河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀01民终7774号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王娜，女，1978年11月25日出生，汉族，现住河北省石家庄市裕华区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈红，女，1970年9月27日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥**。 上诉人王娜因与被上诉人陈红房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王娜，被上诉人陈红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王娜上诉请求：1、判被上诉人承担反诉费用2620元及上诉受理费；2、判被上诉人赔偿我方房屋内设施损毁费用10000元，包括冰箱、北卧室空调损坏，及客厅推拉门丢失费用，以及在住宅内使用商用大功率冰柜造成屋内电路及电表损坏的全部费用;3、判被上诉人赔偿我方房屋租金损失：2019年12月至2020年4月房租，按当时市场房屋租赁价格3500元/月*5=17500元（房屋租赁合同中2800元/月为年付优惠价格）物业费135.8/月*5=679元、2019-2020年度暖气费2539元，共计20718元；4、判被上诉人赔偿我方差旅费2000元。事实与理由：首先，陈红未按照合同约定且未经得我方允许，擅自变更承租房屋使用性质从事经营活动《世奥花苑8号楼1单元101房屋性质系住宅）,按照《合同法》及《城市房屋管理条例》应由陈红承担违约金，并依房屋及屋内设施损毁情况由陈红进行赔偿。一审把违约责任和设施损坏赔偿混为一谈纯属混清事实！由于经营失败，2019年9月中旬陈红提出第二年不再续租房屋《合同约定房租以年付形式缴纳）,出于对双方利益考虑，经双方协商一致决定待房屋再次承租后可提前解约双方租赁关系，但没想到陈红却以此开始对我方实施敲诈勒索，先是有租户决定租房，陈红便以不搬离相要挟向我方索要钱财，后来每次中介带客户看房陈红都造谣称“房东欠我钱，见不到钱就不搬”，致使房屋一直无法再次承租，我方便放弃在到期前再次出租房屋。可是陈红在2019年11月14日合同期满后仍不搬离，后又在我方多次催促并做出让步，只要对方搬离并退房（包括退还房屋钥匙、门卡及购电卡）我方可不验收房屋即肯退还其租房押金的前提下，陈红依然拒不肯退房，在完全没有向我方提出续租及缴纳任何租金费用的情况下一直侵占着我方房屋，并以各种手段相要挟向我方索要钱财，直到2020年3月20日陈红第一次主动撤诉后，我方于2020年4月3日再次要求陈红退还房屋使用权（包括房屋钥匙、门卡及购电卡），陈红才肯交还，至此才完成退房，期间陈红非法占有我方房屋长达近半年之久。另外，此房屋系我本人个人财产，而此租赁合同并非我本人亲自签署，也并没有在我本人授权委托的情况下签署，故关于本合同以及相关条款我本人不完全认同。况且陈红本来就没有缴纳租房押金，而是预付了12个月的房租,并且擅自改变住宅的房屋用途用作经营造成我房屋内设施损毁，该损失必须由陈红做出赔偿。陈红先是多次以不搬离相要挟向我方索要不属于她的钱财，后又在2019年11底搬离后不退房，一直霸占着我方房屋使用权长达半年之久。由于我方长期在外地工作生活，我方一直是委托中介保管房屋钥匙及门卡，期间我方多次催促陈红退还房屋使用权（包括房屋钥匙、门禁卡、购电卡）,但陈红拒不退还，并以此相要挟向我方索要不属于她的钱财，直到2020年4月3日陈红第一次撤诉后才完成退房手续，陈红在完成退房手续后于2020年4月20日再次对我方进行起诉，足见其侵占我方房屋使用权之主观故意，一审判决称由于疫情延误退房根本不存在。完全是一审在罔顾事实牵强附会。疫情全国预警是在2020年1月23日，而陈红应在2019年11月14日就该完成退房，且直到她第一次撤诉也没有主动退房，依然在我方严历催促下才完成退房。按照《物权法》陈红已对我方构成严重侵权，故自2019年12月至2020年4月的房屋租金以及相关物业、取暖费用等相关费用应由陈红赔偿给我方。本案事实清楚，证据充分。请中级人民法院依法判决陈红赔偿我方全部损失共计人民币35338元及上诉受理费用。 陈红答辩称，一、关于租赁房屋的使用问题。当初在签订租赁合同时，答辩人已把租房要做蛋糕进行网上销售的事情告知被答辩人的丈夫田冠男，其口头同意答辩人的租房用途才签订的合同，且在后来房屋使用过程中，被答辩人未提及不能用来做蛋糕。还有一审时，被答辩人未主张不认同房屋租赁合同。二、关于房屋内冰箱等设施。答辩人刚开始使用房屋时，冰箱就是坏的，不能使用。关于冰箱脏得不能使用的问题答辩人还曾和被答辩人沟通过，最后被答辩人让答辩人将冰箱放到屋的一角落，答辩人将其放进储藏间。而关于推拉门，在答辩人承租时就没有见过。关于空调，退房时答辩人用过的两台空调一切正常，并无损坏。三、关于案件起诉又撤诉问题，不是答辩人的原因。四、关于租房合同到期，退房钥匙和房押金问题。在租房合同到期时，被答辩人不讲道理，无故不退房屋押金却让答辩人把钥匙交给中介。答辩人表示将钥匙交还，被答辩人把租房押金退还。结果因被答辩人无理拒绝无果。被答辩人未及时退还房屋押金，所以答辩人才未退还房屋钥匙，而非答辩人故意侵占其房屋，在2019年11月，答辩人就已将房屋腾空。之后又一直不断和被答辩人联系退钥匙和退押金的事情，因被答辩人不配合未果。另，被答辩人上诉状中提到未缴纳过租房押金，明显是在撒谎，双方的合同第七条有明确约定。 陈红向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判决被告返还原告租房押金2800元及多交的暖、电等相关费用共计3557.93元；2．请求法院依法判决被告赔偿原告损失3100元（其中包括设备转让款2000元、10份生日蛋糕1000元、桃酥饼干等100元，共计3100元）；3．本案全部诉讼费用由被告承担。 王娜向一审法院反诉请求：1．判令原告支付合同违约金2800元；2．判令原告承担反诉受理费；3．判令原告赔偿对房屋造成损坏的经济赔偿10000元，包括因使用商用电器冰柜造成的全屋线路损坏及电表损坏，冰箱被闲置在杂物间造成损坏，北卧室空调损坏，客厅推拉门灭失；4．判令原告赔偿我方房屋租金损失：2019年11月至2020年4月房租，按当时市场房屋租赁价格3500元/月＊5=17500元（房屋租赁合同中2800元/月为年付优惠价格）、物业费135.8/月＊5=679元、2019-2020年度暖气费2539元，共计20718元；5．判令原告赔偿我方差旅费预估为2000元，误工费3万元（相关票据开庭时出示，多退少补）；6．由于本人正处于哺乳期，陈红的卑劣行为对我身心造成极其严重的后果，致使产生焦虑并导致无法正常哺乳，给婴儿身心带来极大不良影响，要求陈红赔偿人身及精神损失费20万元。 一审法院认定事实：原告陈红（乙方）与被告王娜（甲方）于2018年12月13日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将裕华区世奥花苑西区8-1-101号房屋出租给乙方，附属设施：三台空调挂机、一台空调柜机、热水器一台、冰箱一台、洗衣机一台；租期自2018年12月15日起至2019年11月14日止，双方商定每月租金2800元，第一期租金于2018年12月14日前付清，为确保该房屋及设施安全完好、相关费用如期结算，乙方同意向甲方交付房屋保证金2800元整，因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方均可在保证金中抵扣，因甲方原因导致乙方无法在租赁期内正常租用该物业，甲方应立即全额退还保证金，且乙方有权追究甲方的违约责任；租期内该房屋内的水电煤、通讯、收视等因实际使用而发生的费用由乙方承担，并按单如期支付；乙方擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的，应支付同等保证金的违约金；补充条款：首次交付房屋租金为33600元，其中含11个月房租和房屋押金。合同签订后，原告向被告支付了33600元。原告交付了租期内的物业费、水电费及采暖费2539元，并于2019年11月下旬搬离承租房屋。原告于2020年4月3日将房屋钥匙、门禁卡、电卡交付被告丈夫，但被告未退还押金。原告称因被告提前收回房屋导致其损失设备转让款2000元、10份生日蛋糕1000元、桃酥饼干100元。原告支付了2018年度全年的采暖费，因其租房的时间为2018年12月13日，故要求被告返还一个月的采暖费。被告称，原告承租房屋经营蛋糕店，违反了合同约定，应当支付违约金；同时原告要求被告赔偿损失：1．原告使用大功率冰柜致使全屋线路及电表损坏，部分家用电器及家具也损坏；2.2019年11月至2020年4月房屋租金、物业费、暖气费损失；3．差旅费2000元、误工费3万元；4．精神损失费20万元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，予以确认。合同约定原告不得擅自改变房屋用途，该房屋原为住宅，原告承租后用于经营蛋糕店，违反了合同约定，故，其要求被告退还房屋押金，不予支持。原告称在承租房屋时被告丈夫同意其用作蛋糕房，被告对此不认可，原告也未能提供证据予以证明，故对原告所述不予采信。原告要求被告返还多交纳的暖气费，因该部分费用是原告直接交付给物业公司，被告并未因此受益，原告无权要求被告返还。原告主张的其他各项损失，证据不足，不予支持。被告要求原告支付违约金2800元并赔偿经济赔偿10000元，因被告扣留了原告的租房押金，弥补了被告的经济损失，故对被告的主张不予支持；关于被告主张的2019年11月之后的房屋租金、物业费、暖气费等，因原告已于2019年11月下旬搬离了房屋，而且考虑新冠疫情的影响，被告主张的上述费用不予支持；被告主张差旅费、误工费以及精神损失费，没有法律依据，不予支持。判决：一、驳回原告陈红的诉讼请求；二、驳回被告王娜的反诉请求。案件受理费减半收取计25元，由原告陈红负担；反诉费2620元，由被告王娜负担。 本案二审期间，被上诉人陈红提交了以下证据：证据1、陈红与中介的微信对话，证明我曾叫中介帮我去做上诉人的工作，尽快按合同约定退还押金；证据2、我与上诉人老公田冠男微信对话及电表更新照片，证明我和上诉人对我退房和我租房时冰箱损坏问题沟通过，田冠男认可冰箱是坏的并让我把冰箱放到角落里；证据3、我买新炉灶的发票，证明灶是我买的，搬走的时候搬走了；证据4、北屋左上角照片我用过这个空调，左下角是另一个空屋，这个空调无遥控器，我没用过，空调坏了无我无关，其余两张照片是我的实际用途；证据5、上面两张是客厅，我用的客厅柜机，下面两张是外客厅的事实证据，这些照片是我搬过去后拍摄的，大概2019年9月；证据6、左上角是我的烤箱，因为内屋空调不能用，我没有使用过，其他是卫生间、厨房的照片；证据7、储藏室，经房东老公同意，我才把破损冰箱放到那里，关于上诉人所说的冰箱损坏，上诉人递交的证据上冰箱盖损坏必须是重物才能造成那样的损坏，但是冰箱一开始就是坏的，这与我无关；证据8、2020年4月3日，一审提交过；证据9、2019年11月12日田冠男说过两天回来和我交接钥匙以及房屋问题，结果失信于我；证据10、2019年11月18日下午13:33我仍在帮助房东接待他人看房，照片能看出这时我已把我的东西搬空；证据11、2019年11月19日我与田冠男的对话，商量如何退押金和退钥匙，结果田冠男不同意；证据12、我的冰柜相关数据，证明流量不超标。上诉人王娜质证称，这些照片既不是租房之前拍的照片也不是退房之前拍的照片，是租房期间拍的照片，不能说明任何问题。签订合同时，合同里清楚显示房屋内所有设施、设备并未损毁，有推拉门，是被上诉人上一个房客安装的推拉门，我对被上诉人的证据都不认可。被上诉人与其他人微信对话无法验证真伪，而且与本案无关。关于和田冠男的对话我认可，没有任何证据体现冰箱是在被上诉人租赁之前就是损坏的，她是嫌冰箱脏而不是损坏，被上诉人是在说谎。屋内本身还有其他配套设施，四台空调，一台热水器，一台洗衣机，这些电器加在一起完全超过住宅用电负荷。至于对方所说，她没有使用其他空调，她恰恰使用的北卧室空调，北卧室空调坏了。而且被上诉人说其他空调因无遥控器所以未使用，我不认可，因为在租房时我就跟她说这些空调一个遥控器都是通用的。被上诉人入住之后要对我房屋内很多的设施设备进行更换和变卖，所以说推拉门让被上诉人擅自变卖了。 本院查明的其他事实与原审查明事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼主张，应当提供证据证明。本案中，上诉人称案涉的房屋系其个人财产，租赁合同并非其本人或授权委托签署，对该合同及相关条款不完全认同，但二审中其明确表示在被上诉人租房时其告诉被上诉人空调遥控器都是通用的，由此可见，上诉人对其丈夫田冠男与被上诉人签订《房屋租赁合同》的事实是明知的，且其在被上诉人租赁期间一直未提出异议，故该租赁合同应为双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。关于上诉人主张被上诉人赔偿其房屋内设施损毁费用10000元，包括冰箱、北卧室空调损坏，及客厅推拉门丢失费用，以及在住宅内使用商用大功率冰柜造成屋内电路及电表损坏的全部费用。但其提交的现有证据不足以证明该设施是否损毁以及损毁是由被上诉人所造成，且二审中上诉人明确表示对于该损失的计算系自己根据市场价（包括折旧费）估算的，被上诉人又不认可，故上诉人的该项主张，因缺乏相应的事实依据，本院不予支持。关于上诉人主张的房屋租金损失及物业费，双方合同约定租期自2018年12月15日起至2019年11月14日止，并商定每月租金2800元。被上诉人虽在2019年11月下旬将其物品搬离腾空承租房屋，但直到2020年4月3日才将案涉房屋的钥匙、门卡及购电卡交还上诉人。被上诉人主张其未退还房屋钥匙是因上诉人未及时退还押金，对此其完全可以通过法律途径解决，而非不交还钥匙的理由。故上诉人主张自2019年12月至2020年4月3日期间的租金损失及物业费，本院予以支持。上诉人主张应按照当时市场房屋租赁价格3500元/月计算，因其未提交相应证据证明同时期同地段的房屋市场租赁价格，故应按双方约定的每月租金2800元计算，共计11480元（2800元/月×4个月+2800元÷30天×3天）。对于物业费，上诉人主张按135.8元/月计算，被上诉人未否认，故物业费共计556.8元（135.8元/月×4个月+135.8元÷30天×3天）。关于上诉人主张2019-2020年度暖气费2539元，因其未提交已实际缴纳的相关证据，故本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人赔偿其差旅费2000元，因没有法律依据，本院亦不予支持。如上所述，虽然被上诉人于2019年11月下旬搬离了案涉房屋，但直到2020年4月3日才将房屋钥匙、门卡等交还上诉人，必然导致在此期间该房屋不能出租，而给上诉人造成损失，且租赁合同约定的租期至2019年11月14日，此时并未发生新冠疫情，被上诉人完全能够交还上诉人钥匙及门卡等，故原审以被上诉人已于2019年11月下旬搬离了案涉房屋，且考虑新冠疫情的影响，对上诉人主张的2019年11月之后的房屋租金、物业费损失不予支持不妥，应予纠正。综上所述，上诉人王娜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初1597号民事判决第一项； 二、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初1597号民事判决第二项； 三、自本判决生效后十日内陈红给付王娜房屋租金损失及物业费损失共计12036.8元； 四、驳回王娜的其他诉讼请求。 如未按本判决确定期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由陈红负担；反诉费2630元，由陈红负担119元，王娜负担2511元；二审案件受理费400元，由陈红负担147元，王娜负担253元。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  李 莉 审判员  薛金来 二〇二〇年九月七日 书记员  谈梦雅