贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4054号上诉人（原审原告）：杜培东，男，1971年9月16日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：姜荣祥，贵州贵龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区**楼**门面。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人杜培东因与被上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下简称新鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初2683号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或者改判支持上诉人的全部诉讼请求。主要的上诉理由及事实：一、一审判决对当事人已经呈堂出示的很多重要和关键的证据没有进行认定，导致涉案商铺是否已具备以及何时具备用于出租的基本物业条件，涉案商铺是否已完成消防验收、竣工验收，涉案商铺是否已取得房屋产权证，纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下称房开公司）对涉案商铺是否拥有合法的所有权和出租权等基本事实，没有被查明，属于基本事实认定不清。二、一审判决驳回上诉人关于确定起租时间的诉讼请求没有道理，也是不合法的。三、关于上诉人损失的赔偿、评估费用和消防罚款损失问题。（一）关于上诉人提出增加的诉讼请求，上诉人并没有撤回，因为已经委托评估，上诉人不可能也不应当撤回。（二)关于评估费，评估费应当由被上诉人负担。被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，理由是：一、上诉人要求法院确认起租时间没有法律依据，起租时间涉及到的是事实认定问题，并没有强制执行内容，因此，应当予以驳回；二、关于家具损失问题，上诉人并未提供证据证明其家具受损与涉案商铺渗水存在因果关系，因此，一审法院不予支持并无不妥。一审原告杜培东向一审法院起诉请求：一、判决被告履行《商铺招商合同》，打开其擅自焊死原告的门面的卷闸门，恢复供应其单方面断掉原告门面所有电源，保证原告能够正常营业（庭审中，原告自愿撤回该项诉讼请求）；二、请求法院按照合同约定以及门面房出租所需的物业条件，科学、合理地确定《商铺招商合同》的起租时间，并从法院确定的起租时间起算，判令被告继续履行《商铺招商合同》至约定的六年租赁期届满为止；（原告对其该项诉讼请求的起租时间变更为按合同约定以被告书面通知原告开始计算，租期顺延）。三、判令被告赔偿原告因出租商铺屋顶漏水给原告造成的商品家具损失4万元、装修损失1万元，共计5万元；四、案件受理费由被告承担。原告于2019年7月15日向一审法院提交了增加诉讼请求申请书：一、判令被告赔偿原告因封门造成的停业损失暂定236250元（从2019年6月2日起暂计算至同年7月17日止，以鉴定金额为准）；二、判令被告赔偿原告消防罚款损失11000元，三、增加诉讼费由被告承担。（庭审中，原告对2019年7月15日提交的增加诉讼请求申请书自愿撤回）。一审法院经审理查明，2015年8月12日，原告杜培东为租用商铺与被告新鼎公司协商签订了《商铺招商合同》，该合同约定：第一条、被告出租的商铺位于贵州省纳雍县XXX新鼎大商汇项目A1号楼第2层7、8铺面，建筑面积844㎡，A1号楼第3层6、7、8铺面，建筑面积为1244㎡，A1号楼第3层5铺面，建筑面积844㎡两者共计面积2088㎡。被告同意按本合同之条款，将商铺所有固定装置、设备等出租给原告作为经营欧尔雅家居使用。第二条，租赁租期以被告书面通知日期开始算起，租赁期限时间顺延。1.租赁期限为6年，自2015年8月30日到2021年12月31日，其中前4个月为装修免租。原告自本合同签订之日起即可入住装修。第三条，租金及物业管理费采取一年一交的形式，物业管理费价格最终以相关部门核定后为准，租期起止时间及相关费用交纳时间以被告正式书面通知为准；因培育市场需求，原、被告约定：前三年免收18个月租金。第一年自2015年12月31日至2016年12月31日，A1号楼第2层7、8铺面，租金：15元/㎡/月，租赁面积：844㎡，年租金为151920元；A1号楼第3层6、7、8铺面，租金：10元/㎡/月，租赁面积：1244㎡，年租金为149280元；A1号楼第3层5铺面，租金：5元/㎡/月，租赁面积：192㎡，年租金为11520元，年总租金共计312720元。因培育市场的需求，该年度免收6个月租金及该年度的物业管理费，实际应缴纳租金156360元。第二、第三年总租金均为312720元，每年实际应缴纳租金156360元。第四年总租金为350246.4元，因培育市场的需求，该年度免收78180元，实际应缴纳租金272066.4元。第五年总租金为392049.6元，因培育市场的需求，该年度免收78180元，实际应缴纳租金313869.6元；第六年年总租金为430115.34元。2015年至2018年度的物业管理费由被告负责缴纳，2019年1月1日至2021年12月31日的物业管理费及缴纳方式以被告或者被告的物管部门书面通知为准。合同签订当日原告向被告支付租金78180元。原告在使用承租商铺期间，因商铺房屋漏水导致商铺室内墙壁受损，经深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司贵州分公司进行评估，原告重新装修的石膏板吊顶费用为3911元，瓷粉乳胶漆费用为380元，共计4291元。另查明，2019年5月23日，被告向原告送达自2015年12月31日起至2019年12月31日止的租金的书面缴费通知，限原告于2019年5月30日前把所欠的全部租金付清，逾期则视为违约。原告未按照被告通知的时限要求缴纳租金，2019年6月2日，被告擅自截断原告租赁房屋使用的电源和将其门面焊死，导致原告无法正常营业，同时向原告送达解除合同通知。同年7月18日原告自行将该门面打开继续经营。一审法院归纳的案件争议焦点是：一、原告主张案涉商铺的起租时间如何认定；二、被告是否承担赔偿原告的家具和装修损失。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告杜培东与被告新鼎公司签订《商铺招商合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。第一，关于原告主张案涉商铺的起租时间如何认定的问题。原告陈述不交纳租金是因被告没有书面告知其起租时间，本案中，虽然双方对商铺的实际交付使用的时间均未提交证据证实，但双方均认可原告已实际使用了案涉商铺，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（三）项“有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，原告请求法院按照合同以被告书面通知原告开始计算起租时间，租期顺延的诉求不具体，应予以驳回。第二，被告是否承担赔偿原告的家具和装修损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，原告承租的商铺屋顶出现漏水有重新修复的痕迹，原告维修的事实客观存在，故原告主张被告赔偿其维修屋顶的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。对其主张因商铺屋顶漏水致使部份家具受损要求被告赔偿的请求，庭审中，虽然原告出示了评估报告和自己的陈述，但被告对此抗辩原告家具受损并不当然系被告出租给原告的商铺漏水所致，为此原告亦未提交相关证据佐证，故对该项请求，一审法院不予支持。庭审中原告自行撤回其主张的诉求，是原告对自己民事权利所作出的处分，符合法律规定，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内向原告杜培东支付装修损失费4291元；二、驳回原告杜培东的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告杜培东承担480元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司承担45元。二审中，上诉人新提交的证据有：一、情况说明一份，证明：2015年竣工验收备案表实际上是一个非正式的、违法的竣工备案表。被上诉人质证认为，竣工验收备案表的法律性质是什么，做什么用是有法律规定的，而不是纳雍县质检监督站出具说明就能说明的。竣工验收备案表的用途及法律性质是由法律规定，而不是由某一个单位出具证明说明，且该证明属证人证言，没有相关经办人签字，达不到其证明目的。二、发票一份，证明：委托评估费用3450元。被上诉人质证认为，一审本应提交的证据而未提交，不属于二审新证据，不予认可。就前述证据，第一组，无制作人签字，形式不合法，本院对该证据不予确认。第二组，与案件事实相关联，本院予以确认。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院二审另查明，上诉人在一审中，垫付了评估费3450元。本院认为，上诉人起诉状中的第一项诉讼请求已经在一审中撤回，其在一审中以增加诉讼请求申请书增加的诉讼请求也在一审过程中已经撤回。故本案仅审查上诉人起诉状提出的第二、三项诉讼请求。就第二项诉讼请求，确定起租时间属于事实认定问题，不属于可以裁判的对象，对该请求本院不予支持，一审裁判理由错误，结果正确，本院纠正后予以维持；至于其主张判决被上诉人继续履行合同至约定的六年租期届满的问题，目前双方仍在履行租赁合同，后续是否必须履行满六年有赖于在后续的履行过程中，上诉人是否按照约定及时支付租金，故目前不具备判决被上诉人必须履行满六年的条件，本院对该主张不予支持。就上诉人的第三项诉讼请求，一审裁判理由充分，本院二审不再赘述。综上所述，上诉人的上诉理由不足以改判一审判决结果，本院对上诉人的上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元由上诉人自行负担。一审评估费3450元由上诉人、被上诉人各负担一半。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二〇年九月八日书记员  郑勤文