中华人民共和国重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0112民初7054号原告（案外人）：ShengxiangGuo（中文原名：郭生祥），男，1968年8月1日出生，住所地AUSTRALIAN。委托诉讼代理人：徐勇，重庆博凯律师事务所律师。被告（申请执行人）：高大成，男，汉族，1939年8月15日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李开琴，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘胜龙，上海段和段（重庆）律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司，住所地重庆市渝**两路镇胜利路**，注册号20359923-71/1。法定代表人：陈绍海，职务：总经理。第三人（被执行人）：重庆亚太国际开发有限公司，，住所地重庆市渝**龙兴镇红石路**注册号5001122100763。法定代表人：陈远龙。原告ShengxiangGuo诉被告高大成、第三人重庆亚太国际开发有限公司、重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日受理后，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员彭钦洪、王先容组成合议庭适用普通程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告ShengxiangGuo的委托诉讼代理人徐勇，被告高大成的委托诉讼代理人李开琴、潘胜龙到庭参加诉讼。第三人重庆亚太国际开发有限公司、重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。2020年6月24日，由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员彭钦洪、何兴专组成合议庭适用普通程序再次进行公开开庭审理。原告ShengxiangGuo的委托诉讼代理人徐勇，被告高大成的委托诉讼代理人李开琴、潘胜龙到庭参加诉讼。第三人重庆亚太国际开发有限公司、重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认位于重庆市渝北区XX路XX号房屋归原告所有；2.解除对上述房屋查封；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1996年3月8日（实为1998年6月），原告与第三人重庆亚太国际开发有限公司、重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司签订了《重庆市商品房预售（预购）合同》两份，由原告购买了第三人开发的位于重庆市渝北区XX路XX号XX第一层商场，一次性全额付款，第三人重庆亚太国际开发有限公司于1998年6月15日将该房屋交付给原告使用至今。1998年8月19日，原告在重庆市渝北区房地产登记管理部门提交了办证申请并办理了预售登记，交纳了契税及其他行政事业性收费，时因第三人未办理亚太国际大厦的房地产权证，故无法为原告所购房屋办理房地产权证。后原告移民澳大利亚，及至重庆市人民政府为解决历史遗留问题，为广大购房者办理房地产权证时，第三人未通知原告。2018年12月，被告受让了案外人的债权后，已申请对该房屋进行查封。2019年5月20日，渝北区法院作出（2000）渝北法执字第678号裁定书查封了重庆市渝北区XX路XX号XX幢1-4号房屋，故使原告不能为所购房屋办理房地产权证。2019年7月，原告提起执行异议，渝北区法院于2020年3月26日作出（2020）渝0112执异27号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告高大成辩称：原告与第三人之间无真实的房屋买卖合同关系存在，其请求无事实及法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。第三人重庆亚太国际开发有限公司未作答辩。第三人重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司未作答辩。当事人围绕其诉讼请求，向本院提交了重庆亚太国际开发有限公司与重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司工商登记档案、协议书、商品房销售合同、商品房预售（预租）许可证、商品房预售（预购）合同、购房款收据、契税完税证、行政事业性统一收费收据、房政管理收费收据、执行和解协议、银行流水、债权转让协议、（2019）渝0112执异193号执行裁定书、（2020）渝0112执异27号执行裁定书等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实：2000年7月1日，重庆市渝北区人民法院就原告重庆化工建设工程承包有限公司与被告重庆亚太国际开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2000）渝北法民二初字第45号民事判决书，判决：被告重庆亚太国际开发有限公司支付原告重庆化工建设工程承包有限公司一期工程款932415.33元、空调工程款304555.56元、重庆化工建设工程承包有限公司代付涪陵地区建筑总公司的工程款38479.50元、重庆化工建设工程承包有限公司代付铸铁管、钢砖、铝合金等材料款352239.51元以及逾期付款损失。该判决生效后，重庆亚太国际开发有限公司未履行判决确定的义务，重庆化工建设工程承包有限公司向重庆市渝北区人民法院申请强制执行[(2000)渝北法民执字第678号]。2018年12月27日，重庆化工建设工程承包有限公司（转让方、甲方）与高大成（受让方、乙方）签订《债权转让合同》，约定，（2000）渝北法民二初字第45号民事判决书生效后，甲方向法院申请强制执行，但有部分款项未能执行到位，现甲方自愿将其在（2000）渝北法民二初字第45号民事判决书中对重庆亚太国际开发有限公司享有的剩余债权及相关权利、权益转让给乙方，乙方同意受让。双方在该协议尾部签名捺印。同时，重庆化工建设工程承包有限公司将上述债权转让事宜以邮寄方式书面告知债务人重庆亚太国际开发有限公司。之后，高大成向渝**人民法院申请作为该案申请执行人，2019年5月21日，该院作出（2019）渝0112执异193号执行裁定书，裁定变更高大成为申请执行人。2019年5月20日，本院作出（2000）渝北法执字第678号执行裁定书，查封重庆亚太国际开发有限公司名下位于重庆市渝北区XX路XX幢1-4号房屋（商服用房，建筑面积为314.70㎡，套内面积为259.20㎡），并于同年5月21日将执行裁定书及协助执行通知书送达至相关房管部门，该房屋原登记座落为渝北区XX号XX幢B-13-2。查封后，ShengxiangGuo以其已经购买了上述房屋，系该房屋的所有权人为由提出书面异议，本院于2020年3月26日作出（2020）渝0112执异27号执行裁定书，裁定驳回ShengxiangGuo的异议。原告收到该裁定书后不服，在法定期限内向本院提起本案之诉。另查明，第三人重庆亚太国际开发有限公司于1994年4月由郭生祥、杨洪杰、查德利、李萍、李丰伯等人出资设立，注册资本为200万元，其中郭生祥现金出资为140万元、实物出资35万元，李丰伯出资5千元，由郭生祥担任该公司的法定代表人。1995年12月，该公司的法定代表人变更为李丰伯，1996年2月28日，李丰伯将其1.5万元股份转让给重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司的陈绍海。1996年7月12日，重庆亚太国际开发有限公司的法定代表人由李丰伯变更为杨洪杰，1997年5月28日，重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司的陈绍海将其受让李丰伯的1.5万元股权转让给陈远龙。1997年6月30日，重庆亚太国际开发有限公司变更法定代表人为陈远龙，根据其公司章程记载，陈远龙在该公司的出资为155.5万元。2005年7月8日，重庆亚太国际开发有限公司因未按期年检被吊销营业执照。1999年8月27日，重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司因未按期办理年检被吊销营业执照。1996年3月4日，以重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司为甲方，重庆亚太国际开发有限公司为乙方，海南庆海实业发展有限公司为丙方签订《关于李丰伯同志退出重庆亚太国际开发有限公司及有关事宜处理协议书》，主要约定：李丰伯用于建设亚太国际大厦的投资款145万元及资金使用费35万元，共计180万元，由乙方从亚太国际大厦中划出价值180万元的房屋归李丰伯，该房屋坐落于紧邻中行的一楼商场（见房屋销售合同及附图）。该投资款必须有属于李丰伯的法律文书方为有效，房屋面积不能穷尽时以3500元/㎡中找补资金。找补资金在96年8月31日前结清。……房屋竣工后办理房管证时，按国家规定买卖双方各自缴纳税费。1996年3月8日，以重庆亚太国际开发有限公司、重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司为甲方，李丰伯为乙方签订《商品房销售合同》，主要约定：乙方购买甲方座落于渝北区龙溪镇红石路亚太国际大厦商场一楼部分房屋，建筑面积为522.90㎡，单价3500元，总价183万元。乙方在签订商品房预售合同同时向甲方每套房屋付购房订金1万元（订金不退，结算时抵作乙方购房款）。合同签订时一次性付清全部购房款（李丰伯在此处签名，并记载时间1996年3月8日），甲方在乙方付清房款后于1996年6月30日前将房给乙方。合同还补充约定房屋面积以竣工后房管局核定面积为准，售价3500元/㎡，多退少补。其他税费按规定。逾期交房按规定由甲方向乙方按月息2%计算支付给乙方罚息。1998年6月15日，李丰伯与重庆亚太国际开发有限公司签订《亚太国际大厦1#楼交接清单》（一期工程），但该交接清单中并未记载交接房屋的具体名称或位置，亦未记载接房的面积。1998年6月24日，重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司（甲方）、重庆亚太国际开发有限公司（乙方）与李丰伯（丙方）三方签订《协议书》，就丙方投资资金计算购买商场的有关遗留问题达成协议，约定：一、根据甲乙方的计算，丙方原购房合同中所界定轴线内，估计多出的61.78平方米由丙方以5100元/㎡购买，价款从甲乙方所欠违金中扣除，计31.5078万元人民币。二、丙方同意紧邻丙方所购商场，面积为63.19平方米的房屋以4500/㎡买入，价款从违约金中支付，该部分房产同时签订购房合同。三、甲乙方在履行以上两条条款后，尚欠丙方26.057万元人民币，该款项应在协议签订生效后，余款陆续支付。四、以上条款中，甲乙方所提供房屋面积，以亚太大厦竣工验收后房管部门核算为准，面积超过甲乙方所计算的面积时，由丙方以5100元/㎡支付相关购房款；若面积不足，甲乙方以同样的价格支付价款给丙方。第五、有关装修及配套设施等服务，甲乙方应尽快完善。第六、因丙方已办理交易登记，丙方在此期间如有转让出售，甲乙方应提供相应服务，但税费及其它费用由丙方自己承担。第七、其他未尽事宜三方协商后在签订补充协议。三方在该协议尾部签名捺印。1998年6月25日，重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司（甲方、预售人）、重庆亚太国际开发有限公司（甲方、预售人）与李丰伯（乙方、预购人）签订《重庆市商品房预售（预购）合同》，主要约定：……二、基本情况：乙方购买甲方座落于渝北区XX路XX号商场一层框架式结构商场，非住宅建筑面积为63.19㎡，单价4500/㎡元，总价284355元。房屋预售许可证号为重房（1997）预字0157号，土地使用期限至2045年6月23日，轴线定位：E轴至G轴与①轴至②轴范围，E轴向F轴300与②轴到③轴范围，E轴至F轴与②轴至③轴范围面积减去E轴向F轴300与②轴至③轴范围面积后的一半。三、1.成交价格为人民币4500元/㎡（建筑面积）合计金额（大写）贰拾捌万肆仟叁佰伍拾伍元。四、1.缴付购房款第一次在1998年6月15日，全额缴付……六、建筑保修期为壹拾贰个月（自上述商品房移交之日起算）……十、附则1.本合同经双方签章并经房地产管理机关和土地管理机关登记后生效。双方在该协议尾部签名捺印。重庆亚太国际开发有限公司于1998年6月15日向李丰伯开具购商场房款收据，收款方式为冲抵违约金，金额为伍拾玖万玖仟肆佰叁拾叁元。1996年3月8日，重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司（甲方、预售人）、重庆亚太国际开发有限公司（甲方、预售人）与郭生祥（乙方、预购人）签订《重庆市商品房预售（预购）合同》，主要约定：乙方购买甲方座落于渝北区XX路XX号一层商场，非住宅建筑面积为124.97㎡，单价3200/㎡元，总价399904.00元。房屋预售许可证号为重房（XX）预字（XX）号，轴线定位：E轴至G轴与①轴至②轴范围，E轴至H轴与②轴至③轴范围。三、1.成交价格为人民币3200元/㎡（建筑面积）合计金额（大写）叁拾玖万玖仟玖佰零肆元。四、1.缴付购房款第一次在1996年3月8日，全额缴付；4.甲方在1997年12月12日将竣工并验收合格的上述商品房移交给乙方……六、建筑保修期为壹拾贰个月（自上述商品房移交之日起算）……十、附则1.本合同经双方签章并经房地产管理机关和土地管理机关登记后生效。双方在该协议尾部签名捺印，但未在房地产登记管理机关登记。原告陈述该合同的实际签订时间为1998年8月，落款时间“1996年3月8日”系倒签。1996年3月8日，重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司（甲方、预售人）、重庆亚太国际开发有限公司（甲方、预售人）与郭生祥（乙方、预购人）签订另一《重庆市商品房预售（预购）合同》，主要约定：乙方购买甲方座落于渝北区龙溪镇红石路126号一层商场，非住宅建筑面积为292.34㎡，单价3200/㎡元，总价935488.00元。房屋预售许可证号为重房（95）预字（061）号，轴线定位：③轴至⑥轴与F轴至H轴范围，⑥轴至⑦轴与A轴至H轴范围。三、1.成交价格为人民币3200元/㎡（建筑面积）合计金额（大写）玖拾叁万伍仟肆佰捌拾捌元。四、1.缴付购房款第一次在1996年3月8日，全额缴付；4.甲方在1997年9月10日将竣工并验收合格的上述商品房移交给乙方……六、建筑保修期为壹拾贰个月（自上述商品房移交之日起算）……十、附则1.本合同经双方签章并经房地产管理机关和土地管理机关登记后生效。双方在该协议尾部签名捺印，并于1998年8月19日在重庆市渝北区房管局登记。原告陈述该合同的实际签订时间为1998年8月，落款时间“1996年3月8日”系倒签。1998年8月19日，郭生祥缴纳了契税28064.64元及交易手续费等费用。1998年7月30日，以李丰伯为甲方，何彦兴为乙方签订《合同书》，主要约定：甲方同意将其拥有位于重庆市渝北区龙溪镇红石路126号平街层部分非住宅商场216㎡出售给乙方，总价为85万元人民币。甲方出售给乙方的铺面具体轴线位置为：A轴至H轴，7轴至8轴。在此轴线位置内，不管房管部门核算实际面积为多少，甲方双方约定，成交价不变。本协议从签字之日起甲方同乙方一起去有关部门办理相应登记手续，重新登记税费甲乙方按有关规定各自承担。登记后三天内，乙方第一次支付总购房款的30%，同时甲方提供收据及商场给乙方；第二次付款20%须在第一次付款后30日内完成；第三次付款20%须在第二次付款后30日内完成；第四次付款30%须在第三次付款后30日内完成所有款项，然后甲方将正式发票交给乙方。合同还约定了双方的违约责任。同日，双方在重庆市渝北区公证处对该《合同书》进行了公证。1996年3月12日，重庆亚太国际开发有限公司给何彦兴出具手写收据一份，收款事由为购一楼商场房款，金额为737792元。庭审中，原告陈述李丰伯系其妻子的哥哥。原告对上述几份合同解释如下：1996年3月6日签订的《关于李丰伯同志退出重庆亚太国际开发有限公司及有关事宜处理协议书》中李丰伯的投资款实际为郭生祥在重庆亚太国际开发有限公司的出资款，其股权是由李丰伯代持。该协议签订后，1996年3月6日，李丰伯与重庆亚太国际开发有限公司、重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司为签订《商品房销售合同》，用该合同中亚太大厦商场一楼522.90㎡房屋抵偿前述协议中的180万元。1998年6月24日，双方再次签订《协议书》对1996年3月6日签订的《商品房销售合同》中房屋面积重新测算后，对多交的61.78平方米房屋用违约金抵偿，并用尚欠的违约金抵了63.19平方米房屋。1998年7月30日，李丰伯与何彦兴签订《合同书》将上述房屋中的216㎡出售给何彦兴后，因原告系该投资款的实际出资人，为了将出售给何彦兴后剩余的房屋过户至原告名下，于1998年8月由其直接与重庆亚太国际开发有限公司、重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司重新签订了两份的《重庆市商品房预售（预购）合同》，为了与李丰伯原来签订的《商品房销售合同》保持一致，遂将落款时间便签为1996年3月8日。原告还陈述其于1998年6月15日接收了涉案房屋后，于2000年出租给了重庆恒源商业公司。为此，原告提供了一份《租房协议书》，该协议中有多处涂改，且落款乙方盖章处的印章也被涂改，无法辨识公章中的公司名称。原告还陈述，该房屋出租了两年后，在2002年之后出租给李丰伯的女儿李蓓使用，由李蓓的母亲晏洪蓉向郭生祥转账支付租金。但并未提供双方的租赁合同，仅提供了晏洪蓉于2010年1月26日（48000元）、2013年2月5日（57200元）、2016年2月19日（50000元，转出后又转回）、2018年9月1日（90000元，因账号与户名不符而退回）、2019年1月22日（90000元）给郭生祥的转账记录，该转账记录中均未记载资金用途。再查明，案涉房屋亚太国际大厦由重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司与重庆亚太国际开发有限公司联合开发建设，于1997年8月11日取得商品房预售许可证，1999年3月竣工，于2002年11月22日初始登记于重庆亚太国际开发有限公司名下。该房屋的建设用地使用权人为重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司，属原以划拔方式取得的国有土地，实际用途为商住。2002年11月4日，重庆市人民政府为解决办理“两证”遗留问题印发了《重庆市解决国有土地使用证和房屋所有权证遗留问题的实施意见》（渝府发[2002]82号）文件、重庆市国土资源和房屋管理局发布了渝国土房管发[2002]788号文件，根据上述文件将重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司持有的位于渝北区龙溪街道红石路126号的划拔国有土地转让给朱绍珍等295户，并根据《朱绍珍等295户商品房办证名单表》在2002年陆续为部分房屋买受人办理了房产证，该名单表上记载的XX大厦1-4号房屋面积为314.7㎡，但买受人一栏为空白。还查明，原告于2019年7月23日向重庆市渝北区人民法院起诉被告重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司、重庆亚太国际开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案[案号为(2019)渝0112民初18522号]，请求判令双方之间签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》有效，并要求其办理房屋产权过户手续，该案审理过程中，原告于2020年4月1日撤回了该案的起诉。本院认为，原告以其与重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司、重庆亚太国际开发有限公司签订了《重庆市商品房预售（预购）合同》，其作为涉案房屋的买受人有权依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除对案涉房屋的执行。首先，原告无证据证明其与重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司、重庆亚太国际开发有限公司签订的购买位于渝北区XX路XX号一层商场建筑面积为292.34㎡商铺的《重庆市商品房预售（预购）合同》中的买卖标的物与（2000）渝北法执字第678号执行案件中查封重庆亚太国际开发有限公司名下位于重庆市渝北区XX路XX号XX幢1-4号房屋（商服用房，建筑面积为314.70㎡，套内面积为259.20㎡）属同一房屋，故其不能根据该合同对案涉房屋要求排除对案涉房屋的执行；且即使属同一房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告购买的房屋未过户登记至其名下，未发生房屋所有权变动的效力，原告并未取得该房屋的所有权，故其第一项诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于原告能否要求解除对案涉房屋的查封的请求。本院认为，即使原告买受的房屋与执行案件中的执行标的物属同一房屋，其要排除对案涉房屋的执行仍须满足《最高人民法院》第二十八条规定的如下要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对此，本院评述如下：第一，关于双方签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》，原告主张重庆亚太国际开发有限公司用案涉房屋抵偿其应返还给原告在该公司的180万元投资款，双方遂签订了《重庆市商品房预售（预购）合同》，亦即双方签订该房屋买卖合同的目的是用房屋抵偿原告的金钱债权，故取得房屋所有权只是履行金钱债权的代替手段，双方本身并无买卖房屋的真实意思。且就原告的债权而言，原告主张因其在重庆亚太国际开发有限公司的股份由李丰伯代持，之后因其退股而由重庆亚太国际开发有限公司应返还的入股款所形成的债权。原告并无证明其与李丰伯之间存在股权代持关系；且即使其通过李丰伯代持其股权，在公司存续期间，通过公司转让公司的部分财产给股东方式来抵偿应返还给股东的出资，该行为会导致公司注册资本的减少，但其并未经法定的减资程序，故以此方式取得的债权本身即不合法。第二，关于原告其在查封前已合法占有该房屋的主张。原告虽主张其已于1998年6月15日由李丰伯接收了涉案房屋，但根据商品房预售许可证记载该房屋的竣工时间为1999年3月，原告无证据证明该房屋实际上已于1998年6月竣工，故其不可能在房屋竣工前接收占有房屋；且其提供的房屋交接清单中仅有李丰伯的签名，并未记载接收房屋的坐落或房号，不能证明其接收了涉案房屋。另外原告主张其接收房屋后将房屋出租，但其提供的与重庆恒源商业公司签订的《租房协议书》中有多处改动，在落款处盖章名称亦有涂改，且无其他证据该公司占有该房屋，不能证明其租赁关系的真实性；至于其主张的之后将房屋出租给李蓓由其使用而由原告间接占有该房屋，因原告无证据证明双方之间存在租赁合同关系，且晏洪蓉支付给原告的款项金额、时间均不固定，且用途不明，不能证明是支付给原告的租金，故不能证明李蓓是基于与原告之间的租赁关系代原告占有该房屋。第三，关于价款支付问题，如前所述，原告与重庆亚太国际开发有限公司的签订的买卖合同的真实意思是以房抵债，故就该买卖合同而言，原告并未实际支付价款。第四，案涉房屋已于2002年11月22日初始登记在重庆亚太国际开发有限公司名下，且在之后已为部分买受人办理了房屋过户登记，该公司于2005年7月才被吊销营业执照，原告并未提供证据证明其在此期间曾要求该公司办理过户登记，且在此之后至2019年7月长达14年的时间里，原告亦无证据证明其曾向该公司主张过办理过户登记的权利，其长时间怠于行使权利，做权利上的睡眠者，难谓非因自身原因未办理过户登记。综上所述，原告并不具备《最高人民法院》第二十八条规定的要件，故其并不享有该条规定的可以排除对案涉房屋执行的权益，对于其第二项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告ShengxiangGuo的诉讼请求。案件受理费13155元，由原告ShengxiangGuo负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘涛峰人民陪审员  彭钦洪人民陪审员  何兴专二〇二〇年九月二十四日法官 助理  杨 星书 记 员  潘媛媛