江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0829民初1740号原告：江西樟乡天然冰片股份有限公司，住所地：江西省安福县工业园泸水河大道旁**，统一社会信用代码：91360829343242167U。法定代表人：彭建军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘强玉,江西秦鞅律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁娇丫，江西秦鞅律师事务所律师。被告：周建华，男，1972年2月24日出生，汉族，江西省安福县人，自由职业，住安福县。原告江西樟乡天然冰片股份有限公司（以下简称樟乡冰片公司）与被告周建华租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法由审判员邹光伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樟乡冰片公司的委托诉讼代理人刘强玉，被告周建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樟乡冰片公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间于2020年1月18日签订的《转让协议》；2、被告双倍返还原告定金共计20万元；3、被告赔偿原告损失15960元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2014年6月30日与安福县园林绿化管理所签订了一份《房屋租赁合同》，租赁合同期限为2014年7月1日至2020年6月30日，租赁位于安福县湿地公园的茶楼，被告经营期间将茶楼注册登记为安福县文化茶艺馆。2020年1月18日，原告与被告就该茶艺馆的经营权转让事宜达成协商并签订了一份《转让协议》。其中第一条约定：转让价为25万元整，其中现金15万元整，乙方（原告）经营期间的产品体验卡10万元整，第二条约定：乙方（原告）于2020年1月16日支付定金10万元整（原告已支付），转让协议签订后，甲方（被告）将该建筑物钥匙交给乙方（原告）并帮助乙方办理好租期顺延事宜和经营场所相关事宜，再将余款5万元支付给甲方…第四条约定：甲方确保剩余租期为四年（2020年月至2023年月），并有义务协助乙方办理租期顺延事宜和经营场所相关事宜，如在乙方装修好之后因相关手续没有办好而造成的损失由甲方承担。原告按约支付了10万元定金，被告也将该茶艺馆办理了移交，之后，原告请人做了重新装修设计，安装网络，并雇请员工做事，在准备全面装修施工时，被茶楼的原出租方安福县园林绿化管理所叫停。此时原告才知道被告没有向原出租方安福县园林绿化管理所办理好租期顺延事宜，而且安福县园林绿化管理所准备将湿地公园茶楼的出租打算进行公开招标。综上所述，由于被告在签订《转让协议》后，没有按照约定办理租期顺延事项，导致原告不能在被告的原租期届满后顺利取得茶楼的租赁及经营权，被告的行为涉嫌欺诈，而且是典型的违约行为。因此，致使原告与被告之间的《转让协议》的合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条的规定，依法可以解除合同。根据《合同法》第一百一十五条、第一百零七条的规定，被告违约应当双倍返还定金20万元并赔偿损失15960元。原告故具状起诉。周建华辩称，我是收到了10万元定金，他们也入住了，我以为还有三、四年，没想到到期了，我忘记了，后来城建局绿化所不同意我们转租，我跟原告也沟通了，我当时同意退还10万元定金，但是原告没有发账号给我，我以为是原告要起诉我，双倍返是不可能，因为签了协议，还有5万元没有给，他们就已经入住了，钱我是答应了退，10万元出点利息，我认为可以，但是双倍返还是不可能。经审理查明，被告周建华系安福县福文化茶艺馆的经营者。2020年1月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订转让协议一份，协议约定：经甲乙双方协商一致，就安福县湿地公园东侧建筑物经营权转让事宜达成以下条款：一、转让价为贰拾伍万元整。其中现金壹拾伍万元整，乙方经营期间的产品体验卡壹拾万元整。二、支付方式：乙方于2020年元月16日支付定金壹拾万元整，转让协议签订后，甲方将该建筑钥匙交给乙方，双方正式移交。……乙方于甲方全搬离之后并帮助乙方办好租期顺延事宜和经营场所相关事宜，再将余款五万元支付给甲方。四、甲方确保剩余租期为四年（2020年月至2023年月），并有义务协助乙方办理租期顺延事宜和经营场所相关事宜，如在乙方装修之后因相关手续没办好而造成的损失由甲方承担。协议签订后，原告向被告支付了定金10万元，并花费场馆设计费3000元，电信网络服务费250元。原告在签订上述协议时知道安福县福文化茶艺馆经营场所的实际产权人系安福县园林绿化管理所，5月底，安福县园林绿化管理所拒绝原告对相关房屋的装修，且表示不打算与被告续租，原告与被告协商未果，遂起诉。另查明，2014年6月30日，安福县园林绿化管理所（甲方）与安福县福文化茶艺馆（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将安福县湿地公园楼房部分房屋租赁给乙方，用途为茶楼经营，期限自2014年7月1日至2020年6月30日止。未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。被告在转租经营房屋时并未经过安福县园林绿化管理所的同意。上述事实有原、被告的陈述，原告提供营业执照、安福县福文化茶艺馆的登记信息网络查询表、转让协议、转账凭证、房屋租赁协议、收条、电信服务发票等证据材料在卷佐证，本院予以确认。原告提供的工资收条两份，欲证明原告雇请员工做事的费用，被告提出异议，认为不能达到证明目的，本院认为，原告雇请员工的费用不属于因违约造成的损失，对该证据不予采纳。本院认为，本案转让协议虽约定为经营权转让，但其转让标的主要为经营场所（即案涉房屋）的转租，故该转让协议实质具备房屋租赁合同的主要特征。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承租人转租租赁标的物，必须经过出租人同意。现被告未经出租人同意将其承租的案涉房屋进行转租，出租人安福县园林绿化管理所事后明确表示不与被告续签租赁合同，故原、被告签订的转让协议因违反法律的强制性规定而归属无效。无效的合同自始没有法律约束力。原、被告在缔约过程中均存在过错，应各自承担相应的责任，原告向被告支付了10万元定金，被告应予返还。原告在明知案涉房屋权属的情况下，仍与被告签订转让协议，存在一定的过错，在合同无效的情形下，对其要求适用定金罚则即双倍返还定金的诉请，本院不予支持。原告主张的违约损失，于法无据，不应支持，但被告对其中的装修设计费和网络服务费表示无异议，故本院对该部分予以认可，被告还应向原告赔偿相关损失3250元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认原告江西樟乡天然冰片股份有限公司与被告周建华在2020年1月18日签订的转让协议无效；二、被告周建华于本判决生效之日起三日内向原告江西樟乡天然冰片股份有限公司返还定金10万元；三、被告周建华赔偿原告相关损失3250元；四、驳回原告江西樟乡天然冰片股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4540元，减半收取2270元，由原告江西樟乡天然冰片股份有限公司负担1135元，被告周建华负担1135元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第二项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  邹光伟二〇二〇年九月二十一日书记员  冯艳花附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。