苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初4074号原告：查兴龙，男，1958年11月11日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：徐佩艳，女，1988年2月26日出生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：苏州市葑塘实业总公司，住所地苏州市东环路中段。法定代表人：毛建芬，总经理。委托诉讼代理人：徐清，江苏迈图律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辛晓，江苏迈图律师事务所律师。原告查兴龙与被告徐佩艳及第三人苏州市葑塘实业总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告查兴龙、被告徐佩艳、第三人苏州市葑塘实业总公司的委托诉讼代理人徐清、陈辛晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查兴龙的诉讼请求为：1.徐佩艳搬离并返还案涉房屋东环路徐家浜二村店面房3-11、3-12两间；2.徐佩艳支付占用涉案房屋的使用费（从2019年9月1日起算至徐佩艳实际腾房之日止，按照134414元/年计算，暂计至2020年4月30日为89609元）；3.徐佩艳支付违约金31103元；4.徐佩艳承担诉讼费。诉讼中，原告查兴龙说明，徐佩艳没有按合同履行义务，已构成违约，其第3项诉请是依据《房屋租赁协议》第10.1条。事实和理由：原告于2013年8月31日将位于苏州市徐家浜二村店面房3-11、3-12两间出租给被告使用。双方先后签订了两份租赁合同，最后一份租赁合同约定的租期至2019年8月终止。现租赁期已经终止，但被告拒不返还房屋。被告徐佩艳辩称：被告确实从原告处签订合同承租涉案两间店面房，但原告转租也违反原告与第三人之间的合同约定，且原告与第三人之间的合同也已到期，而被告也是从他人处支付了转让费23万元才取得涉案房屋经营的，所以被告可以拒绝将房屋返还给原告。被告现在等候第三人向原告收回该出租房屋后，自已与第三人协商达成继续租赁经营的协议。且被告承租的两间门面中3-11已腾空不再经营，当时是第三人的工作人员要求被告腾空不得再经营的，实际上自疫情发生后，其从未使用过3-11店面。因此，请求驳回原告全部诉请。第三人苏州市葑塘实业总公司述称：案涉3-11、3-12两店面是第三人与原告分别签订合同出租给原告的，是不允许转租的，其中3-11店面已于2019年12月31日到期。2019年12月31日前后第三人多次要求原告返还未果。因原告于2019年下半年已对被告在姑苏法院提起诉讼，故考虑到原、被告双方成本和诉讼资源，第三人暂未起诉。3-12店面是2020年12月31日到期，而原、被告的合同为2020年8月到期。基于合同相对性，原告转租是违反原告与第三人的租赁合同，但原、被告之间的合同是其内部事情，且尽管第三人禁止原告转租，但也未干预被告实际经营，所以原、被告之间合同的效力，第三人未插手干预或影响过。希望原告及时交还已到期的3-11号店面，未到期的3-12店面原告也及时向被告收回。经审理查明，案涉租赁标的物位于两间店面房，面积均为25.32平方米，系苏州市葑塘实业总公司出租给查兴龙使用，双方签订多份房屋租赁协议、房屋租赁合同，约定查兴龙擅自转租的，苏州市葑塘实业总公司有权解除合同等，3-11、3-12两间店面房的租期分别至2019年12月31日、2020年12月31日届满。上述租期内，查兴龙将上述两间店面房转租给徐佩艳多年。2018年9月4日，查兴龙（出租方、甲方）与徐佩艳（承租方、乙方）签订最后一份《房屋租赁协议》，约定：甲方将上述两间店面房出租给乙方用于手机维修，租赁期限为12个月，自2018年9月1日至2019年8月30日。合同租金124414元，乙方必须在签订协议时一次性付清。初次签订协议时乙方必须一次性缴纳押金，每间3000元，以作为违约的担保及期满后房屋的还原、相关设施毁损的赔偿，无任何情况协议到期后退还给乙方（不计息）。租赁期满，其装修工程不可移动部分归甲方所有。乙方应在租赁期届满前将可移动部分搬离，为搬离的，视为乙方放弃其所有权，甲方有权对该财产自行处理。协议第10.1条约定：乙方有下列情形之一，甲方有权解除本租赁协议，收回房屋，并可要求乙方赔偿经济损失(3个月租金金额)。(1)未经甲方书面同意，擅自将承租房屋部分或全部转租的。(2)未经甲方书面同意，擅自将承租房屋转让、转借给他人使用的。(3)擅自拆改承租房屋结构的。(4)未按本合同约定期限支付或未完全支付租金及相关费用超过7天的。(5)未及时支付水电费等费用超过7天的。(6)未按照约定方式使用租赁房屋的。(7)乙方利用租赁房屋从事非法经营活动。(8)未经甲方书面同意，擅自在承租区域存放危险品的。合同还就其他事项作了约定。诉讼中，查兴龙、徐佩艳一致说明，虽然合同约定押金两间合计6000元，但徐佩艳实际向查兴龙交付的押金合计为4000元；徐佩艳未付过租赁合同到期后使用房屋的相关费用。关于租金金额，查兴龙陈述，双方商定年租金按照134434元履行，事实上2018年9月1日至2019年8月30日期间的租金，徐佩艳实际交付的金额也确实是134434元。徐佩艳认可2018年9月1日至2019年8月30日期间实际交租金金额确为134434元，并称是查兴龙提出要增加10000元作为对之前的补偿。查兴龙对此不予认可，并说明，因为租赁期间有过不愉快，所以其提出想自己经营，但徐佩艳坚持不肯走，后经协商，其提出该年度开始增加租金，徐佩艳也答应了。2020年7月15日开庭时，徐佩艳陈述：认可3-12店面仍由其占有经营，但3-11店面确已腾空且不再经营，处于空置状态，但未办理交还查兴龙的手续。查兴龙陈述：两间店面是整体租给徐佩艳的，其未收到徐佩艳交还的任何一间店面。苏州市葑塘实业总公司陈述：两间店面是查兴龙整体租给徐佩艳的，不存在拆分问题，即使不再使用，只要未交还，仍属占有，应支付占用费用。就3-11店面的返还，各方当庭表示如下：徐佩艳表示：考虑到查兴龙及苏州市葑塘实业总公司不认可3-11店铺已收回，其虽不认可两者意见，但为减少各方损失，其明确申明3-11店铺内如有任何物品，其均放弃权属，自当天起该房屋即视为归还查兴龙，查兴龙随时可自己或安排第三人至3-12店铺向其索取3-11店铺钥匙。如查兴龙当天不去，其也希望定为当天作为查兴龙收回房屋的时间。查兴龙表示：其认可自当天起3-11店铺视为归还其，其明确申明，自当天起3-11店铺直接归还给苏州市葑塘实业总公司，苏州市葑塘实业总公司随时可安排人员到3-12店铺，向徐佩艳索取3-11店铺钥匙。如苏州市葑塘实业总公司当天不派人前往收房，其也希望定为当天作为苏州市葑塘实业总公司收回房屋的时间。但徐佩艳应将3-11店铺的房屋使用费支付至当天为止。苏州市葑塘实业总公司表示：其认可自当天起3-11店铺视为归还其，其明确申明，自当天起3-11店铺由徐佩艳直接归还其，但应由徐佩艳于当天下班前将钥匙送至葑塘社区居委会3楼右手第一间刘晓东处或右手第二间操文兵处。其认可的前提是房屋无严重的人为非正常损坏。徐佩艳表示：同意苏州市葑塘实业总公司意见。2020年7月15日当天庭审后，各方完成了上述商定的3-11店铺交接。2020年9月28日开庭时，徐佩艳陈述：2020年7月15日完成3-11店铺交接后，其之后又与苏州市葑塘实业总公司直接签订了租赁合同，租用了3-11店铺，其已于2020年9月8日将3-12店铺腾空，并于当天发微信给查兴龙，将反映店铺内腾空状况的照片两张发送给查兴龙，且留言“老板，我们全部搬空了”，因此其实际已于2020年9月8日将3-12店铺返还查兴龙。查兴龙陈述：其一直不知道上述情况，一直未将3-12店铺收回，其手机上未发现该三条微信，也可能是小孩不小心删掉了。徐佩艳如要返还房屋应打其电话，明确与其沟通好，而不是发微信给其。因此其不认可徐佩艳已于2020年9月8日完成了向其交还房屋的义务，且交房事关重大，也不是徐佩艳想何时还就何时还的，其需对收房做好一定准备。本院当庭核查双方微信信息发现，查兴龙手机中反映的与徐佩艳的聊天记录仅存储到2019年底，未见徐佩艳所述的三条微信，而徐佩艳手机中反映的与查兴龙的聊天记录中，确实反映徐佩艳曾发送其所述的三条微信给查兴龙，经验证，双方微信沟通途径畅通。鉴于3-12店铺确已腾空，本院说明，查兴龙当天应自行前往收回，以免损失扩大。查兴龙对此不持异议。以上事实，由房屋租赁合同、房屋租赁协议、照片等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，查兴龙与徐佩艳签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应诚信履行。协议虽书面约定该年度租金124414元，但双方实际按照134434元履行，徐佩艳辩称其中10000元系查兴龙提出要增加作为对之前多年租金的补偿，该陈述既缺乏说服力，又无证据证明，且与实际履行的事实不符，查兴龙所作的说明符合出租人利益追求，符合市场租金逐步上涨的行情，因此应认定该年度租金为134434元。查兴龙转租店面给徐佩艳的行为并未受到前手出租方苏州市葑塘实业总公司的阻碍，且转租关系一直持续维持至合同期满之后，苏州市葑塘实业总公司对转租合同期满后查兴龙向徐佩艳行使出租方权利的行为也未提异议，因此，在转租合同于2019年8月终止后徐佩艳拒不交还房屋、继续经营店铺的情况下，查兴龙依据转租协议向徐佩艳行使出租方权利，有事实和法律依据。至于查兴龙与苏州市葑塘实业总公司之间的原租赁关系，应由该两者依据合同相对性原则另行解决。转租协议租赁期已满，查兴龙诉请徐佩艳搬离并返还租赁标的物两间店面房本无争议，鉴于在诉讼过程中徐佩艳已实际搬离，两间店面房已经或者可以回收，故该项诉请利益已经实现，无通过判决予以支持之必要。不论徐佩艳何时因何原因停用3-11店面，其毕竟未办理交房手续，无法认定为已向查兴龙实际交还房屋。其于租期届满后占用房屋的行为属违约行为，房屋使用费的计算毫无疑问不能考虑疫情影响经营的因素。徐佩艳直至2020年7月15日才将3-11店面交还，应向查兴龙支付自2019年8月合同期满后至此时为止的房屋使用费。徐佩艳于2020年9月8日将3-12店面腾空，并于当天发微信给查兴龙表达退房之意，而查兴龙直至2020年9月28日才认可收房，其不论是故意不收房屋还是疏于管理并知悉微信信息因而错失及时收回房屋的机会，均应对迟延20天收房负有重大责任，考虑到其所提出的徐佩艳返还房屋的方式不当、未给予其一定准备时间的意见有部分合理，本院视情酌定徐佩艳对查兴龙迟延收房的损失承担其中2天的损失部分。查兴龙诉请徐佩艳支付违约金31103元，依据的是《房屋租赁协议》第10.1条，但该条系为合同履行期内的徐佩艳违约行为而设，因此查兴龙该诉请缺乏事实依据。查兴龙第2、3项诉请综合反映的诉求，表达了其对徐佩艳迟延交还房屋的违约行为造成其损失的赔偿主张，而其实际损失可酌情计算为前述3-11店面自2019年9月1日计算至2020年7月15日止、3-12店面自2019年9月1日计算至2020年9月10日止，按照租金收益计算的房屋使用费，参考租期内两间店面房合计租金标准134434元/年，其主张两间店面房的房屋使用费合计按134414元/年计算已属合理，因两间店面房面积相当、位置紧邻，故房屋使用费各按67207元/年平均计算为宜。经核算，本院酌定徐佩艳应向查兴龙支付房屋使用费127790元，扣除徐佩艳向查兴龙交付的押金4000元，徐佩艳尚需支付查兴龙123790元。综上所述，查兴龙的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告徐佩艳于本判决生效之日起十五日内支付原告查兴龙房屋使用费123790元；二、驳回原告查兴龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1357元，由被告徐佩艳负担。此款原告查兴龙已预交，本院不予退还，由被告徐佩艳于本判决生效之日起十五日内支付原告查兴龙。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审 判 员  刘 洋二〇二〇年九月二十八日见习书记员  朱振东拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。