北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17575号原告：北京亚林东房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南苑乡西铁营村****。法定代表人：周安桥，董事长。委托诉讼代理人：陈爱巍，该公司员工。被告：李泽冉，女，1994年10月5日出生，汉族，无业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张昊，北京盛荣鑫佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏红，北京盛荣鑫佳律师事务所实习律师。原告北京亚林东房地产开发有限公司（以下简称亚林东公司）与被告李泽冉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，通过网络平台，公开开庭进行了审理。原告亚林东公司的委托诉讼代理人陈爱巍，被告李泽冉的委托诉讼代理人张昊、魏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚林东公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方2018年12月25日签署的北京市商品房预售合同（一份主合同编号Y2136117、三份附属合同编号分别为Y2135375、Y2135376、Y2135386）。2、请求判令被告承担违约责任，向原告支付累计应付款10%的违约金，计3094578元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月25日，原、被告就被告购买原告开发建设的中国玺项目10号楼1层102、－106、－107、－205签署了4份《商品房预售合同》（编号Y2136117、Y2135375、Y2135376、Y2135386），前述房屋总价款为30945780元。10号楼1层102按套内建筑面积计价，每平米127862.56元，总房价27536.48元。地。地下**106、107、地下**205，该3个房间为**的地下储藏室102的下跃空间及不可分割的一部分，房价款分别为813400元、1723050元、874650元。被告于2018年11月20日支付200万元，2019年2月2日支付500万元，共支付700万元房价款，尚欠23945780元。原告多次催付余款，被告以房屋系其母李玉慧购买为由拒不付款。2020年1月20日原告向被告发出书面《催款函》，要求其在2020年2月7日前支付余下房款23945780元，截至起诉被告仍未支付。被告严重违反了双方合同约定，现诉至法院，维护原告合法权益。李泽冉辩称：1、涉诉合同是以被告名义签定，但实际购买人是被告母亲购买。被告刚毕业参加工作，没有经济条件支付购房款，先前支付的购房款700万元都是被告母亲支付，涉案房屋只是被告母亲借用被告的购房资格购买。2、同意解除合同，但应是双方调解解除，不是被告违约。3、不同意承担违约责任，合同中没有明确确定付款的节点和金额，被告方没有违约。4、受今年疫情原因，经济受损，导致被告母亲无法继续支付购房款。5、合同解除后，原告应返还被告已支付的购房款700万元。6、合同中对亚林东公司约定的违约金为5%，而对李泽冉约定的违约金为10%，合同内容明显存在不公，违约金数额过高，应予酌减。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，亚林东公司向本院提交了商品房预售合同四份、收款回单、催款录音、催款函、EMS查询单、微信聊天记录及付款承诺函等相关证据材料；本院组织双方当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月25日，亚林东公司（出卖人）与李泽冉（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类），合同编号Y2136117（以下简称6117号合同），合同中约定项目名称为亚林上苑，房屋坐落于丰台区亚林西居住区一期0501-626地块10号普通商品住宅楼1层102。6117号合同约定：第三条、4、……房屋预测建筑面积共233.36平方米，其中，套内面积215.36平方米，……。第六条、计价方式和价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平米127862.56元，总价款27536480元。第七条、付款方式和期限：4、该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条、逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。2、逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除通知送达之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。第十一条、交付时间和手续：出卖人应当于2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的按照下列第（一）种方式处理。（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不做累加）。……2.逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），……同时，出卖人按照全部房价款的伍%向买受人支付违约金。附件四、具体付款方式及期限详见付款承诺函。附件十二、《补充协议》：第二条、……若双方另行签订的《付款承诺函》与本合同第八条所约定内容不一致的，以《付款承诺函》所约定的逾期付款责任为准。同日，双方一并签定了合同编号为Y2135375（以下简称5375号合同）、合同编号为Y2135376（以下简称5376号合同）、合同编号为Y2135386（以下简称5386号合同）三份《北京市商品房预售合同》。三份合同中均约定该商品房的规划性质为地下储藏室。5375号合同约定：该商品房为规定项目中的10#普通商品住宅楼第－1层－106号。合同第六条计价方式和价款约定：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米36023.03元，总价款813400元。5376号合同约定，该商品房为项目中的10#普通商品住宅楼第－1层－107号。合同第六条约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米36016.93元，总价款1723050元。5386号合同约定，该商品房为项目中的10#普通商品住宅楼第－2层－205号。合同第六条约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米36023.48元，总价款874650元。三份合同中第七条“付款方式和期限”、第八条“逾期付款责任”、第十二条“逾期交付责任”之约定均与6117号合同相同。附件四、《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》的主要内容为：1、一次性付款：在签署正式《预售合同》当日，买受人按《预售合同》正文第六条约定的金额一次性向出卖人支付房价款，计813400元（含已付定金）、1723050元（含已付定金）、874650元（含已付定金）。附件十二、《补充协议》:第二条、……若双方另行签定的《付款承诺函》与本合同第八条所约定内容不一致的，以《付款承诺函》所约定的逾期付款责任为准。上述四份《预售合同》所约定购买的一套商品房及三间地下储藏室共计30947580元。双方确认，李泽冉先后于2018年11月20日、2019年2月2日向亚林东公司交付了购房款合计700万元，余款23947580元至今尚未支付。庭审中，李泽冉明确同意亚林东公司提出的关于解除涉案四份预售合同的诉请，之所以要求解除系其母李泽慧因经济原因无能力支付余款。亚林东公司另提交《付款承诺函》复印件，意在证明其公司与李泽冉就付款事宜达成补充约定且同样就逾期付款约定了10%的违约责任，该函的主要内容为：因客观原因，买受人将无法按《预售合同》附件四约定的付款进度支付购房款，因此买受人在次不可撤销地承诺将按照以下第二种付款安排付款：二、贷款方式付款：在签署《预售合同》当日，……买受人向出卖人支付《预售合同》正文第六条约定的房款的6%计2000000元（含已付定金）；2018年12月20日前买受人向出卖人支付《预售合同》正文第六条约定的房价款的34%计12427580元；剩余房款计16520000元买受人将以商业贷款方式支付。买受人在此不可撤销的自愿作出如下承诺：除出卖人自身原因外，买受人确保出卖人于签约后45日内收到房价总金额60%的按揭款。无论买受人原因或其他原因，除出卖人自身存在过错外，如果出卖人未能于签约后45日内收到房价总金额60%的按揭款，买受人将于三日内补齐全部房款。买受人如未按照上述付款进度安排按期付款的，将按照如下约定承担逾期付款的违约责任，同时，《预售合同》正文第八条的约定对买受人将不再适用：（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照《预售合同》正文第六条约定的房价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人并应退还买受人全部已付款。就仅提供《付款承诺函》复印件一事，亚林东公司称其公司不慎丢失该函原件。李泽冉称合同未约定明确付款时间、金额，《付款承诺函》并非其本人签字，并主张因合同未约定付款时间，故其一方不存在违约。为证明《付款承诺函》真实性，亚林东公司一并提交微信聊天记录佐证。经查：其一，微信记录，微信聊天记录存在以下相关内容：代小婉与显示微信用户备注名为“马丽萍”的用户之间围绕李泽冉一方购房的相关手续、付款事宜及签署相关文件等事宜自2018年8月至2019年2月期间进行联络沟通及洽谈，主要聊天记录显示：日期11－20：马丽萍：小代，李泽冉购房款200万已汇完查收。小婉：好的。日期12－14：小婉：（发送《李泽冉10－102》word文档）。马丽萍：收到。小婉：付款承诺函打印出来两页都签字。马丽萍：好的。……小婉：这就齐了马姐，您尽快确认下签字页拍照片给我就行。马丽萍：（发送图片4页，其中含上述《付款承诺函》图片）。日期2－2：马丽萍：小婉，李泽冉购房款500万已汇完查收。代小婉：好的马姐，我让财务查下。其二，《家庭购房申请表》（D类），该表存在以下内容：在申请核验人信息处签名、申请人签字处签名与《付款承诺函》复印件签字存在显著相似性；在联系人栏填写为马利平。亚林东公司另提交其公司员工与李泽冉及李泽冉之母李玉慧微信聊天记录，意在证明李泽冉一方签定了《付款承诺函》，其公司多次按照该函约定期限向李泽冉一方催要购房款、李泽冉一方以各种理由拒不付款。李泽冉认可聊天记录的真实性，但坚持认为因合同中没有就付款的时间作约定，故不认可亚林东公司一方的催告。亚林东公司称于2019年3月21日向李泽冉发出解除合同通知函，EMS显示李泽冉已签收，李泽冉对此不予认可。本院认为：李泽冉与亚林东公司所签定的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。本案双方主要争议为李泽冉是否签定了《付款承诺函》、《付款承诺函》的效力、李泽冉是否应承担违约责任以及双方关于违约金的争议，本院依法认定如下：一、双方是否签定了《付款承诺函》：李泽冉否认其签定了《付款承诺函》，且《付款承诺函》之签字字迹与预售合同签字存在可分辨的明显区别，故本院认定李泽冉并未在《付款承诺函》签字的情况属实。二、《付款承诺函》的效力：从亚林东公司与李泽冉的聊天记录看，双方明确沟通了付款相关事宜以《付款承诺函》内容为约定；从亚林东公司与李泽冉的沟通过程看，李泽冉要求亚林东公司提前提供《付款承诺函》由其法务人员为其审阅，亚林东公司向李泽冉本人发送了《付款承诺函》的电子文档，李泽冉事先知晓了承诺函的内容且其一方亦具有较强的缔约能力；从亚林东公司最早获得《付款承诺函》途径来看，该函系李泽冉一方履约辅助人员马某通过微信向亚林东公司所提供；从亚林东公司员工对李泽冉之母李玉慧的催款来看，亚林东公司所告知履行完支付全款时间为45天，与《付款承诺函》所约定的付款期限相符。亚林东公司向李玉慧发送《付款承诺函》告知存在承担违约责任的可能后，李玉慧迅速支付了500万元房屋款项，在亚林东公司对李玉慧持续5个月的催告付款的过程中，李玉慧始终认可应履行支付购房款，且一再请求延长付款时间。综上，《付款承诺函》虽非李泽冉本人所签署，但结合以上事实，故本院认定《付款承诺函》系经李泽冉所授权的人员代为签署并提交给亚林东公司，该函系李泽冉一方的真实意思，李泽冉应受该函内容之约束。三、李泽冉未依照《预售合同》及时付款，其亦明确表示因经济原因无力付款，故本案涉案合同未能履行原因显系因李泽冉一方原因所致。亚林东公司依约享有解除权，李泽冉亦表示同意解除，故亚林东公司关于解除合同的诉讼请求本院予以支持。对亚林东公司主张违约金请求有相应合同和事实依据，本院予以支持。四、对违约金数额的确定。李泽冉辩解合同中所约定的双方违约责任不对等，违约金数额约定过高，要求酌减。因双方所签订的合同文本系亚林东公司提供的格式条款，采用格式条款订立合同，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人双方的权利和义务。在涉案6117号主合同中双方的逾期责任约定中，对买受人约定，对超期60日付款，买受人应自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款10%支付违约金；对出卖人约定，逾期超过60日，出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还已付的全部房价款，并自买受人付款之日起计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。根据双方所签订的违约金约定内容，买受人约定的是应付款的10%，出卖人是全部房价款的5%及已付款的利息。该约定内容并未明显双方的不对等，且涉案合同的签订系双房磋商审核的结果，故对李泽冉所辩解的合同中双方权利义务不对等的意见本院不予采纳。鉴于双方关于逾期违约的约定具有预防违约、惩罚违约行为及弥补违约损失的综合目的，亚林东公司对李泽冉未按约履行合同的行为是否造成该公司损失亦未提供证据佐证。本院考虑涉案合同中双方权利义务的统一性、合同未能履行的责任因素及违约时间等综合因素，对亚林东公司主张的违约金，本院酌定下调为未付款的7%，即1676330.6元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除北京亚林东房地产开发有限公司与李泽冉所签定的《北京市商品房预售合同》（住宅类）（合同编号Y2136117）、《北京市商品房预售合同》（合同编号Y2135375）、《北京市商品房预售合同》（合同编号Y2135376）、《北京市商品房预售合同》（合同编号Y2135386）。二、李泽冉于本判决生效之日起七日内向北京亚林东房地产开发有限公司支付违约金1676330.6元。二、驳回北京亚林东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98264元，由北京亚林东房地产开发有限公司负担8782元（已交纳）；由李泽冉负担89482元（于本判决生效后七日内给付北京亚林东房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 文军丽二〇二〇年九月九日法官助理 庄永生书 记 员 杨彤瑶