宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3852号原告：宁夏佰仕德物业服务有限公司，统一社会信用代码91641100763243238D。法定代表人：曹某。委托诉讼代理人：哈某，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：周某，1994年11月22日出生，宁夏回族自治区隆德县人，大学本科文化，宁夏佰仕德物业服务有限公司法务，住宁夏回族自治区银川市。被告：王某，宁夏回族自治区固原市人，个体工商户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏佰仕德物业服务有限公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：1、请求人民法院判令被告支付原告2014年12月5日至2018年1月23日期间的物业服务费3596元，违约金1079元，共计4675元。2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：我没有交物业费的原因是，房屋漏水、起皮、房顶发霉长毛，我多次跟物业公司协商，物业公司不予维修，拖到维修期过了。原告是经过业委会清出去的，原告的服务不符合物业服务的标准。楼道进户门、可视门铃也是坏的。查明的事实本院确认如下事实：2012年11月28日,原告与贺兰县太阳城B区的开发商宁夏亘元房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏亘元房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县太阳城B区提供前期物业管理服务事宜，合同还约定本小区物业费收费选择包干制方式，物业服务费收费标准为，花园洋房1.3元/㎡/月,高层1.1元/㎡/月，合同期限2013年1月1日2013年12月31日。2015年1月1日，贺兰县太阳城B区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《太阳城B区物业服务合同》一份，约定甲方代表全体业主选聘乙方对贺兰县望都太阳城B区提供物业服务事宜；合同还约定本小区物业费收费选择包干制方式，物业服务费收费标准为，花园洋房0.8元/㎡/月，业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，于开发商通知接房之日起交纳物业服务费；物业服务费用按年（年/季/月）交纳，业主与物业使用人应在每年3月31日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，业主或物业使用人将不享受本合同约定的服务内容，甲方应当督促其限期交纳，逾期扔不交纳的，业主或物业使用人每日应按欠费总额每日3%‰向乙方支付违约金；2014年6月1日之前，物业服务费执行原前期物业服务合同的收费标准，即花园洋房为1.3元每月每平方米；合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。该《前期物业服务合同》在贺兰县物业管理中心备案登记，备案号为（2012）第021号，物业服务费标准为花园洋房1.3元/㎡/月,高层1.1元/㎡/月；该《太阳城B区物业服务合同》在贺兰县物业管理中心备案登记，备案号为（2016）第008号，贺兰县前期物业服务合同备案登记表中载明：委托期限2016年1月1日至2017年12月31日，项目名称太阳城B区，物业服务费标准多层（洋房）住宅0.8元/㎡/月，高层0.7元㎡/月。原告为贺兰县太阳城B区提供了园区卫生清扫，绿化补种与养护，公共设施维修，保洁单元楼道清扫，小区内垃圾桶更换，枯枝树叶清扫，楼道灯更换与维修等物业服务。被告系贺兰县太阳城B区2-17-1-301室房屋业主，房屋建筑面积为119.54㎡，自2014年12月5日至2018年1月23日期间欠原告物业费3596元（119.29㎡×0.8元/㎡×37个月28天），原告计算违约金1079元，共计4675元。原告于2015年11月15日、2017年11月20日，通过张贴催缴物业通知书的方式向被告催要物业费无果。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，贺兰县太阳城B区于2014年7月成立业主委员会，2018年1月24日原告因合同期满退出贺兰县太阳城B区的物业服务。2016年7月12日，原告向宁夏亘元房地产银北项目部发出工作联系单，联系内容为17-1-301室存在阳台渗水工程问题，急需项目部安排维修。结合原告起诉的其他案件审理情况，本院认定原告在物业服务中存在卫生清理不及时，绿化个别地方有斑秃视为物业服务瑕疵现象。以上事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的证据太阳城B区物业服务合同二份、贺兰县前期物业服务合同备案登记表二份、日常物业服务照片5张、催缴物业费通知单照片两张、中国航空防水维修统计单复印件一份予以证实，本院予以采信。判决的理由与结果本院认为，原告与贺兰县太阳城B区的开发商宁夏亘元房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏亘元房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县太阳城B区提供物业管理服务；太阳城B区业主委员会成立后，原告与贺兰县太阳城B区业主委员会又签订物业服务合同，贺兰县太阳城B区业主委员会代表全体业主选聘乙方对贺兰县望都太阳城B区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区2-17-1-301室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的物业服务合同证实，原告物业服务收费标准在2014年12月5日至2018年1月23日期间为花园洋房0.8元/㎡/月，该物业服务合同在贺兰县物业管理中心已进行备案登记，原告计算的物业费收费价格，符合物业服务合同的约定和法律规定。关于原告诉请要求被告支付支原告2014年12月5日至2018年1月23日期间的物业服务费3596元的诉讼请求，因庭审中原告认可其物业服务中存在卫生清理不及时，绿化个别地方有斑秃的物业服务瑕疵现象，本院酌情扣减原告2%的物业服务费，支持被告支付原告2014年12月5日至2018年1月23日期间物业服务费元，计算方式为3546元（119.29㎡×0.8元/㎡×37个月28天）×98%。关于违约金，因原告在物业服务中存在物业服务瑕疵现象，故对原告要求被告支付原告违约金1079元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，其房屋有漏水、起皮、房顶发霉长毛等情况，因被告房屋不是顶楼，其房屋漏水、房顶长毛情况发生的原因，与原告物业服务是否有关，被告未能举证证明，其抗辩理由因无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王某向原告宁夏佰仕德物业服务有限公司支付2014年12月5日至2018年1月23日期间的物业费3546元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏佰仕德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏佰仕德物业服务有限公司负担7元，被告王某负担18元。本判决为终审判决。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 闫生利 二〇二〇年九月十五日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。