湖南省湘阴县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0624执异25号案外人：蒋宇，男，1968年1月16日出生，汉族，住湖南省湘阴县。申请人：廖浩然，男，1973年9月18日出生，汉族，住湖南省湘阴县。申请人：刘丽蓉，男，1979年9月26日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被申请人：邹宇，男，1983年12月18日出生，汉族，住湖南省湘阴县。第三人：彭花，女，1982年6月5日出生，汉族，住湖南省湘阴县。本院在审理廖浩然、刘丽蓉与邹宇借款合同纠纷一案中，根据廖浩然、刘丽蓉的财产保全申请，于2020年5月28日查封邹宇、彭花共有的位于湖南省湘阴县，房屋产权证号为湘房权证文星镇字第0×**号的房屋（以下简称“涉执房屋”）。案外人蒋宇对本院查封涉执房屋的执行行为不服，并提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人蒋宇向本院提出诉求，要求撤销本院向湘阴县不动产登记中心发出的（2020）湘0602执保120号协助执行通知书，解除对被申请人邹宇名下的位于湖南省湘阴县，房屋产权证号为湘房权证文星镇字第0×**号房屋的查封。事实与理由：案外人蒋宇与被申请人邹宇系朋友关系，邹宇与彭花原系夫妻关系。2020年5月20日，蒋宇与邹宇签订了《房屋买卖合同》，邹宇自愿将其名下的涉执房屋以48万元的价格出售给蒋宇。蒋宇已于2020年4月2月支付了25万元购房定金（此款由湛卫平代收，邹宇在收条注明“此款作为购房定金”），尚需支付购房款23万元。《房屋买卖合同》约定由蒋宇付20万元（偿还住房公积金贷款）后拿房产证，余款3万元过户后付清。蒋宇还与彭花、邹宇口头约定，余款3万元付给彭花，蒋宇另借2万元给彭花，即蒋宇再办理房屋产权过户手续后支付5万元给彭花。蒋宇于2020年5月20日向邹宇支付了20万元用于偿还公积金的全部贷款。5月22日，邹宇、彭花拿回房产证后约蒋宇赶到办证服务大厅办证，县不动产中心派驻办证服务中心工作人员戴岳军收下邹宇提交的申办材料后告知邹宇、彭花过户需在四个工作日之内完成，并预约邹宇、彭花、蒋宇于2020年5月28日前来办理后续手续，但当天因彭花有事而作罢。2020年5月29日，因申请人廖浩然、刘丽怡起诉被申请人邹宇民间借贷纠纷一案申请财产保全，湘阴县人民法院作出（2020）湘0624民初1328号民事裁定书，向湘阴县不动产登记中心发出了（2020）湘0624执保120号协助执行通知书，将邹宇、彭花名下位于湘阴县××镇××栋××号房屋（房屋产权证号为：湘房权证文星镇字第0×**号）的产权进行了冻结。案外人认为自己以合理的市场价格购买了涉执房屋，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效且已实际履行，依法应当受到法律保护。该房屋在法院财产保全之前便已交付案外人占有使用，房屋虽未办理产权变更登记，并非案外人原因造成，案外人愿意将合同约定的余款3万元交付给人民法院的前提下，请求法院立即撤销（2020）湘0602执保120号协助执行通知书，解除对涉执房屋的查封、冻结措施，以保障案外人的合法权利。申请人廖浩然、刘丽蓉称，要求驳回案外人蒋宇的诉求，认为案外人蒋宇与申请人邹宇之间签订的房屋买卖合同是私人协议，不产生法律效果。被申请人邹宇称，案外人蒋宇所述的情况属实。第三人彭花称，涉执房屋是她与邹宇的共有财产，但《房屋买卖合同》没有她签字，所以不对她发生法律效力，邹宇只能处分自己部分的权利。邹宇将房屋卖给蒋宇时她同去了湘阴县不动产登记中心，但并不能说明她同意签字过户。本院查明，本院在审理廖浩然、刘丽怡与邹宇借款合同纠纷一案中，廖浩然、刘丽怡于2020年5月28日向本院申请财产保全，并提供相应财产作为保全担保。本院经审查于同日作出（2020）湘0624民初1328号民事裁定书，裁定冻结、查封邹宇在银行账户上的存款400000元或其他相应价值的财产。2020年5月28日，本院依法向湘阴县不动产登记中心送达（2020）湘0624执保120号协助执行通知书，要求协助查封邹宇、彭花共同共有的位于湘阴县××镇××路××小区××栋××号，房屋产权证号为湘房权证文星镇字第0×**号的房屋的产权；查封期限为三年，自2020年5月28日起至2023年5月27日止。另查明，2020年5月20日，蒋宇与邹宇签订《房屋买卖合同》，约定邹宇将涉执房屋以48万元的价格出售给蒋宇，付款方式为于2020年4月2日付订金25万元，由蒋宇支付给湛卫平，于2020年5月20日付20万元给邹宇，余款3万元在过户后结清。根据蒋宇提供的银行付款凭证，蒋宇于2020年4月2日支付25万元给湛卫平，于2020年5月20日支付20万元给邹宇，该两笔付款邹宇均已出具收条。2020年5月22日，蒋宇、邹宇在湘阴县不动产登记中心办理涉执房屋过户手续，并提交了房屋买卖合同申请资料，整个过程彭花均在场陪同，未提出异议。2020年5月28日邹宇将涉执房屋及钥匙交付给蒋宇，蒋宇于当天入住涉执房屋。2020年9月11日，蒋宇已将剩余购房款3万元汇入本院执行款专户。再查明，邹宇、彭花原系夫妻关系，涉执房屋系夫妻共有财产，2018年5月21日双方登记离婚，并约定涉执房屋为双方按份共有，各持50%的产权份额。本院认为，本案的争议焦点在于：案外人蒋宇要求解除对涉执房屋的查封的申请，能否得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在本院查封前蒋宇已与邹宇签订了《房屋买卖合同》，并按照约定支付了购房款45万元，剩余房款3万元目前已汇入本院执行款专户；邹宇按照约定已将涉执房屋交付给蒋宇占有使用。虽然上述交易未能办理过户手续，但并非蒋宇自身的过错。基于该事实，并根据上述法律规定，本院认为，蒋宇提出的异议请求能够排除本案执行。彭花认为《房屋买卖合同》没有她签字，不对她发生法律效力，她同去了不动产登记中心但不代表她同意出售。本院认为，本案是执行异议纠纷，主要解决案外人蒋宇提出的要求解除对涉执房屋的查封的诉求，蒋宇与邹宇签订的《房屋买卖合同》，虽然没有作为共有权人的彭花的签字，但双方在不动产登记部门办理产权过户登记时彭花均在现场随同，且没有提出异议，由此可推断彭花对《房屋买卖合同》是知情的，至于房屋交易过程中的付款、过户等合同履行问题，不属于本案审查的范围。综上所述，蒋宇要求解除对涉执房屋的查封的申请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：解除对邹宇、彭花共有的位于湖南省湘阴县，房屋产权证号为湘房权证文星镇字第0×**号的房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长  刘 娟审  判  员  蒋丽娟审  判  员  康军飞二〇二〇年九月十一日法官助理吴佳乐书记员（兼）  吴佳乐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当在收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。