陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终963号 上诉人（原审被告）：宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司。住所地宝鸡市金台区，现办公地址宝鸡市高新区。统一信用代码91610303710066813X。 法定代表人：冯国强，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘博，陕西博仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郁凤军，男，生于1970年2月8日，汉族，中专文化程度，住凤翔县，农民，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：蒲周勤，陕西秦雍律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张珠林，男，生于1959年11月16日，汉族，小学文化程度，住凤翔县，农民，身份证号码XXXXXXXXXX********。 被上诉人（原审被告）：王宗厚，男，生于1954年10月5日，汉族，初中文化程度，住凤翔县，农民，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：张晓强，陕西秦锦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宝鸡市金鑫房地产开发有限责任公司。住所地宝鸡市渭滨区。 法定代表人：侯拴劳，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹月孝，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：张忠魁，男，生于1962年5月4日，汉族，身份证号码XXXXXXXXXX********，家住凤翔县，农民。 上诉人宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称中元房地产公司）因与被上诉人郁凤军、张珠林、王宗厚、宝鸡市金鑫房地产开发有限责任公司（以下简称金鑫房地产公司）、张忠魁商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省凤翔县人民法院(2019)陕0322民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。上诉人中元房地产公司的委托诉讼代理人刘博，被上诉人郁凤军的委托诉讼代理人蒲周勤，被上诉人王宗厚的委托诉讼代理人张晓强，被上诉人金鑫房地产公司的委托诉讼代理人曹月孝，被上诉人张忠魁到庭参加诉讼。被上诉人张珠林经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中元房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人郁凤军对上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审用未经当事人立案审理的王宗厚与第三人的卖砖合同及工程结算纠纷取代本案郁凤军与上诉人买房合同纠纷的基本法律关系，背离了民诉法不告不理和民商法合同相对性的基本原则。2、一审在无当事人、无证人、无第三人出庭质证和无上诉人签章认可的情况下，仅凭王宗厚与他人所谓的“供砖款总价结算统计与收货票据”等复印件，直接认定上诉人收取了被上诉人郁凤军160000元“购房款”的事实，不符合法律规定。3、一审判决认定事实不清，证据不足。4、王宗厚即使在2009年12月底才完成向静园小区建设工地供应用砖价值16万元，但一审法院认为利息不应当从当年12月底之后次日计算，而应当提前将近6个月从7月13日并按照16万元全款计取。该认定不当。5、本案应依法回归到各自基础法律关系规定，不告不理。综上，请求二审法院查明事实，依法判决，支持上诉人的上诉请求。 郁凤军辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。2008年静园小区的开发主体就是中元房地产公司，他们给我们开的收款收据，符合法律事实，上诉人应赔偿我们的损失。一审判决认定事实清楚，应驳回上诉人的上诉请求。 王宗厚辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 金鑫房地产公司辩称，开发商一直是中元房地产公司，但他们一直不提供资料，我们一些手续没办法办，金鑫房地产公司没有参加开发、建设、销售。预售的收据是中元房地产公司开的，不是我们开的，所以我们不承担责任，请求驳回上诉人的上诉请求。 张忠魁辩称，静园小区内1#、2#楼是我开发的，我这是大包合同。一直没有取得商品房预售许可证，由我负责销售。这个房从卖到现在我没有见过郁凤军一面。3万元王宗厚收走了，涉案房屋我于2018年7月以25万元另行出售了。同意上诉人的意见。 张珠林未出庭，亦无答辩意见。 郁凤军向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告中元房地产公司的房屋买卖合同；2、要求由五被告返还原告购房款16万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付从2008年11月10日至该笔款还清之日的利息；3、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年初被告张忠魁打算用自己所有的位于凤翔县XX镇XX路南侧的国有土地1526平方米开发商品住房，其土地使用证上土地使用权人为被告张珠林。2008年5月1日被告张珠林以发包人宝鸡市中元房地产开发(集团)有限责任公司静园小区项目部名义与凤翔县建筑公司第十三项目部签订《建设工程承包合同》，约定：将静园小区内1#、2#楼按工程施工图纸、市场材料价格及人工费等实际情况，经计算和协商确定本工程承包价款为每平方米630元等内容承包给凤翔县建筑公司第十三项目部建设。在施工期间，由于被告张忠魁与被告王宗厚是朋友关系，于2008年6月双方约定由被告王宗厚向静园小区建设工地提供建筑用砖，被告王宗厚截止2009年12月8日向静园小区建设工地供应建筑用砖价值160000元。 2008年11月份，原告郁凤军得知凤翔县XX路XX小区开发1#、2#商品楼，意欲购买商品房一套，并委托其妹夫杨某某办理购买手续。由于被告王宗厚与案外人杨某某是朋友关系，在被告王宗厚供砖期间，原告郁凤军的妹夫杨某某提出在静园小区购房，双方达成协议，用被告王宗厚供给静园小区建设砖款抵作原告郁凤军购房款，且经被告张忠魁同意。2008年11月10日被告张忠魁与被告中元房地产公司西凤小区负责人薛某某协商一致，由被告中元房地产公司西凤小区财务部门向原告出具收款收据一张，具体内容为：“今收到郁凤军（静园小区）2号楼2楼中户人民币壹拾陆万元整（￥160000），注明房屋总价180000元，剩余20000元交钥匙时交清。”该收款收据有宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司西凤小区财务专用章及经手人毛全侠印章。当天该收款收据由被告张忠魁交给被告王宗厚，由被告王宗厚向静园小区建设工地供应用砖，并收取原告郁凤军购房款。原告郁凤军在收到被告王宗厚的购房款条据后，约定：原告郁凤军购买静园小区2#楼2楼中户商品房一套(静园小区2#楼1单元2楼东户)，面积127平方米，结构为三室二厅，房屋总价款180000元，先期付款160000元，余款20000元在交房屋钥匙时付清。原告向被告王宗厚当时支付现金30000元，嗣后于2009年春节前全部付清了余款130000元，至此原告共支付被告王宗厚购房款160000元。 在静园小区开发建设过程中，由于被告张忠魁施工建设手续不齐，于2008年11月12日被凤翔县住建局责令建设工程停工，期间被告张忠魁曾向原告郁凤军和被告王宗厚催要购房款，但由于工程停工原告未向被告张忠魁支付购房款，而是在2009年春节前向被告王宗厚支付全部购房款。2009年7月13日晚被告中元房地产公司西凤小区项目负责人薛某某与凤翔县建筑公司第十三项目部负责人郑某某共同签订《静园小区开工协议书》，对前期《建设工程承包合同》进行了部分修改，同时约定由薛某某负责办理2009年7月31日前的招标手续。在施工过程中原告郁凤军经过征得施工企业同意对所购房屋地面砖和一个窗户进行了更换。 2008年5月30日，被告中元房地产向宝鸡市防震施工图技术服务中心递交建筑施工图政策性审查及宝鸡市建筑节能设计审查并通过审核。2009年4月27日，凤翔县XX大队XX房XX小区XX#、2#住宅楼消防设计的审核意见。2009年获得了凤翔县发展计划局关于凤计发[2009]95号文件“关于宝鸡市XX房XX栋XX楼的立项批复”。2010年1月7日，凤翔县发展计划局通过了被告金鑫房地产新建两栋商品住宅楼立项的批复，同时又将凤计发［2009］95号文件予以作废，此后静园小区1#、2#楼的建设施工手续又改变为被告金鑫房地产公司。2010年4月19日，凤翔县人民政府向被告张珠林颁发了凤翔县XX路南侧土地使用证。另查，静园小区从建设至今由于没有办理建设工程规划许可证、施工许可证及开发建设资金占工程建设总投资比例证明等，所以未取得商品房预售许可证明。2010年11月15日施工企业凤翔县建筑公司第十三项目部在静园小区住宅楼工程款决算清单中，明确对被告王宗厚所供建筑用砖款160000元抵顶工程款，且双方对此均无异议，并进行了结算。在静园小区1#、2#楼交付房屋时，被告中元房地产公司和被告张忠魁均未向原告交付房屋，经原告与被告中元房地产公司多次协商未果，被告张忠魁又于2018年7月将此房转售他人。故原告于2016年5月26日状诉来院，请求法院依法判决。 一审法院认为，一、关于商品房买卖合同是否有效及商品房买卖合同与建筑用砖合同之间关系的认定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中被告张忠魁为了开发静园小区1#、2#住宅楼，由被告张珠林以被告中元房地产公司静园小区项目部名义与凤翔县建筑公司第十三项目部签订《建设工程承包合同》，在工程建设过程中，因为有关审批手续不全被住房建设管理部门于2008年11月12日责令停工，2009年7月13日被告中元房地产公司项目负责人薛某某与凤翔县建筑公司第十三项目部负责人郑某某共同签订静园小区开工协议书，且凤翔县发展计划局在凤计发[2009]95号文件中己经对被告中元房地产公司新建两栋商品住宅楼的立项给予了批准，以上事实足以证明被告中元房地产公司在2009年底前是静园小区法定的开发商，同时被告张忠魁也是静园小区开发人之一。本案中原告郁凤军与被告中元房地产公司之间所形成的商品房购买收款收据内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告王宗厚在2009年12月底以前己经向静园小区建设工地供应用砖价值160000元，应视其己经收到购房款，故本案应当认定为商品房买卖合同纠纷。在静园小区建设之初，由于被告张忠魁资金不足，为了缓解资金困难便与其友被告王宗厚达成以房代购建筑用砖的口头协议，并征得被告中元房地产公司项目部同意，向其出具原告郁凤军购房票据，由被告王宗厚向建筑工地供应用砖，砖款用原告郁凤军购房款抵顶160000元，所以被告张忠魁与被告王宗厚之间的建筑用砖协议为有效合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案涉及的静园小区在原告起诉前未取得商品房预售许可证明，原告郁凤军与被告中元房地产公司之间的房屋买卖合同应当认定为无效合同。合同被认定为无效合同后自始无效，不存在解除。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。被告中元房地产公司作为法定开发商理应向原告退还房款，应当承担法律责任，被告张忠魁作为另一开发人在2018年本院审理期间将涉案房屋转售他人的行为亦应承担返还购房款的法律责任。本案中，原告郁凤军确已支付了共计160000元的购房款，被告中元房地产公司与被告张忠魁作为开发商与实际开发商，在合同无效后应当返还原告购房款160000元，故对原告要求由被告中元房地产公司、张忠魁返还购房款160000元的主张，予以支持。被告王宗厚、张珠林及金鑫房地产公司未与原告签订任何形式的房屋买卖合同，且被告金鑫房地产公司是2010年1月7日在凤翔县发展计划局批准为静园小区法定开发商的，同时在批文中作废凤计发［2009］95号文件变更了被告中元房地产公司的法定开发商资格。被告张忠魁与被告王宗厚之间的建筑用砖协议己经在静园小区建设工程决算前全部履行完毕，故原告要求由被告张珠林、王宗厚、金鑫房地产公司共同承担返还购房款的诉讼请求无法律依据，不予支持。被告中元房地产公司辩称自己未收到原告房款，只是代开了发票，其辩解意见不能对抗被告王宗厚向建筑工地实际供砖的事实，且无相关证据支持，不予采信。二、关于本案原告要求支付利息损失的认定。本案中，被告中元房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下对外销售房屋，被告张忠魁对此又是有意为之，所以被告中元房地产公司与被告张忠魁应当承担全部责任。本案中原告所遭受的损失应为商品房预付款利息损失，应由被告中元房地产公司、被告张忠魁共同予以全额支付；对原告请求由被告张珠林、王宗厚、金鑫房地产公司共同承担其利息损失的诉讼请求不予支持。由于原告支付房款是在2009年春节前，其本人对支付房款具体日期记忆不清，应以开工建设之日起支付利息，故应由被告中元房地产公司、张忠魁赔偿原告郁凤军利息损失应从2009年7月13日复工起计算至购房款还清之日止，所以原告所主张的利息应从2009年7月13日复工起至2019年8月19日前应以中国人民银行同期五年以上基准贷款年利率5.94%计算支付利息，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价年利率支付利息。综上所述，为维护市场经济秩序，保障合同当事人的合法权益，兹依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，报经院审判委员会研究决定，一审法院判决：一、原告郁凤军与被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司、被告张忠魁达成的商品房买卖合同无效；二二十四巨盼盼______________________________________________________________________________________________________________________求军000__________________________________________________________________________________________________________________________二、由被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司、被告张忠魁共同在判决生效后十日内返还原告郁凤军购房款160000元；并支付以本金160000元为基数，自2009年7月13日起至2019年8月19日止以中国人民银行同期五年以上基准贷款年利率5.94%计算的利息99184.80元和2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价年利率4.75%计算的利息；三、驳回原告郁凤军请求由被告张珠林、王宗厚、宝鸡市金鑫房地产开发有限责任公司共同承担返还购房款及其利息损失的诉讼请求。案件受理费6710元，由原告郁凤军承担1780元，由被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限公司、张忠魁承担4930元。 本院二审期间，当事人双方均没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审法院认定事实相同。 本院认为，关于本案法律关系的认定问题。从2010年1月7日凤翔县发展计划局发文对被上诉人金鑫房地产公司新建两栋商品住宅楼立项批复同意之前的报建材料来看，静园小区1#、2#住宅楼的开发商为上诉人中元房地产公司。上诉人称其工作人员薛某某假冒其名义报建该工程，证据不足，本院不予支持。能够认定2010年1月7日前，该工程的对外开发商为上诉人中元房地产公司，该工程的施工单位为凤翔县建筑公司第十三项目部。同时，从被上诉人张忠魁与被上诉人张珠林的陈述来看，涉案工程所涉土地的实际使用权人为被上诉人张忠魁。上诉人中元房地产公司也认可涉案工程由张忠魁实际开发，本案所涉的房屋及该小区的其它房屋实际由被上诉人张忠魁出售。因此，能够认定2010年1月7日前，被上诉人张忠魁借用上诉人中元房地产公司名义开发该小区，上诉人中元房地产公司为静园小区1#、2#住宅楼的对外开发商。 关于本案责任的承担。上诉人对一审法院认定的相关事实不予认可，但并未提交证据证明其主张，本院对上诉人的该主张不予采信。被上诉人王宗厚给静园小区建设工地供砖事实清楚。被上诉人王宗厚与被上诉人郁凤军达成口头协议，用被上诉人王宗厚给静园小区建设工地供砖应取得的砖款，抵作被上诉人郁凤军的购房款，由开发商向郁凤军出售住宅一套，且经过被上诉人张忠魁同意。本案的关键证据，即2008年11月10日上诉人中元房地产公司给被上诉人郁凤军开具的收款收据，实际上就是为履行被上诉人王宗厚与郁凤军达成且经过被上诉人张忠魁同意的口头协议。上诉人中元房地产公司作为对外开发商未取得商品房预售许可证明，致合同无效。因合同取得的财产，应当予以返还。且本案所涉房屋已被出售，故被上诉人郁凤军要求返还房款及利息的请求应予以支持。因为涉案房屋是以上诉人中元房地产公司名义开发的，上诉人中元房地产公司以其名义给被上诉人郁凤军出具收款收据，故上诉人中元房地产公司应该承担本案责任。被上诉人张忠魁作为实际开发商，将涉案房屋另行出售，亦应承担返还购房款及利息的法律责任。被上诉人王宗厚、张珠林及金鑫房地产公司未与郁凤军签订房屋买卖合同， 不承担还款责任。 关于本案利息损失的认定。上诉人主张，王宗厚即使在2009年12月底才完成向静园小区建设工地供应用砖价值16万元，利息应当从当年年底之后次日计算，但一审法院从2009年7月13日起按16万元计算利息不当。本院认为，上诉人中元房地产公司于2008年11月10日以开具收款收据的法律行为，对被上诉人郁凤军与王宗厚达成并经张忠魁同意的以砖款抵作郁凤军购房款的口头协议予以认可。因为购房合同无效，所以购房款的利息计算，以实际付款及实际供砖的时间综合考虑为妥。依据查明的事实，王宗厚于2008年6月已开始向静园小区建设工地提供建筑用砖，郁凤军又于2008年11月10日即上诉人开具收款收据当天向王宗厚支付现金3万元。郁凤军对一审认定的利息支付起始时间并未提出异议，故该3万元的利息应自2009年7月13日复工起至2019年8月19日前，以中国人民银行同期五年以上贷款基准利率计算；从2019年8月20日起，按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算利息。同时，依据查明的事实，余款13万元，郁凤军于2009年春节前全部付清，而王宗厚截止2009年12月向静园小区建设工地供应建筑用砖价值16万元。故该13万元的利息从2010年1月1日起计算较妥。即该13万元的利息从2010年1月1日起至2019年8月19日前，应以中国人民银行同期五年以上贷款基准利率计算；从2019年8月20日起，按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算利息。 综上，上诉人中元房地产公司关于利息计算的理由部分成立，本院对利息计算的方法予以调整。但其他的上诉请求及理由不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但对利息的认定及表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、维持陕西省凤翔县人民法院(2019)陕0322民初2418号民事判决第一项、第三项。 二、变更陕西省凤翔县人民法院(2019)陕0322民初2418号民事判决第二项为：上诉人宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司、被上诉人张忠魁共同在判决生效后十五日内，返还被上诉人郁凤军购房款160000元；并支付以本金3万元为基数，自2009年7月13日起至2019年8月19日止以中国人民银行同期五年以上贷款基准利率计算的利息;和以本金13万元为基数，自2010年1月1日起至2019年8月19日止以中国人民银行同期五年以上贷款基准利率计算的利息。同时，还应支付以本金16万元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息。 三、驳回上诉人宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司其他的上诉请求。 四、驳回被上诉人郁凤军其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费6710元，由被上诉人郁凤军承担1780元，由上诉人宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司承担4930元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩权雁 审 判 员 任小剑 审 判 员 陈 蔚 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 罗永超 书 记 员 张 琪