甘肃省定西市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘11民终966号 上诉人（原审原告）：苏强强，男，1989年7月26日生。 被上诉人（原审被告）：兰州益茂房地产开发有限责任公司。 法定代表人：孙贺林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李新文，男，该公司漳县分公司项目经理。 上诉人苏强强因与被上诉人兰州益茂房地产开发有限责任公司（以下简称兰州益茂房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服漳县人民法院（2020）甘1125民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏强强上诉请求：1.撤销原判，改判支持其全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由兰州益茂房地产公司负担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。一、2018年11月9日，被上诉人没有向上诉人发出书面通知，上诉人从未收到被上诉人的任何书面通知；被上诉人一审提交的载有“苏强强5-2-302于2016.4.28款清，维修金已交，现去物业上领钥匙”的无抬头、无落款、无日期的文件，是被上诉人给其物业公司的，没有送达给上诉人，上诉人对其真实性不认可。二、一审将未质证的通话记录作为定案依据错误；涉案商品房买卖合同是上诉人与被上诉人之间签订的，而非上诉人与物业公司签订，一审中被上诉人委托的物业公司法定代表人，作证证人是物业公司工作人员，该证人提供的证据存在偏向性，影响其真实性，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条（五）项规定，对本案证人包爱手书的电话记录的真实性不予认可，且无其他证据辅证，一审予以采纳不正确；双方签订的商品房买卖合同第十一条约定可以看出，商品房交付人是上诉人与被上诉人，与物业公司无关，涉案房屋的交接应是书面通知，而上诉人持有的不动产权证书上明确记载房屋竣工时间为2016年3月28日，一审依据物业公司提供的电话记录认定在该房屋未竣工时就向上诉人交接房屋违反逻辑。三、漳县不动产登记管理局和漳县自然资源局颁发的甘（2019）漳县不动产权证书第0000565号不动产权证书载明涉案竣工验收时间为2016年3月28日，而非一审认定的2015年3月28日，证实在该房屋竣工验收前被上诉人无法将房屋交付给上诉人，同时证明被上诉人一审时提交的电话记录不真实。四、一审剥夺了上诉人获得赔偿的权利，涉案商品房买卖合同第十三条和附件三对上诉人装饰等内容作了详细约定，被上诉人已构成违约。五、被上诉人违约修建该楼地下二层，且地下二层设置了漳县城区供热B站换热站，严重影响家人休息，上诉人不得不租房居住。六、根据合同约定，被上诉人应向上诉人提供住房质量保证书和住宅使用说明书，被上诉人未出示，上诉人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由被上诉人承担。同时，被上诉人应按质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。 兰州益茂房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、被上诉人向上诉人当面发出书面通知，该通知既是通知上诉人办理入住手续，又是通知小区物业工作人员给上诉人办理入住手续。该通知是被上诉人按合同约定给每位买受人在付清房款后办理入住手续的书面通知，是由被上诉人售房部发出，经上诉人之手交给被上诉人物业公司作为办理入住手续的重要依据保存至今，一审以此为证真实准确。二、在房地产开发项目通过政府相关部门验收，符合交付入住条件至业主大会成立之前，必须成立前期物业，负责物业的管理服务，故被上诉人成立的物业公司通知上诉人办理入住手续并无不妥。三、被上诉人开发的小区竣工验收时间为2015年3月28日，而漳县不动产登记管理局和漳县自然资源局颁发的甘（2019）漳县不动产权证书第0000565号不动产权证书为后期补办，其上记载的涉案竣工验收时间与事实不符。四、合同约定的电梯为“奥迪斯牌”，但在该小区三、四号楼安装后，出现电梯维保不到位，影响了电梯的安全使用，被上诉人选用和该品牌同一厂家、同一标准的速捷电梯，该电梯供应商派维保人员常驻本小区，负责对电梯保养，选用该品牌完全是对小区业主安全考虑。五、涉案小区负二层为人防设施，负一层为管道层，符合高层建筑的规范性和强制性要求设计，上诉人要求将该住宅楼的人防工程封死，是无理诉求；负二层换热站为天华供热公司扩建，在经营过程中曾几次采取降噪措施，并对该楼一楼业主免去了几年的供热费用，与被上诉人无关；住宅质量保证书由政府有关部门核发，被上诉人无权为任何业主提供。六、双方签订的房屋买卖合同约定的付款方式为银行按揭，但上诉人私自将约定的付款方式变更为现金支付，分八期直至2016年4月28日才付清包括维修基金在内的全部房款，时间跨度长达两年之久，且在被上诉人售房部书面通知其办理入住手续时，上诉人一再违约，故被上诉人没有过错。 苏强强向一审法院起诉请求：1.判决兰州益茂房地产公司继续履行与其签订的商品房买卖合同；2.判决兰州益茂房地产公司承担因延迟履行合同产生的违约金35014.26元；3.判决兰州益茂房地产公司按合同第十一条约定向其提供住宅质量保证书；4.请求将地下二层用水泥浇灌，恢复合同约定的事项；5.赔偿双倍的装潢、设备差价；6.诉讼费用由兰州益茂房地产公司承担。 一审法院认定事实：苏强强与兰州益茂房地产公司于2014年4月4日签订的商品房买卖合同，为商品房预售合同，合同就房屋状况、建筑面积、价款、付款方式、房屋交付、违约金等进行了约定，苏强强购买的房屋为漳县益茂苑小区5号楼2单元302号，房屋面积95.86平方米，总价款283746元，付款方式为按揭，房屋交付时间为2015年8月31日前，电梯为奥迪斯牌。合同签订后，苏强强一直以现金支付方式交纳房款，于2016年4月28日付清合同约定的房款283746元，于2018年11月9日交纳了包括维修基金在内的其他费用，兰州益茂房地产公司当日向苏强强发出书面通知，通知记载：苏强强5-2-302于2016.4.28款清，维修基金已交，现去物业上领钥匙。按照兰州益茂房地产公司有关书面记录，漳县益茂苑小区物业公司工作人员于2016年3月7日、2017年4月7日与苏强强通过数次电话。该物业公司于2019年1月15日向苏强强交付了房屋，有双方确认的房屋入住验收交接表可证实。安装的电梯为速捷牌。《建设工程质量监督报告》记载竣工验收时间为2015年3月28日。认定上述事实的证据有当事人陈述、商品房买卖合同、收据复印件等。 一审法院认为，苏强强与兰州益茂房地产公司签订的商品房买卖合同真实有效。按照合同约定，兰州益茂房地产公司应于2015年8月31日前交付房屋，该房屋于2015年3月28日经竣工验收，苏强强于2016年4月28日交清房款，于2018年11月9日交纳了包括维修基金的其他费用，实际交付房屋时间是2019年1月15日。期间，该小区物业公司曾多次电话通知苏强强办理有关入住手续，并在其交纳了维修基金等后书面通知其办理房屋交付手续，兰州益茂房地产公司已履行了相关告知义务。造成房屋延迟交付，责任不在兰州益茂房地产公司，其不应承担违约责任；关于苏强强主张要求赔偿双倍装饰、设备差价的请求，实际安装的电梯为速捷，与合同约定不符，但使用未受到影响，苏强强也未提出出现质量方面等问题，对其请求本院不予支持。该楼是根据有关建筑设计建设，地下室为两层分别是管道及人防等，其诉讼具有不合理性，其请求本院不予支持。关于苏强强主张提供住宅质量保证书，可请求有关监管部门处理。综上所述，依照《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回苏强强的诉讼请求。案件受理费676元，减半收取计338元，由苏强强负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。 本院认为，苏强强与兰州益茂房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。该合同约定苏强强以按揭方式向兰州益茂房地产公司交付购房款，并由兰州益茂房地产开发有限责任公司于2015年8月31日前向苏强强交付房屋。在合同实际履行中，苏强强并未以按揭方式交付房款，而是以现金方式分次交纳房款，直至2016年4月28日才交清房款，此后亦未及时缴纳维修基金等入住前期费用，其已构成违约。2018年11月9日，苏强强缴清维修基金等费用后，于2019年1月15日与兰州益茂房地产公司办理了房屋交接手续。故在苏强强未按合同约定交付购房款的情况下，兰州益茂房地产公司推迟交房并非违约。同时，苏强强要求兰州益茂房地产公司赔偿双倍装饰、设备差价等上诉主张均无合同约定，本院不予采纳。 综上所述，苏强强的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费676元，由苏强强负担。 本判决为终审判决。 审判长  张亚玲 审判员  黄晓红 审判员  南鹏飞 二〇二〇年九月八日 法官助理张金玲 书记员赵雯萱