湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初4539号原告：李红，男，1980年12月24日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。被告：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路，统一社会信用代码：91431002580908751E。法定代表人：欧小明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张璇嶷，湖南锐鹏律师事务所律师。原告李红与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）商品房销售合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红的委托诉讼代理人唐鹏,被告裕湘置业公司的委托诉讼代理人张璇嶷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红向本院提出诉讼请求：一、判决被告继续履行合同约定交房标准的交房义务。二、判决被告逾期交房而向原告支付违约金157867.4元，以后的违约金计算至实际交房之日止。三、判决被告承担本案全部诉讼费。被告裕湘置业公司辩称要点：一、诉争房产于2018年1月已事实上具备交房条件，并不影响业主装修和使用，只是在手续方面因裕湘小区1#栋的原因影响了整体验收，导致2019年8月2日才获得《建设工程竣工验收报告》；二、答辩人已于2018年1月通过快递、电话、短信等多种途径通知被答辩人收房，但是被答辩人拒不收房；三、诉争房产约定的违约金过高，被答辩人诉请的违约赔偿已明显超过了给被答辩人造成损失的30%，应在综合分析的基础上予以调整降低。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实:一、双方当事人无争议的事实1、2017年2月28日，原告李红（买受人）与被告裕湘置业公司（出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20160121902），约定原告购买被告开发建设的位于郴州市，建筑面积129.1平方米，商品房单价为每平方米3780元，总金额为487998元。合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权顺延交楼时间直至买受人按约定支付完购房款及违约金、维修基金、契税时止；（3）施工期间，不可预见的客观因素影响（天气等自然灾害因素）。合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通告等方式）买受人办理房屋交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本合同“合同双方当事人”部分记载的买受人的联系地址、联系电话、电子邮件、传真电话为出卖人向买受人送达通知、文件资料及司法文书的具体确定的联系方式，如有变动，买受人必须在24小时内书面通知出卖人变更，否则出卖人向买受人送达的通知、文件资料及司法文书按该联系方式一经送出，即视为送达，一切后果由买受人承担。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、上述合同签订后，原告李红按约定支付了首期房款137998元，余款350000元向银行申请贷款，共计支付房款487998元。3、被告裕湘置业公司于2019年7月底向业主发出了收房短信通知。2019年8月2日，建设单位被告裕湘置业公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组同意对裕湘小区2#栋竣工验收，出具了《裕湘小区2#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市质量安全监督管理站出具了裕湘小区1#、2#、3#栋的《建设工程质量监督报告》，注明了验收合格及验收中发现的质量问题已整改到位。裕湘小区部分业主在收到收房通知后办理了收房手续，原告以案涉房屋未达到交付条件为由拒绝收房，并诉至本院。本院曾组织双方调解，因双方对逾期交房违约金的赔偿数额有争议，故调解不成。二、双方当事人有争议的事实1、验收合格日是2019年9月12日还是2019年8月2日。对此，本院认为：被告提交的《裕湘小区2#栋工程竣工验收报告》签字日期为2019年8月2日，参与验收人员也均在上述验收报告上签名确认，但是直至2019年9月12日郴州市质量安全监督管理站才出具了裕湘小区1#、2#、3#栋的《建设工程质量监督报告》，注明了验收合格及验收中发现的质量问题已整改到位。故本院认定裕湘小区2#栋验收合格日为2019年9月12日。2、被告逾期交房的违约金是否过高。根据上述合同的约定，被告应在2017年12月31日前按照合同约定将案涉房屋交付给原告使用，但案涉房屋直到2019年9月12日才达到交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。被告辩称原告诉请的违约金已明显超过了给原告造成损失的30%，应予以调整降低。本院认为，虽原、被告双方约定了被告按日万分之五向原告支付逾期交房违约金，但结合案件实际情况、公平原则等综合因素，本院酌情考虑本案双方当事人约定的违约金过高，调整为以日利率万分之二点五计算违约金为宜。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告自愿签订上述《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。根据上述合同第十条的约定，被告逾期交房已超过90天，现原告选择要求被告继续履行合同,支付逾期交房违约金，被告理应继续履行合同，并按合同约定自2018年1月1日起至2019年9月12日止按日向原告支付已付房款万分之二点五的违约金，原告诉请被告支付2019年9月12日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，被告应支付原告2018年1月1日至2019年9月12日期间的逾期交房违约金75639.69元（即487998元×620天×0.00025）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告湖南裕湘投资置业有限公司继续履行与原告李红签订的合同编号为20160121902的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告湖南裕湘投资置业有限公司向原告李红支付逾期交房违约金75639.69元，此款限被告湖南裕湘投资置业有限公司于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告李红的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1729元，由原告李红负担884元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢萍二〇二〇年九月二十一日法官助理吴明星书记员李佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。