四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1681民初1123号 原告（反诉被告，以下统称原告）：姜云平,男，生于1957年9月20日，汉族，住四川省华蓥市。 被告（反诉原告，以下统称被告）：张苍鑫，男，生于1987年5月10日，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 原告姜云平与被告张苍鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用简易程序于2020年9月3日、14日、27日进行了三次公开开庭审理。原告姜云平、被告张苍鑫三次开庭皆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜云平向本院提出诉讼请求：一、判令解除门市租赁协议及赔偿违约金72,000元；二、判令支持违约金低于造成损失部分的赔偿10,000元；三、判令被告承担诉讼费、精神损失费、交通费、误工费等5,000元。第一次庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告继续履行租赁协议并赔偿迟延履行的违约金18,000元；放弃了第二项、第三项诉讼请求。第二次庭审后，原告再次变更诉讼请求为：同意被告解除租赁合同，判令被告赔偿原告租金损失83,750元，并支付违约金18,000元。事实及理由：2019年3月15日，原、被告经协商签订门市租赁合同，原告将滨河东路门市出租给被告经商，租期5年（2019年9月1日至2024年8月31日），抵押金10,000元，合同期满退还被告，并明确约定次年房租必须提前一个月付清，合同期内双方务必共同遵守，不得违约，否则按年租金20%支付违约金。原告于2020年7月29日向被告提醒7月31日前付清次年门市租金82,500元，因疫情原告主动给被告减租了一个月租金7,500元。而被告说从开业起到现在生意都很差，提出不做，要返还门市。经协商无果，原告于2020年8月1日去门市收房租，从售货中收取。而被告又自愿承诺，让原告回去，不要在门市收钱，顾客看到影响不好，承诺8月6日先付30,000元，余额每月付10,000元，直到付清为止。然8月6日仍不交租金，说天气太热没卖到钱，再次提出不做。故，原告迫于无耐，诉至法院。 被告张苍鑫辩称，一、被告第一年租赁期满前，通过手机、微信多次联系原告，说明因疫情影响生意做不下去，要求退租，原告一直未答应；二、被告未承诺8月6日先付30,000元，余额每月付10,000元，这是原告提出的支付租金方案，被告要求退租，不可能再承诺分期支付下一年租金；三、被告因不可抗力且履行了提前告知原告解除合同义务，不应承担赔偿损失及违约责任；四、原告最终的诉讼请求，即使赔偿损失也应按照临近门市降租比例给予同样幅度的降租，且原告诉请的赔偿金额本身计算也存在错误。 被告张苍鑫提出反诉：一、解除本案被告与原告所签订的门市出租合同，并判令原告退还被告押金10,000元；二：判令原告退还被告不正当所得人民币40元、门市剩余电费142元及多日骚扰给被告正常经营造成的损失费21,000元，合计21,182元。事实和理由：2019年3月15日，原、被告签订租赁合同后，被告向原告姜云平缴水电押金人民币10,000元，并对原告的门市、库房、厕所进行了装修，投入大量的资金和精力。但在过年期间生意人最指望的“收获季”爆发了骇人的疫情，在疫情期间本人根据《四川省2号公告令》积极响应及配合政府和有关部门进行暂停营业在家隔离的号召，闭店两个多月，给被告造成以下因素导致不能正常履行合同：秋冬季旺季货品过季积压无法销售变现；疫情后人人自危街上人流量少，进店率、成交率更低；疫情中人们习惯了线上购物。生意每况愈下，一直在亏房租、人工、水电。在这困难情况下，被告多次电话和微信与原告进行协商申请，希望原告响应国家号召互相理解、互相支持，能够像街上其它门市一样进行降租、减租，但原告多次拒绝或回复：“不着急!到等疫情过了，到时候我知道考虑”为由不能给予被告及时明确的答复。得不到房东的任何支持及迟迟得不到房东明确的降租答复，本人加盟的品牌一年一签的授权合同也不敢续签而终止。被告在万般无奈之下，决定宁愿巨亏还是关闭了刚装修不到一年的品牌门市。被告2019-2020年度租金已缴清至2020年8月31日，但原告仍于8月1日起多日多次来店里进行撕毁本店收款二维码贴纸、驱赶顾客出门、抢夺顾客物品、抢收营业款项等，扰乱正常经营蛮横无理的恶劣行为！给本店造成多日不能正常营业，直接营业款损失21,000元以上。其中一次，因被告阻拦不及被原告成功抢收营业款40元，本店店员无奈报警求助，原告至今未归还不正当所得。被告于2020年8月31日电话、微信多次与原告沟通门市交接事宜，均被拒绝。故，被告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因疫情不可抗力原因不能履行合同，判令解除与原告签订的租赁合同并支持被告的反诉请求。 根据原、被告诉辩及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月15日，原告姜云平（甲方）与被告张苍鑫（乙方）经共同协商签订《门市出租合同》，简要内容：1、甲方将自有门市（滨河东路238号）出租给乙方经商，年租金为90,000元，有效期为5年，从2019年9月1日起至2024年8月31日止；2、乙方在签合同时一次性付清当年房款，以后每年必须提前一月向甲方交清次年房租，并向甲方一次性交押金10,000元，合同期满甲方退还乙方全部押金；3、乙方在经营期间，所发生的一切费用自付，在此期间，甲方不得干涉乙方经营，不得收回门市，造成的后果视为违约；4、合同期内，甲乙双方务必共同遵守，否则按违约处理，违约金按年租金的20%支付。 同日，张苍鑫与案外人连某就滨河东路门市签订《门市转让协议》，简要内容：张苍鑫向连某支付转让金预付款15,000元，余款40,000元待张苍鑫与该门市产权人签订租赁合同后付清。40,000元包括剩余租期租金30,000元、合同押金10,000元。15,000元转让费为转让该门市现有所有硬件，包括收银电脑、打印机、全套监控设备、空调、所有灯具等。 张苍鑫同时租赁了与滨河东路门市相邻的案外人罗某门市，张苍鑫将两门市租赁后，打通相连共同装修、使用。该门市张苍鑫已与罗某于2020年7月29日协商解除租赁合同。 2019年6月22日，被告张苍鑫与案外人四川嘉伟皮具有限公司签订《金利来皮具S系列联营附加协议书》，简要内容：张苍鑫全年销售任务为700,000元，时间从2019年6月22日到2020年6月21日止。该联营协议一年一签，张苍鑫期满后未续签。 2020年5月13日，被告通过微信联系原告：“姜叔您好，以下是您要的数据：柏荳优品罗房东减免一个月零2000租金，另本年租金按三季度缴清；袋鼠皮具刘尧琼房东减免一个月零4000，另本年度租金按四期缴清；百货公司减免一个月租金，以上情况你可以去打听查实”原告于2020年7月29日回复：“张总你好！今年疫情给你优惠伍仟元整，其房租捌万伍仟请于7月31日之前付清，谢谢合作！”被告同日回复：“姜老板你好，我今年做满了，明年不做了，下月底我把门市交还给你。”原告回复：“那样你是有违约金的”。被告回复：“今年生意实在难做，我从开业到现在生意都很差，每年都坐等靠过年赚点钱，过年屯了很多货！疫情关了一个多月差不多两个月，影响太大了，每个月都亏本处理，我也不想闭店啊，是真运营成本太高了做不动了…” 2020年8月初，原告去被告租赁的门市催要租金，未经被告同意收取客户40元购物款。 2020年9月15日，原告姜云平与案外人周某签订《门市出租合同》，将案涉门市出租给周春梅，年租金70,000元，租期为2020年9月1日至2028年8月31日，合同期间不涨价、不递增。同日，周某银行转账支付姜云平第一年租金67,100元。 上述事实有原、被告陈述、《门市出租合同》、微信聊天记录等证据在卷佐证，对双方无异议的证据本院予以确认。 本院认为：一、关于原、被告签订的《门市租赁合同》是否予以解除。被告张苍鑫于2020年7月29日微信告知原告姜云平解除后期的租赁合同，并拒绝支付下一年的到期租金，于2020年8月31日拆除门市所有装饰装修，原告姜云平不得已于2020年9月15日将案涉门市出租于案外人周春梅。本院认为，张苍鑫明确表示不再租赁姜云平的门市，姜云平也以自己的行为表示同意解除租赁合同。故，对张苍鑫反诉请求解除原、被告签订的门市租赁合同，本院予以支持。二、关于合同解除的责任承担。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原、被告依法签订的租赁合同，双方应严守合同约定，不得擅自解除。新冠疫情虽对被告产品销售有影响，但这种影响并没有达到使合同目的不能实现的程度，现疫情已得到有效控制，合同本可以继续履行，被告若认为租金过高，可向法院诉请变更合同租金约定，但不应在未经原告同意的情况下，擅自单方解除合同，拒绝支付到期租金，拆除全部装饰、装修，被告的行为已构成违约。但考虑到导致合同解除的原因中，原告也存在一定的过错：被告微信通知原告，要求原告按照本市其它门市一样给予被告减租、降租优惠，原告迟迟没有明确回复，导致原告未敢续签加盟品牌协议；在被告门市剩余租期内，违反租赁合同约定去被告经营场所吵闹，阻碍其正常经营。综上，本院认定导致合同解除，原、被告双方皆存在过错，本院认定原、被告过错责任比为3:7。三、关于姜云平诉请的赔偿损失。因新冠疫情影响，原告同意第一、二年租期租金给予被告减租一个月，剩余三年租金不能降租。被告辩称，因疫情影响，华蓥市多数门市房东都给予租户剩余租期少则20%，多则43.5%的降租优惠，应按照门市租赁市场行情，剩余4年至少降租20%。本院认为，因新冠疫情影响，实体店客流量的确明显减少，销售额及利润显著下降，且疫情影响的时间跨度尚难以确定，出租方应给予租户一定比例的租金优惠，本院酌定剩余4年的租金在原合同约定基础上减租10%。即本院认定原告的租金损失为46,900元（90,000元×4×90%－67,100元－70,000元×3），被告应按责任比例赔偿原告32830元。至于原告诉请的违约金18000元，因已赔偿损失，不应重复计算。故，对原告诉请被告给付违约金18,000元，本院不予支持。四、关于被告的反诉请求。1、押金。原告庭审陈述，被告交付10,000元押金，是保证合同解除时被告付清水电费及赔偿租赁物可能的损坏。因水电费被告已付清，原告也未举证租赁物存在损坏现象。故，本院认定原告应予退还被告押金10,000元。2、收取的购物款。原告未经被告同意，在被告处收取客户购物款40元，该收取行为无法律依据，应予返还。3、剩余电费。经本院核实，显示剩余142元电费的电表，确为原告所有，现合同解除，原告应予退还被告。4、损失费。该项损失本院已在责任承担比例中酌情认定。故，此处不再重复计算。综上，原告应退还被告合计10,182元。本诉与反诉请求品迭后，被告应赔偿原告租金损失22,648元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除被告（反诉原告）张苍鑫与原告（反诉被告）姜云平于2019年3月15日签订的《门市出租合同》； 二、被告（反诉原告）张苍鑫于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）姜云平支付租金损失22,648元； 三、驳回原告（反诉被告）姜云平的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张苍鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费1165元，由原告（反诉被告）姜云平负担790元，剩余375元由被告（反诉原告）张苍鑫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 李学科 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 朱珈仪 书 记 员 左 婕