江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0803民初2505号原告：徐峥嵘，男，1982年3月30日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。被告：淮安金地广场商业管理有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道**。法定代表人：张孟，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱润元，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：翁树忠，该公司法律顾问。原告徐峥嵘与被告淮安金地广场商业管理有限公司（以下简称金地管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐峥嵘及其委托诉讼代理人张磊磊，被告委托诉讼代理人邱润元、翁树忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐峥嵘向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付租金46431元；2、请求判令被告承担案件受理费。事实和理由：2013年1月3日，原告与淮安金地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于淮安区商铺，合同约定房屋总价为132705元。2013年11月17日，原告与被告金地管理公司签订《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》。合同第四条约定委托经营期限为长期；合同第五条约定前三年每年租金为房屋总价的8%加上265元，第四年起，被告金地管理公司根据淮安市淮安区当地市场情况及金地商业广场实际经营情况与原告另行约定租金标准及支付方式；合同第八条第二款约定如被告金地管理公司逾期向原告支付租赁回报的，超过60个工作日仍未付清本期租赁回报的，原告有权解除本合同，并可以要求被告金地管理公司赔偿损失。原告于2017年向法院起诉被告金地管理公司要求解除《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，法院经审理作出（2017)苏0803民初4143号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。原告不服判决提起上诉，淮安市中级人民法院经审理作出（2018)苏08民终2205号民事判决书，驳回上诉，维持原判。淮安市中级人民法院认为原告可以就第四年开始的租金标准与被告金地管理公司另行协商，如协商不成的，可另案主张。原告与被告金地管理公司在解除委托经营同纠纷一案中，双方一致确认前三年每年租金为购房款的8%加上265元，其中的购房款8%的租金（三年）在支付购房款时已抵充，剩余265元已通过银行转账方式支付到原告银行账户。被告金地管理公司至今未与原告对租金标准达成一致意见，也未按照此前的约定的租金支付。原告根据合同约定的租金计算，从2016年11月18日至2020年5月17日的租金应为46431元。综上所述，被告不同意解除合同，应支付租金。双方无法协商租金标准，应按合同约定前三年的租金作为计算的依据。请求支持原告的诉讼请求。被告金地管理公司辩称，原告主张给付租金46431元没有事实和法律依据。1、《商铺委托租赁及经营管理合同书》前三年租金的计算时间为2014年6月30日至2017年6月30日，故第4年起的起算时间为2017年7月；2、因金地广场负一楼市场租赁情况一直不好，经过多方努力，被告于2016年11月11日将原告的商铺及周边的商铺一同租赁给了案外人王会龙，并签订了《金地名品家居租赁合同》租期自2017年3月10日至2025年3月9日，租金为每月每平方米13元，这个租金数额是根据当时的市场行情及金地商业广场实际情况确定的，2017年6月30日三年返租到期，业主们认为该租赁价格和回报率太低，多次到市、区政府上访，群体事件时有发生，为此，淮安区委、区政府决定成立金地商业广场矛盾协调处理工作组，通过工作组市场调研和走访且反复与业主代表及金地公司沟通，最终形成金地公司每平米补贴7元，租金从每平方米13元提高到每平方米20元，这个结果得到大多数业主的同意，且从2017年11月起陆续按此价格打款给业主，至今无业主提出异议；3、被告从2017年7月至2019年10月分九次打款2640.23元给原告，支付了原告这个期间段的租赁回报，原告对此并没有提出异议；4、2019年7月，王会龙因经营困难，提出缩小1662平方米商铺，保留4526平方米商铺的要求，我公司同意后于2019年9月17日和王会龙补签了《金地名品家居馆补充协议》，原告的商铺在王会龙缩铺的范围内，故原告的商铺自2019年7月10日始就处于空铺状态。上述情况被告已于2019年9月9日用短信方式发送给原告予以告知，由于原告商铺自2019年7月10日至今处于空铺状态，所以也没有租赁回报。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年1月3日，原告与案外人淮安金地置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：淮安金地置业有限公司将其开发建设的位于淮安市淮安区翔宇南道588号金地商业广场地下商铺10468号房，建筑面积为10.45平方米，以总价132705元出售给原告。2013年11月17日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》一份，约定：一、商铺房屋标的：原告将其所有的位于淮安市淮安区翔宇南道588号（金地广场）地）地下室**积10.45平方米商铺委托被告自营或对外租赁经营。二、委托经营方式：甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺及经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方有权以自己的名义从事商铺租赁及经营管理的一切活动。乙方也有权以自己的名义将商铺对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺及经营合同约定。三、委托经营事项：乙方有权聘请境内外百货业专家和专业零售经营管理公司合作经营管理或自行成立商业管理公司进行管理；乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；在保证甲方约定利益的前提下，乙方有权独立处理一切与该商铺租赁、经营管理有关的所有事务；在合同约定的期限内，甲方同意委托乙方作为商铺的运营管理方，由乙方包括对甲方商铺在内的金地广场所作的统一形象、统一规划和统一管理要求，并承诺遵守《金地商业广场业主公约》及其乙方制定的商铺的装修、维修、安装、支撑、通行、管线铺设、商业推介、广告等管理制度；因经营管理需要，乙方无须甲方同意有权对商铺进行重新分割、增减、改造、间隔、拆除隔离墙、与相邻物业贯通、重新分隔或其它施工行为布局，但不得影响商铺的房屋安全；本合同期限内，甲方不得收回商铺或将商铺另行租给他人。四、委托经营期限：委托租赁、经营期限为长期。在本合同期限内，乙方拥有长期优先承租经营权，甲方对此无异议。五、委托租赁租金标准及支付方式：金地商业广场交付之日起前3年租金为每年265元；第4年起，乙方根据淮安市淮安区当地市场情况及金地商业广场实际经营情况与甲方另行约定租金标准及支付方式。委托经营期间，商铺的所需正常维修费、物业管理费及相关政府行政收费均由承租人负担。甲方承担商铺的财产保险及商铺内设施维护保养责任。并对双方的权利义务、合同变更和解除、违约责任、争议的解决等内容进行约定。后被告依约给付原告前3年租金，即每年265元。2015年3月31日，原告取得上述诉争房屋由淮安市淮安区房屋登记管理中心核发的淮房权证淮城字第××房屋所有权证书。2016年11月11日，甲方（出租方）金地广场管理公司与乙方（承租方）王会龙签订《淮安金地广场租赁合同》一份，约定：甲方是位于淮安市淮安区的管理使用单位，同意将其室内一、二栋（B1F）层（E005－E011、E015—E028、E035－E049、E056－E105）号商铺，面积为6188平方米，出租给乙方作为家具、沙发、地砖、卫浴、地砖、墙纸、灯具、窗帘、五金、橱柜、板材、装饰工艺品等经营使用。租期自2017年3月10日至2025年3月9日止。租金标准及支付方式：第一、二年租金单价按13元/平方米/月计算，第三、四年租金单价按14元/平方米/月计算，第五、六年租金单价按15元/平方米/月计算，第七、八年租金单价按16元/平方米/月计算，其中免租金期限15个月。甲、乙双方又签订《补充协议》一份，约定：甲方又将《淮安金地广场租赁合同》相邻的铺位B1FE050—E055、E106—E107号商铺，约1007平方米，一并租赁给乙方经营使用。合同签订后，被告按合同约定向第三人交付合同中约定的租赁房屋，第三人按合同约定对租赁的房屋进行装饰装修，于2017年7月23日开业。2017年6月30日，原告的商铺三年返租到期，经金地商业广场矛盾协调处理工作组与业主们沟通，确定商铺租金为20元/平方米/月。2017年11月27日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2017年7月租金272.13元。2018年2月12日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2017年9月租金329.06元。2018年2月12日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2017年12月租金326.17元。2018年8月3日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2018年3月租金324.24元。2018年10月24日，被告通过银行账方式至原告银行帐号上2018年6月租金316.52元。2018年10月24日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2018年9月租金316.52元。2019年3月12日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2018年12月租金314.59元。2019年5月28日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2019年3月租金330.99元。2019年10月24日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2019年6月10日-7月9日租金110.01元。后王会龙缩减租赁面积，原告的商铺在缩减的商铺内。2019年9月9日，被告短信通知原告，内容为：您所购金地商业广场商铺，原属于“金地名品家具馆”品牌经营，合同期限2017年3月10日至2025年3月9日，商户因经营亏损，提出缩铺申请，缩铺起始日2019年7月10日。目前您所购铺位处于空铺状态，并已有后续替补品牌洽谈中，特此告知！如若了解详细情况可来我司面谈或电话联系。因原、被告未就2019年7月10日之后的租金标准和支付方式达成一致意见，引起诉讼。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》、完税证明、购房发票、（2018）苏08终2205号民事判决书，被告提供的租金计算表、租赁合同、打款明细、短信信息、《淮安市淮安区信访工作联席会议办公室证明》、（2020）苏08民终820号民事判决书各一份（以上均为复印件）等证据在卷，予以证实。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案原告与被告金地管理公司订立的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，根据合同约定，原告将其所有的房屋委托给被告对外租赁和经营管理，符合委托合同的法律特征，属委托管理合同。《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条第2项约定，第4年起，被告金地管理公司根据淮安区当地市场情况及金地商业广场实际情况与原告另行约定租金标准及支付方式，被告金地管理公司自2017年11月27日至2019年10月24日期间多次向原告银行账号中转账支付租金，原告在提起本案诉讼之前并未对此提出异议，也应当视为原告以实际接受租金行为与被告金地管理公司就租金支付达成一致意见。2019年7月10日之后的租金标准及支付方式，双方未有另行约定，现原告主张按照前三年租金标准支付租金无事实依据，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条、第四百零二条规定，判决如下：驳回原告徐峥嵘的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费961元，减半收取480.5元，由原告徐峥嵘负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（账号：62×××64；户名：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行清江浦支行）。审 判 员 王加庚二〇二〇年九月一日法官助理 李 艳书 记 员 赵春霞附:裁判所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。