江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初2719号 原告：吉安市凯震物业服务有限公司，住所地江西省吉安市吉州区阳明商城****门面，统一社会信用代码：91360802778804122M。 法定代表人：姚秋华，公司总经理。 委托诉讼代理人：徐辉，江西秉志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁健，公司副总经理。 被告：江西国光商业连锁股份有限公司吉安阳明分店，住所地江，住所地江西省吉安市吉州区阳明商城**信用代码：91360802669793962U。 代表人：龚伏英，分店经理。 委托诉讼代理人：文宗森，江西文冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。 原告吉安市凯震物业服务有限公司（以下简称凯震物业）与被告江西国光商业连锁股份有限公司吉安阳明分店（以下简称国光吉安阳明分店）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯震物业委托诉讼代理人徐辉、梁健，被告国光吉安阳明分店委托诉讼代理人文宗森、罗燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯震物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交纳2018年3月18日至2020年3月31日的物业费778050元；2、判令被告向原告支付违约金119733元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月1日，吉安市凯震实业发展有限公司与原告凯震物业签订《阳明商城物业服务合同》，合同约定，原告为吉安市阳明东路9号吉安阳明商城商业、住宅提供**物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标准为多层0.35元／月／平方米，商业物业3元／月／平方米，地面停车，地面停车位1小时内3元／辆小时增加1元。物业服务费用按年交纳，应在每年度第一个月的30号前履行交纳义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告。业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每天管理服务费的3‰的标准向原告支付违约金。合同对物业的承接验收、物业的使用与维护等进行了约定。合同期限自2015年4月1日至2020年3月31日。合同签订后，原告为被告提供了物业管理服务。被告的物业位于吉安市吉州区，房屋建筑面积为10443.62平方米，该商品房的用途为商业。原告多次催收未果，遂起诉。 被告国光吉安阳明分店辩称，凯震物业的本次起诉违反了民事诉讼法规定的一事不再理原则，属于重复起诉。在前案二审生效后，国光公司凡是遇到楼上管道、屋面等漏水，凯震物业公司均没有尽到谨慎义务，都是被告自行维修。自从我国光公司购买了房屋取得所有权后，就没有再与原告通过签订物业合同来确定双方的权利和义务，不再要求国光支付物业费，原告也无需为国光提供与其他业主一样同等的物业服务。事实上，原告也没有为国光公司提供物业服务。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年7月13日，吉安市凯震实业发展有限公司（出租方、甲方）与吉安市国光实业有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁吉安市凯震实业发展有限公司开发的位于吉安市及有关附属设备和附属场地。租赁物经营项目为国光超市，租赁期间为壹拾贰年，自2006年3月1日到2018年3月1日。乙方同意接受《阳明商城》的物业管理公司的管理，具体物业管理及相关费用应与物业管理公司签订相关合同。租赁期内，甲方免费提供乙方租赁大门口空地、公用停车位，由乙方负责管理，自行聘请保安维护秩序。2009年10月15日、2011年11月8日，原告（甲方）、被告（乙方）、吉安市凯震实业发展有限公司（丙方）签订两份《物业管理服务协议》，两份协议都约定，乙方租赁的房屋为凯震阳明商城一楼和地下室，由甲方为乙方租赁的地方提供物业管理服务，其中各类车辆进出、停放的秩序管理，并按乙方与丙方签订的《房屋租赁合同》约定免费提供乙方大门口空地、停车位。乙方缴纳的物业管理服务费为12万元／年，协议的期限分别自2009年10月15日至2011年10月14日，自2011年10月15日至2013年10月14日。被告向原告缴纳了2009年10月15日-2017年3月18日期间的物业费，每年的物业费为120000元。 2015年4月1日，吉安市凯震实业发展有限公司与原告吉安市凯震物业服务有限公司签订《阳明商城物业服务合同》，合同约定，原告为吉安市阳明东路9号吉安阳明商城商业、住宅提供**物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标准为多层0.35元/月/平方米，商业物业3元/月/平方米，地面停车，地面停车位1小时内3元/辆小时增加1元。合同期限自2015年4月1日至2020年3月31日。2015年10月15日，被告国光吉安阳明分店与原告凯震物业签订《物业管理协议》，协议约定的内容与前述两份协议约定的内容一致，约定被告每年的物业管理服务费为12万元，有效期为2年，至2017年10月14日止。 因2016年1月22日出租方（吉安市凯震实业发展有限公司）在未通知承租方（江西国光商业连锁有限责任公司）的情况下与第三人签订了房屋买卖合同，为此，吉安市凯震实业发展有限公司（出租方、甲方）与江西国光商业连锁有限责任公司（承租方、乙方）于2016年2月22日另行签订《房屋租赁合同》，除了约定租赁事宜，另对房屋买卖事宜进行了约定，主要内容为甲方应最迟于2016年12月31日前将销售房屋产权及其土地使用权出卖给乙方。销售房屋的附属设施设备以及乙方现正使用的包括人防工程在内的附属场地的使用权一并移送给乙方。鉴于乙方已系房屋承租人，因此甲、乙双方同意按乙方租赁使用的物业现状进行全盘交付。2016年12月31日，吉安市凯震实业发展有限公司（出卖人）与江西国光商业连锁有限责任公司（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定江西国光商业连锁有限责任公司购买位于吉安市吉州区，房屋建筑面积为10443.62平方米，该商品房的用途为商业。该合同补充协议约定：买受人依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定付清全部购房款项之日，甲乙双方于2016年2月22日签署的《租赁合同》自行失效，租金、物业管理费、停车费一切费用乙方无需再行支付。合同签订后，江西国光商业连锁有限责任公司付清了购房款，于2017年1月25日办理了其所购买的位于吉州区的不动产权证，不动产权证号分别为赣（2017）吉安市不动产权第0001689、0001688、0001691、0001690号。案涉房屋产权证面积为10443.62平方米。上述房产的实际使用人系江西国光商业连锁有限责任公司吉安阳明分店。2017年1月后，国光取得房屋所有权后，自2017年3月18日至2018年3月17日期间未向原告缴纳物业管理服务费。 2018年4月25日，凯震物业起诉国光吉安阳明分店，要求国光吉安阳明分店支付2017年3月18日至2018年3月17日期间的物业费375970.32元、支付违约金28800元。本院审理后做出（2018）赣0802民初1740号民事判决书：被告国光吉安阳明分店支付凯震物业2017年3月18日至2018年3月17日期间的物业服务费108000元。国光吉安阳明分店上诉。二审法院认为：2016年12月31日，吉安市凯震实业发展有限公司（出卖人，也即开发商）与江西国光商业连锁有限责任公司（买受人）签订《商品房买卖合同》，以及《补充协议》约定，国光公司购买位于吉安市吉州区“租金、物业管理费、停车费一切费用乙方无需再行支付”，而开发商对原告凯震物业持股60%，该买卖合同约定的“物业管理费…无需再行支付”效力及于原告凯震物业公司。并且，原被告于2015年10月15日签订的《物业管理服务协议》到期后，双方未再续签合同，原告凯震物业亦未主张续签合同，应“视为对开发商承诺免收上诉人（国光吉安阳明分店）物业管理费的默认，故上诉人阳明国光应支付被上诉人凯震物业2017年3月18日至2017年10月14日的物业管理费63000元。”二审判决生效后，原告凯震物业申请再审。江西高级人民法院裁定驳回原告的再审申请。此后，国光吉安阳明分店对其经营场所自行管理、自行维修。2020年3月份开始，为迎合文明卫生城市检查，凯震物业对阳明商城公共道路及地面进行了部分维修，包括国光吉安阳明分店代为管理的停车场。 原告提供的证据有：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件；被告的企业查询信息；2、《阳明商城物业服务合同》；3、劳动合同四份；保洁签到表三份；保安巡逻签到表三份；保洁保安工作现场照片三张；国光组织结构图及微信聊天记录；施工维修图片五张；凯震阳明商城损坏地面维修工程协议书、现场照片三张及收条一份；收款收据七张；报修单及增值税专用发票；4、物业费收款收据三张、物业费增值税普通发票四张；5、第五组证据：催告函、快递单，证明被告经多次催告仍不交纳物业费。 被告提供的证据：1、2015年10月15日，原被告双方签订的物业管理服务协议；2、（2018）赣0802民初1740号民事判决书、（2019）赣08民终206号民事判决书、（2019）赣民申1634号民事裁定书；3、14处维修时间、维修费用汇总、维修部位照片及维修发票（粘贴35页）。 本院认为，2016年12月31日，开发商吉安市凯震实业发展有限公司与江西国光商业连锁有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，以及《补充协议》约定，合法有效，双方应全面履行合同约定义务。因开发商对原告凯震物业持股60%，故其约定的效力及于凯震物业。所以，国光公司购买位于吉安市吉州区之《买卖合同》约定的涉及的“租金、物业管理费、停车费一切费用乙方无需再行支付”效力，及于原告凯震物业公司。同时，原被告于2015年10月15日签订的《物业管理服务协议》于2017年10月14日到期后，双方未再续签合同，原告凯震物业亦未主张续签合同，应视为凯震物业对开发商承诺免收被告国光吉安阳明分店物业管理费的默认。原告与被告的物业服务关系及其物业服务费，已经二审法院生效判决予以判定，凯震物业事实上在国光购买房屋产权后，也没有对国光吉安阳明分店尽物业服务义务。所以，原告要求被告支付物业管理费，没有事实与法律依据，依法不予支持。至于为迎合文明卫生城市检查，凯震物业对阳明商城公共道路地面部分进行了维修所支出的费用，是凯震物业及于对整个阳明商城管理所产生的费用，其中涉及到包括国光吉安阳明分店代为管理的停车场维修的费用，可以另行处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告吉安市凯震物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费12778元，减半收取计6389元，由原告吉安市凯震物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  陈治民 二〇二〇年九月十四日 书记员  易美凌