河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7794号 上诉人（原审被告）：河北根全房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市行唐县正义街北侧（唐城小区**楼**）。 法定代表人：贾迎帅，该公司经理。 委托诉讼代理人：王树平，河北峥嵘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任丽辉，男，1987年1月27日出生，汉族，住行唐县。 委托诉讼代理人：孟峦，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 上诉人河北根全房地产开发有限公司（以下简称根全公司）因与被上诉人任丽辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2019）冀0125民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人河北根全房地产开发有限公司的委托代理人王树平、被上诉人任丽辉的委托代理人孟峦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北根全房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案 —1— 一、二审案件受理费、保全费由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人提供的所有书证均没有被上诉人在上诉人处工作和与被上诉人的工资抵顶购房款的内容，原判决仅凭被上诉人的陈述和其亲姐夫田某证言，即认定被上诉人在上诉人处负责拆迁工作，并用工资抵顶了购房款是完全错误的。二、双方的关系应是名为买卖实为赠与。上诉人在交付房屋之前依法可以撤销赠与。本案被上诉人未实际交付购房款也没有任何书证证明上诉人应支付被上诉人工资或者工资抵顶购房款，可见该认购书并不是双方的真实意思表示，双方只是名义上的房屋买卖关系。现有证据也仅能证明上诉人表示送给被上诉人一套房屋，结合上诉人的其他工作人员签订认购书后又在上诉人处工作后未工作另支付购房款才给房屋的情况，该认购书应认定为附义务赠与协议，其所附义务就是被上诉人签订认购书后应在上诉人处工作。根据《民法总则》第146条规定，双方的买卖协议无效，应按隐藏的赠与法律关系来审理本案，根据法律规定，在未交付案涉房屋之前，上诉人可以撤销对被上诉人的赠与。综上，原判决认定工资抵顶了购房款的事实错误，当事人双方真实的关系是附义务赠与关系，在房屋转移交付之前，上诉人有权提出撤销赠与。被上诉人的起诉无事实和法律依据。请求撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。另补充上诉意见：一、一审法院定性错误。上诉人与被上诉人对以房抵顶被上诉人工资和已签订认购书以及给被上诉人出具交房款收据的形式明确抵顶楼房的房号的基本事实，双方均予以认可。本案是典型的劳务报酬纠纷，而非因劳务报酬转化为房屋买卖纠纷。二、一审法院依据认购书的约定认定上诉人承担延期交房 —2— 的违约责任于法无据。三、从另一法律从来讲，抵顶的房屋为什么还要签订认购书和出具收款收据，是基于房地产开发行业的特殊性，要求是为日后签订备案合同、网签，办理房产证所必须要签订的前置手续。四、证人田某系被上诉人的亲姐夫，与本案有利害关系，其作出的对被上诉人有利证言没有其他证据印证其真实性，属于有利害关系的孤证，对被上诉人作出的有利证据不应作为定案的依据。五、现有当时公司实际控股人贾某、股东赵立峰，证明被上诉人是在2016年1月份在其姐夫田某的介绍下在公司上班，负责拆迁回迁工作。被上诉人中途了公司上班，未参与之前的拆迁工作。被上诉人完成后期拆迁工作后，公司给付其半套楼房作为其劳动报酬，另一半由田某给付，合并为一套。今后的工作中，被上诉人基本未来公司上班，一户拆迁户的工作也没有做。二人的证言推翻了田某一审所证，被上诉人系2013年7月份至2016年1月份在公司上班的虚假陈述，同时又证明被上诉人取得劳动报酬是附条件的，只有完成拆迁工作才能享受约定的劳动报酬，现未完成后期拆迁工作。诉求劳动报酬依法不应支持。 任丽辉答辩称，一、被上诉人任丽辉与上诉人根全公司确实存在劳务关系，并且当时在根全公司没有支付任丽辉实际报酬的情况下，由上诉人跟田某各负责任丽辉房屋一半的面积，共计是135.7平方米，当时约定的价款是每平方米2000元，存款271400元。上诉人根全公司始终对该事实是认可的，但是由于房屋的价格上涨，根全公司包括贾某在内都要求任丽辉补充差价，3500元每平方米差价，由于双方协商不成，因此才有了本案的诉讼。并且根据被上诉人在一审中所提交的证 —3— 据，不能证明上述事实的发生，并且上诉人包括实际控制人贾某在内也都认可了给付任丽辉135.48平方房屋的事实。至于上诉人在二审中的上诉理由是赠与协议，被上诉人是不认可的，本案其实就是商品房买卖合同纠纷，只不过任丽辉履行的义务是通过其劳务报酬来履行的。至于上诉人说的第二点，任丽辉从来没有在公司上班，该事实也与实际事实相悖，并且没有其他证据证明。综上，希望法院能够维持原判。 任丽辉向一审法院起诉请求：1、判令被告河北根全房地产开发有限公司继续履行合同，交付唐城小区8号楼1单元16层03号，房价271400元；2、判令被告支付违约金，按照已付房款271400元的日万分之一，从2016年12月31日起付至实际交房之日止，截至到2019年11月10日为28727.7元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年被告河北根全房地产开发有限公司开始开发“唐城小区”项目，该项目位于，由于前期的拆迁工作一直没有进展，于是被告找到南街村的村民原告任丽辉，让其负责与拆迁户沟通，以确保拆迁能够顺利进行。原被告双方未约定原告工资，被告承诺作为回报，等项目建成后，交付给原告任丽辉一套房屋，随后原告任丽辉开始着手做本村拆迁户的工作，除此之外，被告公司建广告宣传牌、安装监控等工作都是原告任丽辉去协调的，被告河北根全房地产开发有限公司承诺用唐城小区的商品房抵顶原告任丽辉的工资。2011年1月1日被告河北根全房地产开发有限公司的股东田某与赵立峰、贾某签订了三方协议及股权置换协议各一份，约定将唐城小区8号楼1单元1503号商品房135.48 —4— 平米送给原告任丽辉，田某与被告公司各负责一半面积。2016年1月16日，原告与被告签订《唐城8＃认购书》，约定原告购买唐城小区商品房8号楼1单元15层03号，建筑面积135.7平米，单价为每平米2000元，共计271400元。被告应当于2016年12月31日前交付房屋，如开发商不能按期交房，开发商应按认购方已付款项的日万分之一支付违约金，违约金自开发商应当交房之日起计算至实际交房日。同日，被告向原告出具了收据，称收到任丽辉271400元，但是随后被告并没有履行其义务，在房屋建成后，迟迟不予交房。 另查明，2014年年底，由于秋冬季节来临，气象条件不利于污染物扩散，污染物浓度持续偏高，空气质量受到重度污染。石家庄市人民政府办公厅、石家庄市人民政府应急管理办公室、石家庄市大气污染防治指挥部办公室等部门频繁启动《重污染天气预警的紧急通知》，根据文件规定，施工企业不能施工。经统计，政府启动重污染预警期间为2014年的10月份、11月份、12月份；2015年的1月份、10月份、11月份、12月份；2016年的1月份、10月份、11月份、12月份；2017年的1月份、10月份、11月份、12月份。 一审法院认为，原告任丽辉与被告河北根全房地产开发有限公司签订唐城8＃认购书，认购方为原告任丽辉，开发商为被告河北根全房地产开发有限公司，被告具有出售商品房的资格，原被告双方签订的认购书符合法律规定，合法有效。双方应当按照认购书的约定诚实履行。原告虽然未将购房款实际交付给被告，但是被告未支付过原告工资，被告公司原负责人田某证明原告负责拆迁工作，完成后给原告楼房一套，被告公 —5— 司股东田某与赵立峰、贾某签订协议，约定将唐城小区8号楼1单元1503号商品房135.48平米送给原告任丽辉，且田某自己承担一半面积，被告公司承担一半面积。在签订了该协议后，原被告双方签订了《唐城8＃认购书》，被告给原告出具了房屋收款收据，以上证据足以证明，被告未支付过原告工资，被告承诺拆迁工作完成后给原告一套房屋，实际是以原告工资抵顶了房屋价款。房屋认购书、房屋收款收据证明被告认可原告工资抵顶房屋价款这一事实，被告如果不认可该事实，在三股东签订协议后，不会为原告出具房屋认购书及房屋收款收据。但是被告没有在认购书规定的时间交付商品房，应当承担继续履行认购书义务的责任，由于被告河北根全房地产开发有限公司没有按期交付房屋，应当赔偿原告的损失，双方的商品房认购书约定了被告逾期交付房屋的违约责任，按照已付房款271400元的日万分之一支付违约金，即从2016年12月31日起付至实际交房之日止，应截至到2019年11月10日，但考虑到政府文件规定的重污染天气预警导致的停工时间为2017年的1月份、10月份、11月份、12月份，减去停工时间，被告支付给原告违约金的天数应为925天，按照已付房款271400元的日万分之一计算被告应支付的违约金为25104.5元。原被告双方签订的认购书中虽然约定原告任丽辉认购的商品房为唐城小区8号楼1单元16层03号，但是其提供的田某、赵立峰、贾某三人签订的三方协议以及证人田某的证言和唐城小区另一业主张某与被告签订的认购书、商品房买卖合同等证据都能证实被告公司开发的唐城小区8号楼14层以上的楼号与商品备案书不符，认购书中的楼号比备案书中楼号高一层，存 —6— 在虚置楼房现象，原告任丽辉实际购买的商品房为8号楼1单元15层03号，本院予以认定。被告河北根全房地产开发有限公司应当继续履行其义务，将唐城小区的商品房8号楼1单元15层03号交付给原告任丽辉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告河北根全房地产开发有限公司将正义街北侧唐城小区8号楼1单元1503室交付给原告任丽辉，判决生效后三十日内履行完毕。二、被告河北根全房地产开发有限公司赔偿原告任丽辉违约金25104.5元，判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费5800元，减半收取计2900元，保全费4520元，由被告河北根全房地产开发有限公司负担。 本院二审审理中，上诉人申请证人贾某出庭作证，证实贾某与赵立峰、田某签订退股协议时关于任丽辉工作抵顶房子的事，当时说定的是2016年1月1日以后人力会在公司工作，任丽辉是田某的小舅子，任丽辉要一套房子，田某压力大，田某走的时候让任丽辉做拆迁工作，说他给半套房子，让我们给半套房子，但是2016年1月1日以后任丽辉也没有参加过工作，没有参加工作我们公司就半套房子没有给，当时说的是工作才给房子。被上诉人对证人证言的真实性不予认可。真实情况是任丽辉自2012年开始，由于任丽辉是涉案项目拆迁所涉及的村落村民，根全公司由于拆迁工作进行不顺利，才想到找龙州镇南街村的村民来帮助其进行拆迁工作，其中当时有任顺利、任富强、任立辉、王二鹏、王老猛，上述这些人员都是南街村的村民。其5人都是从2012年开始帮助根全公司进行拆迁工作，随后在拆迁工作告一段落后，上述人员还负责 —7— 公司的其他工作人员会除了拆迁工作之外，还帮助上诉人建广告宣传牌、安装监控以及这些工作的协调都是任丽辉处理的。并且结合股权置换协议书，三方协议，涉案项目8号楼认购书以及收据都能够证明之所以签订认购书就是因为任丽辉在根全公司工作，以涉案房屋来抵顶任丽辉的工资，并且这也是符合常理的。证人所说是由于先安抚拆迁工作人员才签订的涉案项目8号楼认购书并出示了收据，这与我们遇到的不管是劳务纠纷还是房屋买卖纠纷的交易习惯都是相违背的。本院二审其他审理查明事实与原审查明事实一致。 本院认为，当事人应当对自己主张的事实提供证据加以证实。被上诉人提供与上诉人签订的《唐城8＃认购书》及收款收据，要求上诉人继续履行认购书约定的义务，上诉人对双方之间房屋买卖关系不予认可。虽然被上诉人未实际付款，但购房款系被上诉人劳动报酬抵顶，因此不能以未实际付款来否认房屋买卖的事实。关于上诉人主张被上诉人未实际提供劳务，认购书系附义务的赠与协议。根据2016年1月1日股权置换协议书及上诉人公司股东田某、赵立峰、贾某签署的协议可显示，上诉人公司的股东田某将股权全部置换为房产，承诺给予被上诉人的房产系上诉人负责一半面积，田某负责一半面积。上诉人在计算房屋折价款支付田某时已经将田某负担的一半房产面积扣除，由此可以看出，上诉人对给予被上诉人房产的事实是认可的，如果被上诉人未提供劳务，在三个股东签订协议后，上诉人即与被上诉人签订认购书并出具收款收据，与常理不符，上诉人亦不能作出合理解释。故其诉称被上诉人未提供劳务，与被上诉人签署房屋认购书系附条件的赠 —8— 与，该主张与上诉人实际行为不符，故对于上诉人主张被上诉人未提供劳务的诉求不能成立。二审中贾某出庭作证其证言与其本人与赵立峰、田某签署的协议内容相违背，且无其他证据可推翻协议约定的内容，故本院对贾某的证人证言不予采信。因被上诉人取得房屋及用自己的劳动报酬抵顶房款，故上诉人主张双方系赠与关系不能成立。 综上所述，河北根全房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元由上诉人河北根全房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 薛金来 审判员 李 莉 二〇二〇年九月十五日 书记员 谈梦雅