黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0113民初1099号原告：屈波，男，1962年12月18日出生，汉族，自由职业，现住哈尔滨市南岗区通达街72号2-203室居民身份证号：2301071962********。委托代理人：成军，黑龙江信诚律师事务所律师。被告：黑龙江天驰农业发展有限公司，地址：哈尔滨市双城区五家街道。法定代表人：王严，总经理。委托代理人：孙卓，黑龙江博润律师事务所律师。原告屈波与被告黑龙江天驰农业发展有限公司（以下简称天驰公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告屈波的委托代理人成军、被告天驰公司委托代理人孙卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈波诉称：2016年8月16日原被告签订家庭农场收益权转让协议及委托加工合同各一份，原告受让取得了被告在双城区五家街道××村开发经营的农场中100平方米家庭农场土地的生产、使用、收益权及地上房屋的使用权，同日原告向被告支付了合同价款共计人民币155,000.00元.2019年3月因被告原因，该家庭农场被政府部门关停，地上建筑被强制拆除，因合同目的无法实现，原被告于2019年3月22日达成合同解除协议书,被告同意于2019年12月31日前返还原告已付的合同价款人民币155,000.00元，但被告至今未按约定返款。原告诉讼请求：1、判令被告向原告返还合同款人民币155,000.00元；2、请求法院判令被告以155,000.00元为基数，自2020年1月1日起按年利率6%向原告支付逾期利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告天驰公司辩称：首先，原被告双方签订的租赁合同期限违反合同法的约定，根据合同法的相关规定，租赁合同的期限最长不得超过20年，超过部分无效；被告同意解除合同并向原告赔偿损失，但请求赔偿的损失按月支付。诉讼中，原告举示的证据有：证据1、原告身份证一份，证明原告的身份情况。证据2、家庭农场收益权转让协议一份，证明双方签订协议的事实。证据3、委托加工合同一份，证明委托加工的事实。证据4、黑龙江天驰农业发展有限公司庄园内购专用发收据两份，证明原告向被告已经支付了款项155,000.00元的事实。证据5、合同解除协议书，证明双方对上述协议书协商解除的事实。证据6、照片，证明案涉土地厢式美居被依法拆除恢复原状的事实。被告对原告证据的质证意见：被告对原告证据1、3、5、6无异议，对证据2真实性无异议，但质证认为该租期超过20年，超过部分无效。被告未举示证据。本院对上述证据的认证意见：原告的证据1、3、5、6经质证被告无异议，本院经审查确认上述证据的证明力；原告的证据2被告对其真实性无异议，本院确认该证据的真实性。另外：原被告方双方对证据2、3两份合同的实质和效力发表了各自的意见，原告认为：原被告签署的家庭农场收益转让协议和委托加工合同是捆绑一起的租赁合同，协议和委托书都是双方的真实意思表示，是有效合同；被告认为：家庭农场收益权转让协议的性质属于土地承包权转让，是合法有效的，但是关于租赁期限超过20年的部分是无效的，委托加工合同是否是捆绑销售代理人不清楚。综上，本院确认：一、被告天驰公司系在工商机关登记注册的有限责任公司，该公司于2014年6月6日成立，成立后其经营范围历经两次变更，其中2015年3月13日变更为：农作物、蔬菜种植、农业科学研究、技术开发、信息咨询；以自有资金对农业项目进行投资；经销文化用品、体育用品、五金交电、家用电器；会议会展服务；经营国内旅游业务和入境旅游业务的设立审批。二、2016年8月16日原告屈波与被告签订家庭农场收益权转让协议一份，主要内容为：家庭农场收益权转让协议甲方（转让方）：黑龙江天驰农业发展有限公司乙方（受让方）：屈波（签字、按印）根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，乙对家庭农业休闲种植农场充分了解后，自愿受让甲方所拥有的部分家庭农业休闲种植农场土地的收益权并参与农业休闲种植。甲乙双方本着自愿平等、诚实信用、互惠互利原则，经友好协商，达成如下协议：第一条、转让收益权的农场土地的具体位置，甲方转让收益权的家庭农业休闲种植农场，地点位于双城市五家镇民康村。第二条、转让收益权的农场土地的详细信息。2.1乙方受让收益权的家庭农场土地编号为4#地块8排8-24号。2.2乙方受让收益权的家庭农场土地面积为100平方米。第三条、收益权转让的期限、转让款以及转让款的支付方式。3.1转让期限：甲方转让的家庭农业休闲种植农场土地收益权的期限自本协议签订之日起至2063年12月30日止。3.2转让价款：乙方受让家庭农场的收益权应支付甲方的总价款为人民币（小写55,000.00元整，大写伍万伍仟元整。3.3付款方式：乙方选择按下列第（1）种付款方式。（1）一次性付款，即乙方应在签订本协议当日以银行转账或现金支付形式一次性向甲方支付全部价款。第四条、转让范围本协议所指收益权转让范围，仅指乙方受让的家庭农业休闲种植农场土地面积范围内。地下资源、埋藏物个公共设施均不在范围内。第六条甲方的权利义务6.1甲方尊重乙方的种植自主权，有责任依据园区全体业主的意愿制定园区相关管理制度、安全制度、种植规范和技术指导要求，并据此监督和指导乙方行为规范，有权制止乙方损害园区其他业主和公共安全的行为；6.2甲方有权依照相关法律以及农场公约依法制止乙方损害或改变土地用途、属性和农业资源的行为；6.3甲方定期组织技术学习、休闲理念讲座和业主联谊活动。真正让业主体验绿色农业与休闲相结合的休闲养生理念。第七条乙方的权利义务7.1乙方依法、依约享有家庭农业休闲种植农场土地使用、收益的权利，有权依法、依约自主组织生产经营和处置自主产品。7.2乙方在使用期受让收益权的家庭农业休闲种植农场土地期间，应遵守国家相关的法律、法规及农场管理公约，并积极配合甲方或甲方委托的农场管理机构的日常管理工作。7.3乙方有权在其受让收益权的家庭农业休闲种植农场土地上，按照甲方规定的“家庭休闲种植农场”的模式种植蔬菜水果等农作物，不得种植法律禁止种植的植物，不得在种植区及相关联区域内使用适用法律禁止的包括但不限于农药、化肥、杀虫剂等一切物料，同时还应遵守甲方的相关规定。7.4家庭农业休闲种植农场土地被依法征用、占用的，依照国家法律规定的标准，乙方有权按照自有青苗、果木、依法自建地上符合作物的补偿标准获得补偿，乙方缴纳的认购家庭农业休闲种植农场收益权款，按年平均后，扣除使用年限，剩余退给乙方。土地补偿、园区公共设施的补偿归甲方；7.5乙方依照园区收费标准按月支付电费和园区管理费；7.6乙方依法自建地上附着物样式、颜色、牌匾、标识须将甲方书面批复方可实施，违反者甲方有权制止并拆除，责任由乙方承担。7.7经甲方许可，乙方可以对家庭农业休闲种植农场土地涵盖内的建筑物内部装修，装修改造时甲方有权按各图纸进行验收。7.8乙方应遵守园区管理制度和规定，不得侵犯其他业主的利益，不得给土地造成永久伤害，不得改变土地用途、属性，维持土地的农业用途。第八条违约责任8.1乙方有下列情形之一的，经劝告拒不改正，视严重违约责任，甲方有权终止合同收回家庭农业休闲种植农场土地收益权，造成甲方损失的。由乙方负责赔偿。1）乙方故意损害家庭农业休闲种植农场的土地、建筑、改变推动用途的；2）乙方利用家庭农业休闲种植农场进行违法活动的；8.2、甲方应保证对本合同所涉家庭农业休闲种植农场具有合法处分权利，如家庭农业休闲种植农场出线权属纠纷，致乙方无法使用的，乙方可无条件解约。8.3、除本合同明确规定的终止条款及法定违约事由外，任何单方终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因合约提前终止而遭受的一切直接引致的损失及间接损失。8.4、除上述各项规定外，本合同任何一方若有违反本合同约定之行为，均应在收到另一方书面通知7天内给予更正，本合同另有规定的除外，逾期未能更正，另一方保留索赔权利。8.5甲方自收到乙方按协议支付的受让土地收益权的全部款项之日起（分期付款的客户自甲方收到乙方的首付款之日起），在双方约定期限内，乙方享有上述家庭农场的收益权，甲方未按协议规定时间交付土地的，应承担违约责任。第九条、其他9.1本协议履行中如发生争议时，由甲，乙双方协商解决，协商不成的，可由甲方所在地人民法院诉讼解决。9.2本协议未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同等效力。9.3本协议一式叁份，甲方执贰份、乙方执壹份，具有同等的法律效力。甲方：黑龙江天驰农业发展有限公司合同专用章（公章）乙方：屈波（签字、按印）2016年8月16日。三、原、被告还于2016年8月16日签订了一份委托合同，主要内容为：“委托方：屈波（签字）受托方依据《中华人民共和国合同法》及国家相关政策、法律、法规，甲、乙双方根据平等、自愿的原则，就甲方委托乙方加工木质美居，包括产品加工，安装一事，经双方友好协商，达成如下协议。：一、设计及制造标准参考国家相关法规、执行双方商定标准；二、产品名称、加工数量、合同总价及付款方式。1、产品名称：厢式美居30平方米；2、产品数量：壹栋；3、合同总价：人民币大写壹拾万元整（小写100,000.00元整）；4、付款方式：甲方选择按下列第（1）种方式付付款。（1）一次性付款，即甲方应在签订本协议当日以银行转账或现金支付形式一次性向乙方支付全部价款。五、加工周期、交货验收1、制作周期：甲方向乙方交付全款之日起45天内制作安装完工；2、交货验收：甲方在天驰庄园现场验收，通上水、下水和电；3、违约责任：如乙方逾期交付，则乙方按甲方已付价款千分之二日向甲方支付。八、其他事宜1、本合同一式叁份，甲方执壹份，乙方制贰份，双方代表签字之日生效。2、未尽事宜双方友好协商解决，并形成文本经双方签字后可作为本协议的补充协议；3、因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，向人民法院提起诉讼。甲方：屈波（签字、按印）2016年8月16日乙方：黑龙江天池农业发展有限公司合同专用章（公章）2016年8月16日。四、原告在签订上述两份协议期时，给付被告天驰公司土地款人民币55,000.00元、木质美居款人民币100,000.00元。五、被告于2016年8月16日向原告交付农场及厢式美居，2019年3月17日被告天驰公司“箱式营房”，被双城区政府部门拆除。六、2019年3月22日，原被告签订合同解除协议书一份，主要内容为：一、合同价款返还与补偿1、乙方已使用年限，甲方不予按年限抵扣，甲方同意2019年12月31日前向乙方（返还款项155,000.0元人民币。二、乙方于2019年3月30日前将室内私有物品搬出，如未及时搬出，则视为放弃物品所有权。三、乙方对室内投入的装修，可拆除的由乙方拆除搬出，不可拆除部分，甲方不再给予补偿。四、本协议签订后，乙方对合同项下约定内容不再享有任何权利，不得再以此合同向甲方主张任何权利，甲方于协议时间内未向乙方给付协议价款，乙方继续享有原合同权益。五、因履行本合同发生纠纷的，由甲方公司公司所在地人民法院管辖。合同签订后，原告依约履行了合同中搬出物品的义务，而被告并未履行给付原告补偿款的义务。本院认为：原、被告2016年8月16日签订的家庭农场收益权转让协议、委托加工合同均是双方的真实意思表示，其中家庭农场收益权转让协议中，虽然载明“乙方（原告）自愿受让甲方所拥有的部分家庭农业休闲种植农场土地的收益权并参与农业休闲种植”，但该转让协议内容约定了原告自行种植土地的面积、种植的期限、转让的价款，因此该合同实质应为土地承包经营权的转让；而其中原被告于当日签订的委托加工合同书，虽载明原告委托被告修建箱式营房，但该委托合同实质是被告出卖早已建成的箱式美居，并非像该合同所约定的那样原告委托被告修建“箱式美居”，因此该部分合同的实质是与前述土地一起捆绑销售的租赁合同。综合上述两份合同签订的时间（同时签订）、交款的方式（原告一起交纳全部款项）以及该两份合同的内容，其实质是被告天驰公司将从民康村村委会转让来的土地，连同被告天驰公司在该土地上修建的箱式营房一起转让、租赁给原告，原告租赁的目的是在“箱式美居”生活，体验家庭休闲种植农场并进行休闲种植，因此本案应按租赁合同处理，根据法律规定，租赁合同的期限不得超过20年，超过部分的约定无效，因此该合同为部分有效合同，合同中除约定租赁期限超过20年的内容无效外，其余内容均是双方的真实意思表示，为有效合同。合同签订后，履行至2019年3月17日，该租赁物中的租赁标的物“箱式美居”被有权机关拆除而灭失，致使不能实现合同目的，在此情况下，原、被告签订了合同解除协议书，该协议书亦系双方的真实意思表示，但被告未按该合同解除协议书的约定履行给付原告补偿款的义务，因此对承租人原告屈波请求判令被告返还合同款的请求予以支持，被告天驰公司应返还使用后的剩余租金，原告诉请被告自2020年1月1日起至全部履行偿还之日止，按照年利率6%计算逾期利息损失的主张，亦应予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百三十一条的规定，判决如下：被告黑龙江天驰农业发展有限公司返还原告屈波余下租赁费人民币146,552.13元。被告黑龙江天池农业发展有限公司赔偿原告曲波自2020年1月1日起至实际履行之日止，以146,552.13元为基数，按年利率6%计算的利息损失。上述一、二项被告黑龙江天驰农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次履行完毕。案件受理费3,400元由被告黑龙江天驰农业发展有限公司负担，亦应于本判决生效之日起十日内一次履行完毕。如果未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  蔡忠凯人民陪审员  侯柏林人民陪审员  郭珊珊二〇二〇年九月十七日书 记 员  张浩然