宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2584号 上诉人（原审被告、反诉被告）：宁夏诚科房地产营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区康平路银新苑****营业房。 法定代表人：鱼婷，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金浩，男，1986年10月5日出生，汉族，该公司股东、监事，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：祁富银，男，1993年5月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区固原市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：马德荣，女，1983年2月17日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：王建华，男，1984年12月28日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市，系马德荣丈夫。 委托诉讼代理人：谢雄，宁夏玺信律师事务所律师。 上诉人宁夏诚科房地产营销策划有限公司（以下简称诚科公司）因与被上诉人祁富银、马德荣房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初13519号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 诚科公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项或裁定将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实前后矛盾不清。一审判决认定诚科公司已就涉案房屋存在抵押贷款提前告知了祁富银，后又认定诚科公司未向祁富银如实告知涉案房屋存在抵押贷款未予清偿及房屋租赁他人的事实，前后矛盾。二、诚科公司在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为。诚科公司作为房屋中介，本着诚实信用原则，积极促成买卖双方交易。因马德荣不配合导致无法办理垫资还贷事宜，应当认定为其违约，应承担违约责任。诚科公司在签订合同前，已经电话告知祁富银涉案房屋存在抵押贷款的事实，就垫资赎证事宜与祁富银、马德荣协商过，是在二人均同意的情况下才签订了居间合同，应当认定祁富银、马德荣违约。诚科公司已经付出人力财力，10000元应当作为服务费。综上，请求支持诚科公司的上诉请求。 祁富银辩称，诚科公司作为房屋中介，没有能力促成交易。祁富银在交付定金当天对垫资事宜不知情。诚科公司所述的在签订合同之前就已经电话告知涉案房屋存在抵押贷款不属实。请求驳回上诉，维持原判。 马德荣辩称，诚科公司关于马德荣违约的说法没有事实依据。马德荣在合同签订和履行过程中履行了房屋现状告知义务。马德荣在垫资还贷过程中不存在不配合的违约行为。本案合同之所以没有履行，是祁富银因个人资金原因没有履行合同义务。诚科公司作为中介，没有履行与马德荣签订的垫资解除抵押协议，也是祁富银以此为借口拒绝履行合同的责任人，依法应承担违约责任。 祁富银向一审法院请求：1.判令解除原告与二被告签订的《银川市二手房买卖委托合同》；2.判令被告马德荣向原告双倍返还购房定金2万元；3.判令被告诚科公司对上述定金向原告承担连带返还责任；4.本案诉讼费用由二被告负担。 马德荣向一审法院反诉请求：1.判令解除《银川市二手房买卖委托合同》；2.判令反诉被告按照合同违约责任条款向反诉原告支付违约金105200元；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿租金损失14000元、他处购房订金10000元，合计24000元；4.判令反诉被告诚科公司返还房屋定金10000元；5.本案诉讼费由反诉二被告共同负担。 一审法院认定事实：2019年7月30日，由诚科公司提供银川市工商局、住房保障局编号YC-2017-01版填充格式合同文本，马德荣（甲方，委托人，出售方）、祁富银（乙方，委托人，买受方）、诚科公司（丙方，受托人，中介方）三方签订《二手房买卖委托合同》一份，合同约定：“经丙方提供信息线索为甲乙双方买卖房屋提供居间服务，甲方同意将××区住宅及房屋土地使用权出售给乙方；房屋所有权证号2××××，建筑面积89.83平方米，随房屋同时转让的附属设施及装饰情况为精装；甲方已如实陈述该房地产权属状况、附属设施及装饰情况，并符合国家及银川市房屋上市交易政策、法规的规定；乙方对甲方多出售的房屋及附属设施、装修装饰情况已充分了解，自愿买受该房屋,并支付给甲方定金以确立买卖关系；甲乙双方均接受该房屋是在有①（可选择一项或多项或直接填写①房产证：②《商品房买卖合同》在银行抵押；③房产证在银行抵押；④房屋已出租）的状况下签署本合同，双方均认可其法律效力；甲乙双方共同确认该房屋交易价格为人民币526000元；甲乙双方约定全部税费由乙方承担,从约定；乙方委托丙方代办贷款的,乙方应按银行申贷要求及时向丙方提供银行申贷所需有关证件及材料并协助,若乙方不按银行申贷要求提供所需的有关证件及材料或不积极协助造成后果的,则视为乙方违约,乙方承担全部违约责任,甲、丙方有权要求乙方支付违约金；乙方委托丙方代办贷款的,乙方支付丙方代办费、公证费,房屋需要评估的,支付评估费,具体支付费用的种类和数额见附件；甲方委托丙方出售该房屋，并协助办理产权过户、房屋交付等事宜，乙方委托丙方购买该房屋，并协助办理房屋产权证、土地使用证、房屋交付等事宜，需要贷款的,可以委托丙方办理银行贷款事宜；丙方接受甲乙双方的委托提供服务,甲方应向丙方支付中介服务费计人民币6000元，乙方应向丙方支付中介服务费计人民币5000元，于本合同成立当日支付；乙方委托丙方为其提供银行贷款服务的,乙方应向丙方支付代办费计人民币5000元；甲乙丙三方在确认并签订本合同当日,乙方支付给甲方定金10000元,并由丙方代为保管；甲乙双方委托丙方以下列方式办理一次性现金付款，即自本合同签订之日起七日内,乙方将30%首付款存入甲方在银川市房地产交易中心指定的银行账户并由银行冻结,甲方协助乙方办理房屋产权过户手续,待丙方为乙方办理完按揭贷款后一次性将剩余房款（购房定金冲抵购房款）付清给甲方；甲方在收到全部购房款当日将房屋进行交付，甲乙丙三方共同参与房屋的交付；甲方保证该房屋无产权纠纷和债权债务纠纷,由此而引起的法律及经济责任由甲方全部承担”。违约责任条款约定：“本合同签定后乙方中途反悔的,应及时通知甲丙两方,购房定金归甲方所有，以充抵乙方违约金；甲方中途反悔的,应及时通知乙丙两方,并在悔约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方以充抵甲方违约金；甲乙双方将所得违约金的20%付给丙方作为服务佣金,同时违约方还应向丙方支付双倍的中介费；甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方发生重大误解并造成损失的,由甲方承担相应的法律责任并赔偿损失；乙方未按时向甲方付清购房款或甲方未按时向乙方交付房屋的,每逾期一日,由违约方付给对方总购房款20%的违约金；逾期三日未付清房款或未交付房屋的,对方有权解除本合同,违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任；甲乙双方或一方未按时给付丙方中介服务费的,每逾期一日,违约方应按在交服务费的20%加付给丙方违约金；因甲乙双方其中一方的原因逾期未申请办理房屋产权交易过户手续的,每逾期一日,由违约方付给对方总购房款20%的违约金；因丙方原因逾期未申请的,每逾期一日由丙方按中介服务费的20%分别付给甲乙双方”。合同还约定：“本合同如有内容变更或未尽事宜,经三方协商一致后签订补充协议,补充协议应当采取书面形式,与本合同具有同等法律效力；本合同内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力,如手写项填写内容与印刷文字内容不一致，以手写项为优先。马德荣在合同中以手写体备注：“2019年9月30日前甲方给乙方交接房屋，甲乙双方交易期间,丙方不向甲方收取任何费用,如出现个人所得税由甲方承担,待银行向甲方转账526000元时,后续事宜由甲丙双方见补充协议附本”。合同签订后，马德荣向祁富银出示金凤区××楼××单元××室编号金凤区房权证字第2××××号房屋所有权证复印件，该证附记栏记载“康居安置房”，未记载他项权利设定情况。诚科公司负责人金浩告知祁富银和家人该房屋因马德荣抵押贷款20万元尚未还清,故不能提供房产证书原件，并提出由诚科公司负责办理垫资偿还贷款赎证的手续，不会影响交易过户。2019年7月30日18时46分许，祁富银的父亲祁讲子通过其永宁县农村信用社个人账户向诚科公司刷卡支付购房定金10000元。同日，诚科公司与马德荣签订内容“待银行向甲方转账伍拾贰万陆仟元时，甲方概不承担任何费用,包括土地出让金、中介费及过户期间的任何费用。待银行将伍拾贰万陆仟元成功转入甲方账户时,其中从中扣除肆万陆仟元转入丙方账户（包括土地出让金、中介费），甲方净收款肆拾捌万元整,其余费用概不负责”《补充协议》一份。诚科公司负责人金浩在补充协议中注明“垫资费由丙方承担”。此后诚科公司未履行垫资偿还贷款承诺，马德荣也没有自筹资金还贷赎证，祁富银亦未支付首付款。诚科公司又提出由祁富银先还贷款待赎出房证后再办贷款过户手续,祁富银认为“风险太大”不同意还贷,作出“没有钱买不起,不买了”的意思表示。2019年8月16日，马德荣、祁富银及其叔叔、诚科公司负责人金浩三方互经电话沟通未果。后祁富银提出解除合同、返还定金,诚科公司以合同系三方签订无权解除为由拒绝退还定金。2019年10月15日，祁富银以与本案相同的被告、诉请及事实和理由向银川市兴庆区人民法院提起诉讼，兴庆区法院于同年10月22日作出（2019）宁0104民初16426号民事裁定，对祁富银的起诉不予受理。另查，2019年4月24日，马德荣、王建华以金凤区××号楼××单元××室房屋及土地使用权抵押向永宁汇发村镇银行股份有限公司贷款20万元，借款期限至2020年4月23日。2019年3月24日，马德荣签订《房屋租赁合同》，将金凤区××号楼××单元××室房屋议价年租金18000元租赁给案外人韩某，期限至2020年3月25日。 一审法院认为，祁富银与马德荣、诚科公司签订的《二手房买卖委托合同》内容于法不悖，三方形成有效的买卖、代理、居间合同法律关系。根据本诉主张返还购房定金基础法律关系，可以确定本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现因合同目的无法实现，祁富银与马德荣买卖双方一致同意解除《二手房买卖委托合同》，法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。对于本诉和反诉，法院分述如下：（一）关于本诉，争议焦点是马德荣是否向祁富银双倍返还定金以及诚科公司是否承担连带责任。本院认为：定金是当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。定金对于债权的保障功能在于定金法则的适用。即给付定金的一方不履行合同义务时失去定金；接受定金的一方不履行合同义务时，双倍返还定金。本案中，诚科公司作为居间人、受托人，在撮合、接受买卖双方委托提供房源并签订合同前，无据证实其和出卖人马德荣向买受人祁富银如实告知涉案交易房屋存在抵押贷款20万元未于清偿以及房屋租赁他人，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实；诚科公司作为专业的房屋交易中介机构，其向受托买卖双方提供重复使用而预先拟定格式条款的合同，签约前未履行审慎勤勉的居间服务，其行为违反诚实信用原则，进而草率促成交易双方签订房屋买卖合同，履行合同时又未兑现垫资还贷承诺，故对解除合同负有过错责任；出卖人马德荣虽在订立合同后告知涉案交易房屋存在抵押贷款事实，但并未将如何还贷赎证，之后再次由买受人办理按揭贷款，以及如何处理与案外人的房屋租赁关系等未决事项与祁富银协商三方订立补充协议，继而在垫资还贷环节与诚科公司相互推诿责任，买房人不同意还贷赎证，导致合同无法继续履行亦负有过错责任；祁富银未按期支付购房首付款也存在违约情形。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定马德荣向祁富银返还10000元定金为宜。定金本意是向房屋出卖人马德荣交付，但实际由诚科公司代收并保管。诚科公司不能尽到“审慎勤勉”“受人之托，忠诚理事”之职责，其不予退还定金以企冲抵居间费的辩解于法无据，故应将代收保管定金10000元直接返还给祁富银。（二）关于反诉，争议焦点是祁富银是否支付违约金、赔偿损失以及诚科公司是否返还定金问题。法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案涉案合同系格式条款的合同，前已述及马德荣、诚科公司对解除合同均负有过错，应当各自承担相应的责任，其向祁富银主张违约责任理据不足。无据证实马德荣在订立合同前后向祁富银如实告知涉案交易房屋已与他人设定租赁合同关系的事实，马德荣明知或者应当知道在不能还贷涤除抵押，房屋合同无法继续履行的情况下，因自身未采取补救措施提前解除租赁关系，其向买受人祁富银主张租金和他处购房预付的订金损失，缺乏事实依据；马德荣诉请诚科公司返还定金，有悖定金法则规定。马德荣如因诚科公司未履行居间、代理合同义务，可通过其他途径解决。综上，马德荣的反诉请求，法院不予支持。经调解无效。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十四条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告祁富银（反诉被告）与被告马德荣（反诉原告）、被告宁夏诚科房地产营销策划有限公司（反诉被告）签订的《银川市二手房买卖委托合同》；二、被告宁夏诚科房地产营销策划有限公司向原告祁富银返还购房定金10000元，限于本判决生效后三日内履行；三、驳回原告祁富银的其他诉讼请求；四、驳回被告马德荣的反诉请求。本诉案件受理费300元，由原告祁富银负担150元，被告马德荣、宁夏诚科房地产营销策划有限公司负担150元；反诉费1542元，由反诉原告马德荣负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《二手房买卖委托合同》系各方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。涉案合同包含房屋买卖、委托代理、居间服务三个法律关系。其中房屋买卖是主合同关系，委托代理、居间服务为从合同关系。现作为房屋买卖双方的祁富银、马德荣均同意解除房屋买卖关系，涉案《二手房买卖委托合同》已无履行基础,故一审判决解除《二手房买卖委托合同》正确，诚科公司要求撤销该项判决，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于祁富银已付的定金10000元系为担保房屋买卖的履行，仅由诚科公司代为保管，因祁富银、马德荣对合同不能履行均负有过错，一审判决将已付的10000元定金退还，并无不当。且《二手房买卖委托合同》中就服务费用条款与定金条款系独立条款，并未约定金可抵顶中介费用，故诚科公司认为定金不应退还，应抵顶其中介服务费用的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人宁夏诚科房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  任朝霞 审判员  宁 丽 二〇二〇年九月二十五日 书记员  苏 芮 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。