内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2019）内08民终853号上诉人（原审被告）：翟某。被上诉人（原审原告）：巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司。法定代表人：石某1，公司董事长。委托诉讼代理人：白某，内蒙古蒙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，内蒙古蒙正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石某2，现住五原县。上诉人翟某因与被上诉人巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司(以下简称隆兴达房地产公司)、石某2确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2018）内0821民初498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翟某，被上诉人隆兴达房地产公司的委托诉讼代理人白某、张某、被上诉人石某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。翟某上诉请求：1.请求依法撤销（2018）内0821民初498号民事判决；2.请求二审法院根据本案的相关事实、依据法律的相关规定，重新审查并认定被上诉人石某2的行为已经构成表见代理及本案关于“名为买卖，实为借款抵押合同”的《商品房买卖合同》效力。3.本案的一审、二审受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、关于被上诉人石某2在被上诉人隆兴达房地产公司身份问题。石某2为隆兴达房地产公司法定代表人石某1的弟弟，该公司在开发建设京城名苑小区项目时，石某2就负担该项目的拆迁、回迁及签订相关合同，之后该项目的建设、房屋销售及支付工程款等日常事务均由石某2全权负担，故原审判决认定石某2的工作职责是对外实施商品房销售该事实不清，且从石某2外观权利的体现并非为社会不特定人群所共识的其工作的范围仅为前述销售房屋的局限性。二、关于上诉人翟某与案外人吴某形成合法的民间借贷，并由被上诉人石某2及隆兴达房地产公司以房屋设定抵押担保的问题。2016年10月28日，案外人吴某受石某2的委派，向翟某借款30万元，双方约定月利率为3.5分（双方虽未出具借据，但吴某在公安局的笔录自认该事实）。当时翟某提出必须有可靠的担保物方可，吴某遂联系石某2，石某2承诺以隆兴达房地产公司开发的××苑商铺提供抵押担保。翟某扣除当月利息后，将其余本金向吴某交付。虽然翟某与吴某及石某2约定的借款利率高于法定借款利率并扣除部分利息，但并不影响双方之间民间借贷关系的成立及生效。三、关于被上诉人石某2的行为已构成表见代理的问题。表见代理是指行为人没有代理权、超越代表权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，而善意相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权，该代理行为有效，被代理人应当按照合同约定承担其与相对人之间的民事责任。本案中翟某有充分的理由相信石某2可以代表公司实施相关的行为。四、本案不存在上诉人翟某与被上诉人石某2恶意串通而导致合同无效的问题。认定恶意串通的举证责任应当由主张一方即隆兴达房地产公司完成。本案中，翟某与案外人吴某及石某2形成合法的民间借贷关系，且石某2代表隆兴达房地产公司自愿以涉案房屋进行抵押，同时原审中及公安机关的调查中石某2始终没有认可其以公司的房屋设定抵押担保是其与翟某恶意串通的结果。原审判决认定“石某2在隆兴达房地产公司不知情，也无法防范的情形之下，与翟某通谋形成虚假的民事行为”该事实错误，且以该事实认定涉案合同无效与本案判决适用的《民法总则》第146条法律规定互相矛盾。五、关于翟某与隆兴达房地产公司所签订名为买卖，实为借款抵押合同的《商品房买卖合同》效力问题。首先，翟某与隆兴达房地产公司真实意思表示为借贷合同设定抵押担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间形成的是让与担保。其次，民间借贷的司法实践中出现了诸多新的非典型担保的形式，但法律并未明文禁止或否定非典型担保的意思自治原则。且本案涉案的《商品房买卖合同》为因借款提供担保而签订，并不违反法律法规强制性规定，同时乌拉特前旗人民法院作出的已生效的（2017）内0823民初2795号民事判决书对类似本案的相关诉求和事实理由，依法认定了涉案《商品房买卖合同》为“隆兴达房地产以涉案的两套房屋为张永全的借款提供担保，其应当在房屋抵押价值范围内承担保证责任”，故涉及案的名为买卖，实为借款抵押合同的《商品房买卖合同》依法成立并生效。六、关于本案抵押房屋的价值大于借款标的是否显失公平的问题。首先，设定抵押房屋的价值大于借款标的的情形普遍存在，法律也未禁止，故只要是双方的真实意思表示，让与担保行为合法有效。其次，隆兴达房地产公司在民事诉状中自认“2016年冬天，我公司发现公司的房屋以网签方式售出很多”，故如果隆兴达房地产公司认为类似的抵押担保合同继续履行将严重显失公平，损害公司利益，应当在《商品房买卖合同》成立之日起一年内行使撤销权。隆兴达房地产公司放弃该救济权利，表明其对上述合同的认可，是否对石某2的行为进行追认，并不影响该合同的效力。七、本案适用法律错误。原审法院适用了《公司法》第16条的规定。首先，《公司法》第16条所规定的公司对外担保须经股东会决议是公司对内的程序性规定，并不涉及公司以外的第三人的审查义务，不能约束与公司进行交易的第三人。其次，《公司法》第16条的规定性质上属于管理性强制性规定，公司对外签订担保合同并不因为违反该规定而无效。故，名为买卖，实为借款抵押合同的涉案合同对隆兴达房地产公司具有法律约束力。隆兴达房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：第一，上诉人的上诉理由不能成立，本案根据一审庭审查明的情况，不构成表见代理。第二，上诉人上诉理由认为是善意取得无事实和法律依据。按照《物权法》第20条的规定，物权效力和债权效力是分开的，上诉人作为合同相对方是一种债权民事行为，所以不属于法律规定的善意取得的要件。第三，本案不属于让与担保，本案合同所形成的是债权关系。第四，本案可以确认是上诉人与被上诉人隆兴达公司之间不存在买卖关系，上诉人所抗辩的隆兴达公司是以案涉房产作为借款进行抵押担保，那么本案中，隆兴达公司主张的是买卖合同无效，在这点上，双方是认可的，按照民法总则的相关法律规定，隐藏的担保行为是否存在不属于本案调整。事实上，部分上诉人中狄永新、张宪峰就隐藏的担保关系是否成立已经另案诉讼至法院。第五，针对《商品房买卖合同》系“名为买卖。实为借款抵押”的让与担保合同，系有效合同的主张。隆兴达房地产公司认为上诉人与石某2以被上诉人名义签订的《商品房买卖合同》，根据《民法总则》第一百四十三条第二款“意思表示真实”之规定，涉案合同没有体现隆兴达房地产公司买卖或者抵押的真实意思表示。上诉人的主张显现了签订的《商品房买卖合同》并不存在真实的买卖关系，根据《民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《商品房买卖合同》的签订是石某2与上诉人之间的虚假意思表示，上诉人未按合同约定交付购房款，石某2却出具了加盖公司发票章的收款收据，石某2办理这些商品房买卖手续是为其与上诉人的虚假行为做铺垫，故案涉《商品房买卖合同》无效。综上，上诉人的上诉事实理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。石某2辩称，我要陈述的事实与一审法院陈述的一致。隆兴达房地产公司向一审法院起诉请求：确认隆兴达房地产公司与翟某于2016年10月28日签订的合同编号2016-9004124《商品房买卖合同》无效，并判令翟某协助隆兴达房地产公司办理上述网签合同的注销登记手续。一审法院查明事实：石某2系隆兴达房地产公司职员。2012年以来负责隆兴达房地产公司在乌拉特前旗京城名苑售楼部商品房销售工作。2016年10月，石某2与案外人刘某、吴某分别达成“借房协议”约定，石某2将隆兴达房地产公司的商品房借给刘某七十五套、吴某二十五套，于同年11月30日前归还。刘某另行出具了抵押担保书和承诺书。借房协议签订当日，石某2依照刘某、吴某的意思表示，向其并不认识的本案翟某出具一份编号2016-9004124《商品房买卖合同》书和收到购房款的“收据”（实际未收到任何购房款）。合同载明涉案房屋价值1729260元，同时办理了网签备案登记。隆兴达房地产公司发现石某2网签售房，却未见回收对应房屋销售款的非常规行为后，进行了核对追查。并以石某2涉嫌犯罪，向乌拉特前旗公安机关报案。公安机关经调查，出具不予立案通知书。隆兴达房地产公司又以石某2借助隆兴达房地产公司名义与翟某签订的《商品房买卖合同》无效为由，向人民法院提起民事诉讼。另查明：经一审法院与案外人吴某核对，翟某的情况是：之前所借的250000元款就是翟某的，以后的借款目的是以新还旧。一审法院认为，本案的争议焦点：1、石某2以隆兴达房地产公司名义与翟某签订的《商品房买卖合同》是否构成表见代理法律关系。2、合同编号2016-9004124的《商品房买卖合同》是否无效。关于石某2在房屋买卖合同上加盖隆兴达房地产公司公章的行为是否构成表见代理法律关系。表见代理是指在无权代理的场合，如果善意的相对人有正当理由相信无权代理人具有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果直接由被代理人承担。我国《合同法》第四十九条对此也作出了专项规定。表见代理的成立，须具备如下条件：1、代理人无权代理而从事代理行为。2、相对人有合理的理由相信无权代理人有权代理。3、相对人主观上是善意的、无过失的。4、无权代理行为发生与本人有关。石某2与翟某之间无任何业务及信任关系，仅通过他人多层次联系，背离公司授权范围，以个人名义向翟某实施借款，并提供隆兴达房地产公司所有的房屋作为抵押的虚假民事行为，签订的又为《商品房买卖合同》。合同与收据载明的房屋价值，与石某2出具的借据之间存在较大差异，与普通房屋交易及以房屋抵押借款的民事行为均不相符。翟某作为完全民事行为能力人，其真实目的是向石某2出借高利息借款后，为降低借款偿还风险，而抵押石某2提供的所有权为隆兴达房地产公司的不动产，作为借款履行保障。这一有违常理的行为，翟某应当审核石某2是否具有设置担保的职权范围，或要求实施抵押登记法律程序，或者要求石某2提供隆兴达房地产公司名义的书面担保函。由于翟某轻信他人误导，未进行审查，存在审核注意义务的过失。从合同内容载明的房屋价值高达百万元之上的事实，与自己给吴某出借款形成的差异分析，由于翟某对石某2提供担保的房产是否为房屋所有人的意思表示未进行核对，客观上存在审查义务的不足。况且，翟某的出借款，月利率远超国家法定民间借贷利率，又提前扣除部分利息，不仅违法，翟某也无善意初衷之言。加之石某2的工作职责是商品房销售，也是当地社会群体的共识而非对外抵押。对借款设置抵押的事实，石某2是在隆兴达房地产公司不知情，也无法防范的情形之下，与翟某通谋形成虚假的民事行为。上述事实无法构成翟某具有合理的理由相信石某2具有以隆兴达房地产公司房产对外提供担保的法定条件。因此，其表见代理抗辩理由，无法律依据支持，法院不予采信。关于《商品房买卖合同》是否无效。合同效力是指因合同产生的权利、义务关系及相应的法律责任。其主要观点是合同的效力是因合同而产生，而不是由法律直接规定。且合同的效力是对合同当事人产生的效果，也是一种权利、义务的法律责任。合同效力的来源主要体现在当事人的意思自治和法律对合同中当事人意思自治的认可。而合同无效是指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效条件，在法律上不按当事人合意的内容赋予效力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”条件；第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事行为，依照有关法律规定处理。本案隆兴达房地产公司请求确认《商品房买卖合同》无效，而翟某不予认可，形成双方当事人对合同法律关系性质的主张不一致。因此，判断合同约定的内容本身是否为当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。综合在案证据及当事人陈述，探究合同签订当时，双方当事人的真实意思，对涉案主要法律关系性质及合同效力作出判断。首先，石某2以隆兴达房地产公司名义与翟某签订的《商品房买卖合同》，真实意思是为翟某出借款提供抵押担保，并不为法律意义层面的房屋交易。合同签订后，翟某未按约交付购房款项，石某2却出具了合同约定价格的收款收据。据此形成了名为买卖，实为借款抵押的虚假民事法律关系。其次，涉案一套商铺合同约定价格近200万元，翟某提供的借款不足30万元，二者之间形成较大差异。由此可认定，涉案《商品房买卖合同》内容，是石某2以隆兴达房地产公司名义与翟某之间的虚假意思表示。再加翟某要求石某2对借款提供担保，却未办理不动产抵押的法律程序，也未主张隆兴达房地产公司出具担保函。翟某作为完全民事行为能力人，出现上述不符合常理的交易行为，应当审查石某2的职权范围而未予审查。自身存在过失。根据《民法总则》第一百四十六条的规定，法院应予以认定，涉案《商品房买卖合同》无效。综上所述。隆兴达房地产公司的诉讼请求理由适当，法院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第二项、第三项，《中华人民共和国公司法》第十六条的规定，判决：确认巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司与翟某于2016年10月28日签订的合同编号2016-9004124《商品房买卖合同》无效。翟某于本判决生效之日起十日内协助巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司向乌拉特前旗房管部门办理网签登记注销手续。案件受理费50元，由石某2负担。二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织各方对证据进行了质证，对各方有争议的证据和事实认定如下：隆兴达房地产公司提交一份五原县人民法院做的调查笔录，被调查人是刘某，时间是2018年4月12日。拟证明案涉商品房均是刘某与石某2个人所借，借房的用途是刘某工程资金周转对外借款的担保，隆兴达公司不知情。翟某不认可该证据，认为内容是假的，与自己无关。石某2对调查笔录无异议。经审查认为，对刘某的调查笔录不符合证据形式要件，本院不予采信。二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该合同生效的要件包括：1、当事人具有完全民事行为及相应的合同行为能力。2、当事人意思表示真实一致。3、合同内容不违反法律和社会公共利益。上述要件即形成了商品房买卖合同成立有效的法律性强制条件。本案中双方签订的是《商品房买卖合同》，翟某并未直接向石某2或隆兴达房地产公司支付购房款，该合同是在翟某向吴某出借30万元款项时，石某2以隆兴达房地产公司名义向翟某所出具的，双方明显不存在真实意义上的商品房买卖民事法律行为，翟某亦主张与隆兴达房地产公司签订合同的真实意思表示为抵押担保，即为石某2或他人借款提供抵押担保，并非真实的房屋买卖合同民事行为。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人对虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故本案中双方签订《商品房买卖合同》的民事法律行为无效。关于本案中隐藏的意思表示担保行为的效力问题。本院另案生效判决已经认定：石某2是隆兴达房地产公司管理人员，其职权是商品房销售，在相对人未提供隆兴达房地产公司授权石某2可以公司财产对外提供担保的证据情况下，石某2以隆兴达房地产公司名义签订《商品房买卖合同》对本案的借款提供担保，其行为超越代理权，且未经隆兴达房地产公司追认。因此，石某2以隆兴达房地产公司名义与相对人签订涉案《商品房买卖合同》作为本案借款提供担保的行为，对隆兴达房地产公司不发生效力。石某2以隆兴达房地产公司的商品房为案涉借款提供担保，石某2的担保行为既无法定代表人石某1的授权，又未经隆兴达房地产公司股东会、董事会等公司机关的决议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，石某2的担保行为对上诉人隆兴达房地产公司不发生效力。作为合同相对人，并未审查隆兴达房地产公司提供担保是否有董事会或者股东会、股东大会决议，故其未尽到相应的审查义务，因此，应当认定石某2以隆兴达房地产公司名义签订《商品房买卖合同》对案涉借款提供担保不构成表见代理。本案中翟某亦主张与隆兴达房地产公司形成抵押担保法律关系，故本案隐藏的担保行为对隆兴达房地产公司不发生效力。综上，上诉人翟某的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人翟某负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 勇审判员 海 波审判员 李智平二○二○年九月十六日书记员 张 倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；