云南省陇川县人民法院民 事 判 决 书（2020）云3124民初80号原告杨云彩，男，汉族，1962年7月20日生，住云南省德宏州陇川县。委托诉讼代理人杨春，代理权限为一般授权代理。原告杨云波，女，汉族，1961年7月20日生，住云南省德宏州陇川县。被告杨黎霞，女，汉族，1981年6月29日生，住云南省德宏州陇川县。委托诉讼代理人王颂华，女，汉族，1978年6月30日生，现住陇川县，系杨黎霞的姐姐，代理权限为特别授权代理。被告邱嗣虞，男，汉族，1959年9月26日生，住云南省德宏州陇川县。委托诉讼代理人李远，云南天之泰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人杨虎，男，汉族，1987年8月26日生，身份证住址：保山市隆阳区，现羁押于保山监狱。委托诉讼代理人杨明安，女，汉族，1990年6月29日生，现住云南省安宁市，系杨虎之妹，代理权限为特别授权代理。原告杨云彩、杨云波与被告杨黎霞、邱嗣虞确认合同无效纠纷一案，被告邱嗣虞不服本院作出的（2019）云3124民初153号民事判决书，向德宏州中级人民法院提起上诉。德宏州中级人民法院于2019年11月1日作出（2019）云31民终544号民事裁定书，撤销陇川县人民法院（2019）云3124民初153号民事判决，本案发回陇川县人民法院重审。本院于2020年1月13日立案受理后，依法作出参加诉讼通知书，通知杨虎作为本案的第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告杨云波、原告杨云彩及其委托诉讼代理人杨春、被告杨黎霞的委托诉讼代理人王颂华、被告邱嗣虞的委托诉讼代理人李远、第三人杨虎的委托诉讼代理人杨明安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告杨黎霞与被告邱嗣虞于2018年2月7日所签订的《房屋买卖合同》无效。2、本案一切诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年9月17日，二原告收到被告邱嗣虞诉其排除妨害纠纷一案的起诉状副本及相关证据材料才发现其中有一份被告邱嗣虞与被告杨黎霞所签订的《房屋买卖合同》。因为该《房屋买卖合同》中所指房屋是二原告用多年积蓄全额出资修建的，二原告是该房产的实际财产所有人，与被告杨黎霞没有任何关系，被告杨黎霞无权处理该房产。被告杨黎霞将二原告全额出资建盖的房屋非法转卖他人，严重侵犯了二原告的合法利益。在整个房屋买卖过程中，合同双方没有经过二原告的同意，也没有二原告的书面授权。事后，合同双方也没有找二原告签字追认，该《房屋买卖合同》是在二原告完全不知情的情况下签订的，被告杨黎霞与被告邱嗣虞签订的《房屋买卖合同》显已损害二原告的合法利益，其买卖合同关系是无效的，其行为是违法的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。故该《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。综上所述，二原告认为，本案二被告签订的《房屋买卖合同》严重侵犯了二原告的合法权益，自始至终都不具备任何法律效力。为此，二原告特诉至于贵院，望能查明事实，并依法作出公正判决。被告杨黎霞辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。恳请重审法院依法驳回被告邱嗣虞的上诉请求，维持原判。被告杨黎霞与被告邱嗣虞签订了《房屋买卖合同》，但上诉人邱嗣虞并未履行向被告杨黎霞支付合同约定的购房款人民币140万元，并且原告杨云彩、杨云波及案外人杨虎事后一直均未追认，被告杨黎霞在一审庭审时明确要求被告邱嗣虞于2019年4月20日前向被告杨黎霞支付购房款人民币140万元，如逾期支付视为双方解除该《房屋买卖合同》，并要求上诉人邱嗣虞赔偿因其改变及破坏该涉诉房屋结构所造成的损失（包括但不限于恢复原状等）。二、本案诉争房屋系被告杨黎霞、原告杨云彩、杨云波及案外人杨虎的家庭共同共有财产。被告杨黎霞对于原告杨云彩、杨云波陈述的事实予以认可并愿意对涉诉房屋与原告杨云彩、杨云波及前夫杨虎进行家庭财产分割，该涉诉房屋的房屋土地系被告杨黎霞所购买，但该涉诉房屋的建盖及装修均系原告杨云彩、杨云波出资。被告杨黎霞在与前夫杨虎离婚时并未涉及财产的分割。被告杨黎霞认为该涉诉房屋系原家庭成员共同的财产，理应分割成四份，原家庭成员每人各一份，前夫杨虎一份、被告杨黎霞一份。三、所谓其他经济纠纷与本案无关。被告杨黎霞认为，一诉只审一个法律关系的原则的法律渊源，应当根据《民事案件案由规定》，一般情况下，法院会根据案由确定的法律关系的性质，进行法律关系的审查和判决。而本案并非审理民间借贷纠纷案件，故其他经济纠纷与本案无关，如有不怀好意之人，再继续颠倒黑白、继续纠缠，被告杨黎霞将毫不犹豫交扫黑办处理。综上所述，被告杨黎霞对原告杨云彩、杨云波的主张予以认可，请求再审法院依法维持一审原判。努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。被告邱嗣虞辩称，一、从案件事实来看，首先两原告不具有原告资格，被告邱嗣虞认为本案诉争的房产系农村房屋，在农村建房须具备房产所在地集体经济组织成员的身份，本案两原告均不具有此身份关系。其次，两原告主张对诉争房屋有所有权的依据不足，原告主张具有物权的证据为《农村建房承包合同》和收据，被告邱嗣虞认为承包人不具有建筑资质，明显违反《建筑法》的禁止性规定属无效合同，并且仅凭该合同和收据不能证明该合同已经实际履行，远未达到民事诉讼的证明标准。另，根据《物权法》之规定即使两原告出资参与建房也不能依法取得对房屋的物权，不动产的法定取得方式以登记为准，该房屋系农村房产，从本案的事实和证据来看，该房屋的土地使用权人是被告杨黎霞，该房屋所在的集体经济组织登记的土地使用权人是杨黎霞，虽该房屋未办理不动产登记，但依据“房随地走，房地一体”的不动产公示原则，应该认定该房屋原来的所有权人只是杨黎霞一人所有。从物权的公示制度来分析，公示制度是确定物权的重要原则，动产以占有为公示，不动产以登记为公示，公示制度的意义就在于排除公示以外的第三人主张物权，同时也在物权交易中保护相对人的信赖利益，因为物权交易中买受人无法知晓除公示人之外的其他所有权人，仅能凭物的公示形式来判断物权。两原告在本案中仅凭《建房合同》来主张物权明显违反公示制度，如果以出资建房来确定物权的话既与物权的法定取得方式相违背，同时也远远超出了买受人的合理预期，不仅违反了公示制度，同时加重了买受人的义务，是对物权制度和《物权法》的错误理解。现实生活中常见共同出资建房或者买房的例子：比如刚大学毕业的年轻人由父母出资为其购买房屋，房屋登记在年轻人名下，该房屋的所有权明显是该年轻人，而非出资买房的父母。农村的年轻人成年后村集体分配宅基地给其建房，其父母出资为他建房，建好后的房屋所有权明显是该年轻人而非其父母。具体到本案，如果法院以参与出资建房来认定房屋所有权的话，不仅违反了物权的公示制度，还会对人们传统的价值观造成巨大冲击，以后人们都不敢买房了，因为不知道这栋房产是多少个人出资购买或者出资建盖的。二、被告杨黎霞与被告邱嗣虞签订的《房屋买卖合同》合法有效，具体阐述如下：1、案涉房屋在法律允许的交易范围之内，且交易双方杨黎霞和邱嗣虞均具有房屋所在地集体经济组织成员的身份，双方达成房屋买卖的合意并不违法。根据我国现行法律规定和最高院关于审理农村房产的意见，农村宅基地的范围有三类：已经建盖了房屋的、正在建盖房屋或者过去建盖过房屋的、集体经济组织根据人口增长的情况，为满足成员的建房需求将基本农田之外的土地规划用于村民建房的。该房屋建盖时得到村委会的同意且房屋已经建盖完毕，则该房产属于合法建盖，可以进行交易。2、该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，也未违反相关法律禁止性规定，依法应当认定合法有效。3、该房屋系被告杨黎霞名下的个人财产，杨黎霞有权处分，无须得到其他人的同意。无论两原告主张其出资建房是否真实均不影响被告杨黎霞处分房产行为的效力。该房屋的宅基地使用权属于杨黎霞，杨黎霞才有权在此宅基地上建房，至于杨黎霞在建房过程中与亲属存在出资的约定不能对抗物权取得制度和第三人。4、该《房屋买卖合同》已经得到合同双方的履行，被告邱嗣虞用债权向杨黎霞抵扣了房款，并且杨黎霞已经向邱嗣虞交付了房屋。三、被告邱嗣虞在本案中向杨黎霞购买房屋的行为符合善意取得，具体阐述如下：1、被告邱嗣虞在与杨黎霞签订合同时该房屋的权利外观明显是杨黎霞个人财产，答辩人有理由相信杨黎霞有权处分。签订合同之后杨黎霞与邱嗣虞用债务抵扣了房款，并且向邱嗣虞交付了房屋，这些事实均符合不动产善意取得的条件，应当认定被告邱嗣虞已经取得该房屋的物权。2、本案第三人杨虎虽系被告杨黎霞的前夫，但杨虎不具有集体经济组织成员身份，且交易的时候双方已经离婚，该房屋所处宅基地系杨黎霞婚前取得，被告邱嗣虞有理由相信杨黎霞有权处分该房屋，并且案外人宋春燕的证明材料能证明签订合同时第三人杨虎也在场，并未提出过异议，所以被告邱嗣虞认为第三人杨虎无权主张合同无效。四、案涉房屋已经由被告邱嗣虞卖给案外人徐某，徐某也是具有该集体经济组织成员的身份，案外人徐某向邱嗣虞支付了全部房款，房屋成交价为96万元，符合市场价格，并且房屋已经实际交付给案外人徐某，目前该房屋由徐某居住，徐某的购房行为符合善意取得，案涉房屋实际已经不具有物权回转的条件。根据最高院和各省高院审理农村房屋买卖案件的意见，法院在处理确权案件或确定合同无效案件中应当考虑涉案房屋的物权现状，在本案中法院应当考虑房屋的物权现状来对案件作出处理。被告邱嗣虞认为从最高院和各省高院的审判意见来看，对于本案不宜再做合同效力的审理，而应当告知原告向被告杨黎霞主张分割房款或侵权责任。被告邱嗣虞认为法院在审理案件时应当本着鼓励交易，谨慎认定无效的原则和保持现有物权状态稳定和保持现有社会关系稳定的角度综合考虑，对于案涉房屋的现状明显不具备物权回转条件的事实进行认定和处理。综上所述，被告邱嗣虞认为原告不具有原告资格，在本案中不是适格的原告，且邱嗣虞在本案中构成善意取得，依法应当驳回原告的起诉。以上答辩意见供法庭参考。第三人杨虎述称：1、杨黎霞和邱嗣虞签订合同的时候，杨虎本人不知情，2、房屋出资是由杨虎父母出资的，杨黎霞只是出资过那块土地的钱。原告针对其诉讼请求，向本院提交了四组证据：1、原告的身份证复印件一份，2页，欲证明原告诉讼主体适格。2、民事裁定书一份，2页，欲证明原告方收到陇川县人民法院（2018）云3124民初581号民事裁定书，才知道杨黎霞私自与他人签订了房屋买卖合同，将家庭共有的房屋出卖的事实。3、房屋买卖合同一份，2页，欲证明该合同是杨黎霞和邱嗣虞签的，其中没有原告和杨虎的签字，也就是没有财产共有人的签字，这份合同是无效的。4、农村建房承包合同一份，2页，收据一份，1页，欲证明本案所涉的房屋是原告方找工人建盖的，出资是原告出资的。经质证，被告杨黎霞对原告提交的第1、2、3、4组证据的真实性、合法性、关联性认可。被告邱嗣虞对原告提交的证据第1组真实性、合法性、关联性均认可，对第2组证据的真实性无异议，但关联性不认可，原告说那个时候才知道房屋被卖，不是事实，事实上原告早就知道房屋被卖了。对第3组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对于证明目的不认可，理由是买卖合同从形式上看是合法有效的，不动产处分涉及到不动产所有权的认定，以登记为一般，占有使用为特殊，虽然本案房屋是小产权房，但也还是查找得到登记记录，在本案中当时登记的就是杨黎霞一个人的名字，至于其他家庭成员是否参与，是他们内部的约定，不能对抗善意的第三人，不动产还有一种公示方式是占有，村里面都知道实际占有的也是杨黎霞，甚至房屋都是杨黎霞一个人出资建盖的。对第4组证据的真实性、合法性、关联性不认可，证明内容不认可。理由是该合同无法证实其真实性，没有其他证据佐证这份合同是实际履行过的，当时申请的证人虽然出庭作证，当时的证人也拿不出其他证据证明该合同实际履行过，证人证言是空证，收据上面的金额，明显与实际生活交易习惯不符，且不能提供相应的取款单据，综上，这份合同并不能证明其是否实际履行过。第三人杨虎对原告提交的第1、2、3组证据真实性、合法性、关联性认可。对原告提交的第4组证据的证明观点予以认可。被告邱嗣虞针对其答辩主张向本院提交了六组证据：1、房屋买卖合同2页、情况说明1页、情况说明1页、收据1页、视频光盘1个，欲证明：⑴杨黎霞与邱嗣虞签订房屋买卖合同内容及形式都是符合法律规定的，是合法有效的合同。⑵情况说明证明案涉房产是杨黎霞个人财产，⑶收据证明买受人邱嗣虞是案涉房屋集体经济组织成员，具备买受房屋的条件。⑷视频证明杨黎霞签定协议时，并无欺诈胁迫等情形，是她自己签订的，同时签订合同时，还有案涉房屋村干部和村民的见证。收据上的日期是上一个律师的笔误，实际上是2018年1月7日交过去的。视频上其中一个部分是宋某拍摄的，上面拍到了杨虎的出现，视频有两段，其中第二段，就是正面拍摄杨黎霞签订合同的画面，可以听到当时的讨论的声音，其中有一个保山口音，我们认为杨黎霞无权解除合同，并且杨黎霞觉得房款没有付足，最多只可以要求继续履行支付房款，不可以要求解除，当时杨虎是在场的，对当时的情形也是知晓的。2、土地转让协议、土地转让附加协议、农村土地承包经营权证书（当事人已将原件领回）、附页、离婚协议各一份，欲证明前面四份主要证明案涉房屋权属的产生来源，并且现状是已经建盖好的房屋，根据土地法相关规定，案涉房屋现状应当认定为农村宅基地的自建房，法律是允许不适合生产耕种的土地用于建房，案涉房屋是可以在本村集体经济组织内进行转让，离婚协议是被告杨黎霞向村委会提供的，主要证明杨黎霞在与邱嗣虞签订合同时，与杨虎已经离婚，根据邱嗣虞能了解到的房屋权利外观，结合其他证据，系杨黎霞有权处分，邱嗣虞对案涉房屋符合善意取得的法定条件。3、协助执行通知书、（2018）云3124执异2号执行裁定书各一份，欲证明：⑴陇川县人民法院下裁定查封案涉房屋，是因为杨黎霞与他人的债务纠纷，被陇川法院执行局，根据案涉房屋的登记信息依法进行查封。⑵根据房屋的登记信息以及权利外观，都是杨黎霞名下的个人财产，杨黎霞是有权处分的。4、银行转账明细、微信聊天截图、欠条两份、情况说明，欲证明：⑴证明案外人宋某及丈夫刘某对被告杨黎霞享有债权金额大于140万元，案外人宋某及丈夫刘某将其对被告杨黎霞享有的债权140万元转让给被告邱嗣虞，被告杨黎霞将案涉房屋抵偿给被告邱嗣虞，被告邱嗣虞在与杨黎霞签订房屋买卖合同后双方发生债权债务抵消的法律后果，被告杨黎霞减少了140万元的债务，被告邱嗣虞实际已经向杨黎霞支付了合理的对价，该情形符合善意取得的条件。⑵证明案涉房屋因不具有产权登记的条件，其权利外观系杨黎霞个人财产，由杨黎霞管理使用，该房屋所处的村集体和村民均认为该房屋系杨黎霞建盖，邱嗣虞从杨黎霞处以购买或者抵债的方式取得房屋符合善意取得的法定条件。5、土地房屋买卖合同、收条、银行卡交易明细单、证明，欲证明被告邱嗣虞已经将案涉房屋出售给案外人徐某，徐某按合同约定交付了房款，且被告邱嗣虞已经将房屋交付给徐某，案外人徐某自邱嗣虞处购买案涉房屋的行为符合善意取得的法定条件，徐某实际已经取得了案涉房屋的所有权，该案涉房屋实际已经不具有物权回转的条件。6、委托书，欲证明：⑴原告是知晓涉案房屋买卖的，在过程中并没有提出异议，或者主张所有权，⑵从委托书可以看出，杨黎霞对案涉房屋具有处置权，在本次交易中，房屋权利外观呈现出杨黎霞有权处分的事实。经质证，原告杨云彩、杨云波对被告邱嗣虞提交的第1组证据中房屋买卖合同、情况说明、收据的真实性认可，对证明观点不认可。所有的签字都是杨黎霞个人签的，视频只照到脚，不能证明杨虎当时在场，签订合同时，本案所涉房产是家庭共有财产，没有征得其他人同意，是不合法的，侵犯了原告的合法权益。对第2组证据的真实性无异议，对证明观点不认可。土地确实是杨黎霞取得的，离婚协议并没有提到对家庭共有财产如何处分，杨黎霞单方面是不能处分的。对第3组证据的真实性、合法性无异议，证明观点不认可。土地是杨黎霞个人所有的，证据不能证明所建盖的房屋不是杨黎霞个人的财产，其无权处分，同时其购买土地时，是在婚姻关系存续期间购买的。对第4组证据的证明内容不认可。如果是债权的转移，必须要签订转移合同。对第5组证据的证明内容不予认可。理由是2018年581号案件中，转让协议是7月14日，当时为什么不提供这份证据，原告认为是原告起诉邱嗣虞之后，邱嗣虞才和徐某签订的买卖合同，对这份合同不认可。对第6组证据不认可，杨某没有签过名字，没有按过手印，从字迹就可以看出是杨黎霞签的，没有经过杨某的同意。被告杨黎霞对被告邱嗣虞提交的第1组证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为杨黎霞是被胁迫着签订的合同，且至今没有收到过一分钱，合同没有实际履行过，是不合法的，当时杨虎是不在场的。对第2组证据不认可。认为土地是杨黎霞出资的，房子是原告出资盖的，是家庭共有财产，她不能一个人处置，当时签完合同，也没有履行过，不是善意取得。对第3组证据的真实性、合法性无异议，对证明观点不认可。土地是婚姻关系期间买的，土地是只能先写一个人的名字，房屋是后盖的，因为是农村的土地，后面也就没有改名字，但是房屋是父母出的钱。对第4组证据不认可。认为与本案无关，是与案外人宋某的债权债务关系，且对债权债务的真实性也存疑。欠条的时间上也存疑，真实性也存疑，2018年2月10日欠条是签过的，但是被刘某逼迫签的。对第5组证据不认可。徐某买房时，杨黎霞还在房屋里面居住，时间上不合理，同一份合同上时间上也不对应。对第6组证据不认可。杨某字迹不是她本人的，委托书的内容是杨黎霞被迫写的，是宋某夫妻逼迫写的。第三人杨虎对被告邱嗣虞提交的第1组证据不予认可。认为杨虎根本不在场，如果杨虎当时在场，为什么不签字。对第2组证据不认可。认为杨虎当时是不知情的，杨黎霞没有权利一个人处理这栋房子。对第3组证据的，第三人认为，房屋在他们离婚后，原告还是在那栋房屋一起居住的，杨黎霞很少住，离婚后他们没有协商过房屋如何处置，原告在房屋居住的时间更长。对第4、5、6组证据的质证意见与杨黎霞的质证意见一致。被告杨黎霞未提本院交证据。第三人杨虎未向本院提交证据。诉讼中，本院依职权向陇川县自然资源局发出委托查询函，对涉案土地的性质，房屋建盖是否办理相关的审批手续，涉案土地是否允许转让或办理产权登记进行查询。陇川县自然资源局于2020年8月13日向本院回函：“一、该宗土地经测量对比《陇川县土地利用总体规划》该地块属于基本农田。二、经查询该地块未进行过土地登记，不能进行转让。三、该宗土地经查询未在我局办理国有土地审批手续；该土地上建盖的房屋未办理规划许可手续。”本院依法向各方当事人出示，并听取了各方当事人的意见。原告杨云彩、杨云波、被告杨黎霞、第三人杨虎对陇川县自然资源局于2020年8月13日向本院回函的真实性、合法性予以认可。但认为土地的来源、建房行为是合法的。被告邱嗣虞对陇川县自然资源局于2020年8月13日向本院回函人真实性、关联性无异议，对合法性不予认可。理由如下：1、被告对该回函中关于案涉土地的用途为“基本农田”不认可，首先回函中未提供认定土地用途的具体依据，从回函内容“对比《陇川县土地利用总体规划》”来看不够具体，未提供其参考的《陇川县土地利用总体规划》资料给法院及当事人比对；其次，各县级行政区域的土地利用总体规划是动态变化的，各区域对于土地规划用途随时进行调整，一般每10年会公布一次总体规划，该回函具体参考的是2010-2020年的规划文件还是什么时间段的规划文件应当具体说明；再次，仅从回函中的文字和示意图中无法比对案涉土地的用途。2、被告认为该回函认定案涉土地系基本农田和不能进行转让的内容与实际不符，被告向当地村委会了解案涉土地的用途并非基本农田，仅是一般农用地，并且在被告向法院提供的证据中能证明该宗地原来是村XX赛的承包土地，后来经村委会同意转让至杨黎霞后村委会就将该宗地作为村民杨黎霞的宅基地同意杨黎霞建房，村民杨黎霞在本村没有其它宅基地，仅此一处宅基地，根据我国现行法律，村民有权取得宅基地用于建房，村集体有权向没有取得宅基地的村民分配宅基地，因此，案涉土地应当是合法分配的宅基地；在原土地使用权人XX赛将案涉土地转让后政府部门向XX赛重新颁发《农村集体土地承包经营权证书》中已经不再将案涉土地作为农用地纳入承包土地的范围；又因为我国农村宅基地普遍未登记的现状，在大量涉及农村房屋买卖的案例中都不以土地或房屋未办理登记为认定合同效力的条件，而是根据实际情况对于农村房屋买卖合同是否符合集体经济组织成员之间的转让条件来认定。本案买卖双方均是本村村民，不能简单粗暴地以城市房地产管理法中对于国有土地转让的条件来认定本案的事实。3、被告认为该回函的内容与已经生效法律文书存在冲突，考虑到实际生活情况不应当采纳该回函。在陇川县法院做出的（2018）云3124执34号民事裁定书中对案涉房屋进行了查封，该生效裁定书中认定该房产系杨黎霞个人名下的合法资产予以查封，此回函的内容明显指向案涉房产系违法建筑，明显与生效法律文书和实际事实相冲突。4、被告认为法院应当根据实际情况充分考虑到审判工作造成的社会影响和效果来对案件事实做出认定，案涉房产是已经建盖完毕多年的村民自建房，建盖过程中得到村委会的同意，杨黎霞作为村民有权取得宅基地并用于建房，村民有很多与此相同的建房事实，在建房过程中及建成后都没有受到行政主管部门的反对或处罚，为了保障村民的居住权利，很多村民取得宅基地和自建房的过程都由村委会进行管理，而非须经土地和建设主管部门同意，现实生活中还存在规划许可手续后补的情形，以上实际情况都是行政主管部门对于农村建房过程问题根据实际生活情况进行的合理处理方式，是出于对农村不动产登记工作未全面开展和保障村民基本居住条件问题充分考虑的处理方式，同时也是对已经形成的社会关系和社会效果等现实问题的妥善处理方式。5、案涉房屋建成时我国还未施行不动产登记制度，对于农村房产登记的条件还未成熟，在本案中应当充分考虑建房时的社会关系和条件，对于房屋已经建成并使用多年的现状结合附近村民建房的客观情况和习俗来综合认定本案事实。被告认为该回复函内容与实际情况不符，如法院采纳此回复意见有可能导致本案的各方当事人引起更多其它纠纷、激化社会矛盾，将会违背定纷止争的司法审判原则，不利于维持现有的社会关系，不利于平息社会矛盾。本院认为，原告提交的第1组证据来源合法能够证实原告的身份情况，本院予以确认；证据第2、3组被告杨黎霞、邱嗣虞、第三人杨虎对其真实性无异议，本院对该两组证据的真实性予以确认；证据第4组，被告杨黎霞、第三人杨虎对其真实性、证明观点无异议，且该组证据在原审质证时与证人董某、蒋某的证言能够相互映证，对该组证据的真实性本院予以确认。对被告邱嗣虞提交的证据第1、2、3组来源真实，客观存在，本院对上述3组证据的真实性予以确认，但对被告邱嗣虞的证明内容不予采纳。第4、5组证据，属另一个法律关系，与本案无关联，本院在本案的审理过程中不作审查。第6组证据系被告杨黎霞本人所写，并无原告杨某本人签名，原告亦未提交其他相关证据予以佐证原告是知晓涉案房屋买卖的事实，对该组证据本院不予采信。陇川县自然资源局于2020年8月13日向本院的回函，该组证据系陇川县自然资源局经实地测量、查询，并依据《陇川县土地利用总体规划》进行比对而取得的，来源真实、程序合法，与本案具有关联性，对该组证据本院予以采纳，并作为本案的定案依据。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年4月18日，被告杨黎霞与陇川县达成土地转让协议，取得位于陇川县的土地一宗。2014年4月2日，原告杨云彩、杨云波出资在该宗土地上建盖房屋，于2017年8月竣工。2018年2月7日，被告杨黎霞与被告邱嗣虞签订《房屋买卖合同》，将上述房地产转让给被告邱嗣虞。合同约定：所售房屋总金额为人民币1400000元，付款方式为签订合同之日一次性付清。合同签订后，被告邱嗣虞未按合同约定履行向被告杨黎霞支付购房价款的义务。2019年2月11日，原告杨云彩、杨云波向本院提起诉讼，请求依法确认被告杨黎霞与被告邱嗣虞于2018年2月7日所签订的《房屋买卖合同》无效。另查明，涉案土地属于基本农田，未进行过土地登记，未办理国有土地审批手续；涉案建盖的房屋未办理规划许可手续。本案争议的焦点如下：被告杨黎霞与被告邱嗣虞所签订的《房屋买卖合同》是否有效？本院认为，本案属确认合同无效纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第三十七条第二款规定，“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”第四十四条第一款规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十二条第四款规定，“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”本案中，原告杨云彩、杨云波与被告杨黎霞、第三人杨虎未办理农用地转为建设用地审批手续，共同在向他人购置的基本农田上擅自建盖房屋是违法的行为。现被告杨黎霞又将违法所建盖的房屋出售给被告邱嗣虞，被告杨黎霞与被告邱嗣虞签订的《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该《房屋买卖合同》无效，依法应不予保护。本案原告杨云彩、杨云波主张合同无效的请求，本院予以支持。被告邱嗣虞抗辩，其本案中构成善意取得，依法应当驳回原告杨云彩、杨云波起诉的主张理由不成立，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第三十七条第二款、第四十四条第一款、第六十二条第四款规定，判决如下：被告杨黎霞与被告邱嗣虞于2018年2月7日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。本案案件受理费100元，由被告杨黎霞、被告邱嗣虞各承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长 胡致超审判员罗永宁人民陪审员 彭   木   边二〇二〇年九月三日书 记 员 何       怡