广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4944号上诉人（原审原告）：任为，男，1981年12月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************。委托诉讼代理人：吴建勤，广东友邦方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐白雪，广东友邦方达律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：陈妃芝，女，1986年3月11日出生，汉族，住广东省徐闻县***********。上诉人（原审被告）：中山市港德实业地产投资有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914***********848H。法定代表人：吴章锦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高少明，男，该公司员工。上诉人任为、陈妃芝因与上诉人中山市港德实业地产投资有限公司（以下简称港德公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初14009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。任为、陈妃芝上诉请求：撤销一审判决，依法改判港德公司承担逾期交房违约金12120.1元（从2017年5月31日起计算至2017年11月2日止）。事实和理由：一、一审法院存在严重程序错误。一审法院未向任为、陈妃芝告知依法享有的诉讼权利及应当承担的义务，未留有充足时间给任为、陈妃芝发表意见，仅10分钟就结束庭审，不能确保诉讼参与人充分行使合法权利，上述严重程序问题导致裁判结果错误。二、一审认定事实错误，将未经质证的证据作为裁判依据。港德公司并未向一审法院提交《装修申请表》，也未经质证，但一审法院却将其作为本案事实认定依据，存在事实认定错误。三、一审法院认定逾期交房违约期限的事实错误。涉案商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当于2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。但港德公司在隐瞒未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下，向任为、陈妃芝邮寄一份《收楼通知书》，此时并不符合交房的条件。法律明确规定取得建设工程竣工验收备案登记证是交房的必备条件，而在2017年6月25日，港德公司欺骗任为、陈妃芝涉案商品房已经具备合同约定的交房条件，主动要求交接房产并签订房产交接书。任为、陈妃芝基于信任，以为港德公司已经取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，才签署了交接书。港德公司欺骗任为、陈妃芝办理房产交接手续，系严重的违法行为。因此，逾期交房的期限应从2017年5月31日起计算至2017年11月2日止，并非截止至2017年6月25日。针对任为、陈妃芝的上诉，港德公司辩称，港德公司对每个项目的交房时间都会经过评估，都有给因天气因素可能造成的延误预留了时间，但2017年天气异常，台风暴雨很多，应当予以扣减。港德公司已经通知所有业主收楼，任为、陈妃芝已收楼。港德公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实和理由：涉案合同第八条约定：“如遇下列特殊原因：因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成延误的灾害或事由，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。一、根据摘录的《中山网》新闻关于转发市三防指挥部发布《中山市防台风全民动员令》、中山市建协通〔2017〕36号及中山市人民政府防汛防旱防风指挥部（三防紧急通知）中防指〔2017〕49号，在防台风I级应急响应期间，中山全市范围内实行“三停”即停工（业）、停产、停课，以及台风之后港德公司的抢修维护工作，以及相关竣工验收部门忙于抢险救灾，导致天韵花园整体竣工验收进度相应顺延。二、根据中山市气象局2016-2017年睛雨表及深圳市恒浩建工程项目管理有限公司天韵花园项目监理部晴雨表，2016年共有53天为大雨天，2017年共有52天为大雨天，导致天韵花园现场停工，施工进度据此相应顺延。三、深圳市恒浩建工程项目管理有限公司是天韵花园的监理公司，掌控天韵花园项目的施工计划进度，因雨天/台风天因素无法预计，根据实情停工以保障项目施工现场人员的安全，影响了施工进度，是合情合理的。四、根据深圳市恒浩建工程项目管理有限公司关于天韵花园工期的证明，在扣减雨天/台风天因素导致的停工时间后，项目实际施工时间为939天，工期缺口156天，计算港德公司的逾期天数应相应予以扣减。五、港德公司已以快递形式向任为、陈妃芝寄出收楼通知书、挂号信及快递回执，已通知任为、陈妃芝收楼，履行了交付责任。针对港德公司的上诉，任为、陈妃芝辩称，港德公司主张的台风天气等因素不属于不可抗力因素，一审法院认定正确。港德公司并未按照合同约定的交房日期交房，构成实质违约，实际应承担的违约金计算标准按照任为提交的上诉状。请求驳回港德公司的上诉请求。任为、陈妃芝向一审法院起诉请求：港德公司向任为、陈妃芝支付逾期交房违约金12120.1元（以781943元为基数，按每日万分之一从2017年5月31日计算至2017年11月2日止）。一审法院认定事实：2016年1月18日，任为、陈妃芝与港德公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.任为、陈妃芝购买港德公司开发建设的位于中山市*********************，该商品房总价款781943元；2.港德公司应当于2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给任为、陈妃芝使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，港德公司可据实予以延期，因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成的延误的灾害或事由；3.港德公司逾期交房的违约责任，逾期超过60日不足180日的，任为、陈妃芝要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，港德公司按日向任为、陈妃芝支付已付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，任为、陈妃芝依约以支付首期款及申请银行按揭贷款的方式向港德公司付清了全部购房款。2017年5月21日，港德公司向任为、陈妃芝邮寄发出一份收楼通知书，要求任为、陈妃芝办理收楼手续。2017年6月25日，任为（作为乙方）与港德公司（作为甲方）签订一份房产交接书，载明：鉴于甲方所开发物业天韵花园已竣工，并且经中山市有关部门鉴定合格，乙方购买的11栋1801房已具备入伙条件，可以入住。甲、乙双方均同意签署本房产交接书，以便甲方将乙方所购买的该单元房屋通过本房产交接书正式移交给乙方。乙方已检查了该单元的建筑质量和初装修情况，甲、乙双方一致认为，该单元可以交付给乙方，乙方接受该单元。因此，甲、乙双方签订本交接书，并确认下列条款：1.甲、乙双方确认，自2017年5月30日起，该单元由甲方交付给乙方；2.乙方在此确认已收到该单元的锁匙；3.乙方确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合甲、乙双方所签订的房屋销售合同的规定，乙方并无异议。上述房产交接书还载明了其他内容。同日，任为、陈妃芝与涉案商品房所在小区提供前期物业管理的公司签订了前期物业管理服务协议等文件，并向港德公司提交一份装修申请表并办理相应的装修申请手续。2017年11月2日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。一审庭审中，任为、陈妃芝与港德公司均确认任为、陈妃芝的实际收楼时间为2017年6月25日。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。任为、陈妃芝与港德公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，任为、陈妃芝依约向港德公司支付了房款，已履行了合同约定的主要义务。根据双方签订的合同约定，港德公司应在2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给任为、陈妃芝使用。一审诉讼中，任为、陈妃芝与港德公司均确认港德公司已于2017年6月25日将涉案房屋实际交付给任为、陈妃芝使用，一审法院予以认定。关于逾期交房违约金的时间计算问题，虽然港德公司直至2017年11月2日才取得涉案竣工验收备案登记证，涉案商品房才符合合同约定的交付条件，但是任为、陈妃芝于2017年6月25日实际办理了相关的收楼手续，并签订房产交接书表明其已检查了涉案商品房的建筑质量和装修情况，确认涉案商品房的建筑质量和装修质量符合双方签订的商品房买卖合同的规定，同意港德公司将涉案商品房交付给任为、陈妃芝使用。现任为、陈妃芝在实际办理了涉案商品房的收楼手续后，又以涉案商品房未符合合同约定的交付条件为由要求港德公司向任为、陈妃芝支付实际收楼后的逾期交房违约金，有违诚实信用原则，故任为、陈妃芝主张港德公司向其支付实际收楼后的逾期交房违约金，理据不充分，依法应不予支持，逾期交房违约金应从逾期之日即2017年5月31日起计算至任为、陈妃芝实际收楼之日即2017年6月25日止。港德公司抗辩称因台风及雨天因素，从而要求扣减相应的违约天数，对此，一审法院认为，港德公司作为专业的房地产开发商，应预见到每年正常都会有台风或雨天时间，港德公司应考虑到该因素，从而确定交楼时间，港德公司未能举证证明2017年的台风或雨天时间有异于往年，而且港德公司主张的台风或雨天时间大部分发生于港德公司逾期交楼之后，故港德公司主张予以扣减，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。关于逾期交房违约金的计算标准问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期超过60日不足180日的，任为、陈妃芝要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，港德公司按日向任为、陈妃芝支付已付房价款万分之一的违约金。任为、陈妃芝主张港德公司按日万分之一的标准支付逾期交房违约金，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，任为、陈妃芝的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、港德公司应于判决发生法律效力之日起三日内向任为、陈妃芝支付逾期交房违约金（以房价总款781943元为基数，按日万分之一，从2017年5月31日起计算至2017年6月25日止）；二、驳回任为、陈妃芝的其他诉讼请求。一审案件受理费104元，减半收取为52元（任为、陈妃芝已预交），由任为、陈妃芝负担32元，港德公司负担20元，港德公司应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费20元返还给任为、陈妃芝。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经查阅一审案卷，港德公司在本案中并未提交装修申请表，故一审法院认定任为、陈妃芝向港德公司提交一份装修申请表并办理相应的装修申请手续的事实，本院不予确认。除该事实外，本院对一审查明的其他事实予以认定。本院另查明：1.《中山市商品房买卖合同》第八条第二款中约定了以下内容：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成延误的灾害或事由；3.…；4.…；5.…。上述1-5项有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延”。2.2017年8月23日，因受强台风“天鸽”严重影响，中山市防汛防旱防风指挥部提请中山市人民政府同意，决定从9:00开始，启动全市防台风Ι级应急响应，在Ι级应急响应期间，在全市范围内实行停工（业）、停产、停课，除特殊行业及抢险人员外，其他人员切勿随意外出。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，任为、陈妃芝与港德公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。现双方对港德公司逾期交付涉案房屋的事实没有异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、一审法院认定逾期交房违约金的截止时间是否正确；二、港德公司主张的免责事由能否成立。关于焦点一。任为、陈妃芝上诉主张逾期交房违约金的截止时间应计算至涉案商品房取得竣工验收备案登记证之日止，即2017年11月2日。关于港德公司在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下向任为、陈妃芝交付涉案商品房，是否应承担收楼后的逾期交房违约责任,本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”的规定，买受人依法负有一定的检验的义务，尤其是购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，任为、陈妃芝在港德公司未符合合同约定交付条件的情况下，可以拒绝收楼，但其仍于2017年6月25日实际收楼，并签订了房产交接书，表明其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但任为、陈妃芝在房产交接书中已确认涉案商品房的建筑质量和装修质量符合双方签订的房屋销售合同的规定。任为、陈妃芝在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受港德公司履行的主要合同义务。现其又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用原则，不应予以支持。故港德公司向任为、陈妃芝承担逾期交房违约金的截止时间为2017年6月25日。一审法院认定逾期交房违约金的截止时间为2017年6月25日，并无不当。关于焦点二。港德公司上诉主张根据合同第八条的约定，因台风、雨天导致施工进度及竣工验收进度延误，属于合理顺延交楼期限的事由，因此产生的逾期天数应据实予以扣减。任为、陈妃芝则认为该情形并非不可抗力范畴，不能作为逾期交房的抗辩理由。经查，双方在涉案合同第八条第二款中约定了以下内容：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成延误的灾害或事由；3.…；4.…；5.…。上述1-5项有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延”。在合同领域中，所谓不可抗力是指合同订立时当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，主要包括自然灾害（如地震、洪水、台风、冰雹等）、社会异常事件（如战争、罢工、骚乱等）及政府行为（如征收、征用）等。现双方当事人对上述合同条款的理解存在争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：一则，从不可抗力的角度进行审视，构成合同条款约定的免责事由的雨天、台风均应达到一定的规模。而本案中，双方在合同中对雨天天气达到何种规模方可构成免责事由的约定标准不明，港德公司亦无充分证据证明其所主张的雨天天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响，至于其主张的台风天气造成的停工状态持续时间较短，对施工进度、交付房屋的影响理应有限，且该台风天气发生在合同约定的交房期限之后，港德公司据此主张顺延交房期限的理据不足。二则，按照港德公司的说法，因雨天导致涉案工程工期延误非其所能控制，即港德公司亦主张雨天应属于上述合同条款中规定的“不可抗力”。即使该主张成立，通过审查上述合同条款的内容可知，双方在合同中约定港德公司可据实延期的内容存在重复性，即合同第八条第二款第1项约定港德公司可据实延期的情形与第2项约定港德公司可据实延期的事由存在重复。同时，双方已明确约定，因遭遇不可抗力导致顺延交楼时间的，港德公司应在事件发生之日起30日内告知买受人。因此，根据合同整体解释的规则，应认定港德公司在雨天、台风等事件致使交楼期限延误时，需向买受人履行告知义务。同时，买受人在签订购房合同后，对于港德公司如期交楼具有合理期待。港德公司作为专业的房地产开发公司，其对房地产开发的进程能够把控和知悉，故要求其在影响房屋交付的事件发生后及时向买受人履行告知义务，并不过于严苛。此外，即使上述合同条款存在不同的理解，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的格式合同的特殊解释规则，在合同条款存在两种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本院认定港德公司应在发生雨天、台风等足以影响房屋交付的事件后30日内向买受人履行告知义务，否则应承担相应不利后果。而港德公司并未就其所主张的免责事由向买受人履行过告知义务，亦未按合同约定就其所主张的“有关延误的事由和期限”向买受人出具“政府有关部门的相应证明文件”予以证实。因此，即使港德公司主张的上述免责事由确实存在，其以此为由要求顺延交楼时间的抗辩理由及上诉主张亦不应得到支持。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。另任为、陈妃芝上诉主张一审法院违反法定程序导致裁判结果错误。经查，在一审庭审笔录中，一审法院已告知任为、陈妃芝相关的诉讼权利和义务；对港德公司提交的证据，任为、陈妃芝也已发表质证意见及辩论意见。一审法院程序并无不当，对其该上诉意见本院不予采纳。对当事人未上诉的其他部分，本院不予审查。综上所述，任为、陈妃芝，港德公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（任为已预交50元，中山市港德实业地产投资有限公司已预交50元），由任为、陈妃芝负担50元,中山市港德实业地产投资有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年九月二十九日书记员 张欣琪