湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1221民初371号 原告：龙于真，男，1970年5月22日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：洪建军，湖南诚怀律师事务所律师。 被告：潘青山，男，1975年4月2日出生，汉族，住湖南省中方县。 委托诉讼代理人：李远长，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 被告：刘艳，男，1984年4月22日出生，汉族，住湖南省邵东县。 被告：湖南富友置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区，统一社会信用代码：91430103572209838E。 法定代表人：曾东荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：李忠生，广东汇顺律师事务所律师。 第三人：刘进良，男，1968年9月5日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：向志刚，湖南世勤律师事务所律师。 第三人：曾松云，男，1965年4月27日出生，汉族，住湖南省邵东县。 第三人：彭东生，男，1972年11月26日出生，汉族，住湖南省邵东县。 第三人：何锡宾，男，1946年3月22日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：莫军平，女，1976年1月17日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 原告龙于真与被告潘青山、刘艳、湖南富友置业有限公司（以下简称富友公司）、第三人刘进良、曾松云、彭东生、何锡宾土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月8日作出（2019）湘1221民初40号判决，被告富友公司、第三人刘进良、曾松云、彭东生、何锡宾不服，向湖南省怀化市中级人民法院提起上诉，湖南省怀化市中级人民法院二审作出（2019）湘12民终3157号民事裁定，撤销原判决，发回重审。本院于2020年4月9日重审立案后，依法另行组成合议庭，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告龙于真及其委托诉讼代理人洪建军，被告潘青山及其委托诉讼代理人李远长，被告富友公司委托诉讼代理人李忠生，第三人刘进良及其委托诉讼代理人向志刚，第三人曾松云，第三人彭东生，第三人何锡宾的委托诉讼代理人莫军平到庭参加诉讼，被告刘艳经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙于真在原一审中向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告支付原告房屋销售款6059688.80元及利息（利息按月息2分计算，自2014年10月19日起至付清为止）；2.依法判令下列房屋交付给原告，判令三被告办理下列房屋产权证书至原告名下，并由三被告承担办证税费。具体位置及房号为：中方县丹桂路秀峰源小区第二栋第一层自右向左十个门面，编号为：丹桂路秀峰源小区2栋临街门面0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、1X号（房产局备案系统编号为2-11X号）、01X号（房产局备案系统编号为2-11X号）、01X号（房产局备案系统编号为2-11X号）、01X号（房产局备案系统编号为2-11X号）、01X号（房产局备案系统编号为2-11X号）；第二栋第二层整层商用房（房产局备案系统编号为2-20X号）；第二栋的第三层住房四套，房产局备案系统编号为2-30X、2-30X、2-30X、2-30X号；3.本案一切诉讼费用由三被告承担。 在原一审审理过程中，原告龙于真申请追加了第三人曾松云、彭东生、刘进良、何锡宾参加诉讼，并增加诉讼请求：判令第三人协助将各自名下网签房屋变更办理产权登记至原告名下。 本案重审期间，原告龙于真向本院申请撤回追加第三人曾松云、彭东生、刘进良、何锡宾，并申请变更诉讼请求为：1.依法判令三被告支付原告房屋销售款6059688.80元及利息；2.依法判令三被告将下列房屋交付给原告，并办理下列房屋产权证书至原告名下，由三被告承担办证税费。具体位置及房号为：中方县丹桂路秀峰源小区第二栋第一层自右向左十个门面，编号为：丹桂路秀峰源小区2栋临街门面0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、1X号（房产局备案系统编号为2-11X号）、01X号（房产局备案系统编号为2-11X号）、01X号（房产局备案系统编号为2-11X号）、01X号（房产局备案系统编号为2-11X号）、01X号（房产局备案系统编号为2-11X号）；第二栋第二层整层商用房（房产局备案系统编号为2-20X号）；第二栋的第三层住房二套，房产局备案系统编号为2-30X、2-30X；3.本案一切诉讼费用由三被告承担。 事实和理由：2011年1月11日，原告龙于真（甲方）与被告潘青山、刘艳（乙方）签订《联合开发合同》一份，合同约定：甲方以登记在其名下的中方国用（2008）第出01号国有土地使用权证的土地现状出地，乙方出资，联合开发建房（后取名为中方秀峰源住宅小区）。甲方不参与经营管理，甲乙双方按建筑面积比例分配，其中门面甲方分3.5成，乙方分6.5成，住房甲方分3成，乙方分7成。具体为分给甲方房产5730.6平方米，其中门面10个，从东向西，约510平方米，不足一个门面按3500元/平方米相互补足；门面以上第二层临街商用房为510平方米，住房4710平方米，不足一套住房按1250元/平方米相互补足，所有柴棚按住房比例分成，其他房产归乙方所有。此外双方还约定了上述房产最迟不得超过2012年12月31日交付。2011年3月31日，被告潘青山、被告刘艳注册成立了富友公司，法定代表人为潘青山，具体负责中方秀峰源住宅小区的开发建设，形成了债的加入。2011年10月17日，原告与被告潘青山、刘艳签订了《关于2011年1月11日签订的联合开发合同的未尽事宜协商备忘录》（一），进一步明确原告分得房产具体位置为：1、门面：从东向西数连排门面共10个为甲方（原告）产权部分；2、不临街后栋纯住房：即现编号第三栋五单元（电梯房）的东头从第一层起到顶楼的独立单元为甲方产权部分；3、临街商用房：门面以上的商用房以现编号的第二栋的第一单元、第二单元（面积134.6平方米和119.9平方米二种户型）共二个单元从门面以上直到顶楼的二个独立单元为甲方产权部分。同日，原告与被告潘青山、刘艳签订了《关于2011年1月11日签订的联合开发合同未尽事宜协商备忘录》（二），甲方同意将分得的房产部分委托给三被告销售。委托价格电梯房均价为2100元/平方米，多层均价为1750元/平方米，乙方按2%收取管理费，超过甲方委托价的部分，甲乙双方按6∶4比例分配。另约定售房款由乙方统一收取打入乙方公司（被告3）账户后6天内打入甲方指定账户。2012年8月3日，原告与被告潘青山、刘艳及被告富友公司签订《特别约定》一份，作为《联合开发合同》内容的补充，确认了富友公司作为中方秀峰源住宅区的开发主体，履行前述《联合开发合同》乙方义务，并对原告分得房屋及委托销售一事进行了确认，并约定由三被告将原告住房和门面的房产证和土地使用证在2013年6月30日前分套办理到原告名下。2014年10月18日，原告与被告及潘青山、刘艳对联合开发合同及委托销售房产进行了结算，并签订《龙于真与湖南富友置业有限公司联合开发合同履约及委托销售房产结算书》，结算确认：（一）被告富友公司及潘青山、刘艳尚欠原告售房款7264524.8元，计算过程为：委托销售面积4280.79平方米所得售房款8903510.8元－已付售房款1338986元－借款本息271900元－销售管理费178070元=7264524.8元；（二）原告未委托销售的房产1595.9平方米由被告办好产权证书至原告名下，并由被告承担办证税费等。具体位置及房号为：第二栋第一层自右向左十个门面，编号为：丹桂路秀峰源小区2栋临街门面0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、0X号（房产局备案系统编号为2-10X号）、1X号（房产局备案系统编号为2-11X号）、01X号（房产局备案系统编号为2-11X号）、01X号（房产局备案系统编号为2-11X号）、01X号（房产局备案系统编号为2-11X号）、01X号（房产局备案系统编号为2-11X号）；第二栋第二层整层商用房（房产局备案系统编号为2-20X号）；第二栋的第三层住房四套，房产局备案系统编号为2-30X、2-30X、2-30X、2-30X号。（三）所欠售房款自2014年10月19日起按月利率二分五厘计息至付清日为止。2016年10月10日，原告（甲方）与潘青山、刘艳（乙方）再次签订《备忘录》（三），取消甲乙双方的委托销售关系，并约定乙方在10日内将已售房之房款付给甲方。2017年10月10日，潘青山、刘艳再次作出《特别承诺》，确认二人及被告违约未付原告售房款的事实，并承诺拖欠售房款的偿还方式。同日，原告及潘青山、刘艳再次对分配给原告的房屋位置、面积及已销售金额等事项进行了确认。此外，双方结算后至起诉时，三被告陆续向原告支付或抵扣部分款项。至起诉时，三被告尚欠原告售房款6059688.8元。综上所述，原告与被告潘青山、刘艳之间形成合作开发房地产合同关系及委托销售房产关系，在履行合同过程中，被告潘青山、刘艳设立被告富友公司，负责项目经营及房屋销售，形成债的加入。此后，双方就原告所应享受的权益进行了多次确认及承诺，但被告均未能按约履行，至今尚欠委托售房款6059688.8元及约定利息未支付给原告，且未将未委托销售房产办理产权证至原告名下，鉴于此，原告请求未付房款按月息2分计算利息，自2014年10月19日起至付清为止，并按约定办理未委托销售房屋产权证，故原告向人民法院起诉。 被告潘青山辩称：1、对原告陈述的基本事实予以认可；2、项目开发亏损巨大，请求原告放弃利息；3、原告2018年11月起诉后，被告潘青山支付了100多万房屋销售款，具体还没有进行结算，在庭后进行一次结算，将结算结果提交给法庭，请法庭予以认定。 被告富友公司辩称：1、2020年7月3日，在中方县人民政府及中方县人民法院主持下，富友公司、潘青山及龙于真已签订《关于妥善解决遗留问题的意见》，案涉全部权利义务均由潘青山概括承受，与富友公司无关。富友公司仅承担协助办理秀峰源小区土地过户、竣工验收及相关产权手续等程序性事宜，不承担任何其他法律责任。原告龙于真应当撤回对富友公司的诉请或由法院直接驳回原告龙于真对富友公司的全部诉请。2、《联合开发合同》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规强制性规定，依法应当认定无效。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定，房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。显然公民个人是不允许从事商品房开发建设经营，因此，签订《联合开发合同》的各方当事人潘青山、刘艳与龙于真，均不具备开发房地产经营资格，该《联合开发合同》显然因违反法律或行政法规强制性规定而无效。其次，承前所述，《联合开发合同》系无效合同，因此，以《联合开发合同》为依据实施的一系列开发行为均应当归于无效;更兼开发建设用地一直在原告龙于真名下，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》之规定，是不允许办理建设规划许可证、建设工程施工许可证，更不能办理商品房预售许可证等系列工程开发建设必备证件，因此，涉讼房地产中方秀峰源小区的整个开发建设行为均属于非法行为，依法不应当得到法律肯定的评价。3、原告龙于真无权要求富友公司承担任何义务。首先，在签订前述《联合开发合同》时，富友公司尚未登记成立，该《联合开发合同》不能约束富友公司。其次，即使退一步说，前述《联合开发合同》具备部分效力，依照相关法律法规及合作开发模式，原告龙于真不单单是负有实际提供土地、实施开发建设的义务，更负有将合作开发之土地过户的义务。但到目前为止，原告龙于真不但未履行将合作开发之土地过户的义务，且土地证等相关证件资料依然存放于原告处，依法则不享有要求合作他方履行义务的权利。更为严重的是，由于原告龙于真拒不履行将合作开发之土地过户的义务，直接导致涉讼中方秀峰源小区已销售商品房不能办理房屋产权证书。截止至2019年7月20日，中方秀峰源小区已有117户业主先后向中方县人民法院提起诉讼，要求办理产权证。若本案直接无条件支持原告龙于真的诉请，恐怕秀峰源小区117户业主系列案将永无结案之日。综上，案涉《联合开发合同》因违反法律或行政法规强制性规定而无效，后续相关开发建设证件的办理亦不符合法律规定，该无效法律行为依法应当由行为人龙于真、潘青山、刘艳自行承担全部法律责任；且原告龙于真拒不承担并履行将合作开发之土地过户的义务，依法无权要求富友公司承担相应义务；且富友公司、潘青山及龙于真已签订《关于妥善解决遗留问题的意见》，案涉全部权利义务均由潘青山概括承受，与富友公司无关。 被告刘艳未作答辩。 第三人刘进良述称：1、原告诉请的第二项诉讼请求涉及刘进良的合法权益，原告没有提起关于网签合同是否有效，而直接提出第二项请求，于法无据；2、刘进良与富友公司签订有合法的买卖合同，为保障履行，刘进良又与银行签订了金融借款合同，支付了首付款并办理了抵押贷款。因此依法对案涉房屋享有排他权；3、刘进良购买该房屋时，并不清楚原、被告之间对房屋的分配是如何约定，因此，刘进良购买行为是合法的；4、虽然原告在诉状中没有提起买卖合同是否有效，但在原审判决里，武断认为是无效合同，我们不予认同。综上，刘进良是通过合法的方式购买了富友公司的房屋，属于善意取得，并实际支付了房款，因此刘进良依法享有排他权。 第三人曾松云、彭东生述称：曾松云、彭东生与曾凡新、刘芳田四人一起借了200万元给潘青山，案涉房屋经过合法登记，是用来作担保的，合同签订后潘青山还了一部分利息、一部分本金，具体还款情况以出借方给他打的收条为准。原、被告之间的矛盾与曾松云、彭东生无关。 第三人何锡宾述称：富友公司向何锡宾借款400万元，何锡宾与富友公司签订《商品房买卖合同》，以秀峰源27套房屋作为借款的担保，是让与担保表现形式，系双方真实意思表示，合法有效。若本案定性为合作开发房地产合同纠纷，则第三人何锡宾的债权应当由包括原告龙于真在内的全体联合开发人承担责任，因为何锡宾的借款系原告龙于真与潘青山等联合开发时，因资金周转问题所借，并以富友公司的名义出具了借条，借款用途是工程款，该债务系联合开发的共同债务，应由全体开发人共同承担；若本案定性为土地使用权转让合同纠纷，则原告龙于真所主张权利亦为债权，不存在法定优先效力。无论本案如何定性，第三人何锡宾均为善意第三人，与被告潘青山、富友公司以签订《商品房买卖合同》确认的让与担保方式应得到法律保护。 当事人向法庭提交了证据，本院对经过当庭质证的证据予以确认并在卷佐证。根据双方当事人诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 2011年1月11日，原告龙于真（甲方）与被告潘青山、刘艳（乙方）签订了一份《联合开发合同》。合同约定：甲方龙于真提供在中方县城秀峰路的出让地10亩，乙方潘青山、刘艳出资，联合开发建房。甲方不参与经营管理，甲、乙双方按建筑面积比例分配，其中门面甲方分3.5成，乙方分6.5成，住房甲方分3成，乙方分7成。具体为分给甲方房产为5730.6平方米，其中门面10个，从东向西，约510平方米，不足一个门面按3500元/平方米相互补足；门面以上第二层临街商用房为510平方米，住房4710平方米，不足一套住房按1250元/平方米相互补足，所有柴棚按住房比例分成，其他房产归乙方所有。此外双方还约定了上述房产最迟不得超过2012年12月31日交付等。 2011年3月31日，被告潘青山、被告刘艳与案外人邓富友、金艳注册成立了富友公司，法定代表人为邓富友。2011年6月2日，富友公司法定代表人变更为潘青山；公司股份亦发生变更，被告潘青山控股55%，被告刘艳占股40%，案外人金艳占股5%。 被告潘青山、被告刘艳成立富友公司后，遂以富友公司作为房产开发单位，按照与原告龙于真签订的《联合开发合同》约定，对登记在原告龙于真名下的中方国用（2008）第出01号《国有土地使用权证》的土地进行房产开发，建设项目名称为中方秀峰源住宅小区。 2011年10月17日，原告龙于真与被告潘青山、刘艳签订了《关于2011年1月11日签订的联合开发合同的未尽事宜协商备忘录（一）》，进一步明确了原告龙于真所分房产的具体位置：1.门面：从东向西数连排门面共10个为甲方龙于真产权部分；2.不临街后栋纯住房：即现编号第三栋五单元（电梯房）的东头从第一层起到顶楼的独立单元为甲方龙于真产权部分；3.临街商用房：门面以上的商用房以现编号第二栋的第一单元、第二单元（面积134.6平方米和119.9平方米二种户型）共二个单元从门面以上直到顶楼的二个独立单元为甲方龙于真产权部分。 同日，原告龙于真（甲方）与被告潘青山、刘艳（乙方）又签订了《关于2011年1月11日签订的联合开发合同未尽事宜协商备忘录（二）》，约定：甲方龙于真将分得的房产部分委托给乙方被告潘青山、刘艳所有的富友公司销售，由乙方负责甲方房地产销售及办证等事项；委托销售的房产范围：电梯房为一个单元，多层房为临街四楼以上的房产共二个单元；委托价格：电梯房均价为2100元/平方米，多层均价为1750元/平方米，乙方按2%收取管理费，超过甲方委托价的部分，甲、乙双方按6∶4比例分配。另约定，售房款由乙方统一收取，打入乙方公司账户后6天内入甲方指定账户。 2012年7月24日，原告龙于真将中方国用（2008）第出01号《国有土地使用权证》和该土地《建设用地规划许可证》（2007-01X号）移交给富友公司，被告刘艳作为接件人在《文件移交书》签名。 2012年8月3日，原告龙于真与被告富友公司、潘青山、刘艳签订了一份《特别约定》，明确该《特别约定》作为《联合开发合同》内容的补充，与合同具有同等效力。《特别约定》确认：龙于真出土地，富友公司出资修建中方秀峰源住宅小区，且龙于真名下的住房委托给富友公司销售；富友公司承诺在2013年6月30日前将原告龙于真所分住房和门面的房产证、土地使用证分套办理到原告龙于真名下。 2014年10月18日，原告龙于真与被告富友公司、潘青山、刘艳签订了《龙于真与湖南富友置业有限公司联合开发合同履约及委托销售房产结算书》，结算书确认：（一）富友公司尚欠原告龙于真委托售房款7264524.80元。计算方式为：委托销售面积4280.79平方米所得售房款8903510.8元－已付原告售房款1338986元－借款本息271900元－销售管理费178070元=7264524.80元；（二）被告富友公司所拖欠原告龙于真委托销售房屋的售房款7264524.80元自2014年10月19日起按月利率二分五厘计息至付清日为止。（三）原告龙于真未委托被告销售的1595.9平方米房产由被告富友公司承担税费等费用并办好产权证书至原告名下。具体位置为秀峰源小区第二栋，房号为：第二栋第一层自右向左共十个门面，面积共计518平方米，具体编号为丹桂路秀峰源小区2栋临街门面0X号、0X号、0X号、0X号、0X号、1X号、01X号、01X号、01X号、01X号；第二栋第二层整层商业用房，面积为703.5平方米;第二栋第三层住房三套，房号为30X、30X、30X。 2016年8月4日，被告潘青山、刘艳及案外人金艳将富友公司股份转让给袁志峰、罗文明（袁志峰控股99%、罗文明占股1%），由袁志峰担任富友公司法定代表人。 2016年10月10日，原告龙于真（甲方）与被告潘青山、刘艳（乙方）签订《备忘录（三）》。确认取消甲、乙双方的委托销售关系，并约定乙方在10日内将已售房之房款付给甲方。 2017年10月10日，被告潘青山、刘艳再次向原告龙于真作出《特别承诺》，确认被告二人未按约定将受委托销售原告房产的售房款返还给原告的事实，并对所拖欠售房款的偿还方式作出承诺等。 同日，原告龙于真与被告潘青山、刘艳签字确认了《龙于真所有房产确认表》、《龙于真秀峰源第二栋第二层大空间、第一层门面面积确认统计表》、《龙于真秀峰源第二栋商品房委托潘青山、刘艳销售确认统计表（二单元、三单元）》、《龙于真秀峰源第四栋电梯楼销售确认统计表》，双方再次对分配给原告龙于真的房屋位置、面积及已销售房产金额等事项进行了确认。 另查明：原告龙于真诉讼请求中要求三被告交付的部分房屋已备案登记在第三人刘进良、何锡宾、曾松云、彭东生名下。具体为：案涉门面2-10X预告登记在刘进良名下；案涉门面2-10X、2-10X、2-10X、2-10X、2-11X、2-11X、2-11X预告登记在曾松云名下，2-20X预告登记在彭东生名下，案涉房屋2-30X、2-30X预告登记在何锡宾名下。 还查明：2020年7月13日，被告富友公司与被告潘青山签订《关于妥善解决遗留问题的意见》，约定潘青山等富友公司原股东股权转让前（即2016年8月4日前），富友公司开发秀峰源房地产项目所产生的全部债权债务均由潘青山承担和享有，富友公司配合潘青山处理过户、竣工验收、办理产权手续等遗留问题。 本院认为：本案当事人各方争议焦点主要有四点： 一、如何认定《联合开发合同》的性质？ 本院认为，原告龙于真以登记在其名下的中方国用（2008）第出01号《国有土地使用权证》的土地现状出地，与被告潘青山、刘艳签订《联合开发合同》，但合同约定原告龙于真作为提供土地一方，不参与经营管理，不承担经营风险，只收取固定利益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案《联合开发合同》的实质应为土地使用权转让合同。该合同为双方自愿签订，为双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应认定为合法有效的合同。 二、《联合开发合同》权利义务的承受主体是谁？ 《联合开发合同》虽由被告潘青山、刘艳签订，但合同签订后，潘青山、刘艳作为公司发起人设立了富友公司，富友公司成立后与原告龙于真签订了合同，对《联合开发合同》予以确认，同意接受《联合开发合同》确定的权利义务，并与龙于真达成委托协议，代龙于真销售房屋；而且从实际上来看，富友公司出资在原告提供的土地上进行了实际的房屋开发并销售，已实际享有了合同权利。原告龙于真请求富友公司履行合同义务，本院依法予以支持。虽然富友公司与潘青山签订了《关于妥善解决遗留问题的意见》，但这只是富友公司与潘青山内部之间的约定，不能对抗原告龙于真，龙于真并没有放弃对富友公司的权利。富友公司关于其不应承担合同义务的抗辩，本院不予支持。 潘青山、刘艳分别利用公司法定代表人、股东身份的有利地位，实际控制富友公司的经营行为，个人资金与公司资金混同，个人身份与公司人格混同，潘青山在庭审中承认收取了售房款，并愿意承担责任；且潘青山、刘艳多次向龙于真承诺，同意个人承担合同义务，亦可视为债的加入。 综上，潘青山、刘艳与被告富友公司应共同履行土地使用权转让合同及委托销售房屋合同的义务。 三、土地使用权转让合同及委托销售房屋合同该如何履行？ 如前所述，原、被告双方签订的土地使用权转让合同及委托销售房屋合同系双方自愿，合法有效，应得到双方的共同履行。原告龙于真作为《联合开发合同》的一方当事人，应按约履行交付土地及过户的义务。本案中，原告提供的土地虽然未办理过户手续，但已由被告富友公司实际占有使用，在土地上进行了房屋开发，开发的房屋也已出售。由此可见，原告龙于真已实际履行了交付土地的义务，但尚未履行土地过户的义务；且其诉请三被告按约交付房屋并将房屋产权证书办至其名下，须以其先将土地过户至富友公司名下为前提。因此，原告龙于真应继续履行办理土地过户手续的义务。 被告潘青山、刘艳和富友公司应按约履行交付约定房屋、办理产权证书和支付代为销售房屋款项的义务。关于应交付房屋的范围，从2011年至2017年经原、被告多份合同、备忘录、结算单等确认，内容始终一致，双方均认可，可予以认定。具体位置及房号为：第二栋第一层自右向左十个门面，即丹桂路秀峰源小区2栋十个临街门面0X号—01X号（房产局备案系统编号为2-10X号—2-11X号）；第二栋第二层整层商用房（房产局备案系统编号为2-20X号）；第二栋的第三层住房二套（房产局备案系统编号为2-30X、2-30X）。关于被告应支付原告代为销售房屋款项的金额，根据原告龙于真与被告富友公司、潘青山、刘艳进行的结算，及原告自认、被告无异议等情况，可认定为三被告尚欠原告售房款6059688.8元。根据双方结算书约定，售房款未支付部分，自2014年10月19日起按月利率贰分五厘计息至售房款还清为止，原告请求利息按月利率贰分计算，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。 四、第三人在本案中的诉讼地位应如何认定？ 本案第三人是在原一审中由原告申请经法院追加作为无独立请求权的第三人参与到诉讼中的。在本案重审过程中，原告提出撤回追加第三人的申请，并放弃了对第三人的诉讼请求。本院认为，因原告请求交付的房屋部分备案登记在第三人名下，第三人对案涉房屋享有独立请求权，其如要主张权利，应作为有独立请求权的第三人通过起诉来参加诉讼。本院在开庭前，分别对曾松云、彭东生、刘进良、何锡宾的代理人莫军平进行释明：因本案部分诉讼标的涉及位于中方县城秀峰源小区备案登记在其名下的商品预售房，其享有独立请求权，应以独立请求权第三人的身份提起诉讼，并依照规定缴纳诉讼费用，若不提起诉讼，可能承担不利后果，并限期5日内决定是否起诉，逾期视为放弃起诉。释明后，曾松云、彭东生、刘进良、何锡宾直至开庭前均未起诉，属于第三人自主处分诉讼权利。现原告也放弃了对第三人的诉讼请求，按照不告不理原则，本院对第三人与被告之间法律关系在本案中不予审查，第三人以后如要主张权利，可以另行通过其他法律程序寻求救济。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告潘青山、刘艳、湖南富友置业有限公司在本判决生效后30日内返还原告龙于真委托销售房屋款6059688.80元及利息（利息按月利率2分计算，自2014年10月19日起计算至委托销售房屋款付清之日止）； 二、被告潘青山、刘艳、湖南富友置业有限公司在本判决生效后30日内将中方县城丹桂路秀峰源小区第二栋第一层自右向左十个门面，即丹桂路秀峰源小区2栋临街门面0X号—01X号（房产局备案系统编号为2-10X号—2-11X号）、第二栋第二层整层商用房（房产局备案系统编号为2-20X号）、第二栋第三层二套住房（房产局备案系统编号为2-30X、2-30X）交付给原告龙于真，并办理产权证书至原告龙于真名下，办证费用由三被告承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费54217.8元，财产保全费5000元，共计59217.8元，由被告潘青山、刘艳、湖南富友置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长 贺 湘 云 审 判 员 田  政 人民陪审员 欧阳双凤 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员 曾 婉 婷 附相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。