福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民再106号 上诉人（原审被告）：游恩和，男，1959年3月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。现羁押于福建省武夷山监狱。 委托诉讼代理人：宫晓婷，福建闽润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张海涛，女，1971年5月10日出生，汉族，住北京市房山区。 委托诉讼代理人：黄榕城，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田莹，福建知信衡律师事务所实习律师。 原审第三人：黄允林，男，1977年12月29日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：吴亚娟，福建乐创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晓宝，福建乐创律师事务所律师。 上诉人游恩和与被上诉人张海涛、一审第三人黄允林房屋买卖合同纠纷一案，晋安区人民法院于2017年5月31日作出（2016）闽0111民初4018民事判决。张海涛不服，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日作出（2017）闽01民终4282号民事裁定，撤销一审判决，发回一审法院重审。晋安区人民法院于2019年4月19日作出（2017）闽0111民初5027号民事判决，已经发生法律效力。晋安区人民法院于2019年9月6日作出(2019)闽0111民监8号民事裁定，再审本案。晋安区人民法院于2020年4月22日作出（2019）闽0111民再4号民事判决。游恩和不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人游恩和向本院提出上诉请求：一、撤销一审法院（2019）闽0111民再4号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由张海涛承担。事实与理由：一、双方之间的《房屋买卖合同》实为游恩和就双方之间债务提供的非典型性的让与担保，一审法院认定为房屋买卖合同关系属事实认定错误。双方签订的房屋买卖合同并非当事人真实意思表示，该合同形成背景是游恩和基于资金周转的需要向张海涛借款，为担保该笔债务能够及时偿还签订了讼争合同作为借款的担保。张海涛关于购房款支付时间及金额等关键问题也是前后不一致，买卖合同形式与内容也不合常理，也能印证双方不存在真实、合法、有效的房屋买卖关系。从讼争合同形式与内容与日常交易习惯不符。以上均印证了张海涛与游恩海之间不存在真实有效的法律关系。二、张海涛未按照合同约定付清所有款项存在重大违约，且双方经协商达成口头一致并以实际行为解除讼争合同，一审法院认定讼争合同合法有效属事实认定错误。游恩海从未收到过张海涛支付的首付款32.5万元及代游恩海向银行偿还的10万元。张海涛于2014年9月30日支付的45万元及5万元是借款，与本案无关。即使认定购房合同有效，合同中也明确约定六个月内支付全部款项，目前张海涛并未支付全款，游恩海有权解除合同。张海涛并未按照合同约定付清所有款项存在重大违约，双方已协商达成口头一致并以实际行动解除讼争合同。 被上诉人张海涛未发表答辩意见。 第三人黄允林述称，一、游恩和作为讼争房屋的权利人，了解房屋买卖合同的形成过程，其已明确陈述房屋买卖合同的签订是基于非典型性的让与担保，且游恩和与张海涛签订的合同无论是合同条款亦或是所谓的履行过程均存在各种与常理不符的情形。游恩和已提供证据《游恩和与张海涛、陈龙的转账凭证》（其中部分转账凭证明确备注“借款”）证明其与张海涛是借贷关系。游恩和与张海涛合同约定的购房价款明显低于市价，甚至低于游恩和买入房屋的价格，不符合常理。游恩和与张海涛合同约定自合同签署之日起6个月内（即2008年8月17日前）付清全部购房款，但张海涛提供的证据显示其第一次付款的时间为2009年9月，与合同约定不一致，转账凭证的款项不能认定为系履行该合同所产生的款项。张海涛《合同书》签订后，从未主张办理权属证书，涉案房屋权属的《商品房买卖合同》都未取得，亦可证实双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。二、张海涛与游恩和签订的《合同书》第五条约定：本合同经双方签署，乙方向甲方缴纳1.8万元时生效。至原审法院判决之日，张海涛仍未向游恩和缴纳1.8万元，因此张海涛与游恩和所签订的《合同书》至今仍未生效。三、游恩和的多次陈述及本次上诉，游恩和坚持讼争合同已与张海涛夫妇实际解除，由游恩和收回。四、张海涛作为原审原告，每一次陈述的支付价款的方式均不一致，是为了诉讼而将双方的款项往来进行归整凑数。 张海涛向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认其与游恩和签订的房屋买卖合同合法有效；2.游恩和协助其办理过户手续；3.游恩和将房屋交付其使用；4.诉讼费由游恩和负担。 原一审查明：2007年4月12日，福州市土地房屋开发总公司作为出卖人与游恩和作为买受人签订一份商品房买卖合同（预售许可证：20072435，预售合同号：24350129）约定，买受人购买出卖人建设的半山千叶花园商品房7幢1106号房（以下简称讼争房），建筑面积80.62平方米，每平方米单价10109.15元，总金额81.5万元，买受人应于签约当日付款1万元作为合同履行定金，2007年4月15日前付款23.5万元，余款57万元由买受人向银行申请个人住房按揭贷款；出卖人应当在2008年12月31日前交房；经与银行办妥按揭贷款手续，并经银行放贷后，方可交房；自本合同生效之日起30日内由出卖人申请登记备案。此后该预售合同在福州市房地产交易登记中心办理了预售登记备案；游恩和以讼争房在招商银行福州东水支行办理了抵押贷款。2008年2月17日，游恩和（甲方）与张海涛（乙方）签订房屋买卖合同，约定：一、甲方于2007年4月购买的讼争房原购房总价81.5万元，除首付32.5万元外，2007年5月，甲方申请银行按揭贷款49万元，并按月还本付息至今。目前，甲方尚未取得讼争房所有权证书，乙方对前述情况已充分了解，并自愿向甲方购买讼争房。二、双方约定讼争房总价79万元（含地下车位一个，该价格为甲方实收价）。三、乙方同意自本合同签署之日起6个月内向甲方付清全部购房款79万元。四、乙方同意在本合同签署之日向甲方缴纳1.8万元作为乙方延期6个月支付购房款的费用，该费用不含在购房总价内。若乙方未如期如数支付购房全款79万元，甲方有权解除本合同，并不返还乙方支付的1.8万元。五、本合同经双方签署，乙方向甲方缴纳1.8万元时生效。本合同甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。2009年2月17日，张海涛以业主代理人的身份与半山千叶小区福建晟安物业管理有限公司办理讼争房的交房手续，签订前期物业管理服务协议、装修管理服务协议。此后，张海涛以其个人名义与福州国广装饰设计工程有限公司签订委托设计合同及家庭居室装饰装修工程施工合同，委托该公司对讼争房进行设计及装修施工，共花费设计费3200元、装修费86655元。张海涛在装修后即入住讼争房，并实际支付讼争房的物业管理费到2016年12月止。 陈龙系张海涛的配偶，双方于1993年3月25日在平潭县人民政府婚姻登记机构办理结婚登记。2009年9月20日至2016年8月30日，陈龙通过其招商银行福州分行营业部账户（账号：62×××28）转账至游恩和银行账户（账号：62×××02），每月20日前后转账一次，除2014年9月30日转账二笔分别为45万元、5万元，合计50万元外，其余转账金额从300元至5000元不等，绝大多数金额在4000多元，共计74笔，总计808310元。此外，游恩和承认还收到陈龙支付的购房款现金18万元。张海涛夫妇共计支付988310元。 2016年12月11日，张海涛从北京回福州时发现讼争房被陌生人强占，便报警，因其已就讼争房向本院提起诉讼，福州市公安局岳峰派出所民警遂要求张海涛继续等待法院处理结果。经本院现场调查获悉：案外人黄勇、吴丽明一家三人于2016年7月入住讼争房居住至今。该房是黄勇向堂哥黄允林借用，双方签订了租赁合同，租期五年。 讼争房的贷款已于2008年5月22日结清，但至今未办理不动产权属登记。 另，案外人黄允林与游恩和房屋买卖合同纠纷案件[（2016）闽0111民初4975号]，黄允林诉请要求：1.确认黄允林与游恩和于2016年5月1日签订的《房地产经纪合同》合法有效；2.游恩和继续履行合同，即协助办理游恩和名下福州市晋安区岳峰镇塔头路388号晋福新村2期（半山千叶花园）7幢11层1106号房的《不动产权证书》及还清贷款办妥抵押注销手续，并协助黄允林将该房产变更登记至黄允林名下。2017年5月8日，一审法院作出民事判决确认黄允林与游恩和于2016年5月1日签订的房地产经纪合同合法有效，驳回黄允林其他诉讼请求。该案已生效。 原一审认为，张海涛与游恩和签订的合同书系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规强制性规定，是为合法有效，双方应按合同书约定履行各自权利义务。根据合同约定，张海涛应在合同签订日向游恩和支付1.8万元，并在6个月内付清购房款79万元，且在其支付1.8万元后合同生效。在实际履行过程中，张海涛并未在6个月内付清购房款，也无书面证据证明其单独支付了1.8万元。虽然张海涛未在2008年8月17日前付清购房款，且从其配偶陈龙的付款情况来看，其自2009年9月起才开始支付款项，但游恩和未对其迟延付款提出异议，仍将诉争房交给张海涛，并由张海涛办理收房手续，装修房屋，并居住至2016年6月，应认为游恩和同意张海涛实际变更款项交付方式。且庭审中，游恩和亦认可将诉争房卖给张海涛夫妇。故双方买卖合同关系成立。张海涛夫妇已支付988310元，游恩和辩称2014年9月30日转账的50万元系陈龙偿还他人的借款，因其未能提供证据证明，对其辩称不予采信。合同书仅约定购房款，未约定其他事项，在实际履行中，张海涛夫妇已足额支付购房款，游恩和也已交付房产，因张海涛自交房起就实际居住在诉争房，故游恩和应继续配合张海涛办理过户手续。张海涛诉请合法，一审法院予以支持。但目前诉争房被案外人吴丽明一家居住，张海涛应在办理产权证后向案外人另行主张。原一审判决：一、确认原告张海涛与被告游恩和于2008年2月17日签订的《合同书》合法有效。二、被告游恩和应于本判决生效之日起三十日内将福州市晋安区岳峰镇塔头路388号晋福新村2期（半山千叶花园）7幢11层1106号房协助原告张海涛办理产权过户手续。三、驳回原告张海涛的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由游恩和负担。 一审再审查明：2007年4月12日，买受人游恩和与出卖人福州市土地房屋开发总公司签订商品房买卖合同，游恩和以总价81.5万元购买讼争的福州市晋安区叶花园）第7幢11层1106号房,该买卖合同在福州市房地产交易登记中心办理了预售登记备案，预售合同号24350129。2008年2月17日，游恩和与张海涛签订关于上述房屋的买卖合同，约定张海涛以79万元的价格向游恩和购买了讼争房。该房贷款于2008年5月22日结清，至今未办理过户手续。2009年2月17日，张海涛以业主代理人的身份与半山千叶小区福建晟安物业管理有限公司办理讼争房的交房手续，签订前期物业管理服务协议、装修管理服务协议。并在装修后即入住讼争房，实际支付物业管理费到2016年12月止。 案外人陈龙系张海涛的配偶，双方于1993年3月25日登记结婚。2009年9月20日至2016年8月30日，陈龙通过其招商银行福州分行营业部账户转账至游恩和银行账户，每月20日前后转账一次，除2014年9月30日转账二笔分别为45万元、5万元，合计50万元外，其余转账金额从300元至5000元不等，绝大多数金额在4000多元，共计74笔，总计808310元。此外，游恩和在原审中承认还收到陈龙支付的购房款现金18万元。张海涛夫妇共计支付988310元。 2016年12月11日，张海涛从北京回福州时发现讼争房被他人占用后报警。 另查明，2016年5月1日，游恩和又与黄允林通过福建凯祥房产经纪有限公司签订房地产经纪合同，约定游恩和将上述房屋以1202748元价格出售于黄允林，游恩和应配合黄允林、中介公司提供办理房地产转让过户的相关手续。同日，游恩和将其购买讼争房的商品房买卖合同原件交付黄允林。2016年5月20日，黄允林将购房款全额转账支付游恩和，同日，游恩和出具收条。后讼争房由黄允林使用，并出租于案外人黄勇。 一审再审认为，本案审查的焦点问题如下： 1.本案前后两份房屋买卖合同的效力问题。因双方当事人对签订讼争房屋买卖合同的事实均不持异议，本院予以确认。游恩和辩称系通过签订买卖讼争房形式对其与张海涛、黄允林之间的债务提供担保，各方之间不存在真实的买卖房屋合意，但其在原审及本案再审中，均未提交相关证据予以充分证实。虽然游恩和在再审中提交的银行交易记录显示其与张海涛、陈龙夫妇之间存在其他经济往来，款项数额较大，但该项材料不足以直接否认游恩和与张海涛之间房屋买卖合意的真实性，且张海涛实际占有房屋十余年，游恩和未提异议，本院不予采信。黄允林以张海涛关于购房支付前后陈述不一致，实际购房款支付多少不明等为由，认为游恩和与张海涛之间不存在真实的房屋买卖关系。对此，黄允林未提供有直接证明力的证据，虽然游恩和与张海涛之间经济关系频繁密切，有大额款项往来，但二人就讼争房买卖合同签订后的有关行为即陈龙自2009年9月起支付款项、张海涛办理讼争房收房手续并装修房屋入住多年，应认为游恩和同意张海涛实际变更了合同履行方式，故黄允林的陈述亦不予采纳。游恩和分别与张海涛、黄允林签订的购买讼争房的合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规强制性规定，且无证据证明存在恶意串通的情况，均应认定合法有效。 2.在房屋出卖人“一房二卖”且购买人均系善意取得房屋的情形下，权利保护顺位问题。在“一房二卖”纠纷中，对于权利保护的顺位问题，应结合合同成立的时间、购房款的支付时间及占有房产的时间进行认定。本案中张海涛与游恩和签订的买卖合同成立时间、购房款支付时间及占有讼争房时间均早于黄允林多年，张海涛的权利保护顺位优先于黄允林。故张海涛主张游恩和配合办理过户手续的诉请，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：维持本院（2017）闽0111民初5027号民事判决。 本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。上诉人及原审第三人就原审查明的讼争房产“贷款于2008年5月22日结清”的内容有异议。根据本案现有证据，本院确认除上诉人及原审第三人提出异议的部分以外一审再审查明的事实基本属实。 本院认为，张海涛与游恩和签订的本案讼争合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效的合同。游恩和上诉主张其与张海涛签订房屋买卖合同的形式系对双方之间的债务提供担保，但游恩和对其此项主张未提供证据予以证明，故对其此项主张不予采纳。原审确认讼争合同合法有效，并无不当。关于游恩和上诉主张因张海涛未依约付款，双方已协商解除合同的问题，虽然张海涛未在合同约定的6个月内付清房款，而是从2009年9月起开始支付款项，但游恩和未对其迟延付款提出异议，仍将讼争房交给张海涛装修并居住，应认定游恩和与张海涛已合意变更了款项交付方式。而游恩和亦未举证证明其与张海涛已合意解除合同，因此的此项主张缺乏事实依据，不予采纳。关于游恩和提出的张海涛于2014年9月30日支付的45万元及5万元是借款的主张，游恩和并未提供证据证明此项主张，因此对此项主张不予采纳。 虽然游恩和于2016年5月1日就讼争房屋与原审第三人黄允林签订了房屋买卖合同，但本案中张海涛与游恩和签订买卖合同的时间、购房款支付的时间以及游恩和将讼争房交由张海涛占有使用的时间均早于原审第三人黄允林多年，因此原审判决游恩和协助张海涛办理讼争房的产权过户手续，并无不当。上诉人的上诉缺乏事实依据和法律依据，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费13800元，由游恩和负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 蕤 审 判 员  邱 平 审 判 员  谢亚希 二〇二〇年九月三十日 法官助理  李 薇 书 记 员  陈吓芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；