山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1164号 上诉人（原审被告）：山东金宇房地产开发有限公司，住所地山东省广饶县大王镇政府驻地。 法定代表人：马岩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄萌，山东恒岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑子海，男，1969年10月26日出生，汉族，住东营市东营区。 上诉人山东金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）因与被上诉人郑子海商品房预售合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2020）鲁0523民初1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由郑子海承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院将360个工作日认定为360个自然日是错误的。涉案《商品房预售合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。涉案合同并非格式合同，且金宇公司已通过对“360个工作日”增加下划线的方式提醒郑子海注意，郑子海对该条款是明知且没有异议的。涉案合同中的“工作日”是指按规定应该工作的日子。“工作日”并不等同于“自然日”，一审法院按照360个自然日作为逾期办理房产证违约金的起算点，明显加重了金宇公司的违约责任。2.依据涉案《商品房预售合同》第十六条之约定，金宇公司向产权登记机关提交资料进行备案的时间应为自2017年1月1日起360个工作日内，即从2017年1月1日至2018年6月12日。计算逾期办理房产证的违约期间为2018年6月13日至2019年5月14日，违约天数为335天，违约金为21743.2元(649051元*0.01%*335天)。二、一审判决适用法律错误。金宇公司与郑子海系基于自愿协商的原则签订涉案《商品房预售合同》，不存在欺诈、强迫、威胁等为法律所禁止的行为，办理房屋所有权登记的期限应当适用“契约自由”的原则，即有约定的优先从约定，无约定的从法定。因此《商品房预售合同》第十六条之约定的效力高于《商品房销售管理办法》第四十三条第二款的效力。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条亦明确规定，在商品房买卖合同中已约定办证期限的应从合同约定，故涉案合同约定的房屋交付使用后360个工作日内向产权登记机关提交资料备案是符合该规定的。 郑子海辩称，金宇公司的上诉理由不成立，请求维持一审判决。 郑子海向一审法院起诉请求：1.判决金宇公司向郑子海支付违约金41473.50元、违约金利息2038.31元，共计43511.81元；2.诉讼费用由金宇公司承担。 事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院将360个工作日认定为360个自然日是错误的。涉案《商品房预售合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。涉案合同并非格式合同，且金宇公司已通过对“360个工作日”增加下划线的方式提醒郑子海注意，郑子海对该条款是明知且没有异议的。涉案合同中的“工作日”是指按规定应该工作的日子。“工作日”并不等同于“自然日”，一审法院按照360个自然日作为逾期办理房产证违约金的起算点，明显加重了金宇公司的违约责任。2.依据涉案《商品房预售合同》第十六条之约定，金宇公司向产权登记机关提交的资料进行备案的时间应为自2017年1月1日起360个工作日内，即从2017年1月1日至2018年6月12日。计算逾期办理房产证的违约期间为2018年6月13日至2019年5月14日，违约天数为335天，违约金为21743.2元(649051元*0.01%*335天)。二、一审判决适用法律错误。金宇公司与郑子海系基于自愿协商的原则签订涉案《商品房预售合同》，不存在欺诈、强迫、威胁等为法律所禁止的行为，办理房屋所有权登记的期限应当适用“契约自由”的原则，即有约定的优先从约定，无约定的从法定。因此《商品房预售合同》第十六条之约定的效力高于《商品房销售管理办法》第四十三条第二款的效力。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条亦明确规定，在商品房买卖合同中已约定办证期限的应从合同约定，故涉案合同约定的房屋交付使用后360个工作日内向产权登记机关提交资料备案是符合该规定的。 郑子海辩称，金宇公司的上诉理由不成立，请求维持一审判决。 郑子海向一审法院起诉请求：1.判决金宇公司向郑子海支付违约金41473.50元、违约金利息2038.31元，共计43511.81元；2.诉讼费用由金宇公司承担。 一审法院认定事实：郑子海与金宇公司于2015年1月27日签订《商品房预售合同》（含九个附件）一份，约定由郑子海购买金宇公司开发的金宇•都市公馆第12幢2单元603号房及储藏室，房屋总价款644821元，已支付首付款344821元，余款300000元以贷款的方式支付。《商品房预售合同》第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。第二十四条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第3条约定：在签署本合同前，买受人应委托办理银行贷款信用额度审查，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与贷款银行或公积金管理中心进行充分的了解和沟通，买受人应在本合同签订之日起30个工作日内将剩余的房款全额划付到出卖人指定的账户；如因买受人原因，按揭贷款未能在前述期间内划付到出卖人账户，买受人应自前述约定期限届满第二日开始每日按未付房款总额的万分之三向出卖人支付违约金。 2015年1月20日，郑子海向金宇公司付款50000元，后郑子海分别于同年1月27日、7月19日、8月7日三次向金宇公司付款，金额分别为294821元、100000元、200000元，2019年7月24日，郑子海补交房款306元。 金宇公司于2016年12月31日通知郑子海交房，郑子海当日领取了涉案房屋的钥匙。金宇公司于2019年5月14日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，产权登记机关于2019年9月30日为郑子海颁发案涉房产的不动产权证书。 一审庭审中郑子海陈述，贷款银行系由金宇公司指定，银行何时发放贷款其不清楚。 一审庭审中金宇公司陈述，应当自涉案房屋实际交付日期开始扣除360个工作日之后计算其应支付的违约金。 上述事实有郑子海提交的《商品房预售合同》、实测面积差异的补充协议、交房通知书、增值税发票、不动产权证书及金宇公司提交的交房流程单、新建房屋楼盘表信息、房款收据、违约金计算明细及双方陈述在案为凭。 一审法院认为，郑子海与金宇公司签订的《商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.金宇公司是否应支付郑子海逾期办理产权证书违约金及该违约金计算的起止时间如何确定；2.金宇公司应否支付郑子海上述违约金的利息；3.郑子海是否应支付金宇公司逾期付款违约金；4.如果郑子海应付金宇公司违约金，金宇公司以抗辩的方式主张抵销是否符合法律规定。 关于争议焦点1，一审法院认为，双方合同第十六条约定，金宇公司应在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案。郑子海领取涉案房屋钥匙的时间为2016年12月31日，故应自2017年1月1日起计算金宇公司应提交相关资料的时间。双方虽约定金宇公司应在交房后360个工作日内提交相关资料，但《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”双方关于报备期间的约定已远远超出上述规定期间，且该条款为格式条款，按照合同法的相关规定，应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故郑子海将360个工作日理解为360日并无不当。按照上述理解及双方约定，金宇公司至迟应于2017年12月25日前向产权登记机关报备办理权属登记所需资料，但其直至2019年5月14日才报备办理权属登记所需资料，逾期505天，已构成违约，应当承担违约责任，应以644821元为基数每日按0.01%的标准向郑子海支付违约金，故对郑子海要求金宇公司支付其违约金的诉讼请求的合理部分，予以支持，金宇公司应付违约金数额为32563.46元（644821元＊0.01%＊505天）。金宇公司提交相关备案材料后还需要郑子海向产权登记机关提交相关资料后产权登记机关才能为其办理产权登记证书，郑子海无证据证实金宇公司在2019年5月14日提交报备资料后产权登记机关至同年9月30日为其颁发不动产权证书系由于金宇公司的原因造成，故对其要求金宇公司支付超出505天的违约金的诉讼请求部分，不予支持。 关于争议焦点2，一审法院认为，双方已对因违约产生的损失赔偿额的计算方法进行了明确约定，郑子海要求金宇公司在支付违约金后再支付该违约金利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于争议焦点3，一审法院认为，双方合同附件四第3条约定，郑子海应在合同签订之日起30个工作日内将剩余房款全额划付到金宇公司指定的账户，如因其原因按揭贷款未能在前述时间内划付到金宇公司账户，其应自前述约定期限届满第二日开始每日按未付房款总额的万分之三向金宇公司支付违约金，且该附件还明确约定，在签署本合同前，买受人应委托办理银行贷款信用额度审查，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与贷款银行或公积金管理中心进行充分的了解和沟通。郑子海作为完全民事行为能力人，应当理解上述约定的含义及相应的法律后果，但仍与金宇公司签订涉案合同，说明其已对自己能否取得银行贷款及贷款的额度、付款时间等有所了解，其关于贷款银行由金宇公司指定、对银行何时发放贷款不知情的主张无证据支持，亦与基本的生活常识相悖。郑子海未按合同约定向金宇公司支付房款亦构成违约，在双方均存在违约情形的前提下，均应承担相应的违约责任，故郑子海在要求金宇公司支付其违约金的同时，亦应因自己的违约行为支付金宇公司相应的违约金。双方于2015年1月27日签订合同，郑子海应于30个工作日期满后即同年的2月27日前应支付剩余房款300000元，但郑子海直至2015年8月7日才付清上述款项，金宇公司主张的逾期付款违约金10100元，予以确认。 关于争议焦点4，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，金宇公司以抗辩的方式要求对双方互负的债务在同等数额内进行抵销，符合上述规定，予以采纳。 综上所述，金宇公司应支付郑子海逾期办理产权证书违约金32563.46元，郑子海应付金宇公司逾期付款违约金10100元，上述债务在同等数额内相互抵销后，金宇公司尚应支付郑子海违约金22463.46元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、金宇公司于判决生效之日起十日内支付郑子海违约金22463.46元；二、驳回郑子海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元，减半收取444元，由郑子海负担215元，金宇公司负担229元。 二审中金宇公司为证明其上诉请求提交山东省高级人民法院（2020）鲁民申6019号受理案件通知书一份。证明：金宇公司因不服东营市中级人民法院于2020年4月7日作出的（2020）鲁05民终425号民事判决书向山东省高级人民法院申请再审，该案高院已经立案审查。上述案件中虽然确定向产权登记机关备案的时间应为房屋交付之后的360个自然日，但金宇公司对判决不服，故向高院申请再审。 郑子海质证称，对证据真实性无异议，但金宇公司的观点不正确。 郑子海未提交新的证据。 本院认为，金宇公司提交的证据系另案的再审受理通知书，另案是否再审、再审是否改判并无定论，不影响原生效法律文书的效力，本院对该证据不予采信。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案争议的焦点问题为：一审判决按照房屋交付后的360日而非360个工作日认定金宇公司应当支付逾期办证违约金的起算时间是否正确。 本院认为，一审判决遵循公平原则按照通常的理解认定金宇公司应当在商品房交付使用后360日内履行有关办证协助义务并无不当。理由如下：1.《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”涉案《商品房预售合同》第十六条关于产权登记的约定系金宇公司为了重复使用而预先拟定的印刷文格式条款，在合同双方对该条款的理解发生争议的情况下，依法应做不利于格式条款提供方的解释，一审法院对合同所载“360个工作日”按照360日予以认定并无不当。2.涉案《商品房预售合同》第十六条关于产权登记的约定属于免除或限制金宇公司责任的条款，金宇公司依法应采取合理的方式提请对方注意而未采取。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”涉案《商品房预售合同》第十六条排除了《商品房销售管理办法》第三十四条第二款的适用，属于免除或限制金宇公司责任的条款，金宇公司应当采取合理的方式提请对方注意。金宇公司主张其已经通过对“360个工作日”文字增加下划线的方式提请了对方注意，但金宇公司并未举证证实其使用“360个工作日”语句时向郑子海讲明了工作日的计算方法，亦未说明其向产权登记机关提交有关资料需要360个工作日的合理性，其上诉状中称“工作日是指按规定应该工作的日子”亦未讲明按何规定谁应该工作的日子，且涉案合同文本有多处印刷式下划线，该条款“360个工作日”文字下方的下划线不足以认定为提请了对方的注意。另，工作日通常是指国家机关办理公务的日子，金宇公司在向业主交付房屋后应当整理并提交资料的行为系其自主行为，与有关国家机关是否办理公务没有关联性，故亦不能按照国家机关的工作日理解并确定本案合同当事人约定的“360个工作日”的期间。3.《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”涉案《商品房预售合同》第十六条关于产权登记的约定其合同目的在于明确房地产开发商即金宇公司应当履行协助办证义务的期间，“360日”是确定的时间概念，按照商品房交付使用后的360日计算金宇公司应当履行协助办证义务的期间符合当事人订立合同时拟表达的真实意思，也符合商品房预售的一般交易习惯，若金宇公司需要更多时间，完全可以在订立合同时以明确的数字予以约定；“360个工作日”是不确定的时间概念，以不确定的时间概念对有关期间进行约定会陷入逻辑上的前后矛盾，也不符合合同当事人订立合同时的真实意思。金宇公司违约办证的事实发生后，其违约行为处于持续状态，并不区分工作日或非工作日，其在诉讼中主张按“360个工作日”计算违约期间违反诚实信用原则，本院不予支持。 综上所述，金宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费888元，由山东金宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年九月八日 法官助理 张志倩 书 记 员 周欣欣