青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0211民初12455号 原告：邵长学，女，1972年7月1日出生，汉族，住黄岛区。 委托诉讼代理人：管华，山东丰通律师事务所律师。 被告：秦东，男，1980年9月6日出生，汉族，住黄岛区。 委托诉讼代理人：陈喜华，山东润杰律师事务所律师。 原告邵长学与被告秦东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人管华、被告秦东及其委托诉讼代理人陈喜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邵长学向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》,返还房屋钥匙；2、判令被告支付自2019年6月1日起至2020年6月30日止的租金108333.33元及自2020年7月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金；3、判令被告支付2018年1月至2020年9月的物业费22372.35元及自2020年10月起至《房屋租赁合同》解除之日止的物业费；判令被告支付截至2020年6月12日水费1379.4元以及自2020年6月13日起至《房屋租赁合同》解除之日止的水费；4、判令被告支付违约金10833.33元；5、本案诉讼费、保全费、诉讼保全责任保险费等由被告承担。事实和理由：2017年6月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于青岛市黄岛区滨海大道路万达公馆A1区1969-29号商铺一处。合同约定房屋租赁期限自2017年6月1日至2021年5月31日，租金每年10万元，提前两个月交付。同时合同笫四条约定，租赁期内水电、卫生治安、燃气、暖气、电视收视费、上网费、车位费等各项费用由被告使用交纳。合同签订后，原告依约交付房屋给被告。被告自2019年6月1日开始拖欠原告租金，且拖欠水费及物业费。原告多次催要，被告拒不支付。被告没有按时支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》第七条第三款之规定，原告有权要求解除合同并要求被告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉求。 秦东辩称,原被告双方签订的房屋租赁合同自2019年6月1日起已经解除，2019年6月1日之前，被告依约履行了支付租金、提前通知的相关义务，原告对被告不再继续承租该房屋是明知的，2019年6月1日之后产生租金、物业费、水费、电费等费用属于原告自身未履行法定减损义务而产生的扩大损失，应由原告自己承担。双方租赁合同中并未明确约定被告提前退租需承担违约责任，原告应退还被告押金1万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于青岛市黄岛区滨海大道路万达公馆A1区的1969-29号房屋属于邵长学所有。2017年6月1日，邵长学与秦东签订《房屋租赁合同》，双方约定：邵长学将青岛市黄岛区滨海大道路万达公馆A1区1969-29号房屋出租给秦东，建筑面积约135.59平方；租期为自2017年6月1日起至2021年5月31日止，租金10万元/年，押金1万元；租赁期内，水电、卫生治安、燃气、暖气、电视收视费、上网费、车位费等各项费用由秦东使用交纳。该合同约定了违约责任与合同解除条款，若秦东不按照约定支付租金达15日或欠缴各项费用达1000元等情形之一的，邵长学有权要求乙方按月租金的10%支付违约金，并可单方解除合同；租赁期内若邵长学需提前收回该房屋或秦东需提前退租的，应提前30日通知对方，邵长学应退还相应的租金。该合同备注租金应提前两个月交付给邵长学。 合同签订后，双方实际履行了《房屋租赁合同》，邵长学将涉案房屋交付给了秦东经营使用，秦东向邵长学交付房屋租赁押金1万元。秦东按约向邵长学支付了2017年6月1日至2019年5月31日的租金，自2019年6月1日起再未支付租赁费。 本院认为，本案当事人争议的焦点为本案争议的房屋租赁合同是否已解除？原告主张的各项费用应否由被告支付。 原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于《房屋租赁合同》的解除问题。秦东主张自2019年4月份起多次以电话及短信方式告知原告及其配偶，无法续租及缴纳租金，要求退租及返还房屋，已经履行了提前退租的通知义务，且将租赁房屋腾空以自身行为表明无法继续履行合同，双方签订的租赁合同实际于2019年6月1日解除，提供其与邵长学配偶的微信聊天记录予以佐证。对此邵长学称在2019年5月31日已支付租金到期后，秦东只称暂时无能力支付租金，从未提出过解除合同，对于秦东所述将租赁房屋腾空的情况其不知情。本院认为，秦东提供的微信聊天记录仅显示其没有能力交房租，无法证明其有提前退租的意思表示，其主张腾空房屋但未通知邵长学办理房屋交接手续及返还钥匙，亦未提供其他相关证据证明其已经履行了提前退租的通知义务，故对被告秦东的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，秦东于2020年7月29日收到邵长学诉请解除合同的起诉状，解除合同通知已到达秦东，故邵长学与秦东2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除。 关于秦东应否支付房屋租赁费、物业费、水费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除，秦东应向邵长学返还青岛市黄岛区滨海大道路万达公馆A1区1969-29号房屋及钥匙，并应根据《房屋租赁合同》第三条第一款关于租金的约定支付自2019年6月1日至合同解除之日即2020年7月29日期间的租金共计116164元。《房屋租赁合同》第四条约定：租赁期内秦东应缴纳水电费等各项费用，双方认可秦东自2018年1月份始拖欠物业费及水费，物业费按照房屋面积135.59㎡每平方米5元收取，邵长学主张2018年1月至2020年9月的物业费及自2020年10月起至合同解除之日止的物业费，本院认为原告关于该项主张的意思表示是支付2018年1月至合同解除之日的物业费，故秦东应向邵长学支付自2018年1月至2020年7月29日的物业费共计20972.71元；支付所拖欠至2020年6月12日的水费1379.4元及自2020年6月12日至2020年7月29日的水费（具体数额以物业抄表数为准）。 关于秦东应否支付违约金的问题。邵长学主张应按照合同第七条规定每月按月租金的10%支付违约金，即月租金8333.33元×10%×13（违约月数）共为10833.33元。秦东辩称原告主张的违约金计算错误，且数额过高，根据合同约定违约金数额应该为833.33元，违约金不应也按月支付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告承租房屋后未按合同约定向原告支付租金，应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》第七条第三款约定，邵长学有权要求秦东按月租金的10%支付违约金，至合同解除之日2020年7月29日，秦东迟延支付租金达14个月；故对原告要求被告支付13个月违约金共计10833.33元的主张，本院予以支持。 关于1万元押金是否应该退还的问题。《房屋租赁合同》第三条第二款关于押金约定，在秦东退房时，押金应返还给秦东。本院认为，房屋租赁协议中设置押金的目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，即租赁关系终止时，如承租人没有造成房屋的损坏等应当扣减的债务，出租人应将押金退还给承租人；本案中被告秦东有拖欠原告的租金、物业费、水费等债务尚未履行，该1万元押金应先抵扣上述欠款中的租金，不予退还，故秦东应向邵长学支付的租金为106164元。被告的辩解意见证据不足不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、邵长学与秦东2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除； 二、秦东于本判决生效后十日内将青岛市黄岛区滨海大道路万达公馆A1区1969-29号房屋腾空、将该房屋及房屋钥匙交还给邵长学； 三、秦东于本判决生效后十日内向邵长学支付自2019年6月1日至2020年7月29日的租金106164元； 四、秦东于本判决生效后十日内向邵长学支付自2018年1月至2020年7月29日的物业费20972.71元；支付至2020年6月12日的水费1379.4元及自2020年6月12日至2020年7月29日期间的水费； 五、秦东于本判决生效后十日内向邵长学支付违约金10833.33元； 六、驳回邵长学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3158元，减半收取计1579元，由邵长学承担43元，秦东承担1536元；保全费1270元，诉讼保全责任保险费540元，共计4882元，由秦东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  张照坡 二〇二〇年九月十五日 书记员  孟 军