安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初1341号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地芜湖市万春西路鸠江社区。法定代表人：吕林，董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何茂鑫，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。被告:许传全,男,1982年4月13日出生,汉族，住芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：杨珏，安徽仝人律师事务所律师。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告许传全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案，依法适用普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙润尧，被告委托诉讼代理人杨珏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除;2、判令被告向原告支付自2013年11月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁费217375.5元;3、判令被告按照100433元/年×2的标准向原告支付自2016年1月1日起至2019年12月12日止的房屋占用费793008元;4、判令被告支付违约金50216.5元;以上第二、第三、第四项合计为1060600元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年5月26日,原、被告签订《产权交易合同》,承租坐落于金湾小区28栋2807-2812号、建筑面积为274.62㎡的门面房屋。租赁期限为2010年5月25日至2013年5月24日,三年租金为301300元,每年租金为100433元。2013年1月7日双方签订补充协议,将租赁期限由2013年5月24日无偿顺延至2013年10月31日。同时合同约定被告逾期交付租金超过一个月,或者未按约定时间腾空返还租赁房屋的,应当按照半年租金金额标准承担违约责任。此外,还约定租赁期届满后,乙方无法律上的原因占有房屋未返还的,应对无权占有期间按照双倍租金标准向甲方承担违约责任。合同签订后,鸠江建投按照约定交付了门面房,但被告未按照合同约定足额支付租金,后一直占用房屋至2019年12月12日。2015年12月28日,鸠江建投函告被告要求于2015年12月31日前腾空房屋,并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。此外,根据鸠江区国有资产委托管理表的约定,鸠江建投将金湾小区门面房整体委托原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司进行管理。原告认为，原告系被告所租赁房屋的实际管理人，被告不按约定腾让房屋且不按约定支付租金的行为严重违约。被告辩称：被告与原告的租赁关系于2013年10月31日即终止；被告租赁期间的房租301300元均已付清，不欠原告其他房租或费用，因此请求驳回原告的全部诉请。经审理查明：2010年5月26日,原、被告签订《产权交易合同》,承租坐落于金湾小区28栋2807-2812号、建筑面积为274.62㎡的门面房屋。租赁期限为2010年5月25日至2013年5月24日,三年租金为301300元,每年租金为100433元。2013年1月7日双方签订补充协议,将租赁期限由2013年5月24日无偿顺延至2013年10月31日。同时合同约定被告逾期交付租金超过一个月,或者未按约定时间腾空返还租赁房屋的,应当按照半年租金金额标准承担违约责任。此外,还约定租赁期届满后,乙方无法律上的原因占有房屋未返还的,应对无权占有期间按照双倍租金标准向甲方承担违约责任。合同签订后,鸠江建投按照约定交付了门面房,但被告未按照合同约定足额支付租金,后一直占用房屋至2019年12月12日。2015年12月28日,鸠江建投函告被告要求于2015年12月31日前腾空房屋,并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。另查明，案外人罗克萍系被告许传全配偶，案外人许正保系被告许传全之父，案外人许苏兰系被告许传全之姐。2017年8月，罗克萍与案外人晋兰孜签订《房屋租赁合同》，约定罗克萍将涉案房屋中的2间租赁晋兰孜，租金为4200元/月，租赁期限为2017年8月5日至2017年11月4日，后晋兰孜租用房屋并支付租金至2019年10月。2011年10月21日，许正保与案外人杨丰收签订《门面房出租合同》，约定许正保将案涉房屋中的8号门面房租赁给杨丰收，租赁期限为2011年10月15日至2012年10月15日止，租金为20400元/年，后杨丰收租用房屋并支付租金至2018年4月，期间被告许传全、案外人许正保、罗克萍、许苏兰等收取了租金，并出具收条。原告提交证据还显示案外人钱霞租用涉案房屋2间并向许苏兰账户转账租金至2019年10月止。又查明，鸠江建投于2016年11月起将其建设的包括金湾小区在内的八个小区计135153.76平方米门面房委托原告管理。上述事实，有原告提交的国有资产委托管理表、企业统一社会信用代码复印件、被告身份证复印件、《产权交易合同》、《关于芜湖金湾小区部分承租户租赁合同的补充协议书》、《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》、《房屋交接单》、照片、《结婚证》、《房屋租赁合同》、《门面房出租合同》、租金收据、转账凭证、营业执照复印件及双方当事人的部分当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：鸠江建投已将涉案房屋委托给原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。被告与鸠江建投签订的《产权交易合同》及《关于芜湖金湾小区部分承租户租赁合同的补充协议书》，期满后双方未续签，但被告继续使用租赁物，鸠江建投没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2015年12月28日，鸠江建投向被告送达《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》，要求被告按通知书要求在2015年12月31日前腾让租赁房屋，通知书粘贴于涉案商铺中正在营业的兰兰网吧，应视为送达至被告。故自2016年1月1日起双方的不定期租赁合同关系解除，被告此后继续占用案涉房屋已无合同依据，系无权占用。被告称《产权交易合同》届满后，被告就已经退还案涉房屋的答辩意见，未提供相关证据证明，且在被告亲属转租涉案房屋后，许传全亦于2016年4月1日仍参与收取租金，客观表现被告对涉案房屋的实际占有使用，故对被告于2013年10月31日就已退还房屋的答辩意见不予采信。原告请求判令被告支付涉案6间商铺自2013年11月1日至2015年12月31日止的房屋租赁费217375.5元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《产权交易合同》明确约定被告逾期交付租金超过一个月,或者未按约定时间腾空返还租赁房屋的,应当按照半年租金金额标准承担违约责任。本案中，被告与鸠江建投租赁合同期限届满后，被告负有返还租赁房屋的义务，被告非但不返还房屋，还任由其亲属罗克萍、徐正保及许苏兰等人继续无权占有及转租他人，于2019年12月12日才交还房屋，应承担相应违约责任，并支付违约赔偿金。原告主张被告支付按照半年租金金额标准承担违约责任50216.5元，符合合同约定，本院予以支持。再鉴于被告违约行为给原告造成的损失实际为租金利益损失，双方约定的违约赔偿金标准明显过高，应予调整。考虑到本院已经支持原告主张支付按照半年租金金额标准承担违约责任的诉讼请求，故酌定对2016年1月1日至2019年12月12日期间的占有使用费标准参照原租赁标准执行。被告称涉案房屋被罗克萍、徐正保及许苏兰等人使用，但依据合同相对性，应由罗克萍、徐正保及许苏兰等人承担责任的答辩意见，于法无据，不予采纳。原告主张被告应按2倍租金标准支付无权占有期间的占有使用费的诉讼请求，本院支持按原租金标准计算的部分计396504元，超出部分不予支持。综上，被告应向原告支付租金217375.5元、占有使用费396504元及违约金50216.5元，合计664096元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告许传全与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2016年1月1日解除；二、被告许传全于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付租金217375.5元、占有使用费396504元及违约金50216.5元，合计664096元；三、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14345元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担5363元，被告许传全负担8982元（上述费用原告已预付，被告应在本判决生效后十日内直接向原告交付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  范云茂人民陪审员  齐中龙人民陪审员  陈恩云二〇二〇年九月一日法官助理齐世民书记员聂青玲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。