广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2213号原告：陈燕红，女，土家族，1982年3月7日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区***************，公民身份号码:420************540。被告：惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司，住所：大亚湾**美岸栖龙华阁****，统一社会信用代码：914***********430N。法定代表人：龚某1。委托诉讼代理人：毛臻煦，该公司工作人员。第三人：广州银行股份有限公司惠州分行，住所：惠州市惠城区**********及11号瑞嘉大厦1层05-08、2层02-03号、3层01-05号，统一社会信用代码：914********2273538。法定代表人：古某1。委托诉讼代理人：周俊华，该公司工作人员。原告陈燕红与被告惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日、2020年7月23日两次公开开庭进行审理。原告陈燕红申请广州银行股份有限公司惠州分行为第三人。原告陈燕红，被告惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司的委托诉讼代理人毛臻煦，第三人广州银行股份有限公司惠州分行的委托诉讼代理人周俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈燕红向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.请求人民法院依法判决被告退还原告支付的购房款533968元；3.请求人民法院依法判决被告向原告支付利息损失253634.8元（以533968元为本金，按照0.1%，不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.75%计算应给付利息253634.8元）；4.请求人民法院依法判决被告向原告支付违约金53396.8元（按照全部房款的1%支付违约金）；5.请求人民法院依法判决被告向原告支付（办证费：440元，房屋维修基金：3467元，契税：5340元，律师见证费：600元，公证委托费：320元）费用总计：10167元；6.依据诉讼请求2-5条（房价总款533968元+利息损失253634.8元+违约金53396.8元+其它费用10167元）＝851166.6元，被告应当支付给原告最终的费用应该是851166.6元；7.被告负担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月15日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，该商品房买卖合同约定原告向被告购买了位于惠州市大亚湾区*********安得******房，房屋建筑面积共57.78平方米，房屋总价为533968元，合同约定签订合同时支付人民币163968元，剩余房款人民币370000元办理银行按揭，交房期限为2018年4月7日前。合同签订后，原告依约履行了合同约定的付款义务，被告也向原告开具了购房发票。但被告却未按合同约定的时间履行交房义务，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条“（2）逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，原告有权解除合同，应当书面通知被告，被告应当自原告解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部返款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金”的规定，被告逾期交房远超合同期限且未遭遇不可抗力的情况下，原告有权解除双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》并要求被告按照合同约定承担违约责任。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，是合法有效的，合同条款对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就是，解除权人可以解除合同。以及《商品房买卖合同（预售）》第十二条之规定，原告有权解除双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司辩称：不接受退房，希望原告接受我方交楼。第三人广州银行股份有限公司惠州分行述称：2017年12月15日，广州银行股份有限公司惠州分行与陈燕红、惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司签订《楼宇按揭贷款合同》【编号：广银惠按揭借字第（2018）******号】，合同约定：广州银行股份有限公司惠州分行向陈燕红提供370000元贷款额度用于购买房产；借款期限为30年，自贷款实际发放日起计算；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮15%，具体利率以借据签订时为准；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月21日。若陈燕红提前还款，广州银行股份有限公司惠州分行有权收取提前还款违约金，违约金＝提前归还金额×0.6%。2017年5月23日，广州银行股份有限公司惠州分行与惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司签订编号为广银惠楼宇按揭贷款合作协议字【2017】026号《楼宇按揭业务合作协议》，约定陈燕红为惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司开发的“安得大厦微时代”项目的预售商品房购买人提供楼宇按揭贷款，为保障原告债权的实现，惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司为广州银行股份有限公司惠州分行向陈燕红发放的楼宇按揭贷款提供连带责任保证担保。保证期间自《按揭合同》签订之日起至陈燕红持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将他项权利登记证正本交由原告保管之日止。在保证期间内，广州银行股份有限公司惠州分行有权随时要求惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司承担保证责任，担保范围为全部到期（包括被贷款人宣布提前到期的情形）应付而未付的贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、广州银行股份有限公司惠州分行实现债权和担保权利的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。上述合同签订后，广州银行股份有限公司惠州分行依约于2018年1月9日将贷款金额人民币370000元发放至陈燕红指定的账户内,贷款月利率为4.6958‰，贷款期限自2018年1月9日起至2048年1月9日止。截至2020年7月22日，陈燕红尚欠广州银行股份有限公司惠州分行本金357312.70元。广州银行股份有限公司惠州分行认为，陈燕红向广州银行股份有限公司惠州分行申请贷款，现因惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司未按合同约定的时间履行交房义务，要求解除与惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司之间的《商品房买卖合同（预售）》及与广州银行股份有限公司惠州分行之间的《楼宇按揭贷款合同》，广州银行股份有限公司惠州分行已于2018年1月9日向陈燕红发放贷款，陈燕红欲解除《楼宇按揭贷款合同》应偿还所欠原告贷款本息并按合同约定向广州银行股份有限公司惠州分行支付提前还款违约金。同时因为陈燕红至今未办妥正式抵押，故惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司应对陈燕红的债务承担连带清偿责任。为维护广州银行股份有限公司惠州分行的合法权益，维护正常的金融借贷秩序，特具此状。本院经审理认定事实如下：2017年12月15日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2017）1*****】及补充协议，约定由原告购买被告开发的大亚湾西区响水河响水北路4号安得大厦*******房，总价533968元。关于交付期限及交付标准，合同第九条及补充协议第一条约定：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。合同十一条约定：被告应当在2018年4月7日前向原告交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条约定：逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，原告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告于2018年1月2日支付首期款163968元，于2018年12月5日支付余款370000元。原告支付房款外，还支付了办证费440元、房屋维修基金3467元、契税5340元、律师见证费600元、公证委托费320元。办证费、房屋维修基金由被告代收，其中房屋维修基金已由被告代原告向相关部门缴交，办证费仍在被告处，契税是原告自己向相关部门缴交，律师见证费由原告直接支付律师，公证委托费由原告直接向公证处缴交。至庭审辩论结束，被告仍无法向原告交付房屋，并表示此后两个月内才能竣工备案。另查明，2017年12月15日，贷款人广州银行股份有限公司惠州分行与借款人陈燕红、保证人惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司签订《楼宇按揭贷款合同》【编号：广银惠按揭借字第（2018）****号】，广州银行股份有限公司惠州分行向陈燕红发放贷款370000元向惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司支付购房款。至2020年7月22日陈燕红向广州银行股份有限公司惠州分行还了贷款本金12687.3元、贷款利息51975.78元，剩余357312.7元贷款本金未还。解除《楼宇按揭贷款合同》，需向广州银行股份有限公司惠州分行另行支付违约金2143.88元。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及原、被告与第三人广州银行股份有限公司惠州分行签订的《楼宇按揭贷款合同》不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。被告未能按约向原告交房，且逾期时间较长，远远超过90日，已构成违约。根据合同第十二条约定，原告主张解除合同，予以支持。合同解除后，被告应返还原告已付购房首期款163968元、偿还贷款本金12687.3元、贷款利息51975.78元，共计228631.08元。同时应按合同约定向原告支付违约金5339.68元（533968×1%）。原告已交的房屋维修基金3467元、契税税5340元由原告向相关部门申请退回，公证委托费320元并非购房所必须产生的费用，原告应自行承担，办证费440元、律师见证费600元，属原告购房实际损失，应由被告承担。合同已约定违约损失的计算方法，原告再行主张支付购房款利息，不予支持。解除《楼宇按揭贷款合同》，被告应向第三人偿还剩余贷款本金357312.7元及支付违约金2143.88元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈燕红与被告惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司于2017年12月15日签订的关于大亚湾西区响水河响水北路4号安得大厦******房的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2017）******】及补充协议；二、解除原告陈燕红与被告惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司、第三人广州银行股份有限公司惠州分行于2017年12月15日签订关于贷款购买大亚湾西区响水河响水北路4号安得大厦******房的《楼宇按揭贷款合同》【编号：广银惠按揭借字第（2018）0******6号】；三、被告惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司自本判决生效后十日内向原告陈燕红返还购房款228631.08元、办证费440元和律师见证费600元并支付违约金5339.68元，共计235010.76元；四、被告惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司自本判决生效后十日内偿还第三人广州银行股份有限公司惠州分行贷款本金357312.7元及支付违约金2143.88元；五、驳回原告陈燕红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6155.84元，由被告惠州市大亚湾鹏程科技开发有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年九月七日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍