河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3908号原告(反诉被告)：魏卓，男，1973年11月5日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：崔颢，河南华融律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南亿建联跨境电商有限公司，住所地郑州市郑东新区平安大道南、尚德街北永和XXX。法定代表人：陈彦霞。委托诉讼代理人：赵志鹏，河南昱玮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坤，河南昱玮律师事务所律师。原告（反诉被告）魏卓诉被告（反诉原告）河南亿建联跨境电商有限公司（以下简称亿建联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏卓的委托诉讼代理人崔颢，被告亿建联公司的委托诉讼代理人赵志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏卓向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的违约金及房屋恢复装修费用共计228450元；2.判令被告承担本案诉讼费等。庭审过程中，原告明确诉讼请求，要求被告支付3个月的违约金198450元，房屋恢复原状的费用250000元，扣除已支付的40000元和押金180000元，再要求被告支付228450元。事实与理由：2017年5月8日，原、被告之间签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告租赁原告位于航海东路正商国际广场XXX房屋（1275平方米），租赁期限3年，自2017年5月11日至2020年5月10日，月租金6万元，年递增5%，每3个月支付一次租金，期间提前15日支付下一期租金，被告租赁后对房屋进行了重新设计装修。被告应于2019年5月26日前支付2019年6月11日至2019年9月10日的租金198450元，被告逾期支付，原告多次催促，2019年6月15日被告却以房屋内有异味为借口拒付房租并要求退租，被告设计装修时将公共卫生间圈入室内，卫生间的气味蔓延入办公室属于被告自身设计方案的问题，理应由其自己承担该装修结果。而且被告称有异味后，原告联系物业去进行了处理，后期未再发生过异味情况。双方就办公室异味与租金支付发生分歧，后协定被告于2019年8月10日前搬离，并将办公室恢复原状，但被告搬离时并未如约履行恢复原状的义务。被告迟延支付租金的违约行为，依据合同约定应支付3个月的违约金198450元，被告对原告的房屋进行的装修需要拆除和恢复原状，该部分费用不少于250000元，被告搬离时支付有40000元，加上交付的租赁保证金180000元，折抵部分违约金和恢复费用后尚欠228450元。综上，被告在违约的情况下并没有履行相应的义务，未能挽回原告的损失，故诉至法院。亿建联公司辩称，一、被告并不拖欠原告违约金。1.被告不存在违约行为，无需支付原告违约金。涉案房屋自2017年承租以来存在严重异味、漏雨问题长期无法得到根本解决，严重影响到了被告的正常经营和公司人员的身体健康，最终导致租赁合同的目的无法实现，无奈之下被告才提出的终止合同，被告不存在违约行为。另外，涉案房屋存在的异味并非被告装修时将卫生间圈入室内导致的，而是因为顶楼下水管道和外墙保温没有做好才导致的异味。2.被告已经于2019年8月10日与原告协商一致终止了租赁合同并搬离了涉案房屋。且当时原告也未要求被告支付过任何违约金。3.假如判定被告需支付违约金，请求以原告实际损失为限，对违约金予以适当减免。根据法律规定违约金应当以实际损失为限，被告在未搬离涉案房屋时原告已经带着他人过来看房，并且根据被告后期了解到的情况，涉案房屋在被告2019年8月10日搬离后很快就已经再出租出去，并未产生长达三个月的空档期。故请求依据《合同法》第一百一十四条之规定，结合原告的实际损失对违约金予以减免。二、被告并不拖欠原告房屋恢复装修费用。1.被告在2019年8月10日搬离的前一晚已经和原告的授权代表谭莉萍等人达成一致意见：被告支付4万元即不再对涉案房屋恢复原状，有相应的录音为证。并且被告当天已经向原告支付了该4万元费用。2.涉案房屋截止目前基本保留了被告原来的装饰装修，且现承租人均在使用。魏卓起诉要求的房屋恢复装修费用根本未实际发生。并且被告在2017年承租时花费装修费近100万元，搬离时才使用了两年，装饰装修物现在依然很好，可以正常使用，原告至今仍在受益。3.原告起诉要求的25万元装修恢复费用，该金额无相应的事实和法律依据。亿建联公司提出的反诉请求为：1.请求判令原告返还被告租赁保证金180000元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实及理由：涉案XXX号房屋自被告租赁使用以来长期出现雨天窗台及天花板漏雨问题和XXXX房屋反复出现异味问题，并且以上问题长时间无法得到根本解决，已经严重影响到了被告的正常办公经营，致使被告继续租赁涉案房屋的合同目的已经无法实现。现被告与原告已经终止双方签订的《房屋租赁合同》，被告也早已搬离涉案房屋。但是原告至今未返还被告已经交纳的18万元租赁保证金。故提起反诉。原告辩称，原告不应退还被告租赁保证金18万元，因被告在租赁期间逾期支付租金达到了合同约定的承担违约责任的条件，且双方之间的合同已经解除，该保证金已冲抵部分违约金，故原告不再负有任何返还租赁保证金的义务。本院经审理认定事实如下：2017年5月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将坐落在郑州市管城区航海东路正商国际广场A座XXX号房屋建筑面积1275平方租予乙方作为办公使用；2.租赁期为3年，自2017年5月11日至2020年5月10日；3.如租赁期限未满，乙方要求提前解除合同，应提前3个月通知甲方，在结清乙方所有应缴费用（物业费、电费等）、向甲方交付基装的场地和设备并按当期月租金的3个月向甲方支付违约金，甲方应同意解除合同并及时无息退还乙方所缴纳的租赁保证金；4.租金为每月6万元，以后每年（2018年起）在上年月租金的基础上递增5%/月，每年5月11日开始算起；5.租金缴付方式为每3个月一付制，并提前15天支付下3个月租金，如拖欠租金10日以上视为乙方违约，甲方有权终止此合同；6.租赁保证金的金额为18万元。乙方如无违约，租赁期满后的7个工作日内，甲方将租赁保证金如数无息退还乙方；7.租赁期满或者解除合同的，乙方应将承租房屋及附属设施、设备处于正常状态、房间要恢复原样（入住时的样子，以双方签约时拍照或视频为准）并清洁卫生后交还甲方。合同签订后，被告即开始入住并进行装修。合同签订当月，被告按合同约定向原告交付了房屋押金18万元，并按合同约定支付租金至2019年6月10日。2019年6月10日之后的房租被告未按合同约定时间交纳。2019年6月15日，被告向原告发出《退租函》一份，主要显示：“现因以下问题无法继续租赁，1.漏雨问题：XXXX房屋在自租赁使用以来至今雨天出现窗台及天花板漏雨情况，物业虽维修过但不能解决根本问题，反复出现雨水渗透，已造成工位不能正常办公，严重影响公司业务进行（有照片视频为证）；2.气味问题：XX房屋自租赁以来至今反复出现异味情况。造成办公区域气味恶臭，员工戴口罩工作，部分员工出现呕吐、头晕状况，已存在危害人体健康的现象。（物业有维修记录为证，曾一周7天内出现5天恶臭情况。）以上情况已多次与您公司谭莉萍女士沟通反馈，并于2019年5月24日与物业及谭莉萍女士达成口头约定：在2019年5月31日前将以上问题出具解决方案争取消除异味问题。至今为止依然存在异味情况，鉴于以上问题严重影响我公司经营，已造成经济受损，故无法继续租赁使用，特此告知。以上因房屋原因造成我方退租，双方本着平等友好原则，给予我方搬迁过渡期，我方需提前7个工作日告知您搬离日期，您在收到搬离通知后3个工作日内将我方租赁保证金18万元退回至我公司账户”。2019年6月16日，原告向被告发出《通知》一份，主要显示：“贵司与我方于2017年5月8日签订了房屋租赁合同，我方将位于郑州市管城区航海东路正商国际广场A座22层XXXX号的房屋租予乙方办公使用。贵司最晚应于2019年5月26日向我方支付2019年6月11日至2019年9月10日的租金201600元(包含2019年5月11日至2019年6月10日少支付的3150元)，我方多次催交，贵司至今仍未支付。根据合同第二条第5项租金缴付方式每三月一付制，并提前15天支付下三个月租金，如拖欠租金10日以上视为乙方违约，甲方有权终止此合同。现贵司已构成违约，我方通知贵司解除合同，于2019年6月18日前交纳6-9月租金并在2019年9月11日前把房屋恢复到刚租赁时的原样(以照片为标准)交付我方及支付三个月房租的违约金”。2019年6月21日，原告再次向被告发出《通知》一份，主要显示：“我方已于2019年6月16日书面通知贵司在2019年6月18日前支付6-9月租金，贵司至今仍未支付。现通知贵司立即终止合同，限期5日内停止办公，自行撤离，自2019年6月27日开始停止供电，由此造成的一切后果和损失均有贵公司承担。请贵司于2019年7月31日前将房屋恢复到刚租赁时的原样（以照片为标准）交付我方，并向我方支付租金115605元（按恢复原样后的实际交房时间多退少补）和违约金198450元”。后双方经过沟通，均同意解除合同，被告继续用房至2019年8月10日。原告称被告向原告支付4万元作为房屋恢复原状的部分费用，其他部分原告自愿放弃，并以押金折抵违约金，双方再无其他纠纷。被告于2019年6月27日向原告支付了一个月租金69300元（含2019年3月-6月份所欠租金3150元），于2019年7月10日向原告支付了2019年7月10日至8月10日的租金66150元。2019年8月9日，被告向原告支付了房屋恢复原状费用4万元。被告称2019年8月9日，双方协商被告向原告支付4万元作为房屋恢复原状的费用并不再对房屋恢复原状，双方并无协商以押金折抵违约金。2019年8月10日，被告搬离案承租屋并将房屋交付原告。另查明，被告提交的启信宝查询企业信息显示，河南领飞物流有限公司成立于2019年8月29日，住所为案涉房屋**。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方应按租赁合同的约定,全面、正确履行合同义务。根据合同约定，被告应提前15天向原告支付下3个月的房屋租金，如拖欠租金10日以上视为被告违约，即被告应在2019年5月26日前向原告支付支付2019年6月11日至2019年9月10日的租金，但被告未按合同约定支付租金且被告首先提出退租，构成违约，被告对此应承担违约责任。关于违约金，因被告违约造成原告损失,损失赔偿额应相当于因违约给原告造成的损失。对于原告而言,其损失系租金损失,合同解除后,原告将案涉房屋陆续出租，必然造成一定的房屋空置期，故本院酌定原告的损失为2个月的租金即132300元。原告要求过高部分，本院不予支持。原告主张被告支付房屋恢复原状的费用250000元，因双方已就该费用达成一致且已实际履行，故对原告的该项主张，本院不予支持。被告辩称承租房屋存在异味、漏雨问题，但其并未提供房屋存在的问题已经严重到致使合同的目的无法实现的相关证据，故对被告该项抗辩意见,本院不予采信。关于押金问题，双方对被告向原告支付押金18万元这一事实均认可,原告应当返还被告，故被告反诉要求原告返还押金18万元，理由正当，本院予以支持。原告辩称该保证金已冲抵部分违约金，没有事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南亿建联跨境电商有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告魏卓（反诉被告）违约金132300元；二、驳回原告魏卓（反诉被告）的其他诉讼请求；三、原告魏卓（反诉被告）于本判决生效后十日内退还被告河南亿建联跨境电商有限公司（反诉原告）房屋押金180000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4327元，减半收取2164元，由原告魏卓负担911元，被告河南亿建联跨境电商有限公司负担1253元。反诉费1950元，减半收取975元，由原告魏卓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王朕二〇二〇年九月三十日法官助理马靖雯书记员宋林芳