江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初634号原告：伍其正，男，1976年8月28日生，汉族，户籍在湖北省英山县。原告：孙红霞，女，1982年12月28日生，汉族，户籍在湖北省英山县。委托诉讼代理人：陆青、葛雅，江苏海辉律师事务所律师。被告：陆丹，男，1987年12月2日生，汉族，户籍在江苏省无锡市新吴区。被告：黄玉萍，女，1989年2月4日生，土家族，户籍在江苏省无锡市新吴区。被告：无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区。法定代表人：殷伟，该公司经理。委托诉讼代理人：夏祝园，江苏瀛恒律师事务所律师。原告伍其正、孙红霞与被告陆丹、黄玉萍、无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司（以下简称龙宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告伍其正、孙红霞及其委托诉讼代理人陆青、葛雅，被告陆丹，被告龙宇公司的委托诉讼代理人夏祝园到庭参加诉讼。被告黄玉萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。伍其正、孙红霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除伍其正、孙红霞与陆丹、黄玉萍、龙宇公司于2017年6月24日签订的房屋买卖合同；2、判令陆丹、黄玉萍、龙宇公司赔偿损失737700元。事实和理由：2017年6月24日，伍其正、孙红霞作为购房方，陆丹、黄玉萍作为售房方，龙宇公司作为中介方签订房屋买卖合同1份，约定陆丹、黄玉萍将位于鸿山锦苑1号602室房屋出售给伍其正、孙红霞，交易金额为1415000元，龙宇公司提供居间服务。陆丹、黄玉萍及龙宇公司在签订合同前向伍其正、孙红霞隐瞒了案涉房屋抵押的事实，签订合同后伍其正、孙红霞才得知抵押权人为中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行（以下简称中行高新区支行）的抵押登记，且龙宇公司以此为借口催促伍其正、孙红霞交付第一期款项450000元。签订合同后，陆丹在龙宇公司的陪同下恶意办理两次抵押登记手续。因案涉房屋存在多个抵押登记，且抵押金额远超过该不动产的售价，导致该不动产被法院强制执行拍卖，陆丹、伍其正也被强制要求搬离该不动产。伍其正、孙红霞主张的损失为定金及首付款为475000元，房屋增值404200元减去法院判决的违约金141500元得到的262700元。陆丹辩称：伍其正、孙红霞确实向其支付首付款475000元，其愿意偿还。房屋增值部分损失应该由龙宇公司负担，因为房屋未能过户并非其一个人的原因导致的。黄玉萍未作答辩。龙宇公司辩称：龙宇公司没有任何违约行为，不存在故意隐瞒或者提供虚假信息。法院在先前的案件中已经判决陆丹、黄玉萍承担房屋成交价10%的违约金，伍其正、孙红霞的主张属于重复主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下：2017年6月24日，黄玉萍、陆丹作为售房方，伍其正、孙红霞作为购房方，龙宇公司作为中介方签订房屋买卖合同1份，约定：黄玉萍、陆丹将位于无锡市新吴区房屋出售给伍其正、孙红霞，成交价为1415000元。伍其正、孙红霞应于合同签订当日支付定金20000元，首付款355000元于过户当天支付，剩余房款1040000元由伍其正、孙红霞委托龙宇公司代办商业贷款，具体金额以银行核定为准，双方在证件资料准备齐全后5日内开始办理该房屋的过户手续。黄玉萍、陆丹应向龙宇公司提供土地使用权证，房屋所有权证、房主身份证等有效证件的复印件及原件，并保证其真实、准确性，龙宇公司核对原件无误后将身份证原件交还黄玉萍、陆丹，土地使用权证原件、房屋所有权证原件、身份证复印件必须留存龙宇公司。黄玉萍、陆丹承诺于过户之后十日内腾空该房屋，将房屋钥匙交付给伍其正、孙红霞，并于2017年7月10日前办理完户口迁移手续。黄玉萍、陆丹保证上述房屋权属清楚，若发生与黄玉萍、陆丹相关的房屋产权纠纷或者债务纠纷，概由黄玉萍、陆丹负责，如导致合同无法履行由黄玉萍、陆丹承担违约责任。伍其正、孙红霞未能按约付清购房款或者黄玉萍、陆丹未能按约交付房屋的，逾期一日，由违约方向另一方支付5%的违约金，任何一方逾期十五天以上未履约的可视为违约。如任何一方拒绝履行合同或者要求解除合同的，或者发生合同载明的违约责任的，均由违约方向守约方支付合同价款的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。双方在履行协议过程中发生争议的，应协商解决，协商不成的，可向房屋所在地人民法院起诉，律师费、诉讼费等司法程序所产生的费用均由违约方承担。陆丹、伍其正、孙红霞在合同上签字并按手印，合同上“黄玉萍”的签字由陆丹代签，龙宇公司在合同上盖章。合同签订后，伍其正、孙红霞于合同签订当日向黄玉萍支付宝转账支付定金20000元，于2017年7月7日向黄玉萍、陆丹支付首付款20000元。2017年8月15日，黄玉萍与孙红霞在龙宇公司的见证下签订协议1份，载明：孙红霞承诺于2017年8月19日前付完首付款435000元。经黄玉萍、孙红霞协商，黄玉萍承诺孙红霞付款首付款之日起十五日内必须完成过户手续。协议签订后，孙红霞于2017年8月16日向黄玉萍转账450000元，黄玉萍同时归还孙红霞15000元。2017年9月23日，黄玉萍与伍其正、孙红霞签订买卖合同补充协议1份，载明：黄玉萍必须于2017年9月27日之前配合完成过户手续。黄玉萍于2017年10月8日中午12：00之前腾空房屋并交付钥匙给伍其正、孙红霞，且腾空房屋时需通知伍其正、孙红霞到场。由于双方之前签订的协议黄玉萍没有完成，伍其正、孙红霞保留追诉权利。该协议签订后，黄玉萍、陆丹于2017年10月8日将案涉房屋交付给伍其正、孙红霞使用。无锡市新吴区房屋在被本院拍卖之前登记在黄玉萍名下，该房屋上设有中行高新区支行的抵押登记，债权金额为750000元，债务履行期间为2016年5月12日至2046年5月12日；设有罗某的抵押登记，债权金额为700000元，债务履行期间2017年6月28日至2019年6月27日；设有杨某的抵押登记，债权金额为1300000元，债务履行期间2017年8月8日至2020年8月7日。另外，该房屋设有权利人为李某的抵押登记，债权金额为400000元，该抵押登记于2016年12月7日设立，于2017年6月7日注销；设有权利人为冯某的抵押登记，担保数额为140万元，该抵押登记于2017年6月26日设立，于2016年6月28日注销。另查明，黄玉萍、陆丹于2012年3月5日登记结婚。2017年11月16日，伍其正、孙红霞诉至本院，要求1、判令黄玉萍、陆丹配合将无锡市新吴区房屋过户登记至伍其正、孙红霞名下；2、判令黄玉萍、陆丹支付伍其正、孙红霞违约金141500；3、判令黄玉萍、陆丹陪产律师费损失30000元。本院于2018年7月31日作出（2017）苏0214民初7780号民事判决，判决黄玉萍、陆丹支付伍其正、孙红霞违约金141500元、赔偿律师费损失11290元并支付诉讼费7778元，驳回伍其正、孙红霞的其他诉讼请求。。后无锡市新吴区房屋被本院司法拍卖。2019年5月14日，阿里拍卖出具该房屋的阿里拍卖网络询价报告，评定询价时点2019年5月14日该房屋的参考价值为181.92万元。诉讼中，伍其正、孙红霞、陆丹均确认伍其正、孙红霞在案涉房屋被拍卖后领取拍卖款200000元并收到陆丹支付的30000元，该230000元超出（2017）苏0214民初7780号民事判决的付款义务部分为69432元。伍其正、孙红霞同意在本案中其主张的预付款中扣减该69432元。诉讼中，伍其正、孙红霞认为，在签订案涉房屋买卖合同时，陆丹、黄玉萍及龙宇公司恶意隐瞒了案涉房屋的抵押情况（抵押权人分别为中行高新区支行、李某、冯某的抵押）并在后续恶意增加抵押（抵押权人为罗某、杨某的抵押），导致案涉房屋最终未能过户。伍其正、孙红霞另表示龙宇公司未按合同约定收取陆丹、黄玉萍的房产证原件，最终导致伍其正、孙红霞的巨额损失。伍其正、孙红霞提供：1、伍其正与龙宇公司工作人员金某之间的聊天记录，该微信聊天记录载明2017年8月10日，金忠广向伍其正发送房屋抵押截图并告知解除抵押即可过户；2、陆丹与龙宇公司员工刘某之间的电话录音；3、伍其正与陆丹之间的录像，在该录像中陆丹表示系中介怂恿其违约。龙宇公司表示金某已经离职，对微信聊天记录的真实性无法确认；对陆丹与刘某之间的录音真实性无异议，但表示刘某并非合同经办人及负责人，对具体情形不清楚，不存在隐瞒及恶意增加抵押的情形；认为录像资料中陆丹的陈述不属实。龙宇公司员工刘某在2019年6月11日公安机关的笔录表示陆丹在售卖案涉房屋时告知其案涉房屋除了银行贷款抵押外，还有30万元的民间借贷抵押，当时陆丹仅出具房产证照片，并未提供房产证原件。在（2017）苏0214民初7780号民事案件中，伍其正，孙红霞陈述：“在签订房屋买卖合同时，其对案涉房屋上存在银行抵押登记知情，当时案涉房屋上并未有罗某、杨某的抵押登记。其与黄玉萍、陆丹约定由其支付40多万元的首付款给黄玉萍、陆丹，由黄玉萍、陆丹自行解决抵押事宜，双方按补充协议的约定办理过户手续。”诉讼中，陆丹表示龙宇公司怂恿其违约，龙宇公司陪同其解除前面的抵押，增加后续的抵押，但陆丹并未举证证明其主张，且陆丹与刘某的聊天记录无法证明这一情况。龙宇公司表示其发现案涉房屋存在抵押事宜后帮助陆丹找过垫资以解决抵押事宜，并不存在怂恿陆丹进行违约的情形。另外，陆丹在公安机关多次笔录中均未表示龙宇公司怂恿其违约，其在2019年6月7日的笔录中陈述：“我就一直借各种各样的理由拖着应付中介公司和伍其正。2017年9月23日拖不过，在龙宇中介还和伍其正签了补充协议，承诺9月27日办理房产过户。我还和刘某说了我房产有了新的抵押权证，无法过户，我当时提议找社会上的垫资公司借款帮我换掉罗某和杨某的借款，中介不放心，还派人跟我到火车站泰山饭店后面一家垫资公司去监督我协商，最后因利息实在高我没答应。”诉讼中，伍其正、孙红霞、陆丹及龙宇公司均同意解除案涉房屋买卖合同。本院认为：本案中，黄玉萍、陆丹作为售房方，伍其正、孙红霞作为购房方，龙宇公司作为中介方于2016年7月24日签订案涉房屋买卖合同，案涉房屋现已被司法拍卖，该房屋买卖合同已无法履行，现庭审中到庭各方也均同意解除该房屋买卖合同。故伍其正、孙红霞要求解除案涉房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。案涉房屋买卖合同签订时，案涉房屋上权利人为李某的抵押已经注销，权利人为冯某、罗某、杨某尚未设立，仅存在权利人为中行高新区支行的抵押。伍其正、孙红霞在（2017）苏0214民初7780号民事案件中表示签订案涉合同时，对案涉房屋上存在银行抵押知情。本案中，伍其正、孙红霞表示陆丹、黄玉萍及龙宇公司恶意隐瞒了案涉房屋的抵押情况，该意见与伍其正、黄玉萍之前的陈述相悖，故对伍其正、孙红霞的该意见，本院不予采信。在案涉房屋买卖合同签订后，陆丹、黄玉萍未解除案涉房屋上银行抵押，反而在案涉房屋上继续设立抵押登记，导致案涉房屋无法过户，构成违约，应承担相应的违约责任。伍其正、孙红霞支付的定金及首付款475000元，扣减伍其正、孙红霞已收到的超出（2017）苏0214民初7780号民事判决的付款义务部分69432元，得出405568元。另外，伍其正、孙红霞主张的其他损失部分即房屋增值404200元减去违约金141500元为262700元，结合合同约定、阿里拍卖网络询价报告及（2017）苏0214民初7780号民事判决支持的违约金部分，该损失的计算合理。故陆丹、黄玉萍应偿还伍其正、孙红霞668268元。本案中，龙宇公司并未隐瞒案涉房屋的抵押情况，也未有证据表明龙宇公司后续怂恿陆丹违约及恶意增加抵押，且从陆丹在公安机关所作笔录来看，陆丹在继续设立个人的抵押登记后，为解决抵押事宜，龙宇公司派人监督陆丹向垫资公司借款以解决抵押事宜。现伍其正、孙红霞以龙宇公司故意隐瞒于订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人的利益为由要求龙宇公司承担共同赔偿责任，于法无据，本院不予支持。另外，案涉房屋系由陆丹、黄玉萍未解除银行抵押并且增设抵押导致的，伍其正、孙红霞以龙宇公司未收取陆丹、黄玉萍的房产证原件为由要求龙宇公司承担赔偿责任，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除伍其正、孙红霞与陆丹、黄玉萍、无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司于2017年6月24日签订的房屋买卖合同。二、陆丹、黄玉萍于本判决发生法律效力之日起十日内偿还伍其正、孙红霞668268元。三、驳回伍其正、孙红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24022元、公告费600元，合计24622元（此款已由伍其正、孙红霞预交），由伍其正、孙红霞负担794元，由陆丹、黄玉萍负担23828元（伍其正、孙红霞要求其预交的诉讼费23828元由本院予以退还，故陆丹、黄玉萍应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳诉讼费23828元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王 帆人民陪审员  周金生人民陪审员  邹玉芬二〇二〇年九月十日书 记 员  戴 军本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。