四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初2427号 原告：成都合力行房地产营销策划有限公司。住所地：成都市成华区桃源路********。 法定代表人：何毅，公司总经理。 委托诉讼代理人：曾梓轲，四川重德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周羽，四川重德律师事务所律师。 被告：成都祥泷科技发展有限公司。住所。住所地：成都市都江堰市科技产业开发区安达路div> 法定代表人：陈映川，职务不详。 委托诉讼代理人：邓玉阳，泰和泰律师事务所律师。 原告成都合力行房地产营销策划有限公司（以下简称合力行公司）与被告成都祥泷科技发展有限公司（以下简称祥泷公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人曾梓轲与周羽、被告委托诉讼代理人邓玉阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 合力行公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付销售代理佣金596333元、交房保证金865669元，两项合计1462002元及逾期利息（以欠付总金额1462002元为基数，自2019年1月26日起算至款项结清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失）；2、依法判令本案原告为主张权益所产生的律师服务费36000元由被告承担。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，合力行公司请求变更第1项诉请佣金金额为599550元，合计金额为1465219元，利息计算基数金额为1465219元。事实与理由：原告为具有代理资格的房地产销售代理公司，被告为“绿优城”项目的房地产开发商。2018年3月28日，原、被告签订《“绿优城”项目销售代理合同》，约定原告作为“绿优城”项目的独家销售代理商，在合同代理期内代表被告销售项目住宅、商业及车位等物业。同时，双方对代理事项、具体工作、双方的权利义务、代理佣金及具体计算方式等进行了详细约定。合同签订后，原告严格按照合同约定积极开展销售代理工作，勤勉尽责、完全履行了销售代理工作，并圆满完成了销售代理任务。截止2019年1月25日，原告完成了“绿优城”项目的全部销售代理工作。2019年1月25日，经原、被告双方结算，被告对未支付的销售代理佣金和保证金等项目及具体金额予以确认，并形成了《关于“绿优城商住项目”决算情况说明书》，后被告陆续支付了部分款项，现尚欠原告销售代理佣金599550元、交房保证金865669元，共计1465219元。被告无故拖欠上述款项至今未付，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定起诉，望判如所请。 祥泷公司辩称，1、合力行公司第1项诉请代理佣金的金额不是事实，祥泷公司已经向合力行公司支付大部分佣金；2、合力行公司应当提供证据证明交房保证金满足支付条件，而交房保证金的支付条件并未满足，祥泷公司不应当向合力行公司支付交房保证金，按照合同约定，祥泷公司向合力行公司支付交房保证金的前提调剂是在项目房屋集中交付后30日内，合力行公司代理销售的项目所有房屋虽然组织在2020年5月30日、31日进行集中交付，但由于合力行公司未配合祥泷公司办理房屋集中交付手续，导致祥泷公司项目房屋实际只交付了部分，并未全部交付完成，因此在项目房屋并未全部交付完成的情况下，合力行公司要求祥泷公司支付交房保证金的条件未成就。3、双方并未对逾期支付销售代理佣金进行约定，祥泷公司不应当支付利息，而且交房保证金的条件尚未满足的情况下，祥泷公司既无需支付交房保证金也无需支付相应的逾期利息。4、合力行公司在祥泷公司集中交房的时候，接到祥泷公司通知后，拒不配合履行交房的义务，祥泷公司有权拒绝支付相应的交房保证金。5、决算情况说明书系合力行公司影响祥泷公司正常经营的情况下，祥泷公司迫于无奈签署，结算金额不属实。6、关于合力行公司第2项诉请，祥泷公司不予认可。综上，请求依法驳回原告的诉请。 双方当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人关于真实性无异议的原告工商信息、被告企业公示信息、《“绿优城”项目销售代理合同》、《关于“绿优城商住项目”决算情况说明书》、增值税专用发票、《销售代理费结算单》（五次）及对账明细表（四次）、付款凭证、委托代理合同、网上银行电子回单等证据，经审查合法且与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：祥泷公司系都江堰市“绿优城”项目开发单位。2018年2月，“绿优城”项目开盘。2018年3月28日，祥泷公司作为甲方与合力行公司作为乙方签订了《“绿优城”项目销售代理合同》，约定：1、祥泷公司同意委托合力行公司为“绿优城”项目的销售代理方，在合同代理期限内代表祥泷公司销售“绿优城”项目住宅、商业及车位等物业；2、合力行公司对“绿优城”项目的销售代理期限自合同签订之日起至项目开盘后一年止，代理期满前一个月，根据祥泷公司与合力行公司的考评及项目的实际需要，决定是否延长代理期限，如双方达成一致，可另行签订代理合同；3、合同期内，合力行公司为“绿优城”项目独家销售代理商，祥泷公司以销售佣金的方式支付代理费用；4、合力行公司须协助祥泷公司办理祥泷公司指定项目的房屋交付手续。项目交付之日，合力行公司有义务增派人员（至少4人）协助祥泷公司进行项目交付工作；5、代理佣金分为二项提取，包括月度佣金、保证金，即项目代理佣金总额（100%）=月度佣金（80%）+保证金（20），祥泷公司预留合力行公司当月完成销售金额（到账金额）×当月实际完成比例系数计提的20%作为交房保证金，住宅、商业、车位的交房保证金在单套顺利交房之日后30天内支付；6、合力行公司于每月5日前凭佣金请款明细单及置业顾问佣金发放表，与祥泷公司完成上月销售额审核工作，在手续完备的情况下，祥泷公司于15日内向合力行公司支付上月销售佣金，祥泷公司每次支付佣金前，合力行公司应向祥泷公司提供等额有效的发票，否则祥泷公司有权延迟支付且不承担责任；7、合同约定代理房源的当期项目集中交付之日后30日内并完成销售任务的90%以后，祥泷公司结算且支付合力行公司交房保证金，商业交房保证金在完成可销售商业任务的70%之日起30天内支付。8、祥泷公司拒绝、故意拖延销售额审核工作或无故不与合力行公司进行结算的，合力行公司有权单方解除合同工，撤离销售现场，遭受的损失全部由祥泷公司承担，并要求祥泷公司依法承担相应法律责任。 2019年5月，合力行公司向祥泷公司提出销售代理费用结算确认请求，双方签署了《关于“绿优城商住项目”决算情况说明书》，载明：1、“绿优城商住项目”住宅共计**，截止2019年1月25日，合力行公司销售住宅共计575套，退房2套；2、“绿优城商住项目”车位共计500个，截止2019年1月25日，合力行公司销售车位共计130个，按时完成车位销售任务；3、扣除特殊房源、未回款房源外，应结算代理佣金为3462675元（不含保证金865669元），实收佣金2725273元，未付佣金737402元；4、自2017年8月至2019年1月止，每月所留保证金合计865669元；5、车位佣金应结97000元，实结95500元，未结佣金1500元；6、祥泷公司应结算给合力行公司的代理销售费用共计 3559675元，实结2820773元，未结738902元。祥泷公司财务人员张远燕于2019年5月5日在该说明书尾部签名并签署意见“以上数据已核对，截止日期到2019.1.25日”、祥泷公司于2019年5月22日盖章确认“同意执行”。 2018年3月至12月，合力行公司向祥泷公司开具交付了价税金额合计2959674元的四川增值税专用发票。2019年6月29日，合力行公司向祥泷公司开具交付了价税金额合计600000元的四川增值税专用发票。 2019年7月2日、2020年1月2日，祥泷公司向合力行公司先后支付佣金25万元、10万元。至此，祥泷公司向合力行公司支付佣金合计3170773元。 2020年6月，合力行公司与祥泷公司结算确认《绿优城第五次销售代理费结算单》，载明：签约套数23套，销售代理费210648元，保证金42130元，实收代理费168519元。 庭审中，合力行公司陈述，其在2017年9月即与祥泷公司签订《“绿优城”项目销售代理合同》前即已进场工作，于2020年6月退场，合同已正常履行完毕，第1项诉请佣金中包含了第五次结算单中保证金42130元。祥泷公司提交了《绿优城第一次销售代理费结算单》（保证金206318元、实收代理费825273元）、《绿优城第二次销售代理费结算单》（保证金174642元、实收代理费698566元）、《绿优城第三次销售代理费结算单》（保证金269898元、实收代理费 1079592元）、《绿优城第四次销售代理费结算单》（保证金214811元、实收代理费859243元）及相应的四份对账明细表，据以主张四次结算表中包含有车位佣金，《关于“绿优城商住项目”决算情况说明书》决算金额有误。本院经核对四份对账明细表，每套房屋的建筑面积均在70平方米以上。 祥泷公司对其抗辩提出的合力行公司未配合祥泷公司办理房屋集中交付手续事实主张，在庭审结束后提交了其单方制作的交房信息情况表作为证据，对《关于“绿优城商住项目”决算情况说明书》的合法性异议主张以付款凭证及四次结算单为证。 另，合力行公司对本案纠纷于2020年6月15日向四川重德律师事务所支付服务费36000元，四川重德律师事务所于2020年6月9日开具价税合计36000元增值税专用发票。合力行公司向本院申请诉前财产保全垫付保全费5000元。 本院认为，合力行公司与祥泷公司签订的《“绿优城”项目销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。双方当事人的争议焦点为：1、祥泷公司未付的佣金金额；2、交房保证金的支付条件是否已成就；3、祥泷公司是否应承担利息、律师费、保全费及诉讼费。 关于祥泷公司未付的佣金金额。祥泷公司主张，《关于“绿优城商住项目”决算情况说明书》是其迫于无奈签署，但未提交其受胁迫的证据，并且客观上祥泷公司财务人员张远燕签署时间与祥泷公司盖章时间相距半月有余，祥泷公司在确认该说明书后还两次继续向合力行公司支付了35万元款项，与祥泷公司的主张明显不符，故，本院对祥泷公司自愿签署说明书予以确认。祥泷公司还主张，《关于“绿优城商住项目”决算情况说明书》的结算金额与前四次的结算单不符，前四次结算单包含有车位销售佣金，但经本院比对，前四次结算单的代理费金额与说明书的住宅销售代理费金额基本一致，祥泷公司认为前四次结算单中包含有车位销售代理费，但所附对账单中的房屋建筑面积远超普通车位面积，故对祥泷公司的该项抗辩主张，本院不予采信。综上，祥泷公司未付的佣金金额为557421元（738902元-350000元+168519元），根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”规定，祥泷公司应向合力行公司支付佣金 557421元。 关于交房保证金的支付条件是否已成就。本院认为，根据《“绿优城”项目销售代理合同》约定“合力行公司须协助祥泷公司办理祥泷公司指定项目的房屋交付手续。项目交付之日，合力行公司有义务增派人员（至少4人）协助祥泷公司进行项目交付工作”、“当期项目集中交付之日后30日内并完成销售任务的90%以后，祥泷公司结算且支付合力行公司交房保证金，商业交房保证金在完成可销售商业任务的70%之日起30天内支付”，祥泷公司负有先行举证证明其已通知合力行公司履行交房协助义务的事实，再由合力行公司承担提交反驳证据的证明责任，但祥泷公司未提交其已通知合力行公司履行交房协助义务的证据，交房信息情况表仅能体现已交房情况，不能证明交房量与合力行公司是否履行配合交房义务存在关联关系，故祥泷公司应承担举证不力的不利后果，祥泷公司自认“绿优城”项目于2020年5月30日、31日集中交房，按照合同上述约定，结合本案已认定的事实，交房保证金的支付条件已成就，祥泷公司应向合力行公司支付交房保证金907799元（865669元+42130元），虽合力行公司主张支付交房保证金为865669元，第五次结算单保证金42130元包含在佣金主张中，为减少当事人讼累，本院将保证金42130元在本案中一并处理。 关于祥泷公司是否应承担利息、律师费、保全费及诉讼费。本院认为，祥泷公司逾期支付佣金的行为构成违约，应当承担其违约行为给合力行公司造成的损失。利息，属于资金占用损失，因《关于“绿优城商住项目”决算情况说明书》未明确付款期限，合力行公司未提交其在2020年6月第五次结算前催款的证据，合力行公司也陈述其于2020年6月退场，故本院认定利息起算时间为2020年7月1日；律师费，不属于合力行公司主张本案债权的必要损失，也无合同约定依据，故本院不予支持；保全费、诉讼费均属于主张本案债权的必要费用，应由祥泷公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都祥泷科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都合力行房地产营销策划有限公司销售代理佣金557421元； 二、被告成都祥泷科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都合力行房地产营销策划有限公司交房保证金907799元； 三、被告成都祥泷科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都合力行房地产营销策划有限公司利息，计算方法：以1465219元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月1日起计算至本判决第一、二项款项付清之日止； 四、驳回原告成都合力行房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取9141元，保全费5000元，共计14141元，由被告成都祥泷科技发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 平 二〇二〇年九月二十五日 书记员 胡小雪