广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6811号上诉人（原审被告）：东莞市悦畅汽车销售服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道白马社区**************，统一社会信用代码：91441900MA4W99TK5B。法定代表人：彭涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑榕坤，广东同门律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓琳，广东同门律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐芸，女，1972年6月23日出生，汉族，住广东省电白县********，公民身份号码：440************045。委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。原审第三人：张美云，女，1957年2月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区****************，公民身份号码：440************926。委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。上诉人东莞市悦畅汽车销售服务有限公司（以下简称悦畅公司）因与被上诉人徐芸，原审第三人张美云房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初21269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐芸向原审法院起诉请求：1.悦畅公司立即向徐芸支付房屋租金44280元（按每月5535元的标准，自2019年1月1日起计至2019年8月31日）及逾期付款违约金暂计3000元（2019年元月1份的租金5535元，自2019年1月1日起计；2019年2月份的租金5535元，自2019年2月1日起计；2019年3月份的租金5535元，自2019年3月1日起计；2019年4月份的租金5535元，自2019年4月1日起计；2019年5月份的租金5535元，自2019年5月1日起计；2019年6月份的租金5535元，自2019年6月1日起计；2019年7月份的租金5535元，自2019年7月1日起计；2019年8月份的租金5535元，自2019年8月1日起计，每日均按欠租金额千分之一的标准计，应计至欠租金全部付清之日止）；2、悦畅公司立即向徐芸支付物业管理费4174.65元（按每月463.85元的标准计算，自2018年12月1日起计至2019年8月31日）及利息（利息以4174.65元为基数，按同期银行贷款利息上浮50%后标准计，自2019年9月10日起，应计至全部付清之日止）；3、悦畅公司立即向徐芸支付违约解除租赁合同的违约金27518.4元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认徐芸与悦畅公司于2018年3月23日签订的房地产租赁合同已于2019年8月17日解除；二、限悦畅公司于判决发生法律效力之日起五日内向徐芸支付租金41780.3元、物业管理费994元；三、限悦畅公司于判决发生法律效力之日起五日内向徐芸支付违约金差额16224.5元；四、驳回徐芸的其他诉讼请求。本案一审受理费1774.33元（徐芸已预付），由徐芸负担448.73元，由悦畅公司负担1325.6元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初21269号民事判决书。悦畅公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判悦畅公司与徐芸于2018年3月23日签订的房地产租赁合同已于2019年2月4日解除，悦畅公司向徐芸支付租金6325.71元、物业管理费994元，驳回徐芸的其他诉讼请求；2.徐芸承担本案一、二审诉讼费用。主要事实与理由：一、悦畅公司与徐芸均确认案涉房地产租赁合同已经解除，但原审判决认定合同解除的时间错误。悦畅公司已于2019年2月4日向徐芸的代理人石野提出单方解除合同并返还租赁物的主张，因此，案涉租赁合同已自当日起解除。案涉租赁物未交接并不能否定案涉合同已解除的状况。二、合同解除后，案涉租赁物未交接的责任在石野及徐芸，由此造成的包括合同解除后应得租金收入等扩大损失应由石野及徐芸承担。案涉租赁合同所涉租赁物包括徐芸及张美云的房屋，且两间房屋实际是联成一体进行出租及使用，无法分割交接，因此，在徐芸及张美云的共同委托代理人石野缺位，且悦畅公司从未与徐芸及张美云进行过身份确认及直接接触的情况下，悦畅公司无法向徐芸及张美云中的任何一人单独交接。由于石野怠于处理租赁物交接事宜，明显属于失职行为，致使悦畅公司无法进行正常交接，由此造成的损失不应由悦畅公司承担，应由徐芸承担，且其有权向石野追究相关责任。悦畅公司提出解除合同主张的同时，已作出以不退回押金或定金为代价的主张，是悦畅公司依据定金规则享有的权利。综上，恳请二审法院依法查清事实，作出公正判决。徐芸、张美云在二审法庭调查中答辩称：悦畅公司的上诉请求没有事实及法律依据，悦畅公司的上诉理由与客观事实不符。悦畅公司一直使用案涉商铺至2019年8月17日，在2019年2月至8月期间均产生电费，足以证明悦畅公司一直使用案涉商铺。悦畅公司的法定代表人在2019年8月初发信息给徐芸，要求解除合同，并约定时间交换商铺。恳请二审法院驳回悦畅公司的上诉请求。二审期间，悦畅公司、徐芸、张美云均没有向本院提交新证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕悦畅公司的上诉，本案二审的争议焦点是：一、案涉房地产租赁合同解除的时间如何认定；二、徐芸请求的租金、物业管理费如何计算。对此，本院分析如下：一、关于第一个争议焦点。徐芸、张美云与悦畅公司于2018年3月20日签订房地产租赁合同，租赁物包括徐芸的商铺108、地上车位02和张美云的商铺109、地上车位03。悦畅公司与徐芸确认案涉房地产租赁合同已解除，但双方对于合同解除的时间存在争议。悦畅公司主张合同解除的时间是2019年2月4日；徐芸主张合同解除的时间是2019年8月31日。根据悦畅公司提供的微信、短信往来记录内容，悦畅公司的法定代表人彭涛曾于2019年2月4日、3月22日向徐芸的签约代理人石野提出解除案涉合同、交接租赁物、处理押金的要求；又曾于2019年3月28日与张美云就解除案涉合同、交接租赁物进行协商，张美云明确其所有的租赁物应该向其交接；后彭涛又于2019年4月12日与石野就交接租赁物进行协商，石野明确租赁物不应该向其交接，应该直接向租赁物所有权人交接。可见，双方曾对于解除案涉合同、交接租赁物等问题进行协商，但未能协商一致。之后，彭涛于2019年7月23日向徐芸的委托诉讼代理人欧阳光辉发短信提出交接租赁物，欧阳光辉回复要求以承租人名义给书面通知，双方确认悦畅公司于2019年8月17日将案涉租赁物的钥匙交还给徐芸。由于徐芸表示同意解除案涉房地产租赁合同，原审法院认定案涉房地产租赁合同因悦畅公司单方提出而解除，解除的时间是2019年8月17日，并无不当，本院予以维持。根据案涉房地产租赁合同第七条第4款约定，由于悦畅公司无法定或约定理由单方提出解除合同，徐芸请求悦畅公司按租赁存续期内租金总额的30%支付违约金，合法有据，本院予以支持。原审法院据此核算违约金数额，并扣减悦畅公司已支付的租赁保证金，认定悦畅公司仍应向徐芸支付违约金差额16224.5元，处理恰当，本院予以维持。二、关于第二个争议焦点。双方确认，租金是5535元/月，物业管理费是463.85元/月，悦畅公司已向徐芸支付租金至2018年12月31日，支付物业管理费至2018年11月30日。经核算，原审法院认定悦畅公司应向徐芸支付2019年1月1日至2019年8月17日期间的租金41780.3元、2018年12月1日至2019年2月4日期间的物业管理费994元，处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人悦畅公司的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由东莞市悦畅汽车销售服务有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  刘冬虹审判员  黎淑娴二〇二〇年九月二十五日书记员  朱光明