江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初4902号原告江西省正荣房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区卢洲北路**（御品滨江），统一社会信用代码：91360902705734039F。法定代表人：黄建，该公司总经理。委托代理人邹婧，国浩律师（南昌）事务所律师。委托代理人张青，国浩律师（南昌）事务所实习律师。被告兰希，女，1990年6月9日出生，汉族，吉安市万年县人，住江西省宜春市袁州区。原告江西省正荣房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告兰希（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹婧、张青到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1.解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》（编号：YC201701060669）。2.被告配合原告办理撤销正荣?御品滨江项目33幢1单元1502室房屋备案登记手续。3.被告支付原告暂定损失￥24800.45元（最终以银行实际扣款数额为准）及至实际付清日止的利息损失（暂计至本诉状的利息为￥610.09元）。4.被告支付原告违约金￥61768.9元及定金￥10000元。5.本案所有诉讼费用、财产保全费、律师费由被告承担。被告未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2017年1月19日，原告与被告签订了合同编号为ＹＣ201701060669的《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，合同约定：被告购买原告开发的坐落于宜春市房屋一套，房屋总价款为617689元，首付款为127689元（含购房定金人民币10000元），余款490000元整以银行按揭贷款方式支付；合同附件四合同补充协议第5条约定：以按揭付款或公积金贷款方式购房的，买受人同意在银行发放贷款后按《个人住房借房款合同》约定定期归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到还款通知之日起七日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人还款之日期间的利息（按日万分之五计算），若买受人在上述约定期间内未还款的，买受人还应按日万分之八支付违约金，买受人累计6个月不交按揭款项，也不向出卖人还款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，购房定金不予退还，并在按照本合同第七条约定扣除违约金及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门的缴付的税费、合同注销费等）后，不计利息退还买受人已支付购房款（包括代收尚未向相关部门缴付的税费）。如果因买受人逾期付款造成出卖人终止合同或因买受人单方提出退房，出卖人除不退还原购房定金外，仍按本合同第七条约定追究买受人的违约责任；第11条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款（或出现本合同附件四补充条款第10条约定的违约情形），按下列方式处理：……如果买受人逾期付款的时间超过60天，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人必须按总房款的10%向出卖人支付违约金，还需承担出卖人因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等……。合同签订后，被告作为借款人及抵押人与中国工商银行股份有限公司宜春分行作为贷款人签订了《个人购房借款/担保合同》一份，约定：贷款金额为490000元；贷款期限为30年，自2017年2月21日起至2047年2月21日止；还款方式为按月等额本息。原告为被告在中国工商银行股份有限公司宜春分行贷款提供了连带保证担保，担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。后被告自2017年3月21日起按期归还了部分按揭贷款本息，但自2019年7月21日起，被告开始出现连续逾期偿还银行按揭贷款本息的情形。工商宜春分行遂于2020年6月3日从原告的保证金账户内扣划了按揭贷款本金7027.34元、贷款利息17773.11元，合计24800.45元。同年6月7日，原告向被告发出催缴通知书，要求被告于同年6月10日前缴清所欠月供金额及相应违约金。同年6月9日，因被告未向原告支付代偿的银行按揭款项及支付相应违约金，原告遂向被告发出解除函，要求其偿还代偿的银行按揭款项及付清协议项下约定的逾期还款违约金、解除赔偿金，并按协议约定配合办理相关注销登记手续。此后，因被告仍未履行合同义务，原告遂诉至本院。另查明，原告为提起本案诉讼，支出律师代理费5000元。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应受合同的约束。根据合同附件四第5条约定：“买受人累计6个月不交按揭款项，也不向出卖人还款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房”。本案被告自2019年7月起开始连续逾期交纳按揭贷款，在原告承担支付按揭贷款本息24800.45元的保证责任后，亦不向原告还款，现累计期限已超过6个月，双方约定的合同解除条件成就，且被告违约情形已构成根本违约，原告据此诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应配合原告办理撤销案涉房屋备案登记手续。因被告违约，导致案涉《商品房买卖合同》解除，被告应按合同约定承担相应的违约责任。对合同解除后的违约责任，案涉合同附件四补充协议第5条约定：“……出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，购房定金不予退还，并在按照本合同第七条约定扣除违约金及已发生的相关费用”；第11条约定：“出卖人解除合同的，买受人必须按总房款的10%向出卖人支付违约金，还需承担出卖人因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等……”。故案涉合同约定因买受人原因导致合同解除前提下，买受人应承担的违约责任包含不退还购房定金、合同总价款10%的违约金及已发生的诉讼费用、律师代理费。根据合同法规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告同时主张违约金及定金，本院仅对其主张被告支付违约金61768.9元予以支持。原告请求被告支付律师代理费5000元，符合合同约定及江西省律师服务收费标准，本院予以支持。对于原告请求被告承担其代为支付的按揭贷款本息24800.45元损失问题，因该利息损失并非双方合同约定的合同解除前提下被告应承担的违约责任，且在案涉合同解除后，原告收回商品房，该款已转化为原告为收回房屋所有权应返还给被告的款项，而不再是被告应承担的费用，故原告该诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未作答辩，视为放弃抗辩权，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西省正荣房地产开发有限公司与被告兰希于2017年1月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YC201701060669）；二、限被告兰希于本判决生效之日起十日内协助原告江西省正荣房地产开发有限公司办理撤销正荣?御品滨江项目二期33幢1单元1502室房屋备案登记手续；三、限被告兰希于本判决生效之日起十日内支付原告江西省正荣房地产开发有限公司违约金61768.9元、律师费5000元；四、驳回原告江西省正荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10849元，减半收取5424.50元，由原告江西省正荣房地产开发有限公司负担195.50元，由被告兰希负担5229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈志辉二〇二〇年九月十四日书记员  周 钊附法院执行款账号：户名：宜春市袁州区人民法院开户行：中国农业银行宜春市分行春城支行账号：14×××56