北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初1285号原告：庄立强，男，1992年9月16日出生。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：张建东，男，1986年8月10日出生。委托诉讼代理人：朱燕燕（系推荐），女，1984年10月16日出生。被告：于晓辉，男，1986年2月22日出生。被告：王宏宇，男，1990年11月13日出生。被告：北京盛远信诚房地产经纪有限公司，住所北京市海淀区安宁庄东路******。统一社会信用代码91110108318219723X。法定代表人：李飞。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所，住所北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告庄立强与被告张建东、于晓辉、王宏宇、北京盛远信诚房地产经纪有限公司（以下简称盛远信诚公司）、绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用普通程序独任审，公开开庭进行了审理。原告庄立强之委托诉讼代理人林琳、被告张建东之委托诉讼代理人朱燕燕、被告于晓辉、被告王宏宇、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。被告盛远信诚公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄立强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与张建东之间的口头购房协议；2、判令被告退还原告购房款326000元及利息（利息以326000元为基数，自2016年9月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3、判令绿地京纬公司对上述房款承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年9月6日，原告通过于晓辉、王宏宇、盛远信诚公司购买张建东名下的绿地朗山X号房屋（以下简称涉案房屋）一套，原告共支付房款326000元，被告承诺为原告办理更名手续，但迟迟没有办理。2017年3月，因北京市限购政策出台，原告无法购买涉案房屋，后原告一直要求被告退还购房款，但至今没有退还，现为维护原告合法权益，故诉至法院。张建东辩称，不同意原告的诉讼请求。绿地京纬公司为完成2015年的销售任务推出“手拉手”活动，强迫代理公司押房，并让代理公司寻找客户绿地京纬公司配合办理更名手续，手拉手活动截止日期为2016年4月底。2016年4月30日前，张建东已将涉案房屋的手续、更名费交给绿地京纬公司。张建东所在的北京新景祥文化发展有限公司在2016年4月18日收到客户交纳涉案房屋10%首付款，收到首付款后将写有张建东名字的选房确认单原件给了客户，北京新景祥文化发展有限公司于2016年5月撤离了绿地朗山项目。张建东与于晓辉、王宏宇并不认识。2016年9月6日原告交纳购房款，此时北京新景祥文化发展有限公司已经撤场，而且更名活动也已经于2016年4月底结束。涉案房屋应是绿地京纬公司与其他代理公司进行的二次销售行为，张建东未收取任何费用，居间服务费用也应该由实际收取人退还。综上，不同意原告的诉讼请求。于晓辉辩称，原告刷卡支付96000元，交现金230000元，费用均系房款，均交付王宏宇，后王宏宇返还我部分款项，我作为佣金分配。综上，不同意原告的诉讼请求。王宏宇辩称，我是盛远信诚公司的销售人员，涉案房屋是张建东的房子，我公司代他出售，我帮张建东代收66000元，后给付于晓辉，不同意原告的诉讼请求。盛远信诚公司经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。绿地京纬公司辩称，我公司主体不适格，我公司与张建东存在商品房预约合同关系，但与原告不存在合同关系，原告起诉我公司不当；我公司与张建东之间的商品房预约合同关系尚未履行完毕，涉案房屋产权未过户至张建东名下，如张建东将涉案房屋向原告出售，属于无权处分，相应法律后果由张建东自行承担，与我公司无关；我公司未向原告收取任何费用，也没有签订任何书面协议或合同，也未出具过任何房屋更名材料，故我公司不应当向原告承担返还款项、支付赔偿及损失的义务，原告主张我公司承担共同返还款项责任或承担连带责任无合同依据、法律依据。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，绿地京纬公司为张建东出具《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人张建东，销售房号X，建筑面积46.54平方米，原总房价870715元，成交单价15630.81元/㎡，成交总价727458元，享受折扣92折。2015年12月30日，绿地京纬公司向张建东出具了收款收据，内容为：今收到张建东交来X款项72746元。庄立强主张其在购买涉案房屋过程中，委托其兄张某代为交款。为证实此事实，庄立强提交支付宝转账电子回单、POS签购单、录音资料等证据，并申请张某出庭作证。张某出庭证实，2016年9月6日，张某通过刷卡方式代庄立强向盛远信诚公司支付36000元；通过支付宝转账方式代庄立强向收款方名为王宏宇的账户转账支付60000元；代庄立强向于晓辉交纳现金230000元，另称此前张某曾向于晓辉转账支付10000元定金，后于晓辉将10000元退还。张建东对庄立强所提交的证据不予认可；王宏宇认可收款70000元，后给付于晓辉66000元的事实；于晓辉认可庄立强通过刷卡及现金方式共交纳房款326000元。另在庭审中，张建东为证明其所述事实，向本院提交绿地京纬公司的销售海报、更名费刷卡单据、微信聊天记录、北京新景祥文化发展有限公司银行交易明细等证据材料为证。庄立强、于晓辉、王宏宇等坚持各自主张。另查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，张建东及庄立强均丧失购买涉案房屋的主体资格。上述事实，有当事人陈述、绿地京纬公司出具的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》、收据、POS签购单、支付宝转账电子回单、证明、转账记录、录音、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告盛远信诚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，涉案房屋系张建东从绿地京纬公司定购，绿地京纬公司为张建东出具了《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》及收取房款的收据，现庄立强向于晓辉支付款项并通过于晓辉取得了绿地京纬公司为张建东出具的购房款收据原件，根据上述事实，可认定张建东委托于晓辉等转让涉案房屋，张建东与庄立强之间成立转让定购房屋的合同关系。现因为购房政策影响，张建东及庄立强均丧失购买涉案房屋的资格，故张建东与庄立强之间的合同关系亦应解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于庄立强要求张建东返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。对于返还购房款的具体金额，根据双方陈述及庄立强提交的相关证据,再结合庄立强已经取得张建东关于定购涉案房屋的购房款收据原件等事实，本院认定庄立强为购买涉案房屋支付了326000元购房款。对于张建东称北京新景祥文化发展有限公司已于2016年5、6月份已经全部撤场，对于此后售房之事不知情的辩解意见，证据不足，本院不予采纳，对其所述居间费用由盛远信诚公司负责一节，现并无明确证据证实张建东所述事实，故对张建东的该项答辩意见不予采纳。庄立强未提供证据证明其与绿地京纬公司之间存在购买涉案房屋的合同关系及绿地京纬公司收取了购房款，故庄立强要求绿地京纬公司返还购房款的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告庄立强与被告张建东之间的口头购房协议。二、被告张建东于本判决生效之日起七日内返还原告庄立强购房款三十二万六千元及利息（利息以三十二万六千元为基数，自二○一六年九月六日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告庄立强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千一百九十元（系原告庄立强预交），由被告张建东负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二〇年九月八日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠