河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2658号 上诉人（原审被告）：河北昊地房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路**东胜广场**1102。 法定代表人：闫伟迪，经理。 委托诉讼代理人：任立峰，北京市诚实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨建军，男，1977年4月22日出生，汉族，住河北省邢台市巨鹿县。 委托诉讼代理人：冯志明，河北杭天律师事务所律师。 上诉人河北昊地房地产开发有限公司因与被上诉人杨建军房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省巨鹿县人民法院（2019）冀0529民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河北昊地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任立峰，被上诉人杨建军的委托诉讼代理人冯志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北昊地房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销河北省巨鹿县人民法院（2019）冀0529民初823号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 —2— 事实和理由：一审法院基本事实认定不清，适用法律错误，审理程序错误。第一、《委托承建福利房合同》其性质是非法吸收公众存款，系以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同，一审法院对该合同书的性质经过法庭调查后没有依法作出认定，而简单机械的认定“隐含的是一种民间借贷性质，实际上是以房屋作为让与担保的民间借贷关系”，完全属于认定事实不清，适用法律错误。第二、《委托承建福利房合同》没有约定利息，一审法院却想当然的判决按照年利率15%支付利息，显属不当。第三、假设本案的法律关系是民间借贷，那么原审庭审时被上诉人明确承认上诉人支付购房福利至2016年年底，一审法院在没有任何理由的情况下判决上诉人支付自2014年8月3日起至偿清之日止的利息，显属认定事实不清，适用法律错误。第四、民诉法明确规定，变更诉讼请求应当在法庭辩论终结前提出，而本案中被上诉人是在原被告陈述最后意见庭审完毕多日后，再向一审法院提出的，一审法院按照被上诉人变更后的诉讼请求重新开庭二次审理作出判决，属于审理程序，适用法律错误。 杨建军答辩称，被上诉人认为原审案件认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉。 杨建军向一审法院起诉请求：1、判令被告按“委托承建合同”向原告交付御品江山小区5号楼3单元502室，并为原告办理该房产的产权凭证；如果不能交付房屋由被告按照合同约 —3— 定向原告支付自收到购房款之日起的利息，并承担违约责任；2、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年8月3日，原告与被告订立《委托承建福利房合同》，合同约定，原告委托被告承建御品江山小区5号楼3单元502室房屋，房屋暂定面积139.98平方米，单价4000元每平方米，委托承建房款559,920元。自原告付清房款之日起原告享有以下购房福利：自2014年8月3日至2020年8月3日，被告每年向原告支付购房福利83,988元。原告自付清全部委托承建款之日起三年内可以选择无理由退房，原告选择退房，被告退还原告全部委托承建款，退房之前的购房福利不再退还，之后不再享受福利。合同约定交房日期为2015年1月，如果不能按期交房，原告在实际交房前可以申请退出委托承建，被告退还原告的委托承建款，已经支付的购房福利不予返还，不再承担其他违约责任和损失赔偿责任。双方对被告项目不具备预售许可条件的事实是明知的，原告不追究被告任何责任。双方签订正式销（预）售合同后，原告依据正式销（预）售合同办理入住及房屋产权证书，户型、面积以实际建成的房屋为准。杨光作为被告当时的法定代表人在合同上签名并加盖公司印章。当日，原告向杨光账号转款559,920元，被告公司向原告出具了收款收据。之后，被告没有向原告支付过购房福利，也没有与原告签订正式销（预）售合同。另外，御品江山小区5号楼3单元502室，被告在2015年8月21日就出售给王林，该房屋于2019年5月16日实际交付，办 —4— 理了入住手续。价格是每平方米2335元（价格是在2015年的价格基础上又加价确定的）。上述事实由原告、被告提交的证据证实，予以确认。 一审法院认为，原告与被告订立《委托承建福利房合同》，不是合同法规定的合同文本，也不是商品房买卖合同，而是一种隐藏真实法律关系和多层法律关系的合同。其约定的房屋单价4000元每平方米，远远高于同一项目同期的其他房屋单价；其约定的在实际交房前原告可以要求退还委托承建款，被告每年按照约定给付固定购房福利，隐含的是一种民间借贷性质，而且被告每年向原告支付固定的利息；合同约定的委托承建房屋，如果原告选择要房需要与被告订立正式销（预）售合同，才能办理交房入住、房产登记手续，说明原告要求交房是有条件的。综上，本案法律关系应当认定为以委托承建房屋为名，实际上是以房屋作为让与担保的民间借贷关系，应当按照真实的法律关系确定双方的权利义务。原告主张房屋产权，但是该房屋产权早已经已经确定给了案外人并已办理了交房手续，故原告的请求不予支持。原告请求被告返还委托承建款并支付利息，不违反法律规定，而且双方约定的利息为年利率15%，也在法律许可范围，本院予以支持。综上所述，本案事实清楚，对于原告合法的诉讼请求应当予以支持，不合法的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条的规定，判决：一、自本判决生效之日 —5— 起十日内，被告河北昊地房地产开发有限公司偿还原告杨建军委托承建款559,920元及该款自2014年8月3日起至偿清之日止的利息（按照年利率15%计算）。二、驳回原告杨建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,700.0元，由被告河北昊地房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，二审法院围绕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 1、关于合同是否有效问题。上诉人上诉主张《委托承建福利房合同》其性质是非法吸收公众存款，属于无效合同，但其并未就自己的该项主张提供相应证据，且经本院审查，未发现本案存在非法吸收公众存款情形。因此，上诉人的该项主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。 2、关于是否约定利息及标准问题。双方签订的《委托承建福利房合同》中，明确约定自2014年8月3日至2020年8月3日，上诉人每年向被上诉人支付购房福利83,988元。该福利约定期限固定，数额固定，且每年福利比例为总款项的15%，更为符合借款利息的特征。一审判决认定上诉人每年按照约定给付固定购房福利，隐含的是一种民间借贷性质，而且每年向被上诉人支付固定的利息，从而判决上诉人按照年利率15%支 —6— 付利息，符合本案实际，并无不当。上诉人主张没有约定利息，显然与事实不符，本院不予采信。 3、关于利息起算时间问题。被上诉人的委托诉讼代理人虽在一审第一次庭审中认可上诉人支付购房福利至2016年年底，但双方并未就利息如何支付问题进行说明。在一审第二次开庭中，被上诉人的委托诉讼代理人否认收到利息，并对第一次开庭中的认可进行了解释说明。而上诉人并不知道是否向被上诉人支付过利息，更无任何证据证明其向被上诉人支付过利息。其仅依据被上诉人的委托诉讼代理人的一句口头认可主张自己的权利，依据不足，难以得到支持。故本院对上诉人的该项主张，不予支持。 4、关于一审法院审理程序是否违法问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”本案中，被上诉人依据与上诉人签订的《委托承建福利房合同》，起诉要求上诉人交付房产，并为其办理产权凭证。在一审法院的第一次开庭审理过程中，上诉人称房屋已于2015年出售给他人。鉴于房屋已无法实际履行的情况下，被上诉人经慎重考虑后变更其诉讼请求，要求上诉人返还委托建房款及利息，符合本案实际情况。被上诉人诉讼请求的变更，责任在上诉人，一审法院准 —7— 许被上诉人变更请求，并不违法。上诉人主张一审审理程序违法，本院不予采信。 综上所述，河北昊地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9400元，由河北昊地房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张姿巍 —8—