辽宁省阜新市细河区人民法院民 事 判 决 书辽宁省阜新市细河区人民法院民事判决书（2020）辽0911民初5号原告：孙福友，男，1962年1月5日生，汉族，现住阜新市太平区。委托诉讼代理人：高晓春，辽宁公明律师事务所律师。被告：韩天龙，男，1988年11月6日生，汉族，现住阜新市新邱区。委托诉讼代理人：赵丽杰，阜新市太平区煤海法律服务所法律工作者。被告：张欣，男，1971年7月1日生，汉族，现住阜新市海州区。被告：宫亚春，女，1971年3月1日生，汉族，现住阜新市细河区。原告孙福友与被告韩天龙、张欣、宫亚春执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙福友及委托诉讼代理人高晓春，被告韩天龙及委托诉讼代理人赵丽杰，被告宫亚春到庭参加诉讼，被告张欣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙福友向本院提出诉讼请求：请求人民法院撤销阜新市细河区人民法院（2019）辽0911执异25号执行裁定书，并恢复执行细河区人民法院（2019）执恢110号执行裁定书。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：阜新市细河区人民法院（2019）辽0911执异25号执行裁定书认定事实错误。1、被告韩天龙提供的韩天龙与张欣签订的房屋买卖合同与阜新市一美房地产经济有限公司不动产受理单日期不一致，受理日期在后，合同日期在前，不符合常理，是虚假的。2、张欣和宫亚春的购房首付款18万元收条是虚假的，与阜新市一美房地产经济有限公司出具的任建伟借记卡账户历史明细清单显示的专用收款收据对方用户名为其他人并非张欣或宫亚春。3、买受人只有收条并没有售卖人的转账记录，不能够证明已交付全款。4、根据一般常理在中介公司售卖的房产没有交付全款之前的房屋，一般不会交付买受人使用，被告主张已交付、已占有房屋违背常理。5、本案是因为买受人自身的原因没有办理房屋过户登记，直到房屋被查封。6、被告之间的买卖房屋行为虚假，有逃避生效判决执行的嫌疑，并且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四项条件缺一不可的条件。综上，请法院支持原告的诉讼请求。韩天龙辩称：答辩人在开庭前仔细的看了本案的卷宗材料，现针对原告的诉讼请求及事实理由进行答辩!首先阜新市细河区人民法院(2019)辽0911执异25执行裁定书认定事实是正确的。不应该恢复执行细河区人民法院(2019)辽0911执恢110号裁定书，答辩人提供的答辩人与张欣、阜新市家房地产经济有限公司在2019年8月1日签订的《房屋买卖合同》是真实的、是合法有效的，而不是原告所说的虚假行为，答辩人在向阜新市房地产登记中心申请转移登记—存量房买卖之前签订《房屋买卖合同》的行为是符合常理的，如果在办理过户之前不签订《房屋买卖合同》(也就是不动产业务受理单清单中的《买卖协议书》)阜新市房地产登记中心就不会开具不动产业务受理单，也就是说在办理不动产业务受理之前就应该签订《房屋买卖合同》，单凭日期不一致就推定《房屋买卖合同》是虚假的，是没有事实依据的，也不符合常理的。原告的行为分明就是在强词夺理，是不应该得到法庭支持的。张欣和宫亚春出具的购房首付款18万元收条是真实的，是合法有效的，答辩人因为是通过阜新市家房地产经济有限公司买的被告张欣和宫亚春的房子，而且三方还签订了合法有效的《房屋买卖合同》，答辩人将现金18万元交给了阜新市家房地产经济有限公司的法定代表人王成亮，王成亮又用手机银行(邮政银行)将18万元转到了其工作人员(也就当时给答辩人联系房源的任建伟)的卡上(有任建伟的银行流水为证)，因为答辩人所购买的房屋是有公基金贷款的，所以这18万元是准备还答辩人所买楼房的公基金贷款的，当时张欣和宫亚春的银行卡被冻结，无法进行交易，就由阜新市住房公基金中心工作人员指点后由任建伟将167，219.98元转入阜新市住房公基金中心工作人员提供的指定账户，余下的钱由任建伟去银行取的现金将现金给了被告宫亚春，宫亚春开具了18万元的《收条》同时也明确了此款的用途是为了还公基金贷款，而且任建伟还将公积金还款操作界面进行了拍照。所以阜新市家房地产经济有限公司出具的任建伟借记卡账户历史明细清单显示的专用收款收据用户名并非被告张欣、宫亚春是有合理性的。被告张欣和宫亚春出具的购房款18万元《收条》是真实的。因张欣和宫亚春的银行卡被冻结，是不能进行交易的，何来的转账记录呢？所以不能因为没有转账记录就证明未全款交付，张欣和宫亚春分别在2019年8月14日和2019年9月4日在阜新市家房地产经济有限公司的见证下答辩人将现金交给了被告宫亚春，宫亚春开具了《收条》，2019年8月14日的《收条》收款人在《收条》中明确了此款的用途是还住房公基金贷款；2019年9月4日的《收条》明确了总房款已全部补齐，此两份《收条》证明了答辩人已支付了合理对价。答辩人并不是没有办理房屋过户登记，而是已经着手办理过户登记的相关手续，如果没有办理过户登记，哪来的阜新市不动产登记中心开具的《不动产业务受理单》，2019年9月4日上午11点左右答辩人就已经开始办理产权变更登记的相关手续，并交纳了不动产登记费80元(也就是工本费)，而且阜新市不动产登记中心工作人员孙娜还提示答辩人5天后携带相关材料来领取房本。就在第二天上午十点答辩人接到了阜新市不动产登记中心的电话，被告知其正在办理房本的楼房被法院查封。答辩人真的是一头雾水，自己为了安全便捷买房才找的阜新市家房地产经济有限公司代理，房本马上就到手了，还出现了这样的一幕。再次阜新市细河区人民法院作出的(2019)辽0911执异25执行裁定书所适用的法律是正确的。最高人民法院于2015年5月5日发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”答辩人与被告张欣和宫亚春、阜新市家房地产经济有限公司签订的买卖合同的时间是在2019年8月1日，而阜新市细河区人民法院查封该房屋的时间是2019年9月4日，依据该事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的第一款之规定；答辩人在2019年9月4日将尾款在阜新市家房地产经济有限公司工作人员见证下交给了被告宫亚春，宫亚春开具了《收条》并将钥匙等入住手续交给了答辩人，而在2019年9月5日上午答辩人才接到阜新市不动产登记中心工作人员电话，被告知其正在办理房本的楼房被法院查封。此事实证明了在细河区人民法院查封之前答辩人就已经合法的占有了该楼房。依据该事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的第二款之规定；答辩人分别在2019年8月14日和2019年9月4日支付全部价款，被告张欣和宫亚春还给开具了收条。依据该事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的第三款之规定；2019年9月4日上午11点左右答辩人就已经开始办理产权变更登记的相关手续，并交纳了不动产登记费80元(也就是工本费)，而且阜新市不动产登记中心工作人员孙娜还提示答辩人5天后携带相关材料来领取房本。就在2019年9月5日上午十点左右答辩人接到了阜新市不动产登记中心的电话，被告知其正在办理房本的楼房被法院查封。依据该事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的第四款之规定。综上所述，阜新市细河区人民法院作出的(2019)辽0911执异25执行裁定书所认定事实是正确的，适用法律是准确的。所以原告的诉讼请求是没有事实根据的!也没有法律依据，不应该得到法庭的支持。请求贵院依据以上事实，并依据我国法律的相关规定，支持答辩人的答辩意见!驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益和我国法律文书的尊严!被告宫亚春辩称：我和韩天龙不沾亲带故，我们房屋买卖是真实的。我前老公和孙福友合伙做买卖赔钱了，对方起诉了他。当时涉案房屋我们是贷款买的，这么多年了，公积金也催过还贷，当时手里确实没钱就没还。但是公积金屡次催了我们好多次，然后是公积金通报了不还清的话，发出最后的通告了，你必须把那个贷款钱还清，如果不还清的话，我们就起诉告你，我们没有办法，然后就问问房产中介的售房，说我们卖房行不行，然后我们上房地产卖房。卖房也是查一下档案，说可不可以卖说可以就这样，我们就找了中介，然后我们主要的目的都是为了还住房公积金贷款。我说这房子，如果要是卖的话，你就先帮我还贷款就行，因为那个住房公积金那边说，你要是不还的话，我们就给你拍卖，一旦要是拍卖的话，你这房子连还公积金贷款的钱都不够，就这种情况下，然后通过中介就可以找到韩天龙。他正好买房子，然后就这样，我们就达成了协议，但是具体的时间，什么来龙去脉，我就不知道了。被告说我们这什么时间有什么我也不知道出于什么情况下，法院把这房子还冻结了。然后我想说，我跟韩天龙一点关系没有，我不可能我平白无故地把我的房子，我给我不认识的人，你就别管什么原因我也不会，所以我就向法官大人，讲一下，就是这个就是我卖房子的过程，但是我就相信一句话，事实胜于雄辩，其他的我也不想。不管他想鸡蛋里挑骨头了，还是有任何想法，我也不想辩解，因为我只能说我卖房这事是事实，因为事实就是韩天龙想买房的，我出于前提，我是还公积金贷款，然后剩余款还了孙福友5万元钱，其他的那些已经写的很明白了，又交的房产税啥的，我手里也没剩钱，就是这个过程，我就不知道为什么就强调我用房子还债，也是有问题，非得就差在1杠，在去年年底给我房子就已经卖了，而且到现在还没过户，我相信法律是公平公正的，为什么卖房这件事也都不允许，现在我连一个窝没有，现在虽然写着凯旋帝景，但是我也无住处，为什么还要这样咄咄逼人，我觉得法律应该是公平公正的。本院经审理认定如下事实：2019年8月1日，韩天龙与张欣经阜新市家房产经纪有限公司介绍，签订房屋买卖合同，约定张欣将其所有的位于开发区万元价格卖予韩天龙，张欣还清该房公积金贷款日为交房日。同年8月14日，韩天龙经由阜新市家房产经纪有限公司给付张欣18万元，张欣当日还清该房屋公积金贷款，并将该房屋交付韩天龙。同年9月4日，韩天龙给付张欣剩余房款8万元。另查明，本院在执行孙福友与张欣、宫亚春借款合同纠纷一案中，于2019年9月4日，作出(2019)辽0911执恢110号执行裁定，对张欣名下坐落于细河区迎宾大街甲378-352房屋(产权证号为20××**)予以查封。上述事实有韩天龙与张欣签订的房屋买卖合同、张欣和宫亚春出具的收条、任建伟借记卡账户历史明细清单、公积金还款操作界面照片、阜新市家房产经纪有限公司出具的证明、阜新市家房产经纪有限公司收据、不动产业务受理单、完税证明及缴款凭条、任建伟证言等证据在卷为凭，且经开庭质证，可以采信。本院认为，本案的争议焦点是：韩天龙所享有的权利是否足以排除强制执行的民事权益。根据《物权法》第9条、第14条、第28～30条的规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。就本案而言，被告韩天龙与被告张欣、宫亚春的房屋买卖合同已经生效，且产权转让的相关手续已完成，只是尚未登记在韩天龙名下，此非因买受人韩天龙的原因未能办理过户登记，在人民法院查封之前双方已签订合法有效的书面买卖合同，韩天龙已支付全部价款，并且在人民法院查封之前已合法占有该不动产，在本次执行案件中韩天龙所享有的权利足以排除强制执行的民事权益，孙福友的诉讼请求不成立,不予支持。关于原告孙福友主张被告张欣和宫亚春的账户未冻结一事，因与本案不具有关联性，本院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告孙福友的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100元，由原告孙福友负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审 判 长 韩 忠 刚人民陪审员 欧阳南凯人民陪审员 王 娇 娇二〇二〇年九月二十一日书 记 员 李 彦 筱