山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1325民初4021号 原告：侯宪章，男，1982年2月出生，汉族，居民，住济南市。 委托诉讼代理人：邵丽友，山东国曜（临沂）律师事务所律师。 被告：张存来，男，1961年3月出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：李洪传，费县上冶法律服务所法律工作者。 原告侯宪章与被告张存来农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯宪章委托诉讼代理人邵丽友、被告张存来及委托诉讼代理人李洪传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告土地、房屋买卖协议；2、被告返还原告购房款37.5万元及利息；3、被告张存来承担本案的诉讼费、保全费、保险费等费用。事实与理由：2018年原告经朋友介绍认识被告，被告欲将自己在五圣唐村王家林学校及土地卖给原告，经协商，原告以总价款85万元购买上述学校。之后，原告通过银行转账、支付宝、微信等方式向被告支付37.5万元。因被告将上述房屋另外卖给案外人尹某，尹某已与学校所在村委重新签订承包合同，被告无权出售上述土地及学校，被告的行为构成根本性违约，故提出上述诉讼请求。 被告张存来辩称，原告所诉与事实不符，被告2018年6月18日购买案外人陈某某位于××村××一处，价格为85万元。被告迫于贷款压力于2018年7月7日和原告达成购买意向，以原价85万元转卖给原告，原告当天缴纳定金5万元， 并约定一个月内将85万元转给被告用于偿还贷款。逾期后被告多次催促原告缴纳购房款和签订买卖合同，原告以本公司会计携2000万元外逃为由推脱，但承诺为被告支付利息，原告也向被告支付了近30万元的购房款，又支付了2.07万元的利息。后因原告拒不支付购房款也不支付利息并明确解除购买意向，并通知被告尽快处理避免造成更大损失，被告于2019年5月份与尹某达成购买意向，尹某于2019年6月9日转给被告60万元，因原告自2018年7月7日至2019年6月9日耽搁被告近一年的时间，因利息损失与原告多次协商未达成协议酿成本案纠纷。经电话协商原告同意不要定金5万元，并同意承担被告10万元以内的损失。故在不返还原告订金5万元，并由原告赔偿利息损失10万元、承担本案诉讼费、保全费的前提下，被告同意解除合同。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，原、被告通过朋友介绍认识，原告欲购买被告张存来此前由案外人陈某某转让的位于费县大田庄乡五圣堂村所属的王家林学校（该校南北平均长为92米，东西宽平均为56.6米，总面积为5207.2平方米），2018年7月7日经双方协商，达成由被告张存来以85万元价格将王家利学校售予原告侯宪章的协议，侯宪章当天向被告支付定金5万元，双方约定剩余王家利学校土地及房款85万元于一个月内付清（以银行交易记录为准），被告并向原告提供其银行账户。 逾期后，因原告未能按期付款。其后，原告于2018年9月26日以支付宝转账方式转给被告1万元，又于2019年3月22日通过微信转账方式向被告支付1.5万元。 2019年4月14日，原告向被告转账支付30万元，被告于当天向原告出具收到条一张，收到条载明：今收到王家林学校第一次订金5万，第二次收到30万元，等原件交付给买方后，买方需一次把尾款60万元整结清。对于原告持有的该收到条，所载内容并未计入原告此前通过支付宝、微信转给被告现金2.5万元，且载明的已支付价款为35万元，结欠价款为60万元，显示交易总价款为95万元，超出协议价款10万元，致使双方当初协议价款与其后交易价款不一致。对此，被告张存来主张： 因原告逾期未付款，致使被告承受银行贷款利息压力，应被告要求原告同意承担银行利息，原告通过支付宝和微信向被告支付的款项，属原告应承担银行利息，超出协议价款的10万元系原告自愿承担被告的损失；原告侯宪章主张，当时要求被告出具收据的时候，疏忽了通过微信、支付宝支付的款项，超出协议价款的10万元包含了被告索要的其他费用10万元，等于2019年4月14日变更了合同的价款。 2020年6月28日，被告主叫原告电话，接通电话后被告对通话过程进行了录音，经当庭播放，录音中包含以下对话：侯宪章问：“哎，哥，我不是说我不体谅你，你也得体谅我，你一头不行，这个事儿咱商量不成”,张存来答：“那商量不成，你这一年多，你是耽误我一年多，耽误你还是耽误我”，侯宪章回复：“我耽误你也好，哥，还是我不耽误也好，就算是我的错，全都赖我身上，就算是咱打官司，我最多赔你那5万块钱的事儿，但是呢你是老大哥，你听我说完，咱可以多让你一步，但是你一让让十几万块钱，哥就算是我打官司，都是我的错，也不可能赔这么多钱……”，其后张存来又问：“我那意思是说，从心里觉得不得劲，你想想你咱双方把清单拉出来，已经我给俺闺女从信用社拉出来”，侯宪章答复：“你拉出来也好，我拉出来也好，我给多少钱是有数的”，张存来回复：“你多少钱，本身多少钱，你没打过来你没数么，这是有数的”，侯宪章回复：“对啊，但是你要是说让我赔这么多钱，我觉得有点谈不成，我说实话，如果说我给你一块钱两块钱也好，都是有记录的，你有记录我有记录，谁也跑不了”。双方的通话中还包含如下对话，张（指被告张存来）：最起码，你刨去那5万定金，你说一开始是你答应的吧，反不是俺答应的。侯（原告侯宪章）：5万什么5万块钱，你什么5万块答应的。张：你说许总是答应的吧，一开说给你80万给你90万，是这样答应的吧。侯：你那个90万是房子钱，俺现在不买这个房子了，怎么还有那5万块钱，这个事儿你当时给我说你85万买那个房子，对不对，咱当时我想要的时候那就是给你加上那5万块钱的中介费好处费，但是现在这个房子俺不要了，哥，你怎么还，它不应该，俺买下来它就是个累赘，它所有的手续俺都办不了，就是说他不是合法的，俺弄不了这个东西。经庭审质证，原、被告双方均无异议。 还查明，被告在山东费县农村商业银行股份有限公司所属的大田庄支行贷款60万元。原告侯宪章户籍地为济南市历下区。 本院认为，本案原、被告均非涉案费县大田庄乡五圣堂村王家林学校所属集体经济组织成员，被告受让涉案学校后，将学校房屋及土地出售给学校所属集体经济组织以外的个人，未经有关组织和部门批准，且尚未实际履行，该买卖协议应认定为无效。对于协议的无效，原告应承担主要民事责任，被告亦应承担相应的民事责任。 原、被告协议涉案学校的售出价格为85万元，原告先后付款35万元，又通过支付宝、微信转给被告现金2.5万元，共计37.5万元，但原告持有的由被告于2019年4月14日出具的收到条显示，原告此前通过支付宝、微信转给被告现金2.5万元并未计入收款范围，收到条显示交易总价款应为95万元，超出当初协议价款10万元，致使双方当初协议价款与其后交易价款不一致。对此，被告张存来主张原告通过支付宝、微信转给被告现金2.5万元系双方商定由原告支付银行利息，超出协议价款的10万元系原告自愿承担的损失，该主张与双方通话录音能够相互印证，本院予以采信。因此，双方达成的协议无效后，本院综合考虑当事人过错等因素，在扣减上述12.5万元款项后，被告张存来应将剩余25万元购房款返还原告侯宪章。 综上所述，原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告侯宪章与被告张存来达成的费县大田庄乡五圣堂村所属的王家林学校买卖协议无效。 二、被告张存来返还原告侯宪章购房款25万元。限本判决生效后五日内履行完毕。 三、驳回原告侯宪章的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6926元减半收取3463元、保全费2395元，由被告张存来负担1757元，其余由原告侯宪章负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  姚传平 二〇二〇年九月二十四日 书记员  王全霞