安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初4808号 原告:安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区****楼**，统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人：郑福华，总经理。 委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。 被告：尹文民，男，1962年12月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：胡康民，女，1930年8月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：尹親文，男，1930年11月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：刘海霞，女，1973年11月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告胡康民、尹親文、刘海霞共同委托诉讼代理人：尹文民，身份情况同被告尹文民。 原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称“伟星物业公司”）诉被告尹文民、胡康民、尹親文、刘海霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告伟星物业公司的委托诉讼代理人胡枭、李源，被告尹文民，被告胡康民、尹親文、刘海霞共同委托诉讼代理人尹文民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付2010年至2018年的物业费15669元；2、被告向原告支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照年利率10%计算，暂计算至2019年1月为7080元）；3、被告向原告支付2010年至2018年能耗费3850元。事实与理由:原、被告系物业服务企业与业主关系,被告购买了左岸生活社区XX室房屋,并与原告签订《前期物业服务协议》,约定被告每半年第一个月的上旬预交半年的物业费,2010、2011、2012年物业费标准为:每月每平方米0.63元;2013年小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》,合同约定,被告须一次性预交当年的物业费,2013、2014、2015年的物业费标准为:每月每平方米1元,2016、2017、2018年的物业费标准为:每月每平方米1.06元,若被告逾期不交纳物业费,原告有权要求被告补交并按每天3‰交纳违约金;能耗费据实分摊。协议生效后,原告按照约定履行了各项义务,但是,2010年1月至2018年12月的物业费、能耗费被告却至今仍未缴纳。期间原告曾多次要求被告缴纳,被告却置之不理，遂成讼。 被告尹文民、胡康民、尹親文、刘海霞共同辩称：1、被告所有房屋存在质量问题，但原告一直未予处理，被告故未予交纳物业费；2、原告主张已超过诉讼时效；3、原、被告之间在2019年前并未签订任何合同；4、原告主张能耗费及违约金，无凭无据，于法不符；5、因房屋质量问题致使被告一直未能入住，故2019年3月16日前的损失应由原告负担；6、原告履行合同不力，给被告造成损失，应当承担赔偿责任。 本院经审理认定事实如下：2013年6月21日，芜湖市左岸生活业主委员会（甲方）与原告安徽伟星物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：由原告伟星物业公司为芜湖市左岸生活小区提供物业服务，合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同期满如双方无异议本合同延续一年至2014年12月31日。物业管理服务费每年一次性预收，高层物业费按建筑面积每月每平方1元计收。2015年，芜湖市镜湖区张家山社区居民委员会（甲方）与原告安徽伟星物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：由原告伟星物业公司为芜湖市左岸生活小区提供物业服务，合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，物业管理服务费每年一次性预收，高层物业费按建筑面积每月每平方1元计收。2016年5月29日、12月31日、2017年12月18日、2018年11月23日，芜湖市左岸生活小区业主委员会（甲方）分别与原告安徽伟星物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，均约定由原告伟星物业公司为芜湖市左岸生活小区提供物业服务，合同期限分别自2016年1月1日至2016年12月31日，2017年1月1日至2017年12月31日，2018年1月1日至2018年12月31日，2019年1月1日至2021年12月31日。被告应在每年1月上旬预交1年的物业费用，物业费按建筑面积每月每平米固定金额交纳，其中2016年、2017年、2018年为1.06元／月／平方米，2019年、2020年为1.2元／月／平方米，逾期未交则自逾期之日起按3‰每日标准承担违约责任。被告尹文民、胡康民、尹親文、刘海霞系位于安徽省芜湖市镜湖区业主，于2011年3月24日办理了房屋产权登记，房屋面积193.56平方米，其中跃层面积63.55平方米。 本院认为，原告伟星物业公司与芜湖市左岸生活小区业主委员会签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，该合同对四被告具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。伟星物业公司向小区提供了物业管理服务，四被告应依约交纳物业费及能耗费用。被告提出的房屋质量问题，不构成拒交物业费的理由，被告可向相关责任主体主张权利。原告主张被告欠缴2010年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费15669元、能耗费3850元。被告抗辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，依据《物业管理委托服务合同》约定，被告应于每年的1月10日之前预交一年的物业费，故安徽伟星物业管理有限公司要求四被告支付的2015年度、2016年度、2017年度物业费的诉讼时效分别自2018年1月11日、2019年1月11日、2020年1月11日届满。原告伟星物业公司未提供充分证据证明就2010年1月1日至2017年12月31日期间物业费用及2010年1月1日至2017年12月31日的能耗费在诉讼时效期间内向四被告主张了权利，故对被告该期间物业费、能耗费诉讼时效抗辩主张予以支持。四被告应支付原告伟星物业公司2018年1月1日至2018年12月31日止的物业费2058元及2017年1月1日至2018年12月31日能耗费862元。关于原告伟星物业公司主张被告四被告支付违约金的诉讼请求。被告因房屋质量问题与原告协商未果，导致未交纳部分物业费，不应认定其无故拖欠物业费，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条第（一）项，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告尹文民、胡康民、尹親文、刘海霞于本判决生效之日起十日内给付原告安徽伟星物业管理有限公司物业服务费2058元、能耗费862元； 二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取232元，由原告安徽伟星物业管理有限公司负担207元，被告尹文民、胡康民、尹親文、刘海霞负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 肖 玮 二〇二〇年九月十四日 书记员 陈子秋 附本案适用条款如下： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： （一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的； （二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； （三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的； （四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。 前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。