广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初4544号原告：江门市恒容物业管理有限公司，住所地：江门市新会区*****新世纪广场（C区）。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：谢雪琴，该公司职员。被告：赵悦超，男，汉族，1983年1月12日出生，住址：江门市新会区*********芬里10巷8号之一，公民身份号码440************036。原告江门市恒容物业管理有限公司诉被告赵悦超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告江门市恒容物业管理有限公司的委托诉讼代理人谢雪琴、被告赵悦超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江门市恒容物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2016年7月1日至2020年4月30日物业管理费6819.21元、违约金10752.88元，合计17572.09元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年7月13日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》。该合同约定，由原告向被告所居住的“汇侨新城”提供物业服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费，缴费时间为每季度首月1-10日，逾期缴费的从逾期之日起按每日应缴费用总额的千分之五追缴逾期付款违约金。被告“汇侨新城”13座503的业主，该房屋面积为104.99平方米，被告应按合同约定向原告缴纳从2016年7月1日至2020年4月30日的物业管理费17572.09元（含违约金），经原告多次催缴被告仍未支付。被告赵悦超辩称：一、根据我国民法总则的上述时效规定，2016年7月1日至2017年6月的物业管理费诉讼时效已过，被答辩人无权要求答辩人支付此部分的物业管理费用。二、被答辩人根据《前期物业服务协议书》的约定承担的物业服务义务包括小区安保、小区卫生清洁、小区设备维修等物业服务义务，但因被答辩人未履行物业服务义务，造成答辩人财物被盗，损失约60000元。被答辩人应当承担答辩人该部分损失。同时，被答辩人管理严重不到位，小区内到处是垃圾，外来人员自出自入，其工作人员年龄老化，不能提供协议书上约定的管理服务，且在上班时间内睡觉，在安保、管理上存在严重瑕疵。答辩人不支付物业管理费有正当理由和法律依据。三、违约金过高，没有法律依据。根据相关判例，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%来计算违约金，并且是以每期欠款的物业管理费为基数分段计算违约金。本院经审理认定事实如下：原告成立于2010年5月7日，经营范围为物业管理服务，是有资质的物业服务企业。2012年7月13日，原告与被告签订《汇侨新城前期物业服务协议书》，由原告为被告所有的位于江门市新会区会城汇侨新城13座503单元房屋提供物业管理服务，约定：原告的权利与义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制定本小区的物业管理制度、物业使用守则；依法制止违反物业管理制度的行为；可自行委托其他专业公司承担专项管理与服务业务，但未经业委会同意或未经过半数以上业主同意不得将整体管理责任转让给第三方；向业主收取物业管理费及其他应由业主承担之款项；向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。被告的权利和义务包括：监督原告的物业管理行为，就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议；按时向原告交纳物业管理服务费及其他应由业主承担的费用；承担保修期满后的共用部位、公共设备设施的维修和更新改造。物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用和公共水电费分摊费用以及其他合理分摊的费用，原告采用包干制的方式收取物业服务费和提取酬金；业主按其总建筑面积（包括摩托车位面积和公摊面积）交纳物业服务费，具体收费标准为：1、住宅部分按1.20元/月/平方米收取，2、商业铺位按1.20元/月/平方米收取，3、小汽车位按25元/月/个收取，4、摩托车位的面积计算在配套的住宅单元面积内，不另行计费。被告的房屋建筑面积为104.99平方米，每月物业服务费126元，该物业服务费不包含公共水费、电费、电视收看费、燃气费、二次供水所需电费、设备设施维护保养费、电梯电费、电梯维修配件费、居民生活垃圾处理费、排污费等，公共水电费按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费由享有电梯单元共同分摊，原告每个月向业主公布上月水电分摊情况以及其他分摊项目的费用情况。业主应当从开发商实际交楼之日起承担相应的物业管理服务费和公共水、电分摊费等费用。物业服务费用按季度交纳，交费时间为每季度首月1-10日。被告不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日应缴费用总额的千分之五追缴逾期付款违约金。被告向原告依约缴纳物业管理费至2016年6月止，从2016年7月始开始拖欠物业管理费，至2020年4月份止共拖欠46个月合计5796元（126元/月×46）。被告另拖欠原告公共用电分摊费655.05元、电梯维修费23.65元。原告向被告催讨上述费用无果，遂向本院提起诉讼。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告在平等自愿的基础上签订《汇侨新城前期物业服务协议书》，双方之间的物业服务合同关系依法成立并有效，双方均应按照法律的规定以及合同的约定履行各自的义务。对于被告抗辩的诉讼时效问题。物业管理费是需长期且定期支付的，处于一个长期存在并需分期支付的债权债务关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，原告诉请被告支付2016年7月1日至2020年4月30日期间拖欠的费用，其中最后一期2020年4月份的物业管理费的交费期于2020年4月10日届满，原告于2020年7月15日提起诉讼，并没有超出诉讼时效，故此被告的辩解不成立，本院不予采纳。对于原告诉请的物业管理费5668.58元（123.23元/月×46）和摩托车位费128.80元（2.8元/月×46），根据《汇侨新城前期物业服务协议书》的约定，摩托车位的物管费用是计算在配套住宅单元面积内而不另行计算，故此该两项费用按协议书的约定为126元/月，因此原告诉请的该两项费用即被告应支付的物业管理费为5796元（126元/月×46），被告拒不支付，已构成违约，依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告应向原告支付2016年7月至2020年4月间的物业管理费5796元。原告诉请的公共分摊电费655.05元、电梯维修费23.65元，属于《汇侨新城前期物业服务协议书》约定的由被告负担的费用，本院予以支持。对于被告辩解原告没有履行物业服务义务，造成其财物损失60000元，因被告已向公安机构报案，其具体的财物损失待查清事实后再另行主张。对被告是否应当支付逾期滞纳金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，现被告迟延缴交物业管理费已构成违约，应承担相应的违约责任，但双方约定的计算标准为日千分之五明显过高，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。除有相关利息损失之外，被告逾期支付物业管理费，并未给原告造成其他损失，因此，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，以当季实际欠缴的物业管理费为基准计算至被告实际清偿日止。综上所述，判决如下：一、被告赵悦超应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市恒容物业管理有限公司支付2016年7月至2020年4月的物业管理费5796元及相应违约金【违约金自2016年7月11日起，以每季（即1月、4月、7月、10月）应交的物业管理费为本金，从当季按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至被告实际清偿日止】。二、被告赵悦超应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市恒容物业管理有限公司支付2016年7月至2020年4月的公共用电分摊费655.05元、电梯维修费23.65元。四、驳回原告江门市恒容物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取119.65元（原告已预交），由原告江门市恒容物业管理有限公司负担89.65元，被告赵悦超负担30元。原告已预交的119.65元诉讼费，由本院退回原告30元，被告赵悦超应向本院补缴一审案件诉讼费30元。本判决为终审判决。审 判 员 李锦玲二〇二〇年九月二十八日法官助理 劳帼坤书 记 员 赵振威