广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5793号上诉人(原审被告)：江锋，男，汉族，1989年3月29日出生，公民身份号码：440************614，住址：广东省深圳市南山区***************。委托诉讼代理人:江小明，男，汉族，1962年9月26日出生，身份证号码：441************411，系上诉人父亲。被上诉人(原审原告）：惠州TCL房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州仲恺高新区惠风三路**TCL科技大厦**。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：田超、向超，系公司员工。上诉人江锋与被上诉人惠州TCL房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人江锋上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，改判被上诉人赔偿上诉人装修损失5万元，改判被上诉人赔偿上诉人财产损失82676元。二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审认定事实错误。被上诉人出租给上诉人的房屋为毛坯房，被上诉人骗取上诉人装修后再出租。合同签订后，商铺尚未正式交付，合同未正式生效，需待商铺装修满意验收后方才计算租金，被上诉人就追收租金没有理由。涉案房屋的装修费用也没有解决就解除合同不当。二、原审程序不当。没有公告送达。三、法律适用错误。对房屋的装修和修缮费用应当由被上诉人负担。三、判决不公，请求依法撤销。因租赁物不具备租赁条件，出租房屋的装修应当是被上诉人的责任和义务，要求我方出资装修不当。原审法院对上诉人收取的月租押金不予处理不当，判令上诉人承担装修和修缮房屋场地占用费及营运费48178元，明显不公。被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉人的上诉，维持原判。原审原告惠州TCL房地产开发有限公司向原审法院起诉请求：1、请求确认原告与被告在2018年7月24日签订的《惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同》及其补充协议于2019年6月30日解除；2、判令被告向原告支付其拖欠的2018年4月至2019年6月期间的租金及管理费人民币38,810.7元及其逾期违约金直至实际付清之日（逾期违约金暂计至2019年9月28日，金额为人民币16,843.84元）；3、判令被告向原告支付装修期占有使用费人民币24,089.4元；4、判令被告向原告支付营运免租期占有使用费人民币24,089.4元；上述2-4项金额暂合计为人民币103,833.34元；5、判令被告承担本案所有诉讼及相关费用。原审法院认定事实：018年7月24日，原、被告签订《惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于惠州康城四季芝麻唐项目xxxx号的商铺，建筑面积为89.22平方米，作为经营餐饮之用途；原告同意给予被告自该商铺交付日起60日的装修期，该期间内被告不需支付合同约定的租金，但需支付保证金、押金及合同约定的其他费用，若被告实际租赁该商铺时间少于合同约定租赁期限，原告有权要求被告支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；租赁期限自装修届满之次日起34个月，暂定2018年10月10日至2021年8月9日；第一、二个租赁年度内月固定租金分别为12044.7元，第三个租赁年度的月固定租金为13008.3元，被告租金以每一个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金；被告应于签订本合同之日起5日内向原告交纳租赁保证金24089.4元，如被告违反本合同之规定，则原告有权以租赁保证金抵扣被告应付款项或违约金，作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无须归还给被告；被告应于商铺交付时或之前向原告支付管理费押金1784.4元，如因非原告的原因导致合同提前解除的，原告有权按合同的约定要求被告承担违约责任；管理费租赁期间管理费按照建筑面积10元/平方米/月计算，即每月892.2元；被告逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日，原告可书面通知被告解除本合同，并有权依照合同约定追究被告的违约责任；因被告原因导致本合同提前终止的，被告已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）原告均不予退还，且原告有权要求被告按本合同约定补付免租期内所免去的所有租金，在合同期内，被告逾期支付本合同所列的认可费用，每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；双方还就其他内容进行了约定。合同签订后，原、被告于2018年8月10日签订《交付确认书》，确认上述商铺于该日已交付。双方于2018年9月24日又签订补充协议，约定在原合同约定租赁期限的前提下，原告同意给予被告从装修期届满之日起2个月的营运免租期，如被告实际租赁该商铺时间少于原合同约定的租赁期间，原告有权要求被告按12044.7元/月的标准补付前述营运免租期内免除的租金。被告于2018年9月28日向原告出具确认函，确认其于该日正式营业。后被告自2019年4月起开始拖欠原告租金及管理费未付，根据原告于2019年6月4日作出的催款通知书显示，截至2019年6月4日止，被告拖欠原告4月租金11894.7元、5月租金12044.7元、4月和5月的管理费1784.4元。2019年6月25日原、被告又签订补充协议，双方对原合同约定租赁商铺号、建筑面积、租金标准变更为：康城四季项目xxxx，建筑面积28.61平方米，该商铺的租金或者其它根据该商铺面积计算的款项均以补充协议规定的建筑面积为基数，第一个租赁年度（2019年5月1日至2019年10月9日）、第二个租赁年度内月固定租金分别为4005.4元，第三个租赁年度的月固定租金为4325.83元，并约定除本协议中明确修改的条款外，原合同其余部分应完全继续有效，本协议内容与原合同有相互冲突时，以本协议为准。原告于2019年7月25日作出《关于解除租赁合同的通知书》，并于2019年8月29日向被告邮寄了该通知，通知载明：1、其司于2019年6月30日解除租赁合同；2、被告于收到通知三个工作日支付所欠费用38810.7元及逾期付款违约金6364.95元、补付装修期内所免去的所有租金24089.4元、营运免租期内所免去的所有租金24089.4元。2019年11月5日，原告诉至本院，请求判如所请。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同》及相应补充协议系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方当事人应严格按合同约定履行各自的义务。原告已按约定向被告交付了租赁商铺。被告亦应按约定向原告支付相应租金及相关费用。根据原告的陈述及其提供的催款通知书显示，被告自2019年3月份开始持续拖欠原告租金及相关费用，其行为已构成了违约。根据双方合同约定，被告逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日，原告可书面通知被告解除本合同。原告于2019年8月29日向被告邮寄了《关于解除租赁合同的通知书》，该通知邮寄的地址亦为双方合同约定的送达地址，但原告未提供证据证明被告签收的具体时间。故，本院确认双方的租赁合同关系及相关补充协议于2019年9月予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告应将合同解除前所欠租金及管理费支付给原告。根据双方签订的《惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同》及2019年6月25日签订的补充协议约定的租金及管理费标准可知，2019年4月租金标准为12044.7元/月、管理费为892.2元/月，2019年5月1日至2019年10月9日期间的租金标准为4005.4元/月、管理费为286.1元（10元/平方米/月×28.61平方米）。从原告提供的催款通知书显示，被告拖欠原告4月租金11894.7元、管理费892.2元，该费用亦未超出双方合同约定的标准，本院予以确认。原告主张2019年5月、6月租金及管理费，在原告未提交证据证明双方合同实际履行情况与补充协议约定不一致的情况下，应按上述补充协议约定的租金及管理费标准计算，据此计算确认为8583元（4005.4元/月×2个月＋286.1元×2个月）。故，对原告主张的2019年4月至6月期间的租金及管理费，本院予以支持21369.9元。此外，按双方合同约定，被告逾期未支付租金及管理费，还需向原告支付逾期付款违约金，但双方约定按0.3%为日罚金标准计付违约金存在明显过高，依法应予调整，本院酌情按月利率2%予以计算，分别以当月所欠租金及管理费为基数，自当月应付款项之次日起计算至实际清偿之日止。另，根据合同及补充协议约定，被告实际租赁该商铺时间少于合同约定租赁期限，原告有权要求被告支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额。原告在租赁合同签订后给予被告两个月的装修免租期及两个月的营运免租期，现本案租赁合同因被告拖欠租金、管理费而导致解除，原告依据合同约定，要求被告支付装修期间占用费24089.4元、运营免租期占用使用费24089.4元的诉讼请求，具有相应的事实与法律依据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告惠州TCL房地产开发有限公司与被告江锋签订的《惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同》及相应补充协议自2019年9月起予以解除。二、被告江锋应于本判决生效之日起五日内向原告惠州TCL房地产开发有限公司支付2019年4月至6月期间的租金、管理费21369.9元及违约金（计算方式：按月利率2%计算，2019年4月6日至2019年5月5日期间以12786.9元为基数、2019年5月6日至2019年6月5日期间以17078.4元为基数、2019年6月5日至实际清偿之日止以21369.9元为基数）。三、被告江锋应于本判决生效之日起五日内向原告惠州TCL房地产开发有限公司支付装修期占有使用费24089.4元、运营免租期间占有使用费24089.4元，合计48178.8元。四、驳回原告惠州TCL房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取为1239元，由原告惠州TCL房地产开发有限公司负担409元，被告江锋负担830元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。双方当事人签订的《惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同》及相应补充协议系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行各自的义务。被上诉人将涉案房产出租给上诉人使用后，上诉人应当依照合同的约定交纳租金，被上诉人拖欠租金，构成根本违约，原审解除合同，并依照合同的约定判令被上诉人支付上诉人的各项款项事实依据充分，予以确认。关于被上诉人诉求上诉人赔偿装修款损失5万元和其他损失82676元，由于被上诉人一审时没有出庭并提起反诉，故本案不予处理其诉求，可以另案依法主张权利。上诉人的其他上诉无理，不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2478元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月九日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩