江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1003民初9620号 原告：刘放，男，1981年3月21日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。 被告：江苏亚辰置业有限公司，住所地在江苏省扬州市邗江区司徒庙路**。 法定代表人：李国伟，总经理。 委托诉讼代理人：段海涛，公司员工。 委托诉讼代理人：刘御风，公司员工。 原告刘放与被告江苏亚辰置业有限公司（以下简称亚辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日受理后，依法适用简易程序，分别于2019年12月18日、2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告刘放，被告亚辰公司的委托诉讼代理人段海涛、刘御风均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告赔偿原告损失30万元。诉讼过程中增加诉讼请求，1.被告承担外墙违约金20万元；2.被告未能按时完成小区北门（主出入口），赔偿3万元；3.被告承担原告一家的精神损失费、非环保材料损害健康赔偿费用、造成家庭矛盾等赔偿10万元；5.被告承担外墙搭建脚手架、脚手及其配件租赁费、运输费、安全措施、高空作业保险、税金、安装和拆卸以及各项施工的人工费、材料费、室内恢复维修等，共计25万元；6.被告承担近五年维修以来发生的误工费、车旅、磨损，共计8800元；7.被告承担保洁费1760元；8.被告向原告给付其承诺两处室内下水管维修的材料费和人工费共计800元；9、被告承担原告两处室内下水管检修和重新封管材料、人工费计5000元；10.被告承担原告修复室内三个房间墙面渗漏水处和次卧西墙裂缝修复的材料费、人工费、保洁费共约8000元。以上损失共计627260元。事实和理由：2013年1月18日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买座落于扬州市邗江区蜀冈西路的房屋。2015年2月完成了房屋的交接，原告拿房后发现房屋的其中三个房间墙面多次出现渗漏水现象。经原告多次反映后，2016年被告对此进行了维修，维修后当年未出现墙面渗漏的水印。2017年下雨时墙面又出现了渗漏水现象，且每逢下雨墙体即出现不同程度的水印。每年均需进行修理,但依然存在渗漏情况。2019年又出现渗漏水现象，开发商于1月16日再次安排维修涂刷外墙防水材料。至今渗漏水问题未能彻底解决。另外，该房屋还存在其他的质量问题和违约情况：1.客厅东墙（次卧西墙）存在两条裂缝相交后呈90度形状；2.阳台和杂物间的下水管装修包的横柱常年出现潮湿现象，至今未能彻底解决3.《商品房买卖合同》中明确约定了外墙是石材，但收房后发现外墙用的人造瓷砖。综上所述，被告的行为己严重侵犯了原告的合法权益，故有此诉。 被告亚辰公司辩称，被告交付的房屋系质量合格，原告的诉讼请求无事实和法律依据。原告房屋渗水及其他问题系原告擅自改变墙体结构导致，与被告无关。外墙墙体和材质均系经过规划局、建设局等政府有关部门的审批制作并已通过验收。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织各方当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2013年1月18日，原告刘放与被告亚辰公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告刘放向被告购买坐落于扬州市西北角房屋。第八条约定：“出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.取得建设工程规划许可证；2.取得工程竣工验收备案证明；3.取得商品房交付使用备案证明。”第十七条约定：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归属该商品房所在楼宇的全体业主，由物业公司统一依法管理”。合同附件约定外墙为“石材、真石漆、保温材料”。 涉案房屋于2012年9月取得建设工程规划许可证，于2014年9月18日取得竣工验收证明。原告于2017年12月20日取得涉案房屋产权证。 被告提供涉案房屋所在小区其他业主的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。原告同意涉案房屋参照适用该《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《住宅使用说明书》中的使用注意事项载明：“主体结构和钢筋混泥土梁、板、柱、墙不能开凿、拆除。外墙不能拆除、移动、分户墙不能拆除，改动非承重墙的位置应经有关部门批准。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，建设单位不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。”《住宅质量保证书》载明：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年，保修责任为保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地、地下室渗漏及管道开裂漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。电气管道、给排水管道、设备安装保修期限为2年，建设单位在约定上门保修时间内予以保修。注：保修期是以收房通知书上注明的收房日作起始时间。……4、收房后业主自行装修造成的质量问题及管道堵塞等，建设单位一律不负保修责任，由业主自行维修；若因此造成房屋质量受损或其他用户的损失，均由责任人承担相应的责任。” 2019年12月18日原告申请对涉案房屋渗水、裂缝原因及修复费用进行鉴定，后于2020年6月15日申请撤回鉴定。 本案的争议焦点为：1.原告是否有权主张被告给付外墙违约金？2.原告主张因房屋渗水、裂缝造成的各项损失应否支持？ 针对争议焦点1，原告认为外墙使用材料不符合合同约定，要求被告承担外墙违约金20万元。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条，涉案房屋所在楼宇的外墙面使用权属于所在楼宇的全体业主，应认定为共有部分，应由业主享有共有和共同管理的权利。原告个人要求被告承担违约金20万元，主体不适格，不予支持。 针对争议焦点2，原告称涉案房屋在装修时将主卧南面飘窗、次卧南面飘窗、儿童房北面飘窗及次卫北面的飘窗拆除，同时将主卧、次卧之间的隔墙移了10公分。原、被告对涉案房屋主卧室东墙飘窗拆除位置附近渗水、儿童房东墙和北墙飘窗拆除位置附近渗水、次卫北墙飘窗拆除位置附近渗水、阳台天花板处下水管封和次卫天花板处下水管封管处渗水，次卧与客厅的隔墙有裂缝且被告曾对涉案房屋进行维修均无异议。原告称房屋墙体渗水的原因系被告未在外墙涂防水，被告称房屋墙体渗水及裂缝系因原告装修时拆除飘窗及移动墙体所致。原告称飘窗系被告找人拆除，被告不予认可，因被告交付的房屋设计有飘窗，原告未提供证据证明房屋交付后被告又将飘窗拆除，对原告的该项主张不予支持并认定飘窗拆除系原告所为。根据被告提供的证据可以认定被告交付的涉案房屋质量合格。根据《住宅使用说明书》：“因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，建设单位不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任”，本案原告在装修过程中存在拆除墙体、飘窗的行为，可能引起房屋渗水、裂缝，原告未能举证证明房屋渗水、裂缝系因被告的行为所致，对原告要求被告赔偿承担外墙维修施工的人工费、材料费、室内恢复维修等25万元及修复室内三个房间墙面渗漏水处和次卧西墙裂缝修复的材料费、人工费、保洁费共约8000元的主张，本院不予支持。原告要求被告承担原告一家的精神损失费、非环保材料损害健康赔偿费用、造成家庭矛盾等赔偿10万元，于法无据，亦不予支持。原告要求被告承担因被告近五年以来维修致原告产生的误工费、车旅、磨损共计8800元、保洁费1760元，原告未提供证据证明产生了上述损失，对上述主张不予支持。原告主张被告给付承诺的两处室内下水管维修的材料费和人工费共计800元，被告对此不予认可，原告亦未提供证据证明被告曾作出承诺，对该主张不予支持。原告称被告未能按时完成小区北门（主出入口），要求被告赔偿3万元，双方签订的《商品房买卖合同》并未将完成小区北门作为涉案房屋的交付条件，原告据此主张赔偿，于法无据，不予支持。原告主张被告承担原告两处室内下水管检修和重新封管材料、人工费计5000元，原告未提供证据证明其因维修管道产生损失，原告可待损失实际产生后另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告刘放的诉讼请求。 案件受理费依法减半收取5036元，由原告刘放负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审判员  石敬梅 二〇二〇年九月七日 书记员  杜露露