四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初10626号 原告：龙柯旭，男，1989年7月25日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：杜善程，重庆百君（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨海刚，重庆百君（成都）律师事务所实习律师。 被告：四川圣丽整形美容医院有限公司，住所地成都市天府大道********。 法定代表人：李**飞，职务不详。 原告龙柯旭诉被告四川圣丽整形美容医院有限公司（以下简称圣丽美容公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙柯旭的委托诉讼代理人杜善程、杨海刚到庭参加诉讼。被告圣丽美容公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案依法审理，现已审理终结。 龙柯旭向本院提出诉讼请求：1.确认龙柯旭与圣丽美容公司签订的《房屋租赁合同》自2020年7月16日起解除；2.判令圣丽美容公司于2020年7月16日前腾退房屋，并按租赁房屋的装修现状交付龙柯旭，因其主张腾退期限已过，庭审中龙柯旭主张要求圣丽美容公司立即腾退房屋；3.判令圣丽美容公司支付免租期2018年4月1日至2018年6月30日的租金共计人民币650000元；4.判令圣丽美容公司向龙柯旭支付2020年4月1日至2020年7月16日的租金共计人民币758333元；5.判令圣丽美容公司向龙柯旭支付2020年7月16日前使用租赁房屋期间的物管费、水电费等费用共计人民币18547.2元；6.判令圣丽美容公司向龙柯旭支付违约金共计人民币2000000元；7.判令圣丽美容公司承担本案的诉讼费、律师费、公证费等费用。事实与理由：龙柯旭与圣丽美容公司于2018年签署了《房屋租赁合同》，约定龙柯旭于2018年4月1日将位于成都市高新区天府大道首座2期2幢的1层11号、12号、13号、14号的房屋出租给圣丽美容公司，用于大健康经营。租赁期限共20年，自2018年4月1日至2038年3月31日止；2021年4月1日前租金每年2600000元，每半年支付一次，租金从2018年7月1日开始计算；2018年4月1日至2018年6月30日止为免收租金期；若圣丽美容公司的违约导致合同提前终止的，则房屋内的装饰装修及设施设备无偿归龙柯旭所有，并支付违约金2000000元，若因圣丽美容公司违约导致解除合同的，则圣丽美容公司无权享受免租期，应支付免租期的租金。2020年5月25日，圣丽美容公司向龙柯旭出具《关于延期支付房屋租金的担保承诺函》，承诺在2020年7月15日付清2020年4月1日至2021年3月31日的租金260万元；若到期未付清租金同意于2020年7月16日终止租赁关系，解除双方签署的《房屋租赁合同》，按租赁房屋装修现状向龙柯旭交付，并承诺房屋内设施设备所有权归龙柯旭所有，其有权自行处置，不用对圣丽美容公司进行任何补偿。 2020年6月6日，龙柯旭与圣丽美容公司签订《房屋租赁终止协议》，对解除租赁合同、租金支付和违约责任承担作了明确约定：自2020年7月16日起解除双方签署的《房屋租赁合同》；圣丽美容公司于2020年7月16日前腾退房屋，并按租赁房屋的装修现状向龙柯旭交付，若到期仍未将房屋内设施或设备搬离，圣丽美容公司同意放弃所有权，该设施设备归龙柯旭所有，其有权自行处置，不用对圣丽美容公司进行任何补偿；龙柯旭在合同履行过程中已尽到相关义务，不存在任何违约情形；圣丽美容公司于2020年7月25日前向龙柯旭付清免租期2018年4月1日至2018年6月30日的租金650000元和2020年4月1日至7月15日的租金758333元；圣丽美容公司应付清使用租赁房屋期间的物管费、水电费等费用，其中应结物业费用至2020年10月1日前，水电费结算至2020年7月16日。圣丽美容公司同意按双方签署的《房屋租赁合同》承担违约责任，支付违约金，并赔偿龙柯旭因实现债权而产生的律师费、公证费、保全费、诉讼费、鉴定费、差旅费等费用。圣丽美容公司至今未向龙柯旭支付费用，违反了合同约定。龙柯旭为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 圣丽美容公司未作答辩亦未提交相关证据。 本院经审理认定事实如下：龙柯旭系成都市高新区天府大道北段999号2栋1楼11号、12号、13号、14号商业用房的所有权人。2018年，龙柯旭作为甲方与作为乙方的圣丽美容公司签署了《房屋租赁合同》，约定甲方于2018年4月1日将位于成都市高新区天府大道首座2期2幢的1层11号、12号、13号、14号的房屋出租给乙方，用于经营大健康产业。租赁期限共20年，自2018年4月1日至2038年3月31日止；合同第四条约定：1.双方商定房屋租金为每年2600000元。乙方按本协议约定的标准和时间向甲方支付租金，租金实际从2018年7月1日开始计算，2018年4月1日始至2018年6月30日止为免收租金期，共计三个月，由乙方在该期限内进行租赁房屋的装修和开业准备。免收租金期内，除房屋租金外，乙方应承担使用该房屋的其他费用； 2.租金交付方式及交付时间：2018年4月2日至2019年4月1日期间年租金195.03万元；2019年4月2日至2021年4月1日期间年租金260万元；2021年4月2日至2022年4月1日期间年租金275万元；2022年4月2日至2023年4月1日期间年租金290万元。2023年4月2日起房屋租金以5%的幅度递增，即在2023年4月1日至2024年3月31日期间的年租金为人民币304.5万元。自2024年4月2日至2025年4月1日期间年租金319.725万元。 合同第八条约定，若乙方违约导致合同提前终止的，则房屋内的装饰装修及设施设备无偿归甲方所有，同时向甲方承担支付违约金200万元整。乙方逾期交付租金，从逾期之日起每日承担应交租金额的1‰违约金至租金付清之日止。若乙方逾期支付任何一笔租金达壹个月以上的，则甲方有权解除合同并要求乙方补足租金和承担违约责任。乙方享有免租金期的前提是乙方严格按照本合同约定严格履行各项义务并且租赁满五年（含）以上，若因乙方违约导致甲方按法定或本合同约定原因解除本合同的，或乙方提出提前终止本合同的，则乙方无权完全享受免租期，即乙方应于本合同解除或终止后10日内向甲方支付免租期对应的3个月租金，总额人民币陆拾伍万元整。合同签订后，龙柯旭按约将房屋交付给圣丽美容公司使用。 2020年5月25日，圣丽美容公司向龙柯旭出具《关于延期支付房屋租金的担保承诺函》（以下简称《担保承诺函》），载明“因我公司经营困难，目前正在协商股权转让相关事宜，未能在2020年3月10日前按时支付2020年4月1日至2021年3月31日租金，多次收到贵方催促支付租金的通知，我公司已严重违约，现向贵方承诺如下：1.我公司承诺在2020年7月15日前付清2020年4月1日至2021年3月31日的租金260万元；2.我公司同意以目前经营使用的相关设施设备作为按时支付租金、物业管理费、水电费的履约担保，同意将经营使用的相关设施设备抵押给贵方，具体设施设备见清单；3.我公司若在2020年7月15日前不能付清2020年4月1日至2021年3月31日全部租金，同意双方于2020年7月16日终止租赁关系，解除双方签署的《房屋租赁合同》；4.若因我公司未按时付清全部租金导致双方租赁关系终止的，我公司承诺在2020年7月16日按租赁房屋的装修现状向贵方交付，并承诺将房屋内设施设备所有权归贵方所有，贵方有权自行处置，不用对我公司进行任何补偿；5.若我公司在承诺期限仍未付清全部租金的，我公司同意按照双方签署的《房屋租赁合同》承担违约责任，支付违约金，并愿意赔偿贵方因实现债权而产生的律师费、公证费、保全费、诉讼费、鉴定费、差旅费等费用。 2020年6月6日，龙柯旭作为甲方，圣丽美容公司作为乙方签署《房屋租赁终止协议》，载明双方就解除租赁关系自愿达成如下协议：1.甲乙双方一致同意自2020年7月16日起解除双方签署的《房屋租赁合同》，终止甲乙双方之间的租赁关系；2.乙方承诺：于2020年7月16日前腾退房屋，并按租赁房屋的装修现状向甲方交付，若2020年7月16日仍未将房屋内设施或设备搬离，乙方同意放弃所有权，该设施设备归甲方所有，其有权自行处置，不用乙方进行任何补偿；3.乙方确认：甲方在合同履行过程中已尽到相关义务，不存在任何违约情形。本协议的解除系因乙方严重违约，未能按时支付租金，也未能按时付清使用租赁房屋期间的物业管理费、水电费等相关费用；4.乙方同意并承诺：于2020年7月25日前向甲方付清免租期2018年4月1日至2018年6月30日的租金650000元；5.乙方同意并承诺：于2020年7月25日前向甲方付清2020年4月1日至7月15日的租金758333元；6.甲乙双方在《房屋租赁合同》签署时，乙方付给甲方保证金共计人民币500000元，乙方同意将该保证金作为对甲方预期收益及因乙方违约导致甲方经济损失的相应补偿；7.乙方承诺：本协议签署之日，付清使用租赁房屋期间的物管费、水电费等费用，其中乙方应结算物业费用至2020年10月1日前，水电费结算至2020年7月16日；8.因乙方违反本协议和《房屋租赁合同》约定的，乙方同意甲方按照双方签署的《房屋租赁合同》承担违约责任，支付违约金，并愿意赔偿甲方因实现债权而产生的律师费、公证费、保全费、诉讼费、鉴定费、差旅费等费用。 协议签订后，圣丽美容公司未按照约定支付上述费用，致本案纠纷产生。龙柯旭为本案诉讼与重庆百君（成都）律师事务所签订《法律事务委托合同》，并支付前期律师费30000元，公证费5000元。 另查明，2020年7月17日，四川和盟物业管理有限公司首座项目管理部出具《四川圣丽整形美容医院有限公司欠费明细》（以下简称《欠费明细》），载明圣丽美容公司共欠本案案涉房屋（首座2期2幢的1层11号、12号、13号、14号）2020年7月1日至2020年7月31日的物业管理费用合计618.24㎡×10元/㎡/月=6182.4元。 上述事实，有房屋信息查询记录、《房屋租赁合同》、《担保承诺函》、《房屋租赁终止协议》、《欠费明细》、《法律事务委托合同》、律师费发票、公证书、公证费发票等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故本院予以采信。 本院认为，龙柯旭与圣丽美容公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。龙柯旭按照合同约定向圣丽美容公司交付了房屋，圣丽美容公司亦应当按照约定按时足额支付房屋租赁、物业管理费用等合同约定的应当由承租人支付的费用。因圣丽美容公司经营困难，在合同履行期间内，其向龙柯旭出具《担保承诺函》，并对租金的支付时间、违约责任等再次进行了约定。此后，圣丽美容公司仍未按照该协议约定的期限支付相应费用。2020年6月6日，双方再次签订《房屋租赁终止协议》，解除了双方之间的《房屋租赁合同》并对后续的租金支付、违约金支付、房屋腾退时间作了详细约定。现圣丽美容公司再次违反该协议，致使本案纠纷产生。 关于龙柯旭主张的确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除，并要求圣丽美容公司腾退房屋，按照租赁房屋装修现状交付房屋，支付拖欠的免租期租金650000元及2020年4月1日至2020年7月15日的租金758333元的诉请均符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于龙柯旭主张的物业费18547.2元，根据《房屋租赁终止协议》约定，圣丽美容公司应结算物业费用至2020年10月1日。四川和盟物业管理有限公司首座项目管理部出具的《欠费明细》载明，案涉租赁物每月物管费用为6182.4元，故圣丽美容公司应向龙柯旭支付2020年7月1日至2020年9月30日的物管费6182.4元/月×3月=18547.2元； 关于龙柯旭诉请圣丽美容公司支付违约金2000000元的请求。本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。龙柯旭主张的违约金虽符合双方签订的《房屋租赁终止协议》的约定。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定。违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而龙柯旭并未举证证明其损失的大小，且圣丽美容公司还支付了500000元履约保证金。综上，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为200000元为宜。 关于龙柯旭主张的律师费有代理合同和律师费发票予以证实，本院根据发票金额确定律师费为30000元。关于公证费5000元，因证据保全系龙柯旭、李超为两案共同支付的费用，该笔公证费已在（2020）川0193民初10630号案件中予以主张，故该费用在本案中不再重复支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第（二）款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告龙柯旭与被告四川圣丽整形美容医院有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除； 二、被告四川圣丽整形美容医院有限公司于本判决生效之日起三日内腾退房屋，并按照租赁房屋的装修现状将房屋交付给原告龙柯旭； 三、被告四川圣丽整形美容医院有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告龙柯旭2018年4月1日至2018年6月30日的租金650000元； 四、被告四川圣丽整形美容医院有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告龙柯旭2020年4月1日至2020年7月16日的租金758333元； 五、被告四川圣丽整形美容医院有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告龙柯旭物业管理费18547.2元； 六、被告四川圣丽整形美容医院有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告龙柯旭违约金200000元； 七、被告四川圣丽整形美容医院有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告龙柯旭律师费30000元； 八、驳回原告龙柯旭的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17248元，由被告四川圣丽整形美容医院有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年九月二十四日 书记员  周文莉