广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5109号原告：陈妙娟，女，1985年10月2日生，汉族，户籍所在地：广东省东莞市虎门镇北栅东坊凤凰新区**十五巷**；现住广东省阳江市江城区**********************；确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******之103（联系人：陈仪）。公民身份号码：441************501。委托代理人：陈仪，阳江市江城区****法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房；确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******丰怡豪庭会所（联系人：赵雪婷）。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。委托代理人：赵雪婷，该公司员工。原告陈妙娟与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈妙娟的委托代理人陈仪到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈妙娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即出具房价款金额为450000元的发票给原告；2、判决被告支付逾期办证违约金3236.18元给原告；3、判决被告返还办证税费31075元及利息（以31075元为基数，从2018年5月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告还清该款之日止）给原告；4、判决被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区**************20******的不动产权证书；5、判决本案受理费全部由被告承担。事实与理由：2016年12月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），约定“买受人（原告）购买出卖人（被告）预售的位于阳江市江城区**************20******商品房；该商品房建筑面积共151.40平方米，其中套内建筑面积117.81平方米，分摊共有建筑面积33.59平方米；按照套内面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5493.89元，总价款为647235元；出卖人应当在2018年2月15日前向买受人交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；……（具体内容详见《商品房买卖合同》）。合同签订后，原告支付了首期房价款人民币197235元，余下房价款人民币450000元原告也向银行按揭贷款支付给了被告，并被告还另行收取了原告办证税费31075元。但被告收到原告银行贷款支付的房价款人民币450000元后，一直至今不肯出具相应的发票给原告。此外，被告应在合同约定的交房期满后90日内（即2018年5月15日前）为原告上述商品房缴税办证，但被告也没有为原告商品房缴税办证，一直拖延，并占用原告办证税费至今。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。根据上述合同约定及相关法律规定，被告应立即出具上述房价款450000元金额的发票、支付逾期办证违约金3236.18元（已付房价款647235元×0.5%）、返还办证税费31075元及支付占用该资金期间的利息（以31075元为基数，从2018年5月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告还清该款之日止，计至2020年5月25日共375日应付利息2490.26元）给原告。另，被告还应无条件协助原告到阳江市*******办理原告上述商品房的不动产权证书。现原告为维护自己的合法权益，持相关证据，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，希判如诉请。被告丰怡房地产公司提交书面答辩状称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在丰怡房地产公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡房地产公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，被告意见如下：1、关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供；2、涉及办证需要根据不动产登记中心的工作安排，期间并非被告单方所能控制，不能将因前期政府部门的原因视为被告违约；3、如果原告要求被告协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则，被告同意退还办证费，由原告自行办理不动产证。4、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，被告认为原告提出的该项请求没有依据，被告不同意按照原告诉请支付办证费利息。以上答辩意见，希望得到合议庭支持。经审理查明，2016年12月24日，原告（买受人）陈妙娟与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区**************20*****房出售给原告，合同约定建筑面积共151.4平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为647235元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年12月23日前支付首期房价款162235元，占全部房价款的25%，余款485000元，向指定的按揭银行申请贷款支付。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：出卖人应当在2018年2月15日前向买受人交付该商品房。合同第二十条关于房屋登记的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。2016年12月23日，原告支付了代收代缴办证税费共31075元给被告。其后，原告按合同约定支付了197235元及向银行贷款了450000元给被告，2017年4月3日，被告向原告出具了购房款金额为197235元的发票。2018年2月22日，原告陈妙娟在《房屋交接确认书》上签名，确认同意接受该房屋。至此，原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2019年10月8日办理了不动产权证书，编号为【粤（2019）阳江市不动产权第0049643号】，权利人为阳江丰怡房地产发展有限公司，共有情况为单独所有。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折，拟证明其代原告缴交了物业维修资金11658元，原告对物业维修资金11658元无异议。以上事实，有原告提供的原告身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同（预售）》、发票、借款凭证、《个人购房担保借款合同》、收款收据、房屋交接确认书，被告提供的被告营业执照、物业维修资金存折、不动产权证书及本案庭审笔录为证，足以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款647235元给被告，被告向原告出具了购房款金额为197235元的发票。现原告请求被告出具余下购房款金额为450000元的发票，合理合法，本院予以支持。涉案商品房已办理初始登记，具备办理不动产转移登记的条件，原告请求被告丰怡房地产公司协助其办理涉案商品房的房地产权属证书，合法合理，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。根据合同第二十条关于房屋登记的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。涉案商品房应2018年2月15日前交付，则被告应在商品房交付使用后90日内即2018年5月16日前协助原告取得该商品房的房屋所有权证书。直至原告提起诉讼之日，被告未协助原告取得该商品房的房屋所有权证书，超过了约定的期限，现原告请求被告丰怡房地产公司按合同约定向其支付违约金3236.18元（647235元×0.5%）合理合法，本院予以支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。原告共支付了办证税费共31075元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。涉案商品房约定最迟交付时间是2018年2月15日，即约定的90天办证期限为2018年2月16日至2018年5月16日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2018年5月17日起向原告支付占用该款项的利息。关于被告在本案中已经支付的合理费用如何认定的问题，被告提交的物业维修资金存折上载明缴费人为原告陈妙娟，且原告对上述费用的支出亦予以认可，故本院认可被告已支付的必要合理费用为物业维修资金11658元。故本案扣减被告已支付的必要合理费用11658元，被告应返还剩余办证税费19417元（31075元-11658元）给原告，故被告应以19417元为基数，自2018年5月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。被告辩称原告要求其协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费及索要办证费利息，于法无据，本院不予采纳。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内出具位于阳江市江城区*********************房购房款金额为450000元的发票给原告陈妙娟；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告陈妙娟到相关部门办理位于阳江市江城区***********************屋的不动产权证；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3236.18元给原告陈妙娟；四、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费19417元及利息（自2018年5月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告陈妙娟；五、驳回原告陈妙娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元（已减半收取，原告已预交），由原告陈妙娟负担158元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇二〇年九月十日书记员 曾凡格附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。