云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1117号上诉人（原审被告）：周云，男，1979年2月2日生，住云南省楚雄彝族自治州南华县。被上诉人（原审原告）：楚雄安居物业管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇航空路龙飞巷北浦嘉园******，统一社会信用代码：91532300676587972F。法定代表人：和春林，公司执行董事。委托诉讼代理人：鲁应存，公司副总经理，代理权限为特别授权代理。上诉人周云因与被上诉人楚雄安居物业管理有限公司（以下简称安居物业）物业服务合同纠纷一案，不服云南省南华县人民法院（2020）云2324民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周云上诉请求：1、请求二审法院查清事实后依法判决驳回被上诉人的诉讼请求，并对一审法院（2020）云2324民初770号民事判决做出公正裁判；2、判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。上诉理由：一、原审法院认定事实不清。1.一审法院认定南华县滨河园小区属于公务员小区，属于认定事实错误。2.南华县专项普通商品住房开发建设指挥部无权违法剥夺小区购房者业主及我本人的房产前期物业服务委托权和入住后的物业服务权。3.一审法院对《前期物业服务委托合同》的合同效力认定不当。《前期物业服务委托合同》属于无效合同，该合同损害了购房者及我本人的合法权益，安居物业与我之间并无任何物业服务合同约定，《前期物业服务委托合同》对我不具备约束力，该合同不等同于《物业服务合同》。4.一审法院对《前期物业服务委托合同》的合同效力认定不客观公正，《前期物业服务委托合同》的合同效力部分有效、部分合同效力待定，其合同效力需要当事人及相关第三人参与重新认定。南华县专项普通商品住房开发建设指挥部在与安居物业签订《前期物业服务委托合同》中，未征求并征得小区购房业主同意。5.南华县住房和城乡建设局环境卫生管理监督站擅自将该事业服务性收费转让给安居物业代收，无视滨河园小区购房业主居民的平等人格权，我对安居物业代收住户垃圾清运费不予认可。二、原审法院适用法律错误。一审法院对本案中《前期物业服务委托合同》合同效力的认定、对《前期物业服务委托合同》不能等同于《物业服务合同》的认定、对《前期物业服务委托合同》侵权认定、对垃圾清运费用的收取认定上存在适用法律错误。综上，请二审法院公正裁判。安居物业辩称：1.鉴于上诉人的上诉意见，我公司对一审诉状中表述的“滨河园小区属于公务员小区”现更正为“滨河园小区属于南华县普通专项商品住房和廉租住房小区”；2.我公司对滨河园小区的前期物业服务经营资格是通过南华县普通专项商品住房开发建设指挥部依法招投标的方式，并与建设单位签订了《前期物业服务委托合同》取得的。一审判决认定事实清楚，裁定依据和适用法律条款恰当，判决结果公正、公平、合理。请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。安居物业向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令周云支付安居物业：2012年10月1日至2019年9月30日物业服务费6328.0元、生活垃圾处置费420.0元、违约金13860.00元、合计20608.00元；2、诉讼费用由周云承担。一审法院认定事实：南华县滨河园小区属于公务员小区，由南华县住房和城乡建设局开发建设，安居物业与南华县住房和城乡建设局的下设部门南华县专项普通商品住房开发建设指挥部于2011年9月20日签订了《前期物业服务委托合同》。合同签订后，周云所居住的南华县滨河园小区的物业服务由安居物业的分公司楚雄安居物业管理有限公司南华分公司具体负责提供物业服务。合同约定：将滨河园小区项目总建筑面积：162319.04㎡交给安居物业提供物业管理服务。安居物业依照《前期物业服务委托合同》的相关规定一直对周云居住的小区提供了物业管理服务，履行了自己应尽的义务。《前期物业服务委托合同》对服务的内容与质量、物业服务费的收费标准、合同期限、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。合同约定：物业管理费单价以南华县发展和改革局批准的分别按建筑面积每月每平方米计算（商品住房：0.5元/平方米/月；车库：0.3元/平方米/月）；业主自甲方公布交房之日起每年的10月1日缴纳下一年的物业服务费，业主逾期未缴纳物业服务费的，按照合同约定第九章第二十五条之规定：业主、物业使用人违反本合同第五条、第八条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应由业主、物业使用人向乙方支付违约金。违约金应按每日千分之二计算。截止到2019年9月30日止，周云所在的南华县滨河园小区（荷风苑）X幢X单元XXX室已欠缴2012年10月1日至2019年9月30日止的物业服务费（包括：住房和车库）6328.00元、生活垃圾处置费420.00元。另查明：一、安居物业南华分公司于2019年11月7日注销；二、周云所预交的1000.00元物业服务费不包括在安居物业所诉的6328.00元；三、周云购买的商品房面积为121.94平方米、车库（两间）面积为47.65平方米；周云自2012年10月1日至2019年9月30日止，共七年未交纳物业服务费、生活垃圾处置费；四、安居物业南华分公司的经营范围中载明该分公司有接受隶属企业从事物业管理服务的职能；五、周云所居住的南华县滨河园小区（荷风苑）至今尚未成立业主委员会；六、庭审过程中安居物业承认其在服务过程中存在瑕疵。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”周云所购买的商品房系有政府福利性质的商品房，是由南华县政府下设的南华县住房和城乡建设局负责项目开发建设，南华县普通商品住房开发建设指挥部是为处理该项目的相关事务而临时成立的一个机构。据此，2011年9月20日南华县普通商品住房开发建设指挥部作为建设方的一个临时机构与物管公司签订的前期物业服务合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，其效力对其开发建设小区内的全体业主均有约束力。故对周云陈述的该前期物业服务合同并非其与物管公司所签订，对其关联性不予认可的质证意见，一审法院不予采纳。安居物业南华分公司隶属于安居物业，其经营业务范围也包括物业管理服务，故安居物业在与建设方签订前期物业服务合同后将其业务交由同样具有物业管理服务资格的分公司经营管理并不违反法律的规定。因此，对周云陈述的安居物业非法将其与建设方签订的物业服务合同转包给安居物业南华分公司的辩解意见，一审法院不予采纳。安居物业为更好地管理小区所增设的门禁和响应政府号召在停车棚内安装的充电设施是为了更好地对小区环境进行管理和防止小区业主因私拉电线充电给小区带来安全隐患而进行的一项便民措施，该行为并未损害业主利益。故对周云辩称安居物业增设门禁设备、私设充电设备影响住户出行、侵害业主利益的理由，一审法院不予采信。安居物业为方便业主向各小区业主收取的生活垃圾处置费已得到相关部门的授权，故对周云辩解的安居物业越权收取生活垃圾处置费的意见，一审法院不予采纳。周云入住至今已直接或间接接受了安居物业提供的安保、公共绿化养护、共用设施维护等其他物业服务，故对周云以安居物业违法转包物业服务合同、其并非合同当事人、安居物业管理服务不到位拒交物业管理费的辩解，一审法院不予支持。虽然双方签订的《前期物业服务委托合同》第二十五条：“业主或物业使用人违反本合同第五条、第八条的约定，未能按时缴纳物业服务费用的，应由业主、物业使用人向乙方支付违约金。违约金应按每日千分之二计算。”中对违约责任进行了约定，但庭审过程中安居物业也认可其在服务过程确实存在管理不到位的地方，故对要求周云支付违约金的主张，一审法院不予支持。安居物业对周云物业管理费的收取从2012年10月1日至2019年9月30日的物业服务费应以南华县发展和改革局批准的收费标准：商品住宅：0.5元/平方米/月，车库：0.3元/平方米/月收取。因此，周云商品住宅和车库的物业费为6328.00元；垃圾处置费以60.00元/户/年收取，应为420.00元，两项合计6748.00元。周云于2020年6月16日以南华县专项普通商品住房建设指挥部与安居物业签订的《前期物业服务委托合同》侵害周云的合法权益、南华县住房和城乡建设局行政监督不力为由，向一审法院申请追加南华县专项普通商品住房建设指挥部、南华县住房和城乡建设局为本案第三人。经审查，一审法院认为周云所申请追加当事人的理由与本案审理的内容并非同一法律关系，不应在本案中一并进行审理，故当庭驳回了周云要求追加南华县专项普通商品住房建设指挥部、南华县住房和城乡建设局为本案第三人的请求。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、周云于判决生效后十日内一次性支付楚雄安居物业管理有限公司自2012年10月1日起至2019年9月30日止的物业服务费6328.00元、垃圾处置费420.00元，合计人民币6748.00元；二、驳回楚雄安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费316.00元，适用简易程序审理减半收取158.00元（安居物业已预交），由楚雄安居物业管理有限公司承担133.00元，由周云承担25.00元。二审中，经征询双方当事人对一审法院认定事实的意见，上诉人周云对一审法院认定的以下事实有异议：1.一审认定“南华县滨河园小区属于公务员小区”错误，南华县滨河园小区有廉租住房，也有普通专项商品房，涉及到我的就是普通专项商品房；2.一审认定“《前期物业服务委托合同》对服务的内容与质量、物业服务费的收费标准、合同期限、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。合同约定：物业管理费单价以南华县发展和改革局批准的分别按建筑面积每月每平方米计算（商品住房：0.5元/平方米/月；车库：0.3元/平方米/月）；”错误，发改局批准的收费标准的时间在后，但是《前期物业服务委托合同》的时间在前；3.“周云自2012年10月1日至2019年9月30日止，共七年未交纳物业服务费、生活垃圾处置费”。我没有交纳的理由是物业服务费应当包含两项，签订《前期物业服务委托合同》的部分我没有交，但是我预交了1000元的物业服务费，生活垃圾处置费不应当由物业公司代为收取，应当由环卫站来收取。被上诉人安居物业对一审法院认定的事实无异议。本院对双方当事人均无异议的一审法院认定的事实予以确认。二审中双方均未提交证据。对上诉人周云的异议，本院认为，二审中，双方均认可南华县滨河园小区属廉租房和普通专项商品房，不属于公务员小区，故上诉人周云的异议1本院予以确认；虽然《前期物业服务委托合同》的签订时间在前，发改局批准的收费标准的时间在后，但《前期物业服务委托合同》约定的收费标准并未超出发改局批准的收费标准，二者并不冲突；上诉人周云自入住南华县滨河园小区至今，未向安居物业交纳过物业服务费是事实；对于生活垃圾处置费由物业服务公司代为收取是城市的通用做法，且有南华县住房和城乡建设局委托安居物业代收的委托书，故对上诉人周云的异议2、3本院不予确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：周云是否应当向安居物业交纳物业服务费6328元及垃圾处置费420元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。南华县滨河园小区是具有政府福利性质的普通专项商品房，2011年9月20日由售房单位南华县专项普通商品住房开发建设指挥部与安居物业签订了《前期物业服务委托合同》，该合同对包括周云在内的全体小区业主具有约束力，安居物业依据该合同对小区进行了物业服务，周云作为小区业主，客观上接受了安居物业提供的安保、公共绿化养护、共用设施维护等物业服务及管理，有按照该合同约定交纳物业服务费的义务。对于生活垃圾处置费，由物业服务公司代为收取是城市的通用做法，且有南华县住房和城乡建设局委托安居物业代收的委托书，因此，周云还应交纳生活垃圾处置费。周云提出《前期物业服务委托合同》未征得其同意，合同无效，对其不具有约束力，对安居物业代收住户垃圾清运费不予认可的上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当。综上所述，上诉人周云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人周云预交的二审案件受理费50元，由上诉人周云负担。本判决为终审判决。审判长  何永丽审判员  马春梅审判员  李 梅二〇二〇年九月一日书记员  陈滇滇