四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初1056号 原告：四川嘉悦房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区航空路**丰德国际广场4－11－2。 统一社会信用代码：91510000662797426Ｕ。 法定代表人：邹仁伟，经理。 委托诉讼代理人：黄承志，四川法之缘律师事务所律师。 被告：冯达贵，男，1943年10月25日出生，汉族，住达州市通川区。 被告：冯桥伟，男，1971年10月11日出生，汉族，系冯达贵之子，住达州市通川区。 被告：冯乔会，女，1968年3月12日出生，汉族，系冯达贵之女，住达州市通川区。 原告四川嘉悦房地产开发有限公司（以下简称嘉悦公司）与被告冯达贵、冯桥伟、冯乔会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案，冯达贵于2020年6月3日提出反诉。事后，被告未在法定期限内交纳案件受理费，本院裁定按冯达贵撤回反诉处理。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄承志，被告冯达贵到庭参加诉讼，被告冯桥伟、冯乔会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：１、判令被告与原告办理房屋交接算账手续，并按《房屋拆迁补偿协议》约定向原告支付住房应补款项19985.64元，其中：契税10670.1元、大修基金10976.4元、印花税133.38元、一套土地增值税13337.76元、工本费80元、五通和门窗7380元，合计42577.64元，减去少住房面积补差款22592元，共计应补住房款及费用19985.64元；支付门市应补款项124802.34元，其中：补差103180元、契税8540.40元、土地增值税14234元、印花税142.34元、工本费550元、大修基金3105.6元。住房、门市应补款项共计144787.98元。２、本案的诉讼费、律师费由被告负担。事实及理由：嘉悦公司于2010年开发通川区××××××楼盘需要对被告冯达贵的房屋进行拆迁，双方于同年4月17日签订《房屋拆迁补偿协议》，约定：一、嘉悦公司还被告冯达贵80㎡至85㎡房屋两套，建筑面积包括公摊，楼层自选，选房超出面积按原告第二期开发的当期市场价格少100元/㎡，双方门市还30㎡至33㎡一个，安置于原门市附近。二、原告只办理一套房屋的所有权，另外一套住房的房产证由被告自行办理并承担一切税费，同时承担一套住房五通、防盗门、塑窗费用、二套天然气开户费；三、双方差额价款的税费在原告交房时付清，否则原告不交房。原告依约对被告发放相关安置费用，被告同意原告对房屋进行拆迁。2010年10月31日被告自愿选择××××××2号（建筑面积99.58㎡）和××××××7号（建筑面积83.36㎡）住房，并出具了选房承诺书。原告于2013年12月1日通知被告交房算账，被告只接了一套住房，并于2018年春节前强占了××××××三号门市，门市建筑面积51.76㎡。根据约定，被告应支付原告住房五通、维修基金等费用19985.64元和商业用房差额房款及相关费用124802.34元，合计144787.98元。原告多次通知被告算账交房，被告以各种理由拖延，并强占门市。2018年2月1日原告向被告邮寄送达履行结算和交房手续的通知书，被告于同年2月10日签收。此后，原告本着解决问题的原则，多次电话联系被告，要求协商和解，被告仍置若罔闻。 原告提供以下证据： １、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件；2、被告冯达贵身份证复印件；3、房屋拆迁补偿协议；4、安置拆迁补充协议；5、被告出具的承诺书；6、领款单据三张及借条一张；7、拆迁安置通知书；8、通知书及邮政快递通知；9、补缴土地出让金的通知；10、商品房买卖合同备案表；11、天然气燃气设施建设合同；12、关于复兴供水“一户一表”安装工程收费标准的通知；13、有线数字电视传输网络工程合同；14、开发企业所缴纳税费税目及税率；15、嘉悦公司缴纳土地增值税、企业所得税、契税、增值税、地方教育附加税、印花税等的完税证明；16、住宅专项维修资金缴交标准；17、财政部国家税务总局住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）；18、房产税收汇总表；19、安置户庞启连、黄光书补差交纳增值税的票据；20、安置户蒋福平交纳契税的票据；21、安置户车国秋交纳契税、印花税的票据。 被告冯达贵辩称，原告于2004年4月拆了被告所有的三楼一底住房，底楼在拆迁前是门市，开设的茶馆，虽然没有产权登记等证据证实，但建筑面积总共是130多平方米，平均下来后原门市面积应该是46㎡，合同约定原告给被告安置30－33㎡的门市，虽建有这个面积的门市，但地方不理想。原告于2014年4月通知被告接房，但将应由其自行承担的各种税款要求被告承担，被告拒绝，此后，原告通知被告协商，但还是没有协商一致。原告采取单个处理的方式找其他拆迁户结了账接了房，把被告甩在一边，被告好不容易在2018年2月20日接到原告邮寄的通知，事后又没有消息。原告还差被告的住房面积补差22592元，应该支付给被告。被告于2017年7月8日把××××××三号门市的锁撬了，占了一个门市，面积是51.75㎡，因与原告存在争议至今没有归还原告。经与家人商量，被告原意接收目前的门市，原面积虽没有丈量，应该是46㎡，同意按原面积以5000元的单价补交超面积的门市钱款。被告在2019年4月接收了二套住房。原告拖欠5.5年过渡费用，应当支付44000元。 被告冯达贵提供以下证据： 1.房屋拆迁补偿协议复印件；2.安置拆迁补充协议复印件；3.承诺书复印件；4.拆迁安置补偿结算表复印件；5.2018年2月1日通知书复印件；6.2019年6月6日通知书复印件；7.冯达贵同意的调解方案；8.2019年3月4日电费票据复印件；9.2019年5月9日电费票据复印件。 被告冯桥伟、冯乔会未作答辩也未提供证据。 本院经审理认定如下事实：被告冯桥伟、冯乔会系被告冯达贵、魏德琼（于2017年7月去世）夫妇儿女。 2010年4月17日，原告嘉悦公司（乙方、拆迁人）与被告冯达贵、魏德琼（甲方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：一、因乙方在通川区××镇××村××组“××××”房产开发需要，对被拆迁人的房屋进行拆迁；二、甲方房屋坐落于通川区复兴镇，土地为集体土地，建筑结构为砖混，建筑面积为131.3㎡。三、产权交换条件：1、乙方用产权调换的房屋为期房（所赔房不为电梯房），如能整体拆迁临近何永胜等四楼一低的房屋，甲方愿意接受乙方单独修建的安置房。乙方还甲方建筑面积190㎡，建筑面积包括公摊面积，两套住房超出面积部分，房屋单价甲方按乙方第二期开发房当期房屋市场价格少100元／㎡给付给乙方现金，户型和楼层由甲方自选，门市还30－33平方米一个，安置于原门市附近位置。乙方承诺只办理一套房屋的所有权证，另外一套的房产证由乙方自行办理，同时承担五通和门窗费用，承担一切税费，乙方不办理土地使用证。2、以上第一款规定乙方无条件整体拆迁，甲方接受乙方××××开发房（内容同前），若甲方所住房低于190㎡，则乙方按同等价格补偿甲方。3、本合同约定的建筑面积以房屋主管部门产权登记的面积为准，误差面积以国家规定的法律和法规为准。四、房屋为清水房，地面和墙为沙浆抹平，水、电、气、光纤和电话五通，防盗门和塑窗。五、差额结算：两套住房超出面积部分，房屋单价甲方按乙方××××第二期开发房当期房屋市场价格少100元／㎡给付给乙方现金。2、甲方承担另外一套住房的五通费用，防盗门和塑窗和办理房产证和国土证的一切税费。3、甲方的差额价款和税费在甲方定房时付清，否则乙方可不交房。六、搬迁：……七过渡方式：1、甲方自行解决过渡用房，过渡期内，乙方给甲方每年3000元的临时安置补偿费，在甲方搬迁腾空之日起计算。八、乙方交房时间为二年，遇到不可抗拒的因素后顺延，同时乙方承担临时安置补偿费。九、任何一方不得违约，违约方向另一方承担违约金30万元。 2011年6月23日，嘉悦公司项目经理魏兴龙（甲方）与被告冯达贵（乙方）签订《安置拆迁补充协议》，协议内容为：一、门市赔付条件：1.甲方同意乙方在“××××”××2号房下面的门市中优先自选一个（门市的大小按之前双方已签订的合同执行）；2.门市的用水由乙方自行接通，甲方不收上户费。二、住房赔付条件：1.乙方在甲方修建的安置房内楼层户型首先选定2套作为自己的赔偿房；2.乙方在甲方安置房修建之前先在××选定2套作为安置备用房，房号为：××2，××7。在未选定安置房之前，甲方不得将乙方所选定的两套安置备用房出售。如甲方不能成功修建安置房，乙方有权将现在选定的2套电梯作为安置房（超出的面积按之前签订的合同执行）。3.乙方接受甲方的安置房赔付条件，门窗不再另行收费。如安置协议到期，补偿费由原合同的每年2500元涨到每年8000元。此补充协议签订后，双方不再有任何协议需补充，本补充协议一式2份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。一方违约，则按双方之前签订的合同所定的违约责任执行。 2011年11月1日，冯达贵向原告出具《承诺书》：本人冯达贵于2011年在××××销售中心选定××2号（103.35㎡）、××7（85.61㎡）作为安置房，用于房管局备案，销售中心不能另行销售，本人也不能再调换其他房源。 拆迁过程中原告嘉悦公司陆续向被告支付拆迁安置补偿费：2010年4月23日支付3500元、2011年6月7日支付5000元、2012年5月21日支付8000元、2013年7月7日支付4000元，共计20500元，由被告冯达贵出具条据领取。 2013年12月11日，××××栋（幢）经验收合格。 原告提供2013年11月1日的拆迁安置通知书，通知包括被告在内的拆迁房××××楼盘经建设主管部门验收合格，要求带好安置协议、身份证及户口薄于2013年12月10日前到公司完善安置手续，以便办理房屋交接。被告不认可，声称没有收到2013年11月的接房通知。被告认可原告于2014年4月通知被告接房，但因双方对补差等存在分歧，未能办理交房手续。事后，原告于2015年、2016年每年都二次通知被告算账、接房，仍因存在分歧未能协商一致。2018年2月，原告向被告冯达贵邮寄交接房屋《通知书》，内容为：冯达贵：我公司就通川区××××××拆迁事宜于2010年4月16日与你达成房屋拆迁补偿协议，我公司多次通知你到我公司办理差额价款和税、费结算手续，至今你不履行协议书约定的义务。现你未经我公司和魏兴龙同意，擅自强占××××××三号门市，现郑重书面通知如下：一、你立即停止对该门市的装修或对外租赁，根据《中华人民共和国物权法》的规定，你对该门市没有所有权、占用权、收益权、处分权，该产权归四川嘉悦房地产开发有限公司所有，由此引起的法律责任由你全部承担；二、请于2017年2月10日前来我公司办理房屋税、费结算和交房手续；你逾期不按上述通知履行结算和交房手续，我公司不承担任何责任，同时将依法维护本公司的合法权益，一切后果自负。2019年6月6日，原告再次向被告邮寄《通知书》，通知被告在接到通知3日内携带资料到被告公司办理房款、税、费结算手续。 同时查明，2017年7月8日，被告冯达贵妻子魏德琼死亡，冯达贵在未通知原告、也未经原告许可的情况下撬开××××××三号门市的锁，占有该门市，门市建筑面积51.75㎡。2019年3月被告接收××××××2号住房，建筑面积为99.58㎡；同年5月接收××××××7号住房，建筑面积为83.36㎡。原告为被告冯达贵办理了××××××2号住房的不动产权证，产权证号为川（2019）达市通川不动产权第××××××号。原、被告共同确认：被告冯达贵二套住房拆迁安置建筑面积应为190㎡，实际安置182.94㎡，差面积7.06㎡，应由原告补偿被告住房面积差价22592元。 原告提供××××营业用房的《商品房买卖合同备案》，备案合同显示用于商业服务的房屋单价在5158元/㎡－6500元/㎡之间，原告请求按合同约定应安置门市面积30㎡－33㎡以最大值33㎡计算，被告占用门市超面积18.75㎡（51.75㎡－33㎡），按单价5500元/㎡补差。被告冯达贵要求以46㎡作为原门市面积进行补差5.75㎡（51.75㎡－46㎡），同意超面积按5000元/㎡补差。被告认可由其承担该门市的大修基金3105元（51.75㎡×60元），并认可由其承担一套住房的水电气五通开支费用7380元、契税10670元、印花税5元、工本费5元、大修基金5000元（83.36㎡×60元）。 另查明，原告嘉悦公司于2019年7月9日以冯达贵为被告提起房屋拆迁安置补偿合同民事诉讼，案件于同年8月20日开庭审理，原告于2019年12月31日撤回起诉。 本院认为，原、被告于2010年4月17日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，对被告冯达贵及其妻共同所有位于复兴镇的房屋进行拆迁安置，虽本次协议约定产权调换的不为电梯房，但被告于2011年6月23日选定的住房为电梯房，原告亦按被告选定位置予以安置，双方对原协议进行变更不违反法律规定。被告之妻魏德琼于2017年7月8日去世，被告冯桥伟、冯乔会作为冯达贵、魏德琼的婚生子女，在继承魏德琼遗产的同时，应对相应债务承担责任。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”原、被告双方对应安置的住房面积差7.06㎡，应由原告嘉悦公司补偿被告冯达贵225**元以及被告冯达贵应支付原告嘉悦公司另一套住房的五通费用7380元均无异议，本院予以认定。协议对过度期约定二年，过渡期内给付临时安置补偿费3000元/年，如安置协议到期，补偿费涨到8000元/年。××××××于2013年12月验收合格，被告认可原告于2014年4月通知被告接房，由于双方对超面积补价和税费承担发生争议多次协商无果，未能交接房屋。《房屋拆迁安置补偿协议》约定：甲方（被告）的差额价款和税费在定房时付清，否则乙方（原告）可不交房。被告冯达贵一直未交清差额价款和税费，故原告应支付截止2014年4月的临时安置补偿费用22000元（3000元×2年+8000元×2年）。此后，非因原告原因未予交接房屋，故原告不应再承担临时安置补偿费用。原告已经支付被告临时安置补偿费20500元，还应支付1500元。根据协议约定，被告应安置的门市面积为30－33㎡，原告同意按33㎡安置给被告，但被告占有建筑面积51.75㎡的门市，超出应安置门市面积18.75㎡。被告辩称其原门市面积为46㎡，未提供证据证明，且双方于2010年4月17日签订的《房屋拆迁补偿协议》明确约定了安置面积为30－33㎡，双方在2011年6月23日签订的《安置拆迁补充协议》中又再次明确“门市的大小按之前双方已签订的合同执行”，故安置门市面积应以双方协议约定执行，被告辩称意见不能成立，其应对超面积18.75㎡补价。原告诉讼请求按5500元/㎡对门市超面积补价，被告愿意按5000元/㎡补价，鉴于原、被告双方均未对门市单价申请评估，本院采纳被告的意愿，按照5000元/㎡计算超面积，被告应补门市超面积价款为93750元。综上，被告应支付门市超面积补偿款93750元、五通费用7380元，合计101130元，扣减被告应收取的住房补差款22592元、临时过渡安置补偿费1500元后，被告还应支付原告嘉悦公司安置费用77038元。协议约定原告为被告办理××××一套住房的不动产权证，原告已为被告办理了×××2号住房的不动产权证，已经履行其义务。因被告未在本案中要求办理××××××7号住房和×××三号门市的不动产权证，本案不作处理，由原、被告按相关规定自行办理。原告请求被告支付契税、大修基金、印花税、土地增值税，但以上税、费并不由原告收取或享有，应由原、被告按规定向各相关职能部门进行交纳。原告诉讼请求被告承担律师费，未提供支付律师费以及律师费应由被告负担的相关证据，本院对其该诉讼请求不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决如下： 一、被告冯达贵在本判决生效后十日内支付原告四川嘉悦房地产开发有限公司安置补偿费77038元； 二、被告冯桥伟、冯乔会在继承魏德琼遗产范围内与冯达贵对以上债务承担连带责任； 三、驳回原告四川嘉悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3136元，由原告四川嘉悦房地产开发有限公司负担1725元、被告冯达贵、冯桥伟、冯乔会负担1411元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  何栀菊 人民陪审员  张学秀 人民陪审员  李长明 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  刘 尧