杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初949号 原告（反诉被告）：浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区学正街**阳光华城创富中心**901-1，统一社会信用代码9133010131353787XK。 法定代表人：胡继承，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶志忠，浙江铎法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈垟，浙江铎法律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：沈杰，男，1996年12月26日出生，汉族，住德清县。 委托诉讼代理人：沈洁，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑梦洁，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司（以下简称蒲公英公司）与被告沈杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序审理。案件审理过程中，被告沈杰提出反诉，本院经审查后予以准许，将本反诉合并，并公开开庭进行了审理。原告蒲公英公司（反诉被告）的委托诉讼代理人叶志忠、沈垟，被告（反诉原告）沈杰的委托诉讼代理人沈洁、郑梦洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蒲公英公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《物业租赁合同》，并要求被告即时腾空所承租的房屋；2.判令被告支付租金79483.46元、综合管理费4881.72元、滞纳金109404.50元、违约金11354.78元（上述款项以计算清单为准，现暂计算至2020年1月31日，要求计算至实际腾空之日止）；3.判令被告支付律师费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月，原、被告签订《物业租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于杭州市下沙阳光华城二期7幢1层127号物业，该物业建筑面积为23.93平方米，租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日，第一年和第二年的租金为日租金7.80元/平方米，年租金为68128.71元；第三年的租金为日租金8.19元/平方米，年租金为71535.15元。租金每三个月支付一次，先付后用。在租赁期间，被告应承担综合管理费为12元/月/平方米，每三个月支付一次。双方约定装修及试营业免租期为2018年3月1日至2018年8月31日，该期间的综合管理费，被告应按约支付。另合同约定，若被告逾期支付租金及综合管理费用的，则每日按欠费总额的千分之三支付滞纳金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，并要求被告支付两个月的租金作为违约金。同时，被告应承担原告为诉讼支出的诉讼费、律师费等。合同签订后，被告仅支付了首期租金17032.18元、物业保证金17032元、首期综合管理费1722.96元。此后，被告未按约支付租金及综合管理费，被告的行为已构成违约。截止2020年1月31日，被告共欠原告租金79483.49元、综合管理费4881.72元、滞纳金109404.50元、违约金11354.78元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）沈杰答辩称：1.原、被告双方除签订了书面的《物业租赁合同》外，还达成过清晰有效的口头协议。口头协议的形式未违反《物业租赁合同》的约定，亦未违反有关法律的规定，且内容明确，符合要约及承诺的要件，双方均应恪守履行。口头协议的主要内容有四项：（1）原告确保蒲公英天地功能规划合理完整、配套齐全，包括但不限于电影院、KTV、水上乐园、大型超市、知名品牌屈臣氏、MANGO、ZARA、H＆M等入驻；（2）原告保证商场正式开业前，综合体地下与文海南路地铁口通道相连通；（3）原告保证商场公共区域整洁、基础设施完善、物业管理到位，正式开业之前，综合管理费按半价收取；（4）首期租金自商场整体开业之日起算，商场开业标准为商场内地下二层至地上三层营业商铺量达商场全部商铺量70%，开业后通过地铁传媒、微信公众号等方式为商场进行全方位宣传。2.被告不存在任何违约行为。被告未履行支付租金及综合管理费的行为系行使合同法第六十七条规定的先履行抗辩权。上述口头协议达成后，双方均按约履行，原告亦未向被告主张过租金，且以自己的行为表明在开业条件不成就前可以减免相应的租金及综合管理费。但自2019年9月12日起，原告在商场整体营业商铺量未达到70%及文海南路地铁口未开通的情况下，擅自单方面宣布商场开业，并且收取租金和综合管理费。而到2020年2月份后，原告更是以诉讼的方式推翻双方达成的口头协议，要求被告交纳自2018年12月至今的租金，原告在以自己的行为表明不履行合同义务的情况下，被告有权拒绝交纳相应的费用。3.滞纳金计算标准及计算方式有误。4.原告违约在先。主观过错明显，无权要求被告承担维权成本。综上，请法院驳回原告诉讼请求。 被告（反诉原告）沈杰向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2.判令反诉被告退还反诉原告预付的租金17032.18元、定金17032元、综合管理费1722.96元，共计35787.14元，并承担因其违约行为给原告造成的装修损失30000元、律师费2000元；3.请求清算水电费，要求反诉被告返还未使用部分的预存水电费，以实际使用情况为准；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年，原、被告就杭州市下沙阳光华城7幢1层127号物业签订《物业租赁合同》。除书面约定外，原、被告另行达成一致约定：（1）反诉被告保证蒲公英天地功能区域规划合理，泛娱乐配套商户齐全（包括但不限于KTV、电影院、水上乐园、大型超市、童玩区等），知名品牌商户（包括但不限于屈臣氏、MANGO、ZARA、H＆M等）入驻引流；（2）反诉被告保证商场正式开业前，综合体地下与文海南路地铁口通道相连通；（3）反诉被告保证商场公共区域整洁、基础设施完善、物业管理到位，正式开业之前，综合管理费按半价收取；（4）首期租金自商场整体开业之日起算，商场开业标准为商场内地下二层至地上三层营业商铺量达商场全部商铺量70%，开业后通过地铁传媒、微信公众号等方式为商场进行全方位宣传。《物业租赁合同》订立后，反诉原告对租赁物进行重大装修，店铺开业后，又投入居多心血和资金。但截至反诉之日，反诉被告未践行《租赁合同》补充协议中作出的任一约定，商铺试营业期间人迹罕至、长期亏损；租赁物业时常出现严重漏水漏电、商圈地下车库无法正常使用，严重影响租赁物业正常使用。现反诉被告公然违反前期所做承诺，在商场未达开业标准未能开业的情况下要求反诉原告缴纳自合同签订日以来的所有租金，甚至违反合同约定阻止反诉原告充值水电费，出现断水断电、无法正常使用商铺，导致商场店铺大规模停业，反诉原告店铺经营更加困难。反诉被告的行为严重违反双方约定，给反诉原告造成巨大经济损失。 反诉被告蒲公英公司辩称：原、被告之间除了签订正式的《物业租赁合同》之外，并没有达成口头的补充协议。原告招商人员个人的作出意思表示并不能说明原、被告之间达成补充协议。根据双方签订的《物业租赁合同》，原告已经将符合规定的房屋交付给被告进行经营，已经完成合同的义务，被告没有按期支付租金和综合管理费等，构成根本性违约。请求法庭驳回被告的全部反诉诉讼请求。 本院经审理查明以下事实：2018年1月7日，原、被告签订《物业租赁合同》一份，约定被告向原告租赁其代管的位于杭州经济技术开发区阳光华城7幢1层127号物业用于经营臭嗨。建筑面积为23.93平方米，租赁期自2018年9月1日至2021年8月31日，2018年3月1日至2018年8月31日作为装修及试营业的免租期，无论期限内是否完成装修，该期限届满后均开始计算租金。原告应于2018年3月1日前交付案涉物业，延迟交付的，租赁期限相应顺延；延迟交付超过120日的，被告有权终止本合同，双方互不承担违约及赔偿责任。合同约定该物业在首个租赁年度租金按7.80元/日/平方米计算，月租金为5677.39元。租金按照三个月一付，先付后用，被告应在合同签订后三日内支付首期租金，即17032.18元。以后每期租金提前一个月支付。租赁期间，被告应承担综合管理费12元/月/平方米，按照三个月一付。首期综合管理费为1722.96元。在经营免租期内，只免租金不免综合管理费。合同签订后三日内，被告应向蒲公英公司支付物业租赁保证金17032元。合同另对违约及赔偿责任作出约定，被告逾期支付租金或其他费用的，自逾期之日起，每逾期一日，应按欠费总额的千分之三支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，且被告需向原告支付两个月的租金作为违约金。在合同有效期内，任何一方不得无故终止合同，否则将按两个月租金的标准作为违约金。合同另对其他权利义务作出约定。 2017年11月20日，原告向被告开具租房定金收据一份，载明金额为17032元。2018年2月7日，原告向被告开具收据二份。一份为租金收据，载明金额为17032.18元。一份为物业费收据，载明金额为1722.96元。 2019年6月17日，原告招商经理刘小龙与租户代表召开会议。会议中，租户代表要求对开业时间进行明确，并要求签订统一的合同。刘小龙表示无需签订合同，会有书面通知发放各租户，租金自2020年9月12日起算。租户代表要求对开业标准进行明确，刘小龙表示商场开业标准为地下地上整体开业，开业率不低于百分之七十，开业时间为2020年9月12日，在开业之前电影院、超市、量贩KTV等无法入驻。租户代表要求对综合管理费进行明确，刘小龙表示综合管理费自2018年9月1日计收，另结合租户装修时间，装修时间晚于2018年9月1日的，自装修之日起计收，至2019年9月12日开业前，综合管理费半价计收。 本案承办人分别于2020年5月29日、8月21日实地走访蒲公英天地商场。走访时，该商场地下一层、二层基本处于空置状态，地上，地上**入驻多为餐饮店铺有几家店铺营业，地上，地上**有个别培训机构及健身房入驻，其余基本处于空置状态。被告经营的店铺未营业。 另查明，原告自2020年2月份始，未能及时协助被告办理水电费充值，致使案涉店铺无法正常使用。 再查明，原告自招商以来，其印制的蒲公英天地宣传手册载明该商场分24幢独栋连接而成，总建筑面积16万方，实际商业面积达6万方，其中地下二层、地上、地上**（局部****商）地下商业与地铁无缝连接东部一站式购物、休闲、体验、潮流聚集体。商场主力店进驻，拥有主体影城、精品超市、量贩式KTV、健身中心、电玩城、美食广场等。杭州蒲公英天地公众号介绍该商场系汇聚各大品牌美食，潮流服饰，数码，珠宝，百货，娱乐的一站式购物商城，联合淘宝天下020的运营模式，以“休闲+互动+体验”为主题建设8000方数字海洋馆、5000方婚礼主题殿堂、3000方水上儿童乐园、创意天幕、国际风尚美食街区、主题餐饮街区、国际潮品服饰等“街MALL”主题业态，打造全民全天候休闲娱乐潮玩圣地。另杭州蒲公英天地公众号推文宣传称该商场规划有主题影城、健身俱乐部、量贩KTV、超市、电竞馆、美食街等主力店。 上述事实由原、被告提交的《物业租赁合同》，被告提交的收据、蒲公英天地宣传手册、杭州蒲公英天地公众号宣传及推文、2019年6月17日的视频，以及当事人庭审陈述所证实。原、被告提交的其他证据，本院不予确认。 本院认为，原、被告均要求解除案涉《物业租赁合同》，本院对双方的该项诉讼请求予以支持。另《物业租赁合同》解除后，被告负有向原告返还商铺的义务，故对于原告要求被告腾空房屋的诉请，本院予以支持。 本案的争议焦点有以下两点：一、原告向被告收取租金的条件是否成就；租金、综合管理费的收取标准。二、被告是否需要支付滞纳金、违约金、律师费；原告是否需要赔偿装修损失、加盟费及服务费损失、律师费。 针对争议焦点一，原告认为租金及综合管理费均应按合同约定的时间及标准计算；被告认为因不符合开业标准，商场并未于2020年9月12日开业。原告收取租金的条件尚未成就，综合管理费因未提供相应安保及保洁服务也无需缴纳。本院认为，针对该争议焦点，必须先明确以下几个问题：1.刘小龙在租户代表会议上作出的关于租金起算时间及综合管理费计收标准是否能引起变更原、被告签订的《物业租赁合同》中关于租金起算时间及综合管理费计收标准的约定。2019年6月17日的会议中，各租户要求原告明确租金起算时间、综合管理费计收时间及标准，刘小龙作为原告的招商经理在会议中承诺租金起算时间及综合管理费计收时间、标准的行为，在某种程度上减轻了各租户的合同义务，该承诺效力可及于原、被告。2.商场是否已于2019年9月12日开业。原、被告在合同中并未约定商场开业的条件，但刘小龙在租户会议中表示商场开业标准为地上地下整体开业，商铺开业率达70%。而在本案承办人的两次实地走访中，地下一，地下**至三，地上**基本处于空置状态饮商，地上**餐饮商铺基本入驻完全达不到商场开业标准。原告亦未提交相应的证据证明2019年9月12日商铺开业率已达70%，故2019年9月12日并不能视为商场开业时间。3.商场未开业，但被告长期占有使用商铺的情况下，是否应支付相应租金。结合上述分析，原告收取租金的条件尚未成就，被告无需按合同标准支付租金。但被告自2018年3月份以来，一直占有使用该商铺。基于公平原则，被告应支付原告相应的占有使用费作为补偿。关于占有使用费截至时间，本院结合原告要求计算的截止时间，并尽可能避免当事人诉累等多方面因素，确定截至时间为2020年8月31日。关于占有使用费标准，因2020年2月开始，原告未协助被告办理水电充值，被告亦怠于充值、营业。本院结合上述情况以及蒲公英天地招商、客观因素影响、周边商铺租金标准等，酌情认定被告支付原告4个月的租金作为占有使用费。综上，截至2020年8月31日，被告需支付原告占有使用费金额为22709.56元（5677.39元/月×4个月）。4.综合管理费起算时间及计收标准。关于起算时间，刘小龙表示综合管理费自2018年9月1日计收，另结合租户装修时间，装修时间晚于2018年9月1日的，自装修之日起计收，被告未能举证证明装修时间晚于2018年9月1日，故本案综合管理费应自2018年9月1日起算。关于计收标准，应按合同约定的综合管理费的50%计收。关于计收截至时间，结合上述占有使用费截至时间，确定计收综合管理费截至时间为2020年8月31日，但因考虑到蒲公英公司在2020年2月开始未协助办理水电充值的情形，本院酌情减少3个月的综合管理费。经本院核算，自2018年9月1日至2020年8月31日为3015.18元（12元×23.93平方米÷2×（24-3）个月）。因被告已向原告支付租金、综合管理费、保证金，共计35787.14元，上述占有使用费及综合管理费应在被告已支付的租金、综合管理费及保证金中予以扣除。扣除后，原告仍应退还被告的款项10062.40元。2020年9月1日至实际腾空之日的占有使用费及综合管理费，被告应参照《物业租赁合同》约定的第一年度租金、综合管理费计收标准支付。 针对争议焦点二，原告要求被告支付拖欠租金及综合管理费的滞纳金，并要求支付合同解除的违约金及实现债权所支出的律师费。被告认为其不存在违约行为，不应承担上述费用。被告认为原告违约，要求赔偿被告装修费损失、加盟费及服务费损失、律师费。原告认为，导致合同解除的原因系被告违约，其不承担违约金，亦不应赔偿相应损失。本院认为，双方在履行《物业租赁合同》过程中，均存在一定过错，因此对于原告主张的滞纳金、违约金、律师费以及被告主张的装修费损失、律师费本院均不予支持。 对于被告要求清算、返还未使用部分水电费的反诉诉讼请求，事实依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司与被告（反诉原告）沈杰2018年1月7日签订的《物业租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告（反诉原告）沈杰应于本判决生效之日起十日内腾空位于杭州经济技术开发区××期××幢××号商铺，并应参照《物业租赁合同》约定第一年度租金、综合管理费计收标准支付原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司自2020年9月1日起至实际腾空之日的占有使用费及综合管理费； 三、原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）沈杰款项10062.40元； 四、驳回原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）沈杰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2189元，由原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司负担1914元，由被告（反诉原告）沈杰负担275元。反诉案件受理费747元，由被告（反诉原告）沈杰负担636元，由原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司负担111元。原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告（反诉原告）沈杰于本判决生效之日七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭栋佳 二〇二〇年九月十四日 书记员  叶鑫怡 *ArabicDash-12- *ArabicDash-13-