黑龙江省佳木斯市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黑08行终83号上诉人（原审第三人）富锦市农村信用合作联社，住所地富锦市富锦镇。法定代表人张百思，理事长。委托代理人刘旭，富锦市农村信用合作联社富锦镇信用社职工。被上诉人（原审原告）孙玉琼，女，1985年12月23日出生，汉族，无职业，现住桦川县。委托代理人李涵桥（社区推荐），女，1997年2月7日出生，汉族，无职业，住山东省威海市火炬高技术产业开发区。原审被告桦川县不动产登记中心，住所地桦川县悦来镇。法定代表人席佳，主任。委托代理人靳力红，桦川县中心法律服务所法律工作者。原审第三人房文涛，男，1974年7月22日出生，汉族，无职业，现住桦川县。委托代理人房文明（社区推荐），男，1982年5月25日出生，汉族，无职业，住桦川县。上诉人富锦市农村信用合作联社因与被上诉人孙玉琼、原审被告桦川县不动产登记中心、原审第三人房文涛房屋抵押登记一案，不服桦川县人民法院(2020)黑0826行初7号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决查明，2012年5月4日，原告与佳木斯宏安房屋开发有限公司桦川富贵家园项目部签订商品房买卖合同1份，合同约定原告购买该公司开发建设的富贵家园小高层2号楼3单元802室房屋。原告于签订合同当日交纳购楼款299160元。原告购房后对房屋占有，使用至今。2012年11月5日原桦川县房产管理局依据第三人房文涛的申请针对案涉房屋为第三人房文涛办理了所有权人为房文涛的房屋初始登记。并为第三人房文涛颁发了桦房权证字第**房屋所有权证书。被告向法庭提供的房屋权属登记档案审批表中显示的登记类别为初始登记，产权来源为原始取得，但档案中，未有登记机构对房屋进行实地查看的记录、且未有建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等权利来源证明文件。2012年12月17日案外人刘发向原桦川县房产管理局提出房屋抵押权登记申请，申请书中体现的抵押人为房文涛，借款人为刘发。抵押权人为富锦市农村信用合作联社。桦川县房产管理局受理后，对案涉房屋办理了抵押权登记，并为富锦信用社的分支机构富锦镇信用社颁发了桦房他证字第××号房屋他项权证书。被告向法庭提供的抵押权登记档案中没有抵押合同、主债权合同等必要文件。2019年12月，原告到桦川县不动产登记中心申请办理不动产权证时，得知案涉房屋登记在第三人房文涛名下，且已抵押给第三人富锦信用社的分支机构富锦镇信用社。原告认为原桦川县房产管理局的房屋登记行为侵犯了原告的合法权益，提起行政诉讼。原审判决认为，原告作为案涉房屋的买受人及实际占有人，与房屋登记行为存在利害关系，有权提起行政诉讼。原桦川县房产管理局作为房屋登记机构有权对本行政区域的房屋进行房屋权属及他项权登记。但房屋登记必须在审慎审查房屋权属来源的情况下，严格依照法定程序进行。桦川县房产管理局在未对房屋进行实地查看，且第三人房文涛未提供合法、有效的权利来源证明文件的情况下，将案涉房屋初始登记所有权人为房文涛，其所作出的房屋所有权初始登记行为证据不足、程序违法，依法应予撤销。根据《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”的规定和《城市房地产抵押管理办法》第三十条“房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记”的规定，办理房地产抵押登记必须由抵押人和抵押权人共同到登记机关办理。原桦川县房产管理局在作出涉案房屋抵押权登记过程中系代理人李文军代第三人房文涛办理，但未有授权委托书证明其是否具有委托权限。被告所提供的证据不能证明第三人房文涛与富锦信用社分支机构富锦镇信用社共同办理抵押权登记。根据《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示，申请登记房屋是否为共有房屋，房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”的规定，被告没有提供证据证明原桦川县房产管理局询问抵押人房文涛并经房文涛签字确认。被告未举证证明申请人在申请房屋抵押权登记时提交了抵押合同、主债权合同等必要文件。桦川县房产管理局所作出的房屋抵押权登记行为证据不足，违反法定程序,依法应予撤销。第三人房文涛并非房屋所有权人，而原桦川县房产管理局错误地将非所有权人房文涛登记为房屋所有权人，并在初始登记的基础上作出的为第三人富锦信用社的分支机构富锦镇信用社办理案涉房屋抵押权登记的行为，违反法律规定。且原桦川县房产管理局对案涉房屋作出的房屋所有权初始登记行为被撤销后，第三人房文涛以案涉房屋设定抵押的基础和依据将不存在。不能认定第三人富锦信用社的分支机构富锦镇信用社对案涉房屋抵押权的取得构成善意取得。原桦川县房产管理局房屋登记职权现已变更由桦川县不动产登记中心行使，原告以桦川县不动产登记中心作为本案被告提起行政诉讼符合法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道行政行为内容之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。根据上述规定及查明的事实，原告的起诉并未超过起诉期限。依据《中华人民共和国物权法》第四十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第二十六条第六款、第三十四条、第四十九条、第六十三条第一款、第三款、第七十条第（一）项、第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第十二条第（四）项、第六十四条第一款，参照《房屋登记办法》第十二条、第十八条、第十九条第（一）项、第二十条、第二十二条、第三十条、第四十三条、《城市房地产抵押管理办法》第三十条之规定，判决撤销原桦川县房产管理局于2012年11月5日依据第三人房文涛的申请针对桦川县悦来镇富贵家园小高层2号楼3单元802室房屋作出的所有权人为房文涛的房屋初始登记行为，并撤销桦川县房产管理局为第三人房文涛颁发的桦房房权证字第**屋所有权证书。撤销原桦川县房产管理局于2012年12月17日依据案外人刘发的申请针对桦川县悦来镇富贵家园小高层2号楼3单元802室房屋作出的房屋他项权利人为富锦市农村信用合作联社富锦镇信用社的房屋抵押权登记行为，并撤销桦房他证字第××号房屋他项权证书。案件受理费50元，由被告桦川县不动产登记中心负担。上诉人富锦市农村信用合作联社诉称：一、被上诉人孙玉琼的起诉超过了法定期限，应裁定驳回起诉。行政诉讼的法定起诉期限是绝对的、一次性的、不可逆转的期限，没有中断或中止的情形。产权登记行为和抵押登记行为均发生在2012年，抵押登记当时及登记后，上诉人对涉案房产多次进行检查并告知抵押事实。2015年上诉人提起诉讼并申请查封了案涉房产，对案涉房产进行评估、历次拍卖均以公告形式通知，可见被上诉人早就知道或应当知道案涉房产登记在原审第三人房文涛名下并已抵押的事实。被上诉人称2012年购得此房并实际居住，依常理推论，被上诉人应该对案涉房产的产权状况进行充分的了解，也早应当知道产权登记及抵押的事实，是被上诉人怠于行使权力，未在法定期限内提起诉讼，丧失了胜诉权，应裁定驳回起诉。二、抵押登记行为发生在买卖行为之前，在涉及上诉人利益的情况下不宜撤销抵押登记。2012年，上诉人与房文涛协商一致办理了案涉房产抵押登记，双方意思表示真实，且不违反法律的强制性、禁止性规定，抵押行为应合法有效。登记机关颁发的他项权证具有对外公示的效力，上诉人基于对国家机关的信赖发放了巨额贷款。2012年被上诉人与原审第三人签订买卖合同，此时抵押权已设立，上诉人未对所购房产的产权状态尽到审慎的考察义务，应承担由此造成的不利后果。先有抵押登记行为而后有买卖事实，此种情况下应优先保护抵押权人的合法权益，维护登记机关的公信力，维护交易稳定。被上诉人只能依据其他法律关系向房文涛另行主张权利。三、应将本案移送公安机关立案侦查。依据一审法院查明的事实，房文涛在不具备产权登记条件的情况下利用非正常手段取得了产权登记，并进一步办理了抵押登记，作为贷款的实际用款人获得了巨额贷款，此后房文涛将已办理抵押登记的房产转让，造成实际占有使用的事实，使上诉人的抵押权无法实现，直接威胁贷款安全。房文涛的行为符合骗取贷款罪的构成要件，一审法院应根据查明的案件事实将案件移送公安机关立案侦查，追究其刑事责任。请求撤销原审判决，改判驳回一审原告的诉讼请求，上诉费由被上诉人承担。被上诉人孙玉琼未提出书面答辩意见。原审被告桦川县不动产登记中心及原审第三人房文涛均未提出陈述意见。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；根据上述规定，被上诉人孙玉琼是案涉房屋的实际占有人，与该房屋登记行为有利害关系，对此不服，有权提起行政诉讼。桦川县房产管理局的房屋登记职责由原审被告桦川县不动产登记中心承受，孙玉琼以桦川县不动产登记中心为被告，对案涉房屋所有权初始登记、抵押权登记行为提起诉讼，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。根据该规定，2019年12月，孙玉琼到桦川县不动产登记中心申请办理不动产权证时，得知案涉房屋所有权已登记在原审第三人房文涛名下，并由房文涛将该房屋为案外人刘发贷款抵押给上诉人富锦市农村信用合作联社，其于2020年1月14日到原审法院提起诉讼，未超过法定1年的起诉期限。《房屋登记办法》第十八条第一款规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第十九条第一款第一项规定，办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看。第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。依据上述规定，桦川县房产管理局在原审第三人房文涛未提供建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等文件及未依职权对其登记事项进行询问和实地查看的情况下，于2012年11月5日为房文涛办理案涉房屋所有权初始登记行为，属认定事实不清，证据不足，程序违法。2012年12月17日，李文军在没有房文涛委托授权的情况下，以房文涛的名义到原审被告处用案涉房屋为借款人刘发办理贷款抵押登记。原审被告在房文涛未提供授权委托书及李文军和抵押权人未提供抵押合同、主债权合同等文件情况下，就为上诉人办理了房屋他项权登记行为，亦属主要证据不足，违反法定程序。《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项规定，下列财产不得抵押：所有权、使用权不明或者有争议的财产；《货款通则》第十条第一款规定，除委托贷款以外，贷款人发放担保贷款时，应当对保证人的偿还能力，以及是否违反国家规定担当保证人，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。根据上述规定，上诉人在发放贷款时未对抵押物案涉房屋尽到审慎审查的义务，在案涉房屋所有权不明及未向房屋登记部门提交抵押合同、主债权合同的情况下，接受保证人抵押，取得抵押登记，不构成抵押权的善意取得。上诉人提出先有抵押登记行为而后有买卖事实，此种情况下应优先保护抵押权人的合法权益的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由和请求与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，应维持原判。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费50.00元，由上诉人富锦市农村信用合作联社承担。本判决为终审判决。审判长  石广玉审判员  卢伟艳审判员  肖宇峰二〇二〇年九月十日书记员  柴 源