广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终666号上诉人（原审被告、反诉原告）：许星，女，1988年11月29日出生，汉族，住广东省化州市***********。委托诉讼代理人：冯莉媛，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张清清，女，1991年2月28日出生，汉族，住广西钦州市钦北区************************。委托诉讼代理人：陈玲娟，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹永荣，广东德赛律师事务所实习律师。原审被告：赖启文，男，1986年4月19日出生，汉族，住广东省化州市***********。原审第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市*********州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡，统一社会信用代码914************617。法定代表人：刘文磊，该司总经理。委托诉讼代理人：麦潇珊，女，该司员工。上诉人许星因与被上诉人张清清、原审被告赖启文、原审第三人中山市世华房地产公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25858号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。许星上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判驳回张清清的全部诉讼请求，并判令张清清向许星支付违约金差额136000元、律师费20000元。事实及理由：一、1.张清清签署了担保赎楼文件并办理了全权委托公证手续，更清楚“因卖方征信问题导致银行未审批通过”，足以证实双方在签订房地产买卖合同后已经变更赎楼方式为委托担保合同赎楼，并已经实际履行。世华公司全程参与买卖双方办理签约及委托担保赎楼手续，也确认了双方已经变更了赎楼方式。2.双方于2018年7月23日签订房地产买卖及居间合同在先，2018年8月1日签署委托担保赎楼手续并办理全权委托公证在后，足以证明双方已就变更赎楼方式达成一致。双方仅有本案一笔交易，委托担保文件上仅需要填写地址、贷款银行及金额等固定事项，文件中关于买卖双方委托担保赎楼的权利义务清晰明确，张清清签字捺印即为确认变更赎楼方式。张清清作为完全民事行为能力人在空白文件上签字，应当知晓其风险及法律后果，应视为对自身民事权利的处分，应认定为张清清同意担保公司将文件用于委托担保赎楼，双方就变更赎楼方式达成一致意见。3.买卖双方在合同履行过程中就合同内容进行了口头变更，不违反合同约定及法律规定，应当按照变更后的委托担保公司融资赎楼的流程及方式履行合同。二、根据房地产买卖及居间合同第六条张清清取得银行同贷书的义务在前，许星赎楼办妥注销抵押的义务在后，张清清始终没有取得银行贷款同意书，也多次告知世华公司拒绝履行合同。根据合同约定张清清没有取得银行贷款同意书，许星无需提前注销涉案房屋抵押登记。许星在履约过程中没有任何违约行为，一直想办法完成交易，其与赖启文甚至想借款准备赎楼，但张清清明确表示拒绝履行合同，在明知张清清拒绝履行合同的情况下继续办理赎楼手续将导致更大的经济损失，因此许星不可能先行办理赎楼手续，张清清主动违约应向许星支付违约金差额136000元及律师费2000元。三、因为张清清主动违约在先，许星及赖启文不存在违约行为，不需要支付任何费用。一审法院已经认定涉案合同属于补签的合同，张清清在签订合同当日将购房定金交付给赖启文，从未收取过张清清的合同定金，即使需要返还购房定金也是赖启文需要返还。双方均存在违约，因为本案而产生的律师费应当由双方各自承担，且涉案合同第九条约定双方交易产生的税费由张清清负担，因此张清清主张的10000元律师费及税费均不属于合同第十五条约定的由违约方过错方承担的赔偿守约方因维权所发生的费用，不应由许星承担。张清清辩称：一、1.许星陈述虚假且矛盾，本案的基本事实为许星在收取了张清清10万元定金后无法办理赎楼手续导致涉案房屋无法交易。2.许星已经为本次交易做好全部准备包括办理公证，并非许星称的赎楼公证，而是过户的公证，并委托律师办理相应的手续。3.合同履行过程中，交付标的物是许星的基本义务，因为其原因导致本案交易无法完成、交易目的不能实现，张清清要求解除合同、赔偿损失、返还定金有法律及事实依据。二、1.根据民事诉讼法第70条、民事诉讼法司法解释111条的规定，本案不属于提交书证无法提交原件的情况，许星无法证明赎楼方式变更，且提交的复印件也属于孤证，没有其他的证据佐证。即使该证据存在原件，以上文件中没有日期及具体的约定，只有在格式条款的签名，该文件的形成可能发生在双方签订买卖合同之前，即使该证据是原件也不能证明发生了赎楼方式的改变，许星关于赎楼方式变更的陈述虚假。2.因为许星没有按时还款导致征信出现问题，导致无法赎楼，因此无论赎楼变更为何种方式均无法赎楼。许星、赖启文夫妻双方在签订房地产买卖合同、收取定金后，双方就离婚就将涉案物业给许星，构成欺诈。世华公司述称，世华公司不同意解除居间合同，因为世华公司没有过错，当时是因为许星的征信有问题无法赎楼，才会变更赎楼方式为担保公司赎楼。赖启文二审期间未发表意见。张清清向一审法院起诉请求：1.确认解除张清清与许星、赖启文于2018年7月23日签订的房地产买卖及居间合同（合同编号：1801542）；2.许星、赖启文返还张清清因购买位于中山市*************房而支付的购房定金100000元及违约金236000元（房屋总价1180000元×20%）；3.许星、赖启文向张清清支付因购买上述房屋支出的公证费417.48元、副本费38.83元、律师费1550元，以及张清清在本案中所支出的律师费20000元。一审诉讼中，张清清变更张清清在本案中所支出的律师费为30000元。许星向一审法院提出反诉请求：1.张清清支付反诉许星违约金差额136000元；2.张清清赔偿许星因追究张清清的违约责任而支付的律师费20000元。一审法院认定事实：位于中山市**************房[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0098405号、粤（2018）中山市不动产权第0098406号]权利人为赖启文、许星。2018年7月23日，赖启文、许星作为卖方，张清清作为买方，世华公司作为居间方，三方签订一份编号为1801542的房地产买卖及居间合同，该合同主要内容为：买卖双方通过居间方交易位于中山市*************房，成交总价为1180000元；定金100000元买方在签署本合同当日向卖方支付；除定金之外的房款1080000元，首期房款（不含定金）20000元在递件过户当天支付，余款1060000元（以银行批复额度为准，如批复额度高于或少于填写金额的，则在首期房款中作相应的减少或增加）由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方；买方应自签署合同之日起60日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等各项税费均由买方承担；若买方已按上述约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续后90日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在前述期限内有权选择（含更换）不超过共三家银行申请贷款），或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起60日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约；买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清全部房款的情形予以预见，并不得据此拒绝履行合同，否则视为买方违约；物业现状为无查封、有抵押，卖方应在签订合同当日将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方作为转让过户之用，否则视为卖方违约；卖方应于签署合同之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本性违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方逾期履行义务超过30日或其他根本性违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；如因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所发生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿费等相关费用；双方还约定了其他事项。卖方栏有赖启文、许星各自的签名及捺印，买方栏有张清清的签名及捺印，居间方栏有世华公司的印章。同日，张清清与赖启文签订一份买卖合同补充协议，约定因开发商一手原因涉案房屋未办理出房地产证，买卖双方都清楚并自愿以购房合同及合同备案登记表（合同编号：HTN2015080588）为产权依据的情况下签署合同，卖方承诺在30日内前往开发商处领取房产证并配合买方办理银行按揭等递件手续，否则视为违约；双方同意涉案房屋属许星和赖启文共同所有，因许星事务繁忙，不能到场签署房地产买卖及居间合同，收取定金等相关手续，赖启文承诺并同意承担因签署该合约由此而引发的一切法律责任及经济责任，双方不得以许星未签署该合约为由不执行该合约，不执行方则视为违约方，违约责任见合同的相关违约条款。买方栏有张清清的签名及捺印，卖方栏有赖启文的签名及捺印。编号为025585收据显示，赖启文于2018年7月23日收到张清清购买涉案房屋的定金100000元。编号为04014160广东增值税普通发票显示，张清清向广东省中山市香山公证处支付公证费（417.48元）、副本费（38.83元）价税合计470元。编号为3610661收款收据显示，张清清于2018年8月1日向广东铭致律师事务所支付律师费1550元。2018年8月1日，张清清、阮子成与赖启文、许星签订一份委托担保申请书，但申请内容为空白。张清清、阮子成与赖启文、许星分别签订个人房产业务委托担保协议书、承诺书、声明书，但上述材料的填入内容均为空白。许星与赖启文于2018年7月31日办理离婚登记手续并签订离婚协议书。离婚协议书约定涉案房产归许星所有，离婚后的按揭由许星负责。张清清为本案诉讼向广东德赛律师事务所支付律师费合计30000元。许星为本案诉讼向广东中元（中山）律师事务所支付律师费20000元。现涉案房产处于抵押、查封状态。抵押权人为中国银行股份有限公司珠海分行，第一查封申请执行人为张清清，第一轮候查封申请执行人为中国农业银行股份有限公司中山分行。一审庭审中，张清清、赖启文、许星确认2018年7月23日合同上许星的签名于2018年8月1日补签，世华公司对许星的签名是否补签表示不清楚。张清清与赖启文、世华公司确认2018年7月23日已支付购房定金100000元的事实不持异议，定金中80000元支付给赖启文，剩余的20000元支付给世华公司，许星表示不清楚定金的支付情况。张清清、赖启文、许星及世华公司确认涉案房产现处于抵押状态。许星与世华公司称变更了赎楼方式，张清清配合办理了相关手续并已将相关材料交付银行及担保公司，现无法提供原件，但张清清认为双方没有签订书面协议更改赎楼方式，许星及世华公司不能以其在赎楼文件上签名即同意更改赎楼方式，因为其认为世华公司通知其签名是办理贷款供楼手续，而不是赎楼手续，张清清对赎楼事宜不清楚。张清清认为赖启文、许星的违约行为是未按约定时间内赎楼，导致涉案房屋无法过户，故要求解除合同。赖启文、许星则认为是张清清明确不履行合同，违约责任在于张清清，其没有违约。世华公司认为其已履行居间服务，不应解除居间合同。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张清清与赖启文、许星、世华公司于2018年7月23日签订的房地产买卖及居间合同包含了两个法律关系，其一系张清清与赖启文、许星作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系张清清、赖启文与许星各自与世华公司发生的居间合同关系。本案处理的仅为张清清与赖启文、许星之间的房屋买卖合同关系。本案所涉房地产买卖及居间合同系张清清与赖启文、许星在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生约束力。依据涉案房地产买卖及居间合同的内容，张清清的合同目的为获得案涉房屋，赖启文和许星的合同目的为通过出售房屋获得合同约定的价款。张清清的主要合同义务是申请按揭并支付购房款，赖启文、许星的主要合同义务是通过赎楼消除设定于涉案房屋上的抵押权，交付涉案房屋并协助张清清将该房屋的产权过户登记至张清清名下。涉案合同约定“买方自签订合同之日起60日内递交完毕银行按揭申请资料及签署相关文件，……若买方已按上述约定期限内向贷款银行办结全部申请手续后90日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的，……买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起60日内一次性向卖方不足应付房款，否则视为违约”、“卖方应于签订合同之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证、不动产登记证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约”。从上述条款及合同上下行文理解，双方在合同中并未明确约定合同义务的先后履行顺序，张清清的申请按揭与赖启文、许星的赎楼应在各自的期限内同时进行。但至今，张清清并未提供证据证明其已履行申请银行按揭办理贷款以支付购房款，赖启文与许星亦未办理赎楼手续，涉案房屋至今仍处于抵押状态，合同目的不能实现，双方均属违约。至于赖启文、许星与世华公司称双方已变更赎楼方式，并提供的委托担保申请书、个人房产业务委托担保协议书、承诺书、声明书予以证明，上述证据虽有双方的签名、捺印，但正文填入内容均为空白，证据证明力并不足证明双方就变更赎楼方式达成一致意见，故一审法院对赖启文、许星与世华公司的上述意见不予采信。如前所述，双方均违约，张清清请求解除合同，鉴于双方已无继续履行合同的意向和基础，一审法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。结合本案案情，张清清、赖启文和许星均构成违约，张清清、许星均主张对方承担违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院均不予支持，各人应当各自承担相应的责任。但，张清清主张赖启文、许星返还购房定金100000元，有赖启文出具的定金收据为证，张清清上述诉求于法有据，一审法院予以支持。至于许星抗辩认为其对赖启文收取购房定金100000元不知情，不应承担责任，但从其补签合同的行为反映其就案涉房产交易为知情并确认，补签为最直接的追认体现，故该项抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。关于律师费及交易产生的其他费用。张清清主张律师费30000元，有房地产买卖及居间合同、代理合同及律师费发票为证，且该费用没有超出法律规定的合理收费范围，一审法院予以支持。因一审法院没有全部支持张清清的诉求，故张清清主张的律师费应按支持比例承担。至于许星的反诉律师费诉求，因一审法院没有支持许星的反诉请求，故许星的反诉律师费的诉求，于法无据，一审法院不予支持。由于双方均有违约，案涉交易产生的费用合计2020元（417.48+38.83+1550），双方按50%的比例承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除张清清与赖启文、许星于2018年7月23日签订房地产买卖合同及居间合同；二、赖启文、许星于判决生效之日起七日内向张清清返还购房定金100000元；三、赖启文、许星于判决生效之日起七日内向张清清支付律师费8876元、其他费用1010元，两项合计9886元；四、驳回张清清的其他诉讼请求；五、驳回许星的全部反诉请求。本诉案件受理费6820元，诉讼保全费2310元，两项合计9130元（张清清已预交），由张清清负担6400元，赖启文、许星负担2730元（许星、赖启文负担部分于判决生效之日起七日内迳付张清清）；反诉案件受理费1710元（许星已预交），由许星负担1600元，张清清负担110元（张清清于判决生效之日起七日内迳付许星）。本院二审期间，许星向本院提交两份委托书复印件，拟证明双方已将赎楼方式变更为委托担保公司融资赎楼。经质证，张清清对该证据均的真实性、合法性均不确认；世华公司认为该证据与其无关。张清清、赖启文、世华公司二审期间没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。因上诉人许星未对一审判决第一项即解除双方合同的判项提出上诉，被上诉人张清清对该判项也不持异议，故二审对此予以维持。结合一审对解除合同的论述，该判项中解除的房地产买卖合同及居间合同应明确为该合同中的买卖合同部分。围绕许星的上诉请求，本案二审争议的焦点为双方是否有变更赎楼方式。本案中，双方签订的房地产买卖及居间合同中约定的赎楼方式为卖方自行赎楼，许星主张双方其后已变更赎楼方式为卖方委托担保公司担保融资赎楼，但其提交的委托担保申请书、个人房产业务委托担保协议书、承诺书、声明书的正文内容均为空白，且上述文件为复印件，上述证据不足以证明其主张。许星二审中提交的委托书也仅为复印件，且内容并未显示与变更赎楼方式之间存在关联性，故该证据同样不能证明许星的主张。本院认为，赎楼方式为双方合同中的重要事项，变更赎楼方式须有当事人明确的意思表示，因此，在许星未能充分举证的情况下，其主张双方已实际变更赎楼方式的意见缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人许星的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5140元，由上诉人许星负担（许星已预交6820元）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年九月十八日书记员  高 丽韦健淳