广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初1982号原告（反诉被告）：区坤明，男，1994年6月28日出生，汉族，身份证住址：罗定市*************，现住罗定市***********。委托诉讼代理人：陈金华，广东业信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈均庆，广东业信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市都市华宇物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区***************，统一社会信用代码：914***********139T。法定代表人：李嫦姬，总经理。委托诉讼代理人：陈更新，该公司员工。原告区坤明与被告广州市都市华宇物业管理有限公司（以下简称“华宇公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，被告华宇公司于2020年8月7日向本院提出反诉，本院依法合并审理，并于2020年8月7日公开开庭进行了本诉的审理。原告区坤明的委托诉讼代理人陈金华，被告华宇公司的委托诉讼代理人陈更新到庭参加诉讼。本院于2020年8月31日公开开庭进行了反诉的审理，反诉原告华宇公司的委托诉讼代理人陈更新到庭参加诉讼，反诉被告区坤明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年1月9日签订的《东晟花园前期物业管理服务协议》第十条第3款无效；2.被告3日内将原告的水表恢复原状，并恢复供水；3.被告自2019年12月23日起按每日50元的标准赔偿原告损失直到被告为原告安装好水表并恢复供水时止；4.被告5日内为原告安装门禁系统；5.被告5日内对东晟花园2座第27楼、负2楼瓷砖脱落处镶贴好瓷砖；6.本案诉讼费由被告承担。原告诉称的事实和理由：原告于2014年1月9日向罗定市天恒贸易有限公司购买位于罗定市*************2*1******。同日，原告与被告签订《东晟花园前期物业管理服务协议》，双方对物业管理服务的内容作了具体的约定，其中被告有义务为原告安装门禁，有义务维护和管理房屋共有部位（包括门外墙面、楼梯间和走廊等），第十条约定违约责任为“1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠交总额的3‰收取违约金，同时保留暂停水电管理服务和其它服务的权利。”原告于2016年12月底收楼，因被告一直没有依约履行为原告安装门禁导致双方产生争议，原告迟交2017年12月份的水电分摊费用。2019年，东晟花园楼盘2座第27楼、负2楼多处瓷砖脱落，因此双方的矛盾进一步扩大。2019年12月下旬，被告在没有任何通知和协商的情况下，直接拆除原告的水表断绝供水，随后，原告为保证家庭基本生活自行安装了水表，被告又立即拆除。2020年1月下旬，原告曾向素龙派出所报警、到罗定市住房和城乡建设局投诉处理。疫情期间，原告为了能正常在案涉房屋居住生活，主动缴交物业费和水电费，但被告以原告没有一并缴交违约金而拒收。时至今日，被告依然没有改变违法断水的情况，导致原告及家人只能对外每日花费50元购买生活用水，损失巨大。原告认为，案涉物业服务协议第十条第3款属严重加重原告责任、排除原告主要权利的霸王条款，依法该格式条款无效。同时，被告拆除原告水表系严重侵犯原告合法权利的违法行为、影响原告的正常居住与生活，依法被告需承担恢复原状的侵权责任和赔偿因拆除原告水表造成原告只能另行买水的损失。根据合同的约定，被告还有义务为原告安装门禁系统，同时对东晟花园楼盘2座第27楼、负2楼瓷砖脱落处镶贴好瓷砖。为维护自身的合法权益，原告现依法向人民法院起诉，请法院支持原告的诉讼请求。被告华宇公司辩称：一、《东晟花园前期物业管理服务协议》是原、被告双方在平等、自愿、合法的基础上签订，并经过备案，所以协议的所有条款均合法有效。二、由于原告长期拖欠物业管理费、公共部分水电公摊费、生活水费，被告按照合同约定停水，在原告依约履行合同付款义务前，被告有权不予恢复，不用承担赔偿责任。三、安装门禁系统不是被告的义务。四、对于公用部分的大修、中修费用应由专项维修基金予以列支。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。反诉原告华宇公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告支付拖欠的物业管理费3807.65元；2.反诉被告向反诉原告支付拖欠的公共水电分摊费408.38元；3.反诉被告向反诉原告支付拖欠的物业管理费和公共水电分摊费违约金4633.84元；4.反诉被告承担本案诉讼费用。反诉原告诉称的事实和理由：反诉原告在2014年1月9日与反诉被告签订了《东晟花园前期物业管理服务协议》，协议第五条约定反诉被告应当在每月15日前按照1.6元/平方米/月向反诉原告支付当月物业管理费，公共水电分摊费和二次供水费用。按照协议第十条约定，反诉被告不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，反诉原告有权要求反诉被告补交并从逾期之日起每天按欠缴总额的3‰收取违约金。但反诉被告自2018年5月起至今（暂计至2020年6月31日）共拖欠物业管理费3807.65元，自2017年12月起至今（暂计至2020年6月31日）共拖欠公共水电分摊费408.38元，按照逾期每天3‰的标准计算违约金为4633.84元。反诉原告多次催缴，反诉被告都不予理睬，严重侵害了反诉原告的合法权利和管理秩序，为此，向法院提起反诉，请求法院判如所请。反诉被告区坤明辩称：一、关于物业管理费，反诉被告认为标准过高，应按每月每平方米0.8元的标准计算。二、关于公共水电公摊费，反诉被告愿意支付公摊电费，但无义务支付公摊水费，理由是反诉原告违法停止供水。三、关于违约金，反诉被告不予认可，请法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：被告华宇公司于2002年4月28日登记成立，经营范围包括物业管理、停车场经营、建筑物清洁服务等。原告区坤明是************的业主。2014年1月9日，原告区坤明向罗定天恒贸易有限公司购买了案涉房屋，合同约定建筑面积88.14平方米。同日，被告华宇公司作为甲方，原告区坤明作为乙方，双方签订了《东晟花园前期物业管理服务协议》（以下简称协议），协议第三条约定物业管理服务内容，其中第1点约定，甲方协助建设单位和业主对房屋公用部位的维护和管理，但不包括大中修，公用部位是指房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；第3点约定，共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用（包括但不限于单项金额超出300元的小修和维护），应当通过专项维修资金予以列支。协议第五条约定物业管理服务费，其中第2点约定，物业管理费按月计算收取，乙方于每月15日前向甲方交纳当月费用；第3点约定，费用标准，住宅1.6元/㎡/月（该收费标准经罗定市发展和改革局备案）。协议第十条约定违约责任，第3点约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠交总额的3‰收取违约金，同时保留暂停水电管理服务和其他服务的权利。反诉被告于2016年12月办理了收楼手续后，向反诉原告交纳了2018年4月前的物业管理费。2018年5月，反诉被告因反诉原告华宇公司没有安装门禁系统，开始拒绝支付反诉原告物业管理费。由于反诉被告拒绝支付物业管理费，反诉原告于2019年底对反诉被告停止供水。2020年8月7日，被告华宇公司在庭审过程中同意对案涉房屋恢复供水，原告确认被告华宇公司已于2020年8月8日恢复了供水。反诉原告提出拖欠的物业管理费的违约金，从逾期第三个月起算，即2018年5月份的物业管理费从2018年7月16日开始计算违约金，以此类推。另查明，原告于2017年12月起拖欠被告公共水电分摊费，经被告确认，暂计至2020年6月份，共计拖欠公共水电分摊费312.10元。原告同意缴交公摊电费，但认为被告违法停止供水，其无义务支付公摊水费。以上事实，有原告提供的身份证、企业公示信息、照片、《东晟花园前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、受理告知书、处理意见书、缴费通知单、收款收据，被告提供的《东晟花园前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、公共用水用电分摊相关材料、缴费通知单以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。被告华宇公司与原告签订的《东晟花园前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方的物业服务合同关系成立，本院予以认定，双方均应依约履行。对于原告提出请求本院确认原告与被告于2014年1月9日签订的《东晟花园前期物业管理服务协议》第十条第3点无效的问题。协议第十条第3点约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠交总额的3‰收取违约金，同时保留暂停水电管理服务和其他服务的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”的规定，《东晟花园前期物业管理服务协议》第十条第3点并不属于上述法律条文规定的无效情形，故原告要求确认协议第十条第3点无效的主张，本院不予采纳。对于原告提出要求被告将其水表恢复原状，并恢复供水，鉴于被告已于2020年8月7日恢复了供水，对该项请求，无需再作评判。对于原告提出要求被告赔偿损失的问题，原告未能提供充分证据证实其损失的具体情况，本院难以支持。对于原告提出安装门禁系统、镶贴好脱落处瓷砖的诉讼请求，已超出协议的约定，不属于本案处理的范畴，原告应另循合法途径解决。对于反诉原告请求反诉被告支付拖欠的物业管理费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，反诉原告华宇公司提供了物业服务，反诉被告理应支付相应的物业管理费，对于反诉原告要求反诉被告给付物业费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，反诉被告如认为反诉原告的服务不符合约定，应通过合法的途径解决，以拒绝交费的方式行使权利，没有合法依据。物业管理费的具体金额，以本院核实的为准。根据反诉原告提供的证据，反诉被告物业的建筑面积为88.14平方米，故反诉被告需支付的是2018年5月至2020年6月共26个月的物业管理费共3666.62元（88.14平方米×1.60元/平方米/月×26个月）。对于反诉原告请求反诉被告支付公共水电分摊费的问题。反诉被告同意支付公共电费分摊费，但反诉被告以反诉原告停止供水而拒绝缴交公共分摊水费，没有合法依据，本院不予采纳，反诉被告应依约向反诉原告支付自2017年12月暂计至2020年6月的公共水电分摊费312.10元。对于反诉原告请求违约金的问题。反诉原告华宇公司收取物业费是用于小区物业的维护、管理，涉及全体业主对小区物业的共同利益，反诉被告迟延缴纳物业费，必然妨害反诉原告华宇公司对小区物业的有效管理，亦损害了全体业主的共同利益，因此，反诉原告华宇公司请求反诉被告支付违约金的主张，本院予以采纳。但反诉原告根据合同第十条的约定请求逾期违约金从逾期第三个月的次日起每天按欠交总额的3‰收取，标准过高，本院调整物业管理费逾期违约金如下：2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的130%计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计付；从逾期第三个月的16日起计至付清之日止。反诉原告请求计付迟延支付公摊水电费违约金，没有依据，本院不予支持。反诉被告区坤明经传票传唤不到庭参加诉讼，视为其放弃质证与抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限反诉被告区坤明于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广州市都市华宇物业管理有限公司支付物业管理费3666.62元。二、限反诉被告区坤明于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广州市都市华宇物业管理有限公司支付公共水电分摊费312.10元。三、限反诉被告区坤明于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广州市都市华宇物业管理有限公司支付物业管理费的逾期违约金（2018年5月至2020年6月期间，每月拖欠的物业管理费，分别以141.02元为本金，从逾期第三个月的16日起，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的130%计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计付至付清之日止）。四、驳回原告区坤明的诉讼请求。五、驳回反诉原告广州市都市华宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由本诉原告区坤明负担；反诉受理费25元（反诉原告已预交），由反诉被告区坤明负担11元，反诉原告负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年九月二十五日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。