广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0881民初1188号原告：李太旭，男，1969年1月29日出生，汉族，广东省廉江市人，住址：廉江市良垌镇黎明农场八队**，身份证号码：440************717。委托代理人：林县连，广东粤正律师事务所律师。被告：黄某1，女，1983年12月9日出生，汉族，广东省廉江市人，户籍地址：廉江市***************，身份证号码：440************029。被告：湛江嘉庆园装修工程有限公司，住所地：广东省廉江市*********，法定代表人：黄某1。原告李太旭诉被告黄某1、被告湛江嘉庆园装修工程有限公司（下称嘉庆园装修公司）租赁合同纠纷一案。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李太旭及其委托代理人林县连到庭参加了诉讼。被告黄某1及被告嘉庆园装修公司法定代表人经公告送达应诉通知书、传票传唤后不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、判令被告黄某1、嘉庆园装修公司协助原告腾房，立即交还所租房屋二楼；二、判令被告黄某1、嘉庆园装修公司立即支付房租共10000元(房租每月2000元自2019年9月起计至2020年1月)、2020年2月至3月的房屋实际使用费4000元以及2020年4月后至返还租赁房屋止的房屋实际使用费(2000元/月)；三、判令被告黄某1、嘉庆园装修公司承担本案的诉讼费。事实和理由：被告黄某1与原告首层租客王发是朋友关系，于2018年1月通过王发与原告沟通，声称想要租借原告位于廉江大道172号房屋的二楼，作为被告黄某1当时正在设立的湛江嘉庆园装修工程有限公司的经营场所。经口头协商后就交予被告黄某1装修使用了，约定每月租金为2000元，首月装修期免租金，租赁期间产生的水电费、污水处理费及垃圾卫生费等按实际用量缴费。不久，被告嘉庆园装修公司在2018年1月19日设立成功，并由被告黄某1作为法定代表人，于2018年1月28日与原告补签了房屋租赁合同，确认了租期为2018年1月28日至2020年1月27日，此外还约定了被告若拖欠租金十天以上，原告有权终止合同并不退押金，屋内所留之物视为被告放弃所有权由原告处置。在租金支付方面，除了2018年2月租金是通过王发微信转账支付的之外，都是被告黄某1通过银行转账方式支付房租及其他费用。直到2019年9月起，原告多次催告支付租金无果，后来就再也联系不上被告黄某1了，但二楼仍处于被告嘉庆园装修公司占有使用状态，直到起诉之日已超合同约定的租赁期限。原告认为，被告黄某1、嘉庆园装修公司不履行支付租金的行为已构成合同约定期限内的违约，而租赁合同早已到期仍不腾退继续占用的行为也损害了原告的合法利益，应当比照合同租金的约定标准支付超过合同期限至交还房屋止的房屋实际使用费。此外，所租之地为被告嘉庆园装修公司在公司设立阶段其作为营业场地使用的，虽房屋租赁合同是与被告黄某1所签，但房屋实际租赁使用人为被告嘉庆园装修公司，而且无论是公司转让前后阶段都是被告嘉庆园装修公司的法定代表人在支付各项费用，可见房屋租赁合同的效益是归于被告嘉庆园装修公司的或者说本来租赁该场所就是为成立被告嘉庆园装修公司而签订的合同。为此，根据《合同法》第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条的规定以及双方所签《房屋租赁合同》第四条的约定，请求人民法院判决被告立即交还房屋，令被告黄某1、嘉庆园装修公司支付房租10000元(房租每月2000元自2019年9月起计至2020年1月)、2020年2月至3月的房屋实际使用费4000元以及2020年4月后至返还租赁房屋止的房屋实际使用费(2000元/月)。被告黄某1、嘉庆园装修公司不作答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提供的证据有：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、被告黄某1身份证、被告嘉庆园装修公司企业信用报告，证明两被告诉讼主体资格；3、房地权证、微信聊天记录、房屋租赁合同，证明被告黄某1于2018年1月起以月租2000元的价格承租原告房屋二楼，作为在设立阶段中的被告嘉庆园装修公司进行工商登记注册的经营场所；4、银行到账手机信息，证明被告黄某1作为被告嘉庆园装修公司的法定代表人，自2018年3月起就以银行转账方式支付租金及其他费用及2019年9月后不再支付租金；5、房屋门面照片，证明被告嘉庆园装修公司为实际租赁使用人，直至合同到期后仍处于占用状态。被告黄某1、嘉庆园装修公司经传票传唤不应诉、不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。本院查明的事实：2018年1月28日原告作为甲方与被告黄某1作为乙方签订一份《房屋租赁合同》。合同主要约定：一、甲方将座落在廉江大道172号房屋的二楼层租给乙方经营装修公司使用。租金每月贰仟元整（¥2000.00元），从第三年起，每年每月房屋的租金递增10%。房屋租用期限为两年，从2018年1月28日起至2020年1月27日止。每个月必须在每个月的5号前支付下个月的租金，先交租再使用。二、乙方支付押金5000元；三、如果乙方拖欠租金10天以上。甲方有权终止合同，并按违约及不退任何费用处理，所留屋内之物，视为乙方自动放弃所有权，甲方将当垃圾清理。如果乙方在承租期未满而退租，作违约处理不退押金。合同签订后，原告如期交付租赁房屋给被告黄某1经营并于2019年1月29日注册成立湛江嘉庆园装修工程有限公司。两被告于2019年9月份起开始拖欠原告租金及水电费、垃圾处理费等费用，直至原告李太旭起诉前拖欠2019年9月份至2020年1月份5个月的租金10000元，并于2019年11月起停止经营。为此原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。本院认为：本案是租赁合同纠纷，原告李太旭与被告黄某1签订的《房屋租赁合同》，是遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则签订的合同，是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，依法受法律保护。根据《中华人民共和国合法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定将租赁房屋交付被告黄某1经营使用，被告黄某1应按照约定支付房屋租金及其他费用。但被告违反合同的约定，不按期支付租金给原告，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定应承担违约责任。鉴于租赁期限已届满，原、被告没有续签租赁合同。原告李太旭要求被告黄某1交还所租房屋、支付所欠租金及合同期满后的房屋的使用金，依法予以支持。至于原告请求的违约金，因双方在《房屋租赁合同》中没有约定，原告请求支付没有事实和法律依据，不予采纳。故被告黄某1从2019年9月份起至2020年1月份按每月2000元计欠原告租金10000元及《房屋租赁合同》期满后即2020年2月至4月份的租金应按合同的约定每月2000元计付给原告。原告所收被告的押金5000元应予抵作房屋租金。由于原告没有实际依据证明其主张的水电费及卫生处理费1607元的损失，本院对此不予支持。依照合同相对性原则，原告要求被告嘉庆园装修公司承担租金没有是事实和法律依据依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告黄某1在本判决发生法律效力之日起一个月内将承租原告李太旭的房屋按《房屋租赁合同》自行清理将房屋交还给原告李太旭，逾期则按《房屋租赁合同》的约定处理。二、限被告黄某1在本判决发生法律效力之日起十日内付清所欠租金10000元及合同期满后至交还房屋日止的租金（该租金按每月2000元计至交还房屋时止。原告已收取被告的押金5000元抵作房屋租金）给原告顾太旭。三、驳回原告李太旭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费150元，由被告黄某1负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 ：林国怀人民陪审员 ：肖国庆人民陪审员 ：吴有平二〇二〇年九月七日书 记 员 ：黄政儒附：相关法律条文及司法解释一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。