广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)粤01执复414号复议申请人（异议人、被执行人）：钟云奎，男，1968年4月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。申请执行人：孙伟，男，l981年7月21日出生，汉族，住广东省广州市增城区。复议申请人钟云奎不服广东省广州市增城区人民法院（以下简称增城法院）（2020）粤0118执异105号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。增城法院在执行申请执行人孙伟申请执行被执行人钟云奎房屋买卖合同纠纷一案中，钟云奎对增城法院拍卖其名下位于广州市增城区荔城街兴华路7号603房（登记字号：13登记00025610、产权证号10012383，以下简称涉案房屋）的执行行为不服，向增城法院提出书面执行异议。异议人钟云奎称，异议人与孙伟因房屋买卖合同纠纷一案，增城法院作出（2018）粤0118民初4050号民事判决书，现判决书已发生法律效力，进入执行阶段。执行阶段，法院查封并裁定拍卖异议人名下涉案房屋，异议人申请依法撤销法院作出的（2019）粤0118执1386号之六《执行裁定书》。事实与理由：一、异议人已向广州市检察院提出抗诉，判决有可能被推翻，另法院所判金额与房子价值不相称，不需要拍卖房子，且现房子已被查封，也没有转移的可能。一旦抗诉后改判，拍卖造成的损失无法挽回。二、（2018）粤0118民初4050号民事判决书、（2018）粤01民终20461号民事判决书、（2019）粤0118执1386号之六执行裁定书认定事实严重不符，应予以撤销。一、二审法院均认定异议人“一房二卖”，而这显然与事实不符。异议人因欠案外人朱锦添60万元无法归还，才被迫拍卖房屋还债。本案申请执行人孙伟正是利用异议人急于卖房套现、对二手交易流程不熟悉的情况，在孙伟自行找来的中介帮助下，不仅压低售价，还“设置”了一个对异议人来说无法履行的合同条款：过户当天才支付首期款（该条款在签订合同时为空白，后续由中介补上，故与其他手写条款不同，未由异议人按指模印确认）。孙伟的行为实属合同欺诈。即便如此，孙伟由于已购有住房，银行只能贷到房屋评估价值200万的三成，即60万元。这与合同约定的贷款88万元有差额。因此，即使合同有效，异议人在此情况下也享有不安抗辩权。在孙伟不补足余款或支付首期的情况下，异议人有权解除合同。故异议人于2017年4月11日委托律师向孙伟发出《律师函》，要求孙伟于4月21日前支付首期款，否则本人可行使解除权。但孙伟逾期未支付。从2017年2月签订合同至今，异议人只收到孙伟支付的定金3万元。异议人万般无奈，只能于2017年5月1日委托律师发出解除合同的律师函。显然，在此过程中，异议人并不存在违约行为。而孙伟却有明显欺诈和违约行为，不应得到法律支持。三、（2018）粤0118民初4050号民事判决书、（2018）粤01民终20461号民事判决书、（2019）粤0118执1386号之六执行裁定书适用法律错误，也应予以撤销。原审判决依据是《中华人民共和国合同法》第九十七条。该条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从异议人在二审提供的证据，即证明涉案房屋所在小区的房屋成交价显示，本案所涉合同价低于市场价。即使合同解除后，异议人与案外人签订的房屋买卖合同，成交价也只是与当时的市场价相当。而本案所涉房屋买卖合同有欺诈之嫌。即使有效，也已解除，而责任完全在孙伟。且判决依据的条款即合同第十一条：卖方提供虚假产权证明或隐瞒本合同无法履行或转让房产因卖方原因被司法机关查封等均不存在，这与事实不符。因此，并不存在异议人应支付违约金或赔偿孙伟损失的事实和法律依据。在异议人仅取得3万元定金的情况下，却要求承担50万元的违约金，显然既不合法也不公平。四、这套房子是异议人家庭唯一一套住房，家里住有八十高龄父母双亲和刚出生几个月的小孩，父亲因病中风瘫痪在床，生活不能自理，母亲因有疾病在身，长年吃药，妻子在照顾父母和小孩没有工作，没有收入来源，生活来源仅靠异议人和儿子两人打工维持生活，这种情况符合无能力执行的条件。综上，请求法院查明事实，依法支持异议人的请求。申请执行人孙伟未提出异议意见，亦未提交任何证据。增城法院查明，申请执行人孙伟申请执行被执行人钟云奎房屋买卖合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2018）粤0118民初4050号和（2018）粤01民终20461号《民事判决书》。由于钟云奎不服增城法院作出的（2018）粤0118民初4050号《民事判决书》，向本院提起上诉。本院作出（2018）粤01民终20461号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。（2018）粤0118民初4050号案件判决如下：“一、被告钟云奎在本判决发生法律效力之日起五日内向原告孙伟返还定金30000元；二、被告钟云奎在本判决发生法律效力之日起五日内向原告孙伟支付违约金519000元；三、驳回原告孙伟的其他诉讼请求。”由于钟云奎逾期未履行上述生效判决确定的义务，孙伟依法向增城法院申请强制执行。增城法院立案受理，案号为：（2019）粤0118执1386号。在该案执行过程中，增城法院于2019年3月20日作出（2019）粤0118执1386号《执行裁定书》，依法查封了钟云奎所有的上述涉案房屋。增城法院于2019年11月20日作出（2019）粤0118执1386号之六《执行裁定书》，裁定拍卖该涉案房屋。钟云奎不服，遂以上述理由向增城法院提出执行异议。再查明，广州市增城区国土资源和规划局出具涉案房屋的《不动产登记查册表》显示：涉案房屋坐落在广州市增城区荔城街兴华路7号603房（房产登记号：13登记00025610、权属证号：10012383）；产权人钟云奎。钟云奎不服本院（2018）粤01民终20461号民事判决，向广东省广州市人民检察院申请监督。广东省广州市人民检察院经审查认为符合受理条件，于2019年9月12日作出穗检控申控民受〔2019〕416号《民事监督案件受理通知书》，决定予以受理。在异议审查中，孙伟向增城法院书面表示：如查封拍卖的房屋是钟云奎唯一住房且实际居住的，同意参照增城区（或广州市）房屋租赁市场租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，由法院处理。增城法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定：当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中查封、扣押、冻结、拍卖等执行措施违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。本案中，钟云奎对增城法院在（2019）粤0118执1386号案件执行过程中查封、拍卖涉案房屋的执行行为提出异议，依法应依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。对于钟云奎的异议主张及理由是否成立？增城法院认为：１、（2018）粤0118民初4050号和（2018）粤01民终20461号民事判决已发生法律效力，判决钟云奎对涉案债务承担偿付责任。根据该判决内容及孙伟的强制执行申请，增城法院依法应对钟云奎的财产实施强制执行措施，以清偿生效民事判决书确定钟云奎所欠孙伟的债务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于被执行人钟云奎逾期未履行生效的上述民事判决确定的义务，增城法院在（2019）粤0118执1386号案件执行过程中，依法查封登记在钟云奎名下的涉案房屋，该执行行为符合上述法律规定。２、钟云奎在本案中主张（2018）粤0118民初4050号和（2018）粤01民终20461号民事判决书认定事实和适用法律错误，其该异议理由实质是对（2018）粤0118民初4050号和（2018）粤01民终20461号民事判决内容不服，依法不属《中华人民共和国民事诉讼法》规定的执行异议案件的审查范围，本案不予审查。钟云奎可另循其他法律途径解决。3、钟云奎认为（2019）粤0118执1386号之六执行裁定书认定事实不符、适用法律错误，没有事实及法律依据，增城法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零六条规定：“按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。”异议人钟云奎以其就本案执行依据已向广州市检察院提出抗诉，广州市检察院决定予以受理为由请求不予拍卖涉案房屋，但无证据显示法院已对该案决定再审并裁定中止原判决的执行，故增城法院对钟云奎提出的该项异议理由不予支持。5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”在异议审查中，申请执行人孙伟书面表示同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，由法院处理。因此依照上述法律规定，钟云奎以涉案房屋是其与家人维持生活所必需的唯一居住房屋为由，要求停止对涉案房屋的执行，理由不能成立，增城法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回钟云奎的异议请求。复议申请人钟云奎不服增城法院作出的（2020）粤0118执异105号执行裁定，向本院申请复议，请求：依法撤销增城法院作出的（2020）0118执异105号执行裁定。事实与理由：一、因（2019）粤0118执1386号之六执行裁定书和（2018）粤0118民初4050号民事判决书和（2018）粤01民终20461号民事判决书存在严重错误，钟云奎已经就该案向广州市检察院申请监督，广州市检察院审查后认为符合受理条件，于2019年9月12日作出穗检控申控民受（2019）416号《民事监督案件受理通知书》决定予以受理。同时，因该案存在严重的事实认定错误，钟云奎也已就该案向广东省高级人民法院申请再审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零六条规定：按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行。因该案已经相关部门受理且改判的概率较大，故钟云奎请求法院暂缓执行已经生效的判决裁定，待检察院或省高院作出最终的法律文书后再重新执行。若涉案房屋一经拍卖，将会对钟云奎造成无法挽回的财产损失。二、被查封的位于广州市增城区荔城街兴华路7号603房为钟云奎唯一住房。钟云奎家中有八十岁的父母双亲和刚出生几个月的婴儿，钟云奎父亲因病中风瘫痪在床，生活不能自理。母亲年迈体衰，身体不好，需常年服药。钟云奎妻子因照顾父母及孩子没有工作，更没有生活来源，若该唯一住房被执行，钟云奎一家将无家可归。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。因此，该住房作为钟云奎的唯一住房，应停止对该唯一住房的执行。虽然增城法院称收到申请执行人孙伟向其出具的书面材料，同意参照增城区（或广州市）房屋租赁市场租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。但钟云奎认为，申请执行人孙伟此举无非是想尽快将该房屋拍卖，并得到本不属于其的50多万元的违约金及定金。钟云奎本着诚实信用的原则与申请执行人孙伟签订《房屋买卖合同》，因急需用钱，不得以将房屋出售给申请执行人孙伟，却没想到遭到申请执行人孙伟恶意欺骗，以致法院基于错误的事实作出了错误的判决，严重损害了钟云奎的合法权益。综上所述，因该案已经生效的判决文书系基于错误事实认定作出的，若原执行法院基于错误的判决执行钟云奎的唯一住房，必将严重损害钟云奎的合法权益，故请求法院依法审查钟云奎的复议事实和理由，依法撤销原执行裁定结论。本院经审查，本院确认执行异议裁定查明的事实。本院认为，关于被执行人钟云奎主张其对本案执行依据提起了审判监督程序，应当中止执行的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零六条的规定，按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。虽然，广州市人民检察院已经受理被执行人钟云奎的申诉，但是受理申诉之后是否提出抗诉尚没有结论，即便提起抗诉，执行依据是否被撤销更不可知，现亦没有裁定中止原判决的执行，被执行人钟云奎认为应当中止执行不符合以上法律的规定，增城法院不予采纳并无不当。关于被执行人钟云奎认为涉案房屋为其唯一住房不应拍卖的问题。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。在本案中，申请执行人孙伟表示愿参照增城区或广州市房屋租赁市场租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金给被执行人钟云奎，因此，符合以上规定第三项的要求，涉案房屋可以进行拍卖处置。综上所述，复议申请人钟云奎所提复议理由不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回钟云奎的复议申请，维持广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118执异105号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  谢欣欣审判员  胡伟东审判员  黄 征二〇二〇年九月九日书记员  宋兰兰梁献玲