江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初6769号原告：张红扣，女，1984年4月26日出生，住江苏省泗洪县。被告：宿迁水韵城商业经营管理有限公司，社会统一信甩代码913213025969326331，住所地宿迁市西湖路**水韵城。法定代表人：朱昌如，该公司总经理。被告：宿迁用世置业有限公司，统一社会信用代码91321302697936705U，，住所地宿迁市西湖路**法定代表人：卢之云，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：郄宗阳，江苏宏亮律师事务所律师。原告张红扣诉被告宿迁水某商业经营管理有限公司（以下简称水某）、宿迁用世置业有限公司（以下简称用世置业）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行审理。原告张红扣、二被告委托诉讼代理人郄宗阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红扣向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付租金67372.8元及违约金11076.09元（以16843元为基数，自2018年11月30日起按照日利率万分之三计算至2021年5月31日止；以16843元为基数，自2019年6月1日起按照日利率万分之三计算至2021年5月31日止；以16843元为基数，自2019年12月1日起按照日利率万分之三计算至2021年5月31日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告用世置业于2012年签订《商品房买卖合同》，约定原告购买用世置业开发的位于宿迁水某A3-030号商铺，总价336863.98元。2012年8月1日，原告与被告水某签订《用世水某委托经营管理合同》，约定原告将上述商铺全权委托给被告经营管理，管理期限为2014年5月31日至2024年5月31日止，原告从2017年6月1日开始以房屋总价的10%收取乙方委托经营款。而2018年6月1日至今的委托经营款依照合同约定应分别在2019年5月31日及2020年5月31日前支付完毕，合同另约定被告拖欠租金2个月以上的，原告有权解除合同并要求被告以拖欠金额的万分之三的标准向原告支付违约金。2017年9月25日，原告与被告用世置业签订《担保书》，被告用世置业应对欠付的租金承担连带担保责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告水某辩称：欠付租金的起止时间为2018年6月1日至2020年5月31日，要求扣除8.5%的税费。因上半年受疫情影响导致水某应国家要求停业一个月，请求适用不可抗力扣减一个月租金。被告用世置业辩称：对违约金不承担担保责任；对原告起诉的超过六个月担保期间的租金亦不承担担保责任。本院经审理认定的事实如下：2012年8月1日，原告张红扣（买受人）与被告用世置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由原告购买宿迁水某一期工程3层A3-030铺号房，原告支付购房款336451.98元。同日，原告张红扣（甲方、委托方）与被告水某（乙方、受托方）签订《用世水某委托经营管理合同》，约定甲方将其位于宿迁市宿城区的用世水某内所购置的房屋为3层A3-030号商铺，在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给乙方；乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同；委托经营管理期限为在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2014年5月31日起至2024年5月31日止，共十年；委托期限内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意放弃该商铺三年收益权，前三年的经营收益不再分配，乙方自负盈亏；第四年起至第六年（即2017年6月1日起至2020年5月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10%计算，由乙方向甲方支付，支付时间为每年第一季度支付上半年收益，由乙方直接汇入甲方指定的银行账户为准，第三季度支付下半年度收益，相关税费依照规定承担；第七年起至第十年（即2020年6月1日起至2024年5月31日止）甲乙双方按实际租金收益9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每半个经营年度届满后进行上半经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之三/每天的标准承担违约金，乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同；乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。合同签订后，2018年6月1日至2020年5月31日期间的租金，被告水某逾期未付。2017年9月25日，被告用世置业出具《担保书》，载明：“担保事项：担保合同条款的履行，并对租金的支付及合同中约定的合同期满后按照房屋总价的1.5倍回购房产承担连带担保责任；本担保于2017年9月25日由以上三方在用世水某签订，为了确保水某与业主签订的委托管理合同有效履行，担保人应债务人的要求自愿签订本担保书”。诉讼过程中，原告张红扣表示同意扣除8.5%税费。本院认为，原被告签订的《用世水某委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立且合法有效，对双方均具有拘束力。关于租金，被告对欠付2018年6月1日至2020年5月31日期间的租金没有异议，本院予以确认。根据合同约定，每半年租金数额为16843.2元【336863.98*10%/2】。被告辩称的应扣除8.5%税费，因原告同意扣除，故被告应支付的半年租金为15411.5元【16843.2*91.5%】。被告辩称的受疫情影响应扣除一个月租金，考虑到疫情对被告的影响，本院对该辩解意见予以采信。经计算，被告应向原告支付租金59077.4元【15411.5*4-15411.5/6】关于违约金，被告逾期付款构成违约，应按照合同约定的日利率万分之三承担违约责任。原告主张的违约金系从2018年6月1日起算，因计算起始时间有误，本院予以调整，即以15411.5元为基数，自2018年10月1日起按照日利率万分之三计算至实际给付之日止；以15411.5元为基数，自2019年4月1日起按照日利率万分之三计算至实际给付之日止；以15411.5元为基数，自2019年10月1日起按照日利率万分之三计算至实际给付之日止；以12842.9元【15411.5*5/6】为基数，自2020年4月1日起按照日利率万分之三计算至实际给付之日止。关于被告用世置业是否承担担保责任。合同约定，用世置业对租金的支付及合同期满后按照房屋总价的1.5倍回购房产承担连带担保责任，故被告用世置业不对违约金承担责任。至于保证期间，本院认为，合同虽约定各期租金的履行期限，但均系基于同一合同项下基于同一原因产生的继续性债权，各期债务实际上具有相当的整体性和关联性，故保证期间应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，故被告用世置业应对涉案租金承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告宿迁水韵城商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张红扣支付租金59077.4元及违约金（以15411.5元为基数，自2018年10月1日起按照日利率万分之三计算至实际给付之日止；以15411.5元为基数，自2019年4月1日起按照日利率万分之三计算至实际给付之日止；以15411.5元为基数，自2019年10月1日起按照日利率万分之三计算至实际给付之日止；以12842.9元为基数，自2020年4月1日起按照日利率万分之三计算至实际给付之日止，以11076.09元为限）；二、被告宿迁用世置业有限公司对上述租金59077.4元承担连带清偿责任，并有权在实际清偿后向被告宿迁水韵城商业经营管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半收取799元，由被告宿迁水韵城商业经营管理有限公司、宿迁用世置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 员  臧 委二〇二〇年九月三十日法官助理  蔡天宇书 记 员  王东岳法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。