广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终348号上诉人（原审原告）：海丰县**************民小组。住所地：广东省海丰县********。负责人：陈木鑫，村民小组组长。委托诉讼代理人：吴智亮，广东海陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈畅，广东海陆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘炯，男，1961年12月29日出生，汉族，住广东省海丰县************。委托诉讼代理人：林小雄，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人海丰县**************民小组（下称上安东村民小组）因与被上诉人潘炯土地租赁合同纠纷一案，不服省广东省海丰县人民法院（2019）粤1521民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上安东村民小组上诉请求：1.依法撤销海丰县人民法院（2019）粤1521号民初字第2294民事判决；2.判令解除上诉人与被上诉人于2013年11月1日签订的《地皮租赁协合同》（座落于上安东村集体土地范围中的田菊围片，即三二四国道南畔一幅；四至范围：东至部队狼狗厝东墙向东九十米，西至部队狼狗厝东墙，南至山；北至部队红线图分界）并将租赁的土地交还给上诉人经营管理；3.判令被上诉人支付自2017年11月1日起至租赁土地交还上诉人时止，租金及延期交付的利息（暂计至2019年10月31日止，拖欠租金13600元，延期付款利息按人民银行有关逾期付款规定利率标准执行）；4.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：案涉土地属于上诉人村民集体所有，上诉人对案涉土地具有占有、使用、收益等权利。一审法院认为上诉人对案涉土地没有处分和收益的权利，没有事实和法律依据，请求二审法院对一审法院判决依法予以撤销，并支持上诉人全部上诉请求。上诉人对案涉土地具有合法的权属依据，理由如下：1.2013年11月1日，上诉人与被上诉人所签订的《地皮租赁协合同》（下称租赁合同），上诉人将案涉土地出租给被上诉人。案涉土地在出租前，一直由上诉人占用、使用，不存在其他第三人对案涉土地占用或者对其权属异议等的任何情形。同时，上诉人对案涉土地具有历史权属依据即：广东省海丰县人民政府所颁发《土地房地所有证》给上诉人村民（陈娘木、陈水清、陈大强、陈伍黎等人）的权属证书，该权属证书所载明的土地范围包括案涉土地（田菊围）在内，据此，对案涉土地具有占、使用、收益的权利。2.2013年11月1日，上诉人与被上诉人对案涉土地签订《租赁合同》后，被上诉人对案涉土地使用管业至现，均没有其他第三人对被上诉人租赁案涉土地进行妨害、或者提出任何异议，没有出现被上诉人无法使用案涉土地的任何情况，并且被上诉人也按租赁合同交付租金给上诉人（租金暂交至2017年11月1日止），上述事实证明，案涉土地的权属属于上诉人所有。3.1967年8月2日，六八○七部队后勤处（下称部队）与海丰县海城公社关东大队上安东生产大队（即上诉人），签订《征用土地合同》，向上诉人征用土地，作为军事用地。部队所征用的土地，其原始权属人系上诉人。同时，部队所征用的土地范围与案涉土地虽是不同地块，但却土地毗邻相连，属历史整体地块。因而，上诉人对部队征用土地不但具有原始权属的事实，同时，上诉人对案涉土地具有合法的权属依据。据上所述，根据《土地管理法》第九条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。结合上述事实，上诉人对案涉土地具有事实和法律依据。4.根据双方所签订《租赁合同》，且被上诉人已实际使用其租赁土地，被上诉人应向上诉人交付租金，如今却以上诉人无权出租为由，拒付租金行为，毫无依据，违反了诚实信用原则，也严重违反租赁合同约定和合同法相关规定，据此，被上诉人应向上诉人支付拖欠的租金以及逾期利息。综上所述，上诉人对案涉土地具有合法的权属依据，有权出租，并依法享有使用、收益的权利；被上诉人逾期不按双方签订租赁合同交付租金给上诉人，上诉人有权依法解除租赁合同，并要求返还租赁土地以及支付拖欠租金、利息。据此，一审法院认为上诉人对案涉土地没有处分和收益的权利，没有事实和法律依据，请求二审法院依法撤销一审法院判决，并支持上诉人的上诉请求。被上诉人潘炯答辩称，一、上诉人无权就本案主张权利。本案上诉人不是案涉土地的所有人或者其它权利人，其无权向被上诉人主张任何权利即向被上诉人收取案涉土地租金及要求退还案涉土地。二、被上诉人与上诉人签订的合同属无效合同。本案的案涉土地的权属人是案外人广州军区汕头房地产管理分局，其才对案涉土地具有合法使用权证人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而上诉人不是案涉土地的所有人或者其它权利人，其无权处分案涉土地，根据《中华人民共和国合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，在未经权利人追认下，应属无效合同。为此，其与被上诉人方分别于2013年11月1日签订的《地皮租赁协合同》、2016年3月31日日签订的《荒地租赁协议书》均为无效合同。综上所述，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。上安东村民小组向一审法院起诉请求（原审庭审时当庭变更诉讼请求）：1.依法判令解除上安东村民小组与潘炯于2013年11月1日签订的《地皮租赁合同》（租赁土地为：座落于上安东村集体土地范围中的田菊围片，即324国道南畔。四至范围：东至部队狼狗厝东墙向东90米，西至部队狼狗厝东墙，南至屿仔山，北至部队征地红线图分界），判令潘炯将该处租赁土地交还上安东村民小组；2.判令潘炯支付自2017年11月1日起至租赁土地交还上安东村民小组时止租金及延期交付的利息（暂计至2019年10月31日止，拖欠租金13600元，延期付款利息按人民银行有关逾期付款规定利率标准执行）；3.本案诉讼费由潘炯承担。一审法院认定事实：2013年11月1日，甲方城东镇、安东村委、上安东村与乙方潘炯签订了《地皮租赁协合同》，地皮租赁合同约定租赁土地四至范围为(土名：上安东村集体土地范围中的田菊围片即三二四国道南畔一幅)东至部队狼狗厝东墙向东九十米；西至部队狼狗厝东墙，南至山、北至部队红线图分界。租赁期限为2013年11月1日至2028年10月31日止，租金每年为6800元。其中甲方有代表等人签名，未加盖印章；乙方有潘炯签名。同日双方又签订了另一份《地皮租赁协合同》，四至范围为(土名上安东村集体土地中田菊围片、即三二四国道南畔一幅)东至部队平台厝西北墙角至入宝塔行路口公路中心路灯杆；北至三二四国道公路边，南至部队红线图内(部队与我村争议)；西至部队红线图内(部队与我村争议)。租期为2013年11月1日至2028年10月31日，租金为每年10000元。甲方处有代表签名并加盖广东省海丰县******上安东经济合作社印章，乙方有潘炯签名。2016年3月31日上安东村民小组(甲方)与潘炯(乙方)签订《荒地租赁协议书》，约定潘炯承租上安东村民小组座落于三二四国道南边荒地，土名为田菊围片，面积全长23米，全宽22米，共506平方米，东西两边三角形地面积不在内。租赁期限为2016年4月1日起至2028年10月31日止，每年租金为2000元。上述协议签订后，潘炯依约缴纳租金至2017年10月31日，共计向上安东村民小组缴纳租金合计69200元。后上安东村民小组因潘炯未按期缴纳租金双方产生争议，上安东村民小组遂起诉请求解除与潘炯的租赁合同关系并支付拖欠的租金及延期付款利息。一审法院认为，根据上安东村民小组、潘炯双方的诉辩意见，本案争议焦点如下：1.本案上安东村民小组诉讼主体资格是否适格?2.上安东村民小组、潘炯之间签订的合同是否有效，上安东村民小组请求解除与潘炯签订的《地皮租赁合同》并要求潘炯支付拖欠的租金及延期付款利息是否应得到支持。关于上安东村民小组是否具有本案诉讼主体资格的问题。本案为土地租赁合同纠纷，上安东村民小组依据与潘炯签订的《地皮租赁合同》主张享有租金收益，要求潘炯支付欠缴租金，并以潘炯欠缴行为构成违约为由，请求解除与潘炯的租赁合同关系，交还租赁土地。根据合同相对性原则，上安东村民小组、潘炯是签订案涉合同的相对方，现上安东村民小组依据《中华人民共和国合同法》和双方签订的《地皮租赁合同》主张本案权利，上安东村民小组在本案中具有诉讼主体资格，故对潘炯抗辩上安东村民小组主体不适格的意见，一审法院依法不予采纳。关于上安东村民小组与潘炯之间签订的《地皮租赁合同》是否合法有效的问题。上安东村民小组主张案涉土地一直由上安东村民小组管业使用，属历史形成，潘炯抗辩上安东村民小组对案涉土地不具有权属权利，请求驳回上安东村民小组诉求。根据《中华人民共和物权法》第三十九条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，现案涉租赁标的出现产权争议，上安东村民小组虽主张案涉土地为其村集体历史形成所有，但其无法提供相关权属证明案涉土地属上安东村民小组村集体所有的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上安东村民小组应承担举证不能的法律后果。上安东村民小组、潘炯签订的《地皮租赁合同》，因上安东村民小组对案涉土地没有处分和收益的权利，也未得到权利人的有效追认，故在上安东村民小组取得案涉土地权属证明之前，案涉《地皮租赁合同》属于效力待定。因上安东村民小组、潘炯之间签订的《地皮租赁合同》属于效力待定，在上安东村民小组取得案涉土地权属证明之前，上安东村民小组请求潘炯支付租金和延期付款的利息，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，一审法院判决：驳回海丰县**************民小组的全部诉讼请求。案件受理费740元，按简易程序减半收取370元，由上安东村小组负担。本院对一审查明事实予以确认。二审中，上诉人上安东村民小组提交如下证据：1.《地皮租赁协合同》，拟证明2013年11月1日，上安东村民小组将其集体所有土地出借给潘炯，租赁期限为15年（自2013年11月1日至2028年10月31日止租金为每年6800元）。2.上安东村民小组村民《土地房产所有证》，拟证明案涉土地权属属于上安东村民小组集体土地的事实。3.《征用土地合同》拟证明1976年8月2日，六八〇七部队后勤处与上安东村民小组签订征地协议，征用15亩土地，征用15亩土地与上安东村民小组出租给潘炯土地，是毗邻邻相互独立的不同地块。同时，部队征用15亩土地原权属均属于上安东村民小组集体所有。4.《证明》，拟证明上安东村民小组将其集体所有的土地出借给被上诉人;安东村民小组人出租土地与部队征用15亩土地属于邻地块，相互独立。被上诉人潘炯对以上证据质证认为：对于上诉人提交的证据1的真实性、关联性无异议,但对其签订合同的合法性有异议，本案合同并没有上诉人的盖章，只有个人，有九个人，无法确定身份信息，上诉人对案涉土地也没有任何权利和其他权利，属于无权处分，依法应当认定合同无效。对于证据2，无法确认上诉人提供的证据在现行法律是有土地所有权利的，其次，该份证据所体现的四至范围是模糊不清的，与本案是否有关联无法确定，就现有法律来看，无法得到官方的认可。对于证据3，从《征用土地合同》已经可以确认1967年合同所签订的土地是被中国人民解放军六八〇七部队后勤处征用，该土地权属归部队所有，其次，该征用土地也不能清晰明确是否与案涉土地有关联。对于证据4，是上诉人自己出具的证明，不具备证据的证明效力。本院对以上证据将在以下本院认为中予以阐述。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1.案涉土地租赁合同的效力认定及是否解除的问题；2.潘炯是否应向上安东村民小组支付案涉土地租金的问题。关于案涉土地租赁合同的效力认定及是否解除的问题。上安东村民小组与潘炯于2013年11月1日签订的案涉《地皮租赁协合同》，双方意思表示真实，未违反相关法律法规的规定，应认定该合同有效；潘炯抗辩主张上安东村民小组对案涉土地没有所有权，属另一法律关系，不属本案审查范围。潘炯自2017年11月1日起未支付案涉土地租金，构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，现上安东村民小组请求解除案涉合同并由潘炯交付土地，依法应予支持。关于潘炯是否应向上安东村民小组支付案涉土地租金的问题。潘炯自与上安东村民小组于2013年11月1日签订案涉《地皮租赁协合同》起至2017年10月31日止，一直履行了支付案涉土地租金义务，证实潘炯对于其与上安东村民小组之间的案涉土地租赁关系的确认；此后，潘炯以上安东村民小组对案涉土地没有所有权而拒交租金，但潘炯亦未对案涉土地租赁合同行使撤销权。因此，上安东村民小组请求潘炯支付自2017年11月1日起至2019年10月31日止的土地租金13600元，理据充分，应予支持。综上，一审法院以上安东村民小组未取得案涉土地权属认定案涉合同效力待定，判决驳回其上诉请求，适用法律不当，应予纠正。上安东村民小组提出的上诉请求理由成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省海丰县人民法院（2019）粤1521民初2294号民事判决；二、解除上诉人海丰县**************民小组与被上诉人潘炯于2013年11月1日签订的案涉《地皮租赁协合同》（租赁土地位置：座落于海丰县**************民小组菊围片，即三二四国道南畔。四至范围：东至部队狼狗厝东墙向东90米，西至部队狼狗厝东墙，南至屿仔山，北至部队征地红线图分界）；被上诉人潘炯应于本判决生效之日起十五日内将案涉租赁土地交付给上诉人海丰县**************民小组；三、被上诉人潘炯应于本判决生效之日起十五日内向上诉人海丰县**************民小组支付自2017年11月1日起至2019年10月31日止的租金13600元；四、驳回上诉人海丰县**************民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费370元，由被上诉人潘炯负担；二审案件受理费740元，由被上诉人潘炯负担（上诉人已预交诉讼费予以退回；由被上诉人潘炯向本院补交740元）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 彭晓春审 判 员 叶剑亚二〇二〇年九月二十三日法官助理 黄彬斌书 记 员 杨清隆附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。