重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初16160号原告：付燕娇，女，1990年10月5日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：周磊，重庆睿诚律师事务所律师。原告：邹娅，女，1982年9月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：董欣粟，重庆中联世通律师事务所律师。原告付燕娇与被告邹娅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付燕娇的委托诉讼代理人周磊，被告邹娅及其委托诉讼代理人董欣粟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付燕娇向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年5月31日签订的《租赁合同》；2.判决被告将位于重庆市渝中区中兴路XXX号XX-XX号房屋交还给原告；3.判决被告将租赁房屋恢复原状；4.判决被告支付从2020年3月1日至合同解除之日止的租金；5.判决被告承担违约金65520元；6.判决被告支付拖欠的物管费及公寓共同能耗费1157.74元；7.判决被告承担本案案件受理费。审理中，付燕娇撤回“判决被告将位于重庆市渝中区中兴路XXX号XX-XX号房屋交还给原告”以及“判决被告将租赁房屋恢复原状”的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2018年5月31日签订《租赁合同》，由原告将位于重庆市渝中区中兴路XXX号XX-XX号房屋出租给被告使用。合同约定：租赁期为2018年5月31日至2023年5月30日，期限为5年。租金支付标准为:2018年5月31日至2019年5月30日的租金为5200元/月;2019年5月31日至2020年5月30日的租金为5460元/月;2020年5月31日至2021年5月30日的租金为5733元/月;2021年5月31日至2022年5月30日的租金为6019元/月;2022年5月31日至2023年5月30日的租金为6319元/月。合同签订后，任何一方不得以任何理由调整租金标准，否则视为违约，并承担相应的违约责任。被告违约导致合同解除的，应该向原告支付等同于当年年租金的违约金。不按合同约定支付租金达10日的，原告有权解除合同。合同签订后，原告于2018年5月31日将房屋交付给被告使用，被告对房屋进行了装修，并已投入使用。但被告支付租金至2020年2月底后，就一直拖欠租金至今，长达数月之久。经原告多次催收，被告仍然欠付租金。被告的行为已构成违约，按照合同约定原告有权解除合同，故诉至法院。被告邹娅辩称，双方合同已于2020年3月31日协商一致解除。2020年3月31日被告已经搬迁腾房并且此后没有继续占用租赁房屋。虽经被告数次催告原告来办理移交房屋及交钥匙等手续，但至今没有履行接收房屋的义务。被告是经原告同意后对房屋进行的改善，已经对未形成附合的装饰装修物进行了搬迁和拆除，现在房屋的状态就是按照约定以及承租房屋的固有性质使用后的状态，不存在还需要恢复原状的情形。因新冠疫情不可抗力的影响，按照公平原则，应当免除被告从2020年3月1日至2020年3月31日的房屋租金，因此被告不须再支付租金给原告。如果法院确认的合同解除时间及房屋占用时间在2020年3月31日以后，被告认为根据新冠疫情不可抗力的影响，按照公平原则，应当免除被告二个月的房屋租金。因当时在疫情期间，被告也向原告提出过减免房租的请求，只是双方没有达成一致，没有交纳2020年3月1日以后的房租，系不可抗力引起的免责事由。同时在合同履行和解除中，被告没有违约行为，不应当支付违约金。如果法院认定被告应当承担违约金，被告认为违约金过高，远远大于原告所受到的损失包括合理的期待利益，请求法院予以调整为二个月租金。2020年3月31日以前的物管费和公寓公共能耗费已经结清，该日之后的物管费和公寓公共能耗费应当由原告自行承担。请求依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，付燕娇（甲方，出租人）与邹娅（乙方，承租人）签订《租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方所有的重庆市渝中区中兴路XXX号XX-XX房屋，建筑面积77.75平方米，租赁用途为民宿。租赁期限自2018年5月31日至2023年5月30日，共计五年。甲方应于2018年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起70天的免租期，即2018年5月31日至2018年8月10日止。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应当按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。该合同第四条约定，租金支付方式为银行汇款，提前三个工作日按季支付下一次租金。第一年，2018年5月31日至2019年5月30日，租金为5200元/月；第二年，2019年5月31日至2020年5月30日，租金为5460元/月；第三年，2020年5月31日至2021年5月30日，租金为5733元/月……押金5200元。租赁期满，甲方须当日全额退还乙方押金。若因乙方有该房屋未结清的费用，应扣除相应费用之后将剩余部分如数返还给乙方，不足部分由乙方补给甲方。第五条约定，租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、室内设施维修费等费用由乙方承担。第八条约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的。2.欠缴各项费用达2000元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋的主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。其他法定的合同解除情形。第九条约定，甲方违约导致合同解除的，应赔偿乙方当年年租金，若支付的违约金不足以支付乙方的装修以及经营损失的，甲方还应另行赔偿（赔偿按第三方评估机构的评估金额为准），并全额退还已缴纳未发生的租金及房屋租赁押金。乙方违约导致合同解除的，应当向甲方支付等同于当年年租金的违约金，若支付的违约金不足以支付甲方恢复交房原样的装修以及其他损失的，乙方还应另行赔偿（赔偿按第三方评估机构的评估金额为准）。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年年租金向对方支付违约金；且甲方还应退还相应的租金及房屋租赁押金。甲乙双方同意在租赁期内，因不可抗力导致房屋毁损、灭失的导致乙方无法继续经营的，双方互不承担责任。同日，付燕娇与邹娅签署了《房屋交接书》，付燕娇向邹娅出具了《房屋租赁业主收款收据》，载明收到邹娅租赁案涉房屋2018年5月31日至2018年8月30日的租金3466元及押金5200元。之后，邹娅已支付案涉房屋租金至2020年2月29日。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。2020年1月26日，邹娅通过微信向付燕娇提出免除房租，付燕娇表示不同意，邹娅随即表示如果这样不行就只有解除合同了，付燕娇又表示如果不要租了，给一个最后租房日期，就去收房，其他的按合同办。2020年2月3日，邹娅通过微信向付燕娇发送了《解除租赁合同通知书》，提出因受新冠疫情影响，根据政府相关部门的指令于2020年1月27日起停止营业，申请解除租赁合同并退还剩余租金和押金，付燕娇未予回复。2020年3月31日，邹娅通过微信告知付燕娇其已经搬走了，询问付燕娇何时回来交接钥匙，付燕娇表示这两天找人去拿钥匙。嗣后，付燕娇未与邹娅交接钥匙，邹娅在2020年4月期间多次通过微信询问付燕娇，均无回应。2020年5月20日，邹娅再次通过微信询问付燕娇何时回来把房接了，付燕娇表示双方都起诉了，现在拿钥匙不合适。直至法庭辩论终结时，双方仍未交接房屋。2020年4月21日，付燕娇向重庆美丽之冠物业管理有限公司支付了案涉房屋2020年1月1日至2020年4月30日的物管费1088元以及2020年3月1日至2020年3月31日的公寓公共能耗费69.74元。审理中，邹娅举示国网重庆市电力公司市区供电分公司出具的用电清单显示，重庆市渝中区中兴路XXX号XX-XX在2020年3月4日抄表后至2020年7月4日抄表期间用电量为零。另查明，本院于2020年9月15日向邹娅送达了本案民事起诉状副本。本院认为，邹娅与付燕娇签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因为众所周知的新冠疫情爆发，政府为疫情防控，对经营场所采取了限制营业措施，导致邹娅在管控期间不能使用案涉房屋经营。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，管控结束后合同仍可继续履行，故邹娅不享有单方解除权，其向付燕娇发出通知解除合同并不产生合同解除的法律效力。此后，邹娅从案涉房屋搬离，亦未再支付租金，明确表示不继续履行合同，其行为构成违约，付燕娇请求解除合同符合法律规定，合同应于本案民事起诉状副本送达邹娅的2020年9月15日解除。关于付燕娇诉请的租金、物管费及公寓共同能耗费。2020年3月期间，政府对案涉房屋所在公寓采取的管控措施尚未解除，基于公平原则，本院酌定免除一个月的租金。2020年3月31日，邹娅通知付燕娇其已经搬离案涉房屋，要求与付燕娇交接钥匙，付燕娇表示同意，但怠于与邹娅交接房屋及钥匙，经邹娅多次催促仍未配合交接。对此本院认为，邹娅违约后，付燕娇应当在合理期限内收回房屋以防止损失的扩大，其拒不收回房屋致使损失扩大，不得就扩大的损失要求邹娅承担责任。本院酌定付燕娇收回房屋的合理期限为一个月，故邹娅应当向付燕娇支付2020年4月1日至2020年4月30日的租金5460元，以及付燕娇垫付的物管费及公寓公共能耗费1157.74元。2020年5月1日至合同解除之日的租金系付燕娇未履行减损义务导致的扩大损失，应由其自行承担。关于付燕娇诉请的违约金。根据双方合同约定，邹娅违约导致合同解除的，应当向付燕娇支付等同于当年年租金的违约金。邹娅辩称合同约定的违约金过高，请求调整，本院综合双方合同的履行情况、付燕娇的实际损失等因素，酌定将邹娅承担的违约金调整为五个月租金即27300元。邹娅已就其支付的押金另行提起诉讼向付燕娇主张退还，故在本案中不再用于抵扣欠付的费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告付燕娇与被告邹娅于2018年5月31日签订的《租赁合同》于2020年9月15日解除；二、被告邹娅于本判决生效之日起十日内向原告付燕娇支付租金5460元、物管费及公寓公共能耗费1157.74元、违约金27300元，合计33917.74元；三、驳回原告付燕娇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1150元，由原告付燕娇负担826元，被告邹娅负担324元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二〇年九月二十四日书记员  杨婷