广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15117号原告：张远朋，男，1969年5月7日出生，汉族，住委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗诚，广东金腾律师事务所律师。被告：佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司，住所地广东省佛山市南海区**广**太平冲表路段（大*镇政府对面），统一社会信用代码914**********633XN。法定代表人：潘锐伦，该公司经理。委托诉讼代理人：张靖，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曦，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。原告张远朋诉被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人罗诚，被告的委托诉讼代理人张靖、刘曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还保证金86730元、搬迁保证金1000元，合共87730元，并支付利息（利息以87730元为本金，自2020年3月30日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月31日，原告与被告签订《佛山锐盈大厦物业租赁合同》及《合同补充协议（一）》，被告将位于给原告，约定用途为用于经营美容院，租赁期限从2019年11月1日起至2024年10月31日止。涉案合同签订后，被告向原告收取了保证金86730元，原告依约向被告支付租金。至2020年1月20日，全国范围内因为新冠疫情而进入“紧急状态”，春节假期延长至2020年2月9日，原告也一直没有进入租赁物，2020年2月10日，佛山市南海区新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部下发了第8号公告，进一步加强疫情防控工作，命令相关市场主体暂停营业，原告租赁被告房屋经营的美容院属于这次政府命令暂停营业的范围，原告不得不依照政府的命令继续关门停业，租赁物一直没有正常使用。2020年3月份，被告工作人员告知政府部门仍不准美容行业复工，具体复工时间尚未确定。而对因疫情不可抗力的原因导致原告无限期的停业以及被告紧迫的催要租金，原告委托管理人员与被告就涉案房屋的租赁事宜进行沟通协商，原告提出双方终止租赁合同，2020年2月至2020年3月份的租金等相关费用从原告已支付的保证金中予以扣除，剩余部分再由被告退还给原告，被告表示同意双方终止租赁关系，但被告向原告表示要求原告先将2020年2月至3月份的租金交清且将涉案房屋的物品搬离交还租赁物后再将保证金退还给原告。原告相信了被告，于是在2020年3月26日，向被告交清了2020年2月至3月份的租金，随后原告又按被告要求于2020年3月30日交纳了1000元搬迁保证金后，将涉案房屋的物品全部搬离，将租赁物钥匙交还给被告。但是被告却违反诚信扣留保证金拒不向原告返还。原告因为不可抗力的疫情原因而应政府要求停业，且两个多月过去了，尚没有复工的具体时间表，原告订立租赁合同的目的无法实现，因此原告提出终止租赁合同并没有违约，且被告也口头同意了缴清占用期间的租金交还租赁物后，是可以退还保证金的，原告按照被告的要求缴纳了搬迁保证金并及时搬离了涉案房屋，说明被告同意协商一致解除与原告租赁关系，被告扣押原告的保证金没有合法理由，依法应予返还。此外，双方签订涉案合同时，被告没有向原告出示涉案租赁物的权属证书等资料，该租赁物是否为合法建筑有待核实。被告辩称，首先，根据《广东省市场监督管理局关于全力推动市场主体复工复产的通知》（粤市监综[2020]172号）可知，张远朋在2020年3月21日后即可恢复经营，因此，新冠疫情导致张远朋无法营业的时间仅2个月左右，而涉案租赁合同所约定的租赁期限为2019年11月1日起至2024年10月31日，长达60个月，可见新冠疫情只会短暂影响涉案租赁合同的履行，并不会导致合同完全无法履行、合同目的完全无法实现的情形，张远朋不能以新冠疫情为由单方提前解除合同而不承担任何责任。再者，张远朋提前解除合同的行为符合《佛山锐盈大厦物业租赁合同》第十条第3款第（7）点约定的“租赁期未满，乙方（原告）单方面提前解除合同”的情形，属于违约，应承担赔偿损失的违约责任。而《佛山锐盈大厦物业租赁合同》第四条第2款以及《合同补充协议（一）》第二条均约定“甲方（被告）在乙方（原告）违约时可不予退还租赁保证金”，因此，被告不返还租赁保证金既符合合同的约定又能弥补张远朋违约对被告所造成的损失。最后，被告从未口头同意退还租赁保证金，而且在解除合同时明确告知原告租赁保证金不予退还，但被告确实同意原告在搬迁后退还1000元的搬迁保证金，只是原告一直未带收据上门领取。综上所述，原告要求被告返还租赁保证金的诉讼请求是没有依据的，应当予以驳回。诉讼中,原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告企业信用信息公示报告打印件1份，证明原被告诉讼主体适格；2.锐盈大厦商铺租赁合同、合同补充协议（一）、首层商铺平面图原件各1份，3.佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司收据（No.201911281）原件1份；证据2-3证明原告承租涉案租赁物经营美容院，原告向被告缴纳了86730元保证金。4.佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部公告（第8号）复印件1份，证明2020年1月20日，全国范围内因新冠疫情进入紧急状态，春节假期延长至2020年2月9日，原告也一直没有进入租赁物。2020年2月10日，佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布第8号公告，进一步加强疫情防控工作，命令相关市场主体暂停营业，原告经营的美容院属于政府命令暂停营业的范围，原告不得不依照政府的命令继续关门停业，涉案租赁物一直不能正常使用；5.微信聊天记录截图打印件1份（当庭出示原始载体），6.业务凭证原件1份，证据5-6证明自2020年1月20日第8号公告发布至2020年3月，被告仍告知原告，政府部门仍不准美容行业复工，具体复工时间未知，租赁物仍然不能正常使用，原告在涉案租赁物不能正常营业的情况下，支付了2020年2月至3月的租金、水电费、物管费等各项费用。7.佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司收据（No.202003413）原件1份，证明原告按被告要求，于2020年3月30日缴纳了1000元搬迁保证金，后将涉案租赁物内的物品全部搬离，涉案合同于2020年3月30日由双方协商一致终止履行，被告应返还涉案合同的保证金即搬迁保证金予原告。被告举证如下：1.房地产权证书原件1份，2.授权书原件1份，证据1-2证明涉案租赁物的权属登记情况，被告有权对外出租。3.广东省市场监督管理局关于全力推动市场主体复工复产复市的通知截图打印件1份，证明被告于2020年3月21日后即可恢复经营的事实。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据2授权书为原件，原告虽未确认其真实性，但未举证推翻，本院对该证据的形式真实性予以认可。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼物业位于佛山市南海区大沥太平冲表东鸿得利休闲美食广场有限公司首区101号商铺，其所在的锐盈商业办公楼已取得房地产权证书，房地产权属人登记为南海区大沥镇太平冲表村民小组，规划用途为商业。2019年10月31日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订锐盈大厦商铺租赁合同，第二条第2款约定：该物业交付乙方进场时间暂定为2019年11月1日，具体进场时间以甲方通知为准；租期自2019年11月1日起至2024年10月31日止；若甲方未在上述指定期限将物业交付给乙方，则租赁期限（含免租期）自该物业实际交付乙方之日起计；第三条第2款约定：自2019年11月1日至2021年10月31日，每月租金及管理费合计9061元。第四条约定：在本合同签订之日，乙方向甲方交纳租赁保证金即23679元。第十条第3款约定：若乙方有下列情形，视为乙方中途毁约，所造成的一切损失均由乙方负责，如因此造成甲方发生损失的，由乙方负责给予赔偿，甲方有权终止本合同，并随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备、设施及装修）另行出租，而不须支付任何费用予乙方，有权用乙方存在于该物业内的资产以抵偿乙方欠付的费用，资产不足以抵偿乙方欠费的，以法律途径追收资产不足抵扣的费用，并有权暂扣乙方所支付的租赁保证金等一切费用：……（7）租赁期未满，乙方未经甲方同意提前离场或单方面提前解除合同的。同日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订合同补充协议（一），约定：2019年11月1日至2021年10月31日，乙方每月需向甲方支付经营运作费17794元，与租赁合同约定收取的费用同时收取；在本补充协议签订之日，乙方增加向甲方交纳租赁保证金63051元。被告分别于2019年11月22日及2020年3月30日向原告出具收据，确认收取原告支付的租赁保证金86730元及搬迁保证金1000元。诉讼中，原、被告一致确认：涉案《锐盈大厦商铺租赁合同》及《合同补充协议（一）》已于2020年3月31日解除。诉讼中，被告确认收取原告租金至2020年3月31日，原告已经腾退涉案租赁物并与被告办理了交接手续，双方除涉案保证金外，无其他尚未结清款项。被告同意返还1000元搬迁保证金予原告。本院认为，位于的涉讼租赁物已办理房地产权登记，合法适租，故本案双方就该租赁物成立的租赁合同关系合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。涉案《锐盈大厦商铺租赁合同》约定的租赁期为2019年11月1日起至2024年10月31日止，原告仅承租几个月即于2020年3月非因不可抗力等法定或约定的正当事由，单方面提前解除合同，构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告收取原告拖欠的租金和搬迁保证金，并允许原告搬离，应视为被告为避免损失扩大采取的必要措施，不能免除原告应当承担的违约责任。原告诉请被告返还其支付的租赁保证金86730元、搬迁保证金1000元及相应利息，因被告在诉讼中确认原告已经腾退涉讼租赁物，并明确同意返还搬迁保证金1000元予原告，本院对此予以确认。与此同时，原告主张被告口头答应退还租赁保证金86730元，但未能提供有效证据对其主张予以证明，依法应承担举证不能的不利后果，且若被告承诺退还租赁保证金，却仍要求原告支付搬迁保证金，与常理不符。被告则抗辩主张没收该租赁保证金以弥补其因原告违约导致的损失。因原告违约提前解除合同，的确会导致被告产生空租期损失等，在被告未充分举证证明其因此产生损失的具体数额的情况下，本院综合涉案合同履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则，酌情认定被告从原告支付的租赁保证金中没收两个月的涉案租赁合同及补充协议项下费用共53710（9061×2+17794×2=53710）元，剩余的租赁保证金33020（86730-53710=33020）元，被告应当予以返还。此外，根据涉案《锐盈大厦商铺租赁合同》第十条第3款的约定，原告中途毁约的，被告有权暂扣原告所交付的租赁保证金等一切费用，且原告亦未提供充分有效的证据证明其在本案诉讼前有积极向被告主张返还搬迁保证金等，故原告诉请被告就应向其返还的保证金计付逾期利息，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张远朋返还租赁保证金33020元及搬迁保证金1000元；二、驳回原告张远朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费996.63元（原告已预交），由原告张远朋负担610.16元，由被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司负担386.47元并应于本判决发生法律效力之日起迳付予原告,本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁哲二〇二〇年八月十七日书记员  李慧