广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2280号上诉人（原审被告）：袁绍堂，男，汉族，住广东省清远市清城区*************。上诉人（原审被告）：袁国明，男，汉族，住广东省清远市清城区******。上诉人（原审被告）：潘杏怡，女，汉族，住广东省清远市清城区**************。三名上诉人共同委托诉讼代理人：黄艳明，广东泽萃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡志航，男，汉族，住广东省清远市清新区**************。委托诉讼代理人：张伟聪，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯艳婷，广东亨信律师事务所工作人员。原审第三人：清远市新金廓房地产代理有限公司。住所地：广东省清远市********************。法定代表人：谭焕金，该公司董事长。上诉人袁绍堂、袁国明、潘杏怡因与被上诉人胡志航、原审第三人清远市新金廓房地产代理有限公司（以下简称新金廓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。袁绍堂、袁国明、潘杏怡上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人返还定金50000元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决上诉人返还购房款15000元明显错误。1、原审第三人在庭审中确认，通过微信转账13000元给上诉人，其后上诉人退还2000元给第三人，第三人确认支付11000元给上诉人。由此可见，该笔款项的支付主体是第三人，并不是被上诉人。同时，上诉人在签订承诺书时约定同意第三人独家代理出售涉案房屋，并收取第三人支付的11000元。结合上述事实可以看出，虽然上诉人出具的收据金额是15000元，但实际当日只收取了11000元。2、一审判决认定该笔款项为购房款错误，上诉人出具收据和承诺书的时间均为2019年6月8日，而涉案房屋买卖合同签订的时间为同年7月8日，合同中并未约定第三人支付的15000元（实际为11000元）转化为购房款。况且付款时上诉人与被上诉人不认识，之后的微信聊天记录也未说明该笔款项转化为购房款。另外，被上诉人确认通过银行转账50000元给上诉人，其余款项是第三人支付给上诉人，假如上诉人按一审判决将该笔款项支付给被上诉人，那么第三人必然会要求上诉人返还该笔款项，给上诉人造成双重损失。二、一审判决上诉人双倍返还定金是错误的。1、被上诉人在一审诉讼请求中没有该项主张，法院作出该项判决违反了不告不理的原则。2、如法院认为违约金过高进行调整，但根据法律规定，违约金超过损失的百分之三十的，应当认定为过高。由于被上诉人没有证据证明其实际损失，且法律规定不得超过损失的百分之三十，一审判决双倍返还明显超过该幅度。胡志航答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、被上诉人已经举证证明上诉人收取了65000元定金，上诉人还辩称没有收到其中部分款项没有事实依据。二、关于双倍返还定金的问题，根据合同法的规定，收取定金一方未按照约定履行义务的，应当双倍返还定金，而且双倍返还定金不会导致违约金过高，请求二审法院驳回上诉人的请求。新金廓公司未作答辩。胡志航向一审法院起诉请求：一、请求法院判令解除双方于2019年7月8日签订的《房屋买卖合同》；二、请求法院判决袁绍堂、袁国明、潘杏怡返还胡志航支付的定金65000元；三、请求法院判决袁绍堂、袁国明、潘杏怡向胡志航支付20%的违约金87800元；四、请求法院判决袁绍堂、袁国明、潘杏怡支付20000元律师费给胡志航；五、本案的诉讼费用由袁绍堂、袁国明、潘杏怡承担。一审法院认定的事实：2019年7月8日，卖方（袁绍堂、潘杏怡）与买方（胡志航）、经纪方（新金廓公司）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：卖方将其所有的位于清远市清城区******************屋转让给买方，总成交价为人民币439000元，定金50000元买方应在签署本合同时直接交付卖方，首期楼款（不含定金）99000元买方应在签署本合同60天内直接交付卖方。卖方承诺签订本合约当天起25个自然日内将此房产所有债务与纠纷处理完毕，确保产权清晰无纠纷无债务，配合买方办理相关交易手续，即25日内卖方需还清银行贷款，取得房产证原件与解除法院查封。若买卖双方共同或分别出现违约行为时，买卖双方除应共同连带向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应共同连带向经纪方支付经纪方聘请律师费以及违约金30000元。袁绍堂、潘杏怡委托袁国明处理涉案房屋买卖事宜，并对袁绍堂的相关行为予以认可。在签订《房屋买卖合同》之前，袁国明已就涉案房屋买卖事宜通过微信与新金廓公司协商，并分别于2019年5月13日、6月8日出具两份定金收据，确认直至2019年6月8日共收取新金廓公司代客户交来承购涉案房屋之定金人民币15000元。2019年7月8日，胡志航向潘杏怡指定账户转账50000元，袁绍堂签署一份定金收据，确认袁绍堂、潘杏怡收到买方交来承购涉案房屋的定金65000元。因袁绍堂、潘杏怡与案外人产生债务纠纷，现涉案房屋处于查封状态，导致双方无法再继续进行交易。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，胡志航与袁绍堂、潘杏怡及新金廓公司签订的《房屋买卖合同》，是合同各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的规定，一审法院予以确认，当事人应当按照合同的约定严格履行各自的权利义务。根据合同约定，袁绍堂、潘杏怡作为涉案房屋的出卖人，应当在签订本涉案合同当天起25个自然日内将此房产所有债务与纠纷处理完毕，确保产权清晰无纠纷无债务，配合买方办理相关交易手续，即25日内卖方需还清银行贷款，取得房产证原件与解除法院查封。但直至胡志航起诉之日，涉案房屋仍处于查封状态，致使双方无法再进行交易，合同目的不能实现，对此，袁绍堂、潘杏怡已构成违约，应当承担违约责任。胡志航主张解除《房屋买卖合同》，袁绍堂、潘杏怡亦表示同意，由于涉案合同属于三方合同，包括房屋买卖法律关系和居间法律关系，因此，一审法院对解除涉案合同中胡志航与袁绍堂、潘杏怡的房屋买卖法律关系予以确认。关于袁绍堂、潘杏怡、袁国明需承担的违约责任，通过袁绍堂、潘杏怡、袁国明出具的三份定金收据显示，截至2019年7月8日，袁绍堂、潘杏怡、袁国明共收取胡志航交来的购房定金65000元。在审理过程中，袁绍堂、潘杏怡、袁国明辩称实际收取的金额为61000元，除胡志航直接通过银行转账支付给潘杏怡的50000元外，剩余11000元款项袁绍堂、潘杏怡、袁国明提交与新金廓公司于2019年5月14日至2019年5月27日的微信转账记录予以证实，2019年7月8日袁绍堂却出具收据证明胡志航交来的款项为65000元，袁绍堂作为完全民事行为能力人，在定金收据上签名确认，应视为其真实意思表示，且袁绍堂、潘杏怡、袁国明并无提供其他证据予以佐证，因此一审法院对上述抗辩理由不予支持。另外，根据涉案合同约定，定金金额应为50000元，现无证据显示双方达成一致意见就定金金额作出变更，因此一审法院确认袁绍堂、潘杏怡、袁国明收取的65000元款项应包括定金50000元及首期楼款15000元。袁绍堂、潘杏怡、袁国明违约造成合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，胡志航可选择适用违约金条款或定金条款，现胡志航主张袁绍堂、潘杏怡、袁国明返还定金款项并支付违约金87800元明显违法法律规定，且袁绍堂、潘杏怡、袁国明提出违约金明显过高，一审法院综合胡志航的实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，认为袁绍堂、潘杏怡、袁国明双倍返还定金即100000元足以弥补胡志航损失，对于袁绍堂、潘杏怡、袁国明多收取的首期房款15000元应一并退还。在本案房屋买卖合同关系中，袁国明受袁绍堂、潘杏怡委托处理房屋买卖事宜，且袁绍堂、潘杏怡对袁国明作出的行为予以认可，因此，本案中违约责任的承担主体应为委托人袁绍堂、潘杏怡。综上，一审法院对胡志航要求袁绍堂、袁国明、潘杏怡返还定金65000元、支付违约金87800元的诉讼请求不予支持。关于胡志航要求袁绍堂、潘杏怡、袁国明支付20000元律师费的诉讼请求，根据涉案合同约定，若买卖双方共同或分别出现违约行为时，买卖双方应共同连带向经纪方支付经纪方聘请的律师费以及违约金30000元，该条款仅约定违约方承担经纪方聘请律师的费用，胡志航要求袁绍堂、潘杏怡、袁国明承担律师费无事实依据，因此一审法院不予支持。判决：一、解除胡志航与袁绍堂、潘杏怡的房屋买卖合同关系；二、袁绍堂、潘杏怡于判决生效之日起10日内向胡志航双倍返还定金100000元及购房款项15000元；三、驳回胡志航的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由胡志航负担403元，袁绍堂、潘杏怡负担897元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、上诉人实际收款数额如何认定；2、一审判决上诉人双倍返还定金是否妥当。关于实际收款数额，一审判决认定上诉人实际收款数额为65000元，涉案双方对被上诉人直接转账支付的50000元并无争议，主要争议在于通过中介方支付的款项金额是否达到15000元以及该笔款项性质的认定。对该笔款项的性质，上诉人提出该笔款项并非购房款，付款主体也并非被上诉人，而是由中介方向其支付，故其不应当向被上诉人返还。对其该节上诉理由，本院认为，在上诉人出具的收据中，明确记载收取的款项为中介方代客户交纳的购房定金，且中介方在诉讼中也承认该笔款项是代被上诉人向上诉人支付的购房款，故该笔款项足以认定是被上诉人委托中介方向上诉人支付的购房款项。对于该笔款项的金额，上诉人提交了微信转账记录，拟证明其未收齐15000元。被上诉人及中介方陈述微信转账13000元，差额部分是以现金方式支付，并提供了上诉人出具的三张收据证明其主张。三张收据出具的时间分别是2019年5月13日、6月8日及7月8日，金额分别显示为10000元、15000元及65000元。根据各方当事人的陈述，日期在后的收据上显示的金额已经包含了日期在前的收据。以上收据可以证明，上诉人对于其收取15000元的事实两次作出确认。上诉人作为完全民事行为能力人，对买卖关系中收款这一重要事实应当尽足够的注意义务，上诉人现否认其出具的收据，必须提供足以推翻收据的证据和理由。上诉人提交的微信转账记录虽然显示中介方仅通过微信转账13000元，但中介方也陈述余款通过现金支付。鉴于差额部分金额较小，加之二手房交易的不规范性，当事人以现金方式支付较为常见，故上诉人提交的该项证据不足以推翻收据。更为重要的是，经法庭询问上诉人为何出具15000元收据时，上诉人陈述是因为被上诉人承诺会在收据出具后补足差额。如前所述，上诉人后两次出具的收据均确认了收款15000元的事实，两张收据时间间隔一个月，如被上诉人未交齐款项，上诉人在一个月后再次确认收款数额的做法也不符合常理，故本院对上诉人的该节抗辩理由亦不予采纳。综上，一审判决认定上诉人实际收款的数额为65000元并无不妥。关于双倍返还定金的问题。涉案双方对于上诉人违约的事实并无争议，本院予以确认并不再赘述。对于违约责任的承担方式合同约定了定金罚则及违约金两种方式供守约方选择。被上诉人在起诉时选择了要求上诉人支付违约金，但一审法院未经释明直接适用了定金罚则，上诉人对此提出程序上的异议。结合案件的基本事实以及双方的诉辩理由，在被上诉人提出违约金的诉讼请求后，由于上诉人抗辩违约金过高，一审法院才结合合同的履行情况、当事人的实际损失等因素，按照定金的标准对违约金进行了调整。定金罚则及违约金虽然在承担责任的形式上不一样，但基础作用都是为了弥补违约行为给守约方带来的损失。一审判决该节处理程序上虽然存在瑕疵，但实体上并无不妥，为了避免当事人诉累，本院对此予以维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人袁国明、袁绍堂、潘杏怡负担。本判决为终审判决。审判长  朱可胜审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年九月二十五日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。