福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民再105号 上诉人（原审原告）：黄允林，男，1977年12月29日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：吴亚娟，福建乐创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晓宝，福建乐创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：游恩和，男，1959年3月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。现羁押于福建省武夷山监狱。 委托诉讼代理人：宫晓婷，福建闽润律师事务所律师。 上诉人黄允林与被上诉人游恩和房屋买卖合同纠纷一案，福州市晋安区人民法院于2017年5月8日作出（2016）闽0111民初4975号民事判决，该民事判决已经发生法律效力。福州市晋安区人民法院于2019年9月6日作出（2019）闽0111民监7号民事裁定，再审本案。福州市晋安区人民法院于2020年4月22日作出（2019）闽0111民再3号民事判决。黄允林不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 黄允林向本院提出上诉请求：一、撤销（2019）闽0111民再3号民事判决，改判支持黄允林的一审诉讼请求；二、由游恩和承担本案一、二审的诉讼费用。事实及理由：一、游恩和与张海涛不存在真实的房屋买卖关系。一审法院关于“游恩和与张海涛签订的购买讼争房的合同均系双方当事人的真实意思表示”认定事实错误、适用法律错误。游恩和已提供证据证明其与张海涛是借贷关系。根据游恩和提供的证据《游恩和与张海涛、陈龙的转账凭证》：2014年9月至2016年6月16日期间，游恩和与张海涛、陈龙存在大量资金往来，甚至部分转账凭证明确备注“借款”，证实游恩和与张海涛是借贷关系。游恩和与张海涛的购房价款明显低于市价。张海涛主张支付的“购房款”与合同约定不符，付款周期从2007年至2016年8月30日，长达9年不合常理。张海涛《合同书》签订后，未主张办理权属证书。张海涛与游恩和签订的《合同书》系附条件生效的合同，至今未生效。根据游恩和的多次陈述，游恩和与张海涛夫妇已实际解除另案的《合同书》，诉争房屋由游恩和收回。一审法院对此未予认定是错误的。已有证据证明游恩和与张海涛签订的《合同书》并非房屋买卖合同关系，且该《合同书》已实际解除，游恩和将诉争房屋转让给黄允林，就不属于“一房二卖”，一审判决认定张海涛的权利保护顺位优先于黄允林是错误的。因此，黄允林与游恩和签订的合同有效且可实际履行。二、一审法院遗漏诉讼请求，且超诉讼请求判决，严重违反法定程序。原审中，黄允林的诉讼请求是确认其与游恩和于2016年5月1日签订的《房地产经纪合同》合法有效；判令游恩和继续履行合同等。但原一审法院未就合同效力作出判决，而判令解除《房地产经纪合同》等，遗漏诉讼请求，且超诉讼请求判决，违反法定程序。 被上诉人游恩和辩称，购房合同是游恩和与黄允林所签，款项也一次性支付，房产是游恩和变换门锁后交黄允林，但双方并非真实的房屋买卖关系，而是借贷关系。游恩和与黄允林所签订的购房合同并交付讼争房产，只是履行提供担保义务。 原审原告黄允林向一审法院提出诉讼请求：1.确认黄允林与游恩和于2016年5月1日签订的《房地产经纪合同》合法有效；2.游恩和继续履行合同，即协助办理游恩和名下福州市晋安区岳峰镇塔头路388号晋福新村2期（半山千叶花园）7幢11层1106号房的《不动产权证书》及还清贷款办妥抵押注销手续，并协助黄允林将该房产变更登记至黄允林名下；3.本案诉讼费、财产保全费由游恩和承担。 原一审查明，2007年4月12日，游恩和与福州市土地房屋开发总公司签订商品房买卖合同，约定游恩和向福州市土地房屋开发总公司购买福州市晋安区塔头路388号晋福新村二期（半山千叶花园）第7幢11层1106号房（建筑面积80.62平方米，成交价10109.15元）。该房屋目前已办理预售登记，预售合同号24350129。2016年5月1日，黄允林与游恩和通过福建凯祥房产经纪有限公司签订房地产经纪合同，约定游恩和将上述房屋以1202748元价格出售于黄允林，游恩和应配合黄允林、中介公司提供办理房地产转让过户的相关手续。同日，游恩和将上述商品房买卖合同原件交付黄允林。2016年5月20日，黄允林将购房款全额转账支付游恩和，同日，游恩和出具收条。另，目前诉争房由黄允林使用，并出租于案外人黄勇。 另，一审法院于2016年9月7日立案受理了张海涛诉游恩和房屋买卖合同纠纷[(2016)闽0111民初4018号]，该案查明2008年2月17日，游恩和作为甲方与张海涛作为乙方签订一份房屋买卖合同约定：一、甲方于2007年4月购买的讼争房原购房总价81.5万元，除首付32.5万元外，2007年5月，甲方申请银行按揭贷款49万元，并按月还本付息至今。目前，甲方尚未取得讼争房所有权证书，乙方对前述情况已充分了解，并自愿向甲方购买讼争房。二、双方约定讼争房总价79万元（含地下车位一个，该价格为甲方实收价）。三、乙方同意自本合同签署之日起6个月内向甲方付清全部购房款79万元。四、乙方同意在本合同签署之日向甲方缴纳1.8万元作为乙方延期6个月支付购房款的费用，该费用不含在购房总价内。若乙方未如期如数支付购房全款79万元，甲方有权解除本合同，并不返还乙方支付的1.8万元。五、本合同经双方签署，乙方向甲方缴纳1.8万元时生效。2009年2月17日，张海涛以业主代理人的身份与半山千叶小区福建晟安物业管理有限公司办理讼争房的交房手续，签订前期物业管理服务协议、装修管理服务协议。此后，张海涛以其个人名义与福州国广装饰设计工程有限公司签订委托设计合同及家庭居室装饰装修工程施工合同，委托该公司对讼争房进行设计及装修施工，双方约定项目设计费为3200元；包工、包基础施工材料合同总价款为86655元；设计费五折优费，优惠款项返还到二期工程款等。张海涛在装修后即入住讼争房，并实际支付讼争房的物业管理费到2016年12月止。该案经审理后认定：张海涛与游恩和签订的房屋买卖合同系附条件生效合同，张海涛未依约支付1.8万元，故该合同未生效，并判决驳回张海涛诉讼请求。 原一审认为，双方当事人签订的房地产经纪合同系自愿签订。游恩和辩称该合同系为双方之间的借贷关系提供担保，但未提供证据证明，一审法院不予采信。现黄允林已经依约支付全部购房款，并实际占有使用房屋，游恩和亦将商品房买卖合同原件交付黄允林，故可以判断双方签订房地产经纪合同为真实合法有效。但黄允林主张游恩和应当办理诉争房登记至游恩和名下的一手房登记手续并结清诉争房抵押贷款手续，该诉请涉及案外人房地产公司及抵押贷款银行权利，游恩和是否已经履行完毕商品房买卖合同和抵押贷款合同义务，诉争房是否具备办证条件尚存疑，一审法院不予支持。鉴于目前诉争房未登记至游恩和名下，故不具备协助办证之条件，黄允林可待具备办证条件时另行起诉要求游恩和协助过户。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、黄允林与游恩和于2016年5月1日签订的房地产经纪合同合法有效；二、驳回黄允林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15625元，财产保全费5000元，由游恩和负担。 一审再审认定案件事实如下：2007年4月12日，买受人游恩和与出卖人福州市土地房屋开发总公司签订商品房买卖合同，游恩和以总价81.5万元购买讼争的福州市晋安区塔头路388号晋福新村二期（半山千叶花园）第7幢11层1106号房，该买卖合同在福州市房地产交易登记中心办理了预售登记备案，预售合同号24350129。2008年2月17日，游恩和与张海涛签订讼争房买卖合同，约定张海涛以79万元的价格向游恩和购买了讼争房（含地下车位一个）。该房贷款于2008年5月22日结清，至今未办理过户手续。2009年2月17日，张海涛以业主代理人的身份与半山千叶小区福建晟安物业管理有限公司办理讼争房的交房手续，签订前期物业管理服务协议、装修管理服务协议。张海涛在装修后即入住讼争房，实际支付物业管理费到2016年12月止。 2016年5月1日，游恩和又与黄允林通过福建凯祥房产经纪有限公司签订房地产经纪合同，约定游恩和将上述房屋以1202748元价格出售于黄允林，游恩和应配合黄允林、中介公司提供办理房地产转让过户的相关手续。同日，游恩和将上述商品房买卖合同原件交付黄允林。2016年5月20日，黄允林将购房款全额转账支付游恩和，同日，游恩和出具收条。后讼争房由黄允林使用，并出租给案外人黄勇。 2016年12月11日，张海涛从北京回福州时发现讼争房被他人占用后报警。 一审再审认为，本案审查的焦点问题如下： 1.本案前后两份房屋买卖合同的效力问题。因双方当事人对签订讼争房屋买卖合同的事实均不持异议，一审予以确认。游恩和辩称其与黄允林签订购房合同并交付房产系其向黄允林借款而提供担保，双方之间不存在真实的买卖房屋合意，但其在原审及本案再审中，均未提交相关证据予以充分证实，故其辩解不予支持。游恩和分别与黄允林、张海涛签订的购买讼争房的合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规强制性规定，且无证据证明存在恶意串通的情况，均应认定合法有效。 2.在房屋出卖人“一房二卖”且购买人均系善意取得房屋的情形下，权利保护顺位问题。在“一房二卖”纠纷中，对于权利保护的顺位问题，应结合合同成立的时间、购房款的支付时间及占有房产的时间进行认定。本案中黄允林与游恩和签订的买卖合同成立时间、购房款支付时间及占有讼争房时间均迟于张海涛多年，故张海涛的权利保护顺位优先于黄允林。因黄允林与游恩和签订的购买讼争房的合同有效但无法实际履行，黄允林可以通过解除合同并向违约方主张赔偿的方式来解决损失问题，故关于损失部分，黄允林可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销晋安区人民法院（2016）闽0111民初4975号民事判决；二、解除2016年5月1日黄允林与游恩和签订的买卖福州市晋安区塔头路388号晋福新村二期（半山千叶花园）第7幢11层1106号房屋的合同；三、游恩和应于本判决生效之日起十日内返还黄允林购房款1202748元。 本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。上诉人及被上诉人就原审查明的讼争房产“贷款于2008年5月22日结清”的内容有异议。根据本案现有证据，本院确认除上诉人及被上诉人提出异议的部分以外一审再审查明的事实基本属实。 本院认为，关于黄允林提出的确认合同效力的上诉意见。黄允林与游恩和签订的本案讼争合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效的合同。游恩和抗辩称其与黄允林签订房屋买卖合同系对双方之间的借贷法律关系提供担保，但游恩和对其此项抗辩未提供证据予以证明，故对其此项主张不予采纳。原一审确认讼争合同合法有效，并无不当。对黄允林的此项上诉意见予以采纳。 关于黄允林提出的其与游恩和所签的本案讼争合同继续履行的上诉意见。2008年2月17日，游恩和与案外人张海涛签订了讼争房买卖合同，张海涛在其与游恩和、一审第三人黄允林房屋买卖合同一案中提交了证据证明其已支付了购房款，且游恩和亦将讼争房屋交给张海涛使用。黄允林上诉称张海涛与游恩和之间并非真实的房屋买卖法律关系，但未提交证据证明其主张，因此对其此项上诉理由不予采纳。张海涛与游恩和签订买卖合同的时间、购房款支付的时间以及游恩和将讼争房交由张海涛占有使用的时间均早于黄允林多年，一审再审认定张海涛的权利保护顺位优先于黄允林，黄允林与游恩和签订的购买讼争房的合同有效但无法实际履行，并无不当，但未在判项中予以体现，显属不当，予以纠正。另外，一审再审就黄允林与游恩和所签的本案讼争合同是否解除及返还购房款作出的判项，超出一审原告黄允林的诉讼请求范围，不属于本案审理范围，予以纠正。原一审判决结论可予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民再3号民事判决； 二、维持福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初4975号民事判决。 一审案件受理费15625元，财产保全费5000元，由游恩和负担；二审案件受理费15625元，由游恩和负担7813元，由黄允林负担7812元。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 蕤 审 判 员  邱 平 审 判 员  谢亚希 二〇二〇年九月三十日 法官助理  李 薇 书 记 员  陈吓芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；