广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0982民初1403号原告(反诉被告)：李志，男，1969年7月4日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区**************，公民身份号码440************014。委托诉讼代理人：吕然斌，广东法申律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：黎文华，广东法申律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）：高永秀，女，1969年8月5日出生，汉族，住广东省化州**************，公民身份号码440************187。委托诉讼代理人：潘驰云，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李土富，广东诚挚律师事务所律师。第三人：广东省红阳农场，住所：化州市新安镇，统一社会信用代码：91440982195224572E，法定代表人：刘杰武,该农场党委书记。委托诉讼代理人：赖培强，广东省红阳农场法律顾问。原告（反诉被告）李志与被告（反诉原告）高永秀建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序进行审理，被告（反诉原告）高永秀于2020年5月29日向本院提起反诉，并申请追加广东省红阳农场作为本案第三人参加诉讼。本院依法受理后同意追加广东省红阳农场作为本案第三人，于2020年6月2日将本案转为普通程序，将本诉与反诉一并公开开庭进行审理。原告李志的委托诉讼代理人吕然斌、被告高永秀的委托诉讼代理人潘驰云、李土富及第三人广东省红阳农场的委托诉讼代理人赖培强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志向本院提出诉讼请求：1.判令被告高永秀支付购买土地剩余款项243500元以及违约金（以243500为基数，按中国人民银行同业间拆借中心颁布的贷款利率上浮30%计，从起诉之日起至还清为止）；2.判令被告高永秀承担本案的诉讼费用等。事实与理由：原告与被告2019年12月24日签订了《协议书》，协议中约定，被告以843500元购买原告位于广东省化州市红阳农场31队巴山（815号山）金三角新村公路边241平方米土地（下称“案涉土地”）的土地承包权，实际使用期限按原告与广东省红阳农场签订的合同为准。原告已履行了交付土地的义务。被告已支付600000元土地款项，但至今尚欠243500元未支付。虽然《协议书》上原告公民身份号码书写错误，但不影响《协议书》当事人主体资格的确认，更不影响《协议书》合同效力。根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，该《协议书》合法、有效。在原告代理律师发出律师函催收的情况下，被告未对债务作任何清偿。根据双方在《协议书》中的约定，被告仍拒绝支付土地剩余款项的行为已经构成违约。原告有权请求被告给付剩余款项以及支付违约金。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》等司法解释及相关规定，向贵院提起民事诉讼，请依法判如所请。被告高永秀答辩称：一、案涉土地属于国有划拨农用地，转让前未依法办理土地出让手续，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”案涉《协议书》依法应当认定无效，原告应当退还被告已付购买土地款60万元及利息。另《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”以及第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”因此，原告在将案涉土地转让给被告时未依法办理土地出让手续，违反上述法律强制性规定，根据前述司法解释，应当认定无效。二、根据《协议书》第五条和第七条约定可见，原告将案涉土地作为建设用地使用权转让给被告用于建房，故意隐瞒案涉土地属于划拨农用地，根本无法用于合法建房，土地无法交付，导致合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因此，原告应当退还被告己付购买土地款60万元及利息。三、案涉土地的实际权属人是广东省红阳农场，原告无处分权，导致案涉土地至今未交付给被告建房。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，原告应当退还被告已付购买土地款60万元及利息。以上答辩意见，恳请贵院予以采纳。被告高永秀提出反诉请求：1.判决确认反诉原告和反诉被告于2019年12月24日签订的《协议书》无效；2.判决反诉被告向反诉原告退还购买土地款600000元及利息，2019年8月19日前（含当日）的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中500000元从2017年11月19日起计算至本息付清时止，另外100000元从2017年11月28日起计算至本息付清时止；3.本案本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告负担。答辩意见及反诉理由如下：案涉土地使用权属于国有划拨农用地，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”反诉原告对案涉土地属于国有划拨农用地不知情，反诉被告故意隐瞒、存在欺诈行为，自2017年11月转让至今，反诉被告仍未办理土地使用权出让手续，导致案涉土地至今无法交付反诉原告建房使用，根据上述法律规定，案涉合同应当认定无效。根据《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”反诉被告应当退还购买土地款600000元，同时应当向反诉原告赔偿上述资金占用期间的利息。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，现提起反诉，望贵院判如所请。本诉原告李志的答辩意见与其起诉状意见一致。第三人广东省红阳农场述称：涉案土地位于广东省红阳农场31队范围内，是巴山岭的一部分。1957年1月经湛江专员公暑批准将涉案土地划拨给广东省红阳农场使用。1982年5月17日原化州县人民政府给答辩人核发了№*******号《化州县山权林权证》，该证第五栏登载有巴山岭。2005年化州市政府给答辩人核发化国用(2005)*******号《国有土地使用证》，涉案土地被登记在其中。因此，涉案土地所有权属国有、使用权属广东省红阳农场。2010年9月5日我单位与中山市坦洲镇泰丰工艺厂签订《土地承包协议书》，将廉刀子岭、巴山岭、宿舍背岭等土地承包给中山市坦洲镇泰丰工艺厂从事农业生产和经营，期限2010年9月5日至2040年9月5日止。请法院根据以上事实作出公证的判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告（反诉被告）李志与被告（反诉原告）高永秀于2017年就转让案涉土地使用权达成协议，被告（反诉原告）高永秀于2017年11月18日向原告（反诉被告）李志支付360000元，于2017年11月19日向原告（反诉被告）李志支付140000元。原告（反诉被告）李志出具《收条》交由被告（反诉原告）高永秀收执，《收条》载明“今收到高永秀交来购买金三角部分土地款定金：伍拾万元整。余款按要求付清。……2017年11月18日”。2017年11月28日，高永秀继续向李志支付100000元。2019年12月24日，李志与高永秀签订《协议书》，约定由李志将位于广东省化州市******委会红阳农场31队巴山（815号山）金三角新村公路边（东邻县道264空地，南邻赖伟浩屋，西邻空地，北邻亚能屋）的土地（面积为241平方米，长15.6米，前宽14.4米，后宽16.5米）使用权转让给高永秀，约定土地转让单价为3500元/每平方米，总价为843500元。《协议书》还约定“……三、价格：包括土地配套设施费、发改项目招标费、国土资源费合计人民币843500元。四、期限：按甲方与红阳农场签订的期限为准（长期使用）五、说明每份地之间由乙方自预留25公分作为通风巷，前面公路边边界至屋边必须留足15米，（其中东面公路边264县道13米属甲方预留公路界置位置，乙方不准建筑）二楼以上可以飘出来2米，化粪池必须建在自己的面积范围内。……七、乙方必须在签订合同时第二天付10万到甲方指定账户上。（已付60万除外，其余的分期分批建房前付完给甲方才能建房，否则视乙方为违约，特此声明。）……附：1、总图纸一张；2、规划建设用地审核意见一份；3、发改委项目招标意见一份。……”。高永秀交付600000元给李志后，约定的余款243500元未交付给李志，亦未使用涉案土地。另查明，涉案《协议书》约定的土地属划拨农用地，土地使用权人为广东省红阳农场。有化州市人民政府颁发的国有土地使用证【证号：化国用（2006）第*******号】为凭。此外，第三人广东省红阳农场还提供了其与“中山市坦洲镇泰丰工艺厂”于2010年9月5日签订的《土地承包协议书》，证明其将含涉案土地在内的土地发包给中山市坦洲镇泰丰工艺厂使用，约定的承包期限为30年。此外，庭审中第三人广东省红阳农场表明其对李志将涉案土地使用权转让给高永秀并不知情。本院认为,本案的争议焦点为:李志与高永秀于2019年12月24日签订的《协议书》是否有效。首先，李志与高永秀于2019年12月24日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，而李志抗辩称其与高永秀签订的《协议书》系土地承包经营权的转让，并非土地使用权的转让，主张合同未违反效力性强制性规定，应属有效。对该抗辩主张本院不予采纳,理由如下:案涉《协议书》的主要条款系在转让土地用于建造房屋的合意基础上协商及确定的，《协议书》中清楚载明了转让土地目的系用于建造房屋，且李志出具的《收条》亦载明系“购买土地款”，可知，双方系基于转让案涉土地用于建造房屋的合意而签订协议的。故，对于李志提出的该抗辩主张,本院不予采纳。其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”，根据查明事实可知,案涉地块属于国有划拨农用地，土地权属人为第三人广东省红阳农场，截止至起诉前，案涉地块未依法办理土地出让手续，而李志与高永秀双方于2019年12月24日签订《协议书》,约定转让广东省红阳农场所有的国有划拨农业用地用于非农业建设,显然违反了上述效力性强制性规定,故《协议书》依法应认定为无效。鉴于原告（反诉被告）李志与被告（反诉原告）高永秀于2019年12月24日签订的《协议书》无效,原、被告双方之间的权利义务关系应依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定进行处理。本案中，原、被告双方对案涉土地的权属及性质均是知情的，双方的行为均存在过错。因此,高永秀应将案涉土地返还给李志,李志则应将转让款600000元及其法定孳息返还高永秀。至于转让款600000元的法定孳息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，贷款利息的基本标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；因此本案转让款600000元的利息计算标准如下：以500000元为基数，从2017年11月19日起至2019年8月20日期间的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以100000元为基数，从2017年11月28日起至2019年8月20日期间的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息均计至返还清款日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李志和被告（反诉原告）李志于2019年12月24日签订的《协议书》无效；二、限原告（反诉被告）李志于本判决生效后十日内归还土地转让款本金600000元及利息（以500000元为基数，从2017年11月19日起至2019年8月20日期间的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以100000元为基数，从2017年11月28日起至2019年8月20日期间的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息均计至返还清款日止）给被告（反诉原告）高永秀；三、驳回原告（反诉被告）李志的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4952.5元、反诉受理费9800元均由原告（反诉被告）李志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  陈海波人民陪审员  黎春翠人民陪审员  董康权二〇二〇年九月八日法官 助理  李 俏书 记 员  苏春莲