内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2020）内0502民初5416号   原告：林某，男，汉族，个体经营者，现住通辽市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：周丽，北京市道成（通辽）律师事务所律师。   被告：吴某，女，汉族，个体经营者，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：黄敏，内蒙古秉冠律师事务所律师。   委托诉讼代理人：毛艳秋，内蒙古秉冠律师事务所律师。   原告林某与被告吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林某及其委托诉讼代理人周某1、被告吴某委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告林某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付剩余房屋租金40000元，并支付违约金36000元，共计76000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月17日，原告从任某处承租位于通辽市科尔沁区巴黎之春西门北侧(我家牛排南侧)自南向北数第三间营业房用于生意经营场所,租赁期限从2016年10月20日至2021年1月19日。原告支付全部租金后,因不再经营该生意,又于2019年7月19日将房屋转租给被告吴某,双方签订书面《房屋转租合同》，约定房屋租赁期自2019年7月19日至2021年1月19日,房租费用共计人民币120000元，上打租，每12个月付租金，剩余40000元在6月19日交清。同时合同约定,如一方违约按总房租的30%赔付对方。被告于2019年7月11日向原告支付80000元租金，剩余租金40000元2020年6月19日到期经原告催告后,被告明确拒绝继续支付。故原告诉诸人民法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。   被告吴某辩称，1、被告对原告所述尚欠40000元租金的事实认可，但被告不存在违约行为，被告并非恶意拖欠租金，而是多个所谓的房主向被告索要租金，被告不知道真正的权利人是谁，无法履行给付租金的义务；2、即便认定被告存在违约行为，原告所请求的违约金过分高于我国合同法及其司法解释的规定，请求法院依法予以驳回。   原告林某为证明其诉讼请求成立，向本院出示证据：1、房屋租赁合同复印件2份，证明原告租赁案涉房屋系经过合法的程序进行转租，并且原告租赁该房屋时是以每年12万元的租金进行租赁的，而转租给被告时是以一年半的租金12万元转租给被告，原告不存在盈利行为，并且以低于其租赁的价格转租给被告，其主张违约金的金额也未超过原告实际租金的金额。因此，是合理合法的。2、房屋转租合同1份，证明被告于2019年7月19日承租原告的案涉房屋，租期共计一年半，租金12万元，并且在合同的第四条约定：一方违约，按总租金的30%赔付违约金。原告按36000主张违约金，符合双方的合同约定，也符合诚实信用、意思自治原则，并且也没有超过原告实际租赁该房屋的价款。3、证人任某当庭证言:吴某从林某手里租的房子是我转租给林某的，我虽然不认识吴某，但是我也给她打过两次电话，让她给林某交房费，林某欠我一部分房费，所以我催吴某。   被告吴某质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，原告出具的两份房屋租赁合同是复印件，无法与原件比对，不能证明其真实性。原告所述其与他人租赁房屋的实际租赁金额与其主张的本案的违约金不具有关联性，不能以原告与他人租金的合同来佐证本案违约金的主张合理合法；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。对证明的问题有异议，被告不存在违约行为，并且，原告主张的违约金不符合《合同法》第一百一十四条及其《司法解释》的规定。对证据3证人任某证言质证认为，证人所述其找过被告索要房租，恰恰证明了被告因多个权利人主张权利导致被告履行不能，并且结合原告所出示的证据，证人也是从他人之处转租过来的涉案房屋，在被告与证人及原告的交涉过程中，曾让其提供房屋产权证明，但无一人能够提供，被告因不知何人为真正的权利人，没有办法履行支付租金的义务。   本院经综合审查认证如下：原告出示的证据1是关于案涉房屋的两份租赁合同复印件，虽系复印件，但综合合同内容、证人任某当庭证言及对该两份租赁合同的确认，本院对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；该证据能够证明原告依法取得案涉租赁房屋的租赁权及其租金、租期的约定，但不能证明原告向被告主张违约金数额的合理合法性，故本院对原告向被告主张租金数额的合理合法性这一证明问题本院不予确认。原告出示的证据2系原、被告双方签订的《房屋转租合同》，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，该证据能够证明原告的待证问题，故本院对该证据2予以确认。综合上述证据及证人当庭陈述，证人任某的证言内容真实、与本案具有关联性，能够证明案涉房屋合法转租及转租的租金金额这一待证问题，故对该证人证言本院予以确认。   根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认证事实如下：   2012年12月8日，案外人周某2与任某签订《房屋租赁合同》一份，周某2将包括案涉房屋在内的房屋出租给任某，租赁期限自2012年12月5日至2021年1月19日。2016年10月17日，案外人任某与原告签订《房屋租赁合同》一份，任某将坐落于××区交汇处、我家牛排隔壁嗳呵多喜孕婴店自南向北数第三间房屋即案涉房屋转租给原告，租赁期限自2016年10月20日至2021年1月19日。2019年7月19日，原、被告签订《房屋转租合同》一份，原告将上述案涉房屋转租给被告，双方约定：租赁期限自2019年7月19日至2021年1月19日；租金共计120000元，被告先交付12个月租金80000元，剩余租金40000元于2020年6月19日交清；双方不得违约，如一方违约按总房租的30%赔付对方等约定。被告于2019年7月11日给付原告租金80000元。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告管理使用租赁房屋至今。剩余租金40000元于2020年6月19日到期后，原告多次向被告催要,被告拒绝给付至今。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告自愿签订《房屋转租合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中约定的内容对双方具有法律约束力，双方应当遵守和履行，被告无法定理由拒不按合同约定履行义务，违背诚实信用原则，被告应承担违约责任。故原告要求被告给付租金40000元的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告按总租金30%即36000元向被告主张违约金，而被告违约未付租金仅为40000元，故原告该违约金主张过分高于被告违约造成的损失，应依法予以调整；即以未付租金40000元为基数，按10%标准计算因被告违约给原告造成的违约损失。故原告要求被告支付违约金36000元的诉讼请求，本院在查明事实范围内依法予以部分支持，超出部分不予支持。被告辩称认可尚欠租金40000元未给付、但不存在违约行为的反驳理由与双方合同约定不符，无事实根据和法律依据，故本院不予采信。被告辩称原告所请求的违约金过分高于相关法律的规定、请求法院依法予以驳回的反驳意见于法无据，应依法对违约金过高部分予以调整，故本院对该反驳意见予以部分采纳。本案诉讼费由原、被告在各自承担责任范围内依法负担。   综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对该成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告吴某于本判决生效后立即给付原告林某房屋租金40000元、违约金4000元，两项合计44000元；   二、驳回原告林某的其他诉讼请求。   案件受理费减半收取计850元，由原告林某负担400元，由被告吴某负担450元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。   本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审判员 王宝玉   二○二○年九月十四日   书记员 路馨瑶