沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初14321号原告：沈阳茂业置业有限公司金廊分公司，住所地沈阳市沈河区青年大街**。法定代表人：张静，该公司总经理。委托诉讼代理人：张京，该分公司员工。被告：辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司，住址沈阳市沈河区青年大街****。法定代表人：韩林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晋莉、徐苗苗，北京方耀律师事务所律师。原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司与被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成由本院审判员周全担任审判长并主审，与人民陪审员冯凯、孙向阳组成合议庭，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司的委托诉讼代理人张京，被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司的委托诉讼代理人王晋莉、徐苗苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《沈阳JackieChan耀莱国际影城租赁合同》；2、判令被告立即支付所欠租金833333.32元、物业管理费151360元(自2019年4月16日暂计至2019年8月15日，实际应计算至被告搬离房屋之日）；3、判令被告支付滞纳金532965.26元(暂计至2019年8月15日，实际应计算至被告付清欠款之日止）；4、判令被告支付解除合同违约金1249999.98元；5、判令被告按照合同附件二连同原告添置附属物、被告装修等一起将房产返还给原告；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：沈阳茂业百货有限公司与北京耀莱国际影城管理有限公司沈阳分公司(现已注销)曾于2010年11月30日签订了《沈阳JackieChan耀莱国际影城租赁合同》，沈阳茂业置业有限公司金廊分公司及辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司于2013年7月1日及2013年12月15日分别签订《合同权利义务的概括转让协议》，将《租赁合同》的权利义务全部转让给本案原告和被告。按照上述合同约定，原告为被告提供租赁场地用于“电影城”及相关配套附属业务项目，租赁面积为9460平方米，租赁期限自2010年12月18日起至2025年12月17日止，并约定租金交纳标准。根据合同第5.2、5.3、5.4条约定，被告需每季度承担物业管理费113520元，并承担因使用该房屋发生的水、电等费用(其中，电费按实际发生额增加5％计算）。上述费用，被告需于每季首月提前10日向原告交纳。截至2019年8月15日，被告已拖欠租金833333.32元、物业管理费151360元。根据该合同第11.3条约定，若被告欠租，被告应在接到书面通知之日起的十五个工作日内补足租金，否则需承担自应缴起5‰/日的滞纳金。因此，被告需支付滞纳金532965.26元(暂计至2019年8月15日，实际应计算至被告付清欠款之日止)。另，根据该合同第9.4条、第11.3条约定，因被告欠租逾期超过两个月且在接到原告第二次书面通知后的十个工作日内仍未补交，原告有权终止合同，并要求被告支付直至撤出房屋之日的租金本息。被告需按已经缴纳月租金的最高额向原告赔偿6个月租金的解除合同违约金，即1249999.98元。同时，被告应按照合同附件二连同原告添置附属物、被告装修等一起将房产返还给原告。综上，恳请法院依法维护原告上述合法权益。被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司辩称，一、原被告签署的《沈阳JackieChan耀莱国际影城租赁合同》已于2019年8月15日解除。1、2010年11月30日，沈阳茂业百货有限公司与北京耀莱国际影城管理有限公司沈阳分公司签订《沈阳JackieChan耀莱国际影城租赁合同》。2013年7月1日及2013年12月15日分别签订《合同权利义务的概括转让协议》，将《租赁合同》项下权利义务全部转让给本案原告与被告。原告将位于沈阳市沈河区，建筑面积共约9460平方米房产出租给被告用于开设“电影城”及其相关配套附属业务。租赁期限自2010年12月18日至2025年12月17日。《租赁合同》第2.3条约定：“乙方（被告）将在本合同签订后的5日内向甲方支付首期50万元的履约保证金，并在进场装修前的5日内再向甲方支付10万元的装修保证金和10万元的品牌推广服务费。开业后装修保证金扣除水、电等费用后应予退还，但需不计息保留履约保证金，如乙方拖欠租金、管理费等应缴款项时，甲方可以直接用保证金进行抵扣。合作期间甲方应按季度以书面方式提前十五日告知乙方提供品牌推广工作的方式和具体时间等。同时，如果甲方在推广宣传中要使用“成龙”，“JACKINCHAN”，“耀莱”字样或图片，需先书面报乙方，并得到乙方的书面同意后方可使用”。2、2019年8月15日，原告运营部副经理李江向被告发送《终止合同通知书》，被告见习店长张宇鹏当面签收通知书，后被告于2019年8月16日正式停止营业，并于2019年8月16日被告在影城张贴《公告》：“现茂业单方面给予本影城于8月16日开始停水停电的决定，影城方面正积极与茂业方面沟通，希望尽快解决此事。但在此期间，影城暂时不能提供观影服务，给您带来的不便，影城深表歉意。”《租赁合同》解除时间为2019年8月15日。综上，《租赁合同》已于2019年8月15日解除。二、《租赁合同》已于2019年8月15日解除，被告不应支付2019年8月15日之后的租金及物业管理费。2019年4月16日至2019年8月15日期间租金及物业管理费，被告申请法院予以减免。1、2019年8月15日《租赁合同》解除。自2019年8月16日被告影城正式停业后，被告拟陆续撤出与第三方合作的相关设备，但被告影城自有设备撤场均需由原告物业出具出门条后，物业安保人员进行回收门条后方可将影城内设备进行撤场，但原告物业一直不开具出门条，商场物业无出门条拒绝让撤离影城设备。故被告影城设备未搬离的原因在于原告，被告无需支付自2019年8月15日之后的房屋租金。2、《租赁合同》签订后自2010年至2018年，原告房产茂业商场内部配套频繁出现突然停电、房顶漏水、电梯存在安全隐患、空调供给时间不够等多种问题，商场管理职责履行不到位，严重影响被告承租区域影院经营，且给被告造成一定经济损失。（1）突然停电问题。自被告影院开业后，自2010年至2018年期间，2011年9月2日、2012年8月10日、2013年4月2日、2015年11月7日、2016年12月19日、2016年12月20日、2017年10月3日等多次出现在未接到任何停电通知的情况下，原告房产出现突发性停电，且突发停电时间均在影院正常营业期间，突然停电不仅给被告影城造成放映机损坏、电脑主机损坏等直接经济损失，另因停电造成外网中断，直接导致网络售票渠道瘫痪，顾客无法在网上进行购票，由此造成的间接损失亦无法估计。（2）客梯频出故障。作为使用频率最高的客梯，频频出现设备故障，安全性能让人担忧。电梯内照明灯闪烁、不亮，电梯故障停用，电梯使用中抖动等问题经常出现，甚至出现电梯困人事故。据不完全统计，2016年一年出现的电梯未按时开启或故障停用次数就超过20次，平均维修时间超过30分钟。客梯困人事故出现1次，困人时间长达40多分钟。（3）消防通道内无照明、无人清扫，消防通道出口上锁。消防通道内大部分楼层无照明，一旦出现紧急事故，极易发生摔倒、踩踏事件，且通道内长期无人清洁，一楼通道口堆放垃圾，阻挡消防门。同时其他楼层消防门上锁，顾客走到一楼发现消防门上锁出不去的情况经常发生。（4）漏水、漏雨问题。每逢雨季，影城内必有漏点。2015年4月29日，放映机上方石膏天花板因浸水变软直接掉下来砸在放映机的排风机上，致使排风管道破裂。2016年6月24日，同时发现1号厅、6号厅银幕后方因漏雨造成石膏天花板进水掉落，碎物掉至两厅银幕上，造成银幕污染且无法清洁，对银幕造成永久性伤害。除以上问题，还存在其他如空调夏季不制冷、冬季不制热，空调供给时间不够，卫生间无法使用、停水等各种问题，期间，被告也曾不断发函要求原告方进行维修或赔偿，但有些问题，原告方一直未解决，有些问题，原告方虽已解决，但因原告商场管理职责履行不到位，配套设施问题不断，已经给被告影院经营带来了困扰，且造成严重经济损失。3、因原告商场改变业态格局规划，商场管理混乱，周边竞争激烈，《租赁合同》继续履行的客观情况发生重大变化，导致被告影城经营严重困难，无力支付租金等费用，被告特向原告申请减免租金，但双方就租金变更事宜未达成一致。现被告特申请法院结合本案实际情况对被告应支付租金等费用进行调整变更。《租赁合同》签订后，自2017年以来，原告茂业商场内整体商业业态不断进行调整，由之前的餐饮、购物、娱乐休闲调整为教育、培训等，商场整体的带客量、人流量明显下降，招商规模及开业率与租赁合同签署时对比也明显降低。且距离茂业百货最近的佳兆业商场（只隔一条马路）内的影城于2018年6月14日开业，周边竞争对手增加，竞争激烈，被告承租房产用于影院经营的内外环境发生重大变化，致使被告影城经营出现严重困难。《租赁合同》第9.5条约定：“若房产周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则乙方有权选择提前终止合同，但须征得甲方的书面同意，并应按实际租用天数及时结清租金及其他各项费用。”第9.6条约定：“在本租约期限开始三十六个月后，若房产所在地的商业环境或其商圈周围发生变化，例如人流和交通状况，城市规划及区域环境的变化等原因严重影响了乙方的营业，以致乙方运营连续亏损达六个月以上，则乙方有权在提前三个月书面通知甲方，并经甲方审计确认并书面同意的前提下，提前终止本租约。这种情况下，乙方应将房产按附件二的状况连同甲方添置的附属物一同交还甲方，并按实际租用天数及时结清租金及其它各项费用，同时乙方的房产装修也应无偿归甲方所有。”根据《租赁合同》上述第9.6条约定，因原告商场内部及周边环境发生重大变化，被告承租原告房产用于影院经营的市场、环境基础已发生重大变化，合同成立后的客观情况发生了重大变化，至2019年4月份，被告影城因经营严重困难，已无力支付租金、物业费等相关费用。继续按照原租赁合同约定支付租金金额，对被告明显不公平。被告不得不于2019年7月10日，向原告发函申请减免租金等，原告（签收人：王浩，原告公司员工，职位：楼层管理）于2019年7月12日收到该函件。综上所述，因涉案房产内部及周边客观情况发生重大变化，继续按照原租赁合同约定租金及物业管理费履行明显对被告不公平，被告有权申请变更租赁合同中约定租金及物业管理费金额。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”且根据《租赁合同》第9.6条之约定，如房产所在地周边环境及其商圈周围发生变化，导致被告连续亏损的，被告有权提前终止本租赁合同。举重以明轻，被告有权申请减免租金。被告未支付2019年4月16日至2019年8月15日租金833333.32元及物业管理费151360元系因原告商场改变业态格局规划，商场管理混乱，周边竞争激烈，被告影城经营严重困难，无力支付上述费用。另根据被告所提供的第六组证据，原告房产茂业商场，现已关闭未营业，无任何商户开业经营。且该房产周边人流稀少，商圈周围环境发生重大变化，被告按照原租赁合同约定支付租金及物业管理费，对被告明显不公，显失公平。现被告特申请法院结合本案实际情况对被告应支付租金等费用进行调整变更。三、《租赁合同》签订后，被告已向原告支付履约保证金50万元，装修保证金10万元，品牌推广服务费10万元，合计共70万元。原告要求被告支付的租金，在被告无力偿还的情况下，可从上述保证金等费用中进行抵扣。《租赁合同》第2.3条约定：“乙方（被告）将在本合同签订后的5日内向甲方支付首期50万元的履约保证金，并在进场装修前的5日内再向甲方支付10万元的装修保证金和10万元的品牌推广服务费。开业后装修保证金扣除水、电等费用后应予退还，但需不计息保留履约保证金，如乙方拖欠租金、管理费等应缴款项时，甲方可以直接用保证金进行抵扣。合作期间甲方应按季度以书面方式提前十五日告知乙方提供品牌推广工作的方式和具体时间等。同时，如果甲方在推广宣传中要使用“成龙”，“JACKINCHAN”，“耀莱”字样或图片，需先书面报乙方，并得到乙方的书面同意后方可使用。”《租赁合同》签订后，被告已按照上述合同约定，向原告支付50万元履约保证金、10万元装修保证金及10万元品牌推广服务费。其中10万元装修保证金在被告影城开业后，原告未退还；另在《租赁合同》签订后被告未按合同约定告知被告品牌推广所做工作的方式和具体时间，应认定为未向被告提供品牌推广服务。综上，根据《租赁合同》上述约定，被告未支付的租金、管理费等可直接从上述保证金50万元中进行抵扣。另因10万元装修保证金原告未退还给被告，原告未提供品牌推广等服务，该10万元也应返还给被告。故原告要求被告支付的租金及物业管理费可从被告已支付的上述费用合计70万元中进行抵扣。综上，被告特申请法院结合本案实际情况对被告应支付租金等费用进行调整变更，变更后的被告应支付的租金及物业管理费可从被告已支付的上述费用合计70万元中进行抵扣。四、因原被告双方就租金、物业管理费金额变更未能协商一致，被告不存在恶意拖延租金及物业费的情形，被告有权在与原告就租金、物业管理费变更达成一致前暂缓向原告支付租金、物业管理费，故被告不应支付滞纳金532965.26元。即使法院认定被告需向原告支付滞纳金及违约金，但原告诉讼请求中第三项要求被告支付滞纳金及第四项要求被告支付违约金属于诉讼请求重合。滞纳金也属于违约金，且《租赁合同》滞纳金及违约金条款约定该部分金额明显过高，对被告明显不公平，请求法院予以调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”涉案《租赁合同》第11.3条约定：“在租赁期间内，乙方未能按时向甲方支付租金的，甲方可向乙方发出支付租金的书面通知书。乙方应在接到书面通知之日起的十五个工作日内补足租金，否则乙方需承担自应缴日起5‰/日的滞纳金。如乙方逾期超过两个月并在接到甲方第二次书面通知后的十个工作日内仍然无法补足上述租金或仍未作出任何答复，则甲方有权终止本合同，并同时要求乙方支付直至撤出房产之日的租金本息。除此之外，甲方有权要求乙方按已经缴纳月租金的最高额向甲方赔偿最高不超过6个月的租金。”首先，关于涉案合同中滞纳金性质及数额。第一，滞纳金性质的问题，从合同中关于滞纳金“在租赁期间内，乙方未能按时向甲方支付租金的……否则乙方需承担自应缴日起5‰/日的滞纳金”的约定，可以看出该滞纳金系对承租方逾期支付租金时违约损失赔偿额计算方法的约定，其性质为违约金；其次，该合同中所约定日千分之五（日千分之五已达到月息15％，年息180％）的滞纳金明显过高，故请求法院依法予以调低。另涉案合同中关于最高不超过6个月租金的违约金约定，因违约金的功能主要为弥补守约方实际损失，且原告已要求被告支付滞纳金，滞纳金及违约金两项金额加起来为1782965.24元，该两项诉讼请求金额明显过高，请求法院依法予以调低。因被告暂缓支付租金及物业管理费给原告带来的实际损失也主要为资金占用期间的利息，该资金占用期间利息应按照中国人民银行同期银行贷款利率计算(根据九民纪要规定，2019年8月20日前利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2019年4月16日至2019年7月15日应支付租金为625000元，物业管理费为113520元，应支付时间为2019年4月6日，计算至2019年8月15日（逾期131天），利息=（625000+113520）*4.35%/360*131=11690.15元；2019年7月16日至2019年8月15日租金为208333.33元，物业管理费为：37840元，应支付时间为2019年7月6日，计算至2019年8月15日（逾期40天），利息=（208333.33+37840）*4.35%/360*40=1189.83元。利息合计=11690.15+1189.83=12879.98元。五、被告同意按照承租区域现状将房产交付给原告，但被告留存在原告房产内的剩余设备设施等，需原告配合被告由被告将该设备设施进行搬离或变卖处理。六、本案诉讼费、保全费等费用应由原告自行承担。本案中被告暂缓支付租金、物业管理费系因双方未就租金变更事宜达成一致意见，故被告暂缓支付。原告自行向法院提起诉讼，该诉讼费、保全费等费用应由原告自行承担。关于装修部分，添置物无法搬离的同意给原告，可移动的设备物品，不同意给原告，这些是公司的固定资产，确实是要搬走的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提供的《授权委托书》、《沈阳JackieChan耀莱国际影城租赁合同》、《合同权利义务的概括转让协议》及变更声明（二）、《辽宁耀莱成龙国际影城租赁合同权利义务概括转让协议》、《终止合同通知书》、《租户缴费通知单》、《催款函》、《公函》、《律师函》、签收证明、《终止合同通知书--回复函》、送达凭证、照片、欠费明细、交费通知书、出门条等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：案涉房产由沈阳茂业置业有限公司开发建设，2010年9月26日，沈阳茂业置业有限公司授权沈阳茂业百货有限公司并出具《授权委托书》，确认：沈阳茂业百货有限公司在2010年9月1日至2030年8月31日有权对沈阳茂业中心进行招商并出租，并有权以自己的名义与承租方签订租赁或合作合同及其相关法律文件，并独立享有其所签合同项下的一切权利和承担其所签合同项下的一切义务。2010年11月30日，沈阳茂业百货有限公司作为出租方（甲方）、北京耀莱国际影城管理有限公司沈阳分公司作为承租方（乙方）签订《沈阳JackieChan耀莱国际影城租赁合同》，合同约定甲方将位于沈阳市沈河区，建筑面积共约9460平方米房产出租给乙方使用；甲方同意乙方将承租房产用于开设“电影城”及其相关配套附属业务用途，包括销售饮料、零食以及与电影相关的书籍、音乐、工艺纪念品的小卖部等；乙方在租赁期内按本合同约定依法经营房产不受甲方干预。合同2.1条约定，租赁期限为15年，自免租期届满的次日起开始计算。合同2.3条约定，乙方将在本合同签订后的5日内向甲方支付首期50万元的履约保证金，并在进场装修前的5日内再向甲方支付10万元的装修保证金和10万元的品牌推广服务费；开业后装修保证金扣除水、电等费用后应予退还，但需不计息保留履约保证金，如乙方拖欠租金、管理费等应缴款项时，甲方可以直接用保证金进行扣抵；合作期间甲方应按季度以书面方式提前十五日告知乙方提供品牌推广工作的方式和具体时间等；同时，如果甲方在推广宣传中要使用“成龙”，“JACKINCHAN”，“耀莱”字样或图片，需先书面报乙方，并得到乙方的书面同意后方可使用。合同3.1条约定，租金为保底租金和分成租金取高；保底租金为每年220万元，分成租金为年度电影净票房收入的12%；保底租金和分成租金自第四年度起增长；第四年至第六年，保底租金为每年230万元，分成租金为年度电影净票房收入的13%，第七年至第九年，保底租金为每年250万元，分成租金为年度电影净票房收入的14%，第十年至第十二年，保底租金为每年275万元，分成租金为年度电影净票房收入的15%。合同5.4条约定，物业管理费的费用标准为8元/平方米/月，乙方每季应向甲方支付物业管理费113520元（4730平方米*8元*3个月），此项费用应按时与预付租金同时支付。合同9.3条约定，在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。合同9.4条约定，如乙方未按约定支付租金，甲方有权选择提前终止本合同，此时，乙方应将房产按【附件二】的状况连同甲方的添置物一同交还甲方，而且乙方的房产装修也应无偿归甲方所有。合同9.5条约定，若房产周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则乙方有权选择提前终止合同，但须征得甲方的书面同意，并应按实际租用天数及时结清租金及其他各项费用。合同9.6条约定，在本租约期限开始三十六个月后，若房产所在地的商业环境或其商圈周围发生变化，例如人流和交通状况，城市规划及区域环境的变化等原因严重影响了乙方的营业，以致乙方运营连续亏损达六个月以上，则乙方有权在提前三个月书面通知甲方，并经甲方审计确认并书面同意的前提下，提前终止本租约。这种情况下，乙方应将房产按【附件二】的状况连同甲方添置的附属物一同交还甲方，并按实际租用天数及时结清租金及其它各项费用，同时乙方的房产装修也应无偿归甲方所有。合同11.3条约定，在租赁期间，乙方未能按时向甲方支付租金的，甲方可向乙方发出支付租金的书面通知书；乙方应在接到书面通知之日起的十五个工作日内补足租金，否则乙方需承担自应缴日起5‰/日的滞纳金；如乙方逾期超过两个月并在接到甲方第二次书面通知后的十个工作日内仍然无法补足上述租金或仍未作出任何答复，则甲方有权终止本合同，并同时要求乙方支付直至撤出房产之日的租金本息；除此之外，甲方有权要求乙方按已经缴纳月租金的最高额向甲方赔偿最高不超过6个月的租金。合同11.4条约定，租赁期间内，若因甲方原因致使乙方不能正常营业，乙方均有权要求甲方作出例如减租乃至免租金等相应的补偿。其中【附件二】约定了甲方向乙方交付房产应具备的技术条件，包括供电、供水、排水、排烟、消防系统、交付标准等技术条件。2013年7月1日，沈阳茂业百货有限公司（甲方），原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司（乙方），北京耀莱国际影城管理有限公司沈阳分公司（丙方）签订《合同权利义务的概括转让协议》（转让协议一），约定鉴于甲方与丙方2010年11月30日签订的《沈阳JackieChan耀莱国际影城租赁合同》达成协议如下：一、经甲、乙、丙三方协商一致,丙方同意自2013年7月1日起甲方将其在原合同项下的权利义务全部概括转让给乙方,乙方同意受让甲方在原合同下的全部权利义务,包括已经产生的权利义务以及转让后的全部权利义务,并按照原合同约定继续履行合同。乙方与丙方发生的财务往来,由乙方与丙方相互出具票据。但乙方在承接甲方债务时,丙方出具的票据应出据乙方名下。二、本协议生效后,丙方于原合同项下向甲方支付的保证金、质保金(如有)等一切费用,由甲方直接划转给乙方,合同期满丙方凭相关票据,按合同约定办理退款手续。如丙方需要更换票据的,凭甲方原开具的票据到乙方财务部换取……四、本补充协议有效期自2013年7月1日至2025年12月17日。2013年，北京耀莱国际影城管理有限公司沈阳分公司向原告出具《变更声明（二）》，表明因经营需要并经工商局认定，“北京耀莱国际影城管理有限公司沈阳分公司”变更为现在的被告名称“辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司”，自2013年11月16日起上述《沈阳JackieChan耀莱国际影城租赁合同》中产生的权利义务由更名后的公司承担。2013年12月15日，北京耀莱国际影城管理有限公司沈阳分公司（甲方），被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司（乙方），原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司（丙方），沈阳茂业百货有限公司（丁方）签订《合同权利义务的概括转让协议》,约定：一、经甲、乙、丙、丁四方协商一致,丙方、丁方同意自2013年12月16日起甲方将其在原合同项下的权利义务全部概括转让给乙方,乙方同意受让甲方在原合同及转让协议一下的全部权利义务,包括已经产生的权利义务以及转让后的全部权利义务,并按照原合同及转让协议一的约定继续履行合同。乙方与丙方发生的财务往来,由乙方与丙方相互出具票据。乙方在承接甲方债务时,丙方出具的票据应出据乙方名下。二、本协议生效后,甲方于原合同项下向丁方（后通过转让协议一已转给丙方）支付的保证金、质保金(如有)等一切费用,由甲方直接划转给乙方,合同期满乙方凭相关票据,按合同约定办理退款手续。如乙方需要更换票据的,凭甲方原开具的票据到丙方财务部换取，丙方予以配合……四、本补充协议有效期自2013年12月16日至2025年12月17日止。2019年4月至7月期间，原告向被告发出《租赁商户租金缴费通知单》四张，由被告员工张宇鹏（店长）签收。2019年6月25日，原告向被告发出《催款函》，写明“贵我双方于2010年12月18日签订《配套项目租赁合同》及补充协议,该等合同受国家法律保护。根据合同约定,贵方应按时足额向我方支付租金等费用,截至2019年6月25日,贵方故意拖欠我司费用共计:826740.44元，欠款明细2019年4月份租金208333元,设施服务费:37840元，2019年6月租金208333.33元，设施服务费：37840元，滞纳金88220.45元。贵方的行为已经构成严重违约……现正式警告如下:1、请贵方务必在收到本函三日内,向我司清偿上述全部欠款并支付违约金、赔偿金等。2、若贵方逾期不履行,我司有权依约单方解除合同,同时,我司将启动司法程序依法追究贵方全部违约及赔偿责任。届时,贵方不但须支付全部款项,还须承担由此给我司造成的各项损失,包括但不限于我司为实现合法权益所支付的诉讼费、财产保全费、强制执行费、律师费、差旅费等,并将承担信用惩戒等不良影响”。2019年7月10日，被告向原告发出《公函》，写明“贵我双方自2010年合作以来，双方合作关系良好并拥有非常良好的口碑与信誉，感谢贵司九年来对我影城的工作支持。贵司2019年7月5日下发催款函，因我司确实面临了开业以来最大的难关，行业整体环境差，周边竞争对手增加，存在恶意竞争情况，同时商业内开业率与贵我双方签署合同时有所降低，致使我司经营困难。贵我双方于2010年度签署《项目租赁合同》，时隔九年其中变化巨大，我司恳请贵司对于我司租金金额，给予一定程度的减免并重新签署租金条款，或贵司高层管理领导与我集团高层管理领导详细沟通租金减免事宜，请贵司予以支持，深表感谢。在此期间，因我司并未拖欠水费电费，按照法律条款规定，还请务必保证影城日常用水供电及空调制冷，保障影城正常运营，如因贵司强行停止供水供电及空调制冷导致我司无法正常营业，贵司需承担相应损失及法律责任”。2019年7月15日，原告向被告发出《公函》，对被告于2019年7月10日下发的《公函》回复如下：“在2018年10月份贵我双方进行了协商，减免2018年7月1日-9月30日物业费113520元，减免2018年8月1日-9月30日租金416666元。闭店二次翻新装修从2018年10月1日起至重新开业止减免租金及物业费。关于影城其他欠费款项于影城二次开业前一次性补齐。贵司于2019年1月16日重新开业。以上我司已经对贵司做出较大的支持与帮助，至今贵司已经拖欠我司2019年4月16日至7月15日租金:625000元，2019年4月16日至7月15日设施服务费:113520元，共计738520元，请贵司按照合同规定履行。”2019年7月17日，北京金诚同达律师事务所沈阳分所受原告委托向被告发出《律师函》，写明“……贵司应向原告支付2019年4月16日至2019年7月15日期间的房屋租金625000元，2019年4月16日至2019年7月15日期间的设施服务费113520元，共计738520元。原告已向贵司发函催收上述欠付租金及设施服务费，但截至本律师函发出之日，贵司仍未支付。根据贵司与原告签订的合同约定及《中华人民共国合同法》的规定，原告有权要求贵司向其支付违约金”。2019年7月25日，北京金诚同达律师事务所沈阳分所受原告委托向被告发出《律师函》，写明“截止到2019年7月31日，贵司尚欠原告自2019年4月15日至2019年7月31日租金729166.66元(此时租金为208333.33元/月)，物业管理费132440元，滞纳金59450.86元，共计921057.52元。原告已向贵司发函催收上述欠付租金及物业管理费，但截止本律师函发出之日，贵司仍未支付。根据贵司与原告签订的合同约定及《中华人民共国合同法》的规定，原告有权要求贵司向其支付违约金”。2019年8月15日，原告向被告发出《终止合同通知书》，写明“根据合同相关约定,截至2019年7月31日,贵方已拖欠我司租金、设施服务费及滞纳金费用合计1158860.97元。欠款明细为:2019年4月租金:104116.67元,设施服务费:18920元,2019年5月租金:208333.33元，设施服务费:37840元,2019年6月租金:208333.33元,设施服务费:37840元,2019年7月租金:208333.33元,设施服务费:37840元,滞纳金:297254.31元。根据租赁合同第11.3条及相关约定,贵方已构成根本违约,我司有权终止租赁合同,并有权要求贵方承担违约、赔偿等法律责任。为维护国家法律尊严及我司合法权益,我司郑重函告如下：鉴于贵方至今仍未补足欠款,我司将与贵方于2019年8月15日终止租赁合同,并请贵方依约于2019年9月1日前交清所有费用、交还场地及承担其他合同义务”。2019年8月16日，被告发出《公告》，表明因原告与被告在租赁合同条款中存在异议,现原告单方面给予被告于8月16日开始停水停电的决定，但在此期间,被告暂时不能提供观影服务,深表歉意，待被告与原告协商解决好相关异议后,在符合开业的条件下被告会尽快恢复营业。2019年8月21日，被告向原告申请将被告合作的分众晶视广告有限公司的设备搬离影城，原告依被告申请为被告开具的《出门条》。2019年8月29日，被告就上述《终止合同通知书》回复如下：“就贵司所称我司应支付贵司滞纳金297254.31元,我司不予认可,不同意支付。二、就贵我两司《租赁合同》及《合同权利义务的概括转让协议》终止一事,我司正积极与集团总部协商沟通;另贵司要求我司于2019年9月1日前交还场地一事,因我司影城内设备、设施较多,搬离存在难度,还望贵司给予我司一定时间。”2019年9月10日，原告向被告发出《公函》，写明“我司在2019年8月15日已发《终止合同通知书》给贵司,公函中截止到2019年7月31日共计欠款1158860.97元(含滞纳金,此滞纳金的计算也是贵我双方依据合同11.3条约定计算)贵司不同意缴纳滞纳金是不符合合同条款的。贵司回复2019年9月1日清除场地物品时间难度较大,现请贵司于2019年9月30日前清除卖场所有物品,我司已经给贵司45天搬运期,请贵司尽快处理。逾期不清我司将自行处理占用场地的物品并且不承担任何的法律责任。望贵司尽快补齐欠款并且按照约定时间清除占用场地的物品”。2019年9月12日，被告在其公众号发布《沈阳耀莱成龙影城（三好街店）会员卡退费通知》，说明因恢复营业的具体日期暂不能确定，故决定将会员卡余额退还，集中退费时间为2019年9月16日至2019年10月31日。原告、被告均确认被告已实际交付案涉房屋截止至2019年4月15日的租金，自2019年4月16日起，被告未再交纳租金。原告与被告因案涉房屋费用问题发生纠纷，经双方多次协商未果，原告于2019年10月9日以房屋租赁合同纠纷为由起诉来院。2019年10月23日，原告向本院申请财产保全。2019年10月29日，本院作出（2019）辽0103民初14321号民事裁定书，裁定：冻结辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司银行存款2767658.56元，如存款不足则查封或扣押相应价值的财产（仅限于车辆、房屋、土地、机械设备、未上市公司股权）。依据该裁定，本院依法查封、冻结了被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司名下的相关财产。本案在审理期间，被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司向本院提出管辖权异议，本院于2019年12月6日作出（2019）辽0103民初14321号民事裁定书，裁定：驳回被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司对本案管辖权提出的异议。后被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司不服该裁定，上诉至沈阳市中级人民法院。2020年1月15日，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民辖终54号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。庭审中，被告提供了自2010年5月13日至2018年2月1日期间因案涉房产排烟、停电、停水、漏水、电梯安全隐患等问题向原告发出的函件，以证明原告未完全尽到管理义务。2020年8月24日，原告向本院提交《情况说明》，对被告主张已向原告交纳履约保证金50万元、装修保证金10万元、品牌推广费10万元的事实，不予认可。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中《沈阳JackieChan耀莱国际影城租赁合同》，《合同权利义务的概括转让协议》及《辽宁耀莱成龙国际影城租赁合同权利义务概括转让协议》，均系各合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，各合同当事人均应遵照履行。关于原告要求解除租赁合同的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中根据原、被告双方签订的合同约定，原告有权解除合同，原告于2019年8月15日向被告发出《终止合同通知书》，此后被告陆续向影城观众发布停业公告、搬离合作公司的设备，并于2019年8月29日向原告发出回复函，被告对于解除合同一事并无异议，故本院确认原、被告间的房屋租赁合同于2019年8月15日已经解除。关于原告要求被告按照合同【附件二】连同原告添置附属物、被告装修等一起将房产返还给原告的诉讼请求。原、被告双方既已解除合同，案涉房屋应当返还原告。合同【附件二】约定，原告交付的房产应具备的技术条件（包括供电、供水、排水、排烟、消防等公共系统设施），被告返还房屋时，应将上述公共系统设施一并返还给原告。合同还明确约定，若提前终止本合同，被告的房产装修也应无偿归原告所有，但双方并未对房产装修范围进行明确约定，故本院依据合同约定和相关法律规定确认房产装修中不可移动的设备归原告所有，被告应将房产装修中可移动的设备搬出。根据合同约定及法律规定，被告应按《沈阳JackieChan耀莱国际影城租赁合同》【附件二】中原告交付房屋的技术条件标准将案涉房屋连同固定装修返还，原告亦应当允许被告搬离可移动的设备。关于原告要求被告支付拖欠租金、物业管理费的诉讼请求。本院认为，租赁合同期限内发生费用的为房屋租金和物业管理费，合同解除后发生费用的为房屋使用费。一、被告自2019年4月16日至合同解除之日即2019年8月15日期间实际占有使用租赁房屋，但未向原告交纳房屋租金和物业管理费，现原告要求被告支付2019年4月16日至合同解除之日即2019年8月15日拖欠的租金833333.32元和物业管理费151360元，有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于2019年8月16日至2019年9月31日期间的房屋使用费用。合同解除后，原告给予被告45天的搬运期，在此期间被告停止营业未能实现签订合同时对租赁物的使用目的，原告要求被告按照合同约定的租金和物业管理费标准支付房屋使用费，明显过高，本院适当予以调整，酌定按照合同约定的租金和物业管理费标准的50%给付房屋使用费，即被告应支付2019年8月16日至2019年9月31日期间的房屋使用费184630元[（租金208333.33元/月÷30天*45天+物业管理费4730平方米*8元/平方米/月÷30天*45天）*50%]。三、关于2019年10月1日起至被告实际搬离之日的房屋使用费，因被告不再经营并搬离了部分设备，案涉房产实际居于原告控制之下，同时对被告至今未能搬离房屋，原告亦应承担部分责任，故原告要求被告仍按合同约定支付全部租金和物业管理费，缺乏法律依据，本院不予支持。但考虑到被告逾期支付租金负有违约责任，且至今尚未完全搬离的情况，故被告应支付一定的房屋使用费用，本院综合考量酌定被告给付原告自2019年10月1日起至被告实际搬离之日止的房屋使用费按照合同约定支付全部租金和物业管理费的30%计算。综上，被告应支付原告2019年4月16日至2019年8月15日期间拖欠的租金833333.32元和物业管理费151360元，2019年8月16日至2019年9月31日期间的房屋使用费184630元，以及2019年10月1日起至被告实际搬离之日止的房屋使用费（按照合同约定的租金和物业管理费标准的30%计算）。关于原告要求被告支付违约金、滞纳金的诉讼请求。原告上述两项主张均系对被告违约责任的请求，应一并处理。考虑到违约金补偿性为主惩罚性为辅的属性，双方在纠纷发生期间多次通过函件进行沟通协商，且本院已经支持被告给付原告拖欠的租金和物业管理费及截止被告搬离之日止的房屋使用费，故对于原告这部分诉讼请求，不予支持。关于被告提出其向原告支付履约保证金50万元、装修保证金10万元、品牌推广费服务费10万元，合计共70万元，并提出拖欠的租金和物业管理费应从上述保证金等费用中进行抵扣的主张，因被告未能提供相关证据证明，在原告否认收到上述保证金的情况下，对被告该项主张，不予采纳。被告如有新的证据，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司与被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司之间的房屋租赁合同已于2019年8月15日解除；二、被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司于本判决生效后十五日内按照《沈阳JackieChan耀莱国际影城租赁合同》【附件二】约定的技术条件标准的房屋腾空，并连同固定装修部分（含装修中不可移动的设备）一并交付原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司；三、被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司于本判决生效后十五日内，一次性给付原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司2019年4月16日至2019年8月15日期间拖欠的租金833333.32元和物业管理费151360元；四、被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司于本判决生效后十五日内，一次性给付原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司2019年8月16日至2019年9月31日期间的房屋使用费184630元，以及自2019年10月1日至被告实际搬离之日止的房屋使用费（按照合同约定的租金和物业管理费标准的30%计算）；五、驳回原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145852元，管辖异议受理费100元，保全费5000元，由被告辽宁耀莱腾龙影城管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长 周 全人民陪审员 冯 凯人民陪审员 孙向阳二〇二〇年九月十一日法官 助理 王 维书 记 员 王爱辉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。