云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初2613号原告：王丽英，女，1972年1月29日生，住建水县。被告：刘王春，男，1987年2月24日生，住石屏县。被告：李纯洁，女，1988年3月19日生，住石屏县。二被告共同委托诉讼代理人：王虎方，云南谣光律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：高云，云南谣光律师事务所实习律师。第三人：红河州天一房地产开发经营有限公司。住所地：红河州建水县临安镇陈城路B2-7-1。法定代表人：蒋辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李锐，云南刘胡乐律师事务所。委托诉讼代理人：吴雨航，云南刘胡乐律师事务所实习律师。原告王丽英诉被告刘王春、李纯洁、第三人红河州天一房地产开发经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王丽英，被告刘王春、李纯洁及其委托诉讼代理人王虎方、高云，第三人红河州天一房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人李锐、吴雨航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽英向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告的合同；2.判令被告及第三人支付2020年7月21日-2020年12月21日期间房租27100元；3.判令被告赔偿原告租房押金5000元；4.判令被告赔偿原告支付2020年7月21日-2020年12月21日教师员工工资20600元/月，合计82400元；5.判令被告赔偿原告部分同期收入损失52410元；6.判令被告赔偿原告合同违约金50000元；共计216910元。7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月16日，原告与被告刘王春签订租房合同，时间4年6个月，自2018年12月1日起至2023年8月31日止，地点为金茂大厦**，过道除外，只计算室内面积208平方米，租金74000元/年。金茂大厦二楼整层系被告向第三人承租，合同系李纯洁签订，故原告又与李纯洁签订一份内容相同的合同，经第三人认可。合同约定房租一年一交。2018年11月16日交纳2018年12月1日至2019年12月1日房租。2019年11月1日原告又交给李纯洁2019年12月1日-2020年12月1日房租74000元，收据是第三人店长罗雨填写签名。2020年1-5月疫情原告未开门。2020年3月第三人公司吴楠打电话给原告，告知被告未交2020年房租，随后原告打电话给被告，被告答复想与第三人谈房租减免一事。2020年5月被告哥哥李峰让原告交物管费，但未告知具体金额。2020年7月21日金茂大厦物管以被告未交第三人房租为由，切断原告水电。因原告的机构采用电脑上课，没有电就没有网络，原有学生、有意向报名学生、已报名学生均无法上课，从当日停电开始原告辅导机构处于关门停业状态。培训机构没有任何收入，却要继续支付员工工资。被告的违约行为导致停电，已构成违约，原告已告知过被告损失情况，被告未及时交房租止损，应承担违约责任，赔偿原告的一切损失，故诉至法院，请公正判决。被告刘王春、李纯洁辩称，第一项诉讼请求2020年7月31日原、被告曾对解除合同达成一致意见，由被告退还原告到7月31日的租金及押金，还形成过书面的协议，协议我方不持有，协议签订人为：原告、被告哥哥、以及另一承租人者云海，协议内容由被告退还原告、者云海2020年7月21日的租金、押金，合同终止。现原告不认可之前达成的协议，原、被告双方的租赁合同可继续履行。原告未缴纳过物业管理费、垃圾费存在违约。本次停电是因为第三人违约导致，而非被告原因，原、被告签订的合同可以继续履行。认可第二项诉讼请求。第三项诉讼请求住房押金要扣除原告应缴纳的垃圾费、物业管理费。第四、五、六项诉讼请求原告主张的损失和违约金不能同时主张，只能选择一项，且没有法律依据。合同约定如果被告提前解除合同或者租赁给他人才能视为违约，原告主张不符合约定。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，本案审理的是原、被告租赁合同关系。我方对于原、被告签订的租赁合同在今天庭审中第一次见到，且被告的转租行为并未得到第三人同意，原告要求退还房租我方不予认可，我方从未收到过原告缴纳的租金，而且涉案房屋被断水断电是因为被告欠付房租，我方不可能一直为被告垫付房租。本案原告的损失是因被告未按期缴纳房租所致，应由被告赔偿原告相关损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据2019年学生收款收据、微信转账截图、管理系统截图中能够与学籍系统相对应的严炆钰、熊熙、熊蕊银、白晓禧、舒（苏）采鋆、李馨宇、王誉霖、李璇兵、雷清收款收据能够相互印证原告2019年7月、8月收入情况，本院予以采信。对工资收条、劳务协议，无其他相关证据予以佐证，不能证明停业期间原告向工作人员发放过工资，本院不予采信。对微信转账给李芳、闵洁的截图，能够证明今年停业期间原告对该二人发放过工资，本院予以采信。对被告提交的证据短信、转账凭证能够证明被告向第三人支付租金10万元的事实，本院予以采信；对微信聊天记录能够证明原告与被告曾就解除合同一事进行过协商，本院予以采信；对2018年9月18日的收据，能够证明被告交纳2018年物管费，本院予以采信。本案经审理，查明以下事实：被告李纯洁于2018年9月15日与第三人红河州天一房地产开发经营有限公司签订《金茂商城商铺租赁合同》，租赁第三人红河州天一房地产开发经营有限公司位于金茂商城商铺建筑面积1286平方米。原告王丽英因开设教育培训机构向被告刘王春、李纯洁转租上述部分商铺，且经过第三人红河州天一房地产开发经营有限公司同意。2018年11月16日，原告王丽英与被告刘王春、李纯洁分别签订《租房合同》，约定：被告刘王春将位于朝阳北路83号的商铺分租给原告王丽英，建筑面积208平方米，租期为4年9个月，自2018年12月1日起至2023年8月31日止。租金74000元／年，以现金方式支付，每年支付一次，于每年11月1日前付清。违约方须向守约方赔偿违约金50000元。2018年11月16日原告王丽英向被告刘王春、李纯洁交纳2018年12月1日至2019年12月1日的房租。2019年11月1日原告向李纯洁交纳2019年12月1日-2020年12月1日房租74000元。2020年7月21日，金茂大厦物管以被告刘王春、李纯洁未向第三人红河州天一房地产开发经营有限公司交纳房租为由，切断原告王丽英店铺水电。从2020年7月21日开始原告王丽英辅导机构未能开门营业。原告王丽英在租赁房屋期间未交纳物管费。被告交纳了2018年的物管费及垃圾费，物管费每平方0.8元，垃圾费每平方0.3元，原告王丽英租赁的房屋面积为208平方米，物管费2018年合计2745.60元。2019年8月4日严炆钰交纳学费1650元、2019年8月3日熊熙交纳学费3640元、2019年8月3日熊蕊银交纳学费3000元、2019年8月1日白晓禧交纳学费5950元、2019年7月26日舒（苏）采鋆交纳学费3380元、2019年7月23日李馨宇交纳学费4600元、2019年7月23日王誉霖交纳学费4860元、2019年8月14日李璇兵交纳学费4500元、2019年8月8日雷清交纳学费1800元，共计33380元。原告分别于2020年7月22日、2020年7月23日、2020年8月19日向李芳转账1200元、620元、1950元；于2020年7月23日、2020年8月19日向闵洁转账1500元、1650元，二人工资共计6920元。庭审中，原告王丽英认为第三人红河州天一房地产开发经营有限公司不应承担赔偿责任，故不再向第三人主张赔偿。经本院向原告王丽英释明违约金与损害赔偿金只能择一主张，原告王丽英表示要求被告赔偿损害赔偿金，不再主张违约金。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。一方当事人不履行合同义务，致使对方当事人无法实现合同目的的，守约方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的《租房合同》依法成立并生效。原告王丽英向被告刘王春、李纯洁交付了房屋租金，已经履行了自己的合同义务。被告刘王春、李纯洁也应按照合同约定向原告交付房屋并确保房屋的正常使用。2019年11月1日被告在收取了原告2019年12月1日至2020年12月1日的房租74000元后却未向第三人红河州天一房地产开发经营有限公司交付房租，导致第三人切断原告王丽英商铺的水电，致使原告王丽英无法开展正常的教育培训，被告的前述行为导致原告王丽英无法实现租赁商铺的目的，被告已构成违约。现原告王丽英要求解除与被告签订的《租房合同》符合法律规定，本院予以准许。合同解除后，对于原告王丽英主张退还2019年7月21日-2020年12月21日期间房租27100元本院予以支持；对于原告王丽英主张退还押金5000元，扣除被告代交2018年物管费2745.60元，退还原告王丽英押金2254.40元；原告王丽英主张按照2019年同期收入计算收入损失52410元，原告王丽英开办的是网上业余教育培训机构，因停电无法开展培训，造成无法正常经营，损失必然产生，故比照原告王丽英提交的电脑系统中部分能够与收据对应的培训人数及金额计算收入损失为33380元。对原告王丽英要求按照去年同期支付的工资数赔偿停业期间教师员工工资82400元，因其提交去年同期教师员工工资支付的相关证据不能证明今年实际支付过教师员工工资，对于今年停业期间按照实际支付工资6920元计算。对被告刘王春、李纯洁提出因原告王丽英有违约行为未交纳物管费的辩解意见，因原告王丽英未交纳物管费不是导致租房合同不能继续履行的原因，对此辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，判决如下：一、原告王丽英与被告刘王春、李纯洁分别于2018年1月16日签订《租房合同》于本判决生效之日解除；二、原告王丽英于本判决生效之日起十日内将位于朝阳北路83号金茂商城二楼208平方米的商铺腾空并返还给被告刘王春、李纯洁；三、被告刘王春、李纯洁于本判决生效之日起十日内返还原告王丽英房租及押金29354.40元并赔偿原告王丽英停业期间经济损失33380元及教师员工工资6920元，共计69654.40元；四、驳回原告王丽英的其他诉讼请求。案件受理费4550元，减半收取2275元，由被告刘王春、李纯洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行被判决书，享有权利的当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起，二年内向人民法院申请执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员  李云梅二〇二〇年九月二十八日书记员  周 全