济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初2939号原告：薛令国，住济南市。委托诉讼代理人：程瑞娟（系薛令国之妻），住济南市。委托诉讼代理人：李强，济南市中鲁贤法律服务所法律工作者。被告：济南市天桥区天房房地产物业管理中心，住所地济南市。法定代表人：李波，该公司经理。委托诉讼代理人：张秀玲，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐曙光，山东圣义律师事务所申请实习人员。第三人：济南旧城开发投资集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：聂军，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰律师事务所律师。原告薛令国与被告济南市天桥区天房房地产物业管理中心（以下简称天房物业中心）、第三人济南旧城开发投资集团有限公司（以下简称旧投公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛令国的委托诉讼代理人程瑞娟、李强，被告天房物业中心的委托诉讼代理人张秀玲、唐曙光，第三人旧投公司的委托诉讼代理人孙桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛令国向本院提起诉讼请求：1.请法院依法判令被告履行物业服务义务，将济南市*号公寓内的消防设施及维修完好；2.判令被告赔偿原告经济损失约暂计2万元(待法院委托评估后予以明确)；3.诉讼费及其他费用全部由被告承担。诉讼中，原告变更明确诉讼请求为：1.被告天房物业中心赔偿原告损坏的物品损失24900元；2.被告天房物业中心赔偿原告房屋租赁费损失111486元；3.被告天房物业中心赔偿原告价格评估鉴定费3000元；4.案件受理费及其他费用由被告承担。事实和理由：2013年8月21日，原告与旧投公司签订了《房屋租赁合同》，原告承租旧投公司位于济南市。后济南市*社区居委会选聘被告对包括原告承租房屋在内的**新区提供物业管理服务，此后原被告之间形成物业服务合同关系。2017年6月8日，原告承租的**新区**公寓内的消防栓由于长期年久失修发生大量漏水，造成原告承租房屋内的装修地板等大量物品被浸泡后导致损坏，原告认为，由于被告未尽到对消防设施及时维修、维护的服务义务，给原告造成了较大的经济损失，为此，被告应承担违约责任。后经原告多次向被告提出损害赔偿事宜及履行消防设施维修义务，但被告至今一直未予解决，致使原告对该房屋至今一直无法使用。无奈，为维护原告的合法权益，只有诉至法院，请依法裁决。被告天房物业中心辩称，原告所诉主体错误，我方不是责任主体。原告诉求没有事实及法律依据，应当驳回其诉讼请求。第一，我方不是责任主体，涉诉房屋所有权为第三人。原告与第三人存在租赁合同关系。按照双方租赁合同约定承担维修义务。责任方为原告及第三人。第二，本案损失的产生我方不存在任何过错，不应承担任何责任。涉诉消防在*号公寓内，属于屋内设施，不属于公共设施。这一点在原告的诉状中也予以陈述认可。第三，原告应当对扩大损失承担相应的过错责任。事案时发为2017年6月8日，原告起诉为2019年12月18日。如果原告因其主张产生损失应当对其扩大损失承担责任。被告已经按照物业服务协议约定履行了物业服务义务。2017年6月8日，被告处保洁工作人员在小区公共区域巡视打扫过程中发现，原告所居住的*号公寓内发现水渍，初步判定水源系从原告的室内流出，因无法断定水流的具体原因，被告的物业工作人员立即通知原告，全程协助业主处理户内积水及进行事件事故调查，被告已经积极履行物业服务。被告对事故不存在任何过错，更不存在民事法律关系上的前因后果关系。原告对事故发生具有过错，应对其自身损失承担责任。积水发生当天，被告第一时间通知原告，原告也及时赶到现场。但原告并没有及时就此事与被告协商处理，而是在事发几天之后突然提出要求被告对此事负责，有违常理。发生漏水的原因已经无法明确，不能排除原告已经对现场进行了处理；发生漏水的损失已经难以确定，事发之后，原告并未要被告协助处理积水，被告也无从了解原告的实际损失。根据原告与原物业公司济南市旧城改造投资服务有限公司签订的《防火责任协议书》，防盗门以内的住宅部分，原告作为防火责任人有义务协助物业部保护好小区内公共场所的消防设施、设备，爱护消防器材，检查上报本区域装修工程，纠正处理本区域的违反消防法规的现象和行为。原告并未按照协议书的约定对发生问题的消防器材及时上报，导致本次事故的发生，原告对此负全部责任。原告所租用的*公寓属于住宅性质，但原告并未将房屋用于居住，而是擅自将房屋用于商业，改变了房屋原有的使用用途，原告存在过错。第三人旧投公司述称，涉诉消防设施属公用设施设备，按照相关法律规定，其维护和管理应由物业公司承担。原告作为承租人与被告存在事实上物业服务合同关系，其2018年被告基于物业费的欠付向原告主张权利，并向法院起诉，因此我方认为原告与被告存在物业服务关系。消防设施的维护及管理应当由被告承担，原告的诉求与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议证据本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实为：薛令国于2013年8月21日与旧投公司签订房屋租赁合同，承租旧投公司位于济南市*号公寓（以下简称涉案房屋），之后续签租赁合同。2013年8月23日，薛令国与济南旧城改造投资服务有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由济南旧城改造投资服务有限公司对薛令国承租的公寓提供物业服务,物业服务内容包括：绿化及养护管理。薛令国向济南旧城改造投资服务有限公司缴纳物业费至2016年12月。后济南市*社区居委会选聘天房物业中心对涉案房屋在内的*新区提供物业管理服务。天房物业中心与济南市*街道办事处、*社区居委会签订《*新区前期物业服务合同》，该合同约定，天房物业中心为*新区提供前期物业服务，物业管理区四至为：东至三职专；南至更明街；西至明湖西路；北至经一路。合同第二条约定，天房物业中心提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；公共区域环境卫生的维护；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务;公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；物业共用部位，共用设施设备的维修、更新，改建的组织及相关费用的服务管理服务；装饰装修管理服务；物业档案及物业服务档案保管。合同第四条约定，天房物业中心提供的前期物业服务质量，公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的一星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施维护运行服务标准。2017年6月8日，涉案房屋内的消防栓漏水，导致屋内地板等被浸泡。被告人员从涉案房屋外将消防栓所连接的水闸关闭。之后，被告未对涉案房屋内漏水的消防栓进行修复。原告亦未就消防栓进行维修。另查明，被告天房物业中心于2018年以薛令国为被告诉至本院，要求薛令国支付2017年1月1日起至2018年5月31日3949.1元及违约金。本院于2018年10月27日作出（2018）鲁0105民初4519号民事判决，判决薛令国支付天房物业中心物业费3949.1元。薛令国不服该判决，上诉至济南市中级人民法院。济南市中级人民法院于2019年10月12日作出（2019）鲁01民终5496号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。诉讼中，原、被告一致认可原、被告之间系物业服务合同关系。本案的争议焦点为涉案房屋内因消防栓漏水所造成的损失具体为多少，以及原、被告之间责任的承担。关于原告因漏水造成的损失，原告向本院申请司法鉴定，请求对涉案房屋内损坏的相关物品市场价值进行评估。本院依法委托烟台天平价格评估事务所有限公司进行评估。烟台天平价格评估事务所有限公司于2020年4月15日作出烟平价估字[2020]第TPJN20200331-323号价格评估报告书，该价格评估报告书载明价格鉴定基准日为2017年6月8日，确定鉴定标的在鉴定基准日的市场价值标准确定的客观合理的价格。该报告所附的标的价格鉴定清单上载明的鉴定物品价格为24900元。诉讼中，被告虽对该价格评估报告有异议，但其未提交相应反驳证据，因鉴定机构程序中有现场勘验，被告天房物业中心在提异议中并未就报告中载明的现场勘验照片提出异议，故对被告天房物业中心的抗辩理由不予采纳，该价格评估报告的估计价格基础在2017年6月8日，即事故发生当日，具有客观性，本院对该价格评估报告予以采信。故本院认定原告因消防栓漏水造成的物品损失24900元。关于原告因不能使用涉案房屋，而造成的租金损失，因原告提交了其与第三人签订的租赁合同，并提交了相应的租金交纳单据，被告亦认可其真实性，租金缴纳费用与合同相互印证，本院对原告所支出的租赁费予以确认。原告主张的租赁费期间系2017年6月至2020年3月的租金均系其遭受的实际损失，并提交了用水量查询表及水费发票，证明涉案房屋因消防栓漏水在2020年3月之前一直处于空置状态。被告天房物业中心对上述证据不予认可。因该水量查询表上同时载明在事故发生之前即2017年5月亦存在用水量为零的情况，故该证据并不能客观反映涉案房屋是否属于空置状态，在被告不予认可的情况下，本院对该证据的证明效力不予确认。关于涉案房屋内消防栓系是否属于公共设施，因消防设施并非由原告个人使用，其性质应属于公共设施。被告天房物业中心与居委会签订的物业服务合同，被告天房物业中心具有对共用部位的维修义务。本院认为，被告天房物业中心为原告薛令国提供了物业服务，薛令国实际已接收物业服务，且生效判决已判决薛令国向天房物业中心支付物业服务费，庭审中原、被告亦一致认可双方之间系服务服务合同关系，故双方均应受天房物业中心与居委会签订的前期物业服务合同的约束。被告天房物业中心作为物业服务方，应依照合同约定切实履行对公共部位的维修维护义务。涉案房屋的消防栓属于公共设施，被告天房物业中心应做好定期维修维护的工作，诉讼中，被告未提交证据证明其已对消防栓进行及时维护，应对消防栓漏水负有责任。因消防栓漏水确对原告造成了损失，原告有权要求被告对其损失承担赔偿责任。关于原告所遭受的屋内设施物品因漏水造成的损失已经鉴定为24900元，被告天房物业中心应赔偿原告该物品损失24900元。关于原告薛令国所主张的租金损害，本院认为，因被告天房物业中心未及时维修消防栓，一定期限内影响原告正常使用涉案房屋，原告确实遭受了租金损失，被告应予赔偿。但《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案漏水事故发生在2017年6月8日，距离原告本次起诉时间已经两年多，原告主张在此期间漏水影响其正常使用，但在两年多的时间里未采取有效措施防止损失进一步扩大，应自行承担由于未及时采取合理措施而产生的损失扩大的责任。被告天房物业中心应当在合理期限内予以维修，但被告未在合理期限内予以维修，结合原告自行维修需要的时间等因素，本院酌定被告赔偿原告一年期租金损失，即自2017年6月8日至2018年6月7日，该期间租金为39360元。关于原告要求被告赔偿鉴定费3000元的诉讼请求，因鉴定费系原告为了确定损失而支出的必要费用，亦属于原告的损失，且其提交了相应发票，本院对该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南市天桥区天房房地产物业管理中心于本判决生效之日起10日内赔偿原告薛令国物品损失24900元；二、被告济南市天桥区天房房地产物业管理中心于本判决生效之日起10日内赔偿原告薛令国房屋租赁费损失39360元；三、被告济南市天桥区天房房地产物业管理中心于本判决生效之日起10日内赔偿原告薛令国评估鉴定费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3088元，由原告薛令国负担1598元，被告济南市天桥区天房房地产物业管理中心负担1490元。如不服本判决，可以在收到判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二〇年九月二日书记员 郝慧明