昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初3209号原告（反诉被告）：谢少杰，男，1996年12月27日生，汉族。委托诉讼代理人：许传中，北京市尚公（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：段小娟，北京市尚公（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：谢召会，男，1990年2月16日生，汉族。委托诉讼代理人：张艺馨，云南鸿程律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：尤云花，云南鸿程律师事务所律师，特别授权代理。原告谢少杰与被告谢召会以及谢召会反诉谢少杰房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月10日立案受理后，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员普熙独任公开开庭审理。原告谢少杰及其委托诉讼代理人许传中，被告谢召会的委托代理人尤云花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢少杰提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还定金20000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月13日，原、被告双方签订了《不动产转让预约协议》，约定被告将位于昆明市呈贡新区吴家营片区中部实力心城X期X栋XXX号房屋转让给原告，房屋总价62万元，双方就房款支付、房屋交付、争议解决等条款进行了约定。协议签订后，原告向被告交付了2万元定金，并积极筹措首付款。在履约过程中，一场突如其来的新冠肺炎疫情，打乱了原告筹款计划，致原告按约支付首付款的期限受到影响，原告多次与被告协商延期付款，得到了被告的同意。原告经过积极努力，于2020年4月13日筹足了首付款向被告支付时，被告却告知涉案房屋不卖了。原告多次与被告沟通继续履行合同事宜，被告态度和行为均明确表示不再履行，属于提前解约行为。根据双方协议第6.4条：“乙方（原告）根据本协议支付的定金，在预约转化为本约前，作为订立不动产买卖协议的履约定金，在预约转化为本约或订立不动产买卖协议后，作为不动产买卖协议的履约定金。”之约定，原告交付的定金为立约定金，被告表示不再与原告订立正式不动产买卖协议或使预约转化为本约。另，被告未按协议约定将房屋交付原告，被告的行为构成违约，致原告的合同目的不能实现，被告应向原告返还定金20000元。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告谢召会辩称：驳回原告的全部诉请。双方签订的不动产转让预约协议约定是在2020年1月22日前支付购房首付款，虽然被告同意延期一个月，但原告仍然未按期支付购房首付款构成违约，无权要求被告返还定金。被告谢召会提出反诉称，1.判令被反诉人支付反诉人违约金104000元（协议约定被反诉人逾期支付购房款的，反诉人可要求其支付房屋总价20%的违约金，已扣除被反诉人支付的2万元定金）；2.判令被反诉人支付反诉人为本案支付的律师费5000元；3.本案的诉讼费由被反诉人承担。以上诉讼标的为109000元。事实与理由：因被反诉人提起诉讼，认为反诉人违约，要求反诉人返还定金2万元，反诉人认为这与事实严重不符，故提起反诉，维护自身合法权益。2020年1月13日，反诉人与被反诉人签订了《不动产转让预约协议》，该协议在云南省昆明市国信公证处进行了公证。协议约定反诉人将位于昆明市呈贡新区吴家营片区中部实力心城X期X幢XXX号原告（反诉被告）谢少杰针对反诉辩称，反诉人的反诉请求没有事实依据和法律依据。首先，其反诉请求违反了定金与违约金不能同时使用的原则。第二，被反诉人没有实质性的违约，没有逾期支付款项。突如其来的疫情属于不可抗力，在这种情形下，被反诉人还是积极的筹措资金与履行合同，且告知了反诉人，在这种情形下，反诉人却私自解除双方签订的协议，我们认为反诉人构成违约。本案中双方约定的违约金过高，反诉人没有证据证明受到实际损失。第三，反诉人擅自解除合同构成违约，为此他以合同的约定要求被反诉人支付律师费，没有事实依据和法律依据。请求人民法院驳回反诉人的反诉请求。综合原、被告双方的本反诉诉辩意见，本案争议的焦点是原、被告哪一方存在违约行为，相应的违约责任应如何认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷予以佐证，至于能否证明双方的主张，本院在后文予以综合评判。对有异议的证据，本院认定如下:原告谢少杰提交的银行流水账与本案无关联，本院不予采信，被告提交的解除合同通知书、微信聊天记录内容真实、合法，与本案有关，本院予以采信，至于能否证明双方的主张，本院在后文予以综合评判。本院经审理认定法律事实如下：2020年1月13日，谢召会（甲方）与谢少杰（乙方）签订《不动产转让预约协议》约定：乙方购买甲方位于昆明市呈贡新区吴家营片区中部实力心城X期X幢XXX号住宅，建筑面积65.26㎡，成交价格620000元。云南省昆明市国信公证处于2020年1月16日对上述协议进行了公证。协议第4条关于房款支付约定：“双方订立本协议当日，乙方支付人民币贰万元整；2020年1月22日前，乙方支付人民币贰拾贰万捌仟元。乙方支付的上述两项款项合计为人民币贰拾肆万捌仟元整，其中占房屋总价20%的部分作为购房定金，使用定金罚则，超过房屋总价20%的部分作为购房预付款。给付定金的乙方不履行义务的，无权要求返还定金.....”协议第6.4条约定：“乙方根据本协议支付的定金，在预约转化为本约前，作为订立不动产买卖协议的履约定金，在预约转化为本约或订立不动产买卖协议后，作为不动产买卖协议的履约定金。”协议第8.1.1项约定：“乙方逾期支付的，按日计算，每日向甲方支付房屋总价万分之五的违约金，直至付清。逾期支付超过30日乙方仍未足额支付的，甲方有权选择继续等待（继续等待时按日计算，乙方每日向甲方支付房屋总价万分之五的违约金，直至付清）或单方发出通知解除本协议，自甲方解除协议的通知到达乙方5日内，乙方支付甲方房屋总价20%的违约金。甲方已收取部分款项的，甲方收到违约金后退还乙方。”协议签订后，原告谢少杰向被告谢召会支付了20000元款项，剩余228000元款项未在2020年1月22日前支付。经双方口头协商约定，首付款的支付期限延长至2020年4月1日，但原告谢少杰仍未按约定期限支付。另案当事人白旭峰于2020年6月9日通过微信将解除案涉合同通知书发送至谢少杰，被告谢召会与白旭峰是亲戚关系。本院认为,对于双方当事人谁存在违约的问题，根据原被告双方签订的经过公证的《不动产转让预约协议》约定，谢少杰支付房款的时间为：签订协议当日支付20000元，2020年1月22日前支付228000元，办理房屋产权过户当日支付2000元，尾款350000元在房产过户后办理银行按揭贷款支付。协议签订后，谢少杰仅于2020年1月13日支付给谢召会20000元，其余款项未按合同约定期限支付。经双方协商，付款时间推迟至2020年4月1日，约定付款时间到期后，原告谢少杰仍未按期支付剩余款项，其行为构成违约，被告有权解除合同，故，原告诉称被告违约的观点本院不予采纳。至于违约责任如何承担的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原被告双方在《不动产转让预约协议》第四条约定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。因谢少杰未履行合同义务构成违约，故其要求被告谢召会返还定金20000元的诉请，本院不予支持。对于被告谢召会反诉要求原告赔偿违约金，虽然原告未按约定支付首付款构成违约，但谢召会提交的证据并不足以证实合同未履行给其造成的具体损失，并且本院判决原告支付的定金不予返还，其已承担违约责任，故，被告要求原告支付违约金、律师费的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、驳回原告谢少杰的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）谢召会的反诉诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费：本诉收取300元，由原告谢少杰负担；反诉减半收取1240元，由被告（反诉原告）谢召会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二〇年九月十日书记员 黄馨漫