江西省弋阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1126民初1199号原告：邵长松，男，1965年6月29日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：刘明，江西赣东北律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王杰，江西赣东北律师事务所律师，特别授权代理。被告：胡书德，男，1973年1月8日出生，汉族，安徽省巢湖市人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：张茂林，江西华箭律师事务所律师，特别授权代理。原告邵长松与被告胡书德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵长松的委托诉讼代理人刘明，被告胡书德及其委托诉讼代理人张茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵长松向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2017年6月6日签订的房屋租赁合同已终止；2、责令被告向原告偿付所欠租金139000元（截止到2020年7月30日），并要求被告向原告支付违约金，按每天月租金的千分之五自2019年6月16日起计算至款项还清之日止（暂计算至2020年7月30日违约金为59108元，租金及违约金暂计为198108元）；3、被告立即清空向原告承租的全部场地；4、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年6月6日，原告将自己所有的位于弋阳县的厂房及办公楼出租给被告，并签订了《房屋租赁合同》，约定出租年限为3年，从2017年6月16日起至2020年6月15日止。原、被告双方在《房屋租赁合同》第二条约定年租金为326000元，每年递增1万元，第三年租金在2019年6月16日前一次性付清。另在《房屋租赁合同》约定“第六条违约条款，有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并没收乙方保证金。1、承租方不按约定时间交付租金和保证金的；在租赁期限内，承租方未按合同规定交纳租金，每逾期一天，乙方应向甲方支付违约金：月租金的千分之五。”被告刚开始按约支付租金，但并未按约在2019年6月16日前全额支付第三年的租金346000元，仅支付了250000元，尚欠96000元至今仍未支付。原告在多次催促未果后，于2020年6月15日租赁合同到期后又通过书面方式正式再次通知被告支付租金及违约金，并及时清空全部承租场地，但被告仍拒不支付相关款项且不清空场地，至今仍在使用原告的场地，但租金一直不交。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告胡书德辩称，1、原告与被告的房屋租赁合同仍然在实际履行。合同期限约定从2017年6月16日至2020年6月15日止，之后双方一直在实际履行，没有续签合同是因为双方有口头约定，此后的租金每年长10000元，合同到期前。被告与原告协商，要求按原合同的约定继续履行租赁合同，但原告在看到被告在其租赁的场地内进行大量投资以后，违反诚实信用原则，大幅度提租，要求租赁金为100000元一年，且只能签一年。因此双方未达成一致意见。目前，原被告还是按照原合同履行。被告也要求按原合同履行，每年租金上调10000元；2、拖欠96000元租金属实，是因为发生了疫情，所有的工厂停工停业，被告也不例外。所拖欠的租金，被告同意尽快支付，但违约金，系不可抗力所致。原告要求支付违约金，缺乏法律依据。请求法庭驳回要求被告支付违约金的诉请，并驳回原被告合同已经终止以及清空场地的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年6月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定甲方邵长松将自有的位于弋阳县面积为4800平方的厂房以及办公楼出租给乙方胡书德使用。出租年限为3年，从2017年6月16日起至2020年6月15日止；年租金为人民币326000元整，每年递增壹万元整，第三年租金在2019年6月16日前一次性付清；合同还约定在租赁期限内，乙方未按合同规定交纳租金，每逾期一天，乙方应向甲方支付违约金，月租金的千分之五。《房屋租赁合同》签订后，被告以该租赁房屋为住所地于同年6月15日注册成立了上饶市康鼎建材有限责任公司，被告为公司法定代表人。开始两年，被告依约付清了全部租金，第三年租金346000元，被告在2019年6月16日前仅支付了250000元，尚欠96000元至今未付。2020年6月15日原告委托江西赣东北律师事务所向被告发出律师函，内容为1、终止双方在2017年6月6日签订的租赁合同；2、要求立即支付尚欠的租金96000元并支付52620元违约金；3、收到本律师函后5天内清空全部承租场地。之后双方对房屋续租进行协商，但未能达成协议，故而引起纠纷。上述事实，有原告提供证据：1、原告身份证复印件；2、房屋租赁合同；3、赣（2017）弋阳县不动产权证第0001116号；4、2020年6月15日律师函；被告提供证据：1、被告上饶市康鼎建材有限责任公司营业执照；2、2019年10-2020年4月份张总现金日记账；3、厂房出租合同。经庭审质证，上述证据与原件核对无误，证据形式来源合法，与本案事实相关，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务，合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，但被告在合同期第三年只向原告支付了250000元，尚欠96000元至今未付。其行为已构成违约，故本院对原告依据合同约定要求被告支付合同期内房屋租金96000元及违约金的诉请予以支持，但要求违约金按月租金的千分之五，支付违约金52620元过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，并考虑疫情因素，本院对违约金予以适当调整。关于原告要求被告支付合同期外房屋租金的诉请，原告虽委托江西赣东北律师事务所向被告发出律师函，但因双方为房屋续租进行协商，被告未在租赁届满后从承租房内搬出，应视为被告仍然控制并使用承租的房屋，本院对原告要求被告支付租赁期外房屋租金的诉请予以支持。因双方签订的《房屋租赁合同》已届满，原告要求确认原、被告于2017年6月6日签订的房屋租赁合同终止，并由被告清空承租的全部场地的诉请，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2017年6月6日签订的房屋租赁合同终止；二、被告胡书德于本判决生效后二十日内给付原告邵长松租赁合同期内的房屋租金96000元，并按拖欠租金96000元的20%支付违约金19200元；三、被告胡书德于本判决生效后二十日内给付原告邵长松租赁合同期外的房屋租金即2020年6月15日至2020年7月30日的房屋租金43000元；四、被告胡书德于本判决生效后三十日内清空向原告邵长松承租的全部场地；五、驳回原告邵长松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4262元，减半收取计2131元，由原告邵长松负担400元，被告胡书德负担1731元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  张利华二〇二〇年九月二十五日书记员  项昕宇