河北省武强县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1123民初845号 原告：李朋，男，1982年4月19日出生，汉族，现住武强县。 原告：张继承，男，1980年11月6日出生，汉族，现住武强县。 二原告委托诉讼代理人：张亚青，河北询诺律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：吴宝磊，河北凌坤律师事务所律师。 被告：涂传章，男，1971年10月15日出生，汉族，现住武强县。 被告：于卫民，男，1973年4月20日出生，汉族，现住武强县。 委托诉讼代理人：徐佳佳，衡水市桃城区正元法律服务所法律工作者。 第三人：韩万生，男，1964年5月24日出生，汉族，武邑县人，现住武强县。。 委托诉讼代理人：任富生，衡水市桃城区德元法律服务所法律工作者。 原告李朋、张继承与被告涂传章、于卫民，第三人韩万生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李朋、张继承的委托诉讼代理人张亚青、吴宝磊，被告涂传章，被告于卫民及其委托诉讼代理人徐佳佳，第三人韩万生及其委托诉讼代理人任富生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李朋、张继承向本院提出诉讼请求：1、判令被告涂传章支付拖欠原告房屋租赁费30万元；2、诉讼费用由被告涂传章承担。事实与理由：2017年11月1日，二原告共同购买了韩万生所有的坐落于武强县南侧建设用地及房屋，并在武强县不动产登记局办理了不动产登记过户手续，并交付二原告。该房屋在出售时韩万生已将该房屋出租给被告涂传章经营名衣库，因被告涂传章尚未交付租金，本着买卖不破租赁原则，当时经过协商，被告涂传章同意将2017年11月5日—2022年11月15日租金交予原告，原告多次找被告催要2017年11月5日—2019年11月15日租金30万元，被告涂传章却拒不给付原告。被告涂传章的行为严重损害了原告的合法权益，原告无奈之下诉至法院，望法院支持原告的诉讼请求。 被告涂传章辩称，1、答辩人不欠被答辩人房屋租赁费，答辩人也没租赁被答辩人房屋，答辩人也不认识被答辩人，租房两年来答辩人根本没有见过被答辩人，更没有与被答辩人签过房屋租赁合同，答辩人与被答辩人诉讼主体根本不适格。事实是答辩人与于卫民2017年9月10日签订了租赁合同，租期自2017年11月15日起至2022年11月15日止，共5年，每年租金15万元，每年11月15日前预交下一年租金。当时于卫民出示了“2017年8月25日韩万生与于卫民签订的此房屋租赁合同”，证明于卫民取得该房屋的租赁权，所以答辩人认为其与于卫民签订韩万生见证的租赁合同是合法有效的，应当支持。2、该房屋答辩人租赁时，房主是韩万生，被答辩人如何取得该房屋，是否真实，答辩人一无所知。退一步讲，假如买卖房屋是真实的，根据被答辩人所诉“该房屋在出售时韩万生已将该房屋出租给被告涂传章经营名衣库”足以证明，被答辩人对答辩人租房是知情的，但被答辩人没有见过答辩人，更没有主张过房租，现在答辩人已经将两年房租按租赁合同约定交给于卫民30万元，答辩人更不可能出两次房租，被答辩人诉答辩人要租金出师无名，有什么问题应与韩万生协商，所以，答辩人不同意支付租金30万元。3、被答辩人所诉“因被告尚未交付租金”不是事实，事实是答辩人已将两年房租交给了于卫民，被答辩人诉称“当时是经过协商，被告同意将2017年11月5日—2022年11月15日租金交给原告”不是事实，答辩人根本没见过被答辩人，更谈不上协商、同意，房屋是答辩人从于卫民手中租赁，不会同意将租金给付被答辩人的，被答辩人所诉不是事实。综上，该房屋租赁费不应给付被答辩人，被答辩人所诉，答辩人不是适格被告，请求法院依法裁判，支持答辩人的答辩意见，保障答辩人的合法权益。 被告于卫民辩称，首先，本案案由是租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，李朋与各被告均未签订租赁合同，李朋不应是本案的适格原告，即便李朋以房屋所有人的身份向涂传章主张租金，因案涉房产过户到李朋名下之前的房主韩万生与于卫民签订了租赁协议，协议约定租赁期限为10年，且于卫民有转租权，于卫民将10年的房租一次性交付给韩万生，并对房屋进行装修，后将房屋转租给涂传章。此后，韩万生将该房产过户到李朋名下，李朋对案涉房产的出租情况是明知的，其不应再向涂传章、于卫民主张租金。另外，于卫民对李朋的房屋所有人身份有异议，据于卫民了解，李朋与韩万生之间系民间借贷关系，该房产过户到李朋名下是用作担保的，于卫民认为李朋仅仅取得了担保物权，并未取得所有权，李朋无权处置该房屋以及房屋附加的权益。综上，李朋不是本案适格原告，请求法院驳回原告的起诉。 第三人韩万生辩称，答辩人没有将自己名下的武强县体育街南侧建设用地及房屋卖给李朋、张继承，更没有将此房屋交给李朋、张继承。事实是因答辩人资金紧张，答辩人用此房作为担保向李朋、张继承借款，李朋、张继承防备答辩人一房多押，要求以房屋买卖的方式作为民间借贷担保，因借款有利息，李朋、张继承多次找答辩人催要利息，答辩人考虑办理了过户没有个担保协议，有事说不清，便要求与李朋、张继承签个抵押担保协议，房产过户后，李朋、张继承拒不与答辩人签订借款担保协议，而答辩人也没有给利息，为此发生矛盾。2017年8月25日答辩人所有的体育街中段南侧房产租给于卫民，租期十年，十年租金已全部收取。于卫民于2017年9月10日将此房产转租给涂传章，每年租金15万元，是经答辩人同意的，是合法有效的，答辩人没有异议，与他无关，涂传章应给付于卫民房屋租金。请求法院依法支持答辩人的答辩意见，保障答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告李朋、张继承提交证据如下： 证据1、不动产权证书一份，证明原告李朋、张继承是涉案房屋实际所有权人，该涉案房产于2018年4月4日在武强农商行设定抵押权。 证据2、12份付款凭证，证明原告购买案涉房屋的价格为200万元。 证据3、衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初3879号民事判决书、最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书。 被告涂传章提交证据如下： 证据1、中国农业银行银行转账记录4份，证明涂传章将2017年11月15日至2019年11月15日的租金交给了于卫民。 被告于卫民提交证据如下： 证据1、2018年3月8日韩万生、李朋、于卫民的谈话录音，证明韩万生与李朋之间系民间借贷关系，案涉房产出租给于卫民10年、10年的租金125万元已交付给韩万生，李朋对此是明知的。 证据2、韩万生与于卫民的租赁合同一份、韩万生与于卫民房屋改建完工资金确认书一份，证明韩万生与于卫民的租赁关系。 证据3、2017年9月10日涂传章与于卫民的租赁合同一份、2017年11月9日被告涂传章出具的承诺书一份，证明涂传章与李朋、韩万生均没有直接租赁关系，于卫民与涂传章签订租赁协议书是经过韩万生同意的。 证据4、2014年8月19日韩万生给于卫民出具的借条一份，证明韩万生向于卫民借款110万元的事实。 第三人韩万生提交证据如下： 证据1、韩万生与李朋的微信聊天记录一份，韩万生、于卫民、李朋于2018年3月8日谈话录音一份（与于卫民提交的谈话录音证据是同一证据），涉案房屋买卖协议一份，以上证据共同证明涉案房屋买卖协议是无效的，韩万生与李朋、张继承是基于民间借贷、为了担保借款而产生的一种抵押关系，涉案房屋买卖协议是双方为了担保借款而名义上签署的，并不是双方的真实意思表示。 经过当事人的举证质证，本院对上述证据认定如下： 对原告李朋、张继承提交的证据1、不动产权证书，被告于卫民、第三人韩万生对证明目的均提出异议，被告于卫民称李朋、张继承取得的案涉房产应为担保物权，而不是所有权；第三人韩万生称该不动产权证是在双方不真实的意思表示下产生的，是以房屋买卖的方式作为民间借贷的担保，李朋、张继承不是案涉房产的所有权人。但当事人对案涉房产过户至李朋、张继承名下这一事实均未提出异议，本院予以确认。 对李朋、张继承提交的证据2、付款凭证，总计金额1927276元（其中包括韩万生向李朋出具的借条一张200000元、李勇向韩万生转账910000元、李朋向韩万生转款452276元、在武强县名品电器商场及武强县鑫美电器商城刷卡消费165000元、2017年11月15日农商银行100000元转存凭条、2017年11月3日农商银行100000元转账记录），李朋、张继承主张所付款项为房款，韩万生予以否认，称借条中200000元，我已偿还李朋100000元，剩余100000元我又向李朋重新出具借条一张，李朋称该借条已经丢失，所以我没有撤回该借条，该借条已作废；李勇与我之间的转账记录与本案无关，系其他业务往来；武强县名品电器商场及武强县鑫美电器商城经营者均不是我，该刷卡消费款项与本案无关；对李朋向我转款记录无异议；对农商银行转存凭条无异议；对2017年11月3日转账记录有异议，未显示收款人姓名。于卫民对借条、李朋向韩万生转款及2017年11月15日转存凭条未提出异议，对其余付款凭证认为与本案不具有关联性。本院认为，韩万生、于卫民对李朋转款452276元及转存凭条未提出异议，韩万生虽对200000元借条提出异议，但对其真实性无异议，韩万生认为其已偿还100000元并未提交相应证据予以佐证，故本院对李朋、张继承提交的200000元借条、452276元转账记录及100000元转存凭条的真实性予以确认；其余付款凭证与本案不具有关联性，不予确认。 对原告李朋、张继承提交的证据3、（2018）冀1102民初3879号民事判决书、（2014）民申字第215号民事裁定书，与本案没有关联性，本院不予确认。 对被告涂传章提交的证据1、中国农业银行银行转账记录4份，原告李朋和张继承、被告于卫民及第三人韩万生均无异议，以上证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。 对被告于卫民提交的证据1及第三人韩万生提交的证据1中的谈话录音，原告李朋、张继承对其真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为录音形成于二原告取得房屋所有权之后，录音的三方均是采用协商、商量的口气对案涉房屋进行商谈，最终没有达成一致，且案涉房屋为二原告共同所有，李朋无权处置；被告涂传章没有异议。本院认为，原被告及第三人对其真实性均无异议，予以确认。 对被告于卫民提交的证据2中韩万生与于卫民的租赁合同，原告李朋、张继承对其真实性、合法性没有异议，认为该合同的实质是韩万生用案涉房屋的使用权抵偿欠款的合同之债，不适用买卖不破租赁；被告涂传章和第三人韩万生没有异议。本院认为，该租赁合同上有签订双方当事人的签名，该合同系双方当事人的真实意思表示，可以证实2017年8月25日，第三人韩万生将案涉房屋租赁给被告于卫民使用的事实，当事人均无异议，应予确认； 对被告于卫民提交的证据2中韩万生与于卫民房屋改建完工资金确认书，被告涂传章、第三人韩万生无异议，原告李朋、张继承对其关联性有异议。本院认为，该证据与上述租赁合同相互印证，予以确认。 对被告于卫民提交的证据3中涂传章与于卫民的租赁合同，原告李朋、张继承对其真实性、合法性没有异议，认为该合同的履行时间晚于二原告的所有权时间，故二原告有权要求被告涂传章支付租赁费或占用期间的使用费；被告涂传章和第三人韩万生对证据没有异议。本院认为，租赁合同上有签订双方当事人的签名，该合同系双方当事人的真实意思表示，可以证实2017年9月10日，在第三人韩万生的见证下，被告于卫民将案涉房屋转租给被告涂传章使用的事实，予以确认； 对被告于卫民提交的证据3中涂传章签字的承诺书，原告李朋、张继承认为与本案无关，被告涂传章及第三人韩万生均无异议。本院认为，该证据系被告涂传章在不影响使用安全的情况下对案涉房屋进行改造的承诺，与本案原告所诉不具有关联性。 对被告于卫民提交的证据4、借条一张及转账记录一份，被告涂传章及第三人韩万生均无异议，原告李朋、张继承对于卫民与韩万生之间借贷关系没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。 对第三人韩万生提交的证据1中的微信聊天记录，原告李朋、张继承对其真实性没有异议，该记录是原告取得案涉房产之后，双方就产生纠纷之后进行协商的记录，并未达成一致；被告于卫民没有异议；被告涂传章认为与其无关，不予质证。本院认为，该证据系第三人与原告方李朋的微信聊天记录，原告方对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认； 对第三人韩万生提交的证据1中的房屋买卖协议，原告李朋、张继承认为该协议书是双方办理过户时向不动产登记局提交的协议，能够证明双方的真实意思表示，成交价格为200万元；被告于卫民认为案涉房屋的实际价格应以协议书为准，并非原告李朋、张继承主张的200万元；被告涂传章认为与其无关，不予质证。本院认为，当事人对协议签订的事实未提出异议，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月19日，第三人韩万生给被告于卫民出具借条一张，约定韩万生向于卫民借款110万元，月利率3%，后第三人韩万生无力偿还借款本息。2017年8月25日，第三人韩万生与被告于卫民签订《租赁合同》一份，约定第三人韩万生将其名下位于武强县建筑面积960平方米、土地面积477平方米的房产出租给被告于卫民使用，约定租期为十年，自2017年8月25日至2027年8月25日止。租金125万元，其中于卫民以租抵债（2014年8月19日借款110万元）的方式结算110万元，其余15万元于卫民用于租赁房产的改扩建。韩万生同意于卫民在租赁期内转租，由于卫民收取转租租金。2017年10月15日，韩万生与于卫民对改建部分进行确认，金额为15.3万元。 2017年9月10日，被告于卫民与被告涂传章签订《租赁合同》一份，合同约定被告于卫民将上述房产租赁给被告涂传章使用，第三人韩万生同意并在见证人处签字，租赁期限自2017年11月15日起至2022年11月15日止，共5年。年租金为15万元，5年内不涨房租。2017年10月1日前交与涂传章装修，涂传章在2017年11月15日把2017年11月15日至2018年11月15日租金15万元交给于卫民。 2017年8月31至2019年1月1日期间，被告涂传章分六次给付被告于卫民房屋租金30万元。 2017年11月1日，甲方（卖方）署名韩万生、韩进芳与乙方（买房）署名李朋、张继承签订《私有房屋买卖协议书》一份，协议内容为：甲、乙双方经协商，乙方愿意购买甲方位于武强县武强镇体育街南侧的房地产，房产证号为00××93。该套住宅建筑面积286.7平方米。双方协商住宅成交价格小写842835元，大写捌拾肆万贰仟捌佰叁拾伍元整，乙方将全部购房款于2017年11月01日付给甲方，甲方于2017年11月02日将乙方所购房产交付乙方。双方约定由甲方协助乙方办理房产过户手续，所需缴纳的费用由乙方承担。同日，案涉房产过户到李朋、张继承名下。 2017年2月5日，韩万生给李朋出具金额为200000元的借条；2017年10月30日至2017年12月15日期间，李朋分八次给韩万生转账452276元；2017年11月15日李朋通过武强农商银行给韩万生转存10万元。 另查明，原告李朋、被告于卫民、第三人韩万生于2018年3月8日对案涉房屋的收益进行了协商，但协商未果。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则取得了租金的收益权。本案被告于卫民与第三人韩万生之间存在借贷关系，因借款到期第三人韩万生不能偿还借款，故被告于卫民与第三人韩万生签订《租赁合同》，约定以租金抵偿借款，该合同已经实际履行，被告于卫民取得案涉房屋的收益权。后被告于卫民在第三人韩万生的见证和同意下，将案涉房屋转租给被告涂传章，被告涂传章根据合同相对性原则给付出租方2017年11月15日至2019年11月15日的房屋租金并无不妥。原告李朋、张继承与被告涂传章之间没有租赁合同关系，本案虽案涉房屋登记在原告李朋、张继承名下，但其要求被告涂传章给付2017年11月5日至2019年11月15日的房屋租金没有事实和法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告李朋、张继承的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告李朋、张继承负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判长  武振生 审判员  赵 洁 审判员  王爱娟 二〇二〇年九月七日 书记员  魏 晴 ——