上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初51362号原告：黄岚，女，1980年4月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：贺晓晗，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告：罗飞，男，1983年6月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周红山，上海市益昌律师事务所律师。原告黄岚与被告罗飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告黄岚的委托诉讼代理人贺晓晗，被告罗飞及其委托诉讼代理人周红山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄岚向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告拖欠的房租人民币(以下币种同)2,193.55元(2020年3月20日至2020年3月29日)；2.判决被告支付原告房屋使用费1,798.71元(2020年3月30日至2020年4月6日)；3.判决被告支付房屋设施人为损坏维修费用1,000元；4.判决被告支付租赁期间拖欠的水电煤等费用338.38元；5.判决被告支付空置损失13,600元；6.判决原告不返还押金6,800元。事实和理由：原、被告在案外人上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称中介)的居间下，于2019年6月16日签署编号为XXXXXXX的《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号楼102室房屋(以下简称涉案房屋)，合同租赁期限为2019年6月20日至2020年6月19日，租金支付方式为押一付三，房屋租金应当在前一期租金到期前五天内支付。合同还约定，未经协商一致，任意一方不得提前解除协议。合同签署后，原告已依约将房屋交付给被告，但被告在双方未达成一致的情况下，在疫情期间要求提前退租，并拒绝支付第四期，即2020年3月20日至2020年6月19日的房屋租金，且在原告微信要求被告支付租金时将原告删除拉黑。在多次联系不到被告后，为最大程度止损，原告于2020年3月29日向被告发出合同解除通知，通知被告双方之间的租赁合同于2020年3月29日解除，并积极与中介联系于2020年4月6日完成房屋交接。经与中介工作人员唐继尧核对，涉案房屋内多处被损坏，顶灯和卧室床头均有损坏，且被告尚拖欠水电煤费用共计338.38元。综上，原、被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实有效的意思表示，合法有效，应受法律保护，被告在疫情期间擅自退租，亦未配合原告及时进行房屋交接。被告在疫情期间退租，原告实难寻找后续的租客，致使原告损失进一步扩大，原告直至2020年5月18日才将涉案房屋另行出租，但租金金额为6,000元/月，低于原、被告之间的租金数额。根据上述事实和理由，依照相关法律，现起诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。罗飞辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.被告已经支付租金至2020年3月19日，押金6,800元也在原告处。2020年1月下旬春节前，涉案房屋内线路老化烧坏了，因疫情期间无人修理，导致春节被告无法居住，被告于2020年2月15日已通过中介转告原告不再租赁涉案房屋，押金6,800元没收作为解除条件，中介反馈原告同意了，且根据证据显示原告已于2020年3月7日对外出租，故双方合同已于2020年2月15日解除。2020年3月18日，原告路过中介处就将钥匙给了中介。2.原告2020年3月29日发出的解除通知已收到，但合同解除的原因是涉诉房屋线路老化烧坏导致房屋无法使用，无法维修，但若法院认为被告违约，则押金6,800元可作为违约金抵扣，无需返还。3.关于设备维修费用1,000元，被告对金额不予认可，涉诉房屋为老房子，可能存在自然损耗，与被告无关，入住不久卫生间就有大面积腐烂情况，后阳台天花板也有脱落情况，墙纸也有发霉。没有证据显示顶灯损坏为被告损坏，且从原告提供的照片看仅为顶灯罩有裂纹，原告主张的价格过高，淘宝正常搜索价格为10-20元，故400元的价格被告不认可。墙壁上火箭是小朋友画的，但可以擦除并非破坏，小挂钩是贴上去的，可以剥除，愿意赔偿100元墙壁修复费用。4.被告入住时代原告清偿了入住前的水电费209.80元，要求予以抵扣，即再支付原告水、电及燃气费128.58元。5.不认可空置损失和差价损失，差价损失与被告无关，定价是原告的事情，也未提供租赁合同，不知道实际出租价格。如法院认为被告无需支付2020年3月20日之后的租金及租金损失的话，同意原告不再返还押金。本院经审理认定事实如下：2019年6月16日，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)在中介的居间下就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，载明：月租金为6,800元，租赁期限自2019年6月20日至2020年6月19日，双方同意于2019年6月20日之前将涉案房屋交付给乙方，由乙方验收；甲、乙双方约定，甲方交付涉案房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金6,800元，合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信(若有)、有线电视由乙方承担。合同第五条“房屋使用要求和维修责任”约定“5-1租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应接到乙方通知后的柒日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。5-2租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或者发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。5-3租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，甲方对该房屋进行检查、养护，应提前柒日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。”合同第十条“解除本合同的条件”约定“……10-3甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。……(六)乙方逾期不支付租金累计超过柒日的；……”合同第十二条“违约责任”约定“……12-6租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。”合同另约定了其他事项。合同签订后，被告入住涉案房屋，并向原告支付房屋租赁保证金(即押金)6,800元及9个月租金61,200元。因被告提前搬离涉案房屋，未再支付后续租金，双方发生争议，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，1.原告提交：(1)2020年3月20日原、被告之间的微信聊天记录截屏打印件，证明2020年3月20日，原告要求被告支付租金，被告拒绝支付且将原告拉黑。经质证，被告对真实性予以认可，不认可证明内容，表示此时合同已解除，原告也已通过中介来让客户看房，后续租金与被告无关，2020年2月15日原告就知晓被告要搬离了，原告也有止损义务。因被告对该份证据的真实性不持异议，本院对2020年3月20日原、被告之间的微信聊天记录的真实性予以确认。(2)律师函及EMS快递单，证明原告委托律师向被告催交2020年3月20日至2020年6月20日期间的租金。经质证，被告确认收到律师函，但表示对证明内容不予认可。因被告对该份证据的真实性不持异议，本院对律师函及EMS快递单的真实性予以确认。(3)原告致被告的《合同解除通知》及EMS快递单，证明原告于2020年3月29日向被告寄送合同解除通知。经当庭查询，被告签收日期为2020年3月30日。经质证，被告对真实性予以认可，确认2020年3月30日已签收，但表示2020年2月15日被告已经告知中介不再租赁涉案房屋，中介也转告了原告，合同已经解除。因被告对真实性不持异议，本院对合同解除通知及EMS快递单的真实性予以确认。(4)《房屋交接书》，证明原告和中介对涉案房屋进行交接，交接书明确记载了房屋损坏情况及水电煤欠费金额。经质证，被告对真实性予以认可，被告通过中介多次告知原告来交接房屋，但原告均推脱，且交接书仅载明了水电煤和房屋交接状态并不能证明为被告损坏，因被告对真实性不持异议，本院对房屋交接书的真实性予以确认。《房屋交接书》主要内容为：被告委托我爱我家工作人员唐继尧与原告办理涉案房屋交接手续，清点发现屋顶灯外壳损坏，主卧墙面被涂鸦、贴贴图纸并粘上挂钩等。(5)房屋内损坏情况照片、顶灯淘宝价格截图，证明涉案房屋内顶灯损坏，品牌为松下，价值为398元，灯角破洞明显为人为造成，另墙面被损坏。经质证，被告对照片的真实性认可，但证明内容不认可，认为属于房子老化，愿意赔偿墙壁恢复费用100元。对顶灯淘宝价格截图的真实性不认可，认为该价格为全新的价格，且无法证明灯罩的损坏是被告损坏的。因被告对照片的真实性不持异议，本院对照片的真实性予以确认。(6)原告与中介之间的微信聊天记录截屏打印件，证明原告明确表明不同意被告提前退租，要求继续履行合同，2020年2月16日的记录显示原告同意被告退租的前提是找到新租客；2020年3月7日，原告询问被告是否搬离因未联系上被告，表明原告在积极解决事情但被告不积极应对，且原告明确表明了合同未到期前的损失被告都应当负责，被告未履行找续租人员的职责；2020年3月15日，原告告知中介交房前的损失被告均应承担并要求中介催交租金。之所以让中介转告，是因双方交流较少，照常都是通过中介的，且后续被告也拉黑了原告。当日17时，原告也表明了转租是被告的义务，要求中介转告；2020年3月18日，原告明确通知中介转告被告应交租金，中介表示被告已不再续租；2020年3月19日，原告明确表明租金损失被告需要弥补。后续原告表明需要通过法律途径解决事情。原告多次表明需要被告履行合同，如被告违约需要被告赔偿，因疫情期间房屋较难出租，故导致原告后续租金损失。经质证，被告对真实性予以认可，但表示可能存在删减聊天内容的情况，从2020年2月16日的聊天记录来看，原告已知晓被告退租，且2020年3月7日中介表明了被告已搬离，因被告房屋已装修完毕，被告实际于2020年2月15日前已陆续搬离，并于2020年2月15日搬空，春节期间涉案房屋断电也不可能再居住了。2020年3月18日，中介催原告交房，但原告表示没时间。2020年3月19日，中介也表明被告已于2020年2月15日搬走，押金作为违约金。2020年3月25日，被告才得知原告已将涉案房屋钥匙交付至中介处，但何时交付的被告及中介均未告知原告。因被告对真实性予以认可，本院对原告提供的微信聊天记录的真实性予以确认。原告与中介之间的微信聊天记录主要内容为：2020年2月16日，原告微信中介工作人员唐继尧，表示1个月租金不足以弥补损失，建议被告找到租客后再提前退租。唐继尧表示被告尚未回复。2020年3月7日，原告询问唐继尧被告是否已搬离。唐继尧表示可能没住涉案房屋，被告已经退租。2020年3月15日，原告向唐继尧表示被告支付房租的时间已到，转租事宜应当由被告更上心，要求唐继尧提醒被告。唐继尧表示被告蛮上心，但因疫情出入不便。2020年3月18日，原告要求唐继尧向被告催交租金，唐继尧向原告表示“黄女士，我刚跟罗先生说了，他意思是不再续租了，想约您去房屋里交接一下，看看有没有少东西，房屋是否有损坏。”原告答复“小唐，我白天比较忙。罗飞先生这样算违约了，违约责任怎么算呢？”唐继尧表示“其实租客在2.15提出搬走，他就单方面违约了，押金就是违约金。”2020年3月19日，原告表示按照合同需要被告至少支付3个月房租及再次租赁需要支付的中介费。唐继尧表示“2月16日我就向您传达了租客的意思，当时他要违约，您没同意，他就单方面违约了。当时客户要违约押金不要了，房租想退回来，您不愿意。后来客户房租押金都不要了，要违约。您一直不同意是你自己的事。”原告表示2个月的钱无法弥补损失。2020年3月25日，原告表示已发律师函，询问唐继尧如何安排看房。唐继尧表示被告已将钥匙交至其处，问原告如何处理。原告表示会让其他中介联系唐继尧。唐继尧表示会陪同看房。同日，唐继尧拍摄涉案房屋视频给原告，告知屋内整洁。原告表示如果被告明确不交租金，只能解除合同，要求钥匙交还。2.被告提交：(1)原告与中介之间的微信聊天记录截屏打印件，由中介转发至原告，证明2020年2月15日，中介已经代被告向原告提出退租的事实，开始被告的方案是押金没收退回未使用租金，后因原告不同意，中介协调下被告同意已付租金和押金均不再退还，提前退租。聊天记录中也可以看出已经有客户要来看房，说明原告已另行挂牌。2020年3月25日，中介已将房屋清空后的模样拍成视频转发给原告，2020年3月27日原告表示又有人要来看房。经质证，原告对真实性认可，但表示被断章取义了，不能完整表述双方聊天过程及原告意思的表示，原告从未同意被告提前退租，2020年3月7日原告询问被告是否住在屋内，中介回答模棱两可，原告最早是于2020年3月7日才知道被告搬离，且中介明确表示是因为被告新房装修完毕才搬走，并非是线路老化不能住的原因，且被告从未告知原告线路需要修理。从聊天记录中也可以看出原告从未同意提前退租，原告挂牌也只能说明原告积极将房屋转租希望减少双方损失，但从未同意在被告没有找到新租客情况下提前解除合同。因原告对真实性予以确认，本院对被告提供的微信聊天记录的真实性予以确认。(2)被告分别与原告及中介之间的微信聊天记录截屏打印件，证明2020年3月7日，原告已经安排客户看房，被告也表明不再居住，钥匙可以交给中介。经质证，原告对原、被告的聊天记录的真实性予以确认，但表示2020年3月15日时钥匙仍在被告手中。原告积极地联系被告及中介，原告也及时止损了，且于逾期付款9天后及时发出了解除通知。原告将涉案房屋挂牌出租并非表示同意解除合同，将房屋转租义务应当由被告承担，但被告对此不作为。原告只是希望最大程度减少双方损失，原告的说法一直是只有被告将房屋转租出去才同意提前解除合同。因被告对原、被告之间的微信聊天记录的真实性不持异议，本院对原、被告之间的微信聊天记录的真实性予以确认。原、被告微信聊天记录的主要内容为：2020年3月7日，被告表示“我现在不住在那边了，要看房的话我可以把钥匙给我爱我家之前的中介的。”2020年3月15日，原告询问“罗先生，有人联系看房，你看怎么安排吧？”被告回复“是中介吗？我可以把钥匙给他。”原告表示：“他们会联系你。”(3)灯罩淘宝搜索截屏记录打印件1张，证明灯罩的价格。经质证，原告对真实性认可，但表示不能证明原告的损失，原告的灯为松下品牌，也证明了价值。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租赁协议书》合法有效，各方均应遵守。现原、被告均认可合同已解除，但对解除事宜发生争议。原告认为合同解除于其向被告发送解除通知后，被告应当支付租金/房屋使用费至2020年4月6日。被告认为其于2020年2月15日搬离涉案房屋，通过中介告知原告解除合同，原告同意且对外出租，合同解除日期为2020年2月15日。根据庭审查明的事实，2020年2月16日，中介工作人员唐继尧告知原告被告要求退租，原告表示1个月租金不足以弥补损失，建议被告找到租客后再提前退租。2020年3月7日，被告向原告表示不住涉案房屋，可将钥匙给中介。原告表示中介会联系被告。原告询问唐继尧被告是否已搬离。唐继尧表示可能没住涉案房屋，被告已经退租。2020年3月15日，原告向唐继尧表示被告支付房租的时间已到，转租事宜应当由被告更上心，要求唐继尧提醒被告。唐继尧表示被告蛮上心，但因疫情出入不便。2020年3月18日，原告要求唐继尧向被告催交租金，唐继尧向原告表示被告退租，要求交接房屋。2020年3月19日，原告表示按照合同需要被告至少支付3个月房租及再次租赁需要支付的中介费。唐继尧表示2020年2月16日已经告知原告被告退租，因原告未同意，被告已单方违约解除合同，被告同意押金不要，但因原告未同意，被告同意已付租金及押金均不要。原告表示无法弥补损失。2020年3月25日，原告表示已发律师函，询问唐继尧如何安排看房。唐继尧表示被告已将钥匙交至其处，问原告如何处理。原告表示会让其他中介联系唐继尧。唐继尧表示会陪同看房。同日，唐继尧拍摄涉案房屋视频给原告，告知屋内整洁。原告表示如果被告明确不交租金，只能解除合同，要求钥匙交还。2020年4月6日，唐继尧与原告办理涉案房屋的交接手续。由此可见，被告在提出提前退租时，原告并未同意，但其后续因被告未支付租金而要求解除合同，原告向被告发送律师函。双方的合同解除日期以解除合同律师函到达被告之日为准。审理中，双方均认可被告签收律师函的日期为2020年3月30日，即本案租赁合同解除日期为2020年3月30日。被告表示其已于2020年3月18日将涉案房屋钥匙交给中介，但未见证据予以佐证。本院认定原告知晓涉案房屋钥匙保管于中介处的最早时间为2020年3月25日，且该日，原告已将涉案房屋对外出租，实际控制了涉案房屋。故对原告要求被告支付2020年3月20日至2020年3月24日期间租金的诉讼请求，本院予以支持。经核算，被告需要支付的租金金额为1,133.33元。对原告要求被告支付2020年3月25日起的租金/房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。原、被告确认被告应付水电煤金额为128.58元，故对原告要求被告支付、水电煤费用128.58元的诉讼请求，本院予以支持。原告另主张顶灯灯罩损坏及墙壁修复费用。被告仅同意支付墙壁修复费用100元。《房屋交接书》显示顶灯灯罩有损坏以及墙壁的使用情况，被告对《房屋交接书》真实性予以确认，故本院酌情被告赔偿原告灯罩及墙壁维修费用共计500元。至于押金，原告认为应当不予返还，被告认为若被告违约，押金可抵违约金。本案租赁合同的解除系因被告提出退租，故被告违约，合同约定的违约金金额同押金金额，故违约金抵扣押金，原告无需返还被告押金。此外，原告表示其于2020年5月18日将涉案房屋另行出租，且租金低于本案合同价格，要求被告赔偿空置损失及差价损失。涉案房屋再次出租受多方面因素影响，且原告并未提供再次出租的相关证据，对其要求被告赔偿空置损失及差价损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告罗飞于本判决生效之日起十日内支付原告黄岚租金1,133.33元；二、被告罗飞于本判决生效之日起十日内赔偿付原告黄岚维修费用500元；三、被告罗飞于本判决生效之日起十日内支付原告黄岚水电煤费用128.58元；四、被告罗飞支付至原告黄岚处的押金6,800元原告黄岚不予返还；五、驳回原告黄岚其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费388元，减半收取计194元，由被告罗飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年九月二十八日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。