北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7076号原告：孝竹菊，女，1961年11月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：王德水，男，1956年7月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告之共同委托诉讼代理人：孙庆童，北京市盈科律师事务所律师。被告：反应堆科技（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：刘同权。被告：姜良斌，男，1985年1月10日出生，汉族，住山东省德州市临邑县双河农场楼区。原告孝竹菊、王德水（以下简称二原告）与被告反应堆科技（北京）有限公司（以下简称反应堆公司）、被告姜良斌（以下简称姓名）抵押权纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，二原告之委托诉讼代理人孙庆童、姜良斌到庭参加了诉讼，被告反应堆公司经本院合法传唤无故未到庭应诉，本院依法缺席审理，现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告反应堆公司将位于北京市朝阳区世纪东方嘉园204楼x门x房屋抵押给被告姜良斌的行为无效；2、撤销二被告就该房屋办理的京（2018）朝不动产证明第0010486号抵押登记。事实和理由：位于北京市朝阳区世纪东方嘉园**x门x房屋（以下简称涉案房屋）原登记在原告孝竹菊名下，属于二原告的夫妻共同财产。2015年底，案外人顾冠群和窦捷谎称可以帮助二原告进行理财，使用二原告房屋进行抵押贷款，用贷款资金进行理财，并承诺高额利息为由，骗取二原告房屋所有权证原件，并签署委托代理手续。2016年12月7日，在二原告不知情的情况下，顾冠群和窦捷与案外人北京墨川美业文化传播有限责任公司（以下简称“墨川公司”）恶意串通，将x号房屋所有权变更登记至墨川公司名下。2017年1月10日，墨川公司与被告反应堆公司恶意串通，将x号房屋所有权变更登记至反应堆公司名下。二原告为维护自己的合法权益，向北京市朝阳区人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，朝阳法院于2017年10月30日作出（2017)京0105民初4662号民事判决书，判决确认被告窦捷代理原告孝竹菊与墨川公司于2016年10月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。墨川公司不服一审判决上诉，后撤回上诉，北京市第三中级人民法院2018年5月24曰作出（2018)京03民终6113号民事裁定书，裁定准许墨川公司撤回上诉，一审判决自裁定送达之曰发生法律效力。因涉案房屋再次转移登记至反应堆公司名下，二原告为维护自己的合法权益，向北京市丰台区人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，丰台法院于2018年12月4曰作出（2018）京0106民初27010号民事判决书，判决确认墨川公司与反应堆公司于2016年12月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原被告均未上诉，该判决于2018年12月25日生效。墨川公司为拖延时间进行上诉，在二审期间，被告反应堆公司于2018年1月4日将涉案房屋抵押给被告姜良斌，明显是恶意串通损害二原告的合法权益，阻碍二原告依据法院生效判决获得自己的合法财产。综上所述，案外人顾冠群、窦捷、墨川公司、反应堆公司精心策划的骗取二原告房屋的行为，已经被人民法院确认无效，二原告得到了公平正义的审判。但是二原告的合法财产仍被非法占有，反应堆公司与姜良斌通过抵押登记的方式侵占二原告的合法财产，再次将二原告逼上绝境，无奈之下提起诉讼，望判如所请。被告姜良斌辩称：不同意原告的诉讼请求，我们是诉争房屋的抵押权人，我们也是受害方，因此我们的权益也应得到维护。被告反应堆公司经本院合法传唤未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月30日，北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105民初4662号民事判决，查明如下事实：涉案房屋原登记在原告孝竹菊名下，属于二原告夫妻共同财产。2015年12月23日，二原告与案外人顾冠群签订借款合同，以涉案房屋为抵押向顾冠群借款20万元。同日，二原告签署委托书委托窦捷全权出售x号房屋，委托事项包括代办房屋的出售（包括签署买卖合同、网签或撤销网签等）事宜、代为确定房屋的出售价格但售房价格不应低于房屋所在地区域相关国家部门公布的房屋指导价格、代收售房款或银行转款、代办上述房屋的权属过户的相关手续、代缴相关税费并签署相关文件等。委托期限自2016年3月23日始两年。2016年1月18日、1月19日、1月26日，二原告以涉案房屋为抵押，与案外人孙凯先后签订借款抵押合同，以涉案房屋为抵押共向孙凯借款200万元，并办理了抵押登记。2016年12月6日，孝竹菊由窦捷代理办理了上述抵押的解除手续。2016年5月27日，二原告与案外人于彬签订借款合同，向其借款100万元。同日，二原告签署委托书，委托案外人谢鸿利办理x号房屋的抵押登记及出售手续。2016年10月14日，窦捷持二原告于2015年12月23日向其出具的授权书，作为孝竹菊的代理人将涉案房屋出售给墨川美业公司。双方合同约定成交价格580万元，房款自行交割，该合同载明涉案房屋未设定抵押。2016年11月3日，孝竹菊由窦捷代理，与墨川美业公司办理了涉案房屋的网签手续。2016年12月7日，孝竹菊由窦捷代理，与墨川美业公司办理了将涉案房屋过户至墨川美业公司名下的产权转移手续。墨川美业公司在涉案房屋产权转移至其名下后，另行出售给反应堆公司，并将涉案房屋过户登记在反应堆公司名下。该案审理中，关于借款情况，二原告主张其向顾冠群、孙凯、于彬等人的借款均是受顾冠群指使，所借款项在转入孝竹菊的账户后立刻转出给顾冠群，二原告实际并未占有上述借款，也未从窦捷处收到房款，并提交银行转账记录为证。关于涉案房屋房款支付情况，墨川美业公司称其于2016年10月14日签约当日以现金方式付给窦捷定金5万；12月9日通过法人蒋晓丽的账户转给窦捷500万；另75万于12月9日以现金方式付给窦捷，并提交银行转账记录及定金、首付款交付确认函为证。涉案房屋另行出售的情况，墨川美业公司称购买x号房屋带有投资性质，购房后资金压力大，故将x号房屋另行出售。其与反应堆公司于2016年12月12日签订合同，12月22日办理网签；网签价款480万，实际房款600万，并提交网签合同、转账记录等为证。涉案房屋的使用情况，二原告称房屋一直由其居住，直至2017年2月6日被一群自称是墨川美业公司及反应堆公司的人强行赶出；期间从未见过墨川美业公司或反应堆公司的人来看房，并提交社区居住证明、水电费发票等为证。（2017）京0105民初4662号民事判决书载明：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，就窦捷而言，二原告向顾冠群借款20万元时为窦捷出具授权委托书并进行公证，双方之间真实法律关系为借贷合同关系，二原告并不存在委托窦捷出售x号房屋的意思表示。窦捷参与借贷及还款过程，对此情况应予知悉且知晓法律风险。但窦捷既不告知二原告亦未征得其同意，在上述债务已经消除且二原告及家人仍居住在房屋内的情况下，持委托书擅自出售x号房屋，且未将房款交给二原告，故窦捷的出售房屋行为实属恶意。就墨川美业公司而言，其在整个交易流程中的行为存在诸多不合理之处。双方合同里关于付款时间、付款方式、设定抵押的解除期限、房屋交付时间等在正常房产交易流程中十分重要的内容都没有具体约定，如此随意性的做法明显有悖于价值较大的房产交易习惯。在二原告一直实际居住在x号房屋内的情况下，墨川美业公司对于如何获取售房信息、如何确认房屋状态、如何确信售房意愿真实可信等必要信息均不能提供合理解释和证据，明显有违买房人应尽到的合理审慎义务。并且在墨川美业仅支付5万元定金、尚余575万房款未付的情况下双方即办理了过户手续更是明显有违常理。结合案件查明的情况及各方当事人的陈述，可以认定二被告就买卖x号房屋存在恶意串通行为，损害了二原告的合法权益。故二原告要求确认窦捷代理孝竹菊与墨川美业公司签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，理由正当，予以支持。因墨川美业公司已将x号房屋转售他人，故对于二原告要求确认其为x号房屋产权人的诉讼请求本院不予支持。墨川美业公司主张不存在恶意串通、房屋买卖合同合法且生效的主张的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上该案判决结果为：确认被告窦捷代理原告孝竹菊与被告北京墨川美业文化传播有限责任公司于2016年10月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，驳回原告孝竹菊、王德水其他诉讼请求。墨川公司不服该一审判决提起上诉，后又自行撤回上诉。2018年5月24日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终6113号民事裁定书，裁定准予墨川公司撤回上诉。2018年12月4日，北京市丰台区人民法院作出（2018）京0106民初27010号民事判决书，查明如下事实：涉案房屋过户至反应堆公司前的相关事实与（2017）京0105民初4662号民事判决认定事实无异。2017年9月15日，反应堆公司与姜广林签订《借款合同》，反应堆公司因平乡县项目投资向姜广林借款480万元。2017年12月19日，姜广林就x号房屋设立抵押权，取得《不动产登记证明》。2018年1月22日，河北省平乡县人民法院出具（2018）冀0532民初19号民事调解书，反应堆公司于2018年1月25日前偿还姜广林借款本金480万元及利息。后姜广林申请执行，河北省平乡县人民法院于2018年2月6日查封x号房屋，查封期限自2018年2月6日至2021年2月5日。该审理过程中，孝竹菊、王德水向本院提交110接处警记录、社区居住证明、水电费发票，证明二人一直居住在x号房屋，直至2017年2月6日被一群自称是墨川公司及反应堆公司的人强行赶出，之前从未有墨川公司或反应堆公司的人来看房。墨川公司和反应堆公司均表示墨川公司曾带着反应堆公司看过房，当时x号房屋有人居住，但可以配合看房。经本院询问，墨川公司和反应堆公司均表示除x号房屋交易外，二公司没有其他业务往来。涉案房屋过户至反应堆公司前的相关事实与（2017）京0105民初4662号民事判决认定事实无异。2018年1月4日，反应堆公司向姜良斌借款300万元。同日，姜良斌就x号房屋设立抵押权，取得《不动产登记证明》。（2018）京0106民初27010号民事判决书载明：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，生效法律文书已认定墨川公司与窦捷就买卖x号房屋存在恶意串通行为，确认二者签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。就反应堆公司而言，该公司在与墨川公司无任何经济往来的情况下，在墨川公司仅取得x号房屋所有权不足一周的时间内即与其签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），并将几百万元的购房款以个人账户转至墨川公司委托代理人的个人账户内，此做法明显有悖于价值较大的房产交易习惯。且反应堆公司现就如何获取墨川公司售房信息不能提供合理的解释和证据，亦无法提供相关证据证明在孝竹菊、王德水一直实际居住在x号房屋内的情况下是如何进入房屋确认房屋状态等，明显有违买房人应尽到的合理审慎义务。结合案件查明的情况及各方当事人的陈述，本院可以认定墨川公司与反应堆公司就买卖x号房屋存在恶意串通行为，损害了孝竹菊、王德水的合法权益。故孝竹菊、王德水要求确认墨川公司与反应堆公司于2016年12月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因姜广林现系涉案房屋的抵押权人，该房屋亦系被查封状态，故对于孝竹菊、王德水要求反应堆公司协助办理涉房屋产权转移登记手续的诉讼请求，不予支持。墨川公司、反应堆公司主张双方之间不存在恶意串通、房屋买卖合同合法且已履行的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，不予采信。综上该案判决结果为：确认墨川公司与反应堆公司于2016年12月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效，驳回孝竹菊、王德水的其他诉讼请求。该判决书于2018年12月25日发生法律效力。2018年1月4日，反应堆公司与姜良斌签订了《借款合同》，并办理了以涉案房屋为抵押物的抵押权登记，涉案房屋抵押权登记信息载明，该担保的主债权金额为300万元，债务履行期限自2018年1月4日至2021年1月3日。庭审中，就在诉争房屋上设立的抵押权问题，姜良斌表示：系依据其和反应堆公司签订的《借款合同》。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，根据另案生效判决认定的事实及裁判结果，反应堆公司取得涉案房屋所有权的行为已被依法认定为无效，故其并非涉案房屋的合法所有权人。关于二原告主张的反应堆公司与姜良斌之间以涉案房屋设定抵押权的行为是否应无效的问题，首先，反应堆公司现已不是涉案房屋的所有权人，其取得涉案房屋所有权系并非善意，且其在诉讼期间、在涉案房屋的权属存在明显争议的情况下仍以涉案房屋向他人提供担保，恶意行为显而易见；其次，就反应堆公司与姜良斌之间的借贷行为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条规定：“人民法院审理民间借贷纠纷案件时发现有下列情形，应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼：．．．．．．（三）出借人不能提交债权凭证或者提交的债权凭证存在伪造的可能；（五）当事人一方或者双方无正当理由拒不到庭参加诉讼．．．．．．本案中，姜良斌虽系形式上的抵押权人，但其就与反应堆公司存在债权关系，仅提交了借款合同以及转款记录，且反应堆公司无正当理由拒不到庭，姜良斌就该债权形成的相关情况未提供任何证据，亦无法做出任何合理解释，因此，本院难以依据本案中的现有证据认定反应堆公司与姜良斌之间存在借贷关系；最后，如前所述，因现姜良斌提交的证据未达到高度盖然性标准，无法在本案中直接认定其与反应堆公司之间形成债权的整个过程，因此难以认定反应堆公司与姜良斌之间以涉案房屋设定抵押权的行为属善意，该行为依法应属无效，相应的抵押权登记亦应予以撤销。对被告姜良斌的抗辩意见本院不予采纳。被告反应堆公司经本院合法传唤，无故未到庭，应视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告反应堆科技（北京）有限公司将位于北京市朝阳区世纪东方嘉园204楼x门x房屋抵押给被告姜良斌的行为无效；二、撤销被告反应堆科技（北京）有限公司与被告姜良斌在位于北京市朝阳区世纪东方嘉园204楼x门x房屋上设立的京（2018）朝不动产证明第0010486号抵押权登记。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由被告反应堆科技（北京）有限公司负担（原告孝竹菊、王德水已交纳，被告反应堆科技（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付原告孝竹菊、王德水）。公告费560元，由被告反应堆科技（北京）有限公司负担（原告孝竹菊、王德水已交纳，被告反应堆科技（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付原告孝竹菊、王德水）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  陈建东人民陪审员  杨燕笙二〇二〇年九月一日书 记 员  徐可卉