江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2358号上诉人（原审原告）：李其祥，男，1964年4月13日生，汉族，住江西省吉安市遂川县。被上诉人（原审被告）：朱美君，女，1993年6月17日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：刘斌，江西大榕树律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣元，江西冠城律师事务所律师。上诉人李其祥因与被上诉人朱美君房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李其祥上诉请求：1.撤销一审判决，判令朱美君支付拖欠租金149190元及付至还清之日止的利息（其中56042.56元从2017年9月10起按年息24%计算至还清之日止，其中93147.54元从2018年9月10日起按年息24%计算至还清之日止）;2.判令朱美君支付物业管理费11063.88元及支付至还清之日止的利息（其中3687.96元从2016年9月10日按年息24%计算至还清之日止，其中3687.96元从2017年9月10日按年息24%计算至还清之日止，其中3687.96元从2018年9月10日按年息24%计算至还清之日止，截至2019年1月10日暂计3540.44元）；3.判令朱美君支付滞纳金8032.38元；4.判令朱美君支付清理拆除费用30000元；5.一审认定套内面积442.67平方明显有错误；6.本案诉讼费及其他费用由朱美君承担。事实和理由：李其祥与朱美君于2015年8月10日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，李其祥将其所有的坐落于南康南水新区康中学北侧（12＃楼）出租给朱美君使用；租赁物面积为614.66ｍ,租赁期限三年；租金为18元每平米每月，第二年的租金按上一年度租金递增百分之十，租金支付方式为押二付三；承租期间水费、电费、煤气费、话费、物业管理费（根据小区具体要求交付，按实际使用时间计算，0.5元／平方米）由朱美君承担；任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，逾期支付租金的，每逾期一日，李其祥有权按月租金的5%加收滞纳金。合同签订后李其祥按合同约定将租赁物交付朱美君使用，朱美君在用该租赁物注册成立赣州市森林童话文化艺术有限公司，朱美君使用支付一年租金后拒不支付租金并拖欠物业管理费，经李其祥多次催讨后，朱美君仍未支付上述费用。针对上诉人李其祥的上诉请求，被上诉人朱美君答辩称：上诉人的上诉无事实与法律依据，一审法院查明事实清楚，请维持原判，被上诉人保留追诉上诉人返还多交租金的权利。1.一审中本人申请调查令调取上诉人收款全部账户，我方调取流水是第二次开庭以后，第一次开庭我方提供了我方缴纳租金的明细，后与我方申请调取上诉人的银行账户能完全吻合。现上诉人以没有流水或者支付宝流水作为被上诉人未缴纳租金的情形与事实不符，该辩解不应得到支持；2.一审中我方已经对该房屋的实际面积进行专业测绘，上诉人也同意选定该机构且到现场认可该鉴定结果，而按照双方租赁合同，双方之间的租金价格按照面积计算，实际上诉人交付房屋面积与合同约定面积不一致，视为上诉人少交付了租赁面积给被上诉人，被上诉人有权按照实际测绘面积缴纳租金，一审认定被上诉人按照实际面积缴纳租金事实符合法律及合同约定；3.关于支付管理费问题，因为上诉人出租给被上诉人房屋属于店面性质，从被上诉人入住到合同终止，被上诉人没有收到任何物业通知，且上诉人没有提供任何证据证明其缴纳了物业管理费，一审认定被上诉人无需缴纳物业费应予以维持；4.关于拆除费用问题，一审法院认定合理，按照双方约定，当时上诉人交付给被上诉人房屋属于毛坯，我方使用过程中安装了门、贴地板、简单吊顶装饰等，实际是我方为上诉人后期出租提供了便利，上诉人现要求恢复原状，被上诉人无法达到原来毛坯状态，因此一审法院认定房屋中有部分大附属物拆除的金额合理。综上，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李其祥向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠租金149190元及支付至还清之日止的利息（其中56042.56元从2017年9月10日起按年息24%计算至还清之日止，其中93147.54元从2018年9月10日起按年息24%计算至还清之日止，截至2019年1月10日暂计25385.42元）；2.判令被告支付物业管理费11063.88元及支付至还清之日止的利息（其中3687.96元从2016年9月10日按年息24%计算至还清之日止，其中3687.96元从2017年9月10日按年息24%计算至还清之日止，其中3687.96元从2018年9月10日按年息24%计算至还清之日止，截至2019年1月10日暂计3540.44元）；3.判令被告支付滞纳金8032.38元；4.判令被告支付拆除、清理费用30000元。一审法院认定事实：原、被告于2015年8月8日签订《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将其坐落于阳光康城第二层建筑面积614.60㎡（其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积66.09㎡，房屋界址以现有黑马电商二层墙为界，至小区进门右边铁门楼梯为界）钢混结构房屋出租给被告（乙方）用于幼儿培训、教育，租期自2015年8月8日至2018年10月8日止（从2015年10月8日起算租金），租金为9219元／月（110628元／年）；租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，原告不得以任何理由任意调整租金。被告应于本合同生效之日向原告支付定金（押金）18438元，租金按季结算，由被告于每季度前第一个月的一日交付给原告（注：第二年开始租金按上一年的租金每年递增10%）。租赁期满后，本合同即终止，届时被告须将房屋退还原告，如被告要求继续租赁，则须提前一个月书面向原告提出。退租时，除另有约定外，原告有权要求被告按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用。租赁期间，物业管理费每年一次付给原告，由原告交给物业公司按0.5元／㎡／月计每年3687元。合同还约定，任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金；被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的3%向被告加收滞纳金。签订合同后，被告向原告支付押金18438元，并分别于2015年8月8日、2016年1月14日、4月10日、4月25日、7月14日、8月21日、9月18日、10月20日、10月21日、2017年1月23日、4月21日、7月12日、11月6日、2018年1月9日、4月10日向原告支付租金46000元、10000元、20000元、7000元、10000元、7000元、7000元、10000元、13000元、1900元、22500元、22500元、22500元、22320元、21490元，共计243210元。原、被告双方一致认可被告已向原告支付的押金18438元可抵扣租金。因原告出租的案涉房屋系毛坯房，被告承租后，在案涉房屋内铺设了地砖、粉刷了墙壁、及建设了一排厕所。后被告自2018年8月起陆续从案涉商铺搬离，被告搬离案涉房屋时并未将其铺设的地砖、粉刷的墙壁及厕所等装修装饰拆除，合同期限届满后双方未续签合同。另查明，案涉房屋系原告购买的位于南康南水新区康中学北侧（12＃楼）第二层一套营业房（房权证：赣康房字第**，房屋所有权人为刘清香，共有权人系原告），套建筑面积为614.66平方米（其中套内建筑面积为548.57㎡，共有公摊面积为66.09㎡）。2019年4月2日，被告申请对案涉房屋实际出租给被告使用的面积进行鉴定，经一审法院委托，赣州金环测绘科技有限公司于2019年5月23日出具建筑面积核实测量成果报告书，面积核实情况为：1.2019年5月21日实地测量；2.测绘范围由当事人现场指界；3.因商铺在二楼且有独立楼梯间进入，故楼梯间计两层面积；4.二层商铺使用建筑面积466.77㎡（其中：套内建筑422.67㎡，楼梯间面积44.10㎡）。2019年8月16日，原告申请对案涉房屋内装饰装修物拆除及恢复原状等费用（地板、墙面恢复原状，隔墙拆除及恢复原状）进行鉴定，经一审法院委托，赣州东升工程造价咨询有限公司于2019年12月20日出具报告书，鉴定即案涉房屋装修拆除工程造价为28946.72元，原告为此支付鉴定费4500元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告虽对赣州金环测绘科技有限公司出具的报告书有异议，但未提供充分证据予以反驳，一审法院对该报告书核实的套内建筑422.67㎡予以确认，根据该房屋公摊系数0.12（66.09/548.57），一审法院认定被告实际使用的套内建筑面积422.67㎡对应的公摊面积为50.92㎡，故被告实际使用的房屋建筑面积为473.60㎡(422.67+50.92)，并非合同约定的614.06㎡。虽双方合同约定“租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，原告不得以任何理由任意调整租金。”及“注：第二年开始租金按上一年的租金每年递增10%”，但原告并未举证证明租赁期间其要求过被告每年递增租金，且根据原告收取被告已支付的年租金是呈现递减趋势，一审法院酌定案涉合同租金为9219元/月（110628元/年），并未逐年递增或递减。根据双方合同约定的案涉房屋建筑面积614.06㎡、租金9219元/月，可推算合同约定案涉房屋按面积计算租金为15元/㎡/月（9219元/月÷614.06㎡），结合被告实际使用案涉房屋建筑面积为473.60㎡，一审法院认定被告应按7104元/月（15元/㎡/月×473.60㎡）向原告支付租金。原告并未举证证明被告在合同期限届满前已告知将在合同期限届满后继续承租案涉房屋，根据双方合同约定“租赁期满后，本合同即终止，届时被告须将房屋退还原告，如被告要求继续租赁，则须提前一个月书面向原告提出。”一审法院认定案涉合同已于2018年10月8日终止并自动解除。被告未提供充分证据证明其于2018年8月15日搬离案涉房屋，一审法院认定被告于2018年10月8日后未再使用案涉房屋。根据双方约定，被告应从2015年10月8日起算租金，截止2018年10月8日，被告应向原告支付租金255744元（7104元/㎡/月×36个月），但被告已向原告支付租金261648元（243210元+18438元），故原告要求被告支付拖欠租金149190元及相应利息，于法无据，一审法院不予支持。原告诉称被告未按合同约定的时间交纳租金，但原告并未提供证据证明其要求过被告在合理的期限内交纳租金，且被告并不欠原告租金，故原告要求被告支付滞纳金8032.38元，于法无据，一审法院不予支持。虽然案涉合同对物业费进行了约定，但原告并未举证证明其替被告缴纳物业费的具体情况，亦未举证证明物业公司曾向原告催收过物业费，故原告要求被告支付物业管理费11063.88元及相应的利息，一审法院不予支持。原告要求被告支付拆除、清理案涉房屋内装修装饰的费用，符合双方约定，应予支持。赣州东升工程造价咨询有限公司出具的报告书中鉴定案涉房屋装修拆除工程造价为28946.72元，一审法院对其中的装修拆除工程造价18042.54元（分部分项工程费15915.82元、总价措施费2126.72元）予以采信，其余费用如企业管理费、利润、人材机价差、规费、税金实际不一定会发生，一审法院对该10904.18元不予采信，故一审法院确认由被告向原告支付拆除、清理费18042.54元。判决：一、由被告朱美君于判决生效后十日内向原告李其祥支付拆除、清理费用18042.54元；二、驳回原告李其祥其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4708元，由原告李其祥负担3708元，由被告朱美君负担1000元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审期间，针对朱美君已付租金数额问题，本院组织双方进行了对账，双方无异议的账目具体如下：2015年8月8日的46000元（包含押金18438元）；2016年1月14日的10000元；2016年1月19日的17000元；2016年7月14日的10000元；2016年8月21日的1000元、6000元；2016年9月18日的7000元；2016年10月20日的10000元；2016年10月21日的10000元；2016年10月21日的3000元；2016年12月30日朱美君现金支付的20000元（收条）；2017年1月23日的1900元；2017年4月21日的22500元；2017年7月12日的22500元；2017年11月6日的22500元；2018年1月9日的9990元、9990元、2520元；2018年4月10日9990元、1500元、11000元，上述共计254390元（含押金18438元），双方对上述已付租金的金额无异议，本院予以确认。其中，第1笔2015年8月8日46000元系包含押金18438元，二审期间双方均予以确认，一审将押金18438元重复计算错误，应予纠正。而且，一审遗漏了2016年1月19日的17000元以及2016年12月30日朱美君现金支付的20000元（收条）；一审认定2018年1月9日为22320元错误，应为22500元；一审认定2018年4月10日为21490元错误，应为22490元；二审期间双方均予以确认该四笔账目，应予纠正。针对双方存在争议的2016年4月10日现金转账20000元、2016年4月25日通过廖梅花转账7000元，朱美君认为以上两笔系其向李其祥交纳的租金，李其祥对该两笔租金并不认可。对此，本院将在本院认为中结合现有证据及相关法律规定予以评定论述。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1.关于案涉房屋租赁面积如何认定的问题；2.关于案涉房屋租金如何认定的问题；3.关于案涉物业费及利息如何认定的问题；4.关于朱美君应否承担迟延交付租金产生的滞纳金费用问题；5.关于朱美君应否承担案涉房屋的装修拆除清理费用30000元的问题。关于案涉房屋租赁面积如何认定问题。本院认为，一审法院根据朱美君提交的房屋面积鉴定申请，按照法定程序委托鉴定，鉴定机构作出的鉴定结论系案涉房屋套内面积为422.67m2，一审按照案涉房屋公摊系数计算出该房屋的公摊面积，再与套内面积相加计算出朱美君实际使用的租赁面积为473.60m2，依据充分。而上诉人李其祥并无充分证据证实鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足或有相反证据足以予以推翻该鉴定结论，故一审采纳该鉴定意见并无不当，本院予以维持。关于案涉房屋租金如何认定的问题。对此，本院认为，要厘清该问题，应先确定朱美君使用案涉房屋的期限以及其应付的租金和已经支付的租金。首先，关于使用案涉房屋的期限。根据李其祥与朱美君签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2015年8月8日至2018年10月8日止（从2015年10月8日起算租金），一审朱美君主张其于2018年8月15日搬走，但李其祥主张系其2018年10月份才搬走，考虑朱美君并未有充分证据证实其搬迁时间，一审认定双方合同履行至期限届满之日，即2018年10月8日并无不当，本院予以支持，即朱美君应向李其祥支付租金的租赁期限为36个月。其次，关于应付的租金，根据双方合同约定，租赁房屋面积为614.6m2，租金为110628元，每月租金9219元。因朱美君实际使用的租赁面积为473.60m2，并未达到合同约定的面积，故一审先按照双方合同约定计算案涉房屋月租赁单价（月租金9219元÷614.6m2=15元/m2），再确定朱美君在租赁期限内应向李其祥支付的租金为255744元（473.60m2×15元/m2×36个月），理据充分，本院予以维持。第三，关于已付租金。根据二审期间的对账，双方认可的已付租金金额为254390元（含押金18438元）。针对李其祥不予认可的2016年4月10日现金转账20000元及2016年4月25日的7000元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，”朱美君应就上述两笔账目提供充分证据予以证明。关于2016年4月10日现金转账20000元，朱美君仅提供两张不清晰、无法识别的转账凭证，并无其他证据予以佐证，本院对该笔20000元不予采信。关于2016年4月25日的7000元，朱美君二审提出其系通过朋友转账给李其祥，朱美君提供了廖万梅的招商银行账户历史交易明细表佐证，并且李其祥的借记卡账户历史明细清单也显示于2016年4月25日收到一笔7000元款项，对方户名为“廖*梅”，本院认为，该7000元能形成完整的证据链，足以证实朱美君已于2016年4月25日向李其祥转账7000元，故本院对该7000元予以采信。综上，朱美君向李其祥实付租金为261390元（254390元+7000元，包含押金18438元）。一审认定朱美君已付金额为261648元有误，本院予以纠正。结合朱美君应付的租金为255744元，但其实付租金为261390元，因此朱美君并未欠付李其祥租金，一审认定结果与此一致，本院予以维持。关于案涉物业费及利息如何认定的问题。根据“谁主张，谁举证”原则，李其祥主张朱美君欠付案涉房屋物业费及利息，应就其与案涉房屋所在小区物业服务公司形成了物业服务法律关系、其已实际替朱美君缴交相应物业费的凭证，朱美君尚欠物业费金额等进行举证，但李其祥并未提交充分证据用以证明其主张的物业费欠缴情况。故一审认定朱美君不承担李其祥主张的物业费及利息并无不当，本院予以维持。关于朱美君应否承担迟延交付租金产生的滞纳金费用问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，根据李其祥与朱美君签订的《房屋租赁合同》约定，朱美君逾期未交付租金的，每逾期一日，李其祥有权按月租金的3%向朱美君加收滞纳金。朱美君于2015年8月8日向李其祥缴交第一笔租金46000元（含押金）开始，基本都在每个季度缴足租金（以认定的每季度21312元为基数），偶尔有少缴纳之情形存在，朱美君也予以补齐缴足。而且李其祥亦未举证其在合理期限内催缴过租金，一审认定朱美君不承担迟延交付租金产生的滞纳金费用并无不当，本院予以维持。关于朱美君应否承担案涉房屋的装修拆除清理费用30000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，《房屋租赁合同》第九条约定“关于装修和改变房屋结构的约定”；“…退租时，除另有约定外，甲方（即李其祥）有权要求乙方（朱美君）按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。”朱美君并无证据证明其与李其祥就案涉房屋装修问题另有约定，故朱美君在返还租赁物时，应就案涉房屋承担恢复原状或向李其祥交纳恢复原状的相关费用。关于案涉房屋装修物拆除并恢复原状的费用进行了司法鉴定，并得出装修拆除所需费用为28946.72元，一审认为该鉴定报告中的装修拆除清理费用包含了如管理费、附加税、规费等实际不一定发生的费用，并将该部分费用予以扣除，最后认定朱美君应向李其祥支付拆除、清理费用18042.54元并无不当，本院予以维持。李其祥主张要求朱美君承担案涉房屋的装修拆除清理费用30000元，依据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人李其祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审虽然认定事实存在部分瑕疵，但是适用法律正确，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3905元，由上诉人李其祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年九月十一日法官助理廖勤勤代理书记员  雷 娜