河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1728号 上诉人（原审原告）：闫桂华，女，1968年12月1日出生，汉族，住吉林省永吉县。 委托诉讼代理人：于大海，内蒙古松洲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白得涧，男，1986年7月31日出生，满族，住河北省香河县。 委托诉讼代理人：罗红，北京京云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李璇，北京京云律师事务所实习律师。 上诉人闫桂华因与被上诉人白得涧房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初4728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 闫桂华上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，被上诉人返还上诉人已支付的800,000元购房首付款；2、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已不具备在香河县购房的资格。2、2017年3月21日发布的限购政策要求贷款的首付比例不低于50%，该限购政策导致无法按照原合同履行，且是上诉人无法预判的，不属于正常的商业风险，应认定为不可归责于当事人双方的事由，属于情势变更的情形，一方客观无法履行的可申请解除，按照公平原则处理，不应由上诉人一方承担政策的不确定性风险。3、上诉人2018年身体状况恶化，花费巨大，因病返贫，也属于重大情势变更的情况，致使合同目的不能实现，依法可申请解除合同。4、被上诉人应在开发商通知收房3日内办理物业交割，被上诉人在2017年5月21日接到收房通知，但直至2017年9月18日才交付房屋，构成根本违约，上诉人有权解除合同。 白得涧辩称，1、双方合同应继续履行。根据合同约定，上诉人在贷款未获批时应自行筹齐剩余房款并支付给被上诉人。国家政策对房款首付比例的调整已经是一种常态，属于正常商业风险，且合同对此有明确约定，上诉人对首付比例可能无法如合同约定应有预见性。2、上诉人在支付房屋首付款时，对首付比例政策的调整已经知悉。上诉人支付剩余900,000元首付款的时间为2017年3月24日，而限购政策的发布时间为2017年3月21日。3、上诉人的证据不属于新证据，不足以证明其不具备履行能力，且不具备履行能力亦非法定或约定解除事由。4、上诉人要求解除合同是基于房屋价值已由购买时的2,700,000元降到目前的1,300,000元左右，上诉人试图将降价风险转嫁给被上诉人，其行为明显违背了诚实信用原则。5、合同第七条约定“出卖人应当在收房后3日内将该房屋交付买受人”，被上诉人在收到开发商及物业通知后与上诉人一起于2017年9月18日进行收房，并未违反双方合同约定。 闫桂华向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、被告返还原告已经支付的l,000,000元购房款：3、本案诉讼费依法由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月13日，原告闫桂华与被告白得涧通过三河市顺心房产经纪有限公司香河分公司提供居间服务签订了《房屋买卖合同》及补充协议。该《房屋买卖合同》约定：被告白得涧将其与陈丝丝名下位于香河县房屋出售给原告闫桂华；房屋成交价格为2700000元，拟贷款金额为1700000元，买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。双方签订的补充协议约定：原告于2017年3月13日向被告支付定金100000元，该定金则视为首付款的一部分；原告于签订本协议起10个工作日内将首付款1000000元（该金额包含原告已支付的全部定金100000元）以直接支付的方式支付给被告。原告于2017年3月13日向被告支付定金100000元，于2017年3月24日向被告支付首付款900000元，共计支付1000000元。原告于2018年5月8日经北京大学第一医院诊断为肾病综合征Ⅰ期、膜性肾病、慢性肾病Ⅰ期、高脂血症、轻度贫血，2019年6月28日被永吉县人民医院诊断为慢性阻塞性肺病、心率失常-不完全右束支传导阻滞、低蛋白血症。另查，2017年5月8日，被告白得涧将涉案房屋贷款本息全部结清，2017年9月18日，被告将涉案房屋钥匙交付给了原告，涉案房屋的不动产权证书于2019年8月22日下发，不动产权证号为（2019）香河县不动产权第××号，被告于当日领取后，通过电话短信通知原告房本已下发，15天内可以办理过户手续和交齐后续房款，原告回复决定走法律程序解决。再查，2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室发布了《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，其中载明：实行住房限购的区域为廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县；非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。自2017年3月22日起施行。2017年6月4日，香河县人民政府办公室发布《香河县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该实施意见规定：非本地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。非本地户籍居民家庭在本意见实施前，已为所购住房支付相关费用，经县房管局确认并出具书面证明，办理相关住房贷款、房产交易时可不提供社保或纳税证明。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按合同约定全面、善意的履行各自的义务。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同及补充协议，均系双方真实的意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之情形，合法、有效，该合同对双方具有法律约束力。双方于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已明确约定房屋的首付款数额及余款的支付方式，并未违反2017年3月21日廊坊市人民政府办公室发布的《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》内容，该合同签订时间系在2017年6月4日香河县人民政府办公室发布《香河县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》之前，从法不溯及既往原则、诚实信用原则及保护交易安全、维护市场秩序来看，本案双方当事人的房屋买卖行为不应受此后发布实施的限购政策调整，且根据被告提交的证据，涉案房屋被告已交付原告，被告领取房屋不动产权证下发后及时通知了原告，不存在违约行为，故原、被告房屋买卖合同及补充协议不存在法定或约定解除的事由，房屋买卖合同及补充协议继续履行为宜，故对原告闫桂华的各项诉讼请求本院均不予支持。原告称其首付款均为借款支付，且已身患重病，治疗需要花费大量医疗费，已丧失继续履行合同的能力，一审法院认为，原告提交的借款合同及公证书、银行转账记录显示借贷双方为赵瑞峰、娄维武，原告无其他证据佐证，不能证明与本案的关联性，一审法院不予确认，另提交的诊断证明书及检查报告单仅能证明原告患病情况，花费医疗费数额无法证实，不能证明原告已丧失继续履行合同的能力，故一审法院对原告主张不予支持。庭审中，被告提起反诉，但未于一审法院规定期间内缴纳相应诉费，故被告反诉本案中不予审理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告闫桂华的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计6,950元、保全费5,000元，两项合计11,950元，由原告闫桂华负担。 本院二审期间，闫桂华提交如下证据：1、闫桂华与王爽的通话录音一份，拟证明闫桂华多次通过中介人员王爽催促白得涧履行合同义务，配合收房及物业交割；签订合同时中介人员未详细提示格式合同的内容，买卖双方都默认为贷款购房。2、闫桂华与许英坤的通话录音一份，拟证明本案双方的真实意思表示均为贷款买房；开发商通知被上诉人收房的时间是2017年5月，被上诉人故意拖延至2017年9月18日，构成违约。3、闫桂华向富力新城物业咨询案涉房屋所在的16号楼收房时间的录音、视频及北京富力城房地产开发有限公司出具的向白得涧邮寄收房通知书的记录及收房登记表，拟证明开发商通知被上诉人收房的时间是2017年5月21日，被上诉人于2017年9月14日收房，违反合同约定构成根本违约。4、吉林省最低生活保障证，拟证明上诉人因病致贫，无力继续履行合同。5、吉林市嘉元供热有限公司出具的证明，拟证明上诉人的住房因2017年7月遭受特大洪水，无法供热和正常居住，被上诉人未依约办理物业交割导致上诉人无家可归。6、永吉县2017年7月水灾照片，拟证明上诉人居住地遭遇水灾。白得涧质证认为，上述证据均不是二审新证据，不应采信；对证据1、证据2、证据3中的视频和录音真实性均不认可，在双方交付房屋时上诉人一方未提出异议，不存在故意拖延收房；案涉房屋的开发商为富力（香河）房地产开发有限公司，并非北京富力城房地产开发有限公司，关联性不认可，且被上诉人并未收到收房通知书；证据4不能证明上诉人的收入状况，且低保证于2018年12月已取得，上诉人直到2019年9月才提起诉讼，另上诉人是做生意的，并无正常的工资流水；证据5不能证明上诉人因受灾导致不能履行合同；证据6与本案无关。本院审查认为，上述证据中的录音及视频真实性无法核实，且内容与双方的合同约定不符，不能达到证明目的；双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定“出卖人应当在收房后3日内将该房屋交付给买受人”，《补充协议》第二条第7项约定“物业交割：甲乙双方应当在收房3日内自行办理物业交割手续”，该两条约定均未涉及开发商通知收房与双方交付房屋的关联，上述证据中关于开发商通知交房及白得涧实际收房的证据真实与否，均不能证明白得涧构成根本违约；证据4能够证实闫桂华自2018年12月至今为B类城镇低保户；证据5、6不能证实闫桂华的家庭遭受水灾产生重大经济损失。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，闫桂华与白得涧签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。相关限购政策出台于合同签订之后，且未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，故双方的合同不受限购政策调整。双方在合同中明确约定“买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人”，故贷款政策的调整亦不影响合同的履行。闫桂华主张白得涧故意拖延收房及办理物业交割构成根本违约，没有合同依据，本院不予支持。因闫桂华于2018年12月至今成为B类城镇低保户，客观上已丧失继续履行合同的能力，闫桂华诉请解除合同，本院予以支持。因房地产市场行情影响，案涉房屋存在巨额降价损失，而该损失系闫桂华单方原因造成，闫桂华应予赔偿。根据房价降价幅度及闫桂华为城镇低保户的实际情况，本院酌定闫桂华赔偿白得涧800,000元经济损失。故白得涧应返还闫桂华购房款200,000元。闫桂华将案涉房屋交还白得涧。 综上所述，闫桂华的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初4728号民事判决； 二、解除闫桂华与白得涧2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》； 三、白得涧于本判决生效之日起十日内返还闫桂华购房款200,000元； 四、闫桂华于本判决生效之日起十日内将香河县房屋返还白得涧； 五、驳回闫桂华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计6,950元、保全费5,000元，二审案件受理费11,800元，由闫桂华负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年九月三十日 书记员 牛紫薇