贵州省遵义市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔03民终4854号上诉人（原审原告）：贵州合鑫源置业有限公司，统一社会信用代码91520328MA6DJANJ2J，住所地贵湄潭县黄家坝小茶壶酒楼（高速路口）。法定代表人：童华勇，该公司执行董事兼总经理。管理人：贵州宇辉律师事务所，住所地贵州省遵义市红花岗区。委托代理人：周余全，贵州宇辉律师事务所律师。委托代理人：曾羽，贵州宇辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦洪，男，1976年1月21日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。被上诉人（原审被告）：高方林，男，1973年10月27日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。被上诉人（原审被告）：毛忠辉，男，1977年8月13日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。被上诉人（原审被告）：陈文练，男，1963年5月30日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。上诉人贵州合鑫源置业有限公司（以下简称合鑫源公司）因与被上诉人秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。合鑫源公司上诉请求：撤销原判第二项，改判秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练立即搬离湄潭县黄家坝街道水墨桃源3号楼2-3层、4号楼2-3层、5号楼2-3层营业房，并承担一二审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人基于事实建造行为享有对案涉房屋的合法占有权利，有权对该房屋行使事实支配、排除侵害、返还财产等权利。该房屋无合法手续，秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练未经上诉人同意擅自搬进该房屋居住、经营，侵犯了上诉人的权利；2.原判适用法律错误，原判关于上诉人未依法取得该房屋的权利，不属于法律保护对象，要求秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练搬离无据的认定，属法律适用错误。秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练辩称，原审判决认定事实清楚，判决合法合理，合鑫源公司没理由让我们搬离，即使要搬离，该公司也应当给我们合理的补偿。合鑫源公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年2月28日订立的《商品房买卖协议》无效；2.要求秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练立即搬离位于贵州省遵义市湄潭县水墨桃源3号楼2-3层、4号楼2-3层、5号楼2-3层营业房；3.诉讼费由秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练承担。一审法院认定事实：合鑫源公司是经登记设立的有限责任公司（自然人独资），具有企业法人资格，经营范围包括房地产开发销售、物业管理、酒店经营、餐饮服务等。2015年8月14日，案外人湄潭县人民政府（甲方）与案外人齐博辉（乙方）订立《湄潭县桃花江湿地综合开发项目投资建设框架协议》，约定的与本案有关的主要内容有：1.甲方将位于湄潭县城区交汇处的“桃花江湿地综合开发项目”（商住综合开发及湿地公园）交由乙方投资开发建设；2.从交付土地之日起3年内全部建成完毕；3.投资总额约2亿元；4.用地总面积约376亩（最终以国土部门核定为准）；5.乙方应按时参加本项目地块使用权公开出让活动，按照招、拍、挂程序获得开发用地土地使用权；6.乙方须在湄潭县境内注册成立具有独立法人资格、具备相关资质的企业，对本项目进行投资开发，保证本项目的各种税费在湄潭缴纳。《湄潭县桃花江湿地综合开发项目投资建设框架协议》订立后，案外人齐博辉于2015年11月4日注册成立了该公司。案外人齐博辉、该公司至今未依法获得本案所涉国有土地的使用权。2015年12月10日，案外人齐博辉、该公司在未办理任何审批、许可手续的情况下，委托湄潭县兴源国有资产投资有限责任公司对该项目的湖边商业街进行设计优化和发包建设。2016年2月28日，该公司与秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练订立《商品房买卖协议》，将湄潭县桃花江湿地综合开发项目（即水墨桃缘）商业水街3号楼2-3层、4号楼2-3层、5号楼2-3层营业房以总价款4394700元出卖给秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练，交易房屋总面积约1464.90㎡，单价3000元／㎡。合同约定，协议订立之日支付价款1318410元，余款3076290元在双方订立正式合同后办理按揭贷款支付，该公司在协议订立后七日内将交易房屋移交秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练，并保证水电消防设施完善。《商品房买卖协议》订立当日，秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练向合鑫源公司支付了价款1320000元，该公司向秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练出具了收条，并在约定的时间内将房屋交付了秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练。此后，秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练将交易房屋装修用于商业经营至今。2020年1月23日，原审法院根据该公司的申请，裁定受理该公司破产清算案件，并于2020年2月24日决定指定贵州宇辉律师事务所担任该公司破产管理人。一审法院认为，合鑫源公司投资开发建设的“湄潭县桃花江湿地综合开发项目”（即水墨桃缘），该公司至今未依法取得国有土地使用权，未经任何审批和许可程序开发建设，从事建筑活动，其行为违反了《中华人民共和国建筑法》的强制性规定，属于违法行为，其开发建设的房屋未经竣工验收、未获预售许可，与买受人订立的买卖合同应当无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的”和第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”的规定，该公司开发的涉案房屋，未达转让的条件，不能转让。该公司与秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练于2016年2月28日订立的《商品房买卖协议》，中“余款3076290元在双方订立正式合同后办理按揭贷款支付”的内容，可以认定双方订立的《商品房买卖协议》属于商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，该公司至今未取得商品房预售许可证明，故该公司与秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练订立的《商品房买卖协议》无效。该公司请求确认与秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练2016年2月28日订立的《商品房买卖协议》无效的诉讼请求应予支持。合同无效的后果，是因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。但是，应当返还的“财产”，是指合法财产，不包括非法取得的财产，因为法律保护的是合法权益，并不保护非法“权利”。该公司违法使用国有土地、违法从事建筑活动，其所谓的房屋权利并未依法取得，尚不享有物权法意义上的物权，不属于法律保护的对象，其要求秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练搬离交易房屋缺乏合法根据。同时，该公司虽然可能对涉案建筑物的建筑材料享有所有权，但涉案建筑物系该公司委托他人发包，该公司未举证证明其已经向承包人或者实际施工人支付了相应的材料款等工程价款，从而取得了对涉案建筑物建筑材料的所有权，故该公司对其该项诉讼主张举证不足，不予支持。综上所述，该公司与秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练于2016年2月28日订立的《商品房买卖协议》无效，应予确认。该公司对其余诉讼请求举证不足，缺乏法律依据，不予支持。秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练有权另行主张该公司承担缔约过失责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：确认贵州合鑫源置业有限公司与秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练于2016年2月28日订立的《商品房买卖协议》无效。驳回贵州合鑫源置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费30元，由贵州合鑫源置业有限公司负担15元，由秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练共同负担15元。本院二审期间，双方无新证据。本院经审理查明：一、合鑫源公司至今未依法取得涉案房屋所在地国有土地的使用权，该公司在该地上完成该房屋的建设亦未办理《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》；二、合鑫源公司与秦洪、高方林、毛忠辉、陈文练从签订案涉《商品房买卖协议》时起至今未取得《商品房预售许可证》。本院认为，案涉房屋虽然是合鑫源公司开发建设，但该公司并未依法取得该房屋用地使用权，该公司在未依法取得用地使用权、用地规划、工程规划以及建设工程施工许可以及预售许可的情况下施工建设并将建成的该房屋出售，该房屋性质上不属合法财产，故围绕该房屋所产生的买卖合同效力也有处于不确定状态。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二条关于中华人民共和国民事诉讼法的任务之一是保护当事人合法权益的规定，当事人可待完善该房屋相应合法手续取得合法权益后再行主张。因此，该公司的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条属于人民法院民事纠纷受理范围的规定。一审法院受理本案并作出判决不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初1386号民事判决；二、驳回贵州合鑫源置业有限公司的起诉。一审案件受理费30元，退还贵州合鑫源置业有限公司；贵州合鑫源置业有限公司预交的二审案件受理费60元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年九月十一日法官助理杨颜穗书记员罗然