海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1231号   上诉人（原审原告)：吴某，1941年12月15日出生），住四川省达州市通川区柴市。   委托诉讼代理人：武某，海南诚彦合律师事务所律师。   委托诉讼代理人：符某，海南诚彦合律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：林某1，1968年12月8日出生），现住三亚市。   委托诉讼代理人：郭某，广东华商（三亚）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林某2，广东华商（三亚）律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告）：董某，1972年12月5日出生），现住三亚市。   委托诉讼代理人：郭某，广东华商（三亚）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林某2，广东华商（三亚）律师事务所实习律师。   上诉人吴某因与被上诉人林某1、董某房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   吴某上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持吴某一审全部诉讼请求或发回重审；三、一、二审诉讼费由林某1、董某共同承担。事实与理由：一、一审判决认定吴某接收使用涉案房屋逾三年之久错误。2015年3月9日的“水电计数”仅是一个抄表记录，是对房屋使用状况的记录，不能据此认定为交付行为，而且也不符合交付或交接的要件形式，不能证明林某1、董某于当日已将涉案房屋交付给吴某使用的事实。若涉案房屋实际交付给吴某使用，则林某1、董某应当举证证明吴某有实际使用涉案房屋的事实，但林某1、董某未证明该事实，亦在法庭调查中未能清楚的阐述实际交付的时间以及交付的状态。其次，一审法院认定《补充协议》约定林某1无法按期归还吴某借款，故将原《民间借贷合同》约定的涉案房屋第四层交付给吴某，这一认定事实与一审法院认定的涉案房屋已于2015年3月9日交付给吴某的事实自相矛盾。二、林某1、董某已将涉案房屋用于拆迁补偿，且基于涉案房屋已获取了相应的征收补偿权益，并没有对其造成损失，一审法院未认定该事实，而是认定“涉案房屋已被拆除，故吴某无需再向林某1、董某承担返还房屋的义务”，并要求吴某承担过错赔偿责任是错误的。根据一审法院查明的事实来看，林某1、董某作为三亚市吉阳区临春棚户区改造项目的被征收人，涉案房屋在被征收的范围内，且基于涉案房屋在内的被征收房屋总建筑面积合计526.17平方米，获得了征收补偿款高达3882427.5元，涉案房屋因林某1、董某已获取征收补偿权益后于2018年10月29日被拆除，该拆除行为并没有对林某1、董某造成任何损失，反而获益，但一审判决在认定事实时却对林某1、董某基于涉案房屋获益的事实视而不见，甚至要求吴某承担40%的过错责任，显然是不公的。退一万步来说，即使吴某在购房时具有过错，但该过错并没有造成林某1、董某损失，相反林某1、董某在明知小产权房不能买卖的情况下，为了获取购房款的利益仍然进行违法买卖，之后又基于涉案房屋获取了相应的征收补偿权益。由此可见，林某1、董某基于涉案房屋已获取双重收益，造成了购房者的损失，若我国司法审判不对该行为进行制止、打击，则无异于放纵、鼓励更多的小产权房的出卖人以身试法，严重扰乱社会经济秩序，只有司法公正才能够有效处理小产权房买卖的问题。三、涉案房屋被拆除之后，双方的房屋买卖已经结束，吴某的购房目的已不能实现，基于此，林某1、董某应当将购房款返还给吴某。林某1、董某继续占用购房款产生了利息损失，该利息损失不属于房屋买卖关系存续期间所产生的损失，一审判决不支持利息损失错误。四、一审判决在未支持购房期间利息损失的情况下，判决吴某承担40%的责任错误。从合同法第58条的规定来看，该条前部分是对因合同无效取得的财产的处理规定，即相互返还，在本案中为房屋和购房款的相互返还，但涉案房屋已被林某1、董某用于征收补偿并获得相应的权益，故涉案房屋不需要返还或者已经达到返还的效果，在林某1、董某已经取得涉案房屋并获得相应补偿权益的情况下，其应当将购房款返还给吴某；该条后部分是对过错损失的规定，该损失指的是该房屋买卖过程中产生的损失，而不是购房款本身，购房款是基于无效合同而取得的利益，已经在该条的前段部分应当予以返还。其次，《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行）》第六部分明确规定，只有造成的损失是按照过错责任大小来分担的，并不是取得的财产即购房款。再者，即使吴某有使用涉案房屋，由此产生的使用费也与使用期间产生的购房款利息相互抵消，不存在需要用购房款来支付使用费。   林某1、董某辩称，双方之间成立房屋买卖合同关系，林某1、董某于2015年3月9日将房屋交付吴某使用，截至被拆除，吴某已使用涉案房屋超过三年，已产生利益，涉案购房款不应全额退还。吴某在购买涉案房屋时，明知涉案房屋所使用的土地为农村集体土地，房屋价格明显低于市场价格但仍购买涉案房屋。吴某自身对房屋的买卖行为存在一定过错，应承担相应的过错责任。一审法院根据双方过错责任大小以及结合吴某已使用房屋超过三年的事实，认定吴某承担60%的责任符合法律规定以及公平原则。   吴某向一审法院起诉请求：一、确认吴某与林某1、董某签订的《民间借贷合同》及《补充协议》无效；二、判令林某1、董某共同向吴某返还购房款22万元及支付利息39612.22元(利息以购房款22万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2015年2月26日起至2018年10月20日)；三、判令林某1、董某共同向吴某支付购房款占用期间的利息损失15803.33元(利息损失以购房款22万元为基数，按年利率6%计算自2018年10月21日起至债务实际清偿之日止，现暂计至2019年12月26日)；四、诉讼费用依法由林某1、董某共同承担。   一审法院认定事实：2015年2月26日，吴某为购买林某1在自家宅基地上建造的房屋，假借借款的方式与林某1、董某签订一份《民间借贷合同》，约定林某1、董某向吴某借款22万元，借款期限为一年，从2015年2月26日起至2016年2月25日止，借款利息为月息3%，林某1、董某以新建房屋的第四层房屋（顶层73.2平方米）作为抵押，借款期满后，如林某1、董某不能还清借款，吴某有权直接以林某1、董某抵押房屋抵偿借款。抵偿单价为贰拾贰万元，房屋抵偿后，吴某自愿放弃借款利息和本金。合同签订当日，吴某即以现金方式向林某1、董某支付购房款1万元，同年3月9日，吴某又通过银行转账的方式向林某1、董某支付购房款21万元。林某1收款后于当日向吴某出具一份《借条》，载明：“本人因造房支付款项资金遇到困难，特向吴某借款人民币：贰拾贰万元整，月息3%为期一年，从付款日计息”。2016年3月7日，吴某与林某1签订一份《补充协议》，约定由于林某1无法按期归还吴某借款，故将原《民间借贷合同》约定的涉案房屋第四层物权交付给吴某。   另查，2015年3月9日，吴某和林某1共同在“林某14楼水电计数”上签名，内容如下：一号房用水00023立方米，用电05542度；二号房用水00067立方米，用电00103度；三号房用水0021立方米，用电00402度。2017年5月9日，三亚市吉阳区城市管理局下发三吉城管（机动大队）催告字[2013]第HD181号强制执行催告书，其中提到该局执法人员于2013年4月12日9时巡查时发现林某1未经批准擅自兴建一栋房屋，第一层装模砌完墙，至2013年6月7日，该房已建至二层封顶。其后因涉案房屋被列入棚户区改造项目，林某1作为被征收人于2018年10月20日与三亚市吉阳区人民政府就涉案房屋签订《三亚市吉阳区临春棚户区改造项目1-5类安置对象房屋征收补偿协议书》，协议确定林某1被征收房屋总建筑面积合计526.17平方米，林某1自愿选择货币补偿和回迁安置相结合方式进行房屋征收补偿安置，共获得征收补偿款3882427.5元。2018年10月29日，涉案房屋被拆除。   再查，吴某于2018年10月22日以民间借贷法律关系向一审法院提起诉讼，要求林某1、董某支付借款本金22万元及利息。一审法院立案受理后，于2018年12月27日作出（2018）琼0271民初9868号民事判决，以吴某、林某1、董某系房屋买卖合同关系与吴某主张的民间借贷纠纷不是同一法律关系为由，驳回了吴某的诉讼请求。其后吴某不服提出上诉，三亚市中级人民法院受理后于2019年4月28日作出（2019）琼02民终538号民事判决，认定吴某、林某1、董某之间签订的《民间借贷合同》和《补充协议》均是用于掩盖房屋买卖的事实，并认定林某1于2015年3月9日已将涉案第四层房屋交付吴某使用，最终判决驳回上诉，维持原判。   一审法院认为，涉案房屋建造在农村集体土地上，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。吴某、林某1、董某以签订借款合同的形式掩盖买卖涉案房屋的事实，该房屋买卖行为已违反了法律法规的禁止性规定，因此，吴某与林某1、董某于2015年2月26日、2015年3月9日和2016年3月7日就涉案房屋签订的《民间借贷合同》《借条》《补充协议》均应认定为无效。吴某诉求确认与林某1、董某签订的《民间借贷合同》和《补充协议》无效，于法有据，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋已被拆除，故吴某无需再向林某1、董某承担返还房屋的义务。关于吴某诉求的购房款和利息，一审法院认为吴某在购买涉案房屋时，明知涉案房屋所使用的土地为农村集体建设用地，也知悉涉案房屋价格明显低于三亚市房地产市场的正常价格的情况下，仍执意购买该类房屋，并以借款的形式加以掩盖，吴某自身对本次房屋的买卖行为存在一定的过错，应承担相应的过错责任，故对于吴某的利息主张，不予支持。关于过错比例，鉴于吴某已接收使用涉案房屋逾三年之久，一审法院认定林某1、董某应承担60%的责任，吴某自行承担40%的责任，依据上述比例，林某1、董某应返还吴某购房款13.2万元（22万元×60%），对于吴某剩余部分的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认吴某与林某1、董某于2015年2月26日、2016年3月7日签订的《民间借贷合同》和《补充协议》无效；二、林某1、董某应于判决生效之日起十日内共同向吴某返还购房款13.2万元；三、驳回吴某的其他诉讼请求。案件受理费2715元，由吴某负担1414元，由林某1、董某共同负担1301元。   经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，关于涉案房屋是否交付给吴某的问题。首先，《民间借贷合同》约定林某1、董某以新建房屋的第四层（顶层73.2平方米）作为抵押，同时《补充协议》约定将涉案房屋第四层物权交付给吴某，从上述约定可知，在签订《民间借贷合同》和《补充协议》时涉案第四层房屋已经建成。其次，2015年3月9日，吴某和林某1共同在“林某14楼水电计数”上签名，该行为表示双方对涉案房屋进行了交接，否则没必要进行水电的确认。综上可知，至被拆迁时吴某已实际使用涉案房屋三年之久，吴某主张未接收房屋的上诉理由不成立。关于返还购房款的数额问题。对于涉案房屋买卖合同的无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。考虑到吴某已使用涉案房屋三年多的事实，一审法院酌情判决林某1返还60%的购房款并无不当，吴某主张全额返还购房款并支付利息的理由不成立。综上，吴某的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5430元，由吴某负担。   本判决为终审判决。   审   判   长 尹合欢审判员李新建   审   判   员 黎       金      二〇二〇年九月十六日   法官     助理 林   小   妹   书   记   员 吴       璟   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。