广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3954号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾东进发实业有限公司，住所：惠州大亚湾澳头。法定代表人：邱封。委托诉讼代理人：袁远、柯芳芳，均系广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田英，女，1985年3月18日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区********。委托诉讼代理人：张洁珊，广东亿张箭袖律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾东进发实业有限公司与被上诉人田英因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾东进发实业有限公司上诉请求：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初1116号民事判决书.二、依法改判:1、被上诉人田英与上诉人惠州大亚湾东进发实业有限公司继续履行于2018年3月15日签订的《南边灶花园购买合同》;2、上诉人惠州大亚湾东进发实业有限公司无需向被上诉人退还购房款118万元及利息。三、由被上诉人田英承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由如下：一审法院判决事实认定不清、适用法律错误，被上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回被上诉人的全部诉讼请求。具体理由如下:一、上诉人对涉案房产具有充分的处分权。涉案小区主要为政府拆迁元南边灶村民房屋后由石化集团建设用于安置原村民的房屋，涉案房产目前登记的实际权利人为惠州大亚湾石化工业区发展集团有限公司。虽然上诉人与实际权利人石化集团没有任何合同关系，但是，20l7年8月29日，经惠州大亚湾区澳头街石下灶股份合作经济社确认，涉案房产经抽签确认登记人为陈伟伦;20l8年3月21日，陈伟伦与黎宸滔签订了《购房买卖合同》，合同约定陈伟伦将涉案房产转让给黎宸滔;2018年3月28日，上诉人与黎震滔签订《商品房买卖合同》，合同约定黎宸滔将涉案房产转让给上诉人;上述各方的签订的合同都是各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定,合法有效，各方均应接照合同约定全面履行合同义务;因此，上诉人对涉案房产具有充分的处分权。而一审法院以“在本案法庭辩论结束之时，上诉人尚未取得涉案房产的产权，并非房产的所有权人，并没有处分的权利”这一事实认定存在明显错误。二、被上诉人田英与上诉人惠州大亚湾东进发实业有限公司于2018年3月15日签订的《南边灶花园购买合同》具备继续履行的条件。1、双方于2018年3月15日签订了《南边灶花园购买合同》，合同约定，被告将位于惠州大亚湾石化大道300号南边灶花园16栋1单元402号房出售给原告田英，建筑面积89.08平方米，房屋总价为人民币1180000元。合同签订当天支付定金人民币50000元，首期款于2018年3月15日付清，尾款人民币1000000元，必须在银行放款48小时内一次性交到甲方。2、2018年8月10日，上诉人已经将涉案房产交付给被上诉人田英使用，即被上诉人田英在2018年8月10日已书面确认接收涉案房产，虽然涉案房产的房产证迟延办理，但被上诉人接收涉案房屋至今，从未出现影响被上诉人正常使用的情况，亦末给原告田英造成其他任何经济损失;3、上诉人与被上诉人签订的《南边灶花园购买合同》中，并未约定由目前登记的实际权利人石化集团直接登记至被上诉人名下，实际上，被上诉人非常清楚涉案房产的办证流程，即:由石化集团办出涉案小区的“大证”后再进行分户，分户时必须将涉案房产登记在经抽签确认的登记人陈伟伦名下，并且陈伟伦的房产证已在办理过程中，再依据陈伟伦与黎宸滔之间的《购房买卖合同》，黎宸滔与上诉人之间的《商品房买卖合同》，上诉人与被上诉人之间的《南边灶花园购买合同》，陈伟伦同意其办理出涉案房产证后，直接转移登记至被上诉人名下。故，被上诉人与上诉人之间的《南边灶花园购买合同》具备继续履行的条件，被上诉人无权解除《南边灶花园购买合同》。而一审法院认定“实际权利人石化集团明确表示涉案无法直接从石化集团名下转移登记至被上诉人名下，因此，上诉人与被上诉人之间的《南边灶花园购买合同》事实上履行不能，应当予以解除”。一审法院故意偷换概念，混淆视听，事实认定及法律适用存在明显错误，应予以纠正。三、被上诉人田英无权要求上诉人利息。上诉人并非恶意违约，由于涉案房产必须先由石化集团转移登记至南边灶原村民陈伟伦名下，再由陈伟伦过户至被上诉人名下，并且被上诉认在购买涉案房产之前就已经对这一办证事实非常清楚。由于政府原因，才导致涉案房产办证时间迟延，上诉人一直在积极推动村民到相关部门办证，而且涉案房产，即陈伟伦的房产证已在办理过程中，并且自被上诉人接收涉案房屋至今已有一年多的时间，从未出现过影响被上诉人正常使用涉案房产的情况，上诉人没有给被上诉人造成任何损失，涉案合同也没有关于违约金或利息的约定，上诉人没有任何过错，被上诉人无权要求上诉人支付利息。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，被上诉人与上诉人之间的《南边灶花园购买合同》具备继续履行的条件，被上诉人田英无权解除《南边灶花园购买合同》，也无权要求上诉人支付利息，请求贵院查清事实，依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人田英向提交书面答辩意见称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人认为其对涉案房产有充分的处分权是对债权权能和物权权能的混淆，不管从哪一个角度考虑上诉人并不具备对涉案房产的处分权。根据一审法院查明的事实，涉案房屋主要为政府拆迁原南边灶村民房屋后用于安置原村民的房屋，涉案房产的登记权利人为惠州大亚湾石化工业区发展集团有限公司(下称:石化集团)。20l7年8月29日，经惠州大亚湾区澳头街石下灶股份合作经济社确认，该房屋经抽签确认登记人为陈海兵。2018年3月21日陈海兵同黎宸滔签订了涉案房屋的买卖合同;20l8年3月28日，上诉人与黎宸滔签订涉案房《商品房买卖合同》，一审审理过程中，石化集团明确回复法院:涉案房屋只能转移到原南边灶村民名下。直至目前陈海兵仍未取得涉案房屋的产权证明，哪怕陈海兵后来取得产权证明，该房能不能按照陈海兵与黎宸滔签订了涉案房屋的买卖合同以及上诉人与黎宸滔签订涉案房《商品房买卖合同》顺利过户至上诉人名下，都是不能确定的(根据安置房交易的限制有可能无法在短时间内过户)，且就算最终上诉人能够取得该房产权，在上诉人与被上诉人合同约定的过户办证期限也远远超过了，所以本案中上诉人根本对涉案房屋没有处分权。二、上诉人直至目前为止仍未取得涉案房产的产权证明，所以上诉人并不具备继续履行将涉案房屋过户给被上诉人的条件。上诉人凭借翁国强与李维兵之间关于涉案小区其他房屋的买卖且未实际过户至李维兵名下，就猜测其与被上诉人交易的涉案房屋也可以过户纯属主观臆想，没有事实和法律依据，且无法核实上诉人列举的此例的真实性，没有关联性，且所列例子的交易情况与本案也不在同一阶段。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在本案中，被上诉人选择解除合同。上诉人就算具备继续履行合同的条件也没有任何权利能够要求被上诉人继续履行。况且本案中上诉人根本不具备继续履行的条件。四、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损的，人民法院应予支持。被上诉人请求法院解除合同并要求上诉人承担违约责任并无不当。一审法院判决上诉人按照年利率6%的计息标准向被上诉人田英支付利息并无不当。综上所述，一审判决并无不当，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判，以维护被上诉人的合法利益。原审原告田英向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除《南边灶花园购买合同》；2.请求依法判令被告一次性返还房款1180,000元；3.请求依法判令被告承担原告损失违约金236,000元；4.请求依法判令被告承担本案诉讼、保全等费用。一审法院查明的事实：2018年3月15日，原告与被告签订了一份《南边灶花园购买合同》，主要约定如下：一、原告向被告购买惠州大亚湾石化大道300号南边灶花园16栋1单元402号房，建筑面积89.08平方米，房屋总价为1180000元;二、原告以金融分期方式支付房款，定金50000元于签署合同时付清，第一期楼款180000元（包含定金）于2018年3月15日前付清，第二期楼款1000000元于2018年3月支付（必须在银行放款48小时内一次性交到被告）;三、原、被告双方确认原告须在2018年3月15日前与被告签署《商品房买卖合同》及其附件一《房屋装修协议》。合同第一页中间空白处有手写“注：办证日期为2018年11月2日前办理完毕。”，被告在该手写部分加盖了公章。合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后，原告于2018年3月15日向被告支付了购房款180000元，于2018年3月21日向被告支付了购房款900000元，于2018年3月23日向被告支付了购房款100000元。2018年8月10日，被告向原告交付了涉案房屋。本院去函惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局查询，涉案的惠州大亚湾石化大道300号南边灶花园16栋1单元402号房登记的权利人为惠州大亚湾石化工业区发展集团有限公司（以下简称“石化集团”），该房屋所属项目小区为南边灶村（安置区），该小区主要为政府拆迁原南边灶村民房屋后由石化集团建设用于安置原村民的房屋。2017年8月29日，经惠州大亚湾区澳头街石下灶股份合作经济社确认，涉案的南边灶花园16栋1单元402号房经抽签确认登记人为陈海兵。2018年3月21日，陈海兵与黎宸滔签订一份《购房买卖合同》，约定黎宸滔向陈海兵购买涉案的南边灶花园16栋1单元402号房。2018年3月28日，被告与黎宸滔签订一份《商品房买卖合同》，约定黎宸滔将涉案的南边灶花园16栋1单元402号房转让予被告。本院去函涉案南边灶花园16栋1单元402号房登记的权利人石化集团能否同意将上述房屋转移登记至原告名下，石化集团回复根据上述房屋只能转移登记至原南边灶村民名下。一审法院认为，原告与被告于2018年3月15日签订的《南边灶花园购买合同》系双方真实意思表示，不违反法规法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案中，涉案的《南边灶花园购买合同》出卖人是被告东进发公司、买受人是原告田英，被告应当是涉案南边灶花园16栋1单元402号房的产权人或者其享有涉案房屋相关的合同权利义务。在本案法庭辩论结束之时，一方面被告尚未取得涉案房屋的产权，并非房屋的所有权人，并没有处分的权利；另一方面被告与涉案南边灶花园16栋1单元402号房的实际权利人惠州大亚湾石化工业区发展集团有限公司就该房屋之间并没有任何的合同关系，被告并不享有涉案房屋的有关合同权利义务。可见，被告并不能按照与原告之间的《南边灶花园购买合同》履行转移登记的合同义务。而作为实际权利人的石化集团也明确表示涉案无法直接从石化集团名下转移登记至原告名下，因此，原告与被告之间的《南边灶花园购买合同》事实上履行不能，应当予以解除。故原告主张解除与被告所签订的《南边灶花园购买合同》，本院予以支持。在《南边灶花园购买合同》解除后，原告应当向被告返还涉案的南边灶花园16栋1单元402号房，而被告则应当返还原告所支付的购房款1180000元。由于双方的《南边灶花园购买合同》并未对双方违约责任有明确的约定，但由于被告的原因导致合同无法继续履行，而原告按时向被告支付了购房款，参照相关的规定，本院酌情按照年利率6%支持资金占用期间的利息。原告主张的损失违约金236000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告田英与被告惠州大亚湾东进发实业有限公司于2018年3月15日签订的《南边灶花园购买合同》;二、被告惠州大亚湾东进发实业有限公司于本判决生效后十日之内向原告田英退还购房款1180000元及利息，利息分三笔计算，其中一笔以180000元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年3月15日起计算至实际清偿之日止；一笔以900000元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年3月21日起计算至实际清偿之日止；一笔以100000元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年3月23日起计算至实际清偿之日止;三、驳回原告田英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15420元，由被告惠州大亚湾东进发实业有限公司负担。本案二审期间，上诉人惠州大亚湾东进发实业有限公司提交6份新证据：证据1，《房屋征收补偿安置协议书》；证据2，《南边灶村永久安置区抽签选房凭证》；证据1、2证明与涉案房产同一个小区的房产，在册村民翁国强通过抽签确认选定了惠州大亚湾石化大道300号南边灶花园10栋二单元802房。证据3，《南边灶安置区房屋买卖合同》及《收据》，证明在册村民翁国强选定房产后，将房产出卖给了曾立基、刘志诚；证据4，《南边灶安置区房屋买卖合同》，证明后曾立基将房产出卖给了上诉人惠州大亚湾东进发实业有限公司；证据5《商品房买卖合同》及身份证复印件，证明之后上诉人惠州大亚湾东进发实业有限公司又将房产出卖给了李雄兵；证据6房产证复印件，证明在册村民翁国强已经办出房产证，涉案房产可以过户，上诉人与被上诉人之间的合同具备继续履行的条件。被上诉人田英质证认为：证据1和证据2的真实性有异议，且与本案无关联性，案外人翁国强抽签确认惠州大亚湾石化大道300号南边灶花园10栋二单元802房的事实与田英案件没有任何联系和影响。证据3、4、5的真实性、合法性有异议，且与本案无关联性。证据6的真实性有异议，且与本案无关联性。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人双方在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：涉案房屋购买合同是否予以解除的问题。对此，本院分析如下：本案中，上诉人与被上诉人签订涉案《南边灶花园购买合同》，约定上诉人将涉案南边灶花园16栋1单元402号房转让给被上诉人。但直至一审法庭辩论结束之时，上诉人尚未取得涉案房屋的产权，并非房屋的所有权人，并没有处分的权利，即使其以后有可能取得房屋的产权，但在签订合同至今，上诉人仍未取得涉案房屋产权，被上诉人取得产权的时间更是无法确定；而且，涉案房产的实际权利人惠州大亚湾石化工业区发展集团有限公司也明确表示涉案房产无法直接从石化集团名下转移登记至被上诉人名下。因此，基于上诉人尚未取得涉案房屋的产权，被上诉人签订合同的目的无法实现，一审法院判决解除涉案《南边灶花园购买合同》并无不当，本院予以维持。涉案《南边灶花园购买合同》解除后，被上诉人应当向上诉人返还涉案的南边灶花园16栋1单元402号房，而上诉人则应当返还被上诉人所支付的购房款1180000元。本案合同解除的原因在于上诉人未取得房屋产权，故一审法院参照相关的规定，判决上诉人酌情按照年利率6%支持资金占用期间的利息，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15420，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮