呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初7106号原告：内蒙古隆华物业服务有限责任公司。法定代表人：任国臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯立国，男，该公司经理。被告：张华，男。原告内蒙古隆华物业服务有限责任公司（以下简称隆华物业公司）与被告张华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告隆华物业公司的委托诉讼代理人冯立国，被告张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆华物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求张华支付2019年2月10日至2020年6月9日17个月的物业费2763元、二次垃圾清运费85元，共计2848元；2.本案诉讼费由张华承担。事实与理由：隆华物业公司是对呼和浩特市赛罕区如意开发区东润豪景2期（东方维也纳小区）提供物业服务的企业，张华是居住于××区的住户，房屋面积73.87㎡。隆华物业公司积极履行了提供物业服务的义务，对张华居住的小区实施了规范的物业管理，为张华提供了完善的物业服务，但张华未及时履行缴纳物业管理服务费的义务，隆华物业公司多次以多种形式向张华催交物业管理费，但张华仍拒不交纳。现计算费用如下：2019年2月10日至2020年6月9日共17个月的物业费、二次垃圾清运费共计2848元（收费标准如下：物业费每平方米每月2.2元、二次垃圾清运费每月5元）。隆华物业公司认为张华的行为严重损害了其合法权益。为此，特依据民事诉讼法的规定提起诉讼，请求依法维护隆华物业公司的权利。张华辩称，因为物业服务不到位，所以不交物业费，工作人员素质差、环境卫生差、收费不合理、监控设施损坏不及时维修、楼道门长期损坏没人修理、墙皮脱落没人修理，造成很大的安全隐患，服务根本达不到收费标准。小区发生了多次盗窃案件，门禁安全系统管理不善，损坏没人修理，一楼门锁长期损坏，没有维护好小区的安防设施设备，被盗期间小区内的监控长期损坏未进行维修。聘请的门岗人员责任心较差，安全意识淡薄，未对可疑或未携带磁卡的人员进行盘问，任何人都可以随意进入小区。巡视人员由退休人员担任，巡视未达到应有的效果。2019年10月5日，张华家中无人，放在楼梯间的果田牌空气能热水器外机被物业保洁人员盗取，物业公司存在严重的安全隐患和过失，是导致此次事件的责任方，商品价格7980元，保洁员只赔偿了3500元，物业公司应赔偿失窃总损失的30%，共计2394元。物业公司应增设小区监控，做好出入登记。张华作为小区业主应该履行交纳物业费的义务，这一点张华没有推脱，物业管理人员应该主动上门沟通，而不是直接获取业主的私人信息起诉，物业公司没有尽到提醒业主交费的职责。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2019年8月12日，呼和浩特市如意开发区东方维也纳小区业主委员会（甲方，以下简称东方维也纳小区业委会）与隆华物业公司（乙方）签订《东方维也纳小区物业服务委托合同》，合同约定由隆华物业公司为位于呼和浩特市××区的东方维也纳小区住宅提供物业服务。合同期限自2019年2月9日起至2022年2月8日止。合同第四条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小区住宅2.2元/月.平方米（合同期内，每年在物业规定收费周期内一次性交费的，交9个月享受12个月的服务）、小区内商业性质用房4.5元/月.平方米、地下车位管理费100元/月/车位（合同期内，一次性交纳为1000元/年度）。合同第五条约定，物业服务费用（物业服务资金）由乙方按年向业主收取。该合同还就其他事项作出了约定。庭审过程中，隆华物业公司自述于2019年1月10日入驻东方维也纳小区提供物业服务，并提供2019年1月29日与东方维也纳小区业委会签订的《东方维也纳小区物业委托合同》，该合同期为2019年2月10日至2024年2月9日，物业公司免费服务期：2019年1月10日至2019年2月9日，物业公司计费日：2019年2月10日起。合同第十条约定：物业服务收费选择包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小区住宅2.2元/月/平方米（在物业规定的收费期之内一次性交费的，交9个月的费用享受12个月的服务）、商业性质用房4元/月/平方米、地下车位管理费100元/月/车位（合同期内，一次性交纳为1000元/年度）。该合同甲方处写明“东方维也纳业主委员会”字样并由王志英签字，未加盖公章，乙方处由隆华物业公司加盖公章并由任国臣签字。张华系东润豪景2期（东方维也纳小区）业主，房屋面积为73.87平方米，其于2014年年底领取房屋钥匙。张华未交纳2019年2月10日至2020年6月9日期间的物业2600.22元（2.2元×73.87平方米×16月）、二次垃圾清运费80元（5元×16月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，隆华物业公司与东方维也纳小区业委会签订的《东方维也纳小区物业服务委托合同》对张华具有约束力，张华与隆华物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。隆华物业公司向东方维也纳小区提供物业服务，张华作为业主应按照物业服务合同的约定支付2019年2月10日至2020年6月9日期间的物业费。双方在庭审中述称该小区曾多次更换物业公司，隆华物业公司亦出示照片证实其入驻该小区后对小区部分公共设施进行过改造，结合张华提供的照片，经本院实地查看，隆华物业公司在公共设施的维修、养护、管理方面仍存在服务瑕疵，综合考虑物业服务委托合同中“每年在物业规定收费周期内一次性交费的，交9个月享受12个月的服务”的约定、物业服务水平及物业服务成本等因素，本院酌定在物业服务委托合同约定的2.2元/月/平方米的基础上按“交9个月享受12个月服务”标准支持隆华物业公司对于物业费的主张，即张华向隆华物业公司支付物业费1950.17元（2600.22元×9÷12），对于张华提出的相关抗辩意见，本院予以采纳。张华提出房屋面积为73.85平方米的意见，但其未提供证据，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。对于隆华物业公司主张的80元二次垃圾清运费，张华同意交纳，对其该项诉讼请求，本院予以支持。对于张华提出的空气能热水器外机被盗，隆华物业公司应赔偿损失的抗辩意见，隆华物业公司表示对被盗事件的发生不知情，且张华自述相关人员已予以赔偿，其以此为由拒交物业费于法无据，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。隆华物业公司在物业服务过程中应加强与业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果，业主委员会及业主亦应督促物业服务企业改进物业服务方式、提高物业服务质量，业主委员会亦应切实履行职责，业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，不应提倡。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、张华于本判决生效之日起十日内向内蒙古隆华物业服务有限责任公司支付物业费1950.17元、二次垃圾清运费80元；二、驳回内蒙古隆华物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果张华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由张华负担。本判决为终审判决。审判员 高晓英二〇二〇年九月十五日书记员 张琪乐