河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5868号原告：杨美华，女，1983年5月6日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人:赵晓伟，河南亚太人律师事务所律师。被告：丁静静，女，1990年2月19日出生，住河南省太康县。委托诉讼代理人:张勇升，河南秉初律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘绍斌，河南秉初律师事务所实习律师。原告杨美华与被告丁静静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨美华的委托诉讼代理人赵晓伟，被告丁静静的委托诉讼代理人张勇升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨美华向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告、被告之间签订的《门面房转让合同》；2、依法判令被告向原告退还房屋租金及附属物转让费64000元；3、依法判令被告双倍返还定金52000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月8日，原、被告签订《门面房转让合同》，该合同实际为门面房转租合同。根据合同约定：被告将其承租的位于新郑市郑州大学西亚斯国际学院内伦敦街的18号商铺，以13万元的价格转租给原告。合同签订后，原告共支付给被告定金6万元，转租费3万元。后经了解，被告所承租的郑州大学西亚斯国际学院的18号门面房禁止转租。原告认为：合同签订前，被告故意隐瞒所承租的门面房不能转租的事实，致使原告订立合同的根本目的不能实现，被告已严重违约。后原告与被告多次协商，被告拒不退还已支付租金和定金，故诉于法院。被告丁静静辩称：不同意解除原、被告签订的门面房转让合同，案涉合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。经审理查明：2020年6月18日，丁静静（转让方、甲方）与杨美华（顶让方、乙方）签订《门面房转让合同》，主要约定：一、丙方同意甲方将自己位于伦敦街（路18号MOMO服饰号的门面转让给乙方使用，建筑面积为130平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，甲方有义务协助乙方签顺延合同。二、房东与甲方签订了租赁合同，租期到2021年11月6日止。因疫情影响，房租租赁时间按实际顺延给乙方。三、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有门面租赁合同中所规定的条款。四、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归乙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。五、乙方于本合同签订之日向甲方支付定金60000（陆万元整）元。甲方在合同签订后向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费（包含剩余房租和其他物品）共计人民币130000元，（大写：拾叁万元整），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁门面，房东按照转让费用标准补偿乙方。八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。物品清单：吧台、监控及其设备、射灯、货架柜、镜子。备注：如果甲方个人私下将该房屋转让给乙方以外的第三方导致转让中止，甲方承担违约责任，并向乙方支付转让费的50%作为违约金，并全额退款，如果由乙方原因导致转让中止，甲方不退定金。合同签订当天，杨美华支付丁静静60000元。2020年6月29日，杨美华又付丁静静30000元。因转让费未交齐，房屋占有权未发生转移。之后，双方产生分歧，原告遂诉于法院。另查明，就涉案房屋丁静静与郑州大学西亚斯国际学院签订有《西亚斯国际学院（MOMO沫沫）房屋租赁合同》约定，乙方（丁静静）所租赁房屋仅限于从事服饰、精品经营活动，除甲方（郑州大学西亚斯国际学院）书面同意外，乙方不得改变房屋用途。租赁期限自2018年11月6日起至2021年11月5日届满。乙方应该向甲方交纳的年租金为91000元、物业管理费1300元。未经甲方许可擅自改变承租房屋的用途或经营本协议禁止乙方营的商品类别的，经甲方书面通知后15日内未予以纠正的；未经甲方书面许可擅自将租赁房屋的全部或部分转租或转让他方或与他方共同使用，甲方有权单方面终止或解除本合同。2020年8月21日，郑州西亚斯学院出具告知书，内容为：杨美华女士/先生：您好，根据我方了解承租人丁静静擅自将我方位于郑州大学西亚斯国际学院伦敦街18#楼的房屋转租给您方，基于上述事实，我方作如下告知：根据我方与实际承租人丁静静签订的《西亚斯国际学院（MOMO沫沫）房屋租赁合同》中约定“未经甲方书面许可擅自将租赁房屋的全部或部分转租或转让他方或与他方共同使用，甲方有权单方面终止或解除本合同。”因此，我方是禁止商户擅自转租其租赁的房屋的。特此告知，望审慎对待。2020年7月10日，原、被告的微信聊天有如下内容：丁静静（以下简称“丁”）：所有的事情你都是知道的，你看过我的合同还拍了照片，而且店铺你也看了，所有的事情都是在这个基础上发生的，你当时都说了，如果你的问题定金不退。这中间你不要觉得你很无辜，你是当事人，你什么都知道。就算承担责任，你也是自愿的。杨美华（以下简称“杨”）：如果开这个店，不会被举报，不会被学校收回。我能正常营业，一切OK，但是这些潜在问题太多了，都你不能给保证的。而且当时你隐瞒这些潜在风险。总不能我承担这么大的风险吧。丁：我没有隐瞒，合同你是看过的，现在的问题是你不能营业，而且这个事我今天啥都没干就去跑这个事了，你是因为她不让你加盟了才说不做了的。那么多做的好的，飞（非）得加盟她的吗。你这边决定怎么做说一声，走法律程序，我这边委托律师，既然大家都觉得自己损失了，就打官司也行。杨：美女，当初合同就是看一下，我也记不住合同内容。而且你也没给我合同，我老公说这就是有很大的问题。现在的问题不是一涵不让我加盟我不做。是这个店不能改成美容行业。你也说你们学校有规划，总不能我到时候开了美容院，让人举报了或是学校知道了，然后直接收回学校店面不让我做。以上事实有原、被告提供的如下证据予以证明：《门面房转让合同》、转账记录、微信聊天内容、《西亚斯国际学院（MOMO沫沫）房屋租赁合同》、告知书等证据予以证明。本院认为，杨美华主张丁静静隐瞒了所出租房不能转租的事实，丁静静不予认可。双方的微信聊天记录，杨美华有如下陈述：“当初合同就是看一下，我也记不住合同内容”，此证据能够证明，签订合同前丁静静是向杨美华出示了原租赁合同的，并非有意隐瞒不能转租的事实。对杨美华的主张本院不予采信。丁静静与杨美华签订《门面房转让合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定；虽为转租，作为出租方的郑州西亚斯学院也未提出合同无效的主张，应为有效。丁静静与郑州西亚斯学院签订的《房屋租赁合同》约定，未经甲方许可擅自改变承租房屋的用途或经营本协议禁止乙方营的商品类别的，经甲方书面通知后15日内未予以纠正的；未经甲方书面许可擅自将租赁房屋的全部或部分转租或转让他方或与他方共同使用，甲方有权单方面终止或解除本合同。丁静静将房屋转租给杨美华，至今未取得出租方郑州西亚斯学院的书面同意，依据上述约定郑州西亚斯学院有权解除合同，这就使杨美华在经营中存在可能随时失去承租权的风险，致使合同的目的无法实现；解除合同将能够避免已存在的风险可能造成的更大损失；且原告已以自己的行为表明不愿再继续履行合同，合同应解除为宜，对原告要求解除双方签订的《门面房转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丁静静明知房屋转租需经出租方书面同意；微信聊天记录证明丁静静向杨美华出示了原合同，杨美华应当就转租是否需经出租人同意审慎对待，但其却未予以注意，双方仍然进行转租，造成转租合同可能被解除的风险，并成为双方转租合同被本院准予解除的原因，对此双方均存在过错。基于此，丁静静应退还杨美华定金60000元，对于杨美华要求以法律规定认定定金数额标准双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。丁静静收取杨美华的另30000元，也应丧失了占有依据，也应返还。杨美华与丁静静签订合同，客观上造成了丁静静不能再对外出租涉案房屋，造成了其租金和物业费用的损失，该损失应由两人各承担一半；该损失认定为2020年6月18日至2020年8月17日（立案之日）较为适宜，之后因杨美华已提出解除合同，不再计算。损失计算标准参照《西亚斯国际学院（MOMO沫沫）房屋租赁合同》约定的租金标准及物业管理费标准，年租金为91000元、物业管理费1300元，两个月为15383元，杨美华应承担7692元。以上丁静静应返还杨美华的90000元，扣除杨美华应承担的7692元，丁静静应再支付杨美华82308元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨美华与被告丁静静签订的《门面转让合同》；二、被告丁静静应于本判决生效之日起十日内返还原告杨美华82308元；三、驳回原告杨美华的其他诉讼请求。案件受理费1310元，由原告杨美华承担381元，由被告丁静静承担929元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵文奇二〇二〇年九月三十日书记员  宗志勇