广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0503执异95号 案外人：梁海林，女，1971年9月25日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：黄一峰，广西海城律师事务所律师。 申请执行人：赖光生，男，1972年7月2日出生，汉族，住北海市海城区。 被执行人：北海金野房地产开发有限公司。住所地北海银滩恒利旅游度假中心国会区别墅13型**。统一社会信用代码91450500199330153M。 法定代表人：徐明亮，董事长。 在本院执行申请执行人赖光生与被执行人北海金野房地产开发有限公司（以下简称金野公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人梁海林对本院拍卖被执行人北海金野房地产开发有限公司所有的位于北海市现代产业城内××号××和家园××号不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人梁海林称，案外人与被执行人金野公司于2017年6月6日签订了《商品房买卖合同》，购买北海市现代产业城内××号××和家园××号不动产，房屋总价款为329589元，约定于2017年10月1日前交房。案外人于签订合同当日交清了所有购房款并缴纳了税款。案外人最迟已于2017年10月1日之前合法占有该房。由于被执行人金野公司未办理竣工验收备案手续的原因，一直拖延交房和拖延办理产权登记手续，直至2020年9月6曰，案外人在被执行人金野公司通知交房时办理了交房入住手续，并缴纳了物业费。之后案外人打算装修并办理产权登记手续，在邻居拍摄的《拍卖公告》中得知房子在拍卖。案外人在法院查封涉案房产之前己经与被执行人金野公司签订有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并且已经合法占有该房产，未办理产权登记手续的原因在于被执行人金野公司，案外人不存在任何过错。根据这一事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人对涉案房产享有所有权，具有足以完全排除本案执行的权利。综上所述，案外人是案外人，贵院将案外人的财产予以查封、执行，明显错误，特提出异议，请依法立即中止对上述财产的执行，并解除查封措施，切实维护案外人的合法权益。 本院查明，原告广西恒冠建设集团有限公司（以下简称恒冠集团）因与被告金野公司发生建设工程施工合同纠纷，于2016年3月11日向本院申请诉前财产保全，本院于2016年3月11日作出（2016）桂0503财保3号民事裁定，裁定查封金野公司名下位于北海市银海区××与××海岸大道交汇处北海市现代产业城内ＩＩ-1-1号美和家园小区的房屋一批，其中包括了案外人提出异议的北海市现代产业城内××号××和家园××房屋。本院于2016年3月14日向北海市房地产交易中心送达了查封的协助执行通知书。保全后，恒冠集团于2016年4月16日向本院提起诉讼，本院于2016年10月11日作出（2016）桂0503民初315号民事调解书，确认：一、金野公司应向恒冠集团支付工程款15199218元、利息1946000元及停工损失7800000元，共计24945218元；二、上述应付款项金野公司应于2016年10月15日前向恒冠集团支付1000000元，余款23945218元分十次付清，分别为2016年10月20日前支付1500000元，2016年11月20日至2017年3月20日期间，每月20日前各支付1500000元，2017年4月20日至2017年5月20日期间，每月20日前各支付3000000元，2017年6月20日前支付4000000元，2017年7月20日前支付4945218元；金野公司如未按上述约定时间支付任何一期款项超过15天，恒冠集团有权直接申请法院强制执行全部债务；三、恒冠集团对上述工程款及利息享有工程款优先权；四、恒冠集团自愿放弃其他诉讼请求；五、金野公司自愿放弃全部反诉请求；六、本案本诉受理费172800元，减半收取86400元，由恒冠集团负担；反诉受理费26270元（已减半收取），由金野公司负担。因金野公司不按上述调解协议履行，恒冠集团向本院申请执行。在执行过程中，2019年3月1日作出（2018）桂0503执722号之三执行裁定，裁定：拍卖、变卖金野公司名下所有的包括位于北海市现代产业城内××号××和家园××房在内的房地产共九套。经两次拍卖流拍后本院于2019年11月11日作出（2018）桂0503执722号之四执行裁定，裁定将包括北海市现代产业城内××号××和家园××房在内的九套不动产以第二次拍卖保留价交付申请执行人赖光生抵偿债务，并于2019年12月26日向北海市不动产登记中心送达了过户协助执行通知书。 另查明，在执行过程中，恒冠集团于2019年10月25日将涉案的债权转让给赖光生，赖光生于2019年11月6日向本院申请变更为本案的申请执行人，本院于2019年11月7日作出（2019）桂0503执异37号执行裁定，裁定：变更赖光生为本案申请执行人。 又查明，案外人梁海林与金野公司2017年6月6日签订了《商品房买卖合同》，购买北海市现代产业城内××号××和家园××号不动产，总价款329589元，约定于2017年10月1日前交房。案外人于签订合同当日交清了全部购房款329589元，并缴纳了税款。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，本案中，涉案的北海市现代产业城内××号××和家园××号不动产已于2016年3月14日被本院查封，而案外人与金野公司于2017年6月6日才签订《商品房买卖合同》，本院对涉案的房屋查封在案外人与金野公司签订《商品房买卖合同》之前，案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除执行，异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人梁海林的异议请求。 案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 陈邕凌 审 判 员 张 婷 审 判 员 严碧璐 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 沈星辰 书 记 员 骆亭君 附本裁定适用的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。