河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终224号 上诉人（原审原告）：杜生海，男，1958年11月29日出生，汉族，住河北省怀来县。 委托诉讼代理人：杜海云（杜生海女儿），1982年6月15日出生，汉族，住河北省怀来县。 被上诉人（原审被告）：顾建国，男，1976年10月18日出生，汉族，住河北省怀来县。 被上诉人（原审被告）：顾建慧，男，1981年8月17日出生，汉族，住河北省怀来县。 被上诉人（原审被告）：顾建强，男，1983年11月7日出生，汉族，住河北省怀来县。 上诉人杜生海因与被上诉人顾建国、顾建慧、顾建强返还原物纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审 2 理。上诉人杜生海及其委托诉讼代理人杜海云、被上诉人顾建慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜生海上诉请求：一、依法撤销河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初227号民事判决，并依法改判杜生海承担70%的过错责任；二、本案一二审诉讼费用由顾建国、顾建慧、顾建强负担。事实和理由：杜生海于1992年3月29日与顾培卿签订《房屋买卖协议》，将属于其位于河北省怀来县地上的4间房屋卖给顾培卿。因该合同严重损害了集体经济组织的权益且严重违反了法律、行政法规的强制性规定属于无效，杜生海于2015年10月19日向一审法院提起诉讼，请求法院确认杜生海与顾培卿签订的农村宅基地房屋买卖协议无效，并要求顾培卿返还杜生海宅基地及房屋。2019年12月2日，一审法院作出（2019）冀0730民初227号民事判决，由杜生海承担90%的过错责任，而顾建国、顾建慧、顾建强只承担10%的过错责任，一审判决显然违反了事实和法律。一、依据法律规定，合同被确认无效，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杜生海与顾培卿签订《房屋买卖协议》，杜生海存在一定的过错，但顾培卿作为城镇居民，明知其购买农村宅基地房屋违法，还与杜生海签订农村宅基地《房屋买卖协议》，购买杜生海所有的农村宅基地及房屋，其过错程度也很大。二、杜生海于2015年10月19日起诉时就明确提出，杜生海之所以起诉顾培卿，是由于从签订房屋买卖协议后，顾培卿只支付杜生海购房款 3 20000元，剩余4000元（占总房款的17%）一直未予支付，构成根本违约，顾培卿应承担主要过错责任。三、顾培卿购买房屋后自住时间较短，一直出租房屋，期间取得的房租收入高达10多万元，本次判决只评估房屋价值，进行划责，未扣减出租房屋收益，并不合理。四、顾培卿将2间房屋转卖给董乐乐才不到20多万（后因房屋司法纠纷交易终止），现在杜生海要求返还4间房却要赔偿给顾培卿近58万，还未扣减顾培卿租房收益，如此划责，明显损害了杜生海的权益。因此，一审判决由杜生海承担90%的过错责任，顾建国、顾建慧、顾建强只承担10%的过错责任，显然违反了事实和法律，更违反了公平原则。为维护杜生海的合法权益，依据有关法律的规定，杜生海特提起上诉，请二审法院依法支持杜生海的上诉请求。 顾建慧答辩称，没有答辩意见。 杜生海向一审法院起诉请求：1.判令三被告返还原告位于河北省怀来县地及房屋；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：1992年3月30日，原告杜生海与三被告父亲顾培卿签订房屋买卖协议，将宅基地证号为冀（怀）字第03**的位于怀来县间及院落一处卖与顾培卿（顾培卿非本村集体经济组织成员）。顾培卿支付了24000元购房款，杜生海将上述房屋交付。2015年1月12日顾培卿将该四间房的西边两间出售给了董乐乐。2015年10月22日杜生海提起诉讼，要求确认双方之间的房屋买卖合同无效，返还房屋。2016年5月31日本院作出（2016）冀07民终779号判 4 决，确认杜生海与顾培卿签订的房屋买卖协议无效。2016年9月25日顾培卿去世，其在生前将剩余两间房屋售与儿子顾建慧，顾建慧现为争议房屋的实际占有使用人。现杜生海以顾培卿之子顾建国、顾建慧、顾建强为被告诉至法院，要求返还案涉宅基地及房屋。本案审理期间，原告申请对案涉房屋价值进行评估，经法院委托张家口鑫正资产评估有限责任公司评估，案涉4间房屋（含院落）的评估价值为640872元，花费评估费7050元。经庭后法院向案外人董乐乐核实，其已于2018年将案涉的两间房屋售与了被告顾建强，现该房屋为顾建强实际占有，顾建强亦予以认可。 一审法院认为，本院以（2016）冀07民终779号判决确认了原告杜生海与顾培卿签订的房屋买卖协议无效，故顾培卿转卖房屋的行为也归于无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，无论是杜生海还是顾培卿，在签订《买卖房协议》时均应知道农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。因此，双方对于合同无效均负有责任，原告杜生海作为出卖方，在房屋卖出20余年后，又以转让农村宅基地违反法律规定为由要求确认买卖合同无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖，应对合同无效承担主要责任，在收回房屋的过程中，除退还购房款外还应给予房屋所有人即被告顾建慧、顾建强相应的补偿，法院根 5 据双方的过错责任比例，判定由杜生海承担90%的责任。本案诉争房屋的现价值为640872元，扣除24000元购房款后为616872元，根据过错比例原告杜生海在返还被告购房款后还应补偿555184.8元（616872元×90%）。对评估费7050元亦由杜生海与顾建慧、顾建强按照各自的过错责任比例予以分担。被告顾建国无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等权利。判决：一、原告杜生海于本判决生效后十五日内退还被告顾建慧、顾建强购房款24000元、给付补偿款555184.8元，共计579184.8元；二、评估费7050元，由原告杜生海负担6345元，被告顾建慧、顾建强负担705元；三、被告顾建慧、顾建强于原告杜生海履行上述给付义务后十日内，将位于怀来县地及房屋予以腾退，交还给原告杜生海所有。案件受理费10208元，原告杜生海负担9187元，被告顾建慧、顾建强负担1021元。 本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，杜生海与顾培卿之间的《卖买房协议》已经人民法院生效判决确认无效。合同无效后，基于该合同取得的财产，应当予以返还。关于案涉买卖双方的过错问题。杜生海作为出售方向非本村集体经济组织成员出售案涉房屋，其对房屋买卖合同的无效应承担主要过错，顾培卿在并非该村集体经济组织成员的情形下 6 购买案涉房屋，其对房屋买卖合同的无效应承担次要责任。根据张家口鑫正资产评估有限责任公司在案涉《资产评估报告书》中载明的评估基准日，案涉评估结论确定的案涉房屋价值系2019年8月7日时的价值，一审法院在此基础上以杜生海主张权利系在其房屋卖出20余年为由，加重杜生海承担的过错责任并不妥当。结合案涉房屋的买卖情况、评估结论及各方当事人的过错情况，杜生海应承担70%的赔偿责任。根据案涉评估结论，本案诉争房屋的价值为640872元，扣除24000元购房款后为616872元。根据过错比例，杜生海在返还顾建慧、顾建强购房款后还应赔偿431810.4元（616872元×70%），评估费7050元亦应由杜生海与顾建慧、顾建强按照前述过错责任比例予以分担。 综上所述，杜生海的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初227号民事判决第三项； 二、撤销河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初227号民事判决第一项、第二项； 三、杜生海于本判决生效后十五日内退还顾建慧、顾建强购房款24000元、支付赔偿款431810.40元，共计455810.4元； 四、评估费7050元，由杜生海负担4935元，由顾建慧、顾建强负担2115元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中 7 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10208元，由杜生海负担7145.60元，由顾建慧、顾建强负担3062.40元。二审案件受理费2767元，由顾建慧、顾建强负担。 本判决为终审判决。 审判长  王万军 审判员  雷 鹏 审判员  薛团梅 二〇二〇年九月二十九日 书记员  张 巍