广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6385号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区******。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李全，男，1955年5月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*********，公民身份号码为440************415。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称富佳公司）因与被上诉人李全租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富佳公司上诉请求：1.撤销一审判决的第四项，改判富佳公司按照1500元/月的标准支付从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止的管理费（暂计至2020年6月10日为46700元）；2.依法撤销一审判决第五项，改判富佳公司仅需退还设施使用费280157.53元（退还的设施使用费按照年限折旧计算，折旧期限为2017年5月5日起至李全实际返还商铺之日止，暂计至2020年6月10日为1133天，450000÷20年÷365天×1133天×2=69842.47元，富佳公司实际缴纳设施使用费350000元，扣减折旧费用后为280157.53元）；3.本案诉讼费均由李全承担。事实与理由：一、一审判决认定的设施使用费折旧期限不符合事实。根据李全实际占用商铺及使用商铺的事实，李全从2017年5月5日起接收商铺，并参与了富佳公司组织的两次营业，直至目前案涉市场仍有租户正在经营，富佳公司也提供了相应的配套设施和管理人员配合其经营。在富佳公司已尽相应合同义务的情形下，李全自由经营的行为受其自身的影响而非出于富佳公司的原因，即使商铺空置或者未能持续经营，在其未返还富佳公司的情形下，富佳公司也不能对其进行再利用，相应的市场配套设施仍在持续损耗，况且富佳公司不同案件的起诉期限也并不一致。因此，一审法院计算设施使用费折旧费用时将期限截止至2019年5月20日没有事实依据。二、一审判决认定富佳公司未履行合同的管理义务，从而酌情降低管理费的计算标准，属于事实认定不清、证据不足。根据双方的合同约定，结合李全对租赁物的使用情况，富佳公司在市场开业期间均有提供完善的市场管理服务，但是富佳公司的管理范围限于租档口外围及公共区域，对于李全档口内部以及二层的内部区域，富佳公司无管理义务，且该区域系李全私人所属范围，富佳公司无法进行管理。从一审法院的现场勘查情况来看，档口外围区域及公共区域均整洁有序，而李全的私人区域因其后期未能开业经营，导致货物变质、虫鼠肆虐，此并非富佳公司过错，也不属于富佳公司的可控范围，不应以此认为富佳公司未履行全面管理的义务。另，即使一审法院根据李全的实际使用情况酌情降低管理费标准，也应当结合其经营时间来区分计算，其在富佳公司组织开业期间均进行了正常开业经营，应当按照约定的管理费标准全额支付管理费用。三、一审判决富佳公司需承担本案本诉案件受理费4976.85元，反诉案件受理费3789元，不符合审判原则，责任比例分配不公。根据双方诉请及判决情况，一审法院分配案件受理费的承担有失偏颇，李全存在根本违约的事实，对于案涉纠纷应当承担更多责任，一审法院违背审判原则，仅根据合同无效的过错责任来区分计算案件受理费无法律依据，应当依法重新分配。综上所述，富佳公司为维护自身合法权益，依法提起上诉，请求法院查清事实。被上诉人李全向本院答辩称：富佳公司的上诉请求没有事实和法律依据。一、对于设施使用费，李全也不认可一审法院对该项费用的判决。富佳公司未妥善向李全提供配套设施，依法应当向李全全额退还设施使用费。二、对于管理费标准，一审法院已经查明富佳公司没有妥善履行物业管理责任，对此降低物业管理费标准符合客观事实，适用法律正确。三、对于诉讼费承担，本案纠纷主要过错在于富佳公司，一审法院对于诉讼费认定比例正确。综上所述，请求法院驳回富佳公司的上诉请求。富佳公司向一审法院提起诉讼请求：1.确认双方签订的两份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》于2019年4月10日解除；2.判令李全向富佳公司支付租金及占有使用费、管理费（租金及占有使用费按3000元/月的标准，管理费按1500元/月的标准，均从2017年11月20日算至实际退还商铺之日止）；3.判令李全向富佳公司支付逾期付款违约金（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际清偿之日）；4.判令李全承担案件诉讼费用。李全向一审法院提起反诉请求：1.确认双方签订的《租赁及管理合同》无效；2.判令富佳公司立即向李全退还已付的设施使用费400000元以及支付资金占用利息（以400000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2017年11月9日起算至全部退还之日止）；3.判令富佳公司赔偿李全仓库装修损失40000元；4.判令富佳公司承担案件诉讼费用。后被告变更第2项诉讼请求为：请求判令富佳公司向李全退还设施使用费350000元、保证金50000元并支付资金占用利息（以400000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2017年11月9日起算至全部退还之日止）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认双方于2017年11月9日签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、限李全于一审判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司返还位于东莞市虎门镇沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心A08号仓库；三、限李全于一审判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付占有使用费（以3000元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；四、限李全于一审判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付管理费（以500元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；五、限富佳公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向李全退还设施使用费304013.7元及利息（以304013.7元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年9月27日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；六、限富佳公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向李全退还保证金50000元及利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年9月27日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；七、驳回富佳公司的其他诉讼请求；八、驳回李全的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5789.85元，由富佳公司负担4976.85元，由李全负担813元；一审反诉案件受理费4282.1元，由富佳公司负担3789元，由李全负担493.1元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1312号民事判决。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查，富佳公司于2020年1月8日提起本案诉讼。本院认为：本案为租赁合同纠纷。一审判决认定租赁合同无效,并判令李全返还租赁物及支付占有使用费,富佳公司退还保证金及利息,双方均未就此提起上诉,本院对此予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对富佳公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点为：一、富佳公司就管理费计算标准提出的异议能否成立；二、关于设施使用费的认定问题。关于争议焦点一。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取卫生、安保等物业管理费每月1500元，但一审法院的现场勘验情况反映富佳公司未能提供完全的管理服务，故不应参照合同约定的收费标准判令李全向富佳公司支付管理费。结合东莞市物业管理服务费政府指导价，本院认为一审判决将管理费调整至500元并无不当；对富佳公司就此提出的上诉意见，本院不予采纳。关于争议焦点二。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取450000元设施使用费不予退还，结合合同约定的租赁期限，双方在签订案涉合同之时同意由李全向富佳公司支付450000元作为其在二十年内享有相关设施使用权的对价。案涉设施自2017年5月5日交付给李全使用，富佳公司于2020年1月8日提起本案诉讼要求终止其与李全之间的租赁关系，且结合现场勘查情况，此时富佳农副产品仓储物流配送中心处于非正常运营状态，故设施使用费应从李全占有使用案涉仓库时折算至富佳公司提起本案诉讼之日，即从2017年5月5日起计至2020年1月8日止，共计978天，具体计算方式为：450000元÷20年÷365天×978天=60287.67元。在扣除上述设施使用费后，富佳公司应当向李全返还设施使用费289712.33元（350000元-60287.67元）及利息（以289712.33元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年9月27日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；富佳公司主张设备的设施使用费应计算至实际返还之日，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人富佳公司对于设施使用费计算期间的上诉理由部分成立，本院予以支持；对于上诉人富佳公司超出前述范围的其他上诉主张，本院予以驳回。一审判决对于设施使用费计算期间的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1312号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项;二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1312号民事判决第八项；三、变更广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1312号民事判决第五项为：限东莞市富佳市*经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李全退还设施使用费289712.33元及利息（以289712.33元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年9月27日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）;四、驳回李全的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5789.85元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担4976.85元，由李全负担813元；一审反诉案件受理费4282.1元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担3306元，由李全负担976.1元。二审案件受理费1174.74元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担869.24元，由李全负担305.5元。东莞市富佳市*经营管理有限公司向本院预缴二审案件受理费1563.9元，多预缴的389.16元由本院予以退回东莞市富佳市*经营管理有限公司。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年八月三十一日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。