广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初2471号原告：陈广钊，男，1968年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区************1*****。被告：肇庆市端州区河乐水餐饮服务有限公司，住所地广东省肇庆市端州区****侧简易厂房（即好家源超市右侧）。法定代表人：伍某1。委托诉讼代理人：高小群，该公司员工。原告陈广钊诉被告肇庆市端州区河乐水餐饮服务有限公司（以下简称河乐水餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，并于2020年9月1日公开开庭审理。原告陈广钊、被告河乐水餐饮公司的委托诉讼代理人高小群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈广钊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的厂房租金128800元；2.判令被告向原告支付逾期缴交租金的滞纳金10000元（以合同约定按照每日万分之五的标准自2019年12月5日起暂计至2020年6月16日止，以后部分另行按照每日万分之五的标准计至租金付清之日止）；3.判令被告向原告支付拖欠的水费930元、电费1149元，合计2079元，逾期支付水、电费的利息按照每日万分之五的标准自2020年6月16日计至款项付清之日止；4.判令被告向原告支付合同保证金（违约金）56000元；5.判决案件全部诉讼费用由被告承担。注：以上第一项至第四项诉讼请求款项合计为196879元。因被告在签订涉案合同时已提前缴付合同保证金56000元作为违约金至原告处，原告请求法院判决将该已实际的收取款项与第四项诉讼请求予以相互抵扣，抵扣后第一项至第四项的诉讼请求合计为140879元。庭审中，原告变更上述第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付自2019年12月至2020年3月期间拖欠的厂房租金115800元；变更上述第二项诉讼请求中滞纳金的计算标准为每日5%；变更上述第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付自2019年12月至2020年4月拖欠的水费合计2079元，逾期支付水费的利息按照每日万分之五的标准自2020年6月16日计至款项付清之日止；撤回上述注释内容及变更上述第四项诉讼请求为：判令原告不予退还被告缴交的合同保证金56000元。事实和理由：2015年6月24日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于肇庆市端州区****侧简易厂房（以下简称案涉厂房）出租给被告经营使用，双方约定了租金缴纳标准、水电费用计费标准、租赁期限、合同保证金金额、违约责任等条款。合同签订后，被告如约将保证金交付至原告。双方依约履行至2019年11月。自2019年12月起，被告开始拖欠支付租金，截至2020年3月30日，被告无故拖欠原告租金合共128800元以及水电费，经原告多次催收，被告均以各种理由拒绝履行清偿义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告河乐水餐饮公司辩称，1.对于原告的诉求1，原告要求解除《厂房租赁合同》，我方表示同意，原因有两个，第一，镇政府于2019年6月开始对龙塘路（即案涉厂房门口街道）进行升级改造排污工程，致使我公司生意大跌，面临亏损状态；第二，新冠肺炎疫情，是不可抗力，从2020年1月底收到通知被勒令暂停营业，这两大因素，以致使我公司无法正常营业。由于新冠肺炎疫情，封村、封路，封所有聚集性的活动，我公司与原告基本上都是以电话方式联系。故此，我公司与原告于2020年4月口头协议（无书面协议），已解除租赁合同。2.原告起诉我公司拖欠其租金128800元，不合理且是隐瞒事实真相。2019年6月30日，我公司接到镇政府通知，龙塘路升级改造排污工程，需要围蔽作业。故此致使我公司无法正常营业。于是我公司立即与原告，并且有大洲南陈村村负责人在场口头协商（无书面协议）：从2019年7月份开始，每个月减租10000元，即租金改为每个月22200元，另外加多300元，作为陈广钊转交租金的劳务费，即一共是每个月22500元，直到龙塘路修缮完毕，正常通车为止，已达成共识，口头协议成立（2019年8月、9月有收据证明每个月是22500元租金）。计算方法如下：租案涉厂房押金56000元，租宿舍押金3900元。2019年12月租金交付情况：微信转账12500元，双方已口头协商好，将租赁宿舍的押金3900元冲减案涉厂房的租金，即22500元-12500元-3900元=6100元。4月份，由于龙塘路施工仍未结束，无法确定道路什么时候修好，加上新冠肺炎疫情，又无法预知何时解封，所以，我公司与原告口头协议，不再续租厂房，并且将酒楼的押金56000元冲减2020年1月至3月的租金，口头协议成立。计算方法如下：22500元×3个月=67500元，欠租金：67500元-56000元=11500元。2020年1月至3月水电费2079元，实欠原告租金为：6100元（2019年12月租金）+11500元（2020年1月至3月）+2079元（2020年1月至3月水电费）=19679元。2020年7月20日龙塘路正式正常通行。综上，原告的诉讼请求与事实不符，恳请法院依法处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月27日，原告与肇庆市端州区睦岗镇南陈股份合作经济社签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租位于龙塘路西侧简易厂房（以下简称案涉厂房），双方约定了租期、租金标准、双方权利义务等条款。2015年6月24日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了一份《厂房租赁合同》，主要内容为：第一条厂房概况约定，本协议项下的厂房，位于龙塘路西侧简易厂房（以下即案涉厂房）。厂房建筑总面积为1400平方米。第二条租用期限约定，厂房租用年限为十年，即从2015年7月1日至2025年6月30日止。第三条计租方式约定，租金标准按实际面积计算，每月租金为28000元，每3年为一期，每期在原基础上递增15%计收。租金详细如下表：时间每月租金/元每年租金/元2015-2018280003360002018-2021322003864002021-2024370304443602024-202542584.5511014第四条租金交纳约定，（一）本合同签订当天内，乙方须一次性向甲方交纳押金贰个月，作为履行本合同的保证金。（二）租金付款方式：租金按月收取，每月5日前交付当月租金。逾期缴交租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金5%计算。如乙方拖欠甲方租金达到壹个月，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物。第十三条合同的变更和解除约定，（一）甲乙双方经协商一致可变更或解除本合同。甲方不得以任何理由提前收回承租物。（二）租用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并收回出租物。……4.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损失的；5.拖欠租金1个月以上（含本数）。（三）在租赁期内，如因不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，甲乙双方互不承担违约责任。遭受不可抗力事件的一方应自行在条件允许下采取一切合理措施以减少这一事件造成的损失。双方还约定了甲乙双方权利和义务、转租、续租、合同纠纷等条款。签订合同后，原告将案涉厂房交付给被告使用，被告分别于2015年7月1日、2015年11月1日向原告交纳厂房押金56000元、租房押金3900元，原告亦出具了两份《收据》给被告。被告向原告支付租金至2019年11月，并于同年12月向原告支付了租金13000元，原告遂向被告催收，未果后，向本院提起本案诉讼。庭审中，原、被告均确认案涉厂房钥匙于2020年4月13日交还给原告，且案涉《厂房租赁合同》已于2020年4月15日解除。根据原告提交的证据显示，《大洲南联村2019年12月水费收据》记载的金额是930元，《大洲南联村2020年1、2、3、4月水费收据》记载的金额是1149元，以上合计2079元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告于2015年6月24日签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人均应依约全面履行合同。关于案涉《厂房租赁合同》的解除。首先，由于原、被告在诉讼中均确认案涉《厂房租赁合同》已于2020年4月15日解除，上述意见系双方当事人的真实意思表示，本院对此不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除”的规定，本案中，原告认为是由于被告没有支付租金而通过邮寄解除通知书给被告的形式通知解除，而原告提供的该解除通知书的落款时间是2020年5月15日，远远晚于原、被告确认案涉《厂房租赁合同》解除的时间，且原告亦未能提供其他证据证实原告或被告单方提出解除合同，故应视为双方对解除合同达成一致，并已实际履行，故此案涉《厂房租赁合同》是原、被告协商一致而解除。关于被告拖欠的租金、水费数额。如前所述，案涉《厂房租赁合同》已经解除，原、被告亦确认合同已于2020年4月15日解除，且被告已交还案涉厂房钥匙给原告，故租金应计至合同实际解除之日。因原告仅主张租金计至2020年3月31日，系其自由处分权利的体现，本院予以确认，故被告应向原告支付2019年12月至2020年3月期间的租金115800元（32200元×4个月-已付租金13000元=115800元）。被告辩称从2019年7月开始每个月减租10000元，即租金改为每个月22200元，但未能提供其他证据予以证实，原告对此也不予认可，故被告该答辩意见缺乏依据，本院不予采纳。至于被告抗辩称已与原告口头协商将案涉厂房内的物品以及案涉押金全部用于抵扣租金，实欠原告租金为19679元，但原告对此予以否认，被告亦未能提供其他证据予以佐证，故被告的该抗辩意见缺乏依据，本院亦不予采纳。关于原告主张被告支付上述期间拖欠的水费2079元的请求。因被告在其答辩意见中确认了该拖欠金额，且原告也提供了相应依据，故本院予以确认，被告应向原告支付拖欠的水费合计2079元。关于原告要求被告支付逾期缴交租金的滞纳金的问题。根据《厂房租赁合同》第四条的约定，被告应在每月5日前逾期缴交租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金5%计算。故该滞纳金实际上是逾期违约金。被告自2019年12月起开始拖欠原告租金，造成了原告的损失，理应承担支付滞纳金的义务，因此原告该请求，理据充分，本院予以支持。现原告主张按照每日5%的标准计算滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九的规定，原告在本案所主张的滞纳金计算标准属于“过分高于造成的损失”的情形。人民法院理应最大化地尊重当事人的契约自由，对双方当事人约定的违约金原则上不应依职权予以调整。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定，确定违约制度以赔偿守约方的损失为主要功能，而在本案中若依照双方当事人约定的违约金标准判决将会导致双方利益的严重失衡，故在此情形下，本院有权根据公平原则和诚实信用原则予以适当调整。因此，本院衡量了原告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素后，根据公平原则和诚实信用原则对本案的违约金标准予以适当调整，本案的违约金可按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍计算违约金，故被告应向原告支付2019年12月至2020年3月期间拖欠租金的违约金，违约金以当月欠租额为基准，分别按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍自每月6日起计至付清租金之日止。至于原告主张被告支付拖欠水费的利息按照每日万分之五的标准自2020年6月16日计至款项付清之日止的请求，因双方对逾期支付水费的利息并没有约定，现原告主张逾期支付水费的利息的计算标准，如前所述，该计算标准属于“过分高于造成的损失”的情形，本院对此予以调整，即本案的逾期支付水费的利息标准可按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算利息损失，原告主张自2020年6月16日起计算利息损失，系其自由处分权利的体现，本院予以确认，即被告应向原告支付拖欠水费2079元的利息，以2079元为本金，按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准自2020年6月16日起计至款项付清之日止。关于原告主张没收保证金的请求。保证金设定的目的在于担保承租人租赁债务的履行，并在一定条件下出租人的损失可以从中抵扣，其实质属于金钱担保性质。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权后担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，原告的损失可以在保证金中优先受偿，且其在本案已依据合同主张了逾期支付租金的滞纳金，故其请求没收被告的保证金理据不足，本院不予支持。被告所交纳的保证金56000元及宿舍押金3900元可用于抵扣其所欠的租金，据此折抵后，被告尚欠租金55900元（115800-56000-3900=55900元）。至于原告认为宿舍押金3900元实际上是包含租金900元的意见，因其出具给被告该3900元的《收据》中确实记载是押金，且原告亦未能提供其他证据证实包含有租金，被告对此也不予确认，故本院对原告的该意见不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市端州区河乐水餐饮服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈广钊支付2019年12月至2020年3月期间的租金55900元及违约金【违约金以当月欠租额为基准，分别按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍自每月6日起计至付清租金之日止】。二、被告肇庆市端州区河乐水餐饮服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈广钊支付拖欠的水费合计2079元及利息【利息以2079元为本金，按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准自2020年6月16日起计至款项付清之日止】。三、驳回原告陈广钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38890.36元，因适用简易程序减半收取19445.18元（原告已预交），由原告陈广钊负担6222.46元，被告肇庆市端州区河乐水餐饮服务有限公司负担13222.72元。被告应负担的部分在本判决生效之日起十日内向原告直接支付，本院不另作退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 覃丽珍二〇二〇年九月十八日法官助理 聂钰湘书 记 员 梁思颖