四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初1302号 原告：四川昌达物业管理有限责任公司，住所地成都市圣灯乡平安村**朝阳大厦。 法定代表人：张成，职务不详。 委托诉讼代理人：谢俊生，北京隆安（成都）律师事务所律师。 被告：成都市龙泉驿区万兴乡公立卫生院，住所地成都市龙泉驿区西河镇西美南路**金壁苑小区**。 法定代表人：何明清，该院院长。 委托诉讼代理人：吴胜修，男，该院工作人员。 委托诉讼代理人：曾正，四川德斯普律师事务所律师。 第三人：成都智创物业服务有限公司，住，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道和新城**)双龙路******。 法定代表人：秦拥军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈润青，女，该公司员工。 第三人：龙泉驿区茶店镇照壁村农民商会，住，住所地龙泉驿区茶店镇照壁村**/div> 法定代表人：曾学毅，职务不详。 原告四川昌达物业管理有限责任公司与被告成都市龙泉驿区万兴乡公立卫生院物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，根据原告的申请，通知了成都智创物业服务有限公司(以下简称智创物业公司)和龙泉驿区茶店镇照壁村农民商会(以下简称照壁村农民商会)作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川昌达物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人谢俊生，被告成都市龙泉驿区万兴乡公立卫生院的委托诉讼代理人吴胜修、曾正，第三人智创物业公司的委托诉讼代理人陈润青到庭参加诉讼，第三人照壁村农民商会经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 四川昌达物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年4月1日至2019年12月31日欠付的物业服务费用208800.9元、拖欠的垃圾处置费16632元、装修物业管理费45740元，合计271172.9元；2.判令被告每天按照应支付总金额的千分之一支付自2019年12月31日起至本息实际付清之日止的违约金。事实与理由：原告与案外人成都市龙泉驿区茶店镇照壁村村民委员会于2017年3月签订了《物业服务合同》，约定由原告对龙泉驿区金壁苑小区提供物业管理服务，物业公共服务费为高层住宅1.2元/月·平方米、商业2元/月·平方米，委托管理期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止。2019年3月31日，双方续签了《物业服务合同》。根据成都市龙泉驿区发展和改革局文件《关于城市化管理区域开征生活垃圾处理费标准的复函》（龙发改函﹝2018﹞40号），小区商铺需缴纳垃圾处置费18元/月·户。被告与成都市龙泉驿区茶店镇照壁村村民委员会签订《租赁合同》，约定被告租用金壁苑小区的28个商铺用于开办医院，面积为3163.65平方米，是物业实际使用人，由被告支付物业服务费。上述《物业服务合同》签订后，原告按照合同约定履行了相关的物业管理、维护义务，被告应当向原告支付物业服务费用。但被告自2017年4月1日起就迟迟未支付，经原告多次催促，均未缴纳。 成都市龙泉驿区万兴乡公立卫生院辩称，根据物业管理条例，物业服务的发包人只能是修建单位和业主委员会，本案中的发包人不是案涉物业的修建单位，不具有法定资格，所签订的合同不具有效力，原告不是适格的原告，无资格向被告收取物业费。选聘物业服务企业需要业主大会过半数人同意，村民委员会的功能不能代替业主委员会，即使双方在案涉物业上建立了事实上的物业服务关系，也仅能与村民委员会建立法律关系，被告自己负担所属物业的安保、保洁，原告提供的所谓服务还对被告产生了影响，原告也没有告知被告收费标准，被告作为一个非盈利机构，不应该按照商业服务标准计算物业费。原告提供物业服务的范围不包括被告从智创物业公司承租的物业，被告不应承担该部分的物业费。按照成都市的规定，医院按生活垃圾计算，原告没有为被告提供垃圾处理，该费用不应支付。案涉物业是民生项目工程，业主是区农投公司，被告并非装修主体，不应支付装修物业管理费。物业服务合同因发包人不符合规定应当是无效合同，并且被告不是合同相对人，合同对被告不发生效力，原告不应向被告主张违约金。 智创物业公司述称，没有意见。 照壁村农民商会未陈述意见也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：原告经公开招投标于2017年3月与案外人成都市龙泉驿区茶店镇照壁村村民委员会签订了《物业服务合同》，被选聘为龙泉驿区金壁苑小区提供物业服务。合同内容如下：服务物业项目为金壁苑A、B区，物业类型为高层住宅、商业，其中商业用房建筑面积29880.38平方米；合同的履行期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止；对通过招商已确定承租人的商铺，由承租人按照物业公司商业部分中标价格缴纳相关物业管理费用；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，高层住宅为1.2元/平方米·月，商业为2元/平方米·月；甲方、物业所有权人与物业实际使用人约定由物业实际使用人交纳物业服务费的，从其约定；物业公司对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，按统一标准收取物业服务费。 2019年3月31日，原告作为乙方、成都市龙泉驿区茶店镇照壁村村民委员会和成都市龙泉驿区茶店镇石经村村民委员会作为甲方，签订了《物业服务合同》，双方约定合同履行期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止，商业的生活垃圾处置费按照《成都市、各区（市）县城镇生活垃圾处置收费标准》收取，甲方应按时支付原告费用，如超出合同约定的时间，甲方每天按照应支付总金额的千分之一支付原告违约金。合同其余部分的内容与上一份《物业服务合同》的内容相同。 原告在上述《物业服务合同》签订后成立了龙泉分公司履行合同义务。原告由其龙泉分公司作为乙方与甲方智创物业公司签订了《商铺物业管理服务协议》，该协议约定：物业服务期限为2017年4月1日至2019年3月31日，商铺物业地址为金壁苑小区，商铺面积15325.45平方米；甲方已签订出租合同的商铺，乙方向承租方按2元/平米/月收取物业服务费；商铺物业管理服务费每半年乙方向甲方申请一次，经甲方验收合格后支付相应费用。 智创物业公司作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将金壁苑小区B区13栋附101-108、201-208、301、302号建筑面积2282.93平米的商铺出租给乙方作为社区卫生服务中心，租赁期限自2018年6月1日起至2026年5月31日止。双方还约定，物管费由物管公司收取，乙方应按物管公司要求缴纳，乙方应按规定时间向有关部门或物管公司交纳水、电、气费(含损耗分摊部份)、收视费、通讯费、网络使用费、生活垃圾处理费、车位费等费用。 2017年11月15日，照壁村农民商会作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将金壁苑小区B区3栋附106-108、201-207号建筑面积880.72平米的商铺出租给乙方作为社区卫生服务中心，租赁期限自2016年9月27日起至2024年9月26日止。双方还约定，物管费、生活垃圾清运费由物管公司收取，乙方自行缴纳，乙方按照合同约定交纳商铺租金并按规定向有关部门及单位交纳水电气、物管、垃圾处置费等。 被告使用所租赁的案涉房屋前，成都市龙泉现代农业投资有限公司对房屋进行过改造，成都市龙泉驿区发展和改革局发布的龙发改发﹝2016﹞7号文件载明改造项目的业主为区农投公司。 2018年11月7日，成都市龙泉驿区发展和改革局发布了《关于城市化管理区域开征生活垃圾处理费标准的复函》（龙发改函﹝2018﹞40号），同意从即日起对实施城市化管理服务的区域征收城市生活垃圾处理费，征收标准为：（一）居民住户（含暂住户）8元/户·月；（二）机关、事业单位、社会团体2元/人·月；(三)部队、学校、医院(医疗废弃物除外)110元/吨；…… 上述事实，有《物业服务合同》《商铺物业管理服务协议》《商铺租赁合同》《关于城市化管理区域开征生活垃圾处理费标准的复函》（龙发改函﹝2018﹞40号）、服务照片及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为，金壁苑小区属于本区的生态移民集中安置工程，与商业性房地产开发存在较大区别，由移民所在的村民委员会与物业服务企业签订物业服务合同并无不当。本案的两份《物业服务合同》均系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。被告使用的房屋属于《物业服务合同》约定的金壁苑小区的一部分，房屋性质为商业，按照两份《物业服务合同》和两份《商铺租赁合同》的约定，被告应当按照《物业服务合同》中商业物业的收费标准即2元/月·平方米向原告支付房屋租赁期间的物业服务费。原告提供的证据不能证明被告在与智创物业公司签订《商铺租赁合同》前，被告就与智创物业公司建立了租赁关系，或已经实际使用了案涉房屋，或与智创物业公司、其他公司约定由被告承担房屋租赁前的物业服务费，故被告不应承担向智创物业公司租赁房屋前的物业服务费。被告向智创物业公司租赁房屋的起始时间为2018年6月1日，租赁面积为2282.93平方米，至2019年12月31日应支付原告的物业服务费为86751.34元。被告向照壁村农民商会租赁房屋的起始时间为2016年9月27日，租赁面积为880.72平方米，自2017年4月1日起至2019年12月31日止应支付原告的物业服务费为58127.52元。被告合计应支付原告物业服务费144878.86元。 区农投公司是案涉房屋改造项目的业主，该公司与被告并未确定由哪一方承担装修管理费，被告在装修时还没有租赁智创物业公司的房屋，而且在《物业服务合同》中只约定了住宅在装修期间的收费标准，没有商铺的装修收费约定，本院对原告向被告主张的装修物业管理费不予支持。 在2017年签订的《物业服务合同》中，双方并未对垃圾处理费作出约定，原告也未举证证明代交了2017年4月1日至2019年3月31日期间的垃圾处理费，本院对原告主张的该期间的垃圾处理费不予支持。2019年4月1日至2019年12月31日的垃圾处置费按照《关于城市化管理区域开征生活垃圾处理费标准的复函》规定的标准，应按吨计费，由于原告未举证证明所处理垃圾的质量，本院对原告主张的2019年4月1日至2019年12月31日期间的垃圾处理费也不予支持。 在本案的两份《物业服务合同》中，没有约定承租人交纳物业服务费的时间，原告与被告又没有单独签订物业服务合同，原告还未提交证据证明向被告催收过物业服务费，本院对原告主张的违约金不予支持。 综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告成都市龙泉驿区万兴乡公立卫生院于本判决生效之日起十日内支付原告四川昌达物业管理有限责任公司2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费144878.86元； 二、驳回原告四川昌达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5368元，减半收取计2684元，由原告四川昌达物业管理有限责任公司负担1250元，被告成都市龙泉驿区万兴乡公立卫生院负担1434元(此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇二〇年九月二十二日 书记员  曾 莉