河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异189号 案外人：默高明，男，1964年9月26日出生，汉族，住石家庄市。 申请人：南通中厦建筑工程总承包有限公司，住所地海门市天补镇。 法定代表人：施善高，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁青青，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宪，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 被申请人：河北优纳特房地产开发有限公司，住所地石家庄新华区中华北大街**。 法定代表人：韩秀维，该公司总经理。 在本院执行南通中厦建筑工程总承包有限公司（以下简称南通中厦公司）与河北优纳特房地产开发有限公司（以下简称优纳特公司）建设工程施工合同纠纷一案财产保全裁定中，案外人于2020年8月25日对执行优纳特公司名下坐落于石家庄市房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人默高明称，在贵院办理的南通中厦公司与被执行人优纳特公司建设工程施工合同一案中，贵院作出了（2019）冀01执保230号执行裁定书及查封公告，查封了坐落于石家庄市房产。 案外人默高明于2015年6月8日与优纳特公司签订《春天里购房合同》，案外人默高明购买了春天里项目住宅楼五号楼××号房产，并于当日交清全部房款（见附件《春天里购房合同》和交款收据），依据《中华人民共和国合同法》“第三十二条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”“第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。”等相关规定，案外人默高明与被执行人优纳特公司签订的《春天里购房合同》已于2015年6月8日成立并生效，案外人默高明已完成了对该房产的购买并取得了该房屋的所有权。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签合法有效的书面买卖合同；……（三）己支付全部价款，……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第三十二条“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。”等相关规定，应当排除对坐落于石家庄市房产的查封。为维护案外人的合法权益，请贵院依法支持案外人的申请。 南通中厦公司答辩称，一、春天里项目未取得商品房预售许可证，优纳特公司与案外人签订的《春天里购房合同》为无效合同，春天里项目于2013年7月纳入房地产专项整治项目，时至今日仍未完善项目手续，在2019年12月18日桥西区住房和城区建设局关于春天里项目宽限期内完善手续的通知中，要求春天里项目在2019年12月18日至2020年3月18日边施工边补办手续，坚决防止二次违法，坚决杜绝违规预售。若宽限期满后建设手续仍不完善，项目立即停工并严格依法依规整改。 时至今日，春天里项目仍未完善项目手续，未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此，案外人与优纳特公司签订的春天里购房合同为无效合同。二、对无效合同提出的异议，人民法院应当驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，只有符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情况下，人民法院才应当予以支持，本案中签订的春天里购房合同不符合法律规定，为无效合同，因此不适用第二十九条的规定。综上，请求驳回案外人的申请。 案外人默高明向本院提供以下证据： 证据一、默高明与优纳特公司于2015年6月8日签订的春天里购房合同一份； 证据二、2015年6月8日优纳特公司出具的房款974,490元收据一张； 证据三、刷卡银行出具的对账单数额为9.9万元、POS机签购单数额为94,490元一张； 证据四、银行个人活期明细查询的70万元流水一份。 南通中厦公司的质证意见为，对于证据一春天里购房合同，对该份证据的真实性、合法性有异议，该购房合同为无效合同。因春天里项目仍未完善项目手续，未取得预售许可证，出卖人优纳特公司未取得商品房预售许可证明，与案外人订立的商品房预售合同应当认定无效。对证据二、三、四，对证据三的真实性、关联性予以认可。对于证据四，关联性不予认可。因证据四体现的银行账户为韩秀维，而非优纳特公司，无法证明该笔款项案外人已经支付给优纳特公司，因此，证据三、证据四体现的银行流水无法与证据二中的收据体现的金额相一致，因此对证据二不予认可。 南通中厦公司提交了桥西区住房和城区建设局向红旗街道办发送的关于春天里项目宽限期内完善手续的通知，拟证明春天里项目为石家庄房地产专项整治项目，时至今日未取得任何合法手续，目前仍未取得商品房预售许可。在该通知中要求春天里项目边施工边补办手续，坚决防止二次违法，坚决杜绝违规预售，因春天里项目未取得预售许可证，因此案外人与优纳特公司签订的购房合同为无效合同。此证据是在诉讼中，优纳特公司提交的。 案外人的质证意见为，没有看到原件，无法确定其真实性。即便是真实的，今年遇到了疫情，所有的政府手续是需要延期的。政府已经成立了督办小组，督促春天里项目规范，协助办理相关手续，尽快完工交付。 本院查明，申请人南通中厦公司与被申请人优纳特公司建设工程施工合同纠纷一案，诉讼过程中，南通中厦公司向本院申请诉讼保全，本院于2019年11月22日作出（2019）冀01民初982号民事裁定，冻结被申请人优纳特公司名下银行存款75776145.90元或查封其同等价值的其他财产。2020年4月20日，本院作出（2019）冀01执保230号公告，查封被申请人优纳特公司名下坐落于石家庄市角，春天里项目包括本案涉案五号楼××号在内的部分住宅房屋。案外人向本院提出执行异议。 另查，2015年6月8日案外人与优纳特公司签订春天里购房合同，约定案外人购买春天里项目五号楼××号住房一套。当日，默高明支付全部房款974490元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人默高明在本院查封前与优纳特公司签订了购房合同，并于本院查封前交纳了全部购房款，但案外人未在本院查封前合法占有案涉房产，且其未提供证据证实其所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋。案外人默高明的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人默高明的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二〇年九月十八日 书记员  白娟娟 书记员  陈 爽