广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4001号上诉人（一审被告）：李华冰，男，1970年6月25日生，汉族，住天津市河**。上诉人（一审被告）：蒋丽梅，女,1972年6月26日生，汉族，住河北省高碑店市。上诉人（一审被告）：李锴阳，男，1997年12月10日生，汉族，住天津市河**。上列两上诉人共同委托代理人：李华冰,系上诉人蒋丽梅的丈夫及上诉人李锴阳的父亲。被上诉人（一审原告）：江丽婷，女，1993年8月20日生，汉族，住广东省五华县。委托代理人：谢青云，广东苏曼律师事务所律师。一审第三人：东莞市家邦房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市东城区堑头富怡花园****铺位，统一社会信用代码：914419000553107197。法定代表人：胡高锋。委托代理人：董飞飞，该公司员工。上诉人李华冰、蒋丽梅、李锴阳因与被上诉人江丽婷及一审第三人东莞市家邦房地产经纪有限公司（以下简称家邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初27928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。江丽婷起诉请求：一、李华冰、蒋丽梅和李锴阳继续履行其与江丽婷及家邦公司于2019年7月9日签订的《房地产买卖合同》（房价：642000元），并配合江丽婷办理房屋及车房的过户手续。二、李华冰、蒋丽梅和李锴阳向江丽婷支付违约金64200元。三、李华冰、蒋丽梅和李锴阳向江丽婷偿付江丽婷已付的居间报酬19260元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2019年12月2日判决：一、李华冰、蒋丽梅、李锴阳应于判决生效之日起三日内向江丽婷履行编号为NO.8881261的《房地产买卖合同》，协助办理不动产权属变更登记手续；二、李华冰、蒋丽梅、李锴阳应于判决生效之日起三日内向江丽婷支付违约金64200元；三、驳回江丽婷的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费减半收取为5527.30元、保全费3730元（江丽婷已预交），由江丽婷负担245.77元、李华冰、蒋丽梅、李锴阳负担9011.53元。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初27928号民事判决书。李华冰、蒋丽梅、李锴阳上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项。二、改判解除合同赔偿定金50000元。事实与理由：一、李华冰、蒋丽梅、李锴阳与江丽婷签订《房地产买卖合同》属于显失公平，继续履行合同将使李华冰、蒋丽梅、李锴阳受到重大利益损失。李华冰、蒋丽梅、李锴阳均居住在天津对东莞房屋市场价格不清楚，所以将房屋出售的事宜委托给家邦公司，家邦公司没有尽到第三方经纪公司的责任，导致《房地产合同》中约定的每平方米单价远低于市场价格，属于显失公平的合同。《房地产买卖合同》约定案涉房屋价格为每平方5724元左右，而据李华冰、蒋丽梅、李锴阳了解该房屋价格应为每平方7205元。一审法院认为李华冰、蒋丽梅、李锴阳应提交小区、户型、楼层、朝向和装修条件均相同的房屋在同一时期的实际成交价格证据才能证明案涉房屋实际成交价远低于市场成交价是不合理的。李华冰、蒋丽梅、李锴阳与江丽婷协商解除合同，李华冰、蒋丽梅、李锴阳要求解除合同属于磋商行为，不能据此认定李华冰、蒋丽梅、李锴阳违约。二、案涉合同以办理房屋担保贷款作为付款方式，江丽婷在庭审中未表示其能一次性支付剩余款项，也未能在本案中提供银行贷款承诺书。案涉合同继续履行存在事实上的障碍，李华冰、蒋丽梅、李锴阳不应承担继续履行的合同义务。江丽婷也未同意在合理期限内一次性付清全部购房款及有充分证据证明其有履行能力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条的规定，李华冰、蒋丽梅、李锴阳明确拒绝配合办理担保贷款，需要满足三种条件之一，合同才符合继续履行的条件。首先，江丽婷直至现今也未向李华冰、蒋丽梅、李锴阳支付任何一笔房款，也未同意在合理期限内一次性付清全部购房款及充分证明其有履行能力。其次，案涉房屋案没有抵押贷款。最后，江丽婷也未向李华冰、蒋丽梅、李锴阳提交过银行贷款承诺函。本案交易在事实上存在继续履行的障碍，不应判决继续履行。三、《房地产买卖合同》附件一、付款方式基本情况约定不明，未明确付款过户顺序，李华冰、蒋丽梅、李锴阳对过户后能否收到款项没有信心故请求解除合同，出于对合同的尊重，李华冰、蒋丽梅、李锴阳愿意赔偿定金50000元。四、李华冰、蒋丽梅、李锴阳虽表示欲解除合同，但属于协商解除合同的阶段。《房地产买卖合同》约定，江丽婷书面通知李华冰、蒋丽梅、李锴阳办理手续，在履行期限及宽限期满后，李华冰、蒋丽梅、李锴阳仍未办理手续，才属违约。本案中，李华冰、蒋丽梅、李锴阳未收到书面通知办理手续，亦不知案涉房屋资料齐全可办理过户手续的具体时间，李华冰、蒋丽梅、李锴阳并未违约。五、江丽婷要求以日千分之一的标准按日支付违约金过分高于造成的损失，应当予以适当减少，且一审法院没有说清楚计算违约金的起始日与截止日。一审法院支持的违约金超过了法律保护的最高年利率24%的标准，也远超房屋所在地的租金标准。江丽婷未曾向李华冰、蒋丽梅、李锴阳支付购房款，没有造成损失。江丽婷答辩称：一、一审法院对事实部分调查清楚，李华冰、蒋丽梅、李锴阳的违约行为有充分证据证明，因此江丽婷根据李华冰、蒋丽梅、李锴阳的根本违约行为请求法庭支持江丽婷根据《房地产买卖合同》第7条第2项的规定要求违约金按照每日千分之一支付。二、请求二审法院驳回李华冰、蒋丽梅、李锴阳的上诉请求。家邦公司述称：李华冰、蒋丽梅、李锴阳违约是事实，证据一审时已全部提交。沟通时，李华冰、蒋丽梅、李锴阳是同意合同内容的，所以李华冰、蒋丽梅、李锴阳才从天津过来签约，案涉房屋在家邦公司挂牌已有一年。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，江丽婷为证明其有一次性支付剩余房款592000元的能力，向本院申请查封其名下相应的财产，并同意若本院判决《房地产买卖合同》继续履行，江丽婷一次性向李华冰、蒋丽梅、李锴阳支付剩余购房款。本院于2020年9月14日裁定查封江丽婷名下592000元，并于2020年9月22日冻结江丽婷名下592000元存款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对李华冰、蒋丽梅、李锴阳在上诉中提出的问题予以审查。根据李华冰、蒋丽梅、李锴阳的上诉以及江丽婷的答辩，本院分析如下：关于《房地产买卖合同》是否存在显失公平的问题。李华冰、蒋丽梅、李锴阳主张因其对东莞的房屋市场行情不了解，导致其将案涉房屋低于市场价200000元出卖给江丽婷，《房地产合同》属于显失公平。首先，根据家邦公司的陈述，李华冰、蒋丽梅、李锴阳将案涉房屋以800000元的价格挂盘一年，没有卖出。家邦公司描述约定签约当天李华冰、蒋丽梅、李锴阳听取出租车司机关于东莞楼市的描述，并要求家邦公司与江丽婷沟通，当天并未有签订合同。次日，江丽婷与李华冰、蒋丽梅、李锴阳面谈大约八小时后，双方才签订《房地产合同》。从李华冰、蒋丽梅、李锴阳挂盘情况、签约前的沟通情况来看，李华冰、蒋丽梅、李锴阳主张其对东莞楼市不了解导致交易价格，不能成立。其次，从李华冰、蒋丽梅、李锴阳举证情况来看，李华冰、蒋丽梅、李锴阳主张《房地产买卖合同》约定的交易价格与市场价格相差200000元，也缺乏充分证据予以佐证。综上，《房地产买卖合同》约定案涉房屋交易价格642000元，并不属于显失公平，李华冰、蒋丽梅、李锴阳要求撤销、解除《房地产买卖合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于李华冰、蒋丽梅、李锴阳是否存在违约的问题。根据江丽婷、家邦公司提供的微信聊天记录可见，蒋丽梅多次以交易价格低为由要求解除《房地产买卖合同》，双方并未能就合同解除达成一致。2019年7月20日至8月11日，家邦公司多次通知蒋丽梅提供交易所需资料、协助办理过户等手续，但蒋丽梅不予配合，坚持要求协商解除合同。江丽婷与李华冰、蒋丽梅、李锴阳未能就合同解除达成一致,李华冰、蒋丽梅、李锴阳仍应按照合同履行协助过户义务。2019年7月20日，家邦公司已经告知蒋丽梅案涉房屋已经符合过户条件并要求其备齐资料到房管部门办理房产交易过户手续，李华冰、蒋丽梅、李锴阳抗辩其不知悉案涉房屋已经可以办理过户手续，缺乏合理性。2019年8月11日，李华冰、蒋丽梅、李锴阳仍未能按家邦公司的要求配合过户，李华冰、蒋丽梅、李锴阳此时已经违反《房地产买卖合同》的约定，属于违约。一审法院根据江丽婷的诉请以及其损失实际，判决李华冰、蒋丽梅、李锴阳向江丽婷支付违约金64200元，已经少于合同约定的违约责任。李华冰、蒋丽梅、李锴阳现再要求调低违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于合同继续履行的问题。李华冰、蒋丽梅、李锴阳存在违约行为，江丽婷并无违约行为。江丽婷在二审同意一次性支付剩余购房款，且本院已经查封江丽婷名下592000元作为继续履行《房地产买卖合同》的保证。结合案涉房屋的现状，江丽婷要求继续履行《房地产买卖合同》，并无存在继续履行的障碍，应予以支持。《房地产买卖合同》的约定以及本案实际，江丽婷应在办理案涉房屋过户手续后，一次性向李华冰、蒋丽梅、李锴阳支付剩余购房款592000元，并根据《房地产买卖合同》的约定自负维修基金、税费等费用。综上所述，李华冰、蒋丽梅、李锴阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决未考虑广东省关于房屋买卖判决继续履行的相关实践作法，导致对剩余购房款的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初27928号民事判决第一项、第二项及关于一审案件受理费、保全费的认定。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初27928号民事判决第三项。三、江丽婷在位于东莞市东城区**************、摩托车房C202号物业过户至江丽婷名下之日起三日内将剩余购房款592000元支付给李华冰、蒋丽梅、李锴阳。四、驳回江丽婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1360元，由李华冰、蒋丽梅、李锴阳负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年九月二十三日书记员  钟燕珊