云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1063、1064号上诉人（原审原告）：云南腾瑞房地产开发有限公司，住所云南省昆明市西昌路**，统一社会信用代码915300007873900487。法定代表人：刘春华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王娟，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李小丰，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：四川华祖企业管理股份有限公司，住，住所四川省成都市天府新区华阳街道利通路********一社会信用代码91510100350593870P。法定代表人：李建彬，系该公司董事长。被上诉人（原审被告）：大理市幸福龙国际大酒店有限公司，住所云南，住所云南省大理市下关环城南路**信用代码91532901MA6K731D5Y。法定代表人：李建彬，系该公司董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：聂乘亚，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司（以下简称云南腾瑞公司）因与被上诉人四川华祖企业管理股份有限公司（以下简称四川华祖公司）、大理市幸福龙国际大酒店有限公司（以下简称大理市幸福龙公司）租赁合同纠纷两案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2837、2839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云南腾瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令解除2015年9月21日、2016年6月26日签订的《腾瑞广场酒店租赁协议》，被上诉人交还租赁房屋；3.判令被上诉人共同向上诉人支付房屋租金（租金按租赁协议标准，其中2、3层自2020年1月1日计算至被上诉人向上诉人交还房屋之日止，8-11层自2019年11月14日计算至被上诉人向上诉人交还房屋之日止）；4.判令被上诉人共同向上诉人支付房屋免租期租金1793839.32元；5.判令被上诉人共同向上诉人支付逾期支付租金所产生的违约金（滞纳金）433298元；6.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定“租赁房屋不具备合同约定的双电源供电”“就合同约定停车位原告未全面履行合同义务”，从而认定上诉人违约在先，属于事实认定错误，上诉人一审时提交的施工图设计说明已按双电源施工建设并验收合格，一审时提交的地下车位系统截图及地上车位图能够证明上诉人已经提供合同约定数量的车位；2.一审判决认定被上诉人迟延支付租金的行为并不足以导致合同目的不能实现，并判决不予解除合同，属法律适用错误，向上诉人支付租金是被上诉人最主要的合同义务，但合同签订至今近4年，被上诉人实际缴纳租金仅为应缴租金的八分之一，被上诉人一直怠于履行合同义务，已构成根本违约，上诉人依法有权解除《腾瑞广场酒店租赁协议》，且上诉人解除合同符合《腾瑞广场酒店租赁协议》的约定；3.一审判决认定不支持免租期租金，属法律适用错误，免租期系上诉人在合同正常履行的情况下给予被上诉人的优惠，免租期视为“附条件的债务免除”或“附义务的赠与”，被上诉人未履行支付租金义务的，上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第一百九十条的规定，撤销赠与的免租期或不予免除债务；4.一审判决认定双方当事人均存在违约行为故不予支持违约金，无法律依据，上诉人不存在违约行为，被上诉人长期拖欠租金构成违约，故一审判决错误。四川华祖公司、大理市幸福龙公司共同辩称，第一，8-11层酒店租赁协议里约定“如因甲方原因项目交付时间推迟，免租期起始时间也相应顺延”，车位和双电源问题都属于本条约定的项目内容，根据该约定，因上诉人交付的电源和车位都存在违约，免租期应该相应顺延；第二，合同约定在相应区域内不得出现第二家酒店，但另有柏丰酒店在经营，上诉人违约；第三，上诉人存在违约，被上诉人有权行使抗辩权拒付租金，上诉人应先完善配套设施，答辩人才有义务支付租金；第四，由于受到疫情影响，酒店不具备营业条件，答辩人没有能力支付租金，应当减免和延期支付，答辩人不服一审判决第一项、第二项内容。云南腾瑞公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告四川华祖公司分别于2015年9月21日、2016年6月26日签订的《腾瑞广场酒店租赁协议》，由被告交还租赁房屋；2.判令两被告共同向原告支付房屋租金3499284元（2352522元+1146762元，均暂计算至2019年6月24日，2019年6月24日之后的租金按租赁协议标准计算至被告向原告交还房屋之日止）；3.判令两被告共同向原告支付房屋免租期租金1793839.32元（876429.72元+917409.60元）；4.判令两被告共同向原告支付逾期支付租金所产生的违约金（滞纳金）433298元（242171元+191127元）；5.判令两被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年9月21日，云南腾瑞公司（甲方）与四川华祖公司（乙方）签订《腾瑞广场酒店租赁协议》，约定四川华祖公司向云南腾瑞公司租赁腾瑞商业广场1栋8-11层物业，用于酒店经营；2016年6月26日，双方再次签订《腾瑞广场酒店租赁协议》，约定四川华祖公司向云南腾瑞公司租赁腾瑞商业广场1栋2、3层物业，用于酒店经营；两份《腾瑞广场酒店租赁协议》约定了租期、租金、租金交纳方式等内容，又包含有免租期、双电源供电、停车位等条款。四川华祖公司的法定代表人为李建彬，公司发起人有李建彬、刘红英，2016年7月25日，李建彬、刘红英出资成立了大理市幸福龙公司，四川华祖公司将上述租赁物业交付给大理市幸福龙公司进行装修后用于酒店经营至今。合同履行初期，云南腾瑞公司以按月提供一定数量停车票方式供大理市幸福龙公司停车，但未就地面车位、地下车位的数量、位置进行确定，后云南腾瑞公司对地下停车场实行电子门禁系统管理，只有录入车牌号的车辆才可停入地下车位，大理市幸福龙公司员工车辆信息已录入系统，可在1号车库内停车，但未对车位进行固定。2015年9月21日，四川华祖公司支付租金461279元，2018年5月16日、6月28日，大理市幸福龙公司支付租金10万元。2019年2月21日，云南腾瑞公司向四川华祖公司发出律师函，要求于2019年3月31日前一次性全额支付租金、违约金，否则将向法院提起诉讼。2019年3月29日，大理市幸福龙公司向云南腾瑞公司交书面申请书，请求分期支付拖欠租金。2019年11月26日，大理市幸福龙公司收到大理市腾瑞幸福里小区业主委员会发出的“关于规范管理小区公共路面停车位的函”，其中明确：1.大理市幸福龙公司应与业主委员会洽谈具体大巴车停车位数及有偿使用的费用问题，否则小区将严格按照小区公共路面停车管理进行；2.自2019年12月1日起，公共路面不再对大理市幸福龙公司提供小型车辆停车位。一审法院认为，本案两份《腾瑞广场酒店租赁协议》系有效合同，双方均应全面履行义务。合同签订后，云南腾瑞公司将租赁物交付给四川华祖公司进行装修后用于经营酒店，但其交付的1栋8-11层物业未满足双电源供电的合同约定，且未全面履行提供停车位的合同义务，构成违约。基于四川华祖公司支付租金属其承担的主合同义务，而云南腾瑞公司已履行了提供租赁房屋的主合同义务，其提供租赁物双电源供电、停车位事项属合同约定的附随义务，四川华祖公司就云南腾瑞公司未履行合同附随义务作为履行主合同义务的前提条件的抗辩意见于法无据，不予采纳。云南腾瑞公司要求支付租金的诉请，予以支持。依据合同约定，案涉1栋8-11层房屋，2015年11月13日至2017年5月12日为免租期，自2017年5月13日至2019年11月13日，四川华祖公司应付租金2352522元，扣减已付租金561279元后，还应支付租金1791243元。案涉1栋2、3层房屋，2016年7月1日至2017年12月31日为免租期，自2018年1月1日至2019年12月31日，应支付租金1529016元。大理市幸福龙公司系租赁房屋的实际使用人，其应与四川华祖公司共同承担支付租金的义务。双方合同虽约定逾期交付租金，云南腾瑞公司可解除合同，但结合本案双方当事人均有违约行为且云南腾瑞公司违约在先、四川华祖公司对租赁物已完成装修并用于经营等实际情况，合同解除产生的损失远远大于合同继续履行，且四川华祖公司延迟支付租金的行为，并不足以导致合同目的不能实现，如双方能够对合同履行过程中存在的问题，相互配合，妥善解决矛盾，涉案合同可以继续履行，故对要求解除两份合同、由被告支付免租期租金、违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，判决：一、由四川华祖企业管理股份有限公司、大理市幸福龙国际大酒店有限公司在判决生效之日起三十日内支付给云南腾瑞房地产开发有限公司8-11层租赁房屋截至2019年11月13日前的欠付租金1791243元；二、由四川华祖企业管理股份有限公司、大理市幸福龙国际大酒店有限公司在判决生效之日起三十日内支付给云南腾瑞房地产开发有限公司2、3层租赁房屋截至2019年12月31日前的欠付租金1529016元；三、驳回云南腾瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费59411元（34569元+24842元），由云南腾瑞房地产开发有限公司负担29705元，四川华祖企业管理股份有限公司、大理市幸福龙国际大酒店有限公司负担29706元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，云南腾瑞公司与四川华祖公司先后签订的两份《腾瑞广场酒店租赁协议》均为有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行义务，不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。四川华祖公司未按照《腾瑞广场酒店租赁协议》足额支付租金，存在违约。关于云南腾瑞公司是否违约的问题，双方争议的主要是云南腾瑞公司是否按约定提供了双电源供电及车位。就双电源供电方面，8-11层物业中只有消防电梯、普通客梯、消火栓泵等一级负荷部分满足双电源供电条件，普通客房采用单电源供电，与合同约定的“租赁物业为双电源供电”不符，云南腾瑞公司主张现状符合《供配电系统设计规范》，不存在违约，本院认为云南腾瑞公司的此点上诉理由不成立，理由有三点：第一，普通客房采用单电源供电确与合同约定不符；第二，四川华祖公司租赁物业用于经营酒店，对正常供电的需求高于非经营用途，普通客房不具备双电源供电将减损其商业价值；第三，由于不具备双电源供电的条件，客观上已经造成了经济损失。关于车位问题，一审根据当事人举证以及现场勘查情况，认定提供车位与合同约定不符，云南腾瑞公司构成违约，本院予以维持。云南腾瑞公司以四川华祖公司违反合同主义务为由请求解除租赁合同，但因云南腾瑞公司先行违约，四川华祖公司愿意继续履行合同，一审考虑合同解除的损失远大于合同继续履行，判决继续履行合同符合本案实际，判决驳回云南腾瑞公司主张返还免租期租金并支付违约金的诉请，有事实依据，本院予以维持。一审根据双方合同约定判决四川华祖公司支付租金，其中8-11层租赁房屋租金计算截至2019年11月13日，2、3层租赁房屋租金计算截至2019年12月31日，此后的租金四川华祖公司亦应当按约支付，大理市幸福龙公司参与了合同履行，一审判决其与四川华祖公司共同承担责任，本院予以维持。综上所述，云南腾瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29643元（14776元+14867元），由上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年九月三日法官助理刘国放书记员杨泽