浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0602执异107号案外人董德明，男，1965年10月5日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：何高峰、陈楚昊，浙江秦国光律师事务所律师。申请执行人寿玉云，女，1966年7月29日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：郦周辉，浙江新兴律师事务所律师。被执行人浙江杭博管业有限公司，住所地诸暨市店口镇牛皋社区。法定代表人孙楚闻。被执行人孙楚闻，男，1976年4月21日出生，汉族，住诸暨市。被执行人陈贤妹，女，1978年5月18日出生，汉族，住诸暨市。以上两被执行人委托代理人（特别授权代理）：陈国江、陈丽，浙江星韵律师事务所律师。本院在执行申请执行人寿玉云与被执行人浙江杭博管业有限公司（以下简称杭博公司）、孙楚闻、陈贤妹金融借款合同纠纷一案中，案外人董德明提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人董德明称，2002年6月25日，何国永、姚土根、姚永根、姚三根与王中尧(诸暨市店口中海水暖管件厂业主俞海利丈夫)签订《协议》，协议约定何国永、王中尧、姚土根、姚永根、姚三根合伙在店口镇上金湖买田11亩，其中姚永根占田2.4亩、姚三根占田2.4亩，姚土根占田1.9亩、何国永占田2.8亩、王中尧占田1.5亩。具体在万安南路以19间按田亩分配，姚土根、姚永根各为3间，王中尧、姚三根各为4间，何国永为5间，湄枫公路以8间按田亩分配，周冲云2间，孟志堂2间，姚伟祥2间，姚云根2间。湄枫公路及万安南路所需打桩费用以27间平均分摊，时间由每户协商决定。两户之间的中间墙建造费用由双方平均分摊。所有公共场所归各户公有，禁止堆放杂物、占为己有、搭建建筑物。所有店面廊前地浇地费用按间数分摊，其余公共场所所需费用按田亩分配。协议签订后所有合伙人于2003年6月18日签订《建房协议》，协议约定所有合伙人同意以包轻工的方式建筑房屋。2003年8月5日，所有合伙人与钱利明签订《建房合同书》。合同约定了轻工范围，工程造价，工程期限从2003年9月15日至2004年5月止。2004年9月，工程(综合楼)完工，所有合伙人按《协议》、《建房协议》各自分配土地及房屋，并使用至今。2005年8月3日，合伙人姚土根将其所有的诸暨市店口中海水暖管件厂（以下简称中海管件厂）内A幢厂区西面四间三楼，土地面积为160平方米（单间40平方米，具体按设计图纸为凭）转让给案外人。土地购置费用240000元。四间三楼由案外人自行建造，分割土地使用证等费用由案外人自行承担，姚土根负责办理土地使用证的相关手续。2007年11月5日，案外人与王益龙签订《房屋建筑承包合同》，合同约定承包方式为包工不包料，承包价格为95000元，建筑面积为643.46平方米计算，工期至2008年1月30日。工程完成后，案外人占有使用上述房产。2012年9月10日，王中尧、俞海利在未通知其他合伙人及案外人的情况下，私自将合伙人及案外人共有的土地使用权抵押给华夏银行股份有限公司绍兴诸暨支行（以下简称华夏银行），最高主债权本金500万元。2013年，何国永发现了王中尧、俞海利私自抵押，于2013年12月25日向诸暨市人民法院起诉，要求确认对坐落店口镇上金湖土地证号为诸暨国用(2004)第7-56**土地（以下简称涉案土地）享有共有使用权。六方于2014年3月18日在诸暨市人民法院调解下签订《和解协议》，协议约定对登记在中海管件厂名下位于诸暨市店口镇上金湖的房屋及土地(房屋共计51间、土地4293.9平方米)，所有合伙人享有共有权。王中尧、俞海利在两年内协助其他合伙人办理土地使用权变更手续，所需费用由五方承担。王中尧、俞海利在两年内注销抵押债权，且在该期间内不得增加抵押债权。目前，A栋厂房西面四间三楼实际属案外人所有，房屋由案外人使用至今。现案外人知悉贵院在（2019）浙0602执恢1058号案件执行过程中，拟拍卖涉案土地及地上建筑物。案外人认为，涉案土地及地上建筑物系合伙人共同共有，有包括《协议》、《建房协议》、《建房合同书》、《管道液化气安全用气协议书》、水电费、诸暨市人民法院出具的《和解协议》以及其他事实证明。贵院对涉案土地及地上建筑物进行拍卖处置，应当保护案外人等其他不动产所有权人的物权利益。因此，案外人特向贵院提出执行异议，请求依法终止对中海管件厂名下涉案土地及地上建筑物的拍卖处置程序。异议审查中，案外人陈述涉案土地的使用权证所附地籍图中记载的诸湄公司曾用名为湄枫公路、现已更名为解放路，万安南路现已更名为万通路。案外人另明确其实际占有的房产具体位置为所提交的房产分布图上中海水管厂厂区内部A栋自西向东第1-4间，占地面积为160平方米。申请执行人寿玉云称，第一，涉案土地现登记在中海管件厂名下，物权应以登记为准，案外人对涉案土地及地上建筑物主张共有权没有事实和法律依据。第二，案外人与第三人之间就涉案国有土地进行的交易不合法，不能对抗已经登记的抵押权。第三，华夏银行（乙方）与中海管件厂（甲方）在《最高额抵押合同》中明确约定“甲方同意地上附属物一并抵押给乙方”，因此，本案中抵押权范围应及于包括案外人主张权属的房产在内的地上建筑物。第四，案外人主张“六方在诸暨法院调解下签订《和解协议》”，事实上，当时仅仅是签订了庭外和解协议，并非法院主持下的调解协议。该协议不管是否有效都无法确认涉案土地上的地上建筑物是由案外人建造等事实，也不能确认涉案土地的权属。第五，案外人不能举证证明其主张所有权的房产是由其建造的。综上，请求贵院依法驳回案外人的执行异议请求。被执行人孙楚闻、陈贤妹称，我方是本案担保人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，首先，我方认为案外人并非物权所有人，涉案土地现仍登记在中海管件厂名下。当初我方也是因为借款存在抵押的情况才同意提供担保的，贵院在执行应优先实现担保物权。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中案外人主张所有权的房产是在工业用地上建造的住宅，案外人所提供的建房协议任何一方都不具备房地产开发经营的资质，是不符合房地产建设开发的相关法律规定的，案外人也没有证据证明其是该房产的合法权利人。第三，本案中，抵押设定时间为2012年9月10日，当时，涉案土地上的房产均已经建好，不管是否系合法建造，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。因此，本案抵押权的范围应及于涉案土地及该土地上的地上建筑物。第四，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人对涉案土地及地上建筑物享有抵押优先受偿权，法院执行涉案土地及地上建筑物实际系实现抵押权而非金钱债权的执行，因此贵院只需通过形式审查即可裁定驳回案外人的排除执行异议请求。综上，请法院驳回案外人的执行异议请求。本院查明：中海水管厂系个体工商户，其业主为俞海利。中海水管厂名下于2004年6月28日登记有坐落诸暨市××镇××号××号××使用权面积为4293.9平方米、权证号为诸暨国用（2004）第7-5643号、用途为工业用地的国有出让土地使用权。根据绍诸他项（2012）第4-538号土地他项权证记载，中海水管厂以涉案土地为杭博公司向华夏银行的借款提供最高额抵押担保、土地他项权人为华夏银行、他项权利种类为土地使用权抵押、抵押面积为4293.9平方米、抵押金额为500万元、抵押合同号为×××09（高抵）20120047、抵押设定日期为2012年9月10日。原告华夏银行诉被告杭博公司、俞海利、孙楚闻、陈贤妹金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理后，于2015年1月7日进行了开庭审理。因华夏银行在该案中诉请要求本院判令原告对被告俞海利投资的中海管件厂名下诸暨他项（2012）第4-538号他项权证项下的抵押物经折价、拍卖、变卖后所得价款在本金500万元及相应利息范围内享有优先受偿权。在庭审中，华夏银行代理人明确陈述其该项诉请中中海管件厂的抵押物是土地使用权。2015年2月3日，本院作出（2015）绍越商初字第964号民事判决书，判决：一、被告杭博公司归还给原告华夏银行借款本金500万元，并支付利息（自2014年6月21日起至款清日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算），于本判决生效后十日内履行；二、原告华夏银行就其享有的上述第一项债权对诸暨他项（2012）第4-538号他项权证项下的抵押物在债权本金500万元及产生的利息范围内享有优先受偿权；三、被告孙楚闻、陈贤妹对被告杭博公司的上述第一项债务承担连带清偿责任。判决生效后，因被告未自觉履行，原告曾向本院申请强制执行，本院于2015年3月31日以（2015）绍越执民字第1153号案件立案执行。执行中，因华夏银行向本院提出撤回执行申请，本院于2015年9月22日裁定予以准许。此后，因华夏银行将上述判决项下的债权转让给浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商公司），浙商公司于2019年2月18日就该判决再次向本院申请强制执行，本院于同日以（2019）浙0602执1051号案件立案受理。执行中，本院因司法处置需要，本院于2019年2月26日函询诸暨市自然资源和规划局，请该局将涉案土地的规划建设要求和建设开发主体资格的限制条件等内容书面告知本院。2019年3月18日，诸暨市自然资源和规划局函复本院：涉案土地用途为工业用地，依照原规划图该地块的规划建设主要指标为：厂房，建筑层3-5层，容积率2.06，建筑密度51.1%，绿地率20.6%；其地上建筑物已建成，但未办理过工程规划许可证和竣工规划核实手续，未办理房屋所有权证。建设开发主体资格的限制条件建议本院向店口镇政府相关部门咨询。此后，因浙商公司向本院申请撤回执行，本院于2019年7月26日作出（2019）浙0602执1051号之一执行裁定书，裁定终结（2019）浙0602执1051号案件的执行。因浙商公司将上述判决书项下的债权转让给王鑫，王鑫于2019年9月29日向本院申请恢复（2019）浙0602执1051号案件的执行，本院于同日以（2019）浙0602执恢1058号案件立案执行。执行中，因债权转让，本院于2020年4月7日作出（2019）浙0602执恢1058号执行裁定书，裁定变更寿玉云为本案的申请执行人。2020年8月28日，本院作出（2019）浙0602执恢1058号公告，其中记载：本院依法查封了保证人俞海利（系个体工商户中海管件厂业主）名下坐落于诸暨市店口镇上金湖的国有土地使用权及地上建筑。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条之规定，责令被执行人于2020年9月2日前自觉履行还款义务。逾期不履行，本院将依法对上述土地使用权进行拍卖，被执行人及土地所有权人应配合于2020年9月2日前腾退上述房地产或提出执行异议，逾期本院将依法强制执行，因此产生的费用由被执行人承担。如对上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人，自即日起，停止支付租金、房屋占有使用费或其他费用，并须于2020年9月2日前向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。同日，本院将该公告在诸暨市店口镇上金湖涉案土地现场进行张贴后，因董德明等10人曾向本院就涉案土地及地上建筑物提出执行异议，本院执行实施人员对董德明、陈伯龙、姚土根、姚三根、姚永根、周冲云、陈伯忠当场制作了询问笔录，明确告知本院决定对涉案土地和地上建筑物一并处置，同时告知如需修改异议申请的则应在五日内提交本院。此后，包括案外人在内的10名异议人向本院提交了修改后的执行异议申请书，遂致本案争议发生。另查明，2013年12月25日，何国永曾向诸暨市人民法院起诉王中尧、俞海利，请求确认其对坐落于店口镇上金湖，土地编号为1-2004-007-05643号土地享有共有土地使用权。诸暨市人民法院以（2014）绍诸店民初字第51号案件立案受理之后，王中尧（甲方）、俞海利（乙方）、何国永（丙方）、姚土根（丁方）、姚三根（戊方）、姚永根（戌方），经庭外协商，于2014年3月18日自愿达成如下《和解协议》：1、对现登记在中海管件厂名下的位于诸暨市店口镇上金湖的房屋及土地(房屋共计51间、土地4293.9平方米)，甲乙丙丁戊戌六方享有共有权。2、甲乙两方在二年内协助丙方、丁方、戊方、戌方办理土地使用权变更和加载手续，所需费用由五方共担。3、甲乙两方自即日起协助丙方、丁方、戊方、戌方办理房屋租赁所需相关手续，如不协助，则甲乙方两方支付丙方违约金5万元。4、甲乙两方在两年内注销抵押债权，且在该期间内不得增加上述第1项共有房屋的抵押债权。5、原告撤诉，甲乙方一次支付丙方诉讼费用等损失54400元，款定于2014年3月18日付清。甲方、乙方、丙方、丁方、戊方、戌方及见证人何高峰分别在该《和解协议》上签名，并将协议提交诸暨市人民法院留存。同日，何国永向诸暨市人民法院申请撤诉，诸暨市人民法院裁定予以准许。案外人董德明为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、姚永根、姚三根、姚土根、何国永、王中尧于2002年6月25日签订的《协议》1份，约定了协议各方合伙在店口镇上金湖买田11亩，各方具体所占田亩数及地基分配、打桩、地面浇地费用分摊、公共场所使用等事项。2、关于涉案土地的国有土地使用权证、地籍档案查询单以及中海管件厂的个体工商户登记证复印件各1份。3、落款人为姚永根、姚三根、姚土根、何国永、陈柏军、姚伟祥、孟志堂（系王中尧代理人）的《建房协议》1份，其中约定了协议各方同意以包轻工的方式建房27间，并约定了建房费用承担方式等内容。4、甲方为姚三根、姚土根、姚永根、姚伟祥、何国永、陈柏军（落款处签名为陈柏忠）、孟志堂，乙方为钱利明、落款日期为2003年8月5日的《建房合同书》1份，就乙方承建甲方位于店口工业区五层楼及四层楼土建工程作了具体约定。5、从诸暨市人民法院调取的与建房相关的各项费用的收条、发票、收据、送货单、销售清单、工程预（决）算表复印件1组，甲方为诸暨市店口液化气有限公司、乙方为中海管件厂的《管道液化气安全用气协议书》复印件1份。6、甲方为姚土根、乙方为董德明、落款日期为2005年8月3日的《协议书》1份及对应的土地购置款收据1张，协议内容与案外人异议申请书中的陈述基本一致。7、发包方为案外人、承包方为王益龙、落款日期为2007年11月5日的《房屋建筑承包合同》复印件1份，内容与内容与案外人异议申请书中的陈述基本一致。8、经营者为魏阿宝、经营场所为诸暨市店口镇万通路（万通小区**）的个体工商户营业执照复印件1份。9、魏阿宝与案外人的结婚证复印件1本。10、店口镇金盛社区居民委员会于2020年8月28日出具的证明1份，内容为：兹证明店口镇解放路门牌号码2014年8月登记使用：周冲云为解放路336号，孟志堂为解放路338号，姚伟祥为解放路350号，姚永根为解放路352号；万通路门牌号码2015年登记使用：姚土根为万通路2号，姚永根为万通路6号，陈伯忠为万通路8号，王中尧为万通路10号，何国永为万通路12号，姚三根为万通路16号；弓10户。由2013年原店口社区管理登记移交资料给现店口金盛社区居民委员会管理。情况属实。11、客户名称为案外人的用电、用水客户基本信息表各1张。12、自诸暨市人民法院调取的民事起诉状、《和解协议》、民事裁定书复印件各1份。申请执行人寿玉云为反驳案外人的主张，向本院提交了抵押人（甲方）为中海管件厂、抵押权人（乙方）为华夏银行、编号为×××09（高抵）20120047的《最高额抵押合同》1份，其中第14.2条“双方约定的其他事项”中约定“甲方同意地上附属物一并抵押给乙方”。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，作为本案执行依据的（2015）绍越商初字第964号民事判决书已判令“原告华夏银行就其享有的上述第一项债权对诸暨他项（2012）第4-538号他项权证项下的抵押物在债权本金500万元及产生的利息范围内享有优先受偿权”，而涉案土地属诸暨他项（2012）第4-538号他项权证项下的抵押物事实清楚，故对案外人董德明以其系涉案土地共有人为由，要求排除对涉案土地执行的异议请求，本院不予支持。其次，根据诸暨他项（2012）第4-538号他项权证记载的抵押物范围及（2015）绍越商初字第964号案件庭审中华夏银行代理人关于抵押物范围的陈述意见，再结合诸暨市自然资源和规划局在回函中所确认的涉案土地上的地上建筑物未办理工程规划许可和竣工规划核实手续，未办理房屋所有权证的事实，本院认定本案中申请执行人抵押权范围应仅限于涉案土地，并不包括该土地上的地上建筑物。但由于涉案土地及地上建筑物系不可分割的整体，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条亦明确规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。故本院执行实施部门依法决定对涉案土地及地上建筑物一并予以拍卖处置，该执行行为并无不当，案外人要求停止对涉案土地上的地上建筑物拍卖处置程序之执行异议，亦缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人董德明的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  金越芳二〇二〇年九月二十九日书 记 员  俞聪聪本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。