淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0813民初794号原告：郭守涛，男，1964年6月27日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：徐士友，江苏泗洲律师事务所律师。被告：全炎林，男，1963年11月14日出生，汉族，户籍地浙江省绍兴市柯桥区，暂住江苏省淮安市洪泽区。被告：全钢华，男，1986年5月23日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：被告全炎林，系被告全钢华父亲。原告郭守涛与被告全炎林、全钢华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告郭守涛及其委托诉讼代理人徐士友、被告全炎林到庭参加诉讼，被告全钢华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。2020年8月20日再次公开开庭进行了审理，原告郭守涛、被告全钢华的委托诉讼代理人即被告全炎林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭守涛向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2010年9月16日签订的购房合同无效；2、判令被告向原告返还购房款20万元，同时赔偿原告损失20万元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月16日，被告全炎林以绍兴钢华房地产开发有限公司（以下简称钢华公司）的名义与原告签订购房合同，约定将钢华公司建设的房屋第二排第11号房出卖给原告；价款为每平方米1490元，总价298000元。合同签订后，原告向钢华公司支付100000元，向全炎林支付100000元。现钢华公司已经注销，两被告系钢华公司股东。现涉案房屋早已竣工，原告要求被告交房未果，故诉至法院。被告全炎林辩称，1.签订房屋买卖合同是事实，房子在2011年4月左右完工，多次催原告缴纳房屋余款，原告2012年交了一点，到2012年8月交了5万元，以后多次催原告交钱，原告说没钱，原告还欠98000元未交，一直催要到2017年3月。2.2016年3月27日，原告委托陈正海、姚玉龙把房子卖了，这个房子已经不属于原告了，原告应该向陈正海、姚玉龙主张房款。原告应该把98000元还给被告全炎林。被告全钢华辩称，同被告全炎林意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月16日，钢华公司（甲方）与原告郭守涛（乙方）签订《购房合同》，合同第一条项目建设和依据约定“甲方与东双沟镇安乐村以招商引资方式取得位于安乐村北部屠西组的老庄台地块土地使用权，用于建设安乐居民拆迁安置房屋，为了弥补该项目工程资金不足而建设部分房屋进行出售”；并约定“乙方购买的房屋（以下简称该房屋）为本合同第一条规定的项目中的第二排第11号房……该房屋的用途为乐苑新村，别墅居住房，两户共山墙体权属共有，属砖混结构，别墅房屋一户为上下两层建筑面积共200平方米……”；“该房屋售价每平方1490元，总金额为人民币298000元”；付款方式及期限为“分期付款订房付伍万元，主体完工付壹拾万元，余款交房付清”。此外合同第七条房屋证书约定“房屋售完后由乙方提供符合相关证件给土地转让方（东双沟镇安乐村委会）统一办理本村农户住房有关证书，办证费用由乙方承担每平方20元”；第八条违约责任约定“乙方在预订甲方房屋合同签订后，如需退房，预定金概不退还。如果甲方到时没有房屋交付给乙方，由甲方退还给乙方同等数目的违约金”。该合同加盖钢华公司公章，并由被告全炎林在法定代表人处签字。同日，原告向钢华公司交付订房款5万元，钢华公司出具收款收据。合同签订后，原告分别于2011年2月23日、2012年5月10日、8月21日向被告全炎林支付共计150000元房款，并由被告全炎林出具相应收条、收据。被告全炎林对上述已付款情况予以认可。2016年3月27日，原告出具《委托书》，委托陈正海、姚玉龙出卖涉案房屋。姚玉龙在本院谈话中陈述，其帮全炎林向原告要剩余房款，原告表示不想要房子了，委托其和陈正海把房子卖了，退还其已付房款20万元，余款给全炎林。陈正海在本院谈话中陈述，原告曾委托其和姚玉龙帮忙卖房，后未卖成，委托书退还给了原告。庭审中，被告全炎林陈述涉案房屋由其于2017年4月30日出卖给案外人黄河，并表示2011年4月涉案房屋就具备交付条件，因原告未付清房款，故一直未向原告交付房屋。另查明，钢华公司于2008年6月18日成立，为有限责任公司（自然人投资或控股）。股东为被告全炎林、全钢华，法定代表人为被告全炎林，该公司于2011年9月15日注销，注销原因为“股东、股东会（股东大会）决议解散”，未进行清算。2018年2月1日，原告就本案纠纷曾向本院起诉两被告，后申请撤回起诉。以上事实，由原、被告的当庭陈述，谈话笔录、《购房合同》、公司登记基本情况、收款收据、收条、收据、本院（2019）苏0813民初283号民事裁定书等证据予以证实，本院予以确认。本案争议焦点为，一、涉案购房合同是否无效？是否应退还原告购房款？二、两被告是否应当赔偿原告损失及损失数额为多少？本院认为，针对争议焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定:“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”。《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,法律、行政法规强制性规定行为订立的合同无效。钢华公司开发的涉案房屋系占用东双沟镇安乐村屠西组的集体土地用于建设安乐居民拆迁安置房，涉案房屋无法进行登记领取权属证书，原告也并非东双沟镇安乐村村民，故原告与钢华公司签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。对于被告全炎林辩称，涉案房屋由原告委托陈正海、姚玉龙出卖他人，但其在庭审中自认由其另行出售给案外人黄河，故对该辩称本院不予采信。因此,钢华公司应退还原告已支付购房款200000元。针对争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条,公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。因钢华公司已于2011年9月15日经股东、股东会（股东大会）决议解散，未依法清算，两被告作为该公司股东，原告主张两被告承担责任，本院予以支持。钢华公司明知其建筑的房屋为无法办理权属登记的“小产权房”，仍出售给非村集体组织成员的原告,存在过错。原告签订的《购房合同》第七条也明确载明了“统一办理本村农户住房有关证书”，故原告在签订合同时，明知涉案房屋为“小产权房”而进行购买，亦存在过错。现原告要求被告赔偿损失20万元，数额过高,本院酌情认定由两被告承担原告已付房款20万元占用期间利息损失的60%。据此，依照、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条之规定，判决如下：一、确认原告郭守涛与绍兴钢华房地产开发有限公司于2010年9月16日签订的《购房合同》无效；二、被告全炎林、全钢华于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告购房款200000元及利息损失（以20万元为基数，2012年8月21日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的60%；2019年8月20日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息的60%）三、驳回原告郭守涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10780元，减半收取5390元，由被告全炎林、全钢华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行；账号：62×××54；收款行地址：中国银行淮安清江浦支行）预交上诉案件受理费。审 判 员 王贵宏二〇二〇年九月十日法官助理 魏 僖书 记 员 俞 洋附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。