广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3967号上诉人(原审原告):黄建兴，男，1957年5月16日出生，汉族，住广东省东莞市南城区*****。被上诉人(原审被告)：龙门富力房地产开发有限公司，住所地:惠州市龙门县永汉镇。法定代表人:刘臻。委托诉讼代理人：吴秋霞，公司法务。上诉人黄建兴与被上诉人龙门富力房地产开发有限公司因商品房预约合同纠纷一案，不服龙门县人民法院作出的(2020)粤l324民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄建兴上诉请求：1、撤销龙门县人民法院(2020)粤1324民初290号民事判决的第二项;2、改判被上诉人向上诉人返还已付定金、房款、维修资金共计140029元，同时按定金罚则向上诉人额外赔付定金20000元、由被上诉人向上诉人退还团购服务费300O0元。3、改判被上诉人支付本案的所有一审诉讼费、二审上诉费。事实和理由如下：(一)关于是否应当支持上诉人请求被上诉人双倍返还定金的问题。原审判决认为(第七页所述):上诉人与被上诉人签订的《认购书》中对《商品房买卖合同》的描述，并不能等同于《商品房买卖合同》及附件一至附件十二(含补充协议)。故而认定上诉人在向被上诉人交付定金时并未完全了解《商品房买卖合同》及其附件一至附件十二(含补充协议)的全部内容。据此认为双方各自仍具有继续平等磋商的权利，未能订立主合同的原因属于不可归责于双方当事人的事由。从而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，末支持上诉人在原审中提出的双倍返还定金的诉讼请求。对此，上诉人认为，这属于认定事实错误、适用法律错误。首先，上诉人于2O20年1月1日与被上诉人签订《认购书》并交付定金的法律行为，是属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的情形，法律明确规定收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。原审已查明:《认购书》中有明确约定“乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款。”，可见在《认购书》中关于未来即将签订的主合同的范围是明确、具体、限定性的。原审还查明:被上诉人始终拒绝与上诉人单独签订《商品房买卖合同》，而是坚持要与上诉人签订《商品房买卖合同》及其附件十二《补充协议》。此处需要提请法庭注意:被上诉人在售楼部现场公示的《商品房买卖合同》样板文本，“是依照住建部《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)标准制定、并向房管部门备案的，公示的样板包含附件一至附件十一，但没有附件十二《补充协议》。附件一至十一是根据销售楼盘的实际情况填写、并报房管部门备案后公示的，上诉人对公示样板《商品房买卖合同》(含附件一至十一)在签订《认购书》前就已知悉并认可。一审法庭调查时被上诉人当庭承认附件十二《补充协议》未向政府主管部门备案、也未提供证据证明对附件十二《补充协议》进行过公示。是当上诉人与被上诉人准备签署正式合同时，被上诉人才突然拿出附件十二《补充协议》，引起上诉人不满。本案争议的焦点在于被上诉人在签约时拿出附件十二《补充协议》是否构成突破《认购书》约定的主合同的范围，是否构成对《认购书》限定条件的违约。(下文所有“商品房买卖合同”、“主合同”的表述，皆指此处包含附件一至十一、但不包含附件十二《补充协议》的《商品房买卖合同》)上诉人与被上诉人之间签订的《认购书》基于双方真实意思表示、不违反法律强制性规定，合法有效，其合同性质属于预约合同，是为确保双方在将来某个时间订立主合同，其预约条款对双方具有约束力。《认购书》中对主合同的范围进行了明确、具体、限定性的约定，上诉人对即将签订的主合同包含哪些内容有明确的认知和期待。但在准备正式签约的那天，被上诉人却擅自添加附件十二《补充协议》，拒绝签订《认购书》限定范围的《商品房买卖合同》，毫无疑问是意图突破预约合同中关于主合同范围的预先约定，拒不签订早已约定好的主合同内容。最终导致双方不能签订主合同的责任显然可归责于被上诉人。上诉人在1月5日如约前往被上诉人售楼部，意欲签订主合同，被上诉人的工作人员要求必须先交113419元的首期房款、66l0元的维修资金、再交3万元“团购费”，上诉人才拿到合同文本，拿到合同文本后发现其后还夹带有一份附件十二《补充协议》，阅后发现内有诸多违反物权法、违反建筑工程设计规范和质量验收规范、排除买受人合法权利的条款，上诉人大为不满，认为开发商此举突破了之前己经约好的内容，遂拒绝签字。上诉人拒绝签订《补充协议》的做法具有正当性。因此，原审认定“各自仍具有继续平等磋商的权利、属于不可归责于双方当事人的事由”，判令被上诉人仅需返还定金本金的判抉，属于认定事实错误、适用法律错误，应予改判。上诉人提起上诉的另一大原因，是担忧如果让原审判决生效，登载上裁判文书网，在当地对同类案件将形成示范效用，今后将纵容预约合同的强势方肆意违约，一旦市场环境发生变化，只需拿出一份让相对方无法接受的补充协议，即可借“磋商不成”、“属于不可归责于双方当事人的事由”引用法院既往判决，仅需返还定金本金，无需承担违约后果，这将导致定金罚则沦为虚设。于法无据，于情不合。(二)关于是否应当支持上诉人请求被上诉人返还30000元团购服务费的问题。原审判决仅仅依据票据收款人为广州市誉辉房地产代理有限公司(下称誉辉公司)，三万元团购服务费并非由被上诉人收取，就驳回了上诉人的该项请求。对此，上诉人认为，这属于认定事实错误。上诉人认为，1月5日交纳给誉辉公司的这3万元“团购费”，无论采用何种名目掩盖，都应属于购房楼款的一部分。国家建设部《商品房销售管理办法》第四章明确规定:房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房应当订立书面合同、受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用;国家发改委《商品房销售明码标价规定》第十三条也明确规定:商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用(该《规定》的第二条明确“商品房经营者”涵盖了房地产开发企业和中介服务机构)。提请法庭注意，在《认购书》第一页下方小字体的最后一句“该套房是通过二三级联动客户成交”，查询专业术语“二三级联动”可知，这是一种房地产行业常见的代销商业模式——房地产开发企业将销售业务委托给二级、三级代理商，以点到面扩展销售客户，以提升营销效率。《认购书》上这样的记载可初步证明，被上诉人确实存在某种委托代销模式。结合上诉人该3万元“团购费”正好在支付首期房款、维修资金的同一天支付给誉辉公司，从常理判断，起码可以推断出被上诉人与誉辉公司之间存在某种内部关系，上诉人不可能莫名其妙向誉辉公司支付3万元，这明显不合常理。上诉人与该誉辉公司之间没有任何合同关系，任何理性谨慎的买受人，在市场交易活动中都不会无缘无故向出卖人以外的第三方支付大额款项，这其中必然有更深一层的原因。上诉人1月1日签订《认购书》时，在售楼现场是由誉辉公司的工作人员从事带领看房、介绍、计算置业计划书等营销活动，足以确信誉辉公司是受被上诉人的委托，为被上诉人的利益，在被上诉人的营业场所，从事被上诉人的经营活动，誉辉公司与被上诉人之间应属于销售代理的关系，被上诉人作为房地产开发企业，为促进自身销售业绩而聘绩第三方销售代理机构，本属于被上诉人的内部合同关系，根据合同相对性原则，其费用自然也本应由被上诉人向誉辉公司结算，这些费用本应列入被上诉人的经营成本，只是出于某种避税的需要，在交易时通常要求购房人替开发商直接向销售代理机构支付这笔款项。因此上诉人向誉辉公司支付的3万元，不属于居间费用，其法律性质是第三方代为给付，其履行利益归属于被上诉人，属于购房楼款的一部分，在被上诉人违约拒绝签订《商品房买卖合同》、交易不能达成的情况下，该笔款项就应当属于返还的范围。因此，原审中以该费用不是被上诉人收取的为由，驳回上诉人请求被上诉人返还3万元团购服务费的判决，属于认定事实错误，应予改判。被上诉人龙门富力房地产开发有限公司提交书面答辩意见称：答辩人认为一审判决认定事实理由清楚，适用法律依据准确，理由如下:一、被答辩人要求答辩人双倍返还定金与合同约定不符、与法律规定不符。1、双方签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品认购书》(以下简称“《认购书》”)属于预约合同，目的在于保证订立正式的的《商品房买卖合同》。而双方最终未能签订《商品房买卖合同》系由于双方对相关条款无法达成一致意见，属于不可归责于双方的原因导致未能签订购房合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还出卖人。”因此，答辩人只须返还被答辩人20000元定金及其他房款、公共维修基金合计140029元，而无须另外赔付20000元定金。2、被答辩人所述的30000元团购服务费，是由广州市誉辉房地产代理有限公司收取，并非答辩人收取，与答辩人无关。二、被答辩人要求答辩人承担本案诉讼费于理无据、于法无据。综合以上，请求法院驳回被答辩人的全部上诉请求，维持原判。原审原告黄建兴向一审法院起诉请求：1.判令被告按照其公示备案的网签《商品房买卖合同》与原告缔约;2.如被告不愿按其公示备案的网签《商品房买卖合同》与原告缔约;则判令被告返还已付房款、住房维修基金、团购费、并承担双倍返还定金的违约责任，款项共190029元。3.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院查明的事实：2020年1月1日，原告与被告签订《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》(以下称“认购书”)，约定甲方为龙门富力房地产开发有限公司，乙方为黄建兴，由乙方认购甲方位于惠州市龙门县富力南昆山温泉养生谷J2区3号楼1单元l201房。1.认购商品房情况:建筑面积110.16平方米，套内面积为86.11平方米，原价914272元，优惠认购价647741元;2.付款方式:定金20000元于签署认购书时交付，首期购房款113419元于2020年1月12日前支付(已扣除定金)，第二期购房款129548元于2020年2月11日前支付，第三期购房款64774元于2020年4月11日前支付，余款320000元于2020年1月22前办理银行按揭;3.乙方须于签订本认购书之日起10天内(即2020年1月12日前)交付首期房款及签署《商品房买卖合同》，若乙方逾期未签署《商品房买卖合同》及交付首期房款的，则总房价上浮1%，即认购价调整为664284元，付款方式及相关税费、综合费用按调整后的优惠认购价计算。若乙方在签订本认购书之日起1O天内(2O2O年1月12日)下午3点前仍未能交付首期房款及签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金;4.乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款;5.双方还约定了其他权利义务。原告于2020年1月1日向被告支付了定金20000元，于2020年1月5日向被告支付购房首期款1l3419元、房屋维修基金6610元，于2020年1月5日向广州市誉辉房地产代理有限公司支付了团购服务费30000元。案件审理过程中，经本院释明，被告要求与原告继续履行《商品房买卖合同》及补充协议，原告不同意签订包括补充协议在内的《商品房买卖合同》，认为在与被告签订《认购书》时，被告无公示补充协议，补充协议的内容违反法律规定，明确诉讼请求为判令解除原、被告于2020年1月1日签订的《认购书》，被告返还已付房款1134l9元、房屋维修资金6610元及团购服务费30000元，并承担双倍返还定金40000元的违约责任。一审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。原、被告所签订的《认购书》系双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效。综合当事人的起诉、答辩及质证情况，本案的争议焦点为:原告与被告未能签订《商品房买卖合同》及补充协议应当如何归责的问题，原告的请求是否应得到支持?对于原、被告双方签订《认购书》时。被告是否公示了补充协议，双方各执一词，均未提供证据证明。而涉案《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》载明“乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》不再变更、增加或减少任何条款”的内容当中“《商品房买卖合同》样板条款”的含义，并不能等同于《商品房买卖合同》及附件一至附件十二(含补充协议)。故本院认定原告向被告交付定金时并未完全了解被告要求原告签署的《商品房买卖合同》及附件一至附件十二(含补充协议)的全部内容。因此，原、被告双方在签订《商品房认购书》之后，对《商品房认购书》当中未约定或约定不明的合同主要条款，各自仍具有继续平等磋商的权利。故原、被告双方最终未能签订《商品房买卖合同》系由于双方对《商品房买卖合同》之外的部分合同条款无法达成一致意见，非出卖人或买受人存在违约行为的情形，属于不可归责于双方当事人的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，解除原、被告双方于2020年1月1日签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》，被告应当将共收取的20000元定金、房款113419元、房屋维修资金6610元返还给原告。原告要求被告双倍返还定金的理由不充分，对其请求超出部分不予支持。关于原告要求被告返还团购服务费30000元的问题，根据原告提供的收据，该费用是由广州市誉辉房地产代理有限公司收取，原告未提供证据证明该费用是被告收取的，因此，对该请求本院不予支持。关于被告答辩不予退还定金的问题，被告对其抗辩未提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:一、解除原告黄建兴与被告龙门富力房地产开发有限公司于2020年1月1日签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》。二、限被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内返还定金、房款、房屋维修资金共140029元给原告黄建兴。三、驳回原告黄建兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2050元，由原告黄建兴负担540元，被告龙门富力房地产开发有限公司负担1510元。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，根据当事人双方在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：上诉人关于双倍返还定金及返还团购服务费的请求能否支持。关于双倍返还定金的请求。虽然《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》载明“乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》不再变更、增加或减少任何条款”的内容，但“《商品房买卖合同》样板条款”的含义，并不能等同于《商品房买卖合同》及附件一至附件十二(含补充协议)。在双方均未能充分举证的情况下，一审法院认定上诉人向被上诉人交付定金时并未完全了解《商品房买卖合同》及附件一至附件十二(含补充协议)的全部内容并无不当。因此，上诉人与被上诉人双方在签订《商品房认购书》之后，对《商品房认购书》当中未约定或约定不明的合同主要条款，各自仍具有继续平等磋商的权利，双方最终未能签订《商品房买卖合同》系由于双方对《商品房买卖合同》之外的部分合同条款无法达成一致意见，并非出卖人或买受人存在违约行为的情形，属于不可归责于双方当事人的事由，出卖人应当将定金返还买受人，上诉人请求双倍返还定金无据，本院不予支持。关于返还团购服务费的请求。根据上诉人提供的收据，该费用是由案外人广州市誉辉房地产代理有限公司收取，并非被上诉人收取，上诉人亦未提交充分证据证明广州市誉辉房地产代理有限公司系受被上诉人的委托，收取的费用归属被上诉人，因此，一审法院对于该项请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮