广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4885号上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市英明房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区****************之三，统一社会信用代码914***********993P。法定代表人：赵远政，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈渊明，广东靖许汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王依倩，广东靖许汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐少龙，男，1979年1月12日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区孙文东路298号濠东小区***********。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐振妹，女，1976年12月5日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区孙文东路298号濠东小区***********。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：孔冬仙，广东香山律师事务所律师。上诉人中山市英明房地产开发有限公司（以下简称为英明公司）因与被上诉人唐少龙、唐振妹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。英明公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判驳回唐少龙、唐振妹的全部诉讼请求；2.改判唐少龙、唐振妹向英明公司支付逾期付款违约金33600元。事实和理由：一、唐少龙、唐振妹应当承担证明逾期支付购房款原因的举证责任，一审法院将该证明责任分配给英明公司不当，致使该部分事实认定不清。双方当事人签订的涉案《中山市商品房买卖合同》约定买受人购买涉案房屋总价款为400万元，2016年6月24日前支付120万元，2016年7月24日前通过商业贷款支付280万元，买受人逾期付款在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至全额支付之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二计算的违约金，合同继续履行。买受人于2016年6月24日支付首期款120万元，2016年9月12日，双方及中国农业银行股份有限公司中山石岐支行签订《个人购房担保阶段合同》，约定买受人向银行借款280万元用于购买涉案商品房。2016年9月23日，银行将贷款280万元发放至唐少龙、唐振妹指定的英明公司的账户。因预售合同约定买受人应在2016年7月24日前支付该280万元的购房款，故买受人存在逾期支付购房款的事实，应向英明公司支付自2016年7月24日起至2016年9月23日止按每日万分之二计算的逾期付款违约金33600元。一审法院要求英明公司举证证明买受人迟延支付购房款系由于买受人个人的原因所致，加重了英明公司的举证负担，没有任何依据。英明公司均为买受人的贷款辅助人，买受人在无法证明其系因为英明公司故意导致贷款发放迟延的情况下，应由买受人自行承担逾期支付购房款的违约责任。二、买受人唐少龙、唐振妹未支付逾期付款违约金，依据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第七条、第八条及合同法第六十七条，英明公司有先履行抗辩权，即有权不向买受人交付商品房。一审法院认定英明公司存在违约行为，属于认定事实及适用法律错误，请求二审法院驳回买受人的全部诉讼请求。唐少龙、唐振妹辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，应予维持。一审法院已查明英明公司迟延交付商品房的根本原因在于涉案楼盘无法按时通过竣工验收，未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，故无法按合同约定交付合格的商品房。该事实明确、清楚，证据确凿。1.买受人在2016年6月24日即支付了首付款120万元，在一审中双方均确认买受人支付首付款时即已向英明公司提交按揭申请材料。2016年6月30日，双方就涉案房屋办理了商品房销售登记备案手续。2016年9月12日，双方及中国农业银行股份有限公司中山石岐支行签订了《个人购房担保借款合同》，买受人向银行借款280万元用于购买涉案商品房。2016年9月23日，银行将贷款280万元发放至英明公司的银行账户。该流程完全符合一手房交易习惯。由此可见，英明公司所称买受人存在逾期付款的违约行为的说法不符合事实，英明公司亦未提交任何催告买受人付款的证据。2.英明公司在本案一审诉讼中才通过涉案商品房所在楼盘的竣工验收备案手续，在2019年10月9日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并于2019年10月12日向买受人发出交付通知书。3.英明公司因开发涉案楼盘，未按合同约定逾期交付房屋长达三年之久，致使业主遭受损失，已有二十多户小区业主起诉英明公司。英明公司现已被列为失信被执行人。二、一审判决适用法律正确。诚实信用系商业社会的基本原则，如果违约成本过低，则会造成社会信用缺失。一审判决根据同地段同类房屋的租金价格，并委托第三方进行评估，判决结果虽无法完全覆盖买受人的所有损失，但也还算公平，二审应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。唐少龙、唐振妹向一审法院提出诉讼请求：1.英明公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合1601077323号《中山市商品房买卖合同》约定的位于中山市西区**************合格商品房交付给唐少龙、唐振妹使用；2.英明公司支付唐少龙、唐振妹违约金474320元（违约金计算方法：以已付购房款总额400万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从逾期交付之日即2017年1月1日起至英明公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并向唐少龙、唐振妹交付涉讼商品房之日止，暂计至2019年5月31日为474320元）；3.英明公司承担律师费5000元。一审诉讼中，唐少龙、唐振妹以英明公司已于2019年10月9日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并已于2020年5月5日向其交付了涉案房产为由，撤回第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：英明公司向唐少龙、唐振妹支付自2017年1月1日起至2020年5月5日止的违约金［2017年1月1日起至2019年10月13日期间违约金按评估租金标准确定为279985元，2019年10月14日起至2020年5月5日期间违约金按每月7905元计算（评估租金标准18元/平方米×439.16平方米）］。英明公司向一审法院提出反诉请求：唐少龙、唐振妹向英明公司支付逾期付款违约金33600元。一审法院认定事实：2016年6月24日，英明公司（出卖人）与唐少龙、唐振妹（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同编号：1601077323），约定：买受人购买由出卖人开发的位于中山市西区**************的商品房，总价款为400万元；付款方式为2016年6月24日前支付现金120万元，2016年7月24日前通过商业贷款方式支付280万元；买受人逾期付款在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2016年12月31日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付；出卖人逾期交付房屋超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按以下方式分时段向买受人支付违约金（该违约金为两个时段违约金之总和，且总和最高不超总房价的3%）：自最后交付期限之第二天起计180日内（第一个时段）按已交首期款日万分之二支付违约金，逾期的第181日计起至实际交付之日止（第二个时段）按已交首付款日万分之四支付违约金；在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定支付房价款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金给出卖人，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任；该商品房在交付使用时只要符合本合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，如该商品房有未妥善之处或存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担逾期交楼违约金责任；如买受人违约，出卖人有权要求买受人承担出卖人因主张权利而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）。上述合同签订后，唐少龙、唐振妹于2016年6月24日向英明公司支付了首期款120万元。2016年6月30日，双方就涉案商品房办理了商品房销售登记备案手续。2016年9月12日，唐少龙、唐振妹，英明公司以及中国农业银行股份有限公司中山石岐支行签订《个人购房担保借款合同》，唐少龙、唐振妹向银行借款280万元购买涉案商品房。2016年9月23日，银行将贷款280万元发放至唐少龙、唐振妹指定的英明公司账户。因英明公司未按合同约定的交付期限向唐少龙、唐振妹交付涉案商品房，唐少龙、唐振妹遂于2019年6月24日诉至一审法院，主张前述实体权利。英明公司以唐少龙、唐振妹逾期付款为由提起反诉。一审诉讼中，英明公司于2019年10月9日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并于同月12日向唐少龙、唐振妹发出收楼通知书，通知其于2019年10月30日前办理收楼手续。唐少龙、唐振妹于2019年10月13日收到该通知书，并以该商品房存在质量瑕疵，一直与英明公司沟通协商为由，最终于2020年5月5日验收了该商品房。一审诉讼中，一审法院根据唐少龙、唐振妹的申请委托深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司对涉案商品房在2017年1月1日至2019年10月13日期间的租赁价格进行司法评估。评估机构于2020年3月3日作出房地产估价报告，估价结果为：该商品房在2017年整年月平均租金为20元/平方米，租金总值为105398元；在2018年整年月平均租金为19元/平方米，租金总值为100128元；在2019年1月1日至10月13日月平均租金为18元/平方米，租金总值为74459元，以上合计279985元；本次估价报告在市场没有较大波动情况下应用有效期限为1年（2020年3月3日至2021年3月2日）。双方对该估价结果均予认可，但英明公司认为违约金应按合同约定的标准计算至其通知唐少龙、唐振妹收楼之日止，且唐少龙、唐振妹主张2019年10月13日以后按18元/平方米计算没有依据，由于2020年处于新冠肺炎疫情阶段，租金比平常要低。一审庭审中，经一审法院询问，英明公司确认在唐少龙、唐振妹支付首期款当天收取了其提交的按揭申请材料，但由于唐少龙、唐振妹的个人原因导致按揭手续审批缓慢。一审法院另查明，唐少龙、唐振妹委托律师代理本案诉讼事务，并因此支付了律师费5000元。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，一审法院归纳本案争议的焦点为：一、唐少龙、唐振妹是否应承担逾期付款违约金；二、英明公司是否应承担逾期交楼违约金；三、英明公司是否应承担律师费。对此，一审法院分析如下。关于焦点一。英明公司以唐少龙、唐振妹未按约定在2016年7月24日前支付第二笔银行按揭款项280万元为由，主张唐少龙、唐振妹支付逾期付款违约金。双方均确认唐少龙、唐振妹已于支付第一笔首期款时已向英明公司交付了按揭申请材料，虽然合同并未明确约定由英明公司代办贷款，但英明公司收取了申请材料的事实，符合在商品房交易过程中由开发商辅助购房人申请贷款的交易习惯。在英明公司未提交证据证实唐少龙、唐振妹怠于履行付款义务或由于个人原因导致银行放款延迟的情况下，一审法院认定第二笔房款的迟延支付是由不可归咎于唐少龙、唐振妹的原因造成的，唐少龙、唐振妹不构成违约，英明公司主张唐少龙、唐振妹支付2016年7月24日至2016年9月23日期间的逾期付款违约金依据不足，一审法院对其反诉请求予以驳回。关于焦点二。英明公司以唐少龙、唐振妹迟延付款为由，其可据此延期交付涉案商品房。如前所述，唐少龙、唐振妹并未构成违约，且英明公司迟延交付的根本原因在于其所建商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记，故英明公司该抗辩意见理据不足，其未按合同约定的期限向唐少龙、唐振妹交付商品房已构成违约，应自2017年1月1日起向唐少龙、唐振妹支付违约金。《中山市商品房买卖合同》约定违约金以总房款的3%为限，由于英明公司已逾期交付将近三年，该违约金的计算标准与其违约行为的严重程度、买受人因此遭受的损失是不相适应的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，唐少龙、唐振妹以合同约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，并以该商品房的评估租赁价格为计算违约金的基础，其主张符合上述法律规定，一审法院予以支持。关于违约金的截止时间，唐少龙、唐振妹于2019年10月13日已收到收楼通知书，其虽提出房屋存在质量问题，但其未举证证实严重到足以影响正常居住使用，且买受人接收商品房也不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务，故一审法院对其逾期验收期间所对应的违约金部分不予支持，违约金应当计算至唐少龙、唐振妹收到收楼通知书之日即2019年10月13日止。根据评估结果，2017年1月1日至2019年10月13日期间涉案商品房的租赁价值为279985元，故英明公司应向唐少龙、唐振妹支付违约金279985元；对唐少龙、唐振妹主张超出的部分，一审法院不予支持。关于焦点三。《中山市商品房买卖合同》仅对买受人违约时应承担出卖人因实现债权产生的律师费进行了约定，唐少龙、唐振妹以相互对等为由，认为英明公司亦应承担唐少龙、唐振妹为实现债权产生的律师费。一审法院认为，因合同中并未对此明确约定，且律师费亦非实现债权所必然产生的费用，故唐少龙、唐振妹要求英明公司承担律师费5000元，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、英明公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向唐少龙、唐振妹支付违约金279985元；二、驳回唐少龙、唐振妹其他的诉讼请求；三、驳回英明公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8490元（唐少龙、唐振妹已预交），由唐少龙、唐振妹负担3531元，英明公司负担4959元；评估费2200元（唐少龙、唐振妹已预交），由英明公司负担。英明公司应于一审判决生效之日起七日内直接向唐少龙、唐振妹返还案件受理费及评估费共7159元。反诉案件受理费320元（英明公司已预交），由英明公司负担。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审庭审时，英明公司确认涉案商品房所在楼盘合作的办理按揭贷款的银行只有中国农业银行股份有限公司中山石岐支行一家银行。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据英明公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审争议焦点为：唐少龙、唐振妹是否存在逾期支付购房款的违约行为。对此，本院作如下分析：英明公司与唐少龙、唐振妹签订的涉案《中山市商品房买卖合同》系英明公司拟定的格式合同，英明公司作为制定合同文本的一方，应按照公平及诚实信用原则确定双方的权利义务。在双方签订上述合同时，英明公司即已知晓唐少龙、唐振妹系通过银行按揭贷款的方式支付其中280万元的购房款。英明公司作为涉案商品房所在楼盘的开发商，其亦确认该楼盘合作的办理按揭贷款的银行只有中国农业银行股份有限公司中山石岐支行这一家银行，按照生活经验，唐少龙、唐振妹选择通过银行按揭贷款的方式购买涉案商品房亦仅能选择该银行办理。而根据交易习惯，唐少龙、唐振妹须通过英明公司的协助方能办理按揭贷款，英明公司作为协助人负责收集买受人提交的相关申请资料并向按揭贷款银行提交。现根据审理查明的事实可知，唐少龙、唐振妹在签订涉案合同的当天即已将办理按揭贷款的相关资料提交英明公司，其自身并不存在怠于办理按揭贷款的行为。本院认为，基于唐少龙、唐振妹未怠于提交申请贷款的资料，按揭贷款的银行系由英明公司所确定，唐少龙、唐振妹并无选择权，按揭贷款的相关手续系亦通过英明公司办理的实际情况，英明公司应按照诚信原则确定唐少龙、唐振妹通过按揭贷款的方式支付购房款的时间并对贷款银行未在购房合同约定的时间内支付贷款的原因进行举证。英明公司在确定唐少龙、唐振妹应在一个月内通过按揭贷款的方式支付购房款的情况下，未能举证证明按揭贷款银行未在该期限内发放按揭贷款可归责于唐少龙、唐振妹，故一审法院认定唐少龙、唐振妹不存在逾期支付购房款的违约行为，并无不当，本院予以确认。因本院已认定唐少龙、唐振妹不存在逾期支付购房款的违约行为，故英明公司以唐少龙、唐振妹存在逾期支付购房款的违约行为为由，主张唐少龙、唐振妹向英明公司支付逾期付款违约金，英明公司不承担逾期交房违约责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人英明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元（上诉人中山市英明房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市英明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年九月二十八日书记员  韦健淳