广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5595号上诉人（原审被告）：黄中周，男，汉族，1986年5月13日出生，户籍地址：河南省商水县********，身份证号码：412************512。委托诉讼代理人：钟剑锋，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州大亚湾中联房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**龙海二路**。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：曾保育，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。上诉人黄中周与被上诉人惠州大亚湾中联房地产开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄中周上诉请求：1、依法撤销（2019）粤1391民初4843民事判决第一判项，改为确认被上诉人与上诉人签订的《商铺租赁合同》于2018年5月31日终止。2、第二判项中改为上诉人无需支付违约金1088.4元、律师费9456元、逾期腾房占有使用费13483元。3、撤销第三判项，改为保证金3000抵扣租金。4、本案上诉费和一审受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在《商铺租赁合同》届满之日即2019年6月份已搬离商铺，并通知被上诉人，自此上诉人并未占有过商铺，合同已于2019年5月31日终止。上诉人于2019年6月份合同到期后及时通知了被上诉人指定联系人林经理，并且搬离商铺。2019年6月份后，上诉人就没有再使用过商铺，商铺由被上诉人实际管理控制。租赁期间上诉人按期缴纳水电费，但期满搬离后就没有使用过水电，物业管理处也没有任何收费记录。如果商铺是由上诉人占有，被上诉人应当发函到商铺位置催缴租金，而不应当往上诉人老家河南省邮寄函件。租赁合同届满后合同终止，一审法院仅以上诉人邮寄催款函就认定商铺是上诉人在占有纯属错误，被上诉人应当举证上诉人一直在占有使用商铺的证据。二、上诉人在开完庭后接到一审法院通知后到的商铺现场，从未知晓现场移交的说法，法院径行判决当天作为商铺移交时间，没有依据。2020年1月10日，法院组织双方到现场确认，从未告知这是移交手续，上诉人也从未认可。商铺一直都是未上锁的，从现场也可以看出，商铺没有锁，可以自由出入，即使现场有些许弃置物，也不能够以此武断地认定商铺没有移交。从合同上看，第二条4点“租赁期满后……重新签订租赁合同，否则视为承租方不再续租”，双方未续签视为续租，上诉人通知后，被上诉人有义务前来收房，一审法院将移交房屋所有的举证责任都交由上诉人来承担明显不合理，房屋移交双方各付有义务。即使按照一审判决的说法，商铺仍有弃置物，依据合同第八条3点“逾期余留的物品视为乙方弃置物，甲方有权任意处理，乙方不得有异议”的约定，被上诉人也完全有权自行清理，被上诉人对商铺放任不管，致使其租金损失扩大，应自行承担后果。三、被上诉人交付的商铺存在严重的质量问题，多次漏水导致上诉人经营和财物受损，但被上诉人一直不予理会，其要求赔偿违约金和没收保证金没有依据。上诉人多次与被上诉人及物管处投诉，但漏水问题一直未能够解决，泡水导致上诉人无法经营并且库存货物变质，被上诉人违约在先，上诉人无需承担逾期交租的违约赔偿责任，保证金也不能没收。合同第三条4点“如在合同期内由于乙方原因而造成本合同提前终止，乙方所缴纳保证金不予退还”，租赁合同是履行期满而非提前终止，被上诉人应当返还保证金或者在租金中予以抵扣。四、上诉人要求支付律师费没有依据，即使支持律师费，因被上诉人部分诉讼请求被驳回，故律师费也应当调整。合同第八条是列举式，每条违约情况及责任都是独立的，第八条第2点的违约事由是有限定的。即使认定上诉人违约，违约情形也属于第八条2点内容，故不能够适用该条款中关于律师费的约定。即使支持律师费，因一审法院判决仅支持了28456.2元（除律师费），占被上诉人的请求金额不到50%，所以律师费也应当按比例调整。其次，按照广东省律师费收费标准，5万元以下案件标的收费最高8000元，一审判决律师费9456元过高。五、涉案商铺所在楼盘有多起承租人被起诉的案件，被上诉人是优势方，其完全有能力有权利对涉案商铺进行管理控制，但却因为某些承租人有弃置物让承租人承担如此高额的占有费，实属商业不诚信。此外，《商铺租赁合同》第八条的第1、2、3款是列举式、排他性的，只能单独适用，不能够同时适用多款违约条款。如适用第3款“2倍的占用费”就不能适用第2款的“10%违约责任和律师费赔偿”。与此同时，第1款也列举了违约情形，其明确约定被上诉人单方解除合同的，应当书面通知上诉人迁离，并于15日内收回出租商铺。由此可见，被上诉人理应在发出《催款及搬迁通知书》后15日内收回商铺，而不是任意置之不理，扩大损失，这不符合合同法的减损原则。而且从提交录音中可以显示，上诉人于2019年12月25日前往物业管理费，物业也明确回应2019年6月份以后的费用不管上诉人的事，上诉人已经搬离，没有使用过涉案商铺。被上诉人已自述在2019年6月份已将涉案房屋出售，其已对房屋已取得控制管理权，上诉人未占有使用商铺。综上所述，上诉人认为一审判决在法律适用和事实认定方面均存在错误，请求二审法院在进一步查明事实的基础上依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人惠州大亚湾中联房地产开发有限公司答辩称：与一审起诉意见一致，对于被上诉人当庭提交的录音对话证据，与本案没有关联性，不予认可。另补充：第一、上诉人在房屋租赁合同中留有的地址是身份证复印件的地址，被上诉人邮寄通知函件，只能以身份证地址邮寄是符合法律规定的，第二、上诉人在一审庭审中并未提供证据证明上诉人于2019年6月份已搬离商铺，而是在被上诉人起诉后2020年1月10日经法院组织，双方到现场确认、移交、及装修恢复原状，上诉人才向被上诉人交还商铺，上诉人在上诉状中称财物损失，应另案起诉，不是占用房屋的抗辩理由。上诉人要求支付律师费，一审有提供律师费发票和转账凭证，符合法律标准，不存在费用过高的情形。原审原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司向原审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的合同编号为×××的商铺租赁合同；2、判令被告支付原告拖欠的租金人民币10884元（自2018年6月1日起，暂计至2019年5月31日，暂计为12个月）；3、判令被告违约金47600元（违约金自2018年6月1日起每日按100元计付至被告逾期租金付清之日止，现暂计至2019年9月20日，暂计天数为476天）；4、判令被告向原告支付逾期交房占用费6711.06元（占用费按租赁房屋的日租金额30.23元/天为基数，自2019年6月1日起按日租金额2倍计付至清空租赁商铺并将商铺返还之日止，现暂计至2019年9月20日，暂计天数为111天）；5、判令原告没收被告已缴纳的履约保证金3000元；6、被告偿还原告因追索上述款项而支付的律师费9456元；7、本案的诉讼费、保全费由被告承担。开庭时，原告增加诉讼请求：判令被告赔偿原告因逾期交房遭受的实际损失20000元（赔偿实际损失以每天支付案外人岳芸占用房屋租金4000元为基数，自2019年6月1日按月计算，现暂计至2019年10月30日，暂计为5个月）。原审法院认定事实：原告中联公司是惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园的开发商。2016年5月27日，原告与被告黄中周签订《商铺租赁合同》，约定：被告黄中周租赁原告名下的三远怡和园13幢2层78号商铺，建筑面积约120.92平方米，月租金是907元。双方约定支付租金的方式为每年支付一次，合同签订之日支付首次租金，其他次数租金于上次租金使用完毕前10天内一次性付清。逾期视为被告违约，原告有权单方终止合同，收回被告租赁的商铺，并没收被告的保证金。该合同还约定：1、租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止，被告应当在租赁期限届满后3日内清空租赁商铺并向原告返还商铺，逾期返还的，除按届满之日起日租金额的2倍向中联公司支付占用费直至返还商铺之日止，还应承担该合同约定的其他责任；2、租赁期满，如被告欲续租该商铺则需在合同期满前三个月向原告提出书面申请；3、租赁合同期满后，被告如逾期不交房，则原告有权要求被告限期清除物品，逾期余留的物品则视为弃置物，原告有权任意处置；4、为保证本合同的全面履行，在合同书签订之日，被告需向原告支付3000元作为履约保证金，由被告在合同签订之日一次性付清；被告所缴保证金在本合同履行完毕后，若被告未存在违约行为，则原告全额无息退还；如在合同期内由于被告原因而造成本合同提前终止，被告所缴纳保证金不予退还；5、被告逾期交付租金的，属违约行为，除仍应及时如数补交外，还应支付违约金100元/日；6、因被告原因导致租赁合同终止后，原告可以收回商铺，且被告应按原租赁合同租金总额的10%承担违约责任及赔偿原告因此遭受的其他实际损失（律师诉讼代理费另计）。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告至今仅支付了2016年6月1日至2018年5月31日期间的租金，2018年6月1日至今逾期未支付租金。2019年5月31日合同期满后，被告未搬离涉案商铺，为此，原告于2019年7月2日向被告发出《催款函及限期搬迁通知书》，要求被告立即搬离涉案商铺，并承担支付未付租金、逾期违约金等违约责任。但被告仍拒不搬离。为此，原告诉至原审法院，提出如上诉讼请求。本案开庭后，2020年1月10日，原告中联公司的委托代理人李健与被告黄中周共同前往涉案商铺，经原被告现场确认，被告于当天返还涉案商铺给原告，并负责搬离搬清商铺内余留物品。原审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务并享有合同权利。涉案商铺租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，原告主张解除合同，于法有据，原审法院予以支持。原告主张被告支付拖欠的2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金10884元（907元/月×12=10884元），于法有据，原审法院予以支持。被告逾期支付租金，应承担相应的违约责任，原告主张违约金按每日100元自2018年6月1日起计算至逾期租金付清之日止，原审法院认为，该违约金过分高于被告欠付租金给原告带来的实际损失。原告的违约金计算依据应调整为合同第八条第二款“因被告原因导致租赁合同终止后，原告可以收回商铺，且被告应按原租赁合同租金总额的10%承担违约责任及赔偿原告因此遭受的其他实际损失（律师诉讼代理费另计）”，由此计算被告应承担的违约金为1088.4元（10884元×10%=1088.4元）。租赁合同到期后，被告应依约向原告返还商铺。经原告催告，被告拒不搬离涉案商铺，原告要求被告支付逾期腾房占有使用费，于法有据，原审法院予以支持。占有使用费应根据合同约定从2019年9月1日起，按日租金额的2倍（907元÷30×2=60.46元）计算至被告清空返还商铺之日（即2020年1月10日）止，60.46元×223天=13483元，原审法院予以支持。关于原告主张没收被告已缴纳的履约保证金3000元的请求，因被告的原因在合同期内造成租赁合同提前终止，被告所缴纳保证金不予退还，原审法院予以支持。关于原告主张被告偿还原告因追索上述款项而支付的律师费9456元的请求，原告因本案纠纷委托律师出庭应诉所产生的费用属于原告的实际损失，故对原告该主张，原审法院予以支持。关于被告辩称涉案房屋存在严重的大面积渗水现象，使其无法维持公司的正常运营，其认为不应承担本案的违约责任。原审法院认为，涉案房屋的质量问题并不能免除本案中被告应承担的支付租金等义务，涉案房屋的质量问题及其给被告造成的损失，被告可以另行向原告主张权利。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司与被告黄中周于2016年5月27日签订的《商铺租赁合同》：二、被告黄中周自本判决生效之日起十日内向原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司支付拖欠租金10884元、违约金1088.4元、律师费9456元、逾期腾房占有使用费13483元；三、原告惠州大亚湾中联房地产开、发有限公司没收被告黄中周已缴纳的履约保证金3000元；四、驳回原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170.64元，由原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司负担117.06元，由被告黄中周负担1053.58元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是承租人要否支付占用费给出租人。双方当事人签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务并享有合同权利。涉案商铺租赁期限届满后，承租人没有证据证明其将商铺交还给出租人，原审开庭后双方才现场确认移交商铺给出租人，故承租人认为无须支付占用费没有理据，不予支持。承租人没有在合同终止后及时交还商铺，应当支付占用费，双方也约定了商铺逾期返还时承租人应当加倍支付占用费的违约责任，并承担合同的其他违约责任。本院认为，原审判令承租人支付违约金以及履行保证金的没收，予以确认，再另行判令承租人违约占用商铺的双倍占用费的违约金明显过高，本院酌情调整为单倍占用费，即由承租人支付占用费6741.5元给出租人。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4843号民事判决第一、三项和诉讼费用分担部分；二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4843号民事判决第四项；三、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4843号民事判决第二项为：黄中周自本判决生效之日起十日内向惠州大亚湾中联房地产开发有限公司支付拖欠租金10884元、违约金1088.4元、律师费9456元、逾期腾房占有使用费6741.5元；四、驳回惠州大亚湾中联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费475.68元，由上诉人承担300元，由被上诉人承担175.68元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月十七日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩