北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初3365号原告：陈静，女，1983年11月5日出生，汉族，平安保险客户经理，住北京市平谷区。被告：北京绿都基础设施投资有限公司，住所地北京市平谷区谷丰东路**院**楼**101。统一社会信用代码：911101177334821906。法定代表人：王文，总经理。委托诉讼代理人：阎玉蕾，女，北京绿都基础设施投资有限公司职员。委托诉讼代理人：李翀，北京市方桥律师事务所律师。原告陈静与被告北京绿都基础设施投资有限公司（绿都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈静，被告北京绿都基础设施投资有限公司的委托诉讼代理人阎玉蕾、李翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈静向本院提出诉讼请求：判令绿都公司赔偿陈静未按合同规定时间内交付房屋产权证的违约金3050元。事实和理由：陈静于2013年4月申请平谷区二期经济适用房，房屋坐落于XX路XX号院。2015年12月23日交付定金6万元，开发商说可以抵用房子的首付款。2018年10月17日交付剩余首付款45205.7元，房屋的全款是305205.7元。2018年12月29日签订购房合同，合同上明文规定，买受人（陈静）未能在经济适用住房交付之日起300个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人（绿都公司）按日计算向买受人（陈静）支付全部已付款的万分之一赔付违约金（违约金不超过购房总价的百分之一）。2020年3月19日，交付房屋产权证300个工作日到期，至2020年5月22日已经超出违约天数64天，每天应赔偿30.5元，截止2020年5月22日赔偿累计金额1952元。因不知道绿都公司什么时间能将房屋产权证交付到陈静手中，违约金会持续增加，但合同规定，绿都公司最多补偿金为全款的万分之一，即3050元。为维护自身合法权益，故诉至法院。绿都公司辩称，不同意陈静的诉讼请求。根据双方签订的购房协议，我公司应当在房屋交付后300个工作日内为陈静办理房屋产权转移登记。根据双方合同的约定，陈静的起诉书中也提到，到2020年3月19日前我公司应当为其办理房屋权属转移登记，我公司实际为陈静办理转移登记的日期为2020年1月13日。故我公司的行为没有构成违约，不违反购房合同的约定。房产证之所以没有在办理转移登记后直接给陈静，是因为陈静的购房方式为分期付款，对于尾款陈静是通过商业贷款的方式进行支付，根据陈静与我公司及银行之间的三方协议，不动产权属登记证书应该由我公司直接交给商业银行，由商业银行和陈静办理抵押登记手续。本院经审理认定事实如下：2018年12月29日，绿都公司（出卖人）与陈静（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定陈静购买绿都公司开发的位于北京市平谷区XX路XX号院X号楼XX层X单元XXXX号，总价款为305205元，付款方式为商业贷款。合同第八条交付条件约定：（一）出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该经济适用住房交付时应当符合下列条件……4、出卖人提供该经济适用住房的《住宅工程质量分户验收表》。合同第十条交接手续约定：（一）该经济适用住房达到第八条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以、地点以及应当携带的证件行验收交接时，出卖人应当出示第八条约定的证明文件，并满足第八条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全或未满足第八条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第九条处理。(二)验收交接后，双方应当签署经济适用住房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理。(三)双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费。1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该经济适用住房的条件。2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、4、5种税费，并在接收该经济适用住房的同时将上述税费交给受托人。(1)专项维修资金；(2)契税；(3)供暖费；(4)房本工本费；(5)产权代办费。3、买受人自行向相关单位缴纳下列第3、4、5种税费，并在接收该经济适用住房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。（1)专项维修资金；(2)契税；(3)供暖费；（4)物业服务费用；(5)法律、法规、政策或相关部门要求的其他费用。合同第十七条权属转移登记约定：……（三）买受人未能在经济适用住房交付之日起300个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹(但违约金不超过购房总价的百分之一)的违约金。陈静向本院提交了2018年10月17日收据复印件三张，内容为向绿都公司交纳剩余首付款、契税、公共维修基金、工本费、代办网签及房本费。2018年10月17日，陈静与北京环北物业管理有限公司签订装饰装修管理协议。陈静向本院提交2018年10月17日房屋验收交接单。2018年10月17日，陈静交纳涉案房屋2018年11月至2019年10月物业费。2020年1月13日，北京市规划和自然资源委员会对涉案房屋进行登记，不动产权号为京（2020）平不动产权第XXXX号，权利人为陈静。陈静称涉案房屋交付时间为2018年10月17日，绿都公司主张交付时间为2018年11月1日，称涉案房屋只有在交付给业主后，物业公司才收取物业管理费。庭审中，陈静称绿都公司2018年10月17日交付涉案房屋，按照合同约定应在2019年12月25日前将房产证交至自己手中，但是其于2020年6月8日自绿都公司拿到房产证，故绿都公司违约，违约期间是2019年12月26日至2020年6月7日，因违约金有上限，故主张绿都公司应按照违约金上限支付违约金。本院认为，陈静、绿都公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同内容合法有效，双方均应各自履行合同义务。本案中，双方对涉案房屋交付时间各执一词。本院认为，虽然物业公司自2018年11月起向陈静收取物业费，但不能直接证明房屋于2018年11月交付。绿都公司就交付时间未能提供其他证据，但是根据双方合同约定，当房屋达到约定的交付条件后，双方进行验收交接，并在交接时由买受人将专项维修资金、契税、房本工本费、产权代办费交给出卖人，或者由买受人在自行缴纳上述费用后在接收房屋时向出卖人出示缴纳税费的凭证。本案中，根据陈静提交的收据内容显示其将上述费用于2018年10月17日交至绿都公司，陈静与物业公司在2018年10月17日签订了装饰装修管理协议以及陈静提交的日期为2018年10月17日的房屋验收交接单，均可以印证其所述绿都公司于2018年10月17日将涉案房屋交付的事实。综上，本院认定涉案房屋的交付时间为2018年10月17日。在合同履行过程中，绿都公司为陈静办理转移登记的时间晚于合同约定的交付之日起300个工作日，其行为构成违约，故依约应向陈静支付相应违约金。关于违约金金额问题，陈静主张因绿都公司未按照约定时间将书面房屋所有权证书交至其手中构成违约。本院认为，双方对买受人未能在商品房交付之日起300个工作日内取得房屋所有权证书的约定，系对转移登记的约定，并非陈静理解合同第十七条是指绿都公司需要将书面房屋所有权证书交至其手中。故本院以绿都公司为陈静办理完成转移登记日期计算实际违约天数，并以此计算相应的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：北京绿都基础设施投资有限公司于本判决生效后七日内向陈静支付逾期办理房屋权属转移登记违约金549元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京绿都基础设施投资有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  徐婷二〇二〇年九月十一日书记员  刘妍