湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初4297号原告：周美，女，1975年2月13日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。被告：株洲市金都实业有限公司，住所地株洲市芦淞区人民南路**。法定代表人：胡正波，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄辉，株洲市芦淞区芦淞法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权（即代为签收法律文书，代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等）。原告周美与被告株洲市金都实业有限公司（以下简称“金都公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日、9月30日公开开庭进行了审理。原告周美、被告的委托诉讼代理人黄辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周美向本院提出诉讼请求（庭审中明确后）：1.判令被告返还原告商铺的经营权；2.被告支付合同期满后被告占用商铺期间的费用45684元（从2016年11月1日暂计算至2020年6月23日，按照每年11664元的标准计算至被告返还为止）；3.被告返还保证金2000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告与原告签订《商铺经营权出售合同》，约定原告向被告购买位于××市场××楼××道××号商铺××年的经营权。原告按照协议约定向被告支付了相应的费用。后被告为了经营需要，与原告签订《金都市场三楼商铺委托管理合同书》，约定原告委托被告代管门面，期限为5年。现委托期限已到期，原告多次向被告主张支付欠付租金，被告一直未支付占用门面租金费用。被告金都公司辩称，1.金都市场因为整体的经济形势不景气，公司负债比较多，所以也导致欠了很多经营业主的租金是事实，再加上市场也越来越不景气，我方收取实际经营户的租金也大打折扣，为了能够缴纳公司员工的工资、社保、水电等开支费用，公司不得不向实际经营户以四折的方式来收取租金，本案的欠付租金需要再和公司核对，我方愿意协调处理；2.公司曾经与原告友好协商过续租的事宜，但因差距比较大，没能达成合意，不存在递增的计算方法，现在的租金应该按市场的实际情况来计算场地占用费;3.经营业主的经营期限没有到期，所以不存在退还保证金的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对被告提交的《第二次委托管理合同书》，原告提出异议，经核实，该合同上有原告的签名并加盖了被告的公章，系双方当事人真实意思表示，本院予以采信；对原、被告提交的其他证据，双方对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月9日，原告周美（乙方）与被告金都公司（甲方）签订一份《商铺经营权出售合同》，约定：原告向被告金都公司购买位于株洲市××路××号××市场××楼××道××号商铺××年的经营权，期限自2010年4月15日起至2021年4月14日止，价款为99016元。合同还约定：合同签订之时乙方应向甲方交纳合同保证金2000元；合同期内保证金不计息，租赁期满，乙方返还商铺时，经甲方检验场地内设施、设备完好，且经营期间无违约行为，保证金全额退还。合同签订后，原告向被告金都公司履行了付款义务。2011年10月4日，原、被告双方又签订一份《金都市场三楼商铺委托管理合同书》，主要内容为：一、原告将拥有11年经营权的金都市场三楼北二道28号商铺，委托被告金都公司代为管理经营，委托代管期限为2011年11月11日至2016年10月31日；二、委托期间，被告金都公司将门面对外招租，并以返租形式支付原告商铺应得收益，租金分五个年度支付，第一年度租金按总价款的8%支付为7776元，第二年度租金按9%支付为8748元，第三年度租金按10%支付为9720元，第四年度租金按11%支付为10692元，第五年度租金按12%支付为11664元，第一年度租金签订本合同时支付，第二、三、四、五年度租金于每个年度开始前10日内支付完毕；三、本合同到期后，双方可就是否继续延长该商铺委托期限、支付租金进行协商。在合同履行过程中，被告金都公司已向原告支付合同期内的租金。合同期满后，因被告金都公司继续占有使用涉案商铺，但仅向原告支付2000元后续租金，逐酿成本次纠纷。另查明，2017年12月17日，原、被告双方又签订一份《金都市场三楼商铺第二次委托管理合同书》，对后续的租赁事宜进行了约定，合同中约定的委托代管期限为：2016年10月31日至2021年4月14日止，租金标准为39396元的四折，即返租总金额为15758元；分四年返租，每个年度返租金额为3940元；第一年年度返租租金在签订本合同时支付，第二、三、四年度租金于每个年度开始前（签订本合同的起始日为下一个年度的开始日）支付完毕；最后一年返租时，其原始押金一并返还。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、被告是否应当向原告返还商铺经营权及保证金2000元；二、被告欠付原告租金数额及计算标准。现分析如下：关于第一个争议焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告金都公司签订的《金都市场三楼商铺委托管理合同书》、《金都市场三楼商铺第二次委托管理合同书》，该合同名为委托管理合同，实为租赁合同，系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。现原告起诉要求解除合同、恢复原状、被告返还商铺，而涉案商铺的所有权属于被告，原告的经营权到期日为2021年4月14日，而原、被告签订的《金都市场三楼商铺第二次委托管理合同书》中约定的租赁期限至原告的经营权到期之日止，且被告自2011年11月从原告处将商铺返租后，根据被告的经营状况对整个市场进行了经营、出租，商铺已无恢复原状的可能；且原告的经营权仅剩余几个月就即将到期，若现在要求被告返还给原告经营，届时原告又须再次将商铺交还给被告，必将会增加当事人的诉累，也不利于市场的稳定与发展，故本院认为本案的商铺已无返还的必要，宜由被告继续经营使用为妥，但被告需要向原告支付计算至经营权到期日止的租金（占用费）。对于原告交纳的2000元商铺保证金，虽在合同中约定经营权到期时才予以返还，但被告收取该2000元保证金是基于原告自行使用商铺产生，现涉案商铺本就由被告占有使用，原告不再负有合同中约定的保障场地内设施、设备完好的义务，故被告应当向原告退还该保证金2000元。关于第二个争议焦点问题。如前所述，因本院认为被告可以继续使用涉案商铺至原告经营权到期之日止，故被告应当向原告继续支付后续租金。第一次合同期满后，被告继续使用涉案商铺至今，且与原告协商后共同签订了《金都市场三楼商铺第二次委托管理合同书》，对后续的租赁事宜进行了约定，该合同约定的租金标准按照市场行情进行了打四折处理，系双方协商一致后的约定，被告应当按约向原告支付后续租金，故本院对后续租金按合同中的标准确定为15758元。对于租金的支付期限，根据合同中“第一年年度返租租金在签订本合同时支付，第二、三、四年度租金于每个年度开始前（签订本合同的起始日为下一个年度的开始日）支付完毕”的约定，虽被告本应当于2020年10月31日前向原告支付2020年11月1日至2021年4月14日止期间的租金，但该支付期限距离本次判决的时间仅相差一个月，且第二次委托管理合同对租金的标准约定为打四折处理，租金标准已经大幅调低，而被告亦未按照合同约定的支付期限向原告给付2016年11月1日至2020年10月31日期间的租金，为保障原告的合法权益，本院认为宜判决被告一次性支付剩余返租年限内的全部租金为妥。扣除被告已经支付的200元后，被告还应当向原告支付2016年11月1日至2021年4月14日止期间的租金13758元（15758元-2000元）。对于原告提出的超过上述数额标准的租金主张本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告株洲市金都实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周美自2016年11月1日开始至2021年4月14日止期间的租金13758元；二、被告株洲市金都实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周美保证金2000元；三、驳回原告周美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费834元，减半收取计417元，由被告株洲市金都实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  张凌二〇二〇年九月三十日法官助理张青书记员杨名附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。