福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初2571号 原告：陈犹凤，女，1967年11月14日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：陈钦、林凤，福建闽航律师事务所执业律师。 被告：福州中庚房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道福光南路**武夷绿洲**楼**01商铺**，统一社会信用代码91350100MA346J0U6G。 法定代表人：林维群。 委托诉讼代理人：黄榕城、江燕苹，福建知信衡律师事务所执业律师。 原告陈犹凤与被告福州中庚房地产开发有限公司（以下简称“中庚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈犹凤的委托诉讼代理人林凤,被告中庚公司的委托诉讼代理人江燕苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈犹凤向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告返还借款本金1460239元，并支付利息（以1460239元为计息基数，自2018年5月2日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至被告还清款项之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告以出让方式取得坐落于福州市台江区鳌峰支路西侧、海峡金融商务区Ｂ地块的建设用地使用权，并且在上述地块上建设名为香开长龙花园的商品房项目。2018年3月份，原告向原告购买上述项目中的台江区。但当时被告未确定商品房单价，且被告告知原告房屋楼市紧俏，应先预付购房款才能订购，商品房单价最终以原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》为准，届时预付的购房款多退少补。故原告按照被告的要求在2018年3月19日通过其丈夫陈泽勇的银行账户向被告指定的户名为陈治灼的银行账户汇款300万元；在2018年4月26日通过其丈夫陈泽勇的银行账户向被告指定户名为林波的银行账户汇款1460239元；在2018年5月2日通过其丈夫陈泽勇的银行账户向被告的银行账户汇款1812332元，在2020年4月23日通过其丈夫陈泽勇的银行账户向被告银行账户汇款33611元，以上原告共计向被告汇款6306182元。2018年8月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同中明确约定原告购买的香开长龙7＃楼1602单元商品房的建筑面积共144.61平方米，商品房单价为每平方米人民币33278元，总价款为人民币4812332元。并且，合同还约定建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。2020年4月23日，商品房交付时经测量房屋建筑面积多了1.01平方，故原告又支付了33611元的房屋价款。但在确定建筑面积后，商品房的购房款总价仅为4845943元（4812332＋33611元），原告要求被告退还多收取的购房款1460239元（3000000元＋1460239元＋1812332元＋33611元-4812332元-33611元），但被告以各种理由推脱。 被告中庚公司辩称，一、双方已就案涉房屋价格达成合意并已实际履行完毕，讼争款项系案涉房屋价购房款的组成部分，原告无权单独要求返还该部分购房款。根据《合同法》第十条之规定，当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式或其他形式”。本案中，案涉房屋即坐落于福州市台江区系答辩人通过以房抵工程款形式折价抵付给第三人林波，林波委托答辩人代为销售。原告自愿购买案涉房屋时，双方约定，房屋总价为6272571元（其中，备案合同价款4812332元，备案合同外价款1460239元直接汇给第三人用于支付部分工程款）。原告同意支付，双方达成合意。因商品房交付时房屋面积存在误差，由原告陈犹凤补面积差价33611元，故最终的房屋总价为6306182元。对于该房屋价款，双方已达成合意并履行完毕，理由如下：首先，根据双方已完成的房屋交易及原告支付相应购房款的实际情况来看，原告自2018年3月19日起按约定陆续支付案涉房屋购房款，截至2018年5月2日原告已按约支付完毕购房价款6272571元。2018年8月4日，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中已明确载明房屋网签备案的价格为4812332元，原告在清楚知晓其向答辩人支付的购房款总额6272571元已远远超过合同备案价的情况下，仍在2020年4月23日案涉房屋交付后向答辩人补交房屋面积差价款33611元，足以证实双方达成合意的案涉房屋价款是包含了网签备案合同中约定的价格以及备案合同外的价款。由此可以看出，原告是自愿购买案涉房屋并且明确知晓自己应支付的购房款数额，双方已就案涉房屋价格达成合意并实际履行完毕，原告主张其在确定建筑面积后才发现案涉房屋的购房款总价仅为4845943元明显不符合客观事实。其次，从原告逐批支付的购房款金额也可以看出，数额有零头，显然是双方协商议价的结果，原告辩称其购买案涉房屋时商品房单价和总价款尚未确定，明显与客观事实不符。最后，购买房产属于大笔金额支出，买卖双方均经过反复议价和协商，且原告购买案涉房产系一次性付款，从常理上看，作为买受人的原告对于应支付的价款应是已经与答辩人进行充分协商后再予以付款，结合原告在诉状中自称“其是根据中庚公司要求的金额逐批支付购房款”，可以推定原告是按双方达成合意的价格予以转账或是其同意答辩人提出的房屋总价款后才陆续转账。因此，原告辩解其在支付完所有房价款后才得知购房总价的主张明显不符合常理。综上，结合原告的付款行为可以证实双方达成合意并实际履行的案涉房屋价款并非《商品房买卖合同（预售）》中载明的合同备案价，讼争款项属于案涉房屋价款的组成部分，原告无权单独要求返还该部分购房款。二、原告基于不当得利要求返还讼争款项，缺乏法律依据。根据《民法总则》第一百二十二条“因他人没有合法根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，不当得利的构成要件之一是取得利益没有合法根据。本案中，如前所述，原告与答辩人已就购买案涉房屋及房屋价款（包含网签备案合同中约定的价格以及支付给第三人的工程款）达成合意，双方之间形成商品房买卖法律关系，且该民事法律行为对双方当事人均具有法律效力。答辩人基于合法有效的商品房买卖法律关系收取案涉房屋购房款，不存在不当得利的行为。原告基于不当得利要求返还部分购房款，缺乏法律依据。三、答辩人与原告之间的商品房买卖合同依约履行完毕后，原告又以不当得利为由要求返还备案合同外价款的行为，明显违反诚实信用原则，依法不应得到法律保护。原告作为完全民事行为能力人，是其自身利益的最佳判断者，其向答辩人购买案涉房屋并自愿支付完毕全部购房款，系其真实意思表示，表明双方已就案涉房屋价格达成合意并实际履行完毕。并且，在本案起诉前长达快两年的时间里，原告始终未就购房款提出任何异议，更未向答辩人要求返还部分购房款。而在房地产市场面临可能下行的情况下，原告在自愿履行完毕付款义务后，为获取不当利益又提起本案诉讼要求答辩人返还已按约定履行的部分购房款，严重违反了诚实信用原则，亦不利于市场交易的发展，依法不应得到法律保护。综上所述，双方已就案涉房屋价格达成合意并已实际履行完毕，备案合同外购房款属于案涉房屋购房款的组成部分，答辩人依据双方之间的商品房买卖合同法律关系收取备案合同外购房款的行为不存在不当得利的情形。原告提起本案诉讼缺乏事实与法律根据，且明显违反诚实信用原则，请求贵院驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月3日，陈犹凤（买受人）与中庚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定出卖商品房为台江区鳌峰街道鳌峰路南侧、鳌峰支路西侧香开长龙7#楼1602单元（以下简称“涉案房屋”），该商品房总价款为4812332元，该商品房预测面积共144.61平方米。2018年3月19日至2018年5月2日期间，陈犹凤向中庚公司支付6272571元。2020年4月23日，陈犹凤向中庚公司支付房屋面积差价款33611元。诉讼中，陈犹凤与中庚公司均认可2018年3月19日至2018年5月2日期间陈犹凤向中庚公司支付的人民币6272571元系用于支付购买涉案房屋的购房价款。 诉讼中，陈犹凤与中庚公司就双方是否口头约定涉案房屋购买总价为6272571元产生争议，双方对该争议事实分别做如下陈述：陈犹凤于诉讼中陈述，其与中庚公司之间并未就涉案房屋购买总价进行口头约定，其之所以在超额支付购房款后仍继续支付补差价款33611元，系因为若其不补差价款则无法进行房屋交付，而中庚公司告诉其房屋交付是统一进行的，购房款的问题会得到处理，让其先处理房屋交付的事情，否则将不交付房屋。中庚公司则于诉讼中陈述，其与陈犹凤口头约定涉案房屋购买总价为6272571元，陈犹凤在实际付款中并没有提出异议，且在已经支付6272571元的款项后仍支付购房补差价款33611元；其与陈犹凤在《商品房买卖合同（预售）》中约定涉案房屋购房价款为4812332元的原因系规避政府的控价。 本院认为，本案争议焦点系陈犹凤与中庚公司之间是否存在口头约定购房价款人民币6272571元的情形。本案中，陈犹凤与中庚公司之间签订《商品房买卖合同（预售）》并约定购房价款为人民币4812332元，但陈犹凤在实际付款中支付了人民币6272571元后,又另行支付了房屋补差价款人民币33611元。对此，陈犹凤述称中庚公司以房屋交付为条件要求其补差价款人民币33611元,但陈犹凤未对其向中庚公司支付购房价款人民币6272571元的原因进行说明。中庚公司则辩称双方存在口头约定购房价款人民币6272571元的情形，其与陈犹凤在《商品房买卖合同（预售）》中约定涉案房屋购房价款为4812332元的原因系规避政府的控价。陈犹凤作为房屋买受人在不存在合同约定的前提下却支付远超出《商品房买卖合同（预售）》约定购房价款的款项，与常理不符，陈犹凤未对此进行合理说明，而中庚公司辩解称其系规避政府控价而与陈犹凤口头约定购房价款为6272571元，则足以解释陈犹凤支付购房价款人民币6272571元的原因。故本院对中庚公司辩称事实予以采信，对陈犹凤述称事实不予采信。合同成立需基于合同各方的真实意思表示，陈犹凤与中庚公司基于双方的真实意思表示，约定由陈犹凤向中庚公司支付购房价款人民币6272571元，由中庚公司向陈犹凤出卖涉案房屋，陈犹凤与中庚公司之间形成的买卖合同关系合法有效。现陈犹凤主张要求中庚公司返还其额外支付的购房款人民币1460239元，缺乏事实和法律的依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，判决如下： 驳回原告陈犹凤的全部诉讼请求。 案件受理费17942元，由原告陈犹凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 傅建勇 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 林 熠 书 记 员 马艳珍 附：本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。