安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0102民初7146号 原告：浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。 负责人：杨欢迎，该分公司经理。 委托诉讼代理人:张志强,安徽巨铭律师事务所律师。 被告:童健，男，1966年3月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司(以下简称宝业物业公司)诉被告童健物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝业物业公司委托诉讼代理人张志强、被告童健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝业物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付拖欠的原告物业管理费10083.66元及逾期付款违约金5461.98元(逾期付款违约金自每期应缴款之日起按年利率24%暂计算至2020年7月1日,此后按此标准计算至款清之日止);二、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告系宝业·城市绿苑小区西区×幢×××室业主，原告系该小区物业服务企业。2006年2月22日，原告与被告签订《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》一份。协议约定原告向被告提供物业管理服务。被告所购房屋类别为小高层，建筑面积为146.14平方米，交纳费用周期为每半年预收一次。前期物业管理费暂定多层住宅按建筑面积0.55元/平方米/月收取，小高层、高层按建筑面积0.95元/平方米/月收取（其中不包含电梯运行电费，小高层、高层二次供水泵运行电缆）。物业管理费首次缴纳时间以交房时间为准，以后每次交纳时间为该半年第一个月上旬。如被告不按约定缴纳有关费用，原告有权要求被告初次并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。合同生效后，原告按约为被告提供了物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。原告多次催要未果，为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求判如所请。 被告童健辩称：原告收费标准不符合合同约定，合同约定小高层房屋收费标准为每平方米每月0.95元，原告现在的收费标准高于合同约定。原告提供的物业服务未达到合同约定的服务标准，《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》第一条约定了原告的权利和义务，但原告未按该条约定履行相关义务。《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》第二条约定了物业管理服务的内容，但原告没有按约定做好物业服务。小区监控没有，门岗人数不够，保安人数不够，车库仅一名值班人员，经常无人值班。门禁、烟感报警器、煤气报警器均是坏的，公共区域摄像头缺失，小区存在安全隐患。小区清理垃圾时间为每天凌晨三四点，噪音极大，致使小区居民不能安静休息。车辆管理存在问题，致使道路通行不畅。消防管道长期没水，业主多次向消防机关反映，但一直没有得到改善。公共绿化管理不到位，修剪、浇灌不及时，有业主侵占绿化。公共设备运行不正常。原告私自提高收费标准，合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民终6307号民事判决书已确认原被告签订的协议有效，双方应按此协议履行各自权利义务，依据协议车位应按每月20元收取管理费，以此可以推定原告物业费应按每月每平方米0.95元收取。原告违约，擅自提高物业费，应支付违约金。 经审理查明：被告童健系合肥市瑶海区宝业·城市绿苑西区×幢×××室业主，该房屋建筑面积为145.46平方米。2009年6月8日，原告以变更前企业名称“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”（甲方）与被告（乙方）签订《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》，协议约定乙方所购房屋座落宝业·城市绿苑西区1#402室，类别是小高层，建筑面积146.14平方米。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理等职责。乙方应遵守物业的管理制度、依约交纳物业管理费用，对物业的管理服务行为进行监督和提出建议等权利义务。物业管理费乙方交纳费用周期每半年预缴一次；管理费用暂定：多层按建筑面积0.55元/平方米/月收取，小高层、高层按建筑面积0.95元/平方米/月收取（其中不包括电梯运行费用，小高层、高层二次供水泵运行电费）；缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金等。协议签订后,原告按约为该小区提供物业服务。被告童健未缴纳2016年1月1日至2020年12月30日期间的物业管理费，原告催交未果后遂诉讼来院。 另查明，2013年1月1日，合肥市物业费实行一费制后，物价部门批准的该小区多层物业费按建筑面积0.65元/平方米/月收取，小高层、高层物业费按建筑面积1.15元/平方米/月收取。2016年7月5日，“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”变更企业名称为“浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司”。 上述事实有宝业物业公司提交的企业营业执照、身份证复印件、《宝业•城市绿苑前期物业管理服务协议》、民事判决书、照片打印件，童健提交的受案登记表、车辆受损照片打印件、民事判决书、物业管理服务协议、回复、照片等证据以及到庭当事人当庭陈述载卷佐证。 本院认为：原告宝业物业公司与被告童健签订的《宝业•城市绿苑前期物业管理服务协议》，其内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，原告按照协议约定履行了物业服务的义务，被告童健作为业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应按照物业服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。2013年1月1日，合肥市物业费实行一费制后，物价部门批准的该小区小高层物业费按建筑面积1.15元/平方米/月收取。被告童健提供的证据能够证明原告在公共设施设备管理维护以及安保方面确实存在一定瑕疵，本院酌定被告应支付原告2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费8029.39元[（145.46平方米×1.15元/月•平方米×60个月）×80%]。由于物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。被告童健对于物业公司不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。因本案业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，故对原告主张逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告童健于本判决生效之日起十日内支付原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费8029.39元； 二、驳回原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费189元，本院减半收取为94.5元，由被告童健负担50元，由原告浙江宝业物业服务有限公司负担44.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日内十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周燕平 二〇二〇年九月八日 法官助理赵阿燕 书记员吴玉晗 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。