广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初1297号原告：广州天伦物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张光微，董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，系该司员工。被告：广州凡尔赛投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：陈慧敏。委托诉讼代理人：张伟明、林冰莹，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州天伦物业管理有限公司诉被告广州凡尔赛投资管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告广州天伦物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟雄球，被告广州凡尔赛投资管理有限公司的委托诉讼代理人林冰莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州天伦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2019年9月至10月的物业管理费364271.7元；2、被告支付2019年4月至9月的水费81225.66元；3、被告支付2019年9月电费69976.43元；4、被告支付违约金（以当月欠付的物业管理费、水费、电费为本金，按每日千分之三的标准计算，分别自欠费当月16日起计至实际支付之日止，以本金为限）；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与涉案房屋的开发商签订了《天誉花园前期物业服务合同》，被告承租涉案房屋，原、被告签订《天誉花园一期商场物业管理服务合同》，原告为涉案房屋提供物业管理服务，但被告未按合同约定及时交纳物业管理费，并拖欠由原告代收代缴的水电费。原告多次催收未果。被告广州凡尔赛投资管理有限公司辩称：一、被告已向原告支付物业管理费保证金、水电周转金、装修保证金，应用上述保证金扣除物业管理费、水电费，无需再行支付。二、原告提供的服务不符合合同约定，构成违约。原告违约在先，无权收取违约金。三、即使被告违约，原告主张的违约金过高，应予以调低。四、被告确认欠缴2019年9月、10月的物业管理费金额364271.7元；确认欠缴2019年4月至9月的水费，但对水费的收费标准有异议；确认欠缴2019年9月的电费，但原告向被告发出的电费缴费单显示电费为63047.44元；原告抄水电表的时间为当月21日左右。经审理查明：被告原名称为广州凡尔赛教育科技有限公司，2020年1月6日变更为现名称。2018年2月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《天誉花园一期商场物业管理服务合同》（以下简称“《合同》”），乙方租用物业为广州市天河区林和中路150-160号天誉花园一期商场四楼、五楼全层（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为12142.39平方米；物业管理期限自2018年4月1日至2028年3月31日止；物业管理费按建筑面积计算，每月每平方米15元，每月管理费182135.85元；乙方所租用物业，无论乙方使用或空置，均须每月按标准全额向甲方缴纳物业管理费；管理费及其他费用均按月缴纳，乙方应在签订本合同日后7个工作日内向甲方缴纳首月管理费，此后乙方须在每月15日前（如遇节假日顺延）以支票或银行转账方式缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水、电费及其他相关费用；签订本合同后7个工作日内，乙方应向甲方一次性交付相当于两个月管理费金额的管理费保证金364271.7元；合同期满或提前终止时，乙方缴清全部管理费及其他应缴费用且无其他违约行为，甲方应在乙方撤场后15个工作日内将保证金全额（不计利息）退还乙方；如乙方未缴清管理费等费用，甲方有权从保证金中扣除乙方欠费，再将余款（不计利息）退还乙方；乙方办理入伙时，须按租用物业建筑面积向甲方缴交水电周转金，水电周转金的计收标准为20元/平方米，乙方应缴纳水电周转金242847.8元；合同期满或提前终止时，乙方缴清所有相关费用后，甲方应在乙方撤场后15个工作日内将周转金（不计利息）退还至乙方；乙方不得因履行《合同》出现争议而拒绝缴纳管理费或拒绝履行本合同的任何条款；电费，乙方设置独立电表，0.8321元/度+5%线损收费，每月向甲方交纳电费；水费，乙方设立独立水表，4.86元/吨+5%公损标准计费，每月向甲方交纳水费；非因甲方违约情况下，乙方未按本合同约定缴交物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，应自缴交费用之日起，每逾期一日须按所欠缴金额的3‰向甲方支付迟延违约金，逾期60日的，甲方有权解除合同，并没收乙方的保证金；等。被告分别于2018年5月29日、12月28日、12月28日向原告支付涉案房屋的管理费押金364271.7元、水电周转金242847元、装修押金242847.8元，被告向原告出具相应的《收款收据》。2019年10月31日，原告向被告发出《催费通知书》，载明被告尚未缴纳2019年9月至2019年10月的物业管理费364271.7元，2019年4月至2019年9月水费81225.66元，2019年9月电费69976.43元，要求被告在2019年11月3日前付清上述欠费。关于原告主张的水费。原告称其于当月月初抄录当月的水费，按照《合同》约定的4.86元/吨加5%的公损的标准计算上个月的水费；每月自来水公司针对大总表向原告抄表并收取水费，原告支付大总表的水费后，才向包括被告在内使用分表的租户收回；被告已支付2019年4月至6月的水费7578.44元，但因被告所分租的客户有特种用水的情况，特种用水单价22元/吨，2019年4月至6月被告欠付特种用水费26727.26元，原告7月抄表（4月用水量为753.54立方米、5月用水量为284.25立方米、6月用水量521.56立方米）并向被告进行告知要求被告缴纳，违约金从2019年7月16日起计；2019年7月被告欠付水费22122.32元，原告8月抄表（7月用水量1005.56立方米）并向被告进行告知要求被告缴纳，违约金从2019年8月16日起计；2019年8月被告欠付水费16200.14元，原告9月抄表（8月用水量736.37平方米）并向被告进行告知要求被告缴纳，违约金从2019年9月16日起计；2019年9月被告欠付水费16175.94元，原告10月抄表（9月用水量735.27立方米）并向被告进行告知要求被告缴纳，违约金从2019年10月16日起计；对此，原告提交《广东增值税电子普通发票》、《广东省行政事业性收费统一票据》、五楼凡尔赛2019年4月至9月应缴费用、水表统计表予以证明。对此，对于涉案房屋的水费收费标准，被告确认系按合同约定的4.86元/吨加5%公损的标准支付，亦确认按该标准支付了2019年4月至6月的水费，但辩称原告提供的水费发票是整个天誉花园的用水费用，不能认定为涉案房屋的水费，且未提供证据证明被告客户存在特种用水，未与被告协商亦未经被告确认，擅自变更水费收取标准；被告将涉案房屋分租给案外人使用，因案外人向其反应水费标准不合理，故没有缴纳水费。关于原告主张的电费。原告称每月月初抄录当月的电费，电费收费标准是按照合同约定的0.8321元/度加5%线损，被告欠付2019年9月电费69976.43元，是在10月抄表并向被告进行告知要求被告缴纳的，违约金自2019年10月16日起计。对此，原告提交欠费明细表、发票、通知予以证明。经质证，被告认为抄表记录、欠费明细均系原告单方制作，原告向其发出的电费缴费单显示2019年9月欠缴的电费为63047.44元，对此被告提交四五楼凡尔赛2019年9月应缴费用予以证明，原告确认该证据的真实性。另，原、被告就本案事实发表如下意见：一、关于保证金抵扣物管费、水电费的问题。原告称被告在签订合同时缴纳的保证金，因被告违约，原告有权没收，与本案无关；被告称应在其已支付的保证金中扣除其欠付的物管费、水电费，无需再向原告支付任何费用。二、《合同》是否仍在履行的问题。原告称《合同》有继续履行，其没有在2019年11月开始直接与涉案房屋的各租户收取管理费、水电费；被告称《合同》没有继续履行，原告自2019年11月开始直接与涉案房屋的各租户收取物管费、水电费，但未提供证据予以证明。本院认为：原告与被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。原告主张被告欠付2019年9月至10月期间的管理费，被告确认欠付并辩称原告应从物管费保证金中抵扣，对此原告表示不同意，被告的抗辩缺乏合同依据，本院不予采纳，被告应向原告支付涉案房屋2019年9月至10月期间的物业管理费364271.7元。关于原告要求被告支付水费的诉请。根据合同约定，被告应交纳其使用涉案房屋期间的水费。本案中，原、被告均确认水费的收费标准为4.86元/吨加5%的公损。现原告以被告的分租户存在特种用水为由要求被告按22元/吨的标准补交2019年4月至6月的水费，并按该标准支付2019年7月至9月的水费，被告确认欠付水费，但对原告主张的特种用水22元/吨的收费标准不予确认，亦辩称未按该收费标准支付过水费，因此原告应对特种用水的发生及收费标准承担举证责任，原告未对此进行举证应承担举证不能的法律后果。原告确认被告已支付2019年4月至6月期间的水费，属对其不利事实的自认，因此，被告应向原告支付2019年7月至9月期间的水费12633.72元（1005.56吨×5.1元+736.37吨×5.1元+735.27吨×5.1元）。对于原告超出上述金额的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付电费的诉请。根据合同约定，被告应交纳其使用涉案房屋期间的电费。本案中，被告确认欠缴2019年9月的电费，并辩称原告向其发出的电费缴费单显示该月电费为63047.44元。原告称上述电费缴费单计算错误，主张电费实际为69976.43元。对此本院认为，原告已向被告发出电费缴费单显示应缴电费为63047.44元，现原告主张被告电费金额实际为69976.43元，对此并未提交充分证据予以证明，被告对此亦不予确认，本院不予采纳。故被告应向原告支付2019年9月电费63047.44元。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。关于原告要求被告支付违约金的诉请。被告迟延支付物业管理费、水费、电费，构成违约，原告诉请要求被告支付违约金，本院予以支持。被告抗辩上述违约金计付标准过高，在原告未举证证明其实际损失的情况下，上述计付标准确有过高之嫌，基于公平原则本院对违约金的计付标准予以调整。被告应向原告支付迟延违约金，违约金应以每月欠付的费用（其中2019年7月为5128.36元，8月为3755.49元，9月为248933.17元、10月为182135.85元）为本金，自当月16日起计至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准向原告计付违约金，自2019年8月20日至付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准向原告计付违约金，均以本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州凡尔赛投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州天伦物业管理有限公司支付2019年9月至10月期间的物管费364271.7元；二、被告广州凡尔赛投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州天伦物业管理有限公司支付2019年7月至9月期间的水费12633.72元；三、被告广州凡尔赛投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州天伦物业管理有限公司支付2019年9月的电费63047.44元；四、被告广州凡尔赛投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州天伦物业管理有限公司支付迟延违约金[违约金应以每月欠付的费用（其中2019年7月为5128.36元，8月为3755.49元，9月为248933.17元、10月为182135.85元）为本金，自当月16日起计至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准向原告计付违约金，自2019年8月20日至付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准向原告计付违约金，均以本金为限];五、驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10173元，由原告广州天伦物业管理有限公司负担3160元，被告广州凡尔赛投资管理有限公司负担7013元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年九月十五日书记员 谢丽军牛立萍