浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）浙0104民初3814号 反诉原告：杭州佳宝实业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区解放东路**。 法定代表人：王作星，总经理。 委托代理人：金晨曦、杜玉洋，北京盈科（杭州）律师事务所律师，特别授权代理。 反诉被告：杭州煊缘餐饮管理有限公司，住，住所地浙江省杭州市江干区解放东路**昆龙大厦地下**B1000商铺/div> 法定代表人：王帮凯，总经理。 委托代理人：洪旭明，浙江卓特律师事务所律师，特别授权代理。 本院在审理原告杭州煊缘餐饮管理有限公司（以下简称煊缘公司）诉被告杭州佳宝实业有限公司（以下简称佳宝公司）房屋租赁合同纠纷一案中，被告佳宝公司向本院提起反诉，本院受理后，依法由审判员吴晓蓉独任审判，于2020年8月13日公开开庭进行了审理，反诉原告佳宝公司的委托代理人金晨曦到庭参加诉讼，反诉被告煊缘公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，其本诉本院按其自动撤回起诉处理（另行制作裁定书），对反诉原告佳宝公司诉反诉被告煊缘公司房屋租赁合同纠纷一案本院依法缺席继续进行审理，现已审理终结。 反诉原告佳宝公司诉称：佳宝公司与煊缘公司于2017年签订《租赁合同》，约定佳宝公司将杭州四季青昆龙童装城负一层部分区域及空间租赁给煊缘公司经营，租金300万元/年，一年一付，同时合同明确佳宝公司已告知过该区域情况（包含自行车库），且在本合同签署时已对该区域状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租该区域。《租赁合同》签订后，佳宝公司按约将租赁标的交付给煊缘公司使用。但在合同履行期间，煊缘公司长期拖欠租金、水电费用，截止2019年12月31日，煊缘公司已拖欠租金3854794.52元及水电费375428.7元，共计4230223.22元。此外煊缘公司管理混乱，多次被政府主管部门约谈整改，因煊缘公司长期拖欠租金、水电费用，且管理混乱，已构成严重违约，根据《租赁合同》约定，佳宝公司有权终止合同。故佳宝公司于2020年1月10日致函煊缘公司于同日解除合同，目前租赁房屋已由佳宝公司收回并重新出租。综上，煊缘公司严重违约，《租赁合同》早已解除，但煊缘公司长期拖欠租金及水电费用至今未支付，按照合同约定应承担相应违约责任，现佳宝公司为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，要求判令：1、确认佳宝公司与煊缘公司的租赁合同关系于2020年1月10日起解除；2、煊缘公司向佳宝公司支付拖欠的租金3854794.52元及水电费375428.7元，共计4230223.22元；3、煊缘公司向佳宝公司支付违约金1147705元（按照欠款金额的万分之五/天暂计至2020年7月7日，要求计算至款项付清之日止）；4、本案诉讼费用由煊缘公司承担。 被告煊缘公司未提出答辩，未提供证据。 经审理查明的事实如下：杭州市江干区解放东路268号昆龙大厦地下一层，建筑面积5546.15平方米，房屋权利人为佳宝公司。2017年佳宝公司与煊缘公司签订《租赁合同》，约定：佳宝公司将杭州四季青昆龙童装城负一层部分面积约3500平方米的区域及空间租赁给煊缘公司经营，煊缘公司确认佳宝公司已告知过该区域情况（包含自行车库），且在本合同签署时，已对该区域状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租该区域；租赁期限10年，自2017年3月18日至2028年9月17日止，免租期6个月（自交付之日起算）；租金300万元/年，一年一付，首期于2017年3月31日前一次性付清，先付后租，即2017年3月31日前支付2017年度租金，从2018年起，每年9月18日前支付该年度租金；煊缘公司在支付2017年度租金时，需同时向佳宝公司支付保证金30万元，保证金佳宝公司可直接冲抵拖欠的租金、水电费或违约金等款项；煊缘公司使用租赁区域所产生的水电费、网络报装及用电增容、政府税收规费等费用由煊缘公司自行承担，及时缴纳；因煊缘公司违约导致解除本合同的，佳宝公司罚没保证金作为赔偿，不予退还，煊缘公司的装修等无偿归佳宝公司所有；租赁期间，煊缘公司未按约定时间缴纳租金、水电费及物管费等，佳宝公司除追缴所有费用外，有权要求煊缘公司按欠付金额的每日千分之五作为违约金赔偿佳宝公司损失，如超过30天未付清的，佳宝公司有权终止本合同，并直接扣除保证金抵充租金及违约金，不足部分有权追偿；等。 《租赁合同》签订后，佳宝公司按约将租赁标的交付给煊缘公司使用，煊缘公司向佳宝公司交纳了保证金30万元及2017年度的租金。2018年度及2019年度的租金煊缘公司未支付。 2019年5月13日，佳宝公司向煊缘公司发出《房租、电费催款通知书》，向其催缴2017年9月至2019年4月的电费378048元，并请煊缘公司于2019年7月16日前将2018年度房屋租金300万元一并交齐，该通知书由金鑫、金敏丽于同日签收。 2019年12月30日，佳宝公司委托浙江浙嘉律师事务所向煊缘公司发《律师函》，告知煊缘公司尚欠付2018年度及2019年度的租金600万元、2019年度水电费及逾期支付租金和水电费的违约金，望其于收到本函七日内支付。该函由金鑫于2020年1月3日签收。 2020年1月10日，佳宝公司向煊缘公司发出《解除合同告知函》，告知其因拖欠佳宝公司房屋租金600万元、水电费557035元，共计6557035元，经佳宝公司多次催讨未付，已构成严重违约，根据合同约定，即日起解除《租赁合同》，并要求煊缘公司在收函后3日内停止经营活动，腾退房屋并结清拖欠的所有债务等。煊缘公司已将该函作为本诉证据提交。 佳宝公司庭审中陈述金鑫、金敏丽均为煊缘公司工作人员。 以上事实有佳宝公司提供的《租赁合同》、《房租、电费催款通知书》、《律师函》及佳宝公司庭审陈述证明，佳宝公司提供的水电费清单，因系其自行制作，未经煊缘公司确认，不能证明其欲证明的欠水电费这一事实，本院不予确认。佳宝公司提供的网络打印行政处罚决定书三份，与本案无关联，本院不予确认。 本院认为，佳宝公司与煊缘公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行各自义务并享受权利。根据《租赁合同》约定，煊缘公司应于2018年起每年9月18日前支付该年度租金，但煊缘公司却未按约履行该义务，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。根据《租赁合同》约定，煊缘公司未按约定时间缴纳租金、水电费及物管费等，佳宝公司除追缴所有费用外，有权要求煊缘公司按欠付金额的每日千分之五作为违约金赔偿佳宝公司损失，如超过30天未付清的，佳宝公司有权终止本合同。本案中，佳宝公司因煊缘公司存在上述违约行为于2020年1月10日向煊缘公司发出《解除合同告知函》，从煊缘公司将该告知函作为证据提交来看，可视为煊缘公司已收到该函，故佳宝公司要求确认双方的合同于2020年1月10日解除，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于佳宝公司主张的租金3854794.52元，经核算，2018年度为300万元，2019年9月18日至2020年1月10日解除合同之日计115天为945205元（3000000/365*115），合计3945205元，佳宝公司主张的3854794.52元租金并未超过煊缘公司应承担的金额，故本院对佳宝公司的租金诉请予以支持。对于佳宝公司主张的水电费，其提供的证据不足以证明煊缘公司实际应付的水电费金额，且佳宝公司亦未实际代煊缘公司交纳，其损失也未产生，故本院对佳宝公司该项请求不予支持。佳宝公司降低违约金标准至万分之五/天要求煊缘公司自逾期支付租金之日起算，亦不违反法律规定，本院予以采信，但其主张的金额1147705元包含了水电费的违约金，因水电费本院在本案中未支持，水电费的违约金亦不予支持，剔除水电费违约金后，佳宝公司应承担的暂计至2020年7月7日的违约金为1112227元。另煊缘公司尚有30万元保证金在押，根据《租赁合同》约定，煊缘公司违约，佳宝公司可直接扣除保证金抵充租金及违约金，佳宝公司在庭审中表示优先冲抵违约金，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。冲抵后，煊缘公司尚应支付佳宝公司违约金812227元（1112227-300000）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认反诉原告杭州佳宝实业有限公司与反诉被告杭州煊缘餐饮管理有限公司的租赁合同关系于2020年1月10日解除； 二、反诉被告杭州煊缘餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告杭州佳宝实业有限公司支付房屋租金3854794.52元； 三、反诉被告杭州煊缘餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告杭州佳宝实业有限公司支付违约金812227元（暂计算至2020年7月7日，此后以上述第二项未付款为基数，按日万分之五计算至款项付清之日止）； 四、驳回反诉原告杭州佳宝实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的反诉案件受理费24723元，由反诉原告杭州佳宝实业有限公司承担2655元，反诉被告杭州煊缘餐饮管理有限公司承担22068元。反诉原告杭州佳宝实业有限公司于本判决生效之日起十日内向本院申请退费。反诉被告杭州煊缘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的反诉案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 吴晓蓉 二〇二〇年九月九日 代书记员 王 程