九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初2141号原告：宁波奥克斯物业服务有限公司九江分公司，住所地：九江市濂溪区濂溪大道**，统一社会信用代码：913604023146213874。法定代表人：戴万宏，男，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：詹婷婷，女。被告：刘清日，女，1981年8月13日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。被告：吴志勇，男，1984年2月11日出生，汉族，住江西省九江市都昌县，未到庭。原告宁波奥克斯物业服务有限公司九江分公司诉被告刘清日、吴志勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁波奥克斯物业服务有限公司九江分公司委托诉讼代理人詹婷婷、被告刘清日到庭参加诉讼。被告吴志勇经本院依法送达开庭传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波奥克斯物业服务有限公司九江分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费3488.88元；2、2、请求判令被告向原告支付违约金4359.36元（自逾期之日起，至实际付清物业费之日止，现暂截算至2020年5月31日），一、二项费用共暂计7848.24元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了九江奥克斯缔壹城4号楼2单元1507号住宅，系该房屋所有权人。原告系该小区的物业服务公司，依法为其提供物业服务。被告所有的房屋建筑面积为96.91平方米，物业服务费的标准为每月每平方米1.5元，每年度应交纳物业费1744.44元。现原告已依法履行了前期物业合同约定的义务，被告一直无故拖欠原告2018年10月1日至2020年9月30日的物业服务费3488.88元；原告曾多次向被告主张欠款，至今未果。根据原告与宁波奥斯物业服务有限公司九江分公司签订的《前期物业服务协议》中第三条约定，物业服务费应按年度缴纳，被告应在每次预缴管理费用期满后十天内再预缴下一年管理费。业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起，原告有权每日按应交金额的千分之三收取违约金。现原告要求被告支付物业服务费3488.88元，违约金4359.36元，费用合计7848.24元。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告拖欠物业服务费的行为已严重违反了合同约定及法律规定。鉴此，为维护原告合法权益，特诉至法院，要求法院支持原告诉请。被告刘清日辩称：物业费是为了享受物业公司提供的服务，物业公司应当为我们确切的需求所考虑，但是物业公司把电动车停车位拆除，后期又在地面上建停车位，这是浪费，没有确切地为我们业主考虑；后面原告大概在2019年12月到2020年1月初也和我沟通，当时气氛很僵持，但是没有沟通成功，由于我小孩在上学，怕影响到我小孩，我就不理原告，后面原告就关了我们家水，所以我觉得物业公司没有考虑到我们，不是服务我们是在服务开发商高空抛物也是一个问题，这些问题一直存在，物业公司没有采取实际行动，一直没有正面给业主反馈，以及园林设计，在九栋后面有一棵很好的树倒了，但是物业公司没有去处理，小区内有6、7处坑洼没有处理。是从2018年10月1日到现在的物业费都没有交，因为2018年10月1日物业公司将地下电动车车库改到地面上，所以我没有交，而且我与物业公司没有签订物业合同，我不同意物业费按1.5元计算。被告吴志勇经本院依法送达开庭传票传唤后无正当理由未到庭应诉、答辩、举证、质证，视为对其应诉权、答辩权、举证权、质证权的放弃。本院经审理认定事实如下：2016年10月3日，原告（甲方）与案外人魏某某（乙方）签订了《前期物业协议及消防安全责任书》一份，约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；业名称九江奥克斯缔壹城；坐落位置4栋2单元1507室；根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议；甲方依据本协议向乙方收取物业服务费；乙方交纳费用的时间：从接到收楼通知书次月一号起开始预缴一年管理费，后每次预缴管理费用期满后十天内再预缴下一年管理费；管理服务费按建筑面积每月每平方米元的标准交纳，高层住宅每平方米1.5元，商铺每平方米3元，地下车位20元/月（业主产权）；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日欠缴金额的千分之三交纳违约金；合同还对物业管理服务质量等双方的其他权利义务内容作了明确约定。原告认为被告购买了九江奥克斯缔壹城4号楼2单元1507号住宅，系该房屋所有权人。原告系该小区的物业服务公司，依法为其提供物业服务。被告所有的房屋建筑面积为96.91平方米，物业服务费的标准为每月每平方米1.5元，每年度应交纳物业费1744.44元。现原告已依法履行了前期物业合同约定的义务，被告一直无故拖欠原告2018年10月1日至2020年9月30日的物业服务费3488.88元；原告曾多次向被告主张欠款，至今未果。根据原告与宁波奥斯物业服务有限公司九江分公司签订的《前期物业服务协议》中第三条约定，物业服务费应按年度缴纳，被告应在每次预缴管理费用期满后十天内再预缴下一年管理费。业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起，原告有权每日按应交金额的千分之三收取违约金。现原告要求被告支付物业服务费3488.88元，违约金4359.36元，费用合计7848.24元。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告拖欠物业服务费的行为已严重违反了合同约定及法律规定。鉴此，为维护原告合法权益，特诉至法院，要求法院支持原告诉请。另经审理查明：1、涉案4栋2单元1507室房屋所有权人系被告刘清日、吴志勇，被告刘清日、吴志勇于2017年从案外人魏某某的手中购买了涉案房屋，现被告刘清日、吴志勇仍一直使用涉案房屋。2、2018年4月24日，被告刘清日、吴志勇按1.5元/平方米的标准向原告交纳了涉案4栋2单元1507室房屋从2017年10月1日至2018年9月30日的物业费，同时以装修保证金1000元折抵了部分物业费。3、2020年4月4日原告向被告刘清日、吴志勇邮寄《关于催缴物业服务费的函》一份，载明奥克斯缔壹城小区4栋2单元1507室自2018年10月1日至2020年9月30日的物业服务费尚未交纳，……，请您在5月10日前到物业服务中心交纳2018年10月1日至2020年9月30日物业服务费共计3488.88元，逾期将按《前期物业管理服务协议》计算滞纳金。年物业费计算方法如下：房屋面积×1.5元/平方米×12个月=96.91×1.5×24（两年）=3488.88元，截止庭审时止，两被告仍未交纳上述物业服务费。4、原告就物业收取的涉案小区公共经营收入分配方案有在小区进行公示。5、在两被告未按时交纳2018年10月1日后的物业费后，原告有多次去两被告家中催讨，但两被告有多次未开门。6、对于未按时交纳物业费的业主，如涉及二次供水，原告在与业主沟通无果的情况下有对业主的水进行关水。上述事实有原告提交的物业费催费函复印件一份、2018年4月24日被告方缴纳的物业服务费的收据复印件一张、EMS的回单及快递网络流转信息复印件各一份、前期物业协议及消防安全责任书复印件各一份、被告于2019年5月23日在物业服务中心前台签署的在小区内违章停车的承诺书、奥克斯缔壹城小区公共经营收入分配方案的公示复印件一份（原件质证）等证据经庭审质证及原、被告双方当庭陈述记录在卷，予以佐证，足以认定。本院认为，虽然原告未与被告刘清日、吴志勇签订《前期物业协议及消防安全责任书》，但原告作为涉案小区的前期物业服务公司，其已与两被告所有的涉案房屋的前任业主签订了《前期物业协议及消防安全责任书》，该协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。而根据该协议的约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议”，结合本案，原告作为涉案小区的前期物业服务公司在入驻涉案小区后已向该小区的所有业主提供了物业服务，已履行了合同的主要义务，而涉案小区截止庭审时止，仍未成立业主委员会，更何况在原告入驻涉案小区后大部分业主已按前期物业协议的约定的标准向原告缴纳了物业服务费，包括两被告及其前任业主在内，这说明涉案小区的业主包括两被告已实际接受了原告提供的物业服务及物业服务费的收费标准；两被告作为涉案房屋的业主且是实际已接受物业服务的业主，仍应按原告与前任业主签订的《前期物业协议及消防安全责任书》的约定向原告缴纳相应的物业服务费，被告刘清日辩解原告未与其签订物业合同且其不同意1.5元物业费标准的意见由于在庭审中未能提供有效证据予以证明，于法无据，对被告刘清日的这一辩解意见本院依法不予采纳。现两被告拖欠原告物业服务费3488.88元，事实清楚，证据确凿充分，依法应予以交纳，原告起诉要求两被告交纳自2018年10月1日计算至2020年9月30日止的物业费3488.88元的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持，被告刘清日辩解以原告物业服务跟不上为由不交纳物业服务费的意见于法无据，本院依法不予采纳；被告刘清日辩解原告提供的物业服务质量有问题的意见不能构成其免除交纳物业费的抗辩事由，而且被告在庭审中亦未能提供证据证明，故对于原告提供的物业服务质量问题被告可通过合法途径另行解决；同时对于被告方提出的物业服务质量问题，原告方亦应就有则改之，无则加勉，努力提升涉案小区的物业服务质量，促进涉案小区物业与全体业主的和谐发展。至于原告起诉要求两被告从逾期之日起按每日欠费金额的千分之三计算违约金的诉讼请求，虽然两被告未缴纳物业管理费是事实，但对被告刘清日在庭审中提及的原告在提供物业服务过程中出现的问题可以看出原告提供的物业服务质量的确存在一定的瑕疵，原告在庭审中对被告刘清日提出的问题虽有作出回答但却未提供证据予以证明，原告的回答陈述没有事实和法律依据，本院依法不予采纳，故从公平合理的角度，原告起诉要求两被告从逾期之日起按每日欠费金额的千分之三计算违约金至实际付清物业费之日止的违约金4359.36元（暂计算至2020年5月31日止）诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告吴志勇经本院依法送达开庭传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一格、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告刘清日、吴志勇于本判决书生效之日起三日内向原告宁波奥克斯物业服务有限公司九江分公司交纳物业服务费3488.88元；二、驳回原告宁波奥克斯物业服务有限公司九江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘清日、吴志勇共同承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  朱雪娟二〇二〇年九月十一日书记员  俞 梦