江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执异56号案外人：李志鹏，男，汉族，1993年3月22日出生，住常州市钟楼区。申请执行人：江苏成章建设集团有限公司，住所地常州市武进区嘉泽镇成章街。法定代表人：茆阿庆，该公司董事长。被执行人：常州中海置业有限公司，住所地常州市钟楼区荆川路**。法定代表人：杨立新，该公司董事长。本院在执行申请执行人江苏成章建设集团有限公司（以下简称成章建设公司）与被执行人常州中海置业有限公司（以下简称中海公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人李志鹏对本院查封常州市清潭商业中心1-208号不动产（以下简称208号商品房）的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：关于申请人成章建设公司与被申请人中海公司建设工程施工合同纠纷一案，常州仲裁委员会于2015年10月21日作出【2015常仲裁字第115号】仲裁裁决：（一）中海公司向成章建设公司支付工程价款10661646.63元；（二）中海公司补偿成章建设公司律师代理费380085元；（三）驳回成章建设公司其他仲裁请求；（四）该案仲裁费83275元、保全费5000元，由成章建设公司承担245元，中海公司承担88030元（该款已由成章建设公司垫付，中海公司承担部分应迳付成章建设公司）；以上第（一）、（二）、（四）项，中海公司应于该裁决书送达之日起十五日内向成章建设公司履行完毕；该裁决为终局裁决，自作出之日起生效。关于该仲裁裁决，本院根据申请执行人成章建设公司的申请，于2015年10月29日以（2015）常执字第00586号立案执行。2018年4月23日，本院作出（2015）常执字第00586号执行裁定：冻结、划拨被执行人中海公司银行存款15000000元或查封、扣押相应价值的财产。根据该执行裁定，本院于2018年4月26日向常州市不动产登记交易中心送达（2015）常执字第00586号协助执行通知书，要求协助续行查封中海公司开发的208号商品房等房地产，原查封案件为（2015）常仲保字第18号，续行查封期限为3年，自2018年4月26日起至2021年4月25日止。案外人李志鹏向本院异议请求：解除对208号商品房的查封。事实与理由：贵院在执行（2015）常执字第00586号、2015常仲裁字第115号仲裁裁决过程中，处理成章建设公司与中海公司建设工程施工合同纠纷一案时，查封208号商品房，系李志鹏所有。因该财产属于李志鹏于2011年所购买，购房合同备案号为xxx，产权已不属于中海公司所有，不应被列入执行裁定范围内。李志鹏为支持其异议请求提供下列证据：一、合同备案号为xxx的商品房买卖合同；二、发票号码为04473296的销售不动产统一发票、中国建设银行信用卡交易凭据二份、李志鹏的情况说明、张锡琴的说明；三、合同编号为20110514的中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同、零售贷款借款借据；四、发票号码为00936240的销售不动产统一发票；五、非住宅商品房使用说明书；六、常州满堂红商业管理有限公司清潭商业中心服务处出具的施工编号与公安编号对照表；七、常州市物业管理中心于2012年9月24日开具的住宅专项维修资金专用收据，中海公司开具的契税收据、办证费收据；八、常州满堂红商业管理有限公司于2012年8月20日、2019年10月31日开具的物业管理费收据；九、中国银行股份有限公司常州钟楼支行于2020年6月23日发送的催办函。申请执行人、被执行人未进行答辩。另查明：2011年8月4日，买受人李志鹏与出卖人中海公司签订一份备案号为xxx的商品房买卖合同。合同第一条、第二条约定，出卖人以出让方式取得位于清潭路北侧、木梳路东侧、编号为20071308地块的土地使用权，土地合用权出让合同号为常国土（2007）出字第xx号；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名清潭商业中心；买受人李志鹏购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（2011）房预售证第（040）号。合同第三条约定，李志鹏购买的商品房为施工编号1幢217号房，用途为商业，建筑面积97.42平方米。合同第五条约定的计价方式与价款为，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15567.61元，总金额1516597元。合同第七约定面积确认及面积差异处理为，在该房屋交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算价款，2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。合同第八条约定付款方式及期限为贷款方式付款，首付款自本预售合同签订之日起支付766597元，剩余房款750000元，应于合同网上备案之日起3日内申请办理银行贷款，并按贷款方式付款。合同第十一条约定，出卖人中海公司应当在2012年10月31日前依照有关规定将符合条件的商品房交付买受人李志鹏使用。合同第二十一条约定前期物业管理为，出卖人中海公司依法选聘的前期物业管理企业为常州满堂红商业管理有限公司，买受人李志鹏同意由出卖人选聘的物业管理企业提供前期物业服务。合同还约定了其他事项。合同附件四即合同补充协议约定，出卖人在交付时向买受人出具或公示合同约定的《非住宅使用说明书》等文本的，视为符合合同关于交付期限、交付条件、交付手续的约定和要求；买受人通过银行贷款购买该商品房的，其权属登记由出卖人统一办理，买受人承诺在出卖人办理房产权属证过程中提供相关资料，并委托出卖人将已办理之权属证交贷款银行作抵押。关于该商品房买卖，张锡琴通过其中国建设银行信用卡代买受人李志鹏于2011年7月17日向中海公司支付购房款50000元、于2011年7月21日向中海公司支付购房款716597元，中海公司于2011年7月21日开具号码为04473296的销售不动产统一发票，载明：付款方为李志鹏，不动产项目名称为清潭商业中心，销售不动产楼牌号为商铺B1-217，建筑面积97.42平方米，金额766597元，款项性质为预收购房款，并备注款项性质为预售定金和预收购房款的办证联无效。2011年8月4日，借款方李志鹏与贷款方中国银行股份有限公司常州钟楼支行、担保方中海公司签订一份编号为20110514的中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同。合同第一条约定，李志鹏购买清潭商业中心1-217房地产，向贷款方申请楼宇按揭（抵押）贷款。合同第二条约定，李志鹏向贷款方借款75万元，期限为10年，即从2011年10月12日起至2021年10月12日止。合同第四条约定，李志鹏授权贷款方将借款直接转入中海公司银行账户。合同第六条约定，中海公司自愿为李志鹏所欠贷款方的全部债务提供连带责任担保。根据该借款合同，中国银行股份有限公司常州钟楼支行于2011年10月11日通过零售贷款借款借据向中海公司付款75万元。2012年9月5日，中海公司开具号码为00936240的销售不动产统一发票，载明：付款方为李志鹏，不动产项目名称为清潭商业中心，销售不动产楼牌号为1-208，建筑面积为97.65平方米，金额为1520178元，款项性质为购房款，并备注此金额已经包含预售定金和预收购房款。常州满堂红商业管理有限公司出具的施工编号与公安编号对照表记载，施工编号B1-217对应的公安编号为1-208。中海公司向李志鹏出具了非住宅商品房使用说明书，载明：清潭商业中心竣工验收时间为2012年，交付使用时间为2012年，房屋地址、房号为常州市钟楼区清潭路252号清潭商业中心1-208。李志鹏于2012年7月1日向中海公司支付办证费1000元、契税45605元，于同年9月24日支付住宅专项维修资金3417.75元，于同年8月20日向常州满堂红商业管理有限公司支付物业费5273元，于2019年10月31日支付物业费3750元。2020年6月23日，中国银行股份有限公司常州钟楼支行向李志鹏发送催办函，函告：李志鹏在本行以按揭贷款方式购买的清潭商业中心B1-217号商品房已于2012年10月31日交付，依照双方签定的贷款抵押合同，李志鹏在收到该通知后10个工作日内前来办理手续，如不办理抵押，本行将宣布该贷款提前到期，并通过法律手段收回全部贷款本息。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在涉案查封前，房地产开发企业中海公司与买受人李志鹏签订的商品房买卖合同合法有效，买受人李志鹏已付清购房价款，并已合法占有208号商品房。合同约定的施工编号清潭商业中心1幢217号与公安编号1-208号相对应，两者系指称同一商品房即208号商品房。买受人李志鹏通过买卖双方与贷款方签订楼宇按揭（抵押）贷款合同方式向出卖人中海公司支付购房价款；商品房买卖合同的补充协议约定，出卖人统一办理通过银行贷款购买商品房的权属登记，买受人委托出卖人将已办理的权属证书交贷款银行用作抵押；李志鹏在2012年向中海公司支付了办证费。据此可以认为，在涉案查封前，未办理该不动产过户登记并非买受人李志鹏自身原因。综上所述，买受人李志鹏就208号商品房依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对常州市清潭商业中心1-208号不动产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 朱正生审 判 员 王 臻审 判 员 王 星二〇二〇年九月十三日法官助理 陶金沙书 记 员 叶小玢