江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初1746号 原告：常熟市沙家浜资产管理有限公司，统一社会信用代码91320581338975235D,住所地常熟市沙家浜镇常昆工业园区南新路**。 法定代表人：陈雪芳，总经理。 委托诉讼代理人：奚凤鸣，江苏奚凤鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄新梅，该公司员工。 被告：常熟市景丽针织服饰有限责任公司，统一社会信用代码9132058114201984X8,,住所地常熟市常昆工业园儒浜西路**** 法定代表人：张建中，总经理。 原告常熟市沙家浜资产管理有限公司（以下简称资产公司）与被告常熟市景丽针织服饰有限责任公司（以下简称景丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，于同年4月27日公开开庭进行了审理，原告资产公司的委托诉讼代理人奚凤鸣、被告景丽公司的法定代表人张建中到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年8月25日、9月10日、9月22日公开开庭进行了审理，原告资产公司的委托诉讼代理人奚凤鸣、被告景丽公司的法定代表人张建中均到庭参加诉讼，原告资产公司的委托诉讼代理人黄新梅到庭参加8月25日的庭审。本案现已审理终结。 原告资产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠原告的土地、房屋租赁费及财政借款计人民币65010元；2.依法判令被告支付拖欠原告的转制款人民币400000元及转制款利息256000元；3.依法判令被告支付拖欠原告的土地借款人民币1000000元；4.依法判令被告立即腾让并搬离位于的土地房产，并将上述土地房产立即归还给原告；5.依法判令被告支付原告房屋土地占有使用费人民币876119.45元(房屋土地占有使用费按年租金508400元计算，自2018年6月1日暂计至2020年2月20日)，以后每日按1392.88元计算至实际搬离之日；6.案件受理费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.依法判令被告支付拖欠原告的土地、房屋租赁费1525200元；2.解除原、被告之间的房屋租赁关系；3.依法判令被告立即腾让并搬离位于的土地房产，并将上述土地房产立即归还给原告；4.依法判令被告支付原告房屋土地占有使用费人民币876119.45元(房屋土地占有使用费按年租金508400元计算，自2018年6月1日暂计至2020年2月20日)，以后每日按1392.88元计算至实际搬离之日；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系转制企业，但被告一直拖欠常熟市沙家浜镇人民政府企业转制款等款项，后被告与常熟市沙家浜镇人民政府协商一致，由常熟市沙家浜镇人民政府回购已转制在被告名下的位于厂房，用以抵偿被告结欠常熟市沙家浜镇人民政府的转制款、借款等款项，但鉴于被告因经营需要，被告于2015年5月26日与原告签订了《房屋租赁协议》一份，即被告仍向原告承租上述土地厂房，租赁期限为3年，自2015年6月1日至2018年5月31日止，双方约定的年租金为50.84万元，租金采取先付款后使用的方式，应每年支付一次房租金，协议订立后，原告按照约定履行了全部的出租义务，但被告未能按约支付相应的租金，经原告多次催讨，被告仍未能支付应付的租金。为妥善解决原被告双方之间的协议履行及经济结算问题，原被告双方又于2018年7月2日签订了《还款协议》一份，协议约定对因历史遗留原因导致的常熟市沙家浜镇人民政府与被告之间的往来款项进行统一结算，常熟市沙家浜镇人民政府、原告及被告一致确认，对具体款项往来主体统一由原告代表自己及沙家浜镇人民政府为一方，被告为另一方，进行具体的结算和实施，协议中被告确认结欠原告土地、房屋租赁费人民币1525200元（自2015年6月1日至2018年5月31日的租金，508400元×三年=1525200元），同时被告尚结欠原告转制款人民币400000元及利息人民币256000元（自2010年至2017年的利息，400000×8%×8年=256000元）、财政借款人民币240917.93元，土地借款人民币1000000元，故截止到2018年5月31日，被告结欠原告各类款项合计人民币3422117.93元，扣除原告尚未兑付被告的土地、厂房转让（回购）款及代付土地、厂房过户费计人民币1701107.93元，被告尚结欠原告土地、房屋租赁费及财政借款计人民币65010元、转制款人民币400000元及转制款利息256000元以及原告的土地借款人民币1000000元。鉴于原被告双方签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限于2018年5月31日届满，租赁期限届满后原被告双方未续签租赁合同，但被告未将原租赁的位于的土地房产归还给原告，仍继续占有和使用至今，故被告还需按原有所谓租金标准向原告支付自2018年6月1日至被告实际搬离之日止的土地房屋占有使用费，为依法维护原告方合法权益，特提出本诉，请依法及时判准。 被告景丽公司辩称，对原告诉请无异议，原告所述是事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常熟市的土地使用权人为原告资产 公司，儒浜西路6-1号1幢的房屋所有权人为原告资产公司，房屋面积2973.16平方米。2015年5月26日，原告资产公司作为甲方与被告景丽公司作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定：原告将位于的房产租赁给被告，一、租赁厂房位置及范围：租赁厂房位于，租赁范围按苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司所评估的房地产、装修、附着物及相关配套设备设施等为准，评估报告编号为(苏州)安嘉禾(房估)【2015】CS0331号。二、租赁面积：租赁厂房总面积4807.04m²，其中：有证房屋2973.16m²(熟房权证沙家浜字第××号)，实测无证房屋1833.88m²(钢混、混合以及钢结构房屋1498.2m²，简易结构335.68m²)。三、租赁期限：租赁期限为3年，即自2015年6月1日至2018年5月31日止。四、租赁价格：甲乙双方协商一致，有证房屋按120元/m²·年计算，无证房屋：钢混、混合及钢结构房屋按90元/m²·年计算，简易结构按50元/m²·年计算。即有证房屋年租金为35.68万元，无证房屋年租金为15.16万元(其中：钢混、混合及钢结构年租金13.48万元，简易结构年租金1.68万元)，合计年租金为50.84万元。甲方向乙方开具正式发票。五、付款方式：采取先付款后使用的方式，每年支付一次房租金，并提前一个月以转帐方式支付，如到期仍未付款，甲方有权向乙方提出退租，并以全年租金总额的10%赔付给甲方作为甲方损失。六、有关事项：1、租赁期内，甲方原则同意乙方在不改变建筑物主体结构的前提下，可根据装修方案实施，但必须征得甲方的同意并确认。2、租赁期满后，如甲方有意继续出租，乙方确需续租，在同等条件下乙方享有优先租房权，年租金涨幅控制在10%-15%。3、如乙方需提前终止本协议，须以书面的形式提前3个月向甲方提出申请；如乙方无违约，则甲方无权提前终止本协议。七、未尽事宜甲乙双方另行协商解决。八、本房屋租赁协议一式四份，甲、乙双方各执一份，沙家浜镇政府、镇财政分局各存一份，自甲乙双方签字盖章之日起生效。 2018年7月2日，原告资产公司与被告景丽公司签订《还款协议》，就常熟市沙家浜镇人民政府与被告景丽公司存在的往来款进行结算，其中约定被告景丽公司拖欠的2015年6月1日至2018年5月31日间的土地、房屋租赁费1525200元及财政借款，抵扣沙家浜镇人民政府尚未兑付景丽公司的款项，余款于2018年7月底前付清。但被告到期未能履行。2019年2月19日，江苏海容律师事务所张**律师接受原告资产公司的委托，向被告景丽公司发送《律师函》，内容为：据“沙家浜资产管理公司”负责人反映：2015年5月26日，贵司与“沙家浜资产管理公司”签订了一份《房屋租赁协议》，双方具体约定了租期、租金等，协议里的租期截止到2018年5月31日，贵司未书面提出续租，且拖欠“沙家浜资产管理公司”土地、房屋租金共1525200元，因此，“沙家浜资产管理公司”现正式通知贵司房屋租赁协议已到期，希望贵司在一星期内搬离，并支付拖欠的款项1721010元，否则，“沙家浜资产管理公司”有权以一切合法手段来维护其权益。为了贵司的良好信誉，“沙家浜资产管理公司”特发函于贵司，若有异议，望贵司于收函后的三天内与“沙家浜资产管理公司”负责人联系；若无异议，望贵司于收函后七天内将1721010元款项汇入“沙家浜资产管理公司”的账户内。后因被告仍未支付租金，致原告诉讼来院。 另查明，被告于2020年2月26日收到本案起诉书副本。 上述事实，由工商信息、房屋租赁协议、房产证、土地证、还款协议、律师函及本院庭审笔录等证据为证。 本院认为，当事人自愿订立的合同,不违反法律、行政法规强制性规定的,合法有效。本案中，被告向原告承租的常熟市，其中有证部分为2973.16平方米，无证部分为1833.88平方米，原、被告签订的房屋租赁协议其中有证部分有效，无证部分无效。租赁期间届满，被告继续使用租赁房屋，但未再与原告签订书面租赁合同，因此双方的租赁关系已由书面合同转为不定期租赁，原告可随时解除合同，故原告要求解除与被告的租赁关系应予准许。至于合同解除时间，虽然原告曾在2018年7月2日发函要求被告在一星期内搬离，但被告实际还在使用案涉房屋至今，应认定双方的租赁关系尚未解除，故原、被告的租赁关系应在被告收到起诉状副本之日起解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。因此,被告应按照房屋租赁合同约定的租金支付租赁期间的租金和房屋占有使用费1525200元，以及从2018年6月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（其中2018年6月1日起至2020年2月20日止的房屋占有使用费为875578元）。现原告要求解除与被告的租赁关系，并要求被告腾让租赁房屋及支付结欠的租金和房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第五十六条、第一百零七条、第二百三十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下： 一、原告常熟市沙家浜资产管理有限公司与被告常熟市景丽针织服饰有限责任公司的租赁关系于2020年2月26日解除； 二、被告常熟市景丽针织服饰有限责任公司于本判决生效之日起十日内搬离常熟市房屋，并将上述房屋返还给原告常熟市沙家浜资产管理有限公司； 三、被告常熟市景丽针织服饰有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市沙家浜资产管理有限公司自2015年6月1日起至2018年5月31日止的租金及房屋占有使用费1525200元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇至常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××66）； 四、被告常熟市景丽针织服饰有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市沙家浜资产管理有限公司自2018年6月1日起至2020年2月20日止的房屋占有使用费875578元及自2020年2月21日起至实际搬离之日止按照508400元/年标准计算的房屋占有使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇至常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××66）； 五、驳回原告常熟市沙家浜资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取26011元，由原告常熟市沙家浜资产管理有限公司负担6元，被告常熟市景丽针织服饰有限责任公司负担26005元，被告负担的诉讼费于本判决生效之日起十日内直接汇入法院指定账户（开户名：常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××63），原告常熟市沙家浜资产管理有限公司的诉讼费26005元，本院于本判决生效之日起十五日内予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  蒋东英 人民陪审员  何凤英 人民陪审员  钱春梅 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  邱文娟