湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初2665号原告（反诉被告）：武汉安玖诚房地产经纪有限公司，住所地武汉市汉阳区壹加壹（汉阳商会商务大厦）********。法定代表人：田双双，该公司总经理。委托诉讼代理人：王帅，湖北山河律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：晏传涛，男，1977年11月9日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：张侠妹，湖北瑞竹律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：蔡丰亦，湖北瑞竹律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：周海平，女，1980年6月5日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：张侠妹，湖北瑞竹律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：蔡丰亦，湖北瑞竹律师事务所律师，一般授权代理。原告（反诉被告）武汉安玖诚房地产经纪有限公司（以下简称安玖诚经纪公司）与被告（反诉原告）晏传涛、周海平居间合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。安玖诚经纪公司的委托诉讼代理人王帅，晏传涛和周海平的共同委托诉讼代理人张侠妹、蔡丰亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安玖诚经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令晏传涛、周海平共同支付安玖诚经纪公司居间服务费33,975元；2、判令晏传涛、周海平共同支付逾期付款违约金（以33,975元为基数，自2019年11月30日起至全部付清之日止，按每月2%的标准计算）；3、判令晏传涛、周海平承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年10月起，安玖诚经纪公司作为居间服务方，开始为位于汉阳区江城大道288号招商公园1872项目璟园X栋X层X号房屋卖方和意向买方即晏传涛、周海平提供居间服务，并于2019年11月30日成功促成买卖双方签订房地产买卖合同（合同编号：242167），同时三方签订《存量房居间（买卖）合同》。根据上述合同约定，晏传涛、周海平应于合同签订当日向安玖诚经纪公司支付居间服务报酬33,975元，但晏传涛、周海平一直拖延支付。直至2019年12月3日和12月7日，晏传涛、周海平明确告知安玖诚经纪公司因其投资亏损购房资金不足无法履行本合同，并明确表示拒不支付居间服务报酬，安玖诚经纪公司多次催要未果。被告晏传涛、周海平辩称，其在案涉房屋所在区域不具有购房资格，安玖诚经纪公司在签订《存量房居间（买卖）合同》前未向周海平说明限购政策，未审查晏传涛、周海平的身份状况，存在过错；后因晏传涛、周海平不具有购房资格导致合同解除，安玖诚经纪公司未履行后续房屋过户等义务，其居间服务未全部完成，不得收取佣金。反诉原告晏传涛、周海平提出反诉请求：1、判令安玖诚经纪公司赔偿晏传涛、周海平因《存量房居间（买卖）合同》而导致的损失共计21,000元；2、本案诉讼费用由安玖诚经纪公司承担。事实和理由：2019年11月30日，晏传涛、周海平与安玖诚经纪公司及卖方肖敬、伍贤君签订《存量房居间（买卖）合同》，约定周海平、晏传涛作为买方购买卖方肖敬、伍贤君位于汉阳区江城大道2888号招商公园1872项目璟园X栋X层X号房屋。后晏传涛、周海平了解到其不具有武汉市购房资格，所购房产无法办理权属登记证书。因购房人无购房资格，《存量房居间（买卖）合同》实际无法履行，晏传涛、周海平与肖敬、伍贤君协议解除了《存量房居间（买卖）合同》，并向肖敬、伍贤君支付了补偿款21,000元。因安玖诚经纪公司未告知武汉市购房政策及案涉房产无法办理权属登记等事项，致使上述合同解除，造成晏传涛、周海平利益受损。反诉被告安玖诚经纪公司辩称，晏传涛、周海平与房屋卖方解除购房合同并非晏传涛、周海平不具备武汉市购房资格，而是因为其在签订合同后因购房资金出现问题，没有资金支付房款导致；安玖诚经纪公司在提供居间服务过程中，多次向晏传涛、周海平讲解和回答武汉市购房政策，尤其是最便捷的落户方式，因此晏传涛、周海平取得武汉市购房资格具备可实践性，即便在签订购房合同前，晏传涛、周海平没有取得武汉市户口，也不影响合同效力；晏传涛、周海平与房屋卖方解除合同系晏传涛、周海平过错导致，与安玖诚经纪公司无关，其要求安玖诚经纪公司承担补偿款无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年11月30日，晏传涛、周海平（买方）与案外人肖敬、伍贤君（卖方）及安玖诚经纪公司（经纪方）签订一份《存量房居间（买卖）合同》，合同约定买卖双方交易的物业地址汉阳区江城大道288号招商公园1872项目璟园X栋X层X号，该物业以现状售予买方；基于经纪方为买卖双方提供的中介居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，买方向经纪方支付佣金33,975元；在履行合同中，任何一方不按照合同约定履行的构成违约，按合同违约处罚，非经纪方构成违约的经纪方不予退还已收取的佣金，且有权要求佣金支付义务人继续支付尚未支付的佣金，若佣金由守约方支付，守约方在支付全部佣金后有权向违约方追偿；逾期支付的，须从签订本合同之日起每天按佣金总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本佣金的支付；因买方或卖方违反本合同约定，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则构成违约，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；买卖双方签订的武汉市房地产管理局《房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准；买方签字人承诺配偶（买受人）晏传涛知晓并同意以此价格购买本房产，若因此产生纠纷，由买方签字人承担。房地产买卖合同附件（付款方式）中约定定金65,000元，买方须在2019年11月30日支付给卖方。周海平在上述合同上签名并代签晏传涛名字。2019年12月3日，晏传涛通过微信告知安玖诚经纪公司“是这样的，向总，我和我的爱人在闹矛盾，我本人也在处理和别人的财务纠纷之中，目前没有搞清楚，实在是买不了，给你及你的同事带来的麻烦，表示歉意。”在后续沟通中，晏传涛微信告知“我也不想麻烦，确实投资出了问题，今年经济形势不好，亏损太厉害了，实在拿不出那么多钱买房子了，不然我自找麻烦”。在安玖诚经纪公司表示“晏总，从你昨天才告诉我你们离婚状态……”，晏传涛微信告知“这种事情我不想和任何人讲，本来是让她代我签字的，她把自己的名字也写上了”。2019年12月27日，晏传涛、周海平（协议乙方）与伍贤君、肖敬（协议甲方）签订一份《解除房屋买卖合同协议》，约定鉴于甲乙双方于2019年11月30日签订了《商品房买卖合同》，甲方将其所有的位于武汉市汉阳区江城大道288号招商公园1872项目璟园X栋X号物业出卖给乙方，合同签订后，乙方因为个人原因（乙方认为合同签字无授权及无购房资格）无法履行合同，遂提出解除合同，经甲乙双方协商一致，就合同解除事宜达成如下协议：乙方同意补偿甲方21,000元，甲方收到乙方转账之后，双方于2019年11月30日签订的《商品房买卖合同》解除，乙方在支付补偿款，签字生效后，不得以任何形式和方式对此笔补偿款提出任何主张。晏传涛于当日向肖敬支付21,000元。本院认为，晏传涛、周海平与安玖诚经纪公司及案外人肖敬、伍贤君签订的《存量房居间（买卖）合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。晏传涛虽未在该合同上签名，但根据其与安玖诚经纪公司工作人员的微信聊天记录，可知其认可周海平代其签名的事实，应视为对周海平代签名的追认，该合同对其有约束力。双方当事人对晏传涛、周海平与案外人伍贤君、肖敬解除案涉房屋买卖合同的事实无异议，本案的争议焦点为安玖诚经纪公司及晏传涛、周海平对案涉《存量房居间（买卖）合同》无法履行是否存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”安玖诚经纪公司作为专业房产中介公司，其为晏传涛、周海平提供房屋买卖居间服务，首先应当核实晏传涛、周海平的身份关系以及是否具有购房资格。但根据庭审查明的事实，安玖诚经纪公司在案涉《存量房居间（买卖）合同》签订前并未通过核对结婚证、户口簿等方式核实晏传涛、周海平的婚姻关系，且在周海平无晏传涛明确授权手续的情形下同意周海平在该合同上代晏传涛签名，未尽到其审核义务。其次，安玖诚经纪公司在明知晏传涛、周海平非武汉市户籍，尚未取得武汉中心城区购房资格之前，签订上述《存量房居间（买卖）合同》，放任购房合同不能履行风险增大，违反诚实信用原则。虽安玖诚经纪公司主张晏传涛、周海平符合武汉市户籍迁入政策，可以解决其购房资格问题。但至本案法庭辩论结束前，安玖诚经纪公司未举证晏传涛、周海平具备上述购房资格。且晏传涛、周海平是否符合武汉市户籍迁入政策，能否取得武汉市户籍，需户籍管理部门依法核定，在晏传涛、周海平未获得购房资格的情形下，安玖诚经纪公司应审慎告知晏传涛、周海平相关购房风险，而非在晏传涛、周海平尚无购房资格情形下就签订案涉合同。晏传涛、周海平作为购房者，其在告知安玖诚经纪公司相关身份信息时未如实告知二者的婚姻关系，有违诚信原则。且晏传涛、周海平作为购房者，对购买房屋这种重大决定，应对其购房资格相关规定有所认识，尤其可通过网络查询方便知晓相关规定。但其在签订案涉合同时，并未尽到相应的注意义务，在其不具备购房资格的情形下，签订案涉合同，导致购房合同不能履行风险发生，其本身亦存在过失。鉴于案涉《存量房居间（买卖）合同》所约定的安玖诚经纪公司在合同签订后的相应合同义务实际未履行，综合考虑安玖诚经纪公司及晏传涛、周海平所处的市场地位、专业认知水平以及各方过错程度，根据公平原则，本院酌定晏传涛、周海平按合同约定居间服务报酬金额的40%向安玖诚经纪公司支付，即晏传涛、周海平向安玖诚经纪公司支付13,590元。因安玖诚经纪公司存在违约行为，其要求晏传涛、周海平支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于晏传涛、周海平主张安玖诚经纪公司赔偿因案涉《存量房居间（买卖）合同》而导致的损失，因双方当事人对晏传涛、周海平与案外人伍贤君、肖敬解除案涉房屋买卖合同并支付违约金21,000元的事实无异议，且晏传涛、周海平支付的违约金未超过案涉《存量房居间（买卖）合同》约定的晏传涛、周海平应承担的违约金金额，晏传涛、周海平支付的21,000元应认定为其因《存量房居间（买卖）合同》导致的损失。基于上述本院根据公平原则酌定的安玖诚经纪公司及晏传涛、周海平的责任承担比例，安玖诚经纪公司应对晏传涛、周海平实际支付违约金的60%承担赔偿责任，即安玖诚经纪公司赔偿晏传涛、周海平损失12,600元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告晏传涛、周海平向原告武汉安玖诚房地产经纪有限公司支付居间服务报酬13,590元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告武汉安玖诚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告武汉安玖诚房地产经纪有限公司赔偿反诉原告晏传涛、周海平损失12,600元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；四、驳回反诉原告晏传涛、周海平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计325元，由武汉安玖诚房地产经纪有限公司负担255元，晏传涛、周海平负担70元；反诉费163元，由晏传涛、周海平负担105元，武汉安玖诚房地产经纪有限公司负担58元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张大国二〇二〇年九月二十二日法官助理伊雅茜书记员李杰