广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1067号 原告（反诉被告）：丁冬萍，女，1989年11月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。 委托诉讼代理人：胡敏坚，广西益远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梧州市三祺投资有限公司，住所广西梧州市长洲区兴龙路**。统一社会信用代码：91450400MA5KM2CY4B。 法定代表人：曾冰，公司董事长。 委托诉讼代理人：韦倩，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳萍，广西桂海天律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司梧州分行，，住所广西梧州市万秀区大学路**统一社会信用代码：914504038991266044。 代表人：张**春，行长。 委托诉讼代理人：吴杰中，男，公司员工。 委托诉讼代理人：曾雄强，男，公司员工。 原告（反诉被告）丁冬萍诉被告（反诉原告）梧州市三祺投资有限公司（以下简称三祺公司）、第三人中国工商银行股份有限公司梧州分行（工商银行梧州分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁冬萍的委托诉讼代理人胡敏坚，被告三祺公司的委托诉讼代理人陈艳萍、韦倩，第三人工商银行梧州分行的委托诉讼代理人曾雄强、吴杰中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁冬萍向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年4月23日签订的编号为WZ2018085980《梧州市商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款1087134元及支付利息125377.82元（利息以购房款1087134元为本金，按年利率6%计算，从2018年7月30日起，暂计至2020年6月30日止为125377.82元，之后另行计算至被告还清之日止）；3.被告赔偿原告个人贷款抵押房屋保险损失费10756元、维修资金损失费7906元、印花税和契税损失费15563.08元，合计34225.08元；4.被告支付违约金32614.02元给原告；5.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年4月23日，原告与被告签订了编号为为WZ2018085980《梧州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买梧州市房，每平方米8250.24元，总金额为1087134元。被告应在2019年11月30日前依照国家和地方政府规定，将具备经质量验收合格，并取得建设工程质量竣工验收意见书，符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告支付了首期款435134元给被告。原告于2018年7月30日向第三人贷款652000元并指定支付至被告的银行账户。但是被告没有按照合同约定的时间履行交付房屋义务，且逾期已超过90天。根据《梧州市商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，“逾期90日后，买受人有权解除合同。”原告多次与被告沟通解除合同并提出退房。被告的工作人员于2020年6月4日提供一份《退房退款审批表》给原告填写，之后被告没有任何答复。2020年6月17日，原告委托律师向被告发出律师函，再次要求解除《梧州市商品房买卖合同》并给予被告5天时间办理退款等事宜，但被告没有答复并拒绝签收。原告认为，《梧州市商品房买卖合同》约定的解除条件已成就，被告存在根本违约导致合同解除。根据合同法第九十七条规定，原告有权要求被告支付违约金并赔偿损失。由于房屋有预抵押登记，原告可将其收取的房款退还银行以消除银行在涉案房屋设定的预抵押登记。为维护原告的合法权益，原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 被告三祺公司辩称，原告无权解除本案合同，合同应继续履行。双方签订的《梧州市商品房买卖合同》约定逾期交房超过90天，原告有权解除合同，但合同也对原告行使解除合同进行约定。原告应该在逾期交房第91天起30天内，向被告书面申请解除合同，否则丧失解除合同要求退房的权利。而原告提出解除合同是在2020年6月4日，根据合同约定，原告已经丧失了要求解除合同的权利。因此，原告要求被告赔偿损失没有依据，合同应继续履行。 第三人工商银行梧州分行述称，本案由法院依法判决。 反诉原告三祺公司向本院提出反诉请求：1.反诉原告与反诉被告签订的《梧州市商品房买卖合同》继续履行；2.反诉费由反诉被告承担。 事实与理由：2018年4月23日，反诉原告与反诉被告签订了《梧州市商品房买卖合同》，约定反诉被告丁冬萍向反诉原告购买梧州市商品房，每平方米8250.24元，总金额为1087134元。该商品房约定交付时间为2019年11月30日。买卖合同的附件五补充协议第四条第6款约定：反诉原告三祺公司交付房屋逾期超过90天的，反诉被告丁冬萍有权解除合同，但反诉被告应于反诉原告逾期交房第91日起30天内做出是否退房的书面要求，否则视为反诉被告自愿放弃购房合同第九条约定的退房权利。按照合同约定，至2020年3月1日反诉原告仍没有交付房屋，反诉被告如果想退房，应在2020年3月1日至3月31日提出书面要求，否则便丧失退房权利。反诉被告第一次提出书面退房要求是在2020年6月4日，已经超过补充协议里约定的单方解除合同要求退房的期限。综上，反诉原告没有如期交房客观上存在不可抗力因素，本案没有达到解除合同的条件。即使按照合同约定的交房时间，反诉被告已经丧失单方解除合同的权利。因此，反诉被告无权以逾期交房为由解除合同，商品房买卖合同应继续履行。 反诉被告丁冬萍辩称，反诉原告提出丁冬萍已经丧失合同解除权的理由不成立。《梧州市商品房买卖合同》采用格式条款，反诉原告在订立合同时，未向丁冬萍告知解除合同期限的限制，也未用黑笔提示丁冬萍，反诉原告在单方违约的情况下，认为丁冬萍没有在约定期限内提出解除合同而丧失解除合同权，有违公平诚实信用原则。根据法律规定，丁冬萍行使解除权未超过合理的期限。《梧州市商品房买卖合同》附件5补充协议第4条第6小点的约定是霸王条款，违反法律规定，是无效条款。反诉原告提出因新冠××疫情影响属不可抗力逾期交房没有事实依据，反诉原告应该在2019年11月30日前交房，而新冠××疫情爆发在2020年1月，因此反诉原告以疫情原因为由逾期交房不成立。另外反诉原告主张的天气原因也不是逾期交房的理由。 原告（反诉被告）丁冬萍向法庭提供的证据有： 1.被告、第三人的工商登记查询单，证明被告、第三人的主体情况； 2.编号为WZ2018085980《梧州市商品房买卖合同》，证明双方于2018年4月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定了商品房的单价、总房款、付款方式、违约责任等相关事宜； 3.银行转账凭证、中国工商银行个人借款凭证，证明原告已支付了全部购房款1087134元给被告； 4.退房退款审批表，证明由于被告逾期交房已超过90天，原告要求解除合同和退款等事宜； 5.律师函、快递单、快递查询信息，证明被告收到《律师函》后拒绝签收； 6.个人贷款抵押房屋保险单、№26014959广西增值税普通发票，证明被告违约，造成原告个人贷款抵押房屋保险损失10756元； 7.税收缴款书、中国工商银行凭证，证明被告违约，造成原告印花税和契税损失费15563.08元； 8.维修资金收据，证明被告违约，造成原告维修资金损失费7906元； 9.《入伙通知书》、图片4张、《关于要求撤回入伙通知书的回函》，证明被告于2019年12月16日向其他业主发出了入伙通知书，其他业主收房时发现商品房存在严重质量问题，没有达到交付的质量标准，被告于2020年1月10日撤回入伙通知书，并非因为不可抗力的因素而逾期交房； 10.关于竣工验收备案事宜的复函，证明梧州市三祺城A3A6地块建设工程没有在住建局进行建设工程竣工验收备案登记。 被告（反诉原告）三祺公司向法庭提供的证据有： 1.梧州市商品房买卖合同，证明原告丁冬萍应在2020年3月1日至3月31日提出书面退房要求，否则视为放弃退房权利； 2.退房退款审批表、律师函，证明原告在2020年6月4日才提出书面要求，已超过合同约定行使退房权利的期限，原告已丧失退房权利； 3.疫情防控期间企业复工指引细则、在建工程复工复产通知、气象证明资料，证明被告三祺公司逾期交房存在不可抗力因素，并非被告三祺公司不积极履行合同义务； 4.建设工程质量竣工验收意见书、EMS邮寄单，证明被告于2019年7月12日已进行五方验收合格，符合合同约定的交房条件，被告于2019年12月17日已通知原告收房； 5.两份气象证明资料，证明2017年11月1日至2019年10月23日期间有89天中雨以上降雨天气，被告可以延期交房。 第三人工商银行梧州分行没有向法庭提交书面证据。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告的质证意见为：证据1因被告的法定代表人已经变更，以被告提供的营业执照复印件为准，第三人的主体资格由第三人来认定；证据2、3三性无异议；证据4只能证明被告申请退款时间已经超过了合同约定的1个月期限，原告不具备解除合同的权利；证据5真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，被告没有签收律师函，因此被告不知道律师函的内容；证据6与本案无关，法律上没有强制规定购房是否需要购买保险；证据7、8不存在解除合同的前提下，原告的诉请不成立；证据9与原告的诉请相矛盾，证据显示已经通知入伙，具备了交房条件，由于质量问题撤回入伙通知书，与原告主张的逾期交房相矛盾，而且4号住房的情况与涉案的3号住户无关；证据10真实性无异议，对合法性、关联性有异议，买卖合同第8条第一款约定了交付条件，即五方验收将在2019年11月30日交房。复函提到的“竣工验收备案”并不是合同约定的交房条件，因此该证据不能作为本案的认定依据。第三人工商银行梧州分行的质证意见为：证据1-10均由法院认定。 对于被告提供的证据，原告的质证意见为：证据1、2真实性无异议，对关联性有异议，涉案的合同附件5第4条是霸王条款，违反法律规定，原告没有丧失解除合同的权利；证据3没有原件，真实性由法院认定，对关联性有异议，新冠××疫情发生时间在后，交房时间在前，新冠××疫情不影响被告三祺公司交付房屋，另外下雨不能作为不可抗力，即使扣除风雨的天数，被告也构成逾期交房；证据4的验收意见书三性不予认可，不具有客观性和合法性，对EMS邮寄单的关联性不予认可，快递是他人代收的，原告不知情，被告也发出撤回入伙通知书的回函，被告至今未能交付房屋；证据5的三性不予认可，施工期间出现中雨以上天气不属于不可抗力。第三人的质证意见为：证据1-3由法院认定。 本院认为，原告提供的证据1-10，被告提供的证据1-5合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月23日，原告丁冬萍（买受人）与被告三祺公司（出卖人）签订一份编号为WZ2018085980《梧州市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：一、买受人向出卖人购买位于梧州市商品房，建筑面积131.77平方米，套内面积129.05平方米。二、单价每平方米8250.24元，总价1087134元。三、付款方式为买受人在签订合同当天支付40%合同总价款即435134元作为首期房款，在签署合同同时办理银行按揭贷款支付剩余60%房款即652000元。四、交付期限及交付条件：⑴出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经质量验收合格，取得建设工程质量竣工验收意见书，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；⑵但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；②因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；因战争、政府征收和拆迁、政府批准的规划变更、公共性突发事件造成的公共责任而导致工期延误的；政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；恶劣天气，如暴雨、台风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）等导致无法施工，工期受影响的。五、出卖人逾期交房的违约责任(合同第九条)：除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之贰的违约金。《补充协议》约定：依据买卖合同第九条第1款第（2）项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条约定的退房权利。 原告于2018年3月12日、4月22日向被告支付定金20000元、购房款10万元。签订合同当日，原告向被告支付首期款315134元。签订合同后，原告缴纳购房契税15530.48元、印花税32.6元、房屋维修资金7906元。原告通过向第三人工商银行梧州分行申请个人住房按揭贷款652000元用于支付剩余购房款，第三人工商银行梧州分行于2018年7月30日依据原告的委托向被告支付其余购房款652000元。原告丁冬萍为申请个人住房按揭贷款，购买个人贷款抵押房屋保险，支出保险费10756元。 2019年7月12日，梧州三祺城A3、A6地块一期工程4#楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收，验收结论为：工程质量评定合格，同意验收。2019年12月17日，被告向原告寄出入伙通知书，投递显示他人代收。2020年6月4日，原告以被告逾期210天未交付房屋为由，填写退房退款审批单，向被告书面申请退房退款。原告认为，被告至今没有按照合同约定的期限交付房屋，要求与被告解除《梧州市商品房买卖合同》，并诉至法院成讼。 另查明，截至2020年7月24日，梧州三祺城A3、A6地块建设工程尚未申请办理竣工验收备案。2018年4月23日至2019年10月23日期间，梧州市区日降雨量连续两天为中雨以上的日期为：2018年4月29日-30日，6月12日-13日、6月21日-22日、6月25日-26日、7月7日-8日、7月14日-15日、8月16日-17日、8月27日-28日、8月31日-9月2日、9月16日-17日、10月14日-15日；2019年3月3日-4日、3月7日-9日、4月11日-12日、5月7日-8日、5月30日-31日、6月9日-10日、6月23日-24日、8月1日-2日、8月25日-26日、8月29日-30日、9月15日-16日，以上共46天。 本院认为，原告丁冬萍与被告三祺公司签订《梧州市商品房买卖合同》及补充协议，上述协议是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的，原、被告成立商品房买卖合同关系。原告已向被告支付购房款，双方在合同中约定被告应在2019年11月30日前交付房屋。现被告未在约定的期限内向原告交付房屋，原告要求解除《梧州市商品房买卖合同》，本案的争议焦点为：原告提出解除《梧州市商品房买卖合同》是否符合法律规定？ 对此本院认为，首先，合同约定被告应在2019年11月30日前交付房屋，同时合同约定被告可延期交房的条件，其中包括如果遇恶劣天气如暴雨、台风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）等导致无法施工，工期受影响的。根据被告提供的气象资料，双方签订合同后，即2018年4月23日至10月23日期间，梧州市区日降雨量连续两天为中雨以上的共有46天，符合合同约定被告可以延期交房的条件，故被告可延期至2020年1月15日前交付房屋。虽然被告提供了相关政府文件，以证明其逾期交房存在不可抗力等因素，但新冠××疫情防控工作发生于2020年1月下旬，在被告应当交付房屋的期限之后，故新冠××疫情的影响不应作为被告延期交房的条件。虽然被告提供了商品房经验收合格的意见书，以及向原告寄出入伙通知书的EMS邮件单，但签收记录并非为原告签收。另外，原告向被告递交了退房退款审批单，该审批单的表格为被告提供，原告在审批单中以逾期210天未交楼为由申请退房退款，可以证明原告并未收到被告交房的通知。故被告没有在2020年1月15日前向原告交付房屋，构成违约。合同约定，被告逾期交房超过90天的，原告有权解除合同，现被告逾期交房已超过90天，符合合同约定原告可以解除合同的条件。其次，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”虽然原告有权解除合同，但原、被告已在合同的补充协议中约定解除权行使期限，即原告应当在逾期交房第91日起30日内做出是否退房的书面要求，即2020年5月15日前提出解除合同，原告并未在解除权行使期限内提出解除合同，直至2020年6月4日才向被告书面提出退房的要求，故原告的合同解除权消灭。原告主张合同约定合同解除权行使期限的条款因违反法律规定而无效。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，当事人可以约定合同解除权行使期限，该条文也规定了超过期限不行使的法律后果。虽然该条款属于格式条款，但并未违反法律规定，是合法有效的合同条款，对双方均有约束力。故原告的主张，依据不足，本院不予采纳。 关于本诉。首先，原告并未在合同约定解除权行使期限内提出解除合同，在超过解除权行使期限时才向被告提出解除合同，不符合合同约定。其次，合同约定被告交付的商品房应符合经质量验收合格，取得建设工程质量竣工验收意见书的条件，现梧州三祺城A3、A6地块一期工程4#楼已于2019年7月12日通过质量验收合格，原告的合同目的并非无法实现。因此，原告要求解除与被告于2018年4月23日签订的《梧州市商品房买卖合同》，并基于解除合同而退还购房款1087134元、赔偿利息损失、保险费等损失，以及支付违约金32614.02元，依据不足，本院不予支持。 关于反诉。因反诉原告三祺公司与反诉被告丁冬萍签订的《梧州市商品房买卖合同》不符合解除条件，合同应继续履行。因此反诉原告三祺公司要求继续履行《梧州市商品房买卖合同》，有理有据，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十五条的规定，判决如下： 一、驳回原告丁冬萍的诉讼请求； 二、反诉被告丁冬萍与反诉原告梧州市三祺投资有限公司于2018年4月23日签订的编号为WZ2018085980的《梧州市商品房买卖合同》应继续履行。 本诉案件受理费16314元，减半收取8197元，由原告丁冬萍负担。反诉案件受理费14586元，减半收取7293元，由反诉被告丁冬萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 杨慎瑜 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 谢廷耘 书 记 员 郭 莹 附：《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。