湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0382民初439号 原告（执行案外人）:汤卫红，女，1966年8月25日出生，汉族，住湖南省韶山市。 委托诉讼代理人：戴伟健，湖南惟明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴丹妮，湖南惟明律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行,住所地湖南省韶山市英雄路。 负责人:朱潜,该支行行长。 委托诉讼代理人：冯湘杰，湖南力攻律师事务所。 委托诉讼代理人：李良亮，湖南力攻律师事务所。 被告（被执行人）：杨树奎，男，1967年5月6日出生，汉族，住湖南省韶山市。 被告（被执行人）：李跃军，男，1982年1月17日出生，汉族，住湖南省。 被告（被执行人）：欧类，女，1985年5月6日出生，汉族，住湖南省韶山市,系被告杨树奎之妻。 第三人：廖庆丰，男，1975年4月10日出生，汉族，户籍登记地湖南省湘潭市雨湖区，现于衡阳。 原告汤卫红诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行（以下简称邮储银行韶山支行）、杨树奎、李跃军、欧类、第三人廖庆丰执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告汤卫红及其委托诉讼代理人戴丹妮，被告邮储银行韶山支行的委托诉讼代理人冯湘杰、李良亮庭参加诉讼，被告杨树奎、李跃军、欧类，第三人廖庆丰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告汤卫红向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行韶山市如意镇集镇开发Ｄ栋1109号、2105号，产权证号韶房权证韶山字第0××0号房屋，并立即解除对该房屋的查封；2、请求确认被告杨树奎与第三人廖庆丰2014年6月12日签订的《商品房买卖合同》，第三人廖庆丰与原告2015年3月18日以房抵债的行为有效；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年5月16日，韶山市人民法院作出（2016）湘0382民初124号民事判决：由李跃军在判决生效后一个月内偿还邮储银行韶山支行借款本金2625654.4元及利息，李跃军未在上述期间内偿还本息，邮储银行韶山支行可以请求法院拍卖、变卖杨树奎、欧类的抵押物以优先受偿。判决生效后,因未偿还银行欠款，邮储银行韶山支行申请执行，在执行过程中，曾终结本次执行程序，恢复执行后，韶山市人民法院于2018年10月29日作出（2018）湘0382执恢87号执行裁定，拍卖（评估）被执行人杨树奎名下位于如意集镇开发Ｄ栋包括韶房权证韶山字第0××0号（对应韶山市如意镇集镇开发Ｄ栋1109号、2105号）在内的28套房产，并将上述房产轮候查封，委托评估。原告得知该情况后向韶山市人民法院提出执行异议，2020年6月12日，贵院作出（2020）湘0382执异8号执行裁定：驳回原告汤卫红的异议。如意集镇开发Ｄ栋包括韶房权证韶山字第0××0号房产，是2014年6月12日第三人廖庆丰向被告杨树奎购买所得，该房产交易签订了《商品房买卖合同》，廖庆丰按合同约定向杨树奎付清了所有应付购房款，买卖双方于2014年8月18日对上述《商品房买卖合同》在韶山市公证处进行公正，杨树奎出具了领条。2014年下半年，杨树奎陆续向廖庆丰交付了房屋钥匙、房屋所有权证、施工平面图等附随资料。2015年3月18日廖庆丰因欠原告汤卫红借款118万元，便将上述房产以抵债的形式卖给了原告，因原告与廖庆丰系亲戚关系未签订书面合同，廖庆丰向原告出具了书面承诺，并将相关附随资料交给了原告。原告认为，其支付了合理对价购得上述商业房产，应享有该房产所有权，该房屋因为客观原因不能办理过户，原告不存在过错，原告享有对诉争房屋排除执行的权利。为了维护原告的合法权益，故向人民院提起诉讼。 被告邮储银行韶山支行辩称：1、虽杨树奎和廖庆丰就韶山市如意镇开发Ｄ栋包括韶房权证韶山字第0××0号房产签订了《商品房买卖合同》，杨树奎交付了房屋所有权证和钥匙，并将《商品房买卖合同》进行了公证，但该房产仍然登记在杨树奎名下，因此所有权归属于杨树奎，而不归属于廖庆丰；2、依据法律规定邮储银行韶山支行对该房产享有对抗原告的抵押权，人民法院应不予支持原告提出的排除执行异议；3、原告与廖庆丰只有以物抵债的协议，未签订买卖合同，且廖庆丰未支付全部价款，原告对执行标的尚不享有足以排除执行的权益。 被告杨树奎、李跃军、欧类均未到庭参加诉讼，未进行答辩，未提交证据。 第三人廖庆丰未到庭参加诉讼，未进行答辩。本院于2020年7月24日向其送达时的谈话笔录中记载，廖庆丰认为其取得案涉房产所有权后，转卖给汤卫红。廖庆丰向本院出具的书面材料中声明对汤卫红提交的证据都进行认可，没有异议。 经审理查明：2014年6月12日，杨树奎（出卖人、甲方）与廖庆丰（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》。双方合同约定：第二条乙方所购房屋的基本情况：整栋楼位于湖南省韶山市××镇××轮集镇开发范围内靠南端，即与如意老街北端相接，Ｓ208的东侧，该栋房屋的建筑层数地上5层，地下**；乙方所购房屋的具体位置是前述房屋南起（即从韶山往宁乡的方向数起）第1层的第2弄（即甲方标的11号门面）和第2层的第2、3弄（即甲方标的2115号和2114号门面）；第三条面积的确定：第一层的1115号门面约定建筑面积59.84平方米第二层的2115号门面约定建筑面积67.51平方米,2114号门面约定建筑面积67.51平方米合计194.6平方米具体面积数以韶山市住建局发放的房产权证为准；第四条价格的确定：第一层和第二层的门面价格都以每平方米人民币伍仟壹佰元整计价，该价格包含所购房屋的水电开通费、拉闸门费、进户防盗门费、铝合金窗费以及二层2115号和2114号隔墙开门的费用；第五条金额的确定：乙方所购门面的总金额为人民币玖拾玖万叁仟柒佰捌拾陆元整，待产权证发放时的实际面积按上述价格重新计算，多退少补；第六条支付方式：在本合同签订并生效后，除保证金伍万元和乙方应扣款项外，其余122119元整在2014年8月21日前一次性付给甲方；保证金的支付方式为甲方发放房产证和国有土地使用证时，房屋未出现质量问题，就一次性支付给甲方；第七条交房交证：乙方在付清除保证金和应扣款项以外的购房款时甲方移交钥匙；甲方在本合同签订后的五个月内移交乙方所购房屋的房产证和国有土地使用证；第八条其他约定：乙方在上述购房款中，应当扣除用于偿还甲方于2011年9月6日在乙方的借款本金50万元和利息、财务咨询等费用171667元，以及应当扣除偿还给郭永的15万元整，合计扣除数为821667元整；以及合同其他约定。 2014年8月18日，杨树奎与廖庆丰就上述《商品房买卖合同》在湖南省韶山市公证处进行了公证。同日，杨树奎作为领款人向廖庆丰出具领条：兹因销售门面款项，今领到廖庆丰993786元。 2014年9月17日，杨树奎取得案涉房产的房产权证，韶房权证韶山字第0××0号，该权证登记信息记载：房屋所有权人杨树奎，房屋坐落韶山市如意镇集镇开发Ｄ栋1109号、2105号，房屋总层数1-2／6，建筑面积193.11㎡，套内建筑面积183㎡。之后，杨树奎向廖庆丰转交了房屋产权证、钥匙及相关附随资料。 2014年4月至2015年1月，廖庆丰（因犯集资诈骗罪、虚开发票罪被判处有期徒刑十六年）经营的湘潭市民间资金登记中心（以下简称民登中心）需要资金，廖庆丰委托汤卫红累计借款328万元，该款项由汤卫红转账支付至民登中心的出纳廖英红个人账户。2015年3月18日，廖庆丰因汤卫红等人为其筹集借款118万元（廖庆丰的刑事犯罪案件中，汤卫红未作为受害人向人民法院申报，其他申报的债权为1.3453亿元）尚未归还，便将案涉房屋抵偿还款，廖庆丰给向汤卫红出具内容为“户名为杨树奎的1、2楼门面（具体见产权证）用于抵偿汤卫红、包惠群、庞顺文、王桂云四人借款；如价值不足，按比例折扣还本。特此委托”的条据，并将《商品房买卖合同》、公证书等相关资料一并转交给汤卫红。2018年9月1日，汤卫红和杨树奎补充签订《债务清偿协议》，约定由汤卫红取得该房屋，杨树奎不再享有上述房屋的任何权利。该房屋由杨树奎向他人出租，所得租金用于抵付廖庆丰应付的房款余额。 另查明，本院于2016年5月16日作出了（2016）湘0382民初124号民事判决，由李跃军在判决生效后一个月内偿还邮储银行韶山支行借款本金2625654.4元及利息,如李跃军在上述期限内未偿还借款本息，邮储银行韶山支行可以请求法院拍卖、变卖杨树奎、欧类的抵押物以优先受偿，拍卖、变卖所得大于清偿债务的部分由杨树奎、欧类所有，受理费6950元由李跃军、杨树奎、欧类共同负担。上述判决生效后，2016年8月1日，邮储银行韶山支行向本院申请执行，本院立案执行。在执行过程中，本院于2016年9月30日终结本次执行程序。2018年10月26日,本院恢复该案的执行,于2018年10月29日作出（2018）湘0382执恢87号执行裁定，拍卖（评估）被执行人杨树奎名下位于如意集镇开发Ｄ栋包括韶房权证韶山字第0××0号（对应韶山市如意镇集镇开发Ｄ栋1109号、2105号）在内的28套房产，并在韶山市不动产登记中心对上述房产进行了轮候查封,同时进行价格委托评估。案外人汤卫红得知情况后遂向韶山市人民法院提出执行异议。韶山市人民法院受理该异议后，经过审查，2020年6月12日裁定驳回案外人汤卫红的异议。 韶山市××镇××栋大部分房屋登记在被执行人杨树奎名下，因杨树奎、欧类涉及民间借贷、信用卡纠纷，2015年5月25日湘潭市岳塘区人民法院对杨树奎名下位于韶山市××镇××栋韶房权证韶山字第0××0号房产进行了查封,2018年5月30日湘潭市雨湖区人民法院又对上述房产进行轮候查封。本院在申请执行人邮储银行韶山支行与被执行人李跃军、杨树奎、欧类金融借款合同纠纷一案进入执行程序后，本院与上述法院依法协调，湘潭市岳塘区人民法院、雨湖区人民法院将有关房产的处置权移交本院处理。 上述事实，有原告提交的当事人身份证明，《商品房买卖合同》，《公证书》，《债务清偿协议》，《领据》，情况说明，及汤卫红与廖庆丰之间往来单据，（2020）湘0382执异8号裁定书，本院与廖庆丰的《谈话笔录》，当事人庭审的陈述等证据证实。 本院认为：一、以房抵债是指在债权债务关系中，债务人将其所有的房屋抵偿给债权人以消灭债权债务的一种具体形式，其前提必须符合债权债务关系真实、合法、有效，债务人得以其自有房屋抵偿给债权人，债权债务双方关于以房抵债达成合意，意思表示真实，并依法办理不动产权的变更登记手续，且不得损害债务人的其他债权人的合法利益。本案中，债权债务关系存在于债权人汤卫红与债务人民登中心之间，廖庆丰并非债务人，也未经民登中心追认廖庆丰的清偿行为，同时，民登中心负债较多，廖庆丰将案涉房产向汤卫红单独清偿，损害民登中心其他债权人的合法权益，廖庆丰以其名下的案涉房产向汤卫红抵偿民登中心所负的债务不具有合法性。原告以并不合法的以房抵债方式意图阻却人民法院的执行措施，因以房抵债的不合法，故不能阻却人民法院的执行措施。故，对原告主张不得执行案涉房屋并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。同理，对原告主张确认2015年3月18日廖庆丰与原告的以房抵债行为有效的请求，本院亦不予支持。 二、对原告主张确认案涉房产在杨树奎与廖庆丰之间的《商品房买卖合同》有效的请求，对此，本院认为，本案审理的是原告与各被告及第三人之间的执行异议之诉案件，杨树奎与廖庆丰之间的商品房买卖关系不在案件审理范围之内，故，对原告该请求，本院依法不予支持。 三、本案中，案涉房产的编号存在有以下两种不同的表述：1）《商品房买卖合同》书中的该栋房屋的建筑层数地上5层，地下**；乙方所购房屋的具体位置是前述房屋南起（即从韶山往宁乡的方向数起）第1层的第2弄（即甲方标的11号门面）和第2层的第2、3弄（即甲方标的2115号和2114号门面），2）《房屋所有权证》如意集镇开发Ｄ栋包括韶房权证韶山字第0××0号（对应韶山市如意镇集镇开发Ｄ栋1109号、2105号）。原因系案涉房产在开发当时的编号缺乏所造成，杨树奎将案涉房产权证及钥匙等转交给廖庆丰时，双方确认该两者表述的房产系同一房产。 四、被告邮储银行韶山支行主张对案涉房产享有对抗原告的抵押权的意见。经查，该套房屋并未办理抵押登记，原告对该房屋并不享有基于抵押权的优先受债权。本院因被执行人杨树奎涉及多起执行案件，经债权人同意后，将其名下如意集镇开发Ｄ栋包括韶房权证韶山字第0××0号（对应韶山市如意镇集镇开发Ｄ栋1109号、2105号）在内的28套房产，统一纳入申请执行人邮储银行韶山支行与被执行人李跃军、杨树奎、欧类金融借款合同纠纷一案执行进行处理。 被告杨树奎、李跃军、欧类，第三人廖庆丰经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下： 驳回原告汤卫红的诉讼请求。 本诉案件受理费13800元，由原告汤卫红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  肖凯文 人民陪审员  贺承旭 人民陪审员  彭 芳 二〇二〇年九月二十三日 法官 助理  吴通力 代理书记员  彭 旭 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;…… 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求;理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判