贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1782号 上诉人（原审原告）：独山县兴城物业管理有限责任公司，住所地贵州省独山县百泉镇中华北路独秀花园****门面，统一社会信用代码91522726560931006D。 法定代表人：韦进，该公司总经理。 委托诉讼代理人：兰兴碧，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：许长会，男，汉族，1970年10月17日生，贵州，住贵州省瓮安县。 原审被告：肖曼娜，女，汉族，1977年10月18日生，广东省海珠区人，住所地广东省海珠区。 委托诉讼代理人：赖茂宏，男，汉族，1991年4月6日，广东省普宁市人，户籍地广东省普宁市，系肖曼娜亲友。 上诉人独山县兴城物业管理有限责任公司（以下简称兴城物业公司）、许长会因与原审被告肖曼娜物业服务合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2019）黔2725民初3735号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 兴城物业公司上诉请求：1、撤销瓮安县人民法院作（2019）黔2725民初3735号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院未认真审查被上诉人提交的贵州江长房开公司出具的《联系函》及富丽半岛业委会申请解除物业服务合同的申请两份证据，《联系函》证明的物业区域内道路交通混乱证据不足，违反真实情况，此属单方制作，上诉人不认可真实性合法性，所在的交通混乱区域属于城市管理道路而非物业区域，与本案无关，达不到证明目的，一审法院认定上诉人物业管理不到位属认定事实错误，被上诉人并未提供足够证明力的证据证明上诉人物业服务不到位的答辩主张；一审法院在单独与被上诉人及被上诉人有利益关系的人员陪同下，未通知上诉人和业主大会代表、社区领导到小区调查，就认定上诉人对小区管理不到位，合同履行不到位缺乏事实依据与法律依据；上诉人履行合同是否到位应综合各业主的意见进行总体认定，上诉人一审中已经提交瓮安县房管局2018年4月出具的楼盘明细表对429户业主进行调查表明该物业满意率为78%，达到了合同约定的标准，上诉人提交的光盘和其他证据证明了上诉人履行物业委托合同；小区属开放式商住小区，具有商住两用特点，非封闭式管理，上诉人积极履行义务，保障区域内交通正常有序，上诉人也提供了车辆停放有序的资料，一审认定上诉人履行不当属认定事实错误，采信不当。二、一审程序违法。按照法律规定法院应当那个全面、客观审核证据，依照法律规定运用逻辑推理和日常生活经验法则。上诉人在一审提供的427份物业服务评价表和瓮安县房管局出具的楼盘明细表注明评价表顺序证明上诉人已经忠实履行合同，一审法院只字不提，未进行认定，亦不予说明，而根据被上诉人陪同法官走一圈就认定合同履行不到位并扣减百分之三十的物业服务费没有法律依据，针对几项证据未全面审查证据真实性关联性，属程序违法。综上，一审认定证据不当，部分事实认定错误，程序违法，扣减上诉人物业服务费错误，应发回重审或依法改判。 许长会上诉请求：1、撤销瓮安县人民法院（2019）黔2725民初3735号民事判决；2、依法判决驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、本案二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审认定被上诉人未能达到约定卫生、绿化义务、未对交通与车辆停放秩序尽到管理义务、未对物业基础设施及公用设施尽到义务、未对安全保卫防范工作尽到义务、未进行满意度调查、未将物业服务费收支情况进行公布等。庭审结束当日，一审法院立即对富丽半岛小区进行现场查看，发现小区内车辆乱停乱放严重，还存在垃圾乱放、部分值岗亭弃置无人值守等现象，被上诉人的物业服务工作不完全到位。此外上诉人停放在小区内的自行车被盗，商铺楼出现渗漏，影响了上诉人的餐馆经营，餐馆排烟管多次被人为损坏等被上诉人均未出面处理。一审已经查明被上诉人没有按照合同全面正确地提供物业服务，被上诉人就无权要求业主支付物业服务费，按照《合同法》一百一十一条规定上诉人依法不予支付物业服务费。二、一审判决显示公平。由于被上诉人的上述违约行为，业主委员会多次要求被上诉人整改但均未改正，大部分业主拒绝交纳物业服务费。被上诉人向一审法院对小区众多业主提起物业服务合同纠纷诉讼，一审法院均判决业主承担50％的物业服务费，本案属于相同小区，相同的物业企业，相同案件事实，一审法院却判决上诉人承担70％的物业服务费。上诉人与赵显飞签订门店转让协议的时间是2017年7月10日，肖曼娜也在场，在赵显飞与上诉人签订转让协议后，肖曼娜也与上诉人签订合同编号：20170710-01《半岛润街商铺租赁合同》，但因赵显飞与肖曼娜签订的日期是2016年11月20日，租赁期限从2016年12月14日至2019年12月13日止，在上诉人与肖曼娜签订租赁合同时，肖曼娜让上诉人将日期写为2016年11月20日。因此，上诉人认为物业服务费应从2017年7月10日开始起算，但被上诉人却向一审法院请求上诉人向被上诉人交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。基于以上事实，一审法院判决上诉人承担70％显失公平。三、上诉人及全体业主的心声。业主希望被上诉人全面正确履行物业服务合同，给小区业主一个干净、整洁、安全、设施设备完好，秩序良好，业主绝不会拖欠和拒绝交纳物业服务费。一审判决上诉人适当减少物业服务费，变相助长被上诉人的违约行为，损害众多业主的利益，达不到对缺乏诚信的被上诉人的有力惩戒。综上，一审判决是适用法律错误，显示公平，请求判决支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 肖曼娜对兴城物业公司的上诉请求答辩称：一、一审判决适用法律错误。一审已经查明被答辩人没有按照合同全面正确地提供物业服务，被答辩人就无权要求业主支付物业服务费，按照《合同法》第一百一十一条规定答辩人依法不予支付物业服务费。二、一审判决显示公平。由于答辩人未全面履行合同，业主委员会多次要求被上诉人整改但均未改正，大部分业主拒绝交纳物业服务费。被上诉人向一审法院对小区众多业主提起物业服务合同纠纷诉讼，一审法院均判决业主承担50％的物业服务费，本案属于相同小区，相同的物业企业，相同案件事实，一审法院却判决上诉人承担70％的物业服务费显失公平。 许长会对兴城物业公司的上诉请求未作答辩。 兴城物业公司对许长会的上诉请求未作答辩。 原审原告兴城物业公司向一审法院提出诉讼请求：原告兴城物业公司的诉讼请求：1、判令被告许长会向原告交纳2017年1月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费10922.4元，被告肖曼娜承担连带责任；2、诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：瓮安县雍阳办事处富丽半岛业主委员会（下称富丽半岛业主委员会）通过召开业主代表大会投票选举原告兴城物业公司为所在小区进行物业服务，2017年2月12日，原告兴城物业公司与富丽半岛业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定管理期限从2017年1月1日起至2021年12月31日止，物业管理服务费收费标准为商业用房按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业服务质量包含房屋外观整洁、设备正常运行、公共环境清洁卫生、保持地面无垃圾、生活垃圾每天清运一次、绿化定期进行修剪、公共通道无堵塞、车辆停放有序、业主和物业使用人对管理满意度达到70%以上等。合同于2月14日在瓮安县房地产管理局办理了备案，并对物业服务内容、收费标准在小区进行了公示，瓮安县雍阳街道办事处河滨社区居民委员会于2017年1月17日对收取物业服务费的起算时间从2017年1月1日起开始计算的情况进行了公示。原告进驻小区后，开展了设施设备安装及维修（或垫资）、聘请保洁人员进行日常卫生清洁、聘请保安进行安全巡逻值岗、组织动用房屋专项维修基金进行设备更换、对相关纠纷进行组织协调或请示等物业服务。 被告肖曼娜系富丽半岛小区1栋2层1号商铺的业主，商铺建筑面积为242.72㎡，2016年11月20日，肖曼娜与被告许长会签订《半岛润街商铺租赁合同》，肖曼娜将商铺出租给被告许长会使用，许长会用于经营餐饮生意，《半岛润街商铺租赁合同》约定租赁期间自2016年12月14日起至2019年12月13日，租赁期间的物业服务费由许长会承担。2018年1月6日，所在小区的开发商贵州江长房地产有限公司将涉案已出租给许长会的商铺在内的已出租商铺的资料移交给原告，为此制作了《富丽半岛2017年度已租赁商铺明细交接单》，并将租赁合同约定的租赁期间的物业服务费由承租人承担，请原告向承租人收取的情况进行了说明，原告在该交接单中加盖公章予以接收。但并未明确表示同意只向承租人收取物业服务费。因二被告未向原告交纳2017年1月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费，嗣后原告催收未果，并经瓮安县物业纠纷人民调解委员会调解未能达成协议，故原告诉至法院，要求支持其前述诉讼请求。 一审另查明，在2017年2月12日达成的《物业管理委托合同》之前，原告与富丽半岛业主委员会也签订了一份《物业管理委托合同》，两份合同的主要内容一致。2018年12月15日，贵州江长房地产开发有限公司向原告发出《联系函》，要求原告就车辆乱停乱放问题进行整改。2019年9月6日，富丽半岛业主委员会向雍阳办事处申请解除该小区与原告的物业服务合同，理由是：原告未能达到约定卫生、绿化义务、未对交通与车辆停放秩序尽到管理义务、未对物业基础设施及公用设施尽到义务、未对安全保卫防范工作尽到义务、未进行满意度调查、未将物业服务费收支情况进行公布等。庭审结束当日，一审法院立即对富丽半岛小区进行现场查看，发现小区内车辆乱停乱放严重，还存在垃圾乱放、部分值岗亭弃置无人值守等现象，原告的物业服务工作不完全到位。 一审法院认为，原告与富丽半岛业主委员会的物业服务合同关系依法成立有效，合同关系及于小区内的所有业主。被告肖曼娜作为所在小区1栋2层1号商铺的业主，被告许长会作为该商铺的实际使用人，涉案商铺在2017年1月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费未付，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告许长会应承担交纳物业服务费的义务，被告肖曼娜对此承担连带责任。2017年1月1日至2019年6月30日期间共30个月的物业服务费为242.72㎡×1.5元/㎡/月×30个月=10922.4元，通过一审法院查明原告对该小区管理服务不到位的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”之规定，一审法院综合本案实际情况酌情扣减30%的物业服务费较为适宜，故二被告应承担给付扣减后的物业服务费为7646元（四舍五入），原告诉请超出部分，不予支持；因二被告拖欠物业服务费事出有因，原告请求二被告承担诉讼费，不予支持。被告肖曼娜关于已将商铺租赁给许长会并由许长会交纳物业服务费的意见，于法无据，同时肖曼娜未举证证明原告已放弃向业主催收物业服务费仅要求实际使用人交纳物业服务费，故对肖曼娜的抗辩意见不予采纳；被告许长会关于其租赁商铺的时间是2017年7月10日起的抗辩意见，未举证证明，一审法院不予采纳。被告肖曼娜承担责任后，可依据与许长会的《半岛润街商铺租赁合同》向许长会追偿。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、限许长会于本判决生效之日起二十日内给付原告独山县兴城物业管理有限责任公司2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计人民币七千六百四十六元（7646元），被告肖曼娜承担连带责任；二、驳回原告独山县兴城物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取37元，由原告独山县兴城物业管理有限责任公司负担。 二审期间，上诉人兴城物业公司提交了如下证据:证据1,富丽半岛房屋漏水业主群截图,证明该小区大部分业主对我公司的评价，该小区业主都知道有个别业主想把物业公司赶走，故意处处刁难物业公司;证据2,富丽半岛小区在用门面,证明该小区的商业有餐饮、保险、超市、等各行各业等数家，在有营业期间已只有陈俊清、罗萍、吴道年、许长会未交物业费及未销售并且空置的门面没有缴费,而且与许长会所租门面相邻的门面都交了物业费;证据3,（2018）黔2725民初3233号判决书,证明一审法院已查明兴城物业公司提供2018年8月至9月期间对瓮安富丽半岛小区444户业务的满意度调查表均为满意的认可，并且支持判决该商业支付2017年1月1日至2018年7月31日期间100%物业费;证据4,2017年至2018年微信朋友圈截图,证明2017年物业公司进入小区时绿化和物业公司进入小区一年后该小区绿化的变化，及物业公司保安，保洁及公司所有人员都在努力把富丽半岛小区搞好，并不向一审法院认定的脏乱差，不是物业公司服务有瑕疵，而且经过物业公司不断完善，该小区有了明显改善;证据5，2018年9月清理沉沙井化粪池的图片,证明贵州江长房地产开发有限公司送给物业公司的函并没有根据事实，而且乱找借口,应当承担相应的责任，而提交的该组证据方以应承担法律后果;证据6，国有土地使用证,证明富丽半岛小区占地面积及位置及边界;证据7，宗地图,证明宗地图总面积29558.5平方米扣除规划道路面筋4006平方米，实际登记面积25552.5平方米以证明该小区中城市道路确实不在该小区面积,已不再物业管理范围内;证据8，许长会所租门面许氏餐馆、澜祥餐馆、杨老五餐馆油烟问题及乱按油烟管道，导致该小区油烟污染问题，向相关责任单位反映要求处理相关问题的图片和工作联系函及富丽半岛小区业主家水表总接头突然断裂为维护小区利用上访的回复函。证明物业公司履行物业合同，并且不能处理的问题都能反映到相关部门，有由相关部门处理，并且许氏餐馆的油烟问题，许长会在房管部门承诺拆除，至今都没有拆除的事实。 经本院组织当事人对上述证据进行举证质证。 许长会质证意见:对证据1不予认可；证据2真实性无异议；证据3，满意度调查是他自己组织的我认为是无效的；证据4，并不能代表物业公司的管理，一审法官亲自去取证了；证据5，我同意肖曼娜的意见；证据6、7，无异议；证据8，我没有承诺拆除，我接手这个餐馆就是做餐饮的是商业用的，我是2017年7月做的。 肖曼娜的质证意见：证据1，保留意见；证据2，不清楚，只有物业知道缴费的事；证据3，同意许长会的意见，应当由第三方来进行；证据4，物业公司服务没有达到物业管理委托合同约定；证据5，我当时在场，这个事情是发生在后面，发函是在之前，解决堵塞问题是在之后；证据6、7真实性无异议，红线问题要以竣工规划认可证为准；证据8，富丽半岛作为商住小区在不影响大部分业主情况下是允许的，如果相关单位要处理那么我们会配合。 许长会提供如下证据：证据1，发票、营业执照、门店转让协议、证明、房屋出租协议，证明在2017年7月份以前我不在富力半岛租房子开餐馆。 兴城物业公司质证意见：我们只看租赁物业合同收物业费，对《证明》不认可，时间明显修改过，对门店转让协议也不认可，协议上没有肖曼娜的签字，房屋出租协议与本案无关。 肖曼娜质证意见：对发票无异议，营业执照不能证明实际租赁的时间，租赁之后才办理的营业执照，对门店转让协议、《证明》保留意见，房屋出租协议与本案无关。 肖曼娜提供如下证据：证据1，图册28页；证据2光盘，上述证明显示小区的车辆一直以来乱停放，车辆长期堵住经营户门口，人行道长期被车辆停放，行人走路都困难，车辆在小区人行道上来回穿梭乱停放，形成隐患。整个小区乌烟瘴气，证明被答辩人未对交通秩序尽到义务管理责任；证据3，贵州省瓮安县（2019）黔2725民初4824号民事判决书，证明判决书认定兴城物业管理公司自进入富丽半岛小区物业管理确实管理不到位。庭前法官去查看现场了。 兴城物业公司质证意见：从我方提供的证据6、7可以看出这条路大部分属于社区管理不属于物业管理范围，拍摄时未打扫不一定拍摄后我司未打扫，而且这是2019年12月拍的，证明不了从2017年这些现象一直存在，2018年已经启用了新的监控系统了，这组证据是有人故意扰乱，说是我公司在小区不作为。判决书不认可，确实法官在现场调查，但不是这个案件，而且3735号案件法官没有通知我方，是私自与其他几方前来的，此与上诉状意见一致。 许长会质证意见：无异议。 各方当事人提交的证据，经质证认证如下：1、兴城物业公司提交的朋友圈截图、清理沉沙井化粪池的图片、工作联系函、回函等证明兴城物业公司对小区进行了部分管理，予以认定；2、兴城物业公司提交的业主群截图、富丽半岛小区在用门面照片等证据不能充分证明该公司提供的服务达到物业管理委托合同的约定，忠实履行合同义务，不予认定；3、兴城物业公司提交的（2018）黔2725民初3233号民事判决是生效文书，予以认定，但不影响对该案的审理;4、兴城物业公司提交的国有土地使用证、宗地图不能达到其证明目的，不予认定。 对许长会提供的发票、营业执照、门店转让协议、证明、房屋出租协议证明事实不足以推翻一审认定的事实，不予认定。 对肖曼娜提交的图册28页可以证明兴城物业公司管理不到位的事实，予以认定。对肖曼娜提供的瓮安县法院（2019）黔2725民初4824号民事判决，该判决书已被改判，不予认定。 经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：兴城物业公司诉请许长会、肖曼娜支付物业费应否支持。 本院认为：环境优美的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，兴城物业公司与富丽半岛小区业主委员会签订《物业管理委托合同》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，许长会作为业主，应当按物业合同约定向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。但从双方一审提供相关证据材料看，兴城物业公司在提供物业服务过程中确实存在诸如公共区域车辆随意停放、垃圾未及时清扫、岗亭无人值班等问题，导致该小区部分业主对兴城物业公司的物业服务工作不满意，此说明兴城物业公司在物业管理服务中确实存在瑕疵。兴城物业公司的物业管理服务存在的瑕疵给经营商业用房的业主不仅受生活受影响，经营也受影响，故确定由经营商业用房的业主交纳60%的物管费，兴城物业公司自行承担40%较为适当，因此，许长会应交纳兴城物业公司2017年1月1日起至2017年12月31日期间物业服务费应为242.72平方米×1.5元/平方米×30个月×60%=6553.44元。故兴城物业公司要求许长会、肖曼娜承担全部物管费的理由不成立，不予支持；徐成会要求不承担或只承担50%物管费的理由不成立，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省瓮安县人民法院(2019)黔2725民初3735号民事判决第二项; 二、变更贵州省瓮安县人民法院(2019)黔2725民初3735号民事判决第一项为:限上诉人许长会于本判决生效之日起十日内一次性给付上诉人独山县兴城物业管理有限责任公司自2017年1月1日起至2017年12月31日期间应承担的物业服务费共计人民币六千五百五十三元四角四分（小写6553.44元），原审被告肖曼娜对上述费用承担连带给付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费37元,由独山县兴城物业管理有限责任公司承担14.8元,许长会承担22.2元;二审案件受理费148元,由独山县兴城物业管理有限责任公司承担59.2元,许长会承担88.8元。 本判决为终审判决。 审判长  陆育义 审判员  彭 浩 审判员  莫玉魁 二〇二〇年九月二十七日 法官助理韦华军 书记员周玥桐