江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1372号上诉人（原审被告）：弋阳县富荣合成石材有限公司，住所地：江西省弋阳县连胜工业园。法定代表人：陈宗富，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：弋阳县城投服务有限责任公司，住所地：江西省弋阳县连胜机械厂原办公大楼。法定代表人：王剑锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张科标，江西华箭律师事务所律师，特别授权代理。上诉人弋阳县富荣合成石材有限公司（以下简称富荣公司）与被上诉人弋阳县城投服务有限责任公司（以下简称城投公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省弋阳县人民法院（2020）赣1126民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人法定代表人陈宗富、被上诉人委托诉讼代理人张科标到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人富荣公司上诉请求，请求依法撤销赣11**民初54号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；请求判决本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对案件基本事实认定不清，适用法律错误且程序严重违法，1、本案案由为租赁合同纠纷，但一审法院并未对租赁合同效力这一基本事实进行审理并予以查明，上诉人认为案涉租赁合同应属无效合同；2.上诉人认为从2019年6月1日起，双方应当构成不定期租赁合同关系；3.本案案由“租赁合同纠纷”与诉讼请求及法院认定事实不符，也不符合最高人民法院民事案件案由规定；4.鉴于上诉人与被上诉人存在不定期租赁合同关系，且不定期租赁合同关系尚未解除的情况下，被上诉人基于占有排除妨害案由提出的“交还占用的租赁物……”的诉讼请求应当予以驳回；5.一审判决“上诉人按每月4446元标准向被上诉人支付占有使用费”没有事实依据，适用法律错误；6.一审判决未查明上诉人在租赁期间对租赁厂房的改建及在租赁场地的新建办公用房及厂房建设投入；7.被上诉人存在严重违约行为，损害上诉人的合法权益，但一审法院却罔顾事实，损害了上诉人的合法权益；8.一审法院的判决未考虑新冠××这一不可抗力对租赁合同履行的影响，即因新冠××影响，出租人不得解除租赁合同，且国有资产租赁应当按法律规定及国家相关政策免除3个月租金；9.一审根据《合同法》第二百十一条、二百三十四条判决，属于明显适用法律错误。既然本案涉及租赁合同纠纷，但第二百一十一条规定：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定”。即合同法第二百一十一条属于关于借款合同的条款。而《合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”之规定，与本案事实及判决依据均无关。被上诉人辩称，1、双方的租赁合同在2019年5月31日期满，期满后未订立新的租赁合同；2.被答辩人占用租赁物至今，性质为非法占有；3.关于2019年8月1日厂房租金的调整问题经由弋阳县国有资产监督管理办公室批准。连胜工业园区的厂房租金10余年未调整，原租金严重偏低，已造成国有资产流失，调高租金符合市场实际情况，江西万昌房地产资产评估有限公司评估并出具《房地产估价结果报告》。弋阳县人民法院（2019）赣1126民初2116号民事判决予以确认和支持。城投公司向一审法院提出诉讼请求：1.责令富荣公司交还占用的租赁物、移除租赁物内的设备、设施；2.责令富荣公司支付占用费计人民币17700元整，并从2019年11月1日按每月4,446元支付交还租赁物止；3.本案诉讼费用由富荣公司承担。一审法院认定事实：2017年6月13日富荣公司和城投公司签订《租赁合同》，期限从2017年6月1日至2018年5月31日止，双方约定租赁厂房570平方米，单价为2.5元／月／平方米，空地2520平方米，单价为0.3元／月／平方米，合计每月租金2181元。租金按季缴纳，合同签订之日被告以转账（或现金）方式缴纳第一次租金，以后每三个月缴纳一次，缴纳时间为缴纳当季首月5日前。租赁期内如城投公司对租金标准进行调整，应提前1个月通知富荣公司。按年缴纳租金的租户当年不调价，续签后执行新租金标准；按半年和按季缴纳租金的租户在调整后首次缴纳租金时执行新租金标准。在租赁期限内被告根据生产经营需要对租赁物进行装修、改建、扩建，应事先向原告提交书面申请和装修、改建、扩建方案，经原告书面同意后方可实施。改建、装修费用由富荣公司承担。在现有厂房内的专修、改建增加的附属物产权归城投公司所有，富荣公司无权主张权利或者要求原告予以补偿，合同期满后城投公司不做任何经济补偿。《租赁合同》还对其他事项进行了约定。合同期满后，城投公司和富荣公司续签了《租赁合同》，合同约定：厂房面积为570平方米，空地面积2520平方米；租期一年，从2018年6月1日起至2019年5月31日止；租金标准为：厂房是2.5元／月／平方米、空地是0.3元／月／平方米。租金的缴纳方式及对租赁物装修、改建、扩建的规定和2017年6月13日签订的《租赁合同》一致。《租赁合同》还对其他事项进行了约定。租赁期满后，富荣公司继续使用原告的租赁物，但双方未签订书面的租赁合同。2019年7月25日，弋阳县国有资产监督管理办公室向城投公司发送了《关于连胜园区厂房租金答复意见的函》，该函阐述了县国资办聘请了专业评估机构对连胜园厂房租金进行评估，评估价从原厂房租金2.5-3元／月／平方米，空地租金0.3元-0.5／月／平方米，提高到7.8元／月／平方米，空地租金1.1元／月／平方米。2019年7月30日城投公司向连胜园区各企业、租赁户发送了关于租金标准提高的《通知》，且富荣公司表示已收到该通知。通知明确约定了执行时间：2019年8月1日，合同未到期的按原签订租金价格标准执行，合同到期的按新租金价格签订租赁合同。另查明，富荣公司缴纳租金款至2019年7月31日止，2019年8月1日开始未支付任何租金。一审法院认为，城投公司与富荣公司签订《租赁合同》，双方即建立了房屋租赁合同关系，租赁期限届满后，富荣公司并未与被告城投公司办理租赁物返还的手续，仍继续占用城投公司的厂房和空地，富荣公司占用城投公司厂房和空地的行为没有事实和法律依据，应当将占用的租赁物返还城投公司，并向城投公司支付占用期间的占用使用费。根据2019年7月25日弋阳县国有资产管理办公室向原告发送的《关于连胜园区厂房租金答复意见的函》和原告向被告送达的《通知》，自2019年8月1日起厂房租金为7.8元／月／平方米，空地租金为1.1元／月／平方米。富荣公司占用原告厂房面积为570平方米、空地面积为2520平方米，对城投公司提出每月的应付4446元占用的使用费，予以确认。因双方租赁合同到期后没有继续签订书面租赁合同，富荣公司在庭中陈述其租金已交至2019年7月31日，且城投公司亦提交发票和证明予以确认。故依照《中华人民共和国合同法》二百十一条、二百三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决：一、弋阳县富荣合成石材有限公司在本判决生效之日起二十日内向弋阳县城投服务有限责任公司交还其占用的位于弋阳县连胜工业园区厂房570平方米、空地2520平方米；二、弋阳县富荣合成石材有限公司在本判决生效之日起十日内，按照每月4446元标准向弋阳县城投服务有限责任公司支付自2019年8月1日起至交付所占租赁物之日止的占有使用费；三、驳回弋阳县城投服务有限责任公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人富荣公司向本院提交了以下证据：1.2013年至2019年双方签订的多份租赁合同；2.2003年给连胜机械厂的请示报告；3.固定资产账本一份。经组织质证，被上诉人对第一组证据真实性、合法性、关联性均无异议，同时认为在租赁合同中已约定，新建厂房需要经过出租人同意且不用给予任何补偿；对第二组证据的关联性有异议；对第三组证据真实性、合法性、关联性均有异议，固定资产账本与本案无关。本院经审查后认为，上诉人提交的证据材料不属于新的证据，双方签订的租赁合同已在一审中提交，一审法院对该案所争议的事实已经予以认定。上诉人提交的请示报告和固定资产账本，系上诉人单方制作，证据的真实性不予认定，且与本案的待证事实没有关联性，本院不予采纳。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.富荣公司是否应当将占用的租赁厂房返还城投公司并支付房屋占有使用费；2.富荣公司支付占有使用费数额的问题；3.城投公司是否应当对上诉人在租赁期间对租赁厂房的改建及新建办公用房投入进行补偿。关于富荣公司是否应当将占用的租赁厂房返还城投公司并支付房屋占有使用费的问题。本院认为，自2001年6月至2019年5月，城投公司和富荣公司长期保持租赁关系，之间签订了多次《租赁合同》，2018年6月的最后一份《租赁合同》中，双方约定租赁期限为1年，同时约定租赁期满，城投公司收回租赁物，富荣公司应无条件如期归还。2019年5月31日租赁期限届满后，富荣公司继续使用原告的租赁物，并缴纳租金款至2019年7月31日止，但双方未续签书面租赁合同，此时双方形成不定期租赁合同关系，双方当事人均享受任意解除权，出租人在合理期限内通知承租人即可解除合同。2019年7月30日城投公司向连胜园区各企业、租赁户发送了关于租金标准提高的《通知》，富荣公司表示收到该通知，通知中明确了租金调整幅度和执行时间，即2019年8月1日，合同未到期的按原签订租金价格标准执行，合同到期的按新租金价格签订租赁合同，此时可视为城投公司在合理期限内已通知承租人，承租人如不接受该《通知》条件，则双方租赁关系解除。另外，即使一审法院未审查合同效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。可见合同的效力不影响承租人支付占有使用费。本案中，租赁期限届满后，双方按照合同约定已履行完毕相应的合同义务，富荣公司不按《通知》的条件继续占有使用厂房没有事实和法律依据，一审法院判决富荣公司应当将占用的租赁物返还城投公司，并向城投公司支付占有使用费，并无不当。关于富荣公司支付占有使用费数额的问题。本院认为，2019年5月31日，租赁期限届满后，双方并未签订新的租赁合同，富荣公司在已收到关于租金调整的《通知》后，仍继续占用城投公司的租赁厂房，应当按照《通知》的要求，支付占有使用费。富荣公司占用厂房面积为570平方米，厂房租金7.8元／月／平方米，因此，570×7.8=4,446元。因此一审认定富荣公司按照每月4446元标准向城投公司支付占有使用费，并无不当。关于城投公司是否应当对上诉人在租赁期间对租赁厂房的改建及新建办公用房投入进行补偿的问题。本院认为，根据《租赁合同》约定：“在租赁期限内富荣公司根据生产经营需要对租赁物进行装修、改建、扩建，应事先向城投公司提交书面申请和装修、改建、扩建方案，经城投公司书面同意后方可实施。改建、装修费用由富荣公司承担。在现有厂房内的专修、改建增加的附属物产权归城投公司所有，富荣公司无权主张权利或者要求城投公司予以补偿，合同期满后城投公司不做任何经济补偿。”同时，上诉人富荣公司并未提交充分证据证明其对租赁物进行装修、改建、扩建，并经过城投公司同意，也未提交充分证据证明其投入的相关费用，故富荣公司应承担举证不能的法律后果。故一审据此作出判决，并无不当。另外，本案涉及租赁合同纠纷，一审法院引用依照《中华人民共和国合同法》第二百十一条、二百三十四条判决，属于引用法律条文不准确，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，引用法律条文虽有错误，但裁判结果正确，故对富荣公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费242元，由上诉人弋阳县富荣合成石材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 健审判员 万利剑审判员 徐志锋二〇二〇年九月三十日法官助理侯特书记员夏捷