甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3673号上诉人（原审原告）:于某，女，1974年8月21日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：程淑娟，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦方旭，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃恒源房地产开发有限公司，住所地兰州市七里河区。法定代表人：郭伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世昭，女，该公司员工。上诉人于某因与被上诉人甘肃恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于某的委托诉讼代理人程淑娟，被上诉人恒源公司的委托诉讼代理人李世昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判恒源公司赔偿上诉人全部损失109,003.3元，并支付逾期交房违约金13,734.42元（按照每日合同总价的万分之一计算，自2019年7月1日暂计算至起诉之日）；3.恒源公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人给上诉人交付房屋的窗户尺寸与户型图明显不一致。被上诉人交付给上诉人的《商品房买卖合同》附了户型图，被上诉人在庭审中也承认所附的是“标准层”户型图，而不是一审判决认定的“未附”户型图。户型图是《商品房买卖合同》的一部分，法院未对交给上诉人的户型图是“标准层”，但交付给上诉人的房屋却是“非标准层”这一重大事实查明，就简单认定未附户型图。另外，被上诉人交付给上诉人的《商品房买卖合同》的户型图从图纸可以清晰看出所附户型图上的窗户为大窗。对被上诉人这一行为是否涉及故意欺诈，或故意隐瞒，一审判决未予查明就驳回诉讼请求。二、一审判决认定事实错误，将“非标准层”解释为“顶层”“缩水窗户”、低价，实属主观臆断。被上诉人向上诉人交付的《商品房买卖合同》是格式合同，其间也从未向上诉人说明过什么是“非标准层”，更无关于“非标准层”就是顶层的说法。而一审法院却直接认定“非标准层即顶层”，这是严重的事实认定错误。退一步讲，即使上诉人所购顶层属于所谓“非标准层”，那么顶层究竟在哪些地方区别于其他标准层？对此事实一审法院避而不谈，却直接认定上诉人购买了非标准层，就自然应当接受缩水后的阳台窗户。这一事实推论充满矛盾，“非标准层”“顶层”与缩水后的阳台窗户并无必然联系。“兰州恒大帝景一期20号楼的《房屋户型图》中虽然区分了标准层户型与非标准层户型，但对20号楼《房屋户型图》非标准层仍然描述为：“配备直通大观景阳台”。可见即使是非标准层，同样也存在“直通大观景阳台”，而不是如一审法院所推论的“非标准层”=“顶层”=缩水小窗户。《商品房买卖合同》是被上诉人的格式合同，上诉人无力左右任何条款和术语，当出现合同条款约定不明或歧义时，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，此种情形应作出不利于提供格式条款一方的解释。在被上诉人的样板间、宣传册和整个售楼过程中，从来没有标识出什么标准层和非标准层，更没有人和上诉人说明过非标准层的窗户是缩水窗户。一审法院认定的事实，与案件真实情况严重背离，违反了合同法对格式条款的解释规则。三、一审法院认定事实错误，上诉人拒收房是因被上诉人的房屋未达交房标准即强制交房。一审法院认为上诉人提交的兰建稽罚决【2019】第C041行政处罚决定书不能证明被上诉人交付给上诉人的房屋未经过消防验收，此事实认定严重错误。被上诉人在向上诉人交房前未通过消防验收，不符合交房条件，致使上诉人无法按期收房，被上诉人构成逾期交房并应按《商品房买卖合同》的约定承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第八条及附件四：合同补充协议第五条约定：“本合同约定的商品房经验收合格交付买受人使用，经验收合格包括取得《建筑工程消防验收意见书》。”2019年10月14日行政处罚决定书显示：“经查明，恒源公司在兰州市七里河区马滩片区建设的兰州恒大帝景工程项目（1#-3#、12#-18#楼）存在未经消防验收擅自投入使用的行为。”上诉人所购买房屋属于兰州恒大帝景14号楼，属于被上诉人未经消防验收的范围。故，被上诉人在约定的交房日期并未经过消防验收取得《建筑工程消防验收意见书》达到合同约定的交房标准，因此上诉人有权拒绝收房，被上诉人构成逾期交房，上诉人一审时的第二项诉讼请求应当成立。四、一审判决举证责任分配错误。上诉人提交了《商品房买卖合同》及其附件，房屋窗户照片以及视频，付款凭证和行政处罚决定书等证据足以证明案件事实。被上诉人不认可应当提交相应证据予以反驳，但被上诉人仅提交督促收楼通知书和快递单两份。而一审判决驳回上诉人的诉请，系错误的适用了证据规则。五、一审法院认为被上诉人的样板间仅是要约邀请，不是合同内容，属于法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第十五条第二款规定，商业广告内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条明确规定：“开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的应当视为要约。”被上诉人在进行房屋宣传时未专门针对兰州恒大帝景一期14幢“非标准层”户型进行展示，其所搭建的样板间也并未注明不适用非标准层户型，因此上诉人当然有理由认为被上诉人所宣传及展示的内容适用于所有户型，包括上诉人所购买的顶层。被上诉人通过样板间，宣传册及所展示“直通大观景阳台”的内容具体确定，至少在阳台、窗户方面应当属于要约而非要约邀请，属于《商品房买卖合同》的合同内容，若被上诉人不能提供就构成违约并应承担违约责任。恒源公司辩称，双方签订的商品房买卖合同附件中约定的户型图中标明涉案房屋所在楼层为非标准层。因此，上诉人所主张的因窗户大小不一致要求的赔偿没有合同依据。合同约定的交楼时间为2019年6月30日，针对上诉人提出的逾期交房违约金，上诉人也没有提供相应的证据进行证明，且一直拒收房屋。恒源公司认为上诉人一直在扩大损失，主要是因上诉人拒收行为导致的交楼日期迟延。因此，逾期交房责任恒源公司不予认可。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。于某向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告损失109003.3元；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金13734.42元（按照每日合同总价的万分之一计算，自2019年7月1日起暂计算至起诉之日）；3.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月15日原告于某与被告恒源公司签订合同编号2017预×的《商品房买卖合同》，合同主要内容：于某购买恒源公司开发建设的兰州恒大帝景项目第×幢×单元×层（顶层）×室商品房一套，建筑面积115.01平方米，单价9477.72元/平方米，总金额1090033元。付款方式：分期付款，2017年1月4日前支付首期房款340033元。付款方式：银行按揭付款，2017年1月4日前支付首期房款340033元，余款75万元须在2017年1月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。约定于2019年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人。合同同时约定了双方的违约责任。合同附件一中未附该套房屋户型图,附有的房屋户型平面图标明为×号楼×单元标准层（×-×）户型图。合同签订前，于某于2017年1月11日支付恒源公司该房首付款340033元，余款75万元于某通过申请银行按揭贷款已于2017年2月19日支付恒源公司。2019年7月1日于某接到恒源公司通知，现场办理收房手续。于某发现其所购买的3302室房屋客厅窗户构造尺寸比其他楼下房屋窗户小，与其购房前所参观的售楼样板间及合同附件一中户型图窗户尺寸大小不一致，遂拒绝收房。2019年11月30日恒源公司通过顺丰快递向于某发出《兰州恒大帝景敦促收楼通知书》，于某于12月13日收到该通知书，但一直未收房。原告于某在在法定举证期限内向本院提交了《商品房买卖合同》及其附件、该房屋窗户构造照片13张及视频，分期付款凭证、行政处罚决定书等4组证据；被告恒源公司在法定举证期限内向本院提交了督促收楼通知书、快递单2份证据。一审法院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告于某和被告恒源公司建立了房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。原告主张其从被告处购买房屋客厅窗户结构尺寸与合同附件中户型图及购房前所参观的售楼样板间不一致。首先合同附件一中房屋户型平面图标明为×号楼×单元标准层（×-×）户型图，原告购买的房屋为×层×室，属于非标准层即顶层。合同附件未附该套房屋户型图。其次购房前原告所参观的样板间属于商业广告范畴，原则上是一种要约邀请，不是合同内容。考虑到样板间与实际购置的房屋并不具有完全统一性，原告以两者有差异为由要求被告赔偿经济损失，证据不足，本院不予支持。原告提交的兰建稽罚决[2019]第C041行政处罚决定书打印件，该证据不能证明恒源公司交付给原告的恒大帝景项目第×幢×单元×室商品房未经过消防验收，未达到交房标准，原、被告双方约定2019年6月30日前交房，原告于某现拒绝收房，理由不足。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实根据，本院不予支持。综上，原告于某的两项诉讼请求，没有事实根据和法律依据，主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告于某的全部诉讼请求。案件受理费1377元，由原告于某负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院对证据进行了质证。上诉人提交证据一，户型图，证明恒源公司给上诉人发放的宣传资料为标准层、窗户为景观阳台、东南西均有窗户，从未给上诉人发过任何非标准层资料，未告知非标准层的窗户与标准层不同。证据二，七里河法院判决书5份，证明一审法院在同样的案件中已经认定被上诉人未经过消防验收不具备按期交房条件，被上诉人给上诉人交房延期事实确凿。恒源公司质证认为：证据一真实性无异议，关联性有异议，这是户型图，未标注是哪一期、哪栋楼，户型图标注仅供参考，均为预算面积，准确面积以合同为准，底部标注仅供参考，以商品房买卖合同为准。证明目的不认可。证据二真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。判决结果是验收及违约金的，上诉人在一审中主张窗户太小，对违约金没有主张。本院对证据一的真实性、关联性和合法性及证明内容予以确认，对证据二的真实性、合法性予以确认，对关联性不予认定。另查明，1.《商品房买卖合同》第八条及附件四补充协议第五条约定，“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。2.《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3.2019年7月24日，兰州恒大帝景项目一期消防工程经消防竣工检测机构检测合格。2019年11月20日，恒源公司取得兰州市住房和城乡建设局出具的《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，应得到合同双方的忠实履行。本案中，作为房屋买受人的上诉人已经履行了合同义务，但由于合同双方对交付房屋窗户大小是否符合合同约定、恒源公司是否存在逾期交房问题发生争议，引发本案。二审的争议焦点：一是上诉人主张窗户缩小，恒源公司应否赔偿损失；二是恒源公司是否存在逾期交房的情形，应否支付违约金。关于焦点一，本院认为，恒源公司交付房屋窗户大小不符合合同约定，应承担赔偿损失的责任。从双方签订的《商品房买卖合同》来看，合同附件中的户型图标准层和非标准层的窗户设计没有区别，即东、西、南均有窗户，但实际建成的涉案房屋客厅窗户只有南面有窗户，面积也较其他楼层同户型房屋明显小，此其一；其二，恒源公司未对案涉房屋窗户与同户型其他楼层不同作特别说明，作为提供格式合同一方，应作不利于恒源公司的解释。故恒源公司交付的房屋不符合合同约定是不争的事实。上诉人主张赔偿损失的请求是依据房屋总价款的10%提出，本院考虑客厅窗户在房价中的占比、恒源公司没有特别说明导致上诉人对房屋预期的落差以及使用体验等因素，酌情确定由恒源公司赔偿上诉人房屋总价的3%。关于焦点二，本院认为，恒源公司应当承担违约责任。经审查，合同约定交房日期为2019年6月30日，但恒源公司取得《建设工程消防验收意见书》时间为2019年11月20日，明显逾期，且恒源公司未提供该公司何时提交消防验收申请手续的证据。恒源公司关于政府职能部门变更影响其消防验收的理由不能成立，未能交付房屋的责任在上诉人的理由亦不能成立。考虑到恒源公司取得《建设工程消防验收意见书》之未及时向上诉人发出收房通知，双方为窗户大小发生争议，平衡双方和其他业主的权利义务，确定恒源公司支付违约金的起止日期分别为2019年7月1日和2019年11月19日，共142天，应支付的违约金数额为15478元（109元/日×142天）。综上所述，上诉人的部分上诉请求有事实根据和法律依据，应予支持。一审判决认定部分事实不清，举证责任分配不当，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初716号民事判决；二、甘肃恒源房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向于某赔偿32701元；三、甘肃恒源房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向于某支付违约金15478元；四、驳回于某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1377元，二审案件受理费2754元，于某负担3029元，甘肃恒源房地产开发有限公司负担1102元。本判决为终审判决。审 判 长  石 林审 判 员  刘桂刚审 判 员  李淑琴二〇二〇年九月三十日法官助理  王彦茹书 记 员  闫 佳