广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5619号上诉人（原审原告）：惠州市盛江建业有限公司，住所地：惠州市****办事处经济开发总公司内。法定代表人：罗某1。委托代理人：高扬，广东鸿园律师事务所律师。委托代理人：苑德文，广东鸿园律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：惠州市超柏包装有限公司，住所地：惠州市惠城区*********。法定代表人：邵某1。委托代理人：许耀凤，广东百德律师事务所律师。上诉人惠州市盛江建业有限公司与上诉人惠州市超柏包装有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市盛江建业有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判被上诉人支付上诉人租金360000元，滞纳金540000元；支付逾期腾房占用费572000（按照当地租金平均水平，每平方米13元计价，合计每月71500元，暂计：从2019年9月1日起至2020年5月1日止）。2、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人六十日内向上诉人返还涉案厂房，严重损害上诉人利益，没有任何事实和法律依据。上诉人与被上诉人2013年8月1日签订的租赁合同已经明确约定，租赁期限为2013年8月1日至2019年8月31日，上诉人已经与2019年7月29日下达期限搬离的通知书，被上诉人也已经明确表示收到该份通知书，截止到一审判决下达之日，被上诉人已经非法占用上诉人涉案厂房8个多月，上诉人多次向被上诉人要求腾退厂房，被上诉人均未腾退，被上诉人已经有充足的时间腾退其非法占用上诉人厂房，因此一审判决仍然给被上诉人六十日（2个月）期限向上诉人返还涉案厂房，已经严重超出合理期限范围，严重损害上诉人利益，变相支持被上诉人非法占用涉案厂房的目的。二、一审判决认定，被上诉人“从2019年9月1日起按每月40000元计算至上述厂房实际交还之日止”向上诉人支付腾退占用费，存在事实不清、证据不足、适用法律错误。本案被上诉人与2013年8月1日租赁上诉人位于惠州市惠城区*********涉案厂房，租赁期限为6年，截止到2019年9月1日上诉人与被上诉人租赁合同到期后，该地区同位置、同类别厂房市场租金价格为每平米15元以上，因此上诉人在一审过程中按照每月每平米13元，每月合计71500元主张腾退占用费，是按照同期市场租金价格的低水平合法主张自身权益不受损害。上诉人与被上诉人2013年8月1日签订的厂房租赁合同（包括之前签订的合同）距今已有12年之久，双方之间的租金水平一直维持在极低的价位。随着经济的发展，该地区同位置、同类别厂房租金价格已产生巨大变化，因此在2019年9月1日双方租赁合同到期之后，被上诉人非法占用上诉人涉案厂房应当按照每平米13元的市场同期租金价格支付腾退占用费，而不是一审判决“参考双方合同约定”按照40000元每月进行计算腾退占用费。在一审过程中，即使被上诉人对于按照每平米13元支付腾退占用费当庭提出异议，上诉人与被上诉人对于腾退占用费具体数额与计算方式产生分歧，一审法院在待证事实需要通过鉴定意见证明的情况下，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请时间。上诉人代理人也当庭提出可以进行腾退占用费（租金价格水平）鉴定，并在庭审结束前提交了由代理人签字确认的腾退占用费鉴定申请，主审法官却以没有申请人加盖公章为由，要求庭后提交由当事人盖章的鉴定申请。后申请人在5日内向一审法院提交有申请人签字盖章的腾退占用费鉴定申请。让人难以理解的是一审法院却以庭审结束，未在举证期限届满前提出为由不予受理。而是判决“参考双方合同约定”按照40000元每月进行计算腾退占用费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条，人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。第三十一条，当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。第五十一条，举证期限届满后，当事人提供反驳证据或者对已经提供的证据的来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的时间限制。针对一审审理过程中腾退占用费具体金额这一主要待证事实，在申请人与被申请人存在较大争议只能通过鉴定意见证明，申请人当庭表示要求鉴定，并且一审法院已经要求申请人提交书面签字、盖章申请书的情况下，仍以庭审结束、未在举证期限届满前提出为由不予受理，没有任何法律依据，是严重的枉法裁判。三、一审判决依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第七条，驳回上诉人主张被上诉人拖欠360000元租金以及要求被上诉人支付540000元滞纳金的诉讼请求，存在适用法律错误、事实不清、证据不足，是错误的枉法裁判。上诉人与被上诉人2013年8月1日签订的山厂房租赁合同第三条第二款明确规定，租金为每月40000元整，如逾期未付上诉人有权收取5%的滞纳金，自合同签订之日其被上诉人一直每月只支付35000租金，上诉人虽经多次催要，但是被上诉人一直以经营不善等原因拖欠上诉人租金，一审判决以依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第七条：以“交易习惯”为由，认定被上诉人无需支付欠付租金以及滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。据此可以看出，交易习惯只适用于合同没有做出约定的先合同义务和附随义务，或者是合同约定不详的情况下，一审中上诉人与被上诉人所签订的合同已经明确约定租金金额以及滞纳金收取方式，并不存在“交易习惯”适用情形，并且上诉人与被上诉人签订的合同，处于双方真实意思表示，真实、合法、有效，一审判决据此驳回上诉人要求被上诉人依合同约定支付租金以及滞纳金的诉讼请求，没有任何事实以及法律依据，严重损害上诉人合法权益。综上所诉，一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院判如所请，依法查明事实，维护上诉人的合法权益不受侵害，保护正常民事经济往来中的交易安全。被上诉人惠州市超柏包装有限公司答辩称：与我方上诉意见一致。上诉人惠州市超柏包装有限公司上诉请求：依法撤销原审第三项判决，改判：1、请求依法改判上诉人在8月后向被上诉人返还位于陈江曙光大道72号厂房、宿舍、保安室、配电房。2、请求依法改判上诉人自2019年9月1日起向被上诉人支付占用人民币35000元/月。3、请求依法判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决仅给予上诉人60日的搬迁期是远远不够的。上诉人从事的是纸箱包装行业，该行业对环保要求极高，仅仅走一个排污许可办理手续最快也需要两个月，加上还需要另寻厂房，办理相关的变更手续，环保手续等，报批新厂房至少需要半年以上的时间，并不是短短60日就可以搬离的。上诉人在原审中也提交了相应的证据证明办理排污许可证等手续的流程，也向法庭提交了上诉人多次与厂房中介部门签订的房租租赁中介合同，证明了上诉人也在积极的寻找新的厂房。但是，由于新冠肺炎的疫情的影响，办理相关手续的流程与实践均进一步延长。加上上诉人的法人代表系香港居民，由于现在香港与大陆之间封关，上诉人的法人代表至今都无法回到大陆处理厂房搬离事宜。也就是说，原审判决仅给上诉人60日的搬迁期显然是不够的，也是不合理的！对此，上诉人特请求二审法院可以考虑到上诉人企业的特殊性，给上诉人合理的期间来寻找合适的厂房，以维护上诉人的合法权益。二、原审判决上诉人按每月40000元的标准向被上诉人支付占有使用费，缺乏事实依据，是极其不合理的。上诉人自2009年3月以来一直按35000元/月的标准向被上诉人缴交租金，被上诉人对此次一直是予以默认的且从未提出任何异议。期间被上诉人法人代表曹佐福（即被上诉人现法人代表罗某1的丈夫）去世，现法人代表罗某1担任新的法人代表，均未对上诉人方按35000元/月缴交租金提出过任何异议，应视为双方已形成按35000元/月缴交租金的交易习惯。2013年4月12日，被上诉人新法人代表上任后，以《通知函》的形式告知上诉人：“本通知函告送达贵公司之日，今后所有涉及贵、我两公司的商业经营事宜均由我公司现任法定代表人罗某1女士全权决策处理”。但该《通知函》并未要求上诉人按40000元/月缴交租金，应视为被上诉人新的法定代表人也默认上诉人仍按35000元/月缴交租金事实。上诉人一直按35000元/月向被上诉人缴纳租金，被上诉人也一直按35000元/月收取租金并向上诉人开具对应金额的《收据》。再次证明了按照35000元/月支付租金已经成为了双方的交易习惯。因此上诉人认为，基于本案的基本事实，上诉人与被上诉人通过签订《补充临时合同》及通过口头协商方式对涉案厂房租金进行了变更，这么多年按照35000元/月支付租金已经成为了双方的交易习惯。既然双方已经通过交易习惯将租金变更为了35000元/月，那么占有使用费也应当按照35000元/月的标准计算，原审判决要求上诉人按每月40000元的标准向被上诉人支付占有使用费，缺乏事实依据，上诉人对此不予认可。三、被上诉人为了抬高租金强逼上诉人搬厂，并通过停水停电、强制封门、拉横幅等方式无理驱赶上诉人，给上诉人的经营造成了巨大的经济损失，被上诉人的强盗行为理应承担相应的法律责任。原审法院于2020年3月30日开庭审理本案，庭后不足一个月，被上诉人就突然向诉人发出《限期搬迁通知书》，要求上诉人在五日内搬离厂区，否则停水停电。被上诉人在原审判决还未生效之时，就强行停了上诉人厂房的水和电，给上诉人的正常经营造成了极大的影响。更令人发指的是，被上诉人还多次纠集人员前来上诉人单方厂房，强制将上诉人的员工赶出厂房，并将厂房大门锁死并予以焊死，造成上诉人无法正常经营。被上诉人还采用黑恶势力的做法，肆意在上诉人的厂房门口拉起了横幅，上面写着：“欠租不交，予以封厂”。而事实上，上诉人并不欠被上诉人任何租金（由原审法院判决为证）。至于占用费，上诉人也多次向被上诉人的法人代表缴纳（上诉人一直是向被上诉人法人代表缴纳租金），无奈该法人代表不予接受。被上诉人的所作所为已严重影响了上诉人的合法经营，并且严重损害了社会的安全与稳定。上诉人认为，原审法院的判决还未生效，双方的权利义务还未明确，既然被上诉人选择了通过法律来维护自己的权利，那应该遵守法律的规定，不应采取如此强盗的行为来影响上诉人的正常经营。被上诉人的停水停电、封门的流氓行为已给上诉人造成了严重的经济损失，而且其悬挂横幅的行为严重侵犯了上诉人的名誉权，也严重损害了目前祥和的社会安全与稳定。为此，上诉人保留另案起诉被上诉人的权利。被上诉人惠州市盛江建业有限公司答辩称：与我方上诉意见一致。原审原告惠州市盛江建业有限公司向原审法院起诉请求：一、判令被告限期搬离原告厂房。二、判令被告支付欠付的租金360000元,滞纳金540000元。三、判令被告支付逾期腾房占有使用费214500(按照当地租金平均水平,每平方米13元计价,合计每月71500元,暂计从2019年9月1日起至2019年12月1日止)。四、判令被告承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：2009年2月28日，原告（甲方）与被告法定代表人邵某1（乙方）签订《补充临时合同》，载明：根据乙方提出由于受到金融危机等因素影响，生产订单逐步减少，要求暂时调低厂房租金，待经济好转，生产恢复正常后恢复原厂房租金，经双方磋商，达成补充临时合同如下：一、超柏制品印刷有限公司原厂房租金为人民币40000元/月，经双方同意，调整厂房租金为人民币35000元/月，调整时间从2009年3月至2009年5月止，每三个月检讨一次。二、其它按合同保持不变。2013年8月1日，原告惠州市盛江建业有限公司与被告惠州市超柏包装有限公司签订《租赁厂房书》，约定被告租用原告位于陈江曙光大道72号厂房、宿舍、保安室配电房等面积约5500平方米，租赁期自2013年8月1日起至2019年8月31日止，租金（不含税金）为人民币40000元，每月1日至5日为交租期，如逾期未付，原告有权收起租金的5%滞纳金，签定合同被告先付人民币100000元保证金，保证金在合同期满或解除后原告返还给被告，承租期满，在同等条件下，被告有优先继续承租权。合同签订后，原告将场地交付给被告使用，被告向原告支付租赁保证金10万元。2019年7月29日，原告向被告送达《搬迁通知书》，载明：我公司与贵公司签订的《租赁厂房协议书》将于2019年8月31日期满，因我公司年内拟进行厂区改造，改造期间厂区无法使用，我公司与贵公司不再续签租赁合同，请贵公司在收到《搬迁通知书》后即着手搬迁准备工作，并在双方签订的《租赁厂房协议书》到期后搬迁。2020年4月20日，原告向被告送达《限期搬迁通知书》，载明：我公司与你公司签订的租赁合同已于2019年8月31日期满，我公司曾先后多次向你公司发函通知你公司搬离并已提起民事诉讼，拟公司无理拒绝按期搬离我公司厂区，至今已逾期八个月之久，并拒绝支付合同期满后占用我公司厂区期间的合理费用（每月每平方米13元计算占用费，每月71500元，暂计572000元），拒绝支付拖欠的租金360000元及滞纳金，致使我公司蒙受巨大的经济损失。2020年4月20日后，我公司拟对现有厂区各项基础设施进行改造，并向电业等部门申请停止供电、供水。我公司现书面通知你公司限期5日内搬离我公司厂区，否则因停水、停电等情况引发的一切后果均由你公司承担。原告向原审法院提交不动产权证书，显示原告为坐落惠州仲恺高新区陈江街道曙光大道建筑面积为4776.55平方米自建房的权利人。被告向原审法院提交收据、收款收据，拟证明从2009年2月至今被告一直按35000元/月缴纳租金，原告从未提出任何异议。被告向原审法院提交收据，拟证明被告代原告缴纳土地使用税人民币15000元。被告向原审法院提交租赁厂房协议书，拟证明因受经济形势影响，原、被告先后签订多份厂房租赁协议书，2013年之前的租金没有超过20000元。被告向原审法院提交惠州市盛江建业有限公司通知函，拟证明罗某1成为原告法定代表人后对被告每月按35000元/月缴交租金亦未提出任何异议。被告向原审法院提交建设项目竣工环境保护验收管理办法，拟证明重新选址需要先报政府批准，政府对被告从事的纸箱包装行业的环保要求很高。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁厂房协议书》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，受法律保护，原告已按约定将涉案的厂房提供给被告使用，被告应履行支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，截至原告起诉之日，合同期已经届满，原、被告双方仍未达成续租协议，原、被告间租赁关系已终止，原告诉请被告搬离涉案厂房，有事实和法律依据，原审法院予以支持。合同期届满后，被告未及时将涉案厂房交还原告，显属违约，并给原告造成了逾期占有期间的房屋使用费损失，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。故原告诉请被告支付逾期腾房占有使用费，原审法院予以支持，占有使用费从2019年9月1日起参考双方合同约定的租金按每月40000元计算至上述厂房实际交还之日止，上述应付费用应先抵扣被告已交纳的保证金100000元。关于原告主张被告支付租金360000元及滞纳金540000元，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第七条：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”的规定，被告向原审法院提交的证据显示，签订合同后被告均按每月35000元向原告支付租金，且原告没有提交证据证明自2013年8月1日起对被告每月欠交5000元进行追讨，足以使原审法院认定原告同意被告以每月35000元缴纳租金，故原告主张被告支付租金及滞纳金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市超柏包装有限公司应在本判决发生法律效力之日起六十日内向原告惠州市盛江建业有限公司返还位于陈江曙光大道72号厂房、宿舍、保安室配电房。二、被告惠州市超柏包装有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市盛江建业有限公司支付占有使用费（从2019年9月1日起按每月40000元计算至上述厂房实际交还之日止，上述应付费用应先抵扣被告已交纳的保证金100000元）。三、驳回原告惠州市盛江建业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14830.5元（原告已预交），由原告惠州市盛江建业有限公司负担7415.25元，被告惠州市超柏包装有限公司负担7415.25元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。双方的租赁合同到期后，原审判令承租方六十日内返还租赁物给出租方妥当，予以维持。双方的合同约定的租金为每月40000元，原审以此计付返还厂房的占用费事实依据充分，予以维持。双方签订的《补充临时合同》对租金进行临时调整为35000元/月，虽然合同约定调租时间较短，但承租方也一直按35000元/月金额缴纳租金，出租方也没有提出异议，故原审法院不予支持出租方追收5000元/月的租金有据，予以确认。双方的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，两上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费14830元，由两上诉人各承担7415元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月十日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩