文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初11636号原告：重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司，住所地重庆市巴**李家沱马王坪正街，统一社会信用代码915001132034374486。法定代表人：聂家林，董事长。委托诉讼代理人：冉德群，女，公司员工。被告：吴乾云，男，汉族，住四川省叙永县，现住重庆市江津区。原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司与被告吴乾云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司委托诉讼代理人冉德群到庭参加诉讼。被告吴乾云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年10月1日至2020年7月31日所欠的物业服务费为127.23㎡×2(元)×46(月)=11705.16元；2.判令被告支付2016年10月1日至2020年7月31日的延期付款违约金，以欠付金额为基数，应按前期服务协议上约定，按每日千分之三(3%)的标准向乙方支付违约金1053.46元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司是依法成立的物业服务企业，被告是重庆市江津区珞璜园区道26号典雅温泉城36栋1-1-1住宅业主吴乾云，住宅建筑面积为127.23㎡。原告与被告双方于2016年4月29日就物业服务一事达成一致，并签订《典雅温泉城前期物业服务协议》，并约定由原告有偿向被告提供物业服务，被告定期按时向原告支付服务费用。合同履行中，原告按约定履行了物业服务义务，而被告从2016年10月1日至2020年7月31日一直未向原告支付服务费用，经原告多次催缴仍未缴纳。为此，原告依据相关法律法规之规定，依法向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法裁判。被告吴乾云未答辩。本院经审理认定事实如下：原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司是经重庆市江津区国土资源和房屋管理局备案批准的从事重庆市江津区典雅温泉城小区C组团物业管理的公司。2015年10月8日，吴乾云（甲方）与重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为典雅温泉城实施前期物业服务事宜。被告系该小区36栋1-1-1房屋业主，属于花园洋房，建筑面积127.23㎡。合同第四章物业服务费用第一条约定“本物业管理区域的物业服务收费选择一下第一种方式：1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域物业收费指导价格，或本物业区域的物业服务标准，双方约定物业费用标准如下（按建筑面积计算）：（4）花园洋房：2.5元/月.㎡。”第三条“自约定交房之日起，物业服务费按全价计收，业主应于每月10日前交纳物业服务费或物业服务资金。”第八章合同期限第一条“本合同期限为三年，自2015年6月30日起至2018年6月30日止。”第九章违约责任第三条“甲方或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。被告便入住该小区后，已缴纳物业费用至2016年9月，以后未缴纳物业费用。合同期满后，原告继续履行物业服务。审理中，原告主张物业费用按2元/月.㎡计算、违约金标准由法院按法律法规裁决。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司与被告签订《期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。在合同履行期限内，原告按合同约定履行物业服务后，被告也应按合同约定履行付款义务，被告拒不按合同约定履行合同义务违约，应承担违约责任。故原告要求被告给付2016年10月至2018年6月期间物业服务费用5343.66元（127.23㎡×2元/月.㎡×21月）的主张，符合法律规定，本院予以支持。合同服务期限届满后，原告继续按合同约定履行物业服务，且被告也接受了服务，按《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，原告要求被告支付2018年7月至2020年7月期间物业费用6361.50元（127.23㎡×2元/月.㎡×25月）的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，按合同第四章物业服务费用第三条“自约定交房之日起，物业服务费按全价计收，业主应于每月10日前交纳物业服务费或物业服务资金”、第八章合同期限第一条“本合同期限为三年，自2015年6月30日起至2018年6月30日止”、第九章违约责任第三条“甲方或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日千分之三的标准向乙方支付违约金”约定，被告应承担未能按时如数交纳物业服务费的日千分之三向原告支付违约金，审理中，原告要求违约金由法院依法裁决，按《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”规定，本院根据被告逾期交付物管费用给原告造成的损失，酌定合同履行期限内按中国人民银行同期贷款利率标准的130%计算违约金为宜。即从2016年10月起至2018年6月止，以当月欠付物业服务费为基数，从当月11日起，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金至该款付清为止的主张，本院予以支持，超过部分的主张，因没有合同约定，本院不予支持。被告拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、繁琐的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求，应认真听取业主意见，及时予以回应，不断提高物业服务水平。物业公司与业主之间，应建立相互理解、相互支持、相互配合，共建和谐的管理与服务关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告吴乾云于本判决生效后五日内给付原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司2016年10月至2020年7月期间的物业管理费11705.16元；二、被告吴乾云于本判决生效后五日内给付原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司逾期支付物业费违约金（从2016年10月起至2018年6月止，以当月欠付物业服务费为基数，从当月11日起，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金至该款付清为止）；三、驳回原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，减半收取47元，由被告吴乾云负担。由被告在履行上述款项时一并支付原告。本判决为终审判决。审 判 员 熊肖敏二〇二〇年九月二十五日法官助理 陈荣苹书 记 员 胡 茜