广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4482号原告：陈忠辉，男，1968年10月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区***********，公民身份号码440************612。委托诉讼代理人：罗刚，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱光，广东宏力律师事务所实习律师。被告：陈欲珊，女，1987年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省台山市************，公民身份号码440************526。委托诉讼代理人：李鸿枫，广东朗乾律师事务所律师。第三人：中山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省中山市东区*******之一，统一社会信用代码914************105。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：何倩倩，女，1992年5月11日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市迎江区************，公民身份号码340************341，系该司员工。委托诉讼代理人：凌靖，女，1993年1月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区********之一501房，公民身份号码442************926，系该司员工。原告陈忠辉与被告陈欲珊、第三人中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商银行）所有权确认纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月3日公开开庭审理了本案。原告陈忠辉及其委托诉讼代理人罗刚，被告陈欲珊的委托诉讼代理人李鸿枫，第三人中山农商银行的委托诉讼代理人凌靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈忠辉向本院提出诉讼请求：1.确认被告名下位于中山市*****************房（以下简称“涉案房屋”）归原告所有；2.判令被告和第三人在原告偿还完毕贷款后，立即协助办理涉案房屋涂销抵押的手续；3.判令被告在涉案房屋涂销抵押后立即协助原告办理将所有权转移登记至原告名下的手续。事实与理由：原、被告原系男女朋友关系，2011年原告因中山市限购政策无法使用自己名字购买房屋，后经被告同意，原告借用被告名义购买涉案房屋。被告于2011年3月25日与中山市宝鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，涉案房屋总价为299807元。同日被告又与中山市**信用合作联社（现中山农商银行，即本案第三人）签订《购房按揭贷款合同》，以被告名义向第三人贷款209000元，贷款期限为20年。2012年起，原告将涉案房屋出租给案外人租住。2013年9月15日，原告与被告签订《购房协议》，明确被告系将其名字借给原告购买涉案房屋，实际全额出资人及实际权属人为原告本人。2013年10月18日，案涉房屋办理房地产权证，证号：粤房地权证中府字第******号，登记在被告名下。现经原告多次沟通，被告以各种理由拒不同意办理将房屋转移登记至原告名下的手续。被告陈欲珊辩称，1.涉案房屋为陈欲珊自有物业，全部款项均由陈欲珊支付，与陈忠辉无关，双方不存在借名购房关系。陈忠辉诉请确认涉案房屋为其所有，无事实依据。2011年3月25日，陈欲珊与中山市宝鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，涉案房屋全部首付款项及按揭贷款均由陈欲珊支付及办理，陈忠辉未就涉案房屋支付任何款项。2.2013年9月15日签署的《购房协议》约定的房屋为“中山**********”，并非涉案房屋，该协议未实际履行。一般而言，如存在借名购房关系，购房协议应在购房前签署，但显然本案中涉案房屋购买前，双方未签署任何协议，同时涉案房产全部款项均由陈欲珊支付。2013年9月15日，因陈忠辉尚欠1万元，在陈欲珊与陈忠辉协商后，陈忠辉出具购房协议模板，明确陈忠辉需借名购房，购买标的为“中山**********”，双方均清楚上述房产与涉案房产为不同房产，陈欲珊在陈忠辉同意还款的情形下，签署借名购房协议。该《购房协议》与涉案房产无关，该协议亦未继续履行，陈忠辉此后亦未向陈欲珊提出购房请求。3.因陈欲珊与陈忠辉在涉案房产购房时，双方为男女朋友关系，陈欲珊不在中山工作生活，涉案房屋收楼后钥匙由陈忠辉管理，并对外出租。双方在2013年分手后，因涉案房屋尚有租约，陈欲珊出于对陈忠辉的信任，将涉案房屋交由其管理并出租，并口头约定陈忠辉每月收取租金后，将每月贷款还款金额转入陈欲珊账户进行还款，剩余收益由陈忠辉收取。2014年陈欲珊曾提起诉讼[（2014）中一法沙民二初字第547号]，要求陈忠辉返还原物，该案确认供楼款来源于案涉房屋的房租。2018年9月后，因陈忠辉未按期将房租转入陈欲珊账户，贷款银行发送律师函给陈欲珊，其后贷款均由陈欲珊自行偿还，陈忠辉称其偿还贷款无事实依据。第三人中山农商银行陈述，根据合同相对性原则，借款人应当按合同履行还款义务，我方同意在借款人归还全部贷款本息后协助办理注销抵押手续，若原告同意代被告清偿贷款本息，我方同意在收到全部款项后注销抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈忠辉与陈欲珊原系男女朋友关系。2011年3月25日，陈欲珊作为买受人向中山市宝鑫房地产开发有限公司购买了位于中山市*****************的房产，购房总价为299807元。其中，定金及首期款合计90807元（20000元+70807元），余款209000元通过向中山农商银行抵押贷款支付。为此，陈欲珊与中山农商银行于2011年3月25日签订一份《购房按揭贷款合同（一手楼）》，约定陈欲珊向中山农商银行贷款209000元，贷款期限二十年，自2011年5月10日至2031年5月10日，按月等额归还贷款本息，扣款账号为800***********511。截止2020年4月20日，陈欲珊尚欠贷款本金139916.57元。2013年9月15日，陈欲珊出具一份《购房协议》给陈忠辉，内容为：本人陈欲珊无偿将本人名字借用给陈忠辉购买中山**********。实际出资人为陈忠辉本人，本人并愿意协助办理房屋有关手续房屋一切费用由陈忠辉承担，于本无关。（壹万元借款在月底前归还陈欲珊）特此立字为据。陈欲珊在落款处签名。现陈忠辉以陈欲珊未按约定协助其办理涉案房产的转移登记手续为由，诉至本院，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市*******1**********，权利人为陈欲珊；不动产权证号为国（2013）易******，粤房地权证第******号；登记时间为2013年10月18日；于2013年10月18日抵押给中山农商银行，权属状态为现势。又查，2014年5月26日，陈欲珊以陈忠辉为被告提起返还原物诉讼[案号：（2014）中一法沙民一初字第547号]。陈欲珊在该案庭审中陈述其与陈忠辉于2009年7月认识后成为男女朋友，陈忠辉经营的店铺由其打理，因此诉争房产是陈忠辉赠送给其的。后又称首付款是其与陈忠辉共同经营生意的共同财产支付的。庭审中，陈忠辉述称，因购买诉争房产时中山限购，其没有购买资格，故借用陈欲珊的名义购买。因当时其与陈欲珊是男女朋友关系，所以没有签订相关协议。直至双方于2013年分手后，才签署了涉案购房协议。首付款由其以现金方式支付90807元，银行按揭款由其存入购房按揭贷款合同（一手楼）约定的陈欲珊的银行账户内。其支付银行按揭款至2018年6月27日，后因陈欲珊变更还款账户，故其没有再支付按揭款。涉案房产由其装修，家用电器由其购买，涉案房产收楼后便由其出租给他人，租金由其收取。陈欲珊述称，诉争房产的首期款由其以现金方式支付，其委托陈忠辉将涉案房产出租，租金用以支付银行按揭款。诉讼过程中，根据陈忠辉的财产保全申请，本院于2020年3月11日依法查封了涉案房产价值相当于750000元的份额，该查封为第一查封。本院认为，本案为所有权确认纠纷。本案的争议焦点在于：陈忠辉与陈欲珊是否构成借名买房。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈忠辉称其与陈欲珊达成了借名买房的合意，并提供了陈欲珊出具的购房协议，协议中陈欲珊确认借用名字给陈忠辉购房，实际出资人为陈忠辉，并承诺协助办理房屋有关手续。陈欲珊确认该协议上的签名为其所签，而对陈欲珊关于购房协议应在购房前签署及涉案协议中注明的2座3幢2402房并非涉案房产的辩称，本院认为，因购买涉案房产时陈忠辉与陈欲珊系男女朋友关系，根据一般生活常理，因男女朋友关系之间具有较高的信赖关系，处理相关事务时未必签订书面协议。而至双方分手后，再签订相关协议明确相关事宜符合常理。且在2014年陈欲珊提起相关诉讼时陈忠辉已提交该购房协议，当时陈欲珊并未提出该协议载明的房产并非涉案房产的异议，故本院认为陈忠辉所述该协议中载明的“2座3幢2402房”系笔误可信度更高，该协议指向的房产系诉争房产。陈欲珊在（2014）中一法沙民一初字第547号案中称首付款由其与陈忠辉共同支付，本案中又称首付款由其一人支付，陈述前后不一致，且涉案的商品房买卖合同、购房按揭贷款合同、首期款9万元收据、中山农村商业银行股份有限公司20万元借据、物业维修金收据原件均在陈忠辉处；案涉房产收楼后由陈忠辉装修并购置家具家电，陈欲珊亦确认收楼后一直是陈忠辉管理使用房屋，将房屋用于出租收取租金，即陈忠辉一直实际控制和支配着房产。综上所述，本院认定陈忠辉借陈欲珊之名购买案涉房地产的事实成立，陈忠辉确为案涉房地产实际的购买人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现该房屋登记于陈欲珊名下，陈忠辉与陈欲珊之间关于借名买房的约定不发生物权效力，因此不能直接认定案涉房屋归陈忠辉所有，陈忠辉仅能依据借名买房的约定要求陈欲珊配合办理房屋过户登记。故对于陈忠辉请求确认涉案房产为其所有的诉讼请求本院不予支持。案涉房产因向银行借款已设置抵押，在过户时应先行向银行清偿债务，使得抵押权消灭。结合本案，陈忠辉愿意代陈欲珊清偿银行债务，债务清偿后，贷款银行及陈欲珊应当协助陈忠辉办理案涉房屋的抵押权注销手续及过户登记手续。中山农商银行亦同意在结清按揭贷款后注销抵押登记，故对陈忠辉第二、三项诉请本院予以支持。综上所述，陈忠辉诉求合法部分，本院予以支持；陈欲珊抗辩缺乏理据，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈忠辉代被告陈欲珊一次性付清中山市*****************[不动产权证号:国（2013）易*******，粤房地权证第**********号]的按揭贷款（具体金额以中山农村商业银行股份有限公司审核金额为准）后，被告陈欲珊、第三人中山农村商业银行股份有限公司应于一个月内协助陈忠辉注销上述房地产的抵押登记手续；二、在上述第一项抵押登记手续注销后十五日内，由被告陈欲珊协助原告陈忠辉办理中山市*****************[不动产权证号:国（2013）易******，粤房地权证第0*******号]的产权转移登记手续，登记至原告陈忠辉名下；三、驳回原告陈忠辉的其他诉讼请求。案件受理费11300元，财产保全费4270元，合计15570元(原告陈忠辉已预交)，由原告陈忠辉负担7785元，由被告陈欲珊负担7785元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何明伟人民陪审员  阮雪华人民陪审员  彭镇平二〇二〇年九月二十七日书 记 员  罗 敏简佩琳