广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0312执异7号 案外人李XX，男，1987年10月24日生回族，住广西永福县。 委托代理人李XX，广西亚卓律师事务所律师。 申请执行人朱XX，男，1985年9月15日生，汉族住 广西桂林市临桂区。 被执行人陈X，男，1966年8月20日生，壮族，住广西桂林市七星区。 本院在执行（2019）桂0312民初2307号民事调解书中，案外人李XX对本院2020年7月27日作出的（2020）桂0312执980号之一执行裁定{拍卖被执行人陈X所有的坐落于桂林市××桂镇××新城××小区××单元××号【产权证号：桂（2020）临桂区不动产权第0005066号】房产以清偿债务}不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李XX称，桂林市临桂区人民法院于2020年7月27日作出（2020）桂0312执980号之一裁定书，拟执行拍卖登记在原案被执行人××下××于××镇××新城××小区××单元××层××房产。案外人对该执行有异议。 该案被执行标的桂林市临桂区临桂镇锦绣路X号新城国奥小区XX幢X单元X层XX号房产。原案被执行人陈X已于2016年12月27日转让给了案外人李XX，案外人按双方约定以转账方式支付了大部分购房款（46万元）给原案被执行人，并且将原案被执行人名下银行按揭贷款转到案外人名下，相当于已支付全部购房款。原案被执行人也早就将该房产交付案外人使用，案外人也对该房产进行了装修，实际占有了该房产。桂林市临桂区人民法院于2019年7月18日作出的(2019)桂0312民初1370号民事调解书亦确定了上述事实。之后，原案申请执行人朱XX才申请查封了桂林市临桂区临桂镇锦绣路X号新城国奥小区XX幢X单元X层XX号房产，也就是该查封行为，在案外人与原案被执行人的交易和案外人占有该房产之后。按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》中关于执行的规定，上述房产已依法阻却了原案申请执行人的执行。 综上所述，该执行标的桂林市临桂区临桂镇锦绣路X号新城国奥小区XX幢X单元X层XX号房产，请求贵院依法撤销桂林市临桂区人民法院作出的（2020）桂0312执980号之一执行裁定书，并依法解除对桂林市临桂区临桂镇锦绣路X号新城国奥小区XX幢X单元X层XX号房产的查封。 案外人李XX向本院提供：《商品房买卖合同》、《二手房买卖合同》、《二手房居间买卖合同》、《房屋预售登记证明》、交购房款及配套费的凭证、交物业费的凭证、《民事调解书》。 申请执行人朱XX辩称，一、申请执行的房屋系被执行人陈X的；二、被执行人陈X与李XX关于涉案房屋的调解书是在损害申请执行人的情形下达成的，被执行人陈X明明知道该房一房多卖，却以非判决、裁决的方式调解结案，不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定的内容；三、临桂区人民法院对涉案房屋的（2019）桂0312民初2307号的民事裁定书依法送达给被执行人陈X，并依法告知了其复议权利，被执行人陈X应该知道也必定知道其与李XX的利害关系，却没有在法定期限内提出复议申请，视为其放弃权利，况且申请执行人在提起本案诉讼时，知道李XX和陈X签有涉案房屋转让协议，并将李XX列为第三人。李XX在申请人申请执行阶段提出异议，系权利的不正当主张。人民法院应根据民诉法第一百一十三条规定，在对陈X进行责任追究外，按民诉法第二百二十七条规定驳回案外人李XX的执行异议，继续拍卖涉案房屋。 本院审查查明，2015年6月3日，陈X与桂林市临桂新区城市建设投资有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，陈X向桂林市临桂新区城市建设投资有限公司购买其开发的坐落于桂林市××桂镇××新城××小区××单元××号房屋，房屋总价款为542459元。合同签订后，陈X付了首付款，办理按揭贷款。2015年6月5日取得了《房屋预售登记证明》。2016年12月23日陈X与李XX、桂林桂房房产代理有限公司（中介方）签订了一份《二手房居间买卖合同》，合同约定，李XX向陈X购买桂林市××桂镇××新城××小区××单元××号房屋，房屋总价65万元，当日支付46万元（含定金），19万元是原陈X的公积金贷款，现由李XX负责偿还。合同签订的当日，李XX从桂林国民村镇银行临桂支行汇款2万元定金和44万元购房款到被执行人陈X的工商银行账户、交给中介公司（桂林桂房房产代理有限公司）5000元桂林市××桂镇××新城××小区××单元××号房屋的权证代办费。2016年12月27日陈X写了个收到46万元购房款的收条给李XX。当日，陈X与李XX签了一份《二手房买卖合同》，合同约定的内容基本上与《二手房居间买卖合同》相同，还约定当日到公证处办理公证，公证的内容为，陈X委托李XX办理该房的不动产产权证。2016年12月27日李XX向桂林宏谋物业服务有限公司缴纳了新城国奥小区26幢1单元6层01号房屋的可视对讲系统费1500元、有线电视入网费338元、管道燃气初装费3200元，李XX提交了缴纳该房的电梯维保费552元（2018年1月1日至2019年12月31日）、2019年2月1日至2019年12月31日物业费的交款收据、装修房屋需交款项的收据以及证明已经居住的照片。 2018年4月9日陈X与申请执行人朱XX签订一份《房屋买卖合同》，陈X将桂林市××桂镇××新城××小区××单元××号房屋以88万元的价格买给朱XX。签合同之前朱XX交了2万元定金，签合同当日交了28万元购房的首付款给陈X。在朱XX准备交第二期购房款时，得知该房已于2016年卖给了李XX。朱XX于2019年7月15日向本院提起诉讼，请求判决解除与陈X签订的《房屋买卖合同》、返还交的30万元购房款及违约金9万元。本院在审理过程中组织双方调解，并于2019年9月4日作出（2019）桂0312民初2307号民事调解书，解除2018年4月9日陈X与朱XX签订的《房屋买卖合同》；陈X分三期返还30万元购房款及支付违约金9万元给朱XX。在起诉时朱XX提起了诉讼保全申请，本院于2019年7月22日作出（2019）桂0312民初2307号民事裁定书，查封陈X位于桂林市××桂镇××新城××小区××单元××房屋××套。因陈X没有履行（2019）桂0312民初2307号民事调解书所确定的义务，朱XX向本院申请强制执行，本院于2020年7月27日作出（2020）桂0312执980号之一执行裁定书，拍卖陈X所有的位于桂林市××桂镇××新城××小区××单元××房产以清偿债务。 案外人李XX认为陈X没有履行完《二手房买卖合同》所约定的义务，于2019年4月向本院提起诉讼，请求判令陈X继续履行合同，为李XX办理好房屋产权过户变更手续。本院在审理过程中组织双方调解，并于2019年7月18日作出（2019）桂0312民初1370号民事调解书，双方继续履行《二手房买卖合同》、陈X协助李XX办理好房屋过户手续以及达成公积金贷款如何归还的事项。 本院审查认为，参照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案所涉及的桂林市××桂镇××新城××小区××单元××号房屋，是陈X于2015年6月3日向桂林市临桂新区城市建设投资有限公司所购买，登记在陈X名下，并于2015年6月5日取得了《房屋预售登记证明》。2016年12月23日陈X与李XX、桂林桂房房产代理有限公司（中介方）签订了一份《二手房居间买卖合同》，李XX向陈X购买桂林市××桂镇××新城××小区××单元××号房屋，房屋总价65万元，当日支付46万元（含定金），19万元是原陈X的公积金贷款，现由李XX负责偿还，也就是李XX全部交清了购房款，有（2019）桂0312民初1370号民事调解书进一步予以确认。本院查封该房屋的时间是2019年7月22日，在李XX、陈X签订的房屋买卖合同之后。合同签订后，2016年12月27日李XX向桂林宏谋物业服务有限公司缴纳了新城国奥小区26幢1单元6层01号房屋的可视对讲系统费、有线电视入网费、管道燃气初装费，提交了部分缴纳电梯维保费、物业费的交款收据、对该房屋进行了装修并居住。该房产权证尚未过户到李XX名下，因按揭贷款尚未还清且陈X未予积极配合，不属于李XX的原因。有（2019）桂0312民初1370号民事调解书予以确认。 综上，案外人李XX提出异议符合上述规定，异议理由成立，对其异议请求，本院子以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对桂林市××桂镇××新城××小区××单元××号房屋【产权证号：桂（2020）临桂区不动产权第0005066号】的执行。 案外人、当事人对本裁定不服：认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  蒙威全 人民陪审员  李龙英 人民陪审员  秦仙菊 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  龙威诚