贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4657号上诉人（原审原告）：杨乾丰，男，1989年11月6日出生，汉族，户籍地贵州省绥阳县旺草镇广怀村杨家寨****，现住绥阳县洋川镇碧桂园******，身份证号码：5221231989********。上诉人（原审原告）：刘丹丹，女，1990年2月5日出生，汉族，户户籍地贵州省绥阳县旺草镇广怀村杨家寨****，住绥，现住绥阳县洋川镇碧桂园******号码：522123199002051042。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈雪梅，贵州文乡师事务所律师。上诉人（原审被告）：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇千工堰还房小区,统一社会信用代码：91520323MA6DMCK180（1-1）。法定代表人：赵冉，公司总经理。委托诉讼代理人：王飞，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人杨乾丰、刘丹丹与上诉人绥阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨乾丰、刘丹丹上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.2020年3月31日起按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止；3.一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实和理由：1.既然一审法院认定了被上诉人违约的客观事实，就应当按照合同约定的标准向上诉人承担违约责任。2.合同约定的违约金计算标准并未超过国家法律规定的标准，被上诉人以合同约定的违约金过高为由要求减少的辩解理由不成立，不应得到支持。3.即便人民法院根据被上诉人的辩解认为合同约定的违约金过高，也当只能根据法律规定予以适当减少，经适当减少后也不应低于法定的标准，即商品房买卖合同司法解释第十八条规定的标准。4.一审法院仅凭主观臆断将合同约定的日万分之二的违约金调整为年息0.5%，有悖公平原则。综上，请求二审依法改判支持上诉人的一审诉请。碧桂园公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实和理由：1.绥阳碧桂园公司不能在一个月内办理房屋所有权证，请求判决延长办理所有权证期限。2.根据双方签订的相关协议，绥阳碧桂园公司确实存在违约行为，但违约不能归责于其公司。之所以未能办理所有权证，系因业主入住后要求升级改造，升级改造过程中幸福小区部分业主违法阻工，导致项目不能按时完成，如期验收。且杨乾丰、刘丹丹也不能举证证明其实际损失，故其公司不应承担违约责任。杨乾丰、刘丹丹向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理涉诉房产的房产证;2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金(2019年3月31日至2020年3月31日)51,385.57元;3.判令被告从2020年3月31日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金;4.判令诉讼费用被告全部承担。一审法院认定事实：2016年12月27日，原告杨乾丰、刘丹丹与被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于绥阳县洋川镇滨河一路绥阳碧桂园5幢2-17-2号商品房（建筑面积144.70平方米，套内建筑面积115.61平方米）预售给原告，预售许可证号为（2016）第036号;房屋总价款为703,912.00元;交房时间为2018年12月30日；房屋登记：初始登记（第二十二条第二款）约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，转移登记（第二十二条第三款）约定房屋产权转移登记，买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；未对取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间进行约定；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,约定日期起90日内,按已付房价款的0.02%承担违约责任;出卖人在约定日期起90日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。原告与被告并签订《补充协议》，协议第十条约定，买卖双方一致同意不按合同第二十二条第二款、第三款的约定履行，双方一致同意关于该商品房的房屋登记以本条约定为准，买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见补充协议附录二。合同签订后，原告按约履行了支付购房款703,912.00元的义务，涉案房屋竣工验收后，被告于2018年12月30日按约向原告履行了交付房屋的义务。另查明：原审法院依职权到绥阳县不动产登记事务中心查询被告现是否可为原告办理不动产所有权转移登记，经查询后，绥阳县不动产登记事务中心于2020年4月2日出具情况说明：因绥阳碧桂园房地产开发有限公司未到绥阳县不动产登记事务中心办理初始登记，所以无法办理客户的转移登记。被告根据部分业主的要求，经审批后被告增加了建设项目，在建设过程中受阻。一审法院认为，原告杨乾丰、刘丹丹与被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，从合同的内容看，该合同属《商品房预售合同》，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，对原、被告双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告按约履行了向被告支付购房款703,912.00元的义务，被告按约履行了向原告交付房屋的义务，根据双方的约定原告委托被告办理《房屋所有权证》，被告应当为原告办理《房屋所有权证》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，对原告请求被告办理房产证的诉讼请求，原审法院予以支持。因被告至今未给该房屋未办理不动产所有权初始登记，现无法办理不动产所有权转移登记的原因在于被告，但双方未约定办理《房屋所有权证》的时间，也未约定办理《房屋所有权证》的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因被告在2018年12月30日交付房屋之日起90日，未能使原告取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。原告请求的违约金过高，结合本案实际，按已付购房款总额703,912.00元的0.5％计算为宜，故对原告请求的违约金，原审法院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内为原告杨乾丰、刘丹丹购买的位于绥阳县洋川镇滨河一路绥阳碧桂园5幢2-17-2号房屋办理房屋所有权证；二、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内支付原告杨乾丰、刘丹丹违约金（703,912.00元×0.5％）3,519.56元；三、驳回原告杨乾丰、刘丹丹的其他诉讼请求。案件受理费1,084.00元，已减半收取542.00元，由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，原判关于涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效的认定，符合法律规定，双方均无异议，本院予以确认。该补充协议变更《商品房买卖合同》初始登记及转移登记的约定，未约定办理权属登记期限和逾期办证违约金，故杨乾丰、刘丹丹关于应按日万分之二计算违约金的上诉理由，与双方约定不符，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，绥阳碧桂园公司依法应自2018年12月30日交付房屋之日起90日内向杨乾丰、刘丹丹办理权属登记。因绥阳碧桂园公司未能在交付该房屋之日起90日内为杨乾丰、刘丹丹办理房屋权属登记，依法应承担违约责任。原判按已付购房款总额703912元的百分之零点五酌情认定绥阳碧桂园公司应当承担的违约责任，显然不利于充分保障杨乾丰、刘丹丹的合法权益，促使绥阳碧桂园公司依法、及时履行合同义务。结合绥阳碧桂园公司已将该房屋交付及当地经济发展现状，本院认为由绥阳碧桂园公司在未为杨乾丰、刘丹丹办理该房屋权属转移登记期间应按已付房款的日万分之零点五的标准，对杨乾丰、刘丹丹承担违约责任，较之原判认定更能充分促使该公司依法、及时地履行合同约定义务，维护杨乾丰、刘丹丹的合法权益。因此，绥阳碧桂园公司应支付杨乾丰、刘丹丹从2019年3月31日至2020年3月31日期间的违约金703912元×366天×万分之零点五/日＝12881.6元，并自2020年4月1日起至向杨乾丰、刘丹丹实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日支付已付房款703912元的万分之零点五的违约金。绥阳碧桂园公司与业主达成的新增地下车库的协议仅有部分业主签字，杨乾丰、刘丹丹未签字，该公司未提供签字业主经全体业主授权的书面证明，故该公司提供的证据不足以证明规划设计变更系包括杨乾丰、刘丹丹在内的所有业主的请求。同时，绥阳碧桂园公司因新建地下车库遭案外人围堵不构成不可抗力，亦不可归责于杨乾丰、刘丹丹，不能免除该公司的违约责任。因此，绥阳碧桂园公司关于逾期办证没有过错，不应承担违约责任的上诉理由不成立。另，因涉案房屋至今不具备办理初始登记的条件，故杨乾丰、刘丹丹关于判令绥阳碧桂园公司立即为其办理涉诉房产证的请求条件不成就，本案不予支持。其可在相关条件具备后，另行主张权利。综上所述，杨乾丰、刘丹丹的部分上诉请求成立，应予支持；原判就杨乾丰、刘丹丹诉请违约金的认定不当，依法应予改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初782号民事判决；二、绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付杨乾丰、刘丹丹违约金12881.6元，并自2020年4月1日起至向杨乾丰、刘丹丹实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日支付已付房款703912元的万分之零点五的违约金；三、驳回杨乾丰、刘丹丹的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费542元，二审案件受理费共2168元，共计2710元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年九月二十二日法官助理周正平书记员杨静