山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0211民初1053号 原告：张丽艳，女，汉族，1984年1月29日出生，居住地青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：代峰，山东方辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张萌，山东方辰律师事务所实习律师。 被告：孙开政，男，汉族，1979年7月11日出生，居住地青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：逄辉，山东仁通律师事务所律师。 第三人：李永钊，男，汉族，1958年7月2日出生，居住地青岛市黄岛区。 原告张丽艳与被告孙开政、第三人李永钊债权债务概括性转移合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张丽艳及委托诉讼代理人代峰、张萌，被告孙开政的委托诉讼代理人逄辉、第三人李永钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张丽艳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告与第三人签订的青岛市黄岛区x户房产青岛市存量房买卖合同的权利义务由原告概括继受；2、判令被告协助原告办理过户手续；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2018年3月19日，原被告签订借名买房协议，约定原告以被告名义购买青岛市黄岛区x户房产（房产证号：鲁20**青岛市黄岛区不动产权第**），总房款147万元，首付及银行贷款全部由原告支付。现被告反悔，预私自将该房产处置，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告孙开政辩称，原告诉讼请求无事实及法律依据根据，应依法驳回其诉讼请求。1、《借名购房协议》系原告单方制作，被告从未签订过此协议，也未签订过相似的协议。2、购房首付款通过被告青岛银行卡转账给原房屋所有人，房屋事实由被告购买，房屋所有权归被告所有。3、购房款是被告通过“借款”以现金的形式交给原告，原告存入自己银行卡后，转账给被告，后通过被告支付给卖房者，购房款实际是由被告出资。4、该房屋是由被告与卖房者签订购房合同，合同相对方是被告而不是原告，房屋系被告出资购买，房屋所有权归被告。5、被告于2019年10月5日取得鲁（2019）青岛市黄岛区不动产权第××号《房屋所有权证》，将房屋产权登记在被告名下，根据《物权法》及相关法律的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。该房屋登记在被告名下，所有权归被告所有。6、被告以自己的名义与中国建设银行于2018年4月2日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款87万元，分180个月偿还。并于2018年6月份开始通过被告建行卡偿还房屋贷款每月7285.27元至今。房屋贷款由被告每月偿还，更加说明该房屋所有权归被告所有。7、2019年5月10日被告将该涉案房屋出租给了案外人曹某，曹某将租金及保证金按时交给被告，房屋的收益归被告所有，原告没有提出异议，说明该涉案房屋由被告处分收益，房屋所有权归被告所有。综上所述，被告出资购买该房屋，每月偿还贷款，产权登记在被告名下，所有手续均是由被告办理，该房屋的处置收益均由被告所有，该房屋事实归被告所有，原告的诉讼请求无事实及法律根据，应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人李永钊诉称，什么都不清楚，不知道。第三人就是卖房子。原、被告两人共同去办手续，第三人以为二人是夫妻。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了：房地产买卖契约及中介费转账证明、借名购房协议、不动产权证原件、原告在青岛银行股份有限公司银行账户交易流水、原告与被告微信聊天截图、2018年4月25日孙开政与张丽艳的通话录音光盘及文字稿、涉案房屋物业费收款收据，支付宝支付截图、天眼查青岛裕仁物业管理有限公司信息、购房人及家庭成员情况申报表、购房资格查验证明、离婚证及离婚协议、青岛银行转账明细，中国建设银行贷款提前还款申请审批表、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人信贷业务系统证明、不动产交易登记信息等。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 1、2018年3月19日被告与第三人签订《房地产买卖契约》，购得青岛市黄岛区x户房产，总房款为147万元，拟贷款87万元。同日，原告支付给青岛乐居宜家房地产经纪有限公司工作人员王红辉中介费2800元。 2、2018年3月19日，原被告签订借名购房协议，约定原告以被告名义购买青岛市黄岛区x户房（房产证号：鲁20**青岛市黄岛区不动产权第**），总房款147万元，首付款及银行贷款全部由原告支付，该房产归原告所有，被告无条件配合原告办理房屋过户手续，并约定如果被告不配合，应当承担违约金2205000元。借名购房协议有原被告签字确认。 被告对《借名购房协议》中“孙开政”的落款签名是否本人书写，签名时间与落款是否同时形成申请鉴定，后因被告未在规定时间内缴费，潍坊鑫诚司法鉴定所做退卷处理。故被告对自己的主张应承担举证不能的不利后果。 3、涉案房屋于2018年4月19日登记在被告名下，共有情况为单独所有。该房产证由原告持有，后被告于2019年10月15日重新补办不动产登记证，此证被告持有。 4、原告于2018年3月19日通过青岛银行向第三人转账20万元，后于2018年3月20日被第三人退回。第三人陈述该20万元退回的原因是为了付款人跟办理贷款人的名字相一致，故后来由被告将购房款转给了第三人。 2018年3月20日原告通过青岛银行转账给被告70万元后，被告于2018年3月20日、2018年3月21日、2018年3月22日分别向第三人转账20万、20万、20万。 5、原告提交的通话录音中，被告在通话录音中认可系顶名买房。但被告称对通话录音的真实性无法核实，但不申请鉴定。 6、原告提交涉案房屋2019年6月1日至2020年4月30日物业费收据，证实期间物业费由原告缴纳。被告对此不予认可。 7、涉案房屋贷款80万元，已还款24期，原告于2020年6月11日偿还被告逾期还款及罚息共计14549.56元，于2020年6月16日结清剩余贷款791331.31元。 8、涉案房屋现由被告租赁给案外人曹某，租金由被告收取。 9、第三人称系原告先联系的他，房屋买卖交易的也是和原告联系情况较多。 10、原告自述名下有两套房产。因买房时名下房屋数量原因受青岛市限购政策影响，不再具备购房资格。 11、原告为诉讼保全购买了阳光保险保单保函支出2000元。 12、2020年9月22日不动产交易登记信息（现势不含历史）查询结果证明，显示原告张丽艳及其家庭成员现有住宅0处，非住宅1处。 本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，原告主张涉案房屋由其出资，被告未出资，被告顶名替原告签订《房地产买卖契约》并在银行办理了房屋按揭贷款，原、被告双方签订《借名房屋协议》对诉争房屋的权属已明确作出书面约定，该协议是当事人的真实意思表示且与法不悖，具有法律效力，且原、被告双方签订的《借名房屋协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。再结合原告的银行转账流水、物业费凭证、前期房产证由其持有，后续原告又为房屋偿还了按揭贷款，可以综合认定原告为涉案房屋实际权利人。原告主张判令被告与第三人签订的青岛市黄岛x户房产青岛市存量房买卖合同的权利义务由原告概括继受应予以支持。被告在庭审中对借名买房协议提出异议，并申请鉴定，但未按时交纳鉴定费，应视为放弃申请鉴定权利，又未提交其他证据证明其主张，对其辩解本院不予采信。 青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场稳定有序运行的通知》规定“一、在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(包括高新区)范围内，对已拥有1套住房的本市(七区三市，下同)户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍，下同)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);对在上述区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供上述纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。”对房地产市场进行政策调控规定，该规定不属于法律、行政法规，违反限购政策将导致房屋买卖合同无法履行的后果，与合同效力无关。第三人因《商品房买卖合同》将涉案房屋所有权转移到被告名下，且被告已经取得了涉案房屋所有权，被告应按照原被告之间的约定，配合原告办理过户，现原告名下无住宅登记，根据青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场稳定有序运行的通知》规定，原告在青岛市具备购房资格，原告主张合法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下: 一、判令被告孙开政与第三人李永钊签订的《房地产买卖契约》由原告张丽艳概括继受； 二、被告孙开政于本判决生效后十日内协助原告将青岛市黄岛区五台山路804号1单元101户房产由孙开政名下变更登记至原告张丽艳名下； 本案案件受理费18030元，减半收取9015元，保全费5000元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  张艳丽 二〇二〇年九月二十四日 书记员  郭赛楠