河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初4210号原告（反诉被告）：济源市居然之家家居建材有限公司，住所地：济源市济水大道**中原国际商贸城建材广场**楼**。法定代表人：张智杭，经理。委托诉讼代理人：徐琨鹏，河南法铎律师事务所律师。被告（反诉原告）：李涛，男，1976年9月14日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：段东波，河南凌峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾亚丽，河南凌峰律师事务所实习律师。原告济源市居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家建材公司）与被告李涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告居然之家建材公司的委托诉讼代理人徐琨鹏，被告李涛及委托诉讼代理人段东波、贾亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居然之家建材公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付房租5074.2元，物业管理费3894元，市场管理费1968元及滞纳金；2、要求被告支付违约金14653.2元。事实与理由：原（甲方）被告（乙方）双方于2019年8月1日签订一份《居然之家招商（商铺租赁）合同》，甲方将位于济源市济源太行店摊位号为2-037场地租赁给乙方经营（琪朗灯具），租赁期限自2019年8月1日至2020年4月30日，租金为每日每平方米0.43元，物业费每平方米0.33元，市场管理费为每平方米5元，租金及物业管理费支付方式为每三个月支付一次，原告收取被告保证金1万元，被告按照合同约定支付了2019年8月1日至2020年1月31日6个月的租金15560.88元，物业管理费11941.6元，市场管理费5904元。2020年1月25日前开始缴纳第二期租金、物业管理费、市场管理费时被告开始借故拖延。2020年3月31日，被告向商户及原告发出撤场声明，原告为避免损失扩大，同意被告在结清2020年1月31日前的费用后让原告撤场，（搬运室内物品），被告答应原告于2020年1月至撤场期间的费用通过协商或者诉讼解决，2020年4月10日被告清理完承租场地内的物品后将场地交予原告。按照双方合同约定，被告已经构成根本违约，致使合同目的不能实现，应当承担违约责任，故提起诉讼。被告李涛辩称：租金及各项费用其已经交至2020年1月31日，原告主张疫情期间的租金及费用不符合原告作出的减免两个月租金及费用的决定，因原告在疫情期间没有提供服务，不应支付市场管理费。其并未违约，不应承担违约金。综上，原告起诉没有事实依据。被告李涛提出反诉，要求原告赔偿装修费98340元，退还保证金1万元。理由是其已经交清2020年1月31日前的租金，原告要求被告支付2020年2月和3月期间的租金、物业管理费、市场管理费，该期间因疫情影响，原告并未提供应有的服务，其与原告协商解决，原告不同意，并于3月26日对其商铺进行断电，违反合同约定，直接导致被告无法经营。为及时止损，其于3月31日向原告提出撤场，原告也表示同意其于2020年4月7日撤场。在疫情期间原告没有提供合同约定的服务还故意对其商铺停电，造成其无法经营，原告应当承担违约责任，根据合同第十七条规定，因不可抗力原因导致合同提前终止，原告应赔偿装修费的净值，不能提供装修合同和发票的，装修费用按照每平方米500元计算。故要求原告赔偿装修费98340元及退还保证金10000元。针对被告的反诉原告辩称，被告要求支付装修费和退还保证金没有事实和法律依据。双方合同明确约定被告应在合同签订后缴纳三个月的物业管理费及市场管理费，但合同签订后被告均是延迟缴纳。物业管理费和市场管理费是原告对商户经营及租赁期间提供的服务，因疫情影响没有开业经营，并不是原告原因造成，是因客观原因造成的，原告作为管理人仍需对经营的商铺进行管理和服务，物业管理费和服务费不能免除。被告拒绝缴纳2、3月份的租金及物业服务费用，是造成被告不能履行合同的原因，原告并未对被告商铺进行断电。另外，被告称2014年以来进行过多次装修，没有任何事实依据，综上，被告的反诉请求不能成立。原告提供的证据有：双方2019年8月1日签订的合同1份。被告向原告及客户张贴的撤场声明1份。原告以上述证据证明双方之间存在租赁合同，被告2020年3月31日提出撤场，原告同意，就租赁期间产生的纠纷双方通过协商或诉讼解决。经质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，本院均予认定。被告提供的证据有：1、原告公司的公告照片两张，微信聊天记录打印件1张，证明新冠肺炎疫情期间，商场闭馆时间为2020年1月23日，开馆时间为2020年3月23日。疫情期间，原告推出减免2个月的房租，商场开馆后，原告要求其缴纳下季度租金及两项管理费，其认为疫情期间原告没有提供服务，且房租也应减免了2个月，不同意缴纳。2、微信聊天消息打印件4张，证明疫情期间原告为商户减免2个月租金，原告未对商场进行管理，其也未经营，原告不应收取商场管理费、物业管理费。3、微信聊天记录及现场照片15张。证明原告催要租金未果，于2020年3月26日开始对其商铺进项断电，持续10天左右，其无奈提出解除合同。原告同意后，其于4月1日至4月7日撤场完毕，撤场中间4月4日原告才给其商铺供电。经质证，原告对证据1无异议，认为原告通知恢复营业的时间是3月7日。此后调整的是作息时间。对证据2的真实性无异议，从微信聊天记录看，原告通知商户应在1月25日之前缴纳下季度租金及物业管理费、市场管理费，承诺按照政策给予商户免交2个月的租金。但优惠并不是一次性免除，而是上半年免一个月、下半年免一个月。对证据3的真实性无异议，认为原告拍摄时间是4月1日，是原告接到被告撤场声明的第二天才停止供电，并且原告同意从2020年4月1日解除合同。该证据不能证明原告停电10余天的事实。上述证据，原告对真实性均无异议，均予认定。根据原、被告陈述，依据有效证据，本院确认案件事实如下：2019年8月1日原（甲方）、被告（乙方）签订《居然之家招商合同（2018版）》约定，一、合作形式：甲方将位于济源市太行店，面积196.68平方米，系数为0.2，摊位号2-037的场地租赁给乙方用于商业经营，乙方向甲方支付租金及相关费用，并接受甲方统一管理。二、经营范围：1、乙方的产品经营类型为灯具，主经营品牌为“琪朗”。2、乙方须严格按照合同约定的经营范围开展经营活动，中途更换品牌须报甲方同意；未经甲方同意擅自更换、增加品牌，甲方视同乙方违约并有权终止合同……。三、合同租赁期限、免租期：1、租赁期限：自2019年8月1日至2020年4月30日，共计274天。2、免租期：免租期共计0天。四、计租期、租金及付款方式：1、乙方按下列计租期及租金标准向甲方支付租金：自2019年8月11日至2020年4月30日，每平方米日租金0.43元，合同期内的计租期共计264天；租金支付方式为每3个月一付。五、物业管理费及付款方式：甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，具体标准如下：自2019年8月11日至2020年4月30日，每平方米物业管理费0.33元，支付方式为每3个月一付。六、保底销售和市场管理：1、乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额0.5%缴纳市场管理费，市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务。2、乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论大小月）每平方米1000元，乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额的0.5%收取，乙方销售连续2个月达不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同。八、……若双方不再续约，甲方在乙方所售商品或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金余额（不含利息）返还乙方。4、按照上述约定，乙方向甲方缴纳1万元保证金。十、其它费用：乙方每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其他费用。十一、乙方未按照上述规定向甲方支付租金等费用（含税费）的，乙方应每日按未付金额1‰向甲方支付滞纳金；超过7天，甲方视同乙方违约并有权终止合同。装修及消防安全：第十七条、因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方（装修费净值＝乙方投入的装修费×提前撤场的时间/合同期，乙方不提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算）如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。十八条、不论何种原因撤场，如未经甲方同意，乙方不得对原有装修进行拆除，否则甲方有权按每平方米500元的价格要求乙方进行赔偿。五十七条、合同终止后，甲方给予乙方撤场时间不得少于5天，所有费用计算至乙方撤场向甲方交付场地之日止。原告通知各商户2020年1月23日至1月29日春节放假。因疫情影响，原告于3月7日发出通知，告知经审核批准，商场定于2020年3月7日复工，周一至周五营业时间10点-16点，周六、周日10点-18点。3月23日通知恢复正常营业。合同履行中，被告2020年1月31日之前的费用均已结清。原告通知被告于2020年1月25日交清下季度租金、物业费等费用，被告认为2、3月份因疫情影响，原告不应收取物业服务管理费和其他费用，双方发生争执，未能达成一致意见，原告于3月26日停止原告商铺用电。2020年3月31日被告发出撤场声明载明：主要内容为：原告响应国家号召决定疫情期间闭馆2020年1月23日至2020年3月23日，期间租金进行变相减免，在后期租金中采取3个月免1月的方式减免，表示赞扬。但原告要求其全部缴纳疫情闭馆期间的物业费和市场管理费，表示反对，因该期间原告没有为客户提供任何服务，其同意结清2020年1月23日之前的物业费和市场管理费，疫情期间的费用作为争议协商，因原告不同意，因协商未果，原告对其商铺断电，导致其无法经营，其向原告提出终止合同，原告同意，从即日起开始撤场。被告撤场后，2020年4月10原告接收摊位场地。根据双方合同计算，被告应缴各项费用为2月份固定租金2452.53元，市场管理费984元，物业管理费1882.1元；3月份固定租金2621.67元，市场管理费984元，物业管理费2011.9元，共计10936.2元。本院认为，双方签订的招商合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效协议，双方当事人均应遵照合同履行各自义务。现原告要求支付2020年2月、3月的相关费用，被告称2月、3月受到新冠疫情影响，客观上不能经营，原告对商场也未对进行管理，况且原告也同意对客户免除两个月租金，故不应缴纳2月和3月的相关费用。2月份和3月份期间因受新冠疫情影响，商场不能正常营业，系不可抗力的原因造成，该损失由一方全部承担，也不公平，故根据公平原则，由双方当事人分担。被告2、3月份应缴各项费用合计10936.2元，被告应缴纳一半为5468.1元。另原告要求支付滞纳金及违约金，考虑到实际情况，本院均不支持。被告反诉要求赔偿装修费98340元，理由是原告断电导致其不能经营，解除合同是原告违约造成。原告断电是在要求被告缴纳相关费用因双方协商未果后采取，原告采取的措施确属不当，但并不导致合同必然解除，双方仍然可以通过协商或者诉讼解决其间纠纷，原告要求赔偿装修费用，证据不足，本院不予支持。此外，原告要求退还保证金1万元，现双方之间除本案涉及的费用外并无其他纠纷，原告也未能提供证据证明另有其他纠纷，为一并解决双方纠纷，原告应退还被告保证金1万元。综上，依照，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李涛在判决生效后十日内支付原告济源市居然之家家居建材有限公司5468.1元。二、原告济源市居然之家家居建材有限公司在判决生效后十日内支付原告李涛10000元。三、驳回原告济源市居然之家家居建材有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告李涛的其他反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元，减半收取222.5元，原告负担172.5元，被告负担50元；反诉费1233元，原告负担1183元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王小奇二〇二〇年九月十五日书记员  吕林倩