河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初4165号原告（反诉被告）：济源市居然之家家居建材有限公司，住所地：济源市济水大道**中原国际商贸城建材广场**楼**。法定代表人：张智杭，该公司经理。委托诉讼代理人：徐琨鹏，河南法铎律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭亚军，男，1979年7月18日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：段东波，河南凌峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾亚丽，河南凌峰律师事务所实习律师。原告济源市居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家建材公司）与被告郭亚军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。居然之家建材公司法定代表人张智杭及委托诉讼代理人徐琨鹏，郭亚军及其委托诉讼代理人段东波、贾亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居然之家建材公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租赁费29794.84元、物业管理费16387.04元、市场管理费8144元及滞纳金；2、判决被告支付原告违约金14653.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年8月27日签订一份《居然之家招商（商铺租赁）合同》，租赁合同中约定：原告为出租人（甲方），被告为承租人（乙方），甲方将位于济源太行店摊位号为1-023场地租给乙方用于商业经营（浪鲸卫浴），租赁期限自2019年9月1日至2020年4月30日，租金每日每平方米0.6元，物业管理费每平方米0.33元、市场管理费每平方米5元，租金及物业管理费支付方式为每3个月支付一次，原告收取被告保证金20000元。原、被告签订租赁合同后，被告按照合同约定支付了2019年9月1日至11月30日3个月的租金22224.02元、物业管理费12223.12元、市场管理费6108元。2019年12月1日至2020年4月30日的租金、物业管理费、市场管理费，被告借故拖延至今。2020年3月31日，被告向商户及原告发出撤场声明，原告为避免损失扩大，同意被告在结清2020年12月31日前的费用后让其撤场（搬运室内物品），被告答应原告2020年1月至撤场期间的费用通过协商或诉讼解决。2020年4月10日，被告清理完承租场地内的物品后将所租场地交于原告。按照原、被告合同约定，被告已构成根本违约，致使合同目的不能实现，应承担违约责任。2020年4月10日，原告将租赁给被告的场地收回后，双方未能就被告所欠费用达成一致意见。根据法律规定，被告可解除与原告签订的租赁合同，但被告应当承担使用期间的相关费用并承担违约责任。被告郭亚军辩称，对原告所称的合同签订过程无异议。诉状显示的租金、物业管理费计算方法无异议，对市场管理费有异议，该费用是按销售金额的比例支付。关于被告撤场原因，原告所述不实，实际情况是原告故意将被告商铺断电导致被告无法经营，无奈被告提出撤场。2020年1月23日之前的所有费用被告均已结清，不存在被告违约的情形。2020年3月30日，被告在与原告协商无果的情况下，提出解除合同并撤场，就不存在诉状中所提到的4月份租金问题，请求驳回原告的诉讼请求。郭亚军向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告赔偿反诉原告装修补偿款203520元（407.04平方米×500元/平方米=203520元）；2、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告双方于2019年8月27日签订《居然之家招商（商铺租金）合同》，租赁期限为2019年9月1日至2020年4月30日，截至目前，其已经将2019年9月1日至2020年1月23日的房租缴纳完毕。鉴于新冠肺炎疫情的影响，反诉被告在3月向其催要疫情期间两个月的房租、物业管理费、市场管理费，其认为疫情期间，反诉被告未给其提供任何管理服务，且应响应国家号召，对房租进行减免，至于两项市场管理费应作为争议后续慢慢协商，但反诉被告不但不同意，还对其商铺故意断电，导致其不能经营，其无奈提出解约。该故意断电行为显然违反了合同约定，更直接导致其商铺无法经营，为及时止损，其于2020年3月28日向反诉被告发出解约通知，反诉被告也同意解约并要求其于2020年4月7日前撤场，其按时完成撤场。其自2016年在济源市商贸城建材厂租赁商铺至今，中间商场公司几经变更，其从没有拖延欠缴房租，和反诉被告达成租赁协议以来，也一直按时缴纳租金和管理费。此次由于新冠肺炎影响，反诉被告不但在疫情期间没有向其提供任何合同约定的服务，还对其商铺故意断电使其不能经营，合同目的不能实现，存在严重违约，因此反诉被告应承担违约责任，根据双方合同约定，反诉被告应赔偿其装修损失费共计203520元。居然之家建材公司对郭亚军的反诉辩称，1、反诉原告要求赔偿装修款没有事实和法律依据。2、反诉原告并未按照双方合同约定缴纳租金及相关费用，其行为本身已违约在先。3、2020年初，因新冠疫情影响，其已在政府通知允许营业后告知商户在随后一年内分两次减免商户费用共计两个月，因反诉原告于2020年3月向其提出解除合同，故不应当享受房租减免优惠。4、反诉原告没有证据证明其对反诉原告在经营期间断电。5、反诉原告自认从2016年起在该商铺经营至今，商铺装修在与其签订合同时已经使用了三年多时间。反诉原告要求其按照每平方500元赔偿损失没有事实依据。综上，鉴于反诉原告违反合同约定，拒绝向其缴纳租赁费及其他管理费用并首先向其提出解除合同，违约在先，反诉原告要求赔偿没有法律依据，应依法驳回反诉原告的反诉请求。原告居然之家建材公司提供的证据有：1、2019年8月27日其与被告郭亚军签订的《居然之家招商（商铺租金）合同》1份，证明双方之间存在租赁合同关系及合同约定的内容；2、被告向原告及客户张贴的撤场声明1份，证明被告单方解除合同，原告为避免损失扩大，对被告单方解除合同的行为表示认可；3、微信商户群通知一份，证明2020年3月7日其已通知商户可以复工。经质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，对证据3有异议，称不能证明原告当时已通知被告复工。被告郭亚军提供的证据有：1、微信聊天记录打印件5张，证明原、被告在2020年3月30日已经解除合同，且被告已撤场；2、原告出具的收据复印件3张、转账凭证1张，证明被告于2019年10月至2020年3月31日共向原告缴纳相关费用63764元，清偿了2020年1月23日闭馆之前的所有费用。原告要求2020年1月25日之前缴纳相关费用，但23日闭馆，客观上无法缴纳，被告在2020年3月23日开馆后一周内就结清了2020年1月23日前的所有费用，不存在任何违约行为；3、现场打印照片6张，证明原告于2020年3月26日对被告商铺断电，导致被告不能经营，合同目的不能实现，无奈其提出解除合同，原告应承担赔偿责任和违约责任；4、袁向阳发给商场另一商户李涛的告知函及袁向阳和李涛的聊天记录照片3张，证明原告于2020年3月25日晚上发出通知并明确告知业主要于26日停电，李涛明确表示反对，再结合被告提交的照片可以看出原告断电后一直到被告撤场都没有送电的事实；5、恢复营业时间通知一份，证明原告通知商户2020年3月23日开始复工。经质证，原告对证据1无异议，认为该证据不能证明被告已于2020年3月30日完成撤场，同时该证据可以证明被告一直拖欠原告租金及相关费用，被告对此也认可；对证据2的真实性无异议，称该费用是被告缴纳的2019年12月31日前的相关费用；对证据3照片中有撤场声明的3张照片无异议，但认为不能证明商铺被断电。对其余3张照片的真实性及证明方向有异议；对证据4真实性无异议，但认为不能证明被告主张；对证据5真实性无异议，但认为该通知是对经营时间变更的通知，不是开业的通知。本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议。本院对其真实性予以认定；原告提交的证据3具备客观、真实性，本院予以认定。被告提交的证据中，原告对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以认定。本院确认案件事实如下：2016年起，郭亚军即开始在案涉商场租赁摊位经营洁具。2019年，居然之家建材公司接手该商场。2019年8月27日，居然之家建材公司（甲方）和郭亚军（乙方）签订《居然之家招商合同》，约定甲方将位于济源太行店，面积为407.04平方米，公摊系数为0.2，摊位号为1-023的场地租给乙方用于商业经营。乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理；乙方的产品经营类别为洁具，主经营品牌为浪鲸；租赁期限自2019年9月1日至2020年4月30日，共计243天。每平方米每日租金0.6元，合同期内租金公计59346.43元。租金每3个月一付，付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付每平方米物业管理费0.33元，合同期内共计32640.54元。每3个月一付，物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月25日之前；乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额的0.5%缴纳市场管理费。市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务。乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方米1000元，合计共407040元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额的0.50%收取；乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同；因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方（装修费的净值＝乙方投入的装修费×提前撤场的时间/合同期。乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算）。如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。不论何种原因撤场，若未经甲方同意，乙方不得对原有装修进行拆除，否则甲方有权按每平方米500元的价格要求乙方进行赔偿；除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方已预付但未发生的租金及费用赔偿乙方装修费外，还应支付相当于60天租金的违约金，但违约金上限不超过乙方已支付的本合同项下的租金费用。除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金；合同终止后，甲方给予乙方撤场时间不得少于5天，所有费用计算至乙方撤场向甲方交付场地之日止。春节期间，居然之家建材公司通知各商户2020年1月23日至1月29日春节放假。因新冠肺炎疫情影响，居然之家建材公司于3月7日发出通知，告知经审核批准，商场定于2020年3月7日复工，周一至周五营业时间10点-16点，周六、周日10点-18点。3月23日通知恢复正常营业。郭亚军应于2020年1月25日前缴纳相应的下季度租金、物业管理费等。因未缴纳，居然之家建材公司于2020年3月24日通知郭亚军于3月25日之前补齐2019年12月至2020年3月所有欠费。郭亚军认为疫情期间商场没有提供任何服务，不应收取全额费用，双方发生争执，未能达成一致意见，居然之家建材公司对郭亚军商铺采取了断电措施。2020年3月30日，郭亚军以短信方式向居然之家建材公司经理杨光发出解除合同通知，杨光回复表示同意解除合同。3月31日，郭亚军向居然之家建材公司缴纳15000元，该款补足截至2019年12月31日的固定租金、物业管理费、市场管理费后，尚余1229.26元。2020年3月31日郭亚军发出撤场声明，主要内容为：居然之家建材公司响应国家号召决定疫情期间闭馆2020年1月23日至2020年3月23日，期间租金进行变相减免，在后期租金中采取3个月免1月的方式减免，表示赞扬。但商场要求其全部缴纳疫情闭馆期间的物业管理费和市场管理费，其表示反对，因该期间商场没有为客户提供任何服务，其同意结清2020年1月23日之前的物业管理费和市场管理费，疫情期间的费用作为争议协商，因商场不同意，协商未果，商场对其商铺断电，导致其无法经营，其向商场提出终止合同，商场同意，从即日起开始撤场。郭亚军撤场后，2020年4月10日居然之家建材公司接收摊位场地。本院认为，原告居然之家建材公司和被告郭亚军签订的招商合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效协议，双方当事人均应遵照合同履行各自义务。现原告要求被告支付2019年12月1日至2020年4月30日的房屋租赁费、物业管理费、市场管理费。被告辩称，其已将各项费用缴纳至2020年1月23日，但其提交的交费单据不足以证明其主张。根据原告提交的交费明细，被告除将2019年12月31日之前的租金、物业管理费、市场管理费付清外，尚余1229.26元，本院予以认定。根据本案情况，本院认为2020年1月份的各项费用，被告应当全额缴纳。根据双方合同约定计算，被告2020年1月份应缴纳固定租金7570.82元、市场管理费2036元、物业管理费4163.92元，共计13770.74元，扣除1229.26元，余款计12541.48元。2020年2月、3月的相关费用，因受到新冠肺炎疫情影响，商场客观上不能正常经营，系不可抗力的原因造成，根据公平原则，应由双方当事人分担。按合同约定，被告应缴纳2月份固定租金7082.38元、市场管理费2036元、物业管理费3895.28元；3月份固定租金7570.82元、市场管理费2036元、物业管理费4163.92元，共计26784.4元，被告应缴纳一半为13392.2元。原告和被告合同已经于2020年3月30日协商解除，3月31日郭亚军发出撤场声明，即日撤场，故4月份的各项费用，被告不再支付。综上，被告应支付原告25933.68元。另原告要求被告支付滞纳金及违约金，考虑到本案实际情况，本院均不支持。被告反诉要求赔偿装修费203520元，理由是原告断电导致其不能经营，解除合同是原告违约造成。原告断电是在要求被告缴纳相关费用协商未果后采取，原告采取的措施确属不当，但并不导致合同必然解除，双方仍然可以通过协商或者诉讼解决其间纠纷，故原告要求赔偿装修费用，理由不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郭亚军在判决生效之日起十日内支付原告济源市居然之家家居建材有限公司25933.68元；二、驳回原告济源市居然之家家居建材有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告郭亚军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1551元，减半收取计775.5元，由济源市居然之家家居建材有限公司负担551.5元，郭亚军负担224元；反诉费2176元，由郭亚军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王苗苗二〇二〇年九月十七日书记员  吴小磊