广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1611号上诉人（原审被告）：林常青，男，1957年8月10日出生，汉族，住广东省四会市*******************。委托诉讼代理人：张荣荣，系广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄春娟，系广东山丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：练子伟，男，1981年5月23日出生，汉族，住广东省四会市***********。委托诉讼代理人：彭金华，系广东兴会律师事务所律师。原审第三人：四会市恒强房产开发有限公司。住所地：四会市*****************。法定代表人：曾镇强，该公司总经理。上诉人林常青因与被上诉人练子伟以及原审第三人四会市恒强房产开发有限公司（以下简称恒强公司）案外人执行异议之诉一案，不服四会市人民法院（2020）粤1284民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人林常青的委托诉讼代理人张荣荣、黄春娟与被上诉人练子伟的委托诉讼代理人彭金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林常青上诉请求：1.请求撤销一审判决，判决驳回练子伟的诉讼请求；2.练子伟承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定《【凯旋华庭】商品房认购书》为正式的商品房买卖合同，存在事实认定、法律适用错误和定性错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合本案的事实证据。首先，练子伟与恒强公司签订的《【凯旋华庭】商品房认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。认购书仅是明确了当事人的名称、商品房基本状况以及价款和付款时间，对于交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、供水供电供热、燃气、通讯等配套基础设施的公共设施交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、办理产权登记的有关事项、解决争议的方法，违约责任等均没有约定内容。认购书不符合商品房买卖合同的主要条款，其合同内容存在法律上或者事实上的障碍，而且合同第2、4、5条，第2条主要内容不具备，第4、5条明确了在签订认购书后双方必须要签订商品房买卖合同，而且约定了在未签订正式买卖合同前如果涉案房产不能出售时，甲方（恒强公司）不受任何约束，只需退回所收取的款项。这些条款显然说明了双方的认购协议并不具备商品房买卖合同的基本要件和内容。其次，根据《【凯旋华庭】商品房认购书》，被执行人的购房款没有支付给恒强公司。2014年8月4日，恒强公司的法定代表人由曾耀强变更为曾镇强，曾耀强不再代表恒强公司行使职权。因此练子伟在2015年1月23日向曾耀强个人账户支付的共计400万元，与该《【凯旋华庭】商品房认购书》的购房款没任何关联性。至于由恒强公司出具的已收到练子伟购房款400万元的《收款收据》，不能证明练子伟已按照约定支付购房款。在认购书中，没有约定恒强公司的购房款是由曾耀强代为收受的相关约定内容。认购书备注的第4点约定，“除定金外上述各个款项应当以银行汇票等形式存入本公司账户…”，练子伟须将购房款转入公司的专用账户。第三，根据《【凯旋华庭】商品房认购书》第四、五、六、九条的相关约定，练子伟需于约定的时间持相关证件到【凯旋华庭】售楼签约部签署《商品房买卖合同》及有关文件，若练子伟逾期未办理或者不履行《【凯旋华庭】商品房认购书》的任何条款，恒强公司有权不再另行书面通知认购方而将该物业另行出售。在未签署正式合同前，若因甲方不可抗力及政府因素使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项。该内容说明其双方签订的《【凯旋华庭】商品房认购书》是以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同，并且双方签订该《【凯旋华庭】商品房认购书》时，对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在异议的，即该认购书本质上是一个债权合同，练子伟仅能请求恒强公司与其签订《商品房买卖合同》，而不能依据该认购书请求恒强公司履行交付房屋，如其二人任一方违约，非违约方可请求违约方赔偿未能订立《商品房买卖合同》的信赖损失。第四，根据《【凯旋华庭】商品房认购书》以及预售登记制度的相关规定，被执行人与恒强公司双方应进行网签商品房买卖合同，与此同时，该凯旋华庭楼盘的购房者签订正式网签的商品房买卖合同。因此练子伟向曾耀强支付的400万元，并非是正式的商品房买卖行为，而可能是练子伟出借款项给曾耀强，曾耀强则以认购书和收据等作为一种形式的担保。第五，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款的规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并且符合相关条件的可以排除法院的执行，该规定的施行给予了不动产买受人在执行程序中优先保护，明确对于已经签订买卖合同的买受人，在其已经履行买卖合同或部分履行买卖合同但尚未取得标的物的所有权的情况下，赋予其类似于所有权的权利，强调签订书面的买卖合同，是排除法院的强制执行的要件之一。因此在对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人的合法利益。因此一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，认定练子伟与第三人签订的《认购书》为正式的商品房买卖合同存在法律适用、事实认定错误和定性错误。二、一审法院确认涉案商铺归练子伟所有，存在事实和法律认定错误。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。在本案中，练子伟与第三人之间并未订立有关设立、变更、转让的合同，其二人订立的认购书只是一种预约合同，虽然该合同有效，但并不产生物权设立的效力，因此，练子伟对涉案商铺并不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第312条的规定，确认涉案商铺归练子伟所有，存在事实和法律认定错误。三、练子伟不具有阻却强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人在对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要办理过户登记的执行标的阻却强制执行的要件有以下四方面：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。如上所述，练子伟与第三人签订的认购书并非正式的商品房买卖合同，并且练子伟通过银行转给曾耀强的款项亦不能认定为被上诉人向第三人支付了购房款项，因此，即使练子伟已占有了案涉房屋，亦不能阻却法院对案涉房屋的强制执行，一审法院判令不得执行涉案商铺存在事实和法律认定错误。四、一审判决存在程序上的错误，遗漏了诉讼当事人，损害了其他申请执行人的权益。关于恒强公司名下的涉案商铺被执行一事，在四会市人民法院登记的申请执行人除了林常青，还有其他申请执行人，如袁明新、佛山市南海区**信禾建材店、江伟登和陈耀灶等人，他们均已向四会市人民法院提起了强制执行申请，并且法院皆已立案受理。一审法院对该案判决申请执行人不能继续执行第三人名下的涉案商铺时，必定损害了其他的申请执行人的合法权益。据此一审法院在诉讼中未能依法追加其他申请执行人作为当事人参与诉讼，属于遗漏诉必须参加的当事人的情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。在本案中，一审法院未通知上述申请执行人参加诉讼，并在此情况下，支持了练子伟的诉求，判决涉案商铺为练子伟所有，不执行涉案商铺的行为存在程序错误，损害了上述申请执行人的权益。五、一审法院基于同一证据、事实和理由作出相反判决，明显后判决的事实和法律认定错误。四会市人民法院根据练子伟于2019年9月10日提出案外人执行异议申请，依法作出了（2019）粤1284执异73号《执行裁定书》，认定练子伟提供的证据无法证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，因此，裁定驳回了练子伟的异议请求。随后，练子伟以相同的证据、事实与理由将林常青诉至法院，提起案外人异议之诉，请求法院确认涉案房屋归其所有，并判令解除对涉案房屋的强制执行设施。一审法院根据相同的证据和事实理由，作出与上述裁定内容相反的判决结果。练子伟辩称，一审事实认定正确，适用法律正确，恳请驳回林常青的上诉请求。一、对于案涉的标的物，练子伟享有足以排除执行的权利，符合《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。林常青片面理解法律条款，要求认购协议具备商品房买卖合同的全部内容属刁难，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的本意相背离。前述解释第五条明确了认购书在具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收受购房款的情况下可以认定为买卖合同，以保护买受人的利益，并非必须所有合同内容都要完整。且该解释第六条也明确规定了商品房买卖合同不以登记备案为生效条件。练子伟与第三人恒强公司的认购协议是合法有效的。对于该争议焦点，广东省人民法院在审理（2017）粤民终562号、563号、564号、575号、576号等民事判决均有统一的认定，该类认购协议确认为合法有效的商品房买卖合同。二、练子伟对案涉的标的物享有足以排除执行的民事权益，且与第三人签订了书面买卖合同，并实际支付了全部房款及实际占有使用，故此案涉商铺所有权应归属于练子伟。一审法院确认案涉商铺归练子伟所有，并不意味着直接产生物权法规定的物权效力。练子伟仍然需要在第三人的协助下办理不动产登记，才产生直接的物权效力。一审法院对于该认定并无错误。三、练子伟只针对林常青申请执行案涉标的物的行为提起异议之诉，与其他案外人并无关联。一审不存在遗漏当事人的情形。四、正因为（2019）粤1284执异73号执行裁定书作出了错误的认定，故此，练子伟才提起执行异议之诉，业经一审法院的审理，查清事实，纠正裁定的错误。恒强公司既未参加二审法庭调查，亦未提交书面意见。练子伟向一审法院起诉请求：1.确认位于四会市*************、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号、27号、28号、29号、30号、31号、32号、33号的所有权属于练子伟；2.判令解除上述请求一中不动产的查封及所有的执行措施。一审法院认定事实：2013年1月31日，四会市住房和城乡建设局向恒强公司核发了《广东省四会市商品房预售许可证》（编号：四预许字第2013002号），载明：开发企业名称为恒强公司；开发企业资质证书号：四会房单开证字第0000024号；项目名称为凯旋华庭首层等。2015年1月23日，练子伟（认购方）与恒强公司（出售方）签订了《【凯旋华庭】商品房认购书》（编号分别为：0000895、0000892、0000880、0000894、0000893、0000897、0000881、0000882、0000883、0000884、0000888、0000889、0000890、0000891、0000885、0000886、0000887、0000898、0000807、0000899、0000900、0000808、0000879、0000801、0000803、0000804、0000805、0000806、0000896、0000812、0000810、0000811、0000809），约定：练子伟向恒强公司认购四会市*************、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号、27号、28号、29号、30号、31号、32号、33号物业；物业建筑面积分别为20.21㎡、23.10㎡、34.12㎡、27.19㎡、27.19㎡、34.12㎡、20.09㎡、21.07㎡21.05㎡、20.10㎡、22.57㎡、16.70㎡、16.70㎡、39.37㎡、33.86㎡、37.80㎡、32.29㎡、26.77㎡、17.64㎡、15.88㎡、17.20㎡、17.21㎡、14.49㎡、14.78㎡24.29㎡、24.16㎡、22.30㎡、24.78㎡、21.06㎡、23.54㎡、22.92㎡、20.56㎡、20.56㎡，合共775.67㎡；认购价分别为101050元、115500元、170600元、135950元、135950元、170600元、100450元、105350元、105250元、100500元、112850元、83500元、83500元、196850元、169300元、189000元、161450元、133850元、88200元、79400元、86000元、86050元、72450元、73900元、121450元、120800元、111500元、123900元、105300元、117700元、158148元、141864元、141864元，合共4000026元；付款方式为一次性付款；首期楼款为楼价的100%，须于2015年1月23日前付清等，恒强公司在“甲方”一栏加盖公章予以确认，练子伟在“乙方”一栏签名确认。2015年1月23日，练子伟通过银行转账的方式向恒强公司的原法定代表人曾耀强交付了购房款300万元、10万元、90万元，合共400万元。同日，恒强公司向练子伟出具了《收款收据》，确认收到练子伟交付的凯旋华庭首层1至33号商铺的购房款400万元，恒强公司的法定代表人曾镇强在“收款单位”一栏签名并加盖公章予以确认。2015年1月27日，恒强公司将涉案商铺的用水、用电户名过户为练子伟，四会市长信物业管理有限公司凯旋华庭服务中心为此出具了《凯旋华庭业主用水过户证明》及《凯旋华庭业主用电过户证明》。2015年11月27日，练子伟在《凯旋华庭楼宇验收交接书》上签名确认验收涉案商铺。2015年12月21日，练子伟与四会市肇水水务有限公司签订了《供用水合同》（合同编号分别为：0014876、0014875、0014874、0014873、0014872、0014871、0014870、0014869、0014868、0014877、0014878、0014879、0014880、0014852、0014853、0014854、0014855、0014856、0014851、0014892、0014893、0014894、0014895、0014857、0014858、0014859、0014860、0014861、0014862、0014863、0014864、0014865、0014867），为四会市*****凯旋华庭1-33号商铺办理用水新入户业务。2016年2月3日，恒强公司向练子伟出具了《说明》，载明：“我公司于2015年1月23日与练子伟先生签订认购书33份，以400万元的价款将我公司开发的凯旋华庭地下一楼住宅用途的33间房产出售给练子伟先生。因公司当时一直想收齐公司开发的凯旋华庭和凯旋豪庭全部买受客户才一起办理过户手续，故虽然当时练子伟先生一直要求我公司办理过户登记手续，但至今仍未能为练子伟先生办理上述房产过户登记手续。”恒强公司在答辩状中对该事实予以确认。另查明，林常青于2015年11月25日向该院提起诉讼，要求案外人何锦秋、李秀群、黄翠和及恒强公司及其原法定代表人曾耀强、现任法定代表人曾镇强向其偿还借款本金4300万元和利息（自2015年5月1日起，以4300万元为基数，按每月3%的标准计算利息，直至还清之日止）并负担该案诉讼费用[案号：（2015）肇四法民二初字第337号]，并申请了诉中财产保全，该院以（2015）肇四法民二初字第337号之一民事裁定书于2016年3月11日查封了位于四会市*****凯旋华庭1至33号商铺。该案经审理，该院于2016年5月21日作出了判决：“一、被告何锦秋、李秀群应于本判决生效之日起15日内偿还借款4300万元及利息（利息从2015年5月1日起按月利率2%计算至还清借款之日止）给原告林常青。二、被告曾耀强、曾镇强、四会市恒强房地产开发有限公司对被告何锦秋、李秀群第一判项的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告林常青的其他诉讼请求。”该案发生法律效力后，林常青向该院申请执行[案号为：（2016）粤1284执1490号和（2017）粤1284执恢136号]，练子伟遂于2019年9月10日向该院提出书面异议，本院于2019年9月12日作出（2019）粤1284执异73号执行裁定书，裁定：“一、驳回异议人请求确认四会市*****凯旋华庭商铺1-33号的所有权属于异议人练子伟的异议申请；二、驳回异议人请求依法解除四会市*****凯旋华庭商铺1-33号的查封及所有执行措施的异议请求。”练子伟遂向该院提出了上述诉求。再查明，恒强公司于2007年7月10日成立，原法定代表人为曾耀强，于2014年8月4日办理了法定代表人变更手续，将曾耀强变更为曾镇强。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”及《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服的，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”的规定，本案中，练子伟作为案外人，因不服（2015）肇四法民二初字第337号之一民事裁定书查封位于四会市*****凯旋华庭1-33号商铺的执行行为，基于实体权利提出异议[案号：（2019）粤1284执异73号]，经异议程序后不服向该院提起诉讼，故该案为案外人执行异议之诉。经审查，本案争议焦点为：一、练子伟是否享有足以排除法院执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记手续。”对此，论证如下：首先，关于有无签订合法有效的书面买卖合同的问题，即《【凯旋华庭】商品房认购书》应如何定性。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事项；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同弄纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，练子伟与第三人恒强公司签订的《【凯旋华庭】商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效的合同。从表面形式上看，《【凯旋华庭】商品房认购书》应为预约，但鉴于该认购书具备了双方当事人的基本情况、商品房的基本情况、商品房总价款及付款方式等商品房买卖合同的主要内容，且第三人恒强公司作为出卖人已确认收取了原告练子伟支付的全部购房款400万元，因此具备了预约转化为本约的条件，故《【凯旋华庭】商品房认购书》实为本约，其效力相当于商品房买卖合同。其次，关于练子伟是否已合法占有涉案商铺的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，恒强公司于2015年1月27日将涉案商铺的用水、用电户名过户为练子伟，四会市长信物业管理有限公司凯旋华庭为此出具了《凯旋华庭业主用水过户证明》及《凯旋华庭业主用电过户证明》，练子伟于2015年11月27日确认验收了涉案商铺，并与四会市肇水水务有限公司于2015年12月21日签订了《供用水合同》，为四会市*****凯旋华庭首层1-33号商铺办理了用水新入户业务，且恒强公司确认已将涉案商铺交付给练子伟，据此，该院认定练子伟已实际占有涉案商铺。林常青辩称因练子伟占有涉案商铺并非基于有效的商品房买卖合同及物业费收据不是发票等而不能作为其排除强制执行的依据，但未能提交证据证明其主张，故该院对林常青的该项主张不予采纳。再次，关于练子伟是否支付了购房款的问题。《中华人民共和国民法通则》第三十八条规定：“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。”恒强公司原法定代表人为曾耀强，于2014年8月4日办理了法定代表人变更登记手续，变更为曾镇强。本案中，涉案商铺的认购价共为4000026元，练子伟于2015年1月23日通过银行转账的方式向第三人恒强公司原法定代表人曾耀强支付了购房款300万元、10万元、90万元，合共400万元。同日，恒强公司向练子伟出具了《收款收据》，确认收到练子伟交付的凯旋华庭首层1至33号商铺购房款400万元，第三人恒强公司的法定代表人曾镇强在“收款单位”一栏签名并加盖公章予以确认，即练子伟虽然将购房款400万元汇入第三人恒强公司原法定代表人曾耀强的个人银行账户，但恒强公司对练子伟已支付了购房款的事实已予以确认收悉，故该院认定练子伟已支付了全部购房款，林常青以收款方为曾耀强为由否认练子伟已支付了购房款的主张理据不足，该院不予采纳。最后，关于练子伟是否因自身原因未办理过户登记手续的问题。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案中，恒强公司于2016年2月3日出具的《说明》及2020年5月5日提交的《答辩状》均明确表明，位于四会市*****凯旋华庭1-33号商铺未能办理过户登记手续是因为恒强公司计划收齐凯旋华庭及凯旋豪庭全部买受人材料再去办理相关手续，但至上述商铺被查封时亦未能收齐材料，期间练子伟曾催促恒强公司办理过户登记手续。鉴于恒强公司作为房地产开发企业，具有协助练子伟办理房屋所有权登记手续的义务，练子伟催促过恒强公司，但因恒强公司的原因至今未能办理涉案商铺的过户登记手续，故该院认定涉案商铺未能办理过户登记手续的责任在于恒强公司，不可归责于练子伟。综上，涉案商铺的查封时间为2016年3月11日，而练子伟与恒强公司签订《【凯旋华庭】商品房认购书》的时间为2015年1月23日，练子伟验收涉案商铺，即占有涉案商铺的时间为2015年11月27日，二者均发生在涉案商铺被查封之前，故练子伟就位于四会市*****凯旋华庭1-33号商铺享有足以排除强制执行的民事权益，因此，练子伟要求不得执行涉案商铺的诉求事实清楚、理据充分，该院予以支持。至于练子伟要求解除涉案商铺的查封，待有生效的法律文书确定涉案商铺归练子伟所有后，该院再解除财产保全措施，故本案暂不作处理。二、练子伟是否有权要求确认涉案商铺所有权归属。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据上所述，练子伟就位于四会市*****凯旋华庭1-33号商铺享有足以排除执行的民事权益，且练子伟与第三人恒强公司签订了《【凯旋华庭】商品房认购书》，且第三人恒强公司亦将涉案商品房实际交付给练子伟占有使用，故上述涉案商铺所有权归属于练子伟，练子伟的该项诉求事实清楚、理据充分，该院予以支持。恒强公司经传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也没有提供证据推翻练子伟的主张，该院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《商品房销售管理办法》第十六条、第三十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同弄纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、确认位于四会市*****凯旋华庭首层1至33号商铺的所有权人为练子伟；二、不得执行四会市*****凯旋华庭首层1至33号商铺；三、驳回练子伟的其他诉讼请求。本案一审案件受理费38800元，由林常青负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，一审法院案由定性正确，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见和陈述，本案的争议焦点是：1.练子伟对案涉房屋是否享有足以排除法院执行的权利；2.一审法院认定案涉房屋的所有权人是练子伟是否正确；3.一审法院是否遗漏诉讼当事人。关于练子伟对案涉房屋是否享有足以排除法院执行的权利的问题。第一，案涉《【凯旋华庭】商品房认购书》的效力相当于商品房买卖合同。根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，在一般情况下，合同当事人名称或者姓名、标的和数量才属于合同的必备条款。本案中，案涉《【凯旋华庭】商品房认购书》对双方当事人以及房屋价款、位置与建筑面积等已有明确约定，已具备前述的必备条款。虽然该认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部内容，但是该《商品房销售管理办法》并不属于前述规定的法律。并且在恒强公司与练子伟并无签订其他购房合同的情况下，恒强公司向练子伟出具收据确认已收到练子伟400万元购房款，恒强公司也已将案涉房屋的用水、用电户名过户为练子伟。一审法院认定案涉《【凯旋华庭】商品房认购书》的效力相当于商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。第二，练子伟已通过银行转账的方式向恒强公司原法定代表人曾耀强合计支付400万元，虽然曾耀强已不是恒强公司的法定代表人，但是恒强公司在练子伟向曾耀强支付400万元后，恒强公司向练子伟出具《收据》，确认收到练子伟交付的案涉房屋购房款400万元。至于林常青提出的案涉《【凯旋华庭】商品房认购书》约定购房款应当转入公司专用账户，因此练子伟向曾耀强支付的款项不是支付购房款的意见，由于恒强公司的法定代表人曾镇强在《收据》“收款单位”一栏中已签名确认，同时也加盖了恒强公司公章予以确认，故恒强公司已认可练子伟通过向曾耀强转账的方式支付购房款，恒强公司向练子伟出具购房款《收据》可视为双方已对购房款的支付方式的约定进行了变更。因此，一审法院认定练子伟已向恒强公司支付购房款理据充分，本院予以维持，林常青的上述意见理据不足，本院不予采纳。第三，根据恒强公司于2016年2月3日出具的《情况说明》，案涉房屋是由于恒强公司的原因未办理过户登记。并且，如上所述，恒强公司已将案涉房屋的用水、用电户名过户为练子伟，练子伟已实际占用使用案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，练子伟对案涉房屋享有足以排除法院执行的权利，一审法院认定正确，本院予以维持。关于一审法院认定案涉房屋的所有权人为练子伟是否正确的问题。虽然案涉房屋暂时尚未办理过户登记，案涉房屋并未登记在练子伟的名下，但是根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，效力相当于商品房买卖合同的《【凯旋华庭】商品房认购书》已生效，并且根据上述分析，练子伟对案涉房屋享有足以排除法院执行的权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，练子伟作为案外人在提起执行异议之诉时，同时提出了确认其权利的诉讼请求，一审法院可以在判决中一并进行审查裁判。因此一审法院认定案涉房屋的所有权人为练子伟，具有事实和法律依据，本院予以维持。关于一审法院是否遗漏诉讼当事人的问题。本案中，上诉人林常青与其他已对案涉房屋申请执行的案外人各自所享有的权利或权益是能够独立处分，本案并非必要共同诉讼，无须追加其他已对案涉房屋申请执行的案外人为本案当事人。林常青主张一审法院遗漏诉讼当事人，理据不足，本院不予支持。至于林常青提出一审判决与一审法院先前作出的执行裁定相互冲突的意见。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”练子伟不服一审法院先前作出的执行裁定，向一审法院提起执行异议之诉，是其享有的诉讼权利。一审法院根据查明的事实和法律规定作出一审判决，对原执行裁定进行纠正，并无不当。综上所述，林常青的上诉请求理据不足，不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元（林常青已预交），由林常青负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年九月十日法官助理  夏佳明书 记 员  陈唐玲