山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初3251号原告：刘贵云，住济南市。委托诉讼代理人：马增华，山东东城律师事务所律师。被告：刘双喜，住山东省济南市。委托诉讼代理人：刘峰峰，山东圣义律师事务所律师。被告：刘明娟，住济南市。委托诉讼代理人：刘峰峰，山东圣义律师事务所律师。被告：济南稻香房地产营销策划有限公司鑫苑名家分公司，住所地济南市。负责人：曹文健，该公司经理。委托诉讼代理人：陈骏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曹雪升，男，该公司员工。被告：济南稻香房地产营销策划有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：曹文健，该公司经理。原告刘贵云与被告济南稻香房地产营销策划有限公司鑫苑名家分公司（以下简称稻香鑫苑分公司）、济南稻香房地产营销策划有限公司（以下简称稻香房产策划公司）、刘双喜、刘明娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘贵云的委托诉讼代理人马增华，被告刘双喜、刘明娟的委托诉讼代理人刘峰峰，被告稻香鑫苑分公司的负责人及被告稻香房产策划公司的法定代表人曹文健，被告稻香鑫苑分公司的委托诉讼代理人陈骏、曹雪升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘贵云向本院提起诉讼请求：1.请求法院依法判决确认原告与刘双喜签订的房屋买卖合同无效；2.请求法院依法判决刘双喜、刘明娟返还给原告购房款36万元及利息(以36万元为基数，自2019年7月起按照同期银行贷款利息计算至实际支付之日)；3.请求法院依法判决稻香鑫苑分公司、稻香房产策划公司返还给原告中介费9000元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更并明确诉讼请求为：1.确认原告与刘双喜签订的房屋买卖合同无效；2.被告刘双喜、刘明娟、稻香鑫苑分公司共同返还原告购房款36万元及利息（以36万元为基数，自2019年7月起按照同期贷款利息计算至实际支付之日）；3.稻香鑫苑分公司、稻香房产策划公司返还给原告中介费9000元；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年5月27日，原告与刘双喜经稻香鑫苑分公司介绍签订房屋买卖合同(刘明娟是涉案房屋的实际所有人，其授权刘双喜签订合同)，合同约定刘双喜、刘明娟将位于室作价60万元人民币出售给原告，后经核实刘双喜、刘明娟出售的房屋实际已经早在2016年9月因北湖片区改造征收并被拆除，随后双方协商签订房卡(房卡实际上是北湖片区无证房居民团购资格)买卖补充协议，原告依据合同及补充协议的约定，在2019年6月30日支付给刘双喜、刘明娟共计36万元房款，刘双喜出具了收条。但截止到现在刘双喜、刘明娟仍然无法实现将团购资格变更为原告。原告认为：原、被告之间签订的房屋买卖合同属无效合同，刘双喜、刘明娟应当将收取的36万元予以返还给原告，稻香鑫苑分公司、稻香房产策划公司应当将剩余未退还的9000元(中介费共计1.6万元，已经退还给原告7000元)中介费退还给原告。被告刘双喜辩称，合同和补充协议是受被告刘明娟委托签订的，该合同和补充协议的内容系原被告买卖房卡（团购资格）的真实意思表示，并不是真正的买卖房屋，该团购资格转让，并不违反相关法律法规的强制性规定，因此本案合同和补充协议合法有效，原、被告双方均应依约履行；当天原告和其他四人的购房款均转给了中介公司法定代表人曹文健，曹文健给刘明娟转款两张房卡的购房款，对涉案房卡的转款不足36万，也即刘明娟实际并未收到36万房卡款。依法成立的合同，自成立时生效，原告应继续履行，原告要求刘明娟、刘双喜返还36万元及利息无事实依据和法律依据。要求驳回原告的诉讼请求。被告刘明娟辩称，刘明娟认可刘双喜代刘明娟签订合同和补充协议的行为，该合同和补充协议的内容系原被告买卖房卡（团购资格）的真实意思表示，并不真正的房屋买卖，该团购资格转让，并不违反相关法律法规的强制性规定，因此本案合同和补充协议合法有效，原、被告双方均应依约履行；刘明娟不同意退还36万，实际上刘明娟也未收到原告交付的36万。依法成立的合同，自成立时生效，原告应继续履行房卡买卖合同，原告要求刘明娟、刘双喜返还36万元及利息无事实依据和法律依据。要求驳回原告的诉讼请求。被告稻香鑫苑分公司辩称，原稻香鑫苑分公司有一个小面积团购房卡，后来原告想要一个大一点的，通过原告的中介联系到代表人刘双喜，促成交易房卡，在促成交易前双方协商很久。原告买之前多方打听，核实后才购买。双方签订了买卖合同、买卖补充协议，根据付款方式和付款流程及国家政策作了协商。双方已达成一致意见。现在协议履行了一半，还没有履行完毕。在2019年5月中旬被告员工在朋友圈发了一个海尔云世界团购房卡的信息，买房人刘贵云也是做房屋买卖的。刘贵云的朋友看到购房卡信息的朋友圈后告知刘贵云，刘贵云后与被告员工交涉买房卡事宜。当时刘贵云对稻香房产策划公司说的是要求被告员工到天桥区北湖拆迁指挥部亲自落实海尔云世界团购房卡更名性质，经北湖拆迁指挥部工作人员告诉刘贵云本房卡可转让团购资格，经确实无误签订海尔云世界团购房卡转让合同。原告也是房产中介从业人员。原告经多方面落实无误，对房卡所有信息全部知悉。被告稻香房产策划公司辩称，目前原告在被告处签订海尔云房卡买卖协议，在签订协议前一周两三次来店里落实与房东协商房卡价格及属性问题，公司也是替客户打听到天桥区北湖拆迁指挥部的相关文件，房屋性质为大产权，且价格合适。没有隐瞒，没有编造。签订合同当天按正规的房管局的买卖合同来编写，备注了海尔云世界房卡的付款情况。后期因原告未能履行付款，让原告与刘双喜重新签订合同，将转让房卡款项分为三笔，第一笔是定金，第二笔是2019年6月30日支付海尔云团购享受房卡60%，最后协商是更名当天支付剩余款。就重新起草了正式的补充协议，对原买卖合同进行了补充。海尔云房卡迟迟未办理团购更名手续，北湖拆迁压力误了时间，政府称2020年3月完成海尔云团购房卡更名手续。在2019年年末时已达到了更名手续的状态，发生疫情，政府又发了第二个公文，被告方可提供相关公文。争取今年疫情缓解下解决北湖片区团购享受人更名选房工作。原告也是做房产行业，原告也介绍了另三个客户购买了三套。如果没有公文，原告也不会介绍自己的朋友来买。关于中介费，原告所称的被告退还原告7000元并非是退还中介费，因为原告介绍了客户，稻香房产策划公司返其佣金。关于打款事项，被告作为中立方，监督买房安全。被告一致认可将房卡团购转让费支付给我公司。为何原告所支付的转让款我们没有全部支付给被告，押了几万元，是因为刘明娟介绍另一个朋友，我们怕对方后续办理手续刘明娟不配合，也是经过刘双喜同意的留下几万元作为保证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议证据本院予以确认并在卷佐证。对争议证据作如下认定：对原告提交的《关于北湖片区无证房居民团购住房选房时间等事项的回复》，被告刘明娟、刘双喜对真实性无异议，被告稻香鑫苑分公司、被告稻香房产策划公司虽不予认可其真实性，但其自行提交的证据与原告上述证据相印证，本院对上述证据真实性予以确认。对被告刘明娟、刘双喜提交的佣金分配协议，因系复印件，在原告不予认可的情况下，本院不予确认；对刘明娟、刘双喜提交的丁宁的房屋买卖合同，与本案无关，不予认定。综合原、被告陈述及本院经审查确认的证据，认定事实如下：被告刘明娟系原济南市房屋的实际所有权人。该房屋后被拆迁。济南市天桥区北湖片区指挥部向刘明娟发放因房屋拆迁而取得的《北湖片区无证房屋居民团购住房凭证》，刘明娟可凭该凭证和文件规定的其他相应条件享受团购房均价每平方米8000元的优惠。2019年5月27日，原告刘贵云（乙方）与被告刘双喜（乙方）在被告稻香鑫苑分公司（丙方）居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定：刘双喜自愿出售济南市的房产给刘贵云；房屋建筑面积168.56平方米；总价款为60万元；刘贵云在合同签订时向刘双喜交付定金2万元；付款方式为一次性付款，刘贵云于2019年6月30日前将人民币20万元整存入刘双喜指定账户。合同第十一条约定：经刘贵云、刘双喜协商，刘贵云分两次支付：1.更名当天支付全款；2.2019年6月30日之前支付全部转让费；如果双方因国家不可抗力因素造成无法更名，刘双喜将收到的全部转让费退还给刘贵云；刘贵云办理更名手续后非个人原因无法选房，双方无违约责任，刘双喜退还刘贵云全部转让费。合同还约定了其他权利义务。2019年5月29日，刘双喜（房卡出售甲方）与刘贵云（房卡出售乙方）签订《房卡买卖补充协议》，约定：本协议为蓝城地产买卖合同附属协议，仅对付款方式另行协商，商议如下：付款方式为三次支付：第一次支付定金；第二次支付是2019年6月30日支付房卡的百分之六十；第三次支付是更名当天支付剩下的百分之四十；如果更名日期在2019年6月30日之前就按照更名日期付房卡全款。其他按照买卖合同执行。诉讼中，原、被告一致认可上述合同及附属协议的出卖方实际为刘明娟，刘双喜系刘明娟的委托代理人。诉讼中，原、被告一致认可上述合同买卖的标的物实际为房卡，即团购资格。2019年5月26日，刘贵云向稻香鑫苑分公司交付定金2万元。2019年5月27日，稻香鑫苑分公司向刘贵云出具16000元的中介服务费收据。2019年6月30日，刘贵云向稻香鑫苑分公司交付合同约定的购买房卡款项33万元。稻香鑫苑分公司实际向刘明娟支付28.8万元。2019年6月30日，刘双喜出具收款条，载明收到刘贵云购房款33万元，原收到购房定金3万元，共计收到购房款36万元。本案的争议焦点为原、被告签订的房屋买卖合同的效力。原告认为，该合同不具备可执行性，对房卡的买卖不符合法律规定，且涉及的房屋早已灭失，且团购资格证上的标注对于团购资格享有人作了局限性的规定，无法办理更名手续。被告辩称，涉案房屋买卖合同所涉及的系可期待利益，即有资格享有优惠价格购买商品房的利益，合同有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》和《房卡买卖补充协议》，系出于双方真实意思表示，双方对合同标的物清楚，即均清楚知悉买卖的系因拆迁所获得的优惠团购资格，合同围绕因拆迁而获得的优惠购房资格，该团购资格本身具有相应的价值，并无法律法规禁止转让的规定。案涉《北湖片区无证房居民团购住房凭证》亦在合同签订后交付原告，该凭证并未明确载明该凭证不得转让，且即使载明限制转让，亦属于管理性规定，并不影响就该标的物订立的合同本身的效力。因实际情况无法办理更名手续的，亦属于合同履行的具体问题，原告可依据合同约定追究无法更名的违约责任，与合同效力无关。故，原、被告签订的《房屋买卖合同》和《房卡买卖补充协议》合法有效。原告刘贵云以合同不具备履行条件、标的房屋灭失为由确认合同无效，于法无据，且合同标的本身并非系已经灭失的房屋，房屋买卖合同虽然约定的是已被拆除买卖济南市天桥区水园小区5号楼2单元101室房屋，但合同第十一条的约定已经明确了该合同实际系转让团购资格，且诉讼中原、被告亦一致认可为购房卡即优惠购房资格的买卖，而非针对已灭失的房屋进行的买卖，故原告刘贵云的主张不予采纳。诉讼中，经本院释明，原告刘贵云坚持其诉讼请求，故本院对于原告主张原、被告签订的合同无效的诉讼请求，不予支持。原告基于合同无效而主张被告刘明娟、刘双喜、稻香鑫苑分公司返还购房款36万元及利息的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告主张原告与被告稻香鑫苑分公司之间的居间合同无效为由要求被告稻香鑫苑分公司、稻香房产策划公司返还中介费9000元的诉讼请求，因居间合同亦未违反法律、法规的强制性规定，本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告刘贵云的诉讼请求。案件受理费3418元（已减半收取），由原告刘贵云负担。如不服本判决，可以在收到判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二〇年九月十日书记员 郝慧明