山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁民申5247号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：滨州市中喜城市建设有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河五路**。法定代表人：郭延峰，执行董事兼总经理。委托代理人：袁美环，山东千越律师事务所律师。委托代理人：王宪峰，山东千越律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘婷婷，女，1980年6月17日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。再审申请人滨州市中喜城市建设有限公司（以下简称“中喜公司”）因与被申请人刘婷婷商品房预售合同纠纷一案，不服山东省滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终340号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中喜公司申请再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。中喜公司与刘婷婷签订的《商品房买卖合同》，是在中喜公司受到第三人新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司（下称新华保险公司）的欺诈下签订的（即故意告知中喜公司欲购买其办公楼的虚假事实，故意报送虚假职工购房信息），应予撤销。二审法院认定事实不清，程序违法。二审判决适用法律确有错误。中喜公司与刘婷婷于2017年2月23日签订《商品房买卖合同》，系民法总则施行前发生的法律事实，根据九民会议纪要第二条、第四条的规定，二审法院认为根据新法优于旧法的原则，当其他法律与民法总则存在不一致规定时应当适用民法总则，属于适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。本院经审查认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是中喜公司与刘婷婷签订涉案合同的行为是否存在重大误解或显失公平的情形，二审法院判决驳回中喜公司关于撤销该合同的诉讼请求是否正确。关于本案的法律适用问题。民法总则于2017年10月1日起施行，本案于2018年1月4日立案。二审法院根据新法优于旧法的原则，认定当其他法律与民法总则存在不一致规定时应当适用民法总则,并无不当。民法总则第一百四十七条、第一百五十一条、第一百五十二条分别对重大误解、显失公平、撤销权的消灭作了明确规定，应当适用该规定。特别是民法总则第一百五十一条对显失公平法律制度作出了较大修改，该条规定已覆盖了《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第三项、第五十九条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第二款的规定，在适用法律时应以该条规定为准。根据民法总则的规定，重大误解和显示公平系两个不同的法律制度，构成要件、法律适用和撤销权消灭等均不同，二审法院据此认定应当分别考察是否构成重大误解或显失公平，亦无不当。本案二审于2019年9月6日审结，中喜公司援引九民会议纪要的相关规定认为二审判决适用法律确有错误，没有法律依据。关于本案是否存在显失公平情形的事实认定问题。本案一审法院系依据中喜公司单方委托评估机构作出的评估报告确定的2017年1-3月份的市场价格，认定本案存在显示公平的情形。而该评估报告系中喜公司单方委托，对方不予认可；本案及相关联案件的合同于2016年11月报价，签订于2017年1月至2月期间，而该评估报告的价格基准日为2017年1至3月，即便按照涉案合同的订立期间确定市场价格，也应仅评估2017年1-2月的市场价格，而不能将上涨后的3月份市场价格考虑在内；根据中喜公司在涉案合同订立期间即2016年11月及2017年1-2月期间，所出售的房屋最高单价（标准价）也仅为6717元，与该评估报告所评估的7800元有较大差距，而中喜公司同期出售的同小区房屋对于市场价格的参照意义和证明力明显大于该评估报告；即便采纳该评估报告，也应将购房者购买的房屋折合标准价后再予以比较，折合后的标准价为5700元，高于评估价格的70%。二审法院据此认定该评估报告的证明力存在重大瑕疵，不能作为认定事实的依据，并无不当。购房者与中喜公司约定的房屋标准价5700元，为中喜公司2017年1月售出房屋的平均标准价的92.53%、为2017年2月售出房屋的平均标准价的86%，为2016年11月至2017年2月期间售出的单套房屋最高标准价的84.85%。即便将合同签订之后的2017年3月售出的房屋作为比较对象，该价格也为3月平均标准价的89.02%，3月单套房屋最高标准价的78.08%。二审法院据此认定本案不存在显失公平的事实，事实清楚、证据充分。关于认定显失公平和重大误解的法律适用问题。中喜公司诉请撤销涉案合同系基于其认为其与购房者签订该合同时因受到购房者所在单位购置办公楼的影响而对出售住宅房的价格存在重大误解，导致签约的购房价明显低于当时市场价而显失公平。民法总则第一百五十一条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。该条关于显失公平的规定对以前的相关法律规定作出了较大修改，要构成该条规定的显失公平的民事法律行为，须同时具备以下要件，一是须一方有利用对方危困或弱势之地位，二是须一方有利用对方危困或弱势而谋取不正当利益之故意，三是民事法律行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果，四是该民事法律行为于成立之时即显失公平。中喜公司是从事专业房地产开发的理性市场主体，在大批量出售开发的房屋的情况下，无论是对市场行情的理解、经济利益的考量、专业知识的掌握，还是交易时所处的地位，相对于购房者而言其并不处于弱势地位，也不处于危困，其与购房者约定的交易价格不能成为显失公平的前提条件。影响商品房交易价格高低的因素很多，由于团购等原因而大幅度降价销售也符合正常交易习惯，中喜公司亦称购房者享受了其公司高管层的内部优惠价，说明双方达成的交易价格并非无中生有。中喜公司2016年6-11月出售的房屋价格折算成标准楼层12层的价格后，最高售价为6250元，最低售价为4989元，每月均价在5500-5800元之间。如上所述，中喜公司提交的评估报告不能作为确定涉案房屋市场价格的依据。中喜公司在未与新华保险公司最终达成交易之前，其已与购房者签订涉案合同，如其认为两个交易互为前提或互为条件，亦是其对两个交易能否最终达成缺乏市场交易判断而引发的交易风险。民法总则第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。二审法院根据该规定对重大误解的构成要件及主要情形进行了详备论述，本院予以认同。本案双方当事人之间的基础法律关系为商品房买卖合同关系，是否构成重大误解审查的对象应是签订该合同的民事行为。双方当事人就涉案房屋买卖进行磋商时，中喜公司也就其开发的办公用房买卖事宜与新华保险公司进行磋商，虽然二者存在一定的关联性，但二者交易主体不一致，交易标的物也不一致，二者系互相独立的法律关系，中喜公司亦无充分证据证明二者互为前提或互为条件，关联交易能否达成并非认定重大误解的考量范围。如新华保险公司在与中喜公司洽谈中存在缔约过失，与本案无关，中喜公司可以依法另行处理。中喜公司作为涉案商品房的开发商，将其开发的大量房屋在市场上销售，交易本身及交易主体不存在重大误解的可能，而交易价格是确定性的数字，也不存在重大误解的问题。中喜公司主张涉案房价较低的原因是新华保险公司在购买其办公用房时价格较高，差价以购置办公楼的价格找补，但合同具有相对性，合同一方与第三人之间是否达成交易，不应影响到合同双方的意向和内容。中喜公司在与新华保险公司就办公楼房买卖进行磋商中与购房者签订商品房买卖合同，购房者也按照合同的约定履行了阶段性房款交付义务，中喜公司与新华保险公司间的交易出现问题，中喜公司无充分证据证明购房者知道或应当知道新华保险公司存在中喜公司所称的欺诈事实，购房者属于善意相对人，对于其利益应依法予以保护。中喜公司系基于显失公平或重大误解而请求撤销涉案合同，并非基于购房者根本违约而请求解除该合同，其主张的购房者已构成根本违约与二审法院判决驳回其诉讼请求间并无关联。二审法院判决驳回中喜公司撤销涉案合同的诉讼请求，事实清楚、证据充分，适用法律正确。综上，中喜公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回滨州市中喜城市建设有限公司的再审申请。审判长  闫爱云审判员  李加付审判员  刘成良二〇二〇年九月七日法官助理梅贺书记员史慧丽