黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民再177号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张国芹，女，1969年10月25日出生，汉族，哈尔滨市香坊区旭东中学教师，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：马仁龙，黑龙江工大人文律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：杨爽，女，1973年6月19日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：张龙，黑龙江远东律师集团事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黑龙江省安宏房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区景阳街****。法定代表人：张海龙，总经理。再审申请人张国芹因与被申请人杨爽、黑龙江省安宏房地产开发有限公司（以下简称安宏公司）执行异议之诉一案，不服本院（2018）黑01民终5546号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民申2193号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张国芹及其委托诉讼代理人马仁龙，被申请人杨爽的委托诉讼代理人张龙到庭参加诉讼，被申请人安宏公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国芹申请再审称：1、原判决适用法律错误，本案是案外人执行异议之诉，原判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》属于适用法律错误。原判决认定杨爽对已联机备案的案涉18套房屋享有物权期待权，具有准物权性质，该认定适用法律错误。房屋作为不动产只有登记才能产生物权效力，原审法院将联机备案制度与不动产预告登记混淆，产生联机备案具有准物权的错误认识。2、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原判决认定杨爽与安宏公司签订的18套房屋买卖合同合法有效，并已支付合理对价702万元，该事实缺乏证据证明。杨爽在原审中未提交以房抵债的证据未提交陈大刚与安宏公司直接结算的证据，没有陈大刚认可杨爽的债务并同意以房抵债的证据，没有陈大刚与杨爽之间确实存在债权债务关系的证据。原判决认定抵债事实缺乏证据证实。请求撤销本案二审判决，维持一审判决。杨爽辩称，本案二审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨爽和安宏公司签订的18套商品房买卖合同合法有效，该合同在房产部门进行了联机备案，在一审中道外区法院也向房产部门进行了核实。杨爽通过以房抵债的形式，已取得了上述商品房的物权的期债权，安宏公司在二审时也认定了这一事实，可以排除执行。同时在二审判决生效后，案涉的18套房屋已经被安宏公司出卖了17套，剩余1套被法院查封，已经出卖的17套房屋办理了房屋所有权证书，现17套房屋的所有权已经不属于杨爽或安宏公司，张国芹无权执行上述房产。安宏公司未提交答辩意见。一审法院认定事实：一审法院在审理张国芹与黑龙江省安宏房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2015年3月30日作出（2015）外民三初字第173-2号民事裁定，裁定查封黑龙江省安宏房地产开发有限公司位于黑龙江省××开发区南京路宏信广场加层平改坡1栋1单元7层3号、2栋1单元7层2号、2栋3单元7层1号、2栋3单元7层3号、7栋4单元7层1号、8栋4单元7层1号、8栋4单元7层2号、9栋4单元7层1号、9栋5单元7层1号、9栋6单元7层3号、10栋2单元7层1号、10栋3单元7层1号、10栋3单元7层3号、11栋2单元7层3号、11栋4单元7层2号、14栋3单元7层1号、15栋1单元7层2号、17栋1单元7层3号、17栋2单元7层2号、18栋3单元7层1号、18栋3单元7层3号共计21套房屋，并冻结上述房屋房籍档案。哈尔滨市呼兰区房产事业管理局利民分局于2015年4月10日协助一审法院对上述21套房屋办理了查封登记。上述21套房屋中包含争议房屋18套,即1栋1单元7层3号房屋、2栋1单元7层2号房屋、2栋3单元7层1号房屋、2栋3单元7层3号房屋、7栋4单元7层1号房屋、8栋4单元7层1号房屋、8栋4单元7层2号房屋、9栋4单元7层1号房屋、9栋5单元7层1号房屋、10栋2单元7层1号房屋、10栋3单元7层1号房屋、10栋3单元7层3号房屋、11栋2单元7层3号房屋、14栋3单元7层1号房屋、15栋1单元7层2号房屋、17栋1单元7层3号房屋、17栋2单元7层2号房屋、18栋3单元7层1号房屋。安宏公司于2015年6月17日以上述21套房屋中有争议房屋18套，及11栋4单元7层2号房屋，合计19套房屋均由产权人杨爽所有，杨爽与安宏公司在2011年10月19日签订正式商品房买卖合同，并已在哈尔滨市呼兰房产局登记备案；9栋6单元7层3号房屋由产权人王志宏所有，王志宏与安宏公司签订正式商品房买卖合同，并已在哈尔滨市呼兰房产局登记备案；18栋3单元7层3号房屋产权人陈倩所有，陈倩与安宏公司签订正式商品房买卖合同，并已在哈尔滨市呼兰房产局登记备案为由,提出复议申请，认为上述21套房屋均由个人所有，并在哈尔滨市呼兰房产局登记备案，并非在安宏公司名下，请求法院对查封的21套房屋依法复议，撤销查封定。案外人杨爽于2015年8月3日向一审法院提出,其系上述18套被查封房产的权利人，其在2011年10月21日出资7,020,965元购买了安宏公司的上述18套争议房屋，双方签订了书面商品房买卖合同，购买的上述18套争议房屋均已在呼兰区房地局办理了备案手续，且该房产已办理了进户手续。其在2015年7月30日得知,购买的上述18套争议房屋被法院查封，提出异议申请，请求对上述18套争议房屋予以解除查封。一审法院在2015年8月3日询问杨爽时，问杨爽：“你是如何得知法院查封你的房产的。”杨爽回答:其办理进户手续要解决供水供电问题时，安宏公司的法定代表人张海龙告诉杨爽的;杨爽到呼兰房地局核实，房地局告诉杨爽已经联机备案了，名字是杨爽的。一审法院于2015年8月31日以询问笔录的方式向安宏公司的法定代表人张海龙对一审法院查封房产提出的复议答复如下：“因一审法院要求哈尔滨市呼兰区房产局利民分局查封房产时明确要求配合查封的是安宏公司名下的房产，该局予以配合，另安宏公司也未提供案外人杨爽、王志宏、陈倩已经办理登记的证据，故经合议后对安宏公司复议予以驳回，是否听清。安宏公司的法定代表人张海龙回答：“听清了。”一审法院问其有无补充，安宏公司的法定代表人张海龙回答：“无。”一审法院在2015年8月3日询问杨爽时，杨爽回答：“其在2011年10月21日出资7,020,965元购买了上述18套争议房屋。”后杨爽又回答：“通过工程款抵账形式支付购买的上述18套争议房屋。陈大刚以河南华盛建设集团有限公司名义承包的该工程，承包工程是陈大刚出了一部分钱，杨爽借给陈大刚一部分钱，工程结算时开发商安宏公司没有钱，直接以18套争议房屋抵账了。”杨爽与安宏公司在哈尔滨市商品房买卖合同书中第7页约定：“一次性付款。付款方式：现金。付款时间：2012年8月8日。”而安宏公司给杨爽出具的黑龙江省单位往来资金结算票据号No210303158063的时间是2011年10月19日金额327,705元1张、黑龙江省单位往来资金结算票据号从No210303158064至No210303158079的时间都是2011年10月21日金额合计6,431,390元16张、黑龙江省单位往来资金结算票据号No210303158099的时间是2012年2月18日金额261,870元1张，共计金额7,020,965元18张。上述18套争议房屋在哈市预销售审批系统-［预售房屋调整］中业务状态：已备案，已查封。房屋审批状态：待售。上述18套争议房屋在哈尔滨市预销售审批系统-［合同管理］中备案日期分为3种情况：1、2012-8-8-1：。2、2012-8-8-2：。3、2012-8-8-3：。签订日期分为3种情况：1、2012-8-8-1：。2、2012-8-8-2：。3、2012-8-8-3：。买受人：杨爽。案外人鲍士龙于2012年1月购买了安宏公司承建的宏信广场小区18栋1单元701室。安宏公司给案外人鲍士龙出具的黑龙江省单位往来资金结算票据号No210303158031的时间是2012年1月18日金额为243,958元。安宏公司与案外人鲍士龙于2013年签订了进户协议书，该进户协议书约定：“建设单位甲方安宏公司承建的宏信广场加层式平改坡工程现已基本完工，但目前还不具备进户条件，正式用水、用电正在办理当中。认购方乙方案外人鲍士龙所购房屋宏信广场小区18栋1单元701室，在完全了解房屋现状的情况下决定提前入户，并对所购房屋的格局、配套设施、质量等无任何异议。在签订本协议之日起，乙方案外人鲍士龙应按期向物业公司缴纳入户后所需的各项费用。在甲方安宏公司未正式与物业公司交接之前，乙方（案外人鲍士龙）房屋出现一切质量问题由甲方（安宏公司）负责处理解决。”安宏公司于2013年11月25日给案外人鲍士龙出具了其所购买的宏信广场18栋1单元701室进户通知书。案外人鲍士龙于2014年10月12日向热力部门交纳了宏信广场18栋1单元701室的配套费1000元、采暖费2,701.03元（2014年10月20日至2015年4月20日）。案外人鲍士龙还于2015年10月24日向热力部门交纳了宏信广场18栋1单元701室采暖费2565.14元（2015年10月20日至2016年4月20日）。而上述18套争议房屋未签订进户协议书，没有进户通知书，也未向热力部门交纳配套费、采暖费。庭审中，杨爽称，上述18套争议房屋,其中4套房屋,即2栋1单元702室、2栋3单元701室、2栋3单元703室、11栋2单元703室由其放东西使用，其余14套房屋由其出租给案外人黑龙江志华金泰房地产开发有限责任公司。而杨爽在举证期间向一审法院提交的房屋租赁合同（此房屋租赁合同杨爽在一审法院开庭审理时不作为证据使用）中约定：案外人黑龙江志华金泰房地产开发有限责任公司同意承租杨爽14套房屋，这14套房屋中包含杨爽称由其放东西使用的4套房屋即2栋1单元702室、2栋3单元701室、2栋3单元703室、11栋2单元703室。从杨爽提交的2013年6月10日的14套房屋租赁款的收据、2014年5月10日的14套房屋租赁款的收据、2015年5月19日的14套房屋租赁款的收据、2016年6月6日的14套房屋租赁款的收据的内容看，笔迹、颜色相同，系同一时间同一人书写。杨爽向法院提交的上述争议房屋18套的纸质商品房买卖合同书的签订时间分别是2011年10月19日、2011年10月21日、2012年2月18日。而，哈尔滨市呼兰区房产事业管理局于2017年8月25日出具的宏信广场加层平改坡项目部分房屋在联机备案系统内状态明细表中显示：上述争议房屋18套备案时间、签订时间都是2012年8月8日，具体时间是从2012年8月8日上午1:45至上午3:29。查封状态：已查封。买受人：杨爽。案外人鲍士龙购买的18栋1单元7层701号备案时间是2012年8月8日上午12:44、签订时间是2012年8月8日上午12:43。查封状态：未查封。买受人：鲍士龙。经查，安宏公司承建的宏信广场加层式平改坡工程至今未完工，未取得竣工工程备案证。安宏公司至今未将其承建的宏信广场加层式平改坡房屋交付给物业部门管理。还查明，杨爽名下有7处房产，其中，商业服务1处，在哈尔滨市道里区迎宾小区207-209栋1-2层4号，建筑面积823.06平方米。住宅5处，分别在哈尔滨市道里区紫园路********，建筑面积203.97平方米；哈尔滨市道里区友谊路397号3单元12层1号，建筑面积192.17平方米；哈尔滨市道外区黎华小区D5栋3单元3层2室，建筑面积75.38平方米；哈尔滨市松北区金泰湖滨小镇北区（一期）1号楼1单元3层1号，建筑面积150.21平方米；哈尔滨市松北区世茂滨江新城一期1区1号楼1单元7层3号，建筑面积141.37平方米。仓库1，在哈尔滨市××区××大道××号世茂新城一期工程一区1号地下车库164号车位，建筑面积37.21平方米。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院于2015年4月10日对安宏公司位于黑龙江省××开发区南京路宏信广场加层平改坡21套房屋予以查封，其中包含上述争议房屋18套，并冻结21套房屋房籍档案，其中包含上述争议房屋18套。安宏公司在2015年6月17日提出复议申请，查封上述21套房屋，有19套房屋系杨爽与其在2011年10月19日签订的商品房买卖合同。而杨爽称，查封上述21套房屋中有18套争议房屋与安宏公司签订了商品房买卖合同，而且，只有1套房屋是在2011年10月19日签订的商品房买卖合，其余17套房屋是在2011年10月21日和2012年2月18日签订的商品房买卖合同。杨爽与安宏公司对查封争议房屋的套数以及签订的时间说法不一致，相互矛盾，说明签订的上述争议房屋18套商品房买卖合同不真实。杨爽向法院提交的上述18套争议房屋的纸质商品房买卖合同书的签订时间分别是2011年10月19日、2011年10月21日、2012年2月18日。而在联机备案系统内状态明细表中显示：上述18套争议房屋备案时间、签订时间却是2012年8月8日上午1：45至上午3：29。由此可见，上述争议房屋18套的纸质商品房买卖合同书的签订时间与联机备案系统内显示的签订时间不一致。而且，联机备案系统内显示的上述18套争议房屋备案时间、签订时间2012年8月8日上午1：45至上午3：29不符合常规，也不符合常理。杨爽与黑龙江省安宏房地产开发有限公司在哈尔滨市商品房买卖合同书中第7页约定：“一次性付款。付款方式：现金。付款时间：2012年8月8日。”而黑龙江省安宏房地产开发有限公司给杨爽出具的黑龙江省单位往来资金结算票据的时间分别是2011年10月19日1张、2011年10月21日16张、2012年2月18日1张，共计18张。而且，这18张黑龙江省单位往来资金结算票据号是连号从No210303158063至No21030315809，却在安宏公司给案外人鲍士龙出具的黑龙江省单位往来资金结算票据的时间2012年1月18日的该票据号No210303158031之后。由此可见，安宏公司给杨爽出具的18张黑龙江省单位往来资金结算票据的时间不符合常规，也不符合常理，是不真实的。而且，上述争议房屋18套在哈市预销售审批系统-［预售房屋调整］中业务状态：已备案，已查封。房屋审批状态：待售。综上，在人民法院查封上述争议房屋18套之前，杨爽与安宏公司签订的上述争议房屋18套的哈尔滨市商品房买卖合同书不合法，系无效的书面买卖合同，不应受法律保护。故杨爽请求判决确认杨爽与安宏公司签订的18套房产商品房买卖合同合法有效，并确认18套房产归杨爽所有的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。因为安宏公司承建的宏信广场加层式平改坡工程至今未完工，未取得竣工工程备案证，不具备进户（入户）条件，但从安宏公司与案外人鲍士龙于2013年签订的进户协议书内容和安宏公司于2013年11月25日给案外人鲍士龙出具的进户通知书内容，以及从案外人鲍士龙于2014年10月12日向热力部门交纳的宏信广场18栋1单元701室的配套费1,000元、采暖费2,701.03元（2014年10月20日至2015年4月20日）看，提前进户（入户）者，须与安宏公司签订进户协议书后，安宏公司给出具进户通知书。进户（入户）者向热力部门交纳进户（入户）配套费，并向热力部门交纳当年进户（入户）的采暖费。而上述争议房屋18套未签订进户协议书，未有进户通知书，未向热力部门交纳进户（入户）配套费，也未向热力部门交纳当年进户（入户）的采暖费。庭审中，杨爽称，上述争议房屋18，其中4套房，即2栋1单元702室、2栋3单元701室、2栋3单元703室、11栋2单元703室由其放东西使用，其余14套房屋由其出租案外人黑龙江志华金泰房地产开发有限责任公司。而杨爽在举证期间向一审法院提交的房屋租赁合同（此房屋租赁合同杨爽在一审法院开庭审理时不作为证据使用）中约定：案外人黑龙江志华金泰房地产开发有限责任公司同意承租杨爽14套房屋，这14套房屋中包含杨爽称4套房，即2栋1单元702室、2栋3单元701室、2栋3单元703室、11栋2单元703室由其放东西使用。以及从杨爽提交的2013年6月10日的14套房屋租赁款的收据、2014年5月10日的14套房屋租赁款的收据、2015年5月19日的14套房屋租赁款的收据、2016年6月6日的14套房屋租赁款的收据的内容看，笔迹、颜色相同，系同一时间同一人书写。由此可见，杨爽称，上述争议房屋18，其中4套房，即2栋1单元702室、2栋3单元701室、2栋3单元703室、11栋2单元703室由其放东西使用，其余14套房屋由其出租案外人黑龙江志华金泰房地产开发有限责任公司，不属实，也不存在。一审法院在2015年4月10日对安宏公司位于黑龙江省××开发区南京路宏信广场加层平改坡21套房屋予以查封，其中包含上述争议房屋18套，并冻结21套房屋房籍档案，其中包含上述争议房屋18套。而一审法院在2015年8月3日询问杨爽时，问杨爽你是如何得知法院查封你的房产的，杨爽回答其办理进户手续时要解决供水供电问题时，安宏公司的法定代表人张海龙告诉其的，其到呼兰房地局核实，房地局告诉其已经联机备案了，名字是其的。杨爽的回答足以说明了在法院查封上述争议房屋18套时，杨爽并不知道其名下有上述争议房屋18套，而且，杨爽未办理进户入住手续，也未占有使用被查封的上述争议房屋18套。由此可见，杨爽办理进户手续时是在一审法院查封上述争议房屋18套之后。杨爽是否办理了进户手续，杨爽未向一审法院提交证据证明，故其主张办理了进户手续，一审法院不予认定。综上，在人民法院查封上述争议房屋18套之前，杨爽未合法占有该上述争议房屋18套不动产。杨爽与安宏公司在哈尔滨市商品房买卖合同书中第7页约定：“一次性付款。付款方式：现金。付款时间：2012年8月8日。”而安宏公司给杨爽出具的黑龙江省单位往来资金结算票据的时间分别是2011年10月19日1张、2011年10月21日16张、2012年2月18日1张，共计18张。而且，这18张黑龙江省单位往来资金结算票据号是连号从No210303158063至No210303158099，却在安宏公司给案外人鲍士龙出具的黑龙江省单位往来资金结算票据的时间2012年1月18日的该票据号No210303158031之后。由此可见，安宏公司给杨爽出具的黑龙江省单位往来资金结算票据18张的时间不符合常规，也不符合常理,是不真实的。特别是一审法院在2015年8月3日询问杨爽时，杨爽回答：“其在2011年10月21日出资7,020,965元购买了上述争议房屋18套。”后杨爽又回答：“通过工程款抵账形式支付购买的上述争议房屋18套。陈大刚以河南华盛建设集团有限公司名义承包的该工程，承包工程是陈大刚出了一部分钱，杨爽借给陈大刚一部分钱，工程结算时开发商黑龙江省安宏房地产开发有限公司没有钱，直接以18套争议房屋抵账了。”杨爽在同一份笔录中先说出资购买了上述争议房屋18套。后又说通过工程款抵账形式支付购买的上述争议房屋18套，杨爽在同一份笔录中说购买的上述争议房屋18套前后矛盾，而且，杨爽未向一审法院提交证据证明其通过工程款抵账形式支付购买的上述争议房屋18套。故杨爽未有证据证明其已支付全部价款。综上所述，买受人杨爽对登记在被执行人安宏公司名下的不动产提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形且其权利不能够排除执行，故杨爽请求判决立即停止对杨爽购买的位于利民开发区南京路宏信广场18套房产的强制执行，并解除对18套房产的查封的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金线债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，上文已阐述在人民法院查封上述争议房屋18套之前，杨爽与安宏公司签订的上述争议房屋18套的哈尔滨市商品房买卖合同书不合法，系无效的书面买卖合同，不应受法律保护。也就是说，在人民法院查封上述争议房屋18套之前未签订合法有效的书面买卖合同。杨爽名下有7处房产，其中，商业服务1处，在哈尔滨市道里区迎宾小区207-209栋1-2层4号，建筑面积823.06平方米。住宅5。住宅5处，分别在哈尔滨市道里区紫园路********积203.97平方米；哈尔滨市道里区友谊路397号3单元12层1号，建筑面积192.17平方米；哈尔滨市道外区黎华小区D5栋3单元3层2室，建筑面积75.38平方米；哈尔滨市松北区金泰湖滨小镇北区（一期）1号楼1单元3层1号，建筑面积150.21平方米；哈尔滨市松北区世茂滨江新城一期1区1号楼1单元7层3号，建筑面积141.37平方米。仓库1处，在哈尔滨市××区××大道××号世茂新城一期工程一区1号地下车库164号车位，建筑面积37.21平方米。故杨爽所购商品房，即上述争议房屋18套系用于居住且买受人杨爽名下无其他用于居住的房屋不存在。上文已阐述杨爽未有证据证明其已支付全部价款。而且，杨爽也未有证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，一审法院作出的（2016）黑0104执异13号执行裁定书，裁定驳回案外人杨爽的异议并无不当。一审法院判决：驳回杨爽的诉讼请求。案件受理费100元、公告费560元，杨爽均已预付，由杨爽负担。杨爽不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判支持杨爽在一审的诉讼请求。理由是：一、一审法院认定“杨爽与安宏公司签订的《商品房买卖合同》不真实，不合法，系无效的书面买卖合同，不应受法律保护”错误。1.案涉买卖合同不符合合同法第五十二条规定的情形，是合法有效的；2.杨爽在签订合同之后办理了备案登记，应认定该合同是真实的；3.杨爽签订合同的时间为2012年，备案时间亦是2012年。此时，张国芹与安宏公司的借款纠纷还没有发生；4.在2015年张国芹与安宏公司发生诉讼时，安宏公司的法定代表人张海龙的笔录可以证实，安宏公司认可将案涉房屋出售给杨爽的事实；5.联机备案合同签订时间与实际签订时间不一致，并不违反法律规定。在备案的实际过程中都是安宏公司操作对各项信息进行填写，且安宏公司在什么时间对合同进行备案是安宏公司的权利。房产部门的联机备案系统24小时开放，安宏公司随时进行备案都是合理、合法的；6.一审法院以案外人鲍士龙的购房行为来推断本案事实，没有任何依据，是错误的；7.一审法院以鲍士龙一户的进户程序就推断杨爽也必须按照此程序进户是错误的；8.一审法院认定出租案涉房屋的收款收据笔迹相同，是同一人、同一时间书写，没有任何依据；9.安宏公司开具了购房的票据，证明安宏公司对收到杨爽的款项是认可的。二、一审法院以杨爽存在多处房产为由，驳回杨爽的诉讼请求，理由不成立。杨爽与安宏公司签订商品房买卖合同后，已经取得了物权的期待权，可以对抗普通债权的执行。张国芹辩称：一审过程中，杨爽自认是在办理商品房入住时发现张国芹申请查封了案涉18套房产，因此，其自认足以证明，在张国芹查封18套房产时，杨爽并不知道其名下有案涉18套房产。而且，杨爽也没有办理入住手续，因此，其在一审提供的租赁合同、物业交费发票均是虚假的，杨爽没有实际购买案涉18套房屋，也没有入住。因为商品房买卖合同备案是行政行为，由物业公司单方就可以完成，不具备物权效力，因此，商品房备案与买卖合同无论真实与否，均不能排除张国芹申请执行的效力。安宏公司辩称：同意杨爽的上诉请求。杨爽没有办理进户手续，不代表没有实际使用房屋，也不代表没有进户。安宏公司与杨爽签订的买卖合同真实有效。二审期间，杨爽提交包括案涉房屋项目商品房预售许可证、施工许可证及建设工程定位平面图。意在证明：案涉18套房屋取得预售许可及施工许可，18套房屋商品房买卖合同合法有效。张国琴、安宏公司对上述证据真实性无异议，二审认证认为：三方当事人对该组证据真实性均无异议，予以采信。二审法院确认一审法院认定的事实。二审法院另查明：2012年，安宏公司取得案涉房屋商品房预售许可证及施工许可证。二审法院还查明：2015年1月1日，张国芹向哈尔滨市道外区人民法院提起诉讼，请求安宏公司偿还2011年-2012年间累计借款2,996,000元及截至2014年12月26日利息2,350,800元和自2015年1月1日起至判决生效之日止利息（利率按同期银行贷款利率四倍计算）。2015年3月30日，道外区人民法院作出（2015）外民三商初字第173-2号民事裁定，对安宏公司名下21套房屋（包括本案案涉18套）予以查封。2015年7月21日，道外区人民法院作出（2015）外民三商初字第173号民事判决：一、安宏公司于判决生效后立即偿还张国芹借款本金2,996,000元；二、安宏公司于判决生效后立即向张国芹支付借款利息，利息分两部分计算，第一部分为截至2014年12月26日的利息，共计2,350,800元；第二部分以借款本金2,996,000元为基数，计息期限自2015年1月1日起至判决生效日止，利率按照同期银行贷款利率四倍计算。在道外区人民法院（2015）外民三商初字第173号民事判决执行过程中，道外区人民法院又查封安宏公司名下12套房屋。2015年8月3日，杨爽提出案外人执行异议。2016年5月4日，道外区人民法院作出（2016）黑0104执异13号执行裁定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，主要以杨爽未提供证据证明其所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋为由，裁定驳回案外人杨爽的异议。2016年5月11日，杨爽向一审法院起诉形成本案诉讼。二审认为，本案基本事实清楚。基于双方诉、辩主张，确定本案双方争议焦点是：杨爽对案涉执行标的18套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。即杨爽对查封前早已“联机备案”的18套房屋是否享有物权期待权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”第三百一十四条规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。……。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案涉18套房屋买卖合同在网上办理备案登记，即“联机备案”，系双方不争的事实，具有不可否认的客观真实性，当事人无法伪造和修改“联机备案”登记情况和修改备案登记的时间等信息。杨爽关于“联机备案”系统24小时开放，安宏公司随时进行备案都是合理、合法的主张符合实际。案涉18套房屋在一审法院于2015年查封之前早已于2012年“联机备案”，是不可否定的客观事实。“联机备案”系行政行为，在未经相关行政机关和经行政程序予以撤销的情况下，“联机备案”的证明效力不容质疑。且即使撤销“联机备案”，亦不可否定存在曾经办理房屋买卖合同“联机备案”的客观事实。不能用常规、常理否定业已存在客观事实。一审法院关于联机备案系统内显示的上述18套争议房屋备案时间、签订时间2012年8月8日上午1：45至上午3：29不符合常规，也不符合常理的认识，没有根据，不成立。“联机备案”以业已存在的房屋买卖合同为基础，能够证明房屋买卖合同已经真实存在。杨爽与安宏公司签订的案涉18套商品房买卖合同，无论是2011年10月19日签订的，还是在2011年10月21日和2012年2月18日签订的，与“联机备案”登记的房屋标的一致，且都远在一审法院于2015年查封案涉18套房屋之前。杨爽关于“通过工程款抵账形式支付购买的上述争议房屋18套。陈大刚以河南华盛建设集团有限公司名义承包的该工程，承包工程是陈大刚出了一部分钱，杨爽借给陈大刚一部分钱，工程结算时开发商黑龙江省安宏房地产开发有限公司没有钱，直接以18套争议房屋抵账了”的陈述，系对其关于“其在2011年10月21日出资7,020,965.00元购买了上述争议房屋18套”的陈述的进一步说明，两者在杨爽已经足额支付了案涉18套房屋的对价等方面并不存在实质性矛盾。一审认为杨爽的上述陈述互相矛盾根据不足，不能以此认定杨爽与安宏公司不存在真实的案涉18套房屋买卖关系及杨爽未支付购买案涉18套房屋的对价。并不存在不得“抵账购房”的禁止性法律规定，本案也没有证据证明抵账无效。案涉18套房屋的“联机备案”等在案证据充分证明，杨爽在一审法院查封之前已就案涉18套房屋签订合法有效的书面商品房买卖合同。同时，杨爽对已经“联机备案”的案涉18套房屋享有物权期待权，具有“准物权”性质。关于安宏公司是否向法院说明和如何说明其与杨爽签订和履行房屋买卖合同的情况，安宏公司的陈述与杨爽的主张是否一致，都不能作为否定杨爽与安宏公司签订案涉18套房屋买卖合同和“联机备案”的根据，不能作为否定杨爽的陈述和主张的根据，不能作为否定杨爽权利的根据，不影响杨爽行使权利和法院对案件事实的认定。一审法院否定杨爽与安宏公司签订案涉18套房屋的真实性错误，与事实和法律不符。综上，杨爽对案涉18套房屋享有物权期待权，事实和法律依据充分，足以认定。杨爽对18套房屋所享有的具有准物权性质的实体民事权益，足以对抗并排除基于债权的强制执行。综上，杨爽提起的执行异议之诉，依法已经完成举证责任，如上所述，杨爽就案涉18套房屋执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应予支持。二审判决如下：一、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初2860号民事判决；二、杨爽与安宏公司于2011年10月19日签订的坐落于黑龙江省××开发区南京路宏信广场加层平改坡1栋1单元7层3号房屋、2栋1单元7层2号房屋、2栋3单元7层1号房屋、2栋3单元7层3号房屋、7栋4单元7层1号房屋、8栋4单元7层1号房屋、8栋4单元7层2号房屋、9栋4单元7层1号房屋、9栋5单元7层1号房屋、10栋2单元7层1号房屋、10栋3单元7层1号房屋、10栋3单元7层3号房屋、11栋2单元7层3号房屋、14栋3单元7层1号房屋、15栋1单元7层2号房屋、17栋1单元7层3号房屋、17栋2单元7层2号房屋、18栋3单元7层1号房屋的商品房买卖合同有效，该18套房屋归杨爽所有。一审案件受理费100元、公告费560元，二审案件受理费100元，均由被上诉人张国芹负担。哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民三初字第173-2号民事裁定书中对1栋1单元7层3号房屋、2栋1单元7层2号房屋、2栋3单元7层1号房屋、2栋3单元7层3号房屋、7栋4单元7层1号房屋、8栋4单元7层1号房屋、8栋4单元7层2号房屋、9栋4单元7层1号房屋、9栋5单元7层1号房屋、10栋2单元7层1号房屋、10栋3单元7层1号房屋、10栋3单元7层3号房屋、11栋2单元7层3号房屋、14栋3单元7层1号房屋、15栋1单元7层2号房屋、17栋1单元7层3号房屋、17栋2单元7层2号房屋、18栋3单元7层1号房屋18套房屋的查封自动失效。哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104执异13号执行裁定于本判决生效时自动失效。再审期间，双方当事人均未提交新证据。本院再审查明事实与二审判决查明事实相一致。本院再审认为，本案案涉18套房屋在查封时，已在不动产管理部门对该18套房屋的商品房买卖合同进行联机备案，该登记备案行为及信息系不动产管理部门对不动产交易行为的行政确认及备案登记，在该备案登记被依法撤销前，能够证明案涉房屋的实际交易情况。张国芹主张本案18份《商品房买卖合同书》均系签订于房屋取得商品房预售许可证之前，该18份合同应属无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”安宏公司与杨爽之间就该18份《商品房买卖合同书》效力并无异议，本案相关争议进入诉讼程序时间为2015年，案涉房屋取得商品房预售许可证明时间为2012年7月，张国芹亦未举证证明上述合同存在其他法定无效情形，故张国芹关于案涉18份《商品房买卖合同书》无效的主张，再审不予支持。张国芹主张本案18张黑龙江省单位往来资金结算票据出具时间与填写时间不一致，该18张票据系伪造，但案涉票据的出具时间与填写时间不一致，并非导致该票据无效的法定情形，结合杨爽关于通过顶账方式支付房款的陈述，张国芹关于票据伪造的主张，无法推翻二审判决对杨爽已经足额支付了案涉18套房屋对价的认定。综上所述，张国芹的再审申请不成立，二审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持（2018）黑01民终5546号民事判决。本判决为终审判决。审判长  刘善全审判员  郭英禄审判员  赵 鑫二〇二〇年九月二十七日法官助理孙霁阳书记员杜欣雨