云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终735号上诉人（原审原告）：普志昌，男，1953年6月6日生，彝族，住云南省玉溪市华宁县。上诉人（原审原告）：李桂芬，女，1961年11月24日生，彝族，住云南省玉溪市华宁县。上诉人（原审原告）：普燕玲，女，1984年2月1日生，彝族，住云南省玉溪市华宁县。上诉人（原审被告）：马国兴，男，1979年3月16日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：李茂昌，云南秀实律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王祥云，云南秀实律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人普志昌、李桂芬、普燕玲与上诉人马国兴共有物分割纠纷一案，双方不服云南省华宁县人民法院（2019）云0424民初1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普志昌、李桂芬、普燕玲上诉请求：撤销原判，改判按家庭共有平均分割坐落于华宁县砖混结构第二层及以上房屋（以下简称砖混结构房屋）。事实及理由：一审法院认定2002年11月马国兴在建盖第一层时参与建盖，但事实是当时马国兴与普燕玲还未登记结婚，马国兴仅拉了两拖拉机石头来给上诉人建房，其帮过忙是事实，但并没有出过资，一层都是普志昌、李桂芬建盖、出资。普燕玲与马国兴是2004年2月11日办理结婚登记，婚后与普志昌、李桂芬一起生活。生活期间因华宁县水利局征用普志昌、李桂芬的土地，马国兴于2016年2月至3月期间领到了普志昌、李桂芬的征地补偿款106500元，分给了普志昌、李桂芬50000元，普燕玲、马国兴拿了56500元。双方打算用征地补偿款在一层的基础上建盖房屋。因夫妻二人平时生活中常争吵，在建房前就写了建房协议书一份，因一层系普志昌、李桂芬批建、出资建盖，一层属于普志昌、李桂芬。加建的二层及以上房屋由普志昌、李桂芬、普燕玲、马国兴用征地补偿款分别出资建盖，建盖后赠予普燕玲、马国兴的儿子所有。二层及以上房屋的建盖费用是双方的征地补偿款，不足部分是银行贷款，银行贷款在普燕玲与马国兴离婚时已经判决由两人承担。因此二层及以上房屋是属于四人出资建盖，是家庭共有财产，理应平均分割。一审法院认为建房时马国兴贡献较大，对二层及以上房屋享有48%的份额，缺乏依据。普志昌、李桂芬在外打工帮人看守柑橘地，也是为了整个家庭经济打算，马国兴称普燕玲在建房期间拿钱跑掉，没有证据证实，事实上普燕玲在家煮饭给建房的人吃，操持家务，还帮村里人做农活赚钱。马国兴作为家中男丁，承担家庭的重任是常态，普燕玲作为女人，只是家庭分工不同而已。经评估，该二层及以上房屋价值为224773元，双方当事人均要求撤销赠予行为，该财产就属于家庭共有，在双方对份额没有约定的情况下，应当根据等分原则处理，即马国兴仅占有25%（56193.25元）。一层房屋马国兴无权要求分割、拆价补偿。现普燕玲与马国兴已离婚，双方以后面临再婚，在一幢房子里生活实属不便，且三上诉人份额比重大，可以按份额25%拆价补偿给马国兴，由马国兴搬出房屋。马国兴上诉请求：撤销原判，改判砖混结构房屋第二层及以上由其管理使用，由三被上诉人补偿其第一层房屋折价款21773元。事实及理由：一、由于上诉人对法律的无知，在利害关系人普志昌没有参与的情况下，与普燕玲签订了《建盖房子的协议》，该协议事后也没有得到普志昌的签字追认，应认定为无效协议。二、二层以上房屋是上诉人一人筹资建成，建盖时间是2017年至2018年3月期间。普志昌、李桂芬于2012年至2019年1月期间在华溪管理柑橘树，未参与建房。普燕玲在上诉人建房期间离家出走、常年在外，也未参与建房。建房相关事宜都是上诉人一人独自出资出力。三、关于建房出资情况一审法院认定错误。105000元的征地补偿款，约定归普志昌、李桂芬的50000元由上诉人保管，后被上诉人用于建房。上诉人与普志昌、李桂芬形成的是债权债务关系，不是出资建房关系。上诉人与普燕玲应得的55000元征地补偿款其中50000元被普燕玲取走，没有实际用于建房。诉争房屋二层以上都是上诉人一人出资建盖，应由上诉人管理、使用。四、一审认定在建盖第一层房屋时上诉人已到普燕玲家生活，并参与建盖，对第一层房屋享有部分份额是客观公正的，上诉人要求三被上诉人补偿第一层房屋折价款21773元符合事实。五、一审将二层以上房屋判归三被上诉人管理使用，上诉人就失去了唯一的住宅，将面临失去住房、没有收入、无力养育孩子的尴尬困境。从客观事实来看，该房屋具有实物分割的条件，一楼归三被上诉人管理使用，二楼及以上归上诉人管理使用。一楼至二楼的通道可以封堵，上诉人可以另行开门入户二楼居住，这样就可以保障上诉人、被上诉人及孩子的居住条件及生产生活。普志昌、李桂芬、普燕玲向一审法院起诉请求：将砖混结构房屋在原第一层基础上新建的二层半房屋进行分割，房屋价值约人民币120000元。马国兴辩称，要求驳回普志昌、李桂芬、普燕玲的诉讼请求，并对砖混结构房屋的第一层进行分割。一审法院审理查明：普志昌、李桂芬系普燕玲的父母，普燕玲与马国兴原系夫妻。约2001年普燕玲与马国兴自由恋爱一年后，马国兴到普燕玲家与普燕玲同居生活。2002年3月18日，华宁县人民政府向普志昌户（含李桂芬）出具华土矿农建字（2002）第215号《华宁县农村建设用地批复》，审核同意普志昌户在住房。同年11月，四人在该空地上共同参与建盖了第一层房屋，马国兴在浇筑地基时出过部分石头。2003年7月30日，华宁县人民政府颁发华集用（2003）第5035号《集体土地使用证》，载明坐落于的土地使用权人系普志昌，土地用途为住宅，使用权面积为120.12㎡。2004年2月11日，普燕玲与马国兴办理结婚登记手续，马国兴入赘普燕玲家，双方于2005年3月18日生育长女普马丽，于2009年1月23日生育长子马子平。普燕玲与马国兴共同生活期间，普志昌、李桂芬将其坐落于“老五龟山”的山地分过一半给普燕玲及马国兴，后“老五龟山”的山地被华宁县水利局征用，马国兴于2016年2至3月期间领取征地补偿款106560元，普志昌、李桂芬从中分得50000元。2016年8月10日，普燕玲向一审法院起诉，要求与马国兴离婚；同年11月2日，一审法院作出（2016）云0424民初532号民事判决，判决驳回普燕玲的诉讼请求。后为建盖争议二层及以上房屋，李桂芬、马国兴、普燕玲自愿签订《建盖房子的协议》，载明：1.加固第二层房子加到三层，属于马国兴建盖，属于马子平所有；2.一层属于普志昌二老人的；3、在建盖的二层老人拿出50000元地款；4.马国兴、普燕玲二人哪一个外出，小孩的抚养费、老人的赡养费由外出的人负责；5、马国兴不能打普燕林；6.普燕林不能玩微信。协议上有马国兴、普燕玲、李桂芬的签字、手印及在场证人祝某（提笔人）、李某1、陈某、李某2、普某、杨某等人的签字、手印。签订协议时普志昌虽未在场，但其事后对协议内容表示同意。协议签订后，马国兴将二层及以上房屋的建设工程承包给村民杨建明，双方约定半层按一层计算，故三层房屋应付杨建明的工钱合计108㎡×150元／㎡×3层＝48600元。2017年至2018年3月期间，杨建明在第一层房屋的基础上包工不包料建盖了二层及以上房屋，形成双方争议的砖混结构三层半房屋。房屋四至为：东邻阴沟，南邻杨刘柱房屋，西邻路，北邻空地。诉讼过程中，普志昌、李桂芬、普燕玲认可二层及以上房屋的建材系马国兴购买，建材平均单价350元至370元每平方米，故二层以上房屋建盖费用实际在162000元至168480元之间。因建盖二层及以上房屋，普志昌、李桂芬出资50000元，其余款项为马国兴、普燕玲支付，其中含征地补偿款55000元、向华宁县农村信用合作联社东北街分社的借款本金30000元。2017年11月9日，马国兴向一审法院起诉，要求与普燕玲离婚。庭审中，马国兴、普燕玲一致认可2017年2月15日至同年12月11日双方处于分居状态，普燕玲当时在外打工，两个孩子均是马国兴照管。2018年1月16日，一审作出（2017）云0424民初854号民事判决，判决：“一、准予原告马国兴与被告普燕玲离婚；二、长女普马丽随原告马国兴生活，抚养费由原告马国兴承担；长子马子平随被告普燕玲生活，抚养费由被告普燕玲承担；……五、夫妻共同债务：欠华宁县农村信用合作联社东北街分社借款本金20000元及利息、欠陈老六猪款1800元由原告马国兴负责清偿；欠华宁县农村信用合作联社东北街分社借款本金10000元及利息、欠李贵芬借款20000元由普燕玲负责清偿；……”2019年2月1日、同年5月16日，普燕玲分别向云南华宁农村商业银行股份有限公司东北街支行偿还借款本金25000元、3000元，合计28000元。2012年至2019年1月期间，普志昌与李桂芬在华溪管理柑橘树，未参与建房。2019年10月23日，普志昌、李桂芬、普燕玲以马国兴离婚后仍在其家中生活不便为由，要求判如所请。另查明，诉争房屋现为毛坯房，尚无门牌号。普志昌、李桂芬、普燕玲现在该房屋内居住。2019年12月3日，普志昌、李桂芬、普燕玲提交《房屋价值评估申请书》，申请对争议房屋第一层及第二层以上房屋（不含土地）的价值分别作出评估。经委托，云南弘力房地产土地资产评估有限公司于2020年2月28日作出云弘房地〔2019〕鉴字第113号房地产估价结果报告，估价结果为：一层房屋价值87094元，二层至四层房屋价值224773元。因鉴定，普志昌、李桂芬、普燕玲支出鉴定费3000元。诉讼过程中，普志昌、李桂芬、普燕玲表示签订《建盖房子的协议》时二层及以上房屋还未建盖且马子平年龄尚小，要求撤销协议第一项内容；马国兴同意撤销协议第一项内容，同时亦要求撤销协议第二项内容。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。本案中，普志昌、李桂芬、普燕玲、马国兴系双方争议的砖混结构三层半房屋的共有人。在建盖第一层房屋时马国兴已到普燕玲家生活，并参与建盖，对第一层房屋享有部分份额；在建盖二层及以上房屋时普志昌、李桂芬及普燕玲、马国兴均存在不同程度的出资，四人对二层及以上房屋共同享有份额，但建房时普志昌、李桂芬在外打工，普燕玲当时与马国兴分居亦在外打工，建房有关事宜包括购买建房所需材料均为马国兴负责，马国兴对二层及以上房屋所作贡献更大，故在分配共有财产时，应对其适当多分。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第一百八十六条第一款规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中，李桂芬、普燕玲、马国兴在建盖二层以上房屋前自愿签订《建盖房子的协议》，普志昌虽未在场，但事后予以追认，该协议中涉及房产处分的部分系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。其中，协议第一项约定加盖的二层及以上房屋属于马国兴建盖，属于马子平所有，系普志昌、李桂芬、普燕玲、马国兴对其预期财产进行的赠与，但在二层及以上房屋建成后，普志昌、李桂芬、普燕玲、马国兴在未将赠与的财产权利转移给马子平之前均要求撤销赠与，符合法律规定，应当予以准许。马国兴要求撤销第二项协议，不符合法律规定，不予采纳。综合普志昌一方的诉讼请求及本案事实、证据，结合各共有人的出资额及对房屋的贡献大小等，一审确定由普志昌、李桂芬对二层以上房屋享有30%的份额；马国兴、普燕玲原系夫妻，但马国兴对二层以上房屋所作贡献更大，结合二人的出资及离婚时的夫妻债务分配，酌情由马国兴对二层及以上房屋享有48%的份额，由普燕玲对二层以上房屋享有22%的份额。鉴于本案房屋实物分割可能会减损房屋的价值，且不利于双方当事人对房屋的使用，结合争议房屋土地的登记使用人情况及双方占有房屋份额的大小等，确定争议房屋由普志昌、李桂芬、普燕玲管理、使用更为适宜，故由普志昌、李桂芬、普燕玲对马国兴进行折价补偿。普燕玲主张与马国兴离婚后还偿还了法院生效法律文书确定由马国兴承担的部分夫妻共同债务，普燕玲多偿还的部分，可向马国兴进行追偿。马国兴辩称分给其与普燕玲的55000元征地补偿款有50000元被普燕玲拿走未用于建盖二层及以上房屋的辩解，未提供证据证明，不予采纳。遂依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百条第一款、第一百零三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、坐落于华宁县砖混结构第**及以上房屋由原告普志昌、李桂芬、普燕玲管理、使用，由原告普志昌、李桂芬、普燕玲于判决生效之日起十五日内支付被告马国兴第二层及以上房屋财产折价款107891.04元；二、驳回原告普志昌、李桂芬、普燕玲的其他诉讼请求。”本院二审期间，马国兴申请法院调取普燕玲在云南省华宁农村商业银行的账户明细，证明2016年3月10日，普燕玲强令马国兴把十万余元的土地补偿款转到其账户上，至2016年8月11日仅剩4000余元，土地补偿款均被普燕玲挥霍，未用于建房及家庭生活。普志昌、李桂芬对此不予认可，主张土地补偿款全部用于建房。普燕玲未予质证。本院审查认为，马国兴举证欲证明的事实与其一审认可建盖二层以上房屋普志昌、李桂芬用土地补偿款出资5万元的事实相矛盾，且该银行流水不足以证实款项的实际用途，故对其证明目的不予采信。经审理，一审认定的案件事实与二审查明情况一致，本院予以确认。本院认为，对共有物的分割，有协议的应按协议处理，没有协议的应以等分原则为基础，结合共有人的贡献大小及物的效益最大化原则进行处理。本案中，马国兴、普燕玲在与普志昌、李桂芬共同生活期间，参与建盖了现诉争的砖混结构第一层房屋，马国兴对该层房屋享有相应的份额。建盖第二层及以上房屋的资金来源，包括土地征收补偿款及马国兴、普燕玲向银行所借贷款，应认定该部分房屋各人均有出资，共同享有份额。双方在建盖二层以上房屋前签订的《建盖房子的协议》得到了普志昌的事后追认，真实有效，但协议除对一层及二层以上加建房屋的归属作出约定外，还涉及外出打工期间子女、老人的抚养赡养，马国兴不能打普燕玲等内容。诉讼中双方认可该协议系为维系马国兴与普燕玲的婚姻关系而签订，现马国兴与普燕玲已离婚，该协议已不具备履行基础，不能作为本案财产分割的依据，马国兴要求对第一层房屋进行分割的主张，本院予以采纳。结合本案事实及证据，可认定建盖诉争的第一层房屋时马国兴到普燕玲家生活不久，普志昌、李桂芬对建房贡献较大，建盖二层及以上房屋主要由马国兴操持，其付出更多贡献更大，综合以上实际情况，本院认定马国兴享有涉讼房屋35%的份额，普燕玲、普志昌、李桂芬共同享有65%的份额。从有利于双方对房屋的管理使用，实现物的效益最大化的原则出发，并结合争议房屋的土地来源、使用现状、财产份额等因素，一审确定争议房屋由普志昌、李桂芬、普燕玲管理使用，由普志昌、李桂芬、普燕玲对马国兴进行折价补偿符合本案实际。马国兴要求进行实物分割的主张，本院不予支持。依据争议房屋的评估价值311867元计算，普志昌、李桂芬、普燕玲应向马国兴支付房屋折价款109153.45元。综上所述，本院对普志昌、李桂芬、普燕玲及马国兴上诉请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省华宁县人民法院（2019）云0424民初1080号民事判决；二、坐落于华宁县的砖混结构**半房屋由普志昌、李桂芬、普燕玲管理使用，由普志昌、李桂芬、普燕玲于本判决生效之日起十五日内支付马国兴房屋折价款109153.45元；三、驳回普志昌、李桂芬、普燕玲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，减半收取计1350元，由普志昌、李桂芬、普燕玲负担877元，由马国兴负担473元；鉴定费3000元，由普志昌、李桂芬、普燕玲负担1950元，由马国兴负担1050元；二审案件受理费1436元，由普志昌、李桂芬、普燕玲负担933元，由马国兴负担503元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 吴析咛审判员 方明慧二〇二〇年九月二十三日书记员 刘 骐