河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4846号 上诉人（原审原告）：沧州市鑫新房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区新华西路宏宇财富广场501铺。 法定代表人：夏永青，该公司经理。 委托诉讼代理人：肖坤，该公司员工。 委托诉讼代理人：王德海，河北宏天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北宏宇房地产开发集团有限公司，住所地沧州市运河区北京路**宏宇大厦**。 法定代表人：张有臣，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：于清智，男，1964年6月11日出生，汉族，住沧州市运河区。 二被上诉人委托诉讼代理人：刘军，河北海岳律师事务所律师。 上诉人沧州市鑫新房地产开发有限公司（以下简称鑫新公司）因与被上诉人河北宏宇房地产开发集团有限公司（以下简称宏宇公司）、于清智合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沧州市鑫新房地产开发有限公司上诉请求：1、依法改判被上诉人补足销售房款差价2692969元及利息，并将该款项支付到项目部设立的财务部门开设的银行账户中（开户名：沧州市鑫新房地产开发有限公司）；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。一、被上诉人在履行合同过程中，严重违反合同约定，已构成违约，应向上诉人承担合同约定的违约责任。第一、根据双方签订的《房地产项目合作开发协议》第五条第一款：销售方式、销售价格、促销政策等，必须经双方协商，并以书面形式确定，任何一方不得单独决定。在特殊情况下需要给予客户特别优惠的，须经董事长（张运才）、总经理（于清智）共同签字后方可执行。该协议合法有效，对双方都具有法律约束力，双方都应当按照该协议全面履行义务。第二、根据《合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人在履行协议过程中，在销售房屋时，违反协议约定，在给予客户特别优惠的，未经董事长（张运才）总经理（于清智）共同签字后方可执行的情况下，擅自单独决定给予客户特别优惠的销售价格销售房屋。被上诉人的行为已经构成严重违约。二、关于《房源保留协议》、《优惠申请单》、《房屋认购协议书》的显示及认定，一审法院在歪曲事实。第一、《房源保留协议》及《房屋认购协议书》并没存加盖鑫新公司的印章。只有购房者窦雯静的协议上，甲方处加盖的是宏宇亚龙湾项目部的章。第二、《优惠申请单》中也并没有上诉人加盖的公章及董事长张运才的签字，一审法院何谈该优惠单是与上诉人签订的。三、销售业务人员、财务负责人、销售总监在优惠单上签字行为不具有法律效力，并且对上诉人及董事长张运才不产生法律效力。第一、《房地产项目合作开发协议》第五条约定了，在特殊情况下需要给予客户特别优惠的，须经董事长（张运才）、总经理（于清智）共同签字后方可执行。也就是给予客户特别优惠的，必须经董事长（张运才）、总经理（于清智）共同签字后才生效，才能执行。第二、销售人员、财务负责人、销售总监虽对销售价格了解、知情，知悉，但其都没有权利决定销售价格及特别优惠价格。销售人员的签字只是对销售价格的了解；财务人员其在优惠单上的签字行为是因为财务制度及管理的需要。财务负责人林茂只是《房地产项目合作开发协议》签订的代表，代表上诉人签订合同，上诉人没有授权林茂代表公司去签订确认特别优惠价格。第三、上诉人及董事长张运才既没有授权委托任何人代表其在特别优惠单上签字，也没有对优惠单上销售人员、财务人员、总经理于清智的签字特别优惠价格予以确认。第四、根据优惠单上显示“特批优惠的原因：房管局张局长的关系（于总同意）”，由此可见，该优惠价格是总经理于清智单方擅自决定。根据《房地产项目合作开发协议》第二条第三款约定：总经理于清智负责项目的具体执行和日常经营管理。因此，总经理于清智擅自独自同意批准的特别优惠价格，作为销售人员及财务人员的工作人员，谁敢在优惠单上不签字。四、关于案涉三套房屋开具的增值税发票均是按照优惠后的价格开具的问题。第一、案涉三套房屋实际销售价格是特别优惠后的价格。根据财务、税务管理制度，开具增值税发票必须案实际成交价格开具，否则，会涉嫌虚开增值税发票违法行为。第二、关于协议、单据、发票均系由双方合作后成立的项目部保管留存，并非由上诉人留存。根据《房地产项目合作开发协议》第二条约定，双方合作后成立了“宏宇亚龙湾项目部”。五、关于上诉人对销售房屋特别优惠价格提出异议的时间与上诉人主张被上诉人补足销售房屋差价没有关联性。因被上诉人擅自单独决定给予客户特别优惠价格的违约行为，上诉人有权在法律规定的期限内可以随时主张要求被上诉人补足房屋差价。综上，请求二审法院依法查明案件事实，公平公正审理本案，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 河北宏宇房地产开发集团有限公司、于清智答辩称，一、上诉人所称的“在特殊情况下需要给予客户特别优惠”无法量化，无法确定，上诉人与宏宇公司在履行合作合同的过程中，也没有对房屋销售方式、销售价格、促销政策进行协商，更未以书面形式进行确定，上诉人所谓的特殊优惠只是其一方的说法，双方签订的《房地产项目合作开发协议》第七条第4款明确约定“任何一方未经协商，单独以超过双方认定的优惠条件向第三方出售住房的，违约方应以销售业务发生时的市价为准补充差价”，所以上诉人主张的购房款差价没有任何事实和计算依据。二、虽然宏宇公司与上诉人合作开发亚龙湾小区，但是该项目开发主体是上诉人，宣传、销售、最终签订《商品房买卖合同》、收取房款等一系列行为的主体都是上诉人，本案中，产品优惠营销奖励申请单、价格变更审批单均有上诉人人员的签字，因此，最终达成价格合意的是上诉人和购买人，价格高低的最终决定权在上诉人。宏宇公司与上诉人是合作开发关系，双方形成利益共同体，项目实现利润后，双方按投资比例进行利润分配，在合作过程中也多次分配了利润，因此如果宏宇公司低价销售房屋，损害的将是自己的利益，所以上诉人的说法根本就不合常理。一审法院已经非常清晰、明确地查明了案件事实，判决公平正确，应当驳回上诉，维持原判。 沧州市鑫新房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告补足销售房款差价2692969元及利息，并将该款项支付到项目部设立的财务部门开设的银行账户中（开户名：沧州市鑫新房地产开发有限公司）。2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年3月18日，鑫新公司（甲方）与宏宇公司（乙方）就合作开发沧州市亚龙湾住宅小区项目签订了《房地产项目合作开发协议》，协议约定甲方张运才任项目董事长，乙方于清智任项目总经理。同时约定销售方式、销售价格、促销政策等必须经双方协商，并以书面形式确定，任何一方不得单独决定。在特殊情况下需要给予客户特别优惠的，须经董事长、总经理共同签字后方可执行。合同尾部甲方代表签字处有林茂的签名及鑫新公司的公章，乙方代表签字处有于清智的签名及宏宇公司的公章。2017年8月16日，鑫新公司（甲方）与案外人李涛、马聪颖（乙方）签订《房源保留协议》一份，约定甲方为乙方保留亚龙湾小区2#楼-2-901室房屋的房源，房源单价为17110元/㎡，总价为2284869元。后经销售总监于海生、财务部门负责人林茂以及总经理于清智签署产品优惠单，确定该房屋价格按10000/㎡执行。2017年8月27日，鑫新公司（甲方）与李涛、马聪颖（乙方）签订了《房屋认购协议书》，确定亚龙湾小区2#楼-2-901室房屋成交单价为10000/㎡，总房款为1335400元。2017年8月16日，鑫新公司（甲方）与案外人窦文静、曹强、曹嘉程（乙方）签订《房源保留协议》一份，约定甲方为乙方保留亚龙湾小区2#楼-2-501室房屋的房源，房源单价为17050元/㎡，总价为2276857元。后经销售总监于海生、财务部门负责人林茂以及总经理于清智签署产品优惠单，确定该房屋价格按10000/㎡执行。2017年9月1日，鑫新公司（甲方）与曹强（乙方）签订了《房屋认购协议书》，确定亚龙湾小区2#楼-2-501室房屋成交单价为10000/㎡，总房款为1335400元。2018年5月1日，鑫新公司（甲方）与案外人上官岚清（乙方）签订《房源保留协议》一份，约定甲方为乙方保留亚龙湾小区C13楼-3-301室房屋的房源，房源单价为19089元/㎡，总价为2514403元。后经销售总监于海生、财务部门负责人林茂以及总经理于清智签署价格变更审批单，确定该房屋价格按13000/㎡执行。2017年9月1日，鑫新公司（甲方）与曹强（乙方）签订了《房屋认购协议书》，确定亚龙湾小区2#楼2-501室房屋成交单价为10000/㎡，总房款为1335400元。上述三套房屋鑫新公司均是按照优惠后的购房价格为购房者开具的增值税发票。 一审法院认为，本案的争议焦点是案涉三套房屋最后确定的优惠购房价格是否违反了鑫新公司与宏宇公司签订的《房地产项目合作开发协议》中关于特殊优惠价格需经董事长、总经理共同签字后方可执行的约定。首先，鑫新公司提交的房源保留协议、优惠申请单、房屋认购协议书显示，买房者签订的一系列协议均系与鑫新公司签订，鑫新公司是案涉三套房屋交易的直接相对方。其次，通过庭审调查可知，负责案涉房屋销售业务的人员对销售价格充分了解、知情，作为财务部门负责人以及代表鑫新公司签订合作开发协议的林茂对销售价格同样知悉，而在鑫新公司提交的优惠审批单上，销售总监于海生、财务部门负责人林茂均签字同意，并未提出异议。最后，鑫新公司为案涉三套房屋开具的增值税发票均是按照优惠后的价格开具，且前述协议、单据和发票均系由鑫新公司留存。综上，鑫新公司作为案涉三份房屋买卖协议的签订及履行主体自房屋买卖协议订立之初至协议最终履行完毕均未对售房价格提出异议，其于购房协议履行完毕两年之久的现在仅以董事长未在价格优惠单上签字为由主张宏宇公司应补足售房差价，理据不足，本院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告沧州市鑫新房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费14172元，由原告沧州市鑫新房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交一份销售定价方案申请流程，证实房屋的一般优惠价格为一次性全款销售9.7折优惠，案场优惠继续延用案场优惠执行的最高1万元优惠权限，结合上诉人提交的合作开发协议约定的条款，超过该申请流程优惠政策均为合同约定的特殊情况下需要给与客户特别优惠的，需经董事长总经理共同签字方可执行，本案中案涉三套房屋差价分别为802043元、941457元、949469元，相差近300多万元，该优惠事项违反了合同约定的重大决策由董事长总经理共同研究制定，以及该合同中第五条第一款第二款规定严重违反了。被上诉人质证称对销售定价方案流程不予认可，该申请流程所属单位为上诉人，且该申请流程中所叙述的优惠政策并没有得到上诉人和被上诉人的认定或确定，且该申请流程为复印件，不具合法性，与本案争议焦点不具备关联性，且该申请流程上有林茂的签字，林茂即被上诉人所提及的在涉案的证据中产品优惠营销奖励申请单、价格变更审批单中均有林茂的签字。 二审查明其他事实与一审查明一致。另查明《房地产项目合作开发协议》第七条第四款约定“任何一方未经协商，单独以超过双方认定的优惠条件向第三方出售住房的，违约方应以销售业务发生时的市价为准补充差价”。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案并无有效证据证明双方对房屋的销售方式、销售价格、促销政策等进行了书面确定，且何为特别优惠亦不明确。上诉人鑫新公司未能提交有效证据证实其与被上诉人宏宇公司已协商确定案涉合同第七条第四款约定的“双方认定的优惠条件”。根据案涉审批单、申请单上林茂等人签字情况，案涉协议、单据、发票均在上诉人处留存的事实，鑫新公司按照案涉房屋优惠后的价格收取房款出具收据、开具增值税发票等事实，应认定鑫新公司对案涉房屋销售实际价格的认可，原审结合上诉人鑫新公司作为涉案房屋买卖协议的签订及履行主体其自协议订立至履行完毕均未对涉案房屋出售价格提出异议等事实，对鑫新公司的诉讼请求未予支持并无不当。本案原审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对上诉争议的事实，一审已依照法律规定公开了判断的理由和结果，一审的判断符合法律的规定，本院予以支持。上诉人就自己的上诉请求没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。 综上所述，沧州市鑫新房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28,344.0元，由上诉人沧州市鑫新房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  郭景岭 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二〇年九月三十日 书记员  丁 娜