广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2306号上诉人（原审原告）：赖计，男，汉族，住广东省和平县*************。委托诉讼代理人：黄庆华，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁静雯，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市富荣市场物流有限公司。住所地：广东省清远市新城区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，公司员工。上诉人赖计因与被上诉人清远市富荣市场物流有限公司（以下简称富荣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。赖计上诉请求：1、判令被上诉人支付逾期交房违约金46549.07元（自2015年6月1日起计至2018年12月12日竣工验收备案之日止，以已付购房款为基数按每日万分之一的标准计算）；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决对被上诉人逾期交房的违约事实认定正确，但对逾期交房违约金的计算标准适用法律错误。一、合同补充协议是被上诉人单方制作并重复使用的，从形式、内容上看属于格式条款，该条款免除、减轻被上诉人责任，被上诉人利用该条款故意拖延办理竣工验收备案，恶意规避及拖延交房和办证义务，排除上诉人对房屋及时支配或投资的主要权利，双方利益严重失衡，该条款依法无效。在上诉人已付款360566元且因被上诉人缘故无法办理银行按揭导致未能全额付款的情况下，被上诉人持续长达数年的违约行为，仅需付出1802.83元违约金，仅为房款的0.5%，甚至远低于银行存款利率，明显有违公平原则。二、结合本地区的实际情况，本地区法院对于逾期交房违约金的调整一般为每日万分之二的标准，本案上诉人主张的违约金标准为每日万分之一，并不属于违约金过高的情况，故应以此标准计算被上诉人的违约责任。三、一审法院对于同类型案件存在同案不同判的现象。一审法院审理的（2018）粤1802民初4481号民事判决中，认定违约金最高限制条款为无效条款，二审判决也做出了维持原判决。富荣公司答辩称：一、涉案合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、双方在签订了商品房买卖合同后，又签订了商铺承包经营协议，上诉人已经通过出租使用商铺获得了相应的租金收益，上诉人没有证据证明其实际损失过分高于合同约定的违约金，因此不应当调整。赖计向一审法院起诉请求：1、富荣公司履行为赖计办理不动产权证的义务；2、富荣公司向赖计支付逾期交付房屋的违约金46549.07元（自2015年6月1日起计至2018年12月12日竣工验收备案之日止，共1534日，以已付购房款为基数按日万分之一的标准计算）；3、富荣公司向赖计支付逾期办证的违约金365.51元[暂自2019年3月13日始（竣工验收备案之日加90日起）至实际报登记机关办证备案之日止，暂计至2019年4月19日，共37日，以已付购房款为基数按年利率1%的标准计算]；4、本案全部诉讼费用由富荣公司承担。一审法院认定的事实：2014年8月8日，赖计与富荣公司签订《商品房买卖预售合同》，约定富荣公司将位于清远市人民三路31号清远富荣农副产品批发中心***号商铺出售给赖计，总房价款为720566元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。作为《商品房买卖预售合同》附件四的补充协议第4条约定，出卖人具备《商品房买卖预售合同》相关情况，买受人应当按照出卖人通知期限查验、接收购买房屋，签署房屋查验、交接文件并履行领受房屋的义务，否则按由于买受人原因造成房屋未能按期交付处理。第5条约定，如按揭贷款的申请因国家政策改变而不能获批，余款付款时间双方另行协商，协商不成的，视为买受人同意解除合同，解除合同的通知到达买受方即发生法律效力。第9条约定，如买受人选择以按揭贷款的方式购买该商品房时，应在收楼前满足但不限于以下条件，（1）已按合同条款交清所有应交款项；（2）交清所有人入住费用；（3）已完成银行按揭贷款手续，且银行已将实际按揭支付给出卖人。第12条约定，关于本合同的第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交铺赔偿违约金额最高为一个月租金金额。第15条约定，本合同第十五条关于产权登记的约定，“如因出卖人的责任，买卖人不能在规定时限内取得房地产权属证书”该规定以实际验收备案后的90天办理权属登记。同日，赖计（甲方）与富荣公司的关联企业清远市名成企业管理有限公司（以下简称“名成公司”）（乙方）签订《商铺承包经营协议》，约定由赖计将涉案商铺发包给名成公司经营管理，承包经营限期自2014年12月28日起至2019年12月27日止，共5年。承包经营模式为在承包经营期间内，乙方享有商铺的占有权、使用权及收益权，具体包括但不限于对商铺统一业态规划，统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动；独立地以自己名义与他人订立、变更和终止租赁合同；制定承包经营费收入标准及收取经营收入；制定管理条例；向拖欠承包经营费和费用的租户追缴；对商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用。承包经营费用及支付方式约定为：1、承包经营前三年，为共同培养市场，促进包括赖计在内的全体业主的共同利益，双方一致同意富荣公司无需向赖计支付承包经营费，但富荣公司应自行筹备资金，用于市场及商铺的推广与宣传；2、承包经营期的第四、第五年每年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由富荣公司分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给赖计，因本协议而产生的税费，由合同双方承担各自应承担的部分……赖计已向富荣公司支付首期购房款360566元，购房余款因一直未能办理银行按揭贷款而未支付。（2016）粤18民终2124号生效民事判决认定：“涉案房屋按揭贷款一直没有审批是因为富荣公司没有完成涉案房屋的竣工验收备案导致，鉴于涉案房屋至今未达到交付条件是由于富荣公司不按合同约定履行竣工备案义务造成，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款关于‘当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件成就’的规定，本案从四号商业楼1-2层024号商铺买受人起诉时应视为符合交楼条件，而富荣公司至今不能按合同约定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付使用的行为已构成违约，且达成合同约定的解除条件……”赖计及富荣公司曾就购房余款问题进行协商，但协商无果。庭审中，赖计确认在全额支付房款的情况下，富荣公司不能履行办证义务。涉案房屋于2018年3月12日通过竣工验收，2018年12月12日通过竣工验收备案。富荣公司于2019年1月10日向清远市不动产登记中心提交相应的办理权属登记的资料。一审法院认为，本案属于商品房销售合同纠纷。赖计撤回要求富荣公司履行办理不动产权证的义务的诉讼请求，是赖计对其诉讼权利的合法处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。富荣公司在商品房销售过程中，采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，违反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定。法律的强制性规定包括法律的效力性规定和管理性规定，只有违反法律的效力性规定，合同才必然无效，但《商品房销售管理办法》第十一条的规定属于管理性规定，不影响赖计、富荣公司之间签订的《商品房买卖预售合同》及其附件的效力。赖计、富荣公司签订的《商品房买卖预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。对于赖计要求富荣公司履行办证义务的请求。赖计已自认购房余款未支付，且在此情况富荣公司暂不能履行办证义务，故赖计此请求，依据不足，一审法院不予支持。对于赖计要求富荣公司支付逾期交房违约金的请求。（2016）粤18民终2124号生效民事判决已认定涉案房屋中同类型的系列案件，房屋按揭贷款一直没有审批是富荣公司没有完成涉案房屋的竣工验收备案导致，富荣公司未依约交付经验收合格及符合合同约定的商品房的行为已构成违约。按约定富荣公司应于2015年5月31日前将经验收合格的商品房交付给赖计，而涉案房屋至2018年3月12日通过竣工验收，2018年12月12日才通过竣工验收备案，已超过《商品房买卖预售合同》约定的交付期限，赖计有权要求富荣公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。富荣公司以赖计未足额支付购房款，双方已签订《商铺承包经营协议》且赖计已实际享受收益为由抗辩涉案房屋已于2014年8月8日交付，但赖计因与名成公司签订《商铺承包经营协议》而存在承包经营或租赁关系与本案的商品房买卖关系非同一法律关系，《商铺承包经营协议》的签订时间及约定的承包经营限期并不影响《商品房买卖预售合同》的履行，富荣公司仍应依约向赖计交付房屋，故一审法院对富荣公司此抗辩，不予采纳。对于逾期交房违约金的计付标准，《商品房买卖预售合同》第九条约定，需由出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，但该合同附件四第12条已就逾期交房的违约责任重新作出约定，如前所述，《商品房买卖预售合同》及其附件为双方真实的意思表示，合法有效，赖计亦无举证存在无效、可撤销或上述约定远低于实际损失的情形，故一审法院对赖计认为合同附件四第12条无效且要求按《商品房买卖预售合同》第九条约定计付逾期交房违约金的主张，不予采信。逾期交房违约金应依据《商品房买卖预售合同》附件四第12条的约定，参照《商铺承包经营协议》约定的第四、五年的承包经营费用的计算方式计付，即为1802.83元（360566元×6%÷12个月）。赖计要求富荣公司支付逾期交房屋违约金46549.07元，依据不足，一审法院不予全部支持。对于赖计要求富荣公司支付逾期办证违约金的请求。《商品房买卖预售合同》第十五条及附件四第15条已约定富荣公司提交办理权属证书资料的时间为实际验收备案后90天，富荣公司在2018年12月12日通过竣工验收备案后于2019年1月10日已就具备办证条件的房屋向清远市不动产登记中心提交相应的办理权属登记的资料。而本案中，涉案房屋客观上尚未具备办证条件，赖计要求富荣公司支付逾期办证违约金的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。判决：一、清远市富荣市场物流有限公司于判决生效之日起10日内向赖计支付逾期交房违约金1802.83元；二、驳回赖计的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，由赖计负担436元，清远市富荣市场物流有限公司负担50元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。对于富荣公司是否逾期交房的事实生效判决已经作出认定，且一审判决认定富荣公司逾期交房违约后，富荣公司并未就此提起上诉，故本院对此不予审查。结合双方的诉辩意见，本院归纳本案的主要争议焦点为：补充协议约定的违约金标准是否过低。首先，业主上诉认为补充协议第12条为无效条款，主要理由是认为该条款为格式条款，且该条款减轻了富荣公司的责任。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的规定是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，减轻己方责任，剥夺或限制对方的主要权利。涉案双方为商品房销售合同关系，尽管双方使用的合同文本是富荣公司预先拟定并重复使用，但其作为普通的房地产开发企业，在交易中并无明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，业主对合同条款可以与富荣公司协商，也可以选择接受或者不接受，且不会因此影响业主的基本生活权益。本案业主自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是业主对自身权利的处分，不能仅以合同文本是富荣公司预先拟定为由主张合同条款为格式条款。故业主一方主张认定该条款无效理由不成立。其次，补充协议第12条虽然约定逾期交房违约金的总额为一个月租金，但涉案商铺从2014年12月28日起已由名成公司承包经营，业主也依照《商铺承包经营协议》收取了承包费，实现了对涉案商铺的收益权。业主也无证据证明其因富荣公司逾期竣工验收备案存在其他损失且明显高于合同约定的标准，故本院对其要求调整违约金的请求不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费919元，由上诉人赖计负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年九月二十三日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。