呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初3185号原告：内蒙古广泰置业有限公司，住所地呼和浩特市新城区毫沁营镇沙梁村村民委员会办公室**房。法定代表人：刘佳，该公司经理。委托诉讼代理人：李丽春，内蒙古英南律师事务所律师。被告：内蒙古坤鹏置业有限公司，住所地呼和浩特市新城区海东路丽苑小区**。法定代表人：邹乌兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛锐，男，该公司办公室主任。原告内蒙古广泰置业有限公司（以下简称广泰公司）诉被告内蒙古坤鹏置业有限公司（以下简称坤鹏公司）合资、合作开发房地产合同纠纷，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广泰公司的委托诉讼代理人李丽春，被告坤鹏公司的法定代表人邹乌兰、及委托诉讼代理人毛锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《合作开发房地产合同书》及附件一；2.判令被告返还原告合作项目投资款17697073元，并承担违约金570万元，合计23397073元；3.判令本案的诉讼费用、律师费及为实现债权产生的费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年1月10日签订了《合作开发房地产合同书》，双方约定围绕位于“××区东延伸段、北二环东延伸段南、百米大道以西300亩左右土地”进行联合开发建设,由被告以该地块土地使用权作为出资,原告以货币形式出资即总出资叁亿元人民币，作为此项目合作收益，项目开发完成后,原告享有该开发项目收益为A区的土地使用权及建筑,总建筑面积为133400平方米商品房(其中住宅为80700平米、地下为、地下为37700平米5000平米)；剩余的B、C片区及商业片区内的建筑及土地使用权作为被告的合作开发的收益。合同中第四条约定原告必须保证按项目建设阶段陆续投入资金；被告提供本项目合法有效的土使用权证明，保证本项目《土地使用权证》的合法性、真实性，承担项目用地的全部地价款，并负责办妥合作开发的政府审批及登记手续以及本项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等所涉合作开发建设的全部相关的手续。合同中第九条明确约定：在签订本合同之后,因被告原因导致本合同无法履行，原告有权全部解除合同,被告应赔偿原告实际投资的全部本息,并按照原告已实际投资的30%支付违约金。2015年1月28日，原被告双方签订《附件一》,该附件中进一步明确了原告的合作开发资金分六次陆续投入,且约定第一笔投资款2000万元于《附件一》签字生效后三个工作日内打入双方的资金共管帐户。2015年1月29日，原告依约将第一笔合作投资款1900万元打入双方建立的共管帐户中,并由被告将该款项直接汇入呼和浩特市土地收购储备拍卖中心,办理合作项目的各项手续。与时同时,原告协助被告进行了征地补偿工作,但是由于被告一直未按上述合同的约定履行其义务,即未取得标的土地之合法有效的土地使用权证及其他相关合法有效的手续,故涉案标的土地至今仍不能开发,土地开发项目无法进行施工建设,被告也没有进入实质性开发建设。原告一直催促被告及时履行合同中约定的义务时,被告也一直以该宗土地正在调整用地性质为由拖延。从双方签订合同至今已经长达五年之久,早已超过双方合同约定的36个月的开发周期,被告仍未办妥标的土地合法开发的相关手续,导致合作开发项目持续搁置。后经查明,原告支付的投资款被告并没有按照合同约定汇入呼和浩特市土地收购储备拍卖中心,也没有用于开发建设,且经原告后续确认涉案的标的土地已由内蒙古保障性住房投资建设集团有限公司摘取。至此,原告认为被告的违约行为不但导致合同根本目的无法实现,且致使原告失去了最佳合作开发的时机。经协商,被告于2019年11月12日以其合法所有的房屋一套过户至原告名下,折抵款项1302927元。综上,原告根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定,解除原被告双方签订的《合作开发房地产合同书》及《附件一》,并依法判令被告返还原告的投资款17697073元以及合同中约定的违约金和因被告侵权导致提起诉讼产生的诉讼费、律师费。望贵院支持原告的诉讼请求。被告坤鹏公司辩称，认可原告的诉请，原告陈述的情况属实，对于原告的诉请没有意见，同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下事实证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《合作开发房地产合同书》，约定：原被告合作开发“梧桐大道”项目，项目用地面积约20万平方米，乙方已经依法取得土地使用权；合作方式：1.乙方提供符合合同约定内容的商品房项目建设用地，并且乙方负责将A片区的土地使用权划归到甲方名下；2.该项目所涉及的正式开始工程建设之前及开始工程建设之后的所有手续由乙方全权负责协调办理。办理各项手续的费用由乙方承担；3.乙方负责该项目所有的工程建设，乙方承担该项目所有的建设和配套及外管网、绿化、硬化、市政供暖、供气、自来水、供电、排污等公用配套工程所涉及到的相关税费及政策性收费；4.甲方总出资3亿元，支付的方式作为附则一；5.本项目以乙方的名义开发建设；合同第九条违约责任约定：2.在签订本合同之后，因乙方原因导致本合同无法履行或者乙方违反本合同第八条第6项约定的，甲方有权全部或者部分解除合同，乙方应在收到甲方解除合同通知起30日内，赔偿甲方实际投资的全部投资本息，并按照甲方已实际投资的30%支付违约金。2015年1月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《附件一》，约定：双方建立资金共管账户，甲方分六次将投资款3亿元陆续支付乙方：1.第一笔款项，自本附件一签字生效后的三个工作日内，甲方将2000万元打入资金共管账户中，并且约定该款项只能专项用于乙方交纳土地收储金。双方签字后，原告分两次向被告银行账户分别汇入400万元、1500万元，合计支付1900万元。2018年12月3日，2020年3月10日，原告委托内蒙古英南律师事务所向被告发出了《律师函》，内容为：1.原告按照协议约定向被告支付了第一笔投资款1900万元，被告未按照约定的开发周期开发项目，已经构成违约；2.被告以价值约1302927元的房屋过户至原告名下，用以归还委托方支付的投资款项，剩余合作项目款17697073元投资款、利息及相应的违约金至今未支付；3.原告通知被告应于2020年4月15日之前一次性付清；4.并将合同中的争议解决条款由提交呼和浩特仲裁委员会申请仲裁，变更为向呼和浩特市新城区人民法院提起民事诉讼；5.发生争议进入诉讼执行程序中，而产生的案件受理费、律师代理费、鉴定费、保全费、保全保险费、执行费及为实现债权而支出的其他费用，均由被告承担。2020年3月12日，被告向原告出具了回复函，内容为：被告于2020年3月12日收到原告发出的律师函，并回复：1.被告同意于2020年4月15日之前一次性支付剩余投资款及合同中约定的的违约金；2.同意将争议解决方式变更为由呼和浩特市新城区人民法院管辖；3.同意发生争议进入诉讼执行程序，产生的费用由被告公司承担。2020年4月24日，内蒙古英南律师事务所向原告出具律师代理费普通发票三张，金额均为10万元，合计人民币30万元。本院认为，原、被告签订的《合作开发房地产合同书》，及《附件一》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；原告按照合同约定向被告支付了第一笔合作投资款，被告未按照合同约定取得涉案土地的使用权，导致双方签订的合同无法继续履行，被告的行为已经构成根本违约，应当承担违约责任；故对于原告请求解除双方签订的《合作开发房地产合同书》，及《附件一》的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告退还投资款17697073元，及支付违约金570万元（1900万元×30%）的诉请，根据双方签订的《合作开发房地产合同书》的约定，被告违约应支付原告实际投资款的30%作为违约金，被告予以认可，考虑到原告向被告支付第一笔投资款至原告向本院起诉之日止，时间长达五年之久，原告请求按照双方约定的实际投资款的30%主张违约金，不违反法律、行政法规的强制性规定，故对于原告的此诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付律师费的诉请，根据原告向被告发出的《律师函》，及被告向原告发出的回复函，双方对于因产生纠纷，实现债权的费用，已约定由被告负担，根据原告向本院提交的律师代理费的票据，对于原告请求被告支付律师费30万元的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告内蒙古广泰置业有限公司与被告内蒙古坤鹏置业有限公司于2015年1月10日签订的《合作开发房地产合同书》，及于2015年1月28日签订的《附件一》；二、被告内蒙古坤鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古广泰置业有限公司退还投资款17697073元，违约金570万元，律师费代理费30万元，合计人民币23697073元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费人民币158785元，由被告内蒙古坤鹏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 韩 宇人民陪审员 孟丽群人民陪审员 云耀志二〇二〇年九月十日书记员 杨 婷