广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终980号 上诉人（原审被告）：钟山县农村信用合作联社，住所地广西钟山县钟山镇兴钟中路**。 法定代表人：周正杰，理事长。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁小龙，单位职工，该社法律合规部副经理。 被上诉人（原审被告）：南宁市战略营销策划有限责任公司，，住所地广西南宁市青秀区竹溪大道**荣恒名都综合楼**** 法定代表人：施明，总经理。 被上诉人（原审被告）：施明，男，1963年8月14日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：韦贞，南宁市战略营销策划有限责任公司员工。 被上诉人（原审被告）：广西链家家庭服务集团有限公司，住所，住所地广西南宁市青秀区思贤路**万昌溪园**楼第****房div> 法定代表人：黄巧芝。 被上诉人（原审原告）：王志忠，男，1954年9月28日出生，汉族，原住广西南宁市西乡塘区秀厢大道东段********房，现住广西南宁市。 委托诉讼代理人：韦贤斌，广西涌流律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明凤，广西涌流律师事务所律师。 上诉人钟山县农村信用社合作联社（以下简称“钟山信用社”）因与被上诉人南宁市战略营销策划有限责任公司（以下简称“战略公司”）、广西链家家庭服务集团有限公司（原称广西南房房地产交易集团有限公司，以下简称“链家公司”）、施明、王志忠房屋买卖合同纠纷一案，不服钟山县人民法院（2019）桂1122民初1477号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人钟山信用社上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回王志忠对钟山信用社的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由各被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋是钟山信用社委托南宁战略公司出售给购房者王志忠，钟山信用社与南宁战略公司存在委托代理销售关系属于认定事实不清、证据不足。1、链家公司对外发布钟山县城锦绣嘉园有多幢房屋出售的广告确认并非是代上诉人钟山县信用社销售，相反，相关证据材料反映上述房屋的销售者是南宁战略公司，且购房者王志忠于2010年3月20日与链家公司签订《诚意申购书》、 《房地产买卖契约》合同主体均为施明、南宁战略公司，所交购房款也是给施明、南宁战略公司。钟山信用社不是王志忠房屋买卖合同的相对人，钟山信用社与南宁战略公司也不存在所谓的隐名委托代理关系。2、锦绣嘉园后续的开发商是施明、南宁战略公司而不是上诉人钟山县信用社。从双方签订的《委托代理》合同内容来看，上诉人签订合同的目的是在处置锦绣嘉园的不良资产收回贷款而不是搞房地产开发，上诉人也不可能违规搞开发，而对锦绣嘉园项目进行盘活赚钱、续建、重建，投入资金的是施明、南宁战略公司，上诉人并未投入资金，并未参与该项目的开发，更没有与施明、南宁战略公司有合作分红等事项，一审法院将施明、南宁战略公司认定为上诉人的代理人是错误的，其有完全的民事主体行为能力，并非是代理人资格。3、如果按照一审判决逻辑，施明、南宁战略公司是上诉人的委托代理人，是一种委托代理关系，是上诉人的“马仔”，其所有的民事行为均应当接受上诉人的委托,包括恢复重建资金的来源，销售款的收取均应当是委托人(钟山县信用社),根据“民法总则”等规定，委托代理是以委托人的身份出现的，而本案施明、南宁战略公司在所有的商业行为中却都有以自己的身份出现，以开发商自居，不存在隐名委托。二、一审适用法律错误。如前所述，基于一审法院认定事实错误,导致适用法律错误，本案返还王志忠购房款310000元并支付资金占用利息及同时支付逾期交房违约金的责任应当由开发商投资人施明、南宁战略公司承担，至少要承担连带责任。综上所述，上诉人钟山县信用社认为一审法院判决认定事实不清、证据不足，导致适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正。 被上诉人王志忠辩称，一、上诉人钟山信用社与战略公司之间存在隐名委托合同关系。理由如下：1、从钟山信用社与战略公司签订《委托协议书》及《委托书》的内容看，战略公司是受钟山信用社委托销售涉案房屋，二者之间存在委托合同法律关 系。2、战略公司以自己名义与王志忠签订《“锦绣嘉园”房屋认购书》和《房地产买卖契约》时，并未告知涉案房屋系受钟山信用社委托销售。合同签订后，王志忠依约支付了全部购房款共计31万元，但战略公司收款之后未依约向王志忠交房和办理房屋土地使用权证，之后才向王志忠披露是钟山信用社委托销售涉案房屋的。二、王志忠选择向钟山信用社主张返还购房款并支付资金占用利息和逾期交房违约金符合合同约定及法律规定。根据合同法第403条第2款的规定，被上诉人王志忠有权选择钟山信用社作为相对人主张权利。钟山信用社擅自处置、出售涉案房屋的行为致使被上诉人从客观上已经无法实现取得房地产所有权的合同目的，己构成根本违约，并且战略公司和钟山信用社在原审人民法院庭审时也明确表示同意解除涉案房屋买卖合同。合同解除后，钟山信用社应当将被上诉人己经支付的31万元全部购房款返还给被上诉人。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后的法律后果为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，其中赔偿损失等形式应包含违约金。本案中，被上诉人王志忠己按协议约定履行付款义务，但出卖方未按协议约定交付房屋，致使被上诉人付款后未能取得房屋而起诉要求解除房屋买卖合同，因此被上诉人在主张赔偿利息损失或资金占用费后，也可主张违约方支付违约金，被上诉人的诉请是符合法律规定。三、与本案案情相同的案件,贺州市中级人民法院己经作出有公平公正的生效判决，也期望本案得到同样的裁判。综上所述，一审人民法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回信用社的上诉请求，维持原判。 被上诉人战略公司辩称，钟山信用社与战略公司签订的委托协议书从其内容和实质来看，都是委托合同的法律关系，合同的目的重在委托战略公司帮助信用社把抵债资产卖给新业主，续建只是为了保证成功销售的一个附加条件。战略公司二审提交的贺州银监局的银行、保险违法行为举报调查意见书也证明了该合同为委托处置不良 资产的合同。也符合中国人民银行和财政部共同下发的关于银行抵债资产处理办法的委托处置这一规定。因此战略公司认为，合同关系仍然是这个委托代理合同，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 王志忠向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告施明、战略公司于2010年3月23日签订的《房地产买卖契约》；2.判决被告施明、战略公司、信用社共同向原告返还购房款31万元；3.判决被告施明、战略公司、信用社共同向原告支付资金占用利息（以上述购房款31万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率即年利率5.76%计算，从2010年11月6日起计算至上述购房款31万元还清之日止）；4.判决被告施明、战略公司、信用社共同向原告支付逾期交房违约金（以上述购房款31万元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年11月6日起计算至上述购房款31万元还清之日止）；5.判决被告链家公司对上述债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，原告王志忠变更诉讼请求：1.判决解除原告与被告战略公司于2010年3月23日签订的《房地产买卖契约》；2.判决被告信用社向原告支付购房款31万元；3.判决被告信用社向原告支付资金占用利息（以上述购房款31万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率即年利率5.76%计算，从2010年7月1日起计算至上述购房款31万元还清之日止）；4.判决被告信用社向原告支付逾期交房违约金（以上述购房款31万元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年7月1日起计算至上述购房款31万元还清之日止）。 一审法院认定事实：2008年，宾朝军、莫土林等45人因无法偿还各自所欠被告信用社的借款，分别与被告信用社签订《抵债协议书》，将各自用作上述各自借款抵押的位于钟山县花园，下同）的在建房屋（在建别墅，共45栋，均办理了抵押登记和土地使用权证及建设工程规划许可证）折价抵偿给被 告信用社（抵偿后均未办理产权过户登记手续）。2008年3月30日，被告战略公司的总经理即被告施明代表被告战略公司与被告信用社签订《委托协议书》，约定由被告信用社委托被告战略公司销售上述在建房屋；被告战略公司须投资续建上述在建房屋后再予销售；被告战略公司须于签订本协议第二日前，向被告信用社支付20万元用于归还上述房屋原抵押借款所欠部分本息后才能进场续建和销售上述在建房屋；被告战略公司每销售一栋房屋须还清该房屋原抵押借款所欠本息，剩余售房款归被告战略公司所有和支配；被告战略公司进场续建和销售上述房屋后，每销售一栋房屋无论有无销售收入，均须还清该栋房屋原抵押借款所欠本息；被告信用社须协助被告战略公司为购房客户办理所购房屋的土地使用权和房屋所有权的过户登记手续；等。该协议签订后，被告战略公司依约向被告信用社支付了20万元用于偿还上述房屋原抵押借款部分本息，并进场对上述在建房屋进行了投资续建和销售。原告通过被告链家公司代理被告战略公司发布的广告得知上述房屋正在销售后，于2010年3月20日与被告战略公司设立的钟山锦绣嘉园项目部签订《“锦绣嘉园”房屋认购书》，并于当日向被告战略公司交付了购买锦绣嘉园G188号房屋的定金和诚意金共10000元。同年3月23日，被告战略公司总经理即被告施明及被告战略公司设立的钟山锦绣嘉园项目部代表被告战略公司与原告签订了《房地产买卖契约》，约定由被告战略公司将上述锦绣嘉园G188号房屋（建筑面积为164.40平方米）作价31万元出售给原告；购房款须于2010年3月25日前一次性付清（上述已付定金和诚意金1万元冲抵为购房款）；被告战略公司须于2010年6月30日将上述房屋正式交付给原告（双方另行约定了“交房标准”，房屋须达到该标准才能交付）；若原告不按时付款或被告战略公司不按时交房，则从逾期之日起，每日按房屋总价款的0.5‰支付滞纳金（即违约金）；被告战略公司须于原告付清购房款后50个工作日内为原告办理上述房屋的土地使用权过户登记手续，办好土地使用权过户登记手续后50个 工作日内为原告办理上述房屋的房屋所有权过户登记手续，逾期未办理的，则从逾期之日起，每日按房屋总价款的5‰支付滞纳金（即违约金），逾期超过30个工作日的，原告除有权要求被告战略公司支付违约金外，还有权解除合同；等。原告与被告战略公司签订上述契约时，并不知道被告战略公司与被告信用社之间存在前述委托关系，亦不知道所购房屋的实际来源。上述契约签订后，原告于2010年3月24日向被告战略公司支付了购房款30万元。被告战略公司收到上述购房款后因被告信用社不协助而一直未能依约为原告办理上述房屋的土地使用权和房屋所有权过户登记手续，同时亦未能依约将上述房屋交付给原告。原告曾多次向被告战略公司催告未果。原告在向被告战略公司催告过程中，经被告战略公司披露，才知道上述房屋其实是被告信用社委托被告战略公司出售给原告的。之后，原告亦向被告信用社催告未果。于是原告以被告施明、战略公司、信用社、链家公司为被告于2019年10月22日向该院递交诉状提起本案诉讼，提出原诉讼请求。诉讼过程中，原告经该院释明后，选择被告信用社作为相对人主张其权利，并相应变更了原诉讼请求。 一审法院认为，本案房屋买卖合同即《房地产买卖契约》是合法有效的。本案房屋买卖合同签订后，原告依约于2010年3月24日支付了购房款31万元（含之前支付的定金和诚意金1万元），但被告战略公司收到上述购房款后因被告信用社不协助而一直未能依约为原告办理本案房屋的土地使用权和房屋所有权过户登记手续。同时亦未能依约将房屋交付给原告，已构成根本违约。因此，原告请求判决解除本案房屋买卖合同，该院予以支持。本案房屋买卖合同是被告战略公司以其名义直接与原告签订的，但本案房屋是被告信用社委托被告战略公司出售给原告的。签订本案房屋买卖合同时，原告不知道被告战略公司与被告信用社之间存在委托关系。被告战略公司因被告信用社不协助而不能依约为原告办理本案房屋的土地使用权和房屋所有权过 户登记手续而向原告披露了其与被告信用社之间的委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，原告知道被告战略公司与被告信用社之间的委托关系后，可以选择被告信用社或者被告战略公司作为相对人主张其权利。因此，原告经本院释明后，选择被告信用社作为相对人主张其权利，请求判决被告信用社向原告返还购房款31万元，与事实和法律规定相符，该院予以支持。原告请求判决被告信用社向其支付上述购房款31万元的资金占用利息（以该31万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率即年利率5.76%计算，从2010年7月1日起计算至该31万元还清之日止），同时请求判决被告信用社向原告支付逾期交房违约金（以上述31万元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年7月1日起计算至该31万元还清之日止）。原告既要求支付利息，又要求支付违约金，并不违反法律规定，同时，该两项请求的计算标准总计为年利率24%是合法的。其中利息的计算时间，亦与事实和法律规定相符，故该院对上述利息的请求予以支持。上述违约金的起算时间与事实和法律规定相符，但截止时间与事实和法律规定不符，该截止时间应为原告向本院递交诉状提起本案诉讼要求解除合同（不要求继续履行合同）之日的前一日即2019年10月21日，故上述违约金的计算时间应为从2010年7月1日起至2019年10月21日止，超过该时间范围计算的违约金，该院不予支持。被告信用社辩称其不是本案房屋买卖合同的当事人不应承担本案责任，其与被告战略公司之间的关系不是委托关系而是房屋买卖关系，以及原告不能既要求计付利息又要求计付违约金，且违约金过高等，均与事实和法律规定不符，该院不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照有关法律规定，判决：一、解除原告王志忠与被告南宁市战略营销策划有限责任公司于2010年3月23日签订的《房地产买卖契约》；二、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日 起十日内向原告王志忠返还购房款31万元；三、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向原告王志忠支付资金占用利息（以上述购房款31万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率即年利率5.76%计算，从2010年7月1日起计算至上述购房款31万元还清之日止）；四、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向原告王志忠支付逾期交房违约金（以上述购房款31万元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年7月1日起计算至2019年10月21日止）；五、驳回原告王志忠的其他诉讼请求。案件受理费12780元（原告已预交），由被告钟山县农村信用合作联社负担。 被上诉人战略公司对一审查明“战略公司未能依约将上述房屋交付给原告王志忠”事实有异议，认为当时房屋已建好，并符合交付条件，也通知了原告王志忠收房。在一审的庭审调查中，王志忠也认可收到通知并已到达钟山验房收房。房屋是达到交付条件的，但因为相关权证，土地证和房产证信用社未予以办理，所以原告不同意收房。上诉人钟山信用社、被上诉人王志忠对一审查明的事实无异议。 被上诉人战略公司在二审期间提交了证据，本院组织当事人对战略公司二审提交的证据进行了质证。综合全案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的主要焦点为:1.钟山信用社与战略公司之间是否存在隐名委托合同关系2.钟山信用社应否向购房人返还购房款、办证费及银行利息，并支付逾期交房违约金 1、关于钟山信用社与战略公司之间的关系问题。本案中，战略公司与信用社签订《委托协议书》,虽然从名称及形式上看为委托合同，但从实质内容上看双方实为合作关系。因此，原判认定战略公司与钟山信用社之间为隐名委托合同法律关系不 当，本院予以纠正。 2、关于赔偿损失与逾期交房违约金能否同时并用的问题。根据合同法第九十七条“……合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后的法律后果为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，其中赔偿损失等形式应包含违约金。本案中，购房方已按约定履行付款义务，但出卖方未按约定交付房屋，致使购房方付款后未能取得房屋而起诉要求解除房屋买卖合同，故王志忠在主张赔偿其利息损失后，也可主张违约方支付违约金。本案中，王志忠已按约定履行交付购房款、办证费义务，而出卖方未按约定办理土地使用证及交付房屋，作为购房方的王志忠是要求解除而非继续履行房屋买卖合同，因此，王志忠可主张赔偿包括违约金在内的经济损失。同时，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“……买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照 合同法第 一百一十四条第二款的规定处理”的规定，本案中，因出卖方违约导致房屋买卖合同被解除，作为守约方的购房户王志忠要求出卖方继续适用违约金条款，依法有据，本院予以支持。但该违约金应为解除购房合同违约金，而非逾期交房违约金，一审判决信用社向王志忠赔偿逾期交房违约金不当，本院予以纠正。但鉴于一审判决以已支付购房款31万元为基数，按每日0.5‰计算至诉请解除合同之日并无不当，故本院对判决结果予以维持。由于作为销售方的战略公司系与钟山信用社合作出卖涉案房屋，二者对外应共同承担法律责任。鉴于王志忠在诉讼过程中变更诉讼请求，选择钟山信用社作为相对人要求赔偿，故上述购房损失及违约金应由钟山信用社承担，战略公司与钟山信用社之间因本案引发的争议可另行解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5950元（上诉人钟山县农村信用合作联社已预交），由上诉人钟山县农村信用合作联社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 张依传 二〇二〇年九月十五日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 莫艳芳