广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4879号上诉人（原审被告）：广东瑞森联信科技有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********************,统一社会信用代码914**********441XW。法定代表人：汤建梅，该司执行董事。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡青青，广东龙浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市三水高新创业中心有限公司，住所地广东省佛山市*********,统一社会信用代码914***********52B。法定代表人：黎洪，该司执行董事。委托诉讼代理人：区倩彦，广东林天律师事务所律师。上诉人广东瑞森联信科技有限公司（以下简称瑞森公司）因与被上诉人佛山市三水高新创业中心有限公司（以下简称高新公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初6299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞森公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项；2.改判瑞森公司只支付从2018年6月1日至2019年4月20日的租金21355.5元；3.一、二审诉讼费用由高新公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，瑞森公司从未使用过综合楼E座510，无须向高新公司支付综合楼E座510的租金和技术服务费、垃圾费、物业管理费和电力电容租金等费用。高新公司一审提交的《付款承诺书》中没有对综合楼E座510欠付租金的约定。二、高新公司在2019年4月20日之前已将B501办公室换锁，导致瑞森公司无法使用，高新公司的换锁行为实际上是解除对B501办公室的租赁关系。2.对于B501办公室，高新公司不但换锁，而且停电，高新公司的行为导致瑞森公司无法办公，经济损失巨大。瑞森公司二审中补充以下上诉意见：高新公司的一审诉讼请求没有包括电力电容租金，一审法院判决瑞森公司支付电力电容租金4250元，已超出了当事人的诉讼请求范围。高新公司辩称，首先，高新公司的诉讼请求中包括了设施使用费，电力电容租金包含在设施使用费中。其次，高新公司不存在换锁、停电等导致瑞森公司无法使用案涉租赁物的行为。瑞森公司的住所地仍登记在案涉租赁物处，致使高新公司无法将该场地出租给第三人，导致高新公司产生损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高新公司向一审法院起诉请求：1.瑞森公司支付租金、水电费、设施使用费共计253161.03元及利息（自起诉之日起按月利率2%计算违约利息至实际清偿之日止）；2.瑞森公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月29日，高新公司与瑞森公司签订《创业中心租赁合同》。合同主要内容为：1.瑞森公司租赁高新公司位于佛山市三水区*******************用于办公、生产，租赁面积为676.8㎡。2.租赁期限5年，即2018年5月29日至2023年5月28日。免租期为2018年5月29日至7月31日。自2018年8月1日起开始收取租金和技术服务费。3.租金8328.8元/月、技术服务费2500元/月，合计10828.8元/月。合同签订后5个工作日内交纳首月租金，此后，当月25日前交纳下个月租金和技术服务费，逾期交纳租金按3‰/日交纳滞纳金。逾期一个月交纳租金，高新公司有权单方终止合同和收回场地，并有权拒绝返还保证金。4.每年月租金依次递增1元/㎡。5.交付租金的同时交纳电梯垃圾费223.3元/月、物业管理费1015.2元/月，合计1238.5元。6.每年签约日期交纳电力电容租金3000元/年。7.合同签订之日，瑞森公司交纳履约保证金32486.4元。8.瑞森公司每月25日前交纳下个月的租金、物业、电梯垃圾费及水电费等相关费用，如有拖欠，每天按3‰交纳滞纳金。同日，高新公司与瑞森公司签订《场地临时租赁协议》。该协议的主要内容：1.瑞森公司租用高新公司的E115-116仓库，仓库面积665.8㎡，租赁单价为每月12元/㎡。2.瑞森公司租用高新公司的B501办公室、B505办公室，办公室面积164.2㎡，租赁单价为每月25元/㎡。3.租赁押金5000元。2018年5月30日，高新公司与瑞森公司签署创业中心物业设施移交情况表，确认高新公司将B501办公室、B505办公室、E115-116仓库交付瑞森公司使用。2018年6月1日，高新公司将综合楼E座510交付瑞森公司使用。2018年9月3日，高新公司与瑞森公司签署《临时租赁结算清单》，确认：1.自2018年8月31日起不再租赁E115-116仓库。2.瑞森公司尚欠高新公司E115-116仓库的租金23968.8元。3.瑞森公司需于2018年9月10日前付清租金23968.8元，逾期按每天2‰支付滞纳金。2018年12月31日，瑞森公司不再租赁B505办公室。2019年6月3日，瑞森公司向高新公司出具《付款承诺书》一份。该承诺书载明：1.瑞森公司欠E115-116仓库在2018年6月1日至8月31日期间的租金23968.8元。2.瑞森公司欠B505办公室在2018年6月1日至12月31日期间的租金14717.5元。3.瑞森公司欠B501办公室在2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金24030元。4.瑞森公司欠B501、B505办公室在2018年6月1日至2019年4月30日期间的水电费共4728.29元。5.瑞森公司已于2018年5月29日支付5000元、2018年7月26日支付15000元、2019年5月8日支付4005元。6.瑞森公司承诺在2019年6月9日前支付10000元、在2019年9月31日前付清余款。同日，瑞森公司向高新公司递交《关于费用减免的申请》。该申请主要内容有：1.瑞森公司自2018年6月1日起承租综合楼E座510。2.2018年6月1日至2018年8月31日租用E115-116仓库，租金23968.8元，约定于2018年9月10日前支付，逾期按每日千分之二支付违约金。3.瑞森公司处于停产和半停产状态，一直未使用综合楼E座510，希望免除综合楼E座510的相关费用、免除一楼仓库违约金。同时查明，瑞森公司已于2018年5月29日付给高新公司5000元、于2018年7月6日付给高新公司15000元、于2019年5月8日付给高新公司4005元、于2019年6月6日付给高新公司10000元，合计34005元。B501办公室的面积为80.1㎡、B505办公室的面积为84.1㎡。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。高新公司与瑞森公司签订的《创业中心租赁合同》和《场地临时租赁协议》是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。高新公司提供的创业中心物业设施移交情况表、《付款承诺书》可以证明高新公司已将租赁物(即综合楼E座510、B501办公室、B505办公室、E115-116仓库)全部交付瑞森公司使用，瑞森公司应按约定支付有关费用。瑞森公司关于并未使用B501办公室、综合楼E座510的抗辩理由，与法院查明的事实不符，不能成立。瑞森公司主张其已与高新公司达成减免费用协议,但未提供任何证据支持该主张,故瑞森公司的该主张不能成立。根据查明的案件事实，法院确认高新公司与瑞森公司之间关于综合楼E座510的租赁合同继续履行、关于B501办公室的租赁合同继续履行、关于B505办公室的租赁合同于2018年12月31日终止、关于E115-116仓库的租赁合同于2018年8月31日终止。结合高新公司的起诉和合同约定，瑞森公司应交费用明细如下：1.综合楼E座510的租金和技术服务费。计费期间为2018年8月1日-2019年10月31日共15个月，按合同约定2018年8月1日-2019年7月31日的计费标准为10828.8元/月，2019年8月1日-2019年10月31日的计费标准递增为10828.8元/月+676.8元/月=11505.6元。2018年8月1日-2019年10月31日期间，瑞森公司应交综合楼E座510的租金和技术服务费为10828.8元/月×12个月+11505.6元×3个月=164462.4元。2.综合楼E座510的垃圾费和物业管理费。计费期间为2018年5月29日-2019年10月31日共17个月，计费标准为1238.5元/月。2018年5月29日-2019年10月31日期间，瑞森公司应交纳综合楼E座510的垃圾费和物业管理费1238.5元/月×17个月=21054.5元。3.综合楼E座510的电力电容租金。计费期间为2018年、2019年2年，计费标准为3000元/年。2018年、2019年，瑞森公司应交纳综合楼E座510的电力电容租金3000元/年×2年=6000元。高新公司仅按月主张其中的4250元，并不违法，法院予以确认。差额部分，高新公司可另行主张。4.B501办公室的租金。计费期间为2018年6月1日-2019年10月31日共17个月，计费标准为每平方米25元/月×80.1㎡=2002.5元。2018年6月1日-2019年10月31日期间，瑞森公司应交纳B501办公室的租金2002.5元×17个月=34042.5元。5.B505办公室的租金。计费期间为2018年6月1日-2018年12月31日共7个月，计费标准为每平方米25元/月×84.1㎡=2102.5元。2018年6月1日-2018年12月31日期间，瑞森公司应交纳B505办公室的租金2102.5元×7个月=14717.5元。6.B501办公室、B505办公室的水电费。瑞森公司在《付款承诺书》中确认B501办公室、B505办公室在2018年6月1日-2019年4月30日期间的水电费为4728.29元，故2018年6月1日-2019年4月30日期间，瑞森公司应交纳B501办公室、B505办公室的水电费共4728.29元。7.E115-116仓库的租金。根据《临时租赁结算清单》的内容，在2018年6月1日至2018年8月31日期间，瑞森公司应支付E115-116仓库的租金为23968.8元。综上，瑞森公司应交费用为综合楼E座510的租金和技术服务费164462.4元+垃圾费和物业管理费21054.5元+电力电容租金4250元+B501办公室的租金34042.5元+B505办公室的租金14717.5元+B501办公室、B505办公室的水电费4728.29元+E115-116仓库的租金23968.8元=267223.99元，已交费用34005元，尚欠费用267223.99元-34005元=233218.99元。瑞森公司未按约定支付上述费用，已构成违约，应向高新公司支付违约金。高新公司关于自起诉之日起计算违约金的请求合法，但违约金的计算标准偏高。法院依法调整逾期交纳租金等费用的违约金的计算方式为：以233218.99元为基数，自起诉之日即2019年11月21日起至233218.99元清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、瑞森公司于判决生效之日起十日内向高新公司支付综合楼E座510截止2019年10月31日的租金和技术服务费164462.4元、垃圾费和物业管理费21054.5元，2018年和2019年的部分电力电容租金4250元，合计189766.9元；二、瑞森公司于判决生效之日起十日内向高新公司支付B501办公室截止2019年10月31日的租金34042.5元；三、瑞森公司于判决生效之日起十日内向高新公司支付B505办公室的租金14717.5元；四、瑞森公司于判决生效之日起十日内向高新公司支付B501办公室、B505办公室截止2019年4月30日的水电费4728.29元；五、瑞森公司于判决生效之日起十日内向高新公司支付E115-116仓库的租金23968.8元；六、瑞森公司于判决生效之日起十日内向高新公司支付逾期付款违约金（违约金的计算方式：以233218.99元为基数，自2019年11月21日起至233218.99元清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、驳回高新公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即2549元（高新公司已预交），由高新公司负担201元，瑞森公司负担2348元。二审期间，高新公司未提交新的证据。瑞森公司提交以下新证据：1.瑞森公司员工谢某与微信名为创业中心-黄小姐（黄某）的聊天记录共10页，以证明高新公司在2019年4月20日已更换B501的锁并停水停电，瑞森公司无法使用B501办公室及其他场地；高新公司将瑞森公司提交的《关于费用减免的申请》通过微信发送给瑞森公司且催促瑞森公司盖好章，2016年6月26日，高新公司将瑞森公司提交的《付款承诺函》发给瑞森公司，因此，高新公司实际上已同意瑞森公司《关于费用减免的申请》和《付款承诺函》；高新公司强行将瑞森公司的财产清出房屋且不允许瑞森公司拿走，造成了瑞森公司的损失；2.照片2张，以证明瑞森公司没有使用E501办公室，高新公司已将E501办公室出租给他人。本院组织当事人对上述证据进行质证。本院认为，高新公司对证据1的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；证据2不能显示被拍摄对象的具体位置，本院对该证据不予采纳。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，2019年4月20日，高新公司员工黄某与瑞森公司员工谢某的微信对话内容如下，谢某：“你好黄小姐，我想问下B栋501是不是换了锁？”黄某：“是的。”谢某：“我现在有急事拿东西，你能叫人帮我开开门吗？”黄某：“管钥匙的今天没上班。”谢某：“换锁都不告诉一声的。”黄某：“我们跟你们老总说了，然后你们老板没有给我们任何回复。”2019年5月31日，上述二人发生如下微信对话，谢某：“黄小姐，我带走几个资料可以吗？你帮忙问一下你经理。”黄某：“拿了吗？然后你们拿完，我们关门断电啦。”谢某：“没拿，你们保安不给拿。”黄某：“你们电脑关了吧，我们要断电的。”谢某：“关了的，但系我要拿的资料不给拿。”本院认为，本案为租赁合同纠纷。针对各方当事人的诉辩意见，本院对本案作如下论析：关于瑞森公司本案中应否支付综合楼E座510的租金、技术服务费、垃圾费、物业管理费、电力电容租金问题。首先，根据高新公司一审提交的瑞森公司应付费用清单，高新公司本案中主张瑞森公司支付的费用包括“E510设施使用费（电容）”，瑞森公司上诉主张高新公司未请求其支付电力电容租金无理，本院不予采纳。其次，根据瑞森公司向高新公司出具的《关于费用减免的申请》，瑞森公司于2019年6月3日通过书面申请的方式向高新公司申请免除综合楼E座510的相关费用，据此可认定高新公司于2018年6月1日已将综合楼E座510交付瑞森公司，综合楼E座510从2018年6月1日起已处于瑞森公司的实际控制之下，瑞森公司如何使用该租赁物并不影响其向高新公司支付租金等费用。在瑞森公司未提交证据证明高新公司已同意其免交综合楼E座510相关费用的情况下，瑞森公司主张其无需支付综合楼E座510相关费用租金等费用，本院不予采纳。一审法院确定瑞森公司本案应向高新公司支付综合楼E座510租金、技术服务费、垃圾费、物业管理费、电力电容租金数额正确，本院予以维持。关于B501办公室的租金问题。根据二审查明事实，该租赁物在2019年4月20日时已被高新公司更换门锁，从此时起，瑞森公司工作人员进入该租赁物需经过高新公司同意并配合，否则无法入内。换言之，该租赁物从2019年4月20日起已处于高新公司的实际控制之下，瑞森公司无法正常使用。在瑞森公司未按合同约定缴纳租金的情况下，高新公司应通过合法途径索要租金，其擅自更换门锁导致承租人无法正常使用租赁物，已超出自力救济的合理范畴，故瑞森公司主张其无需支付该租赁物2019年4月20日之后的租金有理，但鉴于瑞森公司在2019年6月3日向高新公司出具的《付款承诺书》中作出承诺支付B501办公室2018年6月1日至2019年5月31日共计12个月的租金，瑞森公司在明知该租赁物被更换门锁的情况下，仍承诺支付截至2019年5月31日的租金，是当事人对其民事权利的处分，本院予以确认，并据此确定瑞森公司应支付B501办公室2018年6月1日至2019年5月31日的租金，具体数额为24030元（25元/月/㎡×80.1㎡×12个月）。由于B501办公室应付租金数额发生变化，瑞森公司需支付的逾期付款违约金的计算基数亦应作相应调整。瑞森公司应交费用为综合楼E座510的租金和技术服务费164462.4元+垃圾费和物业管理费21054.5元+电力电容租金4250元+B501办公室的租金24030元+B505办公室的租金14717.5元+B501办公室、B505办公室的水电费4728.29元+E115-116仓库的租金23968.8元=257211.49元，扣减已交费用34005元后，尚欠223206.49元（257211.49元-34005元）。故逾期付款违约金计算方式为：以223206.49元为基数，自起诉之日即2019年11月21日起至223206.49元清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，瑞森公司的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。本案由于二审出现新证据而改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初6299号民事判决第一、第三、第四、第五项；二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初6299号民事判决第七项；三、变更广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初6299号民事判决第二项为：广东瑞森联信科技有限公司于本判决生效之日起十日内向佛山市三水高新创业中心有限公司支付B501办公室截止2019年5月31日的租金24030元；四、变更广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初6299号民事判决第六项为：广东瑞森联信科技有限公司于本判决生效之日起十日内向佛山市三水高新创业中心有限公司支付逾期付款违约金（违约金的计算方式：以223206.49元为基数，自2019年11月21日起至223206.49元清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回佛山市三水高新创业中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2549元，由佛山市三水高新创业中心有限公司负担201元，广东瑞森联信科技有限公司负担2348元；二审案件受理费4478元（广东瑞森联信科技有限公司已预交），由广东瑞森联信科技有限公司负担4266.37元，佛山市三水高新创业中心有限公司负担222.63元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年九月十四日法官助理  李秋月书 记 员  卢瑶璇