广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3793号上诉人（原审原告）：周喜红，女，1979年2月25日出生，汉族，住湖南省宜章县*******委会第9村民小组。上诉人（原审原告）：李泽南，男，1982年3月30日出生，汉族，住湖南省宜章县********第4村民小组。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：毕强，广东启源律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴双燕，女，该公司经理。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。上诉人周喜红、李泽南因与被上诉人中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。周喜红、李泽南上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持周喜红、李泽南一审诉讼请求。事实和理由：一、“商品房交付使用”指合同约定的交楼时间更符合合同文意及双方在签订合同时的预期。涉案合同第八条约定棕榈公司应当在约定期限内办理工程竣工验收备案手续，并将符合合同约定的商品房交付周喜红、李泽南使用。该约定的交楼日期是双方在签订合同时的共同预期。棕榈公司逾期交房是违约行为，不能据此作为办证期限的起点。且涉案合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，在合同条款存在两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。二、根据合同约定，棕榈公司负有按时交房及按时办理递件办证的义务，两项合同义务相互独立，不能相互包含、相互替代。而一审判决的直接后果是不论棕榈公司逾期交楼的行为延续多久，均以实际交楼时间起算办理产权登记的期限，实际上是以棕榈公司逾期交房责任替代逾期递件办证责任，免除了棕榈公司怠于履行递件办证义务的长期违约责任，使周喜红、李泽南的权益长期处于不确定状态。从本案违约行为与损害后果来看，让棕榈公司承担逾期交房和逾期办证责任并不会过分加重棕榈公司的责任，反而可以更好地督促棕榈公司履行合同约定的义务。三、“类案同判”是司法公正的基本要求，已有诸多相同类型的案件均认定商品房买卖合同中的“商品房交付使用”是指合同约定的交楼时间。一审法院以涉案房屋未交付为由认定棕榈公司不存在逾期递件办证的违约行为不符合本案事实，对合同条款的解释存在错误，以致判决不公，请求二审予以纠正。棕榈公司辩称，一审法院认定办理涉案商品房产权登记的起算时间为商品房实际交付使用之日，而非合同约定的交房之日是正确的，二审法院对该楼盘也已经作出生效判决如此认定，故棕榈公司不存在逾期办理产权登记的事实。周喜红、李泽南的上诉请求不能成立，应予以驳回。周喜红、李泽南向一审法院起诉请求：1.判令棕榈公司向周喜红、李泽南支付逾期办证违约金（违约金以总购房款374882元为基数，按每日万分之一的标准自2017年8月28日起计至棕榈公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）；2.判令棕榈公司向周喜红、李泽南支付逾期交房违约金（违约金以总购房款374882元为基数，按每日万分之一的标准自2016年11月1日起计至综合验收备案并实际交付之日止）。一审法院认定事实：2015年1月26日，周喜红、李泽南以374882元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园1期1幢1104房，双方签订中山市商品房买卖合同。合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金;第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第8.6条约定，由于出卖人的原因，导致该商品房未能按期办理房地产权属证书的，出卖人按商品房买卖合同第十四条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。同日，周喜红、李泽南和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交付条件、交付期限变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；第3.1条约定,现双方一致同意将原买卖合同第十四条第二款约定的产权登记期限变更为:出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，周喜红、李泽南付清了全部房价款。棕榈公司迄今未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证。周喜红、李泽南未办理收楼手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。周喜红、李泽南与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于逾期交房违约金。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议（二）第1.1条约定，双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交付条件、交付期限变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用。棕榈公司未按约履行交房义务，周喜红、李泽南诉请棕榈公司自2016年11月1日起支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。中山市商品房买卖合同第九条和补充协议第4.1条约定，违约金计算方式为按已交房款的日万分之一支付，且以已付房款的3%作为上限，即逾期300天后为逾期交房违约金为固定金额。周喜红、李泽南以违约金过低不足以弥补损失为由，主张按合同对等原则调整违约金的计算标准为不受3%上限限制持续计算至取得竣工验收备案登记证并实际交付之日止。对此，一审法院认为，棕榈公司逾期交房天数已超过三年，迟延履行交房义务致使买受人周喜红、李泽南无法占有、使用、收益、处分商品房，损失确实难以估量，面对棕榈公司持续的违约行为，如采用合同约定的上限固定违约金数额，不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。故，对周喜红、李泽南增加违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，违约金按日万分之一的标准持续计算至案涉商品房实际交付之日止。二、关于逾期办证违约金。周喜红、李泽南与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；双方签订的补充协议(二)第3.1条约定，双方一致将原买卖合同第十四条第二款变更为出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审法院认为，前述条款中的“商品房交付使用”应指“商品房实际交付”或“商品房视为交付”，现涉案房屋尚未实际交付亦不存在可视为交付的情形，无论补充协议（二）第3.1条是否对双方发生法律拘束力，均不影响一审法院认定棕榈公司办理房地产权属证书的履行期限尚未届满。因棕榈公司不存在逾期办证的违约行为，周喜红、李泽南依此诉请棕榈公司支付逾期办证违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、棕榈公司于判决生效之日起七日内向周喜红、李泽南支付逾期交房违约金（违约金以374882元为基数，自2016年11月1日起按日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回周喜红、李泽南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1630元，减半收取815元，由周喜红、李泽南负担345元，棕榈公司负担470元（该款周喜红、李泽南已预交，棕榈公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付周喜红、李泽南）。二审期间，周喜红、李泽南没有提交新证据。棕榈公司提交皓玥花园一期、二期中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明涉案小区已于2020年5月14日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。经质证，周喜红、李泽南确认该证据的真实性。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：1.棕榈公司于2020年5月14日取得涉案小区的中山市建设工程竣工验收备案登记证。2.二审庭审中，棕榈公司陈述涉案小区大部分业主已于2020年5月30日开始办理收楼手续，目前在持续办理中。周喜红、李泽南的委托诉讼代理人确认有部分业主已办理了收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。结合双方当事人的诉辩意见，二审争议焦点为：一审法院认定棕榈公司不存在逾期办证的违约行为是否妥当。对此本院分析如下：涉案商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。现双方对于“商品房交付使用”产生不同理解，导致对棕榈公司是否存在逾期办证行为产生争议。周喜红、李泽南认为“商品房交付使用”应为合同约定的交付使用时间即2016年10月31日，棕榈公司应于2017年8月27日前到产权登记机关办理涉案商品房的产权证书，棕榈公司已逾期，应承担逾期办证违约责任。棕榈公司则认为“商品房交付使用”应理解为实际交付使用，其不构成违约。本院认为，双方所争议的条款为棕榈公司为重复使用而预先拟定的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，在按照不利于提供格式条款一方作出解释之前，应先对条款按照通常理解进行解释，只有在按照通常理解后仍存在两种以上解释时，才适用不利于提供格式条款一方的解释。本案中，对于涉案商品房买卖合同第十四条的理解，应根据文义解释、体系解释、目的解释，结合交易习惯和公平原则进行理解，本院认为“商品房交付使用”按照通常理解是指实际交付使用之日或视为交付使用之日，而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯。因此，棕榈公司办理涉案商品房的权属证书的履行期限尚未届满，其不存在逾期办证的违约行为。一审法院认定棕榈公司不存在逾期办证的违约行为并无不当。故周喜红、李泽南上诉请求棕榈公司支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。对当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，周喜红、李泽南的上诉理据不足，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元（周喜红、李泽南已预交），由周喜红、李泽南负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 刘 通审判员 黎 妙二〇二〇年九月七日书记员 张欣琪