广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4222号上诉人（原审原告）：廖荣军，男，汉族，1970年8月10日出生，住址：深圳市福田区******************，身份证号：510************631。委托诉讼代理人：方文华，广东五维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈媛媛，广东五维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈荣财，男，汉族，1972年9月20日出生，住址：广东省普宁市***************，地址：惠州市惠阳区******，身份证号：445************710。委托诉讼代理人：李学科，惠州市惠阳区**法律服务所法律工作者。原审第三人：黄舜波，男，汉族，1969年10月29日出生，住址：广东省揭阳市榕城区**************，地址：惠州市惠阳区********地产，身份证号：440************011。上诉人廖荣军与被上诉人陈荣财、原审第三人黄舜波因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人廖荣军上诉请求：一、撤销（2019）粤1303民初3210号民事判决。二、判决被上诉人返还上诉人所有的惠州市惠阳区************号铺。三、判决被上诉人支付占用上诉人房屋期间的使用费自2019年1月17日起至实际返还房屋之日止（即一审主张的租金），以每年26万元为标准。四、判决被上诉人承担全部涉诉费用。事实与理由：一审已查明如下事实：1、因第三人与案外人借款合同之诉（案号（2016）粤0303民初6000号，以下简称“第6000号案”），涉案房产先是于2016年3月24日被深圳市罗湖区法院采取财产保全措施予以查封（查丰期限至2019年3月24日止），再于第6000号案强制执行阶段被作为可供执行的财产由深圳市罗湖区法院进行拍卖（执行案号（2016）粤0303执8364号，以下简称“第8364号案”）。2、在拍卖过程中，在罗湖区法院许可下，第三人将涉案房产变卖给上诉人，上诉人按照罗湖区法院指示，将变卖价款人民币300万元作为执行款项全部缴付至罗湖区法院执行账户，用于清偿第8364号案的执行债务。3、第三人在涉案房产已被作为执行财产后，于2017年5月19日将涉案房产出租给被上诉人。上诉人需要说明的是，该租赁行为未经过罗湖区法院的准许。根据《最高院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，法院应予支持”，并且，《最高院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，第二款规定：“第三人未经法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，法院可依据申请执行人的申请或依职权解除其占有或排除妨害。”由此可见，在财产被查封或被执行之后设定租赁权的，无论该权利的取得是善意还是恶意，租赁合同是有效还是无效，均不能对抗法院对被执行房产的强制处置，不能适用买卖不破租赁的原则，若如此，被执行人可从实质性权利上随意处置、转移被执行财产，法院强制执行的功能和目的无从实现，法律威严受到严重挑战。一、被上诉人对被执行房产的租赁权不对上诉人产生法律约束力，不能对抗向上诉人移交占有租赁房产。根据《最高院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，法院应予支持”，并且《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而不移交的，强制执行”。因此，本案中被上诉人主张在租赁期限内阻止向上诉人即买受人移交占有被执行的房产的，必须同时满足以下条件：（一）与被执行人即第三人在查封前已经签订真实合法有效的书面租赁合同；（二）在查封前已经合法持续占有、使用该租赁物，即采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果；（三）已按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。否则，被上诉人无权拒绝、阻止向上诉人移交占有租赁房产。分别陈述如下：（一）被上诉人未经执行法院同意，在租赁房产被查封并采取执行措施之后与第三人签订租赁合同。租赁房屋于2016年4月13日被查封，2016年10月31日进入执行程序，2017年5月19日第三人与被上诉人签订《租赁合同》，一审庭审时被上诉人向法庭承认，签订租赁合同时，其对租赁房屋已作为被查封、执行财产的状态是明知的。通过第8364号执行案对租赁房屋的《房地产估价报告》（正中联行（深）房字[2017]第1001号，以下简称估价报告）“估价假设前提（三）背离事实假设”部分（报告第5页）所述“估价委托人（注：委托人为深圳市罗湖区法院）未能提供估价对象可能性人与承租方签订的租约证明文件，本次估价不考虑租赁情况及其可能存在的对房地产价值的影响”，第三人与被上诉人签订租赁合同未向罗湖法院报告并经允许。（二）被上诉人占而不用，自签订租赁合同至二审庭审之时，租赁房产一直处于毛坯、空置状态，被上诉人从未实际装修、使用过租赁房产。1、租赁房屋一直处于毛坯、空置状态。根据估价报告第5、6、8、11页，以及附件3估价对象实地查勘情况、附件4估价对象现场照片可以看到，在被上诉人签订《租赁合同》5个月后即2017年10月18日，经估价机构现场查勘，除一间经简单装修商铺外，其余商铺均为毛坯空置状态。简单装修商铺悬挂“航点智能生态体验馆”招牌，实际一直处于非正常经营状态。直至本案二审开庭之前一日，经上诉人现场查看并拍照，租赁房屋毛坯空置状况仍与2017年10月18日时一致，未有任何变化。2、被上诉人已于2019年9月29日与第三人解除了被执行十套商铺中的第1（预售登记号6R00042）、2（预售登记号6R00041）、3（预售登记号6R00040）、4（预售登记号6R00039）号商铺的《租赁合同关系》。3、被上诉人已于2020年6月向惠州市惠阳区法院起诉，要求解除与被上诉人关于租赁房屋的租赁合同关系。4、被上诉人自2016年6月1日起至今，从未交纳过物业管理费、水电费、卫生费。5、《租赁合同》约定18个月超长免租期（商铺免租期一般为3-6个月），不符合正常市场规则和商业逻辑。6、为逃避执行，第三人于2017年12月18日以商铺价值超出争议标的额为由向执行法院提出执行异议，被执行法院驳回，后租赁房屋在执行拍卖过程中面临流拍结果，第三人遂于拍卖结束前最后一日向上诉人出售租赁房屋，并由上诉人向执行法院交纳购房款以供执行清偿。（三）被上诉人自收到不动产证书之日起从未向上诉人支付过租金，约定押金亦未足额支付。《租赁合同》第三条约定超长免租期为18个月，自2017年6月1日至2019年1月1日止，如三个月内即2017年9月1日前未提供房产证及复印件则相应顺延，根据本案一审时被上诉人答辩所称（一审判决第4页倒数第3行），“免租期应当顺延至提供产权证之日止”。本案一审上诉人向被上诉人提供租赁房屋的不动产权证作为证据，至一审开庭查验并确认不动产证原件与复印件一致之日即2019年9月20日止，即为达到被上诉人所主张的租金支付起算时间，如被上诉人有真实租赁房屋并诚信履行合同的意愿，应自2019年9月21日起向上诉人支付房租，但时至今日，被上诉人分文未付。结合以上三点，同时根据《最高院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“”承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，被上诉人在房屋被罗湖法院查封并进入执行程序之后向第三人租赁所取得的租赁权，不能适用“买卖不破租赁”的原则，不能用以拒绝、阻止、对抗向上诉人移交占有租赁房屋，一审法院适用法律错误，应予改判。二、上诉人不认可租赁合同对其发生租赁效力，不愿承继及履行。根据上诉人与第三人于2018年9月23日签订《房地产买卖合同》时即明确约定：“自本合同签订后的90日内，第三人应结清相应房屋的物业管理费、水电费、卫生费等产生的一切费用，负责与承租人解除租赁合同、清场并向上诉人交付房屋”（第四条“房屋交付”条款），合同第五条第3项又再次约定，完成房屋过户后，相关房屋的占有、使用权归上诉人享有。一审审理时遗漏该重要事实未予查明，以上诉人知晓房屋租赁而推定上诉人自愿且有义务承继租赁关系，是查明事实不清并导致适用法律错误。故此，恳请贵院撤销一审判决并依法予以改判如诉请，维护司法尊严和上诉人的合法权益。被上诉人陈荣财答辩称：一、被答辩人的上诉请求与一审诉讼请求不一致，尤其第三项上诉请求与一审第三项诉讼请求完全不同，凡与一审诉讼请求不一致的上诉请求均不属于二审审理范围，依法应予驳回。答辩人注意到，被答辩人一审第三项诉讼请求是“请求判令被告向原告支付租金（主张该请求的前提条件是确认案涉租赁合同有效），从2019年1月1日起至清退搬出房屋及交还房屋给原告之日止”，而第三项上诉请求是“判决被上诉人支付占用上诉人房屋期间的使用费（主张该请求的前提条件是案涉租赁合同无效）自2019年1月17日起至实际返还房屋之日止”，即被答辩人提出一审诉讼请求、二审上诉请求的前提条件不同、支付费用的性质不同、支付起始时间不同，故该项上诉请求不属于二审审理范围。另外，被答辩人一审明确确认合同有效的情况下，二审却认为合同无效要求答辩人支付房屋占用费，明显属于前后反言，根据禁反言原则，被答辩人的上诉请求不应得到支持。即使被答辩人认为其该项上诉请求与一审诉讼请求没有不同，答辩人认为也不应得到支持，原因是被答辩人没有按照案涉租赁合同约定向答辩人提供产权证，合同免租期按租赁合同约定应顺延，即支付租金的条件未成就。二、被答辩人取得案涉商铺不是通过法院执行变卖取得，也不是通过法院拍卖取得。被答辩人取得商铺产权后就提出交还房屋明显不诚实、不守信，且不符合《合同法》第229条买卖不破租赁的规定。被答辩人一审提供的《房地产买卖合同》（证据7），足以证明被答辩人取得案涉商铺是与第三人通过协商一致签订买卖合同并支付对价后取得，而不是通过法院执行变卖取得，也不通过法院拍卖取得。同时，该合同第一条第2项载明“甲方按房屋现状向乙方进行转让”、第3项载明“转让房屋已全部出租给他人”，足以证明被答辩人签订案涉商铺买卖合同之时及之前，对案涉商铺已全部出租给他人是知情，且同意按已出租的现状签订商铺买卖合同，尤其按现状接收房屋并办理产权过户登记，也足以证明被答辩人同意答辩人继续承租案涉商铺。另外，深圳市罗福区法院作出的（2018）粤0303执恢650号生效《执行裁定书》主文第二段确认的“被执行人主动履行生效法律文书所确定的义务，并缴纳执行费。申请执行人书面向本院申请结案，本案执行完毕”事实，也足以证明被答辩人不是通过法院执行变卖、拍卖取得案涉商铺。三、被答辩人认为案涉商铺不适用买卖不破租赁原则没有事实依据和法律依据。从表面情形看案涉商铺因另案查封在先租赁在后，但深圳市罗湖区法院对案涉商铺实施的是预查封措施，自深圳市罗福区法院解除该预查封之时起，案涉商铺就不存在查封状态了，而且正是因为不存在查封，第三人才得以在2018年12月19日取得案涉商铺的不动产权证，继而被答辩人才得以在2019年1月16日取得案涉商铺的不动产权证，即第三人和被答辩人在取得不动产权证之时，案涉商铺事实上是不存在查封状态的，尤其第三人与被答辩人完成交易并办理产权变更登记时，案涉商铺是不存在查封状态的，即本案租赁物（案涉商铺）是在租赁期间发生发生所有权变动，根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本案应当适用买卖不破租赁的原则，故被答辩人认为案涉商铺不适用买卖不破租赁原则没有事实依据和法律依据。四、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，只有答辩人阻止向受让人移交占有被执行的不动产的人民法院才不予支持，但如前所述，案涉商铺不是罗福区法院采取强制执行措施的被执行财产，被答辩人也不是通过强制拍卖、变卖措施取得，即答辩人阻止移交占有的不是被执行的不动产。五、根据《最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条的规定，只有申请执行人才可以要求排除妨害、解除占有，即该条规定第一款、第二款保护的都是申请执行人的权利，而被答辩人不是案涉商铺另案执行期间的申请执行人，被答辩人要求返还商铺的理由不成立，各方当事人必须遵守买卖不破租赁的原则。另外，罗福区法院查封案涉商铺没有依法以公告、张贴封条的方式予以公示，答辩人属于善意承租人，依据前述查扣冻规定第26条第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，罗福区法院的查封对答辩人没有对抗效力。综上所述，被答辩人的上诉请求、事实和理由均无事实依据和法律依据，请求二审法院依法判决驳回其上诉请求，维持一审判决。原审原告廖荣军向原审法院起诉请求：1、请求法院确认被告与第三人签订的租赁合同及补充协议为无效合同或判令解除被告与第三人签订的租赁合同及补充协议；2、请求法院判令被告立即清退搬出房屋及交还房屋给原告；3、请求法院判令被告向原告支付租金，从2019年1月1日起至清退搬出房屋及交还房屋给原告之日止（租金暂从2019年1月2日起计至2019年7月1日为人民币260000÷1000×274÷2=35620元）；4、本案诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为判令解除被告与第三人签订的租赁合同及补充协议。原审法院认定事实：2017年5月19日，第三人黄舜波与被告陈荣财签订《租赁合同》，合同约定：第三人将位于惠州市惠阳区*************物业（即商铺）出租给被告；建筑面积1000平方米；用于做商场、办公场所、餐饮、厂库使用；承租期15年，自2017年6月1日起至2032年5月30日止；每年租金26万元人民币，五年后租金每年30万元人民币，第十一年每年40万元人民币；租金每半年缴交一次，每年1月5日和6月5日为付租金的最后期限，逾期加收10%滞纳金；免租期18个月，从2017年6月1日起至2019年1月1日止；押金为人民币26万元，签约时先付10万元，办理房产证拿到回执时再付16万元；如第三人不能在三个月内提供房产证及复印件给被告办理相关手续，合同时间及免租时间顺延；若在六个月内未能办理出房产证，被告有权单方解除合同并认定第三人违约；违约责任，如被告违约，第三人有权没收押金，收回房屋，后期装修归第三人，如第三人在租赁期内收回房屋，需经双方协商同意赔偿后期装修费用及实际损失给被告，如第三人在租期内出售该物业应保证此合同继续生效。2017年5月22日，第三人与被告签订《补充协议》，协议约定：如果在六个月内因开发商或政府原因未能在六个月内办理出房产证，合同时间及免租时间顺延；如真正因政府或开发商原因未能办理出房产证，甲乙双方协商取消合同。《租赁合同》签订后，被告按照合同约定支付了押金10万元，第三人未能按照合同约定在六个月内提供房产证或复印件给被告办理相关手续，被告未再支付租金和剩余押金。另查明，2016年3月24日，第三人因借款合同纠纷，其位于惠州市惠阳区************号铺的产权被深圳市罗湖区人民法院[（2016）粤0303民初6000号]查封，查封期限为三年，自2016年3月24日至2019年3月23日止。在查封期间，第三人与原告协商将上述房产5-10号商铺转让给原告，用于偿还债务，并得到深圳市罗湖区人民法院允许，2018年9月23日，第三人与原告签订《房地产买卖合同》，合同约定：第三人将上述房产5-10号商铺转让给原告；转让价格300万元；原告一次性支付转让款至罗湖区人民法院为第三人代偿执行款；原告完全了解房屋现状，转让房屋已全部出租给他人。合同签订后，原告依约支付了转让款，上述商铺被解封。2019年1月16日，原告取得上述房产5-10号商铺不动产权证。之后，原告未按照约定向被告提供房产证或复印件。2019年7月9日，原告向原审法院起诉。原审法院认为，第三人与被告签订《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。被告按照合同约定已支付押金10万元，但是第三人未能按照合同约定在六个月内提供房产证或复印件给被告办理相关手续。在租赁期间，第三人将涉案商铺转让给原告，并办理了不动产权证。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告受让涉案商铺后，第三人与被告签订的《租赁合同》继续有效，对原告具有法律约束力。依据《租赁合同》约定，第三人如未能在六个月内提供房产证，免租时间顺延。原告取得涉案商铺不动产权证后也未按照合同约定向被告提供房产证或复印件，免租时间应当顺延，而且在租金支付期限届满后原告未正式通知被告履行交租义务，因此，被告不构成根本违约。原告主张被告已构成根本违约，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原告请求解除被告与第三人签订的租赁合同及补充协议、被告返还房屋和支付租金，证据不足，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，依法应予驳回。被告辩称《租赁合同》合法有效，继续履行合同，有事实和法律依据，原审法院予以支持。第三人黄舜波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告廖荣军的诉讼请求。案件受理费690元，由原告廖荣军承担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。另查明：上诉人与黄舜波签订《房地产买卖合同》关于房屋的基本情况中明确了转让房屋已全部出租给他人。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。上诉人购买房屋是已经知晓涉案房屋已经出租的事实，在其取得涉案房屋的权属后，要求承租人即被上诉人返还租赁物的占有使用没有事实依据，不予支持。上诉人诉求租金或者占用费的条件不成就，原审不予支持妥当，予以确认。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费690元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月十一日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩