湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初228号原告（反诉被告）：武汉金田物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区天门墩路**，统一社会信用代码91420103789335210E。法定代表人：李平华，总经理。委托诉讼代理人：左晔，男，1975年4月12日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县，系武汉金田物业管理有限公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨新堂，湖北立丰律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：钟祥市明珠房地产开发有限公司，，住所地湖北省钟祥市郢中镇皇庄建设大道**统一社会信用代码91420881058121569X。法定代表人：陈镇民，董事长。委托诉讼代理人：陈坚锋，男，1987年4月9日出生，汉族，住广州市白云区，系钟祥市明珠房地产开发有限公司总经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：魏益明，湖北王府律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告武汉金田物业管理有限公司（以下简称金田公司）与被告钟祥市明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理，于2019年8月29日作出(2019)鄂0881民初1676号民事判决，原告金田公司不服判决，向荆门市中级人民法院上诉。荆门市中级人民法院于2019年11月11日作出（2019）鄂08民终1168号民事裁定：一、撤销钟祥市人民法院(2019)鄂0881民初1676号民事判决;二、本案发回钟祥市人民法院重审。本院于2020年1月14日立案，依法组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告金田公司的委托诉讼代理人左晔、杨新堂，被告明珠公司的委托诉讼代理人陈坚锋、魏益明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金田公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照原、被告双方于2014年7月31日签订的《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》的约定支付下欠物业服务费11,257,477.46元。2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年7月31日，原、被告双方签订了一份《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》，约定：原告作为乙方，为被告（甲方）开发的位于钟祥市××大道的中国农谷?钟祥市国际商贸城（该项目备案名为“农产品大市场”）提供前期物业管理服务。该物业为商住两用性质的建筑物，建筑总面积约21.6万平方米，原告为被告提供前期物业服务的总面积约为14万平方米。对物业服务费的约定标准有三种：多层住宅（含中心商业区三、四层住宅）为0.60元/月/平方米；一、二层商业物业（非临街商业综合体）为1.98元/月/平方米；临街商业综合体为2.98元/月/平方米。合同还对物业服务的内容与质量、物业服务费的交纳和适用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项进行了约定。合同约定的服务期限为固定期限，自2014年7月31日起至2018年12月31日止。合同签订后，原告依约履行了物业服务的相关义务，但被告没有按照合同约定支付前期物业服务费。经据实计算，截止2018年12月31日，被告应当向原告支付前期物业服务费11,340,454.46元，扣除原告向部分业主已经收取的物业服务费82,977元，被告还应向原告给付前期物业服务费11,257,477.46元。为此，原告多次向被告催收，被告不但不积极支付所欠费用，还向人民法院起诉请求确认《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》无效，钟祥市人民法院和荆门市中级人民法院均判决该合同有效。被告明珠公司辩称，原告所述不属实。一、原告在诉状中称：……，原告为被告提供前期物业服务的总面积约为14万平方米不属实。被告开发的位于钟祥市王府大道××号中国农谷?钟祥国际商贸城（农产品大市场），被告享有产权的物业总面积约为14万平方米。纳入原告前期物业管理范围的仅为100名业主的约1万多平方米。在荆门市中级人民法院（2018）鄂08民终87号案件中查实：被告只交付了少部分物业给原告。原告在钟祥市人民法院（2017）鄂0881民初2616号案件中原告承认现场只有两名保洁员，五名保安兼客服人员。原告在上述两案中承认：原告仅对交付的少部分物业提供了前期物业服务，对其他的物业没有提供前期物业服务。原告现场只有两名保洁员，五名保安兼客服人员，客观上不可能为14万平方米的物业提供前期物业服务。二、原告诉称的A1栋、A2栋、C5栋、C9栋、C10栋、C11栋、C12栋、D1栋、D2栋、D3栋、D4栋、F栋、G1栋、G2栋共14栋房产，不具备收取物业费的条件。2019年6月19日，钟祥市住房和城乡建设局出具证明一份，证实：涉案的14栋房产尚未竣工验收，竣工验收工作在办理中。根据我国相关法律法规的规定，未领取竣工验收备案证的房屋，不得交付使用。换句话讲：未经竣工验收备案的房屋，更无权收取物业服务费。三、涉案的14栋物业大部分未销售，不是被告的原因造成的，被告不应交纳未售部分物业的物业服务费。2014年7月31日被告与左晔代表的原告签订《中国农谷·钟祥国际商贸城前期物业服务合同》第六条约定：业主应于房屋通知交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但因甲方原因未售或未能按时交付给物业买受人/所有人的物业，其物业服务费用由产权单位全额交纳。2014年8月3日被告与左晔代表的案外人武汉宏富基业房地产顾问有限公司签订《钟祥国际商贸城项目综合招商独家销售代理合同》将涉案的14栋物业的综合招商、独家销售工作交由左晔代表的案外人武汉宏富基业房地产顾问有限公司代理。2014年10月12日左晔与案外人刘雷亭签订合作协议，共同完成涉案的14栋物业的招商和销售工作。由于左晔代表的武汉宏富基业房地产顾问有限公司经营不善销售业绩差，导致大部分物业未销售。2018年3月7日该公司股东会决议，自行解散清算，注销了该公司。这就是其经营不善销售业绩差的最好的佐证。涉案的14栋物业大部分未售的原因是左晔代表的武汉宏富基业房地产顾问有限公司经营不善销售业绩差造成的。四、原告未提供未售部分物业的前期物业服务，不应收取未售部分物业的前期物业服务费。根据2014年7月31日被告与左晔代表的原告签订《中国农谷·钟祥国际商贸城前期物业服务合同》第五条约定：物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不含中央空调运行与维护分摊费，该费用可在设备运行时段每月发生总费用额按各商家经营建面另行分摊计收）；3、物业管理区域清洁卫生费用（不含城管、环卫部门收取的垃圾清运与处置费）；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润；前九项开支原告均没有支出，原告现在向被告主张收取全部物业服务费与理不合，与情不容，与法无据。综上所述，原告所述不属实，原告的诉求证据不足，也不符合情理，更没有法律依据吗，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告明珠公司向本院提出反诉请求：1、判令金田公司支付反诉原告垫付的电费74754元，物业费30685元、押金74667元，合计为180106元；2、本案的反诉费用由金田公司承担。事实与理由：2014年7月31日，明珠公司与金田公司签订了一份《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》，金田公司2017年10月至2018年12月共计15个月用电135300度，电费115000元，由明珠公司替金田公司垫付给供电部门，合同期满后的物业费及押金金田公司收取了87102元，明珠公司替金田公司垫付给业主。明珠公司多次向金田公司追讨上述款项，金田公司拒不支付。原告金田公司针对被告反诉辩称：双方签订的《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》属实，金田公司提交的证据证明本案提供物业服务的房屋已竣工，部分房屋交付使用，根据合同约定，未交付的房屋物业费用由被告公司承担，已交付房屋的物业费用由业主支付，原告在物业合同期间一直履行合同义务，被告应按照合同约定向原告支付物业服务费用。原告收取了部分业主2018年12月31日后的物业费，并代为收取部分业主的电费属实，具体数额为：多收物业费30685元，未支付被告的电费是74754元。债权转让需债权人通知原告，不是被告通知，收取的押金与被告无关，应由原告直接返还给业主。因被告原因，原告代收代缴水电费用可以证明原告一直履行合同义务。原告金田公司、被告明珠公司围绕诉讼请求、反诉请求及抗辩理由向本院提交了证据，原告金田公司提交的证据如下：A1、公司营业执照副本一份、物业服务企业资质证书一份，证明1、原告、的工商登记信息及诉讼主体资格；2、原告具有独立的法人资格，且具有从事物业管理服务的合法资质。A2、企业信用信息公示报告一份，证明被告的工商登记信息及其诉讼主体资格。A3、前期物业服务合同一份，证明被告应依据合同约定向原告给付前期物业费。A4、本案案涉物业钟祥市农产品大市场用地规划图、初步设计图纸、物业模型图照片、物业鸟瞰图各一张，证明1、该农产品大市场A1栋、A2栋、F栋等3栋物业为临街（王府大道）商铺，C5栋、C9栋、C10栋、C11栋、C12栋、D1栋、2D栋、3D栋、D4栋、G1栋、G2栋等11栋物业均为非临街商住两用物业；2、A1栋、A2栋、F栋等3栋的物业服务收费标准为2.98元/月/平方米；C5栋、C9栋、C10栋、C11栋、C12栋、D1栋、2D栋、3D栋、D4栋、G1栋、G2栋等11栋的物业服务收费标准为：一、二层为1.98元/月/平方米，三层及以上为0.60元/月/平方米。A5、钟祥市人民法院和荆门市中级人民法院民事判决书两份，证明本案前期物业服务合同合法有效，原告依约履行了合同义务，有权请求被告依约履行给付物业费的义务。A6、商品房预（销）售许可证证书一份，证明原告提供物业管理服务的14栋楼房在2014年10月31日起即可销售。A7、钟祥市房地产市场管理所房屋测绘资料十五份，证明原告提交的共14份楼栋欠缴物业费统计表中每个楼栋的总建筑面积及单套房屋的面积均准确无误，从而欠缴物业费的计算金额均无误。A8、业主身份证复印件、用气申请、用电申请、前期物业服务协议、装饰装修管理协议等收房资料10套，证明金田公司于2015年9月起开始对本案争议的物业提供前期物业管理，明珠公司从2015年11月起就开始陆续向购房人交付房屋，说明本案争议的物业在2015年11月之前就已经竣工可以交付使用了。A9、房屋所有权证书一本及发票四张、业主收房（收铺）资格证明书、房产证复印件一份、购买商品房的网络发票一张、税收完税证明一份、住宅专项维修资金专用票据一张、房屋产权登记费收费票据一张，证明本案争议的物业早在2016年元月之前就已竣工交付。A10、钟祥商贸广场业主收房签收表三张，证明2016年1月1日之前，本案争议的物业就已经竣工，且有部分业主已经收房（收铺），截止2018年12月26日，即本案争议的物业服务合同即将期满之时，在原告登记的收房业主为103户，以及收房的时间、楼栋和房号。A11、整改通知函9份、原告向钟祥市城市管理局的书面情况汇报材料一份、原告工作人员与违规装修业主微信沟通劝阻违规装修的聊天记录7条、业主违规装修及拆除违规装修的现场照片22张、业主违规装修责任承担承诺书4份，证明原告工作人员对收房（收铺）后违规装修的业主进行制止，有效的防范了违规装修行为。A12、作联系函一份、钟祥商贸广场住宅问题统计表2张，证明原告工作人员工作认真负责而且还很细致。A13、工作联系函一张，证明金田公司认真履行物业管理公司的职责。A14、原告工作日志一本，证明原告履行了物业服务公司的管理职责。A15、维修、保洁、垃圾清运照片及本案争议物业范围内环境卫生状况照片80张，证明原告认真履行了合同约定的物业管理服务义务。A16、原告代收钟祥农产品大市场入伙业主电费明细表20张，证明1、原告实际代收电费为199804.40元；2、原告在认真履行合同义务；3、本案争议的物业在2015年11月之前就已经竣工且已部分交付业主使用。A17、原告收取的物业服务费和装修押金明细表4张，证明1、原告收取未退的装修押金为74000元；2、本案争议的物业在2015年11月之前已经竣工且交付部分业主使用；3、原告在认真履行物业管理服务义务。A18、原告提供物业管理服务支付的垃圾清运费和其他为物业管理服务支持的费用明细表3张、F栋阿里巴巴农村淘宝公司差欠电费明细表一张、被告2017年10月14日出具的原告收取商贸广场电费明细表一张，证明1、原告在认真履行管理和服务的职责；2、F栋也在原告提供物业管理服务的范围之内。A19、催缴物业费公告一份，证明原告已于2018年11月23日公告催收欠缴的物业管理费，原告主张清收欠缴物业费的诉讼时效从2018年11月24日重新计算。A20、DVD光盘一张，证明原告认真履行了合同义务，被告应依照合同约定和法律法规的规定支付前期物业服务费。A21、本案涉案物业钟祥农产品大市场已销售备案及已办证房屋统计表一套，证明截止2020年6月8日，本案涉案物业即钟祥农产品大市场已销售备案房屋1006套，面积45743.21平方米，其中，A1栋于2014年办理房屋产权证的房屋为296套、于2016年办理房屋产权证的房屋为1套；A2栋于2014年办理房屋产权证的房屋为21套；C5栋于2014年办理房屋产权证的房屋为38套；C9栋于2014年办理房屋产权证的房屋为68套；C10栋于2014年办理房屋产权证的房屋为22套，C11栋于2014年办理房屋产权证的房屋为28套；C12栋于2014年办理房屋产权证的房屋为26套；D1栋于2014年办理房屋产权证的房屋为33套；D2栋于2014年办理房屋产权证的房屋为32套；D3栋于2014年办理房屋产权证的房屋为33套、于2015年办理房屋产权证的房屋为5套、于2017年办理房屋产权证的房屋为10套；D4栋于2014年办理房屋产权证的房屋为17套、于2015年办理房屋产权证的房屋为14套、于2016年办理房屋产权证的房屋为13套、于2017年办理房屋产权证的房屋为6套；G1栋于2014年办理房屋产权证的房屋为18套；G2栋于2014年办理房屋产权证的房屋为16套。证明本案涉案的14栋楼房均已于2014年竣工并办理了验收备案。A22、房产备案登记查询结果一份、房地产产权登记信息一份，证明王红飞于2016年1月13日购买被告开发的项目名称农产品大市场A1—6076号房，面积39.94平方（含公摊），合同编号zxs2016000063，已于2016年1月13日在钟祥市房地产市场管理所备案，并于2018年7月18日在钟祥市不动产登记中心登记备案，该房屋产权证号为钟房权证郢中字第**，该房不动产证号为鄂（2018）钟祥市不动产权第0002617号。明珠公司于2014年11月6日取得上述房屋的所有权，房产权证号为钟房房权证郢中字第**。组证据与证据九共同证明，王红飞于2016年1月购买被告开发的项目名称农产品大市场A1—6076号房，且已于2016年1月办理房屋产权登记，从而证明，农产品大市场A1栋早在2016年1月之前已经办理竣工验收备案。A23、农产品大市场（郢中镇王府大道81号）房屋已转移信息一览表一张，证明截止2020年6月12日，农产品大市场A1栋、A2栋、C5栋、C9栋、C10栋、C11栋、C12栋、D1栋、D2栋、D3栋、D4栋、F栋、G1栋、G2栋共14栋房屋已转移产权的有888套面积36043.42平方米，其中，A1栋593套、A2栋20套、C5栋34套、C9栋32套、C10栋32套、C11栋32套、C12栋24套、D1栋31套、D2栋31套、D3栋36套、D4栋23套、F栋无信息登记、G1栋无信息登记、G2栋无信息登记。证明本案涉案物业即农产品大市场项目已竣工验收备案，已办理产权转移登记的房屋有888套，面积达36043.42平方米。A24、原告钟祥农产品大市场财物报表四套，证明自2014年起，原告就开始介入钟祥农产品大市场的前期物业管理服务工作，至2018年前期物业服务合同到期，扣除已收到的购房业主缴纳的物业服务费用后，原告在农产品大市场的前期物业管理服务这一项目上已经发生和必将发生的费用共计7609842.70元，包括办公、交通、通信、会费、住宿、水电、招待、人工工资、社保费用、维修费用、垃圾清运费用、企业利润、管理费等费用。为被告开发的钟祥农产品大市场提供前期物业管理服务已经发生和必将发生的费用在扣除已经收取的购房业主交付的物业管理费后，还有7609842.70元。被告明珠公司提交的证据如下：B1、营业执照一份，证明被告的基本情况。B2、2014年7月31日双方签订的合同，证明1、前期物业管理工作由左晔代表的原告进行；2、纳入物业管理范围的已竣工但因甲方原因未售或未能按时交付给业主的其物业服务费用才由产权单位全额缴交纳。B3、（2018）鄂08民终87号民事判决书，证明被告只交付了少部分物业给原告。B4、100名业主的名单表，证明被告交付的少部分物业的具体情况。B5、（2017）鄂0881民初2616号民事判决书，证明原告现场只有两名保洁员，五名保安兼客服人员。B6、证明一份，证明截止2019年6月19日涉案的14栋房屋尚未竣工验收。B7、2014年8月3日双方签订的合同，证明涉案的14栋房屋交由左晔代表的武汉宏富基业房地产顾问有限公司销售。B8、武汉宏富基业房地产顾问有限公司工商资料一套，证明1、该公司2018年3月7日注销；2、房屋未售是因为该公司经营不善自行解散的原因造成的，而非本案被告的原因。B9、2014年10月12日左晔与刘雷亭合作协议，证明涉案房产的销售工作由左晔完成。B10、荆门市公安消防支队建设工程消防验收意见书荆公消验字【2018】第0149号、荆门市公安消防支队建设工程消防验收意见书荆公消验字【2019】第0077号各一份，证明消防竣工验收的时间是在物业服务合同期满之后，房屋没有竣工验收。被告明珠公司提交的反诉证据如下：C1、反诉人的营业执照。证明反诉人的基本情况。C2、（2017）鄂0881民初2616号民事判决书。证明目的：2016年1月至2017年9月被反诉人用电94700度，反诉人垫付电费80495元。C3、业主名单。证明目的：被反诉人收取电费的对象情况。C4、2017年10月至2018年12月的电费发票16张，被反诉人用电135300度。证明目的：反诉人代被反诉人垫付电费115000万元。C5、垫付87102元物业费及押金明细表。证明目的：垫付物业费及押金87102元。C6、债权转让通知书一组，证明债权74667元押金已转让给被告公司。被告明珠公司申请本院调取钟祥市公安局皇庄水陆派出所调查陈坚锋、左晔、张雷、赵宏雲、来加珍、肖静静、李桂全的笔录，证明：1、原告金田公司提交的财务支出不属实；2、物业服务人员只有几个人。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告明珠公司对原告金田公司提交的证据A1、A2、A5、A6、A19无异议，原告金田公司对被告明珠公司提交的证据B1、B6，对被告明珠公司提交的反诉证据C1、C3无异议。对以上当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院作如下认定：被告明珠公司对原告金田公司证据A3的真实性无异议，证明目的有异议，认为向原告金田公司给付前期物业费是有前提条件的，条件不成就，不应支付物业费。对证据A4的真实性无异议，证明目的有异议，认为不能证明其目的。对证据A7的真实性无异议，但认为这是房屋的总面积，而不是管理房屋的面积。对证据A8有异议，认为不能证明已经竣工，竣工验收手续仍在办理中。对证据A9的真实性有异议，认为证据是复印件，没有原件，复印件也没有加盖印章。对证据A10的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明物业已经竣工。被告明珠公司核实的有100户。对证据A11中的整改通知函9份真实性有异议，认为是原告金田公司自制发出的通知，没有业主签收，不能作为证据使用。原告金田公司向钟祥市城市管理局的书面情况汇报材料一份、原告金田公司的工作人员与违规装修业主微信沟通劝阻违规装修的聊天记录7条、业主违规装修及拆除违规装修的现场照片22张是复印件，没有原件。承诺书4份应由承诺人出庭作证。对证据A12的真实性有异议，认为是原告金田公司发的函，没有被告明珠公司签收的证据，不能达到证明目的。对证据A13的真实性有异议，认为是原告金田公司自制的，不能达到证明目的。对证据A14的证明目的有异议，认为原告金田公司仅履行了部分（100户或103户）的管理职责，并没有对所有的物业履行职责。对证据A15有异议，认为不能证明其目的，该照片是为了应付另案上诉专门制作的。对证据A16有异议，认为不能证明其目的，是原告金田公司自制的。本案涉案房产截止2019年6月19日仍没有进行竣工验收。对证据A17有异议，认为不能证明其目的，是原告金田公司自制的。对证据A18有异议，认为不能证明其目的，是原告金田公司自制的。申请表是复印件，应提交原件。对证据A20有异议，认为不能证明其目的。对证据A21、A22有异议，认为达不到证明目的，本案房屋没有竣工验收，竣工验收是相关职能部门做的，筑建部门有证明没有竣工验收。对证据A23有异议，认为该证据是2020年6月12日出具的，原告金田公司的物业服务期间是2014年7月至2018年12月，与本案无关，且不能证明房屋竣工备案。对证据A24真实性有异议，认为该费用没有发生。涉嫌虚假诉讼，庭后向相关部门报案处理。对上述证据本院认为，原告金田公司提交的证据A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A16、A21、A22、A23证据来源合法，客观真实，能够证明双方存在物业服务关系、房屋销售备案及产权登记等事实，本院予以认定。证据A11、A12、A13、A14、A15、A17、A18、A20、A24因系原告金田公司自制，证明力不足，并结合原告金田公司在庭审中陈述的没有与服务人员签订劳动合同，未缴纳社会保险费用的情况，被告明珠公司的异议有理，本院不予认定。原告金田公司对被告明珠公司证据B2的真实性无异议，对证明目的部分有异议，认为根据湖北省物业管理和收费办法的规定，从合同生效至竣工验收后交付给业主，被告明珠公司就要承担物业服务费用。对证据B3真实性无异议，对证明目的有异议，认为判决书确有陈述，但没有明确多少为少部分，且合同并无附件一。对证据B4真实性无异议，对证明目的有异议，认为收房的业主是103户，物业服务应当为整个物业全部交付，证明湖北省荆门市中级人民法院判决书中认定交付少部分物业有错误。对证据B5的真实性无异议，对证明目的有异议，认为判决书中第三页与被告明珠公司的证明目的不一致，判决书中的内容是有13名管理和工作人员。对证据B7的真实性无异议，但认为合同没有生效、更没有履行，不能达到其证明目的。对证据B8的真实性、关联性均有异议，但认为与本案无关。对证据B9的真实性、关联性均有异议，认为与本案无关。对证据B10有异议，认为不是房屋初始的竣工验收，初始是备案，二次装修的才是验收。对上述证据本院认为，被告明珠公司提交的证据B2、B3、B4、B5证据来源合法，客观真实，能够证明案件的事实，本院予以认定。证据B7、B8、B9因与本案无关，B10因房屋虽然没有办理竣工验收，但没有影响房屋销售备案及产权登记，原告金田公司的质证意见有理，本院予以采纳。原告金田公司对被告明珠公司反诉请求的证据C2、C4的真实性无异议，对电费的金额有异议，认为应当是74754元，不是80495元。对证据C5有异议，认为2019年1月1日以后只收取了物业费30685元，押金74000元应当直接退还业主，不是退给被告明珠公司。对证据C6有异议，认为债权转让需债权人主张通知原告金田公司，而不是被告明珠公司来通知。对上述证据本院认为，原告金田公司对证据C2、C4、C5的真实性无异议，原告金田公司认可收取2019年1月1日之后的电费74754元、物业管理费30685元，上述费用应当返还给被告明珠公司。对证据C6，《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人…”，对债权转让并未规定应当由债权人通知债务人，原告金田公司异议理由不能成立，被告明珠公司主张该债权应予支持。原告金田公司对被告明珠公司申请本院调取的钟祥市公安局皇庄水陆派出所调查陈坚锋、左晔、张雷、赵宏雲、来加珍、肖静静、李桂全的笔录均有异议，认为该组证据不属于当事人在举证期限内提供证据确有困难的情形；被告明珠公司亦未在举证期满之前向人民法院申请延期举证；本案属于民事诉讼，公安机关的调查笔录不得作为本案民事诉讼的证据使用；本组证据中除左晔、张雷外，其他人员均与被告有直接的利益关系。因此，本组证据本具有合法性，人民法院应当不予采纳。对上述调查笔录本院认为，该组证据中陈坚锋因系被告明珠公司总经理，对其证言不予采信。其他证言主要证明原告金田公司虚构支出费用的事实，被告明珠公司在无法获取该证据的情况下，申请法院调取并无不当，且该证据证明员工工资实际发放与提交的明细不一致及原告金田公司在庭审中陈述的没有与服务人员签订劳动合同，未缴纳社会保险费用以及原告金田公司部分支出凭证为白条的情况相符，本院对该证据证明原告金田公司虚构支出费用的事实予以认定。根据本院采信的证据，本院确认本案事实如下：2014年7月31日，被告明珠公司为甲方与左晔代表的原告金田公司为乙方签订了一份《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》，约定乙方为甲方开发的位于钟祥市××大道的钟祥市国际商贸城提供前期物业管理服务。该物业为商住两用性质的建筑物，建筑总面积约21.6万平方米，物业管理区域服务收费选择包干方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅（含中心商业区三、四层住宅）为0.60元/月/平方米；一、二层商业物业（非临街商业综合体）为1.98元/月/平方米；临街商业综合体为2.98元/月/平方米。上述费用不含城管、环卫部门收取的垃圾清运费与处置费，由经营方、业主自行交纳。合同还对物业服务的内容与质量、物业服务费的交纳、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项进行了约定。合同约定的服务期限为2014年7月31日起至2018年12月31日止。2014年8月3日，被告明珠公司与左晔代表的武汉宏富基业房地产顾问有限公司签订合同，将其享有钟祥国际商贸城房屋交由该公司招商、销售代理。合同签订后，2015年9月，原告金田公司安排人员进入商贸城从事物业服务和招商、销售工作，其中保洁员2名，安保员3名。另查明，该商贸城共26栋房屋，建筑面积为21.6万平方米，被告明珠公司享有其中14栋房屋，建筑面积约14万平方米，至今未竣工验收。钟祥市房地产市场管理所信息显示：2014年已经销售备案商铺及住房644套（已取得产权证号），2015年19套，2016年6套，2017年17套。合同签订后，实际入住的业主为103户，面积约1万平方米。2018年12月31日合同到期后，原告金田公司继续收取物业服务费30685元、电费74754元，业主押金74667元，合计180106元。本院认为,原、被告签订的《中国农谷?钟祥国际商贸城前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行义务。但合同中的物业面积为21.6万平方米并不完全属于明珠公司享有，合同对物业服务面积不明确。合同履行过程中，实际入住的业主103户，面积约1万平方米,金田公司安排的物业服务人员按照物业服务行业人员配备标准，并结合该公司实际支出的物业费用情况，仅能满足实际入住业主的物业服务要求，且在合同期限内金田公司没有向明珠公司催收过物业费用，应视为明珠公司仅向金田公司交付了该部分物业，金田公司亦收取了该部分业主的物业服务费用。因此，金田公司要求明珠公司支付尚未出售和未实际入住部分房屋物业的物业服务费，既不符合合同约定，也不符合法律规定。故对金田公司的诉讼请求本院不予支持。合同到期后，金田公司继续收取的物业服务费30685元、电费74754元，合计105439元，应当返还给明珠公司。明珠公司诉请判令金田公司返还收取业主的押金74667元的反诉请求，因该债权已经转移给明珠公司，本院对明珠公司的反诉请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）武汉金田物业管理有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）武汉金田物业管理有限公司返还被告（反诉原告）钟祥市明珠房地产开发有限公司物业服务费30685元、电费74754元，押金74667元，合计180106元。限本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89344元，反诉案件受理费1951元，合计91259元，由原告（反诉被告）武汉金田物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  王少华人民陪审员  魏文亮人民陪审员  曾宪贵二〇二〇年九月二十四日法官助理彭宣明书记员李娇娥