河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4383号 上诉人（原审被告、申请执行人）：常成,男,1974年10月4日出生,汉族，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：刘志玉，河北耕涛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：王晓静,女,1974年3月22日出生,汉族，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：高爽、高文韬，河北三河时代（唐山）律师事务所律师。 原审被告、被执行人：刘瑞东,男,1980年12月14日出生,满族，住唐山市玉田县 上诉人常成因与被上诉人王晓静、刘瑞东案外人执行异议之诉一案，不服河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 常成上诉称，请求：1.依法撤销(2019)冀0229民初4755号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.依法判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:一、上诉人已经按法律规定向玉田县人民法院申请续封,玉田县人民法院也已经办理了续封手续。所以被上诉人在2017年7月10日签订《房屋买卖合同》时处于查封状态,并非一审法院认定的查封期限已经到期。故上诉人有优先受偿权。故依法对涉案房产 —2— 申请强制执行并无过错。二、一审被上诉人提交的证据显示,王晓静并未将款项支付至房屋所有权人刘瑞东的账户,而是提交了一份转账给与涉案房产无关的第三人杨彩霞的转账记录,这并不能证明被上诉人已经付清了全部购房款。上诉人合理怀疑上诉人与原审被告刘瑞东为了达到逃避执行目的,恶意串通。所以一审法院查明的事实并不能证明被上诉人已经支付了全部价款。且涉案房屋至今未办理过户手续,是因为被上诉人怠于按《房屋买卖合同》约定行使权利,导致涉案房屋在法院评估拍卖前未办理过户手续,故被上诉人存在严重的过错。故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结。”故人民法院有权依法查封并拍卖涉案房产。三、一审法院立案可能超期，请求二审法院予以核实；四、本案的关键事实一审没有查明，1.涉案房产的产权登记情况，一审没有查明；2.千家房地产的合同是否在查封前签订，一审没有查清历次查封的具体情况；3.一审也没有查清千家房地产的合同是否存在合同法第52条的情形，即双方串通，损害第三方的利益。对于案涉房产买卖合同的效力，一审法院前后认定矛盾。4.被上诉人支付房屋价款的情况，一审也没有查明，案外人执行异议之诉的审理中应当对证据严格审查，对于定金这一项，千家都是要求出具定金收据，但在本案中没有出现，并且也没有其他客观证据证明定金的支付方式。对于一审认定的支付给杨彩霞的50万元，只有20万元有转账记录，另30万元不能确 —3— 定。另外，刘瑞东对于房屋被查封的事实非常清楚，在与被上诉人进行交易时指令将款项支付给杨彩霞，原因是什么，一审没有审查。这一环节对于认定合同的效力具有重要意义。再有，被上诉人主张已支付全部价款，但根据合同约定，尾款2万元是需要在房产过户后才交款，那么该款项是否交付，也应当查清，如果没有交的话，被上诉人也没有交付执行，那么就不符合执行异议复议规定第28条的规定。5.被上诉人对案涉房产是否属于合法占有，应当进一步审查。6.被上诉人自身原因是案涉房产没有办理过户登记的原因之一，被上诉人是有过错的。对于案涉房产的情况被上诉人在购买前没有进行核实，签订合同后，在刘瑞东不配合的情况下，被上诉人没有积极行使诉讼权利。 王晓静答辩称，常成的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。主要理由是，一、玉田法院于2014年3月15日查封案涉房产，应于2017年3月14日前续封，到期不续封将自动解封，即恢复到无瑕疵状态。我方对案涉房产被查封并不知情，与刘瑞东是在房屋权属无瑕疵状态下通过千家房地产经纪公司居间服务下签署的房屋买卖协议，上诉人主张优先受偿权没有事实和法律依据。二、我方在一审中已提交证据证明案涉房屋的房款已实际支付，杨彩霞是出卖方义务连带保证责任人，也是刘瑞东指定的房款接收人，我将房款交给杨彩霞就是给了刘瑞东，上诉人据此认为我没有付清全部购房款没有事实和法律依据，认为我和刘瑞东进行房屋买卖是为了逃避执行、恶意串通，也没有证据支持。三、未办理过户手续并非我方怠于行使 —4— 权利，案涉房产尚未取得权属证书，所有权应先首次登记至卖方名下，再转移登记到买方名下，因签约时不具备办证条件，故双方无法办理房屋过户手续，后卖房刘瑞东不予配合，且实质为房产被查封，也无法办理房产证，但这一事实，买方并不知情，综上，买方无法办理权属转移登记并非自身原因所致。四、刘瑞东对案涉房产有处置权，一审法院已经查清。关于查封期限，第一次查封到期后，上诉人未及时申请续封。王晓静已合法占有使用房屋，在一审中已提交了相关证据。 刘瑞东未出具答辩意见。 王晓静向一审法院起诉请求：1.判决立即停止唐山市中级人民法院（2017）冀02执16792号和（2019）冀02执恢1588号执行裁定书，停止评估拍卖原告购买的丰润区房屋并予以解封。2.判决确认原告王晓静于2017年7月6日与被告刘瑞东签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于丰润区房屋归原告所有；3.判决被告刘瑞东协助和配合原告办理丰润区房屋的产权过户登记；4.本案的案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：常成因与刘瑞东、张建柱民间借贷纠纷一案，于2014年3月15日向本院提起民事诉讼，在诉讼过程中，依常成的申请，该院查封了刘瑞东坐落于唐山市丰润区处，并于2014年3月20日向唐山市润建房地产开发有限公司送达了民事裁定书、协助执行通知书。该院于2014年7月7日做出（2014）玉民初字第1465号民事调解书：刘瑞东偿还常成借款本金500000元，分 —5— 别于2015年2月1日前偿还150000元，2016年2月1日前偿还150000元，2017年2月1日前偿还200000元。被告常成依据该民事调解书，于2017年9月6日向唐山市中级人民法院申请执行，唐山市中级人民法院于2017年9月29日做出（2017）冀02执16792号执行裁定书，查封刘瑞东名下坐落于唐山市丰润区处。2019年8月13日唐山市中级人民法院做出（2019）冀02执恢1588号执行裁定书，裁定评估、拍卖刘瑞东名下坐落于唐山市丰润区房产。王晓静于2019年10月28日提出执行异议，该院以（2019）冀0229执异34号执行裁定书，认为王晓静虽然提供其与刘瑞东签订的涉案房产书面房屋买卖合同并已支付价款，但其提供的证据不足以证明其在法院查封之前已经合法占有该不动产，亦未提供证据证明非因王晓静自身原因未办理过户登记，故裁定驳回王晓静的异议请求。 另查，刘瑞东与唐山市润建房地产开发有限公司于2012年6月13日签订了商品房买卖合同，刘瑞东购买唐山市润建房地产开发有限公司开发的富力城3栋1单元1302号楼房，建筑面积103.98平方米，总价款565443元。2017年7月10日王晓静与刘瑞东经唐山市丰润区千家房地产经纪祥和小区店签订了房屋买卖合同，王晓静购买刘瑞东丰润区，总价款760000元。2017年7月6日王晓静交纳购房定金20000元，2017年7月10日王晓静向刘瑞东贷款账户转账220000元，被告刘瑞东偿还了楼房贷款，2017年7月13日王晓静按刘瑞东要求将购房款500000元汇入杨彩霞 —6— 账户，同日刘瑞东给王晓静出具了房款收条。 一审法院认为，该院于2014年3月20日向唐山市润建房地产开发有限公司送达了民事裁定书、协助执行通知书，查封了被告刘瑞东名下的涉案房产，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条“人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。......”，因此，王晓静购买被告刘瑞东涉案房产时,查封期限已经到期。王晓静提供的证据证实了其已交付了全部房款，王晓静提供的收据，可以证实其补交了2016年至2017年的物业费、交纳了2018年至2019年度物业费、2017年至2018年的取暖费。证人刘某（千家房产员工）出庭证实，王晓静在购买涉案楼房后交付第一笔款时做了交接，钥匙交给了王晓静，物业也更名了。证人李某（千家房产员工）出庭证实，王晓静通过千家房地产经纪购买了刘瑞东的房产，她是负责打款，她让业务员李艳凤跟着去物业办理手续，因房本没有下发没法过户。综合以上分析，可以认定，王晓静与刘瑞东签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，王晓静已支付了全部价款并实际占有了涉案房产，该涉案房产未办理过户登记，不是王晓静的原因造成的。王晓静享有足以排除强制执行涉案房产的民事权利，但该项民事权利未依法登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，且本案处理并非王晓静与刘瑞东之间的房屋买卖合同纠纷，因 —7— 此，王晓静要求确认合同有效，涉案房屋归其所有，并要求刘瑞东协助和配合办理产权过户登记，可另行起诉。综上所述，王晓静的诉讼请求，该院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决：一、不得执行刘瑞东名下的坐落于唐山市丰润区；二、驳回王晓静其他诉讼请求。案件受理费11200元，由刘瑞东负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 本院二审期间，常成提交玉田法院书记员冯宏江出具的情况说明一份，用于证明：我方当初申请续封了，法院的人员也去续封了。王晓静的质证意见是，1.冯宏江如果是证人，应当出庭作证，如果是以法院工作人员身份出具情况说明，应当加盖公章。故对该说明不予认可。2.续封应当由执行人员办理，而不是法院的人员去查封，3.查封是否有效，应当由查封裁定，送达回执为准。本院对认定如下：该份情况说明未说明续行查封的时间和接收查封裁定单位。另查明，2020年9月28日，王晓静将剩余房款2万元汇入本案执行案款账户。 本院二审对一审查明的事实予以认定。 本院认为，本案的焦点在于王晓静对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出 —8— 异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，玉田县人民法院作出的（2014）玉民初字第1465号民事裁定对案涉房产的查封最长至2017年3月14日届满，现无证据证明在此之前，人民法院进行了有效的续行查封。刘瑞东与王晓静之间的房屋买卖交易行为发生在2017年7月6日至13日之间，是在执行机构再次查封案涉房产（2017年9月29日）之前，根据买卖合同、王晓静的银行转账凭证、中介人员的证人证言、交接清单、物业费交纳凭证等证据，能够证实在执行机构查封案涉房产之前，王晓静与刘瑞东签订了合法有效的买卖合同，并已合法占有该房产。上诉人认为王晓静与刘瑞东之间的房屋买卖行为存在恶意串通、规避执行的主张，并无证据证明，本院不予采信。关于房款的缴纳，至本案诉讼之前，王晓静已按合同约定支付了74万元，剩余两万元的尾款，王晓静已按照本院的要求交付执行，故王晓静已支付全部价款。因案涉房产在2017年尚未办理产权登记，且在2017年9月29日又再次被查封，故未能办理过户登记非因王晓静自身原因。综上，王晓静针对案涉房产提出的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，一审判决不得执行案涉房产符合法律规定。关于上诉人提出一审立案超期的问题，经查，（2019）冀0229执异34号执行裁定向王晓 —9— 静邮寄送达的时间为2019年12月19日，王晓静向一审法院提起执行异议之诉的日期为2019年12月24日，一审法院受理程序并无不当。综上所述，常成的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11200元，由上诉人常成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 柳 审 判 员  周 欣 审 判 员  樊玲玲 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  闫大力 书 记 员  刘 月