广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7167号上诉人（原审原告）:深圳钜建股份有限公司，住所地深圳市南山区后海龙城花园龙珠阁**，统一社会信用代码914403006188371285。法定代表人：庄小斌，董事长。委托诉讼代理人：王志卫，广东义法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈博，广东圣天平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:深圳市南山区龙城花园大厦第四届业主委员会，住所地深圳市南山区钜建大厦龙华阁8E。负责人：艾琳，主任。委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人深圳钜建股份有限公司（以下简称“钜建公司”）因与被上诉人深圳市南山区龙城花园大厦第四届业主委员会（以下简称“龙城花园业委会”）业主撤销权纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初21953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钜建公司上诉请求：撤销（2018）粤0305民初21953号判决，改判支持钜建公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决对本案核心事实的认定及适用法律方面均存在严重错误，进而导致判决结果错误，恳请二审法院予以纠正，理由如下：一、本案案由为业主撤销权纠纷，本案的争议焦点为龙城花园业委会作出的决议是否侵犯了钜建公司的合法权益，根据龙城花园业委会作出的《龙城花园大厦第四届业主大会第一次会议决议公告》，第三项表决结果为通过龙城花园业委会编制的《龙城花园大厦物业管理项目招标文件》，该份《招标文件》第三章第十条载明“停车服务费按250元／个／月的标准计收，乙方（中标方）与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。”该条款对案涉停车场做出了明确的处分行为，剥夺了钜建公司基于对案涉停车场的所有权而享有的相关占有、使用、收益、处分等权益。在一审庭审时，龙城花园业委会已经认可《决议》及《招标文件》的真实性，并且在一审庭审结束后，龙城花园业委会新聘请的中标方已强行霸占案涉停车场，钜建公司的上述权益己经遭受到实际的侵害，但一审法院却断然认定“议题的内容及《招标文件》的内容并未涉及停车场的归属及停车场的收益分配等”，该认定严重违背常理。二、承前所述，本案需查明的核心事实为钜建公司是否享有案涉停车场的所有权。首先，钜建公司提交了自案涉停车场建成至今的全部《年度审计报告》以及《资产评估报告》，充分证明了案涉停车场的开发成本并未结转、核销分摊到出售给业主商品房的成本中；其次，根据钜建公司提交的《不动产登记簿》记载，案涉停车场的面积也未向业主进行分摊，案涉停车场并非作为龙城花园大厦小区的配套停车场；最后，《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。结合《物权法》第三十一条的规定，钜建公司在未处分案涉停车场时，即便没有办理产权登记，其仍取得了案涉停车场排他的所有权。但纵然如此，一审法院在未查明核心事实的前提下，罔顾钜建公司提交的大量证据，采信了龙城花园业委会提出的“《决议》不存在违反法定程序，未侵害钜建公司的合法权益，钜建公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据”抗辩主张。需要强调的是，一审判决这一认定是在龙城花园业委会沒有提交任何相反证据的情况下做出的，该认定严重违背证据规则。三、《广东省物业管理条例》第七条规定“物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域，但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”结合《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条第二款规定“物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分”，案涉停车场由钜建公司开发建设并委托物业服务企业进行管理长达二十余年，且无论在建筑构造上，还是在功能性质上，案涉停车场与龙城花园大厦小区均为不同的物业管理区域，不具备统一管理的前提条件，但一审法院忽略这一事实，简单粗暴的引用《物业管理条例》第正十四条认定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，龙城花园业委会将涉案小区的停车场纳入物业管理范围符合相关规定”。综上所述，一审判决在事实认定及法律适用方面均出现错误，进导致判决结果错误。钜建公司为维护自身合法权益，现特向贵院提出上诉，恳请贵院支持钜建公司的上诉请求。钜建公司当庭补充事实与理由：一、钜建公司是深圳市南山区龙城花园大厦的房地产投资开发商，涉案的钜建物业停车场是钜建股份公司开发建设的，从来没有出售、附赠，依照物权法第七十四条第二款的规定，涉案的钜建物业停车场的所有权属于钜建公司。在广州等地的地下停车位是可以出售及办理停车位的产权证的。虽然深圳市产权登记部门目前仍不办理停车位的产权登记，但据了解目前已有数拾万个的停车位被出售。二、钜建公司1985年开发建设的“钜建物业停车场”是社会公共停车场，领取的是深圳市公安局交通警察局颁发的社会公共类《深圳市经营性停车场许可证》，兴建钜建物业停车场的目的是为南海石油深圳开发服务总公司（下称南油总公司）、南油家属区及周边的社会车辆提供服务的。众所周知，在1985年时有私家车的极少。目前，在龙城花园大厦周边的20世纪九十年代所建的楼宇是没有兴建停车场的。三、涉案的钜建物业停车场构成建筑物区分所有权专有部分，钜建物业停车场在构造上具有独立性，即能够明确区分，钜建物业停车场不是在龙城花园大厦的龙珠阁、龙华阁、龙泉阁、龙涛阁地下，而是独立的，其中＋1.50米处车库建筑面积3681.34m²，－1.80米处车库建筑面积3558.74m²。钜建物业停车场利用上具有独立性，即可以排他使用，是建筑物区分所有权的专有部分。目前，房地产发展商新签的商品房买卖合同均明确规定停车位等归房地产发展商所有，业主须与房产开发商另签商品房买卖合同购买停车位。更为重要的是在权利人名称为深圳钜建股份有限公司的涉案的深圳房地字第400002XX**《房地产证》中的“他项权利摘要”记载：“用途：商业、住宅，总建筑面积为74173.03m²，其中地下室、地下车库9551.0m²不予登记。”必须指出，依照《物权法》第十五条关于“未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，在涉案停车位没有出售、附赠前钜建物业停车场的所有权人就是深圳钜建股份有限公司。四、龙城花园大厦龙珠阁、龙华阁、龙泉阁、龙涛阁业主所购的涉案房产没有分摊钜建物业停车场的面积。根据我国《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第5条、第8条、第9条业主所应摊的面积，并不包括车位。此外，通过分摊面积将车位归为业主所有，损害了无车业主的利益，故应具体判断业主是否就车库、车位面积进行了分摊。物权法第74条为车库纠纷的解决提供了最直接的法律依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条就物权法第74条第一款即优先满足业主需要的规定作出了解释，开发商在处分车库时应按照一定的配置比例将车位、车库以出售、附赠或出租等方式处分给业主。《广州市地下空间开发利用管理办法》等类似的地方法规规章进一步保障了业主对车库、车位的需求。这就清楚地说明在地下停车位没有出售或附赠前的权属是归房地产开发商的。必须指出，地下车库是否列入公用分摊建筑面积是案件争议的关键焦点。建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定：“谁投资，谁所有，谁受益，谁维护”。开发商付出人力、物力、财力修建停车库，在没有合同规定或者未计入分摊面积的情况下，车库的所有权归开发商所有。计入分摊面积就意味着业主支付了出资，是否计入分摊面积在商品房买卖合同中的分摊面积中是有规定的。简单来说，计入公摊的归业主，反之则归开发商。五、涉案钜建物业停车场的建设成本没有分摊给业主，钜建公司的财务凭证一直记载钜建物业停车场的成本。必须指出，钜建公司是国有企业南海石油深圳开发服务总公司控股的中外合资的公司，龙城花园大厦是经批准可以向境外销售的房地产项目。深圳钜建股份有限公司提供的深圳钜建股份有限公司的《年度审计报告》《资产评估报告》充分证明了案涉停车场的开发成本并没有结转分摊到出售给业主商品房的成本中。在钜建公司2000年改制时，经深圳市国资部门认定钜建物业停车场为钜建股份公司持有的固定资产，虽然深圳市房产登记部门对深圳市的停车场一律不予登记，但并不能否认钜建物业停车场权属是深圳钜建股份有限公司的事实。六、龙城花园业委会应当执行深圳市南山区粤海街道办事处召开的关于涉案龙城花园大厦的物业管理联席会议议定的关于钜建物业停车场由钜建物业公司继续管理的决定。2014年1月1日起施行的《实施若干规定》第十四条规定：“经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行，无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行。但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外，拒不执行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。”2018年12月27日下午，在深圳市南山区粤海街道办龙城社会工作站，袁XX站长主持召开了南山区住建局、粤海街道办、深圳市公安局南山分局粤海派出所（下称粤海派出所）、深圳市彩生活物业管理有限公司（下称彩生活物业公司）、深圳南油钜建物业管理有限公司（下称钜建物业公司）参加的龙城花园大厦物业管理交接协调联席会议，会议决定钜建物业停车场由深圳南油钜建物业管理有限公司继续负责管理。2018年12月28日下午，在粤海街道办龙城工作站，粤海派出所负责人庄思阳警官主持召开了粤海派出所、龙城花园大厦业委会、彩生活物业公司、钜建物业公司的龙城花园大厦物业管理交接协调联席会，会议再次决定钜建物业停车场由钜建物业公司负责继续管理。根据联席会议的决定，除钜建物业停车场继续由钜建物业公司管理外，钜建物业公司与彩生活物业公司于2018年12月29日办理了龙城花园大厦的物业管理交接手续。2018年12月31日15时许，彩生活物业公司和龙城花园业委会突然切断钜建物业停车场及二楼多功能厅的电源，破坏钜建物业停车场的监控设备，彩生活物业公司和龙城花园业委会的人员冲进钜建物业停车场，故意毁坏钜建物业停车场道闸系统和记录仪，强行驱赶正在值班的钜建物业公司员工，打伤了5名钜建物业公司的值班员工。钜建物业公司立即向110报案并到公安机关作了笔录。同时，钜建公司和钜建物业公司位于龙城花园大厦二楼的办公室大门和钜建公司的多功能厅大门被人用电焊焊死。钜建公司和钜建物业公司多次与彩生活物业公司和龙城花园业委会联系，要求打开被电焊焊死的大门均被其派人阻止。为此，钜建公司和钜建物业公司委托律师向其寄送了《律师函》，并于2019年4月17日向深圳市南山区人民法院提起诉讼，案号为（2019）粤0305诉前调6417号。七、龙城花园业委会未经钜建物业停车场的权利人钜建公司同意，将钜建物业停车场物业管理及出租列入《龙城花园大厦第四届业主大会第一次会议公告》第3项内容，侵害了钜建公司的合法权益。龙城花园业委会作出的案涉《龙城花园大厦第四届业主大会第一次会议决议公告》第3项内容，是龙城花园业委会编制的《龙城花园大厦物业管理项目招标文件》，该份招标文件中的《深圳市物业服务合同》第二条物业项目基本情况中写的建筑面积为74173.03平方米，即是包括了钜建物业停车场的建筑面积7240.08平方米（3681.34m²+3558.74m²）。该条款对钜建物业停车场作出了明确的处分行为，侵害了钜建公司对钜建物业停车场的所有权而享有的占用、使用、收益、处分等权益。更为严重的是，龙城花园业委会和彩生活物业公司于2018年12月31日下午强占了钜建物业停车场并打伤了正在钜建物业停车站值班的5名钜建物业公司职工。综上所述，特请二审法院认真查明诉争案件事实，依法审理，公正判决以维护深圳钜建股份有限公司的合法权益。龙城花园业委会辩称，一、龙城花园大厦第四届业主大会第一次会议决议第3项至第6项相关内容并没有损害钜建公司的合法权益，钜建公司无权要求撤销上述决议的相关内容。涉案的业主大会决议的第三至第六项议题的内容，主要涉及是否同意第四届业主委员会编制的《龙城花园大厦物业管理项目招标文件》、是否同意在深圳市物业管理协会进行物业管理招投标活动、是否同意委托招标代理机构进行物业管理招投标活动、是否同意通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业等，这些内容并不涉及龙城花园大厦停车场的权属及收益分配问题，所涉及的仅是将龙城花园大厦的停车场纳入物业服务企业提供物业管理服务的区域，这些决议内容根本不存在损害钜建公司合法权益的问题。所以钜建公司在上诉状中声称上述议题损害了钜建公司对涉案停车场所谓享有相关占有、收益、处分的权益，与事实不符。二、钜建公司在上诉状中声称，即便没有办理产权登记，其仍取得了案涉停车场排他的所有权。该说法没有任何事实和法律依据。钜建公司也没有提供证据证明龙城花园大厦的停车场所有权归钜建公司所有。根据龙城花园业委会在二审阶段提交的房屋建筑面积汇总表中第六页分栋汇总表上记载的内容，龙城花园大厦总建筑面积为74173.03m²，其中含地下层车库7240.08m²,地下室2310.92m²，合计9551.00m²，不予登记，其成本摊到住宅、商铺部分。由此可见，涉案停车场的建造成本已经分摊到龙城花园大厦的建造成本之中，停车场权益属于龙城花园大厦全体业主所有，钜建公司作为涉案小区开发商在销售完毕龙城花园大厦的住宅、商铺后，涉案停车场相关权益与钜建公司无关。另外，根据钜建公司在一审阶段提供的《房地产证》中记载用地面积10484.2平方米，共有使用权面积10484.2平方米，这也说明了龙城花园大厦的用地面积，全部作为销售面积分摊给小区业主，钜建公司并没分摊小区土地面积，从而也进一步证明了钜建公司对涉案停车场已不享有任何权益。三、钜建公司在上诉状中称无论在建筑构造上，还是在功能性质上，案涉停车场与龙城花园大厦小区均为不同的物业管理区域，不具备统一管理的前提条件，该说法明显与事实不符。在钜建公司起诉龙城花园业委会之前，案涉停车场与龙城花园大厦小区均一直是由钜建公司关联物业公司统一提供物业管理服务，而在钜建公司起诉龙城花园业委会之后，就不具备了统一管理的前提条件，难道只有继续由钜建公司的关联公司来提供物业服务就具备了统一管理的前提条件，其他物业公司提供物业服务就不具备统一管理的条件。根据龙城花园业委会提供的龙城花园售楼书，可以清楚看出涉案停车场是龙城花园大厦的公共配套设施，不能分割开来独立使用，更不能划定为不同的物业管理区域。在本案中龙城花园大厦地上和地下建筑物、公共设施设备等不可分割，涉案停车场在物业建设宗地红线图范围内，根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条、第六十五条以及《物业管理条例》第三十四条的规定，依法应由一个物业服务企业统一提供物业服务。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，为维护龙城花园业委会的合法权益，龙城花园业委会恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。龙城花园业委会当庭补充答辩意见：一、钜建公司在上诉状中声称《龙城花园大厦物业管理项目招标文件》对涉案的停车场作出明确的处分的行为，该说法是错误的。该招标文件并不涉及对案涉停车场的权属及收益分配问题。二、钜建公司在上诉状中称龙城花园业委会新聘请的中标方强行霸占涉案停车场，这是歪曲事实。事实上，在一审后，在街道办的协调下，钜建公司将案涉的停车场移交给新的公司。钜建公司向一审法院起诉请求：1.撤销龙城花园业委会做出的龙城花园大厦第四届业主大会第一次会议决议第3项、第4项、第5项、第6项相关内容；2.龙城花园业委会立即停止将钜建物业停车场纳入《物业管理合同》范畴并对外进行物业管理单位招标的相关行为；3.龙城花园业委会承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：钜建公司系龙城花园大厦（涉案小区）的开发商。深圳市南山区龙城花园大厦第四届业主委员会，于2018年7月21日成立，任期三年。2018年9月21日至2018年10月2日，龙城花园大厦召开第四届业主大会第一次会议。2018年10月2日，龙城花园业委会做出《龙城花园大厦第四节业主大会第一次会议决议公告》，对大会基本情况及各项议题表决结果进行了公布；其中，各项议题及表决结果分别为：1.是否同意续聘深圳南油钜建物业管理有限公司，表决不通过；2.是否同意对深圳南油钜建物业管理有限公司的续聘方案，表决不通过；3.是否同意第四届业主委员会编制的《龙城花园大厦物业管理项目招标文件》，表决通过；4.是否同意在深圳市物业管理协会进行物业管理招投标活动，表决通过；5.是否同意委托招标代理机构进行物业管理招投标活动，表决通过；6.是否同意授权第四届业主委员会作为招标人履行《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第六十二条规定相关招标人职责，并通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业，并授权第四届业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同，表决通过；7.是否同意设立用于物业共用部位小额维修的物业专项维修资金备用金，并授权第四届业主委员会进行备用金使用、再申请的审核，备用金的数额不超过物业项目日常收取的物业专项维修资金年度应收总额的30%，表决通过；8.是否授权第四届业主委员会就龙城花园大厦档案向相关部门进行查档（不限于住建局、产权登记申心、档案信、规土委、发改委），表决通过；9.是否授权第四届业主委员会就物业专项维修资金追缴、物业服务合同纠纷等涉及龙城花园大厦公共权益的事项通过法律诉讼的方式维权，表决通过。2018年9月9日，钜建公司向龙城花园业委会出具《反对将钜建物业停车场纳入招标文件及的函》，内容为：钜建物业停车场是钜建公司开发建设，在《房屋预售合同》的附件中约定停车场为甲方即钜建公司享有的其他权利；同时，停车场的建筑面积及其建造成本均未进行分摊；钜建物业停车场其规划独立、功能独立、建筑结构独立，是社会公共类停车场，其所有权属于钜建公司；钜建公司现郑重告知龙城花园业委会，在未得到钜建公司许可的情况下，请龙城花园业委会立即将有关钜建物业停车场的内容从《服务公开招标文件》《深圳市物业服务合同》中删除，停止一切侵犯钜建公司钜建物业停车场的行为。另查，钜建物业停车场已办理深圳市经营性停车场许可证，管理单位为深圳南油钜建物业管理有限公司，发证有效期自2018年10月16日至2022年12月31日。为证明涉案小区的停车场并未列入分摊面积，为钜建公司所有，钜建公司提交了了深房地字第400002XX**房地产证》《房屋建筑面积汇总表》《投资证明》《会计科目余额表》《年度审计报告》《资产评估报告》、总平面图等予以证明。其中《房地产证》（系初始登记的房地产证书）的“他项权利摘要”中注明，总建筑面积为74173.03平方米，其中地下室、地下车库9551平方米不予登记。《房屋建筑面积汇总表》显示：龙城花园地下及车库中“＋1.5米处车库”建筑面积3681.34平方米，“－1.8米处车库”建筑面积3558.74平方米；龙华阁“二层多功能厅”建筑面积712.91平方米。钜建公司表示其系涉案小区的业主，“二层多功能厅”系钜建公司所有，但并未单独办理房地产证书。龙城花园业委会对《房地产证》《投资证明》《房屋建筑面积汇总表》、平面图的真实性认可，但对关联性有异议，并表示涉案小区用地面积和共有使用权面积10484.2平方米，意味着龙城花园大厦的用地面积全部作为销售面积分摊给了涉案小区的业主；龙城花园业委会对于《会计科目余额表》《年度审计报告》《资产评估报告》不予认可。一审庭审中，钜建公司表示涉案小区停车场系钜建公司委托其关联公司钜建物业公司进行管理并代为收取停车费。一审法院认为，物权法第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案钜建公司以涉案小区第四届业主大会第一次会议决议第3项、第4项、第5项、第6项相关内容因涉及停车场的内容而侵害了钜建公司的合法权益为由，要求撤销，对此，一审法院认为，该次业主大会决议的第三至六项议题，内容涉及龙城花园业委会编制的招标文件、是否同意进行物业管理招投标活动、是否通过公开招标方式选聘新的物业服务企业等，前述议题的内容及招投标文件的内容并未涉及停车场的归属及停车场收益分配等，该内容并未损害钜建公司的合法权益。而且根据物业管理条例第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，而物业管理包含了对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等，涉案小区若重新选聘物业服务企业，新的物业服务企业实施的物业管理范围包含了房屋及配套设施设备、相关场地的管理，故龙城花园业委会将涉案小区的停车场纳入物业管理范围符合相关规定。综上，钜建公司提交的证据不足以证明本案所涉的业主大会决议存在违反法定程序、侵害业主合法权益的情况，故钜建公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。钜建公司如认为其对涉案小区停车场享有相关权益，亦应在其实际权利受到损害时，另行通过相关途径解决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回钜建公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，由钜建公司负担。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。另查，《龙城花园大厦物业管理项目招标文件》第三章第十条载明“停车服务费按250元／个／月的标准计收，乙方（中标方）与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。本院认为，钜建公司认为涉案龙城花园大厦停车场属于其合法所有，涉案小区第四项业主大会第一次会议决议第3项、第4项、第5项、第6项相关内容因涉及停车场的内容侵害了钜建公司的合法权益，提出了本案的诉求。本院认为，上述会议决议第3到6项的内容均与选聘小区物业服务企业相关，此为业主共同决定的事宜，并未违反相关法律规定。物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，小区的停车场与小区其他房屋和配套设备同属于一个物业管理区域，根据《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，故小区停车场不能进行分割管理，应由物业服务企业对整个物业管理区域进行统一管理，涉案小区业主大会有权对包括小区停车场在内的涉案小区选聘物业服务企业进行统一的维修、养护、管理。小区第四项业主大会第一次会议决议第3项、第4项、第5项、第6项未违反法律规定，钜建公司请求撤销上述决议以及撤销将小区停车场纳入《物业管理合同》范畴并对外进行物业管理单位招标没有依据，本院不予支持。综上所述，深圳钜建股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人深圳钜建股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年九月十一日本件与原本核对无异书记员 吕周（兼）