福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初3046号 原告：曾文英，女，1986年2月23日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：翁志平，福建力涵律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：柳田，福建力涵律师事务所实习律师。 被告：张祎，男，1982年6月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告：邓继彪，男，1992年2月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：谢文昌，福建紫杉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐锦芳，福建紫杉律师事务所实习律师。 原告曾文英与被告张祎、邓继彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾文英及其委托诉讼代理人翁志平，被告邓继彪及其委托诉讼代理人谢文昌、徐锦芳到庭参加诉讼。被告张祎到庭参加第一次庭审，无正当理由拒不到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。 曾文英向本院提出诉讼请求：一、判令解除曾文英与张祎、邓继彪于2019年8月28日签订的《房地产经纪买卖合同》。二、判令张祎、邓继彪立即向曾文英返还购房款338000元，并支付该款自起诉之日起至款清之日止、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息。三、判令张祎、邓继彪立即向曾文英赔偿装修损失款13万元，并支付该款自起诉之日起至款清之日止、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息。四、判令张祎、邓继彪立即向曾文英赔偿中介服务费17000元。五、判令张祎、邓继彪立即向曾文英支付按房屋成交价的20%计算的违约赔偿金227600元。六、案件受理费由张祎、邓继彪承担。诉讼中，曾文英减少诉讼请求为：一、判令解除曾文英与张祎、邓继彪于2019年8月28日签订的《房地产经纪买卖合同》。二、判令张祎、邓继彪立即向曾文英返还购房款283000元，并支付该款自起诉之日起至款清之日止、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息。三、判令张祎、邓继彪立即向曾文英赔偿装修损失款13万元，并支付该款自起诉之日起至款清之日止、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息。四、判令张祎、邓继彪立即向曾文英赔偿中介服务费17000元。五、判令张祎、邓继彪立即向曾文英支付按房屋成交价的20%计算的违约赔偿金227600元。六、案件受理费由张祎、邓继彪承担。 事实与理由：2019年5月30日，张祎与邓继彪签订《房地产买卖合同》一份，约定：邓继彪向张祎购买位于龙岩市新罗区房屋［不动产权证号:闽（2017）龙岩市不动产权第××号］，在房屋未过户至邓继彪名下前，邓继彪继续转售该房屋。2019年8月28日，在中介服务方龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司的居间服务下，曾文英作为买方（乙方）与张祎、邓继彪（甲方）共同签订《房地产经纪买卖合同》（合同编号:201908305），双方对购房价格，款项支付，违约责任等进行约定。合同签订后，曾文英按约定向张祎、邓继彪支付购房首付款338000元，并向中介服务方龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司支付中介服务费17000元。张祎、邓继彪亦在2019年8月28日将房屋交付曾文英装修使用。2019年11月26日，买卖双方共同委托龙岩市住房置业担保有限公司办理房屋的卖方银行解押手续、买方的贷款手续及房屋变更登记，龙岩市不动产登记中心受理龙岩市住房置业担保有限公司代办的不动产变更登记申请后，对房屋买卖合同进行备案登记（备案登记合同编号:201911563）。但是，在该房屋交易过程中，因申请执行人刘维亮与被执行人张祎民间借贷纠纷执行一案，法院查封了该房屋，致使案涉房屋无法变更登记至曾文英名下。曾文英多次要求张祎、邓继彪处理房屋解除査封的问题，但张祎、邓继彪置之不理，也拒不向曾文英返还购房款及赔偿曾文英的各项损失。曾文英因此向法院提出执行异议申请，请求立即解除对房屋的查封，立即停止对该房屋的委托评估、拍卖等执行措施，法院经审査作出（2020）闽0802执异20号《执行裁定书》，裁定驳回曾文英的异议请求，执行裁定书于2020年3月13日送达曾文英。曾文英认为，案涉《房地产经纪买卖合同》合法有效，目前房屋被执行查封的现状造成合同已实际无法继续履行，依据《房地产经纪买卖合同》的约定及法律规定，曾文英有权解除合同并要求张祎、邓继彪赔偿各项损失。现曾文英诉至法院，请求判如所请。 张祎辩称，案涉房屋是邓继彪的。张祎已将案涉房产以100万元的价格出售给邓继彪，但是邓继彪实际上只支付张祎19万元，其他的按揭款是邓继彪去处理。签订合同后，双方没有办理过户，因为邓继彪购买房屋是用于出售的。邓继彪在与曾文英的买卖合同过程中，因为房子是登记在张祎的名下，所以当时曾文英和邓继彪要求张祎也要在购房合同上签字。曾文英的购房款因为置业担保的需要是有形式上转至张祎的账户上，但是之后张祎马上转给邓继彪。张祎不同意解除双方于2019年8月28日签订的《房地产经纪买卖合同》，对曾文英的第二项诉请有异议，不应由张祎偿还。对曾文英主张的装修损失款13万元没有异议。对曾文英主张的中介服务费17000元有异议，张祎没有与中介实际接触。对曾文英主张的违约金227600元有异议，金额过高。 邓继彪辩称，邓继彪只是委托人，张祎委托邓继彪卖案涉房屋。邓继彪不同意解除双方于2019年8月28日签订的《房地产经纪买卖合同》。邓继彪与张祎签订《房屋买卖合同》，约定购房价为100万元。合同签订后邓继彪有向张祎支付19万元，剩余按揭款是邓继彪在交。邓继彪不办理过户的原因是邓继彪有房屋，张祎委托邓继彪卖房，邓继彪为了有保障，就与张祎签订了《买卖合同》。邓继彪有收到333000元，装修款不应由邓继彪承担。这些款项是有经过邓继彪账户，但是有部分款项是转至置业担保的。邓继彪的账户转至置业担保的金额共计69980元。邓继彪对曾文英主张的装修款13万元有异议，装修款需由专业的鉴定机构鉴定才能确定款项，邓继彪不应该归还。邓继彪对曾文英主张的中介服务费17000元有异议，应找中介退还，不应由邓继彪承担。当时说是马上可以过户，但是曾文英为了省税才约定延迟过户，违约金227600元不应由邓继彪承担。 经审理查明，2019年5月30日，张祎（甲方、卖方）与邓继彪（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》，约定：1.甲方自愿将位于龙岩市新罗区房屋转让给乙方，该房产的买卖价格为100万元；乙方将购房款分两次支付给甲方，乙方于2019年5月30日向甲方支付购房款首付款19万元，剩余房款81万元于乙方领取名下房屋所有权证之日起，由乙方申请办理个人住房按揭贷款120个工作日内支付给甲方，如经贷款方审批贷款金额仍不足支付房款时，乙方应在贷款方放款30个工作日内向甲方补足差额款，如乙方申请的贷款额度超过实际应支付甲方购房款的，甲方应在银行贷款发放后1个工作日内将多余部分款项无条件退还乙方，双方保证于2021年5月3日之前到房地产交易中心办理房屋买卖过户手续。合同签订后，邓继彪支付张祎购房款19万元，之后由邓继彪代张祎归还案涉房屋的房屋按揭款。2019年8月28日，张祎、邓继彪（甲方、卖方）与曾文英（乙方、买方）、龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司（丙方、中介服务方）签订《房地产经纪买卖合同》（合同编号:201908305），约定：1.甲方自愿将位于龙岩市新罗区房屋转让给乙方，该房产的买卖价格为1138000元；在签订本买卖合同当日该套房产契税发票满贰年，产权证未满两年；2.甲方应向丙方支付中介服务费5000元，乙方应向丙方支付中介服务费17000元；3.在签订本合同时，乙方支付甲方20万元作为购房首付款（含购房定金），该笔款项直接给甲方。乙方于2019年11月30日前（即甲方将上述房产产权过户至乙方名下并取得相关部门收件单当日）再次向甲方支付房款138000元，该笔款项直接给甲方。剩余房款80万元由乙方向银行申请个人住房按揭贷款支付给甲方。如经银行审批贷款仍不足全部购房款时，乙方应在银行放款之日起贰日内现金向甲方补足差额款，如经银行审批贷款金额超出全部房款时，甲方应在银行放款之日起贰日内将多余金额部份付清给乙方。贷款银行根据上述提交的材料办妥相关手续后，将乙方所贷购房款直接打入甲方指定账户。4.甲乙双方应在2019年11月30日前（且上述房产产权证满贰年后）备齐产权过户所需的所有材料到房产交易中心办理过户手续。5.甲方同意在收到乙方购房首付当日将房屋交付给乙方使用。6.违约责任:甲乙双方任何一方违约逾期十五日以上仍未履约的，另一方有权解除合同。甲方中途悔约或因甲方的行为造成本合同无法履行的，应书面通知乙方，在七日内将乙方己付房款（不计息）返还乙方，并按上述房产总成交价款的20%向乙方赔偿违约金；如乙方已依甲乙双方约定实际占有使用该房产后，则甲方应赔偿乙方的装修款（依据乙方装修时的发票或有效凭证）。2019年8月28日，张祎、邓继彪向曾文英出具《收条》，载明：兹收到买方曾文英购买位于龙岩市新罗区房屋的首付款20万元。2019年11月26日，张祎、邓继彪向曾文英出具《收条》，载明：兹收到买方曾文英购买位于龙岩市新罗区房屋的购房款138000元。2020年6月1日，龙岩市住房置业担保有限责任公司退还曾文英55000元。 庭审中，曾文英与张祎确认在交付房屋时，张祎已铺好案涉房屋的电线，其他装修系曾文英装修。 另查明，因张祎未能履行生效法律文书所确定的义务，其名下的位于龙岩市新罗区房屋被法院拍卖。案涉房产在拍卖过程中，本院依法委托福建金诺土地房地产资产评估有限公司对案涉房产的市场价值进行评估。福建金诺土地房地产资产评估有限公司于2020年5月20日作出金诺【2020】04219号《房地产估价报告》，载明：估价对象室内二次装修情况为尚未装修完整，其中客厅为地面瓷砖，内墙面墙砖，天棚为水泥漆粉刷及木作吊顶；卧室为地面未铺，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆，整体衣柜；厨房为地面地砖，内墙面为瓷砖，天棚未完成；楼梯大理石铺贴，未安装扶手；入户门为防盗门，其余为木门，铝合金窗。评估对象在价值时点2020年5月6日的评估价值为假定未设立法定优先受偿权下的住宅（不含装修）价值1104200元，室内二次装修121500元。 诉讼中，邓继彪于2020年5月25日申请对案涉房产的装修价值进行鉴定，后邓继彪撤回鉴定申请。 以上事实，有曾文英提交的房地产买卖合同、不动产权证、房地产经纪买卖合同、收条、转账凭证、不动产登记信息证明、执行裁定书、存款明细账、手机银行回单，邓继彪提供的转账记录、微信聊天记录、汇款回单等证据予以证明，以及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，张祎、邓继彪与曾文英签订的《房地产经纪买卖合同》是各方真实意思表示,且不违反法律的禁止性规定,应认定为合法有效。现因张祎未能履行生效法律文书所确定的义务，其名下的位于龙岩市新罗区房屋被法院拍卖。曾文英买卖合同目的已无法实现,其要求解除其与张祎、邓继彪于2019年8月28日签订的《房地产经纪买卖合同》，并要求张祎、邓继彪返还购房款283000元及该款自起诉之日即2020年4月16日起至款清之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算的利息，于法有据，予以支持。本案中，邓继彪与张祎签订《房地产买卖合同》，邓继彪向张祎支付部分购房款，案涉房产剩余按揭贷款亦由邓继彪偿还，现邓继彪提出系张祎委托其出售案涉房产，其作为委托人在《房地产经纪买卖合同》上签字的抗辩，本院不予采纳。合同签订后，张祎、邓继彪将案涉房产交付曾文英，曾文英亦对案涉房产进行部分装修。对于装修损失的问题，本院参照金诺【2020】04219号《房地产估价报告》，结合庭审中双方当事人确认的曾文英的装修项目，酌情认定曾文英的装修款为115000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”可见,违约金具有“补偿性为主、惩罚性为辅”的特性,其主要功能是填补被违约人的实际损失,违约金数额的认定应根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,根据公平原则和诚信原则予以综合权衡。本案中，因张祎、邓继彪违约导致房屋买卖合同终止,张祎、邓继彪应当承担相应违约责任，违约金的数额应根据上述法律和司法解释的规定予以确定。案涉合同终止后,曾文英遭受的损失包括房屋装修损失115000元、中介服务费17000元及款项的利息损失。曾文英与张祎、邓继彪所约定的违约金按全部购房款的20%计算,该约定显失公平,考虑曾文英的实际损失,基于公平原则,酌情将违约金调整为按实际损失的130%计算，即197600元。曾文英向张祎、邓继彪主张227600元违约金,其中超出197600元的部分,没有事实和法律规定,不予支持。关于赔偿损失问题。鉴于违约金的承担已经弥补了曾文英的损失,在违约金的基础上再行主张损失,缺乏依据,不予支持。 综上，曾文英的部分诉请于法有据，本院予以支持。张祎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 一、解除曾文英与张祎、邓继彪于2019年8月28日签订的《房地产经纪买卖合同》。 二、张祎、邓继彪应于本判决生效之日起三十日内返还曾文英283000元，并支付以283000元为本金、自2020年4月16日起至款清之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息。 三、张祎、邓继彪应于本判决生效之日起三十日内支付曾文英违约金197600元。 四、驳回曾文英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10376元，减半收取5188元，由曾文英负担1401元，张祎、邓继彪负担3787元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 章    莹 二〇二〇年九月九日 书记员 林巧红（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。