重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初3258号原告：陶玉芬，女，1972年5月27日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：周少权，男，1971年6月16日，住重庆市石柱土家族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：冉从林，重庆律缘律师事务所律师。被告：蒋黎明，男，1973年10月30日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：樊廷英（系被告妻子），1969年6月14日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：黄玉君，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。原告陶玉芬、周少权与被告蒋黎明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序（非小额诉讼），于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告陶玉芬及陶玉芬、周少权的共同委托诉讼代理人冉从林，被告蒋黎明及其委托诉讼代理人樊廷英、黄玉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周少权、陶玉芬向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告解除合同违约金50000.00元、2020年6月至7月物业服务费454.86元；2.由被告恢复装修时拆除的房屋墙体。事实和理由：原告与被告于2018年4月15日签订商铺租赁合同，约定将原告位于石柱土家族自治县X号50.54平方米商铺租赁给乙方作商业使用，租期十年三个月（2018年4月15日至2028年7月14日），第一、二两年的租金每年20000.00元，第三年至第五年每年递增5%，从第六年开始以当时相邻相同面积出租门面均价计算，承租方承担租赁房屋每月物业管理费、电费和水费，承租方在装修过程中改变房屋容貌和改变结构后，不再承租时必须还原房屋结构，若双方在没有违反本合同情况下单方提前解除合同或者转租他人，视为单方违约，应赔付对方违约金50000.00元。2020年6月1日，被告向原告提出不再租赁房屋。以上事实，有商铺租赁合同、解除合同通知等相关证据可证。综上所述，被告解除合同违约，应当向原告支付解除合同违约金，以及按合同约定支付物业管理费、电费和水费，恢复被拆除墙体。因双方协商未果，向本院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。蒋黎明辩称，一、被告解除合同不属于违约，不应当承担违约责任。原告出租的门面房存在严重瑕疵，房屋伸缩缝漏水没有彻底解决，导致被告装修被损坏、经营的电器被侵蚀而无法经营，被告才与原告解除合同，原告没有对被告解除合同提出任何异议，仅是对物管费的承担以及墙体的恢复提出异议，原告也自认这些事实。被告于2020年6月3日将案涉门面房的物管费全部结清，并将钥匙交还给物管并搬离门面，因此被告认为不存在违约行为，原告主张的违约金不应当得到支持。二、假定法院认定被告解除合同属于违约，违约金以补偿性为主。按照合同法及司法解释的相关规定，原、被告合同约定的违约金高于损失，被告要求减少违约金；被告提前告知原告不再租赁涉案门面，作为原告就应当采取相应的措施，如果涉及解除合同违约或者其他损失应该尽早提起诉讼，所以被告认为原告没有损失；对于6、7月份的物管费，被告不再租赁占用案涉门面房，不应支付相关费用；关于墙体恢复的问题，被告拆除房屋墙体征求了原告同意，即便被告现在没有恢复墙体，原告可自行恢复墙体出租出去后再向被告主张恢复墙体的损失从而减少自己的损失，原告不能因为被告没有恢复墙体而主张房屋租不出去而向被告主张损失，因此被告认为原告不存在任何损失。三、“新冠肺炎”疫情导致被告无法经营，请求扣除疫情期间被告支付的租金。综上，我们认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于石柱县南宾镇万寿大道12号附14号50.54平方米的商铺，租赁期限自2018年4月15日至2028年7月14日止。第一、二两年的租金每年20000.00元，第三年至第五年每年递增5%，从第六年开始以当时相邻相同面积出租门面均价计算。乙方承担房屋每月的物业管理费、电费、水费。出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。租赁期间房屋修缮，承租方装修过程中需要改变房屋容貌和改变结构（承重墙不得改变）后，若乙方不再承租时必须还原房屋结构。若甲、乙双方在没有违反本合同的情况下，单方提前解除合同或转租他人，视为单方违约，应赔付对方违约金50000.00元。2020年6月1日，被告向原告发出短信，内容为“由于今年自然灾害疫情，造成我们无法经营，下年不再承用门面，恢复墙的费用，我转给你们”。2020年6月3日，时代广场物业服务中心出具《收款说明》，载明：“时代广场12号楼黎民电器（14-17）商铺因伸缩缝漏水一直未彻底解决导致部分电器受损，经双方协商该商户2019年6月1日-2020年5月31日应交物管费共计12067.2元，减免5067.2元，实际收取物管费7000.00元。自此因漏水受损电器及物管费费用一次性处理。”被告已于2020年6月3日腾空门面房，房租费付至2020年7月14日。庭审中，原、被告双方均认可案涉《商铺租赁合同》已于2020年7月14日解除。另查明，案涉门面房拆除的墙体尚未恢复，门面房也未出租给他人。原、被告双方在庭审中均认可原墙体为空心砖、墙面搓沙。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方均应依约履行。首先，关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条规定：“事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，原、被告在合同中约定租赁期限为十年，现被告仅履行两年，即向原告发送因受疫情影响，造成无法经营，下年不再租赁案涉房屋的短信，原、被告在合同中并未约定解除条件，疫情在石柱县造成的影响也不过几个月时间，对剩余八年的租期影响不大，不能以不可抗力致使不能实现合同目的为由解除合同，故被告单方解除合同属违约解除，即使原告认可从2020年7月14日解除，被告亦应承担违约责任。由于被告主张违约金约定过高，本院综合考虑出租人作为守约方也负有防止损失扩大的义务、案涉房屋剩余租赁期限、租赁房屋是否易于再行出租、被告的过错程度、原告免收被告三个月装修期的房租等因素酌定由被告赔偿原告六个月的租金作为违约金，由于合同中约定第三年的租金在第一、二年的基础上要上浮5%，从2020年7月15日起即为第三年开始，租金应按21000.00元/年计算，六个月的租金损失为21000.00元÷12×6=10500.00元。其次，关于物管费的问题。原、被告在合同中约定，租赁期间乙方承担每月的物管费、水费、电费，案涉《商铺租赁合同》于2020年7月14日解除，解除合同前的物管费按约定应由被告交纳，虽然合同解除后的2020年7月仅半个月，但被告不单方违约解除合同，整个7月的物管费均应由被告交纳，被告违约解除合同后，案涉房屋并未租出，故2020年7月后半月的物管费仍应由被告承担。经计算，案涉房屋物管费为4.81元/平方米/月，本案50.54平方米的房屋两个月的物管费为486.19元，现原告仅主张454.86元，不违反法律规定，本院予以支持。第三，关于墙体恢复原状的问题。《商铺租赁合同》中约定，承租方装修过程中需要改变房屋容貌和改变结构（承重墙不得改变）后，若乙方不再承租时必须还原房屋结构。原告请求被告将墙体恢复原状的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。因原、被告双方在庭审中均认可原墙体为空心砖、墙面搓沙，故被告应将原告墙体恢复至原状态。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：被告蒋黎明于本判决生效之日起十日内支付原告周少权、陶玉芬违约金10500.00元和2020年6月至7月的物管费454.86元，以上共计10954.86元；二、被告蒋黎明自本判决生效之日起十日内将已经拆除的石柱县X号商铺的墙体恢复原状（空心砖墙体、墙面搓沙）；三、驳回原告周少权、陶玉芬其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1061.38元，减半收取530.69元，由原告周少权、陶玉芬负担415.47元，由被告蒋黎明负担115.22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员  罗 成二〇二〇年九月十五日法官助理  张全玉书 记 员  赵 华