河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民再136号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：石家庄东宏房地产开发有限公司，住所地赵县赵州镇东环路**。 法定代表人：鲁辉珍，该公司经理。 委托诉讼代理人：李彦平，该公司员工。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：邵瑞利，女，1966年9月5日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：刘涛，河北尚玺律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孙朋飞，男，1987年12月13日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：刘涛，河北尚玺律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：董立新，男，1976年7月13日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：左云洁，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马雅晶，河北世纪方舟律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：董建鹏，男，1981年3月16日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 原审原告董立新诉原审被告董建鹏、邵瑞利、孙朋飞、石家庄东宏房地产开发有限公司（以下简称东宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市鹿泉区人民法院于2018年10月7日作出（2018）冀0110民初1565号民事判决。邵瑞利、孙朋飞、东宏公司不服，提起上诉。石家庄市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）冀01民终225号民事判决，已经发生法律效力。东宏公司、邵瑞利、孙朋飞不服，向本院申请再审。本院于2019年12月26日作出（2019）冀民申7154号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人东宏公司的委托诉讼代理人李彦平，再审申请人孙朋飞及其与邵瑞利的共同委托诉讼代理人刘涛，被申请人董立新的委托诉讼代理人左云洁、马雅晶到庭参加诉讼。被申请人董建鹏经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审原告董立新向一审法院起诉请求：1、依法确认被告董建鹏与被告孙朋飞签署的《售楼转让协议》无效；2、依法确认被告东宏公司与被告孙朋飞于2016年3月16日签署的六份《方兴大厦内部认购协议》（被告孙朋飞购买位于方兴大厦19层01号、02号、03号、04号、05号、06号办公楼）无效；3、依法确认被告东宏公司与被告邵瑞利于2016年3月16日签署的六份《方兴大厦内部认购协议》（被告邵瑞利购买位于方兴大厦17层01号、02号、03号、04号、05号、06号办公楼）无效；4、依法确认被告东宏公司向原告董立新转让其所有的方兴大厦17层01号、02号、03号、04号、05号、06号办公楼、19层01号、02号、03号、04号、05号、06号办公楼的行为无效；5、依法判令被告东宏公司返还原告董立新缴纳的购房款6108344元，并赔偿原告董立新的损失（以6108344元为基数，以24%/年的标准赔偿自2016年3月18日至实际返还期间的损失）；6、诉讼费用由各被告承担。 一审法院查明，原告董立新与被告东宏公司之间素有业务往来，被告东宏公司曾拖欠原告方工程材料款未予支付，后双方口头协商一致，被告东宏公司将其建设的位于石家庄市裕华区办公楼（东宏公司称涉案房屋的土地性质属于工业用地），总计1388.26平方米抵顶其拖欠原告方的工程材料款。2016年3月16日，原告董立新向东宏公司出具《指定签署房产认购协议的授权声明》，授权东宏公司将方兴大厦17层01-06号办公楼与邵瑞利签署《方兴大厦内部认购协议》，将方兴大厦19层01-06号办公楼与孙朋飞签署《方兴大厦内部认购协议》，且声明签署《方兴大厦内部认购协议》后无需再向东宏公司缴纳购房款，董立新与认购人之间自行处理房款交接事宜。2016年3月18日，原告董立新通过其银行账户向被告东宏公司缴纳了6108344元用于购买方兴大厦17层01-06号、18层04号、19层01-06号办公楼。被告东宏公司辩称，该款项实际是其指定其工作人员邢利风将款项先打入原告账户，再由原告账户支付给东宏公司，目的是为了公司记账，原告方并未对此提出明确异议。2016年2月5日被告董建鹏与被告孙朋飞签订《售楼转让协议》，约定董建鹏同意把位于方兴大厦17层650平方米、19层650平方米，两层以410万元的价格转售给孙朋飞。孙朋飞及其指定人员于2016年2月6日至2016年3月16日期间通过银行转款的方式向董建鹏支付了410万元购房款。2016年3月18日，东宏公司就方兴大厦17层01-06号办公楼与邵瑞利签署了《方兴大厦内部认购协议》，就方兴大厦19层01-06号办公楼与孙朋飞签署了《方兴大厦内部认购协议》，并向孙朋飞与邵瑞利出具了《收款收据》，孙朋飞、邵瑞利并未向东宏公司支付购房款。另查明，原告董立新持有被告邵瑞利与东宏公司签订的6份《方兴大厦内部认购协议》的原件。上述事实有《方兴大厦房款交付证明》、《售楼转让协议》、《指定签署房产认购协议的授权声明》、《方兴大厦内部认购协议》及收据、庭审笔录等证据予以证明。 一审法院认为，违反法律、法规强制性规定的合同和行为不受法律保护。被告东宏公司建设的位于石家庄市裕华区房屋所占用土地的性质为国有工业用地，东宏公司开发的方兴大厦用途为商业办公，与该土地使用权用途不符。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”的规定，东宏公司应当与当地人民政府重新签订土地使用权出让合同或变更原合同的土地用途，并补缴土地出让金，而东宏公司并未提供证据证明其履行了上述手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，被告东宏公司在未按照上述规定履行变更土地用途的审批手续，同时其建造的方兴大厦在未取得商品房预售许可证明的情况下对外实施销售行为，并与买受人签订内部认购协议，其转让行为违反了法律的强制性规定，应均属无效行为。因此，被告东宏公司与原告方之间口头约定的以方兴大厦17层01-06号、18层04号、19层01-06号办公楼抵顶拖欠原告方工程材料款的约定属于无效约定，同时被告东宏公司与被告邵瑞利及孙朋飞签订的《方兴大厦内部认购协议》亦应均属于无效协议。同样，被告董建鹏即使享有代理权，其与被告孙朋飞之间签订的《售楼转让协议》亦应属于无效协议。因此，原告方起诉要求确认上述协议无效，本院对此应予支持。 根据我国合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告邵瑞利、孙朋飞基于上述无效协议取得了方兴大厦17层01-06号、19层01-06号房产的使用权，二被告对此应首先返还给原告董立新，原告董立新亦应将该两层房产连同18层04号房产一同返还给被告东宏公司。被告东宏公司虽因其与原告间无效抵账协议未直接取得财产，但被告东宏公司却因此免除了其拖欠原告方工程材料款的义务，其免除的债务数额亦应认定为其因此取得的财产，鉴于双方商定的抵顶价款为6108344元，该价款应视为原告与被告东宏公司关于工程材料款数额的合意，被告东宏公司基于上述无效协议应当对此予以返还。被告邵瑞利、孙朋飞已将其商定的购房款410万元支付给了被告董建鹏，即使原告方存在授权董建鹏对外签订合同的行为，但被告邵瑞利、孙朋飞对于款项的支付问题应尽合理的注意义务，且本案所涉款项数额巨大，被告邵瑞利、孙朋飞理应严格审查被告董建鹏是否享有代收款项的授权，而事实是，二被告并未提交任何证据证实本案原告曾向其二人示意将款项支付给董建鹏，而董建鹏在其收到款项后亦未支付给本案原告，因此，对于二被告所支付的购房款应由被告董建鹏直接予以返还为宜。关于原告方主张的利息损失，因原告与被告东宏公司达成抵顶协议时，已经明确知道该房屋的性质，其对于合同的无效也存在过错，因此利息损失应由其自行负担。判决如下：一、被告石家庄东宏房地产开发有限公司以其建设的方兴大厦17层01－06号、18层04号、19层01－06号房屋抵顶其拖欠原告董立新工程材料款的行为无效。二、被告董建鹏与被告孙朋飞签订的《售楼转让协议》无效。三、被告孙朋飞与被告石家庄东宏房地产开发有限公司签订的关于方兴大厦19层01－06号办公楼的六份《方兴大厦内部认购协议》无效。四、被告邵瑞利与被告石家庄东宏房地产开发有限公司签订的关于方兴大厦17层01－06号办公楼的六份《方兴大厦内部认购协议》无效。五、被告董建鹏于本判决生效后十日内返还被告孙朋飞、邵瑞利410万元购房款。六、被告孙朋飞、邵瑞利于本判决生效后十日内将方兴大厦17层01－06号、19层01－06号房屋返还给原告董立新，并由原告董立新在收到房屋后十日内将方兴大厦17层01－06号、18层04号、19层01－06号房屋返还给被告石家庄东宏房地产开发有限公司。七、被告石家庄东宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告董立新返还6108344元工程材料款。八、驳回原告董立新的其他诉讼请求。案件受理费54558.0元（原告已预交），由被告石家庄东宏房地产开发有限公司负担。 二审法院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，并且对于合同效力，人民法院应依职权进行审查，不以当事人请求为前提，故上诉人东宏公司认为被上诉人董立新无权请求确认合同无效不影响案件的处理。《中华人民共和国城乡规划法》规定，城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求，该法第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。上诉人东宏公司未提交取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的证明文件，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”即违法建设的房屋出卖、出租均不受法律保护。故被上诉人董立新无论以买受或“以物抵债”取得东宏公司建设的方兴大厦17层01-06号、18层04号、19层01-06号房产的行为无效。原始取得行为无效后，董建鹏与孙朋飞签订的《售楼转让协议》亦无有效依据，依法应确认无效，之后的转让行为均无效。上诉人东宏公司认为一审法院判决认定合同无效理据不足、上诉人孙朋飞、邵瑞利认为本案以物抵债法律关系及之后其与董立新、董建鹏房屋转让法律关系、与东宏公司内部认购法律关系有效的上诉请求均不能成立，本院不予支持。同时，上诉人孙朋飞、邵瑞利明知受让房产没有权属证书而购买使用，不具备产权过户结果，不适用善意取得制度。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。即无因占有财物的应返还给权利人。董建鹏应返还孙朋飞、邵瑞利410万元购房款；孙朋飞、邵瑞利应返还方兴大厦17层01-06号、19层01-06号房屋给董立新，方兴大厦18层04号房屋占有人亦应将该房屋返还给董立新，并由董立新将前述房屋返还给东宏公司；东宏公司应向董立新返还6108344元购房款。根据民事诉讼不诉不理的原则，各民事主体因相互返还财物产生的其它争议，以及东宏公司主张的材料款争议和邢利风转账争议，由各主体另行解决，本案不予处理。根据原审原告董立新的诉讼请求，一审判决第一项应为东宏公司向董立新转让方兴大厦17层01-06号、19层01-06号办公楼的行为无效；第二、三、四项无效确认符合法律规定，应予维持；第五项无诉请本院不予处理；第六项系董立新受让房产行为无效后法定返还义务，但由于方兴大厦18层04号房董立新未请求，本案不应涉及；第七项应根据诉讼请求予以更正，即东宏公司向董立新返还6108344元购房款。故上诉人孙朋飞、邵瑞利认为一审超出董立新诉讼请求裁判程序违法的理由成立，本院予以支持，其它上诉请求与本案认定的事实不符，也不影响其向董建鹏等合同相对方主张返还房款、赔偿损失的权利，故上诉人孙朋飞、邵瑞利主张驳回董立新诉讼请求理据不足，本院不予支持。关于董建鹏是否违法缺席判决，经查，原审法院对董建鹏进行了留置送达，故一审送达程序合法。 综上所述，上诉人孙朋飞、邵瑞利、东宏公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚但适用法律错误，应予纠正。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条之规定，判决如下：一、维持石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初1565号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初1565号民事判决第一项、第五项、第八项；三、变更石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初1565号民事判决第六项为：上诉人孙朋飞、邵瑞利于本判决生效后十日内将方兴大厦17层01-06号、19层01-06号房屋返还给被上诉人董立新，并由被上诉人董立新在收到前述房屋后十日内将房屋返还给上诉人石家庄东宏房地产开发有限公司；四、变更石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初1565号民事判决第七项为：上诉人石家庄东宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人董立新返还6108344元购房款；五、上诉人石家庄东宏房地产开发有限公司向被上诉人董立新转让方兴大厦17层01-06号、19层01-06号办公楼的行为无效；六、驳回被上诉人董立新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54558元，二审案件受理费109116元，共计163674元，由上诉人孙朋飞、邵瑞利负担54558元，由上诉人石家庄东宏房地产开发有限公司负担109116元。 东宏公司申请再审称：原审判决适用法律错误。首先，二审判决在认定“以物抵债”行为无效的同时，却未将方兴大厦18层04号房屋一并判决返还给东宏公司，明显错误。其次，二审法院错误地将6108344元工程材料款认定为购房款，并直接判令东宏公司向董立新返还该款，没有事实和法律依据。再者，二审法院如将“以物抵债”行为认定为房屋买卖行为，但同时又参照城镇房屋租赁司法解释处理本案，显然在事实认定和法律适用上存在混乱、矛盾和错误。此外，在本案执行过程中孙朋飞、邵瑞利与董立新达成的和解协议，直接侵害了东宏公司的利益；且该协议也未履行完毕，不影响本案的再审。 邵瑞利、孙朋飞申请再审称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、二审法院只判决返还房屋，而又以“不告不理”为由不处理房款返还问题，属于曲解法律。2、原审中董建鹏均未出庭应诉，导致事实无法查清，涉嫌与董立新恶意串通进行虚假诉讼。在案涉房屋交易过程中，董立新明确表示委托董建鹏联系卖房，在我方支付放款后，三方共同到东宏公司签订了认购协议。两年后董立新又以没有委托董建鹏代收款，起诉要求我方支付房款并确认合同无效不合常理。3、我方有理由相信董建鹏有权代理董立新收取房款，即使授权不明确亦应承担相应的法律责任。依照相关法律规定，董立新与董建鹏应共同承担返还我方购房款的法律责任。此外，在本案执行过程中部分当事人之间达成的和解协议并未履行完毕，不符合终结再审审查的法定条件，不影响本案的审理。 董立新答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。1、董立新起诉时并不涉及1804号房屋，原审根据“不诉不理”原则处理并无不妥。根据东宏公司出具的《房款交付证明》，案涉6108344元就是购房款而非“以物抵债”。东宏公司未按土地用途使用土地，违反了法律法规的强制性规定，原判认定房屋买卖行为无效适用法律正确。2、孙朋飞、邵瑞利在本案中并未反诉要求返还房款，原判适用“不诉不理”原则处理并无不当。孙朋飞、邵瑞利在董建鹏没有明确授权的情况下与其签订《售楼转让协议》，未尽到合理注意义务，且董立新从未收到其二人任何款项。根据合同相对性原则，应由相对方和收款人董建鹏承担房款返还义务。3、孙朋飞、邵瑞利和董立新于2019年11月6日在鹿泉区法院达成执行和解，并已按协议约定的内容履行。根据民事诉讼法司法解释第402条的规定，应依法裁定终结审查二人的再审申请。 董建鹏未到庭参加本案诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院认为，本案再审中各方当事人的主要争议焦点为，在案涉系列协议被确认无效后，各方因协议取得的财产应如何相互返还。原审查明，本案起因于经东宏公司和董立新双方协商一致，东宏公司以其所有的方兴大厦17层01-06号、18层04号、19层01-06号楼房，抵顶之前所欠董立新工程材料款债务6108344元。在此后的案涉办公楼房产买卖的交易过程中，董立新授权东宏公司将方兴大厦其中17层01-06号、19层01-06号房产分别与邵瑞利、孙朋飞签订《内部认购协议》，并由董立新与认购人之间自行处理房款交接事宜。后董建鹏与孙朋飞签订17层、19层相关房产《售楼转让协议》，孙朋飞通过银行转账向董建鹏支付了410万元购房款。对以上事实各方当事人并无异议，本院予以确认。基于方兴大厦房地产开发项目与土地使用权法定用途不符等原因，原审判决认定案涉系列协议无效，并无不当。再审中各方当事人对此亦不持异议，本院予以确认。 《合同法》第58条的规定：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”适用于本案，则相关各方当事人应当依法承担相互返还房产和购房款的责任：首先，邵瑞利、孙朋飞应将方兴大厦17层01-06号、19层01-06号房产返还给董立新；与此相对应，董立新应退还邵瑞利、孙朋飞二人购房款410万元。虽然与孙朋飞签订《售楼转让协议》并收取购房款的具体行为人是董建鹏，但从该行为发生前后的房产交易完整过程看，应当认定董立新对董建鹏的行为是明知和认可的，邵瑞利、孙朋飞亦有理由相信董建鹏的行为是经董立新授权并同意的。同时，董建鹏并非案涉房产的实际权利人，其取得并占有购房款亦缺乏合法依据。基于以上事实和分析，根据权利义务相一致原则，董立新、董建鹏应连带承担返还邵瑞利、孙朋飞购房款410万元的责任。其次，东宏公司应将先为工程材料款债务后转化为购房款的6108344元退还给董立新；与此相对应，董立新则应将案涉方兴大厦17层、19层房产连同18层04号房产一并返还给东宏公司。由于导致案涉系列协议无效，相关各方当事人均有过错，故原审判决未支持董立新主张的购房款利息损失并无不当。此外，原审判决以“不诉不理”为由，对18层04号房产及410万购房款的返还不作处理，属于理解和适用法律错误，亦不符合权利义务对等原则及合同无效后互相返还的法律规定，依法应予纠正。至于在本案执行过程中相关当事人之间形成的“和解”协议，因未经本案三方当事人最终一致认可，且并未履行完毕，故不构成终结再审审查程序的法定情形，亦不影响本案再审的审理。 综上，原审判决部分认定事实和适用法律错误，应予纠正。东宏公司及邵瑞利、孙朋飞的再审请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 1、撤销石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终225号民事判决和石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初1565号民事判决； 2、确认东宏公司向董立新转让方兴大厦17层01—06号、18层04号、19层01—06号房产的行为，以及2016年2月5日董建鹏与孙朋飞签订的《售楼转让协议》、2016年3月16日东宏公司分别与邵瑞利、孙朋飞签订的12份《方兴大厦内部认购协议》均为无效； 3、自本判决生效后十日内，邵瑞利、孙朋飞及董立新分别将方兴大厦17层01—06号、19层01—06号和18层04号房产一并返还给东宏公司； 4、自本判决生效后十日内，东宏公司返还董立新购房款610.8344万元，董建鹏、董立新连带返还邵瑞利、孙朋飞购房款410万元； 5、驳回董立新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费54558元、二审案件受理费109116元，共计163674元。由东宏公司负担54558元，邵瑞利、孙朋飞共同负担54558元，董立新、董建鹏共同负担54558元。 本判决为终审判决。 审判长  李俊杰 审判员  宋 威 审判员  孟 慧 二〇二〇年九月十六日 书记员  蔡静璇