辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初435号原告：沈阳华锐商业管理发展有限公司，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路**。法定代表人：陈烨，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗群，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳韵致天成体育发展有限公司，住，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路**（1-17-7）室/div>法定代表人：朱辉，该公司执行董事。被告：赵蕴智，女，1983年11月28日出生，满族，住沈阳市皇姑区。原告沈阳华锐商业管理发展有限公司与被告沈阳韵致天成体育发展有限公司、赵蕴智租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员班蕊担任审判长，与人民陪审员唐占刚、吕洪芹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳华锐商业管理发展有限公司的委托诉讼代理人李潇到庭参加诉讼，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司、赵蕴智经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳华锐商业管理发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告沈阳韵致天成体育发展有限公司支付拖欠的租金及物业费924647.25元；2、判令被告沈阳韵致天成体育发展有限公司支付因拖欠租金及物业费所产生的迟延付款违约金89773元（违约金按日万分之三为标准暂计至2019年10月31日，该时间点之后至实际给付之日的违约金在诉讼中将以实计算一并主张）；3、判令被告沈阳韵致天成体育发展有限公司、赵蕴智三日内补缴水箱物业费88436.4元；4、判令被告沈阳韵致天成体育发展有限公司支付POS机使用费3200元；5、判令被告赵蕴智对第1、2、3、4项诉讼请求中被告沈阳韵致天成体育发展有限公司的付款义务承担连带责任；6、判令二被告承担本案诉讼费等一切费用。事实与理由：原告与被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于2013年4月27日签订《租赁合同》，原告将位于沈阳市沈河区哈尔滨路118号沈阳华府天地购物中心5012号商铺出租给被告沈阳韵致天成体育发展有限公司经营使用，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司经营品牌为“艾森健身俱乐部”，商铺计租面积为2136平方米。合同约定租赁期限自2013年5月26日起至2019年5月25日止，依据合同约定，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司应自2013年5月26日起，以三个月为一个结算周期，在每个结算周期前一个月的10日前向原告缴纳商铺的租金及物业费。合同约定2017年5月26日--2019年5月25日的租金为0.69元/天/㎡，物业费为1.5元/天/㎡。如未按合同约定缴付租金、物业费或其他费用，每延期一日，按照逾期金额的3‰向出租方支付违约金，直至付清之日止。双方其他权利义务在合同中亦有明确约定。基于合同约定，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司有向原告按时缴纳商铺租金及物业费等费用的义务。另外，在2017年6月22日，原告与被告沈阳韵致天成体育发展有限公司签订了一份《合作条件变更之补充协议书》，约定在被告沈阳韵致天成体育发展有限公司无任何拖欠租金、物业费等违约行为的前提下，附条件免除被告沈阳韵致天成体育发展有限公司欠付的水箱物业费，并附条件降低租物费标准，如协议签订后被告沈阳韵致天成体育发展有限公司在履行合同过程中存在拖欠等违约行为，则补充协议的全部约定作废，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司应按主合同标准向原告缴纳租物费并缴纳全部拖欠的费用。然而，自2018年8月开始，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司开始拖欠原告租金、物业费，直至双方租赁合同到期终止之日，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司共拖欠2018年11月1日至2019年5月25日期间的租金、物业费944647.25元。原告多次催缴，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司自称经营困难，希望原告宽限一些时间，承诺一定会按期偿还。原告因体谅被告沈阳韵致天成体育发展有限公司情况，同意其分期偿还，故原告与被告沈阳韵致天成体育发展有限公司、赵蕴智签订了一份《分期还款协议书》，同意被告沈阳韵致天成体育发展有限公司分12期将欠款偿还完毕，并附条件给予了减免，如未按协议约定按时还款，原告给予的减免全部作废，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司仍应支付拖欠的所有款项，被告赵蕴智作为担保人对被告沈阳韵致天成体育发展有限公司的全部债务承担连带保证责任。分期还款协议签订后，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司仅支付了第一期欠款20000元，之后便以各种理由推脱，拒不履行。根据合同及协议约定，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司应向原告支付拖欠的全部租金及物业费、水箱物业费、pos机使用费等，且被告赵蕴智应对被告沈阳韵致天成体育发展有限公司的欠款承担连带责任。另根据合同约定，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司应按拖欠金额的日千分之三标准向原告支付违约金，原告考虑到违约金标准过高，自愿按照日万分之三的标准进行主张。综上，被告的违约失信行为已严重侵犯了原告的合法权益，给原告带来了巨大的经济损失，故原告特诉至贵院，请求维护原告的合法权益。被告沈阳韵致天成体育发展有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。被告赵蕴智经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了证据提举。被告沈阳韵致天成体育发展有限公司、赵蕴智经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃出庭应诉及质证的权利。对原告提举的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月27日，原告与被告沈阳韵致天成体育发展有限公司签订《租赁合同》一份，合同约定：被告租赁原告经营管理的沈阳华府天地购物中心第五层5012号商铺，计租面积2136平方米用于经营艾森健身俱乐部，租期六年，从2013年5月26日到2019年5月25日止，其中90天为装修免租期，装修免租期内被告无须支付租金、物业费。租金标准：2017年5月26日至2019年5月25日期间的日租金为0.69元/天/平方米、月租金44829.3元。物业管理费标准：2017年5月26日至2019年5月25日期间为1.5元/天/平方米、月物业管理费97455元。租金及物业费的支付方式为一年四付，以三个月为一个结算周期，首期租金及物业管理费由被告在本合同生效后10个工作日内一次性支付原告，以后每期租金及物业管理费在该结算周期开始前一月的10日（即提前20天）为租金及物业管理费的支付日。会员卡POS机使用费800元/年，于首个租赁年交纳首期租金及物业管理费时一并交纳，次年起在每个租约年开始前30日交纳完毕。被告应在合同签订后5个工作日内向原告支付履约保证金252000元，其数额相当于首个租赁年度两个月的租金及物业管理费之和。被告拖欠租金、物业管理费或其他费用等任何款项，按照本合同约定的交付时间逾期超过30天，原告有权书面通知被告，单方解除本合同。关于被告的违约责任合同约定，如被告未按合同规定交付租金、物业管理费或其他费用，每延期一日，应当按照逾期付款金额的3‰向原告支付违约金，直至付清之日止；在租赁期间内，因被告原因导致本合同提前解除的，被告已支付的履约保证金原告无需返还，且被告应第一年度租金及物业管理费标准向原告补缴进场装修免租期间的租金及物业管理费。合同附件四约定被告在B2F安装水箱，占地面积为35平方米，物业管理费按照1.5元/天/平方米收取。上述协议签订后，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司未如期支付费用。2017年6月22日，原告与被告沈阳韵致天成体育发展有限公司另签订《合作条件变更之补充协议》一份，双方经协议达成协议：一、对于被告尚欠原告的水箱物业费款项（本协议签订日之前的拖欠）共计47202.02元及2017年4月1日至合同期结束的水箱物业费予以附条件免除；二、自2017年4月1日起至合同期结束，原告附条件降低被告组无非标准，具体为：被告暂按物业费1.5元/天/平米、租金0.47元/天/平米的标准向甲方缴纳。三、对于本协议签订前乙方所拖欠的递增部分租金157277.4元，乙方可用140张艾森健身半年卡予以抵顶，每张可含一节私教体验课，上述140张健身年卡被告应予2017年6月30日前交至原告；四、对于本协议签订前被告拖欠原告的商铺租金物业费727945.38元，被告承诺按约定的时间和数额支付原告。同时，协议第五条明确约定，协议所称“附条件”所指条件为本协议签订后，被告在履行主合同及本协议过程中，如存在迟延、拖欠或者未按照主合同及本协议约定完好履行约定义务的（即被告违约），则本协议中原告同意的第一条的水箱物业费用免除、第二条中的租金物业费标准降低、第四条中对拖欠费用分期等全部约定即全部作废，被告仍应按照主合同约定的标准执行。因被告沈阳韵致天成体育发展有限公司拖欠原告租金及物业费等费用，原告分别于2018年10月19日、2018年11月26日、2018年12月14日、2019年1月24日、2019年3月12日通过快递的方式，向被告邮寄《关于贵司欠缴我司租物费事宜》的函件，要求被告给付拖欠费用。2019年7月25日，原告（债权人）与被告沈阳韵致天成体育发展有限公司（债务人）、被告赵蕴智（担保人）签订《分期还款协议书》，经三方协商达成协议如下：1、三方确认被告沈阳韵致天成体育发展有限公司共拖欠原告欠款包括：（1）2018年11月1日至被告沈阳韵致天成体育发展有限公司停止经营之日（2019年2月28日），共计拖欠租金及物业费543132.65元（租物费2.19元/天/平方米）；（2）自被告沈阳韵致天成体育发展有限公司停止经营之日（2019年3月1日）至交还商铺之日（2019年6月1日）的租金及物业费共计434259.48元（租物费2.19元/天/平方米）；（3）POS机使用费3200元；（4）水箱物业费88436.4元；欠款总计1069028.53元；（5）截止本协议签订之日，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司因上述拖欠所产生的违约金数额为575915.73元。因本协议的签署，原告同意附条件放弃向被告沈阳韵致天成体育发展有限公司主张上述第（2）、（4）、（5）项欠款，并将第（1）项拖欠的租金及物业费附条件减少至485959.05元（租物费1.97元/天/平方米），被告沈阳韵致天成体育发展有限公司使用租赁合同中履约保证金252000元冲抵第1条第（1）项中部分欠款。2、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司承诺将于2020年7月31日前分十二期将拖欠的上述第1条第（1）、（3）项欠款共计237159.05元全部偿还完毕，即一个月为一期，每期偿还20000元，最后一期为17159.05元，第一期还款日期为2019年7月31日，此后每月的25日前将当期的应付欠款支付完毕。原告同意若被告沈阳韵致天成体育发展有限公司按本协议约定按时全额支付了全部欠款，则原告不再追究被告沈阳韵致天成体育发展有限公司前脚的占用商铺期间的租物费、水箱物业费及违约金等其他责任。被告沈阳韵致天成体育发展有限公司保证按照本协议约定时间主动偿还原告欠款，如被告沈阳韵致天成体育发展有限公司未按照本协议约定的任一时间按时足额付款，则应按照未付金额日千分之三的标准向原告支付滞纳金，且原告有权要求被告沈阳韵致天成体育发展有限公司10日内一次性偿还全部欠款，同时对原告附条件放弃主张的租金及物业费、违约金、滞纳金、水箱物业费等（即本协议（2）、（4）、（5）项）及附条件减少的第一条第（1）项租金及物业费差额，被告应予补缴。被告赵蕴智自愿为被告履行上述全部债务向原告承担连带保证责任。上述协议书签订后，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于2019年7月30日给付20000元，未再履行付款义务。2019年8月27日，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司向原告发函，请求8、9月份费用于10月一并付清。因被告未履行给付义务，原告诉至本院。庭审中，原告自认被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于2018年8月支付了2018年11月的部分租金及物业费26004.55元。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告签订的《租赁合同》、《合作条件变更之补充协议》、《分期还款协议书》，均系各方当事人真实意思表示，且合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。被告沈阳韵致天成体育发展有限公司作为承租人理应依照合同约定向原告给付租金、物业费等合同约定的费用。关于拖欠租金及物业管理费的问题。根据《租赁合同》及《分期还款协议书》可知，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司交纳的租金及物业费标准为2.19元/天/平方米，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司自2018年11月1日开始拖欠租金、物业费，直至2019年5月25日租赁期限届满共计205天，该区间租、物费共计958957.2元（2.19元/天/平方米×205天×2136平方米）。现原告自认被告已给付46004.55元，应予以扣除。同时，原告收取被告履约保证金252000元，虽合同中约定在被告违约时该保证金不予退还，但考虑到合同的权利义务应相适应，且原告亦在本案中另行主张违约金，故该履约保证金应自被告所欠租金中予以扣除。综上，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司应给付原告租金706957.2元。关于违约金的问题。现被告沈阳韵致天成体育发展有限公司未能按时支付租金及物业费等费用，违反了合同约定，应当承担违约责任。现原、被告虽在合同中约定违约金的标准为日3‰，但该标准显系过高，现原告自愿调整违约金标准，按照日0.3‰主张，本院予以确认。鉴于双方于2019年7月25日达成《分期还款协议》，被告未按约定于8月25日给付第二期款项，根据协议约定，原告有权在10日内日向被告主张全部欠款，故原告有权自2019年9月5日起按照日0.3‰的标准向被告主张违约金。关于原告要求被告沈阳韵致天成体育发展有限公司支付水箱物业费88436.4元、POS机使用费3200元的诉讼请求。在《租赁合同》中双方对于水箱物业费、POS机使用费均有明确约定，而《分期还款协议书》中亦明确记载被告沈阳韵致天成体育发展有限公司尚欠原告水箱物业费88436.4元、POS机使用费3200元未予支付，且双方约定上述费用在被告按《分期还款协议书》约定履行给付义务的情况下有条件可以免除，但现被告未按约定履行分期还款协议，根据约定，原告不再为被告免除上述费用，故原告有权要求被告沈阳韵致天成体育发展有限公司给付水箱物业费88436.4元、POS机使用费3200元。关于被告赵蕴智的责任承担问题。被告赵蕴智在《分期还款协议书》中作为保证人明确表示自愿为被告沈阳韵致天成体育发展有限公司的债务向原告承担连带保证责任。现被告赵蕴智的保证期间未过，故被告赵蕴智应就本案债务承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳华锐商业管理发展有限公司租金及物业管理费706957.2元及违约金（以706957.2元为基数，自2019年9月5日起至实际给付之日止，按日0.3‰计算）；二、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳华锐商业管理发展有限公司水箱物业费88436.4元；三、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳华锐商业管理发展有限公司POS机使用费3200元；四、被告赵蕴智就本判决第一至三项确定的给付义务，向原告沈阳华锐商业管理发展有限公司承担连带保证责任，被告赵蕴智在承担连带保证责任后，有权向被告沈阳韵致天成体育发展有限公司行使追偿权；五、驳回原告沈阳华锐商业管理发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14755元，公告费560元，由被告沈阳韵致天成体育发展有限公司、赵蕴智负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  班 蕊人民陪审员  唐占刚人民陪审员  吕洪芹二〇二〇年九月二日书 记 员  付 琼本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。