云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终987号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：樊建新，男，1973年3月8日出生，住大姚县。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：大姚县石羊镇人民政府，所在地：大姚县石羊镇博南路，统一社会信用代码：11532326015168885Q。法定代表人：曹丕红，石羊镇人民政府镇长。委托诉讼代理人：白丽波，石羊镇人民政府副镇长。委托诉讼代理人：彭家平，大姚县石羊镇法律服务所法律工作者。上诉人樊建新与被上诉人大姚县石羊镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大姚县人民法院(2020)云2326民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人樊建新，被上诉人大姚县石羊镇人民政府的委托诉讼代理人白丽波、彭家平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人樊建新的上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销云南省大姚县人民法院(2020)云2326民初242号民事判决书的判决：2.请求二审人民法院查清案件事实后依法改判；3.由被上诉人承担本案诉讼费。上诉理由：一、原审法院认定事实不清、确认证据错误。一是，被上诉人向法庭出示的2020年1月16日通过云南大姚农村商业银行股份有限公司石羊支行向大姚县石羊财政所缴纳租金9600元，上年已经交给被上诉人履行合同的押金500元，已经履行合同的主要义务，这是本案双方无可否认的客观事实。法院以因被上诉人不认可，对上诉人的交款不知晓，不知是租金，被上诉人已经告知上诉人001号商铺不再对外出租，租赁问题未形成合意。认定上诉人缴纳的9600元租金属个人行为，纯属听信谗言、置法律和事实而不顾，并未公平、公正行使审判权。石羊财政所属被上诉人的财务管家，其收款的行为代表政府行使职权，而非个体户自然人。况且财政所工作人员告知收款的当日政府就知道此事，至此被上诉人已默认，接受上诉人缴纳租金的事实双方已达成合意。被上诉人空口无凭谎称已经通知上诉人腾房，至今无任何书面证据证实。政府应该知道不再出租该房屋，应当在合同期满之前两个月通知承租人。二是，被上诉人向法院提交上诉人于2020年1月1日与其他租房户签订的租房合同客观真实的证实，被上诉人委托大姚盐鑫市政服务有限公司（下称公司）管理、承租石羊镇农贸市场001号等商铺。有其余13户租房户的合同予以证实：为使临街商铺管理规范有序，有章可循，石羊镇人民政府将所有临街商铺委托给公司管理。被上诉人授予公司的特权为：乙方在承租过程中必须服从公司管理等等。若违反公司管理，公司分别给予警告、限期整改、罚款、停业整顿、终止合同等处罚。因上诉人缴纳租金是公司负责人吴少峰于2020年1月2日在公司的会议上要求上诉人缴纳租金，还巧立名目收取了上诉人1500元，保证将房屋租给上诉人使用，客观真实的证实及依据合同法第三十六、三十七条规定上诉人履行缴纳租金的主要义务。此行为早已经被上诉人默认及接受。简言之，法院听信被上诉人毫无任何证据，反唇相讥的一面之词，主观臆断认定交款事实属个人行为哄堂至极，属罔顾事实，独断专行的行为，此事在一审过程中就明显暴露出来，上诉人陈述的毫无法律依据的无稽之谈被法院采信。二、认定事实错误，上诉人申请法院调取唐翠芬等11户的同类租赁合同，与本案具有直接的关联性，合同明确规定被上诉人委托公司管理、承租过程中一切事务。上诉人依据被上诉人的委托人公司的要求缴纳租金及其他费用的行为不属个人行为，依法应由委托人承担法律后果。但前述证据被法院避重就轻，以个人行为、无关联性为由拋之脑后不予采信。上诉人申请法院调取被上诉人于2020年初与公司签订的委托合同或者是承包合同，法院敷衍了事调取了2018年被上诉人与公司签订的委托合同，与本案无关联性不真实，被法院采信。对上诉人有利的客观真实的证据法院不采信。但被上诉人违背客观事实的陈述，自己及公司可以利用自身优势编造和临时编造的证据反而被法院全部采信。三、一审法院判决错误显失公平、公正原则。一审法院判决腾还被上诉人房屋。支付损失费2400元，违约金1200元，纯属枉法裁判，违背本案的客观事实及有关法律规定。本案被上诉人收到上诉人租金9600元、押金500元，已经履行租赁房屋缴纳租金的全部义务，被上诉人不将房屋交给上诉人使用才属违约行为，上诉人缴纳租金后的经营权受损得不到法院支持，但疫情防控期间无人购买上诉人的百货给上诉人造成巨大的经济损失及租房的权利得不到法院的支持，反而要求上诉人支付损失费、违约金，实属极不公正枉法裁判。综上所述，因原审法院认定事实不清、错误，导致适用法律错误，判决错误。请求撤销原审判决或依法改判。被上诉人大姚县石羊镇人民政府的答辩意见：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.上诉人与被上诉人从始至终就没有协商过2020年房屋租赁合同事项，既然双方没有房屋租赁的合意，也就没有2020年房屋租赁合同，更不存在上诉人所称的履行合同义务。自2019年12月起石羊镇人民政府就以各种方式告知上诉人其2019年承租的商铺到期，2020年有作他用不再对外出租；2.政府房屋对外出租，有一套成熟的流程，信息发布，报名，组织竞价，确定租户，双方达成合意，到租金交纳，直至签订合同。而上诉人在明知房屋不再对外出租的情况下，在租房合同到期政府多次做工作的情况下拒不腾退房屋，还在没有和政府协商的情况下，悄悄通过农商行存入财政所9600元，而且没有告知任何人，这是上诉人的个人行为，政府知道上诉人存款后，要求上诉人腾退商铺，退还存款，但上诉人都拒绝了，所以不存在默认的说法。3.大姚盐鑫市政服务有限公司与石羊镇政府签订承包合同，把集镇区卫生清扫、垃圾清运等承包给市政服务公司，市政公司的职责就是对商铺的经营秩序、环境卫生、占道经营、乱堆乱放的监督管理。政府从未授权任何单位和个人对商铺进行处分、出租的权利。上诉人说“租金是公司负责人吴绍峰要求上诉人交的”，这也证实了上诉人存入的资金是没有任何政府工作人员通知的，是其自己的个人行为。4.一审判决腾还商铺，支付损失和违约金，是依照双方签订的房屋租赁合同的约定。大姚县石羊镇人民政府向一审法院起诉请求：1.判令樊建新立即腾还位于大姚县石羊镇农贸市场的001号临街商铺，支付大姚县石羊镇人民政府2020年1月1日起至腾还房屋完毕期间的租金〈按每月800元计算〉，并承担违约责任按实际产生欠付租金的50%支付违约金；2.本案诉讼费由樊建新承担。诉讼过程中，大姚县石羊镇人民政府对第1项诉讼请求中要求樊建新支付2020年1月1日至腾还房屋完毕的租金请求变更为：要求樊建新支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金2400元，违约金按照实际欠付租金2400元的50%即1200元进行支付。樊建新向一审法院提出反诉请求：1.判令大姚县石羊镇人民政府赔偿其2020年2月1日至同年3月22日停业期间的直接经济损失18000元（45天×纯收入400元/天）；2.同等条件下，樊建新具有优先承租001号商铺的权利；3.反诉案件受理费由大姚县石羊镇人民政府承担。诉讼过程中，樊建新增加诉讼请求：要求大姚县石羊镇人民政府退还其交纳的2020年度租金9600元、2019年度押金500元、房屋转租费3800元、装修费1500元；第2项反诉请求不再主张。原审法院经审理确认的本案事实：大姚县石羊镇人民政府合法所有位于大姚县石羊镇农贸市场临街001号商铺，该商铺以公开竞标的方式对外出租。2019年1月10日，大姚县石羊镇人民政府（甲方）与中标者樊建新（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于大姚县石羊镇农贸市场001号临街商铺出租给乙方用于经营百货，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，租金为每月800元即每年9600元，2019年1月20日付清，乙方在承租房屋时，应向甲方缴纳租房押金500元，退房时，保持房屋水电、墙体、门窗、整洁完好的，退还押金。乙方逾期不归还租赁房屋，又不愿意续租的，除补交租金外，还应偿付逾期违约金，违约金自逾期之日起按月租金的50%计收。双方同时还约定了各自享有的权利及义务。合同签订后，樊建新向大姚县石羊镇人民政府交纳了房租9600元及押金500元。在合同履行过程中，大姚县石羊镇人民政府于2019年12月28日书面告知樊建新其所承租的001号商铺从2020年起不再对外出租，要求樊建新做好货物的腾退清理工作，并于2020年1月15日前主动搬出，待检查完毕后，退还原交纳的保证金。因樊建新在限期内未腾退房屋，大姚县石羊镇人民政府于2020年2月13日再次向樊建新发出书面告知书，并要求樊建新于2020年2月16日前腾退房屋。但樊建新拒绝腾房，至今一直经营、管理001号商铺。2020年1月16日，樊建新通过云南大姚农村商业银行股份有限公司石羊支行向大姚县石羊镇财政所缴款9600元。同月28日，为有效防控新型冠状病毒感染肺炎疫情蔓延势头，保障人民群众生命安全和身体健康，降低疫情传播和扩散，大姚县石羊镇人民政府根据上级疫情防控通知要求，在石羊辖区集镇内发布关于停止集镇区部分市场交易活动的通告，要求石羊镇集镇区范围内即日起立即暂停一切摆摊设点等经营活动，樊建新占有、使用的001号商铺因此关门停业，直至2020年3月期间才开门营业。同时查明：2018年7月22日，大姚县石羊镇人民政府与大姚盐鑫市政服务有限公司签订石羊古镇市政管理服务权承包合同，大姚县石羊镇人民政府将石羊集镇区的卫生保洁、垃圾清运、集镇市场管理、交通秩序管理等古镇市政管理服务权承包给该公司。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，大姚县石羊镇人民政府与樊建新于2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，该合同合法有效，双方当事人均应本着诚实信用的原则按照合同约定享有合同权利并严格履行各自的合同义务。大姚县石羊镇人民政府已按合同约定将其所有的001号商铺交付樊建新经营百货，樊建新在房屋租赁合同到期后，本应遵守合同约定，将001号商铺归还，但其逾期未归还，且经大姚县石羊镇人民政府书面告知其2020年001号商铺不再对外出租，要求其限期腾退房屋、主动搬出，而樊建新拒不履行腾房义务，至今仍占有、经营001号商铺的行为已构成违约，大姚县石羊镇人民政府要求樊建新立即腾还001号商铺，并支付自2020年1月1日起至2020年3月31日期间按每月800元计算损失即2400元，以及按照2400元的50%计算违约金即1200元的请求有事实和法律依据，予以支持；至于樊建新辩解应于合同期限届满前60日至90日告知房屋不能续租的主张，因无事实和法律依据，不予采信。针对本案争议焦点一：大姚县石羊镇人民政府是否将石羊镇农贸市场001号商铺的出租权委托大姚盐鑫市政服务有限公司行使？本案中，樊建新辩称大姚县石羊镇人民政府已将001号商铺全权委托大姚盐鑫市政服务有限公司管理，该公司负责人吴绍峰同意续签2020年房屋租赁合同的行为，应由委托人承受。大姚县石羊镇人民政府对樊建新的该项辩解理由不予认可，认为其仅将石羊农贸市场临街商铺的环境卫生及合法经营事项委托该公司管理，大姚县石羊镇人民政府作为**商铺的所有权人，一直自行行使对该商铺的出租权。结合大姚县石羊镇人民政府提交的2018年石羊古镇市政管理服务权承包合同的内容及樊建新在庭审中确认的大姚县石羊镇人民政府仅委托该公司对石羊农贸市场临街商铺进行管理，未将商铺出租事宜委托过该公司的事实，对该项辩解不予采信。关于争议焦点二：樊建新要求大姚县石羊镇人民政府赔偿其停业期间的营业损失18000元、转让费3800元、装修费1500元的请求是否应当支持？结合我国2020年1月下旬突发的新型冠状肺炎病毒疫情，系全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服。大姚县人民政府针对疫情防控及时启动突发公共卫生事件I级响应的通告，大姚县石羊镇人民政府执行上级疫情防控要求，发出关于停止集镇区部分市场交易活动的通告，要求集镇内一切摆摊设点等经营活动暂停营业既是执行上级文件要求，亦是保护辖区内人民群众生命健康和安全的行为，暂停营业既是租户樊建新的义务也是房东即大姚县石羊镇人民政府的责任，由此造成的停业损失，系不可抗力，大姚县石羊镇人民政府不承担民事赔偿责任；至于樊建新要求大姚县石羊镇人民政府赔偿其转让费3800元的请求，因房屋的转让关系发生在樊建新的小姨妹王云芬与案外人王丽华之间，至于房屋转让后实际由谁经营，与本案无关，故对樊建新的该项请求，不予支持；针对樊建新要求赔偿其装修费1500元的请求，因缺乏事实依据，不予支持。至于樊建新要求大姚县石羊镇人民政府退还其2019年度租房押金500元的请求，符合双方的合同约定，予以支持，但在退款问题上，樊建新应按照合同的约定先行腾退001号商铺并保持房屋水电、墙体、门窗的完整及室内的整洁；至于樊建新交纳的2020年度租金9600元，因双方未续签过2020年的房屋租赁合同，且对001号商铺2020年的租赁问题未形成合意，樊建新交款9600元系其单方的个人行为，在续签2020年度租房合同的目的不能实现后，其已缴纳的钱款9600元大姚县石羊镇人民政府应当予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条；《中华人民共和国民法总则》第一百八十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由樊建新于判决生效后五日内腾还大姚县石羊镇人民政府001号商铺，并支付大姚县石羊镇人民政府损失费2400元、违约金1200元，合计3600元。二、由大姚县石羊镇人民政府于判决生效后五日内退还樊建新所交款项9600元，在樊建新按照合同要求腾退001号商铺之日起五日内，退还樊建新押金500元。三、驳回樊建新的其余诉讼请求。本诉案件受理费50元，由樊建新负担；反诉案件受理费318元，由樊建新负担218元（已交），由大姚县石羊镇人民政府负担100元。二审中，樊建新认为一审判决遗漏认定以下事实：1.大姚盐鑫市政服务有限公司对临街商铺有承租权；2.大姚盐鑫市政服务有限公司收取了樊建新15**元的手续代办费。大姚县石羊镇人民政府对一审认定的事实无异议。本院二审期间，樊建新提交证据：1.通话记录1份，欲证明大姚县石羊镇人民政府人员打电话询问是否继续承商铺，其答复继续承租；2.证明1份，欲证明大姚县石羊镇人民政府全权委托大姚盐鑫市政服务有限公司管理商铺和出租商铺；3.收款收据，欲证明大姚盐鑫市政服务有限公司收取1500元的手续代办费；4.现金进账单1份，欲证明上诉人通过银行转帐支付2020年的房租9600元。经质证，大姚县石羊镇人民政府对进帐单的真实性无异议，但对樊建新认为是支付房租不予认可，对其余证据的三性不予认可。大姚县石羊镇人民政府提交证据：1.情况说明，欲证明财政所没有通知樊建新交房租，通过信用社存入的9600元是樊建新的个人行为；2.张玉梅、张华谈话笔录及身份证复印件，欲证明房屋租赁的流程。经质证，樊建新对两组证据均不认可。本院经审理认为，根据大姚县石羊镇人民政府与大姚盐鑫市政服务有限公司签订的《石羊古镇市政管理服务权承包合同》，大姚县石羊镇人民政府只是将石羊集镇区的卫生保洁、垃圾清运、集镇市场管理、交通秩序管理等古镇市政管理服务权承包给该公司，并无授权大姚盐鑫市政服务有限公司出租商铺，故对樊建新认为遗漏的事实本院不予确认。樊建新提交的证据，因其系复印件，其真实性无法核实，除进账单作为证据使用外，对其余证据均不予采信。大姚县石羊镇人民政府提交的证据，本院结合在案的其他证据，在争议焦点中予以评判。综上，本院对原审判决认定事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.诉争的商铺樊建新是否有权继续承租？2.双方诉争的损失是否应支持？本院认为：大姚县石羊镇人民政府与樊建新于2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》约定：大姚县石羊镇人民政府将位于大姚县石羊镇农贸市场001号临街商铺出租给樊建新用于经营百货，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日。当事人订立附终止期限的合同，期限届至时，合同的权利义务终止，樊建新在房屋租赁合同到期后，本应遵守合同约定，将001号商铺归还大姚县石羊镇人民政府。樊建新认为合同到期后，于2020年1月16日通过云南大姚农村商业银行股份有限公司石羊支行向大姚县石羊财政所缴纳租金9600元，已经履行了交纳2020年度房租的主要合同义务，合同已经依法成立，请求驳回大姚县石羊镇人民政府的诉讼请求。经本院审查，双方签订的《房屋租赁合同》第11条约定：房屋租赁期满后，重新公开竞价承包，同等条件下，乙方享有优先承租权。根据合同约定房屋租赁期满后应重新公开竞价承包，樊建新认为房屋租赁期满前，大姚县石羊镇人民政府和大姚盐鑫市政服务有限公司的负责人吴绍峰已通知他去交纳2020年度的租金，他也把租金交到了财政所。根据大姚县石羊镇人民政府与大姚盐鑫市政服务有限公司签订的《石羊古镇市政管理服务权承包合同》，大姚县石羊镇人民政府只是将石羊集镇区的卫生保洁、垃圾清运、集镇市场管理、交通秩序管理等古镇市政管理服务权承包给该公司，并未授权大姚盐鑫市政服务有限公司出租商铺。二审期间，大姚县石羊镇人民政府提交的证人证言证实租赁商铺的程序是大姚县石羊镇人民政府发布租房信息，承租人报名，然后对商铺竞价承包，竞价结束后确定租户，双方对合同协商一致后，政府工作人员把承租人信息通知财政所，财政所开具现金进账单，然后拿着进账单到银行把约定的租金存入账政所账户，之后拿着银行盖章确认的存款现金进账单交到财政所入账，财政所审核后，开具房屋租金收取收据到党政办签合同。故樊建新仅凭入账单并不能证实已交纳了2020年度商铺租金，至于樊建新认为大姚盐鑫市政服务有限公司同意租赁商铺和收取其代办手续费的辩解，因大姚盐鑫市政服务有限公司无权出租001号商铺，其辩解不能成立。故本院认定大姚县石羊镇人民政府与樊建新尚未对2020年度房屋租赁合同达成一致意见，双方之间的合同权利义务关系已终止，樊建新应将租赁的001号商铺退还大姚县石羊镇人民政府。樊建新拒不履行腾房义务，至今仍占有、经营001号商铺的行为已构成违约，一审根据本案事实和双方合同的约定，按照大姚县石羊镇人民政府的诉讼请求判处樊建新支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金2400元，违约金按照实际欠付租金2400元的50%即1200元进行支付并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。樊建新的上诉请求及理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由樊建新负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏绍兴审 判 员 马春梅审 判 员 李 梅二〇二〇年九月三日法官助理 李佳岭书 记 员 梁 桔