四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1755号 上诉人（原审原告）：南充市胜天房地产开发有限公司，住所地四川省西充县晋城镇安汉大道三段状元楼**。 法定代表人：何旭琼，执行董事。 委托诉讼代理人：余晓霞，四川助民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊新屏，四川助民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：游春平，男，1959年3月5日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：何喜，四川张纲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗国康，南充市法源法律服务所法律工作者。 原审第三人：何汝泽，男，1965年12月26日生，汉族，住四川省西充县，现住西充县。 上诉人南充市胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天公司）因与被上诉人游春平、原审第三人何汝泽商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2020）川1325民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 胜天公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判为支持上诉人原审的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由：一、原审没有查清案件事实，原判决认定的事实不全面、不客观。1．原判决没有完整、全面、客观地反映双方之间有关商品房买卖的客观事实。判决书的“经审理查明”部分仅简单引用案涉《“凌云帝景”项目天然燃气安装工程结算方案》（以下简称《结算方案》）的部分内容，对其他内容和其他证据涉及的案件事实没有查清。2．何汝泽是胜天公司起诉状列明的第三人，原判决称对胜天公司诉游春平、何汝泽一案进行了审理，但何汝泽是否被传唤到庭，何汝泽如何答辩，法院如何认定，判决却只字未提。二、原判决认定事实有误，错误定性，判决驳回胜天公司的诉请是错误的。1．原判决在“本院认为”中认定事实有误，错误定性，尤其是“结算方案中主要内容是工程款的结算，对游春平应收工程款约定为以房折款，对房屋的转移和房款支付要以签订正式的商品房买卖合同为条件。而游春平至今未与胜天公司签订正式的商品房买卖合同……游春平在何汝泽处收取了2016-2019年度的租金折抵自己的应收工程款，对此胜天公司并未提出异议，由此可见游春平收取的租金并未纳入结算方案的范围，表明游春平真实意思不是购房，而是收取工程款……”等内容，不仅表现出明显的事实有误，错误定性的问题，还表现了在“审理查明”中找不到的事实，也被纳入“本院认为”的错误事实中。2．原判决将合同的成立、生效与合同的履行混淆，混淆了法律概念和法律关系，作出了驳回胜天公司诉讼请求的错误裁判。三、原判决适用法律错误。原判决因认定事实错误，定性错误，存在明显的适用法律错误。综上，请二审法院客观公正地审查认定本案事实和性质，纠正原判决的错误。 游春平辩称，一、《结算方案》是确定债权债务的方案。被上诉人是债权人，上诉人是债务人，作为债权人有权主张债务人履行给付义务，而“以房抵债”只是债权人实现债权的一种方式，与商品房买卖属不同的法律关系。二、《结算方案》中的“以房抵债”是附条件的民事法律行为，“以房抵债”的实现最终要以双方签订正式的商品房买卖合同为条件，在符合所附条件时才能生效。而被上诉人至今未与上诉人签订正式的商品房买卖合同，表明被上诉人不认可，所附条件尚未成就，“以房抵债”的内容尚未生效。三、被上诉人的真实意思不是购房，而是收取工程款，且《结算方案》尚待重新结算。被上诉人在何汝泽处收取的2016-2019年度的租金约30余万元作为应收工程款，并未纳入《结算方案》的结算范围，因此对被上诉人的应收工程款待重新结算。四、上诉人欠被上诉人工程款本身就是失信行为。上诉人欠被上诉人的工程款现已不多，反强行要求被上诉人支付其巨额房款，从中盈利，违反了公平、正义原则。被上诉人将另案向人民法院起诉，要上诉人支付下欠工程款。综上，请求中级人民法院依法公平、公正判决驳回上诉人的上诉。 何汝泽未作书面陈述。 胜天公司向一审法院起诉请求：1．判令游春平立即向胜天公司支付其购买的位于西充县××道××段××号××层××号××号××房的房款1385170元，并从2016年4月4日起按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；2．判令游春平限期到胜天公司售楼部按商品房买卖规范要求完善相关手续；3．本案诉讼费用由游春平承担。 一审法院认定事实：2014年，游春平承揽了胜天公司开发建设的位于西充县城“凌云帝景”项目天燃气安装工程。2016年3月3日，双方签订了《结算方案》。《结算方案》约定：游春平应收天燃气总工程款约人民币198万元；乙方（游春平）选购甲方（胜天）开发项目的营业用房，作价折抵其应收工程款，营业用房位于“凌云帝景”一楼临街面、茂源大酒店大厅出门左侧，现甲方出租与他人（何汝泽）经营烟、酒、百货的营业房范围，面价约90.4㎡（最终以测绘为准），单价23,500元/㎡，总房价为2,124,400元。工程款与房款品迭后，乙方应补给甲方人民币1,436,400元（工程款总额1,980,000元，扣减己付1,292,000元，余688,000元工程款未支付，品迭总房款2,124,400元后，应补房款1,436,400元），此款作为乙方承担“温莎小镇”项目天燃气安装工程的预付款；如乙方不承担“温莎小镇”项目天燃气工程，则本协议签订后30日内将房屋折价超出乙方应收工程款的部分房款以现金支付给甲方，甲方即与乙方签订正式的商品房买卖合同，并按正常的房屋买卖程序办理相关手续，各自承担法律规定的税、费；签订正式的商品房买卖合同之次日起，该房屋的租金由乙方收取等。结算方案签订后，双方至今未签订正式的商品房买卖合同，同时在未签订正式的商品房买卖合同的情况下，游春平又在何汝泽处收取了2016—2019年度的租金。 一审法院认为，胜天公司要求判令游春平向胜天公司支付房款和判令游春平限期到胜天公司售楼部按商品房买卖规范要求完善相关手续的诉讼请求，是基于双方签订了《“凌云帝景”项目天燃气安装工程结算方案》而提出，结算方案中主要内容是工程款的结算，对游春平应收工程款约定为“以房折款”，对房屋的转移和房款支付要以签订正式的商品房买卖合同为条件。而游春平至今未与胜天公司签订正式的商品房买卖合同，且未按“签订正式的商品房买卖合同之次日起，该房屋的租金由乙方收取”的约定，在何汝泽处收取了2016—2019年度的租金折抵自己的应收工程款，对此胜天公司并未提出异议，由此可见游春平收取的租金并未纳入结算方案的范围，表明游春平的真实意思不是购房，而是收取工程款，因此，双方并未形成事实上的买卖关系。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：…（二）意思表示真实”、第六十二条“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”的规定，判决如下：驳回胜天公司的诉讼请求。案件受理费17,260元，减半收取8,630元，由胜天公司负担。 二审中，游春平称其是四川西充爱众燃气有限公司（以下简称西充爱众燃气公司）的工作人员，负责案涉燃气安装工程的现场监督管理和款项催收，该安装工程的工程款项198万元应由西充爱众燃气公司收取，自己无权处分。 2014年12月1日，胜天公司向西充爱众燃气公司付款792,000元。2015年2月15日、2015年11月18日，胜天公司分别向游春平付款200,000元、300,000元。 游春平持有以西充爱众燃气公司名义开具给胜天公司的建设费、安装费等发票原件5张，金额合计1,663,108.20元。 西充爱众燃气公司的全部应收款项为1,663,108.20元。 双方当事人签订《结算方案》后，游春平从胜天公司处领取了胜天公司与何汝泽签订的《房屋租赁合同》，并在该《房屋租赁合同》的甲方（出租方）处添加了自己的名字、电话号码。 游春平自认其已收取案涉房屋2020年的租金6.8万元。 “凌云帝景”项目于2013年8月29日取得《商品房预售许可证》［（西）房预售证第13019号］。 涉案两个门面房的建筑面积共计88.22平方米。 二审中，胜天公司表示考虑到前段疫情、市场经济现状等，该公司自愿将案涉门面的单价降至23,000元/平方米进行结算，并书面申请撤回要求判令游春平限期到胜天公司售楼部按商品房买卖规范要求完善相关手续的诉讼请求。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案的结案案由应为合同纠纷，而非商品房销售合同纠纷，一审法院确定的结案案由错误，本院予以纠正。 游春平、胜天公司于2016年3月3日签订的《结算方案》所涉及的燃气安装工程款为到期债权、债务，案涉的“凌云帝景”项目已于2013年8月29日取得《商品房预售许可证》［（西）房预售证第13019号］，游春平、胜天公司在《结算方案》中约定的以房抵债系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然双方之后未按《结算方案》的约定再签订《商品房买卖合同》，但是游春平已从胜天公司处领取了胜天公司与何汝泽签订的《房屋租赁合同》，并在该《房屋租赁合同》的甲方（出租方）处添加了自己的名字、电话号码，之后又已在何汝泽处收取了案涉房屋2016—2020年度的租金，故应认定胜天公司已将案涉房屋交付给了游春平，游春平已实际接收了案涉房屋，据此游春平应当按照《结算方案》的约定向胜天公司支付剩余房款，并从胜天公司起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息。 西充爱众燃气公司已在游春平、胜天公司签订《结算方案》之前收到全部应收款项1,663,108.20元，故游春平、胜天公司签订的《结算方案》不会损害西充爱众燃气公司的权利。 胜天公司自愿将案涉门面的单价降至23,000元/平方米，本院予以确认。 二审中，胜天公司书面申请撤回要求判令游春平限期到胜天公司售楼部按商品房买卖规范要求完善相关手续的诉讼请求，不违反法律规定，本院准许。 综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省西充县人民法院（2020）川1325民初420号民事判决； 二、游春平于本判决生效后十五日内向南充市胜天房地产开发有限公司支付房款人民币1,341,060元及资金占用利息（资金占用利息计算方式：以人民币1,341,060元为基数从2020年3月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款项付清之日止）。 如果未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17,260元减半收取8,630元由游春平负担。 二审案件受理费17,260元由游春平负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年九月四日 书记员 王海川