宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初170号原告:岳某，江苏省沛县人，公务员，住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏海亮房地产有限公司，统一社会信用代码916401227999321235。法定代表人：钱某。委托代理人：唐某，该宁夏海亮房地产有限公司法务，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：谢某，宁夏泽芸律师事务所律师。原告岳某与被告宁夏海亮房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告岳某，被告宁夏海亮房地产有限公司的委托诉讼代理人唐某、谢某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳某请求判令：1.被告赔偿原告因房屋质量问题造成房屋装修而产生的各项损失共计58015.5元[依据为（2015）贺民初字第2796号民事判决书，其中包含装修修复损失45606元、2013年-2015年期间房屋租金损失10000元和采暖费损失2409.5元]；2.被告赔偿原告2019年1月1日至2020年12月31日期间的房屋租金40000元（20000元/年×2年）；3.被告赔偿原告2019年1-3月期间的采暖费1446元（2409.85元÷5个月×3个月）、2019年11月1日至2020年4月1日期间的停暖维护费723元、2020年11月1日-12月31日期间的停暖维护费289.2元（723元÷5个月×2个月），以上采暖费共计2458.2元；4.被告赔偿原告2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费5765元（2882.5元/年×2年）；5.被告赔偿原告涉案房屋质量鉴定费20000元、配合鉴定人工费1500元、修复费用鉴定费5000元，以上合计26500元；6.被告赔偿原告房屋维修费21153元；7.被告赔偿原告搬家费400元；8.本案诉讼费由被告承担。全部损失共计154291.7元被告宁夏海亮房地产有限公司答辩要点：1.被告交付的房屋是经过验收合格的，不存在原告所诉的质量问题，即使法院认定房屋存在质量问题，也是由于被告导致的，根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，如果房屋存在质量瑕疵，被告应该予以维修整改。原告已经于2020年1月9日对维修进行鉴定，被告认为加重双方的损失，如果最后法院认定存在质量问题，被告同意履行维修义务，不需要再次鉴定，故维修费用鉴定产生的鉴定费应该由原告自行承担；原告申请的质量鉴定内容为三项，鉴定结论为两项存在问题，故质量鉴定产生的鉴定费不应全部由被告承担。2.出具《宁夏固原建筑设计研究院（有限公司）房屋安全司法鉴定中心司法鉴定意见书》的鉴定机构宁夏固原建筑设计研究院房屋安全司法鉴定中心不存在，公示的司法鉴定机构目录中没有该机构，鉴定机构的名称与所启用的公章不一致，该意见书是无效的，不能作为本案的定案依据；在该份司法鉴定意见书中所采纳的鉴定依据是错误的，有没有防护层，该鉴定机构是凭借肉眼进行的判断，未对凿开的材质进行化学材料分析实验，因此鉴定结论是错误的；另外，该份鉴定报告与（2015）贺民初字第2796号民事判决书中认定的事实是互相矛盾的，实际是同一件事情，就是墙面脱落、裂缝，原告进行了两个不同的法律关系的诉讼，属于重复诉讼。3.出具《海亮国际社区XXX房屋的修复工程工程造价鉴定意见书》的瑞恒工程咨询有限公司对涉案房屋的整体维修情况进行了鉴定，鉴定机构代行了法院的职能，被告仅对客厅的卫生间和客厅的墙面裂缝有责任，这也是双方在庭审中鉴定的事项。4.（2015）贺民初字第2796号民事判决书已经认定，由于原告使用暖气不当，造成房屋墙面返碱脱落、裂缝，原告亦有过错，过错程度不完全在被告，原告应当自行承担50%的责任，即58015.5元，故原告的第一项诉讼请求不能成立。5.即便原告所有的涉案房屋不存在质量问题，原告也不一定能将涉案房屋出租，原告也应当缴纳涉案房屋的物业费和采暖费；即便原告所有的涉案房屋需要维修，原告也不一定非要搬迁屋内物品；故对于原告主张的租赁费、物业费、采暖费、搬迁费均与被告无关，应由原告自行承担。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2011年6月14日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于XXX室，建筑面积126.82平方米，总价款517806元。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款。2013年7月20日，被告向原告交付房屋。原告收房后，对房屋进行了装修。2013年11月3日，原告与案外人吕某签订《房屋租赁合同》，将装修好的涉案房屋出租给案外人吕某，并约定租期为两年，租金为每月2500元。2013年，涉案房屋内暖气不热，原告屋内出现地板鼓包翘裂及墙面开裂、反碱、掉皮等问题。案外人吕某居住期间，发现暖气不热及上述问题，案外人吕某遂向物业公司反映，但未能得到处理。2014年2月26日，案外人吕某与原告协商退租涉案房屋，并由原告向其赔偿违约金6000元。2014年至2015年采暖期涉案房屋暖气依旧不热，原告遂向贺兰县建设工程质量监督站反映房屋存在质量问题，经现场核实，贺兰县建设工程质量监督站确认原告家中客厅、卧室墙面反碱、起皮、局部墙面裂缝，并责令被告海亮房地产公司进行维修，海亮房地产公司工程部刘开进行签收。后经核查，原告家暖气不热的原因系未开启入户暖气阀门。2015年9月15日，原告以财产损害赔偿纠纷为由，将被告及案外人宁夏海亮物业服务有限公司、第三人宁夏百新热力有限公司起诉至本院，经本院审理，作出（2015）贺民初字第2796号民事判决书，认定原告与案外人宁夏海亮物业服务有限公司均存在过错，对于原告主张的房屋修复损失、房屋闲置损失、房屋采暖费损失共计116031元，应自行承担50%的责任，即58015.5元（116031元×50%），其中房屋闲置损失按照“20000元/年”的租金标准予以计算。案外人宁夏海亮物业服务有限公司提起上诉，银川市中级人民法院作出（2018）宁01民终2786号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现（2015）贺民初字第2796号民事判决书已经履行完毕，原告在收到该笔纠纷款后并未对涉案房屋进行维修。2019年4月22日，原告向本院书面申请对涉案房屋的质量问题进行鉴定，申请内容为：1.受损墙体水泥砂浆脱落原因及裂缝原因；2.有防水要求的墙体和地面的防水工程施工工艺及质量；3.地面辐射工程的材料、做法和暗管严密度是否符合质量标准。本院经银川中院委托宁夏固原建筑设计研究院（有限公司）房屋安全司法鉴定中心对涉案房屋质量是否存在问题进行鉴定，鉴定意见为：1.涉案房屋受损墙体水泥砂浆脱落原因是：卫生间部分生活用水长期沿交付面层水平渗入与卫生间及走道相邻的房间地面垫层，砂浆抹灰层毛细虹吸作用导致不同高度范围内抹灰砂浆返碱脱落所致；受损墙体裂缝原因是墙面抹灰工程施工防裂措施及抹灰层厚度不符合设计要求所致。抹灰砂浆返碱脱落及墙体抹灰层开裂的质量缺陷不符合设计要求及行业规定的建筑工程质量标准；2.涉案房屋有防水要求的墙体和地面的防水工程施工工艺做法不符合设计要求及行业规定的建筑工程质量标准；3.涉案房屋地面辐射工程的暗管严密度符合设计要求及行业规定的建筑工程质量标准。原告支付鉴定费20000元和人工费1500元。2020年8月11日，原告向本院书面申请对涉案房屋的维修费用进行鉴定，本院经银川中院委托瑞恒工程咨询有限公司对涉案房屋维修费用进行鉴定，鉴定意见为21153元。原告支付鉴定费5000元。原告已交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费共计4564.92元、2018年11月1日至2019年4月1日期间的采暖费2409.85元、2019年11月1日至2020年4月1日期间的停暖维护费723元、2020年11月1日至2021年4月1日期间的停暖维护费723元。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，被告应当保证出售给原告的涉案房屋符合法律规定或者合同约定，现被告出售给原告的房屋存在墙体裂缝及渗漏问题，经专业机构鉴定，原因是抹灰砂浆及墙体抹灰层不符合设计要求及行业规定的建筑工程质量标准、有防水要求的墙体和地面的防水工程施工工艺做法不符合设计要求及行业规定的建筑工程质量标准所致。对此，被告作为涉案房屋的出售人，对其出售的涉案房屋存在的质量缺陷，导致原告不能居住使用，被告存在违约行为，应向原告承担修复义务或赔偿损失的违约责任，故原告有权向被告主张因此给其造成的损失。综合全案证据，涉案房屋因存在质量瑕疵导致原告无法居住和使用，确实给原告造成了一定的损失，结合原告的诉讼请求，本院认定原告的损失如下：1.房屋装修损失,已经生效并履行的（2015）贺民初字第2796号民事判决书明确认定原告存在过错，应自行承担50%的责任，原告不应将该责任转嫁给被告来承担，故该笔损失58015.5元，应由原告自行承担，本院不予支持；2.房屋闲置损失，因被告交付的房屋存在质量瑕疵，致使原告不能居住使用、收益，被告应当赔偿因此给原告造成的租金损失，（2015）贺民初字第2796号民事判决书中参照原告与案外人签订的的房屋租赁合同中的租金价值，酌情认定一年的房屋租赁损失为2万元，现随着经济条件的发展以及社会消费水平的提高，房屋租金也在上涨，原告仍然按照“20000元/年”的租金标准计算损失符合法律规定，且涉案房屋至今未进行维修，在被告赔偿到位后，应由原告自行维修，维修也需要一定的时间，故对于原告主张的2019年1月1日至2020年12月31日期间的房屋租金40000元（20000元/年×2年）的诉讼请求，本院予以支持；3.采暖费，因被告交付的房屋存在质量瑕疵，致使原告不能居住使用、收益，被告应当赔偿因此给原告造成的采纳费的损失，该部分损失原告有票据予以证实，故对于原告要求被告赔偿2019年1-3月期间的采暖费1446元（2409.85元÷5个月×3个月）、2019年11月1日至2020年4月1日期间的停暖维护费723元、2020年11月1日-12月31日期间的停暖维护费289.2元（723元÷5个月×2个月），以上采暖费共计2458.2元的诉讼请求，本院予以支持；4.物业费，因被告交付的房屋存在质量瑕疵，致使原告不能居住使用、收益，被告应当赔偿因此给原告造成的物业费的损失，该部分损失原告有票据予以证实，故对于原告要求被告赔偿2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费5765元（2882.5元/年×2年）的诉讼请求，本院予以支持；5.鉴定费，本案涉及质量鉴定和维修费鉴定两部分，关于质量的鉴定，原告提出三项鉴定申请，鉴定意见书认定两项存在质量问题，故质量鉴定的鉴定费20000元和配合鉴定人工费1500元，应由被告承担14333元；关于修复费用的鉴定，虽然被告抗辩同意维修，但是维修方案未能得到原告的同意，双方就维修方案未能达成一致意见，故该笔鉴定费5000元，仍然应由被告承担；6.房屋维修费，经瑞恒工程咨询有限公司对涉案房屋维修费用进行鉴定，鉴定意见为21153元，虽然被告抗辩不应对涉案房屋进行全面维修，但是根据现场勘查的情况来看，涉案房屋因为渗水存在大面积抹灰砂浆及墙体抹灰层脱落，同时存在不同程度的裂缝，只有进行全面的维修，才能保证符合居住使用条件，故对于原告要求被告承担维修费用21153元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，同时由原告自行对涉案房屋存在的质量问题进行维修；7.搬家费，由于涉案房屋需要大面积维修，房屋中存放的家具势必会影响到维修，且也不利于保护家具，原告已经将涉案房屋中的家具搬迁，并向本院提交了发票，故对于原告要求被告赔偿搬家费400元的诉讼请求，本院予以支持。综上1-7项损失共计89109.2元。综上所述，被告赔偿原告各项损失共计89109.2元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告宁夏海亮房地产有限公司赔偿原告岳某各项经济损失共计89109.2元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告岳某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3386元，由原告岳某负担1430元，由被告宁夏海亮房地产有限公司负担1956元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 刘燕军人民陪审员 杨晓春人民陪审员 杨立敏 二〇二〇年九月二十八日（法官助理 柯玉平书记员 马泽群附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。