四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初2682号 原告（执行案外人）：李振民，男，1956年3月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：张德平，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘琴，四川恒和信律师事务所律师。 被告（申请执行人）：四川省华鼎建设有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区解放路一段**。 法定代表人：王倩，执行董事。 委托诉讼代理人：李展翔，泰和泰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都钰都置业有限公司，，住所地四川省成都市新都区大丰高家村 法定代表人：许克己，董事长。 原告李振民与被告四川省华鼎建设有限责任公司（以下简称华鼎公司），第三人成都钰都置业有限公司（以下简称钰都公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月29日立案受理，本案依法适用普通程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告李振民的委托诉讼代理人刘琴，被告华鼎公司的委托诉讼代理人李展翔到庭参加诉讼。第三人钰都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告李振民向本院提出诉讼请求：1.确认成都市新都区X街道X社区X组X号X栋X楼1号房屋归原告李振民所有；2.解除对上述房屋的查封，并停止对上述房屋的执行；3.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告李振民与钰都公司存在合法真实的借贷关系，在钰都公司不能清偿原告借款本息时，双方达成的以房抵债协议合法有效，双方协商一致终止借款关系建立商品房买卖合同关系，原告也实际占有了案涉房屋，案涉房屋未办理过户手续并非原告的原因，故原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益；二、案外人张家琪争议的房屋也为钰都公司抵债的四套房产之一，两案事实基本相同，但张家琪排除执行的主张得到了支持。 被告华鼎公司辩称，1.与李振民达成借款合意的主体为许克己个人，虽然许克己为钰都置业的法定代表人，但是借条上明确表示了借款人为许克己，故李振民与许克己的个人债权债务关系与钰都公司无关；2.协议约定的出借金额为180万，但李振民仅转账171万,许克己2018年出具的情况说明又说欠付的是238万元，几个金额差异较大，与李振民主张的事实不符。许克己在华鼎公司申请查封案涉房屋且进入执行程序后故意通过情况说明的方式增加自己的负债金额并将钰都公司的财产承诺给李振民，属于损害华鼎公司和其他债权人权益的行为，该行为无效；3.案涉房屋为钰都公司所有，钰都公司并未对李振民负有债务，所以不满足以物抵债的前提条件；4.李振民并不是真正意义上的商品房消费者，其与许克己之间的关系为借款合同关系，借条上约定以涉案房屋作为抵押，如许克己不能按时偿还则将房屋抵给李振民的条款也属于法律规定无效的流质条款。李振民完全没有购房的意思表示，所谓的以房抵债只是实现债权的一种方式；5.李振民并未向钰都公司支付任何价款，亦不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李振民应当另案起诉许克己，向许克己个人主张债权。综上，请求人民法院依法驳回李振民的诉讼请求。 第三人钰都公司未到庭，也未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 关于李振民提交的《暂借》、银行转账凭证、李振民银行账户信息、《情况说明》（2020年1月19日）。李振民主张签订该协议是双方当事人的真实意思表示，双方存在合法的借贷关系，华鼎公司主张《暂借》显示与李振民达成借款合意的主体为许克己个人，与钰都公司无关；转账凭证无法看出收款人主体，三性均不予认可；银行账户信息无法证明与钰都公司存在任何债权债务关系，与本案无关联性，无法达到其证明目的；《情况说明》出具时间为2020年，在案涉房屋被查封后，不能达到证明目的。本院经审查认为，上述证据可以认定李振民向许克己的个人账户转账的事实，与本案争议焦点具有关联，本院对以上证据予以采信，至于能否达到李振民的证明目的，本院将综合全案证据予评定。 关于李振民提交的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件》《抵偿借款收据》《情况说明》（2018年7月21日、2020年1月20日）、《收房通知书》及附件、《前期物业服务协议》《临时管理规约》《钰邸华府专用收据》《物业收据》。李振民主张其与钰都公司通过房屋买卖合同终止借款关系，李振民实际占有了房屋，华鼎公司对以上证据不予认可，认为华鼎公司不清楚房屋买卖合同的真实情况。本院经审查认为，李振民主张其与钰都公司存在房屋买卖关系，并以买卖关系终止了之前借款关系，以上证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信，至于能否达到李振民的证明目的，本院将结合全案证据予以综合评定。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 华鼎公司与钰都公司建设工程合同纠纷一案，本院于2015年4月14日作出（2014）成民初字第2627号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、钰都公司确认尚欠华鼎公司本金11958850元及相应利息（利息按月息2%从2013年5月31日起以本金11958850元计算至本金付清之日止）；二、上述支付义务钰都公司应于签收该调解书之日起五日内履行完毕；三、本案诉讼费117231.6元，减半收取58615.8元，保全费5000元，共计63615.8元，由钰都公司承担。上述调解书生效后，由于钰都公司未按照约定履行，华鼎公司向本院申请强制执行，案涉房屋被本院（2015）成执字第1488号之四执行裁定书予以查封。李振民以案涉房屋系其所有为由，向本院提起执行异议。本院于2020年4月13日作出（2020）川01执异85号执行裁定书，裁定驳回李振民的异议请求。李振民不服，遂提起本案诉讼。 本院另查明，2011年12月30日，钰都公司法定代表人许克己向李振民出具《暂借》，借条载明许克己暂借李振民180万元，并由本人负责的成都钰都置业有限公司开发的“成都钰邸华府”1号楼602、701、702、1002房（总建筑面积478.08平方米），建筑面积平均单价5454.52元，总价款2607699元，作抵押，于2012年1月20日前归还，若到期不能归还，将抵押房屋折价偿还。借条载明借款汇入许克己尾号为8211的农业银行账户，该借条右下方载有“成都钰都置业有限公司”字样，但未加盖公司印章。李振民的银行转账凭证显示李振民向许克己转账171万元，李振民主张剩余9万元以现金形式支付。 2013年7月3日，李振民与与钰都公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定购买4栋1801房屋，也即案涉房屋，合同约定的房屋价款为477576元，建筑面积88.44平方米，钰都公司出具收据载明李振民交来4栋1801房屋款（抵偿借款）477576元。2018年7月21日，钰都公司出具《情况说明》，说明主要内容为：钰都公司于2013年7月3日与李振民签订《商品房买卖合同》，与张家琪签订《商品房买卖合同》，将钰都公司开发的钰邸华府小区3号楼1202号、1802号、1804号、4号楼1801号以2011年12月钰都公司从李振民借得的238万元（含利息）抵付上述四套房产的购房款。钰都公司于2013年12月17日将3号楼1802号、1804号及4号楼1801号房交付给李振民。 2020年1月19日，钰都公司出具《情况说明》，说明主要内容为：我公司于2011年12月30日与李振民达成借款协议，约定李振民借给我公司本金180万元。协议达成后，李振民通过转账的方式分别转账121万元、50万元，后付现金9万元。我公司认可上述款项是我公司向李振民的借款，同时上述借款均用于我公司的项目建设、经营。 2020年1月20日，钰都公司出具《情况说明》，说明主要内容为：房屋于2014年5月15日被法院查封，致使无法办理备案手续，因我公司与施工单位的结算、整个楼盘未全面验收等客观原因，导致上述房屋的初始登记于2018年8月17日才办理，房屋未办理过户登记手续是我公司的资金问题、工程验收等客观原因，非李振民自身的原因造成。 四川怡心物业服务有限公司于2013年12月20日出具的收据载明收到李振民4-1801号房屋6个月物业费。四川小白杨物业管理有限公司于2019年5月31日出具的收据载明收到李振民4-1801号房屋2016.2.5至2019.8.5物业费。 本院再查明，2018年8月17日，钰都公司就钰邸华府（新都区大丰街道甫家一路东段718号）的部分房屋（包括案涉房屋）办理了所有权首次登记。成都市新都区大丰高家社区6组88号变更为新都区大丰街道甫家一路东段718号。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明、（2015）成执字第1488号之四执行裁定书、（2020）川01执异85号执行裁定书、案涉房屋信息摘要、川20**新都区不动产权第0066291号产权证明、《商品房买卖合同》及附件、银行转账凭证、银行账户信息、收据、《情况说明》《收房通知书》《钰邸华府专用收据》《物业收据》《门牌号变更证明》以及当事人当庭陈述等。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：李振民就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，首先，尽管本案现有证据显示李振民与钰都公司的法定代表人许克己存在转账事实，钰都公司也在事后出具《情况说明》对许克己的借款实际用于公司项目建设进行了追认，但本案现有证据尚不足以认定上述转账事实是钰都公司向李振民的借款，主要理由如下：第一，《暂借》表述“本人暂借甘肃时代置业有限责任公司李振民先生......”，借条右下方载明的借款人是许克己，钰都公司并未在借条上加盖印章，银行转账记录显示李振民系向许克己的个人账户转账171万元，转账情况与《暂借》约定的借款汇入账户一致，故从借条形式到借款的履行均看不出与钰都公司有直接的关联；第二，虽然许克己的身份比较特殊，系钰都公司的法定代表人，但许克己作为法定代表人也能进行个人民事行为，其对外的借款行为并非当然等同于钰都公司的借款；第三，尽管钰都公司事后出具《情况说明》认可许克己的借款实际用于公司项目建设，对公司借款180万元的事实予以追认，但该《情况说明》形成于2020年，系案涉房屋被查封后并进入执行程序的行为，不能真实还原2011年的借款行为，在没有其他证据印证许克己向李振民的借款实际用于钰都公司案涉楼盘的开发建设且涉及申请执行人利益的情况下，仅凭钰都公司在案涉房屋查封后出具的《情况说明》不足以证明李振民向许克己的转账系与钰都公司形成的借款关系。由于本案不能认定系钰都公司的借款行为，故以物抵债的前提不成立。其次，李振民主张通过以物抵债的方式支付了案涉房屋的购房款，但李振民未能提交证据证明双方在签订房屋买卖合同时就李振民的出借本金及利息进行了清算，并明确以钰都公司向李振民的借款作为案涉房屋的购房款。虽然案涉房屋的收据上注明了“抵偿借款”的字样，但该表述指向并不明确，不能认定就是抵偿李振民在本案中主张的180万元借款。综上分析，李振民对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益，同理，李振民请求确认案涉房屋归其所有、解除查封并停止执行的诉讼请求亦不能成立。 综上所述，李振民的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告李振民的诉讼请求。 案件受理费8464元，由原告李振民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  陈丽华 审 判 员  邓凌志 人民陪审员  罗 玲 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  吴 双