辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0281民初3873号 原告：大连天福地物业管理有限公司，住所地瓦房店市共济办事处抱龙山庄小区****。 统一社会信用代码：91210281MA0TXEYD4R。 法定代表人：周福君，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。 被告：张桅群，男，1964年7月24日出生，汉族，自由职业，户籍地辽宁省瓦房店市，住瓦房店市都市。 原告大连天福地物业管理有限公司与被告张桅群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连天福地物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐金明、被告张桅群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连天福地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付欠缴的物业费4050元，垃圾处理费144元，感应灯费90元，车位、车库管理费2012元，合计6296元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告居住在瓦房店市都市，居住面积140.61平方米，系原告服务小区的业主。自2017年1月1日始至2019年12月31日止共计36个月累计欠缴物业费4050元、垃圾处理费144元、感应灯费90元、车位、车库管理费2012元，合计6296元。经原告公司多次索要，被告均不积极缴纳上述费用。无奈，原告公司只有向法院起诉，请求法院判令被告支付欠缴的上述费用。请人民法院依法判决。 被告张桅群辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1.原告由于管理缺失多次给被告造成了经济损失，没有积极考虑解决问题和解决的措施，故请求原告赔偿被告财务损失及相关的费用合计11000元；2.原告要加强公司的内部管理，提升物业服务水准，修缮损毁的措施，包括漏水的窗户。3.在业主要求变更物业之前，判令其停止触犯《民法典》之规定的一切违法、违规行为，并给予纠正，违法违规所得应归全体业主所有并公示；4.另外，物业公司变更为大连天福地物业管理有限公司时全体业主无人知晓；5.如果原告能够赔偿被告的损失，并制定整改方案、解决措施、消除人身安全事故隐患，防止问题在发生，则原告原意在合理合法前提下缴纳物业费。6.诉讼费用应由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。本院认定事实如下：被告是位于瓦房店市都市阳光的业主，房屋建筑面积140.61平方米；在小区拥有地上车库一个、地上车、地上车位一个2年9月28日，被告签订《临时管理规约承诺书》，载明：“4.本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。”2014年12月18日，大连深长城地产有限公司与瓦房店嘉盛物业有限公司签订《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》，本合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲（大连深长城地产有限公司）、乙（瓦房店嘉盛物业有限公司）双方应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，原合同继续履行。”2016年9月12日，大连深长城地产有限公司更名为大连易嘉盛地产有限公司。2017年4月1日，大连易嘉盛地产有限公司（甲方）与原告大连天福地物业管理有限公司（乙方）签订《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》，该合同载明：“多层住宅：1.2元/月?平方米（含电梯运行费）；联排别墅：1.4元/月?平方米；高层住宅：1.2元/月?平方米（含电梯运行费）。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行交纳义务。使用人应按地上车库40元/个/月、地上车、地上车位30元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费容与质量包括：1.物业共同部位的维修、养护和管理；2.物业共同设施设备的运行、维护、养护和管理；3.物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……，合同期限自2017年4月1日起至2018年3月31日；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，原合同继续履行。2017年4月1日瓦房店嘉盛物业有限公司与大连天福地物业管理有限公司签订大连瓦房店香樱谷小区交接协议，约定自2017年3月31日十二时开始由原告对香樱谷小区进行物业管理，瓦房店嘉盛物业有限公司终止并退出该项目的物业管理；同时约定瓦房店嘉盛物业有限公司在管理期间应收未收的物业费、车库车位管理费等交接给原告。2018年3月31日，大连易嘉盛地产有限公司与原告大连天福地物业管理有限公司续签《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》。被告已将物业费交至2016年12月31日。 本院认为，关于原告请求的物业费的问题，大连深长城地产有限公司与瓦房店嘉盛物业有限公司签订的《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》、大连易嘉盛地产有限公司与原告大连天福地物业管理有限公司签订《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》均成立且有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法于物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法签订的前期选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》对被告具有约束力，双方均应遵照履行。原告及瓦房店嘉盛物业有限公司有权据此提供物业服务，其为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告依法负有支付物业费的义务。原告作为2017年4月1日以后的物业服公司及瓦房店嘉盛物业有限公司的权利义务继受单位主张2017年1月1日至2019年12月31日的物业费，本院予以支持，被告应支付的住宅物业费为4050元（0.8元/月/平方米×36个月×140.61平方米）；地上停；地上停车库物业费1440元/个/月×36个月）；地上停；地上停车位物业费1080元/个/月×36个月）。原告请求被告支付2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的住宅物业费4050元，车库、车位物业费2012元，符合法律规定，本院予予以支持。根据《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》第四条、第五条规定，城市居民按每户每月4元标准征收，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。因此原告请求被告支付2017年1月1日至2019年12月31日生活垃圾处理费，本院予以支持。被告应承担数额计算为144元（4元/月/户×36个月）。被告称因原告管理不当造成被告损失，请求原告赔偿1.1万元，原告不同意在本案中共同处理，被告可以另行主张,但不能构成拒付物业费的理由。关于原告请求的感应灯费的问题，本院认为，《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》约定的物业服务费用包含了物业共用部位、共用设施设备的正常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理绿化养护费用，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，但其并未约定被告应在物业服务费之外另行支付感应灯费及其具体标准，故原告主张被告支付感应灯费，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告张桅群于本判决发生法律效力后立即给付原告大连天福地物业管理有限公司住宅物业费4050元； 二、被告张桅群于本判决发生法律效力后立即给付原告大连天福地物业管理有限公司地上车库、车位物业费2012元； 三、被告张桅群于本判决发生法律效力后立即给付原告大连天福地物业管理有限公司生活垃圾处理费144元； 四、驳回原告大连天福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告张桅群负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  曲伟娜 二〇二〇年九月二十一日 书记员  徐铖铖