北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9319号原告：张秋荣（反诉被告），女，1974年9月25日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王连华，北京市国典律师事务所律师。被告：韩德才（反诉原告），男，1967年5月11日出生，汉族，北京市通州区张家湾镇垡头村农民。委托诉讼代理人：王建新，北京济桓律师事务所律师。原告张秋荣与被告韩德才租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秋荣，被告韩德才的委托诉讼代理人王建新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张秋荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与被告韩德才签订的《场地租赁协议书》；2、判令被告韩德才向我返还未到期租金14550元；3、被告韩德才赔偿我所建房屋及路面改造的投入损失暂定10万元（以调取的拆迁协议为准）；4、诉讼费由被告韩德才负担。事实及理由：2016年3月1日，我与被告韩德才签订《场地租赁协议书》，约定被告韩德才将位于北京市通州区张家湾镇垡头村的场地租赁给我用于养宠物，租期为5年，自2016年3月1日至2021年3月1日止，年租金4万元。合同签订后，我经被告韩德才同意，在该场地铺设路面、建设房屋及犬舍，并对房屋及犬舍进行装修。2019年10月21日，被告韩德才通知涉案场地进行拆迁，在对赔偿问题没有达成一致的情况下，被告韩德才撬锁强行进入涉案房屋，并将涉案房屋交付拆迁公司进行拆除，所得拆迁利益全部支付给了被告韩德才。我经多次要求被告韩德才对于我投入给予补偿，被告韩德才予以拒绝，故诉至法院解决。被告韩德才辩称，我不同意原告张秋荣的诉讼请求，理由如下：我与原告张秋荣签订的租赁协议实质为房屋租赁关系，我出租的房屋建设在集体土地上，没有取得建设许可证及建房许可证，双方签订的协议应该是无效协议。原告张秋荣至今还欠我电费62581.5元。协议书所涉房屋及场地均由我在出租前修建，与原告张秋荣无关。房屋是2015年底修建，按照腾退政策，2013年后的违法建筑没有腾退补偿。我提出反诉，要求原告张秋荣支付尚欠的电费62581.5元。对被告韩德才提出的反诉请求，原告张秋荣辩称，我不欠被告韩德才的电费，电费已经结清。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月1日，原告张秋荣（乙方）与被告韩德才（甲方）签订《场地租赁协议书》，约定：第一条租赁物位置、面积、功能及用途，1、甲方将位于北京市通州区张家湾镇垡头村的场地（以下简称租赁物）租赁于乙方使用，经甲乙双方认可确定场地面积3亩地。2、乙方租赁该场地用于养宠物，如乙方需转变、使用功能须经甲方书面同意；第二条为租赁期限，1、租赁期限为5年，即从2016年3月1日起至2021年3月1日止。2、租赁期限届满后，如乙方需继续租用，须在租赁期限届满50日前向甲方提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项协商后重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先租赁权；第三条租赁物的交付，双方约定在本出租合同生效后的2016年3月1日前，甲方将租赁物交付乙方使用；第四条租赁费用及支付方式，1、租金：场地租金按照3亩地年租金4万元。2、租金支付方式：双方一致同意采取先支付租金后使用的形式租用该场地，租金由乙方每年支付一次，并提前支付给甲方，支付时间为每年3月1日之前，甲方收到租金后，向乙方出具收据一切税费由乙方负责缴纳。其它费用为：1、乙方租赁场地内和经营中产生的垃圾由乙方自己负责打扫清运。2、电费按电度表实际使用计量预存电子支付方式每度1.3元，由甲方代收代缴。第十条合同的终止，1、因政府征用租赁物合同提前终止。2、乙方在厂区增设建筑物等设施其所有权归乙方所有。3、租赁期届满。4、甲乙双方未达成续租协议。5、乙方应于租赁期限届满之日搬离返还甲方。此外，协议还约定了其他条款。协议签订后，双方即开始履行。协议在履行过程中，最近一年电费由每度1.3元调整至每度1.5元。因涉诉场地被政府腾退，原告张秋荣与被告韩德才于2019年10月20日终止协议。原告张秋荣已将租金4万元预交至2020年2月28日。被告韩德才认为，原告张秋荣在租赁期间，尚欠电费未付，为此提出反诉，要求原告张秋荣支付。原告张秋荣与被告韩德才的微信聊天记录显示，至2019年8月4日，电表底数读数为45002度，现原告张秋荣与被告韩德才均认可电表最后底数读数为46427度。原告张秋荣认可2020年8月5日至10月21日的电费尚未交付给被告韩德才。原告张秋荣与被告韩德才的微信聊天记录中显示，电费的缴纳每次是由被告韩德才用本次的电表底数读数减去上一次电费的底数读数，然后计算出价格发送给原告张秋荣，张秋荣再将电费交付给被告韩德才。关于电费缴纳的形式，原告张秋荣称既有现金也有微信转账，对此被告韩德才仅对收到的电费数额认可。租赁场地上的建筑物因没有取得规划许可证被政府拆除腾退，而拆除腾退的拆除配合费因尚未经政府五方工作小组认定，故被告韩德才尚未与政府签订腾退补偿协议。现原告张秋荣与被告韩德才各执己见，调解无效。上述事实，有《场地租赁协议书》、微信聊天记录截图、交易明细清单、照片及双方当事人陈述在案佐证本院认为:《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，规定违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案场地上的建筑为系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故原告张秋荣与被告韩德才签订的《场地租赁协议书》无效。原告张秋荣要求依法解除其与被告韩德才签订的《场地租赁协议书》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因涉诉场地被政府腾退，原告张秋荣与被告韩德才均认可双方于2019年10月20日终止协议，而原告张秋荣已将租金4万元预交至2020年2月28日，故被告韩德才应将未到期131天的租金14356.16元【40000元÷365天x131天=14356.16元】返还给原告张秋荣。现原告张秋荣要求被告韩德才返还未到期租金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持，但对其过高部分的诉讼请求本院不予支持。租赁场地上的建筑物因没有取得规划许可证被政府拆除腾退，而拆除腾退的拆除配合费尚未经政府五方工作小组进行认定，被告韩德才尚未与政府签订腾退补偿协议，故原告张秋荣要求被告韩德才赔偿所建房屋及路面改造的投入损失的诉讼请求，应待被告韩德才与政府签订协议后另行解决。原告张秋荣与被告韩德才的微信聊天记录中显示，至2019年8月4日，电表底数读数为45002度，现原告张秋荣与被告韩德才均认可电表最后读数为46427度，故由此计算出的1425度电，原告张秋荣应向被告韩德才按每度电1.5元予以支付，具体数额为2137.5元【1.5元x（46427-45002）=2137.5元】。现被告韩德才要求原告张秋荣给付电费的反诉请求合理，本院予以支持。原告张秋荣与被告韩德才的微信聊天记录中显示，双方电费缴纳的交易习惯为每次是由被告韩德才用本次的电表底数读数减去上一次电表的底数读数，然后计算出价格发送给原告张秋荣，原告张秋荣再将电费交付给被告韩德才。故被告韩德才仅对有转账记录的电费予以认可，要求原告张秋荣给付其余电费的反诉请求，有悖于双方的交易习惯，且被告韩德才亦未能提交其他有效证据证明，故对其过高部分的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告韩德才（反诉原告）返还原告张秋荣（反诉被告）未到期的租金14356.16元，于本判决生效之日起七日内付清；二、原告张秋荣（反诉被告）给付被告韩德才（反诉原告）电费2137.5元，于本判决生效之日起七日内付清；三、驳回原告张秋荣（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告韩德才（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告张秋荣（反诉被告）负担1221元（已交纳）；由被告韩德才（反诉原告）负担79元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费716元，由原告张秋荣（反诉被告）负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳；由被告韩德才（反诉原告）负担691元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 马 辉二〇二〇年九月二日书记员 杨梦彤