贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初2678号原告：中国工商银行股份有限公司盘州支行，住所地，贵州省盘州市亦资街道胜境大道**，统一社会信用代码91520222914700468C。代表人：董金玉。委托诉讼代理人：蒋寿桃，男，1976年3月7日出生，彝族，住，住贵州省六盘水市钟山区/div>委托诉讼代理人：肖往往，女，1994年9月2日出生，汉族，住，住贵州省盘州市/div>被告：赵东生，男，1985年6月6日出生，汉族，住，住贵州省盘州市/div>被告：盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司，住，住所地，贵州省盘州市亦资街道胜境大道与团结西路交叉口信大厦第六、七楼），统一社会信用代码91520222057089069A。法定代表人：钱廷昌，盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：高艺秦，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201810061089。委托诉讼代理人：陈树琴，女，1978年9月15日出生，布依族，住，住贵州省贵阳市云岩区/div>原告中国工商银行股份有限公司盘州支行与被告赵东生、盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖往往，被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高艺秦、陈树琴到庭参加诉讼，被告赵东生经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司盘州支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告赵东生签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判决被告赵东生偿还贷款本金170820.47元及利息8744.21元（利息计算至2020年4月28日，之后利息按合同约定的利率计算至被告清偿完贷款本息为止），本息合计179564.68元；3.判决原告对被告赵东生提供的抵押物在拍卖过程中所得价款享有优先受偿权；4.判令被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月1日，原被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告赵东生发放个人购房贷款19万元，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，贷款年利率4.9%，若遇人民银行贷款利率调整，利息按规定的方式执行；若借款人不依合同约定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此而引起的一切费用由借款人负责；被告赵东生以其购买的位于贵州省六盘水市盘县红果开发区（现盘州市金秋路南方云鼎尚城7栋30层3号）房屋为该笔贷款提供抵押担保，合同履行过程产生纠纷协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。2016年1月1日，原告向被告赵东生指定的账号一次性发放19万元贷款，至2020年4月28日止，被告赵东生累计违约48次，尚欠本金170820.47元，积欠利息8744.21元，本息积欠179564.68元，经催还未果，故提起诉讼。赵东生未作答辩。盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司辩称，依照盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》第五条的约定，盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司只是同意为购房人承担阶段性连带责任，而该条款并未明确约定该阶段性连带责任具体是指哪一时间段，也未明确约定该连带责任是否为连带保证责任，属于合同约定不明。另外，在原被告签订的《个人购房借款/担保合同》中，又约定盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司承担的是全程连带责任保证，该保证范围和方式与《按揭贷款业务合作协议》中约定的不一致，在此情况下，原告应当先向被告赵东生主张还款责任，盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司应承担的是一般保证责任，而非连带保证责任。本院经审理认定事实如下：2015年11月24日，被告赵东生向原告申请贷款190000元，用于购买被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司所开发的位于贵州省六盘水市盘县红果开发区的房屋。2016年1月1日，原告作为贷款人，被告赵东生作为借款人，被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司作为担保人，原被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告赵东生发放个人购房贷款19万元，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，贷款年利率4.9%，若遇人民银行贷款利率调整，利息按规定的方式执行。被告赵东生以其购买的上述房屋为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，但至今上述房屋未办理所有权证，也未办理抵押权登记。被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司自愿为被告赵东生的借款提供全程连带责任保证担保。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。双方签订的合同第二部分具体条款第14.1条约定“发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；”，第14.2条约定“发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或者多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；”。合同签订当日，原告依约向被告赵东生发放了贷款，后被告赵东生未依约履行还款义务，截止原告起诉之日即2020年4月29日，被告赵东生累计48期未依约履行还款义务。尚欠借款本金170820.47元，利息8744.21元。上述事实有原告的营业执照、负责人身份证明书、负责人身份证复印件，欠款证明、被告赵东生的身份证复印件、户口本复印件、未婚声明、中国工商银行个人贷款申请表、《个人购房借款/担保合同》、个人放款凭证、抵押权预告登记证、盘县商品房预售合同备案登记表、还款明细以及原告和被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司的陈述在卷予以佐证。对于被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司提交的《按揭贷款业务合作协议》，因系被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司与原告之间的协议，与本案的处理没有关联性，不作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，原告已按合同约定履行发放贷款给被告赵东生的义务，而被告赵东生未按约定偿还借款本息，其行为已构成违约，应当按照约定承担违约责任。双方在合同第二部分具体条款第14.1条约定“发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；”，第14.2条约定“发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或者多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；”。从被告赵东生的还款记录看，截止原告起诉之日，其累计已有48次未按合同约定履行还款义务，其违约行为已达到双方约定解除合同以及原告可以提前要求借款人偿还借款本息的条件，故对原告要求解除合同和要求被告赵东生提前清偿截止2020年4月28日尚欠的借款本金170820.47元及利息8744.21元的诉请，予以支持。2020年4月28日之后的利息，被告赵东生仍应按合同约定的利率标准计付，直至上述借款本金清偿之日。虽然被告赵东生以其所购的房产为本案债务提供抵押，但仅办理了抵押权预告登记，至今被告赵东生尚未取得涉案房屋的所有权证，被告赵东生用于抵押的房屋并未办理正式抵押登记手续，预告登记权利人享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对房屋享有现实的抵押权，即原告对涉案房屋并不享有抵押权，故对原告主张其对被告赵东生抵押的房屋在拍卖所得价款中享有优先受偿权的请求，不予支持。被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司自愿为被告赵东生的借款提供全程连带责任保证担保，原告有权要求被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司对被告赵东生的上述款项承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告赵东生追偿。被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司虽辩解其与原告曾签订有《按揭贷款业务合作协议》，在该协议中双方约定被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司承担的是阶段性连带保证责任担保，而《个人购房借款/担保合同》中约定的是全程连带保证责任担保，双方约定的保证方式不明确，其只应按照一般保证承担保证责任，但本案中原告是依据《个人购房借款/担保合同》主张权利，且该合同的签订日期在《按揭贷款业务合作协议》的签订日期之后，被告应承担的保证责任应以双方最终签订的《个人购房借款/担保合同》中的约定为准，该合同中明确约定的是全程连带保证责任担保，故被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司的上述辩解理由不能成立，不予支持。退一步而言，即使按照被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司所述，其与原告约定的是阶段性连带责任保证担保，根据双方在《按揭贷款业务合作协议》中的约定，其承担连带责任保证担保的阶段为房屋他项权证办妥之前即抵押登记办理之前，而本案中被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司至今未给被告赵东生办理房屋产权证，被告赵东生用于抵押的房屋至今未能办理抵押登记，在未办理抵押登记之前，原告也有权要求其承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下;一、解除原告中国工商银行股份有限公司盘州支行与被告赵东生于2016年1月1日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告赵东生于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司盘州支行截止2020年4月28日的借款本金170820.47元及利息8744.21元，2020年4月28日之后的利息按合同约定的利率标准计付至上述借款本金完全清偿之日止；三、被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司承担连带清偿责任后就已清偿的部分有权向被告赵东生追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司盘州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3892元，由被告赵东生、盘州市南方嘉龙房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  余 华人民陪审员  马红梅人民陪审员  蒋文英二〇二〇年九月十日书 记 员  包彦龄