上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48061号原告：上海天上云钢结构厂，住所地上海市浦东新区。投资人：孙夏香，经理。委托诉讼代理人：盛岳胜，男。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。被告：上海普瑞斯模具成型有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：潘骏辉，执行董事。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。原告上海天上云钢结构厂与被告上海普瑞斯模具成型有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告上海天上云钢结构厂的投资人孙夏香及其委托诉讼代理人盛岳胜、赵华云，被告上海普瑞斯模具成型有限公司的法定代表人潘骏辉及其委托诉讼代理人赵欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海天上云钢结构厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告98KV三相电源使用产权未履行户名变更手续造成的损失人民币(以下币种同)21,600元及违约金45,000元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2010年起就上海市浦东新区川沙新镇龄南路XXX弄XXX号南厂房(以下简称涉案厂房)建立了房屋租赁合同关系。租赁期间，被告为了降低生产成本，获得更大收益，请求原告与案外人上海纯新工贸实业公司(以下简称纯新公司)协商，特需将纯新公司98KV三相电源使用产权名称过户于被告，为开具增值税发票作抵扣。2010年12月21日，原告经过破费和多番周折，与纯新公司签订《98K三相电源产权购置协议》，约定原告购置电源产权户号为XXXXXXXXXX，一次性支付购买价格100,000元。同日，被告向原告出具《承诺书》，承诺“上海天上云钢结构厂购买上海纯新工贸实业有限公司98KV三相电源产权户号：XXXXXXXXXX，因上海普瑞斯模具成型有限公司租赁上海天上云钢结构厂厂房其请求急需，98KV三相电源户号：XXXXXXXXXX临时过户到上海普瑞斯模具成型有限公司，租赁合同终止后，有(由)上海普瑞斯模具成型有限公司负责过户到上海天上云钢结构厂，一切费用由上海普瑞斯模具成型有限公司承担。”2016年11月10日，原、被告续签《厂房租赁合同》，约定租赁期限为2016年11月5日至2018年11月4日。合同第十三条第3款约定：上海纯新村委转让给原告98KV三相电源产权，户号：XXXXXXXXXX。因被告所需发生电费成本要发票抵扣记账，于2010年12月份户名临时变更借用给被告，租赁合同续签到期后，由被告将98KV三相电源产权负责过户到原告，一切费用由被告承担。如不执行将承担每天15,000元违约金，如造成厂不能生产，另外追究一切损失。2017年5月，原告接到村里要进行减量化拆迁的通知后即将拆迁消息告知了被告。2017年6月20日，原告以书面形式向被告发出通知，同时要求被告将98KV三相电源产权过户回原告名下，但被告未予回应。之后，双方因就拆迁补偿款的分割发生争议，直至2017年8月31日被告搬离涉案厂房、电力设施被拆除之日，被告始终未将98KV三相电源产权变更至原告。原告认为98KV三相电源系为了被告生产经营而购置，购置价款为100,000元。在减量化拆迁中，配电增容补贴根据企事业单位搬迁时实际用电按照1,000元/KV补贴以及根据《川沙新镇关于集体土地企事业单位协议搬迁补偿补贴口径》，98KV三相电源的补偿款仅为98KV×1,000元×80%=78,400元，即原告无故损失了21,600元，为此，原告认为被告应当承担该部分损失并按照合同约定承担违约责任，故原告诉至法院，要求判如所请。上海普瑞斯模具成型有限公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1.双方就涉案厂房已发生过纠纷，并起诉至法院，案号为(2019)沪0115民初42290号，在该案件中，法院将98KV三相电源相关事项已处理，并在民事判决书中确认98KV三相电源补偿款为98,000元，补偿款的80%归本案原告所有。在该案民事判决书的第11页中间位置，已明确98KV三相电源无需过户，因为补偿利益已经取得，故本案案件不应该产生。2.相关补偿款均由原告持有，被告未取得分文。原告作为涉案厂房的权利人，动迁公司与原告沟通拆迁事宜，被告作为实际使用人，当时98KV三相电源已过户至被告处，因为怕发生纠纷，所以村委会与原告协商，补偿款直接发放至原告处，原、被告若发生纠纷，由双方自行协商解决，与村委会无关。98KV三相电源在原告或被告名下，对补偿数额均不产生影响，补偿以补偿补贴口径文件为准。3.关于违约金，根据租赁合同第十三条第3款约定，适用违约金的前置条件为租赁合同到期终止，而本案合同在履行期中2017年即终止，且拆迁时就已将户名冻结，无法变更，故违约金不愿意支付，且违约金数额过高。针对上海普瑞斯模具成型有限公司的答辩，原告表示补偿款是动迁公司与村委会协商确定，因为98KV三相电源使用权当时属于被告，但实际产权属于原告，只是尚未过户，最终协商确定的补偿价格为78,400元，拆迁补偿的时候直接将该笔补偿款支付至原告账户。但《厂房租赁合同》第十一条约定了合同自动终止的免责条款，而被告是明确知晓合同终止时间的，却未将户名变更至原告，被告法定代表人作为成年人，理应承担相应的责任。之前的诉讼中，原告未委托律师，而被告聘请了律师，从专业角度上讲被告处于优势地位。98KV三相电源购置费2010年就已经支出100,000元，当时物价较低，现在物价已达八倍，而因为被告原因，原告于2020年才拿到部分补偿款，所以被告应该承担相应损失。另，98KV三相电源为被告购买，客观上也是被告使用，从时间节点上来看，被告要求原告购买98KV三相电源、双方签订《补充协议》的时间为2010年12月15日，2010年12月21日原告予以了购买，可见视为为被告购买，被告为实际获益方。根据《厂房租赁合同》第十三条第3款约定，按照每逾期一日，承担违约金15,000元。根据《厂房租赁合同》第十一条第2款约定，涉及动迁，公告日为合同终止时间，原告不确定公告时间，即以通知被告时间为准，且已经给了被告相应时间，2017年6月30日为村委会要求必须搬迁的日期，给予过渡期，之后被告仍未过户，2017年7月20日为预估销户时间，实际销户时间不清楚，故违约金自2017年6月30日起计算至2017年7月20日。本院经审理认定事实如下：2010年起，原、被告就涉案厂房建立租赁关系。2016年11月10日，以原告作为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将涉案厂房租赁于乙方加工生产，租赁物建筑面积经双方认可确定为2,800平方米左右；租赁期限为2016年11月5日至2018年11月4日，租赁期限届满，甲乙双方将有关租赁事项协商，重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权，租赁房用电容量为98KV，收取乙方用电设施维护费0.10元。年租金为664,000元，责任保证金为120,000元。合同第十三条第3款约定“上海纯新村委转让给甲方98KV三相电源产权，户名：XXXXXXXXXX。因乙方所需发生电费成本要发票抵扣记账，于2010年12月份户名临时变更借用给乙方，租赁合同续签到期后，由乙方将电源产权负责过户到甲方，一切费用由乙方承担。如不执行将承担每天壹万伍仟元违约金，如造成厂不能生产另外追究一切损失。”2017年2月16日，上海市浦东新区川沙新镇人民政府发布文件《川沙新镇关于集体土地企事业单位协议搬迁补偿补贴口径》，载明配电增容费补偿标准为：根据企事业单位搬迁时实际使用量，按1,000元/KV补偿。暂未被认定为违法建筑部分的补贴总款按本口径的80%结算。2017年6月底，原告向被告发送《拆迁通知》，表示接到上海市浦东新区川沙新镇纯新村村民委员会紧急通知，被告租赁的涉案厂房，在规定期限内要进行强制拆除，希望被告收到通知后尽快落实搬迁，以免延误造成会更大损失。被告收到原告通知后，于2017年8月31日将涉案厂房交还原告。后涉案厂房被拆除。因原告认为其为被告生产经营需要购置98KV三相电源花费购置款100,000元，在减量化拆迁中就98KV三相电源获得补偿款78,400元，其中差额损失21,600元应由被告承担，且被告应按照合同约定承担违约责任，故诉至本院，要求判如所请。另查明，2010年12月15日，以原告作为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《补充协议》，约定：“1.甲方南厂房98KV电源产权属于纯新村委，当初村委为招商引资服务企业，配备98KV电源提供给甲方，今乙方为了在租赁厂房加工生产大容量用电，产生大量电费，向甲方请求在合同期内临时变更户名，便于供电所开增值税发票抵扣，减轻成本，首先明确拖延支付电费而产生的滞纳金由乙方承担。甲方提出二方案如下：1.1如甲方在合同期内电源产权向村委买断，并且乙方交纳每度壹角钱维护费，租赁合同到期名称变更到甲方企业名上，变更费用由乙方承担。1.2如甲方不向村委提出电源产权变更，乙方主动向村委提出协商，租赁合同到期电源户名恢复到甲方使用原户名上，变更费用由乙方承担。……6.补充协议租赁期限按大合同执行，以上如有违约按大合同违约条款执行。”2010年12月21日，被告出具《承诺书》，载明：“上海天上云钢结构厂购买上海纯新工贸实业有限公司98KV三相电源产权户名：XXXXXXXXXX，因上海普瑞斯模具成型有限公司租赁上海天上云钢结构厂厂房请求急需，98KV三相电源户号：XXXXXXXXXX临时过户到上海普瑞斯模具成型有限公司，租赁合同终止后，有上海普瑞斯模具成型有限公司负责过户到上海天上云钢结构厂，一切费用由上海普瑞斯模具成型有限公司承担。为今后产生误解，特此承诺。”审理中，1.原告提供《98KV三相电源产权购置协议》、中国建设银行付款凭证、收条，证明2010年12月21日，原告与纯新公司签订购置协议，约定原告向其购买电源产权户号：XXXXXXXXXX，购买价格为100,000元。协议签订当日，原告即向其支付购置款100,000元，其中70,000元为转账支付，30,000元为现金支付。经质证，被告表示无法确认该组证据的真实性，认为与被告无关。2.原告提供企业协议搬迁补偿结算单、村集体资产经济补偿确认单、电力户名信息表，证明电源户名一直在被告名下，未予以变更。经质证，被告表示对该组证据的真实性均予以认可，认为补偿标准统一，户名在原告或被告名下补偿不受影响，补偿金额一致，且系原告与村委会一起确认的补偿价格。3.原告提供《拆迁通知》及《企业协议搬迁补偿清退协议书》，证明被告必须于2017年6月30日前完成搬迁，过户也应该按照该时间。经质证，被告表示对《拆迁通知》真实性认可，对《企业协议搬迁补偿清退协议书》真实性无法确认，认为其收到《拆迁通知》后积极配合，2017年8月31日就与原告办理了交接，该事实在(2019)沪0115民初42290号民事判决中予以了确认。关于腾退期限是原告和村委会之间的约定，和被告无关。4.原告提供(2019)沪0115民初42290号案件1-5页庭审笔录，证明笔录第3页对98KV三相电源予以了说明，投资人是原告，应该过户至原告，但后续销号了。第5页说明98KV三相电源的补偿款被告表示愿意扣除，归属于本案原告。原告当时确实确认了补偿款只有78,400元，但就是因为这个事实及数额，才产生了21,600元的差额损失，该电源就是为了被告购置，损失应由被告承担。经质证，被告表示认可该份证据的真实性，认为实际恰恰能证明被告观点，就98KV三相电源问题已处理，双方确认了被告就电源补偿款不主张，且实际补偿款也由原告所有。同时，被告提供(2019)沪0115民初42290号、(2019)沪01民终15876号、(2020)沪0115民初30303号案件民事判决书各一份，证明98KV三相电源均已在前案予以了处理。经质证，原告表示对该组证据的真实性均无异议，但当时原告就提出了本案诉讼请求，但主审法官表示可以另案起诉，原告予以同意。另，(2019)沪0115民初42290号案件原告已申请了再审，刚过听证会，正在等待结果，且前案处理的补偿款，与本案损失、违约责任并无冲突。(2020)沪0115民初30303号案件正在上诉中。5.关于《补充协议》及《承诺书》，原告表示2010年12月15日签订《补充协议》是为了被告，原告才将户名变更至被告名下，供其开具发票抵扣成本，当时原告提出了两个方案，方案一是被告自己去购买98KV三相电源，结束租赁关系后过户至原告，方案二是原告购买98KV三相电源，过户至被告处，租赁合同到期后过户至原告名下，过户至被告的收益者为被告，所以原告产生损失时应由被告承担。被告则表示起因是村委招商引资，原告向村委购买98KV三相电源供被告使用，并非原告所述起因在被告，产生《补充协议》的原因是因为想由被告出具增值税发票，减少经营成本。关于《承诺书》，是因为合同终止后，需要将98KV三相电源的户名变更至原告处，一切过户费用由被告承担，与租赁合同第十三条第3款的约定相呼应。6.原、被告双方确认《厂房租赁合同》无效，如《租赁合同》顺利履行完毕，98KV电源户名最终应归属于原告名下，由原告处分。原告表示涉案厂房租赁时就只有98KV电源，当时该电源属于村委会，后来因被告请求，故原告将该电源买断，过户至被告名下。对此，被告确认涉案厂房使用的一直都是98KV三相电源，但原告没有证据证明是因被告要求购买，且被告用电还需向原告支付0.10元/度的维护费，原告是受益的，原告不存在损失。原告则表示用电与本案无关，且原告收取用电设施维护费后要交给村委会，为证明其陈述，原告提交《租赁合同》一份，证明原告要向村委会缴纳0.10元/度的维护费。经质证，被告表示对该份证据的真实性无法确认，认为即便是真实的，也与本案无关，时间也不吻合，且维护费是原告与村委会的约定，与被告无关。被告也承租了原告的其他房屋，只有电源是村委会的，才需要向村委会支付维护费，买断之后就无需向村委会支付维护费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告要求被告赔偿98KV三相电源使用产权未履行户名变更手续造成的损失21,600元。根据庭审查明的事实，双方确认相关部门已按照补偿口径将98KV三相电源补偿款78,400元直接补偿给原告，原告并未提供证据证明户名在原告或被告名下对补偿款的数额产生影响，也无证据证明21,600元的差额损失系被告原因导致，且双方在庭审中争论的“一切费用由被告承担”中的“一切费用”，结合《补充协议》及《承诺书》应为与过户相关的费用，并不包含本案原告主张的诉讼请求，故对原告要求被告赔偿损失21,600元的诉讼请求，本院不予支持。原告另主张违约金，因《租赁合同》为无效合同，无效合同自始无效，原告据此主张违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告上海天上云钢结构厂全部诉讼请求。案件受理费1,465元，减半收取计732.50元，由原告上海天上云钢结构厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年九月十八日书记员  陈海娜附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。