广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3501号上诉人（原审原告）：何鹏飞，男，19*年*月*日出生，汉族，户籍地广东省惠东县**********，公民身份号码441************337。委托诉讼代理人：朱付锋，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：揭阳市鸿达实业有限公司，住所地揭阳空港经济区*，统一社会信用代码914************954。法定代表人：黄某1。原审第三人：李洲龙，男，19*年*月*日出生，汉族，住仙居县**************，公民身份号码332************114。委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。上诉人何鹏飞因与被上诉人揭阳市鸿达实业有限公司、原审第三人李洲龙执行异议之诉一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何鹏飞的委托诉讼代理人朱付锋、原审第三人李洲龙的委托诉讼代理人何广辉到庭参加诉讼，被上诉人揭阳市鸿达实业有限公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。何鹏飞上诉请求：1、判决撤销广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初4395号民事判决。2、判决终止执行（2018）粤1323执1410号案件，停止对位于惠东县***********地产[房地权证号：粤房地权证惠东字第0***，国有土地使用证号：惠东国用（1999）字第1*6号，下称“案涉房地产”]的强制搬迁。3、判决确认何鹏飞与邹某、翁某于2016年12月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效，保障何鹏飞的合法租赁权，何鹏飞有权在租赁期内（2016年12月31日起至2026年12月30日止）继续占有使用案涉房地产。4、一审、二审案件受理费等全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定承租价格为明显不合理的低价，属于认定事实错误。1、根据《房屋租赁合同》约定，被执行人出租给上诉人的房屋是毛坯房，由上诉人负责装修并自行承担装修及水电、消防设施等费用，而且租赁期满时装修装饰物及水电、消防设施均归被执行人所有。由于上诉人对案涉房屋进行装修并安装水电、消防设施等花费了近30万元，这部分费用及利息应计入租金。2、因被执行人急需资金周转，才要求上诉人一次性支付十年租金30万元。按民间借贷月利率2%计算，30万元十年的利息为72万元，这72万元的利息也应计入租金。3、2016年，惠东黄埠商业写字楼的租金政府指导价为4元/㎡•月，根据该指导价，案涉房屋月租金标准为2888元。而上诉人每月直接支付给被执行人租金2500元，显然不能认定为明显不合理的低价。如果将前述30万元装修费用及72万元的利息计入租金，则上诉人每月支付给被执行人租金11000元，远超政府指导价。一审判决仅认为上诉人每年支付的租金3万元，而忽视上诉人的装修费用及提前支付十年租金的利息成本，进而认定承租价格为明显不合理的低价是错误的。4、租期内递增租金并不是合同法中租赁合同的必备条款，是否递增租金及一次性支付租金，完全由租赁合同当事人协商确定，与交易惯例无关。因此，一审判决以此为由认定交易方式有悖于一般社会交易惯例是错误的。二、一审判决认定上诉人与被执行人存在恶意串通无事实根据，其认定是错误的。1、没有任何证据证明上诉人与被执行人存在恶意串通。恶意串通的构成要件有两个，缺一不可：第一，双方有损害第三人的恶意。第二，恶意串通的双方事先存在着通谋。但是，上诉人与出租方签订租赁合同时，被上诉人并未起诉出租方，双方尤其是上诉人不存在损害第三方利益的恶意，而且双方也不存在通谋。因此，上诉人与出租方不存在恶意串通。2、案涉房屋租赁合同签订在先（2016年12月31日签订），法院查封在后（2018年5月后查封）。正是由于上诉人与被执行人签订房屋租赁合同属于正常的交易行为，才会根据双方协商的结果确定租金标准。如果上诉人与被执行人存在恶意串通，一定会故意将租金约定的更高，来对抗法院的执行，但双方并没有这样做，说明双方不存在恶意串通。综上，一审判决认定上诉人与被执行人存在恶意串通是错误的。三、一审判决适用法律错误。上诉人与被执行人既不存在恶意串通，而且上诉人承租被执行人房屋的租金价格不属于明显不合理低价的情形，因此一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”之规定，属于适用法律错误。四、上诉人与被执行人签订的《房屋租赁合同》合法有效，上诉人有权在租赁期内（2016年12月31日起至2026年12月30日止）继续占有使用案涉房地产。上诉人与被执行人于2016年12月31日签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，租赁合同合法有效。上诉人已按约定付清了全部租金，并且上诉人一直占有使用案涉房地产至今，对案涉房地产享有合法的租赁权。根据《中华人民共和国合同》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”之规定，上诉人有权在租赁期内继续占有使用案涉房地产。五、上诉人要求立即停止对案涉房地产的强制搬迁于法有据。上诉人与被执行人签订《房屋租赁合同》且上诉人占有使用案涉房地产在先，惠东县人民法院查封案涉房地产在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，上诉人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有案涉房地产，有权要求立即停止对案涉房地产的强制搬迁。另，本案不适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定。（一）根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定，抵押权实现方式有两种：一是抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。二是抵押权人请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。对于第一种方式，抵押权人与抵押人必须达成书面协议。对于第二种方式，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条规定，抵押权人必须向惠东县人民法院提出实现担保物权的书面申请，人民法院必须严格遵守法定的审理程序对申请进行审查并作出裁定，若法院裁定拍卖、变更抵押物，抵押权人还必须向人民法院申请执行；若法院裁定驳回申请，抵押权人可以向人民法院起诉抵押人。但是案涉房地产抵押权人中国农业银行惠东支行既未与抵押人达成任何书面协议，也未向惠东县人民法院提出实现担保物权的书面申请或者起诉抵押人，即抵押权人尚未启动实现抵押权的法定程序，因此本案根本不存在租赁权不得对抗抵押权的情形。（二）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”之规定，“买卖不破租赁”的例外情况之一是因抵押权人实现抵押权发生房屋所有权变动，但是由于抵押权人尚未启动实现抵押权的法定程序（向人民法院提出实现担保物权的书面申请或者起诉抵押人），不是案件的申请执行人，因此抵押权人实现抵押权无从谈起，案涉房地产所有权发生变动与实现抵押权没有任何关系。事实上，案涉房地产所有权发生变动是因揭阳市鸿达实业有限公司向惠东县人民法院申请执行（2017）粤1323民初4368号民事判决[执行案号：（2018）粤1323执1410号]引起的，与抵押权没有任何关系。（三）惠东县人民法院在（2018）粤1323执1410号案件中，明知抵押权人未启动实现担保物权的程序，本应将拍卖款中与剩余担保债权金额等额的部分提存，但其擅自将该部分拍卖款主动交付给抵押权人没有任何法律依据，行为严重违法。（四）惠东县人民法院在本案一审程序中，故意回避租赁权对抗抵押权这一问题。综上所述，上诉人与被执行人签订的《房屋租赁合同》合法有效，上诉人的合法租赁权能够排除法院执行，上诉人有权在租赁期内继续占有使用案涉房地产，请贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人揭阳市鸿达实业有限公司未提交答辩意见。原审第三人李洲龙述称：一、一审判决认定事实正确，就案涉房地产设立的抵押权优先于被答辩人的租赁权，抵押权现已实现，被答辩人无权继续占有使用案涉房地产。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”。案涉房地产属于该条规定的例外情况之（一），2014年7月30日案涉房地产在中国农业银行惠东支行办理贷款抵押，并于8月7日办理抵押登记。被答辩人是于2016年12月31日与邹某、翁某签订《房屋租赁合同》，因此抵押权先于租赁权，且根据先物权后债权，物权优于债权的原则，此时被答辩人的租赁合同效力不得对抗案涉房地产已发生的物权效力，即案涉房地产上的抵押权。（二）本案适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”正确，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，案涉的房地产是登记的抵押权在先，租赁合同在后，答辩人全额支付了拍卖款，中国农业银行惠东支行的抵押权已实现，被答辩人针对案涉房产签订的《房屋租赁合同》对受让人即答辩人李洲龙不具约束力。（三）《中华人民共和国物权法》第一百九十五条列举的是抵押权人实现抵押权可选择的方式，而不是必须通过该法条所述方式实现抵押权才可以对抗租赁合同效力。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，经一审法院发函询问抵押权人中国农业银行惠东支行是否同意处置案涉房地产时，该银行表示同意，且在债权额的范围内已优先受偿，至此该银行抵押权已实现。综上，被答辩人就案涉房地产签订的《房屋租赁合同》对答辩人不再具有约束力，被答辩人无权继续占有使用案涉房地产，应当立即搬离。二、被答辩人的上诉请求于法无据、于理无据。1、案涉的房产面积达722.8平方米，但双方约定10年租期的租金总额为30万元，即租金仅为2500元/月，租金远低于市场价格，且十年的租期内租金并没有递增，这不符合常理。故一审法院认定租赁价格为明显不合理的低价，交易方式有悖于一般社会交易管理的事实正确，适用法律正确，租赁双方极有可能通过虚假租赁，损害答辩人的利益。2、被答辩人以30万元为本金，按民间借贷月利率2%计算利息并计入租金的方式是错误的。被答辩人承租写字楼的行为并非借贷行为，被答辩人不能以民间借贷行为所能得到更高的利息进行计算。即使出租方在收到30万元租金后不履行交付义务，被答辩人也只能按照年利率6%起诉出租方要求计付利息（10年共计18万元，即每个月1500元），并且被答辩人将利息计入租金的行为不符合常理。3、《房屋租赁合同》约定的租金的高低并非是对抗强制执行的法定理由，从本案看应当是被答辩人对案涉房产的租赁权能否对抗中国农业银行惠东支行的抵押权，而本案中抵押权优先于租赁权，因此并不能说明租赁双方不存在恶意串通。综上所述，被答辩人上诉理由不成立，答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维持一审判决，维护答辩人的合法权益。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。原审原告何鹏飞向一审法院起诉请求：1、终止执行（2018）粤1323执1410号案件，停止对位于惠东县***********地产[房地权证号：粤房地权证惠东字第**，国有土地使用证号：惠东国用（1999）字第1*6号，（下称案涉房地产）]的强制搬迁；2、确认何鹏飞与邹某、翁某于2016年12月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效，保障原告的合法租赁权，原告有权在租赁期内（2016年12月31日起至2026年12月30日止）继续占有使用案涉房地产；3、本案案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：本院依据本院作出的（2017）粤1323民初4368号民事判决书，责令被执行人惠东县吉隆永发鞋料店、邹某向申请执行人支付货款及利息等，并承担诉讼费用。诉讼过程中，本院依法查封了涉案房地产。进入执行后，本院依法对涉案土地及地上建筑物进行评估，评估价值为2587740元。双方当事人在规定期限内未提出异议，本院依法将该房地产提交淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，最后以1449134.4元成交。后本院依法作出（2018）粤1323执1410号之二执行裁定书，解除对案涉房地产的查封，案涉房地产权属归买受人即第三人李洲龙所有。本院于2019年4月8日发出公告，记载本院对邹某的案涉房地产进行拍卖，买受人李洲龙竞得案涉房地产，责令原告及房屋使用人于2019年5月16日前迁出该房屋，逾期不履行的，本院将强制搬迁。原告对搬迁公告不服，向本院提出执行异议。本院于2019年6月18日作出（2019）粤1323执异36号执行裁定书，驳回何鹏飞的异议请求。何鹏飞对上述裁定不服，于2019年7月11日向本院提起诉讼，提出本案的诉讼请求。经查，案涉房产位于惠东县**********【房地产权证号：粤房地权证惠东字：粤房地权证惠东字第**8平方米】，于2014年8月7日设立抵押，抵押权人为中国农业银行惠东支行。经查，原告何鹏飞与案外人邹某、翁某于2016年12月31日至惠东县第一法律服务所针对双方签订的《房屋租赁合同》进行签订的见证。该合同主要内容为，邹某、翁某将案涉房屋出租给原告何鹏飞使用，租赁期为10年，从2016年12月31日起至2026年12月30日止，押金2万元，每年租金为3万元，一次性交清10年租金，共计32万元。付款方式为签订合同当天一次性支付。2017年1月12日，案外人邹某、翁某出具《授权委托书》，委托案外人邹佩珊收取案涉房屋的出租款收款事宜。原告提供转账凭证证实其于2017年1月13日转账支付30万元给案外人邹佩珊，于2017年1月20日转账支付2万元给案外人邹佩珊，由案外人邹佩珊出具《收据》确认收款事实。因案外人邹某于2017年7月30日向中国农业银行惠东支行办理贷款抵押，并于2014年8月7日在案涉房地产上设立抵押，债权数额为100万元，但抵押权人中国农业银行惠东支行未对该笔贷款提起诉讼，在执行异议审查过程中，本院去函中国农业银行惠东支行是否同意处置该房地产。中国农业银行惠东支行函复称同意处置案涉房地产，请求我院及时将处置房地产的报告和处置日期等事项告知该行，并要求将拍卖款优先用于清偿贷款本息。一审法院认为:本案为执行异议之诉，应审查原告对案涉房产是否具有排除执行的民事权益。案涉房产的建筑面积为722.8平方米，根据双方签订的租赁合同显示，约定的押金为2万元，租金仅为每年3万元，且一次性支付十年的租金，在租期内没有递增租金，承租价格为明显不合理的低价，交易方式有悖于一般社会交易惯例。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，本院不予确认租赁合同的效力，原告对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应驳回原告的全部诉讼请求。至于原告称其向邹某、翁某支付的租金，属于债权关系的处理范畴，原告可另行向邹某、翁某主张权利。被告揭阳市鸿达实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告诉讼请求的抗辩权，依法可作缺席判决。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，的规定，判决如下：驳回原告何鹏飞的全部诉讼请求。案件受理费6100元，由原告何鹏飞负担。经查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”的规定，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉,案外人应当就其对被执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，上诉人何鹏飞对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，何鹏飞虽与案外人邹某、翁某于2016年12月31日签订了《房屋租赁合同》，但未提交证据证明其有实际占有使用案涉房屋；何鹏飞主张对案涉房屋进行装修并安装水电、消防设施等花费了近30万元，也未提供相关证据予以证明。何鹏飞应当承担举证不能的法律后果。另，何鹏飞在明知案涉房屋已设定抵押的情况下，仍然与邹某、翁某签订十年期租赁合同，且一次性支付十年租金30万元，明显与生活经验和交易习惯不相符。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第六十六条规定,抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。本案中,案涉房屋设定抵押在先,何鹏飞与案外人邹某、翁某签订《房屋租赁合同》在后,案涉房屋在征得抵押权人中国农业银行惠东支行同意拍卖后,抵押权已实现，何鹏飞与案外人邹某、翁某签订的《房屋租赁合同》对买受人李洲龙没有约束力，何鹏飞不享有足以排除强制执行（阻止移交占有）的民事权益。拍卖成交后,案涉房屋应当移交给买受人李洲龙。何鹏飞因租赁案涉房屋未届租期而造成的损失,可以另循法律途径解决。综上所述,何鹏飞的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,裁判结果正确,应予维持。但一审不予确认租赁合同的效力不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》(法释〔2015〕5号)第三百一十一条、第三百三十四条规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。本案二审案件受理费6100元，已由上诉人何鹏飞预交，由上诉人何鹏飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄仲民审 判 员 陈金升审 判 员 张斯姝二〇二〇年九月二十七日法官助理 谷 峰书 记 员 周韦吟附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉,案外人应当就其对被执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。