广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12177号原告：广州市创佳物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区大龙街石岗东村美心翠拥华庭美景中心2C、2D、2E。法定代表人：张汉威，总经理。委托诉讼代理人：彭楚，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑小玲，系该公司员工。被告：曾艳卿，女，1971年6月7日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：成虎，广东华穗律师事务所律师。原告广州市创佳物业管理有限公司（以下简称创佳公司）与被告曾艳卿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创佳公司的委托诉讼代理人郑小玲，被告曾艳卿及其委托诉讼代理人成虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、物业服务小区的位置和名称：尚上名筑三期及二期二区。二、物业公司与业主签订物业服务合同的时间：2014年12月26日。三、物业服务合同约定的服务期限：未作具体约定。四、物业服务合同约定的物业服务费标准：2019年12月31日（含截止当日）前3.00元/月/平方米；2020年1月1日（含起算当日）起3.31元/月/平方米。五、物业服务合同约定的物业服务费交纳日期：每月25号前。六、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：每日3‰。七、被告房产的位置：广州市番禺区石楼镇××号××栋××。八、被告房产的建筑面积：109.03平方米。九、被告取得房产产权的日期：2017年7月14日。十、被告每月应交纳物业服务费的数额：2016年12月至2017年7月期间为323.48元；2017年8月至2020年4月期间为327.09元。十一、被告拖欠物业服务费的起、止期间：2016年12月至2020年4月。十二、被告拖欠物业服务费的数额：13381.81元。十三、被告拖欠其他费用的数额：2019年10月公摊电费28.75元。十四、其他需要说明的事项：被告曾艳卿辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为原告并没有按照双方签订的《商品房买卖合同》约定通知原告收楼，原告的通知行为并未生效，所以应该从被告实际收楼日期即2020年6月14日才正式收楼，因此应从2020年6月14日开始计算该交的物业管理费。就算是有拖欠物管费的事实但是原告的违约金过高，不应该得到支持，请求法院予以调整。被告主张公摊电费也应从其实际收楼之日起开始计算，而且被告没有实际入住涉讼小区。对于公摊电费的滞纳金也主张计算标准过高。裁判理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。创佳公司与曾艳卿签订的《前期物业管理协议》，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《前期物业管理协议》约定，物业服务费的计算标准为2019年12月31日（含截止当日）前3.00元/月/平方米，2020年1月1日（含起算当日）起3.31元/月/平方米。创佳物业公司主张按3元/平方米/月的标准收取物业服务费，就其中2016年12月至2019年12月期间所对应的物业服务费标准，符合双方的合同约定，本院予以支持；而2020年1月至2020年4月期间所对应的物业服务费标准，创佳公司所主张的标准低于合同约定的标准，系创佳公司自行处分诉讼权利的行为，并无违反法律规定，本院予以采纳。创佳公司已依约提供物业服务，曾艳卿作为涉讼房屋的业主，应依照《前期物业管理协议》的约定向创佳公司支付物业服务费。曾艳卿抗辩以开发商和创佳公司未通知其办理收楼手续且未实际入住涉讼房屋为由拒绝缴交收楼前的物业服务费。对此，创佳公司提供了开发商广州市番禺信业房地产发展有限公司在2016年9月3日至2018年5月17日期间向曾艳卿发出的收楼通知书、EMS底单及快递妥投网页截图多份拟证明开发商已尽通知收楼的义务，曾艳卿则对上述证据不予确认且否认收到过收楼通知。对此，本院认为，根据创佳公司与曾艳卿签订的《前期物业服务合同》第七条约定，业主应于商品房买卖合同约定的物业交付使用期限届满之日或物业实际交付使用之日（以两者中先到达的期日为准）起交纳物业服务费用。广州市番禺信业房地产发展有限公司与曾艳卿签订的《商品房预售合同》第十三条“房屋交付”约定，广州市番禺信业房地产发展有限公司应当在2016年9月28日前将涉讼房屋交付曾艳卿使用。无论曾艳卿是否收到上述通知书，以及是否在2020年6月14日才办理收楼手续，依照前述条款，曾艳卿亦理应自先到达的日期即2016年9月28日起缴交物业服务费。故曾艳卿的上述抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。创佳公司主张曾艳卿拖欠2016年12月至2020年4月的物业服务费，曾艳卿至今未向创佳公司支付该费用，故对于创佳公司的该诉讼主张，理据充分，本院予以支持。曾艳卿应向创佳公司支付2016年12月至2020年4月的物业服务费13381.78元（3元/平方米/月×8个月×107.8253平方米+3元/平方米/月×33个月×109.03平方米）。关于创佳公司主张的违约金。曾艳卿不按时支付物业服务费，显属违约，但创佳公司主张按每日3‰的标准计算违约金明显畸高，根据本案的具体情况，本院酌定对违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准计算，起算点为拖欠当月的26日，违约金总额以当月物业服务费本金为限。创佳公司另主张曾艳卿支付2019年10月的公摊电费28.75元，曾艳卿同样以其没有实际入住为由拒绝缴交该费用，理据不成立，本院不予支持。曾艳卿应向创佳公司支付公摊电费28.75元。关于创佳公司主张的该部分费用的滞纳金。曾艳卿在创佳公司垫付有关费用后未予缴交，确给创佳公司造成损失，但创佳公司主张按每日3‰的标准计算滞纳金明显畸高，根据本案的具体情况，本院酌定对滞纳金调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准计算，起算点为创佳公司主张的公摊电费总金额确定之日，创佳公司表示当月产生的公摊电费最迟在次月最后一日缴纳，如没有缴纳就从下下月开始计算滞纳金，故2019年10月份的公摊电费应从2019年12月1日起计算滞纳金，滞纳金总额以所拖欠的公摊电费本金数额为限。至于曾艳卿主张基于与广州市番禺信业房地产发展有限公司就涉讼房屋的交付而不应由其承担收楼之前产生的相关费用的问题，属于另一法律关系，曾艳卿应另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告曾艳卿应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市创佳物业管理有限公司支付2016年12月至2020年4月期间的物业服务费13381.78元以及违约金[违约金以每月物业服务费为本金（其中2016年12月至2017年7月物业服务费标准为323.48元/月，2017年8月至2020年4月物业服务费标准为327.09元/月），分别从拖欠当月的26日起计算至清偿之日止，2019年8月19日前（含当日）按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业服务费的违约金总额以当月物业服务费为限]；二、被告曾艳卿应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市创佳物业管理有限公司支付2019年10月至2020年4月期间的公摊电费28.75元以及滞纳金（滞纳金以28.75元为本金，自2019年12月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，公摊电费的滞纳金总额以28.75元为限）；三、驳回原告广州市创佳物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告曾艳卿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374元，由被告曾艳卿负担。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇二〇年九月十七日书记员  徐倩雯