广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初2238号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地广西桂林市灵川县八里街开发区****（三一〇医院对面），统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被告：经顺林，男，汉族，1967年9月18日出生，住广西桂林市象山区。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）与被告经顺林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的委托诉讼代理人吕宏科、被告经顺林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年1月1日至2018年9月30日的物业服务费801.02元、违约金暂计至2019年10月10日为1650.32元（违约金从2019年10月11日起按每天千分之三标准计算至付款之日），并支付律师费1000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：桂林市银海生活区业主委员会（以下简称银海生活区业委会）于2016年12月16日与原告签订《物业服务委托合同》，约定：住宅房物业费0.4元/月/平方米（建筑面积）缴纳；住宅区办公、经营用房、商铺物业费1元/月/平方米（建筑面积）缴纳；乙方按月收取各业主或物业使用人的物业服务费、停车位费，各业主必须 于每月的10号前缴纳当月费用；如业主欠交物业服务费，属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三缴纳违约金；乙方有权直接向人民法院提起诉讼，要求其履行并承担违约责任，还要承担乙方催交费登报公告费及提起诉讼的律师代理费用。原告从2017年1月1日至2018年9月30日在桂林市银海生活区履行了物业服务的义务。被告是棉纺厂厂区宿舍的业主，并未按期缴纳物业服务费。原告向被告催收未果，故诉至法院，望判如所请。 被告经顺林辩称，1.被告并未与原告签订《物业服务委托合同》，也从未授权银海生活区业委会与原告签订该合同，该业委会的成立亦不符合法定程序。2.《物业服务委托合同》漏洞百出，且约定的违约金过高，具有不平等性和欺骗性，损害了广大业主的公共利益，应为无效合同。3.原告入驻涉诉小区后，管理极不规范，卫生脏、乱、差，公共设施无人维护，安保工作形同虚设，有严重的根本性违约行为。被告对此主张同时履行抗辩权。4.被告对原告是否具备物业管理资质及原告的起诉动机存在质疑。综上，请求法院驳回原告诉请。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月16日，原告（乙方）与银海生活区业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定（节录）：乙方为银海生活社区提供物业服务；合同期限从2017年1月1日起至2021年12月31日止；住宅房物业费0.4元/月/平方米（建筑面积）缴纳；乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳违约金；乙方有权直接向人民法院提起诉讼，要求其履行并承担违约责任，还要承担乙方催交费登报公告费及提起诉讼支付请律师的费用。合同签订后，原告于2017年1月1日进驻涉诉小区提供物业服务。 查明，2018年5月8日，银海生活区业委会向原告发出《解聘物业公司通知书》，内容为：“贵公司入驻银海一生活小区以来，管理混乱，人员长期不到位，北门门岗无人值守，多次出现小区业主家被盗案件，小区环境卫生脏乱差现象严重，居民投诉无人处理等严重违反了合同约定，业主委员会 多次沟通要求贵公司整改，贵公司拒不履行合同义务，鉴于此情况，小区业主强烈要求贵单位撤出小区，经业主委员会讨论决定，与贵公司解除合约，请贵公司在5月31日前撤出并做好相关工作和资料的移交”。 查明，2018年9月1日，原告（乙方）与银海生活区业委会（甲方）共同发出《通知》，内容为：“一、乙方2017年1月1日进驻甲方小区提供物业服务至2018年9月30日止。二、2018年9月30日乙方撤出甲方小区。为此，请银海生活区业主、物业使用人于2018年9月30日前到银海生活区门卫办理：一、交清2017年1月1日至2018年9月30日的物业费等费用给乙方；二、登记2018年9月30日之后多交的物业费，以便乙方办理清退费”。 另查明，2020年6月1日，原告与广西伏波律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师处理本案诉讼事宜，并支付律师费1000元。 再查明，桂林市棉纺厂厂区宿舍（桂林市象山区瓦窑路一巷3号）属于桂林市银海生活区。被告系桂林市象山区瓦窑路一巷3号38栋1-4-1号房屋的业主，该房屋建筑面积为95.36平方米。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据原、被告诉辩主张，本案争议焦点归纳为：一、被告是否应向原告支付物业服务费；二、被告是否应向原告支付违约金；三、被告是否应向原告支付律师费。 关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告与银海生活区业委会签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为涉诉小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。虽然银海生活区业委会于2018年5月8日发出《解聘物业公司通知书》，但直至2018年 9月1日其与原告才达成关于“原告于2018年9月30日撤出涉诉小区”的协议，故原告为涉诉小区提供物业服务的期间应为2017年1月1日至2018年9月30日，被告理应向原告支付该期间的物业服务费 801.02元（95.36平方米×0.4元/平方米/月×21个月）。现原告诉请要求被告支付该笔物业服务费，于法有据，本院予以支持。对被告辩称原告提供的物业服务不到位的意见，本院认为，被告对此主张未能提供充分证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告该辩称意见不予采纳。且物业管理是一种全天候、不间断的公共服务，事关全体业主的利益，并非针对某一特定业主，因此业主的个人主观评价与客观标准不一致在所难免；加之，物业公司的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业公司的服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业服务费，则势必导致物业服务水平下降进而侵害全体业主的利益。 关于争议焦点二。根据《物业服务委托合同》约定，业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠交费的千分之三交纳违约金。本院认为，该约定的违约金计付标准过高，现原告未能举证证明其除了物业服务费的利息损失以外，还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2018年10月1日起按年利率6%标准计算至款项实际清偿之日止。 关于争议焦点三。《物业服务委托合同》虽约定律师费由逾期缴费的业主负担，但未明确律师费标准，被告也未实际参与有关律师费的协商，故从公平合理的角度考虑，本院认为应对律师费的合理性进行审查。鉴于：第一，原告除对本案被告提起诉讼外，在同一时间基于同样的事实和理由对涉诉小区另外五百余户业主提起了同样的诉讼，所提供的诉讼材料也是一致的，而该系列案案情并非重大、疑难或复杂,与其他案件相比，本案诉讼不需要更高的专业知识或付出更多的工作时间；第二，本案诉讼标的金额较小，远低于原告诉请的律师费金额，如按照1000元/件的标准计收，则会加重当事人的负担，导致权利义务明显失衡。因此，本院酌定被告负担原告所支出律师费中的100元，对原告主张律师费中超出该金额的部分，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告经顺林应于本判决生效之日起三日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2017年1月1日至2018年9月30日的物业服务费801.02元及逾期付款违约金（以801.02元为基数，自2018年10月1日起按年利率6%标准计算至款项实际清偿之日止）； 二、被告经顺林应于本判决生效之日起三日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司律师费100元； 三、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告经顺林负担。 本判决为终审判决。 审判员  韦乐芳 二〇二〇年九月二十五日 书记员  谢 敏