江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终2757号 上诉人（原审原告）：谢启芳，男，1957年2月10日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 上诉人（原审原告）：谢宝翰，男，1988年1月2日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：肖辉泉，江西金蓉律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张**生，江西金蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张云峰，女，1969年4月3日生，汉族，户籍地址为江西省赣州市南康区，现住江西省赣州市南康区。 被上诉人（原审被告）：钟小红，女，1987年7月24日生，汉族，户籍地址为江西省赣州市南康区，现住江西省赣州市南康区。 被上诉人（原审被告）：邓有香，女，1987年8月7日生，汉族，户籍地址为江西省赣州市南康区，现住江西省赣州市南康区。 上诉人谢启芳、谢宝翰因与被上诉人张云峰、钟小红、邓有香房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2020）赣0703民初1758号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢启芳、谢宝翰上诉请求：依法改判三被上诉人向上诉人支付拖欠租金70875元及逾期支付利息733元（暂从2020年1月1日起算至起诉之日按年利率6%计算，息随本清）；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.只要《幼儿园房屋租赁合同》在2020年1月1日之前未解除，被上诉人就应支付2020年上半年的房租70875元，因为合同第三条约定租金为半年缴纳一次、上半年为1月1日前缴纳；2.被上诉人不具备合同单方解除权，应继续履行合同，合同第七条约定租赁期间和租赁期满如乙方不租，需提前6个月向甲方提出申请；3.一审法院认定事实错误，上诉人未将涉案房屋门锁住，双方合同未实际解除，且被上诉人将部分物品搬离未及时告知上诉人，也未作出明确解除合同的意思表示，被上诉人不属于合同法中“以自己的行为明确表示不履行合同”；4.一审判决超出上诉人的诉请范围，由于双方合同未解除，上诉人并未主张赔偿违约金、租金损失及装修损失，上诉人有权另行起诉主张该权利。 张云峰、钟小红、邓有香辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 谢启芳、谢宝翰向一审法院起诉请求：判令三被告向原告连带支付拖欠的租金70875元及逾期支付的利息733元（暂从2020年1月1日起算至起诉之日按年利率6%计算，息随本清）。 一审法院认定事实：两原告系父子关系，三被告系涉案幼儿园的合伙人。2017年11月12日，原告谢宝翰与三被告签订《幼儿园房屋租赁合同》，约定“原告谢宝翰将位于农会安置点4层房屋出租给被告作为开办幼儿园使用，租期十年（从2018年7月1日起至2028年6月30日止），租金为110000元／年，租金每三年递增一次。签订合同之日起被告需向原告谢宝翰支付定金50000元，其中35000元将转为2018年下半年的房租，15000元为被告缴纳的押金。”2018年7月14日，被告向原告谢宝翰支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金55000元（其中包含定金15000元）。被告分别于2019年1月19日、7月1日向原告支付2019年的租金共计110000元。2019年8月，两原告与三被告重新签订《幼儿园房屋租赁合同》，约定“原告将位于农会安置点的标准层数第1层至第3层出租给被告开办幼儿园使用，租期6年（自2018年7月1日起至2024年6月30日止），租金为135000元／年，租金为半年缴纳一次（上半年缴纳房租为1月1日前，下半年缴纳房租为7月1日前），后续每年租金在上一年的基础上递增5%。签订合同之日起被告向原告支付50000元定金，其中35000元将转为2018年下半年被告缴纳给原告的房租，15000元为被告向原告缴纳的押金，后原告须将押金15000元退还给被告。”合同还约定“如在租期未满前，被告提出不租，原告有权拒绝退还定金、押金及房租。租赁期间和期满如被告不租，需提前6个月向甲方提出申请。”同年9月8日，被告向原告补交2019年下半年的房租差额12500元。2019年12月12日晚，被告微信告知原告谢宝翰2020年不想开办幼儿园，提前给原告打个招呼，让原告有所准备。2020年1月18日，被告微信告知原告谢宝翰其选择原告暑假所说的双损，被告决定的是过完年把2020年1月份房租交给原告，被告所交的15000元押金作为补偿金。被告于当天将课桌、椅子和床搬离涉案房屋。原告发现被告搬离设施设备后，将涉案房屋的门锁住，现被告仍有部分物品在涉案房屋内。被告向原告支付完2019年的租金后，未再向原告支付2020年的租金。 一审法院认为，被告多次告知原告要求解除合同，且将涉案房屋内的课桌、椅子等设施设备搬离，可认定被告以实际行为表明不履行合同，双方合同实际已解除。因被告提前解除合同构成违约，原告可不予退还被告缴纳的15000元保证金。结合涉案合同履行情况等，被告需向原告支付2020年1月份租金11812.50元（135000元×（1+5%）÷12个月）外，一审法院酌定被告还需向原告支付2个月租金赔偿原告的租金损失。综上，被告需向原告支付三个月租金35437.50元（11812.50元×3）。因三被告系合伙关系，原告要求三被告连带支付租金合理，一审法院予以支持。因被告已承担了押金不予退还、赔偿租金损失等违约责任，原告再要求被告支付逾期利息不合理，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告张云峰、钟小红、邓有香向原告连带支付租金35427.50元；二、原告谢启芳、谢宝翰不予退还被告张云峰、钟小红、邓有香所交的押金15000元；三、履行期限：限被告张云峰、钟小红、邓有香于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告谢启芳、谢宝翰其他的诉讼请求。案件受理费1590元，减半收取795元，由原告负担295元，被告张云峰、钟小红、邓有香负担500元。 二审期间，上诉人谢启芳、谢宝翰向本院提交谢宝翰与钟小红、邓有香的当面对话录音光盘及文字整理各一份（当庭播放录音），拟证明截止2019年12月31日，三被上诉人没有正式通知上诉人解除合同，也没有与上诉人协商一致解除租赁合同。被上诉人张云峰、钟小红、邓有香对上述证据进行了质证。本院认为，该证据证明双方针对2020年是否续租进行了协商，但双方合同能否解除，需结合其他证据及事由综合认定。 被上诉人张云峰、钟小红、邓有香二审期间未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的《幼儿园房屋租赁合同》第三条中“租金为半年缴纳一次”“房租缴纳期上半年为1月1日前，下半年为7月1日前”，该约定仅为房租交纳时间及方式的约定，而租金交纳的金额应以实际承租时间为准。一审已查明，2020年1月18日，被上诉人微信告知上诉人谢宝翰其选择过完年把2020年1月份房租交给原告，所交的15000元押金作为补偿金，被上诉人于当日将课桌、椅子和床搬离涉案房屋，可以认定被上诉人以实际行动表明不再继续履行合同，双方合同实际已解除，一审法院认定被上诉人租金应付至2020年1月，具有事实依据。上诉人于2020年3月向一审法院起诉要求被上诉人支付其未承租期间甚至是2020年3月之后的租金，没有事实和法律依据。且一审法院已根据被上诉人的过错程度酌定以另行支付二个月租金及押金不退作为上诉人的租金损失，处理得当。至于上诉人称其存在装修损失，被上诉人称其课桌椅等物品尚存上诉人处，对此双方可另行处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费704.51元，由上诉人谢启芳、谢宝翰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 婷 审 判 员  朱志梅 审 判 员  王丽琼 二〇二〇年九月十一日 法官助理康惠 代理书记员  李丽华 代理书记员  曾 慧