河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3124号 上诉人（原审原告）：王杰，男，1982年9月17日出生，汉族，住址北京市通州区。 上诉人（原审原告）：郭海敬，女，1982年3月13日出生，汉族，住址北京市通州区。 委托诉讼代理人：王杰，郭海敬丈夫。 被上诉人（原审被告）：嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平东路**，统一社会信用代码91130000760301359K。 法定代表人：蒋必长，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵俊杰、许淑霞，河北明光律师事务所律师。 上诉人郭海敬、王杰因与被上诉人嘉昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初3157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王杰、郭海敬上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0602民初3157号民事判决书；2、判令被上诉人支付迟延办理不动产权证违约金65592元（以原告缴纳总房款为基数，按中国人民银行同期一年以上贷款年利率4.75%计算，自2016年10月8日至2019年10月8日，共计36个月）；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2010年2月28日，上诉人王杰、郭海敬作为乙方与被告嘉昌地产作为甲方签订商品房销售合同。因上诉人购房的按揭贷款于2010年4月16日一次性划入被上诉人的账户，被上诉人已经得到合同的全额房款，上诉人一直偿还按揭贷款银行本金和利息，并且上诉人于2014年12月2日一次性提前还清按揭贷款本金和利息。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定，上诉人主张违约金应依据上诉人支付给被上诉人的首付款和按揭贷款总额460299元为基数计算。原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判。 嘉昌房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 郭海敬、王杰向一审法院起诉请求：1、判令被告支付迟延办理不动产权证违约金197478.4（以原告缴纳总房款460299元为基数，按银行五年以上贷款年利率4.9%标准计算，自2010年11月1日至2019年7月31日，共计105个月）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实，2010年2月28日，原告王杰、郭海敬作为乙方与被告嘉昌地产作为甲方签订商品房销售合同。合同约定：乙方经多方考研后，自愿购买甲方位于保定市阳光南大街的项目嘉昌荣域铂庭（原温馨嘉园）12A幢4单元1101号房；按建筑面积，该商品房单价为每平方米4169元，总房价460299元；乙方于2010年3月7日前付清房款140299元（含定金10000元），余款320000元办理按揭贷款并备齐相关按揭资料；此商品房的交工时间为2010年4月30日。另查明，原告王杰、郭海敬自述，购买的房子于2010年10月31日先交付居住使用的，原告曾交纳购房款140299元，余款320000元办理的银行贷款。被告对上述自述内容不持异议。庭审中，被告提交竞秀区房地产遗留问题项目台账复印件，证明被告为政府垫付资金属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约。原告对项目台账真实性和关联性均不予认可。以上事实，有商品房销售合同、嘉昌地产出具的收据及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，原告王杰、郭海敬与被告嘉昌地产签订的《商品房销售合同》是双方真实意思表示，不违背法律禁止性规定，原、被告商品房买卖合同关系成立，予以确认，原、被告均应按约定享有合同权利，履行约定义务。被告未按照合同约定协助办理该房屋的产权证书，属违约，应承担违约责任。本案中，原、被告均认可商品房于2010年10月31日交付，由于原、被告对逾期办理权属证书应承担的违约金计算方式约定不明确，应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内。……。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定的标准计算，被告为原告办理房地产权属证书约定期限应截至2011年1月31日。被告未按照合同约定时间办理房屋所有权登记，原告亦未及时主张权利，违约金应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，本院依法认定违约金保护范围为原告起诉之日前三年（即2016年10月8日至2019年10月8日），超出诉讼时效部分，不予支持。截至商品房交付之日，原告已交纳购房款140299元，上述违约金应以交付房屋时已交纳购房款为基数计算。原告诉请的违约金超出本院认定部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王杰、郭海敬逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款140299元为基数，自2016年10月8日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至2019年10月8日）；二、驳回原告王杰、郭海敬其他诉讼请求。案件受理费4250元，减半收取2125元，由原告王杰、郭海敬负担1835元，被告嘉昌房地产开发有限公司负担290元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人郭海敬、王杰提交中国工商银行开具的贷款结清证明一份（五张）,证明其购房款已经全部结清，总房款460299元。所以违约金的计算基数是以总房款计算。被上诉人质证称，该证据不属于新证据，不予质证。对上述证据的真实性本院予以认定。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，郭海敬、王杰与嘉昌房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同内容合法有效，双方均应各自履行合同义务。合同履行期间，嘉昌房地产开发有限公司未能在约定期限内取得房屋所有权证，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。关于逾期违约金的计算基数问题，本案中，2010年上诉人郭海敬、王杰缴纳购房款140299元，余款320000元办理的银行贷款，2014年12月2日上诉人郭海敬、王杰将剩余按揭贷款提前一次性还清，至此案涉房屋的全部购房款已支付完成。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内。……。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故根据上述规定，逾期办理房屋权属证书违约金的计算基数应以总房款460299元为准。 综上所述，郭海敬、王杰的上诉请求成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初3157号民事判决第二项； 二、变更河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初3157号民事判决第一项为：被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王杰、郭海敬逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款460299元为基数，自2016年10月8日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年10月8日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4250元，减半收取2125元，由嘉昌房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1440元，由嘉昌房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  钱 娜 审 判 员  郑 东 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  陈 思 书 记 员  孟瑞超