四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初2636号 原告（申请执行人）：中国华西企业股份有限公司，住所地四川省成都市金牛区解放路二段**。 法定代表人：杨斌，董事长。 委托诉讼代理人：阳皓，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘后军，男，系公司员工。 被告（执行案外人）：王琳，女，1974年10月25日出生，汉族，住四川省广汉市。 第三人（被执行人）：成都北辰浩房地产开发有限公司，，住所地四川省成都市金牛区一环路北四段** 法定代表人：黄世君，总经理。 委托诉讼代理人：晏举，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：王君，男，系公司员工。 原告中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）与被告王琳，第三人成都北辰浩房地产开发有限公司（以下简称北辰浩公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华西公司的委托诉讼代理人刘后军，被告王琳，第三人北辰浩公司的委托诉讼代理人王君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华西公司向本院提出诉讼请求：准许执行位于成都市金牛区房屋（以下简称案涉房屋）。事实和理由：2019年1月15日，成都市中级人民法院（2018）川01民初2928号民事判决（以下简称2928号判决）对华西公司与北辰浩公司建设工程施工合同纠纷一案，判决北辰浩公司支付华西公司工程款7220万元、利息及诉讼费用。王琳对执行标的提出书面异议，成都市中级人民法院（2020）川01执异511号执行裁定（以下简称511号裁定），裁定中止对案涉房屋的执行。王琳虽与北辰浩公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，但至今未取得房屋所有权证，也未办理网签手续，不能对抗善意第三人。案涉房屋交付占有时间、支付购房款时间及金额均存在疑点。 被告王琳辩称，其签订了房屋买卖合同，支付房屋的全部价款，2017年10月开始合法占有使用案涉房屋并居住至今。未办理产权并非王琳的原因。 第三人北辰浩公司述称，同意被告的答辩意见。 本院审理查明事实：本院在审理华西公司诉北辰浩公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据华西公司的财产保全申请，于2018年8月10日作出（2018）川01执保305号执行裁定，查封北辰浩公司名下的位于成都市的房屋，查封期限三年，自2018年8月10日起至2021年8月9日止。案涉房屋在上述查封范围内。2019年1月15日，本院作出2928号判决：一、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付工程款72201086.9元；二、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付工程款利息；三、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付50000元损失赔偿费；四、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付保全担保费138382.92元；五、驳回华西公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，本院于2019年4月3日立案受理了华西公司的强制执行申请，案号为（2019）川01执770号。王琳以支付了案涉房屋全部购房款、已签订房屋买卖合同为由，向本院提起执行异议。本院于2020年3月30日作出511号裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。华西公司不服，遂提起本案诉讼。 另查明，王琳于2014年9月12日、9月26日向四川兴立房地产营销顾问有限公司（以下简称兴立营销公司）转款200000元、376776元。2017年10月12日王琳与北辰浩公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定案涉房屋总价款为577026元，并于同日支付250元面积补差款、契税、维修资金、产权转移登记费、贴花费及2017年10月1日至2018年3月31日物业费后，办理了案涉房屋的交房手续。2018年2月26日，北辰浩公司向王琳出具案涉房为增值税发票。 又查明，王琳在成都市辖区（市）县无其他登记住房。 审理中，北辰浩公司于2020年9月18日向本院提交《情况说明》载明：我司所开发的银海中心项目于2014年9月向内部员工（包括关联企业四川兴立园林环境工程有限公司、四川泰家瑞实业有限公司等员工）以福利房形式进行认购，员工及员工亲属朋友均有认购资格，黄立顺、邓成龙、张琳等员工均在2014年进行了认购，但他们因资金不足等原因转让了购房资格，资格受让人王琳、高明阳、张清、江燕等人成为最终商品房买卖合同的签订人。同时由于认购时暂定的房源为1栋2单元的相关房屋，但在实际签订合同过程中，因客观原因，经开发商与认购人一致确认，最终变更为1栋1单元的相关房屋，楼层与房号均未发生改变。 北辰浩公司向本院提交黄立顺于2020年9月18日出具的《情况说明》载明：本人黄立顺于2014年9月12日签订银海中心1栋2单元2907认购书，因资金不足，将银海中心《商品房买卖合同》买受人变更为王琳，身份证号：5129211974××××××××。 北辰浩公司向本院提交2014年9月12日其与黄立顺签订的《员工福利房认购意向书》载明：公司本着以人为本的原则，特决议将“银海中心”一期项目部分房源作为公司员工福利房项目，以达到留住人才、激励员工之目的。本次员工福利房优惠活动仅针对内部员工。1、本认购意向书表明，意向员工自愿参与此次员工福利房优惠活动，并自愿缴纳项目认购意向金，同时取得该项目1栋2单元29号7号认购权，该房屋的用途为住宅，预测建筑面积为84.82平方米…；4、本次福利房优惠活动由公司委托兴立营销公司全程营销代理，并委托其代收本次福利房所有款项，公司将承担本认购意向书所有权利义务；5、在接到公司签订《商品房买卖合同》通知后意向员工到公司指定地点签订《商品房买卖合同》。 北辰浩公司向本院提交2020年9月25日出具的《情况说明》载明：王琳、张曦、涂吕超、高明阳、张毅五位业主已于2014年至2017年间将购房款支付给我司指定收款单位兴立营销公司。我司视为已收到该房款，并向王琳、张曦、涂吕超、高明阳、张毅五位业主开具了购房款收据。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明、2928号判决、（2018）川01执保305号执行裁定、511号裁定、《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》、收据、银行转账记录、交房流程表、《情况说明》三份、《个人住房信息查询记录》《员工福利房认购意向书》及当事人当庭陈述等。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是王琳就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评述如下： 王琳与北辰浩公司于2017年10月12日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定王琳以577026元的价格购买北辰浩公司开发建设的案涉房屋，故王琳与北辰浩公司在案涉房屋被人民法院查封前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。关于王琳是否支付购房款的问题。根据查明的事实，案涉房屋系北辰浩公司内部员工黄立顺于2014年9月将其员工福利房认购资格转给王琳，北辰浩公司与黄立顺签订的《员工福利房认购意向书》约定：“4、本次福利房优惠活动由公司委托兴立营销公司）全程营销代理，并委托其代收本次福利房所有款项，公司将承担本认购意向书所有权利义务。5、在接到公司签订《商品房买卖合同》通知后意向员工到公司指定地点签订《商品房买卖合同》”王琳受让福利房资格后于2014年9月12日、9月26日向北辰浩公司的指定收款单位兴立营销公司转款576776元，并于2017年10月12日与北辰浩公司签订《商品房买卖合同》符合《员工福利房认购意向书》的约定，且北辰浩公司亦认可兴立营销公司代为收取王琳的购房款，2018年2月26日北辰浩公司亦向王琳出具案涉房屋增值税发票。故结合本案现有证据能够认定王琳已履行案涉《商品房买卖合同》项下支付全部购房款的义务。 综上，本案案涉房屋的查封时间为2018年8月10日，无论是合同签订日期还是付款时间均在本院查封案涉房屋之前，王琳已支付了全部的购房款项，北辰浩公司已经将案涉房屋交付给王琳，且王琳在成都市下辖各区、县无其他用于居住的房屋。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，从开发商处购买商品房的消费者在符合前述条件下可以排除执行。本案王琳作为享有商品房物权期待权的特殊消费者，所购买的房屋在符合前述条件的情形下优先予以保护，符合法律、司法解释对公平正义的价值追求，故华西公司提出准许执行案涉房屋的请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回中国华西企业股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费9570元，由中国华西企业股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 邱 寒 审判员 牛玉洲 审判员 邓凌志 二〇二〇年九月二十八日 书记员 宋 杰