安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终1836号 上诉人（原审原告）：南京一言堂房地产管理有限公司鸠江区分公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区涌金路与鸠江北路交叉口（星悦广场旁）大发融悦东方营销中心。 法定代表人：彭峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马蓉，安徽正伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建兰，安徽正伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：芜湖垠壹置业有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区瑞祥路**皖江财富广场****。 法定代表人：孔贵生。 被上诉人（原审被告）：上海易居房地产交易服务有限公司，住所地，住所地上海市普陀区真北路******iv> 法定代表人：杨婷。 上诉人南京一言堂房地产管理有限公司鸠江区分公司（以下简称南京一言堂分公司）因与被上诉人芜湖垠壹置业有限公司（以下简称芜湖珢壹公司）、上海易居房地产交易服务有限公司（以下简称上海易居公司）居间合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实及理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 南京一言堂分公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定，南京一言堂分公司未按照合同约定在客户到访时办理现场确认手续，而是在案外人签订《大发融悦》认购协议书并交纳完定金后，于当日18时才对客户到访单进行确认，遂以此为由认定南京一言堂分公司违反了合同约定的有效客户的确认程序系明显认定错误。2019年8月11日下午2时3分，南京一言堂分公司工作人员与客户到访前30分钟通过微信在一言堂大发项目销售群中向芜湖珢壹公司员工丁如玉报备客户姓名及手机号码，并报备到访时间为2019年8月11日。当日2时57分，南京一言堂分公司业务员带领客户刁先军、陈海华夫妇到售楼处，填写了客户确认单，芜湖珢壹公司的渠道经理、销售经理均予以签字确认。到访时间为报备后的24小时之内。当日,刁先军、陈海华夫妇与上诉人签订了《大发融悦认购协议书》,缴纳了购房定金1.7万元。2019年8月15日,刁先军、陈海华夫妇按照《大发融悦认购协议书》约定,以刷卡方式向上诉人缴纳了购房首付款899572元,签订了《签约信息流转单》,并申请办理了房款按揭手续。南京一言堂分公司按照《芜湖大发融悦东方分销服务合同》约定向芜湖珢壹公司履行报备手续,且促成了案外人与芜湖珢壹公司的交易行为,已达到合同约定的佣金结算条件。但一审法院却以南京一言堂分公司明显违背有效客户的确认程序为由,认为《大发客户信息确认单》为芜湖珢壹公司内部资料,没有项目营销经理签名确认,继而否认了居间行为的有效性。明显混淆了内部文件与法律规定的区别,也强加了将项目营销经理签名作为有效居间行为的必备条件。根据合同法第426条之规定,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。本案所涉代理服务费是否达到结算条件,应当参照合同法对于居间合同支付报酬的规定。一审时提交了涉案客户的《信息确认单》,芜湖珢壹公司的判客岗、销售经理、渠道经理均已签字确认,目的只是为了证明案外人是在有效提前报备24小时内到访的客户,且芜湖珢壹公司也当庭认可,该案外人系南京一言堂分公司独家带访,并不涉及其他销售中介的带看行为,所以无论芜湖珢壹公司项目营销经理客观上有无签字,均不应当影响居间行为促成交易结果的有效性。综上,南京一言堂分公司已按约定促成陈海华夫妇购买被上诉人公司的商品房,所以芜湖珢壹公司应当按合同约定支付销售佣金,并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金。 芜湖珢壹公司、上海易居公司未作答辩。 南京一言堂分公司向一审法院起诉请求：判令芜湖珢壹公司、上海易居公司立即支付销售佣金63700元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付2019年9月1日至2020年1月1日的违约金939.04元（之后的违约金按前述标准计算至实际付清之日）。 一审法院认定事实：南京一言堂分公司（乙方）与芜湖垠壹公司（甲方）签订《芜湖大发融悦东方分销服务合同》，就芜湖垠壹公司委托其代理分销位于芜湖市鸠江区芜湖大发融悦东方项目的相关事宜，主要约定如下：乙方作为本项目分销服务商之一，负责联系、推介客户，促成客户与甲方签订购买本项目房源的《商品房买卖合同》及其附件；委托期限为2019年9月1日至2019年9月30日。 合同第三条关于客户报备制度约定：1、乙方应安装、使用甲方指定的大发通（中介版）App系统（以下简称大发通系统），并使用该系统进行客户报备。2、乙方需在新客户到访前30分钟以上提前将客户信息（姓名+完整电话号码）报备到大发通系统，若在到访前30分钟内报备，不可判定为乙方有效客户。3、乙方将客户报备至大发通系统后，若报备客户于完成报备之时后24小时内未到访，则报备失效，乙方需在下次到访前重新报备。关于有效客户的确认约定为：1、乙方推介且陪同客户到访本项目销售中心时，须先到销售前台“判客专员”处，通过大发通系统进行客户判定，打印《客户到访确认单》后经乙方陪同人员签字、“判客专员”签字后，安排置业顾问接待。置业顾问接待客户后签署客户登记的《客户到访确认单》，最后由现场负责人签字，并将复印件交给乙方留底。若确定为无效客户，则客户由现场正常接待。2、乙方推介前已在甲方系统中登记或大发集团公司在职员工及其直系亲属不属于乙方有效客户，乙方不计提服务费。3、未经《客户到访确认单》确认或者未按照本合同约定提供客户信息的均视为无效客户。4、乙方凭有效的《客户到访确认单》结算服务费，《客户到访确认单》上必须有乙方陪同人员、判客专员、置业顾问、项目营销经理真实的亲笔签名方为有效。5、如《客户到访确认单》上的客户签署《商品房买卖合同》时，签署人之一为其配偶或直系亲属、关联企业的，如该配偶或直系亲属、关联企业在甲方处已存在优先于该客户的登记记录，则该客户不属于乙方有效客户。 合同第六条服务费及支付方式约定为：1、自2019年9月1日至2019年9月30日止，乙方有效客户按照甲方“签约成功”标注完成合同签约，甲方按照每套70000元的标准向乙方支付服务费（含税）。2、甲方向乙方支付服务费的必要条件包括但不限于：委托期限内经《客户到访确认单》确认为有效客户；乙方有效客户具备购买资格和条件且与甲方签署经网上备案的《商品房买卖合同》及其所有附件；按揭付款客户，客户付清首付款且与甲方签署经网上备案的《商品房买卖合同》及其所有附件后的次月结算50%的服务费，40%的服务费在相应房产按揭款全额放款后次月予以结算，剩余10%的服务费在付清全额放款后的90个工作日内结算。3、委托期限内，以月为一个结算期，每月5日前，双方核对上月服务费情况明细单，甲方审核确认后，乙方向甲方提交付款申请文件及增值税专用发票（增值税税率为6%），经甲方收到该等资料并核实后20个工作日内，以支票或转账形式向乙方支付。 合同第七条违约责任约定为：1、本合同生效后，乙方擅自解除本合同的，应向甲方支付合同总价款20%的违约金。2、除本合同另有约定外，甲方未按期足额支付服务费的，应当按照同期银行贷款利率向乙方支付违约金。 合同还约定本合同下列附件构成合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力，附件包括《工作协调人名单》、《客户到访确认单》、《服务费申请书》、《芜湖大发融悦东方项目中介带看流程及报备制度》。另，双方还对其他事项进行了约定。 随后，芜湖垠壹公司（甲方1）、上海易居公司（甲方2）与原告（乙方）签订了《补充协议》，协议约定：鉴于甲方1与乙方已就大发融悦东方的联动分销签订了合作周期为2019年9月1日至2019年9月30日的《芜湖大发融悦东方分销服务合同》（以下简称原合作协议），甲方1与甲方2就该项目签订了《大发融悦东方联动合作协议》。现就相关事项达成本补充协议：1、增加协议主体，增加甲方2作为南京一言堂分公司所签协议的甲方之一，与甲方1一起组成原合作协议的甲方共同履行原合作协议；2、销售佣金的给付，原合作协议约定的甲方向乙方支付销售佣金的付款义务由甲方2向乙方履行，根据原告合作协议约定的佣金费率（二级联动费率），对销售佣金按月计算，对于达到原合作协议约定的结算支付销售佣金标准的房源，由甲方1确认，甲方2确认当期应向乙方支付的销售佣金，并形成结算单，结算单需经甲方1及乙方盖章确认，且甲方2收到乙方提供的正规的增值税专用发票后的1个工作日内，甲方2向乙方支付当期销售佣金；3、违约责任，甲方2应按照本补充协议的约定向乙方支付销售佣金（二级联动服务费），若逾期支付的，则甲方2应按照原协议的相关约定承担相应违约责任，若甲方1代甲方2支付销售佣金的，则在甲方1支付相应销售佣金后1个工作日内返还甲方1，若逾期返还的，则甲方2按应返还而未返还金额的日万分之五向甲方1承担违约责任;4、协议效力，本补充协议与原合作协议不一致的，以本协议的约定为准。 合同签订后，南京一言堂分公司开始进行商品房推介服务。2019年8月11日14时03分，南京一言堂分公司工作人员姚主管（微信名）通过“一言堂大发项目销售群”向芜湖垠壹公司工作人员丁如玉（微信名）报备，报备信息为：项目名称：大发融悦东方；客户姓名：陈先生；报备公司：中介；是否带访：带访。芜湖垠壹公司工作人员微信回复“报备有效”，并将公司系统确认电脑截屏发送南京一言堂分公司。 2019年8月11日14时57分，案外人陈海华、刁先军夫妇在南京一言堂分公司带领下来到大发融悦东方售楼部，到访时南京一言堂分公司没有向芜湖垠壹公司履行客户确认手续。当日17时33分案外人陈海华、刁先军夫妇达成了购房意向并缴纳了购房定金17000元，南京一言堂分公司于当日18时10分对案外人的到访进行到访确认。案外人于2019年8月15日缴纳了房屋首付款，于8月28日签订了《商品房买卖合同》。芜湖垠壹公司以客户到访确认时间晚于房屋成交时间不符合合同约定，且《大发客户确认单》没有营销经理签字为由，不认可该客户为有效客户。后南京一言堂分公司多次要求芜湖珢壹公司、上海易居公司支付此次居间行为的销售佣金，芜湖珢壹公司均以案涉客户不属于合同约定的有效客户为由拒付，遂成诉。 一审法院认为，南京一言堂分公司与芜湖垠壹公司签订的《芜湖大发融悦东方分销服务合同》及与芜湖珢壹公司、上海易居公司签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点为南京一言堂分公司所主张的销售佣金是否有事实和法律依据，具体为案外人陈海华、刁先军夫妇是否属于《芜湖大发融悦东方分销服务合同》约定的有效客户，南京一言堂分公司是否按合同约定完成了居间行为。南京一言堂分公司认为，案外人陈海华、刁先军夫妇是在南京一言堂分公司的陪同下来到大发融悦东方项目营销中心，并与芜湖垠壹公司签订了《商品房买卖合同》，南京一言堂分公司完成了居间行为，该客户符合《芜湖大发融悦东方分销服务合同》约定的有效客户，芜湖珢壹公司、上海易居公司应当按照合同约定支付居间费用。但根据《芜湖大发融悦东方分销服务合同》第三条第二款，双方对“有效客户的确认”程序进行了明确的约定。本案中，南京一言堂分公司并未按照合同约定在客户到访时办理现场确认手续，而是在案外人签订《大发融悦》认购协议书并缴纳完定金后，于当日18时才对客户到访进行确认，该行为明显违背了合同约定的有效客户确认程序。虽然南京一言堂分公司提交了《大发客户信息确认单》，但该确认单属于芜湖垠壹公司内部资料，芜湖垠壹公司对该确认单“经核实上述客户信息，符合/不符合有效推荐报备”一栏并未进行勾选，也没有项目营销经理签名确认，因此，该《大发客户信息确认单》也不符合合同约定的有效要件，无法据以判断案涉客户为合同约定的有效客户，也无法作为南京一言堂分公司据以主张完成居间行为依据，更不能作为南京一言堂分公司向芜湖珢壹公司、上海易居公司主张销售佣金的依据。综上，南京一言堂分公司要求芜湖珢壹公司、上海易居公司支付销售佣金63700元的主张，既无事实依据，也无法律依据，该院对该主张依法不予支持；因该院对其主张的销售佣金不予支持，故对因延期支付销售佣金而要求两被告按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金的请求亦不予支持。芜湖珢壹公司关于因南京一言堂分公司未履行客户带访报备、确认手续而不能认定其带访的客户为有效客户的相关抗辩意见，符合合同约定，该院予以采纳。判决：驳回南京一言堂分公司的全部诉讼请求。案件受理费708元，由南京一言堂分公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，芜湖垠壹公司以客户到访确认时间晚于房屋成交时间不符合合同约定，且《大发客户确认单》没有营销经理签字为由，不承认南京一言堂分公司已经完成了案涉房屋的居间服务。但案涉合同为居间服务合同，南京一言堂分公司的主要义务为带领客户至房屋销售现场，按照合同约定完成客户确认程序为双方之间对确认前述义务的相关约定，并非本案的主要合同义务，故案涉居间服务是否完成，应以南京一言堂分公司是否带领客户至房屋销售现场并最终成交进行判断，不能仅依据该公司是否按照合同约定完成了客户确认程序进行判决。南京一言堂分公司在本案中提交了《分销服务合同》、微信截屏、《大发客户确认单》、《大发融悦》认购协议书、付款确认单及回单、收据、商品房买卖合同、电子发票、签约信息流转单、情况说明等证据足以证明其完成了合同约定的居间服务，故本案中介费用应予支付。但南京一言堂分公司未按照合同约定的客户确认程序进行客户确认，导致了双方产生纠纷并引发本案诉讼，故对其要求支付逾期支付中介费用的利息损失的主张不予支持。一审判决适用法律有误，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初339号民事判决； 二、被上诉人芜湖珢壹置业有限公司、上海易居房地产交易服务有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付上诉人南京一言堂房地产管理有限公司鸠江区分公司销售佣金63700元； 三、驳回上诉人南京一言堂房地产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取708元，由上诉人南京一言堂房地产管理有限公司负担8元，被上诉人芜湖珢壹置业有限公司、上海易居房地产交易服务有限公司负担700元；二审案件受理费1406元，由上诉人南京一言堂房地产管理有限公司负担16元、被上诉人芜湖珢壹置业有限公司、上海易居房地产交易服务有限公司负担1400元。 本判决为终审判决。 审判长  国廷斌 审判员  蔡 俊 审判员  徐红梅 二〇二〇年九月三十日 书记员  裴丽平 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。