贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5634号上诉人（原审原告、反诉被告）：聂学圣，男，汉族，生于1971年1月6日，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：郭师言，贵州元璋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州黔正房地产开发有限责任公司，住贵州省遵义市正安县凤仪镇山奇社区光明组，统一社会信用代码915203245650029198（1-1）。法定代表人：李利洪。委托诉讼代理人：岳元态，贵州恭信律师事务所律师。上诉人聂学圣与被上诉人贵州黔正房地产开发有限责任公司（以下简称“黔正房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2020）黔0324民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。聂学圣上诉请求：1.依法撤销贵州省正安县人民法院（2020）黔0324民初1552号民事判决书第三项，发回重审或依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清，适用法律错误。聂学圣在出具欠条后至被上诉人开具8.7万元的收据前已经分三次支付完毕剩余首付款6.7万元，并在2013年5月办理了按揭贷款手续。第二，一审仅根据上诉人未收回欠条与常理不符进行判决，存在严重的逻辑缺陷。本案中，上诉人虽然没有将借条收回，但被上诉人向上诉人出具的收款收据能够证明其已经支付了首付款；同时，本案购房款共计29万元，如上诉人真有6.7万元购房款未支付，被上诉人不可能将案涉房屋交付给上诉人使用近十年时间。第三，被上诉人在一审所提反诉已经超过诉讼时效。根据欠条载明的内容，上诉人应于2013年2月30日前将首付款补足，因该月仅有28日，无30日，故应认定双方约定的期限是2013年2月28日，但被上诉人在长达六七年的时间内均未向上诉人主张权利，早超过诉讼时效。黔正房开公司辩称：第一，被上诉人向上诉人出具收款收据的目的是要将收据拿去办理按揭，而非上诉人已经实际补足首付款。第二，出具收款收据是因为上诉人交了2万元首付，并写了67000元的欠条，因此，没有与常理不符；同时，虽然双方在欠条中约定是在2013年2月30日前付清，但出具收款收据的时间是在2013年2月18日，如果上诉人在14天内能付清首付款，是没有必要出具欠条的。第三，关于诉讼时效的问题，也是不存在的，被上诉人没有按时交付商品房时，组织过没有按时交付房屋的业主协商过，当时我方就提出上诉人差欠款项的事，并不是没有催收，没有主张。第四，不可能上诉人将钱还了后，不要求我方还欠条，不合常理。因此，请求驳回上诉，维持原判。聂学圣向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交付房屋不动产权证书；2、判令被告向原告支付违约金3,560元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月4日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告以290,000元的价款向被告购买被告开发建设的正安县黔正领域1幢1单元建筑面积为103.18㎡的1-1-28-3号商品房，在本合同签订之日交付首付款87,000元，余款203,000元以银行按揭贷款支付；被告于2014年9月30日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给原告。约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付购房款万分之零点一的违约金。《商品房买卖合同》签订的当日，原告向被告支付了20,000元购房首付款，并向被告出具了金额为67,000元欠条。2013年2月18日，被告向原告出具了87,000元购房首付款的收据。另查明，被告已向原告交付了所购商品房，但该商品房的不动产权证书一直未办理。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护，双方均应按该合同的约定履行各自的义务。现双方为不动产权证书的办理及违约金的支付和是否支付欠条记载的款项发生争议，本案的争议焦点为：一、被告是否应向原告交付涉案商品房的不动产权证书？原告要求被告支付违约金3,560元的诉讼请求应否支持？二、原告应否向被告支付购房款67,000元及违约金29,000元？关于第一个争执焦点。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年9月30日前取得该商品房转移登记的有关文书，交付给原告，该商品房转移登记的有关文书主要就是不动产登记证书。原告通过向被告出具欠条的方式履行了交付首付款的义务，被告也向原告出具了全部购房首付款的收据，并且原告已办理了按揭手续，向被告履行了支付剩余购房款的义务，但被告至今仍未将该商品房不动产登记证书交付给原告，构成违约。除应向原告交付该商品房的不动产权证书外，还应按合同约定向原告支付违约金。故原告要求被告交付所购商品房的不动产权证书及支付违约金的诉讼请求应予以支持，原告主张的违约金3,560元未超过合同的约定，本院予以支持。关于第二个争执焦点。首先，原告主张已将欠条上的67,000元购房款支付给了被告，但被告否认原告的该主张。原告对其主张并未提供证据证明。其次，原告主张已向被告支付欠条上记载的购房款，在其提供不出付款依据的情况下又未退回欠条原件情况与常理不符。故本院对原告关于已向被告支付所欠购房首付款，但未退回欠条原件的抗辩意见不予采纳，对被告要求原告支付购房款67,000元的反诉请求予以支持。欠条约定所欠购房款于2013年2月30日支付，逾期按总房款10%承担违约金，欠条约定的违约金较高，本院不予全部支持，酌定调整为由原告按所欠购房款的10%向被告支付违约金即6,700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，判决如下：一、由被告贵州黔正房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告聂学圣交付正安县黔正领域1幢1单元28-3号商品房的不动产权证书。如逾期，则从逾期之日起，以290,000元购房款为基数，由被告按每日万分之零点一向原告支付违约金。二、由被告贵州黔正房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告聂学圣支付违约金3,560元。三、由反诉被告聂学圣于本判决生效后十日内向反诉原告贵州黔正房地产开发有限责任公司支付购房款67,000元、违约金6,700元，合计73,700元。本诉案件受理费25元（已减半），由被告贵州黔正房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费1,100元（已减半）由反诉被告聂学圣担负担844元、反诉原告贵州黔正房地产开发有限责任公司负担256元。本院二审期间，上诉人提交了中国建设银行存款凭条，证明2013年2月4日聂学圣通过自己账户转账2万元给周克生账户。被上诉人质证称，对其真实性无异议，但恰好能佐证上诉人未支付剩余首付款6.7万元，因其该两万元首付都是经过银行转账，但后面的6.7万元却不经过银行转账支付，与常理不符。被上诉人提交照片一张，证明2015年2月27日曾向上诉人发出过催款通知。上诉人质证称，对其真实性不认可，照片没有水印，无法确定是否是当时发出的通知，且即使真实，自2015年至本案诉讼时也已经超过了诉讼时效。对上诉人所提证据，因被上诉人予以认可，且与本案待证事实有关，本院予以采信。对被上诉人所提照片，因上诉人不予认可，且该照片亦无法确定拍摄时间，且亦不能据此证明聂学圣已收到该通知，故本院对其证明效力不予确认。二审中，聂学圣陈述其在2013年2月4日向黔正房开公司出具欠条后，在2013年2月18日前共分三次向黔正房开公司支付了剩余首付款6.7万元，没有收回欠条的原因是黔正房开公司于2013年2月18日向其出具了全部首付款8.7万元的收款收据。黔正房开公司对此不予认可，称其出具全部首付款8.7万元的收款收据的原因是为便于办理银行按揭贷款，而非聂学圣实际支付了剩余首付款6.7万元。另查明，聂学圣于2014年11月2日向黔正房开公司缴纳了2500元的天然气开户费和4350元的契税（代缴）及7223元的公共维修基金，同日，聂学圣与案外人重庆顺隆物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。二审查明的其余事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案中，因双方当事人对一审判决由黔正房开公司向聂学圣交付不动产权证书及支付违约金3560元等均无异议，本院予以确认。结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点是：聂学圣是否已经支付黔正房开公司剩余首付款6.7万元。针对本案争议焦点。第一，黔正房开公司主张聂学圣尚欠其首付款尾款6.7万元，但从其提供的欠条来看，该欠条系聂学圣于2013年2月4日出具，且欠条明确载明对首付款尾款6.7万元应“于2013年2月30日前归还”，因2013年2月并无30日，故双方真实意思应为2013年2月的最后一日前归还。现聂学圣提供了黔正房开公司于2013年2月18日向其出具的收款收据，载明其已收到聂学圣案涉房屋的首付款8.7万元现金，该收款收据的时间亦在前述欠条约定的时间范围之内，黔正房开公司虽辩称聂学圣并未实际支付剩余首付款6.7万元，但对其2013年2月18日所出具的该收款收据不能做出合理说明。第二，从常理分析，首先，聂学圣在2013年2月4日向黔正房开公司支付首付款2万元并向其出具6.7万元欠条后，对黔正房开公司而言，即应视为聂学圣已经付清首付款，应当同时向其出具收款收据，但其并未同时向聂学圣出具收款收据，而是在聂学圣出具欠条后十余天方才向聂学圣出具收款收据，明显不符常理。其次，在双方欠条约定的付款期限届满后，聂学圣又再次向黔正房开公司缴纳了天然气开户费、契税（代缴）及公共维修基金等相关费用，黔正房开公司亦将案涉房屋交付聂学圣居住使用，黔正房开公司在聂学圣尚欠其首付款尾款的情形下，未向聂学圣主张权利，反而向其交付涉案房屋，亦与常理不符；且在本案诉讼过程中，黔正房开公司亦不能提供有效证据证明其曾向聂学圣主张支付首付款欠款。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，故应由黔正房开公司承担举证不能的法律后果。结合本案在卷证据及黔正房开公司已经实际交付房屋给聂学圣使用多年等事实，足以认定聂学圣已将首付款尾款6.7万元支付给黔正房开公司，一审认定聂学圣不能举证证明其已实际支付涉案房屋首付款尾款6.7万元并支持黔正房开公司的反诉请求错误，本院予以纠正。综上所述，聂学圣的上诉请求成立，本院予以采纳；一审判决认定事实及适用法律错误，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省正安县人民法院（2020）黔0324民初1552号民事判决第一、二项，即维持“一、由被告贵州黔正房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告聂学圣交付正安县黔正领域1幢1单元28-3号商品房的不动产权证书。如逾期，则从逾期之日起，以290,000元购房款为基数，由被告按每日万分之零点一向原告支付违约金。二、由被告贵州黔正房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告聂学圣支付违约金3,560元”；二、撤销贵州省正安县人民法院（2020）黔0324民初1552号民事判决第三项，即撤销“三、由反诉被告聂学圣于本判决生效后十日内向反诉原告贵州黔正房地产开发有限责任公司支付购房款67,000元、违约金6,700元，合计73,700元。”；三、驳回被上诉人贵州黔正房地产开发有限责任公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25元（已减半），反诉案件受理费1100元（已减半），二审案件受理费2200元，共计3325元，由贵州黔正房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  李成波审判员  喻 茜二〇二〇年九月二十七日法官助理周正平书记员杨静