广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3550号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司。住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽*************号委托诉讼代理人：曾妍翠、陈志宏，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：黄伟能，男，汉族，1988年7月25日生，地址：江西省丰城市************，身份证号：362************535。委托诉讼代理人：李国振、陈伟霞，广东诺万律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司与被上诉人黄伟能，因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1617号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市京粤实业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在合同约定的房屋交付时间前已取得房屋验收合格文件，并通知被上诉人收楼，但被上诉人因自身原因逾期收楼的责任在被上诉人，一审法院将被上诉人逾期收楼的行为认定是上诉人逾期交楼并由上诉人承担违约责任没有事实依据和法律依据。1、上诉人于2016年3月25日取得涉案房屋竣工验收报告，也取得消防验收意见书以及电梯检验合格，即上诉人比合同约定的交房截止期限提早多日达到交楼条件，并于2016年9月21日统一通知收楼。因被上诉人自身原因迟迟未收楼，于2016年10月至再次发出收楼通知之日也并无书面形式告知理由。涉案房屋所在的楼栋其余业主已经收楼并且部分业主已将其房屋委托出租，只有被上诉人拒绝收楼，导致形成现有的现状。2、作为开发商，在合同约定交楼时间前已达到交楼条件，按照正常交易习惯，开发商不可能未在合同约定的交楼时间前通知买受人收楼，而宁愿去承担逾期交楼违约责任，这显然与常理相悖。上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证综上所述据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定。请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人黄伟能未提交书面答辩意见。黄伟能向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付2016年10月1日计至2017年11月26日（共计421天）逾期交付合格房产的违约金42521元（具体计算明细后附）；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金暂计6616元（以房款总价为基数，按日向买受人支付本商品房总价格万分之一的违约金，从2018年11月21日起算，现暂计至2019年3月31日（实际计算至被告为原告办理房产证为止）；3、本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区创新世纪花园**********，总价款为505000元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：首付155000元于2016年4月18日付清，余款350000元于2016年4月30日前以银行按揭贷款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过180日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2015年9月15日，涉案房屋通过白蚁防治工程验收。2015年8月18日，9栋2#-D31538通过电梯验收，2016年2月17日，D31525、7栋1#-D35208、7栋2#-D35209、1#-D28886、8栋1#-D35210、8栋2#-D35211通过电梯验收。2016年3月11日，涉案房屋通过防雷装置验收。2016年3月23日，创新世纪花园（二期）7-9栋通过管道燃气工程验收。2016年3月25日，创新世纪花园（二期）7-9栋通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》。2016年7月19日，涉案房屋通过消防工程验收。2019年1月16日，涉案房屋完成工程竣工验收备案。2017年11月26日，被告通知原告收楼，但原告直至庭审之日仍未办理收楼手续。至本案庭审之日，被告尚未将办理上述房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案。2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务的，须先行开展不动产权籍调查。即自2016年6月30日起，新建商品房权属登记增加了首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查手续。2019年5月13日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局出具《关于对惠州市京粤实业有限公司申请书的回复意见》，载明：根据上级部门要求，我区于2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日起对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日恢复受理商品房首次登记。一审法院认为,原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于被告是否存在逾期交付商品房及相关违约责任承担的问题。双方约定被告应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，而创新世纪花园（二期）7-9栋于2019年1月16日才完成竣工验收备案，涉案房产至此才符合合同约定及法律规定的交房条件，截止至本案庭审时，被告尚未再次通知原告收楼，被告已构成逾期交房。由于原告在庭审之时知道了涉案房屋已达交付条件，视为被告完成了通知义务，故逾期交房违约金应以总房款505000元为计算基数，按日万分之二的标准，自2016年10月1日起计算至庭审之日2019年6月27日止。原告主张被告支付逾期交房违约金42521元系其真实意思表示，本院予以支持。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，本应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，政策变化导致被告增加了多长时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明，故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，因涉案房屋于2019年1月16日才完成工程竣工验收备案手续，工程竣工验收备案是办理产权证的先决条件，2017年7月至9月期间的因登记部门系统暂停服务的情况无法影响到被告于2019年才开始着手的申请办理产权证业务，因此本院不能据此延长被告的办证期限。被告为缓建机械车位而征求业主意见耽误的办证时间，也不能因此相应延长被告的办证义务履行期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。被告逾期未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应按约定向原告承担违约责任。按照合同约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内获取房地产权属证书的，被告应自本房地产交付日起的第450日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日为止。本案中认定庭审之日为涉案房屋交付日，逾期办证违约金起始日期为房屋交付日起的第450日即2020年9月19日，被告履行办证义务的最后期限尚未结束，至庭审之日并不构成违约，故原告主张被告支付逾期办理房产证违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄伟能支付逾期交房违约金42521元；二、驳回原告黄伟能的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，由原告黄伟能负担69元，被告惠州市京粤实业有限公司负担445元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。另查，涉案《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条约定：“出卖人、买受人双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准。（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收被告》为准）出卖人、买受人双方同意：买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用，收楼时如无异议应签署《收楼确认书》。如买受人无正当书面理由逾期而不办理上述手续时，出卖人则从寄出通知后第十五日起，视为买受人对该房屋验收合格并已交付使用，买受人应按并按物业管理条例及物业公司规定缴纳管理费。逾期，按物业公司相关规定收取滞纳金。”本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否逾期交付商品房及相关违约责任承担的问题。对此分析如下：双方在《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方在合同附件四的《补充协议》中约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）。涉案房屋为惠州大亚湾西区创新世纪花园7栋2118号房，2016年3月25日，创新世纪花园（二期）7-9栋通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》。2016年7月19日，涉案房屋通过消防工程验收。也即至迟到2016年7月19日，涉案房屋已经达到了双方合同约定的交付标准，可以进行交付。2017年11月26日，上诉人书面通知被上诉人收楼，完成了通知义务，2017年11月26日应为交付房屋之日。故上诉人构成逾期交房，逾期交房违约金应以总房款505000元为计算基数，按日万分之二的标准，自2016年10月1日起计算至2017年11月26日止共421天，违约金金额为42521元，与被上诉人关于逾期交房违约金的诉讼请求相一致。另外，对于上诉人称已于2016年9月21日统一通知收楼且于2016年10月再次发出收楼通知没有事实依据，本院不予支持。一审对交房日期认定错误，但最终认定逾期交房违约金金额正确，故本院对一审判决不作变更。综上，上诉人惠州市京粤实业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用514元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月三十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧