海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终971号   上诉人（原审被告）：三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司。   法定代表人：王某1。   委托诉讼代理人：张某。   委托诉讼代理人：谢某，海南邦威律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：三亚恒大园林装饰工程有限责任公司。   法定代表人：陈某1。   委托诉讼代理人：吴某1，海南言必信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吴某2，海南言必信律师事务所律师。   原审被告：王某1，住黑龙江省七台河市桃山区。   原审被告：三亚倾城朵美酒店。   经营者：顾弘扬。   原审被告：邢某，汉族，住吉林省榆树市。   上诉人三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司（以下简称鑫海阳光公司）因与被上诉人三亚恒大园林装饰工程有限责任公司（以下简称恒大园林公司）及原审被告王某1、三亚倾城朵美酒店（以下简称倾城朵美酒店）、邢某房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2020)琼0271民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   鑫海阳光公司上诉请求：撤销三亚市城郊人民法院(2020)琼0271民初1362号民事判决书，依法发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定《房屋出租合同》有效，该认定错误。《房屋出租合同》第3.1条明确约定具体出租范围包括副楼物业管理用房三层、门前共用停车场、大堂后花园、C栋负一层、C栋第一层、A栋一层大堂、地下**共用停车场等，但这些是业主共有的，被上诉人不具有处分权，该部分出租合同应当无效。从被上诉人提供的三土房（2008）字第3520号《土地房屋权证》可知，被上诉人在证上表明的除架空层部分外持有综合楼全部产权，但记事内容栏证明了大部分房产已经出售、抵押并办理了产权变更登记，被上诉人现只持有其中四分之一的产权，仅为共有人之一，其无权单独处分综合楼。一审法院回避这一事实，直接认定被上诉人持有综合楼的全部产权有权出租本案物业。同时也回避了被上诉人将架空层和其他共有设施一并出租给上诉人的客观事实，导致一审判决认定事实错误。2.原审判决确认上诉人逾期缴纳租金构成违约并判决解除合同错误。被上诉人交付上诉人的C栋第一层为架空层被政府认定违法建筑拆除，以及酒店大堂为业主共有，被业主限制使用无法产生效益及其他共有物业使用受限，极大的影响了上诉人的经营及效益（大堂经营使用可获近100万元收益）。上诉人多次要求被上诉人核减租金，否则难以经营。被上诉人表明愿意协商，但迟迟协商未果，被上诉人就此下达解除合同通知，上诉人为了表达继续履行合同的诚意，暂时搁置争议，要求被上诉人发送账号以便付款，被上诉人不予回应，直接起诉要求解除合同。上诉人认为被上诉人违法出租物业导致租赁合同部分无效，无效部分的物业租金不应缴纳（违法行为不受法律保护），上诉人请求核减租金依法有据，其迟延缴付租金的抗辩理由依法成立，不构成违约，该租赁合同依法不应判令解除。二、原审判决违反法定程序。1.本案享有独立请求权的第三人陈某2、三亚艺鸿文化传媒有限公司未参加诉讼；2.本案法律关系错综复杂，涉及多个权利主体，有待查明的案件事实很多，不应适用简易程序审理；3.被上诉人主张按日2%计算违约金但自认过高自行调整为250万元，而一审法院认定应按六个月租金计算并作出判决，其行为违反了不诉不审的原则。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，审判程序违法，应依法发回重审。   恒大园林公司辩称，1、原审判决认定案涉《房屋出租合同》有效，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人在本案对租赁标的提出异议，有驳诚实信用基本原则。《房屋出租合同》第3.1条约定出租范围为“以原洲恒酒店名义经营的全部房产，但业主房及小区共用及公共场所除外”，已经明确按现状出租以及排除业主房及小区共用及公共场所出租的事实。2、原审判决认定上诉人逾期支付租金构成违约，并判决解除案涉《房屋出租合同》正确，上诉人主张其有权迟延支付租金的抗辩理由不能成立。3、上诉人擅自转租案涉租赁标的亦构成严重违约，据此亦可判决解除案涉《房屋出租合同》。4、原审判决程序完全合法，不存在任何程序违法问题。根据合同相对性原则，案涉《房屋出租合同》仅对出租方和承租方具有法律约束力，与案外人陈某2、三亚艺鸿文化传媒有限公司无关，不存在遗漏当事人的情况。基层人民法院及其派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的民事案件，有权确定适用简易程序，而且整个一审过程中上诉人未对适用简易程序提出异议。调整违约金并未改变诉讼请求，原审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金150万元，并不违反“不诉不审”、“不告不理”基本原则。   恒大园林公司向一审法院起诉请求：1、判令立即解除原告与鑫海阳光公司于2017年5月20日签订的《房屋出租合同》；2、判令鑫海阳光公司立即搬离位于三亚市解放三路698号的恒大综合楼（原洲恒酒店），并无偿向原告返还或交付恒大综合楼及所有设施设备（具体包括客房、副楼物业管理用房三层、门前共用停车场、大堂后花园、C栋负一层、C栋第一层及第二层中的5间职工宿舍、A栋一层大堂及第三层餐饮用房、地下**共用停车场等相关配套设施，以及酒店所有固定设备设施及经营用品、装修）；3、判令鑫海阳光公司立即向原告支付房屋租金250万元（租金按每月25万元计算，自2019年4月21日起暂计至2020年2月20日，应计至判决确定解除合同之日止）及所涉税、费、滞纳金；4、判令鑫海阳光公司立即向原告支付逾期付款违约金250万元（逾期付款违约金每月以25万元为基数按日2%分别计算，自2019年3月起，每月的21日分别暂计至2020年1月21日，应计至被告实际支付之日止）；5、判令王某1对前述第3项、第4项诉讼请求中鑫海阳光公司所有债务承担连带清偿责任；6、判令王某1、邢某、倾城朵美酒店共同履行前述第2项诉讼请求中鑫海阳光公司的所有义务；7、本案的案件受理费、保全费等诉讼费用由四被告承担。   一审法院认定事实：2013年10月17日，三亚洲恒实业有限公司与王某1签订《酒店承包合同》，约定合同所涵盖的酒店除业主房及小区共用场所外的整体，包括客房（以附清单为准）、副楼三层、酒店门前共同停车场、大堂后花园、C栋负一层、C栋第一层及第二层中的5间职工宿舍、A栋一层大堂及第三层餐饮用房、地下**停车场共用等相关配套设施在约定期限内交由王某1承包经营与管理，承包期限为10年（不包括4个月装修免承包金期），年租金为360万元。合同还约定了其他条款。2017年5月20日，原告恒大园林公司（甲方）与被告鑫海阳光公司（乙方）签订一份《房屋出租合同》，该合同约定的主要涉案条款：1、甲方承诺享有对位于三亚市解放三路698号的恒大综合楼（原洲恒酒店）及设施完全合法的所有权，有权出租。涵盖原以洲恒酒店名义经营的全部房产，但业主房及小区共用及公共场所除外，具体包括客房（以后附的清单为准）、副楼、物业管理用房三层、门前共用停车场，大堂后花园；C栋负一层、C栋第一层及第二层中的5间职工宿舍；A栋一层大堂及第三层餐饮用房；地下**公用停车场等相关配套设施，前述设备已于2017年5月21日按现状由乙方接受并从事承租经营。2、房屋租赁期限自2017年5月21日起至2027年5月20日止。租赁期满后，乙方应将承租范围内的原状财产、设施设备、经营场地等归还给甲方，乙方在经营期内对承租财产的改造，增加任何固定财产及设备，合同到期或依法解除合同后，甲方不做任何赔偿和补偿。3、租赁期间每年净租金为300万元，乙方于本合同签订后15个工作日内向原告支付第一年第一次租金100万元，余款200万元应于2017年10月31日前支付。第二年度租期起始之日一个月前，乙方按月支付下一个租赁月度的租金，每月租金为25万元整（现金支付），先足额缴纳租金后再经营，以后的租金缴纳以此类推。4、乙方在缴纳第一个租赁年度的租金的同时，应当同时向甲方支付租赁保证金50万元，无论在任何情况下，保证金均不得充抵租金或其他任何款项及费用，保证金在出租合同终止时双方结算并清点移交财产后无息退还乙方。5、合同终止时，乙方应当及时向甲方移交完毕承租房屋及设备设施、经营场地，并保证承租范围内的财产处于正常使用状态，所有固定财产不得拆除。逾期移交或移交不符合条件的，按照最后一个租赁年度的日平均租金的双倍支付逾期占用费。6、乙方自合同签订之日起需按照合同所规定的时间按时缴纳租金，如不及时缴纳租金，逾期每日按照应付未付租金的金额缴纳百分之二滞纳金，超过30日视为严重违约，甲方有权解除本合同。7、在征得甲方书面同意的情况下，乙方可将承租的全部或者部分转租给第三方，并由乙方对第三方的行为向甲方承担连带责任。8、本合同任何一方如未履行或未充分履行本合同约定的义务，均应在收到守约方通知后7日内予以更正或及时履行，逾期未能更正或履行的，除违约方应向守约方一次性支付相当于本合同6个月租金的违约金外，守约方保留索赔及解除合同的权利，守约方解除合同的，合同终止，视为合同期满等等，合同还对其他相关租赁事宜做了详细约定。   上述合同签订后，因鑫海阳光公司已经基于2013年签订的《酒店承包合同》实际占有并使用案涉房屋及相关设备设施，双方未另行对租赁物履行交付手续。在合同的实际履行过程中，因鑫海阳光公司属于自然人独资的一人有限责任公司，股东及法定代表人均为被告王某1，故王某1通过其个人账户向恒大园林公司的指定账户转账支付租金，但并未严格按照合同约定按月用现金支付租金。根据原告的核算，如按照每月25万元的租金计算，鑫海阳光公司支付的租金对应的租期截止至2019年4月20日，鑫海阳光公司在庭审中对支付租金的金额以及对应的租期截止日予以确认。2019年6月29日，原告通过邮寄方式向鑫海阳光公司发出《解除合同通知书》，邮寄地址系该公司注册登记的住所地。2019年7月12日，原告法定代表人陈某1与王某1双方对房租事宜进行过协商，但未达成一致意见。   另查明，鑫海阳光公司向原告承租案涉房屋后，将案涉房屋部分转租给第三方使用。同时，还与被告邢某于2018年7月8日签订一份《酒店客房合作经营协议》，约定双方合作经营案涉租赁标的中的“109间酒店房屋”，邢某以“倾城朵美连锁酒店”名义运营酒店，并负责酒店的日常管理和经营，双方还约定在经营酒店期间产生的相关纠纷，责任由邢某指定责任人承担。   还查明，根据三亚市天涯区综合行政执法局作出的天综执（一大队）罚决字[2018]第001号《行政处罚决定书》的内容，经执法局现场核实，涉案租赁标的B、C栋底层架空层，作为停车或共享活动空间，建筑面积约1006平方米，现状为封闭房屋，封闭时间为2014年；该项目原规划地下一层地上八层，查处时建筑状态为地上九层，第九层加建面价约213平方米，加建时间为2017年10月。该决定书责令恒大园林公司在七日内自行拆除上述建筑物违法加建部分，恢复架空层原貌及使用性质。处罚决定作出之后，上述架空层部分及加建部分均被拆除。被告王某1因将上述架空层部分划分为多个空间并以签订合作协议的方式出租给案外人王某2、唐某等人经营使用而涉及多宗诉讼，判决文书均认定王某1与案外人之间的合作协议实质上是租赁合同，且租赁合同因违反法律法规的强制性规定而无效。鑫海阳光公司提交上述案件的生效文书以证明原告出租C栋一层已经被拆除，无法继续经营使用系原告的过错，应当从合同年租金300万元中扣除相应的价款。   基于以上事实，恒大园林公司认为应当解除与鑫海阳光公司签订的涉案出租合同并向其支付相应的租金及违约金，而王某1与鑫海阳光公司人格混同，应对鑫海阳光公司的债务承担连带清偿责任，邢某及倾城朵美酒店作为案涉《房屋出租合同》主要租赁标的物的实际控制人、使用人和受益人，应与鑫海阳光公司共同承担案涉酒店及相关设备、设施、物品的返还义务，遂诉至本院，请求判如所请。   各方当事人对以上事实均无异议，存在争议的事实主要有以下几个方面：1、三亚洲恒实业有限公司与王某1于2013年10月17日签订的《酒店承包合同》由被告鑫海阳光公司提交，以证明因为原告的过错，导致A栋顶楼约800平方米无法经营使用，原告和鑫海阳光公司于2017年5月20日重新签订《房屋出租合同》并调整年租金从360万元降为300万元。原告质证称合同中约定的租赁标的物中并不存在“A栋顶楼约800平方米”的位置，而调整违约金系应承包方即王某1的要求作出的妥协和让步。根据对合同内容的审查，本院确认鑫海阳光公司所陈述“A栋顶楼约800平方米”的租赁物并未在合同中约定。2、被告鑫海阳光公司抗辩称合同所约定的租赁标的物包括了地上停车场、大堂后花园、地下**停车场、一层架空层等公共区域，属于原告无权占有并出租的房产。原告抗辩称合同中明确列明了哪些位置是共有部分，例如门前公共停车场等，且合同第4.1条、4.2条也明确约定按照房产现状交付被告，而在2017年5月20日签订《房屋出租合同》前，涉案租赁标的物已经于2013年交付给鑫海阳光公司使用，其对租赁物的情况明知且自愿承租的。3、鑫海阳光公司对涉案租赁标的物的权属提出质疑，恒大园林公司向本院补充提交【三土房（2008）字第3520号】《土地房屋权证》，证明原告对涉案综合楼9层(含地下一层）拥有完全所有权，但不含架空层部分。原告在2009年至2012年期间处分了部分房产。鑫海阳光公司质证称该证据证明租赁合同约定的租赁物范围中原告只对部分租赁物享有处分权，其余部分为整个小区业主共有部分。但合同中已经对公共区域及共有部分进行列明。4、关于B、C栋底层架空层位置，报建规划为停车或共享活动空间。鑫海阳光公司称该位置均系原告封闭且B栋一直由原告自行使用，但未提交证据证明。恒大园林公司称根据《处罚决定书》查明的事实，案涉架空层封闭的时间为2014年，即在被告承包酒店期间，足以证实案涉架空层系由被告违法擅自封闭。架空层本身为合法建筑，但承租方（被告）在使用前须报原告知情，并办理相关手续，被告擅自封闭并擅自出租，应当自行承担所有责任。在庭审中本院询问被告鑫海阳光公司涉案租赁物架空层的封闭时间是否是2014年，该公司委托诉讼代理人表示不清楚。经法庭询问的事实而不作出明确答复的，视为对该事实的认可。5、鑫海阳光公司提交原告的法定代表人陈某1及王某1的微信聊天记录，以证明其延迟支付租金一方面是因为在协商租金协调的事宜，另一方面是因为原告的收款账户不确定，双方的交易习惯是由原告提供收款账户才能按时支付租金。原告质证称该聊天记录发生在2019年7月12日、7月21日，已是在鑫海阳光公司严重违约之后，且未涉及调整租金的事宜，不能改变被告逾期支付租金、擅自转租已经构成严重违约的事实。另，其可以完全按原账户向原告支付房屋租金，根本无需原告提供新的收款账户，即便没有新的收款账户，被告也可以通过依法提存租金的方式履行案涉租金的支付。   一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一、关于恒大园林公司与鑫海阳光公司于2017年5月20日签订的《房屋出租合同》的效力问题。鑫海阳光公司抗辩称涉案出租合同因违反法律法规的强制性规定而无效，理由是原告对涉案租赁物的所有权未提交合法权属凭证，但在本案审理过程中，原告向本院提交的【三土房（2008）字第3520号】《土地房屋权证》已证明原告对涉案综合楼9层(含地下一层）拥有完全所有权。因此，涉案《房屋出租合同》是恒大园林公司与鑫海阳光公司双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据本院查明的事实，按照合同约定,被告鑫海阳光公司应当按月支付下一个租赁月度的租金25万元，如逾期超过30日视为严重违约，恒大园林公司有权解除合同。在合同履行过程中，鑫海阳光公司未严格按照合同约定履行，经双方核算及确认，其支付的租金对应的租期为2019年4月20日，至原告起诉之日（立案时间为2020年1月19日）已经严重逾期。另外，鑫海阳光公司按期支付租金是其应当履行的主要义务，在原告催告后在合理期限内仍未履行，亦符合法定解除的条件。故，恒大园林公司诉求解除与鑫海阳光公司于2017年5月20日签订的《房屋出租合同》符合约定及法定条件，本院予以支持。   二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，涉案《房屋出租合同》终止履行，故被告鑫海阳光公司应向原告返还位于三亚市解放三路698号的恒大综合楼（原洲恒酒店）及合同约定的所有设施设备（具体包括客房、副楼物业管理用房三层、门前公用停车场、大堂后花园、C栋负一层、C栋第一层及第二层中的5间职工宿舍、A栋一层大堂及第三层餐饮用房、地下**共用停车场等相关配套设施）。原告要求被告立即搬离与返还涉案租赁物系重复诉求。另，根据合同约定，合同终止时，被告鑫海阳光公司移交的财产应处于正常使用状态，添加的酒店所有固定设备设施及经营用品、装修均无偿归原告恒大园林公司所有。   三、关于租金、税费、滞纳金的计算问题。鑫海阳光公司支付的租金对应的租期截止日为2019年4月20日，而合同约定的租金为每月25万元，故原告诉求鑫海阳光公司应向原告支付自2019年4月21日起至判决确定解除合同之日止的租金，本院予以支持。其中，判决确定的解除合同之日应表述为判决生效之日。对于鑫海阳光公司主张调整租金的抗辩意见，本院不予支持。理由如下：1、共有及公用部分的区域并非作为租赁物出租，在合同中已经明确陈述为公共区域及共用部分，鑫海阳光公司认为原告交付的租赁物存在瑕疵的抗辩意见没有事实依据，其自2013年即使用涉案标的物，对租赁物的现状明知且同意，双方也已经对租金进行过一次调整，如有异议，应当在合同签订时提出，合同签订后就应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的权利及义务。2、关于架空层被拆除事宜，双方均未提交直接证据证明架空层的封闭系对方所为，根据庭审查明，执法局认定的加建时间为2014年，而鑫海阳光公司在2013年即已经承包使用涉案标的物，故因架空层的违法封闭被执法局拆除导致的不利后果均应由鑫海阳光公司自行承担。原告诉求的税费及滞纳金因没有确定的计算方式以及数额，本院不在本案中处理，原告可以另行主张。   四、关于违约金。合同约定的违约条款是“违约方应向守约方一次性支付相当于本合同6个月租金的违约金”，故原告主张的违约金应为6个月的租金即150万元（25万元/月×6月），原告诉求按照逾期付款违约金以每月25万元为基数，按日2%分别计算的主张属于合同中约定的逾期缴纳租金应当支付滞纳金的计算方式，原告应该按照合同约定的保留索赔权而另行主张。故，原告诉求的违约金本院仅支持150万元，超出部分不予支持。   五、关于王某1是否应当对鑫海阳光公司的上述债务承担连带责任的问题。鑫海阳光公司属于自然人独资的一人有限责任公司，股东及法定代表人均为被告王某1。在合同实际履行过程中，王某1通过个人账户向原告支付租金，也以个人名义对外转租涉案租赁物以及作为诉讼主体参加相关诉讼，王某1与鑫海阳光公司存在人格混同的情形，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，王某1未提交证据证明鑫海阳光公司财产独立于自己财产，依法应承担举证不能的相应不利后果，故王某1应当对鑫海阳光公司的上述债务承担连带清偿责任。   六、关于被告王某1、邢某及倾城朵美酒店是否应当履行交付所占有使用的部分涉案租赁物的义务的问题。原告基于鑫海阳光公司违约而主张解除权的理由成立，鑫海阳光公司应当向原告返还合同项下的全部租赁物，包括被告邢某以“倾城朵美连锁酒店”名义运营的“109间酒店房屋”。鑫海阳光公司转租或者以合作经营名义交给案外人使用的协议均应终止履行，如继续使用则构成侵权。故鑫海阳光公司与被告邢某于2018年7月8日签订的《酒店客房合作经营协议》也应当终止履行。但本案审理的是鑫海阳光公司与恒大园林公司之间租赁合同关系，根据合同的相对性原则，合同条款对邢某及倾城朵美酒店均不具有约束力，故原告诉求被告邢某及倾城朵美酒店共同承担返还恒大综合楼及所有设施设备，本院不予支持。被告王某1与鑫海阳光公司存在人格混同的情形，涉案合同项下的租赁物也在王某1的实际控制之下，故王某1应当与鑫海阳光公司共同承担返还涉案合同项下全部租赁物的责任。被告王某1、邢某经本院依法传唤，拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告三亚恒大园林装饰工程有限责任公司与被告三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司于2017年5月20日签订的《房屋出租合同》；二、被告三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司及被告王某1自本判决生效之日起立即共同向原告三亚恒大园林装饰工程有限责任公司返还恒大综合楼及所有设施设备（具体包括客房、副楼物业管理用房三层、门前共用停车场、大堂后花园、C栋负一层、C栋第一层及第二层中的5间职工宿舍、A栋一层大堂及第三层餐饮用房、地下**共用停车场等相关配套设施，以及酒店所有固定设备设施及经营用品、装修）；三、被告三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告三亚恒大园林装饰工程有限责任公司支付拖欠的租金（租金每月25万元，自2019年4月21日计算至本判决生效之日止）；四、被告三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告三亚恒大园林装饰工程有限责任公司支付违约金150万元；五、被告王某1对上述第三项、第四项中三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告三亚恒大园林装饰工程有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费13400元（原告恒大园林公司已预交），保全费5000元，由被告三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司与被告王某1共同负担11040元，由原告三亚恒大园林装饰工程有限责任公司承担7360元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2017年5月20日，双方签订的《房屋出租合同》第3条第1款约定“......甲方承诺本合同所涵盖的以原洲恒酒店名义经营的全部房产，但业主房及小区共用及公共场所除外，具体包括客房（以后附的清单为准）、副楼物业管理用房三层、门前共用停车场、大堂后花园；C栋负一层、C栋第一层及第二层中的5间职工宿舍；A栋一层大堂及第三层餐饮用房；地下**共用停车场等相关配套设施。前述设施已于2017年5月21日按现状由乙方接受并从事承租经营。”双方均认可客房实际并未附有具体清单，也认可副楼物业管理用房三层、门前共用停车场、大堂后花园、C栋负一层、C栋第一层、地下**共用停车场均是全体业主共有的而非上诉人独有的。上诉人认为全体业主共有的这部分被上诉人无权出租，该部分合同无效，但被上诉人认为全体业主共有的这部分虽然罗列了但是不属于出租范围，该条已经排除了“业主房及小区共用及公共场所”并且是按现状出租的。   本院认为，本案的争议焦点为：一、是否遗漏了第三人陈某2、三亚艺鸿文化传媒有限公司；二、将违约金调整为150万元是否符合法律规定；三、上诉人主张《房屋出租合同》部分无效是否有依据。   关于争议焦点一，本院认为一审判决并未遗漏第三人陈某2、三亚艺鸿文化传媒有限公司参加诉讼。本案审理的是鑫海阳光公司与恒大园林公司之间的租赁合同关系，根据合同的相对性原则，《房屋出租合同》约定的权利义务、违约责任等对陈某2、三亚艺鸿文化传媒有限公司均不具有约束力，至于鑫海阳光公司将涉案房屋转租给陈某2、三亚艺鸿文化传媒有限公司所产生的纠纷，可另行诉讼解决。   关于争议焦点二，本院认为一审法院将违约金调整为150万元不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，具体到本案中，虽然《房屋出租合同》第10条约定违约方应支付的违约金按六个月的合同租金即150万元计算，但该约定明显高于实际损失，鉴于被上诉人未提供具体的实际损失证据予以证明，本院酌定其实际损失为租金的利息损失并上浮30%，故本院依法将违约金调整为从2019年4月21日起计算至本判决生效之日止，利率为2019年4月21日-2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算、2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，其中2019年4月21日至2019年5月20日的违约金基数按25万元计算，2019年5月21日至2019年6月20日按50万元计算，以此类推直至本判决生效之日止，即违约金基数首月为25万元，次月起每月递增25万元分段计算。   关于争议焦点三，本院认为上诉人主张《房屋出租合同》部分无效没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，我国合同法关于房屋租赁合同因无权处分而主张合同无效的没有具体规定，可以参照买卖合同的上述相关规定，具体到本案中，上诉人鑫海阳光公司主张上诉人对出租物没有全部所有权，无所有权部分为合同无效部分，本院认为，在订立房屋租赁合同时，对出租的标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的出租合同的效力，因此，上诉人的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。   综上所述，鑫海阳光公司请求发回重审没有事实根据和法律依据，本院不予支持，但其上诉请求所依据的事实和理由中关于一审法院违约金调整不当的抗辩理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持三亚市城郊人民法院(2020)琼0271民初1362号民事判决第一、二、三、五、六项；   二、变更三亚市城郊人民法院(2020)琼0271民初1362号民事判决第四项为：三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司自本判决生效之日起十日内向三亚恒大园林装饰工程有限责任公司支付2019年4月21日至本判决生效之日止的违约金（2019年4月21日至2019年8月19日的违约金利率按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算、2019年8月20日至本判决生效之日的违约金利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，违约金基数首月为25万元，次月起每月递增25万元分段计算）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费46800元，减半收取23400元（三亚恒大园林装饰工程有限责任公司已预交13400元），由三亚恒大园林装饰工程有限责任公司负担8775元，三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司、王某1负担14625元。一审保全费5000元（三亚恒大园林装饰工程有限责任公司已预交5000元），由三亚恒大园林装饰工程有限责任公司负担1875元，三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司、王某1负担3125元。二审案件受理费38800元（三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司已预交26800元），由三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司负担24250元，三亚恒大园林装饰工程有限责任公司负担14550元。   本判决为终审判决。   审判长 郭和平   审判员 郭 强   审判员 汤玲燕      二〇二〇年九月十五日   书记员 符徐向   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。   《最高人民法院关于适用   若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件   适用法律问题的解释》   第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。   出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。