广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初10635号原告：深圳市侯斯顿餐饮管理有限公司，住所深圳市罗湖区南湖街道沿河南路**瑞丰大厦裙楼****，统一社会信用代码91440300306148438K。法定代表人：李莎莎，执行董事。委托诉讼代理人：方秋林，广东广和律师事务所律师，执业证号14403201510208346。被告：伍金云，女，汉族，1974年3月16日出生，住址广东，住址广东省云浮市云安区v>委托诉讼代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师，执业证号14453200410177783。委托诉讼代理人：陈伟国，广东百润律师事务所律师，执业证号14453201910096000。第三人林泽珊（曾用名：林泽宣），女，汉族，1977年5月15日出生，住址广东，住址广东省深圳市福田区v>第三人梁礼能（曾用名：梁冲能），男，汉族，1955年12月16日出生，住址广东，住址广东省云浮市云城区v>原告深圳市侯斯顿餐饮管理有限公司与伍金云、林泽珊、梁礼能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，原告申请撤回对林泽珊、梁礼能的起诉，本院裁定准予撤诉。因林泽珊、梁礼能与本案审理存在法律上利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方秋林，被告委托诉讼代理人陈伟国到庭参加了诉讼。第三人林泽珊、梁礼能经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告伍金云于2019年6月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除；2.判令被告伍金云向原告退还租赁保证金、水电押金及燃气费押金共计273000元以及相应的资金占用利息（自2020年3月14日起至退还之日止，按照银行同期贷款利率计算）；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月6日，原告与被告伍金云、第三人林泽珊签订《房屋租赁合同》,约定：原告向伍金云、林泽珊租赁罗湖区沿河南路1181号瑞丰大厦裙楼一楼103号，用于经营餐厅，租赁期限自2019年6月6日起至2022年6月5日止，每月租金16万元，租赁保证金32万元、水电费押金5万元，原告按比例向伍金云（70%)、林泽珊（30%)支付租金、租赁保证金及水电费押金。鉴于原告此前已以原告前法定代表人梁永雄的名义承租租赁房产，并使用租赁房产多年，因此租赁房产在租赁合同签订前已交付，原告亦付清租赁保证金、水电费押金以及按照伍金云、林泽珊的要求支付补充租赁保证金2万元。2020年1月份，由于我国突发新型冠状病毒肺炎疫情，各地政府已于春节期间相继采取应对措施。广东省于1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。一级响应期间，暂停一切大型活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。原告亦遵从国家及广东省通知的要求，暂停营业。中国疾控中心原副主任杨功焕预计，2020年2月份可能是疫情爆发的高峰期，该次疫情可能会影响三个月以上，而原告作为餐饮企业，受到该次疫情影响，被迫暂停营业，每月营业成本损失50多万元，损失惨重，若现金流短缺和开源节流不当，势必将无法继续经营。因此，原告本着共渡难关的想法，于2020年2月10日向伍金云、林泽珊发出《免租申请》，申请减租。伍金云、林泽珊签收了免租申请，但并未同意原告的免租申请。2020年2月25日，原告实在无力支持，被迫向伍金云、林泽珊发出《解除合同通知书》，通知伍金云、林泽珊于收到解除通知书之日解除租赁合同。伍金云、林泽珊分别于2月26日、2月28日签收通知书。2020年3月3日，原告清空租赁房产并搬离，将租赁房产交还伍金云、林泽珊。伍金云的儿子曾文俊向原告出具钥匙接收单，确认收回涉案租赁房产；林泽珊委托员工到租赁房产现场查看交接情况，确认交接后自行将租赁房屋用新锁锁住。伍金云、林泽珊现在已将租赁房产对外招租。2020年3月10日，原告向伍金云、林泽珊发出《要求退回按金通知书》，告知已缴清全部水费、电费、管理费及燃气费，要求伍金云、林泽珊于收到退回按金通知书之日起3日内退还租赁保证金、水电费押金及燃气费押金。但伍金云、林泽珊至今未向原告退还任何款项。原告承租租赁房产已有多年，用以经营侯斯顿主题餐吧，原告对于租赁房产投资高达800万元，原、被告双方此前合作良好，每月均按时、足额缴纳各项费用。若非此次疫情爆发，且伍金云、林泽珊未能同意原告的减租申请，原告实在无力支撑，原告绝不可能解除租赁合同。原告因此次疫情遭受巨大损失，目前疫情仍未结束，涉案合同无法履行，原告无法实现合同目的。因此，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求，减小原告的损失。被告辩称，（一）原告在起诉状中叙述被告未同意其免租申请与事实不符。自从本次疫情开始起，原告就案涉房屋租金减免事宜与被告伍金云的丈夫曾庆荣进行沟通。通过被告提供的曾庆荣与原告有关负责人的微信聊天记录以及电话录音可知，一开始原告要求被告减免2月份半个月租金，后来原告则要求免除案涉房产2020年2月的租金以及2020年3月、4月的租金减半收取，曾庆荣表示同意2月份的租金减收2万元并免除一个月的租金并表示愿意与原告共同承担疫情所带来的损失。但是，原告并不同意被告提出的减免租方案且直接发出解除合同通知。因此，原告叙述被告并未同意其免租申请与事实不符。（二）原告要求被告退还案涉房屋租赁保证金、水电押金及燃气费押金没有事实依据。1.虽然本次疫情属于不可抗力，但是本次疫情不会导致涉案租赁合同目的无法实现。疫情结束后，租赁合同可以继续履行。而且，随着各地不断复工复产，餐饮行业已经重新开业，被告已经在2020年2月26日发送给原告的回复函中明确表示，在租赁合同没有明确约定不可抗力属于合同约定的解除条件以及不存在法定解除合同的条件的情况下，被告不同意解除合同。2.虽然案涉房屋租赁合同第十六条约定“发生不可抗力，使本合同无法履行”为允许解除或变更租赁合同的其中一项情况，但是，结合租赁合同的合同期限等内容以及目前复工复产的情况，餐饮行业重新开业的现实可知。本次疫情虽然属于不可抗力，但并不会导致双方的租赁合同无法履行，也不会导致租赁合同的目的无法实际，更不能成为原告不履行租赁合同义务的理由。原告擅自搬走租赁案涉房屋物品并表示不再租赁的行为已经属于原告严重违约，根据租赁合同的相关约定，原告要求被告退还租赁保证金、水电押金及燃气费押金既不符合租赁合同的约定，也没有任何的事实依据。（三）原告实际上是由于经营不善而导致拖欠2月的租金，并且在广东餐饮业已经可以于2月20日逐步复工复产的情况下，原告在3月初单方面擅自决定不再继续经营，并将物品搬走的行为属于原告严重违约的行为，应当由原告承担违约责任，被告保留追求其拖欠租金及违约责任的权利。（四）原告诉状中引用的杨功焕的说法仅为其个人推测，非官方的说法。而且2月下旬广东餐饮业开始复工复产的事实也证明了杨功焕的推测与事实不符。结合本案涉案租赁合同的租赁期限，我方认为本次疫情带来的影响只是暂时性的，原告没有任何证据证明本次疫情导致双方的租赁合同不能履行，也没有证据证明其因本次疫情导致的损失。原告解除合同的行为不符合法定和约定的条件。综上所述，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、原告在本案立案时所列被告为伍金云、林泽珊、梁礼能。立案后，原告与林泽珊、梁礼能达成和解，原告撤回对林泽珊、梁礼能的起诉，本院裁定准许原告撤回对林泽珊、梁礼能的起诉。由于涉案租赁合同的出租方是伍金云、林泽珊，且伍金云、林泽珊、梁礼能均为涉案房产的权利人，因此，林泽珊、梁礼能与本案审理存在法律上利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。二、涉案租赁房产位于深圳市罗湖区，该房产的权利人是伍金云、林泽珊、梁礼能。伍金云、林泽珊（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）于2019年6月6日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年6月6日至2022年6月5日，租赁用途是经营音乐餐吧。第一年度（2019年6月6日至2020年6月5日）租金每月16万元。月租金伍金云占比70%，林泽珊占比30%。第一年度月租金伍金云1120**元，林泽珊48000元。租赁保证金为32万元,水电费押金为5万元。合同第7条，“在租赁期间，乙方单方终止本合同的，甲方没收租赁保证金”。第9条，“乙方在租赁期间按时结清租金及其他相关费用的，甲方向乙方返还租赁保证金及水电押金。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1.乙方逾期10天以上归还房屋的；2.乙方未结清房租、管理费、水电费等相关费用的；3.乙方有违反本协议其他约定内容的”。第16条，“本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：1.发生不可抗力，使本合同无法履行；2.政府征用、收回或拆除租赁房屋；3.双方协商一致”。第17条，“出现下列情形之一时，甲方有权解除合同，不予退还租赁保证金：1.乙方拖欠租金达20天的；2.乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达32万元整；3.乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；4.乙方擅自改变租赁房屋用途的；5.未经甲方同意，乙方在租赁期间擅自转租他人的”。原告向被告伍金云缴纳了租赁保证金224000元，水电押金35000元，燃气管道押金14000元。三、受疫情影响，原告于2020年1月底停止营业。2020年2月7日，原告向伍金云、林泽珊申请减免租金，要求免除2月份租金，3月份、4月份租金减半收取。被告伍金云的丈夫在微信中回复2月份减租2万元，3、4月份给付月租金的50%，另外50%在租赁保证金中扣除。5月份一次性补回3、4月份抵扣的租赁保证金。双方未就减免租金达成一致意见。2020年2月23日，原告向伍金云、林泽珊发出《解除房屋租赁合同通知书》，称“由于本次疫情属于不可抗力，且贵方不同意我司的免租申请，导致我司无法承担租金压力继续经营，因此我司只能根据租赁合同第十六条第一款的约定与贵方解除租赁合同。贵方签收本通知书当日，租赁合同解除。请贵方于租赁合同解除后十日内一次性向我司退还租赁保证金、水电费押金及管道燃气押金共计390000元（总额扣减已使用水电费用）”。被告签收该通知书后回复原告称，不同意解除涉案租赁合同。2020年3月4日，原告搬离涉案租赁场地，搬离时，原告尚未支付2月份租金，水电燃气等费用已经结清。庭审时，被告称涉案租赁物尚未招租成功。四、被告要求没收原告的保证金273000元，称保证金包括租赁保证金、水电费押金和燃气管道押金。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告于2019年6月6日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案的争议焦点是，原告是否有权依据不可抗力解除涉案租赁合同。涉案合同履行期间，突发新冠肺炎疫情，属于不可抗力。受疫情影响，原告确实存在经营困难，营业收入明显减少的情况，但疫情影响尚未达到涉案合同不能履行的程度。原告无权以不可抗力为由解除合同。因此，原告于2020年2月23日向被告发出的《解除房屋租赁合同通知书》并不产生合同解除的法律效力。原告要求确认涉案房屋租赁合同于2020年2月28日解除的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告已于2020年3月4日实际搬离涉案租赁场地，双方合同已无继续履行可能，为避免合同僵局，本院确认涉案房屋租赁合同于原告搬离之日，即2020年3月4日解除，但原告需要承担相应的违约责任。按照涉案租赁合同第七条“在租赁期间，乙方单方终止本合同的，甲方没收乙方租赁保证金”的约定，被告有权没收原告已付的租赁保证金224000元。原告要求被告返还租赁保证金224000元的请求，本院不予支持。原告已经结清了水电、燃气等费用，被告应当返还其水电押金、燃气管道押金共计49000元。被告辩称其有权没收的保证金包括水电押金、燃气管道押金和租赁保证金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告伍金云应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市侯斯顿餐饮管理有限公司返还水电押金、燃气管道押金共计49000元；二、驳回原告深圳市侯斯顿餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告伍金云未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5395元，由原告负担4427元，被告负担968元。保全费2470元，由原告负担2160元，被告伍金云负担310元。原告已预付案件受理费7150元、保全费2470元，本院退回原告案件受理费1755元，被告伍金云应于本判决生效之日起十日内向原告迳付案件受理费968元、保全费310元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 黄 欣审判员 杨丽茵审判员 李 星二〇二〇年九月八日郑娃娜书记员    杨双煜