江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初1488号原告：刘珊珊。被告：南昌壹品物业有限公司。法定代表人：曹红华。委托诉讼代理人：陈国根，系江西竞平律师事务所律师。原告刘珊珊诉被告南昌壹品物业有限公司（壹品物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘珊珊，被告壹品物业公司委托诉讼代理人陈国根到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘珊珊向本院提出诉讼请求：1壹品物业公司没有履行前期物业管理合同的约定导致刘珊珊财物损失计8917.6元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；2、本案诉讼费由壹品物业公司负担。事实与理由：壹品物业公司系江西天龙数码投资有限公司（以下简称开发商）选聘的前期物业服务公司。2013年1月6日刘珊珊与开发商签订了商品房买卖合同。装修入住后在2016年7月中旬发现位于住宅阳台处的共用下水管道出现渗漏水情况，待发现时水已从书柜及相连接的榻榻米地台处流出，造成刘珊珊定制的书柜（书柜处存放的书籍名人字画、部分生活用品均浸泡受损霉变），榻榻米已严重变形，无法继续使用，与之相邻的卧室墙面及壁纸也受潮发霉，造成损失8917.6元。《前期物业服务合同》中约定物业公司对房屋共用设施设备进行维护和管理，壹品物业公司未尽职责，应当承担赔偿责任。壹品物业公司辩称：1、刘珊珊的起诉已超过诉讼时效。2016年7月中旬刘珊珊就知道自己的权益受到侵害，到2020年5月13日才起诉，已过诉讼时效。2、刘珊珊称住宅阳台水管渗漏水，其漏水管不是共用管道。首先，阳台水管是在阳台内，是每家洗衣服、拖地等使用的下水管道，它是支管，不是公共管道。其次，被答辩人家阳台管道漏水，是存水弯裂缝漏水，属自己家自有下水的水管漏水，所以它不是公共管道。3、刘珊珊家阳台水管漏水，是刘珊珊自己家装修导致的漏水。4、阳台存水弯漏水，不属物业服务管理事务。被答辩人家阳台自用水管漏水，是由于人为原因造成的，根本不属于物业服务管理的事务和修理范围，《前期物业管理服务协议》第三十一条明确规定:由于人为原因(如装修)造成房屋、设施设备的损坏的由责任人承担，乙方可代甲方维修，维修费用由责任人承担。物业还是买了直径50PVC水管、存水弯头、胶水帮被答辩人家修好了，至今没有漏水。5、被答辩人提供因漏水造成的财产损失照片是虚假的。综上所述，刘珊珊起诉已过诉讼时效；自家阳台下水管存水弯漏水，是自己装修造成，与壹品物业公司没有任何关系；2016年7月壹品物业公司已修理好，至今没有漏水，故答辩人要求人民法院驳回刘珊珊的起诉。刘珊珊在举证期限内提供了以下证据：证据1、刘珊珊身份证信息，证明：刘珊珊诉讼主体资格。证据2、南昌市商品房买卖合同。证明：刘珊珊购买了案涉的房屋。证据3、漏水照片，证明：涉案房屋的漏水情况。证据4、收据、维修收据、订购单，证明：因漏水的情况造成了刘珊珊的经济及其财物损失。证据5、2013年7月1日装修许可证，证明：装修是经过物业的同意的。壹品物业公司在举证期限内提供了以下证据：证据1、壹品物业公司入伙验收表，证明：2013年6月4日交房入伙时，刘珊珊在验收表上签了名，所交的房屋完全合格，没有质量问题。证据2、《前期物业管理服务协议》，证明：协议第三十一条明确约定：保修期内房屋、设施设备维修养护，由乙方（物业公司）负责（也就是说：房屋漏水是有保修期限的）。国务院《建筑工程质量管理条例》明确规定：房屋水管保修期限执行下列规定：1.有防水要求的卫生间的防渗漏为五年；2.电气管线、给排水管道、设备安装工程2年；3.给排水设施设备等配套工程为2年；退一万步说，刘珊珊是2013年6月4日验收的房，到2016年7月就是主管漏水，也是过了保修期的。何况刘珊珊家是支管（是存水弯处）漏水，不应该由物业公司负责。由于人为原因（如装修）造成房屋、设施设备的损坏的由责任人承担，乙方可代甲方维修，维修费用由责任人承担。证据3、业主临时契约，证明：第十一明确规定，业主装修应与物业公司签订《装修管理服务协议》并遵守有关规定和制度，而刘珊珊装修不但没有与物业公司签协议，也没有告知物业公司，却擅自装修并封闭水管导致自家水管漏，应由其自行承担。证据4、房屋装修管理服务协议，证明：该协议约定如乙方（也就是指业主）违反装修规定，甲方将按照《住宅装修须知》中的规定处理，并追究乙方由此产生的经济赔偿责任和法律责任（这条也就是说你装修造成别和公共设施设备损坏，物业还要追究你的责任，这是你自己损坏了你家的管道，跟物业公司没有任何关系，你结果还倒打一耙，要物业赔偿你的损失）。该协议是第三条违约责任里明确约定了。证据5、同户型业主家下水水管结构图，证明：刘珊珊装修时将主管和支管全部封闭，后导致支管存水弯渗漏水，经其本人破折封闭木板后，于2016年7月向物业公司报修，物业公司接到报修立即派邹某上门维修，修好后至今没有漏水，这一点已在物业服务合同纠纷案中原告已经确认了是存水弯漏水。证据6、证人张某、邹某证言，证明：2016年7月刘珊珊家渗漏水，物业公司派员工邹某、张某上门维修，并帮刘珊珊家购买了50ＰＢＣ存水弯一套，50ＰＢＣ管40公分一根，胶水一瓶，由于是额外工作量，不在其正常职责范围内，物业公司付了300元劳务费。经审理查明，刘珊珊系江西天龙数码投资有限公司开发的壹品中央玉带家园B栋1单元2603室业主。2013年1月6日刘珊珊与江西天龙数码投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，2013年6月4日刘珊珊与壹品物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：保修期内房屋、设施设备维修养护，由乙方（物业公司）负责。同日办理了交房手续。2016年7月刘珊珊向壹品物业公司反映阳台顶部下水管处漏水。当月壹品物业公司为刘珊珊进行了维修，此后阳台下水管处不再漏水。2020年4月壹品物业公司向法院起诉要求刘珊珊支付拖欠的物业服务费。刘珊珊答辩提出壹品物业公司造成其财物损失。2020年7月刘珊珊诉至法院要求壹品物业公司承担损失赔偿责任。本院认为，壹品物业公司与刘珊珊之间存在物业服务关系。壹品物业公司在物业服务合同约定范围内承担物业服务责任。对房屋本身存在的质量问题，属于产品质量范畴，购房者可以向房屋开发商主张权利。业主装修过程中损坏管道行为，应当由业主自行承担责任。无论是房屋本身质量问题，还是业主装修造成的损坏，均不应由物业公司承担责任。物前期物业服务合同中约定的物业公司对公共部分的维护义务，并不是产品质量的保证义务。只有在物业公司知道或应当知道损坏发生，且一直未及时维护的情况下才承担违约责任。本案中，刘珊珊2016年7月提出漏水维修申请后，物业公司立即组织了维修，没有故意拖延维修时间，壹品物业公司的行为符合物业服务合同的约定，没有违约。同时在本院庭审中释明后，刘珊珊未提出财产损失的司法鉴定申请，财产损失的金额无法确定。另刘珊珊未提供从2016年7月至2019年7月之间向壹品物业公司主张赔偿的证据，刘珊珊主张赔偿损失的权利已超过诉讼时效，丧失了胜诉的权利。综上，壹品物业公司及时对水管进行了维护，并没有违约；刘珊珊未申请损失鉴定，其损失无法确定；且刘珊珊未提供2016年7月至2019年7月向壹品物业公司主张赔偿的证据，已超过诉讼时效；刘珊珊要求壹品物业公司承担赔偿责任证据不足，本院不予支持。刘珊珊在庭审中陈述2013年已向壹品物业公司主张了漏水，该陈述内容与刘珊珊的起诉书中陈述在2016年7月发现漏水内容相矛盾。刘珊珊主张于2013年向物业公司主张了权利证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回刘珊珊的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由刘珊珊负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  吴建国二〇二〇年九月九日法官助理邹嘉慧书记员胡丽云