文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初5541号原告：杨娟，女，1981年2月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈松，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周隼，重庆海力律师事务所律师。被告：陈松，男，1983年6月13日出生，汉族，无固定职业，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：董欣栗，重庆中联世通律师事务所律师。原告杨娟与被告陈松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨娟及其委托诉讼代理人陈松，被告陈松及其委托诉讼代理人董欣栗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨娟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2017年4月16日签订的《门面承租合同》于2020年4月8日解除；2、判令被告支付原告自2020年1月16日起至2020年4月8日止的租金100350元及逾期支付租金的违约金，违约金以100350元为基数，按每日5%的标准，从2020年1月9日起计算至付清之日止；3、判令被告支付原告自2020年4月9日至2020年4月23日的房屋占有使用费22678元（房屋占有使用费的计算方式：自2020年4月9日至2020年4月15日按租金标准每月43500元计算；自2020年4月16日至2020年4月23日按租金标准每月46980元计算）；4、判令被告补偿原告7天免租金额10000元；5、判令被告支付原告垫付电费970元；6、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求中100350元租金的计算方式明确为：43500元X2个月+43500元/30天X23天-20000元（被告于2020年3月17日支付的租金）。事实和理由：原告的父亲杨德全与被告陈松于2017年4月16日签订《门面承租合同》，将位于某某路xx号-xx房屋出租给被告使用。合同约定以下主要事项：租赁期限：从2017年4月16日起至2022年4月16日止。租金：本合同签订之日，前三年（2017年4月16日至2020年4月16日），每月租金人民币肆万元叁仟伍佰元整；后两年（2020年4月16日至2022年4月16日），租金每年按原租金以8%递增。保证金：人民币肆万叁仟伍佰圆整。租金交付方式：租金按季度支付，本合同签订之日须一次性付清第一个季度租金，以后每个季度租金均在每季度末提前7日前一次性缴纳季度租金，逾期不交，按当季度应付租金总额5%的逾期天数收取滞纳金，逾期超过15日视为自动退租，甲方有权收回门面，并不予退还保证金同时追究违约责任。原告父亲于2018年8月4日逝世，原告继承了案涉房屋，现在原告是案涉房屋的产权人，享有《门面承租合同》的相关权利。《门面承租合同》签订后，原告已将上述门面交予被告经营使用，但被告从2020年1月16日起未再支付租金。原告于2020年4月1日委托律师向被告发函要求被告于2020年4月7日前支付租金，如被告未能合理解决，将在不再另行通知的情况下于2020年4月8日解除《门面承租合同》。此外，根据《门面承租合同》第五条第1款约定“租赁期间门面保管由乙方负责，卫生治安等均由乙方自理，乙方按时缴纳水电费”。被告承租期内欠电费970元，原告已为其垫付，被告应当立即支付给原告。同时，《门面承租合同》第五条第3款约定“乙方承租期间，不得退租，若在承租期内撤离，乙方补偿甲方7天免租金额（壹万元）”。被告还应补偿原告7天免租金额10000元。综上，经原告多次催告，被告至今尚未支付相应租金、违约金、水电费等费用。为保障原告合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告陈松辩称，首先，我方确认案涉《门面承租合同》于2020年4月8日解除，但解除的原因是原告强行收回案涉门面，而非被告要求解除合同。其次，原告主张的租金金额有误，欠付租金的起算日期应为2020年1月17日，非原告主张的2020年1月16日，扣除一天的租金1450元，被告欠付原告的租金为98900元。且受新型冠状肺炎疫情的不可抗力影响，原告应免除被告一个半月（2020年1月24日起至2020年3月10日止）的租金，才符合公平原则。故我方仅须承担2020年1月16日至1月23日及2020年3月11日至4月7日期间的租金。再之，我方已于2020年4月16日搬离案涉房屋，并将房屋交付于原告，即便要计算房屋占用费，应当从2020年4月9日起计算至2020年4月16日止。最后，我方同意支付原告垫付的电费970元，但认为不应支付违约金及补偿原告免租金，因为被告迟延支付租金是受新冠疫情的影响，且也征得了原告的同意，并未构成违约行为。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年4月16日，案外人杨德全（出租方、甲方）与被告陈松（承租方、乙方）签订《门面承租合同》，合同约定以下主要事项：一、承租范围：乙方向甲方承租某某路xx-xx经营门面一间，含楼上阁楼。二、承租期限：门面租赁期自2017年4月16日至2022年4月16日止，共计五年。三、租金、保证金及租金交付期限：租金：本合同签订之日，前三年（2017年4月16日至2020年4月16日），每月租金人民币肆万叁仟伍佰圆整（43500元）；后两年（2020年4月16日至2022年4月16日），租金每年按原租金以8%递增，人民币肆万陆仟玖佰捌拾圆整（46980元）。保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币肆万叁仟伍佰圆整（43500元）作为履约保证金，保证金在乙方承租期内不计息，也不予退还，同时乙方不得将保证金抵作租金。租赁期满，乙方不违约，按时退房，水电等设施完好，水电费均结清后，保证金如数退还给乙方。租金交付方式：租金按季度每三个月支付，在本合同签订之日，乙方须一次性付清一个季度租金，前三年每一季度合计租金壹拾叁万零伍佰圆整（130500元），后两年每一季度合计租金壹拾肆万零玖佰肆拾圆整（140940元），以后每季度租金均在每季度末提前7日前一次性缴纳季度租金，逾期不交，按当季度应付租金总额5%的逾期天数收取滞纳金，逾期超过15日视为自动退租，甲方有权收回门面，并不予退还保证金同时追究违约责任。四、甲方权利和义务：甲方在乙方出现下列情况之日时，有权单方解除本合同并追究乙方的违约责任：（2）未按本合同第三条按时缴纳租金。五、乙方权利和义务：乙方按时缴纳水电费；乙方保证不将门面改作他用，不转租，不转让，不转借给第三方使用；乙方承租期间，不得退租，若在承租期内撤离，乙方补偿甲方7天免租金额（壹万元整）。六、合同的终止：任何一方提出终止合同，均须提前45天书面告知对方，违约方支付对方肆万叁仟伍佰圆整（43500元）违约金作为赔偿。终止履行合同的租金计算：满月按当年的月租金支付，其余按当月日租金支付。七、不可抗力因素：凡因发生地震、水灾、战争等不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力因素导致毁损和造成甲、乙方损失的，因政府的行政措施给甲、乙方造成损失的，双方互不承担责任；因第三方原因造成甲、乙方损失的，甲、乙方应向第三人索赔。合同签订后，杨德全将案涉房屋交付于被告陈松使用，被告陈松交纳截止至2020年1月16日的租金。2018年8月2日，杨德全将案涉沙坪坝区某某路xx-xx号房屋过户登记至原告杨娟名下（不动产权号为：渝20**沙坪坝区不动产权第00081xxxx号）。杨德全于2018年8月4日去世。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。因新冠肺炎疫情及防控措施的原因，被告陈松在案涉房屋经营的“古银坊”店铺遂停业。因被告陈松未向原告杨娟交纳租金，原告杨娟遂委托重庆海力律师事务所于2020年4月1日向被告陈松邮寄《律师函》。律师函载明以下主要事项：委托人以其父亲杨德全名义与您签署了《门面承租合同》，委托人已将上述门面交您经营使用，但自2020年1月16日起您未再支付租金，至今欠付委托人110500元。您未按照《门面承租合同》的约定履行支付租金的义务已构成违约，请您于2020年4月7日前所拖欠的租金110500元支付给委托人。如果您未能合理解决，我们将视其情况采取相应的法律手段以维护委托人的合法权益，我们将不再另行通知的情况下于2020年4月8日解除与您签订的《门面承租合同》，并将采取包括但不限于断水、断电、锁门、强制您搬离及启动司法程序要求支付租金并追究违约责任的权利。原告杨娟还于2020年3月22日至2020年4月23日通过微信与被告陈松就支付租金、被告搬离案涉房屋、邮寄案涉房屋钥匙等事宜进行沟通。原、被告于审理中一致认可，案涉《门面承租合同》于2020年4月8日解除，被告陈松于2020年4月23日将案涉房屋的钥匙、水电卡邮寄给原告杨娟，原告杨娟于同日收到。2020年4月23日，原告杨娟向重庆市电力公司缴纳案涉房屋电费970元，重庆市电力公司出具电费清单。被告陈松于审理中对原告杨娟代为缴纳的电费970元予以认可，同意将电费970元支付于原告杨娟。审理中，被告陈松为证明原告杨娟于2020年4月8日强行回收了案涉房屋，举示其店铺员工全新利、杨艳琴于2020年9月9日分别出具的《证明》。原告杨娟对两份证明的真实性不予认可，认为根据法律规定，证人应出庭作证，并经庭审询问后才能作为证据。审理中，原、被告一致同意，关于被告陈松已支付的保证金50000元是否退还的问题，双方另案处理。原告杨娟认为，被告陈松逾期交纳租金构成违约，应按案涉《门面承租合同》约定向其支付违约金、补偿免租金，并支付拖欠的租金、合同解除后的房屋占用费及垫付的电费。被告陈松认为，按案涉《门面承租合同》约定，每季度租金应在每季度末提前7日一次性缴纳。且欠缴租金的期间系新冠肺炎疫情期间，迟延交纳租金亦得到了原告的同意，原告以其逾期支付租金为由请求被告承担违约责任无事实、法律依据。此外，根据公平原则，疫情期间的租金应予以减免一个半月。双方争议较大，调解未成。上述事实，有原告杨娟提交的《门面承租合同》、不动产权证书、居民死亡医学证明（推断）书、常住人口登记卡、律师函、EMS快递单据、微信聊天记录截屏、国网重庆市电力公司电费清单、POS单以及原告杨娟、被告陈松的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，杨德全与被告陈松签订的《门面承租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，杨德全将案涉房屋交付于被告陈松，被告陈松交纳截止至2020年1月16日的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。杨德全于2018年8月2日将案涉房屋的所有权变更登记至原告杨娟名下，原告杨娟为案涉《门面承租合同》的实际相对方，原、被告建立了房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。审理中，原告杨娟与被告陈松一致确认，案涉《门面承租合同》于2020年4月8日解除，本院予以认可。本案争议的焦点为：一、被告陈松欠付原告杨娟房屋租金金额如何认定；二、被告陈松何时将案涉房屋交付于原告杨娟及房屋占用使用费如何计算；三、原告杨娟以被告陈松逾期支付租金为由，请求被告支付违约金及补偿免租金是否有事实、法律依据。本院分别评述如下：一、被告陈松欠付原告杨娟房屋租金金额如何认定的问题原告杨娟与被告陈松于审理中一致认可，被告陈松仅向原告杨娟交纳截止至2020年1月16日的租金，故被告陈松还应向原告杨娟支付2020年1月17日起至2020年4月8日止的租金。根据原告的计算方式，欠租期限中2020年1月17日至2020年3月17日为两个月，2020年3月18日至2020年4月8日为22天，则被告欠付租金的金额为118900元（43500元X2个月+43500元/30天X22天），扣除被告陈松已于2020年3月17日支付的租金20000元，被告陈松尚欠付原告杨娟租金98900元。但2020年初爆发的新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力情形，被告陈松作为案涉房屋的承租人，的确受疫情或者疫情防控措施导致没有营业收入或者营业收入明显减少，疫情期间继续按照案涉租赁合同支付租金对其明显不公平，相应租金应予以适当减免。本院根据公平原则，酌情免除被告陈松一个月的租金43500元。故被告陈松应向原告杨娟支付2020年1月17日至2020年4月8日的租金55400元（98900元-43500元）。原告杨娟诉请中的超出部分，本院不予支持。二、被告陈松何时将案涉房屋交付于原告杨娟及房屋占用使用费如何计算的问题原告杨娟与被告陈松于审理中一致认可，被告陈松于2020年4月23日将案涉房屋的钥匙及水电卡邮寄于原告杨娟，应视为原、被告双方就案涉房屋正式办理了交接手续。被告陈松辩称，其实际于2020年4月17日搬离了案涉房屋。但被告陈松既未向原告杨娟告知搬离事宜，又未办理房屋交接手续及返还案涉房屋的钥匙、水电卡等，结合原告杨娟举示的微信聊天记录，截止2020年4月23日，原、被告仍就被告陈松是否已搬离房屋及返还钥匙等事宜进行协商，故本院对被告陈松的抗辩意见不予采纳。本院认为，被告陈松于2020年4月23日将案涉房屋交付于原告杨娟，被告陈松应向原告杨娟支付合同解除后即2020年4月9日起至2020年4月23日止的房屋占用使用费，该费用应以案涉《门面承租合同》约定的租金为标准。根据案涉《门面承租合同》第三条第1项约定，前三年，2017年4月16日至2020年4月16日每月租金为43500元；后两年，2020年4月16日至2022年4月16日每月租金为46980元。故被告陈松应向原告杨娟支付2020年4月9日起至2020年4月23日止的房屋占用使用费22678元（43500元/30天X7天+46980元/30天X8天）。原告杨娟的该项诉讼请求，本院予以支持。三、原告杨娟以被告陈松逾期支付租金为由，请求被告支付违约金及补偿免租金是否有事实、法律依据的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉《门面承租合同》第三条第3项约定，以后每季度租金均在每季度末提前7日前一次性缴纳季度租金，逾期不交，按当季度应付租金总额5%的逾期天数收取滞纳金，逾期超过15日视为自动退租，甲方有权收回门面，并不予退还保证金同时追究违约责任。原、被告于审理中一致认可，上述滞纳金的性质为违约金。本院认为，首先，《门面承租合同》已就每季度租金缴纳的时间约定为每季度末提前7日，即被告陈松须在2020年4月9日前向原告杨娟交纳2020年1月17日起至2020年4月16日止季度的租金，而案涉合同已于2020年4月8日解除。原告陈娟主张每季度租金的交纳时间为每季度开始前7日，与合同约定不符，本院不予采纳。其次，被告陈松欠付原告杨娟租金的期间处于新冠肺炎疫情防控期间，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。即便被告陈松存在逾期向原告杨娟交纳租金的行为，其也确因疫情影响导致无法经营或营业收入明显减少，原告陈娟以被告陈松逾期支付租金为由，请求被告承担违约责任，亦无法律依据。最后，因不能认定被告陈松违约而导致合同解除，原告杨娟以被告陈松于承租期间提前解除合同，应补偿其免租金10000元作为违约金亦不符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定。综上，原告杨娟请求被告陈松支付违约金及补偿免租金的诉讼请求，本院不予支持。此外，被告陈松于审理中同意向原告杨娟支付原告垫付的电费970元，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，判决如下：一、杨德全与被告陈松于2017年4月16日签订的《门面承租合同》于2020年4月8日解除。二、被告陈松于本判决发生法律效力后三日向原告杨娟支付2020年1月17日起至2020年4月8日止的租金55400元。三、被告陈松于本判决发生法律效力后三日向原告杨娟支付2020年4月9日起至2020年4月23日止的房屋占用使用费22678元。四、被告陈松于本判决发生法律效力后三日向原告杨娟支付原告杨娟垫付的电费970元。五、驳回原告杨娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2970元、公告费520元（原告杨娟已预交），由被告陈松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  宗 新人民陪审员  袁巧云人民陪审员  刘明亮二〇二〇年九月二十五日法官 助理  田箴堃书 记 员  李夏露