北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初2109号原告：石惠，女，1983年4月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：毛峰宇，男，1972年3月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：石惠（毛峰宇之妹），女，1983年4月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京天岳恒房屋经营管理有限公司，住所地北京市西城区前门西大街**楼**。法定代表人：徐铭基，董事长。委托诉讼代理人：刘娜，女，北京天岳恒房屋经营管理有限公司法务。委托诉讼代理人：邢靖，女，北京天岳恒房屋经营管理有限公司员工。原告石惠、毛峰宇（以下共同表述时简称二原告）与被告北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及被告委托诉讼代理人刘娜、邢靖，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还二原告2007年8月1日至2009年7月31日两年的物业费17,120.2元；2.被告赔偿二原告因断电产生的损失3000元；3.被告赔偿二原告因漏水造成的损失29,220元；4.被告返还二原告2010年1月1日至2017年12月31日期间20%的物业费13,696元。事实和理由：二原告系位于北京市朝阳区某某路某里X号院X号楼X层F2-08、F2-10两间商铺（以下分别简称F2-08号房、F2-10号房，共同表述时简称涉案商铺）的共有业主，被告系涉案商铺的物业管理单位。二原告购买涉案商铺后，2007年10月被通知可以办理入住，因涉案商铺存在室内积水、墙皮脱落等质量问题，二原告一直未办理收房手续。后经协商，开发商处理了上述问题，并约定减免2007年12月31日至2009年7月31日共计19个月的物业费。此后，二原告办理了收房手续，并缴纳了2009年8月1日至2010年7月31日的物业费。但之后，被告否认开发商的物业费减免承诺，要求二原告缴纳收房前的物业费，二原告未予接受，被告即一直拒绝收取之后的物业费，并拒绝提供物业服务。2017年12月14日，被告采取断电的手段，要求二原告补缴自2007年8月1日起的物业费，二原告表示愿意先交纳2010年8月1日之后无争议的部分物业费，之前有争议的另行解决，但被告要求二原告全部交纳，否则就拒绝收取物业费，也拒绝给予通电，虽经派出所民警调解，但被告仍固执己见。二原告因将涉案商铺出租给租户用于艺术培训场地，为避免孩子们的学习受到影响，造成更大损失，无奈只好于2017年12月15日先行支付了2007年8月1日至2017年12月31日的全部物业费，二原告交费后，被告立即给涉案房屋通电。2007年8月1日至2009年7月31日期间，F2-08号房每年物业费4525.39元，F2-10号房每年物业费4034.71元，两年共计17,120.2元，被告强行收取该笔费用属不当得利，理应返还给二原告。因2017年12月14日及15日，被告断电，导致承租人的艺术培训课停课两天，产生经营损失3000元，二原告已赔偿给承租人，该损失由被告断电造成，其应承担赔偿责任。2018年2月13日，F2-10号房楼上管道因被告维护不当造成漏水，房屋内也进水，造成房内装修、家具及设备过水产生损失29,220元。该损失系由被告造成，其已对同样因漏水受损的其他业主给予赔偿，故F2-10号房内的损失也应由其赔偿。在二原告收房后的近十年内，被告并未提供完整、合格的物业服务，如电梯经常停运、卫生几乎不打扫楼道极其脏乱、厕所每日散发恶臭等，按照其服务，被告根本无权收取约定的物业费，所以被告对其他业主均按照约定的八折收取物业费，仅有二原告在被告胁迫下全额交付物业费，故二原告要求被告退还2010年1月1日至2017年12月31日期间收取物业费的20%。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告不同意返还物业费，因为二原告提交的开发商出具的文件审批单并未载明最终意见，无法判断是否存在开发商同意减免相应期间物业费的事实。被告不存在原告所说的断电情况。原告所称2018年2月13日漏水属实，是因为楼上使用不当造成下水管道堵塞并且返水，且发生漏水后，二原告通知被告，被告第一时间就解决了漏水问题，被告已经尽到了对下水管道的维修维护义务，因案外人使用不当造成的损失不应由被告承担。被告按照物业合同的标准提供了物业服务，不存在原告所述的提供物业服务不达标的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：F2-08号房的房屋所有权人为二原告，二原告各自享有50%的共有份额；F2-10号房的房屋所有权人为二原告，二原告各自享有50%的共有份额。二原告作为甲方与被告作为乙方就涉案商铺签订了两份物业服务合同，分别约定乙方为F2-8号房及F2-10号房提供物业服务，并约定甲方应于每年8月1日前根据商铺面积缴纳物业费，其中F2-8号房应交费面积为65.02平方米，F2-10号房应交费面积为57.97平方米，每月每平方米物业费为5.8元，委托管理期限为2009年8月1日至2010年7月31日。2009年10月9日，二原告交纳2009年8月1日至2010年7月31日期间涉案商铺的物业费。2017年12月15日，二原告交纳了2007年8月1日至2009年7月31日期间涉案商铺的物业费总额17,120.2元及2010年至2017年的物业费总额68,480.8元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.二原告主张其于2009年7月22日收房入住，并主张由于房屋质量存在问题，二原告一直未办理收房手续，后经协商，开发商处理了上述问题，并约定减免2007年12月31日至2009年7月31日共计19个月的物业费。二原告就其主张提交北京鹏某房地产开发有限责任公司（以下简称鹏某公司）的国美第一城项目文件审批单，行文说明一栏载明“客户毛峰宇于2007年2月8日按揭购买XX#F2-08、09、10商铺，已全款到账，并办理收房手续，因客户验房时发现室内存有积水问题，墙皮脱落，门前有两个大广告牌遮挡，严重影响其使用，现其申请解决上述问题铲除脱落墙皮、移除广告位，并免除收房至今的物业费用，请公司领导审批”，相关部门意见一栏载明“此三套房未办理收房手续，截止2009年7月31日共计减免17,500元物业费”，相关领导审核意见（一）处载明“同意”，相关领导审核意见一栏载明“1、业主是否办理了收房手续？2、需要免除多少物业费？以上两项写清楚再上报”，另签有“拟同意”，副总经理审批意见一栏签有“同意”。二原告称该审批单系鹏某公司的部门经理给其，而2007年8月1日至2009年7月31日期间的物业费其应当交纳，但由于房屋存在问题，鹏某公司减免了上述期间的物业费。被告对上述审批表的真实性不予认可，且该审批单未载明最终意见，无法判断是否存在开发商同意减免相应期间物业费的事实。被告认可其系涉案商铺的前期物业服务人，并主张原告于2007年10月9日收房，而物业服务合同系二原告入住后签订。被告就其主张的收房时间提交入住结算单，业主名称显示为二原告，签约日期为2007年2月8日，盖有鹏某公司财务专用章，该结算单无二原告签名。2.二原告主张其将涉案商铺出租，承租人租赁涉案商铺后用于经营艺术学校，被告为迫使二原告交纳2007年8月1日至2009年7月31日的物业费，于2017年12月14日将涉案商铺断电，导致承租人的艺术培训课停课两天，产生经营损失3000元，二原告已赔偿给承租人。二原告就其主张提交：（1）北京市商业租赁合同（以下简称租赁合同）两份，证明2017年8月30日，二原告作为房屋出租方（甲方）与案外人黄某某作为房屋承租方（乙方）、北京某家房地产经纪有限公司（以下简称某家公司）作为居间人（丙方）签订租赁合同，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，房屋租赁期为2017年9月8日至2020年9月7日；（2）收条，载明“黄某某2017年12月8日-2018年3月8日应付租金57,500元，其中扣除停电损失3000元。今收到黄某某本期租金54,500元，本期租金付清。”被告称其对租赁合同及收条的真实性均无法核实。另，二原告称因被告于2017年12月14日将涉案商铺断电，石惠于当日拨打电话报警。被告称记不清楚报警时间了，但确实是二原告报的警，当时警察找不到二原告，就找了被告，是因为维修的事情，不是因为断电报警。本院向北京市公安局朝阳分局平房派出所（以下简称平房派出所）调查石惠的报警情况，平房派出所出具110接处警记录，显示报警时间为2017年12月14日12点33分，反馈情况一览载明“民警电话联系报警人，报警人称因欠物业费，物业公司将其商户停电，告知相关部门解决。纠纷求助。”二原告及被告对上述处警记录予以认可。3.二原告称由于2018年2月13日F2-10号房楼上管道因被告维护不当漏水而造成F2-10号房内进水，房内重新装修，家具有开裂，设备过水受到了影响，只能开机，但影响使用，产生损失29,220元。二原告就其主张提交漏水装修清单及收据（证明承租人因漏水支出的装修费用），漏水装修清单系承租人制作并向二原告提供，收据亦由承租人向二原告提供。被告对上述证据的真实性均不予认可。4.二原告称由于被告作为物业服务人，并未提供完整、合格的物业服务，具体包括：电梯经常停运，几乎不打扫楼道卫生不清理垃圾，导致楼道极其脏乱，卫生间也无法使用，所以要求被告返还2010年1月1日至2017年12月31日期间20%的物业费。被告对二原告上述主张不予认可，并提交电梯保养维护记录（证明其及时对电梯进行保养、维护）、维修派工单及会议记录（证明其对结合井进行了清掏）、2019年3月4日拍摄的照片（证明二原告所述卫生间脏乱差与事实不符）。二原告对电梯保养维护记录、维修派工单及会议记录的真实性予以认可，但主张电梯经常停运，并主张照片所拍摄并非涉案房屋所对应的卫生间。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，二原告与被告签订了书面的物业服务合同，且合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，二原告交纳了2010年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，并主张由于被告未提供完整、合格的物业服务，故要求减免20%的物业费并予以返还，但二原告并未就此提交充分证据，且物业服务合同对于物业费的收费标准进行了明确约定，故本院对二原告该项诉讼请求不予支持。关于二原告的收房日期，被告就其主张提交了入住结算单，但该结算单系鹏某公司自行制作，并无二原告签名确认，亦无法体现二原告办理收房手续的事实，结合二原告与被告所签物业服务合同系2009年所签的情节，本院对二原告的相关主张予以采信。现二原告提交了鹏某公司出具的审批单，被告虽不予认可，但未能提供反证，且本院结合整体案情，对二原告关于其与鹏某公司约定减免2007年12月31日至2009年7月31日期间物业费的主张予以采信，因被告系涉案商铺的前期物业服务人，且二原告已交纳此期间物业费17,120.2元，故被告应予以返还。关于二原告主张的断电损失，根据处警记录显示，石惠于2017年12月14日，以涉案商铺发生物业纠纷导致物业公司断电为由报警，被告亦认可出警的事实，其虽主张石惠系因维修的问题报警，但并未就此举证，故本院对石惠关于其因涉案商铺被断电而报警的主张予以采信。二原告主张其将涉案商铺出租，并就其主张提交房屋租赁合同等证据，本院对相关事实予以采信。现二原告称由于涉案商铺被断电，导致承租人的艺术培训课停课而收到损失，二原告已向承租人赔偿相关损失3000元，并就此提交收条，被告未就此提交反证，本院对二原告因断电向承租人赔偿3000元的事实予以采信，二原告要求被告赔偿该笔损失于法有据，本院予以支持。关于漏水导致的损失，被告认可F2-10号房曾因楼上管道漏水而导致屋内进水，物业公司应当承担相应的检查、维修义务，被告未就其对相关管道定时进行巡检予以举证，故其对于管道破裂漏水导致F2-10号房受损应承担一定的责任，本院结合二原告提交的相关证据对被告应承担的损失予以酌情判处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告北京天岳恒房屋经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告石惠及原告毛峰宇2007年8月1日至2009年7月31日期间的物业费17,120.2元；二、被告北京天岳恒房屋经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告石惠及原告毛峰宇因断电产生的损失3000元；三、被告北京天岳恒房屋经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告石惠及原告毛峰宇因漏水造成的损失12,000元；四、驳回原告石惠及原告毛峰宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费603元，由被告北京天岳恒房屋经营管理有限公司负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  史 震审判员  谷培培二〇二〇年九月二十一日书记员  李思佳