宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民初133号 原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司，住所地北京市西城区月坛北街月坛大厦**。 法定代表人：沈晓明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张乐天，宁夏宁人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔺刚，宁夏宁人律师事务所律师。 被告（案外人）：郑红青，女，1966年9月25日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人:田晓，宁夏天器律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏家园房地产开发有限公司，住所，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心**楼**div> 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 原告中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资产公司）与被告郑红青、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月29日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张乐天，被告郑红青的委托诉讼代理人田晓、家园公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城资产公司向本院提出诉讼请求：1、依法撤销银川市中级人民法院作出的（2019）宁01执异274号执行裁定书；2、依法判决准许对位于宁夏回族自治区贺兰县家园小时代X室房屋的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告从宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司受让了家园公司的债权3000万元。2015年11月6日，原告与宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司、家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛签订《债权转让协议》、《债务重组协议》，原告与家园公司签订《抵押合同》，原告与纳雪峰、纳树德、纳雪梅签订《股权质押合同》，原告与纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛签订了《连带保证合同》。依据《债务重组协议》的约定，重组债务本金为3000万元，重组期限为24个月，即自2015年11月6日至2017年11月6日，利息按未偿还重组债务本金的15%/年计算，逾期还款的，逾期罚息利率按22.5%/年计算。 2015年11月12日，被告家园公司以其享有的“家园·小时代”项目国有土地使用权26667平方米及部分地上在建工程（5号住宅楼）13236.48平方米国有土地使用权[贺他项（2015）第341号]为本协议项下的全部债务提供抵押担保。如家园公司未按期履行债务，则原告有权就全部抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。2018年8月5日，长城资产公司向银川市中级人民法院申请强制执行，银川市中级人民法院作出（2018）年01执456号执行裁定书。2018年9月13日，银川市中级人民法院向“家园·小时代”5号住宅楼张贴了查封公告。综上，被告虽然向家园公司支付全部总价款，且实际居住至今，但是涉案房屋的产权证登记在家园公司名下，不动产所有权的取得以登记为生效要件，被告并没有合法取得涉案房屋的所有权，被告对于涉案房屋享有的合法债权并不能对抗原告对于涉案房屋享有的合法抵押权，故向法院提起诉讼。 被告郑红青辩称，第一，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，虽然申请执行人长城资产公司对涉案在建工程和房屋办理了抵押登记并依法享有抵押权，但被告作为涉案房屋的买受人，其购得涉案房屋的相应权益优先于建筑工程承包人的优先受偿权和长城资产公司的在建工程抵押权。第二，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，被告作为涉案房屋的买受人，符合该条规定中能够排除执行四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）被告已对涉案房屋进行装修并实际居住；（三）已支付足额的购房款。（四）被告名下无其他用于居住的房屋。综上，被告的权利能够排除执行，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告家园公司辩称，被告郑红青与家园公司形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，其已支付全部或部分购房款且实际居住使用，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复规定，虽然原告对涉案在建工程和房屋办理了抵押登记并依法享有抵押权，但被告作为涉案房屋的买受人，其购得涉案房屋的相应权益优先于建设工程承包人的优先受偿权和长城公司在建工程抵押权。且购房人与家园公司签订的购房协议早于长城公司的抵押权登记。故被告权利能够排除法院执行，原告诉讼请求不成立，恳请驳回原告诉讼请求。 审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了质证。原告长城资产公司为支持其诉请提交了本院（2018）宁01执异456号执行裁定书；贺国用（2014）第60095号《国有土地证》、贺他项（2015）第438号《他项权利证》；贺房建习岗镇字第建201500097号《抵押登记证》、《家园小时代5号住宅楼在建工程抵押清单》，证明：2015年11月12日，家园公司将其位于贺兰县德胜商住区大连路以南家园小时代5号楼及土地一并向长城资产公司办理抵押登记，长城资产公司享有案涉房屋合法的抵押权。 被告郑红青对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。该裁定书查明了本案全部事实，其认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋房产证的登记房号和面积与被告居住房屋的面积和房号一致，上述证据不能证明被告不享有排除执行的权利。 被告家园房地产公司对上述证据真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。 被告郑红青为证明其主张，提交了如下证据： 证据一、《商品房买卖协议》1份、《补充协议》1份，证明：银川市中级人民法院对涉案房屋查封前，被告已于2013年12月14日与家园公司签订合法有效的《商品房买卖协议》，约定的商品房单价为4100元/㎡，面积为88.4㎡（实测面积为92.8㎡），总价款为362440元（按照实测面积为380480元），于2016年签订《补充协议》，约定购买244号车位，车位价款6万元。 证据二、建设银行业务凭证7份、收据1份，证明：被告于2013年12月14日预付涉案房屋首付款228000元，于2016年5月20日付房屋尾款及车位费共计205100元。 证据三、收据8份、家园小时代入伙会签单1份，证明：被告实际居住涉案房屋。 证据四、无房证明1份，证明：被告作为涉案房屋的买受人，名下无其他用于居住的住房。 原告对被告郑红青证据一的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据并非正式的商品房买卖合同，且该证据形成时家园公司并未取得房屋预售许可证，该合同应属无效合同；对证据二的真实性、合法性、关联性认可；对证据三的真实性、合法性、关联性认可；对证据四的证明目的不予认可，证据四与本案无关。 家园公司对上述证据的真实性、合法性、关联性和证明目的无异议。 家园公司未提交证据。 经审查，原、被告提交的证据真实、合法，能够证实本案的相关事实，故本院对上述证据予以采信。 本院认定事实如下：被告家园公司与案外人宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司（以下简称回商银行）于2015年8月28日签订了《法人借款合同》，约定回商银行向家园公司发放借款3000万元，借款期限至2016年8月26日，并提供了相应的担保。截止2015年11月6日，家园公司尚欠回商银行本金3000万元，回商银行将以上借款认定为不良贷款，通过转让的方式将以上债权、担保共同出让给原告长城资产公司，长城资产公司、债务人均同意转让，担保人愿意继续为“重组”后的债务承担担保责任。2015年11月6日，回商银行、长城资产公司、家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛签订了《债权转让协议》、《抵押合同》，抵押人以其合法所有的“家园.小时代”项目国有土地使用权26667平方米及地上13236.48平方米在建工程向抵押权人提供抵押担保，并在相关部门办理了抵押登记手续。 2018年6月16日，长城资产公司与家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛金融借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处作出（2018）宁银国安证字第1793号执行证书，申请执行标的：1.被申请执行人家园公司向申请人长城资产公司偿还借款本金2097.525万元；2.被申请执行人家园公司向申请人长城资产公司支付自2017年11月17日起至2018年5月13日的逾期利息233.3496万元，以上合计2330.8746万元。3.被申请执行人家园公司向申请人长城资产公司承担以借款本金2097.525万元为基数，按22.5%年利率，计算逾期利息自2018年5月14日直至还清全部本金之日止；4.评估拍卖、变卖《抵押合同》（编号：中长资（宁）合字〔2015〕0033-4号）中家园公司提供的“家园.小时代”项目5号住宅楼在建工程剩余房屋面积6404.78平米，所得价款优先偿还上述债务；5.被申请执行人纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛对上述债务承担连带保证责任；6.本案执行过程中为实现债权产生的执行费、公告费、评估费、拍卖费、变卖费、资产处置费、税金、过户费由被申请执行人承担。上述执行证书作出后，经中国长城资产管理股份有限公司申请，本院于2018年8月5日立案执行。 在执行过程中，本院于2018年8月8日作出（2018）宁01执456号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛的银行存款23399455元及利息（暂未计算）；二、若被执行人家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押其相应价值的财产。 2018年9月12日，本院在“家园.小时代”小区张贴公告，内容为：本院受理的长城资产公司与被执行人家园房地产公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛公证债权文书一案，依据已发生法律效力的宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1793号《执行证书》，现本院拟对被执行人家园公司提供抵押的“家园.小时代”项目5号住宅楼在建工程剩余抵押房屋面积6404.78平米（具体房屋见附表）进入评估、拍卖程序。鉴于上述情况，为保障各方当事人的合法权益，维护司法权威，便于本院执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，现公告如下：限自本公告发布之日起十个工作日内，你（公司）需迁出财产并搬离上述房屋（有合法租赁关系需向本院提交租赁合同、已交租金凭据等材料），逾期未搬离，本院将强制搬离并迁出财物或者依法对上述房屋进行实物查封，由此产生的不利法律后果，由你（公司）自行承担（附抵押物清单，具体房号为：3201-3204、3102、3001-3004、2901、2903、2801-2803、2702-2704、2601-2603、2501-2503、2401-2403、2301-2303、2202、2203、2101-2104、2001-2003、1902、1903、1801-1804、1703、1602-1604、1501-1503、1402、1403、1301-1303、1202、1203、1102、1103、1002、1003、903、503、402、102共66套房屋），包括案涉房屋。为此，案外人郑红青向本院提出书面异议。 2019年6月26日，本院向贺兰县不动产登记事务中心送达协助执行通知书，内容是：请协助冻结被执行人家园公司名下位于贺兰县家园.小时代小区5-2601、5-2101、5-1801、5-1301、5-2502、5-2002、5-1802、5-2403、5-1903、5-1802、5-1703、5-903、5-503、5-2104共计十四套房屋，冻结期限叁年，自2019年6月26日至2022年6月25日。 另查明，2013年12月14日，案外人郑红青与家园公司签订《商品房买卖协议》，约定，一、家园公司同意郑红青以4100元∕平米的单价购买家园公司开发建设的家园.小时代项目X室（商品住宅房，郑红青于2013年9月18日协商购买此商品房，总价人民币362440元；二、双方约定首付款228000元，于签订后十五日内付清；剩余部分房款待甲方建至完工交付使用前一次性付清……。2016年5月20日，郑红青与家园公司签订补充协议，家园公司同意将X号车位卖给郑红青，价款为60000元。2013年12月14日，郑红青给纳雪峰转款98000元；2013年12月20日，郑红青向纳雪峰账户存入125850元，2013年12月25日家园公司向郑红青出具收到130000元房款的收据；2016年5月20日，郑红青向纳雪峰转账205100元，上述共计428950元。2016年6月15日，郑红青签订《家园.小时代入伙会签单》，注明郑红青购买X室，房屋面积92.8平米，总价380480元等。2016年8月16日，郑红青交水费30元；2016年9月20日，郑红青交水费100元。2019年1月12日，郑红青交X楼道电费50元、物业费电梯费等共2296元。2019年1月4日，由银川市不动产登记事务中心出具的《宁夏回族自治区银川市居民家庭无住房登记证明表》载明，郑红青及配偶无住房所有权登记记录。 本院认为，本案争议的焦点为被告郑红青对位于宁夏回族自治区贺兰县家园·小时代X室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据被告郑红青提交的《商品房买卖协议》、《补充协议》、建设银行业务凭证、收据、《入伙会签单》及银川市不动产登记事务中心出具的证明等证据，可以证实其在案涉房屋抵押、查封前已签订合法有效的书面买卖协议、购买了案涉房屋，交纳了购房款并已交房，虽然郑红青将房款转账给家园公司的法定代表人纳树德，但得到了家园公司的认可，由家园公司给郑红青出具了收据，可以认定郑红青交纳了房屋，故案外人郑红青的主张能够排除执行，其异议请求能够成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告中国长城资产管理股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中国长城资产管理股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审 判 长  高凤梅 审 判 员  张建国 人民陪审员  苗 龙 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。