广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初2390号原告：罗定市安裕物业服务有限公司，住所地：罗定市*************，统一社会信用代码：914***************。法定代表人：陈某，总经理。委托诉讼代理人：杜贵财，该公司员工。委托诉讼代理人：陈波，男，1973年2月24日出生，汉族，住罗定市****************。经罗定市*******委推荐。被告：吴家法，男，1972年4月23日出生，汉族，住罗定市**************。被告：韦建琼，女，1974年6月15日出生，汉族，住罗定市**************。原告罗定市安裕物业服务有限公司（以下简称安裕公司）与被告吴家法、韦建琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，在审理过程中，原告安裕公司对本案适用小额诉讼程序审理提出异议，经审查，异议成立，本院决定适用简易程序的其他规定审理，并于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告安裕公司的委托诉讼代理人杜贵财、陈波，被告吴家法、韦建琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费2438.62元（暂计至2020年5月，之后的物业管理费另计）给原告；2.判令被告支付因逾期未缴交物业管理费产生的违约金2006.71元（暂计至2020年5月，之后的物业管理费滞纳金另计）给原告；3.判令被告支付欠交的小车停车费500元给原告；4.本案诉讼费用由被告负担。原告诉称的事实和理由：2019年4月26日，原告中标罗定市瑞祥房地产开发有限公司的瑞祥花园商住小区物业管理服务项目，2019年6月2日，已到期退出的罗定市金迅物业服务有限公司与原告达成债权转让协议，将罗定市瑞样花园小区*部分业主(包括被告在内)拖欠2019年1月份至4月份物业管理费、机动车停放保管服务费所产生的债权及此债权相关的其他权利一并转让给原告。2020年4月25日，罗定市金迅物业服务有限公司将债权转让通知书以张贴业主门前并照相的形式通知欠费业主(包括被告在内)并要求及时缴交所欠费用。根据罗定市瑞祥房地产开发有限公司与被告签订《前期物业管理服务协议》的有关规定，被告应按时按额缴交相关物业管理服务费。经原告核算，至2020年5月止，被告共欠缴物业管理费2438.62元；依约应支付违约金2006.70元；机动车停放保管服务费500元；三项费用合计4945.32元。原告多次向被告催收，但被告依然没有履行付款义务。为了维护自身合法权益，现向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告辩称：对原告请求的管理费。第一，要求原告出示计算方式，本人买楼时是免3年物管费，免至2019年3月底，故不存在2019年1-3月的物管费；因金迅是不合法进驻，所以也不存在2019年4月的物管费。第二，被告对原告安裕公司很不满意，原告存在乱收费。第三，现在有成百户业主包括被告没有交物管费，不是原告所说的小部份业主没有交物管费，不交物管费是因为原告管理不到位，原告目前的服务质量和行为，作为业主，有权拒交物管费。并且，原告没有对业主公开而私自通过网上投标中标，属强行进驻行为。如今原告还将没有交物管费的业主的房产证扣押，强逼业主交物管费，这样是不合法规的。对于原告诉请的违约金、滞纳金，本人不同意支付。对于停车费，被告车辆是停在业主的公共地方，物业公司无权收取停车费，如需收取停车费，该收入必须每月分摊给业主。本院经审理认定事实如下：原告安裕公司于2019年4月15日登记成立，经营范围是物业服务、房屋租赁、房屋修缮等。被告吴家法、韦建琼是瑞祥花园A栋2单元1003房的业主，该房屋的建筑面积为119.54㎡。2015年10月10日，罗定市瑞祥房地产开发有限公司（以下简称瑞祥公司）作为甲方，被告吴家法、韦建琼作为乙方，双方就前期物业服务签订了《前期物业管理服务协议》，约定甲方可委托专业公司承担住宅小区的专项管理和服务业务，乙方所交管理费从房屋交付之日起算；乙方办理收楼手续时须预交三个月管理费，其后管理费每季交缴一次，于每季首月5号前交缴；物业管理费收费标准为每平方米每月收1.2元（按总建筑面积计），如逾期未付清按每日千分之三支付违约金给甲方。《收楼须知》约定，物业管理费从2016年3月1日起计算。《前期物业管理服务协议》签订后，瑞祥公司委托罗定市尚信物业服务有限公司（以下简称尚信公司）管理瑞祥花园小区，期限至2018年12月28日止，但由于各种原因，尚信公司合同期满后仍在瑞祥花园小区服务，并张贴公告收取物管费。2019年1月1日，瑞祥公司与罗定市金迅物业服务有限公司（以下简称金迅公司）签订《前期物业服务合同》，约定瑞祥公司选聘金迅公司对瑞祥花园小区住宅物业实施前期物业管理服务事宜，合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止；但部分业主反对金迅公司管理瑞祥花园，据原告提交的《关于瑞祥花园业主投诉的回复》记载，瑞祥公司为了瑞祥花园小区业主的安定，已决定金迅公司从2019年3月1日起暂时退出瑞祥花园小区的物业管理，由开发商暂时代管。2019年4月26日，原告安裕公司中标瑞祥花园商住小区物业管理服务项目，2019年5月9日，瑞祥公司与安裕公司签订《前期物业服务合同》，约定瑞祥公司选聘安裕公司对瑞祥花园小区住宅物业实施前期物业管理服务事宜，合同期限自2019年5月5日起至2022年5月4日止。2019年6月2日，金迅公司与安裕公司签订《债权转让协议》，金迅公司将业主拖欠2019年1月份至2019年4月份物业管理服务费、停车费转让给安裕公司，并通知了两被告，原告现请求被告支付从2019年1月1日起计至2020年5月止的物业管理费。另查明，被告韦建琼与瑞祥公司签订《商品房（商铺）认购书》时，瑞祥公司承诺送2年物管。被告从未缴纳过物业管理费，被告认为其曾经介绍新业主置业，瑞祥公司同意再送一年物管给被告，并且开通了门禁卡让其出入小区，物管费应免至2019年3月，而原告安裕公司是从2019年6月份开始管理瑞祥花园的，物管费应从2019年6月起算。原告安裕公司提供的证明书记载，2018年被告吴家法持卡出入小区。庭审中，被告吴家法确认在瑞祥花园停车50次尚未缴费，但提出原告无权收取停车费，即使可以收取，收取费用后应归全体业主所有，据原告提供的出入记录清单，停车发生在2019年3、4月的有23次。以上事实，有原告提供的营业执照、法定代表身份证明书、身份证、通知、中标通知书、债权转让协议、照片、物业管理服务费催缴通知、律师函、邮件交寄单、前期物业管理服务协议、不动产权证书、欠物管费清单、机动车辆出入登记表、关于瑞祥花园业主投诉的回复、证明书、工作日记，被告提供的商品房（商铺）认购书、收楼须知、前期物业管理服务协议、不动产权证书以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。瑞祥公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方的物业服务合同关系成立，本院予以认定，双方均应依约履行。《前期物业管理服务协议》约定瑞祥公司有权委托专业公司承担住宅小区的专项管理和服务业务，原告安裕公司中标瑞祥花园商住小区物业管理服务项目，并于2019年5月9日与瑞祥公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2019年5月5日起至2022年5月4日止，并向瑞祥花园的业主提供了物业服务，故两被告应向原告支付自2019年5月起至2020年5月止的物业管理费。原告现请求物业管理费按1.20元/月/平方米计算，按143.45元/月收取，没有超出瑞祥公司与两被告双方在《前期物业管理服务协议》约定，本院予以支持，被告应向原告支付2019年5月5日起至2020年5月31日止的物业管理费1864.85元（143.45元/月×13月）。对于违约金的问题，原告安裕公司收取物业费是用于小区物业的维护、管理，涉及全体业主对小区物业的共同利益，被告迟延缴纳物业费，必然妨害原告安裕公司对小区物业的有效管理，亦损害了全体业主的共同利益，因此，原告安裕公司请求被告支付违约金的主张，本院予以采纳；但原告根据协议的约定请求逾期交费则从当月1日起每日按欠交总额3‰计付违约金，标准过高，本院调整违约金以每月应交物业管理费为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分别从当月1日起计至付清之日止。对于原告请求被告支付2019年1月至2019年4月的物业管理费的请求，由于《收楼须知》约定，物业管理费从2016年3月1日起计算，被告韦建琼与瑞祥公司签订《商品房（商铺）认购书》时，瑞祥公司承诺送2年物管费给原告，另外被告介绍新业主赠送1年物管费，即被告无需支付2016年3月至2019年2月的物业管理费，而根据原告提交的《关于瑞祥花园业主投诉的回复》记载，瑞祥公司为了瑞祥花园小区业主的安定，已决定金迅公司从2019年3月1日起暂时退出瑞祥花园小区的物业管理，被告亦无需向金迅公司缴交2019年3月后的物业管理费、停车费。因此，原告请求被告缴交2019年1月-4月的物业管理费，依据不足，本院予以驳回。被告确认原告提出的停车次数，结合原告提交的清单，扣除停车时间在2019年3、4月的23次，被告应向原告安裕公司缴交停车费270元（500元-230元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告吴家法、韦建琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市安裕物业服务有限公司支付物业管理费1864.85元。二、限被告吴家法、韦建琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市安裕物业服务有限公司支付物业管理费的逾期违约金（2019年5月至2020年5月期间，每月拖欠的物业管理费，分别以143.45元为本金，从欠付物业管理费的当月1日起计算违约金至付清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的130%计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计付）。三、限被告吴家法于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市安裕物业服务有限公司支付停车费270元。四、驳回原告罗定市安裕物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告吴家法、韦建琼负担11元，原告负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年九月十五日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。