广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1887号原告：张耀文，男，1964年11月20日出生，汉族，住址：深圳市罗湖区*********，身份证号码：430************012。委托诉讼代理人：彭斌生，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被告：沈泽嘉，男，1996年12月28日出生，汉族，住址：深圳市福田区*********朝阳阁1201，身份证号码：440************419。委托诉讼代理人：吴汉辉，广东百德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠萍，广东百德律师事务所律师。第三人：张超，男，1987年2月5日出生，汉族，住址：甘肃省兰州市城关区********，身份证号码：620************354。原告张耀文与被告沈泽嘉、第三人张超案外人执行异议之诉一案，原告曾提出案外人执行异议，本院于2017年10月25日作出（2020）粤1303执异17号执行裁定书，裁定驳回原告张耀文的执行异议。原告张耀文不服向本院提起诉讼。本院立案受理后依法组成合议庭于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告张耀文及其委托诉讼代理人李博与被告沈泽嘉委托诉讼代理人吴汉辉到庭参加诉讼，第三人张超经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张耀文向本院提出以下诉讼请求:一、判决就被告沈泽嘉申请执行的第三人张超名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城巴里晨光花园24栋11层02号房[房产证号：粵（2017)惠州市不动产权第40506**]不得执行；二、确认第三人张超名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德州城巴里晨光花园24栋11层02号房[房房产证号：粵（2017)惠州市不动产权第40506**归原告所有。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月15日，原告与第三人张超签署《深圳德天下房地产买卖居间合同》，合同约定张超将其名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德州城巴里晨光花园24栋11层02号房出售与原告，合同总价为130万元，定金为50万元。2018年3月15日至2018年3月17日，原告依照合同约定分别向张超转入定金50万元及购房款25万元。据此，截止2018年3月17日，张超共计收到原告购房款75万元，按照合同约定，该款项是张超用于解除涉案房屋抵押。2018年5月16日，原告得知涉案房屋已解除抵押且不存在法院查封等情形，于5月18日与张超前往惠州市大亚湾区房管局办理房屋过户手续，并将剩余购房款项55万元汇入了张超账户内。至此，原告已将130万元购房款全部支付完毕。随后，原告与物业管理公司签订《前期物业服务协议》，确定由原告作为新业主入住涉案房屋，并承担此后的物业管理、水电等费用。2018年6月13日，被告诉张超民间借贷一案于惠阳法院立案，惠阳法院作出（2018)粵1303财保50号民事裁定，依法查封了上述房产。而此时的涉案房屋正在办理过户手续。2018年8月6日，大亚湾法院作出（2018)粵1391民初2599号民事判决，确认原告与张超签订的房屋买卖合同有效，目前该文书已发生法律效力。2020年1月2日，被告向惠阳法院申请强制执行，案号为（2020)粵1303执22号。2020年2月25日，原告依法向惠阳法院就对上述执行提起案外人执行异议，案号为（2020)粵1303执异17号。2020年3月9日，惠阳法院驳回了原告的执行异议申请。原告认为，惠阳法院的查封行为无事实和法律依据，应及时解除被执行房屋的查封，理由如下：一、原告与张超签署的《房屋买卖合同》属双方真实意思表示，并经法院依法确认为有效合同。且该份合同早于法院查封前签订，不属于违法转让的行为。2018年3月15日，原告已与张超签署《深圳德天下房地产买卖居间合同》，约定张超将其名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德州城巴里晨光花园24栋11层02号房出售与原告，合同总价为130万元。随后，2018年6月13日，因被告诉张超民间借贷一案，惠阳法院查封了上述房产。2018年8月6日，大亚湾法院作出（2018)粵1391民初2599号民事判决，确认原告与张超签订的房屋买卖合同有效，目前该文书已发生法律效力。因此，涉案房屋买卖合同属于在人民法院查封前已经签订且合法有效的合同。二、原告已在人民法院采取查封措施之前入住涉案房屋，并缴纳相关物业管理费、水电费至今，已实际占有、使用涉案房屋。2018年5月18日，原告在向张超缴清了最后一笔购房款55万元之后，便与物业管理公司签订了《前期物业服务协议》，此后作为新业主入住涉案房屋并居住至今。在此期间，涉案房屋所产生的物业管理费、水电费等费用均由原告承担，充分表明了原告实际占用、使用涉案房屋。而法院查封涉案房屋的日期为2018年6月13日，远远晚于上述原告入住的时间。三、原告已向张超支付了涉案房屋的全部购房款130万元，不存在恶意串通，低价转移资产的行为。根据原告提供的购房款转账记录显示,2018年3月15日，原告向张超转账50万元。2018年3月17日，向张超转账25万元。2018年5月17日，向张超转账55万元。据此，原告已向张超完成了130万元购房款的支付，切实履行自身的付款义务。四、原告主客观不存在过错，已积极配合张超办理涉案房屋过户手续。涉案房屋买卖合同签订后，原告一直按照合同约定的节点向张超支付购房款，并配合张超前往房管局办理过户手续，充分履行自身职责，不存在任何违约行为。涉案房屋的查封，是因张超欠付被告债务所导致，其责任并不在于原告。综上，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告完全符合上述法律规定的情形，诉求具有充足的法律和事实依据，恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。原告为其主张向本院提交如下证据：1、深圳德天下房地产买卖居间合同；2、收据及银行转账凭证;3、收据及银行转账凭证；4、房地产权证书及房管查档证明；5、房管局查档证明；6、惠州大亚湾区不动产登记受理回执；7、收据及银行流水；8、前期物业服务协议、安全消防责任书、承诺书；9、物业管理费、水电费票据；10、证明；11、（2018)粵1303财保50号民事裁定书；12、(2018)粵1391民初2599号民事判决书。当庭补充提交证据：13、税收缴款书；14、购房发票；15、物业费票据、电费发票；16、房屋家电清单。被告沈泽嘉辩称，被答辩人不享有位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德州城巴里晨光花园24栋11层02号的房屋（下称“案涉房屋”)的所有权，其对案涉房屋辅的债权不足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一、惠州市惠阳区人民法院根据答辩人的申请查封并执行案涉房屋有事实及法律依据，程序合法。2018年6月13日，答辩人因与第三人民间借贷纠纷一案向惠州市惠阳区人民法院申请诉前保全，惠州市惠阳区人民法院根据答辩人的申请依法作出（2018)粤1303财保50号民事裁定书，裁定查封登记在第三人名下的案涉房屋。答辩人与第三人的民间借贷纠纷一案判决生效后，因第三人未履行生效判决，答辩人于2020年1月2日依法向惠州市惠阳区人民法院申请执行，执行案件案号为（2020)粵1303执22号。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”的规定，案涉房屋登记在第三人名下，具有社会公信力，案涉房屋的所有权仍归第三人所有。答辩人为了维护自己的合法权益，在第三人未按期履行债务的情况下，依法行使程序权利，向人民法院申请查封了登记在第三人名下的案涉房屋，进入执行程序后，自动转为执行中的查封措施，答辩人申请财产保全的行为以及嗣后法院的保全措施在程序上均属合法。惠州市惠阳区人民法院根据答辩人的申请查封并执行案涉房屋有事实及法律依据，程序合法。二、被答辩人对案涉房屋享有的系债权而非所有权，被答辩人对案涉房屋享有的债权不足以排除人民法对案涉房屋的强制执行。2019年2月20日，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2018)粤1391民初2599号民事判决书，确认被答辩人就案涉房屋与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，即被答辩人合法享有案涉房屋的债权。根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”；第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”的规定，案涉房屋所有权的转让并未经依法登记，不发生效力，案涉房屋的物权并未发生变动，被答辩人对案涉房屋享有的仍系债权而非所有权。故被答辩人对案涉房屋享有的民事权益不足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。三、被答辩人无法证明其在人民法院采取查封措施前已实际占有、使用、入住案涉房屋。2018年5月17日，被答辩人在未取得案涉房屋的《不动产权证》的情况下，自行与物业管理公司签订《前期物业服务协议》，并将案涉房屋的业主进行了变更，但其并未实际占有、使用、入住案涉房屋。根据被答辩人提供的物业管理费、水电费票据等证据显示，被答辩人在与物业管理公司签订了《前期物业服务协议》后，在2018年6月至2019年6月期间，案涉房屋每月产生的水费为人民币4元（水费单价为3.980元/吨）；每月产生的电费为人民币5.68元到15.77元不等(使用量基本维持在10-15千瓦时之间），即案涉房屋产生的水电费远远低于一个正常家庭在日常生活中使用水电所产生的水电费。根据生活常识可知，被答辩人所交的水电费系小区公用水电分摊的费用，被答辩人并未实际占用、使用、入住案涉房屋。综上所述,被答辩人不享有案涉房屋的所有权，其对案涉房屋享有的债权不足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。请求法院本着“以事实为根据，以法律为准绳”的原则公正判决，驳回被答辩人全部诉讼请求，以保障答辩人的合法权益不受侵犯。被告沈泽嘉向本院提交如下证据：（2018)粤1303民初2267号民事判决书。第三人张超未向本院提交书面陈述意见及证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于惠州大亚湾**樟树埔龙山一路**德洲城巴里晨光花园******房屋（建筑面积98.71平方米）于2017年6月29日登记在第三人张超名下，产权证号：粤（2017）惠州市不动产权第4050671号；该房屋产权被本院和惠城区人民法院轮候查封。2018年3月15日，原告张耀文与第三人张超及经纪方深圳德天下房地产营销策划有限公司签订《深圳德天下房地产买卖居间合同》，约定，张超将其名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城巴里晨光花园24栋11层02号房出卖给原告，合同总价为130万元，其中定金为50万元，在签订合同时支付；手续办理至2018年3月17日，原告在2个工作日内支付25万元至经纪方，经纪方收款后再转让给第三人张超；手续办理至过户当日并结清所有费用，原告应在2个工作日内支付55万元；第三人确认尚有75万元贷款等等。2018年3月15日合同签订当日，原告分两笔通过手机银行向第三人张超转账支付购房定金50万元；2018年3月17日，原告通过手机银行向第三人张超转账支付购房款25万元。2018年5月16日，原告查询到涉案房屋无查封、抵押、异议等非正常状态；2018年5月18日，原告再次通过手机银行向第三人张超转账支付剩余购房款55万元；第三人张超共计向原告出具3张《收据》：收原告张耀文购房款130万元。2018年3月17日，第三人张超、原告张耀文及经纪方一同前往涉案房屋的惠州大亚湾德洲物业服务有限公司处，办理了涉案房屋钥匙移交、物业更名、水电气的交接手续，并将涉案房屋及房屋内的家具、电器交付给原告张耀文。2018年5月17日，原告张耀文交纳涉案房屋买卖契税；惠州大亚湾区不动产登记中心向原告出具《惠州大亚湾区不动产登记受理回执》，载明涉案房屋权属人为原告张耀文，原权属人为第三人张超，登记类别为国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（二手房转移登记），办理期限为30个工作日，并载明收取包括申请书、房地产权证、契税完税证、发票等在内的10份资料。2018年5月17日，原告与惠州大亚湾德洲物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》、《安全、消防责任书》和《承诺书》，确定由原告作为新业主入住涉案房屋，并承担此后的物业管理、水电等费用。惠州大亚湾德洲物业服务有限公司开具《证明》：证明张耀文自2018年5月17日实际占有、入住、使用涉案房屋，并按时交足了物业费、水费等费用。原告张耀文按月支付2018年5月至开庭前的物业费、水费、电费。被告沈泽嘉因与张超民间借贷纠纷一案向本院申请诉前保全，本院于2018年6月13日作出（2018)粤1303财保50号民事裁定，裁定查封涉案房产，查封期限为三年；本院于2019年2月20日作出（2018）粤1303民初2267号民事判决：张超偿还借款本金75万元及利息。该判决生效后，被告沈泽嘉于2020年1月2日向本院申请强制执行，案号为（2020)粤1303执22号。在该执行中，原告于2020年2月25日本院提起案外人执行异议，本院于2020年3月9日作出（2020)粤1303执异17号执行裁定书，裁定驳回张耀文的执行异议。另查明，原告张耀文与第三人张超、深圳德天下房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院已经生效的（2018)粤1391民初2599号民事判决，确认原告张耀文与张超及深圳德天下房地产营销策划有限公司签订的涉案房屋的《深圳德天下房地产买卖居间合同》有效，并驳回原告要求张超继续履行合同将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求。本院认为，本案争议的主要焦点为：原告张耀文提出排除涉案房屋强制执行的条件是否成就。《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条规定，保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算。据此规定，本院（2018)粤1303财保50号民事裁定书关于涉案房屋的查封自动转为执行中的查封措施。本案原告提出的异议属于执行异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）。执行异议复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，在本院2018年6月13日作出的（2018)粤1303财保50号民事裁定书实施前，原告张耀文已与第三人张超书面签订涉案房屋的买卖合同，该事实已经惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院生效的（2018)粤1391民初2599号民事判决予以确认；第二，原告已于（2018)粤1303财保50号民事裁定书实施前已与出卖人张超交接涉案房屋，有《房屋家电清单》予以佐证；原告还与涉案房屋小区所在的物业公司签订《前期物业服务协议》、《安全、消防责任书》和《承诺书》，且涉案房屋小区所在的物业公司出具《证明》证实原告已实际入住涉案房屋；原告提交的其交纳自2018年6月起的物业费、水费、电费票据，以上证据相互印证，足以证明原告已实际占有、入住、使用涉案房屋；第三，原告已于（2018)粤1303财保50号民事裁定书实施前已支付全部购房款130万元；第四，原告已于（2018)粤1303财保50号民事裁定书实施前将涉案房屋转移登记资料全部移交给不动产登记中心，惠州大亚湾区不动产登记中心向原告出具的《惠州大亚湾区不动产登记受理回执》予以证实，在本院裁定查封时，涉案房屋处于30天的转移登记审查阶段，原告未办理过户登记非因自身原因；由此应认定原告张耀文对登记在被执行人张超名下的房屋提出异议，符合执行异议复议规定第二十八条规定的所有情形，其权利足以排除执行，故原告张耀文诉请不得执行张超名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城巴里晨光花园24栋11层02号房[房产房产证号：粤（2017)惠州市不动产权第40506**事实理由和法律依据充足，本院应予支持。被告沈泽嘉提出原告未实际占有使用涉案房产的主张，依据不足，本院不予支持。关于原告是否对涉案房屋享有物权问题。原告张耀文与第三人张超及经纪方深圳德天下房地产营销策划有限公司于2018年3月15日签订的《深圳德天下房地产买卖居间合同》，约定张超将其名下的涉案房屋出售给原告，即将涉案房屋产权已转给原告。原告已向出卖人张超支付全部购房款，已履行全部买受人的义务；第三人张超已经涉案房屋移交给原告，并配合将涉案房屋的产权转移登记资料已交产权登记中心，也履行了出卖人的合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产物权的转让应经不动产权登记机构办理转移登记，完成登记后产生物权变动。现涉案房屋尚未完成产权转移登记，原告拥有的是物权期待权，且涉案房屋已分别被本院和惠城区人民法院轮候查封，查封措施解除及完成产权登记前，原告诉请确认涉案房屋归原告所有，条件未成就，故其诉请，本院不予支持。原告可待涉案房屋解除查封后请求第三人张超协助办理过户手续。第三人张超经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、停止对第三人张超名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城巴里晨光花园24栋11层02号房[房产证房产证号：粤（2017)惠州市不动产权第40506**行；二、驳回原告张耀文的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告张耀文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  詹俐儒人民陪审员  陈发辉人民陪审员  余志斌二〇二〇年九月八日书 记 员  郭晓燕吴泽苑