湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初4534号原告：李嵩，男，1990年7月16出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。原告：蒋敏，女，1990年5月2出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。两原告共同委托诉讼代理人:唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。被告：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路，统一社会信用代码：91431002580908751E。法定代表人：欧小明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张璇嶷，湖南锐鹏律师事务所律师。原告李嵩、原告蒋敏与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）商品房销售合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李嵩、原告蒋敏的共同委托诉讼代理人唐鹏,被告裕湘置业公司的委托诉讼代理人张璇嶷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李嵩、原告蒋敏向本院提出诉讼请求：一、判决被告继续履行合同约定交房标准的交房义务。二、判决被告逾期交房而向原告支付违约金152012.6元，以后的违约金计算至实际交房之日止。三、判决被告承担本案全部诉讼费。被告裕湘置业公司辩称要点：一、被答辩人已于2018年5月6日办理了收房手续并与答辩人签订了变更原《商品房买卖合同》中部分内容的《合同补充协议（二）》，同意放弃追诉被答辩人工期延误的违约责任；二、诉争房产已于2018年1月达到了单体验收标准并在质检部门进行了备案，房屋质量方面已事实上具备交房条件，并不影响业主装修和使用，这也是答辩人与被答辩人就《商品房买卖合同》部分约定进行变更的前提和基础。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实:一、2017年4月22日，原告李嵩（买受人）、原告蒋敏（共有人）与被告裕湘置业公司（出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20160121601），约定原告购买被告开发建设的位于郴州市，建筑面积128.74平方米，商品房单价为每平方米3649.99元，总金额为469900元。其中，合同第九条约定，出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经质监部门验收合格符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用。合同第十条约定，由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上述合同签订后，二原告按约定支付了首期房款169900元，余款300000元向银行申请贷款，已支付房款合计469900元。二、2018年5月6日，原告李嵩、蒋敏与被告裕湘置业公司、郴州市欣康物业有限责任公司（下称欣康物业公司）签订了《合同补充协议（二）》。该《合同补充协议（二）》其中主要内容为：一、经买受人与出卖人充分协商一致同意出卖人在2018年6月30日之前完成水、电、弱电、绿化工程的施工。二、出卖人自愿为买受人承担部分物业管理费及部分水电费用，作为对买受人的相应补偿。具体约定如下：1.出卖人自愿为买受人承担（自2018年1月1日起至2018年3月31日止）3个月的物业管理费，此物业管理费由出卖人与物业服务企业另行协商解决。2.出卖人自愿为买受人承担（自2018年1月1日起至水电工程施工完成）期间产生的水、电费用。3.买受人2019年起的物业管理费，每年按10个月进行缴纳，其他应缴纳部分，由出卖人与物业服务企业另行协商解决；缴纳期限至业主与现有物业服务企业服务合同终止之日。4.......。5......。6.本协议仅适用于裕湘公馆小区2栋、3栋所有业主，QQ复式公寓及商铺业主不适用于本协议。三、2栋、3栋业主应在阅读并接受此协议后，15个工作日内，完成房屋的验收及收房手续。四、买受人承诺在接受本补充协议后不对水、电、弱电、绿化等因天气及不可抗力以及水电部门施工进度等原因造成的工期延误进行任何追诉，并保证不对房屋主体结构、房屋构架、墙体等进行任何形式的改造、拆除及增建，保证不影响建筑外观结构，若买受人违反本条约定造成房屋面积无法测绘、测绘不准确及造成房屋验收不合格等后果的，一切后果和责任均由买受人全部承担。五、补充协议约定与主合同约定不一致的，以本补充协议约定为准，本补充协议未约定的，继续依主合同之约定履行。本补充协议自出卖人与买受人签字（盖章）后生效，与主合同具有同等法律效力。三、上述补充协议签订当天，原告李嵩、蒋敏与被告裕湘置业公司办理了案涉房屋的交房手续，并交纳了2018年度物业费、装修押金、装修清运费及装修管理费。其中交纳物业费时，被告裕湘置业公司及欣康物业公司依协议为二原告减免了3个月的物业费。2019年，案涉房屋通过了竣工验收。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为被告是否承担逾期交房的违约责任以及原告诉请要求被告继续履行合同约定交房标准的交房义务应否予以支持。对此，本院作如下评判：一、被告是否承担逾期交房的违约责任。根据案涉《郴州市商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2017年12月31日前交付房屋，而原、被告双方于2018年5月6日办理了收房手续，被告实际逾期交房126天。但是，收房当天原告与被告及郴州欣康物业服务有限责任公司签订了《合同补充协议（二）》，该协议不仅约定被告自愿为原告承担部分物业费及部分水电费，而且约定原告承诺接受本补充协议后不对水、电、弱电、绿化等因天气及不可抗力以及水电部门施工进度等原因造成的工期延误进行任何追诉。原告亦依此协议交纳2018年度物业费时，享受了减免优惠。因此，《合同补充协议（二）》实际变更了案涉《郴州市商品房买卖合同》中关于逾期交房违约责任的约定，也即原告同意放弃追诉被告的逾期交房违约责任，故原告在作出放弃追究被告违约责任的承诺后，应恪守诚实信用原则，不得就该诉请再行诉讼主张。故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、原告诉请要求被告继续履行合同约定交房标准的交房义务应否予以支持。如前所述，原告已于2018年5月6日收房，且案涉房屋于2019年通过了竣工验收，故现原告诉请被告继续履行合同约定交房标准的交房义务，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李嵩、原告蒋敏的全部诉讼请求。案件受理费1670元，由原告李嵩、原告蒋敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢萍二〇二〇年九月二十四日法官助理吴明星书记员李佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。