山东省东营市垦利区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0505民初1255号 原告：苟爱民，男，1971年10月8日出生，汉族，住山东省东营市垦利区。 被告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路**彩生活物业管理处，统一社会信用代码91440300726160011C。 法定代表人：昌荣，该公司董事长。 被告：深圳市彩生活物业管理有限公司东营分公司，住所，住所地山东省东营市东营区黄河路**社会信用代码91370502MA3DLX906L。 负责人：关吉伟，该分公司总经理。 以上两被告共同的委托诉讼代理人：张霁，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 原告苟爱民诉被告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物业）、深圳市彩生活物业管理有限公司东营分公司（以下简称彩生活物业东营分公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苟爱民，被告彩生活物业、彩生活物业东营分公司共同的委托诉讼代理人张霁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苟爱民向本院提出诉讼请求：1、判令彩生活物业按三级标准0.4元/m2收取物业费；2、判令彩生活物业退还1034元物业费；3、判令空置房超过6个月的物业费按59%收取；4、诉讼费由彩生活物业承担。事实和理由：苟爱民在垦利区丰湖湾小区购买的房子，在交房前与彩生活物业东营分公司签订了《平安丰湖湾小区业主手册》、《平安丰湖湾住宅室内装修装饰管理服务协议》，同时根据要求预交了物业管理费，否则不给房间钥匙；在彩生活物业东营分公司服务期间自始至终都没有达到相关的服务标准和承诺，苟爱民多次找彩生活物业东营分公司的工作和管理人员要求提高服务，达到相应的服务标准，彩生活物业东营分公司迟迟没有改进，鉴于彩生活物业东营分公司的不作为致使后期的物业费苟爱民没有交纳；根据《山东省物价局关于公布山东省定价目录的通知》（鲁价综发【2018】54号）和《山东省物业服务收费管理办法》规定以及彩生活物业东营分公司的实际服务水平，要求彩生活物业东营分公司按三级收费标准0.4元/m2收取物业费，同时退还预交的物业费1034元；彩生活物业东营分公司丰湖湾服务中心是彩生活物业的分支机构，因其不具备独立的法人资格，故该服务中心的偿还义务应由彩生活物业承担；同时苟爱民不但看不到彩生活物业东营分公司服务的提升，却遇到彩生活物业东营分公司给停水的违法做法，彻底对彩生活物业东营分公司失去了希望。据此特诉至法院，望法院查明事实依法支持苟爱民的诉讼请求。 彩生活物业、彩生活物业东营分公司辩称，第一，苟爱民要求彩生活物业按0.4元/m2的标准收取物业费没有事实与法律上的依据，应当依法驳回。首先，从合同有效性方面分析，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，彩生活物业通过招标合法入驻丰湖湾小区进行物业服务，并与建设单位签订了合法有效的《前期物业服务合同》，苟爱民也签订了承诺书，表明对前期物业服务协议的内容完全知晓，并且没有提出任何异议，该协议合法有效，并且前期物业收费标准同样合法有效，不存在合同法第五十二条所规定的无效情形，只有违反了法律、行政法规强制性规定才会导致合同的无效，本案中苟爱民所举的“法律依据”均为地方政府管理性规定，并不属于立法法中规定的法律和行政法规的强制性规定，故该协议并不存在无效情形；原、被告双方均为平等的民事主体，拥有完全的民事行为能力，物业服务费收费标准应依照前期物业服务协议的约定执行，并且该协议经原、被告双方签字盖章，是真实的意思表示，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其次，从合同变更方面分析，如果苟爱民想要求降低物业费收费标准，属于合同主要条款的变更，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同……”，本案中我方坚决不同意变更物业费收费标准，因此也不存在合同主要条款变更之情况。最后，从合同履行方面分析，前期物业服务协议约定了物业管理服务内容和质量标准，我方也依约履行了合同义务，苟爱民称我方的物业服务始终没有达到相关的服务标准和承诺，不但没有足够的证据证明，而且也没有对所谓“相关标准”下一个明确的定义，仅是凭空臆想，退一步讲，即便我方的物业服务存在瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，可见物业服务瑕疵属于违约范畴，物业服务企业应就此前履行情况承担违约责任，业主以物业质量问题诉请降低物业费标准与上述规定的违约责任承担方式不符；此外上述《前期物业服务合同》也在相关行政部门进行了备案登记，取得了行政部门的认可，更进一步体现了该收费标准的合法性和合理性，而且很多新建成的小区甚至是老旧小区的物业费收费标准也都高于该合同中约定的物业费收费标准。第二，苟爱民要求退还物业费的请求于法无据、与事实不符。苟爱民要求我方降低物业费收费标准的基础不存在，故其要求返还物业费的请求自然也不能成立。第三，苟爱民要求空置房超过6个月的物业费按59%收取的请求与事实不符、于法无据。苟爱民的房屋并没有空置，而是由苟爱民一直使用至今，不应按照空置房的标准交纳物业费。综上，物业服务具有公共性，服务内容不仅仅针对某个业主，相关服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳；物业行业本身就是一个低利润行业，降低物业费收费标准势必会导致物业服务质量的下降，也会损害到其他业主的合法权益，而且根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，物业服务费的调整属于共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；物业收费标准为双方合意的结果，不能由苟爱民单方面降低，否则合同将会成为一纸空文，严重影响市场交易安全,故苟爱民的所有请求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月3日，苟爱民及其妻子陈菊作为买受人与出卖人东营国瑞置业有限公司（以下简称国瑞公司）签订合同编号为YS0034882号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，购买了国瑞公司开发建设的平安•丰湖湾（一期）3幢1单元7层602号的商品房，该商品房预测建筑面积为107.66平方米。 在东营市垦利区房产服务中心监督下，国瑞公司委托山东鼎元芳华工程项目管理有限公司（以下简称鼎元芳华公司）对平安•丰湖湾一期物业服务项目进行了招标，2018年1月15日，招标人国瑞公司、招标代理机构鼎元芳华公司、监督单位东营市垦利区房产服务中心共同向彩生活物业出具了《垦利区中标通知书》，确定彩生活物业为平安•丰湖湾一期物业服务项目中标人；彩生活物业与国瑞公司签订了《平安•丰湖湾前期物业服务合同》，合同第三章服务费用约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，按照一级物业服务标准执行，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层特约服务费1.2元/月•m2，小高层综合服务费1.6元/月•m2（含电梯），别墅、商铺特约服务费2元/月•m2，车库综合服务费25元/月/个……”，委托管理期限暂定为3年，自2018年1月15日起至2021年1月15日止；上述前期物业服务合同签订后，彩生活物业向住房城乡建设主管部门申请进行了备案，2018年2月5日东营市垦利区房产服务中心向彩生活物业出具了编号为KLQ20180205005的《垦利区前期物业服务合同备案证明》。 2018年4月28日，苟爱民在《平安•丰湖湾交房程序表》、《房屋验收交接表》上签字，确认其购买的上述涉案商品房已达到合同约定的交付条件，并对房屋进行了验收交接。根据彩生活物业东营分公司印发的《平安丰湖湾小区业主手册》，内容包括前言、平安丰湖湾小区的管理、前期物业服务协议、业主临时管理规约等内容，其中前期物业服务协议第四条约定“物业管理服务费用（一级物业服务标准）多层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元/m2特约物业服务费、小高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米1.6元/m2综合物业服务费，别墅、商业按建筑面积每月每平方米2元/m2特约物业服务费，本小区空置房物业费按100%交纳，不得以任何理由拒交物业费及相关费用……”，2018年4月28日，苟爱民的妻子陈菊作为上述涉案商品房的买受人向彩生活物业东营分公司出具了承诺书，确认已详细阅读“业主手册”“前期物业服务协议”“业主临时管理规约”内容，同意并遵守本协议，如有违反将承担本协议的相应责任，苟爱民认可陈菊出具的承诺书也是其意思表示。2018年4月28日，苟爱民向彩生活物业东营分公司丰湖湾服务中心交纳了涉案商品房2018年5月1日至2019年4月30日的物业费1679元，该1679元的计算方式为：涉案商品房建筑面积为107.66m2，《平安•丰湖湾前期物业服务合同》和前期物业服务协议约定的综合物业服务费为1.6元/月•m2（含电梯），第一年的物业费按1.3元/月•m2收取，其余0.3元由开发商补贴给物业公司，因此收取了苟爱民物业费1679元。 根据苟爱民在庭审中的陈述，涉案商品房2018年4月28日交房，其2018年年底入住至今；其诉讼请求第2项“判令彩生活物业退还1034元物业费”的依据是彩生活物业应按三级标准0.4元/m2收取物业费，因此其要求彩生活物业退还其交纳的物业费1679元中的1034元；其诉讼请求第3项“判令空置房超过6个月的物业费按59%收取”是根据《山东省物业服务收费管理办法》规定的空置六个月以上的前期物业公共服务费收取最高不得超过60%。 另查明，彩生活物业东营分公司是彩生活物业的分公司，彩生活物业东营分公司丰湖湾服务中心是彩生活物业东营分公司的下属机构。 庭审中，苟爱民提交了微信群聊天记录打印件60页共477个微信截屏、显示小区物业签到表及小区卫生的照片6页、3号楼1单元的屋顶照片1页，证明：涉案小区物业管理不规范，物业公司的服务各方面不达标，按照质量管理规范物业公司应该每年都打扫屋顶，但屋顶物业公司从来没有打扫过。经质证，彩生活物业、彩生活物业东营分公司对上述证据的真实性及苟爱民的证明目的均不予认可，认为微信群聊天记录打印件无法证实群里聊天人员的身份，存在造假的嫌疑，显示小区物业签到表及小区卫生的照片无法证实苟爱民所拍摄的具体地点，即便照片是真实的，签到表也不存在错签漏签的情况，与苟爱民所称的管理不规范毫无关系，3号楼1单元的屋顶照片无法证明拍摄的具体地点，而且通往屋顶的门物业公司都是将其锁上的，非工作人员不可能到达屋顶，这也是为了业主的安全考虑，从这一点来看该照片很有可能不是涉案小区屋顶的照片。 本院认为，2018年1月15日招标人国瑞公司、招标代理机构鼎元芳华公司、监督单位东营市垦利区房产服务中心共同向彩生活物业出具《垦利区中标通知书》确定彩生活物业为平安•丰湖湾一期物业服务项目中标人后，彩生活物业与国瑞公司签订了《平安•丰湖湾前期物业服务合同》，合同签订后彩生活物业向住房城乡建设主管部门申请进行了备案，同时彩生活物业东营分公司在其向业主印发的《平安丰湖湾小区业主手册》中根据上述合同内容载明了前期物业服务协议等内容，相关业主也向彩生活物业东营分公司出具承诺书确认已详细阅读“业主手册”“前期物业服务协议”“业主临时管理规约”内容且同意并遵守该协议，上述《平安•丰湖湾前期物业服务合同》及前期物业服务协议是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本院认为上述《平安•丰湖湾前期物业服务合同》对苟爱民具有约束力，且2018年4月28日苟爱民对涉案商品房进行验收交接后也对《平安丰湖湾小区业主手册》中载明的前期物业服务协议予以认可，同意并遵守该协议，因此双方应根据彩生活物业与国瑞公司签订的《平安•丰湖湾前期物业服务合同》及《平安丰湖湾小区业主手册》中载明的前期物业服务协议的约定履行各自的义务。 对于苟爱民“判令彩生活物业按三级标准0.4元/m2收取物业费及判令彩生活物业退还1034元物业费”的诉讼请求，苟爱民主张其是根据《山东省物价局关于公布山东省定价目录的通知》（鲁价综发【2018】54号）和《山东省物业服务收费管理办法》的规定以及彩生活物业东营分公司的实际服务水平，要求彩生活物业东营分公司按三级收费标准0.4元/m2收取物业费，并依据该收费标准要求彩生活物业退还其交纳的物业费1679元中的1034元；《中华人民共和国价格法》第三十三条规定：“县级以上各级人民政府价格主管部门，依法对价格活动进行监督检查，并依照本法的规定对价格违法行为实施行政处罚”、《山东省物业服务收费管理办法》第三条规定：“省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门和其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作”，因此物业服务收费标准问题不属于本案民事诉讼的审理范围；本案中，彩生活物业通过招投标程序成为平安•丰湖湾一期物业服务项目中标人后，与建设单位国瑞公司签订了《平安•丰湖湾前期物业服务合同》并向住房城乡建设主管部门申请进行了备案，彩生活物业与国瑞公司签订的《平安•丰湖湾前期物业服务合同》及《平安丰湖湾小区业主手册》中载明的前期物业服务协议均对物业（管理）服务费用进行了明确约定，苟爱民并未举证证明上述《平安•丰湖湾前期物业服务合同》及前期物业服务协议存在无效的情形，苟爱民2018年4月28日交纳的物业费1679元系按上述《平安•丰湖湾前期物业服务合同》及前期物业服务协议约定的综合物业服务费标准计算并扣除开发商补贴给物业公司部分后的余额，因此对苟爱民的上述诉讼请求本院依法不予支持。 对于苟爱民“判令空置房超过6个月的物业费按59%收取”的诉讼请求，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定”的规定，本院认为物业交付后空置六个月以上的物业服务费收费标准问题不属于本案民事诉讼的审理范围；根据苟爱民在庭审中的陈述，涉案商品房2018年4月28日交房，其2018年年底入住至今，苟爱民的上述诉讼请求没有事实依据，本院依法不予支持。 对于苟爱民提交微信群聊天记录打印件、显示小区物业签到表及小区卫生的照片、3号楼1单元的屋顶照片等证据证明的涉案小区物业管理不规范、物业公司的服务各方面不达标问题，因彩生活物业、彩生活物业东营分公司均不予认可，且苟爱民也并未据以提出具体的诉讼请求，因此在本案中本院依法不予审查；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，苟爱民如认为物业服务企业违约可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 驳回苟爱民的诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由苟爱民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  周卫亭 二〇二〇年九月十八日 书记员  燕翔宇