广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3111号上诉人(原审被告、反诉原告)：鹤山市一汇商贸管理有限公司，住所地：广东省鹤山市***********。法定代表人：莫永年，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈岳，广东金匠律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：曾财，男，1996年4月2日出生，汉族，住湖南省涟源市*******。公民身份号码：432************。委托诉讼代理人：梁道球，广东大同律师事务所律师。上诉人鹤山市一汇商贸管理有限公司(以下简称一汇公司)因与被上诉人曾财房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一汇公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判：1.曾财向一汇公司支付占用费52000元及违约金23400元(租金计至曾财搬离之日2019年8月13日止，违约金计至2019年5月10日止)；2.曾财向一汇公司支付物业管理费150880元及违约金63792元(物业管理费计至曾财搬离之日2019年8月10日止，违约金计至2019年5月10日止)；3.一汇公司无需向曾财返还履约保证金26000元；4.一汇公司无需赔偿130033元给曾财；5.曾财承担一汇公司因追索租金、违约金所产生的律师费37000元；6.本案一审、二审诉讼费用、鉴定费用由曾财承担。二审法庭调查后，一汇公司提交书面说明明确其主张的租金计至曾财搬离之日2019年8月10日止。事实和理由：（一）一汇公司适用约定解除合同条件成就，涉案《商铺租赁合同》《物业服务管理协议》和相应的《补充协议》已于2019年3月30日解除。第一，2019年3月26日，曾财拖欠一汇公司租金、物业管理费、仓库租金、广告费和违约金合计127385.2元。根据双方签订《商铺租赁合同》第十条中10.1、10.2条款的约定，一汇公司适用约定解除合同条件成就。2019年3月29日，一汇公司按《商铺租赁合同》约定送达方式向曾财发出《解除合同通知书》及通过微信送达方式向曾财方发送《解约通知书》。2019年3月30日，曾财收到上述《解除合同通知书》，涉案《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》和相应的《补充协议》已于2019年3月30日解除。第二，双方并无就曾财单方解除合同权利作出约定，曾财不享有根据约定解除合同的权利。作为出租方的一汇公司已依约将租赁物交付曾财使用，曾财完全可以自由实现合同目的使用案涉租赁物，一汇公司不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形，曾财以一汇公司引进童玩机动游戏项目影响其经济效益而导致不能实现合同目的达至法定解除合同条件不成立。第三，曾财提及关于商铺二次消防问题、商铺漏水问题等均是合同履行过程中也会出现的瑕疵问题，双方在履行过程中已经协商处理，双方早已解除问题，不存在持续违约行为，曾财以此为由解除合同不成立。第四，一汇公司无再引进童玩机动游戏项目，涉案童玩机动游戏项目是由某甲超市引进。即使法院认定一汇公司对于某甲超市引进童玩机动游戏项目存在违约行为，但不影响曾财使用租赁物，不构成曾财无法使用租赁物的根本违约行为，合同也无约定若一汇公司引进童玩机动游戏项目即构成根本违约。第五，曾财曾因商场人流较少、市场经济萧条、消费萎缩等向一汇公司发出《商铺降租申请报告》。一汇公司拒绝曾财的降租申请后，2019年1月18日，曾财经营的鹤山市沙坪****游艺乐园（以下简称****）才发出《联系函》指责一汇公司引进童玩机动游戏项目，拒绝缴纳商铺租金及物业管理费。曾财实际上是基于自身经营不善，无法继续经营，需要解除合同止损而主张一汇公司构成根本违约，进而索求赔偿损失。（二）涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》因曾财拖欠租金、物业管理费等费用违约行为导致解除，按照合同约定，履约保证金应由一汇公司没收，无需返还。根据《物业管理服务协议》第三条的约定，曾财向一汇公司缴清拖欠物业管理服务费、仓库租金、广告位电费、违约金等应缴费用后，一汇公司向曾财无息退还相应的保证金，但至今曾财仍拖欠一汇公司租金、物业管理费、仓库租金、广告位电费、违约金等应缴费用。（三）一汇公司无须向曾财赔偿经济损失。第一，涉案《商铺租赁合同》《物业服务管理协议》和相应的《补充协议》因曾财根本违约行为导致解除，曾财应承担违约责任，赔偿经济损失。曾财无提供有效证据证明其直接或间接实际损失，现有证据也无法证明曾财的损失。第二，涉案评估鉴定报告不能用于认定曾财经济损失。鉴定报告是对涉案铺位内装修剩余价值的鉴定意见，并不是对曾财经济损失的鉴定意见。一审审理期间，曾财已将涉案商铺内的童玩机器设备和装饰装修转售于新租客，再由新租客与一汇公司签订新的商铺租赁合同，曾财主张的装修剩余价值损失并不存在。第三，涉案《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》约定，合同解除或终止后，商铺内的固定装修、装饰物品或设备属于一汇公司，一汇公司给予曾财2018年5月5日至8月4日装修期间的免收租金及物业管理费，合计144000元，已经对曾财的装修费用作出补贴，且补贴的费用已高于鉴定报告鉴定的装修剩余价值130033元，曾财诉求装修价值损失无事实及法律依据。（四）曾财应向一汇公司支付拖欠的场地占用费、物业管理费、违约金及支付一汇公司因追索租金、违约金产生的律师费。依据涉案《商铺租赁合同》第十条中10.2条款和《物业管理服务协议》第三条的约定，曾财逾期支付租金、物业管理费、水电费等费用，按约应支付违约金。依据涉案《商铺租赁合同》第十五条中15.4条款约定，曾财违约拖欠一汇公司租金、物业管理费、违约金，一汇公司委托律师向曾财追讨所产生的费用应由曾财承担。曾财辩称，不同意一汇公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。曾财向一审法院起诉请求：1.确认双方2018年4月7日签订的《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》和相应的《补充协议》已经解除，一汇公司立即为曾财办理物品放行手续(物品详见《****乐园机台配置清单》)；2.一汇公司退回已经收曾财的租金、管理费、押金、保证金、诚意金、预付款共计396136.78元；3.一汇公司赔偿曾财经济损失200000元（以评估为准）；4.本案的所有诉讼费用由一汇公司承担。一汇公司向一审法院提出反诉请求：1.曾财向一汇公司支付租金26000元及违约金23400元（租金及违约金计至曾财搬离之日止，暂计至2019年6月10日）；2.曾财向一汇公司支付物业管理费80880元及违约金63792元（物业管理费及违约金计至曾财搬离之日止，暂计至2019年6月10日）；3.一汇公司无需向曾财返还履约保证金26000元；4.曾财承担一汇公司因追索租金、违约金所产生的律师费37000元；5.曾财清理存放在租赁物的物品，将租赁物恢复原状（一汇公司同意保留的装修除外）；6.由曾财承担本案反诉费用。一审法院经审理查明：2018年4月7日，一汇公司为甲方与作为乙方的曾财签订《商铺租赁合同》，约定：甲方已拥有位于广东省鹤山市********单号，永安路********的使用权和租赁权，有权将铺位出租给乙方经营，该铺位计租面积为1000平方米，租赁期限自2018年5月5日至2023年5月4日；甲方按乙方承租面积按月计收租金，2018年5月5日至2021年5月4日月租金为13000元，乙方应当每月10日前交纳当月本合同约定的款项，如遇法定节假日则顺延至法定节假日后第一个工作日，在本合同有效期内的任何时间，乙方均无权要求甲方接受用履约保证金支付或冲抵乙方应付的任何款项；甲方负责提供铺位内一次消防合格系统，其余为毛坯状况交付乙方进行二次铺位内装修；甲方给予乙方92日的免租装修期，2018年5月5日起至2018年8月4日止，乙方必须在2018年8月5日前开业经营，免租装修期内，乙方免交租金，不免其他费用；超出免租装修期的装修时间，乙方应当正常交纳租金及其他费用；如乙方不能如期开业，应当承担每天1000元的违约金，逾期超过十天，甲方有权单方解除合同；如未经甲方同意，乙方出现拖欠应缴款项（包括但不限于租金、场地使用费、宣传推广费、管理费、代收水电费、代扣税费等款项）15日及以上或金额合计人民币10000元以上，甲方有权单方解除本合同，收回承租铺位，没收乙方交纳的各项款项和履约保证金，该没收款项不可抵扣拖欠包括但不限于租金、场地使用费、宣传推广费、管理费、代收水电费、代扣税费等款项，乙方所有的固定装修物品全部归甲方所有，所欠交的所有费用由乙方负责缴纳；乙方逾期支付任何应付款或费用的，需按应付款额的1%/日的标准向甲方支付违约金，逾期15日及以上的，甲方有权解除本合同；甲方行使上述单方面解除权时，仅需依照本合同约定送达方式将解除通知送达乙方即可。双方约定：甲方在商场区域内或乙方铺位的显著位置张贴的通知，经张贴视为送达；若甲方向乙方追索租金、违约金、赔偿金或要求返还铺位、继续履行合同时，甲方因此主张权益的所有费用（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费）均由乙方承担等等。同日，双方签订《补充协议》，约定因甲方工程、一次性消防验收等迟延开业，乙方合同期顺延，以双方书面确认为准。甲方在收取租赁费用同时向乙方提供合法的发票；甲方同意乙方营业一年后，如因经营问题提出提前终止合同的（乙方提前三个月书面申请），甲方一次性无息退还履约保证金、物业管理服务费保证金、水电保证金；在乙方合同期内，甲方保证不再引进童玩机动游戏项目（包括二三楼娃娃机及点唱机）；甲方确保商场已符合一次性消防的审批和验收，并提供相关的证件给乙方办理商品的二次消防，乙方负责二次装修的消防报批和验收（甲方有义务协助配合，费用由乙方自行承担）等等。合同签订后，一汇公司依约履行合同，将租赁物交付给曾财使用。2018年4月7日，一汇公司为甲方与作为乙方的曾财签订《物业管理服务协议书》，约定物业管理服务期限自2018年5月5日至2023年5月4日止（与《商铺租赁合同》期限一致），若《商铺租赁合同》期限延长、提前解除或自然终止，则本协议也对应同时自动延长服务期限、解除或终止；2018年5月5日至2023年5月4日，月物管费为35000元，乙方应当在每月10日前缴纳当月物业管理服务费、水电费、其他应缴费用和代扣代缴费用，乙方逾期缴费的，除应及时补缴外，每逾期一日，需按应缴费总额的1%/日向甲方支付违约金；签订协议当日，乙方应缴纳物业管理费保证金70000元、水电保证金10000元；2018年5月5日至2018年8月4日为装修期，免收管理费，其他费用按合同约定正常缴交等等。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方租赁商铺用电采用预付充卡方式合同终止后如有剩余电费甲方应予以退还；乙方自行承担租赁商铺范围内所产生的的装修费用；甲方为乙方提供主电缆电源到商铺指定位置，总电力不小于80KW，并安装配电箱、空调开关和计量器；合同期内甲方免租提供户外广告位和仓库一个给乙方使用；双方合同终止后，乙方需在10个工作日内结清一切费用办理手续将自有移动物品撤离商场，按约定状态向甲方交还铺位等等。2018年5月18日，****经工商核准注册登记成立，经营者为曾财。2018年10月16日，****向一汇公司发出《致鹤山市一汇商贸管理有限公司复函》，内容为：“贵公司致我方的催租函收悉，现就此函及之有关事项回复如下：依据我方与贵方签订的商铺租赁合同补充协议第二条，如因甲方工程、一次性消防验收等延迟开业，乙方合同期顺延，以双方书面确认为准。现因贵公司一次性消防验收合格证未以书面形式移交于我方，导致我方无法开业，本着互惠互利、平等公正的原则，乙方合同期应顺延至商场一次性消防验收合格证移交我方日期当天，免租和起租时间也以移交日期开始。请贵公司确定签收移交书的内容和时间”，一汇公司确认收到该函。2018年11月7日，****向一汇公司发出《来往函》，内容为：“根据贵公司的要求，贵司负责人在2018年11月5号到我方位于江门市某丙商城的办公室就我方提出的关于租赁合同顺延和交租金的日期进行了洽谈，但双方未就协商的内容达成共识。经我方股东会议：1、在我方签收消防验收合格证之前的任何费用都不计数。2、我方在签验收之后有争议的部分希望双方协商处理。3、我方同意在2018年的12月开始全额交费。4、请更改联系地址为本商铺。在此希望与贵公司长期友好合作下去”。2019年1月16日，鹤山市城市****向一汇公司发出《商铺降租申请报告》，内容为：“尊敬的一汇新天地领导：您好！我是租赁鹤山一汇新天地3055铺****，通过半年来的经营，受内因外患的客观因素的影响，经营情况暂无起色，累积亏损较多，为了能更好经营下去，本店提出降租申请。半年来，受内因外患的客观因素的影响，整个商场人流较少、市场经济萧条、消费的委缩，只能靠我们的强力优惠去支撑，造成我们的毛利下降，成本加大，负担重荷：比如员工的人数、工资和其他费用已经缩无再缩的地步，而我们能做的只有搞好经营策略和营销优惠，客观原因的制约还是比较明显，希望公司领导能体会我们的困境和双方更加愉快的继续合作下去，我店特向贵公司提出以下两点：1、减免部分租金，期望2019年3月-4月淡季给予7折租金、物业管理费；2、给予本店每月免费停车券50张。用于营业时间段；以上两点恳请贵公司领导给予批准，特此申请。”2018年1月18日，****向一汇公司发出《联系函》，内容为：“根据双方签订的《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》及补充协议，贵公司违反了补充协议第五条：在乙方合同期内，甲方保证不再引荐童玩机动游戏项目（包括二三楼娃娃机及点唱机）。现贵商场因有这问题存在，贵公司构成根本违约，本店将暂拒绝缴纳商铺租金和物业管理费，等贵公司给予准确答复后，再补交商铺租金与物业管理费。由此给贵公司造成的影响，将由贵公司承担”。2019年3月26日，一汇公司通过EMS向曾财发出《解除合同通知书》，因曾财租赁的涉案商铺拖欠2019年2月份和3月份的租金，故解除双方签订的租赁合同。上述EMS于2019年3月29日签收。2019年4月1日，一汇公司对曾财租赁的涉案商铺停水停电。一汇公司向曾财发出《协议书》，要求曾财签订该《协议书》以及履行该《协议书》条款后才可以撤场，《协议书》内容为：“……一、乙方与鹤山市一汇商贸管理管理有限公司签订《商铺租赁合同》和《物业管理服务协议》，合同期为……现甲方和乙方经友好协商同意自2019年3月31日提前终止原合的租赁日期，于2019年4月1日起终止履行因租赁上述铺位所签订的《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》和相关协议约定。二、乙方放弃向甲方主张返还任何款项（包括但不限于已付款、保证金、押金等）。乙方在2019年4月1日将租赁房屋内其享有所有权的动产（即搬离后不会影响财物价值和房屋装修装修的财产）搬离，同时放弃租赁房屋内的所有装修装饰。三、自上述《商铺租赁合同》和《物业管理服务协议》终止履行之日起，甲方与乙方均放弃依据《商铺租赁合同》及租赁关系向对方主张任何权益和均放弃依据《物业服务管理协议》及租赁关系向对方主张任何权益。甲方与乙方之间不存在任何纠纷和未解决事宜。……。”曾财拒绝签订上述《协议书》，导致涉案商铺内的物品无法搬离。2019年4月8日，曾财委托广东大同律师事务所律师向一汇公司发出《解除租赁、管理合同律师函》，内容为：“广东大同律师事务所接受曾财先生的委托，就曾财先生提出解除与您公司之间的租赁和管理合同事宜发函。据现有资料及曾财先生陈述：鹤山市一汇商贸管理有限公司（下称‘贵司’）与曾财在2018年4月7日签订《商铺租赁合同》和《物业管理服务协议》，约定：曾财先生租赁贵司位于广东省鹤山市********单号、永安路26至62双号一汇新天地铺位1000平方米（后贵司自编号“3055”铺位），经营游戏和童玩项目，租赁期限及物业服务自2018年5月5日至2023年5月4日止。管理费每月35000元，租金2018年5月5日至2021年5月4日每月13000元、2021年5月5日至2023年5月4日止每月l5000元等内容，租赁补充协议约定：‘如因甲方工程、一次消防验收等迟延开业，乙方合同期顺延，以双方书面确认为准……，在乙方合同期内，甲方保证不再引进童玩机动游戏项目（包括二三楼娃娃机及点唱机）。……甲方确保商场已经符合一次消防的审批和验收，并提供相关的证件给乙方办理商铺的二次消防……’。合同签订后，曾财先生如约向贵司交纳履约保证金、物业管理保证金、水电费保证金和装修押金等。2018年9月份所租铺位出现顶部漏水。2018年10月9日鹤山市公安消防大队向贵司颁发鹤公消安检字[2018]第0031号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2018年12月11日曾财收到贵司提供办理二次消防的协助材料。消防安全检查合格证收到前，曾财先生无法办理二次消防申请，无法领取相关经营合法许可，经营安全得不到保证，就顺延租期及免租事宜向贵司交涉，但贵司一直强势拒绝，一度以停电手段威迫交租及管理费等费用。2018年暑假期间贵司在商场二楼引入大型儿童游乐项目，时长达五、六个月。现在二楼商场仍然有“萌宝宝”儿童游戏机同类竞争项目。曾财先生向贵司提出抗议，但贵司消极处理此事。作为抗争，曾财先生不缴交2019年2月、3月的租金及管理费，贵司因此停电不让曾财经营。双方分歧争议至今仍然持续。曾财先生讲已经造成其近三百多万的损失，对贵司的经营管理手段和方法产生恐惧和不安，认为贵方欠缺公平和诚信基础，商家安全经营难以得到保证，并委托本律师向贵司发函解除双方合同关系。依上述材料，经本律师分析：贵司存在先行违约，违约行为一直持续，而且均系从根本上影响合同目的之实现的行为；曾财不交租及管理等费用系行使抗辩权利，不属违约，贵司的停电行为进一步剥夺了曾财先生的场地使用权。本律师对贵司的经营方法、理念和诚信程度不予评注，但贵司确实存在不遵守合同，违约在先且时间跨度较长，特别是引进同类竞业商户挑战双方的合同约定，作为守约方的经营环境、稳定性得不到保障。本律师认为曾财先生单方解除合同条件已经成就。基于上述事实及当事人曾财先生的委托，本律师现向贵司发函，即日起曾财先生解除与贵司在2018年4月7日签订《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》和相应的补充协议。请贵司在接到本律师函之日起，七日内与曾财先生办理离场及物品放行手续，同时结算退回各种押金、保证金、违约金和赔偿经济损失。逾期不办理，扩大的损失由贵司承担。（备注：解除合同、协议自2019年4月8日之日起生效）”。一汇公司于2019年4月9日收到《解除租赁、管理合同律师函》。2019年4月9日，一汇公司向曾财发出《解除合同通知书》，内容为：“致：曾财先生：您与我司于2018年04月07日签订了《商铺租赁台同》，《物业管理服务协议》及《补充协议》，约定您向我司承租位于广东省鹤山市********单号，******商铺，租赁期限为2018年05月05日至2023年05月04日，上述叁份合同签订后，我司已依约向您交付铺位，但您方无按约履行合同，具体如下：自2019年2月1日起至今，您拖欠我司租金26000元人民币，管理费70000元人民币及其他约定费用880元人民币，合计拖欠我司应付款项133694.40元人民币（含截止发函之日止的滞纳金36814.4元人民币）。我司已多次向您提出要求予以支付，然而您至今未付，基于上述原因，依照我司与您于2018年04月07日签订了《商铺租赁合同》的第十条第1(B)款及《中华人民共和国合同法》第93条规定，我司作出如下决定：1、我司于2019年4月10日解除双方于2018年04月07日签订的《商铺租赁合同》。2.我司于2019年4月10日解除双方于2018年04月07日签订的《物业管理服务协议》。3、我司于2019年4月10日解除双方于2018年04月07日签订的《补充协议》。4、收到本通知之日起您应积极配合退场并在收到本通知之日起三日内到我司办理结算及清场等事宜，如2019年4月13日止仍未与我司联络及办理结算，清场事宜，我司将根据于2018年04月07日签订的《商铺租赁合同》的第九条第9.7款的规定自行处置您遗留下来的物品，相关处置费用（包括但不限于保管费、公证费、鉴定费、处置费、律师费等）由您方承担。特此通知，顺致商祺！”涉案租赁物的所有权人为江门某乙物业发展有限公司，一汇公司受江门某乙物业发展有限公司委托，对涉案租赁物享有出租、维护、物业管理的权利。2019年8月13日，曾财出具《声明》，确认已接收涉案商铺中、办公室、仓库中的所有财物（该财物包含曾财请求中请求放行的所有财物、物品）；同日，曾财将上述财物全部搬离涉案商铺。在审理过程中，一审法院向鹤山市沙坪家万号百货(即某甲精品超市)店长欧可正调查，该店长确认其超市内有“萌宝宝”儿童游戏项目，属其超市内配套儿童游戏设施，不属一汇公司所有，“萌宝宝”是从2019年2月20日开始试业，2019年3月正式营业。广东省广州公证处于2019年3月22日出具的（2019）粤广广州第029428号《公证书》，对一汇新天地商场二楼的“萌宝宝儿童乐园”的商铺现状进行拍照公证；双方确认《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》已经解除。在审理过程中，曾财申请对涉案铺位（即鹤山市*********单号、******铺位）的装修剩余价值进行鉴定，一审法院依法委托江门市尚城价格评估有限公司进行鉴定，该司的鉴定结论为：涉案资产在鉴定基准日2019年4月1日的鉴定价值为130033元。本次鉴定花费鉴定费3000元。一汇公司已于2018年4月7日收取曾财合同保证金26000元和物管费保证金70000元、于2018年10月17日收取曾财仓库保证金160元、于2018年11月11日收取曾财广告费合同保证金2000元、于2018年12月24日收取曾财水电保证金10000元；一汇公司于2018年11月24日收取****2018年8月15日至10月9日租金管理费11032.26元；一汇公司于2018年11月24日收取****2018年10月10日至10月31日租金9225.81元、管理费24838.71元；一汇公司于2018年11月24日收取****2018年11月租金13000元、管理费35000元；一汇公司于2018年12月9日收取****2018年12月租金13000元、管理费35000元、广告位费360元、仓库租金120元；一汇公司于2019年1月11日收取****2019年1月租金13000元、管理费35000元、广告位费360元、租金80元；曾财委托杨伟于2019年4月22日向一汇公司支付涉案铺位保证金86880元，一汇公司确认上述保证金中26000元属2019年2月和3月的租金、60000元属2019年2月和3月的管理费（管理费为70000元，扣减装修保证金10000元后，管理费为60000元）、880元属水电费。2019年6月11日，一汇公司与广东金匠律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定一汇公司与曾财租赁合同案件委托广东金匠律师事务所的律师作为委托代理人等等。一汇公司就本次委托花费律师费37000元。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。曾财与一汇公司签订的《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。在审理过程中，曾财认为《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》是《商铺租赁合同》的一部分，一汇公司则认为《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》是基于《商铺租赁合同》而产生，故一审法院认定《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》属《商铺租赁合同》的一部分。关于《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》是否解除的问题。曾财认为其于2019年4月8日向一汇公司寄送《解除租赁管理合同律师函》，该函是解除合同通知书，请求确认《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》已经解除。一汇公司主张解除合同条件不成就，该解除合同通知书不生效。首先，一汇公司无法按时进行一次性消防验收，导致曾财商铺的二次消防验收无法依合同时间进行，属一汇公司违约；其次，一汇公司在合同期内引进的超市内包含儿童机动游戏的经营项目，违反双方签订的《补充协议》中关于在合同期内，一汇公司保证不再引进童玩机动游戏项目（包括二三楼娃娃机及点唱机）的约定，属一汇公司违约；第三，一汇公司在先违约的前提下，无故于2019年4月1日对涉案租赁物停水停电，属一汇公司违约，综上，一汇公司的违约行为已严重影响曾财注册登记的****的正常经营，导致曾财签订《商铺租赁合同》及相应的《补充协议》的合同目的无法实现，故一汇公司的上述行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，曾财有权解除《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》并向一汇公司寄送解除合同通知书即《解除租赁管理合同律师函》，自一汇公司收到该《解除租赁管理合同律师函》之日即2019年4月9日起双方签订的《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》即解除，故曾财请求确认《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》已经解除的理据充分，一审法院予以支持。至于一汇公司主张曾财没有按时交租金和管理费而解除《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应《补充协议》一节，鉴于曾财是因一汇公司违约在先而拒绝向一汇公司缴纳租金和管理费，故一汇公司以此解除《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》的理据不足，一审法院对一汇公司的主张不予采纳，即一汇公司无权解除《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应《补充协议》。关于曾财请求办理物品放行手续和一汇公司请求清理物品、恢复原状的问题。在本案中，曾财已确认接收并搬离涉案商铺中、办公室、仓库中的所有财物（该财物包含曾财请求中请求放行的所有财物、物品），故曾财请求立即办理物品放行手续的理据不足，一审法院不予支持。鉴于曾财已搬离全部物品，故一汇公司请求请求清理物品、恢复原状的理据不足，一审法院不予支持。关于一汇公司应退还款项问题。上已述明，《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》现已解除，但曾财已使用一汇公司提供的商铺，接受一汇公司的物业管理，使用一汇公司提供的仓库和广告位，故曾财有义务向一汇公司缴纳商铺租金和物业管理费，支付仓库租金和广告位租金，曾财以合同解除为由要求一汇公司退还已缴纳的租金、物业管理费、仓库租金和广告位租金的理据不足，一审法院不予支持，但曾财请求一汇公司返还合同履约保证金26000元、物管费保证金70000元、诚意金10000元（即水电保证金10000元）、仓库保证金160元、广告位保证金2000元的理据充分，一审法院予以支持，即一汇公司合共应返还曾财108160元；鉴于装修保证金10000元已从租金、管理费等应付款中予以扣减，故曾财请求一汇公司返还的理据不足，一审法院不予支持。一汇公司反诉请求无需返还履约保证金26000元的理据不足，一审法院不予支持。至于预付款86880元一节，经核查，该款实为2019年2月、3月的租金、管理费、广告位电费、仓库租金，合共96880元，扣减一汇公司退回给曾财的装修保证金10000元，故上述预付款86880元为曾财应支付给一汇公司的应付款项，曾财请求一汇公司退回86880元的理据不足，一审法院不予支持。关于曾财的经济损失问题。在本案中，曾财主张其经济损失为涉案商铺的装修剩余价值。经鉴定，涉案商铺的装修剩余价值为130033元，鉴于一汇公司根本违约导致《商铺租赁合同》及相应《补充协议》的解除，故一汇公司属违约方，其应赔偿曾财因解除合同造成的经济损失，而涉案商铺的装修剩余价值属因解除合同造成的直接经济损失，故曾财请求一汇公司赔偿经济损失130033元的理据充分，一审法院予以支持，对曾财该请求的超出部分，一审法院不予支持。关于一汇公司请求曾财支付拖欠的租金、管理费及违约金问题。在本案中，经核查，曾财已缴交2019年2月和3月的租金和物业管理费给一汇公司，故曾财欠付的租金和物业管理费为从2019年4月1日起至合同解除之日前即2019年4月8日的租金和物业管理费，该租金和物业管理费的数额为12800元（13000元/月÷30天×8+35000元/月÷30天×8=12800元），鉴于曾财已接受一汇公司提供的物业管理服务，并使用一汇公司提供的租赁商铺，故曾财应支付租金和管理费给一汇公司，即一汇公司请求曾财交纳租金和管理费合共12800元的理据充分，一审法院予以支持，对一汇公司该请求的超出部分，一审法院不予支持。鉴于合同解除后，曾财已申请撤场，但一汇公司以签订《协议书》作为曾财撤场的条件，而《协议书》的内容明显损害曾财的权利，且曾财无法撤场的原因是一汇公司造成的，故曾财因无法撤场导致的租金和管理费损失应由一汇公司自行负担，一汇公司以此要求曾财支付合同解除后至撤场前的租金和管理费的理据不足，一审法院不予支持。至于租金、管理费的违约金一节，鉴于一汇公司违约在先，曾财拒缴租金、管理费的理据充分，故一汇公司请求曾财支付租金、管理费的违约金的理据不足，一审法院不予支持。关于律师费问题。在本案中，一汇公司请求曾财支付律师费37000元，鉴于一汇公司的违约行为导致《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》的解除，故一汇公司请求曾财承担律师费的理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认曾财与一汇公司于2018年4月7日签订的《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》于2019年4月9日解除；二、一汇公司于判决发生法律效力之日起五日内返还履约保证金、物管费保证金、诚意金（即水电保证金）、仓库保证金、广告位保证金合共108160元给曾财；三、一汇公司于判决发生法律效力之日起五日内赔偿130033元给曾财；四、曾财于判决发生法律效力之日起五日内支付租金和管理费12800元给一汇公司；五、驳回曾财的其他本诉诉讼请求；六、驳回一汇公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16195.23元（曾财已预交），由曾财负担4578.48元，一汇公司负担11616.75元；本案反诉减半收取受理费2578.04元（一汇公司已预交），由曾财负担128.36元，一汇公司负担2449.68元；（曾财多预交的本诉受理费11616.75元，一审法院予以退回；一汇公司多预交的反诉受理费128.36元，一审法院予以退回；一汇公司应于判决生效之日起七日内向一审法院补缴本诉案件受理费11616.75元，曾财应于判决生效之日起七日内向一审法院补缴反诉案件受理费128.36元）。鉴定费3000元，由一汇公司负担（曾财已预交鉴定费3000元，一汇公司负担的鉴定费3000元于履行判决义务时迳付给曾财）。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。一审法院查明除“2018年1月18日，****向一汇公司发出《联系函》”更正为“2019年1月18日，****向一汇公司发出《联系函》”外的其他基本事实属实，本院予以确认。另查明，《商铺租赁合同》《物业服务管理协议》中“资料及送达”均约定“以EMS邮寄方式送达的，自寄出之日起壹日后视为有效送达……任何一方更改地址、传真电话须提前七日有效通知对方，否则应承担不能送达的法律责任”。曾财在一审庭审中确认收到一汇公司于2019年3月29日发出的《解除合同通知书》。又查明，《商铺租赁合同》第九条“合同的变更与解除及其他”的第9.7条款约定“乙方（曾财）在铺位交还期限届满后仍未交还的，应当按本合同解除或终止时合约规定的应付金额的双倍向甲方（一汇公司）支付场地占用费，直至铺位交还为止……”。《物业服务管理协议》第十一条“协议终止后租赁场地的交付”的第11.3条款约定“乙方（曾财）在铺位交还期限届满后仍未交还的，应当按本协议解除或终止当月物业管理服务费金额的双倍向甲方（一汇公司）支付物业管理服务费，直至铺位依约交还为止……”。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。曾财与一汇公司签订的《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》属《商铺租赁合同》的组成部分，合同内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对一汇公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.曾财对《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》是否享有合同解除权以及其主张确认合同已于2019年4月9日解除，应否予以支持？《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》是否解除的问题？2.一汇公司主张曾财支付占用费、物业管理费及相应违约金，应否予以支持？3.一汇公司主张无需向曾财返还履约保证金和赔偿损失，应否予以支持？4.一汇公司主张曾财承担律师费，应否予以支持？关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，合同当事人以通知方式解除合同的前提是享有合同解除权，否则不产生合同解除的法律效果。曾财在本案本诉主张确认双方2018年4月7日签订的《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》已经解除，应审查曾财是否享有合同解除权。本院认为，第一，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，涉案《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》并未明确约定曾财对其主张的一汇公司未按时进行一次性消防验收、在合同期内引进的超市内包含童玩机动游戏项目等行为享有约定解除权，故曾财对其主张一汇公司存在的上述情形不享有约定合同解除权。第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，曾财与一汇公司签订《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》的合同目的是租赁涉案商铺开展经营活动，一汇公司已依约将涉案商铺交付曾财使用，曾财主张的一汇公司未按时进行一次性消防验收并不导致曾财的合同目的不能实现，况且通过双方2018年11月23日往来的《回复函》《付款通知书》可知，双方对消防验收延迟问题已协商解决。曾财主张一汇公司在合同期内引进的超市内包含童玩机动游戏项目亦不导致曾财的合同目的不能实现，涉案“萌宝宝”儿童游戏项目并非一汇公司引进，而是某甲精品超市内配套的儿童游戏设施，不属于某甲精品超市主营项目，况且通过曾财提交公证书所附照片可知，涉案“萌宝宝”儿童游戏项目规模小、设备少，与曾财经营的****游艺乐园相比，不构成同类竞争。因此，曾财所主张一汇公司存在的上述情形不构成根本违约行为，曾财亦未举证证明其符合前述《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的其他情形而享有法定合同解除权，故曾财不享有法定合同解除权。第三，涉案《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》对曾财每月付款期限和金额以及相应的违约责任均有明确约定，曾财未能举证证明其已每期按时足额支付租金和物业服务管理费等款项或一汇公司同意其延期支付，承前分析，曾财主张一汇公司违约在先而行使抗辩权不交2019年2月、3月的租金亦不成立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，曾财对此承担举证不能的不利后果，曾财未依约支付租金和物业服务管理费等款项已违反合同约定，一汇公司对此享有约定合同解除权。又根据前述查明双方关于送达方式的约定，一汇公司于2019年3月29日将《解除合同通知书》向曾财更正的江门市某丙商城地址通过EMS送达，且写明收件人为曾财及手机号码（与《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》所预留号码一致），此举符合《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》约定的送达要求，应视为已经有效送达，且曾财在一审庭审中确认收到该解除通知，故涉案《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》于次日（即2019年3月30日）解除。综上分析，曾财对涉案《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》不享有合同解除权，故其本诉主张确认双方2018年4月7日签订的《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》已经解除不符合法律规定，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。涉案《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》因曾财违约，一汇公司行使约定解除权，已于2019年3月30日解除。关于争议焦点二。承前所述，曾财构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，曾财依法应承担违约责任。涉案《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》于2019年3月30日解除，双方确认曾财于2019年8月13日搬离，结合前述已查明双方关于合同解除后租金和物业管理服务费继续按双倍支付的约定，曾财应支付2019年2月11日至同年8月13日的租金（占有使用费）和物业服务管理费，一汇公司主张计算至2019年8月10日以及合同解除后按原标准一倍支付占有使用费和物业服务管理费属于自有权利的自主处分，本院予以准许，故曾财应向一汇公司支付2019年2月11日至同年8月10日的租金（占有使用费）78000元（13000元×6个月）和物业服务管理费210000元（35000元×6个月）。2019年4月22日，曾财委托他人向一汇公司支付86880元，一汇公司确认该86880元系支付2019年2月和3月的租金（合计26000元）和物业服务管理费（合计60000元）以及水电费880元。曾财未举证证明其已足额支付2019年2月11日至同年8月10日期间的租金（占有使用费）和物业服务管，故曾财仍需支付该期间的租金（占有使用费）52000元（78000元-26000元）和物业服务管理费150000元（210000元-60000元），一汇公司上诉主张的物业服务管理费超出部分，理据不足，本院不予支持。关于逾期付款违约金的问题，结合前述已查明双方关于逾期付款按应付款项1%/日标准支付违约金的约定，涉案《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》于2019年3月30日解除，一汇公司主张违约金支付至2019年5月10日，没有合同和法律依据，本院不予支持，曾财应向一汇公司支付2019年2月11日至同年3月30日的逾期付款违约金，其中，租金部分:2月份3640元（13000元×28天×1%）、3月份4579元[（13000÷31天×21天+13000元）×21天×1%]；物业服务管理费部分：2月份9800元（35000元×28天×1%）、3月份12329元[（35000÷31天×21天+35000元）×21天×1%]。一汇公司主张逾期付款违约金超出部分，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。承前所述，一汇公司在合同期内引进的超市内包含童玩机动游戏项目虽不构成根本违约行为，但涉案《补充协议》约定一汇公司保证不再引进童玩机动游戏项目（包括二三楼娃娃机及点唱机），一汇公司引进某甲超市摆放的“萌宝宝”儿童游戏显然在上述约定的范围，构成违约行为，涉案《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》及相应的《补充协议》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，曾财主张一汇公司返还合同履约保证金26000元、物管费保证金70000元、诚意金10000元（即水电保证金10000元）、仓库保证金160元、广告位保证金2000元，理据充分，本院予以支持，一汇公司合共应向曾财返还108160元。一汇公司主张无需返还履约保证金，理据不足，本院不予支持。另外，曾财要求一汇公司赔偿其涉案商铺的剩余价值的经济损失，曾财作为违约方，其该主张没有合同和法律依据，应不予支持，因此产生的鉴定费3000元应由曾财自行承担，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。一汇公司上诉主张其无需向曾财赔偿经济损失，符合法律约定，本院予以支持。关于争议焦点四。涉案《商铺租赁合同》约定“若甲方（一汇公司）向乙方（曾财）追索租金、违约金、赔偿金或要求返还铺位、继续履行合同时，甲方因此主张权益的所有费用（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费）均由乙方承担”，2019年6月11日，一汇公司与广东金匠律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定一汇公司与曾财租赁合同案件委托广东金匠律师事务所的律师作为委托代理人等等。一汇公司就本次委托花费律师费37000元。一汇公司作为守约方主张曾财承担因追索租金、违约金所产生的律师费37000元，符合合同约定，本院予以支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，一汇公司的上诉请求有理部分，予以支持；无理部分，不予支持。一审法院对部分实体处理不当，本院予以纠正。鉴于曾财已搬离涉案商铺，曾财请求立即办理放行手续以及一汇公司请求清理物品、恢复原状已无必要，一审法院对此处理并无不当，双方对此亦未提出上诉，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初1528号民事判决；二、曾财于本判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市一汇商贸管理有限公司支付租金（占有使用费）52000元和违约金8219元；三、曾财于本判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市一汇商贸管理有限公司支付物业服务管理费150000元和违约金22129元；四、曾财于本判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市一汇商贸管理有限公司支付律师费37000元；五、鹤山市一汇商贸管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向曾财返还履约保证金、物管费保证金、诚意金（即水电保证金10000元）、仓库保证金、广告位保证金合共108160元；六、驳回曾财的其他本诉请求；七、驳回鹤山市一汇商贸管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费16195.23元（曾财已预交），由曾财负担14811.75元，由鹤山市一汇商贸管理有限公司负担1383.48元。一审反诉受理费2578.04元（鹤山市一汇商贸管理有限公司已预交），由鹤山市一汇商贸管理有限公司负担830.8元，由曾财负担1747.24元。二审案件受理费9452.65元（鹤山市一汇商贸管理有限公司已预交9712.65元），由鹤山市一汇商贸管理有限公司负担2774元，由曾财负担6678.65元。曾财应向本院补缴6678.65元。鹤山市一汇商贸管理有限公司多预交6938.65元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年九月二十七日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华