福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民初2540号 原告：吴文坤，男，1950年9月17日出生，汉族，住福建省福清市。 原告：钟兆锴，男，1989年10月31日出生，畲族，住福建省福清市。 原告：俞明，女，1969年9月22日出生，香港特别行政区居民，住香港，国内住址福建省福清市。 原告：陈效，男，1988年9月9日出生，汉族，住福建省福清市。 原告：钟燕霞，女，1988年6月7日出生，畲族，住福建省福清市。 五原告共同委托诉讼代理人：黄重取，福建闽润律师事务所律师。 五原告共同委托诉讼代理人：王丽燕，福建闽润律师事务所律师。 被告：陈华光，男，1971年2月8日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：福清市清荣汽车服务中心，住所地福建省福清市音西街道音西村福清市清荣汽车服务中心清荣大厦整座。 法定代表人：陈华光。 二被告共同委托诉讼代理人：陈国亮，福建天月律师事务所律师。 原告吴文坤、钟兆锴、俞明、陈效、钟燕霞与被告陈华光、福清市清荣汽车服务中心（以下简称“清荣服务中心”）合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄重取、王丽燕，被告陈华光及二被告委托诉讼代理人陈国亮到庭应诉。本案现已审理终结。 原告吴文坤、钟兆锴、俞明、陈效、钟燕霞向本院提出诉讼请求：1.确认《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书》《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（1）》《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（2）》有效；2.确认原告享有福清市清荣汽车服务中心综合大楼（房产证号；融产权证R字第**）七层、八层、九层面积共计3083.82平方米、西边一层实用面积300平方米、东边一层实用面积300平方米的房屋及店面产权；3.确认上述第二项以外的福清市清荣汽车服务中心综合大楼其它面积房屋及店面产权归五原告共同共有；4.二被告协助原告将福清市清荣汽车服务中心综合大楼（房产证号；融产权证R；融产权证R字第**原告名下；5.本案案件受理费、财产保全申请费、财产保全保险费、公告费等所有诉讼费用由二被告承担。 事实与理由：2007年11月9日，吴文坤、陈效、钟兆锴、俞明、钟燕霞五人出资成立个人独资企业清荣服务中心，工商登记的投资人及法定代表人为吴文坤，实际投资人为吴文坤、陈效、钟兆锴、俞明、钟燕霞。 2007年12月18日，甲方吴文坤与乙方陈华光签订《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书》（下称《建设合同书》），约定甲乙双方合作建设福清市清荣汽车服务中心综合大楼（以下简称“清荣大厦”），由甲方提供土地使用权、用地规划红线图、平面图、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证，乙方负责清荣大厦建设所需的全部资金。2009年8月26日，清荣服务中心取得案涉土地《国有土地使用证》。2010年4月11日，甲方吴文坤与乙方陈华光签订《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（1）》，中证人张某、高某。第一条第二款约定，清荣大厦建成后，清荣服务中心现有股东吴文坤、陈效、钟兆锴、俞明、钟燕霞无偿取得该楼第一层、第七层和第八层的所有权；第一条第七款约定，法人代表（即法定代表人）变更为陈华光；第二条第二款约定，甲方同意将福清市清荣汽车服务中心的工商注册登记变更至乙方陈华光名下。2010年12月15日，清荣服务中心取得建字第350181-2010-410ＪＡ号《建设工程规划许可证》。2011年1月31日，清荣服务中心取得编号350181201101310201《建筑工程施工许可证》。2011年11月2日，甲方吴文坤与乙方陈华光签订《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（2）》，中证人高某。第一条第三款约定，乙方随时配合甲方办理关于清荣大厦产权分割的公证；第一条第五款约定，如甲方发现所属一楼、七楼、八楼、九楼被以任何形式转让、抵押或买卖，该交易不生效，清荣大厦整幢一层至十五层所有房产土地权都归甲方所有。 2011年11月24日，依清荣服务中心的投资人吴文坤与陈华光的申请，福建省福清市公证处对双方签订的《建设合同书》《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（1）》《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（2）》以及《个人独资企业营业执照》《个人独资企业营业执照（副本）》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》进行保全书证公证。 2014年9月28日，清荣服务中心的投资人及法定代表人变更为陈华光。 2015年12月18日，清荣服务中心出具《确认福清市清荣汽车服务中心（清荣大厦）钟燕霞、吴文坤、钟兆锴房屋产权面积的证据证明》，法定代表人陈华光签字加盖手印，确认清荣大厦八层、九层共2055.88平方米、西边一层实用面积300平方米，房屋及店面产权归钟燕霞、吴文坤、钟兆锴三家所有。 2016年1月28日，清荣服务中心出具《确认福清市清荣汽车服务中心（清荣大厦）陈效、俞明房屋产权面积的证据证明》，法定代表人陈华光签字加盖手印，确认清荣大厦七层面积为1027.94平方米、东边一层实用面积300平方米，房屋及店面产权归陈效、俞明两家所有。 现原告发现清荣大厦整幢已被抵押，被告陈华光违反了《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（2）》第一条第五款的约定，因此清荣大厦整幢所有产权依约应归五原告所有。扣除已经协议确认产权归属于原告的一、七、八、九层，剩余二至六层、十至十五层、地下**应归五原告共同共有。 原告认为，《《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书》《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（1）》《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（2）》《确认福清市清荣汽车服务中心（清荣大厦）钟燕霞、吴文坤、钟兆锴房屋产权面积的证据证明》《确认福清市清荣汽车服务中心（清荣大厦）陈效、俞明房屋产权面积的证据证明》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告根据合同约定享有相应楼层的产权，应受法律保护。被告违约将清荣大厦整幢抵押给金融机构，应承担违约责任，除原告依约享有的相应楼层外，清荣大厦整幢所有产权应归五原告所有。鉴于清荣大厦整幢为一本土地证、一本产权证，产权不可分割，请求通过依法判决二被告协助原告将福清市清荣汽车服务中心综合大楼（房产证号；融产权证R字第1504；融产权证R字第**实现原告的权益。 被告陈华光、清荣服务中心辩称，一、《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同(2)》第一条第5点约定无效。合同约定原告享有清荣大厦七层、八层、九层以及东边一层实用面积300平方米、西边一层实用面积300平方米的产权，其余楼层的产权归答辩人所有，答辩人与原告在实质上对清荣大厦享有建筑物区分所有权，但实际上按规划审批清荣大厦的产权证无法分楼层办理，一整幢清荣大厦只能有一本产权证，《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同(2)》第一条第5点“如甲方发现甲方所属的一楼店面(实用面积900㎡)七楼八楼(建筑面积1800㎡)与九楼(建筑面积900㎡)如发现被以任何形式转让、抵押或买卖，该交易不生效，清荣大厦整幢一层至十五层所有房产土地权都归甲方所有”之约定实质上必然影响到答辩人对专有部分所有权的行使，即因清荣大厦在权利外观上只有一个所有权，为答辩人投资的清荣汽车服务中心单独所有，答辩人将专有部分进行抵押必然牵涉到原告的专有部分，即使答辩人在原告知情并同意的情况下行使抵押权，原告仍然可以在抵押权设立后主张适用该条款，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同(2)》第一条第5点的约定违反法律强制性规定，且严重违反公平、诚实信用原则而无效。二、即便认为《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同(2)》第一条第5点约定有效，原告也并不存在任何损失，答辩人承担的违约责任过分高于损失应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同(2)》第一条第5点“清荣大厦整幢一层至十五层所有房产土地权都归甲方所有”实际上是约定了损失赔偿额的计算方法，但答辩人仅仅是行使自己专有部分的抵押权，因清荣大厦的产权不可分割必然会将原告的部分包含在内，抵押权设立至今原告根本没有损失，原告也不能提供任何证据证明其有损失，答辩人违约责任的承担明显过分高于损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，应予以调整。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求依法予以驳回。另外补充说明，2015年评估贷款时整座楼房是14613万元，扣税后是13039万元，而贷款只贷3600万元，评估价高过贷款价格的四倍，是为了楼房的装修，包括原告所分割楼层的利益。合同虽然有约定，但这几个楼层都是由原告来管理收取租金，原告的利益没有得到损害，因清荣大厦不可分割，贷款所得用于外墙和内墙装修，原告获得利益，原告也证明不了其有损失。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认证认为，被告对原告提交的证据A1-A7真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以采纳。被告提交的证据B1与本案具有关联性，本院予以采纳。 结合以上有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 2007年12月18日，原告吴文坤（甲方）与被告陈华光（乙方）签订《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书》，约定双方合作建设清荣大厦，由甲方提供土地使用权、用地规划红线图、规划总平面图、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证，乙方负责清荣大厦建设所需的全部资金等。 2010年4月11日，原告吴文坤（甲方）与被告陈华光（乙方）签订《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（1）》，约定清荣大厦建成后，清荣服务中心现有股东吴文坤、陈效、钟兆锴、俞明、钟燕霞无偿取得该楼第一层、第七层和第八层（实用面积各900㎡）的所有权；福清市清荣汽车服务中心的法定代表人变更为陈华光等。 2011年11月2日，原告吴文坤（甲方）与被告陈华光（乙方）签订《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（2）》，约定如甲方发现所属一楼、七楼、八楼、九楼被以任何形式转让、抵押或买卖，该交易不生效，清荣大厦整幢一层至十五层所有房产土地权都归甲方所有等。 2015年，被告清荣服务中心办理了清荣大厦的产权证书及国有土地使用权证。清荣大厦总层数16层（含地下1层），建筑面积18006.3㎡。 2015年12月18日，被告清荣服务中心出具《确认福清市清荣汽车服务中心（清荣大厦）钟燕霞、吴文坤、钟兆锴房屋产权面积的证据证明》，确认清荣大厦原每层面积为900㎡，现面积扩大为每层1027.94㎡，八层、九层共2055.88㎡、西边一层实用面积300㎡，房屋及店面产权归原告钟燕霞、吴文坤、钟兆锴三家所有等。 2016年1月28日，被告清荣服务中心出具《确认福清市清荣汽车服务中心（清荣大厦）陈效、俞明房屋产权面积的证据证明》，确认清荣大厦七层面积1027.94平方米、东边一层实用面积300平方米，房屋及店面产权归原告陈效、俞明两家所有等。 被告清荣服务中心因向福建福清汇通农村商业银行股份有限公司贷款3585万元，将清荣大厦抵押给上述银行，并已办理抵押登记手续。2015年7月23日，福建华泰房地产评估咨询有限公司向被告清荣服务中心出具《致估价委托人函》，载明清荣大厦在2015年7月20日的市场价值评估额为14613万元，针对抵押贷款估价，预扣卖方交易税费1574万元后的抵押价值为13039万元。 本院认为,原告俞明系香港特别行政区居民，本案系涉港合同纠纷，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条的规定，根据最密切联系原则，本案适用内地法律为准据法。 案涉《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书》《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（1）》《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（2）》是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该条规定确定了不动产物权变动的原因与结果相分离的原则。原、被告签订协议分割产权的行为,只是一个债权行为,并不会直接导致物权变动的结果,因此原告第二项、第三项诉讼请求，本院不予支持。因清荣大厦现在房屋抵押权存续期间,在房屋抵押登记未被注销的情况下,按照现行的产权登记手续，房屋的产权是不能办理过户登记的。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行…”的规定,原告第四项诉讼请求，事实上暂不能履行，本院不予支持。 综上所述，原告吴文坤、钟兆锴、俞明、陈效、钟燕霞的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告吴文坤与被告陈华光签订的《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书》《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（1）》《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（2）》有效； 二、驳回原告吴文坤、钟兆锴、俞明、陈效、钟燕霞的其它诉讼请求。 案件受理费391800元，由原告吴文坤、钟兆锴、俞明、陈效、钟燕霞负担195900元，被告陈华光、福清市清荣汽车服务中心负担195900元。 如不服本判决，原告吴文坤、钟兆锴、陈效、钟燕霞、被告陈华光、福清市清荣汽车服务中心可在判决书送达之日起十五日内，原告俞明可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 林智远 审 判 员 谢 芬 审 判 员 陈 雯 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 郑芬芳 书 记 员 陈 钰 附1：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附2：当事人向本院提供的证据 原告向本院提供以下7份证据： A1.（2011）闽融证民字第7948号公证书及附件、《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书》《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（1）》《福清市清荣汽车服务中心综合大楼合作建设合同书补充合同（2）》； A2.清荣大厦房屋权属证书、土地使用权证； A3.《确认福清市清荣汽车服务中心（清荣大厦）钟燕霞、吴文坤、钟兆锴房屋产权面积的证据证明》； A4.《确认福清市清荣汽车服务中心（清荣大厦）陈效、俞明房屋产权面积的证据证明》; A5.房屋登记簿附件； A6.内资企业登记基本情况表； A7.不动产档案信息。 被告向本院提供以下1份证据： B1.房地产价格评估报告书。