辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初1294号原告：上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行，住沈阳市沈河区奉天街**。负责人：李国光，系该银行行长。委托诉讼代理人：韩昀鸰，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董倩茹，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：王欢，男，1986年5月7日出生，汉族，住，住辽宁省铁岭市银州区/div>被告：李寅寅，女，1986年5月29日出生，辽宁省葫芦岛龙港区。被告：沈阳星瑞房地产开发有限公司，住，住沈阳市浑南新区新隆街****/div>法定代表人：黄卫东。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与被告王欢、李寅寅、沈阳星瑞房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员班蕊担任审判长，与人民陪审员隋冠卓、徐婉辉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人韩昀鸰到庭参加诉讼，被告王欢、李寅寅、沈阳星瑞房地产开发有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（以下简称浦发银行）向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年6月24日签订的《个人购房担保借款合同》（借款84万元）；2、判决被告王欢、李寅寅一次性偿还原告借款本金646597.79元以及截至贷款全部清偿之日止所产生的全部利息、罚息及复利（截至2019年5月7日欠利息34941.72元，罚息2907.18元，至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按合同约定计算）；3、判决对借款人王欢、李寅寅抵押给原告的位于沈阳市浑南区，建筑面积169.11平方米的房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4、判令被告沈阳星瑞房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费、公告费、律师费、执行费以及为收回债权所支付的相关合理费用。事实与理由：2015年6月24日，原告与王欢、李寅寅、沈阳星瑞房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，被告李寅寅系被告王欢配偶，合同约定：王欢、李寅寅向原告借款84万元，用于购买位于沈阳市浑南区，建筑面积169.11平方米的房产，贷款期限为10年，即自2015年6月24日起至2025年6月24日止，贷款年利率为中国人民银行同期同档次贷款基准年利率5.65%的基础上上浮10%，执行浮动利率，还款方式为等额本息还款法，逾期罚息按贷款合同载明的贷款利率水平上浮50%执行。王欢、李寅寅以其购买的房屋向原告提供抵押担保，并赋予原告第一顺位的优先受偿权。被告沈阳星瑞房地产开发有限公司自愿为该笔借款承担连带责任保证担保。上述借款发生后，被告王欢、李寅寅多次未能按期偿还原告本金和利息，其逾期还款的行为已构成严重违约。原告有权按照合同约定宣告合同提前到期，并要求被告偿还全部借款本息，承担相应的违约责任。综上，截至2019年5月7日被告共欠原告贷款本金646597.79元，利息34941.72元，罚息2907.18元。故原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告王欢经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。被告李寅寅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。被告沈阳星瑞房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了证据提举。被告王欢、李寅寅、沈阳星瑞房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对原告提交的《个人购房担保借款合同》、《个人贷款借款凭证（借据）》、结婚证（复印件）、逾期贷款明细1份、代回单、房屋电子登记（薄）查询证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王欢、李寅寅为购买位于沈阳市浑南区，建筑面积169.11平方米的房产向原告浦发银行申请贷款。2015年6月24日，被告王欢、李寅寅作为借款人（抵押人），原告作为贷款人（抵押权人），被告沈阳星瑞房地产开发有限公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告王欢、李寅寅向原告借款840000元，用于购买坐落于沈阳市浑南区，建筑面积169.11平方米的房产，借款期限10年，自2015年6月24日起至2025年6月24日止。本合同项下的贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的于本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率基础上上浮10%，签订本合同时中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为5.65%。合同第七条约定，被告沈阳星瑞房地产开发有限公司作为保证人同意为合同项下贷款提供连带责任保证担保。保证范围为本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用。保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期限届满之日起两年止保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自本合同签订之日起至新约定的债务履行期届满之日起二年。尽管如此，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺位抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权权利证明之日解除；但对于在解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。合同第十一条违约事件约定，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用构成违约。合同第十二条违约处理12.1.1约定，借款人未按本合同约定日期归还贷款本金及利息的，贷款人有权按本合同第14.13条约定的逾期罚息利率计收罚息。罚息自上述行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。12.1.5约定，贷款人有权宣布合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。……被告王欢、李寅寅在借款人处签字，被告沈阳星瑞房地产开发有限公司在保证人处签章。2015年7月9日，被告王欢、李寅寅将其购买的位于沈阳市浑南区，建筑面积169.11平方米的房产办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为原告浦发银行。2015年6月29日，原告向被告发放贷款840000元，借据上载明执行利率为年利率5.94%。被告王欢、李寅寅取得贷款后未按时足额偿还，暂计至2019年5月7日，拖欠原告借款本金646597.79元，利息34941.72元，罚息2907.18元。原告催要未果，诉至本院。本院认为，被告王欢、李寅寅、沈阳星瑞房地产开发有限公司与原告签订有《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，对各方当事人均具有约束力。上述合同签订后，原告已履行发放贷款义务，被告王欢、李寅寅作为借款人应依约按期偿还借款。现被告王欢、李寅寅未到庭参加诉讼，对如期还款未向法庭提交证据，应承担举证不力的后果，本院根据原告主张确认被告未按期偿还借款，构成违约，被告应承担违约责任。根据双方签订的合同之救济措施的约定，被告未按期还款构成违约，被告出现违约情形，原告有权宣布贷款全部提前到期。被告王欢及李寅寅就尚欠本息及已还款情况亦未向法庭提供证据，本院以原告主张，即暂计至2019年5月7日，拖欠原告借款本金646597.79元，利息34941.72元，罚息2907.18元确认欠款数额，根据合同约定，在被告违约的情况下，原告有权向被告收取利息、罚息、复利，故对原告提出要求被告王欢、李寅寅偿还贷款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告沈阳星瑞房地产开发有限公司对上述债务承担连带还款责任的诉讼请求，因被告沈阳星瑞房地产开发有限公司作为连带保证人在借款合同上签章，自愿为被告王欢、李寅寅的案涉借款提供阶段性连带责任保证，现保证期间未过，故原告的此项诉讼请求具有事实及法律依据，本院依法予以支持。保证人在承担保证责任后对债务人享有追偿权。对原告要求解除合同的诉讼请求。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》中，就被告出现违约情况原告所能够行使的救济权利作出了明确的规定，其中并没有约定原告有解除合同的权利，故原告解除合同的请求本院不予支持。对原告提出对位于沈阳市浑南区，建筑面积169.11平方米的房产享有优先受偿权的诉请，本院认为，本案所涉房产上设定的为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，而并非是对本案所涉房屋享有现实抵押权。故原告要求行使基于抵押权而享有的优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王欢、李寅寅于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行贷款本金646597.79元，利息34941.72元，罚息2907.18元(暂计至2019年5月7日,自2019年5月8日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》约定计算)；二、被告沈阳星瑞房地产开发有限公司对本判决第一项给付义务在《个人购房担保借款合同》约定的担保范围内承担连带保证责任，被告沈阳星瑞房地产开发有限公司承担保证责任后，对被告王欢、李寅寅享有追偿权；三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，保全费3942元，公告费800元，由被告王欢、李寅寅、沈阳星瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  班 蕊人民陪审员  隋冠卓人民陪审员  徐婉辉二〇二〇年九月二十五日书 记 员  徐明月本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。