江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0829民初1747号原告（反诉被告）：欧阳红莲，女，1958年4月20日出生，汉族，户籍地：吉安市青原区，经常居住地：安福县。委托诉讼代理人：傅雯浈，江西瀛文律师事务所律师。被告（反诉原告）：石战宏，男，1979年7月23日出生，汉族，江西省安福县人，户籍地：安福县，经常居住地：安福县。委托诉讼代理人：陈亲亮，江西安平律师事务所律师。第三人：熊德干，男，1962年12月14日出生，汉族，江西省安福县人,住安福县。第三人：朱红梅（系熊德干之妻），女，1967年5月4日出生，汉族，江西省安福县人,住安福县。原告（反诉被告）欧阳红莲诉被告（反诉原告）石战宏、第三人熊德干、朱红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月20日作出（2019）赣0829民初1189号民事判决，原告欧阳红莲不服，向江西省吉安市中级人民法院提起上诉，江西省吉安市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）赣08民终1173号民事裁定书，裁定撤销（2019）赣0829民初1189号民事判决，本案发回重审。本院于2020年8月11日立案后，另行组成合议庭于2020年8月31日和2020年9月14日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告（反诉被告）欧阳红莲及其委托诉讼代理人傅雯浈，被告（反诉原告）石战宏及其委托诉讼代理人陈亲亮，均到庭参加诉讼。第三人熊德干、朱红梅经本院依法传唤，两次庭审均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳红莲向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告购买的房屋位于安福县名都大酒店左边第一排第2栋3楼；2、判令被告协助原告办理不动产过户手续，办理不动产过户手续的费用由被告承担；3、判令被告支付原告购房款33546.4元。事实与理由：2006年，被告购买原告位于安福县冻背村委会对面一百米左右的一套房屋，该房建筑面积为130平方米，因当时被告在外工作，由被告父亲石爱回代替被告和原告签订《购房合同书》。2008年，被告认为该房屋风水不好，不想购买该套房屋，要求原告另行为其调换一套房屋。当时原告在安福县和他人合伙新建了一栋房屋，被告要求调换至该处房屋，原告答应了被告要求，双方洽谈房屋调换事宜。协商之后，双方签订了《房屋调换协议书》，双方在协议书中约定了被告将位于安福县行政中心县政府大楼后面名都大酒店左边第一排第二幢房屋第三层调换给被告，超出之前房屋面积的部分按照1360元每平方米计算，柴草间按照800元每平方米计算，调换后房屋的建筑面积为145.24平方米，在协议书中被告实际多出的面积计算少了，实际多出15.24平方米。调换后，被告接收了调换后的房屋，并一直在该房屋中居住至今，原告也将2006年协议中的房屋另外出卖给他人。近段时间，被告却突然找2006年协议中那套房屋的买主，要求买主在五日之内搬出房屋，买主打电话将此事告知了原告。原告已为被告调换了房屋，但被告仍去骚扰2006年协议中房屋的买主，导致2006年协议中房屋的买主认为原告是一房二卖，原告遂起诉。石战宏辩称，1、我方一直认可原告与我方名都大酒店旁边的房屋买卖合同关系，也就是名都大酒店左边第一排第二栋房屋301室。2、原告在诉状中陈述不属实。3、原告起诉所依据的房屋调换协议书已被原告单方更改，不能采信。4、我方不应承担办理房产证费用。5、原告的其他费用支出与石战宏无关。综上，原告涉嫌伪造证据，不应得到法庭的支持，应驳回原告的诉请。熊德干、朱红梅未作答辩。石战宏向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告（反诉被告）为被告（反诉原告）办理位于安福县房屋的房产证（不动产证），并由原告（反诉被告）承担办理房产证（不动产证）的所有费用，第三人熊德干、朱红梅对上述义务予以配合；2、本案的诉讼费用由原告（反诉被告）承担。2005年11月3日，原告与被告（被告父亲代签）签订《购房合同书》，约定原告将位于安福县冻背村委会对面的自建房屋出售给被告，后由于被告认为上述房屋不方便停车，遂于2008年11月1日，又与原告签订一份《房屋调换协议书》，约定原告将位于安福县的自建房屋与被告调换。该调换协议书的内容是原告丈夫龙水根书写，书写后由欧阳红莲按手印确认。事后被告入住位于安福县，并依约将购房款交付于原告，但暂扣一万元待房产证办理后再行支付，原告也向被告出具了收条。2018年5月份左右，第三人熊德干、朱红梅已为涉案房屋办理了房产证，但原告却拒不履行将涉案房屋过户给被告的义务。原、被告多次协商未果，遂诉至法院。欧阳红莲辩称，1、欧阳红莲已为石战宏第一次购房缴纳了税费，换房也是石战宏紧紧相逼，欧阳红莲不可能为石战宏承担办证费用。2、欧阳红莲已提供一份《房屋调换协议书》上明确写了房屋办证税费是乙方即石战宏承担，至于为何石战宏协议书未做更改，欧阳红莲也不知原因，因为当时协议是石战宏改好之后交给欧阳红莲的。3、涉诉房屋的产权人是本案第三人熊德干、朱红梅，欧阳红莲无权处分该房屋。熊德干、朱红梅未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。欧阳红莲提供了如下证据：1、购房合同书；2、房屋调换协议书、置换后房屋的产权证；3、安福县地方税务局证明（落款时间为2006年8月31日）；4、安福县地方税务局证明（落款时间为2010年12月27日）、江西省安福县私房所有权登记申请书、江西省安福县房产所有权登记审核表、房屋所有权证；5、欧阳红莲与戴新安（置换后五楼房屋业主）签订的房屋出售合同书；6、税收证明两张。石战宏提供了如下证据：1、购房合同书（落款时间为2005年11月3日）；2、房屋调换协议书（落款时间为2008年11月1日）；3、收条三份；4、司法鉴定意见书及鉴定费发票。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：对于原告提供的证据2，其中房屋调换协议书被告对其真实性有异议，这与被告提供的证据2内容基本上一致，关键在于办证费由哪方承担出现分歧，欧阳红莲所持的调换协议书上是“乙方来承担”，而石战宏所持的调换协议书上是“乙方不承担”，但通过司法鉴定可知，欧阳红莲及石战宏双方各自提供的《房屋调换协议书》中书写内容字迹均是欧阳红莲的丈夫龙水根所写。虽鉴定意见提出欧阳红莲提供的2008年11月1日的《房屋调换协议书》中“乙方来承担办理房产证费用”的“来”字不具备鉴定条件，无法判断是否是石战宏所写，但根据证据的高度盖然性原则，两份房屋调换协议内容均系龙水根一人书写，且仅欧阳红莲所持的更改成了“乙方来承担办理房产证费用”，欧阳红莲称系石战宏更改的，但无证据证实，且石战宏所持的另一份调换协议书并无更改，可以推断出欧阳红莲所持的《房屋调换协议书》存疑，本院不予采信。对于原告提供的证据3，仅能证明调换前的房屋地税费系欧阳红莲缴纳。对于原告提供的证据5，与本案无关，本院不予采纳。对原告提供的证据6，不能证明争议房屋税费应由谁承担。对被告石战宏提供的证据2，通过法庭调查及鉴定意见，两份调换协议书均系欧阳红莲的丈夫龙水根一人书写，欧阳红莲所持的调换协议书更改成“乙方来承担”，而石战宏所持的调换协议书并无更改，故本院对于该证据予以采信。对于被告石战宏提供的证据3，其中原告对于2009年3月29日收条有异议，通过鉴定该份收条系欧阳红莲丈夫龙水根书写，故其真实性并无异议，本院予以采信。对于司法鉴定意见书，该鉴定意见及鉴定费发票系具有法定资质的鉴定机构作出的，鉴定程序及鉴定结论并无明显或重大瑕疵，且能证明案件客观事实，本院予以采信。综合以上证据，结合原、被告陈述，认定本案事实如下：2005年11月3日，欧阳红莲（甲方）与石战宏（乙方）签订《购房合同书》，约定乙方向甲方购买位于安福县房屋，房屋面积为130平方米，每平方米600元；柴草间面积7平方米，每平方米600元。以上，合计82200元。乙方预付购房定金2万元，甲方做好三楼后，乙方验收合格付90%，余款10%交房产证后付清，房产证乙方不负任何费用。2005年11月3日，石战宏向欧阳红莲支付20000元定金，欧阳红莲出具收条。2006年3月16日，石战宏再次向欧阳红莲支付54000元购房款，欧阳红莲又出具一份收条。2006年8月31日，欧阳红莲缴纳了安福县第三层房屋的过户税费。2008年11月1日，欧阳红莲（甲方）与石战宏（乙方）签订《房屋调换协议书》，约定由之前的房屋调换至位于安福县（从名都大酒店左边第一排第二幢）的房屋第三层，调换后房屋面积为143平方米，柴草间面积为5.87平方米。房屋面积每多出1平方米，按每平方米1360元计算，柴草间则按每平方米800元计算，需补给甲方12760元，甲方必须给乙方办理房产证，乙方不承担办理房产证费用。再加上之前未支付的10%房屋余款8220元，另核减门的费用980元乙方还欠甲方20000元，该款分两次付清，2009年3月份支付10000元，剩余款办理房产证后付清。调换协议签订后，石战宏入住调换后的房屋。2009年3月29日，石战宏向欧阳红莲支付10000元购房款，由欧阳红莲的丈夫代为出具收条。2018年5月份，第三人熊德干、朱红梅为调换后的涉案房屋办理了房产证，登记在第三人名下，但欧阳红莲并未将调换后的房屋过户给石战宏。双方由于房屋差价款及过户费用发生争议，遂起诉。另查明，欧阳红莲按份共有的位于安福县房屋，建筑面积为134.33平方米，产权证号为安福县房权证平都镇字第**。熊德干、朱红梅共同共有的位于安福县，建筑面积为145.24平方米，产权证号为赣（2016）安福县不动产权第0002452号。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原、被告签订的《购房合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同履行自己的义务。原、被告签订购房协议后，又协商一致达成房屋调换协议，将石战宏购买的位于安福县（从名都大酒店左边第一排第二幢）的第三层房屋，并签订《房屋调换协议书》。欧阳红莲称其所持的《房屋调换协议书》中约定“甲方必须给乙方办理房产证，乙方来承担办理房产证费用……”，而石战宏所持的《房屋调换协议书》中约定“甲方必须给乙方办理房屋产权证，乙方不承担办理房产证费用……”，欧阳红莲所持的调换协议中更改了“乙方来承担办理房产证费用”的“来”字，造成对房产证办证费用由谁承担产生了争议。但通过笔迹鉴定，双方各持的《房屋调换协议书》内容均系欧阳红莲的丈夫龙水根所写，且石战宏所持的房屋调换协议未经过更改，仅欧阳红莲自己所持的这份进行了更改。另外双方购房合同中也约定“房产证乙方不负任何费用”，虽欧阳红莲称其已为调换前的房屋缴纳了过户税费，但目前该房屋未过户到石战宏名下，而是转让给了案外人。欧阳红莲对石战宏反诉辩称签《房屋调换协议书》时，石战宏提供的两份协议都对办证费用更改成了由石战宏承担办证费用，去拿印泥过程中石战宏做了手脚，欧阳红莲回来没再看合同直接按了手印，若按欧阳红莲此逻辑，《房屋调换协议书》至少有三份，但《房屋调换协议书》上龙水根书写明确“协议一式两份，每人一份”，故欧阳红莲辩解与事实不符，本院不予采纳。综上，石战宏所持的无更改的《房屋调换协议书》更真实更合理，本院予以采信，根据该调换协议书的约定，调换后的房屋办理过户的费用由欧阳红莲承担，故对于石战宏要求由欧阳红莲承担调换后房屋过户费用的诉请，本院予以支持。对于石战宏还需承担多少购房款的问题，调换前位于安福县房屋的产权证号为安福县房房权证平都镇字第**的建筑面积为134.33平方米，柴草间面积为7平方米，按双方购房合同中约定的每平方米600元计算，该房屋及柴草间的购房款为84798元。调换后位于安福县的房屋，产权证号为赣（2016）安福县不动产权第0002452号，建筑面积为145.24平方米，柴草间面积为5.87平方米，按调换协议中双方约定比调换前房屋面积（134.33ｍ2）超出的部分每平方米按1360元计算，柴草间面积每平方米按800元计算，故调换后需补差价19533.6元［（145.24ｍ2-134.33ｍ2）×1360元／ｍ2＋5.87ｍ2×800元／ｍ2］。调换前的柴草间面积为7平方米，调换后石战宏未取得，应扣除该7平方米的柴草间款项4200元，故调换房屋后石战宏共需支付的购房款为100131.6元（84798元＋19533.6元-4200元），核减已支付的84000元购房款及安装防盗门的费用980元，石战宏还需向欧阳红莲支付剩余购房款15151.6元（94811.6元-84000元-980元）。根据双方调换协议中的约定，扣除10%的购房款待办理房产证过户手续后付清，故石战宏在办理房产证过户手续之前还应向欧阳红莲支付5138.44元，在办理房产证过户手续之后将余款10013.16元付清。第三人系本案诉争房屋的登记权利人，其在原审庭审中同意协助该房屋过户给石战宏，本院予以支持。第三人熊德干、朱红梅经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席判决。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）欧阳红莲为被告（反诉原告）石战宏办理位于安福县名都大酒店左边第一排第二栋房屋第三层的不动产过户手续，过户费用由原告（反诉被告）欧阳红莲承担。二、第三人熊德干、朱红梅对于上述房屋过户提供协助义务；三、被告（反诉原告）石战宏于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）欧阳红莲支付购房款5138.44元，待办理过户手续后三日内向原告（反诉被告）欧阳红莲支付余款10013.16元；四、驳回原告（反诉被告）欧阳红莲、被告（反诉原告）石战宏的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元，鉴定费4000元，合计4738元，由原告（反诉被告）欧阳红莲承担4560元，被告（反诉原告）石战宏承担178元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 杨 晓 兵人民陪审员 王 秀 丽人民陪审员 欧阳晓萍二〇二〇年九月二十一日书 记 员 刘 思 骏附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。