湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0922民再1号原审原告詹国君，男，1972年8月4日出生，汉族，个体户，住桃江县。原审原告詹伟军，男，1975年1月25日出生，汉族，个体户，住桃江县。委托代理人詹国君，男，1972年8月4日出生，汉族，个体户，住桃江县。代理权限为特别授权代理，系詹伟军之兄。原审被告徐向华，男，1977年2月21日出生，汉族，居民，住桃江县。原审被告谢春梅，女，1982年9月8日出生，汉族，居民，住桃江县。委托诉讼代理人项奇，湖南桃花江律师事务所律师，代理权限为一般代理。系上述徐向华、谢春梅之共同委托代理人。原审原告詹国君、詹伟军与原审被告徐向华、谢春梅租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日作出了（2019）湘0922民初1941号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年6月11日作出（2020）湘0922民监2号民事裁定，裁定再审本案。本院于2020年7月8日立案，并依法另行组成合议庭，于2020年7月30日公开开庭审理了本案。原审原告詹国君（兼原审原告詹伟军的委托代理人），原审被告徐向华及两原审被告共同委托代理人项奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告詹国君、詹伟军称，坚持其原审诉求，要求解除合同，且事实上已经解除，也已经赔偿到位。原审被告辩称，其不同意解除合同，原审被告并没有收到解除合同的通知，双方没有达到解除合同的条件，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的条件，要求原审原告继续履行合同，且要求原告方给付第八个年度的租赁费170,222元。桃江县人民法院审理的（2019）湘0922民初1603号、1941号民事案件判决后，其均向本院递交了上诉状，但是仅要求其缴纳了一个案件的上诉费，所以移送至益阳市中级人民法院后，仅对1603号民事案件进行了二审，后该院作出（2019）湘09民终2327号民事调解书。詹伟军、詹国君于2019年7月11日向本院起诉称，依法判令准许原告与被告解除房屋租赁协议书。事实和理由：2013年4月2日，原、被告签订房屋租赁协议书，甲方（被告）将位于桃花江镇团山村轩山路的房屋租赁给乙方（原告），约定第一、二年房租为120,000元，以后每年增6%，租期为10年。事后，因被告的房屋超建筑工程规划许可范围，致使原告方不能办理消防证，以致消防部门多次找上门来，这严重影响了原告的正常经营，近年来，受到电商的冲击，家电行为实体明显销售大幅度下降，同期的房租也大幅下降，与此同时被告下的租金不增反长，致使原告大幅亏损，不能实现合同目的。并且2019年以来，大部分家电经销商都转入了居然之家，因商业环境的变化，致使原告根本无法继续经营下去。现原告为摆脱困境，依据《合同法》、《民事诉讼法》的规定向法院提起诉讼，请求依法判决。本院原审认定案件事实：2013年4月2日，原告詹国君、詹伟军与被告徐向华、谢枚（谢春梅）签订一份《房屋租赁协议书》，由原告租赁被告位于桃花江镇团山地段的房屋一栋经营灯饰和建材生意，协议约定：租期自2013年6月1日至2023年5月31日止，租期为十年。租房价格：第一、二年房租均为120,000元，从第三年其每年递增6%。约定乙方（原告）在每年5月底前一次性支付下年度的房租。另查明，案涉租赁房屋在房产证上登记的用途为城镇住宅用地/住宅；被告徐向华于2014年取得该房屋的建设工程施工许可证及建设工程规划许可证，许可证登记的建设单位为徐向华、徐延林，建设规模为建筑总面积1907.73㎡，六层混合结构。徐向华于2019年取得出租房屋的房产证，房产证登记房屋为六层，第一、二、三、四、六层为徐向华独有，第五层为徐向华、徐延林按份共有。徐延林系徐向华的叔叔，系精神残疾二级，徐向华受社区指定为徐延林的监护人，其职责包括代为保管徐延林财产，代理其参加各种民事经济活动，对其承担生、养、死、葬的义务。徐延林未对房屋产权提出争议。被告谢春梅又名谢枚，系徐向华之妻。本院原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法的租赁合同关系受法律保护。原告主张被告房屋超出建筑规划许可范围并导致原告无法取得消防证，但未就此主张提供证据，且根据被告提供的建设工程规划许可证、施工许可证以及房屋产权证，经本院审查，未查出被告房屋有超出规划的情形，故对原告主张本院不予支持。被告将住宅用房作为商铺出租，系违反规定改变房屋使用性质，属于国务院住建部《商品房租赁管理办法》规定的房屋不得出租的情形。但国务院住建部的规定属于行政规章，不属于法律、行政法规的强制性规定，故不属于《合同法》第五十二条第五项规定的无效情形。原告主张被告在签订租赁合同时没有房屋产权证，产权系被告徐向华与案外人徐延林共有，徐向华无权处分影响合同效力。本院认为，被告徐向华于2019年取得房屋产权证，虽房屋系徐向华与徐延林共有，但徐向华作为徐延林监护人有权代其从事民事经济活动，且房屋权属没有争议，故本案产权状况不影响合同效力，原告主张不成立，本院不予支持。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告在自愿、平等条件下签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，受到法律保护。双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告诉称受到电商及同行的冲击，本院认为，商业竞争系正常的商业风险，属于原告进行商业活动应当预见的范围，不属于情势变更、不可抗力，不属于法定解除的情形。但《合同法》并未排除违约方解除合同的权利，根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……被告的违约行为导致合同无法继续履行，不能实现合同目的，本院认为，被告称其继续履行合同将遭受更大亏损，被告可以请求解除合同，并承担相应的违约责任。参照原告的损失，本院酌情认定被告赔偿原告下一年（2019年—2020年）房租160,587元的20%即32,117元。同时，被告詹国君、詹伟军应当继续支付2019年实际承租期限的房租，至原告搬迁之日止。本院原审判决：一、解除原告詹国君、詹伟军与被告徐向华、谢春梅之间的租赁合同；二、由原告詹国君、詹伟军于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失32,117元；三、由原告詹国君、詹伟军继续支付被告徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限的房租至二原告搬迁之日止。再审中，原审原告向本院补充提交了以下证据：1．夏赛辉（原审原告詹伟军之妻）邮寄给徐向华的顺丰速运单据一份，签收人为本人（盖有湖南顺丰速运有限公司桃江县第二营业部公章）；2．湖南省益阳市中级人民法院（2019）湘09民终2327号民事调解书一份；3．收条一份。以上三份证据，欲证明原、被告之间的租赁合同已经实际解除。原审被告在再审中未向本院提交证据。经本院组织质证，原审被告对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性不予认可，其未收到任何相关文件；对证据的真实性不持异议，但该调解书根本未提起租赁合同解除的事，与本案无关；对证据3的真实性不持异议，是原审原告应付的2018-2019年度的房租，至于招牌、货梯等，本来原审原告想要拆除，原审被告觉得不必要拆除，经过沟通就留下来了。本院对原审原告提交的上述证据认证如下：对证据1，原审原告从顺丰速运公司查询的快递单，加盖该快递公司的公章，其真实性本院予以认可；对证据2、3，原审被告认可其真实性，本院予以采信。经再审审理查明，2013年4月2日，原审被告徐向华、谢枚（甲方）与原审原告詹国君、詹伟军（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，由原审原告租赁原审被告位于桃花江镇团山地段的房屋一栋经营灯饰和建材生意，协议约定：租期自2013年6月1日至2023年5月31日止，租期为十年。租房价格：第一、二年房租均为120,000元，从第三年其每年递增6%。约定乙方在每年5月底前一次性支付下年度的房租。双方签订协议后，原审被告已经将房屋交付给原审原告使用。原审原告詹国君、詹伟军于2019年6月26日作出解除合同通知书，通过顺丰速运向原审被告徐向华邮寄发出，快递回执单显示本人签收。另查明，案涉租赁房屋在房产证上登记的用途为城镇住宅用地/住宅；原审被告徐向华于2014年取得该房屋的建设工程施工许可证及建设工程规划许可证，许可证登记的建设单位为徐向华、徐延林，建设规模为建筑总面积1907.73㎡，六层混合结构。徐向华于2019年取得出租房屋的房产证，房产证登记房屋为六层，第一、二、三、四、六层为徐向华独有，第五层为徐向华、徐延林按份共有。徐延林系徐向华的叔叔，系精神残疾二级，徐向华受社区指定为徐延林的监护人，其职责包括代为保管徐延林财产，代理其参加各种民事经济活动，对其承担生、养、死、葬的义务。徐延林未对房屋产权提出争议。原审被告谢春梅又名谢枚，系徐向华之妻。再查明，原审被告徐向华、谢春梅因要求原审原告詹国君、詹伟军继续履行《房屋租赁协议书》，并支付其房屋租金169,162元及承担诉讼费用，于2019年6月17日向本院提起诉讼（以下简称该案）。本院指定该案与本案由同一审判员对两案合并进行审理。本院于2019年8月18日对该案作出（2019）湘0922民初1603号民事判决，判决：一、由詹国君、詹伟军赔偿徐向华、谢春梅经济损失32,117元；二、由詹国君、詹伟军继续支付徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限内的房租至搬迁之日止。三、驳回其他诉讼请求。徐向华、谢春梅不服，提起上诉，益阳市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）湘09民终2327号民事调解书：一、由詹伟军、詹国君于2019年12月20日前向徐向华、谢春梅支付房租及损失121,749元。二、上述款项付清后，各方之间产生的本案纠纷即告终结。调解书生效后，詹伟军、詹国君依调解书支付给徐向华、谢春梅房租及损失121,749元，并退还了所租赁的房屋，对屋内物品进行了分配。本院再审认为，原审原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，本院确认其合法有效。本案争议焦点是原审原、被告签订的租赁合同是否可以依法予以解除？第一，本院于2019年8月5日对（2019）湘0922民初1603、1941号民事案件作出判决，其中1603号判决内容为：“一、由被告詹国君、詹伟军于本判决生效之日其十日内向原告徐向华、谢春梅赔偿经济损失32,117元；二、由被告詹国君、詹伟军继续支付原告徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限的房租至被告搬迁至日止；三、驳回原告其他诉讼请求。”1941号判决内容为：“一、解除原告詹国君、詹伟军与被告徐向华、谢春梅之间的租赁合同；二、由原告詹国君、詹伟军于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失32,117元；三、由原告詹国君、詹伟军继续支付被告徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限的房租至二原告搬迁之日止。”从上述两份判决结果可以看出，1941号判决第二、三项内容与1603号判决第一、二项内容一致，实际上前述两个案件是本诉与反诉的关系，原一审法院在作出上述两个判决时在内容上产生了混淆，才导致双方当事人产生歧义。后徐向华、谢春梅对1603号民事判决上诉，益阳市中级人民法院于2019年12月5日作出了（2019）湘09民终2327号民事调解书，该调解书虽然没有明确原审原、被告的合同已解除，但从调解达成的协议内容来看，确认了原审原告向原审被告支付房租，并赔偿原审被告损失的事实。且原审被告诉请继续履行合同，而调解书第二项称“上述款项付清后，各方之间产生的本案纠纷即告终结”。从该调解协议的是指内容不难看出原审原、被告达成了解除合同的合意，故应认定此时原审原、被告间的租赁合同已经协商解除。之后，原审原告付清了应付的房租，并赔偿了原审被告的损失，将房屋交还给原审被告，双方对店内物品进行了分配和处理，更加印证了原审原告与原审被告之间的房屋租赁合同已经实际解除的事实。原审原、被告之间协议解除合同的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定的“当事人协商一致，可以解除合同”的情形。而原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，认为“原审原、被告间的合同目的不能实现，被告可以请求解除合同，承担违约责任”，上述规定不适用本案解除合同的情形，原审判决系适用法律不当。但原审判决第一项解除原审原告与原审被告的房屋租赁合同，系回应原告的诉讼请求，与事实相符，且符合法律规定，属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款规定的“原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持”的情形，依法应予以维持。第二，原审原告在诉状中仅请求解除其与原审被告的房屋租赁合同，而原审判决第二、三项“二、由原告詹国君、詹伟军于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失32,117元；三、由原告詹国君、詹伟军继续支付被告徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限的房租至二原告搬迁之日止”，明显超出其诉讼请求，违背了不告不理的原则，应当予以撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条之规定，判决如下：一、维持本院（2019）湘0922民初1941号民事判决书第一项的内容，即解除原告詹国君、詹伟军与被告徐向华、谢春梅之间的租赁合同；二、撤销本院（2019）湘0922民初1941号民事判决书第二项的内容，即由原告詹国君、詹伟军于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失32,117元；第三项的内容，即由原告詹国君、詹伟军继续支付被告徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限的房租至二原告搬迁之日止。本案一审案件受理费160元，由徐向华、谢春梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  杨 勇人民陪审员  胡慧锋人民陪审员  李惠军二〇二〇年九月二十九日法官助理杨怀远书记员欧阳小玲附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。