北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12864号原告：张蓉，女，1973年11月27日出生，汉族，户籍地甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈亮，北京中朗律师事务所律师。被告：王然，男，1987年5月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告张蓉与被告王然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张蓉的委托诉讼代理人陈亮、被告王然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张蓉向本院提出诉讼请求：1、确认张蓉与王然签订的《北京市商铺租赁合同》于2020年6月28日解除；2、判令王然支付违约金80000元；3、判令王然支付自2020年4月30日至6月28日的租金（按月租金37831元计算）；4、诉讼费由王然承担。事实与理由：2019年3月14日，张蓉与王然签订《北京市商铺租赁合同》，合同约定王然承租张蓉名下位于北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院2号楼2层209号商铺，租期自2019年4月30日至2021年4月29日，月租金35690元，每年递增6%，租金半年付。王然拖欠2020年4月30日至今的房屋租金，为维护张蓉合法权益，特诉至贵院，望判如所请。王然辩称，由于疫情影响，2020年1月25日至4月30日商铺一直未能正常经营，2020年3月15日所在社区又发生了病例，导致客流量基本为零。商铺所在小区采取封闭管理，只开放了西南门和东门，与商铺邻近的西北门和北门均为封闭状态，希望酌情考虑疫情影响，减免部分疫情期间的房租用于抵扣后续房租。合同约定的违约金过高，我在张蓉处有押金35200元，合同已经协议解除了，因为疫情影响，4月30日至实际腾房之日的租金过高，应当减免。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月14日，张蓉（出租人、甲方）与王然（承租人、乙方）北京美丽新居房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订了《北京市商铺租赁合同》，约定张蓉将位于北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院2号楼2层209号商铺出租给王然，标的物建筑面积195.56平方米，租赁期间自2019年4月30日起至2021年4月29日止。关于租金标准和支付方式，合同约定2019年4月30日至2020年4月29日租金总计428276元；2020年4月30日至2021年4月29日租金总计453972元。付款方式为“押一付六”，支付时间为2019年4月30日、2019年10月30日、2020年4月30日、2020年10月30日。关于押金，约定在签署合同时，乙方向甲方交纳1个月租金作为押金，即35200元。合同期满或者终止，在乙方交清租金、水电费等乙方租赁期间内所产生的相关费用，注销营业执照，并对有损失部分进行维修补偿后，甲方即可无息退还乙方押金。关于违约责任，合同中约定，任何一方因违约造成终止合同的，应向对方赔偿80000元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。关于合同的解除，合同约定除存在租赁期限届满、因乙方过错严重造成房屋毁损的、出现不可抗力造成房屋毁损达到不能使用的目的、政府强制征收或拆除房屋的、乙方迟延交付房屋租金超过10天的情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。合同中还对房屋维护及维修、转租等双方权利义务进行约定。庭审中，王然出具了其与张蓉的微信聊天记录，欲证明双方口头约定合同解除时间为2020年5月14日。其中，2020年5月12日王然说道：“我们这边慎重考虑了一下，后续可能就不租了，所以得跟您商量一下后续怎么处理，要不咱们那天约个时间看一下现状，然后商量下吧”。2020年5月14日张蓉回复：“好的那就是说你要解约了是吧”。2020年5月15日王然回复：“是的，您看什么时间方便店里约个时间”。2020年5月17日张蓉回复：“好的你定时间吧”。关于房屋返还，2020年6月2日，张蓉微信通知王然交出房屋钥匙，同日，王然回复“正在收拾，会尽快搬出去”。张蓉自认2020年6月28日收回房屋后自行使用，还没有出租出去。王然则称其于2020年6月14日把钥匙给了物业人员，后由物业人员通知张蓉收回房屋，但在本院指定的举证期限内，王然未举证证明其主张。张蓉认可收到王然支付的房屋押金35200元，双方均认可房屋租金交纳至2020年4月29日。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。张蓉与王然之间的《北京市商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同的解除时间，从微信聊天记录中可以看出双方在2020年5月12日至17日就合同解除进行了商讨，但并未明确协商一致解除合同，也未就合同解除的后果达成一致，故本院认定双方并未就合同解除达成合意，本案不属于双方协商一致解除合同。王然虽称于2020年6月14日将房屋返还给张蓉，但未举证佐证其主张，故本院对张蓉称其于2020年6月28日收回房屋的主张予以采信，双方签订的租赁合同于2020年6月28日事实上解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于违约金，双方合同约定租期较长，疫情及防控措施仅短期内对营业收入影响较大，故疫情及防控措施对合同履行客观上造成了困难，但并不会导致合同目的无法实现，因此，王然不因此而取得合同解除权，王然无解除权的情况下提前解除合同构成违约，应承担违约责任，虽其抗辩合同约定的违约金过高，但结合月租金标准及张蓉的房屋空置时间，合同约定的违约金并未明显高于张蓉的损失，故本院对张蓉要求王然支付80000元解除合同违约金的主张予以支持。双方均认可房屋租金交纳至2020年4月29日，现张蓉要求王然支付欠付2020年4月30日至6月28日的租金与法有据，鉴于此期间北京市疫情防控整体形势趋于转好，因此对此期间的租金标准本院不再调整，故王然应支付张蓉此期间的租金73140元。关于王然辩称的因疫情影响应减免2020年1月25日至2020年4月29日租金一节，为了应对新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门在此期间内采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动，这会给原告使用涉案房屋及实际经营造成不利局面，确实会对王然实现签订合同的目的产生一定影响。考虑到疫情或者疫情防控措施不属于商业风险，双方当事人均无过错，继续按照合同约定履行对承租人明显不公平，结合王然承租房屋的属性和用途，本院酌定对此期间的租金减免56509元，减免的数额优先用于抵扣王然应支付的2020年4月30日至6月28日期间租金，故王然仍需支付张蓉租金16631元。关于王然交纳的押金，合同解除后，张蓉应当返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认张蓉与王然2019年3月14日签订的《北京市商铺租赁合同》于2020年6月28日解除；二、王然于本判决生效之日起七日内支付张蓉欠付租金16631元；三、王然于本判决生效之日起七日内支付张蓉违约金80000元；四、张蓉于本判决生效之日起七日内返还王然押金35200元；五、驳回张蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由张蓉负担550元（已交纳），由王然负担1100元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年九月二十七日书记员  赵若含