四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初9572号 原告：张国鸿，男，1972年9月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：樊剑，四川时代经纬律师事务所。一般授权。 委托诉讼代理人：杜丽娟，四川时代经纬律师事务所。一般授权。 原告：夏秋菊，女，1985年7月10日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：樊剑，四川时代经纬律师事务所。一般授权。 委托诉讼代理人：杜丽娟，四川时代经纬律师事务所。一般授权。 被告：苟同林，男，1982年3月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人:王羽，四川中法律师事务所律师。特别授权。 被告：何倩，女，1984年12月21日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人:王羽，四川中法律师事务所律师。特别授权。 第三人：四川中原物业顾问有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大业路**青石桥南街财富中心******，统一社会信用代码：91510100740324828J。 法定代表人：庄泽宝，董事。 委托诉讼代理人：罗玲，四川原友信律师事务所律师。一般授权。 原告张国鸿、夏秋菊诉被告苟同林、何倩及第三人四川中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张国鸿及张国鸿、夏秋菊共同的委托诉讼代理人杜丽娟，被告苟同林及苟同林、何倩的共同委托诉讼代理人王羽，第三人中原公司的委托诉讼代理人罗玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张国鸿、夏秋菊向本院提出诉讼请求：1.解除张国鸿、夏秋菊与苟同林、何倩于2015年1月26日签订的《预约买卖合同》以及张国鸿、苟同林、中原公司于2015年1月23日签订的《房屋转让合约》；2.苟同林、何倩将位于成都市青羊区金阳路369号5栋2单元24层2402号的房屋（不动产权第0××9号）腾退与张国鸿、夏秋菊，并向张国鸿、夏秋菊支付恢复房屋原状的费用3万元；3.苟同林、何倩已支付的30万元定金不予退还，并向张国鸿、夏秋菊支付违约金15万元；4.苟同林、何倩向张国鸿、夏秋菊支付房屋占有使用费，占有使用费按照0.3万元／月，从2015年1月26日开始计算至腾退房屋为止；5.本案的诉讼费、律师费、鉴定费、公告费等由苟同林、何倩承担。事实和理由：张国鸿与夏秋菊、苟同林与何倩为夫妻关系。2015年1月23日，张国鸿、苟同林、中原公司签订《房屋转让合约》，约定：张国鸿将其位于成都市青羊区××期小区××栋××单元××层××号房屋出售给苟同林，价款127万元，房屋状态为签约备案；定金30万元于本合同签订当日支付；并约定了过户及违约责任等。2015年1月26日，张国鸿、夏秋菊与苟同林、何倩签订《预约买卖合同》并办理公证，约定：案涉房屋转让款总价127万元，买方已于2015年1月23日支付30万元，签订合同当日支付35万元，并约定了尾款支付时间、办理过户手续、违约责任及费用承担等。2015年1月23日，张国鸿、夏秋菊向苟同林、何倩交付房屋。2019年9月，张国鸿、夏秋菊领取案涉房屋不动产权证。2020年3月19日张国鸿、夏秋菊还清银行按揭贷款。此后，张国鸿、夏秋菊多次要求苟同林、何倩配合办理房屋过户手续，苟同林、何倩迟迟不予配合，也未支付剩余购房款。张国鸿、夏秋菊为维护自身合法权益，故诉至法院。 苟同林、何倩辩称，张国鸿、夏秋菊要求增加购房款才协助过户，违约在先；不同意解除，应继续履行；张国鸿、夏秋菊收取的定金超出购房款20%，超出部分应为预付房款；张国鸿、夏秋菊主张的律师费收费过高。 中原公司陈述，中原公司为张国鸿、夏秋菊与苟同林、何倩之间房屋买卖提供居间服务，案涉房屋系合同房，约定了张国鸿、夏秋菊取得房屋产权证后办理过户，但并不知晓张国鸿、夏秋菊具体取得房屋产权证书的时间。 张国鸿、夏秋菊围绕诉讼请求依法向本院提交了当事人身份信息、《房屋转让合约》、《预约买卖合同》、《委托代理合同》（另案）、律师费收据及发票、《委托代理合同》（本案）、律师费发票及转账凭证、房屋信息查询记录、房屋信息摘要3、贷款结清证明、微信及手机短信聊天记录、失信被执行案件信息等证据。苟同林、何倩对当事人身份信息、《委托代理合同》（另案）、律师费收据及发票、失信被执行案件信息证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对微信及手机短信聊天记录证据的真实性无异议；对《委托代理合同》（本案）、律师费发票及转账凭证的真实性、关联性无异议，对合法性有异议；对其余证据三性均无异议。中原公司对两份《委托代理合同》、律师费收据及发票、微信及手机短信聊天记录、失信被执行案件信息，因无法核实真实性，对该证据不予质证；对其余证据三性均无异议。苟同林、何倩向本院提交了短信及微信聊天记录、车辆维修记录截屏、车辆维修视频截图。张国鸿、夏秋菊对短信及微信聊天记录、真实性无异议；对车辆维修记录截屏、车辆维修视频截图三性均不予认可，认为不能达到证明目的。中原公司表示无法核实真实性，对该证据不予质证。本院对前述无争议证据的真实性、合法性予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据关联性，将结合全案证据，予以综合评判。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实：2015年1月23日，张国鸿作为卖方，苟同林作为买方，中原公司作为经纪方，三方签订《房屋转让合约》，约定：买卖双方通过经纪方购入及出售位于青羊区××乡××村××组××期小区××栋××单元××层××号房屋，建筑面积142.97平方米，转让成交价为127万元，合同签约备案号1923941；30万元作为定金须在签本合约之时付清，该定金由买方直接支付给卖方，卖方签收并且给买方出具收据；买卖双方须于银行抵押注销后十个工作日或之前，至成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约；卖方须于签合同当日将该物业交予买方使用；如买方未能履行本合约条款以致本合约不能顺利完成，则已付定金卖方不予退还，买方另须赔偿该物业成交价的20%给卖方作为违约金，而卖方有权再将该物业转让予任何人；发生争议协商不成，向该物业所在地人民法院提起诉讼。同时第23条备注：1）此房产权证因国土证未下，买卖双方均知晓，同意进行交易。2）卖方自行偿还按揭贷款。3）买方采取银行按揭，首付65万元签订合同当日支付30万元，剩余35万元于2015年1月31日之前支付卖方。 2015年1月26日，张国鸿、夏秋菊作为甲方，苟同林、何倩作为乙方，双方签订《预约买卖合同》，约定：甲方与成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司于2012年12月10日签订商品房买卖合同，购买了位于成都市青羊区××乡××村××组××栋××单元××楼××号（合同网签备案号：1923941）房屋一套。甲方承诺将该房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待取得房屋所有权证后按本合同的约定过户给乙方。甲、乙双方均保证对此合同约定的房屋转让价款、付款的方式及过户时间的约定、过户登记手续的办理及费用的承担、违约责任的约定、违约赔偿的金额等内容不得单方面作出任何变更。该房屋转让总价为127万元，该房屋为按揭购买，乙方已于2015年1月23日支付甲方购房首付款30万元，签订本合同当天乙方支付甲方购房款35万元，房屋尾款62万元待上述房屋过户至乙方名下后乙方以该房屋为抵押物从银行按揭贷款由贷款银行直接支付给甲方，如银行贷款不成功，乙方应当在收到贷款不成功的通知后15天以现金的方式支付甲方购房尾款62万元。甲方应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理该房屋的产权登记手续，以确保乙方及时取得该房屋产权证。办理甲方名下产权证的费用由甲方承担。甲方应在取得产权证之日起一个月内到贷款银行申请提前还清全部贷款，还清上述贷款后甲方应当立即通知乙方，双方约定在甲方还清银行按揭后一个月内，甲、乙双方应各自备齐办理房屋过户的相关手续并去房屋管理部门办理过户登记。该房屋价格已经甲、乙双方协商一致，为不变价格，不论今后房屋价格或建筑面积如何变化，均不影响此房屋买卖合同。甲方在2015年1月26日之前将该房屋交给乙方。甲方与乙方约定，在2015年1月26日之日起，乙方即可装修该房屋，甲方不得以任何理由进行干预。如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同：1.房地产公司通知甲方办理或领取房屋产权证但甲方怠于办理或领取达三十日以上的。如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；如合同被甲方解除，甲方有权要求乙方支付合同违约金为15万元，给甲方造成经济损失的，乙方仍应予以赔偿（包括但不限于：将房屋恢复原状的费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）：1.如乙方未能按照本合同约定向甲方支付上述购房款，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；2.除不可抗力外乙方怠于按照合同约定备齐购房的所需资料并逾期十个工作日以上；3.乙方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续并逾期十个工作日以上（包括交易过户完毕后未按照房管局通知时间内前往领取乙方名下的产权证）。产生争议若不能协商一致，任何一方可选择向房屋所在地的人民法院起诉的方式解决争议。前述《预约买卖合同》于2015年1月26日办理了公证，四川省成都市律政公证处出具（2015）川律公证内民字第6142号公证书。 2018年11月22日，张国鸿、夏秋菊取得了位于成都市青羊区金阳路369号5栋2单元24层2402号房屋的不动产权证。2020年3月20日，四川省省级住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司成都锦城支行向张国鸿、夏秋菊出具《贷款结清证明》，表示该中心委托中国建设银行股份有限公司成都锦城支行发放的住房公积金个人住房贷款，已于2020年3月19日还清。2020年4月9日，张国鸿、夏秋菊所有的前述房屋办理了抵押权注销登记。 夏秋菊与苟同林微信聊天记录显示：2020年3月10日，夏秋菊提到“苟哥那这样嘛，你们周日就去了云南，隔离14天，14天后的第一个工作日3月23日我们就去办理手续，如果觉得时间比较紧，你们在家休息一天，24号我们再去办理，如果你比较忙，就写个委托书委托嫂子来办理这个事情吧”，苟同林回复“好的”。2020年3月29日，苟同林微信语音留言“我要下一周才能回来，下一次回来，我回来提前给你说，到时候约个时间我们去吧那个办了，该给你的钱给你了”。夏秋菊回复“好的哈”。2020年4月9日，夏秋菊提到“苟哥，上次你说回来就给我联系，这都过了快一个月了哦，到底是个什么情况？我这边都等你确定时间去办理过户手续等了很久了，上次都说了如果你没时间你写个委托书委托嫂子来办理都行，你这样避而不见是什么意思啊？我希望你那边能在本周内跟我联系，然后把房屋过户手续办了，这样以后就不用麻烦了”，苟同林发送了在大理鹤庆县松桂镇的地图定位。2020年4月21日，夏秋菊提到“苟哥，我上次就告诉你了，我们三月中旬就已经还清贷款了”。2020年5月10日，苟同林发送了两张车祸照片，并语音告知夏秋菊其出了车祸，在医院。 张国鸿、夏秋菊于2020年6月29日起诉来院。 另查明，张国鸿、夏秋菊因本案委托四川时代经纬律师事务所指派律师代理诉讼，已支付律师费19万元。 审理中，张国鸿、夏秋菊明确主张定金30万元不予返还，放弃主张违约金；同时表示若案涉合同解除，愿意返还购房款。 本院认为，张国鸿与苟同林签订《房屋转让合约》，张国鸿、夏秋菊与苟同林、何倩之间签订《预约买卖合同》，应系真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方间建立了房屋买卖合同关系，均应按照合同履行义务享受权利。 关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，《预约买卖合同》约定除不可抗力外买方怠于按照合同约定备齐购房的所需资料并逾期十个工作日以上，以及买方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续并逾期十个工作日以上，卖方有权解除合同。本案中，案涉房屋于2020年4月9日办理抵押权注销登记，同日，夏秋菊微信联系苟同林，通知其配合办理案涉房屋过户登记手续，苟同林、何倩怠于履行配合办理过户义务已逾十个工作日以上，其行为构成违约，张国鸿、夏秋菊有权主张解除合同。故张国鸿、夏秋菊行使合同解除权，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。由于张国鸿、夏秋菊系起诉解除合同，故案涉《预约买卖合同》《房屋转让合约》应与本案起诉状副本送达苟同林、何倩之日即2020年8月27日解除。对于苟同林、何倩辩称张国鸿、夏秋菊要求增加房款才协助过户，系违约在先的意见，本院认为，首先，根据苟同林、何倩提交的证据，仅能证明张国鸿、夏秋菊就偿还按揭贷款补偿金事宜与其协商，张国鸿、夏秋菊并无不支付补偿金则拒绝办理过户手续的意思表示；其次，苟同林、何倩亦未实际支付补偿金，张国鸿、夏秋菊系以自有资金结清按揭贷款；第三，苟同林、何倩所称张国鸿、夏秋菊违约系违反《预约买卖合同》第七条第一款即房地产公司通知甲方办理或领取房屋产权证但甲方怠于办理或领取达三十日以上，苟同林、何倩并未举证证明张国鸿、夏秋菊有该约定的违约行为。综上，对苟同林、何倩的该抗辩意见，本院不予采纳。 关于腾退房屋问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因案涉房屋已交付苟同林、何倩占有使用，案涉房屋买卖合同解除后，张国鸿、夏秋菊作为案涉房屋所有权人有权主张苟同林、何倩腾退并交还案涉房屋，张国鸿、夏秋菊的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 关于房屋恢复原状费用。合同中约定买方违约，给卖方造成损失的应予赔偿包括房屋恢复原状的费用，本案中，张国鸿、夏秋菊将案涉房屋转让给苟同林、何倩并交付居住使用，苟同林、何倩对案涉房屋进行装修应系张国鸿、夏秋菊所预知的，且合同中明确载明允许买方进行装修，现双方间房屋买卖合同解除，张国鸿、夏秋菊并未举证证明苟同林、何倩对房屋装修给其造成的损失，故对张国鸿、夏秋菊主张苟同林、何倩支付恢复房屋原状费用30000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于定金及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，以及《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过住合同标的额的百分之二十”之规定，本案中，张国鸿、夏秋菊明确放弃违约金，主张适用定金罚则不予退还定金30万元，苟同林、何倩不履行约定债务，无权要求返还定金，另案涉房屋交易金额为127万元，定金不得超过25.4万元，超出部分4.6万元应视为购房款应予返还。故本院支持张国鸿、夏秋菊主张苟同林、何倩已支付的定金25.4万元不予退还。张国鸿、夏秋菊表示若合同解除，愿意返还购房款，故本院支持张国鸿、夏秋菊向苟同林、何倩返还购房款39.6万元（35万元+4.6万元）。 关于房屋占有使用费。苟同林、何倩于2015年1月23日支付定金30万元，2015年1月26日支付首款35万元，自2015年1月26日至今占有并使用案涉房屋。现案涉房屋买卖合同解除，本院认为，苟同林、何倩虽于2015年1月26日占有使用房屋至今，但同时，张国鸿、夏秋菊亦享有定金及首付款的资金占有利益，该资金占有利息已足以抵消苟同林、何倩占有使用房屋所应支付的费用，故对张国鸿、夏秋菊该项诉讼请求，本院不予支持。 关于律师费。张国鸿、夏秋菊向四川时代经纬律师事务所支付了律师费19万元，并提交了相应的证据材料。本院认为，合同约定违约方应承担律师费，参照《四川省律师法律服务收费行业指导标准》的相关规定，该律师费已超出规定的收费标准，本院酌情支持苟同林、何倩向张国鸿、夏秋菊支付律师费6万元，超出部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中国人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、张国鸿、夏秋菊与苟同林、何倩签署的《预约买卖合同》，以及张国鸿、夏秋菊与苟同林、何倩及四川中原物业顾问有限公司签署的《房屋转让合约》于2020年8月27日解除； 二、苟同林、何倩于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于成都市青羊区××乡××村××组××栋××单元××楼××号房屋腾退交还张国鸿、夏秋菊； 三、苟同林、何倩于本判决发生法律效力之日起十五日内向张国鸿、夏秋菊支付律师费6万元； 四、张国鸿、夏秋菊于本判决发生法律效力之日起十五日内项苟同林、何倩返还购房款39.6万元； 五、驳回张国鸿、夏秋菊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12450元，减半收取6225元，由张国鸿、夏秋菊承担3355元，由苟同林、何倩承担2870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 莉 二〇二〇年九月二十八日 书记员 唐丽萍