广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3676号上诉人（原审被告）：中海宏洋惠州城市建设开发有限公司，住所地:惠州市江北文明一路中信城市************。法定代表人:张贵清。委托诉讼代理人：孙建荣，北京德恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雁来，北京德恒（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告):席枝如，男，汉族，1967年6月14日出生，住址:惠州市惠城区******。被上诉人(原审原告):陈萍，女，汉族，l968年8月18日出生，住址:惠州市惠城区******。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李帆、廖计房，广东指针律师事务所律师。上诉人中海宏洋惠州城市建设开发有限公司（下称中海宏洋公司）因与被上诉人席枝如、陈萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初17625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中海宏洋惠州城市建设开发有限公司上诉请求：1、依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初17625号民事判决书，依法改判。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:上诉人出售的涉案房屋是现房，但被上诉人仅因该现房存在几个一般质量瑕疵问题而拒绝受领。一审法院因此认定上诉人构成逾期交房是完全错误的。详述如下:一、一审法院将商品房买卖合同附件三交付的装饰设备的标准等同于涉案房屋商品房买卖合同第八条约定的商品房需验收合格性质的房屋交付条件;将涉案房屋商品房买卖合同系政府制定的示范文本认定为上诉人事先拟定的格式条款，是完全错误的。首先，《商品房买卖合同》附件三并非是对房屋是否具备交付条件性质的约定，而是对交付的装饰设备标准的约定，《商品房买卖合同》第八条才是对房屋的交付条件的约定。《商品房买卖合同》第十三条明确约定:“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合附件三的标准。”《商品房买卖合同》第八条约定:“上诉人应当在2016年4月19日前，将符合约定条件的商品房交付给被上诉人使用，符合条件为该商品房经验收合格，该商品房验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。”两者性质完全不同。本案中，涉案房屋已于2015年6月23日取得五方验收报告，具备了买卖合同第八条约定的交付条件，上诉人于20l5年12月31日将涉案房屋出售给被上诉人时，该涉案房屋已是现房。即便被上诉人对附件三交付的装饰设备的质量问题存在异议，那么根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》以及广东省高级人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》的规定也应当从质量问题的严重程度的角度来判定房屋是否构成逾期交付，而不是像一审法院这样的认定。其次《商品房买卖合同》第八条和附件三之约定均不属于格式条款。《合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”但本案中的《商品房买卖合同》是政府制定的适用于新建商品房买卖的示范文本，系政府管理性要求，并非上诉人为了重复使用而预先拟定，不应将此认定为格式条款。二、一审法院在判决中其自己也认为被上诉人提出的涉案房屋存在的门、窗、锁等质量问题系“非重大质量瑕疵问题，那么根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》广东省高级人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》的规定，本案也不应当被认定构成逾期交房。本案被上诉人拒绝收房的理由是门、窗、锁的一般质量问题以及屋内存有垃圾的卫生问题，一审法院表述为非重大瑕疵问题。那么根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》，涉案房屋的门窗锁的质量问题不是严重质量问题且不严重影响其居住使用，也不属于房屋地基基础和主体结构不合格的质量问题，所以并不能构成被上诉人依法拒绝收房的理由，仅属于上诉人履行一般保修责任的范畴。再有，广东省高级人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条也明确规定:“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在暇疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”综上，一审法院判定涉案房屋因非重大瑕疵的问题承担逾期交房违约责任是完全错误的。三、本案涉案房屋的权属已转移登记至被上诉人名下，已完成了“物权法”意义上的交付，因此即便该房屋存在严重质量问题且严重影响居住使用的情形，本案也不能认定逾期交房，也只能在尊重房屋已交付的前提下，视质量问题的严重程度追究上诉人就房屋质量担保的法律责任，但不是逾期交房的违约责任。四、就一审中被上诉人提出的涉案房屋存在的门、窗、锁等一般质量问题，一审法院判决上诉人如此高的违约金，也是不合理、不公平的。根据《合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，即使认定上诉人有违约情形，也应当仅是对涉案房屋门锁质量瑕疵没有及时修复或更换。上诉人应当承担的违约责任最大限度也应当是更换门、锁和清除垃圾等合理费用。由此可知一审法院判定的违约金金额显然己远远超出此范围。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，从而作出错误判决。上诉人特向贵院提起上诉，望贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人席枝如、陈萍提交书面答辩意见称：上诉人中海宏洋惠州城市建设开发有限公司对涉案房屋从答辩人主动要求交付之初到一审庭审前，均存在门、锁、窗等问题，一直未能符合交付条件，且上诉人一直未将涉案房屋交付答辩人，己经违反《商品房买卖合同》的约定，应按约定支付逾期交房的违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请贵院依法维持一审判决。原审原告席枝如、陈萍向一审法院起诉请求：1、请求依法确认两原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号:惠州(2015)10033396)合法有效。2、请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即向两原告交付符合交付条件的涉案商品房，即惠州市惠城区*******信水岸城花园第58栋2单元31层02号房。3、请求判令被告向两原告支付逾期交房的违约金人民币150976.3元(按已付房价款803604元的每日万分之1.5，自2016年4月20日起暂计至2019年9月23日，共计1251天)。2019年9月24日起按已付房价款803604元的每日万分之1.5的标准计算逾期交房违约金至被告实际交房之日止。4、本案诉讼费、公告费、执行费均由被告承担。一审法院查明的事实：2015年12月l9日，原告席枝如、陈萍与被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:惠州(2015)10033396)，约定两原告购买被告位于惠州市惠城区*******信水岸城花园第58栋2单元31层02号房，房屋总价款为人民币803604元。同时《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2016年4月19日前，将符合约定条件的商品房交付给两原告使用，符合条件为该商品房经验收合格，该商品房验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位出具的工程竣工验收报告。第九条约定被告如未按合同规定的期限将商品房交付给原告使用，逾期超120日后，如原告(即买受人)要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告(即出卖人)按日向买受人支付己付房价款万分之1.5的违约金。双方签订的商品房买卖合同附件三约定了交楼标准，包括公共部分与户内部分，其中关于门窗的约定为“入户门为木质门，配锁具;其他门窗为铝合金门窗;户内房间门预留洞口，门及门套不安装。”商品房买卖合同附件四补充协议第七条，关于交付期限的约定(对原合同第八条的补充)，其中第2点约定“房屋交付的标志是买受人与物业管理公司签订物业管理服务协议或取得该商品房钥匙或实际使用该商品房或具备合同约定的交房条件。因乙方原因未能收楼入住，该商品房因无人管理、天气影响或其它原因导致该商品房内的装修装饰受损或其他人身损害、财产损失的，由乙方承担全部责任，如甲方因此遭受损失或承担责任的，甲方有权向乙方追偿。合同签订后，两原告依约支付了涉案房屋的全部价款803604元，契税16072.08元，住宅专项维修资金9242元。原告称被告应当在2016年4月19日前将符合交付条件的目标商品房交付给两原告使用，然而被告拟向两原告交付的涉案商品房却一直不符合交付条件，至今仍未交付，期间存在房屋没有安装大门，房屋内堆放了垃圾杂物以及阳台落地窗爆裂等情况。被告称原告购买本涉案房屋时，该房屋即已经具备交付条件，被告提供涉案楼盘中信水岸城花园四期建筑工程竣工验收报告，证明涉案房屋已于2015年6月23日即已取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。庭审查明，原告于2016年4月21日主动要求被告交付房屋时，发现涉案房屋没有门，至今涉案房屋仍有阳台钢化玻璃爆裂等情况。被告对房屋情况未进行否认，称至庭审进行前，该房屋确实存在阳台钢化玻璃爆裂的情况。根据原告提供的与涉案房屋物业管理人员的对话得知，原告前去涉案房屋收楼时，发现涉案房屋“门有点问题”，原告与物管人员就“门锁”问题展开讨论，物管人员并称“门和锁是开发商的问题，会尽快处理。”一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告席枝如、陈萍与被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司存在房屋买卖关系，双方签订的《商品房买卖合同》及附件是经平等、自愿协商一致的基础上签订的，双方应按照合同约定履行各自义务。原告请求依法确认两原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号:惠州(2015)10033396)合法有效、本院依法予以认定。合同签订后，原告依约支付房屋价款，被告应当在2016年4月19日前将符合交付条件的目标商品房交付给两原告使用。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“符合条件”为该商品房经验收合格，该商品房验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位出具的工程竣工验收报告。并双方签订的商品房买卖合同附件三约定了交楼标准，包括公共部分与户内部分，其中关于门窗的约定为“入户门为木质门，配锁具;其他门窗为铝合金门窗;户内房间门预留洞口，门及门套不安装。”商品房买卖合同附件四补充协议第七条，关于交付期限的约定(对原合同第八条的补充)，其中第2点约定“房屋交付的标志是买受人与物业管理公司签订物业管理服务协议或取得该商品房钥匙或实际使用该商品房或具备合同约定的交房条件。以上，均为被告提供的格式条款，对交楼标准不一致的，应当作出对被告不利的解释。故涉案房屋即位于惠州市惠城区****1号中信水岸城花园第58栋2单元31层02号房从原告主动要求被告交付之初至庭审前，该房屋均存在门、锁、窗等问题，未能符合交付标准，故被告存在违约行为，应承担相应的违约责任。原告请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即向两原告交付符合交付条件的涉案商品房，即惠州市惠城区*******信水岸城花园第58栋2单元31层02号房，本院予以支持。关于违约金的问题，虽被告未能按照约定向原告交付涉案房屋，但涉案房屋存在的问题并非重大瑕疵，在长达近4年的时间里，虽原告声称与被告多次交涉，但未果情况下原告亦负有避免损失进一步扩大的义务，故本院依据被告的抗辩及法律规定对双方的违约金利率进行调整，支持被告向两原告支付逾期交房的违约金，按已付房价款803604元的每日万分之0.5的标准，自2016年4月20日起计算逾期交房违约金至被告实际交房之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下:一、确认原告席枝如、陈萍与被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:惠州(20I5)10033396)合法有效。二、被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司应继续履行《商品房买卖合同》，应在本判决发生效力之日起七内向原告席枝如、陈萍交付位于惠州市惠城区*******信水岸城花园第58栋2单元3l层02号的商品房。三、被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司应在本判决发生效力之日起七日内向原告席枝如、陈萍支付逾期交房的违约金，按已付房价款803604元的每日万分之0.5的标准，自2016年4月20日起计算逾期交房违约金至被告实际交房之日止。四、驳回原告席枝如、陈萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元(原告已预交1660元)，由被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司负担550元，原告席枝如、陈萍负担1110元。被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司应负担的费用，应于本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明，涉案房屋于2015年7月6日取得建设、监理、勘察、涉及、施工单位竣工验收备案表。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人双方在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否应当承担逾期交房的违约金。根据涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应于2016年4月19日前将经验收合格的商品房交付被上诉人使用，该标准低于法定的交付条件，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定，因此，应当认定涉案房屋于2015年7月6日符合交付条件。至于交楼标准的问题，根据双方在涉案合同附件三约定的“交楼标准”及附件四第十条“关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定”，可知交楼标准系双方对公共部分与户内部分装修与装饰的标准的约定，并不属于合同约定或法定的交付条件。本案中，涉案房屋存在阳台钢化玻璃爆裂等问题，属于房屋装饰、设备标准上的问题，系一般性瑕疵，并不影响房屋的交付，上诉人可另循法律途径解决。因此，上诉人于2016年4月21日收房时，以房屋不符合交楼标准而拒绝收房无据，本院认定被上诉人已于2016年4月21日收房。虽然与合同约定的2016年4月19日前交房时间逾期两天，但该情形显著轻微，且被上诉人于2015年7月6日已具备交付条件，上诉人作为善意购房人亦有适当关注交楼的义务，因此上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求有理，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初17625号民事判决第一项；二、撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初17625号民事判决第二、三、四项；三、驳回席枝如、陈萍的其他诉讼请求。本案二审案件受理费3320元，由上诉人中海宏洋惠州城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮