四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2935号 原告：陈文金，男，汉族，1964年2月14日出生，住四川省简阳市。 原告：汪素花，女，汉族，1962年12月15日出生，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：徐才刚，成都市高新区三岔法律服务所法律工作者。 被告：四川东联置业有限公司，住所地成都市成华区二环路北四段**附**，统一社会信用代码9151000057526615X3。 法定代表人：徐大东，董事长。 委托诉讼代理人：蒲煜坤，四川瀛领禾石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈秋明，四川瀛领禾石律师事务所律师。 原告陈文金、汪素花诉被告四川东联置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月25日公开开庭进行审理，原告汪素花以及陈文金、汪素花的委托诉讼代理人徐才刚，被告四川东联置业有限公司的委托诉讼代理人蒲煜坤、陈秋明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈文金、汪素花向本院提出以下诉讼请求：判令被告支付原告违约金38283元。事实及理由：2014年2月12日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告陈文金、汪素花购买由被告开发的位于××镇××街××号楼××号房屋，预测建筑面积108.73㎡，房屋总价款366311元。实测面积108.95㎡，房价款367053元，原告交清了购房款和办理房屋产权所需各种税费共计376972元，被告也交付了房屋。《商品房买卖合同》约定：被告应当在交付房屋720日内为原告办理所购房屋的产权证，违约原告将按日以收取房屋总价款的万分之一支付违约金，直到办证之日。原告实际取得该房屋产权证时间为2019年5月15日。 根据合同约定，被告已经逾期办证。其违约金计算方式为：从合同生效日2014年2月12日至房屋办证日2019年5月15日，共计1943天，减去约定办证期间720日，再减去双证合一（指国家实行不动产登记制改革）延误期间180日，应计算违约金天数为1043天，以价款367，053元每日万分之一计，违约金总额为38,283元。 四川东联置业有限公司辩称，原被告2014年2月12日签订《商品房买卖合同》属实。原告按约支付了房价款367，053元。合同约定在交房后720日内办理房屋所有权证。该房屋交房时间是2014年9月24日，办理不动产登记证书时间是2019年5月15日。合同虽然约定了逾期办理房屋所有权证书的违约责任，但本案中被告不应承担该违约责任。理由如下：1、原告要求被告支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。违约金请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效制度。被告应于2014年9月24日交房后720日内，即2016年9月14日前为原告办理案涉房屋的所有权证书，原告自2016年9月15日就知道或应当知道自身权利受到侵害，诉讼时效期间于2019年9月15日已经届满。本案立案时间是2020年8月6日，显然已超过诉讼时效。如果法院不认可本案涉及的逾期办理房屋所有权证违约金整体已超过诉讼时效，也应当单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。2、即使法院认定没有超过诉讼时效，现原告请求赔偿金额过高，被告请求依法调整。因本案中，被告在履行《商品房买卖合同》过程中提前向原告交付了案涉房屋，满足了原告购置案涉房屋用于居住的主要目的，未及时办理房屋所有权证并非被告恶意为之，确是因客观情况（规划调整、不动产权登记政策调整、行政区划调整）导致，且原告未提交关于因逾期办理房屋所有权证给其造成的损失证据。请法院依法减少原告主张的违约金数额。3、不动产登记制度出台以后，原被告关于逾期办理“房屋所有权证书”的约定不应继续适用，原告根据该约定向被告主张违约金缺乏事实和法律依据。2016年11月11日，简阳市人民政府下发《关于实施不动产统一登记的通告》，决定从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。即从2016年11月14日起，被告已经无法为原告办理房屋所有权证书。4、如果法院认定本案办证存在逾期，也是规划调整、不动产制度施行、行政区划调整等因素造成，应当免除被告的责任。5、即使法院不认可以上意见，因原告在庭审中明确主张的违约金是逾期办理不动产权利证书产生的违约金，应根据其请求，从简阳市实施不动产登记制度时开始计算违约金。 本院经审理认定事实如下：2014年2月12日，原告与四川东联置业有限公司简阳分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告陈文金、汪素花购买由被告开发的位于××镇××街××号楼××号房屋，房屋实测面积108.95㎡，房价款367053元，合同约定被告应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房，实际交房时间为2014年9月24日。合同第二十条约定：“产权登记：……（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。”《商品房买卖合同》第二十六条“解决争议的方式”约定：本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向简阳市人民法院起诉。2019年5月15日，涉案房屋取得简阳市不动产登记中心颁发的《不动产权证书》。 原告没有提交证据证明在2019年9月14日前曾向被告主张支付逾期办证违约金。 另查明，四川东联置业有限公司简阳分公司于2011年11月17日取得简阳市人民政府核发的“金湖景寓”项目1号楼建设地块的《国有土地使用权证》（简国用【2011】第10146号）。因“金湖景寓”项目规划调整，部分净用地调整为市政道路用地，2015年8月13日简阳国土储备中心与四川东联置业有限公司简阳分公司签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，2015年8月27日，简阳市人民政府以简府地﹝2015﹞80号文件决定：一、收回四川东联置业有限公司简阳分公司竞得的位于××镇××街××号××㎡国有建设用地使用权，纳入土地储备库储备。……五、依法注销四川东联置业有限公司简阳分公司简国用第（2011）10145、10146、10147号《国有土地使用权证》。同年9月7日简阳市人民政府向被告东联置业简阳分公司颁发简国用（2015）08754、08755号国有土地使用权证。 2016年11月11日，简阳市人民政府发出《关于实施不动产统一登记的公告》，决定：从2016年11月14日起，停止受理各类土地、房屋登记业务。2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务。 2017年2月27日，中共成都市委、成都市人民政府以成委厅（2017）25号文，决定将“金湖景寓”项目所在地简阳市草池镇委托给成都高新区管理。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的：双方身份信息证明、《商品房买卖合同》、交房结算清单（未记载交房时间）、交纳物业费的收据、《不动产权证书》，被告提交的：《交房公告》（2014年9月8日）交房结算清单（空白处注明：2014.9.24）《国有土地使用权收回补偿协议书》简府地（2015）80号文件、（2011）10147号、10146号、10145号及（2015）08754、08755号《国有土地使用权证》《关于实施不动产统一登记的公告》、成委厅（2017）25号文件等证据在案佐证，并经当事人质证，本院依法予以确认。 本院认为，四川东联置业有限公司简阳分公司开发建设、销售涉案商品房取得了行政管理部门的批准，原告毛树怀、蔡琼芳与被告四川东联置业有限公司简阳分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。双方均应全面、诚实地履行合同义务。 关于本案的诉讼时效问题。违约金请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效制度。本案中，被告已经在2019年5月5日履行了办理房屋权利证书的义务，2020年8月5日起诉时，原告的赔偿违约金请求整体尚未超过诉讼时效期间。但因当事人约定的违约金计算方式是按日计算，每日的违约金应属于单个债权，从2020年8月5日倒推三年，即2017年8月5日之前的违约金已经超过诉讼时效，不应保护。 关于合同约定的“办理房屋所有权证书”相关条款效力问题。在涉案房屋权属证书的办理过程中，涉及到国家关于不动产登记政策的调整，2016年11月11日简阳市人民政府发布公告：从2016年11月14日起，停止受理各类土地、房屋登记业务。2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务。涉案房屋的办证恰好跨越了2016年11月21日这个时间点，庭审中，原告主张被告赔偿逾期办理不动产权证书的违约金，被告认为“应根据其请求，从简阳市实施不动产登记制度时开始计算违约金”。本院就此向原告释明，要求其明确是主张逾期办理《房屋所有权证》的违约金还是逾期办理《不得产权证书》的违约金？原告明确请求：判令被告承担逾期办理涉案房屋权利证书的违约金。本院认为，自2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》，将房屋权利登记由之前的分别办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》“两证”统一为办理《不动产登记证书》“一证”。《不动产登记暂行条例》的出台是贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革的重大举措，是为了落实服务便民。《不动产登记证书》与《房屋所有权证》《国有土地使用权证》相比，仅仅是对房屋权属证书的形式、名称作了变更，并不涉及房屋权属内容的实质性变化。不动产统一登记制度的实施并不影响本案《商品房买卖合同》“办理房屋所有权证书”相关条款的效力，合同约定的办证违约责任条款仍然具有法律效力。本案涉及的购房合同是被告提供的格式合同，关于房屋登记、转移登记等均表述为“房屋所有权证书”，没有关于办理“土地使用权证”的条款。按照合同的约定，被告应当在2016年9月之前将“房屋所有权证书”办理完毕，即被告没有在简阳市××办理不动产登记之前，完成自己应履行的合同义务，导致后来只能为原告办理《不动产权证书》，这是被告继续履行合同办证义务的结果。该《不动产权证书》仅仅是将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》“二合一”，是政策变化所致。没有为被告履行合同义务增加新负担（被告并不因该政策变化支付更大成本）。从原告的诉讼请求看，其实质是要求被告承担涉案房屋权利证书没有按约定时间办理的违约金，这里的“房屋权利证书”不能简单理解为《房屋所有权证》，而应以“目的解释”的方法去正确理解其内涵，即“房屋权利证书”应包括：《房屋所有权证》《国有土地使用权证》两证以及因政策变化而来的《不动产权证书》。被告认为原告的请求是“被告承担办理不动产权证书的违约责任”，就应当从简阳市实际实施不动产统一登记制度开始计算违约金的观点属于断章取义，与该条款的本义相悖，本院不予支持。 关于在涉案房屋权属证书的办理过程中是否存在减轻或者免除责任事由问题。1、规划调整是否影响办证问题。涉案土地于2015年9月7日已经完成规划调整后的变更登记，而本案涉及到合同约定办证期限是2016年9月14日前，其间有一年时间，被告有足够的时间完成房屋所有权证的办理。况且，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”，本案中，被告也没有证据证明“规划调整”（属于不可抗力）这一事由出现时，其尽到了通知义务；2、行政区划调整是否影响办证问题。本案涉及的草池镇调整行政管辖发生在2017年2月，不在原被告合同约定的办证期间内，被告以超过合同约定的办证期间之后出现的事由主张减轻或者免除责任，明显不符合法律规定；3、关于“不动产统一登记制度”的实施，即“双证合一”是否影响约定的办证期限问题。简阳市实行“双证合一”的办理时间是从2016年11月21日起，而原被告约定应当完成办证的时间是2016年9月14日前，被告以超过合同约定的办证期间之后出现的事由主张减轻或者免除责任，明显不符合法律规定。即被告在本案中主张的免责理由均不成立，本院不予支持。 关于本案原告请求支付的违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。而原被告在涉案合同中约定的违约金计算方式为：按日以总价款的万分之一计算，该约定计算标准远低于法律规定标准。被告称约定的违约金过高没有事实依据和法律依据。 涉案合同系原告与被告的分公司签订，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，现原告向被告主张权利，被告诉讼主体适格，本院予以确认。 综上，依照合同约定，在简阳市实施不动产统一登记之前被告为原告购买的房屋办理房屋产权登记证书的义务就应当履行完毕，在履行期届满之后出现的事由，包括政策的调整等，均不影响被告违约责任的承担。被告应当实际支付的违约金计算方式为：从2020年8月5日倒推三年，即从2017年8月5日至2019年5月15日期间的违约金应予支持，共648天，减去原告自愿扣除的180天，逾期天数为468天，按原告支付房价款367，053元，每日万分之一计，违约金为17,178元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条规定，判决如下： 四川东联置业有限公司于本判决生效后十日内向陈文金、汪素花支付违约金17,178元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计379元，由被告四川东联置业有限公司负担170元，陈文金、汪素花负担209元。 本判决为终审判决。 审判员  凌俊杰 二〇二〇年九月二十二日 书记员  佟 鑫