重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初3275号原告：重庆屿林物业服务有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇滨河中街，统一社会信用代码91500240051749564Y。法定代表人：谭伟，该公司经理。委托诉讼代理人：冉启碧，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。被告：唐家洪，男，1973年5月5日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆屿林物业服务有限公司（以下简称“屿林物业公司”）与被告唐家洪合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告屿林物业公司的委托诉讼代理人冉启碧、被告唐家洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屿林物业公司向本院提出诉讼请求：依法判决被告支付原告的房屋租金及物管费用共计463541.25元及资金占用利息（从法院受理之日起计算至付清之日止，按年利率6%计算）；由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月27日，原、被告签订商铺租赁合同，合同签订后，原告将商铺交给被告租赁使用，但被告不讲诚信，不按时交租，经原告多次催收无果。原、被告在2019年11月14日达成《租赁合同解除协议》，同时清算所欠租金费、物业管理费、水电费共计人民币482599.25元。同时约定被告于2019年12月31日前清空室内货物后，将承租标的物交还给原告，并且在此期间被告所售货物款须交给原告，以抵欠款。否则，原告按原合同面积收取租金费及物管费。同时，达成分期还款协议，协议约定“自2019年11月14日起，乙方每月向甲方偿还债务26000.00元，被告应在一年内（即2020年11月13日前）付清商铺租金、物管费及水电费共计482599.25元。乙方销售的货物款必须用于偿还欠款。”然而，被告只支付了19058.00元，还欠463541.25元未支付。唐家洪辩称，1.唐家洪认可原告主张的总欠款463541.25元及已经支付的款项，但不认可原告主张的资金利息，原告自己怠于主张自己的权利，应当在被告欠付租金的时候就起诉解除租赁合同。2.《分期还款协议》“特别注明”中减去的106800.00元不是原告免除，而是被告没有使用到合同中那么多面积，应当扣除的租金、物管费。3.《分期还款协议》中未到期的部分不予认可，如果到期后被告没有支付，原告另行主张。本院经审理认定事实如下：2015年3月27日，屿林物业公司（出租人）与唐家洪（承租人）签订《商铺租赁合同》，约定屿林物业公司将位于重庆市石柱县X号商业楼第四层商铺租赁给唐家洪作为商业经营活动场所，租赁期限为5年，自合同签订之日起至2020年1月31日止，租赁面积暂定2002.48平方米，最终以房管部门测量数据为准，多退少补。其中免租期一年，即从2015年2月1日至2016年1月31日。租金及其他费用：该商铺第二年租金标准为人民币15元∕平方米∕月（不含税），第二年租金为360446.00元（不含税），第三年租金为378469.00元（不含税），第四年租金为397392.00元（不含税），第五年租金为417261.00元。付款方式及时间：第一期租金在本合同约定的免租期到期前10个自然日内向甲方支付，以后每期租金于约定的下一期租金起算日10个自然日内支付。违约责任：承租人未按时向出租人支付所有应付款项的，视为承租人违约，承租人除付清所欠款项外，还应每天按年租金的1‰向出租人支付延期违约金。2019年11月14日，屿林物业公司（甲方）与唐家洪（乙方）签订《商铺租赁合同解除协议》，约定：“甲、乙双方原于2015年3月27日签订的《南滨尚城商铺租赁合同》（所租商铺为：石柱县X号上商业楼第四层，租赁期限为5年（自2015年2月1日至2020年1月31日止）。现因市场竞争激烈，乙方投资方向改变，特向物业公司申请解除商铺租赁合同。经物业公司研究后，并于唐家洪达成一致协议：同意其申请于2019年11月14日起解除商铺租赁合同，乙方必须在签订本协议后，一年内（即2020年11月13日前）付清原商铺租金、水、电费、物业管理费（482599.25元，大写：肆拾捌万贰仟伍佰玖拾玖元贰角伍分）等所有欠费（具体还款事项详见还款协议）。并于2019年12月31日前清空室内货物后，将承租标的物交还给甲方（特别注明：在此期间内乙方所销售的货物款项必须交给甲方，抵乙方所欠甲方的款项）。否则，甲方仍按原合同面积收取房租、物管费等费用。”当日，屿林物业公司（甲方）与唐家洪（乙方）签订《分期还款协议》，载明：“乙方必须在一年内（即2020年11月13日前）付清原商铺租金、水、电费、物业管理费482599.25元（大写：肆拾捌万贰仟伍佰玖拾玖元贰角伍分）等所有欠费。乙方具体承诺如下：1、自2019年11月14日起，乙方每月向甲方偿还债务2.6万元；2、乙方必须在2020年11月13日前还清所有款项；3、签订本协议后，乙方销售的货物必须用于偿还欠款；4、特别注明：若乙方能按照承诺按期还款，甲方承诺在总欠款的基础上减去2017年的商铺租赁2个月的费用6万元以及2018年9月30日至2019年9月30日的500平方米的商铺租赁费、物管费共计10.68万元。若乙方不能按期还款，此特别注明无效。”2020年7月10日，屿林物业公司出具《证明》一份，载明唐家洪欠屿林物业公司房租及物管费共计463541.25元（肆拾陆万叁仟伍佰肆拾壹元贰角伍分整）。庭审中原、被告双方均认可被告在《分期还款协议》签订后至本案起诉前已向原告支付欠款19058.00元，尚欠463541.25元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条规定：“事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告屿林物业公司与被告唐家洪签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同解除协议》、《分期还款协议》，均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，原、被告应依照合同约定全面履行各自的义务。首先，关于房屋租金和物管费的问题。原、被告双方租赁合同解除后，被告应按《分期还款协议》的约定自2019年11月14日起每月向原告偿还欠款26000.00元，在2020年11月13日前还清所有欠款。由于原、被告双方约定的还款方式系分期还款，原告也未主张解除《分期还款协议》，故双方达成的《分期还款协议》仍然有效。故从2019年11月14日至2020年9月13日，共计10个月，已到期的欠款合计260000.00元（26000.00元×10个月），减去被告已支付的19058.00元，被告还应支付240942.00元（260000.00元-19058.00元）。故本院对原告主张的被告拖欠的房屋租金和物管费已到期的240942.00元予以支持，剩余部分由于未到期，待到期后被告未支付可另行主张。其次，关于资金占用利息的问题。本案系房屋租赁合同和物业服务合同结算后的合同纠纷，原房屋租赁合同已协议解除，租赁合同约定的违约金的计算方法已不能适用于本案，原告将利率调整为年利率6%亦没有法律依据，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息。关于资金占用利息起算点的问题，原告主张从本案受理之日即2020年8月5日起计算，本院认为，截止2020年8月5日到期的债务金额为208000.00元（26000.00元×8个月），扣除被告已支付19058.00元，还余188942.00元，该已到期而未支付的部分从2020年8月5日起计算资金占用利息符合法律规定，本院予以支持；2020年8月13日到期26000.00元，从2020年8月14日起以214942.00元为基数计算资金占用利息至2020年9月13日；2020年9月13日到期26000.00元，从2020年9月14日起以240942.00元为基数计算资金占用利息至付清之日止。关于被告主张的因自己拖欠租金，原告早就应该要求解除合同，不至于拖欠那么多租金的问题。本院认为，原告没有因被告拖欠租金而主张解除合同，系为被告经营提供方便，是一种扶持行为，这种行为应当值得充分肯定，且被告如果经营困难可以与原告协商解除租赁合同，故本院对被告的此项主张不予支持。关于被告主张没有使用完合同约定的面积问题。本院认为，被告应当对自己的主张提供证据证明，不能提供证据或证据不充分应当承担举证不能的法律后果。被告在本案中并未举示证据证明，且被告在签订《商铺租赁合同解除协议》和《分期还款协议》时并未提出这个问题，仍然在两份协议上签名。被告作为完全民事行为能力人，应当知道签署协议的法律后果，故本院对被告的此项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告唐家洪于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆屿林物业服务有限公司自2019年11月14至2020年9月13日应付的房屋租金、物管费欠款240942.00元及资金占用利息（以188942.00元为基数，从2020年8月5日起计算资金占用利息至2020年8月13日止；以214942.00元为基数，从2020年8月14日起计算资金占用利息至2020年9月13日；以240942.00元为基数，从2020年9月14日起计算资金占用利息至付清之日止，利率均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告重庆屿林物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8253.12元，由原告重庆屿林物业服务有限公司负担3963.27元，被告唐家洪负担4289.85元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  罗 成人民陪审员  朱永兰人民陪审员  李清安二〇二〇年九月三十日法官 助理  张全玉书 记 员  赵 华