湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初1765号原告：逯美荣，女，1984年7月4日出生，汉族，住武汉市，委托诉讼代理人：叶鹏，湖北诺亚（东西湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李若冲，湖北诺亚（东西湖）律师事务所律师。被告：陈洪清，男，1969年3月9日出生，汉族，住武汉市东西湖区，原告逯美荣与被告陈洪清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法由审判员刘亮独任审理，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告逯美荣及委托诉讼代理人叶鹏、李若冲、被告陈洪清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告逯美荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈洪清退还原告逯美荣1月23日之后的房租共53,700元、押金20,000元、物业保证金8,000元，共计81,700元；2、本案诉讼费由陈洪清负担。事实与理由：原告逯美荣与被告陈洪清签署《门面出租合同》，于2018年12月8日起承租了被告陈洪清在武汉市东西湖区金银湖路以西、金银湖南四路以南银湖御品7栋1层（7）商门面从事幼儿早教培训，合同租期5年，押金20,000元，租金每半年支付一次。2019年11月11日，原告逯美荣提前支付了2020年上半年租金71,700元。但是，由于新型冠状病毒××疫情，自2020年1月23日开始，原告逯美荣的教育咨询业务己经完全无法继续经营，如继续履行《门面出租合同》对原告而言将导致严重的后果。鉴于此情况，原告逯美荣与被告陈洪清协商，提出终止合同，对此被告没有异议，但在结算退还押金及租金方面，被告陈洪清提出要按将租金计算至4月份，且不退换还押金20,000元。原告认为，自2020年1月23日起，根据国家发布的防疫要求，武汉封城，所有经营门店停业，原告的幼儿早教培训也一样停止，现在所有的客户提出解约退费，原告的业务己经完全不可能恢复经营。根据湖北省高院《关于审理涉及新型冠状病毒××疫情商事案件若干问题的解答》，新型冠状病毒××疫情属于不可抗力，合同当事人享有解除权且不用承担违约责任。原告请求被告陈洪清退还原告逯美荣己付1月24日之后的租金共53,700元、押金20,000元以及物业保证金8,000元完全符合事实和法律规定，原、被告已于2020年4月17日解除合同。综上所述，原告为维护其合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起诉讼，请求贵院依法支持原告各项诉讼请求。被告陈洪清辩称，1、我认为《门面出租合同》没有解除，继续有效，原告用我门面注册的公司现在还没有注销，造成现在这个门面无法出租给他人，且直至2020年5月31日原告才把门面里的东西搬走；2、因为原告没有注销公司，造成我不能将房子出租给他人，造成我每月24,000元的租金损失；3、当时我微信通知原告公司的股东王倩，让他们注销公司，他们说正在办理，他们正式注销公司后，我才能出租给其他人，我认为合同继续有效；4、原告的房租支付至2020年6月8日，我要求原告继续支付房租至双方协调终止合同。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人均无异议的证据，本院依法审核予以采信并在卷佐证；对当事人提出异议的证据，本院予以综合分析认定。根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定如下案件事实：位于武汉市东西湖区金银湖路以西、金银湖南四路以南银湖御品7栋1层（7）商的房屋登记所有人为陈垦，被告陈洪清系陈垦父亲，该房屋用途为商业服务。原告逯美荣（乙方）与被告陈洪清（甲方）签订《门面出租合同》，载明：“第一条：甲方出租的门面位于东西湖区银湖城7号门面，面积为236平方米（一楼、二楼）。第二条：租期五年，自2018年12月8日至2023年11月30日终止，如需续租双方面议。第三条：租金缴纳期及条件：1、押金20000元（合同执行完毕方能退押金）；2、2018.12.1-2020.11.30每月租金12000元、2020.12.1-2021.11.30每月租金13000元、2021.12.1-2022.11.30每月租金14000元、2022.12.1-2023.11.30每月租金15000元；3、租金每半年支付一次，如乙方拖欠租金达5天以上，本合同自行终止，甲方有权收回门面，同时将乙方投资的设备清除门外，并不负责保管乙方物品。第四条：水电费及维修约定：1、水电费、物业管理费由乙方自行向有关部门交纳。2、维修费：租赁期内，乙方引致租赁物内与房屋质量有关的设施损坏，维修费由乙方负责；租赁物内家私、家电设备损坏，维修费由乙方负责。第五条：出租方与承租方的变更：1、租赁期内，甲方如将门面所有权转让给第三方，应符合国家有关政策，房产转让后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务；2、租赁期内，乙方可以转让，但每月租金不能低于15000元。第六条：乙方的职责：1、甲、乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否续订合同；2、乙方如在租赁期内，必须以合理防范措施，保护租赁期内设施完好无损（自然折旧的除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意后方可进行；3、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁良好状态下交给甲方，同时不能破坏屋内的任何产品结构，包括乙方自行装修的结构，只能搬走自购的可移动的物品，否则甲方可追讨乙方由此造成的一切损失；4、租赁期满或合同解除后，乙方不得收取任何转让费用；若乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除的租赁关系的房屋中将乙方物品搬出，不承担保管义务，甲方有权要求乙方赔偿因此产生的费用，并诉之法律；5、合同期满：乙方有优先选择权续租。第七条：租赁期满，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用（包括拆迁），本合同自然终止，互不承担责任，如有政府补偿，双方各自享有应得的补偿。第八条：本合同如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与合同具有同等的法律效力。第九条：本合同如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请当地工商管理部门或人民法院裁决。”原告逯美荣作为乙方、被告陈洪清作为甲方签字捺印确认。原告逯美荣和案外人王倩以本案诉争的房产为注册地，共同注册成立了武汉绿芽儿教育咨询有限公司[2019年1月7日成立，经营范围为教育咨询（不含中小学文化类教育培训）；企业管理咨询；专业艺术组织与策划服务；企业营销策划；庆典策划服务；礼仪服务；非医疗性健康咨询（不含诊疗）；翻译服务（不含涉外）；健身服务；音乐器材、体育用品销售]。2019年11月11日，原告逯美荣向被告陈洪清支付了半年房租（2019年12月1日至2020年5月31日）71,700元（双方协商少300元）。另2018年10月7日，原告逯美荣向银湖城物业服务中心缴纳了装修保证金8,000元。2020年5月31日，原告逯美荣等退出了武汉市东西湖区金银湖路以西、金银湖南四路以南银湖御品7栋1层（7）商的房屋，向武汉市东西湖区工商行政管理局申请简易注销武汉绿芽儿教育咨询有限公司，公告期为2020年6月3日至2020年8月6日，该公司于2020年8月19日注销营业执照。因对退还房租及租金事宜发生争议，原告逯美荣诉讼至本院，要求如诉称。因原、被告分歧较大，本案不能调解。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告逯美荣与被告陈洪清签订的《门面出租合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定，履行各自义务，享有各自权利。《中华人民共和国民事合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。今年发生了新冠××疫情，政府采取了相应的疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。但构成合同解除的免责事由，与合同履行期限、合同履行的内容、疫情影响的程度及因果关系等相关。疫情期间，原告逯美荣可沉下心思考虑如何拓展业务，做好疫情结束后的销售计划和管理方案，也可以利用该段时间充电学习，补齐短板。本案系房屋租赁合同纠纷，新冠××疫情对合同的履行产生一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可以继续履行，承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告逯美荣及其合伙人王倩向被告陈洪清提出解除合同之时，被告陈洪清愿意退还30,000元，但原告方执意认为合同约定了不可抗力，合同作废，要求被告陈洪清退还租金及押金，双方未达成一致，本院认定本案诉争的《门面出租合同》双方未协商一致解除。原告逯美荣不具备法定解除权和约定解除权，执意单方面终止合同，存在主观过错，属典型的违约行为，应向对方承担违约责任。《门面出租合同》第三条第一项约定押金20,000元在合同执行完毕方能退还，现合同尚未履行完毕，双方当事人未达成一致的情况下，原告逯美荣主张被告陈洪清退还押金20,000元的诉讼请求，本院不予支持。第三条第二、三项约定了租金金额及每半年支付一次，现原告方于2020年5月31日才完全退出银湖御品7栋1层（7）商的房屋，且利用该房屋注册的武汉绿芽儿教育咨询有限公司因公告直至2020年8月19日才注销营业执照，客观上给被告陈洪清再行出租造成了障碍，现原告逯美荣主张被告陈洪清退还2020年1月24日之后租金53,700元的诉讼请求，本院不予支持。被告陈洪清要求反诉，但其在本院限定的期限内未向本院提交反诉状并交纳反诉费用，其反诉本院不予处理。关于原告逯美荣向银湖城物业服务中心缴纳的保证金8,000元，因退还的主体系案外人，原告逯美荣主张被告陈洪清退还，本院不予支持。庭审中，被告陈洪清陈述愿意配合原告逯美荣办理向银湖城物业服务中心申请退还保证金8,000元，双方可自行协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告逯美荣的诉讼请求。案件受理费921元（系减半收取，原告逯美荣已预交），由原告逯美荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘亮二〇二〇年九月二十八日书记员  王明