内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内09民终777号 上诉人（原审原告）：康万海，现住内蒙古自治区丰镇市，现住内蒙古自治区丰镇市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：张季，内蒙古巨泓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张生元，现住内蒙古自治区丰镇市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：李加用，丰镇市法律援助中心法律援助律师。 上诉人康万海因与被上诉人张生元租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区丰镇市人民法院（2020）内0981民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理本案。上诉人康万海及其委托诉讼代理人张季、被上诉人张生元及其委托诉讼代理人李加用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康万海上诉请求：1、依法撤销内蒙古自治区丰镇市人民法院(2020)内0981民初56号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误。原审认定“2017年12月27日张生元将位于丰镇市席麻滩原电管站房屋出卖给聂某，在出卖房屋之前，征求过康万海意见，康万海陈述其不买，想长期租赁”。属一审法院对案件事实认定错误。本案经过是2015年6月1日至2018年12月31日康万海租赁张生元位于丰镇市席麻滩原电管站房屋，在租赁期间，2017年12月27日张生元将上述房屋未通知康万海是否购买，便把上述房屋卖给聂某，其行为侵犯了康万海对上述房屋在租赁期间的优先购买权。在2018年1月4日该房屋张生元又和康万海签订2018年的租赁合同，并承诺没有把上述房屋卖给聂某，房屋谁也不卖了，如果卖的话，先通知康万海在同等条件下优先购买，有康万海和张生元谈话录音内容证实。由此证明张生元在卖该房屋时，没有在合理的时间内通知康万海，侵犯了康万海对上述房屋的优先购买权。在2018年12月15日因为聂某让康万海腾房，与康万海及家人发生了争执，聂某在张生元（时任该村支书）的指示下，把康万海的财产损坏、家人打伤，并经丰镇市司法局三义泉司法所进行调解未果。有康万海在一审中向法庭提交相关证据予以证明。一审法院认定康万海放弃对该房屋的优先购买权主要以张生元的同胞兄弟张喜元的证人证言和丰镇市司法局三义泉司法所出具的虚假证明作为定案主要证据。根据民事案件证据规则规定，近亲属做证可信度不高，在没有其他证据佐证下不能作为定案证据，应不予采信。康万海一直积极购买张生元的房屋，不存在自愿放弃购买。张生元侵害康万海对上述房屋优先购买权在前，司法所调解在后，期间相隔1年之久，且在调解过程中康万海没有声明放弃对该房屋的购买。丰镇市司法局三义泉司法所出具的证明材料是无法证明本案的事实，具有故意出具虚假证明材料。因此一审法院认定的事实是错误。另外，在一审开庭过程中张生元申请的证人故意做伪证和假证，虚构事实。综上所述，康万海没有放弃对上述房屋的优先购买权。 张生元辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。康万海的上诉理由不成立，应维持原判。事实与理由：一、2016年6月份，张生元将位于丰镇市席麻滩原电管站的房屋出租给康万海,每年租金2600元，2017年9月份张生元因急用钱准备卖房并询问过康万海买不买该出租房，其表示不买就想长期承租。后案外人聂某听村里人说张生元要出卖该房，其愿意出价65000元购买，就同意以该价格出让该房屋。为避免发生纠纷，在与聂某签订房屋买卖协议前又再次询问康万海是否购买，康万海表示想长期租赁，房价5万以里买，5万以外免谈。2017年12月27日张生元与聂某签订房屋买卖协议，以65000元价格出卖了该房屋。因康万海在该出租房内做副食品和纸扎生意货物比较多，不能腾退房屋，张生元与聂建年商议后决定给康万海一年的时间来处理出租房屋内的货物，为此，2018年1月20日张生元与聂某签订了一个买卖房屋合同的补充协议：约定聂某于2019年1月1日收回房屋。张生元为了点小利又将该房屋租给了康万海一年，租金3000元，并将签约时间写成2018年1月1日。2018年12月14日因即将到收回房屋的时间，聂某去涉案房屋量门窗玻璃的尺寸，准备收回房屋后更换门窗和玻璃，双方发生了纠纷。2018年12月17日丰镇市司法局三义泉司法所、派出所、天德永村委会共同进行调解，但调解失败。后康万海先后以房屋租赁合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、生命权健康权身体权纠纷等起诉到法院。丰镇市人民法院2019年5月5日作出（2019）内0981民初82号民事判决已生效，康万海未按判决腾退承租房屋交付张生元，康万海一直占用该房屋。2019年8月26日丰镇市人民法院作出的（2019）内0981民初702号民事判决，驳回康万海的诉讼请求。康万海上诉后，二审法院判决驳回上诉,维持原判,并认定聂某已经是房屋的合法权利人。二、关于康万海在一审中提供的视听资料和证人证言,并不能证明其主张。康万海提供双方在商谈2018年租赁合同时其偷录的视听资料只是一个剪辑片段,而且带有诱导性的问话,张生元所说的卖房时先紧康万海买，出租先紧其租的承诺是有前提的,是聂某同意退房的情况下。一审生效判决认定张生元于2017年12月27日已经将房屋卖给案外人聂某。康万海提供的视听资料正是在其不腾退涉案房屋的前提下,张生元经与聂某商议同意后以再租赁一年的方式,让康万海腾退房屋的谈话。双方在商议租赁协议事宜时谈了一个多小时,但康万海只提供了对其有利的二分钟的剪辑片段,来源不合法,不符合证据三性，不能证明案件事实,不能作为定案依据。而证人常年居住于包头,只是回来办事时偶然听到双方的谈话片段、而且所述多为猜测性证言、选择性作证,不能还原事实真相,不能作为定案依据。康万海提供派出所、司法所等调解时其偷录的视听资料也只是一个剪辑片段,而且内容吵杂,来源不合法，不符合证据三性，不能还原事实真相,不能作为定案依据。三、张生元不存在侵犯康万海优先购买权,提供的证据和证人证言足以表明其在将涉案房屋出售给聂某之前曾通知过,康万海明确表示不买,想长期租赁。司法所、派出所、村委会等组织的调解过程中,也问过此事，相关调解人员也已出庭作证，足以表明康万海自动放弃了对所租赁房屋的优先购买权。四、承租人的优先购买权属附条件的形成权。形成权是指依照权利人单方意思表示就可以使已经成立的民事法律关系发生变化的权利。因为承租人一旦行使优先购买权,即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能,而且与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系,所以应受一年除斥期聂某砸玻璃之日(2018年12月14日)起知道其权利（优先购买权）受到侵害,那么其最迟应于2019年12月14日主张其优先购买权,但从其起诉状来看原告于2020年1月6日才起诉至法院,也已经过了1年的权利保护期限。 康万海向一审法院起诉请求，1.判决原告优先购买被告位于丰镇市席麻滩原电管站房屋；2.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年06月01日至2018年12月31日原告康万海租赁被告张生元位于丰镇市席麻滩原电管站房屋，约定2015年至2017年的房租为每年2600元，2018年房租为3000元，用途为原告康万海经营纸折店。2016年06月至2017年12月31日双方口头约定，2018年01月01日至2018年12月31日双方签订书面租赁合同。2017年12月27日被告张生元将位于丰镇市席麻滩原电管站房屋出卖给聂某，在出卖房屋之前，征求过原告康万海意见，原告康万海陈述其不买，想长期租赁。2018年12月15日，聂某在丈量位于丰镇市席麻滩原电管站房屋门窗时，原告康万海不让量，聂某与康万海发生矛盾，2018年12月17日下午三义泉镇司法所、三义泉镇派出所、三义泉镇天德永村委会在三义泉镇二楼司法所大厅进行调解，未成功。2019年01月08日下午在三义泉镇司法所又进行了一次调解，调解未成功。2020年01月06日原告康万海向本院提起诉讼要求判令原告康万海优先购买被告张生元位于丰镇市席麻滩原电管站房屋。以上事实有原告康万海提交的《房屋租赁合同》、丰镇市人民法院于2019年05月05日作出的（2019）内0981民初82号民事判决书，被告张生元提交的丰镇市司法局三义泉镇司法所于2019年01月18日作出的关于康万海和张生元因房屋租赁矛盾纠纷调解情况说明、证人证言和当事人陈述等证据证明，予以确认。一审法院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。故承租人主张房屋优先购买权，应从出租人是否履行通知义务、承租人是否在合理期限内行使该权利及出租人是否按同等条件出售等方面进行考量。本案中被告张生元将位于丰镇市席麻滩原电管站房屋出售给聂某之前征求过原告康万海意见，康万海陈述其不买，想长期租赁，应视为对其优先购买权的放弃。且原告康万海也未提交证据证明被告张生元将房屋出售给聂某存在无效的情形。综上，原告康万海的诉讼请求缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告康万海的诉讼请求。案件受理费100元，由原告康万海负担。 二审中，上诉人康万海没有提交新证据。二审查明的事实于一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人康万海主张对涉案房屋享有优先购买权。优先购买权系法律赋予承租人的权利，而承租人对该权利的行使应当采取积极态度和行为，且应在合理期限内。本案通过查明，被上诉人张生元在租赁期限尚未届满前，将租赁于上诉人康万海的涉案房屋出售给案外人聂某的买卖行为构成违约，张生元已在发生法律效力的丰镇市人民法院（2019）内0981民初82号民事判决中承担了违约责任，并判决康万海腾退案涉租赁房屋返还于张生元。对于本案康万海作为房屋承租人，在张生元将承租的房屋出卖给案外人聂某时，康万海即获得以与案外人同等价格优先购买的权利。即便张生元未尽到通知义务，作为承租人的康万海应当从知道或者应当知道出租人张生元出卖租赁房屋时起的三个月内行使优先购买权，这种优先购买权的行使，须在一定的合理期限内。本案康万海从出租人出卖租赁物时起一年内未能采取积极行为行使优先购买权，该优先购买权消灭。因此，一审法院依据查明的事实，判决驳回其诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人康万海的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人康万海负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴志国 审判员  王凤兰 审判员  强 婷 二〇二〇年九月四日 书记员  陈永升