四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4209号 原告（反诉被告）：刘富元，男，1974年9月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：贡婷婷，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秀珍，四川方舟达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川密理博达科技有限公司，住所地成都市武侯区二环路南四段********。 法定代表人：郑秋，总经理。 被告（反诉原告）：郑秋，女，1986年9月26日出生，汉族，住四川省荣县。 二被告共同委托诉讼代理人：陈念，四川元旭律师事务所律师。 刘富元诉四川密理博达科技有限公司（以下简称密理博达公司）、郑秋房屋租赁合同本反诉纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后适用简易程序公开开庭进行审理。刘富元及其委托诉讼代理人贡婷婷、刘秀珍，密理博达公司的法定代表人郑秋（也即本案当事人郑秋），密理博达公司与郑秋的共同委托诉讼代理人陈念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（本诉被告）刘富元向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，将商铺恢复原状；2.判令密理博达公司、郑秋支付欠刘富元自2020年2月22日起至合同解除之日止的租金，暂计至起诉之日止共计2个月租金26527.6元，未做满5年应付免租期一个月租金，共计3个月租金39791.4元；3.判令密理博达公司、郑秋向刘富元支付拖欠租金的滞纳金100元；4.判令密理博达公司、郑秋向刘富元支付自2019年8月起至合同解除之日止的水、电费、清洁费共计2029元，其中电费969元、商业电费700元、垃圾处理费360元；5.本案诉讼费由密理博达公司、郑秋承担。庭审中刘富元将恢复原状诉请明确为：1.一、二楼之间的洞口修复；2.厕所拆除并清运建渣；3.墙面所有装修版拆除、清运；4.商铺剩余吊顶拆除、清运。事实与理由：2019年2月15日，刘富元与密理博达公司、郑秋签订了《商铺租赁合同》。约定密理博达公司、郑秋租赁刘富元位于龙泉驿区××镇××商铺，租期五年，自2019年2月23日起至2024年2月22日止，租金55元／平方，物业水电费等由承租方承担。约定租满5年给予1个月的免租期。合同签订后，密理博达公司、郑秋实际经营使用商铺，2020年2月底刘富元未收到下一期的租金，联系后未得到回复，刘富元到商铺查看发现商铺大门敞开。经物业告知该商铺自2019年8月至今的水电费、物业费未缴纳。刘富元联系密理博达公司、郑秋处理，未果。故提起诉讼。 被告（反诉原告）密理博达公司、郑秋共同辩称：1．签订合同属实，但合同相对方是密理博达公司，郑秋是作为密理博达公司的法定代表人签订合同。2.双方已于2020年2月19日达成合意腾退房屋，承租方将商铺腾退后就将钥匙放在商铺内，后面刘富元也已经换锁，没有水卡。3.合同已经在2020年2月19日解除，刘富元也已经收回商铺，承租方不应再交房租。合同对免租期也没有附加的规定，不应再加付一个月租金。也不应支付滞纳金。电费和垃圾清理费我方认可，但是只应该承担截止到2020年2月19日的费用。4.关于恢复原状，同意把承租方对房屋损坏的部分即刘富元诉请恢复原状部分进行恢复。 被告（反诉原告）密理博达公司、郑秋向本院提出反诉请求：1.确认密理博达公司与刘富元签署的《商铺租赁合同》已经于2020年2月19日解除；2.判令刘富元返还密理博达公司商铺租赁押金1万元；3.判令密理博达公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年2月15日，刘富元与密理博达公司、郑秋签订了《商铺租赁合同》。约定密理博达公司、郑秋租赁刘富元位于龙泉驿区××镇××商铺。2019年10月28日，成都市公安局龙泉驿区分局下发《关于白鹤西路、西河大道封闭施工期间临时交通组织的通告》，案涉商铺门前道路开始全线封闭施工，导致商铺前的道路成为“断头路”，周边人流物流丧失，营业陷入瘫痪。密理博达公司只能于2020年1月19日关闭了店铺。2020年2月19日，在通知刘富元到场的情况下，密理博达公司从商铺撤离。期间，密理博达公司在接到公安局的修路通知后就与刘富元协商减免租金，因刘富元不同意减免，密理博达公司通知其解除租赁合同，并要求退还押金1万元及赔偿经营损失，未果。故提出前述诉请，望判如所请。 原告（反诉被告）刘富元辩称：1.租金交到2020年2月22日认可。对方要求确认合同解除，没有合同依据和法律依据。对方陈述因不可抗力致合同目的无法实现故行使法定解除权不成立，不属于不可抗力。案涉商铺没有挨着封路那边，实际上还有一个广场，人流量也很大，周边商铺也都在正常经营，也没有因为封路发生退租等情况，商铺是可以正常经营的，且我方也只是出租房屋给对方，合同目的应是租赁房屋，我方不应对其经营产生的收益承担法律风险；2.密理博达公司、郑秋未按合同约定支付租金，构成违约，按照合同约定，押金1万元不退还。 本院经审理认定事实如下：2019年2月15日，刘富元作为出租方（甲方），密理博达公司作为承租方（乙方），签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将自己商铺出租给乙方，商铺位于成都市龙泉驿区西河镇成洛大道3199号雄飞生活广场，建筑面积241.16平方米。租期五年，从2019年2月23日起至2024年2月22日止。租金55元/平方米/月，租金暂定为每半年支付一次，必须提前15天时间，承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖延，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的万分之五加收滞纳金。第三条：承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方利用承租房屋进行违反经营及犯罪活动的；2、承租方拖欠租金出租方有权收回商铺。合同第六条：合同签订商铺二楼楼梯的修建，费用由出租方及承租方确定后，双方各认一半。第七条：1、承租方在合同期内，付给出租方对应于合同签订商铺押金一万元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，出租方可以扣除押金作为补偿；2、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方违约金贰拾万元整。第八条：出租方给一个月时间的免租期作为承租方的装修时间。承租方不得改变房屋结构。第九条：物业管理费由乙方自行向甲方交纳，3.8元/平米/月，水电费由乙方自行缴纳，使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。第十条：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。合同尾部承租方签字处写有密理博达公司，法定代表人处郑秋签字。 2019年2月23日，刘富元出具收条，载明收到郑秋支付案涉商铺的1万元押金。 2019年10月28日，成都市公安局龙泉驿区分局交警大队发出《关于白鹤西路、西河大道封闭施工期间临时交通组织的通告》，载明：2019年11月11日至2020年12月10日，案涉商铺所在路段封闭施工，禁止车辆通行。 案涉商铺系刘富元、刘素琼共同共有。2020年5月10日，成都市蜀川物业服务有限公司向刘富元、刘素琼出具《收款收据》，载明：案涉商铺2019年8月13日-2019年11月13日商业电费969元，2019年11月13日-2020年3月13日700元，2019年9月1日-2020年5月31日商业生活垃圾处理费360元，共计2029元。 2020年2月19日，郑秋向刘富元发送微信“刘哥，我们的房租到期了，就把房子退你了。因为铺面外面围路，我们铺子几乎没人进店，这样也亏不起，年前已经给你交涉好了。看好久你空了我们把相关手续交接清楚”，刘富元回复因没有租够五年故没有免租期并让郑秋将商铺内一二楼间洞口修复。双方在微信中约定2月19日下午在商铺见面。2月19日下午，刘富元与郑秋在商铺商讨腾退及解除合同事宜，未达成一致意见。 2020年2月24日、3月20日、5月6日刘富元向郑秋发送短信催缴房租。 另查明，双方一致认可案涉商铺的租金已支付至2020年2月22日。2020年2月下旬，密理博达公司从案涉商铺搬离，但未对商铺内损坏部分进行修复。 以上事实有租赁合同、收条、收款收据、微信聊天记录、短信记录、房屋产权证、照片、证人证言及当事人陈述予以佐证，本院予以认定。 本院认为：一、关于合同相对方。郑秋辩称密理博达公司是租赁合同相对方，郑秋系作为法定代表人在合同上签字。合同尾部载明出租方为刘富元、承租方为密理博达公司，郑秋是密理博达公司法定代表人，也在合同尾部的密理博达公司法定代表人处签字，从证据上来看，密理博达公司为案涉商铺承租方，故对郑秋的辩称意见，本院予以采纳。二、关于合同解除。密理博达公司诉请确认租赁合同于2020年2月19日解除，认为系因不可抗力（路段封闭施工、疫情）致使合同目的不能实现从而行使的单方解除权。本院认为，针对路段封闭施工，根据双方庭审中出示的照片看，封闭施工的道路边沿距离商铺尚有较为宽阔的距离，不影响行人正常行走及进出商铺。针对受疫情影响的期间，从公平的角度来说，密理博达公司可向刘富元提出申请减免租金或延长租期而不是解除合同，庭审中刘富元也承认双方就减免租金进行过协商但就减免金额未达成一致。故密理博达公司行使单方解除权的基础不成立。而刘富元与密理博达公司于2月19日协商解除事宜，但并未达成一致意见。故对密理博达公司的该项诉请，本院不予支持。密理博达公司已以腾退房屋的形式作出了不再履行合同的意思表示，而刘富元于2020年5月11日提出诉讼形式要求解除合同，本院认为刘富元诉请解除合同已符合法定解除情形，故对刘富元的该项诉请本院予以认可。本案中送达密理博达公司之日即起诉状副本送达之日（2020年6月1日）为合同解除之日。对于交还钥匙，刘富元自述承租人搬走后，大门敞开，且已自行重新加装新锁，本案已无交还钥匙的必要性，故对该项诉请本院不予支持。对于交还水卡，刘富元亦无证据证明已向承租人交付了水卡，故对该项诉请本院亦不予支持。三、关于租金、押金、电费等费用。1.租金。根据争点二的阐述，密理博达公司并无合同约定或者法定的解除权，故其租金应继续计算，现密理博达公司已支付截止2020年2月22日的租金，但考虑到新冠肺炎疫情及政府封路等影响，且承租人已实际腾退商铺等原因，本院确定密理博达公司再支付一个月租金为宜，应付租金为13263.8元（241.16元/平方米×55平方米）。对逾期支付租金的滞纳金，合同约定按万分之五每日计算，刘富元主动调减至119元，不违反法律规定，本院予以支持。刘富元诉请密理博达公司支付免租期的租金，租赁合同未对免租期做附加约定，对该项诉请，本院不予支持。2.对押金10000元，根据租赁合同第七条关于不予退还押金的约定，其本质上是乙方违约解除合同后对甲方的违约金补偿，考虑到违约金兼具填补损失与惩罚功能，本院综合密理博达公司的违约情形，根据公平及诚实信用原则，本院确定刘富元应收取5000元，应退还密理博达公司押金5000元。3.对刘富元诉请的共计2029元的电费及垃圾处理费，本院认为，该部分费用系密理博达公司在使用期间或者合同解除期间发生的费用，根据租赁合同约定，此项费用应由密理博达公司承担，现该费用刘富元已实际向案外人支付，对于该部分费用，本院予以支持。以上费用品迭后，密理博达公司还应向刘富元支付10411.8元。四、关于恢复原状。刘富元在第一次庭审后明确恢复原状事项为：1.一、二楼之间的洞口修复；2.厕所拆除并对拆除后建渣清运；3.墙面所有装修板拆除、清运；4.商铺剩余吊顶拆除、清运。密理博达公司当庭予以认可，故对该项诉请本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川密理博达科技有限公司于本判决生效后十日内向刘富元支付租金13263.8元、滞纳金119元、电费及垃圾处理费2029元；刘富元于本判决生效后十日内向四川密理博达科技有限公司退还押金5000元；前述金额品迭后，四川密理博达科技有限公司应向刘富元支付10411.8元。 二、四川密理博达科技有限公司于本判决生效后十日内对刘富元所有的位于成都市龙泉驿区××道××号××栋××层××号房屋恢复原状（具体如下：1.一、二楼之间的洞口修复；2.厕所拆除并对拆除后建渣清运；3.墙面所有装修板拆除、清运；4.商铺剩余吊顶拆除、清运）。 三、驳回刘富元其他本诉诉讼请求。 四、驳回四川密理博达科技有限公司其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取447元，由四川密理博达科技有限公司负担300元，由刘富元负担147元；反诉案件受理费减半收取25元，由四川密理博达科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  兰莉萍 二〇二〇年九月二十三日 书记员  陈 霞