山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0105民初3789号 原告：中国邮政集团有限公司济南市分公司，住所地济南市。 负责人：李**，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙法明，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：肖燕，山东齐鲁律师事务所律师。 被告：潘文革，住济南市。 被告：济南开宇经络灸导仪发展有限公司，住所地济南市。 法定代表人：潘文革，该公司经理。 原告中国邮政集团有限公司济南市分公司（以下简称邮政济南分公司）与被告潘文革、被告济南开宇经络灸导仪发展有限公司（以下简称开宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮政济南分公司的委托诉讼代理人孙法明、肖燕，被告潘文革同时作为被告开宇公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮政济南分公司向本院提起诉讼请求：1.两被告立即将承租原告的位于济南市*户的物业、场地及附属设施交付原告，注销该房屋地址注册的工商税务登记等手续；2.被告向原告支付房屋租赁费及占用费123667元（暂计算至起诉之日，起诉之日至实际交付房屋之日的占用费按实际天数计算），并按每日租金总额3%向原告支付自逾期交纳房租之日至实际交付房屋之日的滞纳金；3.被告支付原告违约金3500元；4.依附于房屋的装修归原告所有；5.本案的诉讼费、保全费等所有费用由被告承担。诉讼中，原告放弃第一、四项诉讼请求，并明确诉讼请求为：1.要求两被告注销在济南市的住所地工商登记；2.被告向原告支付房屋租赁费及占用费123667元（租金自2016年7月1日至2017年6月30日租金3.5万元；占用费自2017年7月1日计算至起诉之日即2020年1月3日，按租赁费每年3.5万元计算），并依据2015年租赁合同第十条第六款约定自2017年7月1日至实际交付房屋之日即2020年7月9日止，以合同租金总额7万元，按每日3%计算；3.被告支付原告违约金35000元，依据为2015年租赁合同第十条第三款约定，按照租金总额的100%交纳租金；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年7月1日，原告与被告潘文革签订《出租合同》，被告潘文革承租原告位于济南市*户的物业、场地及附属设施屋由两被告共同用于医疗器械办公经销，租期为2年，自2013年7月1日至2015年6月30日止，租金每年28000元，本次租赁期满后，双方达成协议将年租金变更为人民币35000元，由两被告共同使用，租赁期限为2015年7月1日至2017年6月30日止，但被告在支付了一年租赁费之后就未再支付过，合同到期后也一直未向原告腾房。原告多次与被告协商，但被告始终不履行相关义务。被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定诉至贵院，请依法判决。 被告潘文革、被告开宇公司辩称，2013年的合同已经履行完毕。2015年的合同期限为两年，费用7万元。对于占有使用费有异议。合同期满后被告向原告交过房屋，原告没有接待被告。合同到期后原告不来收房屋。被告共欠原告一年的房租，且被告给原告看了两年的房屋，原告应支付相关费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议证据本院予以确认并在卷作证。本院认定无争议事实为：2013年7月1日，济南市邮政局（后更名为邮政济南分公司）作为甲方，潘文革作为乙方签订了《出租合同》一份（以下简称2013年合同），约定甲方将位于济南市*户（以下简称涉案房屋，实际地址应为**号）出租给乙方使用，用于医疗器械办公经销，建筑面积119.68平方米，租赁期限为2年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止，租金为28000元每年。第二条租赁期限部分约定：“租赁期满，甲方有权收回全部出租物业及附属设施，乙方应如期交还，乙方如要求续租，应在租赁期满前60天以书面形式告知甲方，经双方协商另行签订新的租赁合同；乙方未按约定提出续租或者双方未能在合同期满前30天就续租达成新的协议的，甲方有权另行招租，乙方在同等条件下有优先续租权。”上述租赁合同期限届满之日，邮政济南分公司未收回涉案房屋。2015年11月21日，邮政济南分公司与开宇公司签订《出租合同》一份（以下简称2015年合同），邮政济南分公司作为合同甲方，开宇公司作为合同乙方，就涉案房屋重新达成新的租赁合意；租赁期限2年，自2015年7月1日至2017年6月30日止，年租金为35000元。第二条租赁期限部分约定：“租赁期满，甲方有权收回全部出租物业及附属设施，乙方应如期交还。乙方如要求续租，应在租赁期满前60天以书面形式告知甲方，经双方协商另行签订新的租赁合同；乙方未按约定提出续租或者双方未能在合同期满前15天就续租达成新的协议的，甲方有权另行招租，乙方在同等条件下有优先续租权。”第三条租金缴纳及支付方式约定：“1.本合同项下的物业、场地及附属设施的年租金为35000.00元…本合同总金额为人民币70000.00元…。2.租金以年为单位收取，乙方于合同签订之日起的10个工作日内向甲方支付一年期租金35000.00元…，乙方每年须交纳的租金应在上一年租期届满之日前的5个工作日内付清。…”合同第十条违约责任第五款规定：“5.在租赁期内，乙方（开宇公司）逾期交纳租金或者合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一日，则应按上述费用总额的3%向甲方（邮政济南分公司）支付违约金。”第六款约定：“6.租赁期满，乙方（开宇公司）应如期交还房屋。乙方逾期交还，则每逾期一日应向甲方支付本合同租金总额3%的违约金。若违约金的支付不足以弥补甲方损失的，乙方仍应继续赔偿直至弥补甲方全部损失。”合同履行期内，开宇公司实际支付租金至2016年6月30日。 2019年，邮政济南分公司以潘文革为被告诉至本院，请求判令：一、潘文革立即将承租的涉案房屋物业、场地及附属设施交付邮政济南分公司；二、潘文革支付房屋租赁费及占用费88958元（暂计算至起诉之日，起诉之日至实际腾交房屋之日的占用费按实际天数计算，按照年租金35000元标准计算）；三、潘文革支付违约金3500元；四、潘文革依附于涉案房屋的装修归邮政济南分公司所有；五、案件受理费由潘文革承担。同年11月22日，本院作出（2019）鲁0105民初1294号民事裁定，以邮政济南分公司于2015年签订的合同的相对方系开宇公司为由，认为根据合同相对性原则，邮政济南分公司依据房屋租赁合同关系应向开宇公司主张责任，以潘文革为被告起诉不当，遂驳回邮政济南分公司的起诉。该裁定已生效。本院对该裁定内容予以确认，确认2015年合同相对方分别为邮政济南分公司与开宇公司。 2020年7月9日，被告开宇公司与邮政济南分公司签订房屋交接书，该交接书载明：“甲（邮政济南分公司）、乙（开宇公司）双方就位于济南市天*房屋（119.68平方米）租赁事宜签订了房屋租赁合同（以下简称“合同”），租赁期限届满后，双方一直未交接房屋，房屋未交回。现双方协商一致，乙方将房屋交还甲方，房屋交接事项如下：1.2020年7月9日，乙方将房屋交还给甲方。2.乙方负责结清2020年7月9日前的房屋租金、房屋占用费、水费、电费等费用。3.房屋、装修、设施设备情况按照以下方式处理：史密斯热水器壹台、卷帘门两套…作价处置。4.乙方于2020年7月9日前将自有设施设备、物品清理完毕。逾期，甲方有权按照废弃物清理。5.乙方于2020年8月9日前将以该地址注册的营业执照、税务登记证、组织机构代码证等资质予以注销或迁出，逾期，每日向甲方支付赔偿金人民币100.00元…。6.乙方向甲方交回钥匙柒把，电卡壹张。7.…8.其它乙方所欠房屋租金、房屋占用费，双方另行解决。本交接书仅证明房屋交接。”同日，开宇公司将涉案房屋交付给原告邮政济南分公司。 诉讼中，原、被告对于2015年合同期满后未交还房屋的原因存在争议。邮政济南分公司主张其一直催促被告潘文革腾交房屋。其所提交的证据能够证明邮政济南分公司于2018年11月7日通过山东齐鲁律师事务所郭洪涛律师向被告潘文革发送律师函，要求潘文革于2018年11月20日前将2015年7月1日至2017年6月30日的房屋租赁费及之后的占用费116667元支付给邮政济南分公司，并及时与邮政济南分公司签订新的租赁合同，否则将接受邮政济南分公司委托采取必要的法律措施，追究违约责任。潘文革亦认可收到该律师函，但辩称已经回复该律师函。开宇公司、潘文革提交的律师回复函载明：开宇公司于2016年后未再继续使用涉案房屋，涉案房屋闲置，邮局未有人过问或收取房租，该房屋由开宇公司安排人员看管，同时回复函中要求邮政济南分公司商定房屋移交日期。诉讼中，被告开宇公司自述2018年在邮政济南分公司办公室里，邮政济南分公司向潘文革提供交接单，潘文革因对该交接单系白纸而未签。被告另称其2016年年底到原告处要求退房但找不到人员。潘文革提交录音两份，称该两份录音其中之一系和邮政济南分公司法务孙法明的对话，另一份录音系潘文革和邮政济南分公司保安之间的对话，证明潘文革多次找邮政济南分公司交还房屋，但邮政济南分公司不予处理。邮政济南分公司对录音不予认可。对于原告所称的与孙法明之间的录音，因该录音中谈话对象并未认可邮政济南分公司长期无人接受腾房的事实，本院对该录音的证明效力不予认定。对原告所称与邮政济南分公司保安之间的录音，因录音对象身份无法确认，在邮政济南分公司不予认可的情况下，本院对该份录音的证明效力亦不予认定。且结合当事人陈述，潘文革曾在邮政济南分公司对于交接单事宜进行商定，并非无法腾交房屋。另对于开宇公司称无人接收租金亦与事实不符，因开宇公司最后一次交纳租金系通过银行转账的形式予以交纳，却在下一期租金交纳时称无人接受租金，相互矛盾。 本院认为，原告与潘文革于2013年签订的租赁合同期满终止后，涉案房屋虽未进行交接，但因潘文革系开宇公司法定代表人，生效文书已认定2015年合同系开宇公司与邮政济南分公司签订，故自2015年7月1日起，实际承租人应为开宇公司。开宇公司与邮政济南分公司于2015年7月1日签订的租赁合同系出自双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守合同权利义务。该合同明确被告开宇公司应当在上一年租期届满之日前的5个工作日内付清下一年租金。而被告开宇公司在支付第一年的租金35000元后，未按期支付第二年的租金，已构成违约。被告开宇公司应向原告支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金35000元并承担违约责任。关于原告主张的违约金，原告依据合同第十条第三款规定按照租金总额的100%交纳3.5万元。本院认为，合同第十条第三款的规定系租赁期限内解除合同的违约金，而邮政济南分公司在合同期限内并未要求解除合同，故违约责任不应适用该条约定。双方合同第十条第五款的约定系针对租赁期限内逾期交纳购房款的情形，违约金按照未交租金每日3%支付违约金，该约定属于明显过高，被告亦已申请调整。本院结合原告的实际损失，在原告未举证证明其他损失的情况下，违约金调整为以未交租金为基数，按照贷款利率上浮30%予以计算利息。故被告开宇公司应当支付邮政济南分公司逾期交纳租金的违约金，该违约金计算方式为：以35000元为基数，自2016年7月1日起，至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；以35000元为基数，自2019年8月20日起，至被告实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。 关于未交接房屋的原因。本院认为，邮政济南分公司与开宇公司之间的合同期满终止后，开宇公司有义务交回房屋，邮政济南分公司亦有权收回房屋。开宇公司诉讼中认可邮政济南分公司在2018年到过涉案房屋，且开宇公司法定代表人潘文革在邮政济南分公司商议交接清单，因此，可以推定开宇公司具备向邮政公司交接房屋的条件。另，至2019年邮政济南分公司起诉潘文革之日，开宇公司仍然有条件向邮政济南分公司交还房屋。故对于开宇公司辩称无法向邮政济南分公司交接房屋的行为不予采信。开宇公司在合同期满后未及时采取有效措施进行交接房屋，应向开宇公司支付实际占有涉案房屋期间的占有使用费，原告按照租赁期间的租金标准计算，合理有据，本院予以支持，原告自愿主张至2020年1月3日起诉之日，系对其权利的处分，本院予以准许，故被告开宇公司应向原告支付2017年7月1日至2020年1月3日占用费87740元。关于原告主张的按照合同第十条第六款规定要求滞纳金，但合同第十条第六款实际为逾期交付房屋违约金，本院认为，关于被告逾期交房给原告造成的损失，除了租金损失之外，原告未证明其他损失，且原告已经主张至2020年1月3日的占用费作为弥补，对于原告再主张按照合同第十条第六款规定按租金总额计算至实际交房之日止每日3%计算违约金，明显过高，但2020年1月4日至实际交房之日2020年7月9日系开宇公司占有使用期间，该期间产生的占有使用费17452元确系原告的损失，结合被告开宇公司对于律师函的回复，开宇公司向原告表达过交付房屋的意思表示，原告作为承租人亦应及时予以收回，另结合被告开宇公司占用房屋期间经历新型冠状病毒肺炎疫情期间，开宇公司承租涉案房屋本身用于经营的情况，故本院酌定违约金即为上述占有使用费17152元。故被告开宇公司应向原告支付逾期交付房屋违约金17452元。关于原告要求判令被告注销在涉案房屋上的住所地工商登记，因工商登记系行政管理手段，属于行政机关审查范围，非属于民事案件受案范围，故对原告该项请求不予审查。原告自愿放弃要求确认依附于涉案房屋的装修归原告所有的诉讼请求，系对其权利的自由处分，本院予以准许。关于原告对于被告潘文革的诉讼请求，违反合同相对性，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告济南开宇经络灸导仪发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告中国邮政集团有限公司济南市分公司支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金35000元。 二、被告济南开宇经络灸导仪发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告中国邮政集团有限公司济南市分公司支付逾期交纳租金的违约金，该违约金计算方式为：以35000元为基数，自2016年7月1日起，至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；以35000元为基数，自2019年8月20日起，至被告实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。 三、被告济南开宇经络灸导仪发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告中国邮政集团有限公司济南市分公司支付2017年7月1日至2020年1月3日的占有使用费87740元。 四、被告济南开宇经络灸导仪发展有限公司于本判决生效之日起10日向原告中国邮政集团有限公司济南市分公司支付逾期交付房屋的违约金17452元。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费1422元（已减半），由被告济南开宇经络灸导仪发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 季 丹 二〇二〇年九月二十七日 书记员 郝慧明