福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终1866号 上诉人（原审被告）：陈爱民，女，1977年7月4日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：蔡德火，福建福莆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：俞海栏，福建福莆律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：莆田市祥和房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区霞林居委会孔亭福厦路北侧楼**，统一社会信用代码913503007960583621。 法定代表人：俞国荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴林鹰，福建众益律师事务所执业律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司莆田涵江支行，住所地福建省莆田市涵江区新涵大街**，统一社会信用代码913503038554616389。 法定代表人：吴锦，该行行长。 委托诉讼代理人：程剑斌，男，1987年11月20日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：喻志清，男，1967年10月15日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原审第三人：杨永锋，男，1963年11月2日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：林铸澎，福建福莆律师事务所执业律师。 上诉人陈爱民因与被上诉人莆田市祥和房地产开发有限公司（以下简称“祥和公司”）、原审第三人中国工商银行股份有限公司莆田涵江支行（以下简称“工行涵江支行”）、杨永锋商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈爱民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祥和公司对陈爱民的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院以祥和公司要求解除合同符合《商品房买卖合同》附件“合同补充协议”的约定为由判决解除合同明显错误。体现在：1、一审判决没有注意到商品房买卖合同与担保追偿是两个不同且互相独立的法律关系和捆绑约定违法无效是错误的。本案陈爱民与祥和公司之间实际存在两个法律关系：一是商品房买卖合同关系；二是祥和公司为陈爱民代偿按揭贷款形成的担保追偿关系。这两个法律关系是完全不同和互相独立的，两者既没有构成法律上的主从关系，也没有存在事实上的依存关系。因此，一个法律关系的履行不应决定或影响另一个法律关系的履行。祥和公司利用其提供格式条款的优势地位，在《商品房买卖合同》附件“合同补充协议”中约定：“自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还出卖人代偿款及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产”，该约定实质是将两个互相独立的合同强行捆绑在一起，导致一个合同履行违约后其他合同都将被解除，这明显违背了诚实信用的民法基本原则。因为按该约定，虽然陈爱民在履行《商品房买卖合同》中无任何违约行为，但只要陈爱民没有履行代偿关系中的还款义务，已经履行完毕的《商品房买卖合同》仍将被解除。特别是在陈爱民没有违约而祥和公司存在没有按时交房和办证的违约行为时，祥和公司竟可利用该“捆绑约定”获得合同解除权，逃避本应承担的违约责任!所以，该“捆绑约定”导致违约方可取得合同解除权和逃避违约责任，并导致已履行完毕的合同被解除，完全违背了诚实信用的基本原则，应认定为无效。对于上述“捆绑约定”的问题，有些司法判例很好地注意到并进行了公正裁决。如在广州兆霖房地产开发有限公司、钱有永房屋买卖合同纠纷案［案号：(2019)粤01民终22892号］中，法院认定：“本案中，钱有永已经依约支付了全部购房款，兆霖公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。虽涉案房屋未办理交付手续以及产权过户手续，属于钱有永享有的合同权利并非合同义务。故在商品房预售合同关系中钱有永不存在违约行为。至于钱有永未按期偿还银行贷款致使兆霖公司承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于兆霖公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人进行追偿的权利。兆霖公司以钱有永违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。”2、一审判决没有注意到上述“捆绑约定”违背法律规定的违约责任承担方式和填补损失原则是错误的。《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该条款实际包含两方面内容：一是规定违约责任的承担方式为违约金或因违约产生的损失；二是规定违约责任范围是以填补损失为原则，违约金约定过高或过低的话当事人有权请求调整。而本案“合同补充协议”第二条第五点约定，如果陈爱民没有返还给祥和公司代偿款项，则“应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还出卖人代偿款及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失”，由此，本案违约责任方式不但包括违约金，还包括解除商品房买卖合同、收回房产和赔偿损失。违约责任范围除了每日千分之一(相当于月利率3%)的违约金外，还有收回房产、赔偿房价款总额的20%。而案涉房产已大幅涨价(注：合同价8788元/㎡，现市价在13000元/㎡以上，涨价4212元/㎡以上)，按合同价收回房产至少可让祥和公司获利约60万元(4212元/㎡×140.94㎡=593639元)，赔偿房价款总额的20%又是24万多元。因此，“合同补充协议”约定的违约责任方式特别是解除合同、收回房产根本没有法律依据；违约责任范围更是严重超出祥和公司的实际经济损失(祥和公司的实际损失至多就是代偿款的利息损失)，完全违反了填补损失的原则。因此，法院应当适用《合同法》第114条的规定，对没有依据的违约责任包括解除合同、收回房产、按房产总价款20%赔偿损失予以否定。但是，在连祥和公司自己都认为约定违约金过高并在其诉讼请求第四点中将月利率3%的违约金改为月利率2%的情况下，一审判决却没有适用《合同法》第114条的规定对没有依据的其他违约责任方式包括解除合同、按合同价收回房产、赔偿总价款20%予以否定，适用法律严重错误。3、一审没有注意到商品房买卖合同解除与预查封效力之间的明显冲突是错误的。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第18条规定：“预查封的效力等同于正式查封。”据此，案涉商品房被预查封后，有关当事人即不能采取移转、设定权利负担或其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。但如果解除商品房买卖合同，则会产生返还财产等法律后果，导致法院无法执行和执行申请人的债权落空，因此，预查封与合同解除存在明显的冲突。如要维护预查封的效力，则必须禁止或限制合同解除权的行使，即要么禁止合同解除，要么允许解除但必须禁止返还财产。如果允许出卖人依约定单方解除合同、收回财产，则等于认可出卖人有权收回被法院查封的房产，出卖人的意思就可排除法院的查封和执行。出卖人如能解除合同，则其债权就变成优先于其他债权人的债权，这显然违背了债权平等原则。一审法院没有注意到预查封效力与解除权之间的明显冲突，允许祥和公司行使解除权，明显违背了预查封效力的法律规定和债权平等的原则，侵犯了包括第三人杨永锋在内的其他债权人合法权益，完全错误。对于查封和预查封情形下应禁止合同解除的问题，司法实践中有不少判例作出准确认定和裁决。如淄博普利置业有限公司、山东同信实业有限公司执行异议之诉一案［(2019)鲁民终1343号］中，法院认为：“普利置业公司主张解除合同的事由发生在涉案房屋被查封之后，虽然涉案房屋仍然登记在普利置业公司名下，但是王振贵、邓素英已付清了涉案房屋的房款，在房产管理部门办理了备案登记，普利置业公司已经将涉案房屋交付给王振贵、邓素英实际占有。普利置业公司所诉请解除合同的房屋，因受人民法院保全措施约束，不具有可以返还的条件，其基于代为偿还购房款而产生的债权，亦不应构成排除人民法院查封及强制执行的合法事由。故普利置业公司认为其对涉案房屋享有所有权，可以排除一审法院对涉案房屋的强制执行缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。”在嘉兴浙清晟峰软件园投资服务有限公司、朱桂林、倪佳执行异议之诉案［(2019)浙04民终354号］中，法院认为：“预查封的法律效力等同于正式查封。故本案的关键问题是双方的解除行为是否损害到国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。从本案查明的事实可知，浙清公司对倪佳享有的是担保追偿权，本案并无证据证明浙清公司就涉案房屋享有抵押权或其他优先于其他债权人的权利，而浙清公司与倪佳协议解除商品房买卖合同，并按照房屋评估价值先行扣除浙清公司享有的担保追偿债权，再将余额退还给倪佳，该协议实质上是将浙清公司的担保追偿债权置于优先于其他债权的地位，损害了其他债权人的合法权益。”综上，从商品房买卖合同角度讲，由于陈爱民在履行《商品房买卖合同》中并无违约，相反是祥和公司存在没有按时交房和办证的违约行为，所以祥和公司作为违约方无权要求解除该合同。祥和公司在该合同附件“合同补充协议”中约定在陈爱民没有返还代偿款时其有权解除商品房买卖合同，该约定导致祥和公司在违约时可通过解除合同逃避违约责任，违背了诚实信用的基本原则，排除了自已的合同义务和法律责任，属于无效约定。从担保追偿的角度讲，解除合同、收回房产、按房价总额20%赔偿损失的约定属于没有偿还代偿款的违约责任，该约定明显超出法律规定的违约责任范围，使祥和公司获得超出其损失的巨大不正当利益，应予否定。另因案涉商品房已被预查封，解除合同违背了查封的效力规定和债权平等原则，侵犯其他债权人的合法权益，故应禁止解除。一审判决无视上述法律问题，片面依据“捆绑约定”进行判决，导致其适用法律明显错误。二、一审判决确认案涉房产为祥和公司所有完全错误。理由是：祥和公司已将案涉商品房出售给陈爱民，并办理了备案登记、预告登记、抵押权预告登记等手续,陈爱民已付清了全部购房款，接下来应由祥和公司按合同约定将商品房交付给陈爱民并办理产权转移登记手续。由于祥和公司具有将产权转移给陈爱民的义务，所以其已丧失确权请求的事实依据，无权要求对其应移交他人所有的财产进行确权。如果允许其确权请求，则等于认可其拒绝履行合同义务。且确权之诉则应以权属存在争议为前提，祥和公司已办理了不动产首次登记手续，有不动产权登记作为产权依据，本案也根本没有确权必要。一审判决确认案涉商品房属祥和公司所有完全错误。对上述问题，在王志伟、河南中岳秀峰房地产集团有限公司案外人执行异议之诉一案［案号：(2019)豫01民终25440号］中，法院认为：“案涉房产虽仍登记在中岳秀峰公司名下，但该公司与邬慧飞之间的商品房买卖行为已履行完毕，中岳秀峰公司在现阶段请求确认其对案涉房产享有所有权，欠缺物权取得原因行为这一核心要素，本院不予支持。”该判例可资参照！三、一审判决陈爱民配合祥和公司办理备案登记、预告登记、抵押权预告登记及公共维修基金账户并由陈爱民承担相关费用没有依据，完全错误。理由是：1、如前所述，陈爱民已经履行完毕《商品房买卖合同》项下的所有义务，该合同已办理了备案登记，案涉商品房已办理了买卖预告登记和抵押权预告登记，现在是祥和公司应向陈爱民履行交房和办证的义务。一审判决陈爱民协助祥和公司办理上述登记显然毫无依据，且不知所云(判决主文没有说是办理原登记还是注销登记)。且依法律规定，抵押权预告登记只有抵押权人才有权申请注销，陈爱民作为抵押人无权申请注销登记。2、商品房已办理预查封登记，一审判决办理注销上述登记显然在实质上否定了预查封登记的存续性，但本案不是执行异议之诉，一审法院无权对预查封进行审查和否定！所以，一审判决陈爱民协助办理上述登记完全错误。四、一审判决陈爱民支付给祥和公司垫付的款项751416.61元及该款按月利率2%计算的违约金、支付经济损失123858元完全错误。祥和公司为陈爱民代偿了银行按揭贷款，按法律规定其只能向陈爱民追偿，追偿的范围包括代偿的款项及利息。在祥和公司没有举证证明其利息损失的情况下，依司法判例利息损失只能参照同期银行贷款利率计算。所以，祥和公司要求按月利率2%计算违约金已明显过高，应调整为按银行同期贷款利率计算。祥和公司主张另外赔偿经济损失则毫无依据，应当全部驳回。一审判决对祥和公司的过高违约金没有调整，还判决陈爱民另行支付经济损失123858元，超出了法律规定的追偿范围，完全错误。五、一审判决陈爱民支付的购房款用于偿还判决第四、五项应支付给祥和公司的债务，并予以直接抵扣，严重侵犯了陈爱民和其他债权人的合法权益，明显错误。1、如前所述，一审判决陈爱民按月利率2%支付违约金已经过高，再判陈爱民赔偿损失123858元已毫无依据，现又继续判决将陈爱民已付的购房款用于偿还判决第四、第五项中应付给祥和公司的债务，让祥和公司按合同价收回房产。在房价已大幅上涨的情况下，这又让祥和公司非法获利约60万元。上述经济损失123858元和按合同价收回房产给祥和公司带来的获利60万元两项之和又相当于祥和公司的全部代偿款!由此，一审判决等于让祥和公司双倍获得代偿款，且还可以再按月利率2%计收违约金，祥和公司通过该判决可谓赚得盆满钵满!一审判决的不公实在是太明显了。2、一审法院还判决将陈爱民已付购房款直接抵扣应还和应赔给祥和公司的款项，这等于宣告祥和公司债权具有优先受偿权，其他债权人的债权只能等祥和公司受偿完毕以后才能受偿，这严重侵犯了陈爱民的其他债权人包括本案第三人杨永锋等债权人的合法权益。 祥和公司答辩称：1、一审判决解除商品房买卖合同符合法律规定，也符合双方约定。双方之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不存在无效情形，在合同中对解除合同的内容已经作了明确的约定，对方违反合同约定不支付贷款导致我方承担担保责任，实际上对方并没有完全支付房屋的对价，其是向银行贷款并由我方承担阶段性连带担保责任，其不支付贷款损害了我方的权益，故在商品房买卖合同中对该责任进行了约定，并非对方主张的捆绑约定，且该约定的违约责任也是合理的。本案商品房虽然被预查封，但该预查封与合同解除之间并没有关系，预查封是用于限制被执行人取得涉案产权后的权利，并不能排除我方行使合同解除权。2、涉案商品房虽备案登记给了陈爱民，但实际产权仍归祥和公司所有。在对方违反合同约定解除合同后，一审判决涉案房屋确认归祥和公司所有并无不当。3、一审判决陈爱民配合办理备案登记、抵押权预告登记、公共维修基金等的注销手续符合双方合同约定，也符合法律规定。4、一审判决月利率2%的违约金系基于双方合同的约定，代偿后按照日千分之一计算，且系我方主动将月3%调整为2%，并未超过法律规定。而经济损失系合同总价的20%，一审法院也已酌情调整为10%。5、以已支付的购房款抵扣对方应付债务也符合双方合同约定及法律规定，对方主张我方因解除合同而获利是错误的，本案正是由于对方未遵守合同约定及时归还银行贷款而导致的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 工行涵江支行述称，请法院依法判决。 杨永锋述称，同意陈爱民的上诉意见。 祥和公司向一审法院起诉请求：一、依法判令解除祥和公司与陈爱民于2014年7月3日签订的编号为Ｃ201402377《商品房买卖合同》；二、依法判令确认上述《商品房买卖合同》所涉的位于莆田市城厢区房屋归祥和公司所有；三、依法判令陈爱民协助祥和公司办理注销上述《商品房买卖合同》的备案登记、预告登记、预售商品房抵押权预告登记及公共维修基金账户，并由陈爱民承担因此所产生的费用；四、依法判令陈爱民支付给祥和公司代偿费751416.61元及违约金（其中20987.23元自2016年9月29日起，730429.38元自2019年11月25日起分别按月利率2%计息至还清之日止）；五、依法判令陈爱民赔偿祥和公司经济损失247716元和因本案支出的律师费8000元；六、确认陈爱民已支付给祥和公司的购房款（含按揭款）用于偿还上述第四、五项应支付给祥和公司的债务，并直接予以扣抵；七、本案案件受理费等均由陈爱民承担。 一审法院认定本案事实如下：2014年7月3日，陈爱民与祥和公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201402377），约定：陈爱民向祥和公司购买坐落于莆田市城厢区房屋，房屋建筑面积为140.94平方米，房屋售价为8788元／平方米，房屋总价款为1238580元。陈爱民采用银行按揭贷款的方式购买该房屋，即在合同签订当日，陈爱民向祥和公司支付首付款378580元，其余部分由陈爱民向工行涵江支行申请按揭贷款。祥和公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付陈爱民使用。附件六合同补充协议第二条第五点约定：出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款项中直接扣除。附件六合同补充协议第三条第一点约定：买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如买受人未付清前述款项，视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交房且无需承担责任。买受人未按时办理房屋交接手续的，出卖人可自通知的交接期届满之次日起按日收取总房价款的0.1‰作为代保管费，超过60天仍不办理房屋交接手续，出卖人有权单方解除合同并要求买受人按房价款的20%支付违约金。解除合同时，买受人已付的购房款在扣除代保管费、因合同解除而增加的费用、交易税费、应缴物业服务费、违约金及赔偿出卖人的损失后，余额无息退还给买受人。2014年8月5日，陈爱民与工行涵江支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定陈爱民向工行涵江支行借款共计86万元，向工行涵江支行贷款240个月，并由李建苍（抵押物共有人）在借款合同上签名，由祥和公司对该借款提供阶段性连带担保责任。涉案房产至今未办理房屋交接手续。按揭贷款办理后，因陈爱民逾期支付按揭贷款，根据借款合同约定，祥和公司作为担保人代陈爱民于2016年9月29日向工行涵江支行还款20987.23元，于2019年11月25日向工行涵江支行代偿款项730429.38元，共计代偿款项751416.61元。2019年12月9日，祥和公司与福建众益律师事务所签订《委托代理合同》，福建众益律师事务所指派吴林鹰、翁争霞律师作为本案的一审代理人，祥和公司应向福建众益律师事务所支付代理委托费8000元。后因陈爱民仍未履行还款等义务，祥和公司即于2020年1月10日向一审法院提起诉讼。 一审另查明，杨永锋于2018年1月15日向一审法院提起诉讼，要求李建苍、陈爱民偿还借款50万元及该款自2016年12月1日起至还清之日止按月利率2%计算的利息。2018年4月20日，一审法院作出（2018）闽0302民初752号民事判决书，判决：李建苍、陈爱民应于本判决生效之日起十日内偿还杨永锋借款人民币50万元及该款自2016年12月1日起至还清之日止按月利率2%计算的利息。该案生效后，杨永锋即向一审法院申请强制执行，后依法查封了陈爱民位于城厢区北侧的房地产（合同号：Ｃ201402377），因该房地产系合同备案登记的财产，故该财产无法进行变现处置，并于2020年3月27日作出（2019）闽0302执3601号之一执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。 一审法院认为，祥和公司与陈爱民签订的《商品房买卖合同》及补充协议、祥和公司、陈爱民、李建苍与工行涵江支行签订的《个人购房借款／担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》合同补充协议第二条第五点：“出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的……自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产……”的约定，祥和公司为陈爱民的按揭贷款承担保证责任，但陈爱民在三十日内仍未偿还款项，现祥和公司要求解除双方于2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201402377），符合合同约定，一审法院依法予以支持。根据该约定，祥和公司亦有权收回房屋，故祥和公司要求确认坐落于莆田市城厢区房屋归其所有，亦符合合同约定，一审法院亦予以支持。因陈爱民逾期缴纳按揭贷款，系违约方，故陈爱民应协助祥和公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201402377）的备案登记、预告登记、预售的商品房抵押权预告登记及公共维修基金账户，并由陈爱民承担因此产生的相关费用。因陈爱民逾期缴纳银行按揭贷款，祥和公司为其垫付按揭贷款751416.61元，现祥和公司要求陈爱民支付该款项，于法有据，双方在合同补充协议中还约定买受人应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金，因祥和公司分别于2016年9月29日、2019年11月25日代陈爱民向工行涵江支行支付款项20987.23元、730429.38元，现祥和公司另要求代偿金额20987.23元自2016年9月29日起至还清之日止按月利率2%计算违约金、730429.38元自2019年11月25日起至还清之日止按月利率2%计算违约金，符合合同约定及相关法律规定，一审法院亦予以支持。合同补充协议第二条第五点另约定：“出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的……自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还出卖人代偿款项及违约金的……买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款项中直接扣除”，但该约定明显高于出卖人的损失，故应当予以调整，一审法院酌定按房价款总额的10%赔偿祥和公司的损失，即陈爱民应赔偿祥和公司经济损失1238580元×10%＝123858元，超过部分不予支持。祥和公司另要求陈爱民支付因本案支出的律师费8000元，缺乏合同依据，一审法院不予支持。祥和公司要求前述代偿金额及经济损失从陈爱民已付款项中直接扣除，亦符合合同约定，一审法院予以支持。因涉案房产尚未办理房屋交接手续，房产证亦尚未办理，故陈爱民实际未取得涉案房产的所有权，祥和公司起诉本案符合法律规定。因陈爱民未支付按揭贷款，该行为违约，理应承担相应的违约责任，陈爱民关于其未违约等相关主张，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除莆田市祥和房地产开发有限公司与陈爱民于2014年7月3日签订的编号为Ｃ201402377的《商品房买卖合同》；二、坐落于莆田市城厢区房屋为莆田市祥和房地产开发有限公司所有；三、陈爱民应于本判决生效之日起二十日内配合莆田市祥和房地产开发有限公司办理双方于2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201402377）的备案登记、预告登记、预售的商品房抵押权预告登记及公共维修基金账户，并由陈爱民承担因此产生的相关费用；四、陈爱民应于本判决生效之日起二十日内支付给莆田市祥和房地产开发有限公司垫付的款项751416.61元及该款至还清之日止按月利率2%计算的违约金（其中20987.23元自2016年9月29日起至还清之日止按月利率2%计算违约金、730429.38元自2019年11月25日起至还清之日止按月利率2%计算违约金）；五、陈爱民应于本判决生效之日起二十日内向莆田市祥和房地产开发有限公司支付经济损失123858元；六、陈爱民因购买坐落于莆田市城厢区房屋而支出的购房款（含按揭款）用于偿还上述第四、五项应支付给莆田市祥和房地产开发有限公司的债务，并予以直接扣抵（多退少补）；七、驳回莆田市祥和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币18248.6元，由莆田市祥和房地产开发有限公司负担2937元，由陈爱民负担15311.6元。 本院二审期间，陈爱民与工行涵江支行、杨永锋均没有提供新的证据。祥和公司提供案涉房屋的初始登记证，欲证明案涉房屋为祥和公司所有。由于陈爱民未缴纳办证费用及契税且未及时归还银行的贷款导致案涉房屋的产权无法变更到其名下。陈爱民质证认为，对初始登记证的真实性没有异议，对其证明内容有异议，商品房买卖的办证手续本应先登记在开发商名下再转移到购房者名下，对方提交的初始登记证只能说明对方未及时办理产权转移登记手续，未将房屋产权登记在陈爱民名下。办理产权转移登记应当由开发商协助办理，在办理时再由国家有关机关收取相关费用，并非由祥和公司收取。故只能说明祥和公司未及时将产权转移办理在陈爱民名下，系祥和公司违约。工行涵江支行对初始登记证的三性均无异议。杨永锋的质证意见同陈爱民质证意见。 本院经审查认为，祥和公司提供的案涉房屋初始登记证可以证明案涉房屋的产权登记情况。 经审理查明，陈爱民与祥和公司、工行涵江支行、杨永锋对一审认定的事实均没有异议，本院予以确认。 另查明，案涉坐落于城厢区霞林街道荔华东大道2233号祥和山庄1号楼2梯2706室于2016年7月4日办理不动产登记手续，产权登记在祥和公司名下。 本院认为，陈爱民与祥和公司签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第五点约定：“出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的……自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产……”，现陈爱民逾期归还按揭贷款，祥和公司作为担保人也为陈爱民代偿了相关款项，合同约定的解除条件已经成就，一审法院判决解除案涉《商品房买卖合同》是正确的。因案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议中约定祥和公司解除合同后可以收回房产，且案涉房产现登记在祥和公司名下，一审法院判决案涉房屋归祥和公司所有并由陈爱民配合祥和公司办理案涉房屋相关登记的涤除手续并无不当。但祥和公司主张办理涤除手续的相应费用并未实际发生，可由其另行主张，一审法院直接判决尚未发生的费用由陈爱民承担并不恰当，应予以纠正。按照案涉《商品房买卖合同》的约定，祥和公司应当在2014年12月30日前交付案涉房屋，并在房屋交付后60日内办理房屋所有权初始预登记，但祥和公司直到2016年7月4日才办理了案涉房屋的所有权初始预登记，导致陈爱民不能在《商品房买卖合同》中约定的时间内取得案涉房屋的权属证书，致使祥和公司承担阶段性担保的时间延长，祥和公司违约在先，其自己对承担阶段性担保责任存在过错，一审法院判决陈爱民承担祥和公司代垫款按月利率2%计算的违约金以及123858元的经济损失并不恰当，应予纠正，本院依法调整为陈爱民应向祥和公司支付代垫款751416.61元及该款按年利率6%计算的利息。祥和公司主张其代偿金额及利息应从陈爱民已付款项中直接扣抵，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，陈爱民上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审判决认定部分事实不清，导致判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初459号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初459号民事判决第四项、第五项、第六项、第七项； 三、变更福建省莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初459号民事判决第三项为陈爱民应于本判决生效之日起二十日内配合莆田市祥和房地产开发有限公司办理注销双方于2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：C201402377）的备案登记、预告登记、预售的商品房抵押权预告登记及公共维修基金账户； 四、陈爱民应于本判决生效之日起二十日内支付给莆田市祥和房地产开发有限公司垫付的款项751416.61元及该款至还清之日止按年利率6%计算的利息（其中20987.23元自2016年9月29日起至还清之日止按年利率6%计算利息、730429.38元自2019年11月25日起至还清之日止按年利率6%计算利息）； 五、陈爱民因购买坐落于莆田市城厢区房屋而支出的购房款（含按揭款）用于偿还上述第四项应支付给莆田市祥和房地产开发有限公司的债务，并予以直接扣抵（多退少补）； 六、驳回莆田市祥和房地产开发有限公司一审的其他诉讼请求； 七、驳回陈爱民的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费18248.6元，由莆田市祥和房地产开发有限公司负担3403.1元，由陈爱民负担14845.5元；本案二审案件受理费15311.6元，由莆田市祥和房地产开发有限公司负担1924.7元，由陈爱民负担13386.9元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王鹏程 审 判 员 许秋红 审 判 员 李 忠 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 黄周翔 书 记 员 黄慧萍 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。