湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0528民初533号原告：长阳土家族自治县住房保障中心，住所地长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路**。统一社会信用代码：12420528739125696R。法定代表人：叶登攀，主任。委托诉讼代理人：周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律工作者，特别授权代理（变更、增加诉讼请求，举证、质证、辩论、和解，代收法律文书）。被告：易发兵，男，1969年7月25日出生，土家族，现在居住地湖北省长阳土家族自治县，委托诉讼代理人：向贤菊（被告易发兵之妻），女，1976年12月1日出生，土家族，现住居住地湖北省长阳土家族自治县，特别授权代理（参加诉讼、参与调解、签收法律文书）原告长阳土家族自治县住房保障中心诉被告易发兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法由审判员万姝蓉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告长阳土家族自治县住房保障中心的委托诉讼代理人周清华、被告易发兵的委托诉讼代理人向贤菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长阳土家族自治县住房保障中心向本院提出诉讼请求：1、被告将昌泰家园小区10单元802号房屋腾退并交还给原告。2、被告向原告支付2016年7月1日至2020年6月30日期间所欠租金、物业管理费、垃圾清运费、保证金等合计8806元。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方在2012年签订《长阳土家族自治县廉租房租赁协议》、《长阳土家族自治县公共租赁住房租赁合同》，合同约定被告在龙舟坪镇承租原告开发建设的昌泰家园小区10单元802号公租房，建筑面积50㎡，合同有效期至2015年6月30日止，合同履行期间被告在2016年、2017年、2018年、2019年、2020年共欠原告租金、保证金、物业费、垃圾清运费8806元。被告不诚信履行合同已构成违约，原告现依照《合同法》、《民事诉讼法》及相关法律规定提起本案诉讼。原告长阳土家族自治县住房保障中心为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原告的法人证书复印件和被告身份证复印件各1份。证明原、被告主体资格。证据二、长阳土家族自治县廉租房租赁协议复印件1份。证明原、被告双方有租赁关系，该协议第三条第一项对租金标准进行约定，租金是政府定价。原告根据协议第八条要求被告腾退房屋。证据三、长阳土家族自治县物价局长价管[2016]34号文件复印件1份。证明租金标准为3元/平方米/月，物业服务费标准为0.4元/平方米/月。证据四、欠费明细表及在被告承租房屋门口张贴催收通知照片打印件各1份。证明被告欠缴费用8806元。被告易发兵辩称，原来签订租赁协议时租金标准和其他人都是一样的，现在租金标准有差异且不合理，被告家庭是移民户，家庭困难，没有能力按3元标准支付租金；被告租住房屋存漏水的问题，被告因租住房屋漏水和掉墙灰问题多次找原告都没有解决。被告易发兵为支持其抗辩主张，向本院提交证据如下：拍摄房屋裂缝漏水状况的照片打印件5张及就业失业登记证照片打印件3张，证明被告的租住房屋墙顶、墙体出现裂缝和漏水的情况，被告是下岗人员的事实。经过庭审质证，被告易发兵对原告提交的证据一、二、三、四的真实性都无异议，对物业服务费、垃圾清运费、保证金也没有异议，但认为租金不合理，对3元/平方米/月的租金标准有异议且被告因租住房屋有漏水问题向房管局反映无果才未交租金。原告对被告易发兵提交的证据真实性没有异议，但认为失业证与本案没有关联性，房屋漏水应向物业公司先反映报修，不能作为被告拒付租金的理由。本院向长阳土家族自治县民政局调取被告易发兵不属于我县最低生活保障和城镇低收入对象的证明1份。经质证，被告易发兵未提出异议。对原、被告无争议的证据，本院依法予以采信。对有争议的证据，本院将依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，从证据本身真实性、来源合法性、与案件事实的关联性及各证据之间的关系等方面进行综合认定。本院经审理认定事实如下：2012年8月16日，被告易发兵（合同乙方）在《长阳土家族自治县廉租房租赁协议》（以下简称租赁协议）中承租人处签名，租赁协议载明出租人（甲方）为长阳土家族自治县保障性住房开发中心。该协议第二条约定租赁房屋楼层及面积“一、甲方租赁给乙方的房屋为昌泰家园，第十单元，第八楼。房号为802号。二、甲方租赁给乙方的房屋使用面积40平方米。”第三条约定房屋租金标准“一、根据《长阳土家族自治县城镇最低收入家庭廉租住房管理实施细则》的规定，甲方暂按使用面积收取乙方每月每平方米租金1.00元。若有政策调整，以政策调整标准为准……”第七条约定协议期限“有效期2015年12月30日止。”第八条约定协议解除及退租“一、乙方要求退租……二、甲方要求退租（一）……（二）乙方连续六个月无正当理由不交租金的或未在廉租房居住的……”被告易发兵在签订租赁协议后入住昌泰家园第10单元802号房屋至今，已缴清2016年6月30日前的租金等费用。2013年11月19日，中共长阳土家族自治县委机构编制委员会批复同意“县保障性住房开发中心”更名为“长阳土家族自治县住房保障中心”。租赁协议到期后，原、被告双方未重新签订租赁协议。另查明：《湖北省城镇保障性住房管理办法》规定县级以上人民政府对本行政区域内的城镇保障性住房工作负主体责任，县级以上人民政府住房保障部门负责本行政区域内的城镇保障性住房工作，县级以上人民政府住房保障部门可以委托城镇住房保障实施机构承担本行政区域内城镇保障性住房管理的具体工作，也可以通过购买服务、吸引企业和其他机构参与保障性住房运营管理。保障性住房的配租价格由市、县人民政府价格主管部门会同住房保障部门、财政部门综合考虑同地段、同类型商品住房租赁价格、保障对象经济承受能力，建设运营成本等因素确定，实行差别化租金。2016年10月17日，长阳土家族自治县物价局就本县公租房租金及物业服务费标准作出长价管[2016]34号文件，通知如下：“一、公租房租金标准：3元/平方米/月。二、物业服务费标准：0.4元/平方米/月。三、公租房租金优惠政策。根据公租房相关规定，对城镇最低收入家庭和城镇低收入家庭公租房租金给予减免，具体租金标准为：城镇最低收入家庭：1元/平方米/月；城镇低收入家庭：2元/平方米/月。四、执行时间：从2016年7月1日起执行”。同时查明：易发兵不属于长阳土家族民政局救助对象（即本县城镇最低收入家庭和低收入家庭）。经长阳土家族自治县房屋评估测绘所测量，被告易发兵租住的昌泰家园10单元2号房使用面积40.02平方米、建筑面积49.86平方米。2016年7月1日至2020年3月30日期间，居民垃圾清运费3元/户/月、居民垃圾处置费2元/户/月，即垃圾清运（含处置）费合计5元/户/月，2020年4月1日后，居民生活垃圾处理费7元/户/月。本院认为：虽然案涉租赁协议中出租方名称为长阳土家族自治县保障性住房开发中心，但在被告签署租赁协议后，经中共长阳土家族自治县委机构编制委员会批复同意“县保障性住房开发中心”已更名为“长阳土家族自治县住房保障中心”，且长阳土家族自治县住房保障中心系本县房产管理局下设单位，负责全县公租房的管理工作，故本案原告长阳土家族自治县住房保障中心是案涉房屋租赁合同纠纷的适格当事人。租赁协议到期后，被告因对租金调整有异议而未续签租赁协议，但被告易发兵租住该房屋至今，故原、被告之间租赁关系仍成立。双方争议的主要焦点即租金标准及被告以原告未履行租赁物的维修义务而拒付租赁费是否成立。一、关于租赁关系的解除。现原告依据双方签订的租赁协议第八条即乙方连续六个月无正当理由不交租金则腾退房屋的约定要求被告腾退所租赁的房屋，虽然被告易发兵长期未支付租金的事实成立，但本案是因原、被告双方对房屋租金标准产生分歧引发诉讼，并非该租赁合同约定的“无正当理由不交租金”，不宜认定已达到双方约定解除协议并退租的条件。故本院对原告要求被告腾退昌泰家园第10单元802号房屋并交还原告的诉讼请求不予以支持。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条之规定，出租人应履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。被告承租房屋出现需维修事项时应及时向出租人提出维修请求，若出租人未在合理期限内维修的，承租人可自行维修后再请求出租人支付维修费用。被告易发兵以原告未履行租赁房屋维修义务拒不支付租赁费的抗辩主张不能成立。三、关于租金标准和计租面积。被告承租案涉房屋时签署了租赁协议，租赁协议第三条载明租金暂按使用面积按每月每平方米租金1元收取租金。若有政策调整，以政策调整标准为准。县政府办公室于2016年3月8日印发《长阳土家族自治县城区公共租赁住房管理实施细则》（长阳土家族自治县人民政府第26次常务会讨论通过，以下简称公租房管理细则）。公租房管理细则第二条规定“本细则所称公共租赁住房（以下简称“公租房”）是指政府投资的限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的保障对象出租的保障性住房。廉租房纳入公租房管理，并轨运行。”第三十七条规定“本细则出台前已配租的廉租住房仍按原合同约定管理；原合同期满后，按本细则规定执行”。第三十八条规定“本细则自2016年5月1日起实施，有效期至2021年4月30日止。执行期间，国家法律法规有新规定的，从其规定。”第十条规定“县房产管理部门会同县物价部门、财政部门结合公租房配套设施情况，按照略低于同地段、同类型住房市场租金的原则，合理确定公租房区域租金标准，并适时予以调整。”第十八条规定“……租赁合同期限最长不超过3年。承租人按年交纳租金，计租面积为房屋建筑面积”。《长阳土家族自治县城区工作租赁住房合同续签工作方案》第五项“以建筑面积（以房屋测绘机构实际测量为准，小数点后四舍五入取整计算）为租金计收基础”。故根据前述我县保障性住房现行政策，廉租房与公租房并轨管理后统称公共租赁住房即简称公租房，公租房租金标准只因承租人是否属于城镇最低收入家庭和城镇低收入家庭而存在差异。故被告易发兵签署的租赁协议于2015年12月30日期满后应执行本县公租房管理细则相关规定，即按年交纳租金、按房屋建筑面积50平方米（小数点后四舍五入）计租、租金标准由县房产管理部门会同县物价部门、财政部门合理确定。本县物价局将非城镇最低收入家庭和非城镇低收入家庭租赁公租房的租金标准从2016年7月起调整为3元/平方米/月，被告易发兵不属于本县城镇最低收入家庭和低收入家庭，故在2016年7月后应按3元/平方米/月标准缴纳租金。原告要求被告易发兵支付2016年7月1日至2020年6月30日期间租金共计7200元的诉讼请求本院予以支持。四、关于原告诉求的物业服务费和垃圾清运费。①被告易发兵未对垃圾清运费提出异议，故原告依据居民垃圾清运（处置）费5元/户/月标准（2016年7月1日至2020年3月30日期间）和居民生活垃圾处理费7元/户/月标准（2020年4月1日至2020年6月30日期间）主张垃圾清运费共计246元的诉讼请求予以支持。②被告易发兵未对物业服务费提出异议，原告可自2016年7月1日起按0.4元/平方米/月标准主张物业服务费，即原告要求被告易发兵支付2016年7月1日至2020年6月30日物业服务费共计960元的诉讼主张本院予以支持。③被告易发兵未对保证金提出异议，故对原告要求被告易发兵补交保证金400元的诉讼请求予以支持。综上所述，原告要求被告易发兵腾退承租房屋的诉讼主张本院不予支持，原告要求被告易发兵支付拖欠租金、物业服务费、垃圾清运费共计8806元的诉讼请求本院予以支持。据此。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告易发兵于本判决生效后三十日内向原告长阳土家族自治县住房保障中心支付2016年7月1日至2020年6月30日期间欠付租金7200元、物业服务费960元、垃圾清运费246元并补交保证金400元，前述费用合计8806元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告长阳土家族自治县住房保障中心的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告易发兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  万姝蓉二〇二〇年九月十一日书记员  张慧玲