上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初40653号原告：上海标锋洗涤服务有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：周起峰，总经理。委托诉讼代理人：周菁，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡勇刚，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：上海雅捷仓储有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特北路****。法定代表人：张萌，执行董事。委托诉讼代理人：王卫红，女。原告上海标锋洗涤服务有限公司与被告上海雅捷仓储有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海标锋洗涤服务有限公司的委托诉讼代理人胡勇刚，被告上海雅捷仓储有限公司的法定代表人张萌及委托诉讼代理人王卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海标锋洗涤服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》及《补充条款》于2020年2月8日解除；2.被告返还原告押金153,926.34元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：经案外人上海巨信酒业有限公司(以下简称巨信公司)介绍，原告于2019年12月24日与被告签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》及《补充条款》，约定被告将中国(上海)自由贸易试验区富特北路XXX号XXX室01部位及A室02部位的工业厂房(以下简称系争房屋)出租给原告，作为原告洗涤业务的库房。合同对租期、租金、押金等作了约定。2020年1月，因疫情冲击，作为专业从事酒店洗涤业务的企业，原告订单量大幅减少，经营惨淡，扩大经营目的无法实现，若继续履行诉争合同，高额租金对原告造成巨大压力，显失公平。而且，被告一直未将系争房屋交付原告使用。2020年2月8日，原告就上述事实向被告发函解除合同，被告对此未予理会，故恳请法院判如所请。上海雅捷仓储有限公司辩称：同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。2019年12月原告提出要求承租系争房屋时，被告与巨信公司的租赁合同还在履行过程中。由于原告多次表示想在2019年年底前签约，三方协商后，巨信公司表示愿意提前退租，原告承诺承担原巨信公司装修时破墙开门、防雨搭建、绿化带恢复至原状的一切费用。诉争合同因原告支付押金而生效，厂房的使用权和管理权就转移到了原告名下，原告是实际使用人。由于巨信公司租金已付至2020年2月20日，故诉争合同起租日定在2020年2月21日，同时巨信公司同意将签约生效日至2020年2月20日作为原告的装修免租期。签订合同时，仓库部分巨信公司已搬空，展示厅及办公室原告同意让巨信公司短期使用后搬出。原、被告及巨信公司签订三方协议约定了房屋的交接日期等事宜由原告与巨信公司协商确定。2019年12月24日，巨信公司就已把仓库部位搬空，是原告迟迟不去办理交接，被告已无权插手该事项。疫情对原告的经营产生了影响，但对于长达5年的租赁合同，疫情并未使得原告的合同目的不能实现。而且政府并未命令暂停洗涤行业营业，被告厂房对面的洗涤企业也在继续经营。因此，原告无权以此为由解除合同。导致原告欲解除合同的真正原因是，原告未办妥蒸汽管道的通气手续，原告因自身原因导致合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任。因原告违约提前退租，导致被告产生租金、空置费、复原费、物业管理费等损失合计459,609.83元，已超过全部押金。综上，请求驳回原告的相应诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋系被告所有。2019年8月30日，被告与巨信公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，约定被告将系争房屋出租于巨信公司，租期为2019年10月21日至2020年10月20日。2019年12月11日，巨信公司向被告转账支付了截止至2020年2月20日的租金。2019年12月24日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方从2020年2月21日起将上海自由贸易试验区富特北路XXX号XXX室01部位及配套设施出租于乙方使用，至2025年2月20日，租期共五年；租金每月51,308.78元，每年615,705.36元；租金从2020年2月21日起计算，每贰个月结算一次，提前拾天支付下次贰个月租金；租金自合同生效之日起壹年内不变，第贰年开始每年递增5%；合同生效后当天内，乙方须一次预付叁个月的租金153,926.34元为押金，若合同生效后乙方欲提前退租，则应从押金中扣除因提前退租给甲方造成的损失，押金剩余部分退还乙方，若押金不足以支付甲方损失，不足的部分，由乙方负责补足；合同在履行过程中发生的一切争议，由双方协商解决，协商不成，双方同意由上海仲裁委员会进行仲裁；在租赁期内，一方由于特殊原因需要变更或终止合同，必须提前90天书面通知另一方，并在征得另一方同意后，方可变更或终止合同。同日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁补充合同》，约定：乙方在承租上海自由贸易试验区富特北路XXX号XXX室01部位期间，A室02部位61.12平方米为甲方注册地，但实际供乙方使用，使用期限与乙方租赁A室01部位期限一致，该部位租金包含在A室01部位主合同之内，如A室01部位租赁合同期满或合同提前终止，则02部位使用也同时终止。后双方又就系争房屋签订了《补充条款》。同日，原告(丙方)、被告(甲方)与巨信公司(乙方)签订《关于富特北路XXX号XXX室01部位租赁的三方协议》，约定：乙方因公司业务战略调整特向甲方请求于2020年2月20日终止履行2019年8月30日签订的富特北路XXX号XXX室01部位的租赁合同；房屋的交接日期及其相关事宜由乙丙双方协商确定；原合同中乙方承诺的在租赁期满后，应当对租赁房屋内部隔墙、装修、破墙开门、防雨搭建、公司名牌、广告牌及出入通道绿化带移栽恢复至原状一事，现由乙方承诺并确认交由丙方在今后的租赁合同终止(包括但不限于租赁合同到期终止或提前解除等情形)前根据物业公司及相关绿化主管部门、其他相关部门的要求予以无条件地恢复(相关费用由丙方承担)，乙方做好具体相关衔接工作，由丙方向甲方出具无条件恢复原状的承诺书，如违约甲方有权在与丙方签订合同的押金中扣除、偿付相关费用。同日，上述三方公司向上海外高桥物业管理有限公司出具函件表示：2020年第一季度开始及以后的物业管理费由标锋公司向贵司支付。原告于当日向被告出具《承诺书》，载明：“租赁期满或因我司原因提前解除租赁合同的，我司将无条件将房屋装修、破墙开门、防雨搭建等及出入通道绿化带恢复……至原状，由此产生的一切费用由我司承担。如因未将上述事项恢复至原状而给贵司造成损失的，我司负责赔偿损失，且贵司有权从租赁合同押金中先行偿付。”2019年12月25日，原告向被告转账支付押金153,926.34元。2020年2月7日，原告方微信告知被告工作人员张敏建：“……由于疫情影响，我们无法继续承租贵司厂房……”，之后通过微信发送照片及邮寄的方式将解约律师公函发送给了被告，被告方表示已知悉，会协商解决此事。2020年5月15日，被告员工张敏建致电原告股东的父亲沈庆奇，沈庆奇表示排污证拿到了，但是还未办妥蒸汽管道通气事项，消防上面没有喷淋，将再前往物业公司处沟通。2020年5月18日，张敏建再次致电沈庆奇，沈庆奇表示相关手续还是未办妥，加上疫情原因原告方已无力承受。原告为证明疫情导致其无法继续经营洗涤业务，向本院提交了案外人上海凯华嘉禾沐浴有限公司等企业出具的通知18份。被告表示上述通知措辞类似，且并非政府或行业主管部门出具，通知载明系暂停而非永久停业，因此不能证明诉争合同无法继续履行。庭审中，双方一致同意由本院处理本案，并确认原告仅向被告支付过押金153,926.34元，未支付过租金。被告表示原告从未搬入系争房屋，目前系争房屋中的部分面积由巨信公司占有使用，部分面积仍处于空置状态，不需要法院处理房屋返还问题，至于超过押金部分的损失，不再在本案中予以反诉。另查明，2019年12月24日，原、被告及巨信公司的工作人员曾共同至系争房屋现场勘查，共同确定了原告恢复原状的具体标准，包括：将房屋大门砌回墙面、拆除防雨吊顶、卸除大门上方的数处字牌、撬除房屋前方水泥板并恢复绿化带、拆除铁窗并恢复卷帘门等。以上事实，由原告提供并经庭审质证的原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《补充条款》、网上银行交易查询、微信聊天记录、通知18份、律师公函及邮寄凭证，被告提供并经庭审质证的被告与巨信公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、银行电子回单、承诺书、《关于富特北路XXX号XXX室01部位租赁的三方协议》、微信聊天记录及向上海外高桥物业管理有限公司出具的函、录音等证据以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。原告称因疫情导致经营困难于2020年2月初即提出解除合同，然而在2020年5月间，在疫情带来的负面影响已日趋减少的情况下，原告仍在继续为经营使用系争房屋协调办理蒸汽管道通气手续，故事实上新冠肺炎疫情并非构成原告解除合同的主要理由。退一步讲，即便原告所言属实，疫情带来的负面影响毕竟是暂时的，在本市仅持续数月，而诉争合同租期长达五年，原告完全可以在租期内克服相应的经营困难，加上原告在系争房屋内涉及的经营范围并非政府在疫情期间明令禁止，而原告所提供的措辞类似、部分系加盖发票专用章的与原告停止业务往来的通知，亦不足以证明疫情造成原告所在的洗涤行业无法经营，故疫情并不构成原告合同目的不能实现的不可抗力。至于相关的蒸汽管道通气手续的办理，系原告作为承租人自身经营的需求，与被告无关。因此，无论是蒸汽管道通气手续未顺利办理，还是疫情导致无力经营，原告皆不得以此为由单方解除合同。原告在庭审过程中坚持要求解除合同，被告亦表示同意，故本院以开庭之日，即2020年7月21日作为合同解除之日。合同因原告违约而提前解除，其理应按合同约定赔偿所造成的被告损失，现被告主张的原告所造成的合同项下原告应付未付租金这一预期可得利益损失、物业管理费、空置损失及恢复原状费用等损失(费用)已远超原告已付的押金、据此没收原告押金，该请求合法有据，故对于原告要求被告退还押金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海标锋洗涤服务有限公司与被告上海雅捷仓储有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》及《补充条款》于2020年7月21日解除；二、驳回原告上海标锋洗涤服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,378元，减半收取计1,689元，由原告上海标锋洗涤服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年九月十一日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。