大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1608号 原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街**楼****，统一社会信用代码：91210231744390574A。 法定代表人：崔洋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日出生，汉族该公司职工，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：李玲，女，1975年8月13日出生，汉族，该公司职工，住大连市甘井子区。 被告：李志，男，汉族，1952年3月28日出生，住辽宁省大连。 原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告李志物业服务合同纠纷一案，本院2019年7月15日立案后，于2020年9月9日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司委托诉讼代理人许致笙、李玲、被告李志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告给付所欠物业费805元，违约金241元，合计1046元。事实和理由：原告自2005年10月15日至2017年10月10日，为大连高新技术产业园区硅谷假日小区（以下简称案涉小区）提供物业服务，被告为该小区业主，自2017年1月1日至2017年10月10日，被告拖欠原告物业服务费，共计805元，依据双方之间的物业服务合同约定，被告未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日0.3%的标准向原告支付违约金，故被告应按上述标准就所欠物业服务费向原告支付违约金，因按此约定产生的违约金过高，故原告依据我国合同法之相关规定，按所欠本金的30%向被告主张违约金241元，但经过原告多次向被告催要，被告一直拒绝支付物业服务费及违约金，为维护合法权益，故原告诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不予维修公共水管，物业服务存在瑕疵；原告获取的广告费、停车费等公共收益应归全体业主共有，由业主委员会决定使用。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：2005年10月15日，原告与案外人大连鑫亿房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为案涉小区提供物业服务，服务费用为多层住宅每月每平方米0.8元、高层住宅每月每平方米0.8元，另收电梯费每月20元，约定合同期限：自签订之日起至两年止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2008年12月27日，原告与案涉小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定业主委员会委托原告为案涉小区提供物业服务，物业服务费每月每平方米0.8元，由原告按建筑面积向业主和物业使用人收取。委托管理期限为3年，自2008年12月27日起至2011年12月26日止。合同还约定，在合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，如业主委员会提出由原告提供临时物业管理服务的要求，原告应当暂时继续为业主委员会提供物业管理服务，业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业费。 2012年1月8日，案涉小区业主委员会向原告出具《复函》，该《复函》记载：“经业主委员会研究答复如下：一、鉴于《物业委托管理合同》于2011年12月26日已到期，在未获得全体业主投票选聘表决之前，为避免小区秩序混乱，同意由你公司继续对小区物业进行管理，直至产生新的物业公司或签订新的续聘合同为止。此复函不作为办理收费许可证的手续。二、在此期间，你公司必须履行前期合同的各项义务，保洁工作和车辆管理只能加强，不能削弱。……” 被告李志系案涉小区20号楼3单元202号房屋业主，房屋建筑面积107.79平方米，被告尚未向原告支付自2017年1月1日至2017年10月10日的物业费805元（0.8元/月/平方米×107.79平方米×9.33个月）。 本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。原告要求被告给付的物业费期间为自2017年1月1日至2017年10月10日。原告与案涉小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》履行期间为自2008年12月27日至2011年12月26日。根据业主委员会向原告出具的《复函》，自2011年12月27日起，案涉小区仍接受原告提供的物业服务，且在《复函》出具之后，原告仍然为案涉小区提供物业服务至2017年10月10日，被告作为小区业主亦实际接受了物业服务，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，原、被告之间已成立事实上的服务合同，被告应按约定的物业费标准，给付原告自2017年1月1日至2017年10月10日的物业费。故原告要求被告给付上述期间物业费805元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于被告提出的原告不予维修公共水管，物业服务存在瑕疵；原告获取的广告费、停车费等公共收益应归全体业主共有，由业主委员会决定使用的抗辩意见，原告均不予认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，根据原、被告的诉辩意见及相应证据，原告已为小区提供了合同约定的物业服务，被告虽认为原告服务存在瑕疵，且主张公共收益没有交付全体业主，但被告未能提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，对其上述抗辩意见，本院不予采纳。退一步讲，即使被告所述属实，在原告提供的物业服务没有重大瑕疵的情况下，其上述意见尚不足以构成免除或减少被告交费义务的抗辩事由。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，原告收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益，被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。 关于原告主张被告应支付违约金一节，被告未支付物业费系因被告对事实及法律关系的认识存在偏差，为有效缓和双方之间的矛盾，妥善解决纠纷，本院对原告主张的违约金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李志自本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司物业费805元； 二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李志负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  姜林子 二〇二〇年九月二十九日 书记员  马 丽 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。