四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0792民初804号 原告：辜俊杰，男，1965年4月26日出生，汉族，住四川省绵阳高新区。 原告：倪雁，女，1965年10月20日出生，汉族，住四川省绵阳高新区。 委托诉讼代理人：马力、吴晓兰，四川睿桥律师事务所律师。 被告：绵阳高新区新城房地产开发有限公司。住所地：四川省绵阳高新区双碑中街**。注册号：×××67。 法定代表人：邓光林，董事长。 被告：邓光林，男，1963年7月14日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告：禹世居，男，1963年4月8日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：陈守彬，四川诺则律师事务所律师。 原告辜俊杰、倪雁与被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称“新城房地产公司”）、邓光林、禹世居商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辜俊杰、倪雁的委托诉讼代理人马力，被告新城房地产公司的法定代表人邓光林（也是本案被告），被告禹世居的委托诉讼代理人陈守彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辜俊杰、倪雁向本院提出诉讼请求：1.判令被告新城房地产公司按协议约定为原告办理不动产登记；2.判令被告新城房地产公司自2012年6月29日起至2015年7月31日止，按同期商业银行贷款利率向原告支付逾期交房的违约金，被告邓光林、禹世居承担连带支付责任；3.判令被告新城房地产公司自2013年7月1日起至所在楼栋权属证明及所有权证书办理完毕之日起，按同期商业银行贷款利率向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，被告邓光林、禹世居承担连带支付责任；4.判令被告新城房地产公司返还原告垫付的物管费11583元，被告邓光林、禹世居承担连带支付责任；5.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2011年4月13日，原告辜俊杰与被告新城房地产公司就购买位于绵阳高新区××街××号××幢××号的房屋事宜签订《半山蓝湾认购协议书》，2012年1月15日，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告以每平方米7120.36元，总价1909182元的价格购买新城房地产公司开发的半山蓝湾93幢1号房屋一套。关于交房及逾期交房责任，合同约定：被告新城房地产公司应于2012年6月28日前向原告交付房屋。如逾期交房超过30日，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交房之日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。关于产权登记，合同约定：出卖人应当在2013年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。应于房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金，出卖人继续办理权属证明；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金，出卖人继续办理房屋所有权证书。合同签订后，原告按约定于次日向被告新城房地产公司付清了全部房款，并交纳了维修基金。新城房地产公司虽于2012年7月委托半山蓝湾物业服务中心通知原告接房，但原告在查验房屋过程中发现房屋存在大量问题，要求新城房地产公司维修后再移交给原告，新城房地产公司却一直未作处理，直到2015年7月31日，原告无奈只得找人自行维修才得以入住。关于房屋产权证书办理一事，原告也是多次催促，但被告新城房地产公司至今仍未办理。另，经查，被告邓光林、被告禹世居系被告新城房地产公司股东。新城房地产公司已于2017年4月15日因违法被绵阳市工商局高新分局吊销营业执照，被告邓光林、禹世居并未依法对公司进行清算，至使公司资产处于不明状态。原告认为，新城房地产公司屡次违反协议约定，迟延交付房屋及逾期不办理产权登记的行为，已严重侵害原告的合法权益，并给原告造成巨大损害。邓光林、禹世居作为新城房地产公司的股东，在公司被吊销营业执照情况下，应当依法成立而未成立清算小组对公司财产进行清算，致使公司财产处于不明状态，客观上侵犯了债权人的合法权益，邓光林、禹世居应当对公司的债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告新城房地产公司辩称，原告在新城房地产公司购房属实，但公司已按时通知原告接房，是原告自身原因未及时接收房屋，责任在原告。原告称房屋存在质量问题，不属实，原告的违约金请求不能成立。对于原告诉请的返还物管费问题，新城房地产公司未收原告物管费，不存在返还问题。综上，请求法院依法判决。 被告邓光林辩称，房屋买卖是在原告与新城房地产公司之间，与股东无关，股东不应承担责任。 被告禹世居辩称，1.禹世居是新城房地产公司股东属实，但原告要求股东对公司债务承担连带责任无法律依据。2.新城房地产公司按约向原告交付了房屋，不存在违约情形。3.即使有违约行为存在，根据《商品房买卖合同》第12条的约定，违约金应按已付房款的日万分之0.5计算。4.关于初始登记违约责任，根据《商品房买卖合同》第19条的约定，违约金为已付房款的0.5%。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月13日，原告辜俊杰与被告新城房地产公司签订了《半山蓝湾认购协议书》，约定原告购买新城房地产公司开发的位于绵阳高新区××街××号××幢××号商品房，双方还对其他事项作为约定。2012年1月5日，原告辜俊杰、倪雁与新城房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案登记。《商品房买卖合同》约定：1.原告以每平方米7120.36元，建筑面积268.13平方米，总价1909182元的价格购买前述的商品房；2.新城房地产公司应于2012年6月28日前向原告交付房屋，其交付应符合的条件为该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测证明;3.如逾期交房超过30日，买受人有权退房;买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；4.关于产权登记，出卖人应当在2013年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金，出卖人继续办理权属证明；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，出卖人继续办理房屋所有权证书；5.商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买爱人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人公告房屋交付之日起，视为买受人已接房，由此产生的一切后果由买受人自行承担；6.交付该商品房时，商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按本合同第十六条住宅保修责任执行；合同还对其他事项作出了约定。在《半山蓝湾认购协议书》及《商品房买卖合同》合同签订后，原告辜俊杰、倪雁分别于2011年6月29日、2012年1月16日向被告新城房地产公司付清了全部房款1909182元，并交纳了维修基金12900元。 在合同约定的交房期限内，被告新城房地产公司通知原告接房，经查验，房屋存在二楼卧室墙体裂口、二楼前阳台钢筋外露、室内导线盒未封盖、车库门无法使用、室内外建渣未处理、所有防护栏脱漆。原告拒绝接房并要求新城房地产公司维修，直至2015年8月3日双方才交接了房屋。2015年9月11日，原告向成都金房物业服务有限公司绵阳分公司支付了2012年7月1日至2015年7月1日的物业管理费11583元。 2015年8月21日，被告新城房地产公司为案涉房屋所在的楼栋办理了新建商品房初始登记。后新城房地产公司一直未为原告办理房屋权属、土地使用权属登记，原告遂诉至本院。 另查明：1.被告邓光林、禹世居系被告新城房地产公司股东。2.2017年4月15日，绵阳市工商局高新分局普明工商所作出“绵工商高企处字[2017]第4120号”《行政处罚决定书》，以新城房地产公司无正当理由已自行停业连续六个月以上，且没有到工商局办理注销登记为由，吊销新城房地产公司《营业执照》。新城房地产公司在被吊销《营业执照》后未进行清算。 本院认为：原告辜俊杰、倪雁与被告新城房地产公司在平等自愿、协商一致的基础上所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，确保本案所涉房屋权属转让目的的实现。根据《商品房买卖合同》的约定，原告向被告新城房地产公司交付了房款，并接收了房屋，新城房地产公司应根据原告的委托向原告办理房屋权属、土地使用权属登记（现为不动产权属登记），但新城房地产公司未予办理，属于违约行为，依照合同约定本应继续办理，但因新城房地产公司的营业执照已被相关行政主管部门吊销，依法不能再从事企业经营管理业务，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，新城房地产公司事实上已不能为原告办理不动产登记，故原告要求新城房地产公司继续为其办理不动产登记的请求，本院不予支持。原告辜俊杰、倪雁可自行到相关主管机关办理房屋不动产登记。 原告主张的逾期交房违约金问题。《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件为已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测证明；而原告拒绝接收房屋的理由为墙体裂口、钢筋外露等质量问题，该质量问题不符合合同约定的未达到的交房条件。同时根据合同第十五条、第十六条约定，原告所述的质量问题应属于住宅保修范围，应由新城房地产公司给予相应的维护。故新城房地产公司在合同约定期限内通知原告接房，原告拒收，其责任在原告自身，其要求新城房地产公司承担逾期交房违约责任的理由不能成立，该请求本院不予支持。相应，原告要求被告新城房地产公司返还其已支付的2012年7月1日至2015年7月1日的物业管理费的理由也不能成立，且物管费系由物业管理公司收取，不存在由新城房地产公司返还问题，故原告的该诉请本院亦不予支持。 原告主张逾期办理房屋权属证书的违约金问题。根据《商品房买卖合同》第十九条第（一）款“初始登记”的约定，被告新城房地产公司未在2013年6月30日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，直至2015年8月21日才办理了初始登记，属于违约行为，应按约向原告支付违约金9545.91元（1909182元×0.5%）。被告新城房地产公司在交房多年后至今未为原告办理案涉房屋权属登记，根据《商品房买卖合同》第十九条第（二）款“转移登记”的约定，属于违约行为，应按约向原告支付违约金9545.91元（1909182元×0.5%）。以上两项违约金共计19091.82元。原告诉请前述违约金自2013年7月1日起，按同期商业银行贷款利率计算至取得房屋权属证书止，该主张与合同约定不符，本院不予支持。 原告要求被告邓光林、禹世居对新城房地产公司债务承担连带责任问题。依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条第二款“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带责任的，人民法院应依法予以支持。”的规定，新城房地产公司在吊销营业执照后至今未进行公司清算，系怠于履行义务的行为，但本案中无证据证实新城房地产公司的主要财产、账册、重要文件等已经灭失，也无证据证实公司无法进行清算，故原告要求新城房地产公司的股东即本案被告邓光林、禹世居对前述债务承担连带责任的证据不充分，该请求本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下: 一、被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日支付原告辜俊杰、倪雁违约金共19091.82元； 二、驳回原告辜俊杰、倪雁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费28580元，减半收取计14290元，由原告辜俊杰、倪雁负担1290元，被告新城房地产公司负担13000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  杨伟 二〇二〇年九月二十八日 书记员  唐怡