广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8439号上诉人（原审原告）：深圳市碧头股份合作公司，住所地：深圳市宝安区松岗街道碧头村民委员会办公楼，统一社会信用代码：91440300192470065Y。法定代表人：蔡卓文，董事长。委托诉讼代理人：谭光达，广东宝锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市福森房地产有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井街道北环路新桥综合大楼鸿安商业中心1309，统一社会信用代码：9144030033492529XQ。法定代表人：陈嘉伟。上诉人深圳市碧头股份合作公司（以下简称碧头公司）因与被上诉人深圳市福森房地产有限公司（以下简称福森公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初17754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。碧头公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、判决福森公司赔偿碧头公司损失5431857.6元及利息（参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年5月30日起至付清之日止）；3、福森公司承担本案一、二审受理费。事实和理由：按《松岗街道碧头社区开发建设项目合作开发协议》约定，2017年3月，碧头公司将A地块全部腾空并移送给福森公司，2018年2月碧头公司将B地块全部腾空并移交给福森公司，但福森公司未按约定支付过渡期租金补偿费，累计拖欠过渡期租金补偿费9789438.6元。碧头公司于2018年5月3日、8月21日两次致函福森公司要求其履行支付拖欠过渡期租金补偿费义务，但福森公司仍拒不履行。碧头公司根据《合作开发协议书》第七条第5款约定，请求判决解除与福森公司签订的《合作开发协议书》；赔偿碧头公司损失5431857.6元及利息。一审法院认定事实不清，判决错误，因为碧头公司提供的证据并非只有碧头公司单方制作的证据，以下证据并非碧头公司单方制作：一、碧头公司提供的证据2018年5月3日、8月21日两次发给福森公司催收过渡期租金补偿费的函，函中列明了福森公司应支付的过渡期租金补偿费金额，两份函件均有福森公司签字确认。该证据可证明碧头公司移交房屋的时间及面积。二、福森公司已支付的A地块2017年4月至12月的过渡期租金补偿费凭证可以证明碧头公司已于2019年3月将A地块交付福森公司及被拆迁房屋面积。三、碧头公司提交的证据《房地产评估报告》是由具备相应资质的第三方机构作出的，并非碧头公司制作。一审法院认为《房地产评估报告》没有经福森公司确认就不予采信，没有法律依据。福森公司未发表答辩意见。碧头公司向一审法院起诉请求：一、解除碧头公司、福森公司签订的《松岗街道碧头社区开发建设项目合作开发协议书》；二、福森公司支付碧头公司过渡期租金补偿费9789438.6元及利息380890.75元（参照中国人民银行同期贷款利率计算，自应付之日起计至福森公司支付全部过渡期租金补偿费之日，暂计至2019年5月30日）；三、福森公司赔偿碧头公司已拆除房屋价值35642419元及利息4728858.07元（参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年5月27日起计至福森公司实际支付全部已拆除房屋价值之日，暂计至2019年5月30日）；四、本案诉讼费用均由福森公司承担。庭审中，碧头公司变更诉讼请求为：1、解除碧头公司、福森公司签订的《松岗街道碧头社区开发建设项目合作开发协议书》；2、福森公司赔偿碧头公司损失5431857.6元及利息（参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年5月30日起至付清之日止）；3、本案诉讼费用由福森公司承担。一审法院认定事实：2016年10月24日，碧头公司、福森公司签订《松岗街道碧头社区开发建设项目合作开发协议书》，约定：1、碧头公司将其位于深圳市××头社区××与××处，东临碧朗路、西临碧头路、南临松福大道、北临建筑物,合作开发建设总用地面积为39711.38平方米（具体用地面积及范围以政府批复结果为准）的开发建设项目与福森公司合作开发，该项目地块属《宝安区松岗西北地区法定图则》的编号分别为07-18、07-19、07-21、07-22、07-23、07-29，其中A地块由07-23、07-29组成，以政府征地返还用地合作开发建设；B地块由07-18、07-19、07-21、07-22组成，利用非农建设用地指标全覆盖进行城市更新合作开发建设；本项目地块上有被拆迁房屋建筑面积共计20324平方米，其中住宅建筑面积12733平方米、商业建筑面积7591平方米；2、福森公司为本项目开发建设主体，负责办理本项目有关的所有行政审批手续、前期报批报审手续、规划设计、申请办理土地出让手续、申请用地规划许可证，办理报建及施工许可证手续、工程建设及工程管理等本项目所有的具体事宜及负责提供本项目所需的所有开发建设资金（含缴交或补交地价款、罚金、合作过程中所产生的所有应由甲方及乙方承担的税费）；3、双方分配合作建成后建筑面积的比例及方式；4、福森公司已向碧头公司支付本项目拆迁补偿款首期款1000万；自本协议签订之日起3个工作日内，再向碧头公司支付拆迁补偿款余款3000万元；5、碧头公司须在福森公司发出本项目搬迁通知规定的期限（六个月）内，与福森公司办结被拆迁房屋移交手续，并负责将被拆迁房屋腾空后交给福森公司统一拆除；福森公司向碧头公司开具《交房验收单》，才视为双方办结被拆迁房屋移交手续；5、A地块、B地块开发建设期自分别取得该地块的施工许可证之日起30个月内；6、福森公司按本协议确认的建筑面积，以住宅每月每平方米15元、商业每月每平方米25元的标准，向碧头公司支付过渡期租金补偿费，过渡期租金补偿费每6个月发放一次；支付期间自福森公司开具被拆迁房屋《交房验收单》之日起，至福森公司将建好应分配给碧头公司的物业交付给碧头公司之日止；如逾期交付新建物业，则自逾期之日起，住宅按每月每平方米20元、商业每月每平方米30元的标准，向碧头公司支付过渡期租金补偿费；7、福森公司自取得A地块《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》四证之日起7内，向碧头公司一次性支付A地块保证金1000万元；自取得B地块《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》四证之日起7日内，向碧头公司一次性支付B地块保证金1000万元；碧头公司应在本项目A地块或B地块竣工验收及物业分配后，全额无息退还福森公司；8、因福森公司资金不足或福森公司其他过错导致无法开发本项目的或福森公司单方终止本合同的，碧头公司不予退还保证金、己收取的拆迁补偿款及已收取的过渡期租金补偿费；另福森公司需赔偿碧头公司因此而给碧头公司造成的所有损失（含可预期的利润损失）；9、如福森公司不按本合同约定及时足额支付本合同约定的各项款项（包括拆迁补偿款、保证金、过渡期租金补偿费）款项，则碧头公司有权解除本合同，福森公司所已支付的款项及所投入的资金和资产均无偿归碧头公司，另福森公司须另行赔偿碧头公司因此造成的所有损失等。福森公司于2016年8月8日向碧头公司支付了1000万元；签订合同后，又于2016年10月27日支付了3000万元。银行电子回单备注为保证金。碧头公司确认为支付合同约定的项目拆迁补偿款。2017年7月11日，碧头公司办理了返还用地01地块（建设用地面积3124.39平方米）、02地块（建设用地面积17251.01平方米）《建设用地规划许可证》。其他行政审批手续尚未办理。2018年7月12日，深圳市公安局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室向碧头公司出具《关于暂停开发陈永森投资项目的函》，因陈永森涉嫌黑社会性质案件，其系深圳市福森房地产有限公司实际控制人，其投资资金涉嫌违法犯罪所得，其在项目投资过程中涉嫌其他违法犯罪活动，故通知碧头公司停止本案合作开发项目以及办理任何手续，不得挪用其前期支付的保证金4000万元。碧头公司确认，2017年3月31日，碧头公司将涉案合作开发项目A地块范围内被拆迁房屋（工业、宿舍面积为12501.58平方米、商业面积616.90平方米）移交给福森公司，福森公司支付了该地块2017年4月至12月期间的过渡期租金补偿费1826515.80元；2018年1月，碧头公司将涉案合作开发项目B地块范围内被拆迁房屋（住宅面积为415.20平方米、商业面积6117.17平方米）移交给福森公司，但福森公司未支付过B地块过渡期租金补偿费；碧头公司、福森公司未办理上述地块被拆迁房屋的移交手续，福森公司也未开具《交房验收单》，被拆迁房屋面积未经福森公司确认。碧头公司提供了A、B地块2018年1月至2019年6月期间的过渡期租金明细表，以证明福森公司尚欠其过渡期租金9789438.60元。碧头公司提供了《房地产估价报告》，以证明涉案合作开发项目（A地块）范围内现状房地产价值为35642419元。但该评估报告未经福森公司确认。一审法院认为，碧头公司、福森公司签订《松岗街道碧头社区开发建设项目合作开发协议书》后，福森公司因故无法继续履行合同，以致碧头公司不能实现合同目的，因此，碧头公司提出解除《松岗街道碧头社区开发建设项目合作开发协议书》的诉讼请求，该院予以支持。碧头公司提出赔偿损失的诉讼请求，因碧头公司提供的证据为其单方制作，未经福森公司确认，且无其他证据可以互相佐证，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除碧头公司与福森公司于2016年10月24日签订的《松岗街道碧头社区开发建设项目合作开发协议书》；二、驳回碧头公司其他诉讼请求。本案受理费49823元，由碧头公司负担。碧头公司已预交受理费294508元，多收部分244685元予以退还给碧头公司。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，碧头公司与福森公司签订的《松岗街道碧头社区开发建设项目合作开发协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。协议签订后，福森公司未能履行，一审根据碧头公司的请求判令解除上述协议，处理正确。碧头公司上诉请求富森公司赔偿损失，即过渡期租金补偿费和被拆迁房屋损失。对此，本院认为，首先，根据上述协议的约定，碧头公司在腾空被拆迁房屋交付给福森公司时，福森公司应当向碧头公司出具《交房验收单》，但碧头公司未能提交福森公司开具的《交房验收单》以证明移交了拟拆迁房屋。碧头公司在一审庭审中还承认计算租金的住宅面积和商业面积没有得到双方的确认。其次，碧头公司主张福森公司支付了4000万元补偿款，并在一审庭审中称是2016年8月8日的1000万元和12月27日的3000万元，但是福森公司在转账支付该4000万元时备注为保证金，且双方协议亦约定保证金为4000万元，故本院对于碧头公司关于福森公司曾经支付过补偿款4000万元的主张不予支持。再次，碧头公司在一审庭审中称补偿款是支付给房屋股民，二审中又称被拆迁房屋是自己的，补偿款没有也无须向案外人分配。综上，碧头公司并无充分证据证明其已经将拟拆迁的房屋交付给福森公司，且其陈述有互相矛盾之处，其请求福森公司根据协议的约定支付过渡期租金补偿费和被拆房屋损失缺乏事实依据，本院不予支持。综上，碧头公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49823元，由深圳市碧头股份合作公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年九月二十一日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。