湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3613号原告：樊涛，男，2000年7月29日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。被告：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区裕湘路，统一社会信用代码91431002580908751E。法定代表人：欧小明，系该公司总经理。委托代理人：欧阳维荣，男，1962年11月5日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告樊涛与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊涛委托代理人唐鹏、被告裕湘公司委托代理人欧阳维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊涛请求判令：一、被告继续履行合同约定交房标准的交房义务；二、被告逾期交房而向原告支付违约金14190.40元，以后的违约金计算至实际交房之日止；三、被告承担本案全部诉讼费。被告裕湘公司答辩要点：一、案涉房屋于签约购买时即是现房，对主体、装修装饰阶段作出阶段性动态评定等级为合格，并于2018年1月22日颁发【安全合格工程证书】。因答辩人开发的一栋复式楼受制于整体验收所面临的复杂情况，合同附件条款与主合同第七条所载明的“以建筑面积为依据进行面积确认”相冲突，也即打好楼板交房则违背施工设计图纸，存在超面积施工以及面积差异过大的情形，并将面临验收通不过且有被处以超规划重罚之风险。为此答辩人直到2019年7月初，才决定先办理竣工验收，并办妥收房手续后再进行后续打隔板的施工环节，以此规避相应的合同冲突与执行风险；二、被答辩人计算的延期交房违约金明显错误。答辩人于2019年8月2日在质监部门现场督导下，经建设、勘察、施工、监理单位共同参与，最终签署了《裕湘小区1号栋工程竣工验收报告》，证明案涉房屋完成竣工验收并具备交房条件的时间为2019年8月2日。北湖区人民法院就裕湘住宅小区一栋首个案例的竣工验收交房时间作出生效判决[详见（2019）湘1002民初4701号民事判决书]，认定裕湘小区1号栋在2019年8月2日符合交付条件。答辩人亦就此判决按时给予了赔偿。因此，答辩人逾期交房的时间应当按照《商品房买卖合同》第九条、第十条的相关约定，即交房时间计算至2019年8月2日。三、被答辩人长期未办理房屋交接手续，已构成放弃延期交房违约金的相关要件。依据买卖合同“第十条”房屋交接及违约处理方式约定，应视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，答辩人在近一年的时间内，多次发布收房公告、短信及物业缴费通知单，履行了告知义务。综上，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，被答辩人的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法判决。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实:一、2018年7月29日，原告樊涛（买受人）与被告裕湘公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。合同第三条、第四条约定:买受人购买出卖人开发的位于郴州市，购房总金额437974元。合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计237974元，余款200000元向银行申请贷款。合同第九条交付期限及条件:出卖人应当在2019年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经质监部门验收合格符合合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上述《郴州市商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定交清了涉案购房款437974元，截止本案庭审之日，涉案房屋所在栋尚未办理不动产首次登记手续，原告樊涛与被告裕湘公司尚未办理涉案房屋的交房手续。二、原告提交的已经发生法律效力的本院于2019年11月26日作出的（2019）湘1002民初6563号民事判决书和湖南省郴州市中级人民法院于2020年1月16日作出的（2020）湘10民终176号民事判决书均认定，郴州市建设质量安全监管站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备合同约定的交付条件；而被告提交的本院的（2019）湘1002民初4701号民事判决书系本院于2019年9月23日作出，于2019年10月8日发生法律效力，该民事判决书作出并发生法律效力的时间在被告提交的上述二份民事判决书之前。三、庭审中，原告要求被告继续履行合同约定的交房义务。被告称于2019年7月26日向业主通过打电话和微信等各种方式通知原告交房，原告未予认可。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、涉案商品房何时具备交房条件：根据以上事实和分析，本案应以本院（2019）湘1002民初6563号民事判决书和湖南省郴州市中级人民法院于2020年1月16日作出的（2020）湘10民终176号民事判决书确认的交付时间即2019年9月12日为宜，即涉案房屋所在栋于2019年9月12日经郴州市建设质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备双方合同约定的交付条件。根据上述《郴州市商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2019年4月30日前交付房屋，故被告构成逾期交房，根据合同约定应承担逾期交房的违约责任。而被告裕湘公司所称2019年8月2日即具备交房条件，本院不予采纳。二、被告应如何承担违约责任：如前所述，涉案商品房于2019年9月12日才具备交房条件，自2019年5月1日起计算至2019年9月12日止，被告逾期交房135天，逾期交房违约金按已交付购房款日万分之二计算，违约金为11825元（437974元×0.0002元/天×135天）。三、原告要求被告继续履行合同约定交房义务的诉请，本院应否支持：根据合同第十条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。因被告尚未将涉案商品房交付给原告使用，故被告应依合同约定继续履行涉案商品房的交付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告湖南裕湘投资置业有限公司继续履行与原告樊涛签订的《郴州市商品房买卖合同》，将符合合同约定的商品房交付给原告樊涛。二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决发生法律效力的十五日内支付给原告樊涛逾期交房违约金11825元；三、驳回原告樊涛的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取77元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄洁萍二〇二〇年九月七日法官助理郑敏书记员文艺媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。