贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2730民初1386号 原告：贵州融创佳承置业有限公司，住所：贵州贵阳市观山湖区长岭北路光大银行（贵阳分行）**，统一社会信用代码91522730MA6H0UP39H。 法定代表人：李杰。 委托诉讼代理人：高丝莹，女，汉族，1993年4月29日生，，住贵阳市南明区特别授权。 委托诉讼代理人：白玥，女，汉族，1995年6月20日生，住重庆市渝**，特别授权。 被告：李蕊，女，汉族，1966年5月20日生，贵州省贵阳市人，，住贵州省贵阳市 委托诉讼代理人：张涤非，国浩律师（贵阳）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：徐春景，国浩律师（贵阳）律师事务所律师，特别授权。 原告贵州融创佳承置业有限公司与被告李蕊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理，原告贵州融创佳承置业有限公司的委托诉讼代理人高丝莹、白玥，被告李蕊的委托诉讼代理人张涤非到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贵州融创佳承置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告双方于2019年1月7日签订的《商品房买卖合同》（备案号：Y19000161）及补充协议已于2019年4月2日解除；2、请求判令被告向原告支付逾期支付剩余购房款违约金共计58800元（依照《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款第3）项的约定计算，计算方式详见附件）；3、请求判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》（备案号：Y19000161）及补充协议违约金共计224703.9元（依照《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款第3）项的约定计算，计算方式详见附件）；4、请求判令被告配合原告办理注销案涉房屋的网签备案登记、商品房预告登记等相关手续，同时向原告支付逾期办理注销案涉房屋网签备案登记、商品房预告登记等相关手续违约金暂计428060.9元（依照《商品房买卖合同》补充协议第十六条第3款的约定计算，计算方式详见附件）；上述主张金额暂计共：711564.8元，原告可从被告已付购房款747039元中直接扣除，如有不足原告可向被告予以追偿。5、请求判令被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉前财产保全费用、公告费、评估费、执行费等）。事实及理由：原、被告于2019年1月7日签订《商品房买卖合同》及补充协议（备案号：Y19000161）约定购买原告开发的龙里县谷脚镇香樟岩融创九宸府一期项目（1#-23#楼）第2#楼1单元x层x号房（以下简称“案涉房屋”）。其中，案涉房屋总价为人民币2247039元，首付款747039元，剩余购房款1500000元被告选择以银行按揭贷款的方式支付。目前案涉房屋已办理完网签备案登记手续及商品房预告登记手续。但截至本案起诉时，原告仅收到被告支付的案涉房屋首付款747039元，尚未收到案涉房屋其他剩余购房款1500000元。虽经原告多次催促被告按照案涉房屋《商品房买卖合同》及补充协议的约定办理银行按揭贷款手续或变更付款方式缴纳剩余购房款，但被告多次无理由拖延，拒绝履行合同义务，支付案涉房屋剩余款项。故被告的行为已严重违反原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，并使合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益。原告已于2019年4月2日向被告送达了案涉房屋《解除合同通知书》，解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，同时要求被告承担相应的违约责任。综上所述，为捍卫原告合法权益，现依据原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。补充：被告后来又向我公司支付了1000000元的房款。现在被告欠缴的房款是500000元。 被告李蕊辩称，1、被告同意解除合同，但并非因被告违约导致合同解除，系原告要求解除合同，被告予以同意，同时被告要求原告返还被告已经支付的全部购房款及利息，和原告应当承担合同解除的违约金即购房款的10%，是基于合同中权利义务平等提出的要求；2、并非被告违约的理由：被告和原告签订的合同虽然是按揭付款的方式，但是在实际履行中已经变更为分期付款，且被告已经在履行付款的义务，原告也已经接受付款，并且开具了收款收据；3、原告不享有解除权，除了答辩的第二点的理由外也有合同上关于如何才具备解除条件的约定，而原告均不符合；4、我方要求原告返还的购房款的金额是1747039.00元，维修基金3683.80元，原告应当承担的解除合同的违约金224703.90元，原告应当自合同解除之日，也就是从2020年7月24日开始到所有的购房款付清之日止，按每日千分之一为标准承担资金占用利息，本案的涉诉费用也应当由原告承担。 经审理本院认定如下事实，原告贵州融创佳承置业有限公司与被告李蕊于2019年1月7日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（备案号：Y19000161），约定被告购买原告开发的龙里县谷脚镇香樟岩融创九宸府一期项目（1#-23#楼）第2#楼1单元x层x号房，房屋总价为2247039元，合同签订之日支付首付款747039元，剩余购房款1500000元被告选择以银行按揭贷款的方式支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；《补充协议》第二条3、3）约定，非因出卖人原因，自商品房买卖合同生效后45日内出卖人未收到按揭贷款银行的按揭款项的，则出卖人有权要求买受人在出卖人单方面确定的时限内将付款方式即时变更为按一次性付清全部剩余购房款，若买受人未能在出卖人通知时限内完成付款，则每逾期一天，买受人按未付购房款的万分之一向出卖人支付违约金，逾期超过15日，则出卖人有权单方面解除商品房买卖合同及补充协议；双方还对其他内容进行了约定。被告在签订合同后即支付了首付款747039元，该房屋已办理网签备案登记手续及商品房预告登记手续。因未能办理银行按揭，原告于2019年3月26日向被告邮寄《催款函》，载明原告函告被告应于2019年4月1日以前付清剩余全部购房款1500000元。2019年4月1日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，载明解除双方签订的编号为Y19000161《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等相关附件。后双方对房款的支付事宜进行口头协商，未签订书面协议，2019年6月28日，被告通过银行转账向原告支付房款500000元，原告出具收款收据，载明款项内容为分期；2019年8月30日，被告再次通过刷卡方式向原告支付房款500000元，原告出具收款收据，载明款项内容为分期，剩余房款500000元至今还未支付。原告认为被告未按约定支付房款，故诉至法院。 以上事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、《催款函》、收款收据、转账凭证及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原告贵州融创佳承置业有限公司与被告李蕊签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行己方义务。本案的争议焦点为：1、《商品房买卖合同》和《补充协议》是否已经解除。2、被告是否应向原告支付违约金。 关于原告要求确认上述合同及补充协议已于2019年4月2日解除的问题，根据双方签订的《补充协议》的第三条3、3）的约定，原告通知被告完成付款的时间为2019年4月1日，应当在逾期超过15日后原告才有权单方面解除合同，2019年4月2日原告并未享有解除权，故在该日《商品房买卖合同》和《补充协议》并未解除。在庭审时被告对解除《商品房买卖合同》和《补充协议》不持异议，本院予以确认。 关于被告是否应当向原告支付违约金的问题。被告在签订《商品房买卖合同》和《补充协议》后，未能在约定时间内以按揭方式支付剩余款项，未能办理按揭的原因无证据证明是原告的原因造成。后原告在2019年6月28日、2019年8月30日收取了被告的房款，并开具注明“分期”的收款收据，未作出解除合同的意思表示,从而使被告有理由相信原告有继续履行合同的意思表示，视为对原《商品房买卖合同》和《补充协议》的付款方式进行了新的约定，但双方对最后一期房款500000元的支付时间各执一词，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，第六十二条：“当事人就有关合同约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：”……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”被告在2019年6月28日、2019年8月30日支付了1000000元房款后，其提出已支付了绝大部分房款，在交房前支付尾款不完全违反交易习惯，但至今长达一年的时间未再向原告支付剩余房款其存在一定责任；同时，原告作为房地产开发公司，也是《商品房买卖合同》格式条款的提供方，在原、被告双方对付款时间进行变更后，原告未向被告提供新的书面合同确定分期的具体事宜，且未提交证据证明在收取分期房款后对剩余房款进行了催收，同时占用被告已付房款，亦有责任，双方在履行《商品房买卖合同》的过程中均有一定过错，故双方互不支付违约金。 双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》解除后,应当对合同解除后果一并作出处理。原告收取被告支付的房款1747039元应退还被告,被告应协助原告办理包括撤销网签备案登记、撤销预告登记等合同解除所需要的相关手续,以彻底解决本案纠纷。另被告主张退还的维修金未提供相应票据，该维修金由被告凭票自行找原告退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第九十三条、第九十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州融创佳承置业有限公司与被告李蕊于2019年1月7日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（备案号：Y19000161）; 二、原告贵州融创佳承置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李蕊购房款1747039元； 三、被告李蕊于本判决生效之日起十日内协助原告贵州融创佳承置业有限公司办理涉案房屋即龙里县谷脚镇香樟岩融创九宸府一期项目（1#-23#楼）第2#楼1单元x层x号房包括撤销网签备案登记手续在内的相关合同解除手续; 四、驳回原告贵州融创佳承置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费依法减半收取5458元，原告贵州融创佳承置业有限公司、被告李蕊各负担2729元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨发娟 二〇二〇年九月七日 法官助理李兰应 书记员周贤权