内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2019）内08民终851号上诉人（原审被告）：马某，现住巴彦淖尔市。被上诉人（原审原告）：巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司。法定代表人：石某1，公司董事长。委托诉讼代理人：白某，内蒙古蒙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，内蒙古蒙正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石某2，现住五原县。上诉人马某因与被上诉人巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司（以下简称隆兴达房地产公司）、石某2确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2018）内0821民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马某，被上诉人隆兴达房地产公司的委托诉讼代理人白某、张某，被上诉人石某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马某上诉请求：1.请求依法撤销（2018）内0821民初505号民事判决，依法改判驳回被上诉人巴彦淖尔市隆兴达房地产公司全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，损害上诉人的合法权益。一、一审法院认定本案不符合表见代理的构成要件，上诉人马某不构成主观善意属于事实认定错误。（一）上诉人与被上诉人无争议的事实：1、石某2是隆兴达房地产公司的业务员，自始至终均以隆兴达房地产公司员工身份出现，且石某2与隆兴达房地产公司的法定代表人石某1是兄弟关系。2、隆兴达房地产公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》上加盖的是隆兴达房地产公司的公章。石某2不是以自然人的身份而是始终以隆兴达房地产公司业务人员的名义签订合同。3、《商品房买卖合同》的签署地点是隆兴达房地产公司对外宣传、营业的售楼部；收据上加盖的是巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司财务章。（二）隆兴达房地产公司自述的与真实情况相悖的事实：1、隆兴达房地产公司自述石某2全部行为均是个人行为，公司完全不知情，但是作为公司法人，其全部的经营销售事务必须由公司员工实际操作才能完成，而石某2作为业务人员，持有公司公章、财务章，能要求上诉人到公司售楼部签署正式的《商品房买卖合同》，能够将《商品房买卖合同》等资料上传至房屋产权管理部门办理网签登记手续，能够将争议房屋实际交付给马某占有、使用、收益、处分，上述事实尤其是网签登记备案行为具有的公信力足以使马某确信石某2是代表隆兴达房地产公司表达意愿和处分房屋。2、基于常理判断，财务收据开出后会按月扎帐，隆兴达房地产公司自述大量房屋先后被网签登记，隆兴达房地产公司在财务审核时怎么可能不知情？尤其是该公司在该地区仅开发了一个小区，而该小区先后有几十套房屋被石某2以同样的方式处置，隆兴达房地产公司怎么可能不知情？因此，石某2有权代表隆兴达房地产公司对涉案房屋作出处分。（三）马某已经尽到了合理审慎义务，属于善意取得。人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断各方合同相对人是否尽到注意义务，做出综合分析判断。隆兴达房地产公司没有提供任何证据证实其不知情，石某2一系列行为足以让马某产生内心确认认定隆兴达房地产公司自愿为其提供抵押担保，石某2是其授权的代理人。一审认为马某不构成善意，本案不属于表见代理属于事实认定错误。二、本案隆兴达房地产公司的担保行为属于典型的让与担保，属于双方真实意思表示，应当依法认定有效，一审法院认定不属于让与担保属事实认定错误。让与担保是指债务人或第三人以担保债务履行行为目的将担保标的物的权利预先转移给债权人，由双方约定于债务清偿后，将担保标的物优先受偿的一种担保方式。本案中双方不仅就让与担保达成了合意并且已经实际履行。石某2作为隆兴达房地产公司的业务人员，持有隆兴达房地产公司公章和财务专用章，与马某在隆兴达房地产公司售楼部签署《商品房买卖合同》并办理网签登记的行为，符合表见代理的构成要件，应当依法认定有效。一审法院认定不属于让与担保属事实认定错误。三、根据最高人民法院公布的2018最高法民申3112号《民事裁定书》确认的判例，隆兴达房地产公司作为一家成熟的专业商品房开发公司，将留有空白内容的《商品房买卖合同》、《授权委托书》、财务收据以及网签登记系统和系统登录密码，房屋钥匙等交由本公司业务人员持有，应当认定对案涉房屋的无限授权，相对方在空白部分可以填写相应的内容，隆兴达房地产公司将对由此产生的后果承担全部责任。综上，一审法院违背客观事实，损害了包括本案马某在内的十几名老百姓的正当合法权益，请求依法改判。隆兴达房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：第一，上诉人的上诉理由不能成立，本案根据一审庭审查明的情况，不够成表见代理。第二，上诉人上诉理由认为是善意取得无事实和法律依据。按照物权法第20条的规定，物权效力和债权效力是分开的，上诉人作为合同相对方是一种债权民事行为，所以不属于法律规定的善意取得的要件。第三，本案不属于让与担保，本案合同所形成的是债权关系。第四，本案可以确认是上诉人与被上诉人隆兴达房地产公司之间不存在买卖关系，上诉人所抗辩的隆兴达房地产公司是以案涉房产作为借款进行抵押担保，那么本案中，隆兴达房地产公司主张的是买卖合同无效，在这点上，双方是认可的，按照民法总则的相关法律规定，隐藏的担保行为是否存在不属于本案调整。第五，针对上诉理由为《商品房买卖合同》系“名为买卖。实为借款抵押”的让与担保合同，系有效合同。隆兴达房地产公司认为上诉人与石某2以被上诉人名义签订的《商品房买卖合同》，根据《民法总则》第一百四十三条第二款“意思表示真实”之规定，涉案合同没有体现隆兴达房地产公司买卖或者抵押的真实意思表示。上诉人的主张明显的显现了签订的《商品房买卖合同》并不存在真实的买卖关系，根据《民法总则》第一百四十六条规定：行为人以相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《商品房买卖合同》的签订是石某2与马某之间的虚假意思表示，马某未按合同约定交付购房款，石某2却出具了加盖公司发票章的收款收据，石某2办理这些商品房买卖手续是为其与马某的虚假行为做铺垫，故案涉《商品房买卖合同》无效。综上，上诉人的上诉事实理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。石某2辩称，我要陈述的事实与一审法院陈述的一致。隆兴达房地产公司向一审法院起诉请求：确认隆兴达房地产公司与马某于2016年8月12日签订的合同编号2013-0006800、0006801、0006802、0006821、0006828五套房屋《商品房买卖合同》无效，并判令马某协助隆兴达房地产公司办理上述网签合同的注销登记手续。一审法院审理查明的事实，石某2系隆兴达房地产公司职员，授权履行隆兴达房地产公司在××旗的商品房销售工作。2016年8月12日，石某2以个人名义向马某借款20万元，期限两个月，借款月利率5分。同日，马某与石某2再签“个人房屋抵押合同”约定：石某2将隆兴达房地产公司所有的××苑（1001）；合同编号2013-0006821、-1-29（805）；合同编号2013-0006801、-1-50（1002）；合同编号2013-0006828、-1-30（806）；合同编号2013-0006802、-1-28（804）；合同编号2013-0006800以个人名义抵押于马某，期限两个月。借款程序完成后，石某2以隆兴达房地产公司名义与马某签订五份《商品房买卖合同》，编号同上。五份合同约定的购房价款市值达723660元，并办理了网签登记程序。借款期限届满后，因石某2未能按约还款，于2017年4月6日和2017年7月4日，分两次书写借据给马某，结算利息70000元。后因石某2对外网签出售商品房未向公司支付相应房款的行为被隆兴达房地产公司发现后，隆兴达房地产公司以石某2涉嫌犯罪向当地公安机关报案。经侦查，公安机关以石某2不构成犯罪为由，作出不予立案通知书。在此之后，隆兴达房地产公司以石某2与马某签订的“商品房买卖合同”不为自身的真实意思表示，应为无效为由，向本院提起诉讼。另查明：涉案的五套房屋，马某均以房屋出租方身份对外出租，收取租金至今。一审法院认为，本案的争议焦点：1、涉案的五套《商品房买卖合同》是否无效。2、石某2出具合同的行为是否为公司行为。合同是平等主体的自然人、法人和其它组织所实施的一种民事法律行为，是以设立、变更或者终止民事权利义务关系为目的和宗旨，也是当事人之间协商一致的产物和真实意思表示的协议。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，具备下列条件的民事法律行为有效。“意思表示真实”。该条法律规定了民事法律行为应当具备“意思表示真实”的首要条件。同时《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案隆兴达房地产公司与马某形成的五套《商品房买卖合同》的民事行为，是隆兴达房地产公司职员石某2背着公司，超越授权范围，自行以隆兴达房地产公司名义与马某实施的名为房屋买卖，实为借款提供担保的通谋虚伪行为。对此，隆兴达房地产公司主张合同无效，马某主张合同有效。三方当事人对本案的法律关系性质认识完全不一致。因此，确认涉案合同约定的内容是否为当事人签订合同时的真实意思表示，是认定合同效力的关键。综合本案证据及当事人陈述，分析合同签订时的背景和心理状态所期望的合同目的，本院对涉案合同效力作出如下判断。首先，马某在与石某2签订《商品房买卖合同》当日，扣除月利率5分的利息后，支付借款不足20万元。但是，仅有石某2书写的借据，而无转账凭据，作为具备完全民事行为能力人的马某应当知晓高利贷款对己不利的法律后果。其利率约定标准违反了民间借贷的法定标准数倍之多。所以，马某应当对设置担保的房产是否为产权所有人的表示，进行审查，而未尽相应审查义务。其次，马某主张的涉案房屋网签合同，是为借款设置的抵押担保，但合同内容反映的是房屋买卖法律关系。且合同约定的房屋价值。与借款之间形成巨大差异。由此可以认定，涉案房屋买卖合同内容的约定本身即为马某与石某2之间的虚伪表示。马某与石某2签订《商品房买卖合同》的真实目的，在为马某债权的实现提供保障。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，隆兴达房地产公司与马某形成的五套《商品房买卖合同》不为隆兴达房地产公司及马某的真实意思表示，合同作为借款担保的伪装行为应无效。关于石某2的行为是否为公司行为。即表见代理法律关系。这一争议焦点体现的是表见代理法律关系。而表见代理的法律含义是指：在无权代理的场合，如果善意相对人客观上有正当理由相信无权代理人具有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果直接由被代理人承担。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权。超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权限的，该代理行为有效。但表见代理的成立，须具备下列条件①代理人无代理权而从事代理行为；②相对人有合理的理由相信无权代理人有代理权；③相对人主观上是善意的，无过失的；④无权代理行为的发生与本人有关。从本案石某2以隆兴达房地产公司名义与马某签订的《商品房买卖合同》的真实意思分析，双方均不具有实质意义层面的房屋买卖心里状态表示；而是实现以签订《商品房买卖合同》的形式，为马某出借款提供担保之目的。因此，马某应当审核石某2除具备商品房销售的职权外，对外担保是否得到了公司授权。因马某自身存在审查不足。也就构不成有合理的理由相信石某2具有以公司资产对外设立担保的法定条件。另一方面，马某作为合同相对人，在体现主观上是善意的，无过失的要件中，也缺乏客观条件。马某与石某2签订《商品房买卖合同》的本意是为借款设置担保，形成书证却为房屋买卖法律关系。马某明知《商品房买卖合同》与抵押担保之间存在瑕疵，主观上存在通谋行为，客观上予以实施。况且，马某提供借款月利率高达5%，存在过失，而且违法无善意之说。所以，其表见代理的抗辩理由不能成立。综上所述，本案马某与石某2之间实施的《商品房买卖合同》，不为隆兴达房地产公司与马某双方的房屋交易真实意思表示，而是为20万元借款设立担保。由于双方在房屋买卖合同中的意思表示均不真实。根据《民法总则》的相关规定，行为人通谋所作出的虚假意思表示应为无效。隆兴达房地产公司的诉讼请求应予支持。合同被确认无效后，马某应在本判决规定的期限内，协助隆兴达房地产公司向当地房管部门办理商品房网签注销登记手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第三项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十六条之规定，判决：确认巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司与马某于2016年8月12日签订的合同编号为2013-0006800、0006801、0006802、0006821、0006828五套《商品房买卖合同》无效。自本判决生效之日十日内，马某协助隆兴达房地产公司向乌拉特前旗房管部门办理《商品房买卖合同》的网签登记注销手续。案件受理费50元，由石某2负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：隆兴达房地产公司提交一份五原县人民法院做的调查笔录，被调查人是刘利军，时间是2018年4月12日。举证意图：案涉商品房均是刘利军与石某2个人所借，借房的用途是刘利军工程资金周转对外借款的担保，隆兴达房地产公司不知情。马某质证意见：马某不认可该证据，认为内容是假的，与自己无关。石某2对调查笔录无异议。经审查认为，对刘利军的调查笔录不符合证据形式要件，本院不予采信。二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为：商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该合同生效的要件包括：1、当事人具有完全民事行为及相应的合同行为能力。2、当事人意思表示真实一致。3、合同内容不违反法律和社会公共利益。上述要件即形成了商品房买卖合同成立有效的法律性强制条件。本案中双方签订的是《商品房买卖合同》，马某并未直接向隆兴达公司交付购房款，该合同是在马某与石某2签订借款合同之后，石某2以隆兴达房地产公司名义向马某所出具的，双方明显不存在真实意义上的商品房买卖民事法律行为，马某亦主张与隆兴达房地产公司签订合同的真实意思表示为抵押担保，即为石某2或他人借款提供抵押担保，并非真实的房屋买卖合同民事行为。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人对虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故本案中双方签订《商品房买卖合同》的民事法律行为无效。关于本案中隐藏的意思表示担保行为的效力问题。本院另案生效判决已经认定：石某2是隆兴达房地产公司管理人员，其职权是商品房销售，在相对人未提供隆兴达房地产公司授权石某2可以公司财产对外提供担保的证据情况下，石某2以隆兴达房地产公司名义签订《商品房买卖合同》对本案借款提供担保，其行为超越代理权，且未经隆兴达房地产公司追认。因此，石某2以隆兴达房地产公司名义与相对人签订的《商品房买卖合同》作为石某2向相对人借款提供担保的行为，对隆兴达房地产公司不发生效力。石某2以隆兴达房地产公司的商品房为本案借款提供担保，石某2的担保行为既无法定代表人石某1的授权，又未经隆兴达房地产公司股东会、董事会等公司机关的决议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，石某2的担保行为对隆兴达房地产公司不发生效力。作为合同相对人，并未审查隆兴达房地产公司提供担保是否有董事会或者股东会、股东大会决议，故其未尽到相应的审查义务，因此，应当认定石某2以隆兴达房地产公司名义签订《商品房买卖合同》对案涉借款提供担保不构成表见代理。本案中马某亦主张与隆兴达房地产公司形成让与担保法律关系，故本案隐藏的担保行为对隆兴达房地产公司不发生效力。综上，上诉人马某的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马某负担。审判长 蔡 勇审判员 海 波审判员 李智平二○二○年九月十六日书记员 张 倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。