黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5092号上诉人（原审原告）：哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区南马路**。法定代表人：朱益民，总经理。委托诉讼代理人：汪浩，女，1970年12月20日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：付天龙，男，1940年10月26日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：被告：史文秀，女，1980年9月2日出生，汉族，哈尔滨医科大学附属第一医院药师，住，住所地哈尔滨市道外区/div>委托诉讼代理人：潘丽，黑龙江龙电律师事务所律师。上诉人哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司（以下简称益民公司）因与被上诉人史文秀房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初5267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问当事人等方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。益民公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.益民公司与史文秀签订的《房屋征收补偿协议》应认定为无效。史文秀被拆迁的房屋系违章建筑，该地址审批的是锅炉房，违法建设为住宅。哈尔滨市城乡规划局于2008年9月9日作出了“责令拆除”的行政处罚决定书，史文秀不属于法定拆迁范围内的动迁户。2.《房屋征收补偿协议》不应视为《房屋买卖合同》。一审法院将《房屋征收补偿协议》认定为双方签订的《房屋买卖合同》缺乏事实及法律依据，即使《房屋征收补偿协议》被视为《房屋买卖合同》，因该房屋未取得《商品房预售许可证》，亦应认定无效。3.宝通府第小区消防系统至今未获审批，居民用电为临时用电、经常发生火宅，煤气未进户，房屋未进行竣工验收。综上，一审法院未能查清案件事实，适用法律错误。史文秀辩称：请求驳回益民公司的诉讼请求，维持原判。事实和理由：1.《房屋征收补偿协议》系合法有效的合同，不存在无效情形。本案不存在违法拆迁问题。被征迁房屋也是益民公司开发建设，且史文秀是依法购买并入住。益民公司对房屋的情况非常了解。且通过一审举证的益民公司的征迁通知可以说明益民公司对房屋没有房证是明知的，无法办理房证是益民公司的过错导致。现益民公司又因自己的过错主张合同无效，明显违反诚实信用原则。此外，被征迁房屋的消防是否获得审批、房屋是否进行竣工验收及小区内用电、煤气等情况与《征收补偿协议》的效力不具有关联系，不是认定合同无效的法定理由。2.《房屋征收补偿协议》从签订主体方面看，属于平等主体之间签订的民事合同；从内容上看，约定了房屋的总价款及办理产权证费用等条款属于买卖合同的内容；从签订目的上看，是益民公司为了解决自己违建的遗留问题，而进行的置换。且被征收的房屋并没有拆除，因此从各方面考察均可以证实认定该协议为房屋买卖合同准确。3.本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定认定无效。本案房屋按照政府职能部门会签的意见，已经具备办理不动产登记的前提条件，且诉争房屋所在小区已经有多户业主办理了不动产权登记证，该房属于现房不应适用预售房屋的规定。哈尔滨市房地产交易中心商品房科《通知》能够证明哈尔滨市房地产交易中心商品房科于2017年9月7日下发通知，同意宝通府第住宅工程建设项目办理不动产登记手续，不再核发销售许可证。并说明市规划、国土、建设、公安消防等部门会签，商品房处已下发通知，准予办理销售手续。确认宝通府第的271套房屋已经具备办理不动产登记前提条件。可以证明经四部门会签该项目已经视为具有所有的销售手续，该房屋不再属于预售，而是按照现房销售直接办理不动产登记。因此不应当使用预售房屋的规定，审核合同的效力。是否具有预售许可证已经不影响案涉房屋合同的效力，也不影响不动产登记的办理。2.本案房屋实际是因动迁购得的房屋，不应当适用上述司法解释。且史文秀作为被征迁户，是房屋善意的购买人，其合法权益应当予以充分保护。被征迁房屋综合楼3单元401室的编织厂1#楼进户验收单、预收水电费收据、垃圾清运费收据、声控灯、卫生费、加压费收据、居住期间2010年-2013年哈尔滨市民益物业管理有限公司收据6张、《房屋征收补偿协议》可以充分证实史文秀是被征迁户。3.诉争房屋3单元1703室是因史文秀所有的原住房综合楼1单元403室被征迁，房屋置换结合现金购买的方式依法取得。被征迁房屋也是从益民公司处依法购得，2008年10月2日入户。2013年史文秀与益民公司签订《房屋征收补偿协议》，约定原房屋作价每平方米6500元，交纳调换房屋购房款81473元。诉争房屋实际购买价格为每平方米6850元，符合征迁政策为合法征迁，且与市场价格相符。4.本案系因房屋涨价后，益民公司为谋取合同外非法利益而提起的恶意诉讼，且益民公司是因其自身原因导致的违法行为提起诉讼。益民公司的行为违背了民法诚实信用原则及公平原则，应当依法予以驳回。一审证据可以充分证实益民公司明知道史文秀已经支付了全部的房款，仍然以起诉相威胁，企图迫使史文秀违背意愿交付额外的房款。益民公司起诉的真实目的也是要以诉讼相威胁索要额外的房款，谋取非法利益，属于恶意诉讼。违背了民法的诚实信用原则、公平原则。益民公司向一审法院起诉请求：确认益民公司与史文秀签订的《房屋征收补偿协议》无效。一审法院认定事实：2008年9月9日哈尔滨市城乡规划局对哈尔滨市纤维厂作出哈规行处罚字[2008]第802030号行政处罚决定书，内容为“……哈尔滨市纤维编织厂在道外区大方里街191号建设的厂房锅炉房工程，办理了《建设项目选址意见书》，在实际建设过程中，建设单位改变了使用性质，地，地下**为锅炉房、地上**为车库、地上**为住宅成违法建筑面积3654.25平方米。该工程违反了《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，已构成违法建设。……责令建设单位限十日内恢复原规划使用功能，拆除阳台及住宅墙体并补办相关审批手续，如建设单位在限期内未恢复使用性质，逾期强制拆除并将没收锅炉房以外的部分。……”2013年9月13日，史文秀与益民公司签订了《房屋征收补偿协议》，约定史文秀自愿选择产权调换方式进行搬迁补偿。史文秀原房位于道外区××街××号，原哈尔滨纤维编织厂院内1#楼3单元4层1号，原房建筑面积75.62平方米，产权调换建筑面积83.65平方米的高层，安置地点为邮政街01号宝通府第3单元4层1号房屋。2013年9月13日，史文秀（动迁户）交纳了购房款81,473元，产权证办理费2625元。2014年5月2日，益民公司向史文秀交付案涉房屋，史文秀使用案涉房屋至今。2017年9月7日，哈尔滨市房地产交易中心商品房科发出《通知》，载明：道外房产交易管理一所：根据哈尔滨市人民政府《关于解决国有土地上房地产开发建设房屋权属登记问题的若干意见》（哈政综【2009】50号）和哈尔滨市人民政府办公厅《关于加快解决历史遗留建设项目不动产登记问题的工作方案的通知》（哈政办发【2016】38号）有关规定，按照2017年4月21日市维稳工作会议、2017年4月25日市政府常务工作会议、2017年4月25日市长专题会议以及2017年6月1日全省回迁安置和不动产权证办理工作电视电话会议精神和部署，通过市规划、国土、建设、公安消防等部门会签，商品房处已下发通知，准予办理销售手续。宝通府第工程建设项目商品房销售房屋271套，面积29723.67㎡.已经具备办理不动产登记前提条件，现就有关事宜通知如下：“一、同意宝通府第住宅工程建设项目（后附项目明细）办理不动产登记手续，不再核发销售许可证。二、关于办理房屋权属登记涉及的相关问题，按哈尔滨市人民政府《关于解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题的若干意见》文件中的相关规定执行，不予办理初始登记手续。”2019年3月9日，益民公司要求史文秀按照8000元/m2的标准补足差价，在差价补缴后，益民公司为史文秀办理不动产登记证。一审法院认为，本案的争议焦点是益民公司的起诉是否符合法定条件；益民公司与史文秀所签订的《房屋征收补偿协议》性质及效力问题。一、关于益民公司的起诉是否符合法定条件的问题。刘家滨作为“宝通府第”小区项目的负责人，在该项目的经营管理上，有权以益民公司的名义提起诉讼。理由如下：1.经核实，朱益民等人与刘家滨签订了《股权转让暨项目合作协议》，朱益民将其股份转让给刘家滨的目的系基于刘家滨对哈尔滨市纤维编织厂的房地产（宝通府第小区）项目进行投资，参与合作项目的经营，故基于该协议，刘家滨有权对宝通府第小区进行管理。2.经核实，朱益民认可其与刘家滨在2015年8月3日对公章、名章、财务账目等进行了交接，故刘家滨持有益民公司的公章及朱益民名章的来源及方式合法，结合朱益民将财务账目交接给刘家滨的行为，可以认定朱益民将宝通府第小区的经营管理权移交给刘家滨。综上，刘家滨作为“宝通府第”小区项目的负责人，在“宝通府第”小区项目上以益民公司的名义提起诉讼符合法律规定。二、关于益民公司与史文秀签订的《房屋征收补偿协议》的性质及效力问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府确定的房屋征收部门负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。意味着房屋征收补偿协议的签订双方主体应符合国家法律法规的相关规定，即房屋征收补偿协议的主体应为房屋征收部门和被征收人，本案中益民公司与史文秀签订的房屋征收补偿协议的主体是益民公司与史文秀，并不符合法律规定的房屋征收补偿协议的主体要件。另外，房屋征收补偿协议的内容应约定补偿方式、补偿金额、支付期限、搬迁费、临时安置费、过渡期间及费用等，本案中益民公司与史文秀签订的房屋征收补偿协议中仅约定了以产权调换的方式进行补偿，未约定搬迁费、临时安置费用、过渡期间等其他内容，不符合房屋拆迁安置补偿协议的内容要件。从益民公司与史文秀签订房屋征收补偿协议的目的看，应是益民公司为解决原哈尔滨纤维编制厂院内1号楼违建问题，益民公司为免于对原1号楼内业主的赔偿而进行的置换安置。从该协议的内容看，包括了商品房买卖合同应具备的主要条款，即约定了双方的名称、房屋的基本情况、总价款（原房屋面积进行的一平方米置换一平方米，另一部分为房屋面积补差款，价格为6500元/平方米）、付款方式及期限，同时约定了办理产权证的费用等，史文秀按照协议约定交付了全部价款，益民公司亦按照该协议的约定向史文秀交付了案涉房屋，现被征收的房屋仍存在，并未拆除重建，故从性质看，益民公司与史文秀签订的协议虽名为房屋征收补偿协议，实质应为双方签订的房屋买卖合同。益民公司仅以其他购房者的房屋价款与史文秀购买房屋价款存在差价，不能认定史文秀与益民公司签订的购房协议当然无效，也不能证明史文秀不是善意购买人，且史文秀交纳的价款，仅是补房屋面积差额价款，不是房屋的整体价格。故益民公司与史文秀签订的《房屋征收补偿协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，且益民公司与史文秀均按协议的约定内容履行双方的义务，不存在合同无效的法定事由。判决：驳回益民公司的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案焦点为案涉《房屋征收补偿协议》的效力问题。双方当事人就案涉房屋虽然订立的是《房屋征收补偿协议》，但协议并未约定拆迁补偿费等与拆迁安置相关的内容，而是约定了益民公司提供的房屋位置、面积及面积差额部分应补交房款等内容，有明显的产权置换特征，故案涉协议名为拆迁补偿协议，实为产权置换协议，益民公司针对此提出请求确认案涉协议无效的依据不足。案涉协议为双方当事人自愿签订，且益民公司收取了史文秀原房屋的产权证办理费，即由益民公司负责办理原房屋产权证，故益民公司对原房屋相关情况是了解的，其以原房屋系违章建筑为由主张案涉协议无效的依据不足。案涉协议系双方当事人真实的意思表示，依法成立。案涉房屋由益民公司建设完成后交付史文秀使用，因益民公司未缴纳土地出让金导致案涉房屋未取得相关手续，故房屋未竣工验收和取得相关手续的责任应由益民公司承担。商品房预售许可证明是由开发企业申请，政府房地产管理部门经审查出具，现政府已就案涉房屋在内的历史遗留建设项目不动产权证手续办理出台方案，故益民公司应按方案要求缴纳相关费用，完善相关销售和验收手续，其以自身过错为由请求确认案涉协议无效的依据不足。综上，案涉协议未违反法律的强制性、效力性规定，合法有效。益民公司的上诉请求依据不足。综上所述，益民公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎()二〇二〇年九月十七日书记员  周小倩