河南省宝丰县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0421民初1077号原告：河南弘坤置业有限公司，住所地新郑市孟庄镇鸡王村双湖大道北侧，统一社会信用代码914101846999593022。诉讼代表人：河南弘坤置业有限公司管理人，负责人罗新建。委托诉讼代理人：于鹏昭，男，汉族，1987年9月7日出生，住河南省濮阳市华龙区，系该公司职工。被告：周彩利，女，汉族，1972年12月18日出生，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：安要伟，男，汉族，1963年3月16日出生，住河南省宝丰县。被告：陈佩瑾，女，汉族，1986年6月28日出生，住河南省平顶山市。被告:刘江，男，汉族，1987年8月1日出生，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：陈维，男，1979年4月2日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。原告河南弘坤置业有限公司（以下简称弘坤公司）与被告周彩利、陈佩瑾、刘江案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告弘坤公司的委托诉讼代理人于鹏昭、被告周彩利的委托诉讼代理人安要伟、被告刘江的委托诉讼代理人陈维到庭参加了诉讼，被告陈佩瑾经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘坤公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销河南省宝丰县人民法院（2020）豫0421执异5号执行裁定书；2.请求依法确认原告与刘江的抵账协议无效，并解除原告与刘江关于飞宇机电城1号楼104号、7号楼129号和7号楼130号商铺的房屋买卖合同；3.请求判令解除对新郑市孟庄镇双湖大道北、豫丰路西飞宇机电城1号楼104号、7号楼129号和7号楼130号商铺的查封，同时，终止对其三套商铺拍卖的执行程序；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月7日,郑州市中级人民法院裁定受理弘坤公司破产清算一案，并出具（2018）豫01破申58号民事裁定书、（2018）豫01破申58号决定书。河南弘坤置业有限公司管理人（以下简称管理人）在接受指定后，经调查发现2019年12月3日贵院进行拍卖位于新郑市孟庄镇双湖大道北、豫丰路西飞宇机电城1号楼104号、7号楼129号和7号楼130号商铺虽然已网签至刘江名下，但管理人并未查到刘江相应的支付凭证，后依据刘江提交的以房抵账协议，管理人仍未查询到陈龙飞与刘江的债务往来，原告也并非刘江所述的债务人，由此管理人认为抵账协议存在虚假应认定无效，相应的房屋买卖合同应予以解除，同时，此三套商铺仅为网签并未办理不动产权证，其所占用土地也被查封，故此三套商铺的所有权应归原告所有。周彩利辩称，涉案三套商铺在2015年经网签归刘江所有，在周彩丽申请执行陈佩瑾等一案中，刘江以上述商铺作为担保，经法院去房产部门核实后进行评估、拍卖，经一拍、二拍，多次在相关商铺发出公告，直到二拍结束原告才提出异议，我认为异议不能成立。刘江辩称，原告与刘江签订的抵账协议有效，不应解除房屋买卖合同。陈佩瑾未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈佩瑾经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃对证据进行质辩的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审查，原、被告提供的证据与本案案件事实相关联，本院予以确认。本院依据上述有效证据和庭审中当事人的陈述，对本案案件事实确认如下：本院在办理周彩利申请执行陈佩瑾民间借贷纠纷一案中，2019年1月4日，担保人刘江自愿将其名下位于河南省新郑市孟庄镇双湖大道北豫丰路西飞宇机电城7号楼129号、130号，1号楼104号房产提供担保，保证被执行人陈佩瑾在2019年3月28日前偿还所欠债务，逾期可将以上担保的房产经评估拍卖抵偿陈佩瑾所欠债务。2019年4月16日本院作出（2019）豫0421执行恢72号执行裁定书，裁定刘江在担保责任范围内以上述三处房产向周彩利清偿所欠债务。2019年8月26日本院作出（2019）豫0421执行恢72号之一执行裁定书，拍卖担保人刘江上述房产。在执行过程中，弘坤公司提出执行异议，本院于2020年5月12日作出（2020）豫0421执异5号执行裁定书，裁定驳回弘坤公司的异议请求。另查明，2014年10月23日，陈龙飞向刘江借款400万元，并出具借条一份，借条内容为：借条本人陈龙飞（身份证号）于2014年10月23日向刘江借款人民币肆佰万元整（￥4000000）,借款期限12个月，月息3%，本借款打入陈龙飞指定账户（陈佩瑾）卡内，到期归还本息。借款人：陈龙飞日期：2014.10.23。2014年10月23日，刘江通过其账户向陈佩瑾账户转款380万元。2015年1月16日，刘江（甲方）、陈龙飞（乙方）、弘坤公司（丙方）三方签订了《担保合同》，该合同约定：因甲方的要求，丙方同意为甲乙双方于2014年10月23日签订的借款合同提供抵押担保。经三方协商一致，订立本合同如下：一、丙方为乙方向甲方借款肆佰万元（￥4000000）提供位于新郑市××五金机电城7套商铺做抵押担保（7号楼128号、129号、130号、131号，1号楼104号，16号楼102号，17号楼106号）。二、丙方对该笔借款承担连带清偿责任。如果乙方不按借款合同的约定付清借款及利息，甲方有权直接向丙方追偿本金及利息并对抵押物享有优先受偿。三、本合同由甲、乙、丙三方签字或盖章，并自主合同生效之日生效。四、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。2017年4月16日，刘江（甲方）、陈龙飞（乙方）、弘坤公司（丙方）三方签订了《抵账协议》，该协议约定：一、关于乙方于2014年10月23日至2017年4月15日所欠甲方本息合计柒佰壹拾玖万叁仟肆佰元整（￥7193400）的债务，丙方自愿以位于新郑市××城市××楼××（面积383.1平方米）、130号（面积383.1平方米）、1号楼104号（面积190.35平方米）、16号楼102号（146.55平方米）4套商铺清偿乙方所欠甲方的该项债务。二、丙方应于本协议签署之日起12个月内将房屋交付给甲方。三、丙方应于本协议签署之日起2年内，负责办理房屋产权证书的有关手续，房屋办证所需税费由甲、丙双方按照法律规定各自负担。四、丙方保证对所交付房屋拥有所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵。五、丙方为甲方的房屋产权证书办理完毕之日起，甲乙双方的债权债务即告清洁，该项债权债务关系归于消灭。六、本协议签署之日起12个月内，因任何原因导致房屋无法交付到甲方名下，甲方有权向乙方继续追索柒佰壹拾玖万叁仟肆佰元整（￥7193400）的债务，丙方对此承担连带保证责任。…弘坤公司提供的商品房买卖合同、合同信息备案摘要及新郑市房管中心便民服务平台的信息中均显示涉案房屋的所有权人为刘江。2018年12月7日，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01破申58号民事裁定书，裁定受理弘坤公司的破产申请。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，弘坤公司为陈龙飞向刘江借款提供抵押担保，后陈龙飞未偿还该借款本息，弘坤公司将其所有的涉案房屋抵偿陈龙飞所欠刘江的债务（以房抵债），并与刘江就涉案房屋签订了商品房买卖合同，在房地产登记机构办理了合同信息备案手续即预告登记，涉案房屋办理预告登记后，因弘坤公司欠税款未缴纳、涉案房屋所占用的土地被抵押、查封等原因造成涉案房屋至今不能办理不动产登记证书，刘江对涉案房屋未办理物权登记不存在过错，故涉案房屋预告登记有效，且涉案房屋系以房抵债，涉案房屋应属刘江所有，弘坤公司的诉讼请求本院不予支持，应予以驳回。综上,依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回河南弘坤置业有限公司的诉讼请求。案件受理费60882元，由河南弘坤置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  牛克横人民陪审员  李冠方人民陪审员  李艳强二〇二〇年九月二日书 记 员  赵京华附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括:案由、诉讼请求、争议的事实和理由;判决认定的事实和理由、适用的法律和理由;(三)判决结果和诉讼费用的负担;(四)上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。