杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初938号 原告（反诉被告）：浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区学正街**阳光华城创富中心**901-1，统一社会信用代码9133010131353787XK。 法定代表人：胡继承，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶志忠，浙江铎法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈垟，浙江铎法律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：雷安兰，女，1992年12月9日出生，汉族，住贵州省黄平县。 委托诉讼代理人：肖环，浙江鼎和律师事务所律师。 原告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司（以下简称蒲公英公司）与被告雷安兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告雷安兰提出反诉，本院经审查后予以准许，将本反诉合并，并公开开庭进行了审理。原告蒲公英公司（反诉被告）的委托诉讼代理人叶志忠、沈垟，被告（反诉原告）雷安兰的委托诉讼代理人肖环到庭参加诉讼。庭审后，双方向本院申请庭外和解一个月，但未达成调解。本案现已审理终结。 原告蒲公英公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《物业租赁合同》，并要求被告即时腾空所承租的房屋；2.判令被告支付租金70396.37元、综合管理费3471.60元、滞纳金74680.52元、违约金12799.33元（上述款项以计算清单为准，现暂计算至2020年1月31日，要求计算至实际腾空之日止）；3.判令被告支付律师费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月，原被告签订《物业租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于杭州市下沙阳光华城二期9幢1层102号物业，该物业建筑面积为26.30平方米，租赁期限自2018年12月1日至2021年11月30日，第一年和第二年的租金为日租金8元/平方米，年租金为76796元；第三年的租金为日租金8.4元/平方米，年租金为80635.80元。租金每三个月支付一次，先付后用。在租赁期间，被告应承担综合管理费为12元/月/平方米，每三个月支付一次。双方约定装修及试营业免租期为2018年9月1日至2018年11月30日，该期间的综合管理费，被告应按约支付。另合同约定，若被告逾期支付租金及综合管理费用的，则每日按欠费总额的千分之三支付滞纳金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，并要求被告支付两个月的租金作为违约金。同时，被告应承担原告为诉讼支出的诉讼费、律师费等。合同签订后，被告仅支付了首期租金19199元、押金19199元、首期综合管理费1893.60元。此后，被告未按约支付租金及综合管理费，被告的行为已构成违约。截止2020年1月31日，被告共欠原告租金70396.37元、综合管理费3471.60元、滞纳金74680.52元、违约金12799.33元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告雷安兰辩称：1.原告交付的物业不仅在消防验收方面存在问题，而且水电、下水管、电缆线、燃气管道等方面存在无法使用的情况。2.被告于2019年12月13日向原告提出退铺，原被告签订的《物业租赁合同》已解除。3.租金、综合管理费并未到计收条件，因此也不存在被告需要承担滞纳金及违约金的事实。律师费，真实性无法核实，不予认可。 反诉原告雷安兰向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《物业租赁合同》；2.判令反诉被告退还反诉原告预付的租金19199元、保证金19199元、综合管理费1893.60元、装修保证金5000元；3.判令反诉被告支付反诉原告违约金12799.33元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年，蒲公英项目对外招商，宣传为打造中国目前最大的网红孵化小镇基地—泛娱乐小镇，将800名粉丝过万网红IP植入商圈，联手蜜播网红平台，固定客群七十万，28类主力品牌加盟。在反诉被告宣传的诱惑下，2018年8月，反诉原告合伙人杨镇松与反诉被告商谈承租铺位一事，反诉被告招商人员一再保证商场整体开业后才会开始计租，且商场开业率不低于70%。基于对商场整体规划及工作人员的信任，反诉原告交纳了租金19199元、保证金19199元、综合管理费1893.60元。后反诉被告发生重大人事变动，反诉原告要求反诉被告签订补充合同，但均被反诉被告拒绝。合同明确反诉被告应于2018年9月1日交付物业，但反诉被告未交付，直至2018年11月4日才通知反诉原告进场装修。反诉原告交纳了装修保证金及垃圾清运费等。反诉被告承诺2019年9月12日商场整体开业，但实际并未开业。2019年11月25日，反诉原告前往反诉被告办公室运营部申请退铺，反诉被告工作人员告知退铺需携带装修保证金收据、消防验收单等。2019年12月13日，反诉原告将上述材料交付反诉被告工作人员，工作人员告知退铺申请需提交领导签字，装修保证金会在2020年3、4月退回。之后，反诉原告并未收到反诉被告装修保证金。2020年4月，反诉原告收到了反诉被告的起诉状。反诉原告认为反诉被告存在诸多违约行为导致合同解除，反诉原告有权要求反诉被告退还预付的各项费用并支付违约金。 反诉被告蒲公英公司辩称：1.对于解除合同认可。但反诉原告无权要求反诉被告返还租金、保证金、综合管理费等。双方的合同并非如被告所陈述的已经解除。2.反诉被告在履行合同过程中不存在违约行为。反诉被告在招商时宣传的商场业态仅是邀约要求，对业态、开业率、租金计付时间等都应以书面形式确定。反诉原告存在逾期支付租金的行为，而反诉被告不存在违约行为，故反诉原告要求反诉被告支付违约金无事实依据。 本院经审理查明：蒲公英公司与雷安兰签订《物业租赁合同》一份，约定雷安兰向蒲公英公司租赁其代管的位于杭州经济技术开发区××期××幢××层××号商铺。建筑面积为26.30平方米，租赁期自2018年12月1日至2021年11月30日，2018年9月1日至2018年11月30日作为装修及试营业的免租期，无论期限内是否完成装修，该期限届满后均开始计算租金。蒲公英公司应于2018年9月1日前交付案涉物业。延迟交付的，租赁期限相应顺延；延迟交付超过120日的，雷安兰有权终止本合同，双方互不承担违约及赔偿责任。合同约定该物业第一年（2018年12月1日至2019年11月30日）、第二年（2019年12月1日至2020年11月30日）租金按8元／日／平方米计算，年租金为76796元。第三年（2020年12月1日至2021年11月30日）租金按8.40元／日／平方米计算，年租金为80635.80元。租金按照三个月一付，先付后用，雷安兰应在合同签订后三日内支付第一期租金，即19199元。以后每期租金提前一个月支付。租赁期间，雷安兰应承担综合管理费12元／月／平方米，按照三个月一付。首期综合管理费为1893.60元。在经营免租期内，只免租金不免综合管理费。合同签订后三日内，雷安兰应向蒲公英公司支付物业租赁保证金19199元。合同另对违约及赔偿责任作出约定，雷安兰逾期支付租金或其他费用的，自逾期之日起，每逾期一日，雷安兰应按欠费总额的千分之三支付违约金，逾期超过30日的，蒲公英公司有权解除合同，且雷安兰需向蒲公英公司支付两个月的租金作为违约金。在合同有效期内，任何一方不得无故终止合同，否则将按两个月租金的标准作为违约金。合同另对其他权利义务作出约定。 合同签订后，雷安兰向蒲公英公司交纳租金19199元、押金19199元、综合管理费1893.60元，装修保证金5000元。 2019年6月17日，蒲公英公司招商经理刘小龙与租户代表召开会议。会议中，租户代表要求对开业时间进行明确，并要求签订统一的合同。刘小龙表示无需签订合同，会有书面通知发放各租户，租金自2020年9月12日起算。租户代表要求对开业标准进行明确，刘小龙表示商场开业标准为地下地上整体开业，开业率不低于百分之七十，开业时间为2020年9月12日，在开业之前电影院、超市、量贩KTV等无法入驻。租户代表要求对综合管理费进行明确，刘小龙表示综合管理费自2018年9月1日计收，另结合租户装修时间，装修时间晚于2018年9月1日的，自装修之日起计收，至2019年9月12日开业前，综合管理费半价计收。 本案承办人分别于2020年5月29日、8月21日实地走访蒲公英天地商场。走访时，该商场地下一层、二层基本处于空置状态，地上，地上**入驻多为餐饮店铺有几家店铺营业，地上，地上**有个别培训机构及健身房入驻，其余基本处于空置状态。 另查明，蒲公英公司自2020年2月份开始，未能及时协助办理水电费充值。 再查明，蒲公英公司自招商以来，其印制的蒲公英天地宣传手册载明该商场分24幢独栋连接而成，总建筑面积16万方，实际商业面积达6万方，其中地下二层、地上、地上**（局部****商）地下商业与地铁无缝连接东部一站式购物、休闲、体验、潮流聚集体。商场主力店进驻，拥有主体影城、精品超市、量贩式KTV、健身中心、电玩城、美食广场等。杭州蒲公英天地公众号介绍该商场系汇聚各大品牌美食，潮流服饰，数码，珠宝，百货，娱乐的一站式购物商城，联合淘宝天下020的运营模式，以“休闲+互动+体验”为主题建设8000方数字海洋馆、5000方婚礼主题殿堂、3000方水上儿童乐园、创意天幕、国际风尚美食街区、主题餐饮街区、国际潮品服饰等“街MALL”主题业态，打造全民全天候休闲娱乐潮玩圣地。另杭州蒲公英天地公众号推文宣传称该商场规划有主题影城、健身俱乐部、量贩KTV、超市、电竞馆、美食街等主力店。 上述事实由原告提交的《物业租赁合同》、被告提交的《物业租赁合同》、蒲公英天地宣传手册、杭州蒲公英天地公众号宣传及推文、收据、2019年6月17日的视频及当事人庭审陈述所证实。原被告提交的其他证据，本院不予确认。 本院认为，本案争议焦点主要为：一、雷安兰与蒲公英公司签订的《物业租赁合同》是否已经解除；二、蒲公英公司向雷安兰收取租金的条件是否成就；租金、综合管理费的收取标准。三、雷安兰是否需要支付蒲公英公司滞纳金、违约金、律师费；蒲公英公司是否需要支付雷安兰违约金。 针对焦点一，蒲公英公司诉请要求解除《物业租赁合同》，雷安兰虽诉请要求解除《物业租赁合同》，但又认为《物业租赁合同》已于2019年12月13日解除。本院认为，双方当事人协商一致，可以解除合同。原告未提交相应的证据证明双方已就解除合同事宜达成一致意见，故《物业租赁合同》并未解除。但双方均诉请要求解除，本院对该请求予以支持。合同解除后，雷安兰负有腾空案涉商铺的义务。 针对焦点二，蒲公英公司认为租金及综合管理费均应按合同约定的时间及标准计算；雷安兰认为因不符合开业标准，商场并未于2020年9月12日开业。蒲公英公司收取租金、综合管理费的条件尚未成就。本院认为，针对焦点二，必须先明确以下几个问题：1.刘小龙在租户代表会议上作出的关于租金起算时间及综合管理费计收标准是否能引起变更原被告签订的《物业租赁合同》中关于租金起算时间及综合管理费计收标准的约定。2019年6月17日的会议中，各租户要求原告明确租金起算时间、综合管理费计收时间及标准，刘小龙作为原告的招商经理在会议中承诺租金起算时间及综合管理费计收时间、标准的行为，在某种程度上减轻了各租户的合同义务，该承诺效力可及于原被告。2.商场是否已于2019年9月12日开业。合同中并未约定商场开业的条件，但刘小龙在租户会议中表示商场开业标准为地上地下整体开业，商铺开业率达70%。而在本案承办人的两次实地走访中，地下一，地下**至三，地上**基本处于空置状态饮商，地上**餐饮商铺基本入驻完全达不到商场开业标准。且蒲公英公司亦未提交相应的证据证明2019年9月12日，商铺开业率已达70%。故2019年9月12日并不能视为商场开业时间。3.商场未开业，但雷安兰长期占有使用商铺的情况下，是否应支付相应租金。结合上述分析，蒲公英公司收取租金的条件尚未成就，雷安兰无需按合同标准支付租金。但雷安兰自长期占有使用该商铺，基于公平原则，雷安兰应支付蒲公英公司相应的占有使用费作为补偿。关于占有使用费截至时间，本院结合原告要求计算的截止时间，并尽可能避免当事人诉累等多方面因素，确定截至时间为2020年8月31日。关于占有使用费标准，本院蒲公英天地招商、客观因素影响、周边商铺租金标准等，酌情认定雷安兰支付蒲公英公司4个月的租金作为占有使用费。综上，截至2020年8月31日，雷安兰需支付蒲公英公司占有使用费金额为25600元（6400元/月×4个月）。4.综合管理费起算时间及计收标准。关于起算时间，刘小龙表示综合管理费自2018年9月1日计收，另结合租户装修时间，装修时间晚于2018年9月1日的，自装修之日起计收，现雷安兰未能证明其装修时间晚于2018年9月1日，故综合管理费自2018年9月1日起算。关于计收标准，应按合同约定的综合管理费的50%计收。关于计收截至时间，结合上述占有使用费截至时间，确定计收综合管理费截至时间为2020年8月31日，但因考虑到蒲公英公司在2020年2月开始未协助办理水电充值的情形，本院酌情减少3个月的综合管理费。经本院核算，自2018年9月1日至2020年8月31日为3313.80元（12元×26.30平方米÷2×（24-3）个月）。因雷安兰已向蒲公英公司支付租金19199元、综合管理费1893.60元、保证金19199元、装修保证金5000元，上述占有使用费及综合管理费应在雷安兰已支付的租金、综合管理费、保证金及装修保证金中予以扣除。扣除后，蒲公英公司应退还雷安兰的保证金为16377.80元。2020年9月1日至实际腾空之日的占有使用费及综合管理费，雷安兰应参照《物业租赁合同》约定的第一年租金计收标准、综合管理费计收标准支付。 针对焦点三，蒲公英公司要求雷安兰支付拖欠租金及综合管理费的滞纳金，并要求支付合同解除的违约金及实现债权所支出的律师费。雷安兰认为其不存在违约行为，不应承担上述费用。雷安兰认为蒲公英公司违约，要求蒲公英公司支付合同解除的违约金。蒲公英公司认为，导致合同解除的原因系雷安兰违约，其不承担违约金。本院认为，双方在履行《物业租赁合同》过程中，均存在一定过错，因此对于蒲公英公司主张的滞纳金、违约金、律师费以及雷安兰主张的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司与被告（反诉原告）雷安兰签订的《物业租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告（反诉原告）雷安兰于本判决生效之日起十日内腾空位于杭州经济技术开发区××期××幢××层××号商铺，并应参照《物业租赁合同》约定的第一年租金计收标准、综合管理费计收标准支付自原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司自2020年9月1日至实际腾空之日的占有使用费及综合管理费； 三、原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）雷安兰保证金16377.80元； 四、驳回原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）雷安兰的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1814元，由原告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司负担1499元，由被告雷安兰负担315元。反诉受理费626元，由反诉原告雷安兰负担450元，由反诉被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司负担176元。原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告（反诉原告）雷安兰于本判决生效之日七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕瑜岚 二〇二〇年九月十四日 书记员  汤 斌 *ArabicDash *ArabicDash