河北省邢台市襄都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0502民初1311号 原告：黄计波，男，1971年3月27日出生，汉族，住邢台市南和区。 委托诉讼代理人：齐乐全，河北张舰律师事务所律师。 被告：邢台佳禾房地产开发有限公司，住所地邢台市襄都区亿德隆购物休闲广场**楼****，统一社会信用代码91130502661072992B。 法定代表人：郑睿晓，该公司经理。 委托诉讼代理人：白立强，该公司员工。 被告：王福祥，男，1963年4月17日出生，汉族，住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：马伟科，河北正杨律师事务所律师。 原告黄计波与被告邢台佳禾房地产开发有限公司、王福祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄计波及其委托诉讼代理人齐乐全、被告邢台佳禾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白立强、被告王福祥的委托诉讼代理人马伟科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄计波向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告邢台佳禾房地产开发有限公司签订的紫金东郡内部认购协议；2、判令二被告共同退还原告房款1140000元，并共同赔偿原告损失200000元（当庭变更为自2016年2月5日起至实际给付之日止按年利率6%计算赔偿损失）；3、案件受理费、保险服务费、保全费由二被告承担。事实与理由：2014年原告通过刘彦芳认识了王福祥，经王福祥介绍欲购买邢台佳禾房地产开发有限公司开发建设的紫金东郡商业办公楼4层东头南北两侧计6间。2014年10月31日王福祥给原告出具购房协议，约定原告交纳定金500000元，担保付清剩余房款前签订购房合同。同日，原告将500000元定金转给王福祥，王福祥给原告出具了收条，截至2016年2月5日原告又陆续给王福祥共计640000元，已经足额支付全部房款1140000元。王福祥仅帮助原告与被告邢台佳禾房地产开发有限公司签订了紫金东郡内部认购协议，约定原告购买紫金东郡小区51楼401室，该商品房用途为商业写字楼；建筑面积暂测195平方米，单价为每平方米5350元，总价款1043250元；发生争议协商不成，可向项目所在地法院即邢台市襄都区人民法院起诉。原告多次与二被告交涉，至今被告邢台佳禾房地产开发有限公司未与原告签订商品房买卖合同，所购买的房产项目仍处于停工状态。 被告邢台佳禾房地产开发有限公司辩称，原告没有按照所购买房屋的实际购房款履行给付义务，不同意解除该认购协议。 被告王福祥辩称，我是履行邢台佳禾房地产开发有限公司职务行为，相关法律后果应当由邢台佳禾房地产开发有限公司承担。本案诉争房产所签订的认购协议系邢台佳禾房地产开发有限公司与原告签订，我并非该认购协议的法律关系人，我代收房款后已将房款交付给邢台佳禾房地产开发有限公司，我不应当作为本案的被告。 原告为支持其诉讼请求向本院提交的证据有： 1、2014年10月31日，被告王福祥给原告出具的购房协议。证明该协议载明王福祥负责办好购房合同一切合法手续。王福祥作为完全民事行为能力人，出具该购房协议是法律所规定的民事法律行为，该协议所产生的效力对被告王福祥具有约束力，在出现所承诺的事项未能办理时，应当承担退还所收房款和赔偿损失的责任。 2、收到条4份、转账凭证2份、结婚证复印件。证明被告王福祥2014年10月31日收到50万元、2015年2月12日收到4万元、2015年6月30日收到40万元、2016年6月5日收到20万元，截至2016年2月5日原告已经付清了王福祥所出具的购房协议所涉房屋的房款114万元。 3、紫金东郡内部认购协议。证明被告王福祥仅提供给原告一份内部认购协议，但该协议涉及的商品房即紫金东郡小区51号楼401室与原告实际欲购买的6间房屋不符，并且其交付日期也不明确，付款方式也没有明确。 4、邢台市住房和城乡建设局官方网站公布的公开信息下载文本。证明案涉房产目前正式名称为新世纪家园怡景苑，其中51号楼4层401的面积为46.11平方米。内部认购协议显示的房屋面积与该信息不符。该51号楼房产已被法院查封。 5、保全费收据、保险费发票。证明原告申请诉讼保全产生保全费5000元，保险服务费2680元，该费用应当由二被告承担。 原告陈述：被告王福祥没有按照承诺办理好案涉房产商品房买卖合同等一切合法手续，有责任退还所收取的原告的114万元。涉案房产已经被司法机关查封，导致认购协议及后期的合同目的无法实现，原告与被告邢台佳禾房地产开发有限公司所签订的紫金东郡内部认购协议应当解除。因被告的原因导致此案的发生，被告应当以原告所交的房款为基数自2016年2月5日至实际给付之日止按年利率6%支付资金占用期间利息损失。 被告邢台佳禾房地产开发有限公司对原告提交的证据的质证意见是： 证据1与我公司认购协议不一致。 被告王福祥对原告提交的证据的质证意见是： 对证据1真实性、合法性认可，该购房协议中王福祥为原告足额支付购房款提供担保，而并非原告所称承担退房保证责任，根据担保法及司法解释，作为债权人的原告有权自2015年2月19日即主债权届满之日起六个月向被告王福祥主张担保责任，但法定保证期间业已届满，因此被告王福祥无需承担保证责任。对于证据2收条的合法性予以认可，但其中有110万元被告王福祥已支付被告邢台佳禾房地产开发有限公司。对证据3真实性不予认可，该认购书第二条约定的面积195平米，单价是5350元/每平米，总价约104万元。原告购买的房产，每间约45平米，六间房约270平米，房产总价值应为约144万元，说明原告未能支付全部房款，根据原告提供的原件第二页没有骑缝章，不能证明此页约定的内容是原告与被告邢台佳禾房地产开发有限公司的真实意思。证据4恰恰能证明被告王福祥出售给原告的房产是符合法律规定的房产，也正是因为原告未能支付全部房款，才导致没有签订备案合同。 被告邢台佳禾房地产开发有限公司提交的证据有： 预售许可证复印件。证明案涉房产有预售许可证。 原告对被告邢台佳禾房地产开发有限公司提交的证据的质证意见是： 对该证据真实性没有异议，但是开发项目名称已经改为新世纪家园怡景苑，与我方提供证据4是相对应的。 被告王福祥对被告邢台佳禾房地产开发有限公司提交的证据没有异议。 被告王福祥向本院提交的证据有： 被告邢台佳禾房地产开发有限公司出具的证明。证明被告王福祥售房、收取房款行为是履行职务行为，且房款被告王福祥已全部支付给被告邢台佳禾房地产开发有限公司。 原告对被告王福祥提交的证据的质证意见是： 不认可被告王福祥提交的该证据。首先原告向被告王福祥共计交付案涉房款114万元，而该证明显示被告邢台佳禾房地产开发有限公司委托被告王福祥代收了110万元，那么差额4万元没有退还给原告，该笔款项在何处，是被被告王福祥仍然占用；其次该证据是孤证，没有被告邢台佳禾房地产开发有限公司和被告王福祥之间的银行交易记录，或者被告邢台佳禾房地产开发有限公司出具给被告王福祥相关收款凭证。该证明系二被告恶意串通，意图将所有责任揽至被告邢台佳禾房地产开发有限公司，侵犯第三方利益。被告王福祥为原告出具的购房协议明确载明“如有发生特殊情况，由王福祥与黄计波协商处理”该内容表明了出现本案的相关情况导致协议解除及相关违约的产生被告王福祥应当承担责任，虽然被告邢台佳禾房地产开发有限公司出具证明表示由其承担一切法律后果，仅是其加入债务的承担的意愿，并不代表加入债务的承担就能摆脱被告王福祥的法律责任。 被告邢台佳禾房地产开发有限公司对被告王福祥提交的证据没有意见。 本院经审理认定事实如下：2014年原告经王福祥介绍欲购买邢台佳禾房地产开发有限公司开发建设的紫金东郡商业办公楼4层东头南北两侧计6间。2014年10月31日王福祥给原告出具购房协议，约定原告交纳定金500000元，并担保付清剩余房款前签订购房合同。同日，原告将500000元定金转给王福祥，王福祥给原告出具了收条。截至2016年2月5日原告又陆续给王福祥共计640000元。后王福帮助原告与被告邢台佳禾房地产开发有限公司签订了紫金东郡内部认购协议，该协议约定原告购买紫金东郡小区51楼401室，该商品房用途为商业写字楼；建筑面积暂测195平方米，单价为每平方米5350元，总价款1043250元；发生争议协商不成，可向项目所在地法院起诉。至今被告邢台佳禾房地产开发有限公司未与原告签订商品房买卖合同，案涉房产项目现处于停工状态。该开发项目名称已改为新世纪家园怡景苑。 诉讼中，原告支付保险服务费2680元，保全费5000元。 上述事实，有经当庭质证、认证的原被告提交的证据及原被告的陈述在卷佐证。 本院认为，原告与被告邢台佳禾房地产开发有限公司签订的紫金东郡内部认购协议属商品房预约合同，该预约合同为合法有效合同。截至2016年2月5日原告按照该认购协议的约定陆续给王福祥购房款共计114万元。该认购协议约定2016年交付房屋，但至今被告邢台佳禾房地产开发有限公司拒不与原告签订商品房买卖合同，被告邢台佳禾房地产开发有限公司的行为已明显构成违约，且案涉房产项目现在处于停工状态。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十五条规定，出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定，予以支持。原告诉请解除原告与被告邢台佳禾房地产开发有限公司签订的紫金东郡内部认购协议，并要求被告自2016年2月5日起至实际给付之日止按照资金占用期间的利息6%赔偿损失，依法应予以支持。案涉房款均由被告邢台佳禾房地产开发有限公司具体负责案涉房产销售、收取房款的被告王福祥向原告收取，且被告王福祥没有证据证明其将所收取原告的案涉房款给付了被告邢台佳禾房地产开发有限公司，被告邢台佳禾房地产开发有限公司出具证明也未收到案涉全部房款，被告王福祥与被告邢台佳禾房地产开发有限公司对案涉债务应当承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十五条的规定，判决如下: 一、解除原告黄计波与被告邢台佳禾房地产开发有限公司签订的紫金东郡内部认购协议。 二、被告邢台佳禾房地产开发有限公司自本判决生效后五日内返还给原告黄计波房款114万元，并自2016年2月5日起至实际给付之日止按年利率6%赔偿损失。 三、被告邢台佳禾房地产开发有限公司自本判决生效后十日内给付原告黄计波保险服务费2680元，保全费5000元。 四、被告王福祥对上述二、三项债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16860元，因适用简易程序审理，减半收取计8430元，由被告邢台佳禾房地产开发有限公司、王福祥负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于河北省邢台市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,逾期不交也不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书江 二〇二〇年九月十五日 书记员  齐 凡