北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初24号原告：陈连学，男，1949年10月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：颜丙杰，北京市道和律师事务所律师。被告：贝绍京，男，1962年10月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：师文硕，北京观道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘盛梅，北京观道律师事务所律师原告陈连学与被告贝绍京排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈连学及其委托诉讼代理人颜丙杰、被告贝绍京及其委托诉讼代理人师文硕、刘盛梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈连学向本院提出诉讼请求：1．判令贝绍京将位于北京市×341号房屋（以下简称341号房屋）腾空并交还给我；2．判令贝绍京按照每月5000元标准向我支付自2007年1月1日起至实际腾退341号房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：我是341号房屋的所有权人。2000年以前，341号房屋一直由我居住。2000年以后，我出于与贝绍京的朋友关系，将341号房屋给他居住。2007年，我要求贝绍京将341号房屋腾退，曾多次与他协商，望其主动搬离341号房屋。但贝绍京予以拒绝，并一直占有至今。贝绍京的行为侵犯了我作为房屋所有权人的合法权益。故我依法请求法院判令贝绍京将341号房屋腾空，并交还给我。贝绍京自2007年起即无权占有341号房屋。大多数时间，贝绍京并没有自己居住，而是委托案外人孙更生将341号房屋通过链家公司等房屋中介机构长期对外出租，从中牟利。贝绍京逾期腾退341号房屋已长达12年，我始终无法使用341号房屋。贝绍京的行为给我造成了损失。我通过查询链家网站，比341号房屋面积小，地理位置、朝向、环境与341号房屋近似的房屋租金价格至少在每月七八千元以上，故诉至法院，望判如所请。贝绍京辩称，341号房屋系我所有，且数十年来一直由我管理，非陈连学所有。陈连学的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求驳回陈连学的全部诉讼请求。20世纪80年代，我系北京市公安局海淀分局海淀派出所的警员，管理海淀片区的工作（主要为现海淀区×居住区区域）。陈连学系城建一公司施工队副队长，在原北京电视台附近（现海淀区苏州桥附近）施工，包括原北京电视台及其对面的武警总部大楼施工项目。陈连学及其妻女是外地来京人员，没地方住，只能一直住在施工工地的工棚里。因为我负责该片区，故与陈连学所在施工队以及陈连学认识并熟识。按照当时的惯例，民警的住房问题公安局无法解决，所以很多民警的住房问题都由管辖片区的单位协助解决。在20世纪80年代末90年代初，我无房，故向时任武警总部后勤部营房处负责人武玉明申请解决房屋问题，武玉明批准同意将海淀乡小南庄290号的空闲平房2间（建筑面积37平方米）给了我。也就是在当时，陈连学一家居住的工棚因为武警总部搬回，需要拆除，陈连学一家没有房子居住。考虑到陈连学一家的居住问题，我于是将平房借给陈连学居住。后1992年海淀区小南庄×号平房拆迁，我考虑到自身身份影响，于是与陈连学协商，以陈连学的名义签署了《优惠购房买卖协议书》，购买341号房屋。我将购房款支付给陈连学，陈连学签署买卖协议后，将买卖协议和收据交还给我。因陈连学的住房问题还未解决，故341号房屋下来后，我同意陈连学继续在该房屋居住，并想办法为陈连学家庭解决住房、子女入学等问题。1998年底，陈连学所在单位对没有住房的职工解决了住房问题，故陈连学搬走，并将341号房屋归还给我。我有时会去那休息，后来考虑到我姐夫孙更生居住在附近，故要求孙更生对341号房屋予以管理。从20世纪90年代末开始，341号房屋就由我实际占有、管理和支配，包括但不限于缴纳房屋的水电供暖费、维修、装修房屋等。陈连学从341号房屋搬离后至今，从未对房屋进行管理。从20世纪90年代341号房屋入住到2017年期间，341号房屋因为政策等各方面原因，一直没有下发房屋产权证书。我也就没有对房屋产权问题与陈连学联系过。在陈连学搬离341号房屋后几年，双方的联系也越来越少，最后几乎断了联系。后近一两年，陈连学女儿总是来打扰341号房屋的住户，我们经沟通才知道，陈连学在2018年办理了房屋产权证，凭房屋产权证认定自身即享有341号房屋的产权，向我宣示主权。陈连学这种不顾房屋来历、歪曲事实、忘恩负义的行为，让我深感痛心。我希望在庭审中陈连学能正面事实，不要被一时的利益熏心而泯灭了良心。退一步讲，即使341号房屋产权人不是我，我也是合法免费使用341号房屋。341号房屋在交付时是毛坯房状态，过去20年我对该房屋进行装修布置，让房屋增值，故陈连学现主张的每月5000元标准过高，缺乏法律依据。恳请法院驳回陈连学的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年7月9日，陈连学（乙方）与北京市国家安全局八〇二工程筹建处（甲方）签订《优惠购房买卖协议书》，约定甲方在海淀区小南庄×号拆除乙方租住的公房2间，建筑面积37平方米；甲方将341号房屋卖给乙方，房价款15405．5元/49㎡，公共、共用部位维修金492元，乙方应付甲方购房款在92．8．9前付清；搬家补助费200元；乙方负责在92年7月19日前搬迁；甲方所售房屋于93年12月前交付乙方使用，并提供有关资料，产权归乙方个人所有。本案双方认可自1998年底至今，341号房屋由贝绍京控制，贝绍京后将341号房屋委托孙更生管理。2017年5月4日，陈连学（乙方）与北京市四方房地产开发总公司（甲方）签订《购房合同》，约定甲方将341号房屋以成本价出售给乙方；房屋价格为38711．9元，公共维修基金2001．17元。同日，北京市四方房地产开发总公司向陈连学出具收据，载明收到陈连学补交房改房款及公共维修金24815．57元。2018年2月12日，341号房屋产权登记至陈连学名下。2019年，陈连学以不当得利纠纷为案由将孙更生、北京链家置地房地产经纪有限公司及其苏州桥店诉至本院，请求判令孙更生向其返还不当得利42600元，并返还341号房屋。2019年9月16日该案庭审中，陈连学称2019年1月至今，孙更生未经其同意，在中介居间服务下，将341号房屋以每月7100元价格对外出租，因此取得租金42600元。孙更生称其于2019年9月4日收到起诉材料，其受贝绍京的委托在管理，对外出租，租金贝绍京拿的。贝绍京到庭陈述称341号房屋是其委托管理的，租金是孙更生转给其的。同日，贝绍京提交说明，称：341号房屋系本人海淀区小南庄×号房拆迁得来，在拆迁时本人借用陈连学的名义出资购买，该房屋实际归本人所有，且本人从20世纪90年代开始实际占有、管理和支配该房屋。2017年本人委托孙更生以其自己的名义将341号房屋出租。孙更生与北京爱家营企业管理有限公司签订了委托代理出租房屋的合同。孙更生将房屋出租后，房屋出租所产生的一切费用均支付给本人，孙更生未因此收取任何利益。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．陈连学提交链家网站截图复印件，证明与涉案房屋近似面积、近似区域的房屋租金。其称该截图系上次诉讼期间提交，应该是2019年9月所截。经质证，贝绍京对该截图不予认可。本院认为，陈连学未出示截图原件，真实性难以确定，且其自述的截图日期与其主张的使用费起始日期2007年1月1日相距甚远，难以证明此前的房屋使用费标准。2．贝绍京为证明其主张的借陈连学名义购买341号房屋，提交下列证据：1．录音光盘及文字稿。录音文字稿显示2018年6月20日，陈连学及其女陈伟霞与贝绍京就341号房屋问题当面沟通无果。其中，贝绍京在录音文字稿上将重点内容标黑如下：……陈女：……（21:04）觉得，嗯，怎么说呢，（21:10）也觉得您挺照顾我们的一直，然后就说这房子您看您就租几年，是不是还可以就是拿点租金，也谢谢这么多年您对我们的照顾。……陈：小贝多年照顾我，我是理解，一个呢，感谢你照顾我这么多年。但是我一个不理解的是我买周二义的房子，这个当时20个平米，当时要分房子呢，提前要分房子，分一居室（注：录音中所述一居室、两居室与341号房屋无关），我说一居室也行啊，你说分两居室要掏钱，我说我有的是钱，小贝造成这个局面，这个局面不应该成这个局面。……我办这个房产证，当时你要给我们个一居室的房子，现在什么事没有。关键的，你说是不是。……（25:51）陈：是，如果不牵扯到周二义的房子，我这个这个，我为什么说坐这谈谈这个事，既然这个存在这个问题呢，我肯定，我要不提出来这个问题呢，你说我，我没想着非要现在这套房子，这个有点说不过去，但你前面这套房子，你说的这个事呢，我就说一开始是你造成的这个事，你要是当时给我一套20平米的一居室，那现在绝对不可能出现这个问题。……贝：首先，我问您啊，就说21号楼这341那房子，您是因为我把周二义的房子没给您办好，是吧？陈：这是。贝：是吧，是吧，因为这个原因吧，是吧？陈：对。……贝：老陈啊，您，您我觉得这事您应该能，应该当时应该记得很清楚，当时您为什么到小院去住去？您那孩子可能小，当时小，就是为什么上那去住去？陈：你安排的这事。……（01:05:15）陈女：他主要一直感激您让他在那住，但是他又觉得这个198号院的这个房子不清不楚。……陈女：……现在这个房子，是我爸的名字。从法律上来讲，没有任何的，不论原来是什么原因，你没有签任何的东西。贝：我没有签过。陈女：对吧，我们现在这个拆迁协议就是这样定的……（01:17:14）陈女：您说了是，但房产证现在是我们的，叔叔。你就算是，你就算是我们现在，你以前有个什么共识，现在它的房主是我爸，我是可以有权利把这个房子收回的。暂时是可以的，……陈女：这也不算是撕破脸，既然您可以处置，我也可以处置。……。贝绍京未出示录音原始载体，经当庭播放，陈连学、陈伟霞认可录音中贝绍京主张的各自声音。2．董某、卢某、周某、鹿某四份证人证言。其中，董某、卢某、周某未出庭作证，亦未向本院说明正当理由；鹿某出庭作证。董某证人证言载明：我和贝绍京在1984年通过海淀派出所民警张祥认识之后，陈连学通过我认识贝绍京；因为陈连学与我是一个单位的工人，同属于北京城建一公司第四施工队；89年后施工队搬到了武警总部苏州桥工地，陈连学一家四口住在施工队临时宿舍房；施工完后要拆除临时宿舍，之后陈连学找到贝绍京，贝绍京出于朋友老乡关系将小南庄的平房暂时借给了陈连学一家人居住；92年小南庄拆迁，武警总部就把小南庄平房分给了贝绍京，那时因为贝绍京是小南庄的管片民警，所以贝绍京借陈连学的名字签了拆迁协议，93年底小南庄回迁，那个时间单位还没有给陈连学分配住房，陈连学又找贝绍京借住了341号房屋；98年底城建一公司给陈连学分配了金沟河房之后，陈连学就搬到了金沟河居住，他就把341号房屋还给了贝绍京。卢某证人证言载明：在1988年与89年北京城建一公司四队承建武警总部办公楼施工（地点苏州街），当时施工队内部人员比较混乱，由正式工与合同工组成，还有很多的外埠施工队伍，全属四队管理，由此给施工队行管安保平安施工带来很大隐患；为确保安宁和平安施工，四队领导同意与属地街道公安进行联系，联络确保武警工地现场管理的问题；当时施工四队陈连学负责队里行管工作，卢传元是队里业务组长，贝绍京是派出所民警，这样通过工作联系就接触的较多，时间一长相互了解的就深刻；因我们当时在工作期间，职工两地分居很多，家属来队都住工棚或是活动板房，工地到哪里，我们职工就搬到哪里，家人来京很不方便；由此，陈连学就找到贝绍京帮助在工地附近能找或（租）到合适房子，能全家和孩子居住。在这种情况下，贝绍京就自己把小南庄平房供给陈连学居住，此后解除陈连学因家属来队和子女上学的很大困难，这样两地分居问题解决了，孩子上学问题等等，贝绍京的确费了不少的心。海淀小南庄的平房小院是武警部队分配给贝绍京居住，这事在场人员全知道；后来随着企业的发展，加之上级政府关照职工，单位为企业老职工办理了家属进京，解除了职工两地分居问题，同时为职工也分配住上楼房，陈连学都享受到这一良好待遇。周某证人证言载明：94年贝绍京找我帮忙说有朋友户口想落我家，想以赠与的方式运作一套房；贝绍京是我哥们，也承诺说不会影响到我正常的拆除分配；我就同意帮忙了；94年12月解玉美、陈伟霞、陈伟玲三人的户口上在我家小南庄**的两间**上。鹿某的证人证言载明：我是上世纪九十年代初通过贝绍京认识的在北京城建工作的陈连学，当时贝绍京介绍陈连学是他老乡；因工作原因我和贝绍京都与武警总部有工作往来；上世纪八、九十年代的基层警察的住房问题多依托所在辖区的大单位解决；武警总部在海淀区小南庄×号有两间平房，由于当时没有更合适的住房，武警总部便将位于海淀区小南庄×号的两间平房分给贝绍京居住；后来陈连学因单位无房，贝绍京便将小南庄290号的两间平房借给其居住；当时陈连学孩子无北京户口，需要借读，是我应贝绍京的请求，协助陈连学在我管辖片区内协调了北京市第十九中学后，帮助陈连学的孩子办理了借读初中手续。庭审中，陈连学在对鹿某质询时出示鹿鹤在此前案件中签字确认的打印版证人证言，载明：本人20世纪80、90年代在北京市公安局海淀分局海淀派出所担任警员，管理万泉庄片区，和贝绍京同宿舍；小南庄290号的平房2间是武警总部后勤部营房处给贝绍京的，贝绍京后来借给陈连学住了。后来平房要拆迁，有一天，陈连学到海淀派出所找贝绍京，在宿舍里，贝绍京给了陈连学一个信封，跟陈连学说这是房款；陈连学把钱拿出来看了下，是一沓100元的钱；后来陈连学走后，贝绍京跟我说这是他小南庄平房拆迁的购房款，只是以陈连学的名义买。鹿某在回答质询时称其与贝绍京在20世纪80年代初到90年代初是同事，贝绍京有笔钱在单位宿舍给过陈连学，钱拿报纸包着一沓。经质证，陈连学称录音是私自录音，有效性有待商榷，对方并未出示录音原始载体，无法核对是否内容有编辑或删改；鹿某与贝绍京关系亲近，有利害关系，证言真实性不可靠，且当庭陈述的包钱方式与书面证言不一致；其他三证人无合法、正当理由未出庭作证，无法核实签字人的身份、签字的真实性，不予认可。本院认为，贝绍京虽未出示录音原始载体，但经当庭播放，陈连学、陈伟霞均认可录音中其声音，且录音内容亦与341号房屋有关，能与本案其他事实印证，故本院认定录音的真实性。对于上述证据能否支持贝绍京的主张，在本院认为部分统一论述。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于341号房屋是否为贝绍京借陈连学的名义购买。贝绍京辩称341号房屋系其借陈连学的名义购买，并在本案中提交录音和证人证言加以证明，但从录音内容来看，陈连学一方并未认可贝绍京关于借名买房的主张，而四份证人证言中，董某、卢某、周某无正当理由未出庭作证，三人的书面证言难以作为认定案件事实的根据；鹿某虽出庭作证，但其与贝绍京曾系多年同事，与贝绍京有利害关系，不能单独作为认定案件事实的根据。综上，贝绍京提交的录音和证人证言难以形成证据链，有效证明其主张，故本院对贝绍京的该项抗辩不予采纳。341号房屋现登记在陈连学名下，陈连学请求判令贝绍京将341号房屋腾空并交还，具有事实和法律依据，本院予以支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。关于陈连学主张的房屋占有使用费，贝绍京辩称其可以合法免费使用341号房屋，但并未提交充分证据证明，且陈连学不予认可，故本院对其该项抗辩不予采纳，贝绍京应向陈连学支付逾期腾房占有使用费。考虑到贝绍京与陈连学之间的特殊关系，该占有使用费应从陈连学向贝绍京明确提出腾房并主张房屋占有使用费时起算。陈连学主张其自2007年要求贝绍京将341号房屋腾退，但并未提交相应证据证明，故本院对其主张难以采信。陈连学在此前案件中曾起诉主张自2019年1月起的341号房屋不当得利，故本院采纳该日期作为逾期腾房占有使用费的起始日期。关于占有使用费标准，贝绍京主张341号房屋在交付时是毛坯房状态，过去20年其对该房屋进行装修布置，让房屋增值，故陈连学现主张的每月5000元标准过高，但在此前案件中，其认可341号房屋自2009年1月每月租金7100元，并已收取，且结合涉案房屋所在位置和房型面积，陈连学主张的每月5000元标准合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、贝绍京于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区小南庄21号楼4层3单元341号房屋腾空并交还给陈连学；二、贝绍京于本判决生效后三十日内按照每月5000元标准向陈连学支付自2019年1月起至实际腾退上述房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回陈连学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6025元，由陈连学负担5258元；由贝绍京负担767元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡光二〇二〇年九月二十五日书记员  崔丽