广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18331号原告（反诉被告）：吴莹，女，1991年11月9日出生，汉族，住湖北省监利县，委托诉讼代理人：郭松法，广东泽正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟伟，广东泽正律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡窕尾，女，1986年7月11日出生，汉族，住广东省陆丰市，委托诉讼代理人：罗敏，广东杰海律师事务所律师。被告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街****。法定代表人：宋炽平，总经理委托诉讼代理人：杨笑君，该公司员工。委托诉讼代理人：牛洪星，该公司员工。原告吴莹（反诉被告）诉被告（反诉原告）蔡窕尾、被告广州市德才房地产代理有限公司（以下简称“德才公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨美满独任公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭松法、杨伟伟，被告蔡窕尾的委托诉讼代理人罗敏、被告德才公司的委托诉讼代理人牛洪星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告软装物品费用9337.97元、办公产品费用26001元、办公人员招聘费用999元；2、判令被告蔡窕尾退还原告押金9000元、2020年4月20日至5月20日的租金4500元、中介费用费损失2250元；3、判令被告蔡窕尾向原告支付因无法使用租赁物而外出居住酒店费用10514元、搬家费336元；4、判令被告蔡窕尾向原告支付逾期交房违约金8370元（以4500元为基数，从2019年12月20日起至2020年2月20日止，每逾期一日按日3%计算）；5、判令被告蔡窕尾向原告加倍赔偿押金（租赁保证金）9000元；6、判令撤销原告与被告蔡窕尾签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；7、判令撤销原、被告签订的《中介服务三方协议（租赁）》；8、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告在2019年11月初让德诚行中介公司（位于海珠区××××号商铺）寻找符合办公自住的位置。2019年11月10号，经中介联系到被告蔡窕尾，当晚19点30分约定双方在中介会议室商讨细节，原告再次将办公需求及软装细节提前告知被告蔡窕尾，也将软装设计的参考照片给被告蔡窕尾看，被告蔡窕尾连连称好。当天双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告蔡窕尾将坐落于海珠区保康路镜湖中街1号202房的房屋出租给原告使用，双方同意被告蔡窕尾交付该物业给原告使用之日期为2019年12月25日，在租赁期内，被告蔡窕尾未按约定移交房屋的，每逾期一日，需按首期租金的3%支付违约金给原告；因为房屋需要进行装修，实际交房日期以交房日为准，除此之外，业主还给予租客15天的时间进行自己装修整理。《房屋租赁合同》签订后，被告蔡窕尾与原告本来约定好于2019年12月10日将房屋交付给原告，但由于装修问题，被告蔡窕尾未能按照约定交付房屋。之后被告蔡窕尾说2019年12月中旬交付房屋，同样未能交付。基于友好相处的原则，原告多次容忍被告蔡窕尾逾期交房的行为。被告蔡窕尾于2019年12月19日通知原告周末（2019年12月20日）可以入住和20来号就可以营业，但当日仍未交付，导致原告被迫外出居住酒店。原告基于对被告蔡窕尾的信任，对搬进房屋进行了大量的准备，花费了大量的人力、物力、时间成本，因被告蔡窕尾多次延期交房的行为，导致原告遭受了巨大的损失。值得注意的是，对于装修问题，因装修师傅已完工，被告蔡窕尾也于2019年12月19日通知原告入住，但之后强制要求改变工程、再次动工。被告蔡窕尾一直怠于履行自己的督促义务，很少对装修现场进行监督，是造成房屋未能按照约定交付给原告使用的主要原因。而且原告基于友好互助原则，多次协助被告蔡窕尾对装修问题进行监督。原告一直从事美容行业，两被告都明确承诺租赁给原告的房屋可以用于办公（营业）以及居住，但直至原告去工商局申请营业执照时，被告知该房屋无法取得营业执照、无法办公使用，两被告的欺诈行为导致合同完全无法履行，违背了原告签订租赁合同时的真实意愿，合同依法应当予以撤销，两被告应当赔偿原告因此而受到的全部经济损失。而且原告多次要求被告蔡窕尾出具业主的授权材料以及房屋权属证明材料，截至原告起诉之日，被告蔡窕尾一直没有出示给原告看。原告在2020年2月11日发现房屋被物管停水停电（物管称是按照业主的强烈要求执行）、大门门锁塞木屑，导致无法正常对房屋进行软装，原告于2020年2月12日、2020年2月14日报警反映此事，基于此，原告不得不怀疑被告蔡窕尾是否有权出租涉案房屋。此外，被告蔡窕尾于2019年11月10日出具的《保证函》保证：如发现本人有无权代理、超越代理权、滥用代理权行为的，或未如实将上述款项转交业主的，本人须即时退还所有已收款项并按照承租人所交押金之双倍赔偿承租人。被告蔡窕尾辩称：一、《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不存在欺诈，合法有效。2019年11月10日下午5点左右，被告蔡窕尾接到被告德才公司工作人员的消息说，有人要租房。当天被告蔡窕尾去到被告德才公司处，晚上八点左右，各方经协商一致，签订了《房屋租赁合同》，被告蔡窕尾当天收到原告定金4500元。涉案房屋座落在小区内，原告在签订合同之前已经实地查看过房屋，合同也明确约定用途为住宅。合同签订时原告并没有向被告蔡窕尾提出作办公或者商用，也从未提过要去工商局办营业执照等要求。二、合同第九条约定，被告蔡窕尾交付房屋给原告使用之日期为2019年12月25日。又因为原告要求装修好，所以，双方在第十三条备注：因为房屋需进行装修，实际的交房日期以交房日为准。除此之外，业主还给予租客15天的时间进行自己装修整理。签约后，被告蔡窕尾经原告推荐的装修师傅进行装修，被告蔡窕尾在2019年11月13日将钥匙交给装修师傅及原告，因此实际交房要以装修师傅的进度情况而定，原告也随时与装修师傅保持着联系，对此完全知情。2019年12月19日（周四），装修师傅告知原告与被告蔡窕尾20日可以完工，原告与被告蔡窕尾因此沟通正常可以周末（2019年12月21日周六）可以入住。2019年12月21日，原告与被告蔡窕尾去到涉案房屋现场，发现装修还未完全搞完。因此，当天原告与被告蔡窕尾在中介的协调下，签订了第一份《补充协议》，约定：双方从1月10日起租（有效期），目前20天时间双方做好收尾工作，起租时间为1月10日——2023年1月9日。20天时间双方做好收尾工作就是被告蔡窕尾方进行装修收尾工作，原告进行软装工作，双方在这20天内完成。后因装修师傅的装修进度问题，房屋一直在2020年1月15、16日才搞定，2020年1月17日原告收到涉案房屋的全套钥匙，并正式入住。2020年1月18日开始，被告蔡窕尾就一直催告原告交租房押金，直至2020年2月20日，原告都未交租赁保证金（即押金）9000元及租金给被告蔡窕尾。被告蔡窕尾在2020年2月20日报警，要求原告支付押金及租金，并作交接清单。原告要求赔偿延迟交房及停水停电损失，并要求从2020年4月20日开始起租来解决损失。当天在民警与中介的协调下，最终双方达成了第二份《补充协议》，约定：租赁期限自2020年4月20日至2020年12月19日止。因此，原告与被告蔡窕尾关于交房以及相应损失已经达成一致意见，不存在逾期交房的违约情况，也无需支付因无法使用租赁物而外出居住酒店费用。三、被告蔡窕尾有权按照《房屋租赁合同》及《补充协议》收取租赁保证金及租金。因原告逾期交纳租金，经过催告，原告仍不交租金，被告蔡窕尾于2020年6月6日正式向原告送达了《解除合同通知书》及《搬离告知书》。直至2020年7月2日原告将涉案房屋交回被告蔡窕尾。因原告逾期交租违约，被告蔡窕尾有权没收租赁保证金，并要求原告承担违约责任；被告蔡窕尾无需退还租赁保证金及租金。四、原告的软装物品、办公产品及办公人员招聘，都是原告的自主行为，相关产品物品均为原告所有，被告蔡窕尾对此并不知情。且原告已经将相应的物品、产品均已搬走。被告蔡窕尾无需赔偿原告软装物、办公产品及办公人员招聘费用。五、被告蔡窕尾无需加倍赔偿押金（租赁保证金）9000元给原告。被告蔡窕尾是经本案业主张随叶，即被告蔡窕尾的母亲的合法授权处理涉案房屋的租赁事宜，拥有合法的授权，不存在无权代理、超越代理权、滥用代理权的行为。被告蔡窕尾在签订《房屋租赁合同》的当天也签署了《保证函》，原告在签约时已知悉涉案房屋的业主为张随叶，被告蔡窕尾为业主张随叶的女儿。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。被告德才公司辩称：不同意原告的第1项诉讼请求及第7项诉讼请求。本案是房屋租赁合同纠纷，审理的是房屋租赁合同，签订主体是被告蔡窕尾与原告。被告德才公司是中介方，与原告之间是居间法律关系，不是合同相对方，根据合同相对性原则，不是本案适格被告。原告根据房屋租赁合同要求被告德才公司承担责任没有事实和法律依据。被告蔡窕尾向本院提出反诉请求：1、判令确认被告蔡窕尾与原告签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》于2020年6月6日解除；2、判令原告恢复房屋原状，把涉案房屋墙壁上的物品清除，同时补平、刷白墙壁，使墙壁保持颜色一致；3、判令原告向被告蔡窕尾支付2020年5月20日至6月6日期间的租金2700元及逾期交付租金的违约金（从2020年5月20日起计至实际清付之日止，每逾期一日按应付租金的3%支付）；4、判令原告向被告蔡窕尾支付2020年6月6日至2020年7月2日期间的房屋占用费3900元；5、判令原告向被告蔡窕尾支付水费67.39元、电费179.76元、燃气费141.62元；6、判令原告向被告蔡窕尾支付从2020年2月20日起至返还房屋之日止的管理费740.23元；7、判令原告承担本案诉讼费用。事实和理由：合同约定，原告逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%支付违约金，如逾期15日，被告蔡窕尾有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋。2020年2月20日，被告蔡窕尾与原告签订的《补充协议》约定，原告在每月20日前以转账方式缴付当期租金给被告蔡窕尾；2020年2月20日后的水、电、煤、管理费由原告支付。至2020年6月6日，原告一直拖欠租金未缴纳，已逾期超过15天，因此被告蔡窕尾向原告送达了《解除合同通知书》及《搬离告知书》。然原告于2020年7月2日才将房屋交还给被告蔡窕尾。原告在租赁期间应当承担的水、电、燃气、管理费至今未交。原告辩称：不同意被告蔡窕尾的全部反诉请求。因为被告蔡窕尾的欺诈行为，业主及被告蔡窕尾的损失应由其自身承担。原告在起诉前没有见过业主出具有效的授权文件，涉案房屋存在权属不明的情况，在没有确定被告蔡窕尾有合法授权前，其是否有权提起反诉存疑。被告德才公司述称：被告蔡窕尾的反诉请求没有涉及被告德才公司，对被告蔡窕尾的反诉请求不发表意见。经审理查明：据查册时间为2020年7月9日的广州市不动产登记查册表记载，海珠区保康路镜湖中街1号202房的产权人为案外人张隨叶，建筑面积为96.94平方米。据陆丰市碣石镇围仔村民委员会出具的《证明》记载：张隨叶与张随叶属同一人。张随叶与被告蔡窕尾系母女关系，与案外人蔡汉集系母子关系。2019年11月10日，被告蔡窕尾（出租人、甲方）、原告（承租人、乙方）、被告德才公司（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（租赁）》，约定：甲乙双方独家委托丙方就租赁涉案房屋提供中介服务事宜。2019年11月10日，被告蔡窕尾出具《保证函》（业主委托出租），主要内容：其是涉案房屋业主的女儿；本人保证持有业主办理该房屋租赁事宜的口头授权，并且已拥有处理上述事项的合法委托权限，有权收取承租方的租金及押金；本人承诺收取该房屋的出租相关款项后会及时将代收之上述款项交予该物业产权人/业主张随叶。如发现本人有无代代理、超越代理仪、滥用代理权行为的，或未如实将上述款项转交业主的，本人须即时退还所有已收款项并按照承租人所交押金之双倍金额赔偿承租人，同时还须向中介方赔付租赁双方应付之中介服务费总和合计人民币4500元。该保证函底部载明：中介方德才房地产已将业主代理人所提供的资料及上述情况及租赁风险如实告知承租人，承租人对上述情况已知悉且同意继续租赁。原告在承租人落款处签名。2019年11月10日，被告蔡窕尾出具《保证函》（业主缺少房产证出租），主要内容：本人蔡窕尾是位于广州市海珠区镜湖中街1号202房物业的业主。现将该物业出租给承租人使用，因忘记原因暂无法向承租人及中介方出示房屋产权证；现本人向承租人及中介方保证本人为该物业的业主，对该物业依法享有所有权，否则，本人需向承租人承担《房屋租赁合同》中约定的违约责任，并且赔偿中介方就成租赁双方应收取的中介服务费总和合计人民币4500元。该保证函底部载明：中介方德才房地产已将上述情况及租赁风险如实告知承租人，承租人对上述情况已知悉且同意继续交易。原告在承租人落款处签名。2019年11月10日，被告蔡窕尾（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：（第一条）甲方同意将其合法拥有的坐落在海珠区保康路镜湖中街1号202房的房屋出租给乙方作住宅使用，房产建筑面积为98㎡；（第二条）租赁期限自2019年12月25日至2022年12月24日止，共36个月；（第三条）甲、乙双方约定上述物业月租金为人民币4500元；租金按月结算，由乙方在每月的第日前以如下形式缴付当期租金给甲方：1、现金支付，2、将租金汇入甲方银行账户；（第四条）乙方需在签署本合同当天向甲方支付如下款项：租赁保证金：相等于贰个月租金即人民币9000元整，首期租金相等于壹个月租金即人民币4500元整；甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；（第六条）依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金，如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；未经甲方书面同意乙方不得对该物业进行扩、加、改建或转租、分租或与他人互换房屋使用，因使用需要进行物业内外装修，须经甲方书面同意；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责；（第七条）违约责任：签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于贰个月租金的金额作为违约金；（第九条）甲乙双方同意甲方交付该物业予乙方使用之日期为2019年12月25日；（第十三条）备注（手写）：因为房屋需进行装修，实际的交房日期以交房日为准，除此之外，业主还给予租客15天的时间进行自己装修整理，并且业主承诺（除业主自住或放卖）续租不加租金；等。2019年12月21日，被告蔡窕尾（业主、甲方）与原告（租客、乙方）签订《补充协议》，补充约定：双方从1月10日起租（有效期）目前20天时间双方做好收尾工作，起租时间为1月10日-2023年1月9日。2020年2月20日，被告蔡窕尾（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《补充协议》，补充约定：租赁期限自2020年4月20日至2022年12月19日止，共32个月租金按月结算，由乙方在每月20日前以转账形式缴付当期租金给甲方；将租金汇入甲方账号，户名蔡汉集……；签订协议当天乙方付清两押一租即13500元给甲方（含之前已付甲方定金4500元）；租赁期内甲方不得任何理由收回房屋，直至租赁期满；乙方必须按时交纳租金，逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；甲乙支付乙方重新换锁费用1200元；2020年2月20日甲方将物业交付乙方使用，2020年2月20日前水、电、煤、管理费由甲方支付，2020年2月20日后水、电、煤、管理费由乙方支付；等。同日，双方还签订了《家私电器清单》。同日，被告蔡窕尾出具两份《收据》，分别载明收到原告交来的押金9000元、2020年4月20日至2020年5月19日的租金4500元。原告与被告蔡窕尾的微信聊天记录显示：2019年12月11日，原告：“我就做一个背景墙250*280贴客厅空调这边，怕坏墙我买基膜打底，不伤墙。”被告蔡窕尾：“那就做空调下面那里就好了，其他就别弄了；OK；但是要做好防护，万一有天不用撕下来是很不好搞的。”原告：“基膜是可以保护墙体，防渗水的，无痕。”被告蔡窕尾：“只要不留痕迹就行。”2019年12月15日，原告：“我办公，提前就已经讲好了，他跟住家不一样对不，所以说我在租房之前我就讲得很清楚，我是会有软装的。”被告蔡窕尾：“就是你说第一次我们那个喝茶的时候你说你要软装一下吧，我说这样可以呀，但是也是局部就是在电视位置那里其他地方肯定不弄的啦。”被告蔡窕尾：“你那个灯你要买过来了，你提前，哪有师傅，师傅帮你装是吧，你到时候等师傅完工之后你再来装话，那你，你得自己掏钱叫人家过来。”2019年12月19日，原告：“上次你说让我问师傅，我打电话他说20号完工，所有设备在20号安装完成。”被告蔡窕尾：“是的，都安排在明天的。”原告：“那就按照正常可以周末安排入住？”被告蔡窕尾：“先去看下，正常就周末入住吧；师傅说你的东西能搬进去，就是不能打开，怕有气味。”原告：“那我周末搬进去入住的意思就是想正常使用，当然我想肯定是怕蹭墙，可以理解，刚刚师傅也和我说过了，晾上一天就可以了。”被告蔡窕尾：“好，你不介意就行，主要一切看你。”原告：“哦哦，就是说装修的味道，没事，我会注意，你看还是要21抽个时间把小细节一聊，合同完善，你看怎么样呢？”被告蔡窕尾：“我看周六下午抽空过去，21号。”蔡汉集与原告的微信聊天记录显示：2020年5月16日，原告：“房东5/20快到了，你把房产证及你的身份证，发我一个；基于之前和我签约人你姐没有出示房产证复印件提供给我，既然现在都是你收租，那就请把业主身份证和那个房产证了今天发给我？”蔡汉集：“你的压金是打给我的，房产证在签合同时和配合帮你男朋友办居住证明已经出示和提供了，和收租金没有关系，你有疑问可以去管理处可以核对。”原告：“你需要提供一份给我呀。”2020年6月5日,蔡汉集：“按照合同，你已迟交租金3天，每天滞留金是135元，请及时交租金，请按合同上汇款账号汇租金。”原告：“截止今天6/5号，此前租户5月19号要求拿出房产证明，均被你拒绝出示，……我已在6/2号离开保利202，还需交接的事情请业主亲自来和我们沟通。”2020年6月6日，蔡汉集向原告发出《解除合同通知书》，主要内容：“贵方在我方多次催收的情况下仍拒绝及时支付租金，……我方依法行使合同解除权，现依法通知贵方：自本通知到达贵方之日起，双方之间于2019年11月10日签订的《房屋租赁合同》正式解除，双方租赁关系终止。”蔡汉集向原告发出《搬离告知书》，主要内容：本告知书发之2020年6月3日起，您我之间的合同已解除，房屋租赁关系终止，请您在收到本书面通知后1日内（最迟在2020年6月6日24时前）搬出海珠区保康路镜湖中街1号202房；蔡汉集：“周一前，把管理费，水电煤气费交好，再把钥匙归回，配合我们进去房子验收！”原告：“请业主联系我，我昨天就已告知你6月2日已搬离，你们是谁？”蔡汉集：“搬不搬离不是你说了算，我截止现在没有收到钥匙，请你周一过来把费用交齐，在交接钥匙，其他东西有疑问在法庭说，你不归还钥匙后果自负！今天我已告知你情况！”2020年7月2日，原告（交接人）与被告蔡窕尾（接收人）签订《交接清单》，载明：大厅墙壁有15个钉子，2个钉子洞，大厅空调下有一幅大画；三个卧室门上分别有“VIP贵宾室”牌，“SPA美容室”牌；主卧有2个壁灯及一个钉子，次卧有1个壁灯，小次卧有1条电线；以上是房屋今天交接的现状，其他纠纷（包含相关费用存在争议）走法院程序；等。诉讼中，对于房屋交付问题，原告表示：被告蔡窕尾于2020年1月17日将钥匙交给原告，是要原告去现场进行监工；2020年6月2日搬走时要求业主出面协商，要求把钥匙交还给业主张随叶，但张随叶一直不出面。对于水电费、燃气费、物业管理费问题，原告和被告蔡窕尾确认涉案房屋物业管理费每月169.2元；原告表示同意支付水费67.39元、燃气费141.62元、从2020年5月1日起至2020年5月31日的电费86.28元、从2020年2月20日起至2020年6月2日止的管理费（每月169.2元），不应承担2020年6月2日搬走之后产生的费用。关于房屋修复问题。原告表示：经被告蔡窕尾的同意，原告对房屋进行了《交接清单》中所记载的装修。被告表示：2019年12月15日的聊天记录提及的灯并不是壁灯，应该是客厅的灯；被告蔡窕尾明确第2项反诉请求为要求拆除大厅墙壁的15个钉子、大厅空调下的大画、三个卧室门上的“VIP贵宾室”牌、“SPA美容室”牌、主卧的2个壁灯及一个钉子，次卧的1个壁灯，小次卧的1条电线，并对上述物品拆除后破损的墙壁进行修复。原告向本院申请撤回第7项诉讼请求，两被告表示同意。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、原告与中介微信截图；2、与中介德诚行姜权磊的微信聊天1；3、与中介德诚行姜权磊的微信聊天2；证据1-3拟证明原告在2019年11月6号前将办公自住的承租需求提前告知中介并支付中介费。4、软装清单；5、原告网购实名截图；6、软装物品费用截图；7、原告现场软装细节；8、原告办公物品货物单；9、原告华美公司购买证明；10、网购仪器支付证明；11、原告138大美业人才网企业VIP服务协议；12、打车付款截图；13、软装购置材料交易截图、办公产品购买发票；14、人才招聘服务协议转账截图；15、收据、明细账单（住酒店）；证据4-15拟证明原告的损失。16、2020年2月12日、2月14日的报警回执；拟证明2020年2月11日原告发现房屋被物业停水停电、大门门锁塞木屑导致无法正常对房屋进行软装。17、光盘；拟证明被告蔡窕尾于2020年2月11日-2月20日拉断水电并拒绝出面协助，在2020年2月20日中介三方交接清单后开启水电。被告蔡窕尾质证表示：对证据1-3不清楚，其中证据2提及商业租金7500元至10000元，涉案房屋建筑面积98平方米，租金才4500元，是正常的住宅租金价格，不是商业用房租金价格。对证据4-14的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据15的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，交房及损失问题双方已通过两份补充协议解决。对证据16的真实性、合法性、关联性均有异议，回执有涂改，不能确认报警人是谁。对证据17的真实性确认，合法性、关联性不予认可。被告德才公司质证表示：对证据1-3的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，2019年11月6日推荐的房屋不是涉案房屋，是在一楼并自带小花园，可以办理营业执照。对证据4-15的真实性、合法性不清楚，关联性有异议。对证据16的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，回执有涂改。对证据17的真实性确认，合法性、关联性不予认可。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、2020年2月20日张随叶出具的《声明》，主要内容：本人声明涉案物业的一切租赁事宜我已在2019年11月口头授权给我女儿蔡窕尾及儿子蔡汉集去办理；蔡窕尾及蔡汉集拥有处理上述物业一切租赁事宜的合法委托权限，即有权以蔡窕尾或蔡汉集自己的名义对外招租、签订租赁合同、收取租金、押金、解除租赁合同关系等与租赁有关事宜；等。拟证明业主即被告蔡窕尾的母亲已在2019年11月将房屋租赁事宜授权给被告蔡窕尾及蔡汉集。2、被告蔡窕尾与中介A谢亮（市场很旺，赶快买房）的聊天记录，显示：被告蔡窕尾于2019年11月18日将涉案房屋的房产证及张随叶的身份证截图发给A谢亮（市场很旺，赶快买房）。拟证明被告在2019年11月已将业主身份证及房产证发给中介。3、2020年5月1日至2020年5月31日期间86.28元电费的发票；4、2020年1-6月物业管理费和2019年10月至2020年3月期间985.2元供电公摊电费发票；5、每月每户5元垃圾处理费发票；6、抄表日期为2020年3月15日的燃气费64.77元的发票、抄表日期为2020年5月15日的燃气费76.85元的发票；7、支付水费67.39元的生活缴费凭证、账单；8、2020年6月1日至2020年6月30日期间93.48元电费发票；证据3-8拟证明原告应支付的费用。9、2020年2月20日的报警回执；拟证明原告2020年1月17日已经入住，但押金及租金一直拒不缴纳，被告蔡窕尾2020年2月20日报警。10、龙成龙出具的《关于2020年2月20日〈补充协议〉的经过说明》。11、龙成龙的身份证复印件、工牌复印件；证据10-11拟证明被告德才公司的工作人员龙成龙对2020年2月20日的补充协议的签订过程作出详细说明。12、照片；拟证明原告2020年7月2日将房屋交回被告蔡窕尾时的情况。13、聊天记录（无痕墙面）；拟证明原告承诺搬走时墙面无痕。原告质证表示：对证据1-2的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据3-8的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，因被告蔡窕尾的欺诈行为，涉案合同应予以撤销，被告蔡窕尾应承担由此产生的所有费用，证据7不能反映其缴纳的是什么地方的水费。对证据9对真实性、合法性认可，对关联性和证明内容不认可。对证据10、11的真实性、合法性、关联性不予确认。对12的真实性、合法性没有异议，对证明内容不予确认，原告已经在2020年6月2日搬离涉案房屋，该交接清单是后补的，不能以交接清单签字下面的日期来界定原告的搬离日期；所有的墙面粉刷和装饰，原告都是事先与被告蔡窕尾沟通确认过，被告蔡窕尾表示可以没问题才进行的添附。对证据13的真实性、合法性没异议，对证明内容不予确认，餐灯位置的痕迹并非原告留下，在家电清单上是没有记载的；主卧的墙面并非原告撕毁；原告承诺搬走时墙面无痕是指双方租赁期限届满需要搬走之时墙面无痕，本案中，被告蔡窕尾的欺诈行为造成原告损失，其房屋墙面受损应由其自行承担。被告德才公司质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据2的真实性、合法性没有异议，但与其无关。对证据3-7的真实性没有异议，不清楚。对证据8的真实性、合法性、关联性由法院认定。对证据9的真实性、合法性认可，关联性由法院认定。对证据10、11的真实性、合法性、关联性认可，但认为是经办人的个人行为。对12、13的真实性、合法性、关联性由法院认定。诉讼中，原告申请证人周某出庭作证。证人陈述其经原告介绍给被告蔡窕尾装修涉案房屋，当时其称可以一个月内完工；2019年11月21日开工，2019年12月20日完工，被告蔡窕尾对客卧的坐厕位置有异议，要求其返工，2020年1月20日左右才完工；因被告蔡窕尾未将工程尾款给其，完工时其将钥匙拿走了；被告蔡窕尾要求进行水电装修、地、地面重新贴砖壁重新粉刷，其没有对墙壁钉钉子，没有加装其他装饰物，原告自行加装了一些装饰物。原告质证表示：对上述证人证言没有异议，原告经过被告蔡窕尾同意将证人介绍给被告蔡窕尾。被告蔡窕尾质证表示：2019年12月20日验收时，厕所位置装错了，其他地方也有瑕疵，所以要返工；2020年1月15、16日完工，原告清楚装修的进度。被告德才公司质证表示：证人与被告蔡窕尾存在利害关系，由法院依法认定。本院认为：被告蔡窕尾是否有权出租及提出反诉的问题。签订合同时被告蔡窕尾向原告和中介方出具《保证函》，明确表示其与涉案房屋的产权人张随叶系母女关系，已经过张随叶的口头授权出租涉案房屋，原告已知悉该情况且同意继续租赁。从合同履行情况看，被告蔡窕尾已按照原告的要求进行装修，并将房屋交付给原告，原告一直没有对此提出异议，张随叶亦声明涉案物业的一切租赁事宜其已在2019年11月口头授权给被告蔡窕尾及蔡汉集办理。现原告主张被告蔡窕尾无权出租及提出反诉，依据不足，本院不予采纳。关于合同应否撤销问题。原、被告在签订租赁合同时明确约定涉案房屋出租作为住宅使用，原告在明知涉案房屋属于住宅性质的情况下承租房屋，之后再以房屋不能办理营业执照、两被告构成欺诈为由要求撤销与被告蔡窕尾签订的《房屋租赁合同》及缺乏依据，本院不予支持。上述合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。原告向本院申请撤回要求判令撤销原、被告签订的《中介服务三方协议（租赁）》的诉请，两被告表示同意，经审查，并无不当，本院对原告的该申请予以准许。关于合同解除问题。合同约定，原告交付租金逾期15日，被告蔡窕尾有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋。在《房屋租赁合同》履行过程中，双方签订两份《补充协议》，对租赁期限、租金支付时间、房屋交付时间等进行了补充和变更。按照原告与被告蔡窕尾于2020年2月20日签订的《补充协议》，租赁期限自2020年4月20日至2022年12月19日止，原告应在每月20日前以转账形式缴付当期租金给被告蔡窕尾。因此，2020年5月20日至6月6日期间的租金应于2020年5月20日支付，原告至今未付，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告蔡窕尾于2020年6月6日向原告发出《解除合同通知书》，原告于当日收到。故被告蔡窕尾要求确认《房屋租赁合同》及两份《补充协议》于2020年6月6日解除的诉请，本院予以支持。关于房屋修复问题。从原告与被告蔡窕尾的聊天记录可见，被告蔡窕尾要求原告装修时做好墙壁防护，原告亦表示所贴基膜是无痕的。原告表示其经被告蔡窕尾的同意，对房屋进行了《交接清单》中所记载的装修，原告未提交充分证据予以证明，被告对此不予确认，故被告蔡窕尾要求原告拆除大厅墙壁的15个钉子、大厅空调下的大画、三个卧室门上的“VIP贵宾室”牌和“SPA美容室”牌、主卧的2个壁灯和一个钉子、次卧的1个壁灯、小次卧的1条电线，并对上述物品拆除后破损的墙壁进行修复的请求合法有理，本院予以支持。关于逾期交房的违约金问题。《房屋租赁合同》约定，因为房屋需进行装修，实际的交房日期以交房日为准。2020年2月20日的《补充协议》约定，2020年2月20日被告蔡窕尾将物业交付原告使用。故本院认定双方最终约定于2020年2月20日交付房屋。原告要求被告蔡窕尾支付从2019年12月20日起至2020年2月20日止逾期交房的违约金缺乏依据，本院不予支持。关于租金、占用费和逾期交付租金的违约金问题。原告主张其于2020年6月2日搬离涉案房屋，但未与被告蔡窕尾办理交接手续，原告与被告蔡窕尾于2020年7月2日办理交接手续，在此期间，原告占用涉案房屋，应支付相应的费用。故被告蔡窕尾要求原告支付2020年5月20日至2020年6月6日期间的租金2613元（4500元/月÷31天×18天）及2020年6月7日至2020年7月2日期间的房屋占用费3900元（4500元/月÷30天×26天）合法有理，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。原告要求被告蔡窕尾退还2020年4月20日至5月20日的租金4500元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告蔡窕尾要求原告支付逾期交付租金的违约金，合同约定，原告逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向被告蔡窕尾支付违约金。原告辩称违约金标准过高，根据公平合理原则，本院酌定原告每日按应付租金的万分之五的标准计付逾期交付租金的违约金（以2613元为基数，从2020年5月21日起计至实际清付之日止）给被告蔡窕尾。关于押金及各项损失问题。如上所述，原告构成违约，故原告要求被告蔡窕尾退还押金，加倍赔偿押金及赔偿软装物品费用、办公产品费用、办公人员招聘费用、中介费用损失、酒店费用、搬家费的诉请，依据不足，本院不予采纳；要求被告德才公司赔偿软装物品费用、办公产品费用、办公人员招聘费用的诉请，本院亦不予支持。关于水电费、燃气费及管理费问题。按照合同约定，2020年2月20日后水、电、煤、管理费由原告支付。被告垫付了水电费、燃气费及管理费，有被告提供的发票和支付凭证证实，本院予以认定。原告主张不应承担2020年6月2日至2020年7月2日期间的费用，由于原告当日未与被告蔡窕尾办理房屋交接手续，实际上仍占用涉案房屋，上述期间产生的费用仍应由原告承担，故本院对原告的该意见不予采纳。被告蔡窕尾要求原告支付水费67.39元、电费179.76元、燃气费141.62元及2020年2月20日至2020年7月2日期间的管理费740.23元合法有理，本院予以支持。本案纠纷系原告违约引起，故本案全部诉讼费用由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告吴莹与被告蔡窕尾就海珠区保康路镜湖中街1号202房签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》于2020年6月6日解除；二、原告吴莹在本判决生效之日起十日内，聘请有资质的专业维修机构拆除海珠区保康路镜湖中街1号202房大厅墙壁的15个钉子、大厅空调下的大画、三个卧室门上的“VIP贵宾室”牌和“SPA美容室”牌、主卧的2个壁灯和一个钉子、次卧的1个壁灯、小次卧的1条电线，并对上述物品拆除后破损的墙壁进行修复；三、原告吴莹在本判决生效之日起十日内向被告蔡窕尾支付2020年5月20日至6月6日期间的租金2613元、2020年6月7日至2020年7月2日期间的房屋占用费3900元及逾期交付2020年5月20日至6月6日期间的租金的违约金（以2613元为基数，从2020年5月21日起计至实际清付之日止，按每日万分之五的标准计算）；四、原告吴莹在本判决生效之日起十日内向被告蔡窕尾支付水费67.39元、电费179.76元、燃气费141.62元；五、原告吴莹在本判决生效之日起十日内向被告蔡窕尾支付管理费740.23元；六、驳回原告吴莹的全部诉讼请求；七、驳回被告蔡窕尾的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3540元，反诉受理费1518元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年九月二十二日书记员  于悦姗何国卫