河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初2197号 原告：苑利杰，男，1970年5月24日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 被告：河北君宁房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区陵西南大街**君兴大厦******。统一社会信用代码：91130402557679671R。 法定代表人：何伯阳。 被告：何伯阳，男，1957年3月10日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 原告苑利杰与被告河北君宁房地产开发有限公司（以下简称君宁地产公司）、何伯阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苑利杰到庭参加诉讼。被告君宁地产公司、被告何伯阳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苑利杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理不动产所有权证并开具发票（即：房屋所有权证书）；2.判令被告退还原告支付的维修基金5791元，并退还多交房款31056元；3.判令被告君宁地产公司返还原告购房款289560元；4.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金18574元；5.判令被告法人何伯阳对上述债务承担连带责任（独资自然人）；6、诉讼及保全费由被告承担。事实和理由：2012年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买君兴大厦1单元11层1101号房产一套，建筑面积50.8平方米，套内建筑面积37.9平方米，公摊建筑面积12.9平方米，约定每平方米5700元，总金额289560元。原告依约向被告交付了全部房款，被告也向原告交付了房产。根据合同第十五条关于产权登记的约定，原告敦促被告早日办理房屋所有权证，但时至今日被告一直以种种原因拖延办理，原告多次联系被告均无果。在被告未为原告办理房产证的情况下，还收取了维修基金5791元，应当返还给原告。被告君宁地产公司开发的君兴大厦，在其售楼处搞售楼促销活动，发放宣传页，促销方式有：特价房仅4998元/平、大惊喜五年返本（即有奖销售），享受五年返本的房价是5700元/平，单价要高于其他方式。原告选择了五年返本的优惠措施，购买了房价高于该地段商品房合理市场价格的君兴大厦的房产。2012年3月18日，原告以转账方式支付被告君宁地产公司购房款320616元并支付10000元现金，约定面积56.24842平方，多退少补。被告君宁地产公司与原告确定的建筑面积是50.8平方，与当初被告承诺约定的面积减少5.44842平方，故应退回多付的房款。被告君宁地产公司将君兴大厦11楼1101号房屋出售给原告的同时，给原告出具《借款合同》、借款收到条及《补充协议》，承诺到期还款。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，签订的《借款合同》是双方真实意愿，被告应当按约定在房产交付使用后90日内办理房屋所有权证；原告多次向被告追要多付的购房款31056元，房屋维修基金5791元，五年返本借款合同期满，原告多次要求退回返本购房款289560元均没有结果，故诉至法院。 君宁地产公司、何伯阳在庭审时未提供答辩意见。君宁地产公司在庭审后提交书面答辩意见，主要辩称，1.原告请求判令被告协助办理不动产所有权证缺乏证据支持，《商品房买卖合同》签订当日已退还原告房屋面积差价款41056元，房产已于2013年11月15日完成交付，被告没有为其开具发票及办理房产证完全是由原告的原因造成的。2.原告要求退还维修基金于法无据，被告预收原告的房屋维修基金是待办理网签时由被告向政府管理部门代缴，不属于被告的收入，不存在向原告退还，并且原告还需补交340元。3.原告无权要求被告支付逾期办理房产证的违约金，原告依约履行了所有义务，而原告还没有履行自己的义务，包括房产的实测面积大于合同面积，原告应补交差价1653元；尚欠维修基金340元，尚欠物业费1786元。4.原告诉请返还289560元缺乏法律依据，五年返本销售双方都知道本身是一场游戏，是为了促销；本案签订《借款合同》时没有约定利率，且要求出借人在合同期内不能以任何理由请求还款，不通常理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提供的证据进行了审核。 苑利杰提交以下证据：1.商品房买卖合同。2.交房确认书。3.购房款收据一份。4.借款合同。5.邯郸银行转账记录。6.借款收据。7.君宁地产公司企业信息公示。8.君宁地产公司出具的维修基金、物业预交款、暖气初装费的收据共一万多元。 君宁地产公司、何伯阳因未到庭未质证。 庭审后，君宁地产公司提交了证据，为了查明本案事实，本院组织双方当事人对该证据进行了质证。证据有：1.原告出具的收条，证明已经向原告退还房款41056元；2.房管局出具的房屋实测面积，比合同约定面积多出0.29平方米；3.房屋购买协议书；4.维修基金的缴纳标准；5.欠交物业费明细。 苑利杰质证意见：证据1无异议。证据2无异议，但没有见过。证据3无异议，我手里的原件被告已经收回。证据4我交的维修基金被告并没有交到房管局；现在的标准已经降低，最后以办证时实际为准；证据5物业费我一直交着。 对当事人提交的证据，本院经审核予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下：君宁地产公司成立于2010年6月22日，系自然人独资有限责任公司，股东及法定代表人为何伯阳。2012年君宁地产公司向社会公开销售其开发的位于邯山区项目。促销方式有特价房4998元／平方米、大惊喜五年返本等。2012年3月19日，苑利杰根据君宁地产公司的宣传，选择五年返本的优惠方式，购买君兴大厦1单元11层1101号房屋，双方签订了《房屋购买协议书》，约定按照预估面积57.2平方米，单价5780元／平方米，总价330616元，以后按实际面积多退少补。苑利杰于2012年3月18日通过其邯郸银行账户向君宁地产公司账户转款320616元，另交纳现金10000元。2012年3月19日，以苑利杰为甲方（出借人）、君宁地产公司为乙方（借款人），双方签订《借款合同》，主要约定，乙方借用甲方289560元。借款期限为五年，自2012年3月19日起，至2017年3月18日止，借款期满次日，乙方一次性还借款本金289560元。借款期间，甲方必须无条件承担五年借款期限，乙方有权拒绝一切提前还款的任何理由。合同文本有苑利杰签字捺印，君宁地产公司盖章及法定代表人何伯阳签字捺印。2012年12月2日，君宁地产公司为苑利杰出具289560元的收据，收款事由为借款收据，并注明实际收款日期是3月19日。同日，以君宁地产公司为出卖人，苑利杰为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，主要约定，苑利杰购买位于邯郸市邯山区房产，建筑面积50.80平方米，套内建筑面积37.90平方米，公摊建筑面积12.90平方米，按建筑面积计算，单价每平方米5700元，总金额289560元；产权面积大于合同约定面积的，由买受人按合同约定价补足差额房款；付款方式为一次性付款；商品房交付期限为2013年1月31日前；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的逾期每日万分之零点三的违约金向买受人支付违约金。合同还就其他双方权利义务进行了约定。合同文本加盖君宁地产公司公章和法定代表人何伯阳手章，苑利杰签名捺印。合同签订当日，君宁地产公司为苑利杰出具289560元的收据，并注明“1101房款”；同日，君宁地产公司退还苑利杰多交的预付购房款41056元，君宁地产公司另行收取了苑利杰物业费1707元、暖气初装费4064元，房屋维修基金5791元，并分别出具了收据。2013年11月15日，苑利杰与君宁地产公司签署交房确认书，君宁地产公司将合同约定的1101号房屋交付苑利杰，苑利杰作为办公用房使用至今。2015年2月26日，经邯郸市房地产测绘队实际测量，君兴大厦1101号房屋的建筑面积为51.09平方米，套内面积38.085平方米，公摊面积13.005平方米。在《借款合同》约定还款期限到期后，苑利杰向君宁地产公司催要约定的289560元借款及要求退还多收房款被拒，要求协助办理房屋产权手续未果，苑利杰诉至本院。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。针对苑利杰的各项诉讼请求，现确认如下： 苑利杰与君宁地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应受法律保护，双方应当依照合同履行各自的义务。苑利杰预交房款330616元后，君宁地产公司曾向苑利杰退还了多收房款41056元，同时君宁地产公司出具收据，自认收到苑利杰购房款289560元，应认定苑利杰已全额交纳了合同约定的购房价款；苑利杰已实际占有、使用该房屋，现要求君宁地产公司协助办理不动产所有权证，符合合同约定，依法予以支持。至于房屋的现在实测面积与合同约定面积之间的差价1653元，按合同约定，属于办理房屋产权证时双方据实结算的款项，并不影响君宁地产公司必须依约履行协助苑利杰办理房屋产权登记的主要合同义务，这部分差价双方可以在办理房屋产权登记时即时清结。 苑利杰要求君宁地产公司退还已支付的维修基金5791元，因君宁地产公司在收取维修基金后未履行相关义务，代收该款项后并未及时协助苑利杰办理相关产权登记，该费用应当予以退还，待办理房屋产权登记时由苑利杰自行缴纳。 苑利杰要求君宁地产公司退还多交房款31056元，经查，君宁地产公司已于2012年12月2日退还苑利杰多交预收房款41056元，对该项诉请应予驳回。 苑利杰通过君宁地产公司促销广告的要约与其签订《商品房买卖合同》及《借款合同》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，两份合同均具有真实性及合法性，并且君宁地产公司采用五年返本方式向苑利杰出售房产的价格高于同时售卖的其他房产的价格，从中获得了利益。现借款合同约定的五年借款期限已经届满，君宁地产公司依法应当按照广告要约和《借款合同》的约定履行还款义务，故对苑利杰主张君宁地产公司返还购房款289560元的请求予以支持。 根据双方合同中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的逾期每日万分之零点三支付违约金。因君宁地产公司没有在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使苑利杰未能如期办理产权登记证书，属于违约行为，应当承担违约责任。苑利杰主张违约金18574元的诉讼请求未超出合同约定，本院予以支持。 因君宁地产公司系自然人独资的有限责任公司，虽然其股东及法定代表人为何伯阳，但根据《中华人民共和国公司法》的规定，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，在不存在公司人格否认的前提下，何伯阳对君宁地产公司承担有限责任，因此，苑利杰要求何伯阳对君宁地产公司的上述债务承担连带责任的请求不应支持。 君宁地产公司在答辩状中辩称的苑利杰尚欠物业费，与本案不是同一法律关系，不能成为本案的抗辩理由。 君宁地产公司、何伯阳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权、质证权，可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国公司法》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、河北君宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助苑利杰办理邯山区陵西南大街87号君兴大厦1-11-1101号房产的不动产所有权证，苑利杰给付河北君宁房地产开发有限公司房屋差价款1653元； 二、河北君宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还苑利杰维修基金5791元，办理君兴大厦1-11-1101号房产不动产权属登记时需缴纳的房屋维修基金由苑利杰缴纳； 三、河北君宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还苑利杰购房款289560元； 四、河北君宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向苑利杰支付违约金18574元； 五、驳回苑利杰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6388元，减半收取计3194元，由河北君宁房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员 王    振    力 二〇二〇年九月二十八日 书记员 申月亮附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——