北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17377号原告（反诉被告）：北京天超仓储超市有限责任公司，住北京市东城区法华南里**楼**。法定代表人：王丽，董事长。委托诉讼代理人：张治国，男，1983年2月6日出生，汉族，该公司职工。被告（反诉原告）：周兴国，男，1974年12月8日出生，汉族，无业，，住山西省运城市盐湖区委托诉讼代理人：张翠玲（被告之妻），1977年2月20日出生，汉族，无业，，住山西省运城市盐湖区原告（反诉被告）北京天超仓储超市有限责任公司（以下简称天超公司）与被告（反诉原告）周兴国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天超公司的委托诉讼代理人张治国、被告周兴国的委托诉讼代理人张翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天超公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告《租赁合同》于2020年4月13日解除。2、请求依法判决被告支付原告拖欠的租金86725.6元、水费2437.67元，电费49297.41元，共计138460.68元。3、请求依法判决被告将租赁场地返还原告，并按原租金标准5.38元/平方米/天支付自2020年4月15日起至2020年5月21日场地使用费30682.25元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月1日，原、被告双方签订租赁合同由被告承租原告XX店XX层建筑面积155平方米场地用于经营小吃项目，按照合同约定，被告应于每月10日前支付下月租金，逾期15日未付的原告有权解除合同。自合同签订后，被告在正常使用租赁场地的情况下，一直拖延支付原告租金及水电费，经原告多次催告，被告于2020年3月31日曾书面承诺原告于2020年4月8日缴纳拖欠的2020年度1月-3月的租金及水电费、2019年欠款等所有款项，但逾期其未履行承诺。被告的行为已严重违反合同约定，侵害原告合法利益。原告于2020年4月9日限期被告于4月11日前支付所有欠款。2020年4月11日，原告告知被告，因被告拖欠租金及水电费的严重违约行为，于2020年4月13日解除双方租赁合同，并限期被告于4月15日前将承租场地返还原告。但至今被告未支付拖欠款项，并非法占有原告租赁场地。另补充，被告将其所承租的场地区分为5个区域分别对外转租，疫情期间场地一直处于正常经营开业状态，被告与各区域的租户之间也产生了纠纷，并诉至北京市西城区人民法院。相关判决请法院予以调取，该判决相关事实与本案事实有关，请求法院予以参考。周兴国辩称，我同意第一项诉讼请求，同意双方的租赁合同于2020年4月13日解除。不同意支付租金及水电费。我方自2012年开始承租涉案房屋，但双方一直没有签过合同。因为需要开具增值税发票做账，故借用另外公司的名义与原告签订租赁合同，我方是实际承租人，租金在租赁期间并未上涨。2020年1月左右，原告称要将房租涨至到每月8万左右，后双方于2020年2月19日协商降低至每月2.5万，被告向原告出具承诺书，承诺4月8日之前把租金付清。原告在签协议的时候称因为疫情国家有政策，可以减免房租，并要求我方先交纳租金，以后多退少补。上述承诺书出具之后，我方于4月8日向原告交纳租金，但因为当时疫情很严重，我们差原告几万块钱没有交纳。同时要求将2019年7-12月份原告应返给我方的流水钱用于抵扣租金。因为去年6月份食药部门执法查营业执照不合格，原告让我方自己想办法解决。于是我方于在2019年6月18日起，按照食药部门的要求进行停业装修，为期一个月。在装修期间，原告称我方的增值税发票不合格，但我方已经使用原单位开具发票7年时间。2019年，因为上述2019年7-12月份流水返点纠纷，原告在北京市东城区人民法院起诉我方。今年4月8日，原告称如果没有按照承诺书的内容给付相关费用，就要停水停电。原告于4月11日张贴催款函，4月13日就停电了，给我方商户造成了很大损失。我认可商户一直在开业的事实，但是因为疫情原因，经营状况非常不好。我将涉案场地转租给5个商户进行经营小吃城餐饮服务，但仅有两家商户持续经营，一家商户于2020年3月份开始经营，另外两家商户没有经营。并且我在疫情期间免收了商户管理费。周兴国向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失68万元。2、本案的诉讼费由被告承担。反诉事实和理由：反诉原告与反诉被告就租赁XX店XX层场地租赁合同纠纷一案，因2020年受疫情影响，无法正常经营，且双方就租赁费用未谈妥的情况下，反诉被告工作人员采取停水、停电、停气等措施，强行将反诉原告租赁的场地内的租户赶走，并将反诉原告对场地的装潢、装饰全部予以拆除，给反诉原告造成极大经济损失，经反诉原告计算有68万元，该损失应由反诉被告承担，且反诉被告提出的确认合同解除的请求不能成立。请求法院查明事实，公正判决。针对反诉，天超公司辩称，不同意被告的反诉请求，理由：第一，双方租赁合同解除的原因在于被告周兴国拖欠租金违约在先，因被告违约解除合同造成的损失，应当由被告自行承担。第二，在双方2020年1月1日开始的租赁合同期间，被告没有任何的装修改造和投入。涉案场地有关小吃城的装修投入是在2020年之前所做，而2020年以前双方没有租赁合同关系。被告所述装修系被告与案外第三方公司合作期间所进行的。故被告向原告主张装修投入损失，没有法律依据。第三，关于其他商户损失，是由于被告的违约造成的。被告对外进行转租，必须保证有转租权。被告丧失转租权进行转租，需被告自行承担责任。都是因被告没有缴纳租金违约造成的。第四，被告所述事实理由中称受疫情影响，无法经营，双方就费用没有达成一致，不是事实。双方已经签订了租赁合同，就租金标准已达成一致。从承诺书可以看出，被告自2019年就开始拖欠租金，也就是拖欠租金的情况在疫情发生之前就存在。被告的行为属于以疫情为由，恶意拖欠租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2020年1月1日，天超公司、周兴国签订《大商集团租收合同》，约定天超公司将XX店XX层建筑面积155平方米场地（以下简称涉案场地）出租给周兴国用于经营小吃项目。合同期自2020年1月1日起至2020年12月22日止。合同期内租金297702.3元。后双方签订《合同补充协议》，约定1月租金25850.9元、2月租金24183.1元、12月租金18345.8元，其余月份单数月25850.9元，双数月25017元，以现金形式交纳租金。周兴国同时承担每月产生的水、电、燃气、供暖等费用，在天超公司出具费用明细后以现金形式缴纳门店财务。周兴国应于每月10日前支付下月租金，逾期15日未付天超公司有权解除合同。关于合同履行情况，因周兴国未如约支付租金，在天超公司催促下，周兴国于2020年3月31日向天超公司出具《承诺书》，内容如下：“本人周兴国承诺欠XX门店小吃城2019租金66693.56元，2020年1-3月份房租75884.9元。水电单算。以上费用于2020年4月8日缴纳”。2020年4月9日，天超公司向周兴国发送《催缴函》，主要内容为：因周兴国违背承诺未能于2020年4月8日交纳1-3月租金，构成严重违约，故要求周兴国4月11日前交纳完毕，否则将租赁场地断水断电。2020年4月12日，天超公司再次在涉案场地张贴《告知函》，主要内容为：因周兴国未能于2020年4月11日前交清所有欠款及费用，故双方的租赁合同于2020年4月13日解除，天超公司要求周兴国于2020年4月15日前腾退涉案场地。2020年4月12日-13日，天超公司将涉案租赁场地断水断电。庭审中，双方认可水费每月为710元。原告主张电费按1.83元/度进行计算，且天超公司于2020年5月21日将涉案产地收回。在收回场地前，天超公司查抄了部分经营商户的电表数，并据此向周兴国主张电费。为证明其主张，天超公司提交案外人董XX、李XX、许XX3个经营户签字确认的四份2020年1月15日至2020年4月5日水电费记录表予以证明。周兴国对该水电费记录表真实性不予认可，主张电费系单独核算。董XX、李XX、许XX确实是在涉案场地经营的3个商户，该证据可以反证证明因疫情的影响仅有部分商户经营，并导致周兴国经营困难的情况。被告主张其于2019年应监管部门的要求对涉案场地进行装修，天超公司未就2019年7-12月销售款返款结算导致被告资金紧张，且原告于2020年4月12日晚停电后，天超公司于2020年4月13日强行收回涉案场地，导致经营商户存在损失10万元，且不应承担此后的房屋占用费。为证明其主张，周兴国提交以下证据用于证明：1、责令改正通知书、消防安全责任书、动火许可证；2、供销凭证及相关流水单据若干；3、民事判决书两份。天超公司对于上述证据1、3以及证据2中部分证据的真实性予以认可，不认可证明目的。主张周兴国与第三方公司在2019年经营期间因超范围经营而进行装修改造，且2019年双方并无合同关系。周兴国在与第三方公司联营期间的经营收入问题与本案无关，且相关纠纷已经在北京市东城区人民法院进行诉讼。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周兴国虽然以新冠疫情为由拒绝向天超公司支付租金，但是根据双方陈述可知，周兴国所经营的小吃城并非因疫情完全停止经营。2020年3月8日，时值北京市疫情防控持续阶段，周兴国于此时承诺于4月8日前支付欠交租金的行为，能够证明周兴国对于其所经营的小吃城经营情况是清楚的，故在没有证据证明周兴国曾于2020年4月8日前就疫情减免租金问题向天超公司主张过权利的情况下，根据诚信原则，周兴国未付租金的行为已构成违约，且达到合同约定的解除条件。关于合同解除时间，双方在庭审中均认可合同于2020年4月13日解除，本院不持异议并予以确认。天超公司要求周兴国支付合同解除日之前租金一项诉讼请求，存在事实、合同及法律依据，本院予以支持。关于水、电费，根据双方陈述，水费按照每月710元计算，周兴国虽然对于原告计算的电费数额存有异议，但根据合同约定，水电费应“在甲方（天超公司）出具费用明细后”支付，故在天超公司已提交由场地商户签字确认的电费计算依据及并电费计算方式，且周兴国未提交其他相反证据的情况下，天超公司要求支付电费的理由充分，但根据电费确认单中记载的2020年1月15日-2020年4月5日“小吃城”用电量，按照每度电1.83元计算，电费数额与原告诉讼请求的数额不一致，故本院根据现有证据对于原告诉讼请求中的合理部分予以支持。关于房屋占用费，考虑到合理的停水停电行为应提前一个月进行告知，显然，天超公司的停电行为过于仓促，存在一定过错，且停电后涉案场地已失去基本的使用功能，在其已实际收回房屋的情况下，故本院根据公平原则，结合本案的具体情况，对于天超公司有关房屋占用费的诉讼请求不予支持。关于反诉赔偿损失一节，因周兴国未向法院提交与本案合同期间内相关的装修物品损失的基本证据，且本案合同解除的主要原因在于周兴国未如约支付租金，故周兴国的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条本院判决如下：一、确认北京天超仓储超市有限责任公司、周兴国就XX店XX层场地签订的《大商集团租收合同》《合同补充协议》于2020年4月13日解除。二、自本判决生效之日起七日内，周兴国支付北京天超仓储超市有限责任公司租金86725.6元。三、自本判决生效之日起七日内，周兴国支付北京天超仓储超市有限责任公司水费2437.67元及电费27446.34元。四、驳回北京天超仓储超市有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回周兴国的反诉请求。如果周兴国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1841元，由周兴国负担1269元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京天超仓储超市有限责任公司负担572元（已交纳）；反诉案件受理费5300元，由周兴国负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年九月十四日法官助理 姚岚书 记 员 李婷