宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初5172号原告：谢学军，男，1963年2月3日出生，汉族，农民，住宁夏泾源县。被告：刘万刚，男，1967年3月18日出生，汉族，农民，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：薛宗智，固原市法律援助中心律师。代理权限为一般代理。第三人：宁夏正祥实业集团有限公司，住所地：宁夏固原市原州区。法定代表人：牛正祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王咏楠，男，1993年3月20日出生，汉族，该公司员工，住宁夏固原市。代理权限为特别授权。第三人：牛明华，男，1985年10月10日出生，汉族，居民，住宁夏固原市。原告谢学军与被告刘万刚、第三人宁夏正祥实业集团有限公司、牛明华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢学军、被告刘万刚及其委托诉讼代理人薛宗智，第三人宁夏正祥实业集团有限公司的委托诉讼代理人王咏楠、第三人牛明华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢学军向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《房地产交易合同》合法有效；2.判令被告向原告支付剩余房款30万元，并向原告支付违约金9万元，共计39万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月13日，原告委托其子谢某某与被告刘万刚签订《房地产交易合同》，约定原告将其所有的位于固原市西南新区福满苑11号楼1单元XXX室房屋以535000元的价格出售给被告，被告向原告一次性支付房款。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付235000元房款，剩余30万元房款未支付。后原告多次要求被告支付剩余房款，但被告均以各种理由予以推诿，拒不支付剩余房款，现原告起诉。被告刘万刚辩称，合同属实，但不同意原告的第二项诉讼请求。2019年5月13日，原告委托谢某某与被告签订房屋买卖合同时，约定用现金支付235000元，剩余30万元由牛明华支付，且约定牛明华与谢学军的债务与刘万刚无关，不影响本次合同的交易。因在此之前，正祥公司欠刘万刚34万元债务，在刘万刚主张权利时，牛明华提出用其利民小区的房屋顶其中的30万元，但过程中，该房屋又出售给他人，牛明华又提出其友谢某某的父亲谢学军在西南新区有套房出售即本案涉案房屋，故在2019年5月13日原、被告签订了房屋买卖合同，该30万元通过债权债务顶抵，即被告履行了合同约定的剩余30万元的义务，后原告将房屋交付给被告，故被告不存在违约行为，请求法庭驳回原告的第二项诉请。第三人牛明华述称，其作为原、被告买卖房屋的介绍人，原告急于出售涉案房屋，便让其将该房屋房款的30万元顶到正祥公司的账上，我就将该房屋介绍出售给刘万刚，刘万刚在正祥公司有30万元短期借款，该笔款项转移至谢学军名下。当时我明确告知原告，公司暂时困难，日后慢慢偿还。因当时谢学军在银川，故其子谢某某在做所有手续。第三人宁夏正祥实业集团有限公司述称，与牛明华意见一致。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：《房地产交易合同》（原件）、黄河农村商业银行业务凭证（复印件）各1份，证明原、被告签订房屋买卖合同，被告向原告支付235000元房款，下欠30万元房款，并约定违约金的事实。经质证，被告对该组证据未提出异议。第三人宁夏正祥实业集团有限公司认为该证据与其无关。第三人牛明华认为《房地产交易合同》中的补充协议内容中“剩下300000元由牛明华支付甲方”系原、被告之间私自达成的，其不知情，与其无关，对证据中的业务凭证未表异议，并称对此知情。本院经审查认为，原告提交的证据客观真实，能够证明本案部分事实，但结合本院依职权调取的证据及庭审情况，不足以达到原告的证明目的，故本院对其证明目的不予采信。被告刘万刚向本院提交的证据有：1.《借款合同》（复印件）2份，证明宁夏正祥实业集团有限公司北塬供热站向刘万刚借款34万元的事实；2.收据（原件）1张，证明刘万刚在正祥公司的34万元借款中的30万元顶抵了房款的事实；3.通话录音（光盘）1张，证明牛明华、谢学军及正祥公司同意用刘万刚的30万元借款顶抵购房款及谢学军在正祥公司登记30万元债权的事实；4.《借款合同》（复印件）3份（刘万刚申请法院调取），证明刘万刚通过顶抵已向原告履行了剩余购房款30万元的事实；5.说明（原件）1份，证明涉案房屋的交易经过是由牛明华介绍原告之子谢某某与被告签订的，协商签订过程牛明华在场，在签字时因有事提前离开，房屋交易合同约定的30万元实际是将刘万刚在正祥公司的30万元借款转到谢学军名下，谢学军也在正祥公司进行了债权登记，刘万刚已经履行了合同约定义务的事实；6.证人潘某某的证言，证明本案房屋交易和顶账过程的事实。经质证，原告认为证据1系刘万刚与正祥公司之间的借款合同，与其无关；对证据2收据不知情，也不认可；认为证据4中2018年10月23日、2018年5月15日的两份借款合同复印件与其无关，2019年5月21日的合同中的名字不是其所签，故不认可；对证据5、6未提出异议。第三人宁夏正祥实业集团有限公司对被告提交的证据均未提出异议，对证据6中证人称刘万刚出借给正祥公司的34万元借款属实，其余内容其不知情；第三人牛明华对被告提交的上述证据均未提出异议。本院经审查认为，被告提交的证据客观真实，与本案具有关联性，能够证明原、被告之间签订房屋买卖合同，被告刘万刚将其在第三人宁夏正祥实业集团有限公司的30万元债权转让给原告用于顶抵本案剩余30万元购房款，故本院对被告提交的证据予以采信。本院经审理认定事实如下：被告刘万刚在第三人宁夏正祥实业集团有限公司享有34万元债权。2019年5月13日，原、被告签订《房地产交易合同》，原告将其所有的位于固原市西南新区福满苑11号楼1单元XXX室房屋以535000元的价格出售给被告，被告向原告支付了235000元购房款，双方约定剩余30万元由第三人牛明华支付，同日，第三人宁夏正祥实业集团有限公司向被告出具了30万元的收据一份。2019年5月21日，第三人宁夏正祥实业集团有限公司向原告谢学军出具30万元的借款合同一份，但原告未实际履行出借该款项的义务，即被告刘万刚将其在第三人宁夏正祥实业集团有限公司的30万元债权转让给原告用于顶抵本案剩余30万元购房款。后原告在第三人宁夏正祥实业集团有限公司做了30万元债权登记，第三人对此予以承认。另查明，第三人宁夏正祥实业集团有限公司法定代表人牛正祥与第三人牛明华系父子关系，原、被告签订房屋买卖合同时，牛明华称其作为介绍人在现场，且当时牛明华在宁夏正祥实业集团有限公司上班。本院认为，原、被告签订《房地产交易合同》（以下简称合同），系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，属有效合同。合同签订后，被告刘万刚支付了部分购房款，以债权转让的方式履行了支付剩余购房款的合同义务，该事实有被告提交的证据予以证实，且原告在第三人宁夏正祥实业集团有限公司处对剩余购房款做了债权登记，第三人宁夏正祥实业集团有限公司对此予以承认，因此，被告认为将其在第三人宁夏正祥实业集团有限公司的30万元债权转让给原告谢学军用于顶抵本案剩余30万元购房款的答辩意见，理由成立，本院予以采纳。故原告主张要求被告向其支付剩余购房款并支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：驳回原告谢学军的诉讼请求。案件受理费7150元，由原告谢学军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 张万祥 二〇二〇年九月二十九日书记员 余 红附：本案引用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。