广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15477号原告：广州市振达物业管理有限公司，住所地广州市白云区***柯子岭肉菜市场****，统一社会信用代码91440111669962412C。法定代表人：林宝贵，总经理。委托诉讼代理人：谭智，广东保得利律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓敏，广东保得利律师事务所律师。被告：广州市三元里万鸿实业有限公司，住所，住所地广州市白云区机场路****社会信用代码91440111757755851R。法定代表人：李伟耀，总经理。委托诉讼代理人：于建伟，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓鸣，广东格方律师事务所实习人员。被告：广州市白云区三元里街三元里村经济联合社，住所地，住所地广州市白云区抗英大街**会信用代码91440111714211977G。法定代表人：李志广，总经理。委托诉讼代理人：李润能，男，汉族，1972年8月25日出生，身份证住址广州市白云区，系该社职工。被告：广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社，住所地广，住所地广州市白云区机场路立交****信用代码914401111910654554。法定代表人：李伟耀，社长。委托诉讼代理人：于建伟，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓鸣，广东格方律师事务所实习人员。原告广州市振达物业管理有限公司与被告广州市三元里万鸿实业有限公司（以下简称万鸿公司）、广州市白云区三元里街三元里村经济联合社（以下简称三元里联社）、广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社（以下简称三元里二社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市振达物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭智、邓敏，被告万鸿公司及三元里二社的法定代表人李伟耀及其共同委托诉讼代理人于建伟、何梓鸣到庭参加了诉讼。被告三元里联社经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市振达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、三被告共同支付原告2017年6月15日至2019年5月31日的借地补偿费5471904.47元；2、被告万鸿公司、三元里二社共同退还原告保证金96840元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月15日，被告万鸿公司作为甲方，原告作为乙方签订《租赁合同书》，约定：“甲方自有集体土地一块，坐落于广州市*，面积约5380平方米，甲方同意将该土地租给乙方临时使用，租赁期限由2013年4月1日开始至2019年5月31日止，从2013年6月1日向甲方缴交场地使用费，场地使用费按土地实际面积5380平方米计算，每平方米每月9元，每月场地使用费合计48420元，从第三年起（2015年4月1日至2019年5月31日止）场地使用费续年递增8%计收。在租赁期内，如国家征地或甲方需要统一改造以及城中村改造，必须提前一个月通知乙方，甲方无息退回保证金给乙方。合同有效期间如遇客观原因必须提前终止本合同，提出方必须提前壹个月用请求函方式通知对方。”合同签订后，原告立即向被告万鸿公司支付保证金96840元，并依约支付了租金。因地铁十一号线（白云段）*站建设施工需要借用原告使用的涉案场地，广州市白云区人民政府*街办事处（以下简称*街办）受广州地铁集团有限公司委托，负责借地工作。2017年6月15日，*街办作为甲方与作为乙方的被告三元里联社签订《广州市*号线（白云区段）*站借地协议》，约定：“借用范围为*街部分用地，具体面积及四至以双方确认的附图为准。借用面积为10119.1294平方米，借用时间从2017年6月15日至2020年6月15日，借用地补偿费用标准为55元/平方米月，借用地补偿费的计算方式：55元/平方米月×10119.1294平方米×36个月=20035876.21元。”因前述《借地补偿协议》借用三元里联社位于*街的部分场地，原告为场地的使用人，并在场地上建造一批建筑物作经营使用，为此，原告与*街办签订了《广州市*号线（白云区段）*站借地范围内建（构）筑物补偿协议》，约定：“因拆除原告建造的建筑物，补偿费用9912969.52元给原告，日后如需复建，由原告自行负责。”按*街办的要求，原告于2017年6月15日向其移交场地及建筑物。被告万鸿公司的股东为三元里二社(占50%股权)和广州市*实业有限公司（占50%股权，以下简称*公司），其中*公司为法人独资企业，股东为三元里二社，且其为万鸿公司的唯一最终受益人。前述协议签订至今，万鸿公司未与原告协商处理双方租赁事宜，既未另行置换土地给原告使用，亦未向原告支付借地补偿款及退还保证金。经原告多次催讨，万鸿公司至今仍分文未付。原告认为，原告与万鸿公司签订的《租赁合同书》合法有效。涉案场地因地铁施工被借用，并获得借地补偿费，为此，万鸿公司应与原告协商处理双方租赁事宜，可置换土地给原告使用或将合同期内的借地补偿款支付给原告。依借地协议补偿标准，2017年6月15日至2019年5月31日的借地补偿费合计应为6953650元，扣除原告应承担的租金1481745.53元，万鸿公司应支付原告借地补偿款5471904.47元。被告三元里联社无权取得涉案场地的借地补偿款，上述款项应支付给原告。原告与万鸿该公司的合同期限于2019年5月31日届满，根据合同约定，万鸿公司应退回保证金96840元。三被告资产存在混同，应认定均为涉案合同的共同出租方，三元里二社在收取涉案土地补偿费后应当转付给原告。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告万鸿公司辩称：涉案土地的所有权属于三元里联社，我方并非该土地的所有人，无权出租涉案土地，涉案的《租赁合同书》应为无效合同，且已实际终止履行，原告的诉请不应得到支持。即便合同有效，原告要求我方支付土地补偿费的诉请也缺乏事实与法律依据。根据合同约定，若租赁期内出现国家征地等客观原因导致租赁合同无法继续履行的，我方仅负有提前一个月通知原告并无息退还保证金的义务，并不需要给予任何补偿。同时，在涉案合同实际终止履行后长达两年多的时间里，原告也从未提出过要求置换土地或给予补偿的要求。因为整个案涉场地的征用和补偿工作均是由*街办负责实施的，所以我方没有再另行与原告办理相关终止合同，但从本案的证据可以证明原告对案涉场地借用情况是明确清楚并同意的，原告与*街办签订的补偿协议补偿的范围已经明确包括了原告使用案涉场地及建筑物进行经营的停业损失以及拆除建筑物的补偿，而且原告从2017年6月起就再未向被告交纳案涉场地的场地使用费。*街办于三元里联社签订的补偿协议补偿的是土地价值的部分，而不是对停业损失的补偿。另外，原告是在未征得我方同意的情况下，擅自搭建、扩建违章建筑物，明显违反了合同约定，其已从*街办拿到了近千万元的补偿费，现其要支付借地补偿费的请求缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。被告三元里联社辩称：我方与原告从未签订合同，我方与*街办签订的合同与原告无关。原告是自己拿到街道的补偿以后把土地交给街道的，从没把土地交还给万鸿公司，其应该支付租金。被告三元里二社的答辩意见与万鸿公司一致。经审理查明，2013年4月15日，被告万鸿公司作为甲方与作为乙方的原告签订《租赁合同书》，约定甲方将位于广州市*，面积约5380平方米的集体土地（以下简称涉案地块）出租给乙方临时使用，租赁期限自2013年4月1日起至2019年5月31日止；乙方从2013年6月1日向甲方缴交场地使用费，场地使用费按土地实际面积5380平方米计算，每平方米每月9元，每月场地使用费合计48420元，从第三年起（2015年4月1日至2019年5月31日止）场地使用费续年递增8%计收。乙方须向甲方缴交保证金96840元，在租赁期内，如国家征地或甲方需要统一改造以及城中村改造，必须提前一个月通知乙方，甲方无息退回保证金给乙方。租用合同有效期间如遇客观原因必须提前终止本合同，提出方必须提前一个月用请求函方式通知对方。上述合同签订后，原告向万鸿公司支付了保证金96840元，万鸿公司将涉案地块交付给原告使用。后原告在涉案地块上建造了部分建筑物。2017年6月左右，因广州地铁十一号线（白云段）*站建设施工需要借用涉案场地，*街办受广州地铁集团有限公司委托负责借地工作。2017年6月15日，*街办作为甲方与作为乙方的被告三元里联社签订《广州市*号线（白云区段）*站借地协议》，向该社借用包括全部涉案地块在内的面积共计10119.1294平方米的*街部分用地，借用时间从2017年6月15日至2020年6月15日，暂定为36个月，借用地补偿费用标准为55元/平方米月，借用地补偿费的计算方式为：55元/平方米月×10119.1294平方米×36个月=20035876.21元。协议另就付款方式、双方责任等进行了约定。三元里联社确认该协议签订后，*街办已依约向其足额支付了上述借地补偿费，并称涉案地块均属于三元里二社，相应的借地补偿费已支付给该社。三元里二社确认收到包括涉案地块在内的借地补偿费共计10361790.9元，并表示未支付涉案地块的借地补偿费给万鸿公司。*街办另与原告签订了《广州市*号线（白云区段）*站借地范围内建（构）筑物补偿协议》，协议约定因地铁建设需要，须拆除涉案地块上的建（构）筑物，原告为上述场地的使用人，并在场地上建造一批建（构）筑物作经营使用，双方确认因拆除原告建造的涉案地块上的建（构）筑物的补偿费用总额为9912969.52元，原告应于2017年6月30日前将该批建筑物移交给*街办的建设单位进场施工。协议另就付款方式、双方责任等进行了约定。原告称该协议签订后，其已于2017年6月30日前将上述建筑物移交给了*街办，并确认*街办已依约向其足额支付了上述建（构）筑物的补偿费用。庭审中，万鸿公司明确表示同意向原告返还涉案保证金96840元。原告及万鸿公司一致确认原告未向万鸿公司支付过2017年7月1日之后的场地使用费，并确认双方未就涉案借地补偿费的归属作出过明确约定。另查，涉案地块的土地所有权人为三元里联社。三元里联社称其将该地块实际交由三元里二社管理使用。万鸿公司的股东为三元里二社和案外人*公司。*公司为法人独资的有限责任公司，股东为三元里二社。诉讼中，本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案地块的规划用途情况。该局复函称该地块在《广州市城市总体规划（2011-2020年）》中为适建区；在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中为建设用地；在控制性详细规划中大部分为村生活用地，部分为防护绿地和水域。以上事实，有《租赁合同书》、《广州市*号线（白云区段）*站借地协议》、《广州市*号线（白云区段）*站借地范围内建（构）筑物补偿协议》、企业信息资料、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告万鸿公司明确表示同意向原告返还涉案保证金96840元，本院对此予以支持。三元里二社并非涉案《租赁合同书》的相对方，原告要求其承担返还上述保证金的义务于法无据，本院对此不予支持。关于借地补偿费。《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定：“建设项目施工和地址勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关自然资源主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。”本案的借地行为是土地征用的一种形式，所涉借地补偿款是借用土地的对价，有权签订借地合同并领取借地补偿款的主体应为土地权属单位。反映在本案中，即是*街办与三元里联社签订的相应借地补偿合同，相应补偿款也下发给了三元里联社。原告并未与借地方或土地权属人三元里联社就借地补偿费签订合同，故其无权要求三元里联社向其支付涉案的借地补偿款。至于原告是否有权向万鸿公司主张涉案的借地补偿费的问题，应视双方签订的《租赁合同书》的约定。该合同约定“在租赁期内，如国家征地或甲方需要统一改造以及城中村改造，必须提前一个月通知乙方，甲方无息退回保证金给乙方”，双方并无约定借地补偿费的归属问题。借地补偿费是借用土地的对价，不同于原告已另行获得的地上建（构）筑物的补偿款，原告作为涉案场地的租赁人在没有合同依据的情况下无权要求万鸿公司向其支付该借地补偿费。因万鸿公司无须对此承责，原告以财产混同为由要求三元里二社与万鸿公司共同支付涉案借地补偿费的诉请本院亦不予支持。被告三元里联社经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，被告广州市三元里万鸿实业有限公司向原告广州市振达物业管理有限公司返还保证金96840元；二、驳回原告广州市振达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25390.6元，由原告广州市振达物业管理有限公司负担24949.1元，被告广州市三元里万鸿实业有限公司负担441.5元。被告广州市三元里万鸿实业有限公司负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年九月十七日书记员  洗颖斯