安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1228号 上诉人（原审反诉被告）：赵明亮，男，1986年9月18日出生，汉族，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人:尤悦，江苏天煦律师事务所律师。 委托诉讼代理人:范方华，江苏天煦律师事务所律师。 被上诉人（原审反诉原告）：王婷，女，1983年12月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 上诉人赵明亮因与被上诉人王婷房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵明亮上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四项，依法改判或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由王婷承担。事实和理由：1.在签订《房屋租赁合同》时，赵明亮已经明确告知出租人王婷涉案房屋用于经营餐饮，王婷在没有提供房产登记信息的情况下，却告知赵明亮案涉房屋的性质属于一般商业用房并保证可以办理《经营许可证》、《卫生许可证》等相关证件。而实际上，案涉房屋的使用性质为“成套住宅”且房屋经营面积与房屋登记面积严重不符，导致赵明亮无法办理经营餐饮的有关证件，进而导致案涉合同目的根本无法实现，王婷的行为给赵明亮造成了严重的经济损失，已经构成根本违约。一审法院对上述情况未查明，属于事实认定不清。2.2019年10月19日，在王婷微信催要房租时，赵明亮明确告诉王婷：“赵明亮已起诉至花山区人民法院，如协商等法院通知，或电话与赵明亮沟通撤案”。故案涉合同应当于2019年10月11日赵明亮起诉时解除，赵明亮不存在拖欠房租的行为。一审法院认定案涉合同于一审判决生效之日解除，并判令赵明亮支付王婷违约金1000元，无事实和法律依据。3.案涉房屋的钥匙赵明亮已经归还给王婷，赵明亮从未在案涉房屋内进行过经营，也没有实际占用该房屋，一审判令赵明亮赔偿房屋占有使用费，属于事实认定错误，法律适用不当。 王婷辩称，赵明亮是在知悉案涉房屋性质、了解房屋现状和实地走访考察后签订的租赁合同，王婷也提供了房产证供赵明亮查看。故王婷不存在隐瞒、欺诈行为，案涉《房屋租赁合同》真实、合法、有效。王婷并未向赵明亮保证可以办理从事餐饮行业的《经营许可证》、《卫生许可证》等证件，合同约定的租赁目的是一般性商业经营，赵明亮在签订合同后实际上也办理了一般性商业经营的营业执照，案涉《房屋租赁合同》的目的已经成就，王婷不存在违约行为。赵明亮将案涉房屋用于从事餐饮行业已经超出合同约定的使用范围，且其也没有提供证据证明案涉房屋不能办理从事餐饮业的营业执照，相反王婷提供的证据可以证明有临近相同性质的房屋已经办到了从事餐饮业的营业执照。案涉《房屋租赁合同》签订后，赵明亮仅支付了一个月的租金，后经王婷多次催告，赵明亮既不履行交付房租义务，也不同意诉前调解，更拒绝交还案涉房屋和钥匙，其行为已经构成严重违约，王婷有权维护自己的合法权益。 王婷向一审法院反诉请求：1.确认其与赵明亮之间签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；2.赵明亮支付拖欠一个月的租金2000元及利息（租金自2019年9月28日计算至2019年10月28日为2000元，利息按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2019年10月29日计算至实际付清之日止）；3.赵明亮将租用房屋恢复原状并返还给王婷；4.赵明亮支付房屋的占有使用费，自2019年11月1日起按每天200元计至其将上述房屋恢复原状并返还王婷之日止；5.赵明亮支付王婷延迟交房违约金4000元；6.赵明亮承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：位于马鞍山市花山区房屋系王婷所有。2019年8月28日，王国来（甲方，系王婷父亲）经王婷授权与赵明亮（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将安源新村18-110室房屋出租给乙方；租赁用途为一般商业经营；租赁期限自2019年8月28日起至2020年8月28日止；租赁期满或解除合同后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金为2000元／月，以现金方式按月支付，每逾期一日，乙方须按月租金10%支付违约金；为保证乙方按月缴纳租金，乙方在签订合同时向甲方缴纳押金1000元；乙方累计拖欠租金、各项费用一个月的，甲方有权单方解除合同，在甲方解除合同书面通知确定收回房屋期限届满后，甲方有权收回出租房屋、封存室内物品，乙方不得以此要求甲方承担任何责任，无权要求返还押金；租赁期满，乙方未能按时提出书面续租要求的，视其放弃续租优先权，甲方有权收回房屋并出租给其他人使用，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按200元／天向甲方支付该房屋占有期间的使用费；租赁期满或甲乙双方解除本合同后，乙方应将其承租的房屋及附属设施归还给甲方，否则乙方应按合同约定的月租金额的2倍向甲方承担违约金。同日，赵明亮以上述房屋为经营场所登记注册马鞍山市花山区饿来饱水果经营部。赵明亮缴纳了一个月租金2000元后未再缴纳租金。2019年9月29日，王婷通知赵明亮缴纳租金和押金。2019年10月19日，王婷通知赵明亮称赵明亮已欠缴一个月房租，要求赵明亮按照合同约定缴纳房租和押金。2019年10月20日，赵明亮回复王婷称其已起诉至花山区人民法院，如协商等法院通知，或电话与其沟通撤案。2019年10月28日，王婷通知赵明亮，称赵明亮已欠缴租金、押金超过一个月，要求赵明亮于2019年10月31日前支付租金及押金，如未缴纳构成违约，其将依照合同约定解除合同，收回房屋并加收拖欠租金的利息，因此所造成的一切损失由赵明亮承担。赵明亮回复王婷称其已起诉，合同违约和欺诈两项，具体等法院通知。 一审法院认为，王婷与赵明亮之间的租赁合同系双方当事人意思的真实表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。一、关于王婷要求确认案涉租赁合同于2019年10月31日解除的主张。按照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。案涉合同约定，乙方累计拖欠租金、各项费用一个月的，甲方有权单方解除合同，现赵明亮未按照合同约定支付租金超过一个月，王婷有权要求解除合同。但王婷于2019年10月28日的通知内容中称如赵明亮未于2019年10月31日前缴纳拖欠租金、押金，其将解除合同，但王婷此后并未于2019年10月31日通知赵明亮解除合同，故案涉合同并未于2019年10月31日解除。鉴于王婷的上述主张包含其要求解除合同的意思表示，为避免当事人诉累，判令案涉合同于本判决书生效之日解除。二、关于王婷要求赵明亮将案涉房屋恢复原状并返还给其的主张。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故王婷的上述主张符合法律规定，予以支持。三、关于王婷要求赵明亮支付租金及房屋占有使用费的主张。赵明亮仅支付了一个月的租金，故其应支付王婷自2019年9月28日起按2000元／月计算的至合同解除之日止的租金，以及以该租金为标准的自合同解除之日起至其实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。王婷主张按照200元／日计算占有使用费，首先合同中约定的200元／日并非针对合同解除的情形，其次该约定数额明显过高，故对其该主张不予支持。四、关于王婷主张的欠付租金利息及违约金。案涉合同中对逾期支付租金达到合同解除条件时约定的违约责任是解除合同、不返还押金，虽赵明亮并未支付押金，但参照该约定，判令赵明亮支付王婷违约金1000元。因案涉合同于本判决生效之日解除，尚不存在逾期返还房屋，对王婷关于延迟交房违约金4000元的主张不予支持。赵明亮经一审法院合法送达传票无正当理由未到庭参加诉讼，且未提出抗辩意见及反驳证据，视为放弃抗辩权。故判决:一、王婷与赵明亮之间就安徽省马鞍山市花山区房屋签订的《房屋租赁合同》于本判决书生效之日解除；二、赵明亮于本判决生效之日起七日内将位于安徽省马鞍山市花山区房屋恢复原状并返还给王婷；三、赵明亮于本判决生效之日起七日内支付反诉原告王婷按照2000元／月标准计算的、自2019年9月28日起至上述合同解除之日止的租金以及自合同解除之日起至反诉被告赵明亮实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；四、赵明亮于本判决生效之日起七日内支付王婷违约金1000元；五、驳回王婷的其他诉讼请求。一审反诉案件受理费250元，减半收取125元，由赵明亮负担。 二审中，赵明亮提交《马鞍山市工商行政管理局》（马工商〔2017〕120号）复印件一份、案涉房屋产权证复印件一份、案涉房屋所在现场照片打印件两份、民事起诉状一份，用以证明案涉房屋无法办理餐饮行业经营许可证，案涉合同的目的不能实现，其不存在违约行为，对上述证据的真实性，本院予以认定；提交门面房出租广告复印件一份，用于证明案涉房屋已经交付给王婷，对该证据的真实性，本院予以认定，但认为达不到证明目的。王婷提交案涉房屋照片打印件五份，用于证明案涉房屋还属于大门紧闭的状态，其他周边都在正常营业，对该证据与本案的关联性，本院不予认定；提交电费缴纳发票复印件两份，用于证明案涉房屋一直都是按照商住两用的性质来缴纳电费，对该证据的真实性以及与本案的关联性，本院予以认定。 本院对一审法院查明的事实基本予以确认。另查明，案涉合同第八条第二项第二款约定，甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或者甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全的，乙方有权单方解除合同。 本院认为，围绕上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为:导致案涉合同目的不能实现的违约责任如何认定以及合同解除后责任如何承担。 本案中，赵明亮主张因案涉房屋为成套住宅无法办理餐饮经营所需的营业执照，导致《房屋租赁合同》根本目的无法实现，据此认为一审法院不应该支持王婷的各项反诉请求。王婷对赵明亮能否办理到从事餐饮经营的营业执照提出异议。本院通过电话向马鞍山市花山区工商行政管理所进行咨询，该所工作人员告知案涉房屋系住宅性质，属于负面清单所列内容之一，不能办理从事餐饮业的营业执照，但可以办理从事咨询、网上经营等相关证件。 本院认为，即便案涉房屋确实无法办理从事餐饮行业营业执照，该责任也不应当完全由王婷承担。首先，《房屋租赁合同》约定租赁用途为一般商业经营，并未写明用于餐饮经营。赵明亮也未提供证据证明在签订合同时已经明确告知该目的。案涉合同中并未约定王婷有协助赵明亮办理相关营业执照的义务，赵明亮亦未提供证据证明王婷曾保证一定能办到案涉营业执照。故王婷在签订合同时并不存在欺诈、欺瞒等行为，案涉合同合法、有效。其次，赵明亮作为开办餐饮的经营者，应当知晓进行餐饮经营的审批手续有特殊规定，有别于一般商业经营。也应当对自己的租赁行为承担合理的注意义务，认真考察租赁物是否符合餐饮经营的租赁目的。赵明亮在未要求王婷出示案涉房屋登记资料的情况下，仍与王婷签订了案涉合同，该合同目的无法实现的风险应由其自行负担。王婷作为出租人应当清楚案涉房屋的性质，并有保证租赁物适租性的义务，对合同目的无法实现具有一定过错，但不是合同解除的主要原因。赵明亮拖欠房租达一个月以上，已经构成违约，王婷有权解除合同，并要求赵明亮归还拖欠的房租以及按月租金标准自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。综合考虑王婷在本案中的过错程度、新冠××疫情的影响以及另行出租房屋的合理闲置时间，本院酌定赵明亮少归还王婷三个月的房租，共计6000元。 关于合同解除时间。赵明亮主张2019年10月11日即其向一审法院起诉之日为合同解除之日。实际上，一审法院收到赵明亮民事起诉状的时间为2020年2月27日，赵明亮向一审法院提出的诉讼请求是确认案涉合同无效，并没有解除合同的意思表示。另外，赵明亮未能提供证据证明已经将房屋钥匙交还给王婷。加之，赵明亮在一审时经合法传唤并未到庭，导致二人对合同解除时间无法达成一致意见。一审法院酌定案涉合同于判决生效之日起解除，王婷未提出异议，本院予以支持。 关于违约金。案涉合同对逾期支付租金达到合同解除条件时约定的违约责任仅是解除合同、不返还押金，并未约定违约金的承担。鉴于赵明亮和王婷对《房屋租赁合同》根本目的无法实现具有不同程度的过错，一审法院酌定赵明亮支付王婷违约金1000元不当，本院予以纠正。至于延迟交房违约金4000元，若赵明亮未在规定时间内返还案涉房屋，王婷可另行主张。 综上所述，赵明亮的上诉请求部分成立。一审判决处理结果不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下： 一、撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初1118号民事判决； 二、王婷与赵明亮之间就安徽省马鞍山市花山区房屋签订的《房屋租赁合同》于本判决书生效之日解除； 三、赵明亮于本判决生效之日起七日内将位于安徽省马鞍山市花山区房屋恢复原状并返还给王婷； 四、赵明亮于本判决生效之日起七日内支付王婷按照2000元/月标准计算的、自2019年12月28日起至上述合同解除之日止的租金以及自合同解除之日起至赵明亮实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费； 五、驳回王婷的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费250元，减半收取125元，由赵明亮负担50元，王婷负担75元；二审案件受理费250元，由赵明亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  范秀媛 审判员  方 芳 审判员  张瑞菊 二〇二〇年九月二十八日 法官助理陈曼 书记员易莉