湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初2437号原告：谢友高，男，1963年7月13日出生，汉族，湖南省平江县人，住湖南省平江县。原告：魏小燕，女，1970年11月24日出生，汉族，湖南省平江县人，住湖南省平江县。特别授权委托代理人：谢友高（系魏小燕丈夫），男，1963年7月13日出生，汉族，湖南省平江县人，住湖南省平江县。被告：株洲塔山房地产开发有限公司,住所地湖南省株洲市。法定代表人：应卫东，董事长。第三人：中国建设银行股份有限公司株洲市分行，住所地湖南省株洲市。负责人：陈伟乔，系该行行长。原告谢友高、诉被告株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称塔山公司）、第三人中国建设银行股份有限公司株洲市分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告谢友高，原告魏小燕的诉讼代理人谢友高到庭参加本案诉讼。被告塔山公司及第三人建设银行经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告谢友高、魏小燕向本院提出的诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.解除两原告与第三人中国建设银行股份有限公司株洲市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.被告塔山房产公司返还两原告已支付的贷款本息175956元，延期交房违约金1700元；4.原告尚未向建设银行偿还的房贷本息，由被告直接支付给建设银行；5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告谢友高、魏小燕于2017年11月8日与被告塔山公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定由原告方购买被告位于株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号房，总房款1676640元，被告应于2018年12月31日前向原告交付该房，如逾期交房90天，原告有权解除合同。合同签订后，原告方按照被告要求的方式支付首付款加向银行贷款的方式付清房款。原告每个月采用等额本息还款的方式还款9260.8元。截止原告起诉时，已经向银行还款19期共计175956元。被告至今无法交房，其超过90日不能交房的行为已严重违约，为维护原告之权益，特向法院提起诉讼。被告塔山公司未提出答辩意见及第三人建设银行未提供书面陈述意见，亦未到庭质证，也未向法庭提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院综合认定。经审理查明，2017年11月8日，谢友高、魏小燕与塔山公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定由谢友高、魏小燕购买塔山公司位于株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号房，建筑面积59.88平方米，总房款1676640元，被告应于2018年12月31日前向原告交付该房。……逾期超过90日，买受人（谢友高、魏小燕）有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人（塔山公司）。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。……付款方式：买受人须于签订合同之日付清首付款人民币846640元，余款人民币830000元由买受人申请办理银行按揭贷款方式付清。……合同签订后，谢友高、魏小燕与建设银行签订了《个人住房／商业用房借款、担保合同》，借款合同约定谢友高、魏小燕贷款总计830000元，期限120个月自2017年11月27日起至2027年11月27日止，利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%，该利率自起息日起至货款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每年利率调整日调整一次，等额本息还款法，自2017年10月起每月还款9260.8元，还款日为每月10日。上述合同约定后，第三人向原告发放了贷款830000元，该款已汇入了被告的账户。截止2019年9月11日，谢友高、魏小燕偿还了房贷本金102729.51元，利息73640.12元，合计176369.63元。塔山公司至今未在合同约定的交房日期交房，故酿成本次诉讼。另查明，谢友高、魏小燕在庭审中陈述，首付款是以原告的名义存入的，资金来源不是原告本身的，是塔山房地产公司销售部安排的。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案中，两原告承认首付款资金来源为被告，非原告方所有，结合原告在诉请中亦未要求被告退回首付款的实际情况，本院认为，本案购房首付款实际系被告代原告支付，考虑到被告尚未交付房屋，在原告主张解除购房合同的情况下，原告并未要求被告返还首付款，故首付款是否退还不属于本案审理范围，本案不予处理。一、原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是否解除的问题。本案中原、被告签订的购房合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，原告应于合同签订之日向被告支付首付款，后通过银行按揭贷款支付剩余房款830000元，被告应于2018年12月31日前交房。原告按期履行了付清购房款义务，但被告因自身原因逾期至今未能向原告方履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期交房超过90日原告即可解除合同，因此，对于原告要求解除房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。二、借款合同是否解除的问题。原告与被告、第三人之间签订的《个人住房（商业用房借款）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。因本案中的《商品房买卖合同（预售）》已实际解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，该《个人住房（商业用房借款）借款合同》应予解除。因此，原告要求解除借款合同，本院予以支持。三、合同解除后的责任承担的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，塔山房产公司应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所造成的损失。因此，原告要求塔山公司返还已向建设银行所还贷款本息175956元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，对于超过部分本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求塔山公司向建设银行返还自本判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持，因每月本息均有变动，故本院进行概括性处理，具体数额按实计算，至执行到位时。同时，原告主张逾期交房违约金1700元，根据合同约定，被告应按全部房价款0.1%支付违约金，故该项违约金为176元，对于超过部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢友高、魏小燕与被告株洲塔山房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告谢友高、魏小燕与第三人中国建设银行股份有限公司株洲市分行、被告株洲塔山房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房借款）借款合同》；三、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告谢友高、魏小燕返还已付贷款本息175956元；四、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告谢友高、魏小燕支付违约金176元；五、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司株洲市分行偿还原告谢友高、魏小燕自本判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》实际剩余的贷款本金及利息；本案案件受理费3854元，公告费560元，合计4414元，由被告株洲塔山房地产开发有限公司负担。六、驳回原告谢友高、魏小燕的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  刘让武人民陪审员  胡菊香人民陪审员  胡雅莉二〇二〇年九月十七日法官助理黄辉书记员罗燕附法律条文内容如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。