广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1704民初809号原告：金彩仙，女，1984年6月6日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区***************。委托诉讼代理人：宋德意，广东言必行律师事务所律师。被告：阳江市阳东区合山镇鸿华房地产中介服务中心，住所地：阳江市阳东区**********。经营者：曾杏华，女，1976年6月5日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区**********。被告：曾杏华，女，1976年6月5日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区**********。被告：阳江市阳东区合山城建开发公司，住所地：阳江市阳东区*********。法定代表人：林玉托，该公司经理。委托诉讼代理人：梁富述，广东中瑜律师事务所律师。原告金彩仙与被告阳江市阳东区合山镇鸿华房地产中介服务中心（以下简称鸿华中介中心）、曾杏华、阳江市阳东区合山城建开发公司（以下简称合山城建公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告金彩仙的委托诉讼代理人宋德意，被告鸿华中介中心的经营者曾杏华、被告曾杏华、被告合山城建公司的委托诉讼代理人梁富述到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形后，本院遂裁定转为普通程序，并于2020年8月10日再次公开开庭进行了审理。原告金彩仙的委托诉讼代理人宋德意，被告鸿华中介中心的经营者曾杏华、被告曾杏华、被告合山城建公司的委托诉讼代理人梁富述到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金彩仙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告金彩仙与被告鸿华中介中心、曾杏华、合山城建公司口头达成的土地使用权转让合同关系；2、判令被告鸿华中介中心、曾杏华、合山城建公司退还土地转让款337500元及利息（利息从2018年9月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款时止）给原告金彩仙；3、判令被告鸿华中介中心、曾杏华、合山城建公司赔偿原告金彩仙报建时支付的报建图纸费、基建堆放费、村镇基础设施配套费共19793元；4、判令被告鸿华中介中心、曾杏华、合山城建公司赔偿土地价值损失75000元；5、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：金彩仙欲在合山镇镇区范围内购买住宅用地用于建住宅。金彩仙经人介绍来到曾杏华开办的鸿华中介中心咨询，曾杏华称其可以将地（面积为75平方米）转让给金彩仙，价格为337500元。金彩仙对此同意，但双方没有签订书面的合同。2018年9月14日，金彩仙将转让款337500元转账支付给曾杏华。曾杏华收到该购地款后，没有出具收据给金彩仙，而是向金彩仙提供合山城建公司于2005年12月9日出具给“许仕安”的收据。经金彩仙一再要求，曾杏华才协助金彩仙将该收据上“许仕安”的名字更改为金彩仙的名字。合山城建公司在更改处加盖公司印章予以确认，金彩仙为此还额外支付了1000元的费用。金彩仙收到曾杏华交付的土地后，于2018年12月12日到合山镇人民政府规划建设办公室申请报建，并支付了所建图纸费、基建堆放费等共19793元。金彩仙计划兴建房屋，并于2019年11月28日到合山规划建设办公室申请“开线”，但遭到拒绝。为此，金彩仙向信访部门投诉，合山镇人民政府于2020年1月16日作出《信访事项处理意见书》，认为不予开线的原因是报建时，曾杏华转让案涉土地时所提供的图纸与政府部门留存的原图纸不相符，金彩仙购买的土地地号与原始图纸地号不一致，不符合放线要求，所以不予开线。据了解，截至起诉时，合山镇新村中心区商住地交易价格较金彩仙购买时的价格已经升值了约1000元/平方米。金彩仙认为，曾杏华所提供的图纸与政府相关部门留存的原图不相符，导致金彩仙无法获得政府主管部门放线和兴建房屋许可，金彩仙已无法使用所购买的案涉土地，金彩仙的合同目的已无法实现，依法应予解除双方的合同关系。同时，鸿华中介中心、曾杏华、合山城建公司应承担如下法律责任：1、鸿华中介中心、曾杏华、合山城建公司应退还金彩仙土地转让款337500元及利息；2、鸿华中介中心、曾杏华、合山城建公司应赔偿金彩仙报建时支付的报建图纸费、基建堆放费、村镇基础设施配套费共19793元；3、鸿华中介中心、曾杏华、合山城建公司应赔偿金彩仙土地价值损失75000元。为维护自身的合法权益，金彩仙现特向阳江市阳东区人民法院提起诉讼，希判如所请。被告鸿华中介中心、曾杏华辩称，一、经曾杏华介绍，金彩仙同意以4500元每平方米购买案涉土地，该土地面积75平方米，购地款共337500元。金彩仙请求解除合同，由法院审查处理，若法院判令鸿华中介中心、曾杏华返还购地款337500元给金彩仙，鸿华中介中心、曾杏华会服从法院的判决，但不同意支付利息。二、鸿华中介中心、曾杏华不同意金彩仙的第3项请求，因为当时介绍案涉土地时，金彩仙是自愿购买的，当时有新旧图纸，曾杏华曾带金彩仙到合山镇人民政府有关部门核对，金彩仙确认后自愿购买，过错不在曾杏华，故鸿华中介中心、曾杏华不同意承担该项费用。三、鸿华中介中心、曾杏华亦不同意金彩仙的第4项请求，因为该地不能放线的过错不在于曾杏华。被告合山城建公司辩称，一、合山城建公司与金彩仙不存在土地使用权转让合同关系，金彩仙并非是向合山城建公司购买土地，而是通过鸿华中介中心向案外人购买，合山城建公司与金彩仙也不存在口头协议的问题，因此合山城建公司作为本案被告是不适格的，违背合同相对性原则。二、由于合山城建公司与金彩仙不存在合同关系，故金彩仙诉请合山城建公司承担退还购地款以及报建损失、土地价值损失均没有事实依据，法院应驳回金彩仙对合山城建公司的诉请或起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本案证据及双方当事人的陈述，本院认定如下事实：鸿华中介中心属于个体工商户，其经营者是曾杏华。鸿华中介中心的经营范围是房地产中介服务。金彩仙欲在合山镇镇区范围内购买住宅用地用于建房。2018年9月初，金彩仙经人介绍到鸿华中介中心要求购买住宅地，鸿华中介中心的经营者曾杏华称其可以将位于地（面积75平方米）转让给金彩仙。双方于2018年9月14日口头达成土地使用权转让合同，由鸿华中介中心将商住地以4500元/平方米的价格转让给金彩仙，购地款共为337500元。金彩仙当天将购地款337500元转账支付给曾杏华。金彩仙收到该购地款后，即将其持有的该地块手续即《收据》原件一份及图纸一份交金彩仙收执为凭。该《收据》载明：“今收到许仕安交来购买商住地共75平方米，每平方米900.00元，款人民币（大写）陆万柒仟伍佰元，小写￥67500.00元。此据。”阳东县合山城建开发公司（即本案的合山城建公司）在该《收据》上加盖公章，《收据》的落款日期为2005年12月9日。随后，曾杏华协助金彩仙到合山城建公司将上述《收据》上记载的购地人“许仕安”的名字更改为金彩仙，合山城建公司并盖章确认。金彩仙购地后欲在该地块上建房，遂向合山镇人民政府相关部门申请报建，金彩仙为此缴交了私宅报建图纸费、基建堆放费、村镇基础设施配套费共19793元。随后，金彩仙向合山镇人民政府规划建设办公室申请开线，但合山镇人民政府规划建设办公室认为金彩仙提供的图纸不是原图纸，而是新图纸，与合山镇规划建设办公室的图纸地号位置出现偏差，不符合镇规划建设部门房屋建设放线要求，故合山镇人民政府规划建设办公室不予开线。经本院向阳江市自然资源局阳东分局查实，案涉土地已征收为国有土地，但尚未完善出让手续。对案涉土地，鸿华中介中心、曾杏华至今未取得国有土地使用权证。在本案第二次庭审后，金彩仙向本院表示，其诉请的土地转让款利息原来是请求从2018年9月14日起计算，现其同意从2019年9月14日起计算。以上事实，有双方当事人的陈述，原告金彩仙提供的《收据》、中国农业银行转账回单、缴交私宅报建图纸费收据、缴交基建堆放费票据、缴交村镇基础设施配套费票据、信访事项处理意见书，以及阳江市自然资源局阳东分局给本院的复函等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，鸿华中介中心是曾杏华开办的个体工商户，金彩仙于2018年9月初经人介绍到鸿华中介中心要求购买住宅地，鸿华中介中心的经营者曾杏华称其可以将案涉土地转让给金彩仙，双方遂于2018年9月14日口头达成土地使用权转让合同，由鸿华中介中心将案涉土地以4500元/平方米的价格转让给金彩仙，购地款共为337500元。由此可见，双方口头达成的土地使用权转让合同的当事人是鸿华中介中心与金彩仙，合山城建公司并不是上述合同的当事人。金彩仙主张合山城建公司是上述合同的当事人，与事实不符，本院不予支持。经本院向阳江市自然资源局阳东分局查实，案涉土地虽已征收为国有土地，但尚未完善出让手续，鸿华中介中心、曾杏华至今亦未能取得国有土地使用权证书，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，鸿华中介中心与金彩仙就案涉土地口头达成的土地使用权转让合同应为无效合同。金彩仙认为该口头合同为有效合同，并请求解除，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现金彩仙诉请鸿华中介中心、曾杏华返还土地使用权转让款337500元及相应利息（从2019年9月14日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款时止），合法有据，本院应予支持。同时，金彩仙应将曾杏华交付的案涉《收据》原件返还给曾杏华，并协助曾杏华到合山城建公司处将《收据》上记载的“金彩仙”的名字更改为“许仕安”。金彩仙提出不同意支付利息的意见，理据不足，本院不予采纳。至于金彩仙要求赔偿其报建时所支付的报建图纸费、基建堆放费、村镇基础设施配套费共19793元的问题，鸿华中介中心作为房地产中介服务企业，对案涉土地的性质应有充分的了解，但其在该土地未完善出让手续，没有取得国有土地使用权证的情况下仍将该地块转让给金彩仙，而金彩仙作为受让方，其明知鸿华中介中心对该地块持有的手续仅是合山城建公司当年出具给“许仕安”的一份《收据》，但其仍同意购买该地，由此可见，鸿华中介中心及金彩仙对导致合同无效均有过错，本院酌定鸿华中介中心及金彩仙应各自承担50%的过错责任，即鸿华中介中心、曾杏华应赔偿金彩仙报建图纸费、基建堆放费、村镇基础设施配套费合计9897元（19793元×50%），金彩仙对其该项损失应自负50%。因案涉口头土地使用权转让合同为无效合同，故金彩仙请求赔偿土地价值增值损失75000元，无法律依据，本院不予支持。因合山城建公司不是案涉合同的当事人，且合山城建公司亦没有收取金彩仙的购地款，故金彩仙请求合山城建公司退还购地款及利息、赔偿相关损失，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告阳江市阳东区合山镇鸿华房地产中介服务中心、曾杏华于本判决发生法律效力之日起十日内返还土地使用权转让款337500元及利息（从2019年9月14日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款时止）给原告金彩仙；二、被告阳江市阳东区合山镇鸿华房地产中介服务中心、曾杏华于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿报建图纸费、基建堆放费、村镇基础设施配套费共9897元给原告金彩仙；三、原告金彩仙于本判决发生法律效力之日起十日内将《收据》原件返还给被告曾杏华，并同时协助被告曾杏华到被告阳江市阳东区合山城建开发公司将该《收据》上记载的“金彩仙”的名字更改为“许仕安”；四、驳回原告金彩仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8240元，由原告金彩仙负担1743元，被告阳江市阳东区合山镇鸿华房地产中介服务中心、曾杏华负担6497元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  赖宝军人民陪审员  李南彩人民陪审员  郑光祥二〇二〇年九月四日法官 助理  黄俊奋书 记 员  梁亮好附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。