重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终4788号上诉人（原审原告）：叶海燕，女，1969年4月6日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：敖永生，重庆洪宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道党政大楼**，统一社会信用代码91500230699254716G。法定代表人：余大庆，总经理。委托诉讼代理人：潘宾，男，该公司员工。上诉人叶海燕因与被上诉人重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（以下简称隆鑫澜天湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初18680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶海燕及其委托诉讼代理人敖永生，被上诉人隆鑫澜天湖公司的委托诉讼代理人潘宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶海燕上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持叶海燕的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由隆鑫澜天湖公司承担。事实与理由：1.原判认定事实有误。本案系房屋买卖合同纠纷而非商品房预售合同纠纷，叶海燕主张的逾期办理合同备案登记违约金、逾期办理产权登记违约金及逾期交房违约金（至今未达到交房条件，房屋尚未交付）符合法律规定，也符合双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中关于违约金的约定，隆鑫澜天湖公司客观上存在逾期办理合同备案登记及产权登记、逾期交房的违约行为，且处于持续状态，双方一直就违约事宜进行协商，隆鑫澜天湖公司也答应赔偿叶海燕相应损失。2.一审法院关于诉讼时效的法律适用错误。因隆鑫澜天湖公司的违约行为处于持续状态，且双方一直就违约事宜进行协商，叶海燕有权随时主张违约金，因此违约金的诉讼时效应当从起诉之日起算，且每日违约金是连续性债权，不应按日独立计算诉讼时效。隆鑫澜天湖公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。叶海燕向一审法院起诉请求：1.判决隆鑫澜天湖公司支付叶海燕合同登记备案逾期违约金33042元（从2013年9月6日至2015年12月25日，以购房款总价393356元为基数，按每日万分之1计算）；2.判决隆鑫澜天湖公司支付叶海燕逾期办理房屋产权违约金是34615元（从2015年9月23日到2018年4月20日，以购房款总价393356元为基数，按每日万分之1计算）；3.判决隆鑫澜天湖公司支付叶海燕逾期交房违约金14082元（从2014年9月30日到2015年6月30日，以购房款总价393356元为基数，按每日万分之1计算）；4.本案诉讼费由隆鑫澜天湖公司承担。一审法院认定事实：隆鑫澜天湖公司于2009年12月18日登记成立。2013年8月27日，叶海燕（乙方）与隆鑫澜天湖公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：本商品房项目暂定名为澜天湖彩虹湾度假小镇一期；甲方销售的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为丰国土房管（2013）预字第（017）号，预售商品房批准机关为丰都县国土资源和房屋管理局；乙方所购商品房的基本情况：本商品房座落为重庆市丰都县；本商品房建筑面积64.81平方米，其中，套内建筑面积56.02平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.79平方米；本商品房户型为二室一厅；本商品房为清水房，总成交金额为393356元整，建筑面积单价为6069.37元／平方米，套内建筑面积单价为7021.71元／平方米；乙方于2013年8月27日向甲方支付房款合额（ＲＭＢ）：¥393356元（含乙方已支付转为本期购房款的定金）；交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2014年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；甲方逾期交房的违约责任，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；关于办理合同登记备案的约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之ｌ（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方向意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之ｌ（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任；关于基础设施、公共配套建筑的约定，甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：基础设施：于2014年9月30日前通水；于2014年9月30日前通电；以天然气管理部门通知通气的时间为准；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由甲方向乙方代为支付其相应的物管费；本合同在履行过程中发生的争议，由双方人协商解决：协商不成的，依法向人民法院起诉。附件五《补充协议》约定：关于交房期限（对本合同第七条的补充），如乙方在本合同约定的房屋交付期限仍未能依本合同及补充协议的约定支付全部到期款项（包括房价款、违约金、大修基金、税费等），甲方可以据实予以延期交房，并自约定的交房时起由乙方承担物业管理费；关于商品房的交付（对本合同第八条的补充），如遇下列特殊原因，甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任：遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后30日内告知乙方的；如不可抗力持续发生的，甲方在不可抗力结束后30日内告知乙方的；因国家法律法规及政策变更、遭遇重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因而导致延误的；乙方在办理接房手续时应付清全部应付款项（其中面积差异部分的房价款以有资质的房屋测绘机构实测产权建筑面积为准进行结算）和办理产权证应由乙方承担的一切税费，乙方未结清前，甲方有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由乙方承担……；在商品房达到交付条件后，除乙方未按合同约定支付房价款、违约金、银行未批准乙方按揭申请或因乙方原因合同未登记备案外，乙方按本合同约定的交房期限前往商品房项目所在地办理交付手续，甲方不再通知；甲方取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，乙方拒绝签署手续的，由此产生的逾期支付责任由乙方承担；甲方按约定标准交付房屋：交付时发现裂纹、空鼓、渗漏、装修质量等非主体结构安全质量问题，乙方不得拒绝接房，也不得以此为由要求甲方承担逾期交房责任，否则按本条6项约定的方式处理，但甲方应在乙方接房后，按保修的规定进行维修，甲方应在与乙方协商约定的时间内完成维修义务，乙方不再提出其他赔偿要求；如甲方超过与乙方协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由甲方每日按乙方已付房款的万分之1计算赔偿金；对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳合同约定的全部房价款外，还应同时缴纳公共维修基金、税款手续费等，缴纳标准以本项目所在区域房管局同期规定为准。乙方在未缴纳公共维修基金、契税前甲方将不能为其办理合同登记备案手续，且所引起的逾期办理合同登记备案手续的后果由乙方自行承担；乙方所购物业未处于抵押状态，甲方承诺乙方签订合同完清全部款项后180日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房合同登记备案的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务；甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定：乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证；预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务；如甲方提前交房，则自本合同约定的交房日期之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务；关于基础设施、公共配套建筑（对合同第十七条的补充），鉴于“隆鑫·澜天湖彩虹湾度假小镇”系分期开发建设，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付。只要甲方取得所售房屋的验收备案证明及两书，则乙方不得以甲方交付时没有完成基础设施与公共配套建筑为由，拒绝接房或者要求调低物管服务费；付款方式、期限及各项费用（对合同第二十二条的补充），乙方除支付购房款外，还应缴纳以下税费：若一次性（或分期）付款，则需交纳：买卖合同印花税、契税、大修（公共维修）基金等；若按揭贷款，则除上述税费外还需交纳：抵押登记费、个人借款印花税等。注：以上税费标准按当时法律法规规章政策执行；在实际递缴相关单位或部门时如遇变化或调整，则乙方按变化或调整的规定执行（按相关规定，乙方须自行前往物业维修基金管理单位指定银行缴纳所购物业的大修基金款项）；对合同双方当事人的补充，本合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达，双方均保证其在本合同中所提供的通讯地址、电话号码的真实性和可靠性，均按本合同所列电话、地、地址进行联络何一方所留地址不详造成通知无法送达的，相关责任均由过错方承担。若有变更，应提前7日以书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出，任何通知或其他通讯在下列情况下均被视为已被送达：如以邮递形式（应以挂号或快递形式）送达至重庆市以内的地址，于投寄该文件五日后……；本《补充协议》作为《重庆市商品房买卖合同》不可分割的组成部分对双方当事具有同等的法律约束力，《重庆市商品房买卖合同》与本《补充协议》内容有抵触之处，以本《补充协议》为准。《重庆市商品房买卖合同》签订前乙方已仔细阅读本合同内容并表示接受和理解，承认不存在显失公平、重大误解等情形，也不以此合同系格式合同为由，要求作出有利于购房人的解释。本合同经双方签字盖章后生效……。2015年9月23日，重庆市建设工程竣工验收备案登记证载明：本次备案隆鑫澜天湖彩虹湾度假小镇一标段（1、2、30-35、37、39、41、42、44、45栋），竣工验收时间2015年8月14日。2015年12月3日的购房款发票显示，叶海燕支付了购房款393，356元。2018年3月13日的税收完税证明显示，叶海燕缴纳了契税11，238.74元。2015年12月25日，叶海燕与隆鑫澜天湖公司的预购商品房买卖合同取得合同登记备案受理单。2018年4月20日，叶海燕所购房屋取得不动产登记受理单。2019年7月9日的接房通知书载明：叶海燕：……交房时间为：2019年7月13日至2019年8月25日，上午9:00-12:00，下午13:00-17:30……。叶海燕现仍未接房。另，2014年5月17日，丰都县旅游开发建设管理委员会向隆鑫澜天湖公司发出《关于澜天湖项目暂停施工的通知》（丰旅管委发[2014]45号文件），该通知载明：“重庆隆鑫澜天湖地产有限公司：澜天湖近期发生突然泄露，引起局部地质灾害。有可能严重影响到贵公司开发的隆鑫澜天湖国家度假公园的彩虹湾、苏格兰小镇、达沃斯国际酒店等项目建设的安全。为保证项目建设的安全，确保所开发项目的照例进行，按2014年5月16日丰都县防汛抗旱指挥部组织召开的紧急会议要求，我委特通知贵公司：自即日起，澜天湖项目暂停施工，贵公司重新委托相关单位作地质灾害评估。待评估结果出来后，若确认对项目建设无安全影响，方可恢复施工。”2015年3月20日，《丰都澜天湖岩溶发育区探测地面物探报告》载明：“……1.物探工作目的与任务，应重庆隆鑫澜天湖地产有限公司的委托.重庆川东南地质矿产检测中心于2014年6月19日进入现场，对丰都澜天湖岩溶发育区探测进行了地面物探野外工作，本次工作主要目的是查明澜天湖湖底漏水区域（溶岩发育区）等，为后续治理提供科学依据……；5.1结论，1）本次物探工作测区内，覆盖层厚度大约在5.8m至9.5m……；5.2建议，本次物探工作主要对测区内漏水区域位置以及埋深进行探测，基本达到预期目的。但由于现场局部蓄水较深，且物探解译存在多解性，覆盖层划分较为粗略，存在一定的误差，建议本报告结合其他地质资料综合使用。”2015年7月29日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司出具证明称：兹证明丰都县仙女湖镇的场坝及景区污水处理厂及市政污水管网工程项目在2015年3月已完成招标投标工作，现该项目正在实施过程中，项目工期为一年。一审法院认为，叶海燕与隆鑫澜天湖公司所签《重庆商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，前述商品房买卖合同合法有效。《补充协议》（附件五）约定：对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳合同约定的全部房价款外，还应同时缴纳公共维修基金、税款手续费等，缴纳标准以本项目所在区域房管局同期规定为准。乙方在未缴纳公共维修基金、契税前甲方将不能为其办理合同登记备案手续，且所引起的逾期办理合同登记备案手续的后果由乙方自行承担。据本案现有证据认定，叶海燕是于2018年3月13日缴纳的契税11，238.74元。根据前述约定，2018年3月13日前，隆鑫澜天湖公司可不为叶海燕办理合同登记备案，而2015年12月25日，隆鑫澜天湖公司已办理叶海燕商品房买卖合同登记备案并取得受理单。据此，对叶海燕请求支付2013年9月6日至2015年12月25日期间的合同登记备案逾期违约金的诉求，该院不予支持。从另一个角度分析，合同登记备案逾期违约金按约定是按日累计计算的，属于继续性债权，每日违约金为独立债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日起计算。而叶海燕于2019年7月提起本案诉讼，与前述违约金的期间在三年以上，且没有证据证实诉讼时效有中断、中止发生。因此，前述叶海燕的诉求亦过了诉讼时效。《补充协议》（附件五）约定：关于交房期限（对本合同第七条的补充），如乙方在本合同约定的房屋交付期限仍未能依本合同及补充协议的约定支付全部到期款项（包括房价款、违约金、大修基金、税费等），甲方可以据实予以延期交房……。适用该条款的情形是合同及补充协议约定支付款项约定有支付的期限，没有约定支付期限的款项则不存在到期款项。合同及补充协议的约定中，房价款约定有支付期限，其他款项未见约定有支付期限。据此，隆鑫澜天湖公司可据房价款实际支付时间来据实延期交房。据现有证据认定，叶海燕于2015年12月3日支付了购房款393，356元。因此，隆鑫澜天湖公司交房时间可延期至2015年12月3日。据此，叶海燕诉求支付2014年9月30日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金，没有依据，该院不予支持。从另一个角度分析，交房违约金按约定是按日累计计算的，属于继续性债权，每日违约金为独立债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日起计算。而叶海燕于2019年7月提起本案诉讼，与前述违约金的期间在四年以上，且没有证据证实诉讼时效有中断、中止发生。因此，前述叶海燕的诉求亦过了诉讼时效。本案证据证实澜天湖发生泄露，引起局部地质灾害，影响到隆鑫澜天湖公司彩虹湾项目的建设安全，使得项目暂停施工，前述情形属于不可抗力。但隆鑫澜天湖公司不能据此延期交房。理由：合同约定:如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；合同附件五约定：关于商品房的交付（对本合同第八条的补充），如遇下列特殊原因，甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任：遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后30日内告知乙方的；如不可抗力持续发生的，甲方在不可抗力结束后30日内告知乙方的。据前述约定可知，不可抗力情形可据实延期交房的前提条件是30日内书面告知。证据不能证明，隆鑫澜天湖公司在约定时间将前述不可抗力情形书面告知了叶海燕。《补充协议》（附件五）约定：如遇下列特殊原因，甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任：因……市政设施建设原因而导致延误的。该院认为，隆鑫澜天湖公司不能据仙女湖（景区）污水处理厂及市政污水管网工程项目的施工延期交房。理由：其一，证据不能证实前述工程会影响叶海燕房屋所在工程项目的施工；其二，2015年7月29日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司证明仙女湖（景区）污水处理厂及市政污水管网工程项目正在实施过程中，项目工期为一年。但实际上，叶海燕房屋所在工程项目已于2015年9月23日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，完成了施工。由此可见，仙女湖（景区）污水处理厂及市政污水管网工程项目的施工，并不会影响叶海燕房屋所在工程项目的施工。《补充协议》（附件五）约定：在商品房达到交付条件后，除乙方未按合同约定支付房价款、违约金、银行未批准乙方按揭申请或因乙方原因合同未登记备案外，乙方按本合同约定的交房期限前往商品房项目所在地办理交付手续，甲方不再通知。隆鑫澜天湖公司不能据此不履行通知义务。因为，约定交房期限2014年9月30日时，商品房未达到交付条件，即未取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。隆鑫澜天湖公司虽于2015年6月30日有通知叶海燕接房，但因此时商品房未达到交付条件，即未取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，故叶海燕可以拒绝接房。再有，隆鑫澜天湖公司称2015年8月14日应视为叶海燕已接房。查，叶海燕房屋所在工程项目于2015年9月23日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。未取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证前，叶海燕可以拒绝接房。因此，隆鑫澜天湖公司前述所称该院不予认可。合同约定：关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由此可知，办理房屋产权登记由申请至取得受理单是从房屋实际交付之日起60日内。2018年4月20日前房屋并未实际交付，也无视为交房的情形发生，而2018年4月20日叶海燕房屋却已取得登记受理单。因此，叶海燕诉求支付2015年9月23日至2018年4月20日期间的逾期办理产权违约金，没有依据，不予支持。合同附件五约定：预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请……；如甲方提前交房，则自本合同约定的交房日期之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本《房地产权证》的申请……。此约定适用条件是按约交房或提前交房。但隆鑫澜天湖公司没有按约交房，也没有提前交房。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：驳回原告叶海燕的诉讼请求。本案受理费1843.48元减半收取921.74元，由原告叶海燕承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。叶海燕举示了如下证据：1.照片10张，拟证明隆鑫澜天湖公司出售的房屋处于不能使用状态，还在整修，相关设施没有到位。2.投诉资料（投诉登记表、丰都县信访回复、查询告知单、处理意见书、送达回执），拟证明隆鑫澜天湖公司出售房屋严重不符合合同约定，叶海燕不能使用涉案房屋，叶海燕向房地产主管部门进行投资，要求主管部门对隆鑫澜天湖公司出售的房屋及时加快进行整改，使涉案房屋能够达到入住条件。3.关于叶海燕等六人房屋存在质量问题向隆鑫澜天湖公司股东之一爱普地产投诉，拟证明叶海燕等人房屋存在严重质量问题。4.隆鑫澜天湖公司承诺书，证明隆鑫澜天湖公司承诺在一定时间内将房屋整改完毕，但现在还没有整改完毕。以上证据拟共同证明隆鑫澜天湖公司一直处于违约状态，叶海燕没有超过诉讼时效。隆鑫澜天湖公司质证称，对信访回复真实性予以认可，但与本案无关；对其余证据真实性、关联性均不予认可，系复印件及照片，无法核实证据来源及照片的拍摄时间和地点。叶海燕举示的前述证据即使真实，也仅能证明涉案房屋存在一定的质量问题，不影响本案处理结果，本院不予采纳。二审询问中，叶海燕缴纳税费的时间应为2013年8月27日，一审举示的刷卡单据和农业银行缴费单据可证明其于2013年8月27日缴纳了购房款等408594.36元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合审理情况，双方当事人的上诉焦点主要在于：隆鑫澜天湖公司应否向叶海燕支付逾期办理合同登记备案违约金、逾期交房违约金及逾期办理房屋产权违约金。关于叶海燕主张的逾期办理合同登记备案违约金问题。即使隆鑫澜天湖公司存在逾期办理合同登记备案的违约行为，但双方《重庆市商品房买卖合同》约定隆鑫澜天湖公司应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向叶海燕支付违约金，叶海燕作为合同当事人，应当知晓该约定，故从2015年12月25日隆鑫澜天湖公司实际取得合同登记备案受理单后30日再起算诉讼时效，叶海燕于2019年8月提起本案诉讼主张权利，也已超过法律规定的三年诉讼时效，且叶海燕并未举示充分证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形。因此，叶海燕要求隆鑫澜天湖公司支付2013年9月6日至2015年12月25日期间逾期办理合同登记备案违约金的请求已过诉讼时效，本院不予支持。关于叶海燕主张的逾期交房违约金问题。叶海燕在二审询问中称其一审举示的刷卡单据和农业银行缴费单据可证明其于2013年8月27日缴纳了购房款等408594.36元，但经本院审查一审庭审笔录，叶海燕在一审中并未举示前述证据，故一审法院根据叶海燕举示的购房发票认定其于2015月12月3日支付购房款并无不当。如一审判决所述，根据《补充协议》（附件五）中关于交房期限（对本合同第七条的补充）之约定，隆鑫澜天湖公司可延期至2015年12月3日交房。因此，叶海燕要求隆鑫澜天湖公司支付2014年9月30日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金缺乏事实依据，本院不予支持。至于隆鑫澜天湖公司应否支付叶海燕此后逾期交房的违约金，本院不作评述，叶海燕可另案主张相关权利。关于叶海燕主张的逾期办理房屋产权违约金及本案涉及的其余问题，同一审判决，在此不再赘述。综上所述，叶海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1843.5元，由上诉人叶海燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 赵文建二〇二〇年九月七日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮