成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初4101号 原告（反诉被告）：王大雪，男，汉族，1974年2月15日出生，住四川省南部县。 被告（反诉原告）：成都沃泰酒店管理有限公司，住所地成都市青羊区百花潭路******。 法定代表人：王勃文，系该公司执行董事。 委托代理人：雷小娟，四川顶泰律师事务所律师。 原告王大雪与被告成都沃泰酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷及一案成都沃泰酒店管理有限公司反诉王大雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日受理，由本院审判员张毅适用简易程序公开开庭合并进行了审理，原告王大雪、被告成都沃泰酒店管理有限公司委托代理人雷小娟出庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王大雪诉请，被告要求解除合同，应按租赁合同及补充协议赔偿1、支付原告拖欠的2020年第二季度租金4294.27元及违约金每日即8846.2元，截止实际支付日起；2、合同解约，补充协议则不具有效力，被告应支付2017年因修地铁双方约定的延迟支付前四年的部分租金，总金额24307.2元；3、被告支付解约违约金，剩余租赁年限16年租金总额的20%即65574.32元；4、恢复房屋交付时所有设备及结构，将房屋交付与原告。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、被告继续履行合同及补充协议；2、被告支付原告2020年4月至9月房租8586元；3、被告支付拖欠租金违约金4000元。事实及理由：2015年3月，原告在四川万宸房地产开发有限公司处购买酒店租约20年的酒店式公寓（带租约房屋价格高于市场价格3万元左右），2016年9月30日交付被告经营，免除被告第一季度租金，2017年1月1日，被告方开始支付租金，2017年6月被告以房屋所在地修地铁，影响其客源，原、被告达成补充协议：房屋租金第1、2、3年每季度4051.20元，调整为3000.22元。前三年延迟支付租金，分别在第4、5、6年按照比例返还。被告应在2020年3月31日前支付原告4、5、6月租金，被告以疫情影响为由，要求减免三个月租金，原告同意减免2个月房租以支付被告继续经营，被告却蛮横提出无理要求，要求减免3个月房租、延长本应第5、6、7、8年按照比例返还的房租，在剩余16年租期中返还、更改租金支付方式，被告酒店在经营，不诚信经营，侵犯元阿公权益，遂诉讼至人民法院。 被告成都沃泰酒店管理有限公司辩称，“新冠疫情”前，被告一直履行租赁合同及补充协议，无任何违约行为，疫情爆发，根据四川省政府防疫文件，2020年1月25日至3月25日几乎处于停业状态，营业收入微乎其微，疫情属于不可预见、不能避免的客观现象，不属于商业风险，因不可抗力或情势变更，被告属于酒店行业疫情影响严重，未能及时履行合同，继续履行合同，明显不公，请求驳回原告第一项诉讼请求；被告愿意支付2020年4月至今应付的房租，酒店经营困难，不应承担违约金，请求驳回第三项诉讼请求。被告现入不敷出，难以为继，请求法院充分考虑被告答辩意见。 被告成都沃泰酒店管理有限公司反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人之间签订的房屋租赁合同及补充协议；2、反诉人支付的房屋押金1350元用于抵扣反诉人应支付的房屋租金；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2020年新冠疫情爆发，酒店经营困难，反诉人多次与被反诉人联系，希望能够共渡难关，多次磋商，无法达成一致意见，疫情属于不可预见，全球性的，不可归责于一方当事人，属于情势变更，现继续履行合同，显示公平，请求解除合同，双方均布承担责任，押金1350元，请求用于抵扣应付房租。 原告王大雪对被告反诉请求辩称，被告以疫情原因提出解除合同，根据疫情时间线，2020年1月23日疫情爆发，四川1月24日启动应急响应，国家规定不早于2020年2月3日复工，根据被告营业显示，其2020年2月6日开始营业，因此因疫情为不可抗力因素不能成立，不可抗力已经消失，根据四川省高级人民法院关于审理涉疫情案件的会议纪要，被告行为属于不当履行合同，虽与疫情发生及防控措施有关，但并非不能克服，请求驳回被告反诉请求解除合同的请求；截止2020年3月31日，原告与被告多次协商未能达成一致，被告拖欠房租，已经构成违约事实；2017年签订的补充协议，系基于2014年签订的20年长期合同前提下，暂缓收取前四年部分收益，调整到第五到第八年再获得，整个20年租期的整体收益没有变化，公寓的收益来源于租金收益，不是房产增值收益，因此，被告单方面提出解约，请求法院支付原告方要求按照2014年、2017年的合同执行，解约赔偿及暂缓收取的总收益。 经审理查明，2015年3月，原告与被告成都沃泰酒店管理有限公司就位于成都市房屋签订《房屋租赁合同》，约定被告承租案涉房屋用于酒店经营，租期2016年10月1日至2036年9月30日，2016年9月30日前交付房屋，月租金40元起（第一年度至第三年度租金标准为40元每月每平方，租金每三年递增6%）；租金按季度支付；免收第一年度第一季租金，次季度租金于本季度最后一日支付；被告按照第一年第一季度租金标准支付保证金1350元，于合同届满或解除时无息退还或冲抵租金或其他费用；因不可抗力致使任何一方不能履行合同，一方应书面通知对方，并在30日内提交不能履行证明文件，遭受不可抗力一方可以免责；被告未按时支付租金达90日，原告可以解除合同；被告未支付租金，按照应付租金2%支付违约金；租赁期内，被告非合同约定情形擅自解除合同，应按合同剩余租期总金额20%向原告支付违约金，因此造成眼高损失，应承担补偿责任。合同同时对租金支付方式、房屋质量、争议解决等事项作出约定。合同签订后，原告交付房屋与被告经营酒店。2017年3月8日，被告以房屋所在地修地铁，影响其客源，要求延期支付部分租金，原告与被告成都沃泰酒店管理有限公司犀浦分公司签订《房屋租赁合同补充协议》约定：第一第二第三第四年度租金单价调整为20元每平方米，月度租金675.20元，其余按照原合同履行。被告履行合同中实际支付原告租金至2020年3月31日，被告2020年5月8日发函本案原告在内众多业主，要求如双方继续合作，则免除“新冠疫情”期间三个月（2020年4、5、6月）房租、2020年7月至2022年6月变原合同租金支付方式为月底支付当月租金，其余租期租金予以调整；如终止合作，则被告结清到期租金、已缴纳保证金不退还。原告并不认可被告新的方案，经协调未果，原告遂诉讼至本院。 同时查明，被告自述：租赁原告在内73户共计93套房经营酒店，已有75套房疫情后谈妥继续租赁，出租方减免三个月房租，租金支付方式由季度支付调整为月付、每月支付租金金额调整（延付）。现已在郫都区，处于观望状态的有不足十户。 以上事实有原、被告的身份信息、房屋租赁合同及补充协议、致业主信函及回函以及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，被告成都沃泰酒店管理有限公司犀浦分公司不具有法人资格，被告对其签订的补充协议真实性不持异议，其可不参加诉讼，其责任由被告成都沃泰酒店管理有限公司承担。原、被告双方均应按照合同约定全面如实履行自身义务，租赁合同关系中，出租方主要合同义务为提供符合约定用途的租赁物，承租方为按照约定支付租金，原告已提供租赁物，完成合同义务，被告应及时支付租金，被告已按房屋租赁合同及补充协议支付2020年4月1日前租金，双方均无异议，本院予以确认，“新冠疫情”成都已在2020年2月已全年复工，被告以疫情为由未支付2020年4月1日至今房屋租金，属于违约一方，其向原告等在内众多业主发出的致业主的信函并不发生解除合同的效力，其作为违约方，原告无违约行为，被告亦无法定合同解除权，被告反诉要求解除合同以及以保证金结算欠付租金，本院不予支持，被告辩称因疫情导致公司经营困难，继续履行合同显示公平，本院认为，如前所述，被告作为违约方，首先并无合同法定解除权，其次，经庭审征询，被告事实上还在继续经营，且已与绝大多数业主洽商好后续合作事宜，方案为业主免除三个月房租，租金支付方式有所变更，其余合同主要条款均未变动，同时，因众所周知的“新冠疫情”影响，本院也将充分考虑被告等商业主体经营困难，在违约金等方面充分综合考虑，则本案案涉合同继续履行合同不存在“显示公平、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”情形，即被告作为违约方起诉解除合同，亦不符合最高人民法院“九民会议纪要”中有关违约方可以解除合同条件，原告诉请继续履行合同及补充协议，本院予以支持。因本年度“新冠疫情”造成损失，双方应共克时艰，互谅互让，充分协商，尽量将各自损失减轻到最低，但经本院主持调解未果，本院综合案涉租赁合同履行实际情况、被告违约情形，结合双方原协商原告同意减免两月房租意愿，兼顾公平诚信原则，酌情认定被告疫情期间少支付两月房租，案涉合同继续履行，被告定时支付原告其余欠付租金8426.48元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若〉干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告王大雪与被告成都沃泰酒店管理有限公司继续履行《房屋租赁合同》及补充协议； 二、被告成都沃泰酒店管理有限公司于判决生效后七日内支付原告王大雪2020年4月1日至2020年9月30日租金8426.48元； 三、驳回原告王大雪其他诉讼请求。 四、驳回被告成都沃泰酒店管理有限公司全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费减半收取1180元（原告王大雪垫付），由被告成都沃泰酒店管理有限公司承担，反诉费用50元（被告成都沃泰酒店管理有限公司垫付），由被告成都沃泰酒店管理有限公司自行承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 毅 二〇二〇年九月十日 书记员 杨云翔