陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终873号 上诉人（原审原告、执行案外人）：苟建宏，男，1972年5月29日出生，汉族，住西安市未央区，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：朱子豪，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆杰，陕西仁和万国律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区门面，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4951。 法定代表人：郭晨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市，统一社会信用代码9161013272492126X6。 法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。 上诉人苟建宏因与被上诉人陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初2107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苟建宏的委托诉讼代理人朱子豪，被上诉人的委托诉讼代理人冯小爱到庭参加诉讼。中登公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苟建宏上诉请求：1、维持西安中院（2019）陕01民初2107号判决第一项；2、撤销西安中院（2019）陕01民初2107号判决决第二项，并依法确认上诉人对位于西安市未央区XX路XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX室房产享有所有权；3、依法判令本案的案件受理费及诉讼中产生的其他费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、原判决认定基本事实不清。第一，原判决未查明《商品房买卖合同》已在西安市国土资源和房屋管理局办理了备案登记的基本事实。案涉《商品房买卖合同》签署页于2004年9月17日加盖了西安市国土资源和房屋管理局的商品房预售合同登记备案专用章，即该合同己在2004年9月17日在西安市国土资源和房屋管理局办理了备案登记。原判决认可了该《商品房买卖合同》的真实性，但却没有对前述基本事实作出认定，而前述事实的存在，能够证明永联典当在办理抵押登记时是明知案涉房屋系已经销售，而非中登公司自有房屋之事实的，是关系着永联公司与中登公司恶意串通损害上诉人合法权益之基本事实的认定，但原判决却忽视了该事实，属于认定基本事实不清。第二，中登公司以包括案涉房屋等房屋提供抵押时，存在诸多有悖常识之处，永联典当作为金融机构，没有进行基本的调查，存在明显严重的过错，但原判决并未对此进行查明，属于认定基本事实不清。2、原判决适用法律错误。不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，上诉人为案涉不动产物权的真实权利人。根据《物权法解释一》第二条的规定，应确认上诉人系案涉房屋的真实权利人(即所有权人)。 永联公司答辩请求驳回苟建宏的上诉请求，主要事实和理由：1、本案涉案房屋登记的所有权人为被执行人中登公司，故房屋所有权人应为被执行人。2、本案系案外人执行异议之诉案件，案件焦点在于审查案外人苟建宏对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益，而享有足以排除强制执行的权益井不是确认涉案房屋所有权的标准，不能以案外人享有足以排除强制执行权益为由认定其对涉案房屋享有物权所有权。3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释(一)》第二条虽然规定:“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的、应予支持。”但本案案外人苟建宏与被执行人中登公司之间并非单纯物权登记有误，而系双方商品房买关系中出卖人一方暂未履行合同义务的关系。案外人只能因合法有效的买卖合同而拥有涉案房屋的物权期待权，其有权要求出卖人按照合同约定为其办理过户登记，而不能仅依据买卖合同认定其为房屋所有权人、因此对涉案房屋享有物权。 中登公司未到庭亦未提交书面意见。 苟建宏向西安中院提出诉讼请求：1.确认原告对位于西安市未央区XX路XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX室房产享有所有权；2.撤销(2015)西中执证字第00118-1号裁定，判令西安市未央区XX路XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX室房产不得执行，并解除对该房产的查封；3.本案的案件受理费及诉讼中产生的费用均由被告承担。 一审法院经审理查明，2015年2月3日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额900万元，典当期限6个月，自2015年2月3日至2015年8月3日，中登公司以位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、12803室、12804室、12703室、12704室、12603室、12604室、12502室、12503室、12504室、12404室、12403室、12304室、12101室、12001室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月13日，陕西省西安市汉唐公证处于作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第282号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币玖佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向西安中院申请强制执行，西安中院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定书，裁定：1、查封或轮候查封被执行人中登公司名下位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12904室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12803室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12604室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12502室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12503室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12404室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12101室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12001室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）共计十六套房产；2、被执行人中登公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；3、查封期限为三年。后，苟建宏以前述房产中的12101室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）房屋系其所有为由，对西安中院前述查封提出案外人异议，西安中院经审查于2019年10月25日作出（2019）陕01执异982号执行裁定，驳回案外人苟建宏的异议请求，苟建宏即提起本案案外人执行异议之诉。 另查明，2004年9月13日，苟建宏与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人中登公司，买受人苟建宏；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢27层D号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共170.55平方米；单价每平方米2644元，总价450934元。2003年7月31日，中登公司出具收据载明人民币350000元，收款事由为房款；2004年9月12日，中登公司出具收据载明人民币100934元，收款事由为房款；2004年9月12日，中登公司出具收据载明人民币13528元，收款事由为契税；2004年9月12日，中登公司出具收据载明人民币13528元，收款事由为维修基金；2004年9月12日，中登公司出具收据载明人民币3107元，收款事由为不动产登记费160元、天然气初装费2597元、闭路电视费350元。苟建宏还提交了涉案房屋物业费收据等票据。2020年4月14日，西安中登物业管理公司中登大厦管理中心出具情况说明，载明“位于西安市XX路**XX大厦******自2004年9月12日由苟建宏购买，买房后即在物业做了登记，并交清了所有的物业费、水电费。我公司已将所有相关收据开具给了苟建宏，故无法提供当年收据。” 再查明，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，房屋性质为市场化商品房，附记公寓式写字楼，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月11日，查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为苟建宏就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，苟建宏与中登公司签订书面买卖合同并支付了全部购房款，苟建宏提交的证据可证实苟建宏已入住案涉房屋，交纳物业费，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系苟建宏购买房屋之后所设定，故苟建宏购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给苟建宏后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人苟建宏的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案苟建宏异议理由成立，西安中院对其停止执行之请求，予以支持。案涉房屋登记所有权人为中登公司，苟建宏作为案涉房屋买受人，享有物权期待权，苟建宏于本案中诉请判令确认原告对位于西安市未央区XX路XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX室房产享有所有权，于法无据，西安中院依法不予支持。2020年6月12日，西安中院作出（2019）陕01民初2107号民事判决，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、停止对位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX层XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12704～1）房屋的强制执行。二、驳回苟建宏其余诉讼请求。案件受理费8064元（苟建宏已预交），由苟建宏负担4032元，由陕西永联典当有限公司负担4032元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付苟建宏4032元）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，人民法院在执行异议之诉程序中参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定确认苟建宏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益后，能否据此确认苟建宏是案涉房屋的所有权人。 首先,本案中，一审法院认定苟建宏与中登公司签订书面买卖合同并支付了全部购房款，苟建宏提交的证据能够证明其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，而案涉房屋的抵押登记亦系苟建宏购买房屋之后所设定，未办理过户登记不属于可归责于买受人苟建宏自身原因，据此认为苟建宏符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，判决苟建宏对案涉房屋享有物权期待权，并无不当。 其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，苟建宏虽与中登公司签订《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果。苟建宏主张不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其是不动产物权的真实权利人，因苟建宏对案涉房屋享有的是物权期待权，不能据此确认苟建宏对案涉房屋享有所有权。 综上，苟建宏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8064元由上诉人苟建宏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 李 俊 审 判 员 赵 玲 二〇二〇年九月十八日 法官助理 鹿元兴 书 记 员 高 丹 1