北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12301号原告：何曙程，男，1969年2月4日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：北京泰禾中维物业管理有限公司，住所地北京市通州区潞城镇普欣南里**楼。法定代表人：黄建照，执行董事。委托代理人：刘士新，北京市中通策成律师事务所律师。委托代理人：吕丽莉，北京市中通策成律师事务所律师。原告何曙程与被告北京泰禾中维物业管理有限公司（以下简称泰禾物业公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何曙程，被告委托代理人刘士新、吕丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令泰禾物业公司返还原告团购服务费50万元；2.判令全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月19日，原告接到自称是北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉盈公司）销售人员王纲的电话，说有个极好的投资机会，泰禾长安中心有一套商铺，性价比高。我于当天在泰禾长安中心售楼处与泰禾嘉盈公司销售人员王纲洽谈。王纲说，现在泰禾公司有销售政策：预交50万元的排卡费，可享受总房价5%的折扣。原告问：50万元的排卡费是含在总房款之内的吗？销售人员王纲回答说：当然是含在总房款之内的，用来以后抵房款的。于是原告在一堆购房用的文件中签了字，其中包含：泰禾中心商品房认购书，泰禾物业团购折扣服务说明书。并在售楼处财务室刷卡支付了50万元排卡费。2016年12月8日泰禾嘉盈公司与原告签订编号为Y1984567商品房预售合同，后于2017年1月9日前，陆续在泰禾嘉盈公司销售人员王纲的引导下，在售楼处财务室刷卡支付房屋房款4439544元。2017年9月2日，在用付款收据向泰禾嘉盈公司更换增值税发票时，被财务人员告知，50万元排卡费不开发票。再细看该50万元的收据是由被告北京泰禾中维物业管理有限公司开出的所谓的会费收据。差不多同时，在与交通银行办理按揭贷款，原告得知需贷款3920000元时，才发现原告为购买该房屋实际支出的款项总额为8359544元，比合同总额7859544元，多付了50万元。后与被告多次沟通，并向区住建委投诉，均没有结果。并向石景山区人民法院提起诉讼，因诉讼案由不对被驳回。被告并没有给原告提供任何服务，他在商品房销售过程中存在的目的是伴同关联企业利用虚假折扣来欺骗和误导原告，骗取原告的排卡费50万元，并企图逃避有关责任，被告在收取原告排卡费50万元后并未实现团购折扣服务说明书所承诺的让原告享受到总房价5%的折扣，该套房屋的政府备案价和房地产公司的销控表表明的公开标价均为8092874元。基于上述事实，现诉至法院。被告泰禾物业公司辩称：不同意原告诉求，不认可原告诉称的部分事实和理由，且原告诉求已超过诉讼时效。第一，在2016年11月19日双方签署泰禾物业团购折扣服务说明书的当天，原告就缴纳50万会费，原告也在同一天签署北京市商品房认购书，原告知晓其已经享受折扣，享受折扣价款是其真实的意思表示，被告已经履行完毕团购折扣服务书记载的法律义务，且从2016年至今，已超过3年时间，原告诉求已超过诉讼时效，被告没有返还的义务。第二，原告要求返还服务费没有合同和法律依据，在双方签订合同的第五条载明，只要签署完了买卖合同，则被告服务义务就履行完毕了，故原告诉求的服务费无法返还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月19日，泰禾物业公司与何曙程签署《泰禾物业团购折服务说明书》（编号：TH0000031），载明：“泰禾物业依托自身企业品牌、信用及资源，为您从开发商处争取到以下折扣条件购买意向楼盘，您也愿意接受我司为您提供的本次购房折扣服务。为此，就您本次享有的购房折扣服务相关事宜说明如下：您的姓名：何曙程……项目名称：泰禾长安中心，购房折扣条件：50万抵5%购房款折扣；折扣期限：当天……您确认在答署本说明书之时应向我司支付人民币50万元整。特别说明：1.只有您支付上述款项后方能享有本说明书项下的购房折扣服务。您支付上述款项后，我司先行向您开具收据单，当您成功购房后请持《商品房买卖合同》以及收据单与我司联系办理发票开具事宜。2.当您没有成功购房，或取消了购房计划，或因任何原因方弃购房，您可以随时联系我司，随时申请退还您已支付的款项，3、申请退还款项将于办理手续后30个工作日内转账退还至原消费卡，办理退款无手续费用，全额退还，我司不承担退款期间所生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任。4.自《秦禾物业购房折扣服务说明书》签署次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，我司不承担任何相关责任。5.签署《泰禾物业购房折扣服务说明书》《商品房买卖合同》应同一人（“一人”亦涵盖负数）且一人只能认购一套房源，一旦您与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则我司向您提供的购房折扣服务义务即告履行完毕。6.本说明书自甲、乙双方订之日起生效，一式三份，甲方、乙方、开发商各执一份，具有同等法律效力。您已充分阅读并理解说明书内容，同意接受我司提供的团购折扣服务，支付本说明书项下的款项，以此签名予以确认：签名：何曙程；办理日期：2016年11月19日；泰禾物业（公章）”。关于该份说明书落款处的签字，何曙程陈述：“上面的字是不是我签的我记不清了，我认可这个事情，但是不认可他们给我提供服务了”。另查，2016年11月19日，何曙程通过银行转账支出500000元。同日，泰禾物业公司开具收据，载明：“今收到何曙程交来会费人民币500000元”。再查一，2016年11月19日，泰禾嘉盈公司（甲方）与何曙程（乙方）签订《北京市商品房（商业、办公等非住宅类）认购书》，约定：“第一条：乙方自愿认购甲方开发的位于北京市石景山区泰禾长安中心项目的第/幢01-89号房屋，该房屋建筑面积为240.43平方米，套内建筑面积为117.07平方米。第二条：双方确认，此房屋按建筑面积计价，该房屋建筑面积单价为人民币32689.53元/平方米，该房屋总价款为人民币7859544元。(以双方最终签订的《北京市商品房预售合同》为准。)第三条：乙方在签订本认购协议书之日应向甲方支付认购定金，即总价款20%首付款，人民币40万元，该认购定金在双方签署正式的《北京市商品房预售合同》后转为乙方在该买卖合同项下的房款…第五条：乙方选择的付款方式为银行按揭付款……”此外，该认购书还约定了其他内容。再查二，2016年12月8日，泰禾嘉盈公司（出卖人）与何曙程（买受人）签署《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1984567），约定：“第三条：基本情况。该商品房屋坐落为：石景山区鲁谷路银河商务区K地块C2商业金融用地商业金融1层01-89。该商品所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土结构，建筑层数为：26层，其中地上21层，地，地下**商品房为第一条规定项目中的商业金融第1层01-89号。该房号为暂定编号，最后以公安行政管理部门审核的房屋为准……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司，其预测建筑面积共240.43平方米。其中，套内建筑面积117.07平方米，共用部位与共用房屋摊建筑面积123.36平方米……第五条计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币67135.42元，总价款人民币柒佰捌拾伍万玖仟伍佰肆拾肆元整（大写）……第七条：预售资金监管情况。根据《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的规定，该商品房的预售资金监管银行为：中信银行，专用账户名称为泰禾嘉盈公司泰禾中心，专用账户为：×××。商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户……第十二条：交付条件。（一）出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。此外，合同还约定了其他内容。再查三，2019年，何曙程将泰禾嘉盈公司及泰禾物业公司诉至法院，要求被告退还其多支付的房款50万元及利息。北京市石景山区人民法院审理后作出（2019）京0107民初17051号民事判决书，认为何曙程未能提供证据证实50万元系泰禾物业公司代为收取的购房款，故其主张合同欺诈要求被告退还房款50万元及利息的请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。何曙程仍可通过其他法律途径寻求合理救济。该判决驳回了何曙程的全部诉讼请求。经核实，该判决已生效。庭审过程中，双方对50万元的性质有争议：原告何曙程称该钱系排卡费，可以享受总房价5%的优惠，也是购房定金，销售人员口头告知其可以抵房款，且房屋标价为8092874元，原告并未享受到价格优惠；泰禾物业公司对此不予认可，称该款项系团购服务费，不是定金，其利用自己资源品牌信用为原告保障房源，并享受5%的折扣优惠，折扣有效期为当天，原告何曙程所称的8092874元是2019年的价格，2016年房屋售价为8352601元，原告购房花了7859544元，折扣超过5%，后市场价格上下浮动与本交易无关，被告已经提供了服务，履行了相应义务。为此，泰禾物业公司提交了销售价格表予以佐证，原告何曙程对销售价格表不予认可，称销售价格表在电脑里可以随意修改，不能证明问题，2016年签约时涉案房屋的价格在销售大厅展示表中就是809万多，只不过其当时未能保留相关证据。上述事实，有商品房预售合同、认购书、收据、发票、照片、说明书、销售价格表、泰禾物业团购折服务说明书、（2019）京0107民初17051号民事判决书等及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，（2019）京0107民初17051号民事判决书已经对2016年11月19日泰禾物业公司与何曙程签署《泰禾物业团购折服务说明书》的真实性予以确认。该文件的签署，系双方真实意思表示，对双方发生拘束力，双方均应依约履行。根据上述说明书的约定，购房折扣条件和折扣期限为，50万元抵5%购房款折扣，当天。何曙程亦在2016年11月19日当天与泰禾嘉盈公司签署了商品房认购书，房屋总价款为7859544元，该价款与后来2016年12月8日泰禾嘉盈公司与何曙程签署的《北京市商品房预售合同》载明的房屋总价款一致。而根据说明书的约定，自说明书签署次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，泰禾物业公司不承担任何相关责任，一旦客户与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则泰禾物业公司提供的购房折扣服务义务即告履行完毕。由此可以认定，泰禾物业公司相关合同义务已经履行完毕。退一步讲，假设何曙程认购书上载明的房屋总价款是享受了5%折扣后的房款，则2016年11月19日涉案房屋总借款应为8273204元（7859544/0.95），鉴于房地产交易本身的特殊性，其具体价款在不同日期随市场上下波动，亦属正常。现何曙程主张其并未享受到价格优惠，但未能提交有效证据证明在2016年11月19日当日涉案房屋的总价款是多少。其理应承担举证不能的不利后果。对于何曙程的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告何曙程诉讼请求。案件受理费4400元，由原告何曙程负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇二〇年九月二十二日书记员  张媛媛