云南省普洱市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)云08执异11号案外人：钟志坚，男，汉族，1963年6月24日生，四川资阳，现住普洱市景谷县。申请执行人：云南建工第四建设有限公司。住所地：云南省昆明市五华区西坝路**，统一社会信用代码：91530000216521569H。法定代表人：孟春柳，该公司董事长。被执行人：景谷福泽房地产开发有限公司。住所地：云南省景谷县江东滨河东路统一社会信用代码：91530824557752795R。本院在执行云南建工第四建设有限公司与景谷福泽房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，查封了普洱市景谷县房屋。案外人钟志坚对执行标的普洱市景谷县房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人钟志坚称，2015年12月12日，其与景谷福泽房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同备案登记时间为2016年7月4日，备案登记号（2016）0229。合同签订后申请人于2015年12月12日向景谷福泽房地产开发有限公司交付了全部购房款40万元人民币。2019年，申请人准备办理房产产权证手续时，经登记部门查询得知，景谷县房屋被云南省普洱市中级人民法院查封。申请人认为其购买景谷县房屋在人民法院查封前，且其已支付了全部价款，请求本院解除查封。钟志坚向本院提交了《商品房购销合同》复印件1份、《施工许可证》复印件1份、《装修协议》1份、《房屋装饰装修管理协议》1份、《物业服务合同》1份、《业主公约》1份、《税收缴款书》1份、《商品房购买发票》1份、《景谷县住房和城乡建设局个人家庭状况查询结果证明》《景谷县不动产登记中心不动产状况查询结果证明》、收据16份。申请执行人云南建工第四建设有限公司、被执行人景谷福泽房地产开发有限公司未提交书面意见。本院查明云南建工第四建设有限公司与景谷福泽房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2016年11月9日查封了景谷福泽房地产开发有限公司100套住宅、11套别墅、115套商铺（包含景谷县），查封期限自2016年11月4日至2019年10月31日止。2019年10月30日，本院对上述房产进行继续查封，查封期限自2019年11月1日起至2022年10月31日止。案外人钟志坚以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议。本案应重点审查钟志坚是否系景谷县房屋的权利人，该权利是否能排除执行。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”的规定，本案中，财富新城12幢1单元1501号房屋登记在景谷福泽房地产开发有限公司名下，因此，财富新城12幢1单元1501号房屋所有权并非钟志坚所有。其次，案外人钟志坚提出执行异议意图排除法院对该房物的执行应符合物权期待权保护的条件，否则执行法院有权查封该房屋，并依法采取评估、拍卖等处置措施。即案外人满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九、第三十条所属条件的，案外人即享有足以排除民事强制执行的权益。案外人钟志坚未提交其办理景谷县房屋预告登记的材料，因此，本案应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条进行审查，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，本院查封案涉房屋的时间为2016年11月4日，而钟志坚在2015年12月12日即与景谷福泽房地产开发有限公司就案涉房屋签订了《商品房购销合同》并办理了合同备案登记，案涉《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，钟志坚提交《景谷县住房和城乡建设局个人家庭状况查询结果证明》《景谷县不动产登记中心不动产状况查询结果证明》，其在景谷县住房，《垃圾处理收据》《水费收据》等证据表明，所购商品房系钟志坚用于居住。关于已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，在《商品房购销合同》中约定涉案房产的价格为400000元，钟志坚已经向景谷福泽房地产开发有限公司全款缴付。以上三点从形式上符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的物权期待权保护的条件。故，案外人钟志坚对景谷县房屋享有物权期待权，其权利能够排除本院对该房屋的执行。综上，案外人钟志坚的异议请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对景谷县房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  廖新挺审判员  雷斯祺审判员  李国权二〇二〇年九月十四日法官助理冯立群书记员卢杨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。