广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5674号上诉人(原审被告、反诉原告）：惠州市兴三享物业管理有限公司，住所地：惠州仲恺高新区。法定代表人：彭某1。上诉人(原审被告）：黄小斌，男，汉族，1977年8月2日出生，公民身份号码：441************41X，地址：广东省惠州市仲恺区************。以上上诉人共同委托诉讼代理人：蓝福林，系江西寻信律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：惠州市汇楠融资租赁有限公司，住所地：惠州仲恺高新区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李英、笪咏文，均系广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。上诉人惠州市兴三享物业管理有限公司、黄小斌与被上诉人惠州市汇楠融资租赁有限公司因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初15920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市兴三享物业管理有限公司、黄小斌上诉请求：一、撤原审判决；二、改判为支持上诉人三通一平费用180000元及利息和土地租金220000元。三、本案一审、二审案件受理费及一审反诉费均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人知道土地的性质并愿意继续租赁，并要求进行上诉人进行三通一平工作，该损失应当被上诉人承担。二、被上诉人签订的合同后使用了10个月的土地，被上诉人对合同无效存在过错，应当支付租金。三、报建问题。上诉人虽然承诺协助报建，被上诉人不予配合，上诉人可以没有押金，不予退回。被上诉人答辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。原审原告惠州市汇楠融资租赁有限公司向原审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《自留山出租合同》。2.判令两被告返还原告租赁押金及报建手续费共计285000元。3.判令两被告赔偿原告钢材损失人民币70000元。4.判令两被告赔偿原告的其他经济损失合计人民币92500元。5.判令两被告支付利息（自起诉之日计算至付清款项之日，以上述2、3、4项请求的总金额447500元为本金，按照同期银行贷款利率计算）。6.本案的诉讼费用由两被告共同承担。反诉原告惠州市兴三享物业管理有限公司向原审法院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告支付为租赁土地进行的“三通一平”费用180000元及利息（以180000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至清偿之日止）。2、本案反诉和本诉诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告增加诉讼请求土地租金22万元（以40万为本金按照人民银行利息计算）。原审法院认定事实：被告黄小斌系被告惠州市兴三享物业管理有限公司二股东之一（以下简称为“兴三享公司”）。2018年11月28日，原告（乙方、承包方）与被告兴三享公司（甲方、发包方）签订《自留地出租合同》，约定，甲方将位于惠州市*******，地名苗形、蚌乸，面积约10000平方米（面积按平整后实测为准）的自留地租给乙方作为投资建设项目使用，一切事宜和费用由乙方负责；自留地约10000平方米平整由甲方负责（以实际测量为准）；租用期限三十年，首10个月作为乙方免租期，甲方不收取乙方租金，如四个月内手续未下达，乙方建设期顺延以及交租日期顺延，租赁期为2018年11月28日至2048年11月28日，租金从2019年10月1日算起；承包款以每平方米每月2元计算，每四年递增10%；本合同签名后，甲方要将该自留地交给乙方使用，签名当日起乙方要支付半年的租金作为押金给甲方；补充协议、合同签订之日乙方支付该合同和办理相关手续总金额的50%作为合同签订一期费用合同立即生效，后续费用在甲方协助办理相关手续下达之日付清，甲方协助办理相关手续日期不得超过四个月，如超期乙方有权要求甲方立即退还乙方前期所支付的所有费用，并支付乙方相关的经济损失，签字人承担全部法律赔偿责任。该协议约定甲方的账户为被告黄小斌在农业银行的账户。该协议双方均加盖了公章，甲方的签名人员为被告黄小斌。同日，原告法定代表人刘某1（乙方）与被告黄小斌（甲方）签订《附属协议》，约定乙方在租用甲方自留地起，甲方承诺协助乙方办理相关的报建手续，费用70元/平方由乙方承担，甲方承诺协助办理报建临时建筑手续周期不超过四个月，其他乙方所需相关手续，甲方都需无条件配合办理；甲方承诺该地块的三通一平，前期简单的路通、水通、电通，土地的平整交与乙方。上述协议签订后，原告分别于2018年11月28日、2018年12月17日、2018年12月27日向被告黄小斌转账支付285000元，被告黄小斌向原告出具《收据》，载明收到原告支付的押金和办理相关手续百分五十费用共计285000元。2019年1月22日，被告兴三享公司出具《委托书》，全权委托被告黄小斌负责惠州市*******，地名苗形、蚌乸面积约10000平方米的土地所有事情。原告称其为承租案涉土地，向案外人唐裕来支付了中介费20000元，其承租案涉土地后，为建设厂房向案外人支付钢结构设计费16000元，于2018年12月23日与案外人欣科源钢结构工程（大连）有限公司签订《买卖合同》，购买结构厂房一栋，产生钢材款250000元，另支付钢材运费57000元，后因被告未配合办理报建手续，导致前述租赁合同无法履行，其为挽回损失，将上述钢材分别向四人折价出售，得款合计171279.9元。原告为此证明，向本院提交了中介费收条、《买卖合同》、钢材款、钢材运费收条、钢材款、钢材运费银行流水、《工字钢买卖协议》、微信聊天记录截图、微信付款、收款记录截图、钢材装车图片等证据予以佐证。其中，微信聊天记录、收条显示，案外人唐欲来出具收条确认收到原告法定代表人支付的潼湖永平上村黄小斌土地出租中介费20000元。《买卖合同》、银行流水、微信聊天付款记录截图显示原告分别于向欣科源钢结构工程（大连）有限公司支付钢材款合计230000元，向案外人张洪彬、武文博、周金莲支付钢材运费合计57300元。《工字钢买卖协议》、微信收款记录截图、银行流水显示原告收取他人钢材款合计171279.9元。微信聊天记录显示，原告向微信名为“AA钢结构设计”的人支付款项3500元。2019年9月6日，原告诉至原审法院，要求判如所请。另查，原、被告确认案涉土地未办理相关报建手续，原告认为报建手续应由被告办理，被告称原告未向其提交相关资料用于办理报建手续，后因政府政策原因无法办理报建手续。被告兴三享公司称其为平整案涉土地，支付工程款143000元、租用电变压器费用38000元，案涉土地于2019年1月完成三通一平工作后已交付原告使用。被告兴三享公司为此向本院提交了《土方工程协议》及工程款收条、租用电变压器费用收条、银行转账记录、微信转账记录等证据予以佐证。其中《土方工程协议》显示，2018年12月24日，被告兴三享公司将惠州市仲恺高新区*******土地平整包给案外人肖建明施工，承包单价每立方米13元。原告称案涉土地没有实际交付，其方只放置过钢材准备建设。再查，原审法院依原告申请，于2019年12月23日作出（2019）粤1302民初15920号民事裁定，裁定：查封、冻结被申请人黄小斌名下价值456720.1元的财产（具体查封、冻结财产及期限详见协助执行通知书）。原审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第二款：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”及第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，本案中，案涉土地为农村集体自留地，属于农用地，未依法转为建设用地，被告将该土地出租给原告作为建设项目使用，双方由此签订的《自留地出租合同》及附属协议，因违反了法律的强制性规定而无效。合同的解除应以合同合法、有效为前提，因原告与二被告之间签订的上述合同及附属协议系无效合同，故，原告请求解除双方签订的《自留地出租合同》的诉讼请求，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，首先，原被告确认案涉土地至今尚未办理相关报建手续，则原告在《自留地出租合同》签订后向被告支付的厂房押金及报建手续费合计285000元，被告兴三享公司应返还给原告，并支付原告利息损失。故，原告请求被告兴三享公司返还其租赁押金、报建手续费及支付相应利息的诉讼请求，具有相应的事实与法律依据，本院予以支持，被告兴三享公司应以285000元为本金，按全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率向原告计付自起诉之日起至实际返还之日止的利息。其次，被告兴三享公司明知案涉土地为自留地，将土地转租给原告作为建设项目使用，并承诺在四个月内协助原告办理相关报建手续，但在收取原告的办理手续费用后，并未在约定期限内协助原告办理相关报建手续，存在过错，由此给原告造成的相关经济损失，应承担赔偿责任。原告主张中介费20000元，有微信聊天记录及收条为证，被告亦在反诉状中确认原告系通过中介租赁案涉土地，该损失应由被告兴三享公司承担。原告主张的钢材款、钢材运费、设计费，虽已提交收条、《买卖合同》、银行流水、微信聊天、付款记录截图等证据予以佐证，但上述证据不足以证明与本案纠纷相关联，本院不予确认。故，对原告主张的经济损失，本院予以支持中介费20000元，其余损失，因事实依据不足，本院不予支持。根据《自留地出租合同》约定甲方协助办理相关手续日期不得超过四个月，如超期乙方有权要求甲方立即退还乙方前期所支付的所有费用，并支付乙方相关的经济损失，被告黄小斌系上述合同的签字人，也是上述押金及手续费的实际收款人，原告要求被告黄小斌对上述债务承担共同清偿责任，具有相应事实依据，原审法院予以支持。至于被告兴三享公司反诉请求的土地平整费用及土地租金损失，因本案合同无效系被告兴三享不能协助原告办理相关手续所致，按双方合同约定，且其对案涉土地进行平整所做投入并不必然造成土地租金损失，按合同约定，被告未能在约定期限内协助办理相关手续，原告建设期顺延以及交租日期顺延，被告兴三享公司未能按约定协助原告办理相关手续，由此造成的租金损失，不应由原告承担。因此，被告兴三享公司反诉请求原告支付案涉土地平整费用180000元、土地租金22万元，因缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第二款、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市兴三享物业管理有限公司、黄小斌应于本判决生效之日起五日内共同向原告惠州市汇楠融资租赁有限公司返还租赁押金、报建费用285000及支付利息（以285000元为本金，按全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月6日起计至实际返还之日止）。二、被告惠州市兴三享物业管理有限公司、黄小斌应于本判决生效之日起五日内共同向原告惠州市汇楠融资租赁有限公司赔付中介费损失20000元。三、驳回原告惠州市汇楠融资租赁有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告惠州市兴三享物业管理有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4006元，保全费2804元，合计6810元，由原告惠州市汇楠融资租赁有限公司负担935元，被告惠州市兴三享物业管理有限公司负担5875元；反诉受理费已减半收取为3650元，由反诉被告惠州市汇楠融资租赁有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，原审认定双方签订的合同因违反法律法规的强制的规定而无效，法律依据充分，应予确认。因合同无效，一方依据合同取得的财产应当予以返还。原审判令上诉人返还被上诉人支付的租赁押金和报建费用有事实和法律依据，予以维持。上诉人诉求平整土地的损失180000元,因合同无效，平整土地添附的价值实际上附着于上诉人的土地上，因此上诉人诉求被上诉人承担该损失没有事实依据，不予采纳。双方合同约定，上诉人未能在约定期限内协助办理相关手续，被上诉人建设期顺延以及交租日期顺延，上诉人未能协助办好手续，故上诉人诉求租金没有事实依据，不予支持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费11306元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月七日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩