贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初2361号原告：尹启兴，男，1975年4月9日出生，汉族，湖南省邵东县人，住贵州省贵阳市云岩区。原告：李雅凤（原告尹启兴之妻），女，1981年11月2日出生，汉族，湖南省邵东县人，住贵州省贵阳市云岩区。二原告共同委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。被告：铜仁佳诚置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区九龙大道**笑哈哈中国中西部国际商贸物流城**（3.4.6号楼）4-2。法定代表人：曹小顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦会江，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：蒋大坤，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。原告尹启兴、李雅凤与被告铜仁佳诚置业有限公司（以下简称佳诚置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹启兴、李雅凤的共同委托诉讼代理人张伦、被告佳诚置业公司的委托诉讼代理人秦会江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹启兴、李雅凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金（违约金以470848元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.9%从2013年9月1日起计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，违约金暂计至起诉之日为157655元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告对其诉求中要求被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的为依据明确为要求被告支付逾期办证违约金。事实和理由：2013年5月22日，原告与被告在平等、自愿的原则下签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于铜仁市碧江区门面，二门面建筑面积均为64平方米，门面价款也均为235424元。同时被告承诺于2013年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告逾期不交付转移登记有关文书的，应当承担相应违约责任。合同签订后，原告按照合同约定履行支付购房款义务，至今被告未将办理商品房转移登记手续的有关文书交付给原告，导致该房屋至今无法办理产权登记手续。被告的行为已经构成严重的违约，损害了原告的合法权益。虽然被告将双方签订的合同对原告不退房要求逾期办证违约金予以免除，但是该商品房买卖合同属于被告出示的格式合同，根据合同法第三十九条、第四十条规定，该约定应属无效，再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故原告主张的违约金符合相关法律规定，依法应予支持。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告佳诚置业公司辩称：被告已经如期通知原告办理不动产权证书的相关资料，但是被告一直不予以提交，为此被告曾于2014、2015、2016、2017、2018年在铜仁日报上刊登提交办证的相关资料，但是被告仍未提交；商品房买卖合同中双方没有约定逾期办理不动产权证的违约金，所以本案不存在被告承担逾期办证违约金的问题。经审理，本院查明事实如下：原告尹启兴与李雅凤系夫妻关系。2013年5月22日，原告尹启兴、李雅凤与被告佳诚置业公司签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2013004051、2013004059），约定原告尹启兴、李雅凤购买被告佳诚置业公司开发建设的位于铜仁市碧江区区“笑哈哈中国中西部国际商贸物流城”第Ａ幢2层2-31、2-32号两间门面；门面的规划用途为商业用房，建筑面积均为64㎡，套内建筑面积均为35.28㎡，按套内建筑面积计价，单价均为6673.02元／㎡，房屋价款均为235424元，房屋总价款合计470848元；买受人（原告尹启兴、李雅凤）应于2013年5月22日即合同签订之日向出卖人（被告佳诚置业公司）支付全部房价款；出卖人应在2013年5月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；逾期交房超过60日的，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2013年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，双方对违约责任未进行约定。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告尹启兴、李雅凤分别于2013年1月7日、2013年5月22日向被告佳诚置业公司付清了案涉房屋房款470848元。庭审中，原、被告均表示对案涉房屋，原告与被告的关联公司于2013年1月7日签订了返租合同，原告于2015年6月1日起收取案涉房屋租金。另查明，2013年1月14日，被告佳诚置业公司开发建设的包括案涉房屋在内的位于铜仁市碧江区区笑哈哈中国中西部国际商贸物流城Ａ,Ｂ,Ｃ幢取得了《商品房预售许可证》。庭审中，被告佳诚置业公司提交了案涉笑哈哈中国中西部国际商贸物流城Ａ区房屋的《不动产权证书》，载明颁证时间分别为2017年和2018年。上述事实，有原告陈述、被告辩称、《商品房买卖合同》、购房款收据、原告户口簿、《商品房预售许可证》、《不动产权证书》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、被告是否存在逾期办证的行为，其应否向原告承担相应的违约责任，原告主张的违约金是否于法有据。关于焦点一，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除。关于焦点二，被告佳诚置业公司未能如约于2013年8月31日前协助原告办理案涉房屋的所有权转移登记，被告辩解称其曾于2014年至2018年在铜仁日报公告通知提交办证的相关资料，庭审中被告提交的两份案涉笑哈哈中国中西部国际商贸物流城A区房屋《不动产权证书》的颁证时间分别为2017年和2018年，该颁证时间系发生在原、被告合同约定的2013年8月31之后。即使按照被告佳诚置业公司称其曾于2014年登报公告通知提交办证相关资料事宜，佳诚置业公司未对此提交充分证据予以证明此时案涉房屋具备办证条件，且2014年也系发生在双方合同约定的时间之后。根据“谁主张，谁举证”的原则，在本案作出判决前，被告佳诚置业公司未能提供证据足以证明其事实主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告佳诚置业公司应承担举证不能的不利后果。佳诚置业公司逾期办证的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告理应向原告承担逾期办证的违约责任。双方在合同中，对逾期办证超过90日买受人（原告尹启兴、李雅凤）不退房的，未约定出卖人（被告佳诚置业公司）的违约责任。对此，本院认为，2013年1月7日原告就案涉房屋已与被告的关联公司签订了返租合同，并于2015年6月1日起收取房屋租金，购房人即原告的住房需求已得到保障，双方签订商品房买卖合同的主要目的已基本实现。被告佳诚置业公司逾期办证的行为并未给原告造成多大的实际损失，且办理房屋所有权转移登记并非系被告一己之力能够完成，涉及多方面的因素。综合本案合同的履行情况、违约事实、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，为平衡原、被告双方的利益，被告承担逾期办证的违约金酌定5000元较为合理。对原告超过部分违约金的主张，本院予以驳回。综上所述，对原告尹启兴、李雅凤要求被告佳诚置业公司支付逾期办证违约金5000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，超过部分不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告铜仁佳诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹启兴、李雅凤逾期办证违约金5000元；二、驳回原告尹启兴、李雅凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3454元，已减半收取计1727元，由原告尹启兴、李雅凤负担1660元，被告铜仁佳诚置业有限公司负担67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  饶和秀二〇二〇年九月二十二日法官助理杨婷婷书记员李锐