广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4942号上诉人（原审被告）：中山市港德实业地产投资有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914***********848H。法定代表人：吴章锦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高少明，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：范珉菁，男，1993年10月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区**************。委托诉讼代理人：王占杰，广东友邦方达律师事务所律师。上诉人中山市港德实业地产投资有限公司（以下简称港德公司）因与被上诉人范珉菁商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初13297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。港德公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实和理由：涉案合同第八条约定：“如遇下列特殊原因：因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成延误的灾害或事由，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。一、根据摘录的《中山网》新闻关于转发市三防指挥部发布《中山市防台风全民动员令》、中山市建协通〔2017〕36号及中山市人民政府防汛防旱防风指挥部（三防紧急通知）中防指〔2017〕49号，在防台风I级应急响应期间，中山全市范围内实行“三停”即停工（业）、停产、停课，以及台风之后港德公司的抢修维护工作，以及相关竣工验收部门忙于抢险救灾，导致天韵花园整体竣工验收进度相应顺延。二、根据中山市气象局2016-2017年睛雨表及深圳市恒浩建工程项目管理有限公司天韵花园项目监理部晴雨表，2016年共有53天为大雨天，2017年共有52天为大雨天，导致天韵花园现场停工，施工进度据此相应顺延。三、深圳市恒浩建工程项目管理有限公司是天韵花园的监理公司，掌控天韵花园项目的施工计划进度，因雨天/台风天因素无法预计，根据实情停工以保障项目施工现场人员的安全，影响了施工进度，是合情合理的。四、根据深圳市恒浩建工程项目管理有限公司关于天韵花园工期的证明，在扣减雨天/台风天因素导致的停工时间后，项目实际施工时间为939天，工期缺口156天，计算港德公司的逾期天数应相应予以扣减。五、港德公司已以快递形式向范珉菁寄出收楼通知书、挂号信及快递回执，已通知范珉菁收楼，履行了交付责任。六、根据房产交接书第一条的约定，双方确认自2017年5月30日起，该单元由港德公司交付给范珉菁。范珉菁辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。港德公司不诚信，滥用诉讼权利，本案已有诸多生效判决可以参考。范珉菁向一审法院起诉请求：港德公司向范珉菁支付逾期交房违约金9851元（以631438元为基数，按每日万分之一从2017年5月31日计算至2017年11月2日止）。一审法院认定事实：2015年6月2日，范珉菁与港德公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.范珉菁购买港德公司开发建设的位于中山市*********************，该商品房总价款631438元；2.港德公司应当于2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给范珉菁使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，港德公司可据实予以延期，因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成的延误的灾害或事由；3.港德公司逾期交房的违约责任，逾期超过60日不足180日的，范珉菁要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，港德公司按日向范珉菁支付已付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，范珉菁依约以支付首期款及申请银行按揭贷款的方式向港德公司付清了全部购房款。2017年5月22日，港德公司向范珉菁邮寄发出一份收楼通知书，要求范珉菁办理收楼手续。2017年8月15日，范珉菁（作为乙方）与港德公司（作为甲方）签订一份房产交接书，载明：鉴于甲方所开发物业天韵花园已竣工，并且经中山市有关部门鉴定合格，乙方购买的12栋1304房已具备入伙条件，可以入住。甲、乙双方均同意签署本房产交接书，以便甲方将乙方所购买的该单元房屋通过本房产交接书正式移交给乙方。乙方已检查了该单元的建筑质量和初装修情况，甲、乙双方一致认为，该单元可以交付给乙方，乙方接受该单元。因此，甲、乙双方签订本交接书，并确认下列条款：1.甲、乙双方确认，自2017年5月30日起，该单元由甲方交付给乙方；2.乙方在此确认已收到该单元的锁匙；3.乙方确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合甲、乙双方所签订的房屋销售合同的规定，乙方并无异议。上述房产交接书还载明了其他内容。同日，范珉菁与涉案商品房所在小区提供前期物业管理的公司签订了前期物业管理服务协议等文件，并向港德公司提交一份装修申请表并办理相应的装修申请手续。2017年11月2日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。一审庭审中，港德公司陈述其已于2017年8月15日实际将涉案商品房交付给范珉菁使用，范珉菁则抗辩称其是于2017年11月2日之后才实际收楼，其在签订房产交接书后无实际交接涉案房产，但对港德公司提交的由范珉菁签订的房产交接书、前期物业服务协议、装修申请等文件的真实性均予以确认。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。范珉菁与港德公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，范珉菁依约向港德公司支付了房款，已履行了合同约定的主要义务。根据双方签订的合同约定，港德公司应在2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给范珉菁使用。一审庭审中，港德公司陈述其已于2017年8月15日实际将涉案商品房交付给范珉菁使用，范珉菁则抗辩称其在2017年8月15日签署了房产交接书、前期装修协议等文件，当日未实际交接涉案商品房，其是于2017年11月2日后才实际收楼。一审法院认为，范珉菁对港德公司提交的由范珉菁签名的提前收楼申请书、房产交接书、前期物业服务协议等文件的真实性均予以确认，范珉菁签订房产交接书、前期物业协议等文件的行为足以认定范珉菁、港德公司双方已实际办理完毕了涉案商品房的交接手续。现范珉菁抗辩称其于签订房产交接书当日未实际办理涉案商品房的交接手续，但范珉菁未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对于范珉菁的上述抗辩，一审法院不予采信。一审法院依法认定港德公司已于2017年8月15日实际将涉案商品房交付给范珉菁使用。关于逾期交房违约金的时间计算问题，虽然港德公司直至2017年11月2日才取得涉案竣工验收备案登记证，涉案商品房才符合合同约定的交付条件，但是范珉菁于2017年8月15日实际办理了相关的收楼手续，并签订房产交接书表明其已检查了涉案商品房的建筑质量和装修情况，确认涉案商品房的建筑质量和装修质量符合双方签订的商品房买卖合同的规定，同意港德公司将涉案商品房交付给范珉菁使用。现范珉菁在实际办理了涉案商品房的收楼手续后，又以涉案商品房未符合合同约定的交付条件为由要求港德公司向范珉菁支付实际收楼后的逾期交房违约金，有违诚实信用原则，故范珉菁主张港德公司向其支付实际收楼后的逾期交房违约金，理据不充分，依法应不予支持，逾期交房违约金应从逾期之日即2017年5月31日起计算至范珉菁实际收楼之日即2017年8月15日止。关于逾期交房违约金的计算标准问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期超过60日不足180日的，范珉菁要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，港德公司按日向范珉菁支付已付房价款万分之一的违约金。范珉菁主张港德公司按日万分之一的标准支付逾期交房违约金，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，范珉菁的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、港德公司应于判决发生法律效力之日起三日内向范珉菁支付逾期交房违约金（以房价总款631438元为基数，按日万分之一，从2017年5月31日起计算至2017年8月15日止）；二、驳回范珉菁的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取为25元（范珉菁已预交），由范珉菁负担5元，港德公司负担20元，港德公司应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费20元返还给范珉菁。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以认定。本院另查明：1.《中山市商品房买卖合同》第八条第二款中约定了以下内容：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成延误的灾害或事由；3.…；4.…；5.…。上述1-5项有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延”。2.2017年8月23日，因受强台风“天鸽”严重影响，中山市防汛防旱防风指挥部提请中山市人民政府同意，决定从9:00开始，启动全市防台风Ι级应急响应，在Ι级应急响应期间，在全市范围内实行停工（业）、停产、停课，除特殊行业及抢险人员外，其他人员切勿随意外出。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，范珉菁与港德公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。现双方对港德公司逾期交付涉案房屋的事实没有异议，本院予以确认。根据港德公司的上诉事实和理由，本案二审争议焦点为港德公司主张的免责事由能否成立。港德公司上诉主张根据合同第八条的约定，因台风、雨天导致施工进度及竣工验收进度延误，属于合理顺延交楼期限的事由，因此产生的逾期天数应据实予以扣减。范珉菁则认为该情形并非不可抗力范畴，不能作为逾期交房的抗辩理由。经查，双方在涉案合同第八条第二款中约定了以下内容：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成延误的灾害或事由；3.…；4.…；5.…。上述1-5项有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延”。在合同领域中，所谓不可抗力是指合同订立时当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，主要包括自然灾害（如地震、洪水、台风、冰雹等）、社会异常事件（如战争、罢工、骚乱等）及政府行为（如征收、征用）等。现双方当事人对上述合同条款的理解存在争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：一则，从不可抗力的角度进行审视，构成合同条款约定的免责事由的雨天、台风均应达到一定的规模。而本案中，双方在合同中对雨天天气达到何种规模方可构成免责事由的约定标准不明，港德公司亦无充分证据证明其所主张的雨天天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响，至于其主张的台风天气造成的停工状态持续时间较短，对施工进度、交付房屋的影响理应有限，且该台风天气发生在合同约定的交房期限之后，港德公司据此主张顺延交房期限的理据不足。二则，按照港德公司的说法，因雨天导致涉案工程工期延误非其所能控制，即港德公司亦主张雨天应属于上述合同条款中规定的“不可抗力”。即使该主张成立，通过审查上述合同条款的内容可知，双方在合同中约定港德公司可据实延期的内容存在重复性，即合同第八条第二款第1项约定港德公司可据实延期的情形与第2项约定港德公司可据实延期的事由存在重复。同时，双方已明确约定，因遭遇不可抗力导致顺延交楼时间的，港德公司应在事件发生之日起30日内告知买受人。因此，根据合同整体解释的规则，应认定港德公司在雨天、台风等事件致使交楼期限延误时，需向买受人履行告知义务。同时，买受人在签订购房合同后，对于港德公司如期交楼具有合理期待。港德公司作为专业的房地产开发公司，其对房地产开发的进程能够把控和知悉，故要求其在影响房屋交付的事件发生后及时向买受人履行告知义务，并不过于严苛。此外，即使上述合同条款存在不同的理解，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的格式合同的特殊解释规则，在合同条款存在两种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本院认定港德公司应在发生雨天、台风等足以影响房屋交付的事件后30日内向买受人履行告知义务，否则应承担相应不利后果。而港德公司并未就其所主张的免责事由向买受人履行过告知义务，亦未按合同约定就其所主张的“有关延误的事由和期限”向买受人出具“政府有关部门的相应证明文件”予以证实。因此，即使港德公司主张的上述免责事由确实存在，其以此为由要求顺延交楼时间的抗辩理由及上诉主张亦不应得到支持。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。另港德公司上诉主张双方在房产交接书中确认自2017年5月30日起，涉案商品房由港德公司交付给范珉菁。但该主张与其在一审庭审中陈述其已于2017年8月15日实际将涉案商品房交付给范珉菁使用的事实不一致，故本院对其上诉主张不予采信。对当事人未上诉的其他部分，本院不予审查。综上所述，港德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（中山市港德实业地产投资有限公司已预交），由中山市港德实业地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年九月二十九日书记员 张欣琪