湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6459号原告：长沙前景物业管理有限公司，住所地长沙市天心区友谊路**星语林名园大门。法定代表人：徐思思，董事长。委托诉讼代理人：陈丽，广东诚公（长沙）律师事务所律师。被告：喻琴，女，1975年1月10日出生，汉族，住长沙市天心区。原告长沙前景物业管理有限公司（以下简称前景物业公司）与被告喻琴物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月7日受理后，依法适用简易程序由审判员史毅独任审判，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告前景物业公司的委托诉讼代理人陈丽，被告喻琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告前景物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付物业管理服务费4829.76元，资金占用费2476元（资金占用费暂计算至2020年6月30日，后续资金占用费计算至被告实际履行之日止），合计7305.76元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告与长沙创普房地产开发（集团）有限公司于2011年1月1日签订《星语林·名园物业管理委托合同》，为被告所居住的星语林·名园》小区提供物业服务。在被告居住期间，原告依约提供了物业服务，但被告却怠于缴纳2010年1月1日至2013年12月31日的物业费共计4829.76元。经原告多次催收，被告仍未履行义务，其行为已经构成违约，还应支付逾期交纳物业管理费期间产生的资金占用费，截至2020年6月30日已产生2476元。被告喻琴辩称：被告于2009年8月购买案涉房屋,入住后发现从北阳台到东北转角阳台、南阳台外墙漏水严重。被告于2009年9月起,多次向当时的物业公司即原告申报房屋漏水并申请维修，前后申请20余次，但原告仅予以登记申请、偶尔派人上门查看，却一直未进行维修，导致被告2009年至2018年期间居住不便、财物损坏,生活受到严重影响。具体包括：下雨房屋即漏水,下大雨、暴雨时雨水甚至倒灌，累积下来导致房屋内墙多处严重起壳，腻子大面积脱落甚至掉光，显露出水泥墙基，屋内地板部分发胀起泡，两卧室屋顶多处霉变，部分衣柜被浸泡变形脱漆,柜内衣物霉变。根据《物业管理服务协议》,原告对公用部位有维护管理责任，被告多次申报漏水维修,原告不予处理,已违约在先。在此前提下,被告于2010年1月拒付物业费,要求原告及时处理漏水问题,同时承诺，只要修复好漏水,就及时、全额缴纳物业费。原告亦承诺将在2010年启动1栋物业维修基金,修复包括案涉1416房外墙在内的多处漏水。但原告2010年8月启动了1栋维修基金、2011年立项维修了1栋漏水,却一直未对案涉房屋漏水进行修复。截至原告2017年4月19日退出案涉小区物业管理时为止,其从未履行过对被告房屋的维修义务，其违约行为一直持续存在。自2014年1月起,被告亦向原告缴纳了后续全部物业费，拒付部分物业费是提醒原告履行维修义务,但原告并无反应。原告作为开发商创普房地产开发有限公司指定的前期物业服务公司,之所以在2017年4月19日退出对案涉小区的物业服务,系因其在物业服务上存在诸多疵瑕,引起业主不满。2017年业主委员会推动物业公司竞聘时,原告甚至没有参加，提前自行撤出小区。而原告退出后，接管的物业公司已经基本将被告房屋外墙渗水问题解决完毕，可见确系原告没有履行好物业服务职责。此外，原告主张的案涉债务发生在2013年前，已过诉讼时效，依法应不予支持。经审理查明：案涉房屋位于长沙市天心区韶山××路××号××栋××号，面积为83.85平方米。2005年5月1日，原告（甲方）与该房屋的前所有权人杨馥春（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：一、发展商选聘并委托甲方为本物业的前期物业管理单位，并与甲方签订了星语林·名园小区《前期物业管理服务委托合同》；二、在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位、共用设施设备的运行管理和维护。2.物业公共场所、共用部位的环境清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。3.小区环境绿化的养护和管理。4.车辆停放与交通秩序的管理。5.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。...；三、物业管理服务费用由业主或使用人按其拥有或使用物业的建筑面积交纳，住宅（生活用途）为1.2元/月·平方米；四、物业维修基金的使用由物业管理公司提出年度计划或预算，经业主委员会审定，报市物业管理主管部门后，维修基金账户管理银行方可解冻及拨付；五、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准、时间及规定缴交有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰缴纳滞纳金。2009年8月3日，被告自杨馥春处受让案涉房屋，成为房屋所有权人，并于同日入住。2011年1月1日，案涉房屋开发商长沙创普房地产开发（集团）有限公司与原告续签《星语林·名园物业管理委托合同》，约定原告于2011年1月1日至2014年12月31日期间提供案涉小区的物业服务，服务费用标准为1.2元/平方米/月（小高层住宅）。上述合同签订后，原告于案涉的星语林·名园提供物业服务。被告于2010年1月1日至2013年12月31日期间未向原告交纳物业服务费，自2014年1月1日起正常交纳。原告2017年4月29日、2017年6月15日于案涉小区张贴公告催收物业费，2020年6月11日于被告入户门前张贴《律师函》催收，均未果。原告遂诉至本院，酿成本案纠纷。另查明：被告于收房入住后发现案涉房屋存在漏水问题，并自2009年9月起多次向原告申请维修。原告工作人员会同维修人员查看后，称系外墙漏水导致，需要申请专项维修基金予以维修。但直至2011年，被告房屋问题都未得到处理。2011年10月24日，原告公布《星语林·名园维修基金方案》，称案涉房屋所在1号栋的整体防水维修工程项目的前置程序已于2011年5月审批完毕，但未能达到“业主签字户数与面积分别要通过2/3”的维修基金审批标准，故未能启动维修基金。维修基金审批申办工作具体安排为：2011年11月底前完成1号栋业主签字工作，并达到双2/3标准，2011年12月1号栋整体防水工程进入施工阶段。但此后该栋的专项维修基金亦未得到拨付。期间，被告的房屋持续因漏水遭受损失，包括内墙多处起壳、腻子胶脱落、、地板起胀发泡屋顶霉变、柜子变形等。2017年4月30日，原告退出案涉小区的物业管理服务。2019年10月24日，该小区的现任物业管理公司湖南乐家物业管理有限公司委托工程咨询公司出具《建设工程造价咨询报告》，并申请维修基金对案涉小区1号栋的外墙进行了维修。被告当庭确认，其房屋漏水问题已基本得到解决。以上事实，有原告提交的《星语林·名园物业管理委托合同》、不动产登记情况表、《星语林名园下水管道清理检查记录表》、《星语林·名园小区排水系统检查处理记录表》、《协议书》、《管理处巡检记录表》、《关于星语林名园单元门禁现状的报告》（抄送业主委员会）》、《电梯定期检验报告》、《电梯（扶梯）维护保养合同》、《电梯定期检验报告》（复验合格）》、《星语林·名园维修基金方案》、《关于支取使用物业维修资金的公告（排污）及维修资金业主分摊表》、《关于支取使用物业维修资金的公告（卫生）及维修资金业主分摊表》、《星语林名园小区保洁承包协议书》（外包）、《防水工程维修合同》、物业服务跟进照片、退场公告、催费照片，被告提交的照片、《前期物业管理服务协议》、契税凭证、工程造价汇总表、《建设工程造价咨询报告》等证据证明，并有庭审记录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。案涉房屋的前任所有权人、开发商均与原告签订前期物业服务合同，约定由原告为涉案小区提供物业服务，并对物业费收费标准进行了约定，上述合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应对被告具有拘束力。被告确认其入住后接受了原告提供的物业服务，故原、被告物业服务合同关系成立，双方均应依约履行义务。被告对欠交物业费的期间及金额无异议，但抗辩称拒绝交费系因原告怠于履行物业管理职责，未对其房屋所在楼栋的外墙渗水问题进行解决，致使其房屋遭受严重损失。本院认为，根据双方物业服务合同的相关约定，原告对楼栋外墙等物业共用部位具有日常管理和维护的义务。原告作为物业公司，虽不具备对外墙渗水进行修复的施工资质，但仍应当履行积极申请和筹措物业维修基金、组织各方进行沟通协调的职责。原告于庭审中确认被告于2009年向其报告过漏水问题、原告亦进行了实地查看，但其直至2011年方才启动维修基金申请程序，且截至2017年原告退出涉案小区，该楼栋的问题仍未得到处理。而被告当庭确认接管的物业公司现已基本将漏水外墙修复完毕，可见该问题并非无法解决。但考虑原告同时还提供了卫生、安保及秩序维护等其它日常管理服务，被告仅以其中部分物业服务内容存在瑕疵为由拒绝支付2010年至2013年期间的全部物业服务费,有违等价有偿的民事活动原则。综上，原告于案涉小区履行物业管理职责确有瑕疵，不能满足被告作为业主的正常居住要求,本院酌情对相应费用予以减免。现原告主张被告实欠费用为4829.76元，被告对此无异议，本院予以确认，并酌情将物业服务费调整至欠付部分的80%，即3863.81元。对原告主张的资金占用费2476元，本院不予支持。被告另抗辩称案涉债务发生于2013年，原告主张的物业费已超过诉讼时效，本院认为，物业服务费的支付系物业服务企业与业主基于同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。被告未及时支付物业服务费，原告作为权利人未即时主张权利，并非怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，认为不必即时主张权利。原告主张的2010年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费的诉讼时效应从双方物业服务合同关系终止之日，即2017年4月30日起算。经查，原告于2017年6月15日、2020年6月11日分别向被告主张了权利，诉讼时效期间亦分别于上述日期中断而重新计算，故案涉物业服务费请求权并未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间。对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十八条第一款、第一百八十九条、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告喻琴于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告长沙前景物业管理有限公司交纳2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费3863.81元；二、驳回原告长沙前景物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告喻琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告喻琴承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  史毅二〇二〇年九月一日代理书记员  王悦附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。