上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初1595号原告(反诉被告)张庆军，男，1966年7月29日出生，汉族，住辽宁省抚顺市。委托代理人施志敏，上海沪法律师事务所律师。被告(反诉原告)王海军，男，1966年12月25日出生，汉族，住安徽省宿州市。委托代理人杨联城，上海俱进律师事务所律师。原告张庆军与被告王海军房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告王海军与反诉被告张庆军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘怡文独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张庆军的委托代理人施志敏，被告王海军(反诉原告)的委托代理人杨联城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆军诉称，原被告间订有上海市镇坪路XXX号商铺的《商铺租赁合同》。2019年9月27日，原被告间的租期延长一年，原告由此支某被告一年租金人民币90000元。同年10月19日，经被告同意原告将商铺转租给案外人，因被告意欲与其直接建立租赁关系，故自2019年11月起，由案外人支某系争商铺的租金。嗣后，原告要求被告返还预付的租金及押金，但未果。为此原告诉至本院要求判令被告返还押金人民币91660元，预付租金人民币90000元。被告王海军辩称，对原告所述不持异议，被告确应返还原告押金91660元和预付的人民币9万元，但双方租赁关系发生后，原告因经营扩大向被告另租了一间房屋的部分面积(简称增租面积)，每年租金人民币3万元，原告只付了一年租金，故其应支某后续租金，两者相抵后被告可不予返还原告费用，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告王海军诉称，双方的租赁关系发生后，反诉被告增租反诉原告承租的房屋内部分面积，每年租金人民币3万元。但反诉被告支某第一年租金后未再付后续租金，现反诉被告欠付自2013年10月10日起至2019年10月19日间的租金。为此反诉原告诉至本院要求判决反诉被告支某租金人民币180821元，扣除押金人民币91660元，实际支某反诉原告租金人民币89161元。反诉被告张庆军辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉被告租赁反诉原告承租房屋的部分面积属实，但双方谈妥一次性支某人民币3万元作为租金，因此反诉被告不欠反诉原告的租金。经审理查明，坐落于上海市镇坪路**的**商铺为被告租赁所得。2012年9月，经出租人同意被告将系争商铺转租给原告，双方为此签订《商铺租赁合同》，合同约定租期为2012年10月1日至2017年9月30日止，月租金为人民币45830元，年租金为人民币55万元，押金为人民币91660元。合同履行后，因原告经营之需，被告将上海市镇坪路XXX弄XXX-XXX号房屋内的部分面积转租给原告，当时原告支某被告租金人民币3万元。双方签订的《商铺租赁合同》履行届满后，双方签订《补充合同》约定续签2年。2019年9月27日，双方再次续签1年，并约定一年的租金递增费和物业费为人民币9万元。2019年9月28日，原告通过妻子的银行账户向被告支某人民币9万元。嗣后，经被告同意，原告将系争商铺转让给了案外人，而被告亦有意与其直接建立租赁关系。2019年10月21日，被告和案外人签某某系争商铺的租赁合同，租期自2019年11月1日起。期间，原告向被告支某了10月的租金且将系争商铺全部移交了案外人，至此原被告间的《商铺租赁合同》解除。由于被告未返还原告的押金及已付的递增费和物业费，原告遂诉至本院要求判决支持如其诉请。审理中，被告出示落款时间为2012年10月10日的内容为“因饭店扩建，现将镇坪路XXX弄XXX-XXX号后半部出租，年租3万，一年一付”的“补充协议”称，协议约定年租金为人民币3万元。对此原告表示，“补偿协议”没有原告签名，不予认可。反诉查明的事实同本诉。另查，2012年9月27日，被告(乙方)和案外人裘某某(甲方)签订的《房屋租赁合同》约定：上海市镇坪路XXX号(编号48弄6号)底层后面部分的租期为2012年11月1日起至2022年12月31日止，年租金为人民币8.4万元。庭审中，反诉原告称，上海市镇坪路XXX弄XXX号(原镇坪路XXX弄XXX-XXX号)房屋内的部分面积转租给反诉被告后，其自2013年10月10日后未支某过租金，故反诉被告欠付租金的时间段为2013年10月10日至2019年10月19日止，反诉被告应支某租金人民币18万元。反诉原告表示，其租赁上海市镇坪路XXX弄XXX号房屋的年租金为人民币8.4万元，将其中约30平方米转租给原告。年租金人民币3万元系按照反诉被告使用面积的比例而得出，因此反诉被告称租金为一次性人民币3万元不属实。反诉被告则称，支某反诉原告人民币3万元后，反诉原告从未向反诉被告主张过租金，故其行为也可印证反诉被告的主张。对此反诉原告称，因反诉被告的押金在反诉原告处，所以未及时向其索要租金。庭后，反诉被告向本院称，反诉原告主张增租面积租金年付，但其收到人民币3万元后从未向反诉被告索要过租金，故反诉原告所主张的租金时间段中有部分已过诉讼时效。本院认为，原被告间的《商铺租赁合同》系双方在自愿协商的基础下签订，无违法律，应为有效。《商铺租赁合同》履行届满后双方续租，原被告间的租赁关系因被告经原告同意与案外人签订《商铺租赁合同》而解除。原被告间的租赁关系解除后，被告应将原告支某的押金和预付款返还原告。审理中，被告对原告的诉讼请求不持异议，但认为原告欠付租金，故不愿返还。由于被告对其主张在本案中提起反诉，故本诉中对被告的主张不予判定，因此，被告应将押金和预付款返还原告。至于反诉，反诉被告为经营之需向反诉原告另租上海市镇坪路XXX弄XXX号房屋的部分面积用作堆物，因双方对此租赁关系均不持异议，对此本院予以确认。因反诉被告对增租面积的租赁依赖《商铺租赁合同》而存在，因此本院认为该租赁关系属《商铺租赁合同》的从合同。现《商铺租赁合同》解除，从合同也因此解除。通过审理可知，反诉焦点为增租面积的租金系年付还是已一次性付清。庭审中，反诉被告并未提供证据印证其所付的人民币3万元系一次性付清增租面积租金的主张。同时反诉被告称，反诉原告主张租金一年一付，但在之后并未向反诉被告索要，故反诉原告主张的租金金额中部分租金时段已过诉讼时效。反诉原告提供的一年一付的“补充协议”虽未得到反诉被告的认可，但现有证据表明反诉原告为含增租面积的房屋每年支某租金属实，故在反诉被告无证据印证其主张的情况下，依照公平原则，反诉原告的主张成立，即反诉被告支某的人民币3万元为增租面积的年租金，故反诉原告要求反诉被告支某增租面积租金的诉讼请求，无不妥，本院应予准许。反诉原告认为反诉被告应一年一付租金，却又未向反诉被告及时催讨，其在2020年3月28日提起反诉，故反诉原告主张的租金时间段(2013年10月10日至2019年10月19日)超过诉讼时效部分失去胜诉权利。反诉原告应支某的租金时间段为2017年3月29日至2019年10月19日间，租金为人民币76916.59元。因本诉中对押金已做处理，故在反诉中押金不予抵扣租金。综上，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告王海军应于本判决生效之日起十日内返还原告张庆军押金人民币91660元；二、被告王海军应于本判决生效之日起十日内返还原告张庆军预付款人民币90000元；三、反诉被告张庆军应于本判决生效之日起十日内支某反诉原告王海军租金人民币76916.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3933元，减半收取，计人民币1966.50元，由被告负担。本案反诉费人民币1958.21元，由反诉原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘怡文二〇二〇年九月十四日书记员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。