广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11226号原告：广州市金图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇沙湾大道**。法定代表人：钟绮文，经理。委托诉讼代理人：何瑞萍，系该公司职员。委托诉讼代理人：陈嘉敏，系该公司职员。被告：林宗宁，男，1984年10月30日出生，汉族，住广东省高州市。原告广州市金图物业管理有限公司（以下简称金图公司）诉被告林宗宁物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金图公司的委托诉讼代理人何瑞萍、陈嘉敏，被告林宗宁到庭参加诉讼。本案缺席审理。本案现已审理终结。原告金图公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付广州市番禺区沙湾镇××座××梯××房产自2018年12月1日起至2020年5月31日止所欠原告的物业服务费本金2124元，公共电费分摊162元；2.请求判令被告按照欠款每日千分之二支付逾期付款的违约金直至全部清缴物业服务费之日止，截至2020年5月31日应支付的违约金额为1023元，共计欠款3309元；3.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：广州市番禺区沙湾镇××座××梯××房（以下简称涉讼房屋）一手业主邓小霞于2010年8月25日办理该房产收楼手续时与原告签订《金沙丽水花园管理协议》。邓小霞于2014年5月5日将涉讼房屋转卖过户给被告。按照《金沙丽水花园管理协议》约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积1.5元／平方米标准，每月向原告缴纳物业服务费用，如被告逾期未交，被告应根据欠款金额按每日千分之二标准向原告支付违约金。原告按照《金沙丽水花园管理协议》约定提供物业管理服务，但是被告未依约向原告支付物业服务费。自2018年12月1日起至2020年5月31日止，共计拖欠原告物业服务费本金2124元，违约金1023元，公共电费分摊162元，共计欠款3309元。原告就被告所欠物业服务费事宜曾多次以短信及电话方式催告被告，但是被告不接电话。原告分别于2019年7月4日在该房产门上张贴《物业服务费催款通知书》，于2020年2月28日被告寄发《律师函》。被告拖欠原告涉讼房屋的费用至今没有清缴。被告拒绝向原告支付物业服务费的行为已严重违反双方签订的《金沙丽水花园管理协议》，严重侵犯原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告林宗宁辩称：1.我方对原告的第1项诉讼请求主张的费用存在质疑，不同意第2项诉讼请求主张的违约金。2019年9月10日我方收到原告发来的信息，显示“2019年-09贵单元本月应交物管费共2902元，其中代扣手续费1元、梯灯1座9元，物业管理费118元，往月欠费2774元，……”。2019年9月11日下午我妻子转账3000元存入扣款账号。2019年9月12日银行发来信息显示物业管理费支出2902元。2019年10月12日我方收到原告发来提醒缴费信息，显示“2019-10贵单元本月应交物管费共1622元，其中代扣手续费1元，梯灯1座9元，违约金644元，物业管理费968元，……”。2019年11月11日又收到原告发来提醒缴费信息显示“2019-11贵单元本月应交物管费共1749元，其中代扣手续费1元，梯灯1座9元，物业管理费118元，往月欠费1621元，……”。因扣款不明确，我方暂停缴交。2019年年底我方打算进入小区缴交管理费用，但保安人员不让进入，其他业主之前也同样遇到不让进入的情况。2020年2于24日。我方收到进入公司物业服务费催款通知书，该通知书载明自2018年12月1日至2020年2月29日拖欠物业管理费本金1770元、公共用电分摊费135元、2018年12月1日至2019年7月31日管理费违约金185元，该通知书所载金额与手机物业费用不相符。2020年2月24日中午收到原告来电，我方对物业欠费进行了说明，以及要求原告对物业管理费不明之处进行说明，且由于保安人员不让进入小区内我方无法缴交物业服务费，所以我方要求工作人员上门收取费用，后来不见人员上门收取。2020年3月13日至15日期间受到邮政快递人员来电收件，和快递人员说明要傍晚间才回到小区，要求期间派送，快递人员称该时间点已经下班，所以3月16日快递退回物管处。2020年3月31日，我方尾随人员进入物业管理处对物业服务费不明白之处进行了解，提出对2019年10月至2020年3月期间的物业服务费进行缴交，但原告工作人员不同意收款，要求我方找原告黎经理同意后才能缴交欠费，当天黎经理不在物管处办公，择日再约。2020年4月8日我方向原告工作人员预约黎经理相见，被答复黎经理忙。4月10日原告工作人员询问14日能否约见，当时答复没空，后续双方没能再就此事进行约谈。2.我方自2014年10月左右进入涉讼小区居住至今已经数年，原告都没有与我方就物业管理签订书面合同。最近几年涉案小区出现诸多问题，如我妻子在小区内不见了手机要求保安查看监控，但是保安拒绝并且态度恶劣。以及以前楼道都不进行清洁，是最近几年才开始卫生清洁。2018年2月27日我妻子取车发现电动车不见了，我方询问保安，保安称你方自行报案，后面不了了之。2019年我方购买小车进入小区，小区东北门一门的人员经常离岗，有时候我方跑到二号岗进出，二号岗也是无人看管，我方要求正门的人员开门，其称该区域不属于其管理，要我方从别的地方进入。因为这个抬杠问题导致我方出入不方便。加设设备时还想向业主索取费用，但是大部分业主不同意，后也不了了之。2019年8月4日晚上，公司要求我方回去加班，下楼取车发现车辆被刮了要求查看监控，保安称看不了监控，我方在旁边排查发现与我方车辆刮的地方吻合，监控无法看到停车位置，保安也无法提供小区内车辆的信息。上述问题不只发生在我方身上，其他业主也存在该问题。关于消防设施的配备问题不完善，我方都是自行在家里配备灭火器，也向保安反映过该情况，后在一楼配备了灭火器。因为我方楼下有一公司，其工作人员在楼道抽烟，影响我方通行，向保安反映该情况后有所改善。庭审中，双方当事人均确认林宗宁通过银行扣费的方式向进图公司缴纳物业服务费等费用，自2017年11月开始拖欠物业服务费以及银行扣款账户无法扣划成功，2019年9月12日林宗宁存入账户3000元，扣划2902元，此后林宗宁未再存入款项至扣款账户或金图公司支付。关于金图公司于2019年9月10日发送短信的问题。金图公司称该短信内容并未显示违约金，包含银行扣费手续费1元、2017年11月至2019年6月的管理费117元/月，2019年7月至2019年9月的管理费118元/月，以及公共梯灯、路灯电费分摊9元/月，合计2902元；其司在2019年9月16日收到银行反馈数据显示涉讼房屋扣费成功，因此其司以2019年9月11日作为计算违约金结算日，核算回收欠费冲抵该房屋的管理费、公共梯灯、路灯分摊电费与违约金，冲抵后林宗宁仍欠2017年11月1日至2018年11月30日期间管理费违约金136元、2018年12月至2019年8月管理费及公共梯灯、路灯分摊电费1136元和对应周期违约金260元。关于金图公司于2019年10月12日发送短信的问题。金图公司称该短信内容是财务调整账务过程中出错造成数据错误，因此系统自动发送欠费短信内容有误。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定力”的规定，金图公司基于与涉讼小区的建设单位广州市番禺区沙湾房地产开发公司签订《前期物业服务委托合同》进驻涉诉小区提供物业服务。林宗宁作为涉讼房屋的现权属人，为涉讼小区的业主，其已实际享受金图公司提供的物业服务，理应依约向金图公司支付该期间物业服务费。关于物业服务费等费用的计算标准，金图公司主张2019年6月（包含该月）之前的物业服务费为117元/月，2019年7月起的物业服务费为118元/月，另外每月的公共梯灯、路灯分摊电费为9元，林宗宁虽然表示不清楚收费标准，但未能提交相关证据予以反驳，本院合理采纳金图公司所主张的计费标准。对于林宗宁欠缴物业服务费的金额问题。庭审中双方当事人均确认林宗宁的涉讼房屋扣款账户自2017年11月起未能扣款成功并开始欠费，本院予以采纳。根据双方当事人的陈述和提交的证据可知，金图公司在2019年9月10日通过短信发布平台向林宗宁发送催缴费信息，该信息内容载明本月应交物管费共2902元。金图公司在诉讼中确认该短信中的应交费用包括银行扣费手续费1元、2017年11月至2019年6月的物业服务费117元/月），2019年7月至2019年9月的物业服务费（118元/月）以及2017年11月至2019年9月的公共梯灯、路灯分摊电费（9元/月），未显示违约金。该短信息要求林宗宁在9月11日前存款至扣款账户或到金图公司处缴交，应视为金图公司同意林宗宁先缴纳前述拖欠的费用本金，金图公司在收到扣款银行反馈数据后直接将林宗宁在2019年9月11日存缴的2902元中部分款项抵算部分物业服务费违约金，林宗宁对此不予确认，金图公司的做法理据不成立，本院不予采纳。林宗宁在2019年9月11日存入扣款账户并经银行划扣2902元的行为，应视为林宗宁已缴纳了2017年11月至2019年9月期间的物业服务费和公共梯灯、路灯分摊电费的本金。故，林宗宁尚欠金图公司2019年10月至2020年5月的物业服务费和公共梯灯、路灯分摊电费，合计1016元[（118元/月+9元/月）×8个月]。对于金图公司主张的超出上述金额的部分，本院不予支持。对于拖欠物业服务费的违约金计算问题。金图公司主张当月物业服务费的违约金自次月11日起以欠缴金额为本金按照每日千分之二的标准计算，未超出其权益范畴，本院予以支持。对于林宗宁之前欠付2017年11月至2019年9月的物业服务费的违约金，金图公司未明确放弃追讨，故林宗宁仍应向金图公司支付该违约金。该期间违约金应以当月未缴物业服务费为本金，自次月11日起计至2019年9月11日止，每月欠缴的物业服务费的违约金应以本金为限，该期间的违约金合计为1559元。至于2019年10月至2020年5月期间物业服务费的违约金，基于双方产生争议在于金图公司发送催缴短信内容前后显示不明晰且擅自将已划扣的款项抵算部分违约金所致，而林宗宁作为缴费义务人，未能按月按约足额缴交费用亦存在过错，故对于该段期间的物业服务费的违约金，本院酌情以欠付的物业服务费944元（8个月）为本金，自金图公司起诉之日即2020年6月28日起计至林宗宁实际清偿欠款之日止，违约金总额以本金为限。至于林宗宁提出金图公司提供的物业服务存在多项问题的抗辩理由，林宗宁未能提交充分的证据予以证实，缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林宗宁应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市金图物业管理有限公司支付2019年10月至2020年5月期间的物业服务费和公共梯灯、路灯分摊电费共计1016元；二、被告林宗宁应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市金图物业管理有限公司支付物业服务费的违约金（其中2017年11月至2019年9月拖欠物业服务费的违约金共计1559元；2019年10月至2020年5月期间物业服务费的违约金以944元为本金，自2020年6月28日起按照每日千分之二的标准计算至实际清偿之日止，违约金总额以本金944元为限）；二、驳回原告广州市金图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告林宗宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告林宗宁负担。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇二〇年九月二十七日书记员  徐倩雯