广西壮族自治区贺州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂11执异8号 案外人：刘通宇，男，1982年4月13日出生，汉族，住北京市昌平区。 案外人：梁杨，女，1984年7月19日出生，汉族，住北京市昌平区。 申请执行人：广西贺州市桂东农村合作银行，住所地：贺州市建设东路**。 法定代表人：曾建华，该行董事长。 委托诉讼代理人：邹政，该行员工。 委托诉讼代理人：陈志胜，广西卓秀律师事务所律师。 被执行人：贺州市平桂管理区正州陶瓷原料厂，住所地：贺州市平桂管理区黄田担干岭二级路边（原三材市场）。 法定代表人：朱昕阳。 被执行人：朱昕阳，男，1955年9月17日出生，住贺州市八步区。 被执行人：梁燕棠，女，1955年2月7日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：朱土德，男，1954年3月10出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：邱润凤，女，1963年5月13日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：刘步成，男，1955年9月4日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：何华美，女，1956年6月1日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：吴达，男，1957年10月2日出生，壮族，住贺州市八步区。 被执行人：刘桂珍，女，1960年1月22日出生，汉族，住贺州市八步区。 本院在执行申请执行人广西贺州桂东农村合作银行（以下简称桂东农合行）与被执行人贺州市平桂管理区正州陶瓷原料厂（以下简称正州陶瓷原料厂）、朱昕阳、梁燕棠、朱土德、邱润凤、刘步成、何华美、吴达、刘桂珍金融借款合同纠纷一案中，案外人刘通宇、梁杨对本院作出（2020）桂11执73号之一执行裁定书裁定查封被执行人刘步成、何华美共同所有的位于桂林市××小高层X幢X单元X层X号房产（临房权证临桂镇字第××、00××73）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘通宇、梁杨称，请求依法解除对桂林市××小高层X幢X单元X层X号房产的查封。事实和理由：因刘通宇、梁杨夫妻两人为自由职业人员，且均为外地户籍，银行不同意为其提供购房贷款。刘通宇的父亲刘步成系贺州市平桂管理区正州陶瓷原料厂的职工，具有稳定的收入来源，以刘步成的名义申请购房贷款能够获得银行的同意。为能顺利向银行申请购房贷款，刘通宇、梁杨于2010年2月11日，以刘通宇的父亲刘步成的名义，与桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：1190号），购买桂林市××小高层X幢X单元X层X号房，房屋总价款274023元，其中首付款83023元，按揭190000元。该《商品房买卖合同》上填写的联系地址“北京市XX区XX单元XX”系刘通宇、梁杨的经常住所，所填写的139××××8992系刘通宇的电话号码、138××××2858系梁杨的电话号码，由开发商直接与刘通宇、梁杨对接处理购房各项事宜，刘步成仅为名义上的购房者，实际购房者为刘通宇、梁杨。《商品房买卖合同》签订之前，刘通宇、梁杨为能够获得购房资格，于2009年10月31日在开发商桂林市林区世纪家园房地产开发有限公司售楼处刷卡交付订金及相关费用13437.28元（付款账号62×××16，户名：刘通宇；开户行：中国工商银行），并于2010年2月5日通过银行转账方式支付剩余的首付款77123元（付款账号52×××34，户名：刘通宇；开户行：中国建设银行）。剩余的190000元购房款，由刘通宇每月中旬前，将按揭款（1975元／月）通过银行转账的方式（账号：52×××34和62×××16）汇入刘步成的银行账户（账号62×××81，开户行：中国建设银行），再由按揭银行从刘步成的上述账户中扣还贷款。现在，因贺州市平桂管理区正州陶瓷原料厂与广西贺州桂东农村合作银行金融借款合同纠纷一案，贺州市中级人民法院作出（2019）桂11民初14号民事判决书，并作出（2020）桂11执73号之一执行裁定书，将刘通宇、梁杨购买的上述房屋进行查封。鉴于上述事实和理由，刘步成并非被查封房屋的所有权人，而仅是刘通宇、梁杨为方便购买贷款而以其名义签订购房协议，购房款项全部由刘通宇、梁杨支付，与购房有关的各项事宜也均由刘通宇、梁杨办理，刘通宇、梁杨才是被查封房屋的真正所有权人。本案基于非刘通宇、梁杨的债务而查封该房屋属于查封（执行错误）。综上所述，为维护刘通宇、梁杨的合法权益，特请求解除对桂林市××小高层X幢X单元X层X号房屋的查封。 申请执行人桂东农合行称，一、法院依据申请执行人的申请查封涉案房屋符合法律规定，根据涉案房屋的产权证明可以证实涉案房屋属于执行案件被执行人刘步成名下的财产，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的相关规定，执行法院在执行案件过程中，是以被执行财产的权利外观特征来判断涉案财产是否属于被执行人，本案根据案外人的申请事实和理由可以判断，涉案房屋已经办理了产权证，如果该财产属于案外人的财产，那么其就应当将涉案房屋办理到自己名下，否则其行为极有可能损害善意第三人的合法权利，也不符合社会交易秩序和不动产公示公信原则。该行认为执行法院查封行为是正确的。二、如果案外人所诉称的涉案房屋属于其是真实的，也应当对其不及时办理产权过户登记手续的行为承担相应的不利后果，其损失应当向被执行人刘步成进行追偿。三、因案外人刘通宇与刘步成是父子关系，不排除案外人和被执行人之间存在恶意串通阻却本案执行。 被执行人刘步成、何华美称，涉案房屋确实是刘通宇、梁杨出资购买，只是由于刘通宇、梁杨不符合按揭贷款的条件才借用了刘步成的名义去贷款买房，请法院依法裁定。 正州陶瓷原料厂、朱昕阳、梁燕棠、朱土德、邱润凤、吴达、刘桂珍未提交书面答辩意见。 案外人刘通宇、梁杨为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明买卖合同上的签字、联系人都是刘通宇所写；2.《代购房屋协议书》一份，拟证明刘通宇、梁杨达不到银行贷款要求，所以借用刘步成名字来贷款购买此房屋，协议书明确约定房屋的实际权利人为刘通宇和梁杨；3.购房首付款支付银行流水明细一份，拟证明涉案房屋的首付款由刘通宇在桂林刷卡和在北京转账到当地开发商账户；4.涉案房屋按揭款支付银行交易明细，拟证明刘通宇每月向刘步成的还款账户转入一笔钱用于偿还按揭贷款；5.电话号码使用人证明，拟证明房屋买卖合同上的联系电话是刘通宇使用；6.北京市XX区XX单元XX的户主证明，拟证明房屋买卖合同上登记的联系地址是刘通宇、梁杨在北京的联系地址和住址；7.办理《房屋所有权证》委托书复印件一份，拟证明土地使用证和房屋产权证是由刘通宇去办理和领取，委托书是由刘步成手写证明，凭此委托书刘通宇才能在售楼处办理领取产权证，房屋产权证和土地使用证都在刘通宇处；8.物业费、电费等转账和票据证明复印件，拟证明涉案房屋实际使用权人和管理权人都是刘通宇；9.房地产租赁合同复印件，拟证明涉案房屋由刘通宇与桂林市优住房地产经纪有限公司签订的租赁合同，由此证明房屋的实际使用权人为刘通宇；10.中国建设银行桂林分行出具的贷款结清证明复印件，拟证明涉案房屋已经还清贷款，贷款结清日期是2020年4月17日，但因房屋被查封，无法办理过户手续。11.涉案房屋装修票据复印件，拟证明涉案房屋的装修是由刘通宇出资。经质证，申请执行人桂东农合行认为，上述证据的真实性由法庭核实，但根据案外人刘通宇举示的证据来看，涉案房屋的登记权人为刘步成，亦不能证明案外人刘通宇、梁杨实际出资购买涉案房屋，故不能排除本案的执行。被执行人刘步成、何华美对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议。本院认为，上述证据客观真实，且能够相互印证，本院予以采信。 本院查明，2015年2月15日，正州陶瓷原料厂与桂东农合行签订了编号为427602150088831的《流动资金借款合同》，约定桂东农合行为正州陶瓷原料厂提供贷款人民币2800万元，借款期限为2015年2月15日起至2018年2月15日止。同日，朱昕阳、梁燕棠、朱土德、邱润凤、刘步成、何华美、吴达、刘桂珍与桂东农合行签订了《保证担保合同》，承诺对正州陶瓷原料厂所欠的贷款本息及因借款人不按期偿还借款而引起的费用承担连带偿债责任，直至全部借款本息还清。2015年5月13日，正州陶瓷原料厂与桂东农合行签订了编号为427603151156221的《流动资金借款合同》，约定桂东农合行为正州陶瓷原料厂提供贷款人民币300万元，借款期限为2015年5月13日起至2018年5月13日止。同日，朱昕阳、梁燕棠、朱土德、邱润凤、刘步成、何华美、吴达、刘桂珍与桂东农合行签订了《保证担保合同》，承诺对正州陶瓷原料厂所欠的贷款本息及因借款人不按期偿还借款而引起的费用承担连带偿还责任，直至全部借款本息还清。之后，因正州陶瓷原料厂未按期还款，桂东农合行将其诉至本院，本院于2019年10月17日作出（2019）桂11民初14号民事判决书判决：正州陶瓷原料厂归还桂东农合行黄田支行贷款本金3100万元及利息，朱昕阳、梁燕棠、朱土德、邱润凤、刘步成、何华美、吴达、刘桂珍对上述债务承担连带清偿责任。因正州陶瓷原料厂未在期限内履行生效法律文书确定的义务，桂东农合行即向本院申请执行。案件执行过程中，本院于2020年3月26日作出（2020）桂11执73号之一执行裁定书裁定查封被执行人刘步成、何华美共同所有的位于桂林市××小高层X幢X单元X层X号房产（临房权证临桂镇字第××、00××73）。 另查明，2010年2月11日，桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司与被执行人刘步成签订了桂林市××小高层X幢X单元X层X号房产的《商品房买卖合同》（编号：XX-2000-XXXX），购房首付款83000元，按揭贷款190000元，按揭贷款190000元已于2020年4月17日结清。2014年9月10日，涉案房屋所在土地办理了土地证［土地证号：临国用（XX）**］，登记的权利人是刘步成、何华美；2014年7月18日，涉案房屋办理了房产证［房产证号：临房权证临桂镇字第××号、临房权证临桂镇字第××号］，登记的权利人是刘步成、何华美。 本院认为，本案争议的焦点为案外人刘通宇、梁杨是否对桂林市××小高层X幢X单元3层X号房产（临房权证临桂镇字第××、00××73）享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”由此可知，在办理执行异议案件过程中，案外人对已登记的不动产提出异议，应按照不动产登记簿进行判断。本案中，案外人刘通宇、梁杨对涉案房屋提出的异议，实质上为借名买房能否排除执行的问题。本院认为，刘通宇、梁杨借刘步成、何华美名义买房的行为不能排除本案执行，理由如下：首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律规定另有规定的除外。”故根据物权公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，刘通宇、梁杨借名买房所购房产登记在出名人刘步成、何华美名下，作为出名人刘步成、何华美的债权人桂东农合行的权益应当得到保护；其次，借名买房合同是出名人刘步成、何华美与借名人刘通宇、梁杨之间的内部约定，不具有物权法上的效力，不能对抗第三人；再次，借名买房行为本身具有一定违法性，本案中刘通宇、梁杨在明知不符合银行贷款政策的情况下仍然选择借用被执行人刘步成、何华美名义购房涉案房屋，应承担相应的风险。故案外人刘通宇、梁杨借名购买涉案房屋的行为不能排除强制执行，其提出解除对桂林市××小高层X幢X单元X层X号房产的查封的异议请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，案外人刘通宇、梁杨的异议理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回刘通宇、梁杨的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五内向本院提起诉讼。 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 张依传 二〇二〇年九月十五日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰