湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初10103号原告长沙绿领物业管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道开元路湘商世纪鑫城****。法定代表人季云峰，总经理。委托代理人刘国祥，男，1983年6月9日出生，白族，住湖南省桑植县。被告彭清兰，女，1966年2月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告长沙绿领物业管理有限公司（以下简称绿领物业公司）与被告彭清兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘国祥、被告彭清兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿领物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2018年9月1日至2020年12月31日的物业管理费5764元；2、被告支付逾期物业管理费的违约金（按拖欠金额每日千分之三的标准计算，从2018年9月1日起按照实际拖欠管理费金额计至付清之日止，暂计至2020年8月31日为6535元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告彭清兰的答辩要点：1、物业公司未按照物业服务合同约定提供物业服务，服务态度差；2、涉案小区晚于约定时间交房，物业公司与开发商系关联公司，互相包庇推诿；3、涉案小区绿化面积不足，电梯运行紧张，物业占有人防停车位进行营利，物业收费水平高，物业就部分业主私自占用公共平台的情况不进行管理，垃圾清运不及时、卫生情况差，公共收益没有对业主进行公示，物业就地下车库进行强买强卖，小区发生偷盗事件、安保情况差等情况。查明的事实经审理查明，一、本院确认如下法律事实：1、被告系长沙县星沙街道星沙大道39号绿领大厦第1幢906号房屋业主，房屋建筑面积为131.73㎡。2、2016年12月13日，原被告签订了一份《前期物业服务协议》。协议约定，原告（乙方）系房地产开发单位依照招投标法定程序选聘的物业服务企业，为绿领大厦（财富港湾）提供前期物业服务。物业服务费由被告（甲方）按其所拥有物业的建筑面积交纳，住宅的具体收费标准：前3年为1.5元/㎡/月（起始时间为统一交付时间），3年后按照补充协议约定1.8元/㎡/月。建筑面积在房产证未办理前，按《长沙市商品房买卖合同》中的预测面积计收，房产证办理后，按房产证实测面积计收。物业服务费支付方式：业主收房时预收6个月费用，之后按半年为一期预收，每年1月1日前和7月1日前预交下期的物业服务费。逾期交纳物业服务费用的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为违约金。合同期限自本协议签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止或从其与开发商签订的《前期物业管理服务协议》约定。另，合同针对双方权利义务、前期物业管理服务内容与标准、专项维修基金等条款进行了相关约定。3、原告自涉案小区成立之日即为涉案小区提供物业管理服务，至开庭之日，涉案小区尚未成立业主委员会，亦未有其他物业单位为涉案小区提供物业管理服务。4、被告自2018年9月1日起拖欠原告物业服务费，且应于2020年7月1日预交2020年7月1日至2020年12月31日的物业服务费。经计算，2018年9月1日至2020年12月31日期间的涉案房屋的物业服务费合计为5765.06元。期间，原告于2020年8月份通过上门张贴《业主交费通知单》的方式进行了书面催缴，但被告至今未交纳。二、双方当事人有争议的事实在于原告在实施物业管理服务过程中是否存在瑕疵。原告认为，其已对小区内广告投放费用进行了公告且已按照双方签订的前期物业服务协议提供了相应物业服务。被告认为，在原告提供物业服务期间，涉案小区存在绿化面积不足，电梯运行紧张，物业占有人防停车位进行营利，物业收费水平高，物业就部分业主私自占用公共平台的情况不进行管理，垃圾清运不及时、卫生情况差，公共收益物业没有进行公示，物业就地下车库进行强买强卖，小区发生偷盗事件、安保情况差等情况，原告未按照合同履行约定义务。本院认为，原告作为绿领大厦的物业服务单位，应严格按合同约定全面履行对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、车辆停放等项目进行维修、修缮、服务与管理义务。依据本院在审理其他绿领大厦物业服务合同纠纷系列案中查明的事实表明，小区确实存在小区内停车位的使用、绿化、卫生、消防设施未及时检查以及电梯内广告投放收益不透明等方面的物业服务不到位，说明原告在提供物业服务过程中确实存在部分瑕疵。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。本案中，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。原告作为物业服务管理企业应依约提供完善的物业服务、履行物业管理合同义务，被告作为业主应依约履行交纳及预交物业管理费义务。原告为被告提供了相应的物业管理服务，被告未按约定交纳物业服务费，应当支付欠缴原告的物业服务费。原告主张被告应交纳其所欠交自2018年9月1日至2020年12月31日的物业服务费5764元，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。依据本案审理查明的事实，本院依法认定原告在实施物业管理服务过程中存在部分瑕疵，原告对其瑕疵服务应承担相应责任，故本院对原告要求被告支付以拖欠物业服务费金额按每日千分之三的标准计算从2018年9月1日起至实际拖欠物业服务费金额付清之日止逾期交纳物业管理费的违约金之诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、限被告彭清兰在本判决书生效之日起五日内给付原告长沙绿领物业管理有限公司物业服务费5764元；二、驳回原告长沙绿领物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序（小额诉讼），案件受理费53元，由被告彭清兰负担。本判决为终审判决。审 判 员  吴庆文二〇二〇年九月二十九日代理书记员  李子祎附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。