江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0381民初6380号 原告(案外人)：孙振动，男，1979年8月14日出生，汉族，住新沂市。 原告(案外人)：王印春，女，1977年3月16日出生，汉族，住新沂市。 以上二原告共同委托诉讼代理人：郑艳，江苏彭城(新沂)律师事务所律师。 被告（申请执行人）：晁成兰，女，1953年2月17日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：连江，新沂市钟吾法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：赵亮，男，1968年8月15日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：王画，江苏王军律师事务所律师。 第三人：孙书娟，女，1965年8月16日出生，汉族，住新沂市。 原告孙振动、王印春与被告晁成兰、赵亮，第三人孙书娟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙振动、王印春及其委托诉讼代理人郑艳，被告晁成兰及其委托诉讼代理人连江，被告赵亮及其委托诉讼代理人王画，第三人孙书娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙振动、王印春向本院提出诉讼请求：1.依法停止对位于新沂市房产（以下简称涉案房屋，价值22万元）的执行，解除对涉案房屋的查封；2.案件受理费由晁成兰、赵亮负担。事实和理由：因晁成兰与赵亮民间借贷纠纷一案，新沂市人民法院于2019年8月5日作出(2019)苏0381民初7454号民事裁定，查封了涉案房屋。孙振动、王印春提出案外人执行异议，新沂市人民法院于2020年7月28日作出(2020)苏0381执异128号执行裁定，驳回了孙振动、王印春的异议请求。孙振动、王印春认为，新沂市人民法院的查封是错误的，侵害了孙振动、王印春的合法权益，理由如下：在新沂市人民法院查封涉案房产前，孙振动、王印春与赵亮、孙书娟已于2013年5月29日签订涉案房屋书面《买卖合同》，赵亮、孙书娟已将涉案房屋及车库以33万元的价格出卖给孙振动、王印春。该合同是双方真实的意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，是真实、合法、有效的。《买卖合同》签订后，孙振动、王印春按合同约定已支付全部的购房款33万元，赵亮、孙书娟将涉案房屋交付孙振动、王印春，孙振动、王印春占有、使用、居住涉案房屋至今，且涉案房屋的水电费、物业费等均由孙振动、王印春交纳至今。孙振动、王印春多次要求赵亮、孙书娟将涉案房屋过户至孙振动、王印春名下，但赵亮、孙书娟一直拒绝配合。2019年7月22日，孙振动、王印春以赵亮、孙书娟为被告诉至新沂市人民法院，要求二人协助办理涉案房屋的过户手续。经新沂市人民法院调解，孙振动、王印春与赵亮、孙书娟达成调解协议：赵亮、孙书娟于2020年5月1日前协助孙振动、王印春办理涉案房屋的过户手续，但因晁成兰申请新沂市人民法院查封了涉案房屋，致使涉案房屋无法过户，过错不在孙振动、王印春。孙振动、王印春是涉案房屋的权利人，其享有的民事权益足以阻却法院的强制执行。现根据法律规定，向新沂市人民法院提起诉讼，请求依法支持孙振动、王印春的诉讼请求。 晁成兰辩称，因赵亮向晁成兰借款21.7万元，久拖未还，晁成兰于2019年7月26日起诉，并于2019年8月2日申请财产保全，查封了登记在赵亮名下的涉案房屋。2019年8月8日，在新沂市人民法院的主持下，双方达成调解协议，赵亮至今未偿还涉案借款。孙振动、王印春与赵亮、孙书娟达成调解协议时，涉案房屋已被晁成兰申请查封。晁成兰在起诉前多次到涉案房屋找过赵亮，曾经找到过赵亮，也有过房内没有人，在诉讼保全前，晁成兰及代理人到不动产登记中心进行查询，涉案房屋仍登记在赵亮名下。晁成兰认为，本案不排除赵亮、孙书娟与孙振动、王印春恶意串通，依据民诉法及物权法规定，请依法判令驳回孙振动、王印春的诉请，继续执行涉案房屋。 赵亮辩称，1.孙振动、王印春的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第4款之规定，不能阻却晁成兰查封涉案房屋，理由是涉案房屋在2017年就具备过户条件，赵亮、孙书娟多次到孙振动、王印春家催其办理过户手续，孙振动、王印春以无力支付过户费用为由推托至2019年。2019年，孙振动、王印春将赵亮、孙书娟诉至法院，在诉讼过程中涉案房屋被晁成兰查封。2.从事实看，赵亮、孙书娟与孙振动、王印春约定买卖的房屋是其家庭共有财产，赵亮、孙书娟的家庭共有成员为五人；目前赵亮、孙书娟愿意偿还晁成兰的借款，解除对涉案房屋的查封，继而，可以与孙振动、王印春办理涉案房屋过户手续，但因家庭发生重大变故，赵亮父亲肺癌刚刚去世，孙书娟及儿媳生病，暂时无力偿还借款，如孙振动、王印春能够等赵亮偿还债务后，就可以办理涉案房屋的过户手续。 孙书娟述称，涉案房屋卖给孙振动、王印春后，孙书娟、赵亮两次上门要求过户，孙振动、王印春表示过户费需十几万元，钱款不够无力办理过户手续，后于2018年再次要求过户，仍未办理。因赵亮欠晁成兰款项，涉案房屋被晁成兰保全，过户手续更无法办理了。孙振动的父亲刚去世，孙书娟和儿媳均患病，家中确实困难，无力偿还欠晁成兰的借款。综上，请依法判决。 经审理查明：2019年8月8日，本院对晁成兰诉赵亮民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0381民初7454号民事调解书：一、赵亮欠晁成兰借款，经双方确认为21.7万元。此款由赵亮于2019年10月8日前支付6万元，2019年12月30日前支付4万元，余款11.7万元于2020年8月8日前付清。二、如赵亮任何一期逾期未足额偿还，晁成兰有权就剩余款项申请人民法院强制执行。三、案件受理费2281元、保全费1620元，合计3901元，由赵亮负担（晁成兰已付，赵亮随最后一期案款一并支付晁成兰）。晁成兰在该案中提交的诉状记载：“原、被告系亲戚关系，被告从事个体超市经营，近两年来被告两次借款20余万元。近期，原告索要欠款，被告一拖再拖，为了避债将住房也卖了。”晁成兰在该案中提交的两张借据，分别载明：“今借到晁成兰现金17500元（于2019年9月20日）还清借款人：赵亮2019年3月20日利息”；“今借到晁成兰人民币现金贰拾万元整￥：（200000.00）借款人：赵亮3203811967081506152019年4月20日”。 2019年8月5日，本院根据晁成兰的申请，作出（2019）苏0381民初7454号民事裁定：“查封被申请人赵亮所有的位于新沂市房产（保全价值22万元）。查封期限为三年。” 根据晁成兰的申请，本院于2019年10月14日立案强制执行，案号为（2019）苏0381执4491号。本院于2020年3月17日作出（2019）苏0381执4491号执行裁定：本院（2019）苏0381执4491号案件终结本次执行程序。案外人孙振动、王印春对涉案房屋的查封提出异议后，本院于2020年7月28日作出（2020）苏0381执异128号执行裁定，驳回孙振动、王印春的异议请求。孙振动、王印春不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2006年9月30日，新沂市经济适用住房发展中心（甲方）与赵亮（乙方）签订《新沂市经济适用住房买卖合同》，主要内容为：甲方将涉案房屋及车库出售给乙方，房屋建筑面积为109.36平方米，价款为87740元，车库建筑面积为20.27平方米，价款为12567元，合计价款110983元，并约定乙方在取得所购经济适用住房的权属证书5年后，方可上市出售。 2013年5月29日，赵亮、孙书娟（出卖人、甲方）与孙振动、王印春（买受人、乙方）签订《买卖合同》，主要内容为：乙方以33万元的价格购买涉案房屋及车库，乙方已于本合同签订之前交付甲方6万元定金，除去6万元定金冲抵外，乙方在签合同时付清27万元余款，以银行方式支付；乙方付清甲方房款全额时，甲方应给乙方房屋钥匙及电费、水费发票加房产证证件，所有甲方不需用东西提供给乙方；涉案房屋以后按照法律规定可以办理房屋产权证、过户手续时，甲方必须无条件的积极配合乙方办理过户手续，甲方过户费用由乙方支付。同日，孙振动通过银行转账向赵亮支付27万元。上述协议签订后，赵亮、孙书娟将涉案房屋、房屋所有权证及相关购房手续一并交付给了孙振动、王印春，孙振动、王印春入住至今，涉案房屋水、电、煤气、物业费等费用均由孙振动、王印春缴纳。 上述《买卖合同》签订前一日，即2013年5月28日涉案房屋贷款结清。对于购房定金6万元的支付情况，赵亮、孙书娟与孙振动、王印春陈述不一，赵亮、孙书娟表示此前赵亮向孙振动借款6万元未还，后孙振动购买涉案房屋即以该借款冲抵房款6万元；孙振动、王印春不予认可，认为双方之间未发生借款往来，孙振动、王印春在签订上述《买卖合同》前一周左右向赵亮、孙书娟支付现金6万元作为购房定金。 2017年7月1日，涉案房屋可以办理过户登记。赵亮于2019年3月13日、2019年3月30日、2019年7月19日多次电联孙振动办理涉案房屋的过户手续，赵亮均未予配合过户。 2019年7月22日，孙振动、王印春向本院提起诉讼，请求判令赵亮、孙书娟协助办理涉案房屋及车库的变更过户登记手续。经本院组织调解，孙振动、王印春与赵亮、孙书娟于2019年10月29日达成如下调解协议：“一、赵亮、孙书娟于2020年5月1日前协助孙振动、王印春将位于新沂市房产过户登记至孙振动、王印春名下，过户费用由孙振动、王印春负担。待上述房产过户登记完成后，孙振动、王印春给付赵亮、孙书娟补偿款4万元；二、若赵亮、孙书娟未按期协助办理上述房产的过户手续，赵亮、孙书娟仍需协助办理过户手续，且孙振动、王印春无需再给付补偿款4万元，另赵亮、孙书娟需支付孙振动、王印春违约金2万元；三、案件受理费6250元，减半收取计3125元，由孙振动、王印春负担。”本院于2019年10月29日作出（2019）苏0381民初7201号民事调解书对上述协议予以确认。 2007年6月12日，新沂市房产管理局向赵亮颁发涉案房屋及车库的房屋所有权证，产权证号为新沂房权证新安镇字第××号；2019年8月14日，新沂市不动产登记交易服务交易服务中心向赵亮、孙书娟颁发涉案房屋的不动产权证，不动产权证号为苏（2019）新沂市不动产权第××号。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，判断孙振动、王印春对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，需审查是否符合上述四个条件。 关于涉案房屋买卖合同效力问题。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易。本案中，涉案房屋系赵亮于2006年9月30日从新沂市经济适用住房发展中心购买，赵亮、孙书娟与孙振动、王印春签订《买卖合同》签订买卖合同的时间为2013年5月29日，已超过上述规定关于禁止上市交易的5年期限，故涉案房屋买卖合同应认定为有效合同。 关于是否支付全部价款及实际占有使用问题。孙振动、王印春提供的《买卖合同》、付款凭证、水、电、物业费缴费收据等证据可以互相印证，形成证据链，足以证实在本院查封之前孙振动、王印春已付清全部价款，并对涉案房屋实际占有使用。 关于孙振动、王印春对未办理过户登记是否存在过错问题。由于涉案房屋系经济适用住房，赵亮、孙书娟与孙振动、王印春订立买卖协议后，包括涉案房屋在内的本市经济适用住房因政策原因，长期均无法办理交易审批手续。同时，根据孙振动与赵亮的多次电话录音内容及（2019）苏0381民初7201号案件立案及诉讼情况，故本院认定涉案房屋无法办理房屋所有权转移登记手续，孙振动、王印春对此没有过错。 综上，孙振动、王印春作为房屋买受人，对涉案房屋享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。 因涉案房屋仍登记在赵亮名下，晁成兰申请查封涉案房屋并无过错，故本案案件受理费应由孙振动、王印春负担。孙振动、王印春关于解除查封的诉请，不属于本案的审查处理范围，本院不予理涉。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行（2019）苏0381民初7454号民事裁定查封的位于新沂市房产； 二、驳回孙振动、王印春的其他诉讼请求。 案件受理费4600元，由孙振动、王印春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马会婷 人民陪审员  夏华梅 人民陪审员  臧其娜 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  张旖桐