湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初3440号原告：钱龙，男，1992年1月10日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：郑双龙，广东德纳（武汉）律师事务所律师。特别授权。被告：武汉千城瑞居房地产经纪有限公司，住所地武汉市江夏区大桥新区红旗村南车花园****（1）号。法定代表人：谭亮。委托诉讼代理人：何龙，湖北尊而光律师事务所律师。特别授权。第三人：武汉中环互联房地产经纪有限公司，，住所地武汉市武昌区紫阳东路**伟鹏大厦**301法定代表人：覃正亚。委托诉讼代理人：吴彩丽，女，1992年9月24日出生，汉族，该公司员工，住武汉市武昌区，一般授权。第三人：吕兰，女，1987年5月7日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告钱龙诉被告武汉千城瑞居房地产经纪有限公司（以下简称“武汉千城公司”）、第三人武汉中环互联房地产经纪有限公司（以下简称“武汉中环公司”）、吕兰居间服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱龙的委托诉讼代理人郑双龙、被告武汉千城公司的法定代表人谭亮及其委托诉讼代理人何龙、第三人武汉中环公司的委托诉讼代理人吴彩丽、吕兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱龙向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间订立的居间服务系列合同解除，被告向原告返还中介费用25490元，并承担过错损害赔偿责任；2、判令第三人吕兰向原告返还房屋定金30000元，被告与第三人武汉中环公司对定金损失承担连带赔偿责任；3、第三人武汉中环公司与被告承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月，原告在被告经营场所相中了第三人吕兰位于江夏区大桥新区办事处红旗村长泰花园6栋1单元7层1室的房屋，计划委托被告提供居间服务。在原被告双方沟通后，被告对原告作出承诺，被告能为原告按照13000元/㎡办理房屋评估，并办妥原告购房需要的118万元贷款，促成原告与第三人吕兰的房屋买卖。原被告及第三人于2019年9月10日签订《信息咨询服务合同》、《委托代办合同》、《居间服务合同》、《存量房屋买卖合同》。其中，《居间服务合同》是被告以武汉中环公司的名义与原告、第三人吕兰三方签订。合同签订当日，原告分两次向被告付款，分别支付了17000元和8490元，合计25490元，并于当日向第三人支付定金30000元整。收到款项后，被告向原告出具编号为“7499632”收据及机打收据一张，第三人向原告出具收条一张。合同签订后，原告督促被告尽快办理银行贷款事宜，被告承诺做到13000元/㎡没问题，但评估单价却降到11000/㎡，贷款额度从118万降到99万，银行贷款未获得批准，原告多次与被告进行沟通，被告怠于履行居间义务，导致原告购房款不足，无法实现原告购买房屋的合同目的，给原告造成了严重的经济损失。原告认为，签订合同，被告故意虚假承诺所购房屋可以按照13000/㎡进行作价评估，被告未尽到中介人应尽的报告义务，存在严重过失，被告怠于履行中介职责，导致房屋买卖无法继续进行，致使合同目的不能实现，被告存在重大过错且负主要责任。因此被告应退还中介费用25490元并承担过错责任。同时《存量房屋买卖合同》应当终止，第三人应当按照约定退还定金30000元。为维护原告的合法权益，原告遂诉至本院，请求判如所请。被告武汉千城公司辩称，第一，答辩人已经按照约定完全履行了居间服务义务，已经促成了双方签订了房屋买卖合同，根据合同法规定，答辩人有权收取居间服务费。第二，原告与第三人签订房屋买卖合同，最终没有完全履行，是其买卖双方或其中的一方违约所致，房屋买卖合同的解除，与答辩人无关，被告人不应该承担买卖合同解除后的责任。第三，原告诉称其与卖家的房屋买卖合同未能履行，系中介的原因所致，与事实不符。答辩人不承担原告自身过错造成的损失。第四，原告诉称中介与第三人吕兰发生言语冲突导致双方关系不流畅，导致房屋买卖无法继续履行，与事实不符。综上，答辩人已完成居间服务的工作。根据合同法规定，答辩人有权收取居间服务的费用。原告诉请中介方退还中介费，应予以驳回。原告与第三人吕兰的房屋买卖合同，如其双方均同意继续履行，该合同继续履行，居间方愿意继续履行居间服务义务，如双方主张解除合同，中介方不予干涉，但合同解除的后果应由违约方承担。原告诉请答辩人承担损失赔偿责任没有依据。诉讼费中介方也不承担。第三人武汉中环公司述称，中环公司在居间服务合同中没有任何过错，不应该承担任何责任。请求驳回原告的全部诉请。第三人吕兰述称，其在合同履行中严格按合同办事，系因原告在银行审批通过后，拒绝补充差额首付款或拒绝完成后续手续等，系原告构成违约，其有权单方书面解除合同，不予退还定金。本院经审理认定事实如下：2019年9月10日，原告钱龙（买方）与第三人吕兰（卖方）在被告千城瑞居公司的居间服务下，签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：WHS19251738），合同第一条约定：交易房屋地址位于江夏区大桥新区办事处红旗村长泰花园6栋1单元7层1室。第五条约定房屋总价为142万元整。买方在签订合同当日支付3万元整，在过户当日将首付款21万元整直接支付给卖方，尾款由放贷银行直接支付给卖方。买方拟贷款金额约人民币118万整，类型为商业贷款，实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过为准。若银行审批贷款低于尾款金额的，则买方在过户递件当日补足差额；若银行审批贷款金额超出尾款金额的，差额部分直接从首付款中扣减。买方因自身原因或银行政策原因除此未获得银行或公积金管理中心批准的，卖方同意买方继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准（但最多不超过1家贷款机构），并由买方自行承担因办理贷款而产生的所有费用。若买方仍未获得贷款批准的，双方同意按下列方式解决：本合同终止，买方支付的定金和房款卖方应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买方承担。买卖双方均签署《武汉市存量房交易有关事项书面告知书》，该告知书其他告知事项第2条约定，申请按揭贷款的审批结果（包括贷款金额、期限、利率）及审批所需时间、实际放款时间均存在不确定性，一切以银行相关政策为准，因此任何口头承诺均属无效。当日，三方签订《居间服务合同》、《信息咨询服务合同》、《委托代办合同》，约定被告为原告及第三人吕兰提供房屋信息及交易流程等咨询服务，被告有权收取相应的信息咨询服务费19000元整，由买方支付19000元；买卖双方自愿委托被告代办以下事项及收费标准：买方代办事项及费用：产权过户代办1500元整，按揭代办11800元整，评估代办4990元整，合计人民币18290元。合同签订当日，原告向被告支付佣金17000元，产权过户代办费、评估代办费、信息咨询服务费共计8490元，被告向原告出具相应金额的收据2张。同时，被告向第三人吕兰支付定金3万元，第三人吕兰向原告出具相应金额的收条一份。2019年11月22日，第三人吕兰向原告发送《催告函》：“……因你方首次贷款审批额度无法达到预期金额，我方已配合你方再次办理银行面签（招商银行、兴业银行）”，应银行要求，你方应当在招商银行办理首付款资金监管20万元、兴业银行账户存款5万元，及你方收入证明、银行流水。而至今为止，你方尚未配合办理上述手续，导致贷款无法审批，已严重违反诚实信用原则。现我方正式通知你收到此催告函之日起5个工作日内配合银行办理上述手续。否则，我方将视你方违约，我方有权单方面解除合同，定金不予退还。”2019年12月3日，第三人吕兰向被告及原告发送《解约通知函》，告知已收定金不予退还原告，要求被告退还抵押的房产证原件及物业交割保证金10000元。现买卖双方因银行贷款不能审批而产生争议，原告称系因被告未尽中介职责，致所购房屋未能按照13000元/㎡进行评估，导致房屋贷款出现问题，系被告的过错导致合同未能最终履行；被告辩称申请按揭贷款的审批结果均存在不确定性，以银行相关政策为准，被告的口头承诺不构成合同内容，系原告自身过错导致合同未能履行。现原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，首先，本案的争议焦点为原告方银行贷款审批未能通过，原被告及第三人吕兰是否存在过错问题。原告称因被告未尽到中介职责，致使案涉房屋未能按照13000元/㎡进行评估，导致银行不能审批118万元额度的贷款，被告辩称系原告期望贷款金额118万元未能审批，后原告不愿意配合向银行提交资料。根据三方签订的《存量房屋买卖合同》第五条第3款第（3）项关于尾款的约定：尾款由放贷银行直接支付给卖方。买方拟贷款金额约人民币118万整，类型为商业贷款，实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过为准。若银行审批贷款低于尾款金额的，则买方在过户递件当日补足差额……买方因自身原因或银行政策原因除此未获得银行批准的，卖方同意买方继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准（但最多不超过1家贷款机构），并由买方自行承担因办理贷款而产生的所有费用。现原告因银行贷款审批额度未能达到118万元，在第三人吕兰配合其更换其他贷款机构时，不配合向银行提交资料，故第三人吕兰不存在过错，原告存在主要过错。但被告作为房屋买卖的专业中介服务机构，其未能对银行实际放贷金额进行准确预估和风险预估，致使原告未能达到签订合同时预估的贷款金额，被告方存在一定的次要过错。其次，三方签订的《存量房屋买卖合同》，包含房屋买卖合同关系及居间合同关系两种法律关系。原告基于其与被告之间的居间合同关系，诉请解除其与被告之间签订的系列居间服务合同，对于该项诉请，本院予以支持。关于原告诉请要求被告返还中介费用25490元，该笔费用由佣金17000元、产权过户代办1500元、银行按揭代办费用6990元构成。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。房屋买卖合同的居间服务，不仅要促使房屋买卖合同的成立，还要促使房屋买卖合同的履行。故根据原被告方的主次责任，本院酌定佣金费用17000元按照8:2的比例由原被告方承担，由被告返还3400元给原告。产权过户代办费用1500元及银行按揭代办费用6990元，因该费用未实际发生，故该费用应由被告方向原告返还。故本院仅支持原告诉请被告返还的费用共计为11890元。最后，关于第三人吕兰及武汉中环公司是否承担责任的问题。在原告与第三人吕兰的房屋买卖合同履行过程中，第三人吕兰不存在过错。合同虽约定若买方仍未获得贷款批准的，双方同意合同终止，买方支付的定金和房款卖方应如数返还，双方互不承担违约责任。但本案中贷款不是不能获得批准，而因原告拟贷款金额未能达到预期的118万元，而不配合向贷款机构提交资料。故原告诉请第三人吕兰退还定金3万元及被告武汉千城公司对定金承担连带责任，本院不予支持。关于原告诉请第三人武汉中环公司承担连带责任，三方签订的《存量房屋买卖合同》中，第三人武汉中环公司未盖章、签字，且被告武汉千城公司与第三人武汉中环公司是两个相互独立的经营主体，现原告请求第三人武汉中环公司承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，判决如下：一、解除原告钱龙与被告武汉千城瑞居房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》、《信息咨询服务合同》、《委托代办合同》、《存量房屋买卖合同》；二、由被告武汉千城瑞居房地产经纪有限公司向原告返还佣金3400元、代办费用8490元，共计11890元；三、驳回原告钱龙的其他诉讼请求。案件受理费1168元，减半收取584元，由原告钱龙负担459元，由被告武汉千城瑞居房地产经纪有限公司负担125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  舒腊荣二〇二〇年九月二十一日法官助理宋药婧书记员宋药婧