河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终6号上诉人（原审原告）：郑州坤星汽车有限公司。住所地：河南省郑州市高新区西三环北段西环汽车园。法定代表人：张萌，该公司董事长。委托诉讼代理人：何红艺，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄菊梅，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南昊达汽车贸易有限公司。住所地：河南省郑州市高新开发区化工路与西环路向北1000米。法定代表人：卢义峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴跃永，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏利沙，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原审第三人：天津中原星投资有限公司。住所地：天津市空港经济区环河北路**202。法定代表人：杨富山，该公司董事长。上诉人郑州坤星汽车有限公司（以下简称坤星公司）因与被上诉人河南昊达汽车贸易有限公司（以下简称昊达公司）、原审第三人天津中原星投资有限公司（以下简称天津投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人坤星公司的委托诉讼代理人何红艺、薄菊梅，被上诉人昊达公司的委托诉讼代理人吴跃永、苏利沙到庭参加了诉讼。原审第三人天津投资公司经本院传票传唤未到庭，本院对其缺席审理，本案现已审理终结。坤星公司上诉请求：1、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1431号民事判决书第三项、第四项；2、改判支持坤星公司的全部诉讼请求，即昊达公司返还坤星公司房屋租金460万元并赔偿坤星公司损失16947377.76元；3、本案一审、二审全部诉讼费用由昊达公司承担。事实与理由：一审判决事实认定和法律适用均存在严重错误。一、签订案涉《房屋租赁合同》时，昊达公司未向坤星公司告知案涉房屋未取得合法的建筑规划手续，坤星公司无法知悉该租赁合同存在无效事由。2017年8月25日昊达公司与天津投资公司签订的《房屋租赁合同》第一条“出租或预租房屋情况”1-1款约定昊达公司向坤星公司出示“村一级证明文件及租赁合同（所有能证明能够合法出租的文件）”；第1-2款约定昊达公司“作为该房屋的房地产权利人”与坤星公司建立租赁关系；第十一条第11-3款约定“汽车展厅及办公场所无房产证”，第2-1条昊达公司向坤星公司承诺“租赁该房屋作为奔驰汽车4s店使用，符合法律规定，符合当地政府规划等要求，否则，甲方应赔偿乙方损失”。坤星公司完全有理由相信昊达公司出租的房屋是符合当地政府规划要求。此外，昊达公司一直向其他汽车品牌出租案涉房屋作为4s店使用，坤星公司已尽到作为承租人的审慎义务，坤星公司基于昊达公司在合同中的承诺及信任建立租赁关系，坤星公司就合同无效不存在任何过错。一审法院在昊达公司未提供任何证据证明其曾向坤星公司告知案涉房屋无建设工程规划许可证的情况下，认定坤星公司应承担合同无效的同等过错责任缺乏依据。二、因昊达公司的过错导致合同无效且案涉房屋被强制拆除，昊达公司应承担坤星公司因此遭受的全部损失。一审法院未查明坤星公司所受损失事实、未查明坤星公司有关损失金额的证据，在案涉房屋已灭失的情况下仅酌情认定部分已经添附在租赁物上的不可拆除部分的残值明显系事实认定不清、法律适用错误。坤星公司还有权主张因昊达公司过错导致案涉房屋被迫拆除而遭受的其他损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同纠纷司法解释》）第五条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”坤星公司一审提交了证据7、证据8证明坤星公司在进行房屋装修前所支出的招投标费用及装修设计费用；证据12、证据13、证据14证明坤星公司因房屋拆迁所产生的必要的拆迁、保管及二次安装费用。以上费用均为昊达公司的过错导致房屋被迫拆除所产生的合理支出，以及因租赁合同无效遭受的实际损失及采取适当措施防止损失扩大的必要费用，应当依法受到保护。《租赁合同纠纷司法解释》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案一审时，由于案涉房屋已被迫拆除，除不可拆卸物品清单以外，坤星公司就实际损失还提供了各项损失的合同、发票及支付凭证在内的多项证据。一审法院将坤星公司主张的十一项损失金额共计16947377.76元简单概括为三项“残值”并酌定460万元属认定事实错误。在昊达公司没有提供任何相反证据的前提下，一审法院仅以所谓“单方制作”、“没有有力证据”为由不认定坤星公司所提交的大部分证据，欠缺法律依据。一审法院将不可拆卸装修装饰物品及其他安装、运输成本等实际损失、合理支出一并不予认定错误。根据法律规定及昊达公司的承诺，昊达公司应承担案涉房屋被强制拆除而遭受的全部损失。2019年1月9日，郑州高新区贾鲁河综合治理工程西流湖段建设指挥部在案涉房屋张贴1号公告，主要内容为：该房屋没有合法用地和规划建设手续属于违章建筑，要求限期拆除。2019年1月17日，昊达公司向天津投资公司出具《情况说明》，强调案涉房屋符合政府部门产业规划，不是违章建筑，坤星公司无需装修停工，并承诺“如因我方过错导致合同无法履行，我公司会按法律规定和合同约定承担相应法律责任”。因此昊达公司应承担坤星公司所主张的全部损失共计16947377.76元。一审法院曾提出考虑委托第三方鉴定机构按照市场价值标准对坤星公司的损失进行鉴定，但最终未启动鉴定程序不当；三、坤星公司在合同约定的承租期间使用案涉房屋的权利未予以保障，应返还坤星公司已支付的租金460万元。《房屋租赁合同》第3-1款约定租赁期限自2018年3月1日至2028年5月31日，其中2018年3月1日至2018年5月31日为装修免租期，坤星公司无需支付租金。自2019年1月9日起，郑州高新区贾鲁河综合治理工程西流湖段建设指挥部、郑州高新技术产业开发区管委会城市综合执法局等政府及执法部门多次催告拆除案涉房屋，在坤星公司就4s店施工过半但未实际经营的情况下，政府部门将案涉房屋作为违章建筑已被拆除，坤星公司无法就案涉房屋继续使用、取得收益，昊达公司应当退还已支付的一年租金460万元；即使认为应计算部分房屋占有使用费，也应自免租期后的2018年6月1日计算至房屋被强令拆除的2019年1月。一审判决将一年租金460万元冲抵房屋占有使用费系事实认定不清，适用法律错误。昊达公司辩称，一、坤星公司系在已做尽职调查及充分了解案涉土地、房屋性质和全部证明手续的情况下，签订的案涉《房屋租赁合同》，昊达公司不存在故意隐瞒情形。合同被认定无效，房屋被拆迁，原审法院判决认定坤星公司存在过错，应承担责任，并无不当。（一）案涉租赁合同签订时，昊达公司已经将房屋状况、土地性质等在合同中明确列明，并出具了政府会议纪要及相关文件。昊达公司基于对当地政府及政府文件的信任，先行与村委会签订了租赁协议，并在该园区陆续投资建设了众多房屋用于汽车贸易。园区内房屋虽因政府原因尚未取得建设工程规划许可证，但在政府违法拆迁、征用土地之前，未被土地、规划、执法等行政管理部门作出违建认定，也未受过行政处罚。2014年政府变更规划为公园绿地，昊达公司并不知情。一审法院认为案涉租赁房屋未取得相关部门批准并取得相关权证，合同应认定无效，无论是否变更为公园绿地，坤星公司对未取得建设工程规划许可证均是明知的，昊达公司不存在故意隐瞒情形。（二）天津投资公司在签订案涉租赁合同之前，已进行了充分的考察，一年后变更合同主体并开始装修，其对案涉土地、房屋性质予以充分了解并认可。坤星公司二审向法庭提交的证据4《备忘录》显示，案涉租赁合同签订之前，梅赛德斯奔驰汽车销售有限公司代表已经对案涉土地进行了现场勘察，并确认该土地、房屋为郑州的唯一经营场所，已进行了全面的尽职调查，对土地及房屋有了充分的了解。《备忘录》第g条约定，天津投资公司应予2018年1月1日之前获得包括但不限于土地使用权证书及开工所需的政府批准、备案和许可，故在其明知案涉土地无建设规划许可证的情况下，继续履行合同并在2018年由坤星公司重新签订合同、开始装修，从未提出过异议，即证明其对案涉土地无建设规划许可证的情形予以接受并认可。综上，坤星公司对案涉土地、房屋的性质予以充分了解，原审法院认定坤星公司对房屋未取得建设规划许可证明知，对合同无效存在过错，应当承担相应责任正确。二、案涉房屋被拆除之前，坤星公司已经实际占有并使用一年有余，即使合同无效，亦应当支付房屋占用期间的费用。2017年8月25日天津投资公司与昊达公司签订的《房屋租赁合同》明确约定2018年3月1日之前交付房屋，装修免租期为2018年3月1日至5月31日。但房屋交付后，坤星公司并未立即开始装修，亦未按照《备忘录》第i条约定于2018年11月30日之前竣工。二审时，坤星公司虽多次表示其并未开展经营，不应支付占用费用，但案涉房屋在被拆除之前，符合租赁合同约定的使用条件，可以正常使用，延迟装修、经营系坤星公司的经营决策所致，其未开展经营不能归责于坤星公司，且不能改变其占有使用的客观事实。另外，坤星公司于2019年4月17日支付了2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金费用，系对实际占有使用房屋的认可。昊达公司有权要求坤星公司参照租金标准支付房屋占有使用费，原审法院判决坤星公司将已付460万元租金冲抵房屋占有使用费并无不当。三、昊达公司对于案涉《租赁合同》无效以及涉案房屋被违法拆除并无过错，坤星公司要求昊达公司向其承担全部赔偿责任，缺乏事实及法律依据。（一）涉案房屋系因政府原因未取得建设规划许可证，并因政府行政决策原因被违法强拆，昊达公司对此并无过错，亦是受害者。在规划变更后、涉案租赁合同签订之前，案涉房屋未被土地、规划、执法等行政管理部门进行过认定为违章建筑，也未受过行政处罚，昊达公司为经营园区而建设房屋的行为是得到政府许可的，昊达公司对此不存在过错。后昊达公司亦因政府强拆行为遭受了重大损失，至今并未就包括涉案房屋在内所受的损失获得任何赔偿。（二）案涉房屋租赁合同已约定，政府征用土地的，合同终止，双方互不承担责任。涉案《房屋租赁合同》第9-1条约定，该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的，以及该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，本合同终止，双互不承担责任。涉案租赁合同因政府拆迁房屋、收回土地导致无法继续履行，根据涉案租赁合同约定，昊达公司不应对坤星公司主张的损失承担赔偿责任。原审法院判决昊达公司承担同等过错责任已超出了其过错程度和赔偿能力。四、坤星公司应对其诉讼请求承担举证责任，昊达公司不应承担没有损失的举证责任。坤星公司原审提交的证据，不足以证明其实际损失及装修残值数额，原审法院结合日常生活经验予以酌定，不违反法律规定。首先，根据上述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释（2009）11号》第九条之规定，赔偿仅限于装饰装修费用，坤星公司提交的招标代理费用、设计费用、拆除费用、搬家费用、仓储费用等均不属于装修装饰物，故不在损失分担范围内，原审法院未予以处理，符合法律规定。其次，坤星公司提交的不可拆除部分清单均系单方制作，是否确实属于不可拆除或者实际未拆除，均不能予以充分证明，尤其是家具、空调等明显属于可拆除物品，且《空调工程施工合同》显示的工程地址与涉案房屋并不一致，故原审法院未予以采信该部分主张，亦无不当。再次，即使坤星公司所主张的装修款项已真实发生且合理，但任何物品均存在折旧，坤星公司所举的证据并不足以证明装修物品的现值，其按照合同价主张赔偿不妥。案涉房屋于2019年6月初已被政府拆除，昊达公司亦未从中获益。综上，原审法院根据坤星公司的使用情况并结合日常生活经验，区分不可拆除部分，对基础改造、弱电工程等损失进行折旧后对其残值予以酌定，判令昊达公司对该部分进行补偿，实则已经对坤星公司损失进行了弥补。坤星公司于二审时主张的新发生的费用均已包含在一审诉讼请求之中，一审法院已依法作出处理，不应在二审期间重复处理。坤星公司二审提交相关付款凭证，以证明其在一审判决后新发生了部分费用。然而，部分付款凭证显示的付款时间在坤星公司一审起诉后，一审庭审前，但坤星公司在一审庭审时并未提供，该等证据不属于二审新证据，证据显示的费用不属于新费用。付款凭证显示的搬迁费、仓储费等不属于装修费用，不在法定赔偿范围；家具等属于可拆卸物品，拆卸打包和安装调试等费用属于一次性完工的项目，不具备连续施工及付款的特征，不能证明该部分费用与坤星公司主张的损失存在必然的关联性。而坤星公司一方面主张付款凭证显示的付款属于新发生的费用，另一方面又称以上费用均已包含在一审诉讼请求之中，而一审法院已经对坤星公司的一审全部诉讼请求及相应数额作出评判并依法作出处理，故不应在二审期间重复处理，坤星公司二审所举该等证据不应对一审判决结果产生影响。综上，坤星公司在充分了解土地、房屋性质情况下，自愿签订了《房屋租赁合同》，案涉房屋因政府原因被强制拆除，昊达公司并无过错，且政府至今未对汽车园区进行赔偿，昊达公司亦是受害者。坤星公司对案涉损失的举证不足，原审法院根据证据并结合日常生活经验依法进行酌定，并无不当。驳回坤星公司的上诉请求，维持原审判决。坤星公司向原审法院起诉请求：1、确认坤星公司与昊达公司签订的《房屋租赁合同》及其附属协议《房屋租赁主体变更三方协议》无效；2、判决昊达公司返还坤星公司支付的房屋租金人民币460万元及租赁保证金人民币115万元；3、判决昊达公司赔偿合同无效给坤星公司造成的各项损失共计16947377.76元；4、诉讼费及相关费用由昊达公司承担。一审法院认定事实：2017年8月25日，天津投资公司作为承租方，昊达公司作为出租方，签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于郑州市高新技术产业开发区化工路与西三环北1000米路西的一处砖混结构与一处钢结构房屋（以下简称出租房）出租给天津投资公司。合同约定房屋租赁期限自2018年3月1日起至2028年5月31日止，房屋租金为人民币460万元/年，按年支付，房屋保证金115万元，2018年3月1日至2018年5月31日为装修免租期，第三人天津投资公司无需支付租金。后昊达公司与坤星公司及天津投资公司签订《房屋租赁主体变更三方协议》，约定：上述《房屋租赁合同》的承租方变更为坤星公司，坤星公司于协议签署之日起20个工作日内向天津投资公司返还房屋租赁保证金及首年租金共计575万元，该协议系原《房屋租赁合同》的一部分，与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。后坤星公司支付了租金460万元和保证金115万元，并对租赁房屋进行了装修，并经营至案涉房屋被政府拆除。另查明：2019年3月2日，郑州高新技术产业开发区委员会城市综合执法局下发高新城综公字［2019］第01030205号《违法建设无主房公告》，要求限期拆除违法建筑。2019年6月初，租赁房屋被拆除。还查明：西三环汽车园区是经郑州高新技术产业开发区管委会招商引资而成立，由政府协调规划用地问题及征迁问题。会议纪要规定，案涉地块在办理完土地征收手续之前，可以与村委会先行签订土地租赁协议，政府后续统一办理土地规划手续。坤星公司主张的装修工程去除可拆除部分后，不可拆除添附部分的残值为400万元。消防工程将可拆除部分拆除后添附部分的残值为50万元。弱电工程将可拆除部分拆除后添附部分的残值为10万元。一审法院认为，诉讼中当事人均认可，案涉租赁房屋未取得相关部门批准也没有取得相应权证，因此双方当事人签订的租赁合同，以及主体变更协议均应认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，由双方各自按照导致合同无效的过错予以承担。本案当事人均明知案涉房屋未办理合法的建筑规划等手续，不得出租，仍然签订租赁合同，对导致合同无效应承担同等的过错责任。原审法院根据当事人举证情况，酌定坤星公司的损失为460万元，应赔偿昊达公司损失230万元。本案审理中，昊达公司认可保证金为115万元，且同意退还，原审法院予以支持。坤星公司主张退还房屋租金460万元。因该460万元租金，系双方约定一年的租金，本案起诉时，坤星公司已经占有租赁房屋一年，该460万元，应冲抵房屋占有使用费，故原审法院对昊达公司的答辩予以采纳，对坤星公司要求退还房屋租金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人天津投资有限公司与被告河南昊达汽车贸易有限公司于2017年8月25日签订的《房屋租赁合同》以及后续被告河南昊达汽车贸易有限公司与原告郑州坤星汽车有限公司及第三人天津天津投资投资有限公司签订《房屋租赁主体变更三方协议》无效；二、被告河南昊达汽车贸易有限公司于判决十日内返还原告郑州坤星汽车有限公司租赁保证金115万元；三、被告河南昊达汽车贸易有限公司于判决十日内赔偿原告郑州坤星汽车有限公司损失230万元；四、驳回原告郑州坤星汽车有限公司的其他诉讼请求。案件受理费155287元，由原告郑州坤星汽车有限公司负担131687元，由被告河南昊达汽车贸易有限公司负担23600元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。坤星公司举证郑州高新技术产业开发区总体规划拼合图（2014-2030）一份，拟证明案涉《租赁合同》签订前昊达公司故意隐瞒案涉房屋是公园绿地的土地性质的事实。坤星公司二审中提交了一审中未提交的以下付款凭证：2019年6月28日向上海优合付款104604.99元，2019年7月2日向北京金车广电付款104100元，2019年7月17日向上海新兆丰付款1439200元，2019年7月17日向上海金舒付款219000元，2019年7月26日向河南天梯付款50000元，2019年8月27日向上海优合付款101148.45元，2019年9月10日向河南天梯付款63650元，2019年9月17日向河南英致诚付款11130元，2019年12月与贰仟家签订的仓储合同及向其付款172840元，2020年6月与贰仟家签订的仓储合同及向其付款30000元，2020年6月28日向上海优合付款30000元，2020年7月1日向郑州凌达付款187748.26元。证明坤星公司装修损失及涉案房屋拆迁后放置可再次利用物品仓储支出的费用。坤星公司举证案涉房屋于2019年1月9日被下发整改通知，2019年1月17日昊达公司表示坤星公司无需因此停止装修且承诺如因其过错导致合同无法履行按照法律规定和合同约定承担相应法律责任。证明因昊达公司过错导致合同无法继续履行。坤星公司提交坤星建店申报及检点审批单、北京南法信装修改造工程量清单，证明郑州坤星4S店与北京南法信奔驰4S店建店规模及标准、工程量基本相同。坤星公司提交MAR2020设计及建设标准指导手册，证明只有符合总部要求的情况下才会批准建店。坤星公司举证《关于西环汽车南园请示函承诺书及关于过渡保留宾利、奔驰等四家豪华汽车品牌中心的指示》，证明昊达公司在下发拆除通知后一直告知坤星公司可继续使用，导致坤星公司装修损失。昊达公司对于坤星公司的证据发表如下质证意见：郑州高新技术产业开发区总体规划拼合图真实性无异议，证明目的有异议，昊达公司对2014年涉案土地规划发生调整不知情，对案涉土地情况充分告知坤星公司后双方自愿签订《租赁合同》。昊达公司对坤星公司举证的付款凭证真实性无法核实，且对证明目的不予认可。搬迁费、仓储费不属于装修费用，不属于法定赔偿范围；家具等可拆卸物品，拆卸打包和安装调试等费用属于一次性完工的项目，不具备连续施工及付款的特征，该部分费用与本案无关联性，不应计入坤星公司装修残值中。昊达公司对坤星公司举证的2019年1月9日公告与2019年1月17日情况说明，对真实性无异议，对证明目的有异议，租赁合同中约定2018年3月至5月为装修期，坤星公司于2018年9月开始装修，2019年1月9日坤星公司已经知悉案涉房屋存在被拆除的风险，2019年6月房屋被拆除，在此期间其仍斥资进行装修，坤星公司存在明显过错，由此造成的损失应当由其自身承担，昊达公司承诺依法依约承担责任而非承担全部责任。案涉《房屋租赁合同》第9-1条约定，该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的，以及该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，本合同终止，双方互不承担责任。涉案租赁合同因政府拆迁房屋、收回土地导致无法继续履行，昊达公司不应对坤星公司的主张承担赔偿责任。昊达公司对坤星公司举证的建店申报及审批、工程量清单、备忘录的真实性无法核实，且对其证明目的有异议。坤星公司对涉案土地无建设规划许可证的情形予以接受并认可，其接受房屋后迟迟不装修导致无法开始营业造成的损失，不应归责于昊达公司。对工程造价汇总表的真实性及证明目的均有异议。该工程造价汇总表系打印件，无任何单位或个人的盖章、签字，亦无落款时间，不具备工程造价表的法定要件，不能证明与涉案店面为同一标准，更不能证明坤星公司的装修残值。对坤星公司举证的MAR2020设计及建设标准指导手册，对其真实性、关联性及证明目的均有异议，该证据不能证明本案坤星公司的装修投入及装修残值，与本案纠纷没有关联性。昊达公司对《关于西环汽车南园请示函承诺书及关于过渡保留宾利、奔驰等四家超豪华汽车品牌中心的指示》的真实性无异议，对其证明目的有异议，昊达公司对案涉土地规划发生调整不知情，在得知涉案房屋面临被拆除风险后，为保障合同的继续履行，昊达公司请示为企业提供新的经营场所。房屋最终被拆除并非因涉案房屋未取得建设规划许可证而是政府的违法拆除行为。本院二审查明：郑州高新技术产业开发区总体规划拼合图（2014—2030）显示涉案土地性质为公园绿地。截止二审庭审结束，坤星公司于2019年7月17日向上海新兆丰付款1439200元，于2020年7月1日向郑州凌达付款187748.26元。其他事实与原审查明一致。围绕当事人上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》无效、案涉房屋被拆除坤星公司有无过错？二、坤星公司应否支付案涉房屋的占用费用？三、坤星公司的损失应如何认定，昊达公司应如何承担赔偿责任？本院认为，围绕争议焦点，结合双方对证据的质证意见，本院综合分析评判如下：一、案涉《房屋租赁合同》无效、案涉房屋被拆除坤星公司有无过错？昊达公司一审时举证《高新郑开会议纪要2003第28号会议纪要》、《高新郑开会议纪要2004第21号会议纪要》，可以证明案涉汽车工业园区项目属于当地政府招商引资的汽车贸易城项目，案涉地块在办理完土地征收手续之前，可以与村委会先行签订土地租赁协议。郑州高新技术产业开发区总体规划拼合图证明案涉被拆迁房屋所属的土地在2014年已经规划为公园绿地。即出租人昊达公司提供的租赁物既不符合土地用地规划，也未取得建设工程规划许可。2017年第三人天津投资公司与坤星公司签订《房屋租赁合同》以及2018年6月三方变更租赁合同主体时，没有证据证明坤星对此知情，昊达公司也未举证证明其将该情况告知了坤星公司。但第三人天津投资公司在与坤星公司签订的合同中明确载明土地是租赁村集体的土地，昊达公司负责提供村一级证明文件及租赁合同（所有能够证明能够合法出租的文件）。故双方对租赁合同的无效均存在过错。但坤星公司在接到政府的拆迁公告及限期整改通知书后，轻信昊达公司的承诺以及协调政府保留或置换租赁场所的能力，对涉案房屋存在被拆除的风险没有尽到合理的注意义务，对承租房屋继续装修，故其对自己的装修损失亦存在一定过错。昊达公司提交的《关于西环汽车南园请示函承诺书、关于过渡保留宾利、奔驰等四家超豪华汽车品牌中心的指示》能够反映昊达公司就拆迁事宜与政府进行了积极的沟通，但该证据恰恰能印证其是在政府已下达拆除令的情况下，其仍告知坤星公司继续履行合同，并承诺如因其过错导致合同无法履行，其依法依约承担责任，故昊达公司对因租赁物被拆除而给坤星公司造成的损失应承担主要过错责任。二、关于坤星公司应否支付房屋的实际占用费的问题。根据《房屋租赁合同》约定，租期自2018年3月1日起至2028年5月31日止，2018年3月1日起至2018年5月31日为装修免租期，无需支付租金。自2018年6月1日至2019年1月期间，坤星公司实际占有使用该房屋，应参照合同约定租金支付该7个月的占有使用费。但在政府相关部门下达拆除令后至2019年6月初该房屋被拆除期间，坤星公司虽然仍实际占用该房屋，但这是基于对昊达公司继续履行合同的信任而扩大的损失和支出，故该5个月的占有使用费用460/12*5=191.67万元不应由坤星公司承担。三、坤星公司的损失应如何认定，昊达公司应如何承担赔偿责任？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《租赁合同纠纷司法解释》”）第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由出租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本院对坤星公司所举建店申报及审批单中的《备忘录》真实性予以认可，对于工程量清单，因系坤星公司单方制作，没有对方当事人签字认可，本院不予认可。该组证据仅是坤星公司成为梅赛德斯奔驰经销商的条款及条件的约定，以及北京南法信奔驰4S店改造工程量清单，不足以证明涉案房屋与北京南法信装修标准及规模为同一标准，更不能证明坤星公司的装修残值损失，本院对该组证据不予采信。坤星公司举证的MAR2020设计及建设标准指导手册，仅是奔驰总部对各地4S店设计及检点标准的要求，不能客观反映坤星公司的装修费用及其残值损失，本院对该组证据不予采信。坤星公司二审中举证的后续支付上海优合、北京金车光电、上海金舒、河南天梯、河南英致诚、贰仟家的付款凭证的真实性应予认定，但坤星公司无法证明该款购买的材料属于不可拆卸材料，故对其以此为据的损失赔偿请求本院不予支持。坤星公司所主张的设计费、招投标费、拆卸费、搬迁费、运输费、仓储费等没有法律依据，原审法院依法不予支持正确。空调费因没有证据证明用于本工程，原审未予支持有事实依据。综上，截止2019年7月17日坤星公司又向上海新兆丰公司支付装修材料款1439200元，加之原审已经认定的6168000元，截止目前共计支付装修材料款7607200元，向郑州凌达又支付消防款187748.26元，该笔两笔付款应计入赔偿总额的基数。昊达公司辩称，依照《房屋租赁合同》第9-1条的约定，双方依约应终止履行合同，互不承担责任。经查，前述条款约定的是房屋占有范围内的土地使用权依法提前收回，该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用时合同终止，互不承担责任。本案中坤星公司的损失是租赁物被拆除而产生的，不适用前款规定。但原审法院在确定损失责任的承担时，仅考虑了双方对无效合同的过错，未考虑坤星公司的大部分损失是租赁物被拆除导致的，案涉租赁物被拆除的主要过错责任在于昊达公司，双方也没有对不可拆卸的装修材料共同交接清点，考虑昊达公司对合同无效及房屋被拆除的过错程度，本院酌定以该三项的合同价款为基数，结合实际付款情况，确定由昊达公司承担60%的赔偿责任。即（7607200+1958900+456000）*60%=6013260元。综上所述，原审认定部分事实错误，但适用法律正确，程序合法，郑州坤星汽车有限公司的部分上诉请求部分成立。应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1431号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1431号民事判决第四项；三、变更河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1431号民事判决第三项“河南昊达汽车贸易有限公司于判决十日内赔偿原告郑州坤星汽车有限公司损失230万元”为“河南昊达汽车贸易有限公司于判决十日内赔偿原告郑州坤星汽车有限公司损失6013260元”；四、河南昊达汽车贸易有限公司于判决十日内返还郑州坤星汽车有限公司租金191.67万元；五、驳回郑州坤星汽车有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费155287元，由郑州坤星汽车有限公司负担93173元，由河南昊达汽车贸易有限公司负担62114元。二审案件受理费189787元郑州坤星汽车有限公司负担113873元，河南昊达汽车贸易有限公司负担75914元本判决为终审判决。审判长  李慧娟审判员  金 悦审判员  张 琳二〇二〇年九月三十日法官助理程保华书记员帖海青