云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初12850号原告：姜丽芝，女，汉族，1957年1月8日生，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告：翟旭霆，男，汉族，1989年12月4日生，身份证住址云南省昆明市西山区，现住云南省。委托诉讼代理人：翟明，男，汉族，1964年11月30日生，身份证住址云南省昆明市西山区，现住云南省，与原告翟旭霆系父子关系，特别授权代理。被告：昆明碧联房地产开发有限公司。住所地云南省昆明市五华区政教路**，统一社会信用代码：91530102MA6MWW0Y8W。法定代表人：潘永卓，总经理。委托诉讼代理人：杨晓杰、薛冰，特别授权代理。被告：云南艾亭房地产开发有限公司。。住所地云南省昆明市五华区政教路**统一社会信用代码：91530000686180826X。法定代表人：安德烈，董事长。委托诉讼代理人：杜莎、谢燕春，云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明公交集团有限责任公司。住。住所地云南省昆明市霖雨路**一社会信用代码：9153010021657816X7。法定代表人：苗献军，董事长。委托诉讼代理人：王瑞波，云南真宇律师事务所律师，特别授权代理。原告姜丽芝、翟旭霆诉被告昆明碧联房地产开发有限公司（以下简称碧联公司）、云南艾亭房地产开发有限公司（以下简称艾亭公司）、昆明公交集团有限责任公司（以下简称公交公司）缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李韵桃适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜丽芝及翟旭霆的委托诉讼代理人翟明，被告碧联公司的委托诉讼代理人杨晓杰、薛冰，云南艾亭公司的委托诉讼代理人谢燕春，被告公交公司的委托诉讼代理人王瑞波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜丽芝、翟旭霆向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告方，以合作集资建房时“承诺”5000元／㎡单价计算原告已经实际缴费折换的面积，按原项目现在单价向原告方退还赔偿昆明市五华区改造项目（已经更名：碧桂园.龙腾世家项目），原告方的购房款：23万元／5000元／㎡＝46㎡×其现在实际单价均价13500元／㎡＝621000元；二、在前述第一项请求基础上，判令被告对原告被占用的23万元资金按银行对企业同期贷款利率计算偿付利息。经咨询银行专业人员，5年以上贷款以简化方式4.9%上浮20%：为5.88%，按证据单据缴费金额和时间，分别计算利息为：1.764万、6.1152万、2.8812万，共计10.7604万元；三、判令被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、律师费、误工费等（以实际发生为准）。事实与理由：兹有2位原告委托代理人翟明，代表其儿子翟旭霆，原告姜丽芝名下，参加昆明公交集团有限责任公司与云南艾亭房地产开发有限公司（项目现在实际运作为：昆明碧联房地产开发有限公司），昆明市五华区改造项目（已经更名：碧桂园.龙腾世家项目），合作集资建房。原告向被告云南艾亭房地产开发有限公司，于2009年9月（3万）、2010年12月（3万、10万）、2012年2月（7万），三次4个单据，共缴纳合作集资建房款23万元人民币。该四张单据时间顺序最后二张注明为“工程进度款”。云南艾亭房地产开发有限公司法人代表安德烈，2010年12月8日向昆明公交集团有限责任公司书面承诺：“出售给昆明公交集团职工的商品房价格为按5000元／㎡…；价格不再作调整变化，其损失由艾亭房地产开发有限公司自行承担。”缴纳款项期间，经姜丽芝，翟明、翟旭霆，及被告2确认同意下，交款户名从姜丽芝转换并登记为翟旭霆。翟明与翟旭霆为父子关系。2017年2月17日，在历经8年的失望到绝望之后，原告委托代理人翟明以代翟旭霆签字画押方式签署被告方单方面要求、原告单方面签字的、不签字可能血本无归的极不平等“退还合作建房团购款申请书”。该材料不具备法理意义上的起码要件，且也未被背被告事实认可；2019年2月27日，原告委托代理人按照被告主动电话通知，到其设置的昆明市五华区改造项目现场办公点，在办理购房或是退款选择时，被告以“不是翟旭霆本人，或是翟旭霆（被告再次指定的一字不可改的）《授权书》授权”为由，拒绝认可上述“退还合作建房团购款申请书”给予退款登记，也不认可该文件无效条件下的购房登记及其后续安排；3月7日，原告委托代理人再次前往办理，仍不认可登记、填表、签字确认等相关手续。两次接待人员为被告现场负责人蒋丽电话：152××******；2019年4月中旬，原告委托代理人持原告亲笔书写、签名、画押的《委托书》，第三次到昆明市五华区改造项目（已经更名：碧桂园.龙腾世家项目）现场办公点，找到其销售部，接待人员李明飞（音）电话138××******，经其联系领导后，再次明确拒绝办理退款或继续购房登记和办理的登记、填表、签字确认等相关手续。鉴于原告委托代理人按照被告的要求办理的事项被拒绝再三，不予登记、更不给予具体办理，根据：一.①原告向被告缴纳费用明确为被告承诺单价、也是当时的商品房单价，条件下的“工程进度款”；②被告方在该类工程经费下已经完成商品房建设阶段性工程，直至烂尾至今；③目前项目复活续建并开始售楼的事实；二.原告缴费事实和收据。三.被告的承诺。四.法律法规。特向法院提起诉讼。被告碧联公司辩称：针对原告的诉讼请求，我方不应作为本案的被告。双方没有法律关系基础。碧联公司作为合法有效的开发商承接了下马村也就是龙腾世家项目的开发建设工作，我们有相应的定价权。针对原告为原告之一的翟旭霆和姜丽芝，双方为团购客户公交集团的团购业主。针对此团购业主，我们进行了为期一个月的公示，公示内容相应的退款已明确了相应的退款流程，还有如继续购房的一些选购流程。此流程已经过了五华区政府备案并相应的程序。已经过第三方公证机构中衡公证处进行公证，我们的程序合法有效。而原告提出的要以现价进行退款的请求不应得到支持。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告艾亭公司辩称：我公司仅与被告公交公司签订合作协议，我公司未与原告签订过合同，因此原告要求我公司退还购房款的诉讼请求不成立。我公司不是适格的被告。原告所交合作款是基于我公司与被告公交公司的合作协议，据此原告享有购房机会，该合作款应由被告公交公司退还给原告。原告要求退还合作款系放弃购房权利的意思表示。合作协议没有约定被告公交公司职工放弃购房享有主张利息的权利，且原告与我公司没有合同关系，故原告主张利息没有依据。被告公交公司辩称：第一，对于原告所陈述的交款情况，包括交款时间及金额均属实，我公司予以认可，但是我公司认为艾亭公司作为实际收款的主体，在下马村项目停滞多年、未向原告进行交房的情况下，原告确实存在实际损失，我公司认为艾亭公司应当承担退款责任。第二，对于艾亭公司、碧联公司两被告之间的合同关系，我方未参与、不知情、不承担。第三，我公司多名员工也团购了下马村项目的房屋，现已陆续办理退款手续，因此我方认为原告所提出的第二项诉讼请求具有相应的依据，能够实际履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月14日被告艾亭公司、公交公司签订《合作协议》，约定被告艾亭公司按被告公交公司的要求，在昆明市下马村“城中村”改造重建项目“五华嘉园”小区为被告公交公司专门规划设计员工住宅，总建筑面积约25-30万平方米；被告公交公司按每户先支付30000元给被告艾亭公司用于下马村“城中村”的拆迁等前期工作；被告艾亭公司取得项目的商品房预售许可证时，被告公交公司须在一个月内组织购房职工与被告艾亭公司签订《商品房预售合同》；被告艾亭公司最终出售给被告公交公司职工的商品房价格为4300元／平方米，此价格被告艾亭公司不得以任何理由进行调整变化。2009年8月18日被告艾亭公司、被告公交公司、案外人云南益亭房地产开发有限公司签订《合作协议（补充一）》。2009年9月，被告艾亭公司开具的收据载明收到原告姜丽芝团购房订金3万元。2009年11月17日被告艾亭公司、公交公司签订《合作协议（补充二）》，约定被告艾亭公司按每个车位90000元的价格提供约1500个车位给被告公交公司已支付购房订金的职工；本协议签订后20日内被告公交公司按每个车位30000元支付被告艾亭公司购车位订金。2010年12月8日被告艾亭公司、公交公司签订《合作协议（补充三）》，约定被告公交公司同意按已支付团购房定金员工每户100000元支付项目进度款给被告艾亭公司用于土地拆迁、回迁房建设等前期工作；商品房价格确定为建筑面积5000元／平方米。2010年12月8日被告艾亭公司向被告公交公司作出的承诺书载明被告艾亭公司最终出售给被告公交公司职工的商品房价格为按建筑面积5000元／平方米，并保证此价格不再作调整变化。2010年12月12日被告艾亭公司开具的收据载明收到原告翟旭霆（原姜丽芝）项目进度款10万元，另出具收据载明收到原告姜丽芝团购车位定金3万元。2011年12月被告艾亭公司、公交公司签订《合作协议（补充四）》，约定被告公交公司同意按已支付团购房定金员工每户70000元支付项目进度款给被告艾亭公司用于土地拆迁补偿、工程建设、土地挂牌等前期工作。2012年1月9日被告艾亭公司、公交公司作出的声明载明房价5000元／平方米不变；凡非被告公交公司职工及协作单位职工、通过其他渠道取得房源的个人或房屋中介，一律执行同一政策。2012年2月8日被告艾亭公司开具的收据载明收到原告翟旭霆项目进度款7万元。2012年10月31日被告艾亭公司作出的承诺书载明签订《商品房购销合同》时允许免费更名一次。2017年2月10日被告艾亭公司、被告公交公司、案外人云南碧桂园房地产开发有限公司发出的《关于下马村五华嘉园项目合作事宜的通知》载明经被告碧联公司测算后，如继续按被告艾亭公司、公交公司原来约定的合作建房价格执行，项目将不具备开发条件，作为被告碧联公司全面接盘完成整个项目建设达成竣工验收交房的必要条件之一为需按新的团购价格调整及执行（住宅7280元／平方米，车位120000元／个）,2018年起被告碧联公司陆续取得涉案地块的商品房预售许可证。2019年2月25日、2月26日被告艾亭公司、碧联公司分别在《春城晚报》、《昆明日报》刊登《五华区下马村片区城中村改造项目合作建房人开展分房资格认定的公告》。本院认为，被告艾亭公司、公交公司签订的《合作协议》的实质系被告艾亭公司按被告公交公司的要求，在昆明市下马村“城中村”改造重建项目“五华嘉园”小区为被告公交公司专门规划设计员工住宅，被告公交公司组织预购房的职工交纳款项，待被告艾亭公司取得商品房预售许可证时，被告公交公司组织购房职工与被告艾亭公司签订《商品房预售合同》。现被告艾亭公司未取得商品房预售许可证，且原告与被告公交公司、艾亭公司未签订协议明确各方权利义务，故原告与被告艾亭公司、公交公司未形成商品房预约合同及商品房购销合同法律关系。故合同未成立情况下，各方当事人尚处缔约磋商阶段，本院依法纠正本案案由为缔约过失责任纠纷。本院认为，原告向被告艾亭公司缴纳订金、进度款只是一个缔约过程，则双方当事人皆应履行协力促进合同成立的义务，尤其是作为房地产开发单位的被告艾亭公司，具有商品房开发方面的专业素质，相对于原告有信息、知识方面的优势，其对于房屋在何种情况下能够达成出售的条件应该是明知的。基于缔约过程的诚实信用义务的要求，房地产开发单位应及时将有关信息与对方进行交流，以修正双方的差距，促成合同的顺利签订。正是由于房地产开发公司疏于履行上述告知义务，未及时将有关信息与对方当事人进行交流，最终资金链断裂致使签订预售合同根本无法实现的行为，应属违背诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。对于原告要求赔偿62.1万元的诉讼请求，系按其认为的房屋现有价格13500元/㎡主张，应视为包含实际支付的23万元及预期利益，本院对其实际支付的23万元依法予以支持，至于剩余部分，因双方未就房屋面积、户型等内容进行约定，且原告参照的单价与案涉项目无关，原告的计算方式、标准于法无据，本院依法不予支持。对于原告资金占用利息10.7604万元的主张，本院认为系原告的信赖利益损失，且原告主张标准未超出法律规定的限制性范围，故依法予以支持。对于律师费、误工费，原告未提交相应证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果，故本院依法不予支持。至于被告碧联公司，因未与被告艾亭公司、公交公司签订涉案项目权利义务转让合同，被告碧联公司亦未承诺与原告签订商品房买卖合同（预售），不是与原告磋商缔约事项的相对人，故不应承担相应责任。至于被告公交公司，不系提供购房资格、购房机会的相对人，亦不应承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、被告云南艾亭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜丽芝、翟旭霆偿还购房订金、进度款等共计23万元；二、被告云南艾亭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜丽芝、翟旭霆支付资金占用利息10.7604万元；三、驳回原告姜丽芝、翟旭霆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11086元，减半收取为5543元，由被告云南艾亭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行;申请强制执行的期限为二年。审判员  李韵桃二〇二〇年九月二十三日法官助理何雅蓉书记员李春梅