湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初4540号原告：王进德，男，汉族，1982年12月10日出生，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。被告：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路，统一社会信用代码：91431002580908751E。法定代表人：欧小明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张璇嶷，湖南锐鹏律师事务所律师。原告王进德与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王进德的委托诉讼代理人唐鹏,被告裕湘置业公司的委托诉讼代理人张璇嶷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王进德向本院提出诉讼请求：一、判决被告继续履行合同约定交房标准的交房义务；二、判决被告逾期交房而向原告支付违约金152742.8元，以后的违约金计算至实际交房之日止；三、判决被告承担本案全部诉讼费。被告裕湘置业公司答辩要点：一、被答辩人已于2018年10月24日办理了收房手续并与答辩人达成了变更原《商品房买卖合同》中的部分内容的合意，同意放弃追诉答辩人工期延误的违约责任；二、诉争房产已于2018年1月达到了单位验收标准并在质监部门进行了备案，房屋质量方面已事实上具备交房条件，并不影响业主装修和使用，这也是答辩人与被答辩人就《商品房买卖合同》部分约定进行了变更的前提和基础。综上，答辩人与被答辩人已通过公开信和补充协议的形式对原《商品房买卖合同》的交房标准、工期延误违约责任和赔偿标准等内容进行了合同条款的变更，双方也按照变更后的协议平和而稳定地履行了近两年，被答辩人已无权要求答辩人再按照《商品房买卖合同》约定的标准承担逾期交房违约责任。故为维护答辩人的合法权益，请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实:一、2017年3月16日，原告王进德（买受人）与被告裕湘置业公司（出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20160121401），合同约定原告购买被告开发建设的位于郴州市，建筑面积128.74平方米，商品房单价为每平方米3667.52元，总金额为472157元。合同第五条约定：买受人已银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计102157元，余款370000元向银行申请贷款。合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权顺延交楼时间直至买受人按约定支付完购房款及违约金、维修基金、契税时止；（3）施工期间，不可预见的客观因素影响（天气等自然灾害因素）。合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通告等方式）买受人办理房屋交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本合同“合同双方当事人”部分记载的买受人的联系地址、联系电话、电子邮件、传真电话为出卖人向买受人送达通知、文件资料及司法文书的具体确定的联系方式，如有变动，买受人必须在24小时内书面通知出卖人变更，否则出卖人向买受人送达的通知、文件资料及司法文书按该联系方式一经送出，即视为送达，一切后果由买受人承担。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。二、合同签订后，原告按约定支付了首期房款102157元，余款370000元向银行申请贷款，已支付购房款合计472157元。三、2018年10月24日，裕湘置业公司将案涉房屋交付给王进德。四、庭审中，被告提交了业主谭湨与被告于2018年3月26日签订的《合同补充协议（二）》和2018年6月1日出具了《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》。而原告王进德并未与被告签订《合同补充协议（二）》，另被告称《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》张贴在裕湘公馆小区物业收费的公告宣传栏里，但未提交相应证据予以证实，且原告代理人表示对此并不知情。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告裕湘置业公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、被告未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。原告已于2018年10月24日收房，被告逾期交房297天。本案违约金计算的起止时间应从自2018年1月1日起至2018年10月24日止。二、原、被告在上述《郴州市商品房买卖合同》中约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。逾期交房违约金按已交付购房款日万分之五支付违约金。本院认为，根据公平原则，并结合本案的综合因素考量，本院酌情认定涉案的逾期交房违约金过高，应当予以调减为每日万分之二点五为宜。本案逾期交房违约金为35057.65元（472157元×0.00025元/天×297天）。三、关于原告要求继续履行合同约定交房义务的诉请，本院应否得到支持：原、被告已于2018年10月24日办理了交房手续，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。四、关于被告提出原告无权要求其承担逾期交房违约责任的辩解应否采纳：虽然原告按照上述《合同补充协议（二）》约定和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》条款。交纳了2018年物业费，但鉴于被告并未与原告签订《合同补充协议（2）》，且原告也并非向被告缴纳物业费，故上述《合同补充协议（2）》约定和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》条款对原告不具有约束力，故本院对被告的上述辩解不予采纳。至于原告缴纳物业费事宜，系另一种法律关系。原、被告及郴州市欣康物业有限责任公司三方可另行协商解决，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告王进德逾期交房违约金35057.65元；二、驳回原告王进德的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1677元，由原告王进德负担1292元，被告湖南裕湘投资置业有限公司负担385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谷奕葶二〇二〇年九月二十二日书记员  曾 君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。