河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1955号 上诉人（原审被告）：冷国奎,男,1962年3月23日出生,满族,农民,住河北省丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人:卢子军,河北凯宣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丰宁满族自治县黄旗镇东村村民委员会。 法定代表人：郭海松，村主任。 委托诉讼代理人：康玉国，河北飞雁律师事务所律师。 上诉人冷国奎因与被上诉人丰宁满族自治县黄旗镇东村村民委员会（以下简称东村村委会）租赁合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冷国奎及其委托诉讼代理人卢子军，被上诉人东村村委会法定代表人郭海松及其委托诉讼代理人康玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冷国奎上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；二、一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人在判决生效后五日内将租赁的三间商品房和两间小房返还给被上诉人没有法律依据。上诉人与被上诉人之间的租赁协议尚在有效期间，并且上诉人一直在使用之中。按2003年4月20日上诉人与被上诉人签订的《占地补偿协议》约定，“小房建成后归冷国奎使用，直至冷国奎不再租用村两间商业用房止”，上诉人并没有解除租赁合同的意思表示。第二、被上诉人并没有解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同，合同继续有效，被上诉人并没有送达解除合同通知，在一审起诉时，被上诉人并没有请求人民法院判决解除租赁合同。第三、龙宁公司征用上诉人租用土地用于商业开发，并非国家征用，并不是解除合同的法定理由。况且租赁合同中并没有约定商业开发是解除合同的条件。第四、上诉人在2003年4月建设两间房屋有审批手续，属于合同建筑，理应得到拆迁补偿。没有补偿就判决限期搬离租用的房屋，不符合法律规定。被上诉方要求房屋租金过高，上诉人租用的商业用房周边并不是被上诉人主张的租金数额，甚至有些低的很多，按着被上诉人主张有失公平。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的上诉请求。 庭审中补充上诉理由为，一、占地补偿协议并没有约定租赁期限，一审法院确定属于不定期租赁合同，双方均有解除合同的权利。按着该协议“小房建成后归冷国奎使用，直至冷国奎不再租用村两间商业用房止”，也就是说，冷国奎根据自身需要，决定是否继续租赁该房屋。该约定排除了村委会解除租赁合同的权利，而是冷国奎一方享有解除合同的权利。因此，一审法院认定租赁合同为不定期，且每一方均有解除合同的权利，因而村委会可以解除合同，判决返还房屋以及给付租金，显然与合同的约定不符。一审法院违背当事人真实的意思表示，是对当事人意思自治的干涉。二、上诉人自2003年持续使用村集体的商住房，根据审批又在商住房旁建设了两间小房。现在包括商住房在内的土地要进行商业开发，土地集体性质要转换成国有土地。转换的方式就是国家征用，在征用过程中，首先要对拆迁的土地及房屋使用者进行补偿。上诉人使用的租赁物并没有使用期限的约定，被上诉人不能依据拟征用为理由进行解除租赁合同，拟征用的房屋和土地存在补偿的内容，该补偿具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。 东村村委会辩称，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。理由如下：一、现在上诉人占有答辩人的房屋不是基于双方的租赁合同而合法占有，其目前占有系非法占用。第一、双方当事人曾经确实有过租赁大房三间的事实，可是在2015年村委会就开始对临街的商铺进行整体开发，对各租户进行了告知并解除了租赁合同，本案的上诉人也于2015年3月搬出租赁房屋，租用他人的房屋，那么自2015年3月双方就解除了最初的租赁合同关系。第二、2017年7月上诉人私自搬回现在其占用我村委会的房屋时，没有经过村委会任何人的同意，村委会曾多次要求其搬出，可是上诉人一直推脱，后来就向村委会提出要求，说其搬出可以，要求给付其20万元的补偿款，因上诉人提出的是无理要求，为此我村委会没有同意，为此上诉人就一直强行占用我村委会的房屋。第三、现在面临开发拆房，上诉人见此就不搬，其实际目的就是想借此机会索要钱财，那么，其提出的索赔是没有理由的。因大房后边建设的小房是在原有两间小房的基础上进行修建，用地石头和木料多为原小房，建设批示明确标明，此小房的使用必须以原租赁合同为准，否则无效，那么双方既然已经解除了最初的租赁合同，上诉人都搬出两年后，又私自搬回非法占用集体房屋进而向村委会索要钱财，这样的行为显然不能得到法律的支持。第四、退一步讲，在2017年7月上诉人搬回此房屋后村委会没有将其撵走视为同意其租赁，结合上诉人也缴纳了临时占用的租赁费，双方没有签订租赁合同依法只能视为不定期租赁关系，不定期租赁合同，出租人随时可以解除合同，经过一审庭审已经查明村委会多次告知上诉人搬出房屋，可是上诉人就是以给20万元为由不搬，上诉人这种情形是严重违约的情形，而且结合租金自2017年7月至今上诉人只给付1500元临时占用费，尚欠25000元左右不予给付。综合上述，一审法院判决原审被告搬出房屋是正确的。二、对于一审法院判由原审被告给付租金也是正确的，对于集体的财产任何人都不得非法侵占，既然原审被告占用了，那么就按照其原租赁时的租金予以给付占用费是合理合法的，为此一审法院对此判决是正确的。为此我方请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 针对补充上诉理由答辩意见如下，1、上诉人补充上诉意见认为按照小房占地协议书一直占用到上诉人不租用大房为止，实际这是个约定不明的期限，但结合租赁合同的规定，约定不明的视为不定期的，即使是不定期的出租人也有权随时解除合同。2、针对本案上诉人提到其要求给与补偿款，没有依据。依据双方签订使用小小房子协议书中约定每年要给付占地费，如不租时房子应交还给被上诉人，但经过被上诉人告知后上诉人一直未交付，且上诉人一直要求被上诉人给付补偿款也没有依据。是否给与补偿款不能转为物权，因此上诉人上诉理由没有依据。 东村村委会向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即搬出占用原告的房屋并将房屋和小房交付原告；2.请求被告给付自2016年开始至今占用期间的租金45000元、给付小房占地费1800元；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院还查明，2003年4月，原、被告双方签订占地补偿协议，被告在租用原告三间商品房的房后自建两间小房，约定一切费用由被告负担，至被告不租商品房时将两间小房无偿交还给原告，被告每年支付占地补偿费150元。此后，被告一直租赁原告的三间商品房至2015年3月，搬离前租金为每年9000元。2015年4月，被告搬出了租赁原告的商品房，与刘建东合租了宋广雪的底商，被告租赁一层租金20000元、刘建东租赁二层租金13000元。经核实，2017年7月，被告又搬回了原租赁原告的三间商品房，并继续使用两间小房至今。期间，被告于2016年12月25日向原告支付了临时占房房租费500元，于2019年1月2日支付房租费1000元。2019年1月，原告筹备对包括被告占用的临街商品房进行开发，为此原告召开了两委会议、村民代表会议，并张贴了开发公告。后经原告多次催促被告腾退商品房，被告均以原告应先给予补偿为由拒不搬出，以致诉讼。庭审中，被告提出反诉，请求原告赔偿其各项经济损失200000元，但被告在法律规定期限内未向本院预交反诉费用。 一审法院认为，被告长期租赁原告的三间商品房，双方之间形成了房屋租赁合同关系；双方又签订了占地补偿协议，由被告支付占地补偿费，双方实际上又存在有土地租赁合同关系。2015年，被告搬出租赁原告的房屋后，双方的租赁合同即已解除。二年后，被告再次搬回原租赁的三间商品房，期间不论被告是否得到了原告同意，但原告收取过被告支付的房租费，应认定原告对被告继续使用租赁物的行为没有提出异议，原租赁合同对双方继续有效。因双方未签订书面租赁合同，依法应视为双方的租赁合同属于不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案原告作为出租人，统一规划临街商品房开发后，且已在合理期限之前通知了被告，故被告作为承租人应当及时返还租赁物。原告诉请被告搬出房屋，返还租赁物，于法有据，本院予以支持。庭审中，被告未提交有效证据证实在不定期租赁期间，双方对租金标准另有约定，故被告仍应按原合同租金标准支付租金，原告主张被告支付欠付的租金，具有法律依据，本院亦应支持；但原告诉请的租赁期限与事实不符，应据实核定。被告对原告提出反诉后，未能在规定期限内预交反诉费用，本院依法按被告自动撤回反诉处理。综上所述，原告诉请被告返还租赁物并支付租金的主张，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、限被告冷国奎于本判决生效后五日内将租赁的三间商品房和两间小房返还给原告丰宁满族自治县黄旗镇东村村民委员会。二、被告冷国奎应于本判决生效后十日内支付原告丰宁满族自治县黄旗镇东村村民委员会租金24925元（其中2017年7月至2020年5月房屋租金25500元、土地租金425元，再扣除已给付的1000元）。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，相关证据在卷佐证,本院予以确认。 本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人冷国奎长期租赁被上诉人东村村委会的三间商品房，双方之间形成了房屋租赁合同关系；上诉人冷国奎与被上诉人东村村委会于2003年4月20日签订《占地补偿协议》一份，双方之间又存在土地租赁合同关系。上诉人冷国奎在一、二审中认可其于2015年3月搬出了原租赁的三间商品房，又租用他人的房屋使用。因此，自2015年3月上诉人冷国奎与被上诉人东村村委会之间已经解除了租赁合同关系。2017年7月，上诉人冷国奎自行再次搬回原租赁的三间商品房，被上诉人东村村委会对上诉人冷国奎继续使用租赁物的行为没有提出异议，上诉人冷国奎继续使用案涉房屋至今，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，上诉人冷国奎与被上诉人东村村委会之间形成不定期租赁关系，双方都可以随时解除合同。通过一、二审法庭调查已经查明，被上诉人东村村委会多次告知上诉人冷国奎搬出案涉房屋，已经履行了提前告知的法律义务，但上诉人冷国奎一直推脱未将涉案房屋腾空交还于被上诉人东村村委会，其行为属于违约，应承担法律责任。另外，上诉人冷国奎提出的应对其给付补偿款的主张因其未提出反诉没有法律依据，对该上诉主张依法不予支持。故，一审法院判决由上诉人冷国奎将租赁的三间商品房和两间小房腾空交于被上诉人东村村委会并支付拖欠的租金符合合同约定和法律规定，应予维持。上诉人冷国奎的上诉理由于法无据，依法不予支持。 综上所述，冷国奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费970.00元，由上诉人冷国奎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年九月八日 法官助理 王      立      娟 书 记 员 包      居      正