湖北省武汉市江岸区人民法院行 政 裁 定 书（2020）鄂0102行初33号原告张诗贵，男，1957年9月22日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区，现住武汉市洪山区。委托代理人张扬（一般授权代理），男，1988年2月15日出生，汉族，与原告系父子关系，住武汉市洪山区。委托代理人黄姗（一般授权代理），北京楹庭律师事务所律师。被告武汉市住房保障和房屋管理局，住所地武汉市江岸区高雄路**。法定代表人邓万想，局长。委托代理人吴媚（一般授权代理），系武汉市住房保障和房屋管理局工作人员。委托代理人党伟华（一般授权代理），北京德恒（武汉）律师事务所律师。第三人湖北兴业房地产估价有限公司，住，住所地武汉市东西湖区吴家山临空港大道特**融园国际****/div>法定代表人余文俊，系董事长。委托代理人樊青青（一般授权代理），该公司员工。委托代理人王夏（一般授权代理），该公司员工。原告张诗贵诉被告武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）履行法定职责一案，将湖北兴业房地产估价有限公司（以下简称兴业公司）列为第三人，向本院提起诉讼，本院依法受理后，组成由审判员石珏担任审判长，与人民陪审员钱志武、汤秋萍参加的合议庭，于2020年5月22日对本案公开开庭进行了审理，原告张诗贵及其委托代理人张扬、黄姗，被告市房管局的行政负责人陈新政及委托代理人吴媚、党伟华，第三人兴业公司的委托代理人樊青青、王夏到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张诗贵诉称，其于2019年8月15日在陆景苑小区看到现场张贴公布的“武汉地铁11号线东段二期工程项目范围内涉及陆景苑小区1栋、2栋、3栋非住宅房屋征收评估”（鄂）兴房[2019]（估）字FZ011号《房地产征收估价报告》第14页显示，第三人兴业公司对车库及储藏间的估价采取的估价方法为“车库及储藏间：采用比较法测算车库价值，根据估价人员执业惯例及经验，确定储藏间总价占车库总价的权重，依据权重数测算出储藏间价值。”原告张诗贵对该评估行为不服依法向被告市房管局邮寄了查处申请书和相关材料申请查处。2019年11月9日原告张诗贵收到被告市房管局作出《关于张诗贵反映估价机构违法评估的回复》（以下简称案涉《回复》），被告市房管局只是简单的告知原告张诗贵对涉案评估报告申请复议、复核，而没有对原告张诗贵反映的评估机构采用错误的估价方法违法评估行为进行任何回应。原告张诗贵认为第三人兴业公司针对储藏间的估价方法不符合《房地产估价规范》中所规定的估价方法，严重违反了相关法律规定，第三人兴业公司的评估行为违法，被告市房管局没有依法履行查处职责，具体理由如下：1、第三人兴业公司的涉案评估行为明显违背评估的相关规定。根据《房地产估价规范》的规定，评估人员应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，进行估价方法适用性分析后确定所选用的估价方法。也就是说评估人员应对每一种估价方法逐一进行适用性分析，同时提出在对方法进行适用性分析时，应分别从方法理论上适用性及客观条件具备与否两个层面进行分析。估价对象和同类房产有较多交易时，应选用比较法。但据原告张诗贵所知，陆景苑小区车库和储藏间市场交易很少，而且二者没有可比性，储藏间之前的市场交易价格约5000元每平米，而评估报告中评估的价格为1.6万多元每平米，明显违背客观事实，且评估机构选用的估价方法错误。根据《房地产估价机构管理办法》第四条的规定“房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。”第三十三条同时规定“房地产估价机构不得有下列行为：（四）违反房地产估价规范和标准；（五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；”原告张诗贵认为评估机构采用比较法作出的评估报告违反了《房地产估价规范》的规定和标准。2、被告市房管局具有查处评估机构违法评估行为的法定职责。根据《房地产估价机构管理办法》第五条、第三十七条、第四十条的规定，被告市房管局应对第三人兴业公司进行查处。同时根据《房地产估价机构管理办法》第三十八条的规定，被告市房管局应将对第三人兴业公司进行查处的结果对原告进行公布。综上所述，被告市房管局不履行查处职责行为违法，严重损害原告张诗贵的合法权益，原告张诗贵为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决：1、依法确认被告市房管局未依法履行查处第三人兴业公司违法评估行为的行政行为违法；2、依法判令被告市房管局履行查处第三人兴业公司违反房地产估价规范和标准进行房地产评估，并出具有虚假记载、误导性陈述、重大遗漏的估价报告的违法行为；3、撤销第三人兴业公司所作出的（鄂）兴房[2019]（估）字FZ011号《房地产征收估价报告》，公布查处结果；4、诉讼费用由被告承担。原告张诗贵为证明其主张向本院提交了以下证据：1、2019年10月11日EMS快递查询结果，证明信访《受理告知》未送达给原告张诗贵；2、BF/T50291-2015《房地产估价规范》；3、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》，证据2、3证明第三人兴业公司的情况说明也违反估价规范，且被告市房管局未就情况说明的真实性、合法性进行核实；4、车库《武汉地铁11号线东段二期工程项目征收评估分户结果单》；5、储藏间购买合同，证据4、5证明第三人兴业公司称车库和储藏间属于其他类为伪证，车库、储藏间用途不同；6、陆景苑小区车库照片；7、陆景苑小区储藏间照片，证据6、7证明车库、储藏间用途、权利性质、规模有所不同；8、关于公开遴选陆景苑小区国有土地上房屋征收评估机构的公告，证明第三人兴业公司作为陆景苑小区评估公司选取流程不合法；9、微信接收记录；10、《武汉地铁11号线东段二期工程项目房屋征收评估分户结果单》；11、房地产估价协会回复；12、原告张诗贵家大门照片，证据9、10、11、12证明第三人兴业公司提交的证据是伪证，《结果单》未依法送达给原告，且该评估单违法，已经被武汉市房地产估价师协会撤销；13、JGJT30-2015《房地产业基本术语标准》，证明被告市房管局此前向原告张诗贵出示的调查结果不是原告张诗贵申请事项，被告市房管局对原告张诗贵提供的争议处理途径违法；14、地铁1、地铁**线东段**工程项目房屋征收光谷陆景苑小区调查结果公示表的与证据4、5一致；15、2019年5月18日在陆景苑小区取得的《武汉地铁11号线东段二期工程项目征收评估分户结果单》，证明原告张诗贵取得的评估单不含注册估价师签名；16、国家发展改革委员会关于武汉市城市轨道交通第三期建设规划的批复（2015-2021）；17、武汉市轨道交通11号线东段二期工程初步设计概算审定表，证据16、17证明国家发改委明文要求“工程投资”不得随意变更，且工程投资内包含建设用地金额，轨道交通11号线用于房屋及土地征收的金额相对固定；18、身份证复印件；19、房屋权属复印件；20、房屋征收决定书及附件武汉地铁11号线东段二期工程项目（陆景苑小区）房屋征收补偿方案，证据18、19、20证明原告张诗贵的主体资格，被告市房管局的查处行为与原告张诗贵有利害关系；21、房地产征收评估报告，证明评估机构作出涉案评估报告的评估行为违法；22、查处申请书复印件；23、案涉《回复》，证据22、23证明原告张诗贵依法向被告市房管局提交了申请查处评估机构违法行为的查处申请书，但被告市房管局没有依法履行查处职责。被告市房管局辩称，1、我局在法定期限内受理并作出案涉《回复》，程序合法。2019年9月25日，我局收到原告张诗贵通过中国邮政快递EMS寄送的《查处房地产估价机构违法评估申请书》(以下简称案涉《申请书》)的信访件（信件编号：201909261031016964）。我局按照《信访条例》的规定，于2019年10月10日作出《受理告知书》(武房信字〔2019〕750号)，并于次日向原告张诗贵邮寄送达。2019年10月28日我局对原告张诗贵的信访申请作出了案涉《回复》，于2019年11月8日向原告张诗贵邮寄送达。我局收到原告张诗贵的案涉《申请书》后，在《信访条例》规定的期限内决定受理并作出了明确的书面答复，履行了职责义务且程序合法。2、我局针对原告张诗贵案涉《申请书》向估价公司调查了解情况，并告知原告张诗贵房屋评估价值的异议处理途径，我局作出的案涉《回复》符合法律规定，履行了职责。在案涉《申请书》中，原告张诗贵认为第三人兴业公司在对武汉地铁11号线工程陆景苑小区1、2、3栋非住宅房屋征收评估中所使用的估价方法有错误，要求我局对第三人兴业公司违法开展估价业务进行查处。我局对案涉《申请书》所反映的问题，依据《信访条例》、《房地产估价机构管理办法》、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，对第三人兴业公司进行了相关调查。经查，第三人兴业公司具有湖北省住房和城乡建设厅颁发的一级房地产估价机构资质证书、工商营业执照、机构信用代码证等证照，且都在有效期以内，开展案涉房地产估价业务，有合法的估价委托手续和资格。原告张诗贵所反映的估价方法有错误的问题，我局依据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条“对房屋评估价值有异议的，应当自评估结果公告或收到评估结果之日起10个工作日内，向选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，应该当自收到复核结果之日起10个工作日内，向市房地产估价师协会房地产价格评估专家委员会申请鉴定”的规定，告知了原告张诗贵向房地产价格评估机构申请复核评估或向市房地产估价师协会房地产价格评估专家委员会申请鉴定。我局收到原告张诗贵的案涉《申请书》后，依法对其所反映的事项进行了调查核实，对其诉求说明了法定处理途径，并告知其我局将依法依规对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查，忠实的履行了职责。原告张诗贵称我局不履行查处职责行为违法，既无事实依据，也无法律根据。3、原告张诗贵要求撤销第三人兴业公司作出的房地产征收估价报告的诉讼请求不属于行政诉讼受案范围，依法应予驳回。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”的规定，行政诉讼针对的对象是行政机关和行政机关工作人员的行政行为，而第三人兴业公司作出（鄂）兴房[2019]（估）字FZ011号《房地产征收估价报告》的行为并非我局或我局委托授权作出的行政行为，故其不属于行政诉讼的受案范围。综上所述，原告张诗贵的诉讼请求均无任何事实和法律依据支撑。恳请人民法院依法驳回其全部诉讼请求。被告市房管局为证明其主张向本院提交了以下证据：第一组证据：1、案涉《申请书》邮寄单据，证明被告市房管局于2019年9月25日收到原告张诗贵邮寄的案涉《申请书》及附件；2、案涉《申请书》来信记录，证明被告市房管局2019年9月26日将申请书信息录入信访管理平台；3、受理告知书，证明被告市房管局2019年10月10日依法作出受理告知书；4、中国邮政国内标准快递（长春街）（退改）单，证明被告市房管局2019年10月11日向原告张诗贵邮寄受理告知书；5、中国邮政国内标准快递单，证明被告市房管局2019年11月8日向原告张诗贵邮寄《受理告知书》；第二组证据：1、案涉《申请书》及附件，证明原告张诗贵的请求事项及事实理由；2、《关于武汉地铁11号线东段二期工程项目范围内涉及陆景苑小区1栋、2栋、3栋非住宅房屋征收评估项目设计储藏间评估方法选用的情况说明》，证明针对原告张诗贵申请书中违法评估的问题，第三人兴业公司进行书面说明，被告市房管局依法履行调查职责；3、《营业执照》；4、《机构信用代码证》；5、《房地产估价机构备案证书》，证据3-5证明第三人兴业公司有开展房地产估价的资质；6、评估委托书；7、协商选定评估机构结果公告，证据6、7证明第三人兴业公司开展房地产估价的资格来源；8、房地产征收估价报告；9、《武汉地铁11号线东段二期工程项目房屋征收评估分户结果单》；10、送达分户结果单照片，证据8-10证明第三人兴业公司做出了估价报告，并将分户结果单上门送达；11、案涉《回复》，证明被告市房管局将调查了解情况和房屋评估价值的异议处理途径依法回复给原告张诗贵。第三人兴业公司述称，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条，被评估房屋所有人对结果有异议的，应当向评估专家委员会申请鉴定。当时我公司收到了被征收人的异议，并对其进行了答复，被征收人也提交了复核申请的报告，我公司对被告市房管局进行了书面回复，针对原告张诗贵提出的问题进行了回复，我公司也向房地产估价师协会及原告张诗贵送达了回复。我公司采取的估价方法是符合估价规范和标准的，不存在违法情形。第三人兴业公司为证明其主张向本院提交了陆景苑小区不动产权证，证明陆景苑小区车库和储藏间的产权证上，有的车库用途载明是车库，有的是载明其他，有的储藏间载明的是储藏间，有的载明是其他，因此第三人兴业公司使用的评估方法没有错。经审理查明，原告张诗贵系陆景苑小区业主，其拥有陆景苑3栋5单元5层01室房屋，原告张诗贵在陆景苑小区无车库、储藏间。因陆景苑小区被纳入武汉地铁11号线东段二期工程项目的征收范围内，第三人兴业公司接受政府部门的委托于2019年6月19日针对武汉地铁11号线东段二期工程项目范围内涉及陆景苑小区1栋、2栋、3栋非住宅房屋在2019年3月28日的市场价值出具（鄂）兴房[2019]（估）字FZ011号《房地产征收评估报告》（以下简称案涉《评估报告》），估价结果为：商业门面（一层）RMB55669元/㎡，（二层）RMB33401元/㎡；车库（一层）RMB18053元/㎡；储藏间（夹层）RMB16082元/㎡，案涉《评估报告》针对车库及储藏间估价的基本方法及技术路线为：“采用比较法测算车库价值，根据估价人员执业惯例及经验，确定储藏间总价占车库总价的权重，依据权重数测算出储藏间价值。”原告张诗贵认为第三人兴业公司在出具案涉《评估报告》的过程中存在违规行为，于2019年9月23日向被告市房管局邮寄提交案涉《申请书》），要求该局依法查处第三人兴业公司违反房地产估价规范和标准进行房地产评估，出具虚假记载、误导性陈述、重大遗漏的估价报告的违法行为，要求撤销案涉《评估报告》，并将查处结果对原告张诗贵进行公布。原告张诗贵在案涉《申请书》上注明的住址为武汉市武昌区中北路294-1-1-1号，其还一并提交了身份证复印件（户籍所在地为武汉市武昌区中北路**）、案涉《评估报告》、案涉《评估报告》在陆景苑小区现场张贴的照片。被告市房管局于2019年9月25日收到原告张诗贵邮寄提交的案涉《申请书》及相关材料，随机向第三人兴业公司下达协查通知，要求该公司配合调查，并于2019年10月10日向原告张诗贵作出《受理告知书》，告知将按照《信访条例》规定于2019年12月8日前办结并书面答复。因原告张诗贵在投诉材料中所留的住址为武汉市武昌区中北路294-1-1-1号，被告市房管局将《受理告知书》向前述地址邮寄送达，该邮件未能投递成功。第三人兴业公司收到被告市房管局的协查通知后于2019年10月8日向该局递交《关于武汉地铁11号线东段二期工程项目范围内涉及陆景苑小区1栋、2栋、3栋非住宅房屋征收评估项目涉及储藏间评估方法选用的情况说明》，对评估的过程、报告内涉及车库、储藏间状况描述以及评估方法进行了说明。第三人兴业公司还向被告市房管局一并提交了该公司营业执照、机构信用代码证、房地产估价机构备案证书、评估委托书、协商选定评估机构公告、案涉《评估报告》、《武汉地铁11号线东段二期工程项目房屋征收评估分户结果单》（陆景苑A-3-5-501）及在原告张诗贵家大门上张贴及送达的照片。被告市房管局根据调查的情况，于2019年10月28日向原告张诗贵作出案涉《回复》，告知根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条“对房屋评估价值有异议的，应当自评估结果公告或收到评估结果之日起10个工作日内，向选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对符合结果仍有异议的，应该当自收到复核结果之日起10个工作日内，向市房地产估价师协会房地产价格评估专家委员会申请鉴定”的规定，原告张诗贵应依规向房地产价格评估机构申请复核评估或市房地产估价师协会房地产价格评估专家委员会申请鉴定。该局将依法依规对房地产评估机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查。原告张诗贵收到案涉《回复》后不服，诉至本院，诉请如前。本院认为，投诉举报是公民发现并向有关部门反映社会生活中出现的问题、主张社会公共利益或自身合法权益的重要方式之一。行政机关根据法律、法规等规定，对群众反映的一些事项可能具有监管职责。根据《房地产估价机构管理办法》的相关规定，被告市房管局对原告张诗贵投诉的第三人兴业公司的房地产估价行为具有进行监督管理的法定职权。但行政机关根据公民投诉举报所履行职责的情况并不当然构成行政诉讼法意义上的可诉的行政行为或行政不作为。只有当举报人有明确证据证明投诉事项侵害其自身合法权益，且法律、法规等规定了行政机关对该举报行为有限期答复义务和具体行政处理程序，而行政机关因存在置之不理、拖延履行等方式不履行法定义务或未充分履行法定职责时，才有可能构成可诉的行政行为或行政不作为。如当事人提出的投诉举报事项与其自身合法权益无法律上的关联性，行政机关作出的相应查处行为或者行政不作为均对当事人的权利义务不产生实际影响，相应的行政行为或者行政不作为均不属于法院行政诉讼审查范围。具体到本案中，原告张诗贵所投诉的内容是第三人兴业公司在作出案涉《评估报告》的过程中存在违规鉴定的行为，要求被告市房管局进行查处并撤销案涉《评估报告》。从已查明的案件事实来看，案涉《评估报告》仅针对陆景苑小区1栋、2栋、3栋非住宅房屋在2019年3月28日的市场价值进行评估，该《评估报告》仅用作对陆景苑小区1栋、2栋、3栋非住宅房屋的所有权人进行补偿的依据，原告张诗贵在陆景苑小区并不拥有非住宅房屋，换言之案涉《评估报告》并非针对原告张诗贵所有的财产所作出的评估结论，与原告张诗贵无关联性。原告张诗贵认为武汉地铁11号线东段二期工程项目范围内涉及陆景苑小区1栋、2栋、3栋整体征收项目的评估补偿金额是一个固定的数额，因为第三人兴业公司针对非住宅用房（车库、储藏间）的评估价高了，必然导致包括原告张诗贵在内住宅房屋被征收人获得的房屋征收补偿价值减少，该观点没有事实及法律依据，本院不予采纳。被告市房管局针对原告张诗贵20**年9月23日提交的案涉《查处申请书》所作出的案涉《回复》，对原告张诗贵的权利义务不产生实际影响。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（十）项、第六十九条第一款第（一）项、第一百零一条第一款第（二）项、第二款之规定，裁定如下：驳回原告张诗贵的起诉。根据《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项之规定，本案不交纳案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  石 珏人民陪审员  钱志武人民陪审员  汤秋萍二〇二〇年九月二十二日书 记 员  郭 雯