广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终6421号上诉人（原审被告）：方玉琪，女，1974年2月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：谭某。委托诉讼代理人：梁新远，男，该司工作人员。委托诉讼代理人：梁礼娟，女，该司工作人员。上诉人方玉琪因与被上诉人雅居乐雅生活股份有限公司佛山分公司（以下简称雅居乐服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初34966号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方玉琪上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回雅居乐服务公司的诉讼请求；2.雅居乐服务公司赔偿方玉琪维修费180元及复印费4元；3.一、二审诉讼费由雅居乐服务公司承担。事实和理由：一、雅居乐服务公司提供的物业服务合同复印件不完整，欠缺第16页。从雅居乐服务公司起诉至今，物业服务合同的原件，物业服务合同上没有签订日期，无明确标明商业和住宅的物业管理服务内容，方玉琪要求雅居乐服务公司提供合同原件。二、一审判决已认定方玉琪提交的维修费收据及鑫茂图文广告收款收据真实，故该费用应由雅居乐服务公司支付。在2019年11月1日的调解中，雅居乐服务公司已承认上述费用并同意赔偿，但却胁迫方玉琪先支付物业管理费后才可报销。本案应在物业管理费中扣减维修费及复印费184元。三、某查验现状公示所列出的45项整改事项未有限期整改时间，在被通报后仍未有限期整改的时间和整改完成的公示，雅居乐服务公司对业主的诉求不予理睬，说明雅居乐服务公司有选择性地提供服务，其并无对商业区提供物业管理服务，不应收取物业管理费，应减免2019年4月至9月的物业管理费1470.72元。四、雅居乐服务公司未按照物业服务合同约定的物业服务质量提供服务，存在服务不到位、监管不力的问题，其不应全额收取物业管理费。五、雅居乐服务公司制造虚假书面催交通知单，在明知方玉琪住址的情况下，故意邮寄不存在的地址，导致方玉琪无法收到催交通知单。六、电费公摊不合理。一审判决认定的电费公摊73.3元不准确。雅居乐服务公司提供的4月份收费通知单分别为28.48元、36.56元，5月份收费通知单分别为28.42元、36.74元，存在2组数据，雅居乐服务公司对此未作解释。雅居乐服务公司提供的发票只有电梯、楼梯灯4月用电1731.82元，分摊34.63元，5月用电1730.35元，分摊34.60元，其他费用未见发票。6座的电费分摊的金额差异大，5座与6座相连，但电费分摊的金额差异高达4倍，6座全体业主要求整改，至今未有回复。雅居乐服务公司辩称，一、物业服务合同并无缺页，均贴在小区公告栏。由于合同第16页是空白页，没有复印，雅居乐服务公司也没有该合同第16页。二、物业服务合同第六条约定了商铺的物业管理费收费标准。方玉琪的电磁炉并非雅居乐服务公司损坏，复印费也不属于雅居乐服务公司的赔偿范围，雅居乐服务公司不同意支付方玉琪维修费及复印费184元。三、雅居乐服务公司已按照物业服务合同的约定提供了物业管理服务。雅居乐服务公司在2019年4月1日接管案涉小区物业管理后，已不断进行整改。四、电费的公摊是按照供电局的收费进行公摊，应收金额28.48元只是一部分的公摊电费，电费分摊包括路灯、电梯用电、消防、园林等共36.56元，其中已包含上述28.48元。雅居乐服务公司向一审法院起诉请求：1.方玉琪按每月245.12元的标准向雅居乐服务公司支付自2019年4月至2019年9月的物业管理费，拖欠的物业管理费为1470.72元；2.方玉琪从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向雅居乐服务公司支付滞纳金，暂计至2019年9月23日滞纳金约为103.69元；方玉琪向雅居乐服务公司支付商业用电583.76元、公摊电费73.3元；3.方玉琪承担本案全部诉讼费用。诉讼中，雅居乐服务公司明确：商业用电、公摊电费是从2019年4月计至2019年5月。一审法院认定事实：根据2019年10月9日的不动产登记信息查询结果，佛山市禅城区某号房屋的产权人为方玉琪，单独所有，建筑面积61.28平方米，土地/房屋用途为商服用地（商业）/商业服务用房。佛山市禅城区某小区（第一届）业主委员会（甲方）与雅居乐雅生活股份有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，第六条规定，物业服务收费选择包干制，商业物业每月4元/平方米；第八条约定，业主每月5日前支付当月物业服务费和公摊水电费；第二十四条约定，业主违反合同约定，逾期支付物业服务费，从次月1日起，每日按应付物业服务费的3‰支付违约金；第二十九条约定，服务期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止。2019年3月1日，雅居乐雅生活股份有限公司向雅居乐服务公司出具《全权委托书》，全权委托雅居乐公司为涉案小区提供物业服务，按涉案物业服务合同约定享有权利义务。另查明一：根据方玉琪提交的“佛山发布”公众号截图，佛山市住房和城乡建设局网站公布了物业管理有关工作落实情况的检查通报，其中禅城某小区被指服务质量一般，物业服务企业对服务质量重视程度不够，甚至有部分项目的服务质量与企业的品牌形象不符，具体问题包括：1.应在小区显著位置设置公示栏，公示相关材料；2.小区绿化枯叶较多，公共区域垃圾桶须加盖；3.天面的管道需要翻新维护，排水沟应清理淤泥；4.楼栋部分水表、弱电管井内存在杂物且无上锁，楼道防火门存在阻挡现象，应加强巡查，楼道卫生情况不佳，部分应急灯不亮，部分照明感应不灵敏，楼道未配置灭火器；5.设备房巡查不到位，有部分设备房未配置挡鼠板，卫生情况不佳，部分设备缺少管理制度，应急预案等上墙资料，消防电话接听不及时，发电机启动不了，部分电梯逾期未年审；6.资料未按八大项分类归档，未见生活水池水质检测报告，未开展业主满意度调查，应按物业服务标准做好消防安全巡查和整改、防风防汛、社区文化活动、蚊虫消杀等工作，应及时响应并处理业主的咨询投诉，并注重保持归档日常管理资料。另查明二，雅居乐服务公司于庭后提交了公摊电费的公示照片、商业用电缴费发票，其中发票显示购买方为某服务有限公司佛山分公司。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案物业管理服务合同合法有效，对包含方玉琪在内的涉案小区全体业主均具有约束力。关于物业管理费用。雅居乐服务公司实际为涉案小区提供了物业管理服务，且经授权享有合同的权利，根据合同约定和等价有偿原则，雅居乐服务公司有权向方玉琪收取物业管理费，故对雅居乐服务公司主张的物业管理费1470.72元，一审法院予以支持。至于方玉琪提出的物业管理问题，一审法院分析如下：首先，根据现有证据，不足以认定雅居乐服务公司对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵，也无证据证明在整改期间雅居乐服务公司未对涉案小区提供物业管理服务。其次，即使雅居乐服务公司对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但雅居乐服务公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，方玉琪如认为雅居乐服务公司不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即方玉琪可以要求雅居乐服务公司对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。另外，方玉琪主张按住宅而非商业用房标准缴纳物业管理费，但未能提供充足证据证明涉案房产的用途为住宅，应承担举证不能的不利后果。综合以上几点，一审法院认定方玉琪抗辩意见不成立。关于违约金。经查明，雅居乐服务公司对涉案小区的管理服务确存在一定瑕疵，故一审法院综合案件事实及依据公平原则，对雅居乐服务公司主张方玉琪支付违约金的诉请不予支持，望以此促进雅居乐服务公司在今后的物业服务中积极提高物业管理服务水平。关于公摊电费。雅居乐服务公司举证的电费发票已证实公摊费用产生、垫付的真实性，并提供了分摊表公示照片，对该费用进行了说明，在方玉琪未举证证明该电费金额及其分摊方式存在显失公平、雅居乐服务公司虚构或增大分摊金额等情形的情况下，对雅居乐服务公司主张的公摊电费73.3元，一审法院予以支持。关于商业用电。雅居乐服务公司所举证据不足以证明雅居乐服务公司、方玉琪双方对商业用电的金额达成一致，也未能证明雅居乐服务公司已支付该费用，故雅居乐服务公司该项主张缺乏依据，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、方玉琪于判决发生法律效力之日起十日内，向雅居乐服务公司支付2019年4月至9月的物业费1470.72元、公摊电费73.3元；二、驳回雅居乐服务公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由雅居乐服务公司负担9元，由方玉琪负担16元。二审期间，张方玉琪提交如下证据：证据1.不动产登记信息查询结果，以证明雅居乐服务公司所称的邮寄地址不存在；证据2.对方当事人送达地址及相关信息确认书，以证明雅居乐服务公司于2019年8月31日提起本案诉讼；证据3.微信聊天记录，以证明方玉琪多次与雅居乐服务公司沟通要求其收取物业管理费，但雅居乐服务公司不予理睬；证据4.业主手册、要求降费的手写材料，以证明雅居乐服务公司的物业服务质量下降，无区分商业与住宅，部分业主曾要求雅居乐服务公司降低物业管理费；证据5.关于邀请招标物业情况说明，以证明雅居乐公司提供的服务质量与说明中记载的实地调查结果不一致；证据6.某查验现状公示，以证明雅居乐服务公司进驻某时已知该楼盘存在问题，接管后仍不整改；证据7.规划图、梯间布局图、用电分摊明细表，拟证明6座实际有104户，6座全体业主多次提出按实际分摊，但雅居乐服务公司不予理睬，也未查明用电过量的原因；证据8.照片3页，以证明雅居乐服务公司至信仍未对业主提出的问题进行整改。雅居乐服务公司提交如下证据：证据1.证明，以证明某服务有限公司佛山分公司委托雅居乐服务公司代收回业主公摊电费及商业电费；证据2.付款函，拟证明某服务有限公司佛山分公司要求雅居乐服务公司向其支付2019年4月-2019年8月的电费；证据3.某2019年4月-2019年8月电费明细表，以证明某服务有限公司佛山分公司向雅居乐服务公司发出电费明细表；证据4.广东增值税专用发票，以证明2019年4月-2019年8月的电费真实存在。本院依法组织当事人进行质证。经审查，关于方玉琪提供的证据，证据1、证据2与其一审送达地址有关，由于方玉琪在一审时已参加诉讼，本院对该两组证据不予采纳；证据3方玉琪在一审时已提交，本院不重复认证；证据4与涉案物业管理纠纷无关，其中手写部分无法确定真实情况，本院不予采纳；证据5的真实性难以确定，本院不予采纳；证据6不足以证明雅居乐服务公司故意不整改；证据7真实性难以确定，本院不予采纳；证据8可以反映案涉小区的物业管理现状，业主们对此提出意见。雅居东服务公司二审提供的证据可以证明其对公摊电费的收取有合理依据，本院予以采纳。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。二审争议焦点为方玉琪应否向雅居乐服务公司支付物业管理费等费用。首先，关于物业管理费。方玉琪上诉主张雅居乐服务公司未尽服务管理职责，该司本案诉请的服务管理费应予免除。对此，本院认为，雅居乐服务公司对方玉琪物业所在小区已提供物业管理服务，形成物业服务关系。即使方玉琪未见到该司与业主委员会签订的物业服务合同原件，但此并不能否定双方之间存在物业服务关系，更何况，方玉琪一审时对雅居乐服务公司提交的物业服务合同的真实性无异议。雅居乐服务公司事实上已提供物业管理服务，在方玉琪提交的证据不足以证明雅居乐服务公司在履行职责过程中存在严重过错的情况下，一审法院不采纳方玉琪免除其物业管理费的抗辩意见正确，本院予以维持。方玉琪若认为雅居乐服务公司在提供物业服务的过程中存在需整改的问题，其可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求雅居乐服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得拒付物业管理费。其次，关于公摊电费。方玉琪上诉主张其所负担的公摊电费不合理。雅居乐服务公司针对方玉琪的异议已提供相应证据证明。方玉琪仅提出异议，但没有提供反驳证据推翻雅居乐服务公司的证据。故此，本院认定雅居乐服务公司所述成立，对方玉琪的异议不予采纳。最后，关于方玉琪主张的维修费及复印费问题。方玉琪本案中并未提起反诉，一审法院对上述费用未作审查，本院二审亦不作审查。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。方玉琪的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人方玉琪承担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年九月十七日法官助理 邱雪碧书 记 员 肖玲玲