广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初8247号原告：李兴洲，男，1973年1月24日出生，汉族，住广东省东莞市***********，公民身份号码为430************51X。委托诉讼代理人：穆树海，广东华文律师事务所律师。被告：陈泗权，男，1972年7月15日出生，汉族，住广东省五华县*******风，公民身份号码为441************373。委托诉讼代理人：陈广辉，广东深展律师事务所律师。被告：东莞市连创工程机械制造有限公司，住所地广东省东莞市**************，统一社会信用代码为91441900MA541011XE。法定代表人：张炯阳，该公司执行董事。以上两被告的共同委托诉讼代理人：陈学宏，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原告李兴洲与被告陈泗权、东莞市连创工程机械制造有限公司（以下简称“连创公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兴洲及其委托诉讼代理人穆树海，被告陈泗权、被告连创公司的法定代表人张炯阳以及两被告的共同委托诉讼代理人陈学宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴洲向本院提出诉讼请求：1.确认原告与陈泗权签订的《厂房租赁合同》无效；2.陈泗权按照合同约定的租金标准支付自2020年1月1日至5月12日期间的场地使用费290,000元；3.陈泗权按照合同约定的违约金标准（每日按月租金的5‰），以拖欠的场地使用费为本金，向原告支付自2020年1月10日起至付清之日止的资金占用费（暂计至2020年4月10日，资金占用费为一月26,100元、二月17,400元、三月8,700元，合计52,200元）；4.连创公司与陈泗权承担连带责任；5.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：陈泗权系连创公司的实际控制人，2019年7月8日，陈泗权因连创公司的经营需要而与原告签订《厂房租赁合同》，合同约定：1.原告将其位于广东省东莞市**************（后门牌号变更为广东省东莞市**************）的厂房出租给被告；2.该租赁物的租期自2019年7月8日至2025年9月30日，其中2019年7月8日至2019年9月30日为免租期；3.2019年10月1日至2022年9月30日，月租金为58,000元，2022年10月1日至2025年9月30日，月租金为63,800元；4.租金交付时间为每月10日前，延期支付的每日按月租金的5‰收取滞纳金；延迟超过20天的，甲方有权解除合同。合同签订后，陈泗权自2020年1月开始拖欠租金，连创公司作为租赁物的实际使用人，且陈泗权也是连创公司的实际控制人，因此，两被告应承担连带责任。被告陈泗权、连创公司共同辩称，1.陈泗权与原告签订的厂房租赁合同第六条约定，甲方应尽如实告知义务（包括但不限于厂房是否合法、具有规划许可证、产权证等），必须把厂房现状及相关证件出示并如实告知乙方。被告多次要求原告提供产权证，但原告一直推脱，后被告得知案涉厂房是违法建筑，故案涉厂房租赁合同应为无效合同,且主要过错方是原告。2.被告已于2020年5月11日搬离，并通过律师函通知原告办理交接手续，原告于2020年5月13日收到律师函，被告已返还案涉厂房。3.2019年12月，犀牛陂村委会告知被告，厂房位于水源保护区，需要搬离，加上案涉厂房是违法建筑，被告为保护自身利益，从2020年1月开始暂停支付租金，后因疫情影响，2020年1月下旬开始被告处于停产停业状态，到2020年3月16日，原告以剪断电线的方式进行停电，造成被告无法生产。2020年3月18日，犀牛陂村委会正式发布通知，要求被告搬离厂房。直至2020年5月11日，被告均不能使用厂房，故原告无权要求被告支付2020年1月10日之后的租金及房屋使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，认定事实如下：2009年6月16日，东莞市*******第六经济合作社作为甲方，东莞市大朗恒洋液压机械厂、张亚军作为乙方，签订了一份《土地租赁合同》，约定甲方将位于大朗镇犀牛陂村第六经济合作社黎耙冚（土名）的土地出租给乙方，面积四亩，租赁期50年，从2009年7月1日至2059年6月30日。合同第五条第一点约定，土地使用期满后，该土地上的建筑物归甲方所有；第三点约定，乙方有权在该土地上与他人合作办企业，及有权对该土地实行管理及自治权，在不违反相关规定及符合乙方最大利益下，甲方不能以任何理由干涉乙方，乙方有权将土地及地上建筑物转让给第三者使用，但必须甲乙双方及第三者签订相关协议，否则一切费用由乙方负责。2015年4月27日，张亚军作为甲方，李兴洲及罗一兵作为乙方，共同签订了一份《厂房转让协议》，约定甲方将位于东莞市**************亩土地及地上建筑物转让给乙方，协议总价3750,000元。2019年7月8日，李兴洲作为出租方（甲方），陈泗权作为承租方（乙方），双方签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于东莞市*************厂房租赁给乙方使用，厂房面积约2,000平方米，宿舍面积约1,000平方米，租期六年，自2019年7月8日至2025年9月30日，前82天为装修期，现装交房给乙方，甲方不再对厂房做修缮，乙方自行修缮，2019年10月1日正式起租。2019年10月1日至2022年9月30日，月租金为58,000元，2022年10月1日至2025年9月30日，月租金为63,800元。签订合同时，乙方向甲方支付保证金174,000元和第一个月租金58,000元。合约期满，乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额退还乙方。租金交付时间为每月10日前，延期支付的，每日按月租金的5‰收取滞纳金，延迟超过20天的，甲方有权解除合同。东莞市大朗恒洋液压机械厂成立于2004年11月17日，经营者为张亚军，于2011年4月21日办理注销登记手续。连创公司系自然人独资的有限责任公司，成立于2019年11月7日，登记地址为东莞市**************，法定代表人及股东均为张炯阳。两被告确认连创公司的实际控制人为陈泗权，由张炯阳代持公司股份，双方未签订书面的代持股协议，案涉房屋的实际使用人为连创公司。庭审中，原告选择由连创公司承担合同责任，陈泗权作为连创公司的唯一股东，应对公司债务承担连带责任。在（2020）粤1972民初6925号案庭审中，李兴洲确认案涉房屋未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证，由于陈泗权拖欠租金，已于2020年3月16日对租赁物采取断电措施，李兴洲与陈泗权均确认陈泗权承租案涉厂房是用于连创公司的生产经营需要。本案庭审中，双方均确认案涉房屋位于东莞市**************（后变更门牌号为东莞市**************），被告自2020年1月1日起未支付场地使用费，案涉房屋已于2020年5月12日交还原告。被告提供了一份其与原告之间的微信聊天记录，显示2020年3月16日，原告以被告拖欠租金为由提出解除合同，被告于2020年3月23日下午10:54向原告发送了一份由东莞市********民委员会出具的通知，内容为由于案涉房屋所在地属于罗田水库饮用水水源地，依据相关文件要求限于2020年9月30日前搬迁，落款时间为2020年3月18日。原告确认聊天记录的真实性。被告向本院提交了一份《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，显示广东省人民政府于2020年1月28日发布通知要求本行政区域内各类企业复工时间不早于2020年2月9日24时，被告称自2020年1月23日起就已经处于停产停业状态，依据前述通知，被告因为疫情原因无法复工复产，因此，对于2020年1月23日至3月16日原告断电之前的租金及2020年3月16日原告断电之后的租金，被告均无需支付。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。张亚军通过与东莞市*******第六经济合作社签订《土地租赁合同》的方式承租案涉房屋项下的土地，依据合同约定在合同期内，张亚军有权在该土地上兴建房屋并转让给第三人使用。原告通过与张亚军签订《厂房转让协议》的方式取得对案涉房屋的使用权，故原告出租案涉房屋的权利来源合法，且共有人罗一兵已出具书面声明，同意由原告单独主张相关权利，则原告有权作为出租人主张案涉租赁合同项下的权利。案涉房屋既未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与陈泗权签订的合同应为无效合同。在房屋租赁合同关系中，出租人负有交付合法租赁物的义务，承租人在订约、交付时对租赁物是否取得建设工程规划许可证等相关证件亦负有审慎审查的义务。《厂房租赁合同》约定原告应尽如实告知义务，但原告并未承诺保证案涉房屋已取得相关合法证件，被告未举证证明原告对此存在故意隐瞒的情形，故本案双方对合同无效均有过错，被告主张原告为主要过错方，理据不足，本院不予采纳。被告称2019年年末就因水源保护区的问题被政府部门要求搬离，但未提供任何证据予以证明，本院对此不予采信。被告主张其拒付租金的理由之一是案涉厂房被列入水源保护区，而现有证据显示，被告自2020年1月1日起就未支付场地使用费，东莞市********民委员会因水源保护区问题正式发布搬迁通知的时间为2020年3月18日，即被告逾期交租的行为明显早于其因水源保护区问题被要求搬离，故被告主张以前述理由拒付租金，明显不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据前述法律规定，原告收取的押金174,000元应退回陈泗权，关于押金部分，陈泗权已另行起诉，本院在此不予处理。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定，“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”陈泗权作为连创公司的实际控制人，其以个人名义与原告签订案涉《厂房租赁合同》，并由连创公司实际使用案涉房屋，依据前述法律规定，原告有权选择请求连创公司或者陈泗权承担相应民事责任。现原告选择由连创公司承担责任，本院予以认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方确认被告自2020年1月1日起未支付场地使用费，故原告要求连创公司支付自2020年1月1日至房屋返还之日即2020年5月12日的场地使用费，于法有据，本院予以支持。被告以新冠肺炎疫情为由主张不可抗力，要求免除相应租金，对此提供了《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》予以证明。新冠肺炎疫情于2020年年初在全国范围内大规模爆发属客观事实，依据前述广东省人民政府发布的通知要求，各类企业复工时间不早于2020年2月9日，故对于通知发布之日2020年1月28日起至2020年2月9日止，被告由于疫情原因无法正常复工复产，即无法正常使用案涉租赁物，其要求免除该期间的场地占有使用费，于法有据，本院予以支持。对于被告超出前述时间段的免除租金主张，由于其未能提供证据证明因新冠肺炎疫情导致的停产停工事实，应自行承担举证不能的法律后果，本院不予支持。关于占有使用费的计算。对于2020年1月1日至3月15日的占有使用费，原告主张参照租金标准58,000元/月计算，符合法律规定，本院予以支持，扣除2020年1月28日至2020年2月9日的场地使用费后，被告应支付的金额为118,581元（58000元/月÷31天×27天+58000元/月÷29天×20天+58000元/月÷31天×15天）。由于原告已于2020年3月16日对租赁物采取了断电措施，造成被告无法正常使用租赁物，故对于断电之后的使用费应由双方按照各自过错程度分担。考虑到断电是因被告拖欠场地占有使用费引发，而原告采取断电措施亦明显系不当行使权利的行为，本院酌定对于该期间的使用费应由双方各自承担一半，则连创公司应支付的2020年3月16日至5月12日期间的使用费为55,194元【58000元/月÷31天×（16天+12天）+58000元】÷2。以上合计为173,775元。另，占有使用费在性质上为被告实际占有使用案涉房屋而产生的对原告的折价补偿，故原告在本案中主张参照合同约定的违约金标准计算资金占用费，缺乏法律依据，本院不予支持。连创公司系一人有限责任公司，陈泗权作为唯一的股东未能举证证明公司财产独立于其个人财产，应对公司的债务承担连带责任。故对于原告要求陈泗权对案涉债务承担连带责任的请求，本院予以支持。综上所述，依照上述援引之法律及《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告李兴洲与被告陈泗权于2019年7月8日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限被告东莞市连创工程机械制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李兴洲支付2020年1月1日至5月12日期间的场地占有使用费173,775元；三、被告陈泗权对本判决第二判项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告李兴洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,033元，已由原告预交，由原告负担10,352元，由两被告共同负担10,681元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  全纯芳二〇二〇年九月三十日书记员  林安花强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。