河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初5896号原告：济源市汤厦购物中心，住所地：济源市济水宣化街。经营者：王石柱，男，1975年8月10日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：单云，公司员工。委托诉讼代理人：武沙沙，河南凌峰律师事务所律师。被告：付明星，男，1982年1月5日出生，汉族，住河南省巩义市。被告：冯双丽，女，1989年8月22日出生，汉族，住巩义市。委托诉讼代理人：董亚庆，系冯双丽丈夫。原告济源市汤厦购物中心与被告付明星、冯双丽租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人单云、武沙沙，被告付明星，被告冯双丽的代理人董亚庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济源市汤厦购物中心向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告于2019年8月22日签订的《租赁管理合同》及《物业管理合同》；2、请求依法判决二被告支付原告2020年5月1日至2020年6月30日的租金、电费，共计6097元；3、请求判决二被告赔偿原告2020年7月1日至2020年9月30日的租金、物业费，共计10545元；4、请求判决二被告赔偿原告POS机价款793.16元；5、请求判决二被告支付原告违约金20000元。被告付明星、冯双丽辩称：同意解除原、被告之间签订的《租赁管理合同》及《物业管理合同》。关于原告要求我方赔偿POS机793.16元，没有事实和法律依据，因其的货柜仍存放在原告处，该POS机仍存放在货柜内，其没有实际占有，没有返还义务。被告不存在违约行为，关于租赁经营合同，是原告违约在先。依据《租金管理合同》第十条第四项约定，原告应该在每个月对账后七个工作日内，将其的款项给付到账。然而，2020年1月份的货款，原告直至4月份才给付，严重影响了其的正常经营。由于缺乏资金进货，其无货可卖，也无法给工人支付工资，导致其无法经营。依据《租赁管理合同》第十六条第一项的约定，因不可抗力事件而导致合同当事人经济损失的，双方互不承担法律责任。2020年春节至今，在全国范围内发生大规模疫情，对工商企业影响很大，其所经营的店铺也深受其害。根据国家政策及双方当事人的约定，其不承担违约损失和租金及水电费。因受到疫情的影响，4月份以后就无法经营，因不可抗力产生的损失双方互不承担法律责任。根据双方《租赁管理合同》第五条的约定，其交了5000元的保证金，其无法正常经营，5000元保证金原告应于返还。原告提供的证据有：1、2019年8月22日原、被告签订的《租赁管理合同》，证明被告租赁原告二层2-26号商铺经营女装，租赁期限为一年，自2019年10月1日至2020年9月30日，租赁费按每月最低3000元收取，水电费由被告自行承担。合同第十二条约定被告应提前三个月向原告提出书面申请，经原告同意方可解除合同。否则，被告不继续履行合同，应承担违约责任并赔偿原告本合同履行部分应得的管理费及相关费用，原告有权追加赔偿金。合同第十八条约定，被告违约承担200元-20000元不等的违约金。2、原被告于2019年8月22日签订的《物业管理合同》一份，证明被告需按照合同约定向原告缴纳物业管理费，每平方米每月10元，实用面积为51.5平方米，即每月物业管理费为515元。3、汤厦购物中心水电费缴纳明细表一份，证明被告欠付原告5月份电费97度电，一度电一元，共97元。4、北京增值税专用发票一份，证明被告使用原告的POS机收取款项未予归还，该POS机价格为792.92元。经质证，被告付明星、冯双丽对原告提供的证据的真实性均无异议。本院均予认定。被告付明星、冯双丽提供的证据有：1、银行交易流水明细一份，货款通过原告账户转到二被告账户，证明原告方拖欠二被告三个半月的货款。2、ART返款明细一份，是原告方给二被告的对账单。证明原告应该支付二被告货款，但是原告方并未支付。3、提供二被告方整理的明细一份。4、其他商户魏建宾的证明材料一份，证明原告方在招商时承诺的招商条件没有兑现，也是其撤柜的原因。经质证，对于证据1的真实性无异议，之所以到2020年4月30日给二被告返款，返的是2020年1月份的款项，是因为疫情，商场返款需要经过商场的电脑，所以到2020年4月30日才返款。在此之前商场都按时返款。对证据2的真实性无异议，但是被告所称的货款，原告在2020年4月30日支付完毕，原告已经不欠被告任何款项。对证据3需要解释的是，2020年1月份的账单，因疫情影响没有办法及时结账。在此之前是因为被告所称的拖欠3笔，都是因为被告个人对原告的账单没有及时签字确认，但事后原告都已经将相应款项支付完毕。对于证据4，该证明系证人证言，证人未到庭不符合证据的形式要件。魏建宾与其也有纠纷，该证据不予采纳。魏建宾所称的所有理由均不能够成为其擅自退租的原因。原告对二被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，予以认定。二被告提供魏建宾的证言，因魏建宾未出庭作证，该证据形式不符合证据的形式要件，本院不予采信。根据原、被告陈述，依据有效证据，本院认定事实如下：2019年8月22日原、被告双方签订《租赁管理合同》约定，甲方济源市汤厦购物中心，乙方（承租方）冯双丽、付明星。一、商铺状况：1-1本合同乙方经营商铺位于汤帝商厦二层2-26号商铺，建筑面积为72.1平方米，实用面积为51.5平方米。第三条，商铺签约期限及费用约定：3-1、本合同商铺签约期限为1年，自2019年10月1日起至2020年9月30日止，具体计租日期以实际开业日期起计算。3-2、本合同期限内，租金支付方式分为按标准支付或按扣点支付，具体如下：B、乙方按月销售额的12%毛利扣点作为甲方租金费用，且乙方保证月销售额保底为25000元；乙方同意当月未能达到最低销售额的，甲方将按乙方月保底销售额标准扣点；乙方月销售额不足以支付甲方租金费用时，应于次月5日前到甲方财务部及时补足缴纳，否则甲方有权终止合同。3-3、合同期满后，乙方如不续租的，应在合同期满前3个月书面告知甲方，并在到期日前结清所有费用后按甲方商户退场相关规定办妥退场手续，退还使用的商铺；乙方需继续使用该物业的，则应于合同期届满前3个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁管理合同；如乙方没有按照本合同本条约定的时间提交申请，合同到期甲方有权将商铺的经营权给第三方。第五条、履约保证金：5-1、为维护商场信誉、业主权益、商铺完整性、消费者权益，以及保证乙方全面履行本合同所载乙方应遵守、履行的条款及规定，乙方应向甲方支付履约保证金5000元。保证金应与乙方签署本合同时一次性付清（返还时不计利息）。乙方无权将所缴纳的履约保证金在本合同履约期间冲抵乙方应缴纳的商业管理服务费用及其他各项费用。5-4、本合同有效期届满时，若乙方已完全履行本合同项下的义务，已付清本合同约定的一切乙方应付费用，未出现恶意破坏商铺内及公共区域装修，退场后没有未了结的消费纠纷、税费纠纷等其他纠纷，在合同期满后3个月，甲方将保证金全额无息退还。如乙方中途申请退场，甲方有权扣除其履约保证金。第十六条、免责条款：16-1、在合同履行期间内，因不可抗力事件而导致合同当事人经济损失的，双方互不承担法律责任。第十八条、违约责任：18-4、合同有效期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的经营保证金，经营保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。第二十条、其他约定事项：20-1、本合同未到期而乙方单方面提出解除本合同的，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可解除本合同，否则，乙方继续履行直到合同期满，如乙方不继续履行合同，应承担违约责任并赔偿甲方本合同未履行部分应得的管理费及相关费用，甲方有权追加赔偿金。合同签订后，被告缴纳保证金5000元，被告方以原告未及时结算返还1月份货款，导致其难以经营，2020年5月15日撤离商场。原告称之所以结算推迟是因年前年后因疫情影响，不能及时结算。原告在4月份扣除之前租金及费用后已与原告结算完毕。被告所租摊位，原告已于2020年7月12日另行出租。根据合同计算每月保底租金3000元，物业管理费515元，双方没有争议。另被告欠5月份电费97元。原告提出因疫情影响，已经免除2、3月份的租金。本院认为，双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示不违反法律规定，属有效合同，双方均应遵照履行。审理中，双方均同意解除合同，合同履行至2020年5月15日被告撤场，原告也于7月12日将摊位另行出租他人，双方租赁合同实际已经解除，没有必要再行解除。本案双方主要争议在于合同解除后，被告应否继续承担5月份以后的租金及费用，是否应当承担违约责任。被告撤场的理由是原告未能及时结算返还年前货款，导致其经营困难，原告认为之所以未能及时返还原告货款，是因受到疫情影响，疫情结束后4月份已经结清之前货款，其行为不构成违约。考虑到本地受疫情影响的主要时间段在春节期间至3月下旬，原告四月份即与被告结清之前货款，符合实际情况，被告以此认为原告违约，解除合同的理由不足，本院不予采纳。被告擅自解除合同依据合同约定应当承担违约责任。被告于2020年5月15日撤场，原告实际上也于7月12日将摊位另行出租，原告的损失实际上2个月的租金损失，被告承担2个月租金及费用已经足以弥补原告损失。原告要求被告承担7月至9月的租金及另行承担违约金2万元，考虑到实际情况，本院不予支持。根据双方合同约定，每月租金3000元，物业管理费515元，两个月计7030元，欠付电费97元，被告承担7127元。至于原告要求的赔偿pos机，被告撤场前，应当退还原告，现被告不能举证证明已经退还原告，应当赔偿原告损失793.16元，上述共计7920.16元，由于双方合同已经解除，原告应将保证金5000元退还被告。综上根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告付明星、冯双丽在判决生效后支付原告济源市汤厦购物中心7920.16元。二、原告济源市汤厦购物中心于判决生效后十日内支付被告付明星、冯双丽5000元。三、驳回原告济源市汤厦购物中心其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元，依法减半收取368元，原告负担168元，二被告负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王小奇二〇二〇年九月二十三日书记员  吕林倩