内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2019）内08民终845号上诉人（原审被告）：张某1。委托诉讼代理人：全某，内蒙古子阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司。法定代表人：石某1，公司董事长。委托诉讼代理人：白某，内蒙古蒙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某2，内蒙古蒙正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石某2，现住五原县。上诉人张某1因与被上诉人巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司（以下简称隆兴达房地产公司）、石某2确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2018）内0821民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某1的委托诉讼代理人全某，被上诉人隆兴达房地产公司的委托诉讼代理人白某、张某2，被上诉人石某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张某1上诉请求：1.请求人民法院依法撤销（2018）内0821民初504号民事判决，依法改判驳回被上诉人巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，损害上诉人的合法权益。一、一审法院认定本案不符合表见代理的构成要件，上诉人张某1不构成主观善意属于事实认定错误。（一）上诉人与被上诉人无争议的事实：1、石某2是隆兴达房地产公司的业务员，自始至终均以隆兴达房地产公司员工身份出现，且石某2与隆兴达公司的法定代表人石某1是兄弟关系。2、隆兴达房地产公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》上加盖的是隆兴达房地产公司的公章。石某2不是以自然人的身份而是始终以隆兴达房地产公司业务人员的名义签订合同。3、《商品房买卖合同》的签署地点是隆兴达房地产公司对外宣传、营业的售楼部；收据上加盖的是巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司财务章。（二）隆兴达房地产公司自述的与真实情况相悖的事实：1、隆兴达房地产公司自述石某2全部行为均是个人行为，公司完全不知情，但是作为公司法人，其全部的经营销售事务必须由公司员工实际操作才能完成，而石某2作为业务人员，持有公司公章、财务章，能要求上诉人到公司售楼部签署正式的《商品房买卖合同》，能够将《商品房买卖合同》等资料上传至房屋产权管理部门办理网签登记手续，能够将争议房屋实际交付给张某1占有、使用、收益、处分，上述事实尤其是网签登记备案行为具有的公信力足以使张某1确信石某2是代表隆兴达房地产公司表达意愿和处分房屋。2、基于常理判断，财务收据开出后会按月扎帐，隆兴达房地产公司自述大量房屋先后被网签订登记，隆兴达房地产公司在财务审核时怎么可能不知情？尤其是该公司在该地区仅开发了一个小区，而该小区先后有几十套房屋被石某2以同样的方式处置，隆兴达房地产公司怎么可能不知情？因此，石某2有权代表隆兴达房地产公司对涉案房屋做出处分。（三）张某1已经尽到了合理审慎义务，属于善意取得。人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断各方合同相对人是否尽到注意义务，做出综合分析判断。隆兴达房地产公司没有提供任何证据证实其不知情，石某2一系列行为足以让张某1产生内心确认认定隆兴达房地产公司自愿为其提供抵押担保，石某2是其授权的代理人。一审认为张某1不构成善意，本案不属于表见代理属于事实认定错误。二、本案隆兴达房地产公司的担保行为属于典型的让与担保，属于双方真实意思表示，应当依法认定有效，一审法院认定不属于让与担保属事实认定错误。让与担保是指债务人或第三人以担保债务履行为目的将担保标的物的权利预先转移给债权人，由双方约定于债务清偿后，将担保标的物优先受偿的一种担保方式。本案中双方不仅就让与担保达成了合意并且已经实际履行。石某2作为隆兴达房地产公司的业务人员，持有隆兴达房地产公司公章和财务专用章，与张某1在隆兴达房地产公司售楼部签署《商品房买卖合同》并办理网签登记的行为，符合表见代理的构成要件，应当依法认定有效。一审法院认定不属于让与担保属事实认定错误。三、根据最高人民法院公布的2018最高法民申3112号《民事裁定书》确认的判例，隆兴达房地产公司作为一家成熟的专业商品房开发公司，将留有空白内容的《商品房买卖合同》、《授权委托书》、财务收据以及网签登记系统和系统登录密码，房屋钥匙等交由本公司业务人员持有，应当认定对案涉房屋的无限授权，相对方在空白部分可以填写相应的内容，隆兴达房地产公司将对由此产生的后果承担全部责任。综上，一审法院违背客观事实，损害了包括本案张某1在内的十几名老百姓的正当合法权益，请求依法改判。隆兴达房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：第一，上诉人的上诉理由不能成立，本案根据一审庭审查明的情况，不够成表见代理。第二，上诉人上诉理由认为是善意取得无事实和法律依据。按照物权法第20条的规定，物权效力和债权效力是分开的，上诉人作为合同相对方是一种债权民事行为，所以不属于法律规定的善意取得的要件。第三，本案不属于让与担保，本案合同所形成的是债权关系。第四，本案可以确认是上诉人与被上诉人隆兴达房地产公司之间不存在买卖关系，上诉人所抗辩的隆兴达房地产公司是以案涉房产作为借款进行抵押担保，那么本案中，隆兴达房地产公司主张的是买卖合同无效，在这点上，双方是认可的，按照民法总则的相关法律规定，隐藏的担保行为是否存在不属于本案调整。第五，针对上诉理由为《商品房买卖合同》系“名为买卖。实为借款抵押”的让与担保合同，系有效合同。隆兴达房地产公司认为上诉人与石某2以被上诉人名义签订的《商品房买卖合同》，根据《民法总则》第一百四十三条第二款“意思表示真实”之规定，涉案合同没有体现隆兴达房地产开发公司买卖或者抵押的真实意思表示。上诉人的主张明显的显现了签订的《商品房买卖合同》并不存在真实的买卖关系，根据《民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《商品房买卖合同》的签订是石某2与张某1之间的虚假意思表示，张某1未按合同约定交付购房款，石某2却出具了加盖公司发票章的收款收据，石某2办理这些商品房买卖手续是为其与张某1的虚假行为做铺垫，故案涉《商品房买卖合同》无效。综上，上诉人的上诉事实理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。石某2辩称，我要陈述的事实与一审法院陈述的一致。隆兴达房地产公司向一审法院起诉请求：确认隆兴达房地产公司与张宪峰于2016年8月5日签订的合同编号2013-0006846、0006850；2016年8月12日签订的合同编号2016-9003205共计三套房屋《商品房买卖合同》无效，并判令张宪峰协助隆兴达房地产公司办理上述网签合同的注销登记手续。一审法院审理查明的事实，石某2系隆兴达房地产公司职员，2012年以来一直负责隆兴达房地产公司在乌拉特前旗乌拉山镇开发建设的京城名苑小区商品房销售工作。2016年8月，石某2背着隆兴达房地产公司，与案外人刘某口头协议，给刘某出借部分商品房，用于向他人借款抵押。2016年8月5日，石某2依照刘某的意思，向其本不认识的本案张某1出具加盖隆兴达房地产公司印章的三套商品房买卖合同及收据三份。三套商品房市价达275100元，与二份收据载明的房款额度一致。2016年8月12日，石某2再向张某1出具一套商铺商品房买卖合同和收据一份，房屋价款852900元，三套房总价值达1128000元。但张某1并未实际交付上述购房款。2016年10月28日，石某2与刘某补签借房协议：石某2将隆兴达房地产公司京城名苑的房屋借给刘某七十五套。于2016年11月30日以前退还。但至今未能履行。另查明，石某2向张某1出具了三套公寓楼商品买卖合同的次日，石某2个人又给张某1出具借条，借其现金300000元，借期三个月。扣除月利率一个月的利息后，实际支付了289500元。石某2的上述不正当售房行为被隆兴达房地产公司发现后，以石某2涉嫌犯罪，向乌拉特前旗公安局报案。公安机关经调查不予立案。之后，隆兴达房地产公司向法院提起诉讼，请求确认石某2出具的《商品房买卖合同》无效。一审法院认为，本案的争议焦点：1、石某2的行为是否构成表见代理法律关系。2、涉案三套《商品房买卖合同》是否无效。关于石某2的行为是否构成表见代理法律关系。表见代理是指在无权代理的场合，如果善意的相对人有正当理由相信无权代理人具有代理权而与其实施的法律行为，该法律行为的效果直接由被代理人承担。我国“合同法”第四十九条对此也做出了专项规定。表见代理的成立，须具备如下条件：1、代理人无权代理而从事代理行为。2、相对人有合理的理由相信无权代理人有权代理。3、相对人主观上是善意的、无过失的。4、无权代理行为发生与本人有关。石某2与张某1之间并无任何业务及信任关系，仅通过他人多层次联系，背离公司授权范围，以个人名义向张某1实施借款，并提供隆兴达房地产公司所有的房屋作为抵押的虚假民事行为。签订的又为《商品房买卖合同》。并未体现抵押担保内容。合同和收据载明的房屋价值与实际借款之间存在巨大差异，与普通惯例房屋交易及以房屋抵押借款的民事行为均不相符。张某1作为完全民事行为能力人，发生本起民事法律行为的真实本意是向石某2提供高利息借款，抵押石某2提供所有权为隆兴达房地产公司的不动产，作为借款履行保障。由此，张宪峰应当审核石某2的职权范围。而张某1与石某2签订《商品房买卖合同》，办理网签登记，却未实施抵押登记法律程序，或者要求石某2提供隆兴达房地产公司名义的书面担保函。从合同内容载明的房屋价值1128000元，与出借款不足30万元之间的差距明显，事实分析，张宪峰未审核石某2提供担保的房产是否为房屋所有权人的意思表示。客观上存在注意、审查义务的不足。况且，张某1的出借款，月利率远超国家法定民间借贷利率，又提前扣除部分利息，本身存在违法行为，而无善意初衷之言。加之石某2的工作职责是对外实施商品房销售，也为当地社会群体可接受的共识。而非抵押担保。石某2是在隆兴达房地产公司不知情，也无法防范的情形之下，与张某1形成名为买卖，实为抵押担保的房屋买卖合同。该事实无法构成张某1具有合理的理由相信石某2具有以隆兴达房地产公司房产对外提供担保的法定条件。因此，张某1的表见代理抗辩理由，法律依据不足，本院不予采信。涉案三套《商品房买卖合同》是否无效。合同效力是指因合同产生的权利、义务关系及相应的法律责任。其主要观点是合同的效力是因合同而产生，而不是由法律直接规定。且合同的效力是对合同当事人产生的效果，也是一种权利、义务的法律责任。合同效力的来源主要体现在当事人的意思自治和法律对合同中当事人意思自治的认可。而合同无效是指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效条件，在法律上不按当事人合意的内容赋予效力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”条件，第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事行为，依照有关法律规定处理。本案隆兴达房地产公司诉讼主张石某2以隆兴达房地产公司名义与张某1签订的《商品房买卖合同》无效，而张某1不予认可，形成双方当事人对合同法律关系性质的主张不一致。因此，判断合同约定的内容本身是否为当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。综合在案证据及当事人陈述，探究合同签订当时，双方当事人的真实意思，对涉案主要法律关系性质及合同效力作出判断。首先，石某2以隆兴达房地产公司名义与张某1签订的三套《商品房买卖合同》，双方的真实意思是为张某1出借款提供抵押担保，并不为法律意义层面的房屋交易。合同签订后，张某1未按约交付购房款项，石某2却出具了合同约定价格的收款收据。次日，张某1汇款289500万元，石某2再为其出具借据，形成了名为买卖，实为借款抵押的虚假民事行为。其次，涉案三套商铺合同约定价格100万元以上，张某1提供的借款不足30万元，二者之间形成较大差异。由此可以认定，涉案《商品房买卖合同》约定内容本身，是石某2以隆兴达房地产公司名义与张某1之间的虚假意思表示，张某1签订合同的真实目的是以涉案商铺担保其本金289500万元和高额月利率的债务履行。但双方却未办理不动产抵押的法律程序，也未主张隆兴达房地产公司出具担保函。张某1作为完全民事行为能力人，出现上述不符合常理的交易行为，应当审查石某2的职权范围而未予审查。根据《民法总则》第一百四十六条的规定，本院应予以认定涉案三套《商品房买卖合同》无效。综上所述。隆兴达房地产公司的诉讼请求理由适当，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第二项、第三项《中华人民共和国公司法》第十六条的规定，判决：确认隆兴达房地产公司巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司与张某1于2016年8月5日签订的合同编号2013-0006846、0006850；2016年8月12日签订的合同编号2016-9003205三套房屋《商品房买卖合同》无效。张某1于本判决生效之日起十日内协助隆兴达房地产公司向乌拉特前旗房管部门办理网签登记注销手续。案件受理费50元，由石某2负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张某1提交证据，1号证据：乌拉特前旗人民法院（2017）内0823民初2795号生效民事判决书。举证意图：该生效的判决文书认定了类似本案被上诉人隆兴达房地产公司以商品房买卖合同设定借款抵押担保的行为合法有效，判决被上诉人隆兴达房地产公司在房屋抵押范围内承担保证责任。2号证据：乌拉特前旗人民法院（2018）内0823民初617号庭审笔录中证人杨某、张某3、宋某的证言。举证意图：一是被上诉人石某2为隆兴达房地产公司在乌拉特前旗开发的小区中负责工程的拨款、付款、以房屋抵押工程款、房屋的拆迁、回迁、工地的检查、房屋的租赁、收取租赁费、处分相关费用等事务，故石某2的代理权限范围并非为公司所陈述的销售房屋的局限性。二是涉案借款在设定商品房买卖合同抵押时，该合同在售楼部签订，由石某2、财会人员、另一网签工作人员共同配合完成后，通过内蒙古房产局系统进行网签登记，且石某2借款的理由为隆兴达房地产公司进行开发小区工程款支付，故被上诉人石某2的行为属于有权代理或表见代理行为。三是涉案借款合同签订的目的就是让与担保。隆兴达房地产公司质证意见：1号证据，这个案件涉及的债权借款担保关系，都是清楚无异议的，案涉房屋是作为工程款抵顶到张永全名下，张永全同意开到刘兵名下，所以对客观存在的无争议的事实我们隆兴达公司也完全认可。1号证据案件当事人与案涉的11件确认合同效力的案件不是同一类型的案件，对张某1提供的该证据的举证意图不认可，与本案无关。对2号证据的真实性认可，举证意图不认可。出庭的三位证人中有两位是与案涉的24件案件存在关系的，或者是在两次庭审中都作为旁听的证人，证人证言没有做到客观性、真实性，证人证言应该出庭作证，接受法庭和当事人的质证，对该证据有异议。石某2质证意见：对1号证据的真实性认可，对举证意图不认可，认为与本案无关。2号证据中杨某作为京城名苑包工头，我作为隆兴达公司的业务员，给杨某付款是由隆兴达房地产公司转到我名下，让我给杨某付款，完全是隆兴达房地产公司的意思。对另外两个人我不认识，我不认可举证意图。隆兴达房地产公司提交一份五原县人民法院做的调查笔录，被调查人是刘某，时间是2018年4月12日。举证意图：案涉商品房均是刘某与石某2个人所借，借房的用途是刘某工程资金周转对外借款的担保，隆兴达房地产公司不知情。张某1质证意见：对上述调查笔录不认可，认为一是程序违法，这份证据的来源必须是由上诉人申请法院调取，法院才可以依职权进行。二是形式不合法。作为该案的主审法官，自行调取材料，自行记录违反法律规定以及法官的职业道德。三是该份证据与本案待证事实无关联性，本案债权人将款项向石某2出借后，至于石某2怎么处分不在债权人控制范围，不属于债权人审查的问题，隆兴达房地产公司诉讼主张是合同无效，而法院在询问笔录中涉及了与本案无关的相关事项，反映主审法官对该案存在偏袒。四是调查笔录属于复印件无法与原件核对，无法证实笔录存在的真实性。五是即使该笔录真实存在，刘某是与本案隆兴达房地产公司、石某2有非常明显利害关系的人，其内容不能单独作为认定本案事实的依据。石某2对该证据无异议。经审查认为，张先锋所提交的乌拉特前旗人民法院（2017）内0823民初2795号生效民事判决书是否可以作为参考，需要分析具体案情是否相同，证人杨某、张某3、宋某的证言是另案中的证言，本案中并未出庭作证，故本案中不予采信。刘某的调查笔录不符合证据形式要件，本院不予采信。二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该合同生效的要件包括：1、当事人具有完全民事行为及相应的合同行为能力。2、当事人意思表示真实一致。3、合同内容不违反法律和社会公共利益。上述要件即形成了商品房买卖合同成立有效的法律性强制条件。本案中双方签订的是《商品房买卖合同》，张某1并未直接向隆兴达房地产公司支付购房款，该合同是石某2以隆兴达房地产公司名义向张某1出具后，张某1向石某2出借30万元，双方明显不存在真实意义上的商品房买卖民事法律行为，张某1亦主张与隆兴达房地产公司签订合同的真实意思表示为抵押担保，即为石某2借款提供抵押担保，并非真实的房屋买卖合同民事行为。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故本案中双方签订《商品房买卖合同》的民事法律行为无效。关于本案中隐藏的意思表示担保行为的效力问题。本院生效判决（2020）内08民终841号民事判决中认定：石某2是隆兴达房地产公司管理人员，其职权是商品房销售，在张某1未提供隆兴达房地产公司授权石某2可以公司财产对外提供担保的证据情况下，石某2以隆兴达房地产公司名义签订《商品房买卖合同》对自己的借款提供担保，其行为超越代理权，且未经隆兴达房地产公司追认。因此，石某2以隆兴达房地产公司名义与张某1签订《商品房买卖合同》作为石某2向张某1借款提供担保的行为，对隆兴达房地产公司不发生效力。石某2以隆兴达房地产公司的商品房为本案借款提供担保，石某2的担保行为既无法定代表人石某1的授权，又未经隆兴达房地产公司股东会、董事会等公司机关的决议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，石某2的担保行为对上诉人隆兴达房地产公司不发生效力。张某1作为合同相对人，并未审查隆兴达房地产公司提供担保是否有董事会或者股东会、股东大会决议，故其未尽到相应的审查义务，因此，应当认定石某2以隆兴达房地产公司名义签订《商品房买卖合同》对案涉借款提供担保不构成表见代理。综上，本案中隐藏的担保行为对隆兴达房地产公司不发生效力。上诉人张某1的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人张某1负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 勇审判员 海 波审判员 李智平二○二○年九月十六日书记员 张 倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。