广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1364号原告：中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行，住所地广东省惠州市惠阳区********之1，统一社会信用代码914************466。负责人:李戈，该行行长。诉讼代理人：钟翠茜、邓慧迎，广东衡仁律师事务所律师。被告：肖建江，男，汉族，1975年7月29日出生，户籍住址江苏省徐州市泉山区太山新村南区*************，公民身份号码320************013。被告:惠州市****乐房地产开发有限公司,住所地广东省惠州市惠阳区********,统一社会信用代码914***********233B.法定代表人:孙志军。诉讼代理人:郭靓杰、周淑婷，公司高级法律顾问。原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称建设银行）与被告肖建江、被告惠州市****乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告建设银行的诉讼代理人钟翠茜、被告肖建江、被告雅居乐公司的诉讼代理人周淑婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告肖建江签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717151-201*******704583）。2.判决被告肖建江归还原告剩余借款本金553612.18元，并支付相应的利息及罚息（暂计至2019年10月9日，利息为6761.11元，罚息为93.07元，此后继续按上述借款合同的约定计算至借款本息还清之日止），以上共计560466.36元。3.判决被告肖建江偿还原告为追索上述借款本息而支出的律师费33216.73元。4.判决被告肖建江以其名下位于惠州市惠阳区*************************【不动产登记证明号：粤（2019）惠州市不动产证明第3014329号、预告不动产权证明号：粤（2017）惠州市不动产证明第3019009号，建筑面积：91.74平方米】对上述全部债务承担抵押担保责任，并由原告享有优先受偿权。5.判决被告雅居乐公司对被告肖建江的上述全部债务承担连带保证担保责任。6.本案的诉讼费、保全费、公告费等费用全部由二被告承担。事实与理由：2016年7月14日，原告与被告雅居乐公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》[编号：2016房按字第440********005287432号，以下简称保证合同]，约定：一、自2016年07月14日至2019年07月14日期间，因原告向债务人[因购置座落于惠州市惠阳区*********“惠阳雅居乐花园一期二组团13-18栋”项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人]发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，被告雅居乐公司对原告所享有的该债权提供连带责任保证担保；二、担保的范围包括贷款本金、利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金、被告肖建江应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；三、保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止；四、被告雅居乐公司应按应对每个债务人贷款发放金额逐笔分次存入保证金账户，封顶200万元整，对于被告雅居乐公司在本合同项下的全部应付款项，原告有权直接从保证金专户中扣划。2016年11月20日，原告与被告肖建江签订了一份编号为440717151-201*******704583号的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）,约定：一、被告肖建江向原告借款人民币560000元整，借款期限为240个月，按月等额本息偿还，贷款利率为浮动利率，即按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率水平上上浮0%，即年利率为4.9%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，基准利率在每年的1月1日调整一次。逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%；二、被告肖建江以其购买的位于惠州市惠阳区*************************为上述借款提供抵押担保。三、若被告肖建江违约，原告有权解除与被告肖建江的借贷关系，并要求被告肖建江赔偿因其违约而给原告造成的损失；四、原告为实现债权而发生的包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等全部费用由被告肖建江承担。上述借款合同签订后，原告依约向被告肖建江发放了贷款560000元整，且双方已就上述抵押房产办理了抵押权预告登记。依上述合同约定，被告肖建江应每月按时向原告归还借款本息，但自2019年8月起，被告肖建江出现未按合同约定按期偿还借款本息的情形，截止至2019年10月9日，被告肖建江仍有逾期本金合计5068.19元、逾期利息为6761.11元及因此应支付的罚息93.07元，以上合计11922.37元，被告肖建江已构成违约。另本案原告向被告肖建江发放的560000元贷款，被告肖建江已偿还本金6387.82元，现剩余借款本金553612.18元。原告认为，原告与被告肖建江签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，应当受到法律的保护。被告肖建江不按时履行还本付息义务的行为已经构成严重违约，原告有权依据合同约定宣布解除合同，要求被告肖建江一次性偿还所欠原告剩余的全部借款本金、支付相应的利息、罚息，并承担相应的违约责任。同时根据保证合同的约定，要求作为保证人的被告雅居乐公司对被告肖建江向原告归还全部借款承担连带保证担保责任。鉴于上述情况，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告建设银行为其陈述的事实提交如下证据：1.原告营业执照复印件、负责人身份证明及身份证复印件；2.被告身份证复印件；3.《个人住房（商业用房）借款合同》、借款借据；4.不动产登记证明；5.个人贷款对账单；6.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》；7.委托代理合同、律师费发票。被告肖建江辩称，对原告起诉的事实和理由无异议。被告肖建江不同意解除合同，被告肖建江可以继续履行房贷的还款及偿还逾期款项。律师费过高，请法庭给予酌情减免。被告肖建江未提交证据。被告雅居乐公司辩称，被告雅居乐公司确实要承担连带责任，但被告雅居乐公司提出两点意见：1.对诉讼请求二借款本金、利息罚息应予扣除原告从被告雅居乐公司保证金账户中扣除的33318.08元。2.关于律师费，被告雅居乐公司没有看见支付凭证，认为律师费还没有实际发生。被告雅居乐公司未提供证据。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。2016年7月14日，原告建设银行作为债权人与被告雅居乐公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告雅居乐公司愿意为原告与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人是指因购置座落于惠州市惠阳区*********“惠阳雅居乐花园一期二组团13-18栋”项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人；最高额保证所担保的债权是指自2016年07月14日至2019年07月14日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金及由此产生的利息（含复利和罚息）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费公告费、律师费等）；保证方式为连带责任保证，保证期间自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止；如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告雅居乐公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。2016年11月20日，原告建设银行与被告肖建江签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717151-201*******704583），其中约定：被告肖建江向原告借款560000元，借款期限为240个月，贷款利率为浮动利率，即按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率水平上上浮0%，即年利率为4.9%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，基准利率在每年的1月1日调整一次。逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%；被告肖建江以其购买的位于惠州市惠阳区*************************为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等）；被告肖建江不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系，有权对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），要求被告肖建江自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、执行费、评估费、律师费等）由被告肖建江承担。合同签订后，原告建设银行如约于2016年11月20日发放了贷款560000元。被告肖建江自2019年8月开始出现逾期还款的情形。截止至2020年7月3日，被告肖建江欠付逾期本金1759.65元、逾期利息6571.79元及因此应支付的罚息114.49元。被告肖建江已偿还本金25278.04元，尚欠借款本金534721.96元。原告建设银行经追讨未果，向本院提起本案诉讼。另查明，涉讼房产位于惠州市惠阳区*************************［预告不动产权证明号：粤（2017）惠州市不动产证明第3019009号］。2019年2月21日，原告建设银行取得了预售商品房抵押权预告登记的《不动产登记证明》［预售商品房抵押权预告登记，证号：粤（2019）惠州市不动产证明第3014329号］，抵押权人为原告建设银行，义务人为被告肖建江。在诉讼期间，原告建设银行申请对涉案房产进行保全,并预交保全费用3770元。本院依法作出（2020）粤1303民初1364号民事裁定书并依法查封房产。再查明，2019年9月11日，原告的上级机构中国建设银行股份有限公司惠州市分行为实现本案债权，与广东衡仁律师事务所签订《诉讼委托代理协议》，约定由广东衡仁律师事务所律师代其进行诉讼。2020年7月1日，广东衡仁律师事务所向原告建设银行开具金额为33216.73元的律师费发票。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告建设银行与被告肖建江签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。原告建设银行作为贷款人，按照合同约定向被告支付了贷款，已经履行了合同义务。被告肖建江作为借款人，从2019年8月起未按约定偿还贷款本息，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。原告建设银行依据上述合同约定，请求判令解除双方签订的借款合同并要求被告肖建江偿还剩余借款本金534721.96元及相应利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于抵押物优先受偿权的问题。虽然被告肖建江以涉讼房产作为其向原告建设银行借款的抵押担保，原告建设银行取得有预售商品房抵押权预告登记的《不动产登记证明》，但未办理抵押权登记，未取得他项权证，而预售商品房抵押权预告登记不产生抵押权的效力，应认定抵押权尚未设立，原告建设银行不能享有排他性的优先权，故本院对原告有关其对抵押房产享有优先受偿权的诉请不予支持。关于律师费的问题。涉讼合同已对律师费进行了约定，且原告建设银行提供代理合同及发票，故本院予以支持。关于被告雅居乐公司的责任承担问题。被告肖建江购买的涉讼房产属于原告建设银行与雅居乐公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的“惠阳雅居乐花园一期二组团13-18栋”项目，原告建设银行向被告肖建江发放的贷款属于该最高额保证所担保的债权范围内，且涉讼房产仅办理了抵押权预告登记，并未办出他项权利证书、抵押登记证明文件或其他权利证书，被告雅居乐公司仍在该最高额保证的保证期间内，现原告建设银行请求被告雅居乐公司对被告肖建江的上述债务承担连带保证担保责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告肖建江于2016年11月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717151-201*******704583号）。二、被告肖建江应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行借款本金534721.96元，并支付相应的利息及罚息（利息计算方式：1.暂计至2020年7月3日利息为6571.79元、罚息为114.49元。2.自2020年7月4日起，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，逾期罚息在贷款利率水平上上浮50%计算，上述利息、罚息计算至借款本息清偿之日止）。三、被告肖建江应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行律师代理费33216.73元。四、被告惠州市****乐房地产开发有限公司对被告肖建江的上述债务承担连带保证责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费9737元，保全费3770元，合计13507元（原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行已预交），由被告肖建江、被告惠州市****乐房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  邹思友人民陪审员  郭晓娟人民陪审员  刘荣清二〇二〇年九月三日法官 助理  文梦婷书 记 员  刘宇文