四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初9636号 原告：邝荣达，男，1963年11月8日出生。 委托诉讼代理人：贺鹏飞，四川君盛律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：张强，四川君盛律师事务所律师。一般授权。 原告：黄珊珊，女，1964年1月25日出生。 委托诉讼代理人：贺鹏飞，四川君盛律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：张强，四川君盛律师事务所律师。一般授权。 被告：成都熊猫万国商城有限公司，住所地：四川省成都市青羊区上西顺城街**成都熊猫城，统一社会信用代码：915101007092003413。 法定代表人：李思廉，董事长。 委托诉讼代理人：刘宁，女，1990年10月26日出生，汉族，住河北省邢台市南和县。系公司员工，特别授权。 原告邝荣达、黄珊珊与被告成都熊猫万国商城有限公司（以下简称熊猫万国）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审判。原告邝荣达、黄珊珊共同的委托诉讼代理人贺鹏飞、张强，熊猫万国的委托诉讼代理人刘宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邝荣达、黄珊珊向本院提出诉讼请求：1.熊猫万国为邝荣达、黄珊珊办理位于成都市青羊区××街××号××公寓××栋××单元××层××号房屋过户登记，办理房屋所有权证书；2.熊猫万国支付从2012年12月18日至邝荣达、黄珊珊实际取得房屋所有权证书之日的违约金（暂计至起诉之日为158063元，房款588249元×2687天×0.0001）；3.熊猫万国承担诉讼费。事实与理由：2009年11月9日，邝荣达、黄珊珊与熊猫万国签订《商品房买卖合同》，购买位于成都市青羊区××街××号××公寓××栋××单元××层××号房屋。邝荣达、黄珊珊在合同约定期限内付清了房款，但熊猫万国未按时交付房屋及办理房屋权属证明，严重违约。为维护邝荣达、黄珊珊的合法权益，故诉至法院。 熊猫万国辩称，因邝荣达、黄珊珊未履行先行义务而导致逾期办证，责任不应当由熊猫万国承担；违约金诉讼时效已过；邝荣达、黄珊珊未提交证据证明逾期办证而遭受的实际损失，未造成损失的不应当支持违约金，且其主张的每日万分之一的违约金过高，应适当调低。 经审理查明，2009年11月9日，邝荣达、黄珊珊（买受人）与熊猫万国（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于青羊区××街××号××公寓××幢××单元××层××号房屋，房款共计588249元；出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房，应当在2011年12月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。合同签订后，邝荣达、黄珊珊支付了全部购房款及缴纳了相应的税费等费用。 案涉房屋于2010年12月18日交付。案涉房屋所在楼栋于2020年1月15日取得初始登记，现登记地址为青羊区××街××号××栋××单元××楼××号，登记在熊猫万国名下，无抵押或查封。 邝荣达、黄珊珊于2020年5月12日起诉来院。 上述事实有当事人身份信息及工商登记信息、《商品房买卖合同》、收款收据、入伙程序表、《房屋交付使用通知书》、《代为办理房屋产权证通知》、（2012）青羊民初字第1467号《民事判决书》、不动产登记房屋所有权首次登记记录单、网签合同信息查询记录等证据及庭审笔录在案为证。 本院认为，邝荣达、黄珊珊与熊猫万国签订的《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方成立商品房销售合同关系。关于不动产权登记，双方签订了《商品房买卖合同》，并且邝荣达、黄珊珊按约履行了付款义务，熊猫万国负有按约履行协助办理不动产权登记的义务。根据网签合同信息查询记录，案涉房屋现登记于熊猫万国名下，且无查封、抵押等不能办理过户登记的阻却事由，故对邝荣达、黄珊珊主张熊猫万国协助其将案涉房屋的权属登记至其名下的诉讼请求本院予以支持。 关于逾期办证违约金诉讼时效的问题。首先，违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定。其次，关于邝荣达、黄珊珊提出合同中约定违约金给付条件的认定问题。合同中关于逾期办证违约金“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”，系对逾期办证违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因所有权证书未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期办证违约金“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。再次，逾期办证违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算。按照双方合同约定：买受人未能在商品房交付之日2010年12月18日起730日内取得房屋所有权证书的，即应知晓其权利受到侵害，同时开始计算诉讼时效。在本案中，违约金的计算系按日累计，此种方式计算的违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，对此种违约金的请求给付是一种继续性债权，逾期办证的违约行为在起诉时仍在继续；因邝荣达、黄珊珊未能提供相应证据证明诉讼时效存在中止中断的情形，本院支持从起诉之日即2020年5月12日倒推三年的违约金请求权。 关于违约金金额的调整问题。关于违约金金额的调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，逾期办证违约金应以逾期办证的违约行为造成的损失作为参考，邝荣达、黄珊珊并未提交证据证明因逾期办证的违约行为造成的损失，因熊猫万国逾期办证的违约行为已经实际发生，其违约行为理应受到否定性的评判和法律上的不利益，综合全案实际情况，本院酌情调整为按日万分之0.4的标准计算违约金，即以购房款588249元为基数，从2017年5月12日起按照日利率万分之0.4计算至实际取得房屋所有权证书之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都熊猫万国商城有限公司于本判决生效之日起十日内协助邝荣达、黄珊珊办理位于成都市青羊区××街××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产权登记； 二、成都熊猫万国商城有限公司于本判决生效之日起十日内向邝荣达、黄珊珊支付以588249元为基数，从2017年5月12日起按照日万分之0.4计算至实际取得房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金； 三、驳回邝荣达、黄珊珊其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3462元，减半收取为1731元，由邝荣达、黄珊珊负担1449元，由成都熊猫万国商城有限公司负担282元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 莉 二〇二〇年九月二十八日 书记员 唐丽萍