广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异619号案外人：冯懿菁，女，1993年10月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张恒，广东凡立律师事务所律师。申请执行人：元志鸿，男，1949年7月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：王祖锋，广东万林律师事务所律师。被执行人：广州市华商贸房产发展有限公司。住所地：广州市越秀区大沙头路**。法定代表人：郑树清。本院在执行申请执行人元志鸿与被执行人广州市华商贸房产发展有限公司（以下简称华商贸公司）执行一案【执行案号为（2017）粤01执5964号，执行依据为（2016）穗仲案字第300号仲裁裁决书】过程中，案外人冯懿菁向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月8日对该案进行了听证，案外人冯懿菁的委托诉讼代理人张恒，申请执行人元志鸿的委托诉讼代理人王祖锋参加了听证。现已审查终结。案外人冯懿菁请求：立即中止对广州市越秀区大沙头路33号之一1205房（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封。事实和理由：2015年5月，冯懿菁与华商贸公司签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）购买涉案房屋。合同签订后，冯懿菁委托其母亲黄妙琼支付了全部房款，并于2015年5月办理了网签备案登记手续。因冯懿菁购买的是毛坯房，故其于2015年1月已办理收楼手续，实际占有使用涉案房屋至今。但因华商贸公司单方面的原因，涉案房屋一直未完成过户手续，在这种情况下，该房屋多次被法院作为该公司财产予以查封。经查，涉案房屋最早于2016年4月13日被本院首先查封，于2018年5月14日解封；2018年5月16日，又被广州市越秀区人民法院查封，案号为（2018）粤0104财保72号；2018年6月12日，该房又被本院发函轮候查封，案号为（2017）粤01执5964号；2018年7月13日，法院再次发函轮候查封，案号为（2018）粤01执保198号。因冯懿菁向广州市越秀区人民法院提出执行异议，该院于2019年4月3日裁定中止对涉案房屋的执行并解封，故涉案房屋现在应该是本院查封生效中。冯懿菁在法院查封涉案房屋前已购买房屋并实际占有使用至今，是涉案房屋的实际权利人，其作为善意买受人所享有的权利应受法律保护.综上所述，为维护冯懿菁的合法权益，请求法院依法解除对冯懿菁购买的涉案房屋的查封。案外人冯懿菁向本院提交如下证据：1.广州市商品房买卖合同；2.广州市硕富房地产中介有限公司出具的《收款收据》（1张）；3.2015年6月23日的中国工商银行凭证（1张）；4.2016年10月20日的中国工商银行凭证（1张）；5.发票联（1张）；6.税收缴款书（1张）；7.广州供电局有限公司委托银行代划电费合同及广州供电局有限公司电费通知单（4张）；8.广州旭明物业管理有限公司越秀分公司出具的《收款收据》（3张）；9.广州市物业专项维修资金交存凭证（1张）；10.业主收楼确认书；11.消防安全责任书；12.契税纳税申报表；13.家庭用户管道燃气供用气合同；14.广州市物业专项维修资金卡；15.（2018）粤0104财保72号之三《民事裁定书》。申请执行人元志鸿答辩称：不同意冯懿菁的异议请求及事实理由。主要理由：根据案外人冯懿菁的异议申请书，冯懿菁实际上是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来申请中止涉案房屋的执行，而根据该规定第二十八条，要排除涉案房屋的执行，必须同时满足四个条件：第一，必须在涉案房屋首次查封前，已签署合法有效的买卖合同；二、在查封前已合法占有该不动产；三、在查封前已支付全部价款或按约定支付全部价款；四、并非因买受人自身原因未办理过户登记。本案证据显示，冯懿菁至少不满足其中两个条件，第一，冯懿菁没有在人民法院首次查封前支付全部价款。根据冯懿菁在异议申请书的陈述，涉案房屋最早于2016年4月13日被本院首先查封，冯懿菁提供的付款凭证显示其在2016年10月20日才向华商贸公司支付了购房余款2814562元。即便冯懿菁所称的付款证据真实，明显也是在2016年4月13日涉案房屋被首次查封之后约半年，才付清了整个房款占50%以上的金额，显然不符合该异议规定第二十八条的解封条件。第二，冯懿菁对涉案房屋至今未过户存在严重过错，体现在两个方面。首先，根据冯懿菁提供的买卖合同第27页补充协议的第五点，甲方应在商品房交付之日起180天内申请办理该商品房项目的房地产转移登记，乙方委托甲方办理房地产权证。乙方应在甲方指定的期限内提交真实有效的全部资料及费用，并及时结算交清所有房款及有关税费，否则甲方有权顺延为乙方办理房屋产权过户手续的时间或拒绝将办理房屋产权过户交易过户所需资料交给乙方，无需承担违约责任和赔偿责任。从该合同约定可知，要先交清所有房款，华商贸公司才会为冯懿菁办理房产证。本案证据已经显示，在2016年4月13日查封之前，冯懿菁还没有付清房款，华商贸公司显然在查封前这一天，还没有义务为冯懿菁办理房产证，所以冯懿菁至今没有取得该房产证，是因其没有在查封前支付大部分房款，导致房产未过户，冯懿菁对该物业未过户存在严重的过错。其次，冯懿菁购买的是现房，冯懿菁的买卖合同显示，物业在他签合同前已经取得了房地产权属证明书，就是大确权后到小确权，其实只有一步之遥。冯懿菁自称在2014年、2015年1月就已经办理了收楼，从2015年1月到涉案房屋查封2016年4月13日远远超过合同约定的180天。再过后，冯懿菁没有任何证据显示曾经催促过华商贸公司办理涉案房产证，而且冯懿菁还拖欠了200多万的房款没有支付给华商贸公司，所以冯懿菁对涉案房屋没有办理过户，主观上是故意的，客观上也完全能归责于冯懿菁的消极不作为，作为不动产买卖的买受人对取得物业的产权这一重要的合同权利是要积极行使的，冯懿菁自己漠视这项权利，延迟付款，在涉案房屋被查封之后，才进行补救，这已经违反了执行异议规定第二十八条所要保护的物权人的范畴。第三，本院对华商贸公司的类似的执行异议案已经裁决了若干个，其中以异议人对未过户具有过错，这条理由驳回异议人的判例，至少有王晓春提起的执行异议案，这个案号是（2019）粤01民初1201号，该判决同样驳回了案外人执行异议的申请，同时在案外人执行异议之诉中同样驳回了其诉讼请求。请求合议庭采取同案同判的规则，异议人对未过户具有明显过错，且在被首次查封前未付清房款，根据执行异议规定的二十八条和本院的类似案例确定的查封规则，请求驳回冯懿菁的中止执行的申请。被执行人华商贸公司经本院合法传唤未到庭参加听证，亦未提交相关答辩或证据。本院查明，涉案房屋为位于广州市越秀区大沙头路33号之一1205房（房产登记号：2013登记字1502743号），登记时间为2013年12月5日，权属人为华商贸公司。申请执行人元志鸿与被执行人华商贸公司民间借贷纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2017年1月12日作出（2016）穗中仲案字第300号《裁决书》，裁决：（一）华商贸公司向元志鸿偿还借款本金15428008.79元；（二）华商贸公司向元志鸿支付借款利息5843700.23元；（三）华商贸公司向元志鸿支付逾期利息及违约金（逾期利息及违约金总计以15428008.79元为本金，按年利率24%的标准，从2014年6月19日起计算至华商贸公司清偿本息之日止）；（四）华商贸公司向元志鸿补偿律师费200000元及财产保全费5000元；（五）本案仲裁费256479元，由元志鸿承担80656元，由华商贸公司承担175823元，本案鉴定费122219元由华商贸公司承担。由于华商贸公司未履行上述裁决书所确定的义务，经元志鸿申请，本院于2017年12月18日立案执行，执行案号为（2017）粤01执5964号。在执行过程中，本院于2018年6月11日裁定轮候查封被执行人华商贸公司名下得位于广州市越秀区大沙头路33号之一1205房（该业已与冯懿菁办理网签：201505236053）。2019年10月31日，本院作出（2017）粤01执5964号《执行裁定书》，裁定：本院（2017）粤01执5964号案终结本次执行程序。由于申请执行人元志鸿申请恢复执行，本院于2020年6月11日以（2020）粤01执恢281号立案恢复执行。另查明，因涉案房屋被广州市越秀区人民法院(2018)粤0104财保72号之三《民事裁定书》及《协助执行通知书》查封，查封期限从2018年5月16日至2021年5月15日。另涉案房屋曾于2016年4月13日被本院（2016）粤01执保56号案首先查封，本院于2018年5月14日解除查封。案外人冯懿菁就该案提出案外人异议，广州市越秀区人民法院于2019年4月3日作出（2019）粤0104执异62号《执行裁定书》，裁定：中止广州市越秀区人民法院(2018)粤0104财保72号案对涉案房屋的执行。本案遂由轮候查封状态转为正式查封涉案房屋。越秀法院（2019）粤0104执异62号《执行裁定书》认定：“涉案房屋是登记在被执行人华商贸公司名下的不动产，本院查封依法有据，并无不当。……案外人冯懿菁提供的上述证据足以证明其在法院查封前已与华商贸公司签订书面买卖合同、付清购房款并合法占有使用涉案房屋，现没有证据证明案外人对未办理房屋过户登记存在过错，案外人所享有的权利能够排除执行，故对其提出的执行异议请求，本院予以支持。……中止本院（2018）粤0104财保72号案对涉案房屋的执行。”本院认为，案外人冯懿菁以其于查封前购买涉案房屋，涉案房屋为其所有为由，请求中止对涉案执行标的的执行。对此，首先，案外人冯懿菁提交了其于2015年5月27日与被执行人华商贸公司签订的《商品房（一手现房）买卖合同》，该合同已经办理了网签手续，应当认定是真实的，而涉案房屋最早于2016年4月13日才被法院查封，所以案外人冯懿菁确实于查封前已经购买了涉案房屋。其次，广州市越秀区人民法院（2019）粤0104执异62号《执行裁定书》已经发生法律效力，该生效裁定已认定案外人冯懿菁对涉案房屋享有排除执行的权利，因此，本院应当中止对涉案房屋的执行。再次，申请执行人元志鸿答辩认为案外人冯懿菁未及时交纳房款，对房屋未过户负有过错等等，根据之前的判例应当驳回案外人冯懿菁请求的问题，案外人冯懿菁在听证过程中对未缴纳房款作出了解释，最重要的是广州市越秀区人民法院的生效裁定已经明确“案外人冯懿菁提供的上述证据足以证明其在法院查封前已与华商贸公司签订书面买卖合同、付清购房款并合法占有使用涉案房屋，现没有证据证明案外人对未办理房屋过户登记存在过错，案外人所享有的权利能够排除执行……”本院不再审查案外人是否有过错等问题，本院依据生效裁定对案外人冯懿菁提出的执行异议请求予以支持。综上，案外人冯懿菁的异议请求理由成立，本院予以采纳，中止对广州市越秀区大沙头路33号之一1205房的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：中止对案外人冯懿菁名下的广州市越秀区大沙头路33号之一1205房的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长  谢欣欣审判员  胡伟东审判员  黄 征二〇二〇年九月三十日书记员  宋兰兰梁献玲