山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终10492号上诉人（原审原告）：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：仲涛，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉颖，国浩律师（济南）事务所实习律师。上诉人（原审被告）：邢士芬，女，1989年10月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨锡正，山东舜天律师事务所律师。原审第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：房旭，行长。委托诉讼代理人：魏稳芳，女，该公司工作人员。上诉人济南中海地产投资有限公司（以下简称中海公司）因与上诉人邢士芬及原审第三人北京银行股份有限公司济南分行商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中海公司上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0103民初606号民事判决书第三项判决；2.依法改判支持解除《商品房买卖合同》【合同编号：XXXX】及补充协议的诉讼请求；3、依法改判支持中海公司请求判令邢士芬将位于济南市市中区XXXX号楼XXXX单元XXXX房屋(下称“涉案房屋”)腾空并交付中海公司的诉讼请求；4、依法改判支持中海公司请求判令邢士芬支付房屋总价款30%的违约金468373.8元的诉讼请求；5、本案一审、二审的全部诉讼费用由邢士芬承担。事实和理由：一、邢士芬在偿还涉案房屋购房贷款期间，共还款89期，其中有56次系逾期还款，且邢士芬还在致使中海公司承担了12707.62元的连带清偿责任后故意不向中海公司支付上述款项及违约金，其行为已构成严重违约且明显具有主观恶性，中海公司有权按照补充协议的约定解除《商品房买卖合同》及补充协议，一审法院以邢士芬显著轻微违约为由不予支持解除合同确有错误。一审庭审中，原审第三人明确表示自2012年9月18日银行贷款发放后，邢士芬共计还款89期，自2013年9月第一次逾期，2014年4、5月大范围逾期，共计逾期56次。2019年11月12日，邢士芬逾期还贷导致中海公司代其向原审第三人清偿了逾期贷款本息12707.62元。2019年11月15日，中海公司向邢士芬三处通信地址各发送了一份EMS快件，快件内容均为《偿还按揭贷款告知函》，要求邢士芬偿还上述款项及违约金。上述快件陆续于2019年11月16日、11月22日被签收，说明邢士芬已明知如其不按约偿还上述款项及违约金，则中海公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议的后果。然而，邢士芬不仅未按约清偿，还在一审庭审中明确表示其不偿还贷款的原因系原审第三人、中海公司在办证过程中未履行协助义务。邢士芬的这一抗辩不仅没有事实和法律依据，更充分说明其逾期还贷、导致中海公司承担连带清偿责任及拒不支付中海公司代偿款和违约金等一系列违约行为系故意为之，主观态度极其恶劣，其上述行为已经构成严重违约，可见原审法院认定邢士芬显著轻微违约并据此不予支持解除合同确有错误。因此，按照双方当事人基于真实意思表示自愿订立的《商品房买卖合同》补充协议第二条约定，中海公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，邢士芬除应腾空并向中海公司交付涉案房屋外，还应承担房屋总价款30%的违约金。三、一审法院对中海公司请求邢士芬支付总房款30%违约金的诉讼请求不予支持，严重忽略了双方当事人权益保护的平衡，也有违合同双方意思自治原则。首先，如前所述，因邢士芬已出现《商品房买卖合同》补充协议第二条约定的解除合同之违约行为且系严重违约，故中海公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，且有权要求邢士芬按约承担房屋总价款30%的违约金。其次，双方当事人于2012年7月29日签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条明确约定，因买受人原因致使合同解除的违约金比例为房屋总价款的30%，这是双方当事人在合同订立时自愿作出的真实意思表示，该条款是合法、有效的，且一审法院对此予以确认。在此基础上，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，即便一审法院认为补充协议约定的房屋总价款30%的违约金比例过高，也应当依法以该比例为基础进行适当、合理的浮动或调整，而一审法院仅以“案涉房屋已经增值，鉴于原告已经主张了代偿款20%的违约金，且被告邢士芬的违约行为未给原告带来其他经济损失”为由，对中海公司请求邢士芬支付总房款30%违约金的诉讼请求完全不予支持，导致邢士芬实际承担的违约金数额极低。这一判决不仅在个案上有失公允，严重违背意思自治原则，大大降低了买受人的违约成本，使双方签订的补充协议违约金条款名存实亡；从宏观角度看，更将产生纵容买受人违背契约精神、逃避应承担法律责任的严重不利导向。综上，一审判决确有错误，中海公司恳请贵院依法撤销(2020)鲁0103民初606号民事判决书第三项判决，改判支持中海公司的全部诉讼请求。邢士芬辩称，一、中海公司要求解除合同不符合2019年最高人民法院会议纪要，邢士芬认可中海公司代付银行贷款1.2万元，并在一审期间积极要求还款，因中海公司不提供账户，无法实施，邢士芬再次要求中海公司提供账户，以便邢士芬偿还代付款项，该违约行为符合全国法院民商事审判工作会议纪要47条规定的显著轻微的情形，中海公司要求解除合同的请求应予驳回，邢士芬偿还贷款中的一般逾期不能作为中海公司解除合同的理由，邢士芬是否有逾期还款，应按贷款合同的约定承担违约责任，中海公司将该事实作为解除合同的理由无合同依据，其次，中海公司于一审庭审中称因邢士芬还贷违约，其不履行协助办证义务，应提交具体合同约定的依据，否则邢士芬享有履行抗辩权，故，一审驳回上诉人解除合同符合法律规定。二、中海公司提供的房屋买卖合同符合格式条款的规定，属于无效条款，补充合同第十四条约定，由买受人承担出卖人的律师费以及在出现违约的情况下各方应承担的责任均处于合同法第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任，加重对责任，排除对方主要权利的情形，应认定属于无效的格式条款，该条款本身导致双方利益严重失衡，合同法及相关解释就是针对和防范开发商利用其优势地位侵害相对权益人作出的规定，中海公司明知上述规定，仍然不顾事实，一再强调权益平衡，有违公平原则，另外，30%的违约金使用于是乎合同解除的情形，合同不能依法解除，中海公司所主张的违约金更无从谈起，综上，中海公司的上诉请求应予驳回。北京银行股份有限公司济南分行述称无意见。邢士芬上诉请求：1.依法撤销(2020)鲁0103民初606号民事判决第二项及诉讼费负担，依法改判(中海公司支付的律师代理费、保全保险费按其诉讼请求支持比例分担，代偿款违约金依法调整)。2.一、二审案件受理费及财产保全费按诉讼请求支持比例分担。事实与理由：一、一审判决邢士芬按合同约定承担代付款项20%的违约金是错误的。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用中海公司辩称一、一审判决邢士芬按合同约定承担代偿款项20%的违约金完全正确。因邢士芬逾期还贷，导致中海公司于2019年11月12日向本案第三人承担保证责任，代邢士芬偿还银行贷款本息12707.62元。代偿发生后，中海公司于2019年11月15日向邢士芬发送了内容为《偿还按揭贷款告知函》的EMS快件，但截至2020年9月，邢士芬仍未向中海公司偿还上述代偿款项。因此，该12707.62元代偿款应属于中海公司的实际损失，邢士芬应按照补充协议第二条的约定向中海公司支付该代偿款的20%违约金，且该违约金比例未超过合同司法解释二第二十九条第二款规定的百分之三十，不属于合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。另一方面，在商品房买卖合同及补充协议签订时，双方当事人已对各项条款进行了充分协商并达成一致，说明邢士芬完全认同补充协议第二条约定的违约金比例，而现如今邢士芬在自身违约的情况下，才提出违约金过高的抗辩理由，其行为已严重违反诚实信用原则，属于蓄意逃脱合同责任，没有事实和法律依据，不应予以采纳。综上，一审判决邢士芬按合同约定承担代偿款项20%的违约金完全正确。二、邢士芬的违约程度并非九民纪要第四十七条规定的“显著轻微”情形，故中海公司有权按照合同约定解除合同，同时中海公司要求邢士芬承担违约金、律师费等其他因诉讼产生的费用完全是按照合同约定依法主张自己的合法权益，不存在滥用合同权利及诉权的情形，更不存在邢士芬所谓的“人为拔高”诉讼请求金额损害邢士芬利益的情形，故一审判决邢士芬全部承担中海公司律师费、案件受理费、保全费及保全保险费完全正确。1、邢士芬的违约程度并非九民纪要第四十七条规定的“显著轻微”情形。首先，截至一审第一次开庭，邢士芬共偿还涉案房屋购房贷款89期，其中有56次系逾期还款，已构成严重违约，致使本案第三人无法协助其办理涉案房屋产权证。其次，邢士芬在一审庭审中明确表示其不偿还贷款的原因系本案第三人、中海公司在办理涉案房屋产权证过程中未履行协助义务。由此可见，邢士芬在明知其已先行严重违约致使第三人无法履行协助办证义务的前提下，毫无事实及法律依据地故意拖欠贷款，其主观恶意极为明显且严重违反诚实信用。再次，邢士芬一审中一次性将远远多于中海公司代偿款的银行贷款全部偿还，说明其完全具有还款能力，但却故意不还中海公司代偿款项，主观恶意非常明显。以上三点充分说明，邢士芬的违约根本不属于九民纪要第四十七条规定的“显著轻微”情形。因此，双方商品房买卖合同及补充协议所约定的合同解除条件早已成就，应依法解除，同时中海公司有权按照合同约定要求邢士芬支付违约金及中海公司向其实现债权所支出的律师费及其他因诉讼产生的费用，这是中海公司按照合同约定依法主张自己合法权益的行为，不存在滥用合同权利的情形，更不存在损害邢士芬的利益的情形。双方签订的补充协议合法有效，中海公司不存在利用格式条款侵害邢士芬合法权益的情形。一方面，商品房买卖合同及补充协议各项条款是经双方当事人平等、自愿协商后均无异议而签订的，如邢士芬对合同条款的内容有异议，其完全有能力、有条件在合同签订前提出修改意见或不予签署，但其在签订合同时并未提出，足以证明其是在充分理解并认可合同各条款内容的情况下签订了补充协议。另一方面，补充协议第十五条第九项明确约定“在双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，双方也已就合同内容进行了讨论并达成了一致意见，本补充协议不属于格式条款，买受人对此认为无异议后，予以签字认可。”该约定充分说明中海公司对补充协议的各条款均履行了告知义务和提示义务，补充协议全部条款均不属于格式条款；即便邢士芬不认可前述事实，邢士芬也确实在紧挨着补充协议第十五条第九项的位置以签字、捺印的方式签署了补充协议，不可能没有注意并仔细阅读第十五条第九项的内容，这亦证明邢士芬在签订合同时完全理解、认可补充协议全部条款的内容及含义，明知逾期还贷将会承担不利的法律后果却仍自愿接受补充协议的约束。因此，补充协议合法有效，不存在中海公司利用格式条款侵害邢士芬合法权益的情形。中海公司从未滥用诉权，其一审各项诉讼请求包括由邢士芬承担中海公司律师费、案件受理费、保全费及保全保险费均合理有据，故一审判决全部支持上述费用完全正确。首先，中海公司为本案支出的律师费金额合理，不存在损害邢士芬利益的情形。中海公司在本案中的基础诉讼请求为解除双方当事人的商品房买卖合同及补充协议、收回涉案房屋，且本案一审诉讼费是以1561246元为基数收取的，证明本案诉讼标的额为1561246元，故本案律师费应以1561246元为基数，参照《山东省律师服务收费管理办法》算出单独一个诉讼阶段的律师费区间为64737元至82550元。如按此收费标准，中海公司就本案一、二审支出的律师费至少为129474元，但中海公司与代理人签订的《民事委托代理合同》明确约定律师费71321元为本案一审、二审两个阶段的包干费用，可见该金额低于《山东省律师服务收费管理办法》标准，绝不存在“人为拔高”律师费损害邢士芬利益的情形。按照补充协议第十四条的约定，该律师费应由邢士芬承担，故一审判决邢士芬承担中海公司全部律师费完全正确。其次，邢士芬的违约程度并非九民纪要条规定的“显著轻微”情形，故中海公司有权按照合同约定解除合同，并按照解除合同所对应的诉讼标的额提起诉讼，这是中海公司依法行使诉讼权利的行为，而非“人为拔高”诉讼标的额。同理，中海公司申请财产保全的行为亦是依法行使诉讼权利的行为，且一审法院依法裁定保全，说明本案财产保全确有必要。本案中，邢士芬违约行为事实清楚、证据充分且邢士芬因此而败诉，故案件受理费、保全费依法均应由邢士芬承担；同时，本案系邢士芬过错引起，故案件受理费、保全费均属于中海公司向其实现债权所支出的因诉讼产生的费用之一，按照补充协议第十四条的约定应由邢士芬承担，故一审判决邢士芬全部承担案件受理费、保全费完全正确。最后，中海公司购买保全保险属于为申请本案财产保全提供担保的必要行为，故本案保全保险费属于中海公司向邢士芬实现债权所支出的因诉讼产生的费用之一，按照补充协议第十四条的约定应由邢士芬承担，且保全保险费2341.87元系保险人按照其保险费率计算得出，合理有据，不存在“人为拔高”保全保险费损害邢士芬利益的情形，故一审判决邢士芬承担中海公司全部保全保险费完全正确。综上，邢士芬的违约程度并非九民纪要第四十七条规定的“显著轻微”情形，故中海公司有权按照合同约定解除合同并要求邢士芬承担合同约定的违约金及各项费用，中海公司不存在滥用合同权利及诉权的情形，更没有“人为拔高”诉讼请求金额损害邢士芬利益。因此，邢士芬的上诉请求及事实理由不具有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回邢士芬的全部上诉请求。北京银行股份有限公司济南分行述称无意见。中海公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及补充协议；2.被告将位于济南市市中区XXXX号楼XXXX单元XXXX室房屋腾空并交付给原告；3.被告支付房屋总价款30%的违约金468,373.8元；4.被告支付原告代为清偿的贷款本息12,707.62元及违约金2541.52元；5.被告承担原告律师代理费71,321元；6.本案的受理费、保全费、保全保险费2341.87元等全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月29日，原告中海公司(出卖人)与被告邢士芬(买受人)签订销售(字)201233462《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定邢士芬购买中海公司建设出售的济南市市中区XXXX号楼XXXX房产。建筑面积196.21平方米，总价款1561246元。付款方式抵押担保贷款付款，买受人于2012年6月30日支付定金2万元。买受人应向出卖人支付首付款961246元(定金自动转入首付款)。余款60万元为房屋抵押贷款。出卖人在为买受人与贷款银行的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还贷义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按时履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项....2012年9月18日，被告邢士芬与第三人北京银行股份有限公司济南分行就上述房屋买卖合同签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定邢士芬向第三人申请一手房购置贷款60万元，借款期限132个月，还款方式为按月等额本息还款，原告中海公司提供阶段性连带责任保证。第三人依约向被告邢士芬发放贷款60万元，并受托支付给了原告。原告于2014年5月将案涉房屋交付于邢士芬使用。被告邢士芬于2020年5月7日全部结清上述银行按揭贷款，之前曾有逾期还款行为。因被告逾期还贷，第三人北京银行股份有限公司济南分行分别于2019年11月12日向原告发送催收函，要求原告代偿被告所欠贷款本息12707.62元。原告向北京银行股份有限公司济南分行支付了上述代偿款。一审法院认为，中海公司与邢士芬签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效。因邢士芬未按时履行贷款还款义务而导致原告代其清偿逾期贷款，且邢士芬未在合同约定的期限范围内及时向原告支付上述代偿款项，按照双方合同约定，邢士芬已构成违约，原告有权请求解除合同。但考虑到原告为邢士芬代偿逾期贷款金额较少，且邢士芬在本案审理过程中积极履行还款义务，已将银行按揭贷款全部结清，邢士芬虽有违约行为但显著轻微，不影响原告合同目的实现，故原告要求解除合同，一审法院不予支持。原告主张其为邢士芬代偿逾期贷款本息12707.62元，及依《商品房买卖合同》约定以代偿款12707.62元的20%计算违约金2541.52元，邢士芬应偿还原告，一审法院予以支持，因邢士芬违约，原告为本次诉讼支付律师代理费71321元，保全保险费2341.87元，邢士芬依约应予赔偿。案涉房屋已经增值，鉴于原告已经主张了代偿款20%的违约金，且邢士芬的违约行为未给原告带来其他经济损失，对原告要求邢士芬支付总房款30%的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、被告邢士芬于判决生效之日起十日内偿还原告济南中海地产投资有限公司代偿款12707.62元；二、被告邢士芬于判决生效之日起十日内赔偿原告济南中海地产投资有限公司违约金2541.52元，律师代理费71321元，保全保险费2341.87元；三、驳回原告济南中海地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18850元，保全费5000元，由被告邢士芬负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中海公司与邢士芬签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约积极履行义务。本案二审争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》及补充协议应否解除；二、邢士芬应否承担违约责任；三、中海公司主张的律师费及保全保险费应否予以支持。关于焦点一，涉案《商品房买卖合同》及补充协议应否解除问题。涉案《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约积极履行合同义务。邢士芬作为购房者，其主要义务是支付购房款。涉案房产总价款为1561246元，邢士芬已支付首付款961246元，余款60万元通过第三人银行贷款支付中海公司。期间因邢士芬逾期还款，中海公司代付第三人12707.62元。本院认为，邢士芬存在逾期偿还贷款行为，中海公司亦代邢士芬还款12707.62元，邢士芬确系存在违约行为，但该代偿款数额相较房屋价款总额、已付首付款额显著较小，邢士芬也已将银行按揭贷款全部结清。此种情况下，邢士芬违约行为显著轻微，且事后亦积极偿还全部贷款，故该违约行为并不影响各方合同目的的实现,且中海公司以邢士芬该项违约行为即要求解除合同，也不利于交易稳定。综上，一审法院对中海公司关于解除合同的主张未予支持，并无不当。关于焦点二，邢士芬应否承担违约责任。涉案补充协议约定因买受人逾期还款，导致出卖人代为清偿，买受人应15日内向出卖人支付清偿款及清偿款20%的违约金。邢士芬逾期还贷导致中海公司于2019年11月12日向第三人支付银行贷款12707.62元。邢士芬在合同履行过程中存在违约行为，虽不必然导致合同解除，但仍应承担相应违约责任。现中海公司主张邢士芬支付代偿款20%作为违约金的主张，符合双方合同约定，一审法院据以支持，并无不当。关于焦点三，中海公司主张的律师费71321元、保全保险费2341.87元应否予以支持。涉案商品房买卖合同补充协议第十四条诉讼的相关事宜约定：因买受人的过错引起的纠纷……以诉讼的方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用。本案纠纷系因邢士芬逾期偿还贷款引起，故根据上述约定，中海公司因此支出的律师费及保全保险费的费用，应由邢士芬负担。关于中海公司主张的律师费及保全保险费的具体数额问题。邢士芬违约行为较轻，且已积极偿还剩余银行贷款，中海公司在本案中要求解除合同及要求邢士芬支付468373.8元违约金的主张并未支持，其要求邢士芬向支付代偿款12707.62元及违约金2541.52元诉请予以支持。综合以上对于中海公司诉求支持情况，本院酌定邢士芬承担10%的律师费即7132.1元及保全费2341.87元。综上所述，中海公司的上诉请求不能成立，邢士芬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初606号民事判决第一项；二、变更济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初606号民事判决第二项为邢士芬于判决生效之日起十日内支付济南中海地产投资有限公司违约金2541.52元、律师代理费7132.1元、保全保险费2341.87元。一审案件受理费18850元、保全费5000元，由济南中海地产投资有限公司负担18705元，由邢士芬负担5145元；二审案件受理费28880元，由济南中海地产投资有限公司负担28611元，由邢士芬负担269元。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二〇年九月二十四日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗