广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申2618号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：中山火炬开发区建设发展有限公司。住所地：广东省中山市火炬开发区会展东路**投资大厦****。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市兆鹰五金有限公司。住所地：。住所地：广东省广州市天河区林和中路****v>法定代表人：赵陆滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁媛，广东厚弘律师事务所律师。再审申请人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）因与被申请人广州市兆鹰五金有限公司（以下简称兆鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服中山市中级人民法院（2018）粤20民终8204号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。建发公司申请再审称，（一）建发公司已将涉案商铺交付兆鹰公司。建发公司与兆鹰公司签订《租赁合同》，将6556平方米商铺出租给兆鹰公司，之后建发公司将涉案部分商铺1881平方米转让给第三方中山市高捷房地产有限公司（以下简称高捷公司）。由于兆鹰公司未缴纳租金，高捷公司起诉请求兆鹰公司支付租金等，生效的（2017）粤20民终295号民事判决（以下简称295号判决）已确认兆鹰公司逾期支付租金，并认定兆鹰公司已经领取28、30、31卡的钥匙，并表示这些商铺没有办理具体交接手续，每次找到商家后就到建发公司处领取钥匙并要求开通水电的事实。本案与295号案事实情况一致，却对房屋交付与否作出完全相反的认定，事实认定错误。（二）涉案商铺已具备交付条件，兆鹰公司根据实际逐步转租，对于其未实际使用部分是其对租赁物的权利处分，不影响其应承担的义务。生效的295号判决确认涉案房屋项目已于2011-2012年通过水电、电梯、消防验收的事实，证明双方虽未办理移交手续，但兆鹰公司完全享有商铺的使用权，兆鹰公司是否将租赁物投入使用是其自身权利，不影响其承担相应义务。（三）建发公司前员工“周水兰”向兆鹰公司发送的邮件中的合同属于双方为解决争议而协商往来的邮件，建发公司确认曾有发送邮件但未确认内容的真实性，该内容未经双方签章确认，不能作为认定事实的依据。（四）根据双方签订的《商铺移交确认书》及《租赁合同》的约定，商铺是整体租赁，整体返还，因此租赁的标的物是一个整体，不可分割。二审仅凭兆鹰公司转租部分商铺而认定部分接收商铺，与事实不符。（五）二审程序违法。二审法院2019年1月9日传唤双方当事人开庭，庭审中双方提交新证据并质证，但二审判决记载“决定不开庭审理”，中山中院以不开庭的形式审查本案相关新证据，程序违法。兆鹰公司提交意见称，（一）二审判决程序合法。二审对于双方提出的证据已经向双方询问、质证；主审法官进行调查、询问再交由合议庭讨论，即使不开庭审理，程序上也符合法律规定。（二）建发公司未实际交付租赁物。1.建发公司员工周水兰发送给兆鹰公司的电子邮件，建发公司在另案（2018）粤20民终272号房屋租赁合同纠纷案中，确认了该电子邮件的真实性，但在本案中却予以否认，且未作出合理解释及提交相反证据，建发公司在其中自认因交付条件未达到合同约定标准及对外出售部分商铺等原因，致使未依约交付商铺，属于建发公司自认对己不利的事实，可认定建发公司未交付租赁物。2.案涉商铺2014年9月才竣工验收，导致建发公司直到2016年安装好扶梯后才与兆鹰公司协商未交付房屋违约问题，证明涉案房屋未达到交付条件。3.建发公司一审提交的电梯安装证明并非案涉租赁物的扶梯，租赁物是要求安装手扶电梯，而非升降电梯，未能达到房屋交付标准。4.建发公司连出租、出售的房屋面积都搞错，管理混乱，更不用说未达到合同约定条件交付房屋的问题。5.高捷公司购买的商铺在一楼，不需要电梯，水电可开通，可正常招商使用，租赁给兆鹰公司的房屋大部分在二楼，没有手扶电梯无法正常使用。生效的（2018）粤20民终272号案判决建发公司违约败诉，证明建发公司并未整体交付涉案房屋。兆鹰公司仅使用了“汕尾商会”等两处地方，其他地方未占有使用，租赁物一直未达到约定的交付标准。本院经审查认为，本案系民事申请再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，本院应对建发公司的申请再审事由进行审查，具体分析如下：结合双方当事人的意见，本再审审查案争议的焦点为：1.案涉租赁物是否已交付给兆鹰公司。2.二审程序是否错误需进行再审。对此分析如下：关于案涉租赁物是否已交付给兆鹰公司的问题。首先，案涉房屋并未在合同约定的交付时间前完成工程。根据双方于2012年5月15日签订的《商铺租赁合同》约定，案涉商铺的交付标准为：“甲方（建发公司）在按设计完成土建消防验收、完成电梯安装、通水电后（用电负荷由乙方按照实际需要提供数据）以现状交付。”案涉商铺工程竣工验收时间为2014年9月4日。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可知，竣工验收合格系工程交付使用的前提条件，此为工程法定交付使用要件。本案中，案涉商铺工程竣工验收时间为2014年9月4日，即至该时间，房屋才满足交付使用的条件，建发公司主张按照《商铺租赁合同》约定的交付时间2012年8月19日认定交付房屋，不符合法律的相关规定，也不符合双方签订的《商铺租赁合同》的约定。其次，案涉商铺并无交付的有关手续。建发公司主张兆鹰公司转租部分商铺据以证明房屋整体交付，但从兆鹰公司转租商铺的时间看，“中山市汕尾商会”转租的时间在工程竣工验收之前，而房屋竣工验收为交付使用的法定前提要件，因此不能仅根据兆鹰公司转租部分商铺的事实而认定当时商铺已符合交付使用的条件及已经整体交付的事实。建发公司未能在合同约定的交付时间竣工验收使房屋符合交付条件，建发公司作为出租方，应对房屋交付承担举证责任，而本案并无房屋交付的证据，建发公司应承担举证不能的法律后果。再次，建发公司员工周水兰以电子邮件的方式向兆鹰公司发送的《兆鹰逸骏华庭商铺租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》）记载：“原合同前后因交付条件未达到原合同约定标准及甲方（建发公司）于2012年11月14日对外出售了原合同部分商铺等原因，致使租赁商铺未依约交付给乙方（兆鹰公司），……”该协议虽未经双方盖章，不具有合同的效力，但建发公司在另案中对该协议的真实性予以确认，本案二审由此确认该证据的真实性并无不当。建发公司在邮件中承认涉案商铺未符合交付标准，未依约交付，应认定建发公司的该陈述系对于己不利事实的确认。结合上述分析及本案证据，二审认定案涉商铺未交付并无不当。因兆鹰公司确认转租了部分商铺，原审认定转租的商铺系建发公司交付的商铺，且根据转租合同时间及工程竣工验收时间，认定该部分商铺交付的时间，并无不当。关于二审是否程序错误的问题。建发公司主张二审未开庭审理，程序错误。经查询本案卷宗材料显示，本案二审期间，二审法院分别于2019年1月9日、2019年3月15日召集双方到庭开展调查询问，对双方提交的相关证据进行质证等，并结合建发公司在关联案件中对相关事实的确认而认定有关事实，并未存在剥夺当事人辩论权利的情况。建发公司主张程序错误的依据不足。综上所述，建发公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回中山火炬开发区建设发展有限公司的再审申请。审判长  陈国进审判员  赖尚斌审判员  晏 鹏二〇二〇年九月二十五日法官助理慕丽静书记员王晓微