广东省佛山市顺德区人民法院行 政 判 决 书（2020）粤0606行初402号原告佛山市南海誉福投资有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道长江路**福誉广场商务酒店、办公**、办公**之首层N-03。法定代表人罗国平，总经理。委托代理人冼豪，广东泽康律师事务所律师。被告佛山市南海区城市管理和综合执法局，，住所地佛山市南海区桂城街道天佑南路**。法定代表人植荣桢，局长。委托代理人梁炳辉，该局工作人员。委托代理人黄彩英，广东科韵律师事务所律师。（委托期限自2020年4月13日起至2020年4月29日止）委托代理人李蔚汉，广东睿国律师事务所律师。（委托期限自2020年4月29日起）原告佛山市南海誉福投资有限公司不服被告佛山市南海区城市管理和综合执法局作出的南城管拆决[2019]0044359号《责令限期拆除决定书》（以下简称《限期决定书》），于2019年12月26日通过广东法院诉讼服务网向本院申请网上立案，经原告补齐材料后，本院于2020年3月24日受理，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人冼豪，被告的委托代理人梁炳辉、李蔚汉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年7月9日，被告作出《限拆决定书》，认定原告于2017年11月至2018年12月期间，在其出资建设的位于佛山市南海区********************范围内，其委托的装修公司在室内装修过程中进行加建，原告并未予制止，并同意以加建后的样板间对外宣传并招租。另查，上述加建房屋由原告与承租人签订《物业合同》进行出租。上述2座4至9层共336个房间，每个房间加建了面积为7.3平方米至32.3平方米不等的钢结构夹层，经测绘，上述336个房间加建夹层的总建筑面积共5286.72平方米。经佛山市国土资源和城乡规划局认定，原告的加建行为属于在已完成规划条件核实的建设工程用地范围内擅自搭建建筑物的行为，属“无法消除对城乡规划实施造成的影响”的情形。被告认为原告的上述行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，并根据该法第六十四条的规定，决定责令原告在决定书送达之日起三十日内自行拆除上述违法加建的夹层。原告诉称，一、被告作出的《限拆决定书》事实不清，原告并非是夹层的违法加建主体及实施主体，原告也没有以加建的样板间对外宣传并招租。原告与租户签订《物业合同》，根据原告与租户所签订的《物业合同》第二条第三项及第四项的约定，原告仅仅是向租户出租场地。而案涉物业的装修是由租户自行委托装修公司进行装修。租户自行对案涉场地的装修与原告无关，原告并非是案涉场地装修的实施者及施工方。2018年5月，曾经有部分租户就装修问题起诉至佛山市南海区人民法院及广州市海珠区人民法院[详见（2019）粤0605民初3305、3307号《民事判决书》及（2018）粤0105民初19417、19418、19419号《民事判决书》]。两法院也认定广州合利装饰工程有限公司（以下简称合利公司）与租户存在事实上的装修合同关系,且租户向合利公司支付了装修相应的对价。由此可见，案涉物业也是租户委托合利公司装修。被告于《限期决定书》上认定原告在2017年11月至2018年12月期间，原告在其出资建设的位于佛山市南海区********************范围内，其委托的合利公司在室内装修过程中进行加建。被告显然对该违建的主体及违建的事实认定不清。原告并非是违建行为的实施者及责任主体。二、由于被告对本案的事实认定不清，导致被告所适用的法律错误。被告认为，原告的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，责令原告自本决定书送达之日起三十日内自行拆除违法加建的夹层。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，案涉物业整体建筑部分是由原告投资出资兴建，也向相关政府部门办理了建设工程规划许可证。在本案中，原告仅仅是将案涉物业租赁给租户使用，由租户自行委托装修公司对其所租赁的租赁物进行装修。综上所述，原告并非是租赁物业的装修主体、装修实施者。显然，被告对原告出具的《限拆决定书》显然错误。请求法院：1.撤销被告作出的《限拆决定书》；2.本案的诉讼费用由被告承担。原告在诉讼中提供了下列证据：1.原告的企业信用信息公示报告、被告的统一社会信用代码公示查询，证明原告、被告的诉讼主体资格。2.《限拆决定书》、（2018）粤0105民初19417-19419号《民事判决书》、（2019）粤06民终10331号《民事判决书》、（2018）粤0605民初3305号《民事判决书》、（2019）粤0605民初3307号《民事判决书》，证明原告并非案涉物业装修的实施者，也并非案涉物业装修款的收款方。被告辩称，一、被告有权查处案涉违法建设行为，被告作出《限拆决定书》属于被告的法定职责。根据《中华人民共和国行政强制法》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条、粤府[2003]41号《关于在佛山市南海区开展相对集中行政处罚权工作的公告》、《佛山市南海区实施相对集中行政处罚权规定》，被告有权对辖区范围内违反城市规划管理的违法建设行为进行查处，案涉建设行为未取得建设工程规划许可证，被告有权依法责令其限期拆除违法建设。被告于2018年11月根据其他部门移交信息，到佛山市南海区****************检查，发现该处4-9层共336个房间，每个房间加建了面积为7.3平方米至32.3平方米不等的钢结构夹层。经佛山市国土资源和城乡规划局认定，上述加建行为是在已完成规划条件核实的建设工程用地范围内擅自搭建建筑物的行为，属于“无法消除对城乡规划实施造成的影响”的情形。故被告对原告未取得建设工程规划许可证进行建设的违法行为作出的处理决定符合法定职权。二、原告未在法定期限内提起行政复议或提起行政诉讼，被诉《限拆决定书》已经生效。该《限拆决定书》在2019年7月9日作出，在2019年7月12日通过直接送达的方式送达给原告。被诉《限拆决定书》也明确告知救济途径，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，原告最迟应于2020年1月13日前向法院提起诉讼，但根据原告提供的起诉材料显示，原告是在2020年1月20日提交诉讼材料，已经超过法定的起诉期限。而原告也从没有就案涉具体行政行为提起行政复议，被诉《限拆决定书》已经生效，本案应当依法予以驳回。三、被诉《限拆决定书》认定事实清楚，适用法律正确。经被告查明，原告为案涉“福誉广场”的建设者，该广场所使用的地块系由原告原法定代表人梁庆杨于2013年5月1日向佛山市南海区桂城街中区*新填地股份合作经济社承租，用作发展商业和服务业，后由原告建设并于2016年4月22日通过联合验收。2017年10月30日，原告与广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）签订《福誉广场物业租赁代理合同》，该合同约定《物业装修合同》的文本由双方共同约定、装修图纸由双方共同确定。由此可见原告对于涉案的违法加建行为起到决定性作用。此外，被告在行政程序中对“福誉广场”承租人（小业主）进行调查得知，案涉违法加建部分在宣传资料中已标注为复式结构公寓，且在签订具体租赁合同之前违法加建的夹层已建设完毕；根据承租人提供的“福誉国际”宣传资料以及原告与承租人约定的装修标准，“双钥匙LOFT”、“给一套钱用两套”等内容多次被提及，被告作出原告组织、实施了案涉的违法建设行为的认定与客观事实相符。根据被告于听证程序后补充向合展公司调查的事实，原告与合展公司之间存在代理合同关系，合展公司根据原告提供的装修样板进行的招商招租，违法加建行为与其并无关系。装修图纸是由原告制定的，在听证期间，原告也承认参与装修图纸制定的事实。为进一步查明案涉建筑物是否违反有关城市规划管理的事实，被告向规划部门发函调查具体情况，经规划主管部门的认定，案涉违法建筑物属于“在已完成规划条件核实的建设工程用地范围内擅自搭建建筑物的行为，属‘无法消除对城乡规划实施造成的影响’情形”。原告负有拆除案涉违法建设的义务。在租赁期满前（即2044年4月30日前）原告对“福誉广场”享有管理、处分、收益的权利，加上原告于2018年11月1日出具的《情况说明》中亦自认“已对部分客户违建装修的房间进行整改”，因此被告认定原告具有消除案涉违法建设部分违法状态的责任义务，继而责令原告限期拆除违法建设合法恰当。四、被诉行政行为程序合法，有关文书均已合法送达。被告对案涉违法行为调查过程中，依法立案、调查，向原告发出《接受处理告知书》、《行政处罚（处理）听证告知书》，根据原告的申请，本案于2019年4月3日举行了听证会。在听证程序中,原告提出其没有实施违法加建的违法行为，因而拆除该违法建筑物的主体并非原告的观点。针对原告的意见，被告于2019年4月18日向合展公司进行了补充调查，合展公司陈述其与原告之间仅为代理销售关系，加建行为与该公司无关，装修内容是根据原告与承租人之间约定的装修标准进行施工。被告于2019年7月9日依法作出《限拆决定书》并于2019年7月12日已依法送达。被告作出行政行为均遵循相关法律规定的程序进行，并充分听取了原告的陈述申辩意见，行政程序合法。综上，被诉行政行为认定事实清晰，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告在诉讼中向本院提供了下列证据：1.被告的统一社会信用代码证，证明被告的主体资格。2.南发[2019]3号《中共佛山市南海区委员会佛山市南海区人民政府关于印发的通知》、关于印发《佛山市南海区实施相对集中行政处罚权规定》的通知、粤府〔2003〕41号《关于在佛山市南海区开展相对集中行政处罚权工作的公告》、国法函[2001]200号《关于在广东省佛山市开展相对集中行政处罚权试点工作的复函》，证明被告具有查处辖区范围内违反城市规划管理的违法建设行为职能。3.立案审批表、现场勘查笔录、土地使用证、宗地平面图、房屋权属证书、房产幢平面图、土地使用权租赁合同、建设工程竣工规划验收合格证2份、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书、测绘报告,证明原告为案涉“福誉广场”的建设者，该广场所使用的地块系由其原法定代表人梁庆杨向桂城街中区村新填地股份合作经济社承租，后由原告建设并于2016年4月22日通过联合验收，福誉广场2座4-9层范围内共336个房间，每个房间加建了面积为7.3平方米至32.3平方米不等的钢结构夹层，经测绘加建夹层的总建筑面积共5286.72平方米。4.被告对陈某作的询问笔录、授权委托书、陈某的身份证、原告的营业执照、福誉广场物业租赁代理合同、《福誉广场物业租赁代理合同》补充协议、物业合同（空白）、情况说明，证明原告承认加建夹层的行为没有办理相关审批手续，合同约定《物业装修合同》的文本由双方共同约定、装修图纸由双方共同确定，原告对“福誉广场”享有管理、处分、收益的权利，且自认“已对部分客户违建装修的房间进行整改”，其具有消除案涉违法建设部分违法状态的责任义务。5.关于协助调查佛山市南海区**********福誉广场涉嫌违法建设的函、关于对佛山市南海区**********福誉广场违法建设案件规划认定的意见,证明经规划部门认定，案涉建设行为未在规划部门办理相关规划审批手续，属于“在已完成规划条件核实的建设工程用地范围内擅自搭建建筑物的行为，属‘无法消除对城乡规划实施造成的影响’情形”。6.被告对李某作的调查笔录、现场照片、李某的身份证、福誉国际招商图片、户型结构图、福誉国际装修标准、收据、发票、协议书、招商现场图片、物业合同，证明在“福誉广场”宣传资料中的宣传内容为“双钥匙LOFT”、“给一套钱用两套”等内容，且从户型图中可看出为复式结构公寓。承租人（小业主）按照合同约定金额向原告支付款项，未就加建夹层而另行支付装修费用。加建部分作为装修标准，在原告与承租人签订合同时一并约定夹层等装修内容。7.被告对黄某作的调查笔录、黄某的身份证、合展公司的营业执照、授权委托书，证明根据原告提出的申辩意见，被告于听证程序后补充向合展公司调查，该公司代理原告为“福誉广场”进行招商、“福誉广场”2座4-9层的套间夹层由合利公司进行统一加建，合利公司按照承租人与原告之间约定的装修标准进行施工，有关的装修标准在具体合同（物业合同）中有明确约定。8.当事人送达地址确认书、送达回证2份、《接受处理告知书》、申诉意见书、《行政处罚（处理）听证告知书》、行政处罚（处理）听证告知书回执、行政处罚听证通知书、听证笔录、听证报告，证明被告依法向原告送达有关法律文书，原告对本案违法建设主体存在异议并提出陈述申辩意见，本案经听证，被告听取原告意见后建议调查人员补充对主体问题补充调查。听证程序中，原告承认参与装修图纸制定的事实。9.询问调查通知书（存根）、邮政快递单，证明被告通知合利公司就“福誉广场”违法建设事宜进行调查，该公司置之不理。10.《限拆决定书》、送达回证，证明《限拆决定书》已于2019年7月12日送达予原告，原告最迟应于2020年1月13日前提起诉讼，被诉《限拆决定书》认定事实清晰、证据确实充分、行政程序合法。被告提供了下列法律依据及规范性文件：《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》以及国法函〔2001〕200号《关于在广东省佛山市开展相对集中行政处罚权试点工作的复函》、粤府[2003]41号《关于在佛山市南海区开展相对集中行政处罚权工作的公告》、南府[2011]175号《佛山市南海区实施相对集中行政处罚权规定》。经庭审质证，本院对下列证据作如下确认：被告提供的证据1、2、9、10，原告提供的证据1，各方当事人对证据无异议，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，可作为本案的定案依据。原告提供的证据2，被告提供的证据3～8，各方当事人对证据的真实性无异议，上述证据对证据的真实性无异议，上述证据来源合法，与本案有关联，可作为本案的定案依据。经审理查明，原告为案涉“福誉广场”的建设者，该广场所使用的地块系由原告的原法定代表人梁庆杨于2013年5月10日向佛山市南海区桂城街中区*新填地股份合作经济社承租，用作发展商业和服务业，后由原告建设并于2016年4月22日通过联合验收。2017年10月30日，原告与合展公司签订《福誉广场物业租赁代理合同》，该合同约定《物业装修合同》的文本由双方共同约定、装修图纸由双方共同确定。另经被告调查核实，福誉广场案涉加建部分在宣传资料中标注为复式结构公寓，在签订具体租赁合同之前已建设完毕加建的夹层，原告与承租人约定的装修标准有“双钥匙LOFT”、“给一套钱用两套”等内容。被告向南海区东翼规划管理直属局发函调查，该局于2019年1月29日作出《关于对佛山市南海区**********福誉广场违法建设案件规划认定的意见》，认为福誉广场的加建行为属于在已完成规划条件核实的建设工程用地范围内擅自搭建建筑物的行为，属“无法消除对城乡规划实施造成的影响”情形。2019年3月7日，被告向原告送达《接受处理告知书》和《行政处罚（处理）听证告知书》，告知原告的违法行为及拟作出的处罚，并告知原告有权要求组织听证。2019年3月9日，原告向被告提交《申诉意见书》。2019年4月3日，被告举行了听证会。2019年7月9日，被告作出《限拆决定书》并于同年7月12日送达原告。另查，根据南府〔2011〕175号《关于印发〈佛山市南海区实施相对集中行政处罚权规定〉的通知》规定，佛山市南海区环境运输和城市管理局行使室内建设管理方面法律、法规、规章规定对室内违法建设行为的行政处罚权。南机编〔2014〕28号《关于调整区国土城建和水务局机构编制事项的通知》规定，将原区环境运输和城市管理局除环境保护、交通运输和市政道路、城市桥梁、城市道路照明等市政设施的日常养护和管理外的职责划入佛山市南海区国土城建和水利局。另根据南发〔2019〕3号《中共佛山市南海区委员会佛山市南海区人民政府关于印发〈佛山市南海区机构改革方案〉的通知》，不再保留南海区国土城建和水利局，将该局的城市管理执法等相关职责等整合，组建区城市管理和综合执法局。本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条、南府〔2011〕175号《关于印发〈佛山市南海区实施相对集中行政处罚权规定〉的通知》、南机编〔2014〕28号《关于调整区国土城建和水务局机构编制事项的通知》、南发〔2019〕3号《中共佛山市南海区委员会佛山市南海区人民政府关于印发〈佛山市南海区机构改革方案〉的通知》规定，被告作为对辖区内城市管理部门，依法对违法建（构）筑物具有调查处理的职权，本院予以确认。被告认为原告未在法定期限内提起行政复议或提起行政诉讼，被诉《限拆决定书》已经生效。经查，原告于2019年7月12日收到被诉《限拆决定书》，且在2019年12月27日向本院提起行政诉讼，并未超过法定六个月的起诉期限，被告提出的此项主张于法无据，本院不予采纳。本案争议焦点为被诉《限拆决定书》是否合法。首先，从程序上来看。本案中，被告的工作人员根据政府其他部门移交的线索，对案涉建筑物现场进行了勘查，认定原告为涉案建筑物的建造人，经调查核实及现场测绘，向规划部门发函调查，并根据规划部门的认定意见，确认原告于福誉广场的加建行为属于在已完成规划条件核实的建设工程用地范围内擅自搭建建筑物的行为，属“无法消除对城乡规划实施造成的影响”情形，向原告发出了《接受处理告知书》，在收到原告的申诉意见书后，向原告发出《行政处罚（处理）听证告知书》，并组织举行了听证会，后作出并向原告送达了《限拆决定书》，被告作出《限拆决定书》的程序，符合程序正当原则，本院予以确认。其次，认定事实和适用法律方面。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”本案中，被告根据现场勘查笔录、土地使用证、宗地平面图、房屋权属证书、房产幢平面图、土地使用权租赁合同、建设工程竣工规划验收合格证、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书、测绘报告、陈某、李某、黄某的询问笔录、原告的营业执照、福誉广场物业租赁代理合同、《福誉广场物业租赁代理合同》补充协议、关于协助调查佛山市南海区**********福誉广场涉嫌违法建设的函、关于对佛山市南海区**********福誉广场违法建设案件规划认定的意见、现场照片、福誉国际招商图片、户型结构图、福誉国际装修标准、收据、发票、协议书、招商现场图片、物业合同等证据，认定福誉广场所使用的地块由其原法定代表人梁庆杨向佛山市南海区桂城街中区*新填地股份合作经济社承租，后由原告建设并通过联合验收，福誉广场2座4-9层范围内共336个房间，每个房间加建了面积为7.3平方米至32.3平方米不等的钢结构夹层，经测绘加建夹层的总建筑面积共5286.72平方米，经规划部门认定，该加建行为属于在已完成规划条件核实的建设工程用地范围内擅自搭建建筑物的行为，属无法消除对城乡规划实施造成的影响的情形，被告作出《限拆决定书》，认为原告的上述行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，并根据该法第六十四条的规定，决定责令原告在决定书送达之日起三十日内自行拆除上述违法加建的夹层，事实清楚、证据确凿，适用法律正确，本院予以支持。原告认为案涉物业是由租户自行委托装修公司进行装修，该行为与原告无关，原告并非是案涉场地装修的实施者及施工方，被告认定原告委托装修公司在室内装修过程中进行加建事实不清。经查，根据原告授权委托工作人员陈某所作的询问笔录、土地使用权租赁合同、建设工程竣工规划验收合格证、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书反映，原告为案涉“福誉广场”的建设者，该广场所使用的地块系由其原法定代表人梁庆杨向佛山市南海区桂城街中区*新填地股份合作经济社承租，后由原告建设并于2016年4月22日通过联合验收。根据原告与合展公司签订的《福誉广场物业租赁代理合同》反映，该合同约定《物业装修合同》由合展公司与装修公司、承租人签订，装修标准作为合同的附件，装修合同文本由原告与合展公司共同确定。另根据被告对福誉广场承租人李某的调查笔录反映案涉违法加建部分在宣传资料中已标注为复式结构公寓，且在签订具体租赁合同之前违法加建的夹层已建设完毕，李某没有委托装修公司改建和装修，并提供“福誉国际”的宣传资料以及原告与其约定的装修标准，内容提及“双钥匙LOFT”、“给一套钱用两套”等内容。根据听证会笔录反映，原告对涉案工程加装夹层的事实已经知悉且不予制止，原告认为涉案建设的装修标准由合展公司制定，装修合同文本由原告和合展公司共同确定。被告据此认定原告存在在出资建设的福誉广场2座4至9层范围内，委托装修公司在室内装修过程中进行加建，对加建行为未予制止，且同意以加建后的样板间对外宣传并与承租人签订《物业合同》的事实，被告认定原告是涉案加建行为的实施主体并无不当，原告的此项主张与事实不符，本院不予采纳。综上，原告要求撤销被告作出的《限拆决定书》请求理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告佛山市南海誉福投资有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告佛山市南海誉福投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑旭辉人民陪审员  陈敏玲人民陪审员  车小芸二〇二〇年九月十四日书 记 员  钟 慧