河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1500号 上诉人（原审被告、反诉原告）：朴春媛，女，1988年2月15日出生，朝鲜族，住吉林省通化县。 委托诉讼代理人：王宝昌，男，1990年11月17日出生，汉族，住址同上。系朴春媛之夫。 委托诉讼代理人：叶一舟，河北京拓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李宪义，男，1979年8月8日出生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市滴道区，住河北省三河市。 上诉人朴春媛因与被上诉人李宪义房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朴春媛上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判继续履行上诉人与被上诉人2017年3月22日签订的《房屋买卖居间合同》，被上诉人向上诉人支付剩余尾款1,060,000元及垫付的物业费3,916.14元，并自2017年12月27日，以1,060,000元及3,916.14元为基数，按照年利率6%计算利息，直至本息付清之日止；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、《房屋买卖居间合同》违反的三政办[2017]27号意见，只是三河市政府办公室发布的通知，不属于法律和行政法规。双方签订的合同合法有效。2、李宪义曾于2017年11月22日在三河市民政局与付程程登记结婚，2019年9月5日离婚，说明在2017年12月27日房本下发之后至2019年9月5日，一审第一次开庭之前，李宪义的家庭具有购房资格。这与开庭时李宪义陈述的未婚完全不符。李宪义还就其名下已经有一套房产，伪造了房屋出售的买卖合同，作了虚假的陈述。李宪义故意作虚假陈述，妨碍人民法院审理，应依照民事诉讼法第一百一十一条规定，对李宪义的不法行为予以处罚。3、即使合同无法继续履行，因李宪义违约造成的损失达到700,000元。即使扣除全部的首付款，都不足以弥补上诉人的经济损失。整个交易过程，李宪义对于造成损失及损失扩大都有不可推卸的责任。李宪义作为买受人，对于自身是否符合购买条件是明知的，且根据《房屋买卖居间合同》第六条第三款约定，甲乙双方应保证所提供的资料和信息真实合法有效。如因提供信息的真实合法有效性存在的任何问题，由提供该信息一方承担相应的违约责任和法律责任。所以李宪义对合同有可能无法履行的结果是明知的。李宪义在已知属于限购人群的情况下，依然向上诉人支付了首付款，并要求上诉人将首付款偿还房屋尾款，还提出用他人的名义来购房。这些行为使上诉人丧失了与他人签订合同的机会，直接造成了房价下跌后上诉人的损失。本案之所以迟迟没有继续履行，是因为房价大跌，李宪义不愿意承担损失，想用拖延的方式对房价进行观望。李宪义曾经符合购房条件，但为了不承担经济损失，故意在满足过户条件的时候不履行合同，还通过离婚制造不能履行的条件。4、按照合同约定李宪义应于2017年12月27日支付剩余房款并办理过户手续，若合同继续履行，李宪义应该支付至实际付清之日期间的资金占用利息。 李宪义辩称，1、双方签订《房屋买卖居间合同》是在2017年3月22日，与其结婚无关。其离婚是在2019年9月5日，原因是感情不和，也与买房无关。其是在2019年2月21日起诉，不存在恶意逃避，并非为了本案诉讼离婚。2017年12月27日房本下发后，其前妻虽是河北户口，但其不是河北户口，案涉房屋交易属于其婚前财产，其不可能要过户到前妻名下，故仍然不能过户。2、其名下所有的房产，不存在故意隐瞒，其如实进行了陈述，后期又卖了还钱。其购买案涉房屋是贷款，只能卖了房屋去还钱。一审已查明另一套房屋确实是在起诉后卖的，故起诉时其没有购房资格。3、其没有恶意。上诉人明知限购政策，还要卖给其房子。限购政策是在签订合同当天发布，买房的时候其不知道限购政策出台。4、房价下跌是双方无法预见的，其的损失也大，700,000元首付是其贷的款，存在利息损失。5、其和上诉人说过过户，但是其没有购房资格，不能过户。 李宪义向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》，2、判令被告返还原告已付房屋价款700,000元，3、判令被告承担本案全部诉讼费用及保全费用。 朴春媛向一审法院提出反诉请求：1、判令继续履行原、被告于2017年3月22日签订的《房屋买卖居间合同》，将位于燕郊高新区北侧，三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉悦苑6号楼6-2-1805号房屋过户至李宪义名下；2、判令被反诉人向反诉人支付剩余尾款1060000元，并自2017年12月27日以1060000元为本金，按照年利率6%支付资金占用期间利息，直至本息付清为止；3、判令被反诉人向反诉人返还为其垫付的物业费共计3916.14元，并自2017年12月27日以3916.14元为本金，按照年利率6%支付资金占用期间利息，直至本息付清为止；4、反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2017年3月22日，李宪义与朴春媛通过三河市志达房产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，李宪义购买了朴春媛名下位于三河市房屋。该房屋系朴春媛于开发商处贷款购买，双方签订合同时，涉案房屋尚未取得房产证，双方亦未办理网签手续。合同约定，房屋总价款为1760000元，房屋首付款共计700000元；李宪义在协议签订当日向被告支付定金200000元，还银行尾款当日给付剩余首付款500000元，剩余房款1060000元于房本过户时支付。合同签订当日，朴春媛将涉案房屋契税收据、商品房买卖合同、不动产统一发票等交于中介公司保管。李宪义依约交付了房屋首付款700000元，朴春媛于2017年4月14日向原告出具了收据。现涉案房屋已经取得了不动产权证书。在此期间，朴春媛支付了该房屋的物业费3916.14元。2017年3月21日，三河市发布三政办［2017］27号意见，意见明确指出非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。该意见自2017年3月22日施行。2017年6月6日发布三政办［2017］63号意见，意见明确指出非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。另查明，李宪义于2014年11月7日购买位于三河市燕郊开发区房屋，后于2019年5月转让给案外人。 一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。三河市发布三政办［2017］27号意见，自2017年3月22日施行。意见明确指出非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》自2017年3月22日签订后生效，受三政办［2017］27号意见约束。原告并非本地户籍，已经购买了一套住房，属于非本地居民的限购人群。双方签订的《房屋买卖居间合同》违反三政法［2017］27号意见，属于无效合同。合同无效和有效系因受法律调整，并非由原、被告的意思自治的范畴。原告起诉解除合同和反诉原告要求继续履行合同因并不存在有效的合同，本院不予维护。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告要求返还已经支付的购房款700000元，本院予以支持。反诉原告已经房屋交付给了反诉被告，无论反诉被告是否使用，物业费应当由反诉被告负担，故对反诉原告要求反诉被告返还物业费3916.14元的主张予以维护。又因合同无效，李宪义应当返还上述房屋。因合同无效，对反诉原告的其他诉讼请求不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、朴春媛于本判决生效之日起十日内返还李宪义购房款700000元。二、李宪义于本判决生效之日起十日内给付朴春媛物业费3916.14元。三、李宪义于本判决生效之日起十日内将位于燕郊高新区北侧，三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉悦苑6号楼6-2-1805号房屋返还朴春媛。案件受理费10800元，减半收取计5400元，由原告李宪义负担2700元，由朴春媛负担2700元；保全费5000元，由原告李宪义负担2500元，由朴春媛负担2500元。反诉案件受理费14375元，减半收取计7188元，由朴春媛负担3594元，由李宪义负担3594元。 本院二审期间，本院根据朴春媛的申请调取了三河市嘉都·嘉和苑21-2-2304室房屋的不动产登记信息，该房屋由三河市佰嘉房地产开发有限公司开发，2017年7月17日登记于李宪义名下，2019年6月3日过户至案外人姚晓辉名下。 朴春媛提交如下新证据：1、（2019）冀1082民初2299号之一民事裁定书，拟证明被上诉人在一审中作了虚假陈述并伪造嘉都·嘉和苑21-2-2304室出售的证据。2、链家网对于案涉房屋的现价格，拟证明如判令合同无效或解除，上诉人将有巨额财产损失。李宪义质证认为，不认可证据1的证明目的，该房屋确于2019年5月过户；不认可证据2真实性，该证据显示的是中介标注的房价，不具有权威性，案涉房屋现价格在每平方米21,000元到22,000元之间。本院审查认为，嘉都·嘉和苑21-2-2304室房屋的不动产登记信息显示该房屋已于2019年6月3日过户至案外人姚晓辉名下，证据1不能达到证明目的。证据2显示的房价来源于网络，不具有客观性和权威性，不能真实的反映当前房屋交易价格。 李宪义提交如下新证据：1、三河市存量房买卖合同（合同编号20190220035），来源于燕郊开发区房管局综合办公系统，拟证明2019年2月燕郊房产的市场成交价为19,009元每平方米。2、贝壳找房门店的嘉都小区房屋交易信息，拟证明嘉都小区2019年3至4月，二手房交易价格为17,957元至19,077元每平方米。3、房屋买卖合同及王薇出具的证明，拟证明嘉都·嘉和苑21-2-2304室房屋于2019年3月出售的价格为18,700元每平方米。4、2019年燕郊房价走势图，拟证明2019年2月燕郊的二手房交易价格为19,669元每平方米。朴春媛质证认为，不认可证据1的真实性、合法性；认可证据2的真实性、合法性，不认可证明目的，相关房屋与案涉房屋面积、户型、装修情况不同，价格不具有参考性；不认可证据3、4的真实性、合法性及证明目的。本院审查认为，上述证据的真实性均无法核实，且不具有客观性、权威性，不能证实案涉房屋的价格。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，李宪义与朴春媛签订《房屋买卖居间合同》是在2017年3月22日，而三河市已于2017年3月21日发布三政办[2017]27号意见，2017年3月22日施行。李宪义并非当地户籍，且在签订合同时，已在三河市购买了一套住房，不符合该限购政策的规定，不具有在三河市购买房屋的资格。因该限购政策并非法律或行政法规，亦非影响国家金融政策的部门规章，违反该政策并不会导致合同无效。虽然在合同履行过程中，李宪义曾因结婚及出售名下住房具备过购房资格，但并不能改变签订合同时，不符合限购政策的客观事实。故双方签订的《房屋买卖居间合同》虽然合法有效，但因不符合限购政策而无法继续履行，应予解除。朴春媛上诉主张合同继续履行，本院不予支持。对于合同解除的后果，双方均存在过错，综合房地产市场行情及李宪义最早于2017年6月28日已提出解除合同的实际情况，本院酌定李宪义赔偿朴春媛经济损失150,000元。朴春媛应退还李宪义购房款550,000元。对于朴春媛主张的垫付物业费利息问题，因双方无相关约定，本院不予支持。 综上所述，朴春媛的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初2299号民事判决第二项、第三项； 二、解除李宪义与朴春媛2017年3月22日签订的《房屋买卖居间合同》； 三、变更河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初2299号民事判决第一项为朴春媛于本判决生效之日起十日内返还李宪义购房款550,000元； 四、驳回李宪义其他诉讼请求； 五、驳回朴春媛其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取5,400元、保全费5,000元，由李宪义、朴春媛各负担5,200元；一审反诉案件受理费减半收取7,188元，由李宪义负担88元，朴春媛负担7,100元；二审案件受理费17,970元，由李宪义负担2,970元，朴春媛负担15,000元； 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年九月二十五日 书记员 牛紫薇