广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初892号原告：开平市三埠街迳头龙安经济合作社，住所地：开平市********。负责人：李速风。委托诉讼代理人：张泽权，系广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人:张农屏，系湖南白泉律师事务所律师。被告：开平富琳纺织制衣有限公司，住所地：开平市**************。法定代表人：李佳果。委托诉讼代理人：梁炜俊，黄素娴，系广东风采新纪元律师事务所律师。第三人：开平市三埠街迳头社区居民委员会，住所地：开平市三埠街迳头社区居民委员会。委托诉讼代理人：余锦荣，系该居民委员会委员。原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社与被告开平富琳纺织制衣有限公司、第三人开平市三埠街迳头社区居民委员会合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序并于2020年4月16日公开开庭进行审理。原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社委托诉讼代理人张泽权、张农屏，被告开平富琳纺织制衣有限公司委托诉讼代理人梁炜俊、黄素娴、第三人开平市三埠街迳头社区居民委员会委托诉讼代理人余锦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2000年11月23日签订的《土地交换协议书》、2001年5月28日签订的《土地交换协议书》、2002年8月20日签订的《简易铺位搬迁协议书》、2002年12月签订的《补充协议合同》、2013年11月25日签订的《协议书》；2、判令被告将迳头天天乐通往忠源制衣厂之间的水泥桥下鱼塘，面积2.294亩及迳头龙安村瑞成菜园面积2.2亩的土地使用权返还给原告；3、判令被告赔偿原告的损失（300万元），具体的损失计算方式根据双方协议书被告承诺为原告新建30间有房产证的商铺及500平方米的瓦片厂房对应的价值。4、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年11月23日，原被告签订《土地交换协议书》，约定原告将迳头天天乐通往忠源制衣厂之间的水泥桥下鱼塘，面积2.294亩的土地转让给被告使用，被告帮原告兴建15间铺位作为对价。2001年5月28日，原被告再次签订《土地交换协议书》，约定原告将迳头龙安村瑞成菜园面积合计2.2亩的土地转让给被告使用，被告帮原告再兴建15间铺位作为对价。2002年8月20日，原被告签订《简易铺位搬迁协议书》，约定由于坐落在三埠迳头兴南大道东路北面的15间简易铺位(以下简称A幢)的土地使用权已属于被告所有，故原告在该土地上的铺位需要搬迁，经双方协商，被告在原告指定的迳头兴南大道东路南面靠近原有15间简易铺位(以下简称B幢)的地方兴建简易铺位15间(以下简称C幢)作为补偿，其铺位面积、装修按原A幢的要求。被告负责并出资办理B、C幢共30间简易铺位的土地使用证，土地权属为原告，并由被告负责并出资办理房产证。2002年12月，原被告签订《补充协议合同》，由于被告与原告前期签订的合同有部分事项未能得到落实，经三埠区、迳头村委会多次牵头，促使原被告协商解决，对未履行合同部分条款逐一进行修改、补充，并达成一致协议。第三条约定，关于铺位问题，被告应做到如下五点：第2点，办理30间铺位房产证及办证一切费用(包括报建在先)；第5点，30间租位房地产证及施工期限应在2003年12月底前应全部办妥给龙安村，如不按期进行，龙安村当富琳单方废约论处。随后，被告未能按约定办妥上述30间铺位的房地产证，以各种理由拖延，原告四处奔走，寻求解决办法，但未能取得实质成果。2013年11月25日，被告迫于多方压力，与原告签订《协议书》，就被告未能向原告提供办理集体土地建设用地使用证，权属于原告的30间简易商铺的事宜，进一步进行补充约定，明确约定被告应于2014年11月30日前替原告全部办理好30间简易铺位的集体土地建设用地使用证。上述协议签订后，被告至今未能替原告办理好30间简易铺位的集体土地建设用地使用证，被告在建设上述30间简易铺位时，没有按双方的约定依法报建，未按约定替原告办理好30间简易铺位的集体土地建设用地使用证，被告的行为严重损害了原告的利益，现原告依法诉至法院，请法院判如所请。被告开平富琳纺织制衣有限公司辩称，一、被告没有违约行为。1.办理房产证或集体土地建设用地使用证的主体为原告。首先，申请办理房产证或集体土地建设用地使用证的主体必然为原告，被告不可能绕过原告自行办理房产证或集体土地建设用地使用证，被告只能协助原告办理。其次，房产证或集体土地建设用地使用证是否可以成功办理，是由相关行政部门决定的，被告不能保证涉案铺位必然可以成功办理房产证或集体土地建设用地使用证。因行政部门不予办理的原因导致涉案铺位不能办理房产证或集体土地建设用地使用证的情形，不能视为被告违约。最后，被告是根据原告的指示，在指定的位置兴建铺位，涉案铺位是否存在不能办理房产证或集体土地建设用地使用证的情形，被告也无法审查。而根据开平市国土资源局在2013年12月作出的《国土资源行政处罚听证告知书》以及《行政处罚决定书》的内容可知，兴建铺位的土地是未办理建设用地审批手续的，而该未办理建设用地审批手续是导致涉案铺位未能及时办理房产证或集体土地建设用地使用证的最主要原因。2.涉案铺位于2014年初已具备办理集体土地建设用地使用证的条件。2014年1月16日，开平市人民政府办公室作出《开平市2013年度第八批次建设用地的批复》，同意将涉案铺位所在土地（面积：0.0664公顷）转为建设用地。2014年2月27日，被告为协助原告办理集体土地建设用地使用证，代为缴纳了27888元的新增建设用地土地有偿使用费。如上所述，上述土地早已于2014年初具备办理集体土地建设用地使用证的条件。但是，由于原告不予配合被告办理，导致至今仍未成功办理。综上，涉案铺位至今未能办理集体土地建设用地使用证的原因在于原告，被告对此没有过错，故不存在违约行为，原告无权解除涉案协议书。二、原告不具备解除涉案协议书的条件。1.被告在履行涉案协议书时的主要义务为兴建铺位。被告与原告于2000年11月23日签订的《土地交换协议书》（以下简称：协议书一），以及2001年5月28日签订的《土地交换协议书》（以下简称：协议书二），上述两份协议书约定，原告将迳头天天乐通往忠源制衣厂之间的水泥桥下鱼塘土地以及迳头龙安村瑞成菜园的土地（以下统称：涉案土地）转让给被告，被告需为原告无偿兴建铺位30间作为转让的对价。也就是说，在上述两份协议书中，被告的唯一义务就是兴建铺位。之后，被告与原告于2002年8月20日签订了《简易铺位搬迁协议书》（以下简称：协议书三）、于2002年12月签订了《补充协议合同》（以下简称：协议书四）、于2013年11月25日签订了《协议书》（以下简称：协议书五），上述三份协议均属于被告与原告对协议书一、协议书二的补充约定，双方的主要义务并没有发生变化。协议书三、四、五约定被告负责出资并办理涉案铺位的房产证或集体土地建设用地使用证的义务，属于次要义务或合同附随义务。2.涉案协议书均没有明确约定协议书解除的条件。涉案协议书均没有关于解除协议书的约定。原告主张依据协议书四第三条第5点约定解除涉案协议书，但是该条约定不明确，并不能推断出赋予了原告可以据此解除协议书的权利。而且，根据协议书五的约定，原告已免除被告协助办理房地产证的义务，所以原告无权再依据上述约定解除协议书。3.原告不满足行使法定解除权的条件。如上所述，被告在履行涉案协议书时的主要义务为兴建铺位，该主要义务已履行完毕，涉案铺位已交付给原告使用至今。而且，原告也已将涉案土地交付给被告。也就是说，双方的主要义务均已履行完毕，协议书的目的已实现。所以，在本案中并不存在合同法第九十四条规定的法定解除的情形。综上，原告并不具备行使解除权的条件，其诉求不应获得法院支持。三、即使涉案协议书被解除，但是被告已合法转让涉案土地给开平富琳裕邦房地产开发有限公司，不存在返还的可能性。被告依约取得涉案土地的使用权后，已将涉案土地转让给富琳裕邦公司，且富琳裕邦公司已在涉案土地上兴建商品房并对外出售。因此，即使涉案协议书被解除，被告也不可能返还涉案土地给原告。综上所述，原告的诉讼请求，没有事实及法律依据，恳请法院驳回其全部诉讼请求。第三人开平市三埠街迳头社区居民委员会述称，涉案土地属于原告方，因为被告不履行相关的义务，所以涉案的土地一直都没有办证。原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社、被告开平富琳纺织制衣有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年11月23日，原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社与被告开平富琳纺织制衣有限公司签订《土地交换协议书》，约定原告将迳头天天乐通往忠源制衣厂之间的水泥桥下鱼塘（2.294亩）土地转让给被告使用，被告帮原告兴建15间铺位作为对价（土地由原告提供）。2001年5月28日，原、被告再次签订《土地交换协议书》，约定原告将迳头龙安村瑞成菜园面积合计2.2亩的土地转让给被告使用，被告帮原告再兴建15间铺位作为对价（土地由原告提供）。2002年8月20日，原、被告签订《简易铺位搬迁协议书》，协议内容为：由于坐落在三埠迳头兴南大道东路北面的15间简易铺位(以下简称A幢)的土地使用权已属于被告所有，故原告在该土地上的铺位需要搬迁，经双方协商，被告在原告指定的迳头兴南大道东路南面靠近原有15间简易铺位(以下简称B幢)的地方兴建简易铺位15间(以下简称C幢)作为补偿，其铺位面积、装修按原来A幢铺位的要求进行建设。被告负责并出资办理B、C幢共30间简易铺位的土地使用证，土地权属为原告，并由被告负责并出资办理房产证。2002年12月，原被告签订《补充协议合同》，协议内容为：由于被告与原告前期签订的合同有部分事项未能得到落实，经三埠区、迳头村委会多次牵头，促使原被告协商解决，对未履行合同部分条款逐一进行修改、补充，并达成一致协议。……第三条约定，关于铺位问题，被告应做到如下五点：第2点，办理30间铺位房产证及办证一切费用(包括报建在先)；第5点，30间租位房地产证及施工期限应在2003年12月底前应全部办妥给龙安村，如不按期进行，龙安村当富琳单方废约论处。2013年11月25日，因办理案涉30间铺位的房地产权证的问题，原、被告作为甲乙方，第三人开平市三埠街迳头社区居民委员会作为丙方，三方签订《协议书》，主要内容为：就被告出资兴建并协助办理集体土地建设用地使用证、权属于原告的30间简易铺位的事宜，权属于原告的30间简易商铺的事宜，由于种种原因，令致被告未能按双方原协商的时间内替原告办理好简易铺位相关证件。经双方友好协商，一致达成以下协议：1、被告应于2014年11月30日前替原告全部办理好30间简易铺位的集体土地建设用地使用证。……4、被告要按本协议第1条约定的时间取得集体土地建设用地使用证，原告在收到被告所办理的集体土地建设用地使用证后，被告不再负责此项办证工作的责任，且由此而引致的一切税费及法律责任也与被告无关。5、由被告出资在原告村口鱼塘东北面与马路之间的宅基地空地建一间约500平方米的简易锌瓦厂房，建成后其所有权归原告。开平市****办事处城镇建设管理与环保局作为见证方在该协议书盖章并由其代表人签名。2013年12月26日，被告代原告缴交案涉30间简易商铺旁边的0.0664公顷土地罚款，处罚原因为原告擅自占用该土地进行硬化。2014年2月27日，被告代原告缴交案涉30间简易商铺旁边的0.0664公顷土地“新增建设用地土地有偿使用费”27888元。上述土地为空地，位于案涉30间商铺南边。原告认为，被告并没有按合同的约定办理好30间简易铺位的集体土地建设用地使用证，被告的行为严重损害原告的利益，遂提起诉讼。被告认为，1、关于尚未建造的500平方米锌瓦厂房，我方与原告达成一致意见，补偿30万元给原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社。2、关于涉案商铺不能办理不动产权证的问题，其主要责任在于原告，我方同意补偿40万元给原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社。我方认为，被告支付上述款项给原告后，应视为原告与被告关于本案中所签订的所有合同义务已履行完毕，被告方无需再承担其他法律责任。另查，原告转让给被告的两块土地约2.294亩及2.2亩（即原告所称的土地一：迳头天天乐通往忠源制衣厂之间的水泥桥下鱼塘，土地二：龙安村瑞成菜园），被告将上述土地转让给案外人开平富琳裕邦房地产开发有限公司，案外人开平富琳裕邦房地产开发有限公司已将其开发为“裕邦新外滩”楼盘的一部分，案涉土地已经被规划及建设为商品房出售。又查明，案涉30间简易商铺的土地仍未确权，该土地是否可以转为建设用地并未确定，需由原告向自然资源局申请，由市政府批复同意由集体用地转为建设用地后，才有可能申请办理办理集体土地建设用地使用证。本院发函开平市自然资源局，查询办理集体土地建设用地使用证的相关程序。2020年7月16日，开平市自然资源局回复本院，主要意见为，即使市政府批复同意案涉30间简易商铺土地由集体用地转为建设用地，由于案涉30间铺位没有办理规划许可，属违法建筑，必须自行拆除后才能办理相关手续。庭审结束后，2020年8月17日，原告递交《变更诉讼请求申请书》，申请内容：1、撤回第二项诉讼请求，即“被告将迳头天天乐通往忠源制衣厂之间的水泥桥下鱼塘，面积2.294亩及迳头龙安村瑞成菜园面积2.2亩的土地使用权返还给原告”；2、变更第三项诉讼请求，即“被告赔偿原告的总损失525万元（包含被告未修建厂房30万元、涉案30间商铺拆除重建应赔偿原告270万元、500平方米厂房按每平方米15元每月计算，年租金9万元，7年计63万元、30间商铺按每间每月1500元租金计算，每年租金54万元，拆除重建过程预计需用时3年，计租金损失162万元）。本院认为，本案为合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。原、被告在自愿、等价有偿的基础上签订的五份合同，是当事人的真实意思表示，该合同的内容没有违反法律规定，且涉案铺位已交付原告使用，因此，原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社与被告开平富琳纺织制衣有限公司签订的五份合同为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被签订四份合同，被告为原告建设30间简易商铺，被告将案涉商铺交付给原告使用，双方履行合同的主要义务后，2013年11月25日，原、被告再次签订《协议书》，原告免除被告协助办理不动产权证的义务，仅约定由被告协助原告办理案涉30间商铺的集体土地建设用地使用证。经本院发函开平市自然资源局，其复函主要内容为：“1、按照集体土地建设用地使用权属登记流程，应由村集体提出申请，镇政府报请示到市政府申请办理集体建设用地使用权确权登记手续。2、案涉30间铺位没有办理规划许可，属违法建筑，必须自行拆除后才能办理相关手续。”根据上述复函的意见，首先，按照双方合同约定，被告的义务是协助原告办理相关证件，由于办理集体土地建设用地使用证仅是原、被告签订合同的附随义务，办理相关证件应由村集体提出申请，镇政府报请示到市政府申请办理集体建设用地使用权确权登记手续，办证的主要义务在原告方；其次，在建设简易商铺时，必须先取得规划许可手续才可以建设相关商铺，案涉30间铺位的土地是否可以转为建设用地尚未清楚，原告在没有办理案涉土地转为建设用地的情况下就将案涉的土地交付给被告兴建简易商铺，并约定由被告方协助办理相关证件，责任在于原告方。故原告要求被告“赔偿原告的损失（300万元），具体的损失计算方式根据双方协议书被告承诺为原告新建30间有房产证的商铺”，没有法律及事实依据，本院不予支持。关于原告的第一、二项诉讼请求，“1、判令解除原、被告2000年11月23日签订的《土地交换协议书》、2001年5月28日签订的《土地交换协议书》、2002年8月20日签订的《简易铺位搬迁协议书》、2002年12月签订的《补充协议合同》、2013年11月25日签订的《协议书》；2、判令被告将迳头天天乐通往忠源制衣厂之间的水泥桥下鱼塘，面积2.294亩及迳头龙安村瑞成菜园面积2.2亩的土地使用权返还给原告”，由于上述五份合同的主要合同义务已经履行，原告转让给被告的两块土地约2.294亩及2.2亩已经被规划及建设为商品房出售，不存在返还的可能，故原告的第一二项诉讼请求理据不足，本院也不予支持。庭审过程中，原、被告达成一致意见，关于尚未建造的500平方米锌瓦厂房，由被告一次性补偿30万元给原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社。被告另同意补偿40万元给原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社，作为涉案商铺不能办理相关证件的补偿款，属于被告民事权利的自主处分，被告的此项处分行为应予提倡，本院予以支持。2020年8月17日，原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》，要求撤回本案第二项诉讼请求及变更第三项诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，原告变更诉讼请求，应于法庭辩论结束前申请，但原告却于庭审结束后才向本院递交变更诉讼请求的申请，本院依法不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告开平富琳纺织制衣有限公司应在本判决生效之日起十日内支付700000元补偿款给原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社；二、驳回原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费30800元（原告已预交1150元），由原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社负担25800元，被告开平富琳纺织制衣有限公司负担5000元。被告开平富琳纺织制衣有限公司应向本院补缴诉讼费5000元，原告开平市三埠街迳头龙安经济合作社应向本院补缴24650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余小红二〇二〇年八月三十一日法官助理 梁淑芬书 记 员 伍彩仪