江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初12527号 原告：韩小辉，男，1988年7月8日出生，汉族，住江苏省宿迁市。 委托诉讼代理人：魏国俊，江苏盛律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王泽，江苏盛律律师事务所实习律师。 被告：南京中储房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：李传玉。 委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德永衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵宇翔，江苏法德永衡律师事务所律师。 原告韩小辉与被告南京中储房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后由于案情复杂依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告韩小辉及其委托诉讼代理人魏国俊、被告中储房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵宇翔，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩小辉向本院提出诉讼请求：判令撤销原、被告双方于2019年1月28日签订的协议；判令被告返还原告购房款80000元整，并赔偿原告自2017年10月22日起至2019年12月4日止，占用原告794000资金的利息93463.96元（按日利率0.17%计算），自2017年10月22日起至2019年10月21日止的本金8万的利息7983.20元，（按日利率0.17%计算），暂算至立案之日；请求判令被告赔偿原告贷款利息损失34693.34元；判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月，原告购买被告开发建设的位于南京市，2017年10月22日被告收取原告定金50000元，但此时被告并未取得《商品房预售许可证》。2018年3月13日，原、被告双方签订《南京市商品房预售合同》，合同价款1584000元，后因户型与原告预期不符，原告拟换房。2019年1月28日，原告与被告签订协议。2018年5月16日，原告为购买案涉房屋，与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额790000元，贷款期限10年，年利率6.125%。2019年6月，原告发现被告在销售中存在虚假宣传等违法违规行为，主要表现在被告销售时，在明知房屋规划用途为办公的情形下，始终故意宣传花样年喜年中心房屋用途为公寓，导致原告错误认识，作出错误意思表示。原告向被告提出退房申请，被告承诺：同意退房并定于2019年6月底和7月底分两笔全部返还原告购房款。被告于2019年6月17日收回商品房房款发票原件，但至今未退还房款。2019年9月29日，南京市鼓楼区市场监督管理局作出鼓监罚字（2019）01816号《行政处罚决定书》，认定被告对涉案商品房的性能、用途作引人误解的虚假宣传。2019年12月4日，被告退给原告购房款794000元。就案涉房屋的退房及赔偿事宜双方多次交涉无果。综上，被告的虚假宣传行为严重违反了诚信原则，侵害了原告的合法权益，原告现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 南京中储房地产开发有限公司辩称：原告诉请撤销协议没有事实和法律依据，该协议第一段明确载明原告与被告协议换房的原因是因为原告认为房源户型与预期不符，该协议签订后，双方并未签订新的商品房预售合同，更换的房屋标的性质均未确定，故无法仅凭该协议就认定被告将商业办公用房宣传为公寓住房销售给原告，不能认定为欺诈。原告之所以在无事实和法律依据的情况下，要求撤销合同而不是解除合同，并不是因为受到欺诈，实际目的是在于逃避协议第五条约定的违约责任，有违诚实信用原则。双方签订的协议第四条约定解除原合同变更房源后，首付款无需退还，直接转为新合同首付，鉴于协议目前尚未解除，原告诉请返还首付款本金和利息无任何依据，此外，原告的诉请金额存在错误，根据双方合同约定，和原告提供的收据、打款凭条等证据，原告购买的B3-301房屋首付款为794000元，该金额与原告诉请的874000元差额的8万元是原告支付给通顺房地产的中介佣金，不是购房款，该款项系由原告直接支付给通顺房地产公司，故原告的诉请金额存在错误。双方的原商品房预售合同B3-301的合同是因为原告认为房源户型与预期的不符，先提出解除合同，后经双方协商一致予以解除，原告用于支付房屋尾款79万元的按揭贷款借款合同的主体是原告，资金用途是购买B3-301室房屋，而该借款合同不再继续履行的原因也是因为原告认为房型不符合预期而提出的解约退款，且双方在2019年2月签订协议后，79万元按揭款被告方已经退还，故该合同项下的本息偿还义务应由原告自行承担。被告在销售案涉房屋之前，房屋的商品房预售许可证、预售方案均在南京网上房地产网站和销售大厅的销售公示栏公开展示，预售许可证和预售方案中均明确载明案涉房屋性质为商业和办公所用，被告已充分进行了告知义务，不存在欺诈行为。 本院经审理查明如下事实:2018年3月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《南京市商品房预售合同》，约定被告将鼓楼区中央北路河路道1号NO：2012G54地块B3幢301室房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，案涉房屋规划用途为办公，层高4.8米，原告于2017年10月22日前向被告支付定金50000元（该款原告已支付），房屋单价23418.1元，总价1584000元，原告应于2018年3月13日前支付794000元，以商业性贷款支付790000元，原告须于2018年4月13日前向贷款银行提交完整的个人资料，并完成银行按揭所需手续，被告应于2018年12月31日前向原告将付该商品房，双方另就其他内容进行了约定。该合同于2018年3月29日在南京市房地产市场交易管理中心备案。 原告于2017年10月22日向被告支付50000元，2017年10月29日向被告支付120000元，于2018年1月11日向被告支付404000元，于2018年3月13日向被告支付200000元、向南京通顺房地产有限公司支付80000元。被告向原告开具金额为794000元的增值税发票（后收回），原告另持有一份金额80000元的收据，下方加盖有“广州市通顺房地产代理有限公司财务专用章”。 2018年5月18日，原告为购买案涉房屋与浦东发展银行股份有限公司南京分行签订《个人购房担保借款合同》，向该行贷款790000元，年利率6.125%，贷款期限为十年。此后原告按约陆续偿还贷款本息，由于商品房预售合同解除，原告于2019年3月7日清偿了剩余全部本金及利息，其中支付利息共计34693.34元。 2019年1月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《协议》，载明：“甲方于2017年10月购买乙方的公寓商品房B3-301房源，首付款794000元，贷款79万元。因甲方认为房源户型与预期不符，申请换房至我司其他房源，为此，双方协商签订以下条款，共同遵约执行：1、甲方已在2019年1月21日向乙方出具了承诺书，就更换房源的原因做出了说明，承诺继续维持双方的公寓商品房买卖合同关系。2、为配合顺利换房，变更前需先将双方的商品房买卖合同解除，以达到甲方换房的目的。3、如因变更房源的需要，双方通过房产部门协调或到法院调解的方式解除商品房买卖合同，应理解为仅仅是双方合同签署方式的变化，双方的商品房买卖合同关系保持不变。4、双方通过房产部门及法院解除合同，变更房源后，甲方已缴纳的首付款无需总价改变，则根据实际情况补充或退还，原商品房买卖合同的其它条款维持不变。5、如通过法院解除双方的商品房买卖合同后，甲方不愿再购买上述公寓房的，甲方应就其无法购房而解除双方的商品房买卖关系支付违约金给乙方，违约金的数额为16万元。7、本协议一式二份，双方各执一份。” 2019年9月1日，原告授权律师向被告发出律师函，其中载明：“根据韩小辉提供的材料显示：2017年10月，韩小辉购买贵司开发建设的位于南京市，因户型与预期不符，韩小辉拟换房。2019年1月28日，贵司与韩小辉签订协议，然至2019年3月左右，韩小辉发现贵司在销售中存在欺诈和违法违规行为：1、贵司在销售时，始终宣传花样年喜年中心房屋用途为公寓，但房屋实际规划用途为办公。依据2017年3月8日宁规字[2017]79号文“房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前，应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限……等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途”等规定，贵司在明知房屋规划用途为办公的情形下，故意宣传为公寓，导致韩小辉错误认识，作出错误意思表示而购买贵司商品房，贵司行为已经构成欺诈；2、贵司在未取得《商品房预售许可证》的情况下，对外开展销售工作，于2017年10月22日收取韩小辉定金5万元。至目前为止，韩小辉实际总计向贵司支付购房款为874000元（含定金），其中，2018年3月13日，韩小辉在贵司销售现场向销售人员交付了80000元，销售人员出具收据。韩小辉自2019年3月左右，一直就退房事宜与贵司销售总监吴礼东面谈交涉。2019年6月14日，吴礼东向韩小辉承诺：同意退房并定于2019年6月底和7月底之前分两笔全部返还韩小辉购房款。贵司于2019年6月17日收到韩小辉退房申请后收回韩小辉商品房房款发票原件，但至今未退还房款……”。被告收到函件后未予回复。 2019年10月8日，原告给被告的销售人员黄洋发出手机微信，询问解决方案。黄洋回信：上班呢。然后你的那个事情跟公司沟通了，现在呢，两个方案。还是跟你说的第一个呢，就是跟你讲的，你这个利息补偿的形式。我估计公司现在还没下文，就是没有落实，然后跟你谈的，能不能写这个书面协议给你？我估计公司不会写，然后第二个方案就是公司，觉得你这边如果比较着急，你可以走法律程序。2019年10月11日，原告发信询问解决方案。黄洋回信：你的方案基本是给利息，要等公司拍板，并表示当天确定不了。2019年10月15日，黄洋给原告发信：还是给你补偿方案为主，具体时间暂时定不了。 2019年9月29日，南京市鼓楼区市场监督管理局作出鼓市监罚字[2019]01816号行政处罚决定书，认为：2014年以来，被告在明知其所开发的花样年喜年中心项目的商品房房屋用途性质为商业、办公，属非住宅类的情况下，为了更好地销售该项目房产，采取通过现场销售人员宣传、楼书介绍、店堂悬挂横幅等方式对外宣传其销售的花样年喜年中心房产是公寓，此对该商品房的性能、用途等作引人误解的虚假宣传的行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款的规定，决定对被告处理如下：1、责令停止违法行为；2、罚款120万元，上缴国库。被告提起行政复议，但该决定目前并没有撤销。 原、被告双方原签订的《南京市商品房预售合同》于2019年3月25日取消备案登记。2019年6月17日，原告向被告提交《喜年中心项目退房申请单》，填写的退房原因为：本人韩小辉原认购公寓房B3-301，申请更换公寓房B4-401，现因换房过程中开发商无法提供公寓房，现要求开发商退回购房款柒拾玖万肆仟元整。被告遂按退款流程予以办理，在退房变更审批单中“原因说明”中记载：“客户韩小辉购买B3-301房源，交付时得知购买房源为边户，对此不满意拒接收房，申请换房至B4-401房源，客户前来办理换房时发现所购买房源属性为办公，对此抗性较大，故与其他业主进行维权申请退房退款。项目与客户进行多次沟通后，无法改变客户诉求，且在政府领导前来视察项目时被该客户阻拦，政府领导也对该项目要求尽快处理该类客诉，考虑到目前项目业主维权形势较为严峻，为维护公司形象，逐渐减少维权业主，故申请为其办理退款流程，望领导批准！”2019年12月4日，被告退给原告支付的购房款794000元。 本院认为，合法的房屋买卖合同应受法律保护。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。原告意欲购买被告提供的公寓房，被告制作案涉房屋的宣传资料并在销售现场公示其所销售的案涉房屋性质为公寓房，商品房预售合同中虽载明案涉房屋规划用途为办公，但会引起原告发生误解，且双方后于2019年1月28日签订的协议中载明，原告于2017年10月购买被告的案涉房屋为公寓商品房，因此被告应向原告提供的房屋性质应为公寓，而非非住宅类的办公性质房屋。由于原告对原定购房座落不满意，双方达成换房协议，在双方达成的协议中明确约定，为完成顺利换房，原订的商品房预售合同须经房产部门解除或经人民法院调解解除，但双方商品房买卖关系保持不变，仅为标的的变更，因此即使此后双方解除了备案的原商品房预售合同，但双方之间仍存在买卖合同关系，被告仍应向原告提供议定的公寓商品房，由于被告不能向原告提供公寓商品房，双方之间的买卖合同不能履行，相应的责任应由被告承担。由于被告不能提供公寓商品房，原告向被告提出退回已付的购房款，实为要求解除双方之间的买卖合同关系，被告同意退回原告已支付的购房款，也意味着同意解除双方之间的买卖合同关系，但双方就合同的协商解除并不影响由此所产生的违约等清算责任。原、被告双方在原告取得退房款后仍就利息问题进行沟通，双方的纠纷并不因原告已取得购房款而得以了结，被告应就其违约行为承担违约责任。 就原告的诉讼请求，原告要求撤销2019年1月28日与被告签订的协议，由于双方在房屋买卖合同的履行过程中，被告并不能提供公寓商品房，原告在双方达成上述协议后提出退回已付的购房款，意为主张解除双方之间的房屋买卖关系，被告后退回原告已付的购房款，双方之间的房屋买卖关系实际已解除，原告现提出撤销双方达成的上述协议已无相应基础及必要性。原告共支付874000元，其中794000元被告已退还原告，原告另支付的80000元，被告称该款系房产销售代理公司收取，并非被告收取的购房款。收据载明的收款人为广州市通顺房地产代理有限公司，该款原告系通过刷卡支付，支付对象为南京通顺房地产有限公司，原告在刷卡获得单据以及收到收据时对收款对象并非被告应知悉，且案涉房屋总价款为1584000元，原告已付房款794000元，后贷款790000元，相加总额为1584000元，与购房款总额相符，并不包括上述80000元，因此该80000元并非为购房款，原告认为该款为购房款并要求被告退还，本院不予支持。 根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。由于被告不能提供双方约定的公寓商品房，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告已向被告支付购房款794000元，该款被告虽于2019年12月4日退还原告，但期间造成的利息损失，被告应予承担，原告主张按每日0.17%的标准计算，该标准过高，本院调整为每日万分之五。原告另为购买案涉房屋银行贷款790000元，由于被告不能提供案涉房屋，原告为此解除了与银行的贷款合同，并产生了利息损失，对该部分损失被告应予承担。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条规定，判决如下： 一、被告南京中储房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩小辉利息损失（其中以50000元为基数，自2017年10月23日起算，其中以120000元为基数，自2017年10月30日起算，其中以404000元为基数，自2018年1月12日起算，）其中以220000元为基数，自2018年3月14日起算，均计算至2019年8月19日，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，此后均自2019年8月20日计算至2019年12月4日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）； 二、被告南京中储房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩小辉贷款利息损失34693.34元； 三、驳回原告韩小辉其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4542元，由被告南京中储房地产开发有限公司负担2542元，由原告韩小辉负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 长  胡 斌 人民陪审员  鹿立新 人民陪审员  刘 虹 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  张奕琪