广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1785号原告(反诉被告)：佛山市******物业管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********御江南国际社区二十区十二座，统一社会信用代码914***********429J。法定代表人：潘民强，该公司董事。委托诉讼代理人：张海标，男，该公司工作人员。被告（反诉原告）：樊温元，男，1990年5月23日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**********御江南国际社区二十区5座2501，公民身份号码411************218。被告（反诉原告）：王丛，女，1987年3月15日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**********御江南国际社区二十区5座2501，公民身份号码411************227。委托诉讼代理人：樊温元，男，系王丛丈夫。原告佛山市******物业管理有限公司（以下简称普华美居物业公司）诉被告樊温元、王丛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。被告樊温元、王丛在答辩期间提起反诉，本院受理其反诉申请。经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。普华美居物业公司的委托诉讼代理人张海标，樊温元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。普华美居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令樊温元、王丛支付2019年3月至2020年1月的物业管理费3505.7元、2019年2月至2019年12月的公摊电费170.3元、2019年3月至2019年12月的景观大道路灯电费3.5元、2019年12月的空中花园公共电费0.3元、2019年11月至2019年12月的车库公共电费2.2元；2.判令樊温元、王丛支付因拖欠物业管理费产生的违约金1613.9元（以每月所欠物业管理费318.7元为基数，分别从欠费次月1日起每逾期一日按3‰标准计算至实际缴清欠款日止，暂计算至2020年1月31日）；3.判令樊温元、王丛承担本案诉讼费。事实与理由：普华美居物业公司于2008年4月成立，通过招投标对三水御江南国际社区提供前期物业管理服务，并在佛山市三水区国土城建和水务局、佛山市三水区物价局进行了备案。樊温元、王丛于2018年4月4日通过二手房买卖购买了三水御江南二十区5座2501房。根据双方签定的《御江南国际社区前期物业管理服务协议》第四条约定，物业管理服务费优惠期为1.8元/月/平方米，2015年1月起按物业备案收费标准(2.3元/月/平方米)收取，公共水电费按政府规定分摊。樊温元、王丛应于每月15日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。案涉房产的建筑面积为122.71平方米，每月洋房管理费为282.2元，车位面积33.21平方米，车位管理费36.5元。樊温元、王丛从2019年3月至2020年1月拖欠物业管理费3505.7元，并承担因欠费产生的违约金（以每月所欠物业管理费318.7元为基数，分别从欠费次月1日起每逾期一日按3‰标准计算至实际缴清欠款日止，截至2020年1月31日为1613.9元）。另外，樊温元、王丛拖欠2019年2月至2019年12月的公摊电费170.3元、2019年3月至2019年12月的景观大道路灯电费3.5元、2019年12月的空中花园公共电费0.3元、2019年11月至2019年12月的车库公共电费2.2元。樊温元、王丛针对普华美居物业公司的起诉辩称，1.普华美居物业公司提供的证据《前期物业管理服务协议》第四条中约定高层住宅物业费用为1.8元/月/平方米，并无明确约定2.3元/月/平方米。2.普华美居物业公司擅自以贴字条的方式修改合同。《前期物业管理服务协议》在签订购房合同时应一并交还给前业主，而在签订《前期物业管理服务协议》后，普华美居物业公司将该协议收回，在物业交付使用后才交给前业主。普华美居物业公司在此期间弄虚作假，擅自以贴字条的方式修改合同。从普华美居物业公司擅自修改合同所贴字条以及前业主签名和所按手印可以看出，普华美居物业公司擅自修改合同痕迹明显，犯罪主观意识明显，在签订协议前早有预谋，涉嫌合同诈骗犯罪。在签订《前期物业管理服务协议》时，并不存在“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”内容，前业主在旁边签名和按手印是基于“1.8”手写而进行确认，与普华美居物业公司擅自修改的合同内容毫无关联。3.《前期物业管理服务协议》应为格式合同，物业管理费应以2008年与高富地产招标合同中的真实物业管理费用为准，即按照每月每平方米1.6元标准。普华美居物业公司提供的《物业管理企业收费备案登记表》并不能作为其擅自提高物业管理费的依据，该备案登记表的主管部门为三水区住建部门，该部门并没有价格管理职能，该备案登记表仅为形式备案，作为价格管理职能管理部门为三水区发展规划和统计局。御江南欣园小区并未有普华美居物业公司所诉完全一致的备案资料，涉案物业御江南二十区欣园在2012年8月前已经售卖。《物业管理条例》第25条规定，建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，而根据普华美居物业公司2008年与高富地产招标合同，真实物业管理费用应为每月每平方米1.6元。4.《前期物业管理服务协议》关于物业管理费用的调整属于《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》中的影响全体业主的权益的共同事项，需要半数以上业主同意共同决定。普华美居物业公司仅以公示形式作为擅自提高物业管理费用的证据，明显属于违约、违法行为，侵犯业主的合法权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。普华美居物业公司擅自提高物业费用属于违规收费。5.根据三水发展规划和统计局、佛山市三水区国土城建和水务局的相关文件，同一小区、同一物业服务项目必须统一相关的服务标准，但本案小区有很多物业收费版本。樊温元、王丛向本院提出反诉请求：1.依法确认《前期物业管理服务协议》第四条第二款第一点属于合同无效条款；2.判令普华美居物业公司依法退还多交的物业管理费2650.54元；3.判令普华美居物业公司承担反诉费用。事实理由：2012年11月26日，原业主植超毅与普华美居物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，但协议签订后，普华美居物业公司将该协议收回，擅自以贴纸条的方式修改合同内容，违反了《中华人民共和国合同法》第52条规定，合同无效，且滞纳金属于行政收费，不适用平等主体之间。《前期物业管理服务协议》第四条第二款第一点的约定存在重大误解，且违反了法律、行政法规的强制性规定。此外，根据普华美居物业公司2008年与高富地产招标合同，真实物业管理费用应为每月每平方米1.6元，故应该退还多收的物业费，请求法院依法支持樊温元、王丛的所有诉求。普华美居物业公司针对樊温元、王丛的反诉辩称，1.《前期物业管理服务协议》是经双方签字盖章确认的，是双方真实意思表示，且协议并没有违反国家的法律和法规的强制性规定，合法有效，樊温元、王丛反诉《前期物业管理服务协议》第四条第二款第1点是无效条款是没有任何法律依据的。2.樊温元、王丛所称的2008年普华美居物业公司与佛山市三水高富地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的范围并非樊温元、王丛购买物业的区域，案涉物业区域服务合同是2011年11月30日普华美居物业公司与佛山市三水高富地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，该协议明确高层住宅管理费的收费标准是2.3元每月每平方米，这合同在主管部门已经备案，且收费标准在销售现场进行了公示。3.樊温元、王丛购买前业主植超毅涉案房屋后，在办理过户时需要重新签订协议，樊温元、王丛没有对该《前期物业管理服务协议》提出异议，且进行签名确认，表示认可该协议的效力。普华美居物业公司提交了以下证据：1.物业管理企业收费备案登记表（原件）1份，证明原告收取物业管理费的依据及收费标准。2.被告身份证复印件2份，证明两被告的诉讼主体资格。3.《前期物业管理服务协议》（复印件被告在上面签名确认）1份，证明原、被告双方签订了前期物业管理服务协议，明确了双方的权利义务及违约责任。4.通知复印件1份，证明原告已于2018年12月10日发出书面通知，并张贴在公示栏处，告知业主1.8元/月/平方米的优惠期将于2018年12月31日到期，从2019年1月1日起按双方约定的物业服务收费计收。5.发票复印件1份，证明被告为涉案房屋权利人并交过物业管理费。6.销售中心公示（现场拍照）1份，证明开发商在销售房屋时已将行政主管部门批准的收费标准进行了公示，被告在签订前期物业服务协议时已经清楚以后的收费标准的情况下，才与原告签订了前期物业服务协议。7.物业服务企业的资质证书（原件）1份，由国家住房和城乡建设部颁布的，证明原告的物业管理资质为一级。8.前期物业管理中标通知书（原件）1份，证明开发商对案涉房屋的区域进行招投标后，由开发商根据相关规定向原告发出中标通知书，证明原告服务和管理案涉房屋的区域是合法有效的。9.《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》打印件1份，证明从2017年12月15日起行政主管部门不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补正申请。10.《国务院关于修改部分行政法规的决定》打印件1份，证明2016年新修订的《物业管理条例》已删去第三十三条关于物业管理人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书的规定。11.《花名册》（原件）1份，证明原告人员配备情况。12.《前期物业管理服务协议》（原件）4份，证明物业公司与案涉小区业主存在四个版本的《前期物业管理服务协议》。13.《前期物业管理服务协议》（原件）2份，证明与被告签订的同一前期物业管理物服务协议版本中，有部分业主的手指摸是按在贴纸条上面，进一步证明原告与业主签订这一版本的前期物业管理服务协议时，是贴上纸条加盖公章后再交给业主签名和按手指摸的，业主在签名时清楚该条款内容，是合法有效的。14.发票复印件5张以及发票对应的《前期物业管理服务协议》5份，证明与被告签订同一前期物业管理物服务协议版本的业主已按约定缴纳物业服务费用。樊温元、王丛对普华美居物业公司提交的证据质证如下：对证据1不予认可，属于形式备案，并非行政许可的备案，物业收费标准应以2008年的招标合同为准。对证据2的三性没有异议。对证据3、4不予认可。对证据5的三性没有异议，2019年之前均是按1.8元每方交纳物业管理费。对证据6不予认可，与被告无关，其接手时是按照1.8元标准交纳物管费。对证据7不予认可，资质并没有有效期，且满意度调查是通过发福利的方式获得的。对证据8不予认可，2008年就有备案，2011年的备案与本案无关。对证据9、10的真实性没有异议。对证据11的真实性没有异议，但认为并没有提供社保记录相对应。对证据12的真实性没有异议，但认为原告按照四个版本收费不合理。对证据13的真实性没有异议，但对关联性有异议，并不代表涉案所有业主对贴纸条的行为知情。对证据14的真实性没有异议，但并不代表大部分业主认可2.3元每平米每月的收费标准。樊温元、王丛提交了以下证据：1.三水区国土城建和水务局（住建）关于潘应忠反映物业收费问题的信访事项处理意见书（原件）1份、关于三来访（2019）5410号价格咨询情况的回复（原件）1份，证明原告提供的2011年的备案是无效的，根据该回复，并没有御江南欣园的备案登记，高尚住宅并没有符合欣园的高层住宅的备案。2.佛山市三水区发展规划和统计局价格咨询受理告知书（原件）1份，证明物业备案必须在物价部门备案才有效力，住建备案是一个形式备案，没有法律效力。3.催收通知书（原件）1份，证明被告并非不交物业管理费，而是向原告按1.8元的标准催收物业管理费，但原告因擅自更改合同，存在合同欺诈，不符合社会的公正原则，同一小区，同一楼层不同收费。4.车位管理费、洋房管理费发票（原件）8张，证明原告之前是按照1.8元每方交纳物业管理费的，并没有按照2.3元每方的标准交纳物业管理费。5.范子英2020年物业收费收据（原件）1张，证明涉案小区业主范子英2020年1月至4月均是按1.8元每方计算物业管理费，涉案小区确实存在同楼层不同收费，违反了有关规定。6.微信聊天记录、视频，证明被告骗取业主满意度。普华美居物业公司对樊温元、王丛提交的证据质证如下：对证据1的真实性没有异议，但对证明内容有异议，应以法院依法调取的回复函为准，证明2008年收费备案是高层住宅1.6不属于案涉房屋的范围，应以2012年8月的备案标准来对应案涉房屋。对证据2，认为在主管部门备案的文件、资料应有法律效力。对证据3的真实性没有异议，原告有专门的回复给业主，不存在更改合同，合同欺诈等公正诚信的问题。对证据4的三性没有异议，有一份发票恰恰证明是已经按2.3元的标准交了两个月的物业费，其他发票是2019年1月前收取的物业管理费。对证据5，认为与本案无关，是其他业主的，并非案涉房屋的收费。对证据6中的微信聊天记录三性不予确认，并不能反映小区的管理现状，与本案无关联；对证据6中视频的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该视频反映原告为丰富业主节日活动所开展的日常活动，并在活动中征求意见和建议。本院依职权两次到佛山市三水区住房城乡建设和水利局以及佛山市三水区发展和改革局调取了相关证据（包含佛山市三水区住房城乡建设和水利局的复函、备案登记表、前期物业服务合同、物业管理服务收费备案表、佛山市三水区发展和改革局复函等）。普华美居物业公司对本院调取的证据质证意见如下：对2020年4月27日以及2020年6月29日佛山市三水区住房城乡建设和水利局的两次复函的三性没有异议，对物业管理服务收费备案表没有异议，备案里面已经有收费2.3元每月每平方米的标准；对物业管理服务收费备案表的三性没有异议；对2020年4月24日以及2020年6月29日佛山市三水区发展和改革局的两次复函的三性没有异议。樊温元、王丛对本院调取的证据质证意见如下：对法院依职权调取的证据的真实性没有异议，但对合法性、关联性不予认可。本院在综合分析各方当事人的举证、质证意见后，对本案相关证据认定如下：1.对于普华美居物业公司提交的证据。证据1与本院调取的证据相互印证，依法予以确认。樊温元、王丛对证据2、5无异议，依法予以认定。证据3有被告签名确认，依法对其真实性予以认可，具体将在裁判理由部分进行分析阐述。证据4与本案有关联，在被告未提出相反证据推翻的情况下，依法予以认定。证据6，结合该图片内容，在被告未提出相反证据推翻的情况下，依法予以认定。证据7有原件核对，且与证据1物业管理企业收费备案登记表的备案资料相对应，依法予以认定。证据8有原件核对，且与本院调取的《物业管理服务收费备案表》中服务物业公司一致，依法予以认定。证据9、10为国务院及有关部门颁布文件，依法予以认定。证据11为单方制作，且未提供相应工资流水、社保记录，依法不予认定。证据12有原件核对，依法对其真实性予以认定。证据13有原件核对，依法对其真实性予以认定，被告要求对签名、指模及形成时间进行鉴定，但未提供合理理由，依法不予准许，对该组证据的证明力将在裁判理由部分进行分析阐述。证据14有发票对应，依法对其真实性予以认定。2.对于樊温元、王丛提交的证据。普华美居物业公司对证据4无异议，依法予以认定。对证据1、2、3、5真实性无异议，故对该证据的真实性予以认定。对证据6的微信聊天记录，其内容能够反映涉及涉案小区，依法对其真实性予以认可，原告对证据6的视频真实性予以认可，故对该视频的真实性予以认可。3.对于本院依职权调取的证据。本院依职权两次到佛山市三水区住房城乡建设和水利局以及佛山市三水区发展和改革局调取的相关证据（包含佛山市三水区住房城乡建设和水利局的复函、备案登记表、前期物业服务合同、物业管理服务收费备案表、佛山市三水区发展和改革局复函等），有相关部门的盖章确认，且与案件有关联，依法予以认定。根据本院确认的证据及当事人陈述，本院查明事实如下：植超毅从佛山市三水高富地产开发有限公司购买了佛山市三水区**********御江南国际社区二十区五座2501房屋。2012年11月26日，植超毅与普华美居物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由普华美居物业公司为植超毅的上述物业提供前期物业管理服务，自双方协议签字之日起生效，至物业业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。物业管理费以高层住宅类型按建筑面积收取，2015年1月1日前按优惠价每月每平方米1.8元收取，2015年1月1日起按物业备案收费标准收取。上述物业管理费收费标准不包含：地下车库、楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的公用水电费、小区范围内的路灯电费、未实行抄表到户的水电总表与分表之和之间的差额。上述公共水电费按政府规定另行分摊。植超毅应于每月15日前按月交纳当月物业管理费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理费、公摊电费及其他应交费用的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。《前期物业服务协议》第一条第二款乙方的权利和义务中的第8点约定，普华美居物业公司每半年应公布物业管理费用收支账目。《前期物业管理服务协议》还对双方其他权利义务进行了约定。2016年5月7日，植超毅就车位与普华美居物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议中约定，车位面积为33.21平方米，收费标准按照1.1元/月/平方米。植超毅应于每月15日前按月交纳当月车位物业管理费，如在当月最后一日止仍未交纳车位物业管理费的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。此外，关于车位的物业管理协议中还约定，物业公司可提供水费、电费等有关代收代缴收费服务，植超毅应于每月15日前向物业公司交纳上述费用。2018年，植超毅将涉案房屋和车位转让给了樊温元、王丛，并办理了产权变更手续。随后，在办理物业管理过户时，樊温元、王丛在植超毅与普华美居物业公司就涉案房屋签订的《前期物业管理服务协议》的第九页中的签名处进行了签名。由于入住率偏低，普华美居物业公司将优惠价每月每平方米1.8元延续至2018年12月31日。2018年12月10日，普华美居物业公司发出书面通知，并张贴在小区公示栏，告知业主1.8元/月/平方米的优惠期将于2018年12月31日到期，从2019年1月1日起按双方约定的物业服务费计收。樊温元、王丛自购买房屋后到2018年12月，按期以每月每平方米1.8元交纳了122.71平方米的洋房物业管理费，以每月每平方米1.1元交纳了33.21平方米的车位物业管理费；2019年1月至2月，樊温元、王丛以每月每平方米2.3元交纳了122.71平方米的洋房物业管理费，以每月每平方米1.1元交纳了33.21平方米车位物业管理费。2019年4月，樊温元、王丛向普华美居物业公司发出催收通知书，要求以每月每平方米1.8元交纳洋房物业管理费，但普华美居物业公司拒绝，要求按照物业协议的每月每平方米2.3元的约定进行交纳。自2019年*月开始，樊温元、王丛未交纳物业管理费，还拖欠2019年2月至2019年12月的公摊电费170.3元、2019年3月至2019年12月的景观大道路灯电费3.5元、2019年12月的空中花园电费0.3元、2019年11月至2019年12月的车库公共电费2.2元。另查明之一，2011年11月30日，普华美居物业公司与佛山市三水高富地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定佛山市三水高富地产开发有限公司将御江南国际社区03地块（欣园）委托普华美居物业公司实行物业管理。物业基本情况：物业类型为商住小区，坐落位置为佛山市三水区**********（东至南岸村，西至广肇高速公司，南至塘九公路，北至金泉大道），总建筑面积为196845.42平方米。物业管理服务费：按建筑面积收取，其中高层住宅2.3元每平方米每月，车位2.3元每平方米每月，商铺10元每平方米每月；楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的公用水电费、小区范围内的路灯电费、未实行抄表到户的水电总表与分表之和之间的差额等公共水电费按政府规定另行分摊；普华美居物业公司采取包干制方式收取服务费用。委托管理期限：自2011年12月1日零时起至小区业主委员会成立签订新的委托合同时止。2011年12月6日，普华美居物业公司就御江南国际社区03地块（欣园）（即“御江南国际社区二十区”）的物业收费在佛山市三水区国土城建和水务局进行了物业管理企业备案登记。物业管理企业备案登记表主要包括以下内容，物业管理区域：小区名称为御江南国际社区03地块（欣园），建筑面积为196845.42平方米，总户数为1666；物业收费标准：高层住宅2.3元每平方米每月，车位2.3元每平方米每月，商铺10元每平方米每月；备案资料包括营业执照（副本）、资质证书、物业经理岗位证书、前期物业服务合同、前期物业服务协议、业主临时规约、房屋装饰装修管理服务协议、物业管理服务收费备案表。2012年8月，普华美居物业公司就御江南国际社区03地块（欣园）（即“御江南国际社区二十区”）的物业收费在佛山市三水区发展规划和统计局进行备案，佛山市三水区发展规划和统计局在“物价部门意见”一栏中，注明“备案收悉”，并盖章确认。物业管理服务收费备案表主要包括以下内容，总建筑面积：196845.42平方米；物业类别：商场（商铺）2216.08平方米，高尚住宅、别墅191704.13平方米（1666户）；各项服务收费标准：按照市场调节价（双方协定项目）收取，高尚住宅、别墅（双方协定）2.3元每平方米每月，商场（营业场地）（双方协定）10元每平方米每月。物业管理服务收费备案表还注明了物业管理收费成本构成计算表。根据佛山市三水区住房城乡建设和水利局的复函，御江南国际社区03地块（欣园）的住宅属于非普通住宅，其物业收费可实行市场调节价。另查明之二，普华美居物业公司成立于2008年4月29日，拥有物业服务企业资质壹级。佛山市三水高富地产开发有限公司对御江南国际社区进行分段分期开发。根据（2020）粤0607民初1785号案件查明的事实，2008年11月，普华美居物业公司就御江南国际社区06地块在佛山市三水区建设局和佛山市三水区物价局进行了备案。物业管理服务收费备案表主要包括以下内容，总建筑面积：约为5万平方米；物业类别：多层住宅约2.5万平方米（300户），高尚住宅、别墅约2万平方米（200户），其他（车库）5000平方米（100户）；综合服务费标准：多层住宅（备案）1.1元每平方米每月（不带电梯）、1.6元每平方米每月（带电梯），高尚住宅、别墅（双方协定）2.6元每平方米每月（住宅）、0.5元每平方米每月（花园），车位房（备案）1.1元每平方米每月。另查明之三，由于普华美居物业公司要求自2019年1月开始按照2.3元每月每平方米收取物业管理费，案外人潘应忠于2019年2月向佛山市三水区国土城建和水务局信访，并于当月向佛山市三水区发展规划和统计局查询御江南欣园高层住宅物业管理费备案价格。佛山市三水区发展规划和统计局就回复称，御江南国际社区备案的物业服务收费资料只有2008年11月和2012年8月两份，相关情况说明与另查明之二、之三查明的收费标准一致。另查明之四，普华美居物业公司根据签订时间以及入住率的不同，和涉案物业服务范围内的业主签订了四个不同版本的《前期物业管理服务协议》。第一个版本中的收费标准表述为“1、高层住宅：1.8元/月•平方米”；第二个版本中的收费标准表述为“1、高层住宅：1.8元/月•平方米2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”；第三个版本中的收费标准表述为“1、按《购房合同》约定的收楼日期起至2016年12月31日期间，按优惠价1.8元/月•平方米计算收费。2、从2017年1月1日起按三水区物价部门备案的2.3元/月•平方米计算收取”；第四个版本中的收费标准表述为“普通住宅收费标准（带电梯）2.3元/平方米•月（按《购房合同》约定的收楼日期起至2016年12月31日期间，按优惠价1.8元/平方米•月计算收费，从2017年1月1日起按三水区物价部门备案的2.3元/平方米•月计算收费）”。在第二个版本中，部分业主除了在贴字条“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”旁边签名确认外，还在字条上按手模，且部分业主2019年1月1日后已按照2.3元/平方米•月交纳物业管理费。根据《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，从2017年12月15日起行政主管部门不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补正申请。2016年新修订的《物业管理条例》已删去第三十三条关于物业管理人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书的规定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合诉辩双方的陈述、举证质证情况及该院查明的事实，归纳争议焦点如下：1.《前期物业管理服务协议》第四条第二款第1点是否有效？2.普华美居物业公司是否违规调高收费标准？3.樊温元、王丛承担物业管理费、公摊电费、景观大道路灯电费及违约金的数额？一、关于《前期物业管理服务协议》第四条第二款第1点的效力问题樊温元、王丛认为普华美居物业公司擅自以贴字条的方式修改合同，植超毅签订《前期物业管理服务协议》时并不存在“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”内容，其在旁边签名和按手印是基于“1.8”手写而进行确认。对此，本院分析如下：第一，从植超毅签名的位置上看，其关于物业管理服务费用的签名位于所贴字条“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”的旁边，而非其所称“1.8”手写的旁边，认定其对“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”签名确认，更加符合日常习惯。第二，从手写的内容上看，樊温元、王丛所称签名和按手印是基于“1.8”手写而进行确认，但《前期物业管理服务协议》内容中，涉及手写的地方还包括所购房屋销售（预售）合同编号、所购房屋基本情况、坐落位置、房屋建筑面积等内容，而这些手写内容旁边并无植超毅签名、按手印确认，其解释存在矛盾。第三，根据本院查明的事实，在普华美居物业公司就涉案物业服务范围内与部分业主签订的《前期物业管理服务协议》中，部分业主除了在贴字条“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”旁边签名确认外，还在字条上按手模，证实部分业主对“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”的约定是知情的，虽然植超毅未在字条上按手模，但植超毅签订的《前期物业管理服务协议》版本与上述部分业主相同，植超毅对“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”知情的盖然性较大。第四，与植超毅签订的《前期物业管理服务协议》相同版本中，已经有业主按照2.3元/平方米•月交纳物业管理费，且未提出异议，进一步印证相同版本中，业主对贴字条内容知情盖然性较大。综上，本院认为，植超毅与普华美居物业公司在签订《前期物业管理服务协议》时，对“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”的内容是知情的，双方签字盖章确认，是双方真实意思表示，《前期物业管理服务协议》第四条第二款第一项合法有效。二、关于普华美居物业公司是否违规调高收费标准问题樊温元、王丛认为涉案房屋的物业费收费标准应以2008年普华美居物业公司与佛山市三水高富地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》中的物业管理费用为准，即按照每月每平方米1.6元标准。对此，本院分析如下：首先，2008年11月与2012年8月备案的地段不同。经本院审理查明，佛山市三水高富地产开发有限公司对御江南国际社区进行分段分期开发。普华美居物业公司就御江南国际社区06地块在佛山市三水区建设局和佛山市三水区物价局进行了备案；2012年8月，普华美居物业公司就御江南国际社区03地块（欣园）（即“御江南国际社区二十区”）的物业收费在佛山市三水区发展规划统计局进行备案。涉案房屋所处的是2012年8月份备案的御江南国际社区03地块（欣园），并非2008年11月备案的御江南国际社区06地块，且两次备案的建筑面积、物业类别等均不同，故普华美居物业公司关于所涉物业收费并不是2008年备案的价格基础上进行调整。其次，御江南国际社区03地块（欣园）的住宅属于非普通住宅，其物业收费可实行市场调节价。普华美居物业公司根据入住率的情况采取不同的收费标准，是普华美居物业公司与业主协商的结果，属于市场调节价范畴。根据上述分析，“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”属于双方的真实意思表示，合法有效，故2015年1月1日起应按照物业备案收费标准执行。从普华美居物业公司与佛山市三水高富地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》、物业管理企业备案登记表、物业管理服务收费备案表等证据中可以看出，涉案房屋的备案收费标准为2.3元/平方米·月，且该备案已经公示，业主已知情，故普华美居物业公司不存在违规调高收费标准。三、关于樊温元、王丛承担物业管理费、公摊电费、景观大道路灯电费及违约金的问题如上所述，《前期物业管理服务协议》第四条第二款第一项依法有效，普华美居并不存在违规调高收费标准，故对于樊温元、王丛要求普华美居物业公司退还多收取的物业管理费2650.54元的反诉请求，不予支持；对于普华美居物业公司要求樊温元、王丛支付2019年3月至2020年1月的物业管理费3505.7元的诉请，予以支持。至于公摊电费、景观大道路灯电费、空中花园公共电费、车库公共电费，《前期物业管理服务协议》约定由业主承担，且证实樊温元、王丛欠付2019年2月至2019年12月的公摊电费170.3元、2019年3月至2019年12月的景观大道路灯电费3.5元、2019年12月的空中花园电费0.3元、2019年11月至2019年12月的车库公共电费2.2元，故对于普华美居物业公司该主张，予以支持。至于拖欠物业管理费的违约金，樊温元、王丛未按期交纳物业管理费，导致普华美居物业公司的资金占用损失，普华美居物业公司按照每逾期一日按3‰标准收取违约金，约定过高，结合全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院酌定按照年利率5%计算违约金，具体计算方式为按每月欠付物业管理费分别计算违约金（以每月所欠物业管理费318.7元为基数，分别从欠费次月1日起至实际缴清欠款之日止，按照年利率5%计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告樊温元、王丛于本判决生效之日起十日内向原告佛山市******物业管理有限公司支付2019年3月至2020年1月的物业管理费3505.7元及违约金（以每月所欠物业管理费318.7元为基数，分别从欠费次月1日起至实际缴清欠款之日止，按照年利率5%计算）；二、被告樊温元、王丛于本判决生效之日起十日内向原告佛山市******物业管理有限公司支付2019年2月至2019年12月的公摊电费170.3元、2019年3月至2019年12月的景观大道路灯电费3.5元、2019年12月的空中花园公共电费0.3元、2019年11月至2019年12月的车库公共电费2.2元；三、驳回原告佛山市******物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告樊温元、王丛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计50元（原告佛山市******物业管理有限公司已预交），由原告佛山市******物业管理有限公司负担5元，被告樊温元、王丛负担45元；反诉受理费25元（反诉原告樊温元、王丛已预交），由反诉原告樊温元、王丛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄 灿人民陪审员  陈月婵人民陪审员  陆业英二〇二〇年九月四日书 记 员  曾健强