沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初12152号原告（反诉被告）：张丽华，女，1963年4月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：徐金宝，系辽宁冠佳律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳市爱锅者火锅店，住所地沈阳市和平区南五马路**1门，统一社会信用代码92210102MAOUPTOW1T。委托代理人：张雨诗，系辽宁东拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：仲平，男，1957年8月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：张雨诗，系辽宁东拓律师事务所律师。原告（反诉被告）张丽华与被告（反诉原告）沈阳市爱锅者火锅店、仲平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员董秀坤、赵淑媛组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张丽华诉称，2013年4月2日，原告与被告一签订《房地产租赁契约》，双方约定，原告将自己位于沈阳市和平区南五马路250-1#网点房屋出租给被告一，承租用途经营饭店火锅（没有炒菜）；租赁期限为6年，自2013年12月1日起至2019年12月1日止；每年租金380000元；付款时间及方式为上打租，由被告一在每个结算日前15日内支付，按年结算。并约定任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提出解除契约……若因被告一责任，则被告一赔偿原告五万元。合同签订后，原告全面履行了合同约定，2018年8月起被告一以资金周转困难为由仅向原告支付房租至2019年5月23日，虽经原告多次催讨，被告一拒不支付。自2019年5月以来，原告电话联系被告一的相关负责人未果，被告一所经营的火锅店也已闭门歇业。原告认为，被告一拖欠原告租金的行为，己构成对合同的根本违约，依据《房地产租赁契约》第七条的规定，原告有权单方解除合同，收回租赁房屋，并有权要求被告支付欠缴房屋租金，依约承担违约责任。因被告一系个体工商户，根据《民法总则》第五十六条之规定“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”。被告一系个人经营，所以其债务应由其经营者陈桂兰承担，又因陈桂兰己经死亡，所以其债务应由陈桂兰的继承人即被告二在继承遗产的范围内对被告一的债务承担共同责任。综上，原告依法向法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告各项诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求判令二被告支付自2019年5月24日起至房屋实际返还之日即2019年7月15日应付租金54136.99元;2、请求判令二被告支付违约金50000元；3、判令本案诉讼费由被告承担。被告沈阳市爱锅者火锅店、仲平辩称，一、房租确实交到了2019年5月23日，之后房屋已经被原告收回，被告没有实际使用，被告没有违约行为，不产生房租。原告要求被告支付房租至实际返还之日没有事实和法律依据。原告张丽华于2019年5月9日违反《房地产租赁契约》的约定，擅自在涉案房屋上方悬挂出租条幅，导致租赁合同无法继续履行，原告是过错方，且在2019年5月23日晚，原告张丽华在未与被告告知协商的情况下就擅自将涉案房屋上锁收回，导致被告在5月24日无法正常营业，当时被告饭店员工都聚集在饭店门口，无法进店工作，并向马路湾派出所报警，有出警记录记载。房屋租金支付到2019年5月23日是经原告张丽华同意的，原告张丽华也是被告一爱锅者火锅店的股东，在2018年时，因经济大环境所致，合伙项目经营出现资金周转困难，原告张丽华同意被告一暂时支付租金至2019年5月23日。但是原告张丽华为了一己私利，在租赁合同尚未到期前，便在涉案房屋上方悬挂招租条幅，并在58同城网站上登记招租信息。在2019年5月23日晚，张丽华更将店铺上锁，导致爱锅者火锅店在2019年5月24日以后都无法正常经营，在店铺上锁时，店内还有属于全体合伙人的财产及储存的大量肉、菜、酒水、调料等食材，很多食材容易腐烂。因张丽华的行为不仅仅是影响了被告一的房屋使用权，更侵犯了全体股东的利益，故爱锅者火锅店在2019年5月24日向马路湾派出所报警，法院可以调取出警记录作证。综上，二被告并不拖欠原告租金，也没有违约行为，是原告自行违约，其应按照《房地产租赁契约》的约定赔偿我方损失。二、被告一沈阳市爱锅者火锅店的经营者陈桂兰已经去世，被告二仲平系其继承人，但陈桂兰并无遗产，故即便有赔偿责任，被告二仲平也无需承担。反诉原告沈阳市爱锅者火锅店、仲平诉称，反诉原告与反诉被告于2013年4月2日签订《房地产租赁契约》，合同约定反诉原告租赁反诉被告张丽华位于沈阳市和平区南五马路250号-1#网点房屋，房屋建设面积为437平方米，租金为每年38万元，租期自2013年12月1日至2019年12月1日，房屋用途为经营火锅店，若任何一方违约，另一方有权提出提前解除契约，一方解除时，应提前通知对方，约定合同解除的时间，并解除合同，所造成的损失由责任方一方向对方承担，若因反诉原告责任，则反诉原告赔偿反诉被告10000元，若因反诉被告责任，则反诉被告赔偿反诉原告50000元。反诉原告按照合同约定，于2013年4月2日支付给反诉被告押金10000元。2016年8月15日，在合同履行过程中，反诉被告与反诉原告商议想以其当年的房租38万元入股反诉原告的火锅项目，反诉原告同意，双方签订了《合伙协议》，而后双方又加入其他合伙人，经核算反诉被告占股比例为37.18%。在2018年时，因经济大环境所致，合伙项目经营出现资金周转困难，反诉被告同意反诉原告暂时支付租金至2019年5月23日，反诉原告于2018年8月7日支付租金20万元，2019年3月11日支付租金10万元。但在2018年5月9日，反诉原告支付租金日期还尚未到期的情况下，反诉被告突然在所租房屋悬挂店铺出租的条幅，并在58同城等网站发布招租信息，并在2018年5月24日在从未与反诉原告商议的情况下将店铺上锁，导致反诉原告无法正常经营。反诉被告的行为已经严重违反了双方《房地产租赁契约》的规定，不仅仅导致反诉原告产生运营损失，也使得其他合伙股东产生损失。综上，请求法院支持反诉原告的反诉请求，维护反诉原告合法权益。反诉请求：1、请求判令反诉被告退还反诉原告租金押金1万元；2、请求判令反诉被告支付反诉原告违约金10.8万元（年租金的30%）；3、请求判令对反诉原告自2019年5月24日起至2019年12月1日期间整体损失225548元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告张丽华辩称，二被告提出的反诉与本诉无牵连关系，不构成本诉的反诉，应驳回其反诉。反诉被告没有任何违约行为，房屋租赁契约是因原告的违约，反诉被告行使解除权而解除的。反诉原告要求反诉被告承担违约金没有任何事实及法律依据。反诉原告没有向反诉被告支付过房屋押金，主张返还押金没有事实依据。反诉被告没有任何违约行为，要求反诉被告承担经营损失没有任何事实依据。在反诉被告向反诉原告发出的解除通知中，已经明确要求其应将自己财产进行合理处置，反诉原告怠于行使权利导致的损失系因可规则于自身原因，反诉被告没有任何过错，另外反诉原告连正常的租金都无法支付，说明其经营情况已经严重恶化，再继续经营也只能进一步的亏损，要求赔偿经营损失，明显不具有合理性。经审理查明：2013年4月2日，原告张丽华（甲方、出租方）与被告沈阳市爱国者火锅店（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》一份，约定甲方将坐落于沈阳市和平区南五马路250号-1#网点房屋（房屋建设面积437平方米）出租给乙方使用。年租金380000元，租金期限自2013年12月1日至2019年12月1日。租金按年计算，上打租，由乙方在每个结算日前15日内交付给甲方，付款方式现金。其中第七条违约责任约定任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提出提前解除契约。一方解除时，应当提前通知对方，约定合同解除的时间，并解除合同所造成的损失由责任方一方向对方承担；若因甲方责任，则甲方赔偿乙方人民币壹万元整，若因乙方责任，则乙方赔偿甲方人民币伍万元。合同签订后，被告交纳了租金及押金10000元，原告将房屋交付被告沈阳市爱国者火锅店使用。2013年4月2日，原告张丽华出具说明一份，载明“张丽华曾于2007年10月将房屋租给爱国者火锅时，收取过壹万元押金。2013年4月2日续签合同时有效延续”。2018年8月7日，原告张丽华出具收条一份，载明“今收到沈阳市爱国者火锅店承租的位于沈阳市和平区南五马路250号门市的2018年8月8日至2019年8月7日期间的房租200000元，剩余房租180000元为欠款，根据约定日期还款”。同日，被告沈阳爱国者火锅店给原告张丽华出具欠条一份，载明“沈阳市爱国者火锅店（简称南五店）因账面没有利润，账面现金流不足以支付全额房租，欠张丽华女士2018年8月8日至2019年8月7日期间的房租尾款180000元，该房租尾款于2018年12月31日前，分期以本金+银行同期定期存款利息的形式支付给张丽华女士”。另查明，2019年5月24日，沈阳市公安局和平分局马路湾派出所出具报警情况登记表记载“和平区南五马路城中花园楼下爱国者火锅，大门不知被谁又上了一道锁。经工作了解，因房租问题，股东之间利益产生纠纷”。庭审中，原告自认于2019年5月24日将诉争房屋房门上锁，自2019年5月24日至2019年7月15日期间房门一直处于上锁状态。再查明，在本案审理期间，被告沈阳市爱国者火锅店曾提出鉴定申请，要求对闭店时店内设施设备、装修及食材等因原告造成的实际损失进行鉴定，但两家鉴定机构均因火锅店已挪作他用，现无实物可供勘查为由予以退鉴。上述事实，有当事人向法庭提供的房地产租赁契约、押金说明、收条、欠条、报警情况登记表、退鉴说明、退卷说明等证据以及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告张丽华与被告沈阳市爱国者火锅店签订的《房地产租赁契约》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故双方均应按照协议约定履行各自的权利义务。本诉中，关于原告要求被告沈阳市爱国者火锅店支付自2019年5月24日至2019年7月15日租金的诉请，原告自认于2019年5月24日将房门上锁，并且2019年5月24日至2019年7月15日期间一直处于上锁状态，故该期间被告沈阳市爱国者火锅店并没有占有使用房屋，原告该项诉请无事实依据，不予支持。反诉中，关于反诉原告沈阳市爱国者火锅店要求反诉被告返还押金10000元的诉请，双方已于事实上解除租赁合同，反诉被告应将押金返还给反诉原告沈阳市爱国者火锅店。关于反诉原告沈阳市爱国者火锅店请求赔偿整体损失的诉请，两次鉴定申请均予以退鉴。反诉原告沈阳市爱国者火锅店虽提交了装修合同及收据证明其装修损失，但鉴于收据并非正规发票，且数额较大但其未提交实际支付凭证。固定资产损失以及食材结余损失，反诉原告沈阳市爱国者火锅店所提交的证据不足以证明其事实主张，故对于反诉原告沈阳市爱国者火锅店整体损失的反诉请求不予支持。关于原告要求被告沈阳市爱国者火锅店承担违约责任的诉请，以及反诉原告沈阳市爱国者火锅店要求反诉被告承担违约责任的诉请，双方在履行合同过程中，均有过错，均存在违约行为，故对于双方要求对方承担违约责任的诉请均不予支持。关于原告要求被告仲平承担责任的诉请，仲平并非合同的相对方，原告亦未提交证据证明其是实际经营者，故该项诉请不予支持，同样反诉原告仲平的全部反诉请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告张丽华的全部诉讼请求；二、反诉被告张丽华于本判决生效之日起十日内返还反诉原告沈阳市爱国者火锅店押金10000元；三、驳回反诉原告沈阳市爱国者火锅店的其他反诉请求；四、驳回反诉原告仲平的全部反诉请求。本诉案件受理费2386元（原告已预交），由原告张丽华承担；公告费400元，由被告沈阳市爱锅者火锅店、仲平承担。反诉案件受理费3219元（反诉原告已预交），由反诉原告沈阳市爱锅者火锅店、仲平承担3194元，反诉被告张丽华承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝志杰人民陪审员  董秀坤人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  赵淑媛书 记 员  王俊恫书 记 员  王俊恫本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。