广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8148号上诉人（原审被告）：梁景德，男，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：佛山市康祥物业管理有限公司，住所广东省佛山市高明区。法定代表人：文有中，该司总经理。委托诉讼代理人：欧阳红刚，广东灯湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伍全，广东灯湖律师事务所实习律师。上诉人梁景德因与被上诉人佛山市康祥物业管理有限公司（以下简称康祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初4833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁景德上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判梁景德无需向康祥物业公司支付物业服务费及公用水电费；3.康祥物业公司拆除案涉广场案涉楼下玻璃门，恢复原铁门原状，并在案涉广场案涉公告栏发表道歉声明，如实说明不给梁景德装门禁的理由；4.本案案件受理费由康祥物业公司承担。事实与理由：一、因为梁景德反对康祥物业公司对案涉广场三期违法加建楼层，所以佛山市高明华某房产开发有限公司（以下简称华某房产公司）以加装门禁为由，将梁景德楼下大门由铁门换成玻璃门，更换了新的门禁，但康祥物业公司却拒绝为梁景德办理门禁卡。关于康祥物业公司是否加装门禁限制梁景德出入，梁景德在一审庭审时提交了一份图片，上面有报纸日期及废弃的原铁门门禁，并指出现在的玻璃门门禁是新的。这说明了华某房产公司与康祥物业公司非法限制打击报复业主。物业公司应该是为业主服务的，而案涉广场的物业公司却拘禁业主。二、康祥物业公司没有成为案涉广场物业管理公司的资格，康祥物业公司与梁景德没有合同关系。三、康祥物业公司在一审开庭时才临时提交案涉广场住宅小区业主满意度测评，是因为其没有进行过所谓的测评，担心提前提交会被查出是造假行为。梁景德询问过小区许多住户，根本没进行过所谓的测评。四、康祥物业与华某房产公司转让股权发生在2016年，却收取2013年的物业服务费，收费主体不清，收费金额不清。康祥物业公司辩称，梁景德的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。康祥物业公司按照0.35元每平方米计算物业服务费，属于较低的标准，康祥物业公司提供了物业管理服务，梁景德应依法缴纳物业服务费。梁景德的上诉请求第二点属于二审新增请求，且梁景德在一审中未提出反诉，不应在本案中处理，如梁景德认为要维护权利，应另案起诉，且该案事实与康祥物业公司无关。玻璃门、门禁的安装是开发商所为。康祥物业公司向一审法院起诉请求：1.梁景德支付康祥物业公司2012年4月至2019年7月物业服务费2661.12元、水电公摊费555.45元；2.梁景德支付康祥物业公司逾期交纳物业服务费违约金964.97元；3.梁景德负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月8日，黄某（甲方，转让方）与梁某健（乙方，受让方）签订《股份转让合同》，约定：1.甲方同意将其所持有的康祥物业公司100%的股份作价1000元转让给乙方。乙方同意按此价格购买甲方的股份，并同时向甲方一次性支付履约保证金300000元。2.甲方转让其股份后，即退出康祥物业公司，其原享有的权利和应承担的义务，随股份转让而转由乙方享有与承担。2017年7月5日，梁某健（甲方）与文有中（乙方）签订《协议书》，约定：1.以下5项款项全部转交由乙方收取、支配：（1）案涉广场一期、二期2017年5月31日前部分业主和商铺所欠的物业管理费、水电分摊费共计227296.41元。（2）案涉广场三期案涉王府业主欠交2017年第二季度物业管理费41810.33元。（3）案涉广场三期案涉王府现未收楼的11套房所欠的物业管理费14624.28元。（4）案涉广场三期案涉王府预存的电费20000元。（5）华某房产公司欠康祥物业公司款项233629.10元。2.甲方将案涉广场三期案涉王府业主装修时（2017年6月30日前）所收的押金共计263820元；用户所剩下的预存水电费（2017年6月30日止）共计38247.82元；2017年7月至8月份收取的车位费2500元；共计304567.82元转交给乙方代为支付。3.另从2017年6月30日前康祥物业公司员工的工资、社保、福利及其他所有费用全部由甲方负责支付。案涉广场三期案涉王府现在装修的垃圾至2017年7月31日由甲方负责清运完。4.2017年6月份一期、二期的物业管理费由甲方收取。2014年3月26日，康祥物业公司（乙方）与华某房产公司（甲方）签订《案涉物业服务委托合同》，约定：1.由乙方为位于佛山市高明区的案涉广场一、二期商住楼提供前期物业服务，合同期限自2013年11月30日起至2018年10月30日止。2.物业服务收费采取包干制，由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，其中多层住宅按0.5元/月•平方米计算，商业物业按1元/月•平方米计算。3.物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。梁景德为案涉小区10座504房（建筑面积为86.05平方米，下称案涉504房）的权属人。梁景德自认于1999年购买案涉504房。2015年案涉广场三期工程开工时，康祥物业公司曾宣布免除小区第一、第二期业主一年的物业费。案涉504房在案涉广场一期、二期范围内。案涉504房每月应交纳的物业服务费为30.12元（即86.05平方米×0.35元/平方米）。经一审法院核算，2013年12月份（即康祥物业公司提供物业服务的起始时间）至2019年7月份（即康祥物业公司诉讼请求主张的物业服务费截止时间）期间，案涉504房应分摊的公用水电费共计458.62元，应交纳的物业服务费共计2048.16元（即30.12元/月×68月），扣减康祥物业公司承诺免除的一年物业服务费361.44元（即30.12元/月×12月），实际应交纳的物业服务费为1686.72元。康祥物业公司曾于2017年9月15日以在案涉504房大门张贴催缴通知的方式向梁景德催收物业服务费。2001年8月30日，原高明市物价局作出《关于华某房产开发有限公司物业管理及停车场收费项目和收费标准的批复》，批复案涉广场住宅小区管理服务收费标准为住宅用房每平方米每月0.35元、商业铺位每平方米每月1元。康祥物业公司从进驻案涉广场住宅小区至今一直按照这一标准计算、收取物业服务费。康祥物业公司是自然人独资的有限责任公司，法定代表人为文有中，公司于2013年11月22日成立，经营范围包括房地产物业管理、水电安装、维修服务、房屋出租服务。一审法院认为，物业服务费的缴纳、管理和使用，涉及物业服务区域内全体业主的共同利益，具有共益性。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该规定，康祥物业公司与华某房产公司签订的《案涉物业服务委托合同》对梁景德具有约束力。康祥物业公司自2013年12月份开始为案涉504房所在的案涉广场小区提供物业服务，梁景德亦实际接受该物业服务，理应交纳物业服务费。梁景德辩称康祥物业公司的管理不到位，服务质量差。经查，本案没有充分有效的证据显示康祥物业公司未依约履行《案涉物业服务委托合同》约定的物业服务义务，梁景德无权拒缴物业服务费。因此，作为案涉504房的业主，梁景德有义务自2013年12月份起按时足额缴清物业服务费。梁景德拖欠2013年12月份至2019年7月份期间的应分摊公用水电费458.62元、物业服务费1686.72元（该数额已扣减免除的一年物业服务费），其行为已构成违约。由于双方并未明确约定违约责任的承担方式，前述《案涉物业服务委托合同》也不存在可以适用的违约责任条款。因此，康祥物业公司诉请梁景德支付违约金964.97元没有法律依据，一审法院不予支持。关于免除一年物业服务费的问题，康祥物业公司在庭审中述称是以梁景德缴清2015年之前的物业服务费为前提的，但从同为小区业主的另案[案号：（2019）粤0608民初4827号]梁景德、陈某举证的有关免除物业服务费的证明内容来看，该免除承诺发生在案涉广场三期工程开工时，更像是康祥物业公司针对三期工程开工对梁景德所造成的生活影响之补偿。而且，该免除物业服务费的承诺是确定的，而康祥物业公司述称的免除条件并未有相关证据证实。因此，康祥物业公司关于免除物业服务费有前提条件的述称意见一审法院不予采纳。关于康祥物业公司主张的2013年12月份之前的物业服务费问题。康祥物业公司于2013年11月22日成立，2013年11月30日之前并未向案涉504房所在的案涉广场小区提供物业服务。康祥物业公司举证的黄某与梁某健签订的《股份转让合同》、梁某健与文有中签订的《协议书》，均未涉及案涉504房拖欠2013年12月份之前物业服务费的内容，更不存在将该拖欠的物业服务费以债权转让形式转让给康祥物业公司的情况。而且，梁景德是否拖欠2013年12月份之前的物业服务费，拖欠的金额是多少，应向谁缴纳，均没有证据反映，应由相关权利人另案主张，本案不作处理。因此，康祥物业公司无权要求梁景德支付该所谓的2013年12月份之前的物业服务费，康祥物业公司的相关诉请一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、梁景德于判决发生法律效力之日起十日内向康祥物业公司支付2013年12月份至2019年7月份期间的应分摊公用水电费458.62元、物业服务费1686.72元；二、驳回康祥物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（康祥物业公司已预缴），由梁景德负担，并于支付判项确认的款项时一并支付给康祥物业公司，一审法院不再另行收退。二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，梁景德在二审中确认案涉小区有安保人员值守。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案作如下论析：关于梁景德是否应向康祥物业公司支付物业服务费及公用水电费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，梁景德自认于1999年购买案涉504房，华某房产公司与康祥物业公司签订《案涉物业服务委托合同》，华某房产公司委托康祥物业公司自2013年11月30日起为案涉504房所在的案涉广场一、二期商住楼提供物业服务。根据上述法律规定，梁景德作为业主，《案涉物业服务委托合同》对其有约束力。且根据二审查明事实，康祥物业公司也提供了相关安保等物业服务，故梁景德应向康祥物业公司支付相应物业服务费和公用水电费，其以与康祥物业公司无合同关系为由主张无需支付，缺乏法律依据，本院不予支持。至于梁景德认为开发商擅自更换门禁且康祥物业公司拒绝为其办理出入卡，影响其通行，康祥物业公司已回应住户可以随时到物业管理处登记补办出入卡但梁景德未进行过补办登记，且梁景德亦未举证证明康祥物业公司拒绝为其办理出入卡。因此，梁景德若认为门禁更换影响其通行，可以到物业管理处登记补办出入卡，其以此为由拒付物业服务费和公用水电费缺乏依据，本院不予支持。关于梁景德应向康祥物业公司支付的物业服务费以及公用水电费数额。梁景德主张康祥物业公司与华某房产公司转让股权发生在2016年却收取2013年的物业服务费和公用水电费，收费主体和金额不清。对此，本院认为，康祥物业公司作为《案涉物业服务委托合同》的合同主体，自合同签订后至今未曾变更，虽然康祥物业公司的股东曾发生变更，但这属于康祥物业公司的内部变动，不影响康祥物业公司在《案涉物业服务委托合同》中的主体地位和权利义务，且梁景德也未进一步提供证据证明康祥物业公司主张的费用数额有误，故梁景德该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院综合本案证据以及当事人的意见，认定梁景德应向康祥物业公司支付2013年12月份至2019年7月份期间的应分摊公用水电费458.62元、物业服务费1686.72元，处理正确，本院予以维持。关于梁景德上诉请求康祥物业公司拆除案涉广场案涉楼下玻璃门、恢复原铁门原状、在案涉广场案涉公告栏发表道歉声明，由于其一审中并未提起反诉，故本院在本案中对该主张不予审查。综上所述，梁景德的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁景德负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年九月十四日法官助理 李秋月书 记 员 龚淑仪