广东省从化市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2927号原告：谭彩连，女，1977年3月28日出生，汉族，住广东省广州市从化区，原告：邓文超，男，1960年8月28日出生，汉族，住广东省广州市东山区，委托诉讼代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静沂，广东韬策律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州从化江埔街禾仓村，统一社会信用代码91440101618436340C。法定代表人：蔡绍威，经理。委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。被告：广东濠盈投资有限公司，住所地广东省东莞市石龙镇龙升路濠兴逸苑**裙楼办公室之二，统一社会信用代码91441900696437947N。法定代表人：陈启邦。原告邓文超、谭彩连与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）、广东濠盈投资有限公司（以下简称濠盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法由审判员肖少珍适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告邓文超、谭彩连及其委托诉讼代理人曾洁香和陈静沂、被告国泰公司的委托诉讼代理人殷锦培到庭参加了诉讼，被告濠盈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。庭外，双方协商无果。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告国泰公司支付迟延办理产权登记的违约金103700元（违约金从2017年6月20日起计算至办证之日2020年4月22日共1037天）。2、被告濠盈公司返还向两原告收取的契税及其他办证费用16500元及利息（利息自2013年9月5日起至2019年8月19日止，以16500元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至还清之日止，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算），被告国泰公司对此承担连带责任。3、被告国泰公司返还向两原告收取的面积差价3051元及利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2020年7月1日起计算至还清之日止。4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告为夫妻。两原告于2013年9月5日认购被告国泰公司开发的位于广州从××××房房，建筑面积119.43平方米，价格为828000元。合同签订后，两原告按照约定向被告国泰公司支付房款828000元，并于2013年9月5日向被告濠盈公司缴纳相关税费、办证费16500元，被告国泰公司于2014年7月17日将涉案房屋交付给两原告使用，但被告国泰公司没有按照《广州市商品房买卖合同》（预售）第二十一条、附件七第八条第二款的约定为两原告办理涉案房屋的房屋权属证书，其行为构成违约，故应依约承担逾期办证的违约责任。另，两原告为转让涉案房屋，已于2020年4月17日另行交纳了房屋交易税费，涉案房屋于2020年4月22日登记在两原告名下，鉴于被告国泰公司是涉案房屋的开发和销售主体，与被告濠盈公司是合作关系，被告濠盈公司收取原告办证费用后并未为原告缴纳涉案房屋契税和办证费用，故两被告应共同返还办证税费16500元及相关利息。涉案房屋合同约定面积为119.43平方米，实测面积为119.87平方米，面积误差为0.44平方米，根据两原告与被告国泰公司签订的《商品房买卖合同》（预售）附件七第六条第一款“面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，甲乙双方不作任何补偿”的约定，原告是无需补缴面积差房款，但被告国泰公司却收取了原告面积差价3051元，故该款应由被告国泰公司返还。2020年6月19日原告向法院提交诉状。根据（2019）粤01民终14567号生效判决认定两被告为合作关系，故诉请被告濠盈公司承担连带责任。原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1、《广州市商品房买卖合同》（预售）、御景绿洲花园收款收据。2、房屋买卖契税、印花税、房产证（复印件，涉案房产在领取房产证之后就出售并已过户）。3、补充协议，微信转账记录。4、当庭补充提交办证费用的POS机刷卡单，办证费用16500元（收款人为濠盈公司）。5、庭后提交：维修资金建设银行交易记录。6、庭后提交：（201）穗从法房初字第××号号民事判决书、（2015）穗从法执字第792号受理执行案件通知书。被告国泰公司辩称：不同意原告全部诉请，请求法院予以驳回。对于原告第一项诉请，根据《广州市商品房买卖合同》（预售）附件七第八条第二项，原告需完成三项条件后国泰公司才能在180个工作日内办证，但实际上原告第一项的购房税费并未付清。且原告未提供第二项要求中办证所需资料，亦未要求国泰公司为其办证。2015年10月1日国泰公司曾向原告发出办证通知书，但直至2020年4月份两原告才过来办证。对原告主张违约金，在从化法院已经有多份生效判决书，相类似的情形均采信国泰公司意见。对于第二项诉请，两被告虽为合作关系，但根据合同相对性，房屋买卖是原告与国泰公司之间，原告将办理的款项交给合同外的第三人收取，不能视为国泰公司授权及知情。目前类似的案件均由购房者重新缴费办证，与国泰公司无关。因此原告第二项诉请的项款应向濠盈公司追偿，国泰公司无需承担连带责任。对于第三项诉请，由于双方是适格民事主体，原告亦清楚购房合同的相关约定，双方在2020年4月11日已经签订了补充协议，两原告并已经交付房屋差价,现原告以合同约定为由要求返还显然违背诚信原则，不应获得支持。被告国泰公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.快递单。2.庭后提交：《办理房地产证的通知书》（2015年9月30日）、费用报销单（快递费）、快递费发票5张（每张定额50元）。被告濠盈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩、举证、质证的诉讼权利。经审理查明：2013年9月5日，原告邓文超、谭彩连(乙方)与被告国泰公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于从化市××××房，建筑面积共119.43平方米，总价828000元，按揭贷款方式付款，甲方应当在2013年12月31日前将房屋交付乙方使用。其中合同第十八条约定：“面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。”第二十一条约定：“产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交给乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。”第二十二条约定：“迟延办理产权登记的违约责任2.乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”第二十六条约定：“物业专项维修资金乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。”。合同附件七《本合同补充协议》第一条约定：“乙方收楼时应交清下列三项费用，否则，视同由于乙方原因导致未能按期交付房屋，双方依照买卖合同第十条的约定方式处理。1、交清全部房款。以按揭方式付款的，银行（公积金机构）已将按揭贷款全部划入甲方在银行开设的指定账户。买卖合同约定的房价款仅限于房价。未包括政府规定的由乙方承担的各项税费、产权登记费用、按揭费用等。2、乙方在签订买卖合同的同时签订《御景绿洲花园业主临时公约》，另在房屋交付使用时与甲方委托的物业服务企业签订《御景绿洲花园前期物业服务协议》，并接受相应的服务。3、交纳首期专项维修基金。买卖合同约定的房价款未包括物业专项维修基金，专项维修基金根据《关于贯彻国家有关问题的通知》规定，专项维修资金由乙方入伙时缴纳，缴纳方式及金额最终以政府规定执行。六、面积差异处理：1、甲乙双方一致同意：无论采取何种计价方式买卖该商品房，该商品房房屋面积差异的确认及处理均不适用《商品房买卖合同》第十八条的约定，双方同意按以下约定进行处理：该商品房交付后，合同约定的该商品房的套内建筑面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准；1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，甲乙双方不作任何补偿。八、甲乙双方一致同意变更《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条关于“产权登记的办理方式”、“迟办产权登记的违约责任”的约定，双方就产权登记的办理方式、违约责任按以下内容履行：（一）。（二）乙方自愿同意在甲方在下列条件同时具备之日起的180工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需税费代缴给相关部门：1.乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定购房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2.按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3.乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。……（四）因办理商品房产权证的相关事项产生应由乙方承担的税费，乙方同意只是预付给甲方，由甲方向有关部门代缴，等。”。2013年9月5日，落款为广东濠盈投资有限公司从化国泰项目的《御景绿洲花园收款收据》记载如下，今收到邓文超、谭彩连交来御景绿洲花园5幢2604号房契税及其他办证费16500元。庭审中，被告国泰公司确认，两被告曾是合作关系。2015年10月1日，被告国泰公司通过EMS邮寄《办证通知书》给两原告，对于邮件上的地址及联系电话，两原告均无异议。根据被告国泰公司的落款时间为2015年9月30日的《办理房地产证的通知书》，记载如下：“从化名城御景绿洲花园商住小区一期（1-10幢）现已开始办理《房地产证》，请安排好时间备齐办证所需资料与我公司工作人员预约好办理时间，前往我公司会所一楼交资料及款项办理。如未能带齐资料及款项，恕不能办理。一、办理《房地产证》所需资料：1、身份证：（原件、复印件）--（产权人）；2、委托办理的身份证明：提供产权人身份证原件，委托书原件，代理身份证原件和复印件--（产权人）3、商品房购房合同，交款收据，发票（原件）；4、税务部分的征税证明（原件）--（产权人去房管局办理）；5、维修基金缴款证明--（带购房合同和身份证去建行缴交）；6、（抵押）抵押按揭的产权人—提供银行同意办证证明--（开发公司）；7、广州市房地产转移登记申请表（原件）--（开发公司）；8、房地产产权证明书或初始登记告知书--（开发公司）；9、广东省房地产预告登记证明--（开发公司）；10、房地产测绘附图--（产权人去房管局办理）。二、办理《房地产证》需缴交的费用明细（政府部门收取）（1）维修基本105/㎡；（2）契税总价：90方以首套1%，二套3%，90方-144方首套1.5%，二套3%；（3）个人登记费50元；（4）预告登记证明50元；（5）取证费50元；（6）平面图60元/每人；（7）代办费600元--（开发公司收，产权人自行办理不收取此费用）；（8）面积差异的价格（以购房合同为准）。”。2020年4月11日，国泰公司（甲方）与邓文超、谭彩连（乙方）签订《补充协议》记载如下，乙方购买甲方开发位于从××××房的物业。该商品房合同上面积为119.43平方米，总价828000元。现经从化区国土局测量，该房的实测面积为119.87平方米，现实际成交金额为831050.49元。同日，邓文超、谭彩连通过尾号为4687的储蓄卡通过二维码扫码支付3051元给被告国泰公司。2020年4月17日，两原告缴纳涉案房屋契税12463.58元、印花税5元，涉案房屋维修资金12586.35元。2020年4月22日，涉案房屋广州市从××××房领取《不动产权证书》，登记权利人为两原告共同共有，面积119.87平方米。2014年10月28日，根据本院已经生效的（2014）穗从法房初字第××号民事判决书查明，两原告已于2014年7月17日收楼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两原告与被告国泰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对两原告、被告国泰公司均有约束力。本案主要涉及以下几方面的问题：一、关于两原告诉请迟延办证违约金问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》明确约定专项维修资金应在两原告收楼时缴纳、两原告办不动产权证所需的要求及缴纳相关的费用。但两原告在2020年4月17日才缴纳专项维修资金，可见，两原告并未完全具备补充协议约定的办证条件，且被告国泰公司已在2015年10月1日通知两原告办证。对于两原告未在约定时间内办理完毕房产证，被告国泰公司并无违约行为。因此，两原告诉讼请求被告国泰公司支付迟延办证违约金，理据不足，本院不予支持。二、关于两原告诉请被告濠盈公司返还已缴纳契税和其他办证费用及利息，被告国泰公司承担连带责任问题。本院认为，被告国泰公司与被告濠盈公司属于合作关系，两被告哪一方向购房者收取费用是两被告合作过程中的内部管理事项，并不能对抗两被告之外的第三人。两原告作为两被告合作开发的涉案房屋的购买者，并不清楚双方在合作过程中具体的财务管理制度。现被告濠盈公司向原告收取了16500元的契税及代办证费用，两被告并未代原告办理契税的代缴情况下，被告濠盈公司应返还16500元费用给两原告。至于资金占用损失，被告濠盈公司在2013年9月5日收取两原告的契税及其他费用，但并未代两原告交纳给政府部门，造成两原告资金占用期间的银行利息损失。故，两原告诉请利息以16500元为基数，自2013年9月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，本院予以支持。基于合作关系，被告国泰公司应对上述款项的返还及利息承担连带责任。被告国泰公司该项诉讼请求之答辩意见，本院不予采纳。三、关于两原告诉讼请求被告国泰公司退还面积差价及利息问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第六条关于面积差异处理约定：面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，原被告双方不作任何补偿。两原告提交的证据证实，两原告补交了3051元的涉案房屋的面积差价，本合同约定的涉案房屋面积为119.43平方米，总价款828000元。后经从化区国土局测量涉案房屋面积119.87平方米，总价应为831050.49元。本案涉案房屋的面积差比绝对值为0.37%，在合同约定的绝对值以内。但，及后两原告与被告国泰公司于2020年4月11日就房屋面积差及总价差签订《补充协议》，当日，两原告亦已经按照《补充协议》支付了面积差价。因《补充协议》后于《广州市商品房买卖合同（预售）》签订，应视为就面积差价问题双方变更约定，且《补充协议》已经履行完毕，基于诚实信用原则，两原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告广东濠盈投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还原告邓文超、谭彩连16500元及利息（利息以16500元为基数，自2013年9月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际还清款项止。）；二、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任；三、驳回原告邓文超、谭彩连的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1471元，由原告邓文超、谭彩连负担1287元；被告广东濠盈投资有限公司负担184元，被告从化国泰天彤房地产开发有限公司对被告广东濠盈投资有限公司的诉讼费负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院缴交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖少珍二〇二〇年九月二十八日此件与原件核对无异书记员  高淑仪