广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初7850号原告：钟进东，男，1978年3月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码440************039。原告：谭日芳，女，1980年9月10日出生，汉族，住广东省廉江市********，公民身份号码440************824。上列两原告共同委托诉讼代理人：晏梓恒，广东加通律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：晏志峰，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告：陈建丽（曾用名：陈超丽），女，1962年3月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码440************623。原告钟进东、谭日芳与被告陈建丽物权保护纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟进东、原告钟进东及谭日芳的共同委托诉讼代理人晏志峰、被告陈建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟进东、谭日芳向本院提出诉讼请求：1．被告归还原告房屋，恢复房屋原状；2．被告赔偿原告接近4年无法入住房屋的经济损失50000元（按每月1200元标准，123平方米计算）。诉讼中，原告变更诉讼请求为1．被告立即腾退位于中山市**************的房屋并交还给原告；2．被告立即停止对中山市**************的一切侵权行为，包括但不限于不得进入、侵占前述房屋，不得破坏、更换前述房屋的门锁和装修，不得再以任何形式干扰原告居住涉案房屋等；3．被告向原告支付侵占中山市**************的占有使用费（按1500元/月计算，从2016年6月12日起计至被告腾退并交还涉案房屋之日止）；4．被告向原告赔偿涉案房屋内装修、墙壁等损失50000元。事实和理由：原告于2016年4月购入中山市********2*****，并于2016年4月14日取得不动产权登记证书，系涉案房屋的所有权人。自2016年6月12日开始，被告无理由的干扰原告居住和使用涉案房屋，原告为此多次报警，并要求被告不得以任何形式干扰原告的正常居住，然而民警到达现场并做过多次笔录后，仍未对被告的侵权行为作出任何处罚。被告多次破坏、更换涉案房屋的门锁，致使原告每次只能通过报警才能进入涉案房屋。同年6月原告准备入住，被告陈建丽以锁住楼下铁门、堵在楼下等方式阻碍原告进入案涉房屋。2016年11月7日，原告进入涉案房屋时，发现涉案房屋里住着几名租客，租客向民警陈述是被告出租给他们居住。就上述情况以及后续被告侵占、破坏涉案房屋等行为，原告钟进东分别于2016年6月12日、2016年9月4日、2016年9月12日、2016年11月7日、2016年11月18日、2016年11月26日、2017年1月7日、2018年9月15日向中山市公安局坦洲分局康泰派出所进行报案，要求被告搬离涉案房屋并停止侵权行为，但至今被告仍霸占涉案房屋，尚未搬离。被告不认同原告购买的物业房产权益，不认同房管局出具的房产证，而原告是通过合法程序购入涉案房屋，拥有所有合法手续。被告陈建丽不听原告解释，不听民警警告，强行用砖头封住涉案房屋的大门，从202号楼房打通到201号房，私自改变202号房结构，并将房屋出租他人，至今被告强行占用原告的房屋已近4年。原告认为，涉案房屋为原告的私人财产，原告依法对涉案房屋享有排他的占有、使用、收益和处分的权利，被告无权占用，应立即将涉案房屋返还给原告。因被告的占用、干扰行为导致原告的损失，被告应当向原告赔偿。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告陈建丽辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据。被告系中山市大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）法人代表，验收合格系大成公司作为开发商应尽的义务（已于2009年9月30日中山日报刊登书面通告：村田花园第一期，完善房产符合买卖相关手续），在交付土地出让金后，这块地属于大成公司，大成公司支付了土地出让金成为建设使用权人。在开发过程中亦全面履行法定的审查与注意义务，不存在任何物权权属使用过错。原告就涉案房屋依不动产证书登记并核发粤（2016）中山市不动产权第0049660号/第0049661号，不动产权证系具体行政行为，根据事实程序相对性原则，物权转让的双方当事人应为物权转让纠纷的主体，现钟进东、谭日芳并非物权转让的其中一方当事人，依法不享有涉案诉权，钟进东、谭日芳诉讼主体不适格，依据合同相对性，对于原告的诉讼请求，依法应予驳回。原告起诉请求腾退涉案房屋并交还的主张无事实与法律依据，依法应予驳回。原告从未向被告就涉案房地产申请房屋登记或提交申请登记材料，亦未向被告缴纳过任何费用。另一方面，（2013）中中法民一终字第455号民事判决书中第12页顺数第五行显示已构成违约；跟着顺数第十八行显示原审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院予以纠正。前述判决书的被上诉人（原审被告），中山市*田房地产有限公司（以下简称村田公司）在（2013）中中法民一终字第455号中第4页顺数第二行大成公司与村田公司于2002年2月5日签订一份合作开发房地产项目协议书，约定¨¨¨在合作开发经营项目中，商品房销售所得的房款应汇入大成公司本项目开发的指定银行账号，与刘思维、张秀苇签订商品房买卖合同第6页（付款方式及期限）不一致。前述判决事实认定错误，适用法律错误。另案（2018）粤2071刑初1581号，更加表明了中山市坦洲镇的“村田花园第一期”房地产项目由大成公司独资完成及开发，房地产开发资质证为粤开证暂字第2111103号，法人为陈建丽，商品房预售许可证为中建房（预）字第2002123号，因此，原告的起诉主张无任何法律依据，应依法予以驳回。本案原告持有的粤（2016）中山市不动产权第0049660号/第0049661号不动产权证，是复制品的证,不是全产权整个项目开发商出售分割的一房一证的产权权属，钟进东、谭日芳并非产权人。综上所述，原告诉求无法律及事实依据，请依法驳回原告请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：根据2009年7月6日中山市人民政府出具的商品房产权权属证明书、2002年5月24日中山市国土资源局出具的国有土地使用证，显示在上述期间大成公司系中山市********围[土地证号：中府国用（2020）第3307**]土地的使用者，系中山市********（登记字号：2009-0743号,包括1幢2幢3幢1卡-16卡1号-5号车位）房产的产权人。经钟进东、谭日芳质证，钟建东、谭日芳认为于2009年7月6日出具的商品房产权权属证明书仅证明涉案房屋在2009年7月6日时属于大成公司，但无法证明涉案房屋目前的产权登记情况。2012年3月7日，刘思维、张秀苇以商品房预售合同纠纷为由，向法院起诉大成公司、村田公司，要求大成公司及村田公司为刘思维、张秀苇办理中山市****************房的房地产权证并支付违约金。大成公司提起反诉，要求刘思维、张秀苇支付首期房款46435元以及违约金。中山市第一人民法院受理后，于2012年11月29日作出（2012）中一法坦民一初字第201号民事判决书，判决大成公司于判决发生法律效力之日起三个月内协助刘思维、张秀苇办理位于中山市*****************的房地产所有权证，并支付逾期办证违约金，以及驳回大成公司的反诉请求。大成公司不服，提起上诉。广东省中山市中级人民法院于2013年9月9日作出（2013）中中法民一终字第455号民事判决书，认定刘思维、张秀苇尚有购房款余款2326元尚未支付，原审判决认定事实部分不清，处理部分不当，该院予以纠正，判决撤销广东省中山市第一人民法院（2012）中一法坦民一初字第201号民事判决，刘思维、张秀苇于判决生效之日起七日内向大成公司支付购房款2326元及违约金，大成公司在收到上述购房款之日起三个月内协助刘思维、张秀苇办理位于中山市*****************的房地产所有权证，驳回刘思维、张秀苇的诉讼请求以及大成公司的其他反诉请求。发生法律效力后，刘思维、张秀苇依据上述生效判决向法院申请执行，经执行程序，刘思维、张秀苇办理了位于中山市*****************的房地产所有权证。陈建丽对此不确认。并认为钟进东、谭日芳系违法取得的不动产权证书，根据案号为（2013）中中法民一终字第455号民事判决书中第12页顺数第五行显示刘思维、张秀苇欠付购房款的行为已构成违约，该判决书第十八行显示“原审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院予以纠正”，并且该判决书第4页顺数第二行显示大成公司与村田公司于2002年2月5日签订一份合作开发房地产项目协议书，约定在合作开发经营项目中，商品房销售所得的房款应汇入大成公司本项目开发的指定银行账号，与刘思维、张秀苇签订商品房买卖合同第6页（付款方式及期限）不一致，陈建丽认为上述判决书事实认定及法律适用错误。根据中山市国土资源局于2016年4月14日出具的不动产权证书显示钟进东、谭日芳于2016年4月14日取得中山市**************[粤（2016）中山市不动产权第0049660号/第0049661号]的不动产权证书，房屋建筑面积为123.57平方米。根据陈建丽提交的三份借据及入伙通知书的内容显示，大成公司法定代表人陈建丽于2009年4月10日以大成公司名义向蔡维肖出具借据，记载大成公司开发的位于中山市*************第一期房地产项目，因资金不足，为前述项目竣工验收，大成公司向蔡维肖请求借款500000元，借款期限为2009年4月10日至2014年6月1日止。若大成公司在借款到期后无力偿还借款，将以位于中山市************************（实际应为中山市**************）作为抵债偿还。大成公司（甲方）与蔡维肖、谭振华（乙方）签订住房还款合同，约定甲方自愿将前述房屋交付给乙方使用，使用期限为49年，即2014年6月6日起至2063年3月25日止，房屋建筑款为500000元，乙方自愿一次性支付给甲方收讫，乙方支付总建筑款后可对房屋进场装修居住，合同还约定了事项。根据陈建丽提交的信访答复意见书，显示2017年1月9日，陈忆萼向中山市公安局坦洲分局提出信访，该局答复如下：经某1，2017年1月7日13时23分，该分局康泰派出所接到张忆萼报警称，当天8时许，张忆萼发现其母亲蔡维肖居住的位于中山市********期2栋202房的房门及门口的墙被拆。另外，2017年1月7日12时3分，该分局康泰派出所亦接到报案人钟进东报案称，其位于中山市********期2栋202房的房产的门被焊住及堵塞。康泰派出所接到报警后安排民警到场出警，并对现场进行拍照。经了解，报案人蔡维肖、钟进东均声称其系中山市********期2栋202房的业主。因此，康泰派出所根据情况要求报案人出具中山市********期F2栋202房的房产证或其他合法证明。蔡维肖、张忆萼无法出具相关合法证明，报案人钟进东提供了村田花园1期F2栋202房的房产证及法院判决书等，因此产权认定为钟进东、谭日芳，因此，钟进东、谭日芳在2栋202房施工属于其权利上的行为。经核实，前述房产系钟进东于2016年4月14日通过中介公司（中山市***物业代理有限公司碧桃分公司）购买。目前，因前述房产存在产权纠纷，建议双方到法院处理产权纠纷事宜。该信访答复意见书还记载了其他事项。本院依职权从中山市公安局坦洲分局调取到张秀苇、谭日芳、钟进东、张忆萼、陈建丽在康泰派出所接受询问的笔录及现场照片，显示：1．张忆萼、陈建丽均承认因大成公司资金周转困难，陈建丽向蔡维肖借款500000元后，因未及时归还借款，陈建丽将涉案房屋抵押给蔡维肖，并交付给蔡维肖居住使用，蔡维肖自2011年开始陆续在涉案房屋在居住;蔡维肖在居住过程中，将涉案房屋与中山市********2幢201房之间的围墙拆除，使涉案房屋与中山市**************之间相互联通；陈建丽认为涉案房屋系达成公司债权人所有，钟进东、谭日芳并非案涉房屋产权人，但并未举证。2．钟进东、谭日芳陈述其通过中介圆梦居介绍，在张秀苇手下购买了涉案房屋，并以支付购房款580000元，双方办理房屋产权登记手续后，钟建东、谭日芳于2016年9月发现涉案房屋大门处的不锈钢门锁被更换，随后更换涉案房屋门锁。钟进东、谭日芳于2016年11月17日前往涉案房屋时发现涉案房屋被出租，承租人称陈建丽将涉案房屋出租给其使用，于2016年11月26日发现陈建丽以砌墙封闭、电焊铁门的方式侵占涉案房屋，并将涉案房屋出租给他人使用。因涉案房屋大门被砌墙封闭，钟进东、谭日芳联系装修工人将砖墙撬开后，钟建东、谭日芳进入涉案房屋发现涉案房屋与中山市********2幢201房之间的围墙已被打通连接，可自由进出，涉案房屋一直被侵占。3．现场照片显示，涉案房屋的大门被砖头砌墙封闭起来，并且涉案房屋与中山市********2幢201房之间的隔墙被拆除。庭审中，钟进东、谭日芳称其系通过案外人张秀苇购买涉案房屋，已办理房屋产权登记手续，并已取得不动产权登记证书，陈建丽无权占用涉案房屋。陈建丽自2016年6月12日开始干扰钟建东、谭日芳居住和使用涉案房屋，并多次破坏、更换涉案房屋的门锁，并且陈建丽拆除了涉案房屋与中山市**************之间的围墙，并将涉案房屋的大门用砖头封闭起来，钟进东、谭日芳多次报警处理仍未果。陈建丽则确认其将涉案房屋交付给案外人使用，一直由其控制中，但否认其系非法侵占，认为大成公司作为涉案房屋的所有人，其并未非法占用涉案房屋，无需支付占有使用费。大成公司从未将涉案房屋出售给钟进东、谭日芳，亦未收到钟进东、谭日芳交付的购房款，钟进东、谭日芳系违法取得的不动产权证书，陈建丽曾向相关登记部门主张撤销该不动产权证书，但相关登记部门并未采纳其意见，并且涉案房屋与中山市********2幢201房之间的隔墙已重新砌起来，涉案房屋铁门亦重新安装使用，案涉房屋隔墙及大门已恢复原状，但对此并未举证，并且陈建丽以涉案房屋系大成公司所有为由，明确拒绝钟建东、谭日芳及本院工作人员到涉案房屋进行现场勘查。经本院释明，钟进东、谭日芳明确表示不申请对涉案房屋租金标准、装修损失进行评估，主张参照市场租赁价格，按1500元/月的标准计算占有使用费，并自行估算涉案房屋的装修损失为50000元。本院认为，本案系物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。以及第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。具体到本案中，钟进东、谭日芳对涉案房屋已办理房屋产权登记手续，并已取得不动产权登记机关颁发的权属证书。陈建丽抗辩称大成公司作为涉案房屋的所有人，从未将涉案房屋出售给钟进东、谭日芳，亦未收到钟进东、谭日芳交付的购房款，钟进东、谭日芳系违法取得的不动产权证，但其提供的证据不足以推翻钟进东、谭日芳已依法取得的不动产权属证明，本院对其其抗辩意见不予采纳。依照不动产物权登记，涉案房屋属于钟进东、谭日芳所有，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。庭审中，陈建丽确认其将涉案房屋交付给案外人使用，并一直由其控制至今。钟进东、谭日芳作为涉案房屋的产权人要求陈建丽排除妨害、停止侵权，腾退并返还涉案房屋的诉请，理据充分，本院予以支持。至于钟进东、谭日芳要求陈建丽往后不得进入、侵占涉案房屋，不得破坏涉案房屋门锁和装修、不得再以任何形式干扰其居住涉案房屋的诉请，因前述行为尚未发生，本案不作处理。关于占用使用费的问题。陈建丽将涉案房屋交付给案外人使用的行为,侵害了钟进东、谭日芳的物权,实际给钟进东、谭日芳造成了物权权益损失，钟进东、谭日芳主张陈建丽向其赔偿自2016年6月12日起至腾退并交还涉案房屋之日止占有使用费的诉请，未超过其权利范围，且符合法律规定,本院予以支持。经本院释明，钟建东、谭日芳明确表示不申请对租金标准进行评估，但双方对于纠纷期间租金标准双方无法达成一致意见。本院根据同地区、同类型、同时段的房屋租金市场价格并结合涉案房屋具体的户型、楼层、朝向、物业管理及房屋租金市场价格的逐渐增长等综合因素考量，酌定以1400元/月标准，以每年递增50元的幅度确定涉案房屋的占有使用费。关于涉案房屋的损失赔偿问题。从中山市公安局坦洲分局康泰派出所调取的现场照片显示涉案房屋大门曾被砖头砌墙形式封闭起来，且涉案房屋与中山市**************之间的隔墙亦被拆除。为此，钟进东、谭日芳要求陈建丽赔偿恢复涉案房屋的前述装修及隔墙等损失，陈建丽对此不予确认，并抗辩称涉案房屋与中山市********2幢201房之间的隔墙及大门已恢复原状，但未提供证据予以证实，且陈建丽以涉案房屋系大成公司所有为由，拒绝钟进东、谭日芳及法院工作人员进入房屋进行现场勘查，无法认定涉案房屋目前现状，其应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳陈建丽的抗辩意见。钟进东、谭日芳主张陈建丽赔偿涉案房屋装修、大门及隔墙损失，于法有据，本院予以支持，但其提供证据证明力并不足以证明房屋装修及隔墙的实际损失为50000元，陈建丽亦拒绝配合进行现场勘查，本院依据中山市公安局坦洲分局康泰派出所调取的现场照片所反映涉案房屋的墙体、大门、装修等损坏情况，结合当前修复上述损坏的大门、装修、重新砌墙等所需的人工、成本等市场价格，酌定陈建丽向钟进东、谭日芳赔偿涉案房屋装修、大门及隔墙损失合计18000元，超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈建丽于本判决发生法律效力之日起停止对位于中山市**************[粤（2016）中山市不动产权第0049660号/第0049661号]的侵占行为，并于本判决发生法律效力之日起七日内腾退涉案房屋，并将涉案房屋交还原告钟建东、谭日芳；二、被告陈建丽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟建东、谭日芳支付自2016年6月12日起至腾退并交还涉案房屋之日止的占有使用费（占有使用费计算方法：自2016年6月12日起以1400元/月为基数，每年递增50元计算至腾退并交还涉案房屋之日止）；三、被告陈建丽于本判决发生法律效力之日七日内向原告钟进东、谭日芳赔偿涉案房屋装修、大门及隔墙损失合计18000元；四、驳回原告钟进东、谭日芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元（原告已预交），由原告钟进东、谭日芳负担762元，被告陈建丽负担1888元（被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年九月二十二日书 记 员  陈嘉婷郭乐茹