云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云07民终550号上诉人（一审被告）：王辰丙，男，1988年11月12日出生，汉族，现住丽江市古城区。被上诉人（一审原告）：朱静，女，1990年12月11日出生，汉族，现住丽江市古城区。上诉人王辰丙因与被上诉人朱静合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2020）云0702民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王辰丙上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人朱静的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院事实认定错误。首先，双方签订的《店铺转让合同》并非一份简单的租赁合同，合同内容主要是针对店铺经营权的转让，而非商铺租赁使用权的转让。该合同涉及到转租的条款，即合同第一条：“上诉人保证被上诉人同等享有上诉人在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”以及第五条：“上诉人须配合被上诉人，在合同到期后与房东续签”，均未提及上诉人承诺被上诉人一定可以与房东达成协商一致，续签原租赁合同。因此，在被上诉人明知上诉人对于涉案商铺不具备转租权的情况下，执意签订该合同，说明被上诉人迫切需要取得店铺经营权，而对于后续无法续签合同，房东可能收回房屋已经有一定的心理预期并愿意承担该风险。因此，从该合同约定的内容来看，被上诉人主要的合同目的系取得店铺经营权，取得商铺租赁权次之，被上诉人亦有把握在上诉人配合的情况下，与房东续签原租赁合同，自房东处取得商铺租赁权。合同签订后，被上诉人已经实际取得店铺经营权，并且正常经营一段时间，己经实现其主要的合同目的。即使涉案商铺后续被房东收回，被上诉人亦可以采取包括变更经营地点、与房东达成协商一致的各种方式继续经营该店铺，退一步来说，也仅仅是部分合同目的无法实现，故一审法院仅仅根据房东收回涉案商铺的事实情况，就认定《店铺转让合同》无法继续履行，合同实际解除，并无事实、法律依据。其次，一审法院认定房东系在知晓上诉人与被上诉人转租事宜后将涉案商铺收回与事实不符。房东确实于2019年12月20日向被上诉人送达了告知书，要求被上诉人在接到告知书后十日内搬离，但收回案涉商铺并非由于上诉人违法转租。事实上，《店铺转让合同》签订后，上诉人已经如约向被上诉人交付店铺经营权，被上诉人亦正常经营较长一段时间。同时，上诉人与房东达成协商一致，房东亦同意在被上诉人正常经营的情况下，将案涉商铺继续承租到原合同确定的承租期限，不会提前收回涉案商铺。故当时被上诉人完全具备继续租赁案涉商铺至2020年4月份的条件，即《店铺转让合同》所确定的与上诉人同等享有的权利与义务。但被上诉人却故意采取各种方式影响房东的正常经营活动，三番五次地去找房东闹事，给房东造成严重困扰，并且以此胁迫房东行使权利收回案涉商铺，达到规避自己需要承担违约责任的目的。显然，由于一审法院对于基本事实认定不清，主观臆断房东提前收回案涉商铺损害被上诉人合法权益，却忽略了被上诉人主动骚扰房东，刻意引导房东收回案涉商铺的事实。显然，在收回案涉商铺一事中，被上诉人在其中起到了促进或者诱导的作用，案涉商铺被房东收回应当归责于被上诉人，一审法院基于错误事实作出上诉人构成违约的判决自然有失公允，因此作出的判决亦应予改判。二、一审法院适用法律错误。《店铺转让合同》系上诉人与被上诉人真实意思表示，合法有效。签订后，被上诉人在明知上诉人不具备转租权的情况下，刻意引导房东收回案涉商铺，虽然会影响合同的履行，但并未达到被上诉人合同目的完全无法实现的程度。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，被上诉人主动要求解除合同，一审法院作出合同实际解除的判断并无任何事实、法律依据，事实上一审法院亦并未作出任何说明。退一步来说，即使合同已经实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”等相关法律规定，自合同签订至房东收回案涉商铺，被上诉人已经正常行使店铺经营权、案涉商铺租赁使用权长达一个月。合同解除后，上诉人退回收取的店铺转让费，被上诉人亦应当支付部分店铺及商铺使用费用。参照《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”等相关法律规定，被上诉人作为次承租人，应当向上诉人支付实际占用案涉商铺使用费人民币4666.67元（按照原租赁合同月租金标准计算）。对此，上诉人认为，被上诉人严重违反诚实信用原则，在明知上诉人不具备转租权的情况下，坚持与上诉人签订《店铺转让合同》，后续采取非法手段迫使房东收回案涉商铺，导致合同无法正常履行，应当承担因此造成的一切损失。朱静二审未答辩。朱静向一审法院起诉请求：1.被告退还原告店铺转让费100000元；2.被告承担原告各项损失7274元及本案诉讼费。一审法院认定事实：位于丽江市古城区**店铺系被告王辰丙从案外人丽江市古城区东巴纸坊专卖店处承租而来，在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，被告在承租期限内不得转租。2019年11月29日，原告朱静与被告王辰丙签订了《店铺转让合同》，该合同约定，被告将上述房屋转让给原告，转让费为100000元。合同签订后，原告将转让费100000元支付给被告，被告将房屋交给原告使用。2019年12月20日，案外人丽江市古城区东巴纸坊专卖店向原告送达了告知书，告知原告被告转让该房屋未经得其许可，已构成违约，要求原告自接到告知书后十日内搬离。此后，原告将涉案房屋腾退给案外人。原告确认，在双方签订合同前一日（2019年11月28日），其已知晓涉案房屋不得转租。一审法院认为，原告朱静与被告王辰丙于2019年11月29日签订的《店铺转让合同》系双方真实意思表示，合法有效；被告在明知其与案外人东巴纸坊签订的《房屋租赁合同》中明确约定，涉案房屋不得转租的情况下，仍将房屋转租给原告，导致在案外人知晓原、被告双方转租事宜后，将涉案房屋收回，被告王辰丙作为转租方应当保证次承租人即本案原告朱静正常使用房屋，故一审法院认定，被告王辰丙已构成违约，现涉案房屋已被案外人收回，本案争议合同已无法实际履行，本案争议合同已实际解除，故一审法院对原告诉请被告退还其已支付的房屋转让费100000元予以支持。被告未保证原告正常使用房屋已构成违约，但庭审查明，原告在双方签订合同前其已知晓涉案房屋不得转让的事实，原告对被告违约造成的损失应当承担责任，故对原告诉请被告支付其损失7274元不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决：一、被告王辰丙于判决生效之日起十日内退还原告朱静转让费100000元；二、驳回原告朱静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2445元，由被告王辰丙负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审另查明，朱静支付给王辰丙转让费100000元的头一天，通过微信向王辰丙转账5000元。朱静实际使用房屋的时间为一个月。原判认定的其他事实属实，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：一审判决是否正确，王辰丙的上诉请求能否成立。本院认为，经查，案涉店铺系王辰丙从案外人丽江市古城区东巴纸坊专卖店处承租而来，在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，在承租期限内王辰丙不得转让或转租。但是，王辰丙于2019年11月29日，又与朱静签订《店铺转让合同》，将该店铺转让给朱静，并收取转让费100000元。合同签订后，朱静使用房屋不到一个月，原承租人即以王辰丙擅自转让店铺构成违约为由要求朱静搬离并腾退房屋，致使本案《店铺转让合同》无法履行，一审法院认定王辰丙构成违约，并判令其退还转让费100000元，驳回朱静要求赔偿损失7274元的诉讼请求并无不当，本院予以支持。王辰丙上诉称双方所签订的合同是店铺经营权的转让，而非使用权转让，房东收回房屋非因擅自转让与查明的事实不符，本院不予采信。关于王辰丙主张朱静应支付4666.67元商铺实际占用费的上诉请求，因朱静除转让费100000元外还另行支付其5000元，足以折抵一个月的使用费，故其主张也不成立。综上，王辰丙的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2445元，由上诉人王辰丙负担。本判决为终审判决。审判长  张培贵审判员  高精红审判员  普丽仙二〇二〇年九月四日书记员  冯江婷