云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2117号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡区关兴路****。法定代表人：高绍华，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司，住所地师宗县漾，住所地师宗县漾月街道贯冲坡（林语轩小区）div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：朱冲礼，总经理。上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司共同委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张西林，男，1986年11月28日生，汉族，大专文化，师宗县人，现住师宗县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈霞（系张西林之妻），女，1990年3月20日生，汉族，大专文化，师宗县人，现住师宗县。上诉人云南华升房地产开发有限公司（以下简称华升公司）、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（以下简称华升师宗分公司）因与被上诉人张西林、陈霞商品房销售合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2020）云0323民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，经询问双方当事人并征询当事人同意不开庭审理后，进行了书面审理。本案现已审理终结。华升公司、华升师宗分公司上诉请求：依法撤销师宗县人民法院（2020）云0323民初969号民事判决，驳回被上诉人的诉请。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。首先，上诉人是按时交房，不存在违约交房，我公司于2016年8月31日前按时建好了信合怡苑一期工程，并进行了验收。也是在2016年8月31日前用电话通知各业主接房，从2016年9月3日至2016年12月14日也有29户业主按正常程序办理了接房手续装修入住。这一事实上诉人在一审时已经提供了相应的证据，证实上诉人按购房合同约定没有逾期交房。一审法院认定上诉人逾期321天交房，承担违约金27202元是没有依据的。其次，本案被上诉人是在2016年9月开始交房时便撬房装修后入住，上诉人一方不能再承担违约责任。但本案的被上诉人是自己将房屋门撬开以后装修入住的，拒绝办理接房手续，也不交物业管理费。被上诉人所在的房屋3-3-103号房，已经装修入住。其三，一审法院认定被上诉人是2017年7月19日入住是不正确的。被上诉人已经于2016年9月便撬门装修入住。本案合同有明确约定，被上诉人至今不办理接房手续，相关的维修基金、契税、印花税一些房屋设施的费用不交，自行撬门入住，合同约定被上诉人未履行这些义务前，上诉人是不承担违约责任的。本案一审中对此不作评判是不正确的。二、本案一审法院不支持上诉人的反诉错误。本案上诉人在一审时已经提出了反诉，请求按合同约定解除合同。按合同约定，就算按2017年7月20日、21日书面公告交房时起至今不办接房手续也是超过2年10个月，可以解除合同，但一审法院不审查解除合同的条件是否成就，认为房款交清、房子可以交付，就不予支持。而对被上诉人不办接房手续，自行撬门装修入住多年，不交纳物业费行为，则不以任何评价，特别是对合同约定的上诉人不承担违约责任的内容避而不谈。三、本案被上诉人没有证据证实是2017年7月19日装修入住，法庭不能就此作为认定。本案一审法院认定交房时间是2016年8月31日至2017年7月19日，逾期交房321天计算错误。按合同约定是从9月1日起算，而不是从8月31日起计算，只有319天，多算2天，而且这样认定没有任何证据。按合同第九条约定只能计算30天和31天至90天，不能无期限地增加天数。上诉人是在2017年7月20日和2017年7月21日两次公告催告交房，这是上诉人在2016年8月31日前电话通知大部分不来接房后（只有29户接房）不得已采取的催告交房，这不是本案的交房时间，交房时间应以2016年8月31日前电话通知交房的时间和经通知已有29户业主接房的时间为准。四、本案已经过了诉讼时效，被上诉人依法不应再有胜诉权。按合同约定，如果从2016年9月1日起，就视为违约，那么，至其起诉已经超过了诉讼时效，一审认定是错误的。综上，一审以被上诉人自认的入住时间为交房时间，判决上诉人承担违约天数321天，违约金27202元，于事实和法律不符，请二审法院判决支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称，上诉人说在2016年8月31日前可以接房，但我们去问过，上诉人还有些手续是办不了的，要我们等他们的通知。当时问上诉人为什么办不了手续，他们说要等他们二期建好才能完善手续，上诉人和信用社之间扯皮不能影响业主的权利。他们说的接房是签个协议抵三年的物管费，我们不同意的。对方说撬锁我们是不认可的，当时门是开着的，装修用的沙子都堆在里面，装修是2017年7月19日和装修公司签的合同，并不是对方说的2016年9月1日开始。交水费、电费这些都是能查到记录的，都能看到我们是什么时候才入住的。上诉人违约在先，没有履行他们的义务，我们起诉的时候上诉人还打电话给叫我们签协议，说免三年物管费，让我们撤诉，我们没同意。张西林、陈霞向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告继续履行合同，为原告办理信合怡苑住3-3-103号住房的接房手续；2.判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住3-3-103号房的逾期交房违约金27202元；3.本案诉讼费由被告承担。华升公司、华升师宗分公司向一审法院反诉请求：请求法院依法判决解除我公司与原告（反诉被告）于2016年1月11日所签订的编号为信合怡苑住3-3-103号《商品房购销合同》。一审法院认定事实：华升师宗分公司系华升公司设立的分公司。2016年1月11日，原告与被告华升师宗分公司签订了合同编号为ＹＪＧ-2003信合怡苑住3-3-103号《商品房购销合同》，该《商品房购销合同》于2016年1月13日在房地产管理机关办理了备案登记，合同备案登记号为：ＳＺ201600069，该《商品房购销合同》约定原告购买被告华升师宗分公司开发的位于师宗县，合同总价款为222249元。原告于2016年1月11日、2016年1月27日交清了全部购房款。合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日前，并明确了逾期交房的违约责任（即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担）。后被告华升师宗分公司未按约定的时间交付房屋，并于2017年7月20日在小区内发布了交房公告，于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。另查明，双方未办理交接房手续，原告系自行对号装修入住，其自认占有房屋的时间为2017年7月19日。被告对原告自行对号装修入住的行为未实际采取阻止或干预等措施，也未对原告实际占有涉案房屋的时间及相关情况提供相关证据予以证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。结合本案实际，在合同具备继续履行的情况下，本着尊重当事人意思自治原则和契约自由原则，确保合同的相对稳定性，原告按约定已向被告付清全部购房款，被告应当遵守诚实信用原则按照合同约定向原告交付房屋，故原告主张被告继续履行合同、交付房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司逾期交房违约金的确定和承担问题，因被告未提供相关证据证明原告实际接管房屋的具体时间，本案原告自认接管房屋的时间为2017年7月19日，按合同约定的交房时间2016年8月31日起至2017年7月19日止，被告华升师宗分公司共逾期交房321天。按照本案原告与被告签订的《商品房购销合同》约定，被告应向原告承担违约金27203.27元（即222249元×0.02%×30天＋222249元×0.04%×291天）。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，被告华升师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告华升公司承担，也可以先以被告华升师宗分公司管理的财产承担，不足以承担的，再由被告华升公司承担。综上，原告主张被告向其支付逾期交房违约金27202元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。关于本案诉讼时效的认定问题，因本案涉案房屋约定交房的时间系2016年8月31日前，被告具备交房条件并公告交房的时间系2017年7月29日至2017年8月6日，双方约定交房时间与具备交房条件并公告交房的时间不一致，结合本案实际，被告未对原告实际接管涉案房屋的时间提供相关证据加以证明，但原告自认接管时间为2017年7月19日，根据《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定，本案诉讼时效应为三年，故本案诉讼时效从2017年7月19日起算至2020年4月20日提起诉讼时止未超过三年。关于本案被告反诉主张解除双方所签订的购房合同的请求是否成立，因双方虽在合同中约定了合同的解除权，且被告对合同中相关内容也有不同的理解，但该合同解除权的行使应属于守约方，行使与否的选择权在守约方，而不是违约方，否则将损害守约方的权益，不利于社会诚实信用的建立，也不符合法律的价值取向，现被告已具备继续履行合同的条件，其应按约定继续履行合同，故被告反诉主张解除该合同的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行与原告（反诉被告）张西林、陈霞于2016年1月11日所签订的合同编号为：ＹＪＧ-2003信合怡苑住3-3-103号《商品房购销合同》，并于本判决生效后十五日内将位于师宗县的房屋交付给原告（反诉被告）张西林、陈霞管理使用；二、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十五日内按合同约定向原告（反诉被告）张西林、陈霞支付逾期交房违约金27202元；三、驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。本诉案件受理费480元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担；反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。二审中，经询问，双方当事人均无新证据提交。经二审审理一审认定事实并无不当，二审依法予以确认。二审另查明：被上诉人已入住案涉房屋。本院认为，上诉人华升师宗分公司与被上诉人张西林、陈霞签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。被上诉人按约支付了购房价款，上诉人华升师宗分公司负有交付房屋、转移房屋所有权于被上诉人的义务。本案中，华升师宗分公司未按约定期限向张西林、陈霞交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决对违约金计算期限、标准的认定，符合合同约定及本案实际，二审予以确认。被上诉人没有办理交接房手续即擅自进入所购房屋并自行装修居住，属于以不正当方式维护权益，鉴于交易房屋已由被上诉人实际占有和使用，且未造成他人合法权益受损，可视为华升师宗分公司已经交付房屋，但上诉人华升师宗分公司应完善房屋交接手续并继续履行转移房屋所有权于被上诉人的义务。案涉《商品房购销合同》约定逾期交房90日以上双方有权解除合同，被上诉人在订立合同后已完全履行了支付购房款的合同义务，上诉人华升师宗分公司以自己的违约行为产生的后果作为条件主张解除合同，有违诚实信用原则，且该项权利的行使应赋予守约方才符合保护守约方权益的价值导向，故上诉人的反诉请求应予驳回。因上诉人的违约行为持续存在，被上诉人起诉本案未超过法律规定的诉讼时效期间，华升师宗分公司提出诉讼时效抗辩不能成立。对于上诉人主张被上诉人至今不办理接房手续，相关的维修基金、契税、印花税等费用未交，双方当事人应根据合同约定或法律规定在履行交接房手续过程中予以完善，而对于上诉人主张被上诉人不交物业管理费系另一法律关系，并非本案审理范围。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，上诉人华升公司、华升师宗分公司的上诉请求不能成立，但案涉房屋已实际由被上诉人管理使用，且一审中被上诉人并未提出交付房屋的诉讼请求，故一审判决由上诉人交付房屋给被上诉人管理使用不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、维持师宗县人民法院（2020）云0323民初969号民事判决第二、三项，即“二、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十五日内按合同约定向原告（反诉被告）张西林、陈霞支付逾期交房违约金27202元”“三、驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求”；二、变更师宗县人民法院（2020）云0323民初969号民事判决第一项为由云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与张西林、陈霞于2016年1月11日签订的（合同编号为YJG-2003信合怡苑住3-3-103）《商品房购销合同》继续履行，并于本判决生效后十五日内合同双方配合办理信合怡苑3-3-103号房屋的交接手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费480元，由云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担；反诉案件受理费100元，由云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担。二审案件受理费480元，由云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二〇年九月二十五日法官助理刘芳书记员唐皓