河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1434号原告：魏辉，男，汉族，1968年12月3日生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：孙华华，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳海德智能科技有限公司，统一社会信用代码：91410300567270618R，住所地：洛阳市涧**高新九都西路******。法定代表人：梁娜娜，总经理。委托诉讼代理人：李莉云，河南智明律师事务所律师，特别授权。被告：河南新恒顺地产有限公司，住所地：洛阳市，住所地：洛阳市高新技术产业开发区九都西路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李雪玲，总经理。委托诉讼代理人：李莉云，河南智明律师事务所律师，特别授权。原告魏辉诉被告洛阳海德智能科技有限公司（以下简称海德公司）、河南新恒顺地产有限公司（以下简称新恒顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏辉的委托诉讼代理人孙华华，被告海德公司、新恒顺公司的委托诉讼代理人李莉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告签订的编号为XHS(HD)0000134的《员工内部房定购协议》，判令被告支付退还原告购房款241391.2元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月22日，原告与被告海德公司签订《员工内部房定购协议》，编号为XHS(HD)0000134。协议第二条约定，原告购买被告位于洛阳高新技术产业开发区××自××号房××套，面积约53.05㎡，首付比例为50%，协议签订之日起3日内付清首付款124472元，总价为248944元，支付方式为分期付款。分四期分清，每期均为31118元。协议第四条约定，被告海德公司不能办理产权分割并过户到买方名下，被告应按照买方所付金额（以相关财务收款票据为准）的120%退还房款。后原告依协议约定支付了首付款124472元，并按约定支付了第一期购房款31118元、第二期购房款31118元、第三期购房款31119元，前述共计支付217826元，被告开具了相应的财务收据。被告新恒顺公司作为担保方对海德公司该合同项下债务提供担保。后原告了解到，被告开发的房产土地使用权性质为工业用地，且至今未经政府土地规划土地性质，因其系违法建设被主管部门责令停工至今，经原告多次信访，在相关部门的协调下，截止起诉之日，被告退还购房款20000元，之后便不再退还，房产现状及被告的行为已经致使合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告海德公司辩称，一、海德公司与原告签订的员工内部房定购协议，是在未取得商品房预售证的情况下签订的，因客观原因，被告至今也未能取得商品房预售证。依据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合同应当认定无效，因此该员工内部房定购协议属于无效合同。二、原告向被告主张返还120%的退款于法无据。员工内部房定购协议中约定若乙方提出退房申请，甲方按照乙方所付款额的120%退还房款，实际上该多出的20%房款属于违约责任条款。依据合同法56条规定，无效的合同或者被撤销的合同，自始没有法律约束力。由于员工内部房定购协议属于无效合同，则违约条款当然无效。因此原告要求被告承担违约责任，主张被告返还120%的房款没有依据。被告愿意返还原告的购房款，但因为目前公司经营困难，公司涉诉较多，名下没有任何资产。经过信访办多次协调，被告与多个业主已经达成意向，分期退还已缴纳的款项，业主也向被告出具了承诺书，不再追究任何责任。望法院综合考虑案件事实及被告实际状况，依法裁判。被告新恒顺公司辩称，一、原告与被告签订的员工内部房定购协议应为无效合同。原告与海德公司签订的员工内部房定购协议，是在未取得商品房预售证的情况下签订的，后因客观原因海德公司至今未能取得商品房预售证，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应认定无效，因此该定购协议属于无效合同。二、员工内部房定购协议无效，即便认定被告新恒顺公司存在过错也不应要求被告对全部债务承担连带责任。依据最高人民法院关于适用担保法若干问题解释第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效担保人无过错的，担保人不承担民事责任。担保人有过错的担保人承担民事责任部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。因此本案订购协议无效并非是被告过错造成，即便认定被告新恒顺公司在本案中存在过错，依据该担保法解释规定，新恒顺公司承担的民事责任也不应超过该债务的1/3。原告魏辉向法庭提交证据如下：第一组证据：证据1、《员工内部房订购协议》、编号为XHS(HD)0000134一份；证据2、收据（自贸1号公寓7-2-09）5张；证据3、银行流水4张。证明：1、原告与被告海德公司签订《员工内部房订购协议》，编号为XHS(HD)0000134，协议第二条约定，原告购买被告位于洛阳高新技术产业开发区××自××号房××套，面积约53.05㎡，总价为248944元，支付方式为分四期付款。协议第四条约定，被告海德公司不能办理产权分割并过户到买方名下的，被告应按买方所付金额（以相关财务收款票据为准）的120%退还房款。2、原告依协议约定支付了首付款124472元，并按协议约定支付了第一期购房款31118元、第二期购房款31118元、第三期购房款31118元，前述共计支付217826?元，被告开具了相应的财务收据。原告通过农行、工行账户刷卡支付了前述款项。第二组证据：证据4、洛阳网关于洛阳市住房对“自贸1号”项目风险提示，证据5、《关于自贸一号项目退款会议纪要》，证据6、退还2万元明细1张。证明：自贸1号项目用地性质为工业用地，规划用途为标准厂房及车库。被告所售房产并不是公寓，根本办不了产权过户，被告应按合同约定，以原告实际付款金额的120%退还房款。后因被告项目违法，经多部门协调，退还了2万元购房款。被告对原告提交的证据质证意见如下：对第一组：员工内部房定购协议没有异议，但该协议是在未取得商品房预售证的情况下签订的，该协议无效，其中约定的违约责任条款也没有效力。对证据2、3真实性没有异议，对第二组：对风险提示没有异议，这个风险对原告方进行过提示。对会议纪要的真实性有异议，对证据6没有异议。被告向法庭提交退房承诺书一份，证明原告在2019年12月4日向被告出具退款退房承诺书一份。承诺不再向海德公司主张其他请求。原告对被告提交的证据质证意见如下：对真实性予以认可，对其证明目的不予认可。海德公司并未约定向魏辉支付购房款，该承诺书是关于放弃诉权的承诺依法应属无效。根据原、被告诉辩称以及双方的举证质证，本院确认本案事实如下：2018年1月22日，原告魏辉（购买方、乙方）与被告海德公司（出售方、甲方）、被告新恒顺公司（担保方、丙方）签订一份《员工内部房订购协议》，编号为XHS(HD)0000134。《员工内部房订购协议》第二条约定，原告购买被告位于洛阳高新技术产业开发区××自××号房××套，面积约53.05㎡，首付比例为50%，协议签订之日起3日内付清首付款124472元，总价为248944元，支付方式为分期付款。分四期分清，每期均为31118元。协议第四条约定，被告海德公司不能办理产权分割并过户到买方名下，被告应按照买方所付金额（以相关财务收款票据为准）的120%退还房款。后原告依协议约定支付了首付款124472元，并按约定支付了第一期购房款31118元、第二期购房款31118元、第三期购房款31119元，前述共计支付217826元，被告开具了相应的财务收据。被告新恒顺公司作为担保方对海德公司该合同项下债务提供担保。由于被告开发的自贸1号用地性质为工业用地，规划用途为标准厂房和车库，因为土地性质问题，不能办理商品房预售许可证并进行销售。经相关部门协调，截止起诉之日，被告退还原告购房款20000元，之后被告便不再退还。原告认为房产现状及被告的行为已经致使合同目的的无法实现。为维护原告的合法权益，诉至法院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告已依照合同约定履行了支付款项的义务，但被告海德公司已对合同履行不能，双方合同目的不能实现。现原告要求解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方的合同已经解除，原告支付的款项217826元，减去已退还的2万元，剩余197826元，被告海德公司应当予以返还。被告海德公司在明知其所出卖的房产涉及的土地性质为工业用地，依然隐瞒该事实与原告签订定购协议，存在过错，原告要求其赔偿损失的请求亦属合理，依法应予支持。对于原告的损失，应以未返还款项197826元为基数，自合同解除之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日。被告新恒顺公司作为担保方，原告在保证期间内起诉，要求其对海德公司的上述款项承担连带清偿责任的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告新恒顺公司在承担连带清偿责任后，可依法向被告海德公司进行追偿。原告其他诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、确认原告魏辉与被告洛阳海德智能科技有限公司、河南新恒顺地产有限公司签订的《员工内部房订购协议》于2020年6月4日解除；二、被告洛阳海德智能科技有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告魏辉购房款197826元，并支付利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月4日起计算至实际履行之日止）；三、被告河南新恒顺地产有限公司对被告洛阳海德智能科技有限公司的上述应付款项承担连带清偿责任，在其承担连带责任后，可依法向洛阳海德智能科技有限公司进行追偿；四、驳回原告魏辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2460元，由被告洛阳海德智能科技有限公司、河南新恒顺地产有限公司负担2200元，由原告魏辉负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨超锋二〇二〇年九月三十日书记员  程静静