江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7005号上诉人（原审被告）：苏州好景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇钓鱼台路**。法定代表人：秦亮，董事长。委托诉讼代理人：胡文祥，江苏胡文祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊继成，江苏胡文祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高山，男，1968年12月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：杨彩娟，女，1970年9月9日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：马静，江苏苏诚律师事务所律师，代理上列两被上诉人。原审被告：中赫置地有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街********。法定代表人：孙鹏，经理。上诉人苏州好景房地产开发有限公司（以下简称好景公司）因与被上诉人高山、杨彩娟、原审被告中赫置地有限公司（以下简称中赫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2020）苏0507民初1654号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人好景公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院对房屋交付时间认定错误。依据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第八条的规定及本案《商品房买卖合同》第十六条的约定，应以上诉人取得《商品房交付使用通知书》为房屋交付的条件。涉案房屋于2019年11月29日才取得《商品房交付使用通知书》，故房屋实际合法的交付日期为2019年11月29日，办理不动产证书应自2019年11月29日起360日内完成，目前好景公司办证还未超出约定的日期，故不存在逾期办证的违约责任。二、一审法院认为被上诉人作为个人业主无法得知《商品房交付使用通知书》，故认定涉案房屋的交接时间应以双方实际交接房屋的时间为准，属于主观臆断没有事实依据。房屋交付时被上诉人完全有权向上诉人索取《商品房交付使用通知书》，或者向苏州市相城区住房和城乡建筑局核实，不存在无法得知的情形。虽然双方形式上按合同约定的时间进行了房屋交付，但由于客观上不具备交付使用条件，也不符合苏州市相城区住房和城乡建筑局及合同约定的交付条件，故该交付时间应认定为无效，应以上诉人取得《商品房交付使用通知书》的2019年11月29日为合同约定及法律上认可的交付时间。三、一审法院认定中赫公司未能提供证据证明其与上诉人的财产相互独立，故中赫公司应对上诉人承担连带清偿责任错误。一审中上诉人提供了2018年及2019年度的会计师事务所审计报告，能够初步证明上诉人的财产是独立于中赫公司的，不存在滥用公司法人人格的行为。一审法院未能正确适用法律，以审计报告看不出两者财产是独立的，主观臆断上诉人财产未能独立于股东中赫公司，显然违背事实。被上诉人高山、杨彩娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。原审被告中赫公司二审未作答辩。原审原告高山、杨彩娟向一审法院起诉请求：1.好景公司向高山、杨彩娟支付逾期办理不动产证书违约金，要求以470万元为基数，自2019年9月29日起按照每日万分之三计算至取得不动产证书之日止（暂计算至2020年4月10日，小计为269310元）；2.好景公司将位于苏州市相城区商品房的不动产权证办理至高山、杨彩娟名下；3.中赫公司对好景公司上述债务承担连带责任；4.好景公司、中赫公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2016年10月2日，高山、杨彩娟作为买受人与安徽省高速地产集团(苏州)有限公司（2017年9月1日公司名称变更为苏州好景房地产开发有限公司）作为出卖人共同签订《商品房买卖合同》一份。所涉本案主要条款为，该合同第二条约定：由高山、杨彩娟购买位于苏州市相城区的商品房，商品房用途为住宅，商品房建筑面积共190.09平方米，该商品房为毛坯房。合同第四、第五约定，该房屋总价款为4700000元，付款方式为贷款方式付款，买受人首期支付总房款的55%，其余部分房价款由买受人贷款支付。合同第十六条约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》。合同第十七条约定，出卖人定于2018年9月28日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。合同第十八条约定，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，该商品房交付的标志为买受人领取钥匙；同时在验收交接时，出卖人不出示《商品房交付使用通知书》、证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。合同第二十条约定，出卖人未按第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期在90日之内，自房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。买受人委托申请办理、申领房地产权属证书的，买受人应于房屋交付后十五日内将办理权属证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。买受人购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该商品房的房地产权利转移之日起，出卖人与苏州市国土资源局签订的土地使用权出让合同中约定的权利、义务和责任转移给买受人。合同第二十二条约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得房地产权属证书的，出卖人继续完成申领权属证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之三向买受人支付违约金。合同第三十二条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同正文、补充条款、附件及补充协议中的手书文字与打印文字具有同等效力。在该份合同落款处由高山、杨彩娟、安徽省高速地产集团(苏州)有限公司分别签字盖章予以确认。后高山、杨彩娟按约向好景公司支付了房屋价款。2018年9月28日，高山、杨彩娟按照好景公司的交房通知对其购买的位于渭塘镇xx室的房屋进行了交房。同时，好景公司向作为xx室业主的高山、杨彩娟代收了维修基金14257元、契税141000元、工本及手续费1000元，共计缴纳156257元。2018年10月1日，高山、杨彩娟在好景公司出具的《办证委托声明书》中签字确认，委托好景公司为其办理涉案房屋的不动产权证书。2019年11月29日，好景公司取得了苏州市相城区住房和城乡建设局颁发的《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，告知苏地2009-B-65号地块二期（三区、四区）住宅项目建设工程已通过交付使用备案。后高山、杨彩娟认为，合同约定好景公司最迟应于2019年9月28日办理xx室权属证书，但好景公司至今未能办理出涉案房屋的权属证书，遂诉至一审法院。另查明，中赫公司系好景公司的唯一股东。以上事实，由商品房买卖合同一份、交房通知书一份、建筑垃圾清运费收据一份、公共能耗费收据一份、物业费收据一份、办证委托声明书一份、办证费用收据一份、工商登记信一份以及一审庭审笔录予以证实。一审法院认为，高山、杨彩娟与好景公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。在本案商品房买卖合同明确约定，好景公司定于2018年9月28日前向高山、杨彩娟交付涉案房屋，交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件，并由买受人领取钥匙。在好景公司向高山、杨彩娟发送交房通知后，按照合同约定的时间2018年9月28日好景公司向买受人高山、杨彩娟实际交付了涉案房屋。好景公司辩称，其实际向高山、杨彩娟交房时并未取得住建部门向其颁发的《商品房交付使用通知书》，故实际的交房时间应为《商品房交付使用通知书》出具的时间即为2019年11月29日。一审法院经审查后认为，《商品房交付使用通知书》作出的时间是代表自该时间起住建部门认可好景公司建设的涉案工程具备了交付使用条件，而认定双方的房屋交付时间应以合同约定的时间为准。合同约定的交付时间是2018年9月28日，在此时间之前，好景公司向高山、杨彩娟发送了交房通知，高山、杨彩娟实际也在好景公司告知的交房时间取得了涉案房屋。然而在实际交接时，好景公司是否已取得住建部门颁发的交付使用通知书，从高山、杨彩娟作为个人业主的角度是无从得知的。故一审法院认定涉案房屋的交接时间应以双方实际交接涉案房屋的时间即2018年9月28日为准。合同约定，高山、杨彩娟未能在实际交接之日起360日内取得房地产权属证书的，每逾期一日好景公司应按照房屋总价款的万分之三向高山、杨彩娟支付违约金。故对于涉案房屋至今未能办理产权证书的事实，好景公司明显存在违约行为，高山、杨彩娟主张自2019年9月29日开始起算逾期办证违约金的主张符合合同约定，故一审法院认定好景公司应向高山、杨彩娟支付以房屋总价款4700000元为基数自2019年9月29日起按照每日万分之三的标准计算至高山、杨彩娟取得涉案房屋产证之日止的逾期办证违约金。对于高山、杨彩娟要求好景公司将位于苏州市相城区商品房的不动产权证办理至其名下的诉讼请求。一审法院经审查后认为，好景公司已向高山、杨彩娟交付了涉案房屋，且商品房买卖合同约定的办证期限已届满，故好景公司理应按照合同约定将高山、杨彩娟向其购买的位于苏州市相城区商品房的不动产权证办理至高山、杨彩娟名下。对于高山、杨彩娟要求中赫公司对好景公司上述债务承担连带责任的诉讼请求。一审法院认为，依据《公司法》第六十三条的规定，“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，好景公司系中赫公司作为法人股东的独资企业，中赫公司并未能提供证据证明其与好景公司的财产相互独立，故中赫公司理应对好景公司的债务承担连带清偿责任。中赫公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃应诉抗辩权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、苏州好景房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付高山、杨彩娟以4700000元为基数自2019年9月29日起按照日万分之三的标准计算至高山、杨彩娟取得位于苏州市相城区房屋产证之日止的违约金。二、苏州好景房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内协助高山、杨彩娟将位于苏州市相城区房屋的不动产权证书办理至高山、杨彩娟名下。三、中赫置地有限公司对苏州好景房地产开发有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任。案件受理费减半收取2670元，由苏州好景房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人好景公司提交了以下证据：一、（2020）苏0507民初1876号案件开庭传票，证明：原一审证据二、三（两份审计报告）原件需要在另一案件出示，开庭为同一时间故无法同时出示原件。二、（2020）苏0507民初1876号案件起诉状，证明：该案原告也要求好景公司及中赫公司承担连带责任。三、（2020）苏0507民初1876号案件证据清单，证明：该案需用到一审证据二、三原件；四、（2020）苏0507民初1876号民事裁定书，证明：该案原告在看到本案一审证据二、三原件后撤回了对中赫公司的起诉。被上诉人高山、杨彩娟质证认为：对三份证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该案系其他案件，与本案无关；对证据四的真实性、合法性没有异议，但对关联性以及证明目的有异议，该裁定书只是表明了法院对当事人申请撤回对中赫公司的起诉予以准许，当事人申请撤回对中赫公司的起诉系其对自身权利的处分，法院不能加以干涉，只是尊重其自身意愿出具了裁定书。至于当事人撤诉是何原因不得而知，不能证明中赫公司在法律上不需要承担连带责任。二审中，上诉人好景公司还当庭出示了两份审计报告原件。被上诉人高山、杨彩娟对两份审计报告的真实性没有异议，但认为审计依据的仅是一些资产负债表、利润表、现金流量表，无法证明公司与股东之间财务往来的真实情况，公司与股东之间的财产独立性没有任何财务数据支撑，因此不能证明股东财产的独立性。二审中，被上诉人高山、杨彩娟表示，认可好景公司于2018年9月28日向其实际交付了房屋，交房时间应为2018年9月28日，故房屋交付没有逾期的问题，只是存在逾期办证的问题。被上诉人高山、杨彩娟还向本院提交情况说明一份，称其已于2020年9月5日拿到了涉案房屋的不动产权证书，该不动产权证书载明登记日期为2020年8月31日。《商品房买卖合同》约定的办理不动产证书日期为房屋交接之日起360天内，房屋交付日为2018年9月28日，因此办证日最迟应为2019年9月24日。因此，好景公司的违约金应从2019年9月25日计算至2020年8月31日，共计341天，以470万元为基数按照日万分之三的标准计算共计480810元。以上事实，由本院调查笔录、情况说明予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，高山、杨彩娟与好景公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。二审争议焦点一为好景公司是否应当承担逾期办证违约责任。本院认为，双方合同第十七条约定，出卖人定于2018年9月28日前将涉案房屋交付给买受人；第十八条约定，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，该商品房交付的标志为买受人领取钥匙；同时在验收交接时，出卖人不出示《商品房交付使用通知书》、证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担；第二十二条约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得房地产权属证书的，出卖人继续完成申领权属证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之三向买受人支付违约金。本案中，好景公司实际于2018年9月28日向高山、杨彩娟交付了涉案房屋及钥匙，高山、杨彩娟并未以好景公司未向其出示《商品房交付使用通知书》为由拒绝接收房屋，且诉讼中高山、杨彩娟明确表示认可好景公司于2018年9月28日实际交付了房屋，房屋交付没有逾期，故一审认定涉案房屋实际交接之日为2018年9月28日，并无不当。好景公司主张以涉案房屋取得《商品房交付使用通知书》之日即2019年11月29日作为实际交接日，与事实不符，本院不予支持。好景公司虽未构成逾期交房，但好景公司未能于涉案房屋实际交接日起360日内即2019年9月25日前完成申领房地产权属证书的义务，构成违约，应当承担逾期办证违约责任。一审中高山、杨彩娟主张自2019年9月29日起算逾期办证违约金，二审中又主张自2019年9月25日起算逾期办证违约金，对超出其一审诉讼请求部分，不应支持，故本院认定自2019年9月29日起算逾期办证违约金。因二审中高山、杨彩娟表示已取得不动产权证书，登记日期为2020年8月31日，故逾期办证违约金应计算至2020年8月31日，逾期办证时间共计337天。双方合同约定的逾期办证违约金为每日按房屋总价款的万分之三计算，经核算好景公司应承担的逾期办证违约金共计475170元（4700000×0.0003×337）。二审争议焦点二是中赫公司是否应对好景公司的债务承担连带清偿责任。本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”。中赫公司系好景公司的唯一股东，中赫公司在一、二审中均未到庭应诉，亦未提供证据证明其与好景公司的财产相互独立，仅凭好景公司提供的审计报告也不足以认定好景公司与中赫公司的财产相互独立，故中赫公司应对好景公司的债务承担连带清偿责任。综上，好景公司的上诉请求不能成立，应予驳回。但因二审中出现新情况，涉案房屋不动产权证书已经办理至高山、杨彩娟名下，高山、杨彩娟要求办证的诉请已实现，该项诉请无需再支持，且逾期办证违约金的计算期间也已确定，故本院据此对一审判决作相应改判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销苏州市相城区人民法院（2020）苏0507民初1654号民事判决；二、苏州好景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付高山、杨彩娟逾期办证违约金475170元；三、中赫置地有限公司对苏州好景房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回高山、杨彩娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2670元，由苏州好景房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5340元，由苏州好景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二〇年九月二十五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。