四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终852号 上诉人（原审被告）：四川麟瑞电子信息技术有限公司，住所地：仁寿县视高经济开发区。 法定代表人：吕时林，董事长。 委托诉讼代理人：陈威臣，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何文俊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川兴久密封件制造有限公司，住所地：天府新区仁寿视高经济开发区。 法定代表人：雷红，执行董事长。 委托诉讼代理人：缪锐，四川拓宇律师事务所律师。 上诉人四川麟瑞电子信息技术有限公司（以下简称麟瑞公司）因与被上诉人四川兴久密封件制造有限公司（以下简称兴久公司）合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4537号民事判决，上诉至本院。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 麟瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回兴久公司诉讼请求或发回重审。主要理由：1.案涉土地使用权转让协议的主体是麟瑞公司和自贡市久龙机械制造有限公司（以下简称久龙公司），兴久公司只是接受履行的第三人，不是合同主体，也就不是本案适格主体。2.案涉《补充协议》、《土地转让协议》约定转让的土地使用权已经在2017年被政府调整的使用权性质，土地已经被置换，故《补充协议书》、《土地转让协议》无效。3.土地因规划用途调整、投资开发额度不足，不能办理过户手续，一审判决上诉人协助办理过户，适用法律错误。4.2019年5月9日的《补充协议书》中，久龙公司系合同主体之一。四川天府新区眉山管理委员会因规划变更要求用另外约60亩土地置换案涉地块中约88亩土地，导致2014年8月16日《土地转让协议》不能履行，才产生了《补充协议书》，之后政府又调整了规划，并以土地规划调整、开发投入不足等为由拒绝办理过户变更登记，故应当追加久龙公司、四川天府新区眉山管理委员会、四川天府新区眉山管理委员会自然资源管理局为本案第三人，一审未予追加，导致案件事实无法查清。5.一审审理过程上诉人曾向相关部门提交过户资料要求过户，但行政部门拒绝，在此情况下一审判决强制上诉人协助过户，程序违法，结果不公。 兴久公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：1.兴久公司与四川云端科技股份有限公司（以下简称云端公司）、上诉人签订《补充协议书》，兴久公司是土地使用权转让合同的受让方，是适格当事人。2.《土地转让协议》及《补充协议书》合法有效。3.没有证据表明案涉土地使用权过户存在法律障碍。现有证据不能证明土地用途规划已经调整，即便用途调整，也不能产生合同无效的后果。自然资源管理局作为物权登记部门，对土地转让没有审批权。 兴久公司一审诉讼请求：1.确认双方签订的《土地转让协议》有效；2.确认登记在麟瑞公司名下座落于天府新区××开发区××地块，占地面积73017.67平方米，土地使用权证书号：仁国用（2014）第9××3号的国有土地使用权归兴久公司所有；3.继续履行《土地转让协议》，立即为兴久公司办理土地使用权转让登记过户手续。 一审审理查明：兴久公司系久龙公司在天府新区视高经济开发区投资从事机械密封产品、高压自紧式法兰ZY-L0C生产线而注册成立的具有独立法人资格的公司，麟瑞公司系云端公司的全资子公司。2014年8月16日，云端公司（甲方）与久龙公司（乙方）签订了一份《土地转让协议》，协议第一条约定：甲方将位于视高经济开发区的110亩工业用地转让给乙方，地号2013-70，土地使用期限50年；协议第二条约定：甲方确认本协议所转让的土地使用权合法拥有，符合土地转让的法定条件，并在2014年11月30日前解除土地抵押；协议第四条约定：土地转让单价8.4万元∕亩；协议第五条约定：在本协议签订之日起7个工作日内，乙方支付本协议转让价款924万元给甲方；协议第六条约定：2014年11月30日前，甲方向乙方提供土地过户相关资料，甲乙双方备齐有关资料共同向规划国土部门申请办理本协议所指土地的使用权转让登记过户手续。协议还对税费负担、违约责任等进行了约定。协议签订后，久龙公司于2014年9月通过银行向云端公司在中国建设银行股份有限公司仁寿视高支行的账户转款900万元。2014年8月26日，由仁寿县视高经济开发区管理委会作为甲方，久龙公司作为乙方，云端公司作为丙方，三方共同签订了一份《项目投资协议书》，就乙方在天府新区仁寿视高经济开发区投资建厂达成协议。协议第二条项目用地约定：1.用地祥址：位于天府新区仁寿视高经济开发区规划范围内，原云端产业城规划范围内，具体位置以甲方提供的红线图为准；2.用地面积：项目规划用地110亩，实际用地面积以国土部门办证面积为准；3.用地性质：项目用地为工业用地，使用年限为50年；4......；5.土地使用权依法转让取得。土地价格乙丙双方协商并签订土地转让协议；6.甲方监督并协助丙方在2014年11月30日前为乙方办理好该宗土地的国有土地使用权证。 上述协议签订时，云端公司尚未取得案涉土地使用权。2014年12月，云端公司将取得的271167.31平方米的土地使用权登记在其全资子公司，即本案被告麟瑞公司名下。2017年8月9日，久龙公司在天府新区××开发区××川兴久密封件制造有限公司（自然人投资或控股的有限责任公司）。麟瑞公司取得土地使用权证后，自2015年2月起至2018年3月止，将土地使用权分别进行了转让，至2018年3月2日，尚有84433.27平方米登记在被告麟瑞公司名下。2019年5月9日，由云端公司作为甲方，久龙公司作为乙方，麟瑞公司作为丙方，三方基于甲乙双方于2014年8月16日签订的《土地转让协议》、2014年8月26日签订的《项目投资协议书》，就位于仁寿视高经济开发区××平方米工业用地及土地内一栋约7150平方米厂房和相关附属设施等资产价格、转让签订《补充协议书》。协议书约定，一、仁寿县视高经济开发区约73017.67平方米（约109.53亩）工业用地及土地内一栋约7150平方米厂房和相关附属设施等资产价格1.约73017.67平方米（约109.53亩）工业用地：109.53×13.5万元∕亩＝1478.655万元，其中土地价款8.4万元∕亩，场地附属设施及场地平整和道路等基础设施投入费用5.1万元∕亩；2.约7150平方米厂房和整个场地内相关附属配套设施：550万元；3.前期甲乙双方口头约定的乙方补偿甲方施工单位相关款项：40万元；4.甲乙双方约定的乙方补偿部分丙方该宗工业用地2014年8月至2019年4月已缴纳的土地使用税：100万元；5.资产价格合计：2168.655万元。协议第二条关于款项的支付及其他约定1.乙方前期已向甲方支付了1300万元；2.本协议签订后，乙方先行向甲方（指定账户）支付100万元专款用于该宗土地过户所产生的所有税费。协议第四条其他条款1……；2.本补充协议自三方签字盖章后生效，甲乙丙三方立即安排专人负责相关土地过户转让工作；3.乙方因税收落户当地及招商政策等原因需在眉山或者仁寿当地新成立一家公司受让该宗土地，该成立受让该宗土地的新公司名字为“四川兴久密封件制造有限公司”，该新公司的所有权利义务均由乙方公司予以保证并承担相应责任。 在签订补充协议书的当日，由麟瑞公司（甲方）与兴久公司（乙方）签订了一份《土地转让协议》，约定甲方将位于天府新区仁寿视高经济开发区占地面积为109.53亩的土地使用权转让给乙方。协议第一条割让土地基本情况1.土地座落位置：视高镇经济技术开发区；2.土地使用面积：约73017.67平方米，约109.53亩（实际转让面积以国土局的地籍调查表及国土局最终办证面积为准）；3.土地规划用途：工业用地；4.土地使用期限：50年。协议第三条转让期限自政府相关部门办理完毕该宗国有土地使用权证之日起，前款所述工业用地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。协议第四条转让价格1.甲乙双方确认本协议的转让价格以甲方已割让的土地面积为计价面积，转让土地款为8842402.00元。乙方在过户交易中应产生并承担的相关税费约358118.00元，该笔税费由乙方承担并缴纳，或支付甲方后由甲方代乙方向税务部门缴纳；2.上述转让价格包含甲方取得转让土地的土地使用权所已付和应付的税、费款项。协议第五条资料的交付及手续办理2019年5月30日前，甲方向乙方提供土地过户的相关资料，甲乙双方备齐有关资料共同向相关国土部门申请办理本协议所指土地的使用权转让登记过户手续。协议还对涉及政府主管部门收取的税费及违约责任等进行了约定。 上述《补充协议书》、《土地转让协议》签订后，云端公司与久龙公司于2014年8月16日签订的《土地转让协议》的合同主体变更为了麟瑞公司和兴久公司，由麟瑞公司履行案涉土地使用权过户登记的合同义务。2020年4月，麟瑞公司向四川天府新区眉山管理委员会自然资源局提交了办理案涉土地使用权转让过户登记的相关申请资料，四川天府新区眉山管理委员会自然资源局于2020年4月27日作出函复，内容为“目前你公司未能提供土地开发建设及投资开发的相关证明材料，不予办理土地转让手续”。 另查明，久龙公司除2014年9月17日支付向云端公司购地款900万元外，还于2015年2月12日支付云端公司200万元，2015年3月9日支付200万元。2019年5月9日，兴久公司按照2019年5月9日补充协议书第二条第2项的约定，通过法定代表人雷红的账户向被告麟瑞公司指定的收款人竹开龙在中国农业银行的账户上转款100万元作为土地过户产生的税费。 一审法院于2020年3月26日依职权对四川天府新区眉山管理委员会自然资源局工作人员进行了调查，自然资源局工作人员表示，案涉土地已经调整为商住性质，规划发生了变更，不能以工业性质过户，且麟瑞公司没有提交办理过户登记的相关资料。 本案争议的焦点是：1.兴久公司与被告麟瑞公司于2019年5月9日签订的《土地转让协议》是否无效；2.麟瑞公司是否有义务协助兴久公司办理案涉土地使用权的过户登记。 关于焦点1。一审法院认为，久龙公司系原天府新区仁寿视高经济开发区引进的企业，因短期内无法供地，天府新区仁寿视高管理委员会将久龙公司110亩用地安排在云端公司产业园区6号地块内。为此，云端公司与久龙公司于2014年8月16日签订《土地转让协议》，云端公司将位于视高经济开发区的110亩工业用地（地号2013-70）转让给久龙公司，土地转让价格为924万元，云端公司承诺土地系合法所有，符合法律规定的转让条件，合同签订后，久龙公司支付了土地款900万元。由于涉及税收等问题，2018年8月26日，云端公司、久龙公司、仁寿县视高经济开发区管理委会三方签订《项目投资协议书》，约定由久龙公司在仁寿县注册成立具有独立法人资格的公司，并在仁寿纳税，其项目用地仍确定在天府新区仁寿视高经济开发区云端产业城规划范围内。并由仁寿县视高经济开发区管理委会协助云端公司在2014年11月30日前为久龙公司办理好国有土地使用权证。虽然签订上述协议时云端公司尚未取得案涉的土地使用权，但在兴久公司提起诉讼前，云端公司已经将案涉的土地使用权登记在其全资子公司麟瑞公司名下，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，应当认定云端公司与久龙公司于2018年8月16日签订的《土地转让协议》有效。 2014年12月15日，云端公司将其产业城内的土地登记在全资子公司，即本案麟瑞公司名下，土地使用类型为工业出让性质，独用面积271167平方米，土地使用权证号为仁国用（2014）第9××3号。2017年8月9日，久龙公司按照《项目投资协议书》的约定，在天府新区仁寿视高经济开发区成立了兴久公司。2019年5月9日，麟瑞公司与兴久公司签订《土地转让协议》时，案涉土地登记在麟瑞公司名下，系土地使用权的合法使用者。麟瑞公司辩称案涉土地的使用权不归其所有，与查明的事实不符，对其辩称，一审法院不予支持。2019年5月9日的《土地转让协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律效力性强制规定，属有效合同。 关于焦点2。一审法院认为，兴久公司与麟瑞公司签订土地转让协议后，双方均应依照协议内容履行各自的合同义务。在本案双方签订《土地转让协议》之前，兴久公司的开办公司久龙公司已经按照其与麟瑞公司的母公司云端公司之间签订的《土地转让协议》约定的付款义务自2014年9月17日至2015年3月9日支付了云端公司土地款1300万元整，并且依照云端公司、久龙公司、麟瑞公司于2019年5月9日签订的补充协议书支付了土地使用税100万元，已经履行完了付款义务。麟瑞公司应当按照2019年5月9日签订的《土地转让协议》第五条的约定，协助兴久公司办理案涉土地使用权过户登记。兴久公司登记成立于2017年8月9日，麟瑞公司辩称由于兴久公司未及时成立，导致案涉土地因规划调整而不能办理过户登记，但从仁国用（2014）第9××3号土地使用权证记事栏中反映出，在2018年3月2日，麟瑞公司还将8933.3平方米的土地使用权过户登记在四川骏标紧固件有限公司名下。因此，对于麟瑞公司因兴久公司未及时成立，导致土地规划调整而不能办理过户登记的辩称，一审法院不予采信。麟瑞公司于2018年1月在案涉的土地上新建商品混凝土、砂浆搅拌站，不能证明案涉土地性质、用途进行了规划调整，不能作为案涉土地不能过户登记的法定理由。2019年5月20日，四川天府新区眉山管理委员会出具证明，明确同意案涉土地过户，依法办理相关手续。在麟瑞公司向四川天府新区眉山管理委员自然资源局提交相关过户申请资料后，自然资源局以被告麟瑞公司未能提供土地开发建设及投资开发相关证明材料为由，不予办理土地转让手续。案涉土地目前未能通过相关管理部门的审批，系因被麟瑞公司提交的资料不齐全所致，非被告麟瑞公司抗辩系因案涉土地性质、用途规划变更所致，即使案涉土地涉及规划变更，在政府按照法定程序收回土地使用权之前，该土地使用权仍然可以依法转让。因此，麟瑞公司有义务协助兴久公司办理案涉土地使用权的过户登记。 依照《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”兴久公司虽然已经支付了全部购地款和相关税费，但未实际占有、使用案涉土地，也未能办理土地使用权转移登记，不能确定案涉土地使用权归兴久公司所有。对于兴久公司请求确认登记在麟瑞名下座落于天府新区××开发区××地块，占地面积73017.67平方米，土地使用权证书号：仁国用（2014）第9××3号的国有土地使用权归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，判决：一、四川麟瑞电子信息技术有限公司在本判决生效后三十日内协助四川兴久密封件制造有限公司将位于四川天府新区××开发区内登记在四川麟瑞电子信息技术有限公司名下的，土地使用权证号为仁国用（2014）第9××3号中的73017.67平方米土地使用权变更登记在四川兴久密封件制造有限公司名下；二、驳回四川兴久密封件制造有限公司确认土地使用权证号为仁国用（2014）第9××3号中的73017.67平方米土地使用权归其所有的诉讼请求。一审案件受理费73680.00元，由四川麟瑞电子信息技术有限公司负担。 二审中，双方没有提交新的证据，对一审判决书载明的案件事实，双方均表示无异议。本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，麟瑞公司与兴久公司之间因国有土地使用权转让合同的效力、主体等产生纠纷，故本案案由应为合同纠纷。本案争议焦点为：1.兴久公司是否是讼争土地使用权转让合同的主体；2.讼争土地使用权转让合同是否有效；3.讼争土地使用权转让过户是否因存在法律障碍而无法履行。 关于第一个问题。本案现有证据表明，讼争土地使用权最初系云端公司转让给久龙公司，且在前述土地使用权转让协议订立后，麟瑞公司和兴久公司才分别由云端公司、久龙公司设立。2019年5月9日，麟瑞公司（甲方）与兴久公司（乙方）签订《土地转让协议》，以及同日云端公司、久龙公司、麟瑞公司三方签订的《补充协议书》表明：云端公司与久龙公司于2014年8月16日签订的《土地转让协议》的合同主体变更为了麟瑞公司和兴久公司，且由于前期合同约定的转让款已经支付，剩余的主要合同义务是由麟瑞公司将案涉土地使用权过户登记到兴久公司名下。上诉人关于兴久公司仅是久龙公司指定接受履行的第三方、不是讼争合同关系主体的主张，与协议约定不符，不予采信。 关于第二个问题。上诉人主张2017年案涉土地的性质和用途已经被政府部门所调整，且案涉土地已经被置换并修建了商混站，故2019年5月9日签订的《补充协议书》、《土地转让协议》无效。首先，上诉人提交的证据无法证明政府已经正式对讼争土地性质和用途进行了调整，相反，当地园区管委会2019年5月20日出具《证明》，明确同意讼争土地过户。虽然2020年3月，园区管委会下属的自然资源管理局工作人员曾向一审法院陈述案涉土地规划发生变化，无法以工业性质过户，然而2020年4月27日该自然资源管理局回函明确载明不予过户的原因是“目前你公司未能提供土地开发建设及投资开发的相关证明材料”，因此目前不能证明讼争土地具有规划调整的事实。而且案涉土地使用权系出让获得，即便规划调整也不能直接否定土地使用权转让合同本身的效力。至于讼争土地已经被置换、无法交付的主张，实为合同履行不能之抗辩，也不能产生合同无效的法律效果。 关于第三个问题。首先，上诉人获得的总土地使用面积最初达400余亩，之后多次转让和政府收购，目前登记在上诉人名下的土地使用权尚余约120亩，就数量看足以履行讼争合同义务。其次，上诉人提交的证据表明部分土地置换发生于2017年，而2019年5月9日双方才签订《补充协议书》、《土地转让协议》，对转让范围及地上附着物进行了确认，再结合前述政府相关部门出具的《证明》和函件内容，不能认定讼争合同指向的土地因置换在法律上已经“灭失”、无法完成过户。再次，从2020年4月自然资源管理局回函来看，目前上诉人办理过户失败的原因是“目前你公司未能提供土地开发建设及投资开发的相关证明材料”，而提交相应资料，属于上诉人应履行合同义务范围，上诉人不得以之对抗被上诉人的合同权利。 综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，判决得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费73680元，由四川麟瑞电子信息技术有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓华 审 判 员 梁 丹 审 判 员 余林峰 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 李林虎 书 记 员 江 燕