河南省鹤壁市山城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0603民初924号原告：鹤壁职业技术学院，住所地鹤壁市淇滨区朝歌路**。法定代表人：蔡太生，该学院院长。委托诉讼代理人：刘粲阳，河南大正永衡律师事务所律师。委托代理权限：一般代理。被告：崔艳凤，女，1974年3月23日出生，汉族，住鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：张广峰，鹤壁市山城区方圆法律服务所法律工作者。委托代理权限：一般代理。第三人：鹤壁市山城区机关事务管理局，住所地鹤壁市山城区红旗街**。法定代表人：王慧娟，该局局长。委托诉讼代理人：岳修生，男，1967年4月25日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李洪建，男，1981年1月19日出生，汉族，住鹤壁市山城区。委托代理权限：一般代理。原告鹤壁职业技术学院（以下简称技术学院）与被告崔艳凤、第三人鹤壁市山城区机关事务管理局（以下简称山城区事管局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理，原告技术学院委托诉讼代理人刘粲阳，被告崔艳凤及委托诉讼代理人张广峰，第三人山城区事管局委托诉讼代理人岳修生、李洪建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告技术学院向本院提出诉讼请求：1、被告崔艳凤立即腾清并返还租赁的位于鹤壁市山城区建设街1号房屋；2、被告崔艳凤向原告支付其占有使用费（按40000元／年，自2018年8月29日起算至租赁房屋返还之日）。事实和理由：原告与被告崔艳凤于2013年8月29日就涉案土地建立房屋租赁关系，签订《联合办学协议书》，租赁期限为5年，年租赁费为40000元。2018年8月29日，双方的租赁协议到期后自动解除，被告不再从事幼儿园的经营活动但仍占有房屋不予腾清。为维护合法权益，故提起诉讼。第三人山城区事管局辩称，涉案房屋的租金应归我单位所有，不应归于原告，且涉案房屋腾清后亦应返还给我单位。第三人山城区事管局向本院提出诉讼请求：1、被告崔艳凤立即腾清并返还租赁的位于鹤壁市山城区建设街1号房屋；2、被告崔艳凤向第三人支付其占有使用费（按40000元／年，自2018年8月29日起算至租赁房屋返还之日）。事实和理由：2015年4月8日，鹤壁市山城区人民政府从原告技术学院处收回原师范学校土地，并签订了补偿协议。因原、被告之间在涉案土地上建立了租赁关系，签订有联合办学协议，租赁期限为5年，鹤壁市山城区人民政府收回该土地后，将该土地使用权及地上附着物交由我方管理，被告即开始向我方按40000元／年的标准缴纳租赁费。2018年8月29日，租赁协议到期后自动解除，我方要求被告腾空涉案房屋，被告占用至今没有腾房，其多次答应腾房却一直不履行腾房义务，且被告已经不再从事幼儿园的经营活动。我方认为，对于本案中原、被告双方争议的标的，我方有独立的请求权，为维护合法权益，故提起诉讼。原告技术学院辩称，我单位提起诉讼的目的即在于帮助本案第三人山城区事管局腾清房屋，腾清收回房屋后，房屋及租金我方也会移交于第三人山城区事管局。被告崔艳凤针对原告及第三人的请求辩称，原告及第三人均向被告提出了请求，我方认为第三人山城区事管局不具备本案的诉讼主体资格。且应当依法驳回原告及第三人的诉讼请求。理由是：1、2013年8月29日，我方与原告技术学院签订了联合办学合作协议，于2018年8月31日期限届满后，我方在原告、第三人违背情理及法律的行为迫使下，已经将协议约定租赁房屋腾清，故原告、第三人要求腾清房屋的请求没有意义；2、我方同意支付租赁协议期间（2018年8月31日之前）的租金，但租赁协议期满（2018年8月31日之后）后的使用费，不应由我方支付。理由是：我方没有使用该房屋教学，原告技术学院、第三人山城区事管局均不再与我方续签合同，导致我方的收入远远小于付出的款项，原告、第三人均有过错，应承担不利的法律后果。涉案协议中约定原告要求我方做大做强教育事业，努力使教育效能实现最大化，我方根据上述要求，按照数十年打算，付出了大量投资（1200000元），奠定长远基业。因对方不再与我方续签协议，导致我方亏损，其行为违反了涉案协议约定的“如继续合作协议办学费另行协商”的规定，且我方对办学投资以及协议签订之时，对方均未明确告知协议期满后不再续签协议，且根据协议的约定，涉案房屋若继续对外租赁出售，我方享有优先权。在协议期内，原告、第三人实施的粘贴告知书等行影响了我方的正常教学，并带来了众多不利因素，及经济损失。综上，请求依法公正判决。原告技术学院举证，被告崔艳凤，第三人山城区事管局质证情况如下：《联合办学合作协议》1份，证明原告技术学院与被告崔艳凤于2013年8月29日签订的《联合办学协议》名为联合办学，实为租赁合同，协议约定年租金40000元，租赁期限为5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止。被告崔艳凤认为，该证据系复印件不具有合法性，且该证据充分证明了原告技术学院及第三人山城区事管局存在违背协议约定的情形。第三人山城区事管局对该份证据无异议。被告崔艳凤举证，原告技术学院，第三人山城区事管局质证情况如下：《联合办学合作协议》（落款时间为2008年6月14日）及《联合办学合作协议》（落款时间为2013年8月29日）各1份，证明被告承租原告的房屋与场地属实，原告及第三人未按照上述协议的约定履行义务，具体的违约行为与被告的答辩意见一致，且上述协议可以认定第三人山城区事管局不具备参加诉讼的主体资格。原告技术学院及第三人山城区事管局认为，该两份协议的真实性无异议，被告提交的落款时间为2013年8月29日的联合办学合作协议与原告提交的内容一致，但并不能证明该协议期满后，原、被告之间必须继续合作，该协议第二条第五款载明作为乙方的被告崔艳凤如需续签，需要提前半年向甲方即原告申请，联合办学学费另行商定，实际是合同到期后原告与被告未达成继续合作的合意，该协议自动解除。第三人山城区事管局举证、原告技术学院，被告崔艳凤质证情况如下：1、鹤壁市山城区人民政府（以下简称山城区政府）与原告技术学院于2015年4月8日签订的《补偿协议》1份；2、鹤国用（2000）字第41-005号国有土地使用证1份；3、《山城区财政局关于将原师范学校资产移交给区机关事务管理局的通知》（鹤壁市山城区财政局文件山财办国资[2015]4号）文件1份；4、师范幼儿园收费票据1组；5、搬离腾房通知照片和送达照片1组；6、示范幼儿园关于停止办园的申请及鹤壁市山城区师范幼儿园组织机构代码证各1份；上述第1、2、3、4、5、6份证据证明2015年4月8日，山城区政府与原告签订《补偿协议》，山城区政府将宗地1：鹤国用（2000）字第41-005号国有土地及地面上附着物，宗地2：位于山城区建设街**路南，原师范学校使用土地，约5亩（四至为：东至师范幼儿园东小巷、西至师范幼儿园西小巷、南至师范学校宿舍楼、北至建设街，另包括幼儿园西小巷西侧两层楼共12间和一排平房17间所占土地，具体收地范围以勘测定界图纸为准）收回。收回后将上述土地及附着物移交第三人山城区事管局。2015年由第三人山城区事管局向师范幼儿园收取租金。2018年6月21日，第三人山城区事管局向该幼儿园送达搬离通知。2019年8月27日，被告崔艳凤向第三人申请停止办园。原告技术学院对上述证据均无异议。被告崔艳凤认为，第三人山城区事管局提交的上述证据均系复印件，且不具有合法性。第1份证据可知涉案土地及房屋均系原告技术学院的，原告取得该国有土地使用权时，其审批单位应系市级人民政府，故山城区政府无权收回该土地，据此该协议内容具有违法性；第2份证据不具有合法性；第3份证据中，因山城区政府对涉案土地房屋不具有收回的权利，故鹤壁市山城区财政局（以下简称山城区财政局）文件亦不具有合法性；第4份证据是第三人山城区事管局以其违法行为收取租金，故第三人并不具有该职权；第5份证据不显示时间、、地点及相关的人物故与本案不存在关联性，且不真实客观；第6份证据可以证明由于原告技术学院及第三人山城区事管局均不与被告续签合同的情况下，迫使被告作出了停止办学的申请。为查明案件事实，本院依职权于2020年8月11日在鹤壁市山城区建设街路南拍摄照片19张，并当庭出示，原告、被告、第三人均无异议；2020年9月2日，本院对涉案出租房屋进行了现场腾房及交接并当场制作腾房/交接笔录1份，原告、被告、第三人均无异议。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月14日，技术学院所属的中专部（甲方）与鹤壁师范双语艺术幼儿园（乙方）签订《联合办学合作协议》，该协议约定了双方合作模式为共建、互助、联合办学。联合办学合作方法为：1、甲方将其所属的校区南院艺术楼一层三个教室，二层四个教室，西南角平房两间及艺术楼前后场地委托乙方使用和管理，承办鹤壁师范双语艺术幼儿园。2、甲、乙双方保持和建立长期的友好合作关系，联合办学时间预定为10年，分两期签订合作协议，首期联合办学协议签订为五年，即自2008年7月1日起至2013年8月31日止（其中加两个月装修准备时间）。3、乙方向甲方缴纳联合办学费用20万元（包括鹤壁师范双语艺术幼儿园的冠名使用权），自协议签订之日起一周内首付4万元，同时交纳2万元押金，之后每年6月30日前预交4万元一次，共分五次付清。4、首期合作协议时间到期后，乙方应作为甲方的合作伙伴继续合作。协议的续签需要乙方提前半年向甲方提出，联合办学费用另行商定，两期合作时间止，协议自行废止，不再发生任何经济纷争。如继续合作，协议办学费用另行商定。5、如甲方出售本协议中约定使用的南院艺术楼全部或部分产权，应当在出售前的合理期限内通知乙方，乙方享有优先的购买权。6、在协议办学期间内，如因乙方的因素导致乙方不能再办学，甲方不予退还预交的联合办学费用。如因甲方原因不能履行正常协议条款，甲方应给予适当经济补偿，补偿款项双方协商，协商不成，通过法律途径解决。7、如甲方在履行该协议期间发生所有权变动，不影响本协议的效力。当日，技术学院所属中专部、崔艳凤分别在该协议落款处盖章、签字。2013年8月20日，技术学院所属的中专部（甲方）与鹤壁师范双语艺术幼儿园（乙方）签订《联合办学合作协议》，该协议约定了双方合作模式为共建、互助、联合办学。联合办学合作方法为：1、甲方将其所属的校区南院艺术楼一层至三层教室，西南角平方两间及艺术楼前后场地委托乙方使用和管理，承办鹤壁师范双语艺术幼儿园。2、甲、乙双方保持和建立长期的友好合作关系，联合办学协议签订为五年，即自2013年9月1日起至2018年8月31日止。3、乙方向甲方缴纳联合办学费用20万元（包括鹤壁师范双语艺术幼儿园的冠名使用权），自协议签订之日起一周内首付4万元，同时交纳2万元押金，之后每年6月30日前预收4万元一次，共分五次付清。4、合作时间到期后，乙方应作为甲方的合作伙伴继续合作。乙方如需续签，需提前半年向甲方申请，联合办学费用另行商订。5、双方本着友好合作的态度，乙方应承担甲方安排学生实习、就业等工作，并在同等条件下优先、安排甲方直系亲属入学培训。6、如甲方出售本协议中约定使用的南院艺术楼全部或部分产权，应在出售前的合理期限内通知乙方，乙方享有优先的购买权。7、在协议办学期间内，如因乙方的因素导致乙方不能再办学，甲方不予退还预交的联合办学费用。如因甲方因素不能履行正常协议条款，甲方应给与适当经济补偿，补偿款项双方协商，协商不成，通过法律途径解决。8、如甲方在履行该协议期间发生所有权变动，不影响本协议的效力。当日，技术学院所属中专部、崔艳凤分别在该协议落款处盖章、签字。2015年4月8日，山城区政府（甲方）与技术学院（乙方）签订《补偿协议》1份，双方在该协议中主要约定，因原师范学校校区规划调整，双方就收回乙方国有土地使用权的相关事宜达成如下一致意见：一、土地基本情况。宗地1，技术学院原师范学校，土地证号：鹤国用2000字第**，用地性质，行政划拨，用地面积16375.2平方米。宗地2，位于山城区建设街**路南，原师范学校使用土地，约5亩（四至为：东至师范幼儿园东小巷、西至师范幼儿园西小巷、南至师范学校宿舍楼、北至建设街。另包括幼儿园西小巷西侧两层楼共12间和一排平房17间所占土地，具体收地范围以勘测定界图纸为准）。二、补偿约定，经双方协商，甲方向乙方补偿650万元整，该土地补偿范围为本合同两宗地的土地使用权及地上建筑物、构筑物、、地面所有附着物、地下设施水、电、暖管网及水、电、暖设施、、地表绿化及通道设施照明设施等全部的补偿。三、本协议生效后5日内，乙方应将移交资产涉及租赁合同、合作合同等所有及合同的履行情况移交给甲方，由甲方收回土地后予以管理；否则，凡因租赁、合作合同中产生的问题均有乙方负责处理。四、本协议自双方签字盖章后生效。当日，甲乙双方均在该协议落款处签字、盖章。被告崔艳凤在使用涉案房屋期间，以鹤壁市山城区师范幼儿园的名义向原告技术学院足额交纳了联合办学费用，山城区财政局于2015年作出《山城区财政局关于将原师范学校资产移交给区机关事务管理局的通知》（山财办国资[2015]4号），将位于山城区建设街1号路南，技术学院原师范学校的土地使用权及地面附着物等由山城区事管局管理。2018年6月21日，第三人山城区事管局发出通知称，原鹤壁市师范学校已将位于山城区建设街的土地使用权和房屋房产所有权转让给山城区政府，请各房屋租赁户于2018年7月1日向山城区事管局缴清所欠的租赁费，水电费等费用，并于2018年7月10日前搬清，逾期将采取司法措施，保护公共财产的合法权益，缴费地点：山城区政府院内机关事务管理局108房间。2018年8月20日，被告崔艳凤以鹤壁市山城区师范幼儿园的名义向第三人山城区事管局交纳了2015年8月30日至2018年8月30日期间的房屋租金120000元。2019年8月27日，被告崔艳凤向鹤壁市山城区教育体育局提出申请称，师范幼儿园位于山城区建设街76号，成立于2008年8月31日，办园许可证为****，法人崔艳凤，身份证号为****，我园因房租到期，无法继续使用校舍，幼儿园无法继续经营，现申请停止办园。庭审中，被告崔艳凤认可其用于联合办学及承租的房屋位于山城区政府与技术学院签订的《补偿协议》中的宗地2范围内。本案诉讼中，2020年9月2日，本院组织原告技术学院、被告崔艳凤及第三人山城区事管局对涉案租赁房屋进行了房屋交接及房屋内物品处置。第三人于当日接收了涉案租赁房屋。另查明：2015年6月11日，鹤壁市财政局发出通知将技术学院原师范学校土地使用权及地面附着物移交山城区政府管理，由山城区政府给予技术学院补偿资金650万元。2010年4月22日，鹤壁市山城区教育局作出《鹤壁市山城区教育局关于批准成立春蕾幼儿园等五所民办教育机构的通知》（山城教字[2010]28号），批准师范幼儿园成立。2019年8月28日，鹤壁市山城区教育体育局作出《鹤壁市山城区教育体育局关于鹤壁市山城区师范幼儿园停止办园的通知》（山教体[2019]112号），决定自通知之日起取消其办园资格，撤销鹤壁市山城区师范幼儿园。再查明：根据国家食品安全抽样检验抽样单显示，2019年8月13日，被告崔艳凤所开办的鹤壁市山城区师范幼儿园接受了食品相关产品的抽样检验。本院认为，原告技术学院及第三人山城区事管局的诉讼请求应作如下评判：关于本案权利主体。本院认为，原告及第三人均向被告主张权利，结合庭审中原告及第三人的陈述可知，原告提起诉讼的原因在于协助第三人山城区事管局实现诉讼目的，且根据本案查明的事实可知，山城区政府与原告技术学院签订《补偿协议》，并由山城区财政局将涉案租赁房屋交由第三人山城区事管局管理，自此时起，第三人山城区事管局作为涉案租赁房屋的管理人，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益的权能，相应地，技术学院在本案中并非涉案租赁房屋的权利人亦非本案适格原告，故其提出的上述诉讼请求，本院均不予支持。关于涉案法律关系。技术学院所属中专部与被告崔艳凤于2008年6月14日、2013年8月20日签订的《联合办学合作协议》，均系双方真实意思表示，内容合法有效，从上述协议约定的内容可知，被告崔艳凤以联合办学的形式承租涉案房屋并交纳联合办学费用，且在山城区政府与原告技术学院签订《补偿协议》，并由山城区财政局将涉案租赁房屋交由第三人山城区事管局管理后，被告又于2018年8月20日向第三人山城区事管局按照原联合办学费用的标准交纳了2015年8月30日至2018年8月30日期间的房屋租金120000元，由此，本院认定，第三人山城区事管局与被告崔艳凤之间实为房屋租赁关系。关于腾清并返还涉案房屋。本院认为，依照技术学院所属中专部与被告于2013年8月20日签订的《联合办学合作协议》约定的联办期限自2013年9月1日至2018年8月31日止，在该约定的联办期限届满内，对涉案房屋享有占有、使用、收益的权能的主体变更为第三人山城区事管局，且在协议期满后未再续签合同，合同权利义务已经终止，故第三人山城区事管局主张要求被告崔艳凤腾清并返还涉案房屋，符合法律规定，因第三人山城区事管局于2020年9月2日已接收了涉案租赁房屋并对房屋内的物品作出相应处置，故本院对该项请求不再进行评判。关于涉案房屋的使用费及其他损失。根据查明的事实可知，技术学院所属中专部与被告在《联合办学合作协议》中约定联合办学费用为200000元（期限为2013年9月1日至2018年8月31日，包括冠名使用权），第三人山城区事管局作为权利主体接管涉案房屋后，被告又按照原联合办学费用标准交纳了2015年8月30日至2018年8月30日期间的房屋租金120000元。本院认为，结合鹤壁市山城区教育部门的文件以及食品安全抽样检验抽样单可知，被告在此期间内仍占有、使用涉案租赁房屋。第三人提交的落款为2018年6月21日的通知中载明要求房屋租赁户于2018年7月10日前搬清（庭审中被告不予认可，其答辩状中明确表示张贴告知书的行为影响其正常教学），加之本案现有证据不能认定被告提出的其在上述协议期满后已搬离涉案房屋的抗辩主张，故结合上述情形，本院确定被告占有涉案房屋自2018年8月31日至2020年9月1日期间的占有使用费为80219.88元[40000元/年÷365天×（2年+2天）]，超出部分不予支持。第三人主张的其他损失与法依据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告崔艳凤于本判决生效之日起十日内支付第三人鹤壁市山城区机关事务管理局2018年8月31日至2020年9月1日期间的房屋占有使用费80219.88元；二、驳回第三人鹤壁市山城区机关事务管理局的其他诉讼请求；三、驳回原告鹤壁职业技术学院的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1810元，减半收取905元，由原告鹤壁职业技术学院负担，第三人之诉案件受理费905元，由第三人鹤壁市山城区机关事务管理局负担3元，被告崔艳凤负担902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  原本立二〇二〇年九月十五日书记员  王 帅