云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1528号原告：李东梅，女，1996年9月13日出生，汉族，自由职业，住云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人：王璐，云南兆谦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：浦同漂，云南兆谦律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被告：昆明东函房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市安宁市太平新城街道办事处万辉星城******商铺。法定代表人：刘汝东，总经理。委托诉讼代理人：陆娇，云南民定律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：张思令，男，1975年5月10日出生，汉族，自由职业，，住云南省曲靖市委托诉讼代理人：李瑞，云南嘉喜律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李东梅与被告昆明东函房地产经纪有限公司（以下简称“东函房产公司”）、张思令房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨文雁独任审判，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告李东梅的委托诉讼代理人王璐、浦同漂，被告东函房产公司的委托诉讼代理人陆娇，被告张思令的委托诉讼代理人李瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李东梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；2、判令被告返还原告购房款人民币180000元（大写：拾捌万元整）；3、判令被告返还原告中介服务费8000元；4、判令被告返还原告定金100000元；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月26日，原告与被告东函房产公司签订《房屋买卖合同》，合同中的甲方（卖方）为张思令，乙方（买方）为李东梅，居间方为东函房产公司，合同约定：甲方将座落于安宁市房屋以人民币520000元的价格出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定履行合同义务，合同签订当日即支付了50000元的定金和8000元的中介服务费，定金和服务费由被告的员工钟谷兵收取并向原告出具了定金收条和中介服务费收据。后原告于2019年4月25日至2019年5月3日期间向被告昆明东函房地产经纪有限公司支付购房款180000元，该房款由被告员工钟谷兵代为收取，2019年8月31日被告昆明东函房地产经纪有限公司向原告出具了收取房款的收据。原告签订合同和支付相关房款后，联系被告要求安排过户，但被告一直以各种理由推脱时间，2020年3月16日，原告到被告昆明东函房地产经纪有限公司协商房屋事宜，原告与被告昆明东函房地产经纪有限公司的法定代表人刘汝东及昆明东函房地产经纪有限公司太平分公司签订了《房屋买卖补充协议》，其中，刘汝东作为甲方（卖方）张思令的代理人在协议上签字，协议约定甲方承诺在2020年4月份取出房产证进行过户。但原告至今未见到涉案房屋的产权证明，被告也未履行协助将涉案房屋过户到原告名下的义务。该严重违约行为给原告造成了巨大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告有权解除房屋买卖合同，并要求被告承担相应的违约责任。现原告向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告东函房产公司辩称：原、被告双方于2019年3月26日签订的房屋买卖合同，合同中卖方是张思令，买受人是李东梅，而东函房产公司只是受张思令的委托代其出售房屋，东函房产公司收到原告支付的购房款230000元后，就通过转账和现金方式共计支付给张思令200000元，张思令是认可的，剩余30000元现由我公司暂时保管，我也告知过张思令如果合同解除，要退还该款给原告，张思令也表示过同意。根据中华人民共和国民法总则相关的规定，委托人对受托人的委托事项应该承认，并对委托人具有约束力。我公司只是受托人代委托人办理出售房屋的行为，只是作为经纪一方已经履行了居间义务，不应该退还8000元的中介费。本案中，原告主张由我公司退还购房款，明显主体不适格。我公司不是房屋买卖合同的主体相对方。只是代张思令出售房屋，代签房屋买卖合同、收受购房款都是出卖人张思令的授权行为，该民事行为已得到出卖人张思令的追认，原告认为本案中涉案房屋买卖合同中出卖人未能按约定交付房屋，根据合同的相对性，本案中责任主体应该是张思令，而不是我公司。被告张思令辩称：原告李东梅与被告张思令签订了房屋买卖合同以及房屋补充协议，在合同履行过程中确实发生了不愉快的情况。在2020年9月10日之后，我作为张思令的委托代理人一直在督促其提交相关证据材料，自2020年9月14日起，委托诉讼代理人也无法联系到张思令本人，截止到开庭之时，代理人也未见到不动产权证，鉴于以上事实，房屋买卖合同以及房屋买卖补充协议是继续履行还是解除？由法庭根据庭审查明的事实依法进行判决。对于购房款返还的问题，9月10日之后，代理人也一直在催促他提供收款的相关证据，但到目前为止张思令也没提供给我，所以代理人无法确认其收到多少款项。对于双倍返还定金的问题，原告主张的解约定金，其性质属于违约金，计算标准过高，请求法庭予以适当减少。对中介费的问题，张思令没收到中介费，该项费用不应由张思令承担。归纳原、被告的诉辩主张，原、被告双方争议的焦点是：1、涉案合同被予以解除是何方造成的？2、被告是否应当返还原告购房款并双倍返还原告定金？3、被告是否应当赔偿原告已支付的中介费8000元？4、二被告是否应当承担连带责任？本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告东函房产公司提交的转账交易明细，虽系打印件，但结合被告张思令的当庭陈述，本案中其与被告东函房产公司除存在委托关系外，无其他经济往来的事实，本院对该证据予以确认，可以证实被告东函房产公司将原告支付的购房款中的130000元以转账方式交付给被告的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2019年3月26日、2020年3月16日，原告李东梅与被告张思令在被告东函房产公司的居间介绍下分别签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》。约定：被告张思令（甲方）将其所有的位于安宁市房屋【房屋产权证号：20××78】以520000元的价格出售给原告李东梅（乙方）。乙方在签订合同当日支付甲方定金50000元，甲乙双方同意还款当日，乙方支付除定金之外的首付款220000元，其余房款250000元由乙方以银行按揭的方式支付。在办理房屋可能转移登记手续所需交纳的税、费及相关所有的税费由乙方支付，交房前物管费及水电费由甲方结清。甲方承诺在2020年4月取出房产证，甲、乙双方在取得权籍调查表及产权证原件七个工作日内办理房屋权属转移登记手续。原告李东梅在双方签订合同时向被告东函房产公司支付居间费8000元，违约责任：不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付上述房屋成交价20%的违约金。一方违约时应承担居间方以房屋成交价2%的服务费，或双方协商要解除合同的，则由双方各承担居间方以房屋成交价各1%的服务费。《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》签订后，被告东函房产公司于2019年3月26日代被告张思令收取原告李东梅支付的购房定金50000元，2019年4月25日至5月3日期间代被告张思令收取李东梅支付的购房款180000元，共计230000元。另原告李东梅于2019年3月26日支付了被告东函房产公司居间服务费8000元。被告东函房产公司代收原告支付的上述款项后于2019年10月17日、12月21日以转账的方式支付给被告张思令130000元。另查明，2020年9月10日本院通过电话询问被告张思令涉案房屋买卖的相关情况时，张思令认可已收到由被告东函房产公司代为收取的购房款200000元。本院认为，原、被告双方于2019年3月26日签订的《房屋买卖合同》以及于2020年3月16日签订的《房屋买卖补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。关于本案第一个争议焦点，涉案合同被解除是何方违约造成的？本案中，原告李东梅向受托人即本案被告东函房产公司支付了房屋首付款230000元（含定金50000元），被告张思令作为委托人收到被告东函房产公司转付的由原告支付的购房款200000元后，其未按合同约定于2020年4月前还清银行按揭贷款，并配合原告李东梅办理不动产权证变更登记手续已构成违约。后经原告催告后被告张思令亦未履行办理不动产权证变更手续的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被告张思令的行为已对原告李东梅构成根本性违约，现原告请求解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》符合法律的规定，本院予以支持。关于本案第二个争议焦点，被告是否应当返还原告购房款并双倍返还原告定金？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因双方签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》已依法解除，被告基于合同取得的购房款应当予以返还。现原告请求被告返还首付款180000元，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，本案房屋买卖合同被予以解除系被告张思令未能按合同约定协助和配合原告办理不动产权证变更登记手续所致，被告张思令的行为已构成根本性违约，导致原、被告订立房屋买卖合同的目的完全不能实现，另原告已支付的定金50000元未超过双方约定购房款的20%，故根据上述规定被告张思令应当双倍返还原告定金100000元。3、被告是否应当赔偿原告已支付的中介费8000元？本案中，原告已向被告东函房产公司支付了居间费8000元，因被告张思令的违约行为致使合同无法履行，根据双方合同中关于由违约方承担中介费的约定，现原告要求被告张思令承担中介费8000元于法有据，本院予以支持。4、关于二被告是否承担连带清偿责任的问题，本案所涉房屋的买卖双方系原告李东梅与被告张思令，案涉房屋也系张思令所有，被告东函房产公司接受被告张思令的委托，代表被告张思令与原告李东梅签订合同并接收原告支付的购房款230000元均系受托人的行为，现被告东函房产公司已将原告李东梅支付的购房款230000元中的200000元支付给被告张思令，原告李东梅无证据证实案涉房屋买卖合同未能继续履行系被告东函房产公司的违约行为所致，故被告东函房产公司只应承担返还30000元购房款给原告李东梅的义务。其对被告张思令应当返还的200000元不承担连带清偿责任。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十五条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告李东梅与被告张思令于2019年3月26签订的《房屋买卖合同》及2020年3月16日签订的《房屋买卖补充协议》。二、由被告张思令于本判决生效之日起十日内返还原告李东梅购房首付款150000元。三、由被告张思令于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李东梅定金100000元。四、由被告张思令于本判决生效之日起十日内赔偿原告李东梅居间服务费8000元。五、由被告昆明东函房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李东梅购房款首付款30000元。六、驳回原告李东梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5620元，减半收取2810元，由被告张思令负担2517元，被告昆明东函房地产经纪有限公司负担293元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨文雁二〇二〇年九月三十日书记员  唐丽慧