河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4457号上诉人（原审被告）：林州二建集团建设有限公司，住所地:林州市国家红旗渠经济技术开发区盛唐大道东段。法定代表人：郭跃立，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈明昌，男，1963年7月9日生，汉族，住林州市，系该公司员工。委托诉讼代理人：张永刚，河南新天河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕海苏，女，1958年6月8日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：吕伏增，男，1958年7月18日生，汉族，系原告吕海苏丈夫。委托诉讼代理人：王爱军，河南今鼎律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：林州鑫博房地产开发有限公司，住所地:林州市振林路北段。法定代表人：韩用吉，职务：总经理。委托诉讼代理人：于滨，河南凌锐律师事务所律师。上诉人林州二建集团建设有限公司（以下简称二建公司）因与被上诉人吕海苏、林州鑫博房地产开发有限公司（以下简称鑫博公司）执行异议之诉一案，不服河南省林州市人民法院作出的(2020)豫0581民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人二建公司上诉请求:1、依法撤销林州市人民法院(2020)豫0581民初2795号民事判决书,改判驳回被上诉人一审诉讼请求,维持对该查封财产的强制执行。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决严重混淆了被上诉人所享有的权利到底属于一般债权还是物权的问题,认定事实明显错误。吕海苏与鑫博公司签订的《房屋认购协议》，实质上是以物抵债协议,该协议的目的在于消灭吕海苏对鑫博公司的债权,而不是房屋买卖协议。吕海苏不是涉案房屋的买受人,只是以房抵账人,其享有的只是对鑫博公司的一般债权,不是物权,不享有物权期待权，不能排除人民法院的强制执行。二、吕海苏与鑫博公司签订的房屋买卖协议不属于合法有效的书面买卖合同。涉案房屋至今没有《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，吕海苏与鑫博公司签订的房屋买卖合同属于无效合同，不能排除人民法院的强制执行。三、对于没有竣工验收的房屋,被上诉人的占有属于违法占有,不能排除人民法院的强制执行。四、涉案房产也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的排除执行的情形。五、吕海苏在人民法院查封之前,没有占有该不动产。六、上诉人对案涉不动产享有优先受偿权,且上诉人与鑫博公司事先有明确的约定。被上诉人吕海苏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人鑫博公司辩称，涉案房产除没有商品房预售许可证之外，具备其他证件。涉案小区二期工程筹建时间是2010年11月左右，而不是上诉人所称的2015年才开始筹备建设，鑫博公司与上诉人签订的建筑合同时间为2012年7月5日，这与上诉人所称2015年才开始投入建设明显不符。在筹备建设期间，开发公司将房屋预先进行出售尽快回笼资金是一般公司的操作模式，我公司对吕海苏交纳的房款予以认可。被上诉人吕海苏向一审法院起诉请求:1、停止执行贵院已经查封的位于林州市禧福苑11号楼一层房屋六套、11号楼东门由北向南门面房六间两层1086.64平米、11号楼前幼儿园820平米建筑物中属于原告吕海苏所有的禧福苑东门由南向北第四间两层共227.52平米的建筑物；并对以上属于原告所有的禧福苑东门由南向北第四间两层共227.52平米的建筑物予以解封（以上属于原告吕海苏所有的禧福苑东门由南向北第四间两层共227.52平米的建筑物初步估价2275200元）。二、请求人民法院依法确认原告购买的上述禧福苑东门由南向北第四间两层共227.52平米的建筑物归原告吕海苏所有。三、案件受理费由被告林州二建集团建设有限公司负担。一审法院认定事实：2016年2月20日，原告吕海苏从第三人鑫博公司开发的林州市禧福苑小区购买了11号楼商房自南向北第间227.52㎡房产，原告及其丈夫吕伏增将购房款通过现金和转账给鑫博公司负责人李治国，共计缴付了2275200元购房款给第三人鑫博公司，有原告转账银行流水和鑫博公司账目表、购房款收据予以证实，鑫博公司为原告出具了2275200元购房款收据。2016年2月20日，第三人鑫博公司和原告吕海苏签订了书面的商品房买卖合同，双方对原告购买房产的位置、总价、交房标准等商品房买卖合同的基本条款作出了明确约定。签订合同后，第三人鑫博公司将11号楼商房自南向北第间227.52㎡房产和房产钥匙交付给了原告吕海苏，并为原告吕海苏办理了该房产的通水通电通气及物业手续，原告吕海苏收到第三人鑫博公司交付的房产后，出租给董庆军使用。房产租用户董庆军将房产进一步进行装修完毕后于2017年6月10日和原告吕海苏签订了租期10年的租房协议，由董庆军开办幼儿园等进行经营，现在房产由原告实际控制、使用。因第三人鑫博公司开发建设的禧福苑小区目前尚不具备办理产权过户登记条件，至今未办理过户登记手续。2017年8月7日，被告二建公司向法院申请对第三人鑫博公司开发的房产进行财产保全，请求保全包括涉案房产在内的财产禧福苑11#楼一层房屋六套、11#楼东门由北向南门面房六间两层1086.64平方米、11#楼前幼儿园820平方米，法院于2017年8月7日作出（2017）豫0581民初4021号民事裁定书，查封包括涉案房产在内的上述房产，查封期限一年，查封期间，不得买卖、转让。2017年8月31日张贴于被查封房产处，但并未加贴封条。2018年7月30日，法院作出了（2018）豫0581民初2820号民事裁定书，对上述房产继续查封。2020年3月9日，法院因被告二建公司申请执行第三人鑫博公司作出了（2019）豫0581执3110号执行裁定书，裁定拍卖被执行人林州鑫博房地产开发有限公司位于河南省××禧××楼××单元××层××、××单元××、××单元××、××号，禧福苑11号楼东门由北向南门面房六间两层1086.64平方米、11号楼前幼儿园820平方米。2020年3月12日，原告吕海苏向法院提出执行异议。2020年3月24日，法院作出了（2020）豫0581执异15号执行裁定书，驳回了原告吕海苏的异议请求。一审法院认为，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议之后，经法院审查作出裁定后，案外人对裁定不服可以依据《中华人民共合同民事诉讼法》第二百二十七条，向人民法院提起执行异议之诉。本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，法院审查《商品房认购书》符合买卖合同成立要件，能够认定买受人系在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。买受人已经向鑫博公司支付了全部购房款。根据鑫博公司在法院查封不动产之前已经向买受人交付房屋钥匙，以及现在买受人已经装修出租使用的实际情况，虽然涉案房产在销售及登记行为上存在缺陷，但买受人不具有过错，属于非因自身原因未办理过户登记。鑫博公司作为房产销售方尚未办理房产登记证书责任应当由鑫博公司承担，而不应当由买受人承担。对买受人物权期待权的保护，系基于买受人已经为取得物权履行了相应义务并以占有的方式对外进行公示，该占有一般以取得房屋钥匙或办理物业管理、通水通气通电手续等占有、使用房产行为进行判断，现买受人在法院查封案涉房产前已经取得房屋钥匙并装修使用的行为，属于合法占有该不动产。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人作为案外人提出执行异议，在符合条文规定情形且能够排除执行的，法院应予支持。经审查本案买受人符合上述规定情形，作为房产买受人的案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。在案外人符合上述司法解释规定情况下，法院对案外人提出停止执行的诉讼请求予以支持。对于案外人主张解除查封的请求，因案外人执行异议之诉是解决基于执行标的引起的实体权利争议，法院判决停止对执行标的执行后，案外人可依据生效判决在执行程序中主张解除查封，故对该请求法院予以驳回。对于案外人在本案中请求确认涉案房屋归其所有的诉求，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十一条以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，涉案房产可以由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，案外人基于不动产登记即可依法取得涉案房屋的所有权，而不应当直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此请求法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行原告吕海苏购买的林州市禧福苑11号楼商房自南向北第间建筑面积227.52㎡的房产。二、驳回原告秦振国的其他诉讼请求。案件受理费25002元，由被告林州二建集团建设有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为执行异议之诉，上诉人二建公司的上诉请求是否成立关键在于被上诉人吕海苏对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从双方签订的合同来看，2016年2月20日吕海苏与鑫博公司签订的商品房认购合同是双方当事人的真实意思表示，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且鑫博公司已经收受购房款，应当认定为商品房买卖合同，而本案涉案房屋在2017年8月被人民法院查封，因此，可以认定吕海苏与鑫博公司在人民法院查封涉案房屋之前已签订了合法有效的书面买卖合同。从涉案房屋的占有情况来看，合同签订后，鑫博公司已将房产钥匙交付给了吕海苏，并办理了通水、通电、通气及物业手续，结合吕海苏将涉案房屋向案外人董庆军租赁的情况，可以认定在人民法院查封之前吕海苏已合法占有案涉房屋。从价款支付来看，购房款由吕海苏以转账和现金的方式支付完成，应当认定吕海苏已支付了全部购房款。从未办理过户登记的原因来看，涉案房屋未办理过户登记是鑫博公司的原因造成的，并非买受人吕海苏自身的原因造成的。综合以上情形，吕海苏对涉案房屋已享有足以排除强制执行的民事权益，故对上诉人二建公司提出驳回吕海苏一审诉讼请求、维持对涉案房屋强制执行的意见，本院不予支持。综上所述，上诉人林州二建集团建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25002元，由上诉人林州二建集团建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年九月二十九日书记员 楚世龙