西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初3979号原告：陕西安邦物业服务有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：陈少奇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婵，系该公司员工。委托诉讼代理人：加涛，系该公司员工。被告：段博，男，汉族，1972年7月4日出生，住西安市碑林区，身份证号码XXXXXXXXXX********。被告：吴娜，女，汉族，1982年11月21日出生，住西安市新城区，身份证号码XXXXXXXXXX********。被告：段仲文，男，汉族，1944年8月28日出生，住西安市碑林区，身份证号码XXXXXXXXXX********。原告陕西安邦物业服务有限公司（以下简称安邦物业）与被告段博、吴娜、段仲文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安邦物业的委托诉讼代理人陈婵到庭参加了诉讼，被告段博、吴娜、段仲文经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安邦物业向本院提起诉讼请求：1、判决被告二退还原告多付房租887元（2017.11.25-2017.11.31共7天），租房押金3800元；2、判决被告二偿还原告损失4700元；3、判决被告二承担违约责任37620元；4、判决三被告对上述款项承担连带责任；5、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2015年9月1日，被告一委托被告三与原告签订《房屋租赁合同》。合同约定原告租赁被告一位于西安市雁塔区XX路XX大厦XX室，月租金3800元，租期自2015年9月1日至2020年8月31日，合同签订后双方按约履行。2017年11月，被告一房屋出现权属纠纷，且长期无法解决，致使次承租人于2017年11月25日与原告解除合同，原告赔偿次承租人损失9408元。原告后来得知被告二于2016年4月14日已取得房屋产权登记。被告一及被告三对原告一直隐瞒该事实，截至目前也无法解决房屋权属问题，致使原告无法使用该房屋，原告的合同目的已无法实现。为维护合法权益，提起诉讼。被告段博、吴娜、段仲文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年9月1日，被告段博（委托方）委托被告段仲文与原告安邦物业（受托方）签订《安邦物业房屋委托合同》，约定段博将其所有的位于西安市雁塔区XX大厦XX号房之物业，建筑面积150.19平方米，房地产权利证号为110XXXXXXX-33-1-20508的房屋及其设备委托给原告安邦物业招租使用。租赁期限5年，自2015年9月1日至2020年8月31日止。租金每月人民币3800元整，按季度支付，受托方应于租金到期日之前15日向委托方支付租金。委托方有权收取现金亦可要求受托方将上述租金打入指定账号（开户行中国银行，账户明段仲文，账号XXXXXXXXXXX********）。受托方须于2015年9月1日向委托方支付壹个月租金数额的租赁保证金，即人民币3800元整，委托方应向受托方开具收据。本合同有效期内，委托方需转让该物业的部分或全部产权的，委托方在出让前三个月书面通知受托方，受托方在同等条件下有优先购买权。该物业转让他人的，委托方有责任在签订的转让合同中约定受让人继续履行本合同。租赁期间，委托方同意受托方将该物业部分或全部转租于他人。签署本合同后，委托方不将该物业交付受托方使用的或委托方提前单方面解除本合同及委托方违反本合同其他约定，受托方有权要求委托方赔付剩余合同期的30%作为违约金。合同备注：合同期为五年，经双方协商决定五年内租金不变，委托方同意每年让一个月免租期（不计房租），从每年第二季度扣除。室内其他物品详见物品清单。同日，原告向合同约定的段仲文账户支付房屋押金及三个月房租共15200元。后原告分别于2015年11月17日、2016年2月16日、5月16日、8月16日、11月16日、2017年2月16日、5月17日、8月16日向段仲文账户支付房屋租金7600元、11400元、11400元、11400元、7600元、11400元、11400元、11400元，租期支付至2017年11月31日。2015年12月17日，原告安邦物业作为委托代理公司，代理被告段博（甲方）与案外人张某某（乙方）、居间方英策房产签订《房屋租赁居间合同》，约定甲方同意将位于西安市雁塔区XX单元XX层XX室之物业租给乙方作为办公使用。租赁期限叁年，自2015年12月22日至2018年12月21日止。租金每月人民币4700元，按半年支付。房租支付至原告安邦物业账户或原告公司财务账户。案外人张某某（甲方）与原告安邦物业（乙方）、被告段博（丙方）签订《赔偿协议》，内容“本人（甲方）于2015年12月22日与丙方房屋托管公司签订丙方位于雁塔区XX座XX室租赁协议，租期为2015年12月22日至2018年12月1日止。现因丙方房屋产权出现纠纷，影响本人正常营业，现于2017年11月25日向乙方提出解除租赁合同，经甲乙丙三方会面协定，提出以下要求：1、乙方退还本人剩余租金和押金（租期止于2017年11月25日）；2、如丙方起诉胜诉后向本人支付4700元的装修损失费，如丙方起诉败诉后不需要向本人支付装修损失费。”张某某、段博在协议上签字捺手印，原告安邦物业在协议上加盖公章。2017年12月4日，被告段仲文委托律师向案外人郭某某发出《律师函》，内容“2002年3月26日，因段仲文先生年事已高无法办理按揭贷款，故借用你丈夫段博名义购买位于西安市XX路XX号XX大厦XX幢XX单元XX室房屋一套……你方未经段仲文先生同意，擅自将上述房屋转让给吴娜……2、你方不得干扰陕西安邦物业服务有限公司对上述房屋的托管工作。……”2019年8月27日，原告安邦物业向被告吴娜发出《催告函》，内容“您好，就段仲文阁下与我公司签订的租赁合同，按照该租赁合同约定，租期为2015年9月1日至2020年8月31日。2016年4月14日贵方变更为房屋现有产权人，由于段仲文阁下方与贵方的产权纠纷导致我租客于2017年11月25日提出解除合同，我公司退还租客租金及押金，给我方造成损失。依据《中华人民共和国合同法》第229条规定，贵方将概括承受段仲文阁下在租赁合同中的全部权利与义务。请贵方收到该催告函之日起七日内到我公司签订房屋租赁合同主体变更补充协议，并继续履行原有租赁合同。同时赔付我方剩余合同期30%的违约金，共计37620元；退还我方多支付的7天房租887元。届时，贵方未在上述期限内来我公司办理上述事宜，我公司将采取法律措施，造成的一切后果均由贵方自己承担。”本院在审理过程中,依职权调取了涉案房屋的不动产登记信息，《西安市不动产登记簿》显示2016年4月14日，涉案房屋登记在被告吴娜名下。庭审中,原告陈述在涉案房屋登记在被告吴娜名下后，被告段博的妻子郭某某将次承租人张某某赶出涉案房屋，被告吴娜至始至终未出现过，且其支付张某某的4700元损失款并未实际支付。以上事实,有《安邦物业房屋委托合同》、银行流水、《房屋租赁居间合同》、《赔偿协议》、《律师函》、《催告函》、《西安市不动产登记簿》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告段博签订的《安邦物业房屋委托合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同的约定履行义务。原告依约向被告段博指定的段仲文账户支付涉案房屋的租金至2017年11月31日，在没有证据证明涉案房屋登记在被告吴娜名下后，段博已向吴娜转付租金的情况下，原告主张被告吴娜向其退还多付的租金887元，本院不予支持。对于原告主张的损失4700元，因并未实际发生，故本院不予支持，原告可待该款项实际发生后另行主张。对于原告主张被告吴娜承担违约责任37620元的诉请，原告在庭审中陈述将次承租人张某某赶走的系被告段博的妻子郭某某，被告吴娜从未出现过，故现有证据不能证明被告吴娜作为涉案房屋的买受人实施了违约行为，原告的上述诉请，本院不予支持。被告段仲文仅系被告段博签订《安邦物业房屋委托合同》的委托代理人，并非涉案合同的相对人，故其不是本案适格被告。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:驳回原告陕西安邦物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费975元由原告陕西安邦物业服务有限公司承担。如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  宋一林审判员  赵 妍审判员  刘霁月二〇二〇年九月十五日书记员  唐珮云打印：相丽华校对：田雪2020年月日送达1