辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初3088号原告：辽宁百特物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路**金科大厦**。法定代表人：姜福德，经理。委托诉讼代理人:王斯，辽宁树家律师事务所律师。被告：孙艺，女，汉族，1967年12月12日出生，住辽宁省鞍山市铁**。原告辽宁百特物业管理有限公司（以下简称：“物业公司”）与被告孙艺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王斯到庭参加了诉讼，被告孙艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令孙艺给付自2014年4月1日至2019年12月31日的物业费29199元及违约金按日万分之五计算；2.由孙艺承担诉讼费用。事实与理由：孙艺系欧华小区业主，物业公司为欧华小区住宅提供物业服务，因拖欠物业费将孙艺诉至本院。孙艺辩称，一、物业公司未能证明物业公司与本人签订物业管理服务协议，且已按《前期物业管理服务协议》的全部约定履行物业服务，因此，物业公司请求本人向其支付物业费的诉讼，没有事实根据，请求法院依法驳回物业公司的诉讼请求。根据《民事诉讼法》第64条规定，当事人对自己的主张有责任提供证据，但物业公司在起诉时向贵院提交的材料中没有当事人（本人）与物业公司签署的物业管理协议和当初接房时签署的《前期物业管理服务协议》以及物业公司已完全履行协议的证据材料。《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第五条第2款：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。的规定，物业公司应该首先出具本人的该物业签署的物业管理协议，并按协议履行好服务再收费。二、物业公司不但未与本人签署任何物业管理协议，还枉顾事实和诚信原则，长期敷衍、不作为，已严重侵害了业主的正当权益，对此物业公司应承担全部责任，业主有理由拒交物业费。首先我从2005年居住至今，物业公司换了一拨又一拨，最后一拨收完物业费一夜之间没有踪影，小区好长一段时间没有物业管理，突然有一天又来了一家物业公司，也就是原告百特物业公司，拉起横额就开始收费，我们业主已经被前期物业骗了一次，这次要维护自己的权益，不能在没有签署任何物业管理协议的情况下就交费。况且，起初的两家公司还能打扫一下联体别墅门口的卫生，擦一擦车库门，百特物业公司来了之后，别墅门口公共区域的卫生无人打扫，冬天无人扫雪，铲冰都是我们业主自己打扫。2.房子冬天透霜夏天漏雨，无人维修与物业沟通多次，都以申请住房维修基金需要时间作推辞，不了了之，以至我家室内装修损坏，室内无法住人，长达10年之久，无人问津。3.入住时，别墅区是单独封闭小区，有门岗，现在别墅区门岗全部撤掉到了晚间像公园一样，成了散步区，生人，生车随便出入，车辆随便停放而且小区没有监控设备没有巡逻，业主院子里的东西经常丢失。4.物业公司把小区的公共场所，已作为垃圾场，一到乱北风的时候都不敢开窗，臭味刺鼻难闻。试问物业公司没有与本人签订物业管理协议，也没有为业主履行其应尽义务，即没有给业主营造一个安静、清洁的居住环境，业主安全也无法保障的情况下，凭什么向我追缴物业费，物业公司已严重侵害了业主的正当权益。综上所述，物业公司即未与本人签订任何物业管理协议又未履行好服务，又枉顾事实，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范的，维修养护管理和维护义务。业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据《合同法》第67条：对先履行抗辩权作了规定，即当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合规定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本人行使先履行抗辩权，拒交物业费，一切源头皆因物业公司，即未与本人签署物业管理协议，又管理不当，长期敷衍，不作为所致，本人是维护合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年12月16日，物业公司与鞍山市欧华小区业主委员会签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月，连体别墅1.7元/平方米/月，独栋别墅2.2元/平方米/月，电梯费30元/月/户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。另查，物业公司与鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日。物业服务费用由业主按其建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月，连体别墅1.7元/平方米/月，独栋别墅2.2元/平方米/月，电梯费30元/月/户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照日万分之五的标准承担相应的滞纳金。再查，孙艺在欧华小区拥有住房一处，建筑面积为248.93平方米，孙艺未向物业公司交纳2014年4月1日至2019年12月31日的物业费29199元。再查，物业公司于2017年7月26日向本院提起民事诉讼要求孙艺给付2014年4月1日至2016年12月31日的物业费13965元，本院于2017年10月28日作出民事判决，判决：孙艺于本判决生效之日起十日内给付辽宁百特物业管理有限公司2014年4月1日至2016年12月31日的物业费13965元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2013年业主委员会与物业公司签订的物业服务合同符合上述法律规定，物业公司向孙艺所住小区提供物业服务的行为合法有效。根据《辽宁省物业管理条例》第三十条：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责”之规定，因欧华小区业主委员会到期解散后未能及时成立新的业主委员会，鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区临时代行业主委员会职责与物业公司重新签订物业服务合同符合上述法律规定，合法有效。孙艺作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，因孙艺拖欠的2014年4月1日至2016年12月31日的物业费本院于另案已进行审理，故本案中物业公司主张的该段时间的物业费，本院不予支持；物业公司要求孙艺给付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费15234元的诉讼请求，本院予以支持。关于孙艺提出房屋冬天透霜、夏天漏雨，无人维修的抗辩理由，房屋出现质量问题与物业公司提供的物业服务并无法律上的直接因果关系，孙艺可通过申请房屋维修基金对其房屋进行维修，故对于孙艺提出的该项抗辩理由，本院不予支持。关于孙艺提出的其他相关拒交物业费的抗辩理由，孙艺提出的相关抗辩理由不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中孙艺存在违约行为，应当承担违约责任。孙艺主张物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，孙艺可通过与物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，孙艺向本院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于孙艺提出的抗辩理由，本院不予支持。关于物业公司主张要求孙艺给付违约金的诉讼请求，根据本案实际情况并结合孙艺提出的相关主张，物业公司服务过程当中确实存在一定瑕疵，本院对于物业公司要求孙艺给付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决如下：一、孙艺于本判决生效之日起十日内给付辽宁百特物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业费15234元；二、驳回辽宁百特物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，由孙艺负担181元，由辽宁百特物业管理有限公司负担349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  李 洋人民陪审员  耿潘来人民陪审员  金长芹二〇二〇年九月七日代理书记员  廉 欣