北京市朝阳区人民法院行 政 判 决 书（2020）京0105行初248号原告北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会，住所地北京市朝阳区南十里居**院东润枫景小区**楼**。负责人卞绍成，主任。委托代理人王佳红，北京金诉律师事务所律师。委托代理人胡琪，北京金诉律师事务所实习律师。被告北京市朝阳区东风乡人民政府，，住所地北京市朝阳区星火西路**法定代表人张军茹，乡长。委托代理人郑婉婷，女，北京市朝阳区东风乡人民政府干部。委托代理人李明，北京市蓝鹏律师事务所律师。原告北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会（以下称原告）诉被告北京市朝阳区东风乡人民政府（以下称被告）撤销责令公示行为，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告负责人卞绍成、委托代理人王佳红、胡琪，被告副乡长潘志强、委托代理人郑婉婷、李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告于2020年5月22日对原告作出《责令公示通知书》，主要内容为：2020年5月7日被告接到小区业主举报业主委员会委员卞绍成在2020年4月底已将其所有的东润枫景小区3号楼3单元302室房屋（以下称302号房屋）转让他人并进行了不动产登记过户，不再具备业主身份，业主委员会委员资格应当自动丧失。被告接到上述举报后，依据法律规定的职责，对举报事项进行了认真的调查核实，结果如下：1、卞绍成所有的302号房屋，于2020年4月3日与他人签订《房屋买卖合同》，2020年4月29日已完成不动产过户变更登记，卞绍成已非该房屋所有权人。2、卞绍成通过原告提供了其购买东润枫景小区3号楼5单元1702室（以下称1702号房屋）的《房屋买卖合同》（合同载明签署日期为2020年1月5日），该合同至今尚未办理网签备案手续；卞绍成还提供了《房屋交接确认书》（确认书载明签署时间为2020年3月22日），但是在2020年4月29日之前未完成不动产过户变更登记，该房屋不动产登记所有权人仍为原业主；3、截止2020年5月7日，卞绍成在东润枫景小区并无其他房屋登记的不动产所有权。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建筑单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。被告认为，卞绍成于2020年1月5日签订《房屋买卖合同》，购买1702号房屋一套，在既未办理网签备案手续，也未完成不动产过户变更登记手续的情况下，于2020年4月29日将其所有的302号房屋转让他人并完成了不动产过户变更登记手续，依据上述法律规定，卞绍成自2020年4月29日起已不再是东润枫景小区业主。故，根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第四十三条的规定以及《东润枫景小区业主大会议事规则》第二十五条的规定，自2020年4月29日起，卞绍成的业主委员会委员资格已自行终止。因此，被告依据《北京市物业管理条例》第八条、第四十六条等相关规定，依法责令原告在2020年5月25日之前向全体业主公示。原告诉称，原告主任卞绍成及其女儿卞一璐于2020年1月5日购买了1702号房屋，当日与出卖方姜晋衔先生签署了房屋买卖合同，于2020年3月22日签署了房屋交接确认书并取得该房屋的钥匙，实际占有该房屋。同年4月卞绍成将其居住了十多年的位于同一小区同一栋楼302号房屋出售给李延松，并于2020年4月28日与李延松办理了过户手续。这两份房屋买卖合同证明卞绍成实际是在本小区的换房行为。原告于2020年5月8日收到了被告规划科发来的《关于指导东润枫景业委会工作的指导意见》（以下简称《指导意见》），要求原告调查清楚卞绍成先生的买卖房屋的行为的真实性，并说明其是否仍具有业主身份。接到该指导意见后，原告组织业委会委员进行了深入的调查，并认真学习了《北京市物业管理条例》及相关的法规后，给被告规划科发了回函，对方已收到此函，其中指出：关于卞绍成是否具备东润枫景小区业主资格的问题，依据2009年12月1日住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条第二款中规定，基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。2020年5月1日正式实施的《北京市物业管理条例》第二十五条规定，本条例所称业主还包括：（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人。同时，考虑到卞绍成本人及家人一直居住在本小区十几年的实际情况，因此，认定卞绍成仍具有小区业主身份。2020年5月22日被告向原告发出了《责令公示通知书》，其内容完全不顾法律法规的规定，违法认定卞绍成不具有业主身份，违法宣布其不再是业主委员会委员，并要求原告方予以公告。对此原告不认可被告作出的卞绍成不再是业主的认定，请求人民法院判决撤销被告于2020年5月22日作出的《责令公示通知书》；撤销该《责令公示通知书》中关于卞绍成业主委员会委员资格自行终止的认定。原告在指定期限内向本院提交如下证据材料：1、《北京市朝阳区南十里居28号东润枫景3-5-1702房屋买卖合同》；2、《东润枫景3-5-1702房屋交接确认书》；3、《北京市存量房屋买卖合同》；4、《指导意见》；5、《回函》；6、《责令公示通知书》；7、京（2020）朝不动产权第0027764号《不动产权证》和物业费缴纳票据；8、转账凭证；9、《权利转让书》；10、《业主委员会备案单》、《东润枫景小区业主委员会公告》。原告以上述证据证明卞绍成系涉案小区业委会主任，其在该小区购买了房屋之后才出售了其名下房屋，被告作出的公示通知书缺乏根据，应当予以撤销。被告辩称，自2020年5月6日起，陆续有东润枫景小区十多名业主拨打12345热线，举报原告主任卞绍成在2020年4月底己将其所有的302号房屋出售，己不再是东润枫景小区业主，但仍然召开业主大会和业委会会议，不符合法律规定，要求被告依法履行监管职责。被告向原告出具《指导意见》，要求核实此事并提交相关证明材料，通知卞绍成进行谈话。经过调查确认事实如下：第一，卞绍成所有的302号房屋，于2020年4月3日与他人签订《房屋买卖合同》，2020年4月29日己完成不动产过户变更登记，卞绍成己非该房屋所有权人；第二，卞绍成通过原告提供了其购买1702号房屋的《房屋买卖合同》（合同载明签署日期为2020年1月5日）,该合同未办理网签备案手续；卞绍成还提供了《房屋交接确认书》（确认书载明签署时间为2020年3月22日），但是在2020年4月29日之前未完成不动产过户变更登记，该房屋不动产登记所有权人仍为原业主姜晋衔；第三，截止2020年5月7日，卞绍成在东润枫景小区并无其它房屋登记的不动产所有权。依据上述查明事实，被告于2020年5月22日向原告发出《责令公示通知书》。被告认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第四十三条的规定以及《东润枫景小区业主大会议事规则》第二十五条的规定，自2020年4月29日起，卞绍成的业主委员会委员资格已自行终止。因此，依法责令原告在2020年5月25日之前向全体业主公示。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。本案中，卞绍成于2020年4月29日将302号房屋出售并完成不动产过户变更登记。但关于购买1702号房屋，仅提供了2020年1月5日签订的《房屋买卖合同》及2020年3月22日《房屋交接确认书》，该房屋买卖即没有办理网签备案手续，更未在2020年4月29日之前办理不动产过户变更登记。因此，依法不发生变更、转让的物权效力。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，己经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案中，卞绍成购买1702号房屋于2020年1月5日签订《房屋买卖合同》的行为，不符合最高人民法院司法解释规定的条件，无法认定为物权法第六章所称的业主。综上，答辩人根据《北京市物业管理条例》第八条、第四十六条规定作出《责令公示通知书》，认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，因此，请贵院依法驳回。被告在法定期限内向本院提交了如下证据材料和法律依据：（一）证据材料：1、12345热线投诉记录，证明被告接到东润枫景小区居民关于卞绍成业主身份的举报；2、《指导意见》，证明被告要求原告及其监事会核实居民举报内容，并提交相关证明材料；3、《回函》及附件，证明原告将调查核实情况及相关材料回复被告；4、《查询信息结果告知单》及房地产权登记信息，证明卞绍成于2020年4月29日将302号房屋转让他人并办理了房屋所有权转移登记；5、《关于请金地物业协助调查东润枫景3号楼5单元1702房屋交物业费的函》及回复函，证明1702号房屋业主为姜晋衔，物业管理费已缴至2019年12月31日；6、谈话记录，证明卞绍成自述302号房屋已于2020年4月28日过户给买受方，1702号房屋于2020年1月5日签订了购房合同，2020年3月22日签署房屋交割手续，截至5月14日未办理过户手续；7、《关于请金地物业协助社区调查东润枫景3号楼5单元1702业主登记的函》及回复函，证明1702号房屋业主为姜晋衔；8、《责令公示通知书》及签收单，证明被告于2020年5月22日向原告发出《责令公示通知书》。（二）法律依据：1、《中华人民共和国物权法》；2、《物业管理条例》；3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；4、《北京市物业管理条例》；5、建房[2009]274号《业主大会和业主委员会指导规则》。被告以上述依据说明其适用法律正确。经庭审质证，本院对以上证据认证如下：1、对原告提交的证据：证据1、2、3、7、8、9能够相互印证，足以证明卞绍成在出售原有房屋之后，又在涉案小区购买房屋并取得部分产权的事实，本院予以采纳；证据4、5能够证明原告接受被告调查并作出回复的情况，本院予以采纳；证据6系本案被诉行政行为，本院予以采纳；证据10能够证明卞绍成系涉案小区业主委员会委员及原告主任的事实，本院予以采纳。2、被告提交的证据具备合法性、真实性、关联性，能够证明被告接到原告的举报后开展工作的情况，本院均予以采纳。经审理查明，被告于2020年5月多次接到12345热线反映原告主任卞绍成出售了其所有的302号房屋，不再是涉案小区的业主，不应当继续担任业委会主任。被告于2020年5月8日向原告及原告监事会出具《指导意见》，要求原告及原告监事会对上述事项予以说明。2020年5月9日，原告向被告出具《回函》，答复被告卞绍成于2020年1月5日与1702号房屋的业主姜晋衔签订购买该房屋的买卖合同，于2020年4月3日出售了302号房屋并于2020年4月28日办理了过户手续；卞绍成的两份房屋买卖合同说明其行为只是在本小区、本栋楼内的换房行为，其符合法规所述的业主条件，为东润枫景小区的业主。同时，原告向被告提供了上述买房、卖房行为的房屋买卖合同和《东润枫景3-5-1702房屋交接确认书》。后，被告核查了302号房屋的权属登记情况，又向东润枫景小区物业公司核实1702号房屋的业主及物业费缴纳情况。2020年5月10日，东润枫景物业管理服务中心回复1702号房屋的业主为姜晋衔，物业管理费从2018年7月1日至2019年12月31日已全部缴纳。2020年5月14日，被告与卞绍成进行谈话并制作《谈话记录》。卞绍成陈述，302号房屋已经于2020年4月28日过户完毕；1702号房屋尚未办理房产证，但2020年1月5日卞绍成与姜晋衔签署了房屋买卖合同，并于2020年3月22日签署房屋交割手续，并把房间钥匙交与卞绍成；1702号房屋要等到2023年办理。基于上述调查、核实的情况，被告于2020年5月22日向原告作出《责令公示通知书》，认定卞绍成的业主委员会委员资格已自行终止，并责令原告在2020年5月25日之前向全体业主公示。原告不服，即诉至本院。本院认为，本案被告根据其调查的情况认定卞绍成的业主委员会委员资格已自行终止，并要求原告将上述结论予以公示。被告的上述行为对原告科以一定的义务且具有强制性，虽然仅要求原告履行广而告之的义务，但对其权利义务产生了实际影响。同时，被诉《责令公示通知书》中认定卞绍成的业主委员会资格已经自行终止，该认定对卞绍成的权益亦产生了实际影响，故原告和卞绍成均具备提起本次行政诉讼的主体资格。鉴于卞绍成系原告的负责人，卞绍成亦以该身份参与到本次诉讼之中并实际行使了诉讼权利，故本院不再单独追加其作为第三人参加诉讼。根据《物业管理条例》第十六条规定、《北京市物业管理条例》第八条、第四十三条、《业主大会和业主委员会指导规则》第六条的规定，街道办事处具有对业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单等事项进行备案，对业主委员会具体工作进行指导、监督、撤销等职权。本案中，被告所作认定指向的系业主委员会委员的资格，该事项属于街道办事处备案事项之一，属于被告的职权范围。同时，基于街道办事处对业主委员会的指导、监督的职权，被告责令原告进行公示的行为亦未超出其职权，本院予以支持。本案中，被告认定卞绍成业委会委员资格自行终止的事实基础是其已经将302号房屋出售并办理了过户手续，且尚未取得1702号房屋的所有权，不再是涉案小区的业主。原告和卞绍成则认为卞绍成签订了商品房买卖合同且实际占有1702号房屋，故卞绍成并未失去涉案小区的业主身份。根据双方上述诉讼主张并结合本案现有证据，本院认为，本案的焦点问题在于卞绍成是否已经失去了涉案小区的业主的身份。对此，《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。《北京市物业管理条例》第二十五条第一款规定，房屋的所有权人为业主；第三款第（一）项规定，本条例所称业主还包括尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人。根据上述规定，业主包括已经通过所有权登记取得房屋所有权的主体，还包括虽然尚未办理登记，但已经实施了房屋购买行为并实际占有建筑物专有部分的主体。本案中，现有证据能够证明卞绍成在出售302号房屋之前已经签订了1702号房屋的商品房购买合同并支付了部分购房款，实际占有了该房屋。同时，卞绍成补充提交的证据能够证明，其已经通过登记取得了1702号房屋的部分所有权。根据上述事实和法律规定，卞绍成虽然不再是302号房屋的所有权人，但基于其购买及实际占有1702号房屋的行为，其仍然具有涉案小区的业主身份。因此，被告认定卞绍成的业主委员会委员资格自行终止缺乏相应的事实根据，本院无法予以支持。因为被诉《责令公示通知书》系上述认定的书面载体，在被告明确不会另行作出认定书的情况下，本院依法应予撤销。关于被告提出的根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，业主应当是经登记取得房屋所有权或者与建设单位签订商品房买卖合同、尚未办理所有权登记的主体，因卞绍成提供的购房合同并非与建设单位签订，故卞绍成不具有业主身份的主张，本院认为，上述司法解释制定的目的是为了解决建筑物区分所有权纠纷案件的审理，对于业主大会和业主委员会管理领域具有一定的参照适用价值，但不能作为该领域业主身份认定的唯一标准。同时，结合《北京市物业管理条例》的立法目的和具体章节条款的规定，该条例是为了解决物业管理、业主大会召开、业主委员会成立等事项制定的特别法规，该条例第二十五条的规定应当作为本市物业管理领域业主身份认定的直接依据。因此，本院对被告提出的上述主张不予支持。综上，被告作出的《责令公示通知书》事实认定不清、适用法律错误，依法应当予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：撤销被告北京市朝阳区东风乡人民政府于二〇二〇年五月二十二日作出的《责令公示通知书》。案件受理费50元，由被告北京市朝阳区东风乡人民政府负担（于本判决生效之日起5日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  寇天功人民陪审员  吴国华人民陪审员  张淑珍二〇二〇年九月十一日书 记 员  孙 雯