吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0221民初852号原告（反诉被告）：孙素玲，女，1966年1月10日出生，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：贾广御，吉林城威律师事务所律师。被告（反诉原告）：李金山，1974年10月18日出生，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：王文龙（系李金山舅舅），汉族，住吉林省永吉县。第三人：吉林百桥房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉县岔路河镇2委**。法定代表人：王春会。委托诉讼代理人：吕海森，住吉林省长春市宽城区。原告（反诉被告）孙素玲与被告（反诉原告）李金山、第三人吉林百桥房地产开发有限公司（以下简称百桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙素玲及其委托诉讼代理人贾广御、被告李金山及其委托诉讼代理人王文龙、第三人百桥公司委托诉讼代理人吕海森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙素玲向本院提出诉讼请求：1.判令李金山立即给付孙素玲购房款30万元；2.判令李金山赔偿孙素玲违约金20万元。事实和理由：2013年11月21日，孙素玲与百桥公司签订了《百桥·温泉小镇内部认购协议》，以1673600元的价格购买（实际是以物抵工程款）百桥公司开发的位于吉林省永吉县岔路河镇和谐家园二期A区27-4号门市房。2017年1月26日，孙素玲与李金山签订《房屋买卖合同》1份，孙素玲将前述房屋出售给李金山，约定房屋价款100万元，李金山分三期向孙素玲支付购房款，其中第三期购房款在孙素玲将出卖房屋的认购合同的认购人变更到李金山名下时交付40万元。如李金山逾期支付价款应向孙素玲支付房屋价款20%的违约金。合同签订后，孙素玲将房屋交付给李金山，李金山一直占有使用至今。合同履行过程中李金山分三次向孙素玲共支付购房款70万元。房屋具备认购人更名的条件后，孙素玲多次要求李金山配合办理更名手续，并与百桥公司共同要求李金山办理更名过户手续，但李金山一直拒绝配合办理。孙素玲认为，李金山拒绝配合办理更名手续的行为已经构成违约，李金山应当承担继续履行合同，给付剩余购房款30万元并按合同的约定承担违约责任。综上，为维护孙素玲的合法权益不受侵害，诉至贵院，请求依法支持孙素玲的诉请。李金山辩称，1.我与孙素玲签订的房屋买卖合同的第三条第一款约定，出卖房屋价款为100万元，我已经按约定第一期付给孙素玲30万元，第二期应付30万元，但我付给她40万元，超付10万元，现欠她30万元。按合同约定孙素玲把房款确认单和百桥公司温泉小镇内部认购协议、房权证、土地使用证变更到我名下，我再交剩余的30万元。孙素玲到现在各项手续没有办齐，我没有拿到房屋的合法手续，我是不会给她这30万元。我们房屋买卖合同书中没有约定什么时间交这笔钱，因为不知道什么时间办完手续。2.我与孙素玲签订的房屋买卖合同中约定，甲方（孙素玲）将出卖房屋的认购合同变更到乙方（李金山）名下时交付30万元，没有约定至某年某月某日为期限，孙素玲告我违约是不成立的，我没有违约，我没有理由给孙素玲违约金。3.孙素玲在本案诉状中写到房屋具备认购人更名条件后，孙素玲多次找李金山配合办理，但李金山一直拒绝配合办理，我这有百桥公司更名承诺函，内容与我买孙素玲房屋合同内容不一致。我买孙素玲房屋出价100万元，其他任何费用不用我管。百桥公司更名承诺函的第三条是这样写的：承诺人甲、承诺人乙一致同意自愿因变更购买人产生的费用（包括并不限于税费等），承诺人甲、承诺人乙一致承诺如因变更购房人的行为导致任何纠纷或诉讼，造成百桥公司诉讼或全部损失承担赔偿责任，承诺人甲、承诺人乙对此承担连带责任，包括并不限于诉讼费用、律师费用、鉴定评估费用等。孙素玲她与百桥公司这么做我配合不了，因为我买孙素玲房屋是私有楼房，我与百桥公司无任何关系，因此造成的时间后延，我没有任何责任，告我违约是无理要求。百桥公司针对本诉述称，在今年5月份，孙素玲对我公司进行过诉讼。在诉讼过程中，我公司同意配合孙素玲办理内部认购协议更名手续。我公司和孙素玲签订的认购协议约定在十日内可免费更名一次，超过十日将收取部分费用。在今年6月份，孙素玲和李金山都到我公司进行更名，在他们商谈中出现了纠纷，然后就不了了之了。李金山向本院提出反诉请求：1.依法撤销孙素玲与李金山2017年1月26日签订的房屋买卖合同；2.判令孙素玲返还李金山所交的购房款70万元及房屋装修费用15万元。事实与理由：孙素玲卖给我的房屋不是孙素玲直接从百桥公司购买的，是从一位叫鄢新功转手给孙素玲的（该房屋是百桥公司欠鄢新功工程款，用该房屋抵的账），我不知道孙素玲转手的各项费用都是怎么办的，是否合法，我没法配合。我与孙素玲签订的房屋买卖合同在权利和义务上有错误，我没法履行。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条，我和孙素玲买卖房屋合同应该是无效的。合同权利义务的第二条存在损害国家利益和个人利益的情形，这样的合同我没法履行。孙素玲针对李金山的反诉请求答辩如下：一、李金山要求撤销双方签订的《房屋买卖合同》的反诉请求不应得到支持。1.孙素玲与李金山在签订该《房屋买卖合同》时，双方对该房屋的状况、权利上存在的瑕疵以及双方的权利义务均有明确的约定并对合同条款的含义均已知悉理解，系双方真实意思表示，不存在重大误解、显失公平以及欺诈和乘人之危等情形，李金山的反诉请求没有法律依据。2.2017年1月26日，孙素玲与李金山签订的《房屋买卖合同》至今已经近四年的时间，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，李金山在一年除斥期间内没有行使撤销权，其撤销权消灭。二、双方均系成年人，具有完全民事行为能力，签订《房屋买卖合同》后房屋即已交给李金山使用至今，李金山也履行了相应的付款义务，房屋买卖合同已履行了大部分义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，李金山应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任，故李金山的反诉请求依法不能被支持。百桥公司针对李金山的反诉请求述称，孙素玲与李金山的房屋买卖合同纠纷系其双方的纠纷，与我公司无关。我公司仅针对孙素玲认购人变更请求配合办理相关手续。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：孙素玲向本院提交的证据1（百桥·温泉小镇内部认购协议、房款确认单各1份），李金山对该组证据的真实性无异议，但其委托诉讼代理人对此组证据的真实性有异议，怀疑该组证据是假的，认为认购协议上的房屋价款是1673600元，而孙素玲仅100万元出卖，不符合常规。百桥公司对该组证据的真实性无异议。因李金山、百桥公司对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。李金山委托诉讼代理人虽然怀疑该组证据的真实性，但其没有任何证据佐证自己的主张，且其主张的理由不成立，故本院对其该主张不予采纳；孙素玲向本院提交的证据2（房屋买卖合同1份），李金山对该证据的真实性无异议，但认为其没有配合孙素玲变更认购协议是因为在签订该房屋买卖合同时已经明确我只拿100万元，其他任何费用我都不承担。在交完第一次房款后，又产生了新的费用，包括取暖费、小区物业费，又多出大约3万元左右。因此，我就打算不想买了。第二次交房款后，孙素玲又三番五次给我打电话，跟我说这房屋实际面积多出2㎡，又找我要这个钱，我认为这个房子就100万元，面积或多或少就100万元，多出的2㎡与我无关。在办理更名手续时候，百桥公司提出相关费用，而且费用不少。我认为所有费用都在这100万元里面，其他的费用不应由我承担。百桥公司称对该房屋买卖合同不清楚。因李金山对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；孙素玲向本院提交的证据3（委托代理合同、吉林九台农村商业银行现金交款单各1份），李金山对该组证据的真实性未提出异议，但认为其不能承担该代理费。百桥公司称对该房屋买卖合同不清楚。因李金山对该组证据的真实性未提出异议，故本院对该证据的真实性予以确认；孙素玲向本院提交的证据4（吉食管字（2012）38号文件1份），李金山及百桥公司对该证据无异议。因李金山及百桥公司对该证据无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；孙素玲向本院提交的证据5（吉林春风物业管理有限公司收取孙素玲相关费用的收据4份），李金山对上述证据是否真实称不清楚，但承认钱孙素玲是交了。百桥公司称系百桥公司委托吉林春风物业管理有限公司管理该小区，但吉林春风物业管理有限公司是否收取上述相关费用不清楚。因李金山承认孙素玲交纳了相关费用，且该收据上盖有吉林春风物业管理有限公司的公章，李金山已经入住案涉房屋，证明孙素玲已经交纳完相关费用，故本院对该组证据的真实性予以确认。李金山向本院提交的证据1（百桥公司出具更名承诺函打印件1份），孙素玲对该证据的真实性无异议，且该证据恰恰可以证实李金山不予配合办理认购人更名手续，属于违约行为。从违约之日起即为付款之日。另外该承诺函与双方签订房屋买卖合同并不冲突，双方房屋买卖合同第五条约定，甲方将出卖房屋的房款确认单交与李金山，认购协议变更到乙方名下的时候，甲方不再负担变更登记的税费，由此可见该份更名承诺函并没有加重李金山的义务。另外，入住的相关费用我们已经全部交完了，交了3万多元。这些费用我们双方没有争议，争议的是办理产权证时相关的税费，李金山不同意承担。百桥公司对该证据的真实性无异议，承认该承诺函是百桥公司出具的，但该承诺函上双方并未签字，所以，认购协议没能更名，责任不在百桥公司。因孙素玲及百桥公司对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；李金山向本院提交的证据2（房屋买卖合同），孙素玲对该证据的三性均无异议，但是对李金山要证明的问题有异议，认为双方所约定的100万元，仅为购房款，不含其他费用。且双方签订的合同第五条约定，如将内部认购协议变更至乙方名下时，甲方不负担房屋产权出卖的税费，此约定可以看出，税费应由李金山承担。百桥公司称对该房屋买卖合同不清楚。因该房屋买卖合同本院已经在前面予以确认，故不在此赘述。百桥公司向本院提交情况说明1份，孙素玲对该证据的三性均无异议，但该情况说明所载明的费用应当由李金山承担。李金山对该证据无异议，但所增加的2.26㎡面积的购房款我不能承担，因当时约定的购房款就是100万元。5‰的更名费我同意我交，但办理产权时所有税费我不承担。本院经审理认定事实如下：2012年10月13日，吉林（中国-新加坡）食品区管理委员会核准百桥公司申请的和谐家园二期农民新居建设项目。在鄢新功承建该建设项目过程中，因百桥公司拖欠鄢新功工程款，便用鄢新功承建的部分房屋抵顶了鄢新功的部分工程款。因鄢新功欠孙素玲建筑材料款，鄢新功便用百桥公司抵顶给他的和谐家园二期27号楼4单元网点房屋抵顶了孙素玲的材料款。2013年11月21日，孙素玲同百桥公司签订《百桥-温泉小镇内部认购协议》，该认购协议上载明永吉县岔路河镇和谐家园二期27号楼4单元网点认购人为孙素玲，建筑面积209.2㎡，单价8000元/㎡，总房款1673600元，鄢新功在该认购协议复核人处签字捺印。2013年12月3日，百桥公司给孙素玲开具总房款为1673600元的房款确认单。2017年1月26日，孙素玲与李金山签订《房屋买卖合同》，双方约定：孙素玲将坐落在永吉县岔路河镇和谐家园二期A区27-4号门市房房屋出卖给李金山，该房系孙素玲从百桥公司购买，产权证包括《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》，房屋总价款100万元，分三次交付，第一次在本合同签订日交付购房款30万元，2018年1月1日前交付购房款30万元，余款在将认购合同的认购人变更到李金山名下时交付；孙素玲在李金山交付首次购房款时将《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》及房屋钥匙交给李金山；孙素玲应在本合同签订日将出卖房屋交付给李金山；如果该房屋产权证登记在孙素玲名下，孙素玲无条件配合李金山办理房屋产权证、土地使用权证变更登记，交易税由孙素玲负担；如孙素玲将出卖的房屋《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》变更到李金山名下，孙素玲不负担出卖房屋产权证登记的税费；如孙素玲逾期腾出房屋应当向李金山支付交易房屋价款20%的违约金；如李金山逾期支付价款，应当向孙素玲支付交易房屋价款20%的违约金。合同签订后，李金山向孙素玲支付房屋价款30万元，孙素玲将案涉房屋《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》及该房屋钥匙交给李金山。2017年2月8日，孙素玲交付吉林春风物业管理有限公司供热费7729元、物业费5075元、垃圾清运费1057元、装修保证金1000元。李金山入住该房屋后，对该房屋进行了装修，并使用至今。第二期购房款到期后，李金山支付给孙素玲购房款40万元，比合同约定的第二期交款额多出10万元。2020年5月（在孙素玲对百桥公司提起诉讼后），百桥公司同意将案涉房屋更名到李金山名下。2020年6月，孙素玲、李金山到百桥公司办理该房屋更名手续，因涉及办理产权证的税费承担问题，孙素玲与李金山发生纠纷，致更名未果。现百桥公司明确：1.案涉房屋认购协议面积与测绘面积间存在2.26㎡差，根据多退少补原则需补交购房款18080元（2.26㎡×8000元/㎡）；2.根据百桥公司与孙素玲签订的认购协议，变更买受人需要另交纳5‰总房款的更名费8368元。上述两笔费用缴纳完毕后，百桥公司可按孙素玲申请办理变更房屋买受人事项。李金山自认案涉房屋现价大约为80万元。另外，百桥公司对其开发的房屋正处在办理产权手续过程中。本院认为，孙素玲与李金山签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该买卖行为合法有效。孙素玲已经将案涉房屋交付给李金山，李金山应当按约定履行给付房款的义务。虽然李金山给付了第一期、第二期购房款，且多付第二期购房款10万元，但在其不配合办理认购协议更名手续，属于变相拖延给付购房款的行为，该行为违反合同法诚实信用原则，该行为应当予以纠正，故本院对孙素玲给付购房款30万元的请求予以支持。孙素玲关于立即给付购房款的请求，因双方签订的房屋买卖合同中约定：孙素玲将出卖房屋的认购合同的认购人变更到李金山名下时李金山交付剩余购房款，因此，该30万元购房款应当在将案涉房屋的认购合同的认购人变更到李金山名下的同时交付，其立即给付购房款的请求没有事实根据，故本院对孙素玲该请求不予支持。因百桥公司表示在补交两笔费用后可以随时办理变更手续，故李金山应当随时配合孙素玲办理变更手续。若李金山拒不配合孙素玲办理变更手续，孙素玲可以单方面办理变更手续。孙素玲关于判令李金山赔偿违约金的请求，因李金山拒绝支付剩余的购房款，且不配合孙素玲办理认购协议更名手续，李金山存在违约行为，李金山应当赔偿孙素玲违约金。孙素玲关于赔偿违约金20万元的请求，虽然双方约定如果李金山逾期给付购房款，应当向孙素玲支付交易房屋价款20%的违约金，李金山仅欠孙素玲30万元购房款，而孙素玲请求赔偿20万元违约金，显失公平且不合法，应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，应按欠款额30万元的30%予以赔偿违约金较为公平合理。孙素玲关于判令李金山承担律师代理费的请求，因该请求没有法律依据，故本院对孙素玲该请求不予支持。李金山关于撤销案涉房屋买卖合同的反诉请求，首先，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。根据该条第一项规定，因双方签订房屋买卖合同的时间是2017年1月26日，李金山在一年除斥期间内没有行使撤销权，其撤销权已经消灭，也即李金山已经丧失撤销该房屋买卖合同的权利；其次，李金山是以案涉房屋是从鄢新功转手购买的，不是直接从百桥公司购买的为由主张撤销房屋买卖合同，该理由不成立。无论孙素玲是从鄢新功转手购买，还是从百桥公司直接购买，孙素玲对该房屋都有所有权，有权出售该房屋，且孙素玲已经同百桥公司签订了《百桥-温泉小镇内部认购协议》，百桥公司对此予以认可，无论是否从百桥公司直接购买，都不影响李金山的利益，李金山也没有证据证明因不是从百桥公司直接购买而使其利益受损，因此，李金山以此主张撤销房屋买卖合同理由不成立；第三，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因孙素玲与李金山在签订该《房屋买卖合同》时，李金山对该房屋的状况、权利上存在的瑕疵是知悉的，所签订的合同是双方的真实意思表示，不存在重大误解、显失公平以及欺诈和乘人之危等情形。李金山没有证据证明双方所签订的房屋买卖合同存在重大误解或者显失公平，李金山也没有证据证明孙素玲以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使李金山在违背真实意思表示的情况下订立的该房屋买卖合同，因此，李金山的该请求没有法律依据，不应支持；第四，李金山关于除承担100万元购房款外，不再承担其他费用，若让其承担其他费用就退回案涉房屋的主张，因孙素玲已经交付了李金山入户前的相关费用，李金山入户后的费用应当由李金山负担，不存在李金山替孙素玲交费的问题。李金山关于不负担办理产权证涉及的税费的主张，因双方签订的房屋买卖合同第五条第二项中明确约定：如果该房屋产权证登记在孙素玲名下，孙素玲无条件配合李金山办理房屋产权证、土地使用权证变更登记，交易税由孙素玲负担；如孙素玲将出卖的房屋《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》变更到李金山名下，孙素玲不负担出卖房屋产权证登记的税费。根据该约定，将内部认购协议更名到李金山名下后，办理产权证的相关税费应当由李金山负担，因此，李金山不承担办理产权证的相关税费的主张不成立，不能以此理由撤销房屋买卖合同；第五，孙素玲以1673600元的材料款抵顶来的案涉房屋，而以100万元价格出售给李金山，是赔钱处理。其赔钱处理案涉房屋是孙素玲对自己财产的有权处分，并不违反法律规定。李金山并无证据证明孙素玲存在恶意、欺诈出售案涉房屋的行为，故李金山不能以孙素玲低于原购房款出售案涉房屋而主张撤销该房屋买卖合同；第六，孙素玲以100万元价款出售案涉房屋给李金山，现李金山自认该房屋现价80万元，低于购房时的价格。现李金山拒绝支付剩余购房款并主张退回所购房屋，如果法院支持其请求，必然使违约方获得利益，守约方利益受损，这种情形违背民事法律公平的宗旨，其撤销请求不应得到支持。综上，因李金山关于撤销其同孙素玲签订的房屋买卖合同没有事实根据及法律依据，本院不予支持。因李金山撤销其同孙素玲签订的房屋买卖合同的请求本院不予支持，也就不存在返还其所给付的购房款及赔偿装修费的问题，故本院对李金山的第二项请求也不予支持。关于测绘面积多出设计面积2.26㎡的购房款应由谁承担的问题，因双方签订的房屋买卖合同中仅约定购房款为100万元，并没有明确房屋面积，证明该房屋整体价款为100万元，与面积无关。无论面积是增加还是减少，购房款100万元价款不变，因此该测绘面积多出设计面积的价款18080元应当由孙素玲负担，故本院对李金山的该主张予以采纳。关于更名手续费由谁承担的问题，因百桥公司同意在10日内配合孙素玲免费更名一次，逾期将收取部分费用，而李金山以此前的取暖费、物业费等不应当由他承担，不同意交纳该相关费用。在孙素玲交纳相关费用后，李金山又以其不承担缴纳办理产权证的相关税费而拒绝办理更名手续，致使更名手续费的发生，该责任在李金山，且李金山也自认该合同中双方已经约定更名手续费由其承担，故该更名手续费8368元应由李金山负担。综上所述，孙素玲的请求有事实根据及法律依据，本院予以支持，但其违约金请求数额过高，应当予以调整。李金山的反诉请求没有事实根据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、孙素玲在本判决生效后10日内向吉林百桥房地产开发有限公司补交2.26㎡购房款18080元；二、李金山于本判决生效后10日内配合孙素玲到吉林百桥房地产开发有限公司将孙素玲名下坐落在永吉县岔路河镇和谐家园二期A区27-4号门市房的《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》变更至李金山名下，同时李金山向吉林百桥房地产开发有限公司交纳更名手续费8368元。李金山逾期不办理，由孙素玲单方办理（更名手续费由孙素玲垫付，该垫付款同剩余购房款一并执行）；三、在该房屋《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》变更至李金山名下的同时李金山向孙素玲支付购房款30万元；四、李金山于本判决生效后立即赔偿孙素玲违约金9万元；五、驳回李金山的全部反诉请求；六、驳回孙素玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由孙素玲负担968元，由李金山负担3432元。反诉案件受理费6150元，由李金山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于世军二〇二〇年九月十六日书记员  梁泽航