内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1126号上诉人（原审被告）：张某，现住内蒙古五原县。委托诉讼代理人：杜某，现住内蒙古五原县。系张某妻子。被上诉人（原审原告）：五原县新城物业服务有限公司。统一社会信用代码：91150821570637767R所在地：五原县隆兴昌镇虹亚新城56栋。法定代表人：李某，男，该公司总经理。上诉人张某因与被上诉人五原县新城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2019）内0821民初2085号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人杜某、被上诉人五原县新城物业服务有限公司法定代表人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：1、撤诉原判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原判决认定事实不清、证据不足，被上诉人未履行物业服务义务。1、垃圾长期不及时清理，上诉人向原审法庭提供了证据而不被采信。2、单元门被毁失修，被上诉人推诿不管。3、上诉人室内温度只有12°C，家中墙角结冰，墙体开裂，被上诉人不尽查明原因和协调责任。4、上诉人2013年入住且已缴当年物业费596元，而判决却判上诉人缴纳自2012年开始的物业费，显然与事实不符，多缴2012年、2013年两年的物业费。5、有关室内温度、业主满意度调查表，纯属被上诉人编造。以上事实，被上诉人作为原审原告负有举证责任，根据物业服务合同，被上诉人不能尽到服务义务，上诉人无法实现合同目的，故在被上诉人违约在先的情况，上诉人有权拒绝缴纳服务费。二、原判决不仅认定事实不清，证据不足，程序不合法。本案在审理过程中，没有对双方提供的全部证据组织质证，也没有向上诉人释明证据的分配原则，使上诉人在不明所以的情况下以为是调解程序，对被上诉人的证据未予质证、查看，糊里糊涂等待正式开庭，却等来了判决书。综上所述，上诉人认为，原判决认定事实不清、证据不足，审判程序违法，故此，特提出上诉，请二审法院予以支持。五原县新城物业服务有限公司辩称，垃圾我们没有不及时清理，我们是定时定点去清理的，上诉人说的我们不清理垃圾不是事实。单元门损害是个人行为，物业公司是提供有偿服务的。对于家中暖气温度，物业公司是解决不了的。有关满意度调查表，我们都是真名实姓的。对于交纳物业费如果有票，我们都认可交纳过物业费。请求二审维持原判。五原县新城物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠物业服务费2847元及滞纳金（滞纳金暂算至2018年12月31日）1874元，共计4721元。本案诉讼费用由被告人承担。一审法院认定事实：被告张某是原告五原县新城物业服务有限公司服务的业主，居住在××县，房屋面积92.56㎡，原告方于2012年9月27日与虹亚房地产开发集团有限公司五原分公司签订了前期物业管理服务合同，委托管理期限为2012年9月27日-2014年10月31日，收费标准为每平方米0.44元；又于2014年12月23日与虹亚房地产开发集团有限公司五原分公司签订了前期物业管理服务合同，委托管理期限为2014年12月23日-2018年12月31日，收费标准为每平方米0.5元。原告在对虹亚小区进行物业服务过程中，制度完善，记录完整，按合同履行物业服务，被告张某拖欠多年物业费，原告多次催要未果遂诉至法院。另查明，被告庭审中提出的家中房顶漏水，物业公司对其进行过维修，并协助被告联系其他业主动用大修基金进行修缮；墙壁返潮系冷桥现象，属于房屋质量问题，不属于物业公司的服务范围，物业公司负责协调业主与开发商协商解决未果，已完成了该事件的物业服务；楼道门属于单元所有业主共用部位，如需要维修或更换，由本单元业主共同协商一致后报修物业，物业公司提供有偿服务；照片中垃圾堆放显示，属临时堆放，不能证明物业公司不进行清扫。上述事实，有当事人陈述，物业服务合同、相关维修记录、业主满意度调查表、图像资料、岗位责任制等证据材料在案予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。五原县新城物业服务有限公司按物业管理合同履行物业服务，被告无故多年拖欠物业服务费，故原告请求被告给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据公平合理原则，本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告提出的家中房顶漏水，物业公司对其进行过维修，并协助被告联系其他业主动用大修基金进行修缮；墙壁返潮系冷桥现象，属于房屋质量问题，不属于物业公司的服务范围，物业公司负责协调业主与开发商解决协商未果，已完成了该事件的物业服务；楼道门属于单元所有业主共用部位，由本单元业主共同协商一致后报修物业，物业公司提供有偿服务；照片中垃圾堆放显示，属临时堆放，不能证明物业公司不进行清扫，被告拖欠多年物业服务费，新城物业仍为其服务，且物业公司各项制度落实到位，因此其拒交物业服务费的抗辩理由不能成立。诉讼当事人对自己的权利具有处分权，应当到庭主张自己的权利。被告秦丽经传票传唤无正当理由未到庭，也未提交答辩状，应视为其放弃陈述、举证、质证的权利，承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告张某于判决生效后五日内给付原告五原县新城物业服务有限公司2013年10月16日至2018年12月31日的物业费2847元。二、驳回原告五原县新城物业服务有限公司要求被告支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张某负担。二审期间，上诉人提供四张照片，证明垃圾没清理，家里冷凝管开裂物业公司也不管。五原县新城物业服务有限公司质证称，对于照片，什么时间照的体现不了，我们是定时定点清理垃圾的。对于家里冷凝管的照片，我看不清，而且是不是属于我们服务的地方不清楚。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：上诉人张某是否应给付被上诉人五原县新城物业服务有限公司2013年10月16日至2018年12月31日的物业费2847元。依据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被上诉人五原县新城物业服务有限公司按物业管理合同履行了物业服务，并在上诉人张某家中房顶漏水时协助上诉人张某联系其他业主动用大修基金进行修缮，被上诉人新城物业服务有限公司已经按照合同约定履行了义务，上诉人张某作为业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。上诉人张某在二审期间提供照片，证明垃圾没清理，家里冷凝管开裂等问题。照片中垃圾堆放显示，属临时堆放，无法证明物业公司不进行清扫。楼道门属于单元所有业主共用部位，由本单元业主共同协商一致后报修物业，物业公司提供有偿服务。上诉人张某所称房屋墙体开裂，屋内寒冷属于房屋质量问题，不属于物业公司的服务范围，物业公司已经尽到协调业主与开发商协商解决该问题的物业服务。关于上诉人张某称已缴纳2013年物业费596元以及有关室内温度、业主满意度调查表，纯属被上诉人新城物业服务有限公司编造的问题。上诉人张某未提交相关证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果，故对于上诉人张某的诉讼请求本院不予支持。综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审判长 杜 彬审判员 毛爱萍审判员 付桂梅 二○二○年九月八日书记员 马宇涛