广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初9654号原告（反诉被告，以下统称原告）：徐威，男，1983年1月1日出生，汉族，住湖北省广水市************，公民身份号码为420************718。委托诉讼代理人：谭健文，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈富，广东权晔律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：林城，男，1983年2月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区牛港山路567号横屿新苑二区*******，公民身份号码为350************037。委托诉讼代理人：黄学用，福建韩思律师事务所律所。原告徐威与被告林城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，被告林城提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐威及其委托诉讼代理人谭健文，被告林城及其委托诉讼代理人黄学用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐威向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年4月14日签订的《租赁合同》于2020年4月14日解除，涉案合同标的金额720,000元；2.被告向原告立即返还100,000元（原告于庭审中明确其中20,000元为押金，80,000元为转让费）；3.被告向原告立即赔偿铺位装修损失150,000元及经济损失50,000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年4月14日签订了《铺位租赁合同》，约定原告承租被告位于东莞市***************的店面（面积约150平方米左右），租期自2018年4月14日至2024年3月31日，装修期到2018年4月30日止，2018年5月1日开始计算租金，原告于每月5日前支付租金。原告于2018年4月14日向被告支付了100,000元。原告承租被告的店面目的是为了开设舞蹈培训机构，需要办理营业执照，但被告拒绝配合提供相关证件，导致原告不能办理营业执照开展业务，给原告造成了严重的经济损失，包括但不限于装修费200,000元。原告于2020年4月13日委托律师向被告发出律师函要求解除租赁合同、返还已支付的100,000元与装修损失等费用。2020年4月17日，原告将涉案的租赁物交还给被告。被告林城辩称，案涉合同合法有效，原告未按约支付租金、卫生费，且擅自解除合同，已构成违约，被告无需退还20,000元押金，另80,000元属于原告应当承担的盘店费用。原告提交的证据无法证实支出了装修费200,000元，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告林城向本院提出反诉请求：1.原告立即支付租金34,000元及被告代垫的卫生费132元（租金34,000元是指2020年2月尚欠租金4,000元及2020年3月至5月租金各10,000元，卫生费132元指2020年2月卫生费18元及2020年3月至5月卫生费各38元）；2.原告赔偿租金差价损失72,000元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2018年4月1日，被告与案外人李日远签订一份租赁合同，约定被告向李日远承租位于东莞市*************1-7层的房屋，租期为2018年4月1日至2024年3月31日。2018年4月14日，原告向被告承租上述房屋的一楼店面，双方于当日签订铺位租赁合同。从2020年1月开始，原告就没有按约交纳租金及卫生费，至今尚拖欠被告2020年2月租金4,000元及2020年3月至5月租金各10,000元，2020年2月卫生费18元及2020年3月至5月卫生费各38元。原告不仅未按约支付租金和卫生费，还于2020年4月14日向被告寄送了解除租赁合同的律师函，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。为了减少因原告擅自解除合同所造成的损失，被告已将店面另行出租给案外人郑建勇，并由此产生了租金差价损失72,000元。原告徐威针对被告林城的反诉答辩称，1.2020年年初受新冠肺炎影响，原告无法使用租赁物，因为全国突发公共卫生事件属于不可抗力，原告有权减免部分租金，被告主张的数据有误。原告于2020年2月已经支付了6,000元租金，租赁物的钥匙在2020年4月17日交还给被告了。2.原告没有产生卫生费用，无需支付。3.被告主张的损失72,000元与原告无关，被告并不存在损失，租赁物已经马上转让。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，认定事实如下：2018年4月1日，被告作为承租方，案外人李日远作为出租方，双方签订租赁合同，约定李日远将位于东莞市*************的房屋出租给被告，租期为2018年4月1日至2024年3月31日。2018年4月14日，原告作为承租方，被告作为出租方，双方签订《铺位租赁合同》，约定被告将位于东莞市****************面（面积约150平方米）出租给原告，租期自2018年4月14日至2024年3月31日，装修期到2018年4月30日，2018年5月1日起上缴当月租金。2018年5月1日至2021年4月30日每月租金10,000元，2021年5月1日至2024年3月31日每月租金11,000元，每月5日前缴纳当月租金。租赁期间，原告需缴纳押金20,000元，租期满后，被告无息退还。合同补充部分明确载明，本楼房在不具有房产证的情况下租给原告。原告向本院提交了一份中国建设银行个人活期账户全部交易明细，显示其于2018年4月14日向被告转账100,000元，备注为“转让费80000元加20000元押金”，被告确认已收到前述款项。关于转让费，原告称性质是喝茶费（即好处费），是支付给被告的，被告则主张是上一个租客的装修残值，对各自的主张双方均未提供证据予以证明。原告确认尚欠被告2020年2月租金4,000元及之后的租金均未支付，卫生费每月固定为38元（由原告交给被告，被告再转交给村委会），2020年2月及之后的卫生费未交。被告确认案涉房屋未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证，经本院释明，被告仍坚持认为合同有效，并坚持其反诉请求。双方均确认案涉房屋已于2020年4月17日交还被告。关于装修损失及经济损失，原告均未能提供证据予以证明。庭审中，原告明确其诉请的经济损失是指由于被告未能提供建设工程规划许可证，导致其无法办理营业执照产生经济损失50,000元。原告主张装修费用其中一项大额支出为在房屋中间搭建了一层钢结构，支出费用50,000元，但未提供证据予以证明，原告称其承租房屋时，原本中间就有一层木结构，经过被告同意后将木结构改为了钢结构。被告确认原告将木结构改为钢结构的事实，但主张原告改为钢结构时并未经过其同意，并表示不同意继续利用该钢结构。诉讼过程中，经协商，双方一致同意由原告拆除该钢结构。被告为证明关于案涉铺位租赁合同为有效合同的主张，向本院提供了建设工程管理登记表、民房住宅工程竣工证明、房屋租赁登记备案证明各一份。关于反诉主张的损失72,000元，被告向本院提供了一份铺位租赁合同，出租方为冯和云，承租方为郑建永，被告称因原告擅自解除合同，被告委托其岳父冯和云另行将案涉铺位出租给案外人郑建永导致其产生租金差价损失72,000元。庭审中，被告称原告尚欠2020年1月水电费142元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉房屋未办理房产证，也未取得建设工程规划许可证，被告提供的证据亦不足以证明案涉房屋系经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的案涉铺位租赁合同应为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，故原告诉请解除合同，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告收取的押金20,000元应退回原告。关于转让费80,000元，原告主张其性质是喝茶费，但未提供任何证据予以证明，本院对此不予采信。银行流水显示原告在向被告支付该笔费用时明确注明系转让费，按常理分析，该笔费用应为原告按照租赁物的现状及合同列明的租赁条件获取案涉房屋承租权所应支付的对价。现原告对租赁物仅实际占有使用了近两年时间，该转让费亦应按原告实际占有使用租赁物的时间占合同约定的租期比例进行折算，约为三分之一，故原告实际应支付的转让费约为26,667元（80000元÷3），对于剩下的53,333元，应由被告退回给原告。关于装修损失。有关钢结构部分，案涉租赁合同虽明确约定了装修期，但合同第四条、第十一条亦明确了原告不得随意改造店面及更改铺面结构，确实需要必须经被告同意方可进行。原告主张其搭建钢结构已经过被告同意，但未提供证据予以证明，被告亦不予确认，本院对此不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”故，原告无权主张该部分装修损失。对于其他装修事实，因原告未能提供任何证据予以证明，被告亦不予确认，本院不予支持。原告未能提供证据证明其无法办理营业执照系因被告未提供建设工程规划许可证所导致，且关于经济损失的主张亦未提供具体证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果，本院对原告主张的经济损失不予支持。原告以新冠肺炎疫情为由主张不可抗力要求减免部分租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，原告应及时通知被告，并应当在合理期限内提供证明。本案原告既未履行通知义务，又未提供证据证明其因疫情影响导致无法使用案涉房屋，故本院对其因不可抗力要求减免租金的主张不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告诉请的租金在性质上实为房屋占有使用费，原告确认尚欠被告2020年2月“租金”4,000元及之后的“租金”均未支付，卫生费每月固定为38元，2020年2月及之后的卫生费未交。依据前述司法解释，原告应向被告支付2020年2月至2020年4月17日返还租赁物之日止的占有使用费，金额为19,667元（4000元+10000元+10000元÷30天×17天）。被告虽未提交卫生费的支出凭证，但原告确认该笔费用的真实性，故对于原告占有使用案涉租赁物期间所产生的卫生费，应由其自行承担。对于2020年2月的卫生费，被告仅主张18元，系对其自身权利的处分，本院予以准许，故原告应支付的卫生费金额为78元（18元+38元+38元/月÷30天×17天）。被告未就2020年1月水电费142元提出反诉请求，本院对此不予处理。本案纠纷系因租赁物未取得房产证等相关证件导致合同无效而引发，被告要求原告承担因合同提前解除而导致其产生的租金差价损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告林城于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐威退还押金20,000元及转让费53,333元；二、限原告徐威于本判决发生法律效力之日起十日内向被告林城支付房屋占有使用费19,667元、卫生费78元；三、驳回原告徐威的其他诉讼请求；四、驳回被告林城的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6,990元，已由原告预交，由原告负担5,281元，由被告负担1,709元；反诉受理费2,423元，已由被告预交，由原告负担451元，由被告负担1,972元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  全纯芳二〇二〇年九月三十日书记员  林安花强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。