广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初19798号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司(原雅居乐物业管理服务有限公司)，住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：龙炬文、杨丽平，系该公司职员。被告：卢兴明，男，1990年2月28日出生，汉族，住广东省高州市******，公民身份号码440************035。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告卢兴明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人龙炬文、被告卢兴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：被告按每月239.4元的标准向原告支付2018年1月1日至2020年6月30日期间拖欠的物业管理费7204元。事实和理由：被告与中山市群安房地产开发有限公司（以下简称群安公司）签订《中山市商品房买卖合同》约定，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，该商品房由交付日（含实际交付日）次日起算物业管理费。群安公司于2017年12月15日向被告发出收楼通知书，通知业主如期办理收楼手续，若业主未能如期办理收楼手续的，根据《中山市商品房买卖合同》的约定，该商品房视为已实际交付使用，物业管理费将于《收楼通知书》的收楼期限次日开始计收。被告为中山市*********************业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。原告与被告物业相邻业主于2016年9月23日签订《****前期物业服务协议》，就有关原告向业主提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，业主应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业管理费，于每月10日前向原告交纳，如业主不按约定标准和时间交纳物业管理费，原告有权要求业主限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。关于该小区的物业服务收费标准问题，原告已于2017年获得中山市三乡镇发展改革局备案批复，根据该备案批复，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.5元标准向原告缴付物业管理费，其建筑面积为95.75平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费239.4元。被告拖欠2018年1月1日至2020年6月30日期间共30个月物业管理费合计7204元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.前期物业服务协议；4.收楼通知书；5.收楼催收函、律师函及回执；6.欠费明细表；7.中山市三乡镇发展和改革局备案回执；8.寄送收楼通知书回执；9.业主收楼验收表；10.中山市前期物业服务合同。被告卢兴明辩称：1.原告诉称的事实与理由不成立。根据被告与群安公司签订的《中山市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当书面通知买受人办理收楼手续，但被告至今未收到出卖人邮寄的收楼通知书。对于原告所称于2017年12月15日已寄发收楼通知书的事实不成立，被告亦于2020年3月9日与物业公司管家杨丽平一同前去鸿都花园售楼部确认出卖人并未寄出收楼通知书；2.因群安公司并未寄出收楼通知书，故房屋的风险责任及物业管理费尚未转移由被告承担，原告无权对被告发出收楼催收函。被告卢兴明未提交证据。本院经审理认定事实如下：群安公司作甲方与原告雅居乐公司作乙方签订《前期物业服务合同》约定，甲方将其开发建设的鸿都花园物业委托乙方实施前期物业服务，物业费收费标准为有电梯住宅（还迁部分）1.25元/月/平方米，有电梯住宅2.5元/月/平方米，商业物业3.2元/月/平方米，物业未交付前，物业费由甲方交纳，交付后，物业费由业主或物业使用人缴交；业主从办理收楼手续后开始交纳物业服务费，于每月10日前交纳，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳违约金。2016年9月29日，群安公司作出卖人与被告卢兴明作买受人签订《中山市商品房买卖合同》约定，买受人向出卖人购买位于中山市************房，建筑面积为96.16平方米；出卖人应当在201*年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用，该商品房自出卖人交付日（含实际交付日）次日起算物业管理费及保修期。签订合同后，原告称群安公司已于201*年12月13日通过邮寄方式向被告发出收楼通知书，要求被告于201*年12月20日至12月31日期间办理收楼手续，若未能在上述期间办理收楼手续的，该房屋视为已实际交付被告使用，并开始计收物业管理费。原告于2018年10月20日向被告发出《收楼催收函》，告知被告自2018年1月1日起房屋的风险责任及物业管理费均已转由被告承担。原告对其主张提供的由群安公司寄送收楼通知书回执被告一栏处注明“自取”，提供2017年12月30日的《业主收楼验收表》，钥匙一栏处注明“未收”。被告质证时陈述，其与群安公司约定的交楼期限为2017年12月31日，但一直未收到群安公司的收楼通知书，故于2017年12月30日到物业公司询问了解，物业公司称收楼通知是群安公司的事，会尽快寄出。之后同物业公司工作人员一起到房屋现场查看，发现房屋存在很多问题，由物业公司和被告在《业主收楼验收表》签字确认，并注明锁匙“未收”。2020年3月9日，其与物业公司工作人员再次到群安公司售楼部询问收楼通知书一事，经查收楼通知书并未寄出，回执上注明的“自取”字样应是售楼部工作人员事后加注的。庭审时原告陈述，被告从2018年1月起开始拖欠物业管理费，至2020年6月30日共计拖欠物业管理费7204元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2018年1月1日至2020年6月30日期间的欠费明细表证明。原告委托广东正日律师事务所向被告发出律师函，要求被告于2019年8月31日前付清拖欠的物业管理费及支付逾期缴费违约金，原告称经追讨未果，于2020年7月17日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，被告房产位于中山市*********************,建筑面积为95.75平方米，登记时间为2019年12月*6日。按照中山市三乡镇发展和改革局备案回执文件（中三价备201*年8号），****高层住宅每月*.5元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费239.4元（95.75平方米×2.5元/平方米）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与雅居乐公司签订物业服务合同，但物业建设单位群安公司与雅居乐公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐公司依据与群安公司的约定，对中山市*******物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系,故被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点是，被告购买涉案小区房屋后，开发商群安公司有否寄送收楼通知书给被告，原告主张被告支付从2018年1月1日至2020年6月30日期间物业管理费，理据是否充分。群安公司与被告签订的商品房买卖合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用，该商品房自出卖人交付日（含实际交付日）次日起算物业管理费；群安公司与原告签订的前期物业服务合同约定，物业未交付前，物业费由开发商交纳，交付后，物业费由业主或物业使用人缴交，业主从办理收楼手续后开始交纳物业服务费。根据上述合同约定，原告请求被告支付物业管理费，应当举证证明被告已经收楼或其在房屋符合约定交付使用标准时群安公司已通知被告收楼，且是由于被告原因不收楼的事实。原告提交了群安公司的《收楼通知书》及邮寄回执拟证明其主张，但被告均不予确认，对此原告应当进一步举证证明被告已经签收或者实际收楼的事实，原告无法进一步举证，应承担举证不能的法律后果。综上所述，原告要求被告支付2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费的诉讼请求事实依据不足，不予支持；被告的抗辩意见予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇二〇年九月二十五日书记员  洪艺华林雷