江西省莲花县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0321民初630号原告：萍乡市家家乐物业服务有限公司，住所地：江西省萍乡市安源区南门桥下巷子。统一社会信用代码：9136030068349415XQ。法定代表人：张运松，公司总经理。被告：周星，男，1984年5月8日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。委托诉讼代理人：颜开光，江西和园律师事务所律师。原告萍乡市家家乐物业服务有限公司（下称家家乐物业公司）与被告周星物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家家乐物业公司法定代表人张运松、被告周星及其委托诉讼代理人颜开光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家家乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告周星向原告支付所欠物业管理费3898.72元，滞纳金3332.65元，合计7231.37元；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：被告周星于2017年11月4日入住富丽花苑小区，其住宅建筑面积共131.27平方米，依据我公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》（每平米每月收取物业管理费2.2元），因在我公司进驻富丽花苑小区开展工作时，开发商与我公司协商，为促进房屋的销售，业主交房第一年物业费按每平方米每月收取物业管理费1元收取，差额由开发商补贴。故被告在2017年11月4日缴纳完2018年12月30日之前的物业管理费外，我公司多次上门对被告进行催缴，但被告总是以各种借口予以推脱，2018年7月开发商由于房屋销售基本结束，并于2018年9月开始不再进行物业费补贴，故我公司根据小区实际运转情况，将物业费进行上调为1.65元/平方米每月。被告2019年1月1日至2020年6月30日分文未付，共欠物业管理费3898.72元，欠滞纳金3332.65元，合计欠款7174.89元。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。周星辩称，一，被告及小区业主绝大多数业主同意按之前的标准每平方米每月1元交物业费，反对物业公司擅自提高收费标准，被告及小区业主绝大多数业主不同意按提高的每平方米每月1.65元交纳物业费，致使被告物业费未清。被告物业费未清的原因系物业公司擅自提高收费标准或乱收费，被告不存在不按规定交纳物业管理费，更谈不上欠滞纳金问题；二、物业公司诉称根据小区实际运转情况，将物业费上调为每平方米每月1.65元没有依据。物业公司自认物业费标准为每平方米每月1元属实，小区各业主也是按这个标准交的物业费，物业公司诉称开发商承诺物业补贴与否是其与开发商的问题，与业主无关。物业公司提供的服务太差，根本不值物业费按每平方米每月1.65元的标准，150余名业主均认为，物业公司自开发商邀请进驻富丽花苑小区以来，其物业服务内容相当少，服务质量相当差，小区物业现状差、秩序乱且存在安全隐患、保安离岗等诸多不足，根本不值每平方米每月1.65元的物业费标准。三、《前期物业管理服务协议》没有实际履行。原告物业公司进驻小区前，与开发商签订了前期物业服务合同，原告也是依据该合同享有权利并承担义务。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》没有实际履行，《前期物业管理服务协议》是物业公司提供的格式合同，协议签订时，物业公司办事人员及收钱人员张蓉承诺只收每平方米每月1元的物业费，不收小区内停车费，《前期物业管理服务协议》只是一个照抄照搬其他物业公司内容的一个格式合同而已。物业公司张蓉经理说了，业主你们放心就是了，实际上物业公司只收每平方米每月1元的物业费，而且没有收小区停车费。这是物业公司与小区业主的真实物业服务合同内容，《前期物业管理服务协议》关于2.2元/平方米每月的收取物业费及停车费等实质内容并未实际履行。四、《前期物业管理服务协议》违法无效，其物业费条款等内容对被告及众业主没有约束力。根据《物业管理条例》的规定，前期物业服务合同签订的主体是开发商和物业公司，不是业主个人。物业公司与业主签订前期物业服务合同违反《物业管理条例》和《合同法》的规定，是无效合同。假设原、被告签订的《前期物业管理服务协议》不违法，则其物业费条款等内容也是可撤销的。《前期物业管理服务协议》是物业公司提供的格式合同，物业公司没有尽到告知说明义务，对过高物业费条款没有提请特别注意，应为无效条款。在协议签订时，物业公司对格式合同没有尽到告知义务，相反，物业公司当时承诺且实际执行的是每平方米每月1元的物业费标准，现在物业公司单方面大幅度提高物业管理费标准，日后物业公司也会以《前期物业管理服务协议》物业费条款为由单方面大幅度提高物业费标准至2.2元/平方米、每月，这显然是欺诈行为。因此，《前期物业管理服务协议》物业费条款（每平方米每月2.2元物业费标准）是可撤销的，被告及众业主均强烈请求法院撤销该条款。综上，虽然物业公司服务质量差，但被告还是同意按每平方米每月1元标准结清物业费，物业公司其他诉求没有依据，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：富丽花苑小区系萍乡市碧桂园房地产开发有限公司开发的小区。2014年11月17日，原告家家乐物业公司与萍乡市碧桂园房地产开发有限公司签订一份《富丽花苑小区前期物业服务协议》，萍乡市碧桂园房地产开发有限公司聘请家家乐物业公司对其开发的富丽花苑小区提供前期物业管理服务。合同约定，物业服务标准为住宅2.2元/平方米，商铺3元/平方米；鉴于目前项目的实际情况，在保证物业服务质量的前提下，采用酬金制模式合作，家家乐物业公司根据项目实际需要配备人员进驻小区管理，人员工资、办公等日常费用由开发商支付，物业公司员工工资标准为：经理1人每月2000元，保洁员1人每月1000元，保安2人每人每月1200元。酬金制期间业主入伙时缴纳的物业管理费、装修押金、垃圾清运费等费用全部归萍乡市碧桂园房地产开发有限公司所有，由甲、乙双方安排人员收取。酬金制模式期限自2014年12月至2016年12月30日，2017年元月1日起由酬金制转变为包干制。在合同附表2中，双方对家家乐物业公司公共秩序管理服务标准、保洁服务标准、绿化养护服务标准都作了详细、具体的约定。在物业公司实行酬金制期间，业主的物业管理费由开发商确定为住宅1元/平方米，在酬金制经营模式期满后，因富丽花苑小区商品房尚未全部销完，开发商萍乡市碧桂园房地产开发有限公司决定依旧采用酬金制模式，故小区业主的物业管理费依旧按1元/平方米缴纳。直至2018年7月1日，萍乡市碧桂园房地产开发有限公司在富丽花苑小区商品房全部销售完后，通知原告家家乐物业公司，终结酬金制运行模式，转为包干制。小区的物业管理，由原告家家乐物业公司自主经营、独立核算、自负盈亏。2017年11月4日，被告周星在入住富丽花苑小区时，与原告家家乐物业公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议载明，被告周星购买富丽花苑的商品房系广兴路富丽花苑小区2栋2单元602室。建筑面积为131.27平方米。协议约定物业管理期限为自交房之日起至小区成立业主委员会选聘新的物业企业之日止。协议对双方的权利、义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理费用、其他有偿服务费用、违约责任等都作了明确约定，其中协议第五条物业管理费用约定，被告周星缴纳物业管理费时间为自开发商通知交房之日起开始计算物业管理费，首次一次性支付一年物业管理费，之后每季度第一个月上旬缴纳本季度物业管理费或一次性交一年；物业管理费缴纳标准为住宅按建筑面积每月2.2元/平方米，店面按建筑面积每月3元/平方米。在被告周星收房进行装修后，原告家家乐物业公司和开发商萍乡市碧桂园房地产开发有限公司按照酬金制模式约定的价格1元/平方米向被告周星收取了自2017年11月4日至2018年12月30日的物业管理费。2018年7月1日，原告家家乐物业公司的酬金制管理模式终止，改为包干制，因而原告家家乐物业公司根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，将物业管理费由原先酬金制模式的1元/平方米上调至1.65元/平方米，并于小区电梯内装贴通知。被告周星认为属原告家家乐物业公司单方面涨价，未与小区业主们协商，且原告的物业管理服务质量存在严重瑕疵，服务质量相当差，就连1元/平方米的价格的服务标准都达不到，所以原告将物业管理费涨至1.65元/平方米难以接受，只能接受按之前的1元/平方米的标准缴纳物业管理费。经原告多次催讨，并将欠交的业主名单装贴于小区醒目位置，被告周星依然未交，故原告于2020年8月19日向本院提起诉讼。迄止2020年6月30日，被告周星拖欠原告物业管理费3898.72元。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以认定。原、被告双方当事人都应按照协议约定履行各自的义务。原告已按协议约定为被告等众多业主提供物业管理服务，而被告周星未按协议约定向原告缴纳物业管理费，构成违约，依法应承担继续履行合同、向原告缴纳物业管理费的责任，故原告请求依法判令被告向原告支付所欠物业管理费3898.72元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告周星辩称原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》无效，因为根据《物业管理条例》，前期物业管理服务合同应由开发服务合同商与物业公司签订，原告家家乐物业公司将管理费由1元/平方米提高至1.65元/平方米属单方乱涨价。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同的情形，《物业管理条例》第二十一条规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，建设单位萍乡市碧桂园房地产开发有限公司与原告家家乐物业公司已签订了一份《富丽花苑小区前期物业服务协议》，该协议约定的物业服务费标准也是住宅2.2元/平方米，商铺3元/平方米。在被告周星入住后，小区未成立业主委员会，原告家家乐物业公司按照与建设单位签订的物业服务协议约定的单价及其他事项再与被告周星签订一份《前期物业管理服务协议》并无不妥，该协议合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告家家乐物业公司在公司经营模式由薪酬制转为包干制后，根据协议约定的住宅2.2元/平方米标准将物业管理费上调至1.65元/平方米并非单方乱涨价，而是具有法律和事实依据的，如若原告超出2.2元/平方米的标准收取物业管理费则属于乱涨价。故被告周星以原、被告之间签订的协议无效、原告单方面乱涨价为抗辩理由拒绝按1.65元/平方米的标准缴纳物业管理费的辩论意见本院依法不予采纳。被告周星辩称原告提供的合同为格式合同，对物业管理费2.2元/平方米未尽告知义务，承诺是按1元/平方米收取，现涨为1.65元/平方米，显然属欺诈行为，请求法院对该条款依法予以撤销。本院认为，合同约定的2.2元/平方米物业管理费价格标准，并非免除或减轻原告责任的条款，原告不需履行告知义务，如果原告在签合同时承诺不会按合同约定的价格收取管理费，仅按1元/平方米收取，双方完全可以签订一份补充协议或在合同上直接将管理费改为1元/平方米。该条款不属合同法规定的可撤销情形，被告的辩论意见本院不予采纳。被告周星以小区设施不全、原告提供的服务质量差等理由认为原告提供的服务不值1.65元/平方米，本院认为，从被告庭审中提供的影像证据中可以看出，原告家家乐物业公司在管理方面和服务质量方面确实存在诸多不足，不能满足小区业主的意愿，但被告不能以原告的管理、服务存在瑕疵为由拒交物业管理费。应该在交清物业管理费后，全体业主齐心协力，召开业主大会，推举业主代表成立业主委员会，由业主委员会选聘新的物业公司进行管理。原告家家乐物业公司在主张由被告缴纳拖欠的物业管理费3898.72元的同时，还主张由被告支付滞纳金3332.65元。本院认为，庭审中已查明，原告家家乐物业公司在小区的管理上、服务质量上存在瑕疵，原告法定代表人亦于庭上承认在业主们拖欠物业管理费后，服务质量有所下降，但原告于庭审中并未举证证明其在业主拖欠物业管理费之前服务质量好、能满足业主意愿的证据，故其主张的由被告周星支付滞纳金3332.65元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，原告家家乐物业公司依据合同约定将物业管理费上调至1.65元/平方米有事实和法律依据，被告拖欠原告自2018年12月30日至2020年6月30日的物业管理费3898.72元应予支付。原告主张的滞纳金3332.65元，因原告在小区物业管理上、服务质量上存在瑕疵，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十六条、第一百四十三条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、限被告周星在判决生效后五日内支付拖欠原告萍乡市家家乐物业服务有限公司物业管理费3898.72元。二、驳回原告萍乡市家家乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。诉讼费25元，由原告萍乡市家家乐物业服务有限公司负担12元，由被告周星负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决履行期间届满之日起，权利人可以向本院申请执行，申请的期限为判决履行期间届满之日起二年。审判员  肖立夫二〇二〇年九月十七日书记员  郑符荣