广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4947号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：曹青珠，女，1984年10月3日出生，汉族，身份证住址甘肃省武威市凉州区************。被上诉人（原审原告）：许发先，男，1979年2月5日出生，汉族，身份证住址甘肃省武威市凉州区************。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人曹青珠、许发先商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12868号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、关于一审法院认定逾期交房违约金截止时间问题。一审法院认定逾期交房违约金截止时间有误。一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付之日止，没有依据。根据商品房买卖合同附件六补充协议第五条的约定，逾期交房违约金应截止至上诉人取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，因为《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得即表明涉案房屋的供水、供电、管道煤气符合正常使用，如若被上诉人不接收涉案房屋，按照约定上诉人不承担逾期交房责任。故逾期交房违约金截止时间应为上诉人取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日，最迟不应晚于上诉人取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知被上诉人之日，一审判决违约行为的截止时间未明确包括前述情形，不符合双方合同约定及相关法律法规的规定，日后不可避免双方因此而再发生争议。且如被上诉人在上诉人取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则逾期交楼违约行为的截止时间则为被上诉人办理收楼手续之日。此既符合双方合同约定，亦避免双方日后因同一案件再次发生争议，增加诉累。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.涉案商品房买卖合同是双方协商一致、自愿签订的，不存在欺诈胁迫显失公平等情形，合法有效。合同第九条第2点即逾期交楼违约金责任条款，已通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，被上诉人亦未就该条款向权力机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高，应以双方约定为准，上诉人承担的逾期交楼违约金应以不超过被上诉人已付房价款的1%为准。双方已经对逾期交房违约金的数额进行了明确约定，被上诉人未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，被上诉人只有获利而无相应损失，故一审法院不支持逾期交楼违约金限额的约定并判决上诉人支付逾期交房违约金不设上限有误，上诉人承担的违约金明显过高，对上诉人显然不公。3.如上诉人逾期交房的时间过长，根据买卖合同约定，上诉人逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了被上诉人解除买卖合同的权利。4.上诉人作为长期经营房地产开发的企业，逾期交房的时间越长，上诉人承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，上诉人不存在怠于交房的理由，故上诉人必当尽力争取早日将涉案商品房交付被上诉人。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在涉案商品房房价迅猛上涨，被上诉人获益，上诉人承担的开发成本上升，上诉人受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使上诉人存在逾期交房，上诉人因此承担的逾期交房违约金总额不应超过被上诉人已付总房价款的1%。三、涉案商品房所在建设工程因新冠肺炎疫情影响而停工停产，通大公司主张扣除2020年1月23日至2020年3月31日的逾期交房违约责任，即扣减相应的逾期交房违约金。买受人在一审诉讼中同意扣减相应违约金，此系买受人对于自身权益的处分，应予照准，一审法院仅扣除37天的违约金不符合相关法律法规的规定。曹青珠、许发先辩称：不同意通大公司的上诉。曹青珠、许发先于2020年5月13日向一审法院起诉请求：通大公司向曹青珠、许发先支付逾期交房违约金（计算方法：以购房款588714元为本金，从2018年7月1日起至通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证同时将符合合同约定的商品房交付给曹青珠、许发先使用之日止，按日0.03%标准计算，已实际逾期交房的违约金于判决生效之日起10日内向曹青珠、许发先支付，之后于每月30日支付当月违约金）。一审法院认定事实：1.2015年10月6日，曹青珠、许发先与通大公司签订中山市商品房买卖合同约定，曹青珠、许发先以588714元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区*********的房屋，合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接收单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，曹青珠、许发先如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。3.2020年1月23日，因受新型冠状病毒疫情影响，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，省内所有企业停工停业。2020年2月8日，中山市火炬开发区发布火炬区企业复工指引，载明：规上企业、限上企业优先复工申请，申请备案时间不早于3月1日前。4.一审庭审中，曹青珠、许发先称若因新型冠状病毒疫情导致停工确实存在，对于通大公司要求扣减2个月的停工期限，曹青珠、许发先予以同意。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与曹青珠、许发先签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2018年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付曹青珠、许发先使用。通大公司其至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自2018年7月1日起承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向曹青珠、许发先支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而曹青珠、许发先如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已一年多，目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即通大公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给曹青珠、许发先使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于曹青珠、许发先实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于曹青珠、许发先逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的曹青珠、许发先以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。但合同约定的按日按已交付房价款0.01%的标准并不属于明显过低，曹青珠、许发先主张调整为按日按总房价的0.03%的标准计算一审法院不予支持。至于逾期交房违约金的计算截止时间，一审法院认为，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，因此逾期交房违约金应计算至房屋实际交付之日止。至于曹青珠、许发先要求通大公司每月30日支付当月违约金，因通大公司具体办妥中山市建设工程竣工验收备案登记证的时间未定，无法确定通大公司逾期交房违约行为的持续时间，曹青珠、许发先可在逾期交房违约金实际产生后向法院申请强制执行相关款项，不宜在判决中要求通大公司每月按期向曹青珠、许发先支付逾期交房违约金。对于因新型冠状病毒的疫情引起的停工问题。该停工要求产生于合同约定的交付时间之后，在通大公司违约期间出现的突发停工情况，应由在通大公司自行承担停工的风险，该停工期间不应在逾期交房违约天数中扣除。但一审庭审中，曹青珠、许发先明确表示若因疫情停工确实存在，其同意扣减相关停工日期（以2个月为限）。此为曹青珠、许发先对其权利的正当处分，一审法院予以准许。广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，省内所有企业停工停业。因通大公司为中山市火炬开发区的企业，其复工时间应依据中山市火炬开发区发布火炬区企业复工指引，因此通大公司复工的时间应不早于2020年3月1日，一审法院推定通大公司的复工时间为2020年3月1日。因此通大公司应付逾期交房违约金天数应扣除2020年1月24日至2020年3月1日的停工期限，共37天。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日起七日内向曹青珠、许发先支付逾期交房违约金[以588714元为基数，自2018年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至通大公司实际交付房屋之日止，总应付逾期交房违约金应扣除2178.24元（588714元×0.01%×37天）]。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1356元（曹青珠、许发先已预付），由曹青珠、许发先负担904元，由通大公司负担452（通大公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付曹青珠、许发先）。二审中，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.二审期间，通大公司称尚不能确定涉案小区建设工程项目何时能够取得竣工验收备案登记证。2.一审庭审时，通大公司提供相应的网页截图为证据，拟证明2020年1月24日至2020年3月31日为新冠肺炎疫情期间，应扣减2个月的施工期限。经庭审质证，曹青珠、许发先确认该证据的真实性，并称：“对被告要求扣减2个月施工期限，如果文件是真实的，我同意接受扣减，如果文件不是真实的，我不同意扣减。”本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与涉案业主签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的诉辩意见，本院具体分析如下：首先，关于逾期交房违约金计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以适当调整。涉案商品房买卖合同中约定：如通大公司未按约定期限交房，则按日向业主支付已交付房价款0.01%的违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而业主如未按期付款，通大公司有权要求业主每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天，通大公司随时有权在无需催告业主的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时业主还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。前述逾期交房违约金的封顶条款并未与通大公司的违约时限相联系，且明显与业主因逾期付款所产生的违约责任不对等，该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。而经查，合同约定的交房时间为2018年6月30日前，但通大公司至今尚未履行交房义务，逾期已超过两年，且通大公司至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在此情况下，若按合同约定的总房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，则一方面不足以体现通大公司作为违约方应承担的相关责任，另一方面，通大公司逾期交房的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，按上述方法计算的违约金亦明显不足以弥补业主作为守约方的经济损失。故本院认为，在涉案商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任条款有失公允、通大公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主有权以逾期交房违约金标准过低为由要求调整违约金标准。一审法院采信业主关于合同约定的逾期交房违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按每日万分之一的标准计算，与《合同法》第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。其次，关于逾期交房违约金截止时间问题。业主已足额支付购房款，则通大公司有义务向业主交付符合合同约定的商品房，故一审判决逾期交房违约金计算至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并向业主实际交付该商品房之日止并无明显不当，本院可予维持。而依照商品房买卖合同第八条、第十一条约定，涉案商品房交付前必须先取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并满足合同约定的交楼条件，并由通大公司依约通知业主收楼，业主再依约按照通大公司指定的合理期限内办理商品房交接手续，本院在此对商品房实际交付之日予以明确说明为通大公司依约交付之日或者是业主知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收了商品房即视为实际收楼之日。对于因新型冠状病毒的疫情引起的停工问题。即使按照通大公司所述即新型冠状病毒疫情属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，因疫情发生在通大公司交房义务履行期限届满之后，故依照上述规定不能免除通大公司在疫情期间的逾期交房违约责任。但一审庭审中，曹青珠、许发先明确表示若因疫情停工确实存在，其同意扣减相应的停工时间。此为曹青珠、许发先对其自身权利的合法处分，应予照准。现通大公司并未提供相应的证据证实涉案商品房所在建设工程实际复工的时间。一审法院根据广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，省内所有企业停工停业，以及涉案楼盘所在的中山市火炬开发区发布火炬区发布的企业复工指引的相关内容，推定通大公司对涉案楼盘的复工时间为2020年3月1日、通大公司应支付逾期交房违约金的时间应扣除2020年1月24日至2020年3月1日共计37天的停工期限，并无明显不当，本院予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人通大公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2712元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年九月二十八日书记员  韦健淳