广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1275号原告(反诉被告)：郑慕贞，女，1984年6月22日出生，住恩平市。委托诉讼代理人：冼艳明，广东汉铎律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴杰风，男，1982年9月12日出生，住恩平市。委托诉讼代理人：余映春，广东义轩律师事务所律师。原告郑慕贞诉被告吴杰风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，被告吴杰风2020年7月3日提出反诉，本院依法适用简易程序合并进行审理，于2020年7月27日、8月28日两次公开开庭。第一次开庭时原告郑慕贞的委托诉讼代理人冼艳明、被告吴杰风的委托诉讼代理人余映春到庭参加诉讼；第二次开庭时原告郑慕贞的委托诉讼代理人冼艳明、被告吴杰风及其委托诉讼代理人余映春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑慕贞向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告之间签订的《二手房买卖合同》、《房产买卖补充协议》已经于2020年1月1日解除；2.判决被告双倍返还定金100000元给原告。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告经房产中介（方建成）介绍认识被告。原、被告双方于2019年8月7日签订《二手房买卖合同》，约定由被告将其所有的位于恩平市**********************屋（不动产权第000****号）出卖给原告，房价为642200元，原告支付20000元给被告作为购房定金，双方同意以银行按揭方式支付房款，约定在房地产交易中心缴交税费当天支付首付款190000元（含20000元定金），余下房款452200元由原告申请银行按揭方式支付，同时约定签订合同后该房屋存在抵押、查封问题的，被告要将原告所交定金全额退回给原告。合同签订当日，原告依约向被告支付了购房定金20000元。《二手房买卖合同》签订后，因为原告征信原因，未能按照合同约定的通过银行按揭方式支付房款，原、被告双方又于2019年10月29日签订一份《房产买卖补充协议》，约定将购房日推迟至2019年12月31日前，并由原告另行再支付30000元定金给被告，于2019年12月31日前原告以一次通过银行转账方式将余下房款支付清给被告。如果逾期不能付清房款,该《房产买卖补充协议》和双方于2019年8月7日签订《二手房买卖合同》全部失效。合同签订当日，原告依约向被告再支付了购房定金30000元，即共支付了定金50000元给被告。在上述《房产买卖补充协议》签订后，原告为履行一次性支付房款，筹备了592220元购房款，于2019年12月31日与被告及案外人黎武谋等人到恩平市*******准备办理过户手续，但被告知被告要出卖的恩平市**********************已经办理抵押手续，无法办理过户手续，致使房屋无法按照约定的日期在2019年12月31日前完成交易和过户。原告认为，被告在签订《二手房买卖合同》时刻意隐瞒了涉案标的房屋被抵押的事实，直至在签订《房产买卖补充协议》时仍不告知原告，严重违反了诚实信用原则，导致买卖合同无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告可以依法解除合同并要求被告承担返还双倍定金的违约责任。现提起诉讼，请支持原告的诉求。被告吴杰风辩称：1.原告对涉案房屋曾办理预售商品房抵押备案的情况是知情并接受的。在被告与原告签订《二手房买卖合同》前，被告已经通过房产中介将载有预售商业房抵押备案号的涉案房屋不动产权证书出示给原告，告知原告涉案房屋曾办理预售商品房抵押备案，但贷款已清偿等情况。2019年9月底，被告为配合原告办理涉案房屋按揭贷款手续，与其一起前往邮政银行，一并提供了办理涉案房屋按揭贷款所需的不动产权证书、身份证、结婚证、户口本、银行卡等给邮政银行。由以上事实可见，被告已将涉案房屋曾办理预售商品房抵押备案以及还清贷款的事实告知原告，不存在任何隐瞒。原告对此是知情并接受的。2.涉案房屋的抵押权预告登记因债权消灭而失效，不存在所有权转移登记的障碍。被告是以按揭贷款方式购买涉案房屋的，价款为411050元。其中，首付款247057元，已于订立商品房买卖合同时付清，贷款164000元，已于2016年10月6日付清。涉案房屋于2017年4月19日取得不动产权证书。根据法律规定，被告已经清偿涉案房屋的债务，涉案房屋的债权已消灭，抵押权也随之消灭，且该预购商品房抵押预告登记也因债权消灭而失效。涉案房屋所有权转移登记不因曾办理抵押权预告登记而无法进行。根据不动产登记操作细则，即使涉案房屋抵押权预告登记未办理注销手续，亦不成为涉案房屋所有权转移登记的障碍。涉案房屋在事实上和法律上均可以办理房屋所有权转移登记。3.原告无正当理由付款构成违约，不享有合同解除权。涉案房屋买卖合同及其补充协议约定，涉案房屋交易价格为642200元，原告应当支付定金50000元，余款592200元应于2019年12月31日前一次性以银行转账方式付清，逾期则定金不予退还。然而，原告在给付定金后，未依约定期限、金额向被告支付剩余购房款。被告多次要求原告继续履行买卖合同及补充协议，但原告以各种借口拖延。由此可见，原告因自身原因，无正当理由逾期付款，已构成违约。原告作为违约方，其以涉案房屋存在抵押无法过户为由主张解除合同，没有合同依据和法律根据，其不享有合同解除权。4.原告违约解除合同，无权主张返还定金。涉案房屋抵押权已随贷款清偿而消灭，抵押权预告登记已失效，不成为涉案房屋所有权转移登记的障碍，且涉案房屋也已办理抵押权注销手续，涉案房屋在事实上和法律上均可以办理房屋所有权转移登记，涉案房屋买卖合同本是可以继续履行，合同的目的可以实现的。原告无正当理由逾期付款，且在不享有合同解除权的情形下，不继续履行合同，根据涉案房屋买卖合同及其补充协议关于定金罚则的约定，原告无权主张返还定金。反诉原告（被告）吴杰风提出诉讼请求：1.确认反诉原告不予返还定金50000元给反诉被告。2.本案反诉全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：经房产中介介绍，反诉原告将其名下座落于恩平市***********************屋转让给反诉被告。2019年8月7日，反诉原告与反诉被告签订涉案房屋《二手房买卖合同》，约定交易价格为642200元，反诉被告先支付购房定金20000元，在房地产交易中心缴交税费当天支付首期款190000元（含定金），余款通过办理银行按揭贷款方式支付，如反诉被告不按该合同约定方式购买涉案房屋，其所付定金不予退回。合同签订后，反诉被告支付了20000元定金，但因其自身征信原因，无法通过金融机构的按揭贷款审批，无法按照合同约定付清购房款。经协商，反诉原告同意被告变更付款方式为于2019年12月31日前一次性以银行转账方式付清全部购房款，且定金金额增加30000元，即定金总额为50000元。为此，双方于2019年10月29日签订《房产买卖补充协议》，明确约定反诉被告补交购房定金30000元，且必须于2019年12月31日前一次性付清购房款（减除定金后的购房款），逾期不能付清购房款的，反诉被告交付的定金不予退回。然而，反诉被告在补交30000元定金后，未依照约定期限、金额向反诉原告支付剩余购买款。反诉原告多次要求反诉被告继续履行买卖合同及补充协议，但反诉被告以各种借口拖延。现反诉被告向法院提起诉讼，请求判决确认其与反诉原告签订的买卖合同及补充协议已经解除。但反诉原告认为：一、反诉原告与反诉被告签订的买卖合同及补充协议合法有效，应受法律保护。双方均应严格遵照履行。二、买卖合同明确约定反诉被告的付款方式为银行按揭付款，但由于反诉被告自身原因无法通过银行审批，无法依约付款，已构成违约。三、反诉被告违约后，反诉原告为维持交易的稳定性，已经作出退让，同意变更付款方式。双方签订的补充协议明确约定反诉被告必须于2019年12月31日前一次性转账付清购房余款，对于该付款时间、付款方式，没有设置任何前置条件或限制，反诉被告必须严格按照约定时间、金额付款，否则构成违约。反诉被告未按照该约定付清剩余购房款，已经再次违约。四、反诉被告与反诉原告明确约定购房定金为50000元，且明确约定如果反诉被告逾期付款的，定金不予退回。因反诉被告违约，根据法律规定，反诉原告不予返还定金给反诉被告。现提起诉讼，请求法院依法处理。反诉被告郑慕贞（原告）辩称：根据我方提供的证据可以看出反诉原告是承诺涉案房屋不存在抵押、查封情况的，但实际上是存在抵押并且导致涉案房屋在约定的期限内无法过户。所以反诉原告是违约的，应双倍返还定金。且上述违约已达到合同的解除条件。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2019年8月7日，吴杰风（甲方）与郑慕贞（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定“……第一条、乙方同意购买甲方拥有坐落在恩平市**********************的房产，建筑面积121.17平方米（以不动产权第0002901号为准）。第二条、……。上述房产的交易价格为：总价人民币陆拾肆万贰仟贰佰元整（小写：￥642200元）（包含维修基金在内），……，乙方向甲方支付人民币贰万元整（小写：￥20000元）作为购房定金。第三条、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当天支付人民币首付款（含定金）人民币壹拾玖万元整给甲方，剩余房款人民币肆拾伍万贰仟贰佰元正申请银行按揭（如果银行实际审核批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当天将差额一并支付给甲方）并于银行房款当天付给甲方。第四条、甲方应于收到乙方全部房款之日起3天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当天将物业水电等费用结清。第五条、……，经双方协商，交易税由乙方承担。第六条、违约责任。甲乙双方合同签订后，甲方不按上述合同条约将该房地产售卖给乙方，要赔偿给乙方所将来的定金的双倍。同样乙方不按上述合同条约购买该房地产，所交付的购房定金则不给予退回。……。甲乙双方合同签订后，该房产存在抵押、查封的问题，甲方要将乙方所交付的定金全额退回给乙方。……”。合同签订当日，郑慕贞将定金20000元交给吴杰风。后来因郑慕贞的原因无法办理银行按揭付款手续。2019年10月29日，吴杰风（甲方）与郑慕贞（乙方）签订《房产买卖补充协议》，约定“……现因乙方的个人原因，将乙方购买江南富湾****房的日期推迟到2019年12月31日前。在签订此补充协议之时，乙方补交给甲方购买上述房产的购房定金叁万元整。至2019年12月31日前，乙方要一次过以银行转账的方式将余下房款支付清给甲方。如果逾期不能付清房款，此补充协议、包括2018年8月7日所签订的房屋买卖合同全部失效，乙方所交付给甲方的定金不给退回。……”。补充协议签订当日，郑慕贞将定金30000元交给吴杰风。2020年12月13日，郑慕贞、吴杰风与房产中介黎武集一起到房地产交易中心办理涉案房屋过户的缴交税费手续，得知涉案房屋存在押抵预告登记无法办理缴交税费手续。之后郑慕贞多次通过房产中介向吴杰风提出要在2019年12月31日前办好“解押”手续或退回订金50000元，但吴杰风不同意，双方也没有达成一致的处理意见。遂引发本案纠纷。此外，吴杰风因注销抵押备案的相关资料遗失，于2020年1月2日向相关银行申请补发上述资料，于2020年4月9日办理了涉案房屋的注销抵押手续。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。对于原、被告没有争议的事实本院予以确认。本案的争议焦点是：1.到底谁违约？2.违约责任应如何承担？对于谁违约问题。本院认为，首先，《二手房买卖合同》第三条“……约定在房地产交易中心缴交税费当天支付人民币首付款……”，之后签订的《房产买卖补充协议》对该约定没有变更，因此郑慕贞支付购房款是以“在房地产交易中心缴交税费”为前提。反诉原告（被告）吴杰风诉称“双方签订的补充协议明确约定反诉被告必须于2019年12月31日前一次性转账付清购房余款，对于该付款时间、付款方式，没有设置任何前置条件或限制，反诉被告必须严格按照约定时间、金额付款，否则构成违约”的意见与上述约定不符，本院不予采信。其次，房产中介的证言及相关微信通话记录证明，2020年12月13日郑慕贞、吴杰风与房产中介黎武集一起到房地产交易中心办理涉案房屋过户的缴交税费手续，但因吴杰风注销抵押备案的相关资料遗失而无法办理，之后郑慕贞多次通过房产中介向吴杰风提出要在2019年12月31日前办好“解押”手续或退回订金50000元，但吴杰风不同意，吴杰风于2020年4月9日才办理了涉案房屋的注销抵押手续。由此可以证明本案是吴杰风违约。虽然吴杰风否认上述事实，但没有提供证据，本院不予采信。对于违约责任应如何承担问题。由于《房产买卖补充协议》约定“……至2019年12月31日前，乙方要一次过以银行转账的方式将余下房款支付清给甲方。如果逾期不能付清房款，此补充协议、包括2018年8月7日所签订的房屋买卖合同全部失效，……”，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列的情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”之规定，本院支持《二手房买卖合同》、《房产买卖补充协议》于2020年1月1日终止；郑慕贞请求上述合同已于2020年1月1日解除，本院予以调整。虽然《二手房买卖合同》第六条条一款约定“甲乙双方合同签订后，甲方不按上述合同条约将该房地产售卖给乙方，要赔偿给乙方所将来的定金的双倍。同样乙方不按上述合同条约购买该房地产，所交付的购房定金则不给予退回”，且与《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定相符。但《二手房买卖合同》第六条第二款约定“……甲乙双方合同签订后，该房产存在抵押、查封的问题，甲方要将乙方所交付的定金全额退回给乙方”，本案纠纷因“涉案房屋存在押抵预告登记”而产生，因此应优先适用该条款，即吴杰风应当将收取的定金50000元返还给郑慕贞。郑慕贞请求吴杰风双倍返还定金100000元，本院不予支持。吴杰风的反诉请求吴杰风不予返还定金50000元，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑慕贞与被告（反诉原告）吴杰风签订的《二手房买卖合同》、《房产买卖补充协议》于2020年1月1日终止。二、被告（反诉原告）吴杰风应在本判决生效后十日内返还定金50000元给原告（反诉被告）郑慕贞。三、驳回原告（反诉被告）郑慕贞的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告（被告）吴杰风的全部诉讼诉求。本案受理费5111元（已由本诉原告郑慕贞预交）、反诉费525元（已由反诉原告吴杰风预交）均由被告（反诉原告）吴杰风负担。原告（反诉被告）郑慕贞预交的案件受理费5111元本院予以退还，被告（反诉原告）吴杰风应向本院补缴受理费5111元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈超雄二〇二〇年八月三十一日法官助理 梁树新书 记 员 岑美华