河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初2645号 原告：罗玉洁，女，1973年9月21日出生，满族，山西省榆次区人，住榆次区。 委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。 被告：富力（香河）房地产开发有限公司，住所地香河县大香公路**富力香山郡小区**楼商业。 法定代表人：杨培军，董事长。 委托诉讼代理人;朱方方，公司员工。 被告：香河泽成房地产经纪有限公司，住所，住所地河北省廊坊市香河县五一路东侧五一馨园小区商铺**门市div> 法定代表人：李丽，总经理。 委托诉讼代理人：范文勇，北京市大瀚律师事务所律师。 原告罗玉洁与被告富力（香河）房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、香河泽成房地产经纪有限公司（以下简称泽成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗玉洁的委托诉讼代理人石冬雪、被告富力公司的委托诉讼代理人朱方方、被告泽成公司的委托诉讼代理人范文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗玉洁向本院提出诉讼请求：1、请求法院判被告富力公司立即返还原告购房款及定金548150元，并支付利息（自2019年11月30日起至结清之日止，按照中国银行贷款利率支付利息);2、判令被告泽成公司立即返还原告居间服务费50000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年5月22日，原告经被告泽成公司居间服务，准备购买被告富力公司开发的商品房一套，被告富力公司向原告出具《客户交款通知书》，约定原告购买被告富力公司开发在建的香河富力新城水岸芳园小区2号楼1单元1704室，建筑面积105.07平方米，总价款1348150元。交款通知书约定了原告全款购房，购房款分5次交清，末次交款日期截止到2020年5月31日。原告于2019年5月22日通过银行卡转账的形式向被告富力公司支付购房定金20000元，2019年5月31日，原告通过银行卡转账的形式向被告富力公司支付购房款268150元。被告富力公司向原告出具《收款收据》确认缴付购房款含定金288150元。2019年11月30日，原告通过银行卡转账的形式向被告富力公司支付购房款260000元，2019年12月5日，被告富力公司向原告出具《收款收据》确认缴付购房款260000元。2019年5月22日，被告泽成公司收取原告居间服务费50000元。因原告不具有香河县户籍，根据香河县现行的限购政策，原告无购房资格。故原、被告之间不具有签署《商品房买卖合同》的条件，原告购房目的无法实现，被告依法应当返还原告的购房款、居间服务费。 被告富力公司辩称，一、双方房屋买卖合同关系已经成立并生效，原告无理由要求我公司退还已付购房款并支付利息。2019年5月22日，我公司与原告签订《香河富力新城商品房认购书》，原告向我公司购买富力新城水岸芳园小区2号楼1单元1704号房屋，总价款1348150元，原告于认购当日向我公司支付定金20000元。2019年5月31日，我公司向原告送达《客户交款通知书》，通知原告分期房款缴纳时间及金额，原告于当日交付首付款268150元，后于2019年11月30日支付一次分期房款260000元。双方已成立事实上的房屋买卖合同关系，合同成立并生效。原告在认购前对自身购房资格情况应当知晓，在房屋买卖合同关系成立并生效后，原告单方主张其不具备购房资格要求解除合同缺乏事实和法律依据。二、原告所诉事由不成立，合同具备继续履行条件，原告作为违约方也不享有解除权。本案中，我公司始终按照约定履行合同义务无任何违约行为，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现，因此原告无任何理由要求解除合同，我公司也从未同意与原告协商解除合同。原告所述其不具备购房资格与事实不符。首先，原告对于自身是否具备购房资格应当有甄别能力，在认购前应当明知。我公司并非政府机关，无法查询到原告个人信息及是否具备相应资格，原告明知自己不具备购房资格还与我公司签署《认购书》并支付购房款，应承担恶意缔约的不利后果。其次，经征询房屋主管部门，当前原告在出具相应证明文件的情况下，可以办理网签备案手续。最后，即使原告目前不具备网签条件，仍可在合同成立后3年内通过转售等方式办理免费更名，合同具备继续履行条件。合同成立后，原告仅支付购房款548150元，剩余房款至今未付，原告作为违约方，不享有合同解除权，合同应当继续履行。三、即使合同无法继续履行，原告系违约方及明显过错方，给我公司造成的巨大经济损失，应承担恶意缔约及违约的不利后果。原告在明知自身不具备购房资格的情况下，向我公司购买涉案房屋，在涉案合同通过转售方式可以继续履行的情况下，原告恶意缔约，拒不支付剩余房款。原告的违约行为给我公司造成资金占用费、房屋空置费、销售费用、房屋价差等多项经济损失。涉案合同成立后，我公司履行了合同义务，但原告恶意缔约后公然违约，不思履行合同义务，承担违约责任，在房价下行的情况下，反而滥用自身过失，主张退还购房款。因此，原告系明显过错一方，应当承担相应的法律后果。2020年受疫情影响，房地产交易市场价格均有不同程度下跌，交易趋于停滞，因此任意解除合同将对我公司造成巨大经济损失，有违公平正义。原告作为市场交易主体，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这既不符合《合同法》中的契约精神，也违背公平正义原则。我公司面对的是成千上万的业主，而非原告一家，恳请法院充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。综上所述，原告要求我公司返还购房款并支付利息于法无据，原告作为违约方不享有合同解除权，双方应当继续履行合同。恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告泽成公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。我公司为原告提供了居间服务，促成了原告与开发商之间的房屋买卖合同，且在提供服务过程中无过错，收取的居间服务费不应退还。 本院经审理认定事实如下：2019年5月22日，原告罗玉洁与被告泽成公司签订《居间服务协议》，约定被告泽成公司根据原告要求代为寻找开发商，挑选合适房屋，并提前通知原告参观房屋或者样板间。居间服务事项约定为：被告泽成公司向原告提供房屋信息，并将房屋详细情况如实报告给原告，带原告到项目现场看房、选房，促成买卖双方达成房屋买卖意向，组织双方签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》，并保证原告以优惠的价格购买合同所涉房屋，同时负责协助办理房屋的产权登记等事宜。居间服务报酬约定为：原告与开发商签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》后，即应向被告泽成公司支付居间服务费人民币50000元，原告支付居间服务费后，无论出于任何原因放弃购买标的房屋，均不得向被告泽成公司主张退还居间服务费。同日，原告与被告富力公司签订了《香河富力新城商品房认购书》，约定原告认购被告富力公司开发建设的位于香河富力新城××小区××楼××单元××号房屋一套，建筑面积105.07平方米，原价格1649598元，优惠认购价1348150元。付款期限、方式约定如下:原告于2019年2月28日前交付房款人民币380000元，于2019年5月31日前交付房款人民币288150元，2019年11月30日前交付房款人民币260000元，2020年5月31日前交付房款人民币400000元。原告同意在2019年5月31日前，按照本认购书中规定的付款方式缴付房款，并签署《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》生效后，本认购书自动失效；如原告超出此期限签署《商品房买卖合同》，被告富力公司有权取消所有减免、赠送及折扣等；原告未按时履行付款义务，则视为原告违约，被告富力公司有权将此房屋另售他人而且无需通知原告，原告交付的定金不予退还；原告因本认购书所拥有的权益除被告富力公司同意外，不得转让予第三方；自本认购书签订之日起，原告已知悉关于香河地区限购政策的一切相关条款，并保证遵守，如因原告原因导致无法签订商品房买卖合同、办理产权登记手续受阻等一切与房产交易有关的情况，视为原告违约，其自行承担由此产生的法律责任，与开发商无关。后原告与被告富力公司销售人员有签署《客户交款通知书》，对分期付款的期限、金额变更为：2019年5月22日交付大定金20000元，2019年5月31日交付首付款268150元，2019年11月30日交付一次分期款260000元，2020年2月28日交付二次分期款400000元，2020年5月31日交付三次分期款400000元。上述文件签署后，原告于2019年5月22日向被告富力公司交付大定金20000元，同日向被告泽成公司交付居间服务费50000元，于2019年5月31日向被告富力公司交付首付款268150元，于2019年11月30日向被告富力公司交付第一次分期款260000元。后原告以其受当地限购政策限制，不具备限购政策规定的购房条件为由，不再向被告富力公司交付剩余购房款，也未与被告富力公司签订《商品房买卖合同》。被告富力公司既未向原告实际交付房屋也未退还原告已交付的购房款。被告泽成公司也未向原告返还居间服务费。 上述事实有当事人陈述、《居间服务协议》、《香河富力新城商品房认购书》、《客户交款通知书》、转账记录及款项收据、原告的户口本等证据予以证实。 本院认为，我国《合同法》规定，当事人依法享有自愿签订合同的权利，当事人采用合同书形式签订合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。《商品房销售管理办法》规定，商品房销售时，房地产开发企业与买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时还规定了合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽然原告与被告富力公司签订了《认购书》且原告交付了部分购房款，但是《认购书》中只约定了商品房的基本信息和原告付款义务，对于商品房销售方式、房屋交付条件及日期、办理产权登记事宜等主要合同条款未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容。商品房买卖合同属于双务合同，而《认购书》只约定了原告的付款义务，对被告富力公司的义务没有做出任何约定。故此该认购书不具备合同的性质，原被告之间的商品房买卖合同尚未成立，本院对原告要求被告富力公司返还已付购房款的诉讼请求应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不规则于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。当地现行的房屋限购政策早在2017年6月就已经开始实施，而原告在欲购当地房屋时没有对当地限购政策进行调查了解，盲目签订《认购书》，后又以其不具备购房资格为由，不与被告签订《商品房买卖合同》，原告应当承担缔约过失责任，故此本院对原告要求被告富力公司返还定金及支付购房款利息的诉讼请求不予支持。《合同按》规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，被告泽成公司接受原告委托，为原告购买房屋提供居间服务，虽然未促成合同成立，但已经提供了部分服务内容，向原告提供了房屋信息，组织双方签署了《认购书》等，且原告在合同未成立方面存在缔约过失，故此本院酌定以被告泽成公司返还原告居间服务费30000元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第三十二条、第四十四条、第一百一十五条、第四百二十六条、第四百二十七条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下： 一、被告富力（香河）房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告罗玉洁购房款人民币528150元. 二、被告香河泽成房地产经纪有限公司于本判决生效后15日内返还原告罗玉洁居间服务费人民币30000元。 三、驳回原告罗玉洁的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4890.75元，原告负担400元，被告被告富力（香河）房地产开发有限公司负担4000元，被告香河泽成房地产经纪有限公司负担490.75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  许广恒 二〇二〇年九月九日 书记员  宋宝娜