广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异505号案外人：阮铭斯，女，1989年4月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄静仪，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。申请执行人：广州市标准件工业公司，住所地：广东省广州市越秀区大德路****。法定代表人：骆继荣，该公司经理。委托诉讼代理人：何叶，广东格林律师事务所律师。被执行人：广州海外建设开发有限公司，住，住所地：广东省广州市海珠区新港西路大江涌****/div>法定代表人：王崴。被执行人：广东海外建设总公司，住所地：，住所地：广东省广州市天河区天河路**外经贸大厦**v>法定代表人：李福昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李开武，该公司破产管理人成员。本院在执行申请执行人广州市标准件工业公司与被执行人广州海外建设开发有限公司、广东海外建设总公司合作开发房地产合同纠纷一案过程中，案外人阮铭斯对本院查封广州市海珠区礼岗路4号海信街1号之一1709即海天阁1709房房产的执行行为不服向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人阮铭斯称：其于2019年9月5日向广州市海珠区人民法院起诉，案号：（2019）粤0105民初27417号，请求被执行人广州海外建设开发有限公司、广东海外建设总公司配合其办理广州市海珠区礼岗路4号海信街1号之一1709房的登记过户手续。经审查，广州市海珠区人民法院以涉案房屋已由广州市中级人民法院以（2004）穗中法执字第2600号查封为由裁定驳回起诉。案外人认为，其所签署的合同是合法有效，并未违反法律法规的强制性规定，且其已按照合同约定支付房款，但被执行人广州海外建设开发有限公司、广东海外建设总公司至今仍未按照约定履行各自义务办理房屋登记过户手续。根据（2018）粤0105民初1314号《民事判决书》第2页第19-22行及第5页第5行“该物业所在楼盘海外花园已于2001年1月8日取得了证号980263的预售许可证，申办单位为广州海外”，第3页第19-22行“海建花园于广东海外交清约定的管理费和利润后，广东海外应申请办理产权及物业转让给海建公司的转名手续”，根据（2008）粤高法民一终字第21号《民事判决书》第5页10-26行“该物业所在楼盘海外花园项目用地的一切手续及责任均由广州海外负责”可知被执行人广州海外建设开发有限公司、广东海外建设总公司均负有为其办理房屋登记过户手续的义务。但因本院错误查封，导致其无法通过正常的诉讼请求被执行人广州海外建设开发有限公司、广东海外建设总公司为其办理房屋登记过户手续。故请求法院解除对广州市海珠区礼岗路4号海信街1号之一1709即海天阁1709房的查封措施。案外人阮铭斯向本院交了如下证据：1.广州市海珠区人民法院受理案件通知书、广州市海珠区人民法院举证通知书；2.2009年9月19日《合同书》；3.中介服务收据（No.2621045）；4.订金收据（No.4063667）；5.2009年9月29日中国工商银行转账记录；6.维修基金收据（No.0046786）、购买防盗门收据（No.0046785）、水电周转金收据（No.00476787）；7.广州供电局有限公司清缴电费提示；8.（2018）粤0105民初1314号民事判决书；9.（2008）粤高法民一终字第21号民事判决书；10.（2019）粤0105民初27417号民事裁定书；11.政府信息公开申请收件回执（2019）查询00856号；12.依申请信息公开答复书（2019）查询00856号；13.广州市不动产登记查册表；14.广州市个人名下不动产登记结果查询证明。广州市标准件工业公司答辩称：一、（2004）穗中法执字第2600号案一直未执行完毕，广州市标准件工业公司有权依查封程序继续查封涉案房屋。二、经查册，涉案房屋不存在任何预告登记，案外人阮铭斯提出的执行异议没有法律依据。三、案外人阮铭斯与广东海建投资发展有限公司签订的《合同书》晚于涉案房屋的查封日期，不符合提出异议的法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人阮铭斯提出的异议请求所依据的情形，不符合上述规定，应当予以驳回。广东海外建设总公司答辩称：第一、海外花园是以广州海外建设开发有限公司的名义开发的项目。第二、2000年2月28日，广东海外建设总公司与广东海建投资发展有限公司签订了合作开发承包施工经营海外花园合同书，该合同中约定海外花园的开发、施工经营和物业管理都是由广东海建投资发展有限公司来承担、负责，请法院查明后处理。当时2000年的合同里面也约定了关于广州市标准件工业公司的赔付的问题，根据管理人掌握的信息，也应该是清偿完毕支付了相应的对价的。该案件当时合同里面是约定由广东海建投资发展有限公司直接对接，直接赔付给广州市标准件工业公司。根据其了解的情况该案是履行完毕的。本院查明：关于广州市标准件工业公司与广州海外建设开发有限公司、广东海外建设总公司合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2004年3月19日作出（2002）穗中法民二初字第114号民事判决，判决如下：一、广东海外建设总公司于本判决发生法律效力之日起一个月内，一次性向广州市标准件工业公司支付补偿费1711.36万元和逾期付款违约金。广州海外建设开发有限公司对上述款项承担连带责任。二、广州海外建设开发有限公司于本判决发的生法律效力之日起一个月内，向广州市标准件工业公司交付广州市江南大道礼岗路4号“海外花园”住宅建筑面积2697平方米和商铺建筑面积400平方米。未能交付房屋面积的，广东海外建设总公司和广州海外建设开发有限公司按照同地段同类型房屋的市场价格折成房款支付给广州市标准件工业公司。三、广东海外建设总公司于本判决发生法律效力之日起一个月内，一次性向广州市标准件工业公司支付逾期交楼违约金。广州海外建设开发有限公司对上述款项承担连带责任。广州海外建设开发有限公司不服向广东省高级人民法院上诉，广东省高级人民法院于2004年8月17日作出（2004）粤高法民一终字第206号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力，由于被执行人未履行上述生效判决所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2004年10月26日以（2004）穗中法执字第2600号案立案执行。在执行过程中，本院于2006年6月14日作出（2004）穗中法执字第2600-10号民事裁定，裁定本院作出的（2002）穗中法民二初字第114号民事判决书中止执行。2009年3月30日，本院作出（2004）穗中法执字第2600号民事裁定，裁定该案终结本次执行。2008年8月5日，本院以（2004）穗中法执字第2600号案查封海珠区礼岗路4号海外花园全部房产（除已查封、抵押、预售外），查封日期2008年8月5日到2010年8月4日。2010年11月10日，本院以（2004）穗中法执字第2600号案查封海珠区礼岗路4号海外花园全部房产（已查封、抵押、预售、处理过户除外），查封日期2010年11月10日到2012年11月9日。2018年4月25日，本院以（2004）穗中法执字第2600号案查封被执行人广州海外建设开发有限公司名下位于广州市海珠区礼岗路4号海信街1号之四（海阁楼）和海信街1号之一（海天阁）的部分房产，其中包括案外人阮铭斯提出异议的海天阁1709房，查封日期2018年4月27日到2021年4月26日。该案目前尚未执行完毕。案外人阮铭斯向广州市海珠区人民法院起诉，该院于2020年3月20日作出（2019）粤0105民初27417号民事裁定书，以涉案房屋目前由本院以（2004）穗中法执字第2600号查封为由，裁定驳回异议人阮铭斯的起诉，案外人阮铭斯遂向本院提起本案异议。案外人阮铭斯提交的证据显示，2009年9月19日甲方广东海建投资发展有限公司、海外花园物业管理处与乙方阮铭斯签订合同书，约定乙方购买甲方礼岗路4号海信街1号之一1709即海天阁1709房，总楼价为人民币518025元。2009年9月19日广东海建投资发展有限公司出具订金10000元收据。2009年9月29日阮铭斯通过工商银行转账给容桂宏509987.50元。2009年9月30日海外花园管理处物业部出具收据，注明：兹收到周才德交来海逸1503房，海天1709购房款509987.50元。阮铭斯还提交了海外花园管理处物业部出具的物业维修基金、水电周转金、防盗门的收款收据。《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示阮铭斯查无房地产情况记录。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房产登记在被执行人广州海外建设开发有限公司名下，但与案外人阮铭斯签订购房合同的并非该被执行人，而是广东海建投资发展有限公司、海外花园物业管理处，双方签订购房合同时涉案房产已被本院查封，购房合同亦未在房管部门进行备案登记。另外，案外人阮铭斯仅支付了50%的购房款，且该购房款并未支付给被执行人广州海外建设开发有限公司而是支付给了容桂宏个人。至今案外人阮铭斯一直未付清购房款，也未将剩余房款交付执行。因此，案外人阮铭斯要求解除对涉案房屋的查封不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人阮铭斯的异议请求。当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘 皓审判员 叶洁靖审判员 黄 征二〇二〇年九月三十日书记员 张玉思