四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1526民初830号 原告（反诉被告）：李达彬，男，1976年11月16日出生，汉族，住四川省珙县。 委托代理人：李达涛，女，1967年12月10日出生，汉族，住四川省珙县，系李达彬的姐姐。 委托代理人：潘峰，四川忠仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卓秋，男，1986年1月8日出生，汉族，住四川省珙县。 委托代理人：李航宇，四川远皓律师事务所律师。 李达彬（反诉被告）与卓秋（反诉原告）关于返还原物纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，被告卓秋（反诉原告）在答辩期内提出反诉申请，本院于2020年8月6日受理了被告卓秋（反诉原告）的反诉申请。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李达彬的委托代理人李达涛、委托代理人潘峰，被告（反诉原告）卓秋及其委托代理人李航宇到庭参加诉讼。原告（反诉被告）李达彬经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李达彬向本院提出诉讼请求：1、被告立即将原告所有的，位于珙县××镇××街，产权证号为宜房权证珙字第2××3号，面积为81.66平方米的房屋腾空返还原告；2、被告支付原告房屋占有使用费，按每月1300元计算，2019年8月9日至2020年6月9日共计13000元，2019年8月9日后计算至房屋返还之日止；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年7月28日签订《房屋租赁合同》，约定了被告租赁原告所有的位于珙县××镇××街××号的房屋，租赁期限为2017年8月9日至2019年8月9日，年租金15600元，承租方若需续租，应在租赁期满前30日书面告知出租方等内容。合同签订后，在合同期内，双方均按合同履行了义务。租赁期满，被告未表示续租，又继续占有房屋，且拒不支付房屋占有使用费。 被告卓秋辩称，依据《房屋租赁合同》的约定和“合同法”、“物权法”的规定以及合同的实际履行情况，房屋租赁期限应为2019年8月10日延长至2020年8月9日。解除合同期限应为2020年4月20日。2020年3月26日李达彬和政府签订了“拆迁补偿协议”，卓秋应当将房屋退还政府，2020年3月26日后的租金应支付给政府，2020年2月10日至2020年3月26日期间的租金应支付给李达彬，金额应以每月7200元计算。 反诉原告卓秋向本院提出诉讼请求：1、判令李达彬向卓秋支付装修、停产、停业等补偿88284.8元；2、诉讼费由李达彬承担。事实和理由：原、被告双方于2017年7月28日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年8月9日至2019年8月9日，年租金15600元，后经双方协商变更为14400元，卓秋按约定支付了租金，由于该房屋仅有简单装修，经李达彬同意，卓秋花费了数万元对房屋进行了精装修，2019年8月9日，租赁期满后，经双方协商，同意卓秋继续租赁该房屋，卓秋支付了半年租金。2020年3月26日李达彬和政府签订了“拆迁补偿协议”，领取了装饰、装修及附属设施补偿款83954元，停产、停业补偿款14698.8元，2020年3月28日李达彬通知卓秋于2020年4月20日前搬离，双方对装修等补偿数额协商未果。 反诉被告李达彬辩称，卓秋要求李达彬支付其装修、停产等补偿费无充分的事实依据，卓秋提供的装修视频无时间、地点等关键信息，不能证明是对涉案房屋的装修。2020年2月9日租赁合同已经到期，不存在解除合同的情形，不应适用“最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释”第十一条第（四）的规定。2020年2月9日租赁合同已经到期，2020年3月26日李达彬和政府签订了“拆迁补偿协议”，卓秋无权使用涉案房屋。补偿协议是针对房主的。LED屏的补偿款同意支付给卓秋。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2017年7月28日卓秋与李达彬签订《房屋租赁合同》，约定卓秋租赁李达彬所有的位于珙县××镇××街××号的房屋。2017年7月28日卓秋支付房租7800元，收款人为李达彬，2018年4月3日卓秋支付房租7200元，收款人为邓霞（李达彬的妻子），注明系2018年上半年房租。2018年9月28日卓秋支付房租7200元，收款人为李达涛，注明房租费半年。2019年4月6日卓秋支付房租7200元，收款人为李达涛，注明房租半年2019年3月-8月。2019年10月9日17时25分卓秋通过微信向李达彬转款7200元。2020年3月28日李达彬通知 卓秋于4月20日前搬离退还房屋。 另查明，2018年8月29日，珙县人民政府公告，将对包括本案所涉房屋进行拆迁、征收。2020年3月26日李达彬和珙县城市房屋征收房屋中心签订《国有土地上房屋模拟征收补偿协议》，并领取了部分补偿款。共计补偿门牌号为28、30号房屋的装饰、装修及附属设施款为83954元，其中LED屏6776元。现房屋由卓秋占有。 本院认为，李达彬与卓秋对2017年7月28日双方签订的《房屋租赁合同》均无异议，该合同不违反法律规定，该合同的真实性、合法性本院予以确认。2020年3月26日李达彬和珙县城市房屋征收房屋中心签订《国有土地上房屋模拟征收补偿协议》，并领取了部分补偿款。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，从2020年3月26日起，本案所涉房屋所有权归政府所有，当然收益权已一并归政府所有，故本案所涉房屋李达彬无权要求卓秋搬离返还，李达彬要求卓秋搬离、返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。2020年3月26日前，本案所涉房屋归李达彬所有，李达彬有权收取房租，卓秋已将房租交至2020年2月9日，即李达彬有权向卓秋收取2020年2月10日至2020年3月26日的房租，至于房租标准，在第一次收取房租为7800元，后均为7200元，但合同约定为7800元，所有证据及庭审中均不能证明李达彬同意按半年7200元的标准收取房租，收取标准应按半年7800元计算，即卓秋应当支付李达彬房租7800元（半年）÷6÷30天×46天≈1993元，超出部分请求本院不予支持。 对于本案反诉原告卓秋提出的诉讼请求与反诉被告李达彬的争议焦点是以下几点：1、卓秋对本案所涉房屋是不定期租赁还是有租赁期限的，租赁期限应至好久；2、卓秋是否对本案所涉房屋进行装修和装修费用是多少；3、政府关于装修部分补偿应当支付给房屋所有人还是承租人或者是实际装修人。《房屋租赁合同》第二条约定租赁期限为2017年8月9日至2019年8月9日。租赁期满后，卓秋又向李达彬支付了7200元，结合前期租金支付情况，租赁期限已至2020年2月9日。2020年2月9日后双方是否还存在租赁关系，卓秋认为，依据《房屋租赁合同》规定和“合同法”规定，应当认定为租期延长或不定期租赁。首先看《房屋租赁合同》关于租赁期满后，乙方需续租的规定:“租赁期满，乙方需续租，应提前30天书面通知甲方，甲方自收到书面通知书之后起30日内应提出异议或与乙方协商续约，如在接到书面通知书之日起30日内甲方不予书面答复，应视为默认同意乙方续租，本合同自动延长一年，自30日期满次日起计”，此条明确要求“书面通知”，卓秋在向本院提交的证据中还是在庭审中均未见有“书面通知”，在和李达彬的聊天记录中，也未见延期要求，关于租赁期限仅有李达彬说的“合同到期了，下周过来签”的表述，而聊天记录是2019年10月9日，不能说明李达彬是默认或同意续租，所以不能认定合同自动延期一年。关于是否认定为不定期租赁，“合同法”第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，而本案所涉房屋的租赁是有书面租赁合同的，即2017年7月28日卓秋与李达彬签订《房屋租赁合同》，该合同对续租有明确规定，故本案所涉房屋的租赁期限不应认定为不定期租赁。租赁到期日应当为2020年2月9日。关于卓秋是否对本案所涉房屋进行装修及装修价值的问题，卓秋向本院提供了视频及其他证据，用于证明。但从卓秋提供的所有证据，均不能证明卓秋其对本案所涉房屋装修的时间、装修用了多少材料、什么材料，装修时的价值多少，现在房屋的装修价值多少等问题，“最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第十一条第一款规定“承租人经承租人同意，合同解除时，……，人民法院按照下列情形分别处理”,第一款第（四）项规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”合同于2020年2月9日已经到期，不存在合同解除的问题，同时，即使合同租赁期为一年或不定期，存在合同解除，适用以上解释第十一条第一款第（四）项的规定，也应是对“租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，而卓秋未提供装饰装修残值损失的具体金额。关于李达彬已经领取的部分房屋拆迁、征收补偿款，该款仅针对房屋所有权人，卓秋要求李达彬将装修、装饰补偿款支付自己，于法无据。庭审中，李达彬明确表示LED屏是卓秋安装，补偿款归卓秋所有。LED屏的补偿款6776元由李达彬支付给卓秋。卓秋反诉的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条判决如下： 一、被告（反诉原告）卓秋在本判决生效之日起十日内向原 告（反诉被告）李达彬支付房屋占有使用费人民币1993元。 二、原告（反诉被告）李达彬在本判决生效之日起十日内向 被告（反诉原告）卓秋支付LED屏的补偿款人民币6776元。 三、驳回原告（反诉被告）李达彬和被告（反诉原告）卓秋 的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币63元（李达彬已经预交）由原告（反 诉被告）李达彬负担；反诉案件受理费人民币1004元（卓秋已预交）由被告（反诉原告）卓秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 李 季 二〇二〇年九月六日 书记员 贾开叶