四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5554号 上诉人（原审原告）：薛尚宗，男，1976年10月8日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 上诉人（原审原告）：陈丹，女，1979年11月23日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：冯勇，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李帅，四川均鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区一环路南二段****附**。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈庆，四川名声律师事务所律师。 原审第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司。住所。住所地：四川省成都市高新区天府大道南段********div> 法定代表人：王力平，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 上诉人薛尚宗、陈丹因与被上诉人四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司（以下简称齐盛公司）、原审第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称盛邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛尚宗、陈丹上诉请求：1.依法改判逾期交房违约金计算至实际交房时止。2.由齐盛公司承担一、二审诉讼费用。 事实和理由：一审法院错误认定违约金计算至被告通知收房截止之日，应予改判。 一、一审开庭中，薛尚宗、陈丹明确表示了违约金的截止时间不应计算至齐盛公司主张的通知交房时间，陈述了多种理由，但判决书仅记载了其中一个房屋存在严重质量问题的理由。薛尚宗、陈丹主张未达到交房条件的核心观点系交房应当符合法定条件：不管齐盛公司主张通知交房时，有没有符合约定交房条件，都应当符合法定交房条件。法定交房条件不得被排除，不得在没有符合法定条件下交房，不论齐盛公司什么时候通知交房以及是否符合约定交房条件，只要不符合法定交房条件就不得交房。 一审中最后一次开庭，经法庭询问齐盛公司是否取得了《竣工验收备案表》，齐盛公司明确表示尚未取得。 二、薛尚宗、陈丹认为《竣工验收备案表》是法定交房条件，没有取得不能交房，理由如下： 齐盛公司未按住房和城乡建设部令第2号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”的规定，对涉案工程向建设主管部门备案。第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。该办法第十二条还规定“备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的由建设单位依法承担赔偿责任”，从该条内容来看，工程验收不是以五方责任主体验收合格为准，而是以竣工验收备案为准。 本案中，涉案房屋至今还未验收备案，还不符合交房的条件，且薛尚宗、陈丹亦未接收涉案房屋，故违约金应当计算至实际交房时止。 三、对上述观点，以现有案例作为参考支撑： 3.1四川省高级人民法院（2018）川民申2420、2421、2416、2417、2419号，摘录： 依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条以及第十二条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内向建设主管部门备案。因此，应以取得政府有关部门的建设工程竣工验收备案表作为认定房屋质量合格的标准。开发商在交房时未能取得上述竣工验收备案表，应视为房屋未具备法定交付使用条件。二审法院认定工程验收不是以五方责任主体验收合格为准，而是以竣工验收备案为准并无不当。 3.2最高人民法院（2015）民提字第135号，摘录： 该公司虽于2011年12月25日向徐同达发出《收楼通知书》，但当时未取得合法的《竣工验收备案表》，不符合交付条件，正式的《竣工验收备案表》直至2013年5月28日才取得，逾期已超过90日。香江公司未能举证证明该逾期系由政府原因所致，根据《商品房买卖合同》的约定，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。 3.3最高人民法院（2015）民申字第1045号，摘录： 竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即己达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。 四、一审法院错误认定“薛尚宗、陈丹与齐盛公司签订了《中国艺库商品房订购协议》，协议中对于其他优惠注明为：优惠24%，自愿放弃三年收益权和使用权”。 薛尚宗、陈丹未与齐盛公司签订《中国艺库商品房订购协议》，齐盛公司提交的《中国艺库商品房订购协议》并非申请人所签，手印也非薛尚宗、陈丹押印。从时间上看《中国艺库商品房订购协议》落款时间为2014年，薛尚宗、陈丹签订的《商品房买卖合同》落款时间是2016年3月25日，从时间来看也根本没有逻辑性。 综上所述，为维护薛尚宗、陈丹的合法权益，请求二审法院支持薛尚宗、陈丹的上诉请求，依法予以改判。 齐盛公司答辩称，第一，我方认为在本案中双方当事人的合同明确约定了交房的条件，而竣工验收备案表是一个商品房竣工以后的行政备案规定，并不是双方合同约定的交房条件。 第二，我国的商品房竣工验收从原来的审查制到之后的备案制，实质上在法律上放宽了验收的要求，从行政审批合格到双方当事人的合同约定条件即为合格，行政备案只是在法律上产生一个备查的效果，因此这一系列的案例对本案没有参考价值。 第三，四川省最高人民法院对商品房类似的纠纷还有其他案例，在当前的司法审判中，这些意见是非常明确的，并不需要以竣工验收备案作为交房的条件。 第四，薛尚宗、陈丹提到的商品房定购协议是事实，因为有定购协议优惠24%是为了签订经营合同，而盛邦公司与薛尚宗、陈丹之间并没有签订经营合同，所以不存在24%的优惠的问题。 盛邦公司述称，我方并没有与薛尚宗、陈丹签订委托经营协议，这一情况在一审时已向一审法院汇报过，但可能因为是集团诉讼，所以一审法院依然在判决书中将我方列为第三人。 薛尚宗、陈丹向一审法院起诉请求：1．齐盛公司自2016年1月1日起，以薛尚宗、陈丹已交房款为基数，按每日万分之二的标准向薛尚宗、陈丹支付逾期交房的违约金至实际交房时止；2．由盛邦公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年、2015年期间，陈曦等人（买受人）与齐盛公司（出卖人）分别签订了预售合同，约定齐盛公司将在龙泉驿区洛带镇双兴中街以东地块上开发的艺库项目中的房屋出售给原告，注明商品房的用途为商业，齐盛公司在2015年12月31日（薛尚宗、陈丹为2016年5月30日）前向买受人交付房屋。对于逾期交房双方约定，逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付。合同签订后，薛尚宗、陈丹依约支付了全部购房款，但齐盛公司至今未交付房屋。合同约定的房屋交付条件为：该商品房经设计单位、地勘单位、监理单位、施工单位和建设单位验收合格。补充协议第十六条约定，本协议中的联系地址和住所系送达地址，相对方按本协议地址发出的文件一经寄出，三日后即视为已送达对方。 一审法院同时查明，除集团诉讼的原告李隆发、万国栋和常春梅外，其余原告均与齐盛公司签订了《中国艺库商品房定购协议》，协议中对于其他优惠注明为：优惠24%，自愿放弃三年收益权和使用权。 一审法院另查明，齐盛公司与第三人于2014年6月8日签订有《委托经营协议》，约定齐盛公司通过给予薛尚宗、陈丹购房折扣的方式，说服薛尚宗、陈丹同意将所购商铺无偿交由第三人独家经营一段时间，具体时间由第三人与薛尚宗、陈丹签订委托经营协议约定。在签订预售合同的同时，薛尚宗、陈丹等与第三人签订《委托经营协议》，约定薛尚宗、陈丹等将商铺交由第三人全权经营，经营期限为三年，第三人在经营期间内不向薛尚宗、陈丹支付任何费用。其中万国栋和常春梅经营期限为五年，且明确约定了经营使用费（从第二年开始支付）。《委托经营协议》中约定经营期限自薛尚宗、陈丹和开发商签订的预售合同约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算。 后，因案涉房屋在获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，齐盛公司于2018年12月18日，向薛尚宗、陈丹等人邮寄发出《交付通知书》，要求薛尚宗、陈丹等人于2018年12月21日前办理交房手续，并同时在华西都市报登报通知上述事项。 至2018年，万国栋与齐盛公司另行签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋出租给齐盛公司使用，租期为十年。 至开庭之日，薛尚宗、陈丹等未与齐盛公司办理收房手续。 一审法院认定上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的预售合同、委托经营协议、订购协议、邮寄单等证据在案佐证。 一审法院认为，薛尚宗、陈丹与齐盛公司签订的预售合同不违反法律规定，属有效合同。当事人应按合同的约定全面履行义务。齐盛公司逾期交房已违反合同的约定，应承担违约责任。 关于逾期交房的违约金计算标准问题。双方在合同中约定逾期交房以已付房款为标准，按每日万分之零点一的标准支付违约金，该标准与衡量原告损失的房屋租金相较确属过低，应予以调增。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金标准调整为以约定价款为基数按每日万分之二计算。 关于违约金计算期限问题。根据预售合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。齐盛公司在符合预售合同约定的交付房屋条件下通知薛尚宗、陈丹办理交房手续，薛尚宗、陈丹以房屋存在质量问题为由至今拒绝收房。薛尚宗、陈丹对房屋质量问题提出异议，但没有提供证据证明房屋质量达到严重影响使用的程度。原告在房屋符合双方约定交付条件的情况下，拒绝接收房屋，应由其自行承担此后房屋未交付的损失。故违约金应计算至齐盛公司通知收房截止之日。有关房屋存在的一般质量问题，薛尚宗、陈丹可向齐盛公司另行主张其承担维修义务。 关于委托经营协议的履行问题。一审法院认为，薛尚宗、陈丹在本案中以房屋买卖合同为其请求权基础，诉请齐盛公司承担逾期交房的违约责任。因案涉房屋分别签订房屋买卖合同与委托经营合同，对于合同履行上可能存在的关联性，一审法院已充分予以关注，并在庭审中进行相关询问，至本案裁判时，薛尚宗、陈丹方未向法庭作出解除房屋买卖合同的相关意思表示。因案涉纠纷系属于因房屋买卖合同所产生的纠纷，薛尚宗、陈丹与相关当事人因委托经营所产生纠纷可另行依法解决。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决： 齐盛公司于本判决生效后十日内向薛尚宗、陈丹给付逾期交房违约金119284元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。一审案件受理费3093元，由齐盛公司负担。 本院二审期间，薛尚宗、陈丹提交了以下证据： 1、通话录音（两组），对话对象是华侨城和上诉人薛尚宗、陈丹，通话时间是2019年5月9日，通话内容是齐盛公司打电话整改消防管的事，证明至少截止到2019年5月9日案涉房屋还未达到交房条件。 2、薛尚宗、陈丹反映购买案涉房屋的相关记录材料，证据名称为会议签到单、会议记录，签到单的内容是2019年6月4日在龙泉驿区，薛尚宗、陈丹和齐盛公司以及有关职能部门对案涉房屋的严重质量问题进行协调，会议签到单上有齐盛公司的签名，有洛带镇城建办、龙泉驿区规划和自然资源局以及薛尚宗、陈丹的签名。会议记录的内容明确表示了开发商说要进行整改。证明至少截止到2019年6月4日，案涉房屋还未达到交房的条件。 3、2019年12月23日图片，是对整改内容的记录，证明案涉房屋确实是有严重的质量问题，从图片上看，薛尚宗、陈丹的商铺有其它东西遮挡，是根本无法收房的。 齐盛公司发表质证意见称：对第一组证据，认可录音本身的真实性，不认可合法性和关联性，因为只有一个录音，没有其他证据很难综合认定事实，而且从通话中可以看出双方进行了大量的交流。从录音交涉的内容看，都是一些不影响房屋根本质量和安全上的问题，属于一些争议或者是细微的暇疵，比如在录音中提到的只是消防开关应该在什么位置以及花台应该在什么地方的的问题，这属于规划设计的问题，这并不能代表我方的房屋不符合交房条件，因为交房条件只有合同第十条约定的五方验收合格，房屋测绘报告及规划认可。在双方补充协议中又加上了“乙方不得以商品房存在某种暇疵而拒绝收房，否则视为房屋已交付”。 对第二组证据可以看出，我方是配合政府部门，就上诉人所反映的问题进行协调，但是参与协调并不能证明案涉房屋存在质量问题，不能达到交房条件。 对第三组证据照片，不能达到上诉人的证明目的，不能因为有广告牌的遮挡就说明无法交房。图片中的地漏等的问题，不能证明房屋不具有交付条件。 盛邦公司不发表质证意见。 本院审查后认为，关于证据1、证据2，系双方就案涉房屋内存在的问题进行的沟通，并不能达到消防管道的存在必然影响房屋的使用用途，对买受人购买房屋造成客观影响的证明目的。消防管道位置的调整，系双方在交房时间届满后进行的协商处理，但不能以此证明案涉房屋存在质量问题，故本院对证据1、证据2不予采信。关于证据3，可以显示案涉房屋的现状和房屋外的情况，但房屋外放置的广告牌并非固定不可位移的物品，在收房时可搬离；地漏堵塞等问题属于一般质量瑕疵，可在交房后由薛尚宗、陈丹要求出卖人予以处理，但地漏堵塞等瑕疵不应作为拒绝收房的理由。故本院对薛尚宗、陈丹提交的证据不予采纳。 二审中，各方确认：薛尚宗、陈丹未与齐盛公司签订《定购协议》，薛尚宗、陈丹未与盛邦公司确认未签订委托经营协议。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人薛尚宗、陈丹的上诉请求、被上诉人齐盛公司的答辩意见和原审第三人盛邦公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋的交付标准应当如何认定，一审法院对逾期交房违约金计算截至期限是否正确。 本院认为，齐盛公司与薛尚宗、陈丹所签订的合同系双方当事人真实意思表示，各方均应当按照合同约定履行自己的合同义务。根据本案查明的事实，齐盛公司存在逾期交房的行为，应当承担相应的违约责任。 薛尚宗、陈丹上诉提出，案涉房屋未取得竣工验收备案表，故不符合交付条件。本院审查后认为，薛尚宗、陈丹案涉房屋未取得竣工验收备案表，但双方在合同中并未约定将此证明文件作为交付的条件之一；且《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由此可知现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定的“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范。故本院对其该项上诉理由不予支持。 薛尚宗、陈丹在二审中提出，案涉房屋存在质量问题，不符合交付条件。但本院对薛尚宗、陈丹提交的证据进行审查，其提交的证据不足以证明案涉房屋存在严重质量问题，一般质量瑕疵可通过要求齐盛公司承担保修义务，或由薛尚宗、陈丹自行处理后要求齐盛公司承担相应的费用的方式进行处理。故一审法院将逾期交房违约金计算至齐盛公司通知收房之日，并将违约金的计算标准由合同约定的万分之零点一上调至万分之二并无不当，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3093元，由薛尚宗、陈丹负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 张卫敏 审判员 何广智 二〇二〇年九月二十四日 书记员 龙春光