浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0702执异69号 案外人：浙江科曼木业有限公司，住所地金华市婺城区洋埠镇下潘村****南侧。 法定代表人：杨善智。 委托代理人：郭媛，浙江金奥律师事务所律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市开元路**。 负责人：史杰文。 委托代理人：钱来善，浙江玄畅律师事务所律师。 被执行人：浙江永佳好房工贸有限公司，住所地金华市婺，住所地金华市婺城区洋埠镇下潘村** 法定代表人：应爱宝。 被执行人：王华静，女，汉族，1977年8月25日出生，住永康市。 被执行人：应爱宝，男，汉族，1970年7月31日出生，住永康市。 被执行人：武义永佳日用金属制品有限公司，住所地武义县白，住所地武义县白洋街道万石院村 法定代表人：王华静。 在本院执行中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司与浙江永佳好房工贸有限公司、王华静、应爱宝、武义永佳日用金属制品有限公司金融借款合同纠纷一案中，浙江科曼木业有限公司对本院查封拍卖被执行人浙江永佳好房工贸有限公司所有的位于金华市婺城区洋埠镇下潘村的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人浙江科曼木业有限公司称：1、请求贵院中止对浙江永佳好房工贸有限公司名下金华市婺城区洋埠镇下潘村（土地证号：金市国用（2013）第213-154**，房产证号：金房权证婺字第0××6号、0××7号、0××8号、0××9号）房地产的评估、拍卖强制执行措施。2、请求贵院保障申请人依据《租赁合同》享有对上述涉案厂房的租赁权。理由如下：申请人浙江科曼木业有限公司获悉贵院将对浙江永佳好房工贸有限公司位于金华市婺城区洋埠镇下潘村厂房土地采取评估、拍卖的强制执行措施（执行案号：2019浙07**执1726号）。申请人于2018年2月与浙江永佳好房工贸有限公司签订了《厂房租赁合同》，用于申请人的生产经营，厂房位于金华市婺城区洋埠镇下潘村，租赁期限为伍年。现贵院欲对上述厂房进行评估、拍卖，要求申请人尽快搬迁、腾空厂房，而短时间内搬迁将会对企业的生产、经营产生巨大的影响，并花费巨额的搬迁费用，申请人将会面临巨大的经营困难。故申请人恳请贵院能够本着维护企业合法权益和支持企业发展的角度出发，中止对涉案厂房的评估、拍卖等强制措施。申请人依《厂房租赁合同》的约定交付房租并使用租赁的厂房，且申请人与浙江永佳好房工贸有限公司的租赁合同签订为法院查封上述厂房之前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。故申请人请求贵院结合实际情况，依照法律规定，保障申请人的租赁权益。 浙江科曼木业有限公司提交了厂房租赁合同、用电过户协议、收条、收款收据等证据材料。 申请执行人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司称：请求法院驳回浙江科曼木业有限公司的异议请求。理由如下：一、异议人的异议请求没有事实依据，提供的租赁合同是不真实的。1、异议人提供的租赁合同并未签署日期，故无法确定该合同的实际签订时间。而合同签订时间是合同的重要组成部分，且该租赁合同涉及租金金额巨大，故未签署日期不符合正常交易习惯，违反常理。2、异议人未提供任何证据证明该合同租金已按约支付。支付租金是租赁合同成立的主要证据，异议人没有该证据明显与常理不符。3、异议人并未就提供的租赁合同办理租赁登记备案手续，也未就相应的租赁关系提起过诉讼、仲裁或办理过租赁合同公证，因此没有确切证据证明该租赁关系真实存在。综上，异议人提供的租赁合同存在诸多不合理的地方，仅凭该租赁合同不能证明异议人提出的租赁关系真实合法有效，故异议人的异议请求没有事实依据。二、异议人的异议请求没有法律依据，该租赁关系发生在抵押权设立之后，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。1、本案抵押物于2016年7月设立了抵押权并办妥了抵押物登记手续，根据租赁合同，租赁期限从2018年2月1日起，故异议人于2018年2月签订了租赁合同，根据《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。因此异议人的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，异议人无权请求中止抵押权人为实现抵押权而采取的执行措施。2、异议人提出的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定并不适用于本案，该规定适用于申请执行人系一般债权人的情形本案申请执行人系抵押权人，且抵押物系先抵押后出租，承租人不能以其享有的租赁权排除法院的强制执行。 中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司未提交证据材料。 浙江永佳好房工贸有限公司、王华静、应爱宝、武义永佳日用金属制品有限公司未答辩也未提交证据材料。 本院查明，2017年6月至2017年11月期间，浙江永佳好房工贸有限公司在中国工商银行股份有限公司金华婺城支行处申请办理借款本金合计人民币2930万元。为保证上述债务的履行，浙江永佳好房工贸有限公司、王华静、应爱宝、武义永佳日用金属制品有限公司提供了如下担保：（1）浙江永佳好房工贸有限公司与中国工商银行股份有限公司金华婺城支行签订了2016年押字第0140号《最高额抵押合同》，约定浙江永佳好房工贸有限公司用名下位于洋埠镇下潘村的厂房（土地证：金市国用（2013）第213-15477号；房产证：金房权证婺字第0××6号、0××7号）为上述中国工商银行股份有限公司金华婺城支行与浙江永佳好房工贸有限公司在2016年7月8日至2021年7月8日期间在人民币4500万元范围内提供最高额抵押担保，并办妥了抵押物登记手续。后因企业扩建厂房2幢，双方又重新签订了2018年押字第0004号《最高额抵押合同》（土地证：金市国用（2013）第213-15477号；房产证：金房权证婺字第0××6号、0××7号、0××8号、0××9号），约定在2018年1月10日至2023年1月10日期间在人民币5684万元范围内提供最高额抵押担保。双方还约定该抵押合同担保范围包括2017年婺城字第00429号、2017年婺城字第00315号、2017年婺城字第00284号、2017年婺城字第00234号《小企业借款合同》项下融资，并办妥了抵押物登记手续；（2）王华静、应爱宝与中国工商银行股份有限公司金华婺城支行签订了2016年婺城共证字第0034号《最高额保证合同号》，表示自愿对浙江永佳好房工贸有限公司在中国工商银行股份有限公司金华婺城支行处在2016年7月13日至2021年7月13日期间债务在人民币3300万元范围内承担连带责任保证；（3）武义永佳日用金属制品有限公司与中国工商银行股份有限公司金华婺城支行签订了2016年婺城共证字第0034号-1《最高额保证合同号》，表示自愿对浙江永佳好房工贸有限公司在中国工商银行股份有限公司金华婺城支行处在2016年7月13日至2021年7月13日期间债务在人民币3300万元范围内承担连带责任保证。 2018年10月15日，本院作出（2018）浙0702民初8410号民事判决：一、被告浙江永佳好房工贸有限公司应于本判决生效后5日内归还原告中国工商银行股份有限公司金华婺城支行借款本金28934067.34元，利息141481.44元（利息暂算至2018年6月20日，此后利息按借款合同约定计算至款清之日止）。二、原告对被告浙江永佳好房工贸有限公司提供抵押的位于金华市婺城区洋埠镇下潘村的厂房（土土地证号：金市国用（2013）第213-154**房产证号：金房权证婺字第0××6号、0××7号、0××8号、0××9号）在人民币5684万元范围内享有优先受偿权。三、被告王华静、应爱宝对被告浙江永佳好房工贸有限公司在2016年7月13日至2021年7月13日期间发生的上述债务在人民币3300万元范围内承担连带清偿责任。四、被告武义永佳日用金属制品有限公司对被告浙江永佳好房工贸有限公司在2016年7月13日至2021年7月13日期间发生的上述债务在人民币3300万元范围内承担连带清偿责任。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188248元，财产保全费5000元，共计193248元，由被告浙江永佳好房工贸有限公司、王华静、应爱宝、武义永佳日用金属制品有限公司负担。该民事判决生效后，浙江永佳好房工贸有限公司、王华静、应爱宝、武义永佳日用金属制品有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司向法院申请执行。该案执行期间，本院于2018年7月9日作出（2018）浙0702民初8410号民事裁定：查封被告浙江永佳好房工贸有限公司所有的位于金华市婺城区洋埠镇下潘村的房地产，保全价值29289698.37元。随后，本院查封被告浙江永佳好房工贸有限公司所有的位于金华市婺城区洋埠镇下潘村的房地产（证号：××、00343267、00409158、00409159，金市国用2013第213-15477号）。查封期限为三年（2018年7月11日起至2021年7月10日止）。2019年4月22日本院作出（2019）浙0702执1726号执行裁定：一、拍卖被执行人浙江永佳好房工贸有限公司名下的位于浙江省金华市婺城区××镇××村的厂房（证号：金房权证婺字第0××6号、0××7号、0××8号、0××9号，土地土地证号：金市国用（2013）第213-154**二、被执行人浙江永佳好房工贸有限公司及上述房屋内的相关人员与2019年5月15日自行腾空房屋，并将房屋钥匙交予法院，如对本次拍卖有异议的，以书面形式于2019年5月15日前向本院主张并提供相应的证据，逾期未主张的视为自动放弃。为此，浙江科曼木业有限公司以其在法院查封该房产前已经签订合同并占有厂房为由，向本院提出书面异议。 另查明，2018年8月27日，中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司与中国工商银行股份有限公司浙江省分行签订《资产转让协议》，约定受让本案所涉债权。2019年2月28日，中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司向本院申请执行，本院立案执行。2018年2月，浙江永佳好房工贸有限公司（甲方）与浙江科曼木业有限公司（乙方）签订了厂房租赁合同载明，租赁期为5年，即从2018年2月1日起至2023年2月1日止。2018年10月11日，浙江永佳好房工贸有限公司（甲方）与浙江科曼木业有限公司（乙方）签订了用户过户协议，约定用电户号过户期限与乙方厂房租赁期限一致，即至2023年2月1日止。 本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。本案中，浙江永佳好房工贸有限公司向中国工商银行股份有限公司金华婺城支行借款提供房产抵押担保，并办理了抵押登记手续，不动产物权一经登记就产生公示公信的效力。法院裁定拍卖该抵押房地产并责令被执行人及相关人员自行腾空，并无不当。案外人浙江科曼木业有限公司虽提交了厂房租赁合同，但其签订协议的时间是在案涉房产抵押之后，同时未办理租赁登记备案。根据法律规定浙江科曼木业有限公司的租赁权即便成立也不能对抗房产抵押权的执行，如拒不配合法院执行将被依法追究法律责任。 综上，浙江科曼木业有限公司的主张于法无据，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回浙江科曼木业有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  叶佳佳 二〇二〇年九月七日 书 记 员  肖俊秀