广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初26991号原告：王瑞平，女，1975年8月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：王朝阳，系广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵峻博，系广东易恒律师事务所律师。被告：广州市嘉裕房地产发展有限公司，住所地广州市天河区天河北路****，统一社会信用代码91440101231224343M。法定代表人：容振庭，执行董事。委托诉讼代理人：丁剑清、张梓湘，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告王瑞平诉被告广州市嘉裕房地产发展有限公司（以下简称嘉裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王瑞平及其委托诉讼代理人王朝阳，被告嘉裕公司的委托诉讼代理人丁剑清、张梓湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞平向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告与原告继续履行《认购协议》，并将广州市天河区XXXX路XX号2103单元房产办理产权登记至原告名下；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2013年3月29日与被告签订合同，购买被告所开发的广州市XXXX路XX号2103单元，购房金额为5222145元，原告在签订合同当日向被告支付了定金10万元，后也按合同约定在2013年4月3日向被告支付首付款1472145元，被告向原告出具了收据。原告按合同约定于2013年6月5日携上述合同等资料到被告现场销售中心要求签订《商品房买卖合同》时，被告提出原告因社保缴费年限不够不具备购房资格，向原告提出推延办理签订《商品房买卖合同》手续，直至原告达到完全的购房资格条件，并介绍了一个中介为原告补办社保，原告对此表示同意。此后，双方一直沟通双方的合同履行问题，在社保期满一年后，原被告共同去房管部门办理相应手续，原被告共同去房管部门办理相应手续，但又遇到购房政策调整为非广州户籍购房人必须购买社保满三年，导致未能办理成功，双方只能继续等待社保满三年。到2017年6月，原告年限满了三年，被告又通知原告带着相关资料到产权交易中心办理相应购房手续，但又遇到购房政策调整为非广州户籍购房人必须购买社保满五年，被告协助原告投诉房管部门，但房管部门仍不办理。2019年5月原告已在广州购买了五年社保，具备了办理房产证登记的资格，原告遂向被告要求到房管部门办理网签及后续购房手续，但被告却在2019年6月向原告发函解除合同。原、被告双方之间的商品房买卖合同关系成立，合法有效，被告应诚信履行合同，原告在广州购买该唯一的住房，等待六年之久，这六年一直是在租房居住，盼望能和被告履行合同，但被告却就在双方符合办理房产证的时间时违约，造成原告巨大的损失，故原告诉至法院。被告嘉裕公司辩称：一、本案应为商品房预约合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷，被告与原告之间并未形成商品房预售合同法律关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”实际上，原告仅就认购被告开发的广州市XXXX路XX号2103单元（下称“案涉房屋”）签订了《认购书》，并不具备《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十六条规定的“交付条件及日期，装饰设备标准，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益，公告配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，争议解决办法，违约责任”等商品房买卖合同的主要内容，并不能将《认购书》认定为《商品房买卖合同》。故被告与原告之间仅是通过签订《认购书》约定在一定期限内签订《商品房买卖合同》，双方之间形成的法律关系仅为商品房预约合同关系，并未形成商品房预售合同关系。二、本案未能按约定期限签订《商品房买卖合同》是由于原告不符合广州市限购政策所导致的，应归责于原告，被告并不存在违约行为，原告应承担违反《认购书》约定所带来的法律后果。《认购书》第三条第3款约定“若买受人出现以下任何一项情况，则视为买受人违反本《认购书》，买受人已付予出售人之定金归出售人所有，出售人并有权随时将该物业重新出售予任何第三方而无须向买受人发出通知：……（2）逾期未能签署《商品房买卖合同》及《购房抵押贷款合同》的”。根据上述约定，由于原告未能按照约定期限签订《商品房买卖合同》，原告缴纳的定金归被告所有，同时被告可将案涉房屋出售给任何第三方，无需再与原告签订《商品房买卖合同》。《认购书》第三条第10款约定“买受人在签订《认购书》之前已阅读《XX公馆费用一览表》、《XX公馆购房按揭贷款须知》、《XX公馆认购须知》及广州市有关商品房限购政策，买受人声明已知悉并认可上述资料之内容。”根据《认购书》签订时执行的《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办[2013]14号），非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。根据原告举证的社保缴纳记录，原告直至《认购书》签署后一年的2014年6月份才开始缴纳社保，即原告在签订《认购书》时并不满足上述限购政策的要求，这是导致其无法签订《商品房买卖合同》的根本原因。原告在明知其不符合上述限购政策的情况下仍与被告签订《认购书》，故未能签订《商品房买卖合同》应归责于原告的过错，被告并不存在违约行为，无需与原告签订《商品房买卖合同》，原告主张继续履行《认购书》的请求不成立。三、被告自始至终并未作出同意推迟与原告签订《商品房买卖合同》的意思表示，故无需继续履行《认购书》。《认购书》为预约合同，被告作为开发商，在原告未依《认购书》约定签订《商品房买卖合同》，进一步履行案涉房屋交易手续的情况下，依约可继续将案涉房屋出卖给任何第三人。原告在起诉状中声称被告提出迟延办理签订《商品房买卖合同》手续的主张完全不属实，被告从未作出过该等意思表示，故并无继续履行《认购书》并签订《商品房买卖合同》的义务。综上所述，原告在本案中的诉讼请求及事实理由，均没有事实理由和法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：嘉裕公司（出售人）与王瑞平（买受人）签订《【XX公馆】认购书（标准地名：XX）》约定：买受人自愿认购由出售人开发的下列物业：广州市XXXX路XX号2103单元，建筑面积为122.38㎡，套内面积为102.01㎡，成交价为5222145元，买受人按商业贷款方式付款，于2013年4月5日前交付房款30%，即1472145元，申请按揭365万。买受人须于2013年6月5日前携同此《认购书》及买受人身份证明（原件）和上述楼款收据及应缴政府税费到××××号【XX公馆】现场销售中心签订《商品房买卖合同及相关文件》预缴税费。买受人逾期未能签署《商品房买卖合同》及《购房抵押贷款合同》的，则视为买受人违反《认购书》，买受人已付予出售人之定金归出售人所有，出售人并有权随时将该物业重新出售予任何第三方而无须向买受人发出通知。买受人在签订《认购书》之前已阅读《XX公馆费用一览表》、《XX公馆购房按揭贷款须知》、《XX公馆购房按揭贷款须知》、《XX公馆认购须知》及广州市有关商品房限购政策，买受人声明已知悉并认可上述资料之内容。落款处有销售代表“侯焕娜”、复核人“谭启裔”、“范娟”等签名，落款日期为2013年5月29日。2019年3月29日，原告向被告支付10万元。2013年4月3日，原告向被告支付首期款1472145元。被告提交《XX公馆认购书》（落款日期为2013.3.29，以下简称认购书一）、《XX公馆认购书》（落款日期为2013.5.29，以下简称认购书二），证明原告未依约在2016年6月5日前签订《商品房买卖合同》。原告称落款时间为2013年3月29日的《【XX公馆】认购书》中买受人签名非其本人所签。经本院询问，原告称其2013年3月29日确实签署了认购书，但原件已被被告再签署2013年5月29日认购书时收回。认购书一约定：房屋成交价为5328718元，买受人于签订本认购书时交付定金100000元，于2013年4月5日前交付房款的30%，即1498718元，同时签订《商品房买卖合同》，申请按揭款373万元。买受人须于2013年4月5日前携同此《认购书》及买受人身份证明和上述楼款收据及应缴政府税费共计160662元到××大道××号【XX公馆】现场销售中心签订《商品房买卖合同》及相关文件，预缴税费。经原告申请，本院依法委托广东明鉴文书司法鉴定所就认购书一中的签名是否为原告本人所签进行鉴定，该所于2020年3月11日作出粤明鉴【2019】文鉴字第0794号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为该认购书为其本人所签。原告预付鉴定费用35333元。原告对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性无异议，但对鉴定结论不予认可。被告对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性予以确认，认可鉴定意见书的结论。关于案涉房屋的交易过程。原告称其向被告缴纳首付款后，因广州市限购政策调整，其不具备购房资格故向被告申请退款，被告承诺帮其补办社保，并等待其具备购房资格后再签订《商品房买卖合同》，此后其自2014年6月开始缴纳社保，待按规定缴足社保后又两次遇政策调整，直至2019年6月才具备广州市购房资格，但被告在其具备购房资格后拒不履行，并单方与原告解除合同。2019年6月12日，被告向原告发出《通知函》，载明：……由于您的原因，您逾期未与我司签订《商品房买卖合同》以及办理《购房抵押贷款合同》手续。根据认购书约定，定金由于您的违约归我司所有，另请您以书面形式向我司提供收款账户信息（包括户名、账号及开户行），我司将在您提供收款账户信息后，将您已缴纳的首期款（扣除定金）退还给您。原告提交如下证据予以证明：1.承诺书；2.客户特殊申请表；3.微信聊天记录；（2017年3月17日嘉裕范娟经理）“你社保缴了多久”（王）“到5月3年”（2017年4月14日范）“等社保够三年了联系”（2017年6月5日范）“王姐，你的那个社保待到5月底应该到期了吧，你什么时候来广州啊，把你这个就是社保啊，赶快把资料交一下”（2019年5月27日范）“王姐……您那套房子的大致方向就是之前小侯给你打电话讲的那样”。4.社保缴费历史明细表，显示原告自2014年6月开始在广州市缴纳社保；5.信访事项告知函；6.录音，（2013年5月30日，范娟）“你这个资料的话首期钱已经是交了，你到时间就买社保，买够了的话你就明年签合同”（谭经理）“你购买的时候我们是知道你是符合购房资格的，后来公布了新政，补缴的社保不予备案”“没事的，王小姐，你这样你等13个月，真的你不会吃亏的”（范小姐）“你可以先买这个社保，然后介绍你给李先生这边”（谭经理）“你说你要的，那么就要等13个月，你现在开始买社保，或者是补税单，13个月后按照现行的政策来说，你是符合购房资格的，我们会等你的……我现在回复你的不是以我个人的思想什么什么的，去回复你的，我们已经是在集团上面走完流程回来，才来回复你的”（2015年6月27日范经理）“后来不是因为你买了社保了吗？发展商没有催你了，人家也没找你收楼，人家也说了买个社保，这样子办就行了吗”（2015年11月22日）“我们没有卖，也没有让你退，也没有让你怎么样，我们只是让你搞社保啊，但是你没有这个签约，怎么收楼”（2016年1月18日谭小姐）“这个房子迟早是你的，因为你差一年半个社保嘛”（2018年9月11日詹镒滋）“明年5月份到期是吧，就是5年是吧，那就签合同嘛，你一定一定你的社保不能中断，按现在的政策的话还是5年，等到你满5年的时候，如果没问题了就马上带齐所有资料来签约，你要提前过来走同贷，走完同贷，没问题的话马上签合同，马上就可以”；被告对上述证据均不予认可。经原告申请，本院同意证人郑某出庭作证。证人述称其与原告系朋友，其于2016年1月18日陪同原告去XX公馆办公室，找到XX公馆销售部的谭经理，谭经理称帮原告办理好手续就可以入住，谭经理告知原告办理好社保才具备办理网签手续的资格，谭经理安排人并配合去办理原告的社保，谭经理称2017年年中就可以办理社保。谈话的内容主要是原告要求谭经理把手续办理好，要求交房。被告确认谭启裔系其工作人员，现仍在职，经与谭启裔经理确认，其表示没有与证人郑某进行沟通，证人证言也没有显示及证明谭启裔经理有对待原告符合购房资格后逾期签订房屋买卖合同的事实，且谭启裔也无法代表嘉裕公司，故被告对证人证言不予认可。被告称2019年6月12日前多次口头向原告表示解除双方签订的认购协议，但无证据证明。关于涉案房屋的登记情况。广州市规划和自然资源局于2019年8月29日向本院作出复函（穗规划资源协查【2019】760号）载明：天河区XX路XX号2103房以2017登记156XXX5号案登记广州市嘉裕房地产发展有限公司名下，暂无预告登记、抵押信息，该业规划用途为住宅，信息核查时间为2019年8月23日。广州市不动产登记查册表显示：天河区XX路XX号2103房权属人为嘉裕公司，建筑面积122.923平方米，本案中，本院根据原告的保全申请以（2019）粤0106民初26991号民事裁定书及协助执行通知书查封天河区XX路XX号2103房。被告称案涉房屋于2017年11月29日办理产权登记。案涉房屋在办理大确权之前，未与其他客户办理网签。广州市不动产登记中心于2020年9月4日出具《购房资格证明》载明：王瑞平具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点为2020年9月4日。2020年8月3日，原告向本院指定账户缴纳案涉房屋剩余房款365万元，并自愿放弃法院存管上述款项期间的利息及其他权益。另查明，2013年4月1日，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办[2013]14号）规定：非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。2013年12月17日，广州市住房和城乡建设委员会发布《关于严格执行我市房地产市场调控政策的通告》规定：对能提供购房之日起5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。2017年3月10日，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办【2017】50号）规定：非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购住房。本院认为：原、被告均确认两份认购书约定的房屋地址广州市XXXX路XX号2103单元对应的房地产权登记地址为天河区XX路XX号2103房，且认购书中约定的房屋面积与天河区XX路XX号2103房的查册表显示的房屋面积大致相符，故本院确认双方于认购书中约定的交易房屋（即案涉房屋）的登记地址为天河区XX路XX号2103房。经鉴定，认购书一落款处的签名为原告本人所签，原告虽对该鉴定结论不予认可，但未举证予以反驳，故本院对该鉴定意见书予以采纳。原、被告签订认购书二对认购书一的部分内容进行了变更，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，案涉认购书并不具备上述规定中商品房买卖合同的主要内容，故原、被告签订的认购书不属于商品房买卖合同。原告提交的录音、微信聊天记录、证人证言等证据相互佐证，形成完整的证据链条，被告虽对上述证据不予认可，但未举证予以反驳，故本院对原告提交的上述证据予以采信。原告所举录音中有“你购买的时候我们是知道你是符合购房资格的，后来公布了新政，补缴的社保不予备案”，据此可知，原、被告签订认购书时，被告明知原告未在广州市缴纳社保而引导其补交社保以达成交易。其次，签订认购书后，原告按照认购书的约定向被告支付了案涉房屋的定金及首付款。此后，由于广州市购房政策的调整，原告不能通过补缴社保的方式取得广州市购房资格，此时被告工作人员或委托的销售人员向原告承诺“您下个月就开始买社保行不行？社保买够了明年签合同”“我们会等你的”，引导原告继续缴纳社保以达成交易，原告按照此前政策规定在广州市缴纳社保后又遇两次限购政策调整，直至2019年6月原告在广州市缴纳社保满五年，才具备广州市购房资格，在此期间被告未作出与原告解除合同的意思表示，亦未就案涉房屋的交易价格、交易方式与原告作出变更，足以推定被告愿意等待原告具备购房资格后继续按照认购书二约定的内容履行签订商品房买卖合同、向原告交付房屋并协助办理产权登记等义务，双方形成事实上的房屋买卖合同关系。现原告已按约定支付首付款并积极缴纳社保获取购房资格，被告以原告未按合同约定与其签订《商品房买卖合同》并办理《购房抵押贷款合同》手续为由与其解除合同，缺乏理据，本院不予支持。案涉房屋仍空置且未另行出售，不存在交易过户障碍，且原告同意一次性支付案涉房屋剩余购房款并已将该款项交至本院指定账户代管，故原告要求被告交付案涉房屋并协助其办理案涉房屋的过户登记手续符合理据，本院予以支持。由于支付购房款是交付房屋、办理过户登记手续的对价，为避免当事人诉累，本院在此一并处理，故王瑞平应按照认购书约定的房屋价格向被告支付剩余购房款365万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本院判决如下：自本判决发生法律效力之日起5日内，被告广州市嘉裕房地产发展有限公司将广州市天河区XX路XX号2103房（合同约定地址为广州市XXXX路XX号2103单元）交付给原告王瑞平，并协助其办理上述房屋的产权过户和房地产登记手续；原告王瑞平向被告广州市嘉裕房地产发展有限公司支付购房款365万元（该款项已交付至本院指定账户代管）。本案受理费48360元、保全费5000元，由被告广州市嘉裕房地产发展有限公司负担；鉴定费35333元，由原告王瑞平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  胡雪军人民陪审员  麦丽欢二〇二〇年九月九日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚