广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3834号原告：广州合晋企业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇东坑五横路**。法定代表人：刘晋豪。委托代理人：陈马强、陈康祥，广东金粤律师事务所律师、实习律师。被告：李美星，女，1991年6月17日出生，汉族，住广州市增城区。委托代理人：颜丽丽、郑晓明，广东仁者律师事务所律师、实习律师。原告广州合晋企业管理有限公司（以下简称合晋公司）诉被告李美星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告合晋公司的委托代理人陈马强、陈康祥，被告李美星的委托代理人颜丽丽、郑晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合晋公司向本院提出诉讼请求：1、判令李美星向合晋公司支付房屋占有使用费（其中2019年8月1日至2019年8月14日共8605.22元，2019年4月15日至2019年6月30日共47000元），2019年7月1日至2019年8月14日的水电费2330.5元，合计57935.72元；2、判令李美星向合晋公司支付上述费用逾期利息（从2018年8月15日起算，以57935.72元为基数按年利息6%计算至支付之日止，暂计至2020年3月24日为2114.26元）；3、本案诉讼费由李美星负担。事实与理由：2019年4月15日，合晋公司与李美星签订涉案《租赁合同》，约定李美星向合晋公司承租位于广州市增城区新塘镇东进东路8号之六一层109号，租赁期限从2019年4月15日至2021年4月14日，免租期为75天，从2019年7月1日起计租，月租金18800元。合晋公司在签订合同前已经明确告知李美星涉案房屋的情况，李美星在签订合同前已经明确知悉涉案房屋没有土地使用权证及没有办理建设工程规划许可证，但涉案房屋是取得主管部门批准后建设的。2019年5月23日，李美星向合晋公司交纳租赁保证金56400元。2019年8月12日，李美星向合晋公司发出《通知书》认为双方签订的租赁合同无效，要求合晋公司退回租赁合同保证金，后将合晋公司诉至法院。2019年11月21日，增城区人民法院作出（2019）粤0118民初7435号民事判决书，判决原、李美星签订的《租赁合同》无效。原、李美星签订的合同无效，李美星应向合晋公司支付房屋占有使用费。综上，请求法院查明事实后支持合晋公司的诉讼请求。被告李美星辩称：一、对于案涉房屋2019年8月1日至2019年8月14日期间的占用使用费及2019年7月1日至2019年8月14日的水电费共计10935.72元，李美星予以认可。但合晋公司隐瞒案涉房屋实际情况导致李美星装修房屋巨大损失，对该损失索赔李美星已经另案起诉，案号是2020粤01**民诉前调866号，李美星要求将上述占用使用费从装修损失中予以抵扣。二、1、李美星无需向李美星支付免租期内的占用使用费，免租期的约定属于原李美星双方意思自治范畴，合同无效是因为合同标的物违法所致，参照租赁合同中对免租期的约定，并不损害国家和第三人利益，故李美星无需支付免租期内的占用使用费。2、免租期的约定是必要的，租赁合同第1条第2款约定，约定案涉房屋进行健身房使用，而合晋公司租赁给李美星时，案涉房屋为毛坯房，不经过装修将无法使用，因此租赁合同中约定的免租期是必要的，否则合同将无法继续履行。3、由于合晋公司的过错导致合同无效，免租期损失应该由其自行承担，合晋公司以违法建筑为标的物，与不知情李美星订立租赁合同，因此合晋公司不能以其违法行为和自身过错收益，合同相对人也不能以此承担超预期的义务。4、李美星在租赁期间遭受巨大的损失，违法建筑损害国家利益，规避了国家体系对产品质量的监管行为且危及社会公共安全，李美星为不影响经营安全，不助长违法行为，于2019年8月14日搬离。三、对占用使用费，原李美星并无约定，不予认可。本院经审理认定事实如下：2019年4月15日，合晋公司（乙方、承租方）与李美星（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于广州市增城区新塘镇东进东路8号之六1层109号；计租面积（含分摊面积）347平方米，作为乙方经营健身房用途使用；租赁期限从2019年4月15日至2021年4月14日，免租期（含装修期）为75天，从2019年7月1日起计租；甲方于2019年4月15日向乙方交付物业，若甲方延迟交付，则免租期及租赁期限均从实际交付物业之日起计；月租金18800元，乙方须于每个月5日前向甲方交纳当月的租金，逾期未交者按租金的3%每天加收滞纳金；乙方应向甲方交纳租赁保证金56400元；乙方已清晰了解该物业所有权、证件、资料等情况，并无异议；租赁期内，任何一方均不得无故解除本合同。若乙方因特殊情况需提前退租时，必须提前30天书面通知甲方，物业装修原封不动，甲方无须退装修和保证金，乙方必须同时交清所欠甲方和公共设施维护管理处的一切费用等内容。2019年李美星向本院起诉合晋公司，本院于2019年11月21日作出（2019）粤0118民初7435号《民事判决书》，查明以下事实：“……2019年8月12日，原告向被告发出《通知书》认为双方签订的《租赁合同》无效，要求被告退回合同押金56400元。……2019年8月14日，广州市规划和自然资源局增城区分局作出穗规划资源增函[2019]2291号《市规划和自然资源局增城区分局关于查询建设工程规划许可证和土地使用许可证的复函》，载明未查到广州市新塘镇东进东路10号的《建设工程规划许可证》及《国有土地使用证》。庭审中，原、被告确认原告向被告交纳了2019年4、5、6月的水电费及2019年7月的租金，尚欠2019年8月1日至2019年8月14日的租金及2019年7月1日至2019年8月14日的水电费共计10935.72元。原、被告陈述广州市新塘镇东进东路10号与《租赁合同》约定的广州市增城区新塘镇东进东路8号之六为同一栋楼房，因为行政区划变更门牌号××之六改为10号。被告陈述涉案房屋没有办理权属登记、没有建设工程规划手续。”法院认为：“原、被告均确认涉案房屋门牌为广州市新塘镇东进东路10号，未经过规划报建并取得建筑规划许可证，且广州市规划和自然资源局增城区分局的复函亦载明未查到广州市新塘镇东进东路10号的《建设工程规划许可证》及《国有土地使用证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效规定，原、被告之间签订的《租赁合同》无效。”判决如下：“一、确认原告李美星与被告广州合晋企业管理有限公司于2019年4月15日签订的《租赁合同》无效；二、被告广州合晋企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李美星返还租赁保证金56400元。”该判决书已经发生法律效力。庭审期间，合晋公司与李美星均确认合晋公司于2019年4月15日将涉案房屋交付给李美星使用，李美星于2019年8月14日将房屋钥匙交还给合晋公司。本案审理期间，合晋公司向本院申请诉讼保全，并预交诉讼保全费620.5元。本院于2020年5月27日作出（2020）粤0118民初3834号《民事裁定书》，裁定查封、冻结李美星名下价值60049.98元的财产。本院认为：已经发生法律效力的（2019）粤0118民初7435号《民事判决书》认定涉案合晋公司与李美星于2019年4月15日签订的《租赁合同》无效。根据本案查明事实可知，《租赁合同》明确记载李美星已清晰了解该物业所有权、证件、资料等情况且无异议，因此，合晋公司与李美星对于涉案房屋的状况均是知情的，故对于合同无效其双方均存在过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”因此，合晋公司请求李美星支付2019年8月1日至2019年8月14日的占有使用费8605.22元以及2019年7月1日至2019年8月14日的水电费2330.5元，理据充分，且李美星予以认可，本院予以支持。关于免租期的占有使用费问题。涉案租赁合同约定的租赁期限是2年，免租期（装修期）75天；虽然涉案租赁合同无效，但是李美星自2019年4月15日接收涉案房屋至2019年8月14日交还涉案房屋期间仅支付了2019年7月的租金，且李美星于2019年8月12日就发通知书给合晋公司要求退回押金，因此，李美星上述行为与双方签订租赁合同并约定免租期的初衷不符，且李美星未举证证明涉案租赁合同无效导致其无法正常使用涉案房屋，故综合考虑双方对于合同无效的过错责任以及免租期与实际支付租金的比例等因素，本院认为合晋公司请求李美星支付2019年4月15日至2019年6月30日期间的占有使用费合计47000元，理据充分，本院予以支持。关于逾期付款的利息问题。由于涉案租赁合同无效，合晋公司与李美星均存在过错，但李美星逾期未支付涉案房屋的占有使用费及水电费确实会造成合晋公司存在利息损失，故本院酌定李美星应从起诉之日（2020年4月20日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息给合晋公司，直至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告李美星于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州合晋企业管理有限公司支付2019年4月15日至2019年6月30日的占有使用费47000元、2019年8月1日至2019年8月14日的占有使用费8605.22元、2019年7月1日至2019年8月14日的水电费2330.5元，及利息（利息以上述费用为本金，从2020年4月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回原告广州合晋企业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651元，由被告李美星负担。诉讼保全费620.5元，由被告李美星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年九月十一日书记员  何晓蕾阮柳静