湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初3005号原告：赵娜，女，1982年8月31日出生，户籍住址湖北省武汉市东西湖区，现住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：齐亚楠，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭良会，湖北东吴弘泰律师事务所律师。被告：张淑华，女，1927年3月13日出生，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：周燕文，女，1953年4月21日出生，户籍住址湖北省武汉市汉阳区，现住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：周燕敏，女，1956年1月3日出生，住湖北省武汉市武昌区。被告：周燕玲，女，1949年9月7日出生，户籍住址湖北省武汉市武昌区，现住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：周燕文、周燕敏，身份信息同上。被告：周燕文，女，1953年4月21日出生，户籍住址湖北省武汉市汉阳区，现住湖北省武汉市江汉区。被告：周燕敏，女，1956年1月3日出生，住湖北省武汉市武昌区。被告：周燕斐，女，1960年10月22日出生，住湖北省武汉市武昌区。被告：周燕敭，女，1958年8月21日出生，住湖北省武汉市武昌区。原告赵娜与被告张淑华、周燕玲、周燕文、周燕敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理，因周燕斐、周燕敭与本案审理结果有直接利害关系，本院追加上述二人作为本案共同被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告赵娜及其委托诉讼代理人齐亚楠，被告暨被告张淑华、被告周燕玲委托诉讼代理人周燕文、周燕敏、被告周燕斐、被告周燕敭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵娜向本院提出诉讼请求：1、请求确认2005年3月8日的《住宅房转让（售购）协议书》有效；2、请求判令六被告继续履行合同，协助原告赵娜办理房屋变更登记手续；3、本案诉讼费由六被告承担。事实与理由：2005年3月8日，我与周xx签订《住宅房转让（售购）协议书》，约定我购买周xx位于武汉市东西湖区望丰村126号402室（原长xx药厂1栋1单元402室）房屋。合同签订当天，我一次性支付购房款125000元，周xx出具收条。合同签订后，原告赵娜便搬入此房屋居住至今。该房屋属原长xx药厂集资房，因历史遗留问题，周xx在出卖房屋时尚未办理原始房屋所有权证和土地使用权证。为此，周xx向我承诺在房屋“两证”办理齐全后，其再配合办理房屋过户手续。后因周xx与妻子即被告张淑华考虑二人年事已高，日后不方便亲自办理房屋过户相关手续，故夫妻二人于2××1年3月30日在武汉市东西湖公证处办理了委托公证。近期，我得知上述房屋的相关证件可以办理，准备向周xx核实此事时，从其家人口中得知周xx已去世。后我多次请求周xx妻子被告张淑华及其子女被告周燕玲等人配合办理房屋过户手续，但均被拒绝。我认为，第一，案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方是在自愿友好协商基础上订立的合同，被告张淑华称不清楚合同签订事宜不属实，合同签订当天我方一次性付清房款，周xx按约定将房屋购房凭证交给我方，我方自购房后居住至今，六被告从未提出任何异议，反而在我方提起诉讼时其称不知情、协议无效，这是不合理的；周xx、被告张淑华和赵x芳没有任何利害关系，正因为赵x芳是我姑姑、为了以后办理过户才与她办理委托公证，而且被告方也当庭提出房产证是2××1年办下来的，证明其对于办理房产证以及卖房事宜是知晓的，根据我方提交的证据材料，结合上述情况可以证明被告张淑华对卖房事宜知情并且事后没有表示反对，退一步说假如被告张淑华真的不知情，但周xx将所有案涉房屋原始凭证交与我方的行为让我方有理由相信该行为系夫妻双方共同意思表示，当时我方支付的房价高于市场行情，我方是善意第三人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定，被告张淑华不得以不同意不知情为由对抗善意第三人，同时根据《中国人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力，综上我方与周xx之间的合同有效；第二，六被告应配合继续履行合同约定的过户义务，周xx生前与我方完成了房屋交付与房款给付，但因历史遗留问题双方未办理过户，在周xx去世后，除被告张淑华应配合过户外，各继承人在未放弃继承权的情况下，应概括继承周xx生前债务，故各继承人也应配合办理案涉房屋过户手续。六被告辩称，周xx和张淑华是合法夫妻，坐落于武汉市东西湖区望丰村****的案涉房屋是夫妻共同财产，未经周xx和张淑华双方共同授权，任何一方无单方处置权，张淑华没有在2005年3月8日的协议书上签字，因此周xx与原告赵娜在当日签订的住宅房转让协议书无效，请求驳回原告赵娜全部诉讼请求。本院查明：周xx与被告张淑华系夫妻关系，二人育有五名子女：被告周燕玲、被告周燕文、被告周燕敏、被告周燕斐、被告周燕敭。1991年9月，周xx作为长xx药厂药技师与单位签订《长xx药厂科技宿舍楼住房合同》：根据东西湖区经委（1987）号文件精神和三店农场对药厂科技宿舍楼集资报告的批复意见，经厂管会讨论决定集资、购买、分配标准和为了长xx药厂的稳定和发展，特制定本合同。凡在科技宿舍楼购有住房的住户，都必须与厂方签定下列合同，按厂方标价（详见缴款登记卡），已付清购房款的住户，其房产权归个人所有，受厂方垫付资金的住户，其差额款（不计息）5年内分期付完，房产权归个人所有；凡该楼住户，十年内不得转让产权；为了维护药厂利益和药厂科技人员的稳定，所有住户的房产证由药厂办公室统一保管，自签字之日起，十年后厂方办理房产证的转移手续。该合同由长xx药厂、武汉市东西湖区人民政府径河街办事处、周xx签章确认，同时武汉市东西湖区工商行政管理局作为公证机关签章。根据《长xx药厂科技人员住宅集资金额缴纳登记卡》，位于吴，位于吴家山××××室的房屋称案涉房屋）建筑面积87.57㎡，单价220元/㎡，应预收集资总额为12259.80元，周xx应在五年内交差额款7005.60元。周xx从1992年12月25日至1996年3月15日，分四次交齐差额款7005.60元（1400元+1400元+1000元+3205.60元）。原告赵娜的姑姑赵x芳与周xx系同事关系，同时其租住案涉房屋。2005年周xx欲出卖案涉房屋，赵x芳作为介绍人介绍赵娜购买案涉房屋。2005年3月8日，原告赵娜（乙方）之父赵xx代其与周xx（甲方）签订《住宅房转让（售购）协议书》，约定：住宅房座落于东西湖区吴家山望x村****，此房由原武汉长xx药厂（现湖北纽兰药业）集资建造民用住宅一幢。根据政策，甲方集资购买该幢4xx室住宅一套，其结构为二室半一厅，面积为87.57平方米，由于甲方房主年事已高，有叶落归根回老家浙江定居之意，拟将住房转让售出。经邻居赵xx（原制药厂副厂长）介绍，将甲方住宅转让出售给乙方（购房人为介绍人胞弟赵xx之女—赵娜）；甲方现有住宅房二室半一厅（建筑面积为87.57平方米）一套，转让给乙方，此房作价壹拾贰万伍仟元整（125000元），签订时乙方一次性付清购房款，事后其它费用（如房产过户费及相关税金等）由乙方承担，甲方不再支付该项费用；房款结清后，甲方应将与原单位（长xx药厂）签订的住房购买合同书、集资金额缴纳登记表、集资金额缴款收据（收据总金额为19265.40元）及市房产局代征城镇私房土地使用税纳税记录本等文本，依作住房产权凭证交归于乙方，乙方确认产权文本无误后，甲乙双方应各自书面出具收据给对方，以作交易凭证，并证实乙方具有该房的全部产权；以上手续办理完毕后，甲方仍有义务协助乙方办理房产过户，房产证办理等相关手续，但甲方不负担其经费和手续费用之责。周xx、原告赵娜之父赵xx均签名确认，同时案外人李上祥（时为长xx药厂副厂长）作为见证人签名。同日，周xx以收款人身份出具一份《收条》：今收到人民币壹拾贰万伍仟元整。之后，周xx将协议中约定的住房购买合同书、集资金额缴纳登记表、集资金额缴款收据（收据总金额为19265.40元）及市房产局代征城镇私房土地使用税纳税记录本交给原告赵娜。原告赵娜于2005年3月9日缴纳了案涉房屋2005年的土地税，之后原告赵娜及父母对案涉房屋进行装修后入住，原告赵娜出嫁后案涉房屋由其父母居住至今。2××1年3月22日，案涉房屋房产证已办理完毕，所有权人为周xx，产权证号为武房权证东字第**。由于案涉房屋当时仍无法办理土地证，加之周xx与被告张淑华年事已高，赵xx提出办理委托公证，委托赵x芳代为办理过户手续。2××1年3月30日，原告赵娜及其父赵xx、赵x芳、周xx、被告张淑华到武汉市东西湖公证处办理委托公证。周xx、被告张淑华作为委托人，赵x芳作为受托人在公证员面前签订了《委托书》并签名捺印。当日，公证员详细询问了周xx、被告张淑华的身份关系、与赵x芳的关系及委托事项，二人陈述“受托人是买方亲戚”、“拟转让共同拥有的位于武汉市东西湖区望丰村（老电大对面）原长xx药厂1栋1单元402室的房屋（房屋所有权证编号：武房房权证东字第**）并委托赵x芳办理“1、办理并领取上述房屋的《国有土地使用证》；2、取得两证后与买方签订《武汉市存量房买卖合同》；3、协助买方办理上述房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的变更（转移）登记手续；4、办理水电、天然气、有线电视、物业等交接、变更手续”，委托权限自签署之日起至上述事项办理完为止，无转委托权，二人知道委托的法律意义及后果并愿对上述陈述的真实性承担相应的法律责任。2018年前后，原告赵娜得知案涉房屋可以办理土地证，遂携带资料去办理过户手续，被告知根据新规，委托公证中只有同时办理了夫妻双方身份证、结婚证、户口本公证的公证书才能由委托人持委托书办理相应手续，而2××1年的委托公证并不包含上述三证的公证，故需要当事人到场。原告赵娜遂联系周xx，从其家人处得知周xx于2016年2月7日过世。原、被告就协助办理过户手续多次协商未果，原告赵娜诉至法院，要求如诉称。庭审中，六被告辩称在原告赵娜提出办理过户手续的请求时告知其手续比较麻烦、要多跑几趟，并未表示拒绝，但现在已不愿意配合办理案涉房屋的过户手续。以上事实有原告赵娜提交的《住宅房转让协议书》、收条、《长xx药厂科技宿舍楼住房合同》、《长xx药厂科技人员住宅集资金额缴纳登记卡》、收据若干、纳税记录簿两本、代扣代收税款凭证、用电客户基本信息、水费缴纳记录、公证书、公证笔录、赵x芳证人证言及微信聊天记录，六被告提交的《住宅房转让售后协议书》、微信聊天记录及双方庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。另查明，经咨询房管局，案涉房屋现可以落宗，之所以现在无法单凭公证书办理土地证及过户手续，是因为根据新规公证书需要的委托人进行“三证合一”即身份证、结婚证、户口本的审查，否则需要委托人或其继承人的协助，先办理权证再办理过户。2××1年的公证程序中并无“三证合一”的审查。本院认为，关于《住宅房转让（售购）协议书》的效力问题。第一，根据查明事实，案涉房屋系周xx生前从单位获得的集资房，根据其与长xx药厂的购房合同，所有权人为周xx，故2005年3月8日原告赵娜与周xx签订案涉房屋的买卖合同并无不妥；第二，虽然该合同上无被告张淑华本人签名，但案涉房产的产权证已于2××1年3月22日办好，2××1年3月30日被告张淑华与周xx在武汉市东西湖公证处办理委托公证时，公证人详细询问了委托事项，明确了案涉房屋的出卖事宜，被告张淑华明示同意委托赵x芳代为办理案涉房屋土地证及之后过户手续，故其虽未在合同上签字，但已明知案涉房屋出卖给原告赵娜的事情并同意；第三，2005年3月8日《住宅房转让（售购）协议书》中原告赵娜的签名虽由其父亲赵xx代笔，但得到原告赵娜的认可，合同内容亦由赵xx与周xx协商确认，合同签订当日，原告赵娜支付了全部购房款，周xx出具了125000元的收条，同时其将案涉协议中约定的住房购买合同书、集资金额缴纳登记表、集资金额缴款收据（收据总金额为19265.40元）及市房产局代征城镇私房土地使用税纳税记录本作为房产权证全部交给了原告赵娜，原告赵娜及其父母对案涉房屋进行装修后居住至今，水电费等均由其缴纳，故原告赵娜履行了付款手续，周xx履行了交付房产及相关证件的义务，案涉协议已实际履行，仅未办理房产证。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，本院认定，2005年3月8日签订的《住宅房转让（售购）协议书》系双方真实意思表示，合法有效。对原告赵娜该项诉讼请求，本院予以支持。关于要求六被告协助办理案涉房屋的过户手续。如前所述，2005年3月8日《住宅房转让（售购）协议书》合法有效，且已经实际履行。该协议中明确约定周xx有义务协助原告赵娜办理产权手续，2××1年3月22日案涉房屋仅能办理房产证，无法办理土地证，故周xx及被告张淑华办理了委托公证，委托原告赵娜姑姑日后可代为办理案涉房屋的土地证及相应过户手续，这也是周xx及被告张淑华继续履行《住宅房转让（售购）协议书》约定义务的表示。2016年2月7日周xx过世，现案涉房屋可办理土地证及过户手续，但由于新规原告赵娜无法仅凭2××1年的公证手续办理案涉房屋的过户手续，根据房屋买卖合同性质、目的和交易习惯，遵循诚实信用原则，六被告作为周xx的继承人，有义务配合原告赵娜办理案涉房屋的过户手续，对原告赵娜该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告赵娜与周xx于2005年3月8日签订的《住宅房转让（售购）协议书》有效；二、被告张淑华、周燕玲、周燕文、周燕敏、周燕斐、周燕敭于本判决生效后十日内配合原告赵娜办理位于武汉市东西湖区望丰村（老电大对面）原长xx药厂x栋x单元4xx室房屋（武房权房权证东字第**）的变更登记手续。案件受理费9800元，由被告张淑华、周燕玲、周燕文、周燕敏、周燕斐、周燕敭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈珊珊人民陪审员  马昌雨人民陪审员  程冬仙二〇二〇年九月二日法官助理谢然书记员祝新月