广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3556号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄炳旋，男，1958年6月4日出生，汉族，住广东省台山市***********。公民身份号码440************311。委托诉讼代理人：徐雄，广东金浓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：麦立炽，男，1972年11月8日出生，汉族，住广东省台山市************。公民身份号码440************513。委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍晓莹，广东志信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈彩红，女，1972年5月24日出生，汉族，住广东省台山市************。公民身份号码440************867。委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍晓莹，广东志信律师事务所律师。上诉人黄炳旋因与被上诉人麦立炽、陈彩红租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄炳旋上诉请求：1.撤销本案一审判决；2.支持黄炳旋一审的全部诉请；3.驳回麦立炽、陈彩红的全部诉请；4.麦立炽、陈彩红承担本案一、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、黄炳旋在与麦立炽签订《厂房租合同》时没有过错。（一）本案依据《商品房屋租赁管理办法》认定出租人具有过错，涉案厂房未完全履行交付，属于适用法律错误。1.根据《商品房屋租赁管理办法》第一条、第二条的规定，该办法旨在规范城市规划区内国有土地上商品房的出租与管理，不适用于集体所有的商业用地。2.根据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，涉案厂房是否是违法建筑是相关行政机关的职能范围，一审法院在民事诉讼判决审理中不能通过司法权力认定是违法建筑，而且对方未提供相关证据进行确认，该认定超越了审理范围，涉案厂房在麦立炽租赁期间从未被职能部门认定是违法建筑而受到任何影响，一审法院对建筑物违法认定事实错误。3.涉案厂房属于集体所有，不属于商品房，亦不属于城市规划区内的国有土地，不能买卖交易。因此，一审法院适用《商品房屋租赁管理办法》认定涉案厂房在2016年12月21日-2018年9月30日前不得出租，属于认定错误。本案应参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，认定涉案厂房只要在一审法庭辩论终结前取得《建设工程规划许可证》的，租赁合同有效，之前的出租行为合法，应认定为黄炳旋完全履行涉案厂房的交付义务。（二）黄炳旋只是涉案厂房的出租方，从未经营过汽车修理业务，根本不了解汽车修理厂的相关办证条件。1.首先，黄炳旋只是涉案房屋的出租人，不是汽车修理厂的经营者，其根本不了解汽车修理业务的办证条件；其次，黄炳旋虽将厂房出租过给第三人李德光经营汽车修理业务，但李德光在租赁涉案厂房前已办理了相关证照，因此，对办理汽车修理业务的证照，黄炳旋完全不知情；再次，一审法院对出租人（黄炳旋）的要求是强人所难，要求出租人清楚对承租人的业务和办理汽车维修业务证照所需要提供的全部证件是极其不合理的。2.黄炳旋先后与李德光、麦立炽签订的《厂房租赁合同》的内容基本一致，都明确约定了“承租方同意按现状使用、出租方提供土地证明给乙方办理证照”，依据上述约定，黄炳旋将厂房出租给李德光经营汽车维修期间，双方没有任何异议，李德光承租厂房后的目的完全能够予以实现；同理，麦立炽通过顶手李德光的汽车维修厂，黄炳旋自然认为以相同条件下将涉案厂房出租给麦立炽时，麦立炽也一样能够实现租赁合同的目的。因此，一审法院不能以黄炳旋未能预料的结果归因于黄炳旋，认定黄炳旋在与麦立炽签订涉案合同时具有过错。二、黄炳旋已经按照《厂房租赁合同》的约定履行了全部义务。1.首先，黄炳旋不是涉案厂房的所有权人，也未自认对该厂房享有所有权，其仅拥有涉案租赁物的使用权和转租权，涉案厂房属于集体用地；其次，黄炳旋也已依约将涉案厂房交付给了麦立炽；再次黄炳旋已经依约将村委会开具的土地证明交给了麦立炽，并且也在自己能力范围内协助麦立炽成功申领了个体工商户营业执照。因此，黄炳旋已经按《厂房租赁合同》的约定履行了应履行的义务。2.另外，涉案厂房的所有权人为台山市****办事处廛溪村旧村二经济合作社，黄炳旋在合同履行期间一直在催促村委会办理三证，没有怠于履行协助义务，最终完成办理三证，且黄炳旋也只是涉案土地的承租方，黄炳旋已经在自己能力范围之内尽了应尽之义务。因此，前述三证未能及时取得与黄炳旋无关，不属于黄炳旋能力范围内的事宜，黄炳旋对此没有过错。三、《厂房租赁合同》解除时间应为2019年7月30日，麦立炽实际占用该租赁物到2019年12月15日，麦立炽、陈彩红应当承担此期间的全部租金。1.首先，黄炳旋从未与麦立炽协商解除合同，也没有办理厂房交还手续；其次，麦立炽在反诉状认为合同无效，不存在解除的问题，在2019年3月18日发送信息给黄炳旋，主张其已经退出厂房，是其单方面的意思表示，没有相关证据支持；最后，黄炳旋是通过诉讼请求法院依法判令解除合同，黄炳旋行使的法定解除权利是否成立，需由人民法院开庭审理根据合同履行情况和法律法规进行判定，故本租赁合同解除日期应为之前一审判决生效之日，即2019年7月30日。2.麦立炽一直没有联系黄炳旋办理厂房交还手续，期间其机器设备一直留在涉案厂房，导致黄炳旋没有办法收回厂房转租给其它人，因此黄炳旋才在2019年12月7日通过邮递以书面形式通知麦立炽清场将其留下的物品全部搬离，但麦立炽都没有回复。另外黄炳旋了防止损失扩大，一直都在积极找人承租涉案厂房，因此黄炳旋对此没有过错，麦立炽暂用厂房期间的租金损失，应当全额全部由其承担。3.一般来说，酌情缴付是根据合同无效，双方在履行中过错程度来衡量，在认定租赁合同有效前提下，黄炳旋在守约的情况下理应按照合同约定足额缴付租金。一审法院在一部分租金计付上按照公平原则酌情确定麦立炽按70%比例缴付既无事实依据，也无法律依据。综上，黄炳旋已经按照《厂房租赁合同》履行了全部义务，且整个过程中无任何过错，而麦立炽、陈彩红占有并使用租赁物至2019年12月15日，并且从2017年8月起就无故拖欠租金至今，黄炳旋依照《厂房租赁合同》第五条第一点的约定，有权解除该租赁合同，收回租赁物，要求麦立炽、陈彩红支付剩余未支付租金并按照约定收取违约金；至于麦立炽的诉请，因其属于违约方，加之其诉请的装修费、财产折旧费既无事实依据，也无法律依据，故不应得到支持。麦立炽、陈彩红共同辩称，一、关于法律适用的问题。无论是适用《商品房屋租赁管理办法》还是适用《中华人民共和国城乡规划法》，对案件判决结果没有影响。首先，涉案房产位于台山市台城的城镇规划区*****，依法可以参照适用《商品房屋租赁管理办法》认定涉案建筑物为违法建筑。其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条的规定，涉案的建筑物显然也是违法建筑。作为涉案建筑物的出租人，黄炳旋出租时并没有向承租人如实告知建筑物没有取得“建设规划许可证”的实际情况，导致承租人在承租后无法利用建筑物，存在违约和明显过错。再次，涉案《厂房租赁合同》有效不等于合同约定的全部内容或合同的标的物合法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，仅就“在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证”的租赁合同的效力作出认定，并非对没有取得建设工程规划许可证之前建筑物的法律状态应承担的法律后果和处罚等应仍按照相关法律法规进行处理。即便涉案事后因补办“建设工程规划许可证”而有效，但不等于对方没有过错或违约。二、黄炳旋存在违约行为，其无法提供“土地证明”给麦立炽办理相关手续存在过错，须承担相应的责任。首先，涉案合同强调出租人需要“提供土地证明给乙方办理证照”，这是双方约定出租人最基本的义务。虽涉案合同中并未明确“土地证明”，但是常人所理解的应当是能够向有关部门申办“维修汽车”证照的“土地证明”，鉴于此，应认定“土地证明”应是不动产权证，而不是村委会或经济合作社出具的证明。其次，黄炳旋明知麦立炽租赁土地的合同目的是用于经营“汽车修理”，导致承租人无法开办修理厂肯定与出租人没有履行合同义务有关。因此，涉案合同约定的“提供土地证明给乙方(麦立炽)办理证照”肯定包括经营汽车修理所需的证照。即便出租人没有从事过汽车修理业务，也不能免除其须提供满足“汽车修理”业务“土地证明”的义务。同时，该“土地证明”至少应当满足承租人经营“汽车修理”的需求，这也是黄炳旋作为出租人的合同附随义务的要求。再次，结合双方的录音材料，足以证明出租人清楚其须提供“土地证明”为符合办理“汽车修理”厂要求的材料，但其未依约履行已构成违约。三、租赁期内的装饰装修残值的问题。本案中，麦立炽的损失是由于双方共同过错造成的，应当按照过错原则进行处理。一审法院按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定进行责任分配，判决黄炳旋承担麦立炽3万元的装修损失，合法合理。综上所述，一审法院认定事实和适用法律正确，应驳回黄炳旋的上诉请求，维持一审判决。补充答辩意见：1.因黄炳旋没有履行提供土地证的义务，因此麦立炽享有先履行抗辩权。而且在本案发回重审裁定书中也明确认定“上诉人应是客观不能履行提交涉案土地证照的义务”。2.黄炳旋在2019年2月，已经向人民法院提出起诉要求解除《厂房租赁合同》，而且麦立炽在2019年3月18日也以短信的形式告知其可以收回厂房利用，因此自该日起已经不影响其收回厂房或者处分、收益，因此其要求麦立炽承担2019年3月18日至2019年12月15日的租金没有事实依据。原审二审法院也认为麦立炽在2017年12月14日被行政处罚后已经没有实际利用该租赁物，而且麦立炽的营业执照也在2018年4月2日注销，当时二审法院认为“考虑承租人麦立炽已经离场的情形作为公平合理的责任分配”。黄炳旋向一审法院起诉请求：1.解除黄炳旋与麦立炽之间签订的厂房租赁合同；2.麦立炽向黄炳旋支付租金451362元(2017年8月计至2019年12月15日)及违约金人民币152898元(每月按未付租金的2%计算，暂计至2020年3月5日，实计至麦立炽付清全部欠款之日；)3.麦立炽交纳的押金30000元归黄炳旋所有；4.陈彩红对上述全部债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由麦立炽、陈彩红承担。麦立炽向一审法院反诉请求：1.确认黄炳旋与麦立炽之间签订的《厂房租赁合同》无效；2.黄炳旋立即赔偿麦立炽装修费、财产折旧费等损失共计150000元；3.黄炳旋承担本案全部诉讼费。一审法院判决：一、确认黄炳旋与麦立炽于2016年12月21日签订的《厂房租赁合同》于2019年3月18日解除；二、麦立炽应于一审判决生效之日起十日内向黄炳旋支付租金215328元；三、陈彩红对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、黄炳旋应于一审判决生效之日起十日内向麦立炽赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失30000元；五、驳回黄炳旋的其他诉讼请求；六、驳回麦立炽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18571.86元（黄炳旋已预交18337.81元），由黄炳旋负担10214.52元，麦立炽、陈彩红共同负担8357.34元,黄炳旋向一审法院多预交的本诉案件受理费8123.29元，由一审法院予以退回,麦立炽、陈彩红应向一审法院补缴本诉案件受理费8357.34元;一审反诉案件受理费3300元（已由麦立炽预交），由麦立炽负担2640元，黄炳旋负担660元,麦立炽多预交的反诉案件受理费660元，由一审法院予以退回；黄炳旋应向一审法院补缴反诉案件受理费660元。综上，扣除反诉案件受理费后，一审法院向黄炳旋应退案件受理费7463.29元，麦立炽、陈彩红应向一审法院补缴案件受理费7697.34元。二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对黄炳旋的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。综合各方的诉辩意见及证据，二审各方的争议焦点为：一、对当事人在涉案合同签订时过错及违约认定；二、涉案合同解除时间认定；三、涉案租金的数额以及涉案装修费、财产折旧费的认定。关于焦点一。第一，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，虽然在双方签订《厂房租赁合同》时涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，但在一审法庭辩论终结前的2018年9月30日，涉案厂房已经取得了建设工程规划许可证，因此，一审法院认定涉案合同有效，但是并不能否认涉案厂房在涉案合同签订时未取得建设工程规划许可证的事实。第二，一审法院根据《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，认定涉案厂房在2016年12月21日至2018年9月30日期间，仍属于违法建筑状态，依法应不得出租，并无不当。上述一审法院认定涉案厂房处于“违法建筑状态”不等同于行政机关根据行政职能认定“违法建筑物”，因此，对黄炳旋关于一审法院超越审理范围的主张，本院不予采纳。另外，由于黄炳旋并未举证证明其作为出租方已在签订涉案合同时就涉案厂房未办理建设工程规划许可证的情况告知出租方，因此，一审法院认定其未履行告知义务而具有过错，并无不当。第三，黄炳旋主张其不是汽车修理厂经营者，不了解相关证照的办理。但是，黄炳旋之前曾将涉案厂房租赁给同样经营汽车修理厂的李德光，即便黄炳旋确实不清楚汽车修理业务的证照办理，然而，根据涉案《厂房租赁合同》第六条第3点：“甲方（黄炳旋）提供土地证明给乙方（麦立炽）办理证照”，以及第八条第1点：“租赁期内，乙方（麦立炽）办好营业执照后甲方（黄炳旋）立即向供电申请开户提供三相电源及电源及自来水给乙方使用，甲方（黄炳旋）能力范围内协助乙方（麦立炽）办理相关经营手续”的约定，黄炳旋也有提供相关土地证明材料及协助麦立炽办理相关证照的义务。第四，涉案合同订立后，根据双方的前述合同第六条、第八条的约定，双方都是清楚承租人租赁涉案厂房应用于进行合法经营的。因此，黄炳旋作为出租人其首先应向出租人交付已经达到国家允许的可出租条件的租赁厂房，而如前所述，涉案厂房有较长的期间是处于违法建筑状态。所以，即使黄炳旋已经实际交付了涉案厂房给麦立炽使用，但仍属未完全履行交付义务，一审法院对此认定并无不当。关于焦点二。本案中，黄炳旋于2019年2月1日提起本案诉讼并提出解除涉案厂房租赁合同的主张，结合麦立炽于同年3月18日向黄炳旋发送的信息内容，视为麦立炽对黄炳旋主张合同解除没有异议。因此一审法院认定视为双方协商一致同意解除合同，解除合同的时间点为2019年3月18日，并无不当。黄炳旋主张解除合同的时间点应为2019年7月30日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三。1.关于2017年8月起的租金问题。台城汇成汽车修理厂于2018年4月2日注销，故该厂注销日起麦立炽没有使用涉案租赁厂房的事实可予认定。对于上述修理厂注销前的2017年8月至2018年3月（含本月）期间，麦立炽仍实际继续正常使用租赁厂房经营汇成汽车修理厂的业务即从2017年8月至2018年3月（含本月）共8个月按每月15000元计算共120000元。2.对于2018年4月起至涉案合同解除日2019年3月18日止的租金，结合本案查明事实，以及考虑麦立炽停止涉案修理厂的经营的主因，虽然，其在该期间仍占用租赁物，但让其在没有使用租赁厂房经营的情况下依照合同约定全额缴付租金，对其一方明显不公平，故一审法院按照公平原则,酌定麦立炽按70%比例缴付租金，并无不当。3.对于黄炳旋主张2019年3月18日后的租金，因从2018年4月起麦立炽一方注销汽车维修厂至上述日，其处于长期停业状态，黄炳旋情理上应知悉，既然黄炳旋于2019年2月1日提起本案诉讼主张解除合同，而麦立炽于事后同年3月18日向其发送手机短信息明确厂房已空置且由其自行接管，此时黄炳旋完全可收回租赁厂房以防止损失进一步扩大。故黄炳旋主张上述租金，理据不足，不予支持。4.关于装修费、财产折旧费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”的规定，本案虽然麦立炽未提供证据证明装修费、财产损失费的具体损失情况，但一审法院综合考虑双方在履行合同的过程中均存在违约和过错程度，结合麦立炽受让涉案厂房内汽车修理器材、设备和在涉案厂房实际经营汽车修理厂未满一年的客观事实，酌情予以支持，并无不当。综上所述，黄炳旋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18571.86元，由黄炳旋负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二〇年九月二十三日法官助理 冯春桃书 记 员 陈惠玲