北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10759号原告：北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司，住所地北京市顺义区仁和镇沙坨村东路****，统一社会信用代码91110113306667393R。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辰，北京嘉纳律师事务所实习律师。被告：朱银，男，1947年10月26日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：朱国平（朱银之子），1977年10月7日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司（以下简称中建梅兰公司）与被告朱银物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中建梅兰公司之委托诉讼代理人李欣、被告朱银之委托诉讼代理人朱国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建梅兰公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费11133．27元，2017年1月1日至2019年12月31日的垃圾清运费90元、消纳费108元；2．被告向原告支付2017年6月1日至2020年5月31日逾期给付物业费违约金1000元；3．案件受理费由被告负担。事实和理由：被告系尚×××室（以下简称1102室）的所有人，该房屋建筑面积为94．29平方米。原告与被告曾签订《尚北家园前期物业服务协议》（以下简称协议），约定由原告为被告所有的1102室房屋所在的×××小区提供物业服务，被告对此予以认可。合同第三章第九条约定物业服务费标准为3．28元/月/平方米；第十条约定物业服务费用自《商品房买卖合同》中约定的房屋交付之日，采取预收的方式，业主应一次性预缴一年的物业服务费。以后按季度预付的方式进行缴纳，于每季度的首月预交当季的物业服务费及相关费用。被告未交纳2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费及2017年1月1日至2019年12月31日的垃圾清运费、消纳费。原告认为被告作为×××小区房屋的所有人与原告建立了物业服务合同关系。原告依合同约定为被告所居住的小区提供物业服务，享有依照合同约定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。被告在享受了原告提供的物业服务后应按照合同约定内容交纳物业服务费和其他费用。原告多次向被告催缴拖欠的物业服务费和其他费用无果，遂起诉至贵院，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告朱银辩称：涉诉房屋登记在其名下，建筑面积为94．29平方米，认可2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费及2017年1月1日至2019年12月31日期间的垃圾清运费、消纳费未缴纳。不认可原告的诉讼请求。2014年12月13日双方签订前期物业服务协议，约定服务期限为3年，根据协议第38条原告存在违约行为，未提供管理服务，表现在：防盗门错位扭曲，无法关严；配电箱漏电保护器存在问题；最开始使用时，厨房烟感系统总是无故报警；2015年2月书房窗户无法打开；2015年1月厨房与卫生间窗户透风；外墙防水不到位，自2015年下半年开始客厅、阳台、书房和卧室墙壁出现裂痕；承重墙体的施工门洞自2015年初开始出现裂痕，情况越来越严重，甚至出现墙皮脱落的问题，上述问题都发生在维保期内，均与物业方面多次交涉，但均未得到实质解决。电梯间、大门、楼道、公示栏均有广告出租，未经业主同意，亦未将收入告知并交给所有业主，所有信息均不透明。被告未按协议约定提供服务，侵犯业主的合法权利。本院经审理认定事实如下：被告系×××室的业主，该房屋建筑面积94．29平方米。原告与被告于2014年12月13日签订了《尚北家园前期物业服务协议》，约定由原告为被告居住的小区提供物业服务，物业服务费标准为3．28元/月·平方米；第二条第四项约定，保洁管理，公共区域、共用部位的清洁卫生，垃圾的收集（不含清运及消纳）及雨、污水主管道的疏通；第十条约定，业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起预交一年（12个月）的物业服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日预交一年（12个月）的物业服务费，以后每季度首月的10日前缴纳当季物业服务费及相关费用，或每年的首月预交全年物业服务费及相关费用。被告可以到物业服务企业交付现金或支票，也可在物业服务企业指定银行开设委托收款账号，由银行划拨。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求被告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳违约金；第二十九条第（二）项约定，房屋质保期内的维修项目，由开发建设单位承担保修责任，已过房屋质保期的维修项目，被告可以自行负责维修，也可以委托原告进行有偿维修，有偿维修收费标准具体情况由双方另行约定；第三十九条约定，本协议期限自双方签订之日起生效，自北京仁和燕都房地产开发有限公司完成物业共用部分交接并发布终止前期物业服务责任公告之日起执行，协议期限为三年，协议期内业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。原告提供物业服务期间，被告未支付涉诉房屋2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费及2017年1月1日至2019年12月31日期间的垃圾清运费、消纳费。原告提交前期物业服务协议、民事判决书，称双方之间存在物业服务权利义务关系，法院已就涉诉小区同期间的物业费进行判决，认为原告物业服务没有问题，业主应当全额支付物业费、垃圾清运费、消纳费，被告称其他业主的判决书与其无关，协议真实性认可，但协议第二、三条原告没有尽到约定的义务，其家中的门变形等问题，多年来物业未实质解决问题。被告提交照片，称其家中防盗门等存在问题，均在维保期内，多次与物业方面交涉，但均未得到实质解决，物业公共区域管理存在问题，未按协议约定履行管理义务，原告为此提交关于涉诉房屋维修说明和维修记录，称被告所述问题，其公司已联系相关部门进行维修解决，但被告均不满意，协议已经写明，维保期内房屋问题由开发商解决，被告对此均不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业服务协议、照片、民事判决书、维修记录等证据在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。原告与被告签订书面的前期物业服务协议，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方具有约束力，双方均应依约履行。原告在相应服务期内为涉诉小区提供了物业服务，被告作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。对于被告所述其家中防盗门变形、窗户关不上等问题，根据被告所述，上述问题均发生于交付房屋开始，故对于房屋的质量问题，被告在质保期内应与开发商沟通解决问题，被告向原告反映问题后，原告已尽到协商、维护及管理义务。综上，被告应及时、足额地向原告支付物业费、垃圾清运费及消纳费，本院对原告要求被告支付物业费、消纳费、垃圾清运费的诉讼请求予以支持。因被告并非恶意拖欠物业费，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。需要指出的是，物业服务是一个持续不断的过程，业主不应该以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司也应积极对待业主所反映的问题，及时进行修缮与维护。针对本案诉讼过程中所反映出的相关问题，本院建议原告应加强服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告朱银支付原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费11133．72元及2017年1月1日至2019年12月31日期间的垃圾清运费90元、消纳费108元，均于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司的其他诉讼请求。如果被告朱银未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元（原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司已预交），由被告朱银负担，于本判决生效之日起七日内给付原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司。本判决为终审判决。审 判 员  石 帅二〇二〇年九月九日法官助理  于燕燕书 记 员  尹彤馨