河北省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀执异30号 异议人（案外人）：三河市鑫融物业服务有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区迎宾北路西侧、孤山西路北侧百世金谷燕郊国际产业基地W01-A、B。 法定代表人：谢龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。 保全申请人：廊坊京御房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市固安县经济技术园区**路北。 法定代表人：孟惊，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘福生，男。 被保全人：三河市燕郊空港物流有限公司，住所地河北省廊坊市三河市高楼镇孤山西路北侧、迎宾路西侧。 法定代表人：赵丽霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：席旸，北京市炜衡律师事务所律师。 本院在廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）诉三河市燕郊空港物流有限公司（以下简称空港公司）、百世金谷实业有限公司、盈时集团有限公司、赵丽霞借款合同纠纷一案审理过程中，对空港公司名下国有土地使用权采取了保全措施，案外人三河市鑫融物业服务有限公司（以下简称鑫融公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 鑫融公司对本院（2019）冀执保32号之一协助执行通知书提出执行异议，请求依法裁定对空港公司名下证号为三国用（2011）第233号国有土地使用权（以下简称涉案土地使用权）范围内编号为W01-B厂房（以下简称涉案厂房）所及对应房屋（面积1260.84平方米）以及土地713.631平方米部分中止查封措施的执行。事实和理由： 一、涉案土地使用权登记在空港公司名下，该公司在之上建造了大量厂房对外销售。2013年4月22日异议人与空港公司签订了《厂房合同》，购买了编号为W01-B厂房，厂房面积1260.84平方米，占地713.631平方米，房款为5623346.4元。厂房合同后附的土地使用证即使三国用（2011）第233号国有土地使用证。根据合同约定，空港公司应当收到全部购房款后24个月为买受方办理产权证书。异议人已于2013年8月16日、向空港公司付清了全部购房款并入住使用。由于空港公司的违约，异议人至今未能取得产权证书。 二、2020年6月，异议人发现涉案土地使用权被河北高院查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第二十三条规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。本次查封的国有土地使用权对应的国有土地早在2013年就建成了大量的地上建筑物，异议人已全款购买了其中一处厂房并已实际使用。查封规定第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，涉案土地范围内大部分土地和房屋均已出售他人，实际权已不完全是空港公司财产，空港公司没有按合同约定在买受人付清全款后24个月内办理产权证，属于违约行为，其过错在于买受人。 三、百世金谷产业园区此类情况的买受人大约有一百家以上，大部分已全款购买款了房屋并实际入住使用，并且对产权没有过户不存在任何过错，属于开发商违约造成为办理产权证的后果，买受人的维权仍在进行当中。多年来由于没有取得产权证，给房屋买受人一方造成重大损失。河北高院在不知情的情况下，将涉案土地使用权查封，不仅使异议人财产被连同查封，更是给空港公司违约不办理产权证以借口，损害异议人的权益。 京御公司辩称：异议人与空港公司签署的《厂房合同》违反法律法规强制性规定应属无效，其同时对于涉案厂房未能办理过户登记存在明显过错，异议人不享有排除执行的权利。事实与理由： 一、异议人与空港公司签署的《厂房合同》应属无效合同。（一）按照涉案厂房所在地块三国用（2011）第233号不动产证书和建设用地规划许可证的记载，涉案厂房所在地块用地性质和用途为仓储。异议人与空港公司2013年签署《厂房合同》时，在未经政府相关部门批准的情况下，空港公司将仓储用地上的房屋作为生产、研发和办公用途，明显违反法律、行政法规的强制性规定，转让行为应认定无效。（二）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。虽然三河市《百世金谷商贸物流园和燕郊科技商贸物流港项目分割转让工作会议纪要》同意办理分割转让，但是该会议纪要形成于2018年12月21日，说明2013年政府不同意空港公司分割转让涉案厂房。空港公司在仓储用地上建设厂房分割销售，并与异议人签署《厂房合同》，未经涉案厂房所在地政府部门批准,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《厂房合同》亦应认定无效。（三）空港公司将在仓储用地上建设的厂房作为商品面向社会不特定对象销售,符合商品房买卖合同的特征。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发经营必须具备房地产开发企业资质，空港公司未取得房地产开发企业资质，不具备销售主体资格。同时，涉案厂房并未取得房屋销售许可证，《厂房合同》亦应认定无效。 二、异议人对于涉案厂房至今未办理过户登记存在明显过错。（一）在空港公司仍未能取得涉案厂房的房屋权属初始登记,相关行政管理部门亦未批准土地用途变更和仓储用地上厂房分割转让的情况下，涉案厂房并不具备物权变动条件。异议人明知涉案厂房不具备转让条件，仍与空港公司签订《厂房合同》，构成对自身权利障碍和政策限制的忽略，对于涉案房产不能办理权属转移登记，应归责于其自身原因。（二）涉案厂房所属地块使用权于2012年抵押于工商银行燕郊支行，早于异议人与空港公司签署《厂房合同》的时间，且抵押权人取得了他项权利证书。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，在未经抵押权人同意的情况下，异议人与空港公司转让涉案厂房的行为无效。故即使异议人与空港公司签订《厂房合同》并支付了价款，涉案厂房亦无法过户登记至异议人名下。本案中，涉案厂房所属地块使用权被抵押给工商银行，办理了《土地他项权证》，依法产生了物权公示效力。异议人作为理性商事主体,为避免物权实现可能存在的风险，在签订《厂房合同》之前对房屋权属状态进行审查，属于其基本的注意义务范围，但其并未行使该项权利，主观上放任或轻视了这一可能存在的交易风险，存在自身未尽到审慎注意义务的过错。同时，在知悉涉案厂房所属地块被抵押后，异议人也未代替空港公司偿还债务涤除抵押权或积极要求空港公司涤除抵押权以使涉案厂房得以办理过户登记。故异议人关于“非因其自身原因未办理过户登记”的异议理由不能成立。 三、异议人提出执行异议不符合法律规定。本案中，涉案土地使用权登记在空港公司名下，异议人与空港公司签订的《厂房合同》属于无效合同，且异议人对未办理过户登记存在重大过错，不符合执行异议复议规定第二十八条的规定，异议人的理由不能成立。 空港公司未予答辩。 本院查明，在审理京御公司诉空港公司、百世金谷实业有限公司、盈时集团有限公司、赵丽霞借款合同纠纷一案过程中，经京御公司提出财产保全申请并提供担保，本院于2019年5月13日作出（2019）冀民初34号民事裁定书，裁定冻结空港公司等名下银行存款335380000元或查封其同等价值的其他财产。诉讼保全移送执行后，本院立案号为（2019）冀执保32号。2019年7月10日，本院作出（2019）冀执保32号之一协助执行通知书并附本院（2019）冀民初34号民事裁定书，已向三河市燕郊不动产登记中心送达，责令三河市燕郊登记中心协助对空港公司名下位于三河市燕郊高新区土地使用权证号为三国用（2011）第233号的国有土地使用权等进行了查封，查封期限自2019年7月10日至2022年7月9日。 另查明，鑫融公司于2013年4月22日与空港公司签订《厂房合同》，购买了位于三河市燕郊开发区。《厂房合同》主要内容：空港公司以出让方式取得了三河市燕郊开发区迎宾北路西侧、孤山西路北侧的国有土地使用权，土地使用权证号三国用（2011）第233号，土地使用性质为仓储；用地规划批准部门燕郊经济技术开发区住房和规划建设局，建设用地规划许可证号1310822011ＳＨ701；出卖人经批准，在上述地块上建设工业厂房，现定名为百世金谷燕郊国际产业基地；该厂房合同约定建筑面积1260.84平方米，占地713.631平方米；厂房总金额人民币5623346.4元；出卖人应当在买受方交付全部房款后正式入住24个月内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案及产权办理完毕。《厂房合同》后附三国用（2011）第233号国有土地使用权证，土地使用权人空港公司；建设用地规划许可证，用地单位空港公司，用地性质仓储用地。 合同签订后，鑫融公司分期向空港公司付清了全部房款并实际占有使用涉案房产。鑫融公司向本院提交的证据可以证明：一、皮晓兰与谢平为夫妻关系；谢龙为皮晓兰、谢平长子，系鑫融公司总经理。二、2013年4月22日、2013年6月24日、2013年8月16日空港公司分别向皮晓兰开具收取W01-B厂房款收据3份，金额总计5623346.4元。2015年3月6日，空港公司为鑫融公司开具了两张销售不动产统一发票（自开），W01-B厂房售房款，票面金额共计5623346.4元。三、2019年2月1日谢龙办理了W01-B厂房交接验收和入住手续，交纳了2014年8月至2019年12月的物业费73759.14元，维修准备金63042元，电费128732.50元，领取了入户门钥匙。四、《河北省农村信用社》回单显示：2013年8月16日谢平刷卡支付给百世金谷实业有限公司2623346.4元；渤海银行股份有限公司入账通知书显示：2013年6月24日该行将谢平住房抵押贷款250万元划入空港公司在中国工商银行廊坊燕郊支行的银行账户。 还查明，2013年9月10日、2014年8月11日空港公司先后取得商贸物流项目一期工程二标段、三标段的《建筑工程施工许可证》。2015年1月16日，三河市公安消防大队向空港公司出具商贸物流项目一期工程《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2015年1月17日，监理单位出具《河北省建设工程竣工报告》，质量评定为“好”。同日，该项目的勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位及建设单位共同盖章出具《河北省建设工程竣工验收报告》，竣工验收结论为“验收合格”；2015年1月29日取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。 再查明，空港公司在另案中向相关人民法院提交的2018年12月21日三河市《百世金谷商贸物流园和燕郊科技商贸物流港项目分割转让工作会议纪要》载明：“会议认为：……同意百世金谷商贸物流园和燕郊科技商贸物流港项目办理分割登记和转让，已售部分可以按照解决天山国际创业基地问题模式予以办理”。 本院认为，在审理京御公司诉空港公司、百世金谷实业有限公司、盈时集团有限公司、赵丽霞借款合同纠纷一案中，本院对空港公司名下三国用（2011）第233号涉案土地使用权进行保全查封，鑫融公司基于涉案厂房所有权向本院主张实体权利以排除强制执行，其地位属案外人，本案的审查应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等相应法律规定。 在本院查封空港公司涉案土地使用权之前，鑫融公司已与空港公司签订《厂房合同》购买了涉案厂房，鑫融公司业已付清全部房款并实际占有使用至今。涉案厂房虽未能办理过户登记手续，但在本案审查时，当地政府部门已同意按照有关模式对涉案厂房所属百世金谷燕郊国际产业基地项目已售部分予以分割登记和转让，鑫融公司购买涉案厂房的行为已取得房产行政主管机关认可，且百世金谷燕郊国际产业基地项目早已取得用地规划批准和建设用地规划许可，又且三河市《百世金谷商贸物流园和燕郊科技商贸物流港项目分割转让工作会议纪要》能够证明之前未能办理涉案厂房过户登记系因政府政策原因，过错不在于鑫融公司，故对鑫融公司就涉案厂房享有的物权期待权应予认定。因此，对鑫融公司就涉案厂房相应占地所享有的国有土地使用权也应予保护；同时，查封规定第二十三条规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，故本院对涉案土地使用权的查封措施已有碍鑫融公司就涉案厂房所享有的实体权利，对涉案厂房相应国有土地使用权的查封措施应予解除。 综上所述，鑫融公司的异议请求理据充足，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十四条之规定，裁定如下： 解除本院对河北省廊坊市三河市燕郊开发区Ｗ01-Ｂ的厂房及相应713.631平方米占地国有土地使用权的查封。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 张美英 审 判 员 王振健 审 判 员 刘立斌 二〇二〇年九月一日 法官助理 刘奂军 书 记 员 邸 悫