广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6410号上诉人（原审被告、反诉原告）：段利辉，男，1988年1月21日出生，汉族，住湖南省冷水江市************，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：张彬林，广东秦仪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：王彬彬，男，1985年9月1日出生，汉族，住江苏省丹阳市云阳街道太阳城小区***********，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：黎婉珊，广东文国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨彬，广东文国律师事务所辅助人员。上诉人段利辉因与被上诉人王彬彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初29088号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王彬彬向一审法院提出诉讼请求：1.确认王彬彬与段利辉订立的《房屋租赁合同》无效；2.段利辉退还租赁保证金150000元给王彬彬；3.段利辉退还扣押的行车轨道梁（价值500000元）、三台行车（价值300000元）、约200米的电缆线（价值50000元）给王彬彬；4.本案诉讼费由段利辉负担。段利辉向一审院提出反诉请求：1.王彬彬将承租的位于广东省东莞市*************厂房恢复原状（含部分地面修复、斜拉杆和铁柱等）；2.王彬彬支付厂房地面修复费用321060.48元；3.王彬彬支付2017年7月租金50000元和2018年8月租金50000元；4.王彬彬支付2019年6月租金100000元；5.王彬彬支付修复期间租金33333元；6.王彬彬负担全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认王彬彬与段利辉于2018年8月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限段利辉于判决发生法律效力之日起五日内向王彬彬退还租赁保证金150000元；三、限段利辉于本判决发生法律效力之日起五日内向王彬彬退还行车轨道梁、三台行车及电缆线（1、行车轨道梁：①建于3跨11格的轨道梁有:约7米/格×2排×11格×3跨=462米；②放置在外的轨道梁有:10米/条×8条=80米，4米/条×2条=8米。2、三台行车:三台双梁行车，均在轨道梁上，每台约17.8米左右。3、电缆线：①从配电柜至配电房的部分电缆线(含室外部分)约70米，②从配电柜至第2跨车间行车处的部分电缆线(置于地下管道)约40米，③从西头配电柜至配电房的部分电缆线约70米，④配电房二套峰谷电表）；四、驳回王彬彬的其他诉讼请求；五、驳回段利辉的全部反诉诉讼请求。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初29088号民事判决。段利辉不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持段利辉所有反诉请求；2.王彬彬负担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：（一）段利辉系案涉厂房的合法出租人，案外人刘丰并无转租权，刘丰并非合格的合同主体。（二）对于案涉出租厂房的现场修复现状并未进行严格审查，严重损害了段利辉的合法权益。（三）王彬彬枉顾契约精神、违约在先，严重损害了段利辉的利益，现一审判决还要段利辉承担不应有的损失，不支持承租期间的租金，明显有违公平原则。（四）王彬彬逾期支付水电费违约在先，因其设备占用厂房和损坏地面导致段利辉无法转租的损失应由王彬彬承担。王彬彬辩称，（一）段利辉未能提供房产证或建设工程规划许可证，应依法认定《房屋租赁合同》无效，案外人刘丰与王彬彬签订的《房屋租赁合同》所涉及权利义务与段利辉无关。(二)王彬彬对出租厂房的使用，并无违约行为或侵权行为，不应承担案涉出租厂房的损害赔偿责任。（三）因《房屋租赁合同》第三条约定了免租装修期（2018年8月）为一个月，故王彬彬不应支付2018年8月份的房屋占有使用费。（四）王彬彬已于2019年5月底已退出出租厂房，2019年6月并未占有使用出租厂房，出租厂房维修影响到的租金收入与王彬彬无关。二审诉讼期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明，王彬彬已就案涉厂房南北向3跨6格的租赁合同另案起诉刘丰，已生效的（2019）粤1971民初29097号民事判决认定该租赁合同的相对方系刘丰与王彬彬。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合段利辉的上诉请求，本案二审争议焦点为：王彬彬是否应将案涉厂房恢复原状、支付修复费用及占有使用费。2018年8月18日，段利辉与王彬彬签订《房屋租赁合同》，约定将案涉厂房南北向3跨5格出租给王彬彬。案外人刘丰与王彬彬签订《房屋租赁合同》，约定将案涉厂房南北向3跨6格出租给王彬彬。段利辉主张刘丰系其委托人，《房屋租赁合同》的相对方系其与王彬彬，两合同作为一个主体，王彬彬应将案涉厂房恢复原状、赔偿修复费、修复期间的占有使用费及支付案涉厂房南北向3跨5格2018年8月18日至2018年9月18日、2019年6月的占有使用费。关于案涉厂房南北向3跨5格的占有使用费。《房屋租赁合同》明确约定2018年8月18日至2018年9月18日为免租装修期，段利辉请求支付上述期间的占有使用费，本院不予支持。至于2019年6月的占有使用费。双方微信聊天记录显示，2019年5月王彬彬已申请退租并撤离，段利辉要求王彬彬赔偿相关损失后才能搬走案涉厂房里设施及机器。综上，该期间内系段利辉扣押王彬彬机器导致无法再次出租，而非王彬彬拒不搬离。一审判决认为段利辉请求王彬彬支付上述期间的占有使用费依据不足，本院予以维持。关于案涉厂房恢复原状、支付修复费用及修复期间的占有使用费。本院认为，已生效的（2019）粤1971民初29097号民事判决认定案涉厂房南北向3跨6格《房屋租赁合同》的相对方系刘丰与王彬彬，段利辉一审仅提交无法核实真实性的授权委托书不足以推翻上述事实，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一款第十条第六项的规定，一审判决在本案中仅处理涉及南北向3跨5格的《房屋租赁合同》相关诉请并无不当。本案中，王彬彬就涉及南北向3跨5格的《房屋租赁合同》提起诉讼，段利辉提出反诉，请求判令王彬彬将案涉厂房恢复原状、支付修复费用及修复期间的租金，应证明上述诉请涉及的位置位于案涉厂房南北向3跨5格内。一审诉讼期间，王彬彬申请现场勘查，由于段利辉无法辨认修复位置导致一审法院无法通过勘查确认修复位置，而段利辉没有提交其他证据证明修复位置位于案涉厂房南北向3跨5格内，应自行承担不利后果。而且，段利辉与王彬彬之间的《房屋租赁合同》始于2018年8月，因此，本院对其上述三项反诉请求及2017年7月租金的诉请均不予支持。一审判决认为段利辉的上述三项反诉请求不应在本案中处理不当，本院予以纠正。鉴于一审判决适用法律不当并不影响判决结果，本案可以维持。至于一审判决已支持的王彬彬本诉诉请，经本院询问，段利辉未提出具体异议，本院予以维持。综上所述，一审判决虽适用法律不当但不影响判决结果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9343.93元，由段利辉负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年九月二十二日书记员  施淑女薛玉婷附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。