广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1463号上诉人（原审原告）：杨伟信，男，汉族，1964年7月10日出生，住广东省佛山市禅城区*****,公民身份号码440************019。委托诉讼代理人：黄庆锋，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李诗萍，广东高睿律师事务所律师。上诉人（原审被告）:佛山市****城房地产有限公司,住所地广东省佛山市禅城区**********之一,统一社会信用代码914***********58N。法定代表人：黄捷。委托诉讼代理人：黄德伟，男，该司工作人员。被上诉人（原审被告）:佛山市禅城区祖庙街道永新南村股份合作经济社,住所地广东省佛山市禅城区*******,组织机构代码61******2。负责人：霍树洲。上诉人杨伟信、佛山市万科中心城房地产有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人佛山市禅城区祖庙街道永新南村股份合作经济社（以下简称南村经济社）房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初24677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨伟信上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判万科公司按337.44元/月的标准，向杨伟信支付自2014年2月起至2016年2月止***18号房的两倍临时安置补助费差额8436元，以及自2016年3月起至万科公司将三间回迁房屋交付给杨伟信之日止的两倍临时安置补助费，暂计算至2018年9月为20921.28元，上述两项共计29357.28元；3.万科公司按229.28元/月的标准，向杨伟信支付自2011年1月起南村旧区三街18号之一房屋的临时安置补助费，至万科公司将三间回迁房屋交付给杨伟信之日止，其中2014年2月及之后的补助费按两倍计算，暂计算至2018年9月为34162.72元；4.万科公司按2294.24元/月的标准，向杨伟信支付自2011年1月起***44号房屋的临时安置补助费，至杨伟信将三间回迁房屋交付给杨伟信之日止，其中2014年2月及之后的补助费按两倍计算，暂计算至2018年9月为341841.76元；5.万科公司、南村经济社协助杨伟信办理***503号房、***703号房、***801号房的不动产权证书；6.本案二审诉讼费由万科公司、南村经济社承担。事实与理由：一、***44号房屋的临时安置补偿费及租金补偿应当以合同约定的143.39平方米计算。杨伟信提交的***44号房屋分层分户平面图、宗地图足以证明该房实际面积大于《房屋拆迁安置补偿合同》所约定的143.39平方米产权面积。另外，由佛山市禅城区祖庙街道环市房产管理所出具的《房屋建筑情况》显示“房屋已进行测量”，足以证明***44号房屋的面积经过实际丈量。同时，从《房屋拆迁安置补偿合同》第一条第1点、第二条第1点可见，合同多处确定该房屋合法产权面积为143.39平方米，该面积数是双方根据实际丈量结果协商一致确认，是双方的真实意思表示，应当合法有效。二、两倍临时安置补偿费的起始时间应自2014年2月起计算，直至实际交付回迁房屋之日止。虽然合同未就“村民房屋单体设计方案”作具体解释，但第四条第3款约定明确了三年返迁时间以“项目挂牌交易成功”“签署《成交确认书》”“全部房屋交齐钥匙”“具备拆迁条件”这些时间点来计算。迟延返还物业则支付两倍安置补助费，这是万科公司应承担的违约责任。然而，一审法院将三年返迁期的起始时间推迟到取得建设工程规划许可证之日，不符合合同约定，显失公平。从万科公司自2011年2月开始向杨伟信发放***18号的安置补偿费可知，2011年2月即为“从项目挂牌交易成功并签署《成交确认书》后四月（前提为全部房屋交齐钥匙并具备拆迁条件）之日”，因此三年返迁期计算到2014年1月，则万科公司应从2014年2月起承担两倍租金补偿的违约责任。三、一审法院以回迁房屋面积为标准计算两倍临时安置补偿费错误，应按照被拆迁房屋每月总补偿费2860.96元(337.44元+229.28元+2294.24元)的两倍计算。《房屋拆迁安置补偿合同》第七条第4款约定“若超时返迁，超时部分租金补偿按2倍计算。”据此，合同仅约定按租金补偿两倍计算，并无提及回迁房屋面积或对应的补助费等问题。三份合同已明确约定每月租金数额。因此，即使合同未明确区分各回迁房所对应的临时安置补助费标准，并不影响计算超时返迁的违约责任。四、协助杨伟信办理不动产权证书是万科公司的合同义务，万科公司应予履行。双方未就增购面积部分签订协议，是基于双方对***44号房屋合法产权面积、增购部分面积存在争议，该房合法面积应为143.39平方米,即增购部分面积也可以经计算后确定。因此，未签订增购面积协议的责任及后果不能归咎于杨伟信。南村经济社作为《房屋拆迁安置补偿合同》的见证方，已在合同上加盖公章，且有其负责人签字，其作为村的管理主体，应当提供上述房屋合法产权面积的有关材料并协助办理回迁房屋不动产权证。杨伟信二审中要求万科公司向其提供***18号之一以及***44号房屋《房屋拆迁安置补偿合同》原件。万科公司辩称，一、一审法院对***44号房屋的合法产权面积认定正确，临时安置补助费等相关费用的计算应以《房屋建筑情况》中记载的108.51平方米进行计算。《房屋拆迁安置补偿合同》第一条约定：若无房产证或房产证遗失，以房管局出具的证明记载的面积计算，最终以房产证记载的面积为准；第二条约定：根据本协议附件《房屋拆迁补偿标准》，乙方享有的拆迁补偿及额外补偿：1.乙方的合法房屋[注：合法产权面积须得到祖庙街道国土所的确认（房产证等）]。佛山市自然资源局禅城分局出具的查册结果显示，***44号房屋的建筑面积为73.81平方米，而最终经祖庙街道国土所和房管所确认的《房屋建筑情况》载明***44号房屋的建筑面积为108.51平方米。因此，根据合同约定，上述房屋面积应以《房屋建筑情况》记载的108.51平方米为准。二、《房屋拆迁安置补偿合同》中明确约定回迁房返迁期限为三年，且从经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起计算三年。万科公司已于2015年底提供可供杨伟信抽签选择的房屋，并通知选房交房，该时间并未超过拆迁合同约定的三年返迁期限，万科公司无违约行为。而回迁房至今未完成交付的责任在于杨伟信未付清增购部分的增购价款，万科公司无需承担因杨伟信原因导致的迟延交付的临时安置补助费或双倍租金补偿金责任。根据合同第七条第4款约定，判断万科公司是否存在超时返迁的行为应从回迁房取得《建设工程规划许可证》之日起计算三年，而非根据杨伟信主张的合同第四条第3款约定。理由在于：1.合同第四条第3款、合同附件二《三方已达成的部分约定汇总》第（五）第1款使用的都是“开发期”而非“返迁期”或“返迁期限”，而合同第七条第4款使用的是“返迁房屋的时限”“超时返迁”。因此，从文意上看，应适用合同第七条第4款的约定。2.合同第七条第4款是关于返迁房屋返迁时限的约定，该约定合法有效，具有约束力，双方均应按约定履行。本案村民返迁房屋均分布在***六期1-7座，而万科公司于2014年2月14日取得六期3、4、5、6座建筑工程规划许可证，2014年10月30日取得六期1、2、7座建筑工程规划许可证，即规划部门在前述时间才批出村民房屋单体设计，故应从前述时间为起点计算三年返迁期限，即房屋返迁期限应分别计算至2017年2月13日、2017年10月29日。涉案返迁房屋在2016年1月已达到交付条件，且万科公司也已向南村经济社发出《关于配合村民交付工作的催告函》，告知并催促南村经济社通知村民包括杨伟信等及时完成返迁房屋的交付事宜，杨伟信已知悉上述通知，但未按拆迁合同约定支付增购款并完成收楼事宜。万科公司不应承担因杨伟信原因而导致超期返迁的双倍安置补偿费的责任。三、临时安置补助费的计算期间应从2011年2月起计算至2016年2月，共计25个月。根据拆迁合同约定，万科公司应从杨伟信将腾空的房屋钥匙交给万科公司之日起向杨伟信支付临时安置补助费，直至杨伟信收到交付通知后2个月。杨伟信交付的时间是2011年1月，而发出房屋将统一于2016年1月1日交付通知的时间是2015年11月。2016年1月起，回迁房已取得竣工验收备案表，具备交付条件，杨伟信完全可以及时向万科公司付清增购款并办理交付手续，但其拖延至今未能向万科公司付清增购价款。因此，根据拆迁合同附件二《三方已达成的部分约定汇总》第一条约定，在杨伟信付清增购价款之前，万科公司有权暂不予交楼。2016年1月之后，因杨伟信原因导致迟延交付房屋的责任不应由万科公司承担。四、***18号之一房的合法产权面积为14.33平方米，按照拆迁合同约定的16元/平方米/月的标准计算，临时安置补助费为5732元（14.33平方米×16元/平方米/月×25个月）。***44号房的合法产权面积为108.51平方米，按照拆迁合同约定的16元/平方米/月的标准计算，临时安置补助费为43404元（108.51平方米×16元/平方米/月×25个月）。五、万科公司应在杨伟信付清回迁房增购款后才交付房屋。根据《三方已达成的部分约定汇总》第一条约定，万科公司交付回迁房的前提是杨伟信付清回迁房物业对应的增购款，若尚未付清，万科公司有合理理由暂不交付回迁房。万科公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判万科公司仅需承担121857.28元临时安置补助费；2.一审案件受理费及上诉费由杨伟信承担。事实与理由：一、一审法院将未交房的过错和责任全部归咎于万科公司不公平。《三方已达成的部分约定汇总》第一条第二款第1点第4)明确约定,回迁房交付使用的前提是付清结算款（即存在增购时的增购价款），一审法院认为双方未明确约定以支付增购价款为交付回迁房的必要前提条件有违常识常理。二、一审判决前出现的新证据对判决内容存在实质性影响。在一审过程中，万科公司为了催促杨伟信及时缴纳增购价款并收楼，再次于2019年11月6日向杨伟信发出《交付通知书》。在杨伟信拒收后，万科公司又通过短信方式通知杨伟信，但依然拒绝支付增购价款、办理收楼手续。故造成回迁房至今没有交付的过错在杨伟信，而非万科公司。万科公司无需承担因杨伟信过错所产生的临时安置补助费和租金补偿。杨伟信辩称，一、虽然合同约定的结算价款应在补偿物业交付使用之前付清，但该合同是格式合同，且该条款是在附件当页。在没有当事人签名的情况下，杨伟信不承认该条款的有效性。二、虽然杨伟信仍未支付增购部分价款，但过错不在杨伟信，因为增购部分的面积需要根据原来拆迁房屋补偿面积计算。万科公司至今不承认在拆迁时对***44号房屋曾经实际丈量过面积，以及不承认安置补偿协议约定的合法补偿面积。另外，万科公司从2016年2月份开始即对杨伟信停发***18号房屋的安置补偿费，而且从未发放过***18号之一和***44号房屋的安置补偿费，更在之后否认杨伟信的中签确认书。万科公司也从未通知杨伟信关于增购部分的面积和价款，所以未支付增购部分价款并非杨伟信的过错。三、万科公司一审时送达给杨伟信的交付通知书不能作为新证据，该通知是在一审庭审结束之后发出，且在第一次庭审结束后，双方对***44号房屋的合法面积仍然存在争议，增购部分的面积未能确定。一审法院判决万科公司应交付房屋正确，而相应的两倍安置补偿费也应该计算到实际交付房屋之日为止。南村经济社二审中未发表答辩意见。杨伟信向一审法院起诉请求：1.万科公司将***503号房、**703号房、**801号房共三间回迁房屋交付给杨伟信，南村经济社协助交付；2.万科公司、南村经济社协助杨伟信办理上述三间房屋的不动产权证书；3.万科公司按337.44元/月的标准，向杨伟信支付自2014年2月起至2015年12月止***18号房的两倍临时安置补助费差额7761.12元，以及自2016年1月起至万科公司、南村经济社将上述三间回迁房屋交付给杨伟信之日止该房屋的两倍临时安置补助费，暂计算至起诉之月即2018年9月，为22271.04元，共计30032.16元；4.万科公司按229.28元/月的标准，向杨伟信支付自2011年2月起***18号之一房屋的临时安置补助费，至万科公司、南村经济社将上述回迁房屋交付给杨伟信之日止，其中2014年2月及之后的补助费按两倍计算，暂计算至起诉之月即2018年9月，为33933.44元；5.万科公司按2294.24元/月的标准，向杨伟信支付自2011年2月起***44号房屋的临时安置补助费，至万科公司、南村经济社将上述三间回迁房屋交付给杨伟信之日止，其中2014年2月及之后的补助费按两倍计算，暂计算至起诉之月即2018年9月，为339547.52元；6.万科公司、南村经济社承担本案诉讼费。诉讼中，杨伟信变更第3至第5项诉讼请求如下：第3项变更为：万科公司按337.44元/月的标准，向杨伟信支付自2014年2月起至2016年2月止***18号房的两倍临时安置补助费差额8436元，以及自2016年3月起至万科公司、南村经济社将上述三间回迁房屋交付给杨伟信之日止该房屋的两倍临时安置补助费，暂计算至起诉之月即2018年9月，为20921.28元，共计29357.28元。第4项变更为：万科公司按229.28元/月的标准，向杨伟信支付自2011年1月起***18号之一房屋的临时安置补助费，至万科公司、南村经济社将上述回迁房屋交付给杨伟信之日止，其中2014年2月及之后的补助费按两倍计算，暂计算至起诉之日即2018年9月，为34162.72元。第5项变更为：万科公司按2294.24元/月的标准，向杨伟信支付自2011年1月起***44号房屋的临时安置补助费，至万科公司、南村经济社将上述三间回迁房屋交付给杨伟信之日止，其中2014年2月及之后的补助费按两倍计算，暂计算至起诉之月即2018年9月，为341841.76元。一审法院认定事实：2010年10月24日，万科公司（拆迁人、甲方）与杨伟信（被拆迁人、乙方）、南村经济社（丙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》（编号：416），合同主要内容为：“……第一条被拆迁房屋……其确认的拆迁房位于***18号……1、待拆房屋总层数为一层，有合法产权的房屋的层数为一层，房地产权证或其它权属证明书记载的合法建筑面积共22.75平方米（若房产证遗失，以房管局出具的证明记载的面积计算，最终以房产证记载的面积为准）……7、以上待拆房屋的房屋产权证编号粤房地证字第21***37号，佛府集建字（91）第060***331号，产权人为杨伟信。第二条根据本协议附件《房屋拆迁补偿标准》，乙方享有的拆迁补偿及额外补偿：1、乙方的合法房屋：[注：合法产权面积须得到祖庙街道国土所的确认（房产证等）]a)根据约定标准计算，乙方的合法产权房屋面积为22.75平方米……c）……（为合法产权房屋面积减选择货币补偿面积）共一层，置换比例为1：1.2……在原地回迁安置房屋具体位置房号在回迁物业竣工前由丙方组织业主抽签确定，乙方承诺对抽签结果无异议……第三条临时搬迁安置……如乙方选择物业置换补偿方式的，双方同意按下列约定解决临时安置……2、本协议签订日起距2010年9月25日在1个月内，故每平方米物业补偿对应的合法产权房屋建筑面积临时安置补助费为16元/月。3、乙方选择物业补偿的合法产权房屋面积为21.09平方米，故每个月临时安置补助费为337.44元人民币。乙方选择物业补偿的合法产权房屋面积未定的，按乙方房产证记载的合法产权面积暂计，故每个月临时安置补助费为337.44元人民币；待乙方选择物业补偿的合法产权房屋面积确定后，按暂计面积与确定面积的差额多退少补。4、临时安置补助费的发放时间：从甲方签订《成交确认书》、乙方将腾空的房屋钥匙交给甲方之日起，至乙方接到甲方《交付通知书》后2个月内止。临时安置补助费按季度发放，每季度第一个月前10天内发放，例如2010年第四季度的租金在2010年10月10日前发放。第四条返还物业约定……2、甲方为乙方返还的物业（应返还面积部分）办理房地产产权证，乙方须予以配合，办理房地产产权证所产生的费用由甲方承担，若乙方不配合，则相关的费用由乙方自理。3、从项目挂牌交易成功并签署《成交确认书》后四月（前提为全部房屋交齐钥匙并具备拆迁条件）之日开始计算，返还物业的开发期为三年。若超出四年，乙方的物业补偿可选择万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业。第五条注销登记本合同签订时，乙方将待拆房屋的房屋产权证和土地使用（所有）权证原件及产权人身份证复印件交给甲方，同时与甲方签订《房地产他项权利、房屋产权注销登记申请表》及土地登记申请书（注：国土证注销申请表）。待拆房屋经补偿后，甲乙双方在一个月内到土地、房产主管部门办理待拆房屋的注销和（或）补偿房屋的过户手续。否则视为未交出房屋，甲方有权停发临时安置补助费……第七条其它约定……4、返迁房屋的时限为乙方取得土地后经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内。若超时返迁，超时部分租金补偿按2倍计算……”上述合同附件二为《三方已达成的部分约定汇总》，主要内容为：“一、拆迁补偿标准（一）补偿范围的界定和补偿面积的确定1.合法产权房屋的界定及补偿面积的确定：原则上参照《佛府【2002】49号文》的有关规定，符合确权条件的，确认为合法产权房屋，并按政府部门最终确权的面积确定补偿面积……（二）拆迁补偿标准……1.产权置换补偿标准……4）结算价款在补偿物业交付使用之日前付清。……（四）拆迁物业临时补助费（租金补偿）：1.在甲方或甲方指定的公司成功获取本项目签订《成交确认书》起一个月内，签订《房屋拆迁补偿合同》，交出房屋钥匙且房屋达到可拆除条件，对选择返迁物业对应的合法面积按每平方米每月补助16元……5.在第一次及最后一次发放临时安置补助费时，不足整月按当月应发放的自然日与当月总自然日天数的比例发放，例如乙方每月租金为1500元，在2010年9月16日把腾空的房屋钥匙交给甲方，则当月从16日到月底自然天数为15天，当月总共30天，则乙方当月的租金为15天/30天*1500元=750元。（五）置换房屋返还期限：1.从项目挂牌交易成功并签署《成交确认书》后四个月（前提为全部房屋交齐钥匙并具备拆迁条件）之日开始计算，补偿物业的开发期为三年。若超出四年，村民宅基地部分的物业补偿可选择万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业……”同日，万科公司（拆迁人、甲方）与杨伟信（被拆迁人、乙方）、南村经济社（丙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》（编号：417），约定由甲方征拆乙方的相关房屋即位于南村环市镇永新管理区***（禅城区环市永新***18号之一）号，房屋产权证编号粤房地证字第21***61号，佛府集建字（91）第060***332号，产权人为杨伟信。乙方的合法产权房屋面积为14.33平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积14.33平方米，每个月临时安置补助费为229.28元。其他合同内容与上述杨伟信所签订的《房屋拆迁安置补偿合同》（编号：416）基本一致。同日，万科公司（拆迁人、甲方）与杨伟信（被拆迁人、乙方）、南村经济社（丙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》（编号：418），约定由甲方征拆乙方的相关房屋即位于***44号，房屋产权证编号粤房地证字第21***38号，土地使用证编号：佛府集建（91）字第060***379，产权人为杨伟信。乙方的合法产权房屋面积为143.39平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积143.39平方米，每个月临时安置补助费为2294.24元。其他合同内容与上述杨伟信所签订的《房屋拆迁安置补偿合同》（编号：416）基本一致。2010年11月25日，万科公司向杨伟信出具《收条》，内容：“南村村民杨伟信签订《房屋拆迁安置补偿合同》同时已将地址***18号土地证、房屋产权证原件交予我司，特此证明。土地证：佛府集建字（91）第060***331号，房屋产权证：粤房地证字第21***37号”。2014年2月14日，涉案佛禅（挂）2010-016地块万科广场住宅小区项目（六期3、4、5、6座）项目取得建设工程规划许可证。2014年10月30日，涉案佛禅（挂）2010-016地块万科广场住宅小区项目（六期1、2、7座）项目取得建设工程规划许可证。2015年7月1日，万科公司向杨伟信发出《声明》，主要内容为：“自2010年您就您在南村所有的房屋与我司签订《房屋拆迁安置补偿协议》至今仍有以下房屋的房产证、国土证未交到我司。请收到此声明后尽快递交，我司自声明发出，您把房产证、国土证原件交到我司之日起，我司不会把以下房产证、国土证用于办理抵押、贷款：房屋旧址：***（***18号之一），房产证号码：粤房地证字第21***61号，国土证号码：佛府集建字（91）第060***332号；房屋旧址：***44号，房产证号码：粤房地证字第21***38号，国土证号码：佛府集建（91）字第060***379号……”2015年12月3日、12月5日，杨伟信与南村经济社分别签订《佛山万科广场返迁安置房中签确认书》，确认其经抽签选中的回迁房为***503房（套内面积64.29平方米）、**703房（套内面积64.29平方米）、**801房（套内面积88.48平方米）。2016年1月12日，万科公司向南村经济社发出《关于配合村民交付工作的催告函》，要求南村经济社共同推动尽快完成村民签约及交付房屋的工作。据佛山市禅城区祖庙街道环市房产管理所于2010年9月26日出具的《房屋建筑情况》，载明：“对杨伟信座落在禅城区***44号的房屋已进行测量，结果：房屋属混合结构一层，建筑占地面积81.33平方米，建筑总面积108.51平方米。”法院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调查，该局作出回复并提供《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，其中载明佛山市***44号的权利人系杨伟信，该房屋于1982年自建，于1999年10月13日登记，建筑面积为73.81平方米。据万科公司向法院提交的《关于杨伟信增购价款的计算方式》（2018年12月4日），确认杨伟信被拆迁房屋的合法产权面积（以房产证记载的面积为准）合计143.93平方米，具体为：***18号21.09平方米、***18号之一14.33平方米、***44号108.51平方米。按照拆迁合同约定的置换比例1：1.2计算，可置换的合法产权面积为172.72平方米。诉讼中，杨伟信与万科公司均确认：杨伟信尚未向万科公司支付增购价款。杨伟信陈述：关于***44号房屋的产权面积，在合同约定时是根据丈量得出，也经杨伟信与万科公司双方确认。***18号之一、***44号房屋的产权证、土地证原件因被盗窃已无法找到。万科公司陈述：关于***44号房屋的产权面积，在签订合同时根据杨伟信上报的数据填写，但合同约定最终以产权登记的面积为准，万科公司没有进行丈量，直至杨伟信起诉后才发现，至今杨伟信都未将该房屋的产权证原件交付给万科公司。杨伟信诉请主张的三间置换房屋，在杨伟信缴清相应的增购价款后万科公司予以交付。万科公司没有证据证明通知杨伟信收楼，但同村村民均知道在2016年1月可以办理收楼手续。另查明：法院于（2018）粤0604民初15172-15180号案中依职权向佛山市禅城区国土城建和水务局调查，该单位作出回复，主要内容如下：经查，禅城区岭南大道北56号由佛山万科公司开发建设，一至七座已申请办理商品房首次登记。来函咨询的35套不动产若拟办理征拆房屋不动产权证，拆迁公司佛山万科公司需提交拆迁许可证明或申请人提交经备案的《房屋拆迁安置补偿合同》、经备案的《商品房买卖合同》（有增购的）、拆迁单位确认补偿的证明（包含补偿房屋的具体地址、权利人、补偿面积、增购面积、由XX增购等）等相关资料。若没有增购部分，办证时无需提交经备案的《商品房买卖合同》（增购部分）及缴税凭证，其他需提交的资料相同。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。杨伟信、万科公司签订的三份《房屋拆迁安置补偿合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，杨伟信、万科公司均应依据上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于杨伟信主张万科公司、南村经济社交付涉案***703房、**801房、**503房的诉请。据法院查明的事实，杨伟信系涉案被拆迁房屋的合法产权人，其经与万科公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由万科公司完成拆迁工作并选择产权置换方式补偿，故万科公司依约负有向杨伟信交付回迁房的合同义务。后杨伟信已交付被拆迁房屋，并通过抽签选中涉案回迁房（**703房、**801房、**503房），且该回迁房已达合同约定交付标准，故万科公司交付回迁房的条件业已成就，杨伟信有权主张万科公司予以交付。涉案回迁房虽存在增购情形，杨伟信亦确未支付完毕增购款项，但双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》并未明确约定以支付完毕增购款为交付回迁房的必要前提条件，故万科公司的相关抗辩意见无理，法院不予采纳。至于南村经济社，其不负有交付回迁房的合同义务，杨伟信主张南村经济社协助交付回迁房，缺乏法律和合同依据，法院不予支持。关于杨伟信主张万科公司支付临时安置补助费及租金补偿的诉请。涉案《房屋拆迁安置补偿合同》第三条第4款约定：“临时安置补助费的发放时间：从甲方签订《成交确认书》、乙方将腾空的房屋钥匙交给甲方之日起，至乙方接到甲方《交付通知书》后2个月内止”，第七条第4款约定：“返迁房屋的时限为乙方取得土地后经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内。若超时返迁，超时部分租金补偿按2倍计算”，据此，万科公司负有向杨伟信发出交付通知的合同义务，并应自规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内交付回迁房。本案中，万科公司未能提供明确有效的证据证明其对杨伟信已实际通知到位，南村经济社的协助通知亦不可直接取代合同约定的通知交付义务；其次，如前认定，万科公司存在单方自行限定交房条件的事实行为，杨伟信现亦确未实际接收回迁房，故此，可认定万科公司并未依约履行合同约定之通知及交付义务，其抗辩无理，且已构成违约，应依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及涉案《房屋拆迁安置补偿合同》的约定，继续履行相关合同义务及承担违约责任。就租金补偿及临时安置补助费的应付期间及金额，法院具体分析如下：一、关于涉案***18号之一房屋的临时安置补助费涉案《房屋拆迁安置补偿合同》第五条约定：“本合同签订时，乙方将待拆房屋的房屋产权证和土地使用（所有）权证原件及产权人身份证复印件交给甲方……否则视为未交出房屋，甲方有权停发临时安置补助费。”据此，万科公司抗辩称因杨伟信至今未能提交***18号之一的产权证和土地使用权证，其有权停发临时安置补助费。根据现有证据及杨伟信的陈述，杨伟信确未能提供该房屋的产权证及土地使用权证，但万科公司已实际对该房屋进行征拆，亦已完成回迁房项目的建设。由此，事实上杨伟信已将该拆迁房屋交予万科公司，不能认定其未交出房屋，万科公司亦不能据此停发临时安置补助费。根据杨伟信及万科公司的陈述，该房屋的临时安置补助费应从2011年1月起按照合同约定的229.28元/月的标准发放。因此，万科公司应向杨伟信支付该拆迁房屋从2011年1月起暂计至2016年2月止的临时安置补助费14215.36元（229.28元/月×62个月）。二、关于涉案***44号房屋的临时安置补助费据前所述，万科公司以杨伟信未提供该房屋的产权证及土地使用权证为由拒绝发放临时安置补助费，该抗辩意见无理，法院不予采纳，万科公司应向杨伟信发放该拆迁房屋从2011年1月起的临时安置补助费。至于该拆迁房屋的临时安置补助费的标准，合同约定的标准为2294.24元/月，其所对应的合法产权面积为143.39平方米。对此，杨伟信陈述该产权面积经与万科公司丈量所得，符合房屋的实际情况，万科公司则陈述因杨伟信未提供该房屋的产权证而由杨伟信上报的数据所得，但应以产权证记载的面积为准。涉案《房屋拆迁安置补偿合同》第二条约定：“根据本协议附件《房屋拆迁补偿标准》，乙方享有的拆迁补偿及额外补偿：1、乙方的合法房屋：[注：合法产权面积须得到祖庙街道国土所的确认（房产证等）]……”，据此，在合同约定记载的房屋产权面积与政府部门登记的产权面积不相符的情形下，应予以调整。本案中，由佛山市禅城区祖庙街道环市房产管理所出具的《房屋建筑情况》载明该房屋的建筑总面积为108.51平方米，由佛山市自然资源局禅城分局出具的《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》载明该房屋的建筑面积为73.81平方米。万科公司抗辩称应以73.81平方米计算相应的临时安置补助费，但其在提交的《关于杨伟信增购价款的计算方式》中将该房屋的合法产权面积调整为108.51平方米。万科公司调整后的主张符合合同约定的“合法产权面积需得到祖庙街道国土所的确认”，故法院以该面积作为该房屋计算临时安置补助费的标准。经计算，该房屋的临时安置补助费应为1736.16元/月（16元/月/平方米×108.51平方米），该合同约定的产权面积及相应的临时安置补助费应予以调整。因此，万科公司应向杨伟信支付该拆迁房屋从2011年1月起暂计至2016年2月止的临时安置补助费107641.92元（1736.16元/月×62个月）。三、租金补偿通观全文，结合当事人陈述意见，租金补偿既包含临时安置补助费，又系万科公司超期交付回迁房所应承担的违约责任。依据上述合同约定，万科公司应自规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内交付回迁房，超期交付则需承担两倍临时安置补助费标准的租金补偿。合同未就“村民房屋单体设计方案”作具体解释，万科公司主张为建设工程规划许可证，符合建设工程施工惯例，杨伟信亦无有效证据予以反驳，故法院依法予以确认。经查，包含涉案**801房在内的回迁房建设项目于2014年2月14日取得建设工程规划许可证，包含涉案**703房、**503房在内的回迁房建设项目于2014年10月30日取得建设工程规划许可证，则万科公司依约应于2017年2月13日前向杨伟信交付涉案4座801房，应于2017年10月29日前向杨伟信交付涉案**703房、**503房，并应按两倍临时安置补助费标准向杨伟信支付自逾期之日起至万科公司交付上述回迁房之日止的租金补偿。另因合同未明确区分各回迁房所对应的临时安置补助费标准，故法院依据公平原则，酌定按各回迁房面积比例予以区分，即**801房所应分配的临时安置补助费比例为40.76%（88.48平方米÷217.06平方米×100%），**703房、**503房所应分配的临时安置补助费比例为59.24%（100%-40.76%）。各回迁房租金补偿具体计算如下：1、**801房：2017年2月14日暂计至2019年11月30日为62956.93元[（337.44元/月+229.28元/月+1736.16元/月）×40.76%×2×1个月÷28天×15天+（337.44元/月+229.28元/月+1736.16元/月）×40.76%×2×33个月]；2、**703房、**503房：2017年10月30日暂计至2019年11月30日为68387.28元[（337.44元/月+229.28元/月+1736.16元/月）×59.24%×2×1个月÷31天×2天+（337.44元/月+229.28元/月+1736.16元/月）×59.24%×2×25个月]。上述暂计至2019年11月30日租金补偿合计131344.21元。自2019年12月1日起的租金补偿应由万科公司以4605.76元/月[（337.44元/月+229.28元/月+1736.16元/月）×2]为标准计付至万科公司交付上述回迁房之日止。杨伟信以2014年2月起算租金补偿并无合同及法律依据，法院对其诉请超出部分不予支持。四、临时安置补助费依据合同约定，万科公司应向杨伟信支付临时安置补助费至杨伟信收到其发出的《交付通知书》后2个月内止。法院于前文中对涉案***18号之一及***44号房屋从2011年1月至2016年2月的临时安置补助费已作出处理，在此不作赘述。诉讼中，万科公司确认自2016年3月起停发涉案拆迁房屋的临时安置补助费，但其并未依约履行通知交付义务，故其应继续履行支付上述费用的合同义务。另因万科公司超期交付回迁房所产生的租金补偿实已包含相应同期临时安置补助费，故万科公司于本案中所应支付的**801房的临时安置补助费期间应为2016年3月1日至2017年2月13日，**703房、**503房的临时安置补助费期间应为2016年3月1日至2017年10月29日。据此，法院确认万科公司依约应向杨伟信支付各回迁房临时安置补助费如下：1、**801房：2016年3月1日至2017年2月13日的临时安置补助费合计10760.99元[（337.44元/月+229.28元/月+1736.16元/月）×40.76%×11个月+（337.44元/月+229.28元/月+1736.16元/月）×40.76%×1个月÷28天×13天）]；2、**703房、**503房：2016年3月1日至2017年10月29日的临时安置补助费合计27196.51元[（337.44元/月+229.28元/月+1736.16元/月）×59.24%×19个月+（337.44元/月+229.28元/月+1736.16元/月）×59.24%×1个月÷31天×29天]。结合前文第一、第二部分中计算的涉案***18号之一及***44号房屋的临时安置补助费，万科公司应向杨伟信支付临时安置补助费合计159814.78元（14215.36元+107641.92元+10760.99元+27196.51元）。关于杨伟信主张万科公司、南村经济社办理涉案回迁房不动产权证书的诉请。依据涉案《房屋拆迁安置补偿合同》的约定，万科公司确负有协助杨伟信办理回迁房不动产权证的合同义务。但据佛山市禅城区国土城建和水务局的书面复函，对涉及存在增购面积的回迁房，办理不动产权证时须提供双方就增购面积部分签订相关协议。本案中，因杨伟信与万科公司未就增购面积部分签订协议，故涉案回迁房尚不符合办理不动产权证的条件，法院对杨伟信主张万科公司办理回迁房不动产权证的诉请不予支持。至于南村经济社，其不负有协助办证的合同义务，杨伟信主张南村经济社协助办理不动产权证书，缺乏法律和合同依据，法院不予支持。关于诉讼费用的承担问题。鉴于本次诉讼系因万科公司违约行为引发，杨伟信就此并无过错，综合考虑案件各方面因素，法院确定本案全部诉讼费用由万科公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、万科公司于判决发生法律效力之日起十日内，向杨伟信交付佛山市禅城区***703房、**801房、**503房；二、万科公司于判决发生法律效力之日起十日内，向杨伟信支付临时安置补助费合计159814.78元;三、万科公司于判决发生法律效力之日起十日内，向杨伟信支付暂计至2019年11月30日的租金补偿合计131344.21元，自2019年12月1日起至万科公司向杨伟信交付上述第一项房屋之日止的租金补偿由万科公司按4605.76元/月的标准计付；四、驳回杨伟信的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3676元，由万科公司负担。二审期间，杨伟信向本院提交以下证据：1.南村经济社工作人员手写材料2页，以证明***44号房屋的实际丈量面积为143.39平方米，对应的返迁面积为172.07平方米；2.南村经济社办公室电脑导出的南村房屋情况10页，以证明***44号房屋的应返还面积为172.07平方米；3.关于拆迁租金问题的复函1页，以证明143.39平方米是经杨伟信和万科公司根据实际丈量结果协商一致确认，相关费用的计算应以143.39平方米为准；4.报改建申请书1页，以证明杨伟信曾经申请改建房屋，增加房屋面积，该申请已经由南村经济社及镇国土所等有关部门审核批准，改建后面积最多可达到4、5层共314.33平方米，***44号房屋改建后的实际面积143.39平方米，没有超过经批准的面积，应为合法面积；5.2007年南村测绘图1页、2010年南村测绘图1页、佛山市城乡规划局禅城分局规划设计条件审批表6页，以证明***44号房屋的登记面积曾被篡改，减少了实际面积，登记面积与实际面积不符；6.成交确认书2页、公告1页，以证明成交确认书于2010年8月26日签署，则2011年2月即为“从项目挂牌交易成功并签署《成交确认书》后四月之日”，因此，三年返迁期计算到2014年2月起承担两倍租金补偿的违约责任；7.土地登记申请书11页、回复函1页，以证明南村经济社隐瞒杨伟信，擅自注销了杨伟信及其父亲杨宜的拆迁房屋的产权证和土地证，却对杨伟信谎称无权注销。可见，南村经济社在参与拆迁回迁工作中存在违规行为；8.关于政府信息公开申请的答复（禅建信息[2019]45号），以证明涉案地块回迁房未依法办理拆迁许可证，《房屋拆迁补偿合同》未经备案，万科在拆迁、回迁工作中存在违规行为；9.有关南村旧改项目相关资料签收表1页，以证明证据8与原件一致，原件在南村经济社处；10.测绘图纸申请书，证明杨伟信的测绘图纸被他人篡改；11.上访人员及涉及强拆房产资料、（2020）粤0604民初92号民事判决，以证明万科公司的拆迁行为违法。万科公司向本院提交以下证据：1.《回迁房交付使用催告函》1页，以证明万科公司在2019年10月18日向杨伟信发出《回迁房交付使用催告函》，催告杨伟信在收到函件之日起5日内办理手续，但杨伟信拒收;2.《回迁房交付使用催告函》彩信通知2页，以证明在杨伟信拒收《回迁房交付使用催告函》后，万科公司又在2019年11月6日通过向彩信的方式告知杨伟信办理回迁房交付手续。南村经济社二审中未提交新的证据。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，杨伟信提交的证据1、证据2未能显示出具主体，本院不予采纳；万科公司对证据3的真实性予以确认，且该证据有原件核对，本院对其真实性予以确认，但该证据并未反映安置补助费的具体计算方式，本院对杨伟信主张的证明内容不予采纳；证据4无原件核对，本院不予采纳；万科公司对证据5的真实性予以确认，且该证据有原件核对，本院对其真实性予以确认，但该证据未直接显示相关房屋面积大小，本院对杨伟信主张的证明内容不予采纳；万科公司对证据6的真实性予以确认，本院对其真实性予以确认，但返迁期起算日应根据在案证据综合认定，本院对杨伟信主张的证明内容不予采纳；证据7、证据8、证据9、证据10、证据11与本案缺乏关联性，本院不予采纳。万科公司提交的证据1、证据2均有原件核对，杨伟信对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。经审查，一审判决认定的事实认定正确，本院予以确认。本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。二审争议焦点为万科公司应否承担违约责任及临时安置补偿费、租金补偿的计算问题。关于万科公司是否应承担违约责任的问题。万科公司上诉主张，杨伟信尚未付清回迁房结算价款，其有权拒绝交付回迁房，无需承担违约责任。对此，本院认为，万科公司与杨伟信订立《房屋拆迁安置补偿合同》，约定万科公司负有向杨伟信交付回迁房的义务。双方所约定的回迁房已符合交付条件，在杨伟信已交付被拆迁房屋，且万科公司要求杨伟信支付增购款部分面积与回迁房屋总体面积的比例较小的情况下，若万科公司可以杨伟信未履行小比例付款义务而拒绝履行整体交付义务，有违公平原则。此外，涉案《房屋拆迁安置补偿合同》仅约定“结算价款在补偿物业交付使用之日前付清”，即双方仅对结算价款的支付期限达成合意，合同中并未约定万科公司在杨伟信未支付结算价款的情况下，可拒绝交付回迁房。综上，一审法院判决万科公司应向杨伟信交付回迁房正确，本院予以维持。万科公司上诉主张其无需向杨伟信交付回迁房，理由不成立，本院不予采纳。万科公司未按约定期限交付回迁房予杨伟信，已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院对此认定正确，本院予以维持。万科公司认为其无须承担逾期交楼违约金，本院不予采纳。关于***44号房屋临时安置补偿费及租金补偿计算面积的问题。杨伟信与万科公司之间的《房屋拆迁安置补偿合同》第二条约定的补偿计算标准是杨伟信需得到祖庙街道国土所的确认的面积。根据本案证据，祖庙街道国土行政部门确认该房屋的建筑总面积为108.51平方米，故按照合同约定，应以此为准。杨伟信主张按照143.39平方米来作为计算该房屋补偿的面积与上述合同约定不符，杨伟信提供的证据不足以推翻上述合同的约定。因此，本院对其该主张不予支持，一审法院对此认定正确。关于租金补偿起算时间的问题。《房屋拆迁安置补偿合同》第七条第四款约定“返迁房屋的时限为乙方取得土地后经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内。若超时返迁，超时部分租金补偿按2倍计算。”合同未就“村民房屋单体设计方案”作出具体解释，但按照建设工程施工流程，万科公司在取得建设工程规划许可之后才能施工。因此，一审法院以回迁房建设项目取得建设工程规划许可证的时间作为回迁房屋建设三年期限的起算点合理，本院予以维持。杨伟信对此提出异议，理由不成立，本院不予支持。关于租金补偿计算面积的问题。《房屋拆迁安置补偿合同》第七条约定了逾期交付回迁房屋的违约责任，此处仅约定赔偿标准没有约定计算方法，双方当事人对此是明知的。由于此条约定的前提是万科公司向杨伟信在约定期限内交付回迁房屋。因此，双方当事人所约定的权利义务的客体是回迁房屋而非杨伟信的被拆迁房屋。一审法院在计算租金补偿金时，以回迁房屋面积作为计算标准公平合理，本院予以维持。杨伟信就此提出的异议不成立，本院不予采纳。关于协助办理不动产权证书问题。万科公司确实负有协助杨伟信办理不动产权证书的义务。但根据行政机关的复函，双方当事人对增购面积存在争议，双方应就此达成一致意见，并订立相应的书面协议，在此情形下才能办理不动产权登记手续。由于办证的前提条件未成就，一审法院不支持杨伟信该项请求正确，本院予以维持。南村经济社仅为合同见证人，其不负有合同义务，杨伟信请求南村经济社承担责任缺乏事实根据，本院不予支持。杨伟信在二审期间明确要求万科公司向其提供《房屋拆迁安置补偿合同》原件，杨伟信一审所列诉讼请求并不包括该项请求，本院二审不作审查，杨伟信可另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杨伟信与万科公司的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7872.22元，由杨伟信负担4186.19元，佛山市万科中心城房地产有限公司负担3686.03元。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  吴媛媛审判员  姜欣欣二〇二〇年九月十七日书记员  卢瑶璇