重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终4601号上诉人(原审原告)：重庆万宝盛通医疗器械有限公司,住所地重庆市大足区龙水镇龙水路****1-3,统一社会信用代码915002253204375943。法定代表人：石洋静，总经理。委托诉讼代理人：刘雪翱，重庆伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆耀凯实业有限公司，住所，住所地重庆市南岸区玉马路**科技创业中心融英楼****社会信用代码91500108573425866U。法定代表人：蔡显英，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贾荣恒，重庆美翎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周厚林，重庆美翎律师事务所律师。原审第三人：重庆瑞信臣医药有限公司，住所，住所地重庆市大足区龙水镇龙水路****1-3社会信用代码91500225320485289Q。法定代表人：黄庆，职务不详。上诉人重庆万宝盛通医疗器械有限公司（以下简称万宝盛通公司）因与被上诉人重庆耀凯实业有限公司（以下简称耀凯公司）、原审第三人重庆瑞信臣医药有限公司（以下简称瑞信臣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南岸区人民法院(2018)渝0108民初19588号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万宝盛通公司上诉请求：撤销原判，并依法改判耀凯公司向万宝盛通公司交付重庆市南岸区鹿角组团I分区I19/02号地块8幢8-xx号房屋，并赔偿万宝盛通公司逾期交房的违约金，本案一审、二审案件受理费、保全费由耀凯公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。万宝盛通公司在一审中提交了“不动产登记受理通知单”，证明诉争房屋在2016年7月27日取得建设工程竣工规划核实确认书，且耀凯公司于2016年9月22日申请办理房屋初始登记，根据受理通知单记载，耀凯公司办证时向不动产登记中心提交了办证联合会审表，万宝盛通公司在一审中明确表示该表留存在耀凯公司处，耀凯公司有义务向法庭提交该证据，但是一审法院并未要求耀凯公司提供该证据，导致一审案件事实认定不清。二、适用法律错误。1.关于涉案房屋是否已经竣工验收合格。本案一审庭审时，万宝盛通公司主张涉案房屋已经办理了初始登记，该事实也得到了耀凯公司的认可。耀凯公司在庭审中已经自认房屋已办理了初始登记，法院可以以此推定案涉房屋已经完成了竣工验收，符合交付条件。2.关于本案的举证责任。本案中，万宝盛通公司主张耀凯公司办证时向不动产登记中心提交了办证联合会审表，该表留存在耀凯公司处，并申请法院要求耀凯公司提交，但是耀凯公司并未向法院举示该证据，应当根据民事诉讼法司法解释的规定认定案涉房屋已经过联合会审合格，符合交付条件。三、一审法院认为“工程竣工并不等同于该工程经验收合格”属于认识错误。一审审理查明耀凯公司已于2016年9月22日办理了案涉房屋的初始登记，而《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例实施细则》均要求申请房屋所有权首次登记需提供“房屋已竣工的材料”即房屋工程完工且经过国家有关单位验收合格的材料，说明耀凯公司在2016年办理房屋登记时向不动产登记机关提供了房屋已经竣工的材料。因此，通过房屋初始登记的办理可以认定房屋已经竣工验收合格。耀凯公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。理由如下：一、涉案房屋虽然办理了初始登记，但实际情况是并未竣工验收合格，万宝盛通公司要求交付房屋既不符合合同约定的交付条件，也不符合法律规定的交付条件。二、案涉房屋办理了初始登记不能推定案涉房屋竣工验收合格，办理初始登记法律规定的要求房屋已经竣工，但房屋竣工不等于房屋竣工验收合格。三、耀凯公司向银行抵押了案涉房屋，案涉房屋尚未解除抵押，任何改变抵押房屋现状的事实和行为都将导致抵押权人宣布借款提前到期，收回贷款并行使抵押权，故耀凯公司在客观上无法向万宝盛通公司交付房屋。瑞信臣公司二审未作陈述。万宝盛通公司向一审法院起诉请求：1、耀凯公司向万宝盛通公司交付重庆市南岸区鹿角组团I分区I19/02号地块8幢8-xx号房屋；2、耀凯公司向万宝盛通公司支付逾期交房违约金，违约金以已付房款295045元为基数，每日万分之二的比例，从2015年8月31日计算至2019年9月19日止；3、该案诉讼费用由耀凯公司承担。一审经审理查明：2015年1月5日，耀凯公司（甲方）与第三人瑞信臣公司（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：第三人瑞信臣公司购买耀凯公司位于重庆市南岸区鹿角组团I分区I19/02号地块8幢8-xx号房屋，该房屋用途属于工业用房，购房总价款为575045元（首付款295045元，按揭贷款280000元）。第九条约定，甲方若逾期交付房屋，逾期超过60日后，乙方若不要求解除合同的，合同继续履行，甲方应当从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五补充协议第二条约定，乙方应于2015年1月5日前付清首付房款295045元，并在签订买卖合同3日内办理按揭贷款手续。第三条约定甲方代收应由乙方承担的所有税、费，乙方应于首付款付款的同时一并支付给甲方，如遇国家政策变更，多退少补。第五条约定，甲方应在2015年8月30日前将房屋交付乙方使用，交付条件为房屋通过竣工验收。第七条约定，甲方若逾期交付房屋，逾期超过60日后，乙方若不要求解除合同的，合同继续履行，甲方应当从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金。第八条第2项约定，乙方逾期付款超过60日后，甲方有权解除合同，并要求乙方按总房价款的百分之0.5支付违约金。2014年12月8日，第三人瑞信臣公司向耀凯公司支付了包括涉案房屋在内的16套房屋的定金1000000元。2015年1月6日，第三人瑞信臣公司向耀凯公司支付了包括涉案房屋在内的16套房屋的房款共计3295406元，契税、大修基金等共计506630.74元。2015年1月7日，耀凯公司出具《针对于8号楼8层客户的付款承诺书》，双方将付款方式由银行按揭贷款变更为分期付款，分期期数为两期，已支付的首付款为第一期分期款，第二期分期款4000000元，应于项目正式交房的十五个工作日前付清。2017年12月19日，第三人瑞信臣公司（甲方）、原告万宝盛通公司（乙方）及被告耀凯公司（丙方）签订《合同转让协议》，三方确认甲方向乙方转让的合同权利义务系甲方与丙方在2015年1月5日订立的《重庆市商品房买卖合同》（共16份）中甲方的权利义务，甲方已依据原合同支付了丙方房款4802036.74元。甲方将原合同中的权利义务概括转让给乙方，乙方接受，且丙方同意。对于甲方已向丙方支付的4802036.74元房款，视为乙方支付给丙方的房款，乙方在合同签订后向甲方支付2000000元，余款2802036.74元在本合同签订后四个月内支付给甲方。对于甲乙之间的款项支付，与丙方无关。乙方支付首期2000000元后，本合同生效。2017年12月19日，万宝盛通公司分两次向第三人瑞信臣公司转账付款共计500000元；2017年12月21日，万宝盛通公司向第三人瑞信臣公司转账付款400000元；2017年12月26日，万宝盛通公司分三次向第三人瑞信臣公司转账付款共计1100000元；2018年4月16日，万宝盛通公司分两次向第三人瑞信臣公司转账付款共计600000元；2018年4月18日，万宝盛通公司分三次向第三人瑞信臣公司转账付款共计1000000元；2018年4月20日，万宝盛通公司向第三人瑞信臣公司转账付款390000元；2018年4月28日，万宝盛通公司向第三人瑞信臣公司转账付款402036.74元；2018年5月9日，万宝盛通公司向第三人瑞信臣公司转账付款200000元；2018年5月30日，万宝盛通公司向第三人瑞信臣公司转账付款210000元。至此，万宝盛通公司向第三人瑞信臣公司共计支付4802036.74元。2018年4月27日，耀凯公司向第三人瑞信臣公司发出《关于购房单位诉求的书面答复意见》，表示耀凯公司至今未向其交房已存在逾期交房的事实，根据2018年4月17日双方的沟通，耀凯公司承诺在2018年8月31日前交房，并愿意按合同约定承担违约责任。2018年8月28日，耀凯公司向万宝盛通公司及第三人瑞信臣公司分别寄送了《解除通知书》，载明因万宝盛通公司及第三人未支付剩余的4000000元房款，按照合同补充协议的约定，耀凯公司有权解除合同，并要求万宝盛通公司及第三人支付违约金。另，涉案的重庆市南岸区鹿角组团I分区I19/02号地块8幢8-1x号房屋现登记为重庆市南岸区通江大道218号8幢8-1x，权利人系耀凯公司，该房屋上有重庆三峡银行股份有限公司南岸支行的抵押权登记。2016年7月27日，耀凯公司取得涉案房屋所在项目经开区鹿角组团I分区I19/02、I21-1/02地块的《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》。2016年9月22日，耀凯公司申请办理了涉案房屋所在楼栋，即南岸区通江大道218号8幢的房屋初始登记。另据耀凯公司陈述，耀凯公司名称曾在2016年5月24日进行变更登记，耀凯公司为重庆耀凯置业有限公司，更名后为重庆耀凯实业有限公司。一审法院认为，耀凯公司与第三人瑞信臣公司在2015年1月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》，以及2017年12月19日第三人瑞信臣公司、万宝盛通公司与耀凯公司签订《合同转让协议》，均系各方的真实意思表示，内容未违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。万宝盛通公司已按《合同转让协议》的约定向第三人瑞信臣公司支付了转让款，《合同转让协议》已生效，万宝盛通公司取得第三人瑞信臣公司与耀凯公司签订的关于涉案房屋《重庆市商品房买卖合同》中的相关权利义务。关于耀凯公司辩称万宝盛通公司逾期支付房款违约，涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》已经解除的主张。本院认为，依照2015年1月7日耀凯公司出具《针对于8号楼8层客户的付款承诺书》，双方已将支付房款的方式由银行按揭贷款变更为分期付款，已支付的首付款为第一期分期款，第二期分期款4000000元在项目正式交房的十五个工作日前付清。因万宝盛通公司已取代第三人，成为商品房买卖合同关系中的乙方，故万宝盛通公司应当按上述约定向被告支付购房款。结合《合同转让协议》的约定，第三人瑞信臣公司已向耀凯公司支付的包含涉案房屋在内的十六套房屋的首期房款，共计4802036.74元（含房款3295406元，契税、大修基金等506630.74元），即为万宝盛通公司支付给耀凯公司的房款，故万宝盛通公司已支付了第一期分期款。依照《针对于8号楼8层客户的付款承诺书》的约定，第二期房款4000000元应于房屋交付的十五个工作日前付清。但耀凯公司至今未向万宝盛通公司交付达到合同约定的交房条件的房屋，万宝盛通公司支付第二期购房款的条件并未具备，故万宝盛通公司并不存在逾期付款的违约情形。据此，一审法院认为耀凯公司以万宝盛通公司逾期付款为由解除合同的理由并不成立，对耀凯公司称涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》已经解除的抗辩主张，一审法院不予采信。关于涉案房屋是否已经达到交付条件。万宝盛通公司认为，涉案房屋已经办理初始登记，即已具备交付条件。耀凯公司认为，涉案房屋虽已登记在耀凯公司名下，但涉案房屋上设有抵押权，无法交付。一审法院认为，根据合同及补充协议的约定，交付条件为房屋通过竣工验收。依照《城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。据此一审法院认为，工程竣工并不等同于该工程经验收合格，涉案房屋所在楼栋已经办理初始登记，亦不能代表该房屋已经具备了约定及法定的交付条件。万宝盛通公司举示的涉案房屋办理初始登记的相关证据，并不足以证明涉案房屋已通过建设工程竣工验收且验收合格。依照《民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，对于万宝盛通公司主张涉案房屋已达交付条件，要求耀凯公司交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。另，关于耀凯公司认为涉案房屋设有抵押权，无法交付的抗辩主张。一审法院认为，涉案房屋设有抵押登记，并非无法交付房屋的理由或障碍，耀凯公司的该项主张缺乏法律依据。因此，一审法院对耀凯公司的上述抗辩主张不予采信。关于逾期交房违约金。一审法院认为，依照合同约定，涉案房屋的交付时间为2015年8月30日前，但耀凯公司至今未向万宝盛通公司交付房屋，其行为已构成违约。加之2018年4月27日，耀凯公司在《关于购房单位诉求的书面答复意见》中确认了逾期交房的事实，故耀凯公司应当承担逾期交房的违约责任。依照合同及补充协议的约定，耀凯公司逾期交房的期间为2015年8月31日至2019年9月19日，共计1480天，耀凯公司应向万宝盛通公司支付的逾期交房违约金为295045元×0.2‰×1480天=87333.32元。对于万宝盛通公司的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：一、重庆耀凯实业有限公司自本判决生效之日起三日内，向重庆万宝盛通医疗器械有限公司支付重庆市南岸区通江大道218号8幢8-xx号房屋的逾期交房违约金87333.32元；二、驳回重庆万宝盛通医疗器械有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1422元，保全费3395.22元，合计4817.22元，由重庆耀凯实业有限公司承担。二审庭审中，万宝盛通公司提交了申请人为耀凯公司的《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《重庆市房产面积测算报告书》（竣工），拟证明涉案房屋在办理初始登记时，已经过了相关职能部门的盖章许可，涉案房屋已达到交付条件。万宝盛通公司在二审庭审中陈述，其对原审判决支付逾期交房违约金的判项没有异议。二审其余查明事实与一审查明事实一致。本院认为，万宝盛通公司在二审庭审中举示的《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《重庆市房产面积测算报告书》（竣工），只能证明重庆市南岸区公安消防支队、重庆经济技术开发区经济发展局、重庆经济技术开发区管理委员会建设管理局、重庆市南岸区房屋管理局同意耀凯公司办理涉案房屋初始登记的事实。而工程竣工验收是发包人在收到承包人竣工验收申请报告后，组织勘察、设计、监理、施工等单位，依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定，对工程是否符合设计文件要求和合同约定的各项内容进行检验，并评价工程是否验收合格的过程。而重庆市南岸区公安消防支队、重庆经济技术开发区经济发展局、重庆经济技术开发区管理委员会建设管理局、重庆市南岸区房屋管理局同意耀凯公司办理涉案房屋初始登记并不能替代涉案房屋办理竣工验收，故万宝盛通公司举示的涉案房屋办理完成初始登记的证据并不能证明涉案房屋已竣工验收合格的事实。按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。此外，涉案房屋已竣工验收系双方合同约定的交房条件之一，现双方当事人均未举示有效证据证明涉案房屋已经竣工验收，涉案房屋不具备合同明确约定的交付条件，故对万宝盛通公司请求判令交付涉案房屋，本院不予支持。由于耀凯公司未按照合同约定按时交付涉案房屋，故耀凯公司应当承担逾期交房的违约责任。现万宝盛通公司对一审判决耀凯公司向万宝盛通公司支付逾期交房违约金的判项并无异议。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院对万宝盛通公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1422元，由重庆万宝盛通医疗器械有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  申 威审 判 员  苏 渝二〇二〇年九月二日法官助理  周媛媛书 记 员  周 伟