广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初30545号原告：广州越秀物业发展有限公司,住所广州市天河区体育西横街**。法定代表人：吴炜，董事长。委托诉讼代理人：黄居宏，男，1971年4月29日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：陈静云，广东金桥百信律师事务所律师。被告：张惠丝，女，1988年11月24日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：谢珏衡，男，1987年1月27日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原告广州越秀物业发展有限公司与被告张惠丝、谢珏衡物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人陈静云，被告张惠丝、谢珏衡均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年10月1日至判决生效之日的物业管理费（暂计至2020年8月31日为2918.3元，物业标准为2.8元/月.平方米）；2、判令被告向原告一次性支付逾期支付物业管理费违约金（违约金以当月应付的管理费为本金，每日按千分之三的标准从次月1号开始计算至实际付清之日止，暂计至2020年8月31日为1330.74元，违约金以当月所欠物业管理费的本金为限）。3、判令被告向原告支付2019年3月至2020年6月代收水费961.04元，2017年9月至2020年6月公摊电费763.49元，合计1724.53元。4、被告承担诉讼费。事实和理由：2013年9月6日，房地产开发单位广州市宏锦房地产开发有限公司（以下简称宏锦公司）与原告（原名广州城建开发物业有限公司）签订了《前期物业服务合同》，约定宏锦公司将广州市星汇金沙花园委托原告提供物业管理服务。被告是广州市白云区金沙洲康园路汇岭街10号1405房的业主，房屋建筑面积94.75平方米。根据原告与宏锦公司达成的协议：1、第五条物业资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如为：洋房：2.8元/月.平方米；2、第六条第3段业主或物业使用人应缴的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；3、根据被告与原告于2015年11月14日达成的前期物业管理服务协议的第三条第4款的约定，“业主或物业使用人应缴的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向乙方交纳当月物业服务资金，在下月首日以及以后交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金。”；4、第七条约定“本合同期限自2015年12月13日起至业主委员会成立并选聘新的物业管理企业之日为止。”上述合同签订至今，星汇金沙花园小区并未成立业主委员会，一直是原告依约为被告提供物业管理服务，完全履行了合同项下的物业管理服务义务。自2019年10月1日至今，被告一直拖欠涉案物业的物业管理费。截止至2020年8月31日，被告已拖欠原告物业管理费高达人民币2918.3元，违约金人民币1330.74元。原告多次催收，被告均置之不理。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告张惠丝、谢珏衡辩称，一、原告从未按照《前期物业管理服务协议》的约定公布物业服务资金的收支情况，物业招商时也没有征询过业主的意见。二、原告亦未按照《前期物业管理服务协议》的约定，对违反规划私自搭建建筑物及擅自改变房屋用途的行为进行有效监管，甚至不作为乱作为，导致业主邻里间争吵不断。三、原告从未履行过对二次供水系统的清洁及对小区内公共雨水、污水管道疏通、检查并清掏的义务。四、涉案小区公共地方长期出现车辆乱停乱放现象，阻碍消防通道，损害广大业主的权利。五、小区主水管从2015年收楼至今仍然不能抄表入户，业主提出整改要求的5年时间里，物业从未作出任何改善，且谎称水务局不肯验收所致，欺骗广大业主并损害其利益。六、小区主水管被别墅花园骑压不符合国家验收标准，但物业从未向业主汇报该情况并有意隐瞒，主水管问题存在多年，物业知道验收不合格仍与开发商签订物业服务合同，且并未向开发商询问解决问题办法，将业主切身利益不管不顾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《前期物业服务合同》；《前期物业管理费服务协议》、《企业信用信息公示报告》、广州市不动产查册表、小区（大厦）日常保洁服务委托合同【市城开物业合（2017）122号】、小区（大厦）日常保洁服务委托合同（2019）175号、小区（大厦）绿化养护与摆设服务（2017）367号；8、小区（大厦）绿化养护与摆设服务（2018）914号、小区（大厦）灭鼠杀虫与蚁类防治委托合同（2018）7号、小区（大厦）灭鼠杀虫与蚁类防治委托合同（2020）15号、物业收费通知单、水费清单、电费公摊欠费金额明细、代交电费发票、光盘及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系位于广州市白云区汇岭街****的产权人，该房产登记查册表所载建筑面积为95.3平方米，建设单位为案外人宏锦公司。原告原名广州城建开发物业有限公司。2013年9月，宏锦公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定宏锦公司委托原告对位于广州市白云区星汇金沙花园提供物业管理服务。2015年11月14日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定洋房的物业管理费按2.8元/月/平方米的标准收费，由原告向被告或物业使用人收取；除小区物业服务中心办公、生活用水用电外，其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊；业主应于本物业交付之日起全额交纳物业服务资金，业主或物业使用人应缴纳的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向原告交纳当月物业服务资金，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金；本协议期限自双方签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。同日，宏锦公司与被告签订《商品房交付书》，约定宏锦公司于该日将涉案的星汇金沙花园6座1405房交付给被告使用。庭审中，被告自认未向原告支付2019年10月1日起至起诉之日止的物业管理费及2019年3月至2020年6月代收水费、公摊电费，但对于水费及公摊电费的数额不予确认。庭后，原告补交照片，拟证实其财务情况已予以公示，并对违章问题进行处理。另，原告主张本案的物业管理费仅主张至2020年9月30日。以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《商品房交付书》、《商品房预售合同》、不动产权登记查册表、电费发票、清单、视频、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依法履行各自的义务。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于物业管理费及违约金。涉案物业已于2015年11月14日交付给被告使用，原告在2015年11月14日至2020年9月30日期间亦实际为涉案小区提供了物业管理服务，依合同约定，被告应向原告支付上述期间的物业管理费。被告以原告未将物业服务资金收支情况公开、未对私搭乱建行为进行管理、未对管道进行疏通清掏、未对乱停车现象进行管理及主水管存在问题未及时有效跟开发商沟通等理由拒付物业管理费的抗辩意见，因原告已尽到相应的物业管理义务，虽存在一定瑕疵，但被告以此为由拒付涉案物业管理费的抗辩意见本院不予支持。涉案房产登记查册表所载建筑面积为95.3平方米，原告主张按照面积95.3平方米、每月每平方米2.8元的标准计算涉案物业管理费，本院对此予以认可，则每月物业管理费应为266.84元，被告须向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业管理费应为3202.08元（266.84元/月×12个月）。被告未依约交纳上述管理费，其行为已构成违约，原告要求被告支付违约金符合法律规定，本院对此予以支持。合同中约定交纳物业管理费的时间为每月5日前，则违约金应以每月应交纳的物业管理费266.84元为本金，自每月6日起计至实际清偿之日止。合同中约定违约金按照每日千分之三计算，原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，则该违约金标准明显过高，本院酌情将违约金标准调整为：按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月应交管理费的违约金单独计算，各月计付的违约金数额不得超过该月应交的物业管理费266.84元。二、关于公摊电费。原、被告在《前期物业管理服务协议》中已约定公共水电费由全体业主按政府规定另行分摊。被告对原告主张的公摊电费数额虽有异议，但未能提供相反证据。结合原告提供的上述证据，本院对原告主张被告欠付2017年9月1日至2020年6月期间的公摊电费763.49元的事实予以认可，对其要求被告支付该部分费用的诉请予以支持。三、关于水费。被告实际使用涉案物业多年必然产生水费，其确认未支付过2019年3月至2020年6月期间的水费，故本院对原告主张其代付水费的事实予以认可。虽被告对原告主张的欠付水费的数额不认可，但未能提供相反证据，故本院对原告主张被告欠付上述期间水费961.04元的事实予以认可，对其要求被告支付该部分费用的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告张惠丝、谢珏衡向原告广州越秀物业发展有限公司支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业管理费3202.08元，并支付违约金（违约金以每月应交纳的物业管理费266.84元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从所欠费用月份的6日起计至实际清偿之日止，每月应交管理费的违约金单独计算，各月计付的违约金数额以该月应交的物业管理费266.84元为限）；二、自本判决生效之日起三日内，被告张惠丝、谢珏衡向原告广州越秀物业发展有限公司支付2017年9月至2020年6月期间的公摊电费763.49元；三、自本判决生效之日起三日内，被告张惠丝、谢珏衡向原告广州越秀物业发展有限公司支付2019年3月至2020年6月期间的水费961.04元；四、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告张惠丝、谢珏衡负担并在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  周子珺二〇二〇年九月二十五日书记员  陈春燕