河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3323号 上诉人（原审原告、案外人）：王付强，男，1986年4月4日出生，汉族，住河北省固安县。 委托诉讼代理人：赵桢，河北拓石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：宋庆伟，男，1972年9月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：穆志远，固安县固安维法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）：刘俊国，男，1969年10月16日出生，汉族，住河北省固安县。 上诉人王付强因与被上诉人宋庆伟、刘俊国案外人执行异议之诉一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初3796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王付强上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，判决错误。案涉房屋为王付强所有，不是刘俊国的财产，不应当被查封、执行。2、王付强与刘俊国在法院查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。3、一审判决认定王付强与刘俊国签订的房屋买卖合同，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，事后未经刘俊国追认，合同效力待定，是错误的。双方签订的是二手房买卖合同，不适用《商品房销售管理办法》的相关规定。4、《存量房买卖合同》系刘俊国找房地产经纪公司出具的标准格式合同，也是在房地产经纪有限公司提供中介服务的情况下签订的，该合同具备房屋买卖合同的主要条款，系合法有效的合同。5、虽然合同没有明确写明付款方式，但刘俊国出具的收条中明确约定了王付强给付刘俊国180,000元首付款，剩余尾款实际上就是欠银行贷款由王付强承担。王付强提供的银行流水显示其按月向刘俊国的银行还贷账户转款，用于还贷，故双方对付款方式有明确的约定且是按照约定进行的。6、房屋的交付时间虽然没有写明，但在双方签订合同并支付相应款项后王付强就接受了房屋并入住，双方于签订合同的当日到物业办理了物业交接手续。完全没有必要在合同内另行约定交付日期。7、关于违约责任双方有明确约定，即未依法缴纳税费导致无法办理产权过户的应当承担总房款千分之五的违约金的相关约定。未明确约定过户登记的原因是，签订合同时，案涉房屋欠银行大额按揭贷款没有还清，过户登记需待贷款还清后方能进行。没有相应的约定及是否经房管部门登记备案不影响合同的效力。8、刘俊国仅陈述本案房屋买卖涉及套路贷，但二被上诉人没有向人民法院提交任何证据予以佐证。刘俊国未向公安机关报警，也没有在合同法规定的一年内申请撤销受到威胁签订的合同，完全不符合常理。刘俊国书面材料所称，王付强向其银行卡转账200,000元，随后又把钱取走，未提供相应的银行流水予以证明。刘俊国的陈述是虚假的。9、一审判决适用法律不当。本案为案外人执行异议纠纷，应当依法适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定进行审理。王付强的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，应当依法支持。 宋庆伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。1、王付强与刘俊国签订的《廊坊市存量房买卖合同》不具备房屋买卖合同必要的条款，双方对合同权利义务约定不明。结合法律依据、事实基础及刘俊国的表态来看，该合同应属无效合同。合同无论从制式条款，还是手写补充条款，均反映出合同很不专业，甚至是漏洞百出，房产经纪公司也不持有合同，有悖常理。2、从一审庭审到二审庭审，王付强多次改变付首付款的数额及付款方式。二审中，王付强主张以借款折抵购房款，并出示了刘俊国书写的借条。此恰恰证明了王付强所言不实。双方并未就借款折抵购房款签订书面协议。如果上诉人所主张属实，在没有书写以借款抵房款协议的情况下，在欠款折抵房款后，刘俊国出具的借款应当收回。3、刘俊国已经陈述，借款是事实，并非购房。4、王付强涉嫌套路贷，非法占有房屋。 刘俊国未参加诉讼，未作答辩。 王付强向一审法院提出诉讼请求：判决停止对原告购买的刘俊国名下的荷兰印象二期11号楼2单元1804号房屋强制执行，并解除对该房屋的查封。 一审法院认定事实：一审法院在执行（2016）冀1022民初2073号宋庆伟诉刘俊国民间借贷纠纷案件中，因刘俊国无其他财产可供执行，于2018年7月15日作出（2017）冀1022执755号执行裁定书，查封了被执行人刘俊国名下位于固安县房屋。另查明，2015年10月20日，被告刘俊国与固安县金典房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于固安县房屋，该合同于签订当日网签备案。2016年1月20日，原告王付强与被告刘俊国签订《廊坊市存量房买卖合同》，该合同只对房屋成交价577584元进行了约定，并约定房屋贷款400000元由王付强出资还贷。但该合同未对付款时间、首付款数额及支付方式、房屋交付时间、违约责任、权属转移登记等主要内容进行约定。对于房屋首付款的支付，2016年1月20日，刘俊国给原告出具收到首付款180000元的收条，但原告能够提交转款记录的只有2016年1月20日两笔，分别为50000元和40000元，共计90000元。原告自2016年1月26日至2018年9月25日，原告每月向刘俊国名下的银行卡打款3100元、3200元不等。该房屋已于合同签订后交付给原告，原告入住至今。一审庭审中被告宋庆伟向一审法院提交了由刘俊国书写的证明及刘俊国的录像光盘，证实刘俊国与原告王付强系民间借贷关系，2015年向王付强借高利贷5万元，最后本息合计到150000元左右。2016年1月份被迫将涉案房屋转移到王付强名下，王付强将200000元转到刘俊国卡上之后十几分钟后又将该笔200000元转回去了。原告王付强提出刘俊国并无证据证实房屋买卖合同系被迫签订，对上述证据均不予认可。 一审法院认为，原告王付强与被告刘俊国签订的《廊坊市存量房买卖合同》中未对付款时间、首付款数额及支付方式、房屋交付时间、违约责任、权属转移登记等主要内容进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，事后未经刘俊国追认，该合同的效力待定。现原告能够提交向刘俊国转款记录的只有2016年1月20日两笔分别为50000元和40000元，共计90000元，不能提供其实际支付首付款20万元的转款凭证，其提供的自2016年1月26日至2018年9月25日向刘俊国名下银行卡转款的银行流水也不能充分证实该款是王付强偿还该房屋剩余贷款的事实，该合同未经房管部门登记备案，并未办理过户手续，原告并无充分的证据证实其购买刘俊国的房屋并已经取得该房产的物权，因此一审法院查封被执行人刘俊国名下位于固安县房屋的行为符合法律规定，并无不当，对原告的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告王付强的诉讼请求。案件受理费100元，公告费560元由原告王付强负担。 本院二审期间，王付强提交如下证据：1、刘俊国向王付强出具的借条两份，借款金额分别为50,000元和30,000元，拟证明经王付强与刘俊国协商，约定以借款折抵部分首付款，刘俊国收条的180,000元包括上述借款。2、照片两张，拟证明王付强已对涉案房屋进行了装修，且入住至今。3、银行存单照片4张，拟证明上诉人有经济能力一次性付清尾款。4、固安县金典房地产开发有限公司与王付强签订的协议书一份，拟证明王付强不再向刘俊国还贷账户转账，由银行从开发商保证金账户扣款，王付强向开发商偿还还扣款。宋庆伟质证认为，上述证据均不是新证据，且上诉人的上述证明目的与其一审陈述不一致，不认可上诉人的证明目的；对于证据4真实性认可，不认可合法性、关联性，该协议侵犯了宋庆伟的权益。本院审查认为，证据1仅显示刘俊国与王付强之间存在借贷关系，该两笔借款是否用于折抵房款缺乏证据佐证，且与王付强的一审陈述矛盾；对于证据2拟证明的事实，一审判决已予认定，且各方并无异议；证据3为照片，且无法体现是银行存单，也不能体现系王付强的账户，不能达到证明目的；证据4显示在2018年年底，案涉房屋的贷款还有30余万元未偿还，而该协议系开发商与王付强之间签订，合法性无法确认。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王付强诉请排除对登记于刘俊国名下的荷兰印象二期11号楼2单元1804号房屋强制执行，应同时满足上述四个条件。王付强与刘俊国签订《廊坊市存量房买卖合同》及交付房屋虽早于法院对案涉房屋的查封，但王付强并未支付全部款项，也未将剩余款项交付执行法院。王付强陈述的付款情况亦存在疑点。在一审中，王付强陈述180,000元首付款为90,000元转账，其余通过网银支付，二审中又主张其余首付款是以刘俊国向其所借80,000元折抵，陈述存在矛盾。且王付强认可其与刘俊国还有其他经济往来，在借款折抵首付款无任何证据佐证的情况下，本院不予认定。而关于未办理过户登记的原因，王付强与刘俊国签订的合同中没有办理过户登记的约定，就此点本身，未办理过户登记亦不能排除王付强自身原因。故王付强的诉讼请求不符合上述规定，本院不予支持。 综上所述，王付强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王付强负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年九月二十九日 书记员 牛紫薇