甘肃省会宁县人民法院民事判决书（2020）甘0422民初2399号原告（反诉被告）：徐某，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：张某，甘肃兰裕英久律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃元巍房地产开发有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：王某，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：马某，甘肃赛莱律师事务所律师。原告（反诉被告）徐某与被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐某及其委托诉讼代理人张某、被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司委托诉讼代理人王某、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，出具首付款收费正式发票，并协助办理按揭贷款；2.判令被告向原告交付元巍锦绣尚品住××区房屋，并协助原告办理不动产权属登记；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2019年9月2日，原告与被告订立书面商品房买卖合同。被告将自己开发的元巍锦绣尚品住××区出卖于原告、房屋总价款为571140元，单价每平米4500元，面积为126.92㎡.该房屋买卖合同按照合同本身约定及国家规定，已向房屋买卖合同备案登记机构作出了备案登记。同日，原告向被告支付了首付款301140元。同时，依据合同约定余款270000元，由被告以原告名义通过办理按揭贷款支付。此后，原告多次要求被告出具首付款交费正式发票并协助自己办理按揭贷款，对房屋作出物权预告登记，但被告均置之不理。被告怠于履行合同进程中各个关键步骤，属于严重违约行为，应当通过积极履行来弥补给原告造成的损失。被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司辩称，一、在《商品房买卖合同》中双方并未约定由答辩人为被答辩人申请办理贷款手续，被答辩人自己未能从银行申请到贷款，责任完全在被答辩人；2019年9月2日，被答辩人与答辩人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为HNYS20111928），在该合同中，双方并未约定贷款机构，也未约定由答辩人为被答辩人办理贷款手续。二、被答辩人支付首付购房款后，一直未将剩余未付的270000元购房款支付给答辩人，答辩人已依约解除了双方签订的《商品房买卖合同》，被答辩人要求继续履行合同已无法律依据。首先，被答辩人在合同约定的交房日期届满三个月后，仍未将剩余270000元购房款支付给答辩人，答辩人有权依约解除是否签订的商品房买卖合同。其次，答辩人已通知被答辩人解除了商品房买卖合同，被答辩人要求继续履行该合同已无法律依据。综上，因被答辩人在合同约定的交房日期届满三个月后，仍未将购房款付清，答辩人已依约、依法解除了双方签订的《商品房买卖合同》，被答辩人要求继续履行合同，已无事实后法律依据，其诉讼请求应当驳回。另外，原告请求开具的发票属于行政管理范围，而不属于民事诉讼管辖范围，所以对该项诉讼请求不应当支持；原告在诉状中诉称为其本人办理不动产权属登记，根据案件的事实，由于被答辩人在履行合同过程中只支付了首付款，同时没有办理按揭贷款的手续，也没有向元巍公司支付剩余的房屋价款，依据合同的约定，在没有支付所有的房屋价款的情况下，答辩人没有义务向原告办理房屋产权手续。被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判决确认反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同已解除；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金28557元；3.因本案而产生的诉讼费、律师费等费用全部由反诉被告承担。事实与理由：2019年9月2日，反诉原告与反诉被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为HNYS20111928）约定：反诉被告购买反诉原告开发建设的的位××县元巍锦绣尚品住××区房屋，该房屋面积为126.92平方米，房屋总价款571140元，应支付首付款301140元，余款270000元以按揭贷款方式支付。在《商品房买卖合同》签订当日，反诉被告向反诉原告支付首付款301140元后，至今未向反诉原告支付剩余购房款。2020年9月5日，反诉原告向反诉被告发出解除双方签订的《商品房买卖合同》的通知，并告知反诉被告在收到通知书后3日内前来反诉原告处办理首付款部分退还事宜。经邮政快递物流信息查询得知，反诉被告已签收该《解除通知书》，但是反诉被告至今没有与反诉原告联系协商。原告（反诉被告）徐某辩称，被告的反诉不能成立，这种反诉其实是一种不履行合同的抗辩，反诉的事实与理由与本案被告的答辩意见基本相同，故要求依法驳回被告的反诉请求。首付款的发票被告解释说是行政管理问题，这是很明显、很错误地偷换概念的说法。原告要求物权登记是合法的，因本案合同已经做了合理备案，所以在原告付清房款后被告应当协助办理权属登记。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）徐某向本院提交了如下证据：1.身份证复印件1份，证明原告身份情况；2.商品房买卖合同1份，收据1份，证明双方的交易是合法有效的，同时约定买卖中的部分付款是要通过银行按揭贷款来完成，合同履行中的条件被告没有做到，第一，自己没有办理；第二，被告没有出具正式发票，所以原告没能贷款。经质证，被告对原告提交的对合同的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，原告没有向法庭提交完整的合同附件，合同中第七条第三款明确约定，双方对办理贷款的金融机构没有作出明确约定；第二，按揭贷款应由原告申请办理。补充协议中明确约定，首先是原告向银行申请按揭贷款，然后被告出具相关手续。对收据没有异议。被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同1份，证明2019年9月2日原告与被告签订商品房买卖合同，购买了被告开发的一套房屋，合同第三条、第六条约定了原告购买的房屋面积、总价款、付款方式等。合同第八条第一款约定，买受人逾期超过15日付款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内支付累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款原告仅支付了首付款301140元，至合同约定的交房日期三个月后，徐某仍未申请银行贷款导致270000元未付购房款一直未支付给元巍公司，根据合同第八条第一款约定，原告徐某未付购房款，元巍公司有权解除双方签订的商品房买卖合同。2.2020年9月5日元巍公司向原告邮寄的解除商品房买卖合同通知书，邮寄解除合同通知书的邮件寄交单及邮寄凭证、徐某签收解除合同通知书的凭证，证明因原告在合同约定的交房日期三个多月后，仍未向元巍公司支付未付的购房款，元巍公司于2020年9月5日向原告邮寄了通知书，解除了双方签订的商品房买卖合同。经质证，商品房买卖合同这份书证被告的四项证明目的，其中关于合同客观事实的主张原告没有异议，但被告对抵押贷款条款、合同解除条款的主张完全错误，原告不能接受，理由是：1.这是一份格式合同，是由被告提供，所以离开合同本义、交易背景及过程的解释都是错误的；2.抵押贷款的过程和操作法式应当按照商业惯例去解决，开发商在出卖房屋的时候一般会向买受人表明与其有关系的银行，原告也是知道的。3.合同的履行条件需要双方的配合，被告不向银行申请，也拒绝向原告出具发票，这是阻碍合同条件成就的行为，但被告方隐瞒了该事实。4.被告的违约行为导致贷款未能办理，被告属于循环论证，是错误的。证据2是9月5日发出的，原告确实收到了，但是在这之前原告就向法院起诉了，原告的诉讼请求表明了对该通知书的态度，解除通知书没有法律效力。本院经审查认为：原告（反诉被告）提交的商品房买卖合同、收据，被告（反诉原告）对其真实性没有异议，本院予以采信。被告（反诉原告）提交的商品房买卖合同，与原告提交的相同，只是增加了补充协议，本院予以采信。解除商品房买卖合同通知书，发生在原告（反诉被告）起诉之后，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2019年9月2日，原告（反诉被告）徐某与被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司就购买会宁县会师镇文星街元巍锦绣尚品住××区房屋签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款571140元。约定以贷款方式付款（按揭贷款）。双方对付款时间没有约定。合同签订当日原告（反诉被告）付款301140元，余款270000元双方约定通过办理按揭贷款支付，但对付款时间及贷款机构没有约定。原告（反诉被告）因需要首付款交费正式发票并协助办理按揭贷款而起诉至法院。本院认为，本案争议的焦点是房屋买卖合同是否应该解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司要求解除合同，但是双方签订的《商品房买卖合同》对余款270000元的付款时间没有约定，所以解除合同的条件不符合，并且被告（反诉原告）的《解除通知书》发生在原告（反诉被告）之后起诉，本院不予支持。对原告（反诉被告）徐某要求被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。徐某向甘肃元巍房地产开发有限公司购买房屋，并支付首付款，甘肃元巍房地产开发有限公司应出具首付款的发票，并协助办理按揭贷款。《商品房买卖合同》约定于2020年5月30前向买受人交付该商品房。但余款付清时间未约定，原告（反诉被告）需在余款付清后要求被告（反诉原告）协助办理不动产权属登记，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交付元巍锦绣尚品住××区房屋并协助办理不动产权属登记的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司要求被原告（反诉被告）徐某支付违约金的诉讼请求，与商品房买卖合同约定不一致，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）徐某签订的合同编号为HNYS20111928的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司三十日内向原告（反诉被告）徐某出具首付款收费正式发票，并协助原告（反诉被告）徐某办理按揭贷款；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。本诉案件受理费200元，减半收取100元，反诉案件受理费514元，减半收取257元，均由被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 梁 焕二〇二〇年九月二十三日（法官助理 周维霞书记员 王 娜