四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初2640号 原告（申请执行人）：中国华西企业股份有限公司，住所地四川省成都市金牛区解放路二段**。 法定代表人：杨斌，董事长。 委托诉讼代理人：阳皓，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘后军，男，系公司员工。 被告（执行案外人）：涂吕超，男，1991年8月14日出生，汉族，住四川省南部县。 第三人（被执行人）：成都北辰浩房地产开发有限公司，，住所地四川省成都市金牛区一环路北四段** 法定代表人：黄世君，总经理。 委托诉讼代理人：晏举，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：王君，男，系公司员工。 原告中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）与被告涂吕超，第三人成都北辰浩房地产开发有限公司（以下简称北辰浩公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华西公司的委托诉讼代理人刘后军，被告涂吕超，第三人北辰浩公司的委托诉讼代理人王君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华西公司向本院提出诉讼请求：准许执行位于成都市金牛区房屋（以下简称案涉房屋）。事实和理由：2019年1月15日，成都市中级人民法院（2018）川01民初2928号民事判决（以下简称2928号判决）对华西公司与北辰浩公司建设工程施工合同纠纷一案，判决北辰浩公司支付华西公司工程款7220万元、利息及诉讼费用。涂吕超对执行标的提出书面异议，成都市中级人民法院（2020）川01执异509号执行裁定（以下简称509号裁定），裁定中止对案涉房屋的执行。涂吕超虽与北辰浩公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，但至今未取得房屋所有权证，也未办理网签手续，不能对抗善意第三人。案涉房屋交付占有时间、支付购房款时间及金额均存在疑点。 被告涂吕超辩称，其于2014年向四川兴立房地产营销顾问有限公司（以下简称兴立营销公司）支付了案涉房屋的全部款项，且其交纳物业管理费、水电费等均在案涉房屋被查封之前。 第三人北辰浩公司述称，同意被告的答辩意见。 本院审理查明：本院在审理华西公司诉北辰浩公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据华西公司的财产保全申请，于2018年8月10日作出（2018）川01执保305号执行裁定，查封北辰浩公司名下的位于成都市的房屋，查封期限三年，自2018年8月10日起至2021年8月9日止。案涉房屋在上述查封范围内。2019年1月15日，本院作出2928号判决：一、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付工程款72201086.9元；二、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付工程款利息；三、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付50000元损失赔偿费；四、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付保全担保费138382.92元；五、驳回华西公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，本院于2019年4月3日立案受理了华西公司的强制执行申请，案号为（2019）川01执770号。涂吕超以支付了案涉房屋全部购房款、已签订房屋买卖合同为由，向本院提起执行异议。本院于2020年4月7日作出509号裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。华西公司不服，遂提起本案诉讼。 另查明，涂吕超通过其父亲涂东分别于2014年9月12日、2014年9月22日以POS机消费向兴立营销公司转款100000元、586003元，北辰浩公司于2015年7月27日出具收据载明收到涂吕超案涉房屋购房款686003元。2017年9月18日，涂吕超与北辰浩公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定以685755元的价格购买案涉房屋。2017年9月21日北辰浩公司向涂吕超出具收据，载明收到248元面积补差款、契税、维修资金、产权转移登记费、贴花费等费用后，涂吕超办理案涉房屋收房手续。涂吕超从2017年9月21日开始支付案涉房屋高层物业公共服务费、水费预存款等费用。 又查明，涂吕超在成都市辖区（市）县无其他登记住房。 审理中，北辰浩公司出具《情况说明》，认可兴立营销公司系其指定收款单位，并认可兴立营销公司代收取了涂吕超购买案涉房屋的购房款686003元。 本案系与北辰浩公司诉王琳、张毅等十三案合并审理。合并审理中，北辰浩公司向本院提交其与黄立顺、邓成龙、张毅签订的《员工福利房认购意向书》均载明：公司本着以人为本的原则，特决议将“银海中心”一期项目部分房源作为公司员工福利房项目，以达到留住人才、激励员工之目的。本次员工福利房优惠活动仅针对内部员工。…4、本次福利房优惠活动由公司委托兴立营销公司全程营销代理，并委托其代收本次福利房所有款项，公司将承担本认购意向书所有权利义务；5、在接到公司签订《商品房买卖合同》通知后，意向员工到公司指定地点签订《商品房买卖合同》。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明、2928号判决、（2018）川01执保305号执行裁定、509号裁定、《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》、收据、银行转账记录、交房流程表、《情况说明》《个人住房信息查询记录》《员工福利房认购意向书》及当事人当庭陈述等。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是涂吕超就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评述如下： 涂吕超与北辰浩公司于2017年9月18日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定涂吕超以685755元的价格购买北辰浩公司开发建设的案涉房屋，故涂吕超与北辰浩公司在案涉房屋被人民法院查封前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。关于涂吕超是否支付购房款的问题。本案中，涂吕超提交了其父亲涂东分别于2014年9月12日、2014年9月22日向兴立营销公司转款100000元、586003元的POS机消费凭证。该转款时间虽然发生在涂吕超与北辰浩公司签订《商品房买卖合同》之前，但转款金额与合同约定的购房款金额加上面积补差款后一致，北辰浩公司也向涂吕超出具《收据》载明收到案涉房屋购房款686003元。本案诉讼中，北辰浩公司亦出具《情况说明》，认可兴立营销公司系其指定收款单位，并认可兴立营销公司代收取了涂吕超购买案涉房屋的购房款686003元。结合另案北辰浩公司与黄立顺、邓成龙、张毅签订的《员工福利房认购意向书》载明的“本次福利房优惠活动由公司委托兴立营销公司全程营销代理，并委托其代收本次福利房所有款项，公司将承担本认购意向书所有权利义务”，本案现有证据能够认定涂吕超已履行案涉《商品房买卖合同》项下支付全部购房款的义务。 综上，本案案涉房屋的查封时间为2018年8月10日，无论是合同签订日期还是付款时间均在本院查封案涉房屋之前，涂吕超已支付了全部的购房款项，北辰浩公司已经将案涉房屋交付给涂吕超，且涂吕超在成都市下辖各区、县无其他用于居住的房屋。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，从开发商处购买商品房的消费者在符合前述条件下可以排除执行。本案涂吕超作为享有商品房物权期待权的特殊消费者，所购买的房屋在符合前述条件的情形下优先予以保护，符合法律、司法解释对公平正义的价值追求，故华西公司提出准许执行案涉房屋的请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回中国华西企业股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费10658元，由中国华西企业股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 邱 寒 审判员 牛玉洲 审判员 邓凌志 二〇二〇年九月二十八日 书记员 宋 杰