广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异599号异议人（被申请人）：成都润利鑫置业有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区聚龙路**。法定代表人：李思齐，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师。申请人：大业信托有限责任公司，住所地：广东省广州市花都区迎宾大道**高晟广场****。法定代表人：陈俊标，该公司董事长。委托诉讼代理人：张丽蓉，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆冠杏，广东实德律师事务所实习律师。被申请人：宜宾市永竞房地产开发有限责任公司，住，住所地：四川省宜宾市江北振兴大道江北建材城******/div>法定代表人：李明广，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。被申请人：四川永竞投资实业有限责任公司，住，住所地：四川省成都市锦江区东大街紫**段**********/div>法定代表人：李思齐，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。被申请人：李思齐，男，1946年6月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。被申请人：张家香，女，1946年8月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。关于原告大业信托有限责任公司与被告成都润利鑫置业有限责任公司、宜宾市永竞房地产开发有限责任公司、四川永竞投资实业有限责任公司、李思齐、张家香借款合同纠纷一案，异议人成都润利鑫置业有限责任公司对本院作出的（2019）粤01民初808号民事裁定不服向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人成都润利鑫置业有限责任公司称：贵院审理的大业信托有限责任公司诉成都润利鑫置业有限责任公司、宜宾市永竞房地产开发有限责任公司、四川永竞投资实业有限责任公司、李思齐、张家香借款合同纠纷一案，案号为（2019）粤01民初808号，贵院依大业信托有限责任公司财产保全申请，查封了上述80套房屋，其认为该批次物业因其特殊性，理应不被查封，并且需解除抵押登记备案至买受人名下。理由如下：一、80套房屋系经大业信托有限责任公司同意销售，且转让所得价款有其监管清偿借款当期的资金利息，根据《物权法》第一百九十一条的规定，抵押权消灭。借款发放前，成都润利鑫置业有限责任公司公司按与邦信资产管理有限公司、东兴证券股份有限公司、大业信托有限责任公司签订的《联合管理协议》及《联合管理协议之补充协议》约定将各种印鉴、证照交由其共管、银行账户有其监管，使用印章、支付款项需要大业信托有限责任公司和邦信资产管理有限公司同意后方能使用和支取资金。签订80套房屋系由购房者支付购房款后（房款共计8318万元，其中已回款5282万元，因合同未备案以及银行政策调整等原因，3037万元银行贷款尚未回款），再将《商品房买卖合同》是经大业信托有限责任公司和邦信资产管理有限公司同意后签订并加盖的公章，资金由其监管归还其资金利息，余款经其同意后支付员工工资、工程款等债务。另外，该抵押财产价值总额远超债务总额，因此根据《物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，购房人代为清偿债务后，抵押权应消灭，大业信托有限责任公司不享有抵押权。二、查封上述房屋损害了80套购房者的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，应解除查封。80套房屋在查封前签订了书面的买卖合同，且支付了购房款，并交付购房者使用，系由于贵院查封后未办理备案手续，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，已经损害了购房者的权利，应当解除查封。三、由于大业信托有限责任公司不诚信一直拖延注销抵押，因涉及的人数多，金额大，将严重影响社会稳定，引发群体性事件。因大业信托有限责任公司和邦信资产管理有限公司原因导致该批次房屋尚未解除抵押，2018年10月前销售的物业，在其多次申请下，大业信托公司和邦信资产管理有限公司同意解除抵押但一直未安排人员协助其办理解押手续；2018年10月之后销售的房屋，均已得到大业信托有限责任公司和邦信资产管理有限公司陈晓焱总、杨硕同意且约定签约后3个月内配合其办理解押手续，购房业主已按合同约定向其交纳了相应购房款，但相应物业至今均未解押。在诉讼过程中通过代理律师提出了查封异议，但广州中院并未解除查封，并且在广州中院作出的一审判决中，仍将该80套物业纳入大业信托有限责任公司对处置款享有优先权的范围内。目前该80户业主要求其进行买卖合同备案（业主尚不知晓物业被查封一事），因涉及的人数多，金额大，为了维护社会稳定，其也在努力给业主做解释工作，但目前物业被抵押和查封事宜暂无很好的解决方案。根据贷款合同第十条的约定，浮动的动态的抵押率是50%。本案查封的财产存在超标的查封，判决的归还借款的本金是8.5亿，利息是22681111.11元，以及支付相应的利息，总共不超过10亿元左右，但是实际查封的资产达到20多亿。请求法院解除对成都润利鑫置业有限责任公司名下位于武侯区聚龙路988号1栋2层14号、5层512号、11层1113号、11层1114号、1层57号、-2层2084号；武侯区聚龙路986号2栋1层56号、57号、58号的查封。异议人成都润利鑫置业有限责任公司向本院提交了如下证据：1.联合管理协议、联合管理协议之补充协议；2.资金监管协议、资金监管协议补充协议（复印件）；3.同意函；4.四川省商品房买卖合同（预售）；5.关于沈乃昌款项转入成都润利鑫置业有限公司的情况说明；6.收据2份（复印件）；7.转款凭证4份（复印件）；8.收款收据；9.商铺委托经营管理合同；10.项目运营管理规定及承诺书；11.授权委托书；12.恒丰银行电子回单2份；13.四川省商品房买卖合同（预售）；14.协议；15.成都润利鑫置业有限公司“双楠尚品广场项目塔楼室内公共区域装修工程”款支付表；16.申请；17.收据；18.业主收房确认表及附件；19.四川省商品房买卖合同（预售）2份；20.成都润利鑫置业有限公司“双楠尚品广场项目塔楼室内公共区域装修工程”款支付表；21.武侯万达房屋交付流程表、业主收房确认表及附件；22.房屋租赁合同；23.四川省商品房买卖合同（预售）；24.POS单3张；25.收据2张；26.业主收房确认表及附件；27.四川省商品房买卖合同（预售）；28.POS单5张；29.收据2张；30.业主收房确认表及附件；31.四川省商品房买卖合同（预售）；32.POS单5张；33.收据2张；34.业主收房确认表及附件；35.四川省商品房买卖合同（预售）；36.恒丰银行电子回单1张；37.收据1张；38.业主收房确认表及附件；39.关于武侯万达广场80户已售物业解封、解押的专题报告：40.关于“武侯万达广场”面临762户业主解租退场引发商场停业重大群体性事件的情况报告；41.关于由贵司直接向返租业主支付租金的工作联系函。大业信托有限责任公司答辩称：一、异议人虽对查封的房产提出异议，但并未提供该80套异议房屋的清单，无明确的异议请求，不符合申请异议的条件，应驳回其异议。二、异议人主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定提出本案的异议没有事实依据。三、异议人以其司同意销售标的房屋为由，主张应适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定亦无事实和法律依据。四、（2019）粤01民初808号民事判决已判决确定其司对2186套抵押房产享有优先受偿权，异议人并未对该一审判决涉及抵押权的判项提起上诉，仅对复利提起上诉，表明其已接受一审判决，其司完全有权依法申请对2186套抵押房产中的2122套房产的查封。综上所述，异议人要求解除查封标的房产的请求无任何事实及法律依据，严重损害了其司合法权益，应依法予以驳回。大业信托有限责任公司向本院提交了如下证据：1.抵押合同；2.川（2018）成都市不动产证明第0063206号不动产登记证明；3.川（2019）成都市不动产证明第0104054号不动产登记证明：4.川（2019）成都市不动产证明第0016837号不动产登记证明：5.川（2019）成都市不动产证明第0133476号不动产登记证明；6.诉讼保全具体要求及保全情况表；7.（2019）粤01民初808号民事判决书及民事上诉状。被申请人宜宾市永竞房地产开发有限责任公司、四川永竞投资实业有限责任公司、李思齐答辩称：异议人的异议请求具有合理的理由，恳请法庭支持异议人的异议申请。本院查明，关于原告大业信托有限责任公司与被告成都润利鑫置业有限责任公司、宜宾市永竞房地产开发有限责任公司、四川永竞投资实业有限责任公司、李思齐、张家香借款合同纠纷一案，在诉讼阶段，大业信托有限责任公司向本院申请财产保全，本院于2019年7月31日作出（2019）粤01民初808号民事裁定，裁定冻结被告成都润利鑫置业有限责任公司、宜宾市永竞房地产开发有限责任公司、四川永竞投资实业有限责任公司、李思齐、张家香名下银行存款876501111.11元或查封、扣押上述被告的其他等值财产。本院立（2019）粤01执保208号依上述裁定对以下财产进行了保全：1.成都润利鑫置业有限责任公司名下位于武侯区××龙路××、××车位××套，预售许可证号：成房预售中心城区（变）字第**；2.成都润利鑫置业有限责任公司名下位于武侯区××龙路××、××、××、××、××、××层的办公楼及商业用房182套，预售许可证号：成房预：成房预售中心城区（变）字第**都润利鑫置业有限责任公司名下位于武侯区××龙路××、××、××、××商业用房××套，预售许可证号：成房预售中心城：成房预售中心城区（变）字第**置业有限责任公司名下位于武侯区××路××、××车位××套，不动产权证号：成房权证监证字第**：成房房权证监证字第**d='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>另查明，本院于2020年1月20日作出（2019）粤01民初808号民事判决，判决如下：一、成都润利鑫置业有限责任公司在判决发生法律效力之日起十日内向大业信托有限责任公司偿还借款本金人民币8.5亿元,利息22681111.11元及罚息、复利，罚息的计算方式如下：自2019年6月21日起至2019年7月22日止，以26501111.11元为基数；2019年7月23日，以24501111.11元为基数；自2019年8月26日起至2019年10月31日止，以23631111.11元为基数；自2019年11月1日起至实际清偿之日止，以22681111.11元为基数，均按照年利率18.3％的标准计算；二、成都润利鑫置业有限责任公司在判决发生法律效力之日起十日内向大业信托有限责任公司偿还诉讼保全担保费525900.67元；三、在成都润利鑫置业有限责任公司不履行第一、二判项时，大业信托有限责任公司对成都润利鑫置业有限责任公司名下位于武侯区聚龙路988号1栋-1及-2层共867套在建建筑物、位于武侯区聚龙路****1、2、3、4、5、11、12层共197套在建建筑物、位、位于武侯区聚龙路****1、2、3层共144套在建建筑物、位于武、位于武侯区兆景路****-1及**共978个车位折价或拍卖得的价款享有优先受偿权；四、宜宾市永竞房地产开发有限责任公司、四川永竞投资实业有限责任公司、李思齐、张家香对成都润利鑫置业有限责任公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后有权向成都润利鑫置业有限责任公司追偿；五、驳回大业信托有限责任公司的其他诉讼请求。成都润利鑫置业有限责任公司提出异议要求解封的九套房产属于上述判决第三判项中的抵押物。成都润利鑫置业有限责任公司不服上述判决，向广东省高级人民法院提出上诉，请求改判成都润利鑫置业有限责任公司不向大业信托有限责任公司支付复利2820638.89元及由大业信托有限责任公司承担本案一审、二审诉讼费，该案目前正在二审阶段。本院认为：根据异议人成都润利鑫置业有限责任公司的异议理由，本院评析如下：首先，关于异议人成都润利鑫置业有限责任公司所称涉案房产经大业信托有限责任公司同意销售，且转让所得价款有其监管清偿借款当期的资金利息，故大业信托有限责任公司不享有抵押权的问题。因本案查封系诉讼保全查封，涉案房产作为抵押物经本院（2019）粤01民初808号民事判决确认，上述案件目前仍在二审审理阶段，如异议人成都润利鑫置业有限责任公司认为大业信托有限责任公司对涉案房产不享有抵押权，其可在上述案件的审理阶段提出，其以此为由要求解封本案的诉讼保全查封缺乏依据，本院不予采纳。其次，异议人成都润利鑫置业有限责任公司认为查封涉案房产损害了购房者的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定应予以解封的问题。由于异议人成都润利鑫置业有限责任公司属于本案的被申请人，其替购房人提出异议主体不适格，应由权利人提出案外人异议，故本院对该异议申请予以驳回。第三，关于异议人成都润利鑫置业有限责任公司所称由于大业信托有限责任公司拖延注销抵押将严重影响社会稳定的问题，应由其与大业信托有限责任公司协商解决，该异议理由亦不属于解除涉案房产查封的法定理由，对此本院不予支持。最后，关于异议人成都润利鑫置业有限责任公司提出本案查封的财产存在超标地查封的问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”依照上述司法解释的规定，判断是否超标的查封，需要查明案件执行标的数额以及查封的财产价值，目前本案还在二审审理阶段，最终判决的金额仍未确定，到执行阶段还需要考虑执行费用、迟延履行期间的债务利息、市场波动情况等等，因此无法确定本案需要执行的标的数额。况且，异议人成都润利鑫置业有限责任公司亦未向本院提交证据证明查封的财产价值，因此其认为本案存在超标的查封的情况依据不足，本院不予采纳。综上所述，异议人成都润利鑫置业有限责任公司请求本院解除9套房屋的查封不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人成都润利鑫置业有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向广东省高级人民法院申请复议，也可以直接向广东省高级人民法院申请复议。审判长 刘 皓审判员 叶洁靖审判员 黄 征二〇二〇年九月三十日书记员 何耿旋