广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7343号原告：叶慧，女，1993年1月16日出生，汉族，住址：浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：汪旭东、罗琳，均是广东广信君达（上海）律师事务所律师。被告：邓柳锋，男，1985年2月25日出生，汉族，住址：广东省紫金县。委托诉讼代理人：周志标、黄奇和，分别是广东客潮律师事务所律师、实习人员。原告叶慧诉被告邓柳锋合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人汪旭东，被告及其委托诉讼代理人周志标、黄奇和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶慧诉称：2017年7月6日，原告与案外人李思思从案外人刘育如处受让位于广州市站前路2号华南(国际)小商品城B座2层XXXX铺、BXXXX铺。由于李思思系原告哥哥的配偶，故李思思委托原告统一管理XXXX铺(委托期限自2017年7月20日至2020年8月20日止)，约定收益及费用由原告享有和负责，原告即开始实际经营管理XXXX铺和XXXX铺(以下简称案涉商铺)。2017年7月24日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《承包协议》，约定将案涉商铺承包给被告作饰品批发使用。《承包协议》第2条约定，承包期自2017年8月10日至2020年8月9日止；承包费为涉案商铺租金34000元/月。《承包协议》第3条约定，“承包费的交纳：在每月10号前将当月承包费及相关费用交给甲方。若乙方逾期交纳承包费，则甲方有权立即解除协议，并且不退还乙方保证金”。《承包协议》第4条约定，“甲方收取乙方两个月承包费共计陆万捌仟元整(￥68000)作为该铺位的承包保证金，甲方在承包期满后7天内无利息退还给乙方。如在承包期内乙方中途解除协议，拖欠承包费及所有相关费用超出十天，甲方将自动收回该铺位，保证金不退还乙方”。协议签署当日，被告支付了102000元，即包含承包保证金68000元和2017年8月份的承包金34000元。之后被告进场经营并与市场管理处签署《场内经营者保护注册商标专用权建议书》。2020年1月底疫情爆发后，华南小商品城管理处2月份歇业并给予有条件减免政策，3月2日启市。被告虽恢复营业但并未交纳2020年2-3月份承包费68000元和电费891元给原告，2020年3月25日被告擅自搬离案涉商铺并搬至与案涉商铺相隔不远的另一市场。另，原告每月本可以获取租金差价收益20994元，由于被告擅自撤场、解除合同，故导致原告无法实现预期收益，自2020年4月1日至2020年8月20日期间共计97530.5元。原告认为，原告与被告订立的《承包协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。被告长期拖欠承包费、电费以及于承包期满前擅自搬离涉案商铺等行为属于严重违约，原告有权要求被告承担违约责任。故原告特向法院提起诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年2月、2020年3月的承包费共计68000元及逾期付款利息(以68000元为基数，按照LPR计算，计至被告付清之日止，暂计至原告起诉之日为1000元人民币)；2、判令被告支付原告2020年3月电费891元；3、判令原告无需返还被告交纳的保证金68000元；4、判令被告赔偿原告2020年4月1日至2020年8月20日期间的预期收益损失97530.5元(按照每月20994元计)；5、本案诉讼费由被告承担。被告邓柳锋答辩暨反诉称：一、原告与被告所签订的《承包协议》名为承包，实质属于租赁合同。2017年7月24日，被告与原告签订《承包协议》，协议约定原告将位于广州市站前路2号华南（国际）小商品城B座2层XXXX--XXXX承包给被告作饰品批发使用，承包期从2017年8月10日起至2020年8月9日止，承包费为34000元/月，该承包费为商铺租金，由被告定期交给原告，原告收取被告两个月承包费共人民币陆万捌仟元整（68000元)作为该铺位的承包保证金。根据原告向法院提交的材料可见，涉案铺位XXXX与XXXX起初由广州市盛世联市场经营管理有限公司（以下简称“盛世联公司”）于2015年10月1日出租给案外人刘育如，至2017年7月6日，经盛世联公司确认，铺位XXXX由原告承租，月租金为人民币6372元，租期至2020年9月29日，铺位XXXX由李思思承租，月租金为人民币6634元，租期至2020年9月29日。综上，原告和李思思为第一承租人，被告为第二承租人（即次承租人）,结合《广州市房屋租赁管理规定》第三条第三款的规定，《承包协议》实质上属于租赁合同，原告和李思思低价承租涉案商铺后，又将租金翻倍后以高价转租给被告。二、原告主体不适格，无权要求被告支付租金。如前所述，2017年7月6日，原告、李思思分别与盛世联公司签订《租赁合同》，分别承租XXXX铺位和XXXX铺位。就XXXX铺位而言，被告已于2020年3月25日与原告达成一致，双方解除租赁关系，被告愿以押金抵销2020年3月XXXX铺位实际租赁天数（即25天）相对应的租金（当月租金应以月租6372元按七五折计算）原告无权主张4月份的租金。就XXXX铺位而言，该铺位的第一承租人为李思思而不是原告，原告无权向被告主张该铺位的租金，即使李思思向被告提出主张，被告已于2020年3月25日退出XXXX铺位的租赁，被告2020年3月在该铺位实际租赁天数（即25天）相对应的租金（当月租金应以月租6634元按七五折计算）可通过押金进行抵销。三、原告向被告隐瞒其擅自转租以及李思思属于转租人之一的事实，导致被告与其签订租赁合同，属于欺诈行为，被告有权申请撤销该合同。根据盛世联公司分别与原告和李思思签订的租赁合同（租赁合同编号分别为：XXXX、XXXX)第25条，承租方不得私自将所租铺位作经济担保或抵押，不得私自将所租的铺位全部或者部分出租、转租、转让、互换、或以其他方式让他人使用，若需将铺位与其他人合作、联营，应事先申请征得出租方书面同意并重新签订书面租赁协议，原告无权将XXXX与XXXX商铺进行转租。《中华人民共和国民法总则》第148条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。原告在转租时并未告知被告其高价转租的事实，甚至隐瞒李思思的身份，导致被告产生错误认识，认为原告为XXXX与XXXX商铺的合法权利人，于是同原告签订合同。原告的行为构成欺诈，故被告有权申请予以撤销合同。四、原告应退还押金及多付的租金，并承担其欺诈行为给被告造成的损失。根据《中华人民共和国民法总则》第155条和第157条，原告自被告处取得的68000元保证金应予以退还，同时，原告还应向被告退还其多付的租金人民币377892元（自2017年8月至2020年1月，每月多付20994元，共18个月）。除前述费用，被告为维护自身合法权益所支出的必要合理费用，包括律师费、保全费、诉讼费等，属于被告的直接损失，也应由原告承担。五、原告要求被告赔偿其预期收益不具备事实依据和法律依据。原、被告已于2020年3月25日解除租赁关系，被告腾空退出XXXX铺位，原告可在征得盛世联公司同意后转租给第三人收取租金收益，原告未取得2020年4月1日至2020年8月20日期间的收益的过错在于原告自身，与被告无关，因此，被告无需赔偿其损失。被告反诉请求如下：1.依法撤销反诉人与被反诉人所签订的《承包协议》；2.依法判令被反诉人向反诉人退还人民币68000元保证金及其资金占用期间利息10000元（以68000元为计算基数，年利率6%,自2017年7月24日起计至实际付清之日，暂计为10000元）;3.依法判令被反诉人向反诉人退还租金差额人民币377892元及其资金占用期间利息67681.16元;4.依法判令被反诉人承担本案的诉讼费、财产保全费和律师费。原告叶慧答辩称：合同性质不是租赁合同，原告花了巨资购买了经营权，被告也使用了原告的个体工商户营业执照，所以合同属于承包性质，没有争议。因为是承包关系，不应该共营风险，所以被告每月支付34000元承包费符合法律规定。被告说原告欺诈不成立，签订合同之后，被告经过询问了周边铺位的价格，所以签署了案涉合同的经营协议，并不存在欺诈情况，至于每个档口17000元属于较为中下的水平，每平方米60元不贵。在双方微信聊天记录里被告一直知道李思思的存在，有关租金的减免和消防栓费用，原告都向被告告知过，同时征求李思思的意见，不存在任何欺骗，被告提出撤销合同不能成立。被告要求退回多付押金和租金不能成立，34000元是原被告经过协商双方共同确认的承包金，且被告在2年半期间内都一直按照该约定严格履行，遵从意思自愿原则，被告每月支付34000元完全符合其真实意思表示，在案涉合同即将届满情况下，被告提出要将所有租金差价予以返还名下不符合双方的约定，违反诚信原则。被告提前撤场、提前解约，属于违约行为，依据合同第3条、4条约定，押金不予退回。综上，被告提起全部反诉请求均不能成立，请人民法院驳回。经审理查明：2017年7月6日广州市盛世联市场经营管理有限公司（出租方）与原告（承租方）签订《租赁合同》，约定出租方将广州市荔湾区流花路9号华南（国际）小商品城（西郊大厦）首、二层内，商铺编号为B座贰层XXXX铺位出租给承租方作为经营场地，建筑面积为23.82平方米。租赁期限自2015年10月1日至2020年9月29日。月租金为6372元。承租方不得私自将所租的铺位全部或部分出租、转租、转让、互换、或以其他方式让他人使用……。2017年7月6日广州市盛世联市场经营管理有限公司（出租方）与李思思（承租方）签订《租赁合同》，约定出租方将广州市荔湾区流花路9号华南（国际）小商品城（西郊大厦）首、二层内，商铺编号为B座贰层XXXX铺位出租给承租方作为经营场地，建筑面积为24.8平方米。租赁期限自2015年10月1日至2020年9月29日。月租金为6634元。承租方不得私自将所租的铺位全部或部分出租、转租、转让、互换、或以其他方式让他人使用……。2017年7月20日，李思思出具《委托管理确认书》，内容为“本人李思思系华南（国际）小商品城XXXX的商铺业主，本人同意将该商铺交于本人丈夫的弟媳叶慧进行管理，所有管理收益及该商铺应付的水电费等费用均由叶慧享有和负责。期限自2017年7月20日至2020年8月20日止”。2017年7月24日原告叶慧（甲方）与被告（乙方）签订《承包协议》，约定甲方将位于广州市站前路2号华南（国际）小商品城B座2层XXXX-XXXX承包给乙方作饰品批发使用，承包期从2017年8月10日起至2020年8月9日止，承包费在2017年8月10日至2020年8月9日是34000元/月。承包费仅为商铺的租金，由乙方定期交给甲方，铺内的自用电费则按照实用度数以1.3元/度计算另外收取，而该铺的商场内公摊电费部分是甲方根据店铺的建筑面积及由商场管理处的公摊电费单据核算费用，每月向乙方收取，而该商铺的物业管理费由甲方负责交纳。乙方在每月的10号前将当月的承包费及相关费用交给甲方，若乙方逾期交纳承包费，则甲方有权立即解除协议，并有权不退还乙方保证金。甲方收取乙方两个月承包费共68000元作为该铺位的承包保证金，该保证金甲方在承包期满后7天内无利息退还给乙方。如在承包期内，乙方中途解除协议，拖欠承包费及所有相关费用超出十天，甲方将自动收回该铺位，保证金不退还乙方。《承包协议》签订后，原告将涉案两商铺交付被告使用，被告于2017年7月24日与华南（国际）小商铺城管理处签订《场内经营者保护注册商标专用权建议书》。被告依照《承包协议》缴纳商铺租金至2020年1月。2020年1月24日至2月2日为春节假期。2020年2月25日广州市荔湾区西郊大厦作出《关于西郊大厦最新启市时间的通知》：经政府监管部门检查批准，广州市荔湾区西郊大厦决定于2020年3月2日启市。…………现我司承诺决定对承租我司西郊大厦的商铺和写字楼承租方作出以下租金减免优惠政策：二月份免租金一个月。2020年2月29日广州市荔湾区西郊大厦作出《关于西郊大厦租金优惠补充通知》：现我司承诺，决定对承租我西郊大厦（西郊大厦……B座3-12层）商铺和写字楼的租户做出如下租金减免优惠政策：2020年2月免租金一个月，2020年3月租金减免25%（即租金按75%计算），2020年4月租金减免25%（即租金按75%计算），2020年2月-4月份的管理费及其他水电费按正常计收。2020年3月16日原告缴纳了涉案商铺3月份电费891元。2020年3月25日因原、被告双方就疫情期间的租金未能达成一致意见，被告自行搬离涉案两商铺。2020年4月13日华南（国际）小商品城、广州市盛世联市场经营管理有限公司作出《租金优惠通告》：经审慎研究考虑，决定对承租我司商铺的租户做出租金减免政策，具体方案为：2020年2月免租金一个月，2020年3月租金减免25%（即租金按75%计算），2020年4月租金减免25%（即租金按75%计算），2020年5月租金减免50%（即租金按50%计算）……另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。庭审中，原告确认收到被告缴纳的保证金68000元。被告当庭变更反诉请求为：1、确认原、被告双方签订的《承包协议》于2020年3月25日解除；2、依法判令原告向被告返还68000元保证金及其资金占用期间利息（利息以68000元为基数，年利率6%从2020年3月25日起计算至实际付清之日止）；3、依法判令原告承担本案的诉讼费、财产保全费和律师费。撤销要求判令被反诉人向反诉人退还租金差额人民币377892元及其资金占用期间利息67681.16元的反诉请求。本院认为：关于《承包协议》的性质问题。原告主张其与被告为承包关系，但根据《承包协议》的约定，被告每月固定向原告支付34000元，原告不承担经营风险、不享受经营成果，原告对被告的经营成果无权进行支配和占有，原、被告之间实为租赁关系。被告认为原告没有转租权，且原告并非XXXX档的所有人，原告不是适格的主体。虽然原告及李思思与广州市盛世联市场经营管理有限公司签订的《租赁合同》，约定承租方不得私自将所租的铺位全部或部分出租、转租他人使用，但依据被告与华南（国际）小商铺城管理处签订《场内经营者保护注册商标专用权建议书》及实际使用情况，广州市盛世联市场经营管理有限公司并无对被告的经营使用提出异议。且李思思出具《委托管理确认书》，同意由原告对涉案商铺进行管理，所有管理收益等费用由原告享有和负责，故被告的主张，本院不予采纳。原告与被告签订的《承包协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。在2020年1月23日因发生新型冠状病毒感染的××疫情。2020年2月25日广州市荔湾区西郊大厦通知因疫情影响商铺租金给予优惠政策出台后，原告与被告就协商涉案商铺的租金是否调整的问题进行协商，但未能达成一致意见。被告在没有支付2、3月租金的情况下，于2020年3月25日自行搬离涉案商铺。由于该时点为我省新冠××疫情防控应急响应级别为省重大突发公共卫生事件二级响应，合同可以继续履行。被告自行搬离涉案商铺，导致合同无法协商继续履行，过错在于被告，故原告要求没收保证金68000元本院予以支持。同理，原告主张的赔偿逾期收益的诉讼请求，本院酌定被告需赔偿原告2020年4月租金25500元（七五折），5月租金17000元（五折）。被告反诉要求原告退还保证金及支付资金占用期间利息的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告签订的《租赁合同》的解除时间应确定在2020年3月25日。关于租金、电费如何计算问题。根据广州市荔湾区西郊大厦的租金优惠通知：2020年2月免租、3月、4月租金均以七五折计算。原告要求被告支付2020年2月份租金本院不予支持，2020年3月1日至3月25日的租金，被告应按七五折支付20564.52元给原告。原告已垫付2020年3月的电费891元，被告应将上述款项支付给原告。被告反诉要求原告支付律师费，没有提供证据证实其已支付律师费，且我国诉讼现行体制未实行强制律师代理制度，本案中被告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，故该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日确认原告叶慧与被告邓柳锋签订的《承包协议》于2020年3月25日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告邓柳锋支付2020年3月1日至3月25日租金20564.52元给原告叶慧。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告邓柳锋支付电费891元给原告叶慧。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告邓柳锋赔偿原告叶慧2020年4月租金25500元、5月租金17000元。五、被告邓柳锋支付的保证金68000元归原告叶慧所有。六、驳回原告叶慧其他诉讼请求。七、驳回被告邓柳锋的其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2431元，由原告叶慧负担1328元，被告邓柳锋负担1103元。反诉费4518元，由被告邓柳锋负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年九月二十九日书记员  谢绮雯黄嘉琪