湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6548号原告：杨映月，女，1984年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张策，湖南瀜泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志文，湖南瀜泰律师事务所律师。被告：红星实业集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意一路**。法定代表人：罗跃。委托诉讼代理人：田晔，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭玉华，湖南天地人律师事务所律师。原告杨映月（以下简称原告）与被告红星实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张策、陈志文，被告委托诉讼代理人田晔、彭玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理2套房屋产权证的违约金146489.35元（以房屋实际价款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2018年4月26日计算至2020年4月21日）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月23日，原告与被告签订了2份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：201500661114、201500661115），原告以银行贷款的方式向被告购买长沙市雨花区（推广名：紫金国际）1114、1115号房屋，原告支付房屋首付款609796元，以上房屋于2016年11月12日完成交房，于2020年1月15日办理房屋产权证，直至2020年4月21日才将房屋所有权证实际发给原告。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条：“出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该栋房屋的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。”被告应当在交房后360个工作日内为原告办理房屋所有权证，但被告未按合同约定时间办理房屋所有权证，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上所述，被告应以房屋实际价款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2018年4月26日计算至2020年4月21日止向原告支付逾期办理房产证的违约金146489.35元。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》相关规定，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，一、被告一直积极履行办理不动产权证的义务，不存在因被告原因造成涉案商品房不能按照约定办理登记的情况。首先，被告在完成对紫金国际整栋实测后，在2019年3月19日就及时向长沙市自然资源和规划局申请办理不动产登记手续，但因长沙市两部门的计容标准不一导致重新办理相关手续，造成不动产权证办理的延迟，导致长沙市自然资源和规划局要求被告重新办理出让条件手续。2019年6月28日被告对紫金国际楼栋的土地出让条件进行修改补充后由长沙市自然资源和规划局在2019年7月29日进行审批收费，被告在2019年8月8日向长沙市自然资源和规划局申请不动产登记手续，并在2019年8月22日办理了物业专项维修资金工作联系单。综上，被告一直积极履行办理不动产权证的义务，并未消极怠工，长沙市自然资源和规划局和长沙市住房和城乡建设局对计容标准认定不一导致无法办理不动产权证属于因不可归咎于被告的自身原因。此外，被告早在2019年8月8日重新向长沙市自然资源和规划局申请不动产登记手续，长沙市自然资源和规划局审查办证资料和办理过户登记手续拖延而导致的发证迟延，被告无法控制，不能归结于被告自身的原因。其次，被告与原告在签订合同之后，一直及时履行办理相关证书的义务。被告在将两套房屋交付给原告使用后，一直积极履行相关的办理权证的义务。尽管紫金国际项目因历史遗留问题，在施工至销售阶段一直存在村民阻工的问题；同时因紫金国际一号栋消防通道红线内建筑物拆迁的历史问题，使得消防通道验收滞后，导致整个紫金国际楼栋的竣工验收时间延后，直到2018年8月1日才办理完毕《建设工程规划竣工验收合格证》，2018年8月15日才办理完毕《工程竣工验收备案表》。但是被告期间一直采取积极手段解决问题，化解纠纷，以便早日申请办理不动产权证。因此，被告一直积极履行办理不动产权证的义务，不存在因被告原因造成涉案商品房不能按照约定办理登记的情况，原告要求被告承担逾期办证的诉求与合同约定和事实不符。二、原告诉请的以房屋实际价款为基础，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金无法无据，依法应当不予支持。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，只有当合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，在出卖人无特殊原因在约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，才可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，被告与原告双方已经在《长沙市商品房买卖合同》中明确约定了违约金，因此不能适用上述司法解释的规定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。在本案中，被告与原告签订的两份《长沙市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应按照合同约定的内容承担义务。根据合同约定，因被告责任造成原告未能在约定的期限内办理不动产权证登记或手续，原告依法不解除合同，被告向原告支付已付房款5‰的违约金。因此退一步讲，即使存在逾期办理不动产权证的事实，被告也只能按照约定支付原告己付购房款609796元的5‰总计3048.98元作为违约金。最后，在合同中原告购买两套房屋作为办公用途，被告早已经将两套房屋交付给原告用于办公、投入使用，不动产权证的办理与否并未减损其使用价值。原告是按揭购房，按规定不动产权证办出后将由按揭银行保管，故不动产权证的办理对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失。同时，原告也并未主张逾期办理不动产权证将对其造成确定的损失，其自身应承担举证不能的后果。因此，原告诉请的以房屋实际价款为基础，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金无法无据，依法应当不予支持。据此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月25日，原告与被告签订了2份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：201500661114、201500661115），原告向被告购买长沙市雨花区房屋，土地性质为商业用地，规划用途为办公。1114号房屋总房价为778226元，首付款398226元，余款380000元以按揭方式支付；1115号房屋总房价为396846元，首付款206846元，余款190000元以银行按揭方式支付。第十九条规定，出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该栋房屋的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已付房款5‰的违约金。合同还就双方其他权利义务等进行了约定。上述合同签订后，原告依约支付了首付款并办理了银行按揭。根据原告提供的《收房流程表》，原告于2016年11月12日收房。2020年1月15日，涉案房屋的不动产权证办理完成，证号分别为：湘（2020）长沙市不动产权第0021704号、湘（2020）长沙市不动产权第0021678号。2020年4月21日，被告将不动产权证实际发放给原告。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年9月9日起在芙蓉区雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记。根据被告提供的《长沙市土地开发建设指标核算表》，被告于2019年3月19日向长沙市自然资源和规划局提交的申请中，其数据显示出让合同约定可建筑总面积为65734.38平方米，项目竣工总建筑面积为67473.68平方米。审核意见为：土地利用条件超过合同约定，需办理修改出让条件手续。2019年6月28日，被告与长沙市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》，将容积率由原来的6修改为6.15，补缴土地价款4750416元。2019年8月8日，被告再次向长沙市自然资源和规划局提出办证申请，本次审核意见为：土地利用条件未超过合同约定，同意办理此次申请建筑面积的不动产登记手续。2019年8月22日，长沙市物业维修资金管理中心向长沙市不动产登记中心出具《长沙市物业专项维修资金工作联系单》，内容为：经审核，该栋房屋符合《长沙市物业专项维修资金管理办法》办理初始登记的规定，请予支持办理相关手续。根据被告提供的《工程竣工验收备案表》，红星·紫金国际工程的竣工验收备案文件已于2018年8月15日收讫，同意备案。根据被告提供的《长沙市不动产登记收件收据》显示，被告于2019年9月26日向长沙市不动产登记中心提交了涉案项目办理不动产登记的相关资料。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，双方应当严格遵守合同约定。合同第十九条约定被告进行产权登记的时限，即在房屋交付使用后360个工作日办妥房屋所有权证，在办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。因长沙市自2016年9月9日起实施不动产统一登记，房屋所有权证和土地使用权证两证合一，而双方签订的合同系统一的格式合同，未约定不动产权证的办妥时间，考虑到不动产权证的办理机构、时限以及格式合同等因素，本院认定办妥不动产权证的截止时间应当以办妥土地使用权证的时间为准，即房屋交付后720个工作日。本案两套房屋交付使用时间为2016年11月12日，因此被告应当办妥不动产权证的时间应当为2019年10月8日。被告于2020年1月15日办妥涉案房屋的不动产权证，超过了最后办证期限，因此被告应当承担逾期办证违约责任。被告辩称逾期办证系不可归责于被告的原因，根据被告提供的证据，只能证实因被告的土地利用超出出让合同的约定，导致土地出让合同修改等原因，被告于2019年9月26日才向长沙市不动产登记中心提交了涉案项目办理不动产登记的相关资料，不能证实是不可归责于被告的原因，因此对被告的上述辩称理由本院不予采纳。《长沙市商品房买卖合同》第十九条约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已付房款5‰的违约金。本案中，原告两套房屋实际交付给被告的房款为1175072元（778226元+396846元），其中包含了首付款和按揭款，因此根据上述约定被告应当支付逾期办证违约金为5875.36元（1175072元×5‰）。原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因该项规定的前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”，本案商品房买卖合同中约定了逾期办证违约金的计算，且涉案房屋早于2016年11月12日就交付，该房屋规划用途为办公，原告没有证据证明被告逾期办证给其造成的损失高于合同约定的损失，故对原告主张调整违约金计算标准的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告红星实业集团有限公司于本判决生效之日起5日内向原告杨映月支付逾期办理不动产权证的违约金5875.36元；二、驳回原告杨映月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取受理费1615元，由被告红星实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 王 牌二〇二〇年九月八日书记员 旷豪才