北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26808号原告：陈艳军，女，汉族，1964年6月25日出生，住北京市丰台区。被告：郭春刚，男，汉族，1968年3月21日出生，住北京市大兴区。被告：张侠，女，汉族，1968年9月20日出生，住北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：冯春光，北京正彤律师事务所律师。原告陈艳军与被告郭春刚、被告张侠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈艳军，被告郭春刚和被告张侠的共同委托诉讼代理人冯春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈艳军向本院提出诉讼请求：1.郭春刚、张侠将北京市大兴区青云店镇一村京福路东三条3号房屋拆迁取得的全部利益归还陈艳军，即拆迁腾退补偿款1827944元、房屋周转费362000元、弃楼补贴1611600元，共计3801604元；2.诉讼费由郭春刚和张侠负担。事实与理由：陈艳军于2006年3月11日与郭春刚、张侠签订协议书，协议约定陈艳军以65000元的价格购买张侠、郭春刚位于北京市大兴区青云店镇一村京福路三条3号的房屋，协议签订后陈艳军依照约定支付了全部房款，并对该房屋占有使用多年，期间陈艳军又对房屋进行了多次翻建及装修。2019年8月，该房屋遇到拆迁，郭春刚与张侠违背协议约定，私自与拆迁办签订拆迁补偿协议，取得了拆迁款及安置房屋，严重侵害了陈艳军的合法权益。郭春刚和张侠辩称，不同意陈艳军的诉讼请求，理由如下：首先，本项目属于棚户区改造项目，并非商业拆迁，且农村房屋买卖合同本身违反法律规定，郭春刚、张侠只同意给付房屋重置成新价款178768元和装修费139176元，其他不同意给付；其次，弃楼款、房屋周转费是给被安置人的，陈艳军并非被安置人，无权选房，故亦不能享有房屋周转费及弃楼款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年3月11日，郭春刚、张侠（甲方）与陈艳军（乙方）签订《协议书》，《协议书》约定甲方自愿将坐落于北京市大兴区青云店镇一村京福路三条3号的房屋（正房五间、东西厢房各2间）及院落（占地面积196平方米、建筑面积100平方米）出售给乙方；付款方式为一次性付清六万五千元整。协议签订后，郭春刚、张侠交付了房屋，陈艳军交付了房款。2019年8月27日，北京青云祥合建设发展有限公司与郭春刚签订《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿协议》，协议载明位于北京市大兴区青云店镇一村京福路东三条3号院宅基地面积214.88平方米，房屋建筑面积146.50平方米；被拆除腾退人选择了按照确权面积计算回迁安置房选房指标为161.16平方米；拆除腾退补偿总额共计1827944元，其中拆除腾退补偿金额具体如下：1.区位补偿价966960元，2.房屋重置成新价补偿费178768元，3.房屋装修及其他附属物定额补偿费139176元，三项共计1284904元；拆除腾退奖励、补助及其他费用如下：1.宅基地内未建房奖励67012元，2.资源节约和垃圾减量奖励费27352元，3.工程配合奖196000元，4.搬家补助费8596元，5.停产停业综合补助费（创业补助费）10000元，6.设备迁移补助费1780元，7.环境贡献奖30000元，8.签约速度奖200000元，9.其他补助2300元，共计543040元。郭春刚依据拆除腾退补偿协议选取安置房屋两套，面积为181.03平方米，取得50个月房屋周转费362060元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，陈艳军并非青云店镇一村村民，双方签订的农村房屋买卖合同违反了农村宅基地不能买卖的法律规定，故双方之间的农村房屋买卖合同无效。本案中对于房屋重置成新价款178768元和装修费139176元，因郭春刚和张侠同意给付，本院不持异议；关于宅基地区位补偿价款，根据双方过错程度及因合同无效所受的损失，本院酌定郭春刚、张侠给付陈艳军676872元。本案的主要争议焦点为拆除腾退奖励、补助及其他费用如何分割。关于宅基地内未违建房奖励费67012元、资源节约和垃圾减量奖励费27352元。根据《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案》第二条规定，被拆除腾退人为本项目拆除腾退范围内被拆除腾退房屋及其附属物的所有权人；第二十条规定，宅基地内违建房奖励系按照“绿色、低碳、环保”的理念，为避免被拆除腾退人抢建房屋，造成资源浪费及其他影响环境的情形发生，对被拆除腾退人宅基地内未建房的空地部分，给予一定的奖励。根据本案的实际情况，被拆除腾退前实际占有人为陈艳军，郭春刚、张侠不可能抢建房屋，抢建房屋和造成资源浪费的只可能是陈艳军，而陈艳军并未从事上述行为，故该奖励应由陈艳军享有。关于工程配合奖196000元，根据《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案》第二十一条之规定，被拆除腾退人在拆除腾退人规定的期限届满前拆除腾退的，可享受工程配合奖，具体奖励标准为：拆除腾退第一阶段100000元，进入第二阶段时每天扣除500元，进入第三阶段在每天扣除500元的基础上每天增扣100元，拆除腾退期限届满后拆除的，不享受此项奖励。本案中，诉争院落拆迁获得196000元工程配合奖，拆除腾退的成功既取决于陈艳军的主动腾退，也取决于郭春刚、张侠积极配合签订拆除腾退补偿协议，故工程配合奖由双方均分，郭春刚、张侠应给付陈艳军工程配合奖98000元。关于搬家补助费8596元和设备迁移补助费1780元，本院认为该项费用系给予实际搬家人因搬家产生费用的一种补偿，故应当由陈艳军享有。关于停产停业综合补助费（创业补助）10000元，根据《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案》第二十三条规定，对持有有效营业执照利用自有住宅房屋从事生产经营活动，因拆除腾退造成损失的，按营业面积给予500元/平方米的一次性停产停业综合补助费。营业执照正在办理中或者有经营意愿尚未取得营业执照的被拆除腾退人，经村委会、属地镇政府共同确认，可享受每个自然院10000元创业补助，创业补助的发放不以分院为准。本案中，陈艳军并未向本院提交证据证明其在诉争房屋中曾从事生产经营活动，且根据创业补助申请页记载，该项费用的发放系依郭春刚的创业意愿发放，故应当归郭春刚所有。关于环境贡献奖30000元，虽然实施方案中并未有规定，但根据字面理解应为被拆迁院落对环境影响的奖励，考虑到院落及房屋的实际管理人为陈艳军，且符合环境贡献奖条件的贡献者实际亦为陈艳军，故本院认为应当由陈艳军享有该项奖励费用。关于签约速度奖200000元，因拆迁公司认定的实际签约人为郭春刚和张侠，陈艳军并非签约人，且签约速度完全取决于郭春刚和张侠的意愿，故该项奖励与陈艳军无关。关于其他补助2300元，根据腾退补偿协议记载，系依据太阳能（1500元）和煤改电（800元）发放，故该项奖励系依据陈艳军的实际使用情况产生，应当由陈艳军享有。关于弃楼款，根据《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案》第十五条和十八条规定，其系针对被安置人放弃选房指标而给予的一种补贴，而陈艳军不属于第十八条规定的安置对象，故陈艳军不享有弃楼款。关于房屋周转费，根据《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案》第二十四条条规定，该项费用是发放给拥有选房指标而放弃选房选择货币补偿的被腾退人和选择房屋安置的被腾退人的。根据上述规定。陈艳军不享有安置房购房资格，也不享有购房指标，故其无权主张该项费用。综上，郭春刚和张侠共计应给付陈艳军拆除腾退补偿款1229856元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、郭春刚、张侠给付陈艳军拆除腾退补偿款共计1229856元（于本判决生效后十日内履行）二、驳回陈艳军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37213元，由陈艳军负担24904（已交纳）；由郭春刚、张侠负担12039于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张凤华人民陪审员  张福玲人民陪审员  蔡长凤二〇二〇年九月十日法官 助理  李利冉书 记 员  梁 婷