广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3225号上诉人（原审原告）：张馨琳，女，汉族，1986年4月3日出生，住广东省惠州市惠城区***********1*******，公民身份号码440************244。委托诉讼代理人：谭宗成、谢佳敏，广东深宏盾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广盛华侨(惠州)房产开发有限公司,住所广东省惠州市惠阳区淡水镇。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：陈文聪、史松宁，广东达伦律师事务所律师。上诉人张馨琳与上诉人广盛华侨(惠州)房产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4679号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人张馨琳上诉请求：1、请求贵院撤销广东省惠州市惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初4679号民事判决第一项，改判为被上诉人向上诉人支付自2018年7月1日计算至实际交房之日止以总房款1825406元的万分之一为基数按每日计算的违约金或者发回一审法院重新审理；2、请求贵院撤销广东省惠州市惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初4679号民事判决第二项，改判为支持上诉人的全部诉讼请求或者发回一审法院重新审理。3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，法律适用错误。1、一审法院判决书中第7页第3段倒数第4行，认定：“本案中，案涉房产于2018年7月17日经查勘、设计、施工、监理、建设等五个单位验收合格，并于2018年7月20日取得竣工验收备案，已符合双方合同约定的具备交付条件的情形”，上述对于案涉房产具备交付条件的事实认定错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第9、10、11条和《商品房买卖合同（预售）补充协议（三）》第1条对于交付条件的约定可知，交付条件如下：第一，将经验收合格的商品房交付买受人使用，“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位公证质量竣工验收记录》、《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。根据被上诉人提供的第二组证据，其中证据2显示案涉房屋工程竣工验收时间为2018年7月17日，备案时间为2018年7月20日，对于一审法院认定的案涉房产于2018年7月20日取得竣工验收备案的事实是正确的，但是一审法院认定案涉房产取得竣工验收备案即符合双方合同约定的具备交付条件的情形是错误的。第二，商品房相关设施设备达到相应的使用条件，其中附件五第（一）项第2点约定，电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通，并按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用。此处的使用条件应当是上诉人只需要办理申请开通手续即可使用的标准，而不是被上诉人所述的进行了燃气工程的竣工验收备案即视为具备了燃气开通的条件。显然在合同约定的交楼时间内，被上诉人交付的案涉房屋的相关设施设备不可能达到交付条件。被上诉人答辩称是燃气公司以入住率低未开通为由，显然是为了推脱责任。第三，在上诉人对案涉房屋进行查验时，发现案涉房屋存在墙面漏水、门框开裂、消防设施不合格以及井口、电梯房门存在安全隐患等质量问题，根据合同第11条的约定，被上诉人应当在查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，但此后被上诉人一直未积极进行修复义务。第四，公共服务及其他配套设施达到规划要求，未达到约定条件，由被上诉人负责整改。被上诉人于2016年11月10日就已经取得相关城乡规划主管部门对案涉楼盘项目的总体规划，并在被上诉人营销中心进行公示公告，但截止至今天，案涉楼盘的相关配套设施都没有达到规划要求，也没有进行整改。综上所述，合同约定的交付条件包括取得相关竣工验收备案证明文件、相关设施设备达到相应的使用条件、案涉房产存在质量问题的应当自查验次日起60日内修复、公共服务及其他配套设施达到规划要求。但是，案涉房产除了于2018年7月20日取得相关验收备案证明以外，其他交付条件均未达到约定条件，显然案涉房产并不符合双方合同约定的具备交付条件的情形。2、一审法院判决书中第8页第1段倒数第3行，认定：“基于公平原则，酌情认定原告收楼时间为案涉房产竣工验收备案之日起30日内较为适宜，即原告收楼届满之日为2018年8月19日”，上述对于收楼时间的事实认定错误。第一，根据上诉人提交的证据《恒大棕榈岛渡假村敦促收（验）楼通知书》显示，被上诉人在2018年10月29日还向上诉人发出敦促收（验）楼通知书，通知上诉人于2018年11月5日办理收（验）楼手续，证明被上诉人至少是第二次向上诉人发出书面收楼通知，通知的收楼的时间是2018年11月5日，一审法院酌情认定收楼届满之日为2018年8月19日是错误的。第二，根据上诉人提交的证据《通气通知》显示，案涉房产的燃气公司于2018年10月15日公示通气通知，通知内容显示案涉房产所在小区定于2018年11月6日起开始办理挂表通气点火手续。由此可以证明，在2018年11月6日之前案涉房产是不具备燃气供应的交付条件，不符合双方合同第10条对于相关设施设备的交付条件的约定，显然一审法院酌情认定的收楼届满之日为2018年8月19日是错误的。3、一审法院判决书中第8页第1段第1行，认定：“原告于合同约定交房之日前往案涉房产进行查验，发现案涉房产未取得竣工验收备案，不具备交付条件，与被告多次协商未果后，仍未能采取其他适当措施防止其损失的扩大，而是以案涉房产存在质量问题为由迟迟未收楼，交付期限届满一年多才向法院提起诉讼，不得就扩大的损失要求对方赔偿”，上述对于扩大损失的事实认定错误。事实上，上诉人在本案起诉之前，一直在积极地与被上诉人进行沟通协商，但是对于上诉人提出的案涉房产存在的问题，被上诉人一直未能提供解决的方案，上诉人最终是迫于无奈，才选择向法院起诉，希望从根本上解决问题，不想一拖再拖，而不是一审法院认定的以案涉房产存在质量问题为由迟迟未收楼，放任损失的扩大。4、一审法院判决书中第8页第2段倒数第4行，认定：“关于原告诉请被告交付符合条件的房产，承前所述案涉房产已经验收合格、备案，具备交付条件，而原告诉称案涉房产存在墙面漏水、燃气无法供应、基础设施、公共服务及其他配套设施等问题，可待原告实际收楼后，再另行向被告主张权利”，上述事实认定显然是错误的。根据上诉人提交的证据，可以证明案涉房产截至目前为止，至少在基础设施、公共服务及其他配套设施上的问题仍然存在很多问题，是不符合双方合同约定的交付条件的。但是一审法院视而不见，直接简单地认为案涉房产经过竣工验收备案就符合交付条件，显然是错误的。根据前文所述可知，案涉房产约定的交付条件包括但不限于竣工验收备案，前文已经做了充分的陈述，在此不再赘述，显然一审法院判决的逻辑是错误。5、一审法院判决书中对于一审提交的证据没有作出任何的评述。上诉人在一审过程中，提交了大量的证据证明上诉人的诉讼请求，被上诉人也提交了相应的证据进行反证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款的规定，人民法院应该按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据，但是一审法院的判决书全文中没有对双方提交的证据予以任何评述，上诉人从一审判决书中看不出一审法院对于双方提交的证据的任何审查意见。综上，一审法院在审理本案时，事实认定严重错误从而导致法律适用错误。为维护法律的正确实施以及上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求！上诉人广盛华侨(惠州)房产开发有限公司答辩称：一、被答辩人以涉案房屋未具备合同约定交付条件，拒绝收楼，并计算逾期交房违约金至今。该主张没有法律依据，也于双方当事人合同约定不符，涉案合同中已经明确约定收楼交付标准，因此双方应按约履行房屋收楼手续。第一，本案为商品房预售合同纠纷，涉案的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）第九条已经明确约定,涉案房屋交付标准为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。而涉案房屋已经于2016年12月23日取得房屋测绘报告，于2018年7月20日取得竣工验收备案证明文件；因此答辩人与被答辩人应严格按照买卖合同之约定履行收楼手续。第二，被答辩人主张依据《商品房买卖合同（预售）补充协议（三）》第一条约定明确交付条件为：“该商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位。监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”，而该约定的标准实质仅为五方验收加消防意见、电梯检验，实际上是低于《商品房买卖合同》正文第九条约定的标准，并且根据答辩人一审提交的证据第二组第二份《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》可知，竣工验收备案应具备的各项文件资料中已经包括了补充协议三第一条的文件，根据“举重以明轻”的原则，涉案房屋尚且在2018年7月20日取得了竣工验收备案证明文件，更遑论补充协议降低标准的五方验收、消防意见、电梯检验。因此被答辩人主张涉案房屋不具备交付条件，没有事实及法律依据。第三，被答辩人关于燃气线路问题的主张，明显存在混淆视听的情况，没有合同及法律依据。根据答辩人提交的证据第三组第一份《建设工程配套的燃气工程项目竣工验收备案意见表》及第二组第二份《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》可知，答辩人已经于2018年6月20日完成了燃气工程的竣工验收备案，并且在办理涉案小区竣工验收备案证明时，该燃气工程的竣工验收备案文件亦是必须提交的文件之一。被答辩人主张的《商品房买卖合同》附件五第（一）项第2点，也是明确约定燃气线路在商品房交付使用时安装完毕。况且，根据被答辩人自行提交的证据4《通气通知》也在开头明确说明了：涉案小区燃气工程竣工验收合格，具备通气条件。而被答辩人主张所谓的使用条件是被答辩人只需要办理申请开通手续即可使用的标准，没有合同依据。具体的燃气开通的事宜，涉及被答辩人与案外人燃气公司的权利义务关系，于本案无直接关联，被答辩人将此牵连到本案纠纷中，与法无据。第四，关于被答辩人公共服务及其他配套设施未达到规划要求的主张，也与本案事实不符。根据被答辩人提交的竣工验收备案证明，已经足以佐证涉案小区整体包括公共服务及其他配套设施在内已经符合规划要求。而被答辩人提交的证据6调整规划公示文件是2016年11月的文件，答辩人实际早已经处理完毕，该证据6不足以抗辩此后2018年7月20日答辩人依法取得的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。二、关于房屋质量问题，被答辩人未能举证证明涉案房屋存在严重影响正常居住的质量问题的；被答辩人以房屋质量问题为由拒绝收楼，应承担延迟收楼的不利后果。涉案房屋应以竣工验收备案之日视为收楼之日。第一，涉案买卖合同第9条的约定，涉案房屋已经于2018年7月20日达到合同约定收楼标准。但被答辩人却未能按约办理收楼手续；反而以所谓的房屋质量问题为由拒绝收楼。根据涉案买卖合同附件十一补充协议第五条（第四条）第三款之约定，被答辩人如果认为涉案房屋存在严重影响正常居住的质量问题的，应由取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见予以佐证。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，除非被答辩人提供相关检测机构的证据，能够证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，被答辩人方可拒绝收楼。但截至到本案庭审开庭之日，被答辩人始终未能举证证明，其应承担举证不利的后果，本案也不存在举证责任倒置的情形。第三，就一审查明的事实而言，被答辩人2018年6月30日曾前往现场办理收楼手续、查验房屋，但其以房屋质量问题未由一直拒绝收楼。此后，从2018年6月30日起至2018年7月30日期间，双方一直就收楼问题进行沟通，多次协商未果，对该事实部分答辩人予以认可。由此可见，从合同约定交付日起至涉案房屋具备交付条件日的期间内，双方反复沟通收楼问题，且被答辩人庭审时亦承认：至少2018年7月2日、7月8日、7月30日三次以上有到过现场和答辩人进行沟通。因此即便答辩人通知的2018年6月30日收楼时间不应认定为交付时间，但根据本案事实而言，在双方反复多次沟通的期间内，涉案房屋于2018年7月20日取得竣工验收备案文件，符合约定交付标准的事实，被告是知晓并明确的。第四，综上所述，依据双方合同之约定和法律法规之规定，涉案房屋已经于2018年7月20日视为交付给被答辩人，被答辩人主张自合同约定之日起计算至实际收楼之日的逾期交房违约金，于法无据，其应承担拒绝收楼的不利后果及过错；涉案房屋即便计算违约金，应以合同约定收楼之日起计算至2018年7月20日竣工验收备案文件出具之日止。三、被答辩人诉请租赁房屋费用，于法无据，买卖合同亦没有约定。本案答辩人如需承担逾期交房违约责任，根据买卖合同约定亦明确为承担违约金，而并不存在被答辩人主张的房屋租赁费用。根据涉案买卖合同第十二条及附件十一补充协议第六条（第七条）约定，本案答辩人如需承担逾期交房违约责任，按合同约定支付违约金即可，并不存在被答辩人诉请的房屋租赁费用。且从事实而言，被答辩人亦没有实际产生该项费用及损失；从违约金性质而言，本身已经兼具惩罚和补偿性质；如再按被答辩人诉请，等于变相对答辩人进行双重惩罚，则有违合同法基本原则，显失公平公正。综上所述，被答辩人的起诉理由无证据及法律依据，为维护当事人合法权益。请贵院根据相关事实和法律规定，依法作出公正判决。另补充，一、关于合同约定的房屋交付标准，合同正文第9条及补充协议3第1条的约定，补充协议3约定的交付标准实际是五方验收加消防意见和电梯检验等。补充协议的交付标准低于合同正文第9条约定的合同标准，被告依然坚持以正文第9条约定来计算逾期交房的起算时间，这个对原告有利。二、关于燃气问题，无论是正文第10条还是补充协议附件5的约定，均是指燃气管道安装完毕，并非约定代为办理开通手续的问题。因此，原告始终谈论开通的问题，与本案没有关联，涉及与燃气公司的权利义务问题。在2018年7月20日之前，涉案小区已经取得了燃气管道的验收备案文件，已经依约完成了合同的约定。即便根据原告自行提交的证据是一审提交的证据是通气通知，燃气公司的书面文件也明确说明涉案小区燃气管道工程已竣工验收合格，具备通气条件，足以佐证被告已经依约完成合同约定。竣工验收合格已经具备燃气通气条件，如何通气、什么时候通气是属于业主与燃气公司的权利义务范围。三、关于原告主张合同第11条约定关于房屋查验的问题，该主张没有合同依据，双方已经就该条款在附件11补充协议第5条进行了补充约定。实质上是对正文合同11进行变更，只有在存在房屋严重影响使用的房屋质量问题的情况下，否则原告不得以房屋存在质量问题为由拒绝收楼。四、关于原告答辩主张逾期交房计算时间不合理的问题，根据一审查明的时候，2018年6月30日原告拒绝收楼后，双方一直就收楼的问题进行协商，被告一直有要求原告办理收楼手续，并且告知房屋现状，甚至在2018年7月30日，双方还到现场进行面谈，原告在明确知晓房屋现状已经具备交房条件的情况下依然以房屋有质量问题拒绝收楼。上诉人广盛华侨(惠州)房产开发有限公司上诉请求：一、请求依法改判（2019）粤1303民初4679号《民事判决书》的第一项判项，判决逾期交房违约金起算起止日期为自2018年7月1日起至2018年7月20日止；二、维持（2019）粤1303民初4679号《民事判决书》的第二项判项；三、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人商品房预售合同纠纷一案，上诉人认为惠州市惠阳区人民法院作出的一审判决认定事实不清，适用法律错误。具体理由如下：一审判决查明2018年6月30日后，被上诉人一直以房屋质量问题拒绝收楼，双方多次协商未果。因此在双方一直保持沟通的情况下，2018年7月20日涉案房屋具备合同约定交付标准时，应视为实际交付日期。首先，一审判决查明涉案合同约定交付之日为2018年6月30日，涉案房屋实际具备合同约定交付标准日期为2018年7月20日。而被上诉人2018年6月30日曾前往现场办理收楼手续、查验房屋，但其以房屋质量问题未由一直拒绝收楼。从2018年6月30日起至2018年7月30日期间，双方一直就收楼问题进行沟通，多次协商未果。对该事实部分上诉人予以认可。其次，在一审查明事实的基础上，可见从合同约定交付日起至涉案房屋实际具备交付条件日的期间内，双方反复沟通收楼问题，且被上诉人庭审时亦主张：至少2018年7月2日、7月8日、7月30日三次以上有到过现场和上诉人进行沟通。因此即便上诉人通知的2018年6月30日收楼时间不应认定为交付时间，但根据本案事实而言，在双方沟通的期间内，涉案房屋于2018年7月20日完成竣工验收备案后具备交付条件，被告是知晓该事实情况的。最后，一审判决以被上诉人需要进行准备收楼资料、办理交付手续、查验房屋等因素，认定被上诉人的收楼时间应以涉案房屋竣工验收备案之日起30日为限。对此，上诉人认为于事实不符，依法无据。根据前文所述，被上诉人已经于2018年6月30日前往现场办理过收楼，相关资料早已经收集过，查验房屋也一直是双方反复沟通的事情。因此被上诉人并不存在需要安排时间另行准备材料、查验房屋的情形，上诉人认为涉案房屋的实际收楼时间应为2018年7月20日。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为了维护当事人的合法权益，确保当事人的合法权益得以实现，彰显司法的公正权威，望贵院在查清事实的基础上，判如所请。上诉人张馨琳答辩称：一、上诉人称应该计算到7月20日，显然不合理。7月20日才拿到行政机关同意备案的文件，在这之后再通知业主办理收楼，而且要提前10天通知，这个是合同约定的。二、根据双方签订的合同第四章第9、第10、第11条约定，交付商品房的时候要取得竣工备案的文件，对于商品房交付条件，基础设施第1项提到燃气的问题。合同第10页第二段提到附件五第23、24页，按照第二种方式处理。在交付前，燃气没办法开通。双方约定的合同第11条，在第一次通知收楼后，如果存在质量问题，广盛华侨公司应该根据我们提出的问题在60天内修复并承担相关费用。交付应该在修复后的时间。张馨琳向一审法院起诉请求:1.被告向原告支付违约金人民币78675元（合同约定计算方式为：全部房价款×1‱×逾期交房时间，自2018年7月1日起计算至起诉之日则为1825406×1‱×431=78675）；2.被告向原告交付符合交付条件的房产；3.被告向原告支付其因涉案房产不能按时交付而另行租赁房屋的租赁费用人民币45000元（3000元/月，自2018年7月起，暂计至2019年9月则为3000×15=45000）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买坐落于惠州市惠阳区*****************，总价款1825406元，原告应当于2017年1月6日前交付首期房价款人民币735406元，余款1090000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……”。第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（1）逾期在180日之内……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）的违约金……（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。附件十一补充协议第六条约定：“双方同意本合同的第十一条补充如下……（三）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋，但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当依照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修，买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题……”。附件十一补充协议第五条约定：“双方同意《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件变更如下：（一）出卖人应当按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》……”。合同签订后，原告向被告付清全部案涉房款。并于2018年6月29日收到被告向其发出的收楼通知书，通知原告应于2018年6月30日现场办理验、收楼手续。原告于约定的交房日前往案涉房产进行查验，认为案涉房产存在墙面漏水、燃气无法供应、容积率、绿地率、基础设施、公共服务以及其他配套设施等问题，多次与被告协商未果，故诉至法院。另查，2016年12月23日，案涉房产取得房产面积测绘成果（预测）报告书。2018年6月20日，案涉房产取得建设工程配套的燃气工程项目竣工验收备案。2018年7月17日，案涉房产取得查勘、设计、施工、监理、建设等五个单位验收合格，并于2018年7月20日取得竣工验收备案。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是：1.涉案房产是否具备交付条件；2.涉案房产交付时间如何认定。关于涉案房产是否具备交付条件的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条、附件十一补充协议第五条、第六条的约定可知，案涉房产经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，取得竣工验收报告，并取得房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》即可交付原告使用，如确实存在地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形，应由有资质单位出具的质量检测结论性鉴定意见，但并不免除被告应承担合同约定房屋质量的整改、保修义务。本案中，案涉房产于2018年7月17日经查勘、设计、施工、监理、建设等五个单位验收合格，并于2018年7月20日取得竣工验收备案，已符合双方合同约定的具备交付条件的情形。关于涉案房屋交付时间如何认定的问题。原告虽于2018年6月29日收到被告通知其于2018年6月30日收楼的收楼通知书，但当时涉案房产所涉工程尚未验收合格，故被告通知收楼时间不应认定为交付时间，被告辩称涉案房屋已交付原告，一审法院不予采信。原告于合同约定交房之日前往案涉房产进行查验，发现案涉房产未取得竣工验收备案，不具备交付条件，与被告多次协商未果后，仍未能采取其他适当措施防止其损失的扩大，而是以案涉房产存在质量问题为由迟迟未收楼，交付期限届满一年多才向法院提起诉讼，不得就扩大的损失要求对方赔偿。一审法院综合考虑原、被告履行合同情况、合同约定的交付期限、涉案房产验收合格时间、房产验收合格后原告需要准备收楼资料的合理时间、办理交付手续和查验房产的时限、以及被告书面通知收楼义务所需要的时间等因素，基于公平原则，酌情认定原告收楼时间为涉案房产竣工验收备案之日起30日内较为适宜，即原告收楼届满之日为2018年8月19日。综上所述，被告未能在合同约定期限内向原告交付案涉房产，违反合同约定，应承担逾期交房的违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，原告请求被告承担自逾期交房之日（即2018年7月1日）起至实际交房届满之日（即2018年8月19日）止以全部房价款万分之一为基数按日计算违约金，有事实和法律依据，予以支持，超出部分，没有事实和法律依据，不予支持。关于原告诉请被告交付符合条件的房产，承前所述涉案房产已经验收合格、备案，具备交付条件，原告诉称案涉房产存在墙面漏水、燃气无法供应、基础设施、公共服务及其他配套设施等问题，可待原告实际收楼后，再另行向被告主张权利。关于原告诉请另行租赁房屋的费用，却未能提供相应证据予以佐证，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广盛华侨(惠州)房产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告张馨琳支付自2018年7月1日起至2018年8月19日止以总房价款1825406元的万分之一为基数按每日计算的违约金；二、驳回原告张馨琳的其他诉讼请求。案件受理费1387元，由原告张馨琳承担1248元，由被告广盛华侨(惠州)房产开发有限公司承担139元。本案二审期间，上诉人张馨琳提交了证据：恒大棕榈岛渡假村敦促收（验）楼通知书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：房屋交付时间如何确定的问题。对此分析如下：关于房屋交付时间如何确定的问题涉及关于违约金计算截止点问题。广盛华侨(惠州)房产开发有限公司主张应当以取得竣工验收备案表之日,即2019年7月20日作为计算逾期交房违约金截止日,并提供了《竣工验收备案表》和《房产测绘成果报告》予以佐证。张馨琳于2018年6月30号前往案涉房产进行查验，即其于2018年6月30号已知案涉房产不具备交付条件，却未能采取其他适当措施防止其损失的扩大，而是以案涉房产存在质量问题为由拖延收楼，直至交付期限届满一年多才向法院提起诉讼。因此，上诉人张馨琳不得就扩大的损失要求对方赔偿。综合考虑双方上诉人履行合同情况、合同约定的交付期限、涉案房产验收合格时间、房产验收合格后张馨琳需要准备收楼资料的合理时间、办理交付手续和查验房产的时限、以及广盛华侨(惠州)房产开发有限公司书面通知收楼义务所需要的时间等因素，一审认定张馨琳收楼时间为涉案房产竣工验收备案之日起30日内较为适宜，即张馨琳收楼届满之日为2018年8月19日。原审判决广盛华侨(惠州)房产开发有限公司向张馨琳支付自2018年7月1日起至2018年8月19日止以总房价款1825406元的万分之一为基数按日计算的违约金无误。上诉人张馨琳、广盛华侨(惠州)房产开发有限公司的上诉请求没有事实依据与法律依据，本院不予支持。综上，上诉人张馨琳、广盛华侨(惠州)房产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费合计5548元，由上诉人张馨琳和上诉人广盛华侨(惠州)房产开发有限公司各负担2774元。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月二十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧