广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初752号原告：方弥纯，女，1962年11月19日出生，汉族，住汕头市龙湖区珠池街道金碧庄西区*******，公民身份号码440************824。委托诉讼代理人：詹学东，广东潮能律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈逸婷，广东潮能律师事务所实习律师。被告：汕头经济特区冠亚厂房开发有限公司，住所地汕头市**********。法定代表人：郑某1。原告方弥纯与被告汕头经济特区冠亚厂房开发有限公司（下称冠亚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人詹学东、陈逸婷到庭参加诉讼，被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为：STSQNO.0006339至0006346号八份《汕头市商品房买卖合同》；2.判令被告立即付还原告购房款及配套费1,107,442.55元，并支付该款自2002年1月1日起至实际还款之日止按日1‰计算的违约金（暂计至2019年12月31日的违约金7,275,897.55元）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：1999年12月28日，原告与被告签订了NO.1999购字45号《认购合约》，约定：原告向被告认购位于天山路与练江路交界处康德花园第12幢第一层铺面与第二层写字楼第B07、B08、B09、B12号房，总建筑面积715.86平方米，总房款为2,150,395元。原告应自签订合约起当天支付认购款的45%（含定金）计967,677.75元，被告领取《预售许可证》三天内付认购款的25%计537,598.75元，交房时付认购款的30%计645,118.50元；被告应于2000年10月底将审验合格的房产交付原告使用，同时被告负责将本《认购合约》改签为《汕头市商品房预售契约》；原告如未按约定日期付款，应按延付金额日万分之一(即日0.1‰)向被告偿付违约金等。《认购合约》签订后，原告依约于当天将首期款967,677.75元付给被告，但被告却始终未能取得销售房产的《预售许可证》，以致原告无法缴交第二期房款。而此时，原告已筹足资金，拟缴交第二期房款，鉴于被告尚未取得《预售许可证》，原告要求以借款的方式缴交给被告，被告便于2001年7月8日出具借条给原告丈夫郑培生，被告确认借到郑培生412,000元。2001年7月24日，原告与被告签订编号为：STSQNO.0006339至STSQNO.0006346号《汕头市商品房买卖合同》八份，约定的原告购买房产位置、面积、房款、付款期限与《认购合约》一致，约定交房时间延至2001年12月31日前，被告逾期交房应支付原告已交付房款日万分之一(即日0.1‰)计算违约金，逾期超过60天，原告有权解除合同，双方在履行合同过程中发生争议的，可依法向人民法院起诉等。由于被告未能在约定时间将房产交付给原告，双方遂于次日即2001年7月25日签订《协议书》一份，约定：被告将交房日期延至2001年12月底，被告一次性按已交房款967,677.75元按月利息1%计算共135,464元作为给原告的补偿，并由被告出具收据作为房款缴款凭证，被告应在2001年12月底完成八份《汕头市商品房买卖合同》的交易确认手续。由于被告此时已取得《预售许可证》，原告应付还被告第二期房款537,598.75元，而原告已在此前以借款的方式缴交房款412,000元，以及被告应付给原告逾期交房的补偿金135,464元，两项合计547,464元，双方均同意此款作为原告第二期应交房款，被告遂在2001年7月30日向龙湖土地房产交易所办理交易鉴证手续，原告在同日按购房总款缴交了房地产交易服务费4300.80元。至此，原告依约已付还被告购房款及税费共计1,519,442.55元。上述八份《汕头市商品房买卖合同》签订后，被告仍未能按照合同约定于2001年12月31日向原告交付上述房产，期间原告与被告不断交涉均无果。后原告发现案涉房产已于2014年7月10日被汕头市中级人民法院拍卖，得款214,000,000元。故案涉房产已经无法交付，双方签订的八份《商品房买卖合同》已无法继续履行，原告签订该合同的合同目的已不能实现。原告认为，原告与被告签订的八份《汕头市商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容合法有效，依法受法律保护。被告未能按合同约定交付案涉房产，应承担相应的违约责任。而原告购买房产发生在1999年，当时购买的价格平均为每平方米3003.93元(一楼连二楼），现因物价上涨幅度巨大，人民币贬值严重，现在在同一地址同一位置出售的铺面价格为每平方米29,000元左右(一楼连二楼），铺面价值已上涨约10倍，原告损失巨大。故合同约定的日万分之一（后变更为月1%）已远远不足以弥补原告损失。且与原告同一时期购买，相邻的其他购房户在汕头市仲裁委仲裁时，仲裁委均裁决按日1‰计算违约金，故基于公平、合理的原则，原告要求将双方原来约定月1%的违约金，调整为按原告已交房款及配套费的日1‰计算违约金。被告没有提出答辩意见。原告围绕其诉讼请求提交了《认购合约》、收款收据、广东省行政事业性收费统一收据、借条、《汕头市商品房买卖合同》、协议书、仲裁裁决书、阳光丽景家园平面图、执行款分配方案、拍卖公告、房产交易平面图等证据予以证明。被告没有提交证据。鉴于被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。经审核原告提交的证据原件，本院对原告提交的有原件核对的证据予以确认，对其他证据，本院结合庭审意见综合进行评判。本院查明：1999年12月28日，原告与被告签订编号为1999购字45号的《认购合约》，约定：被告为甲方，原告为乙方；乙方自愿认购甲房《康德花园》第12幢第一层与第二层第B07、B08、B09、B12号房；总房款认购金额2,150,395元；自签订合约起当天内，乙方应付认购款的45%（含定金）计967,677.75元，《康德花园》二期领取《预售许可证》三天内付认购款的25%计537,598.75元，交房时付认购款的30%计645,118.50元，其余认购款应在交房时付清；甲方于2000年10月底将市建筑质量检验部门审验合格的房产交付乙方使用。同日，被告向原告出具收款收据一份，载明收到原告支付产权认购康德花园B07、B08、B09、B12商铺连二楼房款967,677.75元。2001年7月24日，原告与被告签订编号为STSQNo.0006339至STSQNo.0006346的《汕头市商品房买卖合同》共八份，约定：被告为出卖人，原告为买受人；出卖人以购买方式取得位于汕头市龙湖区***第4街区、编号为025001的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名康德花园；商品房预售许可证号为汕预外字第0120号；买受人所购商品房为第十二幢一、二层B07、B08、B09、B12号房；第十二幢一层B07号房的建筑面积为110.20平方米，单价为4500元；第十二幢二层B07号房的建筑面积为126.01平方米，单价为1718.47元；第十二幢一层B08号房的建筑面积为71.33平方米，单价为4500元；第十二幢二层B08号房的建筑面积为83.93平方米，单价为1718.47元；第十二幢一层B09号房的建筑面积为64.59平方米，单价为4500元；第十二幢二层B09号房的建筑面积为74.03平方米，单价为1718.47元；第十二幢一层B12号房的建筑面积为84.71平方米，单价为4500元；第十二幢二层B12号房的建筑面积为101.06平方米，单价为1718.47元；付款方式为分期付款，合同签订当天，乙方应付认购款的45%，领取《预售许可证》三天内再付认购款的25%，交房时再付认购款的30%，八处商品房价款总金额为2,150,396元；出卖人应当在2001年12月31日前，依照国家和汕头市人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期不超过六十日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2001年7月25日，原告与被告签订《协议书》一份，约定：被告为甲方，原告为乙方；乙方于1999年12月28日向甲方认购康德花园12幢B07、B08、B09、B12号铺面4间，总建筑面积为715.86㎡，认购书第4条交房日期为2000年10月底竣工交付使用，由于某些原因经双方协商，一致同意将交房日期延期至2001年12月底，并于当日改签为《汕头市商品房买卖合同》STSR0006339至STSR0006346共八套；经协商甲方同意将超时交房的原因一次性按已交总房款45%（即967,677.75元）×1%月利息共计135,464元作为给乙方的补偿，并由甲方出具收据作为房款缴款凭证，同时原《认购合约》No.1999购字45号作废；2001年12月底甲方必须完成以上合同的交易确认手续。2001年7月30日，原、被告双方就上述房产向汕头市龙湖土地房产交易管理所进行确认，该所在上述《汕头市商品房买卖合同》上加盖交易确认专用章予以确认。同日，汕头市龙湖土地房产交易管理所出具广东省行政事业性收费统一收据一份，确认收取龙湖区4街区（天山路与练江路转角“康德花园”）房地产交易服务费4300.80元。另查明：被告汕头经济特区冠亚厂房开发有限公司已于2004年5月28日被汕头市工商行政管理局吊销营业执照。2014年6月20日，汕头市潮阳区拍卖行、广东博晟拍卖行有限公司在人民法院诉讼资产网发布联合拍卖公告，内容为定于2014年7月10日下午3时30分在汕头市中级人民法院西门三楼A306室公开拍卖康德花园项目，并载明了康德花园项目的规划条件及规划指标要求。汕头仲裁委员会于2019年10月28日作出的（2019）汕仲案字第52号裁决书查明：广东省汕头市中级人民法院于2014年11月27日在汕头日报刊登公告，内容为“《康德花园》商品房购买人：本院根据汕头市人民政府汕府办[2014]16号《关于盘活康德花园项目的工作方案》，依法对康德花园项目进行处置。康德花园项目的地上建筑物，买受人应按汕头市城乡规划局汕规函[2014]252号文件规划条件拆除重建”。（2002）汕中法执字第398号恢字3号执行款分配方案载明：“被执行人汕头经济特区冠亚厂房开发有限公司所有的位于汕头市*****区，地号为**，面积17125平方米[国有土地使用权证号为：汕府国用字（1993）第000004号，他项权证号为：粤房地他证字第0156276号]的土地使用权及上盖物（即康德花园项目），本院依法裁定拍卖后，委托拍卖机构进行公开拍卖。上述标的物于2014年7月10日拍卖成交，拍卖得款214,000,000元，买受人为林志强”。再查明：康德花园项目已拆除并重建为阳光丽景家园。原告从汕头市龙湖房产交易所调取了编号为220451436至220451438的三份《汕头市商品房买卖合同》，上述合同载明：买受人所购商品房分别为汕头市*****************连204号房、105连205号房、103连203号房，上述商品房单价均为每平方米22,000元，合同签订时间分别为2019年2月21日、2月21日、3月26日。诉讼期间，原告明确第一项诉讼请求中的1,107,442.55元系由原告支付的首期购房款967,677.75元、被告因逾期交房应支付的补偿款135,464元、税费4300.80元构成。本院认为，被告虽已吊销，但其法人资格并未归于消灭，其民事诉讼主体依然存在，被告主体适格。原、被告双方签订的《认购合约》、《汕头市商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。原、被告双方均应遵照履行。因上述合同项下所涉房产所在建筑项目“康德花园”已被广东省汕头市中级人民法院根据汕头市人民政府汕府办[2014]16号《关于盘活康德花园项目的工作方案》依法处置，且该项目已重建，故上述合同目的已无法实现，原告请求解除合同的诉讼请求，证据及理由充分，本院予以支持。本案中，原告已向被告支付首期购房款967,677.75元加上被告同意以逾期交房补偿款项135,464元抵作房款，二项合计1,103,141.75元,故可认定被告已付购房款共计1,103,141.75元。关于原告主张4300.80元交易服务费计入购房款，因该笔费用系原、被告双方办理交易鉴证手续时需要向交易所缴纳的费用，该笔费用不应计入购房价款中。关于原告陈述的第二期房款其中412,000元系以借款的形式支付，因原告当庭确认其已另行通过诉讼的方式主张权利，本院在此不予评价。被告没有到庭抗辩原告存在违约行为，且本案所涉合同因被告方原因导致合同目的无法实现以致解除，故被告应对此承担相应的违约责任。关于被告应承担何违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽上述《汕头市商品房买卖合同》约定“出卖人逾期交房的，逾期不超过六十日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”但适用该违约条款的前提系合同能够继续履行。因本案合同无法继续履行，故不能适用该条款确定违约责任。虽原、被告双方在2001年7月25日的协议书中约定了被告按月1%计算利息向原告支付逾期交房的补偿，但从协议书的内容看，按月1%计算补偿款的前提亦是继续履行合同。且从原告提交的证据看，原告向被告购买上述房产时一层单价为4500元、二层单价为1718.41元,而根据从汕头市龙湖房产交易所调取的《汕头市商品房买卖合同》，在2019年2月至3月份期间，该地段商铺的成交单价为每平方米22,000元，即该地段商铺价值增值七倍多。原告于1999年12月28日向被告认购涉案房产，并依约支付购房款，但被告一直未能履行合同义务，按目前房产增值情况，原告损失较大，按协议约定月1%计算违约金，亦不能弥补原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，原告请求按日1‰计算违约金，可予照准。因上述《汕头市商品房买卖合同》约定被告应在2001年12月31日前将涉案房产交付原告，被告未能按期交房，故违约金应自2002年1月1日起计。综上，原告请求被告付还购房款及配套费1,107,442.55元及自2002年1月1日起计的违约金，本院在购房款及配套费在1,103,141.75元及自2002年1月1日起计的违约金范围内予以支持，超出部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告方弥纯与被告汕头经济特区冠亚厂房开发有限公司签订的编号为STSQNo.0006339、STSQNo.0006340、STSQNo.0006341、STSQNo.0006342、STSQNo.0006343、STSQNo.0006344、STSQNo.0006345、STSQNo.0006346的八份《汕头市商品房买卖合同》；二、被告汕头经济特区冠亚厂房开发有限公司应于本判决发生法律效力之日付还原告方弥纯购房款及配套费1,103,141.75元及该款自2002年1月1日起至欠款还清之日止按日1‰计的违约金；三、驳回原告方弥纯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70,483元、公告费2000元，合共诉讼费72,483元（原告已预交），由原告负担273元，由被告汕头经济特区冠亚厂房开发有限公司负担72,210元，并应于本判决发生法律效力之日直接向原告支付公告费2000元，向本院缴纳受理费70,210元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  陈群儿人民陪审员  黄 翀人民陪审员  吴锡伟二〇二〇年九月十日法官 助理  廖馥仪书 记 员  陈乐孜