云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4003号原告：曲靖市恒大物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303025501189270。地址：云南省曲靖市麒麟区曲沾大道顺景花园小区1幢。法定代表人：张中俊，职务：执行董事。委托代理人：张荣中，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。被告：唐玉雄，男，汉族，1974年5月4日生，住曲靖市罗平县。委托代理人：李城宝，云南汇谋律师事务所律师，特别授权代理。原告曲靖市恒大物业服务有限公司诉被告唐玉雄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲靖市恒大物业服务有限公司的委托代理人张荣中、被告唐玉雄的委托代理人李城宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月21日至2018年12月31日原告与盛世锦华山水缘小区（二期）业主委员会共签订了五次《物业服务合同》，服务期限自2012年4月1日至2018年12月31日止，约定由原告向盛世锦华山水缘小区提供物业管理服务。被告在享受原告提供物业服务后，自2012年4月1日起就未交纳过物业服务费等费用。为维护原告的合法利益，诉至法院，请求：1、被告支付原告物业管理费36841元、违约金22415元，共计59256元（暂计至2020年5月1日）以及到实际付款日所发生的上述费用和违约金；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告不是适格的诉讼主体，被告没有与原告签订过物业服务合同，原告的合同都是与业主管理委员会签订的，合同中约定物管费是由业主管理委员会来支付。即使我方需要支付物管费，根据合同的相对性，也只有业主管理委员会向被告索要。本案中的物业服务合同没有对被告生效，根据相关规定，业主委员会选聘物管公司需要得到小区业主半数业主同意，被告从来没有收到过业主委员会的通知，也没有收到业主委员会签订的物业服务合同。被告自始至终没有居住该房屋，且原告没有催交过，只是在2019年向我方发短信告知，原告的诉讼请求中2018年前的已经过了诉讼时效。原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件各一份，证明原告诉讼主体资格。2、恒大物业收费台账复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。3、物业服务合同、补充协议各五份，证明原告为山水缘小区提供物业服务，物业收费标准及违约金。4、曲靖市发改委物业价格备案证复印件一份，证明原告收费项目均在相关部门备案，收费标准符合规定。5、荣誉证书复印件五份、照片十二张、收费标准预览表照片一张，证明原告对相关费用进行了公示及履行了合同义务的事实。6、短信催交通知截屏一份，证明原告于2019年4月向被告催交物管费的事实。经质证，被告对原告提交的第1、2、4、6组证据无异议。对第3组证据不认可，业主委员会选定物业公司需要半数以上的业主同意后才可以选定，但目前没有业主管理委员会征得业主同意的材料；该合同是业主委员会与原告签订的，合同中约定了物管费是有业主委员会向原告交纳，原告无权向我方主张权利，我方不是合同主体。对第5组证据的真实性无异议，但与本案无关联。我方在2019年4月30日收到的短信，本案中自2012年其至2018年的合同均约定了支付物管费的时间，应当从未支付起计算诉讼时效，在三年内主张权利，原告主张已过了诉讼时效。被告未向本院提交证据。通过质证，本院认为，原告提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告系曲靖市开发区盛世锦华山水缘小区（二期）12栋2号房屋业主，该房屋建筑面积为410.26㎡。自2012年3月至2018年6月25日期间原告（乙方）与麒麟区盛世锦华山水缘小区（二期）业主委员会（甲方）共签订《物业服务合同》（补充协议）五份，五份合同约定的相同内容部分为：物业名称为盛世锦华山水缘（二期）小区；物业类型为多层、别墅、商铺；总建筑面积175800㎡。管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理（指除业主专属以外的部分）。共用设施设备、环境卫生、给排水、绿化、公共秩序、消防、车辆停放、房屋装饰装修管理等项目进行维修、养护、服务与管理及水电费代收、治安管理服务等事项，并对各事项内容标准进行详细约定与承诺。合同不同内容部分为：（1）2012年3月21日、2013年3月26日分别签订的《物业服务合同》约定内容基本一致：物业服务期限自2012年4月1日至2014年12月31日止；收费标准别墅1.0元/㎡/月，按建筑面积全额向业主或使用人收取，乙方遵照物业管理收费规定，严格按收费标准收取。甲方协助按建筑面积全额收取物业管理费。甲方每月10日前拨付乙方上月考核后无扣款事项的物业费用。甲方违约造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。（2）2015年5月10日、2015年12月14日分别签订的《物业服务合同》约定内容基本一致：物业服务期限自2015年5月1日至2017年12月31日止；收费标准别墅1.2元/㎡/月，由业主按年一次性向乙方交纳当年物业服务费，次年同日预交下一年的物业服务费。甲方协助按建筑面积全额收取物业管理费。业主逾期交纳相关费用，从欠费之日起，按应交未交数额的日千分之三计算至业主实际交清欠费之日止。（3）2018年6月25日签订的《物业服务合同》约定内容：物业服务期限自2018年1月1日至2018年12月31日止；收费标准别墅1.2元/㎡/月。甲方协助按规定的收费标准，负责对业主的物业费的收取工作。甲方按每月收取物业费中于次月10日前拨付其工作经费。业主逾期交纳相关费用，从欠费之日起，应交未交数额按银行同等利息计算至业主实际交清欠费之日止。合同签订后，原告按照约定为该小区提供物业服务。被告自2012年4月1日起至今未交纳物业管理费。原告于2019年4月30日向被告短信进行催要所欠物业管理费。另查明，被告未长期居住在该房屋。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，原告与盛世锦华山水缘小区（二期）业主委员会签订的《物业服务合同》系双方自愿签订，内容未违反法律规定，合法有效，对山水缘小区（二期）全体业主均具有约束力。原告按照合同约定履行了物业管理服务，被告作为该小区业主，未按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求被告支付物业服务费的主张符合约定。被告辩解原告主张的物业管理费已过诉讼时效的意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案被告自2012年4月1日起就未交纳物业管理费，合同约定2012年4月1日至2014年12月31日期间按月收取物业费、2015年5月1日起至2017年12月31日期间按年收取物业管理费且预交下一年费用、2018年1月1日至2018年12月31日期间按月收取物业费，原告催要物业服务费的时间为2019年4月30日，故其主张的2016年4月30日前的物业管理费已过诉讼时效，本院予以支持2016年4月30日后的物业管理费。被告应支付的物业管理费为：3939元（2016年5-12月）+5908元（2017年）+5908元（2018年）=15755元。关于原告主张的违约金，被告辩解不应支付，因2015年12月14日与2018年6月25日签订的合同违约金约定内容不一致，结合被告长期未居住该房屋，原告也未提交证据证实其损失，本院按照2018年6月25日合同约定标准即按银行同等利息计算支持违约金。根据2015年12月14日的合同约定“业主按年一次性向乙方交纳当年物业服务费”、2018年6月25日的合同约定“甲方协助按规定的收费标准，负责对业主的物业费的收取工作”，业主管理委员会的职责系协助收取物业管理费，物业管理费的收取主体系原告，被告辩解物业管理费是业主管理委员会收取，原告应向业主管理委员会主张权利的意见不成立，本院不予采纳。被告辩解业主管理委员会无权代表业主签订合同，因其未能提交证据予以反驳，本院对该辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告唐玉雄于本判决生效之日起十日内支付原告曲靖市恒大物业服务有限公司物业管理费15755元及以未支付的物业管理费为基数，在2016年4月30日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金，在2019年8月20日至本判决确定给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。案件受理费1282元（原告已预交），减半收取计641元，由被告唐玉雄负担。（于本判决生效之日起十日内支付）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  王艳红二〇二〇年九月一日书记员  吴丽萍