沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初2843号原告：赵野，男，1986年8月15日出生，满族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托代理人：梁新春，系辽宁申扬律师事务所律师。委托代理人：李心平，系辽宁申扬律师事务所实习律师。被告：沈阳润隆房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街199号19-1，统一社会信用代码912101005734659999。法定代表人：李安，系该公司执行董事兼经理。委托代理人：罗丹，系辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：宋诗彤，系辽宁同方律师事务所律师。第三人：辽宁万佳房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈北新区沈北路108号1-17#，统一社会信用代码91210113MAOYBRA21D。法定代表人：王帅。原告赵野诉被告沈阳润隆房地产开发有限公司、第三人辽宁万佳房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，由审判员刘静明担任审判长并主审，人民陪审员邹士芳、刘陶然参加评议，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告赵野委托代理人梁新春和被告沈阳润隆房地产开发有限公司委托代理人罗丹、宋诗彤到庭参加诉讼，第三人辽宁万佳房地产开发有限公司经本院公告送达后未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：被告与第三人于2018年12月24日签订《商品房包销合同》，在该合同履行期间，第三人累计向被告付款30万元，原告于2018年12月26日通过第三人认购了被告开发的“长白维华项目档口”，并支付了全部购房款543780元，但上述档口至今未交给原告，也未将该档口的不动产权属登记至原告名下，原告的合法权益受到损害。现原告起诉至贵院，请求人民法院判令支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告将其开发的“长白维华项目档口”交付给原告；2、判令被告配合原告将该档口的不动产权属登记办理至原告名下；3、判令第三人对原告的上述请求事项予以配合；4、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为要求第三人返还原告已付的购房款543780元，被告承担连带责任。被告辩称：1、辽宁万佳房地产开发有限公司的行为涉嫌诈骗，本案依法应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关处理。答辩人与万佳公司于2018年12月24日签订《商品房包销合同》，该合同第二条第1款约定“乙方同意向甲方预付全部商品房销售价款”；第五条约定乙方的付款时间及付款方式为“乙方于2019年1月15日前向甲方支付200万元销售款项，乙方于2019年2月25日前向甲方支付剩余8796193元销售款项”；第六条第（一）款第1项约定“甲方收到本合同约定的全部销售款项后，负责按照乙方提交的认购协议与乙方指定的买房人签订商品房买卖合同”。从上述约定可以看出，包销合同中已多次强调，万佳公司按约定时间向答辩人支付全部销售款项后，才有权与购房客户签订经答辩人审核确定的认购协议，答辩人在收到万佳公司的全部销售款项后，才负有与购房客户签订商品房买卖合同的义务。但万佳公司并未按约定向答辩人支付任何销售款项。却于包销合同签订后的第二天即2018年12月26日，在未获得答辩人授权的情况下，以19000元/平方米的价格与原告签订了认购协议，该价格已远远高于包销合同约定的销售均价（4300元/平方米）和案涉房屋当时的市价，其所签订的认购协议也并未按合同约定经答辩人审核确定，亦未交给答辩人。万佳公司的上述全部行为很显然已涉嫌诈骗。具有经济犯罪嫌疑，且万佳公司目前已被公安机关立案侦查，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，贵院应当依法裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关处理。2、答辩人并非本案适格被告，原告起诉答辩人无事实与法律依据。答辩人未与原告签订过任何合同，未收到过原告的购房款，不负有向原告交付房屋及配合原告办理权属登记的义务。原告与第三人辽宁万佳房地产开发有限公司达成认购协议，并于2018年12月26日签署认购信息确认单，认购了万佳公司销售的长白维华项目3层3027档口。该认购协议的双方为原告与万佳公司，答辩人并非该协议主体，根据合同相对性原则，原告应向万佳公司主张权利，答辩人不是本案适格被告，原告起诉答辩人无事实与法律依据。且由于万佳公司未按包销合同约定向答辩人支付销售款项，构成根本违约，根据包销合同第八条第1款的约定，答辩人已于2019年2月26日向万佳公司发出解约通知书，正式解除了双方签订的《商品房包销合同》。答辩人从未与原告签订过任何合同，更未收过原告的购房款，因此答辩人不负有向原告交付房屋及配合原告办理权属登记的义务。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭，亦未提交答辩状。经审理查明:2018年12月24日，被告（甲方）与第三人（乙方）就“维华商业广场”未售商铺包销事宜签订了一份《商品房包销合同》，约定：位于沈阳市和平区南京南街**长白维华商业广场**未出售商铺**，建筑面积2580.51平方米，甲方指定乙方为本项目的销售代理，由乙方包销本项目，乙方同意向甲方预付全部商品房销售价款，合同期限内未售出的商品房由乙方承购；合作期限为12个月，自2018年12月24日起至2019年12月24日止，本项目的销售均价（平均价格）由甲乙双方确定为4300元/平方米，销售总价款为11096193元；乙方有权确定各单位商品房的销售价格，但购房人与甲方签订的商品房买卖合同中销售单价为5000元每平方米，乙方不得变更，并且在与购房人签订的购房协议中明确约定此条款；商品房的交付标准为现房交付；物业管理费的收费标准：按建筑面积20元/月/平方米；合同第五条商品房销售价款的支付本合同项下商品房全部销售款项为11096193元，由乙方按如下约定先行支付给甲方：1、本合同签订后，于2018年12月25日前乙方向甲方支付30万元定金（在最后一笔付款时冲抵合同价款）；2、乙方于2019年1月15日前向甲方支付200万元销售款项；3、乙方于2019年2月25日前向甲方支付剩余8796193元销售款项，如果面积有误差，在最后一笔款项支付时调整；第六条甲乙双方权利义务（一）甲方义务1、甲方收到本合同约定的全部销售款项后，负责按照乙方提交的认购协议与乙方指定的买房人签订商品房买卖合同，商品房买卖合同的单价统一约定为5000元每平方米（本项目房产在房产管理部门的最低备案价格），但乙方有权确定对外销售价格，跟甲方无关；2、由于本项目房产在房产管理部门的最低备案价格为5000元每平方米，甲方只能按照5000元每平方米的价格为乙方指定的买房人开具购房发票……；（二）乙方义务1、负责招揽购房客户，组织购房客户；2、负责组织本项目购房客户签订认购协议并收取购房价款……；第八条违约责任1、本合同签订后甲方违约擅自解除合同的，应双倍返还定金。乙方违约擅自解除合同或不履行合同超过30日的，甲方有权解除合同，定金不予返还；2、如本合同签订后乙方延期付款，每延迟一日按应付款额的日万分之五支付违约金；4、甲乙双方按本合同约定解除合同，自解除合同的书面通知发出之日起第5日本合同解除。合同签订后，第三人向被告交付定金30万元。2018年12月26日，原告与第三人签订了一份《认购信息确认单》，确认内容：原告购买长白维华项目档口，面积28.62平方米，单价每平方米19000元，总金额543780元；认购人于签订《认购信息确认单》的同时，缴纳定金50000元，并于7个工作日内，即2019年1月2日前，将剩余款项493780元补缴齐全，逾期合同作废，且定金不予退还。原告按约定向第三人支付了全部购房款。2019年2月26日，被告向第三人发出了《解约通知书》，该通知书中载明：贵司与我公司于2018年12月24日签订《商品房包销合同》，根据合同的约定贵司应在2019年1月15日付部分房款200万元，截至目前贵司逾期付款超过30日，已构成根本违约，根据合同第八条1款规定，我公司正式通知贵司解除《商品房包销合同》，定金不予返还。2020年1月9日，原告委托辽宁申扬律师事务所向被告发出了《律师函》，函中载明：委托人于2018年12月26日通过辽宁万佳房地产开发有限公司认购了贵司开发的“长白维华项目档口”，并按《认购信息确认单》约定支付了全部购房款543780元，但上述档口至今未交付给委托人，其合法权益受到损害，希望贵司在收到本律师函之日起5日内依法向委托人交付上述档口，并配合委托人办理不动产权属登记手续，如届时未履行，委托人将通过诉讼方式解决相关事宜，以维护委托人的合法权益。2020年1月13日，辽宁同方律师事务所接受被告的委托，给原告发出了《律师函复函》，函中载明：被告与第三人于2018年12月24日签订《商品房包销合同》，该合同明确约定“甲方收到本合同约定的全部销售款项后，负责按照乙方提交的认购协议与乙方指定的买房人签订商品房买卖合同”。第三人签订合同后未支付销售款项，由于第三人逾期付款超过30日，构成根本违约，根据合同第八条第1款的约定，被告于2019年2月26日向第三人发出解约通知书，正式解除了双方签订的《商品房包销合同》。被告未收到原告或第三人的购房款，也未与原告签订任何合同，不负有向原告交付房屋的义务，原告应向第三人主张权利。另查明：现涉案房屋已于2019年4月30日出售给了沈阳非旅恒友网络科技有限公司。上述事实，有认购信息确认单、收款收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、商品房包销合同、律师函、解约通知书、微信截图、律师函复函和邮寄单、商品房买卖合同等证据以及当事人的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。本案原告与第三人签订的《认购信息确认单》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效。本案原告按约定向第三人履行了给付房款的义务，但第三人却未按其与被告签订的《商品房包销合同》的约定履行义务，构成违约，致使被告与第三人解除了《商品房包销合同》，现涉案房屋又已出售给了他人，故原告与第三人签订的《认购信息确认单》已无法继续履行，应予解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，本院对原告要求第三人退还购房款的请求予以支持。对于原告要求被告承担连带责任问题，因被告收取第三人的30万元系依据双方签订的《商品房包销合同》的约定，给付的系定金，现无证据证实被告收取了原告的购房款，从原告提供的证据看亦不足以证实其主张，故本院对原告的该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、第三人辽宁万佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵野购房款543780元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9238元，公告费800元，均由第三人辽宁万佳房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  邹士芳人民陪审员  刘陶然二〇二〇年九月二十七日书 记 员  刘 雷本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法信超链：国家法律7篇地方法规5篇案例1629篇期刊271篇×最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。