淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初8995号原告：于步琴，女，1973年7月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：吴维如，江苏律轩律师事务所律师。被告:韩彩云，女，1948年11月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张绍洲，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。原告于步琴与被告韩彩云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序并组成合议庭于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告于步琴及委托诉讼代理人吴维如，被告韩彩云及委托诉讼代理人张绍洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于步琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还5万元定金及利息（以5万元为基数，自2019年5月31日按年利率6%计算至实际给付之日）；2、判令被告支付违约金35万元；3、判令被告承担律师费4000元，并承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告及案外人淮安中顺房地产经纪有限公司（以下简称：中顺地产）于2019年5月31日签订《淮安市存量房买卖及居间合同》，被告将位于淮安市清江浦区房屋出售给原告，价格为175万元。合同签订后，原告支付被告5万元定金、与装修公司签订装修合同并支付10万元定金、支付中介公司中介费3.5万元。2019年7月，被告通知原告不打算将房屋出售，后双方经中介协调未果。根据双方签订的合同约定，被告不履行约定的义务，应向原告支付房款总价20%的违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告韩彩云辩称：1、被告没有任何违约行为、相反是原告违约，原告未按照合同约定时间交付首期付款。2、原告主张的房屋装修以及佣金的交付系其与装修公司及中介恶意串通，提供的证据均为虚假，不符合交易习惯和规则。3、被告没有委托任何人作为代理人。综上，被告没有任何违约行为，不应当承担任何责任。原告为证明其诉讼请求，向本院提交《淮安市存量房买卖及居间服务合同》1份、收条1张、代理合同1份、代理费发票1张、短信聊天截屏1张、中国农业银行交易明细清单1份、光盘1张及光盘内容书面材料1份，并提供证人何某,4出庭作证。被告提供与项从岗的离婚证及离婚协议、（2019）苏0812民初1546号民事裁定书，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。原告提供的短信截屏1张、佣金支付确认书1份、微信转账截图1份、被告有异议。经审查，该组证据能够证明原告支付中介费的事实，与本案具有关联性，故予以采信。原告还提供龙亿建筑装饰合同书1份、收据1张、中介房屋成交价截图3份，被告有异议。经审查，本院认为与本案没有关联性，故不予采信。根据原、被告的举证、质证及陈述，本院对以下事实予以确认：被告韩彩云与案外人项从岗在婚姻存续期间共同购得位于淮安市清江浦区的房产，一直未办理产权证。2019年1月24日，项从岗与韩彩云协议离婚，约定该涉案房产归韩彩云所有。之后，被告女儿项月琴与被告一同至中顺地产处要求其帮助出售被告名下房产。2019年5月31日，原告于步琴（买方）与被告韩彩云（卖方）及中顺地产（居间方）签订《淮安市存量房买卖及居间房屋合同》，约定：卖方自愿将坐落在淮安市的房屋出售给买方，（房屋面积136.49平方米，淮房预售证2018207第号，）房屋总价175万元。合同第三条关于付款方式约定：甲乙双方同意以银行贷款方式付款。合同签订时，买方向卖方支付定金5万元。首付款（不含定金）人民币80万元于2019年7月31日前支付，剩余房款申请银行按揭贷款（以银行实际批核额度为准），于银行放款当日付给甲方。第七条约定违约责任：任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后（包括但不限于电话、传真、短信、微信、书面催告、律师函等），自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任；守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用；第十条约定，因买卖一方违约的，守约方可以要求违约方赔偿守约方已支付的佣金费用。合同签订后，被告韩彩云在卖方一栏按手印，原告于步琴在买方一栏签名，中顺地产在居间方一栏盖章，该公司经理何某,4在经办人一栏签名。当天，原告于步琴支付给被告韩彩云购房定金5万元，被告韩彩云出具收条，载明：“今收到于步琴购房定金伍万元整。”合同签订时，被告韩彩云由其女儿项月琴全程陪同，并且留下唯一联系电话138××******，该手机号码系项月琴所有。2019年6月18日，被告韩彩云女儿项月琴与中顺地产何某,4在通话时表示房子不卖了，说是有人挑拨，现在被告韩彩云不同意卖房子了。2019年7月4日与7月13日，被告韩彩云女儿项月琴再次打电话给中顺地产经理何某,4，明确表示房子不卖了，因为其父亲项从岗没有在合同上签字，所以这个房子绝对买不了，而且让中介方告知原告于步琴的银行账号，把5万元定金还给原告。项月琴还说其父母因有其他案子，名下的银行账号被冻结且除涉案房屋未办证法院不知道外其他房产都已经被法院查封。所以签合同当天的5万元定金没有转让被告韩彩云银行账户，而是转入项月琴丈夫刘杰的银行账户。庭审中，本院询问被告是否同意继续履行合同，被告明确表示不愿意继续履行合同。另外，为查清原告的实际损失，经原告申请，本院委托中证房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋市场价值予以评估。2020年8月5日作出中证（淮安鉴）估字（2020）第0004号房地产估价报告，结果为以2020年7月21日为评估价值时点，位于淮安市的房屋评估总价为194.42万元。本院认为：原告于步琴与被告韩彩云签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告按约支付了5万元定金，但是合同至今没有履行，原告称被告明确告知不出售房屋，导致合同不能履行，其行为构成根本违约，应返还定金和产生的利息，并支付违约金35万元及律师费4000元，并承担诉讼费。被告则抗辩称被告没有违约，而是原告未按合同约定时间支付首付款违约。在庭审时，原、被告均认可涉案合同不再履行，对此本院予以认定，双方争议焦点在于导致合同解除的违约责任由谁承担。经审查，本院认为被告对合同没有按约履行存在主要过错，理由如下：首先，关于被告韩彩云女儿项月琴是否为被告的代理人的问题双方发生争议。在被告韩彩云找到居间方中顺地产表示要出售涉案房屋时，就系由其女儿项月琴一起陪同。在与原告于步琴签订《淮安市存量房买卖及居间房屋合同》时，被告在庭审时表示留了本人的联系电话号码，但没有证据证明。原、被告双方均在对方留存合同背面留有联系电话，原告留的系本人电话号码，而被告留给原告的电话号码系被告女儿项月琴所有，且之后所有事项均通过该电话联系，无其他可联系方式。综上，本院认为被告女儿项月琴就是该合同签订和履行的事实上的代理人。其次，被告认为原告未按合同约定在2019年7月31日前支付首付款80万元，系原告违约。本院认为被告女儿项月琴于2019年6月18日明确表示房子不卖了，之后，被告女儿项月琴又和被告前夫项从岗至居间方中顺地产处当面告知该房屋不卖了，理由是涉案房屋为被告韩彩云和项从岗共同共有，现在项从岗不同意出售房屋。被告方明确表示该合同不再履行了，原告方当然可以不再按该合同履行付款义务。综上，因被告在首付款支付前已明确表示合同不再履行，在庭审中亦不同意继续履行合同，导致合同无法履行，应当承担违约责任。故原告要求被告返还购房定金人民币5万元、支付律师费4000元、中介费35000元，并赔偿违约金的诉讼请求，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告按照合同约定承担违约金35万元，其中原告提出的与装饰公司的定金10万元，本院不予支持。原告主张违约金35万元，因违约金补偿为主，惩罚为辅，涉案房屋在签订合同时约定总价为175万元，现经评估该房市场价值为194.42万元，差价为19.42万元。如原告在被告不同意卖涉案房屋时要买该地段相同面积的房产，因同期房价上涨，要多付19.42万元左右价款，故本院认为原告的损失为19.42万元，本院予以认定。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告韩彩云于本判决生效后五日内返还原告于步琴定金50000元、支付损失194200元、中介费35000元、律师费4000元，合计283200元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7360元、鉴定费10000元，合计17360元，由原告于步琴负担5191元，被告韩彩云负担12169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  柏 玲审 判 员  朱建山审 判 员  张 天二〇二〇年九月一日法官助理  张细平书 记 员  吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。