广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初13914号原告：深圳市大数云房网络科技有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****602，统一社会信用代码91440300084600774J。法定代表人:钟岩，执行董事。委托诉讼代理人：高菊，女，汉族，公司员工。委托诉讼代理人：黄凯欣，女，公司员工。被告：深圳市诚略实业发展有限公司，住所，住所地深圳市南山区登良路南侧汉京大厦21CJ），统一社会信用代码91440300731110617D。法定代表人：黄建文，董事长。委托诉讼代理人：王林欣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：谢渊，男，汉族，公司员工。第三人：张馨允，女，汉族。原告深圳市大数云房网络科技有限公司诉被告深圳市诚略实业发展有限公司、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产公司”）及第三人张馨允居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高菊、黄凯欣，被告委托诉讼代理人王林欣，第三人中原地产公司委托诉讼代理人谢渊及第三人张馨允到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市大数云房网络科技有限公司向本院提出诉讼请求，经庭审变更为请求依法判令：一、被告向原告支付代理服务费2666400元及现金奖400000元，总计3066400元及逾期支付服务费利息（利息以3066400元为基数，按日万分之五的标准，自2020年8月7日起计至款项实际付清之日止）；二、被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由如下：2019年1月1日，被告委托原告代理销售位于深圳市XXX公馆（推广名：汉京九榕台）项目。原、被告双方签署了有关的销售合作协议，代理期限为：2019年1月1日-2019年12月31日。1月31日，被告向原告发出《汉京半山公馆结算销售转介点数确认函》，约定服务费支付条件为客户交足定并签署认购书按照3%+40万元现金奖进行结算，结算条件为一次性付款客户签商品房买卖合同、完成各项契税缴纳并向被告缴纳全部房款后可结全佣；银行按揭客户在缴付完银行放贷政策规定比例的首期款，签署商品房买卖合同和银行按揭合同，完成各项契税缴纳并获得银行放款后可结全部佣金。保护期为15天且保护期内禁止重复转介，原、被告在实际业务转介中也是按15天保护期约定履行的。原告转介的客户与中原地产公司转介的客户出现撞客，但原告转介在先，应适用15天的保护期禁止被行家跳客。原、被告之间的代理合同并未对任何中介代理公司出具的“独家委托”进行客户判定的说明。《独家委托购房意向书》是张馨允与中原地产公司之间的协议约定，与本案争议的15天保护期并无冲突。虽然张馨允有签署独家意向书，但在委托书未生效之前，客户张馨允和其父亲已经委托原告购房，于是原告在2019年9月14日将张馨允的信息报备至被告处，当天带客户到项目现场实地看房，由被告方现场销售华霜接待参观顶楼复式X栋X单元X。中原地产公司即使在9月19日将张馨允信息报备至被告处，为了避免出现撞客，被告应该有义务核实该客户是否在其他代理公司15天保护期内，更应该在成交时严格审核客户的有效性及归属。被告不应该凭中原地产公司出具的《独家委托购房意向书》将客户错误的判定给中原地产公司，从而逃避支付原告相应的代理服务费。由于被告拒绝支付代理服务费、现金奖励的行为严重损害了原告的合法利益，原告现依法提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告深圳市诚略实业发展有限公司辩称，一、本项目的运作流程为中介公司先向开发商的客户报备平台报备信息，然后中介人员带客户到项目现场参观看楼，客户有意向后由中介人员联系客户与开发商沟通成交价格及其他交易细节，最终客户与开发商达成一致，客户下定金、签署认购书，开发商给中介公司做客户确认，签署客户转介确认单，待交易完成开发商收取到全部楼款后支付中介方佣金。二、《汉京半山公馆结算销售转介点数确认函》形成在前，《阶段性销售代理合作协议》形成在后，两者有冲突的，以后形成的法律文件为准，本案中客户转介流程及客户确认原则应以形成在后的《阶段性销售代理合作协议》为准。从落款时间上看，《阶段性代理合作协议》的签署日期为2019年6月14日，《汉京半山公馆结算销售转介点数确认函》签署日期为2019年1月31日，《阶段性代理合作协议》形成在后。从内容来看，《阶段性代理合作协议》第八条处第（一）款最后一句“如合作过程因本合同确认的销售点数发生了调整，最终以甲方下发通知《汉京半山公馆结算销售转介点数确认函》为准”，可见《汉京半山公馆结算销售转介点数确认函》在《阶段性代理合作协议》签署前已形成。综上，《阶段性代理合作协议》形成于《汉京半山公馆结算销售转介点数确认函》之后，根据法律规定，当两者有冲突时应以形成在后的法律文件为准。三、原、被告双方通过2019年6月14日签署的《阶段性代理合作协议》第七条明确了客户确认流程与客户认定标准，即引导客户成交的中介公司获取佣金的准则，原告未促成客户与被告成交，原告无权要求被告支付佣金。《阶段性代理合作协议》第七条第1、第2款对代理流程及客户认定标准进行了明确的约定：首先，带客户到现场，并由被告工作人员在原告的“转介客户确认单”上签字确认即有效；其次，须由原告引导客户最终购买被告项目，由被告销售经理在“转介客户确认单”签字确认，“转介客户确认单”必须由被告工作人员及被告销售经理共同签字确认，未经被告工作人员或被告销售经理签字确认的“转介客户确认单”不作为结算依据。同时，《阶段性代理合作协议》第七条第3款对两家中介公司带同一客户的行为亦进行了明确约定，即如原告所带客户由其他合作公司引导成交，则以成交公司为准，不再支付原告代理佣金。本案中，原告并未带客户张馨允到被告的项目销售现场看楼，没有得到被告的客户确认且亦并未引导张馨允成交，故被告的工作人员及销售经理未在“转介客户确认单”签字确认，原告无权向被告收取佣金。原告仅依据其在此前与张馨允的家属接触过程中所得知的张馨允的名字与电话号码即向被告进行了报备，这该报备行为本身就是对被告的一个欺骗，报备信息也是无效的。综上，本案中，原告未引导张馨允成交被告的物业，未完成中介义务，无权向被告收取佣金。四、从实际操作来看，涉案物业所在项目的操作均以“引导客户成交的中介公司得佣金”的原则（行业称呼为“成交为王”）进行，原告未能引导客户成交，即不得取得佣金。根据实际转介流程，只有实际引导客户成交的中介公司才能取得佣金，本案中，原告未实际引导客户成交，被告不能向原告支付佣金。五、原告仅依据《汉京半山公馆结算销售转介点数确认函》确认的保护期就主张收取佣金，无合同依据。原告依据《汉京半山公馆结算销售转介点数确认函》第5条客户保护期的约定主张佣金，但该条亦约定了需要以确认为前提，即客户保护期享有的前提是被告对该客户进行了确认，没有经被告确认的客户无法确认客户保护期。即使在所谓客户保护期内，被告及客户仍有选择其他中介成交的权利。本案中，张馨允通过公开途径找到第三人中原地产公司，由中原地产公司促成其与被告成交，并未利用原告所提供的信息、机会等条件。综上，原告向被告要求涉案房产的佣金既无事实依据，又无合同和法律依据，请求判令驳回原告的全部诉讼请求。第三人中原地产公司陈述称，一、张馨允是其独家客户，通过其推介到访涉案项目。在其居间下，就购买案涉项目汉京半山公馆（又称“汉京九榕台”）X栋X单元X物业（以下简称“涉案物业”）向其支付了50万元诚意金。经其居中洽谈价格，张馨允与被告最终以8888万元签约成交了涉案物业。签约后，其销售人员继续就该客户支付款项、办理按揭贷款、缴纳税费等交易事项提供服务。因此，其才是促成张馨允与被告签约成交涉案物业的居间方及全程交易服务的提供者，原告并未促成合同成立者，亦未提供任何服务。根据《合同法》第426条、第427条之规定，原告未促成合同成立的，不得要求支付报酬。由此可见，居间人可以获得报酬的前提条件是“促成合同成立”。二、《阶段性销售代理合作协议》对代理程序，佣金支付进行了约定，且签署时间为2019年6月14日，而《汉京半山公馆阶段销售转介点数确认函》的签署时间为2019年1月31日。显然，原、被告双方已经协商一致，通过合作协议变更了关于客户转介有效性的界定标准，应以《阶段性销售代理合作协议》之约定为准。三、被告作为案涉项目销售现场的管理者，同时也是客户归属的唯一判定者，签署的转介客户确认单即证明张馨允为首次到访，系有效客户。四、本案的客户叫张馨允，张小忠及其儿子并非本案涉案物业的成交客户，与本案无任何关联。既然张馨允是成交客户，而张馨允称并没有联系原告，原告及证人均承认未带张馨允到过涉案项目，可以说明张馨允并非原告的客户，进而说明不存在讨论客户保护期的问题。综上，原告诉求无事实及法律依据，应予全部驳回。第三人张馨允陈述称，其与中原地产公司于2019年9月12日签订了独家委托购房意向书，后中原地产公司带其于2019年9月19日到现场看涉案房产。从始至终其购买汉京九榕台的涉案房产只与第三人中原地产公司的销售代表有过接触，在接触不到一个月就购买了涉案房产。2019年全年，证人XXX均与其本人没有任何联系。2018年，其与证人XXX接触时要购买的是华润润府，当时其与证人XXX个人签订了华润润府独家购买书，并向证人XXX支付了一笔费用，该费用XXX至今未退还。其包括其家人没有与证人XXX就涉案房产签署过任何协议，XXX也没有带其去看过房。其从未委托其父亲张小忠及哥哥代其由XXX带领于2019年9月14日去汉京九榕台看房。其在2019年10月初才知道其父亲和哥哥于2019年9月14日去过涉案项目，其父亲张小忠表示之所以去涉案项目系因为XXX打了很多次电话，并且承诺见完领导当天就可以以心目中的价格成交。因为之前XXX数次向其父亲提出说去见开发商的领导以便购房，其父亲当天之所以同意去见XXX是想跟她说清楚，但其父亲和哥哥到了销售现场，并没有见到领导，只见到了售房部的售楼人员。证人XXX在知道其购买涉案房产后有向其家人打过电话让其家人退房，表示其也可以以同样的价格购买涉案房产，在其未退房后，2020年初，证人XXX还打电话谩骂过其家人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实认定如下：2019年1月31日，被告向原告发出《汉京半山公馆阶段销售转介点数确认函》，称奖励对象为原告（即Ｑ房网）员工，奖励范围为汉京半山公馆（推广名：汉京九榕台）顶复、别墅可售房源。奖励办法为别墅端头户型＋顶复为转介方3.0%＋现金奖40万元。外场转介佣金发放与合同约定条款一致，现金奖在客户签署房地产买卖合同并备案后，即可申请发放。（申请以开发商销售经理签字为准。）同时提供现金奖金额相对应的合法足额发票。现金奖按套发放。奖励时间为2019年1月1日-2019年12月31日内足定成交并签署认购书单位。奖励期间客户保护措施：转介客户必须是前期短信未报备及销售现场未登记来访的客户，保护期内禁止重复转介（客户保护期为15天），超过保护期外的客户，将视为新客，可接受再次转介；所有转介客户需提前1小时将转介客户信息发送至现场转介接待专属电话，进行报备及确认。（号码：1XXX7）。客户接待规则为转介客户需亲自带至现场。中原团队仅接待中原转介，其他同行转介由开发商团队接待，凭本人工牌确认转介有效性。本函自2019年1月1日起生效，相关佣金及客户判定以本函为准，如有调整以开发商最新盖章函件为准。2019年6月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《阶段性销售代理合作协议》，内容为：甲乙双方就乙方利用自身资源优针对甲方开发经营或拥有的汉京半山公馆（推广名：汉京九榕台）项目向甲方推荐购买客户事宜，达成如下协议，双方恪守信用，共同执行本协议所有条款。起始日期为2019年1月1日起，终止日期为2019年12月31日止。代理程序为：1、乙方在带客户到本项目营销中心，甲方工作人员核实客户为有效客户后，在乙方“转介客户确认单”上签字确认，即告该客户转介有效。2、乙方引导客户最终购买甲方项目，转介客户成功，应由甲方销售经理在“转介客户确认单”上签字确认，最终以甲方销售经理“转介客户确认单”上签字为准，将此作为支付佣金依据，支付乙方代理佣金。“转介客户确认单”需由甲方工作人员及甲方销售经理共同签字确认，未经甲方工作人员或销售经理签字确认的“转介客户确认单”不作为结算依据。如乙方所带客户由其他合作公司引导成交，则以成交公司为准，不再支付乙方代理佣金。如客户被多家合作公司邀约上门，但客户自行成交，仅向最后带客户上门的代理公司进行结算，以“转介客户确认单”为准，计提佣金。“转介客户确认单”的有效期自确认日期后三个月内有效。如合作过程中因本合同确认的销售点数发生了调整，最终以甲方下发通知《汉京半山公馆阶段销售转介点数确认函》为准。双方约定符合结算的条件为一次性付款的客户需签署《商品房买卖合同》、完成各项契税缴纳并向甲方交纳全部房款后，甲方向乙方支付该套成交物业的全部佣金；银行按揭客户在缴付完银行房贷政策比例的首付款，签署《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》，完成各项契税缴纳并获得银行放款后，甲方向乙方支付该套成交物业的全部佣金。现金奖的支付条件为—次性付款的客户需付清全部购房款，并完成各项契税办理，经由甲方在项目，现场销售经理签字确认后，乙方发起付款申请，甲方向乙方支付该套成交物业的现金奖；银行按揭客户在缴付完银行房贷政策规定比例的首期款，签署《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》，完成各种契税缴纳，银行放款后，经由甲方现场销售经理签字确认后，乙方发起付款申请，甲方向乙方支付该套成交物业的现金奖。本协议中的成交是指一次性付款的客户签署《商品房买卖合同》并付清全部购房款，并完成各项契税缴纳办理，可申请佣金及现金奖发放；银行按揭客户按照银行政策付清首期房款，签署《商品房买卖合同》，办理各项契税及《银行按揭合同》，并提交符合银行按揭贷款的全部资料并获得银行放款，可申请佣金及现金奖发放。若甲方逾期未能按时及时支付乙方代理佣金，则甲方除支付足额佣金外，每逾期一天，甲方按当期应付款项的万分之五向乙方支付滞纳金。合同的附件一为《转介客户确认单》。2019年9月12日，张馨允（甲方、买方）与中原地产公司（乙方、居间人）签订了《独家委托购房意向书》，以88880000元价格求购汉京半山公馆X栋X单元X一手楼，委托期限2019年9月20日至2019年10月20日，双方协商可以延期，甲方在签署本意向书之日起应向乙方支付委托购房诚意金50万元。根据POS机刷卡单显示，张馨允于2019年9月20日、9月23日分两笔向中原地产君汇新天分公司共支付50万元。经原告申请，证人XX到庭陈述称，其于2017年接待客户张小忠（购房人张馨允的父亲），于2018年初推荐其看汉京九榕台项目，张小忠看之后比较犹豫，一家人意见不是很统一，考虑了将近一年多两年时间最终决定就还是购买汉京九榕台房子。其于2019年9月14日再次带张小忠及其儿子到汉京九榕台营销中心找到开发商销售华霜接待，当时销售称经申请多次后表示8900万价格不能销售，后其与张小忠离开现场。但是张馨允与中原地产公司的销售在2019年9月26日去到被告总部，找到开发商的营销总监以8888万元成交了涉案房产。其认为中原地产公司的上述行为属于恶意竞争，张馨允成交的时间仍然属于销售合同保护期15天内。其亦陈述其没有带张馨允本人去汉京九榕台销售现场看房；其与张馨允之间没有委托购房的相关协议；其亦无证据证明张小忠及其儿子系受张馨允委托去看房。其之所以向被告销售报备张馨允的手机号系因为其一直知道购房人张馨允是张小忠的女儿，购房最后要写张馨允的名字。其未告诉过张馨允其向被告报备了张馨允的手机号，根据惯例在房地产行业中，直系亲属等同于同一批客户，但未能提交相关规定。原告对证人的上述陈述没有异议，被告及中原地产公司对证人证言提出异议。中原地产公司认为证人XX系原告的员工，其证言不具有证明力且证人XX证言中所称的客户是非常模糊的，本案的争议焦点在于客户是谁，本案购买房子的客户是张馨允，但证人并未曾带张馨允到访过涉案项目，因此谈不上客户保护期的问题。张小忠与张馨允是独立的个体，分别为完全民事行为能力人，不应当混淆二者的法律身份。另查，证人XX在涉案时系原告工作人员。2019年9月14日，XX通过手机短信向1XX7的手机号码报备了客户张先生、张小姐，手机号为135…1229、186…1430的信息。同日，XX带领张小忠（张馨允的父亲）及其儿子到涉案项目看房，但未成交。2019年9月19日，中原地产公司工作人员通过手机短信向被告报备了客户张小姐，手机号为186…1430的信息，并于同日带张馨允到涉案项目看房。2019年9月26日，张馨允与被告签订了《深圳市房地产认购书》，购买了涉案房产，价格为88880000元。庭审中原、被告及两第三人均确认，涉案房产银行的放款时间为2020年8月7日。原、被告确认佣金结算方式应按照《阶段性销售代理合作协议》的约定，即按揭客户在银行放款后达到结算条件方可与被告进行结算。庭审中，原告、证人XX及张馨允均确认，原告及XX未带张馨允到涉案项目看房，2019年9月14日，系由XX带张小忠（张馨允的父亲）及其儿子（张馨允的哥哥）到涉案项目看房。张馨允与原告及XX之间并没有委托购房的相关协议。张馨允陈述2019年全年，XX均与其本人没有任何联系，其从未委托其父亲张小忠及哥哥代其由XX带领于2019年9月14日去汉京九榕台看房，XX之所以知道其手机号码系因为2018年其曾委托XX购买华润润府的房子，其不知XX将其手机号报备给被告；其系通过中原地产公司购得涉案房产。原告及XX亦无证据证明张小忠及其儿子系受张馨允委托去看房。2019年9月26日，被告向中原地产公司出具了经其工作人员及销售经理签字确认的《汉京九榕台转介客户确认单》，确认XX的房产系由中原地产公司转介成交的。根据中原地产公司提交的《公证书》显示，涉案房产的相关中介业务及按揭贷款等服务均系中原地产公司完成的。以上事实，有《汉京半山公馆阶段销售转介点数确认函》、《阶段性销售代理合作协议》、证人证言、手机短信、《公证书》、《深圳市房地产认购书》、《汉京九榕台转介客户确认单》、当事人陈述等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案的争议焦点在于原告要求被告支付代理服务费、现金奖及逾期付款利息是否符合相关约定。被告向原告作出的《汉京半山公馆阶段销售转介点数确认函》及原、被告签订的《阶段性销售代理合作协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。上述文件均确认被告向原告支付代理服务费、现金奖的前提条件之一为原告前期短信报备了客户信息及带报备客户到现场看房。本案中，根据查明的事实，原告的工作人员XX仅于2019年9月14日向被告报备了第三人张馨允的手机号码，但从未带张馨允到涉案项目现场看房及进行客户登记；原告亦未能提交证据证明张馨允有委托原告促成涉案房产交易的意思表示并由其促成了涉案房产的成交。另，2019年9月14日，原告工作人员XX带到涉案项目看房的客户为张馨允的父亲张小忠等人，而张馨允明确表示其未委托其父亲张小忠及哥哥代其于当日到涉案项目看房，原告亦未能提交证据证明据证明张小忠及其儿子系受张馨允委托去看房。综上，被告向原告支付佣金的上述前提条件并未成就。中原地产公司系于2019年9月19日向被告报备了张馨允的信息并同日带张馨允到涉案项目现场看房进行了客户登记，促成涉案房产于2019年9月26日以张馨允的求购总价88880000元成交；再结合《汉京九榕台转介客户确认单》、《公证书》等证据，可以得出涉案房产系由中原地产公司提供中介服务并促成成交。故原告在未带张馨允到现场看房的前提下，仅以其在2019年9月14日向被告报备了张馨允的手机号码，而张馨允于2019年9月26日购买了涉案房产为由，要求被告适用《汉京半山公馆阶段销售转介点数确认函》约定的15天客户保护期向其支付服务费、现金奖及逾期付款利息的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市大数云房网络科技有限公司的全部诉讼请求。本案受理费15565.6元、保全费5000元，均由原告深圳市大数云房网络科技有限公司负担，原告多预交的案件受理费1700元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 媚二〇二〇年九月十六日书记员 庄美芬附相关法条：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。