淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0812民初3908号 原告：陈刚，男，汉族，1959年9月30日出生，住泗阳县。 被告：淮安华德力置业有限公司，住所地淮安市淮海南路**，统一社会信用代码91320800780293907J。 法定代表人：虞文白，该公司董事长。 委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。 原告陈刚诉被告淮安华德力置业有限公司（以下简称华德力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告陈刚及被告华德力公司委托诉讼代理人武超平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈刚向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告购房合同违约金32030元（暂计算为2019年7月18日至2020年4月29日，实际违约金至实际交房之日止)；2、由被告承担诉讼等费用。事实和理由：2016年9月22日，原、被告签订购房合同，由原告购买被告开发的华德力运河城雅芳园6号楼13A01房屋，房价为56万元，合同第九条第1款第2项约定，被告违约交房按万分之二的标准按日支付违约金。现原告已按约定交付购房款，但被告要求原告先缴纳物业管理费方可交房。原告认为，空房无须交付物管费用，且未交物管费用也不是被告不交房屋的理由，而被告违约至今未交付房屋，应当支付相应的违约金，双方沟通未果，致原告诉至法院。 被告华德力公司辩称：1、根据建设部关于住宅小区维修基金管理办法第13条及第30条的规定，业主缴纳维修基金是其法定义务，如果业主不缴纳维修基金，开发商交房应当予以行政处罚，在本案中原告至今没有向被告提供已经缴纳维修基金的票据导致被告不能够交付房屋；2、江苏省物业服务收费管理办法规定，开发商所聘请的物业公司可以向房屋买受人预先收取一年的物业费，在本案交房的时候，物业公司向原告要求其缴纳拿房后的一年物业费，但原告没有足额缴纳；3、双方的买卖合同附件4第三条约定，买受人应当至开发公司通知交房之日起缴纳物业费，在本案中被告于2019年8月27日向原告发送短信并打电话通知原告拿房，并要求原告带相应材料至被告营销部办理交房手续，因此原告应当在收房的时候一并缴纳该期间的物业费，可是原告拒绝缴纳。以上三点是原告未拿到房屋的原因，过错不在于被告，请求驳回原告诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以56万元价格购买雅芳园6号楼13A01室房屋，合同第八条约定被告应当在2012年12月26日前将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，该房屋的物业管理费等相关费用，同时，出卖人对该房屋的保修期限自交房日起开始计算。合同附件四：补充协议（一）第三条约定，在出卖人具备了《合同》约定的交房条件的情况下，买受人应在入伙（交房日起）开始时间起10日内签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。买受人逾期未办理入伙手续或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，买受人应按照出卖人要求承担责任。第四条，在房屋交付前，买受人自行将维修资金缴存至专户，办理交房手续时，需出示房屋维修资金缴付凭证，买受人自行承担缴纳的费用。合同附件四：补充协议（二）第三条约定，本物业的公共管理服务费，自开发公司通知交房之日开始按年度缴纳。 合同签订后，原告于2016年9月22日支付了全部房款56万元，但双方就交房问题产生纠纷。原告陈刚于2019年7月18日起诉被告至本院，要求被告支付截止至起诉之日止的逾期交房违约金115920元，本院作出一审判决，判令被告华德力公司向原告陈刚一次性支付3万元，后双方当事人均提出上诉，经淮安市中级人民法院审理后维持原判。 上述判决生效后，被告华德力公司员工于2019年8月27日通过电子短信及电话联系的方式通知原告携带包括维修基金发票在内的材料，至原告营销部办理交房手续，但原告直至2019年10月14日才向淮安市物业管理中心缴纳案涉房屋的维修资金，虽原告于2020年4月22日向被告邮寄书面交房通知，但并未向被告出示房屋维修资金缴付凭证。2020年4月29日，原告至被告处再次要求交付案涉房屋，被告向原告出具房屋交付签收单1份，载明交付流程包括审核维修基金缴纳发票、全款发票、预收物业费、预收装修押金等内容，但因原告拒绝缴纳物业管理费用，故被告以此为由并未办理交房手续。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，当事人应当依照合同的约定行使权利并履行相关义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，在房屋交付前，买受人自行将维修资金缴存至专户，办理交房手续时，需出示房屋维修资金缴付凭证，买受人自行承担缴纳的费用。出卖人逾期交房且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现原告已缴纳案涉房屋维修资金并取得缴付凭证，被告方理应协助原告办理交房手续。虽双方在案涉合同及补充协议中就物业管理费用计算及缴纳作出约定，但缴纳物业管理费并非房屋交付的必要条件，现被告以原告未缴纳物业管理费用，不符合交房条件为由拒绝交付房屋，其行为属于违约，应当承担违约责任。原告虽多次联系被告要求交房，但在被告于2019年8月27日通知其办理交房手续后，原告并未及时缴纳房屋维修资金，且在维修资金缴纳后亦未及时向被告出示，结合该幢楼其他住户已在此期间陆续入住的情况，原告对逾期交房的发生亦具有过错，因此本院对违约金起算之日认定为2020年4月29日，即双方签署房屋交付签收单之日。故本院对原告要求被告以已交付房款56万元为基数，按照日万分之一的标准自2020年4月29日计算逾期交房违约金至实际交房之日止的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。 至于被告辩称原告未缴纳维修基金及物业管理费，不符合交房条件。因预缴物业管理费并非法定的交房条件，被告以此为由拒绝办理交房手续的行为，于法无据，针对原告拒绝缴纳物业管理费的行为，被告可在交房后另案主张。而原告迟延出示缴纳维修基金凭证的行为亦有过错，本院对此就违约金计算标准已在本院认为部分进行调整。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告淮安华德力置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告陈刚逾期交房违约金（该违约金以56万元为基数，按照日万分之一的标准自2020年4月29日计算至实际清偿之日止）。 二、驳回原告陈刚的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元（已减半收取），由原告陈刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 刘姚根 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 石 琇 书 记 员 金芳婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。