湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初276号原告：武汉市黄陂区前川街道西陵村村民委员会，住所地：武汉市黄陂区前川街道西陵村谌细湾。法定代表人：梅平，该村村民委员会主任。委托诉讼代理人：徐东，北京市鑫诺（武汉）律师事务所律师，特别授权。被告：谌文周，男，汉族，武汉市人，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：丁原，湖北天泓律师事务所律师，特别授权。原告武汉市黄陂区前川街道西陵村村民委员会（以下简称西陵村村委会）与被告谌文周土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日作出（2019）鄂0116民初3794号民事判决。被告谌文周不服判决，向武汉市中级人民法院提起上诉，2019年12月6日武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终11656号民事裁定，将该案发回重审。本院另行组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告西陵村村委会的法定代表人梅平、委托诉讼代理人徐东，被告谌文周、委托诉讼代理人丁原到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告西陵村委会向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2015年9月1日签订的《土地承包合同》；2、要求被告立即向原告支付拖欠3年（2016年至2019年）的土地承包租赁费16万元；3、本案诉讼费由被告承担。原告西陵村委会提起诉讼所依据的事实和理由如下：2015年9月1日，原告与被告签订1份《土地承包合同》，约定原告将原西陵砖厂及集体闲置多年的共100亩土地出租给被告用于饲养中药鸡，合同中双方对租赁期限、租金的标准及给付方式等作了约定。合同签订后，被告支付了第1年的租金5万元后，后续租金一直拖欠未付，其租赁的土地也未饲养中药鸡，一直闲置至今，被告的此举已构成严重违约。在此期间，原告及西陵村民多次向被告催要租金，同时告知其解除《土地承包合同》，但被告一直拖延拒付租金。2019年4月19日，西陵召开了村民代表大会（被告也到场），村民代表鉴于被告的上述严重违约行为，一致同意解除《土地承包合同》并告之被告。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，提出前列诉讼请求。原告西陵村委会向本院提交了下列证据：证据一、2015年9月1日西陵村委会与谌文周签订的《土地承包合同》1份。拟证明：原、被告之间就本案所争议的土地租赁事宜签订合同，该合同约定了租赁土地的面积、租金以及期限，证明原、被告之间的租赁合同关系。证据二、2019年4月19日西陵村民大会会议记录1份。拟证明：1、会议记录中明确了被告只缴纳了1年的租金，剩余租金一直拖欠未缴纳；2、被告在答辩中辩称村民不知道其缴纳了5万元租金并非事实；3、鉴于被告的违约行为，全体村民一致要求解除合同。证据三、《前川街砖厂拆除资金兑付协议》、财政直接支付申请书、武汉市黄陂区财政直接支付凭证、收据各1份。拟证明：被告辩称其租赁土地上涉嫌砖厂所有人阻碍其租赁经营并非事实，政府部门在2010年已将征收补偿款30万元付给原西陵砖厂所有人胡文彦。被告辩称谌某3阻碍其经营与本案无关，该砖厂与谌某3毫无任何关系。证据四、证人谌某1（男，1968年4月3日出生，汉族，武汉市人，住武汉市黄陂区前川街西陵谌小湾**，公民身份号码：）出庭作证证词1份。谌某1当庭陈述称：我是西陵前任村委会主任，案涉合同是我任村委会主任时签订的。2015年被告找村里想要租赁废弃的西陵砖厂的土地喂鸡，当时被告的哥哥谌继周（也是村里的干部）说砖厂曾经与别人谈过，可能有纠纷，现在不宜签合同。被告说合同签订以后，原来土地遗留的纠纷由他自己去解决，不找村里。这样在2015年9月1日签了合同，被告付了5万元租金。每年到了9月1日左右，我有时当面跟被告说，有时通过被告的哥哥跟他讲要交租金，被告每次都说缓一缓，被告也一直没有在该土地上喂鸡。证据五、证人谌某2（男，1956年7月1日出生，汉族，武汉市人，，住武汉市黄陂区前川街西陵移民湾**公民身份号码：）出庭作证证词1份。谌某2当庭陈述称：我是西陵的村民，被告租用了我的土地，定了5年的合同，付了1年的钱。我跟以前的村书记讲过，被告只交了1年的租金，拖了1年时间未交就应该解除合同。被告现已拖了几年未交租金，我要求解除合同。被告谌文周辩称：案涉的《土地承包合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行各自义务。原告起诉主张解除合同的事由不能成立：首先，合同中约定的合同合意解除的条件未成就；其次，法定解除的理由也不能成立：被告在签订合同后，即按照合同约定交付了当年度的租金5万元，但由于第三方的阻挠，被告完全丧失了对所租赁土地的占有、使用的权利，而原告未能有效制止第三方的阻挠行为，使被告的合同目的不能实现；在此情况下，被告有权行使履行抗辩权，拒绝支付后续年度的租金；而原告作为违约方，是不享有单方解除合同的权利的；从程序上，原告没有履行合同解除的书面通知义务，其行使合同法定解除权的程序也不合法。另，原告的起诉已超过法定的诉讼时效期间。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告谌文周向本院提交了下列证据：证据1：录音资料1份。拟证明：开西陵村民大会的时候没有说过要废除（解除）合同的事情。证据2、2015年9月2日收款收据1份。拟证明：被告向原告缴纳了2015年度的租金5万元。证据3、2020年5月13日拍摄的像片2张。拟证明：案涉土地上有房屋遗留的情况。证据4、证人谌某3（男，1966年3月15日出生，汉族，武汉市人，户籍地：武汉市黄陂区环城****，现住武汉市黄陂区西陵****，公民身份号码：）出庭作证证词1份。谌某3当庭陈述称：我是西陵的村民。被告在2015年承包西陵砖厂的土地时我不知道。我知道后就阻止了被告进场动工，因为就原西陵砖厂的补偿问题还没有达成一致。在被告之前也有人承包砖厂，我也阻止了。原、被告双方的质证意见为：被告对原告提交的证据一的真实性无异议；对证据二的真实性有异议，认为其上记录的村民开会要求废除我的合同是不真实的；当时会议是开了，但是并没有要求解除我的合同，也从来没有找我要过租金；对证据三无异议。对原告提交的证据四，被告当庭对证人谌某1进行了询问，谌某1称其不知道被告是否进场对租赁土地进行相关整理、占有和使用。该租赁土地使用了鱼池，其他的好像没有怎么动。对被告进场时是否遭到阻止其不知道，不清楚。合同签订后其任村委会主任期间被告没有找过自己，就是村里找被告要租金。对原告提交的证据五，被告当庭对证人谌某2进行了询问，谌某2称其不清楚被告是否接收并使用了土地。被告的哥哥谌继周当时找我们，说一亩一年500元。合同不是被告跟我们有土地的人签的，被告是跟村里签的，是被告哥哥说已经和村里签了合同。被告没有在土地上养鸡，什么原因不知道。租赁土地上的泥土是谁倒的不清楚，鱼池是谁抽的也不清楚。原告对被告提交的证据1，认为其录音时间不详，录音内容也不清楚，不能确定是否是会议的全过程，不能确定证据的完整；且视听证据需要与其他的关联证据形成佐证才能形成完整的证据链，仅仅只有视听资料在民法中属于孤证，视听资料的可修改性，使其效力存疑；对证据2的真实性和关联性没有异议，对被告交纳2015年度的租金予以认可；对证据3，原告当初在土地出租合同中已经明确说明被告承租的土地包括两个部分，一个是原西陵砖厂所占的土地，另还有村集体闲置多年的闲置地；被告提供的照片是砖厂的情况，确实有部分房屋还在土地上。但包括该房屋在内的砖厂已经获得了政府的现金补偿；对被告提交的证据4，原告当庭对证人谌某3进行了询问，谌某3称原西陵砖厂是其、谌文成（谌某3的父亲）、胡文彦（谌某3的舅舅）3人在1992年合伙投资的。砖厂当时拆除领取前川街给予的经济赔偿，谌某3知道，但30万赔偿只是砖厂的，不包括附属物（职工居住的房子、办公室、车库等）。2015年9月中旬，被告要进入砖厂地界，谌某3跟他电话沟通说自己和村里就附着物的赔偿没有达成一致，被告不能进入，被告就没有进入该土地，也没有使用。因被告一直没有使用该土地，谌某3就没有用其他方式阻止。关于砖厂拆除时补偿的30万，合同上写的“妥善处理”是对胡文彦，签合同给钱时谌某3不在场，谌某3的父亲当时去了没有谌某3不知道。庭审结束后，本院审判人员于2020年6月2日到案涉土地现场查看，在入口处道路两侧遗留有数栋建筑物，均已破旧不堪，无人照看、居住。沿该道路进入后，入眼处面积颇大，道路上无构建物及堆放物品阻挠，除有数处水面外，杂草丛生，一片荒芜。庭审结束后，双方当事人向本院提交了补充证据材料,本院于2020年8月25日组织双方当事人对补充的证据材料进行了质证。原告补充提交了下列证据：证据六、案涉土地（原西陵砖厂）测绘图1份。拟证明：被告租赁的土地包括原西陵砖厂的一部分，该砖厂的土地在整个出租的土地中占地很小，砖厂遗留的建筑物并未阻碍被告继续使用该土地，该测绘图是通过专业部门测绘的。被告补充提交了下列证据：证据5、2015年8月13日会议记录1份。拟证明：被告租赁案涉土地是经过村两委讨论的、参加人员也有村民小组组长，谌继周也参加了，包括梅平书记也签了名，被告租赁该土地是经过村里同意的。证据6、关于征求被占压户的意见签字表1份。拟证明：租赁案涉土地是经过村民同意的。证据7、鸡场规划图1张。拟证明：被告租赁土地是为了从事中药鸡的养殖。被告认为原告提交的证据六上没有加盖测绘单位的印章，从形式上看是不合法的，该证据来源不合法，不能达到原告的举证目的；该测绘图与原告主张的解除合同之诉没有关联性；该份测绘图上载明的地段都是空地，恰恰证明了被告没能进场按照合同的约定从事养殖；被告未能进场从事养殖是因原告与第三方的矛盾没有得到解除，是受到了第三方的阻拦；原告没有履行协调义务，这是导致被告未能支付后期租金的最主要原因。原告对被告提交的证据5上梅平签名的真实性予以认可，但认为当时没有开会，会议记录是谌文周的哥哥谌继周自己写的，他当时是村里的副书记，他要求梅平书记签名的；证据6是复印件，对真实性不予认可，实际上并没有开会；对证据7，不清楚该图纸是不是根据庭审情况制作的，对其真实性、关联性均不予认可。如果签合同时就有该图纸，当时就应该提交给村委会。本院根据诉辩双方意见、双方举证、质证及法庭调查，确认事实如下：2015年9月1日，西陵村委会与谌文周签订1份《土地承包合同》，约定西陵村委会将原西陵砖厂及村集体闲置多年的共100亩土地出租给谌文周用于饲养中药鸡；租期自2015年9月1日至2025年9月1日止；租金每亩每年500元，每三年递增20%。合同还对双方权利义务、违约责任、优先承包权等作出了约定。其中，合同第四条约定：西陵村委会有义务向谌文周提供安全的生产环境，协调村民矛盾，不得给谌文周的生产生活造成影响。合同签订后，谌文周向西陵村委会支付了第1年度（2015年9月1日至2016年8月31日）的租金5万元。但其并未进入该租赁土地进行养殖。在西陵村委会要求其支付下余年度的土地租金时，谌文周以其2015年9月拟进入租赁场地利用该土地时被案外人谌某3阻挠，其合同目的不能实现为由，不支付余下年度的租金。因谌文周3年未缴土地租金，2019年4月19日，西陵召开村民代表大会，西陵两委成员、八组村民、村民代表一致同意解除西陵村委会与谌文周于2015年9月1日签订的《土地承包合同》。另查明，2009年，武汉市黄陂区前川街道办事处为落实武汉市黄陂区人民政府《关于禁止生产、销售和使用粘土砖工作实施方案的通知》，与西陵砖厂业主胡文彦达成了《砖厂拆除资金兑付协议》。该协议上载明：补助资金和奖励资金拨付该业主，并妥善处理好以下善后工作：1、足额发放农民工工资；2、按合同兑现土地承包（流转）费；3、妥善处理好用水、用电、用地和经营承包等工作；4、清偿债务；5、妥善处理好业主与窑厂承包人之间的关系；砖厂关闭后的善后工作没有矛盾纠纷的，经所在地党总支、村委会签字同意后，租金直接拨付给业主；有矛盾纠纷的，优先解决矛盾纠纷。2010年1月15日，武汉市黄陂区前川街道办事处按协议约定，将西陵砖厂拆除补助、拆除奖励共计30万元支付给胡文彦。该砖厂土地遂一直荒废，其入口处道路两侧遗留有数栋建筑物，均已破旧不堪，无人照看、居住。还查明，谌文周根据承包合同租用的西陵村委会的土地面积经勘测为92834.04平方米，约合139.25亩。本院认为：西陵村委会与谌文周2015年9月1日签订的《土地承包合同》名为承包，实为租赁。西陵村委会出租村集体闲置土地以期闲置土地价值得到利用并为村民谋取收益，谌文周计划利用该土地从事家禽养殖，获取利益，双方意思表示真实。该土地租赁合同合法有效，当事人均应严守合同义务。从合同的履行状况和案涉土地的现状来看，西陵村委会仅收取了1年的租金，谌文周未实际利用该土地饲养家禽谋取利益，双方的合同目的均未实现。本案的焦点在于：造成此现状的原因或责任在谁，即，本案的原告和被告，谁应承担案涉合同未能履行的违约责任。关于谌文周和西陵村委会签订合同后谌文周未进入案涉租赁土地的理由（案外人谌某3的阻挠和西陵村委会未履行合同义务予以劝阻），本院认为：根据庭审查明的事实，案涉土地的一部分为原西陵砖厂，该砖厂的业主为胡文彦，2010年1月15日，黄陂区前川街道办事处将西陵砖厂拆除补助、拆除奖励共计30万元在满足“妥善处理好善后工作”等资金拨付条件后支付给了胡文彦。在此情况下，谌文周在准备进入案涉土地经营时，谌某3在电话中阻止谌文周的行为并不构成实际的阻挠。案涉土地的现场观察可见，鸡场物资、人员的进出通道畅通，与西陵砖厂遗留的建筑物无涉。从谌文周提交的证据7（鸡场规划图）来看，西陵砖厂在案涉土地遗留的建筑物位于该地块入口处两侧，对谌文周计划饲养的家禽未构成影响；谌文周计划饲养的家禽为圈养，对该地块入口处遗留的建筑物也无影响。由此，谌文周主张谌某3的行为构成对其利用土地的阻挠的辩述意见，本院不予采纳。由此，西陵村委会亦不存在违反合同约定的情形，谌文周所称不予支付2016年9月1日之后租金的理由不能成立。谌文周未利用该土地饲养家禽的原因不能归责于西陵村委会，其合同目的不能实现的后果由其自行承担。关于被告所称的诉讼时效问题，本院认为：原告所称的每年均要求被告给付租金，符合常理和逻辑，本院予以确认；且案涉合同的履行期长达10年，在合同期内，合同的履行是一个持续的状态。在案涉合同未依法解除的情况下，西陵村委会可随时主张权利。是此，对被告关于本案诉讼时效的相关辩述意见，本院不予采纳。综上，谌文周未支付租金达3年之久的行为已构成根本违约，其违约行为致使原告的合同目的无法实现，合同解除条件已成就，故对原告要求解除其与被告间签订的《土地承包合同》及要求被告立即向原告支付拖欠3年（2016年至2019年）的土地承包租赁费16万元【第2个年度（2016年9月1日至2017年8月31日）5万元，第3个年度（2017年9月1日至2018年8月31日）5万元，第4个年度（2018年9月1日至2019年8月31日）6万元（每3年递增20%）】的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，第一百一十八条，第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十四条第四项，第九十七条，第一百零九条，第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条，第四十二条，第六十四条、第一百四十二条，第一百五十二条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、解除原告武汉市黄陂区前川街道西陵村村民委员会与被告谌文周于2015年9月1日签订的《土地承包合同》；二、被告谌文周于本判决生效之日起10日内向原告武汉市黄陂区前川街道西陵村村民委员会支付2016年9月1日至2019年8月31日的土地租金16万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由被告谌文周负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  甘圣策审判员  谢 琳审判员  陈思倩二〇二〇年九月十六日书记员  李鑫橦