辽宁省阜新市细河区人民法院民 事 判 决 书辽宁省阜新市细河区人民法院民事判决书（2020）辽0911民初1201号原告：齐凤丽，女，1975年9月4日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。被告：王桂香，女，1969年3月24日出生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。被告：刘双，女，1982年9月28日出生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。原告齐凤丽与被告王桂香、刘双案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐凤丽，被告王桂香到庭参加诉讼，被告刘双经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐凤丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销阜新市细河区人民法院（2020）辽0911财保4号民事裁定书，解除对被告（被执行人）刘双所有的房屋的查封；2.请求细河区法院确认位于细河区迎宾大街12-3202房屋（阜房权证细河区字第**）归原告所有，并判决被告（被执行人）刘双为原告办理产权登记手续；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：贵院在办理王桂香、刘双欠款纠纷一案中，于2020年7月8日作出（2020）辽0911财保4号民事裁定书，裁定查封位于细河区迎宾大街12-3202房屋（阜房房权证细河区字第**）原告与被告于2020年7月15日在金诺房产中介签订了一份三方协议后不履行。原告于2020年7月20日在细河区法院上交了执行异议申请书。2020年7月31日，原告（案外人）收到细河区人民法院送达的（2020）辽0911财保4号之二民事裁定书，驳回原告书面异议。但理由和事实不符，故向贵院提起执行异议之诉讼。原告与被告（被执行人）于2020年7月6日在金诺房产中介公司签订了房屋买卖合同，并付定金一万元。并于当日作为部分房款为刘双偿还了银行贷款七万三千元作为银行撤押。刘双并于当日把钥匙交付于原告，并于当日原告将部分生活用品搬去房屋入住。刘双以交房向原告表示已付部分房款的买卖诚意。原告已于7月6日合法占有该不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。因符合上述《执行异议若干规定》第28条的四个条件：故原告于2020年7月20日在细河区法院上交了执行异议申请书。又贵院于2020年7月31日以《执行异议若干规定第二十八条》（三）中以没有提供全款购买证据并占有房屋为由驳回原告。但原告符合并自愿履行，《执行异议若干规定第二十八条》（三）中或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。故贵院驳回原告的理由与事实不符。另附，原告名下没有房产，这是唯一往房。因此，原告向贵院提起诉讼，请贵院依法查明事实，支持原告的诉求请求，保护原告的合法权益不受伤害。被告王桂香辩称：1、刘双欠款事实属实，刘双多次言而无信也是事实。2017年6月17日，刘双向王桂香借款10万元并承诺半年还清本金以及利息，同时刘双自愿将其位于阜新市细河区的房产证交给王桂香作为借款抵押。2017年12月17日，双方约定还款期限已到，刘双并未信守承诺进行还款，而是找各种借口一再拖延。2019年9月8日，刘双因生意急需用钱再次向王桂香借款5万元并承诺借款三个月后(即2019年12月8日)一并归还15万元本金(包含本次借款的5万元和2017年没有如期归还的10万元)及每月2000元的利息，同时刘双交给王桂香两把之前所抵押房产证房屋的钥匙以示诚意。2019年9月9日，刘双与王桂香拟定借款协议。约定刘双到2019年12月8日如果不能按时还清借款和利息，则按总房价19万元将刘双名下位于阜新市细河区的房屋及产权划归王桂香所有。(注：此协议为王桂香与刘双在王桂香与刘双母亲刘淑兰的共同朋友高凯、马燕夫妻俩的五金商店中签订，高凯马燕夫妻俩以及张军全程在场。)2019年12月8日，双方约定还款期限已到，刘双并未信守承诺进行还款，而且言而无信找各种借口不配合过户。2019年12月8日之后，刘双就没有权力卖房，应该按照双方签署的协议将刘双名下位于阜新市细河区的房屋及产权划归王桂香所有。2、刘双私自卖房，只是通知并未征得王桂香同意。2020年7月2日，刘双委托他人与齐凤丽签订房屋买卖合同。刘双私自签订房屋买卖合同后，于2020年7月3日晚才发微信通知王桂香(留有微信截图可做凭证)，在此之前王桂香对此事毫不知情，更没有刘双所说的协商一事。3、刘双发微信通知时曾承诺她回阜新去农行解押房贷之时先还款3万元，并未履行承诺。2020年7月6日，刘双让王桂香带上因刘双借款15万元本金而抵押在王桂香手里的房产证去银行，王桂香并未参与刘双、中介与买主的合同签订过程，整个过程刘双都没让王桂香参与。并且原本刘双说她只是看一眼房照，结果刘双与中介从我朋友张军手里把房照骗去，并未归还。2020年7月6日中午12点25分，刘双又打电话给王桂香说她解押后的房子可能无法进行售卖，因为法院联系她，说她有网贷。2020年7月7日，我朋友张军7月7日曾去中介索要房照，依旧未归还。4、刘双屡次失信，故2020年7月8日王桂香不得以拿起法律的武器来保全刘双名下房产。5、2020年7月15日，王桂香在中介与刘双、齐凤丽协商签订的三方协议属实，不是王桂香无故反悔，是因为2020年7月17日王桂香接到法院电话通知去取刘双的复议申请，刘双表面与王桂香协商，实际并没有还钱的诚意。7月15日，这是王桂香第一次见到所谓的买主齐凤丽。6、按照刘双与王桂香所签协议，在2019年12月8日后，王桂香对刘双名下位于阜新市细河区的房屋就有居住、出租以及出售的权力。而刘双是在王桂香不知情的情况下违反双方于2019年9月9日签订的借款协议私自出售房屋，于2020年7月2日刘双和中介就与齐凤丽签订了房屋买卖合同，故认为刘双在违约基础上私自签订的房屋买卖合同是不应该生效的。被告刘双未答辩。本院经审理认定如下事实：2020年7月6日，原告齐凤丽与被告刘双就位于阜新市细河区房屋（阜房权房权证细河区字第**）诺房产中介公司签订了房屋买卖合同，约定房屋价款为21万元，齐凤丽支付定金一万元，并于当日作为部分房款为刘双偿还了银行贷款73000元作为银行撤押。被告刘双并于当日把钥匙交付于原告齐凤丽，原告齐凤丽于当日将部分生活用品搬到房屋入住。原告齐凤丽入住后缴纳了水费及物业费。本院于2020年7月8日受理了王桂香诉前保全申请，将涉案房屋予以查封。涉案房屋买受人齐凤丽于2020年7月20日向本院提出复议申请。本院于2020年7月31日作出（2020）辽0911财保4号之二民事裁定书，驳回齐凤丽的复议申请。2020年8月10日齐凤丽向本院提起案外人执行异议之诉。因需要支付中介费用，涉案房屋买卖合同剩余价款132000元，原告齐凤丽同意按照法院的要求支付剩余房款。（已经交付法院）本院所确认的上述事实，有房屋买卖合同、银行业务凭证、收条、证明、收款收据、账单详情、查询表、协议书、民事裁定书及当事人陈述在案为凭，且经开庭质证，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为原告齐凤丽对涉案房屋的民事权益能否排除被告王桂香的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。”就本案而言，原告齐凤丽在人民法院查封之前与刘双已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因其自身原因未办理过户登记，符合上述全部四个条件，其对涉案房屋的民事权益足以排除王桂香对涉案的强制执行，故对原告齐凤丽的诉讼请求予以支持。原告齐凤丽与被告刘双签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。被告刘双已按照合同约定交付了全部购房款，原告亦应履行协助办理过户的义务。本院对于原告要求确认案涉房屋归其所有，被告刘双协助办理产权登记手续的诉讼请求予以支持。综上所述，原告齐凤丽的诉讼请求具有事实及法律依据，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行被告刘双名下位于阜新市细河区房屋（阜房权证房权证细河区字第**）div>二、位于阜新市细河区房屋（阜房权证细房权证细河区字第**）凤丽所有；被告刘双于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告齐凤丽办理房屋产权登记手续。案件受理费人民币4450元，由被告刘双负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审 判 长  韩忠刚人民陪审员  杨 欢人民陪审员  刘宏达二〇二〇年九月二十五日书 记 员  刘雪飞