杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初3279号 原告（反诉被告）：杭州经济技术开发区甲壳虫计算机信息有限公司，住所地杭州经济技术开发区**大街**下沙水业分公司办公楼东西向****，统一社会信用代码91330101742944254U。 法定代表人：郑连根，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石峰，浙江浙苏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州吴余品牌管理有限公司，住所，住所地杭州经济技术开发区海达南路**金沙大厦******社会信用代码91330101MA2CEH6U84。 法定代表人：徐科杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐登峰，浙江润杭律师事务所律师。 原告杭州经济技术开发区甲壳虫计算机信息有限公司与被告杭州吴余品牌管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序进行了审理。诉讼过程中，被告杭州吴余品牌管理有限公司向本院提出反诉，本院受理后，分别于2020年3月3日、8月17日公开开庭将本诉与反诉合并审理。原告杭州经济技术开发区甲壳虫计算机信息有限公司的委托诉讼代理人石峰、被告杭州吴余品牌管理有限公司的委托诉讼代理人徐登峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年10月10日至2020年4月9日的租金115000元，支付违约金34500元（第二期租金115000元的30%），合计149500元；2.判令被告负担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告于2019年3月22日签订《房屋租赁合同》，原告将位于杭州经济技术开发区九号大街18号杭州××层××号××号店面租赁给被告。合同约定，租赁期限2019年4月10日至2024年12月31日止，房屋第一年度租金230000元，自第三年起每两年递增5%；租金为每半年支付一次，被告应于每半年提前30日支付半年租金，逾期支付的，每逾期一日，被告需按拖欠租金的0.5%支付违约金；2019年9月10日前支付第二期2019年10月10日至2020年4月9日的租金115000元。现被告没有按照《房屋租赁合同》约定的时间支付租金，已经构成违约。故原告诉至本院，望依法支持。 被告辩称：一、原告违约导致被告不能办理营业执照，致无法实现合同目的，现被告已解除了双方的《房屋租赁合同》。二、就办营业执照，被告多次催促原告办理。2019年10月上旬，原告的法定代表人明确表示不能提供办理营业执照的材料，并同意解除合同。故被告有充分理由不支付后续租金，这是被告履行抗辩权，否则被告的损失会进一步扩大。三、因为营业执照没有办理，实际被告也没有在使用房屋，已经不能实现合同目的，被告的损失还在扩大。四、关于原告主张的违约金，被告认为其不应支付，若需支付，该违约金过高，应调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，被告请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求（变更后）：1.确认原、被告的《房屋租赁合同》于2019年11月14日解除；2.判令原告返还被告已支付的租赁保证金30000元；3.判令原告返还被告已支付的2019年5月10日至2019年10月9日期间的房租95833元；4.判令原告支付违约金30000元；5.判令原告支付被告装修损失40000元；6.判令原告承担本诉和反诉的全部诉讼费用（含财产保全费）。事实与理由：双方于2019年3月22日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于下沙9号大街18号底层18-4号、18-5号房屋，租赁用途为商业经营。根据该合同1.2条约定，原告应提供有效资料供被告办理营业执照，且该合同第5条将此义务约定为原告的保证事项。合同签订后，被告依约向原告支付租赁保证金30000元、2019年4月10日至2019年10月9日的房租115000元。因办理营业执照的需要，2019年4月底被告工作人员小夏（夏爱青）向原告索要房屋使用证明材料，用于营业执照办理的网上申报手续，但是原告未能提供。后在多次索要无果的情况下，2019年10月11日，原告向被告明确表示，该房屋系由产权所有人杭州水业集团下沙分公司租赁给一家投资公司，后由此投资公司转租给原告，再由原告转租给被告。此转租行为未获得房屋所有权人的同意，故无法取得办理营业执照所需的《房屋所有权人同意转租证明》，且原告表示认可被告的重大损失且同意其退租。因被告办理营业执照的迫切需求，原告又提出以虚构双方合作经营的名义，由原告向产权所有人索取《同意转租证明》，但因仍未获得所有权人同意，该方案流产，被告仍无法办理营业执照。因无法实现合同目的，被告多次向原告提出退租且交付房屋钥匙，原告一直躲避。2019年11月14日，被告向原告正式提出解除合同并交付钥匙。迫于减少损失的无奈，被告于2019年11月25日向原告发出《解除合同通知函》并随寄房屋钥匙，但原告无理拒收，并于次日提起本诉。另，因经营需要，被告与案外人黑河企画（杭州）品牌管理有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，对该房屋进行装修并支付装修费用80000元。被告认为，原告违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，故被告要求解除合同并赔偿损失。 原告对被告的反诉辩称：一、被告在本案中不享有合同解除权，被告提出解除合同并无法律和事实依据。原告已按约将房屋交付给被告，被告在签订合同前对涉案房屋进行了充分了解。案涉合同第1.1条已明确涉案房屋属于杭州水业集团有限公司下沙分公司，故被告对此知情。至于被告所述营业执照无法办理。一方面，根据合同约定，办理营业执照的手续由被告负责，原告无义务为被告办理营业执照。根据合同第六章约定，被告在开业前必须取得开设该店所需的一切相关证书及批文。另一方面，原告根据被告的要求，通过相应的协商、协调为被告提供了执照办理的协助，但被告因其自身原因决定不再开办。被告以此为由提出解除合同，实为逃避支付租金的义务。在租金支付期限届满前，原告通过电话及发送催款函的方式向被告催收租金，但被告均置之不理。二、关于被告主张的违约金。原告不存在违约，无需支付违约金。根据案涉合同第9.4条约定，被告所提的违约事项不属于合同约定的范围。即便原告需支付违约金，该违约金也过高，原告要求调低。综上，被告的反诉请求无法律和事实依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下： 2019年3月22日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协议一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，订立本合同。甲方同意将位于浙江省杭州经济技术开发区××号××街××号，杭州水业集团有限公司下沙分公司东西向房屋底层18-4号、18-5号店面出租给乙方使用，面积201方。甲方同意乙方将承租房用于商业经营，但相关手续由乙方负责办理，甲方提供真实合法有效的相关资料用以协助乙方办理工商营业执照。租赁期限自2019年4月10日起至2024年12月31日止。第一个年度租金为230000元，自第三年起每两年递增5%；租金为每半年支付一次，乙方应于每半年提前30日支付半年度租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.5%支付违约金；若乙方逾期支付租金超过30日，视作乙方单方违约，甲方有权强制收回房屋，同时提前解除合同。乙方在支付第一笔租金的同时支付30000元作为乙方履行本合同的履约保证金。如在合同期内，乙方擅自破坏合同相关约定造成甲方损失或第三方损失，则甲方可在该保证金扣除相应费用，如乙方遵守相关约定，待租赁期满后，甲方将该保证金无息退还乙方。第一期（2019年4月10日至2019年10月9日）租金115000元、保证金30000元，于2019年3月28日支付；第二期（2019年10月10日至2020年4月9日）租金115000元，在2019年9月10日前支付。甲方应协助乙方办理营业、设计、装修或改扩建所需要的或可能发生的规划、环保、水电（包括水电增容）、通讯、消防、卫生及其他国家规定申请报批手续，并向乙方提供办理报批所需的相关资料等，因报批所产生的相关费用由乙方承担。乙方在开业前，必须取得开设该店所需的一切相关证书及批文（复印件送甲方备案），具备合法的开业条件，否则甲方有权单方面解除合同。本合同如提前终止、解除或届满后20天内，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋。乙方返还房屋应符合正常使用的状态，期间乙方所做的装修无需复原，但甲方亦无需给乙方补偿。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用。乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权，但应及时撤离租赁房屋。不可分离的部分，无偿归甲方所有。该合同第9.4条约定：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方提前解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付30000元违约金；如合同最后两年内违约乙方需支付50000元违约金（不含30000元保证金）；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。该条约定所列的情形包括：无正当理由，乙方逾期支付租金及水电费达15天以上等。任何一方依据上述情形提前终止合同时，应预先7天书面通知对方。乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算；守约方亦可选择不予终止合同，但守约方仍有权要求违约方赔偿其遭受的损失。该合同第10.1条约定：除本合同第9.1、9.2、9.3和9.4条明确规定的提前终止条例外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方须向守约方支付30000元违约金，如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。 2019年3月28日，被告向原告支付案涉房屋的租金115000元、履约保证金30000元。后原告按约将房屋交付给被告。 2019年10月11日，原告法定代表人郑连根与被告工作人员郭小林沟通案涉房屋相关事项。郭小林表示：若案涉房屋无法办理营业执照，被告当时不会承租；现若能办理营业执照，被告会使用该房屋进行经营，否则要解除合同。郑连根表示：杭州市水业集团有限公司（以下简称水业公司）将其所有的案涉房屋出租给某投资公司，该投资公司再转租给原告；原告无法让水业公司出具“同意原告将案涉房屋转租给被告的证明”，但会让该投资公司去帮忙沟通。双方确认：因缺少房屋所有权人出具的“同意原告将案涉房屋转租给被告的证明”，案涉房屋无法办理营业执照，被告已将该房屋作为临时仓库使用。2019年11月11日，郑连根电话联系郭小林催讨租金。2019年11月14日，郑连根与郭小林通过电话沟通案涉房屋相关事项。郭小林表示：为防止损失扩大，被告先将案涉房屋钥匙交还给原告；被告通知原告解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；被告自该日起不接收案涉房屋，产生的房租与被告无任何关系。郑连根表示：被告若要将案涉房屋钥匙交还原告，需解决案涉房屋地面、屋顶复原及空调返还等事宜。2019年11月15日，郑连根与郭小林通过微信进行沟通，郭小林表示“九号大街的钥匙我下午交到‘沙县小吃’，争议部分下周再洽谈”，郑连根表示“不用拿过来”“也不用放到任何地方”，郭小林表示“一直催我司归还钥匙，现在确定要归还给你，又不接收了？什么状况”，郑连根表示“事情谈好了再当面交给我就可以了”“租金都延期这么久，并且也没有付，租房里面所拆除的地面、吊顶都没谈过怎么解决…单方面交还钥匙给我，没有任何意义”“还有被你们拆走的三台吸顶空调，是我的财产…怎么解决”。2019年11月25日，郭小林通过微信向郑连根表示“下午在否，钥匙交还给你，后续事情初步沟通一下”。诉讼中，被告确认郭小林系代表被告与原告沟通。 2019年11月15日，原告向被告邮寄《催款函》，催讨案涉房屋2019年10月10日至2020年4月9日的租金115000元。后被告未收到该邮件，该邮件退回至原告处。 2019年11月25日，被告向原告邮寄《解除合同通知函》及钥匙。后原告拒收该邮件，该邮件退回至被告处。 诉讼中，原、被告确认：案涉房屋系水业公司所有，水业公司将该房屋出租给浙江同人资产投资管理有限公司（以下简称同人公司），同人公司再将该房屋转租给原告；原告未取得案涉房屋所有权人出具的同意转租证明。 另查明：被告为装修案涉房屋，于2019年4月20日与黑洞企画（杭州）品牌管理有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，并于2019年4月25日向该公司支付装修款80000元。该装修工程在完成部分工程后停工。 以上事实认定，由原告提交的《房屋租赁合同》复印件、通话录音（存于光盘）及文字笔录、EMS快递（内含《催款函》）及邮件查询单，被告提交的《房屋租赁合同》、收款收据、对话录音（存于光盘）、《企业住所使用证明提交材料规范》、微信聊天截图、顺丰速运快递（内含《解除合同通知函》、钥匙）及快递查询单、《建筑装饰工程施工合同》、发票、银行付款回单以及原、被告的当庭陈述予以证明。原、被告提交的其余证据，均缺乏证明力，本院不予认定。 本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系成立且合法有效，双方应按约全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。案涉《房屋租赁合同》约定：原告同意被告将承租房用于商业经营，但相关手续由被告负责办理，原告提供真实合法有效的相关资料用以协助被告办理工商营业执照；原告应协助被告办理营业所需要的国家规定申请报批手续，并向被告提供办理报批所需的相关资料等。根据查明的事实，原告未能提供房屋所有权人出具的同意转租证明，导致被告无法就案涉房屋办理营业执照，原告已构成违约，并致使被告不能实现将案涉房屋用于商业经营的合同目的。因此，被告于2019年11月14日通知原告解除案涉《房屋租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，依法发生解除合同的效力。被告要求确认案涉《房屋租赁合同》于2019年11月14日解除，本院予以支持。虽合同约定被告应于2019年9月10日前支付2019年10月10日至2020年4月9日的房屋租金，但原告未能提供房屋所有权人出具的同意转租证明，原告已先构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，被告有权拒绝其支付租金的要求，被告未支付该期租金不构成违约。本院对原告要求被告支付违约金34500元的诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告于2019年11月14日通知原告解除案涉《房屋租赁合同》。合同解除当日，被告向原告表示将案涉房屋钥匙交还给原告，原告未予以接受。后被告又多次向原告表示将案涉房屋钥匙交还给原告，并于2019年11月25日向原告邮寄钥匙，但原告均予以拒绝，致被告至今未能将案涉房屋钥匙交还给原告。原告拒绝接收案涉房屋钥匙的行为，于法无据，原告应承担相应的不利后果。根据查明的事实，虽原告的违约行为导致被告不能按约将案涉房屋用于商业经营，但被告又将案涉房屋作为临时仓库使用。现本院根据公平原则，结合原告拒绝接收案涉房屋钥匙的事实，酌情确定被告应按合同约定租金标准的50%支付原告2019年5月10日至2019年11月14日的房屋租金，金额经核算为59097.22元。被告自认其应按合同约定承担2019年4月10日至2019年5月9日的房屋租金，本院予以确认，金额经核算为19166.67元。被告已向原告支付房屋租金115000元，故被告无需再向原告支付房租租金，原告应返还被告房屋租金36736.11元（115000元－59097.22元－19166.67元）。因案涉《房屋租赁合同》已解除，被告要求原告返还租赁保证金（履约保证金）30000元，具有合同依据，本院予以支持。被告要求原告支付违约金30000元，具有合同依据，且根据案情，该违约金并未过分高于造成的损失，故本院予以支持。关于被告要求原告支付装修损失40000元，根据案涉《房屋租赁合同》约定，该合同如提前终止、解除或届满，被告返还房屋应符合正常使用的状态，期间被告所做的装修无需复原，但原告亦无需给被告补偿。因此，原告无需支付被告装修损失。本院对被告的该项反诉请求不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持，对被告的反诉请求合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告杭州经济技术开发区甲壳虫计算机信息有限公司与被告杭州吴余品牌管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年11月14日解除； 二、原告杭州经济技术开发区甲壳虫计算机信息有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告杭州吴余品牌管理有限公司履约保证金30000元； 三、原告杭州经济技术开发区甲壳虫计算机信息有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告杭州吴余品牌管理有限公司房屋租金36736.11元； 四、原告杭州经济技术开发区甲壳虫计算机信息有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告杭州吴余品牌管理有限公司违约金30000元； 五、驳回原告杭州经济技术开发区甲壳虫计算机信息有限公司的诉讼请求； 六、驳回被告杭州吴余品牌管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3290元，财产保全申请费1267.50元，由原告杭州经济技术开发区甲壳虫计算机信息有限公司负担。反诉案件受理费2108元，由原告杭州经济技术开发区甲壳虫计算机信息有限公司负担1041元，由被告杭州吴余品牌管理有限公司负担1061元。被告杭州吴余品牌管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。原告杭州经济技术开发区甲壳虫计算机信息有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  周 超 人民陪审员  郭玉琴 人民陪审员  戚国理 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  许文佳 *ArabicDash *ArabicDash