广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初17061号原告（反诉被告）：欧玉桂，女，1958年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************。公民身份号码440************128。委托诉讼代理人：梁平，佛山市顺德区乐从镇法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：彭丽娟，女，1989年6月5日出生，汉族，住四川省西充县************。公民身份号码511************325。委托诉讼代理人：姜增亮，广东明宜律师事务所律师。原告欧玉桂与被告彭丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，被告彭丽娟在法定期限内对原告欧玉桂提起反诉，本院对本、反诉依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧玉桂的委托诉讼代理人梁平，被告彭丽娟的委托诉讼代理人姜增亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠交的2020年5月的房屋租金24500元，并按每月2%支付从2020年5月2日起计算至租金实际支付之日止的逾期付款违约金（暂计至2020年6月1日的违约金为490元）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告名下有座落佛山市顺德区****************的房屋一间。2018年9月20日，原告的丈夫伍铭棠与被告签订《房屋租赁仓库合同》两份，约定原告将上述房屋一楼仓库的一部分、三楼出租给被告使用，租赁期限从2018年11月9日至2023年11月9日止。合同分别约定每月租金为20500元和4000元，每月1日前缴纳当月租金。合同签订后，原告将上述房屋交给被告使用。从2020年2月开始，被告拖欠原告租金。原告已就被告拖欠2020年2月至4月的租金向法院起诉。此后，被告仍未按租赁合同约定的日期支付2020年5月的租金。被告已于2020年5月31日晚将全部物品搬离案涉房屋。被告彭丽娟辩称，1.关于原告诉请被告所欠的5月份租金24500元，确实存在，但是被告要求进行减免。此前，原告已就案涉租赁关系向法院起诉，要求被告支付2-4月的租金。佛山市顺德区人民法院作出的（2020）粤0606民初7537号民事判决书，判决确认2月份租金免予支付，3、4月份租金减半收取。因此，被告请求5月份的租金继续减半收取。2.被告没有支付5月份的租金，以及上述民事判决书中确认被告应支付的3、4月份租金，是因为被告已经向原告支付了保证金49000元，5月底被告和原告解除了租赁合同关系，是因为疫情原因导致被告无法经营。因此，原告应向被告退还保证金，保证金49000元足以支付5月份的租金和3、4月份减半收取的租金。因此，被告在支付了相应的水电费后，3、4、5月份的租金应当用保证金予以抵扣。3.由于原告向法院起诉要求被告支付5月份的租金，因此被告只能反诉要求原告返还保证金。本案审理过程中，被告彭丽娟提起反诉，反诉请求：1.判令原告欧玉桂向被告彭丽娟返还租赁定金49000元；2.反诉费由原告承担。事实和理由：2018年9月20日，原告的丈夫伍铭棠（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁仓库合同》两份，约定原告将上述房屋一楼仓库的一部分、三楼出租给被告使用，租赁期限从2018年11月9日至2023年11月9日止。合同分别约定每月租金为20500元和4000元，每月1日前缴纳当月租金。合同还约定，乙方于合同签订后当天内向甲方交纳为履行本合同的按两个月定金，此定金不计利息，不得抵作租金。在租赁期满，如乙方无违约行为，定金全部退还给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关规定，定金归甲方所有。两份合同被告共支付给伍铭棠定金49000元。2020年3月30日，原告向法院起诉，要求被告支付2-4月份的租金，法院作出（2020）粤0606民初7537号民事判决书。2020年5月，因新冠肺炎疫情严重影响经营，而原告又不给被告减免租金，被告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告同意，被告遂于2020年5月31日搬离。综上所述，双方解除租赁合同的原因是由于新冠肺炎疫情导致被告经营发生严重困难，被告解除合同没有违约行为，根据相关指导意见，应支持被告要求原告退还定金的主张。原告欧玉桂针对反诉请求辩称，被告没有按合同约定按时支付5月份的租金，且中途自行退租，按合同约定原告有权没收定金，请依法驳回被告的反诉请求。原告依法提交了原告的身份证复印件、被告的佛山市*******（暂）住证历史记录复印件、房地产权证、房屋租赁仓库合同、户口簿、声明、（2020）粤0606民初7537号民事判决书及生效证明复印件、被告的丈夫谭秀生与原告的丈夫伍铭棠的微信聊天，被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告依法提交了解除合同通知书打印件、微信聊天打印件，原告对真实性亦无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：欧玉桂是佛山市顺德区****************（实际是南街4号）房屋的权属人。2018年9月20日，欧玉桂委托其丈夫伍铭棠（甲方）与彭丽娟（乙方）签订两份《房屋租赁仓库合同》，约定甲方分别出租上述房屋一楼的一部分和三楼给乙方使用；每月租金分别是20500元和4000元；于每月1日前缴交当月租金，逾期缴交，每天加收滞纳金0.1‰；租赁期限自2018年11月9日至2023年11月8日；乙方于合同签订当天向甲方交纳为履行合同的按两个月定金共49000元，在租赁期满，如乙方无违约行为，定金全部退回给乙方，如乙方中途自行退租或违反合同有关条款，定金归甲方所有，甲方有权单方解除合同等内容。合同签订后，彭丽娟依约支付了定金49000元。合同履行过程中，彭丽娟每月将租金还有水电费等一并转账支付给伍铭棠。上述租赁物紧靠乐从家具城，彭丽娟用作摆放家具以作销售。在2020年1月底，由于我国发生新冠肺炎疫情，租赁物所在的沙滘社区实行封闭式管理，大部分通道关闭直至3月下旬。因自2020年2月起不能收到彭丽娟缴交的租金，欧玉桂曾于2020年3月27日向本院提起诉讼，案号为（2020）粤0606民初7537号。2020年6月8日，本院依法作出（2020）粤0606民初7537号民事判决书，判决“一、被告彭丽娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧玉桂支付2020年2月至4月的租金共24500元；二、驳回原告欧玉桂的其他诉讼请求。”，该民事判决书已于2020年6月29日发生法律效力。现欧玉桂以彭丽娟未缴交2020年5月份的租金为由，向本院提起本案诉讼，彭丽娟在法定期限内向本院提起反诉，要求欧玉桂向其退还定金49000元。本院认为，原、被告双方当事人在庭审中均确认案涉两份《房屋租赁仓库合同》已于2020年5月31日解除，本院对此予以确认。合同解除前，被告仍应按约定向原告支付2020年5月份的租金。在（2020）粤0606民初7537号民事判决书中本院已考虑新冠肺炎疫情及疫情防控措施对被告经营收入的影响，根据公平原则适当变更租赁合同中关于租金部分的内容，参照由乐从家具商城所组成的佛山市顺德区乐从镇家具城商会发出的租金优惠方案对被告应支付的2-4月租金进行了变更减免，即2020年2月全免，3月和4月减半。又因为2020年3月底通道已经解封，2020年4月生产经营已有所恢复，在2月至4月份均作减免后，再继续长期减免对原告不公平。基于前述，被告应按双方约定的标准24500元/月向原告支付2020年5月份的租金。原告主张要求被告支付2020年5月份租金24500元有理，本院予以支持。考虑双方一直就疫情期间的租金情况进行沟通及诉讼，被告亦多次向原告提出用其支付的保证金49000元抵扣2020年5月份租金的情况，本院认为被告未支付2020年5月租金不属于故意拖欠的违约情形，对原告主张的逾期违约金不予支持。对于被告反诉主张要求原告返还保证金49000元，本院分析如下：结合《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，被告承租案涉商铺用于经营，确实因疫情及防控措施的影响导致其资金周转困难或营业收入明显减少，同时考虑双方在2020年5月期间一直对租赁及租金情况进行沟通，且对于解除合同双方均表示同意，应认定双方自行协商一致解除合同为宜。在此情况下，原告收取的保证金49000元应予退回。因双方当事人在庭审中均表示同意以保证金抵扣2020年5月份的租金，为了防止诉累，本院直接确认抵扣2020年5月份租金24500元后，原告应向被告返还保证金24500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、驳回原告欧玉桂的其他诉讼请求；二、反诉被告欧玉桂于本判决生效之日起十日内向反诉原告彭丽娟返还保证金24500元；三、驳回反诉原告彭丽娟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案本诉受理费424.76元，减半收取计212.38元（原告欧玉桂已预交），由被告彭丽娟负担；本案反诉受理费1025元，减半收取计512.5元（反诉原告彭丽娟已预交），由反诉被告欧玉桂负担256.25元，由反诉原告彭丽娟负担256.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范碧莹二〇二〇年九月十八日书记员  霍惠梅