河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2416号 上诉人（原审原告）：李俊毅，男,1963年4月15日出生，汉族，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：李彬，河北齐心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵瑞旭，河北齐心律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于桂华,女，1958年11月4日出生，汉族，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：路明，河北佳信时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓娟，河北佳信时代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：范志华，女，1981年2月11日出生，汉族，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：李志波，河北晓阳合众律师事务所律师。 上诉人李俊毅因与被上诉人于桂华、范志华确认合同效力纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2020）冀0503民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李俊毅及委托诉讼代理人李彬、赵瑞旭，被上诉人于桂华及委托诉讼代理人路明、邓娟，被上诉人范志华及委托诉讼代理人李志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李俊毅上诉请求：1、撤销原判并改判支持上诉人的诉讼请求；2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人范志华购买涉案房产不是善意的，一审判决认定事实和适用法律均存在错误。被上诉人范志华明知涉案房产是夫妻共有财产，在购买涉案房产时却故意不去了解共有人的意愿，被上诉人范志华购买涉案房产不是善意的。二、被上诉人范志华购买案涉房产没有支付合理对价，一审判决认定事实错误。二被上诉人签订的存量房买卖合同约定的合同价款只有60万元，二被上诉人虽辩称真实交易价款是86万元，但是被上诉人范志华根本没有支付合理价款。首先，二被上诉人所述的于桂华自2015年至2019年五年间，共从范志华经营的福美多便利店购物所欠货款19万元，根本不可能属实。二被上诉人当庭陈述于桂华从福美多便利店拿的是香烟等日用杂货。那么通常便利店能够赊账几千元已经是很大的数额了，不可能一直赊账高达19万元。所以抵账的19万元欠款是不存在的。第二、二被上诉人承认还有10万元未付。第三、被上诉人范志华虽然有47万元的取款记录，但并没有充分证据证明该47万元用于支付购房款。并且，证人当庭陈述交付47万元现金是在于桂华的公司，范志华陈述是在交通银行大厅交付的，二人陈述存在矛盾，且证人与于桂华有利害关系，又是孤证，不能作为定案依据。另外，以支付大额现金的方式买卖房屋完全不符合交易习惯和常理。因此，支付47万元现金不是事实。第四、退一步讲，即使被上诉人范志华真实向被上诉人于桂华支付了47万元现金，那么也远远低于涉案房产应有的价格。三、二被上诉人的行为严重损害了上诉人的合法权益，应适用恶意串通损害第三人权益的法律规定，确认二被上诉人签订的邢台市存量房买卖合同无效。被上诉人于桂华在与上诉人离婚纠纷期间擅自卖掉上诉人用一生积蓄购得的房产，侵犯了上诉人对共有房产的权利。并且被上诉人于桂华当庭表示，得到47万元房款已全部用于清偿其个人债务。这表示即使被上诉人于桂华真收到了47万元房款，那么这47万元房款也早已被处置，上诉人不会得到一分钱。被上诉人范志华已取得案涉房产的房产证，上诉人及同住的老母亲正处在唯一住房权益被剥夺，无处安身的处境。二被上诉人买卖涉案房产的行为系民法总则第一百五十四条，合同法第五十二条所规定的恶意串通，损害他人合法权益的行为，属于无效行为，二被上诉人所签订的邢台市存量房买卖合同应被确认无效。肯请二审人民法院纠正一审判决的错误，支持上诉人的诉求。 于桂华辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应依法予以维持。二、上诉人的上诉请求与事实不符，不应得到法庭支持。二被上诉人签订的购房合同系平等自愿、等价有偿的基础上达成，合同成立并生效，卖房事宜上诉人完全知情，上诉人称私自转移与事实不符，且案涉房产在购买时，系夫妻经营的宝华房地产公司出资缴纳的首付款和贷款，现公司对外欠有款项，卖出案涉房产抵偿债务，不能认定为擅自处分，上诉人所称的价格不真实，恶意串通侵害上诉人合法权益，属于主观臆断，没有事实和法律依据，不应得到法庭支持。综上，请二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。 范志华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决结果应予支持。理由如下：一、范志华在秀兰南小区门口经营便利店多年，具有购买房产的经济实力，为了居住和工作的便利，也有在秀兰附近购买房产的计划，多次通过中介看房子的信息，后在某中介看到于桂华出售房子的信息，才知于桂华有房子要出售，因以前相识，便联系协商售房事宜，基于产权登记所有权人于桂华的信赖利益，才与于桂华签订买卖合同，购买涉案房产，由此可见，范志华在上述房产交易中系善意的。二、因于桂华的其他民事纠纷个人账户被查封，合同签订后，经于桂华的请求，房款中47万元系范志华在交通银行预约后取出的现金交付给于桂华，剩余购房款通过代于桂华交纳法院执行款项、代还涉案房屋按揭贷款、购物款折抵等方式，将房屋买卖合同中约定的购房款86万元履行完毕。为督促于桂华腾房，以出具借据的形式约定10万元。2019年8月5日办理了过户登记手续，范志华缴纳涉案房产契税，现涉案房产已经登记在范的名下，《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”涉案房产经过合理价格出售，产权已登记在范志华的名下，应认定为范志华所有的合法财产。三、依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，结合本案中，范志华知道涉案房屋出售信息且基于对产权登记所有权人于桂华的信赖利益与其签订《邢台市存量房买卖合同》，范志华购买涉案房产时候是善意的，范志华已经支付涉案房屋价款且已缴纳涉案房产契税，于桂华依约为范志华办理产权过户登记手续，范志华基于不动产物权采“登记”生效主义而取得涉案房屋的所有权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依据上述事实和法律规定，委托人认为：于桂华与范志华签订的房屋买卖合同有效，二人之间买卖水榭翰城南区xx号楼房屋的行为亦应有效，应当驳回上诉人的上诉请求。 李俊毅向一审法院起诉请求：1、请求确认二被告于2019年8月2日签订的《邢台市存量房买卖合同》（合同编号：xx）无效，即确认二被告之间买卖水榭翰城南区xx号楼房屋的行为无效；2、本案的诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。 一审法院认定事实：李俊毅与于桂华双方系夫妻关系，双方于xx年登记结婚。2011年4月1日河北秀兰房地产集团有限公司（出卖人）与于桂华（买受人）签订《邢台市存量房买卖合同》（合同编号：xx），合同约定商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限（总房款为432147元，首付款为132147元，银行贷款为300000元）等内容。2011年5月19日于桂华（借款人、抵押人）、中国农业银行股份有限公司邢台县支行（贷款人、抵押权人）、河北秀兰房地产集团有限公司（保证人）、李俊毅（抵押人）就涉案房屋签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为叁拾万元整；借款用途为购买住房；借款人购买的房产位置等内容。2013年5月29日于桂华取得房屋产权证，产权证上登记房屋所有权人为于桂华，共有情况单独所有，房屋产权证书为邢房权证桥西字第××号。 范志华通过中介寻找位于邢台市区房屋，后知晓于桂华出售邢台市桥西区房屋，于桂华（卖方、甲方）与范志华（买方、乙方）于2019年7月21日签订《购房合同》，合同约定：第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在邢台市桥西区小房的房产，房屋建筑面积为93.29平方米、地下室小房10平米（详见土地房屋权证第××号）。第二条，上述房产的交易总价：人民币86万元整。第三条付款时间与办法：1、甲方从2015年1月至2019年7月从乙方经营地位于邢台市桥西区门口福美多便利店购买货物，至今欠乙方货款190000元，因此，甲方同意用欠乙方190000元抵用购房款。2、因为甲方拥有的上述房产属于银行按揭方式购买，上述房产在中国农业银行抵押，现在未还贷款还有80000元。乙方同意代替甲方还清银行贷款。合同签订后，甲乙双方共同到银行还清贷款，银行工作人员当天到邢台市房管局办理上述房产解押。3、乙方替甲方还清银行贷款，银行工作人员当天到邢台市房管局办理上述房产解押后，甲乙双方当天办理上述房产过户手续，办理过户手续时，乙方将扣除甲方欠乙方货款190000元和替甲方还清银行贷款80000元剩余的房款590000元交到邢台市房管局监管账户，待完成过户后，由房管局将购房款支付给甲方。2019年7月22日范志华通过银行转账方式向于桂华支付款项共计78534.55元；范志华通过微信转账方式向于桂华支付款项1466元；上述款项共计80000.55元＝78534.55元＋1466元。2019年8月5日范志华在交通银行取现金470000元后交付给范志华。2019年7月21日范志华通过微信转账方式向于桂华支付款项500元。2019年7月22日范志华通过微信转账方式向于桂华支付款项500元。2019年7月22日范志华通过手机银行转账方式替于桂华代缴邢台市桥西人民法院执行费1400元。2019年8月2日范志华通过微信转账方式向于桂华支付款项1250元。2019年8月2日于桂华（甲方、卖方）与范志华（乙方、买方）签订《邢台市存量房买卖合同》（合同编号：xx），合同约定甲方所售房屋（以下简称该房屋）所有权证证号为邢房权证桥西字第××号；坐落为桥西区建设大街16号水榭翰城南区xx号楼，房屋建筑面积为93.29平方米；经甲乙双方协商一致，同意将该房屋成交价格为600000元；乙方于合同签订后三日内将全部房款人民币600000元存入监管账户。该房产转移登记完成后，甲方向监管机构申请划转交易监管资金；甲方在取得房款后于2019年9月2日之前结清与该房产相关的费用，向乙方交付房屋。同日范志华、于桂华作为申请人向邢台市房屋交易与产权管理中心提交不动产登记申请书，对涉案房屋进行转移登记。同日编号为xx河北增值税普通发票载明，涉案房屋合同金额687200元。同日范志华按照合同金额687200元缴纳涉案房屋契税10308元。2019年8月5日于桂华出具收款收据载明：今收到范志华身份证号：1305211981××××××××购买秀兰南区，全款现金860000元，此款作为本次房屋买卖的房款，现已全部结清。收款人于桂华；证明人侯某。同日范志华出具收到条载明：今收到于桂华2019年8月5日以前全部欠款290000元（贰拾玖万元整）全部结清（其中包括借款、货款、银行抵押、法院执行费）。从房款中扣除。同日范志华出具欠条载明：今欠到于桂华现金100000元整，于搬家当天付清。2019年8月5日涉案房屋过户至范志华名下，权属证书号冀（2019）邢台市不动产权第xx号。后因涉案房屋问题，李俊毅诉至本院。 另查明，截至2020年6月16日9时49分23秒，经查询邢台市房屋交易与产权管理中心房屋信息系统电子信息，系统显示李俊毅，身份证号：2307031963××××××××的房屋交易与产权管理信息如下：房屋坐落无、房屋权利状况无、合同编号或权属证书号无。 一审法院认为，本案为确认合同效力纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，被告于桂华擅自出售夫妻共同共有的房屋，被告范志华知晓涉案房屋出售信息且基于对产权登记的所有人为被告于桂华的信赖利益而与其签订《邢台市存量房买卖合同》，可认定被告范志华购买涉案房屋时是善意的；被告范志华支付涉案房屋价款且已缴纳涉案房屋契税；被告于桂华依约为被告范志华办理产权过户登记手续，被告范志华基于不动产物权采“登记”生效主义而取得涉案房屋的所有权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告以被告于桂华无权处分涉案房屋为由，主张确认二被告于2019年8月2日签订的《邢台市存量房买卖合同》（合同编号：xx）无效，即确认二被告之间买卖水榭翰城南区xx号楼1房屋的行为无效无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第七十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：驳回原告李俊毅的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告李俊毅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李俊毅提交：证据1、2018年4月27日邢台银行转账凭证一份，证实范志华收取了威县开发区管理委员会支付的96000元。证据2、于桂华和范志华于2018年4月26日签订的协议书一份，证实自2018年4月26日止，双方之间的债权债务关系清偿为零，也就是说双方之间不存在任何的债权债务关系了，进一步证实二被上诉人在一审当中陈述的19万元欠款是虚构的，双方之间存在恶意串通。证据3、范志华的身份证复印件和当时留存在管委会的工商银行卡复印件一张，证明范志华已经收取了96000元的清偿款。被上诉人于桂华质证：上诉人方提供的三组证据与本案没有关联性，不应得到法庭支持。被上诉人范志华质证：对证据1转账凭证没有异议。证据3无异议。对于证据2，2014年底范志华曾借给于桂华10万元现金给工人发工资，2015年于桂华公司出事后，一直从范志华便利店拿生活用品、烟酒共计20万元，两项欠款合计30万元。其中10万元我方认为系公司所借，20万元系于桂华个人所借，期间于桂华曾给范志华14000元用于还款，剩下欠款实际存在，故在购房款中折低。对上诉人提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的证据仅能证明河北宝华板材有限公司、邢台市宝华房地产开发有限公司与范志华之间的债权债务关系，并不能证明其上诉所主张的事实，本院不予采信。 本院认为，当事人主张合同无效的，须以法定事由为依据。本案中，于桂华擅自出售夫妻共同共有的房屋，范志华基于对产权登记的所有人为于桂华的信赖利益而与其签订《邢台市存量房买卖合同》，并支付涉案房屋价款且已缴纳涉案房屋契税，于桂华依约为范志华办理了产权过户登记手续。如上所述，双方所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。李俊毅的上诉主张并不符合我国合同法认定合同无效的相关要件，故其提出的上诉请求缺乏事实和法律依据。因此，一审法院判决驳回李俊毅的诉讼请求并无不当。 综上所述，李俊毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李俊毅负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭宏平 审判员  尚好勇 审判员  杨冬梅 二〇二〇年九月十八日 书记员  李晓敏