湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初3100号原告：杨志合，男，1983年10月24日出生，汉族，住湖南省衡山县。原告：陈小燕，女，1987年9月11日出生，汉族，住湖南省衡山县。两原告委托诉讼代理人：陈兰芳，湖南芙蓉律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：朱惊，湖南芙蓉律师事务所实习律师。被告：湖南恒盛健康产业有限公司，住所地：湖南省湘潭市昭山两型产业发展中心****（昭山示范区）。法定代表人：张英斌，总经理。委托诉讼代理人：曹阳，男，1995年6月22日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：王格，女，1991年11月22日出生，汉族，住湖南省汨罗市。被告：恒大地产集团有限公司，住，住所地：广东省深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**/div>法定代表人：甄立涛，总经理。委托诉讼代理人：代新新，女，1992年2月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。原告杨志合陈小燕与被告湖南恒盛健康产业有限公司（以下简称“恒盛公司”）、恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨志合及两原告的委托诉讼代理人陈兰芳、朱惊，被告恒盛公司的委托诉讼代理人曹阳，被告恒大公司的委托诉讼代理人代新新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志合陈小燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告恒盛公司签订的《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及合同补充协议；2、判令两被告承担连带责任，共同返还两原告已交房款（一期114898元，二期172348元）共计287264元，并支付资金占用利息（分别以两期实交房款为基数，按照银行同期贷款基准利率自交纳之日起暂计算至2020年6月10日为6529.33元，后续利息按此标准计算至被告实际返还全部房款之日止）；3、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年9月28日，两原告与被告恒盛公司签订了一份《商品房买卖合同》，两原告以1148984元的价格购买了被告恒盛公司开发的湘潭恒大养生谷项目住房一套。该楼盘进行暗箱操作、捆绑销售，强制购房者签订《恒大养生谷会员入会协议》，虚假承诺所交会员费可抵扣房款，但事实上却欺诈购房者。被告恒大公司于2015年4月15日向全国公示了《关于全面实施无理由退房的重大决定》的文件，对恒大全国房产可无理由退房做出郑重承诺。该决定明确了无理由退房的楼宇范围是恒大全国所有楼盘住宅，且未标明例外。涉案楼盘的所有宣传广告和资料均带有知名品牌“恒大”字样，无疑属于该决定的楼宇范围。同时，决定的第四点操作流程也明确表示应由恒大集团来向客户出示《无理由退房承诺书》，客户再选择是否签署。本案中被告恒盛公司从始至终未向两原告出示过《无理由退房承诺书》，还在两原告购房后发布违反恒大集团决定的通知，表示不参与无理由退房，这与被告恒盛公司2020年2月后广泛宣传和签订无理由退房协议的行为自相矛盾，明显剥夺了两原告选择签署《无理由退房承诺书》和主张退房的权利。两原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告恒盛公司辩称：1、《关于全面实施无理由退房的重大决定》对原告及被告恒盛公司无法律约束力。该决定的发布主体为被告恒大公司，被告恒盛公司并不当然适用。2、两原告购房期间，被告恒大公司及恒大集团其他产业集团所属公司无理由退房政策是以具体楼盘政策为准，并非所有楼盘当然适用，且均有适用条件。被告恒盛公司作为恒大健康集团下属公司，有权根据涉案项目的具体情况自主决定是否适用无理由退房政策。两原告主张无理由退房，但不能根据无理由退房政策的具体操作流程提供被告恒盛公司出具的《无理由退房承诺书》及双方签订的《无理由退房协议书》，且两原告逾期支付房款，已构成违约，其无权主张无理由退房。3、被告恒盛公司在两原告购房期间已通过多种方式提示购房者，涉案项目不执行无理由退房政策。被告恒盛公司没有向两原告出示《无理由退房承诺书》的义务。4、恒大集团无理由退房政策相关内容的新闻报道等，法律性质为要约邀请，不构成要约，对两原告及被告恒盛公司没有法律约束力。5、被告恒盛公司是市场经济主体，有权自主决定是否以及何时适用无理由退房政策。被告恒盛公司在两原告购房时不适用无理由退房政策，而在两原告购房期间以外适用无理由退房政策，并不当然溯及于原告。6、两原告主张应返还的已交纳房款数额有误，实际已交纳房款的数额为287246元。综上，两原告要求解除合同的主张，不符合合同约定或法定解除条件，请人民法院依法驳回两原告的全部诉讼请求。被告恒大公司辩称：1、同意被告恒盛公司的答辩意见。2、恒大公司不是本案适格被告。涉案项目并非被告恒大公司开发，被告恒大公司亦非涉案合同的相对方，也未收取两原告交付的房款，根据合同相对性原则，被告恒大公司没有返还房款的义务；被告恒大公司与被告恒盛公司之间没有直接的法律关系，两原告要求被告恒大公司承担连带责任没有事实和法律依据。3、根据法律规定，民事法律行为可以附条件和附期限。被告恒大公司对宣传的无理由退房政策设置条件和期限符合法律规定，两原告对本案所涉项目不适用无理由退房政策明确知悉，故无权主张无理由退房。综上，请人民法院依法驳回两原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月11日，原告杨志合陈小燕与被告恒盛公司签订《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》，约定两原告认购被告恒盛公司开发的湘潭恒大养生谷46栋2单元0402001号商品房，建筑面积141.15平方米；签署认购协议时支付定金2万元。2019年9月28日，原告杨志合、陈小燕与被告恒盛公司签订《商品房买卖合同》，约定总购房金额为1148984元；付款方式为原告于2019年9月13日前支付第一期房款114898元，于2019年12月10日前支付第二期房款172348元，于2020年3月10日前支付第三期房款172348元，于2021年9月10日前支付第四期房款689390元；被告应在2021年5月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用。同日，原告杨志合、陈小燕与被告恒盛公司又签订了合同补充协议，约定分期付款补充为原告应当于2019年9月13日前支付首期房款114898元，于2019年12月10日前支付房款172348元，于2020年3月10日前支付房款172348元，于2020年6月10日前支付房款114898元，于2020年9月10日前支付房款114898元，于2020年12月10日前支付房款114898元，于2021年3月10日前支付房款114898元，于2021年6月10日前支付房款114898元，余款114900元于2021年9月10日支付。原告杨志合、陈小燕于2019年9月11日支付首期房款114898元（含定金），于2020年1月19日支付房款172348元。之后，原告杨志合、陈小燕未按约支付房款。两原告认为根据恒大集团官网宣传，其享有无理由退房的权利，而被告拒绝退房，损害了两原告的合法权益，两原告遂诉至人民法院，提出如诉称所述之请求。另查明，被告恒大公司以公司文件的形式于2015年4月15日作出《关于全面实施无理由退房的重大决定》，该文件载明：执行时间为2015年4月16日8时起，楼宇范围为恒大全国所有楼盘住宅，实施原则为自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。两原告在购房时未主动向被告恒盛公司的工作人员了解该楼盘是否适用无理由退房。被告恒盛公司未对外宣传湘潭恒大养生谷适用无理由退房，并在售楼部张贴了关于“无理由退房”的重要提示，告知购房者恒大养生谷项目不参加无理由退房，该提示的落款时间为2019年7月3日，两原告与被告恒盛公司也未签订《无理由退房协议书》。上述事实，有双方当事人的陈述及被告恒大公司以公司文件形式作出的《关于全面实施无理由退房的重大决定》、被告恒盛公司关于“无理由退房”的重要提示、被告恒盛公司关于湘潭恒大养生谷业主反馈的情况说明、两原告与被告恒盛公司签订的《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及合同补充协议、被告恒盛公司出具的购房款收款收据等证据证明，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为两原告能否单方解除双方所签订的《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及合同补充协议？原告杨志合、陈小燕与被告恒盛公司签订的《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及合同补充协议均系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。两原告单方要求解除《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及合同补充协议，应当符合单方解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，被告恒大公司通过新闻媒体对于“无理由退房”的宣传法律性质应为要约邀请，且该宣传明确表明无理由退房的条件还需另行签订《无理由退房协议书》。被告恒盛公司未与两原告签订《无理由退房协议书》，也未对外宣传涉案楼盘适用无理由退房，且通过重要提示的方式告知了购房者涉案楼盘不参加无理由退房。被告恒盛公司未实施误导购房者与其签订商品房买卖合同的行为，并已履行相应的提示义务。因此，两原告无权享受无理由退房的权利。退一步讲，即使两原告与被告恒盛公司签订了《无理由退房协议书》，因两原告没有按《商品房买卖合同》约定全面履行支付房款的义务，存在违约行为，亦不符合《无理由退房协议书》约定的可以退房的条件，也不能享受无理由退房权利。此外，根据两原告提交的证据可知，做出无理由退房承诺的主体系被告恒大公司，被告恒大公司做出的承诺并不当然对被告恒盛公司具有约束力，而被告恒盛公司在两原告购房时未对无理由退房作出宣传或承诺，且两原告在购房时并未要求与被告恒盛公司签订《无理由退房协议书》，据此可推知，两原告签署涉案协议时对其享有无理由退房权利并无信赖利益。因此，两原告要求判令解除与被告恒盛公司签订的《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及合同补充协议，并要求被告恒盛公司返还已收房款及支付资金占用利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告恒大公司与两原告之间不存在商品房买卖合同关系，亦未收取两原告交付的房款，故两原告要求被告恒大公司返还房款并支付资金占用利息的诉讼请求，没有法律依据，本院亦不予支持。被告恒盛公司辩称两原告要求解除合同的主张，不符合合同约定或法定解除条件的辩解意见，理由成立，本院予以采纳。被告恒盛公司辩称两原告实际已交纳房款的数额为287246元的辩解意见，与事实相符，本院予以采纳。被告恒大公司辩称其并非涉案合同的相对方，两原告要求被告恒大公司承担连带责任没有事实和法律依据的辩解意见，理由成立，本院亦予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨志合、陈小燕的全部诉讼请求。本案案件受理费5700元，减半收取2850元，由原告杨志合、陈小燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  郭落二〇二〇年九月二十七日书记员  刘娜