沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初17902号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地：和平区南京北街**，统一社会信用代码：912101027019103300。负责人：马宁，该行行长。委托诉讼代理人：张静，辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯强，辽宁联胜律师事务所律师。被告：鲁学志，男，1983年3月3日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。被告：沈阳君海房地产开发有限公司，，住所地：沈阳市浑南新区沈营路**统一社会信用代码：91210112573473016A。法定代表人：张振文。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告鲁学志、沈阳君海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行委托诉讼代理人王凯强到庭参加诉讼，被告鲁学志、沈阳君海房地产开发有限公司经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告鲁学志于2015年2月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院判令被告鲁学志偿还原告借款本金234009.09元，利息2764.32元，本金罚息14.89，利息罚息16.67元，违约金1161.85元，共计人民币237966.82元（以上本金及利息截止日为2019年7月8日）,并自2019年7月9日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令被告鲁学志、沈阳君海房地产开发有限公司协助原告办理不动产抵押权登记手续；4.请求法院判令原告对被告鲁学志名下位于东陵区，建筑面积69.98平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；5.请求法院判令被告沈阳君海房地产开发有限公司在对被告鲁学志应支付的上述款项承担连带保证责任；6.请求法院判令被告鲁学志、沈阳君海房地产开发有限公司赔偿原告律师费13088.18元；7.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2015年2月3日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告鲁学志签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份（[编号为：210460098-2012-20150341062]）；2.贷款本金：债权本金为27万元（摘自合同第29页第29条）；3.贷款期限：借款期限自2015年2月3日至2035年2月3日止（摘自合同第29页第30条）；4.合同执行利率：贷款利率为浮动利率下浮0%（摘自合同第29页第31条）；5.逾期利率标准；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮0.5（摘自合同第29页第31条）；6.还款方式：贷款采用等额本息还款方法、每月对日还款，还款金额为1957.8元（摘自合同第31页第34条）；7.欠款情况：截至2019年7月8日，被告鲁学志尚拖欠贷款本金234009.09元，利息2764.32元，本金罚息14.89，利息罚息16.67元，违约金1161.85元；8.其他：合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用（摘自合同第22页第17条）。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担（摘自合同第24页第21条）。二、抵押合同成立及生效情况：1．合同签订情况：2015年2月3日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告鲁学志、签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份（[编号为：210460098-2012-20150341062]）；2.担保范围：抵押担保的范围为主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人的应付费用（摘自合同第9页第13条）；3.抵押物：被告鲁学志以其名下位于东陵区，建筑面积69.98平方米的房产为上述债权提供抵押担保（摘自合同第9页第13条）；4.抵押登记手续：2015年2月6日，经沈阳市房屋登记中心为抵押房产办理了预告抵押登记手续，预房他证号为第0215022822号，权利人为原告。三、保证合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2015年2月3日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告沈阳君海房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份（[编号为：210460098-2012-20150341062]）；2.担保范围：保证担保的范围为主合同项下债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费、律师费等）以及其他所有主合同债务人的应付费用（摘自合同第6页第12条）；3.保证责任方式：约定为上述债权提供连带保证责任（摘自合同第6页第12条）；4.保证期间：保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权力证书交由贷款人核对无误，收执之日止（摘自合同第31页第36条）。四、原告委托系辽宁联胜律师事务所处理本次诉讼，支出律师费13088.12元。庭审中，原告提出撤回第3项诉讼请求。被告鲁学志、沈阳君海房地产开发有限公司经依法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2015年2月3日，原告与被告鲁学志（借款人、抵押人）、沈阳君海房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》；2.借款本金：27万元；3.借款期限：自2015年2月3日至2035年2月3日止；4.合同执行利率：月浮动利率，即为基准利率，并于每年的1月1日调整利率；5.逾期利率标准：借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；6.还款方式：等额本息还款方式,在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息合计1957.80元；7.违约责任：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担；8.欠款情况：截至2019年12月2日，被告鲁学志尚拖欠贷款本金229050.27元、利息1557.13元、本金罚息3.94元、利息罚息3.96元、违约金1141.05元。二、抵押合同成立及生效情况：1.合同签订情况：合同签订情况：2015年2月3日，原告与被告鲁学志（借款人、抵押人）、沈阳君海房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》；2.主债务：借款本金27万元；3.担保范围：借款本金、利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；4.抵押物：位于沈阳市东陵区，建筑面积69.98平方米的房产；5.抵押登记手续：2015年2月6日，沈阳市房屋登记中心为抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续。三、保证合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2015年2月3日，原告与被告鲁学志（借款人、抵押人）、沈阳君海房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》；2.主债务：借款本金27万元；3.保证范围：借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；4.保证责任方式：连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；5.保证期间：自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。四、其他情况：1.原告委托辽宁联胜律师事务所处理本次诉讼，支出律师费13088.18元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告鲁学志、沈阳君海房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告鲁学志签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告鲁学志未履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任，故原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，因此，对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》、偿还借款本息并赔偿因本案诉讼支出的律师费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金。双方已约定，如借款人逾期还款，贷款人计收逾期利息及复利。因逾期利息及复利已具有惩罚性，且在数额上亦高于原告损失，故原告另行主张违约金，已超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，对原告该项主张，本院不予支持。关于原告主张对被告鲁学志抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳君海房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求。因被告沈阳君海房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证，原告有权要求被告沈阳君海房地产开发有限公司对该笔借款本息的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告鲁学志、沈阳君海房地产开发有限公司2015年2月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告鲁学志于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金229050.27元、利息1557.13元、本金罚息3.94元、利息罚息3.96元（以上本金、利息和罚息等计算截止于2019年12月2日），并自2019年12月3日起按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，给付原告逾期利息、罚息等至本判决实际给付之日止）；三、被告鲁学志于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行律师费13088.18元；四、被告沈阳君海房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告鲁学志应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告鲁学志追偿；五、驳回中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5066元，保全费1775元，公告费800元，均由被告鲁学志、沈阳君海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 臧  宁人民陪审员 董 秀 坤人民陪审员 刘 光 珍二〇二〇年九月二十三日书 记 员 宇文思宁本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。