北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7609号原告：北京市发达货物运输服务中心，住所地北京市房山区房山火车站院内。法定代表人：邸文浩，经理。委托诉讼代理人：于浩，男，1981年10月17日出生，汉族，北京市发达货物运输服务中心员工。被告：房占强，男，1971年7月13日出生，汉族，无业，住河北省承德市隆化县。委托诉讼代理人：陈庆枫，北京中恪律师事务所律师。原告北京市发达货物运输服务中心（以下简称：发达货运中心）与被告房占强租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告发达货运中心的委托诉讼代理人于浩、被告房占强及委托诉讼代理人陈庆枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告发达货运中心向本院提出诉讼请求：1.判决被告从大兴区狼垡村原黄土坡火车站站舍后侧院落的土地上搬离；2.判决被告拆除在大兴区狼垡村原黄土坡火车站站舍后侧院落上私自搭建的建筑；3.判决被告比照原租赁合同约定租金，支付自2018年1月1日起至实际搬离之日期间院落占用费；4.判决被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年1月1日，原告与被告签订租赁合同，将原告管理的坐落于北京市大兴区狼垡原黄土坡火车站站舍后侧院落一处（面积约2800平方米）出租给被告使用。租赁期限均为2017年1月1日至2017年12月31日，租金33000元。协议明确约定，被告承租期间不得擅自搭建建筑物，禁止转租。被告承租过程中，违反租赁协议约定，未经原告同意私自搭建房屋，并将搭建房屋出租。针对被告私自搭建房屋的事实，原告与被告专门签订补充协议，约定《租赁协议》终止时，被告需无条件拆除在承租场地内自行搭建的房屋，同时负责将场地清理干净恢复原貌后交予原告。租赁协议到期后，原被告之间未签订新的租赁协议，但被告拒绝搬出仍然占用所诉院落。原告多次通知被告并于2018年6月6日向被告发出告知书，告知被告原租赁关系已经到期，双方不再签订新的租赁协议，要求被告在收到告知书后10日内将原承租的院落完整交还原告，并支付占用院落费。但被告一直不予理会，目前被告仍然占用所诉院落并转租牟利。为保证铁路运输及相关文物保护工作的顺利开展，维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告房占强辩称，不同意原告的诉讼请求及事实理由。涉案租赁合同不能作为认定本案事实的依据。原告发达货运中心所述与事实不符。被告在涉案租赁场地上建设房屋，进行营利性活动都是经过原告允许，是双方共同意思表示的结果，并非被告私自建设。原告与被告最早于1999年形成了事实上的房屋租赁关系，自1999年起至2008年，被告租赁原告所有的位于大兴区狼垡村原黄土坡站站舍后场地约2800平米、原黄土坡站站舍南2506场地约平方米用于货物仓储、办公、住宿等，双方约定合同每5年签订一次。因上述场地没建筑物及附属设施，为合理有效的使用租赁场地，被告在承租场地上建设房屋一百多间。在被告组织建设上述房屋之时，原告也曾前来检查施工情况，建设完成后用于出租，原告每年前来检查房屋消防、安全设施等。对于被告建设房屋，并将房屋出租经营的行为，原告未提出任何异议和制止的行为。原告的行为表明原告同意被告在承租场地上建设房屋并用于出租的行为。被告并非私自建设房屋，被告的善意添附行为是为了更好的发挥场地使用价值和经济价值，更合理利用场地，出租人知道后不表示反对，出租人对于承租人建设房屋后不能长远使用的后果，基于公平原则，原告应当给予被告补偿。原告要求被告自行拆除自建房屋没有合同依据及法律依据，被告在承租场地上建设房屋用于出租时，原告知晓并未制止，原告的行为表明，原告同意且允许被告建设房屋并用于出租，因此合同约定的禁止自建、禁止转租、自行拆除、不予补偿等条款在本案中不能适用。2017年的租赁合同属于格式条款，合同中的禁止建设房屋及自行拆除，不予赔偿的相关条款是加重承租人责任，排除己方责任的格式条款。《补充协议》签订时，被告已经在原告的默许下，将所有涉案的房屋建设完成，当时建设房屋之时，双方并无不予补偿条款，《补偿协议》中的不予补偿条款在本案中不能适用。2017年的《租赁合同》，原告利用了被告的弱势地位，双方是基于不对等的关系前提下签署的，在签署2017年租赁合同时，涉案场地的自建房屋已经建设完成。被告也不得不签署涉案租赁合同。现原告利用合同按期限签署的漏洞单方面宣告与被告合同到期，并利用合同条款将所有的风险转嫁于被告，该行为违反诚实守信用原则，违反公平原则。被告为建设房屋付出巨大经济成本，原告单方面宣布不与被告继续合同的行为，致使被告合同目的不能实现，被告本着长期租用原告场地的目的与原告签署的合同，原告也曾许诺场地用于长期出租，原告的行为系违反合同约定，违反诚实守信原则，原告应当赔偿被告已投入建设房屋的损失，拆除已建设房屋的费用，以及出租房屋的所带来的违约费用，及未来可期待的利益损失。另被告承租原告站舍时，站舍内的场地房屋及土地已经荒废多年，土地高低不平，被告承租后，对房屋进行修缮维护，平整土地，自行加装了水、电等。恳请法庭查明事实，公正审理，维护被告合法权益及正常经济秩序。本院经审理认定事实如下：2006年9月29日，北京市发达货物托运服务站（甲方）与房占强（乙方）签订场地租赁协议，约定：一、租赁地点为大兴区狼垡村原黄土坡站站舍后场地面积2720平方米。二、租赁期限：2006年6月1日至2011年5月31日，租期五年。三、租金及交纳期限：年租金三万元，协议签订之日租金一次性付清。乙方在第一次交纳租金的同时，交纳五千元的押金。四、乙方使用范围：公路运输，货物仓储。五、双方责任义务……本协议未尽事宜，双方协商解决。经协商一致，可签订补充协议，补充协议与本协议有同等法律效力。2014年，发达货运中心（甲方、出租方）与房占强（乙方、承租方）就乙方承租甲方原黄土坡站舍后院落一事，签订租赁协议，约定：一、乙方承租院落坐落位置和占地面积：大兴区狼垡村原黄土坡站站舍后院落一处，占地面积约2800平方米。二、租赁期限：2014年6月1日至2015年5月31日，租期一年。三、租金、交纳方式、租赁抵押金：租金三万三千元，协议签订之日乙方向甲方一次性交纳，同时交纳五千元的租赁保证金。四、乙方承租的使用范围：货物仓储、办公、住宿。五、双方责任义务……乙方在租期内，不得擅自在承租的院落内搭建永久性建筑物，如需搭建临时性建筑物，须事先以书面形式征得甲方同意，并报请铁路公安处消防科备案同意且按照当地政府规定取得相应的书面审核、许可批件后方可施工，施工完毕后通过甲方和上述有关部门验收合格后方能使用，所有费用由乙方自理。本协议期满后，乙方应在十日内将租用场地完整归还甲方，如因乙方原因致使承租的院落毁损的，乙方应于修缮、恢复原貌或按价以现金方式予以赔偿。本协议期满后即行终止，如乙方愿继续承租，需提前30日以书面形式向甲方提出申请，同等条件，乙方有优先权，否则，甲方有权另行处理。六、协议的变更与解除：由于不可抗力，国家和各级地方政府拆迁、甲方上级部门征用等原因，本协议的某些条款不能完全履行时，本协议自行解除或变更，双方互不负赔偿责任。但甲方应退还乙方已交纳的剩余租金。本协议未尽事宜，双方协商解决。经协商一致，可签订补充协议，补充协议与本协议有同等法律效力。七、其他规定：遇有国家、当地政府、铁路政策调整以及甲方上级部门要求变化，需要乙方拆除在承租院落内单间的临时性建筑物时，乙方须在接到甲方通知后15日内无条件拆除已搭建的临时性建筑物并承担其费用，同时负责将场地清理并恢复承租场地原貌，甲方不予任何形式的补偿。2015年，发达货运中心（甲方、出租方）与房占强（乙方、承租方）就乙方承租甲方原黄土坡站舍后院落一事，继续签订租赁协议，协议内容与双方2014年签订的租赁协议内容基本一致，租赁期限2015年6月1日至2016年5月31日，租期一年。2016年，发达货运中心（甲方、出租方）与房占强（乙方、承租方）就乙方承租甲方原黄土坡站舍后院落一事，继续签订租赁协议，协议内容与双方2014年签订的租赁协议内容基本一致，租赁期限2016年6月1日至2016年12月31日，租期七个月，租金19250元。2017年，发达货运中心（甲方、出租方）与房占强（乙方、承租方）就乙方承租甲方原黄土坡站舍后院落一事，继续签订租赁协议，协议内容与双方2014年签订的租赁协议内容基本一致，租赁期限2017年1月1日至2017年12月31日，租期一年，租金33000元。2017年，发达货运中心（出租方，甲方）与房占强（承租方，乙方）签订了补充合同，就乙方在承租甲方场地内搭建房（临时性房屋）的使用、维护、拆除等有关事项，经协商达成一致，约定：乙方在租赁期间内，须严格履行租赁协议中的相关的约定，严禁在承租甲方场地内新建任何形式的房屋，否则，甲方有权解除租赁协议。对于已建的房屋乙方须全权承担其在日常管理、使用、维修、拆迁等全过程的安全责任和支出费用，乙方自建房屋在租赁期内发生的任何问题或安全事故责任、后果及经济损失均由乙方承担。甲乙双方签订的租赁协议终止时，乙方须无条件拆除在承租场地内自行搭建的房屋，同时负责将场地清理干净并恢复原貌后交予甲方。甲方加盖了发达货运中心的合同专用章，乙方由房占强签字。2018年6月6月，发达货运中心以告知书的形式张贴于涉案场地房占强所建房屋，告知书写明：“房占强：你方与我公司签订的2017年租赁协议，已于2017年12月31日到期。且发达货运中心于2018年2月6日将书面通知送达你方，告知2018年不再续签出租合同，并要求你方腾空现租赁地点恢复原状，将承租发达货运中心的场地完整交还给发达公司。鉴于你方仍在该大兴区狼垡村原黄土坡站站舍后场地上居住、经营，发达公司现告知你方在10日内将该大兴区狼垡村原黄土坡站站舍后场地交还发达公司，同时将2018年1月1日至2018年5月31日的房屋、院落占用费13750元，交到北京车务段财务科，否则，我方将按法律程序解决，所产生的一切法律后果及经济损失由你方全部承担。”本案在审理过程中，双方均认可涉案租赁协议涉及的院落内房屋是房占强建设的，但是并未办理审批手续。双方提交的租赁协议虽有间断，但房占强一直在租赁该场地并支付租金至2017年12月31日。2017年12月31日后，双方未再续签租赁合同。房占强已收到发达货运中2018年6月6日的告知书，至今仍占用涉案房屋及院落。发达货运中心提交中国铁路北京局集团有限公司北京车务段出具的说明，证明涉案房屋及场地所有权人为中国铁路北京局集团有限公司（原北京铁路局），北京车务段为其分支机构，对涉案房屋及场地进行管理运营，发达货运中心为北京车务段全资设立的多种经营企业，负责涉案房屋及场地的对外出租经营事务。经过本院行使释明权，对于涉案租赁合同的效力，发达货运中心及房占强均表示合同效力问题由法院认定为准，发达货运中心坚持其诉讼请求，房占强就相关损失赔偿已向本院起诉。本院认为：虽然双方签订的租赁协议约定为承租场地，但是租赁协议明确约定租赁的使用范围为货物仓储、办公、住宿，可见双方租赁协议的目的就是租赁房屋使用，且房占强一直使用的也是场地上的房屋，现该房屋系无任何规划审批手续的前提下建设的，双方就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋订立的租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对发达货运中心要求房占强在大兴区狼垡村原黄土坡站站舍后院落的土地上搬离、并拆除在大兴区狼垡村原黄土坡站站舍后院落的土地上私自建筑的房屋的诉讼请求，本院予以支持；对发达货运中心要求房占强支付2018年1月1日至实际搬离之日期间院落占用费的诉讼请求，因房占强实际占有使用了涉案场地，房占强应向发达货运中心支付自2018年1月1日至实际搬离之日的占用费（按照双方签订的租赁协议约定的年租金33000元的标准计算）。对于房占强提出发达货运中心应当赔偿其已投入建设房屋的损失，拆除已建设房屋的费用及未来可期待的利益等损失的答辩意见，因其并未提出反诉，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、房占强于本判决生效后三十日内从（双方签订的租赁合同项下）北京市大兴区狼垡村原黄土坡火车站站舍后侧院落的土地上搬离；二、房占强于本判决生效后三十日内拆除在（双方签订的租赁合同项下）北京市大兴区狼垡村原黄土坡火车站站舍后侧院落的土地上私自搭建的建筑；三、房占强于本判决生效后十日内给付北京市发达货物运输服务中心自2018年1月1日起至实际搬离之日的占用费（按照年租金33000元的标准计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2060元，由房占强负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  桂盼盼二〇二〇年九月三十日书记员  孙 佳