江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0428民再2号再审原告（原审原告）：江西繁宇实业有限公司，住所地为江西省九江市都昌县都昌镇星火伍家村东，统一社会信用代码：91360428553522669C。法定代表人黄纪华，该公司执行董事。再审被告（原审被告）：汪滨，女，1978年8月19日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。委托代理人程茂林，都昌县惠民法律服务所法律工作者，特别授权。原审原告江西繁宇实业有限公司（以下简称繁宇公司）诉原审被告汪滨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，公开开庭进行了审理，并于2018年12月4日作出（2018）赣0428民初2084号民事判决书，原审原、被告均未提起上诉。本院在审理另一案件时，发现本院上述判决书引用法律条文存在明显错误，需要再审。2020年6月19日本院作出（2020）赣0428民监1号民事裁定书，决定对本院（2018）赣0428民初2084号案进行再审。2020年7月2日，本院立案再审繁宇公司与汪滨房屋买卖合同纠纷一案，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。再审原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。原审原告繁宇公司诉称：2014年9月10日，繁宇公司与汪滨自愿签订一份《商品房买卖合同》且在都昌县房管局办理了该合同的网签备案登记《备案系统流号为90470019》，备案时间为2014年9月10日，合同约定，由繁宇公司出售位于都昌县，面积为：238.18㎡，并由汪滨按一次性付款的方式当即首付支付1071810元整，之后经繁宇公司多次催讨和申请都昌县公证处依法送达催讨《告知函》，汪滨仍未向繁宇公司支付剩余房款，导致合同无法继续履行，根据合同约定及法律规定，繁宇公司依法行使合同解除权，故诉至法院，请求判令：1、请求判令解除2014年9月10日繁宇公司与汪滨签订的《商品房买卖合同》，汪滨协助繁宇公司在都昌县房管局办理解除商品房买卖合同的网签备案登记相关手续；2、诉讼费用由汪滨承担。原审原告繁宇公司为支持其诉请，向本院提交了如下证据：1．繁宇公司的企业营业执照、法人身份证明等，证明其主体资格适格。2．繁宇公司的土地使用证、建筑规划许可证、建筑许可证、商品房预售许可证等，证明其具有合法的相应资质，经营范围内容、合同书（房屋买卖合同）的出让标的物符合法律规定的事实。3．商品房买卖合同，证明双方签订合同具有相应的民事权利、民事行为能力，且意思表示真实，合同内容合法并依规双方在房管部门进行了网签的备案登记的事实。4．都昌县公证（2018）赣浔都证内字第663号留置送达公证书，证明因汪滨违约未按期支付购房款多年，繁宇公司依法申请公证处对汪滨送达催告函，督促交纳购房款及汪滨未在该期限履行义务时，繁宇公司将依法通过诉讼形式行使合同的解除权的事实。原审被告汪滨辩称：繁宇公司所诉没有事实根据、法律依据，请求法院依法驳回其诉请。原审被告汪滨为支持其主张，向本院提供如下证据：1．汪滨身份证复印件，证明其主体资格。2．都昌县房产管理局90470019号商品房买卖合同，证明双方于2014年9月10日双方签订上述合同，合同合法有效，汪滨已履行合同，繁宇公司未履行合同，汪滨会另行起诉。3．偿债协议一份、借条一份、转账凭证一份，证明繁宇公司原股东李平向汪滨之夫罗华毛借款100万元，经繁宇公司、汪滨与债务关系人罗华毛、李平共同商议将李平借款100万元用于购买繁宇公司出卖的上述房屋，手续均是同时办的。4．收据一份，证明繁宇公司向汪滨下达告知函后，汪滨于2018年7月12日到繁宇公司缴纳了合同购房尾款71810元，上述收据由繁宇公司法人签字，并注明李平借款100万元用于折抵上述房款。原审查明：2014年9月10日，繁宇公司（作为出卖人）与汪滨（作为买受人）签订《都昌县商品房买卖合同》（合同备案号90470019）一份约定，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：商品房单价每平方米4500元，该商品房总款或总金额1071810元。买受人按一次性付款方式付款。首付金额1071810元整。繁宇公司认为汪滨未按合同约定支付上述房款，故诉至法院，请求判令解除2014年9月10日双方签订的《商品房买卖合同》，汪滨协助繁宇公司在都昌县房管局办理解除商品房买卖合同的网签备案登记相关手续。另查明，2013年11月8日，李平向汪滨配偶罗华毛借款100万元并出具内容为“借条今借到罗华毛人民币壹佰万元整（￥1000000元）此据李平2013年11月8日”的借据一份，同日，汪滨通过银行转账方式向李平转账100万元。之后汪滨、罗华毛（作为甲方）、李平（作为乙方）与繁宇公司（作为丙方）签订一份《偿债协议》，协议主要内容为：“2013年11月8日，李平因向阳公寓开发需要资金而向罗华毛借款人民币100万元，罗华毛用其妻汪滨账户向李平转款100万元。2014年9月，罗华毛、汪滨因需要资金而向李平催讨，但李平提出其资金全部投入繁宇公司向阳公寓工程，且繁宇公司及李平愿意用其开发的房地产抵偿罗华毛、汪滨债务，故就偿债及以房抵债事项达成如下协议：一、李平尚欠罗华毛、汪滨借款本金合计人民币100万元，由李平协调繁宇公司办理好抵债事宜。因罗华毛、汪滨为夫妻关系，故上述房产直接登记网签在汪滨名下。二、对上述抵债事项，办理网签合同后由李平向繁宇公司缴纳购房款100万元，购房款尾款部分待房产交付时由汪滨补清。三、本协议待房地产合同网签后生效，本合同对涉协议的各方当事人均为有效”。2018年7月5日，繁宇公司通过都昌县公证处向汪滨留置送达一份《告知函》，载明汪滨尚欠繁宇公司购房款，应在收到告知函的七天内未自觉履行该合同义务的，繁宇公司将依法履行出卖人的解除合同权。2018年7月12日，汪滨向繁宇公司缴纳剩余房款71810元，并由公司向汪滨出具收据一份予以确认，且收据中载明李平借罗华毛人民币100万元，此借款折抵上述购房款。收据上有繁宇公司印章，法定代表人黄纪华签名确认。原审认为：繁宇公司与汪滨于2014年9月10日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同约定总房款为1071810元，付款方式为一次性付款。汪滨及其配偶、李平和繁宇公司三方签订一份《偿债协议》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《偿债协议》明确约定，李平尚欠罗华毛、汪滨借款本金合计人民币100万元，由李平协调繁宇公司办理好抵债事宜。因罗华毛、汪滨为夫妻关系，故上述房产直接登记网签在汪滨名下，且汪滨提供李平尚欠罗华毛100万元的证据予以证明，形成了完整的证据链条，且汪滨于2018年7月12日向繁宇公司支付房款尾款71810元，由繁宇公司向其出具收据予以认可，并在收据中注明李平借罗华毛人民币100万元，此借款折抵上述购房款，并由繁宇公司法定代表人在收据上签名予以确认。综上，汪滨已按约履行支付房款的义务，故繁宇公司要求解除合同的诉请，于法无据，本院不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，判决驳回江西繁宇实业有限公司的诉讼请求。案件受理费14576.3元，由江西繁宇实业有限公司负担。在再审过程中，再审查明的事实、证据与原审一致。再审另查明，繁宇公司与汪滨签订的合同备案号为90470019号的《都昌县商品房买卖合同》于2014年9月10日9时在都昌县住建局房管部门网签备案。该合同第七条约定买受人逾期付款“逾期超过10日后，出卖人有权解除合同”。再审又查明，原审判决所适用合同法的第一百九十六条，是对借款合同概念的规定；第二百零五条是对借款人支付利息的规定；第二百零六条是对借款人返还借款的规定；第二百零七条是对借款人支付逾期利息的规定。原审判决未适用有关买卖合同关系及合同效力的法条。本院再审认为：本案争议的焦点是繁宇公司行使解除买卖合同的条件是否成就，这涉及到《偿债协议》的效力以及汪滨对购房款是否履行完毕问题。《偿债协议》第三条约定了协议生效的条件，也就是在《都昌县商品房买卖合同》被网签即备案后生效。《都昌县商品房买卖合同》现于2014年9月10日在都昌县住建局房管部门被网签备案，因此，在罗华毛与李平之间100万元的债权、债务关系客观真实的情况下，《偿债协议》即发生法律效力。也就是说，罗华毛将其对李平100万元的债权转让给繁宇公司折抵汪滨应支付给繁宇公司的购房款，繁宇公司受让罗华毛100万元的债权，真实、有效。2018年7月12日汪滨在繁宇公司告知的期限内向繁宇公司支付购房尾款71810元，繁宇公司出具收据并由公司法定代表人予以签名确认。至此，汪滨在期限内将《都昌县商品房买卖合同》项下的购房款履行完毕。繁宇公司与汪滨于2014年9月10日签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，合法、有效。繁宇公司现要求解除该买卖合同，其条件应是汪滨在期限内未付清购房款。由上述论证可知，汪滨已在繁宇公司告知的期限内将涉案房款履行完毕。故此，繁宇公司行使合同解除权的条件未成就。根据合同法第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本院认为，繁宇公司无权解除双方的《都昌县商品房买卖合同》，对其诉请应予驳回。另外，本案属买卖合同纠纷，根据繁宇公司的诉请，本案所审理的法律关系，主要是双方的买卖合同关系。在审查合同是否履行时，需一并审理涉案金钱债权转让协议的效力问题。因此，对本案买卖合同效力问题作出评判时，应适用有关买卖合同关系及合同效力的法条，即合同法的第四十四条（合同自成立时生效的规定）、第四十五条（合同生效附条件的规定）、第七十九条（合同债权转让第三人的规定）、第九十三条（协商解除合同的规定）、第九十四第三项（合理催告后解除合同的规定）、第一百三十条（买卖合同定义的规定）、第一百五十九条（买受人按约定数额支付价款的规定）。原审判决未予适用该类法条，应在再审判决中予以纠正。但原审判决结果正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第七十九条、第九十三条、第九十四条第三项、第一百三十条、第一百五十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条之规定，判决如下：维持本院（2018）赣0428民初2084号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  余隆华审判员  高满秀审判员  曹华斌二〇二〇年九月二十一日法官助理刘清莲书记员衡坦