广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5284号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡森，男，1995年10月27日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区*************，公民身份号码为440************533。委托诉讼代理人：段玉方，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘惠茹，北京市盈科（东莞）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓学军，男，1966年6月23日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区******************，公民身份号码为432************299。委托诉讼代理人：邓伯科，广东宏尚律师事务所律师。上诉人蔡森因与被上诉人邓学军租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初19106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2019年10月8日，邓学军向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认邓学军与蔡森于2018年11月6日签订的《租赁合同》无效；二、蔡森返还邓学军租房保证金55800元；三、蔡森赔偿邓学军装修损失49800元；四、蔡森承担本案诉讼费用。蔡森向一审法院提起反诉，请求判令：一、解除邓学军、蔡森双方于2018年11月6日签订的《租赁合同》；二、邓学军向蔡森支付2019年10月1日起至法院判决解除涉案合同且邓学军实际交付涉案厂房之日止的租金55800元、2019年1月1日至同年9月30日期间因迟延缴纳租金产生的滞纳金30682.01元，共计86482.01元；三、邓学军向蔡森支付蔡森因出租涉案物业而向中介支出的佣金18600元及逾期付款利息（以18600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年11月16日起计算至款项清偿之日止，暂计至2019年12月31日为10087.66元）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认邓学军与蔡森于2018年11月6日签订的《租赁合同》无效；二、限蔡森于判决生效之日起三日内向邓学军返还合同保证金55800元；三、限蔡森于判决生效之日起三日内向邓学军赔偿装修损失5000元；四、驳回邓学军的其他请求；五、驳回蔡森的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2412元（邓学军已预交），由邓学军承担1709元，蔡森承担703元；一审案件反诉受理费减半收取为1210.91元（蔡森已预交），由蔡森承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初19106号民事判决。上诉人蔡森不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第三、五项，改判邓学军支付蔡森2019年10月1日至2019年10月18日实际搬离之日止的房屋占有使用费11160元；2.改判邓学军将案涉厂房恢复原状，拆除厂房内L型砖墙，并支付垃圾清理费6000元；3.一、二审诉讼费用由邓学军承担。事实和理由：一、一审法院关于邓学军是否需要支付场地占有使用费的事实认定不清，证据不足。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，蔡森有权按照合同约定主张房屋占有使用费。一审中邓学军提交了双方微信聊天记录以证明蔡森同意其不支付2019年10月租金，但该聊天记录系双方协商过程，且蔡森同意邓学军搬离的前提是不退押金。在协商过程中，邓学军要求搬离的时间一直在变化，至最后一次确认是2019年10月11日，但根据邓学军在一审中的自认，其至早于2019年10月18日才搬离，而且未进行交接和清理垃圾，邓学军应按照其实际占用场地的时间支付使用费11160元（2019年10月1日至10月18日，共计18天：18600/30×18=11160元）。二、租赁合同中约定的免租期是租赁行业交易的惯例，不能以此证明一定有进行装修。邓学军在未经蔡森同意的情况下擅自装修，产生的费用应由其自己承担。三、邓学军确认其在承租厂房内砌有L型砖墙，现案涉租赁合同确认无效，邓学军应将案涉厂房恢复原状。四、蔡森根据一审法院要求及时收回案涉租赁物，聘请工人清理现场并垫付清理费用6000元，该费用应由邓学军承担。被上诉人邓学军辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。二、蔡森的上诉请求缺乏事实依据。1.蔡森主张的房屋占有使用费没有依据。邓学军在一审中提交的微信聊天记录已充分证明双方一致同意使用费计算至2019年9月底，2019年10月1日后蔡森不再收取邓学军的使用费。2.案涉租赁合同第三条和第七条第三项的约定能够证明蔡森同意邓学军进行装修。邓学军实际支付装修费49800元，一审法院仅判决蔡森承担5000元，已最大限度照顾了蔡森。3.蔡森所称的L型砖墙是其委托邓学军所建（该事实有邓学军与蔡森的财务人员聊天记录为证），且该墙已成为厂房的附和物，无需拆除。4.蔡森主张的垃圾清理费6000元没有依据。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点包括：一、蔡森是否有权要求邓学军支付2019年10月1日至2019年10月18日实际搬离之日止的房屋占有使用费11160元；二、蔡森是否有权要求邓学军将案涉厂房恢复原状，拆除厂房内L型砖墙，并支付垃圾清理费6000元。对此，本院分析如下：一、关于房屋占有使用费蔡森、邓学军微信对话显示2019年9月24日蔡森要求邓学军交完该月房租才可以搬迁，2019年9月29日邓学军称当天付完该月房租给蔡森，下一个月的8号运走机器，询问蔡森下一个月可不可以不收其房租，蔡森当天回复好，2019年10月11日邓学军向蔡森微信转账9808元，并称水电费全部结清，询问蔡森可以搬厂未，蔡森回复“收到”及“OK”。据此，一审认定邓学军在付清2019年9月及之前租金并结清水费电费的情况下，将案涉厂房交回给蔡森的事实，不支持蔡森收取2019年10月1日起至腾房之日止的占有使用费的要求，并无不当。蔡森在微信对话中关于2019年10月不收租金的意思表示对自己具有法律约束力，蔡森上诉要求收取2019年10月1日至2019年10月18日房屋占有使用费，缺乏依据，依法不应支持。二、关于房屋装修《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案有证据证明出租人蔡森同意承租人邓学军装修、L型砖墙等装修物已形成附合的装修物。在本案诉讼中，出租人蔡森不同意利用，依法应当由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审确认蔡森赔偿邓学军装修损失5000元，符合上述规定。蔡森要求邓学军将案涉厂房恢复原状、拆除厂房内L型砖墙、支付垃圾清理费6000元，一审不予支持，并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人蔡森提供的证据不足以证明其事实主张，依法应当承担不利的后果。上诉人蔡森要求改判，缺乏依据，依法不应支持。综上所述，上诉人蔡森的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1071元，由上诉人蔡森负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年九月三日书记员  许 奡叶栩婷