山西省侯马市人民法院民事判决书（2020）晋1081民初601号原告：临汾市海强房地产开发有限公司，住所地：侯马市合欢街**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：买海江，该公司经理。委托诉讼代理人：张彤，山西律动律师事务所律师。被告：吴春梅，女，1966年7月8日生，汉族，住侯马市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李娟，山西启正律师事务所律师。原告临汾市海强房地产开发有限公司与被告吴春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临汾市海强房地产开发有限公司法定代表人买海江及其委托诉讼代理人张彤、被告吴春梅及其委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临汾市海强房地产开发有限公司（以下简称海强房地产）向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的购房款152656元及违约金51979元（从2010年12月1日至2020年3月30日止）；2、判令被告立即付给原告为其垫付的各项费用5113元及垫付期间的利息约2863元（从2010年12月1日至2020年3月30日止）；3、判令被告承担原告因追索该款项支出的律师费11500元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年4月28日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《补充合同》，约定由被告购买原告位于侯马市××街#楼9号商业房一套，合同约定面积为185.449平米，每平米价格为5491元，共计1018300元，由被告一次性付清。合同第五条第4款第1项还约定“产权登记面积大于合同约定面积的，面积差异部分的房款有（由）买受人补足。”该房于2010年11月已向被告交付，该房经房产部门实测面积为213.25平米，比合同约定面积多了27.801平米，应补交房款152656元，但被告拒不补交，原告多次催要，被告一直拖延未付。根据补充合同的约定，被告交纳的购房款中不包括维修基金2224元、印花税663元、测绘费48元、暖气入网费2178元。这些费用应由被告交纳，但被告一直未交，房管部门统一收取，为不影响整个小区其他住户，原告只有替被告垫付，因此，被告应当向原告支付该费用。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求贵院查明事实，依法判如所请。被告吴春梅辩称，1、原告要求答辩人支付拖欠的152656元房款，没有事实和法律依据。双方签订《商品房买卖合同》后，答辩人已按照合同约定缴纳了全部的房款和相关费用，不存在欠付房款的问题。对于超过合同约定的面积按照法律规定，答辩人仅需承担误差比3%以内的房价。因双方签订的房屋买卖合同中，对于产权登记面积与合同约定面积发生差异时的处理，并未约定由买受人补足，而是没有进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。2、原告要求支付违约金没有依据，要求支付各项费用及利息、律师费，答辩人不应承担。综上，请求法庭能够本着诚实信用的原则，保护守约方答辩人的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告双方对于案涉《商品房买卖合同》中第五条第4款的约定持有异议，原、被告提供的证据不一致，原告提供的《商品房买卖合同》中第五条第4款第2项是打×，而被告提供的该《商品房买卖合同》中第五条第4款第2项是没有打×。原告认为产权登记面积与合同约定面积发生差异，应该按照《商品房买卖合同》中第五条第四款第1项约定，依据《中华人民共和国合同法》中关于格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款的规定，被告应当支付面积差异部分的房款；被告认为该《商品房买卖合同》中对于产权登记面积与合同约定面积发生差异，没有明确约定，应当按照法律规定，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，支付误差比3%以内的房款。从本案的《商品房买卖合同》首页可以看出，合同明确标注一份“商品房买卖合同说明”，注明“第3条，为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。第4条，本合同文本中涉及到的选择内容、填空内容以手写项为优先。第5条，对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以于删除。……第7条，本合同由临汾市建设局监制。”从以上内容可以看出该《商品房买卖合同》文本格式属格式条款，案涉《商品房买卖合同》中第五条第四款第1项就是出卖人使用“特殊字体”并用“字体加粗”的方式，另行加注的一项内容，特别标识提醒买受人注意的事项，如果合同本意是运用第2项内容，那么没有必要再另添加第1项内容，故在双方对合同条款理解不一致的情况下，按照合同本身所要表达的真实意思，遵循公平、诚信原则，对被告按误差比3%以内补交房款的观点，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月28日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《补充合同》，合同约定面积为185.449平米，每平米价格为5491元，共计1018300元，由被告一次性付清。被告按照合同约定交付了全额房款，2010年11月6日原告将房屋交付被告，被告一直使用至今。2017年3月12日侯马市国土资源局委托山西智图测绘有限公司对该房屋进行测量，发现该房屋实测面积为213.25平方米，比合同约定面积多27.801平方米，2019年12月10日原告将此事告知被告，要求被告补缴房款152656元及垫付的其他款项，被告未予支付，双方就此事协商未果，原告起诉法院，要求被告支付购房款及其他垫付款项等。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。商品房买卖合同的订立应当遵循公平原则，尊重当事人意思自治。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照统筹理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案原、被告提供的《商品房买卖合同》对于产权登记面积与合同约定面积发生差异是否约定，双方认识不一，该“商品房买卖合同说明”已经明确释明“本合同文本中涉及到的选择内容、填空内容以手写项为优先”，依据公平原则，以及本案当事人的意思自治，该《商品房买卖合同》签订的内容，并没有损害买受人利益的意思表示，造成实测面积超出合同约定面积，也不是出卖人的初衷，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定以及《商品房买卖合同》明确的释明，被告应当支付原告出售给其房屋实测面积比合同面积多出27.801平方米的房款。原告要求被告支付违约金、利息、律师费的请求，因造成涉案房屋实测面积与合同面积不一致的原因不在被告，被告不是故意拖欠房款，而是原告计算面积失误，造成被告被动支付房款，因此这个责任在原告而不在被告，原告的该三项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条规定，判决如下：一、被告吴春梅于本判决生效后十日内支付原告临汾市海强房地产开发有限公司27.801平方米房款152656元。二、被告吴春梅于本判决生效后十日内支付原告临汾市海强房地产开发有限公司为被告垫付的维修基金2224元、印花税663元、测绘费48元、暖气入网费2178元，共计5113元。三、驳回原告临汾市海强房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4662元，减半收取计2331元，由原告临汾市海强房地产开发有限公司负担690元，被告吴春梅负担1641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 郭红宏 二〇二〇年九月九日书记员 刘晓丽