河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3090号 上诉人（原审被告、反诉原告）：左月丽，女，1981年1月28日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：吴山岭，男，1981年9月9日出生，汉族，住址同上。系左月丽之夫。 委托诉讼代理人：殷海芳，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高得万，男，1987年6月10日出生，汉族，住河北省遵化市。 委托诉讼代理人：肖雄，河北尚乾律师事务所律师。 原审第三人：大厂回族自治县天通伟业房产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县厂谭路东窝坨村段，统一社会信用代码：91131028MA07TWYU0L。 法定代表人：李海敏，该公司经理。 原审第三人：中国银行股份有限公司大厂支行，住所地河北省大厂回族自治县夏垫穆斯林商贸大街６８号，统一社会信用代码91131028109326258L。 负责人：袁茂林，该行行长。 上诉人左月丽因与被上诉人高得万、原审第三人大厂回族自治县天通伟业房产经纪有限公司（以下简称天通伟业公司）、中国银行股份有限公司大厂支行（以下简称中国银行大厂支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 左月丽上诉请求：1、撤销一审判决第二、四项，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人对于房屋买卖合同的付款方式等事宜签署了补充协议予以约定，一审法院判决上诉人向被上诉人支付购房款660,000元违反补充协议的约定，没有法律依据。2、一审判决书未查明被上诉人的还款时间，规避被上诉人未按照补充协议约定的时间还款构成违约的事实，在没有事实和法律依据的情况下认定被上诉人的行为不需要承担违约责任，应属认定事实不清。3、一审判决书认定本案中具体还款日期并非被上诉人签订协议时所能预见及克服的客观情况，将被上诉人未能按照补充协议还款的理由归咎于不可抗力，属于法律适用错误。4、上诉人之所以无法筹借到剩余房款是因为被上诉人未能如期还款导致。5、被上诉人已经达到补充协议约定的承担违约责任的条件，上诉人有权要求被上诉人承担违约责任。 高得万辩称，1、上诉人长期不向银行申请贷款，导致合同无法继续履行，根据合同第四条相关条款的理解，上诉人应该自筹资金支付。并且只要上诉人继续履行合同约定，被上诉人仍同意配合上诉人到银行申请贷款。2、被上诉人未能按照合同约定如期还款，一审已经在事实上作出认定，并且上诉人在一审提供的微信证据中，即2019年3月26日上诉人与中介员工的微信中，中介曾对上诉人表示过被上诉人急于提前还款委托中介想办法。该时间点与被上诉人2019年3月23日得知银行安排的还款日期符合，也证明了上诉人知晓被上诉人与银行确定的提前还款日期。被上诉人不存在违约动机，反而是上诉人将凑不齐首付款归咎于被上诉人，上诉人才构成违约。3、上诉人自认无法筹借到剩余房款，是本案发生的根本原因，上诉人在签约时未能正确估计自己的资金状况导致合同无法继续履行，与被上诉人无关。4、通过双方以及中介的陈述，可以得知三方在签订合同时预估的银行提前还款时间未经查实，按照上诉人逻辑，被上诉人在签订合同后，与银行预约的还款时间未能与合同相符即构成违约，对被上诉人显失公平。 天通伟业公司、中国银行大厂支行未参加诉讼，未作陈述。 高得万向一审法院起诉请求：1、确认其与被告于2019年3月16日签订的《房买卖合同》及《补充协议》有效。2、被告向其交付余下的购房款1,000,000元。3、被告向其支付违约金300,000元。4、由被告承担本案的全部费用。 左月丽向一审法院反诉请求：1、解除其与原告签订的房屋买卖合同及补充协议。2、原告向其返还购房款500,000元。3、原告向其支付违约金300000元。4、原告向其支付居间费用25000元。 一审法院认定事实：2019年3月8日，原、被告双方及第三人天通伟业公司三方共同签订定金协议1份，协议约定：1、甲方（即本诉原告，反诉被告）向乙方（即本诉被告，反诉原告）出售位于大厂回族自治县房屋（即诉争房屋），房屋总价款为1500000元，乙方（即本诉被告，反诉原告）于2019年3月8日向甲方（即本诉原告，反诉被告）支付定金50000元，首付款为750000元（包含定金），余下750000元乙方采用商业贷款支付。2、三方于签订本协议10日后签约正式合同。2019年3月16日，原、被告双方及第三人天通伟业公司三方签订房屋买卖交易合同（合同编号：Ｍ20190087）及补充协议各1份，其中合同约定：1、甲方（即本诉原告，反诉被告）向乙方（即本诉被告，反诉原告）出售诉争房屋，价款1500000元。2、乙方应于签订合同当日支付定金50000元，首付款共840000元，余下660000元由乙方向银行办理按揭贷款，若银行未批贷或批贷额度小于申请贷款金额，由乙方自行筹齐余下的购房款支付给甲方。3、甲方应当于2019年3月16日将诉争房屋交付给乙方并履行交接手续。4、甲乙双方应按合同约定期限履行义务，延迟履行合同义务逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，同时违约方应按合同约定购房款的20%支付违约金。补充协议第二条约定：1、乙方于2019年3月8日支付定金50000元，2019年3月16日支付首付款450000元，房屋产权转移当日，乙方向甲方支付340000元余下660000元由乙方采取商业贷款支付。2、甲方应于签署本协议后7日内向诉争房屋原贷款机构预约一次性提前还贷，并应于贷款机构通知提前还贷之日（并不迟于2019年5月16日前）将原贷款一次性还清。甲方应在提前还贷后，按照原贷款机构要求办理完毕解除抵押登记手续。第四条约定：甲乙双方任一方延迟履行补充协议第二条约定的义务的，延迟在15日内的，每迟延一日违约方需向守约方支付200元违约金，甲、乙双方迟延履行本补充协议第二条约定义务超过15日的，视为违约，违约方应当在违约行为发生之日起5日内向守约方支付房屋总价款20%的违约金。2019年3月8日，被告向原告交付购房定金50000元，2019年3月18日，被告向原告交付首付款450000元。收到购房款后，原告为被告出具收条1张。2019年7月3日，原告姐姐高得才、第三人职工李志合与被告丈夫吴瑞涛建立微信联系房屋买卖合同履行事宜未果。2019年8月11日、8月26日，被告丈夫吴瑞涛通过微信向高得才表示其表示无法筹齐余下的购房款。2019年9月8日，第三人天通伟业公司职工李志合亦证实被告无法筹齐余下款项而要求退房。还查明，2013年10月22日，原告与第三人中国银行大厂支行签订按揭贷款合同1份，为诉争房屋办理按揭贷款510000元。2019年6月4日，原告将贷款全部还清并将诉争房屋的产权证书交给第三人天通伟业公司，后第三人天通伟业公司通知被告丈夫吴瑞涛办理交接事宜，但被告未去办理。再查明，合同签订后，原告曾2次向第三人中国银行大厂支行预约还款。 一审法院认为，原、被告双方及第三人签订的房屋买卖交易合同与补充协议均系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按合同约定履行合同义务，原告要求确认房屋买卖合同及补充协议有效并要求被告履行合同义务的请求于法有据，一审法院予以维护。关于余下购房款的支付，依据房屋买卖交易合同及补充协议的约定，被告应于诉争房屋产权转移之日支付340,000元，但原、被告均未就诉争房屋办理产权转移确定具体日期，且未申请对该事项进行裁决，故对该部分款项的交付，本案不予处理，双方可待条件成就后另行解决；其它660,000元，依据双方约定，被告应贷款支付或自行筹齐资金支付。关于被告反诉称因原告延迟履行补充协议第二条约定的义务（即未在2019年5月16日前偿还贷款）超过15天构成严重违约房屋买卖合同应予解除合同的主张，一审法院认为，补充协议第二条关于还款日期的约定，系对第三人中国银行大厂支行为原告办理还贷事宜的约定。合同签订后，原告已到第三人中国银行大厂支行多次办理了预约还贷，履行了合同义务，具体的还款日期并非原告签订协议时所能预见及克服的客观情况，故原告的行为不属于合同约定解除的情形，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条当事人可以解除合同的情形，被告据此要求解除合同，理据不足，故对其解除合同的反诉请求一审法院不予维护。关于原、被告均主张对方应按总购房款的20%向其支付违约金的请求，一审法院认为，双方在买卖合同及补充协议中约定按购房款的20%支付违约金的约定应为合同一方构成根本违约另一方主张解除合同时支付违约金的约定，本案中，原、被告的行为均不构成根本违约，亦未出现《中华人民共和国合同法》第九十四条所列解除合同的情形，故对原、被告双方要求对方按成交价款的20%支付违约金的请求均不予维护。关于居间费用，被告主张原告应予负担，但未能提供充分的证据证明其主张的合理性，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对其请求一审法院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认原告高得万与被告左月丽于2019年3月16日签订的《房屋买卖交易合同》（合同编号：M20190087）及《补充协议》有效。二、被告左月丽给付原告高得万购房款660,000元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。三、驳回原告高得万其他诉讼请求。四、驳回被告左月丽的反诉请求。案件受理费减半收取8,250元，反诉费6,115元，合计14,365元，原告高得万负担4,188元，被告左月丽负担10,177元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的主要争议在于高得万未在2019年5月16日前还清银行贷款的行为是否符合合同解除条件。根据补充协议第二条约定，高得万应于签署协议后7日内向诉争房屋原贷款机构预约一次性提前还贷，并应于贷款机构通知提前还贷之日（并不迟于2019年5月16日前）将原贷款一次性还清。首先，该条款赋予高得万的义务是7日内向贷款机构预约还贷，即高得万应于2019年3月23日之前履行该义务。而现有证据无法确认2019年6月4日还贷的预约时间超出2019年3月23日之后15日，根据2019年3月24日前高得万预约的还款时间为2019年5月28日也不能做出该判断。其次，补充协议的签署并无贷款机构参与，而提前还贷之日又以贷款机构通知为准。通过一、二审中各方的陈述可知，在签署补充协议前，各方并未向贷款机构进行咨询，由此产生的不利后果，不应由高得万一方承担。第三，左月丽在得知预约还贷时间超过2019年5月16日后，并未及时终止合同履行。故，现有证据尚不足以证明合同达到解除条件，左月丽诉请解除合同、返还已付房款不能成立。高得万预约2019年6月4日还贷虽构成违约，但无法确认违约天数，违约金数额无法计算，左月丽可在取得相关证据后，另行主张权利。一审判决左月丽给付高得万购房款660,000元，并未限定履行方式，双方仍可以通过贷款履行，高得万亦愿意配合，故并不违反双方合同约定。 综上所述，左月丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,425元，由左月丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年九月七日 书记员 牛紫薇