河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1091民初696号 原告廊坊国际展览集团有限公司，住所地：河北省廊坊经济技术开发区友谊路。 法定代表人王建东，董事长。 委托诉讼代理人周静，河北律靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人胡鹏越，河北律靖律师事务所实习律师。 被告廊坊市华油天成天然气销售有限公司，住所地：河北省廊坊市广阳区廊万路北侧原采油四厂院内招待所。 法定代表人张闻昊，执行董事。 委托诉讼代理人张梓琨，河北子农律师事务所律师。 原告廊坊国际展览集团有限公司诉被告廊坊市华油天成天然气销售有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周静、胡鹏越，被告的委托诉讼代理人张梓琨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告于2008年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁坐落于廊坊开发区会展中心主楼西侧，独栋三层框架建筑，租期十年，租金40万元/年。2018年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁上述房屋，租期一年，租金为70万元/年。2019年7月30日签订《补充协议》，约定继续租赁上述房屋租期2个月，租金合计33万元。双方签订《补充协议》第三条中约定“若乙方合同到期后欲租赁甲方房屋，需提前15日通知甲方与甲方协商租赁期限”。而从被告2019年8月23日向原告所发《关于廊坊国际展览集团有限公司房屋搬迁的回函》第一项内容中可见，被告是无法在合同到期日搬出的。被告在明知会继续租赁房屋的情况下，未按约定提前15日通知原告，明显违约。在被告租赁期间，其擅自拆改租赁房屋的内部结构，改变房屋称重结构，擅自拆除原本屋内空调和采暖设备，安装中央空调，拆除、取走厨房内原有设备、物品，构成违约，在搬离租赁房屋后至今未予以恢复，致使原告上述房屋不能继续租赁，给原告造成损失。故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付违约金7万元，并以7万元为基数，自2019年9月1日期按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息；2、被告恢复租赁房屋的原状，包括恢复原本房屋结构，拆除中央空调及暖气设施，恢复原房屋内物品；3、被告向原告支付因未能恢复租赁房屋原状而给原告造成的房屋闲置损失148.5万元（2019年9月至2020年5月，每月租金16.5万元）；4、被告向原告支付原告因本案支付的律师费、误工费、交通费等；5、诉讼费由被告承担。 原告针对己方主张向本院提交证据如下：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告的租赁合同关系，租期十年，租金40万元/年。2、房屋租赁合同一份，证明原、被告的租赁合同关系，租期一年，租金70万元/年。3、补充协议一份，证明原、被告续租房屋2个月，租金合计33万元。4、关于终止租赁的函一份，证明因得知被告在2019年6月30日租期届满后，被告将不再续租，而被告并未按合同约定提前三个月书面通知原告。2019年6月3日，原告向被告发函，告知其违约行为。5、关于终止租赁的函的回函一份，证明被告于2019年6月27日向原告就证据4进行回函，原、被告租赁合同应于2019年6月30日届满，同时被告认可，到期后不再续租，且未按合同约定提前三个月书面通知原告，存在违约行为。6、关于搬迁工作细节的函一份，证明原告于2019年8月22日向被告发函，就搬迁工作中的几点细节工作提出相关要求。7、关于房屋搬迁的回函一份，证明被告2019年8月23日向原告就证据6进行回函，被告无法在合同到期日搬出。被告在明知会继续租赁房屋的情况下，未按合同约定提前15日通知原告，明显违约。8、施工设计图一份，证明房屋的原始结构及位置。9、房间机构变更明细及照片，证明涉诉房屋现状，被告对房屋结构进行了改变。10、物品清单，证明房屋出租时原有设施、物品及相应价值，被告搬出后物品遗失、未予赔偿。11、报价表，证明如恢复房屋原有结构及拆除中央空调所需费用为396118.44元。12、天然气缴费通知单及发票，证明被告搬出后，未及时将中央空调拆除，原告为防止其冻坏，只能让其保持运行状态，为此支付燃气费19841.03元。13、通话录音两段，证明原告一直在与被告沟通协商其搬出后房屋的遗留问题，被告对相关事实进行否认，并拒绝拆除中央空调。14、委托代理合同及发票，证明原告因本案支出律师费。 被告辩称，1、被告自2008年7月1日期租赁涉诉房屋，至2019年8月30日，持续租赁涉诉房屋长达11年零2个月之久。合同履行过程中，被告按时、足额缴纳房屋租金，精心维护房屋内外设施，即便最后双方终止租赁关系，也是应原告要求而终止。被告完全、恰当的履行了合同中对承租方约定的义务，不存在任何违约行为。2、原告要求被告对涉诉房屋恢复原状无事实及法律依据。涉诉房屋租赁关系形成于2008年7月1日，后分别经历了2018年6月30日、2019年7月30日续签。原告应当向法院明确所谓“原状”的具体标准、样式，并提供证据证明，否则将无限放大被告的诉讼风险，导致国有资产的流失。3、房屋租赁协议约定的内容，被告加装中央空调已在租赁合同中取得原告许可，且对现代办公房屋加装中央空调的行为符合现代主流装修标准的要求，明显提升了房屋的总体价值，属于对涉诉房屋的有益添附，且该空调目前仍可正常使用，如强行拆除则不可避免的造成资产的浪费。4、原告要求被告赔偿因未恢复房屋原状而造成的房屋空置损失，无事实及法律依据。原告房屋空置的原因是由于市场因素或疫情原因导致，与原告的装修行为无关。因此，请求法院依法驳回原告的诉请。 被告针对己方主张向本院提交证据如下：1、修理修缮合同一份，证明2010年9月至2011年2月间，被告自行将涉诉房屋损坏之处完成修缮，修缮费用达到50多万元左右。2、家用电器安全使用年限第3部分房间空气调节器部分标准，证明根据第五页规定，家用空调安全使用年限为十年。而原、被告之间的租赁关系持续了11年，即便原告的空调在租赁之初就存在也已经超过了安全使用年限，达到报废标准，也不存在返还的意义。 经法庭审理及当事人当庭陈述，本院确认事实如下： 2008年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将坐落于河北省廊坊开发区会展中心主楼西侧，独栋三层框架结构建筑出租给被告使用，用途为办公、住宿（含附属设施）。2、租赁期限自2008年7月1日至2018年6月30日。3、年租金400000元（含税），每年结算一次，由被告于每年7月1日交付；此办公楼由被告按现代办公标准进行整体装修，装修费用由被告承担。合同期满后，被告装修购置的设备、设施所形成的资产，由双方协商处置。4、原告应于2008年7月1日前将该栋房屋整体交付给被告。房屋交付时，原告将该套房屋的现有办公设施全部撤出，餐厅中属于原告所有的设备无偿交被告使用，租赁期满后被告在完整归还原告，如有丢失或损坏应照价赔偿（以双方签字确认的设施数量及价值明细为准）。5、租赁期间，原告需定期对房屋及其附属设施进行检查、修缮，每年不少于一次，被告应予积极协助，不得阻挠施工。6、被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得原告书面同意，投资由被告自理。7、被告有下列情形之一的，原告可终止合同并收回房屋，因此给原告造成的损失由被告负责赔偿：……擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的……。8、租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。9、被告负责该房屋的整体物业管理。合同签订后，原告按约交付被告涉诉房屋使用；被告按时支付原告租金。 租赁合同履行期间，被告对涉诉房屋进行了装修、部分房屋的拆改（包括间隔）和维修，并加装了中央空调，对厨房设备设施进行了改造和添置。 2018年6月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将坐落于河北省廊坊开发区会展中心主楼西侧，独栋三层框架结构建筑出租给被告使用，用途为办公（含附属设施）。2、租赁期限自2018年7月1日起至被告办公楼建成为止，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。3、年租金700000元（含税），每年结算一次，由原告于每年6月30日前向被告开具全额租赁费的增值税专用发票，被告收到发票后10个工作日内交付；此办公楼由被告整体装修，装修费用由被告承担。合同期满后，被告装修购置的设备、设施所形成的资产，由双方协商处置。4、租赁期间，原告需定期对房屋及其附属设施进行检查、修缮，每年不少于一次。5、被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得原告书面同意，投资由被告自理。被告负责该房屋的整体物业管理。6、本合同约定的终止条件达成后，即行终止，届时被告须将房屋退还原告。7、被告有下列情形之一的，原告可终止合同并收回房屋，因此给原告造成的损失由被告负责赔偿：……擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的……。8、租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度租金的10%作为违约金。合同签订后，原、被告继续履行租赁合同内容。被告的办公楼至今未建成。 2019年6月3日，因2019年6月30日租赁期满后，被告将不再续租，原告向被告发出《关于终止租赁的函》，要求：“1、根据《房屋租赁合同》第三条，提出终止合同需提前三个月通知对方，我方未收到有关终止合同的函。2、根据《房屋租赁合同》第七条第1项，贵司需按约向我方足额交纳房屋租赁费，目前，我司收到贵司70万元整，尚有110万元超期11个月未向我方支付。3、根据《房屋租赁合同》第七条第5项，贵司不得擅自改变房屋内部结构、装修与相关设备；有关改造未获得我司书面同意。我司将在租赁终止前进行检查验收，涉及以上问题时，责任由贵司一并承担。我方有权要求贵司在租赁期满时，将租赁房屋的主楼结构、房屋布局、设备设施等恢复原貌。4、根据《房屋租赁合同》第十条第3项，涉及擅自拆改承租房屋结构的情形，我司有权向贵司索取赔偿。5、根据我司初步了解及现场勘查情况，贵司对主楼进行了中央空调改造，改造后中央空调主机设备占用土地为我公司自有土地，我司未收到有关占用土地的通知或函，所涉及的土地占用等费用一并结算。6、根据《房屋租赁合同》第十一条，涉及违约的情形，我司有权向贵司收取年租金10%的违约金，即人民币18万元/年。在2019年6月30日期满后，若贵司尚未搬迁完毕，我司有权向贵司收取超期违约金等。”被告收悉。 2019年6月27日，被告针对《关于终止租赁的函》向原告回函，回复：“我司自2018年6月30日与贵司签订会展中心主楼西侧独栋三层框架结构建筑续租协议，2019年6月30日租赁期满，根据我司上级部门文件精神，将不再续租，现就贵司提出的几个问题进行协商探讨：1、在租赁期间，我司在优化使用环境的前提下，对主楼附属、配套设备中央空调进行改良。贵司并未在改造之初提出收取中央空调土地占用费相关诉求，因此我司无法满足贵司该要求。2、在租赁期间，为提高房屋空间使用率，我司依托房屋自有结构，在征得贵司同意前提下，累计花费170余万元用于外墙粉刷保养、房屋装修、内部设施维护等，提升了该楼形象与价值。按照合同约定，我司同意将该部分资产交由贵司使用。3、2008年我司成立，租赁贵司办公楼进行办公，租期十年。2018年合同到期后，经广阳区政府协调，我司续租一年，其中我司支付70万元，廊坊市广阳区政府支付110万元。2018年8月份，我司按照租赁合同第四条，全额支付租金70万元整（含税），广阳区政府代付110万搁置。我司一直积极与广阳区政府密切协商，协助贵司尽快解决、处理相关事宜。4、对于合同中未明确约定事项，我司无法予以支持。我司成立10余年以来，在与贵司和谐相处、互惠合作的友好氛围下缔结了深厚友谊。因我司隶属华北油田，审批流程复杂并且时间较长，致使未提前三个月以书面形式向贵司提出有关终止合同的函，对于相关事宜，我司愿本着真诚交往、和谐相处的原则与贵司进行友好洽谈，进行协商。”原告收悉。 2019年7月30日，原、被告就2018年《房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定：1、自2019年7月1日至2019年8月30日，租赁期限2个月，房屋租金合计33万元整（含税金）；2、2019年7月1日至2019年8月30日期间的租金支付方式为一次性支付。3、本合同到期后，视为合同履行完毕，本合同自动终止。4、维权所支出的律师费、诉讼费、误工费、交通费等由违约方承担。合同签订后，原、被告继续履行租赁合同内容。 2019年8月20日，原告向被告发出《关于房屋到期搬迁工作的函》，要求被告因其未在2019年8月30日的15天前提出续租，原告将于8月31日收回房屋。如逾期搬离，将按照日租金10000元按天收取。被告收悉。 2019年8月22日，原告向被告发出《关于搬迁工作细节的函》，要求被告将房屋的主楼结构、房屋布局恢复原貌，房屋恢复期间如超过租赁期限，将按照2019年8月20日称的价格收取房屋费用；将贵司自行安装的中央空调拆除，并恢复原房屋暖气片及柜式、挂式空调等等。被告收悉。 2019年8月23日，被告向原告发出《房屋搬迁的回函》，回复：根据双方《补充协议》，我司租赁房屋将于8月30日到期，经我司上级部门研究决定，不再续租，目前我司正在积极进行房屋搬迁工作，预计8月31日前完成。另提出若逾期搬迁，建议日租金5000元为宜；原告提出将房屋的主楼结构、房屋布局回复原貌，并恢复房屋暖气片及柜式、挂式空调事项，合同中并无此条款。原告收悉。 2019年8月31日，被告搬离租赁房屋。 另查明，2020年5月23日，原告的工作人员王言涛与被告的工作人员孙晓辉电话沟通，王言涛称“但是你不说了吗，关于改变房屋结构的这个事，你们不是说过来人看看吗，看看是你们找人干还是看多少钱我们干。咱们不是说这一条了吗，后来你说你问问你们领导，看怎么看。现在这么长时间了，怎么进行一下呀？”孙晓辉答“没有，不是，那时候你说你们找人干要18万，我跟我们领导说，领导说的意思是都租这么多年了，又没有坏，要是非得又砸又什么的，那不是祸害人吗，非得重新弄，他是不同意弄掉的。”王言涛称“哦，就是不同意拆是吗？”孙晓辉答“对”。 在本院审理的（2020）冀1091民初63号民事案件中，原、被告同一。被告曾提交《天成公司保洁服务合同》，约定原告为被告提供涉诉房屋二、三楼公共区域卫生服务，配置保洁人员一名提供保洁服务，期限自2015年10月25日至2016年10月24日止。 又查明，因中央空调未拆除，原告为保证该空调不被冻坏，可以正常使用，支付了2019年12月至2020年3月（冬季）的天然气费用，合计19841.03元。 原告因本次诉讼与河北律靖律师事务所签订《委托代理合同》，该所委派律师周静、胡鹏越出庭应诉。原告交纳该所律师费10000元，该所已出具发票。 目前，被告已支付合同约定的全部租金。被告加装的中央空调未拆除，部分拆改的房屋未恢复原状；原有房屋内的部分采暖、空调等设施设备未恢复原状。因租赁房屋和中央空调拆除等恢复工程，原告提交廊坊市尚标装饰装修有限公司给出的报价表，评估该两项恢复工程的价格为396118元。 本院认为，原、被告签订的两份房屋租赁合同和一份补充协议均是双方在平等的基础上自愿达成，不违反国家的法律规定，本院依法确认，双方应共同遵守。 根据租赁合同的约定，原告将房屋整体（独栋三层框架结构建筑）交付给被告，房屋交付时，原告将该套房屋的现有办公设施全部撤出，餐厅中属于原告所有的设备无偿交被告使用，租赁期满后被告再完整归还原告，如有丢失或损坏应照价赔偿（以双方签字确认的设施数量及价值明细为准）。虽然原告庭审中没有举证证明当时的房屋及附属设施设备交接清单，但按照常理，被告租赁该整栋房屋用途为办公、住宿，其应在考察符合租赁用途后才会与原告签订租赁合同。也就是说，原告提供整栋房屋时应具备供电、供气、空调、采暖及厨房用具等基本设施设备，并具备基本的办公条件如电脑、复印机、打印机、办公桌椅、沙发、茶几、书柜、网络通信等以供被告工作人员工作、住宿使用。原告如果没有上述租赁条件，被告也不可能一次签订十年租期合同。且，涉诉房屋在租赁给被告之前，也曾租赁给他方，对于办公或住宿的基础设施应该具备。因此，在双方租赁合同终止并由被告搬离后，原告主张恢复原有空调和采暖设施的意见，本院予以支持。 被告辩称合同约定办公楼由被告按现代办公标准进行整体装修，其对部分房屋结构拆改是按照合同约定办理的，同时认为原告需定期对房屋及其附属设施进行检查、修缮，根据《天成公司保洁服务合同》约定原告提供保洁服务的事实，原告应已认可被告的上述拆改行为。本院认为，涉诉房屋本就符合办公标准，被告庭审中认可交付的是正常办公状态的房屋，被告所称现代办公标准的装修并不必然要对现有房屋进行拆除或改造，变更房屋的现有形状。根据合同约定，被告如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得原告书面同意；擅自拆改承租房屋结构给原告造成的损失由被告负责赔偿。从王言涛与孙晓辉的沟通中可知，被告对“改变房屋结构”一事确认，并曾协商恢复费用的价格，但被告不同意恢复。原、被告往来的函件也说明了上述情况。被告在租赁期间对涉诉的部分房屋进行拆改未提供证据证明已得到原告书面同意，原告亦当庭否认，被告的上述拆改行为违反了合同约定；虽双方约定此办公楼由被告按现代办公标准进行整体装修或被告接受原告提供的保洁服务（一年），但亦不应违反合同的其他约定。在被告搬离涉诉房屋后，至今没有对所拆改的部分进行恢复，原告主张恢复租赁房屋原状的请求，本院予以支持。原告根据合同约定，主张被告承担违约金70000元的意见，本院予以支持。但原告主张的违约金利息损失，本院不予支持。 关于中央空调。被告加装中央空调更新了供暖、制冷设备，符合目前办公场所的基本配置，确实提升了涉诉房屋的整体办公环境和价值。比照家用空调安全使用年限10年的标准，该中央空调已使用十年有余，器件老化、制冷制暖效果下降、耗电量增加在所难免，基本达到需要更换的条件。原告可以依法要求被告对增设的中央空调恢复原状。但目前，中央空调可以正常运转，原告为此还支付了2019年至2020年冬季的天然气费用以保证该空调运转不被冻坏、损坏。因双方的争议，原告庭审中坚持要求被告拆除该空调。考虑到拆除该空调势必造成空调的拆除费用、屋顶修复费用及恢复原制冷、采暖设施等费用的增加；且被告是国有企业，应减轻被告的财产损失（空调可能因拆除而不再使用或损坏的损失）；结合中央空调的现有价值，即原告未来再次出租涉诉房屋可能因中央空调而提升的租赁价值；原告未来需要在此基础上再次更换新的制冷、制暖设施而支出的费用；本院确认的被告应恢复原有空调和采暖设施的意见；再根据法律法规的规定，本院酌情确定该中央空调应予保留，被告不必再恢复涉诉房屋的原有空调和采暖设施，但被告应给付原告一定的补偿。虽原告提供的廊坊市尚标装饰装修有限公司给出的中央空调拆除恢复工程的报价396118元未经被告同意，但作为市场参考价值，被告未举证证明，本院将参考该报价酌情确定补偿价格为20000元。 关于房屋空置损失。被告辩称涉诉房屋空置源于市场因素或疫情原因，不同意承担该损失。本院认为，从2019年6月至8月间，被告本承诺至2019年6月30日不再续租，却又续租2个月，导致原告未来可预期出租时间不能确定。在双方租赁关系终止且被告搬离租赁场所后，被告应按照法律规定和合同约定恢复房屋原状，交还其认可的“正常办公状态”的房屋，不遗留有争议事项。但自2019年9月1日至今近一年的时间里，原、被告均没有将争议化解，房屋空置至今，且没有恢复房屋原状。该扩大的损失，双方均有过错。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。原告除主张违约金，又就房屋空置损失提出诉请，应以不超过实际损失总额为限。故，考虑廊坊市场现有租赁价格，房屋恢复原状的实际费用，被告曾在租赁期间对涉诉房屋的装修和维修，双方的过错责任，扣除2020年新冠疫情期间，本院参考双方达成的最后月租金价格165000元，酌情支持被告给付原告房屋空置损失495000元（165000元×3个月）。 关于律师费。根据双方签订的补充协议约定，维权所支出的律师费、诉讼费、误工费、交通费等由违约方承担。被告违约，应支付原告上述费用。原告提供证据证明已委托律师事务所指定律师参加诉讼，并已支付律师费，律师事务所也已开具发票，原告要求被告承担律师费10000元的意见，本院予以支持。原告自愿放弃误工费、交通费的主张，本院准予。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下： 一、被告廊坊市华油天成天然气销售有限公司给付原告廊坊国际展览集团有限公司违约金70000元、补偿款20000元、房屋空置损失495000元及律师费10000元，合计595000元，此款于本判决生效之日起五日内给付。 二、驳回原告廊坊国际展览集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半为4875元，由被告廊坊市华油天成天然气销售有限公司承担，此款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员 刘 鹏 二〇二〇年九月三日 书记员 崔婷婷