广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初8266号原告：胡玲飞，女，1982年4月26日出生，汉族，住广东省高要市。被告：广州奥谷组建筑工程设计有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路金颖东一街**自编**108，统一社会信用代码914401015583560304。法定代表人：雷磊。委托诉讼代理人：汤海鹏、方俊生，均系司职员。被告：雷磊，男，1981年1月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告胡玲飞诉被告广州奥谷组建筑工程设计有限公司（以下简称“奥谷组公司”）、雷磊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡玲飞及被告奥谷组公司的委托诉讼代理人汤海鹏、方俊生到庭参加了诉讼，被告雷磊经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告胡玲飞诉称：2019年9月21日，原告与奥谷组公司签订《租赁确认书》，约定就位于广东省农业科学院环境园艺研究所大院创意产业园的租赁事项，并于2019年9月21日向奥谷组公司的法定代表人雷磊的账户转账支付100000元的订金。《租赁确认书》中明确约定乙方享有该物业分租、转租的权利，甲方须提供甲方与上一手承租方或业主的同意转租、分租的书面证明。经多次沟通，被告均为按照上述要求提供相关资料而导致双方未能最终签订租赁合同。《租赁确认书》并约定如双方最终未能签订租赁合同的订金具体处理方式。此后双方就订金退回及租赁合同条款多次协商，但被告一直未能提供相关资料，原告认为被告的行为已构成根本性违约。为维护原告合法权益，请求判令：1.两被告向原告双倍退还租赁订金200000元；2.两被告承担本案全部诉讼费用。被告奥谷组公司辩称：本案是原告违约，非被告违约。双方在2019年9月21日签订的《租赁确认书》，基本条款均已经确定，且确认书明确以此条款为基础签约合同，而原告事后声称领导审批，后起草了《环境园艺创意产业园东麓2号单位合作协议》发给被告，该《合作协议》变更了《租赁确认书》中的相关基础性条款（包括租金、租赁保证金）并增加了其他众多要求，被告无法接受，并在《合作协议》按照原《租赁确认书》修改后，原告反复无常不愿接受，完全系原告为双方签约增加额外障碍（所谓领导审批）及增加、变更条款，另原告为此耗费了一个月多的时间，无法进一步签约的责任完全在于原告，系原告违约导致。涉案100000元款项为订金，并非定金，原告要求双倍返还无法律及事实依据。且鉴于是原告的违约行为导致无法进一步签订合同，故被告无需退还订金100000元。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告雷磊未答辩亦未提交证据。经审理查明：奥谷组公司（甲方，出租方）与胡玲飞（乙方，承租方）于2019年9月21日签订《租赁确认书》（以下简称《确认书》），就关于乙方租赁甲方位于广东省农业科学院环境园艺研究所大院创意产业园出租事宜及标准条款，列明如下：1.该物业面积为1492.87平方米（以最终合同为准），每月租金为含税价壹拾万元整；2.该物业租期为2019年10月8日至2025年11月14日（起租日暂订为2019年10月8日，具体日期以合同为准）；3.租期从第2年起每年递增5%；4.租赁保证金均为叁个月租金……6.租金的付款周期按季支付；7.乙方享有该物业分租、转租的权利，甲方须提供甲方与上一手承租方或业主的同意转租、分租的书面证明；8.保证乙方或乙方指定的人可用该场地登记注册不少于三间公司；9.租赁期内，同意乙方有两次承租主体变更的权利；10.以上条款均经双方慎重考虑并达成一致，并以此条款为基础作签约合同，乙方于2019年9月21日先向甲方支付50000元作为订金，并于双方签订本确认书后再付订金50000元，合计订金共壹拾万元整；如因甲方原因导致双方最终未能签订租赁合同，则甲方须三天内双倍退还订金给乙方；如因乙方原因导致双方最终未能签订租赁合同，则甲方无需退还此订金给乙方；双方同意上述条款并成功签订租赁合同，则该订金即转为租金一部分；甲方指定收款账户为雷磊名下兴业银行广州江南支行账户等。同日，胡玲飞向雷磊上述收款账户转账支付款项100000元，转账附言为农科院环艺所创意园租赁订金。2019年10月22日，胡玲飞向奥谷组公司发出《通知书》，内容为：……时至今天，甲方都未能于乙方签订正式的租赁合同，而未能签订的合同的原因在于甲方，故现乙方要求甲方在收到本《通知书》后按《确认书》的约定三天内双倍退还订金给乙方等。奥谷组公司已收到该函件。2019年10月23日，奥谷组公司向胡玲飞发出《就贵方关于租赁事宜的回函》，内容为《确认书》列明了相关出租事宜及标准条款，并约定以此条款为基础作签合同，然而，在奥谷组公司收取订金并商议签署租赁合同期间，胡玲飞坚持以下诉求，导致双方最终未能签订租赁合同：1.《确认书》第1条、第3条已明确约定租金为100000元/月，租金从第2年起每年递增5%，但胡玲飞却要求租金构成为83964元/月另加装修折旧费15000元/月，且装修折旧费为月固定费用，不纳入《确认书》第3条约定的递增范围，实质以上两项费用合计为98964元/月，且胡玲飞提出的租金构成及装修折旧费为月固定费用不递增，已明显违背《确认书》第1条、第3条的约定，亦将使奥谷组公司出租该物业的预期收益严重受损；2.《确认书》第4条、第6条已明确约定租赁保证金为3个月租金，租金的付款周期为按季支付，但胡玲飞却坚持要求租金按月支付且只支付1个月的租金作为租赁保证金，胡玲飞此举已明显违背《确认书》第4条、第6条之约定；胡玲飞以上要求实已将《确认书》之约定基础条款发生根本性变更，从而导致双方未能签订租赁合同，而并非奥谷组公司原因所致；根据《确认书》的约定，如因胡玲飞原因导致双方最终未能签订租赁合同，则奥谷组公司无需退还订金，现胡玲飞要求奥谷组公司双倍退还订金已违背《租赁确认》之约定，亦没有任何事实依据和法律依据。胡玲飞已收到该回函。2019年10月30日，胡玲飞向奥谷组公司发出《就的复函》，内容为：奥谷组公司以租金及付款周期为由导致未能最终签订合同，现胡玲飞明确回复奥谷组公司，租金的总额10万不变，由租金和折旧费组成，从第2年起每年递增5%，胡玲飞同意按照《确认书》第4条、第6条的约定租赁保证金为3个月租金，租金的付款周期为按季支付；奥谷组公司须按《确认书》第7条的约定，保证胡玲飞享有该物业分租、转租的权利，并提供奥谷组公司与上一手承租方或业主的同意转租、分租的书面证明；请奥谷组公司收到本复函后三个工作日内提供同意转租、分租的书面证明，否则请于收到本复函后三个工作日内双倍退还订金给乙方等。奥谷组公司已收到该函件。2019年11月3日，奥谷组公司向胡玲飞发出《就贵方关于租赁事宜的回函》，内容为：双方签订《确认书》以来，胡玲飞坚持就《确认书》中第1、3、4、6条中租金、租赁保证金的两项约定基础条款发生根本性的变更，从而导致双方未能最终签订租赁合同；胡玲飞亦于2019年10月22日向奥谷组公司发出《通知书》，明确表示已不能最终签订租赁合同，要求退还订金；因此双方就胡玲飞租赁奥谷组公司广东省农业科学院环境园艺研究所大院创意产业园《确认书》之租赁事宜交易实已终止，仅仅在于订金的处理问题上存有分歧；然，时至今日，距双方签订《租赁确认书》已近一个半月、距双方原拟定的在2019年10月8日前签署租赁合同并起租已超过近一个月，且双方交易已终止的情况之下，胡玲飞却又突然提出继续执行《确认书》之约定，态度反复无常、变数不定，奥谷组公司对胡玲飞履行《确认书》的诚意及履行承租人义务的能力持保留意见，是否重新与胡玲飞达成租赁交易，尚待双方重新商榷；胡玲飞为签订《确认书》而支付的订金10万元，不应退还等。胡玲飞已收到该回函。双方为证明就涉案租赁事宜沟通情况，均向本院提交微信聊天记录，经双方确认的微信群组聊天记录（群组成员包括胡玲飞本人、雷磊助理钟再兴、胡玲飞公司同事、雷磊）显示如下内容：1.2019年9月21日，钟再兴发出“10万已收到”；2.2019年10月7日，胡玲飞公司同事要求钟再兴回电；3.2019年10月12日，胡玲飞公司同事发出《确认书》并表示“请大家遵守约定精神，不能拖，否则按协议约定办事”，雷磊表示“我也希望大家遵守约定……包括签确认书前的电话承诺”，胡玲飞公司同事表示“退款，请连同赔偿订金的双倍打回，即30万”（庭审中胡玲飞表示在签署《确认书》后其已带了设计公司现场查看准备投入装修了，但因奥谷组当时一直未提供转租、分租证明，故提出要求奥谷组公司退款）；4.2019年10月31日，胡玲飞发出“（10.30）通知书.docx”文件，并告知雷磊及钟再兴“请贵司按照约定提供相关的书面证明资料，我方同意按照约定的条款签订租赁合同”；5.2019年11月3日，钟再兴向胡玲飞发出“关于租赁确认书通知书回函20191102.pdf”文件并表示“为我司就贵方《10.30通知书》回复”。另，经双方确认的胡玲飞及钟再兴之间的微信聊天记录显示如下内容：1.2019年9月23日，钟再兴发出“想和你确认以下，我们办公室交付的时间，我们想在10月底内交付，你看有没有什么问题？因为我们中洲的租户迁出也是在10月内”，胡玲飞回复“有具体时间吗？”，钟再兴表示“另，正式租赁合同，今天可以起草好给到我吗？”，胡玲飞表示“我这边应该问题不大，法务那边可能需要点时间，应该跟上次那份差不多，金额有点不同”，钟再兴回复“具体时间我们的租户说要给一个月左右他们迁出，因为临时通知他们收回，他们找地方和搬迁也需要一点时间，不过已协商好，他们会在10月份内迁出，我们也加紧时间催促。尽可能的往前提，保证在10月做好这事，这你方认为如何？”，胡玲飞回复“这个我要跟李总那边再确认”，钟再兴回复“好的，烦请你尽快确认，我们也希望能在本周内把合同签订下来”，胡玲飞表示“好的，那是不是起租日那订11月1日？”；2.2019年9月24日，钟再兴询问“胡小姐，你好。合同拟定好了吗？”，胡玲飞随即发出“（190924）环境园艺创意园产…（改）.docx”文件；钟再兴发出图纸两份及“奥谷组新办公室拆除补建（第…51126.pdf”文件、“农科院结构调整示意图1125.dwg”文件、“20160314钢结构施工图-最终.rar”文件，并表示“胡小姐，这是李总所需要的结构图，请转交”，胡玲飞回复“好的”；3.2019年10月7日，钟再兴发出“胡小姐你好，这是经修改后的合作协议，请查收”，随即发出“环境园艺创意园产业园东麓2…）（1）.docx”文件，胡玲飞询问“有修改过的记录吗？好像跟李总之前说的不一样呢……租金在你们原合同的基础上不变，别付15000每月的折旧费”，钟再兴回复“我们是实收10万一个月的”，胡玲飞回复“还要场地交还时按现状交还，不需要复原”；4.2019年10月28日，钟再兴发出“胡小姐，物业租金金额、及租金支付方式和租赁保证金协商不一，未能最终达成租赁合同签订。如贵方不租了，我司会退还相应订金。”本案审理过程中，奥谷组公司另提交显示由奥谷组公司（乙方）与案外人上海东麓建筑设计顾问有限公司（甲方）签订的《环境园艺创意产业园东麓2号单位租赁协议》（原件），该协议约定租赁产地位于广东省农业科学院环境园艺研究所大院创意产业园内，租赁期限自2015年10月13日至2025年11月14日，未经甲方书面同意，乙方不得以任何方式转租、转借等。经质证，胡玲飞对该证据额真实性、合法性、关联性没有异议，认为协议中已明确约定奥谷组公司与案外人合作经营期间不能转租转包。就涉案租赁事宜协商情况双方还作出如下陈述：1.奥谷组公司表示初步拟定的合作协议系胡玲飞草拟，奥谷组公司在2019年10月7日将经修改的合作协议发送给胡玲飞后，胡玲飞仍在坚持对部分《确认书》中已明确约定的基础性条款进行修改，如要求按月支付租金（《确认书》约定为按季度支付）、租赁保证金金额为一个月租金（《确认书》约定为3个月租金）；胡玲飞回应称其确实提出过要求按月支付租金及仅支付一个月租金作为租赁保证金，但其已在2019年10月30日的复函中明确表示同意按照《确认书》中关于租赁保证金及租金付款周期的约定来确定合作协议的条款；2.胡玲飞确认其在与奥谷组公司就租赁条款沟通过程中曾提出将租金构成变更为83964元/月，并加装修折旧费，其中装修折旧费不纳入递增范围，奥谷组公司对此也表示同意，但其最终于2019年10月30日的回函中明确同意租金总额100000元不变，从第二年起开始递增；奥谷组公司回应称对胡玲飞提出的变更租金构成进行该司是同意的，但是认为折旧费也应纳入递增范围，故作出了回函；3.胡玲飞表示因其公司经营业务为物业转租分租，故获取业主提供的转租、分租证明十分关键，其多次通过电话或微信语音要求奥谷组公司提供与业主方的转租、分租证明，但奥谷组公司并未提供，双方亦多次就合同条款变更进行沟通协商，但未能达成一致意见；奥谷组公司表示系因胡玲飞多次修改条款，双方并未就合同条款达成一致，故尚未提供转租、分租证明，业主方为广东省农业科学院环境园艺研究所，业主是知悉并同意其进行转租的，且业主方负责人表示只要其与胡玲飞签订了合同，即可提供转租、分租证明，目前因奥谷组公司尚未与胡玲飞签订租赁合同，所以业主方尚未提供转租、分租证明；4.双方均确认《确认书》已解除，双方没有再履行相关约定；5.胡玲飞及奥谷组公司均认为《确认书》的合同相对方为胡玲飞及奥谷组公司，胡玲飞明确其要求雷磊与奥谷组公司共同承责的依据为雷磊系奥谷组公司的法定代表人且参与了沟通协商，故应共同承担责任。本院认为：胡玲飞与奥谷组公司签订的《确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案中双方争议焦点在于在双方签订《确认书》后最终未能签订正式租赁合同应归责于何方的问题，就此本院作出如下认定：首先，《确认书》中已就签订租赁合同的基础条款进行约定，该条款包括租赁面积、租金标准、租金递增方式、租赁保证金、租金计付周期等，各项约定较为详尽，双方同时确认各条款系经双方慎重考虑并达成一致，并将以此条款为基础签订租赁合同，此后在双方签署《确认书》后胡玲飞单方提出要求变更租金标准的构成方式、递增方式以及租赁保证金数额和租金计付周期，明显属于对上述双方已达成一致的拟订立条款进行变更，虽胡玲飞于2019年10月30日的函件中表示同意按原双方约定的条款签订租赁合同，但胡玲飞方工作人员此前已于2019年10月12日通过微信的方式向奥谷组公司提出退回订金的要求，即明确作出不愿继续履行《确认书》的意思表示；其次，《确认书》中约定奥谷组公司须提供其与上一手承租方或业主的同意转租、分租的书面说明，而根据本案查明的事实可知，奥谷组公司并未取得上述证明材料，且奥谷组公司提供的显示由其与案外人签订的《环境园艺创意产业园东麓2号单位租赁协议》亦约定“未经甲方书面同意，乙方不得以任何方式转租、转借”，现奥谷组公司并未提交证据证明其已获得案外人的书面同意可对承租场地进行转租，故对于胡玲飞关于奥谷组公司并未按照其要求提供转租、分租的书面说明的主张，本院予以采信；综上，胡玲飞及奥谷组公司签订《确认书》后最终未能签订正式租赁合同应归责于双方当事人，且双方就此承担责任的比例均应定为50%，结合胡玲飞实际支付租赁订金的情况，从公平原则出发，奥谷组公司应将胡玲飞已支付的租赁订金100000元予以返还，对于胡玲飞超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。另胡玲飞及奥谷组公司均确认《确认书》的合同相对方为胡玲飞及奥谷组公司，故胡玲飞基于雷磊系奥谷组公司的法定代表人且参与了沟通协商而主张雷磊与奥谷组公司共同承责理据不足，本院对其该诉请予以驳回。雷磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告广州奥谷组建筑工程设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告胡玲飞退回租赁订金100000元；驳回原告胡玲飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，由原告胡玲飞负担2150元，被告广州奥谷组建筑工程设计有限公司负担2150元；保全费1520元，由原告胡玲飞负担760元，被告广州奥谷组建筑工程设计有限公司负担760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  曹敦娥人民陪审员  朱翠金二〇二〇年九月十四日书 记 员  谢丽军