呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初4435号原告：李翔宇，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：沙莎，内蒙古典诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张增，内蒙古典诺律师事务所律师。被告：内蒙古海元酒店管理有限责任公司。法定代表人：孙元魁，该公司执行董事。原告李翔宇与被告内蒙古海元酒店管理有限公司（以下简称海元酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李翔宇到参加了诉讼，被告内蒙古海元酒店管理有限公司经传票依法传唤无正当理由未到庭，依法按缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告李翔宇向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求贵院依法判令被告立即向原告支付自2019年9月25日至2020年7月1日租金14458.09元及至实际清偿之日止的利息(截至2020年7月14日已产生利息330.61元,按照年利率6%计算)；3.请求贵院依法判令被告向原告偿还垫付采暖费、垃圾清运费、物业费、水电费费用共计￥4118.7元)及上述费用实际清偿之日的利息(截至2020年7月14日已产生利息116.6元,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算)；4.请求贵院依法判令被告向原告支付违约金2023.83元；5.由被告承担本案律师费4000元及诉讼费用。事实与理由：2019年6月28日,原被告双方签订《房屋租赁合同》(下称:合同),由原告将其所有的位于呼和浩特市××区号房屋出租被告用于酒店管理经营。合同约定:租期为2019年7月1日至2025年6月30日,年租金为24286元,支付方式为按季度支付,每季度支付租金6071.5元,被告应于付款到期日的前5日支付下一季度应付房租;租赁期间产生的暖气费、物业费、水电费、电视宽带费、固话费等费用均由被告承担,如原告代垫上述费用,则被告应支付原告垫付费用本金及按照同期银行贷款利率四倍计算的利息。同时约定,如被告违约,则支付解除合同的违约金(金额为整体出租面积对应的一个月的租金数额)及律师费、诉讼费等因处理纠纷产生的费用。合同签订后,被告支付了第一个季度的房屋租金,又于2020年6月22日支付了租金2000元,剩余租金未按期支付。2020年7月1日,被告搬离房屋,但租赁期间内产生的暖气费、物业费等费用被告未依约支付,而由原告垫付。后原告多次向被告主张要求其支付租金及垫付费用,但均未果。被告的行为已经构成违约,严重损害了原告的合法权益。综上,为维护自身合法权益,原告根据相关法律规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告内蒙古海元酒店管理有限公司未到庭答辩也未提交书面答辩意见。原告李翔宇围绕诉讼请求向法庭提交了证据，被告未到庭举证、质证。结合原告提交证据，本院认定事实如下：2019年6月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于××区出租于被告用于经营，房屋建筑面积61.61㎡，租赁期限六年，自2019年7月1日起至2025年6月30日止。租金每平米每天1.08元，年度租金24286元，押一付三,全年分四次付清租金，具体为6月25日前支付租金6071.5元，9月25日前支付租金6071.5元,12月25日前支付租金6071.5元,3月25日前支付租金6071.5元。被告于2019年6月25日缴纳2023元租赁履约保证金，若承租方在履行本合同的过程中出现违约行为或违反出租方或物业服务公司制定的管理制度的行为，则出租方有权以前述租赁履约保证金优先折抵应由承租方承担的包括但不限于租金、管理费、违约金、赔偿金、罚款。如履约保证金已经不足以支付承租人应付的相关费用，出现出租方代垫相关款项的，视为承租人再次违约，除依照本协议其他条款约定承担相应责任外，承租人除应当向出租人支付代垫款项本金外，还应当按照同期银行贷款利率四倍的标准向出租人支付垫付资金期间（直至承租人返还之日）的利息损失。承租方租赁期间产生的暖气费、物业费、电费、水费、有线电视费、宽带费用、电话费用、税金全部由承租方承担。承租方逾期30天未缴清任何一期的租金、物业费、取暖费、滞纳金、水电费及管理费等应缴费用的，出租房有权提前终止合同、收回租赁房屋、要求承租方支付解除合同违约金（金额为整体出租面积对应的一个月的租金数额）、追收承租方欠付的租金、物业费、取暖费、管理费、电费、水费、违约金及其他杂费；并要求承租方赔偿损失（包括但不限于垫付费用对应的利息损失、处理相关纠纷发生的诉讼费、律师费、鉴定费、公证费、公告费等）。合同签订后,被告海元酒店没有缴纳履约保证金，但依约支付了第一季度（2019年7月1日至2019年9月30日期间）的房屋租金6071.5元，又于2020年4月14日、6月8日向原告支付租金共计4000元，后再未支付。2020年7月1日，被告搬离租赁房屋。原告代被告垫付2019年7月8日至2020年5月31日物业费2587.62元，垫付2019年6月1日至2020年5月31日垃圾清洁费60元，垫付2019年至2020年暖气费1312.32元，垫付2019年至2020年水费82元，垫付2019年至2020年电费76.76元。原告提交收据、发票、委托代理合同在卷佐证，因证据形式、来源合法，且证据之间能够形成完整证据链条足以证明案件事实，故本院予以采信。本院认为，被告海元酒店经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃应诉答辩等相关诉讼权利，而结合相关法律规定及本案查明事实可知，原、被告于2019年6月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定诚实履行各自义务。现就原告各项诉请，逐一分析认定如下：第一，关于解除双方签订的《房屋租赁合同》以及解约违约金。被告海元酒店未依约支付租金构成违约，依照双方租赁合同第六条第二款第三项之约定可知，合同约定的解除条件已成就，原告有权请求确认解除双方签订的《房屋租赁合同》，因原告并没有单方向被告发出过解除通知，故参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条之规定，以向被告送达起诉状副本之日即2020年7月27日为确认合同解除之日。又依照合同第六条第二款之约定，原告有权请求被告支付金额相当于一个月租金即2023.83元的违约金。故，原告相应诉讼请求合法有据，本院予以支持；第二，关于欠付租金及其利息。经原告自认，被告自2019年7月1日承租公寓，于2020年7月1日搬离，期间共计支付租金10071.5元，依照合同第四条关于租金之约定，被告尚欠原告租金金额为14214.5元。又依照合同第四条关于租金预先分期支付之约定，被告未依约支付租金构成违约，其应当向原告支付相当于资金占用期间的利息损失作为逾期履行的违约赔偿，原告现以年利率6%作为计算标准没有依据且其计算方法有误（双方明确系支付租金，不应抵充利息），本院仅以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持，且因被告有分期履行情形，利息应分段计算，具体为：自2019年9月26日至2019年12月25日，以欠付租金6071.5元为基数，自2019年12月26日至2020年4月13日，以欠付租金18214.5元为基数，自2020年4月14日至2020年6月7日，以欠付租金16214.5元为基数，自2020年6月8日至欠付租金实际清偿之日止，以欠付租金14214.5元为基数。第三，关于原告代垫租赁期间产生的相关费用及其利息。依照合同第四条第二款第三项及第三款之约定，租赁期间产生的采暖费、垃圾清运费、物业费、水电费均应由承租人即本案被告承担，出租方代垫相关款项的，承租人除支付代垫款项本金，还需按照同期银行贷款利率四倍的标准向出租人支付利息损失至返还代垫本金之日止。就物业费，原告提交物业费及垃圾清运费收据显示其交纳了2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业费2587.62元及垃圾清运费60元，而被告租赁期间自2019年7月1日开始，其依约不应承担2019年6月1日至6月30日期间的物业费及垃圾清运费，经核算，该金额为221元，故原告诉请偿还该月的物业费及垃圾清运费及同期银行贷款利率四倍的利息没有依据，本院不予支持，至于2020年6月1日至2020年7月1日期间的物业费，原告并没有提交垫付凭证，本院不予支持。就采暖费，原告提交采暖费发票显示其交纳了2019年至2020年期间的采暖费1312.32元，结合供热周期，本院对其垫付金额予以确认，就该部分垫付本金及约定利息，本院予以支持。就水费，原告提交水费收据显示其交纳了2019年11月、2020年1月、3月、5月水费共计82元，本院对该垫付金额予以确认。就电费，结合原告提交的海元公司出具的收据及电力公司出具的电费收据可以确认，原告垫付金额为76.76元。第四，关于律师费，依照合同第六条第二款之规定，被告应当承担律师费作为损失赔偿。而结合原告提交的委托代理合同及律师费发票可以确认，律师费为4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李翔宇与被告内蒙古海元酒店管理有限公司于2019年6月28日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月27日解除；二、被告内蒙古海元酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金2023.83元；三、被告内蒙古海元酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告支付欠付租金14214.5元及相应利息，利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，分段计算如下：自2019年9月26日至2019年12月25日，以欠付租金6071.5元为基数，自2019年12月26日至2020年4月13日，以欠付租金18214.5元为基数，自2020年4月14日至2020年6月7日，以欠付租金16214.5元为基数，自2020年6月8日至欠付租金实际清偿之日止，以欠付租金14214.5元为基数；四、被告内蒙古海元酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告偿还代垫物业及垃圾清运费2426.62元并以此为基数支付自2020年7月9日至实际清偿之日止的利息，采暖费1312.32元并以此为基数支付自2020年1月6日至实际清偿之日止的利息，水费82元并以此为基数支付自2020年7月2日至实际清偿之日止的利息，电费76.76元并以此为基数支付自2020年7月8日至实际清偿之日止的利息，利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍为准；五、被告内蒙古海元酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告律师费4000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元（原告已预交），由被告内蒙古海元酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 陈 红二〇二〇年九月二十四日书记员 刘晓凯