广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6514号 上诉人（原审原告）：深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司，住所地：南宁市民主路**阳光新都****，统一社会信用代码：914501027399569403。 法定代表人：杨承运，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李**，该公司员工。 委托诉讼代理人：周洁艳，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：俞然，男，1989年11月9日出生，汉族，现住南宁市兴宁区。 上诉人深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司（以下简称“海外物业南宁分公司”）因与被上诉人俞然物业服务合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初3860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经批准延长审限，现已审理终结。 上诉人海外物业南宁分公司上诉请求：撤销南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初3860号民事判决第一、二判项，改判俞然向海外物业南宁分公司支付物业服务费549元、生活垃圾费40元、公共维修资金137.3元、公摊水费55元、公摊电费160.5元、水费322.8元、电梯维护费150元，以上费用共计1414.6元。事实和理由：一审法院部分事实认定错误，应判令俞然缴纳电梯维护费150元。1.海外物业南宁分公司与阳光新都小区建设单位广西阳光置地有限公司签订的《物业管理合同》及补充合同中规定：“物业管理服务费按政府规定的标准向业主（住户）收取，即住宅每月每平米建筑面积0.80元、电梯费每月每户30元……”以上合同已对电梯费作出明确规定；2.俞然在一审庭审中自认除水费、违约金、利息损失以外，对其他费用及数额均无异议。一审法院却认为电梯维护费已包含在物业管理费中，对此不予支持，系事实认定错误；3.一审法院依据的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准》属于未正式发文的指导意见，且从2018年12月1日才开始实施。海外物业南宁分公司主张的电梯费从2003年就开始收取，且俞然在2017年11月前每月也按时缴纳30元电梯维护费。4.2010年5月26日南宁市物价局同意了海外物业南宁分公司按2级标准收取物业费，按照0.80元/月/平方米（物业费）和30元/月/户（电梯费）的标准，俞然每月总费用为139.84元（137.30平方米*0.80元/月/平方米+30元/月），该费用并未超过物价局核定的1.20元/平米/月。综上所述，一审法院事实认定错误，损害了海外物业南宁分公司的合法利益，恳请二审法院查明事实，判如所请。 被上诉人俞然提交书面答辩状称，认可一审判决结果，并且已经履行一审判决。 海外物业南宁分公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令俞然向海外物业南宁分公司支付：物业费549元（2017年11月至2018年3月）、生活垃圾处理费40元（2017年11月-2018年3月）、电梯维护费150元（2017年11月-2018年3月）、公共维修资金137.5元（2017年11月-2018年3月）、公摊电费160.5元（2017年10月-2018年2月）、公摊水费55元（2017年10月-2018年2月）、水费3150元（2012年1月-2018年2月），违约金437.4元（2017年10月-2018年2月），以上合计：4679.4元；二、俞然向海外物业南宁分公司支付逾期付款利息（计算方式：以4679.4元为基数，从起诉之日起计算至俞然付清欠款为止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、本案诉讼费由俞然承担。 一审法院经审理查明：2002年4月1日，海外物业南宁分公司与广西阳光时代置地有限公司签订《物业管理合同》，约定由广西阳光时代置地有限公司委托海外物业南宁分公司对阳光新都小区进行物业管理，合同期限自2003年5月1日至2006年4月30日，委托事项包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内墙体和基础等结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）、房屋建筑本体共用设施（共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备设施、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行以及公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清理卫生、垃圾收集、清运等事项。管理服务费标准的调整按政府规定的标准调整。该合同还对其他事项进行了约定。双方于2006年4月16日签订《物业管理委托补充合同》，约定由海外物业南宁分公司继续对阳光新都小区进行物业管理，直至该小区正式成立业主委员会并选聘新的物业管理企业、接管小区之日止。2013年3月，俞然向案外人俞成彬购买其出售的位于南宁市，建筑面积137.30平方米并于2013年5月21日取得房屋产权证（邕房权证字第××号）。签订合同后，案外人俞成彬向俞然交付了房屋。海外物业南宁分公司在物业管理期间为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了公摊水费、电费和垃圾处理费。俞然未与海外物业南宁分公司签订《前期物业管理服务协议》，但仍向海外物业南宁分公司交纳物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、公共维修金、水费、公摊水费、公摊电费至2017年10月。阳光新都小区至今尚未成立业主委员会。 海外物业南宁分公司提供的欠费清单显示：俞然于2017年11月至2018年3月期间欠物业服务费549元、生活垃圾费40元、公共维修资金137.5元、电梯维护费150元、水费3150元、公摊水费55元、公摊电费160.5元。海外物业南宁分公司经向俞然催缴未果，遂向一审法院起诉，诉请如前。 还查明，在本案诉讼发生前，海外物业南宁分公司、俞然双方对水费的数额产生争议，俞然曾向海外物业南宁分公司的工作人员要求出具水表近年的统计读数，海外物业南宁分公司的工作人员曾以手写并加盖海外物业南宁分公司物业公司公章的方式向俞然出具水费的统计表，其上载明“2011年交完，2012年、2013年两年没交水费……2017年1月80.7元，2月80.7元，7月320.1元”，另外还以手写方式向俞然出具了2009年2月至2017年2月期间各个月份的水表读数情况，但上述两份统计表中均未列明2012年至2013年的水表读数情况；海外物业南宁分公司于2017年8月9日向俞然出具的《缴费通知单》载明2017年7月欠缴水费320.1元（3379-3260）；海外物业南宁分公司的工作人员到俞然处入户抄写水表的读数后，将《水表抄表单》张贴于俞然的入户门上，其中正面载明“2018年1月为4487,2月为4520,3月为4550,4月为4609,5月为4624,6月为4671，7月为4695”，该《水表抄表数》覆盖了2017年的水表读数，从该表的背面印记可显示“2017年1月为4198,3月为4244,5月为4303，7月为4363,10月为4430,12月为4487（1月底抄表）”，俞然根据该表背面印记自行在该《水表抄表数》的正面下方标注了上述内容；海外物业南宁分公司自行制作的《水表读数表》载明：“2017年2月上月底度为3230，本月抄表3260，已交纳；2017年7月上月底度为3260，本月抄表3379，实用数119方，已缴纳；2017年8月至10月上月底度为3379，本月抄表3469，实用数90方，未缴纳……2017年12月本月底度3499，本月抄表4487，实用数988方，未缴纳……2018年2月本月底度4520，本月抄表4550，实用数30方，未缴纳”；由于俞然对水费有争议，俞然曾到海外物业南宁分公司处向海外物业南宁分公司的工作人员沟通先缴纳其他无争议的费用，但未得到肯定答复；海外物业南宁分公司在起诉状中自认俞然拖欠的水费期间是2017年10月至2018年2月。 另查明，海外物业南宁分公司于2002年3月28日成立，南宁市物价局于2010年5月10日在《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》中批复准许同意二级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯1.2元/㎡。 一审法院认为：一、关于海外物业南宁分公司、俞然之间是否形成合法有效的物业服务合同关系。 根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”海外物业南宁分公司作为物业服务企业与阳光新都小区的建设单位广西阳光时代置地有限公司自愿签订《物业管理合同》及补充协议，约定在阳光新都小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，由广西阳光时代置地有限公司委托海外物业南宁分公司对阳光新都小区进行前期物业服务，上述合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，该合同及补充协议对俞然亦具有约束力。海外物业南宁分公司、俞然虽未签订《前期物业管理服务协议》，但俞然自收房后海外物业南宁分公司已为该小区提供了物业服务，故事实上海外物业南宁分公司、俞然之间形成合法有效的物业服务合同关系。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”海外物业南宁分公司已提供了物业服务，俞然仅以海外物业南宁分公司收取的公摊水、电费不合理为由拒交物业费，不符合法律规定。 二、关于海外物业南宁分公司主张的各项费用是否合理的问题。 （1）物业服务费。海外物业南宁分公司主张按物业服务合同约定收取物业服务费，未超出物价管理部门备案核定的数额，俞然未提交相反证据，俞然房产证上的建筑面积为137.3平方米，故2017年11月至2018年3月期间物业服务费为 549.2元（0.8元/㎡×137.3㎡×5个月），海外物业南宁分公司主张物业服务费549元，未超出上述数额，一审法院予以支持。 （2）生活垃圾费。《物业管理合同》记载海外物业南宁分公司负有对公共环境的清洁卫生、垃圾收集等，故海外物业南宁分公司依据《物业管理合同》代收垃圾费具有合理性，俞然未提交相反证据，故垃圾处理费应为40元（8元/月×5个月）。 （3）公共维修资金。海外物业南宁分公司与建设单位签订的《物业管理合同》中记载海外物业南宁分公司负有代为收取公共维修资金的权利，海外物业南宁分公司主张按0.2元/㎡收取公共维修资金，俞然对该数额无异议，故2017年11月至2018年3月期间公共维修资金为137.3元（0.2元/㎡×137.3㎡×5个月），海外物业南宁分公司主张公共维修资金137.5元，已超出上述数额，超出部分一审法院不予支持。 （4）电梯维护费。海外物业南宁分公司与建设单位签订的《物业管理合同》中记载海外物业南宁分公司负有对小区电梯等公用设施进行维修、养护、管理的义务，海外物业南宁分公司主张按30元/月收取电梯维护费，一审法院认为，根据《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准》规定，带电梯住宅物业服务收费中包含了物业公司对电梯的日常维护费、专业维保商的维保费、电梯的年检费，故海外物业南宁分公司主张的电梯维护费已包含在物业管理费中，故海外物业南宁分公司另行向俞然单独主张电梯维护费属于重复主张，于法无据，一审法院对此不予支持。 （5）水费。因涉案小区各户业主的水费暂未实现自主缴费，海外物业南宁分公司作为物业公司代缴各户业主的水费是客观存在的事实，而各户业主的水表均安装于室内，海外物业南宁分公司需安排工作人员以上门抄表的方式记录各户的用水情况以确定水费数额，此过程需要业主的配合。从俞然提交的证据可知，海外物业南宁分公司已在《水表抄表单》上将2018年1月至7月的抄表情况张贴于俞然的入户门上，俞然对海外物业南宁分公司张贴的上述2018年期间水表读数予以认可，而俞然自行在该《水表抄表单》下方标注2017年1月至2017年12月期间的水表读数情况与海外物业南宁分公司自行制作的《水表读数表》中对应期间的水表读数存在显著差异，而海外物业南宁分公司诉请俞然欠付的水费期间（2012年1月至2018年2月）包含在上述争议范围内，故双方争议的焦点应为双方各自主张2017年的水表读数是否有充分依据。 虽然海外物业南宁分公司在俞然处张贴的《水表抄表单》覆盖了2017年的水表读数数据，但从该表的背面印记仍可显示2017年的水表读数，显示“2017年1月为4198,3月为4244,5月为4303，7月为4363,10月为4430,12月为4487”，该印记并无涂改痕迹，从该表的取得方式来看，上一年的水表读数被次年数据覆盖的做法是双方认可的，故被该《水表抄表单》覆盖的2017年水表读数应为海外物业南宁分公司工作人员入户填抄的原始数据，该数据与俞然根据背面印记在《水表抄表单》正面注明的内容相符，故一审法院对俞然主张的2017年水表读数予以采信。而海外物业南宁分公司自行统计的《水表读数表》中2017年的水表读数与其张贴于俞然处的《水表抄表单》背面印记反映的原始数据不符，且其统计的2017年12月用水量988方亦超出了一般正常居民生活用水量的合理范围，海外物业南宁分公司据此主张俞然2017年10月至2017年12月的用水量，一审法院不予采信。 海外物业南宁分公司在起诉状中陈述俞然拖欠的水费期间是2017年10月至2018年2月，该陈述构成不利于己方的自认，且海外物业南宁分公司在该表中统计的欠费期间与其在庭审中主张的欠费期间（2012年1月至2018年2月）不相符，故应以海外物业南宁分公司自认的欠费期间为准，海外物业南宁分公司自行统计的《水表读数表》中标注俞然未交纳2012年1月至2014年2月、2014年7月至2014年12月、2015年2月至2015年3月、2015年7月至2016年7月、2017年8月至2017年10月期间的水费，一审法院不予采信；根据海外物业南宁分公司张贴于俞然处的《水表抄表单》正面及背面印记记载的内容，2018年 3月的水表读数为4550（2018年3月7日抄表），2018年2月的水表读数为4520（2018年2月4日抄表），2017年12月的水表读数为4487（1月抄表），2018年1月的水表读数为4487（2018年1月10日抄表），2017年10月的水表读数为4430，故俞然2017年10月至2018年2月期间的用水量应为4550-4430=120方，故俞然应支付该期间的水费应为2.69元/方×120方=322.8元。对海外物业南宁分公司主张超出部分，一审法院不予支持。 （6）公摊电费、公摊水费。海外物业南宁分公司在为该小区提供物业服务期间亦已为该小区业主向供电部门代交了小区共用建筑部分的水、电费，有权向业主要求支付相应的公摊水、电费。从海外物业南宁分公司提交的《阳光新都电费公摊明细》、《阳光新都水费公摊明细》来看，海外物业南宁分公司收取公摊电费计算的用电部位包括楼道及后楼梯照明、电梯、公共照明及设备房照明、二次加压，公摊水费计算的用水部位包括小区清洁、绿化及消防用水、公共用水，同时清晰记载了各用电部位、用水部位的分摊面积，经一审法院要求，俞然补充提交了各用电部位电表的用电量统计、电费缴纳清单、房产测绘部门出具的该小区各楼栋建筑面积计算结果，上述证据可形成证据链，已足以说明海外物业南宁分公司计算公摊水电费用电部位面积具有合理依据。海外物业南宁分公司自认其代缴的公摊电费总额与上述计算方式计算得出的各用电部位用电量总和不一致，有轻微误差，结合实际计算用电量时需综合各分电表用电读数的情况，由于存在自然损耗，各分电表读数与总电表读数存在轻微误差在所难免，海外物业南宁分公司主张的此计算方式亦具有合理性。现海外物业南宁分公司诉请俞然支付欠缴2017年10月至2018年2月公摊水费55元、公摊电费160.5元，符合法律规定，一审法院予以支持。 （7）关于利息损失。由于俞然未按时支付水费，属于违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因俞然违约，对海外物业南宁分公司而言产生相应费用利息损失的事实，海外物业南宁分公司诉请俞然支付所欠水费产生的利息，符合法律规定，一审法院予以支持，利息计算为：以欠付水费322.8元为基数，从起诉之日即2018年7月11日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。至于其他费用的利息损失，一审法院认为，双方对于水费问题产生争议后，俞然曾积极到海外物业南宁分公司处沟通交纳除水费以外的其他费用，但海外物业南宁分公司直至本案诉讼仍未对俞然提出该分项支付费用的方案予以明确答复，故海外物业南宁分公司对此亦有一定过错，由于俞然未支付除水费之外的其他费用具有客观原因，其并无拖欠其他费用的主观故意，海外物业南宁分公司主张俞然支付其他费用的利息损失，一审法院不予支持。 （8）关于违约金。海外物业南宁分公司与建设单位签订的《物业管理合同》中对业主逾期支付款项的违约金未予明确约定，且海外物业南宁分公司主张的利息损失已足以弥补其损失，海外物业南宁分公司以其他业主与其签订的《物业管理合同》中约定的违约金条款主张俞然承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条、第三十四条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款之规定，判决：1.俞然向海外物业南宁分公司支付2017年11月至2018年3月期间的物业服务费549元、生活垃圾费40元、公共维修资金137.3元、公摊水费55元、公摊电费160.5元，以上合计941.8元；2.俞然向深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司支付2017年10月至2018年2月期间的水费322.8元；3.俞然向深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司支付利息（利息计算：以322.8元为基数，从2018年7月11日起至俞然付清欠款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计付）；四、驳回深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司负担12.5元，俞然负担12.5元。 二审中，各方均未向本院提交新证据，一审查明事实属实，本院予以确认，并作为本院二审查明事实。 本院另查明，对于海外物业南宁分公司的诉讼请求，俞然在一审中辩称“除水费、违约金、利息损失以外，其他费用及数额均无异议”。 本院认为，俞然对一审判决结果无异议，海外物业南宁分公司仅对俞然应否缴纳电梯维护费150块钱提出上诉，故本院仅对俞然应否向海外物业南宁分公司缴纳电梯维护费150元的问题进行审理。本案中，俞然已在一审中自认“除水费、违约金、利息损失以外，其他费用及数额均无异议”，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第（二）款的规定“当事人有权在法律规定的范围处分自己的民事权利和诉讼权利”，其已对自身权利作出了处分，海外物业南宁分公司主张俞然应向其支付电梯维护费150元，本院对此予以支持。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。鉴于各方当事人对一审法院其他判决结果均未提出异议，本院予以确认。至于俞然是否已经履行一审判决书的支付义务，不影响本案处理结果，当事人之间的给付义务可在本案进入执行阶段再行处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初3860号民事判决第二项、第三项、第四项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初3860号民事判决第一项为“俞然向深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司支付2017年11月至2018年3月期间的物业服务费549元、生活垃圾费40元、公共维修资金137.3元、公摊水费55元、公摊电费160.5元、电梯维护费150元，合计1091.8元”。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费50元由被上诉人俞然负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宋桂芬 审判员  覃若鹏 审判员  覃 斯 二〇二〇年九月二十一日 书记员  张青莲