杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初954号 原告（反诉被告）：浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区学正街**阳光华城创富中心**901-1，统一社会信用代码9133010131353787XK。 法定代表人：胡继承，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶志忠，浙江铎法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈垟，浙江铎法律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：李娜，女，1988年12月4日出生，汉族，住山东省诸城市。 委托诉讼代理人：肖环，浙江鼎和律师事务所律师。 原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司（以下简称蒲公英公司）与被告（反诉原告）李娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序审理。案件审理过程中，被告（反诉原告）李娜提出反诉，本院经审查后予以准许，将本反诉合并，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒲公英公司的委托诉讼代理人叶志忠，被告（反诉原告）李娜及其委托诉讼代理人肖环到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告向本院申请一个月时间庭外和解，后双方未能达成一致调解协议。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蒲公英公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《物业租赁合同》，并要求被告即时腾空所承租的房屋；2.判令被告支付租金48352.46元、综合管理费2244.24元、滞纳金13964.69元、违约金32234.98元（上述款项按合同标准暂计算至2020年1月31日，要求计算至实际腾空之日止）；3.判令被告支付律师费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月，原、被告签订《物业租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于杭州市下沙阳光华城二期20幢1层107、108号物业，该物业建筑面积为62.34平方米，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日，第一期至第五期（六个月为一期）每期租金为96704.92元，第六、七期的每期租金为101540.17元。租金六个月支付一次，先付后用。在租赁期间，被告应承担综合管理费为12元/月/平方米，按照六个月支付一次。首期综合管理费保障时间为2019年4月1日至2019年10月31日。另合同约定，若被告逾期支付租金及综合管理费用的，则每日按欠费总额的千分之三支付滞纳金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，并要求被告支付两个月的租金作为违约金。同时，被告应承担原告为诉讼支出的诉讼费、律师费等。合同签订后，被告仅支付了首期租金96704.92元、物业保证金16117元、首期综合管理费5236.56元。此后，被告未按约支付租金及综合管理费，被告的行为已构成违约。截止2020年1月31日，被告共欠原告租金48352.46元、综合管理费2244.24元、滞纳金13964.69元、违约金32234.98元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告（反诉原告）李娜答辩称：第一，原告存在迟延交付商铺的情形，合同约定的交付日期为2019年4月1日，实际原告于2019年4月23日通知被告进场装修。第二，计租条件未达到，原告不得向被告收取租金。原告招商人员在签订合同前明确承诺商场整体开业才开始计收租金。原告副总经理刘小龙明确承诺商场整体开业才计收租金，商场开业日定于2019年9月12日，商场开业指的是地上地下整体开业，商场整体开业率不低于70%。原告发给商户的通知可证实2019年9月12日商场并未开业。第三，原告针对商场在整体业态标准所做的承诺亦未实现。第四，原告未提供物业综合服务，不应收取综合管理费。原告因自身运营原因，导致蒲公英项目未正常运作，没有提供相应的安保及卫生服务，不应收取综合管理服务费用，且原告于2020年2月开始拒绝供应水电，已以其行为表明拒绝履行租赁合同。第五，被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金、滞纳金、律师代理费。 被告（反诉原告）李娜向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《物业租赁合同》；2.判令反诉被告退还反诉原告预付的租金96704.92元、保证金16117元、综合管理费5236.56元、装修保证金10000元；3.判令反诉被告支付反诉原告违约金32234.98元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年，蒲公英项目对外招商，宣传为打造中国目前最大的网红孵化小镇基地—泛娱乐小镇，将800名粉丝过万网红IP植入商圈，联手蜜播网红平台，固定客群七十万，28类主力品牌加盟。在反诉被告宣传的诱惑下，2019年3月24日，反诉原告与反诉被告商谈承租铺位一事，反诉被告招商人员一再保证商场整体开业后才会开始计租。因反诉被告告知反诉原告合同系格式合同，故无法将开业率作为支付条件列入正式合同中，针对开业后的计租及开业率问题会另行签订补充合同。基于对商场整体规划及工作人员的信任，反诉原告签署租赁合同并按照合同约定预交租金96704.92元、保证金16117元、综合管理费5236.56元。后反诉原告要求反诉被告签订补充合同，但均被反诉被告拒绝。期间反诉被告工作人员依然告知开业后再计租且开业率不低于70%。2019年4月23日，反诉被告通知反诉原告进场装修，并要求反诉原告缴纳装修保证金及垃圾清运费、消防改造费。反诉被告承诺2019年9月12日商场整体开业，但实际并未开业。2020年2月下旬，反诉被告以反诉原告未交纳租金为由拒绝为反诉原告进行水电费充值，反诉原告的商铺一直处于无法经营的状态。直至2020年4月，反诉原告收到了反诉被告的起诉状。反诉原告认为反诉被告存在诸多违约行为导致合同解除，反诉原告有权要求反诉被告退还预付的各项费用并支付违约金。 原告（反诉被告）蒲公英公司辩称：1.同意解除合同。但反诉原告无权要求反诉被告返还租金、保证金、综合管理费、装修保证金等。2.反诉被告在履行合同过程中不存在违约行为。反诉被告在招商时宣传的商场业态仅是邀约要求，对业态、开业率、租金计付时间等都应以书面形式确定。反诉原告存在逾期支付租金的行为，而反诉被告不存在违约行为，故反诉原告要求反诉被告支付违约金无事实依据。 本院经审理查明以下事实：2019年3月24日，原、被告签订《物业租赁合同》一份，约定被告向原告租赁其代管的位于杭州经济技术开发区阳光华城20幢107、108号物业用于经营随圆。建筑面积为62.34平方米，租赁期自2019年5月1日至2022年4月30日，2019年3月25日至2019年4月31日作为装修及试营业的免租期，无论期限内是否完成装修，该期限届满后均开始计算租金。原告应于2019年4月1日前交付案涉物业，延迟交付的，租赁期限相应顺延；延迟交付超过120日的，被告有权终止本合同，双方互不承担违约及赔偿责任。合同约定该物业在首个租赁期限即2019年5月1日至2021年4月31日租金按8.50元/日/平方米计算，月租金为16117.49元。租金按照半年一付，先付后用，被告应在合同签订后三日内支付第一期租金，即96704.92元。以后每期租金提前一个月支付。租赁期间，被告应承担综合管理费12元/月/平方米，按照半年一付。首期综合管理费（2019年4月1日至2019年10月31日）为5236.56元。在经营免租期内，只免租金不免综合管理费。合同签订后三日内，被告应向蒲公英公司支付物业租赁保证金16117元。合同另对违约及赔偿责任作出约定，被告逾期支付租金或其他费用的，自逾期之日起，每逾期一日，应按欠费总额的千分之三支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，且被告需向原告支付两个月的租金作为违约金。在合同有效期内，任何一方不得无故终止合同，否则将按两个月租金的标准作为违约金。合同另对其他权利义务作出约定。 2019年3月31日，原告向被告开具收据三份。一份为租金收据，载明金额为96704.92元，期限为2019年5月1日至2019年10月30日。一份为综合管理费收据，载明金额为5236.56元，期限为2019年4月1日至2019年10月30日。一份为保证金收据，载明金额为16117元。2019年4月23日，原告开具装修保证金收据一份，载明金额为10000元，备注为20-107/108。该笔款项系由案涉店铺共同经营人俞佳缴纳，俞佳同意本案中可由被告向原告主张退还保证金的权利。 2019年6月17日，原告招商经理刘小龙与租户代表召开会议。会议中，租户代表要求对开业时间进行明确，并要求签订统一的合同。刘小龙表示无需签订合同，会有书面通知发放各租户，租金自2020年9月12日起算。租户代表要求对开业标准进行明确，刘小龙表示商场开业标准为地下地上整体开业，开业率不低于百分之七十，开业时间为2020年9月12日，在开业之前电影院、超市、量贩KTV等无法入驻。租户代表要求对综合管理费进行明确，刘小龙表示综合管理费自2018年9月1日计收，另结合租户装修时间，装修时间晚于2018年9月1日的，自装修之日起计收，至2019年9月12日开业前，综合管理费半价计收。 本案承办人分别于2020年5月29日、8月21日实地走访蒲公英天地商场。走访时，该商场地下一层、二层基本处于空置状态，地上，地上**入驻多为餐饮店铺有几家店铺营业，地上，地上**有个别培训机构及健身房入驻，其余基本处于空置状态。被告经营的店铺未营业。 另查明，原告自2020年2月份始，未能及时协助被告办理水电费充值，致使案涉店铺无法正常使用。 再查明，原告自招商以来，其印制的蒲公英天地宣传手册载明该商场分24幢独栋连接而成，总建筑面积16万方，实际商业面积达6万方，其中地下二层、地上、地上**（局部****商）地下商业与地铁无缝连接东部一站式购物、休闲、体验、潮流聚集体。商场主力店进驻，拥有主体影城、精品超市、量贩式KTV、健身中心、电玩城、美食广场等。杭州蒲公英天地公众号介绍该商场系汇聚各大品牌美食，潮流服饰，数码，珠宝，百货，娱乐的一站式购物商城，联合淘宝天下020的运营模式，以“休闲+互动+体验”为主题建设8000方数字海洋馆、5000方婚礼主题殿堂、3000方水上儿童乐园、创意天幕、国际风尚美食街区、主题餐饮街区、国际潮品服饰等“街MALL”主题业态，打造全民全天候休闲娱乐潮玩圣地。另杭州蒲公英天地公众号推文宣传称该商场规划有主题影城、健身俱乐部、量贩KTV、超市、电竞馆、美食街等主力店。 上述事实由原、被告提交的《物业租赁合同》，被告提交的收据、声明、蒲公英天地宣传手册、杭州蒲公英天地公众号宣传及推文、2019年6月17日的视频，以及当事人庭审陈述所证实。原、被告提交的其他证据，本院不予确认。 本院认为，原、被告均要求解除案涉《物业租赁合同》，本院对双方的该项诉讼请求予以支持。另《物业租赁合同》解除后，被告负有向原告返还商铺的义务，故对于原告要求被告腾空房屋的诉请，本院予以支持。 本案的争议焦点有以下两点：一、原告向被告收取租金的条件是否成就；租金、综合管理费的收取标准。二、被告是否需要支付滞纳金、违约金、律师费；原告是否需要支付违约金。 针对争议焦点一，原告认为租金及综合管理费均应按合同约定的时间及标准计算；被告认为因不符合开业标准，商场并未于2020年9月12日开业。原告收取租金的条件尚未成就，综合管理费因未提供相应安保及保洁服务也无需缴纳。本院认为，针对该争议焦点，必须先明确以下几个问题：1.刘小龙在租户代表会议上作出的关于租金起算时间及综合管理费计收标准是否能引起变更原、被告签订的《物业租赁合同》中关于租金起算时间及综合管理费计收标准的约定。2019年6月17日的会议中，各租户要求原告明确租金起算时间、综合管理费计收时间及标准，刘小龙作为原告的招商经理在会议中承诺租金起算时间及综合管理费计收时间、标准的行为，在某种程度上减轻了各租户的合同义务，该承诺效力可及于原、被告。2.商场是否已于2019年9月12日开业。原、被告在合同中并未约定商场开业的条件，但刘小龙在租户会议中表示商场开业标准为地上地下整体开业，商铺开业率达70%。而在本案承办人的两次实地走访中，地下一，地下**至三，地上**基本处于空置状态饮商，地上**餐饮商铺基本入驻完全达不到商场开业标准。原告亦未提交相应的证据证明2019年9月12日商铺开业率已达70%，故2019年9月12日并不能视为商场开业时间。3.商场未开业，但被告长期占有使用商铺的情况下，是否应支付相应租金。结合上述分析，原告收取租金的条件尚未成就，被告无需按合同标准支付租金。但被告自2019年4月份以来，一直占有使用该商铺。基于公平原则，被告应支付原告相应的占有使用费作为补偿。关于占有使用费截至时间，本院结合原告要求计算的截止时间，并尽可能避免当事人诉累等多方面因素，确定截至时间为2020年8月31日。关于占有使用费标准，因2020年2月开始，原告未协助被告办理水电充值，被告亦怠于充值、营业。本院结合上述情况以及蒲公英天地招商、客观因素影响、周边商铺租金标准等，酌情认定被告支付原告4个月的租金作为占有使用费。综上，截至2020年8月31日，被告需支付原告占有使用费金额为64469.96元（16117.49元/月×4个月）。4.综合管理费起算时间及计收标准。关于起算时间，刘小龙表示综合管理费自2018年9月1日计收，另结合租户装修时间，装修时间晚于2018年9月1日的，自装修之日起计收，本案综合管理费应自2019年4月23日原告收取装修保证金之日起算。关于计收标准，应按合同约定的综合管理费的50%计收。关于计收截至时间，结合上述占有使用费截至时间，确定计收综合管理费截至时间为2020年8月31日，但因考虑到蒲公英公司在2020年2月开始未协助办理水电充值的情形，本院酌情减少3个月的综合管理费。经本院核算，自2019年4月23日至2020年8月31日为4974.73元（12元×62.34平方米÷2×（16.3-3）个月）。因被告已向原告支付租金96704.92元、综合管理费5236.56元、保证金16117元、装修保证金10000元，上述占有使用费及综合管理费应在被告已支付的租金、综合管理费及保证金中予以扣除。扣除后，原告仍应退还被告的款项58613.79元。2020年9月1日至实际腾空之日的占有使用费及综合管理费，被告应参照《物业租赁合同》约定的第一年度租金、综合管理费计收标准支付。 针对争议焦点二，原告要求被告支付拖欠租金及综合管理费的滞纳金，并要求支付合同解除的违约金及实现债权所支出的律师费。被告认为其不存在违约行为，不应承担上述费用。被告认为原告违约，要求原告支付合同解除的违约金。原告认为，导致合同解除的原因系被告违约，其不承担违约金。本院认为，双方在履行《物业租赁合同》过程中，均存在一定过错，因此对于原告主张的滞纳金、违约金、律师费以及被告主张的违约金本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司与被告（反诉原告）李娜2019年3月24日签订的《物业租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告（反诉原告）李娜应于本判决生效之日起十日内腾空位于杭州经济技术开发区××幢××号商铺，并应参照《物业租赁合同》约定第一期租金、综合管理费计收标准支付原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司自2020年9月1日起至实际腾空之日的占有使用费及综合管理费； 三、原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）李娜款项58613.79元； 四、驳回原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李娜的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1168元，由原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司负担371元，由被告（反诉原告）李娜负担797元。反诉案件受理费1753元，由被告（反诉原告）李娜负担1112元，由原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司负担641元。原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告（反诉原告）李娜于本判决生效之日七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭栋佳 二〇二〇年九月十四日 书记员  叶鑫怡 *ArabicDash-8- *ArabicDash-9-