广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2617号上诉人（一审被告，反诉原告）：徐庚，男，1989年9月27日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区********7**1**19*，公民身份号码为140************039。委托诉讼代理人：边磊，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：广东金信联行置业有限公司，住所地为广东省东莞市东城区东泰社区*************，统一社会信用代码为914**********790X6。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：高子涵，男，1995年7月20日出生，汉族，住重庆市开县******1****，公民身份号码为500************899，该公司员工。委托诉讼代理人：项友武，广东广健律师事务所律师。一审第三人：吴波，男，1970年4月19日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区*********-1，公民身份号码为210************511。上诉人徐庚因与被上诉人广东金信联行置业有限公司（以下简称金信联行公司）、一审第三人吴波居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初25439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金信联行公司向一审法院起诉，请求：1.徐庚向金信联行公司支付居间费237000元；2.徐庚向金信联行公司支付滞纳金237000元（以本金237000元为本金，自2014年12月18日起按照每日1%的滞纳金暂计至付清为止，以滞纳金不超过本金为限，合计237000元）；3.一审诉讼费用由徐庚承担。徐庚向一审法院提起反诉，请求：1.金信联行公司向徐庚赔偿损失750000元（损失为已支付购房款3460000元的银行利息630000元、律师费120000元）；2.徐庚无需向金信联行公司承担居间服务费及违约责任；3.金信联行公司承担一审全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限徐庚于判决发生法律效力之日起五日内向金信联行公司支付居间服务费237000元及违约金（违约金以欠付的居间费237000元为基数，自2014年12月19日开始按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回金信联行公司的其他诉讼请求；三、驳回徐庚的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费8410元，由金信联行公司负担4205元，由徐庚负担4205元；一审反诉受理费5650元，由徐庚负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初25439号民事判决书。徐庚不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判徐庚无需支付金信联行公司居间费及违约金；2.本案所有诉讼费由金信联行公司承担。事实与理由：一、关于居间人金信联行公司的服务活动及后续经纪服务的情况。2014年12月18日，金信联行公司促成委托人徐庚与另一委托人吴波达成房地产交易，金信联行公司指派经纪人（协理）丁涛、杜美玲作为居间合同的经纪人，为此居间人及两委托人共同签订了《房地产买卖及居间合同》、《代办委托经纪服务合同》，合同约定由经纪人（协理）丁涛、杜美玲提供物业信息咨询、带人现场看楼、联系双方媒介、代为办理提前还贷、取回产权资料及注销抵押登记手续、代为办理过户及代为缴费纳税手续、代为打印《房地产买卖合同》及办理委托人徐庚名下的《房地产权证》等居间经纪服务，同时约定由委托人徐庚支付居间人报酬为237000元，另一委托人吴波无需支付居间人报酬。2015年6月12日，因交易条款变动，金信联行公司重新促成两委托人签订《变更协议》，将《房地产买卖及居间合同》部分内容予以变更或取消，至此，居间人金信联行公司促成的两委托人的房地产买卖交易成立。2015年6月12日《房地产买卖及居间合同》成立后，徐庚即依据合同约定联系银行申请贷款，2015年10月13日，徐庚取得东莞农商银行的《同意贷款意向书》，东莞农商银行同意在提供有限担保的条件下，授信徐庚足额抵押贷款，但徐庚在联系担保公司或其他担保人时，得知金信联行公司促成的交易房产存在法院查封的重大权利瑕疵，致使没有担保公司或担保人愿意冒风险向银行提供贷款担保，导致银行无法批准贷款。2015年12月14日，东莞市第一人民法院以《执行笔录》的方式告知徐庚：交易的房产早在2015年3月3日就已经被东莞市第一人民法院查封，并告知卖方吴波欠案外人梁铸铭借款一案，东莞市第一人民法院已经作出了（2015）东一法南民一初字第480号生效民事判决书，目前申请人已经申请了法院强制执行，交易的房产将依法拍卖。2016年1月12日，徐庚为了推进交易，消除交易房产被法院查封的障碍，筹资先行垫付230万元购房款给卖方吴波，让吴波向案外人梁铸铭清偿其借款债务，希望尽快终结（2015）东一法南民一初字第480号民事判决书中的强制执行和解除案涉房产的查封，但徐庚支付230万购房款后，仍有不同的债权人向卖方吴波追讨借款，同时案涉房产始终无法解除查封，导致居间人促成的《房地产买卖及居间合同》一直拖延履行，而徐庚为了继续履行《房地产买卖及居间合同》，一直被迫替代卖方吴波每月偿还40000元贷款给抵押银行，直至2016年3月16日，徐庚见案涉房产正常交易过户已毫无希望，遂停止替卖方吴波偿还银行贷款，徐庚于是通过法院起诉吴波，要求通过诉讼方式完成交易过户，后贷款银行于2017年3月23日起诉吴波及行使抵押优先权。而案涉房产自2015年3月3日起始终处于法院查封状态，2019年2月17日案涉房产被东莞市第一人民法院以10546500元拍卖成交。徐庚只能撤回要求吴波继续交易过户的民事起诉，另行起诉要求吴波退还购房款及赔偿损失，现该案正在南城法庭审理中。此外，案涉房产交易中，自居间人金信联行公司于2015年6月12日最终促成《房地产买卖及居间合同》成立时开始，案涉交易的房产始终处于法院查封状态，居间人金信联行公司作为专业房地产中介经纪公司，在促成该合同时，疏于调查第三人吴波的资信情况和交易房产的权利瑕疵状况，后经徐庚了解，居间人金信联行公司指派的经纪人（协理）丁涛、杜美玲没有取得房地产经纪资格证书，致使徐庚签订合同后，陷入卖方吴波的债务陷阱中，徐庚穷尽一切力量，先行预付了346万元的购房款，并代替卖方吴波偿还银行贷款，但仍无法解除案涉交易房产的法院查封，而居间人金信联行公司指派经纪人（协理）丁涛、杜美玲承诺代理的办理提前还贷、取回产权资料及注销抵押登记手续、代为办理过户及代为缴费纳税手续、代为打印《房地产买卖合同》及办理委托人徐庚名下的《房地产权证》等经纪居间服务也就不了了之。二、本案双方之间存在居间服务合同关系和委托代理关系等多项房地产经纪服务项目，而案涉服务费也是涵盖了上述所有服务内容和项目，一审错误的将双方多项房地产经纪服务法律关系，理解为居间服务合同关系，应当依法纠正。三、关于《合同法》居间人的主要义务。包括：提供订立合同的机会或订立合同的媒介服务、如实报告、忠实义务、勤勉义务，居间合同订立的目的就是通过居间活动以促成委托人的合同的签订，因此，居间人应当尽其所能搜集相关信息向委托人报告，或者通过其媒介服务努力促成交易的最终达成。四、关于金信联行公司是否可以获取服务报酬和承担赔偿责任的问题。最高人民法院在《最高人民法院公报》2015年第2期发布了指导性案例《李彦东诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷案》（上海市第二中级人民法院二审民事判决书），在该案例中确立了裁判要旨：在房屋买卖居间活动中，中介公司（居间人）对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。2017年9月12日，广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条规定：居间人对买卖合同无效、被撤销或者被解除有过错的，应当减少报酬，赔偿损失。本案中，居间人金信联行公司作为东莞市拥有大批国家认证的房产综合服务专家、子公司近30多家、从业人员500多人、业务成交总金额突破20亿元、东莞市场占有率突破21.7%的大型专业房地产经纪公司（其公司网站简介内容），应当具备专业主体要求的高度谨慎注意义务和诚信义务，居间人金信联行公司在本案居间经纪服务中，同时代理买卖双方的居间及经纪服务，应当更有利于获取买卖双方的交易信息，而买方徐庚作为所有中介服务报酬的承担者，更需要关注卖方的资产状况、履约能力等涉及交易风险的信息，据此居间人金信联行公司应本着勤勉、忠诚义务的原则，将合同双方的身份信息、资产状况、经营状况、履约能力、交易房产权利瑕疵等方面的信息如实向双方委托人报告。而买方徐庚作为支付服务报酬的委托人，根据权利义务一致原则，更应该获得居间人如实报告的权利，而居间人同时作为卖方吴波的委托人，有足够的条件和权限了解其资产状况、经营状况、履约能力和交易房产的权利瑕疵等重要信息，而居间人也非常清楚，如果买方徐庚获得卖方吴波存在债务危机、房产查封等交易风险后，很有可能买方徐庚会拒绝订约，致使影响居间人获取服务报酬，为此居间人为了促成交易、获取买方徐庚的服务报酬，严重违反勤勉义务甚至故意隐瞒吴波在交易是处于负债累累、资金紧张、交易房产随时被法院查封的交易风险，也违反如实报告的忠实义务，致使居间人在促成房产交易时，该房产早已经处于法院查封状态，居间人诱使买方徐庚陷入吴波的债务纠纷和本案房产买卖的多年诉讼之中，且最终虽然居间人促成的房产交易，但房产被法院拍卖而最终被迫解除，而居间人的居间行为也造成了买方徐庚支付的3460000元购房款无法收回和支付的律师费损失，为此居间人无权要求支付服务报酬，并需承担赔偿责任。本案居间人为买卖双方提供居间服务，虽然约定服务报酬由买方徐庚承担，但本案因卖方吴波恶意隐瞒其房产被法院查封的事实，以及居间人严重违反忠实和勤勉注意义务，恶意促成买方徐庚与卖方吴波达成交易，而最终因卖方吴波的违约行为，导致案涉房产被法院强制拍卖还债而使交易被解除，因此居间人促成的交易并非因委托人徐庚的原因而被解除，根据《房地产买卖及居间合同》第二十五条之规定了，居间人仍有权向违约方要求承担居间服务费，因此本案居间人无权再向买方徐庚主张居间服务费。五、即使支付居间人的服务报酬，也应当根据其具体服务项目内容及过错程度，予以大幅度的减少服务报酬。虽然居间人金信联行公司在案涉《房地产买卖及居间合同》第4页的“交易告知”第七条，将居间服务项目内容约定为“包括但不限于提供该物业信息咨询；专人带领现场看楼，实地考察；拟定置业计划书，初步预算购房成本；代为联系甲乙双方，并就各方意见促成双方达成交易意向；提供场地供甲乙双方洽谈该物业价格及交易条件；提供相关委托、交易合同等参考文本以及其他经纪服务后，……。”但在《房地产买卖及居间合同》中的第八条、第十条、第十五条、第十六条、第十九条等多处合同条款中，又约定了居间人金信联行公司需代理或协助交易资料托管、指派人员办理公证委托书并在公证书中作为受托人、办理过户及通知缴纳税费、代为办理提前还贷、取回产权资料、代为注销抵押、代办过户、代为到税务部门确定该物业评估价以及签署相关文件。同时在《房地产买卖及居间合同》第4页的“交易告知”第八条中，也约定“丙方可提供代（协）办贷款、评估、缴费、纳税及办证等服务，但必须另行签署《代办委托经纪服务合同》。”并且在2014年12月18日，买卖双方与居间人金信联行公司也签订的《代办委托经纪服务合同》，由此可见，居间人金信联行公司在《房地产买卖及居间合同》第4页“交易告知”中约定的居间服务内容，与《房地产买卖及居间合同》约定居间人金信联行公司应承担的合同义务互相矛盾，也与《代办委托经纪服务合同》约定居间人金信联行公司应承担的合同义务互相冲突，鉴于案涉《房地产买卖及居间合同》、《代办委托经纪服务合同》均是由居间人金信联行公司提供的格式合同条款，本案应当作出不利于居间人金信联行公司的解释，即本案应该认定居间人金信联行公司的服务项目内容为：提供物业信息咨询、带人现场看楼等报告订约机会；联系双方、促成合同成立的媒介服务；代为办理提前还贷、取回产权资料及注销抵押登记手续；代为办理过户及代为缴费纳税手续；代为打印《房地产买卖合同》及办理委托人徐庚名下的《房地产权证》。关于支付居间人的服务报酬，应当根据其具体服务项目内容和过错程度酌情支付。本案中，案涉房产中介服务完全可以分解为五个服务项目，分别为：1.提供物业信息咨询、带人现场看楼等报告订约机会；2.联系双方、促成合同成立的媒介服务；3.代为办理提前还贷、取回产权资料及注销抵押登记手续；4.代为办理过户及代为缴费纳税手续；5.代为打印《房地产买卖合同》及办理委托人徐庚名下的《房地产权证》五个服务项目，但居间人故意混合标价、捆绑标价，故意造成其服务收费项目仅为报告订约机会和媒介服务两个项目，而对于3、4、5三个服务项目则不标价格，而后面三个服务项目往往是争议较多、服务要求较高的内容，居间人故意利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。因此，居间人在整个交易的居间经纪服务中，仅仅完成了报告和媒介服务，后续仍有提前还贷、办理注销抵押、办理过户、代办缴税、代理办证等多项后续经纪服务项目没有完成，应当减少服务报酬，同时居间在报告和媒介服务中，没有尽到专业机构和专业人员的忠实和勤勉注意义务，隐瞒或者疏忽报告交易的房产存在法院查封的重大风险和障碍，致使促成的交易非因委托人徐庚的原因而被解除，依法在认定居间人完成的服务项目基础上，再根据其完成服务项目的质量问题和过错程度，予以减免服务报酬。六、关于居间人诉请的滞纳金问题。居间人诉请的滞纳金在法律定性上，实为违约金，根据《房地产买卖及居间合同》第二十二条之规定，居间人于2015年6月12日最终促成物业的交易，应当在该日支付居间服务费，但居间人在当日签订《变更协议》最终促成物业交易时，居间人促成交易的物业却早已在2015年3月3日被法院查封，而此时居间人又违反了勤勉注意义务和忠实义务，没有如实向委托人报告，应当认定其居间服务存在严重质量瑕疵的重大过错，而该重大过错将造成委托人巨大的损失中，委托人徐庚有权行使先履行抗辩权，而拒绝居间人要求支付居间服务的要求。此外，根据《房地产买卖及居间合同》关于滞纳金的约定，其违约金明显高于其实际损失，依法委托人也可以要求调整为合适的幅度。金信联行公司、吴波均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，徐庚以其与一审第三人吴波之间的房屋买卖合同纠纷正在诉讼中为由申请本案中止审理，但该案与本案为不同法律关系，并不影响本案的审理，本院对此不予准许。各方均未向本院提交新的证据。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为徐庚是否应当向金信联行公司支付居间费，如需支付，居间费金额应当如何认定。本院对此分析如下：首先，本案三方当事人签署的《房地产买卖居间合同》、《交易告知》、《代办委托经纪服务合同》均为三方真实意思表示，且不存在违反法律法规强制性规定的情形，各方均应遵照执行。按照《房地产买卖居间合同》第二十二条的约定，徐庚同意在合同签订的2014年12月18日向金信联行公司支付居间费237000元的前提是金信联行公司已促成徐庚与吴波就案涉物业的交易并提供居间服务。其次，关于金信联行公司应当提供的居间服务，金信联行公司主张在其促成双方签订案涉合同之日即代表其完成主要居间服务，后续手续只是附随义务；徐庚则主张金信联行公司应当提供的服务还包括《代办委托经纪服务合同》、《房地产买卖居间合同》中约定的代办提前还贷、办理注销抵押、办理过户、代办缴税、代理办证等后续服务项目。本院认为，案涉房产于2015年3月3日被东莞市第一人民法院查封、于2019年2月17日被拍卖，案涉《房地产买卖居间合同》实际上已无法履行，进而导致金信联行公司无需再履行《房地产买卖居间合同》及《代办委托经纪服务合同》中约定的其他居间服务义务。虽然《房地产买卖居间合同》中未对上述居间服务义务对应的居间服务费用进行约定，但该部分义务对应的居间费用实际上包含于金信联行公司与徐庚约定的237000元居间服务费用之中。现由于《房地产买卖居间合同》实际上已无法履行，金信联行公司因此减少了服务项目，应当减少报酬，结合合同的实际履行情况及双方关于居间服务费用的约定，本院酌情认定徐庚应当向金信联行公司支付居间费50000元，一审对此处理不当，本院予以纠正。再次，《房地产买卖居间合同》约定每逾期一日按应付费用1%的标准支付滞纳金，该滞纳金即为违约金的性质。在金信联行公司未提供证据证实除存在徐庚占用资金以外的其他损失的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院结合双方约定支付居间费用的时间为2014年12月18日的事实，酌情调整徐庚应承担的违约金为：以欠付居间费50000元为基数，自2014年12月19日起，按照年利率6%的标准计算违约金。综上，徐庚的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院依法予以支持，对其不成立部分，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初25439号民事判决第三项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初25439号民事判决第二项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初25439号民事判决第一项为：徐庚于本判决发生法律效力之日起五日内向广东金信联行置业有限公司支付居间服务费50000元及违约金（违约金以欠付的居间费50000元为基数，自2014年12月19日开始按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）；四、驳回广东金信联行置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8410元，由广东金信联行置业有限公司负担7523元；由徐庚负担887元。一审反诉受理费5650元，由徐庚负担。二审案件受理费5920.91元（徐庚已预交），由广东金信联行置业有限公司负担4662元，由徐庚负担1258.91元。由于双方均同意诉讼费用由败诉方直接向胜诉方支付，故广东金信联行置业有限公司应当承担的二审受理费由其向徐庚径付。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年九月二十九日书记员  张明明赵雪然