云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初467号原告（反诉被告）：芒市为民农贸市场有限公司，住所地：云南省德宏州芒市目瑙纵歌路中段，统一社会信用代码：91533103676588609H。法定代表人：杨波，该公司经理。委托诉讼代理人：李杰，云南良益律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘肖肖，云南良益律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张永祥，男，汉族，1951年10月5日生，高中文化，个体户，现住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：李海梅，云南太隆律师事务所律师，代理权为特别授权。原告（反诉被告）芒市为民农贸市场有限公司与被告（反诉原告）张永祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了第一次审理，2020年7月9日进行了第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）芒市为民农贸市场有限公司法定代表人杨波及其委托诉讼代理人李杰、被告张永祥（反诉原告）及其委托诉讼代理人李海梅到庭参加诉讼。庭审中本案被告（反诉原告）张永祥对原告（反诉被告）芒市为民农贸市场有限公司提出反诉，本院依法合并审理，本案现已审理终结。原告芒市为民农贸市场有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的关于农贸市场900平方米的租赁合同书租期超过20年的部分无效（即自2018年4月26日起的租赁合同无效）；2、判令被告及时返还租赁地；3、判令被告支付原告自2018年1月1日起至2018年4月25日止的租金、卫生清扫费、服务管理费,其中租金按47916元／年计算，卫生清扫费按360元／年计算,服务管理费按1640元／年计算，总计费用为15590元;4、判令被告按49916元／年（租金47916元／年、卫生清扫费360元／年、服务管理费1640元／年）向原告支付土地占用费，土地占用费自2018年4月26日起计算至被告返还土地之日止，土地占用费暂算至2020年3月9日（截止2020年3月9日共计683天）计93404元;5、一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告原系潞西市法帕乡德佳家俱厂（以下简称德佳家俱厂）的经营者（德佳家俱厂成立于1996年，因时间久远，相关部门无法查询其成立及注销的相关档案材料），1998年4月26日德佳家俱厂与中国银行德宏支行就土地租赁事宜签订《合同书》，《合同书》明确约定由家俱厂租赁中国银行德宏支行位于农贸市场的900㎡土地用于家具展厅，租用时间为三十五年，同时就租金、服务管理费、卫生清扫费等事宜进行了约定。后中国银行德宏支行将《合同书》涉及的位于农贸市场900平方米的土地全部转让给原告，原告就包含该900平方米在内的18230.10㎡土地取得土地使用权证（该土地使用权证系以原告原始名称即“芒市为民综合集贸市场有限公司”取得;土地使用权证号：芒国用（2012）第××号），德佳家俱厂亦不再经营。但其经营者即被告以个人名义继续租用土地，双方按原租赁《合同书》继续履行至2018年4月25日，至2018年4月25日土地租赁时间已满二十年。且被告自2018年1月起未向原告支付租金、卫生清扫费、服务管理费。原告认为，原租赁《合同书》租用期限三十五年，严重违背《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不超过20年的法律规定，超过部分依法应属无效，且被告自2018年1月起不及时支付租金、卫生清扫费、服务管理费的行为也严重侵害了原告的合法权益。原告无奈，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告的诉请。被告张永祥辩称：一、被告与中国银行德宏支行签订的《合同书》合法、有效，请求驳回原告的诉讼请求。1、涉案合同签订的时间为1998年4月26日，现行的《中华人民共和国合同法》尚未生效，根据法不溯及既往的原则，现行合同法规定的合同最长期限不超过20年，对涉案合同不具效力，合同当然有效；2、本合同系双方真实意思表示，应当确认有效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第三条人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法，法律保护双方意思自治原则，保护合同有效性，故涉案合同合法、有效，应当依法保护并加以确认。二、被告不存在过错，原告应当继续履行合同。原告执意解除合同，应当承担解除合同造成被告的所有损失。1.双方签订合同属自愿，未违反双方意思自治原则，合同有效；2.自1998年租赁土地开始，按时缴纳租金以及卫生费、管理费等，从未拖欠，不存在任何过错，而原告一直想违约，自2018年开始以其账户被封不能打款等各种理由拒收租金及相关费用，毁约意图明显；3.原告应赔偿被告损失，具体如下：建盖900㎡家具展厅、铁棚仓库1044.666㎡，并对其进行了吊顶、浇灌水泥路长1597.671㎡、修建大门等，共投入资金793945元（其中吊顶72000元、地砖包工包料施工66000元、钢架房展厅234000元），22年折价损失为274963元、每年产生租金148910元，扣除应支付的租金及费用51916元，还剩余96994元为被告每年的租金损失。13年的租金损失为1260922元；三、原告于2020年1月份开始租赁被告的其中一格仓库用于停车，面积为206㎡，根据15元/㎡/月计算，原告每月应交3090元，截至现在已6个月，原告应向被告支付为18540元。综上，请求法院依法确认合同合法有效，驳回原告的诉讼请求。被告张永祥并向本院提出反诉，请求：1.判令本诉《合同书》合法有效，反诉人与被反诉人继续履行合同；2.判令被反诉人承担解除合同造成反诉人的损失1535885元（房屋折旧274963元，租金损失96994元/年×13年=1260922元）；3.判令被反诉人支付租金18540元；4.判令本诉、反诉费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）芒市为民农贸市场有限公司辩称：一、反诉人的诉讼请求不明，前后矛盾，应当裁定不予受理或者驳回起诉。反诉人请求确认《合同书》合法有效，继续履行合同，系确认之诉，又要求被反诉人承担解除合同造成的损失，前后矛盾；二、反诉人曲解法律，认为涉案合同当然有效的主张不能成立。反诉人与中国银行德宏支行签订的租赁合同，将租赁期限约定为35年，当时法律对租赁期限没有规定，当时可以视为有效，但不等同现在仍然有效，法不既往也是一般原则，不包括法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第三条人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。意思是当时无效，现行合同法规定有效的，适用现行合同法，案涉租赁合同签订当时是有效的，反诉人误解了法律客观事实。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”原、被告签订的案涉租赁《合同书》，约定35年的租赁期限，该约定违反了《中华人共和国合同法》第214条第一款租赁合同租赁期限超过20年的无效的规定，故案涉合同租赁期限已超过法定期限，当然无效；三、反诉人要求被反诉人承担1535885元损失无事实和法律依据，案涉《合同书》租赁期限超过20年的部分无效，《合同书》1998年签订，至2018年满20年，2019年起双方未签订任何形式的租赁合同，对于合同无效的内容，被反诉人没有义务履行，其次反诉人恶意拖欠租金两年半有余，反诉人有权单方面解除合同，并不承担损失和补偿问题。反诉人所列建盖材料及成本系其自行编制，与客观事实不符；被反诉人不具有拖欠反诉人房屋租赁的事实。被反诉人未向反诉人租赁过房屋，反诉人要求被反诉人支付房屋租金18540元，无事实和法律依据。综合当事人的诉辩主张，本案关于本诉、反诉的争议焦点为：一、《合同书》是否合法有效，是否应当继续履行合同，租赁期限超过20年的部分是否为无效；二、被告（反诉原告）是否应当返还租赁地；三、被告（反诉原告）是否应当支付原告（反诉被告）自2018年1月1日起至2018年4月25日止的租金、卫生清扫费、服务管理费,总计费用为15590元；四、被告（反诉原告）是否应当支付原告（反诉被告）自2018年4月26日起计算至被告返还土地之日止的土地占用费（按每年49916计算）；五、原告（反诉被告）是否应当赔偿被告（反诉原告）各项损失1535885元；六、原告（反诉被告）是否应当支付被告（反诉原告）租金18540元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）芒市为民农贸市场有限公司针对本诉、反诉向本院提交证据如下：一、营业执照，欲证明原告诉讼主体适格；二、准予变更登记通知书、证明，欲证明原告于2012年7月由芒市为民综合集贸市场有限公司更名为芒市为民农贸市场有限公司的事实；三、土地使用权证，欲证明中国银行德宏支行将农贸市场900平方米土地转让给原告，原告以其原始名称取得包含该900平方米在内的18230.10㎡土地使用权证，拥有土地使用权；四、合同书，欲证明：1、德佳家俱厂与中国银行德宏支行就芒市农贸市场900平方米土地签订租赁合同的事实；2、租赁合同约定租期为35年，严重违背合同法规定，租期超过20年的部分依法应属无效的事实；3.自2018年4月26日起，被告应按49916元/年向原告支付土地占用费的事实；4.被告违反合同约定租赁物的用途而使用租赁物以及被告擅自将租赁物转租给他人的事实。经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的第一、二、三组证据的三性及证明内容认可；对第四组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容（2.3.4点）不认可，理由：本合同签订时，现行合同法尚未生效，本合同并没有违反当时法律法规规定，当然有效；2.被告自始按时定额交付租金，2018年4月起，原告设置障碍，称账户被查封不能打款，才没有按时交纳租金，责任不在于被告，被告重信守诺，随时愿意交纳租金；3.被告表述不当，因为租金被告按时交纳；4.被告承租涉案土地是经双方意思表示一致下承租的，在被告提交的证据中也可以显示自2013年甚至之前就于被告个人名义承租并交纳租金，原告予以认可，被告租赁主体没有问题；5.合同签订的主体由德佳家俱厂变更为被告，被告本身为德佳家俱厂的经营者，从原告收租金的情况来看是经过双方同意的，不存在转租。本院认为，原告（反诉被告）提交的证据来源合法、内容客观、真实，本院予以采信。被告（反诉原告）张永祥针对本诉、反诉向本院提交证据如下：一、《合同书》、收据，欲证明：1.被告与中国银行德宏州支行签订合同的时间为1998年4月26日，合同未违反当时法律规定合法有效；2.被告按期缴纳租金的事实；二、原告出具的预算表，欲证明被告建铁棚、浇灌水泥路、修建大门等投入明细；三、租赁合同、租赁协议、部分租金租户收据，欲证明：1.被告将建盖的仓库一共六格（空闲一格），其中五格租赁给5家租户使用，每年产生租金收入148910元（其中1号周延建每年18000元、2号杨枝晓每年26280元、3号冯娅红36000元、4号张彬36000元、5号皱重25430元、6号杜元才7200元）；2.扣除每年交给原告的费用51916元，实际每年收益为96994元；四、被告提供的折价补偿表及收据，欲证明：被告投入金额为793945元（其中吊顶72000元、地砖包工包料施工66000元、钢架房展厅234000元），如解除合同，原告应按年限折价补偿原告建房、修路等损失274963元。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的第一组证据的《合同书》真实性、关联性认可，对合法性和证明目的有异议，理由：1.该租赁合同书关于租赁期限的约定，违反了《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第一条以及《合同法》第214条的规定，属内容违法，部分无效；2.收据真实性合法性认可，关联性及证明内容不认可，理由：该收据是2017年12月以前的租金收据，不能证明被告按约定支付了2018年1月1日以后的租金，并且该收据与被告拖欠原告的涉案租金没有关联性；对第二组证据的三性及证明内容不认可，理由：该预算表系被告单方编制出示，原告没有见过，也不知情，并且该内容与双方签订的租赁物合同约定的内容不相符，且与本案涉案租金没有关联性，内容不真实，来源不合法；对第三组证据的三性及证明内容不认可，理由：被告未经原告书面同意或事后认可，擅自将租赁物转租给他人，严重违反租赁物的合法用途，是违约违法行为，相反进一步证明被告未经原告许可擅自将租赁物转租他人谋取暴利的事实，证明被告完全违约；对第四组证据的三性及证明内容不认可，理由：该组证据完全系被告个人单方面制作提供的，没有任何其他证据予以佐证，其内容不真实、来源不合法，且与本案不具有关联性。本院认为，对被告（反诉原告）提交的第一组证据的真实性、关联性予以认可，对合法性及欲证明的内容，本院部分采信；第二组证据不符合证据的形式要件，本院不予采信；对第三、四组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及其欲证明的内容，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：被告（反诉原告）原系潞西市法帕乡德佳家俱厂的经营者，1998年4月26日德佳家俱厂与中国银行德宏支行签订《合同书》，约定中国银行德宏支行将位于农贸市场的900㎡租赁给德佳家俱厂，土地用于家具展厅，租用时间为三十五年，同时就租金、服务管理费、卫生清扫费等事宜进行了约定，并约定租金每5年调整一次，在原租金的基础上上浮10%。租赁土地后被告建盖了家具展厅、仓库，并浇灌了水泥路。2007年中国银行德宏支行将《合同书》涉及的位于农贸市场900㎡的土地全部转让给原告，原告（反诉被告）于2012年7月27日就包含该900㎡在内的位于芒市目瑙纵歌路中段的土地取得土地使用权证，面积为18230.10㎡（该土地使用权证系以原告原名称即“芒市为民综合集贸市场有限公司”取得，2012年7月13日名称变更为“芒市为民农贸市场有限公司”;土地使用权证号：芒国用（2012）第××号），德佳家俱厂继续租用该土地。2013年起被告（反诉原告）以个人名义交纳租金。原、被告按原租赁《合同书》约定的内容继续履行合同。被告（反诉原告）按约定交纳租金及相关费用至2017年12月31日止。现原告（反诉被告）以原租赁合同约定的租用期限超过20年的部分无效为由，向本院提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告之间的关于农贸市场900平方米的租赁合同书租期超过20年的部分无效（即自2018年4月26日起的租赁合同无效）；2、判令被告及时返还租赁地；3、判令被告支付原告自2018年1月1日起至2018年4月25日止的租金、卫生清扫费、服务管理费,其中租金按47916元／年计算，卫生清扫费按360元／年计算,服务管理费按1640元／年计算，总计费用为15590元;4、判令被告按49916元／年（租金47916元／年、卫生清扫费360元／年、服务管理费1640元／年）向原告支付土地占用费，土地占用费自2018年4月26日起计算至被告返还土地之日止，土地占用费暂算至2020年3月9日（截止2020年3月9日共计683天）计93404元;5、一切诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）以《合同书》合法有效、双方应当继续履行合同为由，向本院提起反诉，请求：1.判令本诉《合同书》合法有效，反诉人与被反诉人继续履行合同；2.判令被反诉人承担解除合同造成反诉人的损失1535885元（房屋折旧274963元，租金损失96994元／年×13年＝1260922元）；3.判令被反诉人支付租金18540元；4.判令本诉、反诉费用由被反诉人承担。本院认为，本案为租赁合同纠纷。1998年4月26日德佳家俱厂与中国银行德宏支行签订《合同书》，约定中国银行德宏支行将位于农贸市场的900㎡土地租赁给德佳家俱厂，被告（反诉原告）为德佳家俱厂的经营者。2007年中国银行德宏支行将《合同书》涉及的900㎡土地全部转让给原告（反诉被告），原告（反诉被告）取得了该土地的使用权，原告（反诉被告）与德佳家俱厂未破除租赁关系，双方继续按照《合同书》约定的内容执行。2013年起被告（反诉原告）以个人名义交纳租金，现双方对租赁关系无异议。本案的争议焦点为案涉《合同书》中关于租赁期限超过20年的部分的是否有效的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”案涉《合同书》于1998年4月26日签订，当时的法律、行政法规对租赁期限并未作出禁止性或限制性的规定，虽然《合同书》签订于《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日颁布施行）施行前，但合同法对租赁期限作出了明确性规定，《合同书》应当受合同法关于租赁期限不得超过二十年的限制性规定。该20年的租期起算时间应从合同法颁布实施之日计算，既从1999年10月1日起重新计算20年的租赁期限，之前履行完毕的租期不再计算在内，故本院确认双方《合同书》中自1999年10月1日起租赁期限超过20年的部分无效，即超过2019年9月30日部分亦无效。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还案涉租赁地的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告（反诉原告）交纳租金及相关费用至2017年12月31日止，但一直使用租赁地至今，现原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付自2018年1月1日起2018年4月25日租金、卫生清扫费、服务管理费共计15590元（其中租金为47916元/年，卫生清扫费360元/年、服务管理费1640元/年），被告（反诉原告）认可自签订《合同书》以来，每年的卫生清扫费为720元/年，服务管理费为3280元/年，自2018年起租金为47916元/年。故本院支持被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）自2018年1月1日起至2019年9月30日（共计21个月）的租金83853元（47916元/年）、服务管理费2869.99元（1640元/年）、卫生清扫费630元（360元/年），合计87352.99元。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）按49916元/年支付自2018年4月26日起至返还土地之日止的土地占用费的主张，本院部分支持，由被告（反诉原告）按49916元/年标准（其中租金为47916元/年，卫生清扫费360元/年、服务管理费1640元/年）支付自2019年10月1日起至返还租赁地之日止的土地占用费。被告（反诉原告）主张确认《合同书》合法有效，双方继续履行合同，本院认定双方的租赁合同自1999年10月1日起租赁期限超过20年的部分无效，故被告（反诉原告）的主张，本院不予支持。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）承担解除合同造成的损失1535885元，并要求支付租金18540元，原告（反诉被告）未违约，且被告（反诉原告）提交的证据不足以证实其主张，故被告（反诉原告）的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）芒市为民农贸市场有限公司与被告（反诉原告）张永祥之间关于农贸市场900㎡土地的租赁合同（即德佳家俱厂与中国银行德宏支行于1998年4月26日签订的《合同书》）自1999年10月1日起租赁期限超过20年的部分无效；二、被告（反诉原告）张永祥于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）芒市为民农贸市场有限公司位于芒市目瑙纵歌路中段的租赁地；三、被告（反诉原告）张永祥于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）芒市为民农贸市场有限公司租金83853元、服务管理费2869.99元、卫生清扫费630元，合计87352.99元；四、被告（反诉原告）张永祥于本判决生效之日起十日内按49916元/年的标准支付原告（反诉被告）芒市为民农贸市场有限公司自2019年10月1日起至返还租赁地之日止的土地占用费；五、驳回被告（反诉原告）张永祥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1240元，由被告(反诉原告)张永祥负担（未付），限于本判决生效之日一次性交纳，反诉案件受理费9395元，由被告(反诉原告)张永祥负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员  廖昌富二〇二〇年九月十日书记员  杨耀开