江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2342号上诉人（原审被告）：苏州厚木资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路****。法定代表人：程谦，执行董事。委托诉讼代理人：陆费红，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭伶莉，江苏久顺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：钱鉴明，男，1947年5月23日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原审被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路**iv>法定代表人：董建晶。原审被告：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏，住所地江苏省苏州工业园区东环路**东环大厦>法定代表人：李文龙。原审被告：苏州惠龙企业管理有限公司，住所地江苏省苏，住所地江苏省苏州市高铁新城南天成路**相融大厦**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李文龙。上诉人苏州厚木资产管理有限公司因与被上诉人钱鉴明、原审被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、江苏惠龙实业有限公司（以下简称江苏惠龙公司）、苏州惠龙企业管理有限公司（以下简称苏州惠龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初3153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。厚木公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人按照大多数业主认为的分摊比例的方式及数额向被上诉人支付商铺占有使用费（相应租金）。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人自接手方圆里项目至今，筹集资金恢复项目基础功能，吸引商广入驻并积板营运，以维护广大业主利益，目前已见成效。期间，上诉人曾多次发布租金分配方案并进行公示，获得了大多数业主的认可。自2016年至今，已依据此方案分配十一次租金。与此同时，上诉人每年都对收取租金的情况进行了专项审计。但一审法院未采纳上诉人提交的租金分配方案及审计报告，同意被上诉人申请重新审计的请求，在上诉人配合并将相关财务账册送至法院后，又要求上诉人承担百计费用，上诉人对此强加责任实难接受。而其后一审法院却以该情况为由判决上诉人以被上诉人购房款为基数的金额向被上诉人支付商铺收益及承担相应的违约金，实为末考虑该项目的实际情况、广大业主的利益及社会的稳定，认定事实不清且适用法律错误。钱鉴明辩称，请求法院依法终审判决，惠龙实业和惠龙投资公司必须承担合同主体责任，名品城公司承担连带责任，追加厚木公司负租赁纠纷连带责任。终止无效合同，重新协商签订租赁合同或停止侵害，及时止损，返还租赁物，一切费用由上诉人和原审被告承担。名品城公司、江苏惠龙公司、苏州惠龙公司未作答辩。钱鉴明向一审法院起诉请求：1、判决被告方支付钱鉴明自2016年7月1日起至被告方实际终止合同或返回商铺之日止的租金、违约金。房屋不能变现清偿，则要求被告方将涉案项目内的其他实铺质押给原告钱鉴明，防止资产再流失。2、判令本案诉讼费、执行费、保全费等费用均由被告方全额支付。3、如被告方继续强行霸铺经营，要求被告方按市场价回购原告钱鉴明涉案商铺的权属证书。4、如被告方未能回购产证，判令被告方无条件退还房屋权属证书载明的明确有套内面积、公摊面积及四至关系，却因被告方统租造成未能物理分割的独立“私产”，将该恢复原状，符合销售条件并能通过消防验收等的商铺返回原告钱鉴明。5、要求追究被告方因失信违约应负的一切责任，保护钱鉴明的合法权益。一审审理中，钱鉴明明确第一项诉讼请求中的租金为按照原租赁合同约定的7277元每半年的标准计算，违约金为按照原租赁合同约定的自逾期支付租金之日起按每天万分之三的标准分段计算。一审法院认定事实：2007年1月27日，钱鉴明作为甲方，苏州龙鼎置业有限公司（下简称龙鼎公司）作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》一份，约定：“甲方已于2007年1月27日与乙一方签署《商品房买卖合同》[合同编号苏相200701270117，购买位于苏州市相城区“苏州国际精品批发城”E馆2层2103号房屋（以下简称“该房屋”）]；甲方愿意在符合合同所规定和法律规定的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条件和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋；乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利，乙一方对合同规定的租赁期开始10年的租金支付承担保证责任，乙二方到期无法支付时，乙一方负有与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。……”。合同第一章该房屋基本情况约定：“该房屋为毛坯房，由乙二方根据统一经营需要进行装修（该装修可于交房前进行），费用由乙二方支付，形成的装修资产归乙二方所有并由乙二方进行处置。”合同第二章租赁方式约定：“1.该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年4月1日，租赁期限结束日为2017年3月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长……前10年租期，乙二方按合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。……2.租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。……4.本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。……。”合同第三章租赁租金及分红约定：“1、在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年（首次除外）结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年12月31日，计算2007年4月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年12月31日的九个月租金，第二次甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2008年6月30日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。……1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。……”。合同第四章违约责任约定：“……2.租赁期间，乙二方擅自解除本合同，视为违约行为，乙二方除应将此前应支付给甲方的租金及分红款支付给甲方外，甲方可同时要求乙二方按《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款买回该房屋。3.如乙二方未按期支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。”合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。同日，三方另行签订《补充合同》一份，约定钱鉴明在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际成交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，钱鉴明另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。2007年3月25日，钱鉴明作为甲方、乐成公司作为乙二方，双方签订《补充协议》一份，约定2008年1月1日起，税前半年租金为总房价的5%，为7660元。合同还就其他内容进行约定，两方并均在合同下方签名、盖章。一审另查明，2007年1月27日，钱鉴明作为买受人，龙鼎公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：苏相200701270117）一份，约定钱鉴明向龙鼎公司购买位于A-BOSS苏州国际精品批发城E馆2层2103号房，房屋总价为153200元，于签合同当日支付；出卖人在2007年3月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。2007年9月涉案房屋办理了房屋所有权证，登记所有权人为钱鉴明及案外人蒋瑞珍；登记的房屋坐落为苏州市相城区元和镇聚元街255号2103室；房屋建筑面积为17.07平方米。一审又查明，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。一审再查明，钱鉴明曾于2015年6月向一审法院起诉名品城公司、江苏惠龙公司及苏州惠龙公司，请求判令解除租赁合同，上述被告方支付2012年7月1日至2012年12月31日、2013年7月1日至2016年6月30日止的租金并支付违约金等。本院于2016年12月作出（2015）相民初字第00967号民事判决，认定涉案商铺的租金按照7277元/半年的标准进行计算，违约金则在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算，即按照7277元/半年、每日万分之三的标准计算。一审法院并判令江苏惠龙公司、苏州惠龙公司支付钱鉴明2013年1月1日起至2016年6月30日止的房屋租金50939元，并支付该款至2016年10月31日止的违约金9805.64元，合计人民币60744.64元；名品城公司对此承担连带清偿责任。该判决书已生效。另据一审法院其他相关判决查明，本案涉案房产所在的整个商业体由名品城公司开发销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。A馆总建筑面积为43295.15平方米，总套数为2805套，B馆总建筑面积为23527.58平方米，总套数为1103套，C馆总建筑面积为16811.73平方米（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权面积3277.31平方米），总套数为823套（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权一套），D馆总建筑面积为17441.56平方米（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权面积3033.44平方米），总套数为874套（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权一套），E馆总建筑面积为19885.03平方米，总套数为964套，以上合计总建筑面积为120961.05平方米，总套数为6569套。另有7间地下室登记于名品城公司名下，总面积43568.99平方米。名品城公司陈述：1、已出售商铺中，共计有3409套商铺的小业主与厚木公司签订了书面的委托经营管理合同，还有815套商铺的小业主采用网络签约方式委托厚木公司经营管理。2、现登记在名品城公司名下的商铺共计1537套，其中有489套商铺业主已经与厚木通过书面或网络方式签约，已计入了第1项范围，其公司针对剩余1048套自持商铺与厚木公司签订了委托经营管理合同。3、已出售商铺中，部分商铺的小业主与奥食卡公司签订了委托经营管理合同，约定奥食卡公司享有转租权，合同期限尚未届满，奥食卡公司就其合法经营管理的565套商铺（已扣除小业主直接委托厚木公司经营的套数）与厚木公司签订委托经营管理合同。对于A馆、B馆、C馆、D馆、E馆，由厚木公司进行招商、招租等运营管理，所得收益对全体业主做整体分配。根据上述数据，本院经计算确定，通过上述三种方式以书面形式委托厚木公司进行经营管理的商铺数已达5022套（名品城自持部分仅计算未网签数量），占总套数的76.45%，面积总计为134720.18平方米（含地下室），占总面积（含地下室）的81.88%，如计算线上签约数则比例更高。为查明委托情况，本院调取：1、名品城公司作为甲方、厚木公司作为乙方签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方决定将其所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）的部分物业的经营管理权委托给乙方。“方圆里”项目座落位置：苏州市相城区元和街道华元路918号、华元路880号、华元路818号、聚元街233号、聚元街255号。四至：南临华元路，西临采莲路，北临聚元路，东临澄和路。“方圆里”项目地块系以出让方式取得，土地面积约75601平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2004年10月29日至2044年10月30日。“方圆里”项目总面积约为170164.8平方米左右（包括A区以及BE区地下室，其中A/B/C/D/E已经上线网签，场馆面积以网签系统面积为准；地下面积以房产证登记面；地下面积以房产证登记面积为依据）。A馆面积43295.15平方米；B馆面积23527.58平方米；C馆面积20089.04平方米；D馆面积20475平方米；E馆面积19885.03平方来；地下室面积43568.；地下室面积43568经营管理权委托的标的，为截止至本合同签订之日止，“方圆里”项目甲方所有的面积。其中包括回购铺825.61平方米;抵押铺5706.87平方米;地下室43568.99;地下室4356801.47平方米。该面积在经营管理期限存续期间或有变动,该面积相应增加,本合同4.1款甲方应得收益按比例增加。甲方将其所有的该物业委托乙方经营管理，乙方可独立全权独立处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。经营管理权贯穿于该物业的招商、营运与运营保障各个阶段。本合同约定该商铺委托经营期限为20年。自2016年1月1日开始计算至2036年12月31日止。委托管理期满，甲乙双方协商一致，在同等条件下，甲方应继续委托乙方经营管理，并重新签订委托经营管理合同。顾及经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除合同。在本合同委托经营期限届满时，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营权。合同还对其他事项进行了约定。2、奥食卡公司作为甲方，厚木公司作为乙方，名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》约定：鉴于丙方所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）在甲方经营管理下，项目破败，经营收益不善，故甲方决定将其所持有的该物业的经营管理权委托给乙方，负责该物业的招商运营等事项，并由丙方作为担保方，担保该权利转移的合法有效性。该合同载明的“方圆里”项目坐落、面积与前述合同一致。经营管理权转移的标的为“方圆里”项目与甲方有委托经营管理关系的业主所有铺位，面积约为104979.54平方米。委托经营管理期间，将由乙方收取该项目所属区域因乙方经营管理而取得的相应收益，并按比例支付给该物业业主租金，甲方对该项目经营管理所得无任何权利义务，并不得干涉。对于乙方应当支付给该物业业主的租金由业主与乙方另行签订《委托经营管理合同》，其中会明示相应收益分配以及双方权利义务。对于2015年12月31日前，甲方欠付该物业业主的收益，鉴于丙方已经将所有该项目面积的经营管理权委托给厚木，并进行了律师见证，丙方同意将该部分面积收益作为补偿，支付给业主，由业主与三方签订《委托经营管理合同》的同时签订《未付租金补偿协议》（如需补偿）。乙丙方代替甲方偿还原欠付业主之债务，该部分经营收益的债务承担由乙丙双方以50%比例进行分摊，乙丙双方保留向甲方追偿的权利。委托经营期限自2016年1月1日起，至所有就该物业委托甲方经营管理的业主与乙方签约完成之日，且甲方欠付乙丙方的债务全额偿还完毕之日止，该合同自然终止。鉴于保持经营连续性，各方约定任一方都不得擅自变更、解除合同。本合同委托到期终止前，甲方不得转让、出租、自营或另行委托他人经营。合同还对其他事项进行了约定。3、小业主与厚木公司签订的《委托经营管理合同》，以李赞玉作为甲方、厚木公司作为乙方的《委托经营管理合同》为例，合同约定：甲方委托乙方管理经营甲方自有物业。委托经营管理期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，包括但不限于以乙方名义将该物业出租予第三方，代甲方向税务局申请开具发票、代为缴纳相应税费，且乙方有权将甲方委托的全部或部分事项转委托予第三方。该物业委托管理期限约20年，即自2016年1月1日起计算。委托管理期满，如无书面提出解除合同，甲方应继续委托乙方经营管理。为保证项目整体经营的稳定性和连续性，本合同期内，该物业须由乙方进行统一规划和经营管理，甲方不得以任何形式独立经营或干扰统一经营，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。一审审理中，针对厚木公司所称其系按照商铺所属区域的实际总租金，扣除10%作为管理费后，按照商铺在该项目所占物业份额比例分配税前收益的意见，一审法院经钱鉴明申请，并经双方协商一致后，经摇号选择苏州立信会计师事务所有限公司就厚木公司2016年1月1日至今的租金收益等进行财务审计。后因双方均未缴纳审计费用，且经一审法院通知厚木公司释明该就租金收益的举证责任在厚木公司，应由其缴纳审计费用后，厚木公司仍明确不予缴纳，审计无法进行，审计机构退卷。以上事实，有钱鉴明举证的当事人身份证、工商登记信息、（2015）相民初字第00967号民事判决书及其他相关判决、租赁合同、补充合同、补充协议和委托书复印件，一审庭审笔录、调查笔录及当事人陈述等证据附卷佐证。一审庭审中，钱鉴明另举证：证据1、广告宣传页打印件3页，证明被告方售房的时候宣传要打造的是亚洲的精品批发市场，但被告方没有做到。证据2、业主和李文龙沟通的几个问题打印件1页，证明业主要求江苏惠龙公司、苏州惠龙公司的法定代表人给业主答复，但李文龙没有给出答复。证据3、公告复印件1份，证明名品城公司曾经承诺在2013年9月15日要将2012年下半年租金支付给业主，但至今未付租金，也未承担所承担的违约金。证据4、款项协议复印件1份（背面为谈话笔录复印件1份），证明2015年时，奥银公司承诺支付拖欠款项，但未按约履行。证据5、公开函复印件1份，证明业主一直在不断催讨租金，但至今没有结果。证据6、约谈汇报（给奥食卡工作组）复印件1份，证明厚木公司不认名品城及奥食卡的业主。证据7、通知函复印件1份、报纸复印件1份（背面为股权转让协议复印件1份）、执行裁定书复印件1份，证明业主曾经向厚木公司通知过要求清场等情况，业主还在新民晚报上登报声明函，但被告方不为所动。同时股权转让证明和执行裁定书证明江苏惠龙公司、苏州惠龙公司与名品城公司及奥银公司之间存在股权转让，江苏惠龙公司、苏州惠龙公司从债务人变成了名品城公司的债权人。证据8、裁定书复印件1份，证明被告方没有顾忌业主的利益，私自转让相关的利益。证据9、公函复印件1份、通告复印件1份（背面为租金支付出款汇总复印件1份），证明被告方经济纠纷不断，权利纷争多。证据10、会员确认函复印件1份（背面为突击三部百万协议复印件1份）、亚龙阶段补充促销复印件1份、判决书复印件1份、拍卖公告复印件1份，证明被告方掏空涉案项目资产。证据11、产证办理及租金确认函复印件1份，证明被告方扩大债务。证据12、照片打印件1页，证明地下没有租金收益的商铺，价差补偿到地上租赁面积，以此来拉低整体的租金收益，再补偿给业主。证据13、扑满用户协议复印件1份，证明下载扑满的时候，必须在该不公平的协议上确认后才能下载，下载过后，厚木公司也可以任意的更改协议，都不用通知业主。而该协议存在诸多不公平条约。证据14、天眼查截屏打印件3页，证明厚木公司法定代表人既是厚木公司的法定代表人，又是奥食卡公司、名品城公司的董事。证据15、说明复印件1份，证明名品城公司、奥食卡公司没有将委托书提供给业主看过，签约率也从来没有提供给业主看过。证据16、业主代表选举规则草案复印件1份，证明该草案上曾经写明涉案商铺所在整体区域共有6841个铺位，但被告方出具的情况说明中商铺仅有6570个。证据17、公告复印件1份，证明被告方可以将租金变更为装修费用，装修费用变为分摊成本。证据18、微博打印件5页，证明被告方涉黑涉恶。证据19、商铺租赁协议复印件1份，证明奥食卡公司和承租方签订租赁合同，但约定收租金的账号是厚木公司的账号。证据20、厚木公司在另案中提供的答辩状复印件1份，证明厚木公司只收租金，但不支付给广大业主租金，也不返还商铺。证据21、判决书、裁定书复印件2份，证明江苏惠龙公司、苏州惠龙公司曾针对法院做出的判决提起申诉，但江苏省高级人民法院驳回了其再审申诉。证据22、名品城在原审上诉的答辩状复印件一份、奥食卡公司公告复印件一份、房产分层平面图复印件一张、2015年12月9日会议记录复印件一份，证明被告方存在欺诈，夸大房产面积，当时F幢是3万多平米，经法院查实只有3万不到面积，F幢是名品城公司自持资产。之前承诺的都是虚假的。证据23、厚木公司的宣传册1本，证明厚木公司远未达到其宣传的承诺，涉嫌欺诈。经质证，厚木公司认为对于证据1至证据21，大多数证据与其公司无关，不予认可。文字上涉及厚木公司的相关证据，因均为复印件，看不出真实性，也无法确定关联性。同时，对钱鉴明的证明目的均不予认可。对于证据22，厚木公司认为其承租涉案商铺，与名品城公司、奥食卡公司签订协议，该两公司均分别委托厚木公司经营，厚木公司据此获得经营权。涉案商铺是奥食卡公司在2016年1月1日开始委托厚木公司经营的，委托协议在之前的案件中提交过。对于证据23的真实性无异议。一审法院认为，上述钱鉴明所提交的证据1至证据22均为复印件，无法判断其真实性，无法作为证据采信。对于证据23，根据双方意见，其真实性可予认定，但因其系广告性质的要约邀请，故无法达到钱鉴明所主张的证据效力。厚木公司另举证2015年11月1日至2017年2月28日，2017年3月1日至2017年12月31日租金专项报告各一份，证明厚木公司收取的租金都是实际缴纳、实际发放，不存在欺诈行为。经质证，钱鉴明对该两份报告不认可，厚木公司的宣传册中陈述有1900多万的租金，但是审计报告中却只有300多万。本院认为，该两份专项报告，系厚木公司自行委托审计，且报告中亦明确仅针对以银行存款形式收到的商铺租金进行的审计，此范围显然无法涵盖厚木公司所有应纳入审计的租金收入，故对该证据的证明内容和证明力不予认定，不能作为本案判决的依据。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、钱鉴明与乐成公司、名品城公司签订的租赁合同到期后，钱鉴明是否有权要求收回涉案商铺。二、如涉案商铺应继续维持统一经营管理，则相应的支付主体，以及钱鉴明可主张的商铺收益、违约金金额。针对第一项争议焦点，钱鉴明与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租期至2017年3月31日届满，此后钱鉴明未与任何一方主体就涉案商铺签订书面合同，但根据《商品房买卖合同》、《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同，以及钱鉴明出具的《同意函》，可知钱鉴明在购买商铺的同时，即与乐成公司签订委托租赁、管理合同，属明知售后整体包租。钱鉴明作为有民事行为能力的成人，应该对涉案商铺出租、今后发生纠纷处理具有整体协调性具有预见，亦应按照有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。现虽合同约定的租赁期限届满，但因涉案商铺作为产权式商铺，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资报酬。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。现虽钱鉴明在合同到期后未与任何主体就涉案商铺签订租赁合同等，但根据关联案件中查明事实，涉案商铺所在项目有占总套数76.45%，占总面积（含地下室）的81.88%或更高比例业主均与厚木公司签订了委托经营管理协议，故为整理利益考虑，一审法院对钱鉴明要求返还商铺，并要求被告方对涉案商铺进行隔断等的诉讼请求，不予支持。二、关于第二项争议焦点。钱鉴明与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》中约定，合同租赁期间，钱鉴明同意乐成公司享有转租权，其有权将涉案商铺的全部或部分再出租给第三人。现名品城公司及原受托就涉案项目进行统一经营管理的奥食卡公司均与厚木公司签订《委托经营管理合同》，将涉案商铺所在项目自2016年1月1日至2036年12月31日止的经营管理的一切事务均委托给厚木公司。另根据关联案件中查明现涉案商铺所在的整体商业体有2/3以上的业主以及专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主已将商铺委托给厚木公司经营，而涉案商铺亦已实际纳入统一经营管理的范围，故租赁期满后涉案商铺收益的支付主体亦应为厚木公司。关于租赁期满后的商铺收益。厚木公司主张根据其与超2/3以上的业主以及专有部分占建筑物总面积2/3的业主签订的《委托经营管理协议》约定，在扣除商铺所属区域的实际总租金的10%的管理费后，按照商铺物业份额比例（物业份额比例=该物业建筑面积÷该项目统一经营区域建筑面积×位置系数）分配业主的税前收益。以钱鉴明的涉案商铺为例，商铺面积为17.07平方米，项目统一经营区域面积为120921平方米（地上）+43569平方（地上下），位置系数为0.（地下涉案商铺的第一次分配金额为44.7（2016年2月19日），第二次分配金额为84.83元（2016年4月1日），第三次分配金额为51.64元（2016年7月1日），第四次分配金额为50.27元（2016年9月14日）、第五次分配金额为85.3元（2016年12月19日）、第六次分配金额为147.24元（2017年3月22日）、第七次分配金额为123.06元（2017年9月27日）、第八次分配金额为313.78元（2018年1月31日）、第九次分配金额为173.3元（2019年1月4日），第十次分配金额为174.75元（2019年4月16日）。对此，一审法院认为，虽有2/3以上业主已与厚木公司签订《委托经营管理合同》，但该合同系厚木公司单方面提供，暂不论由其单方面认定的相应位置系数等是否科学、合理（厚木公司主张该计取办法在业主大会上与业主协商沟通后经公示确认，但对参会的人员名单、是否经民主表决并经公示等均未予举证），在厚木公司所主张的就涉案商铺2016年收益为316.74元、2017年收益为270.3元、2018年收益为313.78元、2019年至4月16日的收益为348.05元，相较于原租赁合同期内租金为14554元/年的数额要明显畸低的情况下，经本院释明，厚木公司仍不予缴纳审计费用，导致无法判断其所主张的每次分配的涉案商铺所在区域的实际总租金数额，故对厚木公司作出不利推定，并进而无法按照其商铺收益的计取方式约定来核算。因涉案项目附近并无可类似、可供参考评估的产权式商铺形式的商业体，无法以同地段类似商铺的租金收益进行评估衡量，故一审法院综合考虑双方此前签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》所约定的租金标准，涉案项目所在位置、人流量、目前的经营状况，类似的产权式商铺的经营收益等因素，酌情以《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租金计付基数，即钱鉴明自开发商处购买涉案商铺的房屋总价153200元为基数，按照之前的中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算商铺年收益。同时根据合同法关于支付租金期限未作约定或约定不明确，在每届满一年时支付的规定，认定厚木公司应于2018年4月1日前支付钱鉴明2017年4月1日起至2018年3月31日止的商铺收益，并以此类推。据此，厚木公司应支付钱鉴明2017年4月1日至2019年3月31日的商铺收益，为20214.76元（10107.38元/年×2年）。之后的租金钱鉴明可再行主张。关于违约金。一审法院已认定厚木公司应按照上述标准于每届满一年时支付钱鉴明商铺收益，因厚木公司未予支付，故其应支付钱鉴明违约金。但因钱鉴明就其实际损失等未作举证，故一审法院以钱鉴明实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并参考同地区同类房屋租金标准，酌情认定厚木公司应以年商铺收益为基数，自每届满一年的次日起，即以10107.38元为基数，分别自2018年4月1日、2019年4月1日至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率1.1倍支付违约金，分别为740.82元、188.08元；并以20214.76元为基数，自2019年8月20日起至厚木公司实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算违约金。针对钱鉴明在《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租期内的未付租金，即2016年7月1日至2017年3月31日期间的租金，按照一审法院（2015）相民初字第00967号生效民事判决书认定的租金支付主体及租金标准确定。即由江苏惠龙公司、苏州惠龙公司租金按照7277元/半年的标准支付钱鉴明上述期间的租金10915.5元，并支付自租金结算基准日次日起的20个工作日之次日起，即以7277元为基数，计算2017年2月4日起至被告方实际支付之日止、按照每日万分之三的标准计算的违约金；以3638.5元为基数，计算2017年7月29日起至被告方实际支付之日止、按照每日万分之三的标准计算的违约金。名品城公司对上述付款义务承担连带清偿责任。另关于钱鉴明要求被告方将涉案项目内的其他实铺质押给钱鉴明，要求被告方回购产证等的其他诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、江苏惠龙实业有限公司、苏州惠龙企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付钱鉴明2016年7月1日至2017年3月31日期间的房租10915.5元，并支付违约金（以7277元为基准，计算2017年2月4日起至被告方实际支付之日止；以3638.5元为基数，计算2017年7月29日起至被告方实际支付之日止，均按照每日万分之三的标准计算）。二、苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的债务向钱鉴明承担连带清偿责任。三、苏州厚木资产管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告钱鉴明2017年4月1日至2019年3月31日期间的商铺收益20214.76元，并支付违约金（以10107.38元为基准，分别各自2018年4月1日、2019年4月1日起计算至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率1.1倍支付违约金，为928.9元；以20214.76元为基准，自2019年8月20日起至厚木公司实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算）。四、驳回钱鉴明的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币1404元，由江苏惠龙实业有限公司、苏州惠龙企业管理有限公司、苏州东方国际名品城有限公司负担50元，由苏州厚木资产管理有限公司负担1354元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定，对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。厚木公司主张按照其与大多数业主认可的分摊比例的方式及数额支付商铺占有使用费或租金，首先应证明在对应期间项目的租金收益情况。一审法院已向厚木公司释明就租金收益的举证责任在厚木公司，应由厚木公司缴纳审计费用，厚木公司在一审中明确不予缴纳，应承担举证不能的法律后果。综合考虑涉案合同约定的租金标准以及涉案项目规模、所在位置、人流量、经营状况、类似产权式商铺的经营收益等因素，一审法院酌情以钱鉴明自开发商处购买涉案商铺的房屋总价为基数，按照之前中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算商铺年收益在合理范围，本院予以确认。综上所述，苏州厚木资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由苏州厚木资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二〇年九月二十五日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。