广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初9438号原告：广东汇程通信建设有限公司，住所地广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区研发五路**宏远新智汇****。法定代表人：闫某1。委托诉讼代理人：郭玮，广东顺航律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓涛，广东顺航律师事务所律师助理。被告；贺锋，男，1989年10月15日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区*****************，公民身份号码440************135。原告广东汇程通信建设有限公司（以下简称汇程公司）与被告贺锋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告汇程公司的委托诉讼代理人郭玮，被告贺锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇程公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告汇程公司与被告贺锋签订的《物业租赁合同》；2.判令被告贺锋向原告汇程公司支付违约金10,000元；3.判令被告贺锋向原告汇程公司赔偿设备损失17,000元；4.判令被告贺锋承担本案诉讼费。事实和理由：2019年9月24日，被告贺锋与原告汇程公司签订了一份《物业租赁合同》。合同约定：被告贺锋将位于东莞市********20*的房屋楼顶出租给原告汇程公司用于建设、安装网络设施设备。租期自2019年9月24日起至2024年12月24日止。租金按年结算，每年5,000元。同时双方还约定，若任何一方违约应当支付相当于两年租金的违约金。前述合同签订后，原告汇程公司按照约定向被告贺锋支付了第一年的租金，并投入大量资金，安装了通信网络设备。原告汇程公司将通信设备安装完成后，被告贺锋未经原告汇程公司同意，私自将原告汇程公司所建设备设施损毁。原告汇程公司发现后，于2019年11月13日向东莞市公安局塘厦分局石鼓派出所报案。在警方的调查过程中，被告贺锋承认自己实施了损坏原告汇程公司相关设备的行为，但拒绝赔偿。原告汇程公司认为被告贺锋行为侵害了原告汇程公司的合法权利。为维护自身的合法权益，原告汇程公司向法院提起诉讼。被告贺锋辩称：原告汇程公司的诉讼请求事实不清，依据不明，应依法驳回其全部诉讼请求。首先，双方于2019年9月24日签订的《物业租赁合同》早已解除，被告贺锋已于2019年11月17日退回原告汇程公司全额租金5,000元。该合同为被告贺锋租赁物业给原告汇程公司，非原告汇程公司租赁物业给被告贺锋。据此，原告汇程公司依据合同向被告贺锋主张支付费用25,000元，明显没有事实与法律依据。其次，被告贺锋于2019年12月9日收到原告汇程公司的律师函后，已于2019年12月25日通过顺丰快递邮寄律师函复函说明合同终止。在双方合同签订后，原告汇程公司安装了部分通信网络设备（未完工），在工程施工过程中受到了周边居民业主强烈反对并投诉至凤凰岗村委会。被告贺锋向原告汇程公司代表黄仁溪反馈情况后，与原告汇程公司约定于2019年10月8日下午2点半召集周边居民业主协调情况，但原告汇程公司无故缺席该次协调会（有聊天记录）。后续被告贺锋多次督促要求原告汇程公司安排协调处理，并重申“这种周边相关群体，合同约定不关我事，你们弄好别影响到我”（2019年10月11日早上11点04分聊天记录原文），但原告汇程公司漠视此事对被告贺锋工作和生活环境的影响，不作为，不处理，致使被告贺锋合法权益受到侵害。换言之，合同履行过程中实为原告汇程公司违约，且施工期内（9月24日至12月24日）被告贺锋并无获利。据此，原告汇程公司依据合同向被告贺锋主张违约金10,000元，明显没有事实与法律依据。再次，原告汇程公司提供证据中，“站点施工验收结算单”验收合格时间为2020年3月15日，“网上银行电子回执”转账时间为2020年3月23日，“产品销售合同”签订时间为2020年5月11日（合同金额5,500元，约定5天交货，结算方式为款到发货），“产品发票”开票时间为2020年1月7日（发票金额为58，000元），“网上银行电子回执”转账时间为2019年9月29日（转账金额为5，500元），“报警回执”报案时间为2019年11月13日，但双方于2019年9月24日签订合同时明确约定施工期为三个月，且2019年11月17日被告贺锋已将租金全额退回给原告汇程公司。原告汇程公司提供的证据与证据间、证据与合同内容间、证据与事实间存在互相矛盾，时间多处不符。另外，工程造价未经第三方审核，依据不足，同时相关设备原告汇程公司已于接收律师函复函后自行撤走，不存在损坏问题，且信号塔为标准施工产品，撤走后亦能于别处继续使用。据此，原告汇程公司依据合同向被告贺锋主张设备损失17,000元，事实不清，依据不足。请求驳回原告汇程公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月24日，原告汇程公司与被告贺锋签订了一份《物业租赁合同》。该合同约定：被告贺锋将位于广东省东莞市********20**顶物业的楼面给原告汇程公司建设、安装移动通信设备使用，安装位置、面积或塔杆高度根据原告汇程公司规划需求提供；正式起租日期自2019年12月24日至2024年12月24日止，使用期限为五年；物业场地租金为含税价每年5,000元；原告汇程公司于合同签署后五个工作日内凭被告贺锋提供的正式的等额租赁发票一次性向被告贺锋支付2019年12月24日至2020年12月24日共十二个月的费用5,000元，以后租赁费每十二个月支付一次，支付时间为每个支付周期的第一个月内；该合同任何一方未经对方同意变更、终止合同均属违约，违约方应向对方支付相当于该合同两年租金的费用作为违约金，如该项违约金不足以补偿另一方的实际损失的，则违约方应补足该等差额；小区业主、周边居民或其他相关利益主体对通讯设备、设备建设、运行提出异议，造成原告汇程公司通信设施、设备无法正常运行的，该合同终止，双方互不承担责任。上述合同签订后，原告汇程公司于2019年9月在案涉租赁物上建设、安装了移动通信基站。原告汇程公司已经向被告贺锋支付了第一年的租金5,000元。2019年10月底，被告贺锋拆除了原告汇程公司在案涉租赁物上的移动通信基站等设备并放倒在一旁。被告贺锋主张其拆除移动通信基站是因为受到了周边居民业主强烈反对并投诉至当地村委会，被告贺锋向原告汇程公司的代表黄仁溪反映情况后，双方约定于2019年10月8日下午2点半召集周边居民业主进行协调，但原告汇程公司无故缺席该次协调会，被告贺锋未向法院提供周边居民及居委会强烈反对的相关证据。2019年11月13日，原告汇程公司发现移动通信基站被拆除后向东莞市公安局塘厦分局石鼓派出所报案。后原告汇程公司取走了拆下来的移动通讯基站等设备。2019年11月17日，被告贺锋向原告汇程公司退回了租金5,000元。2019年12月9日，原告汇程公司委托广东顺航律师事务所向被告贺锋发出律师函，要求被告贺锋立即配合对损毁的设备设施进行修复，并承担所需的修复费用等。2019年12月23日，被告贺锋回复原告汇程公司，称由于被告汇程公司未履行相关义务，造成实质性违约，上述《物业租赁合同》即时中止，要求原告汇程公司拆除撤走相关通讯设施、设备，并修复楼体因安装损毁部分。原告汇程公司于2020年6月22日提起本案诉讼，请求判如所请。关于设备损毁的损失金额，原告汇程公司主张损失金额为17,000元，其中建造价11,500元的部分是无法拿走的，天线的外罩是玻璃钢制造，拆除会导致玻璃钢变形，无法重复使用，外罩的价格是5,500元。原告汇程公司提供的《汇程通信基站建设承包合同》显示，原告汇程公司与案外人李跃钢约定的每个站点的固定单价为11,500元。原告汇程公司提供的《产品销售合同》显示，原告汇程公司与案外人东莞市腾发通讯设备有限公司约定的水塔美化外罩的价格为5,500元。另查，被告贺锋确认案涉房屋没有建设工程规划许可证，未向本院提供案涉房屋的建设工程规划许可证。以上事实，有原告汇程公司提交的《物业租赁合同》、《汇程通信基站建设承包合同》、站点施工验收结算单、网上银行电子回执、《产品销售合同》、发票、网上银行电子回执、被损坏设施照片、报警回执，被告贺锋提交的律师函、律师函复函，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、双方当事人签订的《物业租赁合同》是否有效；二、被告贺锋应否支付违约金10,000元及赔偿设备损失17,000元的问题。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截至一审法庭辩论终结前，被告贺锋未能提供案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，故原告汇程公司与被告贺锋于2019年9月24日签订的《物业租赁合同》应属于无效合同。原告汇程公司要求解除《物业租赁合同》的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于原告汇程公司与被告贺锋于2019年9月24日签订的《物业租赁合同》无效，原告汇程公司要求被告贺锋支付违约金10,000元，缺乏法律依据，该诉讼请求本院不予支持。至于损失，被告贺锋拆除案涉租赁物上的移动通信基站并放倒在一旁，确实对原告汇程公司的设备造成了一定程度的损害，但是原告汇程公司已经将移动通信基站等设备取回，鉴于原告汇程公司未对设备的损害程度进行鉴定，无法确定损失的金额，综合本案的情况，本院酌定被告贺锋赔偿原告汇程公司设备损失5,000元。原告汇程公司关于赔偿设备损失的诉讼请求，在5,000元范围内的部分，本院予以支持；超出5,000元范围的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、确认原告广东汇程通信建设有限公司与被告贺锋于2019年9月24日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告贺锋应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东汇程通信建设有限公司赔偿设备损失5,000元；三、驳回原告广东汇程通信建设有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元（因适用简易程序结案减半收取），由原告广东汇程通信建设有限公司负担275元，由被告贺锋负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 杨潮源二〇二〇年九月十八日法官助理 周文娟书 记 员 罗丽津附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。