湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初4133号 原告：吴立文，女，1984年9月14日出生，汉族，住湖南省祁阳县。 委托诉讼代理人：李真，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：永州市博诚房地产开发有限公司（以下简称博诚公司）。 地址：永州市冷水滩区凤凰园办事处下李家小区33号。 法定代表人：熊中钢，公司总经理。 委托诉讼代理人：伍从国，男，1969年11月8日出生，汉族，住永州市冷水滩区，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：文黎军，男，1968年3月5日出生，汉族，住永州市冷水滩区，代理权限为一般代理。 原告吴立文与被告永州市博诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴立文的委托诉讼代理人李真,被告博诚公司的委托诉讼代理人伍从国、文黎军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴立文向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金87714元（暂从2018年12月31日计算至2020年8月31日，以后的违约金按已付房款720941元为基数按照每日万分之二的标准计算至判决生效之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月23日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的博诚·春江壹号小区17幢106号商铺，房屋建筑面积为65.96㎡，单价为115505.25元/㎡，总房款为758886元，房款采取一次性付款方式。原告已按合同约定支付了总房款的95%。合同约定被告于2018年12月30日交房给原告，但时至今日，因该案涉房屋未达到法定的交付标准，被告也未交付房屋，已严重逾期。根据合同约定，延期交房的违约金自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算支付已付购房款万分之二。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告博诚公司辩称，一、房屋在2020年1月15日已达到合同约定的交房条件，同时被告已按约向原告告知交房时间，由于原告的原因迟迟未收房；二、合同约定的违约金过高，请求减少，并参照同地段同房屋相近的租金计算违约金；三、原告在收到交房通知后未在合同约定的时间内支付购房款余款，也是违约行为，应当按照合同约定支付余款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2018年2月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》。其主要内容为：原告购买被告位于冷水滩区××路××路××号××幢××号门面，建筑面积65.96平方米，单价为每平方米11505.25元，总价款为758886元。买受人采取一次性付款。签订合同时付总房款的95%，即人民币720941元，剩余房款37945元在交房前一星期内付清。房屋交付条件为：商品房通过单项工程竣工验收，符合合同约定的交付标准，且所在栋号区域能满足基本居住条件后，出卖人即可向买受人交付房屋。买受人交清所有房款和税费后（按揭客户资料通过银行审核并面签），出卖人应当在2018年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用。但如遇不可抗力（如风、雨、水灾、地震及政府干涉行为），或非出卖人所能控制造成的延误，出卖人可据实予以延期。鉴于房屋交付工作的复杂性，出卖人有60日的交付宽限期，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60天，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款价款万分之二的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，出卖人可以邮寄书面通知、拨打预留电话、发送电子邮件或公告等四种方式的任意二种方式通知买受人，买受人应在接到通知之日起七天内到出卖人指定的地点办理交接手续，逾期视为已接收。 另查明，涉诉房屋主体工程于2018年7月验收合格，2019年12月开始安装电动卷闸门，但至今没有提交消防等竣工验收合格的证明。原告于2018年2月23日向被告支付购房款520941元，2018年12月29日支付购房款200000元。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点为：一、房屋是否达到交付条件以及被告是否履行了交房通知义务；二、违约责任如何承担；三、违约金是否可调整。 一、关于房屋是否达到交付条件以及被告是否履行了交房通知义务的问题。双方在合同中约定的交付标准为商品房通过单项工程竣工验收，所在栋号区域能满足基本居住条件。基本居住条件应当包括门、窗、水、电路安装及消防验收备案等能够保证基本生活需要的相关条件。被告提交了主体工程验收合格记录及《电动卷闸门制作安装合同》，但未提交消防等竣工验收合格的证明，不足以证明已满足基本居住条件，不能证明涉诉房屋符合约定的交付标准。被告提交了交房公示照片及交房通知记录单，拟证明其已履行合同约定的交房通知义务。交房公示照片未显示拍摄时间及地点，亦无其他证据佐证，本院不予采信。交房通知记录单为置业顾问蒋灵芝根据电话通知的相关内容制作的书面证言，证人无正当理由未出庭作证，且涉诉房屋尚未符合约定的交付标准，不存在通知交付房屋的正当性，本院依法不予采信。 二、关于违约责任的承担问题。原、被告双方在合同中约定如遇风、雨等不可抗力，出卖人可据实予以延期。据实延期并非肆意延期，否则违背诚实信用及公平原则。本案涉诉房屋2018年7月主体工程已验收合格，室内施工不受降雨影响，且被告未提交2019年-2020年降水数据统计。被告以合同约定雨水为不可抗力为由主张其不构成违约，本院不予支持。双方在合同中约定了出卖人有60天交付宽展期，被告未在2019年3月1号前交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。合同约定签订合同时付总房款的95%，即人民币720941元，但原告于2018年2月23日向被告支付购房款520941元，于2018年12月29日支付购房款200000元，构成逾期付款，逾期违约金为12240元（200000元×0.0002×306天）。 本案双方约定原告交清所有房款和税费后被告按约定交付房屋，原告有余款37945元未支付，因房屋不符合交付条件，房屋不能交付，原告的余款37945元未支付不构成违约。被告逾期交房540天（2019年3月1日至2020年8月31日），逾期交房违约金人民币77861元（720941元×0.0002×540天。原、被告双方的违约金相互抵扣后，被告仍应向原告违约金人民币65621元。 三、关于违约金是否调整的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告并无直接财产损失，其损失为门面租赁获得的预期租金收益，被告在签订合同时应当预见到，对此损失应予以赔偿。原、被告双方在合同中约定按已交房款价款万分之二每日（720941元×0.0002＝144.1882元）计算违约金，被告提交了春江壹号17栋114号门面租赁合同，拟证明约定的违约金过分高于造成的损失，但合同未记载门面面积及具体位置，对涉诉房屋的租赁价值不具有参考性，本院不予采信。被告未提交其他证据予以佐证，其请求减少违约金，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告永州市博诚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告吴立文逾期交房违约金（2019年3月1日至2020年8月31日）人民币65621元，2020年9月1日以后的违约金以已付购房款720941元为基数，按照每日万分之二计算至判决生效之日止； 二、驳回原告吴立文的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案受理费1993元，减半收取997元，由被告永州市博诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  黄登飞 二〇二〇年九月三十日 法官助理瞿达 代理书记员  谢佳霖