北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初10172号原告（反诉被告）：任允正，男，1949年4月2日出生，汉族，退休职工，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：冯德健，男，1961年9月21日出生，汉族，科员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王萍，北京广衡律师事务所律师。原告任允正（反诉被告）与被告冯德健（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院已于2019年10月25日作出一审判决，冯德健不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院于2020年1月17日作出（2020）京01民终827号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任允正与被告冯德健及其委托诉讼代理人王萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任允正向本院提出诉讼请求：1.解除双方双方于2017年4月9日签署的房屋买卖协议；2.裁定冯德健退还我所付购房定金100万元；3.裁定诉讼费用的承担比例。事实与理由：冯德健欲出售位于海淀区西北旺德政路南茉莉园x号住宅（房产证：京房权证海字第XXXX号）。冯德健与我于2017年4月9日签署了一份房屋买卖协议。协议具体规定了分期交付定金和房款的时间，并在第八条中约定，“完成房屋过户手续的时限，由甲乙双方根据具体情况另行协商确定。”协议签订后，任允正交付给冯德健购房定金100万元。4月28日，我售出自己的住宅，取得购房资格，约冯德健见面，具体协商房屋过户手续与付款时间的衔接。冯德健以各种理由，一直避而不见并拒接任允正电话。5月12日、15日我两次携带已拟好的新协议（五月协议），到冯德健家请其审阅并签署，都被拒绝。冯德健提出，其所出售的房屋实际属性并非“满五唯一”。如要实现“满五唯一”的条件，需先行办理赠与手续（赠给其儿子，变换合同主体）。税费约20万以上。该费用应由双方分担。如房屋属性不能变更为“满五唯一”，由此所产生的高额税费将由我承担。房屋真实属性的披露，冯德健的无理要求，使原告我很震惊，这完全是一种涉嫌欺诈的不诚信行为。我于2017年5月17日在海淀人民法院山后法庭提起诉讼，请求法庭裁决2017年4月9日双方签署的“房屋买卖协议”无效。案件号：(2017)京0108民初28509号。2018年6月25日，法院作出判决，裁定双方2017年4月9日签署的“房屋买卖协议”合法有效。驳回我诉讼请求。判决生效后，我根据判决欲与冯德健协商解决合同善后处理问题。但冯德健拒绝协商，在山后法庭派员组织的庭前调解中断然拒绝调解。为此，我不得不再次提起诉讼。我已年近七十，没有时间与精力与冯德健一而再，再而三地对簿公堂。为此，我在本次诉讼中，请求法庭裁定：一、撤销原被告双方2017年4月9日签署的“房屋买卖协议”。双方在签署“房屋买卖协议”时，冯德健曾确认其所出售住房属性为“满五唯一”。合同签订拿到100万定金后，冯德健又宣称其住房的属性并非“满五唯一”。如要达到“满五唯一”的条件，需要变换合同主体，增加额外的费用。如房屋属性不能达到“满五唯一”的条件，由此而产生的高额税费，将由乙方（任允正方）承担。鉴于被告冯德健事前隐瞒房屋真实属性，以虚假信息诱骗我签约，待拿到高额定金后，又提出变更合同主体，增加费用的无理要求，其行径涉嫌欺诈。我申请法庭依法解除双方于2017年4月9日签署的房屋买卖协议（或以其他法庭认为合适的方式终结合同）。此外，我提请法庭考量下列事实：1、我和冯德健所签署的“房屋买卖协议”只有我的交款义务，没有冯德健交房的约定，属于权利义务不对等的合同。冯德健蓄意拖延并以各种借口拒绝签署补充协议，合同一直无法执行。2、2017年6月25日，法院判决合同有效后，冯德健依然拒绝与我协商解决问题。2018年8月8日，法院组织庭前调解，冯德健拒绝接受调解。因此冯德健与我于2017年4月9日签署的购房协议至今仍是一个权利义务不对等，无法执行的合同。3、互信是双方交易的基础。近两年来冯德健的违约行为，冯德健拖延阻碍合同履行的行为，冯德健拒绝调解的蛮横态度彻底摧毁了双方的互信。如今冯德健与我所签署的购房合同已经不具备履行的基础，为此，我申请法庭解除（或终结）合同。二、裁定冯德健退还我所交付购房定金100万元。(2017)京0108民初28509号案件的判决书认定：冯德健“对合同的履行构成了一定障碍”。“对合同履行现状，冯德健亦存在一定的违约行为。”我认为冯德健有过失和违约行为就应承担法律责任，请法庭依据冯德健的过失和责任，裁定其返还原告购房定金。我还提请法庭考量以下事实：(2017)京0108民初28509号案件的判决书“确认并在卷佐证”双方一致认可的诸项事实，其中一项事实是：2017年6月2日，（我）通过微信向冯德健发出《书面声明与告知》，声明双方就房屋过户手续的办理未能达成协议，2017年4月9日协议为不完整的协议，无法继续执行。乙方只暂停付款义务，请求法庭裁定协议的有效性。冯德健就此声明未做回复。而后在(2017)京0108民初28509号案件庭审过程中，对我要求暂停付款一事也并未提出异议。因此我并不存在付款违约的责任问题。在(2017)京0108民初28509号案件的审理过程中，冯德健曾对我提出反诉。冯德健声称其与龙涛通过中介“麦田房产公司”签订了房屋买卖协定。由于我未依约付款导致冯购房资金链中断，交易失败。龙涛拒绝退还定金800000元，麦田公司拒绝退还相关服务费301320元。冯德健直接损失共计1101320元，要求我赔付。但经我方面的查证，冯德健龙涛购房的中介公司“麦田房产”在2016年9月开始执行的《七星保障服务承诺》中，明确保证“通过麦田居间的存量房买卖交易如最终未能成功办理过户手续，麦田将退还全部已收取的居间服务费”。冯德健欺瞒法庭，虚构中介费损失，充分暴露了其为人缺乏诚信的一面，这也是我不愿也不敢再与冯德健进行房屋交易的重要原因。冯德健与我2017年4月9日所签署的“房屋买卖协议”第10条规定：“甲方违约，导致乙方购房失败，还需双倍返还乙方的定金。”鉴于冯德健有一定的违约行为，对合同履行构成了一定障碍，冯德健是否应双倍返还原告购房定金，也请法庭一并予以考量。冯德健辩称，一、任允正知悉我挂牌交易诉争房屋的目的是为了购买海淀区茉莉园西里x号房屋，交易总价款1116万元，实际支付定金80万元，其中中介费30.132万元，最后付款日期为2017年7月16日，其中360万元支付到建委账户，640万元支付到银行资金监管账户。逾期付款超过15个工作日仍未履行的，卖方有权单方解除买卖合同，可以依据定金罚则或者房屋成交总价的20%向违约方索赔。因此我为了不违约，在与任允正商定付款时间时，基本与向龙涛付款时间吻合，因本案诉争房屋款项原告未按时支付，造成连锁反应，我无法向卖方龙涛按期支付房屋尾款1000万元，龙涛于2017年10月9日向我发出了正式书面解除合同通知，我无法支付尾款构成根本性违约，定金及房屋中介费无法主张返还，已经实际造成我直接经济损失110.132万元。二、任允正对于我卖方的基本情况是知悉的，任允正的前妻高红微因对链家合同条款有异议，才与我解除房屋买卖协议。2017年4月5日，我为了尽快收取房款，房价也在原来1240万元的基础上，降低为1230万元。我（出卖人）与高红微（买受人，被反诉人前妻）就我名下位于北京市海淀区茉莉园x号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋建筑面积158.42平方米，房屋成交价格为425万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价805万元；同日，我与乙方高红微、丙方北京链家房地产经纪有限公司，签订的《补充协议》约定，成交房屋总价为l230万元，乙方于2017年4月6日之前以自行划转方式支付第一笔定金20万元，于2017年4月20日之前以理房通支付第二笔定金80万元：乙方于2017年6月15日之前支付第一笔购房款300万元，以第三方担保支付方式支付，于2017年7月10日之前以第三方担保支付方式支付第二笔购房款400万元，于2017年9月30日之前以建委监管支付第三笔购房款425万元；在2017年10月10日前办理房屋所有权转移登记手续；物业交割保证金为5万元；同日，我、高红微、北京链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定乙方（高红微）承担房屋中介费27.06万元。因为任允正人认为链家的合同有欺诈问题，决定不使用链家地产的服务，向我协商双方直接签订买卖合同，我为了尽快收到房款以便支付龙涛的房款，同时也考虑为乙方节省中介服务费27.06万元，为了尽快能卖房按期向龙涛支付购房款，在没有任何防范意识的情况下，完全配合高红微和任允正的作法，为今后任允正故意违约埋下了伏笔。三、2017年4月9日，我与任允正签订《房屋买卖协议》，也是由任允正起草，并打印好交给我，我一字未改。依据《合同法》第39、40、41条对格式合同的条款提供者作不利的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。2017年4月9日，我与任允正签订《房屋买卖协议》，约定甲方将海淀区西北旺德政路南茉莉园x号房屋（房产证：京房权证海字第XXXX号）售与乙方，出售总价为1230万元，并具体约定了买受人的具体付款时间，约定乙方负责办理房屋过户手续，甲方全程配合；办理房屋过户手续所需缴纳的全部税费由乙方承担；完成房屋过户手续的时限，由甲乙双方根据具体情况另行协商确定。约定任何一方未能遵守上述协议条款均属违约。乙方付款违约，按日息万分之五，向甲方支付赔偿。乙方违约，导致购房协议失效，甲方无需退还乙方所缴纳定金，六个月内退还其余已收房款。签订上述协议后，任允正加上高红微的付款共向我交纳定金100万元。2017年5月2日，任允正开始催促我签订补充协议，并要求我承诺其草拟的《房屋买卖协议（五月协议）》的全部条款。我认为这份补充协议中要求先办理过户手续，再支付购房款的条款显失公平，因此拒绝签订，被答辩人任允正以此为由拒不支付到期购房款。此前，我曾与案外人龙涛签订房屋买卖合同，并己向其支付80万元定金和301320元的中介服务费用，任允正在知悉以上情况，明知其违约行为会给我造成重大损失的情况下，未依约付款，直接导致我对案外人龙涛的违约行为，造成我直接经济损失1101320元。2017年5月17日，任允正单方向海淀区人民法院提起诉讼，请求法院判决双方2017年4月9日签署的房屋买卖协议无效，判决我退还所付定金及利息损失。任允正的行为己经首先构成严重违约，理应承担违约责任和赔偿我全部的经济损失的责任。法院经审理后做出(2017)京0108民初28509号民事判决书，认为双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，驳回任允正全部诉讼请求，审判中由于代理律师的失误，我未提出继续履行合同的诉请，导致我提出的支付违约金的请求未能得到法院的支持。此外，任允正在签署房屋买卖合同时对于我出售的x号房屋并不是家庭唯一住房的状态是知道的，我方从来没有对此隐瞒。首先任允正与高红微是离异的关系，但是从高红微通过链家一起去看x号房屋的过程，任允正一直都是参与者和决策者，在实地去看这个房屋的时候，是知道该房屋处于没有人使用的状态。在双方签订合同的当天，x号房屋的钥匙已经交给了任允正及高红微，已经完成了交付。任允正在2017年的5月份，双方在办理过户争议之前，对方并没有对房屋状态提出过异议，而一直是在和我方商量如何操作少支付税费。虽然在合同中有满五唯一的条款，但是这是中介提出的可以采用夫妻离婚或过户到我方之子名下的方式来节省税费。任允正一直认可知道我方出售这套房屋是为了购买另外一套x号房屋，对方也看到了我方购买另一套房屋的合同，其中是有对我方购房资格审查的内容，明确了我方当时并不具备购房资格，必须是在出售完x号房屋才有。房屋买卖合同已经被生效判决确认效力，而且2017年4月9日双方签订的合同是双务且可执行的合同，明确了双方的义务。对于房屋过户的期限，实际上双方是有共识的，双方都不是初次经历买房卖房，对买房卖房的流程是知悉的。双方都经历了高红微与我方签订合同的过程，那个合同是有期限的，房屋过户是在付完全款之后才进行的。由于我方非常清楚在过户手续之前要将出售的这套房屋变更为唯一状态，但这是需要时间的。任允正同样也需要出售房屋获得购房资格。在合同履行过程中，我方始终在积极履行，在2017年5月22应任允正要求办理了房屋核验，2017年6月5日应任允正要求共同在建委办理网签，但是因任允正的原因中途离开。综上，我方不同意任允正的全部诉讼请求并依据《中华人民共和国民事诉讼法》，为了维护我的合法权益，答辩的同时我提出反诉，反诉请求：1.请求法院判令任允正履行2017年4月9日签署的房屋买卖协议，向我支付合同尾款11300000元；2.请求法院判令任允正支付对我造成的直接经济损失人民币800000元；3.请求法院判令任允正支付我直至合同尾款实际给付之日止的违约金人民币3039700.25元（自2017年6月16日至2018年12月5日，之后按照日万分之五计算日违约金）；4.请求法院判令任允正支付我支付的律师费300000元；5.请求法院裁定由任允正承担本案全部诉讼费用。任允正对冯德健的反诉辩称，我不同意冯德健的反讼请求。就本案基本事实在（2017）京0108民初28509判决书已经予以认定，我与冯德健双方均未上诉。现双方的合同已经无法继续履行，且我诉求解除本合同。关于冯德健第二项请求中30余万元中介费，据我了解中介已经实际退回给冯德健，另外80万元损失我无法确认是否存在，即便存在我认为也不应该由我全部赔偿。关于冯德健第三项请求，就此在之前案件庭审中已经予以阐明情况，我认为我不应该承担违约金。关于冯德健第四项请求，我认为我不应承担其律师费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方一致认可的事实为：2017年4月5日，出卖人冯德健与买受人高红微就买卖冯德健名下位于北京市海淀区西北旺德政路南茉莉园x号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋建筑面积158.42平方米，房屋成交价格为425万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价805万元；自合同签订之日起180日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日甲方冯德健与乙方高红微、丙方北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》约定，成交房屋总价为1230万元，乙方于2017年4月6日之前以自行划转方式支付第一笔定金20万元，于2017年4月20日之前以理房通支付第二笔定金80万元；乙方于2017年6月15日之前支付第一笔购房款300万元，以第三方担保支付方式支付，于2017年7月10日之前以第三方担保支付方式支付第二笔购房款400万元，于2017年9月30日之前以建委监管支付第三笔购房款425万元；在2017年10月10日前办理房屋所有权转移登记手续；物业交割保证金为5万元；甲方确认房屋所有权证满五年，是甲方家庭名下唯一住房，税费由乙方承担，如交易房屋情况不符合合同约定，导致交易房屋产生其他税费的，则税费全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。同日，冯德健、高红微、北京链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定乙方承担代理费27.06万元。2017年4月8日，甲方冯德健与乙方高红微签订《解约协议》，内容为就买卖冯德健名下北京市海淀区西北旺德政路南茉莉园x号房屋事宜，由于当时签约时北京链家地产没有明确解释签署合同文本的签约条款以及补充协议各部分款项的支付时间及方式，整体作业中存在瑕疵，后期服务不完善，现双方达成如下协议：一、经乙方提出解除该合同申请，甲方同意解除合同及相关附件。二、乙方已向甲方支付的订金20万元，由甲方退还乙方，乙方无需再向甲方支付违约金。三、乙方已向甲方支付除定金以外的购房款0元。四、上述约定履行完毕后，甲、乙双方对合同在签订本协议前的履行及解除过程中的争议一次性解决完毕，双方无其他争议，双方均不再对其他一方提出其他主张。2017年4月9日，甲方冯德健与乙方任允正签订《房屋买卖协议》，约定甲方将海淀区西北旺德政路南茉莉园x号住宅（房产证：京房权证海字第XXXX号）售予乙方，出售总价为1230万元（房屋价格：430万元，室内家具家电、装饰装修与其他配套设备合计800万元）。具体协议如下：甲、付款时间安排一、2017年4月21日9点30分之前乙方向甲方支付购房定金100万元；二、2017年6月16日9点30分之前乙方向甲方支付第二期购房款300万元；三、2017年7月10日之前，乙方向甲方支付第三期购房款400万元；四、2017年9月30日之前，乙方向甲方支付第四期房款300万元；五、第五期房款130万元原则上应于9月30日前交付，如因第三方贷款发放缓慢，可以适当延期，原则上不得超过11月30日。乙、房屋过户办理六、乙方负责办理房屋过户手续，甲方应全程配合；七、办理房屋过户手续所需缴纳的全部税费由乙方承担；八、完成房屋过户手续的时限，由甲乙双方根据具体情况另行协商确定。丙、违约责任九、任何一方未能遵守上述协议条款均属违约，乙方付款违约，按日息万分之五，向甲方支付赔偿。十、甲方违约，导致乙方购房失败，除退还已收到的购房款外，还需双倍返还乙方的定金。在乙方书面通知甲方违约后，甲方应在一个月内退还乙方的全部款项，逾期甲方按年息6%的利率向乙方支付占款利息。乙方违约，导致购房协议失败，甲方无需退还乙方所缴纳的定金，六个月内退还其余已收房款。另查任允正与高红微原系夫妻，二人分别与冯德健签约之时系离婚状态，高红微后另行购房。上述协议签订后，任允正缴纳定金100万元。就合同后续履行情况，双方主张不一，任允正主张双方签订的《房屋买卖协议》约定了双方根据具体情况另行协商确定房屋过户手续的时限，其自5月2日开始催促双方签订补充协议，后其草拟了《房屋买卖协议（五月协议）》，内容为一、甲方将海淀区西北旺德政路南茉莉园x号住宅售予乙方，出售总价为1230万元；二、甲乙双方自行办理房屋过户手续，过户税费原则上由乙方承担，但如甲方出售房屋不能满足“满五唯一”之条件，由此而产生的额外税费由甲方承担；三、乙方已向甲方支付了定金100万元；四、乙方承诺2017年6月16日前支付第一笔购房款300万元，甲方承诺在此之前办理房屋出售的审验手续和网签；五、乙方承诺2017年7月10日前支付第二笔购房款460万元；六、乙方承诺2017年7月27日支付第三笔购房款240万元，甲方承诺在此之前办理房屋过户手续，房屋过户后，新房本由甲方保管；七、乙方承诺最迟于2017年11月30日前，付清购房尾款1258000元，届时甲方将新房本移交乙方，乙方迁入新居；八，此协议若与甲乙双方前期所签订协议的内容有出入，应以本协议的规定为准。任允正主张冯德健拒绝签字认可上述五月协议，后其于2017年6月2日通过微信向冯德健发出了《书面声明与告知》，内容为一、根据冯德健和任允正2017年4月9日所签署的《房屋买卖协议》第八条之规定“完成房屋过户手续的时限，由甲乙双方根据具体情况另行协商确定”，但截至2017年6月2日为止，双方一直未能就房屋过户手续的办理达成协议，导致2017年4月9日协议成为“只有乙方付款义务，而无甲方房屋过户具体约定的不完整的协议”，无法继续执行，乙方只能暂停执行己方的付款义务，请求法庭裁定协议的有效性。二、由于甲乙双方对于房屋属性，和过户税费缴纳问题无法达成一致意见，无法自行办理网签手续和纳税手续，相关约定暂停；三、2017年5月17日乙方已就甲方诚信问题和疑似诈骗的行径，向海淀区人民法院提起诉讼，法庭已立案受理。任允正主张冯德健就其声明未做回复。任允正另主张2017年5月11日，其要求冯德健签订补充协议时，冯德健称房屋满五唯一属性尚未落实，正与家人协商，至2017年5月12日冯德健方告知其买卖的房屋不是满五唯一，后双方商谈，冯德健称与妻子商议离婚未果，提出将房屋赠与其孩子的方式，然后费用双方各负担二分之一，双方就此未达成一致意见。对此冯德健则主张先前在与高红微签订买卖合同之时，高红微与任允正共同办理购房事宜，二人对涉案房屋非满五唯一均知情，其当时作为卖方对此未特别留意，即使在与高红微签订合同时存在满五唯一不明确的瑕疵，因与高红微买卖合同已解除，故其不应承担违约责任，对此任允正则主张因冯德健与高红微签订的合同中注明了满五唯一，故其在与冯德健签约时，未就此情况作明确约定。任允正另主张冯德健在与其签约之后，仍将涉案房屋挂牌交易，标明的状态依然是满五唯一，冯德健对此不予认可。2017年，任允正将冯德健起诉至本院，任允正要求判决其与冯德健签订的《房屋买卖协议》无效，要求冯德健退还其定金100万元并赔偿损失，理由为协议存在瑕疵，冯德健与中介机构恶意串通，损害了国家利益，损害了其方利益；冯德健主张双方《房屋买卖协议》有效，要求继续履行合同，但对此不作为反诉提出，对履行方案，其提出在任允正付清全部购房款当日双方办理过户手续，过户当日交付房屋，所有税费由任允正支付，后提出双方继续履行合同，因房屋非满五唯一增加的税费由其自行承担，并提出反诉要求任允正赔偿其实际损失1101320元。本院经审理作出（2017）京0108民初28509号民事判决书，判决：驳回任允正的全部诉讼请求；驳回冯德健的全部反诉请求。双方当事人对该判决均未上诉，该判决已生效。本案中，任允正主张要求解除合同，称冯德健在签订合同时向其隐瞒该房屋不是“满五唯一”的情况，签订合同后，冯德健存在违约行为，且对合同的履行存在阻碍行为。冯德健就任允正的上述主张不予认可，称任允正对诉争房屋的情况时清楚的。且其在合同履行中一直积极进行处理，虽然其在任允正要求重新签署合同并发送新的合同文本之后，存在一段时间没有和任允正联系，但事出有因，是家人得了重病其需要去医院看护。并且对新的合同文本，其也有权利进行考虑。冯德健另提出反诉要求任允正承担违约责任，主张其出售涉案房屋系为了支付另行购房的购房款，因任允正未按时支付房款，致使其对他人需承担违约责任，其已交纳定金80万元，支付中介费301320元（冯德健称中介机构现已退还该中介费），2017年10月9日，出售方龙涛向其发送《合同解除通知书》，通知其解约，没收定金，并要求其承担其他违约责任，其与龙涛就此尚未经诉讼解决，冯德健就其主张提交其与龙涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》等证据，任允正认可上述证据真实性，但主张与本案无关，且冯德健系违约方，其损失应自行承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，冯德健称任允正参与了冯德健与高红微签订的《北京市存量房屋买卖合同》，故任允正根据冯德健与高红微签订的合同，有理由认为房屋系满五唯一的情形；另外，任允正与冯德健签订的《房屋买卖协议》仅约定付款时间，未约定过户时间，该约定有悖交易惯例。故任允正称其不知晓签订《房屋买卖协议》诉争房屋并非满五唯一，本院不予采信；冯德健称其与任允正约定在过户前将诉争房屋变更为满五唯一的状态，该主张应属实情，本院予以采信。后在双方协商合同后续履行事宜时，对房屋因非满五唯一增加费用的负担，双方未达成一致意见。2017年4月5日冯德健与高红微签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定房屋总价1230万元，并约定诉争房屋所有权证满5年，是出卖人家庭名下唯一住房。后冯德健与任允正签订的《房屋买卖协议》虽未约定诉争房屋由冯德健负责变更为满五唯一的状态，但成交价格仍然约定为1230万元。根据交易惯例，房屋是否满五唯一将直接影响该房屋的成交价格，《北京市存量房屋买卖合同》与《房屋买卖协议》约定的房屋成交价格一致，冯德健自述其与任允正约定冯德健在过户前将该房屋变更为满五唯一的状态，参考《北京市存量房屋买卖合同》的约定，冯德健应负担将房屋变更为满五唯一的相关费用。《房屋买卖协议》签订后，任允正多次要求冯德健就房屋交付及过户手续的办理签订补充协议，但冯德健一直未作回复，对合同的履行构成了一定的障碍，冯德健的行为构成违约，后冯德健虽然在庭审中同意承担将诉争房屋变更为满五唯一的费用，但并不影响冯德健违约行为的成立，故任允正要求解除《房屋买卖协议》并要求冯德健退还定金，具备事实及法律依据，本院予以支持。因冯德健违约在先，就冯德健的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除任允正与冯德健于2017年4月9日签署的《房屋买卖协议》；二、冯德健于本判决生效后7日内返还任允正购房定金100万元；三、驳回冯德健全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费95600元，由冯德健负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费114438元，由冯德健负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  潘弥春人民陪审员  陈凤廷二〇二〇年九月十日书 记 员  李永瑞