包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0204民初3013号 原告：王建国，男，1960年6月14日出生，现住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：胡志东，内蒙古凡洲律师事务所律师。 被告：包头市大公房地产开发有限责任公司。 法定代表人：朱明。 委托诉讼代理人：张伟，内蒙古字仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王峰，内蒙古字仁律师事务所律师。 原告王建国与被告包头市大公房地产开发有限责任公司（以下简称大公公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。另因案情复杂，依法变更为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建国及其委托诉讼代理人胡志东、被告大公公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建国向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房内部认购书》；2、依法判令被告返还原告已交付的购房首付款300000元；3、依法判令被告赔偿原告购房首付款产生的利息损失（从2012年8月9日至实际支付之日止，按照中国人民银行2012年贷款利息6.56%计算，暂计至起诉之日为137760元，本息合计437760元）；4、依法判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告自愿放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2012年8月9日原告与被告签订了《商品房内部认购书》，约定：原告认购被告所开发的的位××区交会处的“鹿城桃李居”（现为凤麟壹号）项目中的××座二厅二卫，建筑面积预估为124㎡，房款共计558000元。原告依据合同约定，在2012年8月9日向被告支付了300000元的首付房款。但被告至今未能按照合同约定与原告签订正式商品房买卖合同并办理网签备案手续。为此，原告一直与被告交涉，要求被告按《商品房内部认购书》继续履行合同，但被告置之不理。原告认为，原告与被告双方签订的《商品房内部认购书》并不违反法律规定，理应继续履行合同，但被告却予以拖延，拒不履行，致使原告购房目的不能实现。根据合同法的相关规定，为维护原告自身合法权益，故向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告大公公司辩称，答辩人与原告商品房预售合同纠纷一案，现根据客观事实进行如下答辩：一、原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应予以支持。二、鉴于刘德利将答辩人会计凭证和会计账本非法隐藏，致使答辩人无法核对是否与原告签订过合同，原告主张的300000元购房款付款情况是否真实无法确认，该300000元性质是否为购房款无法确认。答辩人也没有收到刘德利转付的300000元购房款。三、刘德利早已不再担任答辩人的股东、法定代表人，刘德利个人是否向原告出具过任何书面材料，均不属于职务行为。不代表答辩人，对答辩人不具有法律效力。四、答辩人与刘德利不具备利益一致性，刘德利存在利用其担任过答辩人法定代表人的身份伪造债务非法转嫁给答辩人。答辩人已对刘德利诸多涉嫌犯罪的行为进行刑事报案，昆区公安分局正在进行初查。本案不排除系原告与刘德利恶意串通进行的虚假诉讼。五、退一步讲，截至开庭之日答辩人还没有取得风麟壹号（桃李居）的预售许可证明，原告所谓的《商品房内部认购书》即使被认定真实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，《商品房内部认购书》应被认定无效，合同无效则不存在解除的基础。因此，原告主张解除《商品房内部认购书》并返还300000元及利息的诉讼请求不应予以支持。六、单就解除权期限而言，原告应在解除权发生之日起一年内行使，现原告起诉已过解除权行使期限，不应予以支持。综上，答辩人与原告之间不存在房屋买卖事实和房屋买卖关系，原告诉讼请求毫无依据。答辩人没有直接收取原告交付的任何款项，也没有通过刘德利收取原告的任何款项。原告转账支付给刘德利的300000元款项性质无法证实属于购房款，故答辩人恳请人民法院查明事实，依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年8月9日，原告王建国与被告大公公司签订《商品房内部认购书》，合同约定：原告王建国认购被告大公公司开发的“鹿城·桃李居”项目A座东单元五号东户房屋一套，建筑面积约为124平方米，房屋总价款为558000元。原告王建国于2012年8月9日通过其妻子张静的银行账户向时任被告大公公司法定代表人刘德利账户转账支付购房首付款300000元，被告大公公司给王建国出具购房款收据。以上事实，原告提交《商品房内部认购书》、收据、个人活期账户交易明细查询、原告与张静结婚证等证据为证。 被告大公公司对原告提交的证据质证，一、对《商品房内部认购书》真实性及证明目的均不认可，首先，被告没有与原告签订过内部认购书，协议第四页加盖的被告公章系伪造的，因为刘德利存在伪造持有并使用被告公章的情况，被告已向公安机关报案，公安机关正在侦查，暂无结论；其次，2012年8月份被告尚未取得凤麟壹号售楼资质，被告也没有对外进行过认购行为；最后，2012年8月被告还没有完成种子站土地的征收，未取得该土地使用权，该土地使用权于2014年取得，因此认为该协议是伪造的，被告也没有指定刘德利进行收款，也没有收到过刘德利转付的300000元。根据相关法律规定，在起诉前被告仍然没有取得商品房预售许可证，即使该认购书是真实的，也是无效协议。二、对收据真实性及证明目的均不认可，公章和财务章系刘德利伪造，收据的内容用肉眼无法辨别，证明不了所收款项的性质是购房款。三、对银行明细查询真实性无异议，证明目的不认可，只能证明张静向刘德利银行账户中转账支付300000元，并不能证明该款项性质是购房款，被告在2012年是正常经营的公司，收支款项都应是经过公司的基本账户，公司从未指定刘德利个人收款，所以张静打给刘德利的300000元不符合交易习惯。四、对结婚证真实性认可，对于原告与张静系夫妻关系认可，但不认可张静的交款行为等同于原告的交款。 两次庭审中，被告提交证据有：1、企业档案登记资料，首先，证明大公公司于2012年6月15日将股东由刘德利变更为刘德利、刘昕、赵杰、苑智林，大公公司自此不再是一人公司，公司决策也改为股东会共同决议，不再是刘德利一人决策。大公公司的其他股东不认可与原告签订《商品房内部认购书》；其次，证明2016年12月8日大公公司法定代表人由刘德利变更为朱明，刘德利不再担任大公公司法定代表人。刘德利与大公公司不具备利益一致性，恰恰相反双方利益相冲突，刘德利有伪造债务要求大公公司承担的嫌疑。2、青山区人民法院（2019）内0204民初2600号民事判决书，证明目的：刘德利至今仍持有大公公司一套印章和公司的会计凭证、会计账簿。本案不排除原告与刘德利恶意串通进行的虚假诉讼。3、包头市大公房地产开发有限责任公司第7次股东会决议（包大公股东会【2013】第3号），证明2013年6月17日大公公司召开股东会，代表100%表决权的股东全部参加，并表决通过决议，决议内容为：公司对外签订的所有业务合同（含已签订的业务合同），必须经过全体股东讨论同意签字后，方为生效，对于违反上述规定所签订的一切合同，全部无效。大公公司的股东赵杰、苑智林根本不认识原告，不清楚与原告签订过《商品房内部认购书》，故原告所称的认购书是虚假的，不应采信。4、（2019）内0204民初2600号民事判决书、（2019）内02民终2879号民事判决书，证明该生效判决判令刘德利向大公公司返还一套公章、财务专用章、合同专用章、税务专业章和会计凭证、会计账簿。本案不排除原告与刘德利之间恶意串通的可能性。 对被告提交的证据，原告质证，证据1真实性认可，证明目的不认可，内容显示2012年刘德利系大公公司法定代表人，2017年公司法定变更为本案的被告朱明。2012年-2017年之间法定代表人一直是刘德利，刘德利作为被告公司的法人有权行使职务行为，被告所称的内部认购书以及收据上加盖的公章以及财务章系伪造，并无证据。证据2真实性认可，证明目的不认可，2019年判决书不能表明2012年大公公司法定代表人刘德利不合法持有会计印章、会计凭证、会计账簿。而且被告在该判决中请求的是要求刘德利返还公章、财务章、会计账簿等，并不能证明刘德利伪造公章等公司印鉴，即使刘德利与大公房地产之间现在有纠纷，那也是公司内部股权变更发生的纠纷，与第三人也就是购买房屋的原告无关。证据3真实性、证明目的不认可均不认可，内部协议对内有效，对外无效，认购书上的盖章代表了公司行为，不是个人行为。4、两院判决与本案没有直接关联，证明目的不认可。 被告大公公司于第一次庭审后提出鉴定申请，要求对原告提交的《商品房内部认购书》上加盖的被告大公公司公章以及收据上加盖的被告大公公司的财务章真伪进行鉴定。2020年7月24日，天津市津实司法鉴定中心以“被告提供的样本材料不够条件，致使鉴定工作无法继续进行”为由终止本次鉴定。 截止原告起诉之日，被告包头市大公房地产开发有限责任公司未取得诉争房屋商品房预售许可证，未与原告签订正式《商品房买卖合同》。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告大公公司开发的凤麟一号（原名鹿城·桃李居）房屋截止原告起诉之日仍未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《商品房内部认购书》无效,原告已自愿放弃解除《商品房内部认购书》的诉讼请求，本院予以认定，被告大公公司基于无效合同收取原告房款300000元，应退还原告。关于原告的利息请求，因被告包头市大公房地产开发有限责任公司出售未取得商品房预售许可的房屋具有过错，给原告造成一定经济损失，本院判令被告赔偿原告资金占用期间的损失，从2012年8月9日至房款返还完毕之时，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告辩称与原告签订《商品房内部认购书》并非公司意思表示，不应由公司退还房款及利息。本院认为，原告提交的《商品房内部认购书》上加盖被告大公公司公章，收款收据上加盖被告大公公司的财务专用章，根据庭审后对大公公司原法定代表人刘德利的询问，凤麟一号（原名鹿城·桃李居）房屋所涉及土地已于2012年4月签订土地使用权出让合同，公司关于在该土地建设房屋已有意项，故当时与原告签订《商品房内部认购书》应为双方真实意思表示，原告于2012年8月9日将房款首付款300000元转至时任大公公司法定代表人刘德利的账户，原告有理由相信刘德利作为公司法人应系代表公司的行为，且被告现并无证据证明刘德利担任法人期间持有的公章及财务章系其伪造，故，对被告的辩称意见，本院不予支持。关于被告大公公司要求重新选定鉴定机构对《商品房内部认购书》及收据上的公章及财务专用章进行鉴定，本院认为根据鉴定部门出具的说明，大公公司提供的样本材料不够条件，因此，大公公司重新鉴定的申请，不符合法律规定，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、被告包头市大公房地产开发有限责任公司退还原告王建国购房款300000元，于本判决生效之日起十五日内付清； 二、被告包头市大公房地产开发有限责任公司支付原告王建国购房款300000元的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2012年8月9日开始至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年8月20日开始至购房款还清之日止； 三、驳回原告王建国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7860元，原告王建国已预交，由被告包头市大公房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判长  周爱萍 审判员  苏峻岭 审判员  范琳琳 二〇二〇年九月二十三日 书记员  武文超 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。