广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初15231号原告：佛山市金海商业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路**金海文化创意中心501之三，统一社会信用代码914406066981015319。法定代表人：劳瑞清,该公司经理。委托诉讼代理人：崔建军，广东毅隽达律师事务所律师。被告：佛山市美斯学谷商业管理有限公司，住，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路**金海文化创意中心商铺**之三一社会信用代码91440606MA4W5X8X1F。法定代表人：曾庆嘉,该公司经理。原告佛山市金海商业管理有限公司与被告佛山市美斯学谷商业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法由审判员罗佩仪与人民陪审员韦燕红、崔艳芬适用普通程序于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔建军、被告的法定代表人曾庆嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付2018年6月至2019年2月物业管理费等费用共计3048587.53元及相应的违约金（自起诉之日起按每日5‰计算，至被告实际支付完毕之日止）；2.本案受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于佛山市顺德区乐从镇佛山新城的金海文化创意中心是佛山市国中易创投资有限公司（房地产开发企业）（以下简称国中易创公司）开发的物业。2012年，国中易创公司与广东睿智国通服务管理有限公司佛山新城分公司（以下简称睿智国通分公司）签订《顺德区前期物业服务合同》，合同约定国中易创公司委托睿智国通分公司对金海文化创意中心提供前期物业管理服务。2016年，睿智国通分公司与原告签订《金海文化创意中心商场委托管理协议》，睿智国通分公司委托原告对佛山市乐从镇佛山新城吉祥路以东、裕和路以南东厢商场负一层至三层、西厢商场负一至三层等区域（该区域包括被告承租的物业）进行专项管理服务。同年，国中易创公司与被告签订两份《佛山市金海创意中心商场租赁合同》，约定将东厢负一层至三层单元、西厢二层单元出租给被告作商铺用途。随后，原告与被告签订金海文化创意中心东厢负一层至三层《物业管理服务协议》、金海文化创意中心西厢二层《物业管理服务协议》（两份协议履行期限均为2016年12月1日至2026年11月30日止），合同约定两块租赁单元物业管理费首年为30元／月／平方米，而后每年递增5%，逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起每逾期一日需交付欠费总额每日5‰违约金（滞纳金）。《物业管理服务协议》签订后，被告开始入场经营，后因被告经营不善且拖欠开发商租金，国中易创公司于2019年2月20日向被告发出两份《关于解除租赁合同的告知函》，解除上述两份国中易创公司与被告签订的租赁合同，并于当月月底收回相应物业。被告自2018年6月起开始拖欠物业管理费经多次催收仍不缴纳，至2019年2月共拖欠物业管理费3048587.53元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条之规定，被告逾期缴纳物业管理费的行为已构成违约，其应当向原告支付未缴纳的物业管理费及相应的违约金。综上所述，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《物业管理条例》第六十四条之规定起诉至法院。被告辩称，1.原告不具有本案原告诉讼主体资格，请求依法驳回原告诉讼请求。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三十九条之规定，将区域内全部物业管理一并委托给他人的，合同无效。按照原告与广东睿智国通服务管理有限公司佛山新城分公司（以下简称睿智新城分公司）签署的《金海文化创意中心商场委托管理协议》（以下简称《金海委托管理协议》）约定，睿智新城分公司并非是将专项物业服务委托原告进行处理，而是将东厢负一层至三层、西厢商场负一层至三层整体区域的全部物业服务委托原告进行处理，此从原告提供的与被告签署两份物业服务合同也可进一步看出，并非专项委托，而是区域物业服务整体委托。睿智新城分公司将东厢负一层至三层、西厢商场负一层至三层整体区域的物业服务全部委托原告处理，双方签署的《金海委托管理协议》无效。基于睿智新城分公司与原告签署的《金海委托管理协议》无效，原告在未享有合法授权的情况下，原告无权代表睿智新城分公司与被告签署两份物业管理服务合同，原告不具有原告主体资格，请求法院依法驳回原告诉求；2.退一步说，即使合同有效，原告向被告提供的物业服务也不符合物业服务合同约定的服务标准，应减少物业服务费；3.原告对于损失扩大部分具有直接责任，应自行承担扩大部分的损失；4.原告无权要求被告按合同约定支付违约金，退一步说即使需支付违约金，原告要求被告支付的违约金也过高，应依法予以调低。如睿智新城分公司与原告签署的《金海委托管理协议》无效，因被告不具有受托提供物业服务的主体资格，从而导致与原告签署的物业服务合同无效的，被告无权基于物业服务合同约定向原告支付违约金。退一步说，即使原告作为原告提起诉讼的主体适格，合同也有效，原告对于其因被告的违约行为遭受的损失也未进行举证，实际也不会给原告造成其他损失。此外，被告并未恶意拖欠原告物业管理费，原告要求被告按欠款金额日千分之五支付违约金明显过高，应依法予以调低。请求法院依法查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提供的金海文化创意中心商场委托管理协议、东厢负一层至三层《物业管理服务协议》，西厢二层单元《物业管理服务协议》、金海文化创意中心《物业管理服务协议》补充协议①（包含东西厢管理费明细表）、创意中心美斯学谷欠费明细表，上述证据均为原件，被告虽对其真实性不予确认，但对上述证据中加盖的被告公章的真实性并无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；2.对原告提供的顺德区前期物业服务合同，虽为复印件，但可与金海文化创意中心商场委托管理协议相互印证，本院确认国中易创公司委托睿智新城分公司进行前期物业管理的事实；3.对原告提供的东厢负一层至三层单元《佛山市金海创意中心商场租赁合同》复印件、西厢二层单元《佛山市金海创意中心商场租赁合同》复印件，被告对上述证据的真实性不予确认，虽为复印件，但被告并未否认承租案涉商铺的事实，且可与原告提供的金海文化创意中心《物业管理服务协议》补充协议①（包含东西厢管理费明细表）、金海文化创意中心《物业管理服务协议》补充协议②（包含收费通知书）、东厢负一层至三层单元《佛山市金海创意中心商场租赁合同》补充协议书、西厢二层单元《佛山市金海创意中心商场租赁合同》补充协议书相互印证，本院对该租赁事实予以确认；4.对原告提供的关于解除东厢负一层至三层单元《佛山市金海创意中心商场租赁合同》的告知函复印件、关于解除西厢二层单元《佛山市金海创意中心商场租赁合同》的告知函，仅为复印件，且与本案的处理结果没有直接关联，对该证据不予审查；5.对原告提供的物业管理费催收函原件四份、张贴照片打印件四张，原告拟证明催款事实，对真实性予以确认；6.对被告提供的合作协议书、广东美斯学谷投资发展公司章程、广东美斯学谷投资发展有限公司董事会议事规则、佛山市美斯学谷投资企业合作合伙协议、佛山市美斯学谷经营管理有限公司董事会议事规则、佛山美斯学谷2017年项目预算及截止2017年5月31日的成本明细表，因仅为复印件或打印件，对真实性不予确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市顺德区乐从镇佛山新城的金海文化创意中心是国中易创公司开发的物业，国中易创公司与睿智国通分公司签订《顺德区前期物业服务合同》，约定国中易创公司委托睿智国通分公司对金海文化创意中心提供前期物业管理服务。随后，睿智国通分公司与原告签订《金海文化创意中心商场委托管理协议》，睿智国通分公司委托原告对佛山市乐从镇佛山新城吉祥路以东、裕和路以南东厢商场负一层至三层、西厢商场负一至三层等区域、外立面广告、首层外广场区域提供物业管理服务。国中易创公司与被告签订两份《佛山市金海创意中心商场租赁合同》，约定将金海文化创意中心东厢负一层至三层单元（面积共计8851.02元平方米）、西厢二层单元（面积5730.7平方米）出租给被告作商铺用途。随后，原告与被告签订金海文化创意中心东厢负一层至三层《物业管理服务协议》、金海文化创意中心西厢二层《物业管理服务协议》（两份协议履行期限均为2016年12月1日至2026年11月30日止），合同约定两块租赁单元物业管理费首年为30元／月／平方米，而后每年递增5%，逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起每逾期一日需交付欠费总额每日5‰违约金（滞纳金）。《物业管理服务协议》签订后，原告按照约定向被告提供了物业管理服务，双方签订了《金海文化创意中心〈物业管理服务协议〉补充协议①》，约定东厢负一层至三层中如斯书吧于2017年8月12日开始正式开业，管理费按照30元／月／平方米支付；东厢负一层至三层装修期间内按照15元／月／平方米计收管理费，除书吧外区域只要运营一间商铺（含一间），全层面积按主合同30元／月／平方米管理费计收；西厢二层装修期间内按照15元／月／平方米计收取管理费，只要运营一间商铺（含一间），全层面积按主合同30元／月／平方米管理费计收。原、被告还签订了《金海文化创意中心〈物业管理服务协议〉补充协议②》，确认被告拖欠原告金海文化创意中心2017年7月至12月商场东厢负一至三层、西厢二层的管理费和2017年6至11月的水电费合计1440681.41元，被告承诺在2018年2月28日前结清上述欠费，且确保2018年首日起商场东厢负一层至三层、西厢二层的管理费和水电费将严格按所签订的租赁主合同和《物业服务协议》和规定的时间支付。之后因被告未能及时支付物业管理费，2019年3月4日，原、被告签订《创意中心美斯学谷欠费明细表》一份，确认被告拖欠原告2018年6月至2019年2月份的物业管理费合计3048587.53元。另查，2018年12月1日，被告租赁的金海文化创意中心东厢负一至三层单元的物业计租面积从8851.02平方米变更为6801.66平方米，西厢二层单元物业计租面积从5730.7平方米变更为1064.65平方米。本院认为，本案从以下方面进行分析：首先，关于物业服务合同的效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同……”，睿智国通分公司将被告租赁的区域的全部物业服务业务一并委托原告进行管理属于上述规定的情形，但在睿智国通分公司委托原告进行管理后，原、被告针对物业服务签订了《物业管理服务协议》，该协议是双方的真实意思表示，即被告对原告进行物业服务是知情并同意，并非是睿智国通分公司单方转委托第三方提供物业服务的行为，原、被告签订的《物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护。原告已为被告租赁的商铺提供了物业管理服务，有权按约向被告收取相应物业服务费。被告于2019年3月4日书面确认拖欠原告2018年6月至2019年2月期间的物业服务费合计3048587.53元，本院对该费用予以确认，被告拖欠物业服务费已属违约，原告起诉要求被告支付拖欠的物业服务费合计3048587.53元，有事实与法律依据，本院予以支持。被告逾期支付费用构成违约，依法应承担相应违约责任，合同约定被告应按照拖欠费用支付日千分之五的违约金，但该违约金计算标准显然过高，超过了原告因被告违约造成的损失，本院依法调整违约金计算方式为按照日万分之五计算，从原告主张的起诉之日即2020年6月15日起按照日万分之五计算至实际清偿之日止。被告认为原告提供的物业服务不符合标准，相应的物业服务费应予减少，但未提供证据予以证明，本院对该意见不予采纳。被告以公司内部控股关系、公章保管协议对抗原告追讨物业服务费主张，提供的证据不足且缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求有事实及法律依据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告佛山市美斯学谷商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市金海商业管理有限公司支付2018年6月至2019年2月期间的物业服务费3048587.53元及逾期付款违约金（以3048587.53元为基数从2020年6月15日起按照日利率万分之五计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市金海商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31188.7元（原告佛山市金海商业管理有限公司已预交），由被告佛山市美斯学谷商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗佩仪人民陪审员  韦燕红人民陪审员  崔艳芬二〇二〇年九月七日书 记 员  何宏柱