浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终681号 上诉人（原审被告）：孟丽兼，女，1971年10月26日出生，汉族，住浙江省江山市。 上诉人（原审被告）：陈卫波，男，1967年5月3日出生，汉族，住浙江省江山市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：周辉，浙江开岚律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：吴玉林。 被上诉人（原审原告）：江山市旺祥房地产有限公司，统一社会信用代码913308816982901920，住所地浙江省江山市双塔街道学府街**。 法定代表人：何子洪，执行董事。 委托诉讼代理人：黄增森，浙江虎山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志强，浙江虎山律师事务所律师。 上诉人孟丽兼、陈卫波因与被上诉人江山市旺祥房地产有限公司（以下简称江山旺祥）确认合同无效纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2019）浙0881民初4661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟丽兼、陈卫波上诉请求：1.撤销一审判决书第一项判决，改判驳回被上诉人一审对上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误，错误认定双方之间签订的《商品房买卖合同》未成立，错误认定上诉人未支付购房款，实际上上诉人已经支付270万元购房款，认定上诉人的债权金额为763万元，并未包括190万元，该债权应作为购房款结算，一审认定《商品房买卖合同》无效显然错误；二、一审法院遗漏关键事实，被上诉人自认双方签订《商品房买卖合同》并办理不动产预告登记的行为属于债权的让与担保，该让与担保所对应的债权并未消灭，诉争的商品房买卖合同仍合法有效，具有优先受偿权，但一审法院对此事实并未认定；三、一审法院适用法律不当，应认定诉争的《商品房买卖合同》及不动产预告登记的行为属于让与担保，告知上诉人另案主张让与担保的权利，而非直接认定《商品房买卖合同》无效。 江山旺祥答辩称，原审认定双方签订的《商品房买卖合同》无效完全正确，陈水旺、严伟强的借款总额为763万元，其主张的尚有190万元未列入纯属虚构，在专案指导组指导债权人对借款数额和实际购房人确认整个过程中，陈卫波作为债权人没有提出尚有190万元及利息抵作购房款的异议，并认可自己不是实际购房人，且自认有两次借条是利息结存，陈水旺也陈述借款均通过转账方式收取，也有利息结存为借条，因此，陈卫波的实际出借款不足763万元，更不存在独立于763万元以外的190万元的借款的事实；涉案房屋均为担保债权而备案，而非实际买卖房屋，在《债务清偿决议》形成与履行过程中陈卫波未提出七十几买方人的异议，双方并未有买卖商品房的真实意思，更不存在上诉人主张的190万元借款债权加上未支付235万元利息支付购房款，上诉人的上诉理由为虚假陈述，违背了诚实信用的基本原则；双方之间并不存在“让与担保”，在《债务清偿决议》生效后，陈卫波在《商品房买卖合同》预告登记的债权已消灭，预告登记也同时失效，原审法院未认定存在让与担保完全正确；原审适用法律正确，双方并无让与担保的约定，且商品房买卖的债权已消灭，预告登记已经失效。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 江山旺祥向一审法院提出诉讼请求：判决原、被告在2012年3月20日签订的编号为20120300221和20120300222号的2份《商品房买卖合同》无效。 一审法院认定事实：2009年12月，陈水旺、严伟强共同出资注册成立了江山市旺祥房地产有限公司，法定代表人为陈水旺。2011年3月，陈水旺、严伟强又共同出资注册成立了衢州市旺祥房地产开发有限公司。 2012年1月20日，由陈水旺出具借条，许诺以2分月息，向陈卫波借款共80万元，支付利息25.35万元，本金80万元未归还。上述事实由江山法院（2013）衢江刑初字第454号刑事判决书第15页第15-17行中予以认定。2011年4月22日、2011年6月28日、2011年8月22日、2011年8月18日、2011年9月5日、2011年10月24日，由陈水旺出具借条，严伟强作为担保人，许诺以3分月息，向陈卫波借款共683万元，支付利息115.47万元，本金683万元未归还。上述事实由江山法院（2013）衢江刑初字第454号刑事判决书第22页第20-24行中予以认定。2014年7月8日，江山法院作出（2013）衢江刑初字第454号刑事判决，判决：陈水旺犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年；严伟强犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年等。 2012年3月20日，被告孟丽兼、陈卫波与原告江山旺祥签订《商品房买卖合同》2份，约定被告孟丽兼、陈卫波购买原告江山旺祥开发的预售商品房：坐落在江山市××乡××号××号楼××号楼，房屋总价均为280万元。被告孟丽兼、陈卫波未支付购房款。 2012年初，陈水旺、严伟强及原告发生债务危机，衢州、江山两级市委、市政府高度重视，于2012年4月15日成立了旺祥房地产开发有限公司融资纠纷稳控工作领导小组处理陈水旺、严伟强以及衢州、江山旺祥两公司的债务危机帮扶解困工作。2012年10月22日，经债权人代表会议充分协商，达成以陈水旺、严伟强、原告及衢州旺祥现有资产扣除利息后实欠本金比例清偿等内容的《债务清偿决议》，其中陈卫波实欠本金按照7630000元－1408200元＝6221800元计算。陈卫波的债权经其确认偿还方式为“按实欠本金九折抵衢州楼盘房屋”，陈卫波备注“陈水旺个人借款80万元不同意划到衢州楼盘房屋偿债”。2013年2月20日案外人吴乐芝与陈卫波达成《房屋抵偿权转让协议》一份，约定陈卫波将其5599620元（6221800元九折价值）涵碧园商品房房屋抵偿权以现金4479696元转让给吴乐芝，陈卫波于同日从吴乐芝处领取了4479696元。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告之间虽然达成了《商品房买卖合同》，但并无被告支付购房款的事实，双方的买卖关系未成立。陈水旺、严伟强多次与原告发生借贷关系，还款履行期限自2012年1月20日至2012年10月23日不等，双方于2012年3月20日签订《商品房买卖合同》2份时，到期债权仅有一笔80万元，且根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，以及陈水旺、严伟强所欠陈卫波款项已经旺祥房地产开发有限公司融资纠纷稳控工作领导小组处理后，陈卫波于2013年2月20日从案外人吴乐芝处领取了4479696元款项偿还其债权的事实，应当认定原、被告之间于2012年3月20日签订的《商品房买卖合同》无效。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：确认原告江山市旺祥房地产有限公司与被告孟丽兼、陈卫波于2012年3月20日签订的编号为20120300221和20120300222的2份《商品房买卖合同》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由原告江山市旺祥房地产有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 经审理查明，一审法院查明事实中出具借款时间为2011年8月22日的一笔借款实际应为2011年7月22日，二审法院对此予以修改，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张除了《债务清偿决议》中认定的陈卫波对陈水旺的个人借款80万元和对陈水旺、严伟强共同借款683万元外，还存在2011年8月1日60万元借款以及2011年9月1日的130万元借款，该190万元借款已转为涉案房屋的购房款，但其并未提供转账凭证等证据证明自己的主张，且在旺祥房地产开发有限公司融资纠纷稳控工作领导小组指导债权人对借款数额和实际购房人的确认过程中，陈卫波均未提出尚有190万元债权及利息抵作购房款，也未提出其为实际购房人，应承担举证不能的法律后果。上诉人主张双方签订《商品房买卖合同》并办理不动产预登记的行为属于债权的让与担保。所谓让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，另根据《债务清偿决议》以及陈卫波与案外人吴乐芝达成的《房屋抵偿权转让协议》，陈卫波已从吴乐芝处领取现金4479696元偿还其债权。一审法院根据在案证据、双方陈述、债权偿还的事实等认定上诉人并未支付购房款，双方之间的房屋买卖关系并未成立，认定案涉两份《商品房买卖合同》无效，并无不当。综上，上诉人孟丽兼、陈卫波的上诉请求并无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人孟丽兼、陈卫波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 骆忠新 审 判 员 姜秀莲 审 判 员 熊 娟 二〇二〇年九月二日 法官助理 刘丽娜 代书记员 郑安琪