内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2019）内民再468号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：孙聪，1986年1月25日出生，蒙古族，农民，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：李会君，女，1965年11月14日出生，汉族，住内蒙古自治区通辽市，系孙聪姨妈。委托诉讼代理人：李慧芝，1959年1月13日出生，汉族，住内蒙古自治区通辽市，系孙聪母亲。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：通辽市日升日美物流配送有限责任公司。法定代表人：李飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王慧汝，内蒙古慧灵律师事务所律师。再审申请人孙聪因与被申请人通辽市日升日美物流配送有限责任公司（以下简称日升日美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市中级人民法院（2017）内05民终1422号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月2日作出（2018）内民申1772号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭进行了审理，再审申请人孙聪的委托诉讼代理人李会君、李慧芝，被申请人日升日美公司的委托诉讼代理人王慧汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙聪申请再审称，（一）本案《房屋买卖合同》中载明的出卖方及收款方均为通辽市日之美购物广场有限责任公司（以下简称日之美公司），原审判决没有证据证明涉案的114号房屋的产权人是日升日美公司，因此日升日美公司不具备本案诉讼主体资格，原审主体列置错误。（二）双方在《房屋买卖合同》中明确约定，除首付款外余额以贷款方式支付，是附条件、附期限的付款约定，但是日升日美公司至今未能提供114号房屋的产权证，贷款无法成功办理，日升日美公司无权主张孙聪支付剩余房款，其行为已构成违约。原审判决以付款期限约定不明为由，认定剩余房款付款时间已届至，日升日美公司有权请求孙聪履行支付剩余购房款的合同义务，属认定事实错误。（三）双方在《房屋买卖合同》中特别约定“114门市3年以后允许开外侧门”。众所周知商用内铺与开外侧门的营业用房，在用途和价值上存在较大差异，开设外门需政府规划部门许可，而日升日美公司所作的上述承诺，其实质就是合同欺诈。（四）孙聪购买的营业用房屋，合同中标注的建筑面积为62.4㎡。原审中日升日美公司未提供114号营业用房的产权证，原审判决就认定涉案房屋建筑面积为155.27㎡，与孙聪购买的房屋建筑面积差距较大。综上，孙聪与日升日美公司之间的《房屋买卖合同》涉嫌欺诈，导致合同目的无法实现，应当予以解除，退还孙聪已付购房款及相应利息，故请求：1.解除案涉房屋买卖合同；2.判决日升日美公司返还孙聪购房款433632元并赔偿损失269568元；3.本案全部诉讼费用由日升日美公司承担。日升日美公司辩称：（一）日升日美公司作为诉争房屋的所有权人，授权日之美公司代其销售该房屋，并认可日之美公司以自己的名义与孙聪签订的《房屋买卖合同》所约定的各项权利义务，并向孙聪交付所购房屋，且孙聪在反诉中也将日升日美公司列为被告，明确要求解除与日升日美公司签订的《房屋买卖合同》，由此可见，孙聪应知晓日升日美公司与日之美公司之间的委托合同关系，故日升日美公司在买受人孙聪不履行合同义务的情况下，有权直接以委托人的名义向买受人主张权利。（二）日升日美公司与孙聪之间系二手房买卖合同关系，本案不适用商品房买卖合同司法解释的相关规定，亦不具备解除合同的法定条件。本案诉争房屋系日升日美公司于2009年8月23日向通辽市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）所购买的房屋，该项目的开发商系碧桂园公司，并非日升日美公司，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，该司法解释的立法目的及适用主体是约束开发商与买受人之间权利义务关系，对于二手房交易中具体事项并不适用。故孙聪以房屋面积偏差较大要求解除合同，不适用该司法解释的规定。（三）日升日美公司已于2013年5月1日将诉争房屋交付孙聪，所交付的房屋具体面积及坐落与双方签订的《房屋买卖合同》一致，该房屋收取的房款是按照62.4㎡计算，实际使用面积为61.62㎡，相差无几，未损害孙聪的合法权益，孙聪接收房屋的行为可以证明其认可该房屋的客观状况与合同约定一致的事实。该房屋的公摊面积系房管局在颁发房屋产权证书及出具测绘报告时确定的，并非只孙聪情况如此，且面积测绘系房管局的行政行为。如果孙聪对于房管局的该测绘行为有异议，可以向房管局提出行政诉讼，本案日升日美公司已完成合同义务，不构成根本违约。（四）根据合同约定，办理贷款及开外侧门并非日升日美公司应承担的合同义务，因此孙聪无权以此为理由拒绝支付购房款。综上所述，日升日美公司已按合同约定履行完相应的义务，虽然在合同中双方当事人没有具体约定办理贷款的期限，无法确定付款期限，因此根据《中国人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行。在日升日美公司向孙聪主张购房款时，孙聪以上述理由拒绝给付并主张解除合同的理由无事实及法律依据，应驳回其再审请求。日升日美公司向一审法院起诉请求：1.依法判决孙聪立即支付购房款420000元；2.诉讼费由孙聪承担。孙聪向一审法院反诉请求：1.解除与日升日美公司签订的《房屋买卖合同》；2.日升日美公司返还购房款433632元，并按照日升日美公司三年反租涉案房屋期间租金金额赔偿损失269568元；3.日升日美公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2013年3月28日，日升日美公司委托日之美公司以受托人名义与孙聪订立《房屋买卖协议》，约定由孙聪购买日升日美公司所有的坐落于通辽市××区旁“日之美”休闲购物公园商用房，房屋建筑面积为62.4㎡，价款为1123200元，同时约定由日升日美公司反租涉案房屋三年，三年期间租金为269568元，从购房款中扣除。双方约定，由孙聪在订立合同当日交付房款433632元，剩余房款420000元办理贷款后支付。此后，双方补充约定，三年租赁期限届满后允许开外侧门。合同订立后，日升日美公司于2013年5月1日交付涉案房屋，三年租赁期限届满后向孙聪交付房屋钥匙，孙聪按照约定交付购房款433632元，剩余房款尚未支付。此外，根据房产登记部门2016年10月8日颁发给日升日美公司房权证记载，涉案房屋建筑面积155.27㎡，套内建筑面积61.62㎡。一审法院判决：一、孙聪给付日升日美公司购房款405920元，于判决生效后立即执行；二、驳回日升日美公司的其他诉讼请求；三、驳回孙聪的反诉请求。案件受理费3800元，反诉案件受理费2708元，合计6508元，由日升日美公司负担106元，孙聪负担6402元。孙聪不服一审判决，上诉请求：支持孙聪一审时提出的的反诉请求。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。另查明：日升日美公司于2016年5月1日至2016年5月20日期间续租涉案房屋，给付孙聪租金2066元。2016年5月20日后涉案房屋由孙聪自行经营。二审法院认为,孙聪与日升日美公司《房屋买卖合同》约定孙聪所购房屋建筑面积62.4㎡，实际收款亦按62.4㎡计算，现该房屋产权证标注套内建筑面积61.62㎡，一审法院以此面积核定房屋价款并予以扣减适用法律适当，故孙聪提出的“原审认定涉案房屋建筑面积155.27㎡，与孙聪购买营业房面积出现较大差距”的上诉理由不能成立；孙聪提出“日升日美公司主体设置错误”，因日升日美公司提交日之美公司情况说明证明日之美公司系受其委托与孙聪签订《房屋买卖合同》，且涉案房屋现登记在日升日美公司名下，交款收据亦系日升日美公司出具，本案中孙聪提出反诉所列被告亦为日升日美公司，其此项上诉理由亦不能成立；孙聪提出“日升日美公司至今未提供114号房屋产权证，致贷款目的无法实现，已构成明显违约；日升日美公司为提升房价，故意在合同中标注“3年后允许开外侧门”的承诺，实质是合同欺诈”的上诉理由，因其未能提交证据支持，不能成立。故孙聪的上诉请求及理由均不能成立。原审认定事实清楚、适用法律正确，该院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明的事实与一、二审法院认定的事实一致，应予确认。本院再审认为，本案的争议焦点是孙聪与日升日美公司签订的《房屋买卖合同》是否符合解除条件以及相应的法律后果为何。首先，日升日美公司作为案涉房屋的产权方，对其授权日之美公司与孙聪签订的《房屋买卖合同》明确认可，且向孙聪收取房款并交付房屋的行为均由日升日美公司完成，故案涉合同应系日升日美公司与孙聪的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效合同，日升日美公司具备本案的诉讼主体资格。其次，案涉《房屋买卖合同》明确约定房屋建筑面积为62.4㎡，但根据房产登记部门于2016年10月8日就案涉房屋办理给日升日美公司的房屋产权证书载明的建筑面积为155.27㎡，套内面积为61.62㎡，公摊面积为93.65㎡，显然与上述《房屋买卖合同》约定的建筑面积不符，且公摊面积亦超过了约定的建筑面积。经过本院向房产登记部门的测绘机构询问，该测绘机构解释上述房屋的测绘结果是按照相关规定及通常标准进行的，如果对测绘面积有异议，房屋产权人可向房产登记部门申请重新测定。鉴于以上情形，日升日美公司并不能为孙聪办理符合合同约定的房屋权属证书，测绘面积是否客观准确还取决于房屋登记部门的重新审核或复测，而作为案涉房屋购买方的孙聪无权直接向房产登记机构对面积问题提出异议，只能由房屋产权人日升日美公司提出申请并进行主张。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”，第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属的内容和根据”，第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，可见孙聪购买案涉房屋的目的是获得相应物权，在无法取得符合合同约定面积的不动产权属证书的情况下，即使孙聪依约向日升日美公司交付剩余房款，也难以实现合同目的，故案涉合同不具有继续履行的可能。对此，日升日美公司抗辩认为购房款是按照合同约定的建筑面积收取，且孙聪也实际接收房屋，其不存在根本违约情形。但正是基于此，能够证明日升日美公司向孙聪出售的房屋建筑面积应为62.4㎡，上述房屋产权证上记载的155.27㎡，显然与合同不符，日升日美公司构成根本违约。此外，双方还在合同中约定三年后允许开外侧门，但日升日美公司称仅是允许开，至于能否实施需要规划部门批准才可以。因是否可以开外侧门影响到案涉房屋的实际价值、公摊面积及经营效果，亦构成购房者选择购买案涉房屋的重要因素。日升日美公司在出售案涉房屋时明知该约定需规划设计并经批准，但仍作出承诺并载于合同，足以让孙聪认为系日升日美公司的合同义务，确信应当能够实现，日升日美公司存在过错，亦属导致合同目的无法实现的原因。综上，因案涉《房屋买卖合同》目的无法实现，日升日美公司构成根本违约，孙聪主张解除合同、返还已付购房款435632元的诉讼请求应当予以支持，一、二审判决继续履行合同，依据不足，应予纠正。再次，关于孙聪主张的损失应否支持的问题。因案涉合同符合解除条件，其损失应为已付购房款自交付后在日升日美公司占用期间产生的利息，并非是其主张的日升日美公司返租三年的租金损失269568元，因为该租金依据双方合同约定系抵偿孙聪应付的购房款，并已从总购房款中扣除，不存在孙聪作为损失进行主张的情形，故日升日美公司应从孙聪交付购房款433632元之日起向孙聪支付相应利息至本金还清之日止，但不应超过其主张的损失金额269568元。综上所述，孙聪的部分再审请求成立，应予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区通辽市中级人民法院（2017）内05民终1422号民事判决和内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2017）内0502民初1659号民事判决；二、解除通辽市日之美购物广场有限责任公司与孙聪签订的《房屋买卖合同》；三、通辽市日升日美物流配送有限责任公司于本判决生效后十五日内向孙聪返还购房款433632元，并从2013年5月2日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至2019年8月19日；从2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至本金还清之日止，利息总计不超过269568元；四、孙聪于本判决生效后十五日内向通辽市日升日美物流配送有限责任公司返还坐落于通辽市××路木大桥北50米日之美休闲购物公园1期l层114号商铺；五、驳回通辽市日升日美物流配送有限责任公司的诉讼请求；六、驳回孙聪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3800元，反诉案件受理费2708元，合计6508元，由通辽市日升日美物流配送有限责任公司负担5696元，孙聪负担812元；二审案件受理费7600元，由通辽市日升日美物流配送有限责任公司负担5320元，孙聪负担2280元。本判决为终审判决。审 判 长 王 佐 玲审 判 员 王  帅审 判 员 杜  娟 二○二○年九月二十五日法官助理 格根珠拉书 记 员 房 晔 亭