湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6790号原告：徐志明，男，1973年9月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张策，湖南瀜泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芳，湖南瀜泰律师事务所律师。被告：红星实业集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意一路**。法定代表人：罗跃。委托诉讼代理人：田晔，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭玉华，湖南天地人律师事务所律师。原告徐志明（以下简称原告）与被告红星实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张策、李芳，被告委托诉讼代理人田晔、彭玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理4套房屋产权证的违约金219161.85元（以房屋实际价款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2018年11月4日计算至2020年6月29日）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月20日，原告与被告签订了4份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：20150066904、20150066905、20150066906、20150066907），原告向被告购买长沙市雨花区（推广名：紫金国际）904、905、906、907号房屋，原告支付首付款2116489元，以上房屋于2017年5月25日完成交房，于2020年1月19日办理房屋产权证，至2020年6月29日才发放产权证给原告。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条：“出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该栋房屋的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。”被告应当在交房后360个工作日内为原告办理房屋所有权证，但被告未按合同约定时间办理房屋所有权证，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上所述，被告应以房屋实际价款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2018年11月4日计算至2020年6月29日止向原告支付逾期办理房产证的违约金219161.85元。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》相关规定，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，一、被告一直按照《长沙市商品房买卖合同》约定履行办理不动产权证的义务，不存在逾期办理不动产权证的情形，被告并未违约。被告与原告双方在签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条中约定，被告（即合同出卖人）在商品房交付使用后180个工作日内，完成商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。因长沙市2016年9月9日施行不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。双方在合同中约定办理两类不动产权属证书房屋所有权证和土地使用权证时间节点不存在也根本无法区分具体的办证节点，因此被告与原告实际是以办理土地使用权证的时间作为办理不动产权证的截止时间。被告应在商品房交付使用后720个工作日内办理完毕不动产权证。被告于2017年5月25日将涉案4套房屋全部交付原告使用，根据双方的合同约定被告应在2017年5月25日之日起720个工作日止办理不动产权证，即被告应在2020年5月6日前办妥理不动产权证。实际上，被告2020年1月19日办理完毕不动产权证，完全按时履行义务甚至属于提前履行完毕办理不动产权证的情形，并未存在逾期办理不动产权证的情况。二、原告诉请的以房屋实际价款为基础，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金无法无据，依法应当不予支持。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，只有当合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，在出卖人无特殊原因在约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，才可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，被告与原告双方已经在《长沙市商品房买卖合同》中明确约定了违约金，因此不能适用上述司法解释的规定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。在本案中，被告与原告签订的四份《长沙市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应按照合同约定的内容承担义务。根据合同约定，因被告责任造成原告未能在约定的期限内办理不动产权证登记或手续，原告依法不解除合同，被告向原告支付己付房款5‰的违约金。现被告不存在逾期办理不动产权证的事实，不应当承担双方合同约定的违约金，更加不存在被原告诉请的不符合约定的巨大数额的违约金。最后，在合同中原告购买4套房屋作为办公用途，被告早已经将4套房屋交付给原告用于办公、投入使用，不动产权证的办理与否并未减损其使用价值。原告是按揭购房，按规定不动产权证办出后将由按揭银行保管，故不动产权证的办理对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失。同时，原告也并未主张逾期办理不动产权证将对其造成确定的损失，其自身应承担举证不能的后果。因此，原告诉请的以房屋实际价款为基础，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金无法无据，依法应当不予支持。据此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月20日，原告与被告签订了4份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：20150066904、20150066905、20150066906、20150066907），原告向被告购买长沙市雨花区房屋，土地性质为商业用地，规划用途为办公。4套房屋总房价为2116489元，原告支付首付款1076489元，剩余1040000元以银行按揭方式支付。第十九条规定，出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该栋房屋的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已付房款5‰的违约金。合同还就双方其他权利义务等进行了约定。上述合同签订后，原告依约支付了首付款并办理了银行按揭。根据原告提供的《收房流程表》，原告于2017年5月25日收房。2020年1月19日，涉案房屋的不动产权证办理完成。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年9月9日起在芙蓉区雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记。根据被告提供的《长沙市土地开发建设指标核算表》，被告于2019年3月19日向长沙市自然资源和规划局提交的申请中，其数据显示出让合同约定可建筑总面积为65734.38平方米，项目竣工总建筑面积为67473.68平方米。审核意见为：土地利用条件超过合同约定，需办理修改出让条件手续。2019年6月28日，被告与长沙市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》，将容积率由原来的6修改为6.15，补缴土地价款4750416元。2019年8月8日，被告再次向长沙市自然资源和规划局提出办证申请，本次审核意见为：土地利用条件未超过合同约定，同意办理此次申请建筑面积的不动产登记手续。2019年8月22日，长沙市物业维修资金管理中心向长沙市不动产登记中心出具《长沙市物业专项维修资金工作联系单》，内容为：经审核，该栋房屋符合《长沙市物业专项维修资金管理办法》办理初始登记的规定，请予支持办理相关手续。根据被告提供的《工程竣工验收备案表》，红星·紫金国际工程的竣工验收备案文件已于2018年8月15日收讫，同意备案。根据被告提供的《长沙市不动产登记收件收据》显示，被告于2019年9月26日向长沙市不动产登记中心提交了涉案项目办理不动产登记的相关资料。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，双方应当严格遵守合同约定。合同第十九条约定被告进行产权登记的时限，即在房屋交付使用后360个工作日办妥房屋所有权证，在办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。因长沙市自2016年9月9日起实施不动产统一登记，房屋所有权证和土地使用权证两证合一，而双方签订的合同系统一的格式合同，未约定不动产权证的办妥时间，考虑到不动产权证的办理机构、时限以及格式合同等因素，本院认定办妥不动产权证的截止时间应当以办妥土地使用权证的时间为准，即房屋交付后720个工作日。本案4套房屋交付使用时间为2017年5月25日，因此被告应当办妥不动产权证的时间应当为2020年5月6日。被告于2020年1月19日办妥涉案房屋的不动产权证，没有超过最后办证期限，因此被告无需承担逾期办证违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐志明的诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取受理费2294元，由原告徐志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 王 牌二〇二〇年九月八日书记员 旷豪才