湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初8929号原告胡铮，男，1999年4月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人江倩，女，1975年2月2日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系原告胡铮之母。被告浏阳市鑫远房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市锦程大道（原复兴小学）。法定代表人罗力三，董事长。委托代理人罗励民，湖南天地人律师事务所律师。被告浏阳市鸿宇商务咨询服务有限公司，住所地湖南省浏阳市淮川街道办事处金沙中路**。法定代表人尤中文，总经理。被告尤中文，男，1959年12月22日出生，汉族，居民，户籍地湖南省浏阳市，现住湖南省浏阳市。上述两被告共同委托代理人寻新华，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。原告胡铮与被告浏阳市鑫远房地产开发有限公司（以下简称“鑫远公司”）、浏阳市鸿宇商务咨询服务有限公司（以下“鸿宇公司”）、尤中文合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡铮的委托代理人江倩，被告鑫远公司的委托代理人罗励民，被告鸿宇公司、尤中文的共同委托代理人寻新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡铮向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告鑫远公司、鸿宇公司立即支付原告自2012年10月24日至2019年10月23日止的商铺回报款290702元，并按照中国人民银行贷款利率支付自逾期之日起至判决书确定履行之日止的利息；被告尤中文对上述支付款项承担连带责任；2、三被告承担诉讼费。被告鑫远公司辩称：应当参照长沙中院终审判决所确定的25个月租金总额的40%或50%由鑫远公司承担补充赔偿责任，对25个月以后的租金诉请应当予以驳回，理由如下：1、鑫远公司不是本案适格被告，因为生效判决已经判定鑫远公司与原告之间不存在租赁合同或者委托经营关系，亦不存在担保关系，业主无权依据合同向鑫远公司主张权利，所以鑫远公司不是本案合同纠纷的被告，人民法院应当依法驳回；2、生效判决已经明确了鑫远公司不是商铺租金的支付义务人，鑫远公司承担的是补充赔偿责任，鑫远公司在本案不应当承担任何责任；生效判决认为鑫远公司存在两个误导行为，一个是合同中部盖章，一个是发布广告；有一个误导承担的是40%的补充赔偿责任，有两个误导的承担的是50%的补充赔偿责任，40%和50%是鸿宇公司承担的租金总额的40%或者50%,鑫远公司已经为两个误导买单了，后续的租金是否支付、由谁支付与鑫远公司没有关系；3、原告起诉的是2017年4月以后的租金，省高院的生效裁定肯定了双方当事人可以随时解除合同，但双方均怠于行使权利，造成本案涉案商铺多年空置，在2017年4月以后没有理由空置，这部分损失属于扩大的损失，无权请求他人赔偿；4、原告对鑫远公司的起诉条件不具备，生效判决确定鑫远公司承担的是赔偿责任，既然是赔偿责任，应当先确定损失，但是本案原告既然在与鸿宇公司诉讼，损失还没有成为事实，就不构成向鑫远公司索赔的法律条件，长沙中院为减少诉累，要求鑫远公司一起承担赔偿责任，就已经把鑫远公司从本案中解脱，同一案件应以生效判决为法律基础。综上，对原告的诉请应当依法予以驳回。被告鸿宇公司辩称：1、本案的案由应当是委托合同纠纷，而不是简单的合同纠纷；2、鸿宇公司是受鑫远公司的委托，同时又受原告的委托从事商铺管理事务的，鸿宇公司与原告签订商铺委托管理合同时，原告知道是鑫远公司委托鸿宇公司签订的，后果应该由鑫远公司承担，而不是由鸿宇公司承担；3、本案是由于万凯源公司倒闭造成合同不能履行，合同是一个随时可以解除的合同，在万凯源公司倒闭时合同就解除了，不存在要求鸿宇公司承担责任；4、鸿宇公司对合同不能履行没有任何过错，鸿宇公司对原告的损失不承担任何责任。被告尤中文辩称，鸿宇公司依法不承担本案商铺补偿款的义务，那么尤中文同样不承担原告商铺损失的责任。本院经审理认定事实如下：被告鑫远公司成立于2010年11月4日，从事房地产开发经营。尤中文在2011年3月9日至2013年11月18日期间担任鑫远公司的法定代表人。2013年11月18日，鑫远公司的股东由尤中文（股份95%）、宾金勇（股份5%）变更为罗力三（股份40%）、尤中文（股份25%）、曾显达（股份25%）、黎洪佳（股份10%），法定代表人由尤中文变更为罗力三，注册资本由3018万元变更为17000万元。2014年8月22日，鑫远公司的股东变更为罗力三、尤中文、黎洪佳。2014年11月5日，鑫远公司的股东变更为罗力三（股份90.43%）、张飞跃（股份9.57%）。2010年10月20日，尤中文、赵银华、张闹钟、邱香莲等人共同出资设立鸿宇公司，由尤中文担任鸿宇公司的执行董事及法定代表人，经营范围为自有门面租赁服务。2015年4月7日，鸿宇公司的投资人由数人变更为尤中文一人，公司类型变更为自然人独资有限责任公司。2011年，鑫远公司在浏阳市××路××路交汇处（原浏阳市国土局所在地）开发浏阳市鑫远名城房地产项目，为吸引购房者，鑫远公司以在《浏阳日报》上刊登广告、印发宣传单等方式宣传该房地产项目。其中，鑫远公司在《浏阳日报》刊登的浏阳市鑫远名城宣传广告中，有“黄金地段，成熟商业，稳定回报，涨势逼人”之语。鑫远公司在其对外发放的宣传单中宣称：“投资鑫远名城商铺，包租7年，年回报10%，零风险，高收益，回报稳”。胡铮为投资获益，并受鑫远公司广告宣传吸引，于2011年11月15日与鑫远公司在其售楼部签订了《浏阳市商品房买卖合同》，双方约定：胡铮在鑫远公司购买浏阳市××幢××号商铺，该房建筑面积为21.89平方米，单价为每平方米27775.24元，总金额608000元。2011年11月15日，胡铮（甲方）与鸿宇公司（乙方）签订了《鑫远名城商铺委托经营管理合同书》，合同约定：“第一条委托经营管理的商铺一、甲方商铺的位置：浏阳市鑫远名城一层Ａ129号商铺（基本情况以《商品房买卖合同》所示为准）。二、商铺建筑面积：21.89㎡（最终以《房屋产权证》所登记建筑面积为准），……该商铺的总购房款（最终以《房屋产权证》所登记建筑面积与扣除各项优惠后实际成交单价的乘积为准）为608000元……。第二条、委托经营管理的期限、回报比例与支付：一、委托经营管理期为七年，从商场正式开业之日起开始计算。二、委托经营管理的回报比例：每年按本合同第一条第二款中扣除各项优惠后的该商铺总购房款的10%，此回报的租赁税由甲方承担。三、租赁税由乙方根据税务部门有关规定的征收标准代甲方缴纳，直接在乙方支付给甲方的租金回报中扣除。四、乙方支付租金回报的时间为每半年结束后15日内支付该半年的租金回报，以后每半年支付一次租金，依此时间顺推。五、甲方在乙方指定的银行办理银行卡，乙方将租金回报直接支付到甲方的银行卡上；乙方实际支付给甲方的租金回报时扣除了代甲方缴纳租赁税后的净回报金额。六、七年委托经营管理期内，浏阳市鑫远房地产开发有限公司为此回报提供担保。第三条、甲乙双方权利与义务：一、甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的一切事项全部委托乙方处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理活动，乙方独立处理一切与商铺经营管理有关的内外事务，甲方不干涉乙方的经营管理活动。……三、在合同期内，甲方不能自行招商、不能自己经营，不妨碍乙方或乙方招商的第三方商家依法统一经营管理。……六、乙方对甲方委托经营管理的商铺有统一招商、统一经营管理、统一收租的权利，且不受甲方干预；乙方有权引进商家或商场管理公司对该商铺进行经营管理。乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围及经营模式。……第四条、违约责任：一、本合同有效期内，甲乙双方不得提前终止合同，因一方原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的全部损失给守约方。第五条、其他约定：……二、乙方已就本商铺与商家签订了十五年的《租赁合同》，从七年委托经营管理期结束时开始到第十五年租赁期结束时止的八年时间内，甲方不得自己经营或自行出租本商铺，在七年委托经营管理期结束前三个月时，甲方与乙方签订新的《商铺委托管理协议》，甲方仍继续委托乙方全权处理与本商铺经营管理的一切有关事宜，甲方认可乙方招商的任意商家经营本商铺，甲方届时收到的租金是承租商家实际支付的租金扣除租赁税费和乙方相关管理费用后的金额。十五年租赁期限到期后，甲乙双方可重新协商合作条款并签订新的委托管理协议，如甲方出售或出租该商铺，在同等条件下，乙方或经营商家享有优先购买或承租的权利”。鑫远公司未在上述《委托经营管理合同书》上签章。2013年10月29日，胡铮（甲方）与鸿宇公司（乙方）就修正增加面积签订了《鑫远名城商铺委托经营管理合同书》，约定增加面积为0.656㎡，增加的购房款18240元，第二条……一、委托经营管理期为七年，从商场正式开业之日起开始计算（手写：从2013年10月29日付清房款之日起计算）。鑫远公司同样未在此《委托经营管理合同书》上签章。总购房款共计626240元（608000元＋18240元）。上述委托经营管理合同签订后，鸿宇公司向原告支付了2012年10月24日至2014年10月23日的商铺回报款。鸿宇公司于2015年5月18日支付2750元、2015年5月28日支付5500元、2015年11月19日支付3905元、2016年1月13日支付7522元、2016年5月14日支付2921元、2016年8月9日支付2556元，合计25154元，与一期的回报款31312元（626240元×10%÷2）相差6158元。此后未再支付回报款。除原告以外，另有73户业主先后向鑫远公司购买了同类型的商铺，同样与鸿宇公司签订了委托经营管理合同，鸿宇公司同样未按约向73户业主履行付款义务。另查明：一、2011年5月6日，鑫远公司（甲方）与鸿宇公司（乙方）签订《委托管理协议》，协议约定：一、委托管理范围为鑫远名城一、二、三楼商铺约11684.46㎡的租赁管理工作；二、委托管理时间为15年，即自2012年5月1日至2027年4月30日止；三、委托管理期间管理费按租赁收入1.5%的比例提取作为委托管理期间乙方的管理费；…五、每月15日前将上月房租付给甲方。二、2011年6月22日，鑫远公司与案外人湖南万凯源商贸连锁有限公司（以下简称万凯源公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：鑫远公司将位于浏阳市××路××路××处东北角的浏阳市鑫远名城项目一层、二层、三层商场整体出租给万凯源公司，承租人将所租房屋用于经营……。万凯源公司仅向鑫远公司支付160000元租金后，未再向鑫远公司支付租金。鑫远公司多次催收无果后遂于2014年8月29日向本院提起诉讼，要求解除与万凯源公司之间的《房屋租赁合同》，并要求万凯源公司支付租金等费用。本院经审理后于2015年7月3日作出（2014）浏民初字第3872号民事判决书，判决解除了鑫远公司与万凯源公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，由万凯源公司向鑫远公司支付租金、二次消防配套费、物业管理费、违约金等共计4116962.34元。该判决现已发生法律效力。三、2012年11月23日，鑫远公司（出租方、甲方）与案外人老百姓药房连锁股份有限公司（承租方、乙方）（以下简称老百姓公司）签订房屋租赁合同，合同约定：鑫远公司将鑫远名城一楼建筑面积为44.08平方米的商铺租赁给老百姓公司经营；租赁期限自2012年11月24日至2021年12月31日；甲方收取租金账户为浏阳农村商业银行8008××××1012，户名浏阳市五环建设开发有限公司鑫远名城项目部。老百姓公司的租金一直支付至上述约定的银行账户。四、从2013年度至2015年度，鸿宇公司向另73户业主支付商铺回报款共计7751795元，其中的6051805元的来源为：鑫远公司的承租户向鸿宇公司直接支付租金1540445.36元〈宾金勇转交租金5万元、万凯源公司交租金110万元、温莎歌厅交租金20万元、塔克堡餐厅交租金190445.36元〉，鑫远公司直接转账支付1354679元，从浏阳市五环建设开发有限公司鑫远名城项目部转账支付1793246.64元，鸿宇公司自有资金1813434元。五、业主曾推选十几个代表与鑫远公司进行协商，但至今并未依法成立业主委员会。六、鑫远名城一、二、三楼商铺面积共计12967.25平方米，其中73案原告商铺面积共计1820平方米，另有2801平方米于2014年3月28日登记至尤琪（系尤中文之子）名下，5150.66平方米于同日登记至尤迅（系尤中文之子）名下，2091.87平方米于2014年4月10日登记至宾金勇名下，另有1103.7平方米的房屋产权无法查明。73案原告的商铺位置大部分是分散的、不明确，大部分业主亦不知道自己商铺的具体位置。万凯源公司承租时对商铺进行了整改也未进行恢复。七、本案委托经营管理合同约定委托经营管理期为七年，从商场正式开业之日起开始计算，商场开业的日期为2012年10月23日，委托经营管理期满日为2019年10月23日。八、73户业主中大部分曾向本院主张至2017年4月23日的商铺回报款及逾期付款利息。湖南省长沙市中级人民法院生效民事判决认定，在与原告相类似的情况中，鸿宇公司承担支付责任，鑫远公司承担40%补充赔偿责任，鑫远公司承担补充赔偿责任后，有权向鸿宇公司追偿。尤中文承担连带清偿责任（以下称第一次诉讼）。九、第一次诉讼后，与原告同样情形的其他购房人向本院主张后续期间发生的回报款，本院生效判决认为，购房人已经知晓万凯源公司系鑫远名城商铺的主要租赁者，且该公司因不能按期支付租金已由本院判决解除租赁合同及腾退租赁物之后，涉案商铺一直空置，购房人其明知委托经营管理合同无法再继续履行，仍不解除该合同，也不采取其他积极的措施（如协助鸿宇公司对商铺进行招租等），而是放任损失的扩大，对损失的产生存在一定的过错。但因购房人不能将其商铺单独出租，购房人也无权对涉案商铺进行统一招租，其解除该合同后实现商铺收益的可能性较小；在该合同约定的委托管理期内，该合同未解除前，涉案商铺仍由鸿宇公司进行经营管理，购房人能采取的避免损失扩大的积极措施有限；鸿宇公司在经营管理期间不采取任何措施放任商铺长期空置依法应对造成的损失承担主要责任，故由鸿宇公司对造成的损失承担80%的责任即鸿宇公司应向购房人其支付80%的商铺回报款，购房人自己承担20%的责任。鑫远公司按生效判决确定的补充赔偿责任及责任比例继续承担责任。鸿宇公司系一人有限责任公司，尤中文作为其唯一的股东，未提供证据证明其个人财产独立于鸿宇公司的财产，故其依法应对鸿宇公司的债务承担连带责任。上述事实，有双方当事人的陈述及《浏阳市商品房买卖合同》、《鑫远名城商铺委托经营管理合同书》等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告与鑫远公司签订的《浏阳市商品房买卖合同》、与鸿宇公司签订的《鑫远名城商铺委托经营管理合同书》以及鸿宇公司与鑫远公司签订的《委托管理协议》，均系当事人真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按约履行。现原告已依约履行合同义务，将房产委托给鸿宇公司经营管理，故鸿宇公司应履行支付商铺回报款的义务。双方约定“委托经营管理期为七年，商场正式开业之日起开始计算（2012年10月23日）……乙方支付租金回报的时间为每半年结束后15日内”，根据约定及参照第一次大部分生效判决认定（理由不再赘述），鸿宇公司已付款至2014年10月23日，应分别于2015年5月8日、2015年11月8日、2016年5月8日、2016年11月8日、2017年5月8日前支付欠付的当期回报款31312元（626240元×10%÷2）；参照第一次诉讼后的生效判决，应分别于2017年11月8日、2018年5月8日、2018年11月8日、2019年5月8日、2019年11月8日前支付欠付的当期回报款25049.6元（626240元×10%÷2×80%）；经核算，截至2019年10月23日鸿宇公司欠付的商铺回报款为281808元（31312元×5期+25049.6元×5期），，扣除后续支付的25154元，尚需支付256654元。鸿宇公司未按约履行付款义务，应当在继续履行付款义务的同时承担逾期付款的违约责任。根据付款情况及交易习惯，本院酌定自2015年5月9日起开始计算逾期付款违约金，至2015年5月9日的逾期金额为6158元，后续逾期金额依次累加当期回报款计算。由于双方未对违约金的支付标准进行约定，故应依法确定。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本院对原告要求鸿宇公司支付商铺回报款及按中国人民银行贷款利率计算逾期利息的诉讼请求予以支持（自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。鑫远公司、鸿宇公司、尤中文承担何种责任及如何承担责任，已经生效判决确定，理由不再赘述；故对被告的抗辩意见，不予采纳。尤中文对鸿宇公司的债务承担连带责任。鑫远公司应按生效判决确定的补充赔偿责任及责任比例承担责任。综上所述，胡铮的诉讼请求在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、浏阳市鸿宇商务咨询服务有限公司于本判决生效之日起3日内支付胡铮自2014年10月24日至2019年10月23止的商铺回报款256654元及逾期利息（利息计算方式：以6158元为基数，自2015年5月9日起计算至2015年11月8日；以37470元为基数，自2015年11月9日起计算至2016年5月8日；以68782元为基数，自2016年5月9日起计算至2016年11月8日；以100094元为基数，自2016年11月9日起计算至2017年5月8日；以131406元为基数，自2017年5月9日起计算至2017年11月8日；以156455.6元为基数，自2017年11月9日起计算至2018年5月8日；以181505.2元为基数，自2018年5月9日起计算至2018年11月8日；以206554.8元为基数，自2018年11月9日起计算至2019年5月8日；以231604.4为基数，自2019年5月9日起计算至2019年11月8日；以256654元为基数，自2019年11月9日起计算至本判决所确定的履行之日止；自2015年5月9日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；浏阳市鑫远房地产开发有限公司对上述浏阳市鸿宇商务咨询服务有限公司应支付的商铺回报款及逾期利息的总额的40%承担补充赔偿责任；浏阳市鑫远房地产开发有限公司在承担补充赔偿责任后，有权向浏阳市鸿宇商务咨询服务有限公司追偿；二、尤中文对本判决第一项所确定的浏阳市鸿宇商务咨询服务有限公司应向胡铮支付的商铺回报款及逾期利息承担连带清偿责任；三、驳回胡铮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5661元（胡铮已预交），减半收取2830.5元，由浏阳市鸿宇商务咨询服务有限公司、尤中文负担2264.5元，由胡铮负担566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘敢德二〇二〇年九月十日法官助理雷博书记员邱有根附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2.《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。