贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民初25号原告（案外人）：王小琴，女，汉族，1973年5月1日出生，住贵州省安顺市西秀区。原告（案外人）：江礼建，男，汉族，1971年7月25日出生，住贵州省安顺市西秀区。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦****。负责人：黎明，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。第三人（被执行人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住，住所地贵州省安顺市西秀区南华路**/div>法定代表人：阳正威，该公司董事长。第三人（被执行人）：安顺商厦有限责任公司，住，住所地贵州省安顺市西秀区南华路**/div>法定代表人：阳正兴，该公司董事长。第三人（被执行人）：贵州省安顺中药厂有限公司，住，住所地贵州省安顺市西秀新区头铺/div>法定代表人：阳正威，该公司董事长。以上三名第三人共同委托诉讼代理人：杨超，男，汉族，1982年9月23日出生，住贵州省安顺市西秀区。以上三名第三人共同委托诉讼代理人：戴静，女，汉族，1990年5月11日出生，住贵州省安顺市西秀区。第三人（被执行人）：夏羽，女，汉族，1963年4月17日出生，住贵州省贵阳市云岩区。第三人（被执行人）：阳正威，男，汉族，1954年2月20日出生，住贵州省安顺市西秀区。第三人（被执行人）：金礼惠，女，汉族，1957年12月7日出生，住贵州省安顺市西秀区。原告王小琴、江礼建与被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城资产贵州分公司）、第三人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）、安顺商厦有限责任公司（以下简称商厦公司）、贵州省安顺中药厂有限公司（以下简称安顺中药厂）、夏羽、阳正威、金礼惠案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月15日公开开庭审理了本案。原告王小琴、被告长城资产贵州分公司的委托诉讼代理人黄强、第三人今旦公司、商厦公司、安顺中药厂的共同委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。第三人夏羽、阳正威、金礼惠经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王小琴、江礼建向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的位于贵州省安顺市西秀区房屋【（2017）黔执34号执行裁定书和（2019）黔执恢2号协助执行通知书】的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：王小琴、江礼建与今旦公司于2014年4月10日签订《商品房买卖合同》，购房款404373元已于2015年1月30日全部付清，并自2014年入住该房，王小琴、江礼建已合法取得案涉房屋。长城资产贵州分公司以其与今旦公司之间存在不良债权关系为由，申请执行本属于王小琴、江礼建的财产，没有法律依据。王小琴、江礼建已向执行法院提出执行异议，但未被采纳，请求依法维护其合法权益。长城资产贵州分公司辩称，第一，案涉《商品房买卖合同》签订在抵押登记之后，且合同第四条明确载明房屋存在抵押登记，王小琴、江礼建购买设置了抵押的房屋存在重大过错，未经抵押权人同意私自处分抵押物属于违法行为，长城资产贵州分公司对该份买卖合同不予认可。第二，关于购房款的支付方式，王小琴、江礼建主张全部是现金支付，如此大额的现金交易，其未提供相应的取款凭证或转账凭证、资金来源等证明其具有支付大额现金的经济能力，对其购房款已支付的说法不予认可。第三，王小琴、江礼建已自认其名下共有四套房屋，案涉房屋并非其唯一住房。综上，王小琴、江礼建排除强制执行的主张不符合法律规定，应予驳回。今旦房开、商厦公司、安顺中药厂述称，案涉《商品房买卖合同》合法有效，房屋已经交付多年，购房人的利益应予保护。夏羽、阳正威、金礼惠未书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了庭前证据交换和质证。王小琴、江礼建向本院提交以下证据:1.王小琴、江礼建身份证、结婚证复印件。拟证明：原告主体身份。2.（2019）黔执异70号执行裁定书及送达凭证。拟证明：原告执行异议被驳回后依法提起执行异议之诉。3.《商品房买卖合同》、收据。拟证明：原告与今旦公司于2014年12月1日签订《商品房买卖合同》，今旦公司于2015年1月30日出具404373元的购房款收据，原告已交纳12112元维修基金、四通费等费用，且已实际入住。4.被告及第三人企业信息公示报告。拟证明：被告及第三人主体身份。5.案涉房屋照片。拟证明：案涉房屋已经装修入住。长城资产贵州分公司对证据1、2、4无异议。对证据3中的《商品房买卖合同》不予认可，认为该合同签订于办理抵押之后，且合同第四条明确告知案涉房屋存在抵押，未经抵押权人同意处置抵押物属于违法行为；对证据3中的收据不予认可，认为没有其他辅助证据证明，大额现金交易不符合常理。对证据5的证明目的不予认可，认为仅仅证明原告占有房屋，不能证明其在法院查封之前占有。今旦房开、商厦公司、安顺中药厂对王小琴、江礼建提交的证据均予以认可。长城资产贵州分公司向本院提交以下证据：第一组：长城资产贵州分公司营业执照、负责人身份证明及负责人身份证、今旦公司、商厦公司、中药厂公司工商信息。拟证明：当事人主体适格。第二组：中长资（筑）合字【2013】70号《抵押合同》、房屋交易登记产权信息表（抵押权）及抵押物清单、（2016）黔民初78号民事调解书。拟证明：2013年6月27日涉案房屋已经抵押给长城资产贵州分公司，并经贵州高院作出的生效文书确认，长城资产贵州分公司对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。第三组：（2017）黔执34号民事裁定书、（2017）黔执34号协助执行通知书及附件。拟证明：因今旦公司未履行相应清偿债务的义务，涉案房屋已被贵州高院查封，查封期限为2017年8月10日至2020年8月9日。王小琴、江礼建、今旦公司、商厦公司、安顺中药厂对以上证据均无异议。各方当事人对对方当事人证据的真实性均无异议，对证明目的有异议，不影响作为认定案件事实的依据，本院依法予以采信，至于是否能够证明各方当事人的证明目的，本院之后一并予以论述。本院认定以下案件事实：2013年4月18日，今旦公司获得其开发建设的贵州省安顺市西秀区黄果树大街H2地块（头铺）丰景华府A6、A7、B3B4、B5B6栋房屋的《商品房预售许可证》。江礼建、王小琴系夫妻关系。2014年12月1日，今旦公司与江礼建签订《商品房买卖合同》（房屋共有人王小琴），约定江礼建购买今旦公司开发的“丰景华府”B6栋1-21-3号房屋，建筑面积114.35平方米，单价4225.42元，总价款404373元。付款方式为：一次性付款，买受人应当在2014年12月1日前支付全部房价款。2015年1月30日，今旦公司出具两张收据，其中一张为收到王小琴、江礼建B6-21-3号房购房款404373元，另一张为王小琴、江礼建B6-21-3号房维修基金、四通费和其他费用12112元。安顺万和物业管理有限公司丰景华府财务部分别于2017年8月25日、2019年1月7日出具收据，注明收到王小琴、江礼建B6-21-3号房物业费（2017.9.1—2018.12.31、2019.1.1—2019.12.31）2744元、1281元。庭审中，王小琴、今旦公司确认房屋交付时间为2017年8月底。关于购房款的支付，王小琴陈述，因为其做生意，手中有现金流，支付房款时没有从银行取款，是直接从家里拿现金全款支付给今旦公司的，所以没有银行的取款凭证，也没有转账给今旦公司的转账凭证。王小琴自认其与江礼建名下共有四套房屋。另查明，2016年4月25日，中国长城资产管理公司贵阳办事处作为原告，以今旦公司、商厦公司、安顺中药厂、夏羽、阳正威、金礼惠为被告提起金融不良债权追偿及担保合同纠纷诉讼。2016年5月3日，本院作出（2016）黔民初78号民事裁定书，裁定冻结或者查封、扣押今旦公司、商厦公司、安顺中药厂、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款人民币245348686.64元或相应价值的其他财产，并于2016年5月5日，查封了今旦公司位于安顺市西秀区在建工程项目项下房产（字号为“安市房建西秀字第Ｊ1400044号”《在建工程抵押登记证明》项下部分建筑面积74173.74平方米的住宅、商业用房及车库），本案案涉房屋在查封范围内，查封期限为2016年5月5日至2019年5月4日。2016年10月17日，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院依法制作（2016）黔民初78号民事调解书。该调解书确认，今旦公司欠中国长城资产管理公司贵阳办事处重组债务本金18430万元及利罚息。中国长城资产管理公司贵阳办事处对今旦公司位于安顺市西秀区项目即安市房建西秀字第Ｊ1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机关登记为准）拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。后中国长城资产管理公司贵阳办事处依据（2016）黔民初78号民事调解书申请查封今旦公司位于安顺市西秀区在建工程项目抵押房屋317套（包括案涉房屋）。2017年8月11日，本院依据（2017）黔执34号执行裁定书，以（2017）黔执34号协助执行通知书查封今旦公司在贵州省安顺市西秀区共计46套。查封房屋包含了案涉房屋。2019年4月25日，本院又作出（2019）黔执恢2号《协助执行通知书》，续行查封今旦公司位于安顺市西秀区在建工程项目抵押房屋317套、抵押车库总面积19660.49平方米等，仍包括本案案涉房屋，查封期限为2019年4月25日起至2022年4月24日止。2019年6月17日，王小琴、江礼建对查封案涉丰景华府B6栋1-21-3号房屋提出书面异议。2019年9月31日，本院作出（2019）黔执异70号执行裁定，裁定驳回王小琴、江礼建的异议请求。王小琴、江礼建于2020年3月11日签收该裁定，于2020年3月23日向本院提起案外人执行异议之诉。再查明，中国长城资产管理公司贵阳办事处于2016年12月27日变更为中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。综合双方诉辩意见及提供的证据，归纳本案争议焦点为：王小琴、江礼建对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，长城资产贵州分公司对案涉房屋享有抵押权，且已经法院生效裁判文书确认其因抵押权而享有优先受偿权，故本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，其中，“但法律、司法解释另有规定”是指《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中能够对抗抵押权的建筑工程的承包人的优先受偿权和已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者买受人的物权期待权。关于消费者买受人的物权期待权，《执行异议和复议规定》第二十九条作出了更进一步的规定，应参照适用。本案中，根据查明的事实，王小琴、江礼建名下有四套房屋，并非房屋消费者，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条关于房屋消费者物权期待权的规定。王小琴、江礼建作为房屋一般买受人，其享有的物权期待权不能对抗长城资产贵州分公司依据合法的抵押权产生的优先受偿权。据此，王小琴、江礼建享有的权益不能排除案涉房屋的强制执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，对王小琴、江礼建的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、依据《最高人民法院的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告王小琴、江礼建的诉讼请求。案件受理费7365.59元，由原告王小琴、江礼建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 雷 苑审判员 贾鸿雁审判员 张 玮二〇二〇年九月二十二日法官助理田宇书记员肖亮