陕 西 省 千 阳 县 人 民 法 院   民 事 判 决 书      (2020)陕0328民初307号   原告：邬小军，男，生于1976年1月14日，汉族，大学文化程度，住千阳县，千阳中学教师。     被告：陕西祥和元房地产有限公司，统一社会信用代码91610000583507152C；   住所地：西安市雁塔区长延堡杏园小区11幢20902室；   法定代表人：白文海，总经理；   委托诉讼代理人：张武练，陕西正泰律师事务所律师；   原告邬小军与被告陕西祥和元房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月20日公开开庭审理了本案。原告邬小军和被告陕西祥和元房地产有限公司（以下简称祥和元公司）的委托代理人张武练到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   邬小军诉称，2014年8月19日，原告邬小军与被告祥和元公司签订了“祥和华某某”项目认购书，原告认购被告开发的千阳县祥和华某某项目1幢2单元负一层F20113室（34.88平方米）商业用房一间。当日，双方又签订了《商铺租赁合同》，约定对原告认购的商铺反租给被告，租期两年自2015年7月1日至2017年7月1日，每年租金为22617元。2015年3月16日，双方对该认购协议的商铺签订了合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。原告依合同向被告交付价款282716元，专项维修基金8481.48元，契税8481.48元，产权登记费550元。2018年11月，原告发现被告将该房屋作为执行标的物交付给了其他案件的债权人，故提起诉讼，要求祥和元公司返还房屋价款282716元，专项维修基金8481.48元，契税8481.48元，产权登记费550元，违约金142元，损失33925元（按照与被告签订的租赁合同价款每年22617元，自2018年11月至2020年4月计算）；被告承担案件诉讼费。   陕西祥和元房地产有限公司辩称，承认原告陈述的关于签订认购书、租赁合同、商品房买卖合同、收到原告关于该商铺房屋的价款等款项的全部事实。但认为：1、原、被签订该商铺房屋的反租合同，名为租赁，实为促销。租赁合同签订后，该房屋实际并未由被告控制和使用，而被告实际向原告按期支付了租金。2、原告所购房屋的产权登记是由其自行办理，被告只是协助义务，不存在产权登记违约的行为，不应该支付违约金。3、原告主张购买的商铺房屋由被告作为执行标的物交付给他人的说法不是事实，因为被告不是原告提供的执行案件的被执行人，根据（2017）陕0328执329号执行裁定书表述的内容，被执行人是千阳县住房和城乡建设局，被告并未将原告购买的房屋作为执行标的交付给他人。原告如有异议，应向法院提起执行异议或向实际侵权人主张权利。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。   案件庭审中，本院组织双方当事人进行了证据交换、质证和认证。   原告邬小军为证明其主张，向本院提交了以下几组证据： 1、向被告祥和元公司于2014年7月12日、8月7日和2016年4月14日交付房屋价款262716元、专项维修基金8481.48元、契税8481.48元、产权登记费550元的收款票据；2、原、被告签订的商品房销售合同（附房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰配套标准、合同补充说明）、“祥和华某某”项目认购书、商品房租赁合同、室内装修管理协议。证明原告购买了被告的1幢2单元负一层F20113号商铺一间并交付了所有房款和费用，被告将该房屋作为涉案标的交付给其他人,故原告提起诉讼。针对原告提出的上述证据，被告祥和元公司发表质证意见如下：对原告在被告开发的祥和华某某购买1幢2单元负一层F20113号商铺一间并交付了所有房款和费用的事实予以认可，但对其证明目的不认可，被告并未将该商铺作为执行案件的标的交付他人，因为被告并不是原告所指执行案件的被执行人，且被告向原告出售的房屋不是执行案件的商铺，原告购买的商铺从图纸看另有所指。   被告祥和元公司为反驳原告邬小军的诉讼请求和理由并证明其主张，向本院提交了以下几组证据：1、（2017）陕0328执329号执行裁定书及执行和解笔录；2、原告的身份证复印件一份、银行卡复印件一份、转账交易明细一份、进账单一份。证明被告并非原告所指法院执行案件的被执行人，被告已经将原告买得房屋承租，并将房屋的租金转给原告，双方签订并履行的租赁合同实际是被告出售商铺的让利行为。针对被告提出的证据，原告邬小军发表质证意见为：被告提供证据的真实性认可，不认可其证明目的。不管是图纸指向还是事实，原告所购房屋已经执行给他人，事实上，被告是执行案件标的物即商铺房屋的实际控制人，相当于被执行人地位。   为查明案件事实，本院以职权对原、被告提出的执行案件中被执行人的委托诉讼代理人杨春阳作了调查；调取了（2016）陕0328民初43号民事判决书、（2017）陕0328执329号案件的执行和解笔录和问话笔录各一份；调取了涉执行案件的执行依据形成的［（2016）陕0328民初43号］审判案件的认证材料：1、2012年5月28日，被告祥和元公司与千阳县旧城改造工作领导小组办公室关于XX城改造项目的征收补偿安置工作委托协议；2、2013年6月13日，千阳县旧城改造领导小组办公室与巴某某签订的瓦窑坡片区征收补偿安置合同（编号：030）。结合被告提供的执行案件的证据，证明在被告的参与下，将原告购买的商铺房屋交付给另一执行案件的申请人巴某某的事实。本院组织当事人进行了质证，原告对上述证据无异议，被告对真实性无异议，对证明目的不认可。本院所调取的证据材料，来源合法内容真实，本院当庭予以确认。   经各方当事人确认对上述证据材料真实性没有争议，以上证据相结合，形成了证明本案基本事实的证据链，本院依法予以确认。   经审理查明：2014年8月，原告邬小军与被告祥和元公司签订了“祥和华某某”项目认购书，约定原告购买被告开发的千阳县XX城改造项目祥和华某某1幢2单元负一层F20113商铺房屋，面积为34.88平方米，价值282716元。同时，被告与原告又签订了商铺租赁合同，被告将原告所购商铺以每年22617元的价格反租，租赁期2年。2015年3月6日，原、被告在祥和华某某售楼部签订了商品房买卖合同，并附房屋平面图注明了原告所买房屋的具体位置。从原、被告签订项目认购书到租赁合同届满，原告向被告交付房款262716元、专项维修基金8481.48元、契税8481.48元、产权登记费550元。被告向原告账户转入房屋租赁费45234元。2012年5月28日，千阳县住房和城乡建设局下属的千阳县旧城改造领导小组办公室与被告祥和元公司签订了XX城改造项目的征收补偿安置工作委托协议。2013年6月13日，千阳县旧城改造领导小组办公室与巴某某签订的瓦窑坡片区征收补偿安置合同（编号：030），约定了置换给巴某某70平方米的营业房。后巴某某与千阳县住房和城乡建设局、祥和元公司发生争议，巴某某于2016年1月7日提起诉讼，本院作出（2016）陕0328民初43号民事判决书，判定由千阳县住房和城乡建设局在祥和华某某负一楼西南角兑付巴某某营业房（非门面房）70平方米。判决生效后的2017年1月17日，巴某某申请执行千阳县住房和城乡建设局，要求千阳县住建局依照征收补偿安置合同交付千阳县瓦窑坡祥和华某某负一楼西南角建筑面积为70平方米的营业用房。执行中，在被告祥和元公司始终参与和配合下，法院将祥和元公司开发的祥和华某某1幢负一楼西南角74.34平方米的营业房执行给巴某某，其中含原告邬小军购买的面积为34.88平方米F20113号商铺。原告邬小军提起诉讼，要求被告祥和元公司返还房屋价款282716元，专项维修基金8481.48元，契税8481.48元，产权登记费550元，违约金142元，损失33925元（按照与被告签订的租赁合同价款每年22617元，自2018年11月至2020年4月计算）；被告承担案件诉讼费。   本院认为，原告邬小军与被告祥和元公司签订了商品房买卖合同，原告依照合同履行了支付所购房屋价款的义务，被告应当依照合同约定向原告交付房屋。但在2017年，巴某某申请执行千阳县住房和城乡建设局拆迁安置合同纠纷一案中，被告虽不是该案的被执行人，但是，被告早在2012年5月28日就与千阳县住房和城乡建设局下属的千阳县旧城改造工作领导小组办公室签订了关于XX城改造项目的征收补偿安置工作委托书，约定该领导小组办公室是受被告委托负责拆迁征收工作，由被告承担征收补偿安置工作的全部费用，并保证安置房。2013年6月13日，千阳县旧城改造领导小组办公室与巴某某签订的瓦窑坡片区征收补偿安置合同（编号：030），确定了将被告祥和元公司开发的祥和华某某1幢负一楼西南角74.34平方米的营业房执行给巴某某的安置义务。在巴某某依照此合同提起安置等纠纷的诉讼中，巴某某亦将祥和元公司作为被告与千阳县住房和城乡建设局一并起诉，且被告委托了诉讼代理人参加了诉讼；在本案执行中，法院依据被告和千阳县住房和城乡建设局在千阳县XX城改造项目中的关系，在案件协商解决实质性问题过程中，均将被告通知至法院参与案件的执行过程；被告与原告邬小军于2014年8月签定了商铺买卖合同的项目认购书和反租合同，并已将位于祥和华某某1号楼2单元负一楼西南角面积为34.88平方米编号为F20113号的商铺指定给了原告，于2017年又将F20113号商铺在法院执行中安置给了巴某某。被告作为千阳县XX城改造项目中的开发主体，对拆迁户的房屋和营业房安置负有直接义务，在本案答辩中提出不知道法院将该房屋执行予巴某某的答辩意见不符合本案的事实，本院不予支持。被告提出原告所购的F20113号房屋另有所指的答辩意见，从本案原告提交的合同所附图纸和法院的实际现场勘查可以看出，执行给巴某某的营业房中包含了原告所购房屋，故其意见不能成立，原告主张的事由符合事实，本院予以确认。被告的行为违反了与原告签订的房屋买卖合同，致使原告的合同意图不能实现，该合同应予解除并由被告承担违约责任。对原告主张的2018年11月至2020年4月房屋损失，原告依与被告的租赁合同约定租金为计算损失的依据，因该合同已经到期且履行完毕，本案所涉房屋及所有负一层的内营业用房至今未出售完毕，亦未开业运营，故证据不足且不符合本案事实，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、解除原告邬小军与被告陕西祥和元房地产有限公司签订的千阳县祥和华某某1号楼2单元负一楼西南角F20113号房屋的买卖合同。   二、被告陕西祥和元房地产有限公司返还原告邬小军房屋价款282716元，专项维修基金8481.48元，契税8481.48元，产权登记费550元。   三、被告陕西祥和元房地产有限公司支付原告邬小军违约金142元。   四、驳回原告其他诉讼请求。   上述二、三项合计人民币300370.96元，被告陕西祥和元有限公司于判决生效后15日内一次付清。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费 6314元，由原告邬小军负担814元，被告陕西祥和元房地产有限公司负担5500元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。       审判长   甄文渊   审判员   赵侠霞   人民陪审员   李治英     二○二○年九月三日                             法官助理 秦婷                  书记员    徐伟龙        1