阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4652号原告：关顺元，男，1995年11月1日生，汉族，户籍所在地：阳江市江城区南恩观光回栏社**之三；确认的送达地址：阳江市阳东区************（联系人：余飞）。公民身份号码：441************011。委托代理人：余飞，广东晋辉律师事务所律师。委托代理人：陈志彬，广东晋辉律师事务所律师。被告：阳江建华汤始房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区*******；确认的送达地址：广东省阳江市江城区*************（联系人：钟艳）。统一社会信用代码：914************423。法定代表人：刘显进，该公司总经理。委托代理人：钟艳，广东拓进律师事务所律师。委托代理人：杨明明，广东拓进律师事务所实习律师。原告关顺元与被告阳江建华汤始房地产开发有限公司（以下简称建华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关顺元的委托代理人余飞，被告建华房地产公司的委托代理人钟艳、杨明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告关顺元向本院提出诉讼请求：1、判令被告阳江建华汤始房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金8654.76元给原告关顺元；2、本案诉讼费由被告阳江建华汤始房地产开发有限公司承担。事实及理由：2016年8月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买位于阳江市江城区*******建华·悦景台1幢1701房，总房款432738元，原告于合同签订时交首期108738元，余款324000元由银行贷款按揭，被告应当在2018年9月30日前将商品房交付给原告。合同签订之后，原告支付了全部购房款，但被告未能如约交楼，直至2019年1月11日，被告才邮寄通知书通知原告收楼，原告于2019年1月13日收到通知书。依据《补充协议》第七条约定：“出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理……（2）逾期超过90日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行……”从原告收到收楼通知书时起计算，被告逾期交付房屋105天。按照违约天数计算，被告应支付的违约金总额应为432738元×0.0002×105天=9087.50元，因《补充协议》第七条约定违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%，原告将违约金数额调整为8654.76元。现原告为了维护自己的合法权益，特根据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告建华房地产公司提交书面答辩状称，一、原告请求的违约金超出合同约定标准。原被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方签订的《补充协议》第七条对原合同第十二条进行了变更，约定逾期不超过90日的，自原合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日而不足180日的，买受人不能行使合同解除的权利，但可要求出卖人按日向其支付己付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；而且，出卖人按合同第十二条承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%。补充协议是对原合同的变更约定，是当事人的真实意思表示，而且从总体而言补充协议的违约金标准要高于原合同约定的标准，故补充协议中关于“出卖人按合同第十二条承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%”的约定内容有效。根据上述约定，90日以内的违约金按每日万分之一计算，超过90日的部分按每日万分之二计算，且总额不得超过己付房价款的2%，故答辩人应付的违约金数额为5019.76元【432738元×0.0001×90天+432738元×0.0002×（103-90）天】。原告于本案中请求支付的违约金数额己经实际超过了补充协议的约定，对于超出的部分，应不予支持。二、本案逾期交房的天数，应自合同约定的交房时间之次日起至答辩人向买受人发出收楼通知书之日止。合同约定的交房时间为2018年9月30日，答辩人于2019年1月11日向原告发出收楼通知书，逾期交房天数共103天。原告主张逾期105天存在错误。三、答辩人逾期交房的主要原因，是由于政府部门未协调好相关工作，导致答辩人楼盘北环路方向的相关居民阻扰答辩人道路施工所致。故逾期交房是事出有因，并非答辩人恶意不履行合同。综上所述，原告的部分诉讼请求没有事实和法律依据，应不予支持，恳请依法驳回原告不合理部分的诉讼请求。经审理查明，2016年8月7日，原告关顺元（买受人）与被告建华房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区*******建华·悦景台1幢17层1701房商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2016031号，建筑面积共93.95平方米（其中套内建筑面积75.26平方米，公共分摊建筑面积18.69平方米），单价为按套内建筑面积计算，每平方5749.91元，总房价款432738元。付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年8月7日前支付首期房价款108738元，占全部房价款的25.12%，余款324000元向指定贷款银行申请贷款支付。第十一条关于商品房交付时间和手续的约定：出卖人应当在2018年9月30日前交付商品房给买受人，出卖人应当在交付日期届满前**日（不少于**日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。同日，双方签订的上述合同的附件十一《合同补充协议》第七条载明：买受双方同意把合同第十二条变更为如下内容：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期不超过90天，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；（3）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向其支付已付房价款的万分之二的违约金；（4）出卖人按合同第十二条承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的2%。上述合同及协议均有原、被告签名或盖章确认。签订合同后，原告按约定付清了全部购房款432738元给被告。庭审中，被告称于2019年1月11日向原告邮寄一份《房屋交付使用通知书》，原告称于2019年1月13日收到该通知书。以上事实，有原告提供的身份证、企业信用信息、《商品房买卖合同（预售）》、合同补充协议、购房发票及房屋交付使用通知书等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告应按合同约定履行各自的义务。原告已如约付清了全部购房款432738元，被告本应按合同约定在2018年9月30日前交付商品房给原告使用，但原告于2019年1月13日收到被告的交楼通知书，故本案逾期交房违约金应从交付房屋期限届满之次日即2018年10月1日起计至2019年1月13日止，共105天。根据《合同补充协议》第七条的约定，按照天数计算的逾期交房违约金为9087.5元（432738元×0.0002/天×105天），已超过商品房总价款的2%，现原告请求逾期交房违约金按商品房总房价款的2%计算，即8654.76元（432738元×2%），合理合法，本院予以支持。综上所述，原告请求被告支付逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：限被告阳江建华汤始房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金8654.76元给原告关顺元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告阳江建华汤始房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇二〇年九月二日书记员 曾凡格附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。