四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初6718号 原告：刘章军，男，1980年10月9日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：成都泰德合企业管理有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段********。 法定代表人：余洪太，执行董事兼总经理。 原告刘章军与被告成都泰德合企业管理有限公司（下称泰德合公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘章军到庭参加诉讼，被告泰德合公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告刘章军向本院提出诉讼请求：判令被告泰德合公司赔偿原告刘章军512154元。后变更其诉讼请求为：1.判令被告泰德合公司支付赔偿款110000元；2.判令被告泰德合公司支付原告刘章军违约金242500元（计算方式为：以购房款1054908元为基数，按照每日万分之三从2018年7月15日计算至2020年9月5日）。事实和理由：原告刘章军于2017年12月25日与被告泰德合公司签订《委托购房协议书》，委托其购买成都市高新区房屋，户型为套三，建筑面积为89.23平方米，购买该房屋的总价格为1054908元，该款项包括但不限于法律文书裁定的房屋价格，被告泰德合公司为寻找房源所支付的中介费、人工费，为清场所支付的清场费、安置费、公证费，被告泰德合公司的利润等；被告泰德合公司协助原告刘章军取得该套房屋产权后，于7个工作日内将房屋交付给原告刘章军，并办理好相关物业交接。当天，原告刘章军向被告泰德合公司支付购房款527454元。2017年12月28日，被告泰德合公司受原告刘章军委托参与案涉房屋拍卖。2017年12月29日，原告刘章军以最高价51万元竞得案涉房屋并取得了相应的产权证书。但因案外人华西医科大学卫生部口腔种植科技中心（下称华西口腔种植中心）一直租住该处，致使原告刘章军无法实际占有该房屋。2020年9月3日，原告刘章军与华西口腔种植中心达成《协议书》，约定由原告刘章军支付110000元后，华西口腔种植中心腾退房屋。当天，原告刘章军完成支付。原告刘章军认为，被告泰德合公司未按《委托购房协议书》的约定交付房屋，致使原告刘章军权益受损，被告泰德合公司应当对原告刘章军进行赔偿并参照商品房买卖合同支付逾期交房期间的违约金242500元。为维护自身合法权益，故诉至人民法院。 被告泰德合公司未予答辩。 经审理查明，因案外人四川京都企业有限公司（下称京都公司）未履行生效法律文书确定的支付义务，经四川省金玉融资担保有限公司申请，成都铁路运输法院在强制执行过程中对其位于成都市高新区的28套房产依法进行评估拍卖。 为通过司法拍卖竞得相应房屋，刘章军于2017年12月25日与泰德合公司签订《委托购房协议书》，该协议主要约定：刘章军委托泰德合公司为其选购房屋，欲购买房屋位于成都市武侯区房屋（下称案涉房屋），户型为套三，建筑面积89.23平方米。刘章军知晓该房源取得方式系司法拍卖。该房屋总价格为1054908元，包括法律文书裁定的房屋价格，泰德合公司为寻找房源所支付的中介费、人工费，为清场所支付的清场费、安置费、公证费，泰德合公司的利润等。刘章军认可并接受该价格，采取一次性付款，分两次支付，不得以法律文书裁定的房屋价格低于本协议约定的成交价格或其他理由要求解除本协议或者要求泰德合公司退款。双方合作模式具体为：本协议签订当日，刘章军向泰德合公司支付购买案涉房屋定金及部分购房款527454元，剩余款项为领取与房屋相关的法律文书同时支付到指定法院账户；泰德合公司以约定价格成功斡旋后，通知并陪同刘章军到法院领取和房屋相关的法律文书。依据该法律文书，房屋依据法院裁定直接过户到刘章军名下，泰德合公司有义务配合刘章军办理该房屋的产权证。泰德合公司协助刘章军取得该套房屋产权后，于7个工作日内将房屋交付给刘章军，并办理好相关物业交接。本协议系双方真实意思表示，泰德合公司已经告知了本房屋的实际状况，刘章军认可并接受，主动要求参与其中，承担所有的法律风险和后果。 上述协议签订当天，刘章军向泰德合公司支付购房款527454元并取得相应收据。 2017年12月28日，刘章军委托代理人刘婧兮签署案涉房屋司法拍卖的相关文件，其中《竞买须知》载明该次拍卖会采用网络和现场同步拍卖，《拍卖规则及注意事项（含拍卖标的简介、瑕疵及相关情况告知）》则载明：“八、拍卖标的物的质量问题及特别说明事项……2.据评估报告记载，本次拍卖标的所有权人已将标的交与相关人员使用，使用期限不详，详见《房地产估价报告》，委托人（即成都铁路运输法院）不负责清腾，由买受人协商清腾事宜，因上述事项产生的纠纷诉讼由竞买人自行承担。”，《房地产估价报告》载明案涉房屋的评估总价为745700元。2017年12月29日，刘婧兮参加成都铁路运输法院对京都公司前述28套房产（含案涉房屋）进行的第三次拍卖，最终以最高价51万元竞得案涉房屋。2017年12月28日、2018年1月2日，刘章军向成都铁路运输法院支付保证金50000元、拍卖成交价款460000元。 2018年1月12日，成都铁路运输法院作出（2015）成铁执字第36-2号执行裁定，裁定解除对案涉房屋的查封与抵押权人四川省金玉融资担保有限公司的相应抵押登记，同时裁定该房屋归买受人刘章军所有，房屋所有权自裁定送达买受人时起转移，原房屋产权证、国有土地使用证、他项权证作废，买受人可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年3月12日，刘章军向泰德合公司支付购房过户税款60000元。2018年7月18日，刘章军取得案涉房屋的不动产权证书。 另查明，1995年11月，华西医科大学兴华医院（下称兴华医院）、京都公司与四川省东方住宅开发有限责任公司（下称东方公司）订立《联合集资建房合同书》，后修建了含案涉房屋在内的住宅楼及综合楼。 1996年2月8日，兴华医院与华西口腔种植中心订立《住房合同书》，约定：华西口腔种植中心自愿向兴华医院一次性缴押金900000元，不计息，装饰、炉具、气等杂费5000元／套（不退还）。兴华医院自愿将位于成都市全新住宅12套，免费交与华西口腔种植中心居住30年，居住时间超过三十年的，使用者每年按造价（2000元／㎡）的3%支付折旧费。该住宅属缴押金者管理使用，不给产权，按规定只凭本合同书临时管理，可进行内部换住或租，可享有继承权，可随时商购，但必须到院房管处登记，该房不能进行市场交易，待购买其产权后方可按政策进入市场。若华西口腔种植中心在本合同期内提前终止合同，华西口腔种植中心只收取押金的80%，不能索取全额，若兴华医院在合同期限内提前终止合同，兴华医院按华西口腔种植中心押金金额的50%赔偿其损失。合同期满三十天之内双方在没有新合同形成前，华西口腔种植中心不以任何理由占房，兴华医院无条件对华西口腔种植中心一次性结算付清押金。该合同书于1996年8月22日在四川省成都市公证处办理公证。 1999年1月21日，兴华医院、京都公司与东方公司订立《合作终止合同书》，约定在建综合楼及住宅权属全权归属京都公司，兴华医院在修建期间代为各合作伙伴统一对职工签订的住房押金合同全权由京都公司接管，并承担相应的法律责任。2002年4月1日，兴华医院注销登记。 因华西口腔种植中心依据前述《住房合同书》占有案涉房屋，刘章军于2019年9月26日向本院起诉，请求判令华西口腔种植中心将房屋腾空后予以返还并支付房屋占用使用费。本院立案后审查认为，因刘章军参与司法拍卖时已知晓案涉房屋的使用权存在瑕疵，故其提起排除妨碍纠纷系对拍卖标的的权利瑕疵存在争议，属于执行权运行过程中引发的问题，不是平等民事主体之间的侵权纠纷，故本院于2020年4月24日作出（2019）川0191民初12576号民事裁定，依法驳回刘章军的起诉。 2020年9月3日，刘章军与华西口腔种植中心就案涉房屋的腾退与交还问题签订《协议书》，双方经测算，如刘章军提前收回案涉房屋使用权，应按照《住房合同书》约定返还华西口腔种植中心对应的房屋押金及违约金共计110000元，华西口腔种植中心则于收款后将房屋腾退交还刘章军。当天，刘章军向华西口腔种植中心支付110000元，华西口腔种植中心则向刘章军出具《收款收据》，并腾退房屋。 期间，因刘章军无法占有使用案涉房屋，多次与泰德合公司交涉无果，遂引发本案纠纷。 以上事实，有原告在庭审中的陈述，以及原告提交的《委托购房协议书》、四川省行政事业单位资金往来结算票据、中国农业银行转账业务客户回执、收据、（2019）川0191民初12576号民事裁定书、（2015）成铁执字第36-2号执行裁定书、不动产权证书、竞买人登记表、竞买须知、《协议书》、收款收据等证据予以佐证。 本院认为，原告刘章军委托被告泰德合公司选购司法拍卖房屋，与其签订的《委托购房协议书》系双方真实意思表示，内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违法情形，应属合法有效，对签约方均具有约束力。 本案中，原告刘章军欲购房屋采网络和现场同步司法拍卖。结合网络司法拍卖应先期公告且拍卖公告应当包括拍卖财产已知瑕疵、占有使用情况的法律规定，以及成都铁路运输法院实际已在《拍卖规则及注意事项（含拍卖标的简介、瑕疵及相关情况告知）》中就案涉房屋由原所有权人交由相关人员使用作出说明的事实，被告泰德合公司作为受托寻找房源一方，其应对原告刘章军欲购房屋是否存有他人占有使用等财产瑕疵履行调查义务。同时，《委托购房协议书》明确约定，原告刘章军为取得该房屋应支付的总价款除法律文书裁定的房屋价格外，其应向被告泰德合公司支付的价款则包含被告泰德合公司为寻找房源所支付的中介费、人工费，为清场所支付的清场费、安置费、公证费，以及被告泰德合公司的利润等。据此，足以认定被告泰德合公司知晓案涉房屋实际由他人占有使用，方才在协议书中明确原告刘章军支付予其的购房款中包含为清场所支付的清场费、安置费等。综上，被告泰德合公司明知案涉房屋具有应予清场情形，并就清场、安置事宜收取对应价款，故其应负责案涉房屋的清腾事宜，以完成房屋交付。原告刘章军依法取得房屋所有权后，因案外人原因无法实际占有使用，被告泰德合公司未行处理，亦不能在约定期限内向原告刘章军交付房屋，其行为已经构成违约。原告刘章军自行与案外人协商一致，最终于2020年9月3日实际取得房屋，并为此向案外人支付110000元。因《住房合同书》对于案外人在原约定期限内不能使用房屋的赔偿方式有明确约定，原告刘章军参照该方式支付的费用数额不存在过高情形，其已付款项属于因被告泰德合公司违约造成的损失，故应由被告泰德合公司承担，故对原告刘章军主张被告泰德合公司支付该赔偿金110000元的诉讼请求予以支持。 关于原告刘章军主张的违约金，因《委托购房协议书》并未就被告泰德合公司上述违约行为约定违约金条款，原告刘章军诉请支付违约金于法无据，本院不予支持。 综上所述，本院对原告刘章军的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告成都泰德合企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘章军支付赔偿金110000元； 二、驳回原告刘章军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3294元，由被告成都泰德合企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  董淼 二〇二〇年九月二十四日 书记员  庄媛