云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初3176号原告：云南铜业地产物业服务有限公司蒙自分公司。住所地：云南省红河州蒙自经济技术开发区鹿苑路南湖花园（**）镜湖湾******。负责人：陈学进，系云南铜业地产物业服务有限公司副总经理。委托诉讼代理人：杨英，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王绍文，男，1986年2月16日生，汉族，住蒙自市。代理权限为特别授权。被告：彭群，女，1969年6月27日生，汉族，农民，住蒙自市。原告云南铜业地产物业服务有限公司蒙自分公司（以下简称云铜地产物业服务公司蒙自分公司）与被告彭群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云铜地产物业服务公司蒙自分公司委托诉讼代理人杨英、王绍文，被告彭群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云铜地产物业服务公司蒙自分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告缴纳自2016年1月1日至2020年12月31日所欠的物业服务费5435元，代收生活垃圾处置费600元，滞纳金4761元，合计10796元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：被告购买了蒙自市。入住后，被告享受了原告提供的物业服务，但被告对2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费一直未支付，经原告多次催缴，被告均置之不理，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告彭群辩称：一、因双方争议较大，本案不应适用小额诉讼程序。二、原告未与被告签订物业服务合同，原告诉讼主体不适格，且原告在管理上存在瑕疵，请求法院驳回。三、生活垃圾费、电梯维护费、电梯用电费已包含在物业费中，不应重复主张。四、原告要求支付滞纳金无法定依据。原告未按合同约定履行义务。原告作为三级物业公司，其按照二级标准收费不合法。原告未按文件规定对共有车位收费进行公示。小区进出大门上做广告收未公示，收入70%未归业主。被告请原告协助处理房屋质量问题，原告态度恶劣，电动车占堵消防通道、人行道，原告设固定栏杆，影响通行。五、原告营业执照无法人，，地址不存在根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业对小区提供物业服务，原告未提交证据证实通过招投标程序对蒙自市南湖花园（一期）景湖苑小区进行物业管理。根据《公司法》的相关规定，原告作为分公司不具有法人资格，其没有资格管理物业服务并收取费用，因分公司不具有法人资格，其不能成为物业管理合同的缔约主体，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，云铜地产物业服务公司蒙自分公司与被告签订的物业服务合同无效。本院经审理认定事实如下：蒙自市（建筑面积：114.66平方米）原业主为案外人费广明、彭霞。2013年12月4日，本院做出（2013）蒙民初字第1652号民事调解书：“一、费广明、彭霞自愿于2013年12月9日前一次性共同偿还彭群借款126000元……”。后因费广明、彭霞未履行生效法律文书确定的给付义务，彭群向本院申请强制执行，执行过程中，双方达成以物抵债协议，2014年1月8日，本院做出（2014）蒙法执字第19号执行裁定：“一、将被执行人费广明、彭霞所有的座落于蒙自市南湖花园小区10幢1单元601号住房一套折价580000元抵偿给申请执行人彭群……。”并于2014年1月15日依法向彭群及被执行人费广明、彭霞送达了执行裁定书。原告系云铜地产物业服务公司设立的分公司，经营范围为接受委托开展物业管理服务、房产中介服务。2013年4月21日，以费广明为甲方（业主），以云铜地产物业服务公司蒙自分公司为乙方，签订《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》。同时，费广明在云铜地产物业服务公司蒙自分公司提供的《物业使用、管理和维修手册》中签名，《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》《物业使用、管理和维修手册》约定，云铜地产物业服务公司蒙自分公司为蒙自市南湖花园（一期）景湖苑小区提供物业服务，并约定高层住宅的业主，每月缴纳物业服务费1.20元／平方米，物业服务费按年度收取，业主或物业使用人每年年头按规定预交当年物业服务费，缴纳物业服务费的时间为到期前15日，如果未按时缴纳物业服务费，则自逾期之日起按每日千分之三支付滞纳金。同时，约定云铜地产物业服务公司蒙自分公司提供的物业服务为物业共用部位的维护和管理、物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的日常清理、公共绿化的日常养护和管理、物业区域内的交通状况和指挥等。《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》《物业使用、管理和维修手册》还对其他合同内容进行了约定。2009年12月18日，蒙自县发展和改革局做出蒙发改发［2009］113号文件对城市生活垃圾处理收费标准进行调整，收费标准为居民住户10元／户／月。2013年12月18日，红河州发展和改革委员会、红河州住房和城乡建设局对蒙自市南湖花园（一期）景湖苑小区的物业服务收费标准作出批复，收费标准为0.8元／平方米。对被告物业服务费以房屋面积为基数按0.79元／平方米／月，生活垃圾处置费按10元／户／月进行计算，即物业服务费为114.66平方米×0.79元／平方米×12个月×5＝5435元；城市生活垃圾处理费为10元／户／月×12个月×5＝600元。以上费用共计6035元，经原告多次催缴，被告均未缴纳。上述事实，有原告提供的《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》《物业使用、管理和维修手册》《催缴单》《蒙发改发[2009]113号文件》、红河州物业服务收费标准备案回执单（红物备【2013】05号）等证据及原、被告陈述，本院依职权调取的（2013）蒙民初字第1652号民事调解书、（2014）蒙法执字第19号执行裁定书、送达回证在卷证实。本院认为，（2014）蒙法执字第19号执行裁定书已于2014年1月15日发生法律效力。自此，被告彭群成为了蒙自市房屋的业主，其在实际享受了原告为南湖花园（一期）景湖苑提供的物业服务后，亦应当按照相关法律、法规规定向原告支付物业服务费及其他费用。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，被告成为南湖花园（一期）景湖苑小区10栋1单元601室房屋的业主后，即负有向原告支付物业服务费的义务，故对原告要求被告支付物业服务费5435元及城市生活垃圾处置费600元的主张，本院予以支持；对原告主张的滞纳金，结合当事人的实际损失、过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院不予支持。关于被告提出的本案不适用小额诉讼程序的问题，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条关于适用小额诉讼程序的规定，对被告该抗辩主张不予支持。关于被告提出的其与原告未签订物业服务合同，原告诉讼主体不适格的问题，被告成为南湖花园（一期）景湖苑小区10栋1单元601室房屋的业主，并已经实际享受了原告提供的物业服务后，即负有向原告支付物业服务费的义务，故原告诉讼主体适格。关于被告提出的《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》无效的主张。原告系云铜地产物业服务公司依法设立的分公司，其作为《“南湖花园（一期）景湖苑”前期物业服务协议》的签订主体符合法律规定，且协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，被告该主张不能成立，不予支持。对于被告提出的原告对蒙自市南湖花园（一期）景湖苑小区进行物业管理不合法的问题。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，提供前期物业服务的物业服务企业既可以通过招投标的方式进行选聘，也可以经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘物业服务企业。本案中，虽然原告未提交证据证实其对蒙自市南湖花园（一期）景湖苑小区进行物业管理的选聘方式，但结合原告收取物业费标准已经有关行政主管部门批准的事实，可认定原告对蒙自市南湖花园（一期）景湖苑小区进行物业管理的选聘程序并未违反相关规定，故被告称原告物业管理行为不合法的辩解，不予支持。关于被告提出的原告提供的物业服务有瑕疵的问题。被告提交的私搭乱建等照片拍摄时间在2016年11月，且发现问题后原告及时向有权机关反映进行整改，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已履行了物业服务合同的主要义务，故对被告该主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告彭群于本判决生效之日起十日内一次性支付原告云南铜业地产物业服务有限公司蒙自分公司物业服务费5435元、城市生活垃圾处置费600元，共计6035元。二、驳回原告云南铜业地产物业服务有限公司蒙自分公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由原告云南铜业地产物业服务有限公司负担15元，由被告彭群负担20元。本判决为终审判决。审判员  白成明二〇二〇年九月二十七日书记员  白梦婷