广东省惠东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1323民初5573号 原告：张瑞辉，男，1982年12月7日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区*****沙湾英郡年华花园3栋3单元15F，公民身份号码445************338。 委托诉讼代理人：杨建，广东东深律师事务所律师。 被告：方军，男，1970年4月16日出生，汉族，户籍地江西省南昌市青云谱区*******，现被羁押于惠东县看守所，公民身份号码360************514。 被告：刘元海，男，1974年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县********，现被羁押于惠东县看守所，公民身份号码420************712。 原告张瑞辉与被告方军、刘元海合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张瑞辉的委托诉讼代理人杨建，被告方军，被告刘元海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张瑞辉向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告方军签订的《合作建房协议书》无效；2.依法判令二被告共同返还原告张瑞辉合作建房款人民币196800元及利息22000元（利息按人民银行一年期贷款利率自2017年8月6日计至款项付清之日）；3.被告承担本案的诉讼费。 事实与理由：位于广东省惠州市惠东县**********盐田《海岸居》是被告及刘元海等人合作开发的房地产，占地13000平方米，总建筑面积约十万平方米。其中6栋、7栋为二被告合作建设并对外销售。在楼盘初步建成后，原告向被告购买海岸居6栋房产，并于2017年8月6日签订了《合作建房协议书》，约定：原告出资196800元取得6号楼B单元xxxx号房；被告保证已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续；付款方式为一次性付清，收款凭被告收据。上述协议书经广东xx律师事务所陆xx律师见证。2018年6月份，包含原告购买房产在内的海岸居楼盘被政府拆除。随后，原告及其他购房群众通过各种方式寻求退款，各级领导均要求并指导购房群众依法提起诉讼，并保证人民法院一定能保护群众利益。鉴于上述事实，原告认为：二被告合作建设房产对外销售，依法应共同承担退款及赔偿责任。购买房产，特别是在一线购买房产，对于普通百姓来说，都需竭尽全力，甚至举债才能实现的；被告方军收取原告房款后，要么给房，要么退钱，这是不分年代，不分国家无可辩驳之公理；和谐、公平、正义、为民是社会主义制度基本优势，原告两年前已经支付了全额房款，现如今房价飞速向上，将心比心原告确已心灰意冷、出离愤怒，恳请人民法院依法快速审理此案，维护社会和谐、稳定，保护原告合法权益。 被告方军辩称，一、答辩人同意原告关于本案涉案合同为无效合同的主张。二、本案涉案标的物“海岸居”6号楼（刑事案卷的鉴定中标示为2号楼）已经被政府强制拆除，土地将交还给xxx村，而本案需要处理的因无效合同产生的后果包括因建造6号楼投入的资金，包括原告在本案中的196800元，以及被告方军的投资款；被告方军的投资款包括：1、前期订立合同时的投入，即被告方军与被告刘元海签订的合作建房协议书第七条约定的66万元；2、建设6号楼的投资款。根据“刘元海、洪炯虎、方军、黄守疆非法倒卖土地使用权”刑事案中的审计鉴定报告显示，被告方军涉案6号楼的建筑成本为62034388元（首次审计报告为57107484元，补充审计报告增加4926904元），被告方军收取包括本案原告在内的83户投资人的投资款合计22238913元，两者相减，被告方军的净投入40455475元，每平方投入1312元（审计报告审计6号楼的建筑面积30833.28)。因此，涉及到本案被告方军的净投入为72606元。因此，本案涉案投资损失（未计算设备、欠薪等损失）为236276元；三、被告方军在本案中也是受害人，他是从被告刘元海中分包部分工程承建，因受被告刘元海的口头、书面承诺（双方签订的合作建房协议书），以及xxx村的证明文件，还有就是xx所的法律层面的见证行为，被告方军作为普通公民，因以上的合同承诺、保证，对该投资的合法性、安全性有了信心。本案答辩人申请追加为被告的七位原村民非法转让土地也是造成本案受害人（原告和答辩人）重大经济损失的主要原因。因此，对本案涉案损失，被告刘元海、xxx村及七位原村民应当承担全部责任，xx所应当承担补充退款责任。原告对合同的性质后果是知情的，对后果也要承担一定的责任。 被告刘元海辩称，1.本案为合作合同纠纷，我方并非合作合同的相对方，并非本案适格被告。2.合同系原告与方军自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错。3.我方只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理。4.七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被告。5.房屋由被告方军与原告合作建房，收益均由被告方军分享，我方并未分享任何收益。6.工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错。7.合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷。8.合同通过律所见证，对合同的效力以及是否违法的情形由律所控制风险，特别是周围普遍存在着农民房情形且该情形已存在多年。9.原告并未举证证明房屋系违法的。综上，我方认为从合同本身而言，我方并非合同相对方，从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的收益方而言，我方并未收取任何的收益。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。 原告张瑞辉围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.三份合作建房协议书、见证书、律师执业证及一份村民建房申请书；2.房款收据。 被告方军、刘元海均未向本院提交证据。 本院依职权调取了如下证据：1.国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2.国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。 本院组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并予以佐证。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2016年10月26日，案外人黄新x、黄卫x、黄远x、黄文x、黄远x、黄美x、黄志x七人出具《村民建房申请书》，内容为:为了借碧桂园十里银滩旅游开发的春风，响应国家建设新农村奔小康的号召，积极配合对园区旅游客的服务，我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房，具体位置：桥头小盐田上。除自家居住外，用于谋取生活来源，服务于园区游客，特向组、村委会提出申请。2016年10月26日，案外人xxx村委在“情况属实，同意申请”上盖章。 2016年11月3日，案外人黄新x、黄卫x、黄远x、黄文x、黄远x、黄美x、黄志x七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供位于惠东县**********盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，楼房栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲、乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水、电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计、建筑并达到建筑行业要求；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，故双方经慎重讨论并约定：合作期间如因其他原因（包括并不限于乙方承建期间发生的政府部门干预等情况或不可抗拒的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算(即：甲方提供的土地按3000元/平方米折算，乙方按照实际成本进行核算)。 2016年11月9日，被告刘元海（甲方）与被告方军（乙方）就合作兴建位于惠东县**********盐田“海岸居”小区规划图中的6栋和7栋事宜签订《合作建房协议书》（以下简称第二份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供地皮，乙方负责出资并建设，楼房分配为：《海岸居》小区规划图中的7栋占地面积约900平方楼房产权归甲方所有，楼房高度为十六层半；规划图中6栋占地面积约1500平方米，楼房产权归乙方所有，楼房高度不受甲方限制。甲方负责关系协助乙方顺建至十六层半以上，若因政府部门等原因导致停工，在xxx村本地只要有一栋楼房未停工，甲方要无条件配合乙方继续施工。2、合作期限为70年。3、双方约定：归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即甲、乙双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。4、乙方必须在2018年2月前全部竣工，否则乙方应承担违约责任。二、甲、乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系……2、乙方负责楼房的全部建设资金筹集；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括并不限于乙方承建期间发生的政府部门干预等情况或发生不可抗拒的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。七、本协议甲乙双方签字后，在两天内乙方向甲方支付660000元费用后生效。 2017年8月6日，被告方军（甲方）与原告张瑞辉（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第三份协议），主要约定：甲方全权负责位于广东省惠州市惠东县**********盐田《海岸居》6号楼的开发建设，经双方平等协商，以乙方出资的形式，就《海岸居》6号楼进行合作建房，为明确双方的权利义务，签订本协议。一、甲方保证已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利及受第三人权利不当限制，如出现与前述保证不符的任何情况，由甲方负责。二、甲方负责设计、施工、工程质量、产权证照办理。三、房产分配：乙方出资196800元整，B单元第xx层xxxx号房（二房二厅），建筑面积约71.56平方米（以国土部门测量为准）毛坯房归乙方所有。四、付款方式：一次性付清（收据凭甲方收据）。五、乙方付清合作建房款后，乙方享有该房产70年产权，该房的所有权（即出租、转让、赠送与继承等权利，包括征收、拆迁等与乙方房屋对应的补偿），享有与该房关联的公共利益，承担相应义务（及时缴交水电费、物管费等）。六、本协议经双方签字后生效，双方对协议的内容、性质及各自的权利义务均充分了解，且理解一致，任何一方违约，应承担违约责任。七、为节约签约、履约成本，简化交易手续，并基于双方的信任，决定委托律师为签订本协议提供见证。 同日，被告方军出具内容为“今收到张瑞辉（先生）196800元缴付海岸居6号楼B单元xxxx号房合作建房款。金额已付清。”的《收据》交原告收执。庭审中，被告方军确认收到上述款项，并称收到的款项已用于楼房建设，6号楼由其建设并出卖收取购房款。 原告张瑞辉主张上述第三份协议经案外人广东xx律师事务所见证，提交2017年8月6日的《见证书》，该《见证书》内容载：一、委托人声明1、基于《合作建房协议书》的约定，《合作建房协议书》记载土地、房屋涉及的文件、证件已提交见证人及委托人审阅，其真实性由委托人确认、保证。2、基于前述，见证书无需对双方前述确认及在《合作建房协议书》中的保证和确认，以及相关文件、证件的真实性进行审核。二、见证事项1、双方相貌是否与其出示的身份证上的相片相符；2、双方签名是否与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是否双方亲自签署。三、见证意见1、双方相貌与其出示的身份证上的相片相符；2、双方签名与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是双方亲自签署。四、见证人申明，基于《合作建房协议书》的约定，《合作建房协议书》记载土地、房屋涉及的文件、证件未提交见证人审阅，其真实性、合法性由委托人确认、保证。见证人处加盖长方形印章“广东xx律师事务所执业律师：陆xx执业证号：144********141529”。 庭审中，被告刘元海称：我只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，我只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十二栋，已经建好了十栋，其中我与方军合作建设了第6、7栋，我负责与村民沟通，没有利润，6栋归方军，购房款也是方军获取，7栋给村民。 案涉房产所在的“海岸居”楼盘因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告张瑞辉提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。 另查，被告方军、刘元海因涉嫌犯非法转让土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑六年；判处方军有期徒刑四年六个月。目前，该刑事判决已生效。 本院认为，本案原告张瑞辉与被告方军签订的《合作建房协议书》，虽然被告刘元海主张为合作建房关系，但从合同内容却是将案涉“海岸居”6#楼B单元第xx层xxxx房这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告方军之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案第三份协议即原告张瑞辉与被告方军签订的《合作建房协议书》的效力；（二）被告方军、刘元海应否向原告连带返还购房款；（三）被告方军、刘元海应否向原告连带支付利息。 关于涉案《合作建房协议书》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告张瑞辉与被告方军签订的涉案《合作建房协议书》应为无效合同。 关于被告方军、刘元海应否向原告连带返还购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请确认其与被告方军签订的涉案《合作建房协议书》无效并要求被告方军返还购房款196800元，理由充分，本院予以支持。被告刘元海与被告方军合作建设涉案“海岸居”6#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告刘元海应对其与方军的合作之债即涉案196800元购房款的返还承担连带责任。 关于利息的问题。原告未尽合理审慎义务，原、被告对合同无效均负有过错，原告诉请计付利息，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认原告张瑞辉与被告方军于2017年8月6日签订的《合作建房协议书》无效。 二、被告方军、刘元海于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张瑞辉连带返还购房款196800元。 三、驳回原告张瑞辉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4582元（原告已预交），由原告张瑞辉负担461元，被告方军、刘元海连带负担4121元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。 审 判 长  郑国兆 人民陪审员  黄文青 人民陪审员  黄旭东 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  柯嘉静 书 记 员  黄淑妤