云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初3175号原告：云南铜业地产物业服务有限公司蒙自分公司。住所地：云南省红河州蒙自经济技术开发区鹿苑路南湖花园（**）镜湖湾******。负责人：陈学进，系云南铜业地产物业服务有限公司副总经理。委托诉讼代理人：杨英，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王绍文，男，1986年2月16日生，汉族，住蒙自市。代理权限为特别授权。被告：彭群，女，1969年6月27日生，汉族，农民，住蒙自市。原告云南铜业地产物业服务有限公司蒙自分公司（以下简称云铜地产物业服务公司蒙自分公司）与被告彭群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云铜地产物业服务公司蒙自分公司委托诉讼代理人杨英、王绍文，被告彭群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云铜地产物业服务公司蒙自分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告缴纳自2018年1月1日至2018年12月31日所欠的物业服务费1284元，2016年1月1日至2020年12月31日所欠的私家车位物业服务费1940元，电梯运行费396元，代收生活垃圾处置费120元，滞纳金2812元，合计6552元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：被告购买了蒙自市景湖苑小区2栋3单元602室。入住后，被告享受了原告提供的物业服务，但被告对2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，2016年1月1日至2020年12月31日期间的私家车位物业服务费一直未支付，经原告多次催缴，被告均置之不理，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告彭群辩称：一、因双方争议较大，本案不应适用小额诉讼程序。二、原告按车位面积44.8平方米×0.79元计算车位物业费无法定依据。按照《物业合同》及《私家车位服务协议》约定，车位物业服务费为每月20元，且原告管理不到位，被告车位经常被他人占用，所以原告无权按照合同约定足额收费。三、根据物业合同第16页第13条约定，原告在2018年3月17日后已停止对被告的服务，所以按约定被告不需要承担2018年3月17日至2018年12月31日的物业费。被告未装修没有产生生活垃圾，而且生活垃圾费、电梯维护费、电梯用电费已包含在物业费中，不应重复主张。四、原告要求支付滞纳金无法定依据。原告未按合同约定履行义务。原告作为三级物业公司，其按照二级标准收费不合法。原告未按文件规定对共有车位收费进行公示。小区进出大门上做广告收入未公示，收入70%未归业主。被告请原告协助处理房屋质量问题，原告态度恶劣，电动车占堵消防通道、人行道，原告设固定栏杆，影响通行。五、原告营业执照无法人，，地址不存在根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业对小区提供物业服务，原告未提交证据证实通过招投标程序对蒙自市景湖苑小区进行物业管理。根据《公司法》的相关规定，原告作为分公司不具有法人资格，其没有资格管理物业服务并收取费用，因分公司不具有法人资格，其不能成为物业管理合同的缔约主体，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，云铜地产物业服务公司蒙自分公司与被告签订的物业服务合同无效。本院经审理认定事实如下：原告系云铜地产物业服务公司设立的分公司，经营范围为接受委托开展物业管理服务、房产中介服务。被告购买蒙自市景湖苑小区2栋3单元602室（建筑面积：135.43平方米）。2013年4月26日，以被告为甲方（业主），以云铜地产物业服务公司蒙自分公司为乙方，签订《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》。同时，被告在云铜地产物业服务公司蒙自分公司提供的《物业使用、管理和维修手册》中签名，《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》《物业使用、管理和维修手册》约定，云铜地产物业服务公司蒙自分公司为蒙自市景湖苑小区提供物业服务，并约定高层住宅的业主，每月缴纳物业服务费1.20元／平方米，车位物业服务费为20元／月／车位，物业服务费按年度收取，缴纳物业服务费的时间为到期前15日，如果未按时缴纳物业服务费，则自逾期之日起按每日千分之三支付滞纳金。同时，约定云铜地产物业服务公司蒙自分公司提供的物业服务为物业共用部位的维护和管理、物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的日常清理、公共绿化的日常养护和管理、物业区域内的交通状况和指挥等。《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》《物业使用、管理和维修手册》还对其他合同内容进行了约定。根据2013年6月1日起实施的《红河州物业服务收费管理实施细则》的规定，配有电梯的住宅小区，电梯的维修保养费不含在物业服务收费中。物业服务区域内业主自由产权车库（位）的物业服务费，按同区域住宅物业服务收费标准收取。机动车、非机动保管服务收费由业主与服务企业另行约定，已收取机动车停放保管服务收费的，不得重复收取车位物业服务费。2013年12月18日，红河州发展和改革委员会、红河州住房和城乡建设局对蒙自市景湖苑小区的物业服务收费标准作出批复，收费标准为0.8元／平方米。原被告于2015年2月2日签订私家车位服务协议约定，被告彭群所购南湖花园（一期）景湖苑1号车库456号车位，车位服务费为20元／月，缴费方式为一年一次预缴。对被告物业服务费以房屋面积为基数按0.79元／平方米／月、车位物业服务费按20元／月、对电梯运行费以25元为基数，每上一层加2元进行计算，即物业服务费为135.43平方米×0.79元／平方米×12个月＝1284元；2.电梯运行费为33元／月×12个月＝396元；3.车位物业服务费为20元／月×12个月×5＝1200元。以上费用共计2880元，经原告多次催缴，被告均未缴纳。审理过程中，原告认可蒙自市景湖苑小区10栋1单元602号房屋在其主张的物业服务期间内未装修，故放弃主张垃圾处置费120元。上述事实，有原告提供的《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》《物业使用、管理和维修手册》《催缴单》《红河州物业服务收费管理实施细则》、红河州物业服务收费标准备案回执单（红物备【2013】05号）及被告提供的《私家车位服务协议》等证据及原、被告陈述在卷证实。本院认为，一、关于被告提出的本案不适用小额诉讼程序的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审”的规定，本案适用小额诉讼程序。二、关于被告提出的《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》的效力问题。《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，原告系云铜地产物业服务公司设立的分公司，其与被告签订的《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》，签订主体及内容均未违反法律、行政法规强制性规定，《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》合法有效，对被告称云铜地产物业服务公司蒙自分公司不具有独立法人资格，其签订的《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》无效的主张，无法律依据，本院不予支持。三、对于被告提出的原告对蒙自市景湖苑小区进行物业管理是否合法的问题。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，提供前期物业服务的物业服务企业既可以通过招投标的方式进行选聘，也可以经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘物业服务企业。本案中，虽然原告未提交证据证实其对蒙自市景湖苑小区进行物业管理的选聘方式，但结合云铜地产物业服务公司蒙自分公司收取物业费标准已经有关行政主管部门批准的事实，可认定原告对蒙自市景湖苑小区进行物业管理的选聘程序并未违反相关规定，故被告称原告对蒙自市景湖苑小区进行物业管理的行为不合法的辩解，本院不予支持。四、关于被告提出的原告收取物业服务费的标准是否合理的问题。根据《物业服务收费管理办法》第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。本案中，原告根据红河州发展和改革委员会、红河州住房和城乡建设局对该小区物业服务费收费标准的批复范围，确定物业服务费，并根据《红河州物业服务收费管理实施细则》的规定，电梯运行费以25元为基数，每上一层加2元的标准计收电梯运行费，该物业服务费、电梯运行费总额不超过原被告签订的《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》中对物业费的约定，因此，原告向被告主张的物业服务费、电梯运行费符合合同约定及法律、行政主管部门制定的物业服务收费办法的规定，对被告称原告收取物业服务费标准不合理的辩解，无事实和法律依据，本院不予支持。五、关于原告提供的物业服务是否有瑕疵的问题。被告提交的私搭乱建等照片拍摄时间在2016年11月，且发现问题后原告及时向有权机关反映进行整改，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已履行了物业服务合同的主要义务，故原告主张的物业服务费1284元、电梯运行费396元、车位物业服务费1200元，本院予以支持，对原告要求按同区域住宅物业服务收费标准、按车位面积收取车位服务费的主张，违反《私家车位服务协议》的约定，不予支持；对滞纳金的主张，结合当事人的实际损失、过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告彭群于本判决生效之日起十日内一次性支付原告云南铜业地产物业服务有限公司蒙自分公司物业服务费1284元、电梯运行费396元、车位服务费1200元，共计2880元。二、驳回原告云南铜业地产物业服务有限公司蒙自分公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告云南铜业地产物业服务有限公司负担15元，由被告彭群负担10元。本判决为终审判决。审判员  白成明二〇二〇年九月二十七日书记员  白梦婷