广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3759号原告：向翰杰，男，1984年3月14日出生，汉族，住广东省清远市清城区****************。原告：伍秀荣，女，1949年2月10日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区****************。原告：向玲娣，女，1974年11月5日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区****************。原告：向小玲，女，1976年3月31日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区****************。原告：向三玲，女，1978年5月21日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************。上列原告共同委托诉讼代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。被告：清远市侨阳房地产有限公司，住所地广东省清远市小市新城**区丽清花园售楼部。法定代表人：骆丽。委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。原告向翰杰、伍秀荣、向玲娣、向小玲、向三玲诉被告清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向翰杰、伍秀荣、向玲娣、向小玲、向三玲的共同委托诉讼代理人罗莲君，被告侨阳公司的委托诉讼代理人邓铁轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向翰杰、伍秀荣、向玲娣、向小玲、向三玲向本院提出诉讼请求：1、被告将位于清远市********************屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续。2、被告向原告支付逾期办证违约金（以总购房价款480058元为基数，按同期贷款利率计算，从2013年4月16日起计算至被告将办理位于清远市********************屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案之日止，暂计算至2020年3月16日为199224.07元)。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2009年10月26签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于清远市********************屋，该房屋建筑面积155.49平方米，总房价为480058元。合同签订后，原告依约向被告付清了房价480058元，但被告将房屋交付给原告使用后至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后来，经原告的多次催促，被告一直没有将办理权属由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告的房屋办理房地产权证，被告的行为已构成违约，严重损害原告的权益，被告应向原告承担违约责任。但由于被告提供的是格式合同，没有约定逾期办理权属登记的违约金，显失公平，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条等相关规定，被告应以已付房款为基数按年利率6%计付违约金给原告。综上所述，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判准原告的诉讼请求。被告侨阳公司辩称，一、关于原告主张诉求第一项，答辩人认为在2015年9月因原告未能如期归还银行按揭贷款，案涉商品房被查封，导致该房屋在客观上不具备办理产权登记的条件。二、关于逾期办证违约金，根据向翰杰、伍秀荣、向忠政与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，如商品房交付后90天内未能取得房地产权证书的，双方同意作退款处理。因此，答辩人无需向原告支付违约金。此外，由于退款的情形发生之日距离原告起诉之日已经有六、七年的时间，即便原告要求答辩人退款或要求答辩人支付违约金都是超过诉讼时效的。本院经审理认定事实如下:2019年10月26日，向翰杰、向忠政、伍秀荣（买受人）与侨阳公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定向翰杰、向忠政、伍秀荣向被告购买其开发建设的位于清远市*******************商品房，套内建筑面积135.21平方米，房屋总价款为480158元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年2月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。……”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×％赔偿买受人损失；……”。合同签订后，向翰杰、向忠政、伍秀荣向被告付清了购房款，被告于2013年1月中旬将涉案房屋交付给了原告。关于未能办理房屋产权登记的原因，被告表示因向翰杰、向忠政、伍秀荣拖欠银行贷款，案涉房屋被法院查封导致无法办理产权登记。为此，被告申请本院到农业银行查询案涉房屋预查封的时间。本院告知被告应自行提交房屋查封情况的证据，但被告未向本院提交相关证据。另查明，1、案涉房屋于2015年10月26日经建设部门竣工验收备案，于2015年12月3日经建设部门核准初始登记。2、向忠政于2015年2月22日去世，根据原告提交的《亲属关系证明》，显示伍秀荣是其妻子，向玲娣、向小玲、向三玲是其女儿，向翰杰是其儿子。本院认为,向翰杰、向忠政、伍秀荣与侨阳公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现向忠政已故，应由其法定继承人继受案涉合同的权利、义务，故对原、被告之间的诉讼主体资格，本院予以确认。原告已按约定向被告付清了购房款，被告亦应于商品房交付使用后90日内，即2013年4月中旬将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称因向翰杰、向忠政、伍秀荣拖欠银行贷款，房屋被法院查封，导致无法办理产权登记，并向本院申请调查取证。关于房屋查封的情况，被告能够通过查询查封所涉诉讼案件的档案资料或向房管部门进行查询取得，并不存在不能取得该证据而需人民法院向农业银行查询的情况。对被告的取证申请，本院不予准许。并且，被告的义务是提交办证资料，被告没有提交相关证据证明其已向房管部门提交了办理案涉房屋产权证的资料以及房屋查封与提交资料的关联性。故对被告该项辩驳意见，本院不予采纳。关于逾期办证违约金的问题，被告逾期办证已构成违约，被告应承担逾期办证的违约责任。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》并无约定逾期办证违约金的计算方式，违约金可以已付购房款480058元为基数，按年利率6%的标准计算。关于违约金的起始时间，被告辩称原告的诉讼请求部分已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，原告对被告所享有的逾期办证违约金这一债权应适用3年的诉讼时效,应从约定的办证期限届满之次日起计算3年，而原告在2020年4月16日才起诉，原告并无证据表明行使过相关权利，故2017年4月16日前的违约金已超过诉讼时效，本院只予支持2017年4月17日起至被告将办理涉案房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金。对原告主张的逾期办证违约金，本院部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效之日起10日内将办理位于清远市********************屋的产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告向翰杰、伍秀荣、向玲娣、向小玲、向三玲办理该房屋的权属证书。二、被告清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告向翰杰、伍秀荣、向玲娣、向小玲、向三玲支付逾期办证违约金（违约金自2017年4月17日起，以480058元为基数，按年利率6%的标准计算至被告将办理位于清远市********************屋的产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）。三、驳回原告向翰杰、伍秀荣、向玲娣、向小玲、向三玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2142元，由原告向翰杰、伍秀荣、向玲娣、向小玲、向三玲负担142元，被告清远市侨阳房地产有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨向晖二〇二〇年九月一日书记员  李乐怡附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。