广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终980号 上诉人(原审被告）:扶绥县东门国发投资有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇永宁商贸小区****。统一社会信用代码：91451421574567882B。 法定代表人：林平，总经理。 委托诉讼代理人：黄秋怡，广西欣源律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄捷良子，广西欣源律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：黄立生，男，1986年8月15日出生，壮族，住广西扶绥县。 被上诉人（原审原告）：梁柯丽，女，1985年9月13日出生，壮族，住广西南宁市江**。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 上诉人扶绥县东门国发投资有限公司（以下简称东门国发公司）因与被上诉人 黄立生、梁柯丽商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2020）桂1421民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月7日开庭进行了审理。本案现已审理终结。 东门国发公司上诉请求：依法撤销原审判决，驳回黄立生、梁柯丽的诉讼请求。事实和理由：1.东门国发公司于2017年、2018年已履行告知义务，2017年11月18日，东门国发公司已将《关于办理的通知》贴在小区公告栏和各楼栋电梯出入口，因黄立生、梁柯丽未及时提交材料和缴纳费用才导致不动产权证书不能及时办理，按照约定应由黄立生、梁柯丽承担全部责任，一审法院对该事实不予采信属认定事实错误；2.即便东门国发公司存在违约，合同已约定违约责任，应按合同执行，一审法院将违约金由已付购房款的1%调整为已付购房款的3%，没有事实和法律依据，不符合意思自治和诚实信用原则；3.黄立生、梁柯丽无法证明其损失超过约定的违约金，其提出增加违约金没有事实和法律依据，不应得到支持；4.黄立生、梁柯丽未依约缴纳全部购房款，依照合同约定，黄立生、梁柯丽未支付房屋面积部分房价款时，无权要求东门国发公司办理不动产权证书；5.东门国发公司于2016年4月6日委托专业机构对涉案房屋进行测绘，2017年10月22日取得测绘成果计算书，根据涉案商品房买卖合同第15条特别约定，因等待相关部门丈量面积所需的时间可以顺延地产权证书的交付时间，因此该时间应予以顺延；6.由于政府要求将东门食品购销站地块并入涉案项目，导致涉案房屋的土地规划数据发生变更，需重新办理土地证，进而导致办理涉案房屋首次登记手续被迫停滞，直到2018年11月8日，东门国发公司才取得土地合并后的不动产权证书。因此，为了配合政府行为而导致延误办理首次登记的时间应当予以顺延。 黄立生、梁柯丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实和理由：1.东门国发公司未履行告知义务，根据双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议第十条的约定，东门国发公司应以书面形式通知其才视为通知。2019年10月，东门国发公司才完成涉案楼栋的初始登记，涉案房屋才具备办理房屋产权证的条件，已远超合同约定的720日的期限。2.一审法院认定违约金按照总房款的3%计算是正确的。3.迟延办证的损失无法证明，比如没有房产证会影响小孩上学、出租上市等。4.补交房屋面积差额款不影响业主付清房屋总房款的事实。5.按照约定2015年底东门国发公司应将房屋交付使用，但2016年东门国发公司才提交测绘申请，现又提出因测绘而延迟办理首次登记的说法不能成立。6.2014年，东门食品购销站地块已经开发，而涉案的购房合同是2015年签订的，也就是说东门国发公司在签订合同时已经知道东门食品购销站开发的情况，现以该地块合并开发作为迟延办证的理由不能成立。实际上，导致迟延办证的原因是东门国发公司于2018年擅自改变涉案地块的规划，增加了4栋楼的建设。 黄立生、梁柯丽向一审法院起诉请求：判令东门国发公司向黄立生、梁柯丽支付逾期办证违约金62225元（按已付购房款总额1037090元×6%）。 一审法院认定事实，2015年4月1日，黄立生、梁柯丽与东门国发公司签订《商品房买卖合同》，约定黄立生、梁柯丽购买东门国发公司开发的位于扶绥县天地楼，购房总金额1037090元，出卖人应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需 由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3．因买受人原因，造成该商品房不能如期办理房屋产权登记或取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，业主履行了付款义务。2016年10月28日，涉案房屋实际交付。2020年4月2日，东门国发公司在涉案房屋连排的外墙粘贴《通知》，要求业主自行缴纳专项维修资金，并将办理不动产权证书转移登记所需材料于2020年4月10日前交到东门国发公司，以便公司代办不动产权证书登记转移。2020年5月9日，涉案房屋获取不动产权证书。 另查明，经向不动产登记局核实，涉案房屋于2019年10月16日完成首次登记，开发商在办理完成不动产首次登记后，还应与业主共同申请办理不动产转移登记。 一审法院认为，黄立生、梁柯丽与东门国发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定履行义务。根据合同的约定，因出卖人原因导致买受人无法在期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。经向不动产登记部门核实，东门国发公司于2019年10月15日完成涉案房屋的首次登记，未完成首次登记前涉案房屋无法办理房屋不动产转移登记。涉案房屋因东门国发公司未及时办理首次登记导致涉案房屋在约定的期限未能办理不动产转移登记，东门国发公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。东门国发公司辩称系因黄立生、梁柯丽不交维修资金、办证材料，导致无法在商品房交付使用后720日申请办证的理由不成立，不予以采信。 关于逾期办证违约金的计算，黄立生、梁柯丽主张按照合同约定的购房款总价的1%计算违约金明显过低，请求调整至6%计算，但未能提交相应材料证明其损失达6%。根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，充分衡量东门国发公司的违约事实，综合考虑合同约定、合同履行情况、当地经济等因素酌情调整为按照已付购房款的3%支付违约金，即1037090元×3%。同时，考虑到疫情对企业的影响，在支付时间上给予适当延长。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：扶绥县东门国发投资有限公司在本判决生效之日起三十日内支付黄立生、梁柯丽违约金31112.70元。案件受理费678元，由扶绥县东门国发投资有限公司负担578元，黄立生、梁柯丽负担100元。 本院二审期间，东门国发公司提供证据1.扶绥县东门镇人民政府文件；2.食品公司东门食品购销站拆迁建设方案；3.扶绥县人民政府办公室文件处理笺；4.食品公司东门购销站搬迁、建设、安置及补充协议。5.建设局东门供销新城·中央商业广场二期项目评审会议纪要；6.建设局城乡规划批前公示；7.项目建设用地规划许可证。拟证明东门食品购销站的拆迁是政府所为，在东门国发公司开发涉案房屋工程前已计划，东门国发公司开发完成一期工程后政府才征地完毕要求并入东门国发公司项目，导致项目规划变更。项目规划变更源于政府城镇化建设的需要，规划变更是政府职能部门的行政行为。提供证据8.《收据》，拟证实直到2020年4月14日黄立生、梁柯丽才全额缴纳完购房款，依照合同约定黄立生、梁柯丽未支付涉案房屋 面积差部分房价款时无权要求东门国发公司办理不动产权属证书，即不存在东门国发公司逾期办证的事实，更不应当承担违约责任。提供证据9.《房产测绘合同》，拟证实2016年4月6日，东门国发公司委托专业机构对涉案房屋进行实测测绘，并于2017年10月22日取得实测测绘成果计算书，根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的特别约定“因等待相关部门丈量面积所需的时间可以顺延地产权属证书的交付时间。”因此，由于相关部门丈量面积所需的时间应当予以顺延。提供证据10.国有土地使用证、不动产权证书。拟证实2015年5月起，由于政府要求将东门食品购销站地块并入东门国发公司的涉案项目，导致涉案房屋的土地规划数据发生变更，须重新办理土地证，进而导致办理涉案房屋首次权属登记手续被迫停滞。直到2018年11月8日，东门国发公司才取得土地合并后的不动产权证书。为配合政府行为而导致延误办理首次登记的时间应当予以相应顺延。本院组织双方当事人进行了质证，黄立生、梁柯丽对上述证据的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，认为双方当事人在签订涉案商品房买卖合同之前，东门国发公司已经知道东门食品购销站地块的开发情况，东门食品购销站地块与涉案地块的开发互不影响，东门国发公司擅自变更土地规划，不能以此作为迟延办证的理由。东门国发公司在涉案合同约定交房之后才提交测绘申请，测绘面积所需的时间不应予以顺延。补交面积差额款不影响黄立生、梁柯丽交清总房款的事实。本院认为，黄立生、梁柯丽对东门国发公司提供的上述证据真实性、合法性均无异议，可作本案证据使用，但对于证据的证明力有无及其大小，本院将综合本案的事实及其他证据综合予以认定。 对二审中双方当事人争议的事实，本院认定如下：1.东门国发公司主张其于2017、2018年粘贴《关于办理的通知》、《关于交存公共专项维修基金的通知》的照片，主张其已履行了告知的义务，是业主未及时提交材料， 无法申请办理涉案房屋产权证。黄立生、梁柯丽不予认可。从查明事实分析，涉案房屋于2019年10月才完成首次登记，故本院对东门国发公司该主张不予采信，一审判决对该事实不予认定并无不当，本院予以认定。2.东门国发公司主张一审判决表述“经本院向不动产登记局核实，……，开发商在办理完成不动产首次登记后，还应与业主共同申请办理不动产转移登记。”错误，应表述为“开发商在办理完成不动产首次登记后，还应协助业主申请办理不动产转移登记。”。本院认为，扶绥县不动产登记局《关于扶绥县东门国发投资有限公司办理不动产登记有关问题的复函》中明确表述开发商在办理完成不动产首次登记后，还应与业主共同申请办理不动产转移登记将房产过户至业主名下。故一审判决据此作出该表述并无不妥，本院予以认定。此外，双方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以认定。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.2017年、2018年间，东门国发公司对涉案房屋办理产权登记是否履行了告知义务，未能及时办理涉案房屋产权登记是否系因黄立生、梁柯丽未及时提交材料所致；2.东门国发公司对涉案房屋迟延办理产权登记行为是否存在扣减情形；3.黄立生、梁柯丽主张及增加违约金有无事实及法律依据。 关于第一个争议焦点问题。东门国发公司主张其已于2017年、2018年间对涉案房屋办理产权登记是否履行了告知义务，未能及时办理涉案房屋产权登记系因黄立生、梁柯丽未及时提交材料所致。对该问题，本院在前文已进行了阐述，因此，本院对东门国发公司该主张不予支持。 关于第二个争议焦点问题，东门国发公司对涉案房屋迟延办理产权登记行为是否存在扣减情形。东门国发公司对涉案房屋逾期办证的事实予以确认，但认为不是其 公司原因所致，系因为黄立生、梁柯丽未能及时提交材料、补缴面积差价和政府行为导致的。根据双方签订的合同附件四补充协议第十条约定，与本合同有关的一切信息买受人同意以书面形式按下列地址、电话号码、传真号直接通知买受人。东门国发公司主张其已电话通知黄立生、梁柯丽提交相关材料及补缴面积差价，但未能提供证据予以证实，且黄立生、梁柯丽不予认可，故本院不予采信。东门国发公司主张因政府行为导致其延误办理涉案房屋的首次登记时间，属正当扣减情形。黄立生、梁柯丽对此不予认可。本院认为，首先，涉案合同未约定政府行为属扣减情形。其次，从其提供证据分析，东门食品购销站的开发建设文件始于2014年，而涉案购房合同于2015年4月签订。根据东门国发公司与东门镇人民政府等部门签订的《食品公司东门食品购销站搬迁、建设、安置协议书》（2015年5月29日签订）内容来看，东门国发公司是根据其公司情况而参与东门食品购销站的工程建设，而并非其主张是政府要求并入其建设，且其与黄立生、梁柯丽签订涉案购房合同时已确定了交房时间以及其为涉案房屋办理权属登记需向产权登记机关报备材料的时间。因此，东门国发公司主张其未能按时将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案是因政府行为原因，属扣减情形，理由不当，本院不予支持。东门国发公司主张因测绘部门迟延测绘时间应以顺延。根据合同约定，东门国发公司应在2017年12月21日前将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案。2016年4月6日，东门国发公司委托专业机构对涉案房屋进行实测测绘，2017年10月22日取得实测测绘成果计算书。取得实测测绘成果计算书时，尚未到双方约定的资料报备时间，且涉案房屋于2019年10月方完成首次登记。因此，东门国发公司该主张理由不当，本院不予支持。 关于第三个争议焦点问题。双方签订的涉案购房合同，系双方的真实意思表示， 合法有效，受法律保护，双方应遵照执行。根据合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将符合条件的房屋交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内即2017年12月21日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从本案查明事实及证据分析，直到2019年10月，东门国发公司才完成涉案房屋的首次登记。东门国发公司未按合同约定按时将办理涉案房屋权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成了违约，依法应当承担违约责任，一审判决认定由东门国发公司承担违约责任正确，本院予以认定。 本案中，双方签订的涉案购房合同第十五条约定，如因东门国发公司责任，黄立生、梁柯丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，黄立生、梁柯丽不退房，东门国发公司按已付房价款的1%向黄立生、梁柯丽支付违约金。如前分析，东门国发公司应于2017年12月21日前将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，但其于2019年10月才完成涉案房屋的首次登记，致使延长2年多才取得涉案房屋不动产权证书。根据公平、诚信原则，如仅按照双方约定计算违约金对黄立生、梁柯丽有失公平。因此，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的相关规定，综合本案合同约定、合同履行情况、当地经济等因素酌情调整为按照已付购房款的3%支付违约金符合实际，并无不妥，本院予以认定。 综上所述，东门国发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1356元，由上诉人扶绥县东门国发投资有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 黄栾棉 书 记 员 黄安丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。