江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初2434号 原告：荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市二环西路阿尔卡迪亚荣景盛苑物业服务中心。 法定代表人：刘洪涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：霍颖，江苏京楚律师事务所律师。 被告：刘春侠，女，1967年3月10日生，汉族，居民，住徐州市泉山区。 原告荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司与被告刘春侠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司的委托诉讼代理人霍颖、被告刘春侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付物业服务费13145元、公共能耗费1600元及滞纳金，合计14745元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月1日，原被告签订《荣景盛苑小区前期物业服务协议书》，该协议书约定原告为被告购买的荣景盛苑小区B2-1-1202室（建筑面积为136.93㎡）提供物业服务，被告在每年度的6月1日前按照每月每平方米1元全额交纳全年物业费，并约定了违约责任（从逾期之日起每日按年度物业费总额的0.1加收滞纳金）。被告在入住小区后，自2011年7月1日起拒不缴纳物业费用（2011.7.1-2015.6.30；2016.7.1-2020.6.30，共欠费8年），经原告多次催要无果，特诉至法院，请求维护原告合法权益。 被告刘春侠辩称，1.其是与廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司签订的物业服务合同，并未与原告签订物业服务书面合同，与原告之间不存在权利义务关系；2.原告提供的物业服务不合格，包括：上房后，可视对讲机一直不能用；客厅玻璃上房时，就发现不合格，不符合建筑房屋的质量要求；南阳台下墙渗水，反馈给物业多次无人修；室内墙缝渗水，导致财产损失；地下室下雨时漏水，存在严重安全隐患；西墙墙体已经7次成片脱落，造成道路封堵，至今未解决；门口的鞋柜等被物业全部搬走，事先未通知业主，放在门口的鞋子丢失，物业不配合调查，造成财产损失；疫情期间小区管理不到位；多年没有监控。业主的财产和生命安全得不到保障。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年7月1日，原告荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司（原公司登记名称为廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司，乙方、受委托方）与被告刘春侠（甲方、委托方）签订《荣景盛苑小区前期物业管理服务协议书》一份，约定：前期物业服务是指：乙方受小区开发商委托，在小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效前为全体业主所提供的物业服务。关于物业服务费用[小高层/高层住宅]：1元/平方米/月；[临街底商物业]：1.5/平方米/月。甲方缴纳费用时间：每年度6月1日前全额交纳全年度物业服务费。合同同时对甲、乙双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量标准、物业服务费用、其他有偿服务费用等作出详细约定。 上述合同签订后，原告荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司即开始为该小区提供物业管理服务。 另查明，被告刘春侠系案涉小区B2-1-1202室业主，房屋建筑面积138.25平方米，庭审中，原告诉请被告的物业费按照建筑面积136.93平方米收取。被告尚欠原告自2011年7月1日起至2015年6月30日止以及自2016年7月1日起至2020年6月30日止期间的物业服务费13145元（1.元/平方米/月×房屋建筑面积136.93平方米×96个月≈13145元）未付。 本院认为：案涉《荣景盛苑小区前期物业管理服务协议书》合法有效，对包括被告在内的全体业主均具有法律约束力。 关于原告主张的物业服务费及滞纳金的问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。至于被告庭审中抗辩称：“缴纳过两次物业费，但具体记不清是哪一年缴纳的，收据没有保存，缴纳一千多元”，因其未能举证证明，本院不予采信。关于被告主张“上房后，可视对讲机一直不能用”、“疫情期间小区管理不到位”、“多年没有监控”等问题予以拒绝缴纳应交物业服务费的抗辩。此类问题属于物业管理服务问题，但由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的接受度完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由，故原告要求被告支付其物业服务费13145元（即自2011年7月1日起至2015年6月30日止，以及自2016年7月1日起至2020年6月30日止期间的物业服务费）的诉讼请求，有相应事实和法律依据，本院依法予以支持。同时，鉴于物业公司在提供物业服务过程中确实存在需要改进的问题，为督促其提高物业服务水平，钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷的角度出发，从而构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，本院对原告主张的滞纳金请求不予支持。 关于原告主张的公共能耗费问题。因案涉物业服务协议书中未明确约定，且原告未能提供充分证据证明案涉小区实际产生且其实际代支的公共能耗费用，被告对此亦不予认可，原告可待证据充分后另行向被告主张，故在本案中本院不予支持。 关于被告主张“门口的鞋柜等被物业全部搬走，事先未通知业主，放在门口的鞋子丢失，物业不配合调查，造成财产损失”等抗辩。因原告对此不予认可，且该观点属于财产损害赔偿法律关系，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。 关于被告主张“客厅玻璃上房时，就发现不合格，不符合建筑房屋的质量要求；南阳台下墙渗水，反馈给物业多次无人修；室内墙缝渗水，导致财产损失；地下室下雨时漏水，存在严重安全隐患；西墙墙体已经7次成片脱落，造成道路封堵，至今未解决”等抗辩，属于房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷亦非同一法律关系，本院在本案中亦不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下 一、被告刘春侠应于本判决生效之日起十日内给付原告荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司物业服务费13145元； 二、驳回原告荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费169元，减半后收取84.5元，由原告荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司负担20.5元；由被告刘春侠负担64元，被告刘春侠应于本判决生效后七日内交纳至本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员  张 璟 二〇二〇年九月十一日 法官助理  傅建芳 书 记 员  陈 思