山西省大同市平城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0213民初2777号 原告：贾智红，女，1977年7月11日出生，汉族，无业，住大同市。 委托诉讼代理人：姜雯荟，山西领瀚律师事务所律师。 被告：大同锦世联行商业管理有限公司，住所地：大同市平城区迎宾街北侧。 法定代表人：任东，职务：总经理。 委托诉讼代理人：贺艳清，男，1983年11月1日出生，汉族，该公司员工，住大同市。 原告贾智红诉被告大同锦世联行商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人姜雯荟，被告委托诉讼代理人贺艳清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾智红向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付购房款396629元；2.判决被告向原告支付欠付的租金35697元，延迟支付损失2067.2元（按银行同期贷款利率自2019年3月31日起计算至起诉之日），共计37764.2元；3.判决被告向原告支付违约金1588.5元（自2019年3月31日起计算至起诉之日）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年3月25日购买了大同市凯德世家广场尚都X层X商铺，建筑面积为20.55平方米。因原告购买的商铺为产权式商铺，需要统一经营，统一管理，故原告于2014年3月25日与被告签订了《商铺租赁合同》。合同约定，原告将其购买的上述商铺出租给被告，租赁期限为五年，自2015年3月20日起计算。租金基数为396629元，第一年与第二年租金为租金基数的7%，第三年租金为租金基数的8%，第四年和第五年的租金为租金基数的9%。被告在每个计租年度开始后的十个工作日内向原告交付租金，否则按照欠付金额的每日万分之一向原告支付违约金。租赁期满后，原告可继续租赁给被告或是以租金基数（即396629元）的价格将商铺出售给被告。被告应当于2019年3月31日前将2019年度的租金，即第五年的租金（按照租金基数的9%计算为35697元）交付给原告，但被告至今未支付。现原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合同期已满，原告要求被告购买原告所租赁给被告的商铺。合同期满后被告未与原告交接商铺，案涉商铺至今仍在被告的管理之下。综上，原告要求被告向原告支付购房款396629元，租金以及因延迟交付造成的损失共计37764.2元，及违约金1588.5元。 被告大同锦世联行商业管理有限公司辩称，1.原告商铺目前还没有进行产权登记，无产权证书，无法出售并完成产权过户，且原告至今未向被告发出正式商铺出售要约，双方也未就商铺买卖事宜达成合约，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第一款第6项以及《合同法》有关合同订立的相关规定，原告商铺事实上不能出售转让，被告不能也不愿意买受。故被告不应向原告支付任何购房款，请法院驳回原告第一项诉讼请求。2.被告因疫情影响商业经营持续低迷亏损严重，且被告从2020年1月25日起响应国家疫情防控的要求及号召，主动闭店并同时减免所有商户共计37天的费用，直至2020年3月初才恢复半营业状态，但仍然客流稀少，持续亏损至今，2020年6月受北京疫情影响，到处抽借资金也难以维持正常运营，商场三层与负一层早已空置，此不可抗力情形，请法院支持减免自2020年1月25日起至2020年7月25日止的租金，以及违约金1588.5元。3、原告要求被告支付迟延支付损失2067.2元的诉求，无合同及法律依据，且该诉求与原告主张的第三项诉求重复，一项损失不应重复赔偿。另因疫情影响，请求法院支持原告为被告免除全部违约金。 经审理查明，2014年3月25日，原告与大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司签订投资商铺协议书，原告购买大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司开发建设的大同凯德世家广场尚都3层202a号商铺。2014年3月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订商铺租赁合同，合同约定，甲方将其自有的大同凯德世家广场尚都X层X号商铺出租给被告。租赁期限为5年，自2015年3月20日起计算。双方约定该商铺租金按照租金基数乘以年租金比例的方式计算。该商铺租金基数为396629元，租金按年支付，该商铺各租赁年度租金比例如下，第一年租金为租金基数的7%，第二年租金为租金基数的7%，第三年租金为租金基数的8%，第四年租金为租金基数的9%，第五年租金为租金基数的9%。乙方应在每个计租年度开始后的十个工作日之内按上述约定向甲方支付。如乙方不能按时支付，则需要按未付金额的每日万分之一向甲方支付违约金。租赁期满后，可将该商铺继续租赁给乙方进行转租，乙方向甲方支付租金；甲方也可将该商铺按本合同第二条第（一）款约定的商铺租金基数的价格出售给乙方。合同签订后,原告依约履行合同义务,被告支付了前四年租金，拖欠原告2019年年度租金数额35697元。现原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已期满，原告要求被告购买所租赁的商铺。 原、被告争议的焦点是：原告要求被告购买租赁商铺的请求是否成立；原告要求被告同时给付迟延支付的利息损失及违约金的请求是否成立；被告要求减免租金及违约金的请求是否成立。 本院对以上争议的问题作以下认定，原被告在《商铺租赁合同》中约定，“租赁期满后，可将商铺继续租赁给乙方（被告）进行转租，乙方向甲方（原告）支付租金；甲方也可将该商铺按本合同第二条第（一）款约定的商铺租金基数的价格出售给乙方。”该条款为选择性条款，双方当事人均可对合同到期后继续租赁还是进行买卖做出选择，现原告要求由被告购买租赁商铺，被告不同意购买，按照合同法中关于合同订立的相关规定，当事人订立合同采取要约、承诺的方式，原告要求出卖商铺，应向被告方发出要约，被告如愿意购买可做出承诺，合同的订立应遵守缔约自由的原则，人民法院不应予以判决，鉴于此，本院对原告要求被告购买租赁商铺并给付购房款396629元的请求不予支持。 关于逾期支付租金的违约金，原被告在《商铺租赁合同》中约定，如不能按时支付租金，则需要按未付金额的每日万分之一支付违约金，本院予以支持。原告要求的逾期付款利息合同中没有约定，且逾期付款利息也即是对逾期支付租金的违约金的计算，本院不予重复支持。 原被告约定租金的交付时间为每个计租年开始后的十个工作日内支付，因此被告应在2019年4月3日前将2019年度的租金交付原告，2019年度的租金交付时并未受到疫情的影响，因此被告抗辩因受疫情影响要求减免租金及违约金的请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》为双方合意，不违反法律规定，为有效合同。被告未按照约定给付原告租金，显系违约，理应承担违约责任，原告现要求给付所欠租金，并按照每日万分之一赔付违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。但依照合同约定，租金从每个计租年开始后的十个工作日内支付，因此被告延期支付租金的违约金起算时间应从2019年4月3日起算，计算至2020年6月17日（原告请求的诉讼之日）违约金应为1574.23元。逾期付款利息与违约金的要求重复，本院不予支持。原告要求被告购买租赁商铺并给付购房款396629元的请求，违反了合同法意思自治、缔约自由的原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告大同锦世联行商业管理有限公司在本判决生效后十日内给付原告贾智红租金35697元、违约金1574.23元（计算至2020年6月17日）； 二、驳回原告贾智红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3920元，由原告负担3585元，由被告负担335元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。 审判员  张丽霞 二〇二〇年九月二十五日 书记员  孟鹏飞