广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初7371号原告：王薇（反诉被告，下称原告）。委托诉讼代理人：李艳，广东赤道律师事务所律师。被告：王小花（反诉原告，下称被告）。委托诉讼代理人：宋孝增，广东旗轩律师事务所律师。原告王薇与被告王小花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，被告王小花提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理，案件转为适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李艳，被告委托诉讼代理人宋孝增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王薇向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租赁押金12000元整，并向原告支付逾期返还利息（以12000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月8日起计至付清之日止）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年11月15日与被告签署《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于东莞市虎门镇碧桂园客天下花园西区**商业办公楼商铺106铺位。签署合同后，原告向被告支付了押金12000元，被告向原告开具收据一份。原告承租租赁物业期间，均按照合同约定履行承租义务，但被告却多次在未通知原告的情况下，私自对租赁物业停电，严重影响原告正常经营。2020年1月7日，被告再次对租赁物业采取了停电措施。原告租赁物业目的在于进行商业经营，被告多次无故停电，已严重影响原告正常经营。为此，原告不得不于2020年1月8日通知被告解除租赁合同，并于2020年1月13日交还租赁物业给被告。原告认为被告多次无故停电行为，已造成租赁合同目的无法实现，原告有权解除租赁合同，被告应当向原告返还押金。为维护自身合法权益，原告起诉至法院。被告王小花辩称，因原告多次违反约定，未按时缴纳租金。另外，原告在租赁期限未满的情况下，无故违法解除合同，故按照合同约定以及相关法律规定，押金不应该退还，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告王小花向本院提出反诉请求：1.原告缴付2019年12各月逾期租金的滞纳金，按合同约定每日2%，共计8462元；2.原告付清2020年1月租金1485.78元；3.原告赔付被告因原告擅自违约导致商铺没有转租他人的经济损失20160元；4.原告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告2018年11月15日与被告签署《商铺出租合同》，约定原告承租被告位于东莞市虎门镇碧桂园客天下花园西区**********。签署合同后，原告向被告支付押金12000元，以及2018年12月租金6000元，支付方式为微信转账。原告没有按照合同约定，每个月都有拖欠租金，按照租赁合同的约定应该支付滞纳金。2020年1月14日原告交付钥匙时仍未缴纳1月份租金。由于原告未提前书面告知退租事宜导致被告至今未将商铺及时租出，原告应支付被告三个月的租金损失共计20160元。原告王薇针对被告的反诉辩称，被告请求的2019年12个月的逾期滞纳金是没有依据的，因为根据原告所提供的微信聊天记录可以看出，原告在逾期交租时均是经过被告同意的，且被告在长达一年期间内，均未提出任何异议，应视为被告以默示行为同意了原告的迟延交租，因此现在被告提起滞纳金的诉请不应获得支持。如果法院认为应当支持，合同所约定的逾期缴纳的滞纳金标准也过高，应当予以调整。原告已经向被告支付了2020年1月的租金，无需继续支付，从原告所提交的微信转账记录可以看出，原告已经向被告支付1549元，从2020年1月7日起，被告就开始对租赁物业采取停水停电措施，从2020年1月7日起，租赁物业已经不再具备基本的使用功能，因此，被告诉请租金的主张不应支持。原告的解约行为为合法解约，被告主张经济损失没有依据。根据原告提供的证据可以看出，被告承诺租赁物业2020年1月的租金是按照6000元收取的，但是被告却在2020年1月5日要求原告按照6720元缴纳租金，该行为已属违约。另外，在原告通知被告收取租金现金的情况下，被告不仅没有收取，反而在2020年1月7日开始对租赁物业采取停水停电的措施。根据双方所签署的合同可以看出，被告并不具备停水停电处理的权利。即便原告存在逾期交租，合同也已经约定了被告的救济措施，也就是要求原告支付滞纳金，以及在达到一定期限后解约，因为被告的停水停电行为已经属于严重违约，且导致原告无法继续经营，在原告多次沟通无果的情况下，未避免因停水停电造成原告经营损失的扩大，原告不得不要求解除租赁合同，原告的解约行为是合法的，被告主张经济损失不应得到支持。经审理查明：2018年11月5日，原告作为承租方，被告作为出租方，签订了《商铺出租合同》，约定：“商铺地址为虎门碧桂园客天下花园西区1号商业、办公楼商铺106铺位；租赁期限为5年，自2018年11月15日起至2022年12月5日止；第一年每月租金为6000元，每隔一年递增12%（在上一年租金基础上）即：第一年每月租金6000元，第二年每月租金6720元，第三年每月租金6720元……；租金采用按月支付方式，并于当月5日前缴清，逾期按每日2%计付滞纳金，如逾期一个月未缴清，被告有权终止合同，没收押金，收回商铺。”同日，原告向被告支付了押金12000元。原告提交了与被告的微信聊天记录，显示：2019年12月3日，被告说“……如果你要做下去，第二年不给你递增了，还按之前的价格，如果你做不了，那你就把钥匙给我，我好招租”；2019年12月5日，被告说“你这一年没有一次是按时交的”、“我也没办法，我说了，你后面一年按时交租了，满一年，我给你减免一个月”；2020年1月5日，被告发送一张载明“王薇客天下西区106号铺租金6720元”的收据给原告，并说“这个月的租金你付一下”，原告回复“过来拿现金吧，我昨天收了现金，微信里面没钱，支付宝也没钱，你过来拿钱吧……”，被告回复“按合同约定的”、“以前怎么付的就怎么付，微信或支付宝”、“你不租，跟物业把手续办了”，原告说“我不租你的房子了，你过来退吧”；2020年1月6日，原告说“我同你按合同清完”、“你过来收房租，给现金你，如果你停电的话，我就报警”，被告说“之前让我去拿，我去了你给我现金了？你什么时候房租是给的现金”。原告还提交了2019年3月至11月与被告的微信聊天记录，主张原告延迟交租是经过被告同意的。原告主张，被告承诺给原告2020年租金优惠，即2020年租金仍按照6000元每月收取，但被告违反约定，在2020年1月份仍要求原告按照6720元支付。被告则主张，被告从未同意原告迟延交租，每次都是被告催促原告，微信聊天记录也没有明确承诺给原告减免租金，即使有提到也是附条件的，是租满一年且每个月按时交租的情况下可以减免一个月租金，但是从未承诺过租金不递增。原告主张被告多次对商铺停电，原告提交了2019年12月8日与“管家-梁某”的微信聊天记录，主张被告于2019年12月8日对与原告采取停电措施。原告还提交了视频，主张被告在未通知原告的情况下，自2020年1月7日起对原告租赁的案涉商铺采取停电措施，直至原告交还租赁物业之日，案涉商铺仍处于停电状态。被告主张其采取停电是在原告不缴纳租金的情况下进行的敦促行为，是原告没有按时缴纳租金，被告无奈向物业要求停水停电。被告提交了一份2020年1月7日的申请书，其上载明：“致虎门碧桂园物业服务中心：我是客天下花园（西区）1号商业、办公楼商铺106的业主王小花，因我个人原因（租户未交租金），现申请停水停电，相关责任由我自行承担。请管家协助安排！”2020年1月8日，原告向被告发出了《解除合同通知函》，以双方已约定第二年租金按6000元/月的标准，而被告要求原告按6720元/月的标准支付租金，并于2020年1月7日将商铺停电为由，通知被告其于2020年1月8日解除与被告的《商铺租赁合同》，并通知被告于收到函件后两日内接收商铺以及收到函件后次日向原告退还押金12000元。2020年1月9日，被告向原告发出《通知函》，内容为：“按照双方出租合同约定，乙方王薇未按规定时间内交清租金，属于单方面违约责任，提出申请解除合同无效。乙方必须立即交清租金（以及滞纳金）后方可重新提交申请。另通知细则如下：1.合同约定租金每月6720元，每月5号之前交清，逾期每天按2%收取滞纳金。2.在甲方发出通知后，如果逾期15天内仍未交清租金费用，甲方有正当权利行使提前终止合同，收回店铺，没收押金。3.合同约定期间，未交清费用并未征得甲方同意之前，乙方不得擅自搬离，造成违约责任由乙方承担。”2020年1月13日，原告向被告发出了《交接物业通知函》，内容为：“本人已于2020年1月8日通知阁下解除《商铺出租合同》，并已于2020年1月13日搬出虎门碧桂园客天下花园西区XX商业办公楼商铺106铺位，因阁下拒绝配合交接，本人已将钥匙存放于承租商铺106铺位门口门下面拿钥匙，请阁下在2020年1月15日前完成承租商铺验收及接收，如阁下在该期限届满后仍未接收的，亦视为阁下已完成承租商铺接收。请阁下于收到本函后次日内向本人退还押金12000元，同时本人将保留追究阁下因停电等行为给本人造成的损失的责任。”双方确认，原告于2020年1月14日将案涉商铺以及钥匙交给被告。2020年1月16日，原告通过微信转账向被告支付了2020年1月份共8天的租金1549元。被告主张，原告实际退租时间为2020年1月14日，故租金应缴纳至2020年1月14日。根据被告提交的原告确认的转账记录显示，原告2019年1月至12月的租金支付情况如下：2019年1月租金于2019年1月6日支付6000元，2019年2月租金于2019年2月13日支付6000元，2019年3月租金于2019年3月9日支付6000元，2019年4月租金于2019年4月8日支付6000元，2019年5月租金于2019年5月8日支付4500元、5月11日支付1500元，2019年6月租金于2019年6月6日支付3600元、6月11日支付2400元，2019年7月租金于2019年7月16日支付6000元，2019年8月租金于2019年8月8日支付2300元、8月12日支付1700元、8月17日支付1000元、8月22日支付1000元，2019年9月租金于2019年9月6日分两次共支付4000元、9月11日支付2000元，2019年10月租金于2019年10月9日支付3200元、10月14日支付1200元、10月16日支付1600元，2019年11月租金于2019年11月7日支付3000元、11月9日支付3000元，2019年12月租金于2019年12月8日支付6000元。另查明，根据不动产权证[粤（2019）东莞不动产权第0338XXX号]显示，案涉租赁物位于东莞市虎门镇北栅社区********客天下花园（西区）XX商业、办公室商铺106，被告为权利人。以上事实，有原告提交的《商铺出租合同》、收据、《解除合同通知函》及快递单、《交接物业通知函》及快递单、微信聊天记录、停电视频，被告提交的照片、微信聊天记录、《通知函》、转账记录、统计表、《停水停电申请书》、短信、欠费记录、不动产权证，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《商铺出租合同》系原告与被告的真实意思表示，其内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认，原、被告理应遵守合同约定，真实、全面、诚信地履行各自的合同义务。综合双方的诉辩意见，本院归纳争议焦点及分析如下：关于原告是否逾期交租的问题。《商铺出租合同》约定租金于当月5日前缴清。从原告2019年每月支付租金的时间看，原告确实每月支付租金均存在迟延的情况，从双方的微信记录看，虽然在被告催促原告缴纳租金时原告有告知被告需迟延交租，但被告在微信上的答复并不能认为双方变更了交租时间的约定，也不能表明被告放弃了向原告主张迟延交租的违约责任。原告未能按照合同约定的时间缴纳租金，构成违约，应承担相应的违约责任。《商铺出租合同》约定“逾期按每日2%计付滞纳金”，原告主张该约定的违约金标准过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告作为主张违约金过高一方，应就此提交相关证据予以证明。被告认为违约金与其损失相比，不存在过高的情形，由于损失是发生于被告，被告对于其损失较易举证证明，因此，被告亦需就其损失提交证据予以证明，但双方均没有就损失的大小提交证明予以证明，双方均应就此承担相应责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告对于其损失较易举证证明，其应承担较重的举证责任，鉴于逾期付款违约金的实质主要是逾期付款造成的利息损失，因此，在双方当事人均不能举证证明具体损失的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为每日2%的违约金标准过高，酌情认定逾期付款违约金按照年利率36%计算，计算为：6000元×36%÷365天×（1天+8天+4天+3天+11天+3天）+6000元×36%÷365天×3天＋1500元×36%÷365天×3天+6000元×36%÷365天×1天+2400元×36%÷365天×5天+6000元×36%÷365天×3天+3700元×36%÷365天×4天+2000元×36%÷365天×5天+1000元×36%÷365天×5天+6000元×36%÷365天×1天+2000元×36%÷365天×5天+6000元×36%÷365天×4天+2800元×36%÷365天×5天+1600元×36%÷365天×2天+6000元×36%÷365天×2天+3000元×36%÷365天×2天＝338.8元。被告主张的超出部分，本院不予支持。关于合同解除的问题。从2019年12月3日的微信内容看，被告对原告说“如果你要做下去，第二年不给你递增了，还按之前的价格”，可见被告确实答应了原告第二年不递增租金，还是按照原来的租金标准。按照双方的合同约定，2020年1月5日前应当支付2020年1月份的租金，虽然原告称其微信、支付宝没有钱，要求被告到店铺拿现金，但是支付租金是原告的合同义务，合同没有约定租金由被告上门收取，即使原告认为租金标准为6000元/月，其亦应当在2020年1月5日前按照6000元/月的标准支付，故原告在2020年1月5日前未能将租金交付给被告，即构成违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被告应向原告交付符合合同约定的租赁物，对租赁物进行停水停电，会导致案涉租赁物在租赁期间无法符合约定的用途。但在2020年1月5日已经到了支付租金的期限，在原告未履行交租义务的情况下，被告于2020年1月7日对案涉商铺进行停水停电可视为其行使先履行抗辩权。故在2020年1月8日原告仍未交租的情况下，原告以被告停水停电为由提出解除双方的租赁合同，尚不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故双方的租赁合同在2020年1月8日并未解除。从被告于2020年1月9日发给原告的《通知函》内容看，被告提出在原告交清租金后可重新提出解除合同，再结合双方在2020年1月14日交收了案涉商铺，原告在2020年1月16日通过微信向被告交付了1月份的租金等情况，本院认为应视为双方于2020年1月14日协商一致解除了双方的租赁合同。关于押金是否退还的问题。被告主张因为原告承租一年来每月都逾期缴纳租金，所以认为根据《商铺出租合同》的约定，被告可以不退押金。而《商铺出租合同》约定“如逾期一个月未缴清，甲方有权终止合同，没收押金，收回店铺”。如上所述，原告确实存在逾期支付租金的情况，但均未逾期超过一个月，尚未达成该条约定的不退押金的情形，且被告已主张了逾期支付租金的违约金，故被告主张不退押金，缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告返还押金12000元，本院予以支持。被告至今未退还押金，原告要求被告支付逾期返还的利息，本院予以支持，双方未约定返还押金的时间，故逾期利息应从原告主张权利时即起诉之日（2020年4月28日）起计算，故逾期返还押金的利息应以12000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率计算，从2020年4月28日起计至款项付清之日止。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于2020年1月份租金的问题。如上所述，双方的租赁合同于2020年1月14日解除，但被告于2020年1月7日开始对案涉商铺进行了停水停电，虽然可构成行使先履行抗辩权，但不能排除由此而产生的其他责任。被告对案涉商铺进行停水停电，导致案涉商铺无法符合约定的用途，故停水停电期间不应当计算租金。因此，即使按照6720元/月的标准计算，原告亦已足额支付了租金，故被告诉请原告支付租金1485.78元，缺乏依据，本院不予支持。关于被告主张的租金损失问题。被告以原告未提前书面告知退租事宜为由主张三个月的租金损失20160元，如上所述，双方于2020年1月14日协商一致解除了双方的租赁合同，故被告主张商铺空置的租金损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王小花应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王薇返还押金12000元及支付逾期利息（逾期利息以12000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2020年4月28日起计算至款项付清之日止）；二、原告王薇应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告王小花支付逾期付款违约金338.8元；三、驳回原告王薇的其他诉讼请求；四、驳回被告王小花的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元（原告已预交），由被告王小花承担；反诉受理费276元（被告已预交），由原告王薇承担3元，被告王小花承担273元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇二〇年十一月二十日书记员 章碧煌