河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初2578号原告信阳市浉河区农村信用合作联社，地址：信阳市湖东大道北侧（贸易广场斜对面）。法定代表人刘勇，单位主任。委托代理人彭玉霞，河南法正律师事务所律师，特别授权。被告孙毓阳，女，汉族，1983年12月20日生，住信阳市浉河区。第三人信阳正大置业有限公司，地址信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区。法定代表人：何淼。原告信阳市浉河区农村信用合作联社诉被告孙毓阳、第三人信阳正大置业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，原告信阳市浉河区农村信用合作联社以第三人信阳正大置业有限公司不反对执行为由撤回了对第三人信阳正大置业有限公司的起诉，本院经审查后，依法裁定准许。原告信阳市浉河区农村信用合作联社的委托代理人彭玉霞、被告孙毓阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市浉河区农村信用合作联社诉称，信阳正大置业有限公司与原告因金融借贷纠纷，原告于2018年向浉河区人民法院起诉，现正在执行阶段。被告孙毓阳提出执行异议。现浉河区人民法院作出（2020）豫1502执异39号执行裁定书，要求中止对信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区3号楼1单元404号房屋的执行。然而原告认为，浉河区人民法院只是形式审查，并没有让被告提供夫妻双方无房产证明，而且也没有审查被告买卖是否是真实，因为被告并没有提供转账凭证等有效证据予以证实。综上为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：1、撤销（2020）豫1502执异39号裁定书。2、准予原告执行位于信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区3号楼1单元404号房屋。3、被告承担本案诉讼费。被告孙毓阳辩称，一、浉河区人民法院（2020）豫1502执异39号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2015年8月17日，被告父亲孙建民与信阳正大置业有限公司签订商品房认购协议书，约定孙建民购买位于信阳正大置业有限公司开发的信阳市湖东大道中段正大丽景项目3号楼1单元404房屋，总房款268060元，付款方式为一次性付清。同日，信阳正大置业有限公司向孙建民出具收据一份，并加盖公章。2017年底，孙建民去世，其只有被告一个子女，被告名下也仅有案涉房屋一套，在取得房屋钥匙后实际使用。后获知案涉房屋被法院查封后，提出执行异议，浉河区人民法院审查后作出（2020）豫1502执异39号裁定书，裁定中止案涉404号房屋的执行，有事实法律依据，应予维持。二、原告诉称没有事实依据、法律依据，应予驳回。浉河区人民法院（2020）豫1502执异39号裁定书，进行了形式审查，事实审查，被告父亲与信阳正大置业有限公司房屋买卖真实有效。先有房屋认购协议书，后有信阳正大置业有限公司收全款后出具的收据，此后被告对404房屋进行了安装水、电、门窗等并实际支配使用，合情合理合法。请求法院驳回原告起诉，维护被告的合法权益。经审理查明，2015年8月17日，被告孙毓阳与信阳正大置业有限公司签订《商品房认购书》，载明：“出卖人（甲方）：信阳正大置业有限公司买受方（乙方）孙毓阳……二、乙方向甲方认购该项目3号楼1单元4层404户，用途为住宅。建筑面积61.5平方米。三、该套商品房价格为：（￥4358.70元/㎡）。总价款为人民币：贰拾陆万捌仟零佰陆拾零元整（￥268060.00元）。四、付款方式及时间（一次性）1、乙方在2015年8月17日向甲方交纳该购房款。预付房款金额为人民币贰拾陆万捌仟零佰陆拾零元整（￥268060.00元）。……甲方（签章）：谢赏（签字）信阳正大置业有限公司合同专用章盖章，乙方：孙建民（签字）。”同日，信阳正大置业丽景有限公司出具《收据》一份，载明：“交款单位：孙建民，人民币贰拾陆万捌仟零佰陆拾零元整￥268060.00。收款事由：3号楼1单元4层404注此款……投资有限公司抵付。加盖信阳正大置业丽景有限公司财务专用章并有冯娟签字”。因原告信阳市浉河区农村信用合作联社与何钦、何淼、章涛、信阳正大置业有限公司金融借款纠纷一案，原告向本院申请财产保全，本院于2018年7月9日作出（2018）豫1502民初4123-1号民事裁定书，对信阳正大置业有限公司名下位于信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区1号楼、2号楼、3号楼所有的房屋（预备许可证号：信房预字第2016112）及相应的土地使用权（土地使用权证号：信市国用[2014]第50007）予以查封，查封期间不得买卖、转让、办理过户等手续。并出具信阳市浉河区人民法院公告一份：本院依据（2018）豫1502执4123-1号裁定书，裁定查封了被执行人信阳正大置业有限公司名下开发的信阳正大丽景小区一号楼1单元602……二号楼1单元202……三号楼一单元404……房屋，共计17套。2018年8月27日，我院作出（2018）豫1502民初4123号民事判决书，判决书认为：……原告请求以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿，但抵押土地已经建成房屋，并已经出售，本院无法支持。判令：被告何钦于本判决书生效之日起三日内一次性偿付原告信阳市浉河区农村信用合作联社900万元及利息；被告何淼、章涛、信阳正大置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。后，原告申请强制执行，本院作出（2019）豫1502执2488号执行裁定书，裁定：一、将被执行人信阳正大置业有限公司名下所有的位于信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区售楼部予以查封。二、房屋查封期间，不得交易、出租或抵押等。查封期限为三年。被告孙毓阳于执行期间提出书面异议。我院于2020年6月5日作出（2020）豫1502执异39号执行裁定书，裁定：中止对位于信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区3号楼1单元404号房屋的执行。原告信阳市浉河区农村信用合作联社对该执行裁定不服，故诉至本院，请求判令：1、撤销（2020）豫1502执异39号裁定书。2、准予原告执行位于信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区3号楼1单元404号房屋。3、被告承担本案诉讼费另查明，2017年，孙建民去世，其只有孙毓阳一个子女。同时，案涉房屋的钥匙已经交付给被告孙毓阳，被告孙毓阳也交纳了包括小区电梯等集资款。庭审中，被告孙毓阳提供了信阳市房产档案馆出具的《证明》，载明：“当事人姓名：袁奕峰，性别：男，身份证：，配偶：孙毓阳，经查微机信息，截止2020年5月22日09时，未发现上述人员在我处有房屋登记记录。特此证明。”但原告诉称，浉河区人民法院执异39号裁定书显示，被告在广州市越秀区仍有一套房产。且收条显示是投资有限公司抵债的，以房抵债不能排除执行，不符合最高院关于排除执行和执行异议的条件，该款约束的是不动产买卖的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。对于以房抵债是消灭金钱为目的，房产的交付系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债，受让人在完成法定登记前，该以房抵债不能够形成优于一般债权的利益，不能排除法律的强制执行。此外，被告父亲与信阳正大置业有限公司签订的是认购书，非正式的书面买卖合同。被告辩称，房产是女婿的婚前财产，与被告无关，因被告待产，住房正在装修，还未达到实际入住条件，故未实际入住，但关于涉案房屋公共电梯的集资款已经实际支付。上述事实有《商品房认购书》、《收据》、《证明》、集资款收款收据、民事判决书、执行裁定书及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十”。本案中，被告孙毓阳与信阳正大置业有限公司于法院查封前就已经签订了《商品房认购书》，具备商品房买卖合同的构成要件，双方存在商品房买卖合同关系。故原告诉称未签订正式商品房买卖合同，理由不充分，本院不予采信。根据全国法院民商事审判工作会议纪要第125条之精神，即“买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”，被告孙毓阳购买该房屋系用于居住并领取该房屋钥匙，形成了对该房屋的实际占有，被告及其配偶在信阳也无其他用于居住的房屋，符合上述规定之精神。虽然被告孙毓阳通过债权折抵的方式支付的案涉房屋的购房款，但合同双方均认可，且该抵消并不违反国家法律法规的强制性规定，仍应当认定被告孙毓阳支付了全额购房款，符合已支付价款超过合同约定的总价款的百分之五十的规定。故被告孙毓阳作为善意相对人合法取得案涉房屋，对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。综上，本院作出的（2020）豫1502执异39号执行裁定书程序合法，理由正当，应予维持。原告信阳市浉河区农村信用合作联社诉请不能成立，本院不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告信阳市浉河区农村信用合作联社的诉讼请求。本案受理费5320.90元，由原告信阳市浉河区农村信用合作联社承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。或通过本院向信阳市中级人民法院提起上诉。审 判 长  洪 韬人民陪审员  李雅宏人民陪审员  胡 霞二〇二〇年九月十四日书 记 员  陈 璐