山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3606号上诉人（原审原告）：王玉梅，女，1956年2月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王娜，山东树营律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆培基，男，1954年1月19日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：王秀玲，女，1958年6月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：董林凤，山东大明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李志祥，男，1959年12月16日出生，汉族，住济南市。原审第三人：济南市自然资源和规划局，住所地济南市。法定代表人：杨永斌，局长。委托诉讼代理人：吕会，女，该局不动产登记中心工作人员。上诉人王玉梅因与被上诉人陆培基、王秀玲、李志祥及原审第三人济南市自然资源和规划局房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月1日开庭进行了审理。上诉人王玉梅及其委托诉讼代理人王娜、被上诉人王秀玲的委托诉讼代理人董林凤、原审第三人济南市自然资源和规划局的委托诉讼代理人吕会到庭参加诉讼，被上诉人陆培基、李志祥经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉梅上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3328号民事判决书；2.依法判决确认陆培基、王秀玲与李志祥签订的《抵押借款合同》中的抵押内容无效，判令陆培基、王秀玲、李志祥协助济南市自然资源和规划局撤销“济房中他字第xx号”房屋他项权证；3.一、二审诉讼费用由陆培基、王秀玲与李志祥承担。事实和理由：一、涉案房屋办理抵押登记，违反《担保法》第37条及《物权法》第184条的规定，应认定抵押登记无效。涉案房屋系陆培基、王秀玲婚姻关系存续期间的房改购房，2002年12月20日陆培基与王玉梅签订《购房合同书》，作价陆万元整将房屋产权卖给王玉梅，房屋共有权人王秀玲出具保证书，同意陆培基将房产出卖给王玉梅。合同签订后王玉梅依约定支付购房款，陆培基将房屋交付给上诉人使用。因当时该房屋尚未办理权属登记，故未能办理过户手续。陆培基出具“保证书”，保证其取得权属证书后交王玉梅保存，并将房产过户给王玉梅。后陆培基、王秀玲取得房屋产权证，未主动告知王玉梅且在王玉梅知道实情后仍拒不配合办理房屋过户手续。2009年6月份王玉梅起诉至市中区法院，2009年12月济南市市中区人民法院依法作出（2009）市民初字第1197号民事判决书，判令陆培基、王秀玲将市中区房屋过户至王玉梅名下。现该判决已生效并依法申请法院强制执行。在执行时，发现涉案房屋已抵押。财产所有权是权利主体依法对财产的占有、使用、收益和处分的权利；财产使用权是权利主体依法对财产的使用、收益的权利。市中区房产尽管产权登记在陆培基名下，但自2002年12月起该房产由王玉梅占有、使用。根据《担保法》第37条及《物权法》第184条明确规定所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。上述规定为效力性强制性规定，违反规定即为无效。二、陆培基、王秀玲、李志祥之间存在恶意串通，侵害王玉梅利益的情形，依据《合同法》第52条规定，应认定抵押登记行为无效。王玉梅在一审中提交的“房屋抵押登记申请表”中“初审情况”---“现场调查记录”项下表格中，由抵押申请人对抵押房屋的实际情况进行确认，根据表格内容看确认依据源于现场调查。鉴于“房屋抵押登记申请表”是陆培基、王秀玲、李志祥现场填写并签字，未实际进行现场调查即在“现场调查记录”中签名确认。2004年12月，涉案房产证已发到陆培基手中，陆培基、王秀玲明知房产证已发下来，但并没有将房产证发下来的情况告知王玉梅。2008年3月份陆培基、王秀玲又隐瞒了事实真相，恶意串通，违背诚信原则，将有争议的房产抵押给李志祥。王玉梅对此事一无所知，不仅是欺骗了王玉梅，更加侵害了王玉梅的权益，也欺骗了济南市自然资源和规划局。王玉梅通过向邻居打听得知到陆培基、王秀玲取得该房产证后，多次找陆培基要求其过户，陆培基百般推诿，不与王玉梅过户。2009年6月26日王玉梅起诉至市中区法院，（2009）市民初字第1197号民事判决书判决结果是：“陆培基、王秀玲于判决生效之日起三十日内将房屋过户至王玉梅名下”，王秀玲不服判决，上诉至济南市中级人民法院，（2010）济民一终字第861号民事判决书最终判决：“驳回上诉，维持原判”。最终判决生效后，陆培基、王秀玲也没有配合过户。王玉梅依法申请市中区法院强制执行，在执行过程中发现涉案房产在2008年3月份陆培基、王秀玲与李志祥签订了《抵押借款合同》，并办理了抵押登记，取得了“济房中他字xx号”房屋他项权证。一审判决“因陆培基、王秀玲违约给王玉梅造成的损失，王玉梅可另行主张”，王玉梅与陆培基、王秀玲已有了市中区人民法院的判决，也有了济南中级人民法院的终审判决，无需另行主张。王秀玲辩称，一、涉案房屋应属于王秀玲所有。涉案房屋系王秀玲与陆培基在婚姻关系存续期间，双方通过房改福利购买的房改房，王秀玲也系该房屋的共有权人。2002年4月4日，王秀玲与陆培基离婚，在《离婚协议书》第一条中，双方约定涉案房屋归王秀玲个人所有。王秀玲与陆培基离婚时间是在2002年4月4日，《离婚协议书》约定的涉案房屋归王秀玲所有的时间也早于王玉梅所提交的《购房合同书》2002年12月20日的签订时间。陆培基在明知已通过协议离婚确定涉案房屋归属王秀玲个人所有的情况之下，仍同王玉梅签订涉案房屋的买卖合同，侵害了王秀玲的个人利益。王玉梅与陆培基于2002年12月20日签订的《购房合同书》无效。二、债权不能抵消购房款。王玉梅所主张的购房款的交付、以借款折抵购房款等均是单方陈述。王玉梅在明知王秀玲系涉案房屋的共有权人，在明知王秀玲与陆培基已离婚的情况下，王玉梅不告知王秀玲并将购房款单方交付陆培基，明显的侵犯了王秀玲作为共有权人的合法利益。王玉梅所主张的以借款抵消购房款依法不能成立。王玉梅不能用陆培基与王玉梅的个人借款来抵消购房款。三、王玉梅不是涉案房产的权利人。截止本次开庭为止，涉案房产的物权仍属于王秀玲和陆培基所有，王玉梅不是涉案房产的权利人，无权提起本案的诉讼。不动产转移应以登记方能视为物权转移，尚未办理转移登记时，房屋买卖双方仍然是一种债的关系，房屋所有权仍为卖方所有。因此，王玉梅仅依据该《购房合同书》及王玉梅提供的民事判决书，不能得出王玉梅即为涉案房屋合法所有权人的结论。王玉梅不能以其享有所有权为理由对抗本案的抵押权。如陆培基将涉案房屋对外抵押而给王玉梅造成损失，王玉梅可另行向陆培基主张赔偿权利。陆培基、李志祥未作答辩。济南市自然资源和规划局述称，发证行为合法有效并无不当，2008年4月2日济南市自然资源和规划局根据《房屋抵押登记申请表》、《房屋权属登记表》、抵押借款合同、《房屋所有权证》、申请人身份证明、价值确认书、缴费凭证、抵押范围平面图等资料，为李志祥办理了陆培基、王秀玲名下坐落于市中区的抵押登记手续，并为其颁发了济房他证中字第**《房屋他项权证》。济南市自然资源和规划局上述登记行为符合《城市房屋权属登记管理办法》等有关法律法规的规定，依据充分、合法有效，并无不当。王玉梅向一审法院起诉请求：1.依法确认陆培基、王秀玲与李志祥签订的《抵押借款合同》中的抵押内容无效；2.判令陆培基、王秀玲与李志祥协助济南市自然资源和规划局撤销“济房中他字第xx号”房屋他项权证；3.诉讼费用由陆培基、王秀玲、李志祥承担。一审法院认定事实：陆培基与王秀玲原系夫妻关系，二人在婚姻关系存续期间通过房改购买市中区房屋。2002年4月4日，王秀玲与陆培基离婚，双方约定涉案房屋归王秀玲个人所有，但一直未办理相应的房产过户登记手续。2002年12月20日，王玉梅与陆培基签订购房合同，合同约定陆培基将涉案房屋以6万元的价格卖给王玉梅。合同签订后，王玉梅支付房款，陆培基将房屋交付王玉梅使用。因当时涉案房屋尚未办理权属登记，故未能办理过户手续。陆培基、王秀玲向王玉梅出具保证，保证其取得权属证书后交王玉梅保存，并将房产过户给王玉梅。2004年12月24日，涉案房屋取得济房权证中字第**房产证，载明房屋所有权人为陆培基，陆培基未通知王玉梅办理过户手续。后王玉梅得知涉案房屋已办理房产证，于2009年以要求陆培基、王秀玲协助办理房屋过户手续为由，起诉至济南市市中区人民法院。济南市市中区人民法院于2009年12月12日作出（2009）市民初字第1197号民事判决书，认定王玉梅与陆培基签订的购房合同有效，判令陆培基、王秀玲将涉案房屋过户至王玉梅名下。王秀玲不服一审判决，上诉于济南市中级人民法院，济南市中级人民法院于2010年10月20日作出（2010）济民一终字第861号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王玉梅申请法院强制执行（2009）市民初字第1197号民事判决书时，因涉案房屋仍处于抵押登记状态，无法强制办理过户手续，形成本案诉讼。另查明，2008年3月31日，陆培基（抵押人、借款人）、王秀玲（抵押人）与李志祥（抵押权人）签订抵押借款合同，约定陆培基向李志祥借款7万元，借款期限自2008年3月31日至2008年9月30日，并以涉案房屋做抵押，向李志祥提供担保。2008年4月2日，济南市自然资源和规划局为李志祥办理了陆培基、王秀玲名下涉案房屋的抵押登记手续，并办理了济房房他证中字第**屋他项权证。2009年6月27日，李志祥向一审法院提起民间借贷纠纷诉讼，要求陆培基、王秀玲承担借款本金16万元（3笔借款）、利息、违约金，并行使抵押优先受偿权。一审法院于2009年12月23日作出（2019）历城民商初字第1443号民事判决书，其中判令陆培基偿还李志祥借款7万元，李志祥以陆培基、王秀玲共有的抵押房产（房产证号：中**）的价值为限，在抵押担保的范围内[包括第一项的本金7万元；违约金8580元（以7万元为基数，自2008年10月1日起至判决之日止，按借款额的日万分之二点七三计算）以后的违约金另行计付；律师代理费6366元（包含在总的代理费15000元内）；诉讼费1550元（包含在总诉讼费内）；公告费560元]对拍卖、变卖抵押财产所得的价款享有优先受偿的权利。该判决生效后，李志祥已申请法院强制执行，该案件尚未得到执行。济南市自然资源和规划局庭审中提交办理房屋抵押登记手续的相关资料，陆培基、王秀玲、李志祥均在相关资料上签字。以上事实由王玉梅提交的（2009）市民初字第1197号民事判决书、（2010）济民一终字第861号民事判决书、涉案房屋权属状况信息及抵押登记材料，济南市自然资源和规划局提交的房屋抵押登记申请表、房屋权属登记表（抵押）、抵押借款合同、房屋所有权证、申请人身份证明、价值确认书、缴费凭证、抵押范围平面图等证据予以证实，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。陆培基、李志祥缺席，视为放弃答辩和质证的权利，一审法院审查后予以认定。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。陆培基、王秀玲与王玉梅之间的房屋买卖合同经法院审理，认定合法、有效，但是因双方未办理房屋过户手续，房屋的所有权未发生转移。陆培基向李志祥借款7万元，与房屋共有人王秀玲为该笔借款签订抵押合同，并共同到济南市自然资源和规划局办理抵押登记手续，李志祥取得房屋他项权证，该抵押合同已经法院审理，认定合法、有效。陆培基、王秀玲将房屋出售给王玉梅并取得产权证后，不按约定协助王玉梅办理产权过户手续，却将房屋予以抵押，违反《担保法》及《物权法》关于所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押的相关规定，亦违背诚信原则，但李志祥作为债权人与陆培基、王秀玲签订抵押合同，不违背法律规定，王玉梅亦无证据证实双方存在恶意串通，侵害第三人利益的情形。一审法院认为，当事人之间订立的不动产买卖合同，未办理物权登记的，不影响买卖合同的效力，但买受人未取得不动产所有权的，买受人依据买卖合同的约定仅享有债权。而抵押权人享有的抵押权是物权，依据物权效力优于债权效力的基本原则，王玉梅不能以其享有的债权对抗已办理抵押登记的抵押权，对于王玉梅的诉讼请求，一审法院不予支持。因陆培基、王秀玲违约给王玉梅造成的损失，王玉梅可另行主张。据此，判决：驳回王玉梅的诉讼请求。案件受理费100元，由王玉梅负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经查明，关于涉案房屋的房屋抵押登记申请表中有一栏为现场调查记录，调查情形包括房地产权属与产权证是否相符，抵押人陆培基、王秀玲在现场调查记录中签字，现场调查记录栏中没有李志祥的签字，也没有济南市自然资源和规划局的签字和盖章。对此，济南市自然资源和规划局陈述，2008年办理抵押手续不需要现场调查，没有在现场调查记录中打勾说明我方对此没有审核的义务。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王玉梅主张李志祥、陆培基、王秀玲存在恶意串通情形，陆培基、王秀玲、李志祥2008年3月31日签订抵押借款合同时，涉案房屋登记在陆培基名下，虽然陆培基在此之前已经将房屋交付王玉梅使用，但王玉梅系于2009年起诉要求陆培基、王秀玲协助办理房屋过户手续，且房屋抵押登记申请表中的现场调查记录栏中，李志祥也未签字确认，济南市自然资源和规划局对此陈述现场调查不是当年办理抵押手续的必经环节。综上，王玉梅未能提交证据予以证实李志祥在签订抵押借款合同、办理抵押登记手续时明知王玉梅对涉案房屋享有的权利，本院对王玉梅主张的恶意串通情形不予采信。一审法院依据王玉梅不能以其享有的债权对抗已办理抵押登记的抵押权判决驳回王玉梅的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，王玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王玉梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾钧霞审 判 员 高希亮审 判 员 尹 腾二〇二〇年九月三日法官助理 谭行方书 记 员 刘 琳