内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终968号上诉人（原审被告）：呼伦贝尔市和润房地产开发有限公司。法定代表人：王国良。委托诉讼代理人：吴永强，内蒙古典威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董腊梅，女，住内蒙古自治区牙克石市。上诉人呼伦贝尔市和润房地产开发有限公司（以下简称和润公司）因与被上诉人董腊梅房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2019）内0782民初3979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。和润公司上诉请求：1.依法对一审判决进行改判，驳回董腊梅的诉讼请求；2.诉讼费用由董腊梅承担。事实和理由：2018年4月7日，和润公司与董腊梅签订《商品房买卖合同》并约定了交房期限，但由于牙克石市热电总厂与市政府就供热管网切换方案没有达成共识，导致不能给涉案房屋供暖，属于政府行为，并非和润公司违约。和润公司考虑到企业社会责任问题，于2019年5月13日做出决议，给付董腊梅住宅补偿款，董腊梅接收补偿款的行为说明其对补偿事宜与和润公司达成合意，不能再次向和润公司主张房屋租赁费和其它补偿费。《商品房买卖合同》第九条第一款明确约定：“燃气交付备案后使用”，第二款约定：“上述配套设施未按约定日期运行的，甲方90日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金”。燃气属于易燃易爆商品，消防部门机构改革后不再对燃气进行验收，现在没有确定哪个主管部门具有燃气验收及出具验收报告的职能，故和润公司不构成违约，即使违约也是自验收备案后90日，而且双方针对商品房上水、下水、供电、燃气、暖气等配套设施运行超期的，应每项按照商品房价款的0.01%支付违约金，而不是每日按照商品房价款的0.01%支付违约金。另外，董腊梅主张的房屋租赁费与本案无关，超出合同约定事项，是董腊梅个人行为，和润公司不应当赔偿董腊梅房屋租赁费。董腊梅辩称，1.和润公司称延迟供暖系牙克石市政府行为，与事实不符。和润公司将延迟供暖的原因归结于牙克石市热电总厂与牙克石市政府就供热管网切换方案没有达成共识，其目的是把其应承担的违约责任推给牙克石市政府和热电总厂。即便是和润公司所称的上述原因导致延迟供暖，也应由和润公司与牙克石市政府、牙克石热电总厂解决，与董腊梅无关。2.和润公司称已与董腊梅就补偿事宜达成合意是歪曲事实。因和润公司未按《商品房买卖合同》约定时间交房，董腊梅多次因租房所产生的实际损失、违约金和利息等问题找和润公司协商，但和润公司长期推诿不予解决。经董腊梅多次催要，和润公司于2019年5月13日支付了部分房屋补偿款8725.53元，但与董腊梅的实际损失相差甚远，董腊梅并未承诺不继续追偿房屋租赁费用及违约金和利息损失。而且和润公司于2019年5月13日交付给董腊梅的房屋并未达到入住标准，没有按约定时间供应暖气和燃气，配套设施不完善。现在和润公司提出上诉，故意制造讼累，以达到其不愿承担社会责任和法律责任的目的，有违社会道德。3.一审判决认定事实清楚，和润公司的上诉理由不能成立。董腊梅于2018年4月7日购买了和润公司开发的位于牙克石市××园房屋，并与和润公司签订了《商品房买卖合同》，董腊梅按约定完成交付房款的义务。《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2018年9月30日，而和润公司于2019年4月23日才将房屋交付董腊梅使用，逾期交房7个月之久，和润公司的行为已构成根本违约。依据《商品房买卖合同》第五条约定，和润公司应按房屋价款的0.5支付给董腊梅违约金、银行同期贷款利息，第九条约定，不能如期使用燃气的，和润公司应按房价款的0.01%支付违约金。4.和润公司并未在法庭接待时当庭提出《商品房买卖合同》第九条约定的商品房配套设施运行超期每项按照商品房价款的0.01%支付违约金，不是每日按照房屋价款的0.01%支付违约金的主张，故董腊梅对和润公司后提出的该主张不作答辩。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，和润公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。董腊梅向一审法院起诉请求：1.和润公司承担延期交房违约金及利息13916.01元；2.和润公司承担商品房燃气配套设施不能按时运行的违约金15186.60元；3.和润公司承担延期交房造成董腊梅租房经济损失10291.67元；4.和润公司退还董腊梅取暖费363.47元；5.和润公司承担该案诉讼费用。以上诉讼请求合计金额39757.75元。一审法院认定事实：董腊梅（乙方）与和润公司（甲方）于2018年4月7日签订《商品房买卖合同》，董腊梅购买位于牙克石市××园房屋，商品房价款为389437.50元。合同第三条约定：甲方将验收合格的商品房2018年9月30日前交付乙方使用。合同第五条约定：如甲方未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期超过90日的，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方交付之日次日起至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.5支付违约金。合同第九条约定：燃气配套设施于验收备案后交付使用，暖气配套设施与所购房屋同期交付使用。上述配套设施未按约定日期运行的，甲方90日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。和润公司于2019年4月23日向董腊梅交付房屋。和润公司于2019年5月13日给付董腊梅逾期交房补偿款8725.53元。董腊梅于2018年5月10日至2019年5月10日承租位于××区房屋，租金为9500元。一审法院认为，董腊梅与和润公司签订的××园小区5-1-1-602房屋《商品房买卖合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立。从合同约定交付截止时间的次日2018年10月1日计算至董腊梅2019年4月23日实际接收房屋时止，房屋逾期交付204天。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。董腊梅关于以2019年10月27日房屋正常供暖日作为逾期交付截止时间的主张，不符合法律规定。和润公司未按合同约定时间交付房屋，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，董腊梅依据合同第五条的约定，要求和润公司赔偿已付房款利息并支付违约金符合法律规定。按同期银行贷款年利率4.35%标准计算，截止2019年4月23日的已付房款利息损失为9599.63元（389437.50元×4.35%÷360天×204天），逾期交房违约金为3972.26元（389437.50元×0.5×204天），合计金额13571.89元。合同约定已付房款利息损失、违约金债务同时清偿，董腊梅没有证据证明8725.53元赔偿款只为房款利息损失或违约金一项的事实，和润公司承担的房款利息损失和违约金应扣减已支付的赔偿款，被告和润公司应支付的房款利息损失和违约金合计4846.36元。董腊梅要求和润公司给付房款利息损失、违约金13916.01元的诉讼请求，其中4846.36元部分诉讼请求符合法律规定，予以支持；其余部分诉讼请求不符合法律规定，不予支持。燃气作为商品房配套设施之一，和润公司负有在约定期限内交付使用的合同义务。合同第九条“燃气验收备案后交付使用”的约定，属于期限不确定的约定，被告和润公司至开庭时仍未能办理验收备案手续，应视为为自己的利益不正当地阻止燃气设施交付，燃气设施未能交付使用的违约事实已成就。一审法院综合考虑商品房买卖中燃气设施通常、合理的交付时间，以房屋交付之日顺延合同约定的采取补救措施90日的次日，即以2019年7月23日作为计算违约金的开始时间，截止2020年5月9日开庭时，共计291天。董腊梅要求和润公司给付燃气设施不能按时运行的违约金15186.60元的诉讼请求，其中11332.63元（389437.50元×0.01%×291天）部分诉讼请求符合法律规定，该院予以支持，其余部分诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。董腊梅在2019年4月23日房屋交付之后，以房屋供暖等问题为由继续租赁房屋发生的费用，不属于必然发生的直接损失。截止2019年4月23日，因和润公司逾期交房，董腊梅的租房实际损失为5309.59元（9500元÷365天×204天）。董腊梅同时主张逾期交房违约金和租房实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，和润公司承担董腊梅的租房实际损失应当扣除已支付的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，董腊梅要求和润公司给付租房实际损失10291.67元的诉讼请求，其中1337.33元（5309.59元-3972.26元）部分诉讼请求符合法律规定，该院予以支持，其余部分诉讼请求不符合法律规定，该院不予支持。和润公司承认董腊梅要求退还取暖费363.47元的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。和润公司未提交证据证明存在合同附件五第六条约定的延期交付免责事由及已办理燃气设施验收备案手续的事实，一审法院对和润公司上述答辩意见不予采纳。综上所述，判决：一、和润公司于判决生效之日起十五日内给付董腊梅房款利息损失、逾期交房的违约金4846.36元、燃气设施不能按时运行的违约金11332.63元、租房实际损失1337.33元、退还取暖费363.47元，合计17879.79元；二、驳回董腊梅的其他诉讼请求。本院二审期间，和润公司提交了其与牙克石海诺燃气销售有限公司（以下简称海诺公司）签订的《燃气管道工程合同书》，欲证明牙克石市住房和城乡建设局证实燃气未验收系和润公司尚欠燃气施工费错误。根据《燃气管道工程合同书》的约定，海诺公司负责对燃气进行验收备案，燃气的验收与和润公司没有关联。董腊梅质证意见认为，《燃气管道工程合同书》签订于2018年，不属于二审期间新证据，且该合同系复印件，董腊梅在一审期间提交的牙克石市住房和城乡建设局出具的答复是原件，即便和润公司二审接待后能提供该合同原件，对其真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。本院认为，和润公司提交的《燃气管道工程合同书》复印件与原件核对无异，对其真实性予以确定，但不属于二审期间的新证据，该合同对燃气竣工验收备案未作出明确约定，但明确约定了“和润公司付清总工程款后，海诺公司方可开栓送气”，这与牙克石市住房和城乡建设局在《关于润泽园小区燃气未开通问题的答复》中载明的“润泽园小区燃气未开通的直接原因为开发企业没有给燃气企业支付燃气工程款，燃气企业不进行燃气压力测试，故不具备工期条件……”的内容吻合，故对和润公司的证明目的不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2018年5月8日，和润公司作为建设单位，海诺公司作为施工单位，双方签订了《燃气管道工程合同书》，并对双方权利义务作出约定。本院认为，本案的争议焦点为：一、董腊梅接收了和润公司给付的补偿款后还能否主张已付购房款的利息损失、逾期交房违约金、取暖费。如能主张，应如何认定数额。二、和润公司是否应当承担董腊梅的租房经济损失10291.67元。三、和润公司对燃气交付是否构成违约，如构成违约，违约金数额如何认定。关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，和润公司逾期交房构成违约，虽然其向董腊梅支付了8725.53元补偿款，但不能提供证据证实董腊梅同意收到该补偿款后不再主张权利，董腊梅认为和润公司给付的赔偿款不足以弥补其损失，依法可以主张权利。案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合合同生效的要件，该合同真实有效。案涉《商品房买卖合同》第三条约定交房时间为2018年9月30日，和润公司依据合同附件五第六条的约定，主张政府行为导致逾期交房应免责，但提交证据不足以证实，故和润公司于2019年4月23日交房构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。案涉《商品房买卖合同》第五条明确约定了逾期交房的违约责任包括已付购房款的利息损失、违约金，以及利息和违约金的计算方式。关于逾期交房违约天数，从合同约定交付截止时间的次日即2018年10月1日计算至2019年4月23日董腊梅实际接收房屋时止，房屋逾期交付204天。关于逾期交房利息损失的计算，按合同约定的同期银行贷款年利率4.35%标准计算，截止2019年4月23日的已付房款利息损失为9599.63元（389437.50元×4.35%÷360天×204天）。关于逾期交房违约金的计算，按照合同约定的商品房价款的日0.5支付，逾期交房违约金为3972.26元（389437.50元×0.5×204天）。逾期交房利息损失、违约金合计金额13571.89元。因和润公司与董腊梅均不能证实8725.53元补偿款的性质，扣除和润公司已经向董腊梅支付8725.53元补偿款，和润公司还应给付董腊梅逾期交房的利息损失和违约金合计4846.36元（13571.89元-8725.53元）。对于董腊梅主张的退还363.47元取暖费，和润公司无异议，应予支持。一审判决关于逾期交房天数、已付购房款利息损失、逾期交房违约金的计算、退还取暖费的数额认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，董腊梅主张的因和润公司逾期交房，导致其租房产生的损失，该损失并非案涉应交付房屋的实际损失，双方在《商品房买卖合同中》已经约定了逾期交房的损失为利息损失，是双方在订立合同时对违约后造成损失的明确约定，该约定体现合同双方当事人的意思自治。因逾期交房给董腊梅造成的损失已经通过已付购房款利息损失及违约金的方式得到补偿，其不能对房屋租金损失重复进行主张，故董腊梅主张的租房经济损失10291.67元，本院不予支持，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。关于焦点三，根据《城镇燃气管理条例》第十一条第三款：“燃气设施建设工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工验收，并自竣工验收合格之日起15日内，将竣工验收情况报燃气管理部门备案”的规定，和润公司作为建设单位，自述燃气工程竣工时间为2019年5月，但因机构改革无法确定燃气验收备案主管部门，导致燃气不能按期验收备案。和润公司的该主张与董腊梅一审时提交的牙克石市住房和城乡建设局于2020年1月9日作出的《关于润泽园小区燃气未能开通问题的答复》中载明的燃气不能交付使用的原因相悖，和润公司亦不能提供其他证据证实，应当承担不利的法律后果，燃气逾期交付使用，和润公司构成违约，应当承担违约责任。本院认为，和润公司与董腊梅在案涉《商品房买卖合同》第九条中对该房屋的上水、下水、供电、燃气、暖气等各项附属设施超过约定期限交付使用的违约责任约定为每项按商品房价款的0.01%支付违约金，该约定不存在理解上的歧义，一审判决以商品房价款的0.01%为标准按日计算燃气逾期交付使用的违约金错误，应予纠正。根据合同约定，和润公司应当向董腊梅支付燃气逾期交付使用的违约金38.94元（389437.50元×0.01%）。综上所述，和润公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区牙克石市人民法院（2019）内0782民初3979号民事判决。二、上诉人呼伦贝尔市和润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人董腊梅房款利息损失和逾期交房违约金4846.36元、燃气设施不能按时运行的违约金38.94元、退还取暖费363.47元，合计5248.77元。三、驳回上诉人呼伦贝尔市和润房地产开发有限公司的其他上诉请求。四、驳回被上诉人董腊梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费793.94元，由上诉人呼伦贝尔市和润房地产开发有限公司负担104.81元，由被上诉人董腊梅负担689.13元。二审案件受理费246.99元，由上诉人呼伦贝尔市和润房地产开发有限公司负担174.49元，由被上诉人董腊梅负担72.5元。呼伦贝尔市和润房地产开发有限公司多交的546.95元二审案件受理费，予以退回。本判决为终审判决。审判长 刘 佳审判员 王子学审判员 蒋忠顺二〇二〇年九月十八日书记员 姜 楠附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。四、《城镇燃气管理条例》第十一条第三款规定：燃气设施建设工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工验收，并自竣工验收合格之日起15日内，将竣工验收情况报燃气管理部门备案。