山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终1124号上诉人(原审被告)：大同市正宏房地产开发有限公司。法定代表人：李廷忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：韩俊芳，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：梁海东，住山西省朔州市山阴县。上诉人大同市正宏房地产开发有限公司因与被上诉人梁海东商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市正宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩俊芳、被上诉人梁海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市正宏房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销大同市平城区人民法院(2020)晋0213民初534号民事判决书,依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要理由：一审法院认定事实不清、证据不足、判决错误,二审法院应依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。1、被上诉人一审提供了上诉人于2018年5月28日出具承诺书,承诺“保证2018年7月底交4号楼,以上承诺若到期交不了,则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整”。从被上诉人提供的此证据能够说明,双方于2018年5月28日已对《商品房买卖合同》原约定的交付房屋期限及未按期交付房屋应承担的违约责任进行了重新约定,一审法院不应再行就原《商品房买卖合同》所约定的未按期交付房屋承担的违约责任予以支持。2、上诉人一审提供了上诉人与业主代表于2018年9月9日支付了所有业主没有如期交房租房补偿款40万元整。充分说明上诉人已对没有如期交房进行了补偿,对这一事实被上诉人也予以认可。一审法院再行判决属于重复支持。且对于补偿款收取有郝瑞雪等四人代表全体业主出具的收条足以证实。3、一审法院将承诺书中承诺的交房时间与领取钥匙时间混为一谈是导致本案作出错误判决的又一原因。上诉人于2018年5月28日所出具的承诺书,承诺“保证2018年7月底交4号楼,以上承诺若到期交不了,则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整”。而通过上诉人一审所举证据能够证明上诉人在约定的期限内已经交付了约定的楼房。在大同市平城区人民法院受理的同类案件中,案号为(2020)晋0213民初532号商品房销售合同纠纷案件中,王伟于2018年7月31日已领取了钥匙并验收了房,王伟购买了正德嘉苑小区4幢1单元7层705房屋;本案被上诉人梁海东于2018年7月22日已领取了钥匙并验收了房,梁海东购买了正德嘉苑小区3幢2单元9层903房屋。故上诉人已按照2018年5月28日所出具承诺书内容于2018年7月底前交付了1至4号楼四栋楼房,并未延期交房,上诉人未违约。梁海东辩称，原判正确，应予维持。梁海东向一审法院起诉请求：一、请判令被告给付原告迟延交房违约金人民币11000元（自2018年1月1日起，至2018年11月30日止，每月1000元，共计11个月）；二、本案各项诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的××苑房，付款方式为首付加商贷，建筑面积93.71平方米，单价为每平米3645.66元，房屋总价款341635元。交房期限为2017年12月，交房条件为该商品房已取得工程竣工验收备案表。合同签订后，原告按照合同要求交付房款181635元，其余商业贷款，但被告未按照合同约定期限交房。2018年5月28日被告出具《承诺书》，保证2018年7月15日3号楼如期交工，若到期交不了，则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整。2018年7月22日，原告从被告处领取了入户钥匙。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方合意，不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告如约履行了合同义务，被告却未按约向原告交付房屋，显系违约，理应承担违约责任。依照合同约定，“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金”，因此从2018年1月1日起，被告应向原告支付违约金至房屋实际交付之日。2018年5月28日被告因不能如期交工，向业主作出承诺，保证2018年7月15日前3号楼如期交工。原告在2018年7月22日领取了入户钥匙，但被告陈述在领取钥匙时房屋并没有通水电，因此房屋不具备交付条件。原告陈述被告实际交付日期为2018年11月30日，但原告未就自己的主张提供证据，而原告提供的收条中明确确认电梯交付使用的时间为2018年9月15日。因此被告违约金应分段计算为2018年1月1日至2018年7月15日应按照商品房买卖合同约定，按日向原告支付已交付房价款万分之0.2的违约金，计1339元（万分之0.2×逾期196天×购房款341635元），自2018年7月16日至2018年9月15日，按《承诺书》约定，每月补偿原告1000元的违约金，计2000元。被告辩称在2018年7月底前已经交付了1至4号楼，也通知了1至4号楼业主领取钥匙并验收交房，但其在庭审中陈述在通知原告梁海东领取钥匙后，房屋不通水、电、电梯，不具备实际交房条件，因此被告所辩与事实不符，一审法院不予采信。另被告辩称已经向原告作出补偿，同时提交“收条”一份，一审法院认为，该“收条”显示是郝瑞雪等四人收取了被告的租房补偿款，而此四人中并不包含原告，被告也没有提供此四人是代表哪些人收取的租房补偿款，且原告陈述并未收到上述补偿款，因此被告所述已经对原告补偿无据为证，一审法院不予采信。综上所述,被告未按照《商品房买卖合同》以及《承诺书》的交房期限向原告交付房屋,应承担逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决如下：被告大同市正宏房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告梁海东违约金3339元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取38元，由原告负担26元，由被告负担12元。二审中，当事人没有提交新证据。且当事人对原判认定的事实均无异议，本院对原判认定的事实予以确认。对当事人二审争议的焦点，本院认定如下：原判判令大同市正宏房地产开发有限公司给付被上诉人梁海东违约金3339元是否正确？本院认为，首先，大同市正宏房地产开发有限公司与梁海东所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。在该《商品房买卖合同》中载明：…“第八条交付期限，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得建筑工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。…”“第九条出卖人逾期交房的违约责任…1、按逾期时间，分别处理（不作累加）…（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金”。此外，因大同市正宏房地产开发有限公司未按照合同约定期限交房，该公司于2018年5月28向业主出具的《承诺书》，系其单方书面承诺，是其真实意思的表示，具有法律效力。其次，大同市正宏房地产开发有限公司上诉称已于2018年9月9日向业主代表支付了没有如期交房的租房补偿款40万元整，充分说明该公司已对没有如期交房进行了补偿，原判属于重复支持。经查，《收条》证实郝瑞雪、孟卓明、王亚东、罗青春于2018年9月9日收取了40万元的租房补偿款，但大同市正宏房地产开发有限公司未能提交相关证据证实郝瑞雪、孟卓明、王亚东、罗青春收取的40万元的租房补偿款中包括了给付梁海东的补偿款以及梁海东也收到了租房补偿款，故原判不属于重复支持。再次，关于实际交房的日期。大同市正宏房地产开发有限公司上诉称已于2018年7月底前交付了房屋，并未延期交房。但其在一审庭审中（见一审庭审笔录第8页）自认梁海东领钥匙时，房屋没有通水电，本院认为，商品房水电具备是开发商将房屋交付给业主的基本必要条件，故大同市正宏房地产开发有限公司上诉称该公司已经按照《承诺书》的约定于2018年7月底前将包括案涉房屋在内的1至4号楼房交付，并未延期交房的理由无事实依据，不予采信。最后，本案中，因大同市正宏房地产开发有限公司未按照合同约定的交房期限即2017年12月31日前向梁海东交付案涉房屋，故违约金计算应从2018年1月1日起至大同市正宏房地产开发有限公司向梁海东实际交付房屋之日止。故原判按照《商品房买卖合同》的约定和《承诺书》中大同市正宏房地产开发有限公司的承诺内容，分两个时段计算违约金，累计相加为3339元，并无不当，应予维持。综上所述，大同市正宏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大同市正宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 王利东二〇二〇年九月八日书记员 樊芙蓉