四川省雅安市名山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1803民初441号 原告：刘仕雄，男，1969年9月10日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：余宗常，重庆睿诚律师事务所律师。 被告：雅安市名山区茅河镇人民政府，住所四川省雅安市名山区。 负责人：李勇华，职务镇长。 委托诉讼代理人：高玉林，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭书洋，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告刘仕雄与被告雅安市名山区茅河镇人民政府（以下简称“茅河镇政府”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘仕雄及其委托诉讼代理人余宗常、被告茅河镇政府委托诉讼代理人高玉林、彭书洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘仕雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告全面履行2015年3月19日与原告签订的《茶庄新城建设项目安置协议》；2.判令被告按《茶庄新城建设项目安置协议》第二条约定，按照容积率折算后给予原告等额置换补偿299万元人民币，并从2015年5月31日起以299万元为基数按照银行同期利息计算被告违约金至付清时止；3.判令被告按《茶庄新城建设项目安置协议》第四条出具减免契税证明（文件）用于原告以办理过户之用；如果被告不能出具约定的减免契税证明（文件），则判令被告承担原告办理涉案房屋过户手续的契税费用；4.判令被告承担本案全部诉讼费、鉴定费用。事实和理由：2015年3月19日，原告与被告（原联江乡人民政府，以下简称“联江乡政府”）签订了《茶庄新城建设项目安置协议》（以下简称《安置协议》〉，安置该乡受灾群众。《安置协议》签订后，原告按照约定向被告交付了35套住房。但对土地补偿等事宜，被告一直不予处理。原告曾两次致函政府，请求解决，但仍未果。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条（一）款和该法第六十条（一）款之规定提出诉讼，请求判如所请。 被告茅河镇政府辩称：一是原告与被告虽签订了《安置协议》，但该协议不是行政协议，不适用行政诉讼法的规定。双方由于共同的理解认识错误，签订了履行不能的合同，本质上属于政府代表部分村民与原告之间的协调沟通关系。所以，双方之间并不是房屋买卖合同关系而是受托购买关系，原告的起诉没有合同依据，也没有法律依据。二是原告请求被告履行《安置协议》第2条的置换补偿与事实不符，原被告在签订安置协议前曾多次交流沟通，被告向原告口头说明等额置换土地问题只能向上一级政府和主管部门反映、申请，无法确保原告的置换目的能够实现。原告作为房地产开发者，也应知乡政府的职责权限中不包括土地出让或置换，双方签订该条款的目的是各自积极争取上级政府的支持。所以，双方都应理解签订该条款的真实背景和原因，为双方意愿的共同表达，而不能理解为被告对原告的单方具体承诺，故应驳回原告的第一、二项诉请。三是《安置协议》第4条约定的是原告提供安置房办理产权所需的契税手续，再由被告出具减免证明给原告；但是现在该35套住房的产权已经直接办理到了原告名下，没有办理到购房的受灾农户名下。所以，原告第三项诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。四是原告的损失并不是被告造成的，双方一直在协商解决该纠纷，但因差距过大而未能达成和解协议。所以，迟延履行金不应支持。 审理中，当事人围绕各自的诉辩主张，向本院提交了相关证据材料。经组织示证、质证，本院认证如下：原告提供的《茶庄新城建设项目安置协议》、关于请求履行《茶庄新城建设项目安置协议》的申请、情况反映、应诉通知书、名山区城乡规划委2014年4月28日会议纪要、名山区城乡规划建设和住房保障局函、选址意见书、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、名山区建设工程抗震设防要求备案登记表、缴费收据（重复的50万元土地款收据和消防环保费收据除外）、《国有土地使用合同》、35户房屋产权登记表等证据，来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信；原告提供的其他证据，与本案不具有关联性，本院不予采信；原告提出对补偿和减免费用进行鉴定的申请，因与待证事实无关联，本院依法不予准许。被告提供的《茶庄新城建设项目安置协议》、银行转账记录及收条、《联江乡场镇集中安置点协议》、四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书等证据，来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。 根据上述采信的证据，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下事实：2011年3月25日，原名山县国土资源局与原告刘仕雄签订511801-2011-Ｂ-0003号《国有建设用地使用权出让合同》，原告刘仕雄以965万元的价格取得坐落于原名山县平方米的宗地使用权。原告刘仕雄分期支付了出让价款965万元及交易服务费27.125万元，并缴纳税款39.0825万元。后因土地面积调整，原名山县国土资源局退还原告出让价款4.95万元。 2014年7月，原告刘仕雄开工建设。2015年3月，原联江乡政府与原告刘仕雄签订《茶庄新城建设项目安置协议》，约定：由原告刘仕雄以每平方米1600元、1620元等价格向联江乡政府提供33套商品房，用于安置联江乡因“4.20”地震受灾的农户；上述商品房所占用地面积，按该宗地土地容积率折算后，由联江乡政府在联江“4.20”灾后重建场镇集中点征地面积中予以等额置换补偿给原告刘仕雄（具体面积以相关职能部门、中介机构实际测算面积为准），其余补偿后的土地，政府争取在2015年5月31日前进行整体挂牌拍卖，原告刘仕雄有权按相关国家政策参与竞拍，联江乡政府不再以其他形式予以补偿。协议签订后，联江乡政府组织相应受灾户交纳了房款。后双方口头约定将房屋数量增至35套。2017年9月，原告刘仕雄建设完成并竣工验收。原告刘仕雄将所涉35套商品房交付给了35户受灾户，但未将该35套商品房过户登记在该35户名下，现仍登记在原告刘仕雄名下。后双方因土地补偿和产权过户事宜多次协商未果，发生纠纷。 经查：该小区共有宗地面积11380.6平方米，实际容积率为1.28，该35户商品房建筑面积共计3713.51平方米。2019年雅安市名山区乡镇区划调整，联江乡建制被撤销，茅河镇政府承继原联江乡政府的全部权利义务。 综合双方诉辩主张，本案的争议焦点在于原联江乡政府与刘仕雄签订的《茶庄新城建设项目安置协议》中关于土地补偿约定的理解与适用。 本院认为，原联江乡政府与刘仕雄签订的《茶庄新城建设项目安置协议》中关于土地补偿约定，虽因涉及其他第三方职权而未生效，但其意思表示清楚、真实，即补偿的原则和方式约定较明确。所以，原联江乡政府负有补偿义务。因乡镇区划调整，被告茅河镇政府承继原联江乡政府的全部权利义务。故对原告刘仕雄请求给予被告茅河镇政府给予补偿的主张，本院予以支持。补偿金额，协议中约定的补偿原则是以案涉35套商品房所占用地面积予以等额置换，但该种置换补偿已不能实现。所以，应参照该原则进行折算后给予货币补偿。原告刘仕雄取得该宗地的成本为1026.2575万元（965+27.125+39.0825-4.95），而该35套商品房建筑面积共计3713.51平方米，按实际容积率折算后，其所占土地面积占共有宗地面积的25.49%，故应分摊土地成本261.6169万元。因此，本院对原告刘仕雄主张补偿金额的合理部分予以支持，超出部分不予支持。 关于违约金问题，因协议中对此并未约定，且从补偿约定所反映的意思表示来看，对补偿的具体时间并未约定，且双方对一直未能形成一致补偿意见均负有责任，故依法不予支持。原告刘仕雄请求被告提供减免契税相关证明文件，双方虽在协议中有所约定，但由于该行为具有一定的政策性，本案中不宜处理，当事人可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告雅安市名山区茅河镇人民政府于本判决生效之日起十五日内给付原告刘仕雄补偿款2616169元； 二、驳回原告刘仕雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30720元，由被告雅安市名山区茅河镇人民政府负担26800元，原告刘仕雄负担3920元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判长  刘宝东 审判员  郑水华 审判员  吴有福 二〇二〇年九月十八日 书记员  王倪萍