广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初886号原告:黄志荣，男，1965年10月2日出生（身份证号码：440************116），汉族，住广州市荔湾区乐贤坊**。委托诉讼代理人：龙劲韬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告:惠州金御酒店管理有限公司。住所地：惠州市***********。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李梅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇，北京大成（广州）律师事务所律师。原告黄志荣与被告惠州金御酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄志荣及其委托诉讼代理人郑智辉到庭，被告惠州金御酒店管理有限公司的委托诉讼代理人陈宇、李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年2月份至2020年7月份租金人民币67300元；2.判令被告向原告支付物业费人民币4670.23元；3.判令被告向原告支付逾期支付租金违约金人民币20000元。上述款项暂合计人民币93970.23元（大写：玖万叁仟玖佰柒拾元贰角叁分）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月1日，原告与被告签订《物业委托管理经营合同》，约定原告将位于惠州市龙门县****昆大观山水间D区3402号房（以下简称“涉案物业”）委托给被告托管经营，托管经营的期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止，租赁期间首年月租金为每月13000元，自2020年5月1日起，每一年租金递增百分之五，即每月租金为13650元。被告应于每月1日前将当月租金支付到原告指定的银行账户。此外，被告还应承担水费、电费、燃气费、物业管理费等。还约定被告无特殊原因或未经原告同意迟延支付租金，经原告通知，超过十五日仍未支付的，从第16日起，视为被告违约。若被告迟延支付租金的，则应向原告支付违约金2万元。上述协议签订后，原告已按照协议的约定于2019年5月1日向被告交付涉案物业，被告亦已验收确认。但是，被告并未按照协议的约定按时足额向原告支付租金，自2019年11月起就存在逾期支付的情形。此后，原告亦支持被告的经营，与被告签订《物业经营补充协议》，约定自2019年12月起至2020年5月止将租金降为每月1万元，而被告却从2020年2月份起即拖欠原告的租金，至今已拖欠租金67300元，且还拖欠物业管理费4670.23元未支付。被告还于2019年6月28日向原告发送《解除协议书》，单方提出解除上述协议的要求，且以疫情为由拒不支付所拖欠的租金。为督促被告支付拖欠的租金及物业费用，原告于2020年7月1日向被告发送《律师函》，但被告不予回复。原告认为，被告上述拖欠租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原告有权要求被告支付租金、物业费、违约金。综上所述，恳请贵院在查清本案事实的基础上，依法判如所请，以切实维护原告的合法权利。诉讼过程中,原告黄志荣申请变更诉讼请求为：第一项诉求变更为要求被告向原告支付2020年2月至8月的租金80950元，第二项诉求变更为要求被告向原告支付2019年8月至10月以及2020年8月的物业费用5177.77元。被告惠州金御酒店管理有限公司辩称，一、本案案由适用不当，应为经营权委托合同纠纷，并非租赁合同纠纷。答辩人与被答辩人于2019年5月1日签订《物业委托管理经营合同》，被答辩人将标的度假式别墅的经营权委托答辩人代为管理，被答辩人应确保合法经营资质,自行筹备装修装饰及家私家电配置，自担经营及政策风险，在确保经营权合法正常运营下，享有答辩人管理期间的固定收益，虽合同字面表述为“租金”实则为固定收益分成。见《物业委托管理经营合同》第1.2条委托物业被答辩人须按照三星级酒店客房标准装修；第1.4条如委托答辩人按照其标准代为采购，配置房间设施，由此产生的所有费用均由被答辩人承担；第2.2条，如遇不可抗力因素或相关政府部门不允许答辩方开展长、短租行为业务，则答辩人有权解除合同，而无需承担任何责任。第9.1.4条如发生托管物业产权、债务方面的各类纠纷，均由被答辩人负责处理；第9.2.7条托管经营期间，答辩人的经营行为需对被答辩人公开、透明，并如实向被答辩人通报托管物业的经营情况，接受被答辩人的监督、检查；第12.3条如托管物业所在区域内外环境不具备经营条件的，包括但不限于道路不通、能源供给中断等原因，导致无法正常经营，此期间乙方租金暂停支付。可见，被答辩人与答辩人之间是合作经营模式，被答辩人负责场地、资质、配套设施，答辩人负责管理、运营，双方共担经营风险，并非单纯的房屋租赁合同关系。且按照当地市场租金标准，130平方房屋，月租金均价为7000-8000元，本合同月租金13000元为概况收益。另从2019年11月24日，双方签订补充协议，基于业务经营压力从而调整每月收益分配额度来看，也正印证了上述事实。二、被答辩人无权主张2020年2月份至2020年5月份因疫情防控致合同标的度假式别墅无法出租经营期间的租金，同样也无权主张2020年6月份疫情逐步解封后因其自身过错拒绝办理合法运营资质且极度不配合物业备案致合同标的度假式别墅无法正常经营期间的租金。1、“疫情＂客观上导致了答辩人与被答辩人双方签订的《物业委托管理经营合同》在“疫情期间”无法履行。新年伊始，新冠肺炎疫情突然爆发，严重影响人民的生命安全与身体健康。为防控疫情，广东省人民政府于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应暂停人员聚集活动，为限制人员流动阻断疫情传播，惠州市规定全市所有小区、村（居）封闭管理。惠州市下辖若干行业被命令暂停营业，尤其是经营旅游度假公寓的我们更是被重点监控行业，持续多月面临“员工无法上班、客户无法进入、无法营业、无法服务”的困境。直至2020年5月，所在地永汉镇政府明令禁止各地产物业度假酒店对外开放，“疫情”客观上已经导致了双方签订的物业委托管理服务在“疫情期间”无法履行。此次“疫情”系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任＂、《合同法》第一百十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”之规定，我们有权要求免除疫情期间的租金。全国人大常委会法工委发言人臧铁伟亦于2020年2月10日明确指出本次疫情属于不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。2、双方是基于经营权委托产生的合作关系，疫情期间无法经营致委托关系终止。上文己述，本案是经营权委托合同关系，标的物业疫情期间无法经营致本案委托目的根本无法实现，委托关系自然终止，被答辩人应自行承担委托不能的后果，无权要求支付租金。3、双方签署《物业委托管理经营合同》明确约定，出现不可抗力等客观因素影响或托管物业所在区域内外环境不具备经营条件时，租金暂停支付，答辩人无需承担任何责任。见《物业委托管理经营合同》第2.2条，如遇不可抗力因素或相关政府部门不允许答辩方开展长、短租行为业务，则答辩人有权解除合同，而无需承担任何责任；及合同第12.3条，如托管物业所在区域内外环境不具备经营条件的，包括但不限于道路不通、能源供给中断等原因，导致无法正常经营，此期间乙方租金暂停支付。4、答辩人在疫情爆发后己及时告知并履行举证义务。疫情爆发后，答辩人于2020年1月26日第一时间通知被答辩人，龙门县旅游景区作为广东省疫情防控重点区域，被封锁限行无法经营，2020年2月22日，答辩人再次向被答辩人征询标的物业处理办法，并确定了两种解决方案：方案1.保留继续合作，暂停支付租金至物业恢复完全正常运营标准：方案2，双方解除合作关系，并出具了标的物业所在小区进行封闭管理及政府部门限制经营的相关证据文件，被答辩人一直拖延无作为。5、被答辩人拖延办理合法资质申请，不配合办理物管备案导致损失扩大，即便疫情影响逐步解除，标的物业仍然无法正常经营。根据《物业委托管理经营合同》第1.5条托管物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求，第4.2条所托物业被答辩人应在约定交楼日期后60日内，自行或委托答辩人到房屋所在地房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。委托管理经营合同自2019年5月签署生效后，答辩人多次催促被答辩人办理资质证件申请及备案手续，答辩人始终置之不理。2020年6月份标的物业小区逐步解除封锁，度假式酒店出租行业逐步恢复经营，当地物管要求业主在完成备案手续情况下，可以逐步放开度假式酒店经营，但被答辩人始终不予理会，答辩人多次申请无效，造成标的物业至今仍无法正常经营，被答辩人因对此不作为行为承担全部过错责任，无权索要租金。三、答辩人无拖欠物业管理费用事实根据碧桂园生活服务集团股份有限公司出具的物业费用清缴证明可知，截止至2020年7月30日，被答辩人无拖欠任何物业管理费用，己全部清缴完毕.四、答辩人无需支付违约金。根据《物业委托管理经营合同》第14.1条款约定由于不可抗力导致本合同不正常履行的，甲乙双方互不承担违约责任，本次新冠疫情为本合同双方不能预计、不能避免、不能克服的且导致本合同不能履行的自然灾害、战争、政府行为、社会异常事件，因本次疫情导致合同不能正常履行，因此双方互不承担违约责任。并且答辩人无任何违约行为，反而是被答辩人拖延不办理资质证件申请及备案手续，违反合同约定导致标的物业无法合法经营，构成严重违约。且根据《物业委托管理经营合同》第14.2条款约定遭遇不可抗力事件后，甲乙双方应当即互相协商，以寻求公平的解决办法。答辩人自疫情爆发初始就情势变更下双方合作关系进行一而再再而三的沟通，被答辩人极不配合且无丝毫解决问题诚意，为获取更多利益，断章取义颠倒黑白，甚至诬陷答辩人单方解除合同，严重缺乏诚信。综上所述，被答辩人诉请严重缺乏法律及合同依据，部分歪曲事实颠倒是非，请求查明事实秉公裁断，驳回原告方全部诉求。本院经审理查明事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）于2019年5月1日签订《物业委托管理合同》，合同主要约定：乙方接受甲方委托，为甲方提供物业经营、管理服务；1.托管物业位于惠州市龙门县****昆大观山水间D区34栋02号，户型为3房2厅1厨4卫，建筑面积130平方米；2.托管物业的经营模式为度假式别墅出租经营，乙方用于日、周、月及年为基准的短、中、长租方式和旅业配套等，并由乙方提供在线租赁服务及增值服务，如遇不可抗力因素或相关政府部门不允许乙方开展长、短租业务，则乙方有权解除本合同，而无须承担任何责任；3.乙方对托管物业享有排他的经营管理权限，有权自主制定经营和管理规划方案，有权自行选择和决定托管物业经营所需的合作方，乙方享有托管物业租赁价格定价权、自主制定租赁价格打折促销策略的权利，享有其他依据商业惯例应当享有的经营权利；4.托管经营的期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止；5.租金起算日期，以甲方交付托管物业给乙方，乙方验收并出具《物业起租确认书》之次日开始起算租金，租赁期间首年月租金为13000元/月，自2020年5月1日起，每一年递增百分之五，乙方于每月1日前将当月租金支付到甲方指定的银行账户，如遇国家法定节假日和休息日，顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付；6.费用承担，乙方承担水费、电费、燃气费、人员工资、福利费用、与经营有关的政府税费、宽带和有线电视使用费、物业管理费和车位费；7.甲方对托管物业享有28间夜/年/套的自住权，节假日与法定节假日除外，当年未行使的自住间夜不累积到下一年度，甲方行使自住权入住托管物业，无须支付房费等相关费用；8.甲方的权利义务，甲方有权按约定及时收取租金，如发生关于托管物业产权、债务方面的各类纠纷，均由甲方负责处理，甲方应确保乙方及入住、预订客人不因此而遭受不利影响，否则应承担违约责任；9.乙方的权利义务，乙方应当按约定及时、足额向甲方支付租金，除非征得甲方同意逾期支付；10.本合同项下的通知内容向如下地址发送：甲方黄志荣，联系地址广州市荔湾区************，联系电话136*****721，乙方惠州金御酒店管理有限公司，联系地址惠州市惠城区江北18号摩卡生活花园A区10号楼6层04房，联系电话134*****296，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、信息，必须用书面形式向所列地址发送，如以挂号、速递方式邮寄的方式发送且不能确定具体送达日期的，在投邮后（以寄出的邮戳日期为准）第五日视为送达另一方；11.合同的解除和终止，在托管期内任何一方欲提前解除合同，应当提前30日书面通知相对方，并按照合作房屋的套数，按每套物业租金的3倍赔偿人民币39000元向守约方支付违约金，任何一方严重违约，致使合同目的无法实现的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约责任；如托管物业所在区域内外部环境不具备经营条件的，包括但不限于道路不通，能源中断等原因，导致无法正常经营，此期间乙方租金暂停支付，超过30日仍未能解决的，乙方有权单方解除本合同；12.违约责任，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金的，经甲方通知，超过15日仍未支付的，从第16日起视乙方违约，本合同违约责任中的“违约金”计算标准，有具体约定的，从其约定，无具体约定的“违约金”和“损失”按每套托管物业贰万元人民币计算；13.不可抗力，由于不可抗力导致合同不能正常履行的，甲乙双方互不承担违约责任，本合同项下之不可抗力指各方不能预见、不能避免、不能克服的且导致合同不能履行的自然灾害、战争、政府行为、社会异常事件等；一方如遇不可抗力事件不能履行合同时，应在发生后立即通知另一方，无法立即通知的，应在不可抗力因素中止、消除后当日通知另一方，并提供必要的证明文件，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同；14.本合同经甲乙双方签字或盖章后生效；15.本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式作为附件，附件与本合同具有同等法律效力。2019年5月1日，原、被告双方签署《物业交接确认书》，确认涉案房屋于当日移交给被告。同年11月24日，原、被告分别以甲、乙双方名义签订《物业经营补充协议》，约定：考虑到当前经济大环境和乙方经营压力，在不改变《物业委托管理经营合同》整体的前提下，甲方以返购的方式向乙方购买涉案别墅的入住权；1.自2019年12月至2020年5月，甲方累积向乙方购买18间夜入住权，单价为1000元/间夜，合计18000元；原固定租金为13000元/月，每月抵扣3000元，即协议期间乙方向甲方支付固定租金10000元/月；2.本协议有效期为2019年12月1日至2020年5月31日，本协议到期后双方应根据届时的市场环境和乙方经营情况，共同探讨是否恢复正常租金或延长协议时间，本协议为特殊时期的过渡处理方案，不违背《物业委托管理经营合同》，本协议与《物业委托管理经营合同》一并具有法律效力。广东省卫生健康委员会于2020年1月23日发布广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，内容为根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新冠病毒感染的肺炎疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。龙门县人民政府于2020年1月24日发布龙府【2020】6号龙门县人民政府关于切实做好龙门县防控新型冠状病毒肺炎疫情的公告，采取的部分措施为全县范围内所有经营性旅游景点、景区（含非经营性）和公共场所的人群聚集活动一律取消，以上措施自1月24日起执行，直至广东省重大突发公共卫生事件一级响应解除后取消。2020年1月23日，龙门县永汉镇人民政府发布关于取消2020年春节期间各类大型活动的通知，要求2020年春节期间，全镇各类大型活动必须全部取消，镇内各村居、单位、企业未经批准不得举办群体性集会活动和大型宴席。2020年1月27日，碧桂园南昆大观物业服务中心发布因新冠病毒从2020年1月27日起小区实施封闭管理的紧急通知。2020年2月起被告未向原告交纳房租。通过微信的方式，同年6月28日被告工作人员黄志龙向原告发送物业经营解除协议方案，原告则向其发送律师函,双方协商未果。2020年7月1日原告委托北京市盈科（广州）律师事务所向被告邮寄律师函，表明要求被告支付拖欠的租金及缴纳物业费用；同年7月15日被告委托北京大成（广州）律师事务所向原告邮寄律师函之复函，表明自2020年5月5日随着疫情形势缓和逐步放开经营，辖区物业采取须由业主向物业公司报备访客的信息。被告并提交同一小区相关客户报备信息作为证据。另查明涉案房屋电费情况，2019年6月－12月应缴电费分别为：605.5元、451.95元、316.60元、1351.88元、1892.48元、1708.85元、1165.88元，2020年1月－8月应缴电费分别为：1303.60元、964.84元、27.64元、54.63元、46.73元、1573.10元、2203.65元、2586.07元。2020年9月15日本院向物业公司调查，物业公司表示2019年8月至10月的温泉水费（物业公司原登记欠费共1560元）托管方与物业公司仍在核对中，后原告表示托管公司与物业公司已于2020年9月16日核对清楚，并约定2020年9月底清缴。其余应在2020年8月前缴纳的涉案房屋水电费、物业费等费用已由被告向物业公司缴清。诉讼过程中，原告申请本院通过执行查控系统对被告的财产进行保全，并提供担保人阳光财产保险股份有限公司保险担保，保全金额为93970.23元。本院于2020年7月28日作出（2020）粤1324民初886号民事裁定进行财产保全，原告预缴财产保全费959元。经本院主持调解，双方当事人无法达成一致意见。本院认为，原、被告签订的合同名为《物业委托管理合同》，但根据双方约定被告对涉案房屋具有自主经营的权利，并应定期向原告支付固定的房屋租金，双方之间成立房屋租赁关系，本案为房屋租赁纠纷。原、被告签订的《物业委托管理合同》、《物业经营补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。结合双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点归纳为：被告是否存在违约行为，应否承担违约责任，应否向原告支付2020年2月至8月房屋租金及欠缴的物业费用？一、关于房租和违约金问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，第一百一十八条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”。2020年1月底起，爆发新型冠状病毒肺炎疫情，属于突发公共卫生事件,原、被告在主观上不可预见新型冠状病毒肺炎疫情的发生,客观上也无法避免和克服新型冠状病毒肺炎疫情带来的影响,该情形符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点,应当认定为不可抗力。2020年2月至4月间，因疫情和疫情防控措施导致被告不能正常经营涉案房屋出租业务,该时段因不可抗力致合同无法履行，故2020年2月、3月、4月被告的交租义务应予免除。2020年5月起随着疫情形势缓和逐步放开经营，根据查明涉案房屋2020年6月至8月应缴电费分别为1573.10元、2203.65元、2586.07元的情况，电费缴纳具有滞后性，上述应缴实为2020年5月至7月的电费，与去年同期对比，电费均有增长，据此可判断2020年5月起，被告已恢复对涉案房屋的正常经营，被告应依约从2020年5月起每月15日前向原告交付租金，根据补充协议2020年5月租金为10000元，根据托管合同2020年6月至8月每月租金为13650元，5月起被告未按时交纳租金已构成违约，应当承担违约责任及时向原告支付上述租金共50950元。被告迟延交租必然导致原告存在利息损失，因被告对原告的诉讼请求提出抗辩，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方约定违约金和损失按每套20000元计算，过分高于原告的实际损失（利息损失），应依法予以调整，以被告实际欠交当月房租为基数，从应交租次日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿日止为宜。原告聘请律师代理本案诉讼，但双方当事人未对律师费的承担进行约定，律师费非必然产生的直接损失，原告亦未提交律师费支出的有效证据，故本案原告聘请律师的费用不宜作为原告的实际损失进行认定。二、关于物业费问题。由于本案判决前，本院调查显示2019年8月至10月的温泉水费（物业公司原登记欠费共1560元）托管方与物业公司仍在核对中，后原告确认托管方与物业公司协商在2020年9月底清缴，其余应在2020年8月前缴纳的涉案房屋水电费、物业费等费用被告已向物业公司缴清。原告提出由被告支付2019年8月至10月以及2020年8月的物业费用5177.77元的诉请，本院不予支持。2019年8月至10月的温泉水费在核对清楚后，如被告在物业公司通知缴费限期内仍未缴纳，原告可另循法律途径解决。为复工复产顺利进行，提高经济效益，作为业主原告在履行合同过程中，应当积极配合向物业公司办理客户信息备案，如出现原告不予配合备案导致被告不能正常经营的情况，不利于双方当事人合同的履行，不利于合同目的的实现。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州金御酒店管理有限公司支付原告黄志荣2020年5月至8月房租共50950元及利息，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。二、利息计付方法：2020年5月16日起以10000元房租为基数；2020年6月16日起以房租13650元为基数；2020年7月16日起以房租13650元为基数；2020年8月16日起以房租13650元为基数；均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿日止。三、驳回原告黄志荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费元1211元、财产保全费959元（原告已预缴），由原告黄志荣负担受理费630元、财产保全费439元，被告惠州金御酒店管理有限公司负担受理费581元、财产保全费520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  钟素文二〇二〇年九月十八日书记员  邓嘉樱（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。