江西省会昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0733民初1261号 原告：中国农业银行股份有限公司会昌县支行，住所地:会昌县文武坝镇红旗大道**,统一社会信用代码:913607331608408699。 负责人:彭小兵，行长。 委托诉讼代理人：李仁忠，系周田支行行长。 被告：刘奕坤，男，1988年6月9日出生，汉族，会昌县。 被告：王明秀，女，1989年1月6日出生，汉族，会昌县，系被告刘奕坤之妻。 被告：会昌县瑞源房地产开发有限责任公司，地，地址：会昌县文武坝镇延伸街东都商住楼一社会信用代码：91360733789739338D。 法定代表人：刘东海。 原告中国农业银行股份有限公司会昌县支行（以下简称会昌农行）与被告刘奕坤、王明秀、会昌县瑞源房地产开发有限责任公司（以下简称会昌瑞源公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告会昌农行委托诉讼代理人李仁忠到庭参加诉讼，被告刘奕坤、王明秀、会昌瑞源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告会昌农行向本院提出诉讼请求：1.诉请贵院判令被告刘奕坤、王明秀立即归还原告借款本金275287.37元及利息（罚息、复利）3422.32元（暂计算至起诉日）及后续至实际还款日利息。利息、罚息、复利按合同约定计付；2.确认若被告刘奕坤、王明秀不按上述第一项履行付款义务，原告有权就被告刘奕坤、王明秀抵押的房屋（位于会昌县“九洲国际·东城”4号楼1405室）行使抵押权，就该房产折价或拍卖、变卖取得价款在抵押权利价值范围内优先受偿；3.被告会昌瑞源公司对上述第一项所述付款义务承担连带保证责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月21日，原告与被告刘奕坤、王明秀签订了《个人购房担保借款合同》（编号:36020120120122984）,合同约定:被告刘奕坤、王明秀向原告借款330000元，期限25年，自2012年8月21日至2037年8月20日止，用于购房，执行浮动利率、人民银行同期同档人民币贷款基准利率，按年浮动（如遇人民银行基准利率调整作相应调整），还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月20日，由被告会昌瑞源公司提供阶段性担保（借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续），加上该所购房屋提供抵押。合同签订后，原告于2012年8月21日依约向被告刘奕坤、王明秀发放贷款330000元（借款凭证号:360220120241166），并依约将资金划转被告会昌瑞源公司账户。案涉房屋至今未办好抵押登记手续。自2017年11月份起被告刘奕坤、王明秀不按约按月归还贷款本息，原告通过扣被告会昌瑞源公司保证金上的资金归还至2019年11月，尚欠4期“月供”。目前被告会昌瑞源公司保证金上已无资金可扣收。被告刘奕坤、王明秀本该用于抵押的房屋已被瑞金市人民法院拍卖。按合同违约责任12.1款约定，对使其借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。按合同违约责任12.3款约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。对逾期借款自当月逾期之日（21日）起按4.90%上浮50%（即7.35%）执行罚息至实际还款日;借款期内产生的利息计收复利自出账日（每月21日）起按4.90%计算至实际还款日;逾期借款罚息复利自出账日（每月21日）起按4.90%上浮50%（即7.35%）计收复利至实际还款日。按合同违约责任12.4款之（1）约定，因借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。原告多次催收未果，遂起诉。 被告刘奕坤、王明秀未作答辩。 被告会昌瑞源公司未作答辩。 本院经审理认定的事实如下：2012年8月21日，原告与被告刘奕坤、王明秀签订了《个人购房担保借款合同》(编号:36020120120122984）,合同约定:被告刘奕坤、王明秀向原告借款330000元，期限25年，自2012年8月21日至2037年8月20日止，用于购房，执行浮动利率、人民银行同期同档人民币贷款基准利率，按年浮动(如遇人民银行基准利率调整作相应调整)，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月20日，由被告会昌瑞源公司提供阶段性担保(借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续)。逾期借款罚息复利自出账日(每月21日)起按4.90%上浮50%(即7.35%)计收复利至实际还款日。合同签订后，原告于2012年8月21日依约向被告刘奕坤、王明秀发放贷款330000元，并依约将资金划转被告会昌瑞源公司账户。自2017年11月份起被告刘奕坤、王明秀未按约归还贷款本息，原告通过扣划被告会昌瑞源公司保证金至2019年11月，后被告会昌瑞源公司保证金上已无资金可扣收。截至2020年3月27日，尚欠本金275287.37元及利息（罚息、复利）3422.32元。原告多次催收未果，故诉至本院。 另查明，案涉房屋一直未办理抵押登记，且案涉房屋现已被瑞金市人民法院拍卖。 本院认为，被告刘奕坤、王明秀和原告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，各方当事人应按照合同约定全面履行各自义务。原告既已按约发放借款，被告刘奕坤、王明秀即应按时归还借款本息。现被告刘奕坤、王明秀仍拖欠原告借款本息，违反了合同约定和诚实信用原则。因此，原告请求被告刘奕坤、王明秀归还借款本金275287.37元及利息有事实和法律依据，本院予以支持。 关于优先受偿权。被告刘奕坤、王明秀未就案涉房屋办理抵押登记，且案涉房屋现已灭失，原告主张对案涉房屋享有优先受偿权本院不予支持。 关于保证责任。被告会昌瑞源公司作为担保人，为被告刘奕坤、王明秀借款提供阶段性连带担保责任，被告会昌瑞源公司应对被告刘奕坤、王明秀的上述借款本息承担连带清偿责任。 被告刘奕坤、王明秀、会昌瑞源公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应依法承担不到庭的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告刘奕坤、王明秀归还原告中国农业银行股份有限公司会昌县支行借款本金275287.37元及利息3422.32元及之后的利息、罚息（自2020年3月28日至还清之日按年利率7.35％计算），于判决生效后七日内付清。 二、被告会昌县瑞源房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任，承担担保责任后可向被告刘奕坤、王明秀追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司会昌县支行的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5480元，由被告刘奕坤、王明秀和会昌县瑞源房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李秋平 人民陪审员  吴海滨 人民陪审员  刘** 二〇二〇年九月二十四日 法官助理宋钊 书记员汪锦煌