山西省霍州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋1082民初84号 原告：郝龙虎，男，汉族，1970年8月27日出生。 委托代理人：李荣荣，女，汉族，1969年1月20日出生,与原告郝龙虎系夫妻关系。 被告：化多锁，男，汉族，1969年6月25日出生。 委托代理人：秦会丽，女，汉族，1970年5月22日出生，与被告化多锁系夫妻关系。 原告郝龙虎诉被告化多锁合同纠纷一案，本案于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郝龙虎及其委托代理人李荣荣，被告化多锁及其委托代理人秦会丽到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2014年8月26日签订了还迁协议，约定：因被告搞开发楼房，拆迁时需用原告部分空闲地，被告在其所建的1号楼还迁补偿给乙方房屋一套，为中单元4楼西户面积为104平方，并在该楼中单元地下室补偿给原告地下室，面积不低于10平方，交房日期为2015年5月1日前，如不按时交房，被告应按每月每平方米5元补偿乙方。然而，被告将1号楼建成后，未与原告协商，却将约定好的该套出售他人，违反了双方签订的还迁协议。 为此双方经过了中间人梁二明，又于2015年10月6日签订了补充协议，约定：被告在其所建2号楼还迁原告房屋变更为：西单元4楼C户型，面积为100.6平方，因面积减少且楼号和楼层变动，被告愿意补偿给原告车库一间，净面积不低于20平方米(车库为朝北，由西向东数第三间)，被告在其所建2号楼中单元补偿给原告地下室一间，面积不低于15平方，交房日期应于2016年5月1日前，把该房交付给原告使用，如不按时交付，被告应按每月每平方米6元补偿给乙方。该补充协议通过中间人，再次将双方权利义务约定的清清楚楚，明明白白，然而被告就是不守信誉之人，经原告一二再，再二三的寻找，其就是不给原告交房，无奈原告只有拿起法律武器来维护自己的合法权益，请求人民法院支持原告诉求，判如所请。 原告诉讼请求：一、要求判令被告立即还迁原告位于邢家泉村嘉庆睿小区2号楼西单元4楼C户型房屋一套，面积100.60平方;车库房一间，净面积不低于20平方(该车库为朝北方向由西向东第三间)；2号楼中单元地下室一间，面积不低于15平方。二、要求判令被告立即支付原告补偿款截止2019年4月底，36个月为29289.60元(之后按实际交房后的日期计算)。三、本案诉讼费及一切费用由被告承担。 诉讼过程中，原告综合考虑，为了互相谅解、和睦相处，撤回部分诉讼请求，即撤回要求被告还迁车库一间（朝北方向，由西向东第三间，净面积不低于20平方）及2号楼中单元地下室一间（面积不低于15平方）。 原告为支持其请求，向本院提供证据：1、原告郝龙虎身份证复印件，证明原告身份信息及主体资格。2、还迁协议两份。3、视频证据一份，证明被告承认原告是还迁户，由中间人梁二明作证。4、宅基地买卖合同两份。5、测绘图三张，表明原地形和国土局界址坐标表。6、土地房产所有证两份:一份是民国39年6月7日郝龙虎祖父郝鸿圆的，一份民国39年6月7日郝文喜的土地房产所有证，郝文喜与原告祖父系堂兄弟关系，证明被告开发的土地系原告祖父与祖父堂兄弟祖上遗留下的土地。7、1997年元月原告父亲郝桂林与原告兄弟郝龙珠、郝龙玉、郝龙虎对旧房屋立下房契，有中间人梁余明作证。8、1999年5月1日郝茂虎与郝龙虎签订的契约一份。9、1999年5月1日郝茂戌与郝龙虎签订的契约一份。10、郝茂虎出具证明一张，证明窑腿子是被告拆除。以上证明被告占用原告土地，应还迁给原告房屋一套、车库一间、地下室一间，同时应支付补偿款。 被告化多锁质证意见：对还迁协议不认可，签字是我受胁迫签的。我盖楼盖至四层，原告让城建阻挡我施工，把墙推倒。我为了继续施工，减少损失，被逼无奈和原告签订协议。我没有占原告的土地，我买的王国营的土地，手续齐全。防盗门收据是真的，其他地契等证据与我无关，他将土地卖给王国营和曹冲了，我从这两人手里买的，与原告无关。石头垅我没拆。原告所说的我占用的土地就是王国营门前的一条巷子。我不认可检测图纸。当时买王国营的窑，王国营直接将巷子也一起卖给我了，并无纠纷。没有卖窑不卖巷子这说。我买的王国营和曹冲的地，和原告无关。 被告化多锁辩称：一、2005年郝龙虎的宅基地没有任何证据能证明是他的，他向法庭提供图纸上没有土地局法人签字和加盖公章。二、他没有向法庭提供2005年新办的土地使用证书。三、他违反了农村宅基地管理法，管理法规定宅基地不能买卖，房屋所有权只能卖本村村民，不能卖其他外地村民，而王国营是河南人，曹真幸是本地东关人，他卖的这两家人都是外地村民。四、在郝龙虎手中没有任何合法手续，出卖了村集体土地属于违法行为，应收回非法所得，交回村委。五、本人化多锁联建的楼房没有办理土地使用证书，也没有建设用地许可证，我向他写的还迁合同也是违法无效的，违法的东西不能保护，所以应撤回他的诉讼请求。 经审理查明：原告在霍州市邢家泉村有祖上遗留旧宅院两处，坐落于村中正街西侧，后经过同族人协商，由郝龙虎一人执业。两处宅院前后相连。2003年9月24日，郝龙虎与王国营签订宅基地买卖合同，将其中一处宅基地（18米×18米=328平方米）卖与王国营。2005年5月30日郝龙虎、李荣荣与曹真幸签订宅基地买卖合同，将另一处宅基地（18.5米×15.7米=290.45平方米）卖与曹真幸。事后，曹真幸之子曹冲又将部分房地产卖给郭晓宏。在郝龙虎旧宅院南侧郝金马窑洞后墙有郝龙虎旧窑拆除后，遗留下的旧窑窑墙，防止郝金马后窑墙受损害，并形成一西窄东宽的一处刀把地形。根据国土资源局界址坐标表图标，该地形西边紧靠小学围墙，刀把地形南边空地西边最窄处为1.42米，东边宽处为2.83米，南边长为27.71米，北边长为20.13米。中间有一空地，与王国营大门连成一块，王国营在大门口南侧处建锅炉房一处。该刀把地形除去王国营、曹真幸大门处出路（18.49米×2.73米）外，其余的空余面积为本案争议空地。 2014年，被告开发建设嘉庆睿小区，在开发建设过程中，需要对王国营、曹真幸房屋进行拆迁改造。2014年9月8日化多锁、秦会丽与王国营签订《房屋补偿协议》，2014年9月5日化多锁与曹冲签订《旧房改造回迁补偿安置协议》，将王国营、曹真幸的房屋拆迁建设。在被告化多锁拆迁建设过程中，原告郝龙虎找到被告化多锁，认为在郝金马院后郝景安院前有部分空闲地，当时其出卖旧宅院时，并没有一同出售给王国营，仍属于本人所有，并向化多锁主张权利。双方经过协商，2014年8月26日双方签订《还迁协议》，该协议主要内容为化多锁补偿郝龙虎房屋一套，二号楼中单元四楼西户面积104平方米，地下室一间，面积不低于10平方米，交房时间为2015年5月1日，如不按时交房，每平米每月补偿5元。2015年10月6日双方签订《补充协议》，该协议对2015年5月1日的协议进行变更，房屋位置变更为二号楼西单元四层C户，面积为100.6㎡，车库一间，面积不低于20㎡，地下室一间，面积不低于15㎡，交房日期为2016年5月1日，如不按时交房，每平米每月补偿6元。此后双方在还迁房交付过程中发生争议，协商未果，于2019年5月14日诉讼至本院，本院经过审理，作出（2019）晋1082民初593号民事判决书。事后原告郝龙虎、被告化多锁均不服本院判决，上诉于临汾市中级人民法院，临汾市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）临民终2147号民事裁定书，撤销本院（2019）晋1082民初593号判决，发回本院重审。 以上事实有双方当事人陈述和提供证据在卷佐证。 本院认为，根据临汾市中级人民法院发回重审意见和双方当事人陈述及提供证据，本案争议焦点:一、本案诉争空闲地郝龙虎是否进行过处分、是否还拥有所有权。二、郝龙虎与化多锁签订两份拆迁协议是否合法有效。针对上述焦点问题，本院作出如下分析评判: 一、本案诉争空闲地郝龙虎是否进行过处分，是否还拥有所有权。郝龙虎在邢家泉村正路西侧有祖上遗留下旧宅院两处，郝龙虎同族父辈、同辈，经过协商同意由郝龙虎执业。2003年9月24日，郝龙虎将上述旧宅院西边一座卖与王国营，面积为（18米×18米）328平方米，将东边一座卖与曹真幸，面积为（18.5米×15.7米）290.45平方米。根据原地形和国土局界址坐标图，在王国营、曹真幸宅院前，郝金马院后有空闲地一块，并呈刀把状，该刀把状地形分为南刀把、北刀把两部分。北刀把西边宽为2.85米，东边宽为2.73米，长为18.49米，该部分是巷道，王国营和曹真幸作为出路使用。南刀把原在郝金马院后，有郝龙虎遗留下的旧窑墙根部。东西长为27.71米，西宽为1.42米，东宽为2.85米。在王国营大门口刀把中心处形成最大空地，王国营在此修建锅炉房一个。南刀把所形成空地正是本案争议焦点所在。 本院通过审查郝龙虎和王国营、曹真幸所签订的宅基地转让协议，很难反映郝龙虎将刀把地形空地进行过处分，诉争空地客观存在。空地北边部分系王国营、曹真幸的通道，郝龙虎不得要求补偿，该部分所有权应为王国营、曹真幸所拥有。 庭审时，化多锁提出抗辩，并要求王国营出庭作证，认为空地为出路，郝龙虎出卖旧宅院时，已将空地一并出卖给王国营，即出路随院走。本院对空地北边出路部分应当随院一并出卖这一抗辩理由予以采信。 庭审时双方均举证，郝龙虎曾收到王国营大门外空地补偿款2000元，王国营在收条下面备注：“大门外空地(捌把)开发时，我已给化多锁，我无收任何费用。庭审时郝龙虎陈述：空地所有人为本人，我让王国营建锅炉是让其临时占用，费用2000元是补偿款，并非土地转让款。”化多锁不认可，认为是郝龙虎与王国营之间的事情，化多锁已将空地补偿面积给了王国营。通过上述空地补偿款的形成过程，可以客观反映郝龙虎在出卖旧宅院，并没有将诉争空地一并出卖与王国营。若一并出卖，王国营在修建锅炉时，就不需要向郝龙虎缴纳补偿费。从这一个证据也可以佐证郝龙虎并没有将空地一并和旧宅院出卖与王国营。因此，本院认为郝龙虎对诉争空地刀把中心以南部分拥有所有权。对被告化多锁的抗辩理由本院不予支持。 二、郝龙虎与化多锁签订的两份拆迁协议是否合法有效。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 结合到本案，郝龙虎因在郝金马院后有部分空闲地和郝景安院前有部分空闲地，化多锁需要拆迁，双方经过协商，于2014年8月26日签订《还迁协议》，于2015年10月6日签订《补充协议》。2014年9月8日化多锁与王国营签订《房屋补偿协议》。化多锁与郝龙虎签订协议在前，与王国营签订的协议在后。郝龙虎与化多锁签订两份协议是双方当事人的真实意思表达，因此，两份协议应为有效协议，双方应当遵守协议，不得随意解除协议。协议签订后化多锁没有按协议约定履行，属于违约行为。因此，郝龙虎要求化多锁：一、还迁邢家泉村嘉庆睿小区二号楼西单元四楼C户型房屋一套面积100.60平方米。二、要求化多锁补偿截止2019年4月底，36个月为29289.6元损失的诉讼请求，本院予以支持。原告诉讼过程中，撤回部分诉讼请求，有利于平衡矛盾、化解纠纷，本院予以准许。 庭审时化多锁提出抗辩，认为上述拆迁协议并非真实意思表示，是因为郝龙虎采取威胁、阻挠等方式阻止其建设，导致工期被迫中断，在无奈情况下签订的，应视为无效协议，应当予以解除。本院认为，根据举证规则，化多锁应当对自己提出的主张提供证据予以证明，不能仅凭庭审陈述，否则应当承担举证不能的法律后果。因此，对化多锁的抗辩理由本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、由被告化多锁在本判决生效后三十日内还迁给原告郝龙虎位于霍州市邢家泉村嘉庆睿小区二号楼西单元C户型房屋一套，面积100.6平方米。 二、由被告化多锁在本判决生效后三十日内补偿原告郝龙虎迟延交房补偿款29289.6元。 案件受理费532元，由被告化多锁承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。 审 判 长  申国忠 审 判 员  武平新 人民陪审员  兰红平 二〇二〇年九月四日 书 记 员  郭景如