安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初7260号原告：丁俊，男，1975年2月27日出生，汉族，住上海市青浦区。原告：徐其芬，女，1977年8月8日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：丁俊，身份信息同上，系徐其芬之夫。被告：张立强，男，1989年12月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。原告丁俊、徐其芬诉被告张立强民间借贷纠纷一案,本院于2020年8月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告丁俊、原告徐其芬的委托诉讼代理人丁俊及被告张立强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁俊、徐其芬向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付购房尾款48000元4个月逾期利息9600元；2、本案诉讼费费用由被告承担。事实与理由：2018年3月12日，丁俊、徐其芬(甲方、卖方)与张立强（乙方、买方）签订《不动产卖卖合同》，约定:甲方自愿将其座落在阜阳市经济技术开发区世纪家园东区16#楼015幢0604号不动产(建筑面积为88.89平方米)出售给乙方，成交价格为646000元，乙方通过银行贷款480000元。2018年4月30日前支付首付款(包含定金166000元托管到房产局指定资金监管账户同时办理不动产网签、资金监管、缴税转移登记。贷款的部分由银行转账到资金监管账户甲方应在不动产交接期满前结清该不动产的相关费用。在甲方收到所有房款后3日内,由甲方将上述不动产正式交付乙方；如因乙方的原因(税物局、房产局、银行以及不可抗力的原因除外)，甲方不能在规定的时间内收到全部房款，视为乙方违约，乙方向甲方支付剩余房款千分之一的违约金至甲方收到全部房款当日。物业管理、水、电、气等其他费用，在交付之前未支付的由甲方承担，交付后所产生的费用由乙方承担。张立强于2018年4月12日前通过资金监管机构支付了166000元首付款。2018年5月7号，丁俊、徐其芬即将房屋过户给张立强(有房产证复印件作为证据)。并将房屋钥匙交给张立强。《中华人民共和国共和国物权法》第二十三条，动产物权的成立和转让，自交付时发生法律效力。至此物权已经发生改变甲方已经完成交付，乙方张立强应该付清余款480000元。而本案中余款48万元以银行按揭贷款的方式于2018年9月5日通过资金监管机构支付给徐其芬、丁俊。按照合同约定在甲方收到所有房款后3日内,由甲方将上述不动产正式交付乙方即2018年9月8日才应该交付房屋。丁俊、徐其芬提前4个月交付房屋给张立强，在2018年9月5日经过阜阳市房地产租质管理所做存量房资金监管账户拿到尾款480000元，《阜阳市存量房交易资金划转受理单》有张立强亲笔签名。经乙方张立强同意签名甲方才能拿到尾款。至此应该合同圆满结束，甲方拿到尾款，乙方提前四个月取得房屋并且早就装修使用皆大欢喜才对，但是没有想到被告张立强在合同完结后7个月后于2019年4月25日诉至阜阳市颍州区法院要求:1.甲方支付物业费3590元，2.并自纠纷之日即2018年5月29日起每天按总房价646000元的千分之一计算赔偿金额至清偿完毕之日止((2019)皖1202民初4796号)，而事实是当时在房管局资金监管账户提取尾款时双方口头达成一直物业费由乙方张立强支付，如果当时有争议被告张立强不签字认可，原告丁俊、徐其芬无法提取尾款。一审法院驳回了张立强的诉求，张立强又上诉到中级法院，(2019)皖民终4870号改判丁俊、徐其芬支付物业费。一审、二审两次诉讼给原告带来很大的经济损失和精神损害。原告本身卖房是做置换投资使用，同一时期在江苏省昆山市绿地大道231弄绿地杰作购买写字楼，由于本案中房屋尾款480000元一直没到账，不得已拆借月息2%的过桥资金(有购房产证复印件附后),在本案中原告在5月7日已经交付房屋于合同约定提前了4个月，虽然合同约定贷款部分以银行发放贷款至资金监管账户时为支付条件，但是同时约定交付房屋期限为，在甲方收到所有房款后3日内,由甲方将上述不动产正式交付乙方，被告张立强在提前享有房屋使用权利的同时应该也存在支付房款的义务。综上所述，二原告为维护自身合法权益，要求被告张立强支付尾款48万元以同期银行贷款利率即年利率6%支付自2018年5月7日至2018年9月8日止4个月利息9600元，请求予以支持诉讼请求。张立强辩称：1、被答辩人所述的事实和理由严重违背事实，不符合法律规定，更没有事实依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求；2、恳请贵院根据合同约定内容，依法维护答辩人合法权益。根据《不动产买卖合同》第六条第二款之规定，应由被答辩人承担违约责任，并赔付答辩人违约金；3、本案诉讼所产生的一切费用由被答辩人承担。2018年3月12日，被答辩人丁俊，徐其芬(卖方)与答辩人张立强(买方)签订了《不动产买卖合同》，并于2018年5月7日在阜阳市民中心办理了过户，答辩人领取了涉案房屋产权证书。当天丁俊、徐其芬(其夫妇长期居住在上海)为免于来回路途奔波便交付了涉案房屋钥匙并同意答辩人张立强装修使用，而后答辩人张立强发现涉案房屋2010年7月30日至2018年7月30日期间物业费一直未缴，遂多次与被答辩人丁俊，徐其芬就关于过户前房屋物业费用问题沟通，然而丁俊、徐其芬拒不承认入住，也不缴纳。答辩人为维护自身合法权益，于2019年4月25日诉至颍州区人民法院(2019)皖1202民初4796号，一审由于答辩人张立强个人工作原因无法参加庭审，由律师代理无法完整还原事实真相被驳回，二审上诉至阜阳市中级人民法院(2019)皖12民终4870号改判被答辩人丁俊、徐其芬偿还张立强代缴的3590元物业费，答辩人张立强本着息事宁人的态度在判决书下达半年多被答辩人没有偿还物业费的情况下并没有向相关机构申请执行，而被答辩人丁俊、徐其芬却不依不挠于2020年1月16日在颍州区人民法院以支付房屋使用费为由起诉答辩人张立强(卷号:(2020)1202民初1477号)，被当庭调解撤诉。现被答辩人丁俊、徐其芬对以上判决不服又向贵院提起诉讼且严重歪曲事实，毁坏答辩人名誉，给答辩人张立强造成严重经济损失及精神伤害。根据《中华人民共和国合同法》当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实守信原则。而被答辩人夫妇在与答辩人签订《不动产买卖合同》、履行合同义务过程中，一直刻意隐瞒涉案房屋存在拖欠物业八年的物业费用的事实，《不动产买卖合同》签订是在2018年3月12日，而答辩人张立强直到2018年5月方才得知这情况，很明显被答辩人夫妇存在合同欺诈，严重重曲事实的行为。答辩人张立强在整个合同的履行过程当中从未与被答辩人夫妇口头约定物业费由答辩人张立强支付，当时签字放款也是严格按照合同相关内容履行自身义务，况且关于物业费用的支付合同本身就有单独条款约定，与签字放款无任何联系，而反观被答辩人夫妇隐瞒欺诈、重曲事实的行为给答辩人造成严重的经济损失和精神伤害，严重损害了答辩人张立强的合法权益。2.根据《中华人民共和国合同法)第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同”。答辩人张立强装修使用涉案房屋是在被答辩人丁俊、徐其芬同意并交付钥匙的情况下进行的。虽然《不动产买卖合同》就涉案房屋交付、验收时间进行了约定，但买卖双方办理过户登记并交付钥匙的行为，也足以表明双方对房屋交付、验收时间的约定进行变更；3、根据合同第九条的约定，如因乙方的原因(税务局、房产局、银行以及不可抗力的因素除外)，甲方不能在规定时间内取得全部房款的，则视乙方违约。房屋贷款审批后，尾款放款时间由银行根据放款规模决定。因此，答辩人张立强并无过错，无需支付被答辩人所谓的尾款利息。综上事实情况及理由，答辩人张立强认为被答辩人丁俊、徐其芬毫无契约、诚信精神，相信贵院法官.定能维护公平正义，严厉打击不诚信、不道德行为，并严格依照《不动产买卖合同》第六条第二款之规定，“若发生与该不动产的纠纷或是债权债务、司法、诉讼，补缴契税、维修基金、房改房开证明补房款、银行抵押贷款等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，排除妨碍，因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，赔偿金额按总房价的千分之一每天计算，从纠纷当日起计算至纠纷终结。”还答辩人张立强公道!本案经审理认定事实如下：丁俊、徐其芬系夫妻关系。2018年3月12日，丁俊、徐其芬(甲方、卖方)与张立强（乙方、买方）签订《不动产卖卖合同》，合同约定:甲方自愿将其座落在阜阳市经济技术开发区世纪家园东区16#楼015幢0604号不动产(建筑面积为88.89平方米)出售给乙方，成交价格为646000元，乙方通过银行贷款480000元。2018年4月30日前支付首付款(包含定金166000元，托管到房产局指定资金监管账户同时办理不动产网签、资金监管、缴税转移登记。贷款的部分由银行转账到资金监管账户甲方应在不动产交接期满前结清该不动产的相关费用。在甲方收到所有房款后3日内,由甲方将上述不动产正式交付乙方；如因乙方的原因(税物局、房产局、银行以及不可抗力的原因除外)，甲方不能在规定的时间内收到全部房款，视为乙方违约，乙方向甲方支付剩余房款千分之一的违约金至甲方收到全部房款当日。物业管理、水、电、气等其他费用，在交付之前未支付的由甲方承担，交付后所产生的费用由乙方承担。上述合同签订后，张立强于2018年4月12日前通过资金监管机构支付了166000元首付款。2018年5月7日，丁俊、徐其芬即将房屋产权登记办理至张立强名下，并主动将房屋交付给张立强使用。后购房余款48万元以银行按揭贷款的方式于2018年9月5日通过资金监管机构支付给徐其芬、丁俊。张立强在装修房屋期间，发现交付的涉案房屋自2010年7月30日起至2018年7月30日期间的物业费用没有缴纳，该笔物业费用按双方签订的合同约定应由丁俊、徐其芬承担，故多次要求丁俊、徐其芬支付拖欠的物业费但均未果。张立强为不影响其使用涉案房屋，遂主动缴纳了拖欠的物业费用。后张立强依据合同约定将丁俊、徐其芬诉至法院，要求二人支付由其垫付的物业费。该案经审理由安徽省阜阳市中级人民法院作出终审判决，判决由丁俊、徐其芬向张立强支付张立强垫付的物业费3590元。现丁俊、徐其芬认为其提前向张立强交付涉案房屋，而张立强未在交付房屋当日支付应付的房屋余款480000元，给其造成相应的利息损失为由，诉至本院。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《不动产卖卖合同》对交房期限、付款期限、交房前后的物业费用负担均有明确约定。在合同履行的过程中，丁俊、徐其芬主动将房屋提前交付给张立强，张立强亦接受了涉案房屋，双方以其实际行为变更了合同约定的交房期限，该行为不违反法律规定，应为有效行为。因丁俊、徐其芬未能举出有力证据证明双方在交房时亦对购房尾款480000元的交付方式、交付期限亦予以了变更，且银行何时发放购房尾款并非张立强能够决定的，张立强按合同约定的方式及期限向丁俊、徐其芬支付购房尾款并未违反合同约定，故丁俊、徐其芬无权要求张立强在交房之日即付清购房尾款，对其主张的因未支付购房尾款造成的利息损失9600元，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告丁俊、徐其芬的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告丁俊、徐其芬负担。本判决为终审判决。审判员  张新宏二〇二〇年九月二十七日书记员  樊长龙