内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1123号上诉人（原审被告）：王某，现住内蒙古五原县。委托诉讼代理人：张某（王某丈夫），现住址同上。被上诉人（原审原告）：五原县新城物业服务有限公司。住所地：内蒙古五原县隆兴昌镇虹亚新城**。法定代表人：李某，系公司经理。委托诉讼代理人：梁某，系公司职工。上诉人王某因与被上诉人五原县新城物业服务有限公司（下称新城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2019）内0821民初3695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人王某及委托诉讼代理人张某，被上诉人新城物业公司的法定代表人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王某上诉请求：1、请求二审法院依法改判上诉人只承担2018年6月18日至2019年6月18日一年的物业费即568.44元。2、一审和二审的诉讼费都由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2013年入住五原县虹亚小区，被上诉人物业公司于2017年4月进入五原县虹亚小区，被上诉人物业公司进入小区后，小区内的环境卫生极其脏、乱、差。上诉人多次的要求被上诉人修补上诉人的房顶，被上诉人迟迟不予解决，总以各种理由故意推诿拒绝修复。同时物业公司还存在其他服务不到位、侵害上诉人权益的情形，故上诉人拒绝交纳物业费。被上诉人向五原县人民法院提起了诉讼，要求上诉人承担2014年6月18日至2018年12月31日的物业费即2539元，一审法院判决上诉人承担90%的物业费即2285元，上诉人认为一审法院判决极其不合理，认定事实不清，适用法律错误，程序违法，故上诉人提出如下上诉理由：1、上诉人在一审答辩书中和在庭审中两次明确说明被上诉人物业公司未经业主同意，私自将虹亚小区内的健身活动器械拆除搬走，将该片地方卖给小区内的幼儿园。幼儿园占用该片地方建设儿童活动场所，上诉人认为被上诉人严重的侵害了上诉人和其他业主的合法权益。但一审法院在庭审中没有理会上诉人的辩解。2、被上诉人向一审法院提供的相关维修记录，但是上诉人认为该证据并没有证明力，不能作为定案的依据。被上诉人向一审法院提供的业主满意度调查表只有3张，但小区内最少有2000户业主，但被上诉人只对小区内三户业主进行业主满意调查，故根本不可采信。被上诉人向一审法院提交的图像资料（证明被上诉人维修过上诉人房顶的照片），上诉人提出该照片内容根本不是上诉人的房顶，但一审法院却采纳了、认可了该证据。被上诉人在一审中提交的岗位责任制证明材料上诉人认为不可信，不能作为定案依据。被上诉人提供的以上证据证明力薄弱，均不可采信，根本不能作为判决的依据。3、一审判决书中被告王某的辩称有11条，其中1条一审法院作出了说明，但其余10条辩称一审法院都没有理会。上诉人在庭审中提交了相关照片（证明小区内卫生不合格、证明物业公司擅自在小区内悬挂广告牌、证明绿化带卫生不合格、证明小区单元门前路灯存在缺陷、证明自己在房顶做的防水、证明楼房内玻璃损坏、漏气），但一审未予认定说明。一审法院在判决书中明确说明被上诉人确实存在过错，在物业服务确实存在维修不及时且服务不到位的现象，但一审法院还是判决上诉人承担90%的物业费即2285元，该判决明显不合理、不公平。从2018年6月18日至2019年6月18日被上诉人物业公司进行物业服务勉强还算合格，故上诉人只承担2018年6月18日至2019年6月18日一年的物业费即568.44元。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法，故请求二审法院依法改判上诉人只承担2018年6月18日至2019年6月18日一年的物业费即568.44元。一审和二审的诉讼费都由被上诉人承担，请求二审法院公正判决。新城物业公司辩称：我公司2011年就进入小区，2017年只是法人进行更换。质保期之前公司一直给维修，我们通过巡查发现漏水上去补过，我们也通知过他们用大修基金维修屋顶，他们不同意。我们只承担一审诉讼费的10%。幼儿园用地一直都是规划的是幼儿园用地。上诉人没有给公司报修记录。我们只提供部分的满意度调查表，不能提供全部的。我公司被评为全区优秀物业公司，我们公司按照制度来进行的，偶尔事情太多也会加班加点维修。新城物业公司的一审诉讼请求：请求判令被告支付自2014年6月18日-2018年12月31日的物业服务费2539元，违约金1632元，合计4171元。一审法院认定事实：被告王某系原告五原县新城物业服务有限公司服务的业主，，居住在××县原告方分别于2012年9月27日-2014年10月31日（每月每平米0.44元）、2014年12月23日-2018年12月31日（每月每平米0.5元）与虹亚房地产开发集团有限公司五原分公司签订了前期物业管理服务合同，约定对五原县虹亚小区进行物业服务。原告在对虹亚小区进行物业服务过程中，制度完善，记录完整，按合同约定履行物业服务，被告王某无故拖欠多年物业费，原告多次催要未果遂诉至法院。新城物业公司在庭审中提供物业服务的相关记录材料，证明了其按照合同向王某提供物业服务，针对王某在庭审中提出房顶漏雨等问题，经庭审查明，新城物业公司在物业服务确实存在维修不及时、服务不到位的现象，针对王某提出的问题应立整立改，不属于物业服务范围的内容，应向业主告知明确，做好记录，协调相关单位、协助业主进行处理。上述事实，有当事人陈述，物业服务合同、相关维修记录、业主满意度调查表、图像资料、岗位责任制等证据材料在案予以证实。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，物业服务是物业公司按照合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动，作为提供物业服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，积极按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务。作为接受物业服务的业主，应当与物业公司共同努力，建设和谐小区环境，按时向物业公司交纳物业费，以便物业服务公司对小区进行服务和管理。新城物业公司在提供物业服务中，王某提出房顶漏水物业公司未及时进行处理等问题，新城物业公司应建立健全制度，在落实制度上下功夫，立整立改，故其要求被告给付物业服务费的请求应按所欠物业服务费总额的90%收取为宜，即2014年6月18日至2018年12月31日止，按每月每平米0.44元/0.5元的90%收取。根据公平合理原则，本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告王某未按照合同约定的时间给付物业服务费，构成违约，应承担给付物业服务费的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告王某于判决生效后五日内给付原告五原县新城物业服务有限公司2014年6月18日至2018年12月31日的物业服务费2285元。二、驳回原告五原县新城物业服务有限公司要求被告王某支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王某负担。二审中，上诉人王某提交了新证据。2014年房屋漏水的照片，2014年、2015年冻霜照片以及楼道卫生的照片，共计12张照片。举证意图：物业公司服务不到位，租赁广告费公司自己收取，路灯不亮。被上诉人新城物业公司进行了质证：2014年是开发公司维修，不是属于我们维修，我们只是上下沟通。楼道卫生是有固定时间来打扫，一些装修的废料，我们公司不负责打扫建筑垃圾，楼顶是开发公司负责的，我们已经沟通过，现在正在整改。广告费物业公司没有收取过。被上诉人新城物业公司提交了新证据。2017年、2018年业主满意度调查表、维修单、维修防水照片、秩序维护记录表各一份。举证意图：证明物业公司在不间断的维修、服务，业主报修的我们就去维修。上诉人王某进行了质证：他提供的证据均不认可。他提供的2017年清洗楼道卫生照片是最近时间。他提供的2018年维修灯记录，灯不可能都坏了，不认可。以上证据的真实性本院予以认可。本院对于一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：王某应否给新城物业公司物业费2285元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”上诉人在一、二审中提供的证据并不能证明新城物业公司未尽到管理、维修的义务。新城物业公司在管理上的缺陷，一审在判决时已经体现，故上诉人的上诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由王某负担；二审案件受理费50元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 杜 彬审判员 罗一民 二○二○年九月二日书记员 王力清