宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初2597号原告：固原六盘君子商贸有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：马某1，宁夏信用律师事务所律师。被告：马某2，宁夏彭阳县人。原告固原六盘君子商贸有限公司与被告马某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告固原六盘君子商贸有限公司法定代表人杨某及其委托诉讼代理人马某1、被告马某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告固原六盘君子商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁费21494.34元、物业管理费4657.11元、暖气费1604.00元、水费537.36元，以上费用共计28292.81元；2.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告增加一项诉讼请求为要求被告按每日3%支付拖欠上述费用期间的违约金。事实和理由：2017年11月8日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼2层2084、2085号商铺（总面积51.17平方米）出租给被告，租期3年，自2017年11月8日至2020年11月7日，租金每平方米每月15.00元，管理费每平方米每月3.50元，并对双方权利义务做了详尽的约定。合同签订后，原告将涉案商铺交于被告，被告使用商铺并接受原告提供的物业管理服务，但被告却拖欠租赁费、物业管理费以及水暖费，构成违约，故依法诉至法院。被告马某2辩称：驳回原告诉讼请求。理由如下：1.原告与业主和尚都国际之间系委托关系，原告并非承租人，被告当然不可能是次承租人，原被告之间并非房屋租赁合同的关系，原告的真实身份应该是居间人身份，只有收取居间报酬的权利，无权主张房屋租赁费等相关费用，在本起租赁合同纠纷中，名为租赁，实质上形成的是委托合同关系，最终形成的法律后果应当由业主和尚都承继，原告的主体不适格；2.原告作为法人，其经营范围不能超出批准事项，原告的营业范围并不包含房屋租赁，因此原告不具备房屋租赁的资格；3.原被告签订的合同并未约定水费由被告承担，被告不予认可；4.当时原告承诺免除物业费，所以物业费不予认可；5.原告经营不善违约在先，不应支持原告的违约金主张，原告应当向被告承担违约责任；6.被告已向原告支付清2018年11月8日之前的所有费用，应当予以扣除；7.原、被告签订合同之时原告承诺向被告享受交三个月免三个月房屋租赁费的优惠政策，因此，被告应支付的房屋租赁费用应为实际使用摊位租赁费用的一半；8.被告于2019年10月份搬离商铺，因此被告未支付的期限为10个月。原告为证明其诉讼主张，向法庭提交了下列证据：1.商铺租赁合同原件1份，证明原告将其所有的位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼2层2084、2085号商铺（总面积51.17平方米）出租给被告，约定租赁期为三年，自2017年11月8日至2020年11月7日止，租金每月每平方米为15.00元、管理费每月每平方米为3.50元，违约金，约定免租前提为三年合同履行完毕，合同未履行完毕免租优惠取消，且只是免收租金的事实；2.物业服务合同复印件1份、关于尚都购物中心委托我招商、管理尚都7号楼的情况反应复印件1份，证明原告实际提供物业服务的事实；3.商户授权委托书复印件2份，证明业主委托原告将业主所有的商铺进行出租，收取租金的事实；4.采暖公告及缴费清单复印件一份（原告留存于王小梅案卷中），证明原告向被告收取暖气费的依据；5.照片打印件三份，证明被告2020年1月9日被告仍占用商铺的事实；6.固原市中级人民法院作出的（2020）宁04民终435号民事裁定书复印件一份，证明原告主体适格的事实。被告马某2的质证意见：对证据1合同的真实性有异议，与被告所持有的合同内容和日期均不一致不予认可；对证据2中物业服务合同的真实性无异议，但是乙方系杨某个人，并非固原六盘君子商贸有限公司（原告），因此，原告无权主张物业管理费用，对情况说明真实性无异议，但该证据也正好证实了原告向被告承诺的一年的免租优惠政策，且该证据系原告自主向尚都国际申请的内容，并不能证明原告实际提供了物业服务；对证据3真实性有异议，需要与业主予以核实，且没有出示房屋买卖合同及房产证，无法确定该商铺的所有权归属；对证据4中采暖公告真实性无异议，但不能达到其证明目的，采暖公告系原告自主发出，并不能证明原告已缴纳暖气费的事实，对于缴费清单真实性无异议，但是无法确定该是给尚都国际2楼所缴纳，更无法证明给被告的摊位缴纳；对于证据5真实性有异议，无法证明是由被告继续占有的事实；对于证据6，本案已经指令宁夏回族自治区固原市原州区人民法院审理，该案尚未开庭，并未形成确定的审判结果，并不能以此为依据达到其证明目的。被告为证明其诉讼主张，向法庭提交了下列证据：1.公告2张、通知3张，证明原告形成根本违约的事实；2.宁夏回族自治区固原市中级人民法院（2019）宁040民终467号民事裁定书影印件一份，证明原告与尚都国际及业主系委托关系，原告并非承租人的事实；3.营业执照复印件一份，证明原告并不具备房屋租赁资格的事实；4.尚都三楼商户搬迁告知书一份，证明原告欲与被告解除合同在先构成根本违约的事实，且该证据证明了原告承认向三楼业主免除一年租金的事实；5.尚都购物中心商铺租赁合同一份，证明该合同的第三条第一款、第五款显示被告已经向原告交清了2018年11月8日之前的所有费用，被告向原告支付了2500元押金的事实；6.收款收据2张，证明被告向原告支付租金及保证金的事实。原告固原六盘君子商贸有限公司的质证意见：对证据1真实性无异议，原告与尚都国际解除委托关系并无影响原告向被告主张相关费用；对证据2真实性无异议，原告与尚都国际之间的委托招商关系系原告与尚都国际之间的纠纷，与本案无关联，原告向被告主张相关费用合法合理；对证据3，该证据系原告之前的营业执照，原告于2018年3月份更换营业执照，后换的营业执照中营业范围包含场地租赁、物业服务等事宜；对证据4真实性无异议，证明目的不予认可，原、被告之间合同约定合同履行三年，免租金一年，拖欠租金取消免租优惠，原告并不存在违约的事实；对证据5真实性无异议，合同中虽然显示费用计算至2018年11月8日，但是被告具体交付数额应提交原告向被告出具的收款收据予以佐证；对证据6无异议。经双方举证、质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据1、3、6，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且能形成证据链条，证明位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼2层2084、2085号商铺所有权人委托原告将其所有的商铺出租、签订租赁合同等及原、被告所签订的合同成立且合法有效，原告是本案适格主体的事实，本院予以采信；原告提交的证据2中的物业服务合同，虽是杨某以个人名义签署，但杨某系原告固原六盘君子商贸有限公司法定代表人，其与银川中城房地产开发有限责任公司签订的物业服务合同成立且合法有效，本院予以采信；对原告提交的证据2中的情况反应，是原告的单方声明，达不到其证明目的，故仅对其真实性予以才采信；原告提交的证据4具有真实性，但不能证明该费用系尚都国际7号楼2层取暖费用，故不予采信；证据5达不到其证明目的，不予采信。被告提交的证据1、2、3、4具有真实性，但达不到其证明目的，故不予采信；证据5、6来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够形成证据链条，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：张涛系固原市原州区政府街尚都国际7号楼二楼2084、2085号（总面积51.17平方米）商品房实际所有权人，与原告固原六盘君子商贸有限公司就其所有商铺对外招商、签订租赁合同等与商铺管理相关的一切事项等事宜签订商户授权委托书。2017年11月7日，尚都国际七号楼招商部与案外人雷某《商铺租赁合同》，将固原市原州区政府街尚都国际7号楼二楼2062、2066、2084、2085、2086号商铺出租给案外人雷某。约定租金为每月每平方米15.00元，管理费未约定。2018年1月，案外人雷某将2084、2085号商铺转租给被告马某2。2018年11月8日，原、被告补签《商铺租赁合同》（出租方、甲方为原告，承租方、乙方为被告），主要约定：甲方将位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼2楼B-084、B-085号（总面积51.17平方米）商铺出租给乙方，租赁期限为2017年11月8日至2020年11月7日，租赁费为每月每平方米15.00元；物业管理费每月每平方米3.50元；乙方应于合同签订当日向甲方交纳保证金2500.00元，乙方因为拖延不交租赁费、管理费等费用的，甲方可以从乙方保证金扣除相关费用，导致保证金少于约定数额的，乙方应于三日内补齐，逾期未补齐，乙方应按差额部分每日按3%向甲方支付违约金；合同自双方签字或盖章之日起生效。原、被告在合同上签字、盖章。另查明，被告从案外人雷某处转租商铺时，案外人交纳了该商铺一个季度的租金，未交纳管理费。被告马某2承租经营后于2018年1月6日交纳了保证金2500.00元，房屋租赁费2303.00元，物业管理费1074.00元。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，固原六盘君子商贸有限公司受商品房所有权人委托管理，就商铺对外招商、签订租赁合同等与商铺管理相关的一切事项等事宜与原告签订了授权委托书，并与被告签订了《商铺租赁合同》，固原六盘君子商贸有限公司作为原告起诉，符合法律规定，故被告辩称原告不具备房屋租赁的资格、原告的主体不适格的意见不予采信。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同。原告要求被告履行合同义务的理由成立，本院予以支持。鉴于原、被告未解除合同，且商品房所有人委托管理，原、被告签订的《商铺租赁合同》继续有效，被告马某2承租经营时案外人雷某已交纳3个月房屋租赁费即至2018年2月8日，故本院确认自2018年2月8日至2020年4月1日的房屋租赁费总计为19802.79元（25个月×15.00元×51.17平方米+24天×15.00元×51.17平方米÷30天），考虑受疫情影响，酌情减免2个月租赁费即1535.10元（2个月×15.00元×51.17平方米），根据合同约定被告交纳的保证金2500.00元抵充租金，再减去被告已支付的房屋租赁费2303.00元，故被告实际应支付房屋欠交租赁费为13464.69元。被告辩称签订合同之时原告承诺其享受交三个月免三个月房屋租赁费的优惠政策，因此，其应支付的房屋租赁费用应为实际使用摊位租赁费用的一半，原告对优惠政策不否认，但认为根据合同约定，被告存在拖欠租赁费等各项费用及其他违约行为的，不再享受免租优惠条件，被告确实存在拖欠租赁费等费用的违约行为，根据合同约定，对被告该辩解不予采信。原告具有物业服务资格且就物业管理费与被告进行了明确约定，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。据被告马某22018年1月6日交纳保证金的时间推定为被告马某2实际承租经营时间自2018年1月6日起算，本院确认被告欠交自2018年1月6日至2020年4月1日的物业费计3737.69元（26个月×3.50元×51.17平方米+26天×3.50元×51.17平方米÷30天-已交物业费1074.00元）。2018年1月6日之前的物业管理费原告应向此时间段实际承租人主张。被告辩称原告承诺免除物业费，原告不予认可，被告亦没有提供其他证据予以佐证且其已交纳物业费1074.00元的行为与其辩称相互矛盾，故对被告该辩称不予采信。关于水费，原、被告未约定且未提供其他证据证明该主张，故本院不予支持。原告要求被告按每日3%支付拖欠上述费用期间的违约金，过分高于法律规定，应按欠款数额的30%予以确认，本院支持的违约金为13464.69元+3737.69元×30%=5160.71元。对被告的其他辩解未能提供相应证据予以证明的，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告马某2于本判决生效之日起十日内向原告固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费13464.69元、物业费3737.69元、违约金5160.71元，共计22363.09元；二、驳回原告固原六盘君子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508.00元，由原告固原六盘君子商贸有限公司负担148.00元，被告马某2负担360.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 虎鹏飞审判员 白 燕人民陪审员 王晓琴 二〇二〇年九月十八日（法官助理 何文婷书记员 唐亚东附：本案引用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费的合同。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。