河南省固始县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1525民初4355号原告(反诉被告)：汪兆华，男，1960年7月4日出生，汉族，住固始县。原告（反诉被告）：周伟运，男，1970年10月17日出生，汉族，住固始县。委托代理人：高泽芝，固始县锐剑法律服务所基层法律工作者，特别授权。被告（反诉原告）：黄娟，女，1976年8月2日出生，汉族，住固始县。委托代理人：郑传英，浙江正卓律师事务所律师，特别授权。原告汪兆华、周伟运诉被告黄娟土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪兆华、周伟运及其委托诉讼代理人高泽芝、被告黄娟的委托诉讼代理人郑传英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪兆华、周伟运向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原告与被告签订的土地使用权转让合同；2.要求被告及时返还二原告土地款560000元；3.要求被告以560000元为基数按月利息一分五厘从2012年11月28日至2020年7月28日计算利息共772800元，2020年7月28日后要求被告继续按月利息一分五厘计算至实际履行完毕止。4.要求被告承担违约责任，支付违约金33万元。5.要求被告赔偿二原告基础材料等计118460元（含评估费和中介费23000元）；以上合计1451260元。6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2012年8月28日委托房屋中介田向阳将位于固始县××与工农路交叉口由北向南第三号其中四间深20米、宽16米门面土地转让给二原告，双方签订了土地使用权转让合同。合同签订后，二原告认为被告在三个月内给其办理土地使用证，二原告按月利息一分五厘向外借款560000元支付给被告，被告于2012年8月28日给原告出具收条。同时，被告让二原告支付给中介人田向阳中介费2万元。后原告下基础建房时，由被告负责找有关部门为二原告正常放线及基础出土。基础竣工后，二原告欲想继续建房，由于被告未在合同规定期间内给二原告办理土地使用证，致使政府部门制止二原告建房。后二原告找被告，要求被告退还购地款，被告不退还，并承诺给二原告办理土地使用证，但事后被告一直拖延。2019年7月28日，二原告委托河南天正价格评估有限公司对二原告建基础材料进行了评估，价格为95460元，同时支付3000元评估费。二原告至今无法建房，因被告不履行合同，导致原告损失惨重，现特具状固始县人民法院。被告黄娟答辩及反诉称，一、原、被告签订《土地使用权转让合同》项下的土地依法受让取得；二、双方签订的《土地使用权转让合同》合法有效；三、原告要求解除合同依法不能成立，法院不应支持；四、原告诉请缺乏依据；五、原告起诉超过法定诉讼时效；六、原告未按合同第二条约定向被告支付10万元购地款及契税9865元，要求被告支付并承担违约责任。原告汪兆华、周伟运举证：1.原告身份证复印件。2.土地使用权转让合同及土地出让金专用票据、收据、图纸。3.收条。4.借条或收条。5.微信聊天记录。6.评估意见书和发票。被告黄娟质证：对证据1真实性无异议，对证据2真实性无异议，但是对证明目的有异议，截止目前双方交易的土地没有办证是事实，原因是土地管理部门没有办理，而不是被告的过错。对证据3真实性无异议，但是对证明目的有异议，与事实不符，中介费用是依据居间合同收取费用，无论合同是否成立或解除，这个费用均不能列入原告所遭受的合同损失之列。对证据4真实性有异议，两笔借款是否客观存在无充分证据证实，该借条和收条即便属实，也不能证实该借款用于购地款。借条和收条与本案没有关联性。对证据5达不到本案原告举证目的，无论短信还是微信不能证实本案被告保证给原告办理土地证的内容。对证据6发票无异议，评估程序不合法，系原告单方委托，评估价值过高与客观事实不符。评估人在2019年7月28日接受委托，到2019.8.3出具评估报告书，是否具有评估资质，无法证实，所以该评估鉴定书不能作为证据使用。被告黄娟举证：1.被告身份证复印件。2.诉争土地性质、来源、具体位置的相关证据：固始县民营工业园区国有土地使用权出让合同书、地方方位图两张、土地使用权出让金专用票据一张、河南省人民政府土地办理文件及附件。3.土地使用权转让合同一份。4.被告履行合同义务申请办证的相关证据：契税完税证票据一份、土地登记申请书、材料收件单一份、材料移交单一份、籍调查表一份、宗地图一份、拟办国有土地使用证位置图一份、土地税收信息传递卡。原告汪兆华、周伟运质证：对证据1没有异议，对证据2均是复印件，应提供原件，对于国有土地使用权出让合同书真实性没有异议，但该合同书反应不了被告与工业园区签订，受让方杨治民，土地使用条件名单反应有被告黄娟，对于图纸真实性没有异议，对于出让金专用发票真实性没有异议，但是从完税发票等不能证明是涉案诉争土地缴纳的费用，土地登记申请书和材料移交单、调查表等均不能证实为本案涉案土地所缴纳费用及手续。更不能证明完税率九千多元视为本案涉案土地所缴纳。对于原被告签订土地转让合同第四条明确反应被告应在三个月内给原告办理土地使用证，但被告至今未办理。且按照第四条规定如果办不了，应全额退款，但被告至今未退还，由此原告要求各项损失有法律规定和事实依据。根据当事人的陈述和提交的证据，本院认定事实如下：原、被告通过房屋中介人田向阳介绍，原告购买被告位于县政协家属院附近四间门面地皮，双方于2012年8月28日签订土地使用权转让合同。该合同载明：“甲方：黄娟，乙方：汪兆华、周伟运，经双方协商，达成以下协议：一、甲方转让乙方的地皮位于固始县××与工农路交叉口由北向南第三号其中四间深20米、宽16米，座东朝西。二、甲方出让的土地每间宽4米，深20米，共计4间，每间16.5万元，共计66万元，于本协议签订时，乙方付给甲方56万元，余款10万元作为押金，待甲方将办理土地使用证费用交到土地部门后，甲方将办证票据交给乙方，乙方将余款10万元及时付清。三、乙方将购地款付给甲方后，由甲方负责办理乙方名下的土地使用证（如政策许可），办理土地使用证费用凭票据由乙方自付。四、甲方必须保证出让的土地使用权为住宅用地性质，如甲方在三个月内不能给乙方办妥土地使用证，甲方无条件将乙方付给的购地款全部退还给乙方。五、乙方付给甲方购地款后乙方可以按规划建房，在建房期间甲方负责乙方的正常放线以及基础出土。六、甲乙双方本着平等、自愿、诚信的原则达成此协议，任何一方不得违约，如有一方违约，违约方应付给守约方按购地款总款的百分之五十作为违约金”。合同签订后，原告于2012年8月28日支付给被告购地560000元，被告并给原告出具收条，原告汪兆华、周伟运支付中介费20000元。后原告下基础建房，由被告负责找有关部门为二原告正常放线及基础出土，基础竣工后，二原告在建房时，受政府主管部门制止。后二原告要求被告退还购地款，被告未退。2019年7月28日，二原告委托河南天正价格评估有限公司对二原告所建的基础进行评估，价格为95460元，同时支付评估费3000元。本院认为，原、被签订的土地使用权转让合同是双方真实意思表示，不违返法律强制性规定，系有效合同，对原、被告双方均具有法律约束力,原、被告双方均应按合同约定履行义务。被告未按约定办理土地使用证，系违约行为，原告要求解除合同，被告返还购地款，支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告支付的建房屋地基费用95460元、中介费20000元和评估费3000元系实际损失，要求赔偿，依法应予支持。原告要求被告以560000元为基数按月利息一分五厘从2012年11月28日至2020年7月28日计算利息共772800元，2020年7月28日后要求被告继续按月利息一分五厘计算至实际履行完毕止。合同没有该约定，根据《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。被告黄娟违约后，原告应及时主张权利，防止损失的扩大，而原告未采取适当措施防止损失的扩大，对此，应承担相应责任，原告要求被告按月息1.5%支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。被告答辩并反诉称，原告未按《土地使用权转让合同》第二条约定向被告支付10万元购地款及契税9865元，要求被告支付并承担违约责任。2012年8月28日原、被告签订《土地使用权转让合同》第一条约定：“于本协议签订时，乙方付给甲方56万元，余款10万元作为押金，待甲方将办理土地使用证费用交到土地部门后，甲方将办证票据交给乙方，乙方将余款10万元及时付清”；第四条约定：“三个月内被告给原告办妥土地使用证，否则被告无条件全部退款”，根据合同约定被告应该在2012年11月28日之前开出契税票，而被告黄娟在2012年12月7日才开出契税票，根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的后履行一方有权拒绝其履行要求”，被告黄娟开契税票和办土地使用证均不符合约定，原告可以拒绝履行义务，不系违约行为。被告要求原告支付10万元购地款及契税9865元并承担违约责任，被告也未交纳反诉费，对其请求，依法不予支持。原、被告约定：“如有一方违约，违约方应付给守约方按购地款总款的百分之五十作为违约金”。该约定，不违反法律规定，本院予以支持，即被告应支付原告违约金280000元（560000×50%）。综上所述，原告的诉讼请求，部分有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百一十四条第（一）款、第一百一十九条规定，判决如下：一、依法解除原告（反诉被告）汪兆华、周伟运与被告（反诉原告）黄娟签订的土地使用权转让合同二、被告（反诉原告）黄娟返还原告（反诉被告）汪兆华、周伟运购地款560000元并支付违约金280000元。三、被告（反诉原告）黄娟赔偿原告（反诉被告）汪兆华、周伟运建房屋地基费用95460元、中介费20000元和评估费3000元。四、原告（反诉被告）汪兆华、周伟运返还被告黄娟（反诉原告）四间地皮（位于固始县凤凰街与工农路交叉口由北向南第**其中四间，深20米、宽16米，座东朝西）。五、驳回原告（反诉被告）汪兆华、周伟运其他诉讼请求。六、、驳回被告（反诉原告）黄娟的反诉请求上列款项于本判决生效后10内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8931元，由原告（反诉被告）汪兆华、周伟运负担3033元，由被告（反诉原告）黄娟负担5898元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  姚永军二〇二〇年九月十四日书记员  张姝馨