宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4141号原告：宁夏银大物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122788212059B。法定代表人：柳某。委托代理人：张某，宁夏回族自治区银川市人，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人：徐某，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：李某，宁夏回族自治区贺兰县人，本科文化，群众。原告宁夏银大物业服务有限公司与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院2020年8月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月28日、2020年9月16日公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：1、请求依法判令被告立即支付2016年1月1日-2020年5月31日物业管理费共计8370元，逾期支付违约金2511元，共计10881元；请求依法判令被告立即支付2013年4月1日-2020年5月31日电梯费共计1720元，2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求，放弃请求依法判令被告立即支付2013年4月1日-2020年5月31日电梯费共计1720元的诉讼请求。被告辩称：1、按照（被告与宁夏银大房地产开发有限公司签订的）银川市商品房买卖合同约定，物业费收取标准是0.8元每月每平方米。原告公司单方面涨为1.2元不合理，我对涨价部分的物业费不予交纳；2、原告公司电梯费一直是按照20元每月标准收取的，我认为不合理；3、原告服务不达标，主要有：单元楼道内照明灯的电费需要业主自己自己交。小区的业主活动中心原告公司出租，变为超市我认为不合理。4.原告服务存在以下问题：小区车辆占用消防通道，小区电动车、自行车乱停乱放，小区业主随意私拉电线为电动车充电，原告不作为。2018年之前，小区草坪大面积枯死，物业管理不到位。原告公司为宝庆花园别墅业主私开小门，占用两个车位，至今没有恢复。小区水系景观喷泉，从2014年至今从未开过。5、2013年10月份我装修时，房屋地下预埋水管破损，向物业报修后，物业拖拉不予处理。原告诉状中所说我的房屋房号、建筑面积、没有交纳物业费的时间属实。查明的事实本院确认如下事实：2015年11月20日、2017年12月21日、2019年11月28日，原告与贺兰县银大安鑫花园西区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司分别签订了三份《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县银大安鑫花园西区提供前期物业管理服务事宜。合同还约定本小区物业费收费标准为，高层住宅1.2元/㎡/月，业主应从房屋买卖合同签订之日起缴纳物业费，物业服务费用按月（年/季/月）交纳，业主与物业使用人应在1-30日内交纳。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）、等费用的，应按每项欠费用总额5‰/日向乙方支付违约金。合同期限分别自2015年11月28日起至2017年11月28日、2019年11月28日、2021年11月27日止。该《前期物业服务合同》分别在贺兰县物业管理中心备案登记，备案号分别为（2015）第027号、（2017）第049号、（2020）第8号。（2015）第027号贺兰县前期物业服务合同备案登记表中载明：委托期限2015年11月29日至2017年11月28日，项目名称银大安鑫花园西区，物业服务费标准住宅1.2/㎡/月元。（2017）第049号、（2020）第8号贺兰县前期物业服务合同备案登记表中载明的物业服务费收费标准与（2017）第027号贺兰县前期物业服务合同备案登记表中载明的标准一致。（2020）第8号的物业服务合同备案登记表中载明：本物业区域内的电梯运行使用费，按下列标准收取：2层：20元/月，合同期限自2019年11月28日起至2021年11月28日止。2012年4月13日，原告向贺兰县城建局物业办提出《关于提升银大安鑫花园西区物业收费标准的申请》，申请将安鑫花园西区物业费调整为住宅物业费定为1.2元㎡/月，营业房2元㎡/月。2012年4月19日，贺兰县物业管理中心作出批示：同意银大物业服务公司调整上述小区物业收费价格。2012年9月14日，贺兰县物业管理中心作出批示：同意备案。2017年12月21日，原告与贺兰县银大安鑫花园西区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定：电梯费用由业主按其拥有物业的建筑楼层缴纳，具体标准为2层：20元/月，合同期限自2017年11月29日起至2019年11月28日止。2019年11月28日，原告与贺兰县银大安鑫花园西区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定：本物业区域内的电梯运行使用费，按下列标准收取：2层：20元/月，合同期限自2019年11月28日起至2021年11月28日止。原告为贺兰县银大安鑫花园西区提供了秩序安全维护人员培训，消防通道张贴温馨提示，日常工作消防演练，楼宇内自行车整改，保洁楼道内、外卫生打扫清理，园区垃圾桶清洗，雨季清扫积水，设备间打扫，清扫雨棚，卫生死角清扫，清扫路面积雪，公共区域消杀，公共区域维修，小区路面维修，单元门维修，路灯维修，楼道灯维修，维修雨落管，下水井管网疏通，监控维修，供水管道维修，绿化补种和养护，配电设施设备的维修与保养，日常垃圾清运，维修楼宇外顶部瓦片，电梯定期保养等物业服务工作。原告在物业管理中完全符合行业规范标准。被告系贺兰县银大安鑫花园西区13-2-202室房屋业主，购买的房屋系二手房，前房主为姚丽娟，系被告嫂嫂，2013年9月份被告入住该房屋，2015年该房屋产权登记在被告名下。房屋建筑面积为131.61㎡。自2016年1月1日起至2020年5月31日期间欠原告物业费8370元（131.61㎡×1.2元/㎡×53个月），原告计算违约金2511元。原告于2014年12月19日、2015年12月27日、2016年12月11日、2017年11月19日、2018年12月1日、2019年12月4日、2020年5月27日通过张贴催缴物业通知书的方式向被告催要物业费、电梯费无果。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，贺兰县银大安鑫花园西区未成立业主委员会。还查明：2011年8月30日，被告与宁夏银大房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，该合同第21条，前期物业服务费的收费标准为0.8元每月每平方米。被告购房后，宁夏银大房地产开发有限公司为被告出具银川市住宅质量保证书和使用说明书一份，载明的主要内容为：本住宅于2011年6月30日验收合格，使用寿命为50年，前期物业服务合同备案号为（2010）第035号，收费标准为0.8元每平方米等。该房屋前房主姚丽娟已交纳了2011年1月1日至12月31日，2012年7月1日到2012年12月30日，2012年1月1日至2012年6月30日期间的物业费，收费标准为0.8元每平米每月。再查明：2020年8月25日至27日期间，被告所在小区有消防通道停放车辆现象，原告公司在2020年6月1日前曾经有为宝庆花园业主开过小门。以上事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的证据前期物业服务合同3份、调整银大安鑫花园西区物业费收费标准公告1张、调整物业费服务收费标准通知1张、提升物业费收费标准申请2张、收费项目及收费标准备案1张、贺兰县前期物业服务合同备案登记表2份、日常物业服务照片38张、保洁清扫签到表4张2页、电子巡跟记录表2张1页、秩序维护巡视记录表2张1页、监控室值班记录表2张1页、电梯故障统计表2张1页、接报维修记录表7张、催缴物业费通知单8张、收费台账及照片4张，被告提交的银川市商品房买卖合同一份、银川市住宅质量保证书和使用说明书一份、收款收据各三张予以证实，本院予以采信。被告举证的光盘两张，本院分别认证如下：1、被告举证的光盘两张中，其中白永刚拍摄的视频、照片，因原告有异议，且无原始载体核对，其真实性本院无法认定，证据效力本院不予采信。2、被告举证的光盘中占用消防通道文件夹的28张照片，系被告2020年8月25日、26日、27日在小区北侧和西侧马路拍摄，与被告提供的原始载体核对一致，欲证明小区消防通道长期停放多辆车辆。经当庭质证，原告有异议，认为照片的拍摄时间是2020年8月25日至27日，不能证明我公司在起诉的期间内有物业服务瑕疵现象。3、被告举证的光盘中，2020年7月1日被告拍摄的开小门照片一张，欲证明：原告公司未经业主同意，私自改造小区围墙，为宝庆花园别墅业主私开小门；单元电梯照片两张，拍摄于2020年6月28日、2020年8月26日，欲证明：业主需要上二层楼才能坐电梯；单元楼道照明电费缴费凭证的照片，被告拍摄于2020年8月2日，欲证明单元楼道的照明属于物业公司的公共设施维护运行费用，但物业公司不愿意出钱；活动中心改为超市中一张照片，被告拍摄于2020年8月26日，欲证明物业公司未经业主同意把活动中心改为超市；业主微信抱怨物业服务问题的微信截图照片，拍摄时间为2020年8月22日，欲证明业主抱怨物业服务问题。以上证据经与原告提供的原始载体核对一致。经当庭质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为以上照片的拍摄时间是2020年6月28日至8月26日，不能证明我公司在起诉的期间内有物业服务瑕疵。关于开小门，认为因宝庆花园的一条路进行下水管网改造，县物业办协调我公司，让临时开的小门，2020年6月1日前物业公司已经焊死，被告提供的照片也显示封死。本院认为，被告举证的以上2、3证据，因系2020年6月28日至8月27日期间拍摄，原告起诉被告未交物业费的期间为2016年1月1日起至2020年5月31日期间，该证据不能反映原告起诉被告未交物业费期间物业服务瑕疵情况，能够反映2020年8月25日至27日期间，被告所在小区有消防通道停放车辆现象，原告公司在2020年6月1日前曾经有为宝庆花园业主开过小门。该光盘中反映的业主需要上二层楼才能坐电梯，单元楼道的照明费用属于物业公司的公共设施维护运行费用，物业公司未经业主同意把活动中心改为超市等证据，因与本案无关联性，证据效力本院不予采信。判决的理由与结果本院认为，原告与宁夏银大房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县银大安鑫花园西区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区6-3-701室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的前期物业服务合同证实，原告物业服务收费标准在2016年1月1日至2020年5月31日期间为高层住宅1.2元/㎡/月，原告举证的《关于提升银大安鑫花园西区物业收费标准的申请》证明：2012年4月19日，贺兰县物业管理中心同意原告公司调整贺兰县银大安鑫花园西区物业费收费价格为住宅物业费定为1.2元㎡/月，营业房2元㎡/月。故原告计算2016年1月1日至2020年5月31日期间物业费收费价格高层1.2元㎡/月，符合前期物业费物合同的约定和法律规定。关于原告诉请要求被告支付2016年1月1日至2020年5月31日期间物业管理费8370元的诉讼请求，因本院查明：2020年8月25日至27日期间，被告所在小区有消防通道停放车辆现象及原告公司曾经为宝庆花园业主开过小门的情况，根据《前期物业服务合同》的约定，原告物业服务的内容有车辆停放管理和物业共用设施的管理，被告所在小区有消防通道停放车辆现象及原告公司曾经为宝庆花园业主开过小门的情况应视为原告的物业服务瑕疵现象。虽然原告起诉被告物业费的欠费期间为2016年1月1日至2020年5月31日，但该物业瑕疵现象是一个连续的过程，本院推定2016年1月至2020年5月31日期间，原告的物业服务存在瑕疵现象，应当予以酌情扣减3%的物业费。本院支持被告支付原告2016年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费8119元，计算方式为131.61㎡×1.2元/㎡×53个月×97%。关于违约金，因原告在物业服务中存在物业服务瑕疵现象，故对原告要求被告支付原告逾期支付违约金2511元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，其与宁夏银大房地产开发有限公司签订的银川市商品房买卖合同，约定的物业费收取标准是0.8元每月每平方米，原告公司单方面涨为1.2元不合理，我对涨价部分的物业费不予交纳的抗辩理由，因《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故该抗辩理由无法律依据，本院不予采纳；被告还辩称，原告公司（存在）服务不达标，2018年之前小区草坪大面积枯死，我房屋地下预埋水管破损，向物业报修后，物业拖拉不予处理等情况，因无事实依据，本院不予采纳；被告又辩称，小区单元楼道内照明灯的电费需要业主自己自己交，小区的业主活动中心原告公司变为超市不合理等问题，因与本案不是同一个法律关系，被告应另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李某向原告宁夏银大物业服务有限公司支付2016年1月1日至2020年5月31日期间的物业费8119元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏银大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元（已减半收取），由原告宁夏银大物业服务有限公司负担21元，被告李某负担37元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 闫生利 二〇二〇年九月二十四日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。