重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初11907号原告：重庆洋河房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江**五里店御庭苑****，统一社会信用代码91500105450431086X。法定代表人：贺天天，职务总经理。委托诉讼代理人：杨吉兰，重庆天伸律师事务所律师。被告：周正华，男，1957年4月3日出生，汉族，住重庆市江**。原告重庆洋河房地产开发有限责任公司诉被告周正华房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆洋河房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨吉兰到庭参加诉讼，被告周正华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆洋河房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告所签订的《重庆洋河房地产开发有限责任公司房屋租赁合同》；二、判决被告将承租的位于重庆市江北区松香翠岭微路X号附X-X、X-X、X-X号房屋交还原告；三、判决被告支付原告租金36454.19元（2019年10月27日起至解除租赁合同之日止，按合同约定租金标准暂计至2020年5月31日。其中2019年10月27日至2020年3月31日期间为26258.83元，计算方式为5097.68元/月×6个月-4327.25元）、逾期付款违约金（以26258.83元为基数，自2019年10月13日起按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算至实际付款之日止；以10195.36元为基数，自2020年3月26日起按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算至实际付款之日止）、房屋占用使用费（自案涉房屋解除租赁合同判决生效之日起计算至实际交付房屋之日止，按合同约定标准每月5097.68元计算）。事实和理由为：2019年10月，原、被告签订《重庆洋河房地产开发有限责任公司房屋租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市江北区松香翠岭微路X号附X-X、X-X、X-X号房屋出租给被告，租期为2019年10月1日至2021年9月30日；合同签订之日，被告向原告支付保证金16100元，被告每半年缴纳一次租金，逾期交付的，从逾期之日起至实际交付之日止以应交付金额为准按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告自2019年10月27日起至今拖欠租金，仅仅在合同签订时支付了4327.25元的租金。原被告双方自愿订立的租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。诉讼之后，被告也没有缴纳租金，原告有权按照约定解除合同，并要求被告支付逾期付款违约金。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告周正华未出庭答辩。本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，案外人重庆市江北区土地征用管理办公室（转让方）与原告（受让方）签订《国有资产有偿转让协议》，将涵括案涉的位于重庆市江北区松香翠岭微路X号附X-X、X-X、X-X号房屋在内的资产移交原告，由原告对案涉房屋进行占有、使用、收益和管理。2016年2月1日，前述协议涉及资产进行了交接。2018年10月8日，重庆市江北区土地征用管理办公室作出情况说明，根据前述协议，案涉房屋的租赁合同权利全部由原告行使。2019年10月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将位于重庆市江北区松香翠岭微路X号附X-X、X-X、X-X号房屋出租给被告，租赁期限为自2019年10月1日起至2021年9月30日止。2019年10月1日起至2020年9月30日止，租金为5097.68元/月；2020年10月1日起至2021年9月30日止，租金为5351.93元/月；租赁保证金16100元。第三条约定，租赁房屋按半年支付租金，依据先交租金后使用的原则，被告在签订租赁合同后5个工作日内支付首期租金，其后被告应每半年截止前月末的20-25日内向原告支付下一半年的租金。第十一条第四款约定，被告有下列情形之一的，原告有权单方面解除合同......（4）租赁期限内，拖欠应付租金、逾期缴纳租赁保证金或者其他相关费用的时间累计超过30日……租赁期限内，原告提出解除合同的，自原告解除通知送达被告后30日内合同解除......本合同约定原、被告双方地址，视为各类司法文书和通知事项的送达地址。第十二条第三款约定，被告必须按约定时间交付租金、租赁保证金及其他相关费用，逾期交付的，从逾期之日到实际交付之日，被告以应缴付金额为准按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准向原告支付违约金。第十四条约定，双方确认，被告通讯地址为租赁房屋所在地址为通知、函件及其他法律文书有效送达地址，被告变更送达地址的应书面通知原告，未书面通知变更的，该约定送达地址仍然有效。2020年6月15日，本院向被告送达了起诉状副本等应诉材料。庭审中，原告还举示了照片2张、短信截图1张，拟证明原告于2020年3月4日、4月15日、5月15日对被告进行了房屋租金催收。以上事实，有国有资产有偿转让协议、资产移交单、情况说明、房屋租赁合同、照片2张、短信截图1张等书面证据及当事人庭审陈述在卷为证，并经庭审质证。本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁的合同。承租人应当按照合同约定的期限支付租金。本案中，原告已经将案涉房屋租赁给被告，合同约定了租金支付时间及标准，被告应当按约定支付租金。被告经本院传票传唤后未到庭应诉，应当视为其放弃陈述抗辩权。根据双方合同约定，被告应当于签订租赁合同后5个工作日内即2019年10月13日起支付原告2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金，同时结合原告主张的租金起算时间，被告应当支付2019年10月27日至2020年3月31日期间租金为26338.01元（5097.68元/月÷30天×5天+5097.68元/月×5个月）。原告按照26258.83元的标准主张，系其民事权利的处分，本院予以确认。关于原告主张的解除合同及返还房屋问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同中约定，租赁期限内，拖欠应付租金、逾期缴纳租赁保证金或者其他相关费用的时间累计超过30日的，原告有权解除合同。被告至今尚欠原告2019年10月27日至2020年3月31日期间租金，原告基于合同约定行使解除权，符合法律规定，因解除合同意思表示于本院送达诉讼副本时即2020年6月15日首次到达承租人，且到达时已符合约定解除的条件，故，本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除。因合同已解除，被告理应交还租赁物，故对原告请求交还租赁物的主张，本院予以支持。关于2020年4月1日至2020年5月31日（原告主张的计算暂计截止时间）的租金问题。合同约定被告应每半年截止前月末的20-25日内向原告支付下一半年的租金，因此，被告应当最晚于2020年3月26日向原告支付2020年4月1日至2020年5月31日（双方合同解除）期间租金为10195.36元（5097.68元/月×2个月）。逾期付款违约金问题。根据前述认定，被告应当支付租金节点及支付金额，结合双方合同约定“被告必须按约定时间交付租金、租赁保证金及其他相关费用，逾期交付的，从逾期之日到实际交付之日，被告以应缴付金额为准按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准向原告支付违约金”，故，原告关于支付逾期付款违约金（以26258.83元为基数，自2019年10月13日起按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算至实际付款之日止；以10195.36元为基数，自2020年3月26日起按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算至实际付款之日止）的请求，本院予以支持。房屋占有使用费问题。合同解除后，被告应及时交还房屋，被告未出庭抗辩其已返还房屋。因此，原告要求被告支付合同解除后至被告实际交还房屋之日期间的房屋占有使用费（从2020年6月15日起至实际返还房屋之日止，按5097.68元/月计算）的诉讼请求，未超过双方在《房屋租赁合同》中约定的租金标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告重庆洋河房地产开发有限责任公司与被告周正华于2019年10月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除。二、被告周正华于本判决生效之日起三日内将位于重庆市江北区松香翠岭微路X号附X-X、X-X、X-X号房屋交还原告重庆洋河房地产开发有限责任公司。三、被告周正华于本判决生效之日起三日内支付原告重庆洋河房地产开发有限责任公司2019年10月27日至2020年5月31日期间租金36454.19元及逾期付款违约金（以26258.83元为基数，自2019年10月13日起按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算至实际付款之日止；以10195.36元为基数，自2020年3月26日起按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算至实际付款之日止）四、被告周正华于本判决生效之日起三日内支付原告重庆洋河房地产开发有限责任公司2020年6月15日起至实际返还房屋之日止，按5097.68元/月计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2721.36元，减半收取1360.68元，由被告周正华担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  赵树龙二〇二〇年九月二十三日书记员  陈晓宇