黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终422号上诉人（原审原告）：王立春，男，1963年4月10日出生，汉族，黑龙江省香坊实验农场职工，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：宋宁，黑龙江中山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省香坊实验农场，住所地哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：池强，该场场长。委托诉讼代理人：张洁，黑龙江学院律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑永刚，黑龙江学院律师事务所律师。上诉人王立春因与被上诉人黑龙江省香坊实验农场（以下简称香坊农场）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王立春及其委托诉讼代理人宋宁，被上诉人香坊农场的委托诉讼代理人张洁、郑永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立春上诉请求：1.撤销一审判决，对案涉《房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称《安置协议》）格式文本第三条第7项第（1）分项设定的格式条款事实给予认定，对该格式条款设定“回迁过渡期2年”超过拆迁政策（政府令）规定：“过渡期为18个月”之外6个月时限确认无效。2.对香坊农场不具备法定“拆迁人”主体资格，无“拆迁许可证”给予审查认定，对香坊农场与王立春以产权调换的房屋为“商品房”事实，以及未经验收合格不具备入住标准事实予以认定；3.香坊农场给付王立春自2012年4月11日至2012年10月11日期间计6个月，少给付的临迁补助费4,800.00元；4.香坊农场给付王立春自2014年9月14日至2019年1月29日期间共计52个月零15天，少给付临迁补助费6,825.60元；5.香坊农场承担一、二审诉讼费。庭审中,王立春增加上诉请求,要求确认香坊农场购买禁止买的房产用于回迁安置,该买卖行为导致《安置协议》无效。事实和理由：一、《安置协议》系香坊农场预先拟定、打印，并重复使用的格式条款合同，其中第三条第7项第（1）分项“过渡期2年”的约定，系预先拟定，未与王立春协商，未作提示说明。香坊农场在格式条款中超过政府规定将“回迁过渡期”定为2年，是为了少付临迁补助费，免除在过渡期18个月以后给付王立春双倍临迁补助费的义务。二、一审判决认定王立春以产权调换所得安置房非“商品房”错误。王立春提供的《南家属区回迁安置房房源选定协议》第二条中已表明安置房属商品房，同时约定签订《商品房买卖合同》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、八条已将以产权调换取得的安置房归类于商品房。三、一审判决对证据采信错误，举证责任分配不当。一审法院未将《商品房竣工验收合格证》，以及商品房是否具备“五证”的举证责任分配给香坊农场，属于适用法律错误。一审法院未安排举证期限，适用法律不当。四、香坊农场提供的回迁商品房未达到交付入住标准，香坊农场应承担给付拖欠王立春临迁补助费的违约责任。香坊农场辩称，一、《安置协议》约定的过渡期条款合法、有效。1.《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》不具有强制性，不能否定合同及合同条款的效力。香坊农场与上诉人签订的协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合同以及合同条款合法有效。2.案涉补偿协议中对临迁补助费的发放时间、数额都有明确的约定，临迁补助费的具体金额也是在双方协商确定后书写的。从协议字面的表现形式和协议的约定内容看，协议是双方协商一致后签订的，王立春明确知晓协议内容而后签署的协议。二、回迁入户的房屋验收合格，符合入户条件。根据黑龙江省政府和哈尔滨市政府文件的精神，对于历史遗留的棚改回迁安置项目进行现场会签，对审建、验收手续予以联合认定。在房屋质量安全、消防符合要求的前提下，相关机关对回迁房手续进行了会签，回迁房得以回迁入户。该种验收虽然不同于正常的交房验收过程，但为特殊背景下的交房方式。一审中香坊农场提交了鉴定机构出具的工程质量认定意见书、自动消防设施竣工技术检测报告，这些材料是案涉房屋竣工验收的标准，是政府部门为回迁户办理不动产权证的依据，也证明了案涉回迁房屋是符合质量标准，经验收合格的房屋。三、回迁房屋在2018年11月18日已经能实际入户，香坊农场无义务承担其迟延入户期间的临迁补助费。对王立春增加的上诉请求不同意调解，请求驳回王立春的上诉请求。一审认定事实清楚，证据确实充分，依法应予维持。王立春向一审法院起诉请求：1.对香坊农场在《安置协议》格式条款第三条第7项第（1）分项设定的“回迁过渡期2年”超过18个月外6个月时限确认无效；2.香坊农场支付王立春自2012年4月11日至2012年10月11日期间计6个月（按每月每平方米应补助20.00元计算）少给付的临迁补助费4,800.00元；3.香坊农场支付王立春自2014年9月12日至2019年1月23日期间计52个月零11天少给付的临迁补助费6825.60元；4.香坊农场承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年10月11日，王立春与香坊农场签订《安置协议》约定，香坊农场对王立春所有的位于哈尔滨××××号，建筑面积共80平方米的房屋进行拆迁，回迁日期为2012年10月31日。王立春自行解决过渡期内临迁用房，若过渡期超过2年，从逾期之月起，以原房建筑面积每月每平方米20.00元计算临迁补助费。自合同签订之日起至2012年10月11日两年内，香坊农场按每月每平方米10.00元给付王立春临迁补助费。两年合同期满后，香坊农场未能完成回迁义务，临迁补助费应按每月每平方米20.00元计算至2014年9月前，此期间的临迁补助费香坊农场已给付完毕。2014年8月25日，2014年8月25日，香坊农场承诺自2014年9月份起，将南家属区临迁补助费上调至40.00元。自2010年10月11日合同订立时起至2018年11月18日，王立春的临迁补助费分三个阶段计算，第一阶段：2010年10月11日至2012年10月11日，临迁补助费金额为19,200.00元（80平方米×10.00元×24个月）；2012年10月11日至2014年9月11日为36,800.00（80平方米×20.00元×23个月）；2014年9月11日至2018年11月18日为160,747.00元（80×40.00元×50个月零7天）。以上三个阶段合计应发放临迁补助费216,747.00元，香坊农场实际给付216,747.00元。2018年11月18日，香坊农场发出回迁入户通知。2019年1月23日，王立春与香坊农场签订安置房房源选定协议，王立春选定1栋1单元901室为回迁房。另查明，2018年9月29日、11月6日，该回迁安置小区房屋经鉴定工程质量及附属设施质量合格，建筑工程自动消防设施综合评定为合格。一审法院认为，案涉《安置协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王立春提出该房屋为商品房，不具备商品房的交付使用条件的问题。通过拆迁安置补偿协议及回迁房源选定协议可以认定该房屋系拆迁安置房而非商品房，且该小区房屋经鉴定工程质量及附属设施质量合格，建筑工程自动消防设施综合评定为合格，多数回迁户已经入住，王立春以不具备商品房交付使用条件拒绝接收回迁房屋理由不成立，不予支持。关于王立春提出协议第三条第7款第（1）项设定的“过渡期2年”格式条款未经协商、说明，违反公平原则，具有欺诈性，违反法律和拆迁安置政策对“过渡期18个月”的限制性规定，所超18个月的6个月期间属无效设定，香坊农场应当给付自2012年4月11日至2012年10月11日期间6个月的临迁补助费4,800.00元的请求，不予支持。理由：一、该条款未经协商、说明的问题。王立春、香坊农场双方订立的房屋拆迁安置补偿协议是在自愿原则的基础上订立的，合同内容系双方的真实意思表示，并经王立春签字确认，自始有效。二、当事人对自己提出的主张应当提供证据加以证明，王立春提出香坊农场未对该条款进行说明及违反公平原则具有欺诈性的主张因其未提供相应证据因此不能成立。三、经查，《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》已于2011年12月15日废止。四、香坊农场将2010年11月16日至2012年11月16日临迁补助费19,200.00元交付给王立春，王立春已经接受。且香坊农场于2014年9月开始给付的临迁补助费已四倍于合同约定的价款，远远超出了法律规定的“十八个月后加倍给予临迁补助费”的规定。综上，对王立春该项请求依法不予支持。关于王立春提出2014年9月12日至2019年1月23日少付6,825.60元的问题，一审法院认为，香坊农场已于2018年11月18日通知王立春回迁入户，并将此日期前的临迁补助费全部给付完毕，王立春以没有相应面积户型未选定回迁房源而要求香坊农场继续给付临迁补助费的主张不能成立，依法不予支持。判决：驳回王立春的诉讼请求。案件受理费90.00元，减半收取计45.00元，由王立春负担。二审期间，王立春围绕上诉主张依法提交以下两组证据：第一组证据：2020年7月23日《人民法院报》（7版）案例《交钥匙不能视为开发商房屋交付义务的完成》。意在证明：1.香坊农场欲向王立春交付的房屋与案例中房屋同属商品房，香坊农场交房时不具备《商品房竣工验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，不具备交付条件与标准。2.香坊农场所交房屋不符合《商品房销售管理办法》第三条、第七条第（四）（五）（六）项及第十六、三十、三十二条规定，未达到交付标准，应在延期交付期间给付王立春临迁补助费。香坊农场质证意见如下：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该案例不是最高人民法院指导性案例，与本案事实没有关联性。第二组证据：哈尔滨市建设委员会、哈尔滨市房产住宅局、哈尔滨市国土资源局、哈尔滨市物价局四部门联合作出的哈建发（2007）59号《关于印发哈尔滨市市区房屋拆迁补助补偿规定的通知》。意在证明：1.该文件第十六条规定“拆迁人与被拆迁人应当依照本办法规定签订《拆迁补偿协议》”。香坊农场擅自延长过渡期为“24个月”，侵占王立春应得的6个月加倍补偿费。2.香坊农场单方拟制的《安置协议》未经相关部门登记批准备案，对王立春不具法定约束力。香坊农场质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明的问题及效力性有异议。该文件的级别未达到法律、行政法规的级别，对本案协议约定的条款没有效力性。二审庭审中，王立春申请赵淑萍、王菊兰出庭作证，意在证明：1.香坊农场所交付的房屋，无商品房竣工合格证、工程竣工备案表及《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。2.2018年12月时案涉小区未供暖，2019年1月时案涉小区未供水，至今无煤气可用，缺少必要的入住生活条件，不具备商品房交付标准。香坊农场对赵淑萍的质证意见为：证人是回迁户，和王立春有利害关系，王立春申请证人出庭欲证明事实不能成立。对证人陈述房屋入住时间在2018年11月份，经过公告进行告知可以回迁的事实予以认可。证人证言的内容可以证明农场的回迁工作已经完成。对王菊兰证言质证意见为：对王菊兰证言真实性无异议。本院认证意见为：对王立春提供的第一组证据真实性予以认定，因第一组证据不是最高人民法院指导性案例且与本案没有关联性，不能证明待证事实，故本院对其证明问题不予采信。王立春提供的第二组证据香坊农场对证据真实性无异议，对证据真实性予以认定。香坊农场与王立春对赵淑萍证明的入住时间和已经张贴回迁公告的事实一致认可，故本院该部分事实予以采信。对证人证实的其他事实因香坊农场不予认可，而证人与本案具有利害关系，故本院不予采信。二审期间，香坊农场围绕抗辩主张依法提交以下两组证据：第一组证据：哈尔滨市人民政府办公厅印发《关于加快推进历史遗留建筑项目不动产权证手续办理工作方案的通知》（哈政办规（2018）41号）、黑龙江省农垦总局办公室《关于加快不动产权证办理工作的通知》、黑龙江省农垦总局办公室《关于做好垦区国有企事业单位不动产确权登记、发证工作的通知》、哈尔滨市国土资源局哈国土函（2017）606号、哈尔滨农垦公安局关于香坊农场农垦新城项目的会签意见、黑龙江省农垦总局住房和城乡建设局（2017）25号函、哈尔滨市城乡规划局（2017）576号函、黑龙江省农垦哈尔滨管理局历史遗留问题建设项目不动产登记会签表二份（均为加盖黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心香坊分中心档案查询专用章的复印件）。意在证明：1.本案涉及的恒隆华府（原农垦新城）建设项目系历史遗留问题，根据政府关于处理历史遗留问题的意见，该类房屋在具备相应资格的检测机构对房屋实体进行检测，在满足质量安全和消防要求的前提下，由国土、规划、建设、消防等部门出具认定意见作为登记办理不动产证的条件。本案争议房屋鉴定机构出具的工程质量认定意见书认定工程符合质量要求，同时案涉房屋具有建筑自动消防设施竣工技术检测报告，说明房屋质量合格，符合交付条件。2、案涉房屋已经向不动产登记部门递交手续，处于逐步办理不动产权证阶段，房屋符合验收标准。王立春质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。香坊农场举示的文件与本案房屋拆迁纠纷涉及的商品房无关。该份证据可以证明开发商恒隆公司违规用地，不能证明本案安置协议是当事人之间经过合议签订的合同，该文件与本案无关联性。第二组证据：香坊实验农场提供的说明一份。意在证明：案涉回迁房经验收系合格房屋，大部分回迁户已经实际入户。延迟入户是王立春单方原因造成的，扩大的损失应该由其自行承担。王立春质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。对房屋质量及入户标准没有证明内容，不具有证明力。本院认证意见为：王立春对香坊农场举证的第一、二组证据真实性无异议，对两组证据的真实性予以认定。第一组证据能够反映案涉回迁安置房办理验收手续的依据及办理过程，且证据来源于不动产登记部门，对该证据的证明问题予以认定。本院二审查明：2018年11月18日，香坊农场场部张贴公告告知回迁户，可以办理回迁入户手续。香坊试验农场南家属区动迁居民389户，截止2020年8月27日已安置385户，安置房屋701套。本院二审另查明：为解决历史遗留项目不动产产权证办理问题，哈尔滨市人民政府按照黑龙江省人民政府的文件精神，对历史遗留的房地产开发项目、棚改回迁安置项目和房改项目依规进行现场会签，对相关建审、验收手续予以联合认定，确保满足不动产登记办理条件。黑龙江省农垦总局依据黑龙江省人民政府文件精神，对辖区内不动产登记历史遗留问题的解决作出文件规定，要求有关部门按照规定，补办历史遗留未办理不动产产权登记项目审批手续。对主体灭失、建设手续或相关资料难以弥补、无法按正常程序组织验收的，由具备相应资格的检测机构对房屋实体进行检测，满足质量安全和消防要求的出具检测报告，并由建设、消防部门作出认定意见。按照上述文件规定，哈尔滨市有关部门和黑龙江省农垦总局的有关部门，按照各自职权范围，对案涉回迁安置小区的历史遗留问题进行了联合会签，解决了案涉小区因缺少建设施工手续而无法办理项目验收和销售，回迁安置居民无法进行回迁的问题。除此，二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，本案存在以下焦点问题：一、《安置协议》中有关回迁过渡期2年的约定效力问题。二、案涉回迁安置房是否符合法定的交付标准。三、案涉回迁安置房回迁时间是否为2018年11月18日及是否自此继续给付临迁补助费。四、王立春所增加的上诉请求是否属于本案审理范围。一、《安置协议》中有关回迁过渡期2年的约定是否有效。王立春主张案涉《安置协议》中有关回迁过渡期2年的约定属于格式条款，且违反哈尔滨市政府文件中有关18个月临迁期的规定而无效。本院认为，涉案合同格式条款效力的审查应依据《中华人民共和国合同法》第四十条和第五十二条的有关规定，王立春提出异议的案涉协议条款，约定了临迁补助费的给付期间以及超期后的给付方式，系双方当事人意思表示一致达成的协议，并不属于法律规定的格式条款的内容，其中亦无条款提供方“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，同时案涉拆迁协议应受到中华人民共和国国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的调整，该条例并未对临迁期间作出强制性规定，因此案涉合同中有关回迁过渡期2年的约定合法有效。王立春所依据的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》《哈尔滨市市区房屋拆迁补助补偿规定》属于哈尔滨市政府颁布的规范性文件，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项中，有关确认合同效力所依据的法律及行政法规，故王立春依据哈尔滨市政府的规范性文件主张案涉协议约定的回迁期限无效没有法律依据。二、案涉回迁安置房是否符合交付标准。房屋交付是否符合标准，主要是考察房屋的交付是否符合有权行政机关的认定标准。本案中，哈尔滨市相关部门和黑龙江省农垦总局等行政机关依据文件规定，针对案涉回迁小区验收、办理产权证等历史遗留问题，组织了多个行政部门进行会签，对审建、验收手续予以联合认定，解决了回迁小区因历史遗留的无法交付和办理产权证的问题。香坊农场提供的证据亦证明，案涉小区工程质量及附属设施质量合格，建筑工程自动消防设施综合评定为合格，符合相关规定的交付标准。因此一审法院认定案涉的回迁安置房符合交付标准并无不当。三、案涉回迁安置房回迁时间是否为2018年11月18日及是否应自此继续给付临迁补助费。对于案涉小区回迁时间，证人赵淑萍二审期间出庭作证内容，与一审期间王立春提供的证人吴某证实内容一致，二者均证实案涉房屋的回迁时间为2018年11月18日，香坊农场对上述证明内容并无异议，因此一审法院认定案涉安置房的回迁时间为2018年11月18日并无不当。根据双方签订的《安置协议》约定，自香坊农场通知回迁之日，香坊农场不再负有给付临迁补助费的义务，因此王立春主张从2018年11月18日起继续给付案涉回迁房屋的临迁补助费一审法院未予支持亦无不当。四、王立春增加上诉请求、拆迁主体资格及是否为商品房等问题。王立春请求确认《安置协议》无效在一审期间并未提出，属于二审期间新增加的诉讼请求。王立春请求确认《安置协议》无效,与其请求按照《安置协议》给付临迁补助费矛盾，而本院在前文对案涉《安置协议》效力已经作出认定，现不再赘述。对于王立春上诉提出香坊农场是否具备拆迁主体资格及是否取得拆迁许可证问题，如前述，案涉小区已经验收并交付使用，大部分业主已经入户，香坊农场是否具备拆迁主体资格、是否为商品房等问题与本案焦点问题无关联性，故本院对该项请求不予审理。综上，王立春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90.00元，由上诉人王立春负担。本判决为终审判决。审判长  刘星海审判员  王景波审判员  刘宏业二〇二〇年九月十六日书记员  吕晓军