甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终818号上诉人（原审被告）：马志强，男。委托诉讼代理人：张建，甘肃长治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马英昌，男。委托诉讼代理人：陈燕，甘肃神舟律师事务所律师。上诉人马志强因与被上诉人马英昌合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马志强上诉请求：依法改判或发回重审，改判本案诉讼费用由被上诉人马英昌承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，附加了马志强的合同义务，导致判决不公。双方之间的转让合同实际上是关于店内装修及设施设备的买卖合同，从约定的内容来看，该合同的履行方式为一手交钱一手交货，并不附随马志强协助马英昌办理租赁合同手续的条件。一审法院既认定了马英昌履行完毕转让合同后，自行和案涉房屋出租人签订租赁合同的事实，但又同时在没有证据的情况下认定双方转让合同的生效要件包含了马志强为马英昌办理租赁手续的义务，一审法院认定的事实前后矛盾。2.一审法院认定法律关系错误。（1）本案涉及三个合同，第一个是马志强与马英昌的口头买卖合同，第二个是马志强与出租人的租赁合同，第三个是马英昌和出租人的租赁合同，一审法院将三个合同的权利义务混为一谈，导致案件审理不公；（2）一审法院认定马英昌的合同目的是经营收益，是对买卖合同的误读，马英昌与出租人之间的合同目的才是经营收益；（3）马英昌经营目的不能实现，是因为出租人同意与马英昌签订租赁合同后又反悔的行为所致，出租人对于其与马志强的合同争议应当通过合法的手段解决，而不应利用其合同优势地位以威胁马志强的方式进行，出租人应当对马英昌与其之间的租赁合同未成立承担缔约过失责任，马英昌因此遭受的损失，应当由出租人承担。综上，请求二审法院查清本案事实，依法公正裁判。被上诉人马英昌辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方达成的协议应当属于店铺转让协议，不仅包括店面装修、设备等的转让、店铺承租权的转让，也包括店铺经营权的转让，并非马志强主张的买卖合同。按照双方约定，马英昌按约定向马志强支付转让费，马志强应当在2019年10月1日之前对店面装修、设备、店铺承租权、店铺经营权向马英昌进行交付。现马英昌的经营目的事实上已无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，合同应当解除。2.根据合同的相对性原则，转让合同系马志强和马英昌双方协议达成，马英昌经营目的无法实现，马志强应当承担合同责任，合同解除后马志强应当向马英昌退回转让款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马英昌向一审法院起诉请求：1.判令被告马志强返还原告马英昌转让费9万元；2.判令被告马志强双倍返还原告马英昌定金2万元；3.判令被告马志强承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月13日，原告马英昌与被告马志强达成转让意向，被告将其承租经营的“马有苏福烤吧”转让给原告经营，转让费为10万元。当日，原告向被告支付定金1万元，由被告向原告出具收条一张，载明“收到马有苏福烤吧转让费定金壹万元整：10000元，注（转让费10万元整）”。同年9月16日，原、被告及出租人邱树东就该烤吧转让等事宜达成口头协议，原告向被告支付转让费9万元，被告出具的收条上载明“今收到马有苏福烤吧转让费玖万元整：90000元，注（转让费合计拾万元整，2019年9月13日交定金壹万元整：10000元，2019年10月1日前费用由马志强负责，以后马英昌负责）”。后被告将商铺钥匙交于原告。约定的期限届至后，因出租人邱树东以被告未付清前期各项费用为由拒绝与原告签订租赁合同，经原告多次联系被告寻求解决未果。审理过程中，出租人邱树东陈述系受其弟弟之委托代为管理该商铺，2019年9月16日协商时在场，约定被告于10月1日向其付清前期费用后方可正常转让，由原告与其重新签订租赁合同。另查明，2018年5月3日，被告租赁出租人邱树东位于酒泉市肃州区东环南路聚鑫苑三号楼5号商铺一处，租赁期限为2018年6月1日起至2020年5月31日止。租赁后，被告用于经营字号为“马有苏福烤吧”。还查明，被告马志强已于2019年10月31日将该烤吧内的财物搬走。现出租人邱树东已将该商铺另行租赁给他人。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告马英昌与被告马志强就烤吧转让达成口头协议，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应为有效。协议生效后，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约向被告支付了相应的转让费，被告马志强有义务协助原告办理房屋租赁的相关手续，因与出租人发生纠纷导致原告不能实际使用转让的商铺，且涉案商铺现已租赁给他人，合同目的已然不能实现，故原、被告间合同已经解除。被告于2019年9月16日通知出租人协商转让事宜，在征得出租人同意后与原告达成口头转让协议，并于当日向原告交付商铺钥匙，已经基本履行了合同义务，故不适用定金罚则的规定，对原告要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。因被告过错导致合同解除，故对原告已支付的转让费10万元，被告应当予以返还。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条规定，判决:一、被告马志强于本判决生效后十日内返还原告马英昌转让费10万元；二、驳回原告马英昌的其他诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由被告马志强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人马志强提交了以下证据：1.音频资料一份，拟证明上诉人马志强向被上诉人马英昌转让店铺经得了案涉房屋出租人的同意，出租人与被上诉人马英昌曾约定于2019年10月1日签订合同。经质证，被上诉人马英昌对该证据真实性无异议，但认为视频也同时证明出租人要求上诉人马志强结清拖欠的前期费用后，才和被上诉人马英昌签订租赁合同。2.上诉人马志强与出租人邱树东的微信聊天记录打印件五张，拟证明除双方争议的违约金外，房租均已结清。被上诉人马英昌对该证据的真实性无异议，但认为该证据也证明截至目前上诉人马志强与出租人之间的债务（包含拖欠的租金和违约金）并未清偿完毕。本院对上述证据的真实性予以确认，关联性结合本案其他证据综合认定。本院经二审审理查明，一审法院已查明的基本事实无误，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点为：1.上诉人马志强与被上诉人马英昌之间的法律关系；2.上诉人马志强在本案中是否承担责任或应当承担的责任。关于双方之间的法律关系。承租权转让是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即承租人与房屋产权人的本租合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。本案中，上诉人马志强与案涉门店所有权人之间存在房屋租赁合同关系，上诉人马志强为承租人，房屋所有权人为出租人。在该租赁合同履行过程中，上诉人马志强经与被上诉人马英昌、房屋所有权人共同协商，在上诉人马志强结清之前拖欠的租金等费用之后，上诉人马志强的租赁权转让给被上诉人马英昌，并附带将上诉人马志强的店面装修、设备等物品一并转让给被上诉人马英昌，然后由房屋所有权人与被上诉人马英昌签订新的租赁合同。由此可见，被上诉人马英昌签订合同的目的在于受让租赁权后继续经营，当事人之间的法律关系应当为承租权转让关系，关于店面装修、设备等物品的转让内容，也是基于租赁经营的目的，应当也属于承租权转让合同的内容。上诉人马志强主张其与被上诉人马英昌之间仅属于买卖合同关系，明显与案件事实不符，系对双方之间法律关系的曲解。关于上诉人马志强的法律责任。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，上诉人马志强作为房屋承租人，其将租赁合同的权利义务概括转让给被上诉人马英昌，应当经得出租人的同意。案涉房屋出租人虽表示过同意上诉人马志强转让承租权，但同时附有“马志强结清之前拖欠的租金等费用”的条件，在一审法院调查房屋出租人邱树东时，邱树东明确陈述“因马志强拖欠的租金和违约金未结清，不同意被上诉人马英昌承租案涉房屋”，本案诉讼中，上诉人马志强亦未提交充分的证据证明其已经结清了拖欠的房租和违约金，故应当视为上诉人马志强向被上诉人马英昌转让承租权的行为未经得出租人的同意，各方之间关于承租权转让的合同尚未成立。一审法院认定案涉烤吧转让协议已经生效，属于认定事实错误，本院予以纠正。因各方之间的承租权转让合同未成立，且案涉门店现已由案外人实际承租，被上诉人马英昌租赁经营的目的从客观上已经不能实现，关于案涉店面装修、设备等物品的转让也已经失去意义，上诉人马志强占有被上诉人马英昌的转让款缺乏合同和法律依据，应当予以返还。综上所述，上诉人马志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人马志强负担。本判决为终审判决。审判长 贾元江审判员 王振生审判员 丁丽华二〇二〇年九月四日书记员 侯学聪