广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初8938号原告：珠海市金路物业管理有限公司，住所地：珠海市前山明珠南路******。统一社会信用代码：914404007079979592。法定代表人：陈达优，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：成静，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：周凌，男，1970年7月30日出生，汉族，住珠海市香洲区***************。身份证号码：340************310。原告珠海市金路物业管理有限公司诉被告周凌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人成静，被告周凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年1月至2020年5月期间欠缴的物业管理费2856.7元、公摊电费238.5元、分摊吸肥费25元，上述费用共计3120.2元。支付自欠款之日起至实际清偿之日止的资金占用费（逾期之日起按年利率6%支付，暂计至2020年5月16日，共计364.32元）。以上暂计3484.52元；2.本案的受理费由被告承担。事实与理由：2011年7月14日，原告与珠海市葆力物业管理有限公司（以下简称“葆力物业”）签订了《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》，双方在合同中明确约定：1、葆力物业同意将与长沙新苑小区签订的《物业管理委托合同》中属于葆力物业的权利义务转让给原告；2、葆力物业将其小区全部应收债权转让给原告，原告有权依法享有并追讨本小区所有历史欠费。合同签订后，原告在2011年7月23日将上述权利义务变更及债权转让事宜以公告形式告知长沙新苑小区全体业主，并与葆力物业进行了小区物业管理权的移交工作。自2011年8月1日起，长沙新苑小区由原告按照原来的收费标准为其提供物业管理服务。被告系**********的所有权人，自2016年1月至今，被告无故拖欠物业服务费及相关费用。虽经原告通过各种方式多次催收，但被告一直未予理会。截止目前，共拖欠原告物业服务费及相关费用合计3120.2元。为维护自己的合法权益，原告特依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，依法向贵院提起诉讼，请贵院依法查明事实，判如原告所请。原告对其主张提供以下证据：1.《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》；2.《公告》；3.《不动产权登记表》；4.《欠费清单》；5.照片；6.已缴费记录；7.发票（1-87）；8.发票（88）；9.入伙协议；10.收据；11.发票；12.《业主违规改建出租屋拆！》新闻报道；13.费用报销单；14.送货单；15.发票；16.照片。被告辩称，1.原告无资格向本人收取物业管理费。原告和前物业珠海葆力物业移交小区物业管理事项并没有经过本小区业主知晓，在本人不知情的情况下转让物业管理，直至今日也没有和我签订任何合同；2.对原告提供的水电发票存在疑问，物业管理处的水电不应该纳入分摊，应计入其管理成本，属于重复收费；3.由于原告没有履行合同义务，物业管理十分混乱，小区内卫生环境及安保状况极差，杂草丛生、蚊虫滋生，存在私搭乱建，公共绿地被损坏、侵占，篮球场被占做停车场，围墙破烂倒塌，自行车被盗窃等情形；4.被告住二楼，主卧窗户和客厅阳台朝南，窗户下四米左右处有个垃圾桶，6栋楼居民每天将垃圾放至此处，特别是晚餐后的餐厨垃圾和腐烂瓜果。由于原告安排的卫生员要到每天晚上12点至凌晨1点才处理，致使被告经常需关上窗户避免闻到恶臭。葆力物业最初曾说处理，用小垃圾车代替垃圾桶，再就是砌垃圾池，然后就用大垃圾桶。原告接手后，始终没办法解决，被告都是因为他们同意处理并拿出方案才支付管理费的，但他们收到管理费后就开始打马虎眼，让被告一直饱受伤害。5.由于原告未履行合同义务，构成根本违约，使合同目的无法实现，被告要求行使先履行抗辩权。被告对其主张提供以下证据：15张照片。经审理查明：被告于2002年向珠海经济特区恒隆房产开发有限公司购买位于珠海市香洲区***************的商品房，并于2004年5月办理了房产证，该房屋属于长沙新苑小区，建筑面积为98平方米。被告（乙方）与葆力物业管理有限公司（甲方）签订了《入伙协议书》，其中载明：“二、甲方责任：……（8）向各住户（业主）收取综合管理费，每户每月每平方米按0.55元计取，市物业管理部门对本小区定级后即按定级标准执行；根据有关规定代收每户每月垃圾清运费8元……三、乙方责任：……2、从入伙之日起，每月15日前按管理处“交费通知单”缴交综合管理费、水电费、车辆停放费……”原告于1999年6月7日登记成立，并领取了营业执照。2011年7月14日，珠海市葆力物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》，其中载明，“一、合同权利、义务变更转让1、甲方同意将与长沙新苑小区签订的《物业管理委托合同》中甲方的权利义务转让给乙方，待双方签订协议完成转让移交手续后，甲方退出该小区……”2011年7月23日，原告张贴公告告知全体业主（住户）相关接管事宜。2011年8月1日，原告开始接管长沙新苑小区为该小区提供物业服务，按照上述《入伙协议书》约定的每户每月每平米0.55元标准实际收取物业服务费。根据原告提供的欠费明细，被告自2016年1月至2020年5月拖欠原告物业管理费2856.7元、公摊电费238.5元、分摊吸肥费25元，共计3120.2元，并要求支付自欠费之日起至实际清偿之日止的资金占用费。庭审中，原告主张涉案小区违搭违建等群体性行为于2007年甚至更早前已存在，并非原告管理不当所造成，原告已对违建业主予以警告，并报送相关执法部门。小区周围的围墙和栅栏出现不同程度的老化，原告在管理期间曾自行出资为小区新建围墙栅栏共21处。涉案小区一开始按照实际缴纳费用除以建筑面积的方式进行分摊，但因计算方式比较复杂，自2013年3月起按每月每户4.5元固定收费的方式收取公摊电费。被告主张2016年以前一直向原告交过物业管理费等费用，认为原告未与小区业主签订物业服务合同，小区管理脏乱差，未兑现清理楼下垃圾桶的承诺，被告无需向原告缴纳相关费用。本院认为：原告虽未与长沙新苑小区业主签订书面的物业管理合同，但原告自2011年8月1日开始实际进驻该小区进行物业管理，并按商品房每户每月每平方米0.55元的物业管理费标准收取了物业管理费。原告提供的证据足以证明原告管理长沙新苑小区的事实，故原、被告双方已经构成事实物业服务合同关系。被告所有的房屋在原告上述物业服务范围内，被告作为业主已受用了原告提供的基本物业管理服务，应向原告支付相应的物业管理费。被告以未签合同、无需原告管理、原告物业管理不作为等为由拒绝缴纳管理费的辩解理由不能成立，本院不予采纳。被告应当向原告支付2016年1月至2020年5月的物业服务费，按每月53.9元（0.55元×98）的标准，共计2856.7元。原、被告双方没有签订书面合同，对于公摊电费、分摊吸肥费、资金占用费均没有作出约定，原告提供的发票不足以证明被告每月实际应分摊的公用电费、每年实际应分摊的吸肥费，原告庭审中主张自2013年3月起按每月每户4.5元固定收费的方式收取公摊电费亦没有合同依据。对原告主张被告支付公摊电费、分摊吸肥费和资金占用费的请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告周凌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市金路物业管理有限公司支付物业服务费2856.7元；二、驳回原告珠海市金路物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告珠海市金路物业管理有限公司负担5元，被告周凌负担20元。本判决为终审判决。审判员  张梦颖二〇二〇年九月二十一日书记员  陈淑靖