贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1566号 原告：范占琴，女，汉族，1980年3月13日生，贵州省开阳县人，户籍地贵州省龙里县，住贵州省龙里县，初中文化。 原告：饶有贤，男，汉族，1967年6月10日生，浙江省建德市人，户籍地浙江省建德市，住贵州省龙里县。 被告：贵州龙里大福房地产开发有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道青龙路，统一社会信用代码9152273070579442U。 法定代表人：周江，该公司总经理。 原告范占琴、饶有贤诉被告贵州龙里大福房地产开发有限公司（以下简称大福房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告范占琴、饶有贤到庭参加诉讼，被告大福房开经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告范占琴、饶有贤向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告为原告立即办理腾珑湾商业综合体商住楼7711栋2-8-2号房屋权属证书并立即将房屋交付给原告；2、判令被告支付逾期交房违约金35624元（从2018年4月23日起按已付房款488000元每日万分之一计算至2020年4月23日），后续违约金计算至实际交房之日止；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年4月9日，原告看中被告开发的位于龙里县商业综合体房屋一套（77xx栋-x-x-x号），因该房屋已于2016年6月30日竣工，看房时销售人员再三承诺签订合同后最迟一个月即可办理房屋权属证书并交房。2018年4月9日原告缴纳房屋首付款50000元。2018年4月23日双方签订了购房合同约定：房屋建筑面积为128.64平方米，总价款488000元，逾期交房买受人要求继续履行合同的，出卖人按已付房款每日万分之一向买受人支付违约金。原告当日立即以刷卡方式一次性付清尾款，合同签订至今被告未将房屋交付原告，也未为被告办理房屋权属证书。被告的行为侵害了原告的合法权益，原告诉至本院，要求判如所请。 被告大福房开未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求向本院提交了证据，经本院审核，原告提交的证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，可以证实其诉讼主张。 本院经审理认定事实如下：原告范占琴、饶有贤系夫妻关系，2018年4月9日，原告范占琴与被告大福房开签订《商铺认购协议》，约定原告范占琴交付购房款20000元，预定被告大福房开开发的龙里县腾珑湾8层2号住房；在签订认购协议之日起5日内，即2018年4月13日前签署《商品房买卖合同》并同时办理银行按揭手续。原告于2018年4月9日签订《商铺认购协议》当日支付购房款20000元，又于2018年4月13日向被告支付购房款30000元。2018年4月23日，原告范占琴作为买受人，饶有贤作为共同共有人与被告大福房开签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买龙里县房屋，总价款488000元，房屋建筑面积128.65平方米，书面约定交房时间为2016年6月30日，并于2016年12月31日前办理商品房转移登记；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，逾期办理房屋转移登记超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方签订补充协议，约定房屋交付时间由2016年6月30日更正为2018年9月30日，转移登记时间由2016年12月31日前更正为2019年12月31日。2018年4月23日，原告向被告支付购房款438000元。2018年8月26日，原告范占琴、饶有贤与被告大福房开就案涉房屋重新签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售合同备案登记，约定：房屋面积为128.64平方米，交付房屋时间为2016年6月30日，办理产权过户手续为2016年12月31日。其余约定事项与2018年4月23日约定事项一致。至本案庭审时，涉案房屋未办理竣工验收亦未交付给原告，因被告未按约定交房并办理产权过户手续，致原告诉至法院。 本院认为，原告范占琴、饶有贤与大福房开签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效之法定情形，合同合法有效。各方均应按照约定全面履行己方义务。 关于房屋交付及办理房屋权属证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，建设工程经竣工验收合格是房屋交付使用的法定条件。案涉房屋项目未经验收合格，未达到法律规定的交付条件，如强制履行将会违反法律的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……。”原告要求被告交付未经验收合格的房屋属于法律上不能履行的情形，本院不予支持。同理，原告要求被告办理房屋权属证书，亦因案涉房屋未通过竣工验收合格，暂不具备办理房屋权属证书的法定条件，对于该项诉请，本院不予支持。被告应积极完善案涉项目的验收，使之达到法律规定的交付条件，而不是懈怠的逃避义务。待涉案项目验收合格达到交付及具备办理房屋权属登记的法定条件后，原告可与被告再行协商解决或提起诉讼。 关于逾期交房及逾期办理房屋产权转移登记违约金的问题。原被告于2018年8月26日签订的《商品房买卖合同》应视为双方对房屋面积、交付房屋时间、办理产权转移登记时间的新约定，且商品房预告登记证上载明合同签订时间为2018年8月26日，故认定原被告于2018年8月26日签订的《商品房买卖合同》对双方具有拘束力。书面合同约定被告应于2016年6月30日前向原告交付商品房及办理房屋转移登记手续早于合同签订时间，应视为合同签订后也就是2018年8月27日前，被告即应当房屋交付原告，但至本案2020年8月12日开庭审理时，被告仍未将商品房交付给原告，逾期交房已远远超过90日，原告选择继续履行合同，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任。本案一审庭审辩论终结前，被告逾期交房的违约金可以确定，一审庭审辩论终结后，大福房开公司今后是否交房、何时交房不能确定，故本案逾期交房违约金应按已付房款的日万分之一暂计至一审庭审辩论终结时。被告应向原告支付2018年8月27日至2020年8月12日的逾期交房违约金34940.80元（488000元×0.0001×716天），以2020年8月12日之后的违约金，原告今后可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告贵州龙里大福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告范占琴、饶有贤截至2020年8月12日的逾期交房违约金34940.80元； 二、驳回原告范占琴、饶有贤其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案依法减半收取案件受理费345元，由贵州龙里大福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  朱二胜 二〇二〇年九月二十七日 法官助理李萍 书记员陈丹