山西省大同市平城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0213民初1604号 原告（反诉被告）：李建花，女，1981年2月16日出生，汉族，无业，住大同市平城区。 委托诉讼代理人：韩泓，山西法铭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张笑，男，1990年1月1日出生，汉族，无业，住太原市小店区。 委托诉讼代理人：赵洁，山西北岳（广灵）律师事务所律师。 原告（反诉被告）李建花诉被告（反诉原告）张笑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李建花的委托诉讼代理人韩泓、被告（反诉原告）张笑的委托诉讼代理人赵洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李建花向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间的租赁合同，被告向原告返还保证金100000元、租金498342元，向原告支付违约金50000元，共计648342元；2、判决被告返还原告装修保证金、装修垃圾清运费、暖气费、物业费300000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月23日原告与被告签订《租赁合同》，约定原告租赁被告的房屋用于经营旅店服务业；租期10年,从2019年10月1日至2029年10月1日止；2019年10月1日至2020年4月1日为免租期；前三年租金每平米每日0.6元,年租金996684元；合同保证金100000元；被告承诺房屋不存在其他债权权利限制或瑕疵；约定违约金标准为年租赁费的30%。合同签订后,原告在2019年9月23日、9月24日分两次向被告支付10万元保证金,9月26日支付2020年4月1日到2020年10月1日的房租498342元。原告按约支付房租及保证金后却无法开工进行装修,原因是被告出租给原告的房屋是从开发商处抵顶的,双方账目不清,被告对房屋并不拥有完全使用权。被告的行为导致原告无法实现合同目的,故原告在2019年12月20日、2019年12月23日向被告多次提出解除合同并要求被告退还保证金和租金,但是被告拒绝返还。被告的行为已违约,按照双方约定,被告应向原告支付违约金299005元,但原告主张50000元。物业公司于2019年11月16日收取原告装修保证金、装修垃圾清运费、暖气费、物业费300000元。原告无法装修，现要求被告返还，故向法院提起诉讼,请法院支持原告的诉求。 被告（反诉原告）张笑辩称，对双方签订租赁合同的事实无异议，但原告诉求不合理，由于原告违约，导致合同无法履行。我方同意解除合同，应当由原告承担违约责任。由于原告自己股东内部原因，无法经营餐饮项目。涉案房屋被告拥有使用权和出租权，被告通过租赁的方式与山西德胜消防工程有限公司吕梁分公司签订租赁合同。租赁期间20年，自2019年3月1日至2030年1月1日。被告将该商铺转租给原告，租赁期间从2019年10月1日至2029年10月1日。期间我方收取租金498300元，保证金100000元。 反诉原告（本诉被告）张笑向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令被反诉人将租赁反诉人的房屋恢复原状；2、判令被反诉人支付反诉人违约金299005.2元；3、本反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年9月23日签订房屋租赁合同，由被反诉人承租反诉人的房屋用于经营旅店。反诉人于合同签订后将租赁物交付被反诉人，被反诉人在接收房屋后开始动工进行装修。2019年12月中旬，反诉人突然接到被反诉人电话称由于大股东撤资，被反诉人无力继续履行租赁合同，请求可以与反诉人解除合同，被反诉人该承担的损失由其承担。反诉人认为，合同的签订系双方当事人真实意思表现，现被反诉人无故提出解除合同，构成违约，同时，被反诉人在接收房屋后将反诉人房屋进行严重的破坏，给反诉人造成了极大的经济损失，遂要求其进行赔偿，双方未能达成合意。现被反诉人起诉要求反诉人退还房租及承担违约责任，反诉人认为被反诉人严重违背了诚实信用原则，为维护自身合法权益，反诉人现提出反诉，请求贵院依法查明事实，判令被反诉人将租赁反诉人的房屋恢复原状，同时赔偿给反诉人造成的损失，支付反诉人违约金299005.2元。 反诉被告（本诉原告）李建花辩称，由于反诉原告的违约导致双方解除租赁合同，对方是违约方，我方不存在合同第十二条的违约内容，对方主张我方违约没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明如下事实：2019年9月23日，原告李建花（乙方）与被告张笑（甲方）签订租赁合同，约定原告承租被告房屋，租赁期限从2019年10月1日至2029年10月1日。2019年10月1日至2020年4月1日为免租期。租赁费用前三年年租金996684元。合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付100000元作为合同履约的保证金，如任何一方违反合同约定的义务，应承担违约金，违约金标准为年租赁费的30%；原告支付被告第一年租金498342元。原告在租赁期间，对租赁房屋进行了装修施工。 关于本诉原告请求解除合同的诉讼请求，双方合同是否应当解除的焦点问题，原告于2019年12月20日通过微信通知物业公司及被告解除合同，被告辩称原告违约提出解除合同，租赁合同无法履行，同意解除合同。本院认为，原告单方解除合同，不同意继续履行合同，被告同意解除合同，双方的租赁合同应当予以解除，故本院对本诉原告请求解除双方租赁合同的诉讼请求予以支持。 关于本案争议的本诉原告请求本诉被告返还已付租金498342元的焦点问题，根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故本诉被告应退还本诉原告剩余租期内的租金，双方就租赁期间无法达成一致，本诉原告于2019年12月20日通过微信通知物业公司及被告解除合同，原告于2019年12月21日与被告父亲张德才同去看房，商讨将涉案房屋返还给被告的事宜，本诉被告认可收到原告的通知解除短信，对一起看房的事实无异议，但辩称因双方对解除合同无法达成一致，故无法接收房屋。本院认为，2019年12月21日原告与被告一起至涉案房屋处商讨解除合同事宜，原告提出返还被告房屋，被告因双方就解除合同的后续事项无法达成一致拒绝接收房屋，且该房屋性质是开放未上锁状态，原告已经履行了交付房屋的义务，故租赁期间应从2019年10月1日起至2019年12月21日止（2个月21天）。关于免租期是否应支付租金的焦点问题，双方租赁合同期限十年，本案原告在免租期内单方解除合同，导致被告让渡免租期租金为代价所获得的利益受损，本诉原告应按照实际占用房屋期间支付租金，根据合同约定月租赁费为83057元，原告应支付相应租金222378元，本诉被告应退还原告剩余期间的租金275964元。 关于本诉原告主张本诉被告返还装修保证金、垃圾清运费、暖气费、物业费300000元的诉讼请求是否合理的焦点问题，因反诉被告并未收取原告上述费用，本诉原告该项诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于本案争议的合同解除的违约责任如何承担的焦点问题，本诉原告李建花认为按约支付租金后无法开工装修，租赁房屋系被告工开发商处抵顶，本诉被告张笑对房屋没有完全使用权，导致原告无法实现合同目的，故原告提出解除合同；本诉被告张笑辩称对租赁房屋享有使用权和出租权，由于原告李建花内部股东争议无法经营餐饮项目导致租赁合同不能继续履行，被告针对抗辩意见提供租赁合同、抵偿协议、消防工程施工合同，欲证实租赁房屋系山西德胜消防工程有限公司通过抵顶方式享有合法产权，被告张笑向山西德胜消防工程有限公司承租房屋；原告李建花对被告张笑上述证据均不认可，认为没有约定租赁的基本条款，不能证明被告享有合法产权。本院认为，原告李建花认可被告张笑在与其签订租赁合同时已向原告出具涉案房屋的手续，即抵偿协议、消防工程施工合同，原告李建花对涉案房屋的产权不属于被告的情况知情，另被告提供的与山西德胜消防工程有限公司的租赁合同中约定本诉被告张笑对涉案房屋享有合法转租的权利，故本诉被告张笑对涉案房屋没有完全产权并不必然导致双方租赁合同无法继续履行，并不是双方合同解除的原因，故原告在合同的租赁期限内单方提出解除合同构成违约，原告应承担解除合同的违约责任。 关于本案争议的本诉被告张笑是否应退还本诉原告保证金的焦点问题，根据租赁合同约定，由于承租方原因提出提前终止本合同，则出租方有权不退还已付保证金；原告按照合同约定给付被告100000元保证金，根据租赁合同约定，本诉原告构成违约，按照合同约定，本诉被告不退还保证金100000元。故本院对本诉原告请求本诉被告退还保证金的诉讼请求不予支持。 关于本案争议的违约金赔付的焦点问题，本诉原告李建花请 求本诉被告张笑支付违约金50000元，反诉原告张笑请求反诉被告李建花支付违约金299005.2元；本院认为，根据租赁合同第十二条约定，本合同任何一方违反合同约定的义务，违约方除纠正违约行为外，还应承担违约金，违约金标准为年租赁费的30%；本案原告单方解除合同构成违约，应按约支付年租赁费的30%计算，因前述张笑不退还李建花的100000元保证金亦具有惩罚性质，该违约金条款的约定与保证金条款均都是对违约责任的约定，违约金条款和保证金条款之和不得超过30%即299005.2元；本诉原告李建花赔偿被告张笑的违约金扣除本诉被告已收取本诉原告保证金100000元，本诉原告李建花应赔偿本诉被告张笑违约金199005.2元。 关于反诉原告张笑请求反诉被告李建花将涉案房屋恢复原状的焦点问题，因双方租赁合同已经解除，故原告请求将涉案房屋恢复原状符合法律规定，反诉被告李建花应按照双方一致认可的涉案房屋平面图恢复原状。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告李建花与本诉被告张笑签订的租赁合同； 二、本诉被告张笑于本判决生效之日起十日内返还本诉原告李建花租金275964元； 三、反诉被告李建花于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告张笑违约金199005.2元； 四、反诉被告李建花于本判决生效之日起三十日内按照山西国建工程设计公司出具的房屋平面图将房屋恢复原状； 五、驳回本诉原告李建花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费本院减半收取计6642元，由本诉原告李建花负担4709元，由反诉被告张笑负担1933元；反诉案件受理费本院减半收取计2893元，由反诉原告张笑负担968元，由反诉被告李建花负担1925元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。 审判员  周毅超 二〇二〇年九月十七日 书记员  张树敏