广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初22157号原告（反诉被告）：殷少欢，女，1970年9月30日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：劳敏生，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪，广东环球经纬律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：李慧贞，女，1933年7月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：郑秋婷，广东世港律师事务所律师。被告：李冬松，男，1969年1月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：林志东，广东韬盛律师事务所律师。被告：华夏银行股份有限公司广州越秀支行，所在地广州市越秀区建设大马路**中环广场**B101和**，越秀区环市东路334号中旅广场北区A塔（市政中环大厦）24层01、02、08、09房。负责人：谢亮，行长。委托诉讼代理人：孙莹，女，1982年5月31日出生，汉族，该行员工。原告（反诉被告）殷少欢与被告（反诉原告）李慧贞、被告李冬松、华夏银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称华夏银行越秀支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷少欢的委托诉讼代理人劳敏生、孙雪，被告李慧贞的委托诉讼代理人郑秋婷，被告李冬松及其委托诉讼代理人林志东，被告华夏银行越秀支行的委托诉讼代理人孙莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）殷少欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告李慧贞和被告华夏银行越秀支行立即办理位于广州市白云区京溪犀牛路18号474铺的涂销抵押手续；2.判令被告李慧贞立即将涉案房屋过户至原告名下；3.判令被告李慧贞向原告支付自2011年11月30日至办妥产权转移登记之日止的迟延办证违约金（暂计至2020年6月2日为人民币377119.27元）；4.判令被告李冬松对被告李慧贞上述义务承担连带责任；5.本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由如下：原告与被告李慧贞于2011年9月23日签订了《广州市存量房买卖合同》，约定被告李慧贞向原告出售位于广州市白云区京溪犀牛路18号天河M公寓4楼B区403单元，产权证地址为白云区京溪犀牛路18号474号铺的房屋，总价为404591元。合同签订后，原告按照合同约定向被告李慧贞支付了房款，被告李慧贞于2012年1月18日将涉案房屋交付原告使用。但被告李慧贞至今仍未将涉案房屋过户至原告名下。经原告多次催告，被告李慧贞均不予办理。更甚的是，被告李慧贞在原告完全不知情的情况下，于2014年3月5日将涉案房屋抵押给了被告华夏银行越秀支行。原告认为，被告李慧贞将涉案房屋在出售后又办理抵押，李慧贞既收取了房款又获得贷款，李慧贞与华夏银行越秀支行之间签署的抵押合同属于以合法形式掩盖非法目的，该合同属于无效合同。被告李慧贞的行为已构成违约，造成原告的房屋权益得不到有效的法律保护。被告李冬松为涉案房屋的实际控制人，承诺对被告李慧贞的行为及义务承担连带责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）李慧贞辩称：1.我并未收到原告应付的购房定金及第一期房款，截至目前我仅收到过一笔由原告于2011年12月30日支付的房款161836元。2.因为原告存在未及时支付房款的违约行为，且现合同已不具备继续履行的条件，所以请法院判令解除合同。3.原告主张的违约金，从原告起诉之日往前推三年之前的违约金已经超过诉讼时效。被告李冬松辩称：请求法院判决驳回原告的诉讼请求。我并非涉案房屋买卖合同的合同相对方，我没有义务也没有资格协助原告办证。我也从未承诺过对原告与李慧贞之间的合同进行任何形式的担保，原告要求我承担连带责任缺乏依据。另外原告主张的迟延办证违约金中，从原告起诉之日往前推两年以前的部分已经超过了诉讼时效。被告华夏银行越秀支行辩称：1.我行的抵押权合法有效，该房产的产权一直登记在李慧贞的名下，不存在产权不清晰的问题。2017年5月我行办理抵押登记时已通过房管局查册，查册资料显示房屋所有人为李慧贞，不存在任何他项权以及法院查封。根据物权公示原则，该房产产权清晰，所以办理银行贷款担保是合法合理的。2.由于2011年至2017年，因广州市卡诺热泵技术有限公司的贷款一直未清偿，但债务规模一直在压缩，因此我行一直为该公司办理续贷，李慧贞就涉案房屋在2011年、2014年、2017年均与我行签署了抵押合同，并办理了涂销抵押再办理抵押登记的手续，涉案房屋于2011年3月份第一次办理抵押登记抵押给我行。3.原告在购买涉案房屋时，该房屋已经在我行办理了银行贷款并办理了登记，我行的抵押登记在房管部门是可以查询到的，原告与被告李慧贞签署的房屋买卖合同中已经明确约定涉案房屋存在抵押，原告在明知房屋存在抵押的情况下仍购买涉案房屋。在抵押人没有还清贷款的情况下，我行没有义务涂销抵押。故请求法院驳回原告对我行的诉讼请求。被告（反诉原告）李慧贞向本院提出反诉请求：判令解除原告殷少欢与被告李慧贞于2011年9月23日签订的《广州市存量房买卖合同》。事实与理由如下：根据双方签订的《广州市存量房买卖合同》，被告应向原告支付房款合计404591元，其中应于签订本合同同时向原告支付购房定金30000元，于2011年9月24日前向原告支付第一期房款172295元，于接到原告书面通知办理过户手续后5天内支付第二期房款161836元，于房管部门或税务部门出具办理产权过户缴款书当天支付第三期房款40460元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但一直未收到被告应付的购房定金及第一期房款，截至目前，原告也仅仅收到过一笔由被告于2011年12月30日支付的房款161836元。现因被告存在未及时支付房款的违约行为，且原告客观上已无法履行协助办理涉案房屋涂销抵押及过户手续的义务，双方合同已不具备继续履行的条件，故判令解除涉案《广州市存量房买卖合同》。针对被告（反诉原告）李惠贞的反诉，原告（反诉被告）殷少欢辩称：双方已经2011年9月23日签订广州市存量房买卖合同，该合同时双方真实意思表示，合法按有效，原告已经按照合同约定支付了90%的房款给被告李慧贞，而且被告李慧贞也已经在2012年1月18日将房屋交付给我使用至今，被告李慧贞称其没有收到第一期购房款及定金，但其在今天以前从未提出过异议，涉案房屋也不存在不能过户和不能使用的状况。故不同意李慧贞的反诉请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对殷少欢提交的认购书、广州市存量房买卖合同、收款收据、银行转账凭证、公证委托书、证明、房地产登记簿查册表、声明与承诺、通知函、EMS寄送邮单，华夏银行越秀支行提交的《个人最高额抵押合同》、《流动资金贷款合同》、他项权证、广州市不动产登记查册表予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2011年9月17日，李慧贞作为出卖方（甲方），殷少欢作为买受人（乙方）签署了《天河M公寓认购书》，约定殷少欢认购李慧贞名下的广州市白云区京溪犀牛路18号天河M公寓4楼B区403单元，约定定金3万元于签署本认购书时交付。该合同落款处甲方加盖广州市中恒伟业地产顾问有限公司（以下简称中恒公司）的销售章。2011年9月23日，殷少欢（乙方，买方）与李慧贞（甲方，卖方）的委托代理人罗敏签订《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字××号），约定：乙方向甲方购买广州市白云区京溪犀牛路18号天河M公寓4楼B区403单元（以下简称涉案房产），建筑面积39.6658平方米。该房地产存在抵押等他项权利情况。该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产房屋按照建筑面积出售并计价，单价约为每平方米10200元，总金额404591元。签订本合同时，乙方向甲方支付30000元作为购房定金(首次支付房款时自动转为房款的一部分)；剩余房款分期支付，第一期：乙方应于2011年9月24日前向甲方支付房款172295元；第二期：乙方应在接到甲方书面通知办理过户手续后5天内向甲方支付房款161836元；第三期：乙方应在房管部门或税务部门出具办理产权过户缴款书当天向甲方支付房款40460元整。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；甲方应在该房地产正式交付使用前交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款等）并保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。甲乙双方应当于2011年11月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意由甲方按照每日总房款的0.03%向乙方支付延迟办证违约金；……。中恒公司分别于2011年9月17日、2011年9月23日向殷少欢出具《收款收据》，注明确认收到殷少欢交来购买涉案房产购房款定金17000元、定金余款13000元、首期款172295元。2011年12月30日，殷少欢向李慧贞账户转账支付161836元，李慧贞的委托代理人饶国龙向殷少欢出具《收款收据》，载明收到“今收到殷少欢B403交来二期楼款161836元”。李慧贞已经按照《存量房买卖合同》合同的约定将涉案房产交付殷少欢使用。殷少欢提交广州瑞星物业管理有限公司于2020年6月2日出具的《证明》，内容为：兹证明位于广州市白云区京溪犀牛路18号474铺的房屋，与广州市白云区京溪犀牛路18号天河M公寓4楼B区403单元的房屋是同一房产，特此证明。广州市白云区京溪街犀牛角社区居民委员会、广州市公安局白云区分局京溪派出所在该证明上加注“情况属实”意见并加盖公章。白云区京溪犀牛路18号474铺在广州市房地产登记簿查册表上的登记产权人为李慧贞，规划用途为商业，该房产现在存在他项权利，权利人为华夏银行越秀支行，权利种类为抵押权，权利部位为全部，登记时间为2017年5月26日。李慧贞主张其系代李冬松持有涉案房产，为证明该主张，李慧贞提交了李冬松于2011年8月16日出具的《声明与承诺》复印件两份，其中一份的主要内容为李慧贞在华夏银行越秀支行的账号50×××43的实际控制人为李冬松，李慧贞已将该账户的存折、密码等全部资料移交给李冬松，该账户发生的任何资金往来，均为李冬松的意思表示，上述账号在使用中发生的任何问题，所造成的经济纠纷及法律责任，亦由承诺人李冬松承担，均与挂名人李慧贞无关。另一份的主要内容为广州市白云区京溪犀牛路18号401、402、403、404、405铺的房屋产权所有者和实际控制人为中恒公司及李冬松，房地产权属证明文件的所有权人李慧贞为代为挂名所有权人，李慧贞针对前述物业的所有行为均为受中恒公司及李冬松的指令进行。因上述物业在办理抵押担保、分割、二手销售、过户等过程中涉及违约、违法等事项的法律责任及经济损失，均由中恒公司和李冬松承担，与挂名人李慧贞无关。李冬松称其已不记得上述《声明与承诺》上的签名是否是其本人所签。华夏银行越秀支行提交其与李慧贞于2017年5月4日签订的《个人最高额抵押合同》，该合同约定：李慧贞以包括涉案房产在内的多套房产为广州市卡诺热泵技术有限公司与华夏银行越秀支行签订的《流动资金贷款合同》提供主债权发生期限为2017年4月28日至2020年4月28日最高额抵押担保。华夏银行越秀支行已经于2017年5月27日办理抵押权登记取得他项权证。本案审理过程中，殷少欢表示，即使法院认定涉案房屋不具备继续履行的条件，其也坚持要求继续履行合同，不要求解除合同。殷少欢于2020年6月24日向本院递交诉状，提起本案诉讼。本院认为：《广州市存量房买卖合同》中罗敏作为李慧贞代理人签名，李慧贞对罗敏的代理行为予以确认，故《广州市存量房买卖合同》的双方当事人是李慧贞与殷少欢，该合同是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当恪守履行。殷少欢主张其已向李慧贞支付了定金3万元，第一期购房款172295元、第二期购房款161836元，李慧贞现主张其仅收到第二期购房款161836元。对此本院认为，根据殷少欢提交的《天河M公寓认购书》，中恒公司向殷少欢出具的三张收款收据，以及李慧贞的委托代理人在李慧贞收取殷少欢支付的第二期购房款后向殷少欢出具《收款收据》载明收到殷少欢交来的“二期楼款”，上述证据已经形成完整的证据链，证明中恒公司系代李慧贞收取定金及第一期购房款，且李慧贞对此并无异议，故本院确认殷少欢已向李慧贞支付了购房款364131元，双方约定的第三期购房款尚未届履行期限，故殷少欢已经按照合同约定履行了支付购房款的合同义务，李慧贞应当根据双方约定于2011年11月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。李慧贞于上述期限前未协助殷少欢办理涉案房屋的产权登记手续，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。殷少欢现要求李慧贞履行协助办理产权转移登记手续符合合同约定。但由于涉案房产现存在华夏银行越秀支行的抵押权，涉案房产登记于李慧贞名下，故涉案房产的所有权归属明确，并不存在争议，李慧贞以其个人名下房产作为抵押物，与华夏银行越秀支行签署的《个人最高额抵押合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定。殷少欢现主张上述抵押合同存在以合法形式掩盖非法目的的合同无效事由明显缺乏依据，本院对此不予确认。据此，华夏银行越秀支行的对涉案房产的抵押权合法有效，殷少欢要求李慧贞继续履行协助办理产权转移登记手续的诉讼请求，因华夏银行越秀支行作为涉案房产的抵押权人不同意在现状下配合涂销抵押登记，该项合同义务事实上无法继续履行，故本院对殷少欢要求李慧贞、华夏银行越秀支行协助其办理涉案房产涂销抵押登记及过户手续的诉讼请求不予支持。对于殷少欢提出要求李慧贞支付逾期办理产权转移登记手续的违约金的诉讼请求，根据双方签订的《广州市存量房买卖合同》，李慧贞应当于2011年11月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，如因李慧贞的原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方同意按照每日总房款的0.03%向殷少欢支付延迟办证违约金。故殷少欢有权要求李慧贞按照上述标准支付支付自2011年12月1日开始的迟延办证违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。李慧贞的逾期办证行为属于持续性的违约行为,而根据涉案合同的约定,逾期办证违约金系按日计算,故本案所涉逾期办证违约金属于按日产生并累计计算的债权,应适用诉讼时效的规定,且每个债权的诉讼时效均应单独起算。因此,在殷少欢未举证证明本案诉讼时效存在中止、中断或延长的情况下,殷少欢主张的2011年12月1日至2017年6月24日期间的迟延办证违约金因已过诉讼时效而丧失胜诉权。故李慧贞提出的诉讼时效抗辩意见本院予以采纳。据此，李慧贞应当向殷少欢支付自2017年6月25日开始计算的逾期办证违约金，计算至本院庭审辩论终结之日即2020年8月10日，之后的逾期办证违约金殷少欢可视实际情况另行主张。据此，李慧贞应当支付的逾期办证违约金为138734.25元（404591元×0.03%×1143天=138734.25元）。殷少欢要求李冬松为其办理房地产权证及支付逾期办证违约金的诉讼请求。因李冬松并非涉案房屋买卖合同相对方，李慧贞与李冬松之间签订的《声明与承诺》仅在其内部具有约束力，殷少欢要求李冬松承担合同义务于法无据，本院不予支持。对于李慧贞要求解除《广州市存量房买卖合同》的反诉请求，由于殷少欢并不存在违约行为，李慧贞要求解除合同缺乏合同依据。至于涉案房产现由于存在抵押暂时无法办理产权过户登记，但不排除后期华夏银行越秀支行债务获得清偿后，华夏银行越秀支行涂销抵押登记。因此涉案房屋现仅仅是暂时不具备过户的条件，并不代表涉案《广州市存量房买卖合同》已不具备继续履行的条件，因此李慧贞要求解除涉案《广州市存量房买卖合同》依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，李慧贞向殷少欢支付迟延办理房屋产权转移登记手续的违约金138734.25元；二、驳回殷少欢的其他诉讼请求；三、驳回李慧贞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5851.03元，由殷少欢负担4313.69元，由李慧贞负担1537.34元；反诉受理费3684.43元，由李慧贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年九月二十八日书记员  林嘉仪