浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0602执异92号案外人绍兴市龙和正能量体育发展有限公司，住所地绍兴市越城区剡溪路****A5。法定代表人陈龙辉。委托诉讼代理人（特别授权代理）郑晓辰，浙江和畅律师事务所律师。案外人绍兴智库文化发展有限公司，住，住所地绍兴市剡溪路****/div>法定代表人李伟东。委托诉讼代理人（特别授权代理）王吉祥、史炯，浙江点金律师事务所律师。申请执行人浙江海尚文化发展有限公司，住所地，住所地绍兴市越城区剡溪路****iv>法定代表人陈奇淼。委托诉讼代理人（特别授权代理）李如敏，系公司员工。申请执行人陈奇淼，男，1975年11月19日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人（特别授权代理）丁丁汀、马晓彬，浙江近远律师事务所律师。被执行人浙江鸥宇控股有限公司，住所地绍兴经济开发区剡，住所地绍兴经济开发区剡溪路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人王国梁。被执行人王国梁，男，1966年9月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人张惠丽，女，1973年10月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。本院在执行申请执行人陈奇淼、浙江海尚文化发展有限公司（以下简称海尚公司）与被执行人浙江鸥宇控股有限公司（以下简称鸥宇公司）、王国梁、张惠丽金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴市龙和正能量体育发展有限公司（曾用名绍兴市正能量体育发展有限公司、以下简称正能量公司）、绍兴智库文化发展有限公司（以下简称智库公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人正能量公司异议称，2014年8月，案外人与智库公司签订《房屋租赁合同》1份，约定承租越城区剡溪路256号A-5-01、A-6-01室房屋（以下简称涉案房产），租赁期限自2014年8月1日起至2021年12月31日止，还约定该房屋作为经营健身业务使用。随后，案外人投入大量资金予以装修。2019年，虽然东城智库园区涉诉被司法拍卖，但房屋租赁合同仍具有法律效力。案外人认为，经法院委托评估的涉案房产固定装修拍卖款应属于案外人所有。综上，为维护自身合法权益，特提出执行异议，请求确认涉案房产固定装修拍卖款2630000元归案外人所有。异议审查中，案外人补充陈述称，受法院委托绍兴市世博房地产评估有限公司（以下简称世博公司）就绍兴市越城区剡溪路256号房地产的市场价值已经出具了绍世法鉴房估字[2019]第1110号《房地产估价报告》（以下简称1110号《估价报告》），报告所附《室外附属物、附属设施估价清单》第33项中记载“正能量健身工坊”的固定装修评估价值为3048960元，其异议请求中的金额就是以3048960元再乘以剡溪路256号房地产司法拍卖成交价与总体评估价之间的比例计算的。同时案外人明确陈述租赁合同中约定的C-1-01室房屋在2019年已经退租，在本案中对该房屋的固定装修拍卖款不予主张。案外人智库公司称，2014年7月，智库公司（甲方）与正能量公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市越城区××路××号××室房屋（建筑面积3176平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2014年8月1日至2021年12月31日，房屋租金每半年交纳一次，分别在每年的11月份、5月份缴纳下一期租金。合同第九条第3项、第十条第2项约定，房屋租赁期内，乙方拖欠租金累计2个月以上，甲方有权解除合同，收回房屋；第十条第3项约定，乙方应于房屋租赁期满后，将房屋及附属设施、设备交还甲方，依附于房屋的装修归甲方所有。因乙方的严重违约行为，智库公司有权解除合同。现正能量公司已搬出上述房屋，合同已经终止。合同终止后，上述房屋所属的固定装修也应归属于智库公司。现因绍兴市越城区剡溪路256号房屋被贵院整体处置，房屋装修鉴定机构确定租赁房产的评估价值为3048690元，故上述装修款应属于智库公司所有。为维护自身合法权益，现提出执行异议，请求确认绍兴越城区剡溪路256号Ａ-5-01，Ａ-6-01、Ｃ-1-01室房屋固定装修拍卖款3048690元归智库公司所有。异议审查中，智库公司明确陈述，涉案房产由正能量公司所装修，其系基于双方租赁合同的约定提出执行异议，租赁合同中所约定的Ｃ-1-01房产在2019年1月份就已经实际退租。为此，本院在异议审查中向智库公司释明，本案中仅对正能量公司所主张的涉案房产的固定装修拍卖款进行审查，对于Ｃ-1-01房屋所对应的拍卖款，智库公司可另行解决。智库公司明确表示认可。申请人陈奇淼对正能量公司的异议请求发表如下意见：1、1110号《估价报告》中所记载的“正能量健身工坊”固定装修评估价值3048960元实际包括了剡溪路256号Ａ-5-01、Ａ-6-01、Ｃ-1-01室三处房产固定装修的评估价值，因正能量公司已明确陈述Ｃ-1-01室的固定装修不属于其异议主张范围，因此正能量公司的异议请求金额应当相应予以核减。2、拍卖成交后本人和正能量公司法定代表人陈龙辉曾沟通过后续租赁事宜，陈龙辉当时明确陈述其在2019年接手公司后重新投入100多万进行了装修。2019年11月4日，法院已经向正能量公司送达了腾退通知书，该部分装修实系案外人恶意扩大损失，应由其自行承担。3、2017年9月27日越城区人民法院已经在东城智库园区××路××号房屋的腾退公告。此后智库公司虽提出执行异议，但该异议已经被驳回。因此，自2017年9月27日起，智库公司就并非是涉案房产的合法出租人，不应该继续收租。涉案房产后续装修款项应当属于房屋产权人张惠丽所有，正能量公司的损失可向其前手出租人智库公司另行主张。综上，请求驳回正能量公司的异议请求。申请执行人陈奇淼对智库公司的异议请求，除了继续坚持对正能量公司异议请求中所发表的第一点意见外，另发表如下意见：1、2017年9月27日，法院就已张贴了剡溪路256号房屋的腾退公告，智库公司在其提出的执行异议和执行异议之诉被驳回，后理应按照法院的要求腾退，但智库公司一直未腾退，同时对正能量公司2019年装修也未阻止，该部分装修损失应由其与正能量共公司同承担，不应在拍卖款中提取。3、如果法院支持智库公司关于根据租赁合同约定涉案房产的固定装修款归其所有主张的话。那么，智库公司与王国泉，王国泉和张惠丽之间的租赁合同中，也都有固定装修合同归出租方所有的约定，因此按类推的原则，该笔装修款最终也应归房东张惠丽所有。综上，请求驳回智库公司的执行异议请求。申请执行人海尚公司称，同意申请执行人陈奇淼意见。本院经审查查明：被执行人张惠丽名下登记有坐落绍兴市越城区剡溪路256号，权证号分别为绍市字第F0000246149、F0000246061号，00363547、00364264号，总建筑面积为13385.23平方米的四处房产及对应的国有土地使用权证（以下称剡溪路256号房地产）。根据绍房他证绍市字第K0000782**、第K000078287号、第K000078289号、第K000078292号他项权证记载，上述房产的抵押权人均为上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行（以下简称浦发银行），抵押登记日期均为2013年4月11日。此后，因借款人未按约归还借款，而浦发银行已将相关债权转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司），信达公司向本院提起诉讼，2015年10月29日，本院作出（2015）绍越商初字第2496号民事判决书，判令：一、被告鸥宇公司应归还原告信达公司借款本金人民币3000万元，并支付利息（截止2015年4月20日为2122714元，此后至款清之日止按合同约定计算），于判决生效之日起十日内履行；二、被告王国梁对上述债务承担连带清偿责任；三、原告对编号为绍房他证绍市第K000078291号、第K000078288号、第K000078285号、第K000078287号、第K000078289号、第K000078292号他项权证项下的抵押物分别在本金130万、580万、305万、770万、585万、1340万元及各自本金的利息、违约金范围内享有优先受偿权。因各被告未按上述生效判决履行，2016年11月9日，本院对上述民事判决书立案执行。执行中，本院于2017年9月27日作出（2016）浙0602执5523号公告，责令被执行人于2017年10月20日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对剡溪路256号房地产进行评估、拍卖，并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2017年10月20日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。上述公告张贴后，王国泉以案外人身份向本院提出执行异议称，一、本人与剡溪路256号房地产原所有权人张惠丽于2013年2月1日签订了关于上述房产的房屋租赁合同，合同期自2013年2月1日起至2028年1月30日止。二、本人与张惠丽签订的房屋租赁合同，主体适格、内容合法、未违反法律强制性规定，应认定合法有效。双方在签订合同后，均充分完全地履行了合同规定的全部义务，张惠丽向本人交付了全部房产，而本人又根据取得的租赁权与智库公司签订了房屋租赁合同，且智库公司的租金都是交给本人，本人也完全按与张惠丽签订的房屋租赁合同按时足额支付房屋租金。综上，请求贵院确认本人对上述房产享有至2028年1月30日的租赁权，并对该租赁房产享有优先购买权。智库公司也以案外人身份向本院提出执行异议称，2014年1月15日，王国泉与本公司签订房屋租赁合同1份，将剡溪路256号房地产转租给本公司，租赁期限自2014年1月1日起至2022年2月28日止。此后，上述两份房屋租赁合同正常履行至今，本公司也一直实际使用上述房产，为该房屋的合法承租人。为保障自身合法权益，本公司现提出执行异议，请求裁定案外人对上述房产享有租赁权，并对上述房产以附带租赁方式进行拍卖变价。针对王国泉、智库公司所提租赁权异议，本院于2017年11月2日立案受理。异议审查中，智库公司变更其异议请求为请求保护该公司的承租权利期限至2026年2月28日止。2017年12月3日，本院作出（2017）浙0602执异160号执行裁定书，裁定驳回案外人王国泉、智库公司的异议请求。智库公司对该裁定不服，向本院提起诉讼。本院立案后经审理认为：案外人王国泉在被驳回执行异议请求后未再提起执行异议之诉，表明其已认可对本案争议标的不享有足以排除强制执行的民事权益。至于原告智库公司所提出的诉讼请求，因其系从案外人王国泉处转租剡溪路256号房地产，且该转租行为发生于上述房产抵押之后，其主张的转租关系即使真实有效，依法亦不能对抗本院对本案争议标的的执行，故对其诉讼请求，本院不予支持。至于原告智库公司对不能实现租赁合同及补充租赁协议目的的损失，可另行主张。据此，本院于2018年7月26日作出（2018）浙0602民初769号民事判决书，判决驳回原告智库公司的诉讼请求。智库公司对该判决不服提起上诉，但未在指定的期限内交纳上诉费，2018年11月6日，绍兴市中级人民法院作出（2018）浙06民终3813号民事裁定书，裁定本案按上诉人智库公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。此后，因信达公司将债权转让，本院于2019年7月12日作出（2016）浙0602执5523号之二执行裁定书，裁定变更陈奇淼、海尚公司为本案的申请执行人。2019年11月4日，本院以各承租人为对象作出（2016）浙0602执5523号执行通知书，内容为：本院立案执行的(2015)绍越商初字第2496号民事判决书即涉被执行人鸥宇公司、王国梁、张惠丽金融借款合同纠纷一案。本院将依法拍卖被执行人张惠丽名下坐落于绍兴市越城区剡溪路256号房产，已于2017年9月27日张贴腾退（申报权利）公告，责令被执行人张惠丽履行还款义务，并告知相关权利人申报权利。承租人王国泉、智库公司提出租赁异议，本院已依法裁定驳回，故本案将继续依法执行。因上述抵押房产已由智库公司转租给你们实际占有使用，故请在收到本通知书之日起十日内自行腾退或者到本院办理相关腾退手续，否则将依法承担相应责任。该通知书已在涉案房地产处予以了张贴。此后，本院于2020年3月13日作出（2016）浙0602执5523号罚款决定书，以智库公司在其租赁异议被依法驳回后，继续占有使用抵押物并收取租金；本院发出执行通知书后，智库公司未按期腾退，也未出具腾退承诺书并缴纳保证金，使本案难以执行为由，依法决定对智库公司罚款20万元，限于2020年3月20日前缴纳。该罚款决定书已送达智库公司，并发生法律效力。2019年12月6日，世博公司受本院委托出具了1110号《估价报告》，其中记载估价对象及财产范围为：张惠丽所属位于绍兴市越城区剡溪路256号房地产，有权证建筑面积共计13369.52平方米，无权证建筑面积共计399.09平方米，国有土地使用权面积8806.59平方米，另有室外附属物、附属设施若干（不含室内可移动的设施设备、家具家电及其他动产和无形资产）。经评估确定估价对象在价值时点的市场价值合计为57860707元。因智库公司在向王国泉整体租赁剡溪路256号房地产后，除自用部分房产作为办公用房外，又分割出租给各商户（以下称小承租户），世博公司还对剡溪路256号内各小承租户所占用房产的室内固定装修进行了单独估价，并形成了《室内固定装修估价清单》作为评估报告附件，该清单第33项中记载承租人为濮航程、商户名称为“正能量健身工坊”、承租房屋坐落为“A1-5-01、A-6-01、C-1-01”、固定装修估价金额为3048960元。2020年1月21日，本院作出（2016）浙0602执5523号之七执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人张惠丽名下位于绍兴市越城区剡溪路256号房地产（含附属设施、固定装修、无产权建筑）[以1110号《估价报告》为准]，以清偿债务。2020年3月17日，世博公司根据本院要求，对1110号《估价报告》进行了补充评估，并出具了绍世房估函（2020）007号函件（以下简称007号函件），其中所列《估价结果明细表》记载：1、智能消防系统（含消防防烟感报警设施、消防监控设施）估价结果为65025元；2、智慧用电系统（含智慧电表设施、收费系统）估价结果为66331元；3、管道燃气设施预埋费估价结果为44915元；4、车辆进出口管理系统（含车辆进出口监控设施、管理系统）估价结果为57600元；5、中庭平台及地下水池估价结果为144582元。估价结果合计为378453元，并备注“智能消防系统、智能用电系统、车辆进出口管理系统，可能有部分设备系统处于本次估价宗地红线范围外，为维持设备系统使用功能的完整性，经估价委托人同意，上述相应项目的估价结果未进行人为拆分”。2020年3月20日，本院在人民法院诉讼资产网司法拍卖网络平台上发布了《位于绍兴经济开发区剡溪路以东、太丰塑料电器厂以南、宝业天时苑以北的一宗国有土地使用权、地上建筑物及附属物（含室内、地上建筑物及附属物告，公告所记载的拍卖标的物范围为1110号《估价报告》以及007号函件中所记载的除智慧消防系统、智慧用电系统、车辆进出管理系统外的全部估价对象，并将1110号《估价报告》及007号函件作为拍卖公告的附件予以公示。2020年4月21日，海尚公司以人民币50055145元的最高价竞得上述拍卖标的物，并申请在优先受偿范围内免缴拍卖款。本院执行实施部门经审核后，通知海尚公司将无证建筑物、室外附属物、附属设施及全部室内固定装修的拍卖款折价8435286.5元，评估费、测绘费45429元，案件受理费202414元，执行费117400元，合计8800529.5元缴入我院执行款账户。上述款项缴纳到位后，本院于2020年6月19日出具（2016）浙0602执5523号之十一执行裁定书，确认上述拍卖标的的产权归海尚公司所有。该裁定已送达海尚公司并发生法律效力。因案外人正能量公司、智库公司对上述拍卖款中包含的涉案房产室内固定装修拍卖款提出执行异议，遂致本案争议发生。另查明，在异议审查过程中，正能量公司、智库公司分别向本院出具了《关于房屋租赁面积的情况说明》，一致陈述陈述：2019年1月，正能量公司不再承租剡溪路256号C-1-01房屋，该公司实际承租的剡溪路256号A1-5-01、A-6-01面积为2492.79平方米。此后，根据本院出具的《补充评估函》要求，世博公司于2020年9月18日向本院作出绍世房估函（2020）030号函，主要内容为：根据贵院提供的《关于房屋租赁面积的情况说明》所述，原《房屋租赁合同》记载的房屋面积事实上已由3176平方米（A1-5-01、A-6-01、C-1-01）变更为2492.79平方米（A1-5-01、A-6-01），故1110号《估价报告》中涉及的濮航程室内固定装修评估金额由3048960元调整为2393078元。正能量公司对上述评估价无异议。至此，本院核定纳入本院拍卖范围内的剡溪路256号房地产各项资产总评估价值为57394322元。还查明，智库公司于2020年8月向本院起诉正能量公司，主张正能量公司应于2019年11月前付清2020年1月18日至2020年7月17日的租金375000元，且尚欠物业费19056元、水电费用144083.7元，已违反双方《房屋租赁合同》约定，故诉请本院判令：解除双方之间于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》；被告支付租金、物业费、水电费用合计538193.7元，并以租金375000元为基数支付20%计算的违约金75000元，以物业费、水电费用163139.7元为基数支付10%计算的滞纳金16313.97元。本院于2020年8月21日以（2020）浙0602民初6859号案件立案受理，现该案正在审理过程中。案外人正能量公司为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）为智库公司，承租方（乙方）为正能量公司，无落款日期的《房屋租赁合同》1份，其中约定：甲方出租给乙方的房屋位于××路××号××,建筑面积共3176平方米；租赁自2014年8月1日起至2021年12月31日止；房屋租金每半年交纳一次，分别在每年的11月份、5月份交纳下一期租金，首期租金在交房时付清；甲方于2014年6月15日前将房屋交付给乙方；房屋租赁期间，乙方拖欠房屋租金累计两个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方应于房屋租赁期满后，将房屋及附属设施、设备交还甲方，依附于房屋的装修归甲方所有。2、本院于2019年11月4日出具的（2016）浙0602执5523号执行通知书复印件1份。案外人智库公司为证明其异议主张成立，向本院提交了以下证据：1、落款日期为2014年7月30日的《房屋租赁合同》1份，内容与正能量公司提供的证据1一致。2、民事诉讼状、（2020）浙0602民初6859号受理案件通知书复印件各1份。申请执行人陈奇淼为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、执行通知书复印件1份，内容与案外人正能量公司提供的证据2一致。2、本院于2020年3月13日作出的（2016）浙0602执5523号罚款决定书复印件1份。本院认为，本案中，正能量公司与智库公司签订的关于涉案房产的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。因涉案房产系智库公司向王国泉承租的剡溪路256号房地产的一部分，而智库公司所提租赁权异议已被生效判决所驳回，故在本院于2019年11月4日向剡溪路256号房地产内的各承租户发出执行通知书之后，正能量公司、智库公司均不得再依据各自租赁合同对抗本院对涉案房产的强制执行，依法应在执行通知书载明的期限内自觉予以腾退或到本院办理相关腾退手续，否则将承担相应法律责任。但正能量公司对在其合法租赁期内就涉案房产所进行的固定装修仍拥有财产性权利，本院在执行中也应依法予以保障。申请执行人陈奇淼虽主张在法院发出执行通知之后正能量公司又投入巨资进行装修，属恶意扩大损失，但未能提供证据予以证明，而正能量公司又明确予以否认，故本院不予采纳。综上，正能量公司要求本院向其支付剡溪路256号房地产拍卖款中所包含的涉案房产固定装修拍卖款之异议请求，于法有据，对其请求中的合理部分本院予以支持。根据涉案房产固定装修的评估价值2393078元占剡溪路256号房地产评估总价值57394322元的比例再乘以该房地产拍卖成交价50055145元折算后，本院依法核定可支持金额为2087068元。案外人智库公司关于因正能量公司存在违约行为，涉案房产固定装修拍卖款按双方租赁合同约定应归其所有之异议主张，因在本院对涉案固定装修进行评估时，智库公司与正能量公司之间的租赁合同既未到期，也未解除，而正能量公司对其智库公司异议主张又明确表示不予认可，故本院在本案中对该异议主张不予采纳，智库公司与正能量公司之间因租赁合同所产生的争议可另行依法解决。申请执行人陈奇淼、海尚公司关于涉案房产固定装修拍卖款应归被执行人张惠丽所有之主张，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：一、将绍兴市越城区剡溪路256号房地产拍卖款中所包含A-5-01、A-6-01室固定装修拍卖款2087068元支付给案外人绍兴市龙和正能量体育发展有限公司。二、驳回案外人绍兴市龙和正能量体育发展有限公司的其他执行异议请求。三、驳回案外人绍兴智库文化发展有限公司的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  金越芳二〇二〇年九月二十八日书 记 员  俞聪聪本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。