四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1126民初1480号 原告：张宏俊，男，1987年9月5日出生，汉族，现住夹江县。 被告：四川省新万兴瓷业有限公司，住所地夹江县黄土镇万松村4社，统一社会信用代码91511126207501478D。 法定代表人：刘纪明，董事长。 委托诉讼代理人：杨波，四川乐嘉（成都）律师事务所律师。 原告张宏俊与被告四川省新万兴瓷业有限公司（以下简称“新万兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序于2019年8月26日、9月21日公开开庭进行了审理。原告张宏俊、被告新万兴公司的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告张宏俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金12937.09元，违约时间：2018年12月21日至2020年1月14日，共计389天；2.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将其主张的违约金明确为自2018年12月21日起至2019年12月30日为逾期办理初始登记违约金；2019年12月31日至2020年1月14日为逾期办理转移登记违约金。其主张的该违约金的计算方法明确为双方签订的《商品房买卖合同》中约定的已付购房款总额×违约天数×日万分之一。事实和理由：2014年1月8日原告支付了购房定金25000元，2014年1月11日支付了购房首付款78698元，2014年1月11日原告支付了按揭印花税17元、预告登记费80元，2014年1月18日原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的夹江县体育路396号时代米罗小区1幢1单元27层1号商品房一套，合同约定该商品房总价333698元，并由被告与2015年12月20日之前交房，同时被告应当在2018年12月20日内按约定为原告办理房屋产权证。合同签订后原告于2014年1月22日与中国农业银行股份有限公司办理个人购房担保借款合同，借款230000元，该款由农行直接专款划入被告农行账户中，直到2016年12月9日被告才为原告补开购房发票。2015年12月20日被告通知原告收房，由于被告未按照商品房买卖合同约定收房标准中原告未能出示建筑验收备案表，原告由于居住需求于2016年1月4日才收房，并与当日支付了房屋维修金946元、国土印花税10元、房产印花税10元、房产证办证费80元、土地登记费40元、土地测绘费120元、房屋契税6651元。但被告未按照合同约定履行义务，首先被告在未取得商品房建筑工程竣工验收备案表情况下就通知原告收房；其次，在原告履行全部合同义务的情况下，被告在政府介入下才于2020年1月14日为原告办理房屋产权证，为此原告依据合同约定诉来本院提出前述请求。 被告新万兴公司辩称，1.被告逾期办证，非被告自身责任导致，按照合同约定不应当承担违约责任并支付违约金，被告系因政府行为这一不可抗力因素导致逾期办证;2.即便最终判决被告应该承担违约责任并支付违约金，按照合同约定以万分之一计算的标准过高，根据合同法的规定违约责任应该根据违约的情形以及违约的情况而造成的损失以具体情况来进行综合评判，在未对对方造成明显实质性损害，按照万分之一计算标准明显超出了对被告进行违约惩罚的目的。 本院经审理认定的事实如下：被告四川省新万兴瓷业有限公司成立于1996年5月23日，营业期限为1996年5月23日至长期，经营范围为碳纤维地暖产品制造、销售；陶瓷制品制造、销售；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、电器、电线、开关、机械设备、零配件及技术的进口业务；经营材料加工业务及建筑材料购销；房地产开发及经营业务。其现行营业执照于2017年9月14日经夹江县工商行政管理和质量技术监督局依法予以核准。 2014年1月18日，原告张宏俊作为买受人与被告四川省新万兴瓷业有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号11145），被告将已取得预售许可的位于夹江县××路××号“时代米罗一期”1栋1单元27楼1号住宅预售给原告，该合同约定：“第一条项目建设依据……建设施工合同约定的开工日期为2013-11-11，建设施工合同约定的竣工日期为2015-03-11。……第三条买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款。1.测绘建筑面积共94.9平方米，其中，套内建筑面积73.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.16平方米；……1）按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4525.33元，总价款叁拾叁万叁仟陆佰玖拾捌元整。……第十条交付条件。（一）出卖人应当在2015年12月20日前向买受人交付该商品房。……第十九条产权登记。（一）初始登记出卖人应当在2018年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2、买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金……”。被告于2016年1月4日向原告张宏俊交付该商品房，原告张宏俊已入住。原告张宏俊通过支付定金、首付款、按揭贷款的方式总计向被告支付了购房款332573元，被告于2016年12月9日向原告出具了《四川增值税普通发票》（№00312297），载明“货物或应税劳务、服务名称住房规格型号1-27-1单位平方米数量94.58单价3516.3142313金额332573.00税率0%价税合计（大写）叁拾叁万贰仟伍佰柒拾叁圆整（小写）¥332573.00”。原告张宏俊交纳了房屋契税，夹江县地方税务局于2017年4月14日出具了《中华人民共和国税收完税证明》。 被告四川省新万兴瓷业有限公司于2018年11月14日作出《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，载明：“夹江县国土资源局：……1.该块地土地编号5-5-205，使用权类型为出让，使用权面积38500平方米，《国有土地使用权证》编号为夹国用（2009）第2168号。2.我司在办理一期住户《不动产权证》的过程中，发现该地块《国有土地使用权证》上宗地图与实际用地范围不符，但实际用地面积无误差。由于历史遗留问题，《国有土地使用权证》宗地图范围内有部分地块在开发前用作农民房安置。但我司开发的一期项目《不动产权证》办理日期已经届满。为避免出现业主群体性索取产权证事件，恳请贵局同意将农民安置区土地置换为原宗地图下方同等面积的国有土地并更换宗地图。”夹江县国土资源局收文簿（2018年9月19日起）载明：“……收文日期15／11来文机关新万兴瓷业有限公司文件标题《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》……”，签收栏有工作人员签名。夹江县国土资源局党组于2019年2月21日在2019年第4次《议事纪要》中将该问题作为历史遗留问题处理，并同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证。被告于2019年12月30日向不动产登记中心申请并取得夹江县体育路396号不动产权属证明［川（2019）夹江县不动产权第0××2号］。2020年1月14日，原告张宏俊取得夹江县体育路396号1幢1单元27层1号不动产权属证明。 原国用（2000）第2168号《不动产登记证明》记事栏载明“2009.10在农行夹江支行抵押贷款；2011.2.28农行申请解除抵押；2011.3在农行夹江支行抵押贷款6872万元整；2014.元.2在农行夹江支行续转贷壹亿零捌佰万元整；2015.1.14解除抵押；2015.1.14在农行夹江支行转贷壹亿零捌佰万元整。”中国农业银行股份有限公司夹江县支行于2020年7月12日出具《查询说明》，载明：“夹江县人民法院：贵院查询四川省新万兴瓷业有限公司开发时代米罗土地使用权抵押事宜，经我行查实四川省新万兴瓷业有限公司开发的时代米罗第一期和第二期土地使用权抵押给我行已于2019年12月27日解除抵押，第三期开发土地使用权于2019年12月27日已抵押给我行，抵押期限至2022年12月26日止。特此说明。” 另查明，1.被告四川省新万兴瓷业有限公司要变更原《国有土地使用权证》中的宗地图，必须要提交原《国有土地使用权证》原件并经不动产登记部门审查、注销原《国有土地使用权证》后，才能取得变更宗地图后新的《国有土地使用权证》。2.从《商品房买卖合同》约定的2018年12月20日次日起算，被告逾期为原告办理涉案楼栋初始登记的天数为375天（从2018年12月21日起计算至实际办理楼栋的初始登记之日，即2019年12月30日）。3.从《商品房买卖合同》约定的交房之日2015年12月20日计算约定办理转移登记时间应为2018年12月20日前（即自2015年12月20日起算1095日内）。4.时代米罗一期住户于2019年10月24日在人民网领导留言板留言称：“……房产证应该在2018年底给我们，现在已经超过一年了……故寻求政府给予帮助，今年年底我们可以拿到房产证过个安稳年吗？”。夹江县自然资源局于2019年11月8日回复该留言称：“……二、‘时代米罗’商品房项目办理不动产权证存在的问题商品房项目办理不动产权证分为首次登记和转移登记。首次登记办理在建设单位（开发企业）名下，完成首次登记后再由买卖双方提供相关资料申请转移登记，即将房屋过户到商品房买受人名下。目前开发企业尚未向我单位申请办理‘时代米罗’项目的首次登记，造成迟迟不能为购房人办理转移登记。经查询，开发项目的土地在银行做了抵押担保，造成开发企业无法申请办理已建成房屋的不动产权证……”。5.原告主张被告逾期办理初始登记的天数为375天（从2018年12月21日起计算至2019年12月30日）；原告主张被告逾期办理转移登记的天数为15天（从2019年12月31日起计算至2020年1月14日）。 诉讼中，1.原、被告双方当事人一致确认涉案房产面积及总价款以《四川增值税普通发票》（№00312297）所载内容确定。2.被告为证明逾期办证的原因是政府行为所导致，向本院提交了夹国用（2009）第2168号《土地使用权证》复印件、川（2019）夹江县不动产权第0××2号《不动产权证》、2018年9月12日《情况说明》、2018年9月20日《关于办理时代米罗国土证宗地图申请》、2018年10月30日《关于申请时代米罗国土证宗地图变更的请示》、2018年11月14日《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》、2018年12月6日《关于四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的情况汇报》。原告认为上述证据虽与本案有关联，但不能证明被告没有责任。3.被告自述，修建时代米罗时已发现供地范围内有两块地为农民安置房，导致现在实际用地范围与原供用地范围发生了变化。 上述事实有原、被告身份证明及陈述、《商品房买卖合同》及其补充协议、《不动产权证》、《购房增值税发票》、《税收完税证明》、《收据》、人民网领导留言板留言记录、《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》、《议事纪要》、川（2019）夹江县不动产权第0××2号《不动产权证》、《查询说明》以及本院依职权调取的《夹江县国土资源局收文簿（2018年9月19日起）》、《不动产登记申请书》等证据在卷佐证。 本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？2.被告新万兴公司作为该商品房所在楼栋的出卖人，未按约定时间办理该楼栋权属证明是否属于不可抗力？3.未按时办理楼栋权属证明的违约责任是否是出卖人的责任？4.被告是否应承担逾期办理初始登记的违约责任？被告请求调整违约金是否合理？违约金如何计算？5.被告是否应承担逾期办理转移登记的违约责任？违约金如何计算？ 关于争议焦点1，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”及第四十四条“依法成立的合同，自合同成立时生效。”的规定，合同的生效要件：一是行为人缔约时具有相应的民事行为能力；二是系双方意思表示真实；三是不违反法律和社会公共利益。本案中，原、被告均具有民事行为能力，双方签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示且不违反法律和社会公共利益，原告已支付购房款，被告也将商品房交付给了原告，且原告已入住，故，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有拘束力。 关于争议焦点2，本案中，被告新万兴公司抗辩修建时代米罗时发现供地范围内有两块地为农民安置房，导致现在实际用地范围与原供用地范围发生了变化，以致逾期办证系不可抗力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原、被告于2014年6月11日签订的《商品房买卖合同》载明的时代米罗一期开工日期为2013年11月11日，竣工日期为2015年3月11日。根据被告新万兴公司的陈述，其作为房地产开发商，在与原告签订《商品房买卖合同》前即已知道或应当知道所修建的时代米罗因土地发生变化存在不能办证的风险，故，不存在不能预见的客观情形。同时，从2013年11月11日时代米罗一期工程开始修建到2018年12月20日约定办理原告所购房屋楼栋初始登记权属证明期间，被告新万兴公司有5年左右的时间可申请变更涉案房产的宗地图，以避免因宗地图瑕疵造成初始登记逾期办理、转移登记逾期办理的后果，即亦不存在不能避免、不能克服的客观情况，故对被告新万兴公司该项抗辩意见不予支持。 关于争议焦点3，本院认为，综合社会生活经验，造成开发商逾期办证的原因主要为开发商不能及时提供办理商品房楼栋初始登记或商品房所有权转移登记所需的必要材料。通常包括以下情形：一是宗地图有瑕疵；二是开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金；三是商品房不符合规划要求；四是商品房不能及时取得竣工手续；五是未能及时缴纳税费；六是未能及时将商品房上的抵押权注销；七是未能及时解除人民法院对商品房的查封。本案中，被告修建的时代米罗一期《国有土地使用权证》上所涉土地的宗地图与实际修建用地范围因历史原因不一致，并非被告行为所致，不应归责于被告。根据《商品房买卖合同》第十九条第一款“……如因出卖人的责任……出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”之约定，相关部门对历史原因造成问题予以处理的时间因不应归责于被告，而不应计算入被告承担违约责任的期间。根据被告2018年11月14日向夹江县国土资源局提交的《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》及夹江县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》中将此问题作为历史遗留问题解决，同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证的事实,结合因变更宗地图，被告需提交原《国有土地使用权证》原件，用于注销后换发新的《国有土地使用权证》，且需要相关部门重新对土地进行勘验、对不动产权籍进行调查等情况，本着尊重历史和实事求是解决历史遗留问题的原则，兼顾被告就宗地图的变更多次向有关部门进行了汇报等因素，本院将案涉国有土地使用权宗地图的更正时间酌定为60天。即，自2018年11月15日县国土资源局收到被告变更时代米罗《国有土地使用权证》宗地图申请之日起至县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》后再计算60天，作为合理变更宗地图的时间，即2018年11月15日至2019年4月22日，共计159天，此期间不应归责于被告逾期办理相关权属登记。而另一方面，因被告将开发的时代米罗一、二期土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该行于2019年12月27日才解除抵押，致使被告备齐原《国有土地使用权证》原件申报初始登记等材料滞后，于2019年12月30日才向夹江县不动产登记中心申请并办理涉案楼栋的初始登记，已难以免除初始登记逾期的违约之责，故被告应承担此期间基于其自身将国有土地使用权证用于抵押这一事实而导致逾期办理案涉楼栋初始登记、转移登记的违约责任。 关于争议焦点4，本院认为，根据合同自治原则和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条就产权初始登记的期限及违约责任承担方式有明确约定，现被告未依约办理原告所在楼栋的初始登记，已构成违约，原告要求其承担违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约天数。从《商品房买卖合同》中约定的2018年12月20日的次日起算，被告逾期为原告办理涉案楼栋初始登记的天数为375天（从2018年12月21日起计算至2019年12月30日实际办理楼栋的初始登记）。但结合上述争议焦点3之分析，综合本案实际并兼顾公平原则，在扣除不属于被告责任的159天（2018年11月15日至2019年4月22日）后，对被告应承担逾期办理初始登记违约责任的天数确定为375-159=216天。故对原告主张被告逾期办理初始登记超出216天的部分，本院不予支持。同理，关于转移登记逾期办理的违约天数亦应扣除前文计算的不属于被告责任的159天。根据《商品房买卖合同》第十九条第二款之约定，逾期办理转移登记应自交房之日起计算1095天。根据查明的事实，案涉房屋实际交付时间为2016年1月4日，据此计算转移登记约定办理时间应为2019年1月3日前。即被告实际逾期为原告办理转移登记的时间为2019年1月4日至2020年1月14日。至于逾期办理初始登记和转移登记违约期间重合时，应如何确定违约责任承担的问题。本案中，新万兴公司实际逾期办理初始登记的期间为2018年12月21日至2019年12月30日，实际逾期办理转移登记的时间为2019年1月4日至2020年1月14日。其间，2019年1月4日至2019年12月30日的时间段存在重合。由于办理初始登记的违约行为与办理转移登记的违约行为均系逾期办证违约行为，性质相同，因此对办理初始登记与转移登记的违约重合期间不宜作重复评价，以承担壹份违约责任为宜。本院确定新万兴公司实际承担办理转移登记违约责任的期间为2019年12月31日至2020年1月14日，故对原告诉请被告承担2019年12月31日至2020年1月14日期间（共计15天）逾期办理转移登记违约金的主张，本院依法予以支持。综上，本案中，被告应承担的逾期办证（包括初始登记和转移登记）违约金天数共计231天（承担初始登记违约责任天数216天+承担转移登记违约责任天数15天）。 就被告提出违约金过高的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，出卖人应承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽原、被告双方未在合同中约定贷款利率，但双方约定的“从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，计算标准明确。“日万分之一”的利率标准相当于年利率3.6%，参照中国人民银行公布的一年期基准贷款利率（2019.8.20前）和2019年8月20日后实行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率均高于3.6%。由此可见，原、被告双方约定的违约金计算标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准。因此，被告要求调整违约金的抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金如何计算的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失的赔偿的计算方法。本案中，原、被告已在合同中约定了违约金的计算方法，故，结合本案查明的情况，对违约金金额确定为：被告实际承担违约责任的天数231天×已付购房款332573元×日万分之一=7682.44元。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未提交原、被告之间就办证行为有特殊约定等证据，依法应承担举证不能的法律后果。原告未获支持部分的主张，因无事实和法律依据，本院依法予以驳回，对应的案件受理费，应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告四川省新万兴瓷业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张宏俊逾期办理房屋初始登记违约金、转移登记违约金共计7682.44元； 二、驳回原告张宏俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费62元，由四川省新万兴瓷业有限公司负担38元，由原告张宏俊自行承担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 陈 星 二〇二〇年九月二十日 书记员 周丽萍