河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7178号 上诉人（原审被告）：石家庄地益嘉房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区高营大街**恒大御景半岛6－9商业**。统一社会信用代码：91130100795467260R。 法定代表人：王同欣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐丽群，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李长红，男，1973年12月19日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：舒思思,河北凌坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，河北凌坤律师事务所律师。 原审被告：恒大地产集团石家庄有限公司，，住所地石家庄市维明南大街****独立商铺**统一社会信用代码：911301006934724135。 法定代表人：姜志辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔进军，该公司法务。 上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司（以下简称地益嘉公司）因与被上诉人李长红、原审被告恒大地产集团石家庄有限公司（以下简称恒大石家庄公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人地益嘉公司委托诉讼代理人徐丽群；被上诉人李长红委托诉讼代理人舒思思；原审被告恒大集团委托诉讼代理人崔进军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 地益嘉公司上诉请求：1、依法撤销河北省石家庄市长安区人民法院作出的(2019)冀0102民初10910号民事判决书，发回原审法院重审，或者查清事实后改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“被告地益嘉公司至今未与原告签订《商品房买卖合同》被告地益嘉公司违约。”系认定事实错误。1、本案并非我方不与被上诉人签订商品房买卖合同，且我方一直为被上诉人保留房号，被上诉人因个人原因未与我司签订，我方已当庭再次要求被上诉人签订《商品房买卖合同》，被上诉人仍拒绝签订。本案事实为被上诉人违约不与我方签订商品房买卖合同，一审法院认定事实存在错误。2、签订《商品房买卖合同》是需要双方配合的行为，双方都有义务，在无相关证据证明的前提下，不能简单的将责任归咎其中一方。本案中被上诉人无证据证明未签订商品房买卖合同的责任在我方，按照证据规则的举证责任分配原则，被上诉人应承担举证不能的不利后果。3、上诉人与被上诉人签订的《石家庄恒大御景半岛商品房认购书》按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可视为商品房买卖合同，继续履行可以实现合同目的。且未签订正式的《商品房买卖合同》也未达到根本违约的程度，完全可以通过继续履行或延期签订进行补救。我方一直在采取补救措施，而被上诉人一直拒绝履行。二、本案判决我司自2019年6月19日即认购书签订之日起返还被上诉人首期房款利息存在适用法律错误。首先，本案系被上诉人违约退房，作为违约人无权在自己的违约行为中获利，而一审法院判决我方支付上诉人利息，无疑鼓励了不积极履行合同的违约行为，让违约行为有恃无恐。其次，被上诉人2019年6月19日刚刚认购房屋，交纳房款是履行认购书约定的行为，我方依据认购书合法持有被上诉人缴纳的购房款。直至现在，我方从未与被上诉人就认购书解除事宜达成一致，在认购书解除之前我方都依据认购书合法的持有被上诉人缴纳的购房款，并不负有返还义务。即使法院最终判决解除认购书，我方返还被上诉人已付房款，也应当给我方预留合理付款期限。我方自此都不存在返还房款的义务，更不存在因未返还房款给业主造成损失的可能。一审法院判决我方支付利息明显适用法律错误。应当依法予以改判。 李长红答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。首先，根据《商品房认购协议书》第二条第3点之约定：“乙方须于2019年6月9日前支付首付款345925元并签收商品房买卖合同”上诉人应当在2019年6月9日前与被上诉人签订正式商品房买卖合同，而在本案一审庭审时上诉人才拿出商品房买卖合同，其行为已构成实质违约；其次，上诉人作为开发商，在签订合同时明显处于优势地位，认购协议书属于格式合同，不存在上诉人所称的因被上诉人原因导致未签订商品房买卖合同的情况，上诉人对其陈述未提供任何证据证实，上诉人至今未与被上诉人签订商品房买卖合同，事实上系因上诉人的违约行为导致的；最后，根据最高院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）的相关规定，对于基本事实、争议焦点、法律适用具有相似性的案件，应当遵循同案同判的基本原则，经被上诉人检索，已有多名购房者就解除房屋认购书事宜起诉上诉人并取得胜诉判决，包括（2020）冀01民终611号民事判决书在内的多份判决书均支持了购房者的诉讼请求，多名购房者起诉的事实也佐证了上诉人确实存在普遍的违约行为。 恒大石家庄公司答辩称，同意上诉人意见。 李长红向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间签订的《石家庄恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》；2、判令第一被告双倍返还定金共计100000元；3、判令第一被告退还原告已交付的购房款345925元，并赔偿损失（损失以345925元为本金，自2019年6月19日起至还清之日止参照中国人民银行同期贷款利率计算利息，至起诉当日为5933元）；4、判令第二被告在未足额出资范围内承担连带责任；5、诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年6月19日，原告李长红与被告地益嘉公司签订《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》（合同编号：7005027），认购书约定：“乙方（原告李长红）向甲方（被告地益嘉公司）认购石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）楼盘31号楼商铺206单元……总金额1979623元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币伍万元整（￥50000元）作为定金……二、3、分期付款：乙方须于2019年6月9日前支付首期房款￥345925元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年9月7日前付清￥296943元；于2019年12月7日前付清￥296943元；于2020年3月7日前付清￥296943元；于2020年6月7日前付清￥692869元……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金……”。同日，原告李长红支付房款395925元（含定金50000元）。原告主张其按约交纳了首期房款，但是被告地益嘉公司未按照认购书的约定在交款当日与原告签订《商品房买卖合同》，且至起诉前被告地益嘉公司仍然拒绝与原告签订合同，因此要求解除双方签订的认购书。被告地益嘉公司不予认可，提交微信聊天记录，证明原告从2019年9月起想要换房、后想要退房，未要求签订合同；提交《商品房买卖合同》，证明被告已经准备好合同，随时可以签订。原告对于聊天记录的真实性不予认可，称即使聊天记录是真实的，也是在9月份仍未签订正式合同的情况下，原告只能退而求其次要求退换房；对于《商品房买卖合同》，原告称之前从未见过，被告地益嘉公司应当在2019年6月9日原告支付首付款当日与原告签订正式合同，至庭审时已经违约长达六个月，原告不同意继续履行，要求解除认购协议书。另，原告主张因被告地益嘉公司违约致使认购协议书无法履行，要求被告地益嘉公司双倍返还定金，退还购房款345925元，并赔偿损失，损失以345925元为本金，自2019年6月19日起至还清之日止参照中国人民银行同期贷款利率计算利息；被告地益嘉公司不予认可，辩称原告无法证明其违约，双倍返还定金的基础不存在。原告主张工商登记显示被告恒大石家庄公司是被告地益嘉公司的出资股东，认缴出资范围为485万元，出资日期为2011年4月29日，但是经查询被告恒大集团仅完成出资350万元，被告恒大石家庄公司应当在未出资范围内与被告地益嘉公司承担连带责任；被告恒大石家庄公司不予认可，辩称原告未提交证据证明被告地益嘉公司对公司债务不能清偿，因此被告恒大石家庄公司不承担补充赔偿责任。 一审法院认为，合同当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》系原、被告双方的真实意思表示，合同合法有效，对合同约定的各项权利义务双方当事人均应履行。原告李长红按照合同约定向被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司交纳了定金及首期购房款，根据认购书第二条的约定，被告地益嘉公司应于2019年6月19日与原告李长红签订《商品房买卖合同》，而被告地益嘉公司至今未与原告签订《商品房买卖合同》，被告地益嘉公司构成违约。对于原告李长红主张解除认购书，一审法院予以支持。解除商品房认购书后，被告应当返还原告交纳的定金、首期房款395925元。双方未约定定金的双倍返还，故对原告要求被告双倍返还定金的主张，一审法院不予支持。考虑到原告向被告交纳的定金、首期房款存在利息损失的实际情况，对原告主张的利息，一审法院予以支持。原告未提交证据证明被告恒大石家庄公司未足额出资，且不能证明被告地益嘉公司对公司债务不能清偿，因此原告要求被告恒大石家庄公司承担补充赔偿责任，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决：一、解除原告李长红与被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司签订的《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》（合同编号：7005027）；二、被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李长红定金、首期房款395925元及利息（利息以395925元为基数自2019年6月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；三、驳回原告李长红的其他诉讼请求。案件受理费8078元，减半收取4039元，由被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，合同当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》系上诉人、被上诉人双方的真实意思表示，合同合法有效，对合同约定的各项权利义务双方当事人均应履行。被上诉人李长红按照合同约定向上诉人地益嘉公司交纳了定金及首期购房款，根据认购书第二条的约定，上诉人地益嘉公司应于2019年6月19日与被上诉人李长红签订《商品房买卖合同》，而上诉人地益嘉公司至今未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人地益嘉公司构成违约。一审判决解除双方的认购协议书并判令上诉人返还被上诉人定金、首期购房款395925元。因一审法院考虑到李长红向地益嘉公司交纳的定金、首期房款存在利息损失的实际情况，支付李长红主张的利息损失，亦无不当。上诉人地益嘉公司主张本案系被上诉人违约退房，一审法院认定事实、适用法律错误，本院不予采信。 综上所述，石家庄地益嘉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,078.0元，由上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立虹 审判员  赵 林 审判员  岳桂恒 二〇二〇年九月十一日 书记员  王雅惠