四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初2079号 原告:李怡，女，1979年11月8日出生，汉族，户籍所在地四川省乐山市金口河区，现住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：秦顺章，四川正心律师事务所律师。 被告：峨眉山市印象房地产开发有限公司，住所地四川省峨眉山市峨山镇温泉大道****，统一社会信用代码91511181563254960Y。 法定代表人：周金龙，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：胡明，女，该公司员工。 原告李怡与被告峨眉山市印象房地产开发有限公司（以下简称印象公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李怡及其委托诉讼代理人秦顺章，被告印象公司的委托诉讼代理人胡明到庭参加全部诉讼。本案现已审理终结。 原告李怡向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告购房定金5万元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：李怡为父母在峨眉养老所需，经乐山值信房产中介推荐在峨眉购房，于2020年7月2日与被告签订《峨眉时光认购协议书》，约定：李怡于当日向印象公司支付1万元，作为订购该公司开发的“峨眉时光”第4期73栋1单元6层1号约73.02m2住房的定金，于次日补齐5万元定金，同年7月9日签订《商品房买卖合同》并交首付款，付款方式为向银行按揭付款，已交定金自动转为房款，如李怡未在约定的7月9日到“峨眉时光”销售中心签订《商品房买卖合同》或者未及时交纳应付房款，则视为违约，本认购协议自动解除，所付定金不予退还。订购协议签订当天及次日，李怡分别向印象公司交纳了定金1万元、4万元，共计5万元。因付款方式为按揭，涉及银行对借款人的征信审查，印象公司要李怡在签约前须提供个人的信用报告。李怡遂在有关部门打印个人的信用报告并于2020年7月8日提交印象公司，该公司审查，认为李怡在乐山按揭购房时存在逾期还贷情况，信用受限，银行不会为本次购房提供按揭贷款，遂要求其全款分期购房，李怡当即表示其无能力全款分期购房。因无法按揭购房，且李怡无能力全款分期购房，双方未在认购协议约定的7月9日前签订《商品房买卖合同》，李怡遂要求解除认购协议并退还定金，印象公司不同意，并于2020年7月13日向李怡发出《关于解除认购协议的通知函》，以李怡未在7月8日前到销售中心支付相应房款并签订《商品房买卖合同》及补充协议为由，通知李怡解除双方签订的认购协议，不予退还已支付的5万元定金。中国银行乐山分行在7月9日向李怡出具情况说明：李怡购买该行合作楼盘“水岸名邸”项目住房，于2011年5月3日在该行做住房按揭贷款48.5万元，期限20年，已还款110个月，现该笔贷款还款正常。李怡认为，该定金应退还，理由如下：第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。依照该规定，本案未能签订商品房买卖合同是因买受人征信受限而无法从银行按揭贷款，其在约定的签约时间前已将此情况告知出卖人，虽其曾因逾期还贷影响其信用，但该笔贷款的贷款行为为此出具该笔贷款还款正常的情况证明，其本人也对因逾期还款影响其信用并非明知，否则也不会准备按揭购房，即使对造成本人信用受限其存在过错，但该过错并非本案未签订商品房买卖合同本约的过错，故未签订商品房买卖合同本约系因不可归责于买受人以及出卖人的原因造成的，依照前述规定，出卖人应将定金退还给买受人。第二，该认购协议不包含《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，由其付款方式，双方只是约定了按揭付款，对按揭付款不能情况下是否签订合同以及签订合同如何付款并未约定，此时需要双方当事人对是否签订合同以及合同的内容进一步磋商。因印象公司在7月8日即要求一次性全款分期支付，李怡无能力对此不能接受，双方磋商未达成一致并非归责于买受人。第三，本案与其他因炒房而房价波动产生的买受人故意不签订本约的案件不同，李怡的购房目的是为了年迈父母到峨眉养老，并非为了炒房，未签订本约客观上确因无法按揭贷款造成，并非李怡故意不签订买卖合同。第四，判决退还保证金公平合理，并非损害印象公司的利益。7月2日签订认购协议，7月8日即面临本案情况，此时还未到约定签本约的时间，印象公司并未因此丧失商业机会，并未增加其风险。综上，请求依法支持原告的诉请。 被告印象公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，认购协议的签订是双方自愿的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方应当按协议规定的内容履行。认购协议约定原告在2020年7月3日补齐定金后，则在7月9日前签订买卖合同支付首付，原告因个人原因至今没有和被告签约，支付首付。根据认购协议的约定，原告违约则我方可以不归还定金，将物业另行出售，所以我方在对方没有按时履约的情况下是可以不归还定金的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和定金罚则的规定，我方不予退还定金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权对证据进行了审查，对无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告印象公司在峨眉山市开发了“峨眉时光”房地产项目。2020年7月2日，原告（乙方）与被告印象公司（甲方那个）签订了《峨眉时光认购协议书》（ＮＯ.0100357），约定由原告认购被告公司开发的位于峨眉山市“峨眉时光”第4期住宅73栋1单元6层1室的住房。该协议中还约定以下内容：1、认购房屋原总价为869000元，乙方符合以下情形的，可享受对应的优惠政策：该房不退不换2020年7月3日补齐50000定金，2020年7月9日前签合同交首付，合同价525832元。2、原告于当日向被告公司支付1万元作为定购房屋的定金；3、原告须于签订本协议之日起7日内，携带《峨眉时光认购协议》、定金收据、身份证明文件正本及复印件到峨眉山市“峨眉时光”销售中心签署《商品房买卖合同》及相关协议，并按本认购协议约定方式支付购房款，双方签订《商品房买卖合同》及相关文件后，定金自动转为房款的一部分；4、如乙方在本条第2款约定期限内未前来签署《商品房买卖合同》及相关协议或未依时交纳上述应付房款，则乙方（原告）违约，视为乙方（原告）放弃其所认购该物业权利，乙方已缴付的定金及其他款项甲方不予退还，且甲方有权将该物业另行出售，因转售而获得之一切利益全部归甲方所有，与乙方无关，乙方不得要求任何形式赔偿或补偿。甲方在本条第2款约定期限内，不得将该商品房另售他人，否则双倍退还乙方定金。 同时，《峨眉时光认购协议》中黑体加粗特别提示部分内容为：“1、甲方（被告）已将《商品房买卖合同》及相关文件文本（商品房买卖合同补充协议、前期物业管理服务协议、委托经营管理协议等）和其他与购房有关文件资料的全部内容在甲方项目处公示。乙方应在签订本认购协议之前认真阅读。乙方___(是/否)已认真阅读。2、乙方认真阅读上述文件后表示认可，并对所定购的商品房状况、交易条件、周边环境已有充分的了解且无异议，乙方不得以合同条款无法达成一致意见为由拒绝签订《商品房买卖合同》及相关文件。否则将视为乙方违约，本认购协议自动解除，乙方已支付的定金不予退还，并且甲方有权将该商品房另行出售。”上述乙方___(是/否)已认真阅读部分，有手写“是”字样且加盖手印。原告李怡认可“是”字样上的手印是其加盖的。 签订《峨眉时光认购协议》当日，原告向被告缴纳10000元定金。次日，原告向被告交纳40000定金。 原告称自己于2020年7月6日在中国人民银行乐山市中心支行查询自己的个人信用报告，7月8日，原告携家人到被告售楼处预签订商品房买卖合同，而当天被告的销售人员告知其提供的个人信用报告存在有“逾期”，无法办理按揭贷款需要按分期付款的方式签订购房协议，而原告不同意现金分期购房，为此拒绝与被告签订《商品房屋买卖合同》。 2020年7月9日，中国银行股份有限公司乐山分行出具《情况说明》，载明：兹有自然人李怡因购买我行合作楼盘“水岸名邸”项目住房，于2011年5月3日在我行叙做住房按揭贷款48.5万元，期限20年，已还款110个月，现该笔贷款还款正常。 2020年7月15日，被告的销售人员通过微信向原告发送《关于解除认购协议的通知函》的图片，内容为：2020年7月2日，您与我司签订了《峨眉时光认购协议》，定购了我司开发的位于峨眉山市，并向我司支付了50000元作为定金。按照《峨眉时光认购协议》的约定：您应在2020年7月8日前道我司峨眉时光销售中心支付相应房款，并签订《商品房买卖合同》及《峨眉时光补充协议》，否则，视为您违约，我司将不退还您定金。然直至今日，经我司多次催促，您都未曾到我司签订合同及支付房款，您已违约，现我司按照《峨眉时光认购协议》约定，并根据《中华人民共和国合同法》之规定，郑重通知您：1、自本通知送达您之日起，即解除您与我司在2020年7月2日签订的《峨眉时光认购协议》；2、鉴于您的违约行为，我司将不退还您支付的50000元定金，同时我司将另行出售上述房屋。 以上事实，有原告提供的原、被告身份信息、《峨眉时光认购协议》、收据两张、POS刷卡单、个人信用报告、《关于解除认购协议通知函》、《情况说明》、微信聊天截图、证人证言，被告提供的《峨眉时光认购协议》、《商品房买卖合同》样本、微信聊天记录、视频材料及庭审笔录予以佐证。 在庭审过程中，因双方分歧较大，无法达成调解意见。 本院认为，合同是当事人明确双方权利义务的协议,依法成立的合同自当事人订立合同时生效,当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案双方当事人于2020年7月2日签订的《峨眉时光认购协议》,是双方真实意思表示,为有效合同，双方当事人应严格的按照合同的约定履行各自的义务。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”以及《最高人民法院关于若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，各付定金的遗憾拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，本案中，原告李怡认为自己因征信问题不能按揭购房属于“不可归责于当事人双方的事由”，被告应将定金返还给自己，而被告主张未能订立商品房买卖合同的原因在于李怡个人原因而非“不可归责于双方的事由”。在双方签订的《峨眉时光认购协议》对所购房源的总价款进行了约定，而未对付款的方式进行约定，原告主张在签订该协议时就曾表态只能按揭购房，没有能力以其他方式购房，而被告主张该协议中明确载明，甲方（被告）已将《商品房买卖合同》及相关文件和其他购房有关文件、资料的内容在甲方项目处公示，而根据其公示的《商品房买卖合同》范本中，并非仅按揭购房一种支付方式，在购房者无法按揭购房的情况下，可选用其他支付方式，而原告也在是否认真阅读的一栏加盖手印。另，《峨眉时光认购协议》中两处（第三条第3项、第五条第2项）向签约方提示所缴纳定金不予退还，作为签约方应在签署该协议时明确知道。 本院认为，按照双方签订的《峨眉时光认购协议》的约定,结合本案事实,李怡在向被告支付定金后，双方未能签订商品房买卖合同的原因在于原告,应当适用定金罚则，即交付的定金无权要求返还，故原告要求退还定金的主张,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下： 驳回原告李怡的诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告李怡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  唐娟 二〇二〇年九月十四日 书记员  师考 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，各付定金的遗憾拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”