江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0103民初6270号 原告（反诉被告）：江西省绿滋肴贸易有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区小蓝中大道**附**。统一社会信用代码：91360120589242837W。 法定代表人：肖志峰。 委托诉讼代理人：英会琴，女，汉族，1991年12月6日生，住江西省上饶市鄱阳县。系该公司员工。 被告（反诉原告）：李小梅，女，汉族，1982年7月20日生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：文建宁，江西华兴律师事务所律师，执业证号：13601199510572868。 原告（反诉被告）江西省绿滋肴贸易有限公司与被告（反诉原告）李小梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人英会琴、被告（反诉原告）李小梅及其委托诉讼代理人文建宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）江西省绿滋肴贸易有限公司诉称：原被告双方于2017年5月16日签署了一份《商铺租赁合同》，约定原告将其位于象山南路360号一层，面积为50平方米的商铺出租给被告用于经营童装，合同期限为2017年5月1日至2021年7月31日，其中2017年5月1日至2017年5月10日为免租期，月租金为16000元，按月支付。合同履行过程中，被告拖延支付房屋租金，擅自搬离并与第三人订立租赁合同。被告的行为不仅有违诚实信用的原则，更违反了双方签订的《商铺租赁合同》的约定，损害了原告的合法权益。综上所述，为依法维护原告的合法权益，特向贵院依法提起诉讼，恳请贵院依法判决：1、被告向原告支付2020年4月11日-2020年6月10日租金32000元；2、被告向原告支付迟延支付房租违约金100000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更诉请为：1、请求判决被告向原告支付2020年5月11日-2020年7月10日租金32000元；2、被告向原告支付迟延支付房租违约金100000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。 原告（反诉被告）江西省绿滋肴贸易有限公司针对反诉辩称：1、疫情影响不是合同解除的必要和法定因素，被答辩人不能仅仅因为疫情而单方面要求解除房屋租赁合同；2、被答辩人单方面违法解除房屋租赁合同的行为，不属于法定或合同约定可以返还履约保证金的情形；综上，答辩人认为被答辩人的诉请毫无依据，理应予以驳回。 原告（反诉被告）江西省绿滋肴贸易有限公司提交了如下证据： 证据一、1、2020年1月、3月、5月房租电子转账凭证，证明被告欠缴月份为5月、6月； 证据二、2020年4月16日聊天记录，证明原告考虑到疫情影响已经给予被告一个月（2月份）的免租期； 证据三、被告店铺照片，证明被告在合同未解除且未搬离之前就已经在原告店铺的隔壁承租店铺并在进行装修； 证据四、被告解除合同通知函，证明被告单方面无故解除合同，解除合同的理由与实际情况及合同约定明细不符； 证据五、2020年5月23日聊天记录，证明原告多次与被告协商解决，并提出在不接触合同的情况下同意免租两个月，但被告坚持单方面解除合同； 证据六、催告函及快递单号信息，证明被告在原告多次催交后仍未履行缴纳租金的合同义务； 证据七、疫情相关政策，证明疫情并非合同解除的法定因素； 证据八、店面房租赁合同一份，证明原告诉讼主体适格； 证据九、商铺出租合同一份，证明双方之间存在房屋租赁关系。 被告（反诉原告）李小梅针对本诉辩称：1、主体资格及合同效力存疑；2、答辩人在租赁期间不存在欠租金的事实，答辩人在租赁期间一直按期缴纳租金，原告所述2期未缴租金是不存在的，答辩人在5月8日已经将4月份16000元租金缴纳，根据省政府相关文件规定即一个月房租免交，二个月租金减半的精神，4月份的租金应交8000元，实际已交16000元，因此，5月11日到6月10日按照租金减半的精神是不需要缴纳租金的。至于6月10日至7月11日，答辩人已经搬离，况且原告在此之前，就一直断电，同时将门也锁了，不存在缴纳租金的，所以被告不存在欠缴租金的事实；3、在租赁期内答辩人不存在违约，而实际违约的是原告自己，10万元的违约金不知从何而来，同时合同约定的逾期每天1000元，超过每天500元租金的200%来收取逾期违约金的约定，显然是过高而无效的约定。答辩人作为一个养家糊口的个体户在疫情突发关闭店面连基本生活来源都不能保障的情况下，但是原告从未放过逼迫答辩人缴纳房租，在如此艰难的情况下，被告没有拖欠租金，仅仅只是4月份的租金是实在难以凑钱，直到5月份在原告的逼迫下，5月份也将4月份的租金缴纳了。答辩人在此逼于无奈无法应对的情况下，只好在5月18日发函通知解除合同，但是原告并不是协商解决，而是擅自采取极端的手段，通过剪断电线停电，并强制锁门的手段，逼迫答辩人。为此答辩人没有办法还进行过报警求助。在该情况之下，答辩人为了生存只好搬离。双方租赁期间，答辩人都将租赁期内的租金交清，究竟是谁违约是一目了然的。现今原告却以答辩人迟延支付房租，并想当然的要求答辩人承担违约金，不知其依据何在。更何况合同违约金每天1000元，如此高出每天500元租金的200%来主张违约金在法律上是没有依据的；4、答辩人与原告的租赁合同已经解除，相反原告应当退回答辩人所缴纳的履约保证金32000元。答辩人与原告在租赁期间遭遇突发疫情的不可抗力事件，该租赁合同经双方认可也已经解除了。原告在合同解除之后，根据商铺出租合同的约定，理应将答辩人的履约保证金32000元退还给答辩人，如今原告不仅不退还32000元履约保证金，同时却又提起诉讼，要求答辩人支付租金32000元及支付10万元违约金，显然是毫无道理的无理诉讼。在本案中，不仅不存在支付租金及违约金事实，相反原告通过断电、锁门的方式已经表明是明显的违约，而是已经行使解除租赁合同行为。所以答辩人不仅不应支付租金及违约金，而原告理应将答辩人所交32000元理履约保证金退还给答辩人。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，支持答辩人的反诉请求。 被告（反诉原告）李小梅反诉称：反诉人与被反诉人于2017年5月16日签订位于象山南路360号一层，面积50平方米，月租金16000元，租赁期限从2007年5月1日至2021年7月31日（免租期为2017年5月1日至2017年5月10日）经营童装系列的商铺租赁合同。因今年突发新冠××按照政府的要求，反诉人经营的店面关闭停止经营，同时政府为了有效应对疫情稳定经济增长，出台了20条包括减免租金的政策措施，但是被反诉人不仅拒绝减免，而且一直威逼交纳。由此反诉人被逼无奈，在无任何收入的情况之下，到处凑钱于2020年5月8日将4月份的16000元房租交纳。在万般无奈的情况之下，反诉人只有根据租赁合同的约定，在2020年5月18日以书面方式出具“关于自行解除象山南路360号商铺租赁合同的通知”，通过中国邮政速递于2020年5月10日10:40分送达给了被反诉人。然而被反诉人却通过直接采取停电、锁门的方式表示解除合同，至此反诉人与被反诉人的租赁合同已经解除。现今在反诉人既不欠被反诉人的租金，而是在被反诉人单方面擅自采取断电、锁门，被迫搬离的前提之下，被反诉人却提起诉讼要求支付2020年4月11日至2020年6月10日的租金32000元，并支付迟延支付房租违约金100000元，而对反诉人缴纳的32000元履约保证金不予退还，是毫无道理的。为此，反诉人为维护合法权益就本案特提出反诉，请求判令：1、被反诉人返还履行保证金32000元；2、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。 被告（反诉原告）李小梅提交了如下证据； 证据一、1、2020年5月8日转账16000元支付4月份房租工商银行电子付款回单一份；2、江西省人民政府关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施一份；证明1、4月份租金被告已支付。2、按省政府政策要求享受1个月房租免收，2个月租金减半。3、被告不欠原告租金； 证据二、1、商铺出租合同一份；2、关于自行解除南昌市象山南路360号一层商铺租赁合同的通知一份；3、原告擅自将出租商铺店面锁住并断电的照片二份；4、接警登记表、接处警登记表各一份；5、邮件交寄单（收据）一份；6、EMS邮政速递邮件送达原告并签收邮件电子记录二份；7、邮寄关于自行解除南昌市象山南路360号一层商铺租赁合同的通知邮件袋封面一份；证明1、原告已于2020年5月19日10:40分签收解除合同的通知，合同自即日起已经解除；2、原告擅自采取断电、锁门的行为，已经表明合同解除实际违约方是原告；3、被告不存在违约及承担违约金的事实；4、商铺出租合同违约金每天1000元的约定，高于每天租金的200%是无效的； 证据三、2017年5月5日转账48000元支付一个月房租及履约保证金32000元工商银行电子付款回单一份；证明原告与被告的租赁合同，因突发新冠××疫情，双方已经解除合同，原告应当退回被告所交履约保证金32000元。 经审理查明，2017年5月16日，原告（反诉被告）江西省绿滋肴贸易有限公司与被告（反诉原告）李小梅签订《商铺租赁合同》一份，约定：①原告（反诉被告）将位于象山南路360号一层的商铺出租给被告（反诉原告）；②租赁期限从2017年5月1日起至2021年7月31日（免租期为2017年5月1日-2017年5月10日）；③商铺每月租金为16000元，年租金192000元，付款方式为转账，付款周期为按月支付；④履行保证金为32000元整，合同期满双方无争议后一次性无息退还；⑤如被告（反诉原告）迟延支付租金，按逾期每天1000元收取违约金；⑥租赁期内非本合同规定的情况或未经原告（反诉被告）许可，被告（反诉原告）中途擅自退租或解除合同的，已缴纳的租金及保证金等不予退回。2020年4月16日，因新冠疫情影响，原告（反诉被告）通过微信与被告（反诉原告）进行联系，告知其同意对二月份的房租进行免除。2020年3月19日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳了2020年3月11日-4月10日的租金16000元。5月8日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳了2020年4月11日至5月10日的租金16000元。2020年5月18日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）邮寄了一份《关于自行解除南昌市象山南路360号一层商铺租赁合同的通知》，请求解除双方签订的《商铺租赁合同》、免交因疫情所欠租金并退还履约保证金32000元。但双方未能就解除合同的相关事宜达成一致。2020年6月6日，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的店铺进行了断电。之后，原告（反诉被告）每晚将店铺上锁，白天开锁。2020年6月21日，被告（反诉原告）搬离店铺，并在原告店铺附近另行承租了一处店铺。其后因双方未能就剩余租金及违约金等达成一致，故诉至本院。 另查明，本案租赁场所南昌市象山南路360号一层店铺，系由西湖区手工业联社所有向原告（反诉被告）出租，后者向被告（反诉原告）转租。在新冠疫情期间，原告（反诉被告）就上述房屋享受了减免政策，减免租金一个月并减半租金二个月。 上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据及庭审笔录为证。 本院认为，原、被告间的《商铺出租合同》系双方当事人真实意思表示，虽原告与原出租人西湖区手工业联社间的《店面房租赁合同》中约定未经原出租人书面同意不得转租。但实际被告自承租该店铺起至解除合同之时，其对店铺的承租使用均未受到原出租人的否定。该《商铺出租合同》合法有效，双方均应恪守履行。因疫情原因原出租人给予了原告免收一个月房租、减半收取2个月房租的优惠性政策，该政策应由实际承租人享受。且根据疫情影响最大的时间段，该减免应针对2、3月的租赁期，应减免而已支付部分可顺延为后期的应付租金。因此，应认为，被告在3月19日交纳的租金可以冲抵3月11日-5月10日的两期租金，被告在5月8日交纳的租金则为5月11日-6月10日的租金，且并不存在迟延交纳。原告主张被告支付逾期违约金，于法无据，本院不予支持。被告向原告作出了解除合同的意思表示，却迟至6月21日才搬离，但同时原告自6月6日起即对店铺断电，使之不具备正常经营的条件，故对于6月6日至6月21日期间，原告对于已收的6月10日前的租金不作退还，6月11日-6月21日的占用费被告亦不再交纳。被告提前解约行为发生在疫情缓解，并被允许复工复产之后，其在与原告解约后被告即另行租赁了一处店铺继续经营，且原告已提出如被告继续租赁房屋，可以再免除一个月租金。故被告认为其解约行为系因为出现导致合同不能履行的不可抗力因素这一抗辩意见，本院不予采信。被告单方解除合同，应承担相应的违约责任。根据双方《商铺出租合同》的约定，原告有权不退还租赁保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十七的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）江西省绿滋肴贸易有限公司的全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）李小梅的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2940元，减半收取1470元，反诉受理费300，共计1770元，由被告（反诉原告）李小梅负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员 黄 迁 二〇二〇年九月二十一日 书记员 章佩玉