四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4078号 原告：成都光业投资有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇中街**。 法定代表人：龙志平，经理。 委托诉讼代理人：张思笈，四川元绪（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康玉强，四川元绪（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：冯骏，男，1986年4月18日出生，汉族，住四川省三台县。 被告：熊妮，女，1992年1月2日出生，汉族，住湖北省老河口市。 原告成都光业投资有限责任公司（以下简称光业公司）与被告冯骏、熊妮商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告光业公司的委托诉讼代理人张思笈、康玉强、被告冯骏到庭参加诉讼。被告熊妮经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 光业公司向本院提出诉讼请求：1.解除光业公司与冯骏、熊妮于2016年10月9日签订的《四川省商品房买卖合同》及该合同补充协议；2.冯骏、熊妮向光业公司给付违约金82281元；3.冯骏、熊妮将案涉房屋返还给光业公司，并协助光业公司办理该房屋的网上备案注销手续；4.冯骏、熊妮支付代偿款309117.38元及以309117.38元为基数产生的利息（暂计至2020年6月30日为715.52元）；5.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，光业公司增加诉讼请求：对冯骏、熊妮协助光业公司办理完毕案涉房屋备案注销手续后，从光业公司应退还冯骏、熊妮的购房款中对第四项诉讼请求所涉及的代偿款及利息予以抵扣。事实和理由：2016年10月9日，光业公司与冯骏、熊妮签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定冯骏、熊妮购买光业公司开发的位于成都市龙泉驿区，房屋总价为402281元，其中首付82281元，其余320000为商业贷款。后冯骏、熊妮与兴业银行股份有限公司成都分行签订《个人房屋抵押（保证）借款合同》，约定冯骏、熊妮向银行贷款320000元，光业公司就该借款合同承担连带担保责任。因冯骏、熊妮未按借款合同约定按时足额还款，经银行催告后仍拒绝还款。2019年8月7日至2020年6月8日期间，兴业银行向光业公司发出《履行担保责任通知书》，光业公司共计代冯骏、熊妮支付逾期房贷26359.21元。因冯骏、熊妮长时间恶意逾期，2020年6月17日，兴业银行向光业公司发出《履行担保责任通知书》，宣布借款合同项下贷款提前到期，光业公司因此承担担保责任，代冯骏、熊妮向银行支付贷款本金、利息等费用共计282758.17元。根据光业公司与冯骏、熊妮所签订的补充协议第3.4条、第3.4.1条等约定，现诉至法院，要求冯骏、熊妮承担相应违约责任。同时考虑到合同解除后，光业公司应当返还冯骏、熊妮已付房款，冯骏、熊妮也应向光业公司偿还光业公司代其支付的代偿款及利息，故申请在房屋备案注销手续办理完毕后，直接予以抵扣。 冯骏承认光业公司在本案中所主张的事实及所提出的诉讼请求，但认为光业公司主张的违约金过高，请求调减。 熊妮未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年10月9日，冯骏、熊妮（买受人）与光业公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议。约定：冯骏、熊妮购买光业公司开发建设的位于成都市龙泉驿区，房屋总价款为402281元；买受人采用商业贷款方式付款购房，须在合同签订前付清首付款82281元，首付款付清当日内由买受人向兴业银行股份有限公司成都分行申请按揭贷款320000元，买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。补充协议第4.3条约定：“在买受人所购商品房《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：3.4.1有权单方面解除本《商品房买卖合同》及本补充协议，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金，不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后10天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同备案的手续”。 合同签订后，冯骏、熊妮向光业公司支付了首付款82281元。2016年10月17日，兴业银行股份有限公司成都分行（债权人，以下简称兴业银行）与冯骏、熊妮（债务人）、光业公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定冯骏、熊妮向兴业银行借款320000元，借款期限240个月（2016年10月17日至2036年10月17日），同时对于借款利率等进行了约定。光业公司作为保证人，为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及债权人实现债权的费用等承担阶段性连带保证责任。 2020年5月18日，兴业银行出具《还款证明》，载明：“因担保期间内借款人冯骏、熊妮多次出现违约，光业公司分别于2019年8月7日、2019年11月7日、2020年1月9日、2020年3月6日对相应逾期贷款欠款履行了担保责任，共计代冯骏、熊妮向我行支付欠款20275.17元”。 2020年5月28日，兴业银行向光业公司发出《履行担保责任通知书》，载明因借款人未按约还款，要求光业公司于2020年6月10日前代偿借款人全部尚欠贷款本金2904.49元、利息（含罚息、复利）3168.95元及相应费用等。兴业银行指定收款账户的账号为43×××74。2020年6月8日，胡筱向上述账户转账6084.04元，转账用途载明归还冯骏合同贷款6084.04元。 2020年6月17日，兴业银行向光业公司发出《履行担保责任通知书》，载明因借款人冯骏出现长时间恶意逾期，已构成违约。我行根据合同约定，向借款人发送了《提前收贷通知书》，宣布《借款合同》项下贷款提前到期。我行特通知你方履行担保责任，立即向我行代偿借款人全部尚欠的贷款本金282547.99元、利息（含罚息、复利）1274.04元及相应费用等。2020年6月23日，成都光业投资有限责任公司阳光城分公司向兴业银行转账282758.17元，用途载明归还冯骏合同贷款及利息。 后兴业银行出具《个人贷款结清证明》，载明借款人冯骏在我行的个人住房贷款（长期）的全部贷款本息于2020年6月23日结清。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》补充协议、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《履行担保责任通知书》、《还款证明》、银行汇款回单、个人贷款结清证明及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，一、关于合同解除的问题。根据查明的事实，冯骏、熊妮未按约偿还兴业银行的按揭贷款，致使光业公司承担相应的担保责任，冯骏、熊妮的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。光业公司现依据补充协议第4.3条的约定主张解除双方所签订的合同符合双方约定，本院予以支持。二、关于违约金的问题。双方约定该情形下解除合同时“买受人所交的全部款项作为违约金，不予退还”，冯骏主张违约金过高，请求予以调减。本院认为，合同签订后，买受人冯骏、熊妮已通过支付首付款82281元以及银行贷款320000元的方式支付完毕所有房价款，光业公司实际占有、使用该款项，且合同解除后，光业公司可以另行依法处理案涉房屋。因违约金具有弥补损失为主、惩罚性为辅的性质，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则，将违约金金额确定为40000元。三、关于代偿款及利息的问题。光业公司作为保证人，代冯骏、熊妮向兴业银行承担相应的保证责任，代偿款共计309117.38元【20275.17元＋6084.04元＋282758.17元】，现光业公司向冯骏、熊妮追偿于法有据，本院予以支持。光业公司基于冯骏、熊妮未按约定还款致使其承担保证责任，同时主张解除合同违约金及代偿款利息，因违约金与代偿款利息均属于违约损害赔偿，在违约金已足以弥补其损失，光业公司要求支付代偿利息的主张，本院不予支持。四、关于房屋的返还及注销备案的问题。合同解除后，冯骏、熊妮应将案涉房屋返还给光业公司，对光业公司诉请返还房屋及协助办理注销备案登记，本院在法律规定范围内予以支持。五、关于款项抵销的问题。合同解除后，光业公司应返还冯骏、熊妮已付房款共计402281元。光业公司主张此款与冯骏、熊妮应付的代偿款309117.38元进行抵销（冯骏本人不持异议），该项主张不违反法律规定，本院予以支持。本院中，光业公司在合同解除后应返还款项为402281元，而冯骏、熊妮应向光业公司给付代偿款309117.38元及支付违约金4万元，上述款项进行抵销之后，则光业公司应向冯骏、熊妮返还款项53163.62元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告成都光业投资有限责任公司与被告冯骏、熊妮于2016年10月9日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议； 二、被告冯骏、熊妮于本判决生效后十日内协助原告成都光业投资有限责任公司办理成都市龙泉驿区的案涉合同备案注销登记，并将成都市龙泉驿区返还给原告成都光业投资有限责任公司； 三、原告成都光业投资有限责任公司于案涉合同备案注销登记完成后十日内向冯骏、熊妮返还购房款53163.62元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3591元，由被告冯骏、熊妮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄承军 二〇二〇年九月十日 书记员  杨 帆