文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初18046号原告：梁勇，男，1973年11月11日出生，汉族，重庆勇钢电子机械有限责任公司股东，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：魏海峰，重庆道伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁万金（系梁勇之父），男，住重庆市九龙坡区。被告：重庆玛宝家具有限公司，住所地重庆市巴**接龙镇新湾村2社，统一社会信用代码9150011359799799XH。法定代表人：徐广平，重庆玛宝家具有限公司总经理。委托诉讼代理人：彭建，重庆劳创律师事务所律师。第三人：重庆勇钢电子机械有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村林园社，统一社会信用代码91500106622058223W。法定代表人：尹安群，重庆勇钢电子机械有限责任公司经理。委托诉讼代理人：梁光群，女，系重庆勇钢电子机械有限责任公司员工，住重庆市沙坪坝区。原告梁勇与被告重庆玛宝家具有限公司（以下简称玛宝家具公司）、第三人重庆勇钢电子机械有限责任公司（以下简称勇钢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年8月28日、2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告梁勇的委托诉讼代理人魏海峰、原代理人周珺菲，被告玛宝家具公司的法定代表人徐广平、委托诉讼代理人彭建，第三人勇钢公司的委托诉讼代理人梁光群到庭参加第一次庭审。原告梁勇的委托诉讼代理人魏海峰、梁万金，被告玛宝家具公司的法定代表人徐广平、委托诉讼代理人彭建到庭参加第二次庭审，第三人勇钢公司的经本院传票传唤，未到庭参加第二次庭审，本院依法继续审理。2020年1月13日，被告玛宝家具公司对原告梁勇提出反诉，但未预交案件受理费，按其撤回反诉处理。审理中，双方申请庭外和解，但和解未果，本案现已审理终结。原告梁勇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原告于2015年11月25日签订的《租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付其拖欠的2019年5月、6月、7月、8月使用变压器的费用合计5158.2元（2019年5月：16272度×0.15元/度/月=2440.8元；2019年6月：10108度×0.15元/度/月=1516.2元；2019年7月：6044度×0.15元/度/月=906.6元；2019年8月：1964度×0.15元/度/月=294.6元）；3、请求判令被告向原告支付为其垫付的2019年5月、6月、7月、8月电费及违约金合计23909.05元（2019年5月：电费11265.35元，违约金112.65元；2019年6月：电费7035.97元，违约金42.22元；2019年7月：电费4160.92元；2019年8月：电费1291.94元）；4、请求判令被告向原告支付代其缴纳的2015年7月至2019年6月期间租赁房屋的城镇土地使用税、房产税等税费合计317442.71元；5、请求判令被告向原告支付代其缴纳的2016年1月至2018年12月的城市生活垃圾处理费合计3960元（2016年：1320元；2017年：1320元；2018年：1320元）；6、请求判令被告向原告支付违约金500000元；7、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告先后申请撤回第1、4、5、6项诉讼请求。事实和理由：2015年11月25日，被告与原告签订《租赁合同》，约定将原告将位于重庆市沙坪坝区***号，勇钢公司的旧厂房出租给被告办厂，厂房面积约6000平方米，租赁期限为2015年7月5日至2023年9月4日，租金起租（不含税）为432000元/年。除租金外，合同中还约定了其他费用的承担责任和标准：被告每月按0.15元/度标准向原告支付变压器使用费用；被告经营产生的相关费用以及因租赁房屋所产生的所有费用和税金全部由被告承担。另外，原、被告在合同中明确约定：“如有违约，由违约方支付人民币伍拾万元给守约方”。此后，原告按约将厂房交由被告承租使用，但被告存在如下违约行为：1、从2019年5月开始未按合同约定向原告支付使用变压器的费用，欠费合计5158.2元；2、被告未按合同约定交纳2019年5-8月的电费，已由第三人勇钢公司代其垫付电费及违约金合计23909.05元；3、被告未按合同约定缴纳2015年7月至2019年6月期间的税费，已由第三人勇钢公司代其垫付了2015年7月至2019年6期间租赁房屋的城镇土地使用税、房产税等税费合计317442.71元；4、被告未按合同约定缴纳2015年1月至2018年12月期间的城市生活垃圾处理费，已由第三人勇钢公司代其垫付3960元。被告上述迟延履行合同义务的行为，已经构成违约。经原告函告催收，被告仍然拒不履行义务，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益起诉来院，请求法院判令所请。被告玛宝家具公司辩称，首先，被告认为合同已无法继续履行。1、《租赁合同》客观上已经不具备继续履行的条件。双方签订合同的目的是被告开厂经营，目前原告提供的房屋已于2019年5月22日被歌乐山政府封停通电，并面临拆迁，无法再生产经营。2、案涉房屋并未全部取得建设工程规划许可证，部分房屋无产权，原、被告签订的《租赁合同》部分无效。3、即使合同有效，因2019年5月22日被停电导致被告无法正常经营，双方已于2019年5月23日协商解除租赁合同。4、租赁合同成立后，因国家及地方政府一系列环保政策的出台，导致客观情况发生了变化。根据沙坪坝区生态环境局出具的情况说明，被告已无法继续在案涉场地生产经营，租赁合同客观上不能继续履行，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定及租赁合同第九条“因国家政策或不可抗力因素致使本合同无法继续履行，可以变更或解除合同”的约定，被告已通知原告解除合同。二、鉴于双方此前良好的合作关系，对原告主张的变压器使用费、电费（不含电费违约金）予以认可。但需说明：1、被告于2019年7月搬离，不存在8月份还在继续产生电费及相关费用。2、因履行租赁合同过程中，客观上发生了不可归责于双方当事人的情势变更事由（即2019年5月22日被沙坪坝区歌乐山镇政府封停通电），导致被告无法继续生产，原合同目的不能实现，被告在此情况下迫不得已行使抗辩权。3、因原告未提供合法房屋，其违约在先，即使法院认定被告未缴纳相关费用，也是被告依法行使抗辩权。4、第三人勇钢公司自身也在租赁房屋处经营，且该处还有其他的经营主体，产生的费用存在高度混同。本院经审理认定事实如下：第三人勇钢公司的旧厂房位于沙坪坝区歌乐山镇山洞村林园社，第三人勇钢公司系登记产权人，证载土地使用面积9100平方米，农村房屋所有权面积分别为3183平方米、4717平方米。2015年11月25日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定原告梁勇将位于重庆市沙坪坝区***号，第三人勇钢公司旧厂房出租给被告玛宝家具公司作为办厂使用。合同约定（摘选）：一、基本情况及租赁期限：租赁面积6000平方米，面积以双方交接房屋时实测的面积为准，租赁期限为8年零2个月，从2015年7月5日至2023年9月4日。甲方给乙方2个月的装修、维修时间，该时间内免租金，交租时间从2015年9月5日起计算。三、房屋租金：起租不含税金额432000元/年，从第三年起在上一年的基数上每年递增，并对递增后租金逐年进行了明确。四、租金支付方式：采取先交后用方式，租金每半年支付一次，每次支付半年的租金。每次提前1个月乙方按甲方的要求直接将租金支付到甲方指定的账户上。五、其它费用：（一)除乙方按约向甲方缴纳租金外，乙方每月还需向甲方缴纳使用变压器的费用，费用按人民币0.15元/度/月计算，该金额为不含税金额。（二）乙方再次经营产生的相关、相连费用由乙方自行负责向相关部门缴纳。（三）因租赁该房屋所产生的甲乙双方的所有费用及税金全部由乙方全额承担（包括甲方应承担的费用及税金等）。八、特别约定：因该房屋及生产中产生的所有税、费由乙方全额负责承担。九、变更和解除合同的条件：因国家政策或不可抗力因素致使本合同无法继续履行。十、违约责任：乙方不按期足额支付租金（法定节假日顺延），除及时如数补交外，超过5天仍不支付的，逾期一日按当期日租金的2倍支付给甲方滞纳金，逾期超过30天时，视为乙方违约，并支付违约金给甲方，并且甲方有权要求继续履行或解除合同。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金50万元。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。十一、免责条件：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。十四、违约金：如有违约，由违约方支付50万元给守约方。第三人勇钢公司向电力部门缴纳了户号为***，户名为第三人的2019年5月电费11265.35元、违约金112.65元；6月电费7035.97元、违约金42.22元；7月电费4060.92元；8月电费1291.94元。2019年6月14日，重庆道伦律师事务所受原告梁勇的委托，给被告玛宝家具公司邮寄《律师函》，载明自2019年5月至今，被告玛宝家具公司未按照租赁合同约定向原告梁勇支付使用变压器的费用，也未按合同约定承担房屋所产生的所有费用及税金，已经违约，要求被告玛宝家具公司继续履行《租赁合同》，并支付拖欠的2019年5月变压器使用费、2019年5月电费及违约金、2015年7月至2019年6月期间的城镇土地使用税、房产税等税费共计290229.97元。被告玛宝家具公司于2019年6月19日签收。另查明，根据重庆市沙坪坝区人民政府办公室于2019年3月27日发布的《重庆市沙坪坝区2019年污染防治攻坚行动方案》，被告玛宝家具公司因生活污水直排，未接入管网，被纳入“散乱污”企业进行整治。2019年5月22日，被告玛宝家具公司被沙坪坝区歌乐山镇人民政府封电。2019年8月13日，沙坪坝区生态环境局出具《情况说明》，载明歌乐山镇全域属于中梁山山脉，按照《重庆市人民政府关于加强缙云山、中梁山（含歌乐山）、铜锣山（含南山、铁山坪、玉峰山）部分区域建设管制的通告》（以下简称《通告》）文件规定，“已开工建设和已建设完工的新建、改建、扩建工程（排危抢险工程除外），审批手续不全的，一律暂停补办审批手续”。根据原环境保护部发布的《固定污染源排污许可分类管理名录（2017）年》规定，“有电镀工艺或者有喷漆工艺且年用油漆（含稀释剂）量10吨及以上的、使用粘结剂的锯材、木片加工、家具制造、竹、藤、棕、草制品制造”或“有化学处理工艺的或者有喷漆工艺且年用漆（含稀释剂）量10吨及以下的”家具制造业企业事业单位和其他生产经营者，应于2019年办理排污许可证。按照《通告》规定，歌乐山镇相关行业企业不予办理排污许可证及相关环保审批手续，相关行业企业无法具备在歌乐山镇继续生产的条件。审理中，根据被告玛宝家具公司的申请，本院出具律师调查令，向沙坪坝区生态环境局调查被告玛宝家具公司是否属于《情况说明》中的相关企业以及被告是否能够继续在歌乐山地块继续生产；向重庆市沙坪坝区歌乐山镇人民政府调查被告被封电的原因及恢复通电的时间。2019年12月22日，沙坪坝区生态环境局回复称，根据档案中的现场检查（勘验）笔录显示，“被告公司地址为重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村林园组，2018年4月14日，我局对该公司现场检查时，其主要工艺设计喷漆工艺，且月用油漆量约200公斤，其属于我局2019年8月13日出具的《情况说明》中提及的不予办理排污许可证及环保审批手续的企业范围”。2020年1月7日，沙坪坝区歌乐山街道办事处出具《情况说明》一份，载明“2019年5月22日，我街道环保办在环保巡查检查中发现玛宝公司存在喷漆工艺等问题仍在生产，歌乐山街道对该企业实施封电制止生产行为，该企业在搬迁前未恢复通电”。审理中，原告梁勇陈述第三人处有专门的人员负责向被告玛宝家具公司催收电费，收到电力部门的催费信息后，该工作人员便联系被告玛宝家具公司，被告玛宝家具公司再支付给该工作人员，第三人再向电力局缴纳。上述事实，有原告梁勇提供的租赁合同、《农村房屋所有权证》2份、《集体土地使用证》、电费缴费凭证、《律师函》及快递签收凭证；被告玛宝家具公司提供的租赁合同、重庆市沙坪坝区人民政府办公室关于印发《重庆市沙坪坝区2019年污染防治攻坚行动方案》的通知、歌乐山镇委人民政府关于印发《歌乐山镇2019年污染防治攻坚行动方案》的通知、照片、情况说明、复函、歌乐山街道办事处情况说明以及双方当事人的陈述在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告梁勇与被告玛宝家具公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。至于被告玛宝家具公司抗辩案涉房屋并未全部取得建设工程规划许可证，部分房屋无产权，原、被告签订的《租赁合同》部分无效的抗辩意见，根据被告玛宝家具公司举示的房屋所有权证，第三人对近8000平方米房屋拥有合法产权，案涉租赁合同涉及租赁面积为6000平方米，故对被告玛宝家具公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。租赁合同约定，被告玛宝家具公司自行承担经营产生的相关费用，并按照0.15元/度/月的标准向原告梁勇支付使用变压器的费用，被告玛宝家具公司对原告梁勇主张的2019年5-8月电费及变压器使用费予以认可，本院对原告梁勇的该项诉讼请求，予以支持。因原告梁勇陈述电费系第三人向被告玛宝家具公司催收后统一向电力部门缴纳，被告玛宝家具公司未举证证明电费违约金系因被告玛宝家具公司原因产生，故对原告梁勇主张的电费违约金，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆玛宝家具有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告梁勇2019年5月至8月的变压器使用费5158.2元、2019年5月至8月期间的电费23754.18元；二、驳回原告梁勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半交纳计6145元（原告已预交），由被告重庆玛宝家具有限公司负担275元，原告梁勇负担5870元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 蒙 舟二〇二〇年九月三十日书记员 胡秋怡