广东省茂名市茂南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0902执异101号 案外人：钟伟，男，1974年9月5日出生，汉族，住高州市文明路潘州豪庭**。 委托诉讼代理人：林皓，广东宇杨律师事务所律师。 案外人：阮敏华，女，1987年12月18日出生，汉族，住高州市文明路潘州豪庭**。 委托诉讼代理人：林皓，广东宇杨律师事务所律师。 申请执行人：谭创勋，男，1987年7月13日出生，汉族，住茂名市。 被执行人：钟尚佑，男，1975年6月16日出生，汉族，住高州市。 被执行人：刘伟，男，1989年4月25日出生，汉族，住茂名市茂**。 第三人（利害关系人）：中国农业银行股份有限公司高州支行。住所地：高州市公园路**。 负责人：何庆基，系该行行长。 在本院执行申请执行人谭创勋与被执行人钟尚佑、刘伟民间借贷纠纷一案中，案外人钟伟、阮敏华对本院查封被执行人钟尚佑名下的位于高州市文明路潘州豪庭C区1幢902房［产权证号：粤（2018）高州市不动产权第0009113号，建筑面积：207.28平方米，以下简称涉案房屋］不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人钟伟、阮敏华称，案外人通过高州市新中联房地产信息咨询服务有限公司提供的买卖房屋信息，于2019年6月17日，与被执行人钟尚佑签订《房地产买卖合同》，买卖涉案房屋。合同签订后，案外人按照合同约定支付了定金和首期款共625000元。钟尚佑也在案外人交付上述款项后，于2019年6月21日将涉案房屋交付给案外人。根据合同约定，被执行人钟尚佑应将案外人支付的定金和首期款偿还银行完成抵押注销手续，并于2019年6月21日起十个工作日内将房屋登记为案外人名下。但超期后，被执行人钟尚佑未按合同约定注销抵押登记和办理转户为案外人名下，导致纠纷。 案外人因钟尚佑违约未按期办理转户登记而起诉至高州市法院立案。立案后，基于案外人的申请，于2019年7月23日作出裁定书，对高州市文明路××州××区××房进行查封，待结案后处理。案外人申请查封后，2019年7月31日茂南区人民法院对涉案房屋以（2019）粤0902财保100号裁定书轮候查封。由于涉案房屋是第三人中国农业银行股份有限公司高州支行的抵押物，第三人于2020年4月7日，也申请高州市人民法院作出（2020）粤0981民初900号裁定书对上述涉案房屋进行查封。2020年4月16日茂南区人民法院再次以（2020）粤0902执812号《执行裁定书》及（2020）粤0902执812号之二《协助执行通知书》查封了涉案房屋。 以上事实表明，案外人在房屋签订买卖合同时，没有任何法院查封，完全可以在解除第三人的抵押关系后，办理转户登记，并且于2019年6月21日房屋已经交付给案外人占有使用，因被执行人钟尚佑违约没有按期限办理转户登记手续导致纠纷。提起诉讼后，案外人申请查封房屋在先，茂南区法院因钟尚佑金钱债权执行阶段中对涉案房屋轮候查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人房屋买卖情况，完全符合排除执行的情形。这是房屋无过错买受人物权期待权的保护，是指执行程序中，赋予对没有办理房屋过户登记无过错的房屋买受人的物权期待权以排除执行的效力。因此，案外人请求解除查封涉案房屋是有明确的法律依据。为此，特提出异议，请求：依法解除茂名市茂南区人民法院作出的（2020）粤0902执812号《执行裁定书》以及（2020）粤0902执812号之二《协助执行通知书》第二项，即解除查封被执行人钟尚佑名下的位于高州市文明路××州××区××房，产权证号：粤（2018）高州市不动产权第0009113号房屋，面积207.28平方米。 本院查明，2019年7月31日，申请人茂名市茂南区德信小额贷款有限公司因借款合同纠纷向本院提出申请对被申请人钟尚佑诉前财产保全【案号：（2019）粤0902财保100号】。本院于2019年7月31日作出（2019）粤0902财保100号《民事裁定书》，裁定：查封被申请人钟尚佑位于高州市文明路××州××区××房【证号：粤（2018）高州市不动产权第0009113号】一套。房屋查封的期限为三年（具体以协助执行通知书登记为准）。2019年7月31日，本院以该《民事裁定书》和《协助执行通知书》请高州市自然资源局协助查封了涉案房屋。高州市自然资源局签收的《送达回证》注明：2019年7月23日被高州市人民法院查封，本次属轮候查封。 2019年11月4日，本院立案受理了申请执行人谭创勋与被执行人刘伟、钟尚佑民间借贷纠纷一案【案号：（2019）粤0902民初5989号】。经审理，本院于2020年1月20日作出（2019）粤0902民初5989号《民事判决书》，判决：一、限被告刘伟、钟尚佑于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告谭创勋偿还借款本金700000元；二、限被告刘伟、钟尚佑于本判决发生法律效力之日起十五日内按月利率2%计算支付700000元的利息给原告谭创勋，该利息从2019年8月12日起计至还清借款本金之日止；三、限被告刘伟、钟尚佑于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告谭创勋支付律师代理费30000元。该判决已于2020年3月5日发生法律效力。 本院（2019）粤0902民初5989号《民事判决书》生效后，刘伟、钟尚佑未履行该判决书确定的义务，谭创勋于2020年3月25日向本院申请强制执行【案号：（2020）粤0902执812号】。本院于2020年4月13日作出（2020）粤0902执812号《执行裁定书》，裁定：一、查封被执行人钟尚佑位于茂名市油城××院××房【证号：粤（2018）茂名市不动产权第0002830号；建筑面积：169.27m2】；二、查封被执行人钟尚佑位于高州市文明路××州××区××房【证号：粤（2018）高州市不动产权第00091113号】；以上房屋查封期限为三年。三、查封被执行人钟尚佑名下“宝马”小汽车一辆（车牌号码：粤Ｋ×××××）；四、车辆查封期限为两年。2020年4月16日，本院以该《执行裁定书》和《协助执行通知书》查封了涉案房屋。 2020年4月16日，高州市不动产档案馆开具的《高州市不动产登记信息查询结果证明》显示涉案房屋的查封情况如下： 1、查封顺序号：0；查封类型：查封；查封文号：2019粤09**财保24号；登记时间：2019-07-23；查封期限：2019-07-23至2022-07-22；查封单位：高州市人民法院；附记：2019粤09**财保24号。 2、查封顺序号：1；查封类型：轮候查封；查封文号：（2019）粤0902财保100号；登记时间：2019-07-31；查封期限：2019-07-31至2022-07-30；查封单位：茂名市茂南区人民法院；附记：申请人茂名市茂南区德信小额贷款有限公司与被申请人钟尚佑借款合同纠纷一案。 3、查封顺序号：1；查封类型：轮候查封；查封文号：（2020）粤0981民初900号；登记时间：2020-04-07；查封单位：高州市人民法院；申请执行人：中国农业银行股份有限公司高州市支行。 4、查封顺序号：3；查封类型：轮候查封；查封文号：（2020）粤0902执812号之二；登记时间：2020-04-16；查封期限：至2023-04-15；查封单位：茂名市茂南区人民法院；申请执行人：谭创勋；被告：钟尚佑。 2020年7月27日，案外人钟伟、阮敏华向本院提出执行异议。 本院认为，根据不动产登记信息，本院2019年7月31日以（2019）粤0902财保100号《民事裁定书》以及2020年4月16日以（2020）粤0902执812号《执行裁定书》两次对涉案房屋的查封皆为轮候查封，而轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力，对涉案房屋的查封有异议，案外人应向正式查封法院提出。案外人的异议申请，不符合受理条件，应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定如下： 驳回钟伟、阮敏华的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省茂名市中级人民法院申请复议。 审 判 长  刘再庆 人民陪审员  苏金权 人民陪审员  莫永春 二〇二〇年九月十日 书 记 员  黄雪祺