苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初11659号原告：苏州紫迪商业管理有限公司，住所地苏州工业园区唯新路**，统一社会信用代码91320594MA1MQN5A7K。法定代表人：胡波。委托诉讼代理人：陆莹娟，该公司员工。被告：张鋆，男，1986年1月24日出生，汉族，住江苏省溧阳市。原告苏州紫迪商业管理有限公司（以下简称“紫迪公司”）与被告张鋆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告紫迪公司的委托诉讼代理人陆莹娟到庭参加诉讼，被告张鋆经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告紫迪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴租金285351.65元、综合管理费112317.48元、水电费67682.2元,合计465351.33元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金81065元；3、判令被告支付原告合同解除违约金527031元；4、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费252711.4元（2016年11月1日-2017年6月23日）；5、判令被告支付原告律师费45000元。事实和理由：原、被告双方于2014年11月14日签署了《商业用房租赁合同》(以下简称“租赁合同”)一份，后原被告双方又签署了一份《补充协议》。租赁合同约定被告向原告承租位于苏州工业园区观枫街1号苏州文化博览中心苏州文博广场商业用房编号为F10的房屋(计租面积为273.3平方米，以下简称“租赁房屋”)，租赁期限自2014年12月15日至2022年12月14日止，并对租金、综合管理费、水电费的计算标准、支付时间以及违约责任均有明确约定。租赁合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告。后被告一直拖欠租金、综合管理费及水电费，原告多次向被告进行催缴后无果。2016年10月31日，原告向被告发送《关于解除贵我双方签订的租赁合同的函》(以下简称“解除函”)。2017年6月16日，被告向原告出具《承诺函》，承诺被告己收到原告发送的解除函，同意租赁合同自2016年10月31日终止，被告将于2017年6月23日前将房屋归还。原告认为依据租赁合同的约定和相关法律规定，被告应支付租赁合同有效期间的租金、综合管理费及水电费，被告逾期付款的，应支付逾期付款违约金。租赁合同因被告原因解除的，被告应支付合同解除违约金。合同解除后，被告逾期返还房屋的，应支付逾期腾房占有使用费。另外，依据租赁合同约定，被告还应承担原告因诉讼而支出的合理费用，包括但不限于律师费用。被告张鋆辩称：一、对原告第一项诉讼请求主张的拖欠租金、综合管理费及水电费金额无异议。二、对于原告主张的逾期付款违约金和合同解除违约金不予认可，原告属于重复请求。解除合同的后果是由逾期付款的先行为导致的，只有一个逾期付款的行为，应当承担一个违约责任。如果违约方承担了解除合同违约金，就不应当再承担逾期付款的违约金。被告认为按照日千分之五的标准主张逾期付款违约金，以及按照合同租金20%的金额主张解除合同违约金标准过高，应参考银行同期贷款利率进行调整。三、关于逾期腾房占用使用费，被告也不予认可。2016年9月被告就已撤场，并通知原告不再继续租赁，店铺中的设施不再需要，原告可以自行处置并将店铺进行转让。2017年6月16日原告让被告签署的承诺函，以及2017年10月30日原告发来的商户欠款催款函中都没有提及主张过腾房使用费，否则被告当时不会同意签署承诺函，也不会将花费了170000元的燃气设备及账户免费过户给原告。四、原告主张的律师费没有法律依据，请求法院予以驳回。五、把原告履行合同中也存在一定过错，原被告双方签订合同后，原告没有按照其承诺对被告进行广告宣传、媒体推广等，导致被告亏损金额达4000000元。六、被告在进场前支付过履约保证金100000元、水电押金3000元、装修押金13665元，共计116665元，该费用应当从原告主张的费用中扣除。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：2014年11月14日，原告新时代文体集团公司（甲方）与被告张鋆（乙方）签订有一份《商业用房租赁合同》，约定张鋆承租紫迪公司位于苏州工业园区观枫街1号苏州文化博览中心苏州文博广场商业用房编号为F10的房屋，租赁期限自2014年12月15日至2022年12月14日止。租赁合同约定的租金标准为：自起租日起的4个月内为免租期，不收取租金，但每月收取综合管理费5466元；第5个月至第12个月每月租金24597元；第13个月至第24个月每月租金25963.5元。第25个月至第36个月每月租金27330元……。综合管理费合同期内均为5466元/月。上述租金和综合管理费均采用先付后用的原则，每三个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期开始之前的7个工作日内支付下一付款周期内的租金及综合管理费。公共事业费从交付日开始计算，每月支付一次，且须于下个日历月1日前将本月电费和水费及煤气费按照甲方或管理公司通知的账单支付给甲方。合同还约定乙方向甲方支付履约保证金100000元和水电费押金3000元。关于违约责任合同约定，若乙方未按本合同约定向甲方支付租金、综合管理费或其他费用，甲方有权向乙方按所欠费用总额的日千分之五的标准收取逾期付款违约金，直至乙方付清或本合同被提前解除为止。若乙方欠缴租金、综合管理费或其他费用超过30天时，甲方有权以书面方式通知乙方解除本合同，乙方履约保证金不予退还，乙方应按合同期内总租金20%标准承担违约责任。违约方还应承担守约方因诉讼而支出的合理费用，包括但不限于律师费用。合同还约定，合同终止后乙方未按本合同约定向甲方交付承租场所超过10天的，视为乙方自行放弃承租场所内所有可移动物品及不可移动物品的所有权，甲方有权另行处理。原告确认被告向其缴纳了履约保证金100000元和水电费押金3000元、装修押金13665元，合计116665元。之后双方又签订了一份补充协议，约定乙方确保于2015年3月27日合法开业的前提下，在原合同基础上减免2015年4月15日至2015年9月14日期间的租金，同时减免2015年2月1日起至2015年3月31日期间的综合管理费。租赁合同签订后，原告紫迪公司依约将租赁房屋交付给被告张鋆用于经营餐饮。房屋交付后，被告一直拖欠租金、综合管理费及水电费未缴。2016年10月31日原告向被告发送《关于解除贵我双方签订的租赁合同的函》，通知被告解除租赁合同，要求被告支付租赁合同有效期内的租金、综合管理费、水电费及与逾期付款违约金等费用，被告支付的履约保证金、装修保证金及水电押金不予退还，并依约支付合同因被告原因解除的违约金。该日后，被告未继续经营商铺，但商铺内设施设备等均未及时搬离。2017年6月16日，被告向原告签署出具了一份《承诺函》，确认已收到原告发送的解除函，同意租赁合同自2016年10月31日终止，并于2017年6月23日前将房屋归还原告，房屋内燃气设备、管道及燃气账户等无偿转让给原告。后被告于2017年6月23日搬离了租赁房屋。原告于2017年10月将涉案房屋另行出租。本院认为：原告紫迪公司与被告张鋆签订的《商业用房租赁合同》及《补充协议》合法有效，对合同当事人均有约束力，被告张鋆应诚实信用地履行合同中承租方的相应义务。被告张鋆拖欠租金、综合管理费及水电费未缴，未按约履行上述租赁合同义务，已构成违约，原告依照合同约定于2016年10月31日解除租赁合同，具有事实及法律依据。被告对此亦无异议，本院予以确认。被告对原告第一项诉讼请求主张的拖欠费用465351.33元并无异议，本院予以确认。该费用先行抵扣被告缴纳的各项保证金116665元，被告还应支付原告348686.33元。合同解除后，被告应及时腾空、搬离，将租赁房屋返还原告。被告未及时交还房屋，给原告造成租金损失，应予赔偿。原告要求被告按照原合同约定的租金及管理费标准支付2016年11月1日至2017年6月23日期间的占有使用费252711.4元，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金、解除合同违约金的请求，本院认为，被告存在延迟支付租金、综合管理费、水电费等违约情形并由此导致原告解除合同，被告依约应承担支付逾期付款违约金及解除合同违约金的违约责任，本院对两项违约责任一并考虑。原告主张的两项违约金总和过分高于其因被告延误缴纳租金及因此导致租赁合同解约而产生的实际损失，本院依法予以调整。本院综合双方合同约定的租金标准、合同期限、被告未履行合同的期限、被告拖欠租金的期限及金额、被告违约程度、原告必然发生的实际损失大小等各项因素，包括原告给予了被告较长期间的免租期，双方租赁合同期限长而原告履约时间短等具体情形，酌情将前述两项违约金总和调整为相当于租赁合同总租金的10%，确定为263515.86元。原告主张的律师费45000元，双方租赁合同对此有相关约定，该费用也已实际发生，且律师费标准符合相关规定，原告该项诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张鋆于本判决生效之日起十日内支付原告苏州紫迪商业管理有限公司欠付租金、综合管理费、水电费合计348686.33元；二、被告张鋆于本判决生效之日起十日内支付原告苏州紫迪商业管理有限公司房屋占有使用费252711.4元；三、被告张鋆于本判决生效之日起十日内支付原告苏州紫迪商业管理有限公司违约金263515.86元；四、被告张鋆于本判决生效之日起十日内支付原告苏州紫迪商业管理有限公司律师费45000元；五、驳回原告苏州紫迪商业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17140元，由苏州紫迪商业管理有限公司负担5766元，由被告张鋆负担11374元。被告负担部分已由原告预交的，本院予以退还，被告应于本判决生效之日起十日内付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  吴海棠人民陪审员  陆旻霞二〇二〇年九月三十日书 记 员  郭 朦