广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7038号原告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司，经营场所在广州市荔湾区鹤洞路****。负责人：楚恒臣，职务：总经理。委托诉讼代理人：黎日欢，女，1988年2月13日出生，汉族，该公司职员。被告：侯森曦，男，1993年11月12日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：侯庆云（系侯森曦的父亲），男，1956年1月20日出生，汉族，住广州市海珠区。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司诉被告侯森曦物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何文仪，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司的委托诉讼代理人黎日欢，被告侯森曦的委托诉讼代理人侯庆云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其名下物业房产荔湾区某街9号1305房自2018年12月8日开始拖欠的物业服务费（逾期付款物业服务费计算至实际付清之日止）。2、判令被告以所欠物业服务费为计算基数，按照日利率1‰标准计算并支付违约金至付清物业服务费之日止。3、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告为荔湾区尚博雅苑小区的物业服务企业，被告为荔湾区某街9号1305房(以下简称“涉案房产”)的产权人。双方签订《尚博雅苑前期物业服务协议》，约定物业服务费按建筑面积每月每平方米3.5元标准，公历每月10日收取当月物业服务费，欠缴的在公历每月1日起征收上月欠缴款项所产生的违约金，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付违约金。被告自2019年3月开始就一直未按期支付物业服务费，原告多次催告被告仍置之不理。综上所述，被告无故拖欠上述物业服务费，严重损害原告及涉案小区全体业主的合法权益，为了维护原告及涉案小区全体业主的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告侯森曦辩称：第一、原告收取物业费的起算点明显错误,《商品房买卖合同》明确约定，物业服务费由乙方自收楼之日起按月按时交纳，2018年6月7日，开发商要求被告去收楼，因涉案房屋存在质量问题，不符合《商品房买卖合同》约定的收楼标准，被告向开发商发出拒收声明，2018年9月2日，虽然房屋的质量问题仍未解决，但由于被告需入住，只能勉强接收物业，后又发现房屋质量问题层出不穷，至2019年12月初才初步完成维修整改，物业费起算日期应为2019年12月1日。第二、原告提供的物业服务与其承诺的服务内容存在较大差异，完全不符合超一级收费的标准，原告按照广州市物业服务最高标准收费是错误的。第三、被告为维护自身合法权益暂时缓交，纵使违约，也是被动违约。《尚博雅苑前期物业服务协议》是由原告单方制定的，物业费收费标准、违约金等条款未尽提示、说明义务，违约金格式条款无效。原告未进行书面催收。第四、诉讼费用应该由原告自行承担。经审理查明，2016年，被告侯森曦（乙方）与案外人广州某珠置业有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告向案外人所购商品房为本合同第二条约定的项目中的尚博雅苑A3#、A5#第A3#住宅幢13层1305号房，房屋地址：荔湾区北文街9号（A3#住宅）1305房，该商品房合同约定建筑面积为109.9758平方米；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的北京北大资源物业经营管理集团有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）3.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。随后，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《尚博雅苑前期物业服务协议》，约定：本协议甲方所购房屋基本情况：甲方所购房屋销售（预售）合同名称及编号以《商品房买卖合同》为准；物业服务费收费标准：高层住宅每月每平方米3.5元；物业服务费收取起始日期按《商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收；甲方须按本协议约定缴交物业服务费；乙方在公历每月1日起征收上月欠缴款项所产生的违约金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付违约金；公历每月10日收取当月物业服务费；等。2016年3月15日，广州市荔湾区发展和改革局向广州某珠置业有限公司作出荔发改函[2016]26号《广州市荔湾区发展和改革局关于尚博雅苑小区住宅前期物业服务收费标准的批复》，核定荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城地块的尚博雅苑小区（自编号A1、A2、A3、A5、A6、A7栋共6栋）住宅**物业服务最高收费标准为每月每平方米3.5元。被告侯森曦已领取了涉案房屋的《不动产权证书》，该证上载明：房屋（建筑面积）为110.85平方米，坐落：荔湾区某街9号1305房。庭审中，原、被告一致确认涉案小区至今未成立业主委员会。被告陈述称，如果原告的诉讼请求成立，被告同意按原告主张的110.85平方米计算物业管理费；不同意支付违约金，如果法庭认为被告应支付违约金，同意由法庭依法判决。本院认为,被告与原告签订了《尚博雅苑前期物业服务协议》，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。被告答辩认为原告提供的物业服务与其承诺的服务内容存在较大差异，完全不符合超一级收费的标准，原告按照广州市物业服务最高标准收费是错误的。因其提交的证据不足以证明上述意见，且即使原告存在上述问题，被告还可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向原告主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，本院不予支持。被告同意按原告主张的110.85平方米计算物业管理费符合合同约定，应予准许。关于被告应向原告支付物业服务费的期间。被告称，2018年6月7日，开发商要求被告去收楼，因涉案房屋存在质量问题，不符合《商品房买卖合同》约定的收楼标准，被告向开发商发出拒收声明，2018年9月2日，虽然房屋的质量问题仍未解决，但由于被告需入住，只能勉强接收物业，后又发现房屋质量问题层出不穷，至2019年12月初才初步完成维修整改，物业费起算日期应为2019年12月1日。可见，被告于2018年12月之前已经收楼，原告现向被告主张自2018年12月8日开始拖欠的物业服务费的请求有理，本院予以支持，但应计至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力后拖欠物业服务费的事实尚未发生，本案不予处理。被告长期拖欠物业管理费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的标准，因《尚博雅苑前期物业服务协议》约定的从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付的标准过高，因迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，2019年8月20日前参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金按上述标准计算，且违约金应不超过本金。原告主张超过上述标准的违约金部分，本院不予支持，应予驳回。至于被告提出的涉案房屋不符合《商品房买卖合同》约定的收楼标准，出现质量问题的抗辩意见，属另一法律关系，被告可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告侯森曦支付从2018年12月8日至本判决发生法律效力之日的物业管理服务费（按建筑面积110.85平方米，3.5元/平方米/月计算）给原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告侯森曦向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司缴纳2018年12月8日至本判决发生法律效力之日物业管理服务费的违约金（违约金以当月所欠的物业管理服务费为基数，2019年8月20日前按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从当月的10日起计至缴清当月物业管理服务费之日止，违约金以不超过本金为限）。三、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告侯森曦负担（由被告迳付给原告，本院不再退回）。本判决为终审判决。审判员  何文仪二〇二〇年九月一日书记员  吴培微杨玉璇