广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初20536号原告：广州锦日物业服务有限公司，住所地广州市天河区清风街****。法定代表人：李德健。委托诉讼代理人：刘妙玲，女，系原告公司员工。委托诉讼代理人：郑伦智，男，系原告公司员工。被告：林军勇，男，1975年10月20日出生，汉族，身份证住址武汉市江岸区。原告广州锦日物业服务有限公司（以下简称锦日物业公司）诉被告林军勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘妙玲、郑伦智，被告林军勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦日物业公司提出诉讼请求：1、判决被告立即向我司连带清偿拖欠的物业管理费及滞纳金共计26677.34元（2015年5月1日至2020年5月31日的物业管理费14000.72元及滞纳金12676.62元，各月滞纳金以每月应缴纳的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，均从次月6日起计至付清之日止，暂计至2020年5年27日）；2、判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：我司系为广州市白云区岭南新世界小区提供物业管理服务的企业，被告为该小区2D10栋305房的业主。于2007年1月9日办理收楼手续，并与我司签订《前期物业服务协议》，双方约定物业管理费为每月每平方米1.8元，被告应于每月5日前预缴当月管理费，逾期缴纳的，自逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金，被告从2015年5月1日起经我司多次催交物业管理费但一直拒交，故诉至法院，请求判如所请。被告林军勇辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：一、我对原告的服务合法性提出质疑。原告的营业期限，包括主营项目，还有年审状况都存有疑问。二、我未与原告签订物业服务合同，我是跟广州新世界物业管理有限公司签的物业服务协议。三、原告管理混乱，未达到所谓物业服务合同要求。物业对小区施工管理不严格、不规范。包括物业的违建使雨水回溅，导致我房屋渗水；物业公司不让中国电信进场，导致我作为业主无法享受千兆光纤服务；走廊灯损坏多次投诉无果，在走廊安装大瓦数灯泡严重浪费；在电梯等处投放广告，导致电梯公摊电量增大，且广告收益未向业主公布；规划车位占用公共区域，车位买卖不规范导致我作为老业主申请不到车位，停车收益未及时公布。四、未收到原告通过EMS邮寄的催缴物业费通知，原告的请求已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系广州市白云区集俊街66号305单元产权，建筑面积128.3864平方米。2007年1月9日，被告（甲方）与广州新世界物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费为1.8元/平方米，逾期缴纳的，自逾期之日起按每天1‰计付滞纳金。2007年12月13日，经广州市工商行政管理局同意，广州新世界物业管理有限公司（乙方）变更登记为广州锦日物业服务有限公司(即原告现用名称)。2018年12月12日，原告与岭南新世界家园业主委员会签订物业服务合同，约定聘用原告作为物业服务企业，服务期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。2019年5月18日，原告通过EMS向被告邮寄LN-2D10-0305催款通知书，要求被告缴清费用41174.57元，邮件最终状态为“退回妥投”。2020年4月28日，原告再次通过EMS向被告邮寄LN-2D10-0305催款通知书，要求被告缴清费用50507.94元，邮件最终状态为“退回妥投，原因‘拒收’”。2020年7月22日，原告向本院递交材料，提起本案诉讼。庭审中，被告称其不记得从什么时候开始未支付物业管理费。诉讼中，被告向本院提交如下证据：1、客户回访记录表及照片。拟证实其因原告催收物管费于2020年8月13日向原告反映物业管理存在问题；2、照片。拟证实楼下业主违法加建雨棚导致雨水渗入房屋，但原告放任其他业主的违建行为；3、电梯内照片及邮件截图。拟证实电梯广告导致业主分摊电费过多；4、通话录音音频。主张原告并未向其寄送2019年5月17日的催款通知书，因该EMS单号经查询并不存在。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告已实际为被告所在小区提供物业管理服务，双方之间亦成立事实上的物业管理服务关系，且物业管理费系物业服务单位赖以维持运营和持续提供物业服务的资金来源，直接影响到全体业主能够享受到的物业服务水平和质量。被告享受了原告提供的物业服务，理应按照相应约定支付物业管理费。（一）被告主张其未与原告签订物业服务合同故不应支付物业管理费，因原告依法进行公司名称变更登记不影响双方继续履行《前期物业管理服务协议》，被告该抗辩意见本院不予采纳。（二）被告主张原告提供的物业服务未达到合同约定标准。考虑小区居民众多，物业服务存在滞后性，难以人人满意，物业服务的瑕疵不足以抗辩物业管理费的缴纳，故被告该抗辩意见本院亦不予采纳。现原告主张被告欠付自2015年5月1日起的物业管理费，被告称不记得从何时起未支付物业管理费又未举证证实其支付费用情况，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张被告未支付2015年5月1日至2020年5月31日物业管理费的这一事实予以确认。关于被告抗辩原告诉请超过诉讼时效的问题。因被告自2015年5月1日起未支付物业管理费，原告所提供证据已证实其于2019年5月18日及2020年4月28日两次向被告通过EMS寄送催收欠付费用的通知，虽2019年5月18日寄送的邮件被告未签收，但原告于该日积极主张权利的行为已构成诉讼时效中断事由，被告辩称该邮件单号经其查询不存在，故原告实际未向其寄送催收通知，因EMS妥投证明已经中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司加盖专用章，其电话查询EMS快递单号存在查询时限，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。原告向被告主张欠付费用的权利自2019年5月18日起重新计算，原告在本案中可向被告主张自2016年5月18日后即2016年6月1日起的物业管理费，故原告主张被告支付2016年6月1日至2020年5月31日的物业管理费有据，本院予以支持，对原告超出诉讼时效部分的诉请，本院不予支持。根据合同约定，被告每月应支付物业管理费为231.09元（1.8元×128.3864平方米），现原告主张每月物业管理费为229.52元是其处分权利的行为，故被告应向原告支付2016年6月1日至2020年5月31日的物业管理费11016.96元。关于滞纳金。被告确实存在逾期缴纳物业管理费的行为，故原告依据合同约定要求被告支付滞纳金至付清之日止合法合理，本院予以支持，滞纳金应自每月6日起算。考虑被告亦反映原告对其提供的物业管理服务确实存在不足之处，且被告的欠交行为与原告对被告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故本院酌情调整滞纳金的标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，且以本金为限，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告林军勇向原告广州锦日物业服务有限公司支付2016年6月1日至2020年5月31日的物业管理费11016.96元并支付滞纳金（每月滞纳金均以229.52元为本金分别自当月6日起计算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限，滞纳金标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告广州锦日物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元，由原告广州锦日物业服务有限公司负担136.78元，由被告林军勇负担96.22元并于本判决生效之日起五日内迳付原告广州锦日物业服务有限公司。本案为终审判决。审判员 刘 笛二〇二〇年九月二十一日书记员 傅奎显