四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初4787号 原告：万华麟，女，1984年5月7日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：宋炳刚，四川众能（沐川）律师事务所律师。 被告：乐山市市中区银丰伟才幼儿园。住所地：乐山市市中区。 法定代表人：周金凤，董事长。 委托诉讼代理人：易硕，男，1988年８月24日出生，汉族，公司员工，住成都市金牛区。 原告万华麟与被告乐山市市中区银丰伟才幼儿园（以下简称：银丰幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告万华麟及其委托诉讼代理人宋炳刚，被告银丰幼儿园的委托诉讼代理人易硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万华麟向本院提出诉讼请求：1、解除与被告于2017年8月12日签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2020年5月25日；并要求被告支付从2019年8月21日至2020年5月25日的租金共计10083元；2、请求被告支付违约金2200元；3、请求被告支付租赁房屋期间的物管费1408元，水、气费合计154.7元；4、请求被告支付家具及墙面损坏维修费500元；5、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年8月12日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于乐山市市中区**号（产权证号：**），面积为55.27平方米的2室1厅的房屋出租给被告作为居住使用，租赁期自2017年8月20日起至2020年8月20日止，租金为每月1100元，被告按年向原告支付租金。原被告在合同第八条第5款特别约定在被告租赁期间所产生的小区卫生费、物业费由被告自行承担，并将第九条违约金固定为2200元。2017年8月22日，原告与被告签订《房屋出租安全协议》，协议第2条约定：按照承租房屋、各类家具和设施设备以及被告自行购置物品的使用方法及其性质安全、正确、合理使用，规范操作，妥善照管（保管）。因被告使用不当和照管（保管）不力导致一切经济损失（包含给第三方造成的损失）均由被告承担赔偿责任。合同签订后双方应自愿按约履行，在2019年9月被告在该房屋租期未满的情况下，单方口头告知原告不再承租该房屋，但原被告双方就租金等问题协商未达成一致意见，原告多次要求被告交付房屋及支付水电气及相关物管费用，但被告拒绝迟延履行，既没有将钥匙交还原告，也没有将房屋交还原告，水电气费用也拖欠，未履行应该尽到的交房义务，直到2020年5月25日经袁高鹏多方催促才将房屋钥匙交还原告，但该房屋的租金、物管费，水电气费用被告拒绝支付给原告。综上，被告行为已属严重违约，现为维护原告合法利益，提出上述请求，望贵院判如所请。 被告银丰幼儿园辩称：对于原告陈述的单方口头告知解除合同的事实不认可，因为当时在2019年9月双方到了房子里面进行了交接，包括物业费、水电费答辩人均同意缴纳，租赁合同解除的时间是2019年9月。当时原告提出要求赔偿违约金，合同中没有约定提前解除租赁协议需要支付违约金。当时答辩人也把钥匙和水电气卡准备交给原告，原告的理由是交出后不方便维修和清理，所以一直都没有收水电气卡，直到2020年5月25日原告通知被告说的是要交2019年9月至2020年5月的房租、水电气费、物业费以及2200元的违约金，但该期间答辩人并没有租赁和使用案涉房屋，答辩人不应该支付该期间的租金、物业费、水电气，合同提到的第九条的违约责任并没有发生，答辩人不应支付违约金。答辩人同意支付2019年9月之前的水电气费154.7元、家居和墙面损害费500元、物业费745元。 本院经审理认定事实如下：2017年8月12日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将位于罗浮盛世**号房屋出租给被告使用。房屋租赁自2017年8月20日至2020年8月20日止，租期为36个月。租金为每月1100元，付款方式为每年8月20日年付13200元。被告交付租房押金1000元。合同第九条约定违约责任，房屋租赁期间，原告因房屋权属有争议或非法出租该房屋而导致本合同无效、转让该房屋不提前通知被告或中途提高租金或无故提前收回房屋的、不履行自己的修缮义务导致被告不能正常安全使用该房屋的，被告未经原告同意擅自改变房屋结构的或者未经原告同意将房屋转租的、被告未按合同约定的用途使用该房屋或者利用该房屋从事违法活动的。由违约一方向对方支付租金总额一定比例的违约金。 合同签订后，双方按约履行合同。被告缴纳了1000元押金，至今未退还。案涉房屋的租金已经缴纳至2019年8月20日。被告认可租赁期间的水电气费154.7元、物业费745元尚未支付。 2019年9月9日，原告通过微信与原告联系，称：“您好，文院长让我联系您，明天下午两点半，到幼儿园来交接房屋”。被告回复：“好的”。后双方通过微信对于提前退房是否要赔偿违约金进行沟通。2019年9月12日，原告向被告发送微信主要内容为“一、你们合同约定租三年，你们没租到三年就属于违约，二、你们不租并没有提前通知我，还是我主动询问过后，过了几天你们才突然通知我不租了，让我去收房”。2019年9月26日，原告再次向被告发送微信：“这都两个多星期了，请问你们厨房里的锅碗瓢盆，客厅里的杂物，房间里面的衣服，床上用品以及卫生间的洗漱用品收拾好了吗，还有物管、水电气现在是否都已经结清了呢？还有墙面的损坏是否已经处理了？我什么时候可以收房？还是你们要继续租？我觉得这样一直拖着也不是个事儿，你们也得一直付房租，对你们也不好，你们现在是怎么考虑的呢？”当天，被告回复：“你好！这个我就不晓得啦，回来我接看哈在不在嘛哈”“那个啥子违约金是没有的哈”。原告回复称：“那个违约金到底有没有，我们之间有争执，如果协商不成可以找第三方来评价，反正合同和当时的中介都在，大家都是讲道理的，我觉得我们老是扯这个，也扯不出个结果，也没意思，你觉得呢？”后双方一直再未通过微信联系，直到2020年5月19日，双方再次沟通，约定时间进行交房。2020年5月25日，双方形成了《罗浮盛世**交房清单》，原告收回房屋钥匙、门禁卡、水卡、电卡、气卡等。从2019年1月1日至2020年5月31日，案涉房屋的物业费为1408元。 上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、物业缴费通知单、《罗浮盛世**交房清单》、照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》，未违反法律规定，应属合法有效。原、被告对案涉《房屋租赁合同》已经解除无异议，本案的争议焦点为解除时间如何确定？ 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。被告主张案涉《房屋租赁合同》于2019年9月解除，其应该承担相应的举证责任。首先，被告虽然在2019年9月表达其要求解除合同的意思表示，但是通知解除必须满足约定解除和法定解除的条件，即通知方必须享有合同解除权，才能发生通知解除的法律效力。本案中，双方合同并没有约定合同解除的条件，也不满足法定解除的条件。其次，被告并未提供证据证明双方在2019年9月达成解除合同的合意。在被告提出提前退房后，原、被告双方就提前退房的违约责任赔偿问题进行沟通，双方一直未达成一致意见。再次，直至2020年5月，双方经过沟通，达成交接房屋的合意，并于2020年5月25日对案涉房屋进行了交接并形成了《罗浮盛世**交房清单》。综上，本院认为案涉《房屋租赁合同》的解除时间为2020年5月25日，被告应该向原告支付2019年8月21日至2020年5月25日期间的租金10083元。对于租赁期间所产生的物业费1408元、水电气费154.7元、家具及墙面损坏维修费500元亦应该由被告支付。同时，被告已经缴纳了保证金1000元在合同解除后应该予以退还。该款项应该抵扣上述被告应该支付的费用。综上，被告还应支付原告房屋租金、物业费、水电气费、家具及墙面损害维修费为：11145.7元（10083元＋1408元＋154.7元＋500元－1000元）。 综上，原告的部分诉讼请求符合法律规定，应该予以支持。对于不符合法律规定和合同约定的部分，应该予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告万华麟与被告乐山市市中区银丰伟才幼儿园在2017年8月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月25日解除； 二、被告乐山市市中区银丰伟才幼儿园在本判决生效之日起五日内支付原告万华麟房屋租金、物业费、水电气费、家具及墙面损害维修费合计11145.7元； 三、驳回原告万华麟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为79元，由被告乐山市市中区银丰伟才幼儿园负担61元，由原告万华麟负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  高兴伟 二〇二〇年九月二十四日 书记员  王 敏