广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2640号原告：开平市佑一城市场服务管理有限公司，住所地：广东省开平市**************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李丹，女，该公司业务员。被告：黄美玲，女，1981年12月1日出生，汉族，住广东省开平市****************11号。公民身份号码：440************821。原告开平市佑一城市场服务管理有限公司与被告黄美玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告开平市佑一城市场服务管理有限公司（以下简称“佑一城公司”）的委托诉讼代理人李丹，被告黄美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佑一城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金5832元；2、判令被告向原告支付2018年1月5日至2019年9月30日的租金32940元、管理费用11250元；3、判令被告在支付上述各项费用后注销其营业执照；4、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年12月5日签订《商位租赁经营合同》，被告用于成衣经营（**内衣坊）。双方约定租期为两年，租金为1620元／月，管理费540元／月。被告于签订租赁合同当天已交纳当月租金、管理费、保证金及于2018年12月13日交纳减半租金810元，现因被告不及时缴纳租金及管理费，原告多次向其催缴欠款，被告均不积极按约履行，也不积极配合与原告协商处理，因被告的违约行为，导致原告的生产经营受损，严重侵害了原告的合法权益，根据租赁合同约定，被告的违约行为依约应支付原告当年度租金总额30%的违约金：5832元（1620元×12个月×30%），支付拖欠租金：32940元[1620元×（20个月＋25天÷30天）-810元]支付管理费用：11250元[540元×（20个月＋25天÷30天）]，上述总计拖欠金额：50022元。现因合同期限已过，原告准备再次招商引资，因此被告必须尽快注销其营业执照，原告才能进行招商事宜。诉讼过程中，原告佑一城公司撤回第三项诉讼请求。被告黄美玲辩称，（一）被告不同意支付上述费用。被告租赁铺位期间，原告工作人员只是向被告开单收取水电费，没有向被告主张租金。被告以为是免租的。原告没有在租赁期间提起诉讼，为何在被告搬离铺位之后才来起诉。（二）山竹台风（2018月9月）导致被告无法正常营业，而且台风将被告铺位吹垮，导致被告出售的内衣裤被淋湿、褪色等。台风起码影响了被告三月无法正常营业。（三）2019年4月原告将市场停电几天，导致被告无法正常经营，后来恢复用电。2019年6月至2019年9月期间，原告再次停电，被告通过节能灯照明将货物清掉后搬离铺位。原告佑一城公司、被告黄美玲围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月5日，佑一城公司（甲方）与黄美玲（乙方）签订一份《商位租赁经营合同》，约定由黄美玲向佑一城公司租赁农贸市场中街第3号铺位，面积27平方米，租赁期限为2017年12月5日至2019年9月30日，租金为1620元/月，管理费为540元/月。每月5日支付当月租金和管理费。合同约定“六、乙方在甲方场地经营期间，产生的相应的电费、水费、物业管理费统一交纳到市场管理处，并根据市场实际使用情况每月承担相应的市场公共部分的公摊费，及其他所有费用由乙方自行承担交纳……十四、违约责任：在合同期内，双方应严格履行本合同，若有违约，违约方应支付当年度租金总额30%的违约金，违约金不足以弥补损失的，以实际损失为限……有下列情况之一，乙方应承担违约责任且甲方有权立即收回铺位或摊位并不予退还当年各项已经缴纳的费用：……5、未按时缴纳租金的，未在规定时间内补足租赁保证金的……十八、管理费按20元/㎡计算（含清运垃圾费用、保安费）；水电费公共部分公共分摊。”签订合同后，佑一城公司于2017年12月5日交付铺位给黄美玲使用，黄美玲于同日交纳了保证金4860元，首月租金及管理费2160元，于2018年12月22日支付租金810元。再查明，2018年9月，台风“山竹”对开平地区造成严重的影响，将黄美玲租赁铺位的棚架吹倒，影响其经营。因黄美玲未按时缴纳租金及管理费，佑一城公司于2019年6月至9月对黄美玲铺位采取停电措施。后黄美玲于2019年9月30日搬离涉案的铺位。庭审中，佑一城公司同意免除租金两个月，2018年2月至4月（含）的租金减半收取，及同意以黄美玲缴交的4860元押金抵减租金。本院认为，本案为租赁合同纠纷。佑一城公司与黄美玲在平等、自愿、协商一致的情况下于2017年12月5日签订了《商位租赁经营合同》，该租赁合同关系合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定享有权利及履行义务。佑一城公司已依约交付了涉案的商铺给黄美玲使用，黄美玲亦应履行支付租金的义务。黄美玲抗辩佑一城公司一直只向其催收水电费，认为租期内无需缴交租金，但未能提供证据证明双方有变更原《商铺租赁经营合同》的免租约定，故其抗辩意见理据不足，本院依法不予支持。关于黄美玲应支付的租金金额问题。按照上述租赁合同的约定，租赁期间为2017年12月5日至2019年9月30日，而2018年9月发生了超级台风“山竹”，损坏了黄美玲租赁的铺位，导致其无法正常经营，属不可抗力因素，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，本院酌定免交一个月的租金。另佑一城公司承认因黄美玲未依约缴交租金，于2019年6月至9月期间对租赁的铺位采取了停电措施，同样影响了黄美玲的正常经营，无法实现租赁铺位的目的，佑一城公司上述的行为非属合法的救济措施。因此，佑一城公司请求黄美玲支付停电期间的租金，理据不足，本院依法不予支持。综上，整个租赁期间的租金为35431元（1620元/月÷31天/月×27天+1620元/月×21个月），扣减黄美玲已支付的7830元（4860+2160+810），佑一城公司同意免除两个月租金及2018年2月至4月减半收取的租金5670元（1620+1620+810+810+810），受台风影响免交一个月租金1620元，及停电期间的三个月租金4860元（1620元/月×3个月），因此，黄美玲仍需支付的租金为15451元（35431-7830-5670-1620-4860）。扣减已支付的一个月管理费、受台风影响免租的一个月管理费，停电期间的三个月管理费，黄美玲仍需支付的管理费为9110元（540元/月÷31天/月×27天+540元/月×21月-540元×5个月）。关于黄美玲应否支付违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”双方签订的租赁合同第十四条约定，若租赁方未按时缴纳租金的，应支付当年租金总额30%的违约金，但黄美玲一直未依约缴纳租金，佑一城公司未及采取适当措施防止损失的扩大，从兼顾公平的原则考虑，本院酌定黄美玲应支付3000元违约金给佑一城公司。综上，黄美玲应支付租金、管理费、违约金合计27561元（15451+9110+3000）给佑一城公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：被告黄美玲应于本判决生效之日起十日支付27561元给原告开平市佑一城市场服务管理有限公司；驳回原告开平市佑一城市场服务管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525.28元（此款原告已预交），由原告开平市佑一城市场服务管理有限公司负担236.28元，被告黄美玲负担289元。原告开平市佑一城市场服务管理有限公司已预交的案件受理费289元，由本院予以退回；被告黄美玲应向本院补缴一审案件受理费289元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁素娟二〇二〇年九月四日书记员  许彩燕