上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13624号原告：林建敏，女，1971年10月9日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。委托诉讼代理人：杨盛欢，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱克莽，男，1989年4月30日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：上海天中物业管理有限公司，住所地：上海市虹口区。法定代表人：茅芳，执行董事。委托诉讼代理人：陈敏，上海正朴律师事务所律师。被告：鄂尔多斯市华源佳信商贸有限责任公司，住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市。法定代表人：丁丽琴，公司总经理。委托诉讼代理人：陈敏，上海正朴律师事务所律师。原告林建敏与被告上海天中物业管理有限公司、鄂尔多斯市华源佳信商贸有限责任公司相邻关系纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林建敏的委托诉讼代理人杨盛欢、朱克莽，被告上海天中物业管理有限公司、鄂尔多斯市华源佳信商贸有限责任公司的共同委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林建敏向本院提出诉讼请求：1、判令两被告修复上海市陆家浜路XXX号(赛元大厦)二层楼面的漏水管道和防水层，停止对原告房屋的侵害；2、判令两被告修复原告位于上海市陆家浜路XXX号一层房屋及装修因漏水受损的六个部位(包括拆除101-102室接水盘一个)，予以恢复原状；3、判令两被告赔偿因房屋漏水给原告造成的租金损失469,400元；4、判令两被告赔偿律师费32,000元；5、本案诉讼费均由两被告共同承担。事实和理由：原告系上海市陆家浜路XXX号一层房屋业主，被告鄂尔多斯市华源佳信商贸有限责任公司系二层房屋业主，被告上海天中物业管理有限公司系二层房屋管理者和实际使用者。自2017年2月以来，陆家浜路XXX号二层房屋因铺设的管道、防水层发生漏水问题，导致原告房屋及装修因漏水受损，原告租户也因漏水遭受损失。原告及租户多次报备楼房物业及要求被告上海天中物业管理有限公司就此问题进行修缮，但是始终没有彻底解决，漏水的问题一直存在。今年以来，二层漏水情况更加严重，致原告及租户重新装修后又遭受损失，损失继续扩大。原告将101-102室房屋租赁给卡雨诗理发店、103室房屋租赁给个体户经营超市、105室房屋租赁给光头海鲜坊，主要漏水部位涉及一层房屋天花板、墙面。现原告租户提出因漏水事宜始终不解决，已拒不向原告支付租金，导致原告租金损失。原告就漏水事宜一直与被告上海天中物业管理有限公司交涉均协商未果，遂诉至法院，要求支持原告诉请。被告上海天中物业管理有限公司、鄂尔多斯市华源佳信商贸有限责任公司共同辩称，鄂尔多斯市华源佳信商贸有限责任公司系涉案二层屋房业主，与原告所有的涉案一层房屋上下相邻。原告所述漏水发生日期、经过正确。按原告所述，2017年涉案一层房屋就已存在漏水问题，被告鄂尔多斯市华源佳信商贸有限责任公司则是2018年12月28日才从上家处购买了二层房屋的所有权，实际接手使用和管理发生在2019年之后，原告在之前的两年的时间内从未向原业主提出漏水情况，要求修缮，及时解决问题，才导致目前损失继续扩大，为此原告自身也存在过错，两被告接手二层房屋后对设施、结构没有进行过任何改动，且对原告提出的漏水部位都进行了及时修缮，截止目前一层房屋已不存在漏水、渗水情况发生，涉案房屋二层管道是整幢大楼的公共管道，如果涉及维修应由物业管理公司统一进行，原告认为是被告铺设的管道漏水造成一楼渗水，仅是单方的猜测，故不同意第一项诉讼请求，如果原告对漏水之后造成的水渍痕迹非常在意，被告愿意就这些部位再予修缮，对第二项诉讼请求，由法院依法处理，此外原告主张的租金损失系疫情停业造成，律师费没有法律依据，不同意第三、四项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告林建敏系上海市陆家浜路XXX号地下一层、一层房屋权利人，被告鄂尔多斯市华源佳信商贸有限责任公司系**房屋权利人，被告上海天中物业管理有限公司系二层房屋管理者和实际使用者。2017年2月至今，因涉案房屋二层管道发生漏水，导致原告101-102室、103室、105室房屋天花板、墙面均发生漏水、渗水，被告上海天中物业管理有限公司对原告提出的漏水、渗水部位进行了部分修缮。同时查明，2017年3月31日，原告与上海正原企业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定：上海正原企业管理有限公司承租涉案房屋101、102室，租赁期限自2017年4月16日起至2022年4月15日止，2017年4月16日起至2019年4月15日月租金84,000元，2019年4月16日起至2021年4月15日月租金88,200元。2019年12月8日，原告与郑达峰签订了《房屋租赁合同》，约定：郑达峰承租涉案房屋103室，租赁期限自2019年12月8日起至2024年12月7日止，2019年12月8日起至2021年12月7日月租金58,000元。2016年11月23日，原告与窦晓勇签订了《房屋租赁合同》，约定：窦晓勇承租涉案房屋105室，租赁期限自2016年12月1日起至2021年11月30日止，2016年12月1日起至2017年11月30日月租金56,000元，2017年12月1日起至2018年11月30日月租金57,000元，2018年12月1日起至2019年11月30日月租金58,000元，2019年12月1日起至2020年11月30日月租金59,000元。审理中，各当事人一致确认：截止8月18日庭审当日，涉案房屋一层未再发生漏水、渗水情况，两被告承诺20日内对原告提供的四张照片中涉及的一层房屋墙面、天花板共六个部位存在破损、水渍予以修复，另包括101、102室的接水盘予以拆除，原告9月16日出具书面意见，认为被告再次维修，仍有四处未恢复原状，包括101-102室未更换墙纸、103室屋顶天花板裂缝、天花板片状掉灰重新粉刷处、屋樑位置水渍粉刷处三个部位，故仍坚持第二项诉请。原告还提供以下证据：1、105室租户给原告书面通知，证明因漏水租户打算拒付租金，2020年1月底到2020年3月，因过年和疫情101-102室、103室、105室房屋租户均停业，停业期间的租金三位租户过年前都如数支付，原告另给予20天疫情免租期，目前105室租户拖欠4月份一个月租金，103室租户拖欠4月份一个月租金，现要求两被告赔偿101-102室2020年4月16日-6月15日租金每月88,200计算2个月，103室2020年4月8日-6月7日租金每月58,000计算2个月，105室2020年3月1日-5月31日租金每月59,000计算3个月；2、原告发给被告通知、105室发给被告告知函，证明原告及租户多次向被告提出要求解决漏水问题，停止侵权；3、律师合同、律师费发票金额32,000元；4、庭前原告在现场拍摄的照片、视频，证明截止开庭前被告仍未将天花板、墙面的破损、水渍部位予以全部修复，被告上海天中物业管理有限公司提供房产证、物业管理公司情况说明，证明两被告于2018年年底接受涉案房屋进行运营管理后，对房屋结构设施没有进行任何改动，发生漏水、渗水问题后积极配合原告予以修复。以上事实，由原告提供的漏水损害视频、照片、房屋租赁合同、原告委托公证书、105室租户给原告书面通知、原告发给被告通知、105室租户发给被告告知函、律师合同、律师费发票、现场拍摄的照片，被告上海天中物业管理有限公司提供的房产证、物业管理公司出具情况说明、修复前后照片、维修记录表、修复后的视频资料及原、被告陈述和庭审笔录佐证。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，关于原告的第一项诉讼请求，原告认为系两被告在二层铺设的管道、防水层发生漏水所致，但根据原告自述漏水发生的时间，在两被告接手涉案房屋进行运营管理前就已实际存在，两被告提供的证据亦证明对房屋结构设施没有进行改动，截止庭审当日，涉案房屋一层未再发生漏水、渗水情况，原告未提供证据证明二层房屋漏水管道、防水层由两被告铺设，故对此项诉讼请求本院难以支持；关于原告的第二项诉讼请求，各当事人一致确认涉案二层房屋发生漏水至一层101-102室、103室、105室房屋，造成天花板、墙面破损、水渍，除被告上海天中物业管理有限公司已修复的部分，其余墙面、天花板共剩余六个部位，包括101-102室安装的接水盘，两被告均表示尽最大努力予以修复，本院亦予以确认，由两被告修复、拆除，但原告9月16日出具的书面意见，认为仍有四处未恢复原状，故由两被告予以修复；关于原告的第三项诉讼请求，原告虽将101-102室、103室、105室房屋租赁他人作为营业场所，但在案无证据证明原告因本次漏水事件造成租金损失，故对此项诉讼请求本院不予支持；至于律师费，并无法律依据，本院一并不予支持。综上所述，对原告诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，判决如下：一、被告上海天中物业管理有限公司、被告鄂尔多斯市华源佳信商贸有限责任公司修复原告林建敏位于上海市陆家浜路XXX号一层包括101-102室未更换墙纸及103室屋顶天花板裂缝处、天花板片状掉灰重新粉刷处、屋樑位置水渍粉刷处三个部位；二、原告林建敏的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，因适用简易程序，减半收取计40元，由被告上海天中物业管理有限公司、被告鄂尔多斯市华源佳信商贸有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  舒海卫二〇二〇年九月二十八日书记员  徐晓雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。