成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初10399号 原告：马志君，男，1993年2月28日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：凌仕宝，四川中虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖其龙，四川中虹律师事务所律师。 原告：马周全，男，1994年7月21日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：凌仕宝，四川中虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖其龙，四川中虹律师事务所律师。 被告：成都鑫利来企业管理有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区聚龙路********。 法定代表人：周师润，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师。 原告马志君、马周全诉被告成都鑫利来企业管理有限责任公司（以下简称“鑫利来公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告马志君、马周全的委托诉讼代理人凌仕宝、廖其龙，鑫利来公司的委托诉讼代理人汪清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马志君、马周全向本院提出诉讼请求：1.判令解除马志君、马周全与鑫利来公司签订的《商铺委托经营管理合同》，鑫利来公司将成都市武侯区××路××号××幢××楼××号××幢××楼××号××商铺腾退并返还给马志君、马周全；2.判令鑫利来公司向马志君、马周全支付自2019年7月起计算至合同解除且实际返还商铺之日止的租金；3.判令鑫利来公司向马志君、马周全支付欠付租金的违约金，违约金的计算方式:以判决之日租金总额为基数，从2020年8月5日起按日利率万分之一的标准计算至全部租金付清之日止。事实和理由：2017年4月2日和2017年5月6日，马志君、马周全购买成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称“润利鑫公司”）位于成都市武侯区××路××号××幢××楼××号××幢××楼××号××商铺（以下简称“案涉商铺”）。同日，马志君、马周全委托鑫利来公司对案涉商铺进行运营管理，鑫利来公司按月向马志君、马周全支付租金。自2019年7月起，鑫利来公司开始拖欠租金。马志君、马周全与鑫利来公司签订的合同存在诸多不平等条款，鑫利来公司的失约、强势行为构成根本性违约，马志君、马周全与鑫利来公司难以继续合作。 鑫利来公司辩称，1.案涉商铺属于虚拟产权式商铺，为防止影响其他业主权利，不宜亦不应当解除合同。2.马志君、马周全主张的租金为税前租金，不符合合同约定，应按税后租金标准支付欠付的租金。3.双方当事人在合同中约定了逾期支付租金的违约金累计不得超过应付未付款项的10%，在本案中应当适用该约定。4.因2020年春节期间的疫情影响，万达商管向实际承租人减免了一个多月租金，故本案应当减免2020年2月的租金。 本院经审理认定事实如下： 2017年4月2日和2017年5月6日，马志君、马周全向润利鑫公司购买案涉商铺。同日，马志君、马周全（甲方）与鑫利来公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：第二条、甲方将案涉商铺及所有附属设施设备全权委托给乙方进行统一规划、整体营运商铺，乙方可以自主经营方式、与他人联营方式、委托他人经营方式或对外招租等多种方式进行经营。第三条、委托经营管理期限为20年，自交房后次日起算，预计从2018年1月1日起至2037年12月31日止。第四条、第一至十个租赁年度，案涉商铺租金按每月3232.33元/1817.58元支付；第十一至二十个租赁年度，案涉商铺租金按每月4040.42元/2302.25元支付。租金按自然月支付，乙方应在每月5日（含当日）前（遇节假日相应顺延），在代扣代缴税费及其他约定费用后，将剩余税后的上一个月份的租金汇入甲方指定账户。第六条、乙方有权视情况授予次承租人享有转租权、分租权或其他相关权利。甲方自行承担其所得税及其他一切法定税费。第八条、乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应付未付款项的万分之一支付违约金，但前述违约金累计不得超过应付未付款项的10%。乙方就其行为应承担的违约金累计不得超过平均月租金的六倍。本合同约定的违约金标准系双方充分考虑了租赁的实际情况后的真实意思表示，甲方放弃对此要求削减/进行调增的权利。如某一违约行为同时适用两条及以上违约责任，违约金累加适用。第九条、如遇不可抗力（如地震、台风、洪水、火灾、战争等）导致案涉商铺商家暂时停业的，双方根据公平原则、本着互谅互让的精神，由甲方相应减免停业期间乙方的租金。 马志君、马周全在《商铺委托经营管理合同》后附带的《项目运营管理规定确认及承诺书》上签字，确认其已阅读并理解、同意《项目运营管理规定》，《项目运营管理规定》第七条规定：在开发商选定的管理者管理期间，或在其后由独立区域的全体业主按本规定表决采取类似的经营方式进行经营的期间，由于本项目或各独立区域需统一经营，各业主不得单独解除与管理者之间的租赁合同或其他令管理者取得使用权或类似权利的合同，以避免整个项目或各独立区域的统一经营因此受到影响。 鑫利来公司于2019年7月至2019年12月期间（欠租期间）未按约定足额支付租金，仅支付租金11331.62元。2020年1月至今，鑫利来公司未再支付租金。 另查明：1.案涉商铺所在项目又名“双楠尚品广场”。 2014年10月15日，润利鑫公司就“双楠尚品广场”经营事宜与鑫利来公司签订《“双楠尚品广场”项目合作协议》，约定由鑫利来公司统一购房业主的业权后，统一对外招商、运营。 2016年6月23日，润利鑫公司与大连万达商业地产股份有限公司（以下简称万达公司）签订《成都武侯万达广场租赁合同》，约定万达公司租赁“双楠尚品广场”中大商业和室外广场，万达公司负责租赁场所的招商、对外租赁、营运、广告推广、物业及停车位管理。 2016年12月8日，鑫利来公司向万达公司出具《承诺函》，载明其已知晓并认可润利鑫公司与万达公司签订的合作协议，其承诺受托运营管理的属于合作区域范围内的所有物业无条件交予万达公司统一运营管理。 现案涉商铺由万达公司统一经营，处于经营状态。 2.“双楠尚品广场”中的部分场所已出售给含马志君、马周全在内的762户业主，鑫利来公司陈述该广场共计约10万平方米，仅有约1.6万平方米已出售给762户业主，其余部分由润利鑫公司自持，马志君、马周全认可该项目已出售给约700多户业主。 截至2020年8月21日，本院受理的案涉项目业主诉请解除《商铺委托经营管理合同》的案件共有79件，其中5件已申请撤诉或按撤诉处理。 3.2020年1月30日，万达商业管理集团有限公司向润利鑫公司出具《关于万达广场应对新型肺炎疫情措施的沟通函》，载明：为应对新型肺炎疫情的严峻形势，万达商管给予广场商户一个月左右的租金及物业费减免扶持。 鑫利来公司陈述“双楠尚品广场”在疫情期间仍在营业，客流量减少。 以上事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商铺委托经营管理合同》（含《项目运营管理规定》、《项目运营管理规定确认及承诺书》）、账户历史明细清单、《“双楠尚品广场”项目合作协议》、《成都武侯万达广场租赁合同》、《承诺函》、《关于万达广场应对新型肺炎疫情措施的沟通函》、租金支付情况表格以及当事人陈述收集在案予以佐证。 本院认为，马志君、马周全与鑫利来公司签订的合同虽名为委托经营合同，但实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，鑫利来公司未按照合同约定支付租金的行为，构成违约，应当承担违约责任。 关于解除合同、返还商铺的诉请。案涉商铺是整栋建筑物中尚未进行独立分割的局部空间，属于产权式商铺，产权式商铺特点决定只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，分割任一商铺必然会破坏商场的整体经营，也将使得其他商铺业主和实际承租人的利益受损。基于此，产权式商铺的业主对物权的行使应当具有谦抑性，马志君、马周全在阅读《项目运营管理规定》时亦清楚其行使合同解除权会受到限制。目前案涉商铺正由万达公司整体经营，现有的少部分业主诉请解除合同、腾退房屋，与大多数未诉请解除合同的业主的利益相冲突。因此，本院对马志君、马周全要求解除合同、腾退房屋的诉讼请求不予支持。 关于欠付租金的诉请。第一，《商铺委托经营管理合同》约定鑫利来公司在代扣代缴税费及其他约定费用后向马志君、马周全支付剩余税后租金。现鑫利来公司未举证证明其向相关部门代马志君、马周全缴纳了应承担的税费，故本院对其辩称应支付税后租金的意见不予采纳，鑫利来公司应当向马志君、马周全支付合同约定的租金金额即每月5049.91元（3232.33元+1817.58元）。第二，关于鑫利来公司主张受疫情影响应减免一个月租金的问题。本案系层层转租关系，沟通函不足以证明鑫利来公司实际向万达公司减免了一个月租金，即使其实际向万达公司减免了租金，其在决定减免租金前未与马志君、马周全进行沟通、协商，损害马志君、马周全的权利。并且，鑫利来公司迟延履行发生在疫情之前，其以不可抗力为由要求减免租金不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，故本院对鑫利来公司的意见不予采纳。第三，本案未支持解除合同的诉请，故租金的计算应以庭审辩论当月应付租金为结算点，之后的租金，待到期后，由马志君、马周全另案讼争。综上，截至开庭当月（2020年8月），欠付2019年7月至2020年7月期间的租金金额为54317.21元（5049.91元/月×13个月-11331.62元）。本院对马志君、马周全主张的租金在54317.21元的范围内予以支持。 关于违约金的诉请。鑫利来公司辩称逾期支付租金的违约金累计不超过未付租金的10%。因日利率万分之一的标准目前低于贷款市场报价利率，并且至今未超过未付租金的10%，故鑫利来公司的抗辩意见不成立，结合马志君、马周全主张的违约金的计算起点，违约金的计算方式为：以54317.21元为基数，从2020年8月5日起按日利率万分之一标准计算至实际付清上述房租之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告成都鑫利来企业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告马志君、马周全支付2019年7月至2020年7月期间欠付的房屋租金54317.21元； 二、被告成都鑫利来企业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告马志君、马周全支付违约金，违约金的计算方式为：以54317.21元为基数，从2020年8月5日起按日利率万分之一标准计算至实际付清上述房屋租金之日止； 三、驳回原告马志君、马周全的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费331元（已减半收取），由被告成都鑫利来企业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  蔡文雯 二〇二〇年九月十日 书记员  谭 彦