安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0124民初4914号原告：吕建国,男,1972年9月28日出生,汉族,住安徽省庐江县。原告：严清,女,1973年6月9日出生,汉族,住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：余亚鹏，安徽金华安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦君，安徽金华安律师事务所律师。被告：合肥美富房地产发展有限公司,住所地安徽省庐江县经济开发区**,统一社会信用代码91340124MA2NW88RX2（1-1）。法定代表人:王楠杰,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨威，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张豪杰，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。原告吕建国、严清与被告合肥美富房地产发展有限公司（以下简称“美富公司”）合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕建国、严清的委托诉讼代理人余亚鹏，被告美富公司的委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕建国、严清向本院提出诉讼请求：1、判决确认吕建国、严清与美富公司签订的《天湖湾车位使用权有偿转让合同》中超过20年期限的部分无效；2、判令美富公司退还80000元车位款及支付资金占用期间利息（自2018年6月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，利息计算至款项实际付清之日止）；3、本案诉讼费由美富公司承担。事实和理由：2018年6月24日，吕建国、严清与美富公司签订《天湖湾车位使用权有偿转让合同》约定，美富公司将天湖湾地下停车场一期387号车位转让给吕建国、严清，转让款80000元，使用期限与35#604住宅的70年土地使用权期限相同。合同还约定了其他事项。吕建国、严清认为双方签订的《天湖湾车位使用权有偿转让合同》实为租赁合同，根据法律规定，租赁期限超过20年的，超过部分无效。同时，双方在《合肥市商品住宅销售明码标价书》中约定房屋销售价格已经包含机动车车库、车位等基础设施、公共配套设施建设费用，因此，美富公司应退还重复收取的车位使用权转让款。美富公司辩称：1、双方签订的《天湖湾车位使用权有偿转让合同》系双方真实意思表示，合法有效成立；2、吕建国、严清主张该使用权转让合同系长期租赁合同系对合同性质的曲解，该合同明确约定系车位转让协议，转让期限与住宅的土地使用权期限相同，属于不动产买卖协议。同时双方在该合同第四条第三款明确约定如规定超过20年无效的，也不得要求退还转让费用；3、案涉车位不属于人防车位，亦非公摊面积，且依法取得了规划许可，可以对外转让；4、双方签订的明码标价书系房地产管理部门提供的格式文本，无法进行修改。双方随后签订的《商品房买卖合同补充协议》及《天湖湾车位使用权有偿转让合同》均明确约定车位系有偿使用，应以特别约定确定双方的权利义务。本院经审理认定事实如下:2018年6月24日，吕建国、严清夫妇与美富公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》购买美富公司开发的位于庐江高新区望湖路19号天湖湾35#幢604号房，按建筑面积127.41平方米、单价8363元/平方米计算总价1065529元。补充协议第三部分第六条第4款约定：除按照法律规定，出卖人必须为社区无偿配备并且按照建筑面积已经分摊给买受人的房产外，出卖人在社区内规划建设的人防工程、、地下、地上车库（车位）会所、健身、休闲服务设施均不属于无偿使用的设施，也不属于买受人共同享有产权的共用部分的建筑设施，无论出卖人是否办理产权登记，出卖人保留该类建筑设施的所有权、土地使用权、管理、收益、处分以及变更用途的权利。基于以上购房事实，同日，吕建国、严清与美富公司签订《天湖湾车位使用权有偿转让合同》（合同编号：CW387）约定，美富公司将天湖湾地下停车场一期387号车位转让给吕建国、严清，转让款80000元，使用期限与35#604住宅的70年土地使用权期限相同。吕建国、严清交付了80000元车位转让款。该转让合同第四条第3款约定：如国家因相关法律法规规定以转让、出租等方式承继的使用权期限超过20年属无效的，乙方（受让人）仍认可本合同约定，且不得因此要求甲方（出让人）退还任何转让费用。美富公司与吕建国、严清2018年6月24日签订的《合肥市商品住宅销售明码标价书》第三条标价内容载明，该商品住宅销售价格属市场调节价。房地产开发企业确定的该套住宅单位建筑面积售价8363元/平方米，总售价1065529元，以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施，公共配套建设费用：……12、机动车库、位（有）……。另查明：美富公司于2018年1月31日办理了天湖湾一期地下车库建设工程规划许可证（副本），，地下车库面积1336961平方米（不计容面积）。上述事实，有吕建国、严清提交的《商品房买卖合同》、《天湖湾车位使用权有偿转让合同》、《合肥市商品住宅销售明码标价书》，美富公司提交的《商品房买卖合同补充协议》、《建设工程规划许可证》等证据载卷证明。证据业经庭审质证核实，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案争议焦点为：一、吕建国、严清与美富公司就案涉地下车位使用权转让形成的是何种法律关系；二、美富公司与吕建国、严清签订的明码标价书第三条标价内容作何理解。关于争议焦点一：租赁合同中承租人享有的仅是租期内租赁物的使用权，且在租期届满时承租人应将租赁物返还出租人所有。案涉《天湖湾车位使用权有偿转让合同》约定美富公司按照有偿转让的方式将一期387号车位有偿转让给吕建国、严清使用，车位使用期限与住宅的70年土地使用权期限相同。其实质体现了作为开发商的美富公司将其因投资取得的地下车位使用权让渡转移给业主，双方之间形成的并非吕建国、严清主张的“租赁关系”，此类合同具有其自身的特殊性，其约定方式符合当前房地产市场发展的实际需要和惯常交易模式，在法律效力上不宜以其约定违反效力性规定为由作否定性评价。本案转让合同与租赁合同无论在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在着显著差异，并非租赁合同性质。关于争议焦点二：吕建国、严清认为明码标价书第三条标价内容已载明确认有车库、位，足以证明双方以书面形式约定了吕建国、严清支付的房屋价款中包含了机动车库、位。分析认为，“与住宅相关的基础设施，公共配套建设费用”，根据交易习惯和经验法则，通常应理解为开发商为满足业主在所购房屋及小区中生活所需而提供或建设的附属设施。其中关于车库、位，房屋买受人如需取得所有权或者使用权，则应由买卖双方在商品房买卖合同中或者另行签订买卖、赠与或者租赁合同，对车库、位的权属、性质、数量、面积以及在小区内所处具体位置、编号等相关内容做出明确约定。而涉案标价书中有关上列合同应当具备的重要内容却无一体现，吕建国、严清在签订明码标价书时亦不能明确其将享有的车库、位的位置、编号或者面积等具体内容，仅凭在标价书中简单地将车库、位列为“有”，就认为买卖双方对机动车库、位达成了买卖、赠与或租赁的合意，不符合商品房买卖交易习惯及合同成立的基本要求。同时，双方签订的《商品房买卖合同》中仅对所售房屋的面积、单价、楼层、房号等内容进行了约定，合同总价款亦是按房屋建筑面积与约定单价计算而得，未明确该价款中除住宅之外还包括车库、位。综上，吕建国、严清与美富公司签订的《天湖湾车位使用权有偿转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效成立。吕建国、严清主张转让合同超过20年期限部分无效及退还车位转让款80000元及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告吕建国、严清的诉讼请求。案件受理费减半收取676元，由原告吕建国、严清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张愿生二〇二〇年九月十四日书记员  陈 芳