湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初7767号原告（反诉被告）：长沙市雨花城市建设投资集团有限公司，住所地长沙市雨花区人民中路**。法定代表人：李某某，董事长。委托诉讼代理人：李海燕，湖南人和人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文瀚，湖南人和人律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：长沙市岚盛环保科技有限公司，住，住所地长沙市望城区高塘岭街道宝粮中路**湖南金融培训学校**/div>法定代表人：袁某。委托诉讼代理人：黄丹，湖南华韶律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称雨花城建公司）与被告（反诉原告）长沙市岚盛环保科技有限公司（以下简称岚盛环保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雨花城建公司的委托诉讼代理人李海燕、李文瀚，被告（反诉原告）岚盛环保公司的委托诉讼代理人黄丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雨花城建公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于长沙市××段××号房屋；2.判令被告向原告支付租金29430元（按月租金9810元的标准，自2019年10月1日计算至2019年12月31日）；3.判令被告向原告支付逾期付款违约金65628.9元（以季租金29430元为基数，按1%每天的标准自2019年9月21日暂计算至2020年5月1日，后续计算至实际腾退之日止）；4.判令被告向原告支付解除合同违约金35316元（按年租金117720元的30%的标准计算）；5.判令被告向原告支付房屋占用费49050元（按照约定月租金9810元的标准，自2020年1月1日暂计算至2020年5月1日，后续计算至实际腾退之日止）；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年1月1日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《门面租赁合同》，合同约定甲方将位于长沙市东二环一段原黄兴医院门面（1158、1160、1162、2158、2160、2162号）出租给乙方，租赁期限为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日止，月租金9810元/月，按季支付，首季度租金应于合同签订后3日内支付，之后的租金应于上季度最后一个月的20号之前支付。如乙方不按时支付租金，应按所欠交金额1%/天向甲方支付违约金，若拖欠租金、水电费超过一个月，乙方应无条件撤出，甲方有权单方面提前解除合同。因乙方违约造成甲方解除本合同的，甲方对乙方缴纳的押金不予退还，且乙方还应向甲方支付年租金30%的违约金。租赁期满，如乙方不再续租或双方未就续租事宜达成一致，乙方应在租赁到期日前将房屋腾空并交换甲方，乙方逾期交还的，应向甲方支付房屋占用费，且甲方有权采取任何措施强制收回房屋。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，但被告仅向原告支付租金至2019年第三季度，其本应在2019年9月20日前支付2019年第四季度的租金，但经原告多次催告后，被告拒不支付。2019年12月16日，原告向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，解除了双方签订的《房屋租赁合同》。合同解除后，被告一直占用原告的租赁房屋至今，经多次沟通后，被告至今仍拒不腾退。原告认为，在本案房屋租赁合同签订后，原告严格履行了合同义务，被告却违反合同约定，拖欠租金，合同解除后，亦违法占用原告的租赁房屋，其行为严重违反了合同约定和法律规定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）岚盛环保公司辩称：原告明知租赁房屋为非法建筑，该租赁合同应为无效合同，原告主张的违约金因合同无效应不予支持，被告实际已在租赁期限内腾退房屋，不应计算房屋占用费。原告主张的欠交租金，因原告违法租赁，扰乱正常房屋租赁市场，且因原告违法租赁的行为，导致被告无法办理营业执照，造成被告的损失，应不予支付。反诉原告（本诉被告）岚盛环保公司向本院提出诉讼请求：1.确认反诉人与被反诉人之间所签订的《房屋租赁合同》无效；2.依法收缴被反诉人的违法所得176710元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年1月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定被反诉人将位于长沙市东二环一段原黄兴医院门面（1158、1160、1162、2158、2160、2162号）出租给反诉人，租赁期限为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日止。虽在合同第七条约定：“租赁房屋为临时建筑，乙方签订本合同时已经对租赁房屋的性质予以知晓并认可。本合同签订后，乙方不得以租赁房屋为临时建筑为由向甲方主张任何权利。”但合同签订时，被反诉人明确承诺租赁房屋虽为临时建筑，但可以保证反诉人可以正常经营使用。反诉人出于对国有企业的信任，合同签订后依约支付了合同押金和首季租金。后反诉人重新装修了租赁房屋，欲投资餐饮，才得知租赁房屋无权属证明，也并非临时建筑。因被反诉人的其他租赁户也面临无权属证明无法办理合法经营登记权证，反诉人和其他租赁户反映到社区，在社区多次协调下被反诉人仍无法出具任何有法律依据的权属证明，导致反诉人无法办理登记合法经营餐饮，因此反诉人拒绝支付租金。反诉人认为被反诉人出租的房屋系非法建筑，并非临时建筑，且临时建筑使用期限和用途在法律上有强制性规定，如超过两年期限而未获准延期须自行拆除，如超期那么在性质上也属于非法建筑。被反诉人无法提供任何临时建筑或合法建筑的权属证明，明知租赁房屋为非法建筑隐瞒事实出租给反诉人，收取租金获取违法所得，给反诉人造成了较大经济损失，使其合法权益受损，特诉至法院，请求法院支持反诉人的诉讼请求。反诉被告（本诉原告）雨花城建公司辩称：1.反诉人第一项反诉请求属于法院主动审查范围；2.反诉人第二项反诉请求不属于民事诉讼主管范围；3.我方提交的证据材料已证明对涉案房屋我方享有相应产权，是雨花区政府授权我方进行管理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：雨花城建公司（甲方）与岚盛环保公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：①甲方将坐落于长沙市东二环一段原黄兴医院门面六间（1158、1160、1162、2158、2160、2162号）（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；②租赁期限为贰年，从2018年1月1日至2019年12月31日止；③租金标准为9810元/月（117720元/年），按季度支付，乙方应于本合同签订后3日内向甲方支付首季度租金29430元，之后的租金乙方应于每季度最后一个月的20号前向甲方支付下季度租金；④乙方于本合同签订之日向甲方支付押金35000元，合同到期后，如乙方无违约情况，甲方于乙方交还房屋后将押金无息退还给乙方；⑤乙方必须按时交纳租金、水电费，如有违约，乙方按所欠交金额每天百分之一向甲方支付违约金，若拖欠租金、水电费超过一个月，乙方应无条件撤出，甲方有权单方面解除合同；⑥因乙方违约造成甲方解除本合同的，甲方对乙方缴纳的押金不予退还，且乙方还应向甲方支付年租金30%的违约金；⑦双方确认：租赁房屋为临时建筑，乙方签订本合同已经对租赁房屋的性质予以知晓并认可，本合同签订后，乙方不得以租赁房屋为临时建筑为由向甲方主张任何权利。合同签订后，雨花城建公司将案涉房屋交付给岚盛环保公司使用，岚盛环保公司向雨花城建公司交纳首季度租金及押金，将涉案房屋进行装修投入经营。2018年10月1日起，岚盛环保公司未向雨花城建公司支付租金。雨花城建公司催收租金未果，于2019年12月12日向岚盛环保公司发出《解除通知书》，通知自岚盛环保公司收到该通知书之日起解除《房屋租赁合同》，要求岚盛环保公司在收到该通知书之日起3日内将涉案房屋内物品全部搬离并将涉案房屋返还给雨花城建公司，同时结清欠付款项。2019年12月16日，雨花城建公司将该通知书张贴至1160号房屋墙壁上。岚盛环保公司称已经将涉案房屋交还给雨花城建公司，且已经将需要的物品全部搬离涉案房屋，但至本案开庭之日（2020年9月7日），岚盛环保公司仍未将涉案房屋的钥匙交还给雨花城建公司。此外，雨花城建公司向法庭提交了《长沙市雨花区人民政府关于原湖南黄兴医院产权及管理问题的通知》，该通知载明：改制后的原黄兴医院的所有产权归雨花区人民政府所有，雨花区人民政府委托雨花城建公司全权管理，使用权归承租单位；因历史改制问题，部分房屋办理了房屋产权证，部分房屋只办理了建筑许可证。本院认为：一、依据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，雨花城建公司与岚盛环保公司签订《房屋租赁合同》，但未能提供涉案房屋相关的建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前仍未提交，该《房屋租赁合同》无效。合同无效后，岚盛环保公司应返还房屋。岚盛环保公司要求确认其与雨花城建公司签订的《房屋租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持；雨花城建公司要求岚盛环保公司立即腾退位于长沙市××段××号房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，虽然双方所签订的《房屋租赁合同》无效，但雨花城建公司已将涉案房屋交付给岚盛环保公司，岚盛环保公司应当支付其占有期间的占有使用费。岚盛环保公司辩称其已经在租赁期限到期前退房，但直至本案开庭之日，其仍未将涉案房屋的钥匙交还给雨花城建公司，雨花城建公司仍不能支配涉案房屋，本院对此辩称不予采信。故对雨花城建公司请求判令岚盛环保公司向其支付租金29430元（按9810元／月的标准，自2019年10月1日计算至2019年12月31日）及房屋占用费49050元（按9810元／月，自2020年1月1日暂计算至2020年5月1日，后续计算至实际腾退之日止）的诉讼请求，本院支持岚盛环保公司按9810元／月的标准向雨花城建公司支付自2019年10月1日起至实际腾退涉案房屋之日止的占有使用费。同时，因《房屋租赁合同无效》，合同中约定的违约条款亦无效。故对雨花城建公司请求判令岚盛环保公司向其支付逾期付款违约金65628.9元（以季租金29430元为基数，按1%／天的标准自2019年9月21日暂计算至2020年5月1日，后续计算至实际腾退之日止）及解除合同违约金35316元的诉讼请求，本院不予支持。三、因收缴行为属人民法院依职权的行为，且雨花城建公司已提供证据证明其对涉案房屋进行管理已得到政府的授权，不存在违法所得情形。故对岚盛环保公司请求法院依法收缴雨花城建公司违法所得176710元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认长沙市雨花区城市建设投资集团有限公司与长沙市岚盛环保科技有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、长沙市岚盛环保科技有限公司于本判决生效之日起七日内腾退位于长沙市东二环一段原黄兴医院门面（1158、1160、1162、2158、2160、2162号）房屋；三、长沙市岚盛环保科技有限公司于本判决生效之日起七日内按照按9810元/月的标准向长沙市雨花区城市建设投资集团有限公司支付自2019年10月1日起至实际腾退长沙市东二环一段原黄兴医院门面（1158、1160、1162、2158、2160、2162号）房屋之日止的占有使用费；四、驳回长沙市雨花区城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回长沙市岚盛环保科技有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1944元（已减半收取），反诉费1917元，共计3861元，由长沙市雨花区城市建设投资集团有限公司负担861元，由长沙市岚盛环保科技有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王双石二〇二〇年九月十四日法官助理王婷婷书记员梁芸哲