贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5125号上诉人（原审被告）：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼**，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：程晨，职务：董事长。被上诉人（原审原告）：薛仁莉，女，汉族，1976年12月1日出生，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：梅念，男，汉族，1976年8月16日出生，住贵州省遵义市汇川区。原审被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：陈建华，职务：董事长。上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）因与被上诉人薛仁莉、梅念及原审贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求：1、撤销原审判决主文第一项，即上诉人不应当向二被上诉人支付违约金705.24和收益金付清之日止的违约金；2、由被上诉人负担二审案件受理费。事实及理由：一审法院在审理过程中并没有完全按照实际情况来作出判决，上诉人在实际经营中，由于多方面的因素，导致经营已陷入困境，出现了收不抵支的情况，为了不给社会增加失业负担，上诉人竭尽全力地维持经营运转，尽量不裁减一个员工。现因出现很多上诉人不可控的市场因素，再按照双方所签订的合同内容去履行，已经不符合客观事实。以上诉人现在的情况，要支付25,588.6元的收益金都已经是非常吃力了。类似的案件对上诉人而言有很多，如果每一个都要支付违约金的话，上诉人将无力承担。上诉人认为，法院应该从上诉人的实际情况出发，作出有利于双方履行的判决，这样才有利于双方问题的解决。据此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人薛仁莉、梅念二审未答辩。原审被告聚银公司二审未作陈述。薛仁莉、梅念在一审的诉讼请求为：1、请求人民法院判令解除薛仁莉、梅念与信本奥特莱斯公司签订的《奥特莱斯购物广场商铺委托经营管理合同》，由信本奥特莱斯公司按相应比例（折后价的120%）提前对薛仁莉、梅念所购商铺进行回购或由信本奥特莱斯公司将薛仁莉、梅念所购商铺按售铺时所提供平面图分隔后将商铺交回薛仁莉、梅念；2、请求法院判决信本奥特莱斯公司向薛仁莉、梅念支付2019年4月1日起至2020年3月31日止的收益金25,588.60元，并按每日1‰承担以3,744.60元为基数自2019年4月1日至2019年6月30日止的违约金337.01元；按每日1‰承担以6,241元为基数自2019年7月1日至2019年9月30日止的违约金561.69元；按每日1‰承担以6,241元为基数自2019年10月1日至2019年12月31日止的违约金561.69元；按每日1‰承担以9,362元为基数自2020年1月1日至2020年3月31日止的违约金842.58元，以及按每日1‰承担以9,362元为基数，至款项清偿之日止的违约金；3．判令信本奥特莱斯公司向薛仁莉、梅念提供2018年及2019年已支付收益金的相关税票；4、聚银公司对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；5、案件受理费由信本奥特莱斯公司、聚银公司承担。一审庭审中，薛仁莉、梅念撤回了第1项、第3项诉讼请求。一审法院经审理查明，遵义奥特莱斯城市广场系聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2016年7月，薛仁莉、梅念与聚银公司签订《商品房买卖合同》，购买遵义市奥特莱斯城市商业用房【房屋产权证号：黔（2017）遵义市不动产权第00302**，房屋建筑面积26.91平方米】。同日，薛仁莉（甲方、委托方）与信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定薛仁莉将前述商业用房委托信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，合同的终止时间为2026年12月30日止，在合同履行期间，薛仁莉（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2016年12月31日开始至2026年12月30日止，共计壹拾年，甲方同意自2016年12月31日至2018年12月30日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定2018年12月31日至2019年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币8234元、2019年12月31日至2022年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币9038元、2022年12月31日至2025年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币10043元、2025年12月31日至2026年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币11047元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，因房屋建筑面积发生了变化，薛仁莉、梅念实际足额支付了购房款349505元。后薛仁莉、梅念、信本奥特莱斯公司、聚银公司对涉案商铺根据实测面积（26.91平方米）等对托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：2016年12月31日至2018年12月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币1040元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付）；2018年12月31日至2019年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币6241元；2019年12月31日至2022年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币9362元；2022年12月31日至2025年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币10402元；2025年12月31日至2026年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币11442元。一审审理中，根据薛仁莉、梅念的陈述及信本奥特莱斯公司、聚银公司的答辩，双方认可信本奥特莱斯公司2019年4月1日前的收益金已支付完毕，2019年4月至6月（即第二季度）未支付的60%即3744.60元，信本奥特莱斯公司、聚银公司尚欠薛仁莉、梅念2019年4月1日至2020年3月31日期间的收益金为25588.60元，信本奥特莱斯公司、聚银公司对薛仁莉、梅念主张违约金认为过高，要求予以调整，同意按年利率6%支付。一审法院经审理认为，薛仁莉、梅念在与聚银公司签订《商品房买卖合同》购买商铺的同时，信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与薛仁莉、梅念签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同，但合同主要内容为信本奥特莱斯公司向薛仁莉、梅念分期缴纳收益金及明确有收益金标准，并允许信本奥特莱斯公司有权转租该商铺，合同内容并非信本奥特莱斯公司受托处理薛仁莉、梅念的出租事宜，实质是薛仁莉、梅念将商铺交付信本奥特莱斯公司使用、收益，信本奥特莱斯公司支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，本案应为租赁合同纠纷。双方为此签订了商品房交付协议，关于薛仁莉、梅念主张的收益金及逾期支付收益金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，信本奥特莱斯公司应支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的收益金25,588.60元。对于被告提出该收益金应扣除相应税款的抗辩，虽然双方签订了《商铺托管收益金纳税申报和代缴协议》，但被告收取薛仁莉、梅念已支付收益金期间的税款并未按协议缴纳与税务部门，被告已构成违约，且原告才是纳税义务人，如允许被告继续扣除税款，将会导致原告权利受损，故对被告的这一抗辩，不予采信。关于违约金，信本奥特莱斯公司从2019年4月1日起未再足额支付收益金，其行为已构成违约，应支付违约金，结合双方签订的委托经营管理合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，说明被告每期有一个月的支付期限，如未能在期限内支付，则应从每期逾期的次月1日起分段支付违约金。薛仁莉、梅念主张按日1‰计算，被告提出进行调整，要求按年利率6%进行计算，因双方合同约定的支付标准为日1‰相当于年利率36%，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，酌情调整违约金按年利率6%进行计算，对薛仁莉、梅念主张按日1‰计算，不予支持，故信本奥特莱斯公司应支付薛仁莉、梅念2019年4月1日至2020年3月31日期间按年利率6%分段计算的违约金共计705.24元，2020年4月1日起的违约金，信本奥特莱斯公司仍应支付，应以9,362元为基数按年利率6%计算至该收益金付清之日止。关于薛仁莉、梅念主张要求聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，聚银公司应对信本奥特莱斯公司在本案中承担的所有债务承担连带清偿责任。薛仁莉、梅念自愿撤回第一、三项诉讼请求，系对自己权利的处分，予以准许。聚银公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛仁莉、梅念（2019年4月1日至2020年3月31日期间）收益金25,588.60元及（2019年4月1日至2020年3月31日期间）违约金为705.24元，2020年4月1日起的违约金，以9,362元为基数按照年利率6%计算至该收益金付清之日止；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一判项承担连带清偿责任；三、驳回原告薛仁莉、梅念的其他诉讼请求。案件受理费250元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司承担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人信本奥特莱斯公司未按合同约定按时足额支付收益金，其行为已构成违约，一审庭审中，上诉人提出对违约金进行调整，要求予以减免或者按年利率6%进行计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，一审法院结合双方约定的计算标准、本案实际情况及上诉人的违约情节等，酌情调整违约金按年利率6%进行计算，符合法律规定，本院予以确认。综上，上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  娄 强审判员  施正高二〇二〇年九月七日法官助理杨颜竹书记员张晓丽