呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初4421号原告：张青，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：沙莎，内蒙古典诺律师事务所。委托诉讼代理人：张增，内蒙古典诺律师事务所。原告：尚耀祖，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：沙莎，内蒙古典诺律师事务所。委托诉讼代理人：张增，内蒙古典诺律师事务所。被告：内蒙古海元酒店管理有限公司。法定代表人：孙元魁，该公司执行董事。原告张青、尚耀祖与被告内蒙古海元酒店管理有限公司（以下简称海元酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张青及二原告共同委托诉讼代理人沙莎、张增到庭参加了诉讼，被告内蒙古海元酒店管理有限公司经传票合法传唤无正当理由拒不到庭，依法按缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告张青、尚耀祖向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》;2.请求贵院依法判令被告立即向原告支付自2019年7月15日至2020年3月23日的租金22506.12元及租金实际清偿之日止的利息(截至2020年7月14日已产生利息1054.12元,;按照年利率6%计算);3.请求贵院依法判令被告向原告偿还采暖费、物业费、垃圾清运费等费用4244.71元及上述费用实际清偿之日的利息(截至2020年7月14日已产生利息416.34元,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算);4.请求贵院依法判令被告向原告支付违约金2721.9元;5、被告承担本案律师费4000元及诉讼费用。事实与理由：2019年7月15日,原被告双方签订《房屋租赁合同》(下称:合同),由原告将其所有的位于呼和浩特市××区号房屋出租被告用于酒店管理经营。合同约定:租期为2019年8月15日至2025年8月14日,年租金为32663元,支付方式为按季度支付,每季度支付租金8165.7元,被告应于付款到期日的前5日支付下一季度应付房租;租赁期间产生的暖气费、物业费、水电费、电视宽带费、固话费等费用均由被告承担,如原告代垫上述费用,则被告应支付原告垫付费用本金及按照同期银行贷款利率四倍利息。同时约定,若被告违约,则支付解除合同的违约金(金额为整体出租面积对应的一个月的租金数额)及律师费、诉讼费等因处理纠纷产生的费用。实际上,在合同签订之日即2019年7月15日被告已经实际占用房屋,直到2020年3月23日才搬离。截至今日,被告未支付任何一期租金,且租赁期间内产生的暖气费、物业费等费用被告也未依约支付,而由原告垫付。后原告多次向被告主张要求其支付租金及垫付费用,但均未果。被告的行为已经构成违约,严重损害了原告的合法权益。综上,为维护自身合法权益,原告根据相关法律规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告内蒙古海元酒店管理有限公司未到庭答辩也未提交书面答辩意见。原告尚耀祖、张青围绕诉讼请求向法庭提交了证据，被告未到庭举证、质证，视为放弃相关诉讼权利。结合原告提交证据，本院认定事实如下：1.2019年7月15日，二原告以其自有房屋与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于××区出租于被告用于经营，房屋建筑面积82.86㎡，租赁期限六年，自2019年8月15日起至2025年8月14日止。租金每平米每天1.08元，年度租金32663元，押一付三,全年分四次付清租金，具体为8月10日前支付租金8165.7元，11月10日前支付租金8165.7元,2月10日前支付租金8165.7元,5月10日前支付租金8165.7元。被告于2019年8月10日缴纳2722元租赁履约保证金，若承租方在履行本合同的过程中出现违约行为或违反出租方或物业服务公司制定的管理制度的行为，则出租方有权以前述租赁履约保证金优先折抵应由承租方承担的包括但不限于租金、管理费、违约金、赔偿金、罚款。如履约保证金已经不足以支付承租人应付的相关费用，出现出租方代垫相关款项的，视为承租人再次违约，除依照本协议其他条款约定承担相应责任外，承租人除应当向出租人支付代垫款项本金外，还应当按照同期银行贷款利率四倍的标准向出租人支付垫付资金期间（直至承租人返还之日）的利息损失。承租方租赁期间产生的暖气费、物业费、电费、水费、有线电视费、宽带费用、电话费用、税金全部由承租方承担。承租方逾期30天未缴清任何一期的租金、物业费、取暖费、滞纳金、水电费及管理费等应缴费用的，出租房有权提前终止合同、收回租赁房屋、要求承租方支付解除合同违约金（金额为整体出租面积对应的一个月的租金数额）、追收承租方欠付的租金、物业费、取暖费、管理费、电费、水费、违约金及其他杂费；并要求承租方赔偿损失（包括但不限于垫付费用对应的利息损失、处理相关纠纷发生的诉讼费、律师费、鉴定费、公证费、公告费等）。合同签订后,被告海元酒店没有缴纳履约保证金，也未向原告支付租金。2020年3月23日，被告搬离租赁房屋。2.原告代被告垫付2020年1月1日至2020年3月23日物业费792.69元（870.03元÷90天×82天），垫付2019年8月15日至2019年12月31日垃圾清运费25.24元（30元÷164天×138天），垫付2019年10月15日至2020年3月23日采暖费1548.83元（1771.48÷183天×160天）。原告支付律师服务费4000元。原告提交收据、发票、委托代理合同在卷佐证，因证据形式、来源合法，且证据之间能够形成完整证据链条足以证明案件事实，故本院予以采信。本院认为，被告海元酒店经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃应诉答辩等相关诉讼权利，而结合相关法律规定及本案查明事实可知，原、被告于2019年7月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定诚实履行各自义务。现就原告各项诉请，逐一分析认定如下：第一，关于解除双方签订的《房屋租赁合同》以及解约违约金。被告海元酒店未依约支付租金构成违约，依照双方租赁合同第六条第二款第三项之约定可知，合同约定的解除条件已成就，原告有权请求确认解除双方签订的《房屋租赁合同》，而因原告并没有单方向被告发出过解除通知，故参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条之规定，以向被告送达起诉状副本之日即2020年7月27日为确认合同解除之日。又依照合同第六条第二款之约定，原告有权请求被告支付金额相当于一个月租金即2721.9元的违约金。故，原告相应诉讼请求合法有据，本院予以支持；第二，关于欠付租金及其利息。经原告自认，被告于2020年3月23日已搬离，本院予以确认，但其称被告实际于2019年7月15日已经承租案涉房屋并提交录音佐证，因该证据不符合证据法定形式且证明力不足，故本院不予采信，租赁起始日期应以合同约定的2019年8月15日为准。依照合同第四条关于租金之约定，因被告自租赁起始分文未付，故被告尚欠原告租金金额为20000.39元（16331.4元＋3668.99元）。又依照合同第四条关于租金预先分期支付之约定，被告未依约支付租金构成违约，其应当向原告支付相当于资金占用期间的利息作为逾期履行的违约损失赔偿，原告现以年利率6%作为计算标准没有依据且其计算方法有误，本院以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率及中国人民银行同期贷款利率予以支持，具体为：自2019年8月11日至2019年8月19日期间，以欠付租金8165.7元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2019年11月10日期间，以欠付租金8165.7元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月11日至2020年2月10日期间，以欠付租金16331.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年2月11日至欠付租金实际清偿之日止，以欠付租金16331.4＋3668.99=20000.39元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第三，关于原告代垫租赁期间产生的相关费用及其利息。依照合同第四条第二款第三项及第三款之约定，租赁期间产生的采暖费、垃圾清运费、物业费、水电费均应由承租人即本案被告承担，出租方代垫相关款项的，承租人除支付代垫款项本金，还需按照同期银行贷款利率四倍的标准向出租人支付利息损失至返还代垫本金之日止。1.物业费及垃圾清运费，原告提交2019年7月20日至2019年12月31日期间物业费《证明》不符合证据法定形式，证明力不足，故本院对其相应期间的物业费主张不予支持，原告提交物业费发票及垃圾清运费收据可以证明其垫付2020年1月1日至2020年3月23日期间物业费792.69元（870.03元÷90天×82天），垫付2019年8月15日至2019年12月31日期间垃圾清运费25.24元（30元÷164天×138天），以上合计817.93元，就该部分垫付本金及约定利息，本院予以支持。2.采暖费，结合原告提交采暖费发票以及供热周期6个月核算所得，其垫付2019年10月15日至2020年3月23日期间采暖费1548.83元（1771.48÷183天×160天），就该部分垫付本金及约定利息，本院予以支持。第四，关于律师费，依照合同第六条第二款之规定，被告应当承担律师费作为损失赔偿。而结合原告提交的委托代理合同及律师费发票可以确认，律师费为4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告张青、尚耀祖与被告内蒙古海元酒店管理有限公司于2019年7月15日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月27日解除；二、被告内蒙古海元酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张青、尚耀祖违约金2721.9元；三、被告内蒙古海元酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尚耀祖、张青支付欠付租金20000.39元及相应利息，利息分段计算如下：自2019年8月11日至2019年8月19日期间，以欠付租金8165.7元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2019年11月10日期间，以欠付租金8165.7元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月11日至2020年2月10日期间，以欠付租金16331.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年2月11日至欠付租金实际清偿之日止，以欠付租金20000.39元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、被告内蒙古海元酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张青、尚耀祖偿还代垫物业费792.69元并以此为基数支付自2020年7月6日至实际清偿之日止的利息，垃圾清运费25.24元并以此为基数支付自2019年7月13日至实际清偿之日止的利息，采暖费1548.83元并以此为基数支付自2020年1月11日至实际清偿之日止的利息。上述利息均以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍为准；五、被告内蒙古海元酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张青、尚耀祖律师费4000元；六、驳回原告张青、尚耀祖其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437元（原告已预交，已减半收取），由被告内蒙古海元酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 陈 红二〇二〇年九月三十日书记员 刘晓凯