广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4310号上诉人（原审原告）：广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司。地址：惠州大亚湾澳头。法定代表人:吕辉。委托代理人：刘倚琪，该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘爱文，女，汉族，1971年8月15日出生，住广东省深圳市盐田区。被上诉人(原审被告):魏燕，男，汉族，1965年l0月29日出生，住广东省深圳市盐田区。上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司与被上诉人刘爱文、魏燕因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济开发区人民法院作出(2020)粤1391民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司上诉请求：1、请求依法撤销惠州市大亚湾经济开发区人民法院(2020)粤1391民初164号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、补充协议并未免除被上诉人缴纳2017年12月1日前的物业管理费及车位管理费，被上诉人仍然承担缴纳物业管理费及车位管理费的义务。一审法院认为:“补充协议约定被告自2017年12月1日起缴纳物业管理费，此后被告已按期足额缴纳，故原告诉请被告支付2014年7月1日至2017年11月30日的物业服务管理费及违约金、支付20l5年2月1日至2017年11月30日的车位管理费没有事实和法律的依据。”一审法院此认定错误，补充协议并没有明确免除被上诉人缴纳2017年12月1日前的物业管理费以及车位管理费的义务。相反，根据补充协议第三条的约定，20l7年12月1日前的费用由业主与相关单位另行协商或走司法程序。第三条表明，对于2017年12月1日前的费用，被上诉人仍然承担支付义务，且上诉人多次向被上诉人催缴物业管理费和车位管理费，均无结果，于是通过司法途径解决费用缴纳问题。上诉人自20l4年6月起至今已经按照物业协议的约定履行了作为物业管理服务方的义务，并没有重大的违约行为。在此情况下，上诉人没有理由免收被上诉人物业管理费及车位管理费，上诉人在已经履行合同义务的情况下却没有收取到相应的报酬不符合等价有偿及公平原则。一审法院仅根据补充协议的部分条款驳回上诉人的诉讼请求没有事实与法律根据。二、根据《前期物业服务协议》及《物业服务合同》物业管理费应从商品房入伙通知书载明的入伙之日起开始计收。上诉人一审提交第三组证据商品房交付(入伙)通知书快递单，109栋103方已经于2014年6月30日交付被上诉人;第二组证据房产证证明被上诉人已于2015年7月1日完成房子产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。被上诉人已经于2015年7月1日取得了南区l09栋l03号房的所有权，被上诉人已经拥有房子的使用权。根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主。同时根据《前期物业服务协议》第四条物业服务费用第三点的规定，业主从入伙通知书安排交楼之日起缴纳物业管理服务费和其他应缴费用，空置房物业管理服务费用全额由业主缴纳;根据《前期物业服务合同》第六章第一条第(三)的约定，本物业的物业费及日常收取的专项维修资金收取起始日为自商品房入伙通知书载明的入伙之日起开始计收。以上事实证明被上诉人应当缴纳2014年7月1日至2017年11月30日的物业管理费以及20l5年2月1日至2017年11月30日的车位管理费。同时根据《前期物业服务协议》第四条物业服务费用第四点的规定被上诉人逾期缴纳的，从逾期之日起按每天应缴纳管理费的3%缴纳违约金。三、《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》合法有效，上诉人已经履行管理义务，理应收到对价报酬。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决驳回上诉人一审诉讼请求。上诉人已向一审法院提交六组证据，其中第四组证据龙光城前期物业服务合同，证明上诉人是龙光城小区的物业服务企业，上诉人与被上诉人存在物业管理服务合同权利义务关系;第三组证据商品房交付(入伙)通知书快递单证明涉案房屋已经交付给被上诉人使用;第五六组证据，欠费明细表及相关快递单证明被上诉人欠费事实及被上诉人经上诉人多次催缴仍拒绝支付物业管理费、车位管理费及滞纳金共68127.38元的事实。上诉人已经在一审中针对自已的主张提供充分的证据，证明上诉人与被上诉人存在物业管理服务合同权利义务关系，上诉人与被上诉人签订的物业协议是合法有效的，且原告从20l4年6月起已经按照物业协议的约定履行了作为物业管理义务方的义务，被上诉人拖欠物业服务费等各项费用的行为不但严重违反了协议的约定，损害了原告的合法权益，且影响了上诉人对整个小区的管理和维护，损害了整个小区的公共利益。故被上诉人除应付清欠款外，还应接照物业协议的约定支付违约金。综上，为了维护上诉人的合法权益，特向贵法院提起上诉，请求贵法院依法查明事实、公正判决，支持上诉人的诉讼请求!被上诉人刘爱文、魏燕提交书面答辩意见称：一、原审法院认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人与上诉人于2017年11月24日签订《前期物业服务协议》(以下简称“服务协议”)及《关于前期物业服务协议的补充协议》(以下简称“补充协议”)。上诉人上诉称“2017年12月1日前的费用被上诉人仍需缴纳”实属曲解补协议的意思。补充协议第一条约定“被上诉人于2017年11月24日收房，南五期别墅109栋103号”；第二条约定“收房后业主正常交收房后的物业管理费，即2017年12月1日起缴费”；第四条约定“服务协议与补充协议有抵触的，以补充协议为准”。补充协议是被上诉人与上诉人双方真实意思表示，为有效协议，被上诉人已经根据协议约定于2017年12月1日按期缴纳费用，上诉人再要求被上诉缴纳2017年12月1日的费用无事实及法律依据。二、上诉人交房程序不合法，被上诉人于2017年11月24日才收房，不应缴纳收房前的物业服务费。依据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”;《广东省物业管理条例》第四十一条第二款“物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳”的规定，被上诉人于2017年11月24日才收房(见上述补充协议)，收房前的物业管理费不应由被上诉人缴纳。上诉人称被上诉人于2014年6月30日收房，实属无事生端。2014年6月30日，被上诉人应房屋质量问题与上诉人未按照规定提交验房报告而未收房，经与上诉人协商解决房屋质量问题后，被上诉人与上诉人才于2017年11月24日签订了上述服务协议及补充协议，证明被上诉人的实际收房时间。三、原审法院适用法律正确，程序合法，应于维持。一审法院在听取双方质证意见，审查双方证据的基础上，根据双方签订的补充协议第二条的约定，作出(2020)粤1391民初164号民事判决书，属于程序合法。一审法院依据《合同法》第八条、第六十条的规定判决驳回上诉人的诉讼请求，秉持公正、诚实信用、公平原则，适用法律正确，应予维持。上诉人无故曲解补充协议的约定事项，未按照服务协议约定履行服务义务，企图逃避责任，规避法律约束，严重侵害了被上诉人的合法权益，房屋未交到被上诉人手中、被上诉人没有享受认何上诉人的服务故没有交纳物业服务费的根本理由。上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。原审原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告向原告支付从2014年7月1日至2017年11月30日止的物业服务费33213.69元及欠缴物业服务费所产生的违约金（暂计至2019年8月22日，违约金为33213.69元）；2.判决被告向原告支付从2015年2月1日至2017年11月30日止的车位管理费1700元；3.判决由被告承担本案的诉讼费。一审法院查明的事实：被告刘爱文、魏燕与开发商东圳公司签订《商品房买卖合同》，购买东圳公司开发的惠州市大亚湾龙光城南五期别墅109栋103房，被告刘爱文、魏燕于合同签订后付清了全部房款。2014年6月24日二被告收到入伙通知书后前往验房，但因房屋质量问题及开发商交房手续不完善没有接收房屋，其后东圳公司及原告对涉案物业进行修缮，2017年11月24日被告接收房屋，并与原告龙光物业惠州分公司签订《龙光城前期物业服务合同》及补充协议，合同主要内容为：1.广东龙光集团物业管理有限公司为被告的上述房产提供前期物业管理服务，并由原告负责具体工作；2.物业服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、连排别墅每月每平方米3元、商业及办公每月每平方米3元；公用水电费每月按实分摊；3.室内停车场小汽车180元、摩托车及电动车每位45元，露天停车场小汽车100元、摩托车每月每位30元；私家车位每月每位50元（别墅车位无论是赠送还是购买每月按50元每位收取，双车位每月按100元收取）；4.物业服务费按月缴纳，被告应在每月10日前履行缴纳义务；5.业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应交管理费的3‰缴纳滞纳金。另查明，2017年11月24日被告刘爱文、魏燕签名确认的《关于前期物业服务协议的补充协议》约定：1.南五期别墅103房于2017年11月24日收房；2.收房后业主正常交收房后的物业管理费，即2017年12月1日起缴费；3.对2017年11月24日之前因房屋质量和面积问题而延时收房所产生的所有费用的争议，经协商后2017年12月1日之前的费用由业主和相关单位另行协商或走司法程序；4.《前期物业服务协议》与此补充协议有抵触的内容以此协商后双方都认可的此补充协议为准；5.此协议双方签字盖章后即时生效。该补充协议上加盖有“广东龙光集团物业管理有限公司龙光城南一期服务中心章”的印章，原告代理人在庭审中表示加盖该印章是原告公司的行为。因原告未缴纳2014年7月1日至2017年11月30日的物业管理服务费，双方协商不成，原告遂向本院起诉，提出如上诉请。一审法院认为，关于是否追加东圳公司作为本案第三人的问题。本案系物业服务合同纠纷，与被告和东圳公司之间的商品房买卖合同纠纷并非同一法律关系，故二被告在答辩中申请追加东圳公司为本案第三人本院不予准许，东圳公司是否逾期交房以及是否应向被告支付逾期交房违约金被告可另行起诉。关于二被告是否应缴纳物业服务协议签订之前的物业服务费的问题。原告龙光物业惠州分公司与被告刘爱文、魏燕签订《前期物业服务协议》及补充协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应按协议的约定履行义务。补充协议约定被告自2017年12月1日起缴纳物业管理服务费，此后被告已按期足额缴纳，故原告诉请被告支付2014年7月1日至2017年11月30日的物业服务费及违约金、支付2015年2月1日至2017年11月30日的车位管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司的诉讼请求。案件受理费751.59元，由原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司负担。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案争议焦点是:上诉人要求被上诉人缴纳物业服务补充协议前的物业服务费能否支持的问题。上诉人龙光物业惠州分公司与被上诉人刘爱文、魏燕签订《前期物业服务协议》及补充协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应按协议的约定履行义务。根据该补充协议的约定，涉案房屋自2017年11月24日收房，业主自2017年12月1日起缴费，以及《前期物业服务协议》与补充协议有抵触的内容以协商后的补充协议为准。可见，补充协议已明确被上诉人自2017年12月1日起缴纳物业管理服务费，此后被上诉人已按期足额缴纳，故上诉人诉请被上诉人支付2014年7月1日至2017年11月30日的物业服务费及2015年2月1日至2017年11月30日的车位管理费无据，本院不予支持。上诉人上诉称补充协议并未免除前期的物业服务费的义务的理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费751.59元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月七日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮