湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0528民初529号原告：长阳土家族自治县住房保障中心，住所地长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路**。统一社会信用代码：12420528739125696R。法定代表人：叶登攀，主任。委托诉讼代理人：周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律工作者，特别授权代理（放弃、变更、增加诉讼请求，举证、质证、辩论、和解，代收法律文书）。被告：田家福，男，1962年1月5日出生，汉族，户籍地为湖北省长阳土家族自治县，现住湖北省长阳土家族自治县，原告长阳土家族自治县住房保障中心诉被告田家福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法由审判员万姝蓉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告长阳土家族自治县住房保障中心的委托诉讼代理人周清华、被告田家福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长阳土家族自治县住房保障中心向本院提出诉讼请求：1、被告将租住新桥家园小区1单元404号房屋腾退并交还给原告。2、被告向原告支付2016年7月1日至2020年6月30日期间所欠租金、物业管理费、垃圾清运费、保证金等合计8806元。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方在2010年签订《长阳土家族自治县廉租房租赁协议》、《长阳土家族自治县公共租赁住房租赁合同》，合同约定被告在龙舟坪镇承租原告开发建设的新桥家园小区1单元404号公租房，建筑面积50㎡，合同有效期至2018年6月30日止，合同履行期间被告在2016年、2017年、2018年、2019年、2020年共欠原告租金、保证金、物业费、垃圾清运费8806元。被告不诚信履行合同已构成违约，原告现依照《合同法》、《民事诉讼法》及相关法律规定提起本案诉讼。原告长阳土家族自治县住房保障中心为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原告的法人证书复印件和被告身份证复印件各1份。证明原、被告主体资格。证据二、长阳土家族自治县廉租房租赁协议复印件1份。证明原、被告双方有租赁关系，原告可以依据该协议第八条要求被告腾退房屋。证据三、县物价局长价管[2016]34号文件复印件1份。证明租金标准为3元/平方米/月，物业服务费标准为0.4元/平方米/月。证据四、欠费明细表和在被告租住房屋门口张贴缴费催收通知书的照片打印件各1份。证明被告欠缴费用及原告已经催收的事实。证据五、住建部2013年178号文件、宜府办发2015年5号文件、长政办发2016年15号文件（县人民政府办公室关于印发《长阳土家族自治县城区公共租赁住房管理实施细则》的通知），证明公租房和廉租房现行政策。被告田家福向本院提交书面答辩状辩称，一、原告所诉请求与事实不符、于法无据，依法不能成立。其一、被告一家三口均为非农人口，属无经济能力购买私有租房的困难户，长期享受政府低保政策，2010年12月经社区审核通过后与原告签订房屋租赁协议并搬入现在居住的廉租房内。原租赁协议约定租房面积40.96平方米，每平方米月租金为1元（无物业费），水电费自理，该协议租赁期满前被告全面履行协议中所负义务，双方未发生矛盾。其二、2016年5月，原告委派工作人员到小区进行廉租房第二轮续签租赁合同并宣传相关政策时，发放给被告的审核表格中租金标准为3元/平方米/月。被告根据国家政策规定“对原已配置居住的人员，仍按原租金执行”高出的2元/平方米/月的租金提出异议而拒签租赁协议，之后每年年底由物业人员张贴催欠通知，原告再未与被告沟通，双方陷入僵局。在被告租住的小区内，有很多和被告因相同原因未签订续租合同也未付租金的人，原告欺负弱势群体，被告的人格尊严和法律地位在社会上都是平等的。其三、被告家庭确属低收入家庭（被告系下岗职工，妻子长期患病，女儿无经济收入），享受低保政策至2013年7月（因被告办理退休手续后被取消低保），被告一家确实经济困难，应依法享受党和政府对困难家庭照顾福利性的廉租住房，原告不应滥用职权予以剥夺。二、原、被告虽然没有签订租赁合同，但被告事实上占用该廉租房，被告认可2016年7月至2020年6月期间按1元/平方米/月的租金及物业服务费、垃圾清运费、保证金，高出的2元/平方米的租金是原告单方意志，被告不予认可。被告田家福为支持其抗辩主张向本院提交证据如下：证据一、被告身份证和户口簿复印件各1份，证明被告身份情况。证据二、救助（保障）证复印件1份，证明被告入住廉租房的资格。证据三、移民证复印件1份，证明被告的妻女均是移民。证据四、长阳土家族自治县廉租房租赁协议复印件和廉租房入住交接（函）复议件各1份，证明被告有合法租住廉租房资格。证据五、就业失业登记证复印件和安置协议复印件各1份，证明被告是下岗职工。证据六、体格检查表复印件和被告妻子的诊断证明复印件，证明被告和妻子身体状况。证据七、住房城乡建设部关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见[建保（2014）91号]、住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知[建保（2013）178号]打印件各1份，证明已建成并分配入住廉租住房统一纳入公共租赁住房管理，对已入住的城镇低收入住房困难家庭，其租金水平仍按原合同约定执行。经过庭审质证，被告田家福对原告提交的证据一、二没有异议，对证据三、四有异议，被告认为财政局的通知文件没有报人大备案，不是规范性文件，租金调整是针对公租房而不是廉租房，调整租金是原告单方意志，原、被告没有签订合同，被告认可1元/平方米/月的租金标准，被告同意缴纳垃圾清运费，被告不知道为什么要交纳保证金，对证据五有异议，认为廉租房与公租房是统一管理并不是同一性质。原告对被告提交的证据真实性均没有异议，但认为原告提交的证据与本案没有关联性。本院向长阳土家族自治县民政局调取被告田家福不属于本县最低生活保障和城镇低收入对象的证明1份。被告提出自己曾经享受我县城市最低生活保障政策，但已被取消。原告根据调解时被告提出的要求向本院提交《五峰土家族自治县保障性住房建设与管理办法》、宜都市物价局《关于公共租赁住房租金标准的批复》、《宜都市陆城城区公共租赁住房分配方案》复印件各1份，被告田家福表示需要进行质证但未到庭进行质证，庭后以书面方式提出宜都、五峰的保障性住房并轨政策和文件都是上报县委各部门及人大等进行报备监管，政府办公室不能完全代表政府，长阳县并轨政策文件程序不完备，不能体现依法行政。对原、被告无争议的证据，本院依法予以采信。对有争议的证据，本院将依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，从证据本身真实性、来源合法性、与案件事实的关联性及各证据之间的关系等方面进行综合认定。本院经审理认定事实如下：被告田家福（承租人，即协议乙方）在《长阳土家族自治县廉租房租赁协议》（以下简称租赁协议）中承租人处签名，租赁协议中载明出租人即甲方为长阳土家族自治县保障性安居工程建设工作领导小组办公室，该租赁协议未载明签订时间。租赁协议第一条约定租赁房屋地位为“甲方租赁给乙方的房屋位于龙舟坪镇新桥湾”，租赁协议第二条约定租赁房屋楼层及面积为“甲方租赁给乙方的房屋为第1单元，第4楼,房号为404号。甲方租赁给乙方的房屋使用面积40.96平方米。”第三条约定房屋租金标准“根据《长阳土家族自治县城镇最低收入家庭廉租住房管理实施细则》的规定，甲方按使用面积收取乙方每月每平方米租金1.00元。”第七条约定协议期限“本协议有效期为二零一五年八月三十一日，”第八条约定协议解除及退租“一、乙方要求退租……二、甲方要求退租（一）……（二）乙方连续六个月无正当理由不交租金的或未在廉租房居住的……”被告田家福在签订租赁协议后入住新桥家园第1单元404号房屋至今，已缴清2016年6月30日前的租金等费用。2013年11月19日，中共长阳土家族自治县委机构编制委员会批复同意“县保障性住房开发中心”更名为“长阳土家族自治县住房保障中心”。租赁协议到期后，原、被告双方未重新签订租赁协议。另查明：《湖北省城镇保障性住房管理办法》规定县级以上人民政府对本行政区域内的城镇保障性住房工作负主体责任，县级以上人民政府住房保障部门负责本行政区域内的城镇保障性住房工作，县级以上人民政府住房保障部门可以委托城镇住房保障实施机构承担本行政区域内城镇保障性住房管理的具体工作，也可以通过购买服务、吸引企业和其他机构参与保障性住房运营管理。保障性住房的配租价格由市、县人民政府价格主管部门会同住房保障部门、财政部门综合考虑同地段、同类型商品住房租赁价格、保障对象经济承受能力，建设运营成本等因素确定，实行差别化租金。2016年10月17日，长阳土家族自治县物价局就本县公租房租金及物业服务费标准作出长价管[2016]34号文件，通知如下：“一、公租房租金标准：3元/平方米/月。二、物业服务费标准：0.4元/平方米/月。三、公租房租金优惠政策。根据公租房相关规定，对城镇最低收入家庭和城镇低收入家庭公租房租金给予减免，具体租金标准为：城镇最低收入家庭：1元/平方米/月；城镇低收入家庭：2元/平方米/月。四、执行时间：从2016年7月1日起执行”。同时查明：田家福在2016年7月1日至2020年6月30日期间不属于长阳土家族自治县民政局救助对象（即本县城镇最低收入家庭和低收入家庭）。经长阳土家族自治县房屋评估测绘所测量，被告田家福租住的新桥家园第1单元4号房屋使用面积40.96平方米、建筑面积50.22平方米。2016年7月1日至2020年3月30日期间，居民垃圾清运费3元/户/月、居民垃圾处置费2元/户/月，即垃圾清运（含处置）费合计5元/户/月，2020年4月1日后，居民生活垃圾处理费7元/户/月。本院认为，虽然案涉租赁协议中出租方名称为长阳土家族自治县保障性安居工程建设工作领导小组办公室，但本案原告长阳土家族自治县住房保障中心系本县房产管理局下设单位，负责全县公租房的管理工作，故本案原告是案涉房屋租赁合同纠纷的适格当事人。租赁合同到期后，被告因对租金调整有异议而未续签租赁协议，但被告田家福租住该房屋至今，故原、被告之间租赁关系仍成立。双方争议的主要焦点即涉案房屋租金标准，被告认为其自身生活难以保障，属于低收入家庭，无私有住房而租住廉租房，公租房租金标准是原告单方意志，对高出2元/平方米租金标准不认可。一、关于租赁关系的解除。现原告依据双方签订的租赁协议第八条即乙方连续六个月无正当理由不交租金则腾退房屋的约定要求被告腾退所租赁的房屋，虽然被告田家福长期未支付租金的事实成立，但本案是因原、被告双方对房屋租金标准产生分歧引发诉讼，并非该租赁合同约定的“无正当理由不交租金”，不宜认定已达到双方约定解除协议并退租的条件。故本院对原告要求被告腾退新桥家园第1单元404号房屋并交还原告的诉讼请求不予以支持。二、关于租金标准和计租面积。县政府办公室于2016年3月8日印发《长阳土家族自治县城区公共租赁住房管理实施细则》（长阳土家族自治县人民政府第26次常务会讨论通过，以下简称公租房管理细则）。公租房管理细则第二条规定“本细则所称公共租赁住房（以下简称“公租房”）是指政府投资的限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的保障对象出租的保障性住房。廉租房纳入公租房管理，并轨运行。”第三十七条规定“本细则出台前已配租的廉租住房仍按原合同约定管理；原合同期满后，按本细则规定执行”。第三十八条规定“本细则自2016年5月1日起实施，有效期至2021年4月30日止。执行期间，国家法律法规有新规定的，从其规定。”第十条规定“县房产管理部门会同县物价部门、财政部门结合公租房配套设施情况，按照略低于同地段、同类型住房市场租金的原则，合理确定公租房区域租金标准，并适时予以调整。”第十八条规定“……租赁合同期限最长不超过3年。承租人按年交纳租金，计租面积为房屋建筑面积。”《长阳土家族自治县城区工作租赁住房合同续签工作方案》第五项“以建筑面积（以房屋测绘机构实际测量为准，小数点后四舍五入取整计算）为租金计收基础”。故根据前述我县保障性住房现行政策，廉租房与公租房并轨管理后统称公共租赁住房即简称公租房，公租房租金标准只因承租人是否属于城镇最低收入家庭和城镇低收入家庭而存在差异。住房城乡建设部关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见及住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知等不宜作为本案裁判依据，被告田家福认为本县公租房政策违反国家法规应提起行政诉讼。故在本案中，被告田家福签署的租赁协议于2015年8月31日期满后应执行本县公租房管理细则相关规定，即按年交纳租金、按房屋建筑面积50平方米（小数点后四舍五入）计租、租金标准由县房产管理部门会同县物价部门、财政部门合理确定。本县物价局将非城镇最低收入家庭和非城镇低收入家庭租赁公租房的租金标准从2016年7月起调整为3元/平方米/月，被告田家福虽然向本院提交其因下岗和移民等原因致家庭困难的证据材料，但县民政部门是公租房申请对象中最低收入、低收入家庭核定工作的主体，本院无法核定被告是最低收入或低收入家庭，被告应向相关职能部门予以申请核定最低收入或低收入家庭，被告田家福在2016年7月1日至2020年6月30日期间不属于县民政部门核定的本县城镇最低收入家庭和低收入家庭，故在此期间应按3元/平方米/月标准缴纳租金。原告要求被告田家福支付2016年7月1日至2020年6月30日期间租金共计7200元的诉讼请求本院予以支持。三、关于原告诉求的垃圾清运费、保证金和物业服务费。1、被告田家福认可垃圾清运费，原告依据居民垃圾清运（含处置）费5元/户/月标准（2016年7月1日至2020年3月30日期间）和居民生活垃圾处理费7元/户/月标准（2020年4月1日至2020年6月30日期间）主张垃圾清运费246元的诉讼请求予以支持。2、保证金系约束承租人在租赁房屋期间不对承租房屋进行改造而设定，保证金可在被告退房时退还，为承租房屋设定保证金符合日常交易习惯，原告主张的保证金金额系原告在2017年11月15日长住保发[2017]7号《长阳土家族自治县城区公共租赁住房合同续签工作方案》中所确定，全县公租房保证金均采取此标准，且原告认可被告田家福已交纳100元，故请求被告补交租房保证金400元的诉讼请求本院予以支持。3、住房保障部门可以采取向社会购买服务的方式参与公租房管理，物业服务企业受住房保障中心委派为新桥家园提供物业服务，物业服务企业不是与被告个人签订物业服务合同，物业服务企业提供物业服务后，缴纳物业费的义务对全体业主是均等，原告可自2016年7月1日起按0.4元/平方米/月标准主张物业服务费，即原告要求被告田家福支付2016年7月1日至2020年6月30日物业服务费共计960元的诉讼主张予以支持。原告亦应加强对案涉物业公司提供物业服务质量的管理，督促物业公司提高物业服务水平，缓和租户与物业公司间的矛盾。被告答辩状中所陈述物业公司和原告的行为不属于本案审理范围，应请求相关职能部门处理。综上所述，原告要求被告田家福腾退承租房屋的诉讼主张本院不予支持，原告要求被告田家福支付拖欠租金、物业服务费、垃圾清运费并补交保证金共计8806元的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告田家福于本判决生效后三十日内向原告长阳土家族自治县住房保障中心支付2016年7月1日至2020年6月30日期间欠付租金7200元、物业服务费960元、垃圾清运费246元并补交保证金400元，前述费用合计8806元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告长阳土家族自治县住房保障中心的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告田家福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  万姝蓉二〇二〇年九月十一日书记员  张慧玲