四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5538号 上诉人（原审原告）：凌勇，男，1988年2月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人（原审原告）：盘如琴，女，1989年2月12日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：冯勇，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李帅，四川均鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区一环路南二段****附**。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈庆，四川名声律师事务所律师。 原审第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司。住所。住所地：四川省成都高新区天府大道南段********div> 法定代表人：王力平，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 上诉人凌勇、盘如琴因与上诉人四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司（以下简称齐盛公司）、原审第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称盛邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初3096号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌勇、盘如琴上诉请求：1.依法改判逾期交房违约金计算至实际交房时止；2.由齐盛公司承担一、二审诉讼费用。 事实和理由：一审法院错误认定违约金计算至被告通知收房截止之日，应予改判。 一、一审开庭中，凌勇、盘如琴明确表示了违约金的截时间不应计算至齐盛公司主张的通知交房时间，陈述了多种理由，但判决书仅记载其中一个房屋存在严重质量的理由。凌勇、盘如琴主张未达到交房条件的核心观点系交房应当符合法定条件：不管齐盛公司主张通知交房有没有符合约定交房条件，都应当符合法定交房条件。法定交房条件不得被排除，不得在没有符合法定条件下交房，不论齐盛公司什么时候通知交房以及是否符合约定交房条件，只要不符合法定交房条件就不得交房。 一审中最后一次开庭，经法庭询问齐盛公司是否取得了《竣工验收备案表》，齐盛公司明确表示尚未取得。 二、凌勇、盘如琴认为《竣工验收备案表》是法定交房条件，没有取得不能交房，理由如下： 齐盛公司未按照住房和城乡建设部令第2号《房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方政府建设主管部门备案”的规定，向涉案工程向建设主管部门备案。第六条规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份份留备案机关存档。该办法第十二条还规定“备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的由建设单位依法承担赔偿责任”，从该条内容来看，工程验收不是以五方责任主体验收合格为准，而是以竣工验收备案为准。 本案中，涉案房屋至今还未验收备案，还不符合交房的条件，且凌勇、盘如琴亦未接受上述房屋，故违约金应计算至实际交房时止。 三、对上述观点，以现有案例作为参考支撑： 3.1四川省高级人民法院（2018）川民申2420、2421、2416、2417、2419号，摘录： 依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条以及第十二条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内向建设主管部门备案。因此，应以取得政府有关部门的建设工程竣工验收备案表作为认定房屋质量合格的标准。开发商在交房时未能取得上述竣工验收备案表，应视为房屋未具备法定交付使用条件。二审法院认定工程验收不是以五方责任主体验收合格为准，而是以竣工验收备案为准并无不当。 3.2最高人民法院（2015）民提字第135号，摘录： 该公司虽于2011年12月25日向徐同达发出《收楼通知书》，但当时未取得合法的《竣工验收备案表》，不符合交付条件，正式的《竣工验收备案表》直至2013年5月28日才取得，逾期已超过90日。香江公司未能举证证明该逾期系由政府原因所致，根据《商品房买卖合同》的约定，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。 3.3最高人民法院（2015）民申字第1045号，摘录： 竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即己达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。 综上所述，请维护凌勇、盘如琴的合法权益，请求二审法院支持凌勇、盘如琴的上诉请求，依法予以改判。 齐盛公司答辩称，第一，我方认为在本案中双方当事人的合同明确约定了交房的条件，而竣工验收备案表是一个商品房竣工以后的行政备案规定，并不是双方合同约定的交房条件。 第二，我国的商品房竣工验收从原来的审查制到之后的备案制，实质上在法律上放宽了验收的要求，从行政审批合格到双方当事人的合同约定条件即为合格，行政备案只是在法律上产生一个备查的效果，因此这一系列的案例对本案没有参考价值。 第三，四川省最高人民法院对商品房类似的纠纷还有其他案例，在当前的司法审判中，这些意见是非常明确的，并不需要以竣工验收备案作为交房的条件。 齐盛公司上诉请求：1.撤销原审判决，该案发回重审或予以改判，判令齐盛公司按双方《商品房买卖合同》约定的比例支付逾期交房违约金；2.由凌勇、盘如琴承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：在原审法院受理本案之前，与凌勇、盘如琴同样购买了齐盛公司开发的商铺的张波、王宪梓，以其商铺延期交付为由，向成都市龙泉驿区人民法院起诉,该案一审判决后，上诉人提起上诉，成都市中级人民法院以（2018）川01民终18194号《民事裁定书》查明：张波、王宪梓在与齐盛公司签订《商品房买卖合合同》的同时，还与第三人签订《委托经营协议》,该裁定书认定“《商品房买卖合同》、《委托经营协议》同时签订、内容关联，故商品房买卖合同约定的逾期交房违约金的标准是否应予以调整，应当根据案涉商品房的使用、房款抵扣以及对应租金是否给付等情况，结合张波、王宪梓的实际损失情况进行综合判断。故本院认为应对上述事实予以进一步查明后，对违约金的调整作出判定”，并裁定将该案发重审。 原审法院受理本案后，第三人根据上述中院的裁定书，申请参与本案的审理活动。 齐盛公司认为，本案凌勇、盘如琴与齐盛公司签订《商品房买卖合同》的同时，还与第三人签订了《委托经营协议》，凌勇、盘如琴在享受了齐盛公司24%房价折扣的前提下，同意将其所购商铺交由第三人免费经营三年，因此该两份合同、协议的内容关联，在齐盛公司逾期交房的违约金是否应予调整的问题上，应根据成都中院裁定的指示，对案涉商铺的使用房款抵扣以及对应租金是否给付等情况，结合陈曦的实际损失情况进行综合判断。 然而令人遗憾的是，尽管原审法院通知第三人到庭应诉，但未按照中院裁定书的意见，综合考虑本案房屋的使用、房款抵扣、对应租金以及凌勇、盘如琴的实际损失等情况，对逾期交房违约金予以合理调整，仍然判令齐盛公司按照已收房款金额每日万分之二的比例计算，将合同约定的违约金计算比例整整提高了二十倍；并且在第三人提出独立请求的情况下，原审法院仅将其列为无独立请求权的第三人，通知其参与本案诉讼活动，并未在本案中将第三人与被上诉人的委托经营纠纷予以综合考虑，一并处理。 为维护齐盛公司的合法权益，特提起上诉，请二审法院根据本案事实，依法支持齐盛公司的上诉请求。 凌勇、盘如琴向一审法院起诉请求：1.齐盛公司公司自2016年1月1日起，以凌勇、盘如琴已交房款为基数，按每日万分之二的标准向凌勇、盘如琴支付逾期交房的违约金至实际交房时止；2.由盛邦公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年、2015年期间，凌勇、盘如琴等（买受人）与齐盛公司（出卖人）分别签订了预售合同，约定齐盛公司将在龙泉驿区洛带镇双兴中街以东地块上开发的艺库项目中的房屋出售给凌勇、盘如琴，注明商品房的用途为商业，齐盛公司在2015年12月31日前向买受人交付房屋。对于逾期交房双方约定，逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付。合同签订后，凌勇、盘如琴等依约支付了全部购房款，但齐盛公司至今未交付房屋。合同约定的房屋交付条件为：该商品房经设计单位、地勘单位、监理单位、施工单位和建设单位验收合格。补充协议第十六条约定，本协议中的联系地址和住所系送达地址，相对方按本协议地址发出的文件一经寄出，三日后即视为已送达对方。 一审法院同时查明，除本集团诉讼的原告李隆发、万国栋和常春梅外，其余原告均与齐盛公司签订了《中国艺库商品房定购协议》，协议中对于其他优惠注明为：优惠24%，自愿放弃三年收益权和使用权。 另查明，齐盛公司与第三人于2014年6月8日签订有《委托经营协议》，约定齐盛公司通过给予凌勇、盘如琴购房折扣的方式，说服凌勇、盘如琴同意将所购商铺无偿交由第三人独家经营一段时间，具体时间由第三人与凌勇、盘如琴签订委托经营协议约定。在签订预售合同的同时，凌勇、盘如琴等与第三人签订《委托经营协议》，约定凌勇、盘如琴等将商铺交由第三人全权经营，经营期限为三年，第三人在经营期间内不向凌勇、盘如琴支付任何费用。其中万国栋和常春梅经营期限为五年，且明确约定了经营使用费（从第二年开始支付）。《委托经营协议》中约定经营期限自凌勇、盘如琴和开发商签订的预售合同约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算。 后，因案涉房屋在获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，齐盛公司于2018年12月18日，向凌勇、盘如琴等人邮寄发出《交付通知书》，要求凌勇、盘如琴等人于2018年12月21日前办理交房手续，并同时在华西都市报登报通知上述事项。 至2018年，万国栋与齐盛公司另行签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋出租给齐盛公司使用，租期为十年。 至开庭之日，凌勇、盘如琴等未与齐盛公司办理收房手续。 一审法院认定上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的预售合同、委托经营协议、订购协议、邮寄单等证据在案佐证。 一审法院认为，凌勇、盘如琴与齐盛公司签订的预售合同不违反法律规定，属有效合同。当事人应按合同的约定全面履行义务。齐盛公司逾期交房已违反合同的约定，应承担违约责任。 关于逾期交房的违约金计算标准问题。双方在合同中约定逾期交房以已付房款为标准，按每日万分之零点一的标准支付违约金，该标准与衡量凌勇、盘如琴损失的房屋租金相较确属过低，应予以调增。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金标准调整为以约定价款为基数按每日万分之二计算。 关于违约金计算期限问题。根据预售合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。齐盛公司在符合预售合同约定的交付房屋条件下通知凌勇、盘如琴办理交房手续，凌勇、盘如琴以房屋存在质量问题为由至今拒绝收房。凌勇、盘如琴对房屋质量问题提出异议，但没有提供证据证明房屋质量达到严重影响使用的程度。凌勇、盘如琴在房屋符合双方约定交付条件的情况下，拒绝接收房屋，应由其自行承担此后房屋未交付的损失。故违约金应计算至齐盛公司通知收房截止之日。有关房屋存在的一般质量问题，凌勇、盘如琴可向齐盛公司另行主张其承担维修义务。 关于委托经营协议的履行问题。一审法院认为，凌勇、盘如琴在本案中以房屋买卖合同为其请求权基础，诉请齐盛公司承担逾期交房的违约责任。因案涉房屋分别签订房屋买卖合同与委托经营合同，对于合同履行上可能存在的关联性，一审法院已充分予以关注，并在庭审中进行相关询问，至本案裁判时，凌勇、盘如琴方未向法庭作出解除房屋买卖合同的相关意思表示。因案涉纠纷系属于因房屋买卖合同所产生的纠纷，凌勇、盘如琴与相关当事人因委托经营所产生纠纷可另行依法解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：齐盛公司于本判决生效后十日内向凌勇、盘如琴给付逾期交房违约金178129元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。一审案件受理费3892元，由齐盛公司负担。 二审中，双方当事人未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人凌勇、盘如琴的上诉请求、上诉人齐盛公司的上诉请求和原审第三人盛邦公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋的交付标准应当如何认定，一审法院对逾期交房违约金的确定是否正确。 本院认为，齐盛公司与凌勇、盘如琴所签订的合同系双方当事人真实意思表示，各方均应当按照合同约定履行自己的合同义务。根据本案查明的事实，齐盛公司存在逾期交房的行为，应当承担相应的违约责任。 凌勇、盘如琴上诉提出，案涉房屋未取得竣工验收备案表，故不符合交付条件。本院审查后认为，陈曦案涉房屋未取得竣工验收备案表，但双方在合同中并未约定将此证明文件作为交付的条件之一；且《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由此可知现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定的“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范。故本院对其该项上诉理由不予支持，一审法院对逾期交房违约金计算至齐盛公司通知收房之日正确，本院予以维持。 关于齐盛公司上诉主张违约金调整过高的问题。本院审查后认为，齐盛公司逾期交付房屋的情况存在，按照合同约定应当承担违约金。但合同中约定的违约金的计算标准仅为每日万分之零点一，明显不足以弥补因逾期交房对陈曦造成的损失，一审法院根据双方当事人履行合同的实际情况，酌情上调违约金的计算标准为每日万分之二并无不当，本院予以维持。齐盛公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3892元，由凌勇、盘如琴负担3892元，由四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司负担3892元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 张卫敏 二〇二〇年九月二十四日 书记员 龙春光