广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤13民终6758号 上诉人（原审原告）：黄伟强，男，汉族，1978年10月08日出生，住广东省深圳市龙岗区**************，身份证号码：441************412。 被上诉人（原审被告）：惠州市汉富房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道***********号房。 法定代表人：黄某1。 委托诉讼代理人：王立平、张国文，广东惠天好律师事务所律师。 上诉人黄伟强与被上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。 上诉人黄伟强的上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初3868号民事判决书，依法改判支持上诉人的请求或发回重审;二、本案诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实错误、重要事实未查清，判决缺乏事实和法律依据，依法应该改判或者发回重审。一、《商品房买卖合同》是属于格式合同，免除被上诉人责任的条款无效。首先，《商品房买卖合同》载明：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房”，该内容明确被上诉人应当于2017年12月31日前将涉案房屋达到交付条件，而不能理解为未交清全部购房款被上诉人就无须在2017年12月31日将涉案房屋达到交付条件，否则无法确定上诉人方何时才能取得涉案房屋，现被上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司已逾期交付涉案房屋，被上诉人亦未提供证据证明系可归责于上诉人的原因导致购房款项未付清。其次，依照合同约定，被上诉人负有按时交房义务。现被上诉人以合同中的条款(第九条、附件十一补充协议第一条第5款)“买受人未付清房款的，出卖人有权延期交付”为由，认为即使认定被上诉人逾期交房，那么逾期交房时间也应当相应的顺延。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。商品房买卖合同第九条、附件十一补充协议第一条第5款系被上诉人提供，其内容显然置上诉人的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了被上诉人按时交付房屋的义务；且附件四明确约定了上诉人选择按揭付款方式因上诉人原因而导致未能获得银行批准未在30日内付清全部购房款属于违约，但却没有约定因被上诉人原因所导致未能获得银行批准的行为是否属于违约及要求违约赔偿，该条款属于加重对方责任、排除对方主要权利；故商品房买卖合同第九条、附件十一补充协议第一条第5款应当为无效的格式条款，被上诉人不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付房屋的违约责任。二、一审判决未查清上诉人未交清全部购房款的原因这个事实，在此基础上依据《商品房买卖合同》作出驳回上诉人的请求是错误的。l、本案中，上诉人按照合同约定履行了交付首付款、维修基金、律师见证费等费用的义务，并向银行提交了按揭资料，银行审查后认为符合按揭贷款的条件。但由于涉案楼盘因股东之间纠纷银行账户被冻结、房屋被查封，导致停工，成为大亚湾区的问题楼盘。业主为维护自己的合法权益不断到大亚湾管委会、大亚湾住建局信访，贷款银行基于风险考虑未发放按揭款，因此，上诉人未支付货款部分的款项的原因是被上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司的过错导致，属于被上诉人的违约行为，并不是上诉人原因造成，被上诉人因此应承担责任，而一审判决机械的依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定作出判决，判决实质上是要诚信守约方即上诉人承担责任，而不是对违约方即被上诉人的违约行为进行制裁与惩罚，显然，这是与《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》(法〔2019〕254号)中强调的精神相违背的：“一是坚持诚实信用原则，协调好交易主体之间的利益冲突。诚实信用原则不仅是民商事实体法，也是民商事程序法的基本原则，贯穿于整个民商事交易的始终，贯穿于民事诉讼始终，如在合同义务类型上，先契约义务、诚信义务以及后契约义务均来源于诚信原则；人民法院在解释合同条款、确定履行内容、决定合同应否解除时，均应考虑诚实信用原则；在确定违约责任、缔约过失责任时，也要根据诚实信用原则，合理确定当事人的权利义务关系，强化对守法守约者诚信行为的保护，加大对违法违约行为的制裁与惩罚。”同时，在一审过程中，上诉人已向一审法院申请调取银行未发放按揭款的原因等相关证据，但一审法院未调取这一影响本案关键事实的证据，从而导致一审判决作出了由诚信守约方即上诉人自行承担损失的错误判决。2、除此之外，贷款银行未发放银行按揭款后，被上诉人亦从未要求上诉人变更付款方式。三、被上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》系属于要约，是对《商品房买卖合同》部分约定进行变更及补充。被上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司逾期交房，引起业主信访，在住建局的协调下，被上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司及施工单位长沙市建筑安装工程公司于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，该承诺书属于要约，要约经受要约人承诺后即受该意思表示约束，即说明上诉人作为业主接受了要约，该承诺书应当生效，该承诺书也是被上诉人向千和茗居项目全体业主说明逾期交房及未在2018年6月30日前完成自检验收类的分部工程所愿意及需要承担的违约责任，被上诉人应当按此承诺履行义务。而承诺书明确承诺了被上诉人关于逾期交房及未在2018年6月30日前完成自检验收类的分部工程违约金的相关事宜，惠州市汉富房地产开发有限公司没有提供任何施工日记、监理日记、监理旁证等证据予以证明被上诉人在约定日期完成承诺书所约定的自检验收类的分部工程，故被上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司应按照《千和茗居项目承诺书》的承诺支付逾期交房违约金。同时，双方签订的补充协议第一条第3点约定：“如在《商品房买卖合同》第十条约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人应在90日内完成整改，使其达到交付使用条件，否则，自第91天起，出卖人每月按30元标准向买受人支付违约金。”而目前涉案楼盘仍处于停工状态，无法将涉案房屋、基础设施设备在合同所约定的期限内达到交付使用条件，承诺书所承诺的违约金也是对该条款的违约金标准予以变更。四、被上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司应当按照《千和茗居项目承诺书》的承诺支付违约金。被上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司及施工单位长沙市建筑安装工程公司于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》是被上诉人的真实意思表示，也是合法生效的，被上诉人未按《千和茗居项目承诺书》承诺履行自已的义务，应当按照承诺书承诺的支付违约金。《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》（法〔2019〕254号）强调：司法是维护社会公平正义的最后一道防线，必须把公平正义作为生命线，必须把公平正义作为镌刻在心中的价值坐标，必须把“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”作为矢志不渝的奋斗目标。“周**院长在‘第八次全国法院民事商事审判工作会议’上提出，民事商事审判要坚持“六个原则”，即坚持依法保护产权原则、坚持尊重契约自由原则、坚持平等保护原则、坚持权利义务责任相统一原则、坚持诚实守信原则、坚持程序公正与实体公正相统一原则。这‘六个原则’，是民事商事审判经验的高度提炼，应当把握好、实践好。”“二是辩证理解平等保护原则。全面平等保护各种所有制经济、各类市场主体的合法权益，做到平等相待、一视同仁，这是毋庸置疑的，但同时要将平等保护与优先保护结合起来，对中小股东、劳动者、金融消费者等弱势群体的相对优先保护，是对平等保护原则的必要补充。比如，《合同法》第286条体现的就是对农民工利益的法律关怀，而法释［2002］16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》对消费者购买商品房的优先保护，体现了对生存权的法律关怀。只有对消费者等弱势群体适度优先保护，才能真正达到平等保护的效果，才能实现社会的公平正义。”（摘自刘贵祥《关于人民法院民商事审判若干问题的思考》）。本案中，一审判决认定事实错误、重要事实未查清，并在此基础上作出错误判决，未能体现强化对守法守约者诚信行为的保护、加大对违法违约行为的制裁与惩罚的原则，严重违反了法律公平正义的精神，未能体现最高人民法院强调的“司法是维护社会公平正义的最后一道防线，必须把公平正义作为生命线，必须把公平正义作为镌刻在心中的价值坐标，必须把‘努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义’作为矢志不渝的奋斗目标。”请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩意见。 黄伟强向一审法院起诉请求：1、判决被告惠州市汉富房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金50212.81元（以613099元为基数，从2018年1月1日起，按每日万分之一点五暂计算至2019年6月30日止，以后继续计算至交付商品房之日止）；2、本案诉讼费由被告惠州市汉富房地产开发有限公司承担。 一审法院查明的事实：2016年5月26日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人购买出卖人开发建设的惠州大亚湾************号房，建筑面积为107.94平方米，购房总金额为613099元，买受人应于2016年5月26日前支付首期款193099元，占全部房价款的31%，余款420000元向银行贷款，在签署本合同后7日内办理申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人交清全部房款或者银行放款后，并付清所有应付款项；4.满足其他双方另行约定的交付条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人送达可采用快递、挂号信、报纸公告等方式。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条约定处理。合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议约定：买受人在合同列明的交付期限内，未付清房款的，出卖人有权延期交付。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。原告按约付清了首期款，剩余房款420000元至今尚未支付给被告，至庭审之日该合同尚未办理备案手续。被告于2016年1月14日取得涉案房屋的预售许可证。因被告逾期交房，被告及施工单位长沙市建筑安装工程公司于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，承诺：一、承诺于2018年8月30日在政府的全力协助下完成竣工验收，2018年12月31日前交楼，2018年9月底支付逾期交房的违约金，交楼时汉富公司一次性依合同支付剩余延迟交楼违约金，如未支付该违约金业主有权不收楼至收到违约金为止；二、2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度：1.安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#栋防雷工程、1#楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下室砌体工程，以上项目验收属自检验收类，如完成不了以上分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，从2018年1月起算，如按实完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿支付违约，2018年9月30日一次性支付赔偿违约。2019年9月24日，被告及施工单位长沙市建筑安装工程公司出具《千和茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》，载明：1、安全排查工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；2、一栋水电及防雷安装工程：自2017年12月开始至2018年4月完成；3、一栋铝合金门窗安装工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；4、一栋电梯安装工程：自2018年5月开始至2018年6月完成；5、一栋外架拆除工程：自2018年1月开始至2018年4月完成；6、一栋地下室砌体工程原本可以在2018年6月30日前完成，但因原施工单位原因造成地下室渗水，政府质监发文质监【（2018）改第70号】要求停工整改，因此造成不能如期完工。截止庭审之日，被告仍未完成竣工验收备案，未向原告交房。 一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案庭审前，被告已取得了涉案商品房的预售许可证，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。商品房预售合同的备案仅是行政管理方式，并不影响合同的效力，故被告在庭审中称与原告没有签订商品房买卖合同，本院不予采信。双方当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是被告是否存在逾期交付商品房的违约行为。对此本院认为，虽然原、被告在合同中约定的交房时间为2017年12月31日前，但是合同第九条约定了商品房交付时买受人应当交清全部房款或银行放款后，并付清相应款项，且补充协议也约定了买受人在合同列明的交付期限内未付清房款的，出卖人有权延期交付。按照双方的合同约定，原告作为买受人应当先履行付清购房款的义务，被告才履行交房义务，因原告至今尚未交清全部房款，被告尚未交付商品房的行为并没有违反合同约定及法律规定。原告请求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄伟强的诉讼请求。案件受理费527.66元，由原告黄伟强负担。 本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：汉富公司是否应当承担逾期交房的违约责任，本院对此分析如下： 上诉人主张涉案房屋的按揭贷款未能办理下来是汉富公司的原因所致，因此汉富公司应当承担逾期交房的违约责任。对此，根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，业主付清全部购房款是汉富公司交付房屋的前提条件之一。本系列案中业主根据自身资金情况选择办理按揭贷款，汉富公司亦希望贷款银行能够顺利发放贷款。但汉富公司仅是协助业主办理贷款，能否审批通过决定权在于银行，非汉富公司所能控制。本案中，银行出于安全性方面的考虑不予发放贷款，即使是因汉富公司的原因所导致的，但并非是其主观所追求的，反而有违汉富公司的意愿，也与其利益相悖。此种情形下，如若让汉富公司承担逾期交房违约责任，既不符合合同的约定，也有失公正。从另一方面而言，按揭贷款仅为款项支付的一种方式，无论是何种原因导致银行不放款，都不能免除业主的付款义务。业主可以跟汉富公司协商选择其他付款方式，从而将应尽的付款义务履行完毕。在此基础上若汉富公司仍不交房，再追究汉富公司的违约责任。业主在房款未能全部支付完毕的情况下，主张汉富公司承担逾期交房违约责任，没有合同与法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人黄伟强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费用527.66元，由上诉人黄伟强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 娟 审 判 员  于海砚 审 判 员  胡 江 二〇二〇年九月七日 法官助理  林 琳 书 记 员  黄 慧