江苏省南通市海门区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0684民初1319号 原告:盛妙香，女，1959年4月10日出生，汉族，住南通市海门区。 原告：周美，女，1970年9月19日出生，汉族，住南通市海门区。 两原告委托诉讼代理人：黄**雷，江苏联佑律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：施展，江苏联佑律师事务所律师。 被告：南通市海门区江海商业有限公司（原海门市江海商业有限公司，统一社会信用代码913206841388033407），住所地南通市海门区海门街道大同新村****。 法定代表人：曹宁一，董事长。 委托诉讼代理人：姜水英，上海英航律师事务所律师。 原告盛妙香、周美与被告南通市海门区江海商业有限公司（以下简称江海商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日、5月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。盛妙香及盛妙香、周美的委托诉讼代理人施展，江海商业公司的委托诉讼代理人姜水英参加了三次庭审；盛妙香、周美的委托诉讼代理人黄**雷到庭参加第一、二次庭审。本案现已审理终结。 盛妙香、周美向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2019年2月27日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令江海商业公司返还2020年1月25日至2020年2月29日的租金121780元（以日租金乘以35天）；3.请求判令江海商业公司返还履约保证金6万元。审理过程中，盛妙香、周美撤回要求江海商业公司返还租金和履约保证金的诉讼请求。事实与理由：2019年2月27日，经过招投标、中标方式我们与江海商业公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司所有的位于门面（以下简称案涉房屋）用于经营“周六福”品牌珠宝店，租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日，年租金127万元。我们按约缴纳了第一年租金127万元及履约保证金6万元。2019年9月底，江海路(G40沪陕高速一上海路）快速化改造工程项目（以下简称“江海路改造工程”）开工，G40沪陕高速一北海路段被实际封闭后，我们才知道早在2018年6月“江海路改造工程”就已经获得行政审批。承租人租赁房屋的目的是用于商业经营，其租金水平与正常的人流量、车流量、周边环境相关联，江海商业公司在组织招标的时候，为抬高中标价格，隐瞒已经可以预见的未来必然会导致周边房屋租赁价格下降的“江海路改造工程”，没有进行如实告知，具有重大过错。现“江海路改造工程”即将对丝绸路至进行封闭，由此导致的人流、车流量骤减对承租人来说属于情势变更，客观上会导致承租人的营业收入大幅度下降，影响承租人租赁房屋从事商业经营目的实现。另外，2019年12月底全国突发“新型冠状病毒××疫情”（以下简称“新冠疫情”），江苏省人民政府于2020年1月24日24时启动突发公共卫生事件一级响应，我市政府也紧急采取行政管控措施，禁止绝大部分商户营业，我们因此遭受了巨大的经济损失。双方签订的《房屋租赁合同》第十六条规定：“如因城镇建设需要本地段拆迁、改造或不可抗力因素，本租房合同即时终止，租金按实际租赁期结算，多退少补……”本次疫情及疫情防控措施属于不可抗力，加上“江海路改造工程”的情势变更等双向因素，《房屋租赁合同》约定的终止条件已经成就，合同自疫情发生以后即时终止。我方根据合同约定于2020年2月初致函给江海商业公司要求解除合同，并已将案涉房屋的钥匙交还。现诉至贵院，请求支持上述诉请。 江海商业公司辩称：1.2019年2月27日原、被告双方通过招投标的方式签订《房屋租赁合同》是事实，但案涉房屋最早在2003年起就由原告方承租至今，从某种意义上说原告方对案涉房屋的状况、周边环境等事项比我公司更加了解，不存在所谓故意隐瞒“江海路改造工程”的事实。且案涉房屋位于解放中路，与其所称的“江海路改造工程”没有关联。年初“新冠疫情”的发生，相关规定明确因疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡，应承租人请求可以视情形酌情减免承租人部分租金损失或者适当延长租期，不能以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同，更何况目前疫情已经得到缓解。综上，原告方要求解除合同之诉请不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。如原告方坚持要求解除合同，应承担相应的违约责任。 经审理查明：2019年2月27日，江海商业公司（出租方，甲方）与盛妙香、周美（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容主要为：“第一条.甲方出租房屋坐落于海门，房屋结构为商住，建筑面积205.6+22.68平方米。第二条.租赁期限三年，自2019年3月1日至2022年2月28日止。第三条.房屋租金为人民币壹佰贰拾柒万元整（1270000元/年）。第四条.乙方第一年租金在签订本合同后3日内交清，以后每年租金在当年3月1日前交付给甲方。第五条.乙方在交纳第一年租金时必须另行向甲方交纳相当于合同总额的5%左右履约保证金陆万元（含水电费保证金，不计息）。承租期间，新增容水电由乙方自理，合同期满水电结清，甲方及时归还履约保证金。第十四条.租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。第十六条.如因城镇建设需要本地段拆迁、改造，或不可抗力因素，本租房合同即时终止，租金按实际租赁期结算，多退少补，对乙方的装饰装潢及其他经济损失，甲方不予补偿。第十七条.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，以年租金的30%承担违约责任。”当日，周美交纳租金127万元及履约保证金5万元，盛妙香原有押金1万元。 2020年1月20日，周美向江海商业公司递交“关于要求终止租房合同的申请报告”一份，主要内容为：“2019年年中，海门市城市交通改造建设正式启动了江海路快速化改造计划，自高速公路出口处到北海路口的公路己全线封闭，停靠我店门前十字路口东南西北四个方向的公交站点已关闭了大部分，往返于市区至三星、二甲、国祥、东兴、包场、刘浩等方向数十乡村集镇的每日数十班公交车绕道而去，‘老文峰’商圈人流数量大幅下降。快速化改造指挥部在上半年将启动丝绸路口至人民路口的全线封闭工作，下挖深邃的巨大坑道，修筑隧道工程。三厂、海洪、临江方向公交班也都绕道而去，城乡间来往的人流基本断绝，封闭隔栏墙体距离我店门口仅仅五六米位置。按市政府及住建局有关文件明确的内容，快速化改造整个工期需要30个月时间。如此长时间的封闭与客源断流，给我店经营带来了始料不及、前所未有的困难，本人己很难承受每天3500元的房租，损失巨大，无力继续履行合同。为此，本人按我们双方于2019年2月27日签订合同的第十六条协议精神，即遇到城市建设不可抗力影响的情况下，向贵公司提交申请终止执行该租赁合同的报告。”江海商业公司收悉后未予回复。 2020年1月底全国爆发“新冠疫情”，南通市海门区人民政府（原海门市人民政府）决定自2020年1月24日24时始启动实施突发公共卫生事件一级响应，实行严格的科学防控措施，临时关闭体育馆、博物馆、电影院等公众聚集场所。2020年2月5日，海门市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发布《关于加强商贸服务单位疫情管控措施的通告》，要求除药房、超市、农贸市场及其他保障群众基本生活需求的商贸服务经营场所外，其余经营性商贸服务场所一律暂停营业。 2020年2月7日，周美再次向江海商业公司递交申请报告一份，主要内容为：“本人自2019年2月起承租贵公司的门面房，由于城市建设需要而将要封闭该门面沿街的江海路，年初又暴发了‘新冠疫情’，按政府指示本店关门停业，本人艰难承受每天3500元的房租。本人按合同第十六条协议精神，即遇到‘城建’与‘疫情’双重不可抗力影响的情况下，向贵公司提交如下申请事项：1.是否按周边五十米内单间相同面积最高租价重计年租金。目前相邻街面路段的单间年租金在16万元到18万元之间（可参照）。2.如果贵公司不能参考第1条操作，因‘城建’与‘疫情’双重不可抗力影响，本人损失巨大，无力继续履行合同。望贵公司能理解同意我的请求，终止该租赁合同。”江海商业公司收悉后仍未回复。盛妙香、周美多次向江海商业公司相关人员询问进展未果，遂从案涉房屋中搬离，并于2020年3月11日将案涉房屋的钥匙交还江海商业公司（案涉房屋无物品交接）。2020年4月1日，盛妙香、周美诉讼来院。 审理中，江海商业公司于2020年4月11日出具“关于解放中路1095-1101号解除合同的情况说明”一份，内容为：解放中路1095-1101号门面由承租者单方面提出终止租赁合同，经法院协调结合甲方上级的相关规定和意见，如原告方根据合同条款约定愿意承担违约责任，我公司认可从2020年3月11日起终止执行租赁合同，该房由甲方另行对外公开拍租。 经本院释明，2020年7月28日江海商业公司提起反诉，要求盛妙香、周某支付自2020年3月1日起至合同解除之日止的租金并承担违约金381000元。2020年8月24日，江海商业公司以另行主张权利为由，撤回了反诉请求。 另查明，盛妙香自1993年5月起承租案涉房屋至今，2009年4月以“海门镇解放中路1099号”为经营场所注册成立“海门周六福珠宝店”。 又查明，2018年7月6日海门市行政审批局在政府网站公布“江海路(G40沪陕高速一上海路）快速化改造工程项目”，内容为：江海路(G40沪陕高速一上海路）快速化改造工程项目可行性研究报告于2018年6月29日由海门市行政审批局审批，批准文号海审批审发（2018）57号，由海门市城市基础设施建设有限公司投资建设。项目建设位于336绕城南、圩角河东、海门河北、长江路西侧区域，其中江海路起点为G40沪陕高速，终点为上海路，项目总投资302000万元，用地面积708272平方米。”现江海路快速化改造工程已经开工。案涉房屋位于解放路（东西走向）与江海路（南北走向）十字路口附近。 还查明，2020年2月27日，南通市海门区人民政府（原海门市人民政府）发布《关于应对疫情支持企业发展的十二条意见》第七条规定，承租国有资产类经营用房的企业，实行2个月房租免收，先行免收2月份、3月份租金。 上述事实，有盛妙香、周美提供的《房屋租赁合同》、报告、微信截屏，江海商业公司提供的情况说明及当事人的庭审陈述在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。盛妙香、周美与江海商业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第十六条约定“如因城镇建设需要本地段拆迁、改造，或不可抗力因素，本租房合同即时终止”。盛妙香、周美以“江海路改造工程”系情势变更、“新冠疫情”系不可抗力为由，主张双方约定的解除条件已经成就，其有权要求解除《房屋租赁合同》。本案争议焦点在于盛妙香、周美是否有权要求解除《房屋租赁合同》。根据本案已查明的事实，本院认为解除条件未成就，盛妙香、周美不享有合同解除权。理由如下：1.周美在2020年1月发出要求终止租赁合同的报告时，虽然案涉房屋附近交通因“江海路改造工程”受到影响，但其主要店面在解放路，不属江海路施工地段，直至本案诉讼时“江海路改造工程”尚未推行至案涉房屋周边，故其所主张的该项理由不符合《房屋租赁合同》第十六条约定的条件。2.2020年1月底爆发的“新冠疫情”和疫情防控措施是双方均无法预料的风险，属不可抗力。虽然《房屋租赁合同》第十六条约定“不可抗力”可以终止合同，该约定的实质是出现导致合同目的无法实现的情形，合同即时终止。本案中，虽然“新冠疫情”或者疫情防控措施必然会导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少、履行合同困难，但其可以与江海商业公司重新协商，请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等，亦可以要求江海商业公司按照有关政策免除一定期限内的租金。盛妙香、周美虽然按照合同约定提前向江海商业公司递交书面申请，但在双方未就相关事宜协商一致的情况下，其主张的经营困难不符合合同和法律规定的解除条件。 《房屋租赁合同》第十七条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，以年租金的30%承担违约责任。”该条约定是对合同履行过程中发生承租人单方面提前解除合同情形时的具体约定，即承租人在承担违约金的情况下可以单方面提前解除合同，并不需要经过出租人同意。本案中，盛妙香、周美在江海商业公司对其两次递交的报告均未回复的情况下，已从案涉房屋中搬离并将钥匙交还江海商业公司，以实际行动表明不再继续履行合同，双方形成合同僵局，租赁合同目的无法实现的。考虑到盛妙香、周美不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行；加之盛妙香、周美承租案涉房屋系用于经营，承租人为了减少损失主动退还商铺也是其自我避险的方式，提前解除合同并非恶意违约，如要求承租人在停止经营、房屋空置、合同目的无法实现的情况下仍然继续履行租赁合同，对承租人来说显失公平，故应当准许盛妙香、周美在承担违约责任的情况下提前解除合同。 盛妙香、周美于2020年3月11日将案涉房屋的钥匙交还江海商业公司，双方实际已经完成了交接手续。经本院释明后，江海商业公司在承租人承担违约责任的情况下，认可房屋租赁合同于2020年3月11日解除，并选择另行起诉承租人应承担的违约责任，是当事人意思自治，本院予以尊重。据此本院认定双方就解除合同已形成合意，形成合意之日为解除合同之日，即自2020年3月11日起案涉《房屋租赁合同》解除。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，第九十七条的规定，判决如下： 原告盛妙香、周美与被告南通市海门区江海商业有限公司在2019年2月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月11日解除。 案件受理费80元（原告预交），由原告盛妙香、周美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（户名：江苏省南通市中级人民法院;开户行：中国银行南通市濠南路支行;账号：46×××65）。 审 判 长  吴晓华 人民陪审员  赵秀芳 人民陪审员  仇汉江 二〇二〇年九月十日 法官 助理  廖莉莎 书 记 员  陆云燕