广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初13501号原告（反诉被告）：罗显佳，男，1965年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************411。委托诉讼代理人：何圳强，广东国龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：李学成，男，1982年4月9日出生，汉族，住广东省龙门县***************之一，公民身份号码441**4*********017。委托诉讼代理人：吴创昊，广东阐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡国超，广东阐博律师事务所实习律师。原告罗显佳诉被告李学成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告提起了反诉，本院依法将本诉及反诉于2020年7月9日公开开庭进行了合并审理。双方当事人各自的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗显佳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2018年7月18日签订的《租赁合同》，合同未履行部分金额为137600元；2.判令被告立即向原告支付2020年3月至4月份租金137600元及滞纳金（以137600元为基准从起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价五年期利率（LPR）计算至被告实际还清之日止利息）；3.判令被告应立即搬离佛山市顺德区*********之物业，逾期搬离的应按68800元每月为基准支付占用费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2018年7月18日签订《租赁合同》一份，约定原告把佛山市顺德区*********之物业（约5.31亩）出租给被告，租赁期从2018年8月1日起至2023年12月31日止，2018年8月1日至2021年7月31日期间的租金为每月68800元，被告应于每月5日支付当月租金及税费。根据《租赁合同》第五条第一款约定：“租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，并没收保证金。”被告拖欠2020年3月份、4月份租金至今，已构成严重违约，原告有权没收保证金、解除合同、拖欠的租金、税费等费用，经原告催收被告无理拖延，所以原告起诉于法院。关于合同约定滞纳金责任，原告愿意调低，从起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价五年期利率（LPR）计算至被告还清之日止。为维护原告合同权益，原告遂向法院提起诉讼。被告（反诉原告）李学成辩称，一、涉案出租物租赁期限已于2019年12月31日到期，从2019年12月31日起原告对涉案出租物无处分权，答辩人要求支付2020年1月、2月租金、滞纳金无事实和法律依据，答辩人依法不应当承担违约责任。答辩人与原告于2018年18日签订《租赁合同》，约定原告把佛山市顺德区*********之物业（实际地址为：陈勒东路17号）出租给答辩人作经营使用。租赁期从2018年8月1日起至2023年12月31日止，2018年8月1日至2021年7月31日期间租金为每月68800元，合同保证金为206400元。合同签订后，答辩人向原告支付了206400元合同保证金，并按合同约定每月支付租金。答辩人妻子唐雪芳与他人成立了佛山市著铭金属制品有限公司在该址经营至今。2019年12月24日，答辩人收到陈村镇土地发展中心和勒竹社区居民委员会的书面通知，郭结榴（即该物业的第一手承租人）向勒竹社区居民委员会承租的陈勒东路17号土地和厂房租赁合同于2019年12月31日到期，租赁期满后不再续约，要求合同到期后向出租人退还土地厂房。答辩人于是询问原告，第一手承租人（即郭结榴）与勒竹居委会的租赁合同是否于2019年12月31日到期，答辩人是否要按政府通知搬迁厂房，2019年12月31日之后是否可以继续使用至合同期满。原告答复，第一承租人与勒竹居委会的租赁合同没有到期，答辩人不用搬迁可以继续使用。在多次询问原告都得到相同答复后，答辩人向原告支付了2020年1月和2月的租金共计137600元。2020年2月20日，答辩人再次收到陈村镇土地发展中心和勒竹社区居民委员会的书面通知，要求清空并返还位于陈勒东路17号土地和厂房。答辩人于是又多次询问原告，与勒竹居委会的租赁合同是否到期，是否需要搬迁，但原告一直拒绝给予肯定答复，并多次催促答辩人支付2020年3月和4月租金。答辩人告诉原告，双方签订的租赁合同2023年12月31日才到期，答辩人承租厂房后对办公室进行了装修，对厂房进行了改造，为此花费数十万元，才经营一年多时间，如果搬迁，工厂需要一个多月不能正常生产，还要支付搬迁费，很多设施不能拆走，答辩人将遭受巨大经济损失；除非原告承诺答辩人可以继续承租至合同期满或者对答辩人进行相应赔偿，否则答辩人将暂时不会支付租金。但原告拒绝给予答复，只是反复多次催交租金。随后答辩人向陈村镇土地发展中心和勒竹社区居民委员会询问情况，工作人员都肯定告诉答辩人，两单位两次发出的搬迁通知都是真实合法有效的，答辩人使用厂房上的原租赁合同已于2019年12月31日到期，出租方勒竹社区居民委员会在合同到期后不会出租给他人，也没有再收取任何人的租金，该土地及厂房已被政府征收，政府有关部门近期将会对该址上的厂房进行强制搬迁。综合以上情况，原告向答辩人出租的租赁物具有严重瑕疵，答辩人继续交付租金将遭受重大损失，《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告作为先履行一方其先履行行为不符合双方合同约定，其对租赁物2019年12月31日之后不具有出租、转租、使用权，导致答辩人不能使用租赁物至合同期满，原告严重违约在先，答辩人拒绝继续支付租金是按照合同法规定行使后履行抗辩权，并不是违约行为。另外，2020年3月、4月，受新冠疫情影响，原告妻子经营的佛山市著铭金属制品有限公司严重亏损状态。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的有关规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”二、原告的严重违约行为，导致答辩人被迫在合同期中途搬迁，要承受装修费、设施损失费、搬迁费、工厂停工损失、租赁合同的预期利益等重大损失，对于该部分损失，原告需承担违约责任，具体诉求，详见答辩人已向贵院提起的反诉状。基于以上理由，请求人民法院依法判决驳回原告的2—4项诉讼请求。被告（反诉原告）李学成向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2018年18日签订《租赁合同》；2.判令反诉被告返还反诉原告支付的2020年1月、2月租金共计人民币137600元；3.判令反诉被告双倍返还租赁保证金共计人民币412800元；4.判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年18日签订《租赁合同》，约定反诉被告把佛山市顺德区*********之物业（实际地址为：陈勒东路17号）出租给反诉原告作经营使用。租赁期从2018年8月1日起至2023年12月31日止，2018年8月1日至2021年7月31日期间租金为每月68800元，合同保证金为206400元。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了206400元合同保证金，并按合同约定每月支付租金。反诉原告妻子唐雪芳与他人成立了佛山市著铭金属制品有限公司在该址经营至今。2019年12月24日，反诉原告收到陈村镇土地发展中心和勒竹社区居民委员会的书面通知，第一手承租人向勒竹社区居民委员会承租的陈勒东路17号土地和厂房租赁合同于2019年12月31日到期，租赁期满后不再续约，要求合同到期后退还土地厂房。反诉原告于是询问反诉被告，第一手承租人与勒竹居委会的租赁合同是否于2019年12月31日到期，反诉原告是否要按政府通知搬迁厂房，2019年12月31日之后是否可以继续使用至合同期满。反诉被告答复，第一承租人与勒竹居委会的租赁合同没有到期，反诉原告不用搬迁可以继续使用。在多次询问反诉被告都得到相同答复后，反诉原告继续向反诉被告支付了2020年1月和2月的租金共计137600元。2020年2月20日，反诉原告再次收到陈村镇土地发展中心和勒竹社区居民委员会的书面通知，要求清空并返还位于陈勒东路17号土地和厂房。反诉原告于是又多次询问反诉被告，与勒竹居委会的租赁合同是否到期，是否需要搬迁，但反诉被告一直拒绝给予肯定答复，并反复催促反诉原告支付2020年3月和4月租金。反诉原告告诉反诉被告，双方签订的租赁合同2023年12月31日才到期，反诉原告承租厂房后对办公室进行了装修，对厂房进行了改造，为此花费数十万元，才经营一年多时间，如果搬迁，工厂需要一个多月不能正常生产，还要支付搬迁费，很多设施不能拆走继续使用，反诉原告将遭受巨大经济损失。除非反诉被告承诺反诉原告可以继续承租至合同期满，否则反诉原告将暂时不会支付租金。但反诉被告拒绝给予答复，只是反复多次催交租金。后来，反诉原告向陈村镇土地发展中心和勒竹社区居民委员会询问情况，两单位工作人员都肯定告诉反诉原告，两单位两次发出的搬迁通知都是真实合法有效的，反诉原告使用厂房上的原租赁合同已于2019年12月31日到期，出租方勒竹社区居民委员会在合同到期后没有再租或者续租，也没有再收取任何人的租金，政府已征收相关地块，有关部门近期将会对该址上的厂房进行强制搬迁。综上所述，反诉被告提供租赁物在使用期限上有严重瑕疵，反诉被告在2019年12月31日之后对租赁物的不再具有出租、经营和使用权，其收取反诉原告2020年1月和2月的租金137600元没有法律上的依据，应返还给反诉原告。反诉原告被迫中途搬迁，要承受装修费、设施损失费、搬迁费、工厂停工损失、租赁合同的预期利益等重大损失，反诉被告应对反诉原告的上述损失承担赔偿责任。双方签订的《租赁合同》第六条“甲方违约责任”第2项约定“租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前叁个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方”，现反诉被告严重违约并中途解除合同，反诉被告应按照合同约定双倍返还租赁保证金共计412800元给反诉原告。原告（反诉被告）罗显佳辩称，首先，原告认为案涉租赁合同无效。其次，2020年1月及2月的租金，原告是有权出租给被告，被告无权要求返还。最后，因为合同无效，被告无权要求双倍返还租赁保证金。原告是有权出租给被告，被告应支付占用期间的占用费。诉讼中，原、被告向本院提交了证据。经原、被告当庭质证，对于原、被告无异议的证据，本院予以确认并有庭审笔录予以佐证。对于原、被告有异议的证据，本院结合全案证据在“本院认为”部分综合认定。本院依职权发函至佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会，佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会于2020年7月17日予以复函。该复函已由原、被告进行质证。经审理查明，2018年4月8日，佛山市顺德区明信实业有限公司与佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会签订《工业区厂房租赁合同》，佛山市顺德区明信实业有限公司通过租赁方式取得位于佛山市顺德区***********土地的使用权。租期自2018年1月1日至2023年12月31日止，该租赁合同签章处由佛山市顺德区明信金属有限公司加盖公章。2018年7月30日，原告与冯广明签订《厂房租赁合同》，将位于佛山市顺德区*********，占地面积约5.31亩，建筑面积约3540平方米的厂房转租给原告，租期从2018年8月1日至2023年12月31日止，每月租金为52000元。合同签订当日，原告向佛山市顺德区明信金属制品有限公司交纳租赁保证金104000元及用电保证金20000元。2018年7月13日，原告与被告签订租赁合同，原告将通过转租取得位于佛山市顺德区*********的厂房再转租给被告，双方约定租赁期限自2018年8月1日起至2023年12月31日止，2018年8月1日至2021年7月31日租金为68800元/月，2021年8月1日至2023年12月31日租金为75680元/月。合同签订后，被告向原告交纳租赁保证金206400元。现租金已交纳至2020年2月份。2019年12月29日、2020年2月20日，佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会与陈村镇土地发展中心共同向郭结榴发出通知，通知载明位于佛山市顺德区*********的厂房于2019年12月31日到期，租赁期满后不再续约，并清空、退还土地厂房给佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会。另查明，冯广明系佛山市顺德区明信金属制品有限公司的法定代表人，佛山市顺德区明信金属制品有限公司系由冯广明与冯广恒共同设立的有限责任公司。佛山市顺德区明信金属有限公司已向佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会交纳了2020年的租金。案涉厂房并未办理规划报建手续。又查明，原告罗显佳向本院就原告与冯广明签订的厂房租赁合同另案（2020粤06**民初23832号）起诉佛山市顺德区明信金属制品有限公司、佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会。佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会无正当理由拒不到参加诉讼。再查明，被告李学成已于2020年7月31日将案涉厂房返还原告罗显佳。本院认为，原告罗显佳转租给被告李学成的位于佛山市顺德区*********的厂房并未取得建设工程规划许可，且在本案法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告签订的厂房租赁合同属于无效合同。据此，原、被告请求确认双方签订的租赁合同于2018年7月18日解除于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”原告在合同签订后已将案涉厂房移交被告使用，合同无效，被告不享有占有、使用案涉厂房的权利基础，被告应将案涉厂房返还原告。因被告已于2020年7月31日将案涉厂房返还原告，原告的请求被告返还厂房的诉讼请求已经实现，故本院不再予以处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”原、被告签订的租赁合同无效，原告已将案涉厂房交付被告使用，并约定了租金标准，被告应参照租赁合同约定租金标准向原告支付案涉厂房的占有使用费。据此，原告诉请被告支付自2020年3月至4月的占用费及至2020年7月31日止参照约定的租金标准支付占有使用费344000元（即68800元/月×5个月）合法有据，本院予以支持。原、被告签订的租赁合同虽然无效，但被告实际仍然占有、使用案涉厂房，理应参照合同约定的租金标准支付占用费。被告虽提出“佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会与陈村镇土地发展中心发出的通知书载明，佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会与郭结榴的租赁合同于2019年12月31日期限届满，到期不再续约，原告自2019年12月31日之后不再具有案涉土地的使用权的”辩解意见。本院分析认为，首先，佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*委会与陈村镇土地发展中心发出的通知对象是郭结榴，并非是冯广明或佛山市顺德区明信金属制品有限公司。其次，佛山市顺德区明信金属制品有限公司（佛山市**镇明信实业有限公司）与佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会签订的土地租赁合同期限于2023年12月31日届满，并非是2019年12月30日。佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会并未提供相关证据证明其与佛山市顺德区明信金属制品有限公司（佛山市**镇明信实业有限公司）签订的土地租赁合同已合意变更期限至2019年12月30日届满或已提前解除。最后，佛山市顺德区明信金属制品有限公司已向佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会交纳2020年的租金，佛山市顺德区陈村镇勒竹社区*民委员会不予承认但未提交相应证据，且未提起诉讼要求佛山市顺德区明信金属制品有限公司（佛山市**镇明信实业有限公司）返还出租的土地。综上，被告的辩解理据不足，本院不予采信。因此，被告请求原告返还被告已交纳的2020年1月及2020年2月的租金于法无据，本院不予支持。被告在合同签订后向原告交纳206400元押金作为合同履行的担保，现合同无效已无继续履行之可能，原告应返还被告交纳的206400元租赁保证金。据此，被告请求原告双倍返还租赁保证金于法无据，本院不予支持。本院酌情将被告交纳的租赁保证金予以抵扣应支付的厂房占用费，经抵扣后被告仍需向原告支付占用费137600元（即344000元-206400元）。因被告交纳的租赁保证金足以折抵被告拖欠的2020年3月至4月的厂房占用费，故原告请求被告自起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李学成应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）罗显佳支付厂房的占有使用费137600元；三、驳回原告（反诉被告）罗显佳的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）李学成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1526元（原告已预交），由被告李学成负担。反诉受理费减半收取为4652元（被告已预交），由原告罗显佳负担1860元，由被告李学成负担2792元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇二〇年九月二十四日书记员  杨 阳书记员  何国良