江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初1037号原告：江苏万盛置业有限公司，统一社会信用代码91320830592515373R，住所地盱眙县洪武大道与迎春大道交叉口。法定代表人：盛晓林，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘海慧，女，1979年10月13日出生，汉族，江苏万盛置业有限公司员工，住盱眙县。委托诉讼代理人：倪永保，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。被告：胡俊辉，男，1985年1月22日出生，汉族，住盱眙县。被告：张永芹，女，1989年1月24日出生，汉族，住盱眙县。被告胡俊辉、张永芹共同委托诉讼代理人：刘立东，江苏法嘉德律师事务所律师。原告江苏万盛置业有限公司与被告胡俊辉、张永芹商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告江苏万盛置业有限公司的委托诉讼代理人潘海慧、倪永保，被告胡俊辉及被告胡俊辉、张永芹的共同委托诉讼代理人刘立东到庭参加了诉讼。因案情复杂，后又裁定转为普通程序，并于2020年8月25日再次公开开庭进行了审理。原告江苏万盛置业有限公司的委托诉讼代理人倪永保，被告胡俊辉及被告胡俊辉、张永芹的共同委托诉讼代理人刘立东到庭参加了诉讼.本案现已审理终结。原告江苏万盛置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间的商品房买卖合同解除；2.判令被告按照合同约定支付违约金20000元；3.判决被告协助办理商品房买卖合同网签的注销手续。事实和理由：两被告系夫妻关系。2016年7月25日，原、被告签订商品房买卖合同。合同约定原告出售其开发的万盛悦府小区11号楼202号房给被告，该房建筑面积96.3平方米，房款426000元。合同约定2016年7月25日被告交首付款86000元，2016年8月2日前付清余款340000元。合同第七1-（3）条约定：买受人逾期付款超过90日，出卖方有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。上述合同签订后，被告于2016年7月25日交了首付款86000元。同日，原告配合被告对该合同网签备案。到2016年8月2日被告没有付清剩余房款340000元，后期原告销售人员多次催促被告履行合同付清房款，被告借故搪塞。2019年4月18日，原告书面邮寄送达被告解除合同通知书，被告收到通知书后至今未来原告公司办理合同解除的相关事宜。原告认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告与原告签订商品房买卖合同之后逾期付款，严重违约。原告已依法行使合同解除权，双方的商品房买卖合同在被告收到原告通知书之日起即予以解除。请求法院支持原告诉讼请求。被告胡俊辉、张永芹辩称，1.对双方签订的商品房买卖合同无异议；2.合同签订后，被告履行了首付款义务，同时按原告要求提供相关文件，以便原告为被告办理按揭贷款，但原告至今没有为被告办理相关银行按揭。后被告多次催促原告，并到住建局进行投诉，但原告依旧没有为被告办理银行按揭；3.合同没有约定办理银行按揭的具体事项，依交易惯例应由开发商确定合作银行，并承担陪同、指导被告办理按揭的义务；4.案涉房屋是被告名下唯一的一套住房，被告在缴纳了首付款以后，也缴纳了契税，没有理由不配合办理按揭。退一步讲，在2016年8月2日前，当原告不能为被告办理银行按揭，双方应就此进一步进行协商，或由原告明确告知被告就剩余款项如何支付；5.被告虽然收到了原告2019年4月18日解除合同的通知书，但在此前并没有收到原告关于被告迟延支付购房款的任何催告，同时，原告在2019年4月18日行使合同解除权，已经超过了法律规定的一年时效，因此我们认为原告向被告发出合同解除通知，不符合商品房买卖合同司法解释第十五条规定；6.鉴于原、被告双方的实际情况，被告同意不再要求原告为被告办理银行按揭，同意一次性付清；7.被告不存在违约行为，因此不应当支付违约金。综上，被告不同意解除合同，请求法院依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定案件事实如下：2016年7月25日，原告江苏万盛置业有限公司（出卖人）与被告胡俊辉、张永芹（买受人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定原告将其开发的位于盱眙县洪武大道与迎春大道交叉口西北角万盛悦府小区第11号楼202号房出售给两被告。房屋建筑面积共96.3平方米，房款总金额为426000元。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：（1）买受人于2016年7月25日前付清首付款86000元；（2）余款340000元于2016年8月2日前通过办理银行贷款付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同还就其他事项进行了约定。同日，原告江苏万盛置业有限公司开具了案涉房屋首付款86000元的增值税普通发票。双方同时签署《附件四：合同补充协议（一）》。补充协议（一）第三条约定：买受人合同约定的总房款（包括银行贷款全部进入出卖人银行账户）之前，出卖人有权拒绝买受人提出的房屋交付请求，并且不承担逾期交房责任，同时有权追究买受人的逾期付款法律责任；第四条约定：办理银行按揭约定：1.买受人应在本《合同》签署后10日内，向银行提交银行规定的办理贷款应提交的所有资料并签署贷款合同等相关文件，交清所需费用。因买受人资信及不具备贷款条件等原因造成在资料提供之日起2个月内，银行未能发放贷款或银行贷款未能进入乙方账户，视买受人逾期付款，出卖人有权按《合同》第七条行使权利，追究买受人的违约责任。2.买受人提供贷款所有资料之日起2个月内，因买受人原因造成银行未发放款的，买受人应以现金支付所欠购房款，同时出卖人有权按《合同》行使权利，追究买受人的违约责任。3.买受人无论何种原因导致申请额度与银行批准额度产生差额，买受人应在差额该事实发生之日起10日内自行付清差额部分房款，继续履行本《合同》。如买受人不补足差额部分房款，出卖人有权解除合同，同时追究买受人违约责任。4.如经银行出具证明，买受人未能按规定履行还贷义务或买受人客观存在不按规定履行还贷义务的，在银行要求出卖人履行担保还款义务后，出卖人有权解除合同，出卖人在解除本合同30天内，将已收买受人的房款及买受人已还银行的贷款本金，在扣除相关费用后返回买受人，相关费用包括银行罚息、撤销抵押费用、总房款5%的违约金等所有费用，同时买受人自行承担偿还贷款的利息等一切损失。5.本协议在签订生效后，买卖双方均不得反悔。如因一方违约行为导致合同解除或者终止的，违约方应向另一方支付违约金2万元整，并承担解除或终止合同同时办理退房手续的损失。2019年4月18日，原告江苏万盛置业有限公司拟定《商品房买卖合同解除通知书》，主要内容为“你们于2016年7月25日在我公司定购万盛悦府11号楼1单元202室，并于当日与我公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：1039260000469）。按照该合同第六条的规定，你们如约支付了首付款86000元，余款340000元应当由你们向银行申请按揭贷款的方式支付给我公司，但之后你们未按约定履行义务。为此我公司销售人员多次电话通知你们履行付款义务并支付违约金，但你们均以种种理由推脱至今未履行支付余欠房款义务。您与我公司至今签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。您迟延支付购房款，经我公司催告后在合理的期限内仍未履行。你们的违约付款行为致使我公司不能实现合同目的。现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，郑重通知如下：一、自本通知到达您的同时，即解除你们与我公司《商品房买卖合同》（合同编号：1039260000469）；二、我公司将采取法律手段就您迟延付款违约行为追究您的法律责任，并就我公司可能因此所遭受的经济损失向您进行索赔。”被告胡俊辉收到前述《商品房买卖合同解除通知书》后，于2019年5月6日出具书面情况说明，内容为“江苏万盛置业有限公司：本人于2016年7月25日购买万盛悦府11号楼202号房并签订合同，已交付首付款86000元整。贵公司承诺本人余款可以使用外地公积金贷款，非本人原因导致外地公积金不能办理，导致双方交易没有全部完成，然后本人多次找贵公司相关人员沟通，贵司最终回复要求本人书面说明。为妥善处理双方之间的交易纠纷，本人建议如下：1.要求双方必须履行买卖合同；2.本人同意放弃外地住房公积金贷款使用商业贷款。特别说明（本含件不作为个人放弃权力的意思表示，仅作为双方协商参考依据）”。另查明，2016年7月31日，被告胡俊辉与原告江苏万盛置业有限公司销售人员王莉娟通话，部分内容为“胡：苏州这边讲可以取，但是就是那个盱眙那边意思是等贷款办下来再取。王：那你等贷款办下来呗，就是的，反正也不着急，为了保障起见，还是等贷款办下来再取吧”；“胡：因为我上次问你了就是合同能不能改，你讲合同是公司规定不好改，但是上面讲要到8月2日把剩下的款子还清，这个不矛盾吗？王：你的意思是公积金那边没有放款，你这边要还款是这个意思啊？胡：合同上是这样写的。王：这个没有关系，因为这个公积金也不是你一家办的，也不是你一个人外地公积金，这个事情不是你个人原因或者其他的方面，这个跟你没有关系的，这个你放心好了，没有事的。胡：就是说你们公司都是知道的，虽然合同上这么写，但是我们还是什么时候贷下来什么时候给你们？王：对对对，就是这个意思。”2018年12月期间及2019年6月29日向盱眙12345反映问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告江苏万盛置业有限公司工作人员在与被告胡俊辉的通话中虽然对胡俊辉所问“什么时候贷下来什么时候给你们？”表示同意，但纵观双方交谈的前后内容可见，原告江苏万盛置业有限公司工作人员的承诺是有前提条件的，即公积金贷款可以办理、公积金余额也可提取。此点被告胡俊辉在通话的前部即已声明。故原告江苏万盛置业有限公司工作人员的承诺不能视为被告可以无限期拖延交纳余欠房款。审理中，原告江苏万盛置业有限公司表示被告申请公积金贷款当时即知晓不符合公积金贷款政策，被告表示是一年后知晓公积金贷款无法办理，双方各执一词但可以确定的是公积金贷款无法办理的事实早已明确。被告胡俊辉、张永芹应按照《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议（一）》的约定履行给付余欠房款的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。双方签署的《附件四：合同补充协议（一）》第四条也约定：买受人无论何种原因导致申请额度与银行批准额度产生差额，买受人应在差额该事实发生之日起10日内自行付清差额部分房款，继续履行本《合同》。如买受人不补足差额部分房款，出卖人有权解除合同，同时追究买受人违约责任。原、被告双方的《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议（一）》签订于2016年7月25日。原、被告双方未约定解除权行使的时间，按前述司法解释规定，原告江苏万盛置业有限公司于2019年4月18日发出解除合同通知，已超过解除权的行使期间。故原告江苏万盛置业有限公司确认原、被告之间的商品房买卖合同解除的诉讼请求无法得到本院支持。原告江苏万盛置业有限公司第二项诉讼请求，即要求被告给付2万元违约金的诉讼请求，因双方在《附件四：合同补充协议（一）》约定该2万元违约金的产生条件为“如因一方违约行为导致合同解除或者终止的”，本案的合同未能解除或终止，原告江苏万盛置业有限公司的该项诉讼请求亦无事实依据，本院不予支持。当然并不妨碍原告江苏万盛置业有限公司依据法律规定向被告主张损失赔偿或依据合同其他约定主张被告的逾期付款责任。第三项诉讼请求以合同解除为前提，原告江苏万盛置业有限公司解除商品房买卖合同的请求未得到支持，该项诉讼请求相应亦不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：驳回原告江苏万盛置业有限公司的诉讼请求。案件受理费300元，由原告江苏万盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周天保人民陪审员  付沙沙人民陪审员  周立金二〇二〇年九月二十八日书 记 员  王 龙附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。