四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10175号 上诉人（原审原告）：成都万华投资集团有限公司，住所地四川省成都市天府新区万安街道麓山大道二段**附**。 法定代表人：汪俊刚，董事长。 委托诉讼代理人：温玉婷，四川矩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金牛区西体奥林花园第三届业主委员会，住所地四川省成都市金牛区西体路**。 主要负责人：刘宏，主任。 委托诉讼代理人：杜雨，男，汉族，1971年11月18日出生，住四川省成都市金牛区，系业委会委员。 委托诉讼代理人：唐震东，上海喜睦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市昌能物业管理有限公司，住所地四川省成都市新都区静安路******。 法定代表人：刘军，执行董事兼总经理。 委托代理人：盛春林，男，1983年3月28日出生，汉族，系该公司员工。 上诉人成都万华投资集团有限公司（以下简称万华投资公司）因与被上诉人金牛区西体奥林花园第三届业主委员会（以下简称奥林花园业委会）、成都市昌能物业管理有限公司（以下简称昌能物业公司）物权保护纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初1820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 万华投资公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判：1.奥林花园业委会、昌能物业公司停止侵害、排除妨碍，立即停止擅自占有地下车库、车位租金及停车收益的侵权行为；2.奥林花园业委会、昌能物业公司将擅自占有期间收取的车位租金相关费用及利息返还万华投资公司（自2019年2月15日起算，暂定金额300000元，最终以实际收取金额为准）且承担连带责任。二审审理过程中，万华投资公司的上诉请求变更为：撤销一审判决，依法改判奥林花园业委会、昌能物业公司停止侵害、排除妨碍，立即停止擅自占有地下车库、车位租金及停车收益的侵权行为，不再主张租金收益本息返还。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，侵犯了万华投资公司的合法权益。万华投资公司于2000年9月8日依法受让取得西体综合商住楼所在的建设用地使用权，于2000年11月22日取得建设工程规划许可证，载明规划修建负一层和负二层地下车库，于2001年2月20日取得商品房预售许可证，载明可预售面积包含用地红线内的地下车库面积，于2002年11月13日取得含案涉车位在内的房屋所有权证。该房屋所有权证附件《面积统计表（地下室车库分户）》载明了每一车位的房号、套内建筑面积、栋公摊系数、功能区公摊系数等数据，双方当事人也均提供了案涉车库分层平面图含每一车位具体位置与边界。2002年4月至7月期间，万华投资公司曾将位于负一层产权车库中的三个产权车位分别转让给三个业主并完成转移登记。2004年9月12日，万华投资公司取得国有土地使用权证，载明地下车库分摊国有建设用地的使用权人为万华投资公司，以及“地下车库分摊的土地使用权面积为462.37㎡”。一审判决错误认定万华投资公司名下目前无诉争车位（车库）的产权登记信息等情况，案件事实认定严重错误。万华投资公司依法请求一审法庭要求奥林花园业委会、昌能物业公司提供财务账目并如实陈述实际收款金额的书面证据，但一审法院未予处理，放任其虚假陈述、隐匿证据，导致案件争议事实未查明。一审判决对于案涉地下车库的性质和具体构成这一核心事实未调查，未关注到该项目内的物业除住宅、车位外，还有数千平米可售的商业物业，未将地下车库中的产权车位与人防车位，以及被许可合法修建但超出用地红线地下车库部分加以区别，错误笼统的概括为案涉小区住宅及产权车位已由开发商出售，诉争车位属于人防车位，位于小区地下层，诉争车位尚未出售，在认定事实时妄加揣测，导致认定事实严重错误。二、一审判决适用法律错误，审理逻辑与法律分析论点严重违反法律法规的规定，说理不具合理性，部分内容甚至不合常识。1.一审判决错误认为“原初始登记的权证不能反映当前权属状况”“原告名下当前无诉争车位（车库）的产权登记信息”，从而直接否定了万华投资公司对案涉地下车库享有的物权所有权及所有权项下的使用收益权，适用法律错误。2.一审判决错误认为“诉争的人防工程（人防车位）并非原告所有，不属于业主专有部分，其依法应当认定为业主共有部分”及“诉争的人防工程作为小区的配套建设项目（附属设施）”，从而将诉争的人防工程（人防车位）的物权所有权以判决形式强行转移给业主所有，为其创设物权，适用法律错误。3.一审判决错误认为“诉争的人防工程牵涉到城市新建民用建筑”因不符合人民防空法第五条的规定不属于人民防空工程。4.一审判决错误认为人防工程建设费用已摊入建设总成本并据此认为开发商向小区业主出售商品房，随着房屋产权的转移，实际上开发商就不再是最终意义上的投资主体，投资者随之变为全体购房业主，错误适用多个法律法规的明文规定，该观点无任何法律法规的依据，也不符合客观事实。5.一审判决错误认为开发商取得预售许可证，出售房屋后，其权属以及附属设施也随之转移，作为附属设施的人防工程转移给了小区全体业主，无任何法律法规的依据，不符合客观事实。6.一审判决认为案涉车位、车库不属于人民防空法第五条所指的人防工程，但又认为万华投资公司作为建设单位不再享有人防工程投资者的身份，转变为全体业主投资，法律适用逻辑前后矛盾。7.一审判决在奥林花园业委会和昌能物业公司均未反诉的情况下，仅凭其口头主张所有权，否认了万华投资公司的物权所有权和经营使用收益权，也否认了万华投资公司作为投资者享有的人防工程使用收益权，适用法律错误。三、类似案例均显示一审判决有误，应予纠正。四、因一审作出错误判决导致本案被全国媒体广泛报道，激化社会矛盾，破坏了社会和谐和经济稳定秩序，已引发严重的社会后果。 奥林花园业委会辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，理当维持；2.万华投资公司的上诉理由不能成立；3.对小区相关场所进行物业管理，不是侵权行为，而是业主委员会和物业公司的合法权利，受法律保护；4.诉争人防工程车位属于居民公共停车场，不是任何人包括开发商的专用停车场；5.专有部分是可以排他使用、排他进入的，且能办所有权证书的部分，诉争人防工程车位毫无疑问是共有部分。 昌能物业公司辩称，同奥林花园业委会意见一致。 万华投资公司2020年2月10日向一审法院起诉请求：1.奥林花园业委会、昌能物业公司停止侵害、排除妨碍，立即停止擅自占有地下车库、车位租金及停车权益的侵权行为；2.奥林花园业委会、昌能物业公司（承担连带责任）将擅自占有期间收取的车位租金相关费用及其利息返给万华投资公司（从2019年2月15日起算，暂定金额300000元，最终以奥林花园业委会、昌能物业公司实际收取金额为准）。 一审法院认定事实：万华投资公司于1995年成立，其曾用名“成都市同乐房屋开发有限责任公司”、“成都同乐实业有限公司”、“成都万华投资有限责任公司”。“西体奥林花园”项目（以下称案涉小区）位于成都市金牛区西体路**，万华投资公司系开发商。奥林花园业委会系案涉小区的业主委员会，任期2018年12月12日至2021年12月11日。昌能物业公司系案涉小区当前的物业管理方。 案涉小区项目总投资额包含建造人防车库（车位）的建设费用。案涉小区的住宅以及产权车位已由开发商出售。诉争的车库（车位）属于人防车位（车库），位于“西体奥林花园”小区地下层，诉争车库（车位）尚未出售。万华投资公司于2002年11月13日取得房屋所有权证，系初始产权登记。万华投资公司名下（含曾用名）目前无诉争车位（车库）的产权登记信息，诉争车位（车库）未计入购房业主的公摊面积。案涉小区项目建设工程规划许可证载明：建设规模35740平方米；地下车库两层，总面积中有1084平方米红线外地下车库不办理产权。 一审中，昌能物业公司称大概从2019年4月左右开始收取人防车位租金。 一审法院认定上述事实，主要采信了企业名称变更核准通知书、准予变更登记通知书、企业信用信息公示报告、营业执照、业主大会设立事项备案记录、建设工程规划许可证、面积测量报告、竣工验收备案表、商品房预售登记申报表、商品房预售许可证、国有土地出让合同、商品房预售登记申报表、不动产登记信息查询结果、不动产登记信息摘要、修建人防工程有关问题的批复、平面图纸、公证书等证据和庭审笔录。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条：“……房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”的规定，万华投资公司2002年11月13日的房屋所有权证系初始产权登记，开发商已出售案涉小区的住宅及相关车位，相应权属发生了变更，原初始登记的权证不能反映当前权属状况，应以当前的权属登记为准；万华投资公司名下当前无诉争车位（车库）的产权登记信息，诉争的人防工程（人防车位）并非其所有，亦不属于业主专有部分，应当依法认定为业主共有部分；另外，人防车位是否计入公摊面积，不影响对其是共有部分的认定。 据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”；以及第二十二条：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”；第四十八条：“城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款”的规定。一审法院认为，第五条第二款规定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，是针对鼓励建设，其并非强制性要求，是否建设取决于投资者自愿；然第二十二条及第四十八条规定城市新建民用建筑应按要求修建战时可用于防空的地下室，其系强制性要求，必须为之，其履行的是法定义务。诉争的人防工程牵涉到城市新建民用建筑，显然不符合该法第五条规定之情形。况且，诉争的人防工程作为小区的配套建设项目（附属设施），其建设费用已摊入建设总成本，开发商向小区业主出售商品房，随着房屋产权的转移，实际上开发商就不再是最终意义上的投资主体，投资者随之变为全体购房业主。 据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”以及第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定。一审法院认为，开发商取得预售许可证，出售房屋后，其权属以及附属设施也随之转移，作为附属设施的人防工程转移给小区全体业主。 综上，诉争人防车位（车库）并非万华投资公司专有，系全体业主共有；诉争的人防工程并非国家鼓励建设的工程，万华投资公司也非最终意义上的投资主体，诉争的人防工程不符合《中华人民共和国人民防空法》第五条规定之情形，不应由万华投资公司管理使用，收益也非万华投资公司所有。据此，万华投资公司应当承担举证不能的不利法律后果，其诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、第一百四十六条，《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十二条、第四十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回万华投资公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2900元，由万华投资公司负担。 本院二审期间，当事人提交新的证据，本院依法组织质证。万华投资公司提交了以下证据：第一组：房屋信息摘要，拟证明案涉车位至今仍属于万华投资公司所有，万华投资公司享有案涉车位的所有权和使用权；第二组：建筑工程设计合同、人防工程设计的情况说明，拟证明案涉车库中仅负二层为人防工程，负一层为非人防区域，万华投资公司对负一层享有完整的所有权；第三组：冉玲、铁道部第二勘测设计院地基基础工程公司、俞霞的商品房买卖合同及产权转移申请表，拟证明案涉车位中其中三个车位已经完成转移登记，剩余未处分车位权属属于万华投资公司。奥林花园业委会经质证认为：第一组证据真实性无异议，但不能反映真实的权属状况，不能证明诉争车位属于开发商专有和有产权，第二组证据建筑工程设计合同不属于新证据，针对情况说明，是否属于人防地下室，不应由设计单位作出认定，且该情况说明无负责人签字，对证据三性均不予认可，第三组证据与本案无关联性。昌能物业公司的质证意见同奥林花园业委会一致。本院审查认为，第一组、第二组证据材料作为书证原件，与本案相关联，予以采纳；第三组证据材料与本案不具有关联性，不予采纳。 根据一审中经质证的证据和二审中采纳的新证据及当事人一致的陈述，本院认定以下事实：案涉项目建筑区划内地下负一层为产权车位，地下负**为人防地下室，另有1084平方米红线外地下车库。本院查明的其他事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的主张，本案争议焦点为，1.产权车位的权属如何确定；2.人防车位是否属于业主共有的公共部分、人防车位的投资者如何界定及权益保护方式如何确定；3.红线外地下车库的权属如何确定。对争议焦点，本院分述如下： 产权车位权属的问题。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉项目地下室负一楼的车位经过规划报建等审批手续，由万华投资公司合法建造，故万华投资公司对于地下室负一楼的产权车位取得所有权。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”在所有权人没有通过出售、附赠等方式转移所有权的，原始取得的所有权不发生变动，万华投资公司对规划范围内负一楼未出售的产权车位仍享有所有权，可以排他占有使用收益，奥林花园业委会与昌能物业公司不得侵害其对未出售产权车位的占有、使用、收益和处分权。 人防车位是否属于业主共有的公共部分问题。本院认为人防车位不属于业主共有的公共部分，理由如下：1.《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”业主共有的本质判断标准是建筑区划内业主的“公共性或公用性”，人防车位不具有这种本质属性。《中华人民共和国人民防空法》第十八条、第二十二条规定，“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”民用建筑在建筑区划内强制结建的人防地下室首要目的是“战时防空”，而非满足建筑区划内业主的公用用途。2.《中华人民共和国人民防空法》第二十条规定，“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条规定，“人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。”人防地下室平时作车位使用是平时利用人防工程的方式，不能将人防地下室直接等同于车位，也不能用建筑区划内普通车位权属的规范来确定人防地下室的权属。3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据《城市居住区人民防空工程规划规范》（GB50808-2013）2.0.4规定“人民防空工程，系为保障战时人民防空指挥、通信、掩蔽等需要而建造的防护建筑。按照使用功能分为指挥工程、医疗救护工程、防空专业队工程、人员掩蔽工程和配套工程。按照构筑类型分为坑道式、地道式、单建掘开式和防空地下室。”人防地下室具有构造和利用的独立性；根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）要求，其中附录B3.1明确“作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”，8.2.1计算全部建筑面积部分的j）规定“地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算”。人防地下室单独测绘建筑面积，具有构造独立用；依照争议发生期间施行的《成都市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》第三十四条的规定，“城市地下空间建（构）筑物应当按照有关法律、法规、规章办理权属登记。属于人防工程的，可依法申请办理首次登记，不得办理分割登记；国家法律另有规定的，从其规定”。人防地下室能够成为专有部分登记的客体。可见，人防地下室单独规划、单独验收、具有构造上的独立性和利用上的独立性，能够成为专有部分登记客体，应当属于专有部分而非建筑物区分所有权中的共有部分。4.现实中，应当法定结建的人防地下室可能和建筑区划内业主专有部分异地而处，业主能否使用作车位利用的人防地下室与是否共有没有关系。《四川省实施办法》第十五条规定，“新建民用建筑项目因下列条件限制不能修建防空地下室的，建设单位应向人民防空主管部门提出易地建设的申请，按照国家有关规定缴纳易地建设费，由城市人民防空主管部门按照城市规划的要求择地统建。”因此，人防地下室可以独立于建筑规划区域单独存在，不与业主专有部分发生物上关系。综上，人防车位只是人防地下室的平时利用方式之一，不属于法律规定属业主共有的车位。 争议的人防车位的投资者问题，本院认为人防车位的投资者是万华投资公司，理由如下：1.《人民防空工程建设管理规定》第四条规定，“人民防空工程建设属于国防工程建设和社会公益事业建设，实行投资主体多元化，国家鼓励支持社会、集体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。”第十五条第三项规定，“防空地下室工程，由有关单位或者个人负责组织建设。其建设经费由建设单位或者个人筹措，列入建设项目总投资。”可见，人防地下室的投资者为负责组织建设的建设单位或者个人，房地产投资项目实行许可制度，工程规划许可证许可的建设单位为投资人。2.法定结建的人防地下室的投资人不因建设单位出售商品房而转变为专有部分的业主，除建设单位法定变更的，投资人的身份恒定。商品房买受人与出卖人建立买卖合同关系，转移的是房屋的所有权，不是建设单位主体的变更。以奥林花园业委会和一审判决的逻辑，因购买支付对价则发生身份变化，则购买商品房的业主就应当转化为开发商，显然是荒唐的逻辑。3.商品房售价不由建设成本唯一决定。社会主义市场经济体制下，市场是资源配置的首要因素，除涉及国计民生的行业，国家不采取政府定价方式，国家对房地产市场的调控通过限购限售、房贷利率等政策和市场杠杆进行宏观调控，不直接核定商品房售价。商品房的价格主要由市场的供需曲线调整，也受品质、地段、环境等因素影响，所以存在开发企业亏本的情形，奥林花园业委会及一审判决认为商品房售价一定包含人防地下室建设成本的观点，既没有事实和法律依据，也根本违背市场规律。综上，房地产项目的建设单位按照国家规定法定结建的人防地下室，是建设单位对国家履行的法定义务，建设单位是该部分人防工程的投资人，万华投资公司投资开发西体奥林花园物业项目同时按规定结建人防地下室，其是法律规定的投资人，可依照《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，享有案涉作车位利用的人防地下室的收益权。但人防地下室平时使用由人民防空主管部门审批，使用权的确定不属于人民法院民事案件受理范围，本院不予审查。 对人防车位的权益保护方式问题，《中华人民共和国民法总则》第三条规定，“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。”法律不止保护民事主体的民事权利，对合法的民事权益也予以平等保护。万华投资公司依照人民防空法规定享有人防地下室作车位使用部分的管理、使用和收益权，是其合法民事权益，应当得到保护。万华投资公司起诉主张了停止侵害的保护方式。万华投资公司开发建设西体奥林花园项目时，人防地下室作为车位利用已经规划了车位，属于规划部门按建筑规划经济技术指标进行的规划，应当以符合规划用途的方式使用，万华投资公司作为投资人享有收益权，人防地下室作为车位使用部分如果产生收益，奥林花园业委会和昌能物业公司均不得侵害和截留。 红线外地下车库的权属问题。该部分地下车库超出了规划用地范围，其权属情况不属于人民法院民事案件的审查范围，本院不予审理。 综上，万华投资公司的上诉请求部分成立，对符合法律规定部分予以支持。一审判决认定主要事实清楚，但适用法律错误，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条，《物权法》七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初1820号民事判决； 二、金牛区西体奥林花园第三届业主委员会、成都市昌能物业管理有限公司不得侵害成都万华投资集团有限公司对成都市金牛区西体路2号“西体奥林花园”项目建筑区划内负一楼车位的所有权，不得妨碍成都万华投资集团有限公司依法行使所有权的权能，不得截留该部分车位产生的收益； 三、金牛区西体奥林花园第三届业主委员会、成都市昌能物业管理有限公司不得侵害成都万华投资集团有限公司对成都市金牛区西体路2号“西体奥林花园”项目地下室负二层人防地下室作车位利用的人防车位的收益权，不得截留该部分人防车位产生的收益； 四、驳回成都万华投资集团有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费2900元、二审案件受理费5800元，由成都万华投资集团有限公司和金牛区西体奥林花园第三届业主委员会各按50%负担4350元。 本判决为终审判决。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二〇年九月二十九日 书记员  朱娅