江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣03民终425号上诉人（原审原告）：廖靖，男，1990年6月3日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人（原审原告）：黎清，女，1992年2月20日出生，汉族，住湖南省浏阳市。共同委托诉讼代理人：蓝和根，上栗148法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：江西省吉水县城建房地产开发有限公司上栗分公司，住所地江西省上栗县上栗镇栗锦花都小区内，统一社会信用代码913603225918253610。负责人：唐三根，分公司总经理。委托诉讼代理人：尹添，江西博韬律师事务所律师。上诉人廖靖、黎清与上诉人江西省吉水县城建房地产开发有限公司上栗分公司（以下简称吉水城建公司上栗分公司）合同纠纷一案，不服江西省上栗县人民法院（2020）赣0322民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人廖靖、黎清的委托诉讼代理人蓝和根，上诉人吉水城建公司上栗分公司的委托诉讼代理人尹添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖靖、黎清上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2、本案上诉费用由吉水城建公司上栗分公司承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。一、本案中双方签订的商品房买卖合同第十一条交接中明确了商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：“出卖人承担以该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、用水、用电于商品房交付之日同时交付；2、小区整体配套于本小区整体交付时同时交付；如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由出卖人完成双方约定的标准”。原审庭审时吉水城建公司上栗分公司辩称其已于2019年5月23日由售楼人员通过短信向廖靖、黎清发送了收房通知，但截止一审庭审时止，吉水城建公司上栗分公司始终没有给廖靖、黎清送达书面收房通知书，这显然违背了合同的约定和形式要件。原审法院却认定该公司已经履行告知义务，不再存在违约和过错，这是违背客观事实的。如果该公司已经履行了通知义务，就不会在同年又与其他业主重新签订交房协议书。二、吉水城建公司上栗分公司交付的房屋基础、配套设施不完善，房屋未达到交付条件。廖靖、黎清已经提交了光盘予以证实，原审法院未予以采纳，并以廖靖、黎清未提供证据证明房屋不具备交付条件及购房合同第十四条有专项条款约定相应违约责任或处理方式为由，未认定廖靖、黎清拒绝交房的理由。真实情况是整个小区于2020年1月3日后所有业主才先后安装电表，供电部门才开始正式供电。根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条的规定，商品房配套基础设施和公共设施的建设与主体建筑工程同时验收合格才是具备交付的条件。三、商品房买卖合同履行过程中，交付作为一种事实行为，应当独立于登记行为。交付必须进行了合法交接、合法登记、对标的物进行了实际控制，才能认定为实际交付。故对于至今仍未收房的业主，其交房日期应按照2020年1月3日供电部门正式通电为计算违约金的截止时间。吉水城建公司上栗分公司辩称，其答辩意见以该公司的上诉意见为准。吉水城建公司上栗分公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回廖靖、黎清的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由廖靖、黎清负担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“连续三日（含3日）以上降水量超过40ML的时间”、“行政事业单位、行业停工整顿、国家重大会议召开要求停工等、非出卖人原因造成的影响施工或停工的时间，出卖人可据实予以延期”。原审中吉水城建公司上栗分公司已经提供气象局的天气情况证明和国家重大会议的召开时间予以证实停工天数，但原审未将上述合同约定可以扣除的天数从逾期天数中予以扣除。廖靖、黎清已经认可2019年5月23日我公司已经通知其收房，却以房屋未“三通”为由，至今拒绝来办理收房手续，已经违反了协议约定。原审法院以2019年5月23日通知时间认定为逾期交房截止日，并无不当。根据相关法律规定，“两书”是在交房时提供给业主，我公司在2019年5月10日时就可以提供“两书一表”，在众多业主多次到售楼部闹事时，我公司就已经将两书一表提供给廖靖、黎清了。且涉案房屋早已达到“三通”要求，如果没有达到上述要求，廖靖、黎清又如何拿钥匙搞装修。廖靖、黎清以临时用电为由对抗没有通电，不符合客观事实。二、原审法院处理不当。根据双方合同约定及本案事实，我公司已经支付了3个月的逾期交房违约金，完全超过了实际的逾期交房违约金。我公司确实没有按照合同约定在2018年12月31日前交房，但我公司可以扣除因不可抗力因素导致的停工，相应交房日期应当顺延。且我公司已经在2019年5月23日通知收房，但廖靖、黎清一直不来办理收房手续，因此我公司不存在任何违约行为。扣除我公司因不可抗力停工顺延天数及已支付的违约金后，我公司无需再支付任何违约金。廖靖、黎清向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令吉水城建公司上栗分公司支付逾期交房(2019年4月1日至2019年6月3日共计64天)违约金共计1856元。2、本案诉讼费、代理人费用由吉水城建公司上栗分公司承担。一审法院认定事实：廖靖、黎清与吉水城建公司上栗分公司于2018年7月4日签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：廖靖、黎清购买吉水城建公司上栗分公司开发的上栗栗锦花都6栋802号商品房一套，房屋建筑面积99.55平方米，单价2913元/平方米，房款总价为290000元，其中首付120000元，按揭贷款170000元。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房款万分之一的违约金”，合同第十一条第（1）项交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）出卖人书面通知或公告通知发出之日起15天内，买受人未能及时办理交接手续，视同买受人自动验收交接。（2）买受人自交付日期满后，每月向出卖人支付五十元房屋保管费。（3）买受人承担因延期交接产生的全部责任。”合同签订后，廖靖、黎清按约支付了全部购房款，但由于吉水城建公司上栗分公司自身经营管理的原因未按约定时间交付所出售的房屋。2019年3月27日和4月24日，涉案房产栗锦花都3、5、6栋商品房经上栗县公安消防大队、上栗县自然资源和规划局核实，建设工程的消防和工程竣工规划验收核实合格，同年4月26日，建设工程勘察单位地矿赣西地质工程勘察院、设计单位广东建筑艺术有限公司、施工单位江西省吉水县城建建筑公司、监理单位江西恒信项目管理有限公司和建设单位江西吉水县城建房地产开发有限公司盖章对涉案建设工程验收合格。5月10日建设工程行政主管部门上栗县住建局作为监管单位履行了备案职能。同年5月23日，吉水城建公司上栗分公司售楼人员刘佳幸等人向廖靖、黎清以短信的方式，告知其所购买的栗锦花都二期3、5、6栋住宅和商铺已竣工验收，达到交付使用条件，可以交房，交房手续已齐全。同年6月3日，双方就交房时间达成一份《交房协议书》明确当日为交房时间。吉水城建公司上栗分公司应在交房使用后一年半内为廖靖、黎清办理不动产权证。另查明，吉水城建公司已按合同约定支付廖靖、黎清逾期交房3个月（截止时间为2019年3月31日）的违约金计2610元。现廖靖、黎清以吉水城建公司上栗分公司逾期交房向该院提起诉讼，请求该公司支付自2019年4月1日起至同年6月3日止的违约金计1856元。一审法院认为，廖靖、黎清与吉水城建公司上栗分公司所订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反国家强制性法律规定，合法有效，合同相对双方均应诚实守信，各自全面履行合同约定的义务。本案中，双方争议的焦点问题是案涉房屋何时具备交付条件、房屋交付时间和违约金的计算截止日期的确定，廖靖、黎清主张截至目前仍未接到收房通知书，吉水城建公司上栗分公司违约交房已达9个月。吉水城建公司上栗分公司辩称2019年5月23日已短信通知廖靖、黎清收房，廖靖、黎清未能及时办理交接手续已视为自动验收交接。该院认为，首先双方购房合同的约定交房期限为2018年12月31日，吉水城建公司上栗分公司逾期交房且已支付至2019年3月31日止的违约金，该院予以认定。其次，商品房的交付条件包括法定条件和约定条件，从法律法规的规定看，国务院2000年1月3日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”、第四十九条第一款规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，建设部于2000年4月7日发布实施的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内，依照本法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”，住房和城乡建设部于2010年8月1日发布的《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》第三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构实施”，2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定》第四条规定“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”、第九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门备案。建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”。以上法律法规表明，对于建设工程竣工验收，现行法律法规实行的是建设工程质量监督管理制度，即竣工验收备案制，以建设、施工、勘察、设计、监理五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准，竣工验收是法定的房屋交付使用必要条件，建设工程经竣工验收合格后，即具备交付使用条件。第三，根据购房合同双方约定的交房条件是“商品房经分期综合验收合格”，具体“验收合格”的标准，双方没有明确和细化。涉案建设工程经消防、规划部门验收合格后，2019年4月26日，建设工程的勘察、设计、施工、监理和建设单位分别盖章验收合格。5月10日，建设工程主管单位上栗县住建局盖章履行备案职能，足以认定涉案房屋具备交付使用条件。第四，涉案建设工程在已具备交付使用条件的状况下，吉水城建公司上栗分公司于2019年5月23日向廖靖、黎清发送短信通知收房。第五，廖靖、黎清主张涉案建设工程供电供水没有到位，小区绿化、停车场等不具备交房条件的问题，其未提供证据，且上述问题在购房合同第十四条中有专项条款约定的相应违约责任或处理方式，不属于合同约定的拒绝交房理由，故该院对廖靖、黎清据此拒收房屋的理由不予采纳。综上所述，该院认定涉案建设工程的具备交付使用条件的日期为2019年4月26日，本案双方交房日期为2019年6月3日。廖靖、黎清诉请吉水城建房地产上栗县分公司违反合同约定应支付延期交房相应违约金的理由成立，依法予以支持，但违约金的计算日期应计算至2019年5月23日止计53天，理由是1.涉案房屋在具备交付使用条件后，吉水城建公司上栗分公司工作人员于5月23日以短信方式通知廖靖、黎清收房，双方对此均予以认可，从即日起吉水城建公司上栗分公司已履行告知义务，不再存在违约行为和过错。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金的支付是以违约方存在违约行为并根据违约情况来认定和计算，吉水城建公司上栗分公司在履行告知义务后至廖靖、黎清起诉之日止，这期间吉水城建公司上栗分公司并无违约行为和违约情形，依法不应承担违约金的支付义务。该院认为，根据吉水城建公司上栗分公司逾期交房53天，按廖靖、黎清已付总房款290000元日万分之一计算，被告应支付的违约金为1537元（29元/天×53天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十五条之规定，判决：吉水城建公司上栗分公司于判决生效之日起十日内支付廖靖、黎清延期交房违约金1537元。案件受理费50元，由吉水城建公司上栗分公司承担。二审中，廖靖、黎清向本院提交了以下证据：1、照片三张、上栗县栗江供电所出具的各业主用电情况信息表，以证实吉水城建公司上栗分公司在2019年12月1日之前不具备交房条件，所有基础设施都没有完善。业主正式用电是从2020年1月8日开始的。2、（2014）萍民二终字第109号民事判决书一份，以证实另案类似判决中业主的诉请得到了法院支持。吉水城建公司上栗分公司经质证，对照片的三性均有异议，无法确定照片的拍摄时间及拍摄人员；对用电信息表的三性均有异议，无经办人签字，不符合证据的形式要件，无法达到廖靖、黎清的证明目的，根据双方合同，安装正式电表并不是交付房屋的条件之一，我方也会提交证据证明房屋已经通电；对判决书的真实性无异议，但与本案并无关联。本院经审查认为，吉水城建公司上栗分公司的质证意见成立，对廖靖、黎清提交的证据不予采纳。吉水城建公司上栗分公司向本院提交购买住宅质量保证书、住宅使用说明书的发票三张、住宅质量保证书（空白）、住宅使用说明书（空白）一份、强电管道建设工程款电子回执两份，拟证实吉水城建公司上栗分公司于2019年5月13日购买了住宅质量保证书、住宅使用说明书，在交房时可以提供给业主，另外，2018年就交纳了安装强电管道建设工程款，电路早已通至小区内，可供小区业主进行用电。廖靖、黎清经质证对上述证据的真实性无异议，但认为无法达到证明目的，购买“两书”的时间无法证明购买后是否发到业主手中；缴纳用电费用的是工业用电，不是居民用电。本院经审查认为，因廖靖、黎清对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，是否能达到证明目的将结合其他证据进行综合认定。二审经查阅一审卷宗及开庭审理，查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：吉水城建公司上栗分公司是否应承担逾期交房的违约责任。本案中根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，将经分期综合验收合格的商品房交付给买受人使用。根据一审查明的事实，涉案建设工程经消防、规划部门验收合格后，2019年4月26日，建设工程的勘察、设计、施工、监理和建设单位分别盖章验收合格。5月10日，建设工程主管单位上栗县住建局盖章履行备案职能。吉水城建公司上栗分公司于2019年5月23日向廖靖、黎清发送短信通知收房。廖靖、黎清认可收到上述短信，但认为房屋并未达到可以交付的条件，拒绝收房。本院认为，吉水城建公司上栗分公司建设的涉案房屋已于2019年4月26日经过五方验收合格并于2019年5月10日经上栗县住建局备案，房屋已经达到双方商品房买卖合同约定的经分期综合验收合格的条件，可以交付。吉水城建公司上栗分公司于2019年5月23日以短信方式通知廖靖、黎清收房，符合商品房买卖合同第十一条约定的书面通知方式。依据该条约定，出卖人书面通知或公告通知发出之日起15日内，买受人未能及时办理交接手续，视同买受人自动验收交接。廖靖、黎清收到短信收房通知后，未能及时办理交接手续，应当视同房屋已经自动验收交接。关于廖靖、黎清提出房屋未通正式用电，房屋基础、配套设施不完善，房屋未达到交付条件，交接时未提供两书等，本院认为，根据吉水城建公司上栗分公司二审提交的强电管道建设工程款收据及廖靖、黎清关于涉案房屋仅通临时用电的陈述，可以认定，涉案房屋在吉水城建公司上栗分公司通知廖靖、黎清收房时，已经实现通电，并未影响廖靖、黎清的正常使用，廖靖、黎清亦未提供有效证据证明房屋不符合交付条件及吉水城建公司上栗分公司未能在交房时提交两书，故廖靖、黎清的上诉请求缺乏事实与法律依据，不予支持。虽然双方于2019年6月3日签订交房协议书，明确交房时间为2019年6月3日，但如前所述，涉案房屋已于2019年5月10日经上栗县住建局备案，可以认定房屋已经达到双方商品房买卖合同约定的经分期综合验收合格的条件，可以交付。在2019年5月23日吉水城建公司上栗分公司通知廖靖、黎清收房后，吉水城建公司上栗分公司并无违约行为，故原审认定吉水城建公司上栗分公司应支付逾期交房违约金至2019年5月23日止，并无不当。另外，吉水城建公司上栗分公司对于其构成逾期交房并无异议，但提出应扣除因不可抗力因素导致的停工，相应交房日期应当顺延。本院认为，根据商品房买卖合同第八条约定，连续三日（含3日）以上降水量超过40ML的时间，国家重大会议召开要求停工等非出卖人原因造成的影响施工或停工的时间，出卖人可以据实延期。但根据吉水城建公司上栗分公司提交的2017年10月13日上栗县公安消防大队出具的通知显示，该通知系要求该公司从2017年10月16日起至2017年10月25日止停工，而廖靖、黎清与吉水城建公司上栗分公司签订商品房买卖合同的时间是在2018年7月4日，晚于停工通知要求的时间，故吉水城建公司上栗分公司主张工期应顺延缺乏事实和法律依据，不予支持。另外，吉水城建公司上栗分公司主张因国家重大会议召开及降水原因应顺延工期，但未提交充分有效证据证明上述事实，故对于其该项主张亦不予支持。因吉水城建公司上栗分公司已经支付2019年1月至2019年3月的违约金，故吉水城建公司上栗分公司还应向廖靖、黎清支付2019年4月1日至2019年5月23日的违约金。综上，廖靖、黎清及吉水城建公司上栗分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由廖靖、黎清负担50元，江西省吉水县城建房地产开发有限公司上栗分公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 杨发良审判员 周丽娜二〇二〇年九月十日法官助理黄毅书记员胡青