杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初14228号 原告（被反诉人）：王德坤。 委托诉讼代理人：吴春燕，浙江威亚律师事务所律师。 被告（反诉人）：徐军。 委托诉讼代理人：钱峰，浙江王建军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张寒露，浙江王建军律师事务所律师。 原告（被反诉人）王德坤与被告徐军（反诉人）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后依法适用简易程序审理，后于2020年5月5日依法转为普通程序继续审理。审理中被告徐军向本院提起反诉，本院依法合并审理。又因被告申请，本院决定对案涉《土地承包合同》中部分填写内容的字迹真实性委托司法鉴定，鉴定人接受委托后以无法作出检验意见为由退回鉴定。本案分别于2019年12月18日、2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴春燕均到庭参加诉讼，被告徐军及其委托诉讼代理人钱峰到庭参加第一次庭审、被告委托诉讼代理人张寒露到庭参加第二次庭审。双方当事人曾申请庭外协商，本案亦委托杭州市萧山区人民调解委员会调解，均未果。本案现已审理终结。 原告王德坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年1月1日起至2019年4月25日的土地承包费用264497元（按照793491元／年计算）；2.被告向原告赔偿经济损失396745.5元（按照793491元／年计算，计算六个月）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月26日，原告与被告签订土地承包合同一份，约定原告将位于前十一工段的376.17亩土地承包给被告，承包期限为2016年1月1日至同年12月31日，种植跨年农作物需自行同下一轮承包者协商，一年承包款为793491元，押金100000元，在2015年12月30日前一次性付清一年承包款和押金，合同到期土地归还后，经原告认可，押金归还被告。合同还约定被告要求解除合同的，必须提前六个月告知原告，在办理好相关手续后原告应予认可等事实。上述合同到期后，被告继续占有并使用案涉土地，原告也未有异议，且双方存在一年一续租的口头约定，后被告仅支付了2016年到2018年度的土地承包费用，至今尚未支付2019年度的土地承包费用，且被告于2019年4月25日擅自腾退了案涉土地，导致原告在一个年度内无法将案涉土地继续出租。原、被告双方签订的土地承包合同依法成立并合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，现被告拖欠土地占有使用费以及擅自解除合同的行为已造成原告巨大的经济损失。故提起诉讼。 另，原告在审理中作补充陈述如下：原告租赁土地的使用权系合法取得，转租他人合法有效。合同约定租金与实际交付租金不一致，系双方实际履行中存在协商，第一年的租金与合同价有所优惠，第二年、第三年在合同价上又有所增加的。原告并不知道被告承租是种植大葱，仅知道是种植农作物。 被告徐军在审理中答辩称：应依法驳回原告的所有诉请。事实理由如下：一、案涉土地租赁系真实存在。但原告所提供的土地承包合同系伪造的。原告与被告人之间的土地租赁关系是从2016年4月才存在的，在2016年4月份前，案涉土地由原告出租给谢志明、赵某1、付建华等人，在前述案外人撤地之后，被告才开始进场，但因为被告租赁该土地是用于种植大葱的（这一点原告也是事先就清楚的），那大葱的下种子时间和成熟收割的时间均为每年的4月份，刚好是一年为一个周期。因此，被告无法在有案外人承租的一个情况之下，与原告形成合法有效的土地租赁关系。被告之所以提前向原告交付押金和租金，这是土地租赁行业的一个惯例，也是为了确保出租人及原告能够在合理的期限内将土地租赁出去，能有效地保障他这个权利。被告认为，原告所提供的《土地承包合同》是伪造的。其原因如下：在原告提供合同当天，被告只签署了最后一页的姓名，且原告提供的合同纸张的数量现在是三页，也与当天二页不符，合同中的主要条款的内容均为后来添加并非是当日确定的。比如：承包款项应当是787190元，而不是793491元；其中“137.17亩为2300元”的该处描述也与实际不符，实际应当是116亩，为2300元每亩，那剩余260.17亩的租金是2000元每亩；且承包期限自2016年1月1日起至同年12月21日止，也是与实际严重不符的：一是在2016年4月份前，被告是无法实际去租赁该土地的。二是在签订合同当天，双方因租赁时间并未谈拢，故原告直接将合同收回，并声称在前述租赁承租人撤地之后，原告会把这个时间加（写）上去的。因此，现原告向法庭提交当时并未签订成功的合同，用以确认案涉的租赁关系、来确定双方的权利义务，被告完全有理由怀疑该合同是伪造的。二、原告所提供的证明也与事实不符。被告系2019年4月撤地的，在审理中已经申请相关证人出庭作证。三、原告无法也无权向被告主张经济损失396745.5元：首先，原告与被告之间的土地租赁关系，期限是自2016年4月份至2019年4月份，而在2019年4月，被告已经撤地无妨碍该土地的继续租赁；其次，早在2019年初，原告即通过各种方式招募过新的承租人来案涉土地查看，但因其出租的价格高出市场价格太多，故当时无人愿意承租；如原告认为被告撤地的行为违反了合同约定，侵害了其合法的权益，那为何不在当时及时通过登报公告等方式来减少自身的损失，反倒是在起诉前几天通过公告的形式来招租，让被告有合理的理由怀疑，原告系特地为了证明损失而去制造的证据，虽然被告本身对该证据的证明效力及证明内容也不予认可。4、就原告与诉状中已自认的10万元押金，被告有权要求其返还，对此将在本案中提出反诉。综上所述，被告认为，原告与被告之间确实存在土地租赁关系，但该租赁的期限应当是2016年4月至2019年4月，被告并未违约，无需向原告另行支付额外的土地租金，也无需向其承担任何经济损失。 其在审理中补充答辩称：案涉合同系原告单方持有，被告未曾持有；被告并不持有合同之下并不能确认系被告违约。 反诉人徐军在审理中提出如下反诉请求：1、依法判令被反诉人王德坤立即返还反诉人押金10万元。2、由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人之间存在土地租赁关系，约定由被反诉人将位于前十一工段的376.17亩土地租赁给反诉人，租赁期限为2016年4月至2017年4月，一年租赁款为787190元，押金为10万元。反诉人于2016年1月6日前，将租赁款项及押金付清。因双方存在一年一续租的口头约定。故在2017年4月至2019年4月期间，反诉人继续租赁案涉土地，且相应的租赁款也全部付清。2019年4月到期后，反诉人将不再继续租赁，反诉人亦不存在违约情形，故曾与被反诉人多次协商退还押金的事宜，但被反诉人拒绝返还。综上所述，反诉人认为合同终止后反诉人已经撤地，应当返还押金。 被反诉人王德坤对反诉人徐军的反诉提出答辩意见如下：反诉人的诉请没有事实与法律依据。理由如下：被反诉人提供的土地承包合同是反诉人与被反诉人之间双方真实意思表示，所签订的内容也是真实有效的。而案涉合同签订以后，因反诉人违约在先，未按约支付租金，存在违反合同约定的情形，并且其擅自提前解除合同，给被反诉人造成了巨大的经济损失。而本案中，反诉人在合同签订之前，交付给被反诉人的押金，也是履行合同的一个保证金。作为一个履行合同的一个担保，在本案中，反诉人存在根本性违约。 另在审理中补充答辩，因双方签订的合同中有明确约定，反诉人不得私下转包的，审理中反诉人提供的几个证人都陈述其实际上存在转包情形，应当认定其存在违约情形，保证金应予没收，其要求被反诉人返还押金没有相应的法律依据。故请求法院驳回反诉人的反诉请求。 本诉中，原告王德坤为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、土地承包合同一份，证明双方之间存在土地承包合同关系，并且约定的土地承包期限是从2016年1月1日开始到2016年12月31日结束；同时，合同中也有约定种植跨年农作物需自行同下一轮承包者协商，未达成协议的，在合同期结束由下一轮承包者自行进行耕种的内容；以及案涉合同中约定如因承租户无力继续经营，要求解除合同的，必须提前6个月告知发包方等事实。 2、证明一份，由高某2、高其德、俞雅芬等三人出具的证明证实被告于2019年4月25日擅自腾退案涉土地的事实。 3、原告土地出租登报信息一份，证明因被告擅自解除合同导致案涉土地在本年度内无法出租，造成原告租金损失的事实。 4、（审理中当庭补充提交证据）原告后续与任金木签订的土地承包协议一份，证明案涉土地直至2019年9月1日才出租，2019年4月至9月空置期间的损失应该由被告承担。 5、（审理中当庭补充提交证据）案涉土地承包之前原告与他人签订的土地承包合同三份、收款凭证二份，证明案涉土地的上一轮承包户的租赁期限均至2015年12月30日截止的事实，同时合同中明确约定合同期结束由下一轮承包者进行耕种，与上一轮承包者无关，与案涉承包合同约定相同的事实。 6、（审理中当庭补充提交证据）杭州市萧山区人民政府信息公开告知书、杭州市萧山区人民政府办公室文件【萧政办发（2015）166号】、萧山区围垦土地租赁合同、杭州谷丰农业开发有限公司营业执照、土地转租合同各一份，证明原告依法享有土地使用权，其转租系合法有效的事实。 上述原告举证经被告质证认为： 1、对原告提交的证据1的三性均有异议。该合同内的主要的合同条款内容、签订日期均系后来添加；合同签订当日被告仅签了最后一行的名字，且原告只出示了两页合同纸，现在原告提交了三页合同纸，故被告认为该份合同系后来伪造；且当时合同上没有写有时间，原告说要确定好时间后再给被告，仅原告单方持有，被告未曾持有；被告并不持有合同之下并不能确认系被告违约。 2、对原告举证2的三性均有异议，其证明内容当中写明了被告于2009年4月25日腾退案涉土地的事实，而被告待后要提交的证据当中，也是出自证人高某1的证言，用于证明被告是于2019年4月16日出地。故对该证据的真实性存疑。 3、对原告举证3的形式真实性无异议，但对关联性有异义，该证据与本案不具有关联性。 4、对原告举证的4组土地承包协议的三性均有异议，被告认为与本案不具有关联性。 5、对原告举证5的三性也均有异议。首先，原告与第三人签订的合同条款无法约束被告；其次，该证明对象及合同的条款内容也明显地损害了第三方的利益。但总体来说，该证据与本案不具有关联性。 6、对原告举证的证据6三性均无异议。 经本院审查，对上述本诉中的原告举证作如下认证： 首先对原告举证1即案涉原、被告之间签订的土地承包合同的真实性认定，也是本案的一个重大争议焦点，本院作重点分析。1.如被告所辩称的案涉合同许多内容当时是空白的，仅最后签名是真实的。首先，被告作为一个完全民事行为能力的民事主体，他自己需要对其签名按印行为，尤其是在空白合同上进行签字按印，应当预见和承担更高的风险.2.结合日常日常生活经验，若系原告自行添加合同内容，系反常行为，应由被告对此举证，而被告对此仅凭几位证人作证，但或因存在与被告之间的一定利害关系，或因指证内容并不明确具体或存在自相矛盾或相互矛盾之处，故不应认定【具体理由详见本院以下对相关证人证词（言）的分析认定】；另本院依被告申请，对合同中所有笔迹形成时间委托司法鉴定，鉴定人已经出具明确意见无法鉴定而退回本院。由此，对被告辩称该合同存疑本院不予采信。3.关于合同是否系二页或三页的认定。被告已经明确第三页其签名为真实，纵观该合同共三页，前后内容能正常衔接，字体格式并无异样，且第三页已经注明有页码“3”均与之前页码标注一致，故本院认为被告该项辩称理由并不成立。4.被告辩称其打字格式不规范，本院认为就此并不足以否定其合同的形式真实性。5.审理中就合同约定内容看，租赁期为当年1月1日至同年12月31日，同时合同第二条内容约定的“种植跨年农作物需自行同下一轮承包者协商，未达成协议的，在合同结束有（本院注：由）下一轮承包者进行耕种与甲方无关”相吻合，又与合同中最后签写的日期2015年12月26日相一致，并无存在时间上的矛盾之处。6.另从合同实际履行中的事实可以印证合同签订日为2015年12月并无矛盾之处。被告提交的银行汇款证明，被告在2015年10月份支付10万元押金，在2016年1月6号支付相应的租金，结合开庭前对被告的询问笔录所述，其认为原告王德坤是在2016年12月份就跟他协商第二年的租金这一事实一致，若是4月份才开始承租的对应一年的承租期应该是下一年的4月到期，与被告自述是12月份协商第二年租金明显不符合提前的时间量（时间提前量达4个月太长）。综上，本院确认该合同的客观真实性及其证明力。 其次，对原告举证的2、3、4、5，对2、4、5的真实性、来源和证人身份等因无其他有效证据或相关个人当庭作证予以印证，且其中证人高某2后另由被告提交了以高某2名义的书面反证予以否认，故对其真实性不予确认；对证据3的形式真实性应当认定，但假若原告再推迟数月刊登招租启事或与他人签订后续租赁合同，该损失是否要由被告承担？答案肯定是否定的，故该证据3、4与本案事实关联性不足。对原告举证的证据6本院予以确认。 被告在本诉中向本院提交如下证据： 1、浙江省农村信用社客户回单4份，证明被告在2015年10月28日交押金10万元、2016年1月6日付787190元、2016年11月19日支付587000元、2017年1月26日付1100000元的事实。 2、证人吴某、高某3、赵某1出具的证明各1份，证明可以印证被告进场承包的时间是2016年4月份，其中吴某证明是前任承包人谢志明是2016年4月18日撤地的。 3、证人倪某、高某4出具的证明各一份，证明案涉土地承包合同签订时两证人是在场的，当时合同是空白的、只有两页，其中倪某证明当时承包的时候是2016年4月份开始的。 4、高某2证人证言一份，证明被告撤地退场的时间是2019年4月16日。 审理中本院依被告申请，准许其申请证人出庭作证。证人赵某2未到庭作证；如下证人吴某、高某3、倪某、高某4、到庭作证： 证人吴某当庭作证陈述如下：该证人与王德坤并不认识的，但认识徐军，原来都是在前进（乡）的承包大户，现在都是在承包土地搞种植的。称其书面证词上面写的谢志明是他向原告王德坤承包土地的，是该证人的前一任承包大户，他是种植萝卜、大葱的。萝卜地收获撤地要早，2月份萝卜地先撤出土地，但当时大葱行情好谢志明不肯卖，后陆陆续续最晚是从2016年4月18日撤出的地。后一任是被告徐军承包，徐军的种植物，因为承包地比较大，应该是都有种植的。徐军分包给证人转租了140亩的土地一年，徐军什么时候撤出地，证人就什么时候进去种植，2016年2月23日证人开始进地种植，先种了白菜。证人陈述在分包种植期间种了白菜、包心菜，后来搞掉了种了90亩大葱，其他50亩种了冬瓜、萝卜，大葱收获撤地最晚，是在2017年3月份的。后来结束实际是在2017年2、3月份撤出土地。一般大葱收获撤地都是在下一年的2、3月份，不可能是在当年的12月份就撤掉了。并当庭确认了向被告徐军出具的书面证词系属实。并补充陈述：被告前任承包人谢志明最后的撤地是大葱，是在4月18日，还种的是萝卜，收获的时间早些，所以萝卜拔掉之后，证人就进场先去种植了白菜。谢志明大葱搞掉之后，证人种植了冬瓜，冬瓜是在4月份种植的，冬瓜种植好之后就种植萝卜，萝卜种植结束后就把土地还给徐军了。本院向其如下提问：承包土地有没有这样的情况：比如说合同是年底谈的，但是租期要全年从1月1日起算，实际是从4月份才开始进场种植的，但是收租金是当年1月起的一整年，前后任承包交接由其自行交接？其回答称：没有这种交易的习惯，土地的交接不是承包人自己私下交接的。 证人高某3作如下陈述：证人也是在围垦那边租地租种大葱的。对原、被告双方都认识的，没有特殊关系。和王德坤认识很多年了，他曾经租过原告王德坤的土地；和被告徐军认识，都是在围垦承包土地的。2015年，傅建华是案涉土地之前的承包户，是种大葱和萝卜的。王德坤是在2019年2月份（农历2018年正月）的时候，要把出租土地转包给别人，叫人去看过案涉承包地。关于大葱种植周期，都是每年的公历3月份播下大葱的种子，到5、6月份的时候把秧移栽到大田里去。证人向徐军租的地大约是4月份的时候。如果之前是种萝卜，可以收起后早点交给证人土地，但不同作物的种植周期是不一样，但都要过阳历的第二年才去收获。并对被告提供的其书面证明予以确认。 证人倪某当庭作证作如下陈述：该证人都是承包土地时与原告王德坤和被告徐军相识。当时原告王德坤和被告徐军于农历12月份（正月之前公历1月份）签订土地承包合同，在场人有国荣（阿国）和他。当天签订合同时是王德坤和徐军，仅是2张纸，当天其实没签订下来，徐军也没有签字，因为当时承包土地上的萝卜已经拔掉了但还种着的大葱，没办法实际租用的。押金是付了的，因为当初证人和徐军、高某4（本院注：另一证人）说要一起拼着去租的，去银行付款给王德坤钱的时候该证人也一同去的，付了押金，是徐军通过银行转账的。后来过了几个月证人就决定不与高某4一起拼着租地了。徐军大概是在公历3月底、4月初的时候进场的，因为这时候要养（育）苗了。并当庭确认了向被告徐军出具的书面证词系属实。 证人高某4当庭作证作如下陈述：该证人陈述从事承包土地搞种植的，与原告王德坤、被告徐军都是认识的，但不是很熟悉。在原告王德坤与被告徐军签订合同当天，该证人和倪某与原、被告是一起在场的。称当时王德坤拿出2张纸，但土地承包的事情没有商量好也没有签订下来的，因为之前承包户的地撤地还没有撤出，之前的种植物还在，无法进场。关于种植大葱的时间规律，如果能把种植物全部收获撤地的话，基本上都在公历的2、3月份。期间本院询问证人问题，土地承包时有没有存在这样的情况：比如说合同是年底12月份谈的，签订合同是要全年即从1月1日起算租期，但是实际进场是从当年4月份开始的？该证人回答，就是从4月份开始的，因为土地要4月份撤掉，不会提前的。本院又询问证人当时有无看到被告徐军在合同上签字时，证人回答没有看见。并当庭确认了向被告徐军出具的书面证词属实。 上述证人证言经原告质证认为： 1、对被告举证1，其真实性、合法性均无疑义，原告确实收到了该几笔款项。需要补充说明该租金支付的金额与合同约定的金额有不一致的情况是：合同签订之后双方曾又有协商过租金的事实，对第一年的租金在合同约定的基础上是有所优惠的，然后第二、第三年是又在合同基础上有增加的，故被告实际向原告支付租金金额与合同约定存在不一致的情况。 2、对证人书面证词及有当庭作证的证言一并质证： 对证人吴某的陈述，对三性不予认可，因为该证人陈述从被告徐军处承包的土地是从2016年2月22日开始的，该陈述与徐军所述其从王德坤处承包土地时是2016年4月份开始，是相互矛盾的。 对证人高某3的陈述，对三性均有异义。首先，他因为跟被告之间也有一定的利害关系，他是被告的承包户，并且其所述的内容与其书写的证明的内容存在矛盾。其次，其陈述到交付的土地期限，并非都是在4月份，也有更早的。结合被告所述，他从王德坤那边交付的土地是4月份，与该证人陈述内容也是不一致的。 对证人倪某的陈述，对三性均有异义。该证人当时意欲与被告徐军合伙的，或者说是想要向徐军分包土地的，与被告徐军之间有一定的利害关系，而且证人陈述徐军当天在承包合同上是没有签字的，其陈述与徐军的陈述已经签字的事实是相矛盾的。 对证人高某4的陈述，对该证人证言三性均有异义。首先也是与被告存在利害关系。其次，对于三年前当时合同签订的时候的合同页数是两张也是不会记得很清楚的。另外合同签订之时证人不在场，也不足以证明被告所要证明的当时合同签订时内容是空白的这些证明对象。 上述证人证词证言经被告质证认为：对上述证人的书面证词的三性均予认可，该四个证人当庭作证证言，在场能够证明被告进驻原告土地的最晚时间是2016年的4月份，以及双方要签订合同的当天，两位证人在场，其能够证明当时合同是两张纸，无论是合同内容，还是纸张数的外在表现形式均与现在原告所提交的合同是不相符的。 本院经审查，对上述本诉中的被告举证做如下分析认证： 首先对被告举证1银行付款回单，原告对此并无争议，本院确认该证据及其证明力，确认被告于原、被告土地承包合同签订之前被告向原告交付承包押金10万元，以及合同履行中自2016年1月6日至2017年1月26日期间分3次交付原告租金共计2474190元的事实。 其次被告提交的证人书面证词和当庭作证证言的分析认证。本院认为，上述被告举证中均欲证实被告徐军是当年4月或在此之前实际进入承包地种植大葱、在最后2019年4月份收获大葱后撤出承包地、种植大葱周期是当年4月或之前的2、3月到第二年的该时候；或原、被告合同签订时合同仅两页纸、被告没有签字或没有看见被告签字等。本院认为事实上被告已经在标注页码为“3”的最后一页合同纸上签写了名字、被告自己陈述也同时写了日期，且又经委托司法鉴定无法鉴别有无在合同上单方补写文字，在此之下本院应当确认原、被告合同所有内容的客观真实性成立，而不应再顾及被告方对此的任何异议。由此相关证人关于欲印证合同仅二页纸等对真实性存疑的证言显然存在矛盾之外而不应采信。而合同第二条承包期限已经明确约定自2016年1月1日至当年12月31日，且特别约定了跨年农作物需自行同下一轮承包者协商等内容，被告作为从事该种植业经营者且有能力向原告大面积承包土地，应当对土地种植现状，及进场时的前后交接，何时可实际进场等情况已经了解清楚和明白，且已经在合同签约日之前交付押金10万元，即应当推定其明知合同各方的权利义务，被告应受此约束。如此，至于合同履行中被告实际何时进场开始种植，实际种植何种作物已经毫无探究意义。进而再分析证人的证词证言，且不论与被告有无一定的利害关系、证人有无到庭、存在相互不一致或矛盾之处，被告究竟是否是4月或之前的3月进场、大葱种植周期如何，本院就该实际情况不应再作进一步调查核实。综上分析，本院对上述证人证词、证言不予采信。 根据案件审理需要，法庭依法出示如下证据： 1、审理中因被告徐军对原告举证的土地承包合同存疑，本院依其申请依法委托浙江汉博司法鉴定中心对该合同第一页与第三页的笔迹形成时间是否系同时间形成进行鉴定，该鉴定人接受委托后于2019年11月27日向本院出具了关于退案材料的函，该函明确表述因检材及技术条件的局限，对书写形成时间的鉴定缺少国家标准、行业标准、部颁的指标规范等，故无法做出鉴定的检验意见，并予退回鉴定。 2、法庭依职权于2019年10月10日对被告徐军进行询问并制作的询问笔录。其陈述：在订合同前的2015年10月，原、被告双方商量土地承包的事情，当时案涉租赁土地上谢志明等人种了大葱，大致说好了租金和押金，被告就在10月28日向原告交付了押金10万元；被告在签订合同时仅签了名和写了日期，合同上写的承包面积376.17亩基本是对的，但因为当时对前任尚留在承包土地上的大葱什么时候清理掉是不清楚的，应以实际清理完毕交地的时间为准，故对租赁时间等其他内容当时在合同上是空白的，（前任）实际是在2016年4月才清理完毕，所以应以此时间开始起算；实际履行中，一年的租金实际是787140元，组成方式是：116亩2300元/亩，其余260.17亩是2000元/亩，被告实际于2016年1月6日向原告支付了787190元；在第一年租期还未到，王德坤就说以后要涨价每亩200元，经协商后涨价确定每亩150元，并且王德坤要求把后两年的租金一次性交清，这样被告又在2016年11月19日付了587000元、2017年1月26日付了11万元，合计1687000元（应当为1687131元，零头抹去），两年到期是2019年4月结束；在2018年12月份王德坤问起被告时被告已经向其明确不再租了，而且王德坤已经另于2019年2月底带人去看过案涉承包地，在4月15日被告同原告联系退地退还押金事，原告是清楚的，被告就于4月16日全面清退完土地；因为种植业形势不好，大葱、萝卜等价格低，被告在原告这里租地已经亏了350万元，许多人（本院注：指搞承包种植业的人）都逃掉了，原告的地租不出去，原告讲要贴他一点，就不肯退还被告押金了。 经原告质证认为：1、对鉴定人的回函没有异议，并陈述认为：合同的内容跟合同中签名落款时间均系同一时间形成；即便是能鉴定，也确信鉴定结论应是如此。2、对被告询问笔录三性均有异议，其很多陈述内容与事实不符。 经被告质证认为，对上述法庭出示证据的三性均无异议，且被告的笔录客观真实。 本院对此分析认证认为：1、对鉴定人的退函，本院依法确认该证据的证明力。2、对被告的询问笔录，系依法形成，形式真实，因其属于当事人陈述内容，对其陈述内容与本院已经确认的证据和事实一致的予以确认具有相应证明力，对其余无其他有效证据印证或存矛盾之处不予采信。本院分析认为，该笔录中被告陈述的实际在2016年第一期已经支付原告787190元，以及后来原告提议涨价并要求把后两年的租金一次性交清之下，被告又在2017年1月26日前分两次支付了2017年、2018年两年的租金共1687000元，该事实描述与原告在审理中陈述第一年同意少收，之后涨价（本院注：但原告无法具体描述实际在履行中如何减少收费、如何增加收费）相符，结合原告诉状中关于“后被告仅支付了2016年度-2018年度的土地承包费用，至今尚未支付2019年度的土地承包费用”的陈述、又原告在对2018年之前的年租金收款后至今从未对被告付多付少存有争议，结合日常生活经验，本院确认被告该项2016年、2017至2018年两年中的实际租赁费用系双方协商一致并已交清的事实予以确认。 反诉中，被告徐军为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：浙江省农村信用社客户回单一份，证明被告在2015年10月28日交押金10万元的事实。（即本诉中被告徐军的举证1的其中一份）。经被反诉人王德坤质证并无异议。对此证据，本院予以确认。 被反诉人王德坤未提交相关证据。 根据以上审理中确认的有效证据和法庭调查，本院经审理查明的事实如下：原告将其租赁经营的部分土地转租赁他人，经原、被告口头协商并确定转租赁意向后，被告于2015年10月28日向原告支付租赁押金10万元。后于2015年12月26日，由原、被告签订书面土地承包合同一份。该协议载明：原告将位于前十一工段的376.17亩土地出租给被告承包种植经营，期限为2016年1月1日至同年12月31日；种植跨年农作物需自行同下一轮承包者协商，未达成协议，在合同期结束有下一轮承包者进行耕种与原告无关；一年租赁款为793491元，押金100000元，押金到期归还，其中有137.17亩的每亩租金为2300元；一年承包款和押金于2015年12月30日前一次性付清，合同到期土地归还后，经原告认可，押金归还被告；被告无力经营，要求解除合同，必须提前6个月告知原告等。嗣后履行中，双方对第一年租金协商后同意减收，并由被告于2016年1月6日付清了2016年度的承包款793491元。因双方存在一年一租的口头约定，合同到期后，被告继续租赁案涉土地，经双方协商同意后变更租金，其先后于2016年11月19日、2017年1月26日前分两次向原告支付了2017年、2018年两年度的租金共1687000元。此后，2019年1月1日起至当年4月某日全部撤出租赁土地时止的租赁费未再交付。原告也未向被告返还押金10万元。 另查明：审理中被告并无提交有效证据证明其在撤出土地前提前6个月已经告知原告的事实。 本院认为：首先，对本案本诉部分进行分析，审理中双方争议的两个重要焦点，一是双方所签订合同的真实性，二是承包期（实为租赁期）的起讫时间和租金计算时间，包括认定被告有无违约的认定基础也是基于对租期起讫时间的认定。如上本院认证意见中已经作了较为充分的阐述，确认了合同的真实性和合同起讫时间为当年的1月1日至12月31日。原、被告之间签订的《土地承包合同》系原告将其合法租赁经营的土地转租赁他人并向他人收取租金，实为土地租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定且未损害他人利益，应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。合同约定的租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，各方均有权随时要求终止不定期租赁合同的履行。从被告于2019年4月撤出土地以及原告在本案中仅主张1月到4月撤地期间的租赁费用及后续闲置土地的损失赔偿来看，本院认定合同至被告实际撤地的2019年4月某日止，合同履行终止。本案审理中另两个难点是：被告于2019年4月撤出土地前的租金标准和计算；和后续土地闲置或租金减少的损失计算、确认。本院对此认为，一，实际履行中租金据情有协商调整，且系双方基于对当时租地行情价和种植收益而作出的利益评估和判断，但对2019年被告租赁期间的租金如何确定，双方并未再有协商，在此之下，当然应以原合同约定价为准方对双方彰显公平。二，后续土地闲置或减收租金等合理损失的确认。其损失来源于闲置土地（抛荒）和未能整年度安排或虽有临时利用但仍造成的租金减少。被告未能举证于解除或终止合同前告知原告，应认定被告系临时终止合同履行存在违约和过错，合同并未约定临时撤地损失的计算，原告即以合同约定解除合同的6个月的时间提前量来计算租金损失，但本院认为是否系合理，还应当对原告有无积极应对，或原告以分割小块出租、低价招租、广泛发布出租信息，或以自己种植经营等有效手段来减少损失进行考量。原告仅在起诉当月刊登招租启事，并未举证已作积极有为应对。故综合考量被告临时撤地的违约行为和原告并无积极减少损失扩大之作为，本院酌情以被告在4月某日实际撤地至当年7月底止的3个月零数日为期间并以合同约定租金标准计算，来作为被告撤地后的损失赔偿。综上分析，被告应当赔偿原告自2019年1月1日起到同年4月撤地，和之后至7月底期间，以约定年租金793491元标准计算的租金和损失，经计算为462871.5元。故原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。 另关于被告的反诉请求，根据合同约定被反诉人收取的押金10万元系属实，依据合同到期返还土地后应归还押金的合同约定，被反诉人理应返还反诉人，而合同并无可据此没收或不予返还之相关约定，故其反诉成立，本院予以支持。被反诉人答辩不应返还的理由并不成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告徐军支付原告王德坤自2019年1月1日起到同年4月撤地期间的租金、并赔偿之后至同年7月底期间的损失，均以约定年租金793491元标准计算七个月，租金和损失共计462871.5元； 二、驳回原告王德坤的其余诉讼请求； 三、被反诉人王德坤返还反诉人徐军押金10万元； 四、上述第一项、第三项相抵后，被告徐军实际支付原告王德坤362871.5元，此款于本判决生效后十日内支付。 如徐军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费10412元，由原告王德坤负担3124元，由被告徐军负担7288元。反诉受理费1150元，由被反诉人王德坤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  葛红卫 人民陪审员  万来振 人民陪审员  孔浩良 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  朱琪琪