北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4775号原告：北京市鼎盛宏达商贸有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇南小街路**。法定代表人：张宇，总经理。原告：北京文荻翔商贸有限公司，住所地北京市丰台区久敬庄佳园****楼****202。法定代表人陈丽，总经理。二原告共同委托诉讼代理人蒋曼，北京天昇律师事务所律师。被告：北京市盛格兰防腐防水技术开发有限责任公司，，住所地北京市海淀区东北旺乡韩家川路**法定代表人：王春兰，执行董事。委托诉讼代理人：田留苗，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：付雪薇，北京市东友律师事务所律师。原告北京市鼎盛宏达商贸有限公司（以下简称：鼎盛宏达公司）、北京文荻翔商贸有限公司（以下简称：文荻翔公司）与被告北京市盛格兰防腐防水技术开发有限责任公司(以下简称：盛格兰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年1月29日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人蒋曼、被告盛格兰公司的委托诉讼代理人付雪薇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鼎盛宏达公司、文荻翔公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付装修、添附损失4097684.63元；2、确认营业损失补偿金归原告所有（金额以拆迁补偿协议确定的金额为准）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月26日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定由原告承租位于大兴区庞各庄镇南义堂村村委会南500米的东西两个院落，其中包括东院3幢房屋、西院10幢房屋和2个耳房，合同约定年租金50万元，租期为2015年11月1日至2033年10月30日，第五条约定，原告可以根据自身需求对房屋进行装饰装修可以在厂院内建造房屋自用。原告签订合同后，基于对合同的信赖，于2016年对承租房屋进行了装饰、装修，并新建部分自用房屋、栽种了树木，共支付各项费用10367941.71元，原告刚对房屋装修完毕，尚未开始使用，即接到政府通知，因集体经营性建设用地入市试点原因，即将拆除。原告基于对被告的信任，按照18年租期的使用计划投入大笔资金对房屋进行了装饰装修，但在装修刚刚完工尚未开始使用即面临被拆除的状况，由此给原告造成的装修损失应由被告赔偿。同时，原告作为房屋的实际经营使用人，有关房屋拆迁的营业损失补偿应归原告所有。原告在接收承租房屋后，一直在对房屋进行装修，至政府拆迁时，尚未开始使用房屋，在这种情况下，被告作为合同无效的过错方仍然收取了原告两年租金，双方利益明显失衡，被告收取的租金应当予以返还。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告盛格兰公司辩称：不同意原告的诉讼请求。本案中原告并没有法律意义上的损失产生，被告也没有过错，原告的错误投资是其自身过错造成的，因此被告并不需要承担损害赔偿责任，应驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：一、对于被告认可原告栽种的雪松和银杏、搭建的活动板房：该部分系原告在2017年5、6月不顾整体园林效果，毫无必要性的抢栽雪松和银杏、抢装活动板房，已经降低被告原有房屋、园林的使用价值，原告的恶意“添附”不属于《合同法》58条规定的损失的范畴，因此产生的费用应由原告自己承担。且该部分未与涉案房屋形成附合，被告不同意利用，原告应该移走，无权向被告主张损失。二、对于被告不认可原告装修、新建的部分：除了雪松、银杏、活动板房外，《鉴定报告》中的项目都是被告及其法定代表人王春兰建设、装修的，但该部分装饰、添附早在出租给原告之前的上一承租人就已经形成，与原告没有任何关系。原告竟然把被告的装修、建筑纳入其鉴定范围，跟抢劫、侵占没什么区别。原告主张装修、添附损失409.768463万元，没有事实依据。三、2019年1月29日,原告与被告签订的《租赁合同书》已经大兴法院（2017）京0115民初16097号《民事判决书》、二中院（2019）京02民终717号《民事裁定书》确认无效。原被告签订的《租赁合同书》无效的过错不在被告而在原告。原告主张合同无效后的损失没有依据，应驳回其诉讼请求。四、参考原、被告在《租赁合同书》中的约定：合同终止后，原告的不动产、物品归被告所有。合同无效也是合同终止的一种情形，因此根据原被告签订合同时的真实意思表示，即使原告有新建活动板房、种植树木等，原告也已经放弃了其涉案房屋内的不动产、物品，原告向被告主张损失有违诚实信用原则。五、众所周知，拆迁过程中的营业损失是补偿给注册和纳税在被拆迁处所的企业。被告未签署过《拆迁补偿协议》，也未被拆迁。即使涉案标的未来面临拆迁，但因原告公司注册地址不在涉案标的、原告在此前的诉讼以及本案中多次自认还未展开过经营，因此原告没有取得营业损失补偿的事实依据。六、原告安装的活动板房系违建，栽种的雪松、银杏系恶意“添附”，《鉴定报告》中其他装修被告有证据证明系被告所有，这种情况下原告仍然坚持评估鉴定，没有意义，根据“谁主张谁负担”的原则，鉴定费用应由原告承担。本院经审理，认定的事实如下：2003年10月16日，盛格兰公司与北京市大兴区庞各庄镇南义堂村村民委员会（以下简称：村委会）签订《土地使用权转让协议》，约定由村委会将位于北京市大兴区庞各庄镇南义堂村的建筑用地8.66亩（南邻锦绣峰尚公司、西邻田间路、北邻田间、东邻南园子村）土地使用权转让给盛格兰公司，由村委会负责办理土地使用证，费用由盛格兰公司负责。使用权50年，转让费每亩2万元，转让协议约定了双方的其他权利义务。其中第八条中写明：北楼屋顶由承租方施工改造，造价按29万元算，此款从房屋租金中扣除；承租方未经政府批准擅自盖房牵连到出租方，所受损失由承租方负责。协议签订后，盛格兰公司在土地范围内自建房屋及相关设施若干。2015年9月26日，二原告与盛格兰公司签订《租赁合同书》，承租其中南义堂村村委会南500米的东西两个院落（含东院3幢房屋、西院10幢房屋和两个耳房），后原告方实际控制人张德虎将东院房屋转租给刘国忠。2019年1月29日,原告与被告签订的《租赁合同书》经大兴法院（2017）京0115民初16097号《民事判决书》、北京市第二中级人民法院（2019）京02民终717号《民事裁定书》确认无效。二原告主张为开办培训基地，购置了桌椅、空调、安防监控、食堂全套炊具、宿舍床褥等设备设施，对房屋进行了装修、装饰，铺装木地板、安装水电暖线路及设备、安装门窗、隔断、钢结构；室外铺设水泥路和大理石路、搭设景观、安装铁艺大门、监控、照明设备等一系列工程，并种植了大量树木。二原告提交张德虎与李某签订的《南义堂装修协议》及对应结算单，提交张德虎与刘某1于2017年3月35日签订的《南义堂装修协议》及2018年2月起由梅凤贤陆续转账给刘某1累计35万元款项的银行账户明细，提交侯福群、王书杰书写的证明二原告在承租院落进行装修改造的证言，证人李某、刘某1出庭作证。原告提交装修、增建、种树、购买家具电器等协议或票据若干。被告对原告的证人证言均不认可，发表质证意见称两个证人对装修范围作出了重复且自相矛盾的陈述，两个施工队在重叠的时间做了同样的工作，原告证人证言逻辑矛盾不应被采信。2016年5月27日，二原告各自的法定代表人张宇、陈丽与案外人李宝柱签订《合同》，约定三方合伙投资经营，将租赁场地改造为培训场地，合同约定鼎盛宏达公司持股40股，李宝柱持股34股，文荻翔公司持股26股，院落整体作价100万元，其中年租金50万元，另50万元用于基础改造、旧房维修、室内装修、院内绿化等，如50万元不够用，三方应当按股追加投资。三方协商由张德虎作为股东代表，处理日常事务，资金使用超过0.3万的，应当提前通知另外两名股东商议后实施。合同还约定，在项目运营操作过程中，股东代表应当提前提出下月运营计划及预算，在三方同意后按计划实施按需求支配资金，做好财务报表，方便股东监督。在（2017）京0115民初16097号案件审理过程中，鼎盛宏达公司、文荻翔公司曾于2017年12月提出反诉，要求盛格兰公司赔偿其装修、添附损失470万元及拆迁补偿款230万元，后撤回反诉。在本案诉讼过程中，原告立案时主张的装修、添附损失为10367941.71元并提交自行制作的显示日期为2017年的结算书一本，后原告申请撤回该证据。本案审理过程中，二原告申请对租赁院落内工程造价（含新增建筑物、装修、水电改造、院内景观等）进行鉴定，本院委托北京京诚博产工程项目管理有限公司进行了工程造价鉴定，被告对鉴定结论不予认可，主张大部分鉴定内容属于被告的财产，仅认可银杏树和雪松是原告抢种的，认可东院面积为200多平方米的石棉简易棚（东院自建南房，评估价357483.05元）是原告建设的，其他鉴定内容均属于被告，并申请证人刘某2、熊某（二人均为该院落前承租人）出庭作证，主张在出租给本案原告之前，院落中的房屋、景观及装修就是现在的状态。被告提交2012年2月与北京康百合医疗器械有限公司（法定代表人：刘某2）签订的《北京市房屋租赁合同》，该合同中关于房屋基本情况描述为：西院2011年精装修、拎包入住，投影仪、音响、电视、空调、监控、冰箱等电子设备，东院2011年简装、拎包入住。鉴定报告中，院落中全部树木原值定为295828.88元，现值评估为177497.33元，而原告提交的证据中关于树苗种植的协议载明的种植含树苗总费用为50万元，在庭审中，原告证人刘某1称入场时院落中土地为空地，没有其他树木。经原告申请，本院向北京市规划和自然资源委员会大兴分局调取了涉案院落2015年3季度、2016年2季度、2017年1季度的土地遥感影像图，其中，2015年3季度图像显示院落中有大量树木，与原告证人刘某1证言不符。截止法庭辩论终结前，被告并未与任何单位或部门签订拆除腾退补偿协议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，原告主张承租院落后进行了较大规模的装修改造、新建了部分房屋及景观、栽种了大量树木，但根据原、被告各自提交的书证、证人证言、本院调取的卫星图等证据综合判断，实难认定原告对其主张完成了举证责任，另如原告提到的北楼屋顶修缮一项也在租赁合同中明确约定并将费用从租金中予以扣除，原告提交的证据中包含购买家具、家电等相关票据，该类物品可以搬走继续使用，并不属于原告的损失，且被告也围绕其抗辩理由进行了举证，提交了大量票据、证人证言、与前承租人签订的合同及照片等证据，足以使待证事实的证明陷于真伪不明的状态。另根据二原告与案外人李宝柱的合伙协议，三方约定资金使用超过0.3万元即需要三方共同商议，张德虎作为合伙执行人，按照该协议约定应当将各项装修等相关开支编制财务报表，现二原告主张的装修改造金额巨大，但未能提交在执行合伙事务过程中制作的任何财务报表或三方商议的相关证据，明显不合常理。综合以上，本院对原告关于大规模装修改建的相关主张不予采信，对被告认可的由原告栽种的树木及搭建的房屋，从有利生产、生活的角度，可以由被告对原告给予适当补偿，考虑到原告签订合同后为便于其实现合同目的而对房屋水电等进行改造及部分修缮等符合常理，其相关支出本院结合合同双方的过错程度及合同的实际履行状况予以酌定。同时应当说明的是，租赁合同中，被告并未就租赁场所的用途、租赁物的性质及是否属于合法建筑等重要事项做出任何承诺，原告作为具备市场交易经验的商事主体，在与被告签订合同并投入资金对租赁场所进行改造装修之前，应当充分调查了解该场所能否实现合同目的，审慎评估后再着手施工，承担与合同相适应的的投资失败的风险。关于原告主张的以拆除腾退补偿协议为依据的停产停业补偿，因协议尚未签订，故对该部分诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决如下：一、北京市盛格兰防腐防水技术开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付北京市鼎盛宏达商贸有限公司、北京文荻翔商贸有限公司树木补偿款80000元；二、北京市盛格兰防腐防水技术开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付北京市鼎盛宏达商贸有限公司、北京文荻翔商贸有限公司自建房屋补偿款357483.05元；三、北京市盛格兰防腐防水技术开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付北京市鼎盛宏达商贸有限公司、北京文荻翔商贸有限公司装饰、装修补偿款150000元；四、驳回北京市鼎盛宏达商贸有限公司、北京文荻翔商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84008元,由北京市鼎盛宏达商贸有限公司、北京文荻翔商贸有限公司负担80000元（已交纳），由北京市盛格兰防腐防水技术开发有限责任公司负担4008元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费200000元，由北京市鼎盛宏达商贸有限公司、北京文荻翔商贸有限公司负担170000元（已交纳），由北京市盛格兰防腐防水技术开发有限责任公司负担30000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  张立海人民陪审员  巴德润二〇二〇年九月十日书 记 员  苏 娜