福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初4283号 原告（反诉被告）：福建泰阳房地产开发有限公司，住所地福建省上杭县临江镇北大路泰阳广场**，统一社会信用代码91350823729737859M。 法定代表人：黎文英，执行董事。 委托诉讼代理人：杜春林、卢坤，福建天岩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龙岩德祥物业管理有限公司，住，住所地龙岩市新罗区经济技术开发区东发路**黄邦雅苑****一社会信用代码91350800MA349N3FXL。 法定代表人：李富英，执行董事。 委托诉讼代理人：郭杨英，男，1972年9月27日出生，汉族，住上杭县。 原告（反诉被告）福建泰阳房地产开发有限公司（下称泰阳公司）与被告（反诉原告）龙岩德祥物业管理有限公司（下称德祥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰阳公司的委托代理人卢坤，被告德祥公司的委托代理人郭杨英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令德祥公司排除妨碍，立即停止让未购买及租赁地下停车库车位的业主/车主车辆驶入龙岩市新罗区泰阳·活力城地下停车库停放的行为；2、解除泰阳公司与德祥公司于2018年10月31日签订的《福建省前期物业服务合同》；3、判令德祥公司赔偿泰阳公司损失85,600元（200元/个/月×107个×4个月=85600）；4、本案诉讼费用由德祥公司承担。 事实和理由：泰阳公司开发的泰阳·活力城商品房项目位于龙岩市新罗区东侧，北环东路南侧，福三线西侧。2018年10月31日，泰阳公司与德祥公司签订《福建省前期物业服务合同》（以下简称“前期物业合同”）约定：合同期限三年，自2018年10月31日起至2021年10月30日止。乙方（德祥公司）负责本物业共用部位及共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责维护本物业管理区域的公共秩序并协助做好安全防范工作；物业服务标准按照《龙岩市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级物业服务标准执行。该服务标准中的“秩序维护标准”关于交通（车辆管理）秩序维护明确“地面、墙面;地面道路行驶要求设立指示牌，车辆停放在规定的范围内，及时劝导车辆停放不规范的现象”。 泰阳公司开发小区泰阳·活力城项目共计停车位497个，其中地面36个公共停车位，地下461，地下461个停车位公共停车位，泰阳公司已售出车位40个）。目前尚有地下停车位374个未能租售，其产权属泰阳公司所有。随着小区车辆日益增多，小区内停车矛盾日趋加剧，德祥公司对地下停车位的管理存在诸多问题。2020年3月，泰阳公司发现在未出售的地下车位的必经通道停放许多车辆。据了解得知，德祥公司以60元/辆/月向未购买或租赁地下车位的业主收取租金后便让其进入地下停车场停放车辆。这使得地下车位管理异常混乱，造成已购买或租赁地下车位的业主与临时承租地下车位的业主等各方的剧烈矛盾。此外，因德祥公司将地下车位前的通道出租用于临时停放车辆，车辆停放后使得本已狭窄的地下通道极为拥挤，严重影响了车辆通行，而且还存在着巨大的安全隐患。同时，这些向德祥公司缴纳60元/月的临时车位的业主仅要支付60元，就可以与小区内已购地下车位的业主及支付200元/月的月租车位业主享有同样的停车利益，造成部分已向泰阳公司购买车位的业主要求向泰阳公司退车位，想要购买车位的业主放弃购买，德祥公司的行为已严重妨碍了泰阳公司车位的正常销售。泰阳公司发现上述情况后立即联系德祥公司，要求德祥公司禁止让未购买或租赁地下停车库车位的业主/车主车辆进入地下停车场停放，责令德祥公司恢复正常的地下停车秩序。但德祥公司置之不理，拒绝改正。据泰阳公司统计，现地下室已停放188部汽车，其中34部为已购车位业主，47部为公共停车位业主，德祥公司实际占用的车位有107个。现泰阳公司按占用1个车位按200元/月标准计算。 泰阳公司认为，德祥公司的行为严重妨碍原告对合法所有车位的使用权及收益权等所有权权能的行使，经泰阳公司多次沟通均未能解决。 德祥公司辩称：一、泰阳公司的第一项诉讼请求没有事实与法律依据。 德祥公司在收到泰阳公司的起诉状后就立即要求业主规范停车，现已无业主的车停在泰阳公司未出售及未出租的必经通道。 二、泰阳公司的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。 根据双方签订的《福建省前期物业服务合同》第十四条第四款约定：“乙方违反本合同约定的义务，致使本合同约定的服务内容和标准未能完成，甲方有权要求乙方在30日解决，逾期未解决的，甲方可依法解除本合同，并有权按其减少的服务支出费用予以赔偿。”第一，泰阳公司无证据证明德祥公司违反合同约定的义务，即使德祥公司存在物业服务瑕疵的，泰阳公司也应当提前30日告知德祥公司，泰阳公司未按照合同约定提前告知，就直接要求解除合同，违背合同约定的前置程序；其次，泰阳公司依法与德祥公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，泰阳公司与物业买受人签订的买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容。因此，泰阳公司将建设的物业出售后，业主才是物业服务合同向权利义务的实际享有者和承担者，即实质当事人。泰阳公司与德祥公司签订的《福建省前期物业服务合同》所约定的内容涉及全体业主的共同利益，服务对象亦是小区的全体业主，泰阳公司即使持有该小区相关产业，亦无权代表业主要求解除合同，甚至连诉讼主体都不适格，因此，泰阳公司要求解除《福建省前期物业服务合同》无事实和法律依据。 三、原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据。泰阳公司未出售及未出租的车库全部用地锁锁起来了，德祥公司及业主根本无法使用，而且德祥公司在收到泰阳公司的起诉状后就立即要求业主规范停车，现已无业主的车停在泰阳公司未出售及未出租的必经通道，泰阳公司不存在损失的事实。 综上所述，泰阳公司所主张的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请驳回泰阳公司的全部诉讼请求。 反诉原告德祥公司向本院提出反诉请求：1、判令泰阳公司支付两个月车位管理费26,400元；2、反诉诉讼费用由泰阳公司承担。 事实和理由：2019年8月23日，德祥公司与泰阳公司就“泰阳活力城”停车管理事宜签订了《泰阳活力城停车管理协议》，协议主要约定：1．甲方（泰阳公司）承担330（461个-47个公共停车位-41个已售-43个（邱平基135××××9465车位）＊40元／个（含电费、人员工资、保洁等一切费用）＝13200元／月的费用，甲方每出售一个车位相应减少一个车位的管理费；2．甲方应于每月的5号之前把上个月的费用转到乙方指定账户，逾期超过10天，乙方有权解除合同；3．本协议有效期为正式管理之日起6个月，之后根据实际情况双方再另行协商约定；以及其他约定。协议签订后，德祥公司按照协议约定了各项履行义务，但是泰阳公司截止到目前为止，只支付了合同签订后的4个月车位管理费，2020年2月份和3月份的车位管理费合计26400元未支付。 反诉被告泰阳公司辩称：一、本案不符合反诉案件的受理条件，反诉原告主体不适格。根据德祥公司提供的《泰阳活力城车位管理协议》，签约主体为“乙方：龙岩建辉物业管理有限公司”，可见，该协议的签订主体为德祥公司与案外人龙岩建辉物业管理有限公司，而德祥公司并非该车位管理协议的当事人，根据合同相对性的原则，德祥公司无权就该协议提起反诉。 二、对涉案地下车位履行物业管理服务本来就是德祥公司应履行的义务。 三、泰阳公司开发所有的地下车位尚未出售即尚未启用，德祥公司却要求泰阳公司支付车位管理费，明显没有法律依据。 四、德祥公司的物业服务存在诸多问题，未全面履行合同义务，即便判令泰阳公司需承担管理费，该管理费应予酌情扣减。 本诉部分，泰阳公司提供下列证据： 1、《福建省前期物业服务合同》一份，证明德祥公司系泰阳公司开发的泰阳活力城小区的前期物业服务单位，合同第八条约定占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆，按照200元/个/月支付场地使用费。合同第十四条第四款约定泰阳公司有权单方解除物业服务合同的事实。 德祥公司无异议。 2、龙国用（2010）第××号国有土地使用权证及宗地图、龙岩市建设工程竣工规划条件核实意见书、涉案车位预售信息单，证明涉案地下车位系泰阳公司开发建设，未销售的车位系原告所有，地下停车位，地下停车位共计461个位47个），已销售的车位41个。 德祥公司无异议。 3、现场照片及光盘，证明德祥公司未尽合同义务，私自违规收费，放任车辆随意停放在泰阳公司的产权车位前及车位上，甚至将泰阳公司设置的地锁随意撬开，侵犯泰阳公司产权车位的事实。 德祥公司对真实性无异议。 4、涉案车位使用人（含已购产权人、承租人、违规停放车主）花名册，证明涉案地下车位实际停放188部，其中34部为已购车位业主，47部为公共停车位业主，德祥公司实际违规管理占用的车位有107个的事实。 德祥公司有异议，认为其中有一部份车位不是泰阳公司原告的。 反诉部分，德祥公司提供《泰阳活力城停车管理协议》一份，证明物业管理费13,200元每月，现泰阳公司尚欠2个月，合同期限6个月。 泰阳公司对真实性和合法性有异议，对关联性有异议，当时是与建辉物业公司签订的协议。 上述证据，均经庭审质证。本院经审查认为，泰阳公司提供的上述证据能证明案件的相关事实，本院予以认定；德祥公司提供的《泰阳活力城停车管理协议》，乙方写明为泰阳公司，在协议末页加盖的公章为“龙岩建辉物业管理有限公司”，但之后实际上由德祥公司提供了物业服务，对此泰阳公司亦没有提出异议，对双方的物业管理服务合同关系本院予以认定。 经审理查明，泰阳公司开发的泰阳·活力城商品房项目位于龙岩市新罗区东侧，北环东路南侧，福三线西侧。2018年10月31日，泰阳公司与德祥公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定：合同期限三年，自2018年10月31日起至2021年10月30日止）；德祥公司负责本物业共用部位及共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责维护本物业管理区域的公共秩序并协助做好安全防范工作；物业服务标准按照《龙岩市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级物业服务标准执行。泰阳·活力城项目小区共计停车位497个，其中地面36个公共停车位，地下461，地下461个停车位公共停车位，泰阳公司已售出车位40个），目前尚有地下停车位374个未能租售，其产权属泰阳公司所有。2020年3月，泰阳公司发现在未其出售的地下车位的必经通道停放许多车辆。据了解得知，德祥公司以60元／辆／月向未购买或租赁地下车位的业主收取租金后便让其进入地下停车场停放车辆。泰阳公司认为德祥公司的行为造成小区地下车位管理异常混乱，已购买或租赁地下车位的业主与临时承租地下车位的业主等各方的剧烈矛盾。因德祥公司将地下车位前的通道出租用于临时停放车辆，车辆停放后严重影响了车辆通行；造成部分已向泰阳公司购买车位的业主要求向泰阳公司退车位，想要购买车位的业主放弃购买，妨碍了泰阳公司车位的正常销售。泰阳公司发现上述情况后立即联系德祥公司，要求德祥公司禁止让未购买或租赁地下停车库车位的业主／车主车辆进入地下停车场停放，责令德祥公司恢复正常的地下停车秩序。德祥公司拒绝改正，泰阳公司遂诉至法院。 另查明，德祥公司在收到泰阳公司的起诉状后采取了部分措施，要求业主规范停车。德祥公司自认共放行207辆车子进入小区，其中90辆与泰阳公司无关，47个公共停车位，剩余117个车位收取200元/月的租金和60元/每月的停车管理费，租金系代业主收取。 本院认为，泰阳公司与德祥公司签订的《福建省前期物业服务合同》及《泰阳活力城停车管理协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按合同约定履行各自的义务。按合同约定，德祥公司应按《龙岩市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级物业服务标准提供物业服务，该服务标准中的“秩序维护标准”关于交通（车辆管理）秩序维护明确“地面、墙面;地面道路行驶要求设立指示牌，车辆停放在规定的范围内，及时劝导车辆停放不规范的现象”。但德祥公司未经泰阳公司同意，私自放行车辆至地下车位，停放于消防通道上及泰阳公司未出售的车位上，且收取了车主的租金及管理费，不仅影响了车辆通行，也侵犯了泰阳公司的合法权益。按合同约定，泰阳公司有权解除与德祥公司签订的《福建省前期物业服务合同》，并要求德祥公司赔偿损失85,600元（200元/个/月×107个×4个月）。泰阳公司的诉讼请求有理，予以支持。 泰阳公司与德祥公司签订的《泰阳活力城停车管理协议》约定，泰阳公司承担330个车位，每月40元/个即13,200元的车位管理费，协议签订后，泰阳公司仅支付了4个月的车位管理费，2020年2月、3月的车位管理费未付，泰阳公司应按约支付。泰阳公司认为德祥公司未全面履行合同义务，应酌情扣减管理费。因德祥公司违约应赔偿泰阳公司相应的损失，但泰阳公司不能以此为由拒付管理费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 一、龙岩德祥物业管理有限公司应立即停止让未购买及租赁地下停车库车位的车辆驶入龙岩市新罗区泰阳·活力城地下停车库停放； 二、解除福建泰阳房地产开发有限公司与龙岩德祥物业管理有限公司于2018年10月31日签订的《福建省前期物业服务合同》； 三、龙岩德祥物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿福建泰阳房地产开发有限公司损失85,600元； 四、福建泰阳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付龙岩德祥物业管理有限公司2020年2月至3月的车位管理费26,400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费15,782元，由龙岩德祥物业管理有限公司负担；反诉案件受理费460元，由福建泰阳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长 章   华 人民陪审员 林 蔚 俊 人民陪审员 王 西 中 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员 饶珊（代） 附相关法条： 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 2、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区人民法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331