杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初15195号 原告（反诉被告）：林之语嘉园业主委员会。 诉讼代表人：何纯朴，主任。 委托诉讼代理人：楼韩江，浙江天卫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州帝景物业管理有限公司。 法定代表人：杨小珍，执行董事。 委托诉讼代理人：方建江，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李东升，浙江泽大律师事务所律师。 第三人：杭州瑞博房地产开发有限公司。 法定代表人：张列军，董事长。 委托诉讼代理人：刘斌，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨磊，浙江天册律师事务所律师。 原告（反诉被告）林之语嘉园业主委员会（以下简称“林之语嘉园业委会”）与被告（反诉原告）杭州帝景物业管理有限公司（以下简称“帝景公司”）、第三人杭州瑞博房地产开发有限公司（以下简称“瑞博公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。帝景公司在法定期间内提起反诉，本院予以受理。本案依法由审判员宋晓敏于同年12月6日公开开庭就本诉、反诉进行了合并审理。原告林之语嘉园业委会委托诉讼代理人楼韩江，被告帝景公司法定代表人杨小珍及其委托诉讼代理人方建江，第三人瑞博公司委托诉讼代理人杨磊均到庭参加诉讼。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，以及林之园嘉园业委会在本案中诉请帝景公司移交的林之语嘉园小区业主共有资料疑似失窃一案尚在公安机关处理过程中之原因，本案于2020年1月23日中止审理。后因杭州市公安局萧山区分局宁围派出所（以下简称“宁围派出所”）告知本院该案不再继续立案侦查，本案于同年9月21日恢复审理。审理期间，各方当事人曾申请庭外协商，本院予以准许，故本案依法扣除审限二个月。本案现已审理终结。 林之语嘉园业委会向本院提出诉讼请求：1.帝景公司向林之语嘉园业委会移交帝景公司在林之语嘉园小区提供物业服务期间林之语嘉园小区业主共有的资料，具体包括：①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②小区所有设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；③物业质量保修文件和物业使用说明文件；④物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料及所建立的日常管理档案；⑤帝景公司全部前期物业管理档案、资料和相关财物。2.帝景公司向林之语嘉园业委会移交物业管理用房（包含物业管理办公用房和物业经营用房）。3.帝景公司对2007年至2016年前期物业服务期间的经营性收支情况进行审计，并将审计结果在林之语嘉园小区公示。4.帝景公司承担违约责任，赔偿林之语嘉园业委会损失428420.4元。5.帝景公司在《萧山日报》上进行赔礼道歉。6.帝景公司支付林之语嘉园业委会租金7000元。7.本案诉讼费由帝景公司承担。诉讼过程中，林之语嘉园业委会变更诉讼请求为：1.帝景公司向林之语嘉园业委会移交帝景公司在林之语嘉园小区提供物业服务期间（即自2007年1月1日起至2016年12月31日止）林之语嘉园小区业主共有的资料，具体包括：①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②小区所有设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；③物业质量保修文件和物业使用说明文件；④物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料及所建立的日常管理档案；⑤帝景公司全部前期物业管理档案、资料和相关财物。2.帝景公司对2007年至2016年前期物业服务期间的经营性收支情况进行审计，并将审计结果在林之语嘉园小区公示。3.帝景公司赔偿林之语嘉园业委会损失100000元。4.帝景公司支付林之语嘉园业委会租金7000元。5.本案诉讼费由帝景公司承担。庭审过程中，林之语嘉园业委会明确第1项诉讼请求中要求帝景公司移交的林之语嘉园小区业主共有资料以本案中查明的瑞博公司向帝景公司移交的资料为准。事实和理由：2007年1月1日，帝景公司的前身杭州美景物业管理有限公司（以下简称“美景公司”，于2016年7月13日变更为现名）与建设单位瑞博公司签订《瑞博·林之语嘉园前期物业服务合同》（以下简称“《前期物业服务合同一》”），合同期限为自2007年1月1日起至2008年12月31日（应系林之语嘉园业委会笔误，实为2009年12月31日）止。合同到期后，帝景公司继续为林之语嘉园小区提供物业管理服务，并与瑞博公司续签合同。2015年1月1日，帝景公司与瑞博公司签订《林之语嘉园前期物业服务合同》（以下简称“《前期物业服务合同二》”）。该合同第二条明确约定了帝景公司提供的前期物业管理服务的内容。该合同第八条约定：“乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。”该合同第三十六条约定：“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。”2016年12月31日，前述《前期物业服务合同二》终止。但帝景公司违反了前述二份《前期物业服务合同》的约定，未对物业公用部位进行维修、养护和管理，未做好物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运及雨、污水管道疏通等工作，导致林之语嘉园小区物业公共设施、设备损坏，电梯和消防等设施、设备需要大修等问题出现。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十三条规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，赔偿损失。林之语嘉园业委会在本案中要求帝景公司赔偿的金额100000元系针对其在林之语嘉园小区提供物业服务期间的违约行为及案涉被损毁房屋（该房屋规划中系林之语嘉园小区公共部位物业经营用房，被损毁时的用途为瑞博公司的办公场所，在帝景公司退场时被该公司砸坏了）受损情况所酌情确定的损失金额，对于林之语嘉园小区所受实际损失不要求在本案中进行司法鉴定。同时，帝景公司还违反了《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，以及《杭州市物业管理条例》第三十二条、第三十六条、第三十九条之规定，拒绝移交小区全部物业管理档案资料和相关财物及物业管理用房。林之语嘉园业委会多次要求帝景公司移交上述材料并对前期物业服务期间的经营性收支情况进行审计，但帝景公司均置之不理。帝景公司甚至还到处张贴大字报，损害林之语嘉园业委会名誉，破坏小区团结，恶意损坏物业管理用房的装修，破坏小区道闸系统、消防控制系统、监控系统、前期物业办公室空调、小区充水系统等，造成恶劣影响，对林之语嘉园小区及业主造成了严重伤害。此外，2016年4月6日，原、被告双方在杭州市萧山区人民政府宁围街道办事处（以下简称“宁围街道办事处”）、杭州市萧山区房地产管理处（以下简称“萧山区房管处”）、杭州市萧山区宁围街道振宁社区居民委员会（以下简称“振宁社区居委会”）等政府部门介入调解下，达成了《房屋租赁协议》。根据该协议约定，帝景公司应于同年5月25日前支付林之语嘉园业委会7000元。2017年1月1日，林之语嘉园业委会通过召开业主大会会议选聘新的物业服务企业后，林之语嘉园小区日渐步入正轨。但帝景公司至今未按照法律法规及《前期物业服务合同二》的约定履行相关义务，移交全部物业资料，损害了林之语嘉园小区全体业主的共同权益。因帝景公司一直拒绝交接物业资料，而杭州炫威物业管理有限公司（以下简称“炫威公司”）经业主大会表决成为案涉小区新的物业服务企业，并于2017年1月1日进场。基于为小区业主提供正常物业服务的需要，炫威公司势必需要了解小区相关公共设施的情况。故林之语嘉园业委会于2017年1月1日通过拨打“110”报警电话，在宁围派出所民警在场的情况下破门进入了帝景公司使用的物业办公室。林之语嘉园业委会认为，一、林之语嘉园业委会具备诉讼主体资格。首先，林之语嘉园业委会向法院提起诉讼时已经根据《林之语嘉园小区管理规约和业主大会议事规则》（以下简称“《小区业主大会议事规则》”），在振宁社区居委会的指导下召开过业主大会会议，并经业主表决通过了授权林之语嘉园业委会针对帝景公司提起本案诉讼的事项。该业主大会会议召集程序及表决事项均符合《物业管理条例》等法律法规和《小区业主大会议事规则》的规定，应属合理合法。其次，起诉时，林之语嘉园业委会已向法院提交第一届业委会的备案资料，庭审过程中又向法院提交了第二届业委会的备案资料，足以证明其资格的合法性。再次，本案被告并非小区业主，而系物业服务企业。帝景公司违反了《前期物业服务合同》的约定，侵害了全体业主的合法权益，故业主大会表决通过起诉帝景公司的相关事项，完全符合法律规定，法院仅须对林之语嘉园业主大会会议决议进行形式审查即可。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第三十八条之规定，只要林之语嘉园小区业主大会按照《小区业主大会议事规则》的规定召开业主大会会议并进行表决，林之语嘉园业委会作为原告，诉讼主体适格。二、帝景公司应当按照法律法规及《前期物业服务合同》约定移交其提供物业服务期间小区业主共有资料，并对前期物业服务期间的经营性收支情况进行审计，将审计结果在小区内公示。帝景公司及瑞博公司庭审中一致陈述已完全按照物业管理法规的规定移交了小区资料，但却未明确说明具体移交内容。根据常识，小区建设单位与**物业公司系小区公共资料的第一经手人，且系专业机构，不可能说不清楚具体移交内容，故可以推断帝景公司与瑞博公司要么作了虚假陈述，要么故意耍赖。根据《物权法》第七十条，《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，《杭州市物业管理条例》第三十二条、第三十六条、第三十九条之规定，帝景公司移交小区共有资料及公布小区公共部位经营性收支情况系法律法规强制规定的义务，其不得违反，否则即应受到法律制裁。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“《民事诉讼法》”）第二百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百零五条之规定，若帝景公司不履行法定义务，人民法院可以依照《民事诉讼法》第一百一十一条第一款第六项规定处理。三、《前期物业服务合同二》第三十六条明确约定，合同终止时，帝景公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，但帝景公司未完整移交，存在严重的违约情形。因林之语嘉园业委会提起本案诉讼系在帝景公司退出案涉小区两年之后，处理的是帝景公司物业服务的历史遗留问题。结合帝景公司每年向业主收取的物业费及其他收入合计约300余万元的实际情况，林之语嘉园业委会要求帝景公司赔偿因其严重违约导致小区后期设备维护、处理历史遗留问题等造成的损失100000元，合情合理，应予支持。四、《前期物业服务合同二》第十二条关于案涉小区公共部位、公用设备设施委托帝景公司经营，收益用于补贴各类物业服务支出的约定，符合“取之于业主、用之于业主”的法律规定，但该经营性收益并非属于帝景公司所有。作出前述约定的前提是案涉小区尚未成立业主大会，建设单位根据法律规定与前期物业公司签订《前期物业服务合同》。但在业主大会及业主委员会成立之后，建设单位与前期物业公司签订的《前期物业服务合同》的事实基础已经发生变更。根据《杭州市物业管理条例》第二十九条、第三十九条之规定及《小区业主大会议事规则》之规定，业委会成立前，小区物业管理用房移交物业服务企业使用和经营，但收益归全体业主所有，物业服务企业属于代管，并应当单独列账。业委会成立后，小区物业管理用房的使用和经营方案应当经业委会同意并公告。故林之语嘉园业委会成立之后，与帝景公司签订相关协议，收取经营性用房收益，归全体业主所有，是合理合法的，符合《物业管理条例》及《小区业主大会议事规则》的规定。林之语嘉园第一届业委会于2016年2月2日经召开业主大会表决成立，其后连续发函给帝景公司，要求其移交物业管理用房，合理合法。后经主管部门调解，2016年4月6日，原、被告双方在振宁社区居委会主持下，签订了案涉《房屋租赁协议》。该协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。且原、被告双方已实际履行该协议，仅帝景公司未按约支付7000元。帝景公司不守诚信，不仅不支付协议约定的租金7000元，还反诉要求林之语嘉园业委会返还8000元并支付21792元，理由之一竟然是签订协议时受到胁迫，实在令人难以置信。事实上，当时双方系在主管部门的主持下签订该协议。现帝景公司亦未提交相关证据证明其受到胁迫，其主张不应予以采信。帝景公司提出的理由之二是要求按照《前期物业服务合同二》第十二条之约定主张权利。林之语嘉园业委会认为，其一，《前期物业服务合同二》约定了帝景公司作为前期物业服务企业，为小区业主提供物业服务所享的权利和义务。而权利和义务应当是对等的，不能只享有权利，不承担义务。关于案涉小区物业公共部位经营性收入分配的内容约定在合同第八条和第十二条，然而帝景公司只主张享受第十二条约定的权利，却未履行第八条规定的义务。其二，《物权法》及《物业管理条例》等法律法规已经明确规定，小区公共部位的经营性收入归全体业主所有，这是法定权利。而帝景公司却明目张胆地主张《前期物业服务合同二》第十二条约定小区公共部位收益归其所有，显然违反法律规定。其三，案涉《房屋租赁协议》的签订，系因原、被告双方均认识到小区业主大会召开及业委会成立后，建设单位与帝景公司签订《前期物业服务合同二》所依据的小区管理规约发生了变化。故原、被告双方对《前期物业服务合同二》所涉小区公共部位收益分配约定进行的修改，类似于情势变更。帝景公司应遵循诚实信用原则，按约支付租金7000元。综上所述，林之语嘉园业委会为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持林之语嘉园业委会变更后的诉讼请求。 帝景公司辩称，自2007年1月1日起，帝景公司（原名称为美景公司，于2016年7月13日变更为现名）与林之语嘉园小区的建设单位即本案第三人瑞博公司签订了二份《前期物业服务合同》，约定由帝景公司为林之语嘉园小区提供前期物业服务。该合同约定了物业服务的价格、物业的使用与维护、小区经营收入的分配、违约责任等条款。《前期物业服务合同二》第三十五条约定，该合同至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。针对林之语嘉园业委会的各项诉请，一、小区有关资料已经灭失，无法移交，且在案证据表明这些资料已被林之语嘉园业委会取得。首先，2017年1月1日，林之语嘉园业委会强行破门，进入帝景公司的物业办公室，造成办公室内储存的小区设施设备资料（具体包括工程图纸、小区电梯说明书、业主公约、电梯维保记录、业主装修档案资料等资料以及业主钥匙、门禁对讲机等物品）遗失的重大后果。为此，帝景公司已于2017年1月4日向宁围派出所报案，并在本案中申请法院调查取证，查询报案情况及报案描述等事实。目前，帝景公司对于其报案之后宁围派出所是否正式立案侦查及是否结案等情况均不知晓。需要说明的是，当时售水系统及财务室钥匙是完好的。正是因为林之语嘉园业委会破门而入的暴力行为，导致帝景公司储存于物业办公室的资料已经灭失，事实上已无法交付。为查明事实真相，帝景公司已提交瑞博公司交付给帝景公司的物业资料清单。经与帝景公司退场后接手的后任物业服务企业炫威公司核实，林之语嘉园业委会在本案中诉请移交的资料实际上均已在炫威公司接手物业管理后由林之语嘉园业委会移交给了该公司。另结合炫威公司提交给林之语嘉园业委会的《部分移交档案清单》来看，其中第5项2016年12月31日前的业主装修档案资料信息、第6项电话机两袋、第9项业主公约一批，均来自帝景公司。帝景公司物业资料被盗之后，资料灭失，无法交付给林之语嘉园业委会，而后任物业公司居然持有本应由帝景公司移交的资料，可见系林之语嘉园业委会拿走该批资料后交给了炫威公司。故根据证据的高度盖然性及一般人的普通认知，足以说明帝景公司储存在物业办公室的资料被林之语嘉园业委会破门后取走了。显然，林之语嘉园业委会在本案中存在恶意隐瞒行为，其诉请帝景公司移交的资料明明由其持有，却谎称在帝景公司手中，仍向帝景公司主张。而帝景公司提交的证据已经充分证明，当时相关资料已经都在林之语嘉园业委会处，并由其交接给了炫威公司。其次，林之语嘉园小区新老物业公司交接系于2017年1月1日到期，帝景公司之所以未按期交接，系因本案原、被告双方关于帝景公司在本案反诉中诉请的租金收益及部分小区维修费用存在纠纷，且林之语嘉园业委会在小区业主QQ群及微信群号召业主不要交纳物业费，导致双方矛盾加剧。其后，帝景公司向相关政府部门反映，政府部门答复称待元旦放假结束组织双方协调后再进行移交，故帝景公司未在2017年1月1日移交相关资料。再次，经与瑞博公司核对，根据《物业管理条例》等相关法律法规规定应当由建设单位移交给前期物业公司的档案资料的确已经移交给帝景公司。但移交的时候双方未制作交接清单，故当时实际交接的资料是否与法律法规规定应当移交的资料名称完全一致，目前无法确定。另外需要说明的是，林之语嘉园业委会第1项诉讼请求中要求帝景公司移交的第②项内容即小区所有设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料均在遗失范围内；第③项内容即物业质量保修文件和物业使用说明文件，帝景公司并未从瑞博公司处取得；第④项内容中的电梯维修记录、业主装修档案资料曾经存在，后来遗失了；第⑤项内容中的业主公约、小区资产清单、小区电梯说明书也被拿走了。二、前期物业经营性收支情况没有必要在小区公示。因前期物业服务合同系包干制，帝景公司根据合同约定的物业费收费办法收取费用，自负盈亏，故无论盈亏，均与林之语嘉园小区及业委会无关。根据《前期物业服务合同二》第十二条约定：“本物业管理区域内物业共用部位、公共设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：1.前期物业服务期间，物业经营用房收益全部用于补贴乙方各类物业服务支出；2.电梯间广告收入、楼宇广告收入等在前期物业服务期间归乙方支配。”因此，直至帝景公司退场即2016年12月31日前，包括物业经营用房收益及其他经营收入在内的小区全部经营性收益均归属于帝景公司，用于补贴小区物业建设、人工工资等物业服务支出。也就是说，该部分收益在前期物业服务期间由帝景公司享有，自负盈亏，即使存在盈余，亦归属于帝景公司。故该经营性收支情况与小区业主及林之语嘉园业委会不存在利害关系，没有审计及公示的必要。另外，帝景公司提供物业服务期间的当年公共经营性收支明细均在物业服务大厅公示过，当时业主亦可随时查阅。综上，帝景公司提供物业服务期间的经营性收支情况与业主不存在利害关系，没有必要审计，更不存在对没必要审计的审计结果进行公示的必要。三、林之语嘉园业委会主张的违约损失不存在，其完全是在歪曲事实。林之语嘉园业委会在庭审中述称该100000元系用于赔偿物业经营用房受损的损失及支付物业服务不符合合同约定的违约金。首先，物业经营用房早在2016年4月6日便已移交给林之语嘉园业委会，当时瑞博公司从案涉小区退出时为了搬走在该经营用房内的物品，进行了部分拆除工作。前述事实可从林之语嘉园业委会提交的《房屋租赁协议》得到印证。该《房屋租赁协议》系2016年4月6日在振宁社区居委会工作人员在场见证下签订，当时萧山区房管处工作人员不在场，宁围街道办事处工作人员是否在场记不清了。因此，林之语嘉园业委会已于2016年4月6日管领了该经营用房，而帝景公司系于同年12月31日才结束物业服务，在中间长达八个月的时间里，帝景公司任性地将处于林之语嘉园业委会管理之下的房屋拆除砸毁，是不符合逻辑的。事实上，在林之语嘉园业委会的强势管理之下，帝景公司无任何动机亦无任何必要去砸毁林之语嘉园业委会管理的房屋。林之语嘉园业委会的相关诉称完全罔顾事实且缺乏诚信。其次，林之语嘉园业委会所称被损毁的房屋，系由瑞博公司使用，与帝景公司无关；房屋内部并非物业服务提供范围，帝景公司无法控制。因此，该经营用房若真产生损失，亦与帝景公司无关。再次，蓝牙系统、充水系统并非帝景公司破坏，在帝景公司撤离时，该两个系统仍是完好的。最后，关于林之语嘉园业委会所主张的帝景公司提供的物业服务不符合合同约定，以及林之语嘉园小区因此遭受的实际损失为100000元的事实，林之语嘉园业委会并未提交任何证据予以证明。根据“谁主张、谁举证”的原则，既然林之语嘉园业委会未举证证明其损失依据及金额计算方法，其要求帝景公司赔偿损失100000元的诉讼请求，不应予以支持。四、帝景公司无须支付林之语嘉园业委会7000元租金，林之语嘉园业委会应退还租金8000元，并向帝景公司赔偿占用经营性用房的租金损失21792元，合计29792元。根据前述《前期物业服务合同二》第十二条的约定，在2016年12月31日前，小区物业经营用房的收益应当全部归属于帝景公司，林之语嘉园业委会无权占有。但林之语嘉园业委会利用其作为物业服务合同甲方、帝景公司作为物业服务合同乙方的天然的不对等关系，强势要求帝景公司签订案涉《房屋租赁协议》，并收走租金8000元，事实上强势占有了本应由帝景公司经营管理的房屋。为此，帝景公司已提出反诉，要求林之语嘉园业委会按照法律规定和合同约定处理，支付占有使用费，而不是按照被强制占有的事实状态处理。综上，帝景公司不仅无须支付所谓的7000元租金，还有权要求林之语嘉园业委会返还被其收取的8000元租金并赔偿相应的租金收益损失。五、林之语嘉园业委会严重损害帝景公司商誉，帝景公司要求其停止侵害、消除影响、赔礼道歉。庭审中，帝景公司已充分展示林之语嘉园业委会损害帝景公司商誉的证据，故请求法院依法支持帝景公司的第1项反诉请求。六、林之语嘉园业委会诉讼主体资格存疑。首先，2018年11月1日，萧山区房管处及杭州市萧山区业主委员会建设促进会出具了《关于林之语业主举报业委会违规的调查报告》，认为：“现业委会涉事人员已不适合继续任职，建议对原业委会进行重新组建。”因此，林之语嘉园业委会不具有合法性。其次，根据《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第四条“为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼”之规定，业主委员会以自己的名义提起诉讼应当经过业主大会授权。本案中，林之语嘉园业委会并未提供其已获得业主大会授权的相关手续，不能以自己的名义提起诉讼。根据林之语嘉园业委会庭审中出示的证据，未见业主大会授权的形成过程，而仅仅是业委会单方制作的文件，不能证明其得到了合法授权，故应当驳回其起诉。关于林之语嘉园业委会的诉讼主体资格及相关授权手续，由法院依职权核定。七、关于本案的其他事实。帝景公司并未如林之语嘉园业委会所称私刻“林之语嘉园小区业主监督小组”及“林之语嘉园小区业主维权小组”二枚私章，这纯粹系林之语嘉园业委会的污蔑，并假装进行了报案。为此，宁围派出所曾向帝景公司进行调查，最终也找到了私刻印章的人员，该案宁围派出所已经结案。综上所述，请求法院依法驳回林之语嘉园业委会变更后的诉讼请求。 瑞博公司述称，同意帝景公司的答辩意见。另外需要说明的是，首先，林之语嘉园业委会第1项诉讼请求中要求帝景公司移交的小区业主共有资料中，法律规定应当由建设单位移交给前期物业公司的资料已经向帝景公司移交，但没有书面的移交手续。其次，瑞博公司确于2016年4月6日退出了原本在案涉小区作为办公场所的物业经营用房。林之语嘉园业委会所称被损毁的房屋系瑞博公司从案涉小区退场前使用的办公场所，后来亦未用作帝景公司的物业办公室。 帝景公司向本院提出反诉请求：1.林之语嘉园业委会立即协助配合帝景公司收缴物业费，督促业主交纳物业费，停止妨害履行合同的行为（包括但不限于在小区公告栏、QQ群、微信群等澄清此前因造谣诬陷帝景公司各种莫须有的罪名而误导业主不交物业费的行为，正面引导业主应当向帝景公司交纳物业费）。2.林之语嘉园业委会返还已从帝景公司处收取的租金8000元，并支付帝景公司物业经营用房的租金收益21792元（对帝景公司移交给林之语嘉园业委会的林之语嘉园小区咏2-1、2-2、2-8、2-9、2-10、2-11等六间房屋自移交之日起至2016年12月31日止的租金收益，参照周边同地段房屋的租金标准，酌情按照681元/间/月的标准计算；该租金标准暂时无法提供相应的书面证据予以印证，可以通过市场询价。具体计算方式为：①咏2-1、2-2等二间房屋自2016年9月1日起至同年12月31日止的租金收益为681元/间/月×2间×4个月，计5448元；②咏2-8、2-9、2-10、2-11等四间房屋自2016年7月1日起至同年12月31日止的租金收益为681元/间/月×4间×6个月，计16344元；二项合计21792元），合计29792元。3.本案反诉费用由林之语嘉园业委会承担。事实和理由：自2007年1月1日起，帝景公司（原美景公司）与瑞博公司签订了二份《前期物业服务合同》，约定由帝景公司为林之语嘉园小区提供前期物业服务。2016年2月，林之语嘉园业委会成立。同年12月31日，帝景公司与瑞博公司签订的《前期物业服务合同二》终止。自2007年1月1日起至2016年12月31日止，林之语嘉园小区的物业服务均由帝景公司提供。但林之语嘉园业委会成立程序不合规，成立后亦未按法定程序处理小区事务，存在小区停车管理收费标准未经合理程序表决、业委会成员及工作人员薪酬补贴未经合理程序表决、小区垃圾房改建程序不合规等诸多问题。为此，小区其他业主维权不断，出现业主维权小组、业主监督小组等自发性组织。同时，业委会部分成员一直意图解聘帝景公司，自己私下挂靠其他物业公司，来经营管理案涉小区，导致业委会与帝景公司沟通出现问题。2016年5月23日，林之语嘉园业委会发布《关于美景物业私刻公章等违法行为的告知书》，在毫无证据的情况下指责、污蔑帝景公司，称帝景公司私刻公章、张贴《特大丑闻》的大字报等，对帝景公司的商誉造成严重损害。为此，帝景公司于2016年5月23日向宁围派出所报案。同年6月8日，杭州市萧山区业主委员会协会、杭州市萧山区物业纠纷人民调解委员会出具《建议函》，并组织本案原、被告双方进行调解，但无果。因林之语嘉园业委会造谣诬陷帝景公司各种莫须有的罪名，从而误导小区业主不交物业费，阻碍帝景公司正常收取物业费，扰乱了帝景公司的正常经营。期间，林之语嘉园业委会主任何纯朴等甚至在小区业主微信群、QQ群中号召业主不交物业费。2017年1月1日，林之语嘉园业委会强行破门，进入帝景公司的物业办公室，造成办公室内储存的案涉小区设施设备资料遗失的严重后果。为此，帝景公司再次向宁围派出所报案。同年1月4日，林之语嘉园业委会再次贴出《通知》，要求业主暂缓向帝景公司交纳欠缴的物业费，并与新的物业公司一起私下收取属于帝景公司服务期间的物业费。同年3月，杭州市萧山区住房和城乡建设局出具《关于对林之语嘉园反映原物业服务企业交接问题的信访答复》，认为：“2017年1月1日因多间办公室被无故打开，双方对室内物品遗失责任认定分歧较大……需通过法律途径解决。”另根据《前期物业服务合同二》第四章第十二条之约定，在2016年12月31日前，案涉小区物业经营用房收益应全部归帝景公司所有，林之语嘉园业委会无权占有，其应当返还帝景公司已收取的租金8000元并支付占用房屋期间的相应租金收益21792元，合计29792元。鉴于林之语嘉园业委会部分成员的种种违规违约行为遭到小区业主的举报，2018年11月1日，萧山区房管处、杭州市萧山区业主委员会建设促进会出具《关于林之语业主举报业委会违规的调查报告》，认为：“现业委会涉事人员已不适合继续任职，建议对原业委会进行重新组建。”帝景公司认为，林之语嘉园业委会毫无依据地污蔑帝景公司，对帝景公司进行莫须有罪名的造谣行为，客观上降低了帝景公司的社会评价，严重损害了帝景公司的商誉，其应立即停止妨害履行合同的行为。根据《物业管理条例》第六十四条之规定，业委会有义务督促业主缴纳物业费，但林之语嘉园业委会不仅不督促，反而阻挠帝景公司收取合同约定的物业费，严重侵害了帝景公司的合同权益。有关部门亦已对林之语嘉园业委会成员的种种违规行为进行了界定，认为业委会成员的资格不具有合法性。综上所述，帝景公司为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持帝景公司的反诉请求。 林之语嘉园业委会辩称，一、帝景公司的反诉请求无事实及法律依据，其在反诉状中陈述的事实与理由与客观情况不符。首先，林之语嘉园小区的全体业主根据《物权法》及《物业管理条例》等法律法规的规定成立了业主大会，并选举产生了林之语嘉园业委会组成人员。业委会委员及候补委员均系林之语嘉园业主，且符合法律法规及《小区业主大会议事规则》的规定。林之语嘉园业委会系在宁围街道办事处及振宁社区居委会主导下，按照相关法律法规规定的程序成立，建设单位瑞博公司的何总及帝景公司的物业经理钱哨还作为筹备组成员参加了业委会的筹备工作。未经法定程序召开业主大会选举，任何单位和个人均不得以任何形式阻挠成立业委会，否则就是侵害全体业主共同利益。其次，林之语嘉园业委会委员均符合《杭州市物业管理条例》第二十条、第二十一条的规定，不存在“（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；（五）其他侵害业主合法权益的行为”等情形。因此，帝景公司在反诉状中陈述的事实与理由均是不真实的，且无相应证据予以证明。二、帝景公司违反了《前期物业服务合同二》的约定，损害了林之语嘉园小区业主的共同利益，具体表现与林之语嘉园业委会的本诉事实与理由一致，不再赘述。三、针对帝景公司的反诉请求。首先，业委会督促业主交纳物业费既有法律依据也有相应合同依据，林之语嘉园业委会予以认可，其基于法律规定享有的相关权利义务应当可以获得保障。但帝景公司的第1项反诉请求无任何事实依据。其作为证据提交的2017年1月4日由林之语嘉园业委会及炫威公司共同发出的《通知》，系基于帝景公司违反《前期物业服务合同》约定，既未及时也未完整地移交属于小区全体业主共有的资料和财物的严重违约行为，而倡导业主行使《合同法》规定的履行抗辩权，具有合法依据。其次，林之语嘉园小区咏2-1、2-2等二间房屋系案涉小区公共部位的管理用房，咏2-8、2-9、2-10、2-11系经营性用房。2016年4月6日调解以后，瑞博公司将前述房屋移交给了林之语嘉园业委会，且达成了调解协议。因此，帝景公司的第2项反诉请求无事实及法律依据。综上所述，请求法院依法查明事实，驳回帝景公司的反诉请求。 瑞博公司述称，帝景公司关于物业费收取及经营性用房交接所涉租金问题与瑞博公司无关，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即林之语嘉园业委会提交的《瑞博·林之语嘉园前期物业服务合同》《林之语嘉园前期物业服务合同》各一份，帝景公司提交的《关于对林之语嘉园反映原物业服务企业交接问题的信访答复》《林之语嘉园前期物业服务合同》《通知》各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、林之语嘉园业委会提交的证据。1.《关于林之语嘉园业主大会会议决议的公告》《林之语嘉园业主大会会议表决意见统计表》《业主委员会备案表（第二届）》各一份，欲证明林之语嘉园业委会作为原告，诉讼主体适格的事实。2.《立案申请》《关于林之语交接遗留问题汇总》各一份，欲证明帝景公司违反了《前期物业服务合同》约定，未对物业公用部位进行维修、养护和管理，未做好物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运及雨、污水管道疏通等工作，导致林之语嘉园小区物业公共设施设备损坏、电梯和消防等设施设备需要大修等问题的事实。3.《关于要求做好业委会相关交接工作的函》一份、《林之语嘉园业主委员会函》三份、《关于要求移交小区物业资料的函》一份、《业协调解会议记录》一份、《收房确认书》二份（含照片九张）、《林之语嘉园业主联名求情书》一份，欲证明帝景公司拒绝移交小区全部物业管理档案、资料和相关财物及物业管理用房，林之语嘉园业委会多次告知帝景公司移交上述材料，并对前期物业服务期间经营性收支情况进行审计，但帝景公司均置之不理，违反了《前期物业服务合同》约定；2016年4月6日在宁围街道办事处的证明及主持下，原、被告双方签署了关于案涉小区物业经营用房交接的《收房确认书》；以及林之语嘉园小区部分业主联名为业主王勋求情等事实。4.《关于美景物业私刻公章及发送罢免业委会传单等违法行为的投诉》《关于美景物业私刻公章等违法行为的告知书》《立案申请》《特大丑闻》各一份，欲证明帝景公司到处张贴大字报，损害林之语嘉园业委会名誉，破坏小区团结的事实。5.《房屋租赁协议》一份，欲证明2016年4月6日原、被告双方达成《房屋租赁协议》，帝景公司应于同年5月25日前支付林之语嘉园业委会7000元的事实。6.《关于林之语业主实名举报的再次调查报告》一份，欲证明帝景公司提交的证据《关于林之语业主举报业委会违规的调查报告》已经作废，以及林之语嘉园业委会不存在违规事项，业主举报不实的事实。7.何纯朴身份证复印件及《业主委员会成立备案表》《证明》《林之语嘉园业主大会会议表决意见统计表》《关于林之语嘉园召开业主大会会议的投票补充公告》《业主大会会务服务合同》《保密承诺书》《反商业贿赂协议》《营业执照》《关于林之语嘉园小区就消防整改聘请第三方服务机构的告知书》《关于林之语嘉园业主大会会议决议的公告》《关于确定业主身份、人数、专有部分面积的公告》各一份，欲证明林之语嘉园业委会作为本案原告，诉讼主体适格的事实。经质证，帝景公司认为，1.对证据1，对《林之语嘉园业主大会会议表决意见统计表》真实性、合法性、关联性均不予认可，《关于林之语嘉园业主大会会议决议的公告》第二项涉及是否同意授权业委会代表业主大会起诉帝景公司及瑞博公司，但公告时间为2018年9月3日，而第二届业委会备案时间为同年11月19日，公告在前，第二届业委会成立在后，当时的公告无权授权当时尚未成立的业委会作为诉讼主体提起诉讼。2.对证据2，林之语嘉园业委会未提交证据原件，且相关书证内容系其单方意思，未经过相对方或任何有权机关确认，无证明效力，对其真实性、合法性、关联性均有异议。3.对证据3，其一，《关于要求做好业委会相关交接工作的函》《林之语嘉园业主委员会函》《关于要求移交小区物业资料的函》《业协调解会议记录》系林之语嘉园业委会单方出具，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。事实上，原、被告双方在2016年年尾时已经有了可能存在交接需要的意向。为此，帝景公司整理好了所有需要交接的文件材料，储存在物业办公室内。但因帝景公司也有可能继续成为下一届物业服务企业，一切情况尚未明确，故帝景公司并非拒绝移交，而是不知道如何移交及向谁移交。正因前述资料已经打包好储存在物业办公室内，2017年1月1日林之语嘉园业委会破门以后，才能把所有相关物业材料全部拿走。其二，《收房确认书》显示2016年7月25日部分经营性用房损坏严重，而当时帝景公司仍在为案涉小区提供物业服务，其显然无任何可能对自己的房屋进行严重损坏。其三，《林之语嘉园业主联名求情书》与本案无任何关联，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。4.对证据4，林之语嘉园业委会未提交原件，故对其真实性有异议；从内容上看，均系林之语嘉园业委会的单方意思，且在无任何证据证明的情况下污蔑帝景公司张贴大字报、私刻公章等，并向宁围派出所进行报案，帝景公司已在本案中提起反诉，要求维护帝景公司声誉。5.对证据5，真实性无异议，合法性有异议。林之语嘉园业委会根本没有出租协议载明的相关房屋的任何权利。该协议签订的背景是林之语嘉园业委会成立后，提出由帝景公司出租的房屋要收回，由其自行出租，此前已由帝景公司收取的租金也要求返还部分，作为业委会的开办费。帝景公司基于继续为案涉小区提供物业服务的迫切希望，及社区居委会的协调，考虑到林之语嘉园业委会成立之初资金匮乏，在作为强势的甲方的林之语嘉园业委会的强烈要求下签署了案涉《房屋租赁协议》。协议签订之后，相关房屋便由林之语嘉园业委会负责对外出租。但该协议并不能产生相应的法律效力，因为根据《前期物业服务合同二》的约定，案涉小区物业经营用房的经营收益归属于帝景公司，林之语嘉园业委会根本没有处分及出租相关房屋的权利，其无权在本该属于帝景公司收益的房屋上设定租赁权，帝景公司也显然不可能对此表示同意。事实上，签约时林之语嘉园业委会承诺最后会按照《前期物业服务合同二》的约定再补贴给帝景公司。因此，林之语嘉园业委会基于其不存在的权利，与帝景公司签订的《房屋租赁协议》，是无效的，无法实际履行。6.对证据6，真实性由法院核实。该份报告无任何记录表，只是对举报人未提供完整证据链、小区停车管理收费标准和薪酬补贴问题及垃圾房改造问题等进行了说明，故该证据无法实现林之语嘉园业委会的证明目的，在先作出的《关于林之语业主举报业委会违规的调查报告》仍然是合法有效的。7.对证据7，林之语嘉园业委会对其诉讼主体资格正当性负有举证义务，否则因其资格缺乏正当性，应当驳回其起诉。另外，该组证据应在庭审中出示，现林之语嘉园业委会在法庭辩论终结后出示，且系单方制作的材料，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可。瑞博公司认为，1.对证据1、证据2、证据3中的《关于要求做好业委会相关交接工作的函》《林之语嘉园业主委员会函》《关于要求移交小区物业资料的函》《业协调解会议记录》《林之语嘉园业主联名求情书》、证据4、证据5、证据6，系原、被告之间的争议事项，与瑞博公司无关，无法进行质证，请法院依法认定。2.对证据3，《收房确认书》所附照片，无法明确拍摄时间，故不予认可。3.对证据7，无法确认其真实性、合法性、关联性，请法院依法认定。经审查，本院认为，1.证据1，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，根据林之语嘉园业委会向本院提交的第一届业委会和第二届业委会备案资料可知，林之语嘉园第一届业委会于2016年2月1日经振宁社区居委会、宁围街道办事处及萧山区房管处逐级审批同意备案，林之语嘉园业主大会会议由第一届业委会召集，案涉《关于林之语嘉园业主大会会议决议的公告》形成于第一届业委会存续期间，其中关于同意授权林之语嘉园业委会向帝景公司、瑞博公司提起诉讼的决议经案涉小区投票权人数占投票权总人数及专有部分面积占建筑物总面积双过半的业主同意，并在第二届业委会于2018年12月6日经杭州市萧山区宁围街道水博社区居民委员会（以下简称“水博社区居委会”）、宁围街道办事处、萧山区房管处逐级审批同意备案后，由承继第一届业委会权利义务的第二届业委会提起诉讼，符合法律规定，故对该组证据，本院予以认定。2.证据2，虽系复印件，但因系林之语嘉园业委会单方制作并加盖印章的资料，故对其形式真实性，本院予以确认；但《立案申请》系林之语嘉园业委会单方陈述，未经《立案申请》提及的炫威公司工作人员及宁围派出所民警确认，故对其内容真实性及证明对象，本院不予认定；《关于林之语交接遗留问题汇总》系林之语嘉园业委会单方制作，未经帝景公司及炫威公司共同确认，故对其内容真实性及证明对象，本院不予认定。3.证据3，《关于要求做好业委会相关交接工作的函》《林之语嘉园业主委员会函》《关于要求移交小区物业资料的函》均系林之语嘉园业委会单方制作，未经发函对象签收确认，且均系复印件，故本院不予认定。《业协调解会议记录》系林之语嘉园业委会单方制作，未经与会人员签名确认，且系复印件，故本院不予认定。《收房确认书》客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院予以认定；《收房确认书》所附照片系打印件，无法与原件核对其真实性，无法确定拍摄对象及拍摄时间，故本院不予认定，但对所交接的房屋存在破损情况的事实，本院予以确认。《林之语嘉园业主联名求情书》系复印件，无法与原件核对其真实性，故本院不予认定。4.证据4，虽系复印件，但因系林之语嘉园业委会单方制作并加盖印章的资料，故对其形式真实性，本院予以确认；该组证据所载明的内容未经处理投诉及接受报案的相关单位确认及调查，故对其证明对象，本院不予认定。5.证据5，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且帝景公司对其真实性亦无异议，故本院确认其真实性；关于其证明对象及协议效力，结合本案主要争议焦点，在下文详述。6.证据6，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院予以认定；该证据能够证明《关于林之语业主实名举报的再次调查报告》与《关于林之语业主举报业委会违规的调查报告》不一致的内容，应以《关于林之语业主实名举报的再次调查报告》为准的事实。7.证据7，虽系林之语嘉园业委会在法庭辩论终结后提交，但系用于反驳帝景公司答辩意见的证据，且系经本院准许提交的对其庭审中已出示的证明诉讼主体资格的证据的补强证据，不属于逾期举证；该组证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院予以认定；该组证据能够证明林之语嘉园第一届业委会存续期间通过委托第三方机构提供会务服务的方式召开了业主大会会议，经业主大会表决，获得了“双过半”业主的授权，同意其提起本案诉讼，故承继其权利义务的第二届业委会有权作为原告提起本案诉讼。二、帝景公司提交的证据。1.照片三张，欲证明2017年1月1日，林之语嘉园业委会强行破门，进入物业办公室，造成办公室内储存的小区设施设备资料遗失的严重后果的事实。为此，帝景公司已向宁围派出所报案。2.《说明》一份、照片一张，欲证明林之语嘉园帝景物业服务中心工作人员许某于2017年1月4日上班后发现财务室没有被破坏，道闸系统、充水系统存在，以及道闸系统电脑设备移交给社区居委会时情况完好等事实。3.《关于林之语业主举报业委会违规的调查报告》一份，欲证明2018年11月1日，萧山区房管处及杭州市萧山区业主委员会建设促进会出具相关调查报告，认为林之语嘉园业委会涉事人员已不适合继续任职，建议对原业委会进行重新组建，该《调查报告》未被相关发文机关撤销，仍然有效的事实。4.《关于美景物业私刻公章等违法行为的告知书》及《接受案件回执单》各一份，欲证明2016年5月23日，林之语嘉园业委会发布告知书，毫无证据地指责、污蔑帝景公司，称该公司私刻公章、张贴《特大丑闻》大字报等，对帝景公司的商誉造成重大损害，帝景公司于同年5月24日向宁围派出所报案的事实。5.《建议函》一份，欲证明杭州市萧山区业主委员会协会、杭州市萧山区物业纠纷人民调解委员会出具了《建议函》，对原、被告之间的纠纷进行了调解，且明确载明私刻印章与帝景公司无关，以及林之语嘉园业委会成员陈丽红确实存在反对票太多的情况，不适合成为业委会委员等内容的事实。6.微信聊天记录截图及《公告》各一份，欲证明林之语嘉园业委会原工作人员肖尚策在小区业主微信群披露业委会成员违规的事实。7.《物业管理资料初步交接协议》及《部分移交档案清单》各一份，欲证明帝景公司已完成案涉小区业主共有资料中未遗失部分的交接，而遗失部分的资料事实上亦已由林之语嘉园业委会交接给了炫威公司的事实。经质证，林之语嘉园业委会认为，1.对证据1，真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议。结合在案证据可知，帝景公司已于2016年12月31日24时前退场，无法拍到该照片，该证据与事实不符。2.对证据2，对《说明》真实性、合法性、关联性及证明对象有异议，该证据恰恰说明帝景公司在其自称的交接时间2016年12月31日之后仍有工作人员上班，还占用着物业办公场所；对照片的真实性、合法性、关联性及证明对象有异议，通过该照片只能看到道闸系统电脑设备的表象，但该系统实际上能否使用无法确定。3.对证据3，真实性、合法性、关联性均有异议，林之语嘉园业委会仅认可在后的调查报告即《关于林之语业主实名举报的再次调查报告》。《关于林之语业主举报业委会违规的调查报告》缺乏相应的证据证明，且未具体说明违反何种法律法规，该《调查报告》的出具属于主管行政机关的乱作为。萧山区房管处将内部行政效力外化，违反了相关法律规定，扰乱了业主大会的表决意见，侵害了全体业主的利益，林之语嘉园业委会对此保留提起行政诉讼的权利。结合《关于林之语业主实名举报的再次调查报告》来看，该《调查报告》才是最终的调查报告，应以最后一次《调查报告》为准。4.对证据4，其一，对《关于美景物业私刻公章等违法行为的告知书》形式真实性无异议，说明林之语嘉园业委会曾向宁围派出所及属地街道办事处、社区居民委员会等主管部门汇报帝景公司私刻公章的情况，公章的确系从帝景公司物业经理钱哨办公室缴获，且系广大业主有目共睹的事实。该《告知书》所载明的内容是真实的，帝景公司行为下作，故林之语嘉园业委会必须向广大业主实事求是地告知相关情况，不存在损害帝景公司声誉的情况。且帝景公司作为物业服务企业，其在林之语嘉园小区的所作所为已经没有底线和声誉可言。其二，《接受案件回执单》系公安机关接受报案的程序性材料，林之语嘉园业委会对该证据予以认可，但该证据仅能证明杨小珍报案的事实，不能证明报案内容的真实性。5.对证据5，真实性、合法性、关联性均有异议。《建议函》载明的内容不真实，无相应的证据予以佐证；该《建议函》属于证人证言，且其中载明的内容存在主观猜测的情况，明显偏向帝景公司，不是客观真实的；该《建议函》出具单位与帝景公司存在利害关系，其本身就是杭州市萧山区业主委员会协会的负责人。6.对证据6，对微信聊天记录截图形式真实性无异议，内容真实性不予认可，该证据属于证人证言，证人应当出庭作证，否则该证据形式不合法，不具有证明力。对《公告》的真实性、合法性、关联性予以认可，肖尚策被免职系因其违法言论违反了《小区业主大会议事规则》的规定。7.对证据7，真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议。炫威公司系在帝景公司之后为案涉小区提供物业服务的企业，根据物业管理法规及物业服务合同的约定，在帝景公司退场之后，由帝景公司与炫威公司进行资料交接是合理合法的。帝景公司主张相关物业资料系通过炫威公司移交给林之语嘉园业委会，又在庭审中称其退场时未与炫威公司进行过交接，明显系自相矛盾，故该组证据不能实现其证明目的。事实上，该组证据中载明的炫威公司移交给林之语嘉园业委会的部分物业资料系从城建档案馆调取，其中“工程图纸一批”与林之语嘉园业委会在本案第1项诉讼请求中要求帝景公司移交的资料有部分重复内容，但不完全一致，有些资料能够找到，有些资料找不到，但林之语嘉园业委会有权根据相关法律法规规定及《前期物业服务合同》约定，要求帝景公司履行相关资料交接义务，否则帝景公司即构成违约。瑞博公司认为，帝景公司提交的证据，系原、被告之间的争议事项，与瑞博公司无关，无法进行质证，请法院依法认定。经审查，本院认为，1.证据1，系打印件，无法与原件核对其真实性，故本院不予认定；但结合林之语嘉园业委会在本案中自认的事实，本院对林之语嘉园业委会成员曾于2017年1月1日破门进入帝景公司原使用的物业办公室的事实予以确认。2.证据2，《说明》系书面证言，因证人许某未出庭作证，接受各方当事人及法庭的质询，故本院不予认定。照片系打印件，无法与原件核对其真实性，且无法确定拍摄时间及拍摄地点，但结合林之语嘉园业委会的质证意见可知，其对照片的形式真实性并无异议，故对该照片的形式真实性，本院予以确认；但仅凭该张照片无法证明案涉小区道闸系统是否完好并能够正常使用，故对其证明对象，本院不予认定。3.证据3，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故对其真实性，本院予以确认；但结合前述证据认证意见可知，该报告的出具单位已明确该《调查报告》与《关于林之语业主实名举报的再次调查报告》不一致的，应以《关于林之语业主实名举报的再次调查报告》为准。4.证据4，《关于美景物业私刻公章等违法行为的告知书》与林之语嘉园业委会提交的证据一致，故对其形式真实性，本院予以确认；《接受案件回执单》客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院予以认定。5.证据5，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故对其形式真实性，本院予以确认。6.证据6，林之语嘉园业委会对微信聊天记录截图的形式真实性及《公告》的真实性、合法性、关联性无异议，故对该组证据的真实性，本院予以确认；该组证据能够证明林之语嘉园业委会外聘秘书肖尚策曾在案涉小区业主微信群披露业委会委员违规情况，其后被免职，但对于肖尚策披露内容的真实性，本院无法确认。7.证据7，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院予以认定；该组证据能够证明2019年3月31日炫威公司移交给林之语嘉园业委会的物业资料包含帝景公司提供物业服务期间的部分物业资料及其他小区业主共有资料的事实。三、帝景公司与瑞博公司共同提交的《林之语嘉园资料移交清单》一份。经质证，林之语嘉园业委会认为，对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，该《移交清单》系于2019年事后补签，与实际交接时间2009年相隔十年，缺乏真实性、客观性，无证明力。经审查，本院认为，虽然物业资料交接时间距离双方补签《移交清单》的时间相隔十年，且帝景公司的前身美景公司原为瑞博公司下属公司，但该《移交清单》所涉物业资料交接系在建设单位瑞博公司与前期物业服务企业美景公司之间进行，只有双方清楚交接内容，故对双方自认的事实，本院予以确认。四、本院依职权调取的《接处警综合单》四份。经质证，林之语嘉园业委会认为，其一，对林之语嘉园业委会申请法院调取的业委会主任何纯朴的报案记录（《接处警综合单》三份），真实性、合法性、关联性无异议，该组证据能够证明林之语嘉园业委会陈述属实，帝景公司存在破坏物业管理用房的装修，以及违反物业管理规定和《前期物业服务合同》约定，拒绝交接的事实。该组证据亦能够印证2017年1月1日，林之语嘉园业委会及部分业主、炫威公司报警后，在民警在场的情况下共同进入物业管理用房的事实。其二，对帝景公司申请法院调取的《接处警综合单》真实性无异议，该证据侧面反映了2016年12月31日《前期物业服务合同二》到期后，帝景公司经林之语嘉园业委会多次发函要求交接小区资料，仍违反法律法规规定及物业服务合同约定，拒绝交接，林之语嘉园业委会为此多次报警并有报警记录的事实。2017年1月1日，新物业公司炫威公司需要入驻小区，而帝景公司仍霸占着物业管理用房，故当日林之语嘉园业委会及小区业主、炫威公司在报警后，在宁围派出所民警在场（民警要求不得对其拍照录像）的情况下破门而入，发现物业办公室内相关小区资料缺失，室内并无其他财产（财务室没有破门进入，后来帝景公司自己拿走了其中的物品）。因此，帝景公司报警称物业办公室财产丢失，不是事实。且物业办公室所有权属于全体业主，而非帝景公司，帝景公司拒绝交接、霸占物业办公室的行为本身存在过错。帝景公司认为，其一，对法院依林之语嘉园业委会申请调取的《接处警综合单》真实性无异议，但该组证据仅能证明当时存在报案的事实，对报案内容的真实性无法认可。且该组证据在庭审中林之语嘉园业委会未予出示，而在法庭辩论终结后出示，依法不能列为在案证据。其二，对法院依帝景公司申请调取的《接处警综合单》真实性、合法性、关联性无异议，该证据能够证明物业办公室确被破门而入，导致财产丢失的事实。瑞博公司认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，本院认为，该组证据客观真实、来源合法，除2017年3月2日的《接处警综合单》外，其余三份《接处警综合单》均与本案具有关联性，故本院予以认定；该组证据仅能证明林之语嘉园业委会主任何纯朴及帝景公司工作人员曾分别向宁围派出所报案反映相关情况的事实，但对报案反映内容的真实性无法确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月2日，瑞博公司（甲方）与美景公司（乙方）签订《前期物业服务合同一》一份，约定由美景公司为林之语嘉园小区提供前期物业管理服务；本物业管理区域物业服务收费选择包干制；本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托美景公司经营，经营收入按照萧山区有关规定执行；本合同期限自2007年1月1日起至2009年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，美景公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；瑞博公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2015年1月1日，瑞博公司（甲方）与美景公司（乙方）签订《前期物业服务合同二》一份，约定由美景公司为林之语嘉园小区提供物业管理服务；本物业管理区域物业服务收费选择包干制；本物业管理区域内物业共用部位、公用设备设施统一委托美景公司经营，经营收入按下列约定分配：前期物业服务期间，物业经营用房收益全部用于补贴美景公司各类物业服务支出，电梯间广告收入、楼宇广告收入等在前期物业服务期间归美景公司支配；本合同期限自2015年1月1日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止；本合同终止时，美景公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；瑞博公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2016年4月6日，林之语嘉园业委会（甲方）与美景公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定咏2-1、2-2由美景公司于2016年8月31日前搬空移交给林之语嘉园业委会，咏2-8、2-9、2-10、2-11于同年6月31日前搬空移交给林之语嘉园业委会；根据甲乙双方自愿平等协商，美景公司于同年4月15日前支付林之语嘉园业委会8000元，余款7000元于同年5月25日前付清。2016年5月23日，林之语嘉园业委会向全体业主发出《关于美景物业私刻公章等违法行为的告知书》，载明美景公司存在私刻公章、非法罢免业委会、贴大字报侮辱人格、人身威胁等严重违法违规行为，针对私刻公章及非法罢免业委会两项行为已于同年5月22日当夜报警并立案侦查。2016年7月25日及同年7月28日，林之语嘉园业委会代表何纯朴、徐燕萍与瑞博公司及帝景公司代表钱哨两次签署《收房确认书》，对林之语嘉园小区咏2-1、2-2、2-8、2-9、2-10、2-11等六间经营性用房进行交接，交接时咏2-8、2-9、2-10、2-11等四间房屋破损严重，咏2-1、2-2等二间房屋略有破损。2017年1月4日，林之语嘉园业委会、炫威公司林之语嘉园管理处向林之语嘉园全体业主发出《通知》，称因帝景公司交接问题，2016年欠费的业主可暂缓向帝景公司缴纳所欠费用，愿意把欠费交给现物业的，现物业代为收取，单独建账（业委会管理账户），并开具发票，届时与帝景公司交涉时一并结算。2019年3月31日，炫威公司与林之语嘉园业委会签署《部分移交档案清单》，该清单载明炫威公司向林之语嘉园业委会移交的资料包括前期物业帝景公司移交的2016年12月31日前业主装修档案资料信息、电话机两袋（门禁系统电话）、业主公约一批等。 另查明，2016年2月1日，林之语嘉园第一届业主委员会经振宁社区居委会、宁围街道办事处及萧山区房管处逐级审批，同意备案。2018年12月6日，林之语嘉园第二届业主委员会经水博社区居委会、宁围街道办事处及萧山区房管处逐级审批，同意备案。2016年7月13日，美景公司变更名称为帝景公司。 又查明，2018年8月29日至同年9月3日，林之语嘉园小区经由案外人杭州云耐信息技术有限公司提供业主大会会务服务，召开了业主大会会议，经投票权人数占投票权总人数52.3%、专有部分面积占建筑物总面积50.6%的业主同意，表决通过了授权林之语嘉园业委会代表业主大会起诉帝景公司及瑞博公司因其未交接及对公共设施设备的损坏，包括消防、疏桐苑地面道路等问题给小区造成的损失。同年9月3日，林之语嘉园业委会向全体业主发布了《关于林之语嘉园业主大会会议决议的公告》。 再查明，2017年，杭州市萧山区住房和城乡建设局曾向林之语嘉园业委会出具《关于对林之语嘉园反映原物业服务企业交接问题的信访答复》，载明：“经了解，美景物业于2016年12月31日24时撤出后，杭州炫威物业接替。2017年1月1日因多间办公室被无故打开，双方对室内物品遗失责任认定分歧较大，后由警方处理。双方于2017年1月4日移交小区售水系统以及财务室钥匙。2017年2月15日由宁围街道牵头组织各方展开了协商，对预收水费结算等未能达成一致的问题，需通过法律途径解决。”2018年11月1日，萧山区房管处与杭州市萧山区业主委员会建设促进会向宁围街道办事处发出《关于林之语业主举报业委会违规的调查报告》，载明：“鉴于上述违规事实，现业委会涉事人员已不适合继续任职，建议对原业委会进行重新组建。”2019年1月11日，萧山区房管处出具《关于林之语业主实名举报的再次调查报告》，载明整体调查结论以本报告为准。 还查明，2016年5月24日，美景公司法定代表人杨小珍向宁围派出所报案，称林之语嘉园业委会在小区内张贴不实告知书。2016年7月11日，林之语嘉园业委会主任何纯朴向宁围派出所报案，称其与其他几位业主前往林之语商铺售楼部接收商铺时，发现商铺内的墙砖地砖等装修材料被人为破坏。2017年1月1日，林之语嘉园业委会主任何纯朴向宁围派出所报案，称当日系小区新老物业交接之日，老物业不出面并将本属于小区的岗亭车辆蓝牙系统、供水系统拿走。2017年1月4日，帝景公司工作人员彭文银向宁围派出所报案称帝景公司的物业办公室的门、经理办公室的门、材料室的门、资料室的门、会议室的门被砸，总大门的锁被弄坏。宁围派出所出警后，现场查看拍照后，告知报案人到所反映情况，并形成了A3301096400002017010022的受案号，但后续未正式立案侦查。案经调解无效。 本院认为，针对本案主要争议焦点，一、关于林之语嘉园业委会是否具备诉讼主体资格问题。为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。结合前述对林之语嘉园业委会提交证据的认证意见，在林之语嘉园第一届业委会存续期间，通过委托第三方机构提供会务服务，召开业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，授权林之语嘉园第一届业委会向帝景公司及瑞博公司提起诉讼。现林之语嘉园业委会换届后，第二届业委会承继了第一届业委会的权利义务，提起本案诉讼，符合法律规定，具备诉讼主体资格。对林之语嘉园业委会的相关主张，本院予以采信；对帝景公司的相关辩称，本院不予采纳。二、对林之语嘉园业委会要求帝景公司移交案涉小区业主共有资料是否具备履行条件的认定。根据《物业管理条例》第三十九条及第二十九条之规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和在办理物业承接验收手续时建设单位向物业服务企业移交的包括“竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料”在内的资料交还给业主委员会。案涉《前期物业服务合同二》第三十六条亦作了相同约定。在本案诉讼过程中，帝景公司与瑞博公司还向本院提交了《林之语嘉园资料移交清单》，自认按照前述《物业管理条例》规定应当移交的资料已交付给美景公司。因此，帝景公司理应在《前期物业服务合同二》终止及其退场时，向林之语嘉园业委会移交前述资料。但结合原、被告双方的诉辩意见及前述查明事实可知，因帝景公司提供物业服务期间原、被告双方累积的矛盾和纠纷，帝景公司事实上并未如期于2017年1月1日完成全部物业资料的交接，且2017年1月1日曾发生林之语嘉园业委会成员、部分业主、炫威公司工作人员破门进入帝景公司原使用的物业办公室的事件，而原、被告双方对于破门进入时该办公室内是否存在本案争议的物业资料各执一词，并分别向宁围派出所报案。而宁围派出所在合理时间内未就该两起案件得出调查结果，亦未决定立案侦查。另从帝景公司提交的证据可知，炫威公司曾于2019年3月31日向林之语嘉园业委会移交包括前期物业服务期间的业主装修档案资料、门禁系统电话、业主公约等在内的部分小区业主共有资料，而林之语嘉园业委会亦自认炫威公司于2019年3月31日向其移交的档案亦包含本案讼争的部分案涉小区业主共有资料。因此，林之语嘉园业委会诉请帝景公司移交的案涉小区业主共有资料是否仍由帝景公司持有，抑或已经失窃，在本案中无法查明。林之语嘉园业委会要求帝景公司移交该物业资料，客观上不具备履行条件。故对林之语嘉园业委会的第1项诉讼请求，本院难以支持。三、林之语嘉园业委会要求帝景公司对自2007年1月1日起至2016年12月31日止的经营性收支情况进行审计并予以公示是否具有合法依据。根据《浙江省物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。”根据《杭州市物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。”具体到本案中，虽然《前期物业服务合同二》第十二条约定案涉小区物业共用部位、公用设备设施统一委托帝景公司经营，前期物业服务期间，物业经营用房收益全部用于补贴帝景公司各类物业服务支出，电梯间广告收入、楼宇广告收入等在前期物业服务期间归帝景公司支配，但不妨碍林之语嘉园业委会依据前述地方性法规规定，要求帝景公司在前期物业服务结束时对其物业服务期间的物业经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内公示。因帝景公司在本案中明确拒绝对经营性收支情况进行审计并公示，而林之语嘉园业委会亦不要求在本案中启动司法审计，故帝景公司应按照前述法规规定，对经营性收支情况自行进行审计，并将审计结果在案涉小区公示。对林之语嘉园业委会要求帝景公司对自2007年1月1日起至2016年12月31日止案涉小区经营性收支情况进行审计并将审计结果在林之语嘉园小区予以公示的诉讼请求，本院予以支持。四、帝景公司在案涉物业服务合同履行期间是否存在违约行为及违约责任的认定。结合前述查明事实可知，虽然林之语嘉园业委会在本案中诉称帝景公司在物业管理服务中存在不作为及恶意损毁小区物业管理用房、公用设施设备等行为，但均未提供有效证据予以证明，应自行承担举证不能的不利后果。且其亦未提供有效证据证明因帝景公司的违约行为给其造成的实际损失，故对其要求帝景公司赔偿损失100000元的诉讼请求，本院不予支持。五、对案涉林之语嘉园小区咏2-1、2-2、2-8、2-9、2-10、2-11等六间经营性用房在前期物业服务期间产生的收益归属的认定。首先，根据前述《杭州市物业管理条例》第三十九条关于“前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知”的规定，以及案涉《前期物业服务合同一》及《前期物业服务合同二》关于“瑞博公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺”及“本物业管理区域物业服务收费选择包干制；本物业管理区域内物业共用部位、公用设备设施统一委托美景公司经营，经营收入按下列约定分配：前期物业服务期间，物业经营用房收益全部用于补贴美景公司各类物业服务支出，电梯间广告收入、楼宇广告收入等在前期物业服务期间归美景公司支配”的约定，案涉《前期物业服务合同二》的约定对全体业主具有约束力，案涉六间经营性用房在帝景公司为案涉小区提供前期物业服务期间由帝景公司统一经营，经营收益用于补贴帝景公司各类物业服务支出。但根据《杭州市物业管理条例》第二十九条关于“物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体为主”以及“业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告”之规定，林之语嘉园业委会成立后，案涉六间经营性用房的使用和经营方案应经其同意，帝景公司关于林之语嘉园业委会无权占有案涉经营性用房，无权与帝景公司签订《房屋租赁协议》的相关辩称，于法无据，本院不予采信。其次，2016年4月6日，原、被告双方在振宁社区居委会见证下签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。帝景公司关于该协议系林之语嘉园业委会利用其优势地位，乘人之危，胁迫帝景公司签订的相关主张，无有效证据予以印证，亦与帝景公司实际履行了《房屋租赁协议》约定的向林之语嘉园业委会支付租金8000元的义务，并于2016年7月28日完成了协议约定的六间经营性用房的交接等实际情况不符，本院不予采信。现帝景公司未按约履行《房屋租赁协议》约定义务，应承担相应的民事责任。对林之语嘉园业委会要求帝景公司支付租金7000元的诉讼请求，本院予以支持；对帝景公司要求林之语嘉园业委会返还已收取的租金8000元的反诉请求，本院不予支持。结合该《房屋租赁协议》约定及2016年7月25日、同年7月28日的《收房确认书》以及帝景公司庭审中的陈述可知，帝景公司同意于2016年6月31日及同年8月31日前分别将咏2-8、2-9、2-10、2-11及咏2-1、2-2等六间经营性用房移交给林之语嘉园业委会，由其经营管理。故自移交之日起，该六间经营性用房的经营收益应归属于林之语嘉园小区全体业主，对帝景公司要求林之语嘉园业委会支付租金收益21792元的反诉请求，本院不予支持。六、针对帝景公司的第1项反诉请求。根据《物业管理条例》第六十四条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳”，故林之语嘉园业委会应协助配合帝景公司，督促业主限期交纳物业费。至于业主与帝景公司之间是否存在符合《合同法》及物业管理法律法规规定的拒付物业费的抗辩事由，应由人民法院依法认定，而不应由业委会擅作判断。因林之语嘉园业委会自认曾向全体业主发出《通知》，倡导2016年欠费的业主可暂缓向帝景公司交纳所欠费用或者直接把欠费交给炫威公司，而林之语嘉园业委会在《通知》中所述的帝景公司存在的诸多问题根据在案证据尚无法证明，故对帝景公司要求林之语嘉园业委会停止妨害履行合同的行为，包括但不限于在小区公告栏、QQ群、微信群等正面引导业主向帝景公司交纳物业费的反诉请求，本院予以支持；至于帝景公司要求林之语嘉园业委会澄清因造谣诬陷帝景公司各种莫须有的罪名而误导业主不交物业费的反诉请求，因林之语嘉园业委会在《通知》中所述的相关事实是否客观存在，在本案中无法查明，无法确认是否属于造谣诬陷，从而具有澄清必要，故对其该部分诉请，本院不予支持。 综上所述，对林之语嘉园业委会诉讼请求中的合理部分及帝景公司合理的反诉请求，本院予以支持；对林之语嘉园业委会不合理的诉讼请求及帝景公司不合理的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六十四条，《浙江省物业管理条例》第三十六条，《杭州市物业管理条例》第二十九条、第三十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杭州帝景物业管理有限公司于本判决生效之日起九十日内对自2007年1月1日起至2016年12月31日止林之语嘉园小区共用部位、共用设施设备的经营性收支情况进行审计，并将审计结果在林之语嘉园小区物业管理区域内公示； 二、杭州帝景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付林之语嘉园业主委员会租金7000元； 三、林之语嘉园业主委员会协助配合杭州帝景物业管理有限公司督促林之语嘉园小区欠费业主交纳物业费，于本判决生效之日起三十日内在林之语嘉园小区公告栏、QQ群、微信群等物业管理区域内发布通知，正面引导业主向杭州帝景物业管理有限公司交纳物业费； 四、驳回林之语嘉园业主委员会的其余本诉诉讼请求； 五、驳回杭州帝景物业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。 如果杭州帝景物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2440元，减半收取计1220元，由林之语嘉园业主委员会负担1195元，杭州帝景物业管理有限公司负担25元；反诉案件受理费544元，减半收取计272元，由杭州帝景物业管理有限公司负担。 林之语嘉园业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州帝景物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  宋晓敏 二〇二〇年九月三十日 书记员  孙涵青