沈阳市沈北新区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽0113民初4867号原告：辽宁华龙源实业发展有限公司，住所地沈阳市辉山农业高新技术开发区芳草路**10门。统一社会信用代码：9121010075551662X1。法定代表人：李玉波，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯红涛，男，系该公司副经理。委托诉讼代理人：李玉忠，系辽宁明格律师事务所律师。被告：沈阳兴戈物业管理有限公司，住所，住所地沈阳市铁**兴工北街**div>统一社会信用代码：91210106755520725F。法定代表人：刘戈，系该公司总经理。委托诉讼代理人：生洪涛，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：张蕊，系辽宁紫鸣律师事务所律师。原告辽宁华龙源实业发展有限公司（以下简称“辽宁华龙源公司”）与被告沈阳兴戈物业管理有限公司（以下简称“沈阳兴戈公司”）物业合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告辽宁华龙源公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的《风度泊林住宅小区前期物业服务合同》、《物业管理补充协议》已经解除。2、保留原告向被告追索赔偿的权利。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2008年签订了《风度泊林住宅小区前期物业服务合同》，并于2008年9月9日由被告向原告出具承诺书，约定双方的权利义务以双方签订的补充合同为准。2012年5月21日，双方签订了物业管理补充协议。2019年原告发现公共设施破损，小区居民多次上访告状，被告霸占原告闲置用房以出租，破坏高层楼房电梯及配电设施，令原告忍无可忍，原告及小区居民多次报警，目前公安已立案侦查。原告于2019年8月1日，向被告法定代表人送达了《解除委托物业服务的通知函》，以书面方式通知被告解除双方的合同关系。送达后，至今被告未就该通知函的法律效力提出异议。虽然双方的合同解除，但依协议约定，被告因其违约行为给原告造成的损失，负有完全的赔偿责任。原告保留索赔的权利。被告沈阳兴戈公司答辩称，一、原告并非前期物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，原告主体资格不适格。房屋出售后，业主已经是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，即实质当事人。开发商仅在小区未成立业主大会前，为小区选聘物业公司的法定义务。原告无权代表全体业主要求解除案涉前期物业服务合同，其作为原告提起诉讼，主体本身不适格。二、案涉前期物业服务合同不属于委托合同，原告无权任意解除。三、原告依据2019年8月向被告送达《解除委托物业服务的通知函》，被告未提出异议为由请求确认协议解除，无法律依据。只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。原告既无解除物业服务合同的主体资格，被告实质上也并存在根本违约的行为，原告并非享有法定或约定解除权的当事人，因原告向被告发出的解除服务的通知函不能达成解除合同目的。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，原告辽宁华龙源公司与被告沈阳兴戈公司签订了《风度泊林住宅小区前期物业服务合同》，原告辽宁华龙源公司选聘被告沈阳兴戈公司为风度泊林住宅小区提供前期物业服务。2012年5月21日，双方又签订《物业管理补充协议》，该合同及补充协议约定自协议签订之日起小区业主委员会成立时止。如被告未按标准提供服务，业主不满意度达30%以上，原告可自行解除与被告的委托合同，另行委托他人进行前期物业管理。2019年8月1日，原告辽宁华龙源公司向被告沈阳兴戈公司发出《解除委托物业服务的通知函》，该函载明：“鉴于物业管理出现诸多违反双方协议的事项，造成园区管理混乱，业主投诉超多，现决定解除双方的合同及补充协议，待双方办理交接后，园区物业暂由我方成立的“风度泊林园区综合管理办公室”接管服务…。”被告沈阳兴戈公司收到该函后称原告辽宁华龙源公司无权解除物业合同，无权接管物业，双方产生争议。在诉讼过程中，双方当事人均认可涉案园区的房产从2010年至2014年陆续交付业主入驻，涉案园区共有1700余户，已销售1300余户，尚有390余户房产未销售。涉案园区至今未成立业主大会或业主委员会。在诉讼过程中，原告辽宁华龙源公司称被告沈阳兴戈公司强占其开发的地上一层部分车库对外租赁，并称被告沈阳兴戈公司强行霸占其办公场所，被告沈阳兴戈公司称依据与原告工作人员协议曾对外租赁部分车库，所谓的办公场所是园区公共服务区域，并非原告辽宁华龙源公司有权占有使用。本院认为，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人、和其他组织。结合合同及补充协议、解除委托物业服务的通知函、当事人陈述、收据、情况说明、照片等证据材料，可证原告辽宁华龙源公司作为涉案园区的房产开发企业，在园区房产入驻前，代表全体业主与被告沈阳兴戈公司签订的前期物业服务合同，依法履行选聘物业公司为涉案园区提供物业服务的义务。原告辽宁华龙源公司出售房产后，购房人成为了涉案园区的业主，依法享有业主的权利，依法与被告沈阳兴戈公司履行该物业合同的权利义务。依据关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力的相关规定，原告辽宁华龙源公司出售房产后，涉案前期物业合同即约束涉案园区的全体业主与被告沈阳兴戈公司。依据物权法相关规定，是否解聘被告沈阳兴戈公司的物业服务，由涉案园区的全体业主共同决定，并非原告辽宁华龙源公司。原告辽宁华龙源公司与是否解除被告沈阳兴戈公司的前期物业服务合同无法律上的直接利害关系，不具有原告的诉讼主体资格，无权向被告沈阳兴戈公司主张确认《风度泊林住宅小区前期物业服务合同》及《物业管理补充协议》是否已解除。如上所述，原告辽宁华龙源公司对上述前期物业服务合同及补充协议依法无解除权，又未提供充足证据证明被告沈阳兴戈公司违约致使前期物业服务合同目的根本无法实现，以解除通知函形式通知被告沈阳兴戈公司解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。现涉案前期物业服务合同及补充协议约束涉案园区的全体业主与被告沈阳兴戈公司，原告辽宁华龙源公司无全体业主的书面授权或经全体业主授权的证据，无权代表全体业主针对所谓的被告沈阳兴戈公司“物业服务违约”造成原告损失主张或保留主张追索赔偿权利。若原告辽宁华龙源公司为涉案园区房产的业主个体，认为被告沈阳兴戈公司的物业服务造成其损失，可依法另行主张权利。原告辽宁华龙源公司主张被告沈阳兴戈公司强占车库、办公场所，与本案物业合同纠纷并无法律上的关联，原告辽宁华龙源公司可另案主张权利。综上，原告辽宁华龙源公司的诉讼主体资格不适格，依法应裁定驳回原告辽宁华龙源公司的起诉。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用驳回原告辽宁华龙源实业发展有限公司的起诉。案件受理费原告辽宁华龙源实业发展有限公司已预交50元，予以免收。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  肖鲁峰二〇二〇年九月十八日法官助理葛德强书记员徐波本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用第二百零八条立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。