广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25030号上诉人（原审原告、反诉被告）：李小强，男，汉族，1983年2月8日出生，身份证住址：四川省邻水县。委托诉讼代理人：何立新，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁汉强，男，汉族，1933年12月30日出生，身份证住址：广东省深圳市大鹏新区。委托诉讼代理人：戴振军，广东华商（龙岗）律师事务所律师。上诉人李小强因与被上诉人袁汉强房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8141号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李小强上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.判令袁汉强承担本案一、二审诉讼费。其事实和理由为：一、一审法院程序违法。原审判决在事实认定中对李小强诉请的装修费没有提及支持与否，遗漏审查李小强的诉讼请求。李小强依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，在一审举证期限内就装修费损失事项向一审法院申请鉴定，一审法院未予答复，也未在判决中提及。虽然是否进行鉴定的决定权在法院，但是当事人有权提出申请，如未获准同意，李小强可以撤回该项诉求以减少诉讼费用。二、一审法院认定事实不清。原审判决认定李小强按8000元／月支付占有使用费有失公正。李小强与袁汉强签订的《房屋租赁协议书》约定，自2016年4月1日起至2019年3月31日止月租金为2000元。李小强与袁汉强对于续签《房屋租赁合同》的租金争议较大，并未达成一致。一审法院以双方在协商续签《房屋租赁合同》过程中的要约和反要约为依据，判定占有使用费缺乏事实及法律依据。在协商续签《房屋租赁合同》过程中，对于李小强提出的续约可接受条件“月租金6000元，三年一签”，袁汉强未同意。而对于袁汉强提出的续约可接受条件“月租金6000元+40000元喝茶费，一年一签”，李小强也未同意。故关于续约租金双方并未达成合意。自2019年4月1日开始，袁汉强上门吵闹并对涉案房屋停水停电。2019年4月1日第一次锁了5号店的门，导致停业至今。2019年7月20日第二次锁门（至今为止未开门）进行强制收房，严重降低了房屋的使用价值，法院应予考虑。三、原审适用法律错误。关于如何确定承租人逾期腾房的占有使用费的问题，目前的法律和司法解释没有十分具体明确的规定，但基于一般法理及社会效果考量，以原合同约定的租金为标准来确定逾期腾房的占有使用费更为适宜，原审判决的占有使用费不但未参考原合同约定的价格，还远超过市场价格，对李小强十分不公平。目前各级法院对于房屋租赁期限届满之后的逾期占有使用费的计算有两种不同意见：一种观点认为租赁期限届满之后逾期占有使用费应以承租人违约占用期间的市场价格来确定；另一种观点则认为租赁期限届满之后逾期占有使用费应以原合同约定的租金为标准。大部分法院判决最终采纳了第二种观点，其遵循的逻辑是认为原租赁合同约定的租金标准与出租人的损失相当，且合同约定的租金标准明确，有利于法院判断掌握。本案中不管是依据各级法院的判例或是市场价格因素，原审判决占用费为8000元／月均于法无据。被上诉人袁汉强答辩称:一、一审判决认定8000元／月的房屋占有使用费，完全符合市场标准，该标准只是市场标准的下限。涉案房屋位于大鹏所××南门街××、××号，属于黄金地段黄金位置，仅靠大鹏所城南门，位置极佳。同样面积的房屋，其租金要远远高于其他位置的房屋租金。最近几年，大鹏所城已经成为深圳市一张亮丽名片，成为深圳著名的旅游景点，尤其是深圳华侨城集团入住以后，投入重资将大鹏所城打造成了高端旅游景区。涉案房屋的价值及租金标准与前几年不可同日而语。深圳华侨城集团承租的类似地段类似面积的房屋，月租金标准均在10000元以上.双方在诉讼之前，李小强自己提出的承租标准为每月6000元，因该标准远低于市场标准，袁汉强没有同意。涉案房屋的市场租金标准每年都在提高，随着大鹏所城的知名度越来越高，涉案房屋属于一铺难求.事实上，涉案房屋的市场租金目前已经达到了15000元左右。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条的规定精神，李小强作为承租人，在租赁合同到期后无权要求袁汉强补偿装修费用。相反，袁汉强有权请求李小强恢复原状或赔偿损失，一审判决驳回李小强关于补偿装修费用的诉求正确，本案不存在是否需要鉴定的问题。李小强向一审法院起诉，请求判令：一、袁汉强继续履行合同；二、李小强按市场出租参考价，对涉案房屋拥有优选承租权；三、袁汉强赔偿李小强装修款100000元；四、袁汉强承担本案全部诉讼费用。袁汉强向一审法院提出反诉，请求判令：一、李小强立即将位于深圳市大鹏新区房屋返还给袁汉强；二、李小强自2019年4月1日开始每月向袁汉强支付房屋使用费8000元整，直至实际返还房屋之日止（暂计至2019年5月15日的房屋使用费为14000元）；三、李小强承担反诉费用。一审法院查明，2007年起，李小强租赁袁汉强深圳市大鹏新区房屋用作经营场所。2013年4月1日，李小强与袁汉强签订《房屋租赁合同》，合同约定袁汉强将深圳市大鹏新区房屋租赁给李小强作商业经营使用，租赁期限自2013年4月1日至2016年4月1日，租金900元／月。合同期满后，双方就上述租赁房屋于2015年5月10日签订了《房屋出租协议书》，合同中甲方为袁汉强，乙方为李小强，合同约定：房屋出租期限为三年，从2016年4月1日至2019年3月31日止，房屋出租到期后，在同等条件下乙方有优先权（按市场出租参考价），租金2000元／月。李小强庭审称，合同到期前，李小强、袁汉强双方就续签合同进行磋商，李小强提出以6000元／月续租涉案房屋，袁汉强表示不同意；袁汉强要求李小强按当地交易习惯另加付40000元喝茶费，合同一年一签，李小强对此亦未同意，双方未能达成一致。袁汉强告知李小强合同到期后房屋不再继续出租。《房屋出租协议书》到期后，李小强拒绝将房屋交还给袁汉强，亦未向袁汉强支付房屋的占有使用费，为此发生纠纷。另查，涉案房屋建于民国时期，位于深圳市大鹏新区大鹏所城文物保护单位本体范围内，不具有建设工程规划许可证。根据袁汉强提交的深圳市大鹏新区大鹏办事处鹏城社区工作站盖章确认的证明显示，涉案房屋目前由袁汉强管理和使用。一审法院认为，《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日开始施行，2008年1月1日废止）颁布实施后，我国才正式建立了建设工程规划许可证制度；《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）实施后，乡村建设纳入建设工程规划许可证制度适用范围。根据法不溯及既往原则，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”中适用的范围应为“建设工程规划许可证制度”实施后建设的房屋。本案中，涉案房屋建于民国时期，位于深圳市大鹏新区大鹏所城文物保护单位本体范围内，涉案房屋建造时，尚未实施建设工程规划许可证制度，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定适用的情形，袁汉强作为房屋管理、使用人，与李小强双方自愿达成房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，应认定为有效。关于优先承租权，一审法院认为双方约定优先承租权，未违反法律禁止性规定，系双方意思自治，合法有效，权利人可就义务人存在违反约定之情形请求违约责任，而无权请求继续履行原合同。本案中，李小强主张行使优先承租权，须对袁汉强有出租意向、缔约条件同等、袁汉强违反约定等情形承担举证责任。李小强并未提交上述相应证据，且袁汉强亦表示合同期满后不再出租，故，李小强主张按市场出租参考价对涉案房屋拥有优先承租权，继续履行合同，于法无据，一审法院不予支持。关于占有使用费问题。根据李小强庭审称，在租赁合同届满前，李小强提出以6000元/月续租涉案房屋，袁汉强表示不同意，袁汉强提出反要约要求李小强按当地交易习惯另加付40000元喝茶费并一年一签，李小强对此未同意。袁汉强主张李小强按8000元/月支付到期后占有期间房屋使用费，对涉案房屋地理区位、旅游价值、古城的品牌效应等作出了合理说明；另，结合李小强陈述的双方磋商时袁汉强的缔约要求（6000元/月租金、喝茶费40000元、一年一签等，折合逾9333元/月），一审法院认为，袁汉强主张李小强按8000元/月支付占有期间使用费，未超出李小强应有的心理预期，李小强抗辩标准过高，但却于租期届满后继续无权占有、经营涉案房屋，违反合同自愿平等原则，李小强抗辩不予采纳。综上考虑，袁汉强主张李小强按8000元/月支付占有使用费，合情合理，于法有据，一审法院予以支持。另，因《房屋出租协议书》租赁期限已于2019年3月31日届满，袁汉强主张李小强返还涉案房屋，于法有据，一审法院予以支持。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，李小强请求袁汉强补偿附合装修装饰费用，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回李小强的所有诉讼请求；二、李小强于判决生效之日起十日内将涉案深圳市大鹏新区房屋交还袁汉强；三、李小强于判决生效之日起十日内向袁汉强支付占有使用费（按每月8000元计算，自2019年4月1日起至房屋返还之日止）；四、驳回袁汉强的其他反诉请求。一审案件本诉受理费2350元（李小强已预交）、反诉案件受理费150元（袁汉强已预交），由李小强承担。本院经查，双方当事人签订的《房屋租赁合同》的租赁期自2013年4月1日至2016年4月1日，租金为900元/月。双方当事人于2015年5月10日签订的《房屋出租协议书》系续租协议，确定自2016年4月1日起续租三年至2019年3月31日，并且对原《房屋租赁合同》中的租金标准自2015年4月1日起上调整为每月1500元，直至2016年3月31日。原判认定的其他事实无误，本院予以确认。二审调查中，双方当事人均确认案涉深圳市大鹏新区房屋已于2019年10月15日由袁汉强收回。袁汉强提交了与深圳华侨城鹏城发展有限公司签订的《租赁协议书》（系彩印件），租期自2019年10月15日至2025年12月31日，租金每月10000元，每两年递增10%。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。李小强与袁汉强签订的《房屋出租协议书》期限届满后，双方对续签房屋租赁合同的租金标准不能达成一致，未再续签房屋租赁合同，但李小强一直占有原承租房屋，二审中双方当事人争议的焦点问题是李小强对案涉房屋的占有使用费应如何认定。从双方签订的《房屋租赁合同》《房屋出租协议书》看，案涉房屋的租金在2013年4月1日到2015年3月31日为每月900元，自2015年4月1日调整为每月1500元，2016年4月1日起至2019年3月31日约定为每月2000元。根据双方庭审的陈述，双方在最后一次合同到期前就续租的租金进行过协商但未达成一致意见，一审法院结合李小强提出的“月租金6000元，三年一签”与袁汉强提出的“月租金6000元+40000元喝茶费，一年一签”，酌定李小强按每月8000元支付房屋占有使用费是综合考虑了案涉房屋的地理区位、旅游价值、古城的品牌效应等多重因素，并且二审中在李小强将案涉房屋返还给袁汉强后，袁汉强与第三方签订的《房屋租赁协议》约定的租金已达10000元/月，为每两年递增10%，故本院认为，一审法院认定的每月8000元的占有使用费并不过高，李小强上诉请求予以改判依据不足。关于李小强上诉主张袁汉强应补偿其附合装修装饰费用的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，李小强与袁汉强对租赁期间届满后店铺的装修费用如何处理的问题并未进行约定，故一审法院对李小强申请对装修损失进行鉴定以及请求袁汉强赔偿装修款100000元未予支持并无不当。鉴于二审中双方当事人均确认李小强已于2019年10月15日将涉案深圳市大鹏新区房屋返还给袁汉强，故原审判决第二项已无作出的必要，本院予以撤销。李小强应向袁汉强支付的占有使用费按每月8000元的标准，自2019年4月1日计至2019年10月15日为52000元（8000元／月×6.5个月），本院据此对原审判决第三项的占有使用费金额明确为52000元。综上所述，李小强的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本应予以维持，但因涉案房屋已返还，占有使用期间已确定，故本院依法予以改判，一审判决不属错案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8141号民事判决第一项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8141号民事判决第二项、第四项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8141号民事判决第三项为：上诉人李小强应于本判决生效之日起十日内向被上诉人袁汉强支付涉案深圳市大鹏新区房屋2019年4月1日至2019年10月15日期间的占有使用费52000元；四、驳回被上诉人袁汉强的其他反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费2350元（李小强已预交）、反诉案件受理费150元（袁汉强已预交），均由李小强承担；二审案件受理费50元，由上诉人李小强负担。本判决为终审判决。审判长 袁 洪 涛审判员 琚   虹审判员 陈 朝 毅二〇二〇年九月四日书记员 黄纯（兼）