江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2525号上诉人（原审被告暨反诉原告）：王安祥，男，1986年7月11日生，汉族，住赣州市大余县。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：赣州佳景物业管理有限公司，住所地赣州市章贡区章江南大道**赣州休闲娱乐城**主楼**公寓，统一社会信用代码：91360702MA361MHCXW。法定代表人：邓文辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡林，大余县南安法律服务所法律服务工作者。上诉人王安祥因与被上诉人赣州佳景物业管理有限公司（以下简称“佳景公司”）物业服务合同纠纷一案，不服江西省大余县人民法院（2020）赣0723民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王安祥上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判为王安祥向佳景公司支付物业服务费342元，驳回佳景公司的其他诉讼请求（即应减少1869.24元），或者将本案发回重审；2.撤销原审判决第二项，改判为佳景公司向王安祥支付4891.28元（即应增加4891.28元），或者将本案发回重审；3.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院判决认定事实不清、适用法律部分明显错误，导致其一审判决中大部分存在错误。1.从一审中上诉人的举证材料第一组证据4可明确，因该所谓的“大余县尚水龙城业主委员会”私自设立，未经召开业主大会经广大业主选举产生，于2017年7月10日签署《物业服务合同》并未得到业主大会或大多数业主的授权同意，非广大业主真实意思的表示，因存在明显违反法律强制性规定的情形，按照《合同法》等相关规定，请求二审认定该所谓“物业合同”无效。2.一审中上诉人提交的第一组证据6也可以明确证明2017年4月27日该“业主委员会”早已仓皇离职解散，辞职之后没有履行过任何实质的权利和义务，辞职之后该《物业服务合同》于2017年7月10日签署不符常理。该证据在一审庭审发问中佳景物业公司负责人邓文辉对此也是予以认可，一审法院不予采纳显属不当。3.基于被上诉人佳景公司在2017年8月起确实为小区提供了物业服务，因其物业服务质量差，上诉人愿意按照《江西省物业管理公共性服务收费标准》四级收费标准的0.3元/㎡支付2017年8月之后的物业服务期间的物业费。4.被上诉人收取电梯分摊费等费用无法律依据及事实依据，被上诉人的诉请是支付电梯分摊费1174元和后续几个月的物业费，总计是2211元，但一审判决却支持了被上诉人的维修费、其它分摊费、运行费等费用，明显费用项目不符，且判决的金额2211.24元金额也超出了被上诉人的诉请金额。5.被上诉人收取电梯分摊费等其它分摊费用无相应的法律依据及事实依据，被上诉人明显存在重复收费、分解收费、无依据收费的情况。对于2017年1月至3月该期间的费用，一审判决也明显违反了《中华人民共和国民法总则》规定的3年的诉讼时效，一审法院判决支持其电梯分摊费等费用诉请显属不当。6.对于一审判决载明的证据13，上诉人从来没有见过，应该是被上诉人开庭之后提交的，明显超过了举证期限，一审中法庭并没有要求上诉人对证据13进行质证，显然不符合法律规定。该证据也不能证明供电所对小区进行过停电，只能证明供电所可能拟对小区进行停电，而事实恰恰相反，经过政府部门、开发商的多方努力协调，供电所并未对小区停电。7.上诉人的一审诉请有充分的事实依据及法律依据，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”之规定，一审法院对于物业违规多收取的相关费用、违规停电导致的上诉人损失及属于业主的收益，不予支持上诉人的诉请显属不当。8.上诉人是小区的业主，而被上诉人佳景公司是一个法人，并且其诉讼中聘请了专业的法律工作人员，其诉讼能力、举证能力明显超越上诉人数倍。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。补充如下：1.被上诉人一审中提交的欠费清单是其单方所列，没有相应票据等事实依据；2.一审中上诉人举证材料中辖区居委会公示，明确列明2019年成立业委会，是第一届业委会，召开的业主大会是第一次业主大会，所以一审法院认定事实明显不当；3.2017年7月10日签署的所谓“物业合同”，是被上诉人所提供的格式条款，对被上诉人有利，但其诸多义务也明显没有履行；4.2017年7月之前是由安盛物业公司为小区提供服务，被上诉人对该期间的费用所提主张没有法律依据。被上诉人佳景公司答辩称：1.被上诉人与大余尚水龙城业主委员会第一期物业服务合同合法有效且经过房管部门备案，上诉人认为合同无效，是另一法律关系，不是本案审理范围；2.物业服务合同与业主委员会签订时，有业主代表全部签名且召开了业主大会，物业收费按照0.9元符合法律规定；3.关于上诉人认为被上诉人私自断电，从一审查明的事实，不是被上诉人公司断电，而是供电公司停电，因此上诉人的所谓的停电主张缺乏证据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有法律依据，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，上诉费由上诉人承担。佳景公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付物业管理费（电梯分摊费）1174元；2.本案诉讼费用由被告承担；3.庭审中，原告变更诉讼请求为2211.24元，包括2017年到2020年2月29日期间被告拖欠的物业管理费和电梯分摊费。王安祥向一审法院提出反诉请求：1.判令佳景公司向王安祥返还物业费2667.6元、违规多收取的物业相关费用1091.96元及其他费用314.7元，赔偿违规物业服务导致的反诉原告的相关损失5180元，共计9254.26元；2.本案受理费用由反诉被告负担；3.第二次庭审中，反诉原告王安祥增加反诉请求金额35.22元。一审法院认定事实：王安祥系大余县尚水龙城小区一期的业主。2017年4月27日，大余县尚水龙城业主委员会向尚水龙城一期业主提出辞职报告，一审法院向该小区所在的余东街居委会核实，大余县尚水龙城业主委员会虽然提出辞职，但是余东街居委会回复说要等新的物业衔接好才能辞职，所以最终没有辞职，让业主委员会继续选择物业公司。2017年7月10日，佳景公司与大余县尚水龙城业主委员会签订《大余县尚水龙城（一期）物业服务合同》一份，主要约定“委托方（甲方）：大余县尚水龙城一期业主委员会，受委托方（乙方）：赣州佳景公司管理有限公司。甲方委托乙方为大余县尚水龙城小区提供物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。管理事项：本物业小区共用部位的维修、养护和管理；本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理；等等。委托管理期限：本合同有效期为三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，如乙方服务良好，期满后自动续约。物业管理服务费用：物业费按建筑面积每月每平方米0.9元，停车管理费按车位每月每个车位30元；电梯维保费、年检费、电梯出现故障及附属设施设备的维修材料和工时费，由业主或物业使用人全额据实分摊；小区公共收益用于支付电梯维保等相关费用，不足部分由业主据实分摊，如有结余，结余部分转为备用基金；二次供水所发生的水费、电费、维修材料和工时费，由业主或物业使用人全额据实分摊；每次交纳费用的时间为当月25日前”。之后，佳景公司按合同约定为尚水龙城小区提供物业服务，王安祥支付了部分物业服务费。截至2020年2月29日，王安祥尚欠佳景公司物业服务费及电梯分摊费共计2211.24元。2017年10月18日，赣州市物价局、赣州市房地产管理局下发赣市价价字（2017）44号关于进一步规范物业服务收费的通知，载明“电梯、中央空调、消防设施运行费用分摊公式：用户使用建筑面积×［（耗费＋人工费）÷总使用面积］（耗费包括：电费、维保费、年检费、测试费、校验费、特种设备保险费、材料配件费等费用）。转供电、二次供水费用分摊公式：用户实用量×（单价＋总损耗费÷全部用户实用量）”。佳景公司与赣州群威电梯设备有限公司签订电梯日常维护保养合同，约定由赣州群威电梯设备有限公司对电梯进行日常维护保养，并就维护保养费等事项进行了约定。另查明，大余县尚水龙城小区一期的供水表、供电表未实行“一户一表”，而是分别为总表，供水公司、供电公司的水表、电表按照整个小区总体计价收费，由物业公司分户收取水费、电费，分户收取时存在的损耗由业主分摊。2017年12月28日，大余县房地产管理局下发余房字［2017］23号关于对王安祥信访事项的答复意见书，主要载明，2017年12月15日王安祥投诉佳景公司擅自断电以及未经过业主投票允许的情况下入驻小区，答复内容为“在收到投诉举报后，我局物业股及时联系了大余佳景公司服务公司了解情况，经查，2017年12月15日，该公司对小区进行停电一事属实。为此，我局物业股的同志要求其立即恢复供电，指出了该公司无权未经供电部门允许停供小区居民用电，物业费的问题在双方无法达成一致的情况下，建议走司法程序。在这里对其他几项你们关心的问题做如下说明：一是业主委员会是2015年7月小区开发公司向我局物业股申请并通过由小区业主召开业主大会选举产生；二是物业公司入驻小区，是由小区业主委员会投票同意的，我局不能无故停止该公司的经营；三是我局在任何方面未对该物业公司的违规行为有放纵、默许的情况。在今后的工作中，我局将加大监督管理力度。”2020年4月16日，大余县供电分公司浮江供电所向大余县住建局、大余县居委会出具《关于大余县尚水龙城小区（江西水龙有色金属集团有限公司）电费收缴困难的报告》，载明“至今日，大余县尚水龙城小区3月的电费合计66014.84元没有缴清，经我浮江供电所与大余县佳景物业公司（大余县尚水龙城小区物业管理部门）、江西水龙有色金属集团有限公司沟通未果，大余县佳景物业公司表示有小区用电客户的老旧电费没有收至物业，物业没有钱来缴纳供电公司的电费。如江西水龙有色金属集团有限公司在规定时间（21日）内未按时缴纳2020年3月电费，浮江供电所将按《电力法》、《电力供应与使用条例》的相关规定实施停电，并征收电费滞纳金。请求领导给予协助，并督促大余县尚水龙城小区完善小区电费收缴秩序。”再查明，佳景公司为改善小区消防设施，邀请相关部门在小区内查看现场，相关部门提出整改通知。2017年8月1日、2019年12月17日，大余县公安消防大队向大余县尚水龙城物业管理处分别针对该小区消防问题发出责令限期改正通知书。2019年1月18日大余县房地产管理局针对该小区消防问题下发整改通知。2019年6月21日，大余县住房和城乡建设局发布尚水龙城一期小区住宅专项维修资金应急使用公告，主要载明，拟对该小区的消防系统进行紧急维修、更新、改造，需要花费75471.8元，该费用拟按程序拨付维修资金，并从列支范围内的维修资金账户中按面积核减相应金额。2019年9月，尚水龙城一期召开全体业主大会，选举新的业主委员会。佳景公司拟于2020年4月30日退出该小区，新成立的业主委员会选聘其他物业公司接管该小区。2020年4月13日，一审承办法官及书记员前往该小区查看现场，认为小区环境卫生、小区秩序、公共设备等服务管理基本符合物业服务合同要求。一审法院认为，佳景公司与大余县尚水龙城业主委员会签订的《大余县尚水龙城（一期）物业服务合同》未违反法律、行政法规等有关规定，该物业合同合法有效，对尚水龙城小区全体业主均具有约束力。王安祥辩称2017年7月10日业委会签订的物业服务合同无效的问题，经一审法院在县住建局、余东街居委会走访调查，业委会提出辞职后，辞职未成，继续在履行业委会的职责，故上述物业服务合同有效。应当指出，物业公司在提供物业服务的过程中确实会出现一些令部分业主不满的问题，业主和物业公司之间应当相互沟通、相互谅解，物业公司应当虚心听取业主提出的合理意见，妥善解决问题，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意，在小区业主和物业公司的共同努力下，小区才能成为更加文明、和谐的小区。对于原告佳景公司的诉请：物业服务费及电梯分摊费共计2211.24元，有物业服务合同条款作为依据，且原告提交了《尚水电梯分摊费分摊方式》、电梯维保情况表、校验费增值税发票、电梯维保费增值税发票、江西省农村信用社联合社电子回单、特种设备检验收费标准依据及检验项目公示单、赣州市电梯日常维护保养合同等证据证实电梯分摊费的收取依据，且物业公司履行了电梯维保等合同义务，故一审法院予以支持。对于反诉原告王安祥的诉请：1.关于退还物业费的问题，因物业服务合同合法有效，且物业公司提供的物业服务基本符合要求，王安祥理应按照合同约定向佳景公司支付物业费，故王安祥主张退还物业费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。2.关于退还多收取的水电费，因该小区系总的水表和电表，由物业公司分户向业主收取，分户所产生的损耗不属于物业服务费的范围，理应由业主据实分摊，故对王安祥该主张，一审法院不予支持。3.关于违规停电导致的损失，王安祥虽然提交证据证明停电行为属实，但住宿、用餐等损失不是因停电导致的直接损失，故一审法院不予支持；对停电导致冰箱食品的损失，证据不足，一审法院不予支持。4.关于广告费、小区场地及幼儿园租金收益的问题，因合同约定“小区公共收益用于支付电梯维保等相关费用”，故一审法院不予支持。判决：一、被告王安祥应在判决生效后十日内向原告赣州佳景公司管理有限公司支付物业服务费及电梯分摊费共计2211.24元。二、驳回反诉原告王安祥的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告王安祥负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告王安祥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王安祥向本院提交证据如下：证据1、2020年5月7日大余县南安镇人民政府、大余县南安镇余东街居民委员会联合出具的《证明》1份，拟证明：（1）2017年存在的所谓“大余县尚水龙城业主委员会”未经广大业主选举产生，违反《物业管理条例》第十一条第三款、第十二条第三款、第十五条、第十九条的强制性规定；（2）所谓的“大余县尚水龙城业主委员会”私自设立后，明显不合法，也未按照《物业管理条例》第十六条的相关规定向有关部门进行备案，明显违反法律的强制性规定；（3）人民政府及街道居委会出具的该《证明》的证明效力明显大于其它材料；证据2、上诉人于2017年4月8日、2017年6月7日在大余县安盛物业公司驻小区物业办公室缴款的收据2张、大余县安盛物业公司服务期间于2017年元月7日下发的4份《装修整改通知书》，拟证明：2017年上半年，是由大余县安盛物业公司提供小区物业服务；证据3、所谓的“大余县尚水龙城业主委员会”于2017年4月27日张贴的《辞职报告》1份、“大余县尚水龙城业主委员会”于2017年4月28日张贴的《公告》1份，拟证明：（1）2017年4月27日该“业主委员会”早已离职解散，这之后该‘业主委员会’也未从事过关于本小区的任何工作，没有履行过任何实质的权利和义务；（2）一审判决认定“业委会提出辞职后，辞职未成”的事实明显错误；（3）2017年上半年由安盛物业公司提供小区物业服务；证据4、《江西省物业管理服务收费管理办法》（赣计商价字[2003]766号）文件1份，拟证明：（1）佳景物业公司收费没有县物价部门的收费许可批文；（2）物业费已包含了共用部位、共用设施、共用设备日常运行、维修、保养费用；（3）四级物业服务收费标准为‘高层住宅（8层以上）应为0.30-0.50元/每月·每平方米建筑面积’；（4）佳景公司对于四级收费服务要求也相距甚远；证据5、“尚水龙城一期”小区业主微信群2019年12月10日微信聊天记录截屏3份，拟证明：佳景物业公司负责人邓文辉明知2017年7月10日“签署”的该“物业合同”无效；证据6、‘尚水龙城一期’小区业主微信群2020年3月1日微信聊天记录截屏2份，拟证明：佳景公司自认经常以欠费为由对小区业主进行停电，明显违反《电力法》的相关规定；证据7、《赣州市人民政府关于加强消防车通道管理的通告》文件1份，拟证明：物业服务企业对消防车通道的管理负有主体责任，而佳景公司放任小区消防车通道的堵塞明显未尽责；证据8、被上诉人于2020年1月28日张贴的《关于物业撤出尚水龙城一期的公告》1份、大余县尚水龙城一期业主委员会于2020年5月15日张贴的《公告》1份，拟证明：物业于2020年4月30日在该所谓物业合同届满前提前撤出本物业小区，也明显违反了该所谓物业合同的条款。被上诉人佳景公司经质证后认为：对证据1的三性均有异议，该《证明》不符合实际，关于证据1，因为当时居委会对程序不够了解，但目前业委会使用的公章还是2016年刻印的，且2016年一直对小区进行管理，到本届业委会时全部移交了公章、公共收益等都给了业委会；对证据2的关联性有异议，与本案没有关联；对证据3的证明目的有异议，确实有这事；对证据4上诉人适用法律错误；对证据5的三性均有异议，证据来源形式不合法，不符合证据规则构成要件；对证据6的质证意见与证据5质证意见一致；对证据7的证明目的有异议，无法证明被上诉人堵塞了消防通道；对证据8确实张贴了撤出通告，按照法律规定提前三个月申请，经过了本届业委会的认可，在公告期限内撤出。本院经审查认为，针对上诉人王安祥提交的证据1，该证据并无经办人签名，二审询问时王安祥陈述并不清楚该《证明》的经办人姓名、身份，并且该份《证明》与一审期间大余县南安镇余东街居民委员会主任的陈述不一致，故本院对该份证据不予采信；针对证据2，该组收据系向安盛物业公司缴纳电费、水费以及二次增压费，时间系2017年7月之前，故本院对其证明目的不予采信；针对证据3，本院对该证据的真实性予以认可，但并不足以证实其证明目的，故本院对其证明目的不予采信；针对证据4，该管理办法并不足以证实佳景公司的服务质量，故本院对其证明目的不予采信；针对证据5、6，微信聊天记录的主体、内容缺乏其他证据予以佐证，真实性存疑，故本院对证据5、6不予采信；针对证据7，该通告并不能充分证明佳景公司对消防车通道的堵塞未尽责，本院对该证据的证明目的不予采信；针对证据8，佳景公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但并不足以证实其证明目的，故本院对其证明目的不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，二审争议焦点为：1.关于案涉《物业服务合同》效力如何认定的问题；2.关于佳景公司收费有无不当的问题。关于案涉《物业服务合同》效力如何认定的问题。首先，根据一审针对大余县住房和城乡建设局房地产市场监管股股长钟义荣及大余县南安镇余东街居委会书记、主任董太英的笔录可看出，相关行政主管部门及街道办事处知悉该业委会的成立事实，且根据2017年12月28日，大余县房地产管理局针对王安祥信访事项的答复意见书明确载明：“业主委员会是2015年7月小区开发公司向我局物业股申请并通过由小区业主召开业主大会选举产生的…”。其次，根据业已查明的事实，大余县南安镇余东街居委会并未同意案涉小区业主委员会的辞职，该业主委员会在2017年7月10日与佳景公司签订案涉物业服务合同时依然在履行业委会的职责。第三，二审期间王安祥提交的《证明》并无经办人签名，二审询问时王安祥陈述并不清楚该《证明》的经办人姓名、身份，并且该份《证明》与一审期间大余县南安镇余东街居民委员会主任的陈述不一致，故本院对该份证据不予采信；第四，根据《物业管理条例》第十五条第（二）项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，且案涉小区业委会与佳景公司签订的案涉《物业服务合同》并未违反法律法规强制性规定，合法有效，上诉人王安祥认为该物业服务合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于佳景公司收费有无不当的问题。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”案涉《物业服务合同》第18条“物业管理服务费”约定：“（二）管理费标准依据双方协定收取物业费按建筑面积每月每平方米0.90元，停车管理费按车位每月每个车位30.00元；电梯维保费、年检费、电梯出现故障及附属设备的维修材料和工时费，由业主或物业使用人全额据实分摊；小区公共收益用于支付电梯维保等相关费用，不足部分由业主据实分摊，如有节余，节余部分转为备用基金。二次供水所发生的水费、电费、维修材料和工时费，由业主或物业使用人全额据实分摊。”而且佳景公司提交了《尚水电梯分摊费分摊方式》、电梯维保情况表、校验费增值税发票、电梯维保费增值税发票、江西省农村信用社联合社电子回单、特种设备检验收费标准依据及检验项目公示单、赣州市电梯日常维护保养合同等证据证实电梯分摊费的收取依据，故佳景公司依据合同约定和法律法规规定向业主收取物业费、电梯维修分摊等费用依据充分，本院予以维持。关于王安祥要求佳景公司退还物业费、多收取的水费、电费以及赔偿因停电导致的损失、广告费、小区场地及幼儿园租金收益的主张，依据不足，一审认定正确，说理充分，本院不再赘述。关于王安祥提出一审判决2211.24元超出佳景公司诉讼请求的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”佳景公司在第一次一审庭审法庭调查阶段将诉讼请求变更为“总费用2211.24元，包括2017年到2020年2月29日期间被告拖欠的物业管理费和电梯分摊费”，符合法律规定，一审并未超出当事人诉讼请求进行审理，上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王安祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王安祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年九月二十二日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜