广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5540号上诉人（原审原告）：景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司，住所：深圳市龙华区福城街道桔塘社区********厂房一202，统一社会信用代码：***********。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：李弘，广东商达（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭承伟，男，汉族，1968年5月6日出生，住址：湖南省沅陵县********厣堂边组，公民身份号码：433************016，系公司员工。上诉人（原审被告）：段振波，男，汉族，1985年5月9日出生，住址：湖南省冷水江市***************，公民身份号码：432************010。委托诉讼代理人：李玉彤，广东普翼律师事务所律师。上诉人景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司与上诉人彭承伟因租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、确认双方的租赁合同无效；三、判决被上诉人协助上诉人搬迁，并将《厂房代理租赁合同》约定的厂房、宿舍、饭堂腾退给被上诉人；四、判决被上诉人返还租赁保证金137400元，判决被上诉人赔偿上诉人装修款553853元；五、判决被上诉人赔偿上诉人搬迁费79340元；七、判决被上诉人赔偿上诉人封堵厂门的损失1022900元；八、本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、双方的合同是无效的合同。二、原审认定事实不清，因为被上诉人未提供办理营业执照所需的材料才是涉案合同不能继续履行的根本原因，被上诉人的根本违约时导致合同解除的原因。三、原审程序不当。四、被上诉人应当赔偿上诉人支付的装修和改建费用。五、原审认定上诉人违约在先错误，对上诉人诉求的装修款和搬迁费不予支持是错误的。六、被上诉人堵门，造成了巨额的经济损失。七、上诉人要求追加罗晓霞、邹一平为被告参与诉讼请求，原审应当追加。被上诉人段振波答辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。上诉人段振波上诉请求：一、撤销原审判决第二、三项，依法改判；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人不存在违法阻挡出货的行为。被上诉人属于恶意转移财产，以逃避交租的义务。二、被上诉人拒不交租，上诉人有权留置上诉人的物资和设备。被上诉人景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司答辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。原审原告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司向原审法院起诉请求：一、请求法院依法判令原告与被告在2018年7月8日签订的《厂房代理租赁合同》于2019年11月13日予以解除。二、请求法院依法判令被告返还原告支付的房屋租赁保证金137400元。三、请求法院依法判令被告赔偿原告装修款553853元。四、请求法院依法判令被告赔偿原告搬迁费79340元。五、本案的诉讼费用、保全费由被告承担。2020年3月3日，原告增加诉讼请求：六、请求法院依法判令被告协助配合原告搬迁，并将《厂房代理租赁合同》约定的厂房、宿舍、饭堂腾退返还被告。七、请求法院依法判令被告向原告赔偿因违约造成的经济损失共1234900元。原审法院认定事实：位于博罗县*********牛头洲段西侧的土地，面积3333平方米，国有土地使用证号：博府国用（2008）第170149号。该土地上建有房屋，建筑面积1326.64平方米，房地产权证号：粤房地权证字第**。上述土地及房屋的登记权属人为博罗县石湾镇兴湖汽车修配厂。被告称，登记权属人将上述不动产出租给香志坚，香志坚又转租给邹一平和被告段振波，邹一平和被告段振波委托罗晓霞代收租金。被告将上述厂区分租给原告、昊天建材公司以及一个二手车买卖行。2018年7月8日，原告与被告签订《厂房代理租赁合同》，约定：被告将位于惠州市博罗县********************全部及一楼饭堂卫生间出租给原告，租赁期间自2018年7月8日至2028年7月20日止，每月租金45800元，租金包含管理费及卫生治安费和厂长费，原告应于每月6日前支付当月租金。第二条约定，被告将现有变压器及水费户头过户给原告使用及管理。第三条约定，2、原告向被告支付三个月保证金137400元，被告10天之内清空场地。原告中途退租，应提前一个月通知被告并经被告同意，但须赔偿被告一个月的房租和违约金。4、若原告拖欠租金、管理费、水电费等费用，除缴纳滞纳金外，被告有权停止原告使用租赁物内的有关设施，直至欠费缴清，或终止合同，通知原告迁离，租赁保证金作为原告违约赔偿不予退还，原告付清欠款后3日内迁离，如再有拖欠，被告有权留置原告在租赁物业中的所有物资及设备。第六条约定，原告申办营业执照所需要的房屋租赁合同由被告协同办理。签订合同次日，原告向被告支付了押金137400元。被告交付租赁厂房给原告使用后，原告按照总水表、电表交纳厂区水电费，同厂区的另外两家实际产生的水电费在原告的租金中扣减。原告自2019年8月开始拖欠租金。因本案纠纷，段振波另行起诉景兴公司、王某1、刘凤华，本院立案案号为（2020）粤1322民初154号，在该案中，本院查明，2019年9月26日，被告方代表邹文腾与原告签订《厂房租金延期支付协议》，约定：考虑到原告实际资金困难的情况，双方同意原告在2019年10月5日支付所欠租金总额（大约18万元左右，以实际核算厂房租金为准）的60%，剩余40%在10月31日支付完；国庆节后被告提供工商注册需要的一切资料配合原告完场所有证照的办理。2019年11月11日，原告申请设立惠州分公司，博罗县**监督管理局作出《设立登记不予受理通知书》，以材料不齐备为由，决定不予受理。2020年3月6日，该局出具《补充说明》，说明原告提供的住所证明材料不符合规范要求，房地产权证权属人与该公司没有租赁协议，或经权属人同意的转租协议证明，故不予受理。2019年12月31日，被告方人员封堵原告进出口，阻挡工厂出货。原告为此赔偿物流司机李茂文车辆损失10900元，双方签订《车辆误工补偿协议》，李茂文出具了《收条》。另查明，2018年12月5日，原告与重庆莱旭建筑设备租赁有限公司签订《铝合金框塑料面装配式建筑模板销售合同》，约定由原告供应建筑模板。2020年3月6日，双方签订《解除合同协议书》，约定原告支付违约金90万元，并支付预付款利息损失11.2万元。又查明，因原告申请，本院作出（2020）粤1322民初181号《民事裁定书》，裁定：冻结被告段振波名下银行账户（开户账号：622*************914，开户行：中国农业银行湖南娄底市禾青支行）的银行存款770593元。原审法院认为，本被告段振波、原告于2018年7月8日签订《厂房代理租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。被告交付租赁厂房给原告使用，原告应当按约支付租金。关于原告主张被告违约是否成立的问题。一、原告主张被告未能依约将水电计费设备户头过户给其，但庭审时双方确认厂区的总水电费均有原告交纳，之后在扣减厂区另外两家的水电费，因此被告主张的租金每月各不相同。原告主张与庭审陈述不一致，本院对与其有利的主张不予采信。二、原告还主张被告未在10天内清空场地，该种事实，应当由原告承担举证责任，原告未举证证明，应当承担不利后果，本院对该主张不予采信。三、原告主张被告未提供办理营业执照所需的材料，首先，双方于2019年9月26日签订的《厂房租金延期支付协议》，明确系因原告实际资金困难而欠付租金，原告并未行使先履行抗辩权，抗辩被告未配合提供与权属人相关的租赁材料。其次，在签订该协议时，原告已经租赁厂房一年多，其并未举证证明未办理营业执照影响其生产经营。再者，合同并未约定被告办理营业执照的期限，以及被告配合的期限。因此，原告主张被告违约，理由不成立，本院不予支持。关于合同解除日期的问题。双方之间成立租赁合同关系，产生纠纷时应当依法行使权利。即便原告欠付租金构成违约，被告仍应当采取合法方式主张权益。被告主张其享有留置权，因留置权属于担保物权，根据物权法定原则，应由法律规定而非当事人约定，故被告主张依合同约定享有留置权，理由不成立，本院不予支持。2019年12月31日，被告封堵原告厂房大门，阻挡原告出货，系违法行为，造成原告在之后无法经营。双方均无意继续租赁，主张解除合同，本院予以准许，确认租赁合同于2019年12月31日解除。原告诉请被告配合搬迁，并将租赁物返还给被告，理由正当，本院予以支持。原告诉请返还租赁保证金137400元，原告未按约支付租金，构成违约，按照合同第三条第4项的约定，被告有权不退还保证金，故本院对该诉请不予支持。原告诉请被告赔偿装修款553853元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，因原告违约在先，其主张装修损失，本院不予支持。同理，原告诉请搬迁费79340元，系因其违约在先，且主张解除，要求被告承担，理由不成立，本院不予支持。原告主张其向重庆莱旭建筑设备租赁有限公司负担的违约金90万元及利息损失11.2万元，该损失仅系双方约定，未经法院裁判，且原告尚未支付，本院不予处理，原告可另行主张。原告主张被告支付因被告封堵造成的物流司机误工损失10900元，已经实际发生，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司、被告段振波签订的《厂房代理租赁合同》于2019年12月31日解除。二、被告段振波应于本判决发生法律效力之日配合原告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司搬离。三、被告段振波应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司赔偿物流司机误工损失10900元。四、驳回原告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15914元，保全费4373元，合计20287元（原告已预交），由原告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司负担15000元，被告段振波负担5287元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。涉案租赁的厂房具备产权证书，租赁合同也系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，原审认定合同有效法律依据充分，予以确认。景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司欠付租金，构成根本违约，其诉请装修费损失和搬迁费损失没有事实和法律依据，不予支持。合同解除后，段振波有义务配合租赁方搬离厂房。关于租赁保证金要否清退给承承租人。租赁保证金非定金，法律上并不适用违约罚没规则，其法律意义在于保障出租人如实收到租金等合法权益，因此，原审认定出租人不予退还不当，予以纠正，应当由出租人退回给承租人。两上诉人的其他上诉无理，不予支持。综上所述，两上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初181号民事判决第一、二、三项和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初181号民事判决第四项；三、段振波应于本判决发生法律效力之日起10日内向景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司返还租赁保证金137400元；四、驳回景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费21013.50元（景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司预交20941元，段振波预交72.50元，）由景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司19000元，由段振波承担2013.5元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月七日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩