广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初1767号 原告：杨镇芳，女，1986年6月6日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：吴恩，广西锐嘉弘律师事务所律师。 被告：韦斯红，女，1957年12月28日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：曾献武，广西纳百川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏莉莉，广西纳百川律师事务所实习律师。 被告：庞艺，男，1985年12月4日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：曾献武，广西纳百川律师事务所律师。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行，住所地：广西玉林市人民东路**，统一社会信用代码：91450900669747878T。 负责人：罗杰，行长。 委托诉讼代理人：李容，女，该单位职工。 委托诉讼代理人：陈日榕，广西玉洲律师事务所律师。 原告杨镇芳与被告韦斯红、庞艺、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨镇芳及其委托诉讼代理人吴恩、被告庞艺、韦斯红的共同委托诉讼代理人曾献武、被告韦斯红的委托诉讼代理人苏莉莉、第三人的委托诉讼代理人李容、陈日榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告杨镇芳与被告韦斯红于2013年6月5日签订的《地产转让协议书》合法、有效；二、确认位于玉林市房屋属原告杨镇芳所有（面积182.3平方米、价值约为100万元）；三、判令被告庞艺、韦斯红、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行协助原告将位于玉林市房屋过户登记到原告杨镇芳名下；四、确认被告韦斯红与被告庞艺于2019年10月23日签订的《房地产买卖合同》无效。 事实和理由：2013年6月5日，被告韦斯红作为转让方与原告杨镇芳签订了《地产转让协议书》，被告韦斯红与其父亲韦旭平（已于2016年4月22日病故)名下的位于玉林市房屋（面积182.3平方米）转让给原告，双方约定成交价格为55万元，为此，原告分别于2013年6月7日、2013年7月1日、2013年7月17日三次付清55万元购房款给被告韦斯红，韦斯红立写了三张《收据》给原告收执，在付清房款后，原告即对该房屋进行装修，并于2014年1月1日入住。 2019年8月17日，原告了解该房屋已取得产权登记证，原告多次联系被告韦斯红要求办理涉案房屋的产权变更手续，但被告韦斯红以种种理由（不接电话、拉黑原告的电话、微信等方式）恶意回避原告的联系。2019年12月8日，原告回到富林．金桂丽湾P-6幢1801房屋时，发现房子的门锁已被人更换，后被告韦斯红承认是其更换了原告房屋的门锁。 鉴于被告韦斯红恶意回避以及更换房屋门锁的事实，原告于2019年12月17日委托广西锐嘉弘律师事务所吴恩律师代理涉案诉讼。 2019年12月23日，原告律师到玉林市不动产登记中心对涉案房屋进行查询，查询到涉案房屋于2019年10月24日登记到被告庞艺名下，且庞艺于2019年12月5日使用涉案房屋向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行贷款85万元，贷款终止期日为2027年12月2日。 原告认为，原告杨镇芳与被告韦斯红于2013年6月5日签订的《地产转让协议书》合法、有效，原告已按合同约定付清了全部的购房款55万元，且房屋已交付原告装修居住了5年之久，涉案房屋已属原告杨镇芳个人所有。被告韦斯红明知房屋己转让并交付给原告，仍与被告庞艺恶意串通将属于原告所有的房屋变更到被告庞艺名下，且以非法占有为目的，通过虚构事实、隐瞒真相的方法向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行骗取了85万元的贷款，被告韦斯红与庞艺的违法登记原告所有的房屋行为在民事法律关系上属无效的民事行为，该违法登记行为对被告庞艺不产生任何不动产登记效力、且对第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行亦不产生抵押登记及优先受偿的法律效力。被告韦斯红与被告庞艺诈骗金融机构贷款的行为亦已涉嫌贷款诈骗罪，依法应承担相应的民事及刑事责任，为维护原告的合法权益，要求判如所请。 被告韦斯红辩称，一、原告与被告韦斯红2013年6月5日签订的《地产转让协议书》第九条约定，本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由仲裁委员会仲裁。根据约定，法院对此案无管辖权，应驳回其起诉。 二、原告与被告韦斯红2013年6月5日签订的《地产转让协议书》系无效合同，不具有法律约束力。 1、双方2013年6月5日签订《地产转让协议书》时，房屋尚未取得权属证书，也未经其他共有人苏季文（系韦斯红的丈夫）同意，违反了《城市房地产法》（2009年修正）第38条第4项和第6项禁止转让的规定。根据《婚姻法》第17条的规定，该房屋属于韦斯红与苏季文夫妻共同共有的财产。《物权法》第九十五条明确规定，共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。因此，韦斯红与原告之间签订的转让协议书无效。 2、该房屋系韦旭平作为处级干部享受的福利政策性购房，以低于同期房地产市场价格购买，禁止五年内转让。 3、庞艺对涉案房屋享有合法的所有权，庞艺与韦斯红的房屋买卖合同合法有效，不存在恶意损害任何第三方的利益，庞艺已支付80万元的购房款给韦斯红，并于2019年10月24日取得了不动产权证书，依法受《物权法》的保护，享有该房屋的所有权。至于庞艺受让案涉房屋为少交契税以50万元申报缴纳税，仅是一般行政违法行为，不影响庞艺购买案涉房屋的合同效力，亦不存在恶意串通，损害第三方利益。 4、原告因韦斯红的原因造成的责任应由韦斯红承担，与庞艺无关。 5、原告主张对涉案房屋享有所有权以及主张过户到其名下缺乏事实与法律依据。 本案中庞艺支付80万元的购房款，且已依法取得不动产权证，依法享有该房屋的所有权。因此原告的主张不能成立。 被告庞艺辩称，一、原告与韦斯红2013年6月5日签订的《地产转让协议书》第九条约定，本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由仲裁委员会仲裁。根据约定，法院对此案无管辖权，应驳回其起诉。 二、原告与韦斯红2013年6月5日签订《地产转让协议书》系无效合同，不具有法律约束力。 1、韦斯红与原告2013年6月5日签订《地产转让协议书》时，房屋尚未取得权属证书，也未经其他共有人苏季文同意，违反了《城市房地产法》（2009年修正）第38条第4项和第6项禁止转让的规定。 2、该房屋系韦旭平作为处级干部享受的福利政策性购房，以低于同期房地产市场价格购买，禁止五年内转让。 3、被告庞艺对涉案房屋享有合法的所有权，庞艺与韦斯红的房屋买卖合同合法有效，不存在恶意损害任何第三方的利益。庞艺已支付80万元的购房款给韦斯红，并于2019年10月24日取得了不动产权证书，依法受《物权法》的保护，享有该房屋的所有权。至于庞艺受让案涉房屋为少交契税以50万元申报缴纳税，仅是一般行政违法行为，不影响庞艺购买案涉房屋的合同效力，亦不存在恶意串通，损害第三方利益以及所谓的骗取银行贷款的行为。 4、原告因韦斯红的原因造成的责任应由韦斯红承担，与庞艺无关。 5、原告主张对涉案房屋享有所有权以及主张过户到其名下缺乏事实与法律依据。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告庞艺支付80万元的购房款，且已依法取得不动产权证，依法享有该房屋的所有权。因此原告的主张不能成立。 6、原告主张买房、交接房屋、居住在金桂丽湾**1801房屋不是事实，原告并没有居住在该房屋，该房屋没有用水记录。 7、根据法院案由的定性是合同纠纷，本案的被告庞艺不属于原告与韦斯红签订合同的当事人，根据合同相对性的原则，原告根据合同起诉，原告只能起诉韦斯红，不能起诉庞艺作为本案的当事人。本案不属于物权纠纷，因此，驳回原告对被告庞艺的起诉，庞艺不是本案适格主体。 第三人述称，一、本案不宜由法院管辖，应当驳回原告的起诉。原告提供的证据一《地产转让协议书》第九条明确约定：“本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由仲裁委员会仲裁。”按照这一约定，原告应当向仲裁机构申请解决她与被告韦斯红之间的争议，而不是向法院起诉。 《民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项规定：“依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》［法释（2015）5号］第二百零八条第三款规定：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”依照以上规定，应当裁定驳回本案原告的起诉。 二、假使法院对本案有权管辖，原告把第三人列为当事人，在程序上也是不对的，应当驳回原告对第三人的起诉。无论是在原告杨镇芳与被告韦斯红之间签订的《地产转让协议书》中，还是在被告韦斯红与庞艺之间签订的《房地产买卖合同》中，第三人都不是一方当事人。本案属于合同纠纷，按照合同相对性的要求，原告把第三人列为当事人参加诉讼，显然是不对的。 三、原告要求第三人履行协助原告告将涉案房屋过户登记到其名下的义务，没有事实与法律依据。 1、原告杨镇芳与被告韦斯红之间签订的《地产转让协议书》是无效的。涉案房屋属于被告韦斯红与其配偶的夫妻共同财产，按照《物权法》第九十七条的规定，如果没有韦斯红丈夫的认可，杨镇芳与韦斯红之间签订的《地产转让协议书》是无效的。另一方面，在韦斯红与杨镇芳签订《地产转让协议书》之时，涉案房屋还没有取得权属证书，按照《城市房地产管理法》第三十八条第（四）、（五）项的规定（该《地产转让协议书》也是无效的。 2、即使杨镇芳与韦斯红之间签订的《地产转让协议书》合法有效，也并不意味着韦斯红与庞艺之间签订的《房地产买卖合同》当然无效。据第三人了解，庞艺取得本案所涉房屋是支付了合理对价的，属于善意有偿取得，因此，按照《物权法》第一百零六条的规定，姑且不论杨镇芳与韦斯红之间签订的《地产转让协议书》是否合法有效，即使该协议书签订在先，由于庞艺已经取得了涉案房屋的权属证书，庞艺对涉案房屋的所有权也应得到法律保护。原告的损失只能向被告韦斯红主张索赔。 3、只要涉案房屋登记在庞艺名下的桂（2019）玉林市不动产权第0042214号不动产权证没有被依法撤销，那么庞艺以涉案房屋作为抵押物与答辩人签订的抵押合同就依然合法有效，第三人的抵押权就应继续得到法律的保护。 4、原告既然主张本案被告韦斯红、庞艺涉嫌贷款诈骗罪，按照“先刑后民”的原则，应当中止本案的诉讼，待刑事案件审理终结后再恢复本案的审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提供的证据 证据2、地、地产转让协议书告韦斯红对该证据真实性无异议，但认为合同是没有取得韦旭平配偶以及韦斯红配偶的同意，合同是无效的。被告庞艺对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该协议系无效合同，不具有法律约束力。约定出售的案涉房屋系韦旭平夫妻和韦斯红夫妻共同共有的财产，韦旭平和韦斯红处分共有财产时未经其他共有人同意，事后亦未得到追认，系无效行为；该协议约定出售的房屋尚未取得不动产权证书，属禁止转让的房屋，该协议是无效的协议，且庞艺并不清楚原告与韦斯红之间的事情。第三人对该证据真实性无异议，合法性有异议，认为该房子尚未取得房屋权属证书，依法还不能转让，且该协议书没有房屋共有人的签名；按照协议双方约定，原告应当向仲裁机构申请解决与被告韦斯红之间的争议，而不是向法院起诉。 证据3、收条、存款凭条。被告庞艺对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，庞艺并不清楚韦斯红与原告之间的房屋买卖。 证据4、房屋登记信息查档证明。被告韦斯红认为该证据不能证明原告主张的贷款诈骗事实。被告庞艺对该证据的关联性有异议，认为不能证明庞艺向银行贷款构成诈骗，证明案涉房屋已依法设定了抵押权，依法受法律保护，证实案涉房屋系庞艺所有，原告无权主张案涉房屋权属。第三人对该证据真实性无异议，但不认同原告主张被告庞艺向第三人邮政储蓄银行玉林市分行骗贷85万元。 证据5、玉林市商品房买卖合同。被告韦斯红认为原告无原件核对，以其提交的为准，不能证明房屋所有权是原告所有。被告庞艺认为该证据不能证明原告对案涉房屋享有权属及原告入住房屋的事实。第三人对该证据真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，韦旭平父女与玉林市城投公司签订的商品房买卖合同与原告的主张无关联。 证据6、物业交接确认书、承诺书、装修协议补充确认书、用气合同、管道燃气安全使用须知、前期物业管理委托服务协议。被告韦斯红认为开发商是将房屋交付给韦斯红、韦旭平一方，而不是原告。所有签名都是韦旭平和韦斯红所签，与原告无关。被告庞艺对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能证明原告享有案涉房屋权属，不能证明原告对房屋的接收、装修等具体情况，无法证明装修的具体范围、内容等。 证据7、拼板销售单。被告韦斯红对该证据三性有异议，认为无法证明原告方的主张。被告庞艺对该证据的真实性，合法性、关联性均有异议，不能证明该拼版用于案涉房屋的装修，亦不能证明原告在2014年1月1日入住的事实。 证据8、停电、电费催收通知书、水费收据、物业费收据、微信支付凭证、手机短信。被告韦斯红认为电费是韦斯红、韦旭平预存的，不是原告交的。收据三性有异议，收据上反映的内容是物业费、其他公摊费并不属于生活用水，并不能证明原告住在那里的事实，物业费、其他公摊费用与是否居住涉案房屋没有因果关系，不能证明原告的主张。中国农业银行收费凭证、刷卡凭证与本案没有关联性，无法证明这些款项的用途。被告庞艺对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证明原告自2013年9月至2020年2月入住的事实，对于原告是否支付相关费用，庞艺并不清楚，与其无关。 证据9、办理产权证材料清单。被告韦斯红认为该证据三性无法证明，无原件。被告庞艺对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原告要证明的问题。第三人认为该清单既没有业主姓名，也没有房产公司印章，也没有原件，不能证明房产公司通知原告办证。 证据10、手机短信。被告韦斯红对该证据三性无法确认，不予认可。被告庞艺认为该证据与其无关，证明案涉房屋的其他共有人不同意转让和过户到原告名下，韦斯红擅自出售共有财产未经其他共有人的同意，事后亦未取得其他共有人的追认，原告与韦斯红的合同系无效的。 证据11、微信聊天记录。被告韦斯红认为因共有人不同意转让房屋，已告知原告不能过户到其名下，不能证明原告主张韦斯红涉嫌犯罪的事实。被告庞艺认为与其无关，证明韦斯红擅自出售共有财产未经其他共有人的同意，事后亦未取得其他共有人的追认。原告与韦斯红的合同系无效的，庞艺已依法取得案涉房屋的所有权，原告擅自进入该房屋属于违法行为，对庞艺构成侵权。第三人认为该证据不能证明被告韦斯红犯罪。 证据12、户籍登记证明。被告庞艺对该证据的真实性、合法性，关联性无异议，但认为不能证明原告主张庞艺符合本案的被告主体资格，原告基于与韦斯红的合同关系起诉，被告庞艺不是适格主体。 证据15、房屋登记信息查档证明。被告韦斯红认为不能证明原告主张的涉嫌贷款诈骗。被告庞艺对该证据的关联性有异议，认为该证据不能证明庞艺向银行贷款构成诈骗，案涉房屋系庞艺所有，已依法设定了抵押权，原告无权主张案涉房屋权。第三人认为庞艺以涉案房子作为抵押向第三人申请贷款，并依法办理了抵押登记手续，抵押合法有效，第三人的债权和抵押权应当受到法律保护。 证据16、房地产买卖合同。被告韦斯红对该证据三性无异议，但认为庞艺为了少交房屋过户契税以50万元价格申报缴纳税费，仅是一般的行政违法行为，不影响合同的效力。被告庞艺认为该合同仍然合法有效，韦斯红与庞艺不存在恶意串通损害原告利益的行为，如该合同约定的50万元价格条款无效，则属于部分条款无效，不影响其他合同条款效力。 证据17、房屋产权证。被告韦斯红认为该证据不能证明原告享有该房屋的权属，只能证明所有人是韦斯红。被告庞艺对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，证明案涉房屋权属从韦旭平、韦斯红名下变更到韦斯红个人名下，属韦斯红与其丈夫苏季文的共同财产。 证据18、不动产登记申请表、证据19玉林市不动产登记受理单。被告韦斯红认为由于房屋继承分配没有达成统一意见，就以韦旭平和韦斯红的名义办理权属证书，不存在损害任何人的利益。被告庞艺对上述证据的真实性，合法性、关联性无异议。但不能证明原告主张的韦斯红通过非法欺诈手段办理权属登记。 证据20、补充协议、备案证明、完税证明。被告庞艺对该证据的真实性，合法性没有异议，对原告要证明的问题有异议，不能证明原告主张韦斯红的行为构成合同诈骗罪，不存在虚构补充协议、备案证明、完税证明的事实。 证据21、房屋现场照片。被告韦斯红对该证据三性有异议，认为拍摄照片的时间是2020年2月，无法证明原告居住到现在的事实。被告庞艺对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片内容不能证明就是案涉的房屋，也不能证明原告自2014年1月1日起居住在案涉房屋的事实，仅是原告为了应对本案故意制造居住在案涉房屋的虚假事实，该照片不能证明案涉房屋权属归原告所有，亦不能证明韦斯红、庞艺侵犯原告的房屋以及存在犯罪，如该照片属于案涉房屋，证明原告擅自毁坏庞艺的房屋大门的门锁的违法事实，进一步反证原告擅自闯入原告所有的私人住宅房屋。第三人认为只能证明涉案房子确实已经装修入住，但不能证明是谁装修、居住、使用。 证据22、银行存款业务回单。被告韦斯红对该证据真实性无异议，但不能证明涉案房屋归原告所有。被告庞艺证对该证据的真实性没有异议，银行存款回单不属于物权凭证，仅能说明资金流向。第三人对该证据真实性无异议，但不能证明原告取得涉案房屋的所有权。 证据23、现场照。被告韦斯红认为原告是故意毁坏房屋的门锁。被告庞艺认为发现房屋门锁被毁坏后已经向派出所报案，不能证明是其毁坏门锁。第三人认为不能证明是谁损坏门锁。 证据24、业主卡、燃气卡。被告韦斯红、庞艺认为两张卡不是原告的名字，是韦斯红和韦旭平的名字，不能证明原告在2014年1月1日就入住以及房屋所有权归其所有的事实，因房子已过户到庞艺名下，卡已经失效。第三人对该证据真实性无异议，但不能证明原告取得涉案房屋的所有权。 本院对上述证据的真实性予以确认 被告韦斯红提供的证据 证据1、《商品房买卖合同》。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，该商品买卖合同没有禁止五年转让的规定。 证据2、地、地产转让协议告对该证据的三性没有异议，对证明目的有异议，该协议书合法、有效，对当事人具有法律约束力，涉案房屋为原告杨镇芳所有。 证据3、亲属关系证明表（2018年10月9日）。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议，认为其无法证明涉案房屋继承存在分割，不同意转让给原告的事实。作为合同当事人的韦斯红、韦旭平在2013年6月5日已将二人共同所有的房屋转让给原告，并收取了约定的转让款55万元，原告装修入住七年之久，韦旭平的法定继承人对原告已购买房屋不再享有继承权。第三人认为此证明表中韦斯林的出生时间与证据4《继承协议书》中韦斯林身份证号码显示的日期不一致，真实性由法院认定。 证据4、继承协议书（2019年4月25日）、公证书。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证实是法定继承人的真实意思表示，且韦斯峰是没有签名的，韦旭平的法定继承人韦斯林、韦斯拉、刘智平等人明知涉案房屋在2013年6月5日就已经转让给了原告杨镇芳的事实，故意隐瞒事实真相、欺骗玉林市不动产登记中心通过非法手段进行变更登记。韦斯红与庞艺通过虚假的借贷关系，恶意串通进行过户登记以及向第三人的贷款。 证据5、不动产权证书【桂（2019）玉林市不动产权第0015082号】。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告韦斯红通过非法的手段取得的不动产权证对韦斯红不产生物权归属的效力，涉案房屋的所有权在2013年6月5日起即归原告杨镇芳所有。 证据6、结婚证，证据7、韦斯红家庭户籍登记簿。原告对结婚证、户口簿的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，商品房买卖合同的当事人为韦斯红、韦旭平，在2013年6月5日将涉案房屋转让给原告时，是韦斯红、韦旭平对其财产的自由处分，无需苏季文的同意，故协议书合法、有效。 本院对上述证据的真实性予以确认。 三、被告庞艺提供的证据 证据目录一 证据1、不动产权证书［桂（2018）玉林市不动产权第0034800号］。原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，该证的发证时间为2018年11月13日，权利人为韦斯红、韦旭平，而韦旭平在2016年4月22日已病故，玉林市不动产登记中心将涉案房屋登记给一个已去世的当事人韦旭平，该登记行为是非法的，无效的，对登记的当事人不发生物权的效力。 证据2、不动产权证书［桂（2019）玉林市不动产权第0015085号］。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告韦斯红通过非法的手段取得的不动产权证对其不产生物权归属的效力，涉案房屋的所有权在2013年6月5日起即归原告杨镇芳所有。 证据3、购房协议书（2019年10月23日）。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该协议书是非法的、无效的，韦斯红在明知房屋已转让给原告杨镇芳、且杨镇芳已装修入住了七年之久的情况下，仍与被告庞艺恶意串通，以虚假的借贷关系）“以债抵物”非法方式将原告所有的房屋非法登记到庞艺名下，被告韦斯红、庞艺的行为严重违反诚实信用原则，是无效的。 证据4、查询汇款明细。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为两被告之间的借贷关系无证据证明，只能证明存在银行流水，这些资金的性质无法证实是购房款。 证据6、不动产登记证明（2019年5月28日）。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告韦斯红、庞艺在明知涉案房屋已转让给原告的情况下，仍恶意去办理抵押登记，该行为是非法的、无效的。 证据8、收据。对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，是两被告恶意串通形成的收据，不存在真实的房屋买卖关系，通过合法形式，达成非法目的形成的收据，是无效的。 证据9、查询汇款明细，证据10、收据。原告对查询汇款明细、收据的真实性、合法性、关联性均有异议，该收据为两被告恶意串通形成的收据，不存在真实的房屋买卖关系，是无效的。 证据11、房地产买卖合同、完税证明、发票（2019年10月23日）。原告对房地产买卖合同的真实性、合法性、关联性均有异议，韦斯红在明知房屋已转让给原告杨镇芳，仍与被告庞艺恶意串通，以虚假的借贷关系，“以债抵物”非法方式将原告所有的房屋非法登记到庞艺名下被告韦斯红、庞艺的行为严重违反诚实信用原则，是无效的。对发票、完税证明的合法性、关系性有异议，两被告恶意串通骗取税局机关交纳税费，非法登记原告房屋的行为是非法的、无效的。 证据12、不动产权证书【桂（2019）】不动产产权第0042214号。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该产权证是通过非法的方式取得，被告庞艺、韦斯红恶意串通采取非法的手段登记了原告所有的房屋。 证据13、房地产估价报告及估价对象现场勘查照片。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该估价报告通过非法侵入原告所有的房屋的方式取得，其使用目的也是非法的，为了诈骗银行的贷款而实施的，并不能证实庞艺接收房屋的事实。 证据14、《商品房买卖合同》（玉林市玉东大道61号富林，金桂丽湾P-6幢1801房屋）。原告对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，被告韦斯红、庞艺以合法形式、掩盖非法目的行为是无效的。 证据16、前期物业管理委托服务协议，证据17、富林．金桂丽湾业主卡，水卡，证据18、富林．金桂丽湾P-6幢1801房屋电表户。原告对三性均有异议，被告庞艺通过非法方式骗取物业公司取得的业主卡、水卡等，但房屋的所有权属原告所有的事实并不会因庞艺所有的业主卡、水卡而改变。 证据19、案涉房屋室内的照片。原告对该证据三性均有异议，照片中的所有物品均属原告杨镇芳的个人物品，被告庞艺非法侵入原告的房屋拍摄的照片是非法的，是无效的。 证据20、案涉房屋大门及门锁照片及视频。原告对该证据三性均有异议，其证明目的没有事实依据，自始至终，房屋的所有权人为原告杨镇芳。 证据21、《中国工商银行电子银行回单》19张。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对两被告之间的借贷关系没有任何证据为借贷关系，只能证明存往来银行流水，这些资金的性质无法证实是购房款。 证据目录二 证据1、报案笔录、证据2门锁被他人毁坏的照片。原告认为锁是被告弄坏的，被告庞艺换了两次锁，还叫物业停了水，原告因疫情就只能搬出来了，后来庞艺还去换了一次锁，最后原告为财产安全用胶水把门锁封住。 证据3、物业公司出具金桂丽湾P-6幢1801房屋的用水清单（房屋产权人：庞艺）。原告对该证据三性都有异议，认为无法证明证据的真实性，也不能说明房子不是原告居住。 本院对上述证据的真实性予以确认。 四、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行提供的证据 证据3、小额贷款业务申请表、小额贷款额度借款合同；证据4、小额贷款最高额抵押合同、桂（2019）玉林市第0042214号不动产权证、房屋抵押登记证明；证据5、小额E捷贷业务开办协议；证据6、放款清单。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告庞艺明知房屋不属其所有，而通过诈骗的方式取得的不动产登记向银行申请的贷款，第三人与被告庞艺的抵押贷款行为是无效的抵押登记。 本院对上述证据的真实性予以确认。 结合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年，被告韦斯红的父亲韦旭平取得玉林市公务员团购房指标。2010年11月16日，被告韦斯红及其父亲韦旭平与玉林市城市建设投资有限公司签订《玉林市商品房买卖合同》（富林•金桂丽湾品梅园P-6幢1801号房）。2013年6月5日，原告与被告韦斯红签订《地产转让协议书》，被告韦斯红自愿转让该团购房给原告，原告分三期支付了55万元购房款及4700元天然气管道、物业费给被告韦斯红。2013年7月3日，开发商将涉案房屋交付给韦斯红、韦旭平。随后，被告韦斯红将涉案房屋的交房资料、房屋钥匙、物业交接确认书等材料交给原告。2013年9月原告对该房屋进行装修，并于2014年1月1日入住至2020年2月18日，期间以韦旭平、被告韦斯红的名义支付物业费、水电费等费用。2018年8月，开发商通知原告提交相关材料办理房产证，原告通知被告韦斯红去办理房产证并要求其办理过户手续，被告韦斯红不同意，并于2019年12月12日将涉案房屋门锁更换。随后被告韦斯红通过微信告知原告，其不会履行办理涉案房屋过户手续的合同义务，原告多次要求被告韦斯红办理过户手续未果，发现韦斯红将房屋过户至庞艺名下后，遂诉至本院。 另查明，韦旭平于2016年4月22日去世。2018年11月13日，涉案房屋办理了房权证【证号：桂（2018）玉林市不动产权第00348**，权利人：韦斯红、韦旭平，房屋坐落：玉林市玉东大道61号富林·金桂丽湾P-6幢1801房】。2019年3月13日，韦旭平法定继承人韦斯峰声明放弃对涉案房屋的继承权，并经过广州公证处公证。2019年4月25日，被告韦斯红与韦斯林、韦斯拉、刘智平签订《继承协议书》，约定韦斯林、韦斯拉、刘智平放弃对涉案房屋的继承权，涉案房屋由被告韦斯红一人继承。2019年5月13日，韦斯红对涉案房屋进行变更登记取得房房产证【证号：桂（2019）玉林市不动产权第00150**权利人：韦斯红，房屋坐落：玉林市玉东大道61号富林·金桂丽湾P-6幢1801房】。2019年5月28日，被告韦斯红因向被告庞艺借款，将涉案房屋作为抵押担保，并办理抵押登记。2019年10月22日韦斯红、庞艺对涉案房屋申请办理了注销不动产抵押登记。2019年10月24日，被告韦斯红将涉案房屋过户登记至被告庞艺名下，产权证【证号：桂（2019）玉林市不动产权第0042214号，权利人：庞艺，房屋坐落：玉林市玉东大道61号富林·金桂丽湾P-6幢1801房】。2019年12月2日，庞艺与第三人签订一份《小额贷款额度借款合同》、《小额贷款最高额抵押合同》，约定，庞艺向第三人借款85万元，以涉案房屋作抵押，并办理了抵押登记。涉案房屋登记至庞艺名下前，韦斯红更换了房屋门锁，韦斯红将房屋钥匙交给庞艺后，庞艺再次更换了房屋钥匙，期间原告于2019年12月9日、2020年春节后亦对房屋的门锁进行了更换。 再查明，2018年8月至2019年2月，庞艺曾多次转账合计70万元给韦斯红及其儿子苏泓嘉。2019年10月23日，被告韦斯红与庞艺签订《购房协议书》，约定被告韦斯红将其名下涉案房屋以80万元出售给被告庞艺，其中70万元为借款，剩余10万元在办理房屋过户登记手续后支付。2019年11月16日，庞艺分两次共转账10万元给韦斯红。被告韦斯红分别于2019年10月23日、11月16日出具《收据》给庞艺，收到庞艺购房款70万元、10万元。 本院认为，原告与被告韦斯红签订《地产转让协议书》是各方当事人真实、自愿的意思表示，没有违反我国法律强制性规定，合法有效，依法受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。被告韦斯红、庞艺、第三人辩称原告与被告韦斯红签订《地产转让协议书》时，涉案房屋属不得转让房产，《地产转让协议书》应属无效，因《地产转让协议书》并没有违反法律、行政法规的强制性规定，其抗辩理由不成立，故本院不予采信。 关于被告韦斯红与被告庞艺签订的《购房协议书》的效力问题。以物抵债，是债务清偿的方式之一，是当事人之间于债务清偿期限届满后对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人意思自治为基本原则。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。原告主张被告韦斯红与庞艺所签订的《购房协议书》属于以合法形式掩盖非法目的应属无效，因无证据证实，故原告该部分主张本院不予支持。 关于本院对本案是否有管辖权的问题。根据《中华人民共和国仲裁法》第十六条规定，仲裁协议应当具有选定的仲裁委员会。原告与被告韦斯红并未约定明确的仲裁机构，结合《地产转让协议书》内容亦不能确定双方当事人选定的仲裁委员会，因此原告与被告韦斯红约定的仲裁条款无效，本院对本案有管辖权。 关于涉案房屋所有权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，被告庞艺已支付合理对价购买涉案房屋，且完成不动产权属过户登记，故涉案房屋所有权归属被告庞艺。原告主张确认涉案房屋属其所有，并要求将涉案房屋过户登记至其名下，因被告庞艺已取得涉案房屋所有权，且已将涉案房屋抵押给第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行，原告与被告韦斯红所签订的《地产转让协议书》已经履行不能，故本院不予支持。原告可向被告韦斯红主张违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国仲裁法》第十六条之规定，判决如下： 一、原告杨镇芳与被告韦斯红于2013年6月5日签订的《地产转让协议书》合法有效； 二、驳回原告杨镇芳的其余诉讼请求。 案件受理费13800元（原告已预交），由原告杨镇芳负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  杨燕玲 人民陪审员  唐 虹 人民陪审员  张 平 二〇二〇年九月七日 法官 助理  甘雨田 书 记 员  吕雪梅