广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初372号原告：广东客天下旅游产业园有限公司，统一社会信用代码914********616473J，住所地广东省梅州市********。法定代表人：戴华栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄美灵、丘翠兰，该公司员工。被告：李海芬，女，汉族，1980年3月21日出生，身份证号码411************128，身份证地址广东省丰顺县******宝冰潭。原告广东客天下旅游产业园有限公司（以下简称“客天下公司”）诉被告李海芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告客天下公司的委托诉讼代理人丘翠兰到庭参加诉讼，被告李海芬经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告客天下公司向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年10月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017211762102）；2.判令被告向原告支付违约金及其他应付款项共计人民币213,578.8元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017211762102），合同约定：被告向原告购买梅州客天下旅游产业园*****房，建筑面积为168.01㎡，房屋总价款为1,303,788元；同时，被告采取其他方式向原告支付完毕该房屋的全部价款，具体如下：该房屋的首期款为人民币393,788元（其中被告应于签订合同之日向原告支付部分首期款共计人民币133,788元，剩余首期款共计人民币26万元被告应于2018年10月21日前每季度等额支付65,000元），剩余房款共计人民币910,000元被告应在本合同签订之日起7日内向银行申请按揭。合同签订后，被告并未按照合同约定向原告付清首付款，截止至今，被告仅向原告支付了部分首付款共计人民币263,788元。虽然被告已按照合同约定向中国建设银行股份有限公司梅州市分行申请银行贷款共计人民币91万元，并且原告对该笔贷款承担连带保证责任，建行梅州市分行也于2018年12月30日将贷款共计人民币91万元全额支付给了原告，并且原告对该笔贷款承担连带保证责任，建行梅州市分行也于2018年12月30日将贷款共计人民币91万元全额支付给了原告，但是被告却未按照合同约定按时足额向建行梅州市分行偿还本息，从而致使原告于2019年12月12日收到了建行梅州市分行发出的《履约保证责任通知书》，要求原告于2020年2月28日前无条件履行所承担的连带保证责任。因被告的违约行为，给原告造成了一系列的经济损失，根据合同法第九十三条的规定、合同第八条及合同补充协议第四条的约定，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理后，认定事实如下：2017年10月21日，原告客天下公司与被告李海芬签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：被告李海芬购买原告客天下公司位于梅州客天下旅游产业园*****房，该房屋建筑面积168.01平方米，总房价1,303,788元，付款方式为其中首期款393,788元（首付款在签订合同之日付133,788元，余260,000元在2018年10月21日前每季度等额付65,000元）,剩余910,000元在7天内向银行申请贷款；如被告未按合同约定时间付款，逾期在10日内，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过10日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的8%向出卖人支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分），原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之五的违约金等相关权利义务内容。合同附件十一补充协议第四条约定因被告违反该商品房项目银行贷款的相关合同规定，使原告履行回购保证责任时，被告无条件同意以原告认为适合的售价出售该商品房，原告出售该商品房后，按下列次序处理所得款项：1.用于偿还因出售该商品房而支付的一切税项及费用（包含修补该商品房的费用）；2.用以偿还原告因履行回购保证责任，向银行支付的全部款项；3.用以向原告支付该商品房房价总金额的百分之十的违约金；4.用以偿还原告与该商品房相关的其他欠款；扣除上述款项后，如有余额，原告需将余款交予被告或其他有权收取的人。签订合同当日，被告按约向原告支付了第一期首付款133,788元。2018年2月2日，被告作为借款人及抵押人、原告作为保证人与中国建设银行股份有限公司梅州市分行《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440101782-201*******074571）一份，约定被告向中国建设银行股份有限公司梅州市分行贷款910,000元，贷款期限为240个月，采用等额本金还款方法，被告提供涉案房屋作为抵押担保，并由原告为被告的上述贷款提供阶段性保证。签订借款合同后，中国建设银行股份有限公司梅州市分行按约将贷款910,000元发放至原告账户。签订借款合同后，被告开始能按约向贷款银行偿还贷款本息。2019年12月15日，中国建设银行股份有限公司梅州市分行向原告发出《履行保证责任通知书》，载明：截至2019年11月30日，被告李海芬的贷款余额为879,666.64元；因被告未按合同约定履行按时足额偿还本息的义务，已累计三期未偿还贷款本息，拖欠到期借款本金11,375.01元、利息12,915.26元（利息计至2019年11月30日止）；原告至今没有办妥不动产权证并交付银行办理正式抵押登记，根据借款合同的约定，被告的上述行为已构成违约，梅州分行宣布该项信贷业务全部到期；根据合同约定，原告应无条件履行所承担的连带保证责任，最迟于2020年2月28日前清偿所欠本金、利息和罚息等内容。2020年8月28日，中国建设银行股份有限公司梅州市分行向原告发出《存款扣收通知书》，载明中国建设银行股份有限公司梅州市分行与被告签订的《个人住房借款合同》，该笔贷款未按合同约定按时足额偿还本息，鉴于原告已对该笔贷款提供担保，依据有关法律规定和合同约定，中国建设银行股份有限公司梅州市分行已扣划原告在建设银行存款账户（账号4400************5799）中的存款875,004.45元用于归还该笔贷款本息。因被告未按约缴纳首期购房款，原告亦未将上述房屋交付给被告。因被告未按合同约定向原告付清首付款及未按时偿还贷款本息导致原告承担保证责任，原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。以上事实，有原告提交的《广东省商品房买卖合同（预售）》《个人住房（商业用房）借款合同》《履行保证责任通知书》《存款扣收通知书》《收款收据》《个人贷款还款凭证》《中国建设银行个人贷款结清证明》及当事人的陈述为据。庭审中，因被告未到庭，原告表示愿意对其提供证据和陈述事实的真实性承担法律责任。被告李海芬经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本院认为，原告客天下产业园与被告李海芬签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，是双方当事人协商一致后签订的，属当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。签订合同后，被告仅支付了首付款263,788元，未按合同约定向原告付清剩余首付款，且未按借款合同约定履行还款义务导致贷款银行解除借款合同由原告承担保证责任偿还全部剩余贷款本息，现原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的问题，虽然被告未按约定向原告付清首付款，但签订合同后被告已向原告支付了首付款263,788元，并向银行按揭贷款910,000元，该按揭款已按约支付至原告的账户。导致双方签订的合同解除的原因主要是因被告未按约向按揭银行偿还贷款本息导致原告承担保证责任，因此原告主张的违约金应按双方签订的合同附件补充协议的约定计算，即被告应向原告支付违约金130,378.8元（1303788×10%），对原告超出部分的请求，本院不予支持。鉴于被告已向原告支付了购房款298,783.55元（263,788元+910,000元-875,004.45元），且庭审中原告表示已付房款用于支付违约金，剩余部分返还给被告。因此，抵扣违约金后原告仍应返还168,404.75元（298,783.55元-130,378.8元）。被告李海芬经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告广东客天下旅游产业园有限公司与被告李海芬签订的编号为2017211762102《商品房买卖合同（预售）》；二、原告广东客天下旅游产业园有限公司应在本判决生效之日起十日内返还168,404.75元给被告李海芬；三、驳回原告广东客天下旅游产业园有限公司的其他诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金。本诉的案件受理费4503.68元（此款已由原告预交），由原告广东客天下旅游产业园有限公司负担1896.11元，被告李海芬负担2607.57元（由被告负担的诉讼费用由被告径行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  余梅芬审 判 员  宋嘉奕人民陪审员  杨雪花二〇二〇年九月十日书 记 员  杨 霓