江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0502民初141号 原告：陶志敏，男，40岁，1979年2月28日，汉族，证件号码：360502197902281336，地址：新余市渝水区。 委托代理人：兰勇，江西辰盛律师事务所律师。 委托代理人：胡云，江西辰盛律师事务所律师。 被告：陈雪强，男，35岁，1984年1月19日，汉族，证件号码：360502198401197413，地址：新余市渝水区。 委托代理人：黄树林，江西三江合律师事务所律师。 委托代理人：邹玉，江西三江合律师事务所律师。 第三人：新余市融贷房产中介服务有限公司，地址：江西省新余市渝水区城北长青北路丽湖花都****。 法定代表人：陶志敏。 委托代理人：赵威，该公司员工。 原告陶志敏（下称原告（反诉被告））诉被告陈雪强（下称被告（反诉原告））、第三人新余市融贷房产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法由审判员廖红明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人兰勇、被告及其委托代理人黄树林、第三人委托代理人赵威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶志敏诉称，2018年11月25日，原被告在第三人新余市融贷房产中介服务有限公司的居间中介下，签订《二手房买卖居间合同书》，双方约定，被告将其所有的位于新余市房屋出卖给原告，房屋总价68万元。原告向被告支付购房定金1万元，原告在办理完房屋产权登记时一次性付清购房款。签约后，原告向被告支付定金1万元，为被告垫还标的房屋按揭款26.9万元，在被告签字撤档（办理变更卡发上房屋买卖合同）时，支付购房款10万元，合计支付购房款37.9万元。此后，因被告在支付购房首付款时借用他人信用卡，又受信用卡持卡人的信用卡纠纷影响，拖延了一段时间办理买卖房屋产权登记。在此期间，买卖房屋标的因房屋买卖市场涨价，被告就拒绝履行合同办理房屋产权过户登记，交付标的房屋。经原告多次要求继续履行合同未果，为维护自身合法权益，诉至法院，请求人民法院依法判决：1、判令被告继续履行2018年11月25日签订的《二手房买卖居间合同书》，将被告所有的位于新余市房屋交付给原告并将该房屋变更登记至原告名下，或者判决原告向被告支付剩余未付房款301000元被告向原告返还已支付款379000元并赔偿经济损失150000元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请，向法院提交了：二手房买卖居间合同书、收据；（2018）赣05民终753号民事裁定书、（2018）赣0502民初5162号民事判决书、录音、收据。 被告陈雪强辩称，被告与原告签订的协议明确约定，签字撤档的第二天，2019年1月22日原告要无条件的支付房款301000元给被告，被告与原告以及售楼部的人员到房管局到办理撤档。但是原告未按照双方的协议约定支付房款301000元，构成违约。原告说本案是受信用卡纠纷的影响，这与事实不符，被告信用卡与本案没有关系。被告陈雪强并反诉称，2018年11月25日，反诉人、被反诉人及第三人签订了《二手房买卖合同居间合同书》，约定反诉人将其所有的位于北湖缔景33栋2单元1602室的房屋，以68万元的价格出卖给被反诉人，被反诉人一次性付清购房款并承担反诉人的房贷。2019年1月9日，1月21日，反诉人与被反诉人分别签订了房屋买卖协议，协议约定：被反诉人已付定金10000元和垫付此房银行按揭款269000元，剩余款401000元尾款在反诉人签字撤档的当天支付1000000元，其余尾款301000元在反诉人签字撤档的第二天内无条件转给反诉人，如被反诉人逾期未还，罚被反诉人赔偿反诉人每天5000元。2019年1月21日，反诉人按照协议的约定，与被反诉人一起到新余市房管局办理了签字撤档手续。同日，被反诉人向反诉人支付了10万元购房款。但被反诉人违反合同的约定，签字撤档的第二天即1月22日，并没有将尾款301000元支付给反诉人。经反诉人被反诉人拒不支付剩余房款， 第三人新余市融贷房产中介服务有限公司述称，已经付了一半多的钱，未付款的原因被告没签字退款说明，因房子还在被告名下，所以没有支付尾款，反诉人有权解除合同并要求其支付违约金：1、判决解除反诉人与被反诉人、第三人于2018年11月25日签订的《二手房买卖居间合同书》、解除反诉人与被反诉人于2019年1月9日、1月21日分别签订的《房屋买卖协议》；2、判决被反诉人向反诉人支付违约金360000元；3、本诉与反诉费用均由被反诉人承担。 反诉被告辩称，1、被告要求解除合同没有法律依据，其本案当中并不符合合同法94条的法定解除情形，故不能解除合同。2、被告解除合同前并未催告原告支付剩余的301000元，其在本案中未在一年内提出解除合同，失去解除权。3、本案当中原告费支付301000是由于被告未按约定实行撤档，故本案的违约是被告造成的，原告不支付剩余的款项是行使不安抗辩权。4、本案原告已支付超过一半的购房款，解除合同对原告有失公平。5、本案并未约定违约金，仅仅约定罚款，该罚款属于行政性质，不适用平等地位的主体，再说他约定的5000元每天也过高，应该适当调减。6、本案若解除合同，也应该还原告购房款以及利息，同时也该配合原告把原告给开发商收取的10000元费用支付给原告。 经审理查明，2018年11月25日，原、被告在第三人新余市融贷房产中介服务有限公司签订《二手房买卖居间合同书》，双方约定：被告将其所有的位于新余市房屋出卖给原告，房屋总价68万元，定金壹万元，此房交易一次性付清，被告的房贷由原告支付。2018年11月15日，原告向被告支付定金1万元。2019年1月9日，原被告双方签订《房屋买卖协议》，载明：剩余肆拾万零壹仟元整（401000元）尾款在被告签字撤档的第二天无条件由原告转给被告，如原告逾期当天未还罚五千元壹天。2019年1月21日，原被告双方签订《房屋买卖协议》，载明：剩余肆拾万零壹仟元整（401000元）尾款在被告签字撤档的当天支付壹拾万元整（100000元），其余尾款叁拾万零壹仟元整（301000元）在签字撤档第二天无条件由原告转给被告，如原告逾期当天未还，罚原告赔偿被告五千元每天。2019年1月15日，原告向开发商支付1万元的更名费。2019年1月21日，被告出具收据一份，载明：今收到原告购房款叁拾柒万玖仟元整（其中包括定金壹万元整，银行待还按揭款贰拾陆万玖仟元整，签字撤档是转壹拾万元整）。另查明，2018年7月13日，宋伟诉被告不当得利纠纷，本院于2018年8月29日判决驳回宋伟的诉讼请求，2018年11月29日，江西省新余市中级人民法院裁定准许宋伟撤回起诉。原告是新余市融贷房产中介服务有限公司的法定代表人。无法办理更名的原因是被告购房首付款是用别人的卡支付的，退款只能退回到原来的账户。 本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方的房屋买卖事实有《二手房买卖居间合同书》佐证，事实清楚，证据充分，本院对双方的房屋买卖合同关系予以认定。本案中原告作为一家房产中介服务公司的法定代表人应具有专业的相关知识及防风险意识，对所经手的二手房的相关信息核实清楚，风险把控在自己的能力范围内，对整个交易过程依法进行监督和把控，而本案中原告没有尽到相关的注意义务，没有了解到被告房屋可能存在的风险，最终导致房屋因开发商退款无法退回到被告账户致使该房屋交易无法继续履行。本案中的被告也应如实向原告及第三人告知房屋的真实情况，以便原告及第三人防控风险保证交易的顺利进行；被告在知道交易无法继续履行时，也应积极与原告协商退款等后续相关事项防止损失的进一步扩大，被告并没有采取相关措施。关于原告的诉请，经本院释明诉请应当明确后，原告对诉请进行了选择要求支付房款和违约金，对于原告要求被告返还已支付房款379000元的诉请，故本院予以支持被告向原告返还房款37.9万元；关于原告要求被告赔偿经济损失150000元的诉请，本院认为违约金最高不能超过实际损失的30%，因原、被告双方均存在过错，本院认定原告与被告分别承担60%、40%责任，故本院支持被告向原告支付违约金37.9万元×30%×40%=4.548元。关于反诉原告的诉请，本院认为，反诉原告在本案中并未有实际损失，故本院不予支持。综上，依照依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陶志敏与被告（反诉原告）陈雪强、第三人新余市融贷房产中介服务有限公司于2018年11月25日签订的《二手房买卖居间合同书》、解除原告（反诉被告）陶志敏与被告（反诉原告）陈雪强于2019年1月9日、1月21日分别签订的《房屋买卖协议》； 二、被告（反诉原告）陈雪强应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陶志敏房款本金人民币37.9万元和违约金4.548万元； 三、驳回原告（反诉被告）陶志敏的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）陈雪强的其他反诉请求。 本案案件受理费用5300元，诉讼保全费3920元，由原告陶志敏承担2720元，由被告陈雪强承担6500元；反诉案件受理费3350元，由原告陶志敏承担50元，被告陈雪强承担3300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审判员  廖红明 二〇二〇年九月十五日 法官助理王彦丽 书记员姚婷