四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4245号 原告：四川兴万讯科技有限公司，住所地四川省成都经济技术开发区车城东五路**。 法定代表人：蔡军，总经理。 委托诉讼代理人：王录生，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都航驰重汽车业有限公司，住，住所地四川省成都经济技术开发区车城东五路**/div> 法定代表人：郑庆全，总经理。 委托诉讼代理人：孟洁，四川中沛律师事务所律师。 原告四川兴万讯科技有限公司（以下简称兴万讯公司）诉被告成都航驰重汽车业有限公司（以下简称航驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序公开开庭进行审理，原告兴万讯公司的法定代表人蔡军及其委托代理人王录生，被告航驰公司的委托诉讼代理人孟洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴万讯公司向本院提出诉讼请求：1.航驰公司将其所有的汽车改装车间厂房——合同面积为14355.48平方米，实际产权面积为14207.16平方米过户到兴万讯公司的名下（办理房屋产权证及国有土地使用证）；2.航驰公司向兴万讯公司支付违约金3952740元——暂计算至2020年7月31日，直至航驰公司为兴万讯公司办理完毕厂房过户手续为止（2014年6月份违约金1700元/天×30天=51000元，2014年7月至2017年5月底1766元/天×30天×35个月=1854300元，2017年6月至2020年7月底1796元/天×30天×38个月=2047440元）。事实与理由：兴万讯公司与航驰公司于2010年12月23日签订了《中小企业园区工业厂房买卖合同》（以下简称买卖合同），以1930万元的价格购买航驰公司所有的位于成都市经济技术开发区中小企业园区内的汽车改装车间厂房及配套设施含630KVA厢式变电站、道路设施等，其中厂房面积为14355.48平方米（按最终相关部门核定的房产证为准）。合同签订后，兴万讯公司已按按照合同在2010年12月31日向航驰公司支付了第一笔购房款200万元，后又陆续付款，截止2012年7月底已向航驰中公司支付了1796万元，比买卖合同约定的多支出96万元。上述1796万元购房款的支付有转账凭证、收据、付款委托书、收条以及双方签订的《补充协议》、《补充说明》等为证。但至今案涉房屋产权都尚未办理至兴万讯公司名下，故提出前述诉请，望判如所请。 被告航驰公司辩称：1.兴万讯公司与航驰公司之间签订买卖合同属实，且已经被法院生效文书确定为有效；2.航驰公司在中信银行处的贷款提供担保时，双方实际履行的是租赁关系，现该房屋由于案外人未能按时归还借款，被人民法院进行了执行保全，现已在开展执行拍卖工作，已不具备变更过户的条件；3.航驰公司并不存在违约行为，如存在，违约金过高，申请法院进行调减。 本院经审理认定事实如下：2010年12月23日，兴万讯公司作为买受人与作为出卖人的航驰公司签订《中小企业园区工业厂房买卖合同》，约定兴万讯公司购买航驰公司位于成都经济技术开发区中小企业园区的成都航驰重汽车业有限公司汽车改装车间厂房及配套设施含630ＫＶＡ厢式变电站、道路设施等。该工业厂房的用途为：工业及办公，属钢结构，建筑面积14355.48平方米（按最终相关部门核定的房产证为准），以及配套设施含630ＫＶＡ厢式变电站、道路设施等。双方约定厂房房产总价款为1930万元。双方在第四条约定付款方式为按分期付款方式以银行转账或现金支付，具体付款期限约定如下：1、本合同签订生效后7个工作日内，买受人向出卖人支付第一笔房款200万元；2、买受人支付出卖人第一笔房款后30个工作日内，买受人向出卖人支付第二笔房款200万元；3、出卖人按合同双方约定完成厂房及周边配套建设，并经建设、消防等主管部门验收合格并备案后交付买受人使用，买受人正式接收并投入使用后14个工作日内再向出卖人支付第三笔房款800万元；4、出卖人用自有合法的国有土地使用证【编号：龙国用（2008）第9××3号，终止日期：2057-12-29】向银行抵押贷款，其中500万元贷款视为买受人向出卖人支付的第四笔房款，该500万元贷款的银行利息由买受人承担。5、本合同余款230万元待买受人办妥所售房产的相关产权证（含房产证和国有土地使用证）并在国家指定的产权交易中心向买受人过户完毕后7个工作日内买受人向出卖人付清全部余款。出卖人应在2011年5月30日前，应将符合本合同约定的，且经建设、消防主管部门验收合格并备案后的工业厂房及配套设施交付给买受人使用。双方在合同第十一条约定，因本合同约定的“工业厂房”从交付买受人使用到该工业厂房办理完交易过户手续还有一段时间（约24个月），在此期间买受人不得将本合同约定的“工业厂房含土地证”抵押给任何第三方，因国有土地证【用地面积46183.8平方米，国有土地使用证编号：龙国用（2008）第9××3号】暂时无法分割，本合同第四条第四款约定的情况除外，但出卖人在办理该宗“国有土地证”向银行抵押前必须征得买受人书面同意。第六条交房期限约定：出卖人应当在2011年5月30日前，应将符合本合同约定的，且经建设、消防主管部门验收合格并备案后的工业厂房及配套设施交付给买受人使用。第十四条约定：出卖人应当在该合同约定房产正式交付买受人使用后三年内，为买受人办理完房产交易过户手续。房产交付后，若买受人未按出卖人要求及时提供办理房屋权证证明需要的资料，则出卖人协助买受人办理房屋权证登记的时限顺延。如因出卖人的原因，买受人不能在该房屋交付后三年内为买受人办理完毕相关权属证书的，则双方同意按下列方式处理：双方合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并继续为买受人办理房屋权证过户登记手续直至办理完毕为止。 2014年6月26日，双方签订关于“汽车改装车间厂房及配套设施”买卖合同的补充协议，确认截止2014年6月底，买受人尚欠出卖人购房款164万元（最终金额以结算单为准）。出卖人承诺：尽快在一年内（2014年7月至2015年6月）办理完产权过户等相关法律手续；买受人承诺：2014年10月底前付清全部房款。 2017年9月18日，航驰公司出具《无偿使用说明》，载明：“我公司已于2010年12月29日与兴万讯公司签订了《中小企业园区工业厂房买卖合同》，将汽车改装车间及配套设施转让给了兴万讯公司。因多方原因厂房的过户手续一直未能办理完毕，在厂房产权过户办理完毕之前，兴万讯公司已在该厂房内正常生产使用多时，兴万讯公司享有汽车改装车间及配套设施的所有权和无偿使用的权利。希望兴万讯公司在使用该厂房时不得破坏厂房的原有结构，按开发区管委会的要求做到安全文明环保生产”。 2017年9月29日，航驰公司与兴万讯公司共同出具《补充说明》，载明：“……截止2017年9月29日兴万讯公司尚欠航驰公司购房尾款134万元……在房产分户并向国家机关递交过户手续的同时，兴万讯公司承诺将剩余的房款134万元一次性支付给航驰公司”。 截止2014年5月30日，兴万讯公司已向航驰公司支付购房款1700万元。2014年6月26日支付66万元，2017年6月2日支付18万元，2017年6月5日支付12万元，共计支付购房款1796万元。 另查明，本院受理兴万讯公司诉航驰公司房屋买卖合同纠纷一案，兴万讯公司向本院提起诉请，要求确认原、被告于2010年10月23日签订的《工业厂房买卖合同》有效。本院于2018年5月16日作出(2017）川0112民初7099号判决，判决前述合同有效。后航驰公司不服前述判决，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）川01民终14246号，判决驳回上诉，维持原判，现该判决已生效。 再查明，位于龙泉驿区××路××号××楼××号房屋（业务件号：权1772961），抵押信息显示：抵押权人中信银行股份有限公司成都分行，债务人成都荣兴铝业有限公司，抵押面积23226.04平方米，权利价值3500万元，约定期限2014年9月12日至2015年9月12日，业务件号抵0170714。2017年10月10日，在执行申请执行人中信银行股份有限公司成都分行与被执行人成都荣兴铝业有限公司、成都市蓉沪机电制造有限公司、王祖清、航驰公司、成都荣星铝业有限公司公证债权文书纠纷一案中，成都市双流区人民法院作出（2017）川116执271号执行裁定书，裁定对位于龙泉驿区××路××号××楼××号房屋（业务件号：权1772961）予以查封，查封期限为三年。 以上事实有《中小企业园区工业厂房买卖合同》、《补充协议》、《无偿使用说明》、《补充说明》、《收据》、他权证、(2017）川0112民初7099号判决书、（2019）川01民终14246号判决书、（2017）川116执271号执行裁定书及当事人陈述予以佐证，本院予以认定。 本院认为：一、关于案涉房屋的过户登记。兴万讯公司与航驰公司签订的《厂房买卖合同》已被法院生效判决确认为有效合同，根据双方约定，航驰公司应为兴万讯公司办理过户登记，但案涉房产现已被设定抵押权且被法院查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。本案房产属于法律上的限制物权变动情形，已不具有客观上履行的可能性，故对该项诉请本院不予支持。 二、关于逾期办证违约金。根据双方签订的《厂房买卖合同》约定，双方应在交房后三年内办理产权变更，现本案原、被告均认可案涉房屋在2011年5月30日完成的交房，那么按照约定，产权变更应在2014年5月30日之前完成，但至今未完成。兴万讯公司要求按照合同约定即购房款的万分之一每日计算违约金，本院认为，航驰公司在签订厂房买卖合同且实际交付厂房后，在未完成产权变更的情况下却在案涉房产上设定抵押且现已被法院查封，存在违约情形，综合航驰公司的违约行为、主观过错以及可能给兴万讯公司造成的影响，本院认为兴万讯公司主张的万分之一每日的违约金并不存在过高情形，结合兴万讯公司的付款情况，航驰公司应支付的违约金具体如下：1.2014年6月1日—2014年6月26日期间为：1700万×万分之一×26天=44200元；2.2014年6月27日—2017年6月1日期间为：1766万×万分之一×1070天=1889620元；3.2017年6月2日—2017年6月4日期间为：1784万×万分之一×3天=5352元；4.2017年6月5日至今为：以1796元每天计算至实际办理完变更登记之日止。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都航驰重汽车业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川兴万讯科技有限公司给付逾期办证违约金，计算方式为：截止2017年6月4日为1939172元，之后的按照每日1796元计算至实际办理完变更登记之日止； 二、驳回原告四川兴万讯科技有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取19210.5元，由被告成都航驰重汽车业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  兰莉萍 二〇二〇年九月十一日 书记员  陈 霞