广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5721号上诉人（原审原告）：谭梅芳，女，1961年7月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：王莉华，广东华宪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：周某，该司总经理。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎美玲，广东泽康律师事务所实习律师。上诉人谭梅芳因与被上诉人佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（以下简称时代盛誉公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初25229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭梅芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持谭梅芳的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由时代盛誉公司承担。事实与理由：一、时代盛誉公司的宣传广告载明“时代依云小镇、大学城内绝版别墅、3月27日全球发售”，销售户型平面图显示在售楼盘共17栋247户联排别墅和叠加别墅，为纯别墅小区。谭梅芳凭销售户型平面图与现楼参照对比，才选中涉案房屋。因此，销售户型平面图对谭梅芳是否购买纯别墅小区房屋有着重大影响，一审法院对此予以忽略错误。二、一审法院以谭梅芳签订四份《商品房买卖合同》及《间隔修改申请书(叠加)》为由，认定谭梅芳知晓规划变更、自愿修改间隔错误。从户型平面图来看，所谓的四套房屋间隔墙根本不存在。时代盛誉公司违规改建发售在前，谭梅芳委托打拆间隔墙在后。因此，《间隔修改申请书(叠加)》是一份无墙可拆的、虚假的格式委托书，不应作为定案依据。涉案房屋现场早已被改建成与销售户型平面图一致的现楼户型，谭梅芳无法全面辨识原来四套房屋结构的原貌，故涉案《商品房买卖合同》的约定与现楼不一致，不能反映谭梅芳的真实意愿，不应作为定案依据。谭梅芳通过政府信息公开材料才得知某及某房原规划图纸为有通往电梯楼道的大门出入公共通道，但时代盛誉公司却将其改建封堵，分割出售予另一业主，该行为侵犯了某及某房的权益。同时，谭梅芳从2017年6月22日的政务复函中才得知涉案改建行为影响容积空间和公共空间面积计算，属于违规行为。谭梅芳从未委托时代盛誉公司封堵某及某房通往电梯楼道的公共出入通道。时代盛誉公司在未取得规划许可且未通知谭梅芳的情况下，擅自实施改建行为，应承担违约责任。时代盛誉公司隐瞒重要信息不当。谭梅芳二审期间补充以下上诉意见：一、时代盛誉公司未经规划部门批准，擅自变更涉案房屋的规划，且未明确告知谭梅芳其销售的商品房房型未经规划部门批准，根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，谭梅芳享有解除合同的权利。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，涉案宣传单属于要约而非要约邀请，一审法院将宣传单认定为要约邀请有误。三、虽然某镇不属于限购地区，但银行对第三套住房是不予贷款的，而涉案房屋如果出售必须是四套一并出售，第三套、第四套无法办理贷款，因此无法在正常的市场上流通。时代盛誉公司辩称，一、涉案房产于2009年5月4日取得《竣工验收备案表》，为现楼销售。谭梅芳现场查看涉案房屋，清楚知悉房屋当时状况后，签订了四份《商品房买卖合同》。后时代盛誉公司依据谭梅芳申请，对涉案房屋进行间隔墙的修改，并将涉案房产交付给谭梅芳，为其办妥了房地产权证。涉案房产销售过程清晰，时代盛誉公司没有任何欺诈行为，涉案合同也已履行完毕。谭梅芳上诉称时代盛誉公司存在欺诈行为，其购买四套物业并对物业进行一套单元式的内部格局修改不是其真实意愿没有事实依据，不应予以采信。二、销售户型平面图来源不明，并非时代盛誉公司提供给谭梅芳，不能作为本案定案依据。根据法律规定，此类平面图只能视为要约邀请，不能视为一方承诺或者合同内容，对双方不具有约束力，无论何人将销售户型平面图提供给谭梅芳，都不能作为谭梅芳与其的交易条件。且该销售户型平面图也没有任何对外承诺信息，谭梅芳作为成年人，购买商品房并非普通的日常活动，其需支付高额款项，理应更加审慎注意，其购买涉案物业时签署了包括涉案合同在内的一系列购房文件，以及向时代盛誉公司出具《间隔修改申请书（叠加）》，都是在充分思考后审慎作出的行为，并非一时冲动。现谭梅芳以一份毫无具体内容且非时代盛誉公司提供的销售户型平面图要求解除合同，有违诚实信用原则，更无事实依据。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即便谭梅芳具备某种条件下的合同解除权，解除权的行使期限最迟不能超过一年。涉案合同签订至今将近十年，谭梅芳现请求解除合同远超法律规定的除斥期间，不应得到支持，基于合同解除前提的退还购房款、赔偿损失等诉求自然不应得到支持。综上，谭梅芳的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。谭梅芳向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的四份《商品房买卖合同》；2.时代盛誉公司退还谭梅芳支付的全部购房款1838940元；3.时代盛誉公司向谭梅芳支付以1838940元为本金自2010年4月7日起至退款之日止按年利率5.39%计算的利息，暂计至2019年8月31日为892069元；4.时代盛誉公司赔偿谭梅芳损失1187270.22元；5.时代盛誉公司承担涉案房屋2012年4月至2019年3月的物业管理费16556.4元；6.本案诉讼费由时代盛誉公司承担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区某号某栋与地下室工程于2009年5月4日取得竣工验收备案表。2010年3月28日，谭梅芳向时代盛誉公司认购位于佛山市南海区某单元某房。之后，谭梅芳签署《间隔修改申请书（叠加）》，载明：谭梅芳认购时代盛誉公司开发的上述某房，约定于2010年3月31日签订《商品房买卖合同》及其补充协议；谭梅芳同意室内设施设备按一套单元永久性安装，并委托时代盛誉公司将上述单元修改为一套单元使用；谭梅芳自愿委托时代盛誉公司在办理竣工验收手续后按以下装修标准将该单元间隔修改为一套单元使用：将储物室及附近位置楼板取消，增加室内楼梯，楼梯地面为水泥砂浆面层；取消所购买四套房间的分户墙体；拆除阳台分隔栏杆；拆除花架。2010年3月31日，谭梅芳、时代盛誉公司签订四份《商品房买卖合同》，约定谭梅芳向时代盛誉公司购买上述某房。该四份合同于2010年4月23日在某房产交易所备案。2010年10月16日，时代盛誉公司向谭梅芳寄送《收楼通知书》，通知谭梅芳办理收楼手续。但谭梅芳没有办理收楼手续。上述某房于2014年11月26日办理了房地产权证，证号分别为粤房地权证佛字第某号，建筑面积分别为91.98㎡、60.22㎡、69.76㎡、53.15㎡，登记权利人为谭梅芳。2016年1月15日，时代盛誉公司发出《温馨提示》，通知某名居已签约业主于2016年1月25日前签署《户型调整同意书》，以便办理四证合一事宜。2017年6月22日，某国土城建和水务局作出南规划信答复字某号《信访事项答复意见书》，认为时代盛誉公司提供的调整方案影响到某项目的容积率计算面积和公共空间，并且涉及建筑工程改建，为配合某项目商品房并证事宜，建议某业主可考虑将同楼层的两套商品房合并为一套商品房。一审法院认为，关于时代盛誉公司提出的诉讼时效问题，因解除权属于形成权，不适用诉讼时效，故谭梅芳主张解除合同的请求不适用诉讼时效。谭梅芳的其他诉讼请求是以解除合同为前提，因此，该部分诉讼请求的诉讼时效期间应从合同解除之日起计算。谭梅芳、时代盛誉公司均未举证证明谭梅芳在起诉前曾通知时代盛誉公司解除合同，谭梅芳于2019年10月8日提起本案诉讼主张解除合同，因此，谭梅芳的其他诉讼请求未过诉讼时效。谭梅芳、时代盛誉公司签订的涉案四份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行各自义务。关于谭梅芳主张解除合同的问题，法院分析如下：1.谭梅芳主张时代盛誉公司销售人员称“交楼时就是一幢房一本产权证”，但未能提供充分证据予以证明。谭梅芳与时代盛誉公司签订了四份《商品房买卖合同》，每份合同对应一个单独的房号，且均办理了合同备案登记，可见谭梅芳实际购买的是四套房屋。2.谭梅芳签署了《间隔修改申请书（叠加）》，明确约定涉案房屋间隔修改的内容，同时该申请书明确约定于2010年3月31日就涉案某房签订《商品房买卖合同》，可见谭梅芳于《商品房买卖合同》签订前已知悉双方交易的是四套房屋，亦知悉房屋的实际现状，故谭梅芳关于时代盛誉公司存在欺诈行为导致其购买一套房屋变成购买四套房屋的主张不成立。3.涉案房屋位于佛山市南海区某镇，不属于佛山市限购区域，谭梅芳已办理涉案房屋的相关房地产权证，谭梅芳未能举证证明涉案房屋存在不能对外出售的情形，故谭梅芳主张涉案房屋无法正常在市场上流通不成立。4.涉案房屋已经竣工验收备案，涉案房屋对应四个房地产权证并不影响涉案房屋的结构安全和使用功能，且除对外出售外，谭梅芳还可选择采取自用、出租、赠予等其他方式合法处分房屋，谭梅芳主张涉案房屋经济价值和使用价值严重受影响不成立。5.谭梅芳提交了宣传单、平面图等主张时代盛誉公司擅自更改规划许可，将四房改建一房，但宣传单仅为要约邀请，并非要约或合同内容，且谭梅芳签署了《间隔修改申请书（叠加）》，明确自愿委托时代盛誉公司对涉案房屋进行间隔修改，并非时代盛誉公司单方面擅自更改规划。6.涉案房屋已经竣工验收备案，符合交付条件，时代盛誉公司已依约通知谭梅芳收楼，谭梅芳亦已领取了相关房地产权证，因此，涉案四份《商品房买卖合同》已履行完毕。综上，谭梅芳主张解除合同的理据不充分，亦无足够证据证明存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的解除合同的情形，且涉案合同已履行完毕，故对谭梅芳主张解除合同的诉讼请求，法院不予支持。谭梅芳主张退还已付购房款、支付利息及赔偿损失、物业管理费等请求是基于合同解除的前提，故法院对上述请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回谭梅芳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计19139.34元（谭梅芳已预交），由谭梅芳负担。二审期间，谭梅芳提交以下证据：1.《有关某销售户型平面图的说明》，以证明涉案小区房屋销售时，所有购房者都认为销售的是一套别墅，最终能取得一本房产证；2.报警回执、证明、照片四张，以证明涉案小区业主收到四本产权证时到时代盛誉公司处进行维权。时代盛誉公司没有提交新的证据。本院组织当事人对上述证据进行质证。本院认为，谭梅芳提交的说明及证明属于证人证言，证人未出庭作证，无法核实说明及证明的真实性，本院不予采纳；报警回执未显示报警内容，照片仅反映部分人员手举横幅，两份证据均与本案缺乏关联性，本院不予采纳。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。二审争议焦点为涉案合同是否应予解除问题，对此分析如下：首先，本案中，虽然谭梅芳提交的涉案房屋宣传资料载有“别墅”字样，但该宣传资料并未就房屋产权问题进行具体说明和允诺，谭梅芳据此主张时代盛誉公司曾承诺涉案房屋能办理一个产权证，本院不予采纳。其次，谭梅芳与时代盛誉公司就涉案房屋签订了四份房号不一致的《商品房买卖合同》，该四份合同已分别在相关部门进行登记备案,且谭梅芳已签署《间隔修改申请书（叠加）》，谭梅芳上述行为表明其对于四份合同与房屋间隔的联系有具体的认知。故此，谭梅芳以受房屋宣传资料误导为由请求解除合同，本院不予采纳。再次，谭梅芳主张时代盛誉公司未经规划部门批准变更涉案房屋规划，且未就此告知谭梅芳，依据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，谭梅芳有权请求解除合同。但根据《间隔修改申请书（叠加）》，谭梅芳对于时代盛誉公司就涉案房屋所作改建知情并同意，且其是依现房买受。谭梅芳未举证证明《间隔修改申请书（叠加）》并非其真实意思表示，可视为其同意变更房屋结构形式、户型等，其无权就此提出解除合同。最后，谭梅芳未能举证证明涉案房屋存在不能对外出售的情形，其以涉案房屋出售受限为由请求解除合同，本院不予支持。综上所述，谭梅芳上诉请求解除合同缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持，其基于合同解除而主张退还已付购房款等诉讼请求，本院亦不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38278.68元，由上诉人谭梅芳承担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年八月二十六日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲