广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初3318号原告：黎汝贵，男，1967年7月1日出生，汉族，住广东省江门市新会区*********之5,公民身份号码：440************018。委托诉讼代理人：林素贞，广东高拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彩霞，广东高拓律师事务所律师。被告：江门市新会区金超实业有限公司。住所地：广东省江门市新会区**********，统一社会信用代码：914************117。法定代表人：陈锡忠，该公司经理。委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。原告黎汝贵与被告江门市新会区金超实业有限公司（以下或简称“金超公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黎汝贵的委托诉讼代理人林素贞、刘彩霞，被告金超公司的委托诉讼代理人梁当利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎汝贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理座落于广东省江门市新会区**************的所有权登记手续；2.被告向原告支付违约金21334元（按原告已付房价款1066700元的2%计付）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年2月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号：16020806），约定原告以1066700元向被告购买座落于广东省江门市新会区************的商铺，建筑面积106.67平方米，被告应当在2015年8月30日前将经验收合格的商铺交付给原告使用；被告在该商铺交付使用后360日内协助原告办理房地产权属证书，否则应按原告已付房价款的2%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告已向被告支付房款共1066700元，被告已于2015年8月30日将130号商铺交付给原告使用。但经原告多次催促，被告至今仍未协助原告办理该房的房地产权属证书。被告构成违约，故原告诉至法院。金超公司辩称，一、原告未按合同约定先行支付广东省江门市新会区**************的尾款，是其违约在先，被告是正当行使先履行抗辩权，不存在违约行为。依照《商品房买卖合同》（合同编号：16020806）的约定，原告应当先履行支付涉案130号商铺购房款的义务，被告再履行协助原告办理商铺所有权登记手续的义务。其中第六条约定，原告应于2016年4月1日支付涉案130号商铺的尾款53万元，但原告未按期支付上述款项，甚至明确表示拒绝支付。另外，依照《商品房买卖合同》（合同编号：16020806）第七条的约定，原告逾期支付购房款应以53万元为基数，按日万分之五从2016年4月2日起至全部购房款付清之日止支付违约金给被告。但原告未按照合同约定履行其义务，直至2018年9月12日原告才清偿全部购房款，目前尚有234395元违约金未支付，根据合同法第六十七条规定，被告有权拒绝履行协助原告办理商铺所有权登记手续，故被告不存在违约行为。二、即使被告构成违约，但原告主张违约金21334元已超过诉讼时效，法院应依法驳回原告的诉讼请求。根据《商品房买卖合同》（合同编号：16020806）第十五条的约定，若被告未在涉案130号商铺交付使用后360日内协助原告办理涉案130号商铺的所有权登记手续，被告应按已付购房款的2%向原告支付违约金。2015年8月30日被告将涉案130号商铺交付原告使用，依照上述约定，被告应于2016年8月24日之前协助原告办理涉案130号商铺的所有权登记手续，即自2016年8月25日起原告可向被告主张违约金。但截至原告起诉当日，原告从未向被告以任何形式主张过违约金，依照《民法总则》第一百八十条的规定，原告请求支付违约金已经超过三年诉讼时效。因此，被告无需支付原告主张的违约金。本院根据金超公司、黎汝贵的诉辩意见、庭审意见、质证意见以及对证据的审查认证，对本案事实作如下认定：金超公司在取得《房屋拆迁许可证》后，对许可拆迁范围内房屋进行拆迁。2013年9月25日，金超公司与黎汝贵在协商一致的基础上，双方签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，由金超公司作为拆迁人，负责对被拆迁人（即黎汝贵）位于广东省江门市新会区************（原江会路23号）103、104、105、106、202、203、204、205房屋进行拆迁，同时约定相关的补偿事宜。拆迁的上述8间房屋合计建筑面积748.27平方米，其中首层非住宅建筑面积303.19平方米，二层非住宅建筑面积445.08平方米。金超公司补偿给黎汝贵的为位于广东省江门市新会区会城君悦豪庭圭阳北路3号首层129、130、131商铺，建筑面积不少于303.19平方米，二层127#非住宅，建筑面积不少于445.08平方米，合计补偿的建筑面积不少于748.27平方米。以上补偿的首层、二层非住宅，由金超公司负责办理相关房产证和土地证。双方同时约定，新楼竣工经有关部门验收后，供电、供水部门安装好电表、水表之日，即日交付新房屋给黎汝贵使用，双方此时办理移交手续，补偿的房屋预计在2014年12月交付使用。金超公司与黎汝贵另在《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第十九条作补充约定，其中第4点：金超公司将君悦豪庭圭阳北路3号128#首层商铺，建筑面积约110平方米（详见附图，面积以确权书为准），单价按每平方米壹万元售给黎汝贵，在金超公司取得预售许可证后，金超公司与黎汝贵必须签订售房合同书（按黎汝贵要求到银行办理按揭手续，相关细节条款按售房合同书执行）。128#办理房屋所有权证和土地使用证的正常税费，金超公司与黎汝贵按有关政策规定各自支付。2015年8月份，上述《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中约定128#房屋（即原告诉讼请求中的广东省江门市新会区**************，下称130号房）竣工。2016年2月26日，金超公司与黎汝贵正式签订的《广东省商品房买卖合同》（编号：16020806）（已取得商品房预售许可证），金超公司将涉案128#房屋（130号房）按每平方米10000元的价格出售给黎汝贵，建筑面积为106.67平方米，购房总价款为1066700元。上述购房款由黎汝贵分期支付给金超公司：1、2016年2月20日首期付110000元；2、2016年3月11日二期付426700元；3、2016年4月1日银行按揭530000元。对于买受人逾期付款的违约责任，双方在《广东省商品房买卖合同》第七条“（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”作出约定。同时，金超公司与黎汝贵就涉案买卖房屋的交付、产权登记问题在《广东省商品房买卖合同》中约定，金超公司应当在2015年8月30日前交付经验收合格的商品房给黎汝贵，金超公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。在《广东省商品房买卖合同》签订之前，金超公司实际已将涉案的128#房屋（130号房）交付给黎汝贵使用。《广东省商品房买卖合同》签订之后，黎汝贵按照合同约定向金超公司支付了首期购房款110000元，二期购房款426700元。之后黎汝贵因为金超公司没有按照《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的约定“预计在2014年12月交付使用”先完成补偿房屋（129、130、131商铺）的义务而拒绝向金超公司支付涉案的128#房屋（130号房）第三期的房款。2016年10月20日，金超公司发出有关催收涉案128#房屋（130号房）房款的《律师函》，2016年12月15日，金超公司发出有关要求黎汝贵限期支付涉案128#房屋（130号房）房款，否则解除合同的《律师函》。黎汝贵称已收到上述两份《律师函》。2017年3月6日，金超公司以黎汝贵为被告向本院提起诉讼，请求：1.判令确认原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》（编号：16020806）于2016年12月24日解除；2.判令被告支付违约金26500元给原告；3.判令被告从2016年9月1日起按每月6933元支付铺位使用费给原告至被告迁出日止；4.案件诉讼费用由被告承担。2017年6月8日，金超公司取得涉案128#房屋（130号房）的商品房屋权属证明书。2017年9月18日，本院作出（2017）粤0705民初1267号民事判决（以下称“1267号判决”），判决：一、黎汝贵应自本判决发生效力之日起十日内支付逾期付款违约金26500元给江门市新会区金超实业有限公司；二、驳回江门市新会区金超实业有限公司的其他诉讼请求。金超公司和黎汝贵均提起上诉。2018年2月11日，广东省江门市中级人民法院作出（2017）粤07民终3263号民事判决（以下称“3263号判决”）判决驳回上诉，维持原判。该判决认定：1.《广东省商品房买卖合同》与《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》是权利义务相互独立的合同；2.黎汝贵逾期仍不支付购房余款不构成依法行使先履行抗辩权，黎汝贵逾期付款属违约行为，黎汝贵应根据《广东省商品房买卖合同》第七条的约定及金超公司的诉讼请求支付违约金共26500元；3.对金超公司关于确认已解除合同的诉讼主张不予支持；4.对金超公司关于要求黎汝贵支付铺位使用费的诉讼主张不予支持；5.黎汝贵已实际占有使用涉案房屋且已支付超过一半的购房款，金超公司也已取得涉案128#房屋（130号房）的商品房权属证明书，基于公平原则和利益平衡原则，双方当事人应尽快履行办理相关产权登记手续及支付购房余款的义务。2018年8月28日，黎汝贵向金超公司支付了300000元，金超公司出具《收据》交原告存执，确认收到涉案128#房屋（130号房）的房款。2018年9月12日，黎汝贵向金超公司支付了230000元，金超公司出具了《收据》交原告存执，确认收到涉案128#房屋（130号房）的房款。2020年8月14日，黎汝贵履行前述判决确定的义务，转账26500元给金超公司。在双方发生争议及起诉前述案件诉讼过程中，黎汝贵自认金超公司于2015年11月11日将涉案128#房屋（130号房）交付给黎汝贵使用。金超公司称是黎汝贵未经金超公司许可私自拆开门锁使用铺位。本院认为：本案是商品房买卖合同纠纷。本案的主要问题是：一、原告要求被告协助办理涉案128#房屋（130号房）所有权登记是否合法有据；二、原告要求被告支付违约金是否合法有据。一、关于登记问题涉案128#房屋（130号房）的买方黎汝贵的付款义务已履行完毕，卖方金超公司也已经取得涉案128#房屋（130号房）的商品房屋权属证明书，具备了为买方办理所有权登记的条件，故黎汝贵关于要求金超公司协助办理涉案128#房屋（130号房）的所有权登记手续的诉讼主张，理据充分，本院予以支持。二、关于违约金问题取得房屋权属证书是商品房买卖中买受人的重大权利，《广东省商品房买卖合同》第十五条是“关于产权登记的约定”，旨在保障黎汝贵获得所有权的权利和明确金超公司的义务，即确保买受人黎汝贵在约定期限届满后，办理房屋权属证书没有障碍。据前述判决及黎汝贵的自认，可确认的是金超公司于涉案128#房屋（130号房）竣工（2015年8月）至签订《广东省商品房买卖合同》（2016年2月26日）期间的某一时间点时已交付了涉案128#房屋（130号房）给黎汝贵。故按照约定的360日期限，金超公司最迟应在2016年7月26日至2017年2月20日之间的某一时间点前就应履行“将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案”的约定义务，虽然在《广东省商品房买卖合同》第十五条中未明确约定在某一期限前协助黎汝贵办理房屋权属证书，但该第十五条旨在明确相应期限届满后，金超公司有消除因其自身原因而致黎汝贵存在办理房屋权属证书障碍的义务，相应地也包含着应在该期限内或者在该期限届满之日起金超公司即无条件地有协助黎汝贵办理权属证书之义务。对于金超公司抗辩称其是行使先履行抗辩权的问题。金超公司认为黎汝贵应先付清房款，之后金超公司再协助黎汝贵办理所有权登记手续。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下或简称“合同法”）第六十七条关于“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，应当先履行的黎汝贵不适当履行构成部分履行，金超公司有权就未履行部分拒绝给付，只对其相应给付，因此，在黎汝贵已履行了超过二分之一的购房款的情况下，金超公司不能完全拒绝履行其协助义务；加之事发有因是由于金超公司未如约交付3套补偿房屋给黎汝贵所引起，虽然《广东省商品房买卖合同》相应的权利义务独立于《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，但两份合同的对方均是金超公司，金超公司未能如约向黎汝贵交付3套补偿房屋的行为，显然给黎汝贵的期待权造成的损害远大于黎汝贵对涉案128#房屋（130号房）剩余房款的对价，黎汝贵不如期支付剩余房款的行为，不足以造成金超公司履行协助办理权属登记义务的困难，故金超公司认为其取得先诉抗辩权的抗辩理由不成立。对于金超公司抗辩称黎汝贵主张违约金已超过诉讼时效的问题。根据黎汝贵所称的金超公司是2015年11月11日交付涉案128#房屋（130号房）给黎汝贵，那么360日的期限是至2016年2月9日届满，自2016年2月10日起金超公司应承担相应的支付违约金的违约责任，违约金因违约而生，诉请违约金属于黎汝贵向法院请求保护其未获得的主债权，因此，诉讼时效应从《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，自2016年2月10日起计算，那么诉讼时效至2019年2月9日届满。即便认为是在签订《广东省商品房买卖合同》（2016年2月26日）当天交付涉案128#房屋（130号房），那么也是至2017年2月20日届满360日，那么诉讼时效起算于2017年2月21日，诉讼时效也是会在2020年2月20日届满，黎汝贵提起诉讼时，也超过了诉讼时效。故金超公司关于黎汝贵请求主张违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳；原告关于要求被告支付违约金的诉讼主张，已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，原告关于要求被告协助办理所有权登记手续的主张合法有据，但对于违约金的请求已超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、江门市新会区金超实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，协助黎汝贵办理广东省江门市新会区**************的所有权登记手续；二、驳回黎汝贵的其他诉讼请求。案件受理费7200.15元（已由黎汝贵预交），由江门市新会区金超实业有限公司负担。黎汝贵预交的案件受理费7200.15元，由本院予以退回；江门市新会区金超实业有限公司应向本院补缴案件受理费7200.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 林峻永二〇二〇年九月十一日法官助理 邓思欣书 记 员 梁根贤