江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初302号原告：中国工商银行股份有限公司射阳支行，住所地江苏省射阳县合德镇人民西路**。负责人：崔新华，该支行行长。委托诉讼代理人：程启清，该支行员工。委托诉讼代理人：戚自力，该支行员工。被告：王荣国，男，1967年3月21日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：柏爱萍，女，1964年10月11日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告中国工商银行股份有限公司射阳支行（以下至判决主文前简称“工行射阳支行”）与被告王荣国、柏爱萍金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理，原告工行射阳支行的委托诉讼代理人程启清到庭参加诉讼，被告王荣国、柏爱萍经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工行射阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令王荣国、柏爱萍立即归还贷款本金602608.36元，计算截止2019年5月15日的利息235898.17元，合计838506.53元，并自2019年5月16日起至实际偿还日止，并支付借款合同约定的应付全部利息及实现债权的一切费用；2.判令工行射阳支行对抵押房产射阳县润洋壹品5号楼404室和射阳县润洋壹品3号楼101-4号门市折价或变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；3.判令王荣国、柏爱萍承担诉讼费用。事实与理由：2012年5月，我行与借款人王荣国、柏爱萍签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款人用其名下射阳县合德镇房产作为抵押物，向我行借款27.8万元，期限10年，按月等额本息还款。我行按照合同约定于2012年5月24日向王荣国、柏爱萍发放了27.8万元贷款。王荣国、柏爱萍于2014年3月开始陆续违约，至诉讼日已连续违约62期，截止2019年5月15日，王荣国、柏爱萍差欠贷款本金242782.42元、利息113054.91元，合计355837.33元。2012年8月，我行又与王荣国、柏爱萍签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款人用其名下位于射阳县产作为抵押，向我行借款37.5万元，期限20年，按月等额本息还款。我行按照合同约定于2012年8月16日向王荣国、柏爱萍发放了37.5万元贷款。王荣国、柏爱萍于2014年3月开始陆续违约，至诉讼日已连续违约62期，截止2019年5月15日，王荣国、柏爱萍差欠贷款本金359825.94元、利息122843.26元，合计482669.2元。我行催要上述借款未果，遂诉至法院，请求判如所请。王荣国、柏爱萍未做答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年5月23日，工行射阳支行（合同中称“贷款人”）与王荣国、柏爱萍（合同中称“借款人”、“抵押人”）签订了《个人购房借款/担保合同》1份，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款27.8万元，贷款用于购买坐落于润洋壹品房屋，贷款期限为10年。抵押物清单中抵押物为位于县城润洋壹品3#101-4号房产，建筑面积35.62平方米，抵押物价值55.6万元。合同主要内容有：1.贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮25%确定,据此确定年利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。2.经协商一致，借款人按按月等额本息还款法偿还贷款本息。3.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。4.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。5.抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物：A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿……该合同下方，王荣国、柏爱萍在共同借款人及抵押人处签字。2012年5月24日，工行射阳支行按照合同约定向王荣国、柏爱萍发放了27.8万元贷款，王荣国、柏爱萍出具了借款凭证，执行利率为年利率6.125%。后王荣国、柏爱萍未按约还款，截止2020年8月21日，尚欠借款本金242782.42元、利息150507.32元，合计393289.74元。2014年2月28日，双方对位于射阳县县城房产办理了抵押登记，房屋他项权证号为射房他证县城字第××号，担保债权数额为27.8万元。2012年8月14日，2012年5月23日，工行射阳支行（合同中称“贷款人”）又与王荣国、柏爱萍（合同中称“借款人”、“抵押人”）签订了《个人购房借款/担保合同》1份，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房房贷款37.5万元，贷款用于购买坐落于润洋壹品5-404号房屋，贷款期限为20年。抵押物清单中抵押物为位于县城房产，建筑面积130.58平方米，抵押物价值54万元。合同主要内容除贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，及罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定外，其他违约责任、抵押范围等主要内容同双方于2012年5月23日签订的《个人购房借款/担保合同》约定。2012年8月16日，工行射阳支行按照合同约定向王荣国、柏爱萍发放了37.5万元贷款，王荣国、柏爱萍出具了借款凭证，执行利率为年利率4.9%。后王荣国、柏爱萍未按约还款，截止2020年8月21日，尚欠借款本金359825.94元、利息158796.35元，合计518622.29元。2014年2月28日，双方对位于射阳县县城房产办理了抵押登记，房屋他项权证号为射房他证县城字第××号，担保债权数额为37.5万元。上述事实，有当事人陈述及工行射阳支行提交的《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、他项权证复印件等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：1.工行射阳支行与王荣国、柏爱萍签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。借款后，王荣国、柏爱萍未能按约还本付息已达到合同约定连续三个月或累计六次，构成违约，故工行射阳支行主张王荣国、柏爱萍偿还剩余全部贷款本金，并支付合同约定罚息及复利的民事责任，具有事实和法律依据，本院依法予以采信。2.王荣国、柏爱萍以共同共有房产为案涉借款提供抵押担保，并依法办理抵押登记，抵押权自登记时设立。王荣国、柏爱萍未能按约偿本付息，故工行射阳支行对王荣国、柏爱萍用以抵押房产在抵押合同约定的抵押担保范围内就其还款义务享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第〈一〉项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王荣国、柏爱萍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司射阳支行偿还借款本金242782.42元、截止2020年8月21日的利息150507.32元，合计393289.74元，并自2020年8月22日起至实际给付之日止，以所欠借款本金为基数，按照年利率7.9625%支付利息、及合同约定的复利；二、原告中国工商银行股份有限公司射阳支行对被告王荣国、柏爱萍用以抵押的位于射阳县县城润洋壹品3号楼101-4室，他项权证号为射房他证县城字第××号的房产，在本判决第一项确定的债权数额范围内享有优先受偿权；三、被告王荣国、柏爱萍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司射阳支行偿还借款本金359825.94元、截止2020年8月21日的利息158796.35元，合计518622.29元，并自2020年8月22日起至实际给付之日止，以所欠借款本金为基数，按照年利率6.37%支付利息、及合同约定的复利；四、原告中国工商银行股份有限公司射阳支行对被告王荣国、柏爱萍用以抵押的位于射阳县县城润洋壹品5号楼404室，他项权证号为射房他证县城字第××号的房产，在本判决第三项确定的债权数额范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12186元，公告费560元，合计12746元，由被告王荣国、柏爱萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。审 判 长  张晓剑人民陪审员  范贵华人民陪审员  蔡晓迁二〇二〇年九月四日法官 助理  秦来娣书 记 员  项笑男附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。