湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0528民初521号原告：长阳土家族自治县住房保障中心，住所地长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路**。统一社会信用代码：12420528739125696R。法定代表人：叶登攀，主任。委托诉讼代理人：周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律工作者，特别授权代理（放弃、变更、增加诉讼请求，举证、质证、辩论、和解，代收法律文书）。被告：姜鸣，女，1965年6月28日出生，土家族，住湖北省长阳土家族自治县，原告长阳土家族自治县住房保障中心诉被告姜鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法由审判员万姝蓉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告长阳土家族自治县住房保障中心的委托诉讼代理人周清华、被告姜鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长阳土家族自治县住房保障中心向本院提出诉讼请求：1、被告将昌泰家园小区9单元704号房屋腾退并交还给原告。2、被告向原告支付2016年7月1日至2020年6月30日期间所欠租金、物业管理费、垃圾清运费、保证金等合计8806元。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方在2014年签订《长阳土家族自治县廉租房租赁协议》、《长阳土家族自治县公共租赁住房租赁合同》，合同约定被告在龙舟坪镇承租原告开发建设的昌泰家园小区9单元704号公租房，建筑面积50㎡，合同有效期至2018年6月30日止，合同履行期间被告在2016年、2017年、2018年、2019年、2020年共欠原告租金、保证金、物业费、垃圾清运费8806元。被告不诚信履行合同已构成违约，原告现依照《合同法》、《民事诉讼法》及相关法律规定提起本案诉讼。原告长阳土家族自治县住房保障中心为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原告的法人证书复印件和被告身份证复印件各1份。证明原、被告主体资格。证据二、长阳土家族自治县廉租房租赁协议复印件1份。证明原、被告双方有租赁关系。证据三、县物价局文件复印件1份。证明租金标准为3元/平方米/月，物业服务费标准为0.4元/平方米/月。证据四、欠费用明细表和在被告承租房屋门口张贴缴费催收通知书的照片打印件各1份。证明被告姜鸣欠费金额及原告已催收的事实。被告姜鸣辩称，被告同意腾退房屋，但对物业服务费、垃圾清运费、保证金有异议，被告认为其未在此房居住，不应缴纳物业服务费和垃圾清运费，被告租房时已缴纳保证金500元，不应再交保证金。被告对按3元/平方米/月标准支付租金有异议，被告听说有人按1元/平方米/月标准支付租金，被告未缴租金后原告就应提醒被告已涨租金标准的事实，被告姜鸣虽然收到过原告缴费通知，但被告因对缴费标准有异议而未缴费，被告拒缴费原告就应收回房屋。被告姜鸣未向本院提交证据。经庭审质证，被告姜鸣对原告提交的证据一、二没有异议，对证据三、四有异议，被告姜鸣认为在2014年签租赁协议时租金标准是1元/平方米/月，被告姜鸣未在该房内居住，并不知道2016年调整租金，也不知道原告张贴催缴通知书。本院向长阳土家族自治县民政局调取被告姜鸣不属于本县最低生活保障和城镇低收入对象的证明1份。经质证，被告未提出异议。对原、被告无争议的证据，本院依法予以采信。对有争议的证据，本院将依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，从证据本身真实性、来源合法性、与案件事实的关联性及各证据之间的关系等方面进行综合认定。本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，被告姜鸣（合同乙方）在《长阳土家族自治县廉租房租赁协议》（以下简称租赁协议）承租人处签名，前述2014年签订的《长阳土家族自治县廉租房租赁协议》沿用2012年合同版本，合同载明甲方名称为长阳土家族自治县保障性住房开发中心，但甲方签章为长阳土家族自治县住房保障中心。租赁协议第二条约定房屋楼层及面积“甲方租赁给乙方的房屋为昌泰家园第9单元，第7楼,房号为704号。甲方租赁给乙方的房屋使用面积40平方米。”第三条约定房屋租金标准“一、根据《长阳土家族自治县城镇最低收入家庭廉租住房管理实施细则》的规定，甲方暂按使用面积收取乙方每月每平方米租金1.00元。若有政策调整，以政策调整标准为准……三、水电费按物价部分核定的水费、电费数由乙方分别按时向县自来水公司、县电力公司交纳。”第七条约定协议期限“有效期2015年12月30日止。”第八条约定协议解除及退租“一、乙方要求退租……二、甲方要求退租（一）……（二）乙方连续六个月无正当理由不交租金的或未在廉租房居住的……”被告姜鸣未入住昌泰家园第9单元704号房屋，但已缴清2016年6月30日前的租金等费用，2013年11月19日，中共长阳土家族自治县委机构编制委员会批复同意“县保障性住房开发中心”更名为“长阳土家族自治县住房保障中心”，租赁协议到期后被告未与原告续签租赁合同。另查明：《湖北省城镇保障性住房管理办法》规定县级以上人民政府对本行政区域内的城镇保障性住房工作负主体责任，县级以上人民政府住房保障部门负责本行政区域内的城镇保障性住房工作，县级以上人民政府住房保障部门可以委托城镇住房保障实施机构承担本行政区域内城镇保障性住房管理的具体工作，也可以通过购买服务、吸引企业和其他机构参与保障性住房运营管理。保障性住房的配租价格由市、县人民政府价格主管部门会同住房保障部门、财政部门综合考虑同地段、同类型商品住房租赁价格、保障对象经济承受能力，建设运营成本等因素确定，实行差别化租金。2016年10月17日，长阳土家族自治县物价局就本县公租房租金及物业服务费标准作出长价管[2016]34号文件，通知如下：“一、公租房租金标准：3元/平方米/月。二、物业服务费标准：0.4元/平方米/月。三、公租房租金优惠政策。根据公租房相关规定，对城镇最低收入家庭和城镇低收入家庭公租房租金给予减免，具体租金标准为：城镇最低收入家庭：1元/平方米/月；城镇低收入家庭：2元/平方米/月。四、执行时间：从2016年7月1日起执行”。同时查明：姜鸣不属于长阳土家族自治县民政局救助对象（即本县城镇最低收入家庭和低收入家庭）。经长阳土家族自治县房屋评估测绘所测量，被告姜鸣租住昌泰家园9单元4号房使用面积39.47平方米、建筑面积49.58平方米。2016年7月1日至2020年3月30日期间，居民垃圾清运费3元/户/月、居民垃圾处置费2元/户/月，即垃圾清运（含处置）费合计5元/户/月，2020年4月1日后居民生活垃圾处理费7元/户/月。本院认为：虽然案涉租赁协议中出租方名称为长阳土家族自治县保障性住房开发中心，但经中共长阳土家族自治县委机构编制委员会批复同意“县保障性住房开发中心”更名为“长阳土家族自治县住房保障中心”，且长阳土家族自治县住房保障中心系本县房产管理局下设单位，负责全县公租房的管理工作，故本案原告长阳土家族自治县住房保障中心是案涉房屋租赁合同纠纷的适格当事人。租赁合同到期后，双方未续签合同，但被告姜鸣继续缴纳租金，也未向原告申请退租，双方租赁关系仍然成立，现双方一致同意解除租赁关系，故争议的焦点即被告应支付的租金标准及是否应向原告支付物业服务费、垃圾清运费并补交保证金。一、关于租赁关系的解除。原、被告双方签订《长阳土家族自治县廉租房租赁协议》第八条约定协议解除情形包括乙方未在廉租房居住，甲方可要求乙方退租。被告姜鸣庭审中自认其在昌泰家园第9单元704号房屋只堆放过物品，从未在该房居住。被告姜鸣在庭审中亦同意解除租赁关系并退出该房屋，本院尊重当事人意思自治，故本院对原告要求被告腾退昌泰家园第9单元704号房屋的诉讼请求予以支持。二、关于原告主张补交400元保证金。保证金系约束承租人在租赁房屋期间不对承租房屋进行改造而设定，保证金需建立在双方继续履行合同基础上，现双方均同意解除租赁关系，故原告要求被告支付保证金400元诉讼请求不予支持。三、被告承租案涉房屋时签署了租赁协议，租赁协议第三条载明租金按使用面积按每月每平方米租金1元收取租金，若有政策调整，以政策调整标准为准。本县人民政府住房保障部门负责本行政区域内的城镇保障性住房工作，县政府办公室于2016年3月8日印发《长阳土家族自治县城区公共租赁住房管理实施细则》（长阳土家族自治县人民政府第26次常务会讨论通过，以下简称公租房管理细则）。公租房管理细则第二条规定“本细则所称公共租赁住房（以下简称“公租房”）是指政府投资的限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的保障对象出租的保障性住房。廉租房纳入公租房管理，并轨运行。“第三十七条规定“本细则出台前已配租的廉租住房仍按原合同约定管理；原合同期满后，按本细则规定执行”。第三十八条规定“本细则自2016年5月1日起实施，有效期至2021年4月30日止。执行期间，国家法律法规有新规定的，从其规定。”第十条规定“县房产管理部门会同县物价部门、财政部门结合公租房配套设施情况，按照略低于同地段、同类型住房市场租金的原则，合理确定公租房区域租金标准，并适时予以调整。”第十八条规定“……租赁合同期限最长不超过3年。承租人按年交纳租金，计租面积为房屋建筑面积。”《长阳土家族自治县城区工作租赁住房合同续签工作方案》第五项“以建筑面积（以房屋测绘机构实际测量为准，小数点后四舍五入取整计算）为租金计收基础”。被告姜鸣签署的租赁协议于2015年12月30日期满后应执行本县公租房管理细则相关规定，故被告姜鸣承租涉案房屋应纳入本县公租房并轨管理，即按年交纳租金、按房屋建筑面积50平方米（小数点后四舍五入）计租、租金标准由县房产管理部门会同县物价部门、财政部门合理确定。本县物价局将非城镇最低收入家庭和非城镇低收入家庭租赁公租房的租金标准从2016年7月起调整为3元/平方米/月，前述计租调整系因政策因素，相关文件属于对公众公开的文件，原告以在小区张贴公告等方式告知租户，被告辩称未向其送达或告知文件不属于减免被告租金的适当理由，且被告姜鸣在2016年7月1日至2020年6月30日期间不属于本县城镇最低收入家庭和低收入家庭，故在2016年7月后应按3元/平方米/月缴纳租金。原告要求被告姜鸣支付2016年7月1日至2020年6月30日期间租金共计7200元的诉讼请求本院予以支持。四、关于原告诉求的物业服务费和垃圾清运费。住房保障中心可以采取向社会购买服务的方式参与公租房管理，物业服务企业受住房保障中心委派为昌泰家园提供物业服务并代收物业服务费、垃圾清运费，物业服务企业不是与被告个人签订物业服务合同，物业服务企业提供物业服务后，缴纳物业费的义务对全体业主是均等，不能因个别业主自身原因未居住而免除物业服务费，故被告姜鸣以其未在租赁房屋居住提出不应支付物业服务费和垃圾清运费的抗辩理由不能成立。原告可自2016年7月1日起按0.4元/平方米/月标准主张物业服务费，即原告要求被告姜鸣支付2016年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费960元的诉讼请求本院予以支持。原告主张2016年7月1日至2020年3月30日期间按居民垃圾清运（含处置）费5元/户/月标准和2020年4月1日至2020年6月30日期间按居民生活垃圾处理费7元/户/月标准主张垃圾清运费246元的诉讼请求予以支持。综上，本院对原告要求被告姜鸣支付保证金的诉讼请求不予支持，对原告要求被告姜鸣腾退承租房屋并支付租金、物业服务费、垃圾清运费的诉讼主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告姜鸣于本判决生效后三十日内将租住的昌泰家园小区9单元704号房屋腾退。二、被告姜鸣于本判决生效后三十日内向原告长阳土家族自治县住房保障中心支付2016年7月1日至2020年6月30日期间欠付租金7200元、物业服务费960元、垃圾清运费246元，前述各项费用合计8406元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告长阳土家族自治县住房保障中心其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告姜鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  万姝蓉二〇二〇年九月十一日书记员  张慧玲