广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤19民终7765号上诉人（一审原告）：吴六妹，女，汉族，1968年11月4日出生，住广东省龙川县**************，公民身份证号码：441************020。委托诉讼代理人：傅白桦，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：袁梅平，女，汉族，1990年8月19日出生，住广东省龙川县**************，公民身份证号码：441************04X。上诉人吴六妹因与被上诉人袁梅平房屋租赁合同纠纷一案，不服东莞市第二人民法院(2020)粤1972民初701号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴六妹上诉请求：一、依法撤销一审裁定；二、二审上诉费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2018年1月31日，吴六妹与袁梅平及其他家庭成员对案涉房产进行分配。虽然各家庭成员没有在《分家协议》上签字，但是都按照《分家协议》占有、使用各自的楼层，该《分家协议》实际上已经履行。故案涉房产的产权已经清晰，吴六妹对案涉房产一楼的店铺是享有权益的；二、吴六妹为适格主体。2018年2月吴六妹与袁梅平之间达成口头协议，吴六妹将涉案房产一楼的一个店铺出租给袁梅平，袁梅平以现金的方式支付租金给吴六妹。从2019年1月起，袁梅平拖欠租金，吴六妹与袁梅平之间存在租赁合同关系。袁梅平在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。吴六妹向一审法院起诉请求：1.解除吴六妹与袁梅平的房屋租赁合同关系；2.袁梅平向吴六妹支付租金，按照700元/月的标准，从2019年1月1日起计至租赁物返还之日止；3.本案诉讼费用由袁梅平承担。事实与理由：2018年2月，吴六妹将其拥有使用权的位于东莞市**************************铺出租给袁梅平使用，双方没有签订书面房屋租赁合同，口头约定租金700元/月及按月支付。2018年2月至2018年12月，袁梅平按时支付租金，但从2019年1月起，袁梅平未支付租金，故吴六妹提起诉讼，请求判如所请。一审法院认定事实：吴六妹与袁梅平系母女，袁煌真与袁梅平系父女，袁水群、袁水凤、袁仕云、袁焕华与袁梅平系兄弟姐妹。吴六妹与袁梅平就案涉房产即位于东莞市大岭山镇大岭运粮街新区*****的土地使用权及地上房屋的权益产生争议，案涉房产尚未取得权属证明。袁梅平主张，案涉房产由其个人出资购地及兴建房屋，故权益归其享有。袁梅平提供《土地使用权转让合同》、银行对账单和注销企业信息查询结果为证。证据显示案涉房产的土地使用权转让合同以袁梅平和吴六妹作为受让人于2015年9月10日与转让人签订，转让款共422000元，通过袁梅平的银行账户转账给转让人；其次，案涉房屋的兴建费用也是通过袁梅平的银行账户分多笔转账给施工方袁桂朝。袁梅平称，上述转让款和建房费用的资金来源于其2014年6月10日成立的东莞市大拇指餐饮管理有限公司（以下称“大拇指公司”）的经营所得，该公司已于2019年3月1日注销。基于此，袁梅平否认与吴六妹之间就案涉房产存在房屋租赁合同关系。吴六妹主张，大拇指公司实际由吴六妹、袁梅平、袁水凤、袁仕云共同成立和经营，由袁梅平作为登记股东及法定代表人，并以袁梅平的银行账户代管部分经营所得；案涉房产是利用大拇指公司的经营所得购买和兴建，其中，《土地使用权转让合同》以吴六妹作为受让人签订，吴六妹的签名是袁水凤代签，袁梅平的签名是袁梅平事后擅自添加，从袁梅平的银行账户中支出的转让款和建房费用实际属于家庭成员共有；且2018年1月31日时，各家庭成员协商同意，案涉房产分为四份，一楼包括阁楼、四楼为吴六妹、袁水群所有，由吴六妹支配，二楼、三楼、五楼分别由袁水凤、袁仕云、袁梅平支配，顶层公用等等；之后，吴六妹将案涉房产一楼的两个铺位分别出租给袁梅平和袁仕云，袁梅平承租部分的租金为700元/月，袁仕云承租部分的租金为1300元/月，袁梅平从2019年1月开始拖欠租金。吴六妹对其主张提供如下证据为证：1.《土地使用权转让合同》和收据，显示合同以吴六妹作为受让人签订，并无袁梅平的签名，收据也记载为收到吴六妹的转让款。2.分家协议，显示2018年1月31日，曾水娣（袁煌真母亲）、袁煌真、吴六妹、袁水群、袁梅平、袁水凤、袁仕云、袁焕华就案涉房产和赡养父母的问题达成一致意见，其中针对案涉房产的协商内容与吴六妹的主张一致，但分家协议无任何家庭成员签名。3.袁煌真、袁水凤、袁仕云、袁焕华的证言，其中，袁煌真一开始称自己2018年2月来莞，之前在河源，期间听吴六妹说，案涉房产是全家人挣钱购买，于2018年1月31日达成分家协议。但当袁梅平的代理人追问袁煌真为何2018年2月来莞，2018年1月31日就达成分家协议时，袁煌真又称于2017年2月来莞。袁水凤和袁仕云的证言则一方面确认吴六妹所述，另一方面称大拇指公司是袁梅平、袁水凤和袁仕云三姐妹共同成立和经营，吴六妹没有入股及参与分红，但基于吴六妹是母亲，且吴六妹曾在大拇指公司帮忙，故袁水凤和袁仕云均认为吴六妹对大拇指公司的经营收益享有相关权益。袁焕华的证言则称分家协议由其草拟及保存，因各方为家庭成员，此前关系较好，故都没有在协议上签名确认。4.房屋租赁登记备案证明，显示2018年11月16日，案涉房屋备案作为住宅用途出租，出租人为袁梅平。5.银行账户对账单、储蓄对账单和取款回单，显示大拇指公司向袁水凤、袁仕云转账款项，吴六妹称款项为分红款。6.微信聊天记录，包括袁仕云向相关租户收租、袁水凤与袁梅平协商大拇指公司的设备分配及谈到创业过程、袁仕云与袁桂朝妻子徐艺晨核对建房费用、袁水凤与袁水群核对租金等内容。对上述证据，袁梅平均不予确认，称袁水凤、袁仕云从大拇指公司取得的款项并非分红，而是劳务报酬。一审法院认为，吴六妹以房屋租赁合同纠纷为案由提起诉讼，其起诉必须先符合原告主体适格的条件，即吴六妹必须是房屋租赁合同的当事人，对案涉房产享有出租收益的权益。从现有的证据及当事人的陈述看，吴六妹与袁梅平并无签订书面房屋租赁合同，吴六妹主要是依据分家协议主张对案涉房产享有权益。而分家协议涉及其他家族成员的利益，但并无任何家庭成员的签名确认，袁梅平对此也不予确认，表明双方对分家协议的形成与效力存在争议。该争议属于分家析产纠纷的范畴，与本案房屋租赁合同纠纷分属不同的法律关系，而本案必须以分家析产纠纷的处理结果为依据，即在分家析产纠纷作出处理结果之前，无法确定吴六妹对案涉房产是否享有权益及是否与袁梅平之间形成房屋租赁合同关系。因此，在吴六妹的相关权益尚未明晰之前，其作为原告提起本案诉讼，主体不适格，应驳回起诉。2020年6月5日，东莞市第二人民法院作出(2020)粤1972民初701号民事裁定：驳回吴六妹的起诉。本院审理查明，一审查明的基本事实属实，二审依法予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，吴六妹主张其对案涉房产享有出租收益的权利，因将案涉房产出租给袁梅平后发生纠纷才诉至一审法院。本案中，吴六妹与袁梅平之间没有签订过书面房屋租赁合同，关于吴六妹是否对案涉房产享有出租收益的权利，双方均各持一词，本案争议焦点为吴六妹是否对案涉房产享有出租收益的权益，是否具备原告主体资格。根据审理查明的事实，案涉房产至今尚未取得权属证明。而吴六妹与袁梅平系母女关系，吴六妹以《分家协议》主张其对案涉房产享有权益，但上述《分家协议》涉及其他家族成员利益，但无任何家族成员的签名确认，且袁梅平也不确认上述《分家协议》。因此，吴六妹与袁梅平之间本身就案涉房产的权益存在争议，而该争议还涉及其他家庭成员的权益，属于分家析产纠纷范畴。故在分家析产作出处理结果之前，尚无法确定吴六妹对案涉房产是否享有权益，即作为租赁合同出租方的权益。综上，一审法院在吴六妹的相关权益尚未明晰之前，以主体不适格裁定驳回吴六妹的起诉正确，本院依法予以维持。综上，吴六妹的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  何小玲审判员  黄燕慧审判员  王惠嫦二〇二〇年九月八日书记员  郭燕君