北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初21255号原告：陈玉婷，女，1976年5月25日出生，汉族，北京市顺义区居民。委托诉讼代理人：孙燕青，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹英，北京市中银律师事务所律师。被告：许亚良，男，1970年7月6日出生，汉族，北京市顺义区居民。被告：韩春满，男，1958年4月29日出生，汉族，北京市顺义区居民。被告兼被告韩春满委托诉讼代理人：韩霜霜（韩春满之女），1987年10月24日出生，汉族，北京市顺义区居民。第三人：刘国英，女，1964年7月17日出生，汉族，北京市顺义区居民。委托诉讼代理人：韩霜霜（刘国英之女，同前述被告韩霜霜），1987年10月24日出生，汉族，北京市顺义区居民。第三人：蒋德坤，男，1985年10月10日出生，汉族，北京颐何道健康管理有限公司负责人。委托诉讼代理人：黄长浩，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨双，北京百朗律师事务所律师。第三人：北京墅生活房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇榆阳路**（名都园南门外），统一社会信用代码911101133442944013。法定代表人：任清京，总经理。原告陈玉婷与被告许亚良、韩春满、韩霜霜，第三人蒋德坤、第三人北京墅生活房地产经纪有限公司（以下简称墅生活公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月26日作出（2018）京0113民初19074号民事判决。原告陈玉婷不服提起上诉。北京市第三中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）京03民终3905号民事裁定：撤销北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初19074号民事判决，发回北京市顺义区人民法院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。重审期间，经原告陈玉婷申请，本院依法通知刘国英作为第三人参加诉讼。原告陈玉婷及其委托诉讼代理人孙燕青、曹英，被告许亚良，被告兼被告韩春满及第三人刘国英之委托诉讼代理人韩霜霜，第三人蒋德坤及其委托诉讼代理人黄长浩，第三人墅生活公司之法定代表人任清京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉婷向本院提出诉讼请求:1．判令被告韩春满和第三人刘国英共同配合原告陈玉婷将北京市顺义区XXX全部房屋不动产所有权变更登记至原告陈玉婷名下；2．判令被告韩春满承担违约责任并向原告陈玉婷给付违约金4032000元（违约金以已付购房款12800000元为基数，按照每日万分之五的标准计算，自2018年3月16日起暂计算至2019年12月16日，实算至北京市顺义区XXX全部房屋不动产所有权变更登记至原告陈玉婷名下之日止）；3．判令被告韩春满给付原告陈玉婷维权律师费330000元；4．判令被告韩春满给付原告陈玉婷诉讼保全保险服务费49100元；5．判令被告韩春满给付原告陈玉婷居间服务费128200元；6．判令被告韩春满给付原告陈玉婷保全费15000元；7．判令被告韩春满给付原告陈玉婷垫付水费及物业管理费15529．9元；8．判令被告韩霜霜、许亚良，第三人刘国英对上述第2、3、4、5、6、7项诉讼请求承担连带给付责任。事实和理由：原告与被告韩春满在墅生活公司提供居间服务情况下，于2018年1月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告韩春满名下顺义区XXX全部房屋（以下简称涉诉房屋）一套。签订合同后，原告陆续按约定履行了全部合同义务，并支付中介费128200元。但被告却未按约定履行房屋交付及不动产转移登记义务。后原告与被告韩春满于2018年3月12日在居间人参与下签订《交易资金划转变更补充协议》，该协议对权属变更及房屋交付日期做了明确约定。为保证该协议履行，韩春满称房屋实际所有人为被告韩霜霜、许亚良，原告要求二人为韩春满之合同义务提供担保，二人在补充协议上签字，同意担保。但此后被告仍没有履行合同义务之诚意，虽多次口头承诺办理不动产转移登记手续，但至今未办理。被告的行为已经严重违约，应当按照约定承担违约责任。根据《北京市房屋买卖居间合同》备注部分：“如果甲乙双方单方违约，居间服务费由违约方承担”之约定，因被告韩春满恶意违约导致涉诉房屋至今无法完成不动产转移登记，故应当承担因违约行为而承担的居间费。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流、优化司法资源配置的若干意见》（法发[2016]21号）第22条之规定，被告应当承担原告陈玉婷因维权产生的律师费等费用。原告对于监管账户申请财产保全花费的诉讼保全保险服务费和保险费也属于原告维权的费用，应由被告承担。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告许亚良、韩春满、韩霜霜共同辩称，我方同意原告第1项诉讼请求。我方不同意原告第2项诉讼请求，不同意承担违约金，因为存在不可抗力，蒋德坤对涉诉房屋有抵押权，但是其债权存在欺诈，我方是受害方，是蒋德坤有抵押权不同意将房屋过户给原告。房屋已经在2018年4月实际交付原告支配控制。我方不同意原告第3项诉讼请求，请律师不是必须的，是原告自行选择的，不应由我方承担费用。第4项诉讼请求的保险服务费不应由我方承担，我方也是受害方。我方不同意第5项诉讼请求，房屋已经给付原告，不应由我方承担居间费。我方不同意第6项诉讼请求，这是原告自己要选择保全的，应由其自行承担。我方不同意原告第7项诉讼请求，不存在原告所述垫付情况。我方交付给原告时没有欠付水电费。第三人刘国英述称，同三被告答辩意见，同意过户。第三人蒋德坤述称，原告第3-8项诉讼请求与我方无关，不发表意见。我方对于该房屋享有抵押权，对于抵押权纠纷我方已经提起再审，现在已经受理，正在审理中。我方抵押权仍存在的情况下，房屋不能过户给原告。第三人墅生活公司述称，对原告诉讼请求我方不发表意见，我方是居间方，由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：韩春满与刘国英系夫妻关系，韩霜霜系二人之女。许亚良、韩霜霜表示二人原系夫妻关系，于2017年离婚。韩春满与刘国英认可涉诉房屋系夫妻共同财产，刘国英对涉诉房屋买卖知情且同意。2018年1月25日，韩春满（出卖人）与陈玉婷（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定经墅生活公司居间介绍，陈玉婷购买涉诉房屋，该房屋已经设定抵押，抵押权人为个人，抵押登记日期为2017年4月24日，出卖人应于2018年2月6日前申请办理抵押注销手续；该房屋成交价格为473万元，该房屋成交总价为1282万元，该房屋附属设施、设备、装饰装修等809万元；买受人向出卖人支付定金122万元；买受人应将房价款存入双方共同委托的顺义区房屋建设委员会在中国建设银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户，账号为双方交易账户账号，买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；出卖人应当在权属转移登记后且2018年3月22日前将该房屋交付给买受人，出卖人逾期交房的，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，买受人未能在权属转移登记后10个工作日内或120日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1．如因出卖人的责任，买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。合同中还对违约责任、税费相关规定、争议解决方式等内容进行了约定。该合同附件五为《自行划转补充协议》，乙方为陈玉婷，甲方为韩春满，部分内容为：乙方应于缴税当日且2018年3月5日前，支付给甲方首付款1160万元，优先用于甲方偿还贷款，待乙方支付首付款后1个工作日内，且于抵押权人许可的最短时限内，甲、乙双方同意由墅生活公司陪同甲方至抵押权人处全额还清甲方的贷款余额，并由墅生活公司收执从抵押权人处取得的该房产之房屋所有权证、他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等原件，由墅生活公司代为办理抵押注销手续；自过户之日起3个工作日乙方监管的全部资金解冻到甲方，如有未解冻，丙方按天赔甲方滞纳金千分之五。2018年1月25日，韩春满（甲方、出卖人）与陈玉婷（乙方、买受人）及墅生活公司（丙方、居间人）签订了《北京市房屋买卖居间合同》，部分内容为：涉诉房屋的抵押状况为已设立抵押，抵押权人为个人，贷款余额约300万元，由甲方自行还清；甲、乙双方定于丙方通知之日起120日内/2018年4月22日前，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续；甲方应于权属转移登记后且2018年3月22日前向乙方交房；乙方应向丙方支付居间服务费128200元；十、备注：甲、乙、丙三方协商一致：如因不可抗力导致交易无法完成，甲乙双方和平解约，甲方退还乙方全部已付款项，丙方退还居间服务费，如甲乙双方单方违约，居间服务费由违约方承担。陈玉婷于2018年1月26日给付墅生活公司居间服务费128200元。合同签订后，陈玉婷支付韩春满定金122万元。2018年3月12日，韩春满（甲方）、陈玉婷（乙方）、墅生活公司（丙方）签订《交易资金划转变更补充协议》，约定经甲乙丙三方协商一致，关于北京市存量房屋买卖合同编号为（SSHCLMM00000196号）、网签合同编号为（C1593042）的交易资金划转以及对缴税、过户、房屋交付等相关事项做出如下变更和约定：1．乙方以于2018年2月14日以银行转账的方式向甲方支付50万元，乙方应于2018年3月13日前或缴税当日以银行转账的方式直接向甲方支付635万元，以资金监管的方式向甲方支付473万元，剩余尾款2万元乙方应于甲方交房当日以现金的方式支付给甲方。2．双方应于2018年3月13日前共同前往办理完成缴税事宜。3．甲乙双方应积极配合于2018年3月16日前完成权属登记。4．甲方应于2018年3月16日前向乙方交房。5．另许亚良、韩霜霜二人作为甲方担保人及相应法律责任承担人对本交易进行担保并同甲方共同承担相应法律责任。6．如因甲乙双方任何一方不积极配合或不履行上述约定条款，导致上述约定不能如期完成或履行的，由违约方（不积极配合或不履行方）承担惩罚性违约金，违约金支付标准为10万元/日。甲方处有韩春满、许亚良、韩霜霜签字，乙方处有陈玉婷签字，丙方处有墅生活公司盖章。陈玉婷、韩春满、许亚良、韩霜霜、刘国英均认可涉诉房屋于2018年3月23日交付给陈玉婷，并认可双方后协商一致将房款变更为1280万元。陈玉婷于2018年2月14日给付韩春满购房款50万元，于2018年3月12日给付韩春满购房款635万元。现涉诉房屋尚有473万元在北京市顺义区住房和城乡建设委员会资金监管账户中未支付给韩春满，剩余房款已经付清。韩春满、许亚良、韩霜霜、刘国英对于该473万元表示不要求且不同意在本案中处理。诉讼中，对陈玉婷主张的水费及物业管理费15529．9元，韩春满、许亚良、韩霜霜、刘国英同意支付。涉诉房屋2017年4月24日设立抵押权，权利人为蒋德坤，被担保主债权数额700万元，不动产登记证明号为京（2017）顺不动产证明第XXX号。2017年4月13日，蒋德坤（甲方、出借方）与韩春满、刘国英、韩霜霜、许亚良（乙方、借款人）签订借款合同，约定借款用于购房，借款金额为700万元，借贷期限为3个月，自2017年4月13日至2017年7月12日，利息为月息3%，每月12日给付。2019年5月31日的（2018）京0113民初26552号民事判决书判决韩春满、刘国英、韩霜霜、徐亚良偿还蒋德坤借款本金700万元并支付利息。陈玉婷于2019年以抵押权纠纷为由起诉韩春满、蒋德坤，请求判令韩春满、蒋德坤注销位于顺义区XXX全部房屋设置的抵押权（京20**顺不动产证明第XXX号），办理抵押权解除手续等。本院作出（2019）京0113民初8890号民事判决书，判决驳回陈玉婷的全部诉讼请求。陈玉婷不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）京03民终10786号民事判决书，判决：一、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初8890号民事判决；二、蒋德坤、韩春满于本判决生效之日起七日内办理坐落于北京市顺义区XXX全部房屋设置的抵押权[京（2017）顺不动产证明第XXX号]注销登记；三、驳回陈玉婷的其他诉讼请求。该案陈玉婷委托诉讼代理人与本案中的委托诉讼代理人相同。本案诉讼中，各方均认可涉诉房屋为蒋德坤设立的前述抵押权已经于2020年5月21日注销登记。蒋德坤称该抵押权所担保的债权其已经根据（2018）京0113民初26552号民事判决书申请强制执行，目前尚在执行中。陈玉婷在（2018）京0113民初19074号案件中申请财产保全，本院作出（2018）京0113民初19074号民事裁定书，对韩春满所有的顺义区XXX全部予以查封。陈玉婷支付保全申请费5000元。陈玉婷并提交诉讼财产保全责任保险投保单及工商银行汇款凭证，证明其为此支付保全保险服务费25640元。本案诉讼中，陈玉婷申请查封、扣押、冻结被申请人韩春满、韩霜霜、许亚良名下价值七百万元的财产，并以阳光财产保险股份有限公司北京分公司的诉讼财产保全责任保险提供担保，本院作出（2019）京0113民初21255号民事裁定书，裁定：对被申请人韩春满、韩霜霜、许亚良名下价值七百万元的财产予以查封、扣押或冻结。陈玉婷为此交纳财产保全申请费5000元。阳光财产保险股份有限公司北京分公司出具的保单中载明保费7000元。陈玉婷提交收据一张，证明其通过中介江苏信安诉讼保全担保有限公司购买该保险，共计支出14000元，其在保费7000元外额外支付7000元。韩春满、许亚良、韩霜霜、刘国英仅认可陈玉婷支付该笔保险服务费7000元。此外，陈玉婷还申请对其转账至北京市顺义区住房和城乡建设委员会资金监管账户所涉托管子账户（户名：C1593042，托管子账户：f）中的人民币四百七十三万元予以冻结，并以中国大地财产保险股份有限公司财产保全责任保险提供担保。本院作出（2019）京0113民初21255号之二民事裁定书，裁定：对申请人陈玉婷转账至北京市顺义区住房和城乡建设委员会资金监管账户所涉托管子账户（户名：C1593042，托管子账户：XXX）中的人民币四百七十三万元予以冻结。陈玉婷为此交纳财产保全申请费5000元。中国大地财产保险股份有限公司出具的保单中载明保费9460元。陈玉婷提交发票一张，证明其已经支付保费9460元。韩春满、许亚良、韩霜霜、刘国英对该发票无异议。陈玉婷提交其与北京市顺新律师事务所签订的《委托代理协议》、陈玉婷与北京市中银律师事务所签订的《委托代理合同书》、北京市顺新律师事务所出具的金额为3万元的发票、陈玉婷汇款30万元的凭证、北京市中银律师事务所出具的金额为30万元的发票，证明陈玉婷因维权花费律师费33万元。陈玉婷称该律师费包含本案房屋买卖合同纠纷的一审、二审、执行以及前述抵押权纠纷的一审、二审、执行以及陈玉婷诉墅生活公司居间合同纠纷的一审、二审、执行律师费。韩春满、许亚良、韩霜霜、刘国英认可该证据的真实性，但不同意给付。陈玉婷称《北京市存量房屋买卖合同》中关于出卖人逾期交房及因出卖人责任导致买受人未能如期取得房屋所有权证书的违约责任变更成《交易资金划转变更补充协议》中第6条约定的违约责任，其诉讼请求第二项中的违约责任即是根据该第6条主张，是主张的逾期交房及逾期办房屋所有权证的违约金，其自行降低了违约金标准，按照每日6400元计算。关于韩春满违约给陈玉婷造成的损失，陈玉婷表示为律师费、财产保全申请费、保险服务费损失，以及不能按时入住七天的房屋闲置损失，但陈玉婷认为应按照合同约定承担违约责任。韩春满、许亚良、韩霜霜、刘国英称是陈玉婷同意延期一周交房，且是由于蒋德坤不配合解除抵押导致无法过户，并认为陈玉婷主张的违约金过高，要求调整减少。陈玉婷主张其要求韩春满给付居间服务费是依据《北京市房屋买卖居间合同》第十条备注的约定，因韩春满在以下方面违约，故要求韩春满承担居间服务费：一是逾期交房，合同约定2018年3月16日之前交房，实际是2018年3月23日交房；二是应于2018年2月6日之前解押，但实际是2020年5月21日陈玉婷通过诉讼才完成解押；三是逾期过户，涉诉房屋至今未过户。上述事实，有本院庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》、《北京市房屋买卖居间合同》、《交易资金划转变更补充协议》、物业交验单、（2019）京03民终10786号民事判决书、保单、发票等证据在案佐证。本院认为，韩春满与陈玉婷签订的《北京市存量房屋买卖合同》，韩春满与陈玉婷及墅生活公司签订的《北京市房屋买卖居间合同》，韩春满、韩霜霜、许亚良与陈玉婷及墅生活公司签订的《交易资金划转变更补充协议》系签约各方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，各方应当依约履行。刘国英与韩春满系夫妻关系，且认可涉诉房屋是夫妻共同财产，刘国英对出售涉诉房屋知情且同意，故刘国英构成债务加入，应与韩春满共同对陈玉婷承担相应责任。现韩春满、刘国英同意陈玉婷第一项诉讼请求，本院对此不持异议，对陈玉婷的第一项诉讼请求予以支持。韩春满、刘国英、许亚良、韩霜霜同意陈玉婷的第七项诉讼请求，本院对此亦不持异议，对陈玉婷的该项诉讼请求予以支持。虽然韩春满、许亚良、韩霜霜、刘国英主张是陈玉婷同意延期一周交房，但陈玉婷对此不予认可，而韩春满、许亚良、韩霜霜、刘国英就此未提交证据证明，本院难以采信。韩春满、许亚良、韩霜霜、刘国英辩称由于蒋德坤不配合解除抵押导致无法过户，但合同具有相对性，韩春满、许亚良、韩霜霜、刘国英负有为陈玉婷办理房屋所有权转移的合同义务，其与蒋德坤之间的债权债务关系应由其自行解决，即其与蒋德坤之间因债权债务产生纠纷导致蒋德坤不同意配合办理解押的不利后果应由其自行承担，现韩春满、刘国英逾期交房及过户，陈玉婷第二项诉讼请求主张的违约金，本院予以支持。本院将根据本案查明情况并结合双方的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定陈玉婷主张的违约金金额，对陈玉婷主张的违约金合理部分即52万元予以支持，过高部分不予支持。关于陈玉婷主张的维权律师费330000元、诉讼保全保险服务费中的42100元，其主张韩春满等人违约给其造成的损失中包含此项损失，故本院在判决违约金数额时对此一并考虑，不再另行单独判决赔偿，对陈玉婷该部分诉讼请求不予支持。关于陈玉婷主张的其为购买保险额外支付的7000元，陈玉婷并未证明其合理性，故本院对此不予支持。关于陈玉婷主张的居间服务费，根据《北京市房屋买卖居间合同》中备注条款的约定，居间服务费应由违约方承担，现韩春满在交易履行过程中已经违约，故本院对其该项诉讼请求予以支持。根据《交易资金划转变更补充协议》的约定，韩霜霜、许亚良自愿对涉诉交易提供担保，并同意对韩春满应承担的责任承担连带责任，故本院对陈玉婷要求韩霜霜、许亚良对本案中韩春满应承担的责任承担连带给付责任予以支持。财产保全申请费系诉讼费用之一，本院依法判决。韩春满、许亚良、韩霜霜、刘国英对于资金监管账户中的购房款473万元表示不要求且不同意在本案中处理，本院依法准许，对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告韩春满、第三人刘国英于本判决生效之日起七日内配合原告陈玉婷将顺义区XXX全部房屋不动产所有权变更登记至原告陈玉婷名下；二、被告韩春满于本判决生效之日起七日内赔偿原告陈玉婷违约金五十二万元，被告韩霜霜、许亚良，第三人刘国英对此承担连带给付责任；三、被告韩春满于本判决生效之日起七日内赔偿原告陈玉婷居间服务费十二万八千二百元，被告韩霜霜、许亚良，第三人刘国英对此承担连带给付责任；四、被告韩春满于本判决生效之日起七日内给付原告陈玉婷水费及物业管理费一万五千五百二十九元九角，被告韩霜霜、许亚良，第三人刘国英对此承担连带给付责任；五、驳回原告陈玉婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十三万五千一百零七元，由原告陈玉婷负担三万万二千五百二十五元（已交纳），由被告韩春满、韩霜霜、许亚良，第三人刘国英共同负担十万二千五百八十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。财产保全申请费一万五千元，由被告韩春满、韩霜霜、许亚良，第三人刘国英共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 益人民陪审员 张 萌人民陪审员 付庆华二〇二〇年九月十四日书 记 员 何星星