辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初11734号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，女，该公司工作人员。被告：聂振强，男，1981年7月13日出生，汉族，户籍地沈阳市皇姑区，现住沈阳市沈河区。被告：孙婉君，1987年10月27日出生，汉族，户籍地沈阳市沈河区，现住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：聂振强，男，被告孙婉君的配偶。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告聂振强、孙婉君物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司委托诉讼代理人王颖、被告聂振强同时作为被告孙婉君的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费3806元及滞纳金3139元（滞纳金按日千分之一计算，自2015年1月1日计算至2017年4月15日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告提供物业服务的坐落于沈阳市沈河区房屋，建筑面积为173平方米的房屋的业主。该房屋位于现代家园小区，物业收费标准为每平方米每月0.8元。被告自2015年1月1日至2017年4月15日一直没有交物业费。原告催收无果，诉至本院，请求本院依法支持其诉讼请求。被告聂振强辩称，我办理的房证是2015年10月才下来，之前不应该我交。我方没交物业费的原因是物业提供的服务不好，当时业主委员会和很多业主对物业很不满意，在小区内部打横幅要求物业整改。业委员会当时很反感原告物业公司。主要原因是小区有很多违建，顶楼加盖玻璃窗，人行道被划为车位，小区的路面不平，单元门按钮不好用。最严重的是，我家水压一直不行，洗衣服用洗衣机上不去水，洗澡的水也非常细，买的热水器也用不上。针对滞纳金，原告已经搬走后没有督促我们缴费，对于其收取滞纳金的问题我有质疑，我们有时候不在家没有见到相关的催费通知。被告孙婉君的答辩意见与被告聂振强的答辩意见相同。本院经审理认定事实如下：2014年9月27日，原告辽宁建和物业管理有限公司通过债权转让的方式，取得沈阳现代家园小区所有业主拖欠的2005年以来的物业管理费。原告于2015年1月22日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，被告居住的单元物业费标准为0.8元/平方米/月，委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向乙方支付的违约滞纳金，如补交及时可以免除滞纳金。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求辽宁建和物业管理有限公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；辽宁建和物业管理有限公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。辽宁建和物业管理有限公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告辽宁建和物业管理有限公司于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告聂振强、孙婉君为坐落于现代家园小区内的沈阳市的房屋所有权人，房屋建筑面积为173.42平方米。被告拖欠物业费至2017年4月15日期间的物业费未交。原告催收无果，诉至本院。另查明，被告于2015年9月29日自该房屋的原所有权人处购买此房屋。产权变更登记日期为2015年10月20日。本院认为，原告物业公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，具备事实及法律依据。原告主张被告应交纳的2015年1月1日至2017年4月15日期间的物业费。但根据查明事实，上述房屋于2015年10月20日通过买卖交易方式变更登记至二被告的名下。依照物权法的相关规定，本案房屋不动产以变更登记作为交付方式。被告应自案涉房屋登记在其名下之日起承担该房屋的相关附属义务，其交纳的物业费应自2015年10月20日起计算。根据《物业管理服务合同》约定的标准，结合小区业委会起诉本案原告要求解除物业服务合同的终审判决书于2017年4月7日送达原告，物业交接日为2017年4月15日的事实。物业费按照物业服务合同的约定标准0.8元/平方米/月计算17.5个月加11天。经计算物业费为2479.21元（173.42平方米×0.8元×17.87个月）。考虑到原告物业因与现代家园小区业委会之间因小区物业服务的问题产生过纠纷，且人民法院最终支持了业主委员会要求解除与原告物业服务合同关系并返还相关费用的诉讼请求。说明原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平。鉴于原告服务有瑕疵，应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳住宅物业费较为公平。故被告应向原告交纳的物业费为1983.40元（2479.21元×80%）。关于原告主张的滞纳金，根据查明事实，原告服务于案涉小区，业委会曾向本院提出诉讼，认为原告物业公司的服务存在重大问题，要求解除与物业公司的服务合同，本院亦作出生效判决，支持了业委会的诉讼请求。这足以说明物业公司的服务管理存在着一定的问题。虽然双方约定了滞纳金,但该滞纳金实质应为违反协议的违约金。原告物业公司于2017年4月15日退出了所服务的小区,在一定程度上也反映出其提供服务尚有不足，也并未完全达到了物业服务协议上的要求。因此根据对等原则，本院对原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告聂振强、孙婉君于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司2015年10月20日至2017年4月15日期间的物业服务费1983.40元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告聂振强、孙婉君共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 员 王泽明二〇二〇年九月二十四日法官助理 张萌萌书 记 员 汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。