江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终1935号上诉人（原审原告）：吉玉权，男，1971年8月17日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：鞠雅莉，江苏乐助律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉龙，男，1985年5月5日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：俞崇坤，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚阳，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。上诉人吉玉权因与被上诉人张玉龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初5705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吉玉权上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持吉玉权的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用及保全费用由张玉龙承担。事实和理由：1.一审判决认定的租金（使用费）标准不符合客观事实。吉玉权主张的使用费标准17万元/年符合当地同地段同类租赁物市场行情，张玉龙对此不予认可，应当征询双方意见，通过询价或者鉴定的方式确定争议的租金（使用费）标准。一审法院未经任何确定，酌定使用费为每年80元/㎡，缺乏事实和法律依据，也不符合客观市场价格。2.一审判决认定的使用期限无事实依据。一审判决认定2019年6月27日张玉龙将临时大棚交给了吉玉权，缺乏事实依据，张玉龙提交的证据不足以证明该交付日期。即使张玉龙确定在2019年6月27日前搬离，但是张玉龙并未通知吉玉权，也没有将使用权转移给吉玉权，吉玉权实际对标的物不具备控制条件，因此不能认定张玉龙已经交付了临时大棚。一审法院认定张玉龙在关联案件中回答法庭关于使用时间的问题即等于吉玉权主张交接是错误解读。该回答仅仅是回答法庭的询问，并无任何主张吉玉龙接受标的物的意思表示。一审法院认为吉玉权在该关联案件中撤回对本案标的的诉讼请求，即证明吉玉权有拒绝接受的意思表示同样是错误解读。吉玉权撤回该部分诉讼请求是基于该案法官的释明，而且吉玉权依法处置自己的诉讼权利也不构成拒绝接受张玉龙交付的意思表示。3.一审判决张玉龙无需承担违约金无事实和法律依据。案涉合同被认定为无效，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉合同第四条的约定具有违约条款和结算条款的复合性质，其目的是对维修费用的定价和分配。即使法院不根据合同约定的金额标准，也应当根据实际情况判令张玉龙向吉玉权赔偿损失。案涉的整改通知书系行政机关作出的具体行政行为，行政相对人是张玉龙，与吉玉权无关。案涉的整改通知书系2019年5月25日作出，合同约定的使用期限至2019年1月5日止。张玉龙在负有腾让临时大棚、对其维修或支付违约金义务时，上述整改通知尚未作出。因此，一审法院根据此整改通知确认张玉龙不具有维修义务或承担违约责任给付违约金，没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以纠正。张玉龙辩称，1.一审判决认定案涉土地及临时大棚使用费为每年80元/㎡符合市场行情。张玉龙修建临时大棚的费用为8万元，依照协议约定，修建费用抵案涉土地及大棚一年使用费。张玉龙提供同一时期具有参考价值的三笑物流园大棚的租赁协议，价格是每年80元/㎡。一审法院对现场进行了勘验，并进行了定向询价，向周边企业了解行情，认定的价格符合客观事实。2.张玉龙对一审判决认定的使用期限予以认可。2019年6月7日，张玉龙腾空了临时大棚，并将钥匙交给了李志鹏，事实上的交接日期应当是2019年6月7日。但是对于一审判决认定的案涉大棚最迟交接日期为2019年6月27日，并不持异议。另外，2019年5月25日，案涉临时大棚被杭集镇政府限期要求拆除，此时案涉大棚已经丧失了使用价值，张玉龙立即着手腾空交接大棚的手续，不再继续使用待拆除的案涉大棚，不及时交接必然需要继续缴纳使用费。因此，吉玉权陈述张玉龙一直使用大棚至2019年9月6日，没有事实依据。3.临时大棚并非张玉龙损坏，协议中违约金2万元的条款不是结算条款。吉玉权提供的证据不能证明案涉大棚是张玉龙使用损坏，也不能证明何时损坏。张玉龙租赁案涉大棚的目的是堆放物料，张玉龙也会积极履行维修的责任，保证自己的货物不因大棚损坏而遭受损失。此外，合同无效并不是合同权利义务终止法定情形。案涉合同约定的违约金2万元条款是违约条款而不是结算条款，不适用《中华人民共和合同法》第九十八条之规定。因为案涉合同无效，违约条款当然不能适用。综上，吉玉权的上诉请求无事实依据，请求二审法院驳回上诉、维持原判。吉玉权向一审法院起诉请求：1.张玉龙按照市场价格（每年17万元）支付自2019年1月6日起继续使用兴园路59号南面空地期间的使用费，付至2019年9月6日；2.张玉龙向吉玉权支付2万元维修违约金；3.本案诉讼费用由张玉龙承担。一审法院认定事实：2015年7月24日，吉玉权在江苏省扬州市邗江区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，拍得扬州市杭集镇兴园路59号证号为扬国用（2012）第0528号土地的使用权及地上的1、2、3幢房产及其他附属用房。2015年8月21日，吉玉权签署了上述不动产的《拍卖成交确认书》。2017年4月5日，吉玉权（甲方）与张玉龙（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将兴园路59号院内的钢结构厂房及宿舍出租给乙方使用，厂房（约360㎡）的年租金78000元，租赁期限为2017年3月20日至2020年2月15日，宿舍的年租金为6000元，租赁期限为2017年2月15日至2020年2月15日；租赁期满后，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前两个月向甲方提出书面要求，经双方协商后重新签订租赁合同或者终止合同，如单方违约需另付乙方违约金5000元；租金支付采用先付后租方式，在合同签订后3个工作日内付清一年房租，后续房租提前2个月缴纳。乙方向甲方交付1万元保证金，租赁期满经甲方验收各项费用不欠后凭收据五日内退还保证金；合同还约定租赁期间如乙方拖欠房租满一个月，甲方有权增收每日万分之五的滞纳金。2017年12月17日，吉玉权与张玉龙签订合同，合同约定吉玉权将兴园路59号院内南侧约1100㎡的空地提供给张玉龙使用，使用期限为2018年1月5日至2019年1月5日，使用期间张玉龙自行搭设临棚，费用自理。协议期满搭建房屋材料及临棚的使用权归吉玉权所有，张玉龙如需继续使用，在租金同等的条件下优先使用。交接时保证搭建的帆布及各种材料完好，如有损失张玉龙应负责维修，否则应承担违约金2万元。使用期间临棚的消防安全和卫生由张玉龙自行协调处理。后张玉龙在租赁土地上搭建临棚，并作为仓库使用，但未领取临建批准手续。2019年5月25日杭集镇安全生产委员会进行安全隐患排查时，对帆布大棚要求应在一个星期拆除，并发出整改通知。2019年5月9日吉玉权向一审法院起诉，吉玉权的诉讼请求为：1.张玉龙支付拖欠吉玉权的房租84000元；2.张玉龙按照每日万分之五的标准向吉玉权支付滞纳金，自2018年12月16日计算至房租付清日止；3.张玉龙立即对兴园路59号南面空地的临时棚进行修理，修理完毕后将其以及所属空地一同交付给吉玉权；4.张玉龙按照市场价格（每年17万元）支付自2019年1月6日起继续使用兴园路59号南面空地期间的使用费，付至实际腾让之日为止，暂计至2019年5月6日为55890.41元。该案于2019年6月27日公开开庭进行了审理，吉玉权在审理过程中申请变更诉讼请求，撤回第三项、第四项关于场地使用权的相关诉讼请求，一审法院予以准许。本案一审争议焦点为：1.吉玉权与张玉龙于2017年12月17日签订的协议书是否合法有效？2.吉玉权所主张的临时大棚和土地的使用费是否合理有据？3.张玉龙是否应当向吉玉权支付维修违约金20000元？关于争议焦点一，一审法院认为，讼争协议应确认为无效。其理由为本案所涉土地使用权人原为美人蕉公司，后吉玉权通过参与司法拍卖竞拍后取得土地使用权及房屋所有权，而双方的协议标的为帆布临时大棚，搭建在院内大楼南侧空地上的帆布临时大棚，张玉龙作为仓库使用，不仅存在安全隐患，且搭建临时大棚也未办理有关手续，杭集镇安全生产委员会也限一星期内拆除，故双方的协议应确认为无效。关于争议焦点二，在一审庭审过程中，双方对租赁房屋360㎡一年租金78000元、房屋720㎡一年租金130000元均予以认可，而在院内的临时大棚原为张玉龙搭建，张玉龙陈述费用约80000元，吉玉权虽不认可，因该帆布大棚为违法建设，搭建在吉玉权拥有使用权的土地上，该大棚及其材料具有一定的使用价值，一审法院酌定土地及临时大棚年使用费为80元/㎡。对于临时大棚的交付时间双方各执一词，吉玉权自认张玉龙2019年9月6日交付，但张玉龙则认为系2019年6月7日已交接。而根据另案房屋租赁合同的庭审笔录、本案张玉龙提供的视频、庭审中的陈述可确认，吉玉权在另案诉讼中，对于本案的诉讼请求及其依据的事实、理由曾经主张并审理过，仅主张使用费的计算时间延长，并且张玉龙确实在该案中提及了曾提交过视频，吉玉权认为该视频与本案视频内容不一样，但对杭集镇安全生产委员会发整改通知限期拆除临时大棚的情况已知晓，而视频显示张玉龙于2019年5月31日开始腾让，6月7日锁门，且在2019年6月27日庭审中载明“审：关于这块场地，实际使用到什么时间？被代：2019.6.7日”，张玉龙要求交接的意思表示很明确，而吉玉权诉讼的目的就是要求交临时大棚、收取使用费，双方虽无具体的交接手续，其后吉玉权撤回涉及本案的第三、四项诉讼请求，有拒绝接受的意思表示，而接受并不增加吉玉权的负担和责任，故确认2019年6月27日为交付时间。无效合同应自始无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。张玉龙要求返还，吉玉权应当及时接收，故确认张玉龙应向吉玉权支付土地及临时大棚使用费为42000元。关于争议焦点三，吉玉权主张维修违约金20000元，依法不应支持。合同虽约定交接时保证搭建的帆布及各种材料完好，如有损失张玉龙应负责维修，否则应承担违约金2万元。由于租赁合同被确认无效，合同约定的违约条款当然不能适用。依照法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而本案张玉龙明知无规划许可及有关证照仍搭建临棚，吉玉权为获取不当利益仍要求张玉龙搭建临棚，双方均有过错，负同等责任。临棚搭建在院内南侧的空地上，但吉玉权对该地块享有使用权，由于合同无效违法建设应当予以拆除，即张玉龙应恢复至未搭建临棚时的状况，张玉龙搭建的临棚及其材料，具有一定的价值和使用价值，且已冲抵张玉龙2018年1月5日至2019年1月5日的使用费，吉玉权在交接后取得该临时大棚的相关材料，而张玉龙也实际使用了该临时大棚，张玉龙的损失已经得到相应的补偿，而张玉龙已经支付及应当支付的使用费弥补了吉玉权的损失。综上，一审法院认为，吉玉权与张玉龙签订的租赁协议，实际为违法建设即临棚的租赁费及土地使用费，因临棚搭建未能办理合法的准建手续，违反了法律的强制性规定，应属无效。张玉龙应恢复原状交还土地，并支付实际使用费。吉玉权认可张玉龙已经交付了空地、临棚及其搭建材料，故吉玉权要求张玉龙支付使用费的请求应予支持，但吉玉权应按照调整后的使用费予以支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张玉龙于本判决生效后十日内支付给吉玉权42000元；二、驳回吉玉权的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1350元、保全费1020元，合计2370元，由吉玉权负担1370元，张玉龙负担1000元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。吉玉权提交了下列证据：吉玉权与王春林签订的《租房合同》、视频（两段）、《房地产司法鉴定估价结果报告》（吉玉权拍得的包括案涉房屋在内的所有房屋清单）各一份。用以证明：吉玉权在一审时主张的租金标准更符合市场价值行情，应当以17万元/年计算。2019年11月16日吉玉权将位于同一厂区内的部分办公用房及案涉空地打包出租给案外人王春林，合同约定的租金为30万元/年，通过视频和估价报告可以确认，合同中约定的东楼梯口房屋面积为126.75㎡，玻璃门房间面积为80.8㎡，合计207.55㎡。（第一段视频反映内容，对应合同第一条第一款）四楼的北半边四间办公室，面积为142.5㎡。（第二段视频反映内容，对应合同第一条第一款）合同第一条第二款约定的门卫室面积为股价清单所反映的130.96㎡。所有合同约定的办公用房面积为481.01㎡，对比本案中张玉龙承租的办公用房面积为1080㎡，年租金为20.8万元，按照这个租金标准，480㎡的房屋租金价格应在92400元左右。即使考虑到随着时间的涨价因素，在一年之内也不可能超过13万元/年。侧面证明吉玉权主张的17万元/年的租金符合市场行情。张玉龙经质证认为，1.关于《租房合同》，因张玉龙未参与合同的签订，对于租房合同的真实性无法确认，真实性不予认可。从该份合同第一条第三款看，该条款表达的意思为如果承租方按照合同约定履行了5年的租房义务，则免收大棚使用费，如果提前解决则需支付10万元的使用费，换句话讲，合同的30万元租金里并不包含大棚使用费，如果承租方违约，经核算大棚每年的使用费为2万元，另吉玉权在本合同中签订的时间为2019年6月5日，该天吉玉权明确知道张玉龙不再租赁其大棚，这与吉玉权陈述的事实不符，事实上，在张玉龙于2019年5月25日收到拆除通知后，便通知了吉玉权，不再租赁大棚，于2019年5月31日开始搬迁，2019年6月7日搬迁完毕，并将钥匙交给了吉玉权代理人李志鹏。张玉龙陈述的事实情况与吉玉权签订合同的日期更吻合，更符合客观事实。2.关于视频和《房地产司法鉴定估价结果报告》，对真实性不认可，也不认可其证明目的，其租金并非如吉玉权所陈述的简单的运算，该视频无法反映出所测算的厂房是否为租房合同中所对应的厂房，且该视频是吉玉权自行制作的，工人在视频里并未具体表述相关长宽高，因此对吉玉权的证明目的不认可。本院经审理查明：一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.案涉空地租金标准、使用期限应如何确定？2.吉玉权主张2万元违约金是否有事实和法律依据？关于争议焦点一，本院认为，本案中吉玉权主张的是自2019年1月6日起继续使用案涉兴园路59号南面约1100㎡空地期间的使用费。而吉玉权与张玉龙签订的《协议书》约定的租赁期限已经于2019年1月5日届满，且按照案涉《协议书》约定协议期满搭建房屋材料及临棚的使用权归吉玉权所有。故张玉龙此时已经将其自行自费搭设的临棚使用权转让给吉玉权，因此张玉龙的租赁物系案涉空地上的临时大棚。而本案中，案涉空地上的临时大棚一方面存在安全隐患被杭集镇安全生产委员会发整改通知要求限期拆除，另一方面张玉龙搭建该临时大棚未取得任何批准建设的手续。据此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第三条第一款之规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故一审法院认定案涉《协议书》无效，符合上述法律规定，并无不当。关于案涉空地租金标准。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，案涉《协议书》约定使用期间内张玉龙自行搭设临棚，费用自理。协议期满搭建房屋材料及临棚的使用权归吉玉权所有，张玉龙如需继续使用，在租金同等的条件下优先使用。吉玉权与张玉龙签订的案涉《协议书》已经于2019年1月5日届满，租赁期间届满后，张玉龙继续占有使用案涉土地，吉玉权未提出异议，此时，吉玉权主张占有使用费的，租金标准可以参照案涉《协议书》约定的标准支付。由于案涉《协议书》并未约定具体租金标准，且双方未能就案涉空地的租金标准达成补充协议，故应按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据案涉《协议书》约定，张玉龙实际系以搭建房屋材料及临棚的使用权作为抵扣一年使用期限的租金。本案中，张玉龙一审时陈述案涉临时大棚的自建费用约为80000元，吉玉权对此未持异议，并且考虑到张玉龙租赁案涉空地和临时大棚具有一定的使用价值。因此，本院认定案涉空地租金标准时，可以参考案涉临时大棚的自建费用确定。一审法院酌定的使用费标准为每年80元/㎡，符合双方协议有关条款的约定，且属于合理裁量，本院予以维持。此外，吉玉权二审提交的其与王春林签订的《租房合同》与本案《协议书》签订的时间不同，租赁的标的也不同，《租房合同》同时包括部分办公用房及案涉空地，因此不具有参考性。故吉玉权主张以市场价值行情确定的租金标准17万元/年，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于案涉空地的使用期限问题。案涉《协议书》无效，因该协议取得财产即案涉空地，应当予以返还。本案一审期间张玉龙依据其提交的视频，主张已于2019年5月31日开始腾让，6月7日锁门，该视频显示案涉大棚已经搬空并锁门。吉玉权在另案诉讼中，曾经主张并审理过与本案相同的诉讼请求及其依据的事实、理由，只是主张案涉空地的使用期限不同。在另案庭审过程中，吉玉权对于杭集镇安全生产委员会发整改通知限期拆除临时大棚的情况已明知，张玉龙在该案庭审中陈述其实际使用至2019年6月7日，并且提供了与本案主要内容基本相同的视频于2019年6月27日庭审中提交给吉玉权方质证。据此，可以认定张玉龙主张案涉空地及临时大棚可以返还的意思表示十分明确。因此最迟在2019年6月27日该案庭审当日，吉玉权已经知晓张玉龙已经搬离案涉空地及临时大棚，可以予以接收。况且案涉空地上搭建的临时大棚已经被杭集镇安全生产委员会发出整改通知，要求限期拆除，因此吉玉权对案涉空地予以接收并不增加其负担和责任。故吉玉权主张其未及时接受案涉空地期间的使用费，属于其自行扩大的损失，应由其自行承担。综上，一审法院认定张玉龙应支付案涉空地使用费的期间计算至2019年6月27日，有事实和法律依据，并无不当。综上，一审判决根据案涉《协议书》的约定，结合本案客观事实，酌定张玉龙以每年80元/㎡的标准给付吉玉权案涉约1100㎡空地2019年1月6日至2019年6月27日的租金42000元，属于合理裁量，对此可予以维持。关于争议焦点二，本院认为，案涉《协议书》约定的违约金，系保证交接时搭建的帆布及各种材料完好，属于违约条款。对此，案涉《协议书》被确认无效，则案涉《协议书》的违约条款当然自始无效。本案中，因合同取得财产，应当予以返还，张玉龙已经将案涉空地返还给吉玉权，且已经支付及应当支付的使用费已经弥补了吉玉权的损失。此外，张玉龙在案涉空地上搭建的临时大棚被杭集镇安全生产委员会发出整改通知，被要求限期拆除。故吉玉权依据案涉《协议书》的约定，向张玉龙主张已经被行政部门要求限期拆除的临时大棚的维修违约金20000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，吉玉权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人吉玉权负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  于 毅审 判 员  叶 露审 判 员  韩 冰二〇二〇年九月二十八日法官助理  唐宏杰书 记 员  陈凤至