云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初3855号原告薛汉国，男，1964年12月19日生，汉族，山西省广灵县人，住曲靖市麒麟区。委托代理人王琳，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人李艳芳，云南平航律师事务所实习律师，特别授权代理。被告史慧仙，女，1964年8月19日生，汉族，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。被告杨义明，男，1972年5月27日生，汉族，富源县人，住曲靖市麒麟区。委托代理人郭以芝、秦梅娟，云南大韬（曲靖）律师事务所律师，特别授权代理。原告薛汉国诉被告史慧仙、杨义明确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告薛汉国的委托代理人王琳、李艳芳，被告史慧仙，被告杨义明及其委托代理人郭以芝、秦梅娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛汉国诉称，原告薛汉国与被告史慧仙系夫妻关系，二人于1992年10月5日登记结婚，婚后共同出资购买了坐落于曲靖市（麒麟物资有限公司）Ｂ幢第6层1-6-2号的房屋，房产证号为曲房权证字第**，房屋登记为夫妻双方共同共有。2017年2月18日，在原告不知情的情况下，被告史慧仙将该房屋以660600元的价格卖给了被告杨义明，并签订《二手房购房定金合同》。原告得知此事后，多次与被告史慧仙协商，明确告知史慧仙其无权单方处置夫妻共同财产，要求其解除与被告杨义明的房屋买卖合同，并返还房屋，但被告史慧仙一直拖延未处理。被告杨义明明知原告系该房屋共有人，在未告知并未取得原告同意的情况下与被告史慧仙签订合同严重侵害了原告财产权利。故请求人民法院依法判令：1、确认二被告于2017年2月18日签订的《二手房购房定金合同》及2018年2月9日签订的《二手房购置合同》无效，被告杨义明返还房屋，该房屋价值为660600元。2、本案诉讼费用由二被告承担。被告史慧仙辩称，我丈夫当时在沾益上班，卖房子的时候我没有和他讲，2020年4、5月份时，因需要原告协助我对房屋进行过户，我才和原告讲，但他不同意，后我询问物资公司是否只需我自己办理，但回复说不行，还是需要和原告配合才能办理过户手续。原告的诉请请求法庭依法判决。被告杨义明辩称，第一，原告诉请的第一项，依据相关法律规定本案合同属于有效合同，我方已经支付了合理的价位，也没有与被告史慧仙恶意串通损害原告方的利益，合同系双方真实意思表示，合法有效，也没有违反法律禁止性规定。第二，案件受理费依据相关法律规定应由法院评判。第三，原告诉称本案合同是其在不知情的情况下签订的不属实，原告委托他的邻居许某介绍房屋出售，期间许某介绍了4家人，其中有一家叫柳燕与杨义明认识，她就介绍杨义明看房子，后决定购买房屋，双方于2017年2月18日签订《定金合同》，当日支付首付款60600元，签署地点是原告妻子经营的服装店，原告薛汉国也在场，其再三保证房子是能过户，交了定金后原告将房屋钥匙交给杨义明，后杨义明装修入住。定金合同第五条约定全部款项付清后要将房子过户，期间给被告3个月的时间筹措资金，但之后被告要支付尾款和要求过户，原告说因政策原因无法过户，所以尾款就没有按照约定时间支付。2017年12月16日被告杨义明夫妇去到原告夫妇家中再次协商，定于2018年2月9日签订二手房合同。到了2018年2月9日双方也按约签订了合同。2018年2月10日杨义明支付50万元购房款。2017年2月至今，被告杨义明一直入住涉案房屋，并进行管理，原告并未提出异议，综上所述原告对房屋买卖是知情并同意的。第四，原告诉称得知此事后多次与史慧仙协商等内容不属实，依据本案实际情况原告是因为房屋价格上涨，物资集团公司在2020年5月26日下达通知可以过户，原告于2020年6月3日起诉被告，此前原告一直没有主张权利，现原告是不想将涉案房屋过户给被告。第五，原告夫妻二人内部关系如何，是无法对抗外部关系，应优先保护外部关系。第六，原告诉称杨义明明知原告系房屋共有人不属实，在房屋买卖期间原告及史慧仙也未将产权证交给杨义明查看，且签订合同、支付款项、双方协商时原告均是在场的。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证、户口本复印件各1份，证明原告是适格的诉讼主体，原告身份证及户口本均载明住址为本案涉案房屋，该案房屋系原告和史慧仙的共同财产，被告杨义明购买房屋时应当注意到涉案房屋系夫妻共同房产。2、结婚证1份，证明原告薛汉国与被告史慧仙系夫妻关系。3、编号为曲房房权证曲靖市字第**房证1份，证明买卖标的位于曲靖市，系原告薛汉国与被告史慧仙共同共有。4、二手房购房定金合同1份，证明被告史慧仙单方与被告杨义明于2017年2月18日签订《二手房购房定金合同》对共同共有的房屋进行处分的行为。5、收款收据复印件1份，证明被告史慧仙因为处分共同共有的房屋于2018年2月10日收到被告杨义明支付购房款50万元整的事实。经质证，被告史慧仙对原告薛汉国提交的证据1-5均无异议。经质证，被告杨义明对证据1、2、3的真实性、合法性无异议，但不认可其证明目的，在房屋买卖期间原告及史慧仙均未出具过以上材料，我方是不知情的。对证据4、5的三性无异议。通过质证，本院认为，两被告对原告提交的证据4、5无异议，该证据本院予以确认。证据1仅能证明原告的身份登记信息，本院对其真实性予以确认。证据2、3能够证明原告薛汉国与被告史慧仙系夫妻关系，涉案房屋系其共同共有的事实，本院予以采信。被告是史慧仙针对其辩称，向本院提交如下证据：1、户口册1份，证明我的户口登记信息。2、房产证1份，证明涉案房屋系原告和我共同共有。经质证，原告薛汉国及被告杨义明对被告史慧仙提交的证据1-2均无异议，本院予以确认。被告杨义明针对其辩称，向本院提交如下证据：1、不动产登记公告、云南曲靖麒麟物资集团有限公司办公室重要通知各1份，证明薛汉国与史慧仙有不配合过户给其他买受人的事实，2020年5月26日云南曲靖麒麟物资集团有限公司办公室通知可以过户，原告夫妇知道可以过户而不愿过户，2020年6月3日便起诉杨义明，原告夫妻二人恶意串通损害杨义明的合法权益。2、收款收据1份，证明杨义明于2018年2月10日支付购房款50万元的事实。3、光碟及二手房购置合同1份，证明2017年12月16日，原告与被告夫妇友好协商卖房的事实，在协商的基础上买卖双方才于2018年2月9日签订《二手房购置合同》，原告对出售涉案房屋是知情并且同意的。4、物业服务费收款单据6份，证明被告杨义明自2017年起居住在涉案房屋至今的事实。5、杨义明夫妇房产证、房屋买卖合同复印件各1份，证明杨义明夫妇为了购买涉案房屋将其所有的房屋出售，现房价上涨，原告夫妇不愿过户，给杨义明夫妇造成了巨大的经济损失。6、杨义明之女杨雅醇户口簿复印件1份，证明因案涉房屋系曲靖市小的学区房，购买该房屋的本意是让杨雅醇在曲靖市小上学，由于没有顺利过户，致杨雅醇在富源上学，原告夫妇的欺骗行为给杨义明一家带来巨大的精神痛苦。7、云南省昆明市盘龙区人民法院判决、云南省昆明市中级人民法院判决各1份，证明该判决的案例与本案相似，提供给法院审理本案作为参考。经质证，原告薛汉国对证据1的三性及证明目的均不予以认可，该证据仅是截图，其反映的内容也与本案无关；证据2收款收据的三性无异议，但不认可证明目的，该收款收据证明原告并未收到房屋款项，对房屋买卖不知情，系其与史慧仙产生的，与原告不具关联性；证据3中的光盘的真实性认可，但不认可证明目的，视频中人物双方的对话并未涉及本案房屋买卖，与本案无关；二手房购置合同系二被告之间签订，被告史慧仙也未向原告提及，其真实性我方不清楚，如庭审后认定该合同系真实，我方将要增加诉讼请求，要求对该份合同确认无效，其合同内部约定条款明确提到相关附件为涉案房产证，且将被告史慧仙向被告杨义明提供房产证列为条款之一，故被告杨义明是对房屋权属情况清楚的，明知薛汉国是房屋共有人，该合同系被告史慧仙个人签订，没有我方签字或签章，故我方对房屋合同签订不知情；证据4中2017年5月3日的收据，该收据是天然气配套费用，但收据出具时间早于被告自称房屋签订及入住时间，该证据的三性不予认可，与其陈述自相矛盾，2017年9月30日的收据收取物业费、卫生费、水电费，收据上有明显修改痕迹，将原来收到客户史慧仙为改成杨义明，该收据时间也是早于房屋实际入住之前，故三性也不予认可，其余4张的真实性认可，但不认可证明目的，具体入住时间不清楚；证据5的房产证及房屋买卖合同与本案无关，不予质证；证据6的真实性认可，但与本案无关，也无法证实被告欲证事实；证据7的真实性认可，但与本案无关，判例中的案情与本案截然不同。经质证，被告史慧仙对证据1、2、4无异议；证据3中光盘的真实性无异议，确实是到过我家，但证明目的有异议，二手房购置合同记不清楚，但我确实收到50万元；证据5、6、7我不清楚，与本案无关。被告杨义明向本院申请证人许某出庭作证，证明薛汉国委托许某介绍人员出售房屋，原告是同意并知情出售涉案房屋。证人许某陈述：我与薛汉国和史慧仙是邻居。大概2015年至2016年期间，薛汉国和史慧仙和我说有合适的亲戚朋友要买玄坛花园的房子可以介绍，之后我也留意介绍了4-6家过来看房子。涉案房屋系曲靖市小的学区房，因为不能过户好多人就没有买。杨义明之前我是不认识的，我是介绍我朋友柳燕来买房子的，柳燕又介绍杨义明来买房子，但他们之间是如何交易的我不清楚。原告并没有向我出具委托书，我只是作为邻居来帮忙，原告明确和我说过房屋要出售，但我没有见过薛汉国和杨义明夫妇在一起。经质证，原告对证人许某的证言的真实性认可，但不认可证明目的，原告并没有书面委托证人出售房屋，是证人作为邻居得知其房屋要出售主动介绍，且未直接将与本案被告介绍给原告，仅能反映原告有出售房屋的意向，但不能证明被告证明目的。经质证，被告史慧仙对证人许某的证言不予认可，认为是假证。经质证，被告杨义明对证人许某的证言无异议。通过质证，本院认为，被告杨义明提交的证据1中的不动产登记公告与本案无关联性，本院不予采信。证据1中的曲靖麒麟物资集团有限公司办公室重要通知证明了涉案办理房屋产权证的相关情况，与本案具有关联性，本院予以采信。证据2能够证明被告史慧仙收到被告杨义明购房款50万元的事实，本院予以采信。证据3、4及证人许某的证言能够形成证据锁链证明原告对被告史慧仙出售房屋是知情的事实，本院予以采信。证据5因庭审中原、被告双方均认可涉案房屋由被告杨义明管理使用，故该证据本院予以确认。证据5、6、7与本案不具有关联性，本院不予采信。本案经审理，本院确认如下法律事实：原告薛汉国与被告史慧仙系夫妻关系。涉案坐落于曲靖市（麒麟物资有限公司）Ｂ幢第6层1-6-2号房屋登记的所有权人为薛汉国与史慧仙共同共有。2017年2月18日，被告史慧仙（甲方）与被告杨义明（乙方）签订《二手房购房定金合同》，约定涉案房屋的转让价格为660600元，房屋定金数额为60600元，于定金协议签订当天支付定金，定金支付后协议生效；甲方收到定金后在双方签订房屋买卖合同前将房屋出售给他人，视为甲方违约，双倍返还定金；全部购房款付清后，甲方负责办理购房过户手续，乙方负责支付过户费用，如过户不成功所造成的损失由甲方负责承担，合同当天支付首期房款60600元，第二期房款600000元于2017年5月18日前支付。合同签订后，被告杨义明于当日向被告史慧仙支付购房款60600元。后因不动产登记改革涉案房屋不能按期办理房屋过户，被告杨义明就未按约支付余款600000元。2017年12月16日，被告杨义明及其妻子顾芮到原告位于曲靖市的家中协商房屋买卖的后续事宜。2018年2月9日，被告史慧仙（甲方）与被告杨义明（乙方）再次签订《二手房购置合同》，约定乙方同意购买甲方拥有的坐落于曲靖市（麒麟区物资公司）Ｂ幢第六层1-6-2室住宅房产；乙方在2017年2月18日签订房产买卖合同时已付给甲方首付定金60600元；房屋的交易总价为660600。本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付500000元，作为购房首付，甲方收到首付款后同意乙方装修入住；甲乙双方同意以转账方式在房地产交易中心缴交税费当日将剩余房款100000元全数支付给甲方。合同签订后，被告杨义明向被告史慧仙转账支付50万元，被告史慧仙向被告杨义明出具收款收据一份，该收款收据上载明：“收到杨义明购玄坛花园Ｂ幢602号房款500000元，伍拾万元正，下欠尾款10万元，壹拾万元正，等过户后当天一次性付清。”后涉案房屋未办理过户手续，被告杨义明也未支付剩余房款10万元。2020年5月26日，云南曲靖麒麟物资集团有限公司办公室发出通知称涉案房屋可以在领取宗地图后到曲靖市不动产登记中心办理不动产登记。2020年6月5日，原告以其不知情为由向本院提起前述诉讼请求。另查明，2017年2月19日，被告史慧仙将房屋交付给被告杨义明，被告杨义明将房屋装修后于2017年4月入住至今。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告史慧仙与被告杨义明签订的《二手房购房定金合同》及《二手房购置合同》系双方真实意思表示，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故为有效合同，无论涉案房屋的共同共有人薛汉国是否事后同意或承认，该合同均自成立时即生效，据此，原告要求确认二被告于2017年2月18日签订的《二手房购房定金合同》及2018年2月9日签订的《二手房购置合同》无效的诉请，无法律依据，本院不予支持。关于薛汉国对出售房屋是否知情同意的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，史慧仙与杨义明是在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同，杨义明也支付了合理的对价,并于2017年4月实际占有涉案房屋至今,且双方系因不动产登记改革导致未能及时办理不动产变更登记手续，据此，杨义明属于善意取得。薛汉国主张史慧仙出卖涉案房屋未经其同意,庭审中薛汉国陈述其一直与被告史慧仙共同居住并有出售房屋的意向，本院结合杨义明提交的视频资料中双方的谈话过程可以看出原告薛汉国与被告杨义明夫妻是熟识的，杨义明有理由相信买卖行为是薛汉国与史慧仙的共同意思表示，现原告以不知情主张合同无效，要求返还房屋的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条之规定，判决如下：驳回原告薛汉国的诉讼请求。案件受理费10406元（原告已预交），由原告薛汉国承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  曹琪梅人民陪审员  潘根姬人民陪审员  张乔德二〇二〇年九月十五日书 记 员  孙金娜