四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再599号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：四川省大件公路管理处，住所地四川省成都市高升桥北街**。 法定代表人：谢能剑，处长。 委托诉讼代理人：付晓俊，四川德能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋佰洋，四川德能律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：陈宏，男，1966年11月24日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：张永恩，四川和创律师事务所律师。 原审第三人：卿琅琅，男，1985年11月5日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：邓全辉，广汉市精诚法律服务所法律工作者。 再审申请人四川省大件公路管理处（以下简称大件公路处）因与被申请陈宏及原审第三人卿琅琅租赁合同纠纷一案，不服四川省德阳市中级人民法院（2018）川06民终1048号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月10日作出（2019）川民申464号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人四川省大件公路管理处的委托诉讼代理人付晓俊、宋佰洋，被申请人陈宏及其委托诉讼代理人张永恩，原审第三人卿琅琅的委托诉讼代理人邓全辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大件公路处申请再审称，1.二审法院仅根据被申请人单方提供的证据，认定被申请人为案涉场地填方、平整、压实另支付工程款59万元，属于事实认定错误，二审法院以此与案涉建筑物剩余价值的扣减金额进行品迭，没有事实和法律依据。2.被申请人要求再审申请人返还建设费用是基于不当得利返还请求权，当时在本案中再审申请人并没有不当得利。一审法院以被申请人实际垫付了工程款判令再审申请人向被申请人支付补偿款，二审法院维持原判，无据可循。3.被申请人的一审反诉请求是要求再审申请人返还建设费用而非要求再付其建设费用的补偿款，一、二审法院超出了被申请人的诉讼请求，判决再审申请人支付补偿款，明显违反不告不理原则。4.被申请人在其承租的土地上新建“展览馆”时，双方已明确确定了修建款项由被申请人承担，且实际履行过程中，即使所有建设成本系被申请人实际支付完毕，故既然双方已达成修建成本支出的一致意思表示并实际履行，则被申请人无权在租赁关系到期解除后另行主张以“建造成本”为核心的补偿款。5.根据《中华人民共和国合同法》规定，合同终止后承租人应当对租赁物恢复原状。因此，再审申请人有权要求被申请人对案涉租赁土地恢复至出租之前的状态。即使案涉房屋无法全面拆除，根据造价鉴定报告中显示该建筑物也可以部分拆除，一审法院认定该建筑物无法拆除明显错误。6.一、二审法院判决所依据的《鉴定意见书》鉴定程序违法，鉴定结论严重偏离正常值，鉴定方式不合理，导致最终鉴定结果不准确，不应予以采纳。请求撤销二审判决，依法改判再审申请人不予支付被申请人补偿款，一、二审及再审案件受理费由被申请人承担。 陈宏辩称，1.被申请人的诉请是基于双方合同约定，本质是要求再审申请人对被申请人修建汽车展场的费用进行补偿，故原审判决没有超出被申请人的诉请范围，不存在不告不理；2.被申请人根据合同约定完成了汽车展场的报建手续，再审申请人明知汽车展场建筑物的使用年限为50年，明显大于10年，原审法院根据案涉合同第十八条约定判决再审申请人对被申请人进行补偿正确；3.被申请人提供的相关证据证明案涉汽车展场建筑物是被申请人出资修建，并对土地进行了填方、平整、压实，原审判决认定被申请人为此支付59万元正确。4.合同期限届满后土地是否应当恢复原状，是合同双方当事人不能确定，只能由相关机构按照再审申请人的申请办理；5.被申请人建造汽车展场的合同中显示造价为80万元，但该合同是备用合同，不能据此认定工程实际造价，事实上按照设计图纸，80万元不可能完成修建工作。6.案涉鉴定报告程序合法，应当予以采信。请求驳回再审申请人的再审请求。 卿琅琅述称意见与陈宏答辩意见一致。 大件公路处向四川省广汉市人民法院起诉请求：1.判令陈宏立即搬离并交还租赁场地；2.判令陈宏自2014年12月1日起按42000元/年的标准向原告支付场地占有使用费直至陈宏彻底搬离之日止（其中2014年12月1日至2016年1月19日已产生场地占有使用费47753.4元）；3.判令第三人卿琅琅立即搬离租赁场地；4.本案的全部诉讼费用由陈宏承担。陈宏反诉请求：1.判令大件公路处向陈宏支付租赁场地的填埋平整费用约600000元、报建费用约200000元、汽车展场建造费用2701400元、地坪建设混凝土约300000元、玻璃费用约150000元，共计3951400元（以实际鉴定造价为准）；2.本案的诉讼费用由大件公路处承担。 一审法院认定事实：大件公路处与陈宏于2004年5月20日签订《土地使用权租赁合同》，合同约定出租人大件公路处将其位于四川省广汉市××乡××村5社，宗地编号为广国用（2000）字第3308号，宗地面积5234.80㎡的土地全部出租给陈宏，用途为汽车展场；出租人同意在2004年6月1日前将出租宗地交付给承租人陈宏；土地租赁使用权出租期为十年，即2004年12月1日至2014年11月31日止（2004年6月1日至2004年11月31日为承租方修建展场期）；租金每年35880元，从2007年12月1日起第4年、第5年每年递增10%，第六年起租金双方另议，但最低不得低于第5年租金；承租人在租赁期内，不享有该宗土地使用权的转让权，可享有承租人在该宗地内自建的建筑物的出租权，但该出租权的期限不得超过该宗土地出租人与承租人的租赁有效期；合同约定的租用期限届满，承租人需要继续使用该地块的，应当至迟于届满前一年向出租人提交续期申请书，除国家、政府、出租人需要收回该幅土地的，出租人在应租者中在同等条件下，应优先与原承租人续签该宗地租赁合同。租赁期限届满，若承租方不再租用，出租方在与另一方签署租赁合同时，应协助承租方与原承租方协商将原有建筑物设施作相应补偿。合同签订后，陈宏于2004年9月15日获得建设工程规划许可证，开始建设汽车展场。2005年6月21日，该工程竣工验收合格。2015年6月19日，陈宏与第三人卿琅琅签订《租赁合同》，将其修建的汽车展厅租给第三人，租赁期限为8年，从2015年7月19日起至2023年7月18日止。租金1-3年每年18万元，从第4年起，每年租金在前一年的基础上上浮10%。在庭审过程中，陈宏申请对汽车展场的工程造价进行鉴定。经一审法院委托，2017年10月31日，四川协合工程造价咨询有限公司（以下简称协合造价公司）对本案争议的汽车展场的建造价值及现值进行了工程造价鉴定。鉴定结论：广汉市东南乡和平村五社汽车展场项目土建工程造价为2651259.19元；安装造价为366130.13元；玻璃造价为84090.55元，合计3101479.87元。2018年2月26日，协合造价公司出具鉴定补充意见书，鉴定意见为：广汉市东南乡和平村五社汽车展场项目的建造价值为1717308.28元，本次鉴定采用50年为使用年限，按直线折旧法计算该展场现剩余价值为1325761.99元。一审法院作出（2016）川0681民初196判决：一、陈宏于本判决生效后十日内按42000元／年，从2014年12月1日起向四川省大件公路管理处支付场地占用费直至搬离之日止；二、卿琅琅于本判决生效后十日内搬离位于四川省广汉市××乡××村5社，宗地编号为广国用（2000）字第3308号，宗地面积5234.80㎡的土地租赁场地并交予大件公路处；三、大件公路处于本判决生效后十日内支付陈宏补偿款1325761.99元；四、驳回陈宏其他诉讼请求。 大件公路处不服一审判决，向四川省德阳市中级人民法院上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项内容，改判驳回陈宏一审的全部反诉请求，我方不承担任何补偿责任。2.本案一、二审诉讼费用由陈宏承担。 二审法院的事实与一审基本一致。另查明，陈宏在一审中提交了：1.2004年8月18日德阳地质工程勘察院出具的《四川省大件公路管理处汽车展场岩土工程勘察报告》，该报告第五条第6项载明“基槽开挖后应通知各单位验槽，经验槽合格后，方可进行下步工序施工”，并且在附件中注明“填方量11814m³”。2.陈宏与王代贵于2004年9月30日签订《工程承包合同》，约定陈宏将大件公路处汽车展场的填方、平整、压实工程发包给王代贵，质量为砂砾石，时间为1个月，工程量为9亩土地，合压实方8991m³，松方11418.57m³，付款方式为陈宏验收合格后15天内付全款590000元。该合同后有陈宏、王代贵签字。3.2004年10月18日地基验槽记录，该记录载明“基地为松质粘土，承载力特征质满足设计要求”该记录上有勘验单位德阳市地质工程勘察院签署“合格”并盖有该勘察院印章。上述证据能够确认陈宏为涉案场地填方、平整、压实工程支付工程款590000元。另查明，协合造价公司出具的《鉴定报告》及《鉴定补充意见书》均未对汽车展场的填方、平整、压实工程进行造价鉴定。 二审法院认为，大件公路处与陈宏签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。在二审庭审中，大件公路处自认其未出资修建该建筑物，且无法向法院说明该建筑物的修建者。根据《土地使用权租赁合同》第六条“2004年6月1日至2004年11月31日为陈宏修建展场期”以及第二十四条“承租人应自租赁合同生效后的6个月内依法进行开发，如不开发造成土地闲置而被国家土地管理部门追究，除要承担国家土地管理机关处罚外，同时，视为违约行为，其违约责任按约定违约金支付出租人”的约定，可以知晓双方在签订《土地使用权租赁合同》时，大件公路处要求陈宏对租赁土地及时进行开发，也给了陈宏修建展场的时间，因此可以认定大件公路处认可由陈宏在该租赁土地上修建建筑物。结合陈宏提交的《工程承包合同》及相关报建、报规等资料上负责人为陈宏的记载可以认定该建筑物由陈宏出资修建。大件公路处与陈宏在签订《土地使用权租赁合同》时未对租赁土地上修建的建筑物权利归属进行约定，但是该建筑物的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》以及《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》等相关报建、报规资料上注明的建设单位均为大件公路管理处。因租赁土地与其地上建筑具有不可分割性，因此陈宏在租赁合同到期终止后，向大件公路处返还租赁土地时应当将该建筑物一并交还大件公路处。 关于大件公路处收回土地及地上建筑物时是否应当向陈宏进行补偿的问题。根据《土地使用权租赁合同》第十八条第二项“租用年限届满，若承租方不再租用，出租方在与另一方签署租赁合同时，应协助承租方与原承租方协商将原有建筑设施作相应补偿”的约定可知，大件公路处和陈宏在签订该合同时均明知该建筑物在租赁期届满后仍具有价值。但双方仅约定了涉案土地在陈宏租赁期满不再续租后，下位承租人立即承租的情况下，由下位承租人对陈宏作相应补偿，未对陈宏不再续租后，涉案土地及地上建筑物空置情况下的补偿方案进行约定。根据公平原则，涉案土地及建筑物虽然暂时处于空置状态，但是基于该建筑物的合法性和其本身的价值，大件公路处在收回该建筑物时仍应当向陈宏进行适当补偿。 关于建筑物的价值及大件公路处应当给陈宏的补偿金额，协合造价公司已对涉案的建筑物的建造价值及现值进行了工程造价鉴定。鉴定资料包括规划许可证、竣工验收备案书、竣工验收资料等均在广汉市城市建设档案馆可查，大件公路处虽对陈宏提交的资料均持否定意见，但其未对其主张积极举证，并且陈宏提供的鉴定资料较完整，足以证明该建筑的价值。该鉴定报告对汽车展场项目的建造价值鉴定为1717308.28元，采用50年使用年限，按直线折旧法计算该展场现剩余价值为1325761.99元。一审法院以展场的建造价值作为补偿根据并无不当，但判决大件公路处将该展场现剩余价值1325761.99元全额补偿给陈宏，是基于该展场在其50年使用年限中均处于使用状态的情况下，未考虑到该展场可能会存在未出租而空置的情况。因此，大件公路处对陈宏的补偿金额应当在该展场现剩余价值1325761.99元的基础上进行适当扣减。另根据二审查明的陈宏为涉案场地填方、平整、压实工程另支付工程款590000元的事实，上述款项与扣减款项品迭后，由大件公路处对陈宏补偿1325761.99元并无不当。故对一审判决金额不予调整。 二审法院据此作出（2018）川06民终1048号判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明，1992年9月30日，广汉市国土局（甲方）与大件公路处广汉管理分所（乙方）签订《国有土地使用权出让协议书》，约定，甲方报请（广汉）市人民政府批准同意乙方在东南乡和平村5社使用国有土地6886.70平方米作为其他用地，使用年限从1992年9月30日至2042年9月30日；乙方于1992年9月30日向甲方交纳土地使用权出让金123.96万元，甲方同日将土地使用权提供给乙方；甲方允许乙方的土地使用权进行转让，但必须在使用权期限内并投入开发达50%以上。广汉市国土局2000年7月10日颁发的国有（2000）字第3308号《国有土地使用证》载明，土地使用者：大件公路处；座落：广汉市东南乡和平村五社；用途：综合用地；使用权类型：出让；终止日期：2042年9月30日；使用权面积：5234.8㎡。 还查明，大件公路处与陈宏签订《土地使用权租赁合同》后，广汉市发展计划局于2004年5月24日向大件公路局作出广计发〔2004〕55号《关于对四川省大件公路处管理处修建汽车展场的批复》，载明：“一、建设内容及规模：汽车展场2000平方米。二、总投资：80万元，资金来源自筹；三、修建地点：东南乡和平村五社；严格按规划要求布局。四、招投标方式：该项目属私人投资，是否招投标由业主自定。”2004年9月办理的《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》均载明建设单位为大件公路处，建设项目名称为四川省大件公路管理处汽车展场，建设规模为80万元、面积2078平方米。2004年9月20日，大件公路处与广汉市安力建筑工程有限公司签订《协议书》，约定工程名称为汽车展场，工程地点为东南乡和平村五社，工程内容为土建、水电，资金来源为自筹，合同价款为80万元。涉案项目完工后，2005年6月形成《竣工验收报告》载明，建设单位大件公路处，勘察单位德阳地质工程勘察院，设计单位广汉市建筑工程勘察设计院，施工单位广汉市安力建筑工程有限公司，并评定该项目地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面等工程均为合格；2005年12月形成的《四川省建设工程质量保修书》载明，涉案工程项目基础设施工程、房屋建筑的地基基础和主体结构工程使用年限为50年。上述《协议书》、《竣工验收报告》、《四川省建设工程质量保修书》均盖有大件公路处公章。 2015年7月2日，大件公路处向陈宏发出通知，主要内容为，案涉租赁合同已于2014年11月31日到期，根据《四川省交通运输厅关于印发〈四川省交通运输厅厅属单位国有资产管理办法〉的通知》关于“资产出租单位应委托具有相应资质的资产评估机构对拟出租资产价值进行资产评估，并以评估价作为招租底价，按照公开、公平、公正原则，组织公开竞价、招标”要求，现按资产管理相关规定收回土地，面向市场公开招租。已于2014年10月28日邮寄方式通知一次，请收到通知后于2015年8月2日前搬离。（补充鉴定意见内容，折旧计算方式） 再审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点为：案涉土地租赁期届满后，再审申请人大件公路处作为出租人是否应对汽车展场建筑设施残值进行补偿；即使应当补偿，补偿的范围及金额如何认定。 大件公路处与陈宏签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。根据查明的事实，汽车展场建筑物虽由陈宏出资修建，但修建该建筑物的报建、修建、竣工验收等相关手续均载明建设单位为大件公路处。建筑资料显示，该汽车展场为永久性建筑，使用年限为50年，大件公路处作为建设单位，对此应当明知。再结合大件公路处与陈宏签订的《土地使用权租赁合同》第十五条关于承租人“可享有承租人在该宗地内自建的建筑物的出租权，但该出租权的期限不得超过该宗地土地出租人与承租人的租赁有效期限。凡有超出期限对外出租建筑物使用权的一律无效”、第十八条第二款“租用年限届满，若承租方不再租用，出租方在与另一方签署租赁合同时，应协助承租方与原承租方协商将原有建筑设施作相应补偿”的约定可知，其一，大件公路处应当知晓在土地租赁期满后，汽车展场仍可使用，亦具有使用价值；其二，陈宏只有在土地租赁期间对汽车展场享有占有、使用、收益的权利，土地租赁期间届满，陈宏搬离后，对该汽车展场不再享有包括租赁权在内的任何权利；其三，如果陈宏不再使用该汽车展场，应当获得相应补偿。因此，《土地使用权租赁合同》虽未对土地租赁期间届满后汽车展场的权利归属进行约定，但从汽车展场的建设单位及修建汽车展场所在土地的使用权人均为大件公路处的事实以及“房随地走”的处理原则，陈宏在土地租赁期间届满向大件公路处返还租赁土地时应当将该建筑物一并交还大件公路处。 《土地使用权租赁合同》第十八条第二款约定，当大件公路处将涉案土地租赁给他人时，则应协助他人与陈宏协商对汽车展场建筑设施作相应补偿。虽未明确约定由大件公路处对陈宏进行补偿，但在大件公路处收回土地及地面建筑物后，是否继续租赁的决定权在大件公路处，即使继续租赁，大件公路处的协助作用体现在什么地方，协助的程度如何，如果陈宏与下一位承租人不能达成补偿协议，陈宏应如何获得补偿，均无法确定。因此，该条款虽约定陈宏应当得到补偿，但事实上不能得到履行。根据公平原则，大件公路处在收回汽车展场后，作为该建筑物的实体权利人，应当向陈宏进行适当补偿。 关于汽车展场建筑物的价值，一审法院委托了协合造价公司进行工程造价鉴定。经鉴定，汽车展场项目的建造价值为1717308.28元，现有剩余价值为1325761.99元，大件公路处虽对鉴定结论持有异议，但未对其主张积极举证，亦未申请重新鉴定，原审法院以该鉴定结论作为汽车展场的补偿根据并无不当。 陈宏在原审中提交了相关证据，证实其为涉案宗地填方、平整、压实工程支付工程款590000元。大件公路处对该事实予以否认，但未提供相应证据证实其主张，本院对陈宏主张的该事实予以确认。土地的填方、平整、压实工程是对土地原有状态进行改善，增加了该土地的使用效用和本身的价值。陈宏主张应由大件公路处支付该费用，应予以支持。 鉴于汽车展场建好后一直由陈宏用于经营营利，加之该展场在其使用过程中可能会存在未出租而空置的情况。原审法院根据案件的具体情况，认定由大件公路处对陈宏的补偿金额为1325761.99元并无不当。 原审判决认定陈宏按每年42000元，从2014年12月1日起向四川省大件公路管理处支付场地占用费直至搬离之日止，双方未对此提出异议，本院予以确认。 综上所述，大件公路处的再审请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持四川省德阳市中级人民法院（2018）川06民终1048号民事判决。 一审案件受理费994元，反诉费38412元，由四川省大件公路管理处负担12887元，陈宏负担26519元；二审案件受理费16732元，由四川省大件公路管理处负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 肖黔蜀 审 判 员 王学东 审 判 员 周 洪 二〇二〇年九月十一日 法官助理 卢 佳 书 记 员 罗佩佩