广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2505号原告：惠州市兆丰物业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水白云坑金源弘毅花园******房。法定代表人：陈玉香，经理。委托诉讼代理人：范敏，公司办公室主任。委托诉讼代理人：周重庆，广东颂业律师事务所律师。被告：谭艳玲，女，1974年9月25日出生，汉族，住址：湖南省邵东县********，身份证号码：430************023。原告惠州市兆丰物业管理有限公司（以下简称兆丰物业公司）与被告谭艳玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年9月1日公开开庭进行审理。原告兆丰物业公司委托诉讼代理人范敏、周重庆到庭参加诉讼，被告谭艳玲经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆丰物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付所欠原告物业费人民币4430.6元（暂算至2020年4月20日止，其中物业服务费为3609.37元；公摊费为821.23元。以后物业费按照协议收费标准支付）；2、判令被告支付原告垫付的水费1515.1元（暂算至2020年4月1日止）；3、判令被告支付原告垫付的电费329.55元（2015年4月-2016年1月）；4、判令被告支付原告违约金62.75元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告谭艳玲是金莎花园（即弘毅花园）1栋15楼01号房的业主。金莎花园的建设开发商巨龙房地产开发（惠州）有限公司一直是将金莎花园前期物业服务委托给原告兆丰物业公司进行。为进一步明晰物业公司和业主的权利义务，原告与被告签署了《金莎花园前期物业服务协议》，协议确认谭艳玲1-1501住宅的建筑面积为49.31平方米，协议第四条约定物业服务费用（不包括房屋公用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方缴纳费用时间：每月20号前缴清上月物业服务费，从物业服务企业交付之日起算。二、住宅按建筑面积每月每平方米1.2元全额收取，如有调整参照当地政策（注：包括电梯每月的保养费，零星维护；但不包括运行产生的电费及其他公用公摊费用）”。第五条约定：“公用水电费从入伙之日算起，不论是否装修、入住都按实际发生额向每户分摊。”第六条约定：受有关部门或者单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、卫生费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府的规定。”第十条约定：“违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日算起按所交金额总和支付1%的违约金，同时也可釆取停电、停水等措施。”金莎花园开发商巨龙房地产开发（惠州）有限公司与原告于2015年3月1日签署的《物业管理服务协议》约定：“第三条前期物业管理服务合同期限：本合同自2015年3月5日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。第七条物业管理服务费用：（一)物业管理服务费用；2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费,住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元由业主交纳;配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.3元由业主交纳；业主应在每月10日前交纳。3、业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。4、业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金。”原告接受开发商委托并与业主被告谭艳玲签署《金莎花园前期物业服务协议》后，原告一直依照约定为金莎花园小区业主提供物业服务至今。被告谭艳玲入伙金莎花园小区后，起先都能依约交缴各种物业费用，但是从2015年4月份开始，被告谭艳玲就一直没有缴纳过物业服务费和公摊水电费。谭艳玲住宅建筑面积为49.31平方米，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元计，每月为59.17元；公摊费用按2015年4月-10月为每月10元，2016年11月-2017年3月为每月12元,2017年4月起按照建筑面积每月每平方米0.3元计，每月为14.79元，暂算至2020年4月28日止，被告谭艳玲共计欠付原告物业费4430.6元。从2015年4月起被告谭艳玲一直没有交缴水费，原告一直帮其垫付水费，截止2018年9月，原告共计帮谭艳玲垫付水费已达624.7元。自2018年9月被告谭艳玲私自安装水表后，原告又继续统一替整个金莎花园小区向自来水公司交缴水费，按照被告私自安装水表后的度数显示算至2020年4月1日为212吨，原告又巳经为谭艳玲垫付了水费890.4元。自2015年4月起，至2020年4月1日止，被告谭艳玲共计欠付原告所垫付水费1515.7元。从2015年4月-2016年1月电网公司抄表到户之前，原告共计帮谭艳玲垫付电费329.55元。依据《物业管理服务协议》，对于所欠付的物业费、水费和电费，被告谭艳玲应当按照每逾期一日按照所欠交金额总和千分之一的标准支付违约金。按照《金莎花园前期物业服务协议》约定，被告谭艳玲应当按照所欠交金额总和1%的标准支付违约金。现在取低标准按照所欠交金额总和的1%计算，被告谭艳玲应当支付违约金62.75元给原告。被告谭艳玲拖欠原告物业费和水费，经原告多次催讨，被告谭艳玲仍拒不支付的行为已经严重损害了原告的合法权益，特根据《合同法》和《民事诉讼法》等相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1、金莎花园前期物业服务协议、商品房预售合同；2、原告物业管理系统记录表格欠缴水电费用清单；3、催缴物业费用的律师函和催收短信；4、收楼记录表。被告谭艳玲未向本院提交书面答辩状及证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月13日，被告谭艳玲与开发商巨龙房地产开发（惠州）有限公司（以下简称开发商）签订《广东省商品房买卖合同》。合同约定，被告谭艳玲购买开发商开发建设的坐落于惠州市惠阳区****************************，建筑面积49.31平方米；买受人在签订本买卖合同同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。被告谭艳玲收楼时与原告兆丰物业公司签订《金莎花园前期物业服务协议》（项目注册名为：金源弘毅花园）。该合同约定，被告兆丰物业公司为******业主提供物业服务，业主向原告交纳物业费用，每月20号前交清上月物业服务费，从物业服务企业交房之日算起；按建筑面积每月每平方米1.2元收取；公用水电费从入伙之日算起，不论是否装修、入住按实际发生额向每户分摊原告受委托可提供水费、电费、煤气费等代收代缴服务，收费标准执行政府的规定；业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日算起按所交金额和支付1%的违约金等等。被告谭艳玲于2013年6月4日收楼。被告2015年1—3月向原告交纳物业费每月59.17元。被告自2015年4月起至法庭辩论终结，未交物业费、水电费及公摊水电费等费用。2015年4月至2020年4月止，原告拖欠原告物业费3609.37元（49.31元/月/㎡×1.2元/㎡×61月）及公摊水电费823.07元、水费1515.1元、电费329.55元。2015年12月，原告兆丰物业公司曾通过短信向被告催缴物业费等费用未果。2018年12月20日，原告兆丰物业公司在被告房门处张贴《催缴通知书》；2019年3月14日，原告委托的广东颂业律师事务所律师周重庆向被告发出《律师函》：你从2015年4月1日开始至2019年2月25日止，欠缴兆丰物业公司物业管理费2781元、水费625元、公摊费615元，合计人民币4021元及相应滞纳金；对上述欠缴费用，兆丰物业公司多次口头、电话、短信通知你缴清，并于2018年12月20日向你致发《催缴通知书》，但你至今未配合缴清；今通知你于2019年4月1日前缴清，否则通过诉讼途径解决。《律师函》已送至被告母亲手。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实的意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告收楼后从2015年4月起至法庭辩论终结前未交纳物业服务费及水电费、公摊水电费。原告请求被告支付至2020年4月止所欠物业费3609.37元（49.31元/月/㎡×1.2元/㎡×61月）、公摊费821.23元、水费1515.1元、电费329.55元，事实依据和法律依据充足，本院应予支持。被告未及时足额缴纳物业费等费用，构成违约，依法应承担违约责任。原告请求被告支付违约金62.75元[（3609.37元+821.23元+1515.1元+329.55元）×1%]，符合合同的约定，未超出法律规定的上限，本院应予支持。被告以后应交纳的物业费等费用，原告可另循合法途径解决。被告谭艳玲经本院公告传票传唤未到庭应诉，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭艳玲在本判决发生法律效力之日起七日内支付原告惠州市兆丰物业管理有限公司至2020年4月20日止的物业费3609.37元、公摊水电费821.23元、水费1515.1元、电费329.55元，合计6275.25元；二、被告谭艳玲在本判决发生法律效力之日起七日内支付原告惠州市兆丰物业管理有限公司违约金62.75元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告谭艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  詹俐儒人民陪审员  杨伟新人民陪审员  余志斌二〇二〇年九月十四日书 记 员  郭晓燕吴泽苑