江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0826民初2774号原告：肖征华，男，1982年1月10日出生，汉族，住泰和县。原告：郑利琴，女，1984年12月24日出生，汉族，住泰和县。被告：吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司。住所地：江西省吉安市泰和县澄江镇澄江社区旁。统一社会信用代码91360826MA35UE9P03。法定代表人：许颖超，总经理。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。原告肖征华、郑利琴与被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖征华和郑利琴、被告鑫瑞源公司的委托诉讼代理人秦章飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖征华、郑利琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金31514.806元（自2020年1月1日起按每年141.322元计算，暂计至2020年8月11日），后续违约金计算至被告实际交房之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将“中梁泰和首府”楼盘27栋2单元202室房出售给原告。合同签订后，原告及时履行了自己的付款义务，被告在合同约定的2019年12月31日交房日，因其质量问题无法完成综合验收，导致无法交房。按照合同第八条、第九条约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金。原告多次与被告协商未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。鑫瑞源公司辩称：请求驳回原告的诉请，被告延期交房存在免责情形。一、被告因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件，以致未能按期交付房屋。一方面，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，对此约定了属于顺延交房理由；另一方面，江西省高级人民法院最新下发的《开发商逾期交房、办证纠纷案件审判指引》亦规定被告存在以上情形主张免除逾期交房违约责任可以支持。二、退一步讲，被告在顺延交房日期后，继续存在逾期交房，双方约定的违约金标准明显过高，根据《合同法》及相关司法解释，被告请求人民法院调低。结合泰和县同地段的租金标准，以及着眼于本案所涉的同一小区的大部分业主签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准是每日万分之一，为统一违约责任标准，本案违约金标准亦应作相应下调。三、被告已经于2020年8月10日取得竣工验收备案并通知了原告收房。本院经审理认定事实如下：2018年1月8日，原告肖征华、郑利琴与被告鑫瑞源公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为ＴＨ2018024100。合同约定：原告购买被告位于泰和县，房屋总价款为629610元。合同第八条关于交付期限，双方约定“出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、若因政策性因素，或由于严重恶劣天气等非出卖人原因造成工期延长的，则交付期限相应顺延，出卖人不承担逾期交付违约责任，具体顺延期限以政府相关职能部门出具的书面证明为准”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款。同日，原、被告还分别签订了“中梁泰和首府储藏室使用权转让协议”及“车位使用权转让协议”，原告分别支付了被告使用权转让费32000元和45000元。“中梁泰和首府储藏室使用权转让协议”未约定储藏室的交付期限，亦未约定相关违约责任。“车位使用权转让协议”约定被告同意于2019年12月31日前（暂定交付日，具体交付时间以被告通知为准）按照该车位现状将该车位交付给原告使用，但未约定逾期交付的相关违约责任。另查明，被告曾于合同约定的交房期限届满前通知原告等业主收房，但因房屋存在质量问题，原告拒绝收房，并同其他业主向政府相关部门进行了反映，政府相关部门便将其相关验收文件收回，而被告至今未重新取得符合合同约定交付条件的验收文件，故至今未将上述商品房交付原告使用。2020年8月10日，泰和县房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案部门在被告提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表处“备案意见”签署“中梁泰和首府29＃楼工程的竣工验收备案文件已于2020年8月10日收讫，文件齐全”。被告至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。2020年1月25日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发出第1号令，要求全省各地自2020年1月25日晚上18时起，停止公众聚集性活动。2020年3月9日，江西省促进中小企业发展工作领导小组下发《关于加快推进中小微企业复工复产的指导意见》，要求地方各级政府及相关部门根据本地疫情情况，分区分级制定中小微企业差异化复工复产安排计划，精准推进复工复产。本院认为，本案案由应为商品房预售合同纠纷。原告肖征华、郑利琴与被告鑫瑞源公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。被告鑫瑞源公司未按合同约定期限交付符合合同约定交付条件的房屋给原告，已经构成违约，原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。原、被告签订的“中梁泰和首府储藏室使用权转让协议”、“车位使用权转让协议”未明确约定储藏室、车位的交付期限及相应的违约责任，故原告要求被告自2020年1月1日起按日万分之二支付逾期交付违约金，没有事实依据，本院依法不予支持。被告鑫瑞源公司主张合同约定违约金标准过高，应调整为日万分之一，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告鑫瑞源公司辩称因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件等，认为交房期限应当依法顺延。本院认为，第一，被告所主张的执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨），均发生在合同约定的交房期限届满前，而在交房期限届满前，被告已通知原告交房，说明该情形并不影响被告按期交房；第二，被告之所以至今都未交房，一方面是因为其房屋存在质量问题，原告拒绝收房，另一方面也是因为其房屋的质量问题导致其至今无法取得符合合同约定交付条件的验收文件造成，并不是因为其在约定交房期限届满前工程无法完工造成；第三，新冠疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，并不影响被告按约交房。故对被告鑫瑞源公司的辩解意见，本院依法不予采纳。新冠疫情属于不可抗力，虽然该疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，但疫情在一定程度上影响了被告采取补救措施，故本院认为，在计算违约天数时应当核减疫情期间天数。根据政府相关部门发布的相关文件，本院认定核减的天数为44天（2020年1月26日至2020年3月9日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖征华、郑利琴支付2020年1月1日起至2020年8月11日的逾期交房违约金22665.96元（629610元×0.0002×180天，已核减44天）；此后的违约金自2020年8月12日起按合同约定计算至实际交房之日止。二、驳回原告肖征华、郑利琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费588元，减半收取计294元，由吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司负担206元，由肖征华、郑利琴负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  熊红卫二〇二〇年九月二十二日书记员  刘 娟