广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初640号原告：曾令明，男，汉族，1980年2月1日出生，广东省蕉岭县人，现住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码：441************810。被告：蕉岭县鑫福房地产开发有限公司，住所广东省梅州市蕉岭县*************，统一社会信用代码：914***********170G。法定代表人：周佛桂，公司执行董事、经理。原告曾令明与被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告曾令明到庭参加诉讼，被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼须知、举证通知书、诉讼风险提示书、小额诉讼须知、开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾令明向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求依法判令被告立即为原告办理位于蕉岭县**********************屋的所有权证；2.请求依法判令被告支付从2017年8月4日起暂计至2020年9月9日止的逾期办证违约金11300元，此后产生的违约金另计。事实与理由：2016年1月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定房屋总价538600元，用于购买被告于2015年开发的香榭丽湾住宅小区22栋2单元502房一套。由于该小区是现房销售，原告于2016年1月11日向被告支付338600元首付款，于2016年4月29日支付200000元尾款，于2016年3月8日支付房屋契税。被告于2016年8月4日办理交楼手续。按商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记。交房后，原告于2016年8月4日向被告缴纳了住房维修基金3000元，智能化对讲机2300元、垃圾清理费500元、入户门2300元、天然气报装2700元，并敦促其早日办理房屋所有权证。2016年交房至今被告一直以各种理由拖延办证，原告多次催促未果。被告作为出售方，在原告交付购房款后，未按照合同约定办理房屋所有权证，已侵害了原告的权益，按照《商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条第2点的规定，被告应向原告支付相应的逾期办证违约金，按10元/天计算，从2017年8月4日起暂计至2020年9月9日止的逾期办证违约金11300元，此后产生的违约金另计。原告曾令明向本院提交的证据有：1.原告的身份证，拟证明原告的身份信息、主体资格；2.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（预售）》、3.购房收款收据，证据2-3拟证明原、被告签订合同及约定的权利义务，及原告完成付款义务的事实；4.蕉岭县鑫福房地产开发有限公司工商登记信息，拟证明被告的主体资格；5.契税证明；6.购房增值税发票复印件，证据5-6拟证明原告完成缴纳契税的事实；7.交楼通知书复印件，拟证明被告已向原告交楼。8.关于香榭丽湾小区不动产权办理事项信访情况，拟证明原告多次向政府反映办证事宜，政府方面提交的答复。被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料。本院经审查认定事实如下：2016年1月11日，原告曾令明与被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将坐落在蕉岭县*****************商品房以总价538600元出售给原告，合同涉及本案有关约定如下：第八条交付期限：出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；……。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.其他约定：由客户自行办证，开发商配合提供相关资料。合同还约定了双方当事人的其他权利义务的内容。2016年1月13日，原、被告再次签订了《商品房买卖合同（预售）》约定被告将坐落在蕉岭县******************商品房以总价538600元出售给原告，合同涉及本案有关约定如下：第九条商品房交付条件。该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房；……第二十条房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按照10元/天支付违约金。合同还约定了双方当事人的其他权利义务的内容。合同签订后,原告依约向被告支付了全部购房款,被告于2016年8月4日向原告交付房屋。目前涉案商品房未办理不动产权证书。现原告以被告逾期办证构成违约为由,诉至法院，并提出上述诉请。另查明,香榭丽湾住宅小区工程尚未办理竣工验收备案手续。本院认为，双方当事人在平等自愿基础上达成的前后两份协议，符合法律规定，合法有效，两份协议所约定的内容对当事人均产生约束力，后协议约定的事项前协议未约定的，应视后一协议是对前一协议的补充。本案中，原、被告就购买案涉商品房前后签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（预售）》，两份合同均是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。关于逾期办证违约金的问题。被告将未经竣工验收备案的商品房交付给原告使用,致使原告至今未取得该商品房的房屋所有权证书,被告应承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定,被告应当自完成房屋所有权登记的期限届满之次日起向原告支付10元/天的违约金。本案中,案涉商品房交付时间是2016年8月4日,被告未能在交房之日起的365天内,即2017年8月3日前为原告办好涉案商品房的房屋所有权证书,根据合同约定,被告应承担违约责任。被告逾期办证的违约时间从2017年8月4日起计算,由于办证时间未能确定,本案逾期违约金暂计至一审庭审辩论终结即2020年9月9日时,即被告应按合同约定支付2017年8月4日至2020年9月9日的违约金11320元(10元/天×1132天)给原告，原告诉请11300元属于对自己权利处分，本院予以支持。2020年9月10日之后的逾期办证违约金,原告可另行主张。关于办证问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，被告负有协助原告办理不动产权属登记的义务,属于履行非金钱债务,对原告要求被告立即办理产权证,因案涉小区工程并未办理竣工验收备案，此情况直接阻却了被告向原告履行不动产协助登记的义务，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形,案涉房屋目前尚不具备办理不动产权属登记手续的条件,故原告主张被告办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求,不予支持。被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭应诉，由此产生的法律后果由其本人承担。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内支付原告曾令明逾期办证违约金11300元；二、驳回原告曾令明的其他诉讼请求。上述款项应在判项生效之日起七日内缴纳。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取82.5元，由被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司负担，原告曾令明已预交的303元，由本院予以退回。被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费82.5元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决审判员  李凌云二〇二〇年九月十五日书记员  李文晴