四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终748号 上诉人（原审原告）：严福斌，男，生于1973年1月16日，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审被告）：广元万融房地产开发有限公司，住所地：四川省广元市利州区南河广州路**。 法定代表人：昝清林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高怀锦，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。 上诉人严福斌因与上诉人广元万融房地产开发有限公司（以下简称万融公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初2529号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人严福斌上诉请求：1.请求撤销原判第二项，改判解除双方之间签订的《房屋产权置换补偿协议》；2.本案的一、二审诉讼费由万融公司承担。其主要上诉事实和理由为：一、一审判决认为万融盛世项目为政府确定的旧城改造项目、诉争房屋属旧城改造范围内拆迁还建房，与客观事实不符。补偿协议生效前，并未确定该项目为旧城改造项目，诉争房屋亦不属旧城改造范围内拆迁还建房。广府阅[2014]19号文件规定，万融盛世项目可享受旧城改造相关政策待遇，但并不能以此当然认定其为旧城改造项目。项目报建审批是万融公司主导进行，政府并未介入，政府不是承担补偿费的主体。该项目目前仅有56户签订拆迁安置补偿协议，还有30户仍在原址居住，并不是完全拆迁，不符合旧城改造项目特征。二、万融公司不能按约交房，一审判决认为可在一定条件下交房并实现合同目的，是不现实的。该工程仅主体完工，并未交付使用。万融公司至今未给严福斌确定还建房的具体楼栋和房号。万融公司因资金链断裂，导致现有房源除已被销售网签的外，其余全部用于抵押贷款，且现有房源多次被法院查封。万融公司在该项目建设过程中产生大量的融资借款和工程欠付款，现已资不抵债，丧失了履约能力，无法清除房屋产权上的障碍。三、诉争还建房无法实际交付，一审判决适用法律错误。案涉项目土地已被案外人设置抵押，万融公司现无偿债能力，无法使抵押权消灭，被拆迁人对安置房享有的优先权具有相对性。四、严福斌要求解除协议有事实和法律依据。万融公司根本性违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定。该项目还有30户未达成协议，不涉及社会公共利益及群体利益。一审判决认定解除补偿协议会涉及社会公共利益与群体利益，并影响城市总体规划发展，是错误的，五、一审判决认定的过渡费没有按协议中约定的计算。 万融公司辩称：案涉项目被确定为城市改造项目，如果解除合同，将致使城市发展规划受到阻碍。双方签订的安置补偿协议中未约定合同解除的条件，严福斌上诉要求解除合同的理由亦不符合法定解除的情形。严福斌陈述的事由与客观事实不符，案涉项目经验收合格并达到交付条件，其中大部分房屋已完成交付，故不应当解除合同。 上诉人万融公司上诉请求：1.请求撤销一审判决确定的过渡费金额，并依法改判过渡费按月1500元的标准计算至交房止；2.二审诉讼费由严福斌承担。其主要上诉事实和理由为：一、一审判决对过渡费的起算时间认定错误。根据补偿协议的约定，严福斌应将被拆迁房屋的产权双证交付给万融公司之日起作为过渡期的起算时间。因拆迁期间发生矛盾，严福斌在未征得万融公司许可的情况下从建设主管部门将已经交付的产权证拿回自行占有，故过渡期还不能计算。二、过渡费加倍征收附有条件，一审法院撤销所附条件错误。根据补偿协议的约定，万融公司以所有搬迁户搬家完毕至领取新房钥匙止两年内交房。虽然被拆迁房屋与整幢楼其他户不具有利益取舍，但该约定系附条件的民事行为，根据当事人意思自治的原则，该约定合法有效。现有5户被拆迁户未签订合同及搬迁，故过渡费加倍征收条件尚未成就。 严福斌辩称：被拆迁房屋的房产证在被拆迁户手中，是因为案涉项目涉嫌烂尾及一房多卖等情况，被拆迁户为寻求自保向相关部门反映，后房管部门把房产证还给了我们。万融公司提出要待所有被拆迁户搬迁完毕才能加倍支付，而被拆迁户未搬迁完毕是因为万融公司资金链断裂，很多被拆迁户签了合同之后拿不到补偿款才搬回原址，况且该项目二期的搬迁与一期的修建时间没有任何关系。 严福斌向一审法院起诉请求：1.依法解除双方当事人之间签订的《房屋产权置换补偿协议》；2.要求万融公司依法承担因其违约给严福斌造成的经济损失共计181946元（其中包括2016年9月4日至2019年6月20日的过渡费83950元及装修补偿差额94996元、搬家费3000元）；3.判令万融公司承担逾期交房的违约金，按照房屋总价值的每日万分之五计算；4.本案诉讼费由万融公司承担。 一审法院认定的事实：2014年9月4日，严福斌（乙方）与万融公司（甲方）签订《房屋产权置换补偿协议》，约定：一、甲方拆除乙方坐落于广元市利州区住房一套，建筑面积111.76平方米，乙方保证该房屋无产权争议，无抵押、无担保、无租赁。该房屋所有权证号为广房权证城Ｃ字第××号。国有土地使用权号为广国用（2010）第3××8号。二、房屋产权置换：根据《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》第二十九条规定，按1:1.3的还房政策（与其他拆迁户一致），甲方应还建乙方建筑面积145.288平方米，乙方自愿以期房一套方式进行产权置换。所选期房为座落在广元市利州区万融盛世×号楼××楼（坐西朝东、东北角），建筑面积110.2平方米，最终以实测面积为准。乙方所选房屋建筑面积小于被拆除房屋建筑面积的部分面积35.088平方米，甲方暂按5000元／㎡补给乙方，待办新证时按市场实际销售价格以实际测绘面积最终补偿金额。三、置换房屋过渡期暂定24个月（乙方向甲方交付房屋所有权证、国有土地使用权证及钥匙起至领取新房钥匙）后延长两个月的装修时间（最终以实际时间多退少补）。乙方需在本协议签订时30日内搬迁完毕，在向甲方交付房屋所有权证、国有土地使用权证及钥匙时，甲方七日内向乙方支付以下款项（注：按签订协议的先后顺序选房）：1.装修补偿费83820元（750元／㎡×111.76㎡）；2.安置过渡费36000元（1500元×24个月）；3.搬家费3000元（1500元×2次）；4.面积补差175440元。合计金额贰拾玖万捌仟贰佰陆拾元整（小写298260元）。乙方未在约定的时间内完成搬迁和未交付房屋所有权证和土地使用权证及钥匙，乙方按补偿金额的百分之一支付给甲方违约金（违约金在甲方支付乙方的补偿款中扣除）。四、甲方负责办理该置换房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，其税、费按国家相关政策缴纳（维修资金由乙方自付）。五、乙方必须保证被拆迁房屋门窗及一切附属设施完好无损。因产权、抵押、担保、租赁及债务纠纷，均由乙方承担全部责任。六、甲方保证在两年内交房（以所有搬迁户搬家完毕至领取新房钥匙止）。如签订本协议之日起两年内甲方未向乙方交付置换房屋，超出半年过渡费在原定的1500元／月的基础上增加15%，此款项必须提前一个月一次性支付给被拆迁户，如超出一年后交新房，过渡费在原定的基础上双倍支付，此款项必须提前一个月一次性支付给被拆迁户；超过三年未在原地交付新房，过渡费用以此类推，按三倍支付至交新房为止。 严福斌系位于广元市利州区住宅（建筑面积111.76平方米）所有权人，房屋产权证号为广房权证城Ｃ字第××号。2014年11月16日，万融公司与案外人安登远就该项目取得建设工程规划许可证。2015年8月25日，万融公司与安登远就该项目取得建设工程施工许可证。2015年9月11日，万融公司取得商品房预售许可证，载明售房单位为“广元万融房地产开发有限公司”。2015年11月9日，万融公司取得建设用地规划许可证。 严福斌已将其房屋所有权证、国有土地使用权证以及钥匙交给万融公司，《拆迁安置补偿协议》约定的过渡期满后，万融公司未如约向严福斌交付还建房屋，至本案一审庭审辩论终结前，万融公司仍未交房。 万融公司向严福斌支付过渡费的情况为：2014年10月1日至2016年10月1日的36000元已支付完毕，此后未再向严福斌支付过渡费。 案涉土地座落于广元市利州区，土地使用权人共计29户，其中包括案外人安登远。案外人安登远作为案涉土地使用权人，使用权面积为4066.575㎡，证号为广国用（2010）第3××7号。2014年12月16日，安登远将该土地为案外人绵阳市商业银行股份有限公司广元分行设定抵押，抵押土地面积为4066.575平方米，抵押贷款金额为500万元，抵押贷款期限为2014年12月10日至2015年12月9日，他项权证号为广他项（2014）第2××6号。2015年12月18日，该宗地抵押贷款期限变更为2015年12月16日至2016年12月15日。 2019年7月16日，一审法院受理绵阳商业银行股份有限公司广元分行与广元亿虹商贸有限公司、冯娟、安登远金融借款合同纠纷一案，双方在审理过程中达成协议，并于当日作出（2019）川0802民初4192号民事调解书，约定绵阳商业银行股份有限公司广元分行对安登远抵押的上述土地拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 2014年3月25日，广元市人民政府召开市政府办公会，专题研究土地管理及规划建设有关问题，并形成了《研究土地管理及规划建设有关问题的纪要》（广府阅〔2014〕19号），该会议纪要明确万安旧货市场项目享受旧城改造政策、不再享受市政府之前确定的灾后重建政策。 一审法院认为：严福斌与万融公司签订的《房屋产权置换补偿协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。严福斌已按约履行交付被拆迁房屋及相关房屋产权证件义务，万融公司应该履行支付补偿款项及交付还建房屋的义务。本案争议焦点在于：一、本案《房屋产权置换补偿协议》是否应当解除；二、关于本案过渡费、装修补偿费及违约金是否应当支付的问题。 一、关于本案《房屋产权置换补偿协议》是否应当解除。首先，严福斌房屋所坐落的广元市利州区系政府确定的旧城改造范围，有数十户的原住户被纳入旧城改造的范围，有二十余户住房已被拆除。严福斌也是此次旧城改造范围的人员，其原住房也属拆迁范围，诉争房屋所在的楼栋是旧城拆迁安置还房，双方当事人也签订了补偿协议。该合同的履行涉及众多群体利益及城市总体规划发展，解除该协议会影响众多拆迁户的利益及社会公共利益的实现。其次，从该协议的履行情况来看，严福斌的原房屋已经交付给万融公司进行拆迁改造，还建房屋目前已经主体结构修建完成，仅余收尾工程及竣工验收等工作，无特殊情况短期内应当可以交房，双方约定的合同目的可以得到实现。最后，对于本案诉争房屋土地已被案外人设置抵押、能否实现实际交付的问题。案涉土地虽然已被使用权人安登远设置抵押，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，按所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，被拆迁人对补偿安置房享有优先权。同时，案涉土地的抵押权将在案外人安登远清偿借款后消灭，该抵押并不必然影响案涉房屋的实际交付。故对于严福斌要求解除《房屋产权置换补偿协议》的诉讼请求，不予支持。 二、关于本案过渡费、装修补偿费是否应当支付的问题。 1.对于严福斌主张的装修补偿款。双方在2013年9月20日签订的《房屋产权置换补偿协议》中明确约定万融公司应当向严福斌支付装修补偿费、安置过渡费、搬家费及面积补差款的金额，万融公司已将该协议载明的装修补偿费、搬家费及面积补差款支付完毕。严福斌现在主张按照1600元每平方米再计算装修补偿款，再支付两次搬家费，没有事实和合同依据，不予支持。 2.对于严福斌主张的过渡费。双方确认已将协议约定的24个月过渡费（即2014年10月1日至2016年10月1日）36000元付清，《房屋产权置换补偿协议》明确过渡费的起算时间为严福斌交付原住房产权证明及钥匙的时间，根据双方明确约定的过渡费计算方式，一审法院确认严福斌交付原住房产权证明、钥匙的时间以及计算过渡费的起算时间为2014年10月1日。《房屋产权置换补偿协议》约定还建房屋交房时间为所有搬迁户搬家完毕两年内，同时约定两年内未交房的、超过半年将递增计算过渡费，但该约定实质是将案外人的搬迁时间作为本案还建房交房及过渡费递增计算的依据。严福斌并不能决定并影响案外人的搬迁，该约定对严福斌不公平。同时，本案还建房屋并非原址重建，即使存在部分案外人未实际搬迁的情况也不会对案涉还建房屋的修建产生直接影响。因此，对万融公司认为过渡费递增应按所有搬迁户搬迁完毕开始起算的辩解意见，不予支持。本案交房及过渡费递增计算的时间应当从严福斌实际搬迁起计算，即以严福斌实际交付原住房产权证明及钥匙的时间开始计算，故万融公司实际应当向严福斌履行交房义务的时间为2016年10月1日，逾期交房超半年应当开始递增计算过渡费。严福斌主张2016年9月4日至2017年3月4日按每月1500元计算，2017年3月4日至2017年9月4日按每月1500元上浮15%、即按1725元（1500元+1500元×15%）计算，2017年9月4日至2019年6月20日按每月3000元计算，因万融公司已支付过渡费计算至2016年10月1日，现严福斌自2016年9月4日开始主张过渡费有重叠部分，应予以扣减，其余部分过渡费计算的标准未超出合同约定，一审法院予以确认。从2016年9月4日至2017年3月4日的过渡费应为9000元（1500元×6个月），2017年3月4日至2017年9月4日的过渡费应为10350元（1725元×6个月），2017年9月4日至2019年6月4日为63000元（3000元×21个月），2019年6月4日至2019年6月20日为1600元。则截止2019年6月20日，万融公司方应付过渡费应为83950元（9000元+10350元+63000元+1600元），扣减计算重叠部分过渡费1300元，即万融公司方应付过渡费应为82650元。 3.关于严福斌主张按房屋总价值的每日万分之五计算违约金的问题。本案《房屋产权置换补偿协议》约定的递增过渡费，事实上是对逾期交房违约责任的约定，本案已对严福斌主张的过渡费递增进行了支持。同时，严福斌主张的按照房屋总价值的每日万分之五计算违约金没有合同依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、广元万融房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向严福斌支付过渡费82650元；二、驳回严福斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3578元，由严福斌负担578元，广元万融房地产开发有限公司负担3000元。 二审中，严福斌提交下列证据： 第一组：（2020）川0802执1319号执行通知书及相关土地使用权证书，拟证明项目一期土地已被法院执行，还建房屋产权不明晰； 第二组：案涉项目协调小组报告，拟证明项目二期被拆迁户共有57户，其中已经搬迁的只有27户，还未搬迁的有30户，万融公司陈述只有5户未搬离不属实； 第三组：（2019）川08民终432号民事判决书，拟证明过渡费的计算标准。 万融公司的质证意见：对以上三组证据的真实性、合法性均无异议，关联性及证明目的均有异议。第一组证据执行通知书、土地权属证书与本案无关，是安登远的个人贷款，属于债权，对于还建房屋涉及的物权没有影响。第二组证据不能达到严福斌的举证目的，被拆迁户只有5户未搬离。第三组证据判决书所涉及的拆迁补偿合同对于过渡费的约定与本案补偿合同的约定不同，不能影响本案的判决结果。 本院认证意见：第一组证据涉及案涉项目部分土地的使用权人因另案诉讼进入执行程序的问题，与一审认定该部分土地被设定抵押的事实一致，与本案具有一定的关联性，本院予以采信，但不能达到严福斌的举证目的。第二组证据中反映的被拆迁户数系整个项目的户数统计，但无截止时间，亦与项目最新的拆迁状况不符，本院不予采信。第三组证据系本院对于该项目同类型案件作出的生效判决，严福斌在一审中已作为证据提交并经过庭审质证，故不属二审新证据。 一审认定的事实与本院查明的一致，本院予以确认。 本院另查明：1.2020年7月至8月，案涉项目的部分被拆迁户已按《房屋产权置换补偿协议》约定的房屋置换方式接收了项目一期安置房屋，但严福斌尚未接收房屋。 2.案涉被拆迁房屋的房屋所有权证，在拆迁过程中，已由万融公司向房管部门提交，后严福斌从房管部门领回并持有保管。 本院认为：本案二审中的争议焦点为案涉《房屋产权置换补偿协议》是否应当解除及过渡费是否应当递增计算。 一、案涉《房屋产权置换补偿协议》是否应当解除。 合同解除的条件分为约定解除和法定解除。案涉协议并未约定合同解除条件，严福斌以万融公司根本性违约，不能实现合同目的，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定为由，主张解除合同。严福斌认为万融公司根本性违约的主要事实在于还建房屋未经竣工验收及部分土地使用权被抵押。事实查明，二审诉讼期间，案涉项目的部分被拆迁户已按《房屋产权置换补偿协议》约定的房屋置换方式接收了安置房屋，严福斌的还建房亦符合交付条件，故不存在拆迁安置还房补偿的合同目的无法实现的问题。至于严福斌对于房屋质量及产权办理提出的质疑，可依法另处。严福斌主张解除合同的上诉理由不成立，本院不予支持。 二、过渡费是否应当递增计算。 关于过渡费的起算时间。严福斌于2014年10月1日将房屋所有权证、国有土地使用权证交付万融公司，即已按约完成了双证的交付义务，万融公司亦应按约支付过渡费。严福斌嗣后从房管部门领回房产证的行为，并非是对业已达成并履行的协议予以反悔而从万融公司退回房产证，故不能否认其前期已交付双证并完成搬迁的事实。万融公司以目前不持有被拆迁房屋的房产证作为过渡费尚不能起算的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于过渡费的计算标准。根据《房屋产权置换补偿协议》的约定，案涉被拆迁房屋的过渡期自交付房产证、土地使用权证和钥匙起暂定24个月，过渡费按每月1500元的标准计付，超出两年则按比例递增。万融公司以合同约定所有拆迁户搬家完毕作为过渡费的支付条件，认为该约定属于附条件民事法律行为，主张过渡费按每月1500元计算不递增，本院不予支持。理由如下：首先，协议中关于过渡费递增的约定，意在敦促如期交房，对于逾期交房的违约行为在经济上给予相应惩处，能够在一定程度上约束万融公司按约履行交房义务，该约定不违反法律规定，亦符合情理。其次，协议中所有拆迁户指向不明。案涉项目包括一、二期建设，被拆迁户涉及多幢楼房多个单元，拆迁工作陆续推进，安置补偿协议陆续签订。协议中约定的所有拆迁户，是项目全部被拆迁户还是严福斌所在楼幢的全部被拆迁户，该项约定不明确。再次，一、二期建设并非同步进行，二期建设用地的被拆迁户是否搬离，不影响一期的开发建设，严福斌的还建房系一期项目，条件是否成就，均不是万融公司延迟交房的正当理由。 关于过渡费的计算金额。一审按递增的方式计算过渡费正确，但计算有误，应予纠正。过渡费应自2016年10月1日起计算，经计算，从2016年10月1日至2017年3月31日的过渡费应为9000元（1500元／月×6个月），2017年4月1日至2017年9月30日的过渡费应为10350元（1725元／月×6个月），2017年10月1日至2019年6月20日为62000元（3000元／月×20个月零20天）。则截止2019年6月20日，万融公司应付过渡费应为81350元（9000元+10350元+62000元）。 综上所述，严福斌和万融公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审事实认定清楚，适用法律正确，但过渡费的计算结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初2529号民事判决； 二、广元万融房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向严福斌支付过渡费81350元； 三、驳回严福斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5444元，由广元万融房地产开发有限公司承担1866元，严福斌承担3578元。 本判决为终审判决。 审判长  杨卫东 审判员  王振茂 审判员  郁华冰 二〇二〇年九月二十八日 书记员  曾梦佳