北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初6173号原告：程月星，女，1990年1月30日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被告：北京快乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区书院南街**院**楼**708。法定代表人：张蕾。原告程月星诉被告北京快乐居房地产经纪有限公司（以下简称快乐居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程月星到庭参加诉讼。被告快乐居公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程月星向本院提出诉讼请求：1.解除程月星与快乐居公司签订的《北京市房屋租赁委托合同》；2.请求法院判令快乐居公司支付3个月（2020年2月至4月）房屋租金8400元，并按月租金的200%支付违约金5600元。事实与理由：2019年5月18日,程月星将房屋委托给快乐居公司，由快乐居公司进行房屋出租事宜，租期2年，月租金为2800元，快乐居公司每三个月交付给程月星下一季度的房租，其中空置期2个月。快乐居公司自2019年5月19日至2019年11月19日依约履行义务，但自2019年11月20日起，快乐居公司以经费周转出现问题为由，拖欠程月星房租，经双方沟通，快乐居公司分别于2019年12月10日和2019年12月21日向程月星支付了一个月租金后，再未向程月星支付过房屋租金。截至2020年4月28日，快乐居公司已拖欠程月星3个月的房租。程月星多次与快乐居公司联系人电话沟通，现无法取得联系。根据双方签订的房屋委托合同，“乙方未按约定支付租金达15日以上的又无正当理由，甲方有权单方面解除合同”。快乐居公司未按约定支付租金，且无正当理由，已构成违约事实。为维护合法权益，现诉至法院。快乐居公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：程月星系位于房山区常庄路**院**楼****xxx的所有权人。2019年5月18日，程月星（委托方、甲方）与快乐居公司（受托方、乙方）签订《北京市房屋租赁委托合同》，约定：程月星将其所有的位于北京市房山区滨河左岸北区x号楼x单元xxx房屋委托快乐居公司出租，该房屋为楼房2室1厅1卫，面积为85.16平方米；委托出租权限：乙方受托权限为：（一）以甲方名义委托出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；（二）代甲方向承租方收取租金；（三）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；（四）乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；出租委托期限：（一）出租委托期自2019年5月20日至2022年5月19日，共计叁年，出租委托期限的变更由双方书面另行约定；（二）甲方应于2019年5月18日前将该房屋交付给乙方；（三）出租委托期限满或本合同终止后，如乙方仍有客户居住该房，乙方提前告知甲方，甲方配合将租期延长，但最长不超过3个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金。租金标准2800元/月，按季度缴费，具体付款日期：（第一年）租金标准为2800元/月，按季度缴付，具体付款日期：第一次2019年5月20日（￥2800整），第二次2019年8月20日（￥8400整），第三次2019年11月20日（￥8400整），第四次2020年2月20日（￥8400整）；（第二年）租金标准为2800元/月，按季度缴付，具体付款日期：第一次2020年5月20日（￥8400整），第二次2020年8月20日（￥8400整），第三次2020年11月20日（￥8400整），第四次2021年2月20日（￥8400整）；（第三年）租金标准为2900元/月，按季度缴付，具体付款日期：第一次2021年5月20日（￥8700整），第二次2021年8月20日（￥8700整），第三次2021年11月20日（￥8700整），第四次2022年2月20日（￥8700整）；委托期内甲方同意2019年预留出60个自然日作为乙方工作期，在工作期后于2019年7月20日开始计算租金，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同；（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁、灭火或造成其他损失的；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3、不承担约定的维修、装修义务致使乙方无法正常委托出租该房屋的；4、设备严重老化，供暖供电供气不足；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1、未按约定支付租金达15日以上的又无正当理由；2、擅自改变房屋用途的；3、保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒不修理或赔偿的。违约责任：（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；（二）租赁期内及租赁期满合同终止后三个月之内，甲方不得与该房屋租赁人自行成交，否则应向乙方支付租金的100%作为赔偿；同时合同约定了双方的其他权利义务。合同签订后，程月星按照合同约定交付了涉租房屋，快乐居公司支付了2019年5月20日至2020年1月20日的租金，拖欠2020年1月21日至2020年4月20日三个月的房屋租金。快乐居公司于2020年5月1日将房屋交付给程月星。后因无法联系到快乐居公司负责人，程月星诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，程月星与快乐居公司之间签订的《北京市房屋租赁委托合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据合同约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1、未按约定支付租金达15日以上的又无正当理由……”，因快乐居公司自2020年1月21日就未支付租金，已超过15日，故程月星要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。快乐居公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。关于合同解除的时间，程月星于2020年4月28日向法院起诉要求解租赁合同，并于庭审中陈述，涉案房屋已于2020年5月1日由案外人返还给程月星，该合同已无继续履行的必要，本院确认该合同于返还之日予以解除。根据程月星自述，快乐居公司尚欠2020年2月至4月租金，按照每月2800元的标准，对于程月星要求快乐居公司支付租金8400元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因快乐居公司未交租金期间恰逢因疫情影响国家采取相应管控措施期间，各行各业或多或少均受到不同程度的影响，本案结合疫情的影响、未交房租天数、程月星已收回房屋等因素，对程月星的该项诉讼请求的数额，本院予以酌定。快乐居公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除程月星与北京快乐居房地产经纪有限公司于2019年5月18日就坐落于房山区滨河左岸北区x号楼x单元xxx房屋签订的《北京市房屋租赁委托合同》；二、北京快乐居房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付程月星房屋租金8400元及违约金2800元；三、驳回北京快乐居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由北京快乐居房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  何双全二〇二〇年九月一日书记员  孔博浩