宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终819号 上诉人（原审被告）：孙亚君，女，1984年11月28日出生，汉族，初中文化，个体户，住宁夏固原市原州区。 被上诉人（原审原告）：固原浙商商贸有限公司。住所地：宁夏固原经济开发区建业街。 法定代表人：温兴有，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘仁，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人孙亚君因与被上诉人固原浙商商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初4202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙亚君、被上诉人固原浙商商贸有限公司的委托诉讼代理人刘仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙亚君上诉请求：1、依法撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初4202号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审判决部分事实未查清以及判决结果显失公平，损害了上诉人的合法权益，具体理由如下：一、上诉人每月的房屋租赁费应当为8960元，受疫情影响，应当免除上诉人3个月房屋租赁费即26880元。本案中，上诉人与被上诉人签订的《代租赁合同》约定每年租金免收7个月的房租费，每年只收取5个月的房租费即44800元，则5个月的房租费平均每月是8960元。由于受疫情影响，被上诉人管理的商场近三个月没有营业，在营业之后，也只是开了一个后大门，客流量极少，导致上诉人经营效益极差。上诉人认为疫情期间应当免除3个月的租金，每个月为8960元，共计应当免除房租费为26880元。因此，上诉人认为一审判决按照每月3733元计算月租金是不正确的，一审判决免除两个月房租不合理，不符合现实情况。二、一审判决对被上诉人在租赁期间给上诉人造成的损失未查清，损失应当冲抵租赁费，上诉人不应当再支付被上诉人房屋租赁费。1、本案中，在上诉人租赁期间，由于本身经营效益不好，未能按照约定支付被上诉人租金，被上诉人作为商场的管理人，在明知上诉人经营效益不好的情况下，不但不帮助上诉人解决困难，反而断水断电，多次阻碍上诉人出售货物，导致上诉人多次报警。被上诉人的行为给上诉人造成了极大的经济损失。2、在上诉人租赁后，因打算长期经营，投资了约20万元装修费，但未料到因为被上诉人的管理不善，导致商场关闭，无法继续经营，租赁合同到期后只能终止合同。被上诉人的这一行为给上诉人造成了极大的经济损失。3、在上诉人租赁期间，商场的几家经营户搞联盟活动，垄断客户，导致包括上诉人在内的其他很多商户经营不善，上诉人以及其他商户多次向被上诉人、工商局和市场监管局等相关部门举报。举报后，市场监管局让被上诉人解除联盟商户的联盟活动，但被上诉人始终没有执行，导致上诉人及其他商户无法正常经营，效益严重亏损。4、2020年期间，被上诉人仅仅只给上诉人购买了8元钱的电费，上诉人用完后，多次找被上诉人购电，被上诉人一直以上诉人未交租费拒绝为上诉人购电，导致上诉人无法经营，没有收入来源。由此可知，被上诉人的行为给上诉人造成的损失远远大于上诉人拖欠的租金，如果让上诉人再支付被上诉人的房屋租赁费，对上诉人是极为不公平的。因此，上诉人认为其不应当再支付被上诉人的租金。 固原浙商商贸有限公司辩称，一、疫情期间，被上诉人未向上诉人收取租赁费，亦不存在免除租赁费的情况，即使免除租赁费也应当根据最高法院发布的疫情案件处理规定的公平原则进行减免，我方可免除上诉人一个月的租赁费，月租金为3733元。二、对上诉人所述的造成损失及被上诉人不向上诉人购电的情况，上诉人未提供证据证明其实际损害，即使实际有损失，也是因为上诉人不缴纳租金的行为违约在先。望驳回上诉，维持原判。 固原浙商商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.判令上诉人向被上诉人支付房屋租金49080元；2.一审案件受理费由上诉人负担。 一审法院认定事实：2017年5月1日，固原浙商商贸有限公司与孙亚君签订了《代租赁合同》，合同约定固原浙商商贸有限公司将其所有的位于固原市“浙商国际”1幢楼2层206室、建筑面积为280平方米商铺以每平方米32元的价格出租给孙亚君经营家具类商品，租期三年，即自2017年5月1日至2020年4月30日止。同时合同约定租金的支付时间与方式为：首期年租金44800元自签订本合同当日支付第一年租金。首期过后年租期租金44800元自第二年起孙亚君应提前一个月，以现金、转账或银行代扣的方式支付下一年度租金。同时约定了补充优惠政策，对孙亚君租赁固原浙商商贸有限公司三年期内的案涉房屋每年只收取5个月的房租费，免收7个月的房租费。合同签订后，固原浙商商贸有限公司向孙亚君交付了房屋，孙亚君支付了部分房屋租金。2020年4月份双方经结算，以孙亚君所缴纳的保证金17920元及定金1万元顶抵所欠房屋租赁费后，孙亚君仍下欠固原浙商商贸有限公司的房屋租赁费49080元未付。另查明，孙亚君已向固原浙商商贸有限公司交付了租赁房屋。一审法院认为，双方签订的房屋《代租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。孙亚君租赁固原浙商商贸有限公司的房屋并使用，租赁期满后孙亚君只缴纳了部分房屋租赁费，现固原浙商商贸有限公司要求孙亚君支付剩余的房屋租赁费符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。但今年受疫情影响应酌情免除房屋租赁费2个月，根据孙亚君实际向固原浙商商贸有限公司以年租金44800元进行缴纳的标准计算，每月免除的房屋租赁费为3733元，2个月免除的房屋租赁费为7466元。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，第二百二十六条之规定，判决：由孙亚君于本判决生效后十日内一次性支付固原浙商商贸有限公司的房屋租赁费41614元；驳回固原浙商商贸有限公司的其他诉讼请求。 二审中，上诉人提交了视频资料，欲证明被上诉人阻挠其正常经营，并造成其损失的事实。被上诉人质证认为，该证据与本案无关联系，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，该证据本院不予采信。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人提出疫情期间被上诉人应免除其三个月租金的问题。按照租赁合同约定每月租金为8960元，被上诉人每年收取5个月租金44800元，免除7个月租金。在疫情期间确实存在不可抗力情形，存在经营停产，给上诉人造成收入减少的事实，被上诉人应酌情免除部分租金。一审结合最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）要求，结合被上诉人每年收取上诉人5个月租金的事实，按照全年44800元，计算每月3733元，免除2个月的房屋租赁费为7466元符合实际情况。按照上诉人要求按每月8960元免除三个月，实际被上诉人全年要免除了10个月租金，如果支持上诉人的该项主张，无形加重了企业的负担，故上诉人该项上诉请求不能成立。上诉人上诉提出在经营期间被上诉人多次阻碍上诉人经营，给其造成损失，不应再支付剩余的租金。因双方合同已履行终结并进行了结算，上诉人向被上诉人出具了欠据并承诺了付款期限，双方在结算时并未涉及上诉人主张的该事实，且上诉人未按照合同约定的内容履行给付租金的义务，违约在先。同时，上诉人亦无证据证实被上诉人存在阻碍其经营的事实，二审中，上诉人虽提供了视频资料予以证明，但该证据无法证实上诉人所要证明的目的。故其上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费840元，由上诉人孙亚君负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘万德 审判员  李凤玲 审判员  刘秀萍 二〇二〇年九月十四日 书记员  海萍萍