青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初1363号   原告（反诉被告）：青海华润万家生活超市有限公司，统一社会信用代码：91630100661933887X，住所地：西宁市城**胜利路**。   法定代表人：徐健，该公司董事长。   委托诉讼代理人：方晔，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。   委托诉讼代理人：吴文皓，北京市竞天公诚律师事务所律师。   被告（反诉原告）：青海隆丰房地产开发集团有限公司(曾用名:青海隆丰房地产开发有限公司)，统一社会信用代码：91630000595025708N,,住所地：青海省西宁市城中区南山路**(南山凤凰小区**商住楼**商铺。   法定代表人：陈道龙，该公司董事长。   委托诉讼代理人：吴宝磊，青海金略律师事务所律师。   原告（反诉被告）青海华润万家生活超市有限公司（以下简称：华润公司）与被告（反诉原告）青海隆丰房地产开发集团有限公司（以下简称：隆丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华润公司的委托诉讼代理人方晔、被告（反诉原告）隆丰公司的委托诉讼代理人吴宝磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）华润公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求确认原告与被告于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月14日解除；二、请求判令解除原告与被告于2013年12月16日签订的《协议书》；三、请求判令被告向原告支付违约金人民币500万元；四、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月16日，被告与原告签订《协议书》和《房屋租赁合同》,约定被告拟将正在建设中的位于西宁市南小街的物业项目(“租赁物业”)出租给原开办购物中心。《协议书》和《房屋租赁合同》均约定，被告应于2016年6月30日前将租赁物业交付给原告,但被告至今未能交付租赁物业。2016年10月13日，被告向原告发出《定金支付函》,函称“因西宁市土地征收市区联动机制政策的反复调整,青海省首批实施不动产登记制度”造成租赁物业项目各项手续滞后，租赁物业交付日期需调整至2017年6月30日。此后,被告与原告又进行了数次函件往来,其中,原告于2017年2月13日向被告发出《致函》，通知被告解除《房屋租赁合同》；被告在落款日期为2017年2月21日的《答复函》中称其已于2017年2月14日收悉《致函》,并答复同意“关于由专人处理解除合同后的相关事宜的提议并由双方及时落实”。二、《房屋租赁合同》已于2017年2月14日解除,且原告有权解除《协议书》。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”及第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由于被告未能及时交付租赁物业,《协议书》和《房屋租赁合同》的合同目的已经不能实现，鉴于原告解除《房屋租赁合同》的通知已于2017年2月14日到达被告，《房屋租赁合同》已于2017年2月14日解除，原告也同样有权解除《协议书》。三、被告应向原告支付违约金人民币500万元，《房屋租赁合同》第10.1条约定:“如因甲方(指被告，下同)过错导致甲方租赁物业未能按本合同第2.2条规定的移交,每逾期一日,甲方应按壹万元(￥:1万元)的标准另向乙方（指原告，下同）支付违约金；逾期移交超过一百八十(180)日时,乙方有权选择继续履行或单方面解除本合同；若乙方选择单方解除租赁合同,甲方应返还定金并一次性向乙方支付违约金人民币伍佰万元（￥:500万元)。”鉴于被告至今未能交付租赁物业且《房屋租赁合同》已经解除,被告应向原告支付违约金人民币500万元。综上，原告请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。   被告（反诉原告）隆丰公司辩称：一、本案涉案合同系预租合同，涉案合同于2017年2月13日因青海华润公司拒绝履行订金的支付义务毁约而无效，该两份合同系成立但未生效的合同。双方2013年12月13日在《房屋租赁合同》签订时，作为租赁物的房屋尚未建成，因此属于对未来建成房屋的预租行为，故该涉案合同系预租合同。根据本案涉案《房屋租赁合同》约定：隆丰公司取得《国有土地使用权证》后，华润公司10个工作日内向隆丰公司支付定金500万。但2016年10月13日隆丰公司依法取得《国有土地使用权证》后向华润公司致函，要求华润公司支付定金，但华润公司拒绝履行其定金义务，隆丰公司于2016年11月10日发函邀请青海华润公司入驻商场，但华润公司不予理会。华润公司又于2017年2月13日明确表示不履行交付定金义务，要求解除合同。又根据预租合同，在现行法律、行政法规没有规定的情形下，可参照适用有关房屋租赁的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。（最高院2017最高法民终171号公报案例）。本案涉案预租合同于2018年1月26日取得《建设工程规划许可证》，故本案涉案合同在取得《建设工程规划许可证》之前系无效合同，即2018年1月26日前为无效合同，又因华润公司于2017年2月13日回函中明确表示不覆行定金义务、主动向隆丰公司提出解除合同，该预租合同已于该时自动无效或未生效。   二、原告华润公司无任何实际损失。华润公司在本案涉案合同中，并未实际入驻，且未履行过任何义务，不存在任何实际损失。   三、预租合同无效，相应违约条款无效。预租合同无效后，不再涉及违约和解约问题，有关延迟交房违约金的相关条款不再适用，故华润公司有关隆丰公司应支付延迟交房违约金的诉讼请求不能成立。即使合同有效，依照合同约定，至隆丰公司取得国有土地使用权证后于2016年10月13号发出定金支付函时，依据合同，隆丰公司房屋交付时间为2016年6月30日，交付时间仅超出105天，远未到合同约定单方解除权的180天期限。根据2016年最高人民法院在《在全国涉外商事海事审判庭长座谈会上的讲话》中指出：各级法院在案件审理中要高度重视诚实信用原则的适用，坚持“任何人不得从其违法行为中获利”的原则，积极制裁恶意违约行为，注重保护守约方的合法权益，依法支持守约方关于实际履行合同的诉讼请求。华润公司未履行义务在先，无端要求隆丰公司支付其违约金及未达成解除条件就单方解除合同的行为亦违反了诚实信用原则。   四、因华润公司毁约，造成隆丰公司重大损失，根据《合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当承担对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案涉案合同订立后，华润公司拒绝缴纳合同约定先付义务的定金500万元，又于2017年2月13日提出解除预租合同，隆丰公司在此之前按其设计要求修改施工方案并已经施工完毕的租赁物业至今无法出租给第三人，华润公司应赔偿按其要求修改施工方案施工所产生的费用共计2340986.75元。   综上，我公司按合同要求取得《国有土地使用权证》之后，已履行合同约定的先行条件，但原告明确表示不支付定金及不入驻商场，恳请法庭能够查明事实，阻止没有契约精神的被答辩人因其违约而获利的行为，保护守约方的合法权益，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。   被告（反诉原告）隆丰公司向本院提出如下反诉请求：一、请求法院判令解除反诉原告与反诉被告于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》。二、请求法院判令解除反诉原告与反诉被告于2013年12月16日签订的《协议书》。三、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告因《合同》解除而给反诉原告造成的经济损失2340986.75元。四、请求法院判令反诉受理费全部由反诉被告承担。事实与理由：2013年12月16日，反诉被告与反诉原告签订《协议书》和《房屋租赁合同》，约定反诉原告拟将正在建设中的位于西宁市南小街的物业项目（“租赁物业”）出租给反诉被告开办购物中心。《协议书》和《房屋租赁合同》均约定，反诉原告应当按照反诉被告的要求制订该物业的规划设计方案，反诉原告实际也按照《合同》约定按照反诉被告的要求制订规划设计方案并完成施工。《合同》约定反诉原告应当于2016年6月30向反诉被告移交租赁物业，后双方协商过，将租赁物移交时间调整至2017年6月30日，但反诉被告未按照进驻时间进入，由于反诉被告未按合同约定支付定金以及进驻租赁物业，反诉原告依据为支付定金的行为所享有先履行抗辩权依法有权单方解除合同，反诉被告应当承担其不支付定金的行为导致合同不能生效，致使反诉原告按其设计施工完毕的租赁物业多产生施工费用，应由反诉被告承担。该合同预租行为并不是签订及生效的合同，是附条件之后方可生效的合同，当条件成就时，是反诉被告不履行或阻止条件成就合同能够生效，故我公司认为其侵害我公司的权利，基于以上事实理由，反诉原告根据合同法、民诉法相关规定，提起反诉，请求人民法院依法判处，支持反诉原告的诉讼请求，维护反诉原告的合法权益。   原告（反诉被告）华润公司针对反诉辩称：一、我方认为反诉对合同效力理解错误，本案的合同以及协议是成立并有效的合同，不是预租合同，在协议书第6条明确约定，本协议自双方盖章之日起生效，房屋租赁合同也有约定，不论是协议书还是租赁合同，都没有相关的证照及交付定金，不是合同的生效条件。合同己于2017年2月14日解除，隆丰公司无权请求法院判令解除。   二、本案中的违约方是反诉原告，反诉被告不存在任何违约行为。合同约定的租赁物业的交付时间是2016年6月30日，但被告并没有在该期限向原告交付租赁物，并迟至2016年10月11日被告才取得证书，时间已经晚于租赁物交付的时间，被告已经严重违反合同的情况下，原告有权先履行不安抗辩权，在被告履约前拒绝支付定金。被告提交的《建设工程规划许可证》于2018年1月26日才取得，可以看出租赁物完工的时间晚于2018年1月26日。   三、关于反诉原告的损失问题。反诉原告所谓的损失没有任何有效证据证明损失的存在；反诉原告的损失按照反诉状中的表述，因为租赁物没有办法出租造成的，据我们了解，物业已经租赁给永辉超市。本案合同的解除是因为被告严重违约导致的，其按照合同进行施工所产生的费用应由自身承担，与原告无关。综上，请求合议庭驳回反诉原告的全部反诉请求。   原告（反诉被告）华润公司为支持其诉讼请求及反诉抗辩理由，向本院提交了下列证据：证据一、《协议书》《房屋租赁合同》，证明：1、合同签订的事实；2、两份合同约定的签署条件是签订即生效；3、被告将于2016年6月30日前将租赁物交付给原告；4、逾期交付的，被告承担违约金500万元。证据二、《定金支付函》《通知函》《回复函》《回复函》《致函》《关于青海华润万家生活超市有限公司2017年2月13日〈致函〉的答复函》《致函》《关于青海华润万家生活超市有限公司2019年8月13日〈致函〉的答复函》，证明：1、2016年10月13日，被告向原告发出《定金支付函》，函称“因西宁市土地征收市区联动机制政策的反复调整，青海省首批实施不动产登记制度”造成租赁物业项目各项手续滞后，租赁物业交付日期需调整至2017年6月30日，原告从未同意。2、此后，被告与原告又进行了数次函件往来，其中，于2017年2月13日，被告逾期交付租赁物180天之后，原告向被告发出《致函》，通知被告解除《房屋租赁合同》；3、被告在落款日期为2017年2月21日的《答复函》中称其已于2017年2月14日收悉《致函》，并答复同意“关于由专人处理解除合同后的相关事宜的提议并由双方及时落实”。证据三、《华润万家西宁南小街新店投资评估模型》，证明：本案租赁物业所涉的新建超市营业第五年起，原告累计利润即超过500万元，营业十年的总利润为2124.6万元，远远超过本案约定的违约金金额。证据四、青海省人民政府网站发布的《下月起西宁停发房产证改发不动产证》便民通告，证明：被告称“青海省首批实施不动产登记制度导致案涉项目相关手续办理滞后”，但是根据政府通告，西宁市于2016年2月4日起实施不动产统一登记，2016年1月25日起停止颁发房屋所有权证和国有土地使用证，2月4日起颁发不动产权证书和不动产登记证明，对颁证影响极小，不是造成被告未能按照合同约定时间交付租赁物业的原因，不构成不可抗力。   被告（反诉原告）隆丰公司质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，签订协议书和租赁合同只是一种预租行为，双方达成租赁协议，两份合同生效附有一定的条件，合同约定的签字盖章有效并不确定两份合同即生效，要从合同的实质内容以及相关的法律规定综合判断两份合同的性质以及生效的时间。对证据二的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，如原告所述，该房屋交付时间是2016年6月30日，在交付时间之后从未向我单位主动发函要求交付租赁物，其明知因政策原因使各项的手续出现滞后情况，在条件成就时却拒绝履行支付定金的先行义务以及明确要求解除涉案合同，证明原告怠于履行导致合同不能生效。对证据三的三性及证明方向有异议不认可，对于新建超市是否能营业，并非做投资评估就能确定，相应的最近几年的华润公司多处处于倒闭和关门的状态，其用评估模型作为要支持其违约金的依据是不成立的。对证据四的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，原告清楚在政府的通告中是有政策性的文件，青海省作为首批不动产登记制度的试点，其工作量以及积压的待办事项是相当大的，并非是我公司故意拖延办证的时间，而是因为政策性的不可抗力的因素，客观导致证件不齐的情况。   本院依据原告（反诉被告）华润公司的举证、被告（反诉原告）隆丰公司质证，认证如下：原告（反诉被告）提交的证据一，被告（反诉原告）对其真实性不持异议，对其证明方向有异议不认可，结合双方自认的事实，经本院审查，能够证明：原、被告双方于2013年12月16日签订了《房屋租赁合同》及《协议书》，合同约定：被告拟将正在建设中的位于西宁市南小街的物业项目(“租赁物业”)出租给原告开办购物中心，被告应于2016年6月30日前将租赁物业竣工并交付给原告使用；合同还约定：“甲方（被告）应持有的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《资质证书》立项批复等相关文件正在办理当中，甲方取得上述证件后向乙方提供复印件加盖公章，最晚提供时间不晚于项目交付时间。”，合同第一条第一项约定：“项目交付前，甲方须向乙方提供《国有土地使用证》以及该物业的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《企业法人营业执照》立项批复复印件，并提供对应原件交乙方验证。”，第二条约定：“自甲方向乙方提供使用权人为甲方的《国有土地使用证》（并向乙方提供加盖甲方公章的复印件）之日起10个工作日内，乙方向甲方支付定金人民币伍佰万元（500万元）作为本协议书的担保，并在乙方经营的购物中心计租后自动转为首租约年的部分租金。”租赁物业正在建设，作为出租人的被告尚未取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等。上述事实本院予以确认。原告提交的证据二，被告对其真实性不持异议，对其证明方向有异议不认可，结合双方自认的事实，经本院审查，能够证明：2016年10月13日，被告向原告发出《定金支付函》，函称“因西宁市土地征收市区联动机制政策的反复调整，青海省首批实施不动产登记制度”造成租赁物业项目各项手续滞后，租赁物业交付日期需调整至2017年6月30日；被告已取得《国有土地使用证》，按合同约定要求原告在10个工作日内向被告支付定金人民币伍佰万元（500万元）。原告未予答复，亦未向被告交付500万元定金。2016年11月10日被告向原告发函邀请其入驻商场，原告未予答复，也未入驻商场。2017年2月13日，原告向被告发出《致函》，通知被告解除《房屋租赁合同》及《协议书》；2017年2月21日被告向原告发出《答复函》中称其已于2017年2月14日收悉《致函》，并答复同意“关于由专人处理解除合同后的相关事宜的提议并由双方及时落实”。上述事实本院予以确认。原告提交的证据三，系原告为新建超市作出的评估，被告不予认可，因原告拒绝入驻商场，并已解除房屋租赁合同，该超市实际并不存在，并非原告的实际损失，故本院不予采信。原告提交的证据四，被告对其真实性不持异议，对其证明方向有异议不认可，经本院审查，该组证据与本案无关联性，故本院不予采信。   被告（反诉原告）隆丰公司为支持其抗辩及反诉主张，向本院提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》及《协议书》，证明：与原告提交的证据一一致，质证意见即证明意见。证据二、《不动产产权证》《建设工程规划许可证》，证明：《不动产产权证》于2016年4月6日取得；《建设工程规划许可证》于2018年1月26日取得，《建设工程规划许可证》未下发之前，签订的房屋租赁合同是无效合同。证据三、《李**主持召开国务院常务会议（2013年11月20日）、关于进一步加强西宁城镇规划管理工作的意见》、青海省人民政府网政务公开：青海省不动产等级制度统一改革实施、《西宁市城乡规划管理条例》公布、西宁市不动产登记局和不动产登记服务中心挂牌成立、《国有土地使用权证》，证明：因政府行为导致的不可抗力致使隆丰公司未能按照合同约定办理证照，无法按期交房。证据四、定金支付函（隆丰）、入驻通知函（隆丰）、回复函（华润）、解除合同致函（华润）、解除合同致函答复函（隆丰）、致函（华润）、答复函（隆丰），证明：与原告提交的证据二一致，质证意见即证明意见。证据五、因华润万家未履行合同造成的损失明细（2017年2月13日前），证明：2017年2月13日原告解除合同前，我公司对涉案的物业进行施工，与合同约定的施工要求是一致的，产生相应的费用。   原告（反诉被告）华润公司质证认为：对证据一的真实性及关联性无异议，对证明方向均无异议认可，质证意见即证据证明意见。对证据二的不动产产权证与本案无关，《建设规划许可证》证明出租物业于2018年1月26日还没有完工，不具备交付条件，被告已经严重违约。对证据三的5、7不构成证据，对第4、6、8与本案无关，该组证据不能证明被告所谓的因为不可抗力，迟延交付物业的事实，争议的核心在于迟延交付的原因，被告的主张是不可抗力，被告的证据不能证明所谓的政策造成的不可抗力以及政策为何对其产生了迟延交付的原因。对证据四的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，质证意见即证据证明意见。对证据五的三性及证明方向均有异议不认可，是被告单方制作的，不能证明被告是否遭受所谓的损失，亦不能证明与原告有什么关系。   本院依据被告（反诉原告）隆丰公司的举证、原告（反诉被告）华润公司质证，认证如下：被告（反诉原告）隆丰公司提交的证据一，与原告（反诉被告）华润公司提交的证据一一致，认证意见与上述相同。证据二原告有异议，经本院审查，能够证明：被告持有的《不动产产权证》于2016年4月6日取得；《建设工程规划许可证》于2018年1月26日取得，原、被告签订租赁合同时两证尚未取得，在双方约定的房屋交付时间2016年6月30日前，被告于2016年4月6日取得《不动产产权证》，后被告于2016年10月13日向原告发出《定金支付函》，原告未予答复，亦未向被告交付500万元定金。2016年11月10日被告向原告发函邀请其入驻商场，原告未予答复，也未入驻商场。2017年2月21日，原、被告双方解除了《房屋租赁合同》及《协议书》后，被告于2018年1月26日才取得《建设工程规划许可证》。上述事实本院予以确认。证据三原告有异议，结合双方自认的事实及原告提交的证据印证，经本院审查，能够证明：被告未能按期交付出租的租赁物，是由于客观原因及政策因素，并非被告的故意或过失造成，对此本院予以采信。证据四与原告提交的证据二一致，认证意见与上述相同。证据五系被告单方制作，原告不予认可，该组证据无原告的签字盖章，亦无相关的证据予以佐证，本院不予采信。   根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2013年12月16日签订了《房屋租赁合同》及《协议书》，合同约定：被告拟将正在建设中的位于西宁市南小街的物业项目(“租赁物业”)出租给原开办购物中心，被告应于2016年6月30日前将租赁物业竣工并交付给原告使用；合同还约定：“甲方（被告）应持有的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《资质证书》立项批复等相关文件正在办理当中，甲方取得上述证件后向乙方提供复印件加盖公章，最晚提供时间不晚于项目交付时间。”；合同第一条第一项约定：“项目交付前，甲方须向乙方提供《国有土地使用证》以及该物业的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《企业法人营业执照》、立项批复复印件，并提供对应原件交乙方验证。”；第二条约定：“自甲方向乙方提供使用权人为甲方的《国有土地使用证》（并向乙方提供加盖甲方公章的复印件）之日起10个工作日内，乙方向甲方支付定金人民币伍佰万元（500万元）作为本协议书的担保，并在乙方经营的购物中心计租后自动转为首租约年的部分租金。”租赁物业正在建设，作为出租人的被告尚未取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等。合同签订后，被告未能于2016年6月30日前将租赁物业竣工并交付给原告使用。被告于2016年10月13日向原告发出《定金支付函》，函称“因西宁市土地征收市区联动机制政策的反复调整，青海省首批实施不动产登记制度”造成租赁物业项目各项手续滞后，租赁物业交付日期需调整至2017年6月30日；被告已取得《国有土地使用证》，按合同约定要求原告在10个工作日内向被告支付定金人民币伍佰万元（500万元）。原告未予答复，亦未向被告交付500万元定金。2016年11月10日被告向原告发函邀请其入驻商场，原告未予答复，也未入驻商场。2017年2月13日，原告向被告发出《致函》，通知被告解除《房屋租赁合同》及《协议书》；2017年2月21日被告向原告发出《答复函》中称其已于2017年2月14日收悉《致函》，并答复同意“关于由专人处理解除合同后的相关事宜的提议并由双方及时落实”，至此原、被告双方解除了《房屋租赁合同》及《协议书》。   另查明，被告持有的《不动产产权证》于2016年4月6日取得；《建设工程规划许可证》于2018年1月26日取得，原、被告签订租赁合同时两证尚未取得，在双方约定的房屋交付时间2016年6月30日前，被告于2016年4月6日取得《不动产产权证》后，被告于2016年10月13日向原告发出《定金支付函》，原告未予答复，亦未向被告交付500万元定金。2016年11月10日被告向原告发函邀请其入驻商场，原告未予答复，也未入驻商场。2017年2月21日，原、被告双方解除了《房屋租赁合同》及《协议书》后，被告于2018年1月26日才取得《建设工程规划许可证》。被告未能按期交付出租的租赁物，是由于客观原因及政策因素，并非被告的故意或过失造成。   本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，被告在出租的租赁物正在建设，且在未取得政府规划部门批准颁发的《建设工程规划许可证》的情况下，与承租的原告签订了房屋租赁合同。由于客观原因及政策因素，被告未能于2016年6月30日前按合同约定将租赁物业竣工并交付给原告使用；且被告于2016年4月6日取得《不动产产权证》后，被告于2016年10月13日向原告发出《定金支付函》，原告未予答复，亦未向被告交付500万元定金；2016年11月10日被告向原告发函邀请其入驻商场，原告未予答复，也未入驻商场；2017年2月21日，原、被告双方解除了房屋租赁合同后，被告于2018年1月26日才取得《建设工程规划许可证》。根据上述法律及司法解释的规定，原、被告之间签订的房屋租赁合同为无效合同，且原告未支付定金，亦未入驻商场，未造成实际损失；故原告请求确认原告与被告于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月14日解除，请求判令解除原告与被告于2013年12月16日签订的《协议书》及请求判令被告向原告支付违约金人民币500万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持，应予驳回。被告的反诉请求，请求依法判令解除反诉原告与反诉被告于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》，请求判令解除反诉原告与反诉被告于2013年12月16日签订的《协议书》及请求判令反诉被告赔偿反诉原告因《合同》解除而给反诉原告造成的经济损失2340986.75元的反诉请求，缺乏证据予以佐证，亦无事实及法律依据，本院不予支持，应予驳回。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）青海华润万家生活超市有限公司的诉讼请求。   二、驳回被告（反诉原告）青海隆丰房地产开发集团有限公司的反诉请求。   案件受理费46800元，由原告（反诉被告）青海华润万家生活超市有限公司负担；反诉费22128元由被告（反诉原告）青海隆丰房地产开发集团有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判长 蒙自康   人民陪审员 盛永忠   人民陪审员 鲁海燕     二〇二〇年九月二十九日   （法官助理 邹 燕   书记员 俞 珍     附：《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   (五)违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。