江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1008号原告（反诉被告）：周先棍，男，1968年8月30日出生，汉族，住浙江省仙居县。原告（反诉被告）：项云芳，女，1970年8月29日出生，汉族，住浙江省仙居县。原告（反诉被告）：朱宝福，男，1968年1月25日出生，汉族，住浙江省仙居县。以上三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：黄细友，江西惟民律师事务所律师，执业证号：×××5480，特别授权。被告（反诉原告）：曾国龙，男，1973年3月8日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。原告（反诉被告）周先棍与被告（反诉原告）曾国龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，原告（反诉被告）项云芳、朱宝福于2020年7月31日以其系涉案出租房屋的所有权人为由，申请作为原告参加本案诉讼，本院予以准许。被告（反诉原告）曾国龙于2020年8月4日向本院提出反诉，本院予以准许后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）周先棍及其三原告诉讼代理人黄细友、被告（反诉原告）曾国龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周先棍、项云芳、朱宝福向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付2020年下半年租金133500元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月15日，原告周先棍、被告曾国龙签订《租赁合同》，约定将原告所有的原新东方宾馆出租给被告开宾馆，租期11年，第一年至第三年租金为每年27万元整，自第四年开始，每年按15000元递增，每年租金分两期交付，即6月15日和12月15日一次性付清半年房租。原、被告双方还对其他事项做了约定。合同签订后，原告将东方宾馆（包括宾馆内所有设施）及宾馆后空场交付给被告，被告亦能按时交付租金。租赁合同履行期间，原、被告经协商，约定“自第4年开始，租金每年按1万元递增”，因而2020年6月16日开始的下一年度租金为320000元。原告周先棍考虑到今年新型冠状××疫情的影响，减免2020年下半年1个月的租金。原告经初步计算，2020年下半年租金为133500元，并要求按照租赁合同规定的6月15日支付租金，而被告以各种理由拒付2020年下半年租金。被告（反诉原告）曾国龙辩称，1．本案缺乏两名必要共同原告，被答辩人没有全部的处分权。根据双方之间签订的租赁合同，甲方为周先棍、朱宝福、项云芳，现被答辩人未征得另外两位权利人同意单独提起诉讼，其权利存在瑕疵，不符合法律规定，请求驳回被答辩人起诉。2．被答辩人的起诉条件不满足，请求驳回其起诉。在被答辩人向人民法院提起诉讼前，答辩人曾多次与被答辩人进行协商，希望被答辩人考虑到今年新冠疫情的影响减免租金，被答辩人也多次表示可以减免1个月的租金，现一个月的免租期尚未届满，被答辩人即向法院提起诉讼，其行为违背了诚实信用原则，也不符合法律规定，请求驳回其起诉。3．受新冠疫情不可抗力因素影响，答辩人承租房屋所经营的酒店，收到九江市柴桑区卫生计生综合监督执法局要求停业的通知，因此停业3个月以上，亏损严重。受今年新冠疫情的影响，服务行业均收到当地职能部门通知，要求停业，答辩人所经营的酒店也不例外，答辩人于2020年1月份即收到九江市柴桑区卫生计生综合监督执法局要求停业的通知，直至4月底才被允许开业，在此期间的人工费、租赁费、水电费等成本非常之高，因此希望法庭能充分考虑到答辩人的损失，国家发改委颁布的《关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》，以及酒店等服务行业因疫情影响经济效益大幅下滑，整体上举步维艰，大量酒店、ＫＴＶ等小微企业、个体工商户已难以为继，答辩人所经营的酒店在春节旺季时不能营业，经营成本却丝毫未减，请求法庭考虑这一情况，对被告减免6个月的租金。被告（反诉原告）曾国龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同，并返还6个月的租金160000元；2．判令被反诉人返还反诉人支付的押金300000元；3．本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被诉人于2012年签订了长达11年的租赁合同，合同履行期间，反诉人一直按时向被反诉人支付房租。2019年12月，新冠疫情开始蔓延，受疫情的不可抗力因素影响，反诉人承租房屋所经营的酒店受到巨大冲击，经营状态惨淡，2020年1月28日，反诉人收到九江市柴桑区卫生计生综合监督执法局的通知，要求反诉人经营的酒店停止营业，具体开业时间另行通知，因连续数月不能开业，且反诉人的经营成本巨大，亏损严重，已无能力继续经营。2020年5月到6月，因上一年度租赁期限将至，反诉人多次与被反诉人协商，希望被反诉人能够充分考虑疫情的影响以及国家发改委颁布的《关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》，对租赁合同的租金进行相应的调整降低，然而多次协商之后，双方均未能达成一致意见，2020年7月初，被反诉人更是一纸诉状告至柴桑区人民法院，要求反诉人支付房租。因受新冠疫情的影响，酒店等服务行业经济效益大幅下滑，整体上举步维艰，大量小微企业已难以为继，反诉人所经营的酒店在春节旺季时不能营业，经营成本却丝毫未减，继续经营只会持续亏损，因此目前已全面停业。百般无奈之下，反诉人只能以《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》中新冠疫情属于不可抗力因素及因疫情承租人已经完全交不起租金，合同不可能再履行，这种情况提出解除合同的请求，法院应当支持为由，请求解除租赁合同，并支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）周先棍、项云芳、朱宝福辩称，1．被答辩人在稍有困难时提出解除合同，不合情理。2012年6月15日，答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同，将涉案房屋交付给被答辩人使用，被答辩人使用涉案房屋开设宾馆已经7-8年时间，生意好的时候，被答辩人怎么不提出解除房屋租赁合同，诚然2020年2月份受新冠疫情影响，出门的人较少，但三月份开始复工复产，旅客流量逐渐增大，至4月份恢复正常，7月份全国铁路旅客达2.1亿人次，可以说，铁路旅客流量已经恢复正常。被答辩人在生意不好的时候，过分强调客观原因，而不是积极想办法克服困难，恢复经营，扭转亏损状态。现在把亏损的结果转嫁给出租人，解除租赁合同不合情理，出租人一时半会在哪找承租人来接手宾馆。2．被答辩人提出返还2020年1月至6月份租金于法无据。根据房屋租赁合同，每年6月15日支付当年下半年租金，12月15日支付下一年度半年租金。2019年12月15日，被答辩人支付了2020年上半年租金，并且出租房屋在被答辩人控制之下从事宾馆业务。既然出租房屋在被答辩人控制之下，被答辩人按照合同约定支付租金，合乎双方合同的约定，现被答辩人提出返还租金没有法律与事实依据。3．答辩人不同意返还押金300000元。根据《租赁合同》，被答辩人应在6月15日支付下半年租金，时至今日暨2020年8月26日，被答辩人仍没有支付2020年度下半年租金，已经构成违约。《租赁合同》第六条第1款约定乙方未按时交纳到期租金，甲方（指出租方）有权终止本合同，对乙方所交纳的押金不予退还。现被答辩人没有按时交纳租金，所以答辩人有权不予退还押金。另外，被答辩人未经答辩人同意把承租的房屋转租他人，也构成违约。综上所述，答辩人认为被答辩人在宾馆经营困难时，一味强调客观原因，不主动作为，不符合市场经营法则。出租房屋一直在被答辩人经营管理之下，被答辩人支付租金是其依合同应尽的义务，责无旁贷。被答辩人不按时支付租金，已经构成违约，答辩人有权没收押金。因此，答辩人请求人民法院驳回被答辩人反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．对于被告（反诉原告）提交的帝豪酒店2019年收入支出情况及2020年收入支出情况、酒店收银系统截图、微信缴费记录截图，以证明帝豪酒店一直处于严重亏损状态。原告（反诉被告）认为2019年收入支出情况截图来源不清楚，是否是全部截图也不清楚，不能作为证据，2019年的收入即使按反诉原告所说是亏损状态，但亏损的原因是什么呢，与疫情扯不上关系。2020年收入支出情况中关于工资支出应该是虚假的，反诉原告既然称那段时间宾馆处于停业状态，就不可能给员工发全额工资，所以工资表是假的。本院认为，2019年及2020年收支情况系打印的流水账，不是正式财务收支情况表，也无法确定酒店收银系统截图和微信缴费记录截图的真实性和完整性，且原告（反诉被告）对该组证据的真实性提出异议，故本院对该组证据不予采信。2．对于被告（反诉原告）提交的防控新型冠状病毒感染的××紧急通知复印件，以证明帝豪酒店收到停业通知。原告（反诉被告）认为该证据不是原件，不予质证。本院认为，因被告（反诉原告）未能提交防控新型冠状病毒感染的××紧急通知原件，故本院对该证据不予采信。3．对于原告（反诉被告）提交的租赁合同复印件，以证明租赁期限为2012年6月15日至2023年6月15日止，共计11年，乙方未按时交纳到期租金，甲方有权终止合同，对乙方所交纳的押金不予退还，乙方对外转租须经甲方认可。被告（反诉原告）对该证据的真实性没有异议，认为关于未按时交纳到期租金，反诉原告与反诉被告协商多次，反诉被告答应免租一个月，且因新冠疫情的原因，反诉被告提出立即交纳租金，于情于理都不合适，违背了诚实信用原则。本院认为，因被告（反诉原告）对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。4．对于原告（反诉被告）提交的（2016）赣0421民初字第221号判决书复印件，以证明2016年度被告曾国龙有拖欠租金的违约行为，迫于法院的压力才补缴租金。被告（反诉原告）对该证据的真实性没有异议，认为2013年八项规定之后生意惨淡，当时因酒店经营处于亏损状态，当时与原告（反诉被告）协商欠部分租金，后经过法院调解全部付清。本院认为，被告（反诉原告）对该组证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以采信。5．对于原告（反诉被告）提交的柴桑区帝豪假期宾馆营业执照、特种行业许可证及机打工商信息、柴桑区帝豪水会机打工商信息，以证明曾国龙将涉案出租房屋转租给洪芳开酒店及水会，应承担违约责任。被告（反诉原告）认为其与洪芳是夫妻关系，工商营业执照属于家庭经营，故工商营业执照登记谁的名字都可以。本院认为，庭后被告（反诉原告）向本院出示了其与洪芳的结婚证，故本院对该组证据不予采信。6．对于原告（反诉被告）提交的铁路12306网站截图，以证明铁路于2020年5月1日开始已恢复正常运营，2020年7月旅客已达到2.07亿人次。被告（反诉原告）认为并不能证明庐山站的旅客达到多少人次。本院认为，该截图不能证明疫情后的客流量与疫情前庐山火车站同期客流量相当，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月15日，原告（反诉被告）周先棍、项云芳、朱宝福与被告（反诉原告）曾国龙签订租赁合同，合同约定：“甲方：周先棍、项云芳、朱宝福；乙方：曾国龙。经甲乙双方友好协商，甲方自愿将坐落于九江市九江县庐山火车站对面房屋一栋（土地证号：（2009）第60408**，原新东方宾馆，面积以产权证为准）租赁给乙方使用，为明确甲乙双方之间的权利和义务，双方特订立合同如下：一、租赁物。1、九江县庐山火车站对面房屋一栋，土土地证号：（2009）第60408**原新东方宾馆），包括该栋楼的装修、设置、证件等一切用品等。2、原东方宾馆内的所有财产（详见清单)。二、租赁期限。租赁时间为11年，自2012年6月15日始至2023年6月15日止。三、甲方自愿将该出租房屋后面围墙内的空场地免费提供给乙方作停车场，使用时间同租赁时间相同。四、租金及支付方式。1、第一年至第三年的租金为每年贰拾柒万元整（Y：270000.00元），自第四年开始，每年按壹万伍仟元(￥：15000元）递增。2、每年租金分两期交付：6月15日和12月15日一次性付清半年房租。3、乙方交付押金叁拾万元整（￥：300000.00元）给甲方，在合同到期后甲方一次性退还给乙方，不计利息。……六、甲乙双方的权利义务。1、乙方未按时交纳到期租金，甲方有权终止本合同，对乙方所交纳的押金不予退还。2、甲方必须保证对租赁物有完全的产权，否则必须赔偿因此给乙方造成的一切经济损失。（原新东方宾馆后面停车场，甲方只保证提供给乙方作停车场，其他问题由乙方自行负责）。……8、合同期满后，乙方必须将租赁物完整交给甲方，不得故意损坏室内装修。对甲方原有财产（见清单）由乙方用同等物品冲抵。……九、合同到期后，乙方不再继续租赁时，乙方必须交清租赁期内的一切费用，乙方同时将甲方遗留的固定财产归还给甲方，甲方在清点完毕后将乙方所交的保证金叁拾万元整(￥：300000.00元）一次性退还给乙方。……”租赁合同签订当日，被告（反诉原告）曾国龙即向原告（反诉被告）周先棍、项云芳、朱宝福交纳了300000元押金。租赁合同履行期间，经协商，双方均同意自第4年开始，租金按每年10000元递增。截至2020年6月15日止，被告（反诉原告）曾国龙向三原告（反诉被告）租赁的房屋租金已全部付清，但2020年6月15日应交纳的2020年6月16日至2020年12月15日期间的房屋租金被告（反诉原告）曾国龙至今没有交纳。另查明，被告（反诉原告）曾国龙租赁原告（反诉被告）周先棍、项云芳、朱宝福开设的宾馆位于九江市柴桑区庐山火车站对面，2020年上半年，受新冠××疫情影响，被强制关门歇业几个月。且2020年上半年受新冠××疫情影响，庐山火车站客流量明显受到影响。本院认为,依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告双方签订的租赁合同合法有效。对于被告（反诉原告）提出的请求判令解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同，并返还6个月的租金160000元的诉请，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，2020年上半年发生的新冠××疫情是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应属于不可抗力，被告（反诉原告）租赁房屋开设的宾馆位于庐山火车站对面，对于外来客源的依赖性应当很大，新冠××疫情期间，禁止开门营业，且疫情控制住后，受疫情影响，本地外来人流量应当受到很大影响，新冠××疫情应已影响到反诉原告（被告）开设宾馆的根本目的，故本院对被告（反诉原告）提出的请求解除双方签订的租赁合同的诉请予以支持，考虑到解除租赁合同后，被告（反诉原告）归还原告（反诉被告）租赁物内原有财产并搬走自己物品需要时间，故本院认定被告（反诉原告）应于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）交还租赁的房屋等所有租赁物；对于被告（反诉原告）请求返还6个月的租金，虽然受新冠××疫情影响宾馆有几个月未能营业，但被告（反诉原告）认可宾馆已于4月底开张营业，且被告（反诉原告）2020年6月15日应当交纳的下半年租赁费尚未交纳，故本院对被告（反诉原告）该项请求不予支持。对于被告（反诉原告）提出的判令被反诉人返还反诉人支付的押金300000元的诉请，双方在租赁合同中虽约定被告（反诉原告）未按时交纳到期租金，原告（反诉被告）有权终止本合同，对被告（反诉原告）所交纳的押金不予退还，但因疫情或疫情防控措施等导致被告（反诉原告）履行合同即支付合同租金有困难的，可以根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除责任，且本院已因不可抗力原因解除了双方签订的租赁合同，原告（反诉被告）也未提交证据证明被告（反诉原告）存在其它违约情形，故本院对被告（反诉原告）该项诉请予以支持。对于原告（反诉被告）提出的请求判令被告（反诉原告）立即支付2020年下半年租金133500元的诉请，因2020年上半年受疫情影响，被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）房屋所开设的宾馆停业几个月，原告（反诉被告）在诉状中也主动同意免除一个月租金，综合考虑本地疫情影响时间、范围、餐饮、住宿行业状况及本案中宾馆的地理位置等各项因素，本院酌情认定免除两个月房屋租金；双方约定第一年至第三年的租金为每年270000元，自第四年开始，每年按10000元递增，故2020年6月16日至2021年6月15日房屋年租金为330000元,房屋月租金为27500元，故本院对原告（反诉被告）该项诉请支持由被告（反诉原告）自2020年8月16日起至本判决生效之日止,按27500元/月向原告（反诉被告）支付房屋租金,并自本判决生效次日起至被告（反诉原告）交还租赁房屋之日止,按27500元/月向原告（反诉被告）支付房屋占用期间的使用费。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周先棍、项云芳、朱宝福与被告（反诉原告）曾国龙于2012年6月15日签订的租赁合同，并由被告（反诉原告）曾国龙于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）周先棍、项云芳、朱宝福交还租赁的房屋等所有租赁物；二、由被告（反诉原告）曾国龙于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）周先棍、项云芳、朱宝福支付房屋租金及房屋占用期间的使用费（房屋租金及房屋占用期间的使用费均按27500元/月标准进行计算，其中房屋租金自2020年8月16日起计算至本判决生效之日止，房屋占用期间的使用费自本判决生效次日起计算至被告（反诉原告）交还租赁房屋等所有租赁物之日止）；三、由原告（反诉被告）周先棍、项云芳、朱宝福于本判决生效之日起三十日内归还被告（反诉原告）曾国龙房屋租赁押金300000元；四、驳回原告（反诉被告）周先棍、项云芳、朱宝福和被告（反诉原告）曾国龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2970元，减半收取1485元，反诉案件受理费4150元，减半收取2075元，共计3560元，由被告（反诉原告）曾国龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  徐宜峰二〇二〇年九月二十五日法官助理王彦书记员高放