河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终714号上诉人（一审被告、申请执行人）：新乡投资集团有限公司。住所地：新乡市和平大道中段**。法定代表人：赵荣彦，董事长。委托诉讼代理人：王磊，该公司员工。委托诉讼代理人：曹峻，河南牧野律师事务所律师。被上诉人(一审原告、执行案外人)：李有富，男，1962年9月15日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：张志丽，河南日诚律师事务所律师。原审被告（被执行人）：河南新机股份有限公司。。住所地：新乡市五一路**法定代表人：巫秀花，董事长。原审被告（被执行人）：新乡轻机股份有限公司。住。住所地：新乡市文岩路**/div>法定代表人：巫忠科，董事长。上诉人新乡投资集团有限公司（以下简称投资公司）因与被上诉人李有富、原审被告河南新机股份有限公司（以下简称新机公司）、新乡轻机股份有限公司（以下简称轻机公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月2日公开开庭对本案进行了审理。上诉人投资公司的委托诉讼代理人曹峻、王磊，被上诉人李有富的委托诉讼代理人张志丽到庭参加诉讼。新机公司、轻机公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。投资公司上诉请求：一、撤销一审法院（2019）豫07民初381号民事判决；依法改判执行新乡市××大道××新机小区××楼××单元××、××东户房产；二、本案一审二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.李有富所提供证据之间不能相互印证，其中存在伪证，一审法院予以采纳认属事实认识错误。新机公司未到庭，其提供的《证明》性质为证人证言，因无法质证不具有证明力；加之《证明》中“原告（被上诉人）在房屋内居住至今”的内容与（2019）豫07执异42号执行裁定书、（2019）豫07民初381号民事判决书认定的案外人郜新华占有案涉房屋的事实不符，系伪证。一审法院对《证明》的采纳认可明显错误。李有富所提供《集资购房协议》、《新乡市商品住宅使用说明书》、《新乡市商品住宅质量保证书》（以下简称《两书》）之间存在矛盾，《两书》中载明的竣工日期与交房日期为2004年12月30日。《集资购房协议》中记载购房日期为2005年12月1日，时间相差近一年。这种先交付房屋后签订买卖协议的做法与常理不符，被上诉人李有富未给出合理解释。原审法院直接予以采纳李有富所提供的存在矛盾和伪造的证据明显错误。2.一审法院未查明李有富是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条所规定的法定情形，直接依据该条款作出一审判决属法律适用错误。应适用该规定第二十九条规定。第二十九条与第二十八条与相比，相同点为：执行债权为金钱债权，查封前已签订合法有效书面合同；区别为：①标的为商品房，排除一般民事交易。②仅保护消费者，要求购房为满足居住需求。③已交付一半以上购房款。综上，第二十九条是相对于第二十八条的一个特殊规定，将被执行人限定为房地产开发企业。其次，该条规定适用的主体是作为经营者的开发商以及与开发商签订商品房买卖合同的买受人，其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。由于被李有富主张案涉房产系从开发商新机公司购入。因此，应当对本案适用第二十九条的相关规定。3.李有富与开发商所签《集资购房协议》依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定属无效合同。故其既不具备物权期待权也不具备排除执行的权利，一审法院认可并采纳《集资购房协议》所做判决属法律认识错误。该合同标的物为职工集资房。2003年国发18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。2003年7月23日新乡市政府颁布《新乡市人民政府关于新乡市城乡规划区单位住房建设管理有关问题的通知》第3条款显示，企业自行组织建设的经济适用住房只能在本企业内部出售，不得对外出售，李有富没有出具其系新机公司职工的有效身份相关证据，且违反新政[2002]44号文件所规定的限制，不符合集资住房的相关规定，其不具备物权期待权，导致李有富无法办理权属证书，并非自述因开发商疏忽遗漏未办理过户等事宜。故李有富不享有排除强制执行的民事权益。李有富答辩意见：一审判决事实清楚、证据确凿、适用法律正确应当予以维持。理由如下：1.关于《执行异议和复议规定》第二十八与二十九条在本案的适用问题。《执行异议和复议规定》第二十八和二十九条是普适性条款与特别条款的关系，两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，即可适用特别条款也可适用普通条款，一审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误。一审中，李有富在法院查封前已经与新机公司签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部房屋价款并实际占有涉案房屋，对涉案房屋未办理过户登记手续没有过错。2.关于《证明》的效力问题。本案中李有富提交的新机公司的证明确实符合客观事实，新机公司因工作失职通知统一办理房产证时遗漏的不只是李有富一人，法院已经按照程序通知新机公司到庭，其未到庭说明具体情况不是答辩人的错，法院可以根据调查的情况认定证明内容的真实性。3.一审判决书并未认定郜新华占有涉案房屋，因郜新华与李有富并未签订合法有效的书面房屋买卖协议，也未向开发商请求变更房屋权属手续，法院驳回了郜新华的案外人异议请求，且本案的判决结果直接影响涉案房屋是否继续交易、履行的问题。结合本案的证据李有富系涉案房屋的合法占有人，其依据合同享有的要求新机公司办理涉案房屋过户登记的权利并未消灭，享有对涉案房屋的物权期待权。4.关于竣工时间、交房时间和购房时间问题。《说明书》与《质量保证书》中的竣工日期和交房日期同为2004年12月30日，此处所指的交房日期可能是建筑公司向开发公司竣工验收后交房的日期，肯定不是新机公司向李有富履行商品房销售中的交房日期。李有富当时购买的是现房，2005年李有富购买涉案房屋的事实与交款收据等证据相互印证。5.《集资购房协议》无效问题系投资公司的主观假想，无事实和法律依据。双方的买卖行为不违反法律规定，并且本小区的其他非本单位职工住户的产权证已经办理完毕，涉案房屋的产权证系新机公司工作疏忽没有具体通知到李有富本人所造成，所以投资公司提到的不能办理产权证的情况不存在。综上，应驳回投资公司的上诉，维持原判。李有富一审诉讼请求：1.撤销一审法院（2019）豫07执恢21号查封公告中对位于新乡市××大道××新机小区××楼××单元××、××东户房屋的查封，并确认该房屋产权为李有富所有；2.本案诉讼费用由投资公司、新机公司、轻机公司承担。新机公司、轻机公司未到庭亦未提交书面答辩意见。一审法院查明，投资公司与新机公司、轻机公司民间借贷纠纷一案，一审法院（2014）新中民金初字第155号民事判决已发生法律效力。投资公司于2016年3月9日向该院申请强制执行，执行案号为（2016）豫07执70号。2019年5月13日，本案恢复执行。因新机公司拒不主动履行生效法律文书确定的义务，该院于2019年5月28日做出（2019）豫07执恢21号查封公告。查封财产中包含新机公司名下位于新乡市××大道××新机小区××楼××单元××、××东户的房产（产权证号：05××**），李有富对涉案房产被公告查封提出书面异议。2005年12月1日，李有富与新机公司签订集资购房协议，协议约定李有富购买新机公司生活小区46号楼5单元一、二层东户楼房一套，建筑面积208.72平方米，暂定集资房价1400元/平方（房屋面积按房管局最终核定的实际面积为准）。李有富按规定预付购房款192208元（暖气安装费、煤气集资款和入户防盗门另交），剩余房款在房屋交付使用前一次付清，新机公司应于2005年12月30日前将新房移交李有富，李有富应在2005年12月7日前按新机公司通知的最终价格将全部余款付清，该合同还对双方其他权利义务进行了约定。2005年12月1日，新机公司出具收据载明收到李有富购房款192208元，同日新乡华夏军创房地产有限公司出具收到李有富燃气安装、防盗门、暖气安装、暖气表等费用收据。剩余房款100000元李有富申请银行按揭贷款，中国工商银行新乡分行游家坟支行于2006年1月20日出具个人住房贷款凭证。2006年1月25日，新乡军创房地产有限公司出具收据载明收到李有富涉案房屋按揭贷款100000元。2004年12月30日，涉案房屋办理商品住宅使用说明书及商品住宅质量保证书。后李有富缴纳相应的水费、电费、物业费等并装修入住。2019年10月15日，新机公司出具证明称李有富缴纳了涉案房屋全部价款，并装修入住，因该公司在通知办理房产证时将李有富遗漏，未办理房屋产权证书。另查明：李有富在购买涉案房屋后将房屋出卖于郜新华，郜新华对一审法院查封涉案房屋提出异议，该院经审查于2019年7月25日做出（2019）豫07执异42号执行裁定，驳回郜新华的异议请求，郜新华未在限定期间内提出执行异议之诉。一审法院认为：关于李有富要求确认涉案房屋归其所有的问题。不动产的物权变动一般应以登记为生效要件，依照物权法规定的物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人之间不能创设。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、消灭和转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。根据本案业已查明的事实，李有富系购买涉案房屋，且涉案房屋也未登记在李有富名下，其不能依据登记取得涉案房屋所有权，李有富要求确认涉案房屋归其所有没有充分根据，不予支持。关于李有富对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《执行异议和复议规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。李有富在法院查封前已与新机公司签订房屋买卖合同，支付了全部房屋价款并实际占有涉案房屋，且对涉案房屋未办理过户登记手续没有过错。后李有富虽将涉案房屋出卖，但其依据合同享有的要求新机公司办理涉案房屋过户登记的权利并未消灭，享有对涉案房屋的物权期待权。综上，应认定李有富对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对李有富要求排除执行的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，一审法院判决：一、不得执行新乡市××大道××新机小区××楼××单元××、××东户的房产；二、驳回李有富的其他诉讼请求。一审案件受理费5684元，由新机公司、轻机公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2010年4月16日，投资公司与新机公司签订借款合同，新机公司向投资公司借款2200万元，期限三年，自2010年4月16日至2013年4月15日。未约定利息。同日，投资公司又与轻机公司签订担保合同，轻机公司为新机公司的借款提供担保，保证方式为连带责任。该借款到期后，新机公司未偿还。2015年8月9日，一审法院作出（2014）新中民金初字的155号民事判，判决新机公司偿还投资公司2200万元借款及利息，轻机公司对上述借款承担连带责任，轻机公司承担责任后，有权向新机公司追偿。本院认为，本案的焦点问题是李有富对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案系案外人李有富提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，李有富应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。根据庭审举证、质证情况，针对投资公司上诉理由，本院对本案评析如下。《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条对金钱债权执行中买受人能够排除执行的情形予以规定，第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型被执行人均可适用，而第二十九条是对房地产开发企业为被执行人的特别条款。第二十八条并未排除适用于本案情形，故投资公司认为本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条于法无据，其上诉理由不予采纳。诉讼中，李有富提交了其于2005年12月1日与新机公司签订的《集资购房协议》，双方对所购房屋的位置、面积以及价款等进行了约定，系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应为有效合同。参照《执行异议和复议规定》第二十八条规定，案涉房屋虽然登记在被执行人新机公司名下，但李有富与新机公司之间在人民法院查封前就签订有书面认购协议；并且李有富按约定支付了房款；在人民法院查封之前已接收房屋并入住；没有证据证明是因李有富自身的原因未办理过户登记手续。故在投资公司申请对新机公司的金钱债权执行中，李有富请求排除执行的请求成立，本院予以确认。综上所述，投资公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5684元，由新乡投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛建华审判员  李建瑞审判员  张俊宇二〇二〇年九月二十七日书记员  王 珊