广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初2222号原告：东莞市龙泉物业服务有限公司，住所地广东省东莞市*****************，统一社会信用代码为914**********228XL。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：陈忠华，系公司员工。委托诉讼代理人：叶嘉敏，系公司员工。被告：庞凌丰，男，1993年8月10日出生，汉族，住广西壮族自治区******************，公民身份号码为450***************。案件案由物业服务合同纠纷。诉讼请求原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年4月至2019年9月虎门镇连升中路68号龙泉豪苑11幢1502房物业管理费和车位管理费共计50148元及违约金（违约金按每日加收应缴费用的千分之一利率计算，自2016年4月1日起计至被告付清全部物业管理费和车位管理费之日止，暂计至2019年10月15日为32024元）；2.判令被告承担本案的诉讼费。需要交代的程序性问题本院于2020年2月7日立案受理后，依法适用简易诉讼程序审理，后因案情出现不适宜继续适用简易诉讼程序审理的情形，遂转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈忠华、叶嘉敏到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。公告期间不计入审限。本案现已审理终结。法院就争议问题及其他有关问题的认定与分析评述原告是东莞市**********龙泉豪苑所在小区的物业管理公司，龙泉豪苑***房（以下简称案涉房屋）属于其管理范围，房屋建筑面积为459.65平方米。原告（乙方）与方某（甲方）于2014年7月10日签订《物业服务协议》，约定：甲方所购物业为***号房；自甲方正式收楼之日起计收物业服务费用，如甲方未按建设单位发送之入伙通知书按时办理收楼手续，则从收楼通知书记载的本物业交付日期开始计收物业服务费，物业服务费收费标准为2.6元/平方米/月（按房屋建筑面积计算），每月15日前缴纳当月物业服务费；甲方或物业使用人不按本协议约定按时交纳物业服务费用、水电费等费用的，每逾期一日应按拖欠金额的千分之一向乙方支付违约金，乙方并同时有权采取停水、停电等措施追讨；甲方落款处有“方某”字样签名捺印，乙方落款处有加盖“东莞市龙泉物业服务有限公司”字样印章。东莞市龙泉实业发展有限公司（甲方）与方某（乙方）于2014年6月10日签订《停车位使用协议》两份，车位位置为龙泉豪苑***号、***号，甲方提供***号、***号车位给乙方使用，使用费分别为150000元，物业管理费为每月50元/辆，乙方应自本协议签订之日起，次月5日前向物业管理单位缴纳当月的物业管理费或其它相关费用；乙方逾期缴纳车位使用费。管理费及本协议约定的其它费用，每日按逾期总额的千分之三标准向甲方或管理公司给付滞纳金，逾期超过60日，甲方有权暂时停止提供该车位给乙方使用，直至乙方付清逾期车位使用费及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）后，甲方再提供车位给乙方使用。甲方落款处有加盖“东莞市龙泉实业发展有限公司”字样印章，乙方落款处有“方某”字样签名。原告提交《协议书》两份，是东莞市龙泉实业发展有限公司作为甲方、方某作为乙方、庞凌丰作为丙方于2016年3月2日签订，主要内容为：丙方应为龙泉豪苑业主，甲方同意乙方将***号车位、***号车位转让给丙方使用，丙方保证受让该车位后严格遵守甲方或物业公司有关车位使用的管理规定。协议下方有“方某”、“庞凌丰”字样签名捺印。原告曾就与方某之间物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2018）粤1972民初6715号，该案中原告要求方某支付2015年12月至2018年3月物业管理费和车位管理费共计38208元，提交了上述《物业服务协议》、《停车位使用协议》，本院予以了认定，并判决由方某向原告支付物业管理费和车位管理费共38208元（2015年8月至2018年3月期间）。该案已生效。后原告申请执行，案号为（2019）粤1972执7443号，后申请人东莞市龙泉物业服务有限公司撤销执行申请，该案终结执行。原告称执行时方某告知原告，案涉物业已于2016年4月转让给了被告庞凌丰，因此方某仅支付了2015年12月至2016年3月的物业管理费和车位管理费。另查明，经本院向东莞市自然资源局发函调查，案涉房屋的权利人已于2016年4月6日变更为被告庞凌丰。现原告要求被告庞凌丰支付自2016年4月至2019年9月期间的案涉房屋的物业管理费，每月管理费为1094元（459.65平方米×2.6元/平方=1195.09元，原告主张为1094元）；车位管理费50元/位，共两个车位，每个月为100元。原告要求被告支付物业管理费和车位管理费的违约金，均要求按照每日千分之一标准，自每月应缴纳费用的次月1日起计至费用付清之日止。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提交证据及原告的陈述进行抗辩和质证的权利，对原告提交的证据真实性，本院均予以确认。原告是案涉房屋的物业管理方，最初与案涉房屋原业主方某签订《物业服务协议》，东莞市龙泉实业发展有限公司与方某签订了《停车位使用协议》，后案涉房屋及车位转让给被告庞凌丰，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，被告庞凌丰作为案涉房屋及车位现在的权利人，应向原告支付物业管理费及车位管理费。物业管理费每月为1195.09元及车位管理费每月100元。原告主张物业管理费按照每月1094元计算，是其对自身权利的自由处分，本院依法予以采纳。关于物业服务费及车位管理费的逾期起算时间，因案号为（2018）粤1972民初6715号民事判决书已经对原告2015年3月至2018年3月的物业管理费和车位管理费进行了判决，该案已生效，现原告再次主张2016年4月至2018年3月期间的物业管理费和车位管理费，属于重复诉请，本院不予支持原告该段期间的主张。本案物业管理费和车位管理费的起止时间应为2018年4月至2019年9月期间，经计算，物业管理费为19692元（1094元×18个月）、车位管理费为1800元（50元/月×18个月×2个）。现缴纳期限早已届满，未有证据显示被告已缴纳上述物业管理费及车位管理费，因此被告应立即向原告缴纳物业管理费19692元和车位管理费1800元.关于违约金。被告未按照约定支付管理费用构成违约，根据协议约定，物业管理费应按照拖欠金额的千分之一每日支付违约金，车位管理费应按照拖欠金额的千分之三每日支付滞纳金，现原告主张均按照拖欠金额千分之一标准每日计算违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，综合考虑原告的损失，本院酌定将案涉合同的违约金调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%（2019年8月之前的物业管理费和车位管理费）或者全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%（2019年9月的物业管理费和车位管理费）为标准计算。综上，2018年4月至2019年8月的物业管理费的违约金，分别以1094元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%的标准，从次月1日开始计算（即2018年4月的物业管理费的违约金自2018年5月1日起算、2018年5月的物业管理费的违约金自2018年6月1日起算，以此类推）至本金付清之日止，并均以本金为限。2019年9月的物业管理费的违约金以1094元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%的标准，从2019年10月1日起计至本金付清之日止，以本金为限。2018年4月至2019年8月的车位管理费的违约金，分别以100元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%的标准，从次月1日开始计算（即2018年4月的车位管理费的违约金自2018年5月1日起算、2018年5月的车位管理费的违约金自2018年6月1日起算，以此类推）至本金付清之日止，并均以本金为限。2019年9月的车位管理费的违约金以100元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%的标准，从2019年10月1日起计至本金付清之日止，以本金为限。对于原告超过上述标准的违约金，本院予以驳回。判决法律依据上述援引法律及《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条判决内容一、限被告庞凌丰于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市龙泉物业服务有限公司支付物业服务费19692元及车位管理费1800元；二、限被告庞凌丰于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市龙泉物业服务有限公司支付违约金（2018年4月至2019年8月的物业管理费的违约金，分别以1094元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%的标准，从次月1日开始计算[即2018年4月的物业管理费的违约金自2018年5月1日起算、2018年5月的物业管理费的违约金自2018年6月1日起算，以此类推）至本金付清之日止，并均以本金为限；2019年9月的物业管理费的违约金以1094元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%的标准，从2019年10月1日起计至本金付清之日止，以本金为限；2018年4月至2019年8月的车位管理费的违约金，分别以100元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%的标准，从次月1日开始计算（即2018年4月的车位管理费的违约金自2018年5月1日起算、2018年5月的车位管理费的违约金自2018年6月1日起算，以此类推）至本金付清之日止，并均以本金为限；2019年9月的车位管理费的违约金以100元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%的标准，从2019年10月1日起计至本金付清之日止，以本金为限];三、驳回原告东莞市龙泉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1854元（原告已预交），由原告东莞市龙泉物业服务有限公司负担1234元，由被告庞凌丰负担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  单晓丽人民陪审员  卢宇炜人民陪审员  伍秩华二〇二〇年九月二十七日书 记 员  李敏仪罗戍娜强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。