辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0603民初2545号 原告：丹东市某房地产经纪有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区。 法定代表人：曾某某，该公司经理。 委托代理人：张琦，辽宁万鹏律师事务所律师。 被告：徐某某，男，1954年6月1日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 被告：王某，女，1985年7月22日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 原告丹东市某房地产经纪有限公司（以下简称某经纪公司）诉被告徐某某、王某居间合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理，依法由审判员韩乐新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某经纪公司委托代理人张琦、被告徐某某、王某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2019年12月19日经原告中介服务，两名被告之间达成了关于丹东市振兴区×××室房屋的买卖协议，为此三方签订《房屋买卖合同》。合同签订后，买方王某交付定金一万元。在房屋过户阶段，王某以房屋交易过户税费超出预算为由与徐某某一起找到原告要求解除合同，并领回一万元定金。后经原告调查，两名被告为逃避向原告缴纳中介费，故意合谋解除与原告签订的《房屋买卖合同》而私下进行了交易，为此原告特具状起诉，请求人民法院依照三方签订的《房屋买卖合同》的约定判令被告徐某某向原告给付中介费3000元；请求判令被告王某向原告给付中介费6000元；请求判令两名被告相互负连带责任。 被告徐某某辩称：我老伴于18年检查出结肠癌晚期并伴随着肝转移，目前已经做了三次手术，并且现在在治疗当中（化疗），在此期间我花光了多年的积蓄，为了给老伴继续治疗，我将我学区的一处住房挂在58同城上出售来解决治疗费用的问题。当时有很多中介如赢和、金钥匙、麦田……等主动帮助我售房。最后与原告方麦田19年12月19日签署了卖房合同，12月20日我们需要到沈阳陆军总院做治疗复查，在复查时发现肝部病灶出现增大迹象，医院建设我们马上手术治疗做肝部切除。这个事情我们跟麦田（原告方）交待过，而后2020年1月3日入院，13日出院，在沈阳手术期间，麦田曾无数次打电话催促我过户，说买家着急，曾经我和主刀医生正在研究手术方案时，就接到过两个电话，当时我非常气愤，怒斥过他们……在此期间，我也诚恳地跟中介沟通过，鉴于这种特殊情况，我们无法回丹东签字，可不可以过一段时间再进行过户，中介始终没有回复。1月14日老伴出院我们回丹东以后，因为刀口还没有完全愈合，线儿还没拆，无法下床下楼（八楼），这时麦田还继续在催促我们过户，说再不过户，过完年就要涨价了，各种费用都要涨，我说那也没有办法，涨就涨吧！后来又来电话说，实在不行我们派人去你家里办理过户，或用担架把老伴抬下楼去签字，都被我拒绝，我觉得简直就是强迫我们，丝毫不替他人考虑，一点儿理解和同情心没有，只知道赚钱，简直就是一个不良商家！1月16日，我被告知合同取消了，对于这一点我也认可了，同时也有一种解脱感，我们也实在是折腾不起了，一个接近70岁的老人做了十几次化疗又刚刚做完大手术，这是第二次手术，谁能扛得了这种折腾？我们实在是受不了。此后又到我家楼下将原先定的合同取走，并且给了我一份废除终止原先合同的合同。起诉状所提到的我和买方王某预谋，一同找到原告要求解除合同，纯属一派胡言！我除了12月19日到麦田签署合同外，从未第二次登过麦田门，老伴儿刚做完大手术，正是恢复的关键阶段，根本离不了人，我连楼都很少下，而且心里还承受着巨大的压力，哪有时间和精力去和什么谋啊，又一同到中介撤出合同，简直就是胡说八道！这个法庭可以调查，并要求麦田出示我第二次到麦田的证据。后来一段时间，我老伴的病情也稳定了，通过其它的中介，促成了我和王某之间的交易。我不是在麦田中介做唯一授权的买卖。我曾经在58同城发布过广告信息，也不止一家中介公司到我家拍过照片帮我打广告，既然我和你麦田合同已终止和废除，我就有权以各种方式出售我的房子，怎么我的房子必须经过麦田才可以买卖吗？我的房子就不能卖给王某吗？一个企业和单位要赢得发展、赢得利润，靠的是诚信和真诚的服务，而绝不是玩套路，欺骗客户，这样的单位，是长远不了的！ 被告王某辩称：1、合同履行方面：每一个时间点上，被告王某认为作为买方王某都在积极配合原告麦田履行合同。首先在签订合同之后，到被告徐某某爱人手术前的这个时间段。因为被告王某买的这个房子是学区房，在签订合同之前，原告麦田中介并未向被告王某出具该房子学籍情况、抵押情况等证明。在进行过户之前，查明该房屋的学籍情况、抵押情况等信息，被告王某认为这是买方的一个权力。查询相关信息，需要提供卖房房主的户口、身份证、房产证等证件的原件，但在被告和原告签订合同的第二天，被告徐某某及其爱人就去了沈阳检查，因此没有办法进行相关信息的查询。后来在被告徐某某12月28日回丹东之后，被告二人和原告麦田中介于元旦前去查询了相关信息。而后被告王某便联系了贷款银行，准备办理贷款面签手续。因卖方房屋为夫妻共有，贷款面签需要被告徐某某及其爱人到银行现场签字。因此在被告徐某某爱人在沈阳手术阶段，无法进行签字手续。在此期间，原告麦田中介打电话跟被告王某说被告徐某某及其爱人无法到银行面签，以及后期的过户手续也可能无法按期履行，并以此希望被告王某可以去原告麦田中介合作的贷款银行进行贷款，以便该银行提供上门服务。对此，被告王某跟原告麦田中介表示，首先造成合同无法顺利履行的原因不在被告王某，其次被告王某跟原告麦田中介并未签订委托贷款的合同，因此如果原告麦田中介找的银行贷款利率及相应政策不高于被告王某找的贷款银行，被告王某可以接受，否则不能接受。而后被告王某和原告麦田到了原告麦田中介指定的银行，结果贷款利率高于被告王某自己找的贷款银行，因此被告王某没有同意在该银行贷款。后来在1月15日合同约定的最晚过户日期时，与原告麦田中介沟通未果，原告麦田中介让被告王某要么解除合同，要么就在原告麦田中介介绍的银行贷款，被告王某没有同意后者，所以于1月16日到原告麦田中介办公地将定金取回并与原告麦田中介签订了解除协议。签订解除协议时原告麦田中介也当着被告王某的面给被告徐某某打了电话，跟被告徐某某确认过解除。这些配合原告麦田中介履行合同，解除合同以及原告麦田中介为被告王某找的贷款银行利率高的证明，在被告提供的与原告麦田中介员工微信聊天记录和录音记录都有相关的信息证明。2、费用方面：在与原告麦田中介和被告徐某某签订的三方合同前，因该房屋为房改房，过户费用高，原告麦田中介为了促成交易，主动提出过户费+中介费不高于20000元的协议，签订三方合同时原告麦田中介与被告王某签订了该费用的附加协议。被告王某这里有附加协议的复印件，原件因当时解除合同时被原告麦田中介连同居间合同原件一并收回，请原告麦田中介提供附加协议原件。收回合同原件的情况在被告提供的录音光盘里有记录证明。当时签订合同及协议时，被告王某也并未委托原告麦田中介办理贷款手续。因为原告麦田中介告知被告徐某某及其爱人因为手术可能无法到被告王某找的贷款银行进行面签，所以要为被告王某寻找其他可以上门服务的银行贷款。后因贷款利率过高，被告王某不同意原告麦田中介指定的银行贷款。被告王某也反复跟原告麦田中介强调，被告王某理解被告徐某某及其爱人因为手术无法现场签字的事实，但是不能因为不是被告王某的原因而让被告王某去承担更多的费用，因为被告王某并未跟原告麦田中介签订委托贷款的合同。反而是在沟通中，原告麦田中介多次提出，之前其主动提出签订的20000元过户费+中介费的附加协议，可能会让原告麦田中介赚取不到中介佣金。在卖方及其爱人因手术无法现场签字，买方理解的情况下，原告麦田中介并不为买卖双方协调/暂停合同，反而一再让作为买方的被告去高贷款利率银行贷款。那么现在做个假设，即使当时被告王某去了高贷款利率银行做了贷款，在被告徐某某爱人手术无法下床，且房屋共有必须要被告徐某某去不动产签字的情况下，后续的过户是否能进行？原告麦田中介明知这个情况，却让被告王某去其指定的高贷款利率银行做贷款，有低贷利率的银行不让用，这种恶意损害委托方利益的行为，其动机是什么？被告王某认为是原告麦田中介指定的银行，会给原告麦田中介相应的好处费或提成！3、恶意串通方面：作为买卖方，尊重中介的职业，因此在合同签订后，被告王某与被告徐某某从未直接进行过交流和沟通，双方信息了解，全凭原告麦田中介在其中传递。原告麦田中介曾跟被告王某说过，因为被告徐某某无法签字，会影响合同的履行。但是被告王某也曾多次向原告麦田中介强调，被告王某可以理解被告徐某某的实际情况，而且被告王某并不着急过户。可是在后来被告王某再次通过其他中介跟被告徐某某进行交易过程中，才了解到，原告麦田中介并未将被告王某并不着急过户的意愿传递给被告徐某某，甚至以被告王某着急过户为由多次骚扰、逼迫过被告徐某某。在合同取消的前一天，原告麦田中介让被告王某去被告徐某某的家里去谈，因为被告王某知道被告徐某某爱人刚手术完，担心去病人家里影响病人休息，所以跟原告麦田中介说让原告麦田中介把被告徐某某约着去原告麦田中介的办公地点谈。但是之后被告王某才知道，原告麦田中介并没有告知过被告徐某某约他去谈合同的事情，反而原告麦田中介欺骗被告王某说被告徐某某不谈，要么就不卖房子了，让被告王某要么取消合同，要么就接受原告麦田找的银行贷款。因为原告麦田中介的欺骗，致使被告双方之间的信息沟通出现了不对称，导致被告双方出现重大误解。甚至因此被告王某还跟原告麦田中介强调过，按照签订的合同，需要返还给被告王某双倍定金作为违约金的事情。但碰巧在与原告麦田中介沟通违约金的过程中，被告王某在不动产交易大厅看到19年不动产中心滚动播放的关于《2019年丹东市区房地产经纪机构备案公示》相关公告，公告上明确写明根据《房地产经纪管理办法》中规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营执照之日起30日内到房地产主管部门备案。公告中并提示，中介介入买卖交易时，中介机构不应收取买卖定金。而被告王某在公示中发现签订合同的丹东市某房地产经纪有限公司兴五路分公司，作为房地产经纪机构的分支机构，并没有相关登记备案信息，且未按照相关规定要求，收取了买方的买房定金。事值年关，被告王某担心一个没有备案的中介机构卷款潜逃，因此才罢休，并未深究原告麦田中介的责任。被告王某在不动产调取了其在报纸上发布的关于《2019年丹东市区房地产经纪机构备案公示》的相关公告，并在丹东住建局网站上调取了《2020年丹东市区房地产经纪机构备案公示》的相关公告。被告王某这里有公告的复印件、以及被告王某要约被告徐某某去原告麦田中介办公地点、合同索赔、以及在沟通合同违约时被告王某正在不动产中心的相关证据。4、关于私下交易的问题：首先被告徐某某并非在原告麦田中介进行唯一授权买卖，被告王某也未曾唯一指定原告麦田中介为被告王某提供房源。其次被告王某跟被告徐某某的交易，是因原告麦田中介的恶意欺骗，导致三方合同取消后，由其他中介提供的居间服务促成的交易。这一点被告王某可以提供促成交易的中介的收据。综上，导致合同取消的根本原因，并不是因为被告双方碍于费用，恶意串通，明明是作为居间方的原告麦田中介，预计其在按照合同约定的费用，无法赚取更高的收益后，要求被告王某去高利率贷款银行贷款，以赚取提成和好处费未果的情况下，欺左瞒右、挑拨买卖双方，致使买卖双方造成重大误解。原告麦田中介作为居间方，其并未切实履行其作为中介的义务和责任。由于麦田中介的过错导致被告双方误解没有最终买卖合同成立，而取消了三方的合同。有什么权利要求支付报酬，甚至诬告。 而且被告王某认为，1、原告麦田中介，作为居间方，在买卖双方之间两面三刀，不曾履行其作为居间方的义务，不曾为被告双方协调/暂停合同，甚至一再让被告王某去贷款利率高的银行办理贷款，是以恶意损害委托人利益的前提，从其合作银行赚取提成和好处费。在被告王某未同意去指定银行做贷款的情况下，以欺瞒手段造成买卖双方造成误解，以致买卖合同取消。对原告麦田中介其分支机构违反《房地产经纪管理办法》中相关规定与被告王某、被告徐某某签订居间合同且不履行其居间合同义务，并恶意欺瞒委托方导致合同取消，从而导致被告王某产生的误工、误时、交通费等相关损失的行为，被告王某作为居间合同的委托方对此保留法律诉讼权。2、作为标的房屋权利人，被告王某和被告徐某某在与原告麦田中介取消三方合同后，并未授权他人披露或者查询该标的房屋相关信息，原告麦田中介作为中介，在居间合同取消后，既不是标的房屋的权利人，亦不是标的房屋的利害关系人，也没有任何司法权限，是如何在居间合同取消后得知被告双方交易。根据2018年3月国土资源部颁布的《不动产登记资料查询暂行办法》、现行《物权法》第十八条、新颁布的《民法典》物权编第219条及侵权责任编，原告麦田中介的信息来源是否合法，是否涉及侵权，在新《民法典》2021年1月1日实行以后，在诉讼时效内，被告王某对原告麦田中介的恶意侵权行为保留起诉权。 经审理查明：座落于辽宁省丹东市振兴区×××室房屋（丹东市房权证振兴区字第××号、六纬路学区房）所有权人登记为被告徐某某，该房屋为被告徐某某、张某某夫妻共同共有。因张某某患结肠癌晚期并伴随着肝转移，目前已经多次手术，为解决张某某治疗费用问题，被告徐某某将其上述房屋挂在58同城互联网上出售，曾有包含金钥匙、麦田……等多家中介公司到其家拍过照片帮其发布出售广告。 2019年12月19日，经原告提供中介服务，以两名被告为买卖双方（甲、乙方）、丹东市某房地产经纪有限公司兴五路分公司为居间方（丙方）签订房屋买卖合同。合同相关条款约定：房屋座落丹东市振兴区房屋产权证号20××11、产权人徐某某、建筑面积55.67平方米；房屋价款人民币638000元；付款方式为买方于合同订立之日向卖方支付定金人民币10000元（此定金可转作购房款）、办理不动产转移当日向卖方支付首付款人民币278000元、剩余房款人民币350000元申请做银行按揭贷款，银行放款后一次付清；买卖双方于2020年1月15日前向房地产权登记机关申请办理产权登记手续或办理公证手续；卖方于买方付清房款后3日内将房屋交付给乙方；……丙方义务约定：丙方应向甲、乙双方详解本合同各项条款，然后由甲乙丙三方在本合同上签字；丙方应将卖方提供的房屋信息如实向乙方披露；在甲乙双方提供了全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方负责协助甲乙方办理产权过户登记手续。丙方对于甲乙双方不承担担保义务，如需担保须另行签订补充协议；费用承担部分约定：过户费用由买方承担；自签订合同当日，甲方须支付中介费（信息费）3000元整、乙方须支付中介费6000元；其他约定事项：1、卖方在过户之前结清该房屋所产生的所有费用；2、该房屋东西都留下；3、买方在2019年12月25日之前去银行审核征信，如果不通过，三方免责……。同日，被告王某与丹东市某房地产经纪有限公司兴五路分公司签订附加协议：王某买于振兴×××室，买方王某拿20000元整过户缴税，剩余款作为中介佣金。 合同签订后，买方王某于当日向丹东市某房地产经纪有限公司兴五路分公司交付定金10000元，后者出具收据注明中介代卖方保管。 合同签订后第二日，被告徐某某携夫人赴沈阳复查并因病情发展需要随即住院手术治疗至2020年1月13日出院，1月14日回丹东，因刀口还没有完全愈合，尚未拆线，无法下床下楼（八楼）。此间丙方曾多次电话催促被告徐某某办理过户手续，被告徐某某因前述原因无法办理并引发其极度反感；同期被告王某联系了贷款银行，准备办理贷款面签手续，需要被告徐某某及其爱人到银行现场签字（因卖方房屋为夫妻共有），同样事由无法履行签字手续；原告曾尝试自行联系贷款银行提供上门服务，但因其选择贷款银行贷款利率超出被告王某预算而未果。 庭审中，两被告均陈述原告在催促办理过户过程中强调来年各项费用涨价，超期办理中介就挣不到钱了，被告王某还提供其与丹东市某房地产经纪有限公司兴五路分公司工作微信聊天记录证明同样问题。 2020年1月16日在征得两被告同意后（电话征得被告徐某某同意），丹东市某房地产经纪有限公司兴五路分公司在上述房屋买卖合同顶部备注经买卖双方同意，本合同作废，定金退还买方，致此不在追究双方责任并加盖该分公司合同专用章。同日被告王某自该分公司取回定金10000元。 另查，2020年5月6日，两被告与案外人丹东市松源房屋信息咨询有限公司就案涉房屋签订房产买卖居间代理合同，同年5月18日，案涉房屋所有权人变更登记为张伟、王某。 本院所确认的上述事实，有房屋买卖合同、律师调查令回执及不动产登记信息、房屋所有权证、住院病志、房源信息、微信聊天截图、收款收据及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：虽然三方房屋买卖合同约定自签订合同当日，甲方须支付中介费（即信息费）3000元整、乙方须支付中介费（即信息费）6000元；但双方并未按此约定履行，当日均未交付中介费用，合同签订当日，原告即享有依据合同向两被告主张中介费用的请求权。而在此情况下，现有证据表明本案的实际情况是原告在后续过程中不间断催促办理过户、介绍并尝试帮助贷款，可见应是三方达成了房屋买卖交易成功（过户并收取房款）收取中介费的口头补充合同，此应认定为中介服务内容及双方约定，合同法规定居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。虽然合同法有居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的规定，但相关法律及上述房屋买卖合同并未排除双方另行补充合同对居间合同内容进行补充约定。此外三方房屋买卖合同中虽然约定了丙方有协助买卖双方办理过户手续的义务，但协助并不是催促……。 本案房屋买卖合同不能依约如期履行系发生了买、卖方意料不到的客观情况，房屋买卖合同本不存在不能履行的法定情节，在此情况下，作为中介方本应采取延期履行等合理措施、完善中介服务，促成双方交易的适当履行，但现有证据及庭审查明的事实表明，中介方却站在自身利益角度，力促了房屋买卖合同的解除（被告徐某某当日未到场而由原告电话征求解除意见），故原告所诉两名被告为逃避向原告缴纳中介费，故意合谋解除与原告签订的《房屋买卖合同》而私下进行了交易，缺乏事实依据，本院不予支持。 丹东市某房地产经纪有限公司兴五路分公司在上述房屋买卖合同顶部备注经买卖双方同意，本合同作废，定金退还买方，致此不在追究双方责任一节，第一、作为非专业人员，理解不受该合同约束并不突兀，原告再行主张中介费两被告难于接受亦在情理之中，原告亦未就合同解除的后果明示两被告。尤其是本案卖方曾将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，在与原告居间服务合同解除后，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立及交易的完成，其行为并不能完全认定利用先前与之签约中介公司的房源信息。特别是本案房屋买卖合同并未明确约定两被告合同签订后一定时限内房屋出售均视为原告居间成果，即便有此约定亦存在公平与否与效力认定问题；第二、实际上本案最大争议焦点为被告是否构成跳单违约而应支付居间服务费。本案并非签署独家委托卖房或购房协议，本案查明事实表明原告仅提供了挂牌、一两次客人看房、签约，而未重视服务的质量，没有在居间过程中，考虑客户需求与感受，人性化地提供延期履行等方案，促成合同的适当履行，尤其是本案原告并未完全适当履行合同义务、并未最终促成合同履行，两相比较，两被告在上述房屋买卖合同解除后当然选择服务等性价比更好的中介机构，不能据此认定跳单违约；第三、根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案三方均已认可2019年12月19日房屋买卖合同已经解除，原告仅享有根据履行情况的损失赔偿请求权，对此原告对其损失没有提供证据，仅以上述合同约定中介费提出请求不当，本院不予支持。为此本院在庭审过程中反复进行了调解，无奈双方争议较大，调解无果；此外根据《2019年丹东市区房地产经纪机构备案公示》相关公告规定原告签订合同分支机构并未依法进行备案登记，签订合同过程中亦存在违法收取买卖定金的问题，应逐步予以更正。 原告请求判令两名被告相互负连带责任，没有法律规定及约定的相关证据，本院不予支持； 丹东市某房地产经纪有限公司兴五路分公司不具备法人资格，原告主张权利符合相关规定，本院予以照准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下： 驳回原告丹东市某房地产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告丹东市某房地产经纪有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员  韩乐新 二〇二〇年九月二十一日 书记员  高 兰