湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7720号上诉人（原审被告）：长沙瑞和房地产开发有限公司，住长沙市芙蓉区韭菜园街道八一路**领峰大厦******。法定代表人：周再明。委托诉讼代理人：袁江。委托诉讼代理人：旷泽琼，（实习律师）。被上诉人（原审原告）：孙金，男，汉族，1969年6月14日出生，住浙江省温州市鹿城，住浙江省温州市鹿城区v id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人长沙瑞和房地产开发有限公司（以下简称瑞和房地产公司）因与被上诉人孙金定金合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（下称一审法院）（2020）湘0102民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭对本案公开进行了审理。本案现已审理终结。瑞和房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决并改判瑞和房地产公司无需向孙金双倍返还定金8万元；2、判令孙金承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、孙金起诉时间确已超过诉讼时效，应当依法判决驳回诉讼请求。2、瑞和房地产公司已经积极履行了通知和催告义务，孙金在长达16年的时间里不积极主张权利亦存在严重过错。因此，瑞和房地产开发有限公司无须向孙金双倍返还定金。即使返还，也应当以“不可归责于当事人双方的事由”而判令单倍返还。3、本案当事人双方签订的《商业铺面认购协议书》本就未明确签订《商业房购销合同》的具体时间，故瑞和房地产公司并未违约，且孙金也未提交证据证明瑞和房地产公司有违约情形。孙金答辩称：1、在双方对2003年在温州签订的《商业铺面认购协议书》的事实和瑞和房地产公司收到孙金4万元定金的事实均无争议的前提下，瑞和房地产公司存在违约行为。因为该公司未能以直接、便利、有效的方式告知孙金签订《商品房购销合同》的时间，且又将孙金认购的铺号的编号进行了变更，致使孙金在交付了定金的情况，最终却无法按照原认购的编号签订《商品房购销合同》，已经构成根本违约。2、瑞和房地产公司在2004年12月份株洲日报、株洲晚报刊登的公告信息不能视为向孙金进行了《商品房购销合同》签订时间的告知，孙金知道“瑞和购物中心”已开始营业的时间才是孙金知道可以签订《商品房购销合同》的时间，即2019年10月，此时才是诉讼期间起算点。故至孙金2020年1月13日起诉时，诉讼时效期间尚未经过。综上，一审判决瑞和房地产公司双倍返还定金，属于事实认定清楚正确，适用法律正确，应依法予以维持。孙金向一审法院提出诉讼请求：一、判令瑞和房地产公司双倍返还孙金定金8万元；二、本案的诉讼费由瑞和房地产公司承担。一审法院认定事实:2003年12月30日，瑞和房地产公司（甲方）与孙金（乙方）在温州签订《商业铺面认购协议书》，约定乙方认购甲方开发的湖南省株洲市石峰区响石广场的“瑞和购物中心”商业铺面的负一层共26个铺面。《商业铺面认购协议书》中注明了乙方通信地址及电话，但未注明甲方的电话。合同备注铺号见附页。合同签订当日，孙金向瑞和房地产公司交付定金4万元。签订《商业铺面认购协议书》时，孙金称因瑞和房地产公司相应证照未办理完毕，故不能签订买卖协议，只能内部认购。孙金还提供了一份《温州商会内部认购表》，表中对其欲购买的商铺的铺面号进行了明确。此后，孙金未主动联系瑞和房地产公司，瑞和房地产公司称其曾联系孙金签订《商品房购销合同》，但其未提供证据证明。瑞和房地产公司于2004年12月14日、16日在株洲晚报刊登公告，通知签订了认购协议并交纳了购铺定金的客户“株洲铜锣湾广场”即将开业，可前往株洲铜锣湾营销中心签署正式购铺合同。直至2019年10月，孙金了解到当年认购的“瑞和购物中心”商铺现为铜锣湾广场，现已全面营业，遂起诉至本院。一审法院认为，《商业铺面认购协议书》系孙金与瑞和房地产公司签订的定金合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同。定金合同签订后，买卖双方均应当积极签订相关买卖合同。本案中，签订《商业铺面认购协议书》时，签订《商铺房购销合同》的条件何时成就尚待瑞和房地产公司确认，孙金并不知情。且《商业铺面认购协议书》中仅注明了孙金的联系电话，未注明瑞和房地产公司的联系电话，瑞和房地产公司联系孙金告知相关情况实际更为便利，但其未提供证据证明其联系过孙金，故瑞和房地产公司对积极推动《商铺房购销合同》负有更大的义务，其应当在《商铺房购销合同》签订条件成就时及时通知孙金。定金合同签订后，双方在长达近十六年的时间里未签订正式买卖合同，显然不符合常理，孙金也未主动联系瑞和房地产公司，使双方权利义务长期处于不确定状态，也存在一定过错，但综合瑞和房地产公司作为卖方的优势地位及其联系孙金的便利条件，一审法院认为孙金的过错相较瑞和房地产公司而言较为轻微。瑞和房地产公司辩称其履行了告知义务，且孙金的诉请已经超过了诉讼时效。瑞和房地产公司通过株洲日报、株洲晚报等纸媒公告相关信息，但《商业铺面认购协议书》系在温州签订，瑞和房地产公司亦明，瑞和房地产公司亦明知孙金住所地在温州等系株洲地区发行的报刊，且公告刊登的项目名称为“株洲铜锣湾广场”而不是《商业铺面认购协议书》中的“瑞和购物中心”，故不能视为瑞和房地产公司履行了向孙金的告知义务，且认购协议书上明确载明了孙金的地址和电话，其可以采用更为便利的电话和邮寄告知方式。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受损害以及义务人之日起计算。现瑞和房地产公司在株洲日报、株洲晚报刊登的公告信息不能视为向孙金进行了告知，故应以孙金自认其自2019年10月起知道“瑞和购物中心”已开始营业时作为诉讼期间起算点。至孙金于2020年1月13日起诉时，诉讼时效期间尚未经过。综上所述，结合双方的过错程度，本院对孙金要求瑞和房地产公司向其双倍返还定金8万元的诉请予以支持，但考虑到孙金也存在轻微过错，一审法院确定本案诉讼费由孙金承担，以示惩戒。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十五条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，一审法院判决：瑞和房地产公司于判决生效之日起三日内向孙金双倍返还定金8万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，适用简易程序减半收取900元，由孙金负担。本院二审期间，瑞和房地产公司提交了新证据。证据一、商品房预售许可证，拟证明2003年12月30日瑞和房地产公司已经具备签订正式商品房合同的条件。证据二、三份《商品房买卖合同》，拟证明孙金可以通过温州商会其他购房者了解到案涉项目的情况，孙金未与瑞和房地产公司签订商品房买卖合同纯粹是其个人原因。证据三、温州所有在线房产营销策划有限公司的企业信息，拟证明孙金较一般购房者更加清楚商品房交易流程与习惯，对后续签订《商品房购销合同》应当比一般人承担更高注意义务。孙金发表了如下质证意见：1、对证据一的真实性合法性无法判断，与本案也没有关联性。即便该证据是真实合法的，当时双方只签订了《商业铺面认购协议书》，瑞和房地产公司也未要求与被上诉人签订《商品房购销合同》。2、对证据二的真实性合法性无法判断，与本案也没有关联性。仅凭上诉人单方制作的《商品房购销合同》，不能证明被上诉人由违约的事实。3、对证据三的真实性没有异议。但其关联性有问题。没有任何法律规定投资人必须是其投资的行业的专家。本院经审查认为，上述三份证据均不能达到瑞和房地产公司的证明目的，本院不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人发表的论辩观点，本案的争议焦点为：瑞和房地产公司是否应当向孙金双倍返还定金8万元。经审查，第一、2003年12月30日，瑞和房地产公司与孙金签订了《商业铺面认购协议书》，约定孙金认购瑞和房地产公司开发的湖南省株洲市石峰区响石广场的“瑞和购物中心”商业铺面的负一层共26个铺面（合同备注了铺号）。《商业铺面认购协议书》中注明了孙金的通信地址及电话，但未注明瑞和房地产公司的电话。合同签订当日，孙金向瑞和房地产公司交付定金4万元。第二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，虽然瑞和房地产公司分别于2004年12月14日、16日在株洲晚报刊登公告，通知签订了认购协议并交纳了购铺定金的客户可前往株洲铜锣湾营销中心签署正式购铺合同。但孙金住所地在温州。但孙金住所地在温州瑞和房地产公司是明知的称为“株洲铜锣湾广场”而不是《商业铺面认购协议书》中的“瑞和购物中心”，故不能视为瑞和房地产公司履行了向孙金的告知义务；此外，认购协议书上明确载明了孙金的地址和电话，其可以采用更为便利的电话和邮寄告知方式，但现没有证据证明瑞和房地产公司通过上述方式联系过孙金签订《商品房购销合同》。直至2019年10月，孙金才知道到当年认购的“瑞和购物中心”商铺现为铜锣湾广场，但此时，已经无法按照当时认购协议中商铺编号购买相应的商铺。现也没有证据证明是孙金不与瑞和房地产公司签订《商品房购销合同》。根据上述事实和相关法律规定，可以认定本案中是由于具有优势地位的瑞和房地产公司的原因导致双方没有签订《商品房购销合同》，因此，瑞和房地产公司所受定金应当按照有关法律关于定金的规定处理。第三、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受损害之日起计算。根据本案案情和该项法律规定，一审法院以2019年10月起孙金知道“瑞和购物中心”已开始营业时作为诉讼期间起算点并无不当，故上诉人瑞和房地产公司提出的孙金起诉时间确已超过诉讼时效的上诉意见不成立，本院不予支持。第四、瑞和房地产公司在有孙金通信地址及电话的情况下，未采用邮寄或是电话联系的方式通知孙金签订《商品房购销合同》，致使孙金在已经交付4万元定金的情况下，一直未能成功购买自己认购的商铺。一审法院据此瑞和房地产公司构成根本违约并无不妥，本院予以确认。第五、孙金在近十六年的时间里，未主动联系瑞和房地产公司，怠于行使自己的权利，亦存在一定的过错。一审法院已据此判决由孙金承担本案一审诉讼费。根据上述分析，一审法院判决瑞和房地产公司应向孙金双倍返还定金8万元并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人瑞和房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1800元，由长沙瑞和房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审  判  长  李祖湖审  判  员  唐亚飞审  判  员  王 鹏二〇二〇年九月九日法官助理谢莉莎书记员（兼）  谢莉莎附本案所适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……