贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初5278号 原告：遵义昊岚房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区南白镇西大街**。统一社会信用代码：91520321337438817D。 法定代表人：吴某某。 委托代理人：张健，贵州新长征律师事务所律师。代理权限为一般代理。 委托代理人：杨晓军，该公司员工。代理权限为：特别授权。 被告：贵州省遵义市塑力置业有限公司。住。住所地：贵州省遵义市播州区桂花社区天池大道南都首尔********一社会信用代码：91520321MA6EE61J56。 法定代表人：张秀影，该公司董事长。 委托代理人：廖永双。代理权限为特别授权。 委托代理人：熊正才，重庆市梁平区中心法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。 原告遵义昊岚房地产开发有限公司诉被告贵州省遵义市塑力置业有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义昊岚房地产开发有限公司法定代表人吴某某及其委托代理人杨晓军、张健，被告贵州省遵义市塑力置业有限公司及其委托代理人廖永双、熊正才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告遵义昊岚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告提交“盛世华庭”10＃楼财务会计报告，并对签订《联合经营开发合作协议》以来的收支进行清算。2、判令被告立即将“盛世华庭”10＃楼销售款及其他收益款5%及销售款及其他收益款95%部分未合理支出的款项支付给原告（暂定金额为50万元，最终以核对账务数据为准）。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2018年1月30日，签订《联合经营开发合作协议》（下称协议），《协议》明确原告委托被告与李某某联合拍卖遵义县国发房地产开发有限公司《国有土地使用权证》号为【遵义县国用（2006）第0689号】、【遵义县国用（2015）第026号】及【遵义县国用（2015）第027号】地块进行开发建设，以盘活整个烂尾楼“盛世华城”建设。《协议》第二条第（1）款约定“乙方获得盛世华城10＃楼的开发经营权乙方对该栋楼享有独立核算、自负盈亏的独立投资收益权和履行债务义务包括但不限于该栋楼的设计、地勘、基础、主体、地勘设、水、电、气、广电、通讯、道路、小区绿化等配套设施建设等房地产开发所涉及到所有建设责任，同时获得该栋楼的所有销售收益权及该栋楼的财产处置权”。《协议》第三条第3款约定“工程款支付：从10号楼中的销售款及其他收益中优先支付，即所有销售款项中70%必须优先于支付工程款，剩余25%用于支付贵州省遵义市垫付的包括但不限于开发权出让费、地勘、土方、规划、地勘相关费用，5%留作遵义昊岚房地产开发有限公司用于本项目的其他开支”。《协议》第四条第3款约定“所有涉及到10＃楼对外协议的签订必须要经过乙方同意，但乙方不能以不合理的理由阻挡正常工程项目的推进”。《协议》签订后，盛世华城10＃楼的项目开发便开始建设，但在项目开发建设的过程中，被告未获得原告同意的情况下擅自处分项目财产、擅自对外签订协议、擅自列支、财务收支也不告知原告，原告始终秉承大局为重、友好合作的态度找被告商谈项目开发事宜，但被告却始终将原告当成是项目开发的局外人，对原告的财务查询、收支监督等合理诉求均予以忽悠搪塞、拒不配合。为此，原告特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告贵州省遵义市塑力置业有限公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求，本案的诉讼费由原告承担。原告引用了合同第二条第一款的约定来支持其主张，来证明其有销售收益权和财产处置权，我方认为该条款在今日的诉讼中不能得到支持，在合同第一条的约定甲方的权利义务中，甲方有权获得乙方10楼出让开发的收益权，且优先从10号楼售出和其它收益内获取，乙方应全额支付后，甲方应当将土地使用权转给乙方，乙方应当取得土地使用权后，先支付800万元的出让费才可以取得10号楼的开发经营权，因此结合合同第二条的约定才能成立。在本案中原告方并未支付800万元，也未取得相关土地经营权，因此，原告以合同第二条主张权利，在合同没有成就时，不能得到支持。原告在诉状中所述5%留作原告用于本项目的其他开支，也就是说5%只能是留作，这5%如何支付、何时支付，在合同中并没有约定，只能依照合同法第61条和62条的规定进行处理，因此原告主张5%的收益款，其条件没有成就或者约定不明。根据本案的实际情况，原告至今没有取得案涉楼盘10号楼的土地使用权、商品房的销售许可证，本案的原告必须要先取得相关部门的建设许可证、施工许可证，相反，是被告取得的。即使原告取得了开发权，条件也是不成就的，因为案涉项目至今并未竣工验收，原告在建设工程中主张要求我方支付50万元，显然是不符合合同约定的。原告以合同第四条来主张权利，也不能够成立，其理由是该条款是基于联合经营开发协议第一条为前置条件，原告应该取得该楼盘的土地使用权证并向被告支付800万元的费用，后面的条款才能够成立，而在本案中原告至今没有向被告支付800万元的费用，其土地使用权证均未过户到原告名下，同时也没有取得其他行政许可行为，在没有任何权利的情况下来要求被告对外签订合同经原告同意，我方并不是认为该条款无效，而是条款未成就。为此，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年1月28日，李某某（甲方）与吴某某（乙方）签订《播州区南白镇西大街盛世华城Ａ组团三宗商住用地联合竞买协议书》，载明：因2018年1月29日贵阳市中级人民法院拍卖遵义县国发房地产开发有限公司位于播州区，甲乙双方通过协商，自愿达成如下协议：第一、乙方授权委托李某某以其名义联合向贵阳市中级人民法院参加本次拍卖活动，其竞买活动的报名费先由甲方垫付。第二、根据政府相关意见，甲、乙双方各出资50%参与该宗土地的竞拍，本次竞拍实际产生的费用各承担50%。第三、如联合竞拍成功，按政府意见，乙方享有开发盛世华城10﹟楼建设用地约11.4亩（以具体规划面积为准），其余土地为甲方的建设用地……。第四、如果本次竞买成功，甲乙双方各自承担拍卖成交金额的50%，并在拍卖规定时间内缴纳到贵阳市中级人民法院……。第五、甲方向本次拍卖机构缴纳的60万元报名费，由乙方在本次拍卖成功后当日向甲方支付30万元……。另外，吴某某与他人合伙是另一法律关系，与甲方无其他法律关系。 2018年1月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《联合经营开发合作协议》，载明：第1条（合作背景）、兹有乙方与李某某联合拍买遵义县国发房地产开发有限公司《国有土地使用权证》号为【遵义县国用（2006）第0689号】、【遵义县国用（2015）第026号】及【遵义县国用（2015）第027号】地块进行开发建设，以盘活整个烂尾楼“盛世华城”建设项目。现乙方委托甲方全权处理与李某某联合竞拍事宜……甲方同乙方就10﹟楼的土地及联合开发相关事宜，经友好协商达成如下一致意见。第2.1.1.1条、甲方履行乙方与李某某的联合竞拍的权利和义务，将【遵义县国用（2006）第0689号】、【遵义县国用（2015）第026号】及【遵义县国用（2015）第027号】中涉及到竞拍款项中的30万元报名费支付给李某某，3,090,740.00元在2018年2月6日前支付到贵阳市中级人民法院，在履行完上述义务及相关税费后将“盛世华城”10﹟楼涉及到的11.4亩土地过户到甲方。第2.1.1.2条、甲方有获取乙方支付800万元10﹟楼出让开发权的收益权，且优先从10﹟楼销售收入及其他收益中获取。乙方在一年内全额支付完800万元后，甲方无条件将11.4亩（原规划10﹟楼所需土地）国有土地使用权过户给乙方，且由此产生的税费由甲方承担。第2.1.1.3条、在甲方将10﹟楼分配土地的国有土地使用权过户给乙方前，甲方不得将对应分配给乙方的土地进行出卖、抵押等任何形式的处分，同时甲乙双方共同协调土地管理部门将对应分配给乙方的土地使用权采取相应的冻结措施，以确保乙方的分配地在乙方支付相关款项后能够实现顺利过户。第2.1.2.1条、乙方获得“盛世华城”10﹟楼的开发经营权……同时获得该栋楼的所有销售收益权及该栋楼的财产处置权。第2.1.1.2条、乙方向甲方支付出让10﹟楼开发经营权费800万元，且在乙方支付清该项出让费后，甲方必须配合乙方将10﹟楼所占据的11.4亩土地过户到乙方，土地具体划分方案原则上必须保证10﹟楼的正常开发建设所需。第2.1.2.4条、乙方承担开发建设10﹟楼所有产生的相关税费，从销售收入中直接扣减。第2.2.1条、在乙方没有付清甲方出让费前，由于土地使用权证为甲方所有，因此甲方须帮助乙方进行地勘、设计、规划、施工许可等相关开发建设手续的办理，办理产生的成本费用由乙方负责全额承担。甲方为此垫付的所有资金，乙方按照月息2%支付给甲方，且此垫付资金优先从10﹟楼销售收入及其他收益中获取。第2.2.2条、为便于统一销售管理，10﹟楼由甲方统一销售……销售公司出纳由乙方派人负责担任，但所有财务管理需符合甲方的财务管理制度。第2.3.1条、由于乙方无建设资金，因此10﹟楼的工程建设由甲方全垫资承建，主体工程、基础工程、外墙及保温工程、水电、工程建设按照04定额上浮10%计算结算总价……第2.3.3条、工程款支付：从10号楼中的销售款及其他收益中的优先支付，即所有销售款项中70%必须优先用于支付工程款，剩余25%用于支付甲方前期垫付的包括但不限于开发权出让费、地勘、土方、规划、地勘相关费用，5%留作乙方用于本项目的其他开支……第2.4.3条、所有涉及到10﹟楼对外协议的签订必须要经过乙方的同意，但乙方不能以不合理的理由阻挡正常工程项目的推进。第3.1条、若乙方违约，甲方有权将该宗土地进行但不限于拍卖、自行开发建设等处置权利，同时甲方优先享有从处置方案中回收资金的权利，以维护甲方自身的利益。第3.2条、如甲方原因导致不能将10﹟楼顺利进行开发建设，则甲方将10﹟楼土地过户给乙方进行开发建设，乙方支付甲方400万元土地转让费，且该笔费用从乙方销售资金中支付。2018年2月6日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《联合经营开发合作协议（补充协议）》，载明：第1.1条、由于乙方不具有房地产公司开发经营管理的能力，因此所有10﹟楼开发经营的日常管理交由甲方负责……乙方向甲方支付包干管理办公费为10﹟楼住房销售产值总额的2%……第1.3条、售楼部的租赁、装修及销售广告的投入等，由乙方负责承担成本，甲方垫付……。 上述三个协议签订后，各方均按约履行。2018年2月7日，贵阳市中级人民法院作出（2011）筑执字281-2号执行裁定，载明：本院在执行贵阳市白云区农村信用合作联社与贵州腾茂贸易有限公司、遵义县国发房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，于2018年1月28日委托淘宝网络司法拍卖平台拍卖被执行人遵义县国发房地产开发有限公司拥有的位于遵义县宗商住用地土地使用权【权属证号为：遵县国用（2006）第0689号、遵县国用（2015）第0026号、遵县国用（2015）第0027号】。2018年1月29日，联合买受人贵州澜凯置业有限公司和贵州省遵义市塑力置业有限公司以6781480.00元的最高价竞得……裁定如下：……二、被执行人遵义县国发房地产开发有限公司拥有的位于遵义县宗商住用地土地使用权【权属证号为：遵县国用（2006）第0689号、遵县国用（2015）第0026号、遵县国用（2015）第0027号】归买受人贵州澜凯置业有限公司和贵州省遵义市塑力置业有限公司所有。位于遵义县宗商住用地土地使用权【权属证号为：遵县国用（2006）第0689号、遵县国用（2015）第0026号、遵县国用（2015）第0027号】自本裁定送达买受人贵州澜凯置业有限公司和贵州省遵义市塑力置业有限公司时起转移。后贵州省遵义市塑力置业有限公司作为权利人办理了本案所争议的面积为7602.90㎡的国有建设用地使用权证【证号：黔（2018）遵义市播州区不动产权第0016885号】。 2019年1月8日，贵州子尹律师事务所接受贵州省遵义市塑力置业有限公司委托向遵义昊岚房地产开发有限公司发出《律师函》，载明：贵州省遵义市塑力置业有限公司（甲方）于2018年1月30日与你公司（乙方）签订《联合经营开发合作协议》，由贵州省遵义市塑力置业有限公司负责处理【遵县国用（2006）第0689号】、【遵县国用（2015）第026号】、【遵县国用（2015）第0027号】宗地拍卖款的支付，及其该宗地的开发建设、销售等事宜。其中协议第二条第一款第二项约定：“乙方在一年内全额支付800万元后，甲方无条件将11.4亩（原规划10﹟楼所需土地）国有土地使用权过户给乙方”，现合同所约定一年即将届满。现贵州省遵义市塑力置业有限公司已就该项目的建设投入金额约1500万元（整个项目预计投资1.6亿元），你公司的注册资本金800万元为认缴出资，至今尚未完全缴纳注册资本，且你公司在未获得项目土地使用权等开发权限前擅自以你公司的名义委托第三方销售本项目房产，该行为已构成违约，并将会导致我公司的投入及收益处于不安状态，如贵州省遵义市塑力置业有限公司继续履行合同将会承担巨大的风险。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条等法律规定，特致函你公司：一、请你公司于2019年1月15日前足额支付贵州省遵义市塑力置业有限公司人民币800万元，并向贵州省遵义市塑力置业有限公司提供不低于5000万元的资产进行担保，确保贵州省遵义市塑力置业有限公司继续履行协议后能够顺利收回投资、获得利润。二、如你公司届时未能按时向贵州省遵义市塑力置业有限公司支付800万元并提供足额担保，视为你公司无能力履行2018年1月30日双方签订的《联合经营开发合作协议》，我公司将依法主张权利，由此产生的责任你公司自行承担。 2018年7月10日至2019年9月期间，被告先后取得案涉房开项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。该项目工程至今主体工程已完工，工程未竣工验收，虽然该项目的房屋预售是被告方在负责，但原告方亦在对房屋的预售进行监管，其拨付相关款项需由有关部门进行监管审批，原、被告之间未进行结算。贵州省遵义市塑力置业有限公司于2019年1月向本院提起解除《联合经营开发合作协议》和补充协议的诉讼，遵义昊岚房地产开发有限公司同时提起反诉要求办理国有土地使用权的过户，贵州省遵义市塑力置业有限公司的诉讼请求以及遵义昊岚房地产开发有限公司反诉的诉讼请求均被本院驳回。 上述事实，有双方当事人陈述，《联合经营开发合作协议》、《联合经营开发合作协议（补充协议）》、民事判决书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为，原告要求被告提交“盛世华庭”10#楼财务会计报告，并对签订《联合经营开发合作协议》以来的收支进行清算的问题，从双方协议的约定以及本案的实际，原告的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告将“盛世华庭”10#楼销售款及其他收益款5%及销售款及其他收益款95%部分未合理支出的款项支付给原告的问题，由于案涉项目工程至今并未竣工验收，并且双方并未进行结算，其销售款及其他收益款无法确定，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告遵义昊岚房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费8,800.00元，减半收取4,400.00元，保全费3,020.00元，共计7,420.00元，由原告遵义昊岚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  陈载林 二〇二〇年九月二十一日 法官助理王成素 书记员高艺