广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初12602号原告：陈广文，男，汉族，1968年7月24日出生，户籍地址广东省惠州市惠城区。原告：陈某，男，汉族，2010年1月26日出生，户籍地址广东省惠州市惠城区。两原告共同委托诉讼代理人：冯建华，北京市安理（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201911080985。两原告共同委托诉讼代理人：刘明，北京市安理（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200710370232。被告：深圳市禧乐居置业有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福安社区益田路**卓越时代广场大厦1504—1505之150401，统一社会信用代码91440300MA5F2C9353。法定代表人：熊宏。委托诉讼代理人：刘艺军，广东金卓越（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200710107611。原告陈广文、陈某与被告深圳市禧乐居置业有限公司（以下简称禧乐居公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人冯建华、刘明，被告禧乐居公司委托诉讼代理人刘艺军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1．请求确认被告单方面通知解除原被告双方签署的《招商中环托管运营合同》行为无效，判令被告继续履行该合同；2．判令被告立即向原告支付其自2019年12月21日起至2020年5月25日期间拖欠的《招商中环托管运营合同》项下的托管费95711.57元（已减去被告2020年3月19日向原告支付的托管费36799.4元，按照每月25674元的标准计算）。事实和理由：2019年8月8日，原告经在深圳市房地产权交易中心登记后领取到涉案房屋的不动产权证书。2019年7月5日，原告签署了被告提供的《招商中环·禧寓购房补充协议》（以下称“《购房补充协议》”），约定被告向原告负责装修其所购的位于招商开元中心一期01地块2栋B座2906号房（以下简称“涉案房屋”），装修工程应于2019年10月31日完成。2019年10月18日，被告签署确认了该合同。原告先后向被告支付合同约定的全部款项2074463.00元。因被告不能按《购房补充协议》约定期限交房。经双方交涉协商，原被告双方签署了《招商中环托管运营合同》（以下简称“《托管运营合同》”）约定：原告将涉案房屋托管给被告在托管期间用作服务式公寓经营管理；托管期3年，自家具软装及电器等配置完毕，交付后次日起进入托管期；被告每年向原告支付10个月托管费，每月托管费=200元／平方米×建筑面积(128.37)计算。2019年11月20日，原告与被告签订了《房屋精装交付确认单》，确认:自2019年11月20日起，涉案房屋确认交付；涉案房屋托管自2019年11月21日起开始计算托管费用。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎情防控工作领导小组便决定，将省重大突发公共卫生事件一级响应下调为省重大突发公共卫生事件二级响应。新冠状病毒疫情对涉案房屋的运营出租影响显著下降。2020年3月l0日，被告单方面向原告发送《解约函》，表示因受新冠状病响，无法继续履行《托管运营合同》，即日起解除《托管运营合同》。另，根据被告商事主体登记及备案信息显示，被告的经营范围包括房地产项目投资（不含房地产开发）；房地产经纪；房屋租赁；物业管理等。被告是专门从事房地产投资、经纪、租赁和物业管理的专业机构，拥有从事房地产投资、经纪、租赁和物业管理的专业能力及人员配置。原告认为，原被告双方缔结《托管运营合同》的时间距离广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间将近3个月，被告有充分的时间准备运营涉案房屋的出租。且双方合同约定的履行期限为3年，而新冠状病毒疫情引发的广东省重大突发公共卫生事件一级响应很快便在2020年2月24日下调为二级响应，对《托管运营合同》项下的涉案房屋的运营出租影响迅速降低。被告以新冠状病毒疫情引发不可抗力导致其无法履行合同为由单方面通知原告解除《托管运营合同》，既无事实依据，也不符合法律、司法解释的规定。涉案房屋的托管，原本是被告主动提出的化解其在《购房补充协议》项下逾期交房给原告的违约责任的行为，其单方面解除《托管运营合同》，还将重新引发原被告双方此前《购房补充协议》项下的违约纠纷。被告作为从事房地产投资、经纪、租赁和物业管理的专业机构，其经营涉案房屋的能力明显超过原告，其擅自单方面解除《托管运营合同》，明显存在恶意违约并转嫁风险给原告的意图。被告禧乐居公司辩称，一、《招商中环托管运营合同》已经自动被解除。原告与被告在《招商中环托管运营合同》第十一条约定，若乙方（即被告）逾期超过30天未支付托管费，视为乙方违约，甲方（即原告）将有权没收押金并收回该房屋，本合同自动解除。由此可见，被告与原告在签订《招商中环托管运营合同》时就已经对合意解除合同的条件进行了约定，即无论何种原因，只要被告逾期超过30天未支付托管费，托管运营合同就自动解除。自动解除合同是基于双方的合意，是双方真实意思表示，应为有效。现被告已经超过30天未能支付托管费（包括因不可抗力等原因造成的不能及时支付托管费），故根据双方的合意，无论被告是否通知原告，《招商中环托管运营合同》已经自动解除。《广东省高级人民法院关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告(2020.02.09)>第六条规定，因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。因此，无论根据被告与原告在合同中对合同自动解除的约定，还是根据各地司法实践中对因疫情导致合同根本无法履行或不能实现合同目的而支持解除的做法，被告认为《招商中环托管运营合同》已经自动解除，原告主张继续履行既无事实依据，也无法律依据。二、被告依据法律规定，已经通知原告解除了《招商中环托管运营合同》。原告在收到被告解除通知后已经实际变更了托管房屋的密码，原告以自己的行为表明《招商中环托管运营合同》已经依法被解除。2020年1月23日，我国突发新冠疫情。受该次疫情影响，被告目前已经经营困难，尚未完全恢复运营，同时因疫情影响，众多有意向租赁房屋的经营者都无力承租。因海外市场的关闭、国内市场的萎缩，众多经营者的经营状况短期内不能恢复到疫情发生之前的状况。被告基于诚实信用原则，于2020年3月10日向原告发出通知，告知原告被告已经不能继续履行《招商中环托管运营合同》，这是被告诚实的体现，也是对原告负责任的体现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人-方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告基于上述法律、法规规定，在出现不可抗力的情况下，被告明确表示已经不能履行主要债务，不能实现合同目的，因此被告解除《招商中环托管运营合同》符合法律规定。原告在收到被告解除通知后，立即对托管房屋的门锁密码进行了变更，被告在2020年3月10日以后，事实上己不能、不再控制托管房屋，也不能实际使用托管房屋。原告以自己的行为表明，接受被告解除合同并且对托管房屋实际控制。因此，《招商中环托管运营合同》已经被解除。三、租赁合同不适宜继续履行，且对被告显失公平。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。承租人履行租赁合同义务为非金钱债务。本案中，被告已经明确通知原告，被告因受新冠疫情影响，在相当长的时期内无法履行合同，事实上已经无法履行，也无法实现合同目的，故依据法律规定，本案不应适用强制继续履行。被告在自身经营困难、无力继续履行合同的情况下，及时通知原告解除合同，本身不具有任何恶意。及时通知原告，也避免了原告自身损失的进一步扩大。被告及时通知原告解除合同行为本身就是为原告的利益而为。被告己不具备继续履行能力，如果强制要求被告继续履行，除不断增加被告债务外，对避免原告损失无任何益处。然而，在被告已无力履行合同的情况下，仍然强制要求被告继续履行，对被告而言显失公平。被告在合同目的无法实现情况下，善意通知原告，原告拒绝解除有违诚实信用原则。四、原告主张被告拖欠102696元托管费用与事实不符。被告因受新冠疫情影响，应当减免托管费用。《招商中环托管运营合同》第二条约定，软装配置期为房屋装修完毕后的一个月内。第三条约定，托管期共3年，从家具软装及电器等配置完毕，交付后次日开始计算，托管期间每年应有2个月的维护期，在维护期内乙方无需向甲方支付托管费。原告于2019年11月20日将涉案房屋交付给被告，但被告还需要对涉案房屋的软装进行安装，方可具备《招商中环托管运营合同》所约定的使用用途。被告于2019年12月20日装修完毕，故托管费应当自2019年12月20日开始算。原告要求自2019年11月21日计算缺乏依据。自2019年12月20日，至新冠疫情爆发（被告计算至2020年2月1日）共43天，按照合同约定，应当向原告支付托管费36799.40元。被告已经于2020年3月19日将该笔托管费用支付至原告陈广文账户。被告不拖欠至2020年2月1日之前的托管费用。自原告2020年3月10日收到被告解除合同通知之后，原告实际对房屋门锁的密码进行了变更，即原告同意被告解除合同的意思表示并实际占有、控制托管房屋，因此，原告主张2020年3月10日之后的托管费用无事实依据。根据有关规定，由于受新冠疫情影响，对于2020年2月1日至2020年3月10日（合同解除之日）期间的托管费用，被告认为应当按照公平原则合理分担，完全由被告承担有失公平。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、涉案物业位于深圳市罗湖区招商开元中心01地块2栋Ｂ座2906，用途为商务公寓，建筑面积128.53平方米。该物业于2018年12月20日竣工，原告于2019年4月29日向开发商购得该物业。被告的经营范围包括房地产项目投资（不含房地产开发）；房地产经纪；房屋租赁；物业管理等。二、2019年10月18日，原、被告签订《购房补充协议》，约定：原告委托被告提供涉案物业品质提升的服务，原告向被告支付品质提升费用2074463元；品质提升费用包含该房屋的设计费、装修费用（包括但不限于装修材料费、设施设备费、人工费、管理费、税费等）、房屋咨询费、购房服务费及法律咨询费等；被告应在2019年10月31日前完成装修工程并交原告验收；双方另对其他权利义务进行了约定。三、此后，原被告双方签署了《招商中环托管运营合同》，约定：原告将涉案房屋托管给被告管理；在托管期间用作服务式公寓经营管理；托管期3年，自家具软装及电器等配置完毕，交付后次日起进入托管期；托管期间每年应有2个月的维护期；被告每年向原告支付10个月托管费，每月托管费=200元／平方米×建筑面积(128.37)计算；被告应于每月10日前将上月托管费支付给原告；如被告逾期超过30天未支付托管费，则视为被告违约，原告有权没收押金并收回该房屋，合同自动解除；双方另对其他权利义务进行了约定。四、2019年11月20日，原告与被告签订了《房屋精装交付确认单》，确认：自2019年11月20日起，涉案房屋确认交付。双方确认涉案房屋托管自2019年12月21日起开始计算托管费用，被告已于2020年3月19日支付了2020年1月31日之前共计43天的托管费用。五、2020年3月l0日，被告向原告发送《解约函》，表示因受新冠状疫情影响，无法继续履行《托管运营合同》，即日起解除《托管运营合同》。收到上述《解约函》后，原告将涉案房屋门锁密码予以变更。关于该行为，被告主张：原告自此已实际控制管理和使用涉案房屋，双方的托管合同关系事实上已经解除。原告则主张：因原告发现被告不但书面提出解除合同，同时也采取了放纵不监管涉案房屋的事实行为，给涉案房屋带来了财产灭失的巨大风险，基于这种情况下原告不得已采取了变更门锁密码的措施，但这一行为不能代表或证明原告就同意被告非法解除合同托管合同。六、被告主张2020年2月1日至3月10日期间的托管费用因不可抗力原因应当减免。本院认为，本案系合同纠纷。原、被告签订的《招商中环托管运营合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。结合本案的争议焦点分析如下：争议焦点一、被告是否有权解除托管合同，其解除行为是否发生法律效力？本院认为，合同约定：“如被告逾期超过30天未支付托管费，则视为被告违约，原告有权没收押金并收回该房屋，合同自动解除”。即被告出现逾期超过30天未支付托管费的情形，原告有权要求解除合同；但被告作为违约方，并非据此享有单方解除合同的权利。对被告关于因疫情导致合同根本无法履行或不能实现合同目的，涉案合同应当解除的答辩意见，本院认为，双方的托管合同约定的合同期间为3年，疫情影响只是造成一定期限内的履行困难，并不造成合同目的无法实现。因此，被告据此主张合同解除，依据不足，本院不予支持。因此，被告无权单方解除合同，其向原告发出《解约函》的行为，并不产生解除合同的法律效力。原告要求确认被告单方面通知解除原被告双方签署的《招商中环托管运营合同》行为无效，本院予以支持。争议焦点二、原告在收到《解约函》后，变更了涉案房屋门锁密码，是否视为原告已收回涉案房屋？本院认为，原告变更门锁密码，应视为其收回房屋。原、被告之间的《招商中环托管运营合同》已于2020年3月10日实际终止履行。故原告要求被告继续履行该合同，依据不足，本院不予支持。合同终止履行，不影响被告所应承担的违约责任，原告可另循法律途径解决。争议焦点三、疫情期间被告的托管费用是否应当适当减免？涉案房屋性质属于公寓，被告系做经营性用途，结合该期间受疫情防控影响，本院根据公平原则，酌情认定涉案房屋2020年2月期间的租金可以予以免除。鉴于被告已支付了2020年1月31日之前共计43天的托管费用，2020年2月期间的租金可以予以免除，故被告应向原告支付2020年3月1日至10日期间的托管费8282元（即25674元/月÷31天×10天）。原告关于托管费过高主张部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告深圳市禧乐居置业有限公司通知解除原、被告双方签署的《招商中环托管运营合同》行为不发生法律效力；二、被告深圳市禧乐居置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈广文、陈某支付2020年3月1日至2020年3月10日期间的托管费8282元；三、驳回原告陈广文、陈某的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2354元，由原告负担2100元，由被告负担254元。原告已预交的应由被告负担的金额，被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 何 兴审判员 张曼丽审判员 李 星二〇二〇年九月二十三日杨健书记员    杨双煜