湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终294号上诉人（原审原告）：杨雨琴，女，1990年12月14日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：刘汉西，湖南弘一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南锦绣华联房地产有限公司，住所地：湖南省醴陵市嘉树乡嘉树村。法定代表人：刘双林，董事长。委托诉讼代理人：吴豫湘，湖南天桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧兰，湖南天桥律师事务所律师。上诉人杨雨琴与上诉人湖南锦绣华联房地产有限公司(以下简称锦绣华联房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2019）湘0281民初2203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年3月26日、2020年5月13日对上诉人杨雨琴与上诉人锦绣华联房地产公司进行书面谈话，并于2020年7月28日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨雨琴的委托诉讼代理人刘汉西和上诉人锦绣华联房地产公司的委托诉讼代理人李慧兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨雨琴的上诉请求:一、撤销湖南省醴陵市人民法院（2019）湘0281民初2203号民事判决第二项，支持上诉人杨雨琴要求违约金的诉讼请求（截至2020年1月31日止，违约金为210700元，后段利息按合同约定计付）；二、本案一、二审诉讼费用由上诉人锦绣华联房地产公司承担。事实及理由:2015年7月13日，上诉人杨雨琴与上诉人锦绣华联房地产公司签订《商品房买卖合同》，由上诉人杨雨琴购买上诉人锦绣华联房地产公司位于醴陵市××幢××层××号房屋一套，建筑面积136.85平方米，单价3520元／平方米，总房款481712元。并支付了首付款241712元，余款240000元由上诉人杨雨琴向中国邮政储蓄银行股份有限公司醴陵支行（以下简称邮政银行醴陵支行）借款支付，并签订了《个人购房借款及担保合同》，以该房屋向银行作借款抵押担保。该款已由银行直接支付给上诉人锦绣华联房地产公司，至此，上诉人杨雨琴的购房款已全部付清。从2015年7月31日至今，上诉人杨雨琴按贷款合同约定的月利率6．4625‰向银行每月还本付息。上诉人杨雨琴曾连年多次向上诉人锦绣华联房地产公司催交房屋和相关权属证照，但上诉人锦绣华联房地产公司却置之不理，至今未移交房屋和证照，构成合同违约。根据商品房买卖合同约定，上诉人锦绣华联房地产公司应自2017年7月1日起至交房日止，按购房款总额日万分之三的利率标准向上诉人杨雨琴支付逾期交房的违约利息；自2018年7月14日起至办结房屋产权证日止，应按购房款总额日万分之一的标准向上诉人杨雨琴支付逾期办证的违约金；但该两项请求均被原审判决驳回。上诉人锦绣华联房地产公司辩称,上诉人杨雨琴并没有支付购房首付款，其主张违约金没有事实和法律依据，请求驳回上诉人杨雨琴的上诉请求。具体事实和理由与上诉人锦绣华联房地产公司的上诉状一致。上诉人锦绣华联房地产公司的上诉请求：一、依法撤销湖南省醴陵市人民法院（2019）湘0281民初2203号民事判决，改判支持上诉人锦绣华联房地产公司的全部反诉请求，驳回上诉人杨雨琴的一审诉讼请求。二、上诉人杨雨琴承担本案一、二审诉讼费。事实与理由:上诉人杨雨琴没有交付购房首付款241712元给上诉人锦绣华联房地产公司。1、上诉人杨雨琴的父亲凌赤如虽然持有2015年7月14日的《收条》，但是没有实际向上诉人锦绣华联房地产公司支付三套房屋（其中凌赤如、刘海珍1栋101、凌巧3栋1001、杨雨琴4栋701）的购房款1116000元。开具收条和实际付款是两个法律行为，上诉人杨雨琴作为付款方，对自己是否付清购房首付款241712元的事实负有举证义务。从一审的开庭笔录中，上诉人杨雨琴申请出庭的唯一证人刘某也没有亲眼看见上诉人杨雨琴的父亲凌赤如实际交付购房款1116000元现金。且证人刘某与上诉人杨雨琴的父亲凌赤如之间有借贷往来，存在密切的利益关系，刘某的证言没有可信度。故一审判决认定上诉人杨雨琴实际支付购房首付款241712元的证据明显不足。2、正常的购房款支付方式通常以银行转账方式支付，上诉人杨雨琴主张凌赤如支付现金1116000元购房款不符合常理，也不符合财务制度。3、正因为上诉人杨雨琴没有实际交清购房款，上诉人锦绣华联房地产公司没有将《不动产统一发票》交付给上诉人杨雨琴。但是，上诉人锦绣华联房地产公司开具的《不动产统一发票》交付给银行是办理按揭贷款的需要，不能代表上诉人杨雨琴实际交付了购房首付款。可是，上诉人杨雨琴从按揭贷款银行复印《不动产统一发票》，将复印件交给一审法院，用以证明其已支付购房款，显然是移花接木的目的。4、根据双方签订的《商品房买卖合同》的《补充协议》第九条第4款约定，契税、维修基金等费用由买受人即上诉人杨雨琴承担。上诉人杨雨琴至今拖欠购房首付款和契税、维修基金等费用没有支付。5、一审判决认定上诉人杨雨琴已经支付购房款的依据不足。上诉人杨雨琴一审提交的收条上面写的购房款金额与合同金额之间具有差异，不具有对应性。且从上诉人杨雨琴一审提交的证明其资金来源的该组证据，亦印证上诉人杨雨琴的父母凌赤如、刘海珍系职业放贷人，存在提起虚假诉讼的情形。上诉人杨雨琴辩称，上诉人锦绣华联房地产公司卖房给我们是事实，我们已经付清购房首付款。上诉人锦绣华联房地产公司给我们打了收条，并且还有证人证明。上诉人杨雨琴办理了按揭贷款，只有在已付了首付款的前提下才能办理按揭贷款。上诉人杨雨琴的父母凌赤如和刘海珍是全额付款，并且他们之前被某开发商征收补偿了1000多万元。杨雨琴向一审法院起诉请求：1、判令被告锦绣华联房地产公司将醴陵市东城壹品4栋7层701号房屋移交原告杨雨琴，并办理房屋产权证书交给原告杨雨琴，提供该房屋的《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、判令被告锦绣华联房地产公司自2017年7月1日起至交房日止，按购房款总额日万分之三的利率标准向原告支付逾期交房的违约金；3、判令被告锦绣华联房地产公司自2018年7月14日起至办结房屋产权证日止，按购房款总额日万分之一的标准向原告杨雨琴支付逾期办证的违约金；4、被告承担本案的诉讼费用。锦绣华联房地产公司向一审法院提出反诉请求：1、判决反诉被告杨雨琴支付购房首付款241712元、契税12578元、维修基金12316元、办证费及其他费用2943元；2、反诉被告杨雨琴支付违约金给反诉原告锦绣华联房地产公司。3、反诉被告杨雨琴承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，被告锦绣华联房地产公司系醴陵市东城壹品房地产开发企业。2015年7月13日，原告杨雨琴与被告锦绣华联房地产公司签订了《醴陵市商品房买卖合同》（合同编号：20142104701）和《补充协议》，合同约定由原告购买被告开发的醴陵市东城壹品4栋7层701号房，建筑面积136.85平方米，单价3520元／平方米，总房款481712元，付款方式为首付款241712元于2015年7月13日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付。2015年7月14日，时任被告锦绣华联房地产公司的法定代表人邹和平（已故）向原告之父凌赤如出具了《收条》一张，载明：“今收到凌赤如交来购房款（三套，4栋701、3栋1001、1栋101）现金款项合计人民币壹佰壹拾壹万陆仟元整，日期：2015年7月14日，收款人：邹和平”，《收条》上盖有被告财务专用章和邹和平个人章。湖南省醴陵市地方税务局出具了《不动产统一发票（代开）》，发票表明，原告为购买醴陵市××栋××，面积为136.85平方米的商品房支付了241712元。2015年7月30日，原告与邮政银行醴陵支行签订了《个人购房借款及担保合同》，贷款金额为240000元，此款已成功转账至被告账户。被告认为原公司法定代表人邹和平私自收取购房款未入公司账户系其个人行为，公司不应当承担责任。另查明，根据2019年5月31日醴陵市房产管理局出具的《中华人民共和国房屋权属信息表》，醴陵市××栋××于2015年7月29日进行了预购商品房预告登记，预告权利人为购房人杨雨琴，房屋的取得方式为购买。再查明，原告杨雨琴系凌赤如之女，凌赤如有代为原告支付购房首付款的能力。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案审理中，双方争议的焦点是：原告的购房首付款是否已支付。主张购房款已支付的原告方申请了证人出庭作证，向一审法院提交了购房合同、首付款收条、发票、购房资金来源证明、房屋权属信息表等证据。主张购房款未支付的被告称该公司未收到该购房首付款，邹和平非公司财务人员却在《收条》中盖财务专用章。邹和平当时系被告法定代表人，当然有权使用公司财务专用章，其行为应当认定为被告公司行为。被告并未向一审法院提供证据证明其主张。故确认原告已支付了购房首付款。被告作为房地产开发企业，与原告签订了合法有效的商品房买卖合同，原告已支付购房首付款，又通过银行贷款的方式向被告支付了余款，则被告负有交付房屋的义务。故此，被告应将醴陵市东城壹品4栋7层701号房屋移交原告，并办理房屋产权证书交给原告，提供该房屋的《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时，驳回被告的反诉请求。原告主张被告支付逾期交房和逾期办证的违约金，原告未向一审法院提交证据证明被告应当交房和办理产权证的具体时间，这一诉讼请求不明确，其违约金额无法确定，故一审法院不予支持，原告可补充证据后再行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南锦绣华联房地产有限公司于本判决生效后十五日内将醴陵市东城壹品4栋7层701号房屋移交原告杨雨琴，并办理房屋产权证书，向原告杨雨琴提供该房屋的《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、驳回原告杨雨琴的其他诉讼请求；三、驳回被告湖南锦绣华联房地产有限公司的反诉请求。案件受理费100元，反诉费2672元，合计2772元，由原告杨雨琴承担100元，被告湖南锦绣华联房地产有限公司承担2672元。二审中，上诉人杨雨琴提交四组新证据，即第一组证据、购房人苏琴的商品房买卖合同（6栋11层）单价3640／平方米，签订时间是2015年5月4号；第二组证据、购房人陈建的商品房买卖合同（1栋15层）单价3799.6／平方米，签订时间是2016年8月24号；拟证明上诉人杨雨琴及凌巧、凌赤如、刘海珍购房时并未享受很大价格优惠。第三组证据、证人刘某一审出庭作证的中国庭审公开网视频及整理笔录，拟证明刘某见证了交现金的现场，邹和平代表公司收取了购房款。第四组证据、（2020）湘株醴证字第758号公证书，包括了公证处封存的电子Ｕ盘和光盘各一份，Ｕ盘和光盘记录了本案一审开庭视频的调取路径以及证人刘某出庭作证的证明内容。拟证明当时一审庭审时证人刘某说过他亲眼见到上诉人杨雨琴的父母凌赤如、刘海珍提着两袋子现金，当着上诉人锦绣华联房地产公司法定代表人邹和平的面交过现金的事实过程，非常清楚的反映了支付现金给上诉人锦绣华联房地产公司的过程。结合本案的收条、合同、银行按揭贷款的首付款的基本事实，已经形成了支付购房款的完整链条。上诉人锦绣华联房地产公司发表质证意见认为，对第一组证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，该组证据可以证实上诉人杨雨琴的母亲刘海珍本人陈述的因为当时购房时，是用现金交易所以才能以极低的价格购买自相矛盾。对第二组证据的质证意见与第一组证据的一致，由此证实上诉人杨雨琴所说的支付现金是虚假的。而且提供购房人陈建的收据也进一步证实上诉人杨雨琴提交的邹和平出具的收据是虚假的，陈建的收据上经手人都是上诉人锦绣华联房地产公司夏某签字，收据的形式也与上诉人锦绣华联房地产公司提交的收据形式不一致。对第三组证据的证明目的有异议。刘某与上诉人杨雨琴的父亲凌赤如有利害关系，且刘某的证人证言是一个孤证，不能证明上诉人杨雨琴要证明的事实。对第四组证据的真实性、合法性和关联性均有异议，不能达到上诉人杨雨琴及凌巧、凌赤如、刘海珍的证明目的。本院认为，对于上诉人杨雨琴提交的第一、二组证据，上诉人锦绣华联房地产公司对两组证据的真实性没有异议，本院予以采信。第三、四组证据不属于二审新证据，本院不予采信。上诉人锦绣华联房地产公司提交了九组新证据。即第一组证据：证据1、上诉人锦绣华联房地产公司2015年7月份开具的编号8203321—8203340号《收据》共计22份（存根联）；证据2、醴陵市地税局填开发票销号登记表二份，该表是对应证据3的税务局销号情况的统计表。销号登记表原件都在原始记账凭证中。证据3、上诉人锦绣华联房地产公司2015年5月29日至8月19日开具的编号60002951—60003000号湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据（存根联）共计52份。拟证明：1、上诉人杨雨琴的父亲凌赤如提交的1116000元的购房款收据形式与上诉人锦绣华联房地产公司预收购房款的收据格式完全不一致。2、2015年7月14日，上诉人杨雨琴办理购房手续时，实际仅凌巧交纳了16000元到上诉人锦绣华联房地产公司，该款当日存入了该公司银行账户，公司开具了编号为8203324收据；3、上诉人锦绣华联房地产公司收取购房首付款后开具的收款收据均为湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据。第二组证据：证据4、上诉人锦绣华联房地产公司2015年8月31日编号11号—15号的《记账凭证》七张;证据5、上诉人杨雨琴及凌巧、凌赤如《缴费清单》、银行按揭款项客户回单14份；拟证明上诉人锦绣华联房地产公司的原始记账凭证记载上诉人杨雨琴及凌巧、凌赤如3人的房款科目为“应收账款”。1、上诉人锦绣华联房地产公司的原始财务记账凭证将上诉人杨雨琴与凌赤如、凌巧三人的购房欠款明确注明上诉人杨雨琴及凌巧的房屋首付款及费用、上诉人杨雨琴的父亲凌赤如的房款及费用未收并计入公司财务应收账款科目的事实。2、上诉人锦绣华联房地产公司的原始记账凭证记载上诉人杨雨琴及凌巧、凌赤如一直没有交付所欠购房款及公司垫付的相关办证费用的事实。第三组证据：证据6、上诉人锦绣华联房地产公司留存的上诉人杨雨琴及凌巧、凌赤如三人的《醴陵市商品房买卖合同》全部原件；证据7、上诉人锦绣华联房地产公司留存的凌巧的不动产发票原件（金额241606元）、契税完税证明原件（金额9632元）、《湖南省物业专项维修资金专用收据》原件（金额12313元）；证据8、上诉人锦绣华联房地产公司留存的上诉人杨雨琴的不动产发票原件（金额241712元）、契税完税证明原件（金额9634元）、《湖南省物业专项维修资金专用收据》原件（金额12316元）；证据9、上诉人锦绣华联房地产公司留存的上诉人杨雨琴的父亲凌赤如的不动产发票原件（金额545195元）、契税完税证明原件（金额21808元）、《湖南省物业专项维修资金专用收据》原件（金额14019元）；证据10、上诉人锦绣华联房地产公司留存的上诉人杨雨琴、凌巧退契税的长沙银行银行卡原卡共计二张；证据11、上诉人杨雨琴与凌赤如、凌巧的预购商品房预告登记证（原件在不动产中心）、上诉人杨雨琴和凌巧的预抵押登记证（原件在按揭贷款银行）。拟证明：1、上诉人杨雨琴及凌巧、凌赤如没有交纳购房款，三人的《商品房买卖合同》全部原件都留存在上诉人锦绣华联房地产公司，上诉人杨雨琴等三人至今没有《商品房买卖合同》原件；2、上诉人锦绣华联房地产公司于2015年7月24、2015年7月28日先行为上诉人杨雨琴及凌巧开具首付款不动产发票，为其代缴了契税及维修基金，并为其办理银行按揭贷款，因上诉人杨雨琴及凌巧未交纳该费用，所有票据的原件均留存公司；3、上诉人锦绣华联房地产公司于2015年8月4日为凌赤如开具不动产发票，代为缴纳了契税及维修基金，并予以备案，因上诉人杨雨琴的父亲凌赤如没有支付房款及费用，所有的票据原件均在公司；4、上诉人杨雨琴的父亲凌赤如名下有其他房产，不能享受税费返还政策。上诉人杨雨琴和凌巧的返还税费的银行卡原件一直由公司保留至今，凌巧卡内返税金额为4816元，上诉人杨雨琴的卡内返税金额为4817元；5、因上诉人杨雨琴及凌巧、凌赤如没有交纳购房款，三人的预购商品房预告登记证、预抵押登记证原件均留存在上诉人锦绣华联房地产公司。第四组证据：证据12、东城壹品欠款客户明细表；证据13、合同编号：201421041101《醴陵市商品房买卖合同》、购房人张志敏违约金交款清单、张志敏交纳欠款的《收款收据》及张志敏的情况说明和身份证复印件、张志敏办理商品房预告登记及预抵押登记的全套资料及房屋交接书；证据14、合同编号：20142103102《醴陵市商品房买卖合同》、购房人彭利莎娜违约金交款清单、交纳欠款的《收款收据》、彭利莎娜办理商品房预告登记及预抵押登记的全套资料及房屋交接书；证据15、合同编号：20142104802《醴陵市商品房买卖合同》、购房人吴莎办理商品房预告登记的全套资料及房屋交接书；拟证明：证明上诉人锦绣华联房地产公司在2014-2015年销售东城壹品房屋期间，采取以欠付首付房款、欠付一次性全房款先签订合同并先行为购房者提前办理预告登记、银行按揭手续的促销方式。但在交房时，欠付首付款或全房款的购房人应向公司交纳了欠款并支付逾期付款违约金上诉人锦绣华联房地产公司才交付房屋的事实。第五组证据：证据16、湖南省高级人民法院（2019）湘民再498号民事判决书。拟证明：上诉人锦绣华联房地产公司原法定代表人邹和平曾经超越权限滥用公司印章，在借条上加盖公司印章，其超越权限加盖印章的行为已被湖南省高级人民法院生效判决认定为不能代表公司的行为。邹和平在上诉人杨雨琴的父亲凌赤如提供的《收据》上加盖公司财务印章属于超越权限滥用公司印章的行为。第六组证据：证据17、关于商品房买卖合同纠纷中，购房户仅以收据主张大额款项现金支付不予认定的案例汇总。拟证明：最高人民法院、其他各地法院均认定，仅以收据主张支付了大额的购房款的，该付款形式不符合商品房买卖交易习惯，应当不予认定支付了购房款。第七组证据：证据18、证人夏某出庭作证申请、夏某的调查笔录及身份证复印件；证据19、置业顾问彭珊出具的情况说明及彭珊的身份证复印件；证据20、东城壹品契税返还明细表（2015年）；证据21、上诉人锦绣华联房地产公司2015年7月13日至2015年7月29日的银行流水，结算账户使用委托授权书。拟证明：1、上诉人杨雨琴及凌巧、凌赤如一直未支付购房款，拖欠上诉人锦绣华联房地产公司购房款的事实。2、2015年醴陵市房交会的契税返还政策，购房人均享受了退税。上诉人锦绣华联房地产公司2015年7月13日至2015年7月29日的银行流水中也没有收到上诉人杨雨琴及凌巧、凌赤如三人的购房款1116000元。第八组证据：1-1合同编号：201421011303《醴陵市商品房买卖合同》、湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据（存根联）、编号8203513—8203516号《收据》；1-2合同编号：201421021505《醴陵市商品房买卖合同》、湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据（存根联）、编号8203285—8203288号《收据》；1-3合同编号：201421051605《醴陵市商品房买卖合同》、湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据（存根联）、编号8203269—8203272号《收据》；1-4合同编号：201421021206《醴陵市商品房买卖合同》、湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据（存根联）、编号8203289—8203292号《收据》；1-5合同编号：20142101201《醴陵市商品房买卖合同》、湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据（存根联）、编号8203261—8203264号《收据》。拟证明：1、上诉人锦绣华联房地产公司与其他房屋买受人签订的同期商品房买卖合同，首付款的金额与商品房买卖合同中约定的首付款金额一致，首付款的支付均为ＰＯＳ机刷卡支付；2、上诉人锦绣华联房地产公司收取购房首付款后开具的收款收据均为湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据，并由该公司出纳分别在开票人及收款人处签字，公司留存存根联；3、上诉人锦绣华联房地产公司在代收房屋契税、办理房产证及其他费用、办理国土证及其他费用、办理抵押他项权证费用时，都分别开具相应金额的收据，收据均为三联，公司留存存根联，并由出纳分别在出纳及经手人处签字；4、上诉人杨雨琴提交的购房款收据与上诉人锦绣华联房地产公司同时期销售的其他房屋的收据完全不一致，与上诉人锦绣华联房地产公司收取购房款通过ｐｏｓ机转账的交易习惯不相符，与购房合同约定的购房款不一致，上诉人杨雨琴提交的收据不能证明支付了购房款，存在虚假诉讼。第九组证据、湖南省醴陵市人民法院（2016）湘0281民初208号民事判决书、（2016）湘0281民初261号民事判决书。拟证明：一审证人刘某系长期从事放贷的职业放贷人，且与邹和平个人存在借贷关系，邹和平以其儿子名义借款，刘某和上诉人凌巧的父亲凌赤如均与邹和平个人存在民间借贷关系，结合上诉人杨雨琴提交的收据金额与购房款金额不一致，与上诉人锦绣华联房地产公司开具的收据不一致，也没有支付购房款的转账凭证等情形，足以证明上诉人杨雨琴的父亲凌赤如提交的收据虚假，上诉人杨雨琴并没有真实支付过购房首付款。上诉人杨雨琴发表质证意见认为，对第一组证据中编号8203321—8203340号票据的真实性、合法性、关联性均有异议。而且这些收据不是上诉人锦绣华联房地产公司法定代表人亲自开具的，不能否认上诉人锦绣华联房地产公司法定代表人亲自开具发票收据的职务行为。对证据2的两张表，不能证明销号登记表就是原件，因为上面没有任何人签字或者盖章。对证据3预收款专用凭据52份，开票人和收款人均不是上诉人锦绣华联房地产公司原法定代表人邹和平，以此票据否定邹和平的职务行为不符合证据三性的规定，不能达到上诉人锦绣华联房地产公司的证明目的。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，这是虚假做账，不能对抗我们的交款行为。对证据4，记账凭证中均没有任何人签名，也没有打印相关人员的名字。根据证据来看记账凭证也是复印的。记账内容都是设计费、装饰费、存款等，没有与我们缴款行为相关的。而且只有五份七张记账凭证，这些记账凭证不能以偏概全，更不能以此否认上诉人杨雨琴支付购房款的基本事实。对证据5，其中的缴费清单都是属于复印件。缴费清单记录了首付款的金额，但是事后有人添加写上了首付款未收，这是属于有人蓄意造假的行为。不能对抗我们的收款凭据，更不能对抗法定代表人的收款行为。所以我们对该缴费清单的三性均有异议。对于银行按揭款项客户回单，我们只认可杨雨琴和凌巧两个人的银行回单真实性，但是这恰好证明支付了首付款的真实性。因为根据银行的交易习惯，按揭贷款发放下来之前必须要首付款到位。其他的回单与本案没有关联性。对第三组证据的证据6，当庭出示凌巧的合同原件，凌赤如、刘海珍和杨雨琴的合同原件我们还没有找到。不能以有没有合同原件来否认购房的真实性，因为购房的基本事实我们在房产局已经进行登记。房屋出让方签合同的人是邹和平，收款收条由邹和平出具，邹和平是履行职务行为的收款行为。对证据7的所有票据，时间均在公司法定代表人邹和平出具收条的日期之后，因为上诉人杨雨琴的收条是2015年7月14号开具的，不能成为其否认支付了首付款的基本事实。证据8、证据9的质证意见同证据7的质证意见一致。对证据10，上诉人杨雨琴、凌巧已经有了这张银行卡，银行卡好像是上诉人锦绣华联房地产公司寄给我们的，不能达到上诉人锦绣华联房地产公司的证明目的。退税的款是通过另外两张银行卡退的，退税款已经由上诉人杨雨琴和凌巧两个人领取了，退税行为进一步证明我们的首付款已经支付到位以及上诉人锦绣华联房地产公司的造假行为。对第四组证据中的证据11、12，不能证明无需支付首付款或一次性付清全款的销售方式。对证据13、14、15，均与本案无关。对第五组证据中的证据16，与本案无关联。因为本案是房屋买卖合同纠纷，上诉人锦绣华联房地产公司提交的民事判决中，该案属于借贷纠纷。邹和平是否是滥用财务印章的行为不能对抗善意第三人。法人盖印章不存在真章与假章之分，法人盖印章行为属于表见代理行为，应当认定为公司行为，是有效的。对第六组证据中证据17，案例一的民事判决不能作为判例。而且我们的案件不仅仅只有收据，还有见证人、银行按揭，合同等。案例二是执行异议，与本案没有关联性，也不是购房付款行为的确认，也不是全部完整的裁判文书。案例三也是执行异议，与本案没有关联性。不能以此否定本案中我们的购房事实。案例四没有完整的判决内容。案例五与本案事实也是不相一致。对第六组证据的三性均有异议，所有的判例都不属于证据，也不属于最高院的指导性案例。对第七组证据：对证据18和证据19的三性均有异议，其中的证人证言和情况说明都不符合证据的形式要件。对证据20的三性均有异议，不能仅以此证实我们未支付首付款和购房款。对证据21，返税款已经由上诉人锦绣华联房地产公司通过另外的账户返给了凌巧、杨雨琴，不能以此否认上诉人杨雨琴的父亲凌赤如已经付款的事实。公司也不仅仅只有这一个账户，不能仅以该账户的记录否认我们付款以及我们直接把购房款交给上诉人锦绣华联房地产公司法定代表人的事实。对第八组证据中的五份合同与本案没有关联性，不能以此否认我方与上诉人锦绣华联房地产公司签订过购房合同并且履行了购房合同。对第九组证据，刘某在本案中只起到一个介绍的作用。刘某作为介绍人是合情合理的，该组证据反而可以证明刘某证言内容的真实性。购房时刘某跟我方当事人不存在借贷关系了，所以刘某跟我们没有利害关系。因上诉人锦绣华联房地产公司提交的第一、二、三、四、五、六、七、八、九组证据与本案无关联，不能证明本案的待证事实，本院不予采信。对于上诉人锦绣华联房地产公司提交的上诉人杨雨琴及凌巧返还税费的银行卡，上诉人锦绣华联房地产公司认为因上诉人杨雨琴及凌巧没有缴纳购房款，所以在返还税费时，上诉人杨雨琴及凌巧的银行卡保留在上诉人锦绣华联房地产公司。因上诉人杨雨琴对上诉人锦绣华联房地产公司提交的该份证据发表质证意见认为上诉人锦绣华联房地产公司已经将卡寄给她。对此，上诉人锦绣华联房地产公司申请本院向长沙银行醴陵支行调取上诉人杨雨琴及凌巧两张银行卡的相关情况，本院依申请调取证据。上诉人凌杨雨琴对本院调取的该份证据的真实性没有异议，对关联性有异议。这个税费是由政府退费的，款项应该给我们，上诉人锦绣华联房地产公司不应该扣款，不能证明我们没有支付购房款，这两种行为是没有关联性的。因为我们已经办理好了银行按揭，按照银行惯例只有缴纳购房款才能够办理按揭。相反上诉人锦绣华联房地产公司扣款的行为不属于惯例。上诉人锦绣华联房地产公司发表质证意见认为，对本院调取证据的真实性没有异议。该证据恰恰证实了我公司举证的两张退税银行卡原件因为凌巧、杨雨琴没有支付购房款而保留在上诉人锦绣华联房地产公司。上诉人杨雨琴及凌巧通过个人私自挂失上诉人锦绣华联房地产公司留存的退税卡，将返还的契税款变相取出。上诉人锦绣华联房地产公司保留的这两张银行原卡与购房合同原件、不动产发票原件、契税完税票据原件等一系列原件，足以证实上诉人杨雨琴及凌巧没有支付购房款。因该份证据不能证明上诉人锦绣华联房地产公司的证明目的，本院不予采信。上诉人锦绣华联房地产公司申请证人夏某出庭作证，拟证明上诉人锦绣华联房地产公司没有收到上诉人杨雨琴和凌赤如、刘海珍及凌巧的购房款。夏某作为上诉人锦绣华联房地产公司直接经办人员了解房屋交易以及收取房款的经过。夏某陈述了上诉人锦绣华联房地产公司房屋买卖的交易流程，而且夏某证实了上诉人锦绣华联房地产公司所有的购房款都必须要经过财务。上诉人杨雨琴发表质证意见认为，证人的答复就证明了上诉人锦绣华联房地产公司不能否认收到了的购房款，事实也证明这笔钱不是出纳收的，是法人邹和平收的并且盖有印章，而且收条上面写了收到现金，对方想以出纳没有收钱来否定法人也没有收钱的行为是行不通的。对于上诉人锦绣华联房地产公司申请的证人出庭作证的证言，结合其他证据，不能证明上诉人杨雨琴和凌赤如、刘海珍及凌巧没有支付购房款，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、上诉人杨雨琴是否向上诉人锦绣华联房地产公司支付了购房首付款，是否向上诉人锦绣华联房地产公司支付契税、维修基金、办证费等费用；二、违约责任如何认定，如成立，金额如何确定。现分析如下：本案中，上诉人杨雨琴与上诉人锦绣华联房地产公司签订的《醴陵市商品房买卖合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。该合同约定，上诉人杨雨琴应于2015年7月13日向上诉人锦绣华联房地产公司支付购房首付款241712元。上诉人杨雨琴一审提交了上诉人锦绣华联房地产公司原法定代表人邹和平向其父、母亲凌赤如和刘海珍出具的支付凌赤如和刘海珍1栋101、上诉人凌巧3栋1001、杨雨琴4栋701三套房屋的购房款111600元的收条，且在一审申请证人刘某出庭作证，可以证实上诉人杨雨琴的父母凌赤如、刘海珍交付购买上述三套房屋的现金是在证人刘某的办公室向上诉人锦绣华联房地产公司原法定代表人邹和平交纳。因该收条上写明收到现金并加盖上诉人锦绣华联房地产公司的财务印章，由此可以证实上诉人锦绣华联房地产公司的原法定代表人邹和平收取了购房款及契税、维修基金、办证费等费用，且上诉人锦绣华联房地产公司也为上诉人杨雨琴办理银行按揭贷款，贷款已支付给上诉人锦绣华联房地产公司。上诉人锦绣华联房地产公司上诉提出上诉人锦绣华联房地产公司原法定代表人邹和平出具收条不能代表上诉人锦绣华联房地产公司收取了上诉人杨雨琴的购房首付款，与事实不符。对于上诉人锦绣华联房地产公司上诉提出上诉人凌巧支付大额的购房款应采取转账或者ＰＯＳ机支付的方式向上诉人锦绣华联房地产公司支付，本院不予支持。故一审判决上诉人锦绣华联房地产公司将醴陵市东城壹品4栋7层701号房屋移交上诉人杨雨琴，并办理房屋产权证书，提供该房屋的《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，本院予以支持。对于上诉人杨雨琴上诉提出上诉人锦绣华联房地产公司支付逾期交房和逾期办证的违约金，因上诉人杨雨琴未提交相关证据证明上诉人锦绣华联房地产公司应当交房和办理产权证的具体时间，其违约金额无法确定,本院不予支持。综上，上诉人杨雨琴与上诉人锦绣华联房地产公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费上诉人杨雨琴预交4460元，由上诉人杨雨琴负担。上诉人湖南锦绣华联房地产有限公司预交2672元，由上诉人湖南锦绣华联房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇二〇年九月三十日法官助理谢晓红书记员文雅