湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1181民初2491号原告（反诉被告）：麻城市东盛房地产开发有限公司，住所地麻城市金桥大道（渡槽处金桥嘉苑小区**），统一社会信用代码：91421181798780877G。法定代表人：董纯和,男，任该公司总经理。委托诉讼代理人：尹念，男，湖北从天律师事务所律师。委托权限：特别授权。参与法庭调查、辩论、调解，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解，代签代收法律文书。委托诉讼代理人：董纯朝，男，该公司工作人员。委托权限：特别授权。参与法庭调查、辩论、调解，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解，代签代收法律文书。被告（反诉原告）：李继根，男，汉族，1970年3月26日出生，住湖北省麻城市，被告（反诉原告）：胡吕红，女，汉族，1972年11月8日出生，住湖北省麻城市，二被告共同委托诉讼代理人：赵兵，男，湖北光程律师事务所律师。委托权限：特别授权。代为参与诉讼活动，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行和解或调解，代为签收法律文书，代为提出反诉、上诉。原告（反诉被告）麻城市东盛房地产开发有限公司(以下简称东盛公司)诉被告（反诉原告）李继根、胡吕红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，被告李继根、胡吕红向本院提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理，原告东盛公司的委托诉讼代理人尹念、董纯朝以及被告李继根、胡吕红的共同委托诉讼代理人赵兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）东盛公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付购房款13317.12元；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2012年签订商品房买卖合同一份，约定：被告购买由原告开发的麻城杜鹃国际广场商品房，合同约定面积为117.31平方米，每平方米单价3468元。同时约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方应当按照成交单价，多退少补。合同签订后，被告按合同约定面积给付了购房款，原告依约向被告交付了房屋。麻城市房产管理局为被告办理了房屋所有权证书。证书记载产权登记面积为121.15平方米。依据原被告合同约定，被告应向原告补交121.15－117.31＝3.84平方米的购房款，即3.84×3468＝13317.12元，但被告至今未向原告交纳。现依法起诉，请求人民法院依法判决。被告（反诉原告）李继根、胡吕红辩称：1、原告诉请保护民事权利已超出诉讼时效，应驳回其诉讼请求。《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中房产部门于2015年10月22日为被告办理了相应的产权证书，依照法律规定，被告至迟应在2018年10月21日前主张相应民事权利，被告起诉时已超过该时效，依法应当驳回其诉讼请求。2、原告交付房屋不符合约定，造成对其不利的法律后果应由自身承担。原告所交付房屋阳台的样式，与双方签订的《商品房买卖合同》约定的不一致，致使在计算房屋面积时发生变化，与被告无关。合同第三条明确约定“该商品房阳台是非封闭式”和合同附件三中明确阳台为“金属栏杆扶手”，但交付的房屋却为封闭式阳台的房屋。那么原告在未告知被告的情况下，因此造成的相应损失应由其自身承担。3、原告交付房屋不符合约定，是导致房屋面积增加的主要原因，与被告无关。由于封闭式阳台与开放式阳台在计算房屋面积时所采取的方式不同，封闭阳台按照全面积计算，开放式阳台在计算产权面积时仅按照一半予以计算，本案中原告交付的房屋也正因阳台由非封闭式变更为封闭式，导致了房屋出现面积增加的情况，因产权登记的面积包含了阳台的全面积。故此，房屋面积增加的原因与被告无关，而原告将开放式阳台变更为封闭式阳台，未经过广大业主及买受人同意，被告将依法提起行政诉讼，主张相应权利。综上，原告超过诉讼时效主张权利，且主张的权利是因其违约交付了与合同不一致的房屋，且由此导致房屋面积增加，相应责任应由自身承担，请求法庭驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）李继根、胡吕红向本院提出反诉诉讼请求：1、判决反诉被告依照《商品房买卖合同》约定交付房屋，拆除封闭式阳台；2、判决反诉被告对拆除非封闭式阳台后的房屋进行测量，并重新办理产权证；3、由反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉原告于2012年10月6日与反诉被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同第三条及附件中均约定：反诉原告购买的房屋阳台样式为非封闭式、金属栏杆扶手，同时合同附件房产平面图中标识阳台为虚线即非封闭式阳台。但反诉被告向反诉原告交付的房屋为封闭式阳台，其变更阳台设计的行为，未依照合同第十条的约定告知反诉原告，更未与反诉原告签订补充协议，导致该房屋的通风采光功能受到诸多影响，也导致反诉原告购买的房屋面积测算发生变更，与合同约定不符。综上，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，依法受到法律保护。反诉被告违反约定交付不符合约定的房屋，已经侵害了反诉原告的合法权益，请求依法判决支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）东盛公司针对反诉，辩称：1、反诉原告取得房屋并办理产权证件，房屋的现状符合规划方案的要求，反诉原告无权要求拆除封闭式阳台；2、对房屋进行测量是房地产管理部门的职责，反诉被告无权进行；3、重新办理房产证，同样是房管局管理的职责和权利，反诉被告无权进行；4、反诉被告交付的房屋符合规划方案的要求，只是在合同中将封闭式阳台错误的勾选为非封闭式阳台属于笔误。在反诉被告开发的涉案楼盘中，出现这种笔误的是极少数。涉案房屋从未进行过规划的变更，房管部门的面积测算符合规划要求，面积测算正确。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，李继根、胡吕红对东盛公司本诉部分提交的证据一、证据二、证据五无异议，东盛公司对李继根、胡吕红反诉部分提交的证据一、证据四无异议，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本诉和反诉有争议的证据和事实，本院认定如下：本诉被告李继根、胡吕红对本诉原告东盛公司本诉提交的证据三、四的真实性没有异议，对拟证目的有异议，认为被告所持有的合同约定为非封闭式阳台，该合同附件显示阳台样式为金属栏杆，房产证登记的面积包括封闭式阳台的面积，但该房屋按约定是非封闭式阳台，阳台面积应当按一半的面积计算。对证据六的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不论原告是否变更了规划设计，其合同中约定的为非封闭式阳台，现交付的为封闭式阳台，仍属违约行为；对证据七有异议，认为该证据系原告自行出具的说明，虽麻城市房地产管理局档案室在上面进行了说明并加盖了公章，但无相应经办人签名，证据形式不符合法律规定，证据效力应不予认可；对证据八的真实性、合法性无异议，但需说明该案件的当事人不服一审二审的判决，已向湖北省高级人民法院申请再审立案，认为此证据不具有证明力。对证据九的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为即便原告于2019年提起过诉讼，其提起诉讼时已超过法定诉讼时效。本院认为，本诉原告东盛公司提交的证据三房屋买卖合同有原被告的签名盖章，客观真实，被告除对阳台样式的约定认为与被告所持有的合同约定不一致外，对其余部分的真实性并无异议，能够证实原被告就案涉争议的商品房签订了买卖合同的事实；证据四房产证，系登记部门对涉案房屋含房屋登记面积在内的产权内容颁发的法定证明文件，来源合法、客观真实，能够证实案涉房屋登记的建筑面积为121.15平方米的事实；证据六案涉杜鹃国际广场设计方案立面效果图、规划方案平面图、竣工验收备案证明书、湖北高诚建筑设计有限公司于2011年12月制作的涉案楼盘平面设计图、麻城市房地产测绘中心向本院出具的情况说明一份、本院对麻城市房地产管理局、麻城市城乡规划勘测设计院、麻城市房地产管理局测绘大队的工作人员进行调查的笔录三份，该组证据系案涉楼盘设计、规划、竣工验收等相关材料，客观真实，被告对其真实性和合法性亦无异议，能够证实案涉争议的房屋为临街户型，阳台在设计规划时为封闭式，该房屋已通过竣工验收的事实；证据七情况说明一份，该说明由两部分组成，其中一部分系原告对案涉楼盘办理、领取房产证所作出的说明，另一部分为麻城市房地产管理局档案室对未还清按揭贷款的房产证由其保管所作的说明，虽在证据形式上存在瑕疵，但能够相互印证证实案涉楼盘房屋业主的房屋所有权证由原告统一代办，通过办理银行按揭贷款购房的，在未还清银行按揭贷款之前，房屋所有权在麻城市房地产管理局档案室保管的事实；证据八麻城市人民法院（2019）鄂1181民初2439号民事判决书一份、黄冈市中级人民法院（2020）鄂11民终716号民事判决书一份，来源合法、客观真实，被告对其真实性、合法性也无异议，在法庭辩论终结前被告亦没有提交再审立案的材料，且与本案在事实上存在一定关联，对该证据予以采信；证据九麻城市人民法院（2019）鄂1181民初2469号民事裁定书一份，来源合法、客观真实，能够证实原告曾于2019年向法院提起过诉讼主张过权利的事实；东盛公司对李继根、胡吕红本诉提交的证据一的真实性、合法性无异议，对拟证目的有异议，认为李继根、胡吕红是办理产权证的主体，东盛公司只是受其委托代办，代为向相关职能部门提交资料，房屋产权证办好后，麻城市房管局并未将该证交付给东盛公司，而是放在其档案室抵押保管，不能证明东盛公司知晓房屋产权证的登记面积，东盛公司是在2019年第一次起诉前从房产局复印房屋产权证后才知道产权登记面积，本次起诉没有超过诉讼时效。本院认为，李继根、胡吕红本诉提交的证据一系麻城市人民法院作出的（2015）鄂麻城民一初字第00925号民事判决书，客观真实，对其真实性予以采信，案涉房屋于2015年10月22日办理了产权登记，但东盛公司不是该房屋的登记权利人，无法知悉登记的具体内容，其前期代办行为不必然导致知悉后期登记内容，且案涉房屋办理房屋所有权证之后，东盛公司也没有领取和保管该证，李继根、胡吕红亦没有提交其他证据证实东盛公司已于2015年10月22日即知悉案涉房屋的登记面积与合同的约定面积不一致的事实,故该证据不能必然达到在2015年10月22日案涉房屋登记确权时原告已经知悉案涉房屋登记面积和合同的约定面积不一致，现在起诉已超过法定诉讼时效的拟证目的；东盛公司对反诉原告李继根、胡吕红提交的证据二、证据三的真实性无异议，对其拟证目的有异议，认为案涉房屋的房屋所有权证书中的房地产平面图已标记案涉阳台为实线，即阳台样式为封闭式，也与规划设计一致，不能证实东盛公司的行为存在违约；对李继根、胡吕红反诉提供的证据二和证据三，本院认为上述证据客观真实，东盛公司对真实性亦无异议，本院对真实性予以采信，对其拟证目的系本案争议的焦点，即案涉房屋的阳台样式应为封闭式还是非封闭式，东盛公司是否违约？本院将在事实认定中进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）东盛公司与被告（反诉原告）李继根、胡吕红于2012年10月6日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：李继根、胡吕红购买由东盛公司开发的麻城杜鹃国际广场1幢B单元5层0503号商品房，合同约定面积为117.31㎡，每平方米单价3468元，总价款406831元。根据当事人选择的计价方式，规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，双方还约定，如果合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方应当按照成交单价，多退少补。该商品房阳台样式有（封闭式）、（非封闭式）两个选项，在东盛公司提供的合同中载明的阳台样式选项为封闭式，在李继根、胡吕红提供的合同中载明的阳台样式选项为非封闭式。合同后面附的B座四---十四房产平面图阳台4.4m×1.6m以虚线标注，合同附件三载明的阳台为金属栏杆扶手。双方还就付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记等事项进行了约定。合同签订后，李继根、胡吕红以首付款加银行按揭的方式给付了购房款，2014年3月李继根、胡吕红在双方没有办理房屋交接手续的情况下自行入住了案涉房屋，后原告也同意向被告交付该房屋。麻城市房地产管理局于2015年10月22日为李继根、胡吕红办理了房屋所有权证书（麻城市房权证南湖字第**），登记的面积为121.15㎡，所附平面图阳台4.4m×1.6m以实线标注。东盛公司以房屋面积超过合同约定面积3.84㎡为由要求李继根、胡吕红补交购房款13317.12元（3.84㎡×3468元/㎡）而诉至本院。李继根、胡吕红则认为按照双方合同约定，阳台为非封闭式，而东盛公司交付的却是封闭式阳台，交付的房屋阳台与合同约定不一致从而导致面积增加，不同意支付增加面积的差价。同时向本院提出反诉要求东盛公司依照《商品房买卖合同》约定交付房屋，拆除封闭式阳台；对拆除封闭式阳台后的房屋进行测量，重新办理产权证。另查明，涉案房屋所在楼盘的平面规划设计图，是由湖北高诚建筑设计院有限公司于2011年12月制作。该设计图与同时期由麻城市规划设计院制作的立面效果图是一致的，均显示临街面阳台设计为封闭式。东盛公司开发的涉案楼盘在阳台设计上有两种样式，靠北的户型是非封闭式阳台，靠南的户型为封闭式阳台，案涉的房屋是靠南临街的户型。案涉楼盘于2015年5月19日办理竣工验收备案。本院认为，东盛公司与李继根、胡吕红之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。本案经归纳其争议焦点为：一、李继根、胡吕红是否应按合同约定支付差额房款？根据庭审查明，东盛公司开发的案涉房屋所在的楼盘的规划设计平面图、立面图的规划设计，证实案涉楼盘其临街面阳台样式均为封闭式，该工程已竣工验收，故东盛公司交付封闭式阳台的房屋并未更改规划设计，李继根、胡吕红认为东盛公司改变了规划设计，没有提交相应证据证实，不予支持。而且李继根、胡吕红提交的合同载明的阳台样式为非封闭式，而李继根、胡吕红自2014年3月接受房屋后一直居住在案涉房屋，对阳台为封闭式的事实应该知道，亦没有提出异议，故东盛公司向李继根、胡吕红交付的涉案房屋符合规划设计要求，不构成根本违约。涉案房屋的阳台，按封闭式则面积为7.04㎡（4.4m×1.6m），按非封闭式则面积减半为3.52㎡，而合同约定面积与房产证的登记面积差为3.84㎡，即房屋面积实际增加了3.84㎡，故房屋面积增加不全因阳台封闭与否造成，东盛公司依照合同约定向房屋买受人李继根、胡吕红主张差额房款符合合同约定和法律规定，予以支持；李继根、胡吕红辩称房屋面积增加是因为东盛公司未经其同意擅自改变规划设计，将阳台由非封闭变成封闭而造成的，应当由东盛公司自行承担损失的抗辩理由缺乏事实依据，不成立，不予支持。二、本案原告起诉是否已超诉讼时效？本院认为，按合同约定案涉房屋的面积差异是以房产证上登记的面积与合同的约定面积差来计算的，案涉房屋系按揭贷款购买，房产证虽委托东盛公司代办，但东盛公司只是收集、提供办证所需的资料，具体何时确权登记并颁发房产证，不是东盛公司所能决定和掌握的，而且房产证办理之后在按揭贷款未偿还之前该证由麻城市房地产管理局保管，故涉案房屋于2015年10月22日进行确权登记时，东盛公司并不是必然知道登记的具体内容。东盛公司曾于2019年7月向本院起诉李继根、胡吕红并主张相应权利，后申请撤回起诉，本院于2019年9月16日裁定准许东盛公司撤回起诉。诉讼时效因东盛公司提起诉讼而发生诉讼时效中断，故诉讼时效应从该公司收到上述裁定之日起开始计算，诉讼时效期间为3年，东盛公司于2020年7月7日向本院提起诉讼，在诉讼时效期间之内；且李继根、胡吕红没有提交其他相应证据证实东盛公司已于2015年10月22日或同期即知悉案涉房屋合同约定面积与房产证登记面积不一致，故李继根、胡吕红以房管部门于2015年10月22日颁发了房产证，东盛公司应于2015年10月22日即知悉案涉房屋的合同面积与房产证登记面积存在差异，东盛公司主张本案差额房款已超过时效诉讼的理由不成立，不予支持。三、李继根、胡吕红的反诉诉请应否予以支持？本院认为，对于案涉实际交付的房屋，仅存在一个阳台的封闭与否与合同约定不一致，但其主体结构方面未更改规划设计，案涉封闭式阳台也未更改规划设计，且已通过竣工验收，并办理完毕产权登记，李继根、胡吕红已入住并以此房产证享有相应的权利，故东盛公司在履行案涉合同中不构成根本违约，李继根、胡吕红反诉称东盛公司交付房屋不符合合同约定，要求东盛公司拆除封闭阳台事实和法律依据不足，不予支持；至于反诉要求重新测量、重新办证，因未支持拆除封闭阳台的请求，则重新测量、重新办证诉求没有基础和依据，且测量和办证属有关部门的法定职权，故该反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百五十九条、第一百六十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、《中华人民共和国建筑法》第二条、第五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李继根、胡吕红于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）麻城市东盛房地产开发有限公司支付购房款13317.12元；二、驳回被告（反诉原告）李继根、胡吕红的反诉诉讼请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费132元，减半收取66元，由被告（反诉原告）李继根、胡吕红负担。反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）李继根、胡吕红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁胜阳二〇二〇年九月七日书记员  张雅妮