江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民再16号抗诉机关：江西省人民检察院。申诉人（一审被告、二审被上诉人）：伍海凤，女，1977年10月3日出生，汉族，自由职业，住九江市开发区。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：马庆友，男，1968年10月21日出生，汉族，九江振兴轮船有限公司董事长，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：简武、张泽良，江西柴桑律师事务所律师。原审第三人：九江亿荣房地产开发有限公司。住所：九江市浔阳区十里大道****。法定代表人：吕亚平，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕和平，男，汉族，系公司实际控制人。申诉人伍海凤因与被申诉人马庆友、原审第三人九江亿荣房地产开发有限公司（以下简称亿荣公司）执行异议之诉一案，不服本院（2017）赣04民终152号民事判决，向江西省高级人民法院申请再审，江西省高级人民法院2018年8月2日作出（2018）赣民申452号民事裁定，驳回伍海凤的再审申请。后伍海凤向江西省九江市人民检察院申请监督，江西省九江市人民检察院经审查后提请江西省人民检察院抗诉。江西省人民检察院于2019年12月11日作出赣检民(行)监字[2019]36000000173号民事抗诉书，向江西省高级人民法院提出抗诉，江西省高级人民法院作出（2020）赣民抗第14号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年6月3日立案受理后，依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。江西省人民检察院指派江西省九江市人民检察院检察员李平洋、检察官助理汪治芬出庭。申诉人伍海凤，被申诉人马庆友的委托诉讼代理人简武，原审第三人亿荣公司的委托诉讼代理人吕和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江西省人民检察院抗诉认为，本院（2017）赣04民终152号民事判决采信证据不当，认定的基本事实缺乏证据证明。马庆友未完成举证证明其就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的责任，应承担举证不能的法律后果。主要理由：1.相关证据不能证实马庆友在人民法院查封之前就已合法占有涉案房产。（1）亿荣公司出具的交付证明是其向一审法院提交的答辩意见，非证人证言，且未经过庭审质证，一审法院对“房屋已于2015年1月向马庆友交付”未予认定，二审法院确认一审法院已认定了上述事实，并对该事实予以认定，属认定不当。（2）伍海凤向二审法院提交了一审法院法官杨立名2016年4月14日对亿荣.水晶苑小区业主委员会主任姜志斌作的调查笔录和马庆友于2016年1月7日缴纳物业费的票据，该调查笔录证实马庆友于2016年1月向物业公司缴纳物业费，拿走了房屋钥匙，房屋水电未通，也没人住。而一审法院查封涉案房产的时间是2015年7月23日。上述证据能够证明马庆友于法院查封之前并未合法占有涉案房产。二审法院以该调查笔录未在一审进行庭审质证为由对该证据不予采纳，认定不当。因为一审法院是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对该案作出判决，无需对马庆友在法院查封涉案房产前是否合法占有房产进行论证，故未将该调查笔录作为证据使用，也无需质证。本案应当适用的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，马庆友在法院查封涉案房产前是否已合法占有房产是本案争议的焦点，对姜志斌的调查笔录和缴纳物业费的票据是证实该问题的关键证据，二审法院以一审法院未予质证为由不予纳，处置不当。退一步讲，案争房产查封前马庆友是否缴纳物业费、入住房屋、使用水电等证明合法占有的佐证依据，应当是马庆友承担举证责任，而本案中马庆友并未完成上述证明责任，应当承担举证不能的法律后果。（3）二审判决将“马庆友持有房屋钥匙”等同于“马庆友在案争房屋被查封前已持有房屋钥匙”，认定明显不当。2.现有证据不足以证实马庆友与亿荣公司之间存在真实的房屋买卖关系及已支付涉案房产全部价款的事实。（1）马庆友提供的商品房预售合同、银行转账凭证、收款收据及房管局出具的合同未备案的证明等证据能证明其与亿荣公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但转账凭证主体、汇款用途、汇款总数和单笔数额都不能与购房事项一一对应，转账凭证显示九江振兴轮船有限公司（以下简称振兴公司）于2013年1月22日汇入亿荣公司账户185万元。汇款人不是购房人马庆友，虽然马庆友是振兴公司的法人代表，但法律上并非同一主体；汇款总额为185万元，而购房款总额为1937084元，马庆友声称87084元为现金支付，但并未提供其他证据予以佐证；转款凭证注明用途为“货款”，并非是购房款。亿荣公司收到款项后仅开具了收款收据，而不是正规的交易发票，且收款收据上都未注明房号，有违房屋买卖交易习惯。案争的四套房屋和另案中的两套房，共计六套房屋，其中有住宅用房和门面，不分楼层高低、朝向、性质同一价格均为每平米2800元，此价格有悖常理。（2）一审执行法官吕胜荣出具的“情况说明”证实一审时马庆友曾提交了吕和平个人打给马庆友的借条一份，数额185万元，后马庆友又提交了亿荣公司开具的收款收据，拿回了借条，该借条明确注明六套房屋是用于抵押借款。申诉人伍海凤称：1.马庆友与亿荣公司签订的《商品房预售合同》不是真正意义上的商品房买卖合同，目的是对其债权的担保，名为买卖，实为担保。2.案涉房产于2015年7月23日由一审法院查封，马庆友提供的是2016年1月缴纳物业费的票据，当时房屋并未通水电，所以不可能入住，一审法官杨立名2016年4月14日对亿荣水晶苑业委会主任姜志斌的调查笔录可以佐证。3.二审判决将“马庆友持有房屋钥匙”等同于“马庆友在案争房屋被查封前已持有房屋钥匙”，认定明显不当。4.购房款185万元不是马庆友个人支付，而是由振兴公司转账支付，用途为“货款”，且转账总额与房屋买卖合同数额不一致。先网签后付款也明显不符合房屋买卖常理，且所买房屋不分楼层高低、朝向，均按2800元/平方米计算，背离正常市场规律。5.一审执行法官吕胜荣出具的“情况说明”，能证实马庆友曾向一审法院提交了吕和平个人打给马庆友的借条一张，金额185万元，该借条明确载明房屋是用于抵押借款。6.申诉人在亿荣小区也购有房屋一套，至今未能拿至钥匙，原因是该小区至今未通过有关部门验收，在未验收的情况下何来合法占有，只能说是强行入住。同意检察院的抗诉意见。被申诉人马庆友辩称，1、被申诉人马庆友在一审法院查封案涉房屋前已与亿荣公司签订了《商品房预售合同》，支付了全部房款，2015年1月从开发商处取得房屋钥匙，合法占有了案涉房屋，没有办理过户登记不是马庆友自身原因所致，马庆友拥有物权期待权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，具有对抗执行的权利。马庆友已提交了购房合同、转账凭证、房款收据、钥匙、交付书面说明、物业费收据、实际占有的视频资料、房产交易处《证明》等证据，完成了举证责任。2、民间借贷是实践性合同，必须有转账凭证和借据才能认定，而本案中不具备认定吕和平与马庆友之间具有民间借贷关系的证据基础。伍海凤与吕和平是表兄妹关系，双方具有法律上的利害关系，吕和平的证词不应采信。3.一审执行法官吕胜荣出具的证词，均无证据证实。即使吕胜荣的证词属实，是借款冲抵房款，则房屋买卖也是真实的。4.关于姜志斌证言。房屋交付事宜是马庆友与亿荣公司之间的行为，与业委会无关，业委会也不应当知情。姜志斌称是马庆友拿走了钥匙，说明不是马庆友儿子马兴华交物业费时拿走了钥匙，可见，马庆友早在交物业费前就已经取得了房屋钥匙。取得房屋钥匙就是控制和支配了房屋，至于是否实际入住，不是房屋占有的必要条件。5.亿荣公司出具的《关于马庆友购房事宜的说明》证实，亿荣公司于2015年1月将案涉房屋交付给马庆友使用，亿荣公司出具的书面意见系自认材料，属证据范畴，抗诉书认为其不属于证据曲解了法律。第三人亿荣公司述称，伍海凤、马庆友与亿荣公司均是民间借贷关系，马庆友与亿荣公司之间是名为买房，实为民间借贷。亿荣公司的实际控制人吕和平向马庆友出具了借条，马庆友就把185万转到亿荣公司，双方约定月息2.5%，房屋买卖合同当时只是进行了网签。当时亿荣公司的实际控制人吕和平被羁押了两次，亿荣公司经营瘫痪，吕和平的弟弟吕亚平是公司名义法人代表，其于2015年5、6月份将购房收据及房屋钥匙交给了马庆友的朋友周建兴，但吕亚平没有这个权利。马庆友向一审江西省九江市濂溪区人民法院起诉请求：1、解除对其购买的亿荣·水晶苑3栋2单元904、1704、1706、1204室四套房屋的查封，停止对该房屋的强制执行，并确认该房屋归其所有；另要求诉讼费由伍海凤承担。濂溪区人民法院认定事实：2013年1月23日，马庆友以“九江振兴轮船有限公司”名义向第三人亿荣公司转账两次共185万元。同日，亿荣公司开具收款收据4张，证实收到马庆友房款307468元、307468元、307468元和312508元，该收据上未标注已购房产房号。马庆友与第三人亿荣公司还签订了4份商品房预（销）售合同，约定马庆友以307468元的价格购买亿荣公司开发的怡康苑东侧亿荣·水晶苑3幢二单元904号房、3幢二单元1704号房和3幢二单元1706号房也分别以307468元的价格成交，还以312508元的价格购买了3幢二单元1204号房。该4份商品房预（销）售合同上均未注明签订时间。2016年1月7日，九江亿荣水晶苑小区业主委员会开具收据一张，证实马庆友已交清所购房屋的物业费、垃圾清运费及启动资金。2015年1月6日，伍海凤起诉第三人亿荣公司等人的民间借贷纠纷一案，一审法院依法作出判决，亿荣公司等人应在十日内偿还伍海凤借款291万元及利息。判决生效后，伍海凤向法院申请强制执行，2015年7月23日，法院依法查封亿荣公司开发的亿荣·水晶苑3栋1单元201、202、203、2单元904、1204、1704和1706室等七套房屋，马庆友于2016年1月12日对执行标的提出异议，请求解除查封，一审法院于2016年1月19日驳回了马庆友的异议。马庆友遂起诉至法院，请求判决解除对其已购买的亿荣·水晶苑小区3栋1704、1706、1204、904室等4套房屋的查封，停止对该房产的强制执行，并确认该房屋归其所有；判决伍海凤、第三人亿荣公司承担相关诉讼费用。一审濂溪区人民法院另查明，九江市房屋产权交易管理处来函证实，马庆友在亿荣公司开发的亿荣·水晶苑项目购买了3栋2单元904、1204、1704和1706室4套住房，已通过该局房产交易网站签订了制式的《商品房预（销）售合同》。2014年，亿荣·水晶苑项目因资金问题导致纠纷不断，根据市政府协调会精神，自2014年4月1日起停办亿荣公司开发的亿荣·水晶苑项目产权变更、抵押、合同签约备案等一切业务，从而导致该四套房产至今未备案。一审濂溪区人民法院还查明，马庆友在九江市浔阳区莲花池路99号锦湖豪庭主楼A610号和A1001号尚有房产。马庆友还于2016年1月12日在一审法院五里法庭起诉第三人亿荣公司，要求确认房屋买卖合法有效。2016年12月9日，马庆友撤回对亿荣公司的起诉，一审法院裁定准许。一审濂溪区人民法院认为，执行异议之诉虽属民事诉讼，但与执行程序有紧密联系，其发生在执行过程中，以案外人执行异议被裁定驳回为前提，它既是形成之诉，即排除对执行标的的强制执行；又是确认之诉，即具有确认案外人的主张的实体权益的功能。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条已明确：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案，马庆友与第三人亿荣公司在该院查封之前确实签订了有效的书面买卖合同，马庆友已全额支付了总价款，但是，马庆友买受的房屋不具有唯一性，马庆友除了在第三人亿荣公司开发的亿荣·水晶苑项目买了六套房产，其在本市区尚有两套住房，马庆友提出的异议不符合第二十九条的规定。综上，马庆友请求解除对其已购买的亿荣·水晶苑小区3栋1704、1706、1204、904室等4套房屋的查封，停止对该房产的强制执行，并确认该房屋归其所有并判决伍海凤、第三人亿荣公司承担本案相关诉讼费用的诉讼请求不应得到支持。一审濂溪区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，于2016年12月27日作出（2016）赣0402民初189号民事判决：驳回马庆友的诉讼请求。案件受理费15914元，由马庆友负担。马庆友不服一审判决，上诉请求：1、撤销九江市濂溪区人民法院作出的（2016）赣0402民初189号民事判决；2、解除对上诉人已购买亿荣·水晶苑3栋2单元904、1704、1706、1204室四套房屋的查封，停止对该四套房屋的强制执行，并确认其归上诉人所有；另要求诉讼费用由伍海凤承担。对当事人争议的事实，本院二审认定如下：马庆友与亿荣公司关于购买本案争议四套房屋买卖合同的签订、付款、房屋交付、合同备案等，主要证据和所证事实：①双方签订购买本案四套争议房屋的四份《九江市商品房预（销）售合同》，同时还签订另二套房屋的《九江市商品房预（销）售合同》，约定购买亿荣·水晶苑3栋2单元904、1704、1706、1204室等六套房屋；②振兴公司（法定代表人是马庆友）2013年1月22日汇给亿荣公司185万元汇款单。因汇款单摘要“货款”，九江振兴轮船有限公司及其股东出具证明，证实该款系马庆友夫妻购买上述六套房款；③2013年1月23日，亿荣公司开具给马庆友上述四套房屋的房款收据，同时还开具另两套房屋的房款收据，数额与合同价款均一致，并载明收款方式为“转账”；④亿荣公司一审书面陈述本案争议四套房屋、以及另二套房屋的买卖和履行，称房款转账185元，现金87084元，房款已付清，房屋于2015年1月交付马庆友使用；⑤九江市房屋产权交易管理处证实，上述四套房屋买卖合同签订时间为2013年1月22日（本院二审与房产局交易处核对无误），争议房产的买卖备案因政府通知而从2014年4月1日起停办；⑥九江市濂溪区人民法院作出（2015）庐执字第62号执行裁定，于2015年7月23日查封上述4套房屋。综上，本院查明事实与原审判决认定事实一致。伍海凤提交证人吕和平手写证词并申请其并出庭作证，手写证词：“本人借马庆友本金185万，已用亿荣水晶苑3号楼101、904、1704、1706、1204、1601共六套，已抵偿给马庆友了”，庭审证言则称是为亿荣公司借款，称前有过很多笔借款，185万元是最后一笔。上述手写证词与庭审证言关于借款人是个人还是公司存在矛盾，又与亿荣公司关于房屋买卖的书面陈述相矛盾，借款无书证，证人吕和平与伍海凤又系表兄妹关系。因此证人吕和平证言缺乏证明力。伍海凤提交一审执行法官吕胜荣手写的“情况说明”，经本院通知吕胜荣谈话，确认是其个人所写。主要内容：法院执行查封本案争议房屋，2015年9月18日，马庆友委托下属向法院提交三份证据①185万元汇款单；②吕和平打给马庆友借条，并注明以1704、1706等六套房屋抵清借款；③六份购房合同。2015年10月12日，该下属又来法院提交九江振兴轮船有限公司出具185万元是马庆友购房款的证明。过了几天，马庆友来法院，称没有委托下属递交材料，同时递交九江亿荣公司给其个人的收款收据，取走了上述借条……。该“情况说明”所述吕和平打给马庆友借条，一审执行和审判案卷材料中都没有，借条的提交和取走，未见任何手续，不符合人民法院证据的收取规定，因此吕胜荣个人的“情况说明”不足以证实借条的存在和内容。伍海凤提交一审办案法官杨立民2016年4月14日向争议房屋所在小区业主委员会主任姜志斌作的调查笔录，姜志斌称2016年1月6日前物业公司倒闭，2016年1月7日业主委员会托管了两个月，马庆友没有入住。2016年1月马庆友儿子拿钥匙看房子，缴纳物业管理费，说其父亲借钱给吕亚平用房子抵债……。姜志斌不是马庆友与九江亿荣公司发生法律关系的直接证人，对双方法律关系证明力不足，可以证实2016年1月7日后的争议房屋使用状况，即马庆友当时没有入住争议房屋，而对此前争议房屋买卖和交付时间证明力不足。该调查笔录经一审法院民事审判第一庭签章证实其真实性，属一审法院审理本案时依职权取证，但未作为本案证据提交庭审质证，未装订入本案卷宗，该证据来源不符合法律规定。本院二审认为，伍海凤辩称马庆友与亿荣公司的房屋买卖是为了双方借款担保，法院查封房屋前也未实际占有，为此提交的证据均为证人证言，即：证人吕和平证言、一审执行法官吕胜荣证言、一审办案法官杨立民调查姜志斌证言。由于证人的身份、证据来源和内容存在诸多问题，因而缺乏证明力。马庆友上诉称其与亿荣公司房屋买卖和履行，提供的证据均为书证，即：购房合同、付款凭证、房款收据等，已形成完整证据链，其占有房屋时间也有亿荣公司交付证明和持有房屋钥匙得以证实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”。本案中证明马庆友主张的证据证明力明显大于证明伍海凤主张的证据，依据民事诉讼高度盖然性的证明标准，应当认定马庆友主张的本案房屋买卖和履行的事实。马庆友与亿荣公司签订购买亿荣·水晶苑3栋2单元904、1704、1706、1204室四套房屋的《九江市商品房预（销）售合同》合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。本案争议房屋未在房产管理部门登记备案，故马庆友尚未取得争议房产所有权，其上诉要求确认房屋归其所有不予支持。伍海凤与九江亿荣公司等民间借贷执行一案，是金钱债权执行，马庆友起诉要求排除对其购买房屋的强制执行，是案外人执行异议之诉。马庆友称购买本案争议房屋用于其公司员工住宿，一审法院也查明其在九江市另有两套住房，因此马庆友购买本案争议房屋非用于本人居住，系无过错不动产买受人，应当属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议人主体，该条款严格限定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案查明事实，马庆友在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，又在法院查封前与亿荣公司交付房屋而合法占有，且支付全部购房款，只因政府原因一直停办买卖备案登记，符合上述法律规定的四项条件，因此马庆友上诉要求解除对其已购买房屋的查封，停止对该房屋的强制执行，依法应予以支持。一审法院判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该条款异议主体是购买房屋直接用于生活居住需要的商品房消费者，规定的是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，即：购房的异议人在当地无住房，只需在法院查封前签订房屋购买合同，无需已付清房款和实际占有，既具有排除法院强制执行其购买房屋的权利。马庆友购买本案商品房非本人消费居住，不是该条款适用的异议主体。因此一审法院适用法律不当，判决驳回马庆友诉讼请求错误，应予改判。本院二审依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、第六十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，于2017年4月14日作出（2017）赣04民终152号民事判决：一、撤销九江市濂溪区人民法院作出的（2016）赣0402民初189号民事判决；二、不得执行原审第三人九江亿荣房地产开发有限公司的亿荣·水晶苑3栋2单元904、1704、1706、1204室四套房屋；三、驳回上诉人马庆友要求确认其享有亿荣·水晶苑3栋2单元904、1704、1706、1204室四套房屋所有权的诉讼请求；九江市濂溪区人民法院（2015）庐执字第62号执行裁定于本判决生效时自动失效。本案一审和二审案件受理费共计31828元，由被上诉人伍海凤负担。本院再审期间，被申请人马庆友向本院提交：1.振兴公司支付水电费、物业费、卫生费的财务凭证及该公司现住所地的照片，证明振兴公司一直在九江经营；2.一组视频和照片，证明案涉房屋现状及用于公司员工居住的事实；3.江西省高级人民法院（2018）赣民申452号民事裁定书和（2020）赣民申516号民事裁定书，证明伍海凤和伍海鑫的再审申请均被江西省高级人民法院驳回。马庆友另申请其儿子马兴华（身份证号3210831990********）出庭作证。马兴华在法庭上陈述：2016年1月我父亲马庆友叫我交物业费，物业工作人员开的发票，当时房屋钥匙在我手上，我不认识姜志斌。伍海凤质证称：对证据的真实性有异议，振兴公司经营地在永修。案涉房屋是马庆友在本案二审之后装修入住的。马兴华是马庆友的儿子，其证词应当无效，且马兴华陈述也不是事实，与一审法官杨立名的调查不一致。第三人亿荣公司质证称：上述证据与亿荣公司公司无关。房屋当时是用于抵押借款。伍海凤、亿荣公司均未提交证据。本院再审审查认为，马庆友提交的水电费、物业费、卫生费支付凭证，是振兴公司为马庆友等人名下位于滨江花园的房屋支付的相关费用，与本案无关。照片及录像只能证明案涉房屋目前用于振兴公司办公及员工居住，不能证明马庆友实际占有案涉房屋的具体时间。故马庆友提交的上述证据不能达到证明目的。马兴华是马庆友的儿子，与本案有利害关系，对马兴华的证词不予采信。本院再审查明，亿荣公司实际控制人吕和平称用于抵债的水晶苑101、904、1704、1706、1204、1601六套房产（案涉四套），其中101是门面，亿荣公司与马庆友签订的预售合同中载明单价5000元/平方米，其余五套房产是住宅，合同中载明单价2800元/平方米。六套房产合同总价是1937084元。再审查明的案件事实与原一、二审查明事实基本一致。本院再审认为，现有证据不足以证实马庆友与亿荣公司之间存在真实的房屋买卖关系及已支付涉案房产全部价款，马庆友对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应当驳回。主要理由：1、马庆友提交了《商品房预售合同》、振兴公司转账凭证、收款收据及房管局出具的合同未备案的《证明》等证据，能证明其与亿荣公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但转账凭证主体是振兴公司而不是购房人马庆友，汇款用途是货款，转款总数与购房合同总额不一致。虽然马庆友是振兴公司的法定代表人，但法律上并非同一主体。转款凭证注明用途为“货款”，而不是购房款。转账金额为185万元，与购房款总额1937084元不符，马庆友声称87084元为现金支付，但并未提供其他证据予以佐证。且购房收款收据上都未注明房号，有违房屋买卖交易习惯。案争的四套房屋，不分楼层高低、朝向，价格均为2800元/每平米，有悖常理。2、一审执行法官吕胜荣出具的《情况说明》证实：一审在执行过程中，查封了亿荣水晶苑101、904、1704、1706、1204、1601共六套房屋并向马庆友送达了执行裁定书，2015年9月18日，马庆友委托其下属向法院提出异议并提交了振兴公司转款凭证、吕和平个人打给马庆友的借条（注明以1704、1706等六套房屋抵清借款）、六份借款合同（无签订时间），2015年10月12日，马庆友又委托其下属向法院递交振兴公司的《证明》，证明振兴公司转给亿荣公司的185万元是马庆友个人的购房款，过了几天，马庆友本人来到法院，称其未委托下属向法院递交材料，同时向法院提交了亿荣公司开具的购房收据，并取走了吕和平打给马庆友的借条。为核实该《情况说明》的真实性，本院二审承办法官还向吕胜荣作了调查并作了谈话笔录。再审认为，该证据能够证明马庆友与亿荣公司之间不是真实的房屋买卖关系。3.亿荣公司在本院再审庭审中陈述，亿荣公司与马庆友之间是借贷关系，其个人向马庆友出具了借条，双方约定月息2分5，双方签订了购房合同并进行了网签，实质是抵押担保。4.马庆友与亿荣公司2013年1月22日签订购房合同，而九江市政府自2014年4月1日起才停办亿荣公司开发的亿荣·水晶苑项目产权变更、抵押、合同签约备案等一切业务，在长达一年的时间内，马庆友不申请办理商品房预售合同登记备案手续，有违常理。综上，本院二审对证据审核不当，导致认定事实错误，应予以撤销。一审判决依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，对购房合同的真实性未予审查，虽在认定事实和适用法律上存在瑕疵，但判决结果正确，可予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第四百零七条之规定，判决如下：一、维持江西省九江市濂溪区人民法院（2016）赣0402民初189号民事判决；二、撤销本院（2017）赣04民终152号民事判决。一审案件受理费15914元，二审案件受理费15914元，共计31828元，由一审原告马庆友负担。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二〇年九月四日书记员  黄 勇