江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初25号 原告（反诉被告）：顾中明，男，汉族，1988年4月5日生，户籍地兴化市，现居住地无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：郝瑞强，江苏行德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王**，男，汉族，1993年3月28日生，住无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：张湘意，江苏万仕邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彦卿，江苏万仕邦律师事务所律师。 原告（反诉被告）顾中明与被告（反诉原告）王**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾中明及其委托诉讼代理人郝瑞强，被告顾中明及其委托代理人张彦卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告顾中明向本院提出诉讼请求：一、判令双方签订的房屋买卖合同解除；二、要求王**支付违约金186000元；三、要求王**支付房屋占用期间的使用费。事实与理由：其与王**签订了房屋买卖合同，王**未按约支付购房款，遂诉至法院，望判如所请。 本诉被告王**辩称：顾中明单方面变更付款方式，拒绝将购房款用于清偿银行贷款，其若按约付款将有巨大风险，故中止付款，其行为不构成违约，对顾中明诉讼请求不予认可。 反诉原告王**向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的房屋买卖合同；二、判令顾中明赔偿违约损失（购房时房屋价格与房屋当前市场价的差额及律师费）。事实与理由：顾中明拒绝将购房款用于清偿银行贷款，并在案涉房屋上设定了新的抵押，导致合同无法继续履行，遂诉至法院，望判如所请。 反诉被告顾中明辩称：合同解除是基于王**没有按约支付购房款；在付款期限已届满的情况，其告知王**合同解除后才设定新的抵押；其不存在违约行为，无需赔偿王**的损失。 经审理查明：2019年8月4日，顾中明与王**签订了房屋买卖合同，约定：王**购买顾中明名下位于无锡市惠山区阳光壹佰国际城88-2102室房屋，成交价为93万元；王**于2019年8月4日前支付定金3万元，于2019年11月18日前支付房款65万元；顾中明应于2019年9月30日前向王**交付房屋。合同另约定：王**于2019年8月4日交付房款1万元整于中介作为物业交割保证金，于2019年8月5日前付款1万元给顾中明，于过户或者办理公证当天交付剩余房款23万元；如王**或顾中明拒绝履行合同或者解除合同，违约方需向另一方支付房款总额20%的违约金，实际损失超出违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同未就65万元的支付方式作明确约定。合同签订后，王**先后支付了5万元购房款（包含3万元定金）。顾中明于8月下旬将案涉房屋交付王**，案涉房屋现由王**居住。后，双方就购房款支付方式发生争议。合同未再继续履行。2020年1月6日，顾中明通过短信告知王**，双方房屋买卖合同解除。 另查明，案涉房屋登记于顾中明名下，房产证办理日期为2018年9月12日。该房屋现设立有两个抵押，一抵押权利人为江苏银行梁溪支行，债权金额为448000元，债务履行期限自2016年1月13日至2036年1月13日；另一抵押权利人为徐继双，债权金额100万元，债务履行期限自2020年1月10日至2020年6月10日止。审理过程中，王**提出，如顾中明愿意涤除二次抵押，其愿意继续履行合同。顾中明表示，以上抵押权至今均未涤除，双方合同已解除，故无涤除的必要。 关于合同约定“办理公证”一事，王**称因限购政策，案涉房屋两年过户限制未届满，故准备办理“委托出售”公证，将房屋委托王**姐姐出售，待过户条件满足时，由王**姐姐配合办理过户事宜。顾中明表示对“办理公证”含义并不清楚。 关于65万元的支付方式，王**称：双方曾约定于2019年11月15日至银行以65万元清偿顾中明在案涉房屋上的抵押贷款（包括40万元银行按揭抵押贷款和此前25万元的装修贷款），涤除抵押权，但顾中明未赴约；此后顾中明要求将购房款直接支付至顾中明帐户，其未予同意。王**向本院提交了其与顾中明、中介公司的微信聊天记录。王**与顾中明微信聊天记录显示：2019年8月30日顾中明向王**提出能否将剩下的房款先给其用；2019年10月11日王**提醒顾中明，房贷还款要提前一个月向银行申请，让其去申请；2019年11月15日，王**询问银行约好没，顾中明表示约好了，并最终约定于当日下午三点至江苏银行梁溪分行见面；顾中明未按约赴江苏银行；当晚，王**明确流程为首先归还房贷和二次抵押，办完公证和抵押后支付尾款，顾中明表示“就按你说的走”；至2019年11月17日，顾中明向王**发送了银行卡账号，要求王**将购房款支付至该帐户，王**不予同意；后，双方就购房款支付方式多次协商，但未达成新的一致意见。王**与中介公司（无锡长远房地产经纪有限公司）工作人员董明和段腾飞的微信聊天记录均反映王**与中介就购房款还贷事宜曾进行协商。顾中明对微信聊天记录真实性没有异议，并称其本欲以100万元价格出售，但因还贷压力很大，急于用钱，中介公司也明确告知买方会一次性直接付款，故最终以93万元出售；2019年11月15日，双方约定前往银行是去查询贷款余额；因当日其欲出发的时间已晚，故没有赴约；双方并未明确约定购房款用于支付房贷，王**将款项支付至其帐户后，其可以自行办理银行还贷，王**未按合同约定将款项支付至其账户，故本案为王**违约。 审理中，经询问中介公司段腾飞，其称：王**和顾中明约定2019年11月15日当日下午三点前往银行归还贷款，但顾中明爽约；2019年11月18日，其拟定好补充协议，约双方协商付款方式，王**要求直接还贷，但顾中明不予同意；此后，双方未就付款方式达成一致意见；其曾明确告知顾中明购房款需要偿还银行贷款，预约银行还款时间也是顾中明定的；只有偿还贷款，才能办理后续的公证事宜。顾中明对段腾飞陈述不予认可。王**对段腾飞陈述没有异议。 审理中，王**向本院提交了银行账户余额查询记录，记录显示在2019年11月期间，王**银行账户余额有90余万元，证明其当时具有支付购房款的履行能力。顾中明对该银行账户查询记录无异议。 关于案涉房屋在2020年1月的二次抵押，顾中明表示，其认为王**违约在先，故在通知王**合同解除后就去办理的抵押；该抵押系向他人借款用于清偿案涉房屋的装修贷。 审理中，关于房屋差价损失，双方确认当前房屋价格基准日为2020年6月23日。本院委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司宜兴分公司进行评估，评估报告显示2019年8月4日案涉房屋评估市场价为95.41万元；2020年6月23日评估市场价为108.19万元。王**与顾中明对评估报告无异议。关于王**占有案涉房屋的使用费，双方同意按照2200元/月计算。 关于律师费，王**向本院提供了委托代理合同和网上银行电子回单，证明律师费5万元。顾中明对证据真实性没有异议，但表示合同并未约定其承担律师费。 以上事实有房屋买卖合同、转账记录、微信聊天记录、银行账户查询记录、调查笔录、评估报告、委托代理合同、网上银行电子回单、产权信息以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，顾中明和王**签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。在合同履行过程中，双方就65万元首付款的支付方式发生争议。对此，本院认为，案涉合同并未就65万元首付款的支付方式作具体的约定。从双方微信聊天记录来看，王**于合同约定的购房款支付期限到期前明确提出要以购房款直接清偿顾中明的银行贷款，而顾中明并未提出异议，且与王**及中介公司约定了前往银行的时间。其在2019年11月15日晚的微信中亦明确认可了以购房款清偿银行贷款，以涤除抵押权的履行方式。结合王**与中介人员的微信聊天记录以及中介人员的陈述来看，可以认定双方对以购房款直接清偿顾中明银行贷款以涤除抵押权的履行方式达成了合意。在案涉房屋存在抵押贷款的情况下，该种约定有利于保护买卖双方的交易安全和合同目的的实现，抵押权涤除亦为合同后续履行的前提基础，故双方就65万元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的约定，应作为双方合同的补充。顾中明称中介曾承诺一次性付款，合同价亦为基于该承诺的让利价格。从评估报告来看，合同价与评估日市场价相差不大，应属合理价格；一次性付款与直接至银行清偿房贷并无本质上的冲突；故本院对顾中明主张不予采信。顾中明称双方并未就购房款直接清偿银行贷款达成合意，2019年11月15日只是相约前往查询欠款余额，该主张与双方微信聊天内容明显不符，本院不予采信。本案中，王**按照双方约定的时间和中介前往银行，其提供的银行余额查询记录也证明其具有履行合同的能力和意愿，而顾中明并未按约前往银行，在事后不再配合办理银行还贷手续，而是单方提出支付方式为直接将款项汇入其账户。顾中明单方面变更履行方式，且未提出任何担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权，以确保合同顺利履行，在此情况下，王**有权拒绝付款，其拒绝付款的行为并不构成违约。则顾中明在2020年1月6日解除合同的通知不能发生解除的效力。顾中明在本案中以王**拒绝付款违约为由，主张合同解除并追究王**的违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。顾中明于2020年1月为案涉房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行，该行为构成了根本违约，应承担相应违约责任。 鉴于合同已无法继续履行，故本院对顾中明、王**要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，顾中明应向王**返还其取得的购房款5万元。王**应向顾中明返还房屋，本院确认合理搬迁期限为15日。王**还需向顾中明支付从房屋交付后即自2019年9月1日起至实际返还日的占有使用费。王**和顾中明双方确认占有使用费为2200元/月，本院予以确认。王**主张违约损失包括房屋差价损失和律师费。关于房屋差价损失，王**和顾中明均对以2020年6月23日作为基准日无异议，本院予以确认。该基准日的评估市场价为108.19万元。而合同价与合同签订日的市场价相差不大，系合理价格。则2020年6月23日评估基准日价格与合同价的差价15.19万元，应为王**的合理损失。关于律师费，王**主张5万元，有委托合同及网银支付记录为凭，未超出合理范围，应纳入违约损失。根据合同约定，实际损失超出违约金总额的，责任方应据实赔偿，现王**主张按实际损失要求顾中明承担违约责任，符合合同约定。综上，顾中明应赔偿王**违约损失合计20.19万元。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、顾中明和王**签订的房屋买卖合同于本判决发生法律效力之日起解除。 二、顾中明应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还王**购房款5万元，并赔偿王**违约损失201900元。 三、王**应于本判决发生法律效力之日起十五日内将无锡市惠山区阳光壹佰国际城88-2102室房屋返还顾中明，并向顾中明支付自2019年9月1日至实际返还日按照2200元/月计算的占有使用费。 四、驳回顾中明的其他诉讼请求。 如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费收取15121元（该款已由顾中明预付），由顾中明负担14715元，由王**负担406元。反诉受理费减半收取4300元，保全费1520元、司法鉴定费21743元（该款已由王**预付），由顾中明负担。双方诉讼费、鉴定费相抵后，顾中明应于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担部分27157元支付王**。王**可自本判决发生法律效力之日起向本院申请退回5820元，如相应费用退回王**后，则顾中明应向本院缴纳应负担的诉讼费用5820元，向王**支付21337元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  边 嵘 人民陪审员  张耀霞 人民陪审员  胡志新 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  朱佳莉