广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5878号原告：张磊，男，1991年5月22日出生，汉族，住四川省夹江县********社，公民身份号码511************111。原告：赵春苗，女，1981年7月18日出生，汉族，住四川省夹江县*******社，公民身份号码511************328。上列两原告共同委托诉讼代理人：佘旭湘，广东玉成律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：张幼山，广东玉成律师事务所律师。被告：中山深城建房地产有限公司，住所地广东省中山市********御城金湾花园1卡二层，统一社会信用代码914************594。法定代表人：徐传杰，执行董事。委托诉讼代理人：伍丽贤，广东松楠律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷斌，广东松楠律师事务所律师。原告张磊、赵春苗与被告中山深城建房地产有限公司（以下简称深城建房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，先适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张磊、赵春苗共同委托诉讼代理人佘旭湘、张幼山，被告深城建房地产公司委托诉讼代理人伍丽贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张磊、赵春苗向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告之间的中山市商品房买卖合同；2．被告向原告退还首付款313836元及利息（以313836元为基数，从2016年10月3日起，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际全额退款之日止）。事实和理由：2016年9月，原告认购了被告开发的位于中山市***********************，当时该楼盘并未竣工。2016年10月3日，原告支付首付款313836元，被告出具了收款收据确认。2019年1月7日，双方签订了中山市商品房买卖合同[合同条码为1901001757]，并办理预告登记。该合同约定，付款方式为银行按揭方式，首付款为313836元（比例为总价款的20%），其余房款1250000元为商业贷款。经原告向被告指定的贷款银行（中国农业银行中山坦洲支行）咨询，根据当前中山市房地产调控政策，首付比例最少为30%才能够办理按揭贷款。因此，原告无法办理合同约定的1250000元按揭贷款，合同无法进行履行，原告对此并无过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第二十三条之规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告深城建房地产公司辩称，原、被告签订中山市商品房买卖合同，约定涉案商品房总价款为1563836元，其中1250000元购房款原告张磊、赵春苗应于2019年2月7日前以商业贷款方式付清。合同签订后，负责为两原告办理贷款的银行（中国农业银行中山坦洲支行）告知被告，由于银行在办理两原告的贷款审批时，连续两个月（2019年3月、4月）查询原告张磊的征信存在逾期情形，导致两原告无法办理1250000元的按揭贷款。原、被告于2016年9月签订认购书时，中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知尚未发布、施行，根据中山市的实践做法，该通知发布前已经签订认购书的购房者申请住房贷款的最低首付款比例仍然为20%。两原告申报网签时填写的首付款比例为20%，中山市住房和城乡建设局亦批准了两原告的网签申请，后双方于2019年1月7日签订买卖合同（约定的首付款比例为20%）。两原告购买涉案商品房的首付款比例并未受前述通知发布的影响。同时负责为两原告办理贷款的银行表明，对于通知发布前已经签署认购书的购房者，银行仍可按照首付款比例不低于20%的标准为其办理住房贷款，但因原告张磊个人征信存在不良记录，导致两原告向银行申请1250000元贷款未获批准。原告张磊结清其逾期款项后才能重新向银行申请贷款，而根据该贷款银行规定，自2019年5月起办理贷款审批的购房者需要增加首付款比例至总房价的30%。原告称因中山市房地产调控政策规定首付比例最少为30%导致其无法办理买卖合同约定的1250000元按揭贷款与事实不符。商品房买卖合同与按揭贷款合同都是独立的合同，两者并不具有从属性，向银行申请按揭贷款只是两原告支付购房款的途径之一，并非唯一途径。具体到本案，在原告张磊结清其逾期款项、两原告按照贷款银行要求向被告补交一成首付款后，两原告可继续向银行申请办理贷款用于支付涉案商品房的购房款。原告无法办理金额为1250000元的按揭贷款并不会导致买卖合同无法继续履行，并且两原告系因自身原因导致未能办理买卖合同约定的1250000元按揭贷款，不能依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第二十三条的规定以“不可归责于当事人双方的事由”为由主张解除合同并要求被告返还购房款及支付利息。综上所述，两原告的的诉求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回两原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2016年9月28日，深城建房地产公司（卖方）与张磊、赵春苗（买方）签订御城金湾花园认购书，约定买方认购卖方位于中山市***********************，商住用途，商品房总价款为1563836元，认购方式为银行按揭，买方须于签订认购书之日起7日内，即2016年10月5日前到御城花园售楼处签订中山市商品房买卖合同，否则卖方有权单方解除认购书，没收买方已交付的定金，认购书还约定了其他事项。赵春苗于2016年9月28日、10月3日通过POS机刷卡分别向深城建房地产公司支付20000元、293836元，合计313836元。同日，深城建房地产公司向张磊、赵春苗出具收款收据，确认其收到张磊、赵春苗交付的涉案商品房首期款313836元。2019年1月7日，深城建房地产公司（出卖人）与张磊、赵春苗（买受人）签订合同条码为1901001757中山市商品房买卖合同，该合同约定出卖人将位于中山市***********************[2019年2月20日办理预告登记，不动产登记证明号：粤（2019）中山市不动产证明第0035363号，权利人张磊、赵春苗，义务人深城建房地产公司]出售给买受人，商品房总价款为1563836元，买受人以银行按揭方式按期付款，买受人于2019年1月7日前以现金方式支付购房款313836元，于2019年2月7日前以商业贷款方式交付剩余购房款1250000元，合同还约定了其他事项。双方签订补充协议约定，买受人在签订合同时，已清楚知悉现行国家限贷限购政策，确认自身满足现有银行按揭贷款政策。买受人选择普通商业银行贷款的，买受人应在签订合同时与按揭银行办理按揭相关手续，并按贷款方要求提供相关贷款资料，在签订合同后确保银行按揭部分30日内付清。如因买受人自身原因及政策变动导致贷款申请未获批准或批准的贷款金额少于买受人申请的金额，买受人应在银行或出卖人发出书面通知后15日内选择将剩余楼款一次性支付给出卖人。如买受人未在上述期限内向出卖人变更付款方式并付清全部楼款，出卖人有权解除合同。买受人如无合法理由未按合同第六条约定的期限付款，按以下方式处理：1．逾期天数未超过60日（含60日）的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该笔逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2．逾期超过60日，出卖人有权解除合同，自解除合同通知送达买受人之日起7日内按累计应付款的10%从买受人已付款中扣除买受人违约金（不足部分由买受人补足）。合同解除后，双方应相互配合办理合同备案登记的注销手续、抵押登记及按揭的注销及合同终止手续，出卖人应在上述终止手续办理完毕后10个工作日内将剩余款项（不计利息）退还买受人，买受人不配合办理上述终止手续导致出卖人损失的由买受人承担，补充协议还约定了其他事项。2017年3月26日，中山市人民政府办公室出台关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知（文号：中府办函[2017]55号），记载实行差别化信贷政策，加强对商品房销售的金融监管。符合条件的购房者，首套房最低首付款比例不低于30%，二套房首付款比例不低于40%，通知自印发之日起实施，由中山市住房城乡建设局负责解释，通知还记载了其他事项。深城建房地产公司提交的中山市人民政府网页截图，显示2017年3月27日，市住建局负责人解读我市新出台的房地产相关政策中记载首套房的首付比例从20%提至30%，二套房首付比例提高至40%。对于通知出台前未完成购房合同网签，但已进行预约网签申请，或已签订认购书、购房合同且能提供交付放款（含定金、首付款或部分放款）的银行入账凭证原件的，仍按原政策执行。深城建房地产公司向本院申请调查令向中国农业银行股份有限公司中山市坦洲支行（农业银行坦洲支行）调取张磊个人的征信报告；自2019年5月起，银行审判个人住房贷款业务是否存在需变更首付比例的事实，如存在具体变化的情况；张磊与赵春苗办理贷款的资料被银行退回的原因，本院予以准许。2020年6月2日，农业银行坦洲支行向本院出具律师调查令（回执），记载一、自2017年3月27日至今该行个人住房贷款业务的首付比例执行标准为非本市户籍家庭，符合以下条件的非本市户籍家庭，可在该行办理个人住房贷款：（1）能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税或社保证明（不得通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明方式，二手住房贷款不受此限）。（2）属于规上限上企业、高新技术企业、经认定的市重点招商引资项目企业的大专以上（含）学历毕业生、中级职称以上（含）专业技术人才、中级以上（含）技能型人才的非本市户籍居民家庭，能提供企业法人代表签名的劳动合同及本市社会保险证明。（3）经市人才主管部门同意引进或纳入政策管理服务备案的非本市户籍院士、领军人才等紧缺适用高层次人才，凭市人才资源社会保障局出具的证明的。（4）对在中山辖区内没有住房的祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭。2．以上人士征信无住房贷款记录，提供无住房声明，最低首付比例为30%。3．以上人士征信有住房贷款记录但己结清，提供无住房声明，最低首付比例为30%。4．以上人士征信有住房贷款记录且未结清的，暂不受理个人住房贷款。二、张磊、赵春苗于2019年4月份向该行申请贷款，因购房人的信用状况不符合该行贷款准入条件，因此该行退回贷款申请资料。三、不能提供律师调查令所列第1项证明材料，原因是张磊申请贷款时提供征信报告资料已全部回退。张磊与赵春苗向本院申请调查令向农业银行坦洲支行调取张磊、赵春苗与深城建房地产公司签订的中山市商品房买卖合同（合同条码为1901001757）在申请贷款时是否按照2017年3月26日出台的关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知的规定执行最低首付比例至少为30%，以及张磊、赵春苗可不按照上述通知执行的依据，本院予以准许。农业银行坦洲支行向本院出具关于张磊、赵春苗与深城建房地产公司商品房预售合同纠纷一案律师调查令情况说明，记载张磊、赵春苗因购买涉案商品房向该行申请个人住房贷，由于客户提供资料不全，该行已经多次联系客户补充资料，直到2019年3月客户补充资料后，该行再次查询征信发现张磊征信出现逾期，未能受理该笔业务，2019年4月24日将申请贷款材料退回广东邦仁律师事务所。关于最低首付比例，根据关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，一手房按原贷款政策执行的情形为认购书或购房合同签订日期和“购房款支付凭证”（包括首付或定金支付的发票，或收据+POS刷卡单、银行入账流水、转账凭证之一）日期都在2017年3月25日及以前。非上述情形按新贷款政策执行，情况说明还记载了其他事项。张磊、赵春苗对上述内容不予确认，认为农业银行坦洲支行未按要求提供依据的相关文件，并且农业银行坦洲支行未按照调查令的要求回复相关问题，但未举证。深城建房地产公司确认上述内容，并称其与张磊、赵春苗签订认购书以及张磊、赵春苗支付涉案商品房首付款的行为均发生在2017年3月25日之前，符合贷款银行按原贷款政策为张磊、赵春苗办理贷款业务的条件。张磊、赵春苗因自身原因导致未能办理涉案商品房按揭贷款，并非政策原因所致。庭审中，张磊、赵春苗称其与深城建房地产公司约定涉案商品房购房款首付比例两成，2017年因政策原因导致首付比例变更为三成，涉案商品房按揭贷款无法成功办理的原因系首付款不符合新政策规定，并且其无法承担增加的一成首付，认为合同无法继续履行，应以双方无过错为由解除合同。深城建房地产公司对此不确认，并称张磊、赵春苗仍可按照原政策规定执行，张磊、赵春苗因自身原因导致无法办理按揭贷款，张磊、赵春苗不得以政策变更及无能力负担首付款为由解除合同。双方一致确认涉案商品房已网签，以及涉案商品房再次办理按揭贷款不存在法律障碍。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。张磊、赵春苗与深城建房地产公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方亦对已付首期购房款合计313836元不持异议，本院予以确认。张磊、赵春苗认为双方约定购房款首付比例为两成，现按揭贷款无法成功办理的原因系首付款不符合政策规定首付比例三成，其亦无法承担增加的一成首付，案涉合同无法继续履行，符合不可归责于当事人双方的事由，故主张解除涉案合同，深城建房地产公司应向其退还首付款及利息，为此提交中山市商品房买卖合同、不动产登记证明、支付凭证、收款收据、关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知等证据为证。深城建房地产公司对此不予确认，并辩称其与张磊、赵春苗签订认购书以及张磊、赵春苗支付涉案商品房首付款的行为均发生在2017年3月25日之前，张磊、赵春苗可按原贷款政策办理按揭贷款，张磊、赵春苗因自身原因导致未能办理涉案商品房按揭贷款，并非政策原因所致。深城建房地产公司为上述抗辩意见提供了认购书、农业银行坦洲支行出具的律师调查令（回执）、市住建局负责人解读我市新出台的房地产相关政策等证据予以证明。张磊、赵春苗对此不予确认，但未提供相关证据予以反驳。本院认为，农业银行坦洲支行出具的出具律师调查令（回执）、关于张磊、赵春苗与深城建房地产公司商品房预售合同纠纷一案律师调查令情况说明显示，张磊、赵春苗符合按原贷款政策执行的情形，因张磊自身原因征信出现问题，导致未能按原约定受理按揭贷款，并非政策原因或深城建房地产公司责任。庭审中，双方确认涉案商品房再次办理按揭贷款并不存在法律障碍。根据涉案合同约定“如因买受人自身原因及政策变动导致贷款申请未获批准或批准的贷款金额少于买受人申请的金额，买受人应在银行或出卖人发出书面通知后15日内选择让将剩余楼款一次性支付给出卖人”，张磊、赵春苗作为违约方无权行使合同解除权,应当通过其他途径筹措资金补足贷款差额以继续履行合同约定的付款义务。因此，张磊、赵春苗要求与深城建房地产公司解除合同的诉请，于法无据，本院不予支持。张磊、赵春苗据解除合同而提出的其他诉求，本院一并驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张磊、赵春苗的诉讼请求。案件受理费6770.55元（原告已预交），由原告张磊、赵春苗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  高永强人民陪审员  梁海珍二〇二〇年九月三日书 记 员  陈嘉婷李晓童