广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0982民初974号原告：化州市鸿业物业管理有限公司，住所地化州市鉴江区橘洲**小区，统一社会信用代码：914********671320G。法定代表人：陈爱明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈奕羽，女，汉族，1989年5月25日出生，住化州市************，公民身份号码：440************302。化州市鸿业物业管理有限公司物业经理。委托诉讼代理人：林小平，广东民道律师事务所律师。被告：张位权，男，汉族，1957年2月12日出生，住化州市鉴江区橘洲******，公民身份号码：440************17X。原告化州市鸿业物业管理有限公司与被告张位权物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法由简易程序（小额诉讼）转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈奕羽、林小平、被告张位权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告化州市鸿业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张位权立即缴交物业服务费（2019年7月1日至2020年3月31日止）1784.70元，违约金107.10元，和公共用电公摊费（2016年6月1日至2020年2月29日止）1274.39元共3166.19元给原告化州市鸿业物业管理有限公司。2、本案受理费由被告张位权承担。事实和理由：被告购买橘洲1号6A栋602套房，被告与原告于2014年11月15日签订了《物业管理服务协议》，该协议第四条：“物业管理费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。”第二项：“住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取；最终收费标准以当地物价局批复为准。”第四项：“共用的专项设备运行能耗及损耗和公共区域的能耗。独立核算，业主应当据实分摊合理的费用。”第九项：“每次交纳费用的时间：按月交纳。当月10日前缴清；逾期按每日万分之五收取滞纳金。”被告套房实测缴费面积165.25㎡，每月应交物业费198.30元（1.2元/月㎡×165.25㎡)。被告人收楼装修进住后，前段时间都依约按时缴交了应交的物业服务费和公共用电分摊费，被告自2019年7月1日至2020年3月31日止，拒交9个月的物业服务费1784.70元，和自2016年6月1日至2020年2月29日止，拒交45个月的公共用电分摊费1274.39元，经多次通知催交无果。依协议约定，被告应交逾期八个月的物业服务费违约金107.10元。即[198.30元/月x0.0005x30日x(8+7+6+5+4+3+2+1个月）]=2.975元/月x[(8+1)x(8÷2)]=107.1元。为此，原告为了确保自己的合法权益，根据国务院《物业管理条例》第四十一条和第六十五条的规定，依法向人民法院起诉，恳求法官明察，准予原告的诉求，依法作出公正判决。被告张位权辩称，一、原告诉答辩人“自2019年7月1日至2020年3月31目止，拒交9个月的物业服务费”与事实不符。不是答辩人拒交，而是原告拒收。自2019年7月1日起，原告将物业服务费与超标的分摊费捆绑强行收费，若不交分摊费就不收服务管理费(业主证明)。答辩人曾多次前往物业公司缴交物业服务管理费，因不交超标的分摊费，每次均遭到原告的拒收。所以原告要收取答辩人的物业服务费的滞纳金是毫无道理的。只要原告愿意收物业服务费，答辩人随时可以缴交，不存在拒交的事实。二、关于分摊费，从原告的《橘洲一号小区物业服务收费公示》可以知道:小区物业服务收费标准为1.2元/㎡/月；收费依据为化价【2013】20号、化价【2013】21号、化发改价格【2017】20号；定价方式为政府指导价；服务等级为一等。那么，服务等级为一等的政府指导价是多少呢?化价【2013】21号《关于公布化州市住宅物业服务收费政府指导价的通知》附件规定:一等有电梯的基准价为1.00元/㎡/月，上下浮动幅度20％，浮动范围0.8-1.2元/㎡/月。即一等服务的政府指导价最高限价为1.2元/㎡/月。化价【2013】20号《转发茂名市物价局茂名市住房和城乡建设局茂名市房产管理局关于印发＜茂名市物业服务收费管理实施细则＞的通知》中，《茂名市物业服务收费管理实施细则》第十五条住宅物业管理区域内走廊、楼梯、路灯、电梯等公共设施的公共水电费用可以由业主与物业服务企业约定的分摊办法合理分摊，另行收取。物业服务企业每季结束后20日内要将分摊的具体情况向业主公布。实行政府指导价物业管理区域的公共水电费用分摊后，每平方的物业服务收费金额不得超过对应等级政府指导价的最高限价。2018年11月19日，茂名市发展和改革局在网上答网友时对此也作了具体的解释:根据原茂名市物价局、市住建局、市房管局《关于印发＜茂名市物业服务收费管理实施细则＞的通知》(茂价【2012】347号，以下简称《实施细则》)第十五条的规定，我市实行政府指导价物业管理区域的物业服务收费指导价标准包含可分摊的公共水电费。即:物业管理区域的公共水电费分推后的费用与物业服务收费的总和，不得超过对应等级政府指导价的最高限价。即：分摊费+物业服务费≤最高限价，已知:物业服务费=1.2元/㎡/月，最高限价=1.2元/㎡/月，求分摊费。解不等式得分摊费≤O也就是说，原告即使给业主分排一分钱也是超标的，违规的对于超标的违规收费，业主是有权拒绝缴交的!被告与原告于2014年11月15日签订的《物业管理服务协议》第四条第二项“住宅按建筑面积每月每平方米1.2元最终收费标准以当地物价局批复为准。”（至今原告没公布、没出示批文，请原告出示物价局的批文)第四项“共用的专项设备运行能耗及损耗和公共区域的能耗，独立计量核算，业主应当据实分合理的费用”，原告凭此条款称答辩人应向原告缴交2016年7月1日至2020年2月29日共21个月的分摊费1274.39元。化价【2013】21号四、物业管理企业与业主原已在合同中约定物业服务收费标准的，其收费标准若超过化州市住宅物业服务政府指导价，必须按照本通知公布的政府指导价重新约定。原告已按政府指导价的最高限价1.2元/㎡/月收取，再将共用和公共区域的水电费用分摊给业主，显然其收费标准已超过了化州市住宅物业服务政府指导价的最高限价，所以，双方于2014年11月15日签订的《物业管理服务协议》第四条第二项、第四项已失去法律效力，是无效的，答辩人无需向原告缴交1.2元/㎡/月以外的任何费用!化州市市*监督管理局也于2019年6月18日决定对化州市鸿业物业管理有限公司涉嫌提高物业服务收费标准收取橘洲一号小区物业费及违规收取橘洲一号小区公共区域分摊费的行为进行立案调查，在没结案之前，业主是有权拒绝缴交分摊费的。答辩人请求法院依法依规驳回原告的所有诉求，判令原告不得超标收取业主的分摊费，并退还已收取的分摊费。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，经综合分析审查判断，符合有效证据特征的，本院予以采信。综合当事人陈述和采信的证据，本院确认如下事实：橘洲1号小区坐落在化州市鉴江开发区***农业渠东侧，总建筑面积为700000平方米，被告系该小区6栋602房业主，房屋建筑面积168.26平方米，实测缴费面积165.25㎡。原告是具有物业管理资质的物业管理服务企业。2014年11月15日，原告化州市鸿业物业管理有限公司为甲方，被告张位权为乙方，双方签订《物业管理服务协议（含前期）》。合同约定：甲方为乙方所购买房屋（橘洲1号小区6栋602房）实施物业管理服务。甲方提供的物业服务内容包括：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁、共用设施设备保洁、生活垃圾收集、清运、中央水景的清洁；4、园林绿化养护；5、秩序维护；6、交通秩序与车辆停放；7、房屋装饰装修管理。并约定物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)）暂按建筑面积每月每平方米1.2元收取，最终收费标准以当地物价局批复为准。共用的专项设备运行能耗及损耗和公共区域的能耗，独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用。物业服务费按月交纳，当月5日以前缴清；逾期按每日万分之五收取滞纳金。同日，被告出具承诺书，承诺遵守橘洲1号业主临时公约。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告收楼装修进住后，缴交物业服务费至2019年7月1日，缴交公共用电公摊费至2016年6月1日。之后被告向原告缴交物业服务费，原告以被告未缴交公共用电公摊费为由拒收。原告于2020年4月13日在被告（橘洲1号小区6栋602房）房门张贴缴费通知单，通知被告缴交物业服务费和公共用电公摊费。另查明，原告将橘洲1号小区物业服务收费定价方式、收费依据、服务等级、服务内容与标准、收费标准以及每个月公共用电分摊费明细向业主进行了公示。其中，物业服务费按政府指导价定价，收费依据为化价【2013】20号、化价【2013】21号、化发改价格【2017】20号，服务等级为一级，具体内容按《茂名市住宅物业管理服务等级标准》执行，收费标准为1.2元/㎡；公共用电分摊按总户数平均分摊，原告为业主代缴了2016年至2020年3月的公共用电分摊费，根据原告提供的2016年至2020年3月的电力收费发票以及公共用电分摊数据明细公示表显示，被告共欠原告2016年6月1日至2020年2月29日的公共用电公摊费共1274.39元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订《物业管理服务协议（含前期）》，系双方真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，现原告诉请被告交纳拖欠的物业服务费及产生的违约金、公共用电公摊费，针对被告提出的抗辩事由，本院作如下评析：一、物业服务费是否包含了公共用电公摊费?原告收取物业服务费的标准是否符合有关规定?根据《物业服务收费管理办法》第十一条第一款“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。”及第三款“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。”和《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》“四、各类物业管理服务费不包含小区(楼宇)内的公共水电费用，其公共水电费的分摊办法按国家和省有关规定执行。”的规定，以及原、被告双方签订的《物业管理服务协议（含前期）》第四条第四项约定“共用的专项设备运行能耗及损耗和公共区域的能耗，独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用。”，因此，物业服务费不包含公共用电公摊费。被告依约交纳物业服务费后仍需交纳公共用电公摊费。本案中，原告根据双方签订的《物业管理服务协议（含前期）》按建筑面积每月每平方米1.2元的标准收取物业服务费符合《关于印发＜茂名市物业服务收费管理实施细则＞的通知》(茂价【2012】347号）以及《关于公布化州市住宅物业服务收费政府指导价的通知》《化州市住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》（化价【2013】21号）的规定。被告缴交物业服务费至2019年7月1日，因此，原告请求被告张位权缴交物业服务费（2019年7月1日至2020年3月31日止）1784.70元，本院予以支持。二、原告主张违约金应否支持?综合被告所举证据、双方质证情况，本院对原告拒收被告缴交物业服务费的事实予以确认。物业服务合同属继续性合同，业主每一期物业服务费的给付与物业企业提供的物业服务之间存在对价关系，双方负有同时履行义务。本案中，被告主动缴交物业服务费但遭到原告拒收，不构成违约，对原告关于违约金的诉请，本院不予支持。三、原告所主张的公共用电分摊方式是否合法合理？《物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。《物业管理条例》第四十四条及《广东省物业管理条例》四十九条“......物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”。综上法律法规规定，建筑物共用场地、共用设施设备产生的水电费应按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。本案中，原告定期向业主公布共用场地、共用设施设备产生的用电量、单价、金额、分摊方式等，并为业主代缴了2016年至2020年3月的公共用电公摊费，被告按照双方约定的方式缴交公共用电公摊费给原告至2016年6月1日，根据原告提供的2016年至2020年3月的电力收费发票以及公共用电分摊数据明细公示表显示，被告共欠原告2016年6月1日至2020年2月29日的公共用电公摊费共1274.39元。原告每月向业主公示公共用电分摊方式按总户数平均分摊，公示时，被告未针对分摊方式提出异议，且部分业主已按照该方式缴交了公共用电公摊费给原告，被告自收楼后也一直按照该方式缴交公共用电公摊费给原告至2016年6月1日，视为原告与全体业主约定了公共用电分摊按总户数平均分摊的分摊方式，该分摊方式没有违反法律法规的规定，也没有损害国家及第三人的利益，合法合理，故原告请求被告缴交2016年6月1日至2020年2月29日的公共用电公摊费共1274.39元，本院予以支持。如业主认为公共用电公摊费向户平均分摊的方式不合理，日后，业主、业主委员会可依法与化州市鸿业物业管理有限公司对分摊方式进行协商调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物权法》第八十条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《物业服务收费管理办法》第十一条第一款、第三款，《广东省物业管理条例》第四十九条，《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告张位权应在本判决生效之日起十日内向原告化州市鸿业物业管理有限公司支付2019年7月1日起至2020年3月31日止的物业服务费1784.70元；二、被告张位权应在本判决生效之日起十日内向原告化州市鸿业物业管理有限公司支付2016年6月1日起至2020年2月29日止的公共用电公摊费1274.39元；三、驳回原告化州市鸿业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张位权负担48.31元，由原告化州市鸿业物业管理有限公司负担1.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  徐学军审 判 员  钱学文人民陪审员  周文雄二〇二〇年八月十七日法官 助理  莫富淋杨婵铭书记员黄卫