广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初3275号原告（反诉被告）：邓志杰，男，1990年7月11日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：凌健明，男，1982年4月30日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：吴锦芳，女，1988年9月1日出生，汉族，住广州市从化区，系凌健明的妻子。原告（反诉被告）邓志杰与被告（反诉原告）凌健明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓志杰及其委托诉讼代理人殷锦培、被告（反诉被告）凌健明及其委托诉讼代理人吴锦芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓志杰向本院提出诉讼请求：1.解除邓志杰与凌健明于2020年4月24日签订的《租赁合同》；2.凌健明向邓志杰退还押金3400元和支付违约金3400元；3.凌健明向邓志杰退回租金396.7元和燃气费100元；4.本案诉讼费用由凌健明承担。事实和理由：2020年4月24日，邓志杰经广州市大进房地产有限公司介绍，与凌健明就广州市从化区江埔街凤院村地段碧御花园6栋804房签订了《租赁合同》。合同约定邓志杰从2020年5月1日至2021年5月3日租赁涉案房屋用于居住，每月5日前交付月租金1700元，租赁押金3400元。2020年6月20日下午，凌健明维修橱柜，在没有征得邓志杰同意并在现场的情况下，维修人员擅自闯入涉案房屋进行维修，严重侵犯了邓志杰使用和居住涉案房屋的权利。2020年6月24日，凌健明安排物业人员擅自将涉案房屋的大门锁更换，且不给邓志杰新锁的钥匙，导致邓志杰不能继续使用该房屋。凌健明的行为是擅自终止合同，严重侵犯了邓志杰的合法权益，应承担相应的违约责任，应退回邓志杰为租赁支出的租金和燃气费等。被告（反诉原告）凌健明答辩称：1.邓志杰与凌健明签订的《租赁合同》已于2020年6月22日解除，现邓志杰起诉要求解除合同无事实和法律依据，希望法院驳回邓志杰该诉讼请求。涉案房屋是采用密码锁的方式开门，凌健明在签订租赁合同后已交付房屋给邓志杰使用，凌健明与中介方都要求邓志杰更改密码锁的密码。2020年6月19日，因开发商漏装了橱柜门的轨道，通知凌健明需于次日上门维修。凌健明随即通知邓志杰上述情况并与邓志杰预约时间。6月20日，物管人员上门维修时邓志杰不在家，物管人员在邓志杰与凌健明都不知情的情况下擅自用原始密码开门安装橱柜门的轨道。邓志杰回家发现此事，向凌健明反映情况并要求搬走，凌健明第一时间与物管联系并报警，并协助邓志杰向物管索赔。但邓志杰仍然坚持搬走，双方办理了交接手续。因此《租赁合同》已解除。2.邓志杰要求凌健明退还3400元押金和支付违约金3400元无事实和法律依据。因为物管擅自用原始密码开门并非凌健明的过错造成的，凌健明与中介方在交房时都提醒过邓志杰更换密码，但邓志杰却没有更改密码，邓志杰自己承担相应责任。事发后是邓志杰要求马上搬走，向凌健明单方面提出解约，邓志杰已构成违约，根据《租赁合同》第七条的约定，凌健明有权没收押金。邓志杰在解除合同后又表示继续居住至事情解决为止是不想承担自己违约的责任。被告（反诉原告）凌健明反诉称：凌健明是通过中介方广州市大进房地产有限公司介绍与邓志杰签订了《租赁合同》，凌健明为此支付了中介费850元。邓志杰在入住至2020年6月20日单方面向凌健明要求解除合同，但邓志杰尚未支付居住期间的水、电及物业管理费共322.95元。邓志杰在入住期间弄花了房屋墙体，当时凌健明要求邓志杰修复，邓志杰表示要凌健明自行修复并愿意承担该笔费用，为此凌健明委托物管上门修复，费用为864元。现由于邓志杰单方面违约解除合同，其理应承担上述费用。综上，为维护凌健明的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判令：1.邓志杰向凌健明支付中介费850元；2.邓志杰向凌健明支付租赁期间的水电费、物业管理费共计322.95元；3.邓志杰向凌健明支付墙体维修费864元；4.本案反诉费由邓志杰承担。原告（反诉被告）邓志杰对被告（反诉原告）凌健明的反诉答辩称：凌健明的反诉请求没有事实和法律依据，关于中介费邓志杰没有参与，不应由邓志杰承担；关于租赁期间的水电费、物业管理费邓志杰已经支付了，不应重复收取；关于物业墙体维修费，没有证据证明是物业维修墙体的费用，是凌健明维护自有财产，不应由邓志杰承担。经审理查明：2020年4月24日，出租人凌健明（甲方）、承租人邓志杰（乙方）、经纪方广州市大进房地产有限公司签订《租赁合同》一份，约定凌健明将广州市从化区江埔街灌村路碧桂园碧御花园6栋804房出租给邓志杰使用；租赁期从2020年5月1日至2021年5月31日，共计12个月；租金每月1700元，由邓志杰于每月5日前缴付当月租金；邓志杰向凌健明缴纳3400元作为房屋租金押金（保证金），邓志杰在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，凌健明应将押金（保证金）无息退回邓志杰，本押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由邓志杰负担；关于违约责任，合同约定任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。凌健明要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给邓志杰；邓志杰要求提前解除的，凌健明有权没收押金作为赔偿。双方约定的其他事项：墙体如有任何损坏（个人原因造成的），承租方应在退租前恢复原状；家私因个人原因造成损坏的，承租方应在退租前修复。合同签订当日，邓志杰支付给凌健明3400元押金。2020年6月19日，凌健明收到涉案小区的通知称次日物管人员要到涉案房屋维修橱柜，其通过微信向邓志杰说明该情况，邓志杰表示次日早上10点前在家，可以在该时段过来维修。凌健明已将该情况向物管公司反映。但2020年6月20日，物管人员在邓志杰家中无人的情况下使用密码锁的原始密码进入涉案房屋内修理橱柜。邓志杰认为该擅自闯入行为侵犯了其隐私，觉得涉案房屋不安全，因此向凌健明提出解除租赁合同。凌健明同意解除租赁合同，但双方就押金3400元的退还问题产生分歧。凌健明提交了经纪方广州市大进房地产有限公司职员黄敏华的身份证复印件及其证言，其证实2020年4月24日其就碧桂园碧御花园二期6-804房签订租赁合同完毕后，有和业主要求租客更改大门密码。凌健明和邓志杰的微信聊天记录显示，凌健明通过微信向邓志杰提出墙体有损坏需要修复的问题，邓志杰表示其没有时间修，但愿意承担修复费用。凌健明提交了收款收据、银行卡资料、委托银行代扣协议书、微信聊天记录，证实凌健明向广州市大进房地产有限公司支付了中介费850元；凌健明支付了2020年6月份的电费145.45元、水费27元及物业管理费225.80元。其还提交了广州君之源投资管理有限公司职员胡健的说明，载明其应业主要求，于2020年6月22日下午16:30将涉案房屋室内多处墙体污染（14.4平方米）进行重新打磨上漆，费用为14.4平方米*60元=864元；于2020年6月23日下午16:30至18:00更换入户智能锁，费用为3319元。庭审中，邓志杰与凌健明一致确认以下事实：1.双方确认已于2020年6月22日就解除租赁合同达成合意；2.邓志杰已支付租金至2020年6月；3.事发后双方均已报警，经检查，该次事件未给邓志杰造成物质上的损失。4.凌健明自愿退还燃气费100元给邓志杰。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。邓志杰与凌健明签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当依约履行各自的权利义务。关于双方提出的各项意见，本院综合评判如下：关于邓志杰要求解除其与凌健明于2020年4月24日签订的《租赁合同》的诉请。庭审中，邓志杰与凌健明一致确认已于2020年6月22日就解除《租赁合同》达成合意，该日期之后邓志杰再未在涉案房屋居住，凌健明已更换门锁，房屋租赁关系事实上也已终止，因此本院确认《租赁合同》已于2020年6月22日解除。关于邓志杰要求凌健明退还押金3400元和支付违约金3400元的诉请。邓志杰和凌健明都认为是对方违约在先，邓志杰认为凌健明擅自换锁不让其居住使用涉案房屋，凌健明认为邓志杰单方要求解除合同，依照租赁合同约定其有权没收押金。首先，关于维修人员擅自闯入涉案房屋事件的责任问题。凌健明在得知次日物管人员要进入涉案房屋维修橱柜后已经提前通知邓志杰并将邓志杰的在家时间告知物管，凌健明已履行了告知义务，而维修人员擅自闯入房屋并非凌健明授意且其事前不知情，不是凌健明的责任；且凌健明也举证其和经纪方工作人员黄敏华在签订租赁合同之后已通知邓志杰要更改大门密码锁的密码，邓志杰未更改密码以至于物管维修人员使用原始密码进入屋内，邓志杰对该事件亦有一定责任。因此，邓志杰以该事件认为凌健明违约在先，本院不予采纳。鉴于《租赁合同》已于2020年6月22日解除，凌健明在解除合同的前提下更换门锁是其权利和自由，邓志杰以此认为凌健明违约，本院不予采纳。根据《租赁合同》第七条第5项之约定：“租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。”现邓志杰仅租房二个月就要求提前解除租赁合同，按照该合同约定凌健明有权没收押金。综上，邓志杰要求凌健明退还押金3400元和支付违约金3400元的诉请，本院不予支持。关于邓志杰要求凌健明向其退回租金396.7元和燃气费100元的诉请。1、由于《租赁合同》已于2020年6月22日解除，邓志杰已支付2020年6月份租金1700元，6月份合同解除后八日的租金应予退回，6月每日租金为1700元÷30天=56.67元/天，八日的租金为453.36元，现邓志杰主张凌健明退回租金396.7元系其对自身权利的处分，本院予以确认，即凌健明应退回租金396.7元给邓志杰。2、燃气费100元。燃气费凌健明在庭审时同意退回给邓志杰，故对燃气费100元本院予以支持。综上，凌健明应向邓志杰退回金额共计496.7元。关于凌健明主张邓志杰向其支付中介费850元。经查，《租赁合同》中对双方解约时中介费的负担并无约定，凌健明亦未提交其他证据证明上述主张，且本院支持凌健明没收押金实际上也是对其提前解约损失的补偿。综上，对凌健明要求邓志杰支付中介费850元的诉请，本院不予支持。关于凌健明主张邓志杰向其支付租赁期间的水电费、物业管理费共计322.95元。根据《租赁合同》第六条第9项之约定：“租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。”现凌健明提交了银行卡资料、委托银行代扣协议书、微信聊天记录，证实凌健明支付了2020年6月份的电费145.45元、水费27元及物业管理费225.80元共计398.25元，邓志杰庭审时表示如果是租赁期的费用其没有意见。本院认为由于《租赁合同》已于2020年6月22日解除，6月份合同解除后凌健明未提交证据证明其未使用过水电，因此本院酌情认定邓志杰需支付给凌健明的水电费、物业管理费为398.25元÷30天×22天=292.05元，凌健明主张的超出部分本院不予支持。关于凌健明主张邓志杰向其支付墙体维修费864元的诉请。凌健明提交了物管人员胡健出具的说明证实修复墙体花费了864元，凌健明和邓志杰的微信聊天记录显示凌健明通过微信向邓志杰提出墙体有损坏需要修复的问题，邓志杰表示其没有时间修，但愿意承担修复费用。综上，凌健明主张邓志杰向其支付墙体维修费864元的诉请，本院予以支持。综上所述，凌健明应向邓志杰支付金额共计496.7元，邓志杰应向凌健明支付金额共计1156.05元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：原告（反诉被告）邓志杰与被告（反诉原告）凌健明于2020年4月24日签订的《租赁合同》于2020年6月22日解除；被告（反诉原告）凌健明自本判决发生法律效力之日起10日内退回租金及燃气费共计496.7元给原告（反诉被告）邓志杰；原告（反诉被告）邓志杰自本判决发生法律效力之日起10日内支付2020年6月水电费、物业管理费及墙体维修费共计1156.05元给被告（反诉原告）凌健明；驳回原告（反诉被告）邓志杰的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）凌健明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由原告（反诉被告）邓志杰负担；本案反诉受理费25元，由被告（反诉原告）凌健明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年九月一日书记员 李健华