湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3906号原告（反诉被告）:言子龙，男，1988年3月26日出生，汉族，户籍地株洲市石峰区，现住株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：李彪，湖南芙蓉律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解，代签、代收相关法律文书等。被告（反诉原告）：株洲旺角名城有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路**家润多广场旺角名城****。法定代表人龚永红，系公司总经理。委托诉讼代理人郭华，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，代为进行和解，代签、代收相关法律文书等。原告言子龙与被告株洲旺角名城有限责任公司（以下简称旺角名城公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈坤独任审判。在审理过程中，被告旺角名城公司提起反诉，本院依法予以受理，将本诉和反诉合并，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）言子龙及其诉讼代理人李彪、被告（反诉原告）旺角名城公司诉讼代理人郭华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）言子龙向本院提出的诉讼请求（变更后）：1.撤销原被告签订的《家润多“旺角魔方城”租赁合同》、《旺角魔方城物业管理服务合同》及相关合同；2.被告立即返还原告保证金40000元；3.被告支付原告装修费53400元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：基于对被告的招商广告及其业务员有关顾客流量（商城建城堡吸引人流）、黄金位置等宣传的信任，原告与被告于2019年10月11日签订了《家润多“旺角魔方城”租赁合同》及关联合同，合同签订后，原告向被告支付保证金40000元，另被告向原告收取经营费用20355元、市管费用20355元。入驻后原告对商铺进行装修花费53400元。实际经营中原告发现商城的人流量与宣传严重不符，生意惨淡。原告为维护自身权益，特提起本次诉讼。被告（反诉原告）旺角名城公司答辩并反诉称：第一，双方签订的旺角魔方城合同及附件已于2020年5月17日解约，因原告违反合同第10条，未按时向被告支付2020年3月至2020年5月14日的租金、物业管理费等，被告于2020年5月14日向原告发出解除合同通知书，并于2020年5月17日解除合同。第二，原告违约在先，被告无需向其返还保证金、装修费。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并判决言子龙向旺角名城公司支付2020年3月15日至2020年5月17日期间的租金20355元、物业管理费20355元、空调费1230元，并由原告承担反诉诉讼费用。原告（反诉被告）言子龙就反诉辩称，第一，由于商场整体重新招租，租赁合同未按照约定严格履行。第二，被告主张疫情期间的租金、物业管理费、空调费因不可抗力的影响，应当免除。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认证如下：对言子龙提交的唐永波微信朋友圈截图、招商手册，本院对其证明目的不予采信；原告与装修人员唐泽文聊天记录、装饰装修工程施工合同，本院对于装修费24600元予以采信，超出部分不予采信。对旺角名城公司提交的解除合同通知书、物流详情，能够形成证据链，结合言子龙在庭审中关于已收到通知书的陈述，本院对其三性均予以采信。结合庭审陈述及举证、认证，本院认定如下法律事实：2019年10月10日，言子龙与旺角名城公司签订了《家润多“旺角魔方城”租赁合同》（以下简称租赁合同）、《旺角魔方城物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同）、《旺角魔方城商场治安消防责任书》，约定甲方（旺角名城公司）将位于LG区1112号铺位（以下简称案涉商铺）租赁给乙方（言子龙）经营使用，实际套内面积60平方米，乙方经营品牌为未来部落，经营范围为智能机器人，租赁期限自2019年10月15日起至2022年10月14日止，场地租赁费为6785元/月，按季度支付，合同签订之日，乙方应向甲方缴纳2019年10月15日至2020年3月14日期间的场地租赁费，之后再费用到期提前一个月支付下一次费用，乙方须在合同签订之日内向甲方缴纳40000元合同履约保证金。甲方给予2019年10月15日至2019年12月14日共两个月免租含及管理费优惠期（铺内自用水电、中央空调费除外），若甲方统一开业时间延后，上述优惠期相应延后。违约责任：乙方连续3天或以上，或一年内累计8天擅自停业的；让商铺控制、限制、无人值守、代开市连续5天或以上，或一年累计10天的，甲方有权要求乙方立即改正，还可以采取口头、书面限期提示乃至停止供水、供电等服务项目，直至单方面解除合同，已收的场地租赁费、合同保证金及其他已缴纳费用不予退还（商场统一休市除外）。物业服务合同约定，物业费标准为6785元/月，从第二年开始按上一年度标准为基础开始递增，每年递增5%，交纳场地租赁费的同时须交纳物业管理费。合同签订当日，言子龙向旺角名城公司支付2019年10月15日至2020年3月14日期间的经营费用20355元、市管费用20355元，另支付租赁保证金40000元。2019年10月18日，言子龙与株洲金竹装饰有限责任公司（以下简称金竹装饰公司）签订《装饰装修工程施工合同》，约定金竹装饰公司对案涉商铺进行装饰，包工包料，合同价款24600元。后言子龙实际支付装饰工程款24600元。言子龙自2019年10月11日即进场装修，自2020年1月22日起便未再对未来部落店进行营业，亦未向旺角名城公司支付租金、物业管理费、空调费等费用。2020年5月14日，旺角名城公司以言子龙未交纳租金等费用和未正常开门营业构成违约为由，通过邮政特快专递向言子龙发出通知书，内容如下：1.请您在2020年6月16日前，恢复正常营业，并向本公司交纳应付租金20355元、物业费20355元，空调费1230元，合计41940元；2.若您在2020年5月16日前未恢复正常营业及未交纳应付租金、物业费、空调费的，本公司从2020年5月17日起，解除与您签订的租赁合同，请您在2020年5月18日前自行腾空商铺，并将旺角魔方城LG111-2号商铺交还给本公司。您已交纳的租赁费、物业管理费、合同保证金等一切费用不予退还；3.若合同解除后，您在2020年5月18日前，未将商铺腾空并交还给本公司的，本公司将自行组织工作人员情空商铺，并在3个月内暂时保管相关物品，由此造成的损失（包括但不限于商铺内的财产损失、腾空商铺的拆除费用、保管物品的费用等），均由您自行承担。如您超过3个月未能领取本公司代为保管的相关财产的，本公司将视为所保管您的财产无价值并作丢弃处理，由此产生的费用继续由您承担。言子龙于2020年5月15日签收。2020年7月27日言子龙以旺角名城公司虚假宣传,欺诈其入驻,导致其生意惨淡为由,向本院提起诉讼。另查明，受疫情影响，旺角魔方城自2020年3月中旬开始恢复营业，旺角名城公司对于在正常营业的商户免租两个月，免交租金。2020年5月30日，旺角名城公司将案涉商铺出租给第三人。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：本诉部分为原告要求撤销与被告签订的家润多广场租赁合同和物业管理合同，返还保证金40000元及支付原告的装修费53400元是否有据可依；反诉部分为反诉原告要求反诉被告支付2020年3月15日2020年5月17日的租金、物业费、空调费是否有据可依。现分析如下：一、言子龙要求撤销租赁合同和物业管理合同是否有据可依。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。言子龙主张商城的人流量与宣传严重不符，旺角名城公司在签订协议时存在虚假宣传，要求撤销其双方签订的协议。根据本院查明的事实，言子龙并未提供充分证据证明旺角名城公司存在虚假宣传，应承担举证不能的法律后果，故本院对该主张不予支持，言子龙要求撤销协议的诉请本院不予支持。二、言子龙要求旺角名城公司返还保证金40000元及支付装修费53400元，旺角名城公司要求言子龙支付2020年3月15日2020年5月17日的租金、物业费、空调费是否有据可依。本案中，言子龙与旺角名城公司签订的租赁合同,系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定履行义务。根据双方签订的租赁合同约定，2019年10月15日至2019年12月14日为装修免租期，言子龙已交纳2019年12月15日至2020年3月14日租金，受疫情影响，根据政府部门的规定，旺角魔方城存在近两个月的休市，自2020年3月中旬才开始正常营业，在此期间，言子龙无法正常使用案涉商铺，根据《湖南省高级人民法院关于印发的通知》，“商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。”，故疫情期间两个月的租金可予减免，因言子龙已交纳，故该租金冲抵其2020年3月15日至2020年5月14日的租金，故对于反诉原告要求言子龙支付租金、物业费、空调费等费用的诉请，本院不予支持。本案中，旺角魔方城已于2020年3月中旬正常营业，但言子龙经营的未来部落并未营业，言子龙已超过租赁合同中关于连续三天擅自停业的约定，属于违约，应承担相应的违约责任，根据租赁合同约定，旺角名城公司有权单方解除租赁合同，并不退还言子龙交纳的保证金40000元，因言子龙擅自停业，致使合同解除，言子龙无权要求旺角名城公司支付装修费53400元，故对于言子龙要求退还保证金及支付装修费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告言子龙全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）株洲旺角名城有限责任公司全部反诉请求。本案本诉受理费2136元，减半收取1068元，反诉受理费424元，合计1492元，由原告言子龙承担1068元，由被告（反诉原告）株洲旺角名城有限责任公司承担424元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  陈坤二〇二〇年九月二十七日法官助理尹杰书记员汤敏附本案援引相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。