昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初5071号原告：刘婵娟，女，汉族，1968年7月23日出生，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：王敏，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南博鼎房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心******。法定代表人：朱彦。委托诉讼代理人：吕思成、王海娇(实习)，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告刘婵娟与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称：博鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘婵娟的委托诉讼代理人王敏，被告博鼎公司的委托诉讼代理人吕思成、王海娇到庭参加诉讼。经报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。原告刘婵娟向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付给原告因违反双方签订的《商品房购销合同》相关条款，未如约如期为原告办理产权登记手续的逾期办理违约金23968.17元（2018年10月3日至2019年7月24日292天，292天*280002元*10.7%/365天）；2、被告按照双方签订的《商品房购销合同》条款，立即为原告设置1个可视对讲门机或支付给原告4000元，原告自行安装；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月4日，原告出资280002元购买博鼎上城1-x号商品房一套，并与被告签订《商品房购销合同》，约定：被告在交房后180个工作日内至产权登记机关提交办理产权登记相关手续；并为原告设置1个可视对讲门机。被告迟延办证，为此，原告要求被告赔偿违约金。被告博鼎公司答辩称：愿意设置可视对讲门机，不应承担逾期办证的违约责任。被告已经按商品房购销合同的约定向产权部门递交了办证所需的相关材料，已经履行了合同约定的递交材料的义务，不构成违约。被告已提交昆明市房屋产权交易管理处受理单，于2017年6月5日已经向产权登记部门递交材料，合同约定的义务已经履行完毕。原告调查的不动产登记信息不能作为认定被告存在逾期办证的依据。原告主张按照不动产登记信息受理号来认定被告向产权部门递交材料的时间没有依据。原告主张的违约责任无法律和事实依据，即便原告认为被告构成违约，原告也应该按合同的约定主张解除合同。违约金计算标准过高，原告主张按10.7%的标准承担违约责任没有任何事实和法律依据。原告起算的日期部分有误，故请求依法驳回被答辩人的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方证据客观真实、本院予以采纳，对其证明目的随后予以阐述。本院依法确认如下事实：2018年1月4日，原告刘婵娟（乙方）与被告博鼎公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城A1-1地块”1幢x号房屋，总价280002元。合同关于交付期限约定：甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。关于甲方逾期交房的违约责任约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。双方关于产权登记约定如下，甲方在乙方接房之日起180个工作日内至产权登记机关提交办理产权登记的相关手续，但前提是乙方已经履行以下义务：支付完毕全部房款，交清办理房屋所有权证所需的有效资料及相关费用，包括但不限于契税、维修基金、印花税，乙方已办理完毕接房手续；产权登记机关受理登记手续后，视同甲方已履行完毕受托办理产权登记之义务，乙方不得以产权登记机关实际颁发证书日期超过本条前述180个工作日约定为由，主张甲方违约。若因甲方原因未在承诺时间内提交办理产权登记手续，逾期超过180个工作日的，乙方有权解除合同，要求甲方退还已付款、并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。甲方在其所取得的单独土地使用权证划分区块内进行分期开发的，以该块土地最后一期开发房产通知办理交接的最后期限日作为甲方履行本条前述180个工作日、提交办理产权登记手续的起始计算日。原告向被告交纳了全部购房款并办理了接房手续。原告于2018年1月30日缴纳契税、印花税等费用合计17090.12元。原告于2018年1月31日缴纳不动产证测绘费及代办费工本费。2019年7月24日，昆明市不动产信息档案管理中心受理诉争房屋的不动产权转移登记手续。本院认为，关于博鼎公司应否承担逾期办证违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了博鼎公司应在购房者达到合同第十二条载明的条件后由公司在180个工作日内协助购房者将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。根据查明事实，原告在2018年1月31日缴纳完毕费用后即已满足了约定的4个条件，博鼎公司应当在180个工作日内即2018年10月24日之前协助原告递交办证资料。博鼎公司虽主张于2017年6月5日已经向产权登记部门递交材料，但上述资料系针对不动产新政实施后登记在开发商名下的首次登记资料，而被告在本案中需负担的办证义务系在完成首次初始登记后提交产权转移登记至购房者名下的资料和手续，故对于博鼎公司于2017年6月5日已经向产权登记部门递交材料的抗辩主张本院不予支持。其迟延办理转移登记的行为已构成违约，应依据上述法律规定承担相应的违约责任。关于逾期办证违约责任的问题。博鼎公司以购房人并无实际损失、原告主张的违约金过高为由，向本院申请调减违约金。经查，购房人并未举证证实其因博鼎公司逾期办证遭受的实际损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本院在综合考虑本案合同履行情况的基础上，根据公平和诚实信用原则，以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法酌情调整违约金标准为每日5元，并支持自2018年10月24日起算至2019年7月24日止的违约金共计273天×5元=1365元。综上，原告诉讼请求中合理的部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘婵娟支付逾期办证违约金1365元；二、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告刘婵娟所购博鼎上城A1-1地块1幢2411号房屋设置1个可视对讲门机；三、驳回原告刘婵娟的其余诉讼请求。案件受理费228元，由被告云南博鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  李 解人民陪审员  蒋学坤人民陪审员  缪贵荣二〇二〇年九月三十日书 记 员  姚 娟