广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4803号原告：朱伟民，男，1971年11月13日出生，汉族，住广东省清远市清城区***********，公民身份号码441************213。委托诉讼代理人：江志远，广东名典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽丽，广东名典律师事务所律师。被告：清远市宏翔投资有限公司，住所地清远市清城西门岗****。法定代表人：邝某1。委托诉讼代理人：沈庆佳，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：田桂鑫，广东东成律师事务所律师。原告朱伟民与被告清远市宏翔投资有限公司（以下简称宏翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱伟民及其委托诉讼代理人冯丽丽，被告宏翔公司的委托诉讼代理人沈庆佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱伟民向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交楼违约金1382.40元；2、被告协助原告办理清远市清城区西门岗36号宏翔商住大厦二号楼8层08号房屋的不动产权证书；3、被告以购房款432000元为基数，按每年6%从2019年7月12日起向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金，直到原告取得登记在原告名下的该商品房不动产权证书为止；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:原告和被告于2016年12月7日签订《商品房买卖合》同预售合同编号2016120923，约定原告向被告购买位于清远市清城区西门岗36号宏翔商住大厦二号楼8层08号房屋，根据合同约定，房屋总价款为432000元。合同签订后，原告己按合同约定向被告付清全部购房款。根据合同第十一条（一）之约定，出卖人应当在2018年1月1日前向买受人交付该商品房，但在约定的交付期限届满时，由于被告未取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件，未能按合同约定将商品房交付给原告，直到2018年1月17日才将该商品房交付给原告，被告已构成逾期交楼违约。根据商品房买卖合同第十二条逾期交付责任之约定，原告有权要求被告支付逾期交楼违约金，违约金每日应按全部房价款万分之二（即86.4元/天）计算，从合同约定的交楼期限之次日即2018年1月2日起计算至实际交付之日即2018年1月17日，违约金为86.4元×16天＝1382.40元。根据商品房买卖合同第二十条二之约定，被告应在原告收楼后540个日内即2019年7月11日前向房地产权登记机关递交权属登记资料，将房地产权属证书办到原告名下。但自被告交楼给原告之日起至今，己经超过540天，被告仍未能按合同约定将该商品房的不动产权证办到原告名下，被告的行为己构成严重违约。由于原被告签订的商品房买卖合同附件十一补充协议是由被告提供的格式文本，补充协议中没有约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条之规定，原告有权要求被告支付逾期办证违约金，违约金应以原告己付购房款432000元为基数，按照年利率6%的标准计算逾期办证违约金，从合同约定的办证期限届满之次日2019年7月12日起计算至原告取得房地产权属证书时止。鉴于以上，现依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告宏翔公司辩称，1、本案不适宜小额诉讼程序进行审理，双方存在较大争议，不符合小额诉讼程序案件的规定；2、对于案涉房屋的实际交付时间，答辩人没有异议，但原告存在计算日期、违约金数额等错误情形，计算标准应按案涉房屋周边同类房屋的租金标准，答辩人认为逾期交付房屋的违约金约定过高，请求调整为按每日万分之一计算；3、答辩人已经于2019年6月21日取得案涉房屋的《清远市房屋所有权首次登记告知书》，按照规定，自该日起，案涉房屋已经可办理房屋所有权证，根据案涉合同约定，答辩人不存在违约，原告请求支付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实本院予以确认。另查明，涉案《商品房买卖合同》第二十条关于房屋登记的约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：1……；2、详见补充协议附件十一。补充协议附件十一第五条关于房屋产权登记约定，买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》约定房价款、补面积差款、税费及其他一切应付款项，且在买受人已接受所购商品房并签署了相关收楼文件后，出卖人在买受人收楼后540个工作日内协助买受人向房地产权登记机关递交权属登记资料，出卖人仅负责买受人所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间应由登记机关确定，出卖人对此不负任何责任。涉案房屋所在楼栋已办理房屋所有权首次登记。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。关于逾期交楼违约金的问题。原告已付清购房款，被告应按合同约定在2018年1月1日前交付涉案房屋给原告，但被告于2018年1月17日才履行交付房屋的义务，被告的行为已构成违约。原告诉请自逾期交付之日（2018年1月2日）起以房价款432000元为基数，按每日万分之二的标准计付违约金至实际交付之日（2018年1月17日）止，即1382.40元，符合双方的约定，依据充分，本院予以支持。至于被告抗辩认为该违约金约定的计算标准过高，缺乏依据，本院不予采纳。关于办证的问题。涉案《商品房买卖合同》补充协议附件十一已明确约定“买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》约定房价款、补面积差款、税费及其他一切应付款项，且在买受人已接受所购商品房并签署了相关收楼文件后，出卖人在买受人收楼后540个工作日内协助买受人向房地产权登记机关递交权属登记资料”，因此，被告作为出卖人有义务在买受人付清相关款项并收楼后540个工作日内协助原告向房地产权登记机关递交权属登记材料。原告在2018年1月17日收楼，计算540个工作日即至2020年2月10日。在本案中，被告未提供证据证明其在约定期限内已履行上述协助办证义务，被告的行为已构成逾期办证，应承担逾期办证违约责任。鉴于原、被告签订的《商品房买卖合同》并无约定逾期办证违约金的计算标准及方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原告主张按年利率6%的标准计算，依据充分，本院予以支持。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金，该违约金以购房款432000元为基数，按年利率6%的标准自2020年2月10日起计至被告协助原告向房地产权登记机关递交权属登记资料之日止。被告的抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。原告主张逾期办证违约金按540个自然日计算，并计至涉案房屋登记至其名下之日止，依据不足，本院不予支持。鉴于涉案商品房已办理房屋所有权的首次登记，因此，被告应向房地产权登记机关递交权属登记资料，协助原告办证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：一、被告清远市宏翔投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告朱伟民支付逾期交楼违约金1382.40元；二、被告清远市宏翔投资有限公司于本判决生效之日起30日内将办理位于清远市清城区西门岗36号宏翔商住大厦二号楼8层08号房屋权属证书的资料递交产权登记机关，并协助原告朱伟民办理该房屋的权属证书；三、被告清远市宏翔投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告朱伟民支付逾期办证违约金（该违约金以购房款432000元为基数，按年利率6%的标准自2020年2月10日起计至被告向房地产权登记机关递交涉案房屋权属登记资料之日止）；四、驳回原告朱伟民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计177元，保全费计242元，合共419元，由被告清远市宏翔投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  谭文雅二〇二〇年九月九日书记员  刘绮文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。