广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初2287号原告（反诉被告）：赵洋，男，2000年5月18日出生，汉族，身份证登记地址广东省肇庆市端州区**********。委托诉讼代理人：林晶晶，广东端庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国宁，广东端庆律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：肇庆市幸福里颐养服务有限公司，住所地广东省肇庆市端州区*********卡。法定代表人：欧某1。委托诉讼代理人：罗子均，广东西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：区秋仪，广东西江律师事务所律师。原告赵洋与被告肇庆市幸福里颐养服务有限公司（以下简称幸福里颐养公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序。期间，幸福里颐养公司提起了反诉，本院于2020年9月2日公开开庭对本、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）赵洋及其委托诉讼代理人林晶晶、黄国宁、被告（反诉原告）幸福里颐养公司的委托诉讼代理人罗子均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵洋向本院提出诉讼请求：1.判令幸福里颐养公司向其支付拖欠的租金共计160000元（租金自2020年1月暂计至2020年5月10日共4个月，之后的租金计算本案案涉合同实际解除时止）；2.判令幸福里颐养公司向其支付拖欠的水电费共计844元；3.判令幸福里颐养公司向赵洋支付其因主张本案债权而支出的律师费15000元。以上合计175844元；4.判令赵洋于2019年5月23日收取的幸福里颐养公司交付的押金不予退还；6.判令本案的诉讼费用由幸福里颐养公司承担。诉讼中，赵洋增加诉讼请求为：判令解除赵洋、幸福里颐养公司于2019年4月29日签订的《招商经营服务协议》。事实和理由：2019年4月29日，赵洋与幸福里颐养公司签订了一份《招商经营服务协议》，约定租赁期限为12年，即从2019年5月1日至2031年4月30日止，每月租金为36000元，被告应在每月10日前交纳租金。合同同时约定了房屋的使用维修、租赁物的交付及返还、合同的变更与解除、违约责任及特别约定等其他事项。合同签订后，赵洋将位于肇庆市***********卡商铺及二层至五层交付给幸福里颐养公司使用，赵洋已按合同约定将商铺交付给幸福里颐养公司使用，幸福里颐养公司前期仍准确按合同约定准时向赵洋交付租金，直至2019年*月**日，幸福里颐养公司交付20000元租金后开始拖欠租金，在赵洋多次催告下，其仍未结清拖欠的租金及水电费，截止2020年5月16日，幸福里颐养公司尚欠赵洋租金160000元及水电费844元，其行为已构成违约。基于以上事实，为维护自身的合法权益，赵洋特提起诉讼，请求判如所请。被告幸福里颐养公司口头辩称，1.赵洋起诉的请求中，租金计算错误，根据《招商经营服务协议》，相关的租赁面积是1800平方米，而实际根据房产证的面积是1487.49平方米，其交付的面积与实际不相符。2.赵洋存在违建的情况，顶楼面积属于违建，相关部门已经到现场要求进行整改，我方是经营养老事业，由于存在违建事宜，无法通过验收，特别是消防验收，致使幸福里颐养公司无法经营，合同目的无法实现。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：据不动产权证记载，坐落肇庆市***********卡商铺及二层至五层（以下简称案涉物业）的权利人为赵洋，房屋建筑面积为1487.49平方米。2019年4月29日，赵洋（甲方）与幸福里颐养公司（乙方）签订《招商经营服务协议》，主要约定：一、地点及面积。甲方将案涉物业，面积为1831.94平方米的场所，提供给乙方作经营合法行业之用。二、时间。招商时间定为12年，即从2019年5月1日至2031年4月30日止。三、服务费计算及服务费支付办法。1、服务费按月计算，按每月收取，2019年5月1日至2022年4月30日，每月服务费为人民币36000元/月（装修期五个月不收取服务费）；……注：以上服务费价格均不含国家规定的所有税费及个人所得税（发票税金由乙方按实际情况另行支付）和政府职能部门收取的其他相关费用以及因乙方使用而产生的电、通讯、电视、卫生、水和垃圾费等费用。2、乙方在本协议签订之日起，必须当天一次性向甲方交付押金壹拾万元（¥100000元），甲方并在当日将房屋的使用权交乙方使用。乙方交纳的押金¥100000元可在协议期满后，经甲乙双方检查移交场所完好，恢复原貌无异议时甲方予以退回（不计利息）。3、招商场所使用的水费、电费和垃圾费按甲方缴费收据的标准收取。四、甲乙双方责任。……（二）乙方责任。1、乙方必须在每月10号前依时向甲方支付当月服务费和甲方为其代缴的水、电、卫生等费用，如果乙方逾期不交的，逾期每一天，甲方按月服务费的5%向乙方收取违约金。逾期超过二十天的，甲方有权提前收回场所的使用权，终止本招商协议，并没收乙方的全部押金，另行招商。……六、如双方发生了纠纷，同意通过友好协商共同解决，协商不成的双方均可向端州区人民法院提起诉讼。因诉讼而产生的诉讼费、担保费及律师费等费用由违约方承担。……合同签订后，幸福里颐养公司如约缴交了押金100000元，赵洋也将上述商铺交付给幸福里颐养公司使用。直至2020年1月，幸福里颐养公司仅向赵洋支付了20000元租金后就开始拖欠租金、水电费。经多次催收无果后，赵洋遂起诉至本院。庭审中，赵洋、幸福里颐养公司均确认《招商经营服务协议》的服务费实际是案涉物业的租金，且确认该租金标准是按照实际使用面积的平均数计算。幸福里颐养公司亦确认该协议约定的案涉物业的面积与其实际使用的面积基本一致。诉讼中，经赵洋申请，本院作出（2020）粤1202民初2287号民事裁定，查封、扣押、冻结被告名下价值合共175844元的财产。2020年7月21日，本院将本案的相关应诉材料送达给幸福里颐养公司。此外，根据赵洋提供的收据和相关的水电费通知单显示，案涉物业2020年1月至5月31日期间的水电费合共844元。2020年5月16日，赵洋与广东端庆律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师担任本案代理人，律师费为15000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。赵洋与幸福里颐养公司于2019年4月29日签订的《招商经营服务协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之合同，双方均应依约全面履行。关于《招商经营服务协议》的解除问题。在本案中，幸福里颐养公司无故拖欠租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，赵洋有权解除合同。赵洋于2020年6月4日通过向本院起诉的形式主张解除合同，相关应诉材料送达给幸福里颐养公司之日为解除合同之日，因此，双方签订的《招商经营服务协议》于2020年7月21日解除，本院予以确认。关于拖欠租金的数额问题。如前所述，双方于2020年7月21日解除了《招商经营服务协议》，故租金应计至2020年7月21日，结合本院查明的事实，幸福里颐养公司拖欠了2020年1月1日至7月21日期间的租金合计220387.1元（36000×6+36000÷31×21-20000=220387.1元）。赵洋的该项诉讼请求合理合法，本院予以支持。幸福里颐养公司虽以其实际使用面积与合同约定的租赁面积存在差异且案涉物业存在违建，但其却确认实际使用面积大于合同约定面积且租金标准亦是以实际使用面积为计算基数，其也未能提供案涉物业存在违建影响其使用的相关依据，故其反诉主张赵洋返还多收取的租金的理据不足，本院不予支持。同理，幸福里颐养公司以上述理由主张赵洋赔偿装修费亦理据不足，本院亦不予支持。关于赵洋主张幸福里颐养公司支付2020年1月至5月31日期间的水电费共计844元的请求。在案涉商铺交还前，幸福里颐养公司拖欠水、电费844元，赵洋提供了相关的依据予以证实，故本院予以支持，幸福里颐养公司理应将所欠的水电费支付给赵洋。关于幸福里颐养公司已缴纳的合同押金10万元问题。对于押金，根据合同约定，幸福里颐养公司逾期支付租金超过20天的，赵洋有权没收幸福里颐养公司的全部押金。故此，赵洋请求没收幸福里颐养公司交纳的10万元押金符合双方约定，本院予以支持。幸福里颐养公司反诉主张赵洋返还该10万元押金缺乏依据，本院不予支持。关于律师费15000元问题。根据《招商经营服务协议》第六条约定，因诉讼而产生的诉讼费、担保费及律师费等费用由违约方承担。如前所述，幸福里颐养公司拖欠租金，构成违约，应承担相应的违约责任。赵洋主张的律师费15000元符合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的收费标准，并有《委托代理合同》、发票等证据佐证在案，赵洋该诉讼请求合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告赵洋与被告肇庆市幸福里颐养服务有限公司于2019年4月29日签订的《招商经营服务协议》。二、被告肇庆市幸福里颐养服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵洋支付拖欠的租金220387.1元。三、被告肇庆市幸福里颐养服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵洋支付自2020年1月至5月31日期间水、电费合计844元。四、被告肇庆市幸福里颐养服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵洋支付律师费15000元。五、原告赵洋不予退还被告肇庆市幸福里颐养服务有限公司交纳的押金100000元。六、驳回反诉原告肇庆市幸福里颐养服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费56460.04元，因适用简易程序减半收取28230.02元、保全费1399.22元（原告已预交），由被告肇庆市幸福里颐养服务有限公司负担。本案反诉受理费3104.98元（反诉原告已预交）,由反诉原告肇庆市幸福里颐养服务有限公司负担。肇庆市幸福里颐养服务有限公司应负担的部分在本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 覃丽珍二〇二〇年九月七日法官助理 聂钰湘书 记 员 梁思颖