云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0627民初1461号原告陆从珍，男，汉族，生于1938年6月16日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。原告秦啟兰，女，汉族，生于1938年2月20日，籍贯、职业及其住址同原告陆从珍。共同委托代理人李慧英，云南意衡（镇雄）律师事务所律师。被告胡庆平，男，汉族，生于1971年5月4日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。委托代理人方成康，云南滇东北（镇雄）律师事务所律师。委托代理人付杰，云南滇东北（镇雄）律师事务所实习律师。原告陆从珍、秦啟兰与被告胡庆平确认合同无效纠纷一案，本院二〇二〇年三月二十六日立案受理后，依法组成合议庭，于同年五月八日公开开庭进行了审理，原告陆从珍、秦啟兰及其委托代理人李慧英、被告胡庆平及其委托代理人方成康、付杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆从珍、秦啟兰诉称，二原告之子陆大宗于1998年死亡前，在镇雄县芒部镇芒部村修建有一套两间房屋。1999年被告找到二原告，要求二原告将其子陆大宗留下的房屋卖给被告。由于二原告当时不懂法，不知道自己无权处分该房屋，便以31500元的价格将房屋出售给被告后，被告未按约定支付购房款，却一直居住至今。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋的买卖合同无效。故诉求人民法院判决：一、确认二原告与被告于1999年签订的房屋买卖《文约书》无效；二、由被告搬出二原告于1999年出售给被告的房屋；三、由被告承担本案诉讼费。被告胡庆平辩称，1999年，二原告将位于镇雄县芒部镇芒部村过境路的房屋以31500元出卖给被告，被告将约定的购房款30500元交付给二原告后，二原告将房屋交给被告居住至今。二原告与我之间的房屋买卖协议有效。请求驳回二原告的诉讼请求。原告陆从珍、秦啟兰针对其主张，向本院提举了如下证据：1、镇雄县人民政府1997年11月颁发的镇芒集建（97）第108521293号集体土地建设用地使用证一份，载明：本案诉争房屋建筑面积48.6平方米，及房屋的四至界限，本案诉争房屋属于陆大宗所有。该使用证载明：用地面积48.6㎡，建筑面积48.6㎡，用途住房。四至：东至本房外墙，外接镇威公路；南至本房外墙，与龚昌顺家相连；西至本房外墙，与陆大贵家耕地相连；北至本房外墙，与陆大贵家相连。被告质证认为，该使用证不是本案诉争房屋的证书。2、《文约书》一份。载明：二原告与被告于1999年签订房屋买卖协议。该《文约书》载明：文约为芒部镇芒部办事处碗厂社陆从贞出卖建筑物＜住宿＞一套间。经尖山乡田湾办事处陆家湾社胡庆平购买。其中陆从贞为甲方，胡庆平为乙方，甲乙双方协议，乙方确定购买甲方门面住房一套间，住房地基三洞桥，五线田。单价为双方协议，经协议，乙方同意出31500.00元购买甲方房间，自双方协议之日起，乙方先交纳押金1500元，至1999年旧历8月11日把款付清扫地进屋，若到期达不到协议条程，乙方无权搬进住房，且无条理侵犯甲方。购买住房东至镇威公路，南至龚昌顺建筑墙身，西至毛家地，北至陆从珍住房间隔点墙身。其下层住房双方间隔点墙身属乙方享受，如往上重建，双方间隔点墙身应双方平均。被告质证无异议。被告针对其答辩主张，向本院提举了如下证据：1、照片三张，用以证明：被告购买房屋后龚昌顺家拆除重建，将南面共用墙拆除，被告出资修了南面墙。二原告质证认为，对照片的真实性无异议，但不能证明被告的证明目的。2、民事起诉状及镇雄县人民法院（2015）镇民初字第2964号民事裁定书各一份，用以证明：二原告于2015年起诉后又撤诉。二原告质证无异议。本院审查认为，原告提举的证据1载明的四至界限与本案诉争房屋的四至界限不符合，缺乏真实性，本院不予采信；二原告提举的证据2，被告质证无异议，本院予以采信；被告提举的证据1、2，二原告质证无异议，本院予以采信。通过庭审、举证、质证和认证，本院确认本案如下法律事实：原告陆从珍、秦啟兰夫妻于1999年将位于镇雄县芒部镇芒部村过境路一层住房（一套间）出售给被告胡庆平，该房屋的四至界限为：东至镇威公路、南至龚昌顺建筑墙身、西至毛家地、北至陆从珍住房间隔点墙身。二原告与被告为了买卖上述房屋于1999年签订了《文约书》，双方约定房屋价款为31500元，被告于1999年农历八月十一日付清房屋款后扫地进屋，若被告到期不给付，被告无权搬进房屋。之后，被告给付了二原告购房款，二原告将房屋交给被告使用居住至今。二原告之子陆大宗于1998年死亡后，陆大宗的妻子儿女均未对二原告出卖房屋的行为提出异议，也未主张权利。2015年10月25日，原告陆从珍向本院诉求确认与被告胡庆平签订的《文约书》无效，陆从珍于同年10月29日申请撤回起诉，本院于当日作出（2015）镇民初字第2964号民事裁定书，裁定准许原告陆从珍撤回起诉。本院认为，二原告之子陆大宗死亡后，陆大宗的妻子儿女均未对二原告出卖房屋的行为提出异议，也未主张权利，这足以说明二原告对涉案房屋享有物权权利。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。据此，二原告与被告均属完全民事行为能力人，双方签订的《文约书》属于房屋买卖合同，被告将购房款交付给二原告，二原告将涉案房屋交付给被告，双方的房屋买卖合同关系成立，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。据此，法律并未禁止和限制农村房屋的买卖，被告给付了购房款，二原告将房屋交付给被告使用管理至今已二十年多年，当地的干部群众应当知晓，相关职能部门至今未对双方房屋买卖关系提出异议，应视为国家相关职能部门对双方房屋买卖行为予以认可，故二原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，判决如下：驳回原告陆从珍、秦啟兰的诉讼请求。案件受理费人民币587元，由原告陆从珍、秦啟兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  曾 瑰人民陪审员  尹跃虎人民陪审员  谢 松二〇二〇年九月四日书 记 员  李 璐附：本判决引用法律条文《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。第一百一十四条民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。