广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7378号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶伟明，男。上诉人（原审原告、反诉被告）：江映红，女。上诉人共同委托诉讼代理人：马铭良，广东嘉得信律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：罗小虎，广东嘉得信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：许坛平，男。被上诉人（原审被告）：深圳佳城物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：张雪江。被上诉人共同委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：曾明金，广东深大地律师事务所实习律师。上诉人叶伟明、江映红因与被上诉人许坛平、深圳佳城物业管理有限公司（以下简称佳城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初19409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理,现已审理终结。上诉人叶伟明、江映红的上诉请求：1、请求依法撤销（2019)粵0303民初19409号判决第二、三项，依法驳回许坛平的反诉请求；2、请求依法判令许坛平承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、叶伟明、江映红履行租赁合同过程中并不存在根本违约的情形。(一）叶伟明、江映红向许坛平提供涉案租赁物，明确约定了出租范围仅35平方米，并不包括门口搭建的招牌灯箱。该招牌灯箱系许坛平承租后沿用原承租人的搭建物。对于超出出租范围的搭建物叶伟明、江映红没有维修之义务。（二）该招牌灯箱的脱落系许坛平承租后未对原搭建物拆除所致，虽事发后城管部门责令叶伟明、江映红及许坛平共同拆除及整改，但该责任应当由许坛平自行承担。（三）即便如原审法院认为，对于事故责任应当由双方共同承担，但在许坛平自行整改后并不影响其继续营业（事实上其确实继续营业），双方的租赁合同仍具备继续履行的条件并无实质障碍。二、整改后许坛平未履行支付租金的义务，是导致双方租赁合同解除的根本原因。如上所述，整改后许坛平仍使用租赁物继续营业，虽双方对于整改费用的承担存在争议，但不足以构成其拒缴租金的理由。叶伟明、江映红几经催告，许坛平仍未如约缴纳租金。无奈叶伟明、江映红依据合同约定，起诉许坛平要求解除合同。三、原审法院认为转让费及装修费属于许坛平的损失，没有任何事实和法律依据。原审法院认为，店面转让费是对优先续租权的一种购买，系承租方支付给原承租方（或业主）协助后承租方订立租赁合同的费用。对于原审法院的说理，叶伟明、江映红无法认同。首先，我国相关法律法规并无优先续租权的相关规定，除非当事人双方约定租赁期满后承租人在同等条件下有优先续租的权利，否则并无任何适用优先续约权的可能。而叶伟明、江映红与原承租人之间并无相关约定。其次，许坛平作为后承租方向叶伟明、江映红提出要约有意承租租赁物，叶伟明、江映红表示同意并签订了租赁合同，双方合意的达成及合同的签订不需要原承租人的同意更未受到任何原承租方的协助。最后，许坛平与原承租人签订的《订金收据》，叶伟明、江映红对于其中包括转让费在内的内容均不知晓。店面转让费的发生存在于前后承租人之间，无任何理由应当涉及出租人。至于装修费，许坛平承租租赁物用于经营物业中介服务自行对租赁物装修，该费用的发生是其经营所需。在双方仍具备继续履行合同的条件或者叶伟明、江映红依法解除合同的情况下，该损失不应由叶伟明、江映红承担。综上，请求二审法院依法改判，驳回许坛平的全部反诉请求。被上诉人许坛平、佳城公司口头答辩称：一、我方认为原审判决事实认定清楚，但适用法律部分存在异议，在实体处理上我方也认为有部分不妥当的地方，但是我方避免了诉累，并没有上诉。在原审判决中经庭审所确认的事实是2019年2月23日发生了违建招牌的坠落事件，直到2019年3月26日拆除整改，在此期间涉案物业无法进行经营，无法实现租赁目的，不应该由许坛平承担相应的租金。2019年的4月起叶伟明、江映红将涉案物业切断电的供应，没有电力供应的商铺在深圳这么热的天气下不可能经营活动的，在原审判决下许坛平需要承担2019年3月份至2019年7月7日之间的房屋租金属于适用法律错误，根据深圳市中院的（2016）粤03民终16039号案件明确了在出租人不能提供电力供应导致无法实现租赁目的情况下不可能要求承租人支付相应的租金。当然我们当事人并不只是希望纠缠这个案件，只是希望解决这个案件，我方并没有上诉，在二审期间我方表明对原审的态度。二、对于叶伟明、江映红的上诉请求是没有任何的事实依据的。1.叶伟明、江映红在履行租赁合同过程中存在多种情形的根本违约，并不是叶伟明、江映红所辩称的不存在任何的违约行为。其中第一点是涉案物业违建部分的招牌是叶伟明、江映红多年以来一直所加建所形成的，同时，也通过违建部分获得了相应的利益，他的加建租金水平明显高于旁边的其他商铺，因此在违建坠落之后叶伟明、江映红拒不承担整改、拆除的费用，也不进行整改，其行为构成根本违约。其次，在许坛平整改拆除完后，许坛平要求以租金抵扣整改费用的协商过程中，叶伟明、江映红多次上门吵闹，最终于2019年4月7日切断商铺的电力供应，其行为也构成了根本违约。2.叶伟明、江映红辩称在整改后许坛平未履行支付租金的义务是导致合同解除的根本原因，如前所述，在整改期间涉案商铺根本无法营业，承租人本身就不应承担相应的租金。其次，违建部分的坠落整改费用本身就应当由出租人承担，许坛平是迫于公司经营的压力先行进行了整改与装修，本身就是有积极协商问题，继续履行合同的义务，但并不代表许坛平先进行了整改和装修这个费用就应由许坛平承担。所以，叶伟明、江映红以暴力行为切断电力供应导致合同无法继续履行，最终导致许坛平搬离涉案物业，最终所有的责任都应由叶伟明、江映红承担。综上，请求法院驳回叶伟明、江映红的全部上诉请求，维持原判。上诉人叶伟明、江映红向原审法院提起诉讼请求：1、解除叶伟明、江映红与许坛平2018年5月1日签订的租赁合同，许坛平立即搬离租赁物；2、许坛平向叶伟明、江映红支付拖欠的2019年3月、4月份的房屋租金33000元及2019年2月份电费139元，2019年5月1日之后发生实际占用租赁费用按每日550元计算，计算至许坛平实际搬离租赁物之日止；3、许坛平承担本案诉讼请求。被上诉人许坛平向原审法院提起反诉请求：1、解除叶伟明、江映红与许坛平签订的涉案租赁合同；2、叶伟明、江映红返还许坛平租房押金20000元；3、叶伟明、江映红赔偿许坛平店面装修费60000元、店面转让费165000元、拆除改造费用28783元；4、叶伟明、江映红赔偿许坛平经营损失58372元；5、叶伟明、江映红承担本案全部诉讼费用。原审法院查明：2018年4月25日，叶伟明、江映红（甲方罗湖区莲塘路税务楼101-Ａ）与许坛平（乙方深圳佳城物业管理公司），签订《合同书》，约定甲方将其所有的深圳市罗湖区莲塘税务楼101-Ａ房出租给许坛平使用，租赁期限自2018年5月1日至2020年5月1日止，每月租金16500元，交费时间是每月10日。租赁合同中约定，若乙方拖欠租金达壹个月时经催交如果还不交纳，甲方有权在押金中扣除，不够部分可在货物中抵扣，甲方有权终止合同取消经营权并不作任何赔偿。案涉租赁房屋罗湖区莲塘路税务楼101-Ａ的房产证地址为罗湖区莲塘罗沙路北侧港莲北村6栋101,房产证号为深房地字第**，权利人为叶伟明、江映红，各占50%的所有权。2018年4月23日，许坛平（乙方）与案外人傅炎俊（甲方）签订《订金收据》，主要内容为，今收到乙方交来的转让门店订金3万元整，所转让门店位于深圳市,甲方为该房屋现租户，转让费为165000元，乙方应于（租赁）合同签完之后付清剩余转让费。同日，许坛平向案外人傅炎俊转账30000元。叶伟明、江映红对该《订金收据》的真实性予以确认。2018年4月25日，许坛平向叶伟明转账32780元，叶伟明、江映红向“佳城物业”开具收据，确认收到租莲塘税务楼101-Ａ房屋押金20000元、2018年5月7日至31日租金12780元。同日，许坛平向案外人傅炎俊分三笔合计转账135000元。2018年5月1日，许坛平对涉案房屋进行装修，并支付装修费用。2018年5月3日的收款收据显示，今收到佳城物业交来店面装修费为60000元，经手人为肖友权。2018年5月至2019年2月期间的房屋租金、水电费等房屋租赁相关费用，除2019年2月的电费139元外，其他费用叶伟明、江映红与许坛平双方确认均已结清。2019年2月23日晚上11时许，涉案房屋广告灯箱发生部分脱落，2019年2月25日，罗湖区城管局工作人员以口头通知的形式责令叶伟明、江映红与许坛平对涉案房屋违规搭建予以拆除并整改，许坛平于规定期限内完成拆除及整改工作，并支出相关费用。2019年3月26日的收款收据显示，今收到佳城物业交来拆广告牌、清理垃圾、人工费6000元，设计安装广告牌及灯饰人工费22783元，合计28783元。2019年3月起，许坛平未再支付房屋租金，叶伟明、江映红亦未退还许坛平租房押金20000元，2019年4月叶伟明、江映红对案涉租赁房屋切断电力供应，2019年7月7日许坛平搬离租赁房屋，叶伟明、江映红与许坛平双方对前述事实均予确认。原审法院认为，叶伟明、江映红与许坛平之间签订了房屋租赁合同，系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《合同书》的载明出租方为罗湖区莲塘路税务楼101-A、承租方为深圳佳城物业管理公司，经审查，“罗湖区莲塘路税务楼101-A”系涉案房屋地址，“深圳佳城物业管理公司”并未作工商登记未在《合同书》中签章确认，故涉案合同的出租方应实际为涉案房屋权利人即本案叶伟明、江映红，实际承租方应为许坛平。鉴于许坛平已于2019年7月7日搬离租赁房屋，故叶伟明、江映红第一项关于要求许坛平搬离房屋之诉讼请求已经实现。本案主要争议为：一、2019年2月的电费、2019年3月、4月的房屋租金、2019年5月1日至7月7日的房屋占有使用费许坛平应否支付；二、叶伟明、江映红应否退还许坛平房屋押金20000元；三、叶伟明、江映红应否承担许坛平的转让费、店面装修费及拆除改造违规搭建大型户外灯箱的费用；四、叶伟明、江映红应否承担许坛平的经营损失。关于2019年2月的电费、2019年3月、4月的房屋租金、2019年5月1日至7月7日的房屋占有使用费许坛平应否支付的问题。原审法院认为，对于2019年2月的欠付电费139元、2019年3月、4月的房屋租金合计33000元并未支付，双方均对此予以确认，2019年5月1日至7月7日许坛平亦存在实际占用案涉租赁房屋的事实，双方的租赁合同关系亦未实际解除，故应当按照《合同书》的约定支付租金，经核算2019年5月1日至7月7日的房屋租金为36726(33000+16500×7÷31)元，叶伟明、江映红请求许坛平支付该期间的租金及电费有事实和法律依据，原审法院予以支持。许坛平应支付叶伟明、江映红2019年3月1日至2019年7月7日的租金、电费合计69865(33000+36726+139)元。关于叶伟明、江映红应否退还许坛平房屋押金20000元。原审法院认为，本案租赁纠纷起因系许坛平根据罗湖区城管局的口头通知对涉案房屋违规搭建予以拆除并整改后，相关费用叶伟明、江映红未予承担，双方产生分歧后，导致许坛平未支付2019年3月之后的房屋租金。但该拖欠租金的事实并非许坛平单方原因导致，叶伟明、江映红对此结果的发生存在一定过错，故叶伟明、江映红主张依照合同约定不予退还房屋押金的理由不成立，原审法院不予采纳。叶伟明、江映红应对许坛平交纳的房屋押金20000元予以退还或在房屋租金中予以抵扣。关于叶伟明、江映红应否承担许坛平的转让费、店面装修费及拆除改造违规搭建大型户外灯箱的费用问题。首先，关于店面转让费是否与本案具有关联性，原审法院认为，店面转让费是对优先续租权的一种购买，系后承租方支付给原承租方（或业主）协助后承租方订立租赁合同的费用，本案的转让费虽由许坛平支付给原承租方案外人傅炎俊，但实际与订立涉案租赁合同存在关联，叶伟明、江映红辩称转让费与本案无关联性的理由不成立，原审法院不予支持。转让费系许坛平为订立租赁合同支出的经济成本，原审法院对此予以确认。其次,关于装修费及拆除改造违规搭建大型户外灯箱的费用，原审法院认为，涉案房屋广告灯箱发生部分脱落、罗湖区城管局工作人员以口头通知的形式责令叶伟明、江映红与许坛平对涉案房屋违规搭建予以拆除并整改的时间为本案租赁期限内，且并无证据证明广告灯箱脱落系许坛平原因所致。在此情况下，叶伟明、江映红应负有保障租赁房屋可供正常使用之义务，涉案房屋广告灯箱发生部分脱落且接到责令整改口头通知后，许坛平无法正常经营，故该拆除违规搭建相关费用6000元应全部由叶伟明、江映红负担；至于转让费165000元、店面装修费60000元及搭建灯箱广告费用22783元则按照合同期限、实际使用期间及双方的过错程度综合认定，因叶伟明、江映红未履行保障租赁房屋可供正常使用之义务，叶伟明、江映红与许坛平双方协商相关拆除违建费用时亦未积极主动履行出租人之责任，应对涉案租赁合同的解除承担60%的过错责任，案涉租赁合同期限为24个月，许坛平实际使用期间为2018年5月至2019年4月，即近12个月；经核算，叶伟明、江映红应承担许坛平的经济损失合计80335【（165000+60000+22783)×12个月÷24个月×60%+6000】元，对于许坛平超出该数额的主张，原审法院不予支持。关于叶伟明、江映红应否承担许坛平的经营损失问题，原审法院认为，当事人对自己的主张应当举证证明，许坛平提交的证据不足以证明其存在经营损失以及该经营损失与本案纠纷具有必然的关联性。对许坛平该项反诉请求，原审法院不予支持。判决：一、许坛平应在判决生效之日起十日内向叶伟明、江映红支付房屋租金、电费合计69865元；二、叶伟明、江映红应在判决生效之日起十日内向许坛平退还房屋租赁押金20000元；三、叶伟明、江映红应在判决生效之日起十日内向许坛平支付因解除房屋租赁合同造成的经济损失共计80335元;四、驳回叶伟明、江映红其他诉讼请求；五、驳回许坛平其他反诉请求。本诉案件受理费628元，由许坛平负担。反诉案件受理费3141元，由叶伟明、江映红负担1100元，由许坛平负担2041元。许坛平已预交的案件受理费6282元，许坛平合计应承担的诉讼费为2669元，多预交的3613元，由原审法院予以退回。叶伟明、江映红已预交案件受理费628元，鉴于其承担诉讼费的情况，叶伟明、江映红应在判决生效之日起十日内向原审法院缴纳案件受理费472元，拒不缴纳的，原审法院依法强制执行。本院审理查明：双方对原审查明的事实均没有异议，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点在于许坛平在合同履行过程中产生的损失应当如何确定。根据查明的事实，双方发生纠纷的起因在于涉案房屋外加建的广告灯箱以及柱子发生部分脱落，后因拆除该加建部分双方发生争议，一方拒交租金，一方予以停电，合同双方均存在违约的情形，双方均有过错行为，因此，双方均应当对许坛平此后损失的发生承担相应的责任。许坛平主张其直接损失包括拆除倒塌的加建部分6000元、承租涉案房屋向前手租户支付的转让费165000元、装修费60000元、设计安装广告牌及灯饰人工费22783元，本院认为，由于在双方签订合同时涉案房屋外加建的广告灯箱以及柱子并未拆除，系与承租房屋一起交付予许坛平，在没有证据证明加建部分在2019年2月23日晚上发生部分脱落许坛平对此有过错的情况下，应当由作为房屋所有权人的叶伟明、江映红负责处理并承担拆除的费用6000元，原审对此认定正确，本院予以确认。但对于许坛平因承租涉案房屋向前手租户支付的转让费165000元，并没有证据证实该转让费的支付与本案房屋租赁合同的签订存在因果关系，且作为房屋所有权人的叶伟明、江映红参与房屋承租转让事宜或者与该转让存在关联，且前手租户租赁用途为水果店，本案租赁用途为房屋中介店铺，叶坛平承租后亦产生了装修费用。故该转让费系叶坛平与前手租户之间产生的，不应当作为本案的直接损失。原审对此认定有误，本院予以纠正。叶伟明、江映红相关上诉理由成立，本院予以采纳。至于装修费60000元、设计安装广告牌及灯饰人工费22783元，属于叶坛平损失的范围。根据双方违约情况以及过错程度，本院酌定叶伟明、江映红应当赔偿许坛平的损失为30835元［（6000元+（60000元+22783元)÷24个月×12个月×60%）］。原审对此认定有误，本院予以纠正。另，原审其他处理正确，本院予以确认。综上，叶伟明、江映红上诉请求部分成立，本院部分支持。原审认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初19409号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初19409号民事判决第四项、第五项；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初19409号民事判决第三项为：上诉人叶伟明、江映红应在本判决生效之日起十日内向被上诉人许坛平赔偿因解除房屋租赁合同造成的经济损失共计30835元；四、驳回上诉人叶伟明、江映红的其他上诉请求；五、驳回被上诉人许坛平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费628元，由许坛平负担。一审反诉案件受理费3141元，由叶伟明、江映红负担471元，由许坛平负担2670元。二审案件受理费2307元，由许坛平负担1614元，由叶伟明、江映红负担693元。叶伟明、江映红已预交一审案件受理费314元，预交二审案件受理费2307元，由法院退回1457元。许坛平已预交一审反诉案件受理费6282元，由法院退回1370元。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 丁    婷审判员 何  万  阳二〇二〇年九月二十四日书记员 杨玉兰（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。