河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异173号 案外人：马建斌，男，1974年8月4日出生，汉族，住石家庄市正定县。 申请人：殷子岚，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区东岗路**。 法定代表人：赵丙恒。 委托诉讼代理人：冯占波，河北英陆律师事务所律师。 被申请人：赵丙恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：冯占波，河北英陆律师事务所律师。 被申请人：杨玲，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省正定县。 委托诉讼代理人：冯占波，河北英陆律师事务所律师。 在本院执行申请人殷子岚与被申请人河北金建房地产开发有限公司（以下简称河北金建公司）、赵丙恒、杨玲借款合同纠纷一案中，案外人马建斌对本院作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封河北金建公司开发建设的xx恒园小区x号楼x单元xxx房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人马建斌称，申请对案外人已购买的河北金建公司开发的xx恒园项目x号楼x单元xxx室的房产不进行查封。事实与理由： 案外人已于2011年8月30日与河北金建房地产开发有限公司签订购房协议，购买了xx恒园项目x号楼x单元xxx室的房产，截止到贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款625744元，因此，在贵院拟查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请执行人殷子岚答辩称，石家庄市中级人民法院查封的房产符合法律规定，根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。石家庄市中级人民法院查封的该房产登记在河北金建房地产开发有限公司名下，因此申请人申请查封该房产符合法律规定。 被执行人河北金建公司、赵丙恒、杨玲答辩称，我方认为贵院査封本案案外人即被查封房产业主的壹度恒园小区房产，不符合法律规定，依法应予解封。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以及第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，不动产买受人的民事权益符合上述要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案所涉业主均与我公司签订了认购书。内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，我公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉认购书应认定合法有效。且业主己经交付全款或己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，并实际占有该不动产。显然，本案被查封房产的业主均符合上述规定，法院应依法解除对这些业主房产的查封措施。 案外人马建斌提供以下证据： 证据一、2011年8月30日，案外人与河北金建公司签订的壹度恒园认购协议书； 证据二、2011年9月2日255744元购房款收据一张、2015年8月4日55000元购房款收据一张、及315000元购房款收据一张、房款的交款银行明细； 证据三、2017年6月13日契税、维修基金、服务费、工本费等收据一张；2017年6月13日物业费、垃圾处理费等收据一张；2017年6月13日水电费收据一张；2017年9月15日天然气报警器费用；2017年度取暖费收据一张；2018年3月17日水电费收据一张；2019年生活垃圾费、物业费、水电费收据各一张； 证据四、壹度恒园物业服务合同。 申请人殷子岚质证称，对证据一的认购协议书有异议，此认购协议书不符合商品房买卖合同中要件，国家对商品房买卖合同有建设部门和工商部门联合制定的制式合同。案外人提供的认购协议书显然不符合商品房买卖合同中约定的条款，因此不具备合法性。 对收款收据证据，我方认为交款收据应当对照转款凭证来核实认定，只有收据不能认定缴纳购房款的事实。对证据三小额的缴费收据认可。 对证据四2017年案外人与金建公司签订物业服务合同期间，房产被其他法院查封，查封期间是不能交付房屋的，所以我方认为物业服务合同不合法。在我申请查封之前，邯郸市邯山区法院对本案房屋进行查封。 对银行转账凭证，案外人转账给了何宪法、吴喜进，此转款凭证不能认为是房款，如果是购房款的款，应当转给河北金建房地产开发有限公司，并且两次收款人不一致，因此对该转款凭证证明的内容有异议。 被申请人河北金建公司、杨玲、赵丙恒质证称，对证据的三性均无异议。在2014年因邯郸有仲裁案件，邯郸中级法院对我单位开发的房产进行查封，当时我方提出不予执行仲裁裁决，最后经过查明是虚假仲裁，2019年1月份邯郸中院就解除了查封。何宪法是业主代表，我公司认可，由何宪法收取的业主的房款，直接支付的工程款，吴喜进是具体的施工人，我公司认可。给吴喜进、何宪法转款就是给了河北金建公司。 本院查明，申请人殷子岚与被申请人河北金建公司、赵丙恒、杨玲借款合同纠纷一案，本院受理后，申请人殷子岚向本院申请财产保全，请求查封被申请人河北金建公司所有的位于河北省正定县正定国用（2011）第x号、x号国有土地使用证及在该国有土地使用证上建筑的房产。本院经审查认为，殷子岚的申请符合法律规定，2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定：查封被申请人河北金建公司名下证号为正定国用（2011）第x、x号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元。 2019年10月21日，本院向正定县房地产管理所发出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封：一、被申请人河北金建公司名下位于石家庄市正定县房产。 x号楼x号房产。 x号楼x年号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。 二、查封期限三年，自2019年10月23日至2022年10月22日。 另查明，2011年8月30日案外人马建斌与被申请人河北金建公司签订壹度恒园认购协议书，约定购买河北金建公司开发销售的“x恒园”小区x号楼（栋）x单元xxx室，房屋面积111.78平方米，价格为5598元/平米，金额625744元。并约定房款支付方式为银行按揭，案外人于2011年8月30日交付定金贰万元，于2011年9月2日前交纳总房款的40%及以上即255744元；剩余房款370000元整由河北金建公司协助案外人向银行申请按揭贷款。 2011年9月2日河北金建公司向案外人出具x-x-xxx号房产的首付款255744元的收款收据，2015年8月4日河北金建公司向案外人出具补交房款55000元的收款收据，及房款315000元的收款收据，河北金建公司向案外人出具小房款93380元收款收据。 另查明，案外人与河北金建公司签订《协议书》，案外人购买河北金建公司开发的位于石家庄市正定县，因购买人已签订商品房买卖合同，此外购买人还购买了该项目的地下停车位，因该项目周期较长，未及时交付房产，河北金建公司以减免购房人购买的地下停车位总价款壹万伍仟元的形式，作为对购房人的补偿。 案外人与正定县众鑫物业服务有限公司签订《壹度恒园住宅区地下车位认购协议书》，约定案外人购买壹度恒园地下停车位一个，总价款180000元，付款方式为一次性付清全款。正定县众鑫物业服务有限公司于2014年11月1日向案外人出具了车位费165000元的收款收据。 2017年6月13日河北金建公司向案外人出具包含案涉房屋契税、维修基金、交易服务费、工本费等收款收据；正定县众鑫物业服务有限公司向案外人出具了水电费等其他在内的收款收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在河北金建公司名下的x恒园小区x住宅楼x单元xxx号房产，案外人与河北金建公司于2011年8月30日签订《壹度恒园认购协议书》，并支付了全部房款，案外人马建斌于2019年10月23日本院查封前已实际入住案涉房屋，且非因案外人原因未办理过户登记。案外人马建斌的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下的x恒园小区x号住宅楼x单元xxx号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年九月十八日 书记员  刘敏欣 书记员  白娟娟