广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初2475号原告：冯永强，男，1954年11月6日出生，汉族，住广东省鹤山市**********之一501房，公民身份号码：440************017。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兰桂，广东汉铎律师事务所实习律师。被告：鹤山市***物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市****************,统一社会信用代码：914************615。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。原告冯永强与被告鹤山市***物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日第一次公开开庭进行了审理。原告冯永强的委托诉讼代理人黄丽斌、周兰桂，被告鹤山市***物业发展有限公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼。本案于2020年9月17日第二次公开开庭进行了审理。原告冯永强的委托诉讼代理人黄丽斌、被告鹤山市***物业发展有限公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯永强向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告将坐落在鹤山市******************之一12的房屋过户登记在原告名下，并判令其承担因过户而应支付的全部税费；2.判令被告立即向原告支付违约金（以标的物的成交价637000元为基数，从2019年4月18日起至付清之日止，利率每日万分之三，暂计至2020年7月8日为85421元）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年4月18日，原告与被告同时签订了《鹤山碧桂园认购书》、《不动产转让合同》，约定：原告向被告认购坐落在鹤山市***************之一12的房屋，建筑面积为128.9方，交楼日期为2019年4月18日，认购价为637000元，认购款于2019年4月18日付清。另认购书第五条“甲方的义务”第4点约定：本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，该楼价已包含甲方（即被告）应缴纳的营业税（营业税改征增值税后的增值税）等全部税费，除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费，均由乙方承担。《不动产转让合同》第五条第6款约定，甲乙双方保证于签约前前往不动产登记中心办理相关权属转移手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述房款万分之三作为违约金；若签约前因一方原因仍无法办理权属转让手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任。由于被告原因导致签约当天未办理权属转让手续。其后原告多次催促被告尽快办理相关手续，但均无果。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。鹤山市***物业发展有限公司辩称，被告同意协助原告办理将涉案房屋过户登记到原告名下的手续，但无需承担办理过户应支付的全部税费以及支付违约金，理由如下：1、根据《不动产转让合同》第五条第六项的约定，甲乙双方需要在签约前办理相关权属转移手续，但是根据正常的交易习惯以及办理不动产转移手续的相关规定，签约前就办理权属转移手续为自始不能履行的约定。根据合同法第六十一条、第六十二条的规定，本合同条款应该归属于履行期限约定不明且无法达成补充协议的情况，合同双方均有权随时要求履行合同中的约定，但被告至原告起诉之日均没有收到原告请求办理权属转移手续的书面要求。因此，根据合同法第六十一条、六十二条的规定，原告请求被告履行办理权属转移手续应当给予被告合理的时间履行。故被告并不需要承担相应的违约金。2、根据该《不动产转让合同》第二条的约定，原告应当于2018年12月26日开始向被告支付购房款，但根据被告销售人员的反馈，至今尚未收到原告向被告支付的任何购房款，被告有权根据先履行抗辩权迟延办理过户登记手续。3、根据《不动产转让合同》第五条第四项的规定，办理不动产过户手续所需要缴纳的税费，由甲乙双方各自承担。因此，并非所有过户的税费均由被告承担，双方应该根据国家现行的法律支付各自应当支付的税费。综上所述，被告愿意按照合同以及合同法的相关规定，在原告向被告提出请求办理过户登记之日起在合理的期限内办理过户登记手续，但被告无需承担全部税费以及向原告支付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年4月18日，被告为甲方，原告为乙方，双方签订编号为碧桂园认购字第HS20190003号的《鹤山碧桂园认购书》，约定原告向被告认购鹤山市***************之一12（型）商业房屋，建筑面积128.90㎡，认购价为637000元；定金50000元须于签署本认购书时付清，第一期楼款318500元须于2019年4月18日前付清（含定金）；第二期楼款159250元须于2019年4月18日前付清；第三期楼款159250元须于2019年4月18日前付清。同日，被告为转让方（甲方），原告为受让方（乙方），双方签订《不动产转让合同》，合同约定，被告自愿将坐落于鹤山市*****************之一12不动产全部份额转让给原告，不动产的转让价格为637000元；甲、乙双方同意按现楼商铺自付六个月分期方式付款，乙方于2018年12月26日向甲方支付318500元，于2019年3月26日向甲方支付159250元，于2019年6月26日向甲方支付159250元；甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产过户手续所需缴纳的税款；经双方协商，交易税、费由甲乙双方各自承担；甲乙双方保证于签约前前往不动产登记中心办理相关权属转移手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述房款的万分之三作为违约金；等等。合同签订前后，原告向被告付清了涉案房屋的转让价款637000元，并由被告向原告出具了四份《碧桂园集团通用机打收据》，收据的付款方均为原告，收款方均为被告，其中2019年4月21日出具的收据载明款项为定金50000元，首期268500元，合计总额318500元；2019年8月2日出具的收据载明款项为二期楼款41420元；2019年8月12日出具的两张收据分别载明款项为二期楼款117830元、三期楼款159250元。被告至今未与原告办理涉案房屋的相关权属转移手续。上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案证实，足以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《鹤山碧桂园认购书》及《不动产转让合同》，是当事人的真实意思表示，并无违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告起诉要求被告协助其办理将涉案房屋过户到其名下的手续，被告对此无异议，本院对原告的请求予以支持。至于办理涉案房屋过户所需缴纳的税费，根据双方签订的《不动产转让合同》的约定，应由原、被告各自承担国家规定应由其承担的税费。涉案《不动产转让合同》约定双方保证于签约前前往不动产登记中心办理相关权属转移手续，但事实上，签约前双方并未办理涉案房屋的相关权属转移手续，该约定不合理且无法履行，但根据该约定的精神，双方签约后，至迟在原告付清涉案房屋的全部转让价款后，被告就理应及时履行协助原告办理涉案房屋的过户手续。根据被告出具给原告的《碧桂园集团通用机打收据》，被告最迟在2019年8月12日就收取了涉案房屋的全部转让价款，但其怠于履行协助原告办理涉案房屋的过户手续的义务，属违约行为，根据涉案《不动产转让合同》的约定，其应从2019年8月13日起至将涉案房屋过户至原告名下为止，按房屋转让价款637000元以日万分之三计付违约金给原告。根据被告出具给原告的《碧桂园集团通用机打收据》，足以证明原告已将涉案房屋的全部转让价款付清给被告，被告以未收到购房款为由主张先履行抗辩权，理据不足，其主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告鹤山市***物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告冯永强办理鹤山市******************之一12房屋的过户手续，将房屋过户至原告冯永强名下，并由被告鹤山市***物业发展有限公司承担国家规定应由其承担的税费；二、被告鹤山市***物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯永强支付违约金（违约金从2019年8月13日起至将涉案房屋过户至原告冯永强名下为止，按房屋转让价款637000元以日万分之三计算）；三、驳回原告冯永强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5512.11元（已由原告冯永强预交），由被告鹤山市***物业发展有限公司负担（受理费原告已预交，原告并同意被告负担的受理费由被告迳付原告，故本院不予收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吕铁城二〇二〇年九月二十七日书记员  王小青