贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3408号原告：谢正明，男，1957年2月17日出生，汉族，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所律师，执业证号15201201710827555，特别授权代理。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码91520100072215698XC。法定代表人：文学强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李国锋，该公司员工。原告谢正明与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢正明及委托诉讼代理人陈正伟，被告贵阳荣达公司委托诉讼代理人李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢正明向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款（对合同第七、十二条的补充约定）无效；2、判决被告向原告退还已收取的高层煤气费2988元、有线电视开户费265元，合计3253元；3、判令被告支付房屋初始登记违约金37881.99元（计算至2020年7月6日）；并从起诉之日起以363900元为基数，按日万分之一利率为标准继续支付违约金至被告办理守初始登记之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年8月18日与被告贵阳荣达公司签订了《商品房买卖合同》，合同中，原、被告双方对原告购买的房屋房号、面积、价款等进行了约定。签订合同后，原告依约支付了购房款。原、被告双方在合同第二十二条第三款约定被告应当在2017年8月30日前取得该商品房的初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关证书，交付给原告。但被告至今未办理该房屋初始登记，也未交付相关文书给原告，被告已经违约。另原、被告双方合同第22条约定，未办理初始登记并交付相关文书，应按照已付房款万分之一承担违约责任。从2017年8月30日至2020年7月6日计1041天，以购房款363900元为基数，共计37881.99元。另《商品房买卖合同》附件十二第一条款1.1条约定被告代收高层煤气费、有线电视开户费违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，属无效条款，被告收取的高层煤气、有线电视开户费依法应予返还。原告多次要求其办理初始登记，支付违约金，退还高层煤气费、有线电视开户费，但被告均拒绝履行义务，现原告诉至法院，请求判如所请。被告贵阳荣达公司辩称，1、请法庭依据原告的举证结合本案的客观实际和过错程度，根据公平原则依法判决；2、造成被告逾期为原告办证的责任不在于被告，是由于案外人恶意诉讼，将被告出售给原告的商品房进行诉讼保全查封所致；3、案外人多次恶意重复起诉我方，其起诉结果均被四级人民法院驳回了诉讼请求，案外人恶意诉讼且滥用诉讼保全权利的行为，我方已向贵州省高级人民法院提起了侵权赔偿，该案正在审理中；4、被告销售给原告的商品房因案外人的原因未在约定期间内办理产权证不是被告的主观过错造成的，而且逾期办证未给原告造成直接经济损失，请求法院依据客观情况和过错原则适当判决；5、逾期办证违约金合同约定过高，请求法院按同期银行贷款利率进行调整。本院经审理认定事实如下：2014年8月18日，原告谢正明与被告贵阳荣达公司签订《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市乌当区房屋，建筑面积97.04平方米，房屋总价款363900元，交房时间为2014年12月31日前。《商品房买卖合同》第七条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，总价款363900元。……前述约定的商品房价格已经包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”，第十二条约定“（一）城市基础设施：……2、供电：交付时达到使用条件；……4、燃气：2015年6月30日达到管道铺设完毕，由燃气公司决定点火时间；……6、有线电视：交付时线路敷设到户。……”，第二十二条“房屋登记：……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已经付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对合同中未约定的、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”。附件十二《补充协议》第1条第1.1款约定“本《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用。买受人同意以上费用由出卖人或‘尚善?御景’小区物业服务公司进行统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人或‘尚善?御景’小区物业服务公司支付相关费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。”。原告与被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》上签字捺印及盖章进行了确认。《商品房买卖合同》采用的是贵州省住建部门制定的示范文本，系被告向原告提供的格式合同。另查明，《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》签订后，原、被告双方于2014年8月26日办理了案涉房屋的备案登记手续，原告亦按约将购房款363900元支付给了被告，被告向原告出具了购房收款收据。还查明，2016年7月17日，被告将案涉房屋交付给了原告，原告同日向被告交纳了高层煤气开户费2988元、有线电视开户费265元。本院认为，本案争议的焦点是：1、被告收取的煤气开户费、有线电视开户费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；2、《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款是否合法有效，上述费用是否应当退还原告；3、逾期办理房屋初始登记违约金如何计算。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费［2011］78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费［2013］179号）、《贵州省发展和改革委员会关于规范有线电视服务收费有关事项的通知》（黔发改收费［2018］1612号）等规范性文件的相关规定，上述费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，因此，供电设施的配套设施的建设安装费用亦包含在商品房价格中。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于＜贵州省城镇房地产开发经营管理条例＞有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有其当然的法律约束力，应当予以适用，完全可以作为认定《商品房买卖合同》附件十二相关条款存在不合理地加重买受人责任的依据。本案中，《商品房买卖合同》采用的是由贵州省住建部门制定的示范文本，该合同第七条约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，被告不再向原告收取该商品房总价款以外的费用，而原、被告双方签订的《补充协议》第1条第1.1款变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但根据《商品房买卖合同》第二十九条对《补充协议》内容所作出的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或否合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，因此，《补充协议》中有关缴纳煤气开户费、电表开户费、有线电视开户费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。《补充协议》是被告为了重复使用而事先拟定的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该协议第1条第1.1款约定将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人即原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，排除了原告的权利，应属于无效条款。故原告诉请确认《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效，本院予以支持。由于《补充协议》第1条第1.1款无效，被告在交房时以代收代缴名义向原告收取的煤气开户费、有线电视开户费于法无据，应予退还，故原告诉请被告退还煤气开户费2988元、有线电视开户费265元，共计3253元，本院予以支持。关于原告诉请被告支付房屋初始登记违约金37881.99元的诉请。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应于2017年8月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未能取得案涉房屋所在楼栋的所有权初始登记，仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已经构成违约。故被告应按照合同约定，从逾期之日即2017年9月1日起每日按原告已付房价款363900元的万分之一向原告支付逾期办理房屋初始登记违约金至其履行该项义务时止，其中2017年9月1日起至2020年7月6日，被告已逾期1039天，被告应向原告支付的违约金为363900元（已付房价款）×0.0001（每日违约金标准）×1039天（违约天数）=37809.21元，原告主张37881.99元，本院支持37809.21元。对于被告辩称的逾期办证是因为案外人错误财产保全所致的答辩意见。本院认为，逾期办证是否是案外人错误保全造成，不属于被告可以免除或者减轻其在本案中承担违约责任的理由，原告根据合同相对性原则诉请其承担违约责任于法有据，故本院对其辩解意见不予采纳。同时，原、被告双方关于违约金支付标准的约定是双方意思自治的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对违约金计算标准不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告谢正明与被告贵阳荣达房地产开发有限公司于2014年8月18日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告谢正明煤气开户费2988元，有线电视开户费265元，共计3253元；三、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告谢正明支付逾期办理房屋初始登记违约金（截至2020年7月6日的违约金为37809.21元，其后的违约金以原告谢正明已付房价款363900元为计算基数并以每日万分之一为标准计算支付至被告贵阳荣达房地产开发有限公司向原告谢正明交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取414元，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张本勤二〇二〇年九月十五日法官助理黄莞君书记员孙毅