甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2020）甘07民终879号上诉人（原审原告）：牛某，甘肃省张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：秦某，甘肃方联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张掖市中诚房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91620702670805588X。法定代表人:宋某。委托诉讼代理人：钱某。委托诉讼代理人：张某，该公司法律顾问。上诉人牛某因与被上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司（以下简称“中诚房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2019）甘0702民初4173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛某的委托诉讼代理人秦某，被上诉人中诚房地产公司的委托诉讼代理人钱某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛某上诉请求：1.请求撤销甘州区人民法院（2019）甘0702民初4173号民事判决书，将本案发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；2.判令涉诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定“本案原告直至被告交付房屋前才交清房屋所有费用，故原告在合同约定的交房日期前并未交清全部购房款，原告的行为亦构成违约”错误。上诉人与被上诉人在购房合同中明确约定，上诉人在2016年3月18日前付首付款125052元，余款290000元向住房公积金管理中心申请贷款支付，上述约定中申请贷款的责任方是被上诉人，而不是上诉人。本案中上诉人所购买的房屋系单位整体购房，上诉人在合同约定的首付款日之前已付购房款30多万元，足额交付了房屋预付款，被上诉人未能按约定为上诉人办理贷款手续，责任在于被上诉人。二、原审判决以上诉人存在违约行为为由驳回上诉人的诉讼请求，判处不公。上诉人与被上诉人在合同中明确约定，2016年4月30日之前，被上诉人向上诉人交付房屋，而被上诉人直至2017年8月8日才勉强将房屋交付，导致上诉人巨额资金被占用，给上诉人造成了一定经济损失。上诉人依据双方合同约定，主张违约金符合法律规定，而且被上诉人迟延交付房屋的其他所有人原审法院都支持了违约损失的诉求，而唯独对上诉人的诉讼请求予以驳回，有失公正。三、双方的购房合同是2016年签订的，合同约定签订合同之前付款12万元，而2016年之前上诉人已经交纳房款27万元，而且购房合同约定尾款由上诉人贷款支付，并没有约定具体的付款时间，而交房时间是合同约定的，所以不存在上诉人违约的情形。中诚房地产公司辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法驳上诉请求，维持原判。一、买卖合同约定：买受人在交清全部房款及其他相关费用并与物业公司签订物业管理协议后办理入住手续。而上诉人最后一次缴款时间是2017年8月8日，因此，被上诉人并未延期交房。二、房屋买卖中购房者是借款人，申请借款是购房者的请求行为，被上诉人在借款合同关系中系第三方，申请借款行为由借款人实施完成，被上诉人仅仅是协助促成该借款关系成立的一方，并不是责任方。未能办理贷款责任在被上诉人的说法依法不能成立。三、他案与本案性质并不相同牛某向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿违约金41505元；2.要求被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2016年3月18日，被告中诚房地产公司作为出卖人，原告牛某作为买受人，双方签订商品房买卖合同一份（合同编号：201603180028），合同约定的主要内容为，出卖人以出让方式取得坐落于滨河新区昭武北路地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为临泽北路中和园居住组团2号楼。买受人购买的商品房为××楼。建筑面积为162.82平方米，单价为每平方米2549.14629元，总价款为415052元。签订合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2016年3月18日前支付首期房价款125052元，余款290000元向住房公积金管理中心申请贷款支付。出卖人应当自2016年4月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按合同约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到的之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（3）出卖人逾期交房赔付金额最高不超过总房款的1‰。合同签订前，原告于2012年6月12日向张掖市地税局系统工会交纳购房款80000元；于2013年5月10日向张掖市地税局系统工会交纳购房款110000元，车位款50000元，合计160000元；于2014年5月24日向张掖市地税局系统工会交纳购房款120000元，车位款20000元，合计140000元，以上共计380000元。合同签订当日，被告给原告出具收到车位款98000元、天然气入户费2300元、地下室款40423元的收款收据3张。2017年8月8日，原告入住该涉案房屋时，被告又给原告出具收到维修基金11363元、地下室款166元的收款收据3张。当日，原告通过其建行和邮政储蓄银行的银行卡在被告处的POS机上刷卡186079元，交清了房屋所有费用。2017年9月13日，被告给原告出具甘肃增值税普通发票一张，载明房屋总价为413827元。另查明，2015年，被告向张掖市中级人民法院起诉甘肃第六建设集团股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案，经审理，张掖市中级人民法院作出（2015）张中民初字134号民事判决书，甘肃第六建设集团股份有限公司不服，向甘肃省高级人民法院提起上诉，后又撤诉，甘肃省高级人民法院作出（2017）甘民终187号民事裁定书。2017年5月16日，被告申请强制执行，执行过程中，甘肃第六建设集团股份有限公司于2017年8月2日向被告移交了中和园2、3号楼钥匙，张掖市中级人民法院以甘肃第六建设集团股份有限公司提交相关施工资料并协助被告履行了甘州区中和园2号、3号住宅楼工程验收协助义务作出（2017）甘07执53号执行裁定书，终结案件的执行。2017年8月2日，被告通知原告领取房屋钥匙，办理了入住手续，原告于2017年8月8日办理了入住手续。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告购买被告开发销售的商品房，被告作为出卖人应按照合同约定及时向原告交付房屋。合同约定，被告应当于2016年4月30日前将验收合格的商品房交付原告。被告在庭审中辩称，因修建涉案房屋的承包方甘肃第六建设集团公司恶意不交付工程，工程不能按时竣工验收，双方诉至法院，导致被告未按合同约定交付房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告的辩解理由不能成为免除被告延期交房责任的理由，被告未按时交付房屋的行为已构成违约。原、被告签订合同后，原告除在双方签订合同前通过单位工会交纳的款项外，再未交纳购房款。根据双方签订的合同约定，除首付款外，剩余房款由原告向住房公积金管理中心申请贷款后支付。原告在庭审中陈述，因其于2015年年底已办理了退休手续，合同签订后办理贷款时才被告知因退休无法办理贷款，故没有办理贷款。后在办理房屋入住手续时将剩余的款项交清了。被告在庭审中辩称，原告在合同约定的交房日期前并未交清所有的房款，原告违约在先。本院认为，根据双方签订的合同约定，合同签订之日除交纳的首付款外，余款由原告办理公积金贷款。因被告系已退休职工，无法办理公积金贷款。在未办理成贷款后，本案原告直至被告交付房屋前才交清了房屋所有费用，故原告在合同约定的交房日期前并未交清全部购房款，原告的行为亦构成违约。本院对被告的该项辩解理由，依法予以采信。综上，根据《合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，因本案原、被告双方均没有严格按照合同约定履行义务,双方均有过错,存在违约，故应各自承担违约责任。故对原告的诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百二十条之规定，判决：驳回原告牛某的诉讼请求。案件受理费838元，减半收取419元，由原告牛某负担。二审中，被上诉人提交张政发（2009）84号张掖市人民政府文件及《商品房买卖合同（预售）》各一份，并陈述上诉人没有按照合同约定交清部分房款及维修基金，上述证据证明上诉人无权向被上诉人主张赔偿违约金。上诉人经质证认为：对该两份证据的三性均异议，但对证明的问题有异议，市政府的文件并非规范性文件，不能对抗双方之间的合同约定，而且不存在上诉人不交纳维修基本的问题，而是因为被上诉人不具备交房条件而未按时交房。双方签订的合同附件第三条约定的入住时间与交房时间是两回事，上诉人要求被上诉人承担违约责任是因为被上诉人没有按照合同约定的交房时间交房，而不是按照入住时间。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：上诉人要求被上诉人赔偿违约金41505元有无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》约定：被上诉人应当自2016年4月30日前向上诉人交付该商品房，但直至2017年8月8日，上诉人才入住案涉房屋，故被上诉人构成违约。同时，根据案涉合同约定，合同签订之日除交纳的首付款外，余款由上诉人办理公积金贷款。但因上诉人系退休职工，公积金贷款未办理成功，上诉人并未在合同约定的交房日期前交清全部购房款，直至被上诉人交付房屋前，上诉人才交清购房款及所有费用。而公积金贷款未办理的责任不在于被上诉人，上诉人的行为亦构成违约。因此，上诉人与被上诉人均违反合同约定，据上述法律规定，上诉人要求被上诉人赔偿违约金41505元无事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费838元，由上诉人牛某负担。本判决为终审判决。审判长 陈 军审判员 李永春审判员 胡宏睿二〇二〇年九月四日书记员 魏文婧【本案所适用的法律法规、司法解释】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决。