海南省三亚市中级人民法院   民事裁定书   （2020）琼02民终1454号   上诉人（原审原告）：海南嘉富投资有限公司。   法定代表人：陈某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘某，海南信达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：甘某，海南信达律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：赵某，住三亚市吉阳区。   被上诉人（原审被告）：三亚福瑞教育文化发展有限公司。   法定代表人：郑某。   委托诉讼代理人：张某，海南言必信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄某，海南言必信律师事务所实习律师。   上诉人海南嘉富投资有限公司因与被上诉人赵某、三亚福瑞教育文化发展有限公司执行异议之诉一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初7801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   嘉富公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持嘉富公司的一审诉讼请求；2.判令赵某、福瑞公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审判决对于在人民法院查封之前，嘉富公司与赵某已经就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同这一事实是认可的，但是认为嘉富公司未支付完全部购房价款，且未提供充分证据证明已实际占用并使用涉案房屋，故不支持嘉富公司的一审诉讼请求，嘉富公司认为原审判决认定事实不清，说理前后矛盾，应予撤销，理由如下：一、嘉富公司已经给赵某支付完涉案房屋的全部转让价款。嘉富公司与赵某之间转让的标的为赵某名下三亚荔枝山庄项目整体，包括土地使用权、地上建筑物以及各项项目规划、建设指标，并非单纯的房屋产权的转让。双方就每栋别墅单独签署的格式《房屋买卖合同》仅仅系为缴纳房地产转让税费以及办理产权过户使用，转受让双方的权利义务并不由该格式合同确定，而是以整体《资产转让合同》的约定为准。《资产转让合同》预估的上诉人给赵某债权人付款，解除30栋别墅权利限制的款项为6亿元，赵某在该先决条件满足后给上诉人办理土地、房屋等资产过户登记。也就是说30栋别墅的转让款不超过6亿元，余下的款项为税费以及报建手续、规划指标的费用。截至2019年5月21日，嘉富公司已向赵某及其债权人付款计6.4亿余元，并解除了全部别墅资产的抵押、查封手续，已完全满足双方约定的“资产转让先决条件”，嘉富公司已经支付了包括涉案房屋在内的30栋别墅的转让价款，原审判决将《资产转让合同》项下的8亿元全部认定为房屋转让价款，显然没有事实依据。退一步而言，格式《房屋买卖合同》约定的涉案房屋的购房款为2482万余元，加上上诉人已经取得不动产证的其他8栋别墅（按均价2500万计），总价款不超过2.3亿元，而嘉富公司已付款逾6.4亿元，亦早已超额支付购房款。30栋别墅及规划报建指标是整体转让的，嘉富公司也是依据赵某的付款委托及别墅解除抵押、查封进度付款，嘉富公司已付款数十笔，原审判决却一定要求嘉富公司的付款金额中必须有精确的“660000元”及“24163180元”才能视为是支付的涉案房屋的购房款，这显然与嘉富公司和赵某的合同约定以及合同的实际履行情况相悖，人为给嘉富公司增设付款义务。二、在人民法院查封之前，嘉富公司已经合法占有并使用涉案房屋。嘉富公司在荔枝山庄大门处挂了自己公司的招牌，山庄内也有“荔枝山庄改造项目工程部”的牌匾，全部30栋别墅已经重新内部编号，涉案D1栋被编为“嘉富27号楼”。在人民法院查封之前，嘉富公司已经合法占有涉案房屋，即使各方当事人对于占有使用的事实有异议，人民法院应当也完全可以到荔枝山庄现场勘验核实。格式的《房屋买卖合同》本就仅是缴税及办证使用，其中第三条“物业交割”只是房产行政部门所提供的二手房转让合同范本中的格式条款，不是双方关于房产交付的真实约定。原审判决按《资产转让合同》项下8亿元的总金额来认定嘉富公司是否付完购房款，但对于房屋交付却又按格式《房屋买卖合同》来认定，完全偏袒福瑞公司一方，实在有失公允。原审判决所谓“在双方过户手续未办理完全时，赵某预先将涉案房屋交付予嘉富公司不符合常理”的认定更是纯属主观臆断。赵某的合同目的是收取资产转让款，《资产转让合同》约定的是先付款（代赵某给其债权人付款，解除房屋上的权利限制）后过户，赵某在嘉富公司按合同约定付款之后再交付房屋，对其而言已没有任何风险。反之，嘉富公司在已经支付了巨额的6.4亿余元转让款之后还不实际占用使用涉案房屋，这才是真正的不符合常理。三、涉案房屋未能办理过户，非因嘉富公司自身的原因。在人民法院查封之前，嘉富公司已经按《资产转让合同》的约定履行完现阶段的付款义务，并已经缴纳了包括涉案房屋在内的22栋别墅买卖双方的全部税费，且已将过户手续递交给房产部门受理。因赵某单方向房产部门撤回过户申请，并撤销原公证委托，导致房产部门停止过户。涉案房屋非因嘉富公司迟延付款等自身原因而尚未办理过户。原审判决关于“嘉富公司应当合理预见在未支付完全部转让款8亿元的情形下，其对于购买的包括涉案别墅在内的荔枝山庄项目别墅的权益将受到损害，影响实现合同目的”的认定完全无理。转让方赵某从未主张过嘉富公司必须付至8亿元才能过户房产，而是想以套路贷、虚假诉讼为由逃避其对深圳债权人的负债，故拒不认可嘉富公司受其及其配偶委托给深圳债权人支付的2.8亿元，并撤回过户申请。试问对于合同对方当事人恶意违约的行为，嘉富公司如何能预见并避免原审判决将涉案房屋未能过户的责任归之给作为守约方及受害者的嘉富公司，实在不公平、不合理。综上所述，原审判决认定事实严重不清，导致了本案的根本错判，嘉富公司恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判。   福瑞公司辩称，一、嘉富公司主张已经给赵某支付完涉案房屋的全部转让价款无事实和法律依据。首先，根据嘉富公司提供的《三亚市荔枝山庄项目资产转让合同》和《房屋买卖合同》中的内容所示，三亚市荔枝山庄整个项目资产转让款为8亿元，并无内容显示30栋别墅的转让款为不超过6亿元；其次，涉案房屋作价24823180元（嘉富公司在签订本协议后支付给赵某定金66万元，剩余部分按照赵某要求支付给相应债权人）转让给嘉富公司，但嘉富公司所提供的证据只能证明其已支付转让款655396264.8元的事实，实际并未达到合同价款8亿元，已付金额与合同约定的金额并不相符；如若其主张该笔总支付价款包含了涉案房屋的转让款，应当提供证据证明其支付的转让款655396264.8元中包含金额为660000元及24163180元（该笔款项是房屋买卖合同约定的涉案房屋支付完定金660000元后的剩余价款）。但嘉富公司提供的付款证据并未能够证明其中包含有金额为660000元及24163180元。即嘉富公司主张已经支付转让款655396264.8元中包含涉案房屋的价款，嘉富公司应提交能直接证明未完全履行合同的价款中包含涉案房屋的价款的证据，否则基于合同约定的付款是整体性的，从保护债权人的原则出发，在嘉富公司未对其与赵某签订的《资产转让合同》完全履行付款义务前，不能将其不确定是何笔买卖合同合同的转让款对应成其已支付完本案所属的买卖合同的合同价款，此种理解违背公平原则，有损赵某和福瑞公司的的合法权益。二、嘉富公司主张其在人民法院查封之前已经合法占有并使用涉案房屋无事实及法律依据。根据嘉富公司与赵某签订的《房屋买卖合同》第二、三条之约定，又因嘉富公司并未按照合同约定，支付其应支付的转让款项，其合同义务并未实际履行完毕。嘉富公司无权主张涉案房屋的所有权，该房屋仍由赵某占有使用。嘉富公司与赵某之间也无理由就涉案房屋办理过户登记手续，且在双方过户手续未办理完全时，赵某预先将涉案房屋交付嘉富公司是不符合常理的，如果嘉富公司主张其实际占有涉案房屋的事实成立，亦为非法占有。三、嘉富公司称涉案房屋未能办理过户并非其自身原因无事实和法律依据。嘉富公司作为包括涉案房屋在内的三亚市荔枝山庄项目别墅的购买方，其应当按照合约定依法按时按量向赵某支付转让价款，应当合理预计在未支付完全部转让价款8亿元的情形下，对于购买的包括涉案别墅在内的三亚市荔枝山庄项目别墅权益将受到损害，影响实现合同目的。因此，嘉富公司在应当合理预见该风险的情形下，仍未向赵某支付完全部合同价款，应当承担相应的法律后果，故嘉富公司称房屋未能办理过户并非其自身原因无事实及法律依据。综上，福瑞公司认为，嘉富公司未按照与赵某的合同约定支付完《三亚市荔枝山庄项目资产转让合同》和《房屋买卖合同》全部价款，且无充分证据证明其已合法占有使用涉案房屋的事实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，嘉富公司的上诉请求无事实及法律依据，望二审法院依法予以驳回嘉富公司的全部上诉请求。   赵某未作答辩。   嘉富公司向一审法院起诉请求：1、判令解除对赵某名下位于三亚市××区[证号：三土房（2011）字015485号]的查封；2、确认三亚市吉阳区红郊社区榆亚路荔枝园山庄别墅D1栋[证号：三土房（2011）字015485号]归嘉富公司所有，并判令赵某将前述房产过户至嘉富公司名下；3、判令赵某、福瑞公司承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2018年5月29日，嘉富公司与赵某签订《资产转让合同》，后于2018年7月2日，双方就该资产转让合同签订《补充协议一》，双方约定：赵某将其名下三亚市荔枝山庄项目（含目标地块及地上建筑物）作价8亿元一并转让给嘉富公司，该项目已全部开发并建成包括诉争D1栋别墅在内的30栋别墅。2018年7月2日，嘉富公司与赵某签订《房屋买卖合同》，约定：赵某将涉案房屋转让给嘉富公司，转让总价款为24823180元，支付方式为嘉富公司在签订本协议后支付给赵某定金660000元，剩余部分按照赵某要求支付给相应债权人。在办理完成房屋过户手续且嘉富公司领取不动产权证后30日内，嘉富公司从赵某处领取房屋钥匙、土地和房屋相关图纸进行房屋交割。合同签订后，嘉富公司除支付赵某660000元定金外，并向赵某指定的债权人支付了部分债款，但其中已付给案外人的2.8亿元赵某不认可经其同意，并主张付款行为涉嫌违法犯罪。现嘉富公司并未实际占有涉案房屋，也未完成产权过户登记手续。后赵某与福瑞公司发生合同纠纷，福瑞公司申请诉前财产保全，查封了讼争房产。嘉富公司不服一审法院于2019年6月5日作出（2019）琼0271财保117号之一民事裁定书，向一审法院申请复议，一审法院经审查，裁定驳回嘉富公司要求解除查封的复议请求，故嘉富公司提起本诉讼。   一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据该条规定内容，物权的转让是经登记而生效，但目前，涉案房屋仍登记在赵某名下，物权未发生转移，因此，涉案房屋的物权仍属赵某，而非嘉富公司，故而嘉富公司不对涉案房屋具有所有权，其并未合法取得涉案房屋。因此，福瑞公司基于与赵某的纠纷,依法提供担保，申请诉前保全查封涉案房屋符合法律规定。本案中，嘉富公司以其对涉案房屋具有准物权，以其已依约支付全部购房款即资产转让款并实际占有为由主张解除对涉案房屋的查封。对此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产......人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一审法院做如下分析：其一，赵某将转让嘉富公司的三亚市荔枝山庄整个项目作价8亿元，其中涉案房屋作价24823180元。双方约定，嘉富公司在签订本协议后支付给赵某定金66万元，剩余部分按照赵某要求支付给相应债权人，但嘉富公司所提供的证据仅证明其已支付转让款655396264.8元的事实，实际并未达到合同价款8亿元，已付金额与合同约定的金额并不相符；如若嘉富公司主张该笔总支付价款包含了涉案房屋的转让款，但从其提供的证据来看，其中未含有金额为660000元及24163180元（该笔款项是房屋买卖合同约定的涉案房屋支付完定金660000元后的剩余价款，即24823180元-660000元）的款项。在嘉富公司未付完全部合同价款8亿元时，基于合同约定的付款是整体性的，从保护债权人的原则出发，不能将其不确定是何笔买卖合同的转让款对应成其已支付完本案所属的买卖合同的合同价款，此种理解违背了公平原则，损害债权人及所有人的合法权益。因此，嘉富公司在未提供相对应的直接证据证明其已支付完涉案房屋全部购房款的证据的情况下，其主张已支付完全部合同价款，缺乏依据。其二，嘉富公司主张已实际占有。依据嘉富公司提供的荔枝山庄的平面布置图及使用现状等证据，并显示出已占有并使用涉案房屋。另依据嘉富公司与赵某签订的《房屋买卖合同》第三条规定：“双方约定，办理完成房屋过户手续且嘉富公司领取不动产权证后30日内，嘉富公司从赵某处领取房屋钥匙、土地和房屋相关图纸进行房屋交割。”即在双方过户手续未办理完全时，赵某预先将涉案房屋交付予嘉富公司不符合常理。对此，现有证据无法证明嘉富公司已合法占有并使用涉案房屋，嘉富公司作为原告，应对其主张的诉求承担举证责任，在其无法提供证据充分证明已实际占有并使用的前提下，应承担举证不能的不利后果。故其主张已实际占有涉案房屋，缺乏依据。其三，嘉富公司作为包括涉案房屋在内的三亚市荔枝山庄项目别墅的购买方，其应当按照合同约定依法按时按量向赵某支付转让价款，亦应当合理预见在未支付完全部转让价款8亿元的情形下，其对于购买的包括涉案别墅在内三亚市荔枝山庄项目别墅的权益将受到损害，影响实现合同目的。因此，嘉富公司在应当合理预见该风险的情形下，仍未向赵某支付完全部合同价款，故应当承担相应的法律后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回海南嘉富投资有限公司的诉讼请求。案件受理费165915元（海南嘉富投资有限公司已预缴），由海南嘉富投资有限公司负担。   本院经审理认定如下事实：福瑞公司与赵某、代礼英合同纠纷一案，福瑞公司向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院于2019年6月5日作出（2019）琼0271财保117号民事裁定，查封赵某名下位于三亚市××区[证号：三土房（2011）字第015485号]。福瑞公司于2019年7月1日向一审法院对赵某、代礼英提出起诉，诉讼请求为：1.判令赵某、代礼英立即向福瑞公司返还1000万元及利息120万元（自2019年2月15日起，按年利率24%的标准计算，暂计至2019年8月14日，实际计至偿还完毕之日止）；2.本案诉讼费由赵某、代礼英承担。   嘉富公司不服（2019）琼0271财保117号民事裁定，向一审法院提出复议申请。嘉富公司复议称，2019年6月4日，嘉富公司与赵某已办理涉案房屋的网签、缴税及登记手续，嘉富公司已支付全部房款，且该产权过户登记手续已递交完毕，嘉富公司已取得涉案房屋。嘉富公司对赵某有关借贷欠款事宜不存在过错。请求解除对该房屋的查封。一审法院审查该复议请求后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条之规定，于2019年7月22日作出（2019）琼0271财保117之一号民事裁定，裁定：驳回嘉富公司复议请求。并在该裁定书中告知：案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。   本院认为，一审法院依福瑞公司的诉前财产保全申请，于2019年6月5日作出（2019）琼0271财保117号民事裁定，对诉讼争议标的以外的财产即房屋予以查封。嘉富公司作为案外人基于实体权利对被保全财产提出主张，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，应当提出异议而非复议，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。本案中，嘉富公司提起复议申请，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，于2019年7月22日作出（2019）琼0271财保117之一号民事裁定驳回复议申请并赋予了案外人嘉富公司提起执行异议之诉的权利，属于适用法律错误，应予纠正。嘉富公司提起本案的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人提起执行异议之诉的条件，应予驳回。   综上，嘉富公司提起本案的诉讼不符合受理条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条规定，裁定如下：   一、撤销三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初7801号民事判决；   二、驳回海南嘉富投资有限公司的起诉。   海南嘉富投资有限公司预交的一审案件受理费165915元予以退回，海南嘉富投资有限公司预交的二审案件受理费165915元予以退回。   审判长 扆成塘   审判员 汤玲燕   审判员 范启鹏      二〇二〇年九月七日   书记员 周 婷   书记员 何 莹   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。   《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》   第二十五条申请保全人、被保全人对保全裁定或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定书送达之日起五日内向作出裁定的人民法院申请复议一次。人民法院应当自收到复议申请后十日内审查。   对保全裁定不服申请复议的，人民法院经审查，理由成立的，裁定撤销或变更；理由不成立的，裁定驳回。   对驳回申请裁定不服申请复议的，人民法院经审查，理由成立的，裁定撤销，并采取保全措施；理由不成立的，裁定驳回。   第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。   人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。   －1－