湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7575号原告：费淑雯，女，1983年1月18日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：李杰华，男，1997年2月18日，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告费淑雯（以下简称原告）与被告李杰华（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告结清拖欠租金，被告向原告支付自2020年1月1日至7月31日房租费（租金为每月4500元整，1月份已交2000元，2、3月份予以减免），合计人民币20500元；3、判令被告结清物业费。被告向原告支付自2019年10月1日至法院作出判决之日拖欠的物业费，截至7月止共拖欠物业费4465.8元；4、判令被告补交租金及物业利息，被告向原告支付自2020年1月1日至7月31日的租金及物业利息，利息按银行半年期定期最低利息1.55计算，合计人民币387元；5、判令被告赔付违约金，被告向原告赔付违约金，违约金数目根据合同“在乙方违约情况中，甲方有权收回房屋，不满一年按一年计算”，乙方合同截止日为2020年10月1日，8-10月按违约计算金额，合计人民币13500元；6、判令被告赔偿房屋墙体、地面及卫生间复原费用（根据合同“经物业同意后改造或打通的墙体，在退租时必须复原并粉刷到位”，乙方将房屋两面墙体及卫生间拆除，应予以复原，并将地面找平，请求法院判定被告按建筑市场信息价一次性赔偿人民币20000元）；7、判决本案全部诉讼费用由被告承担（上述条款设计的有关金额，截至2020年7月31日，有数目的为58852.8元，8月1日至法院作出判决之日的房租、物业费、利息、及诉讼费，请法院另行计算）。事实和理由：原、被告于2019年10月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由原告将坐落于五矿万镜水岸20栋和苑自有房租赁给被告使用，租赁期限自2019年10月1日至2020年10月1日，原被告双方通过合同订立租金、交付方式及违约责任等。但被告自合同成立之日起并未按约定如期支付租金，每次都以各种理由拖欠房租及物业费。2020年以来，原告多次联系被告催交房租，被告电话不接、信息不回，失去联系。无奈之下，原告以短信方式致函被告“如再不交纳房租，将按合同收回房屋，终止合同”，但被告仍置之不理。2020年6月，在原告不知情的情况下，被告又打开房门继续经营跆拳道培训。经物业人员的调解后，被告写下承诺书，承诺将于7月15日前结清房租及物业费。但直到7月20日，被告仍是今天拖明天，明天拖后天，以各种借口迟迟不交房租费。7月23日，原告再次约见被告，要求其必须于当日结清房租，否则将停水停电，并责令将其搬离。被告再次承诺，将于次日结清房租。但7月25日下午，物业人员巡查时发现，原告房屋已经被搬空，房间内一片狼藉。原告随机打电话给被告，但对方一直未接电话。原告当即拨打了110进行了报警，但被告仍然没有出现。被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时严重损害了原告的经济利益，也对原告造成了严重的精神伤害，据此，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法秉公判决，以维护原告方的合法权益。被告没有到庭，也没有提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落在本市五矿万境水岸20栋和苑1901、1902、1903三室出租给乙方使用；租赁期限自2019年10月1日至2020年10月1日；若不满一年，乙方因特殊原因须搬离的，应提前1个月告知甲方，并找合适人选接满租期，否则，甲方将从押金中扣除剩余房租；乙方租金房屋租金合计4500元/月，押一付三，10月1日至12月1日为每月一付，自2019年12月1日起为每季度结算一次；经物业同意后改造或打通的墙体，在退租时必须复原并粉刷到位，经甲方验收合格方可；第十一条乙方的违约责任处约定乙方拖欠租金累计7天以上的，或者在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付租金不退，若预付租金和押金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同期内凡出现以上情况之一的，甲方有权收回房屋，不满一年按一年计算，或者乙方提前退租但在搬离前找到借租对象，否则将从押金中扣除剩余房租。合同还就双方其他权利义务等进行了约定。上述合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告将三间房屋墙壁打通作为一间使用。被告在租赁过程中没有按期交纳租金。2020年6月21日，被告向原告出具一份承诺书，主要内容为被告欠一月房租2500元，出租人免承租人两月房租，从4月至6月份开始收取房租共计13500元，7月份开始正常房租一个季度交付，另从2019年10月至今的物业费交清，如承租人终止合同，承诺于2020年7月15日向出租人付清房租。被告在出具上述承诺后，没有按期付清房租，并于2020年7月底在没有通知原告的情况下私自撤场。另查明，五矿万境水岸20栋和苑1901房所有权人为原告，1902房所有权人为费春艳，1903房所有权人为尹李，上述三人系亲属关系，费春艳、尹李委托原告一同处理房屋出租事宜。原告、费春艳、尹李分别向涉案房产的物业公司交纳了2019年9月1日至2020年7月31日的物业费1512.7元、1512.7元、1440.4元。原告陈述经向装修人员咨询，将上述三间房屋修复原状需要花费20000元。本案起诉状副本于2020年8月11日送达被告。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应遵守合同约定。上述合同签订后，被告没有按期交纳租金，根据合同约定被告累计拖欠租金7天以上的，原告有权终止合同，故对原告主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求本院依法予以支持，解除时间为起诉状副本送达被告之日即2020年8月11日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告于2020年7月底离场，因此被告应当支付至该期间的租金。根据被告出具的承诺书，被告欠付原告2020年1月份租金2500元，2、3月份免租，4至6月份租金13500元，另加上7月份租金4500元，被告应当支付租金为20500元（2500元+13500元+4500元），对原告该项诉讼请求本院依法予以支持。被告没有交费物业费，原告代为交纳2019年10月1日至2020年7月31日的物业费，故被告对此代交部分应当向原告支付，除去2019年9月份的物业费共计为4059.8元，对原告超出部分诉讼请求本院不予支持。原告主张被告补交租金及物业利息，没有合同依据，本院不予支持。原告主张被告赔偿房屋墙体、地面及卫生间复原费用，根据合同约定该费用应当由被告承担，原告虽没有举证证明该费用的合理性，但根据实际情况判断本院酌情认定被告赔偿15000元，对原告超出部分诉讼请求本院不予支持。原告主张被告赔偿2020年8月至10月的租金作为违约金，合同对此进行了约定，但考虑到原告的具体损失，本院认为该违约金过高，本院酌情认定按照1个月的租金即4500元支付违约金，对原告超出部分诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告费淑雯与被告李杰华签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2020年8月11日；二、被告李杰华于本判决生效之日起5日内向原告费淑雯支付租金20500元；三、被告李杰华于本判决生效之日起5日内向原告费淑雯支付代缴的物业费4059.8元；四、被告李杰华于本判决生效之日起5日内向原告费淑雯支付复原费用15000元；五、被告李杰华于本判决生效之日起5日内向原告费淑雯支付违约金4500元；六、驳回原告费淑雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取受理费636元，由被告李杰华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 王 牌二〇二〇年九月十四日书记员 旷豪才