广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3706号上诉人（原审被告、反诉原告）：冼明芳，女，1982年10月13日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：林文结，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁尧都，广东保信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘玉龙，男，1973年10月2日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。上诉人冼明芳因与被上诉人刘玉龙房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初17247号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人冼明芳上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求确认冼明芳与刘玉龙于2017年9月28日签订的《租赁合同》无效；三、刘玉龙向冼明芳返还电费差额64938.76元及支付利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自提出反诉之日起计算至实际付清之日止；四、刘玉龙赔偿冼明芳装修损失55750元。事实与理由：本案涉及的租赁合同应当认定无效。相关政府主管部门向刘玉龙出具相关的非税收入普通票据、横栏镇违章建筑整治备案表、建设工程竣工验收消防备案表属于依职权出具的文书，不等同于政府部门批准建设涉案厂房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，在合同签订前没有取得建设工程规划许可证，签订的租赁合同无效。本案情形不属于“一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定的情况，所以涉案合同无效。刘玉龙认为涉案厂房在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，应该提交主管部门明确批准建设的政府文件。刘玉龙所提交的证据显示涉案厂房没有土地证，属于违章建筑，不能仅凭刘玉龙提交的证据即推断经主管部门批准建设，应当提前同意建设的批文。涉案合同无效，刘玉龙主张的诉求不应支持，刘玉龙多收取冼明芳的电费款项没有事实依据，应当予以返还。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，支持冼明芳的上诉请求。被上诉人刘玉龙答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘玉龙向一审法院起诉请求：一、解除刘玉龙与冼明芳于2017年9月28日签订的《租赁合同》；二、冼明芳支付2019年10月、11月租金18000元和2019年12月至判决合同解除之日期间的租金；三、冼明芳支付拖欠的2019年9月份电费6780元、水费805元、垃圾费200元；四、冼明芳支付拖欠2019年1月至11月的电梯电费1100元（每月100元）、2019年10月至11月的电梯保养费600元、2019年工业区配套设施费600元、2019年10月至11月的租赁税600元；五、冼明芳赔偿火灾给刘玉龙造成的损失2万元【计算方式：烧黑的面积为1000多平方米，刷白按10元/平方米，拆除办公室及隔墙并清理按每平方米10元，共600平方米，另地面平整（冼明芳在厂房中间制作了120平方米的水泥板）按每平方米25元】。冼明芳向一审法院反诉请求：一、刘玉龙向冼明芳返还电费差额62195.72元及支付利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自法院受理反诉并通知其缴纳受理费之日（即2019年12月26日）起计算至实际付清之日止；二、刘玉龙向冼明芳返还2017年9月至2019年9月期间电梯费用7200元及支付利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自法院受理反诉并通知其缴纳受理费之日（即2019年12月26日）起计算至实际付清之日止；三、刘玉龙赔偿冼明芳装修损失55750元（每个月300元的电梯保养费）。一审法院认定事实如下：2017年9月28日，刘玉龙（甲方）与冼明芳（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于横栏镇新茂村新茂工业区××路6号厂房A栋二楼第一卡面积约1100平方米租赁给乙方做灯饰厂使用，租赁期限为3年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止，其中2017年9月27日至10月20日为装修期免租金；甲方以现有的设施和装修标准交付房屋给乙方使用；租金每月9000元（不含税），厂房租赁税分摊每月300元；签订本合同当日乙方须向甲方交纳30000元作为押金；水电费押金为10000元整，以甲方出具的收款收据为标准；厂房押金不能抵扣房租和水电费，押金在履行合同租赁期满后，待乙方结清所有费用和租赁税，清理好通风管、通风槽、排水管道淤泥等垃圾杂物，甲方检查房屋没损坏收回租赁房屋钥匙后无息退回给乙方；每2个月付租金一次，先交租后使用，水电费必须在每月五号前缴清；若乙方超过15天不按规定时间缴清租金和水电费，甲方则有权解除合同收回房屋使用权和没收乙方押金，并起诉法院追索乙方拖欠的租金和水电费与每日千分之三滞纳金；租赁期间任何生产经营的安全事故与环境污染所产生的所有损失和财物损失由乙方负全部责任，与甲方无关；未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋形状，如遇自然灾害双方自行处理；若人为造成或其他事故造成经济损失，与甲方无关，均由乙方自行负责；双方不能以任何理由终止合同，若乙方擅自违反合同，甲方有权没收押金和收回房屋使用权，如甲方不肯租房给乙方造成违约，则按相同押金金额赔偿乙方；乙方在租赁期间所产生的各种费用包括政府各项税费、村委设施费、房产租赁税、卫生费等均由乙方负责，一切与甲方无关；租赁期间楼内的一切设施（包括水电表、水电线路、门窗）的损耗由乙方负责；到期后必须完好收回，如有损坏必须恢复原样和照价赔偿等内容。刘玉龙已向冼明芳交付上述租赁物。冼明芳在上述租赁物内加建隔墙、办公室等，并把部分租给第三人用。刘玉龙按每度1.13元向冼明芳收取电费，另水费每吨3.5元，垃圾费每月100元（从2019年5月起按每月200元）、电梯（保养）费每月300元。刘玉龙一般于每月1日以收据的形式列明收费项目，并通过微信发送收据图片通知冼明芳缴纳上月水电费、垃圾费及本期（两个月）租金、电梯（保养）费、租赁税等，冼明芳一般通过微信转账付款。冼明芳已按前述标准向刘玉龙交纳租金、电梯（保养）费、租赁税至2019年9月，交纳水电费、垃圾费至2019年8月。其中，刘玉龙于2019年1月5日通知冼明芳交纳2018年12月水电费、垃圾费外，还通知冼明芳交纳工业区配套设施费分摊600元/年（2018年1月至12月）。冼明芳已按通知交纳。刘玉龙于2019年2月1日通知冼明芳交纳租金等以外，还通知冼明芳交纳2018年1月至12月电梯电费1200元（每月100元），冼明芳也已按通知交纳。2019年9月22日18时25分许，上述租赁物内着火。中山市横栏镇专职消防队到场后迅速组织力量将火灾扑灭，火灾造成二楼平安五金厂两个喷漆柜过火、部分墙体熏黑及电线损坏，过火面积约20平方米，无造成人员伤亡。2019年10月1日，刘玉龙按上述方式通知冼明芳交纳2019年10月至11月租金共18000元、电梯（保养）费600元、租赁税600元、2019年9月电费6780元、水费805元、垃圾费200元、2019年1月至11月电梯电费1100元及2019年工业区配套设施费分摊600元。2019年10月7日，冼明芳告知刘玉龙，其于2019年9月30日不再租用上述租赁物。刘玉龙声称于2019年10月到上述租赁物要求冼明芳交租，否则需返还厂房，且其于2019年10月23日发现冼明芳有搬离财物。2019年10月29日，冼明芳向一审法院起诉刘玉龙，一审法院已依法立案受理[案号：（2019）粤2072民初15354号]。刘玉龙声称2019年10月底后去过上述租赁物，但租赁物内是乱七八糟的，后收到（2019）粤2072民初15354号案的诉讼材料。2019年12月10日，刘玉龙诉至一审法院，提出前述诉请。一审另查明：2012年4月26日，中山市横栏镇财政结算中心向刘玉龙出具广东省地方税收通用发票，收取刘玉龙2294.62平方米*800的村镇设施配套综合楼（工业框架）建筑税收金额99677.85元，以及12217.9平方米*600的村镇设施配套厂房（工业框架）建筑税收金额398059.16元；上述税收包含营业税、企业所得税、城建税、教育附加、堤围费、地方教育附加、印花税。2012年5月4日，中山市横栏镇人民政府规划建设办公室向刘玉龙出具广东省其他非税收入普通票据，确认收到刘玉龙14512.51平方米（每平方米11.5元）的村镇设施配套费166893.87元。中山市横栏公安消防大队于2012年5月18日就前述厂房办理建设工程竣工验收消防备案表，工程简要说明处载明该工程为刘玉龙工程，分别有厂房和综合楼，符合消防文件设计要求，该工程竣工验收合格。刘玉龙持有一份《横栏镇违章建筑安全鉴定备案表》（编号为3W000××），载明项目名称厂房、综合楼，产权人中山市横栏镇新茂经济联合社（刘玉龙），负责人刘玉龙，厂房框架三层，占地面积4033.44平方米，建筑面积12217.9平方米，综合楼框架四层，占地面积为551.38平方米，建筑面积为2294.61平方米；该工程建成于2011年5月，使用功能为工业用途；中山市横栏镇住房和城乡建设局的意见为：已交建筑税，根据中房鉴字（2012）第362号房屋安全鉴定报告，中山市横栏镇新茂村的刘玉龙综合楼可以按综合楼用途使用，刘玉龙厂房可以按工业厂房用途使用；时间2012年5月7日；中山市横栏镇规划管理所的意见为：该建筑物于用地范围内，用地范围内建筑物必须符合消防相关要求；时间2012年5月8日。该表备注：该土地无土地证，档案袋编号00××6。2012年6月11日，中山市横栏镇整治违章建筑办公室向刘玉龙出具《横栏镇违章建筑整治备案表》（编号为Y000××），载明的项目名称、产权人、厂房、综合楼结构面积、工程使用功能与上述《横栏镇违章建筑安全鉴定备案表》一致；部门意见为：此建筑物已交所需款项，相关手续已办理完备，同意送工商部门办理营业执照。一审又查明：刘玉龙与冼明芳均确认中山市用电分类包括大工业、一般工商业及住宅，其中一般工商业中的普通工业专变用电包括高峰（其中1-10千伏合计135.29分/千瓦时）、平段（其中1-10千伏合计83.21分/千瓦时）和低谷三个用电量的电度电价标准。刘玉龙称其厂房有很多租户，所以安装了变压器，对包括冼明芳在内的所有租户均按照1.13元/度来收取电费的，冼明芳晚上十点或十一点后不用电，都在上下午高峰期用电，所以单价会高，其按平均价1.13元/度收取，该单价包含了变压器损耗，就是上述高峰1到10千伏每度电单价1.3529元，平段1到10千伏每度电价0.8321元，双方口头约定按该两项的均价加一点损耗计算得出1.13元/度；水表在厂房里，电表在厂房外面，冼明芳可以看到，刘玉龙每个月去抄电表，水表用量是实际使用人报给刘玉龙的。冼明芳认为应按平段1-10千伏的电价计算，且不含其他附加费用，并提供了多收电费统计明细。刘玉龙称于2019年12月20日把前述租赁物内的隔墙拆除，并更换了铁闸门，当时租赁物内是空的，冼明芳已搬清财物，但冼明芳没有交还电梯卡，双方没有交接手续。冼明芳称前述租赁物于2019年12月1日有刘玉龙存放的物品，于2019年12月20日为空置。关于火灾问题，刘玉龙称2019年9月22日早上六点多是隔壁租赁物（相隔有10米）着火，没有引起前述租赁物受损，且在早上八点多已灭火，其主张的火灾与该早上的无关，是下午6点半冼明芳租赁使用的前述租赁物内着火，其有要求消防局出具火灾报告，但消防局声称要查封前述租赁物1至2个月去查明，冼明芳及其转租的第三人都在现场，也不同意，因为会影响他们使用，冼明芳同意恢复厂房的原状，并继续使用，无须刘玉龙参与，所以刘玉龙没有继续要求火灾报告，同意由冼明芳处理的方案。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘玉龙要求解除涉案租赁合同，冼明芳辩称租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划需可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，刘玉龙已向相关部门缴纳相关报建费用、建筑税，《横栏镇违章建筑整治备案表》《建设工程竣工验收消防备案表》《违章建筑安全鉴定备案表》证实涉案厂房已经相关部门整治处理并允许其继续使用，应视为已经主管部门批准建设，故涉案租赁合同应为合法有效。鉴此，对冼明芳该抗辩不予采纳。冼明芳从2019年10月起未支付租金，且未支付2019年9月的水电费等，构成违约，刘玉龙依约有权解除租赁合同。关于合同解除时间，虽然冼明芳于2019年10月7日告知刘玉龙不再租赁涉案租赁物，后提起另案诉讼[（2019）粤2072民初15354号]，但其并未提供充分证据证实其已实际搬离租赁物，况且其将涉案租赁物部分转租给第三人使用，其也没有与刘玉龙办理交接手续。后刘玉龙于2019年12月10日提起本案诉讼，并称其于2019年12月20日拆除涉案租赁物内的隔墙，更换铁闸门，且涉案租赁物已被清空。在此情形下，应视为刘玉龙已实际收回租赁物，故应认定涉案租赁合同于2019年12月20日解除为宜。冼明芳诉称于2019年9月30日交还涉案租赁给刘玉龙，后辩称刘玉龙于2019年10月29日收回涉案租赁物，陈述前后不一致，有违诚信原则，且均没有提供充分证据予以佐证，故不予采纳。冼明芳应向刘玉龙支付2019年10月1日至合同解除之日即2019年12月20日的租金23806.45元（9000×2+9000÷31×20）。冼明芳的相应抗辩理据不足，故不予采纳。刘玉龙要求冼明芳支付2019年9月电费6780元、水费805元、垃圾费200元和2019年10月至11月电梯保养费600元、租赁税600元。冼明芳辩称涉案租赁物在2019年9月22日发生火灾后已经无法使用，不产生相关的水电费及垃圾费。但刘玉龙主张的是2019年9月整个月的水电费及垃圾费，而火灾发生在2019年9月22日，涉案租赁物面积约1100平方米，该日傍晚的火灾过火面积仅约20平方米，且冼明芳并未提交任何证据证实涉案租赁物发生的火灾导致其无法再使用，刘玉龙对此亦不予确认，故对冼明芳的抗辩不予采纳。冼明芳主张刘玉龙收取电费的标准高于物价部门公布的，并诉求返还电费差额。刘玉龙确认电费单价是高一些，但是因为包括了变压器损耗等，且每度电1.13元的标准是双方协商确认的。而从刘玉龙在租赁期间每个月都按该标准通知冼明芳交费，冼明芳也一直按该标准交费的行为来看，应认定双方对该电费标准达成了合意，且该标准不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方理应遵循。因此，刘玉龙要求冼明芳支付2019年9月电费6780元的诉请有理，故予以支持。同理，冼明芳应向刘玉龙支付2019年9月的水费805元、垃圾费200元和2019年10月至11月的电梯保养费600元。故对冼明芳要求返还电费差额及电梯保养费的反诉请求不予支持。因双方已在合同中约定租赁税的收费标准，故刘玉龙要求冼明芳支付2019年10月至11月租赁税600元的诉请有理，故予以支持。刘玉龙要求冼明芳支付2019年1月至11月电梯电费1100元和2019年工业区配套设施费600元。冼明芳辩称合同没有约定，不应支持。因双方在合同中没有约定该两项费用，而冼明芳仅于2019年初应刘玉龙的通知交纳了2018年工业区配套设施费及2018年1月至12月电梯电费，刘玉龙也没有提供其他证据证实双方对2019年该两项费用的收费标准及缴纳时间协商一致，故对冼明芳该抗辩予以采纳。刘玉龙要求冼明芳赔偿火灾造成的损失，包括刷墙及拆墙等费用冼明芳辩称涉案租赁物的火灾是旁边房屋着火而导致的，但其作为涉案租赁物的使用者，没有提供任何证据予以证实，故不予采纳。而刘玉龙主张的刷墙以外的费用并非火灾所造成，故不予支持。至于刷墙费用，因刘玉龙没有提供任何证据证实火灾熏黑墙体的面积及刷墙单价，其应承担举证不能的不利后果，故对其主张的刷墙费用不予支持。如上述，涉案租赁合同因冼明芳违约而解除，故冼明芳要求刘玉龙赔偿装修损失的反诉请求理据不足，不予支持。刘玉龙的部分有理抗辩，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、确认冼明芳与刘玉龙于2017年9月28日签订的《租赁合同》于2019年12月20日解除；二、冼明芳于判决发生法律效力之日起七日内向刘玉龙支付租金23806.45元；三、冼明芳于判决发生法律效力之日起七日内向刘玉龙支付2019年9月电费6780元、水费805元及垃圾费200元；四、冼明芳于判决发生法律效力之日起七日内向刘玉龙支付2019年10月至11月电梯保养费600元和租赁税600元；五、驳回刘玉龙的其他诉讼请求；六、驳回冼明芳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1018元，减半收取计509元，由刘玉龙负担159元，冼明芳负担350元。反诉案件受理费2859元，由冼明芳负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，本院在（2020）粤20民终3046号案中，曾向中山市住建局和城乡建设局发函核查涉案租赁物即位于中山市横栏镇新茂经济联合社（刘玉龙）厂房、综合楼是否取得不动产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等情况，该局于2020年7月20日向本院复函称“位于中山市横栏镇新茂经济联合社（刘玉龙）厂房、综合楼未取得不动产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，该综合楼、厂房未办理相关质量安全监督验收手续，性质属于违章建筑。”双方当事人在上述案件中发表质证意见，冼明芳对该复函的真实性、合法性、关联性均予确认，并认为根据复函的内容，冼明芳与刘玉龙签订的租赁合同应当认定无效。刘玉龙对该复函的真实性确认，但不确认关联性。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方当事人的诉辩陈述，现分析如下：首先，本院已查实涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，且中山市住房和城乡建设局明确其性质属于违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定冼明芳与刘玉龙于2017年9月28日签订的《租赁合同》无效。鉴于合同无效，双方的租赁合同终止履行，刘玉龙主张解除合同的前提不存在，一审法院判决解除合同有误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”故刘玉龙继续占有因租赁合同取得的押金4万元于法无据，为了减少诉累，本院在本案中一并处理，在冼明芳应当支付的款项中予以扣减。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，即便租赁合同无效，冼明芳占用涉案租赁物亦应支付相应的占有使用费。对于占有截止时间的认定，本院认为，冼明芳作为承租人理应对其交还租赁物办理交接手续的情况举证，虽然冼明芳于2019年10月7日告知刘玉龙不再租赁涉案租赁物，但其并未提供充分证据证实其已实际搬离租赁物，且其将涉案租赁物部分转租给第三人使用，也未举证第三人已交还房屋给刘玉龙。此外，冼明芳在一审期间的陈述自相矛盾，导致交接时间无法查实。综上，冼明芳对其实际搬离租赁物的时间举证不能，理应承担相应的责任。鉴于刘玉龙自称于2019年12月20日拆除涉案租赁物内的隔墙，更换铁闸门，涉案租赁物已被清空，故本院认定冼明芳实际占有涉案租赁物至2019年12月20日。结合双方在《租赁合同》中约定的租金标准以及冼明芳实际交付租金至2019年9月的事实，冼明芳应向刘玉龙支付2019年10月1日至2019年12月20日期间的占有使用费23806.45元。关于电费的问题。双方当事人对于电费的标准分歧较大，本院认定，虽然冼明芳向刘玉龙交付的电费计算标准高于物价部门公布的标准，但刘玉龙辩称电费单价包括了变压器损耗符合常理，且整个租赁期间冼明芳对于电费单价是知悉的，双方一直以来按照该标准计算电费，且冼明芳也一直按时足额支付电费，从未提出异议，故一审法院认定该电费标准是双方合意的结果，且该标准不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效正确，本院予以确认。故对于冼明芳主张刘玉龙返还电费差价的诉讼请求，不予支持。对于刘玉龙主张的2019年电费6780元、水费805元、垃圾费200元、2019年10月至11月的电梯保养费600元以及租赁税600元。按照双方约定的电费标准每度电1.13元的标准，以及前述认定冼明芳于2019年12月20日实际搬离涉案租赁物的事实，上述费用均实际产生且有合同约定，刘玉龙的上述请求于法有据，应予支持。关于冼明芳主张的装修损失55750元，鉴于冼明芳未能提供证据证明其存在装修事实，未能提供任何相关装修的支付凭证或单据，应承担举证不能不利后果，故本院对冼明芳主张该项装修损失不予支持。综上，一审判决冼明芳应向刘玉龙支付的款项总计为32791.45元（包括占有使用费23806.45元、2019年电费6780元、水费805元、垃圾费200元、2019年10月至11月的电梯保养费600元以及租赁税600元）的认定正确，鉴于刘玉龙应当返还冼明芳的押金4万元足以抵扣上述金额，故本院对于刘玉龙的诉讼请求不再予支持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律有误。冼明芳的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初17247号民事判决；二、驳回刘玉龙的诉讼请求；三、驳回冼明芳的反诉请求。一审案件受理费1018元，减半收取计509元，由刘玉龙负担159元，冼明芳负担350元。反诉案件受理费2859元，由冼明芳负担。二审案件受理费3370元，由刘玉龙负担674元，冼明芳负担2696元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年九月四日书记员  陈静文