西安市未央区人民法院民 事 判决 书（2020）陕0112民初868号原告：江振，男，1993年11月10日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区，公民身份号码：61011XXXX311102039委托诉讼代理人：吴柱，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董增龙，北京市盈科（西安）律师事务所律师，（未到庭）被告：申浩，男，1989年7月28日出生，汉族，住陕西省三原县，公民身份号码：61042XXXX907283417，（未到庭）被告：王蕊，女，1989年11月29日出生，汉族，住陕西省三原县，公民身份号码：61042XXXX911292527原告江振与被告申浩、王蕊房屋买卖纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。江振的委托诉讼代理人吴柱、被告王蕊、被告申浩经本院合法传唤拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的《房屋买卖（转让）协议》；2、请求判令被告一与被告二共同向原告退还购房款350000元及支付该购房款自2018年9月30日起至实际履行之日止的利息20860.96元（以已付购房款350000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年12月31日）；3、请求判令被告一与被告二共同向原告支付违约金及律师费共计218000元4、请求判令二被告共同承担本案全部诉讼费、保全费。事实与理由：2018年9月23日，在案外人陕西菲尔尼斯法律服务有限公司的见证下，原告与被告一、二、陕西菲尔尼斯法律服务有限公司（以下简称菲尔尼斯法律服务公司）共同签订《房屋买卖（转让）协议》，约定由被告一、二（系夫妻关系）将其二人共同按揭购买的位于西安市未央区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给原告，总价款100万元，协议签订后原告按约定向被告一支付购房款35万元。但被告一、二在收取上述购房款后，未依约归还银行抵押贷款而导致房屋被法院查封，且因被告一、二债务缠身房屋被多家法院查封、涉案房屋遭遇他人上门催债，经与被告申浩沟通答应解决其自身欠债问题和房屋过户问题至今无果，导致原告无法实现合同目的，给原告造成严重损失，被告一、二的行为构成根本违约，应承担违约责任。故诉来本院请求判如所请。被告王蕊辩称，《房屋买卖（转让）协议》其未签字，也不知情，房屋买卖是申浩一人办理的，2017年已与申浩离婚，其不承担任何责任。被告申浩未到庭，亦未答辩。经审理查明,2018年9月23日，申浩、王蕊作为甲方（出让方）与江振（受让方）案外人菲尔尼斯法律服务公司作为丙方（见证方）签订《房屋买卖（转让）协议》，就甲方出售其名下商品房事宜达成协议，其中第一条载明房屋信息位于未央区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号，产权证正在办理，房屋有银行贷款60万元，月供由甲方偿还，2018年10月5日前完成房屋交付；第三条载明房屋转让总价为人民币100万元。第一次2018年10.5前付10万元作为定金，第二次2018年10.5前付25万元房款，第三次2019年12.31前付15万元房款，第四次过户当日付清50万元作为乙方申请银行按揭贷款直接汇入房管局资金监管账号。甲方义务载明配合乙方完成过户，乙方提出过户请求之日起30个工作日启动办理，如故意推诿拖延按照每天300元计算迟延履行赔偿金及排除“一房多卖”、积极配合交房及确保电话畅通，如履行过程中出现不配合现象，由丙方负责短信通知等；乙方义务有及时支付购房款等。协议第十七条约定：本协议约定的任何行为给付或金钱给付必须及时足额，如故意推诿拖延按照每天300元计算迟延履行赔偿金。如逾期30日经合同相对人有效催告仍不予履行的视为放弃履行导致根本违约，违约方应承担违约时房屋市场评估价值20%的违约金，违约金并不影响迟延履行赔偿金的计收，甲乙双方任何一方违约，丙方有义务居中调解，调解不成进入诉讼的，诉讼费由守约方（原告）垫付，律师费由丙方替守约方（原告）垫付。甲乙双方约定任何一方违约引起的诉讼费、律师费、保全费以及双方保险公司承保费均由违约一方承担。甲方签字申浩、王蕊为代签。2018年9月23日，原告支付申浩购房定金3万元、9月26日支付购房定金7万元、9月29日支付购房款25万元，申浩向原告出具收条三张载明收到上述款项，2018年10月5日被告向原告交付了房屋。庭审同时查明涉案房屋由申浩作为买受人于2015年7月与出卖人陕西杨家置业有限公司签订商品房买卖合同，2015年8月27日，申浩、王蕊与秦农银行签订“个人住房按揭借款合同”。被告王蕊于2018年9月6日出具“委托书”委托申浩办理未央区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋买卖，代理事项为“1、代为签订房屋买卖合同，收取定金。2、代为办理与出售上述房屋相关的其他事宜。受托人在上述委托权限内所办理的事宜所签署的文件，委托人均表示认可，并承担由此带来的一切法律后果。”王蕊手持该“委托书”拍照留证。2017年10月27日，申浩、王蕊在三原民政局协议离婚，在夫妻共同财产中未涉及涉案房屋。2019年11月18日江振聘请北京市盈科（西安）律师事务所律师吴柱、董增龙作为一审、二审程序代理人支出律师费18000元。审理中同时查明，涉案房屋于2019年9月10日被陕西省三原县人民法院预查封、2019年10月14日被西安市新城区人民法院预查封。查封期限为三年。本院认为，原告与二被告共同签订《房屋买卖（转让）协议》，约定由二被告将其二人共同按揭购买的位于西安市未央区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给原告，原告依约向申浩支付了部分购房款，属双方真实意思表示，房屋买卖协议应为有效。协议履行过程中因被告原因涉案房屋被查封，导致合同目的不能实现，现原告诉来本院要求解除《房屋买卖（转让）协议》并要求被告退还购房款与法有据，本院依法支持。关于原告要求二被告共同向原告支付违约金及律师费共计218000元符合协议约定，本院予以支持。唯《房屋买卖（转让）协议》未约定被告接收原告的购房定金及部分购房款后的撤押时间，第四次付款时间为“过户当日”，按照涉案合同十七条：如逾期30日经合同相对人有效催告仍不予履行的视为放弃履行导致根本违约，违约方应承担违约时房屋市场评估价值20%的违约金，因“过户当日”无法判断准确时间，故逾期30日亦无法确定，属于约定不明，违约责任不能全归于被告，本院酌情调整违约金为12万元；被告申浩与王蕊的婚姻关系虽已解除，但涉案房屋系二被告在婚姻期间按揭购买，王蕊对出卖涉案房屋知情且委托申浩全权代理，故应由申浩与王蕊承担共同退款和违约责任。关于原告诉请赔偿已支付购房款的资金占用利息，因违约金已经弥补其损失，故该诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零八条之规定,判决如下：一、原告江振与被告申浩、王蕊签订的《房屋买卖（转让）协议》解除。二、本判决生效后十日内申浩、王蕊共同退还江振购房款35万元。三、本判决生效后十日内申浩、王蕊共同支付江振违约金12万元、律师费18000元。四、驳回原告江振的其他诉讼请求。案件受理费13800元，保全费5000元（原告已预交），现由被告负担13500元，于上述付款时间一并支付原告。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    宗晓嵘人民陪审员    曹秀茹人民陪审员    荣春玲 二〇二〇年八月二十六日书   记   员    陈    欢