山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1003民初3742号原告：仲巍巍，女，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王占船，威海文登天福法律服务所法律工作者。被告：威海恒峰房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区金山路**。法定代表人：刘祖延，经理。委托诉讼代理人：王梦，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谢栓，公司工程部部长。被告：中信银行股份有限公司威海分行，，住所地威海市青岛北路**负责人：王秀川，行长。委托诉讼代理人：刘玉洁，山东弘誉律师事务所律师。原告仲巍巍与被告威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称恒峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审前，依原告仲巍巍之申请，本院依法追加中信银行股份有限公司威海分行（以下简称中信银行）作为本案共同被告参加诉讼。原告仲巍巍、被告恒峰公司、被告中信公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仲巍巍向本院提出诉讼请求：依法判令被告恒峰公司返还原告购房款170000元及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的，自2012年12月7日起至起诉之日的利息。庭审前，原告提交书面申请，变更诉讼请求为：1、解除原告仲巍巍与中信银行签订的《个人购房借款合同》；2、被告恒峰公司退还原告支付的贷款1500元；3、被告恒峰公司偿还原告《个人住房贷款合同》项下的剩余贷款及利息129086.40元；4、被告恒峰公司支付原告解除合同违约金10355元。事实与理由：2015年6月9日，因被告恒峰公司无法返还原告250721元购房款，原、被告之间达成委托卖房协议，约定原告购买被告恒峰公司开发的文登区九龙路88号1单元915室房屋，房产价值188496元，双方同意，以需要返还的购房款中的80721元抵顶915室首付款，原告并以现金结清剩余房款107775元。至此，被告尚有17万元房款未返还原告。庭审中，原告补充事实与理由：2012年10月27日，原告与恒峰公司签订商品房买卖合同，约定原告以250721元购买被告恒峰公司开发的九龙路90号1单元1218室房屋，并且办理了房屋贷款，贷款金额为17万元，首付款为80721元。2014年8月19日，经过威海仲裁委员会（2014）威仲字第3133号裁决书达成的调解协议，解除90号楼1单元1218号房屋的商品房买卖合同。双方又于2015年6月9日达成委托卖房协议书，该协议书中被告恒峰房地产应当返还250721元给与原告，由于没钱，双方又签订一份买卖合同，主要内容在诉状中有陈述。1218号房屋剩余银行贷款由被告恒峰公司偿还，同时约定如果房产出售后不够偿还银行贷款，愿意赔偿原告5万元损失。被告恒峰公司辩称，愿意继续偿还剩下贷款及利息，但具体数额需要有证据依据。关于诉讼请求二不认可，双方解除购房合同后，一直由我公司偿还该房屋的贷款，不存在原告自行偿还贷款的情形。另外双方协议约定，由原告自行出售1218号房屋，以出售款抵顶银行贷款，但原告并没有进行出售。被告中信银行辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。事实与理由:仲巍巍与恒峰房地产解除商品房买卖合同的同时并未解除其与中信银行签订的《中信银行个人购房借款合同》,2012年12月3日，中信银行与仲巍巍、恒峰房地产签订《中信银行个人购房借款合同》，约定仲巍巍向中信银行贷款170000元用于购买恒峰房地产开发的位于九龙路90号1单元1218室房屋，恒峰房地产对仲巍巍的上述债务承担连带保证责任。2012年12月7日，中信银行依约发放借款170000元。2014年，仲巍巍与恒峰房地产之间解除了商品房买卖合同，但其双方在解除房屋买卖合同的同时并未解除与中信银行签订的《中信银行个人购房借款合同》，因此关于房屋买卖合同解除的效力并不及于借款合同，商品房贷款合同解除前的还款义务应当由仲巍巍承担。仲巍巍请求解除与中信银行、恒峰房地产签订的《中信银行个人购房借款合同》的时间是2020年8月4日。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定，因商品房买卖合同被解除的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，商品房买卖合同被解除的，商品房担保贷款合同并不当然解除，只有在当事人请求解除时才可解除。仲巍巍于2020年8月4日オ申请解除，故只有在2020年8月4日基于仲巍巍的请求解除了商品房担保贷款合同的，恒峰房地产才能承担在商品房担保贷款合同解除后的返还购房贷款的义务，在商品房担保贷款合同解除前的还款义务应当由仲巍巍承担。三、仲巍巍于2020年8月4日申请解除《中信银行个人购房借款合同》，超出合同解除权期间。仲巍巍和恒峰房地产于2014年解除商品房买卖合同时就知道或应当知道其贷款买房的目的不能实现，就知道或应当知道商品房担保贷款合同可以请求解除，但其没有请求，已超出合同解除权期间。四、《中信银行个人购房借款合同》已明确约定，排除仲巍巍行使借款合同解除请求权，仲巍巍应依约履行还款等义务。中信银行与仲巍巍、恒峰房地产签订的《中信银行个人购房借款合同》第11.6条约定“甲方不得以其与任何第三方就本合同项下贷款所购房屋发生的任何纠纷为由拒绝履行其还款义务”;第19.2条约定“本合同项下的贷款发放后，甲方与丙方就本合同项下贷款所购房屋发生的任何纠纷，均与乙方无关，本合同应正常履行”。根据该约定，仲巍巍无论与恒峰房地产还是任何第三方就贷款所购房屋发生任何纠纷的，均应依约履行还款等义务，该约定已排除仲巍巍行使借款合同解除请求权。五、借款合同解除后的法律后果为恒峰房地产将贷款本息返还给中信银行，而非剩余的货款由恒峰房地产偿还。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定的，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本息分别返还担保权人和买受人。因此，借款合同解除后的法律后果为恒峰房地产将贷款本息返还给中信银行，而非剩余的贷款由恒峰房地产偿还或者按月偿还。另补充：一、贵院对本案没有管辖权。仲巍巍与恒峰房地产解除房屋买卖合同后，已经以抵顶九龙路88号1单元915室首付款80721元的形式获得了恒峰返还给其的购房款，仲巍巍与恒峰之间房屋买卖合同纠纷已经解决，仲巍巍此次提起诉讼的诉求是解除借款合同以及借款合同解除后的法律后果事宜，该纠纷属于金融借款合同纠纷，根据原被告签订的借款合同中，关于管辖的约定，应有中信银行所在地人民法院管辖，另外，即使仲巍巍与恒峰之间房屋买卖合同纠纷没有解决，根据仲巍巍与恒峰之间关于房屋买卖合同纠纷事宜仲裁协议的约定，也应由威海仲裁委管辖。二原告陈述委托卖房协议书中，恒峰应将全部购房款250721元返还给原告，又陈述1218室房屋剩余贷款由恒峰进行偿还，在法律上相互矛盾，该陈述实际上是约定的恒峰的双重返还义务。本院经审理认定事实如下：2012年10月27日，原告仲巍巍与被告恒峰公司签订《商品房买卖合同》，约定原告仲巍巍购买被告恒峰公司开发的位于威海市文登区房屋一套，房款共计250721元，其中首付款80721元，余款170000元以贷款的方式付清。为办理上述贷款，2012年12月3日，原告仲巍巍与被告中信银行、被告恒峰公司共同签订《中信银行个人购房借款合同》，约定原告仲巍巍作为借款人向被告中信银行贷款170000元，被告恒峰公司为该笔借款的担保人。该合同第十九条约定，本合同项下的贷款发放后，仲巍巍与恒峰公司就本合同项下贷款所购房屋发生的任何纠纷，均与中信银行无关，本合同正常履行。2014年8月18日，原告仲巍巍作为申请人，向威海市仲裁委员会申请仲裁，请求解除与被告恒峰公司之间的房屋买卖合同关系，经威海市仲裁委员会（2014）威仲字第3113号裁决书裁决，仲巍巍与恒峰公司解除双方于2012年10月27日的商品房买卖合同。2015年6月9日，原告仲巍巍与被告恒峰公司签订《委托卖房协议书》，其中记载原告仲巍巍购买被告恒峰公司开发的位于威海市文登区，房款共计250721元，因被告恒峰公司未按期交房，故仲巍巍向威海仲裁委员会申请仲裁，双方达成仲裁协议解除了《商品房买卖合同》，被告恒峰公司应退还原告仲巍巍全部购房款，双方通过抵顶另套房屋首付款的方式偿清首付款80721元，贷款部分尚未退还。经双方协商一致，被告恒峰公司委托原告仲巍巍出售该房屋，并用售房款抵顶剩余未还清的银行贷款。经查该房屋尚未出售，截止2020年4月之前的银行贷款已由被告恒峰公司承担，此后未再继续偿还，2020年7月24日仲巍巍自行偿还银行贷款1500元。另，原告要求被告恒峰公司承担违约金10335元，但关于双方有此约定未提交证据证实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告仲巍巍与被告恒峰公司已通过仲裁的方式解除案涉《商品房买卖合同》，故原告仲巍巍与被告中信银行之间签订的诉争《中信银行个人购房借款合同》之合同目的已无法实现，原告仲巍巍有权请求予以解除。现原告仲巍巍要求解除与与被告中信银行之间签订的诉争《中信银行个人购房借款合同》，理由充分、于法有据，本院予以支持。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中信银行个人购房借款合同》中约定“本合同项下的贷款发放后，仲巍巍与恒峰公司就本合同项下贷款所购房屋发生的任何纠纷，均与中信银行无关，本合同正常履行”，为事先拟定的格式条款，其内容排除了原告仲巍巍解除贷款合同的主要权利，依据法律规定应为无效，故被告中信银行据此辩称原告仲巍巍无权要求解除《中信银行个人购房借款合同》，于法无据，本院不予支持。关于原告本次起诉申请解除《中信银行个人购房借款合同》是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，虽然原告仲巍巍与被告恒峰公司于2014年8月18日即解除了双方之间的商品房买卖合同，但据查明恒峰公司按约定承担了2020年4月之前的诉争贷款清偿责任，此后因公司资金紧张再未偿还，造成案涉贷款逾期，使原告的合法权益受到损害，故原告于2020年7月15日提起本案诉讼，未超过诉讼时效，被告中信银行相应辩称本院不予采纳。按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力。按揭贷款解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，按照合同相对性原则，原告仲巍巍应当返还所贷全部款项，中信银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。因所贷款项最终由出卖人取得，故为减少不必要的重复、繁琐及当事人的诉累，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依据上述法律规定，本案中，被告恒峰公司应将所收受的案涉房屋的购房贷款全部返还被告中信银行，因其已承担2020年4月之前的贷款清偿责任，故应将原告仲巍巍自行偿还的1500元退还原告仲巍巍，剩余贷款返还中信银行。被告恒峰公司清偿剩余贷款本息等债务后，中信银行应及时涤除案涉房屋的抵押登记。被告恒峰公司辩称与原告仲巍巍约定委托原告代为出售案涉房屋，以售房款抵顶应退还的贷款。但经查明，案涉房屋至今尚未售出，原告仲巍巍此委托售房合同目的至今未实现，且依据法律规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。故被告恒峰公司相应辩称本院亦不予采纳。原告要求被告承担未及时足额支付房屋贷款违约金10355元，但对此未提交证据证实，故应承担举证不能的法律后果，对此本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，判决如下：一、解除原告仲巍巍与被告中信银行股份有限公司威海分行之间签订的《中信银行个人购房借款合同》。二、被告威海恒峰房地产开发有限公司返还被告中信银行股份有限公司威海分行案涉《中信银行个人购房借款合同》项下剩余贷款，于本判决生效后十日内付清。三、被告威海恒峰房地产开发有限公司返还原告仲巍巍自行偿还的银行贷款1500元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，由被告威海恒峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙灵俊二〇二〇年九月十五日书记员  杜厚琳