广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12185号原告：广州市创佳物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区大龙街石岗东村美心翠拥华庭美景中心2C、2D、2E。法定代表人：张汉威，总经理。委托诉讼代理人：彭楚，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑小玲，系该公司员工。被告：唐毅，男，1980年4月9日出生，汉族，住四川省仪陇县。被告：甘小敏，女，1982年10月20日出生，汉族，住湖北省浠水县。原告广州市创佳物业管理有限公司（以下简称创佳公司）与被告唐毅、甘小敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创佳公司的委托诉讼代理人郑小玲，被告唐毅到庭参加诉讼，被告甘小敏经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、物业服务小区的位置和名称：尚上名筑三期及二期二区。二、物业服务合同约定的服务期限：未作具体约定。三、物业服务合同约定的物业服务费标准：2019年12月31日（含截止当日）前3.00元/月/平方米；2020年1月1日（含起算当日）起3.31元/月/平方米。四、物业服务合同约定的物业服务费交纳日期：每月25号前。五、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：每日3‰。六、被告房产的位置：广州市番禺区石楼镇××号××栋××。七、被告房产的建筑面积：93.2948平方米。八、被告取得房产产权的日期：2017年5月12日。九、被告每月应交纳物业服务费的数额：279.88元。十、被告拖欠物业服务费的起、止期间：2017年5月至2020年4月。十一、被告拖欠物业服务费的数额：10075.68元。十二、被告拖欠其他费用的数额：2019年10月至2020年4月水费103.25元、污水处理费56.05元、公摊电费191.68元。十三、其他需要说明的事项：被告唐毅辩称，请求驳回原告的诉讼请求；2015年8月2日，被告与原告并没有在当日签订就涉讼房屋的《前期物业管理协议》，原告提供的《前期物业管理协议》与被告保留的原件签署日期不符，原告伪造、篡改被告方的签署日期；原告工作人员酒后上岗且恐吓，殴打业主导致业主人身安全受到威胁，该行为违反《物业管理条例》第三十五条的规定；原告与被告签署的《前期物业管理协议》与住建局备案合同内容严重不符，故被告违反了《物业管理条例》及《合同法》相关规定；被告与开发商签订的《前期物业管理协议》在住建局备案批复日期为2017年4月17日，但是原告于2017年1月到3月在收楼时以不交钥匙为由强行向被告强行收取了三个月的物业费；被告在签订《业主手册》过程中，发现原告收费标准高于广州市住建委和发改委2016年9月发出的《关于物业服务管理收费通知》该通知已于11月9日施行，有效期三年。该通知规定前期物业管理费按照政府指导价每平方米不超过2.8元，根据《广东省物业管理条例》第三十七条规定：“实行政府指导价的前期物业收费标准，应按政府指导价的有关规定执行。”故原告的收取标准违反《广东省物业管理条例》，而原告的《业主手册》载明每平方米按2.8元计收标准，故应以此计算。此外，被告还主张水费、污水费、公摊电费的滞纳金标准过高。裁判理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。针对双方当事人争议的物业服务费的收费标准问题。创佳公司主张按3元/平方米/月的标准收取物业服务费，符合双方的合同约定，本院予以认可。至于唐毅、甘小敏提出上述合同中约定的物业管理费收费标准超过政府指导价等的抗辩意见，本院认为，物价部门和国土部门对于物业管理费指导价的规定属于管理性规定，并非效力性规定，合同约定的物业管理费收费标准超过政府指导价，应由相关部门进行审核管理，不影响合同的效力，合同双方应当依照约定履行。唐毅、甘小敏主张应按照政府指导价2.8元/平方米/月的标准计算，理据不足，本院不予采纳。唐毅、甘小敏主张在《业主手册》中手写按2.8元/平方米/月的标准计收物业服务费，但其手写内容处并无创佳公司予以签章确认，唐毅、甘小敏虽然主张业主手册第48页盖章是确认改动的意思，创佳公司对此不予确认，唐毅、甘小敏的该抗辩理由缺乏理据，本院亦不予采纳。对于唐毅、甘小敏提出创佳公司提交的签署日期显示为2015年8月2日《前期物业管理协议》存在伪造、篡改签署日期，并以此抗辩不同意缴纳2018年10月25日前的物业管理费，且另提交了一份签署日期显示为2018年10月25日的《前期物业管理协议》。对此，本院认为，无论何方提交的《前期物业管理协议》落款时间属实，唐毅、甘小敏已于2016年10月25日办理了涉讼房屋的收楼手续，且于2017年5月12日取得涉讼房屋的不动产权证书。且根据双方签订的《前期物业服务合同》第七条约定，业主应于商品房买卖合同约定的物业交付使用期限届满之日或物业实际交付使用之日（以两者中先到达的期日为准）起交纳物业服务费用。创佳公司已依约提供物业服务，唐毅、甘小敏作为涉讼房屋的业主并接收了涉讼房屋，根据公平、等价有偿的原则，唐毅、甘小敏亦理应缴交物业服务费。唐毅、甘小敏主张《前期物业管理协议》并非在《商品房买卖合同》签署当日一并签署为由拒绝缴交物业服务费，理据不成立，本院不予采纳。创佳公司主张唐毅、甘小敏拖欠2017年5月至2020年4月的物业服务费，唐毅、甘小敏至今未向创佳公司支付该费用，故对于创佳公司的该诉讼主张，理据充分，本院予以支持。唐毅、甘小敏应向创佳公司支付2017年5月至2020年4月的物业服务费10075.68元（3元/平方米/月×93.2948平方米×36个月）。关于创佳公司主张的违约金。唐毅、甘小敏不按时支付物业服务费，显属违约，但创佳公司主张按每日3‰的标准计算违约金明显畸高，根据本案的具体情况，本院酌定对违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准计算，起算点为拖欠当月的26日，违约金总额以当月物业服务费本金为限。创佳公司另主张唐毅、甘小敏支付2019年10月至2020年4月水费103.25元、污水处理费56.05元、公摊电费191.68元，唐毅、甘小敏对水费、污水费予以确认，但对公摊电费认为创佳公司没有进行公示，不予确认。对于公摊电费，创佳公司庭后向本院提交了公示照片，本院予以合理采信。故唐毅、甘小敏支付2019年10月至2020年4月水费103.25元、污水处理费56.05元、公摊电费191.68元，共计。关于创佳公司主张的该部分费用的滞纳金。唐毅、甘小敏在创佳公司垫付有关费用后，拒绝返还，确给创佳公司造成损失，但创佳公司主张按每日3‰的标准计算滞纳金明显畸高，根据本案的具体情况，本院酌定对滞纳金调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准计算，起算点为创佳公司主张的各项费用总金额确定之日，滞纳金总额以所拖欠的各项费用本金为限。至于唐毅、甘小敏主张创佳公司工作人员酒后上岗且恐吓、殴打业主导致业主安全受到威胁，未能提供充分证据证实，本院不予采纳。甘小敏经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，判决如下：一、被告唐毅、甘小敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市创佳物业管理有限公司支付2017年5月至2020年4月期间的物业服务费10075.68元以及违约金（违约金以每月物业服务费279.88元为本金，分别从拖欠当月的26日起计算至清偿之日止，2019年8月19日前（含当日）按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业服务费的违约金总额以279.88元为限）；二、被告唐毅、甘小敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市创佳物业管理有限公司支付2019年10月至2020年4月期间的水费103.25元、污水处理费56.05元、公摊电费191.68元以及相应的滞纳金（水费滞纳金以103.25元为本金，污水处理费滞纳金以56.05元为本金，公摊电费滞纳金以191.68元为本金，均从2020年4月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，其中水费滞纳金以103.25元为限，污水处理费滞纳金以56.05元为限，公摊电费滞纳金以191.68元为限）；三、驳回原告广州市创佳物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告唐毅、甘小敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，由被告唐毅、甘小敏负担。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇二〇年九月十七日书记员  徐倩雯