文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初33131号原告（反诉被告）洪颂，男，汉族，1984年2月20日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区。委托代理人王辉，广东证鉴律师事务所律师。委托代理人贺元帅，广东证鉴律师事务所律师。被告（反诉原告）杨景龙，男，汉族，1973年8月8日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人谢帆，广东华商律师事务所律师。委托代理人董臻珍，广东华商律师事务所实习律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告洪颂诉讼请求：1、判决原告与被告在2014年8月28日签订的《租赁合同》无效；2、被告退还原告进场费121万元；3、被告退还原告押金58万元；4、被告退还多收取原告的电费262421元；5、被告赔偿原告装修损失暂计30万元（具体以评估为准）；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭前，原告变更部分诉讼请求：其中第一项诉讼请求变更为请求解除双方2014年8月28日签订的《租赁合同》，第二项诉讼请求变更为请求被告赔偿原告损失121万元（损失具体指赔偿真功夫21万及进场基建费、提前回收铺位的违约金100万元），其他无变更。被告杨景龙反诉请求：原告支付被告1、2019年9月租金160586元；2、2019年8月水电费、排污费、物业管理费14920元；3、逾期付款利息15348元（逾期利息以年利率24%计算，计至被告实际清偿之日止）；4、履约保证金580000元；5、两个月租金损失321172元；6、原告承担本案全部诉讼费。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关案情2014年8月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于深圳市光明新区间租赁给原告使用，租期6年4个月，自2014年9月1日至2020年12月31日止。租金约定，第一年即2014年9月1日至2015年8月31日，租金为12万元／月，第二年起每年递增6%，即2015年9月1日至2016年8月31日租金为12.72万元／月；2016年9月1日至2017年8月31日租金为13.4832万元／月；2017年9月1日至2018年8月31日租金为14.2922万元／月；2018年9月1日至2019年8月31日租金为15.1497万元／月；2019年9月1日至2020年8月31日租金为16.0586万元／月；2020年9月1日至2020年12月31日租金为17.0221万元／月。合同还约定：被告向原告收取4个月的履约保证金48万元，租赁期满原告没有违约且不再续约，被告无息退还原告。合同第5条约定原告应于每月5日前将当月租金及上月水电费交予被告，如有逾期，每日另行支付百分之三的滞纳金，如逾期超过10天，被告可解除合同，要求原告搬离并不退还所交各种费用。合同第九条约定，租赁期满不再续约的，原告搬离时应恢复铺面原状，不经被告许可，不得拆除水电管线及装修，不得拆除附着于墙体的构筑物，否则应予赔偿被告损失并不予退还履约保证金。合同第十条约定，应原告请求，被告已与原承租方协商并提前终止原租赁合同，为此支付了相应费用，原告在本合同签订之前已支付给被告的预付定金在涉案合同签订后抵作原承租方补助费、进场基建改装费等，永不退还，也与合同中其他各项费用无关。合同签订后，原告于2014年8月28日向被告支付半年租金72万元及押金48万元，被告向原告出具收款收据，分别记载被告已收到上述款项。同日，被告杨景龙另手写收据一张，记载收到洪颂赔偿对方费用21万元整，永不退还；另收据洪颂基建费及提前回收铺位违约金人民币100万元。2018年5月5日，原告、案外人张彬荣（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，协议记载：鉴于目前市政工程（地铁建设）影响造成经营有所困难，经双方友好协商达成如下协议：地铁开通前乙方付甲方10万元押金；地铁开通后恢复原合同规定房租与递增，若乙方未履行继续经营，10万元押金不予退还，地铁开通后，乙方不履行恢复原合同交租，甲方有权收回物业；地铁未恢复之前，乙方若停止经营撤离场所10万元押金不允予退还；地铁恢复后，乙方继续经营10万元押金可抵次月房租或退还；地铁开通前，甲方予乙方减至10万元／月租金。该协议签订后，原告向被告支付10万元，被告出具收据载明今收到手机店10万元押金。另查，涉案租赁物已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。一、关于合同解除问题原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方应按约定履行。被告因原告未按约定于每月5日前支付当月租金，并在逾期超过十天后，于2019年9月17日采取了停水停电措施，原告于当日将钥匙归还被告，并搬离租赁物。本院认为，根据合同约定，原告未按合同约定时间支付当月租金，被告有权根据合同约定，解除双方租赁合同关系。故本院认定双方租赁关系于原告搬离之日即2019年9月17日解除。二、关于押金问题如上所述，因原告未按合同约定时间交付租金，存在违约，被告有权解除合同，并无需退还已收取的履约保证金58万元。三、关于原告主张的损失121万元问题关于原告主张的损失121万元，根据合同记载，该费用共两笔，一笔为被告于真功夫协商提前终止原租赁合同支付的相应费用，一笔为进场基建改装费及真功夫补助费，原告称被告并未支付给前租户真功夫公司，而是占为己有，存在欺诈，故要求被告赔偿，同时申请将深圳真功夫餐饮管理有限公司作为第三人参加诉讼。本院认为，该费用系原告为保证租赁合同得到履行，自愿支付的费用，原告支出该笔费用后，并未因前租户真功夫的原因导致无法使用租赁物，且合同亦未作出该费用被告需全额支付前租户真功夫，否则应予退还的约定，故原告主张该费用为其损失，要求被告全额退还依据不足。原告申请追加的第三人是否参加本案诉讼，不影响本案的审理，本院不予追加。因原告支付该笔费用前提为保证合同切实得到履行，已获取履行合同产生的收益，但合同因一方违约，未履行完毕，原告合同权益未得到全部实现，故基于公平原则，被告应按未履行合同期限退还原告相应费用，本案合同期限为76个月，原告已实际使用60.5个月，故被告应退还原告费用为246776元（121万÷76个月×15.5个月）。四、关于2019年9月份租金原告确认当月租金未支付，但对租金标准有异议。被告主张按原合同标准160586元/月计付，被告辩称应按10万元/月计算。根据双方2018年5月签订的《补充协议》约定，地铁开通前月租金为10万元，地铁开通后按原合同执行，即160586元。被告称协议虽载明为地铁开通前后，但从协议签订的目的看，实际应解释为市政工程道路封闭措施解除之日，即2019年4月9日。本院认为，《补充协议》明确约定为地铁开通前、地铁开通后，即协议所使用的词句清晰、明确，并不会产生歧义，被告称“地铁开通前”应理解为“市政道路封闭措施解除前”依据不足，本院不予采纳。故原告应按10万元/月标准支付被告9月1日-17日租金，经核算为56667元（10万元÷30天×17天）。因原告未按约定缴纳，被告反诉请求滞纳金损失，本院予以支持，被告主张按年利率24%计算过高，本院酌情调整为按年利率6%计算。五、关于两个月租金损失321172元被告反诉称因原告擅自搬离，导致租赁房屋闲置，被告为此承受两个月租金损失，原告应予赔偿。本院认为，本案租赁合同系因原告拖欠当月租金后，被告采取停水停电措施，导致原告无法经营于当日搬离，即被告主动解除了与原告的租赁合同关系，因原告违约，本院已支持被告不予退还保证金的请求，足以弥补其租金损失，故被告再要求两个月租金损失，本院不予支持。六、关于多收取的电费问题原告主张被告收取的电费计算标准超过国家规定的电费标准，多收取的部分应予退还，向本院提交2014年9月至2019年7月期间的电费明细表，记载了用电度数、被告电费计算标准，收取的电费数额，被告均予以认可。本院认为，任何单位不得超越电价管理权限制定电价，亦不得在电费中加收其他费用。被告2014年9月份至2017年1月期间按1.49元/度、2017年2月至2018年6月份按1.6元/度、2018年7月至2019年4月按1.7元/度的单价、2019年5月起按1.2元/度+耗损30%的标准向原告收取电费缺乏依据，本院不予采纳，因双方未对电费的单价作出明确约定，供电部门按不同时段实行不同收费标准，故原告主张按峰期用电价格计算用电费用，被告未就该计费标准提出异议，本院予以采纳，经核算（具体详见附表），原告主张应退还数额262421元，本院予以支持。七、关于2019年8月份水电费、物业管理费、排污费问题根据被告提交的2019年8月水电费清单记载，2019年8月份电费11352元（实际用电9460度，单价1.2元）、用电损耗2743.4元、物业管理费1500元、排污费500元、水费18元，原告对电费标准有异议，对收取的排污费、管理费亦不予确认。本院认为，如上所述，被告将电费单价定为1.2元缺乏依据，本院不予采信，被告未举证证明双方曾就管理费、排污费作出约定，故对该两项费用，本院不予支持，综上，原告应当支付被告2019年8月份水电费9845元（1.0388×9460度+水费18元），因原告未及时缴纳，应支付被告逾期支付利息，利息按年利率6%计算。八、关于装修损失原告主张其对租赁房屋进行装修，支出30万元，提交了装修合同、装修结算单、委托第三方支付工程款的银行流水等予以证明，其中装修结算单记载金额为315744元，该费用包括部分未形成附合的装饰装修物，被告对原告主张的装修损失不予确认，辩称即使存在损失，合同亦履行多年，装修已折损严重。本院认为，根据相关司法解释规定，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，对已形成附合的装饰装修物，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案租赁合同因原告逾期未缴纳租金导致合同解除，故原告请求被告赔偿装修残值损失，本院不予支持。裁判结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告洪颂与被告杨景龙签订的涉案《租赁合同》于2019年9月17日解除；二、被告杨景龙于本判决生效之日起十日内返还原告洪颂损失246776元；三、被告杨景龙于本判决生效之日起十日内退还原告洪颂多收取的电费262421元；四、原告洪颂于本判决生效之日起十日内支付被告杨景龙2019年9月1日至2019年9月17日租金56667元及逾期付款利息（利息自2019年9月5日起按年利率6%计至实际付清之日止）；五、原告洪颂于本判决生效之日起十日内支付被告杨景龙2019年8月水电费9845元及逾期付款利息（利息自2019年9月5日起按年利率6%计至实际付清之日止）；六、被告杨景龙无需退还原告洪颂履约保证金58万元；七、驳回原告洪颂其他诉讼请求；八、驳回被告杨景龙其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12731元，反诉受理费7311元，保全费5000元，由原告负担18323元，被告负担6719元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 梁 俊 辉二〇二〇年九月二十二日书记员 肖蓉(兼)书记员 何 孝 剑附表            时间              电费单价（元）              用电度数              应付电费（元）              已付电费（元）              差额（元）                  2014.9               1.0479              5360              5617              7986              2369                  2014.10               1.0479              13900              14566              20711              6145                  2014.11               1.0479              8681              9097              12934              3837                  2014.12              1.0479              8360              8760              12457              3697                  2015.1               1.0479              7320              7671              10907              3236                  2015.2               1.0479              6020              6308              8970              2662                  2015.3               1.0479              8140              8530              12129              3599                  2015.4               1.0479              10640              11150              15854              4704                  2015.5               1.0479              14680              15383              21873              6490                  2015.6               1.0479              14620              15320              21784              6464                  2015.7               1.0479              15000              15719              22350              6632                  2015.8               1.0479              16360              17144              24377              7233                  2015.9               1.0479              14760              15467              21992              6525                  2015.10               1.0479              11980              12554              17850              5296                  2015.11               1.0479              12900              13518              19221              5703                  2015.12               1.0479              6760              7084              10072              2988                  2016.1               1.0479              7960              8341              11860              3519                  2016.2               1.0479              7060              7398              10519              3121                  2016.3               1.0479              8440              8844              12576              3732                  2016.4               1.0479              9540              9997              14215              4218                  2016.5               1.0927              12680              13855              18893              5038                  2016.6               1.0927              12880              14074              19191              5117                  2016.7               1.0759              12180              13104              18148              5044                  2016.8               1.0759              12220              13148              18208              5061                  2016.9               1.0759              10820              11641              16122              4481                  2016.10               1.0759              9960              10716              14840              4124                  2016.11               1.0759              7420              7983              11056              3073                  2016.12               1.0759              6980              7510              10400              2890                  2017.1               1.0759              6620              7122              9864              2742                  2017.2               1.0759              5300              5702              8480              2778                  2017.3               1.0759              6460              6950              10336              3386                  2017.4               1.0759              6820              7338              10912              3574                  2017.5               1.0759              8682              9341              13888              4547                  2017.6               1.0759              10340              11125              16544              5419                  2017.7               1.0759              11940              12846              19104              6258                  2017.8               1.062              11280              11979              18048              6069                  2017.9               1.062              12160              12914              19456              6542                  2017.10               1.062              9420              10004              15072              5068                  2017.11               1.0516              6800              7151              10880              3729                  2017.12               1.0516              6140              6457              9824              3367                  2018.1               1.0516              6400              6730              10240              3510                  2018.2               1.0516              4700              4943              7520              2577                  2018.3               1.0516              5740              6036              9184              3148                  2018.4               1.0516              6952              7311              10359              3048                  2018.5               1.0457              8620              9014              13792              4778                  2018.6               1.0457              8540              8930              13664              4734                  2018.7               1.0445              9900              10341              16830              6489                  2018.8               1.0445              9760              10194              16592              6398                  2018.9               1.0432              8680              9055              14756              5701                  2018.10               1.0432              7580              7907              12886              4979                  2018.11               1.0432              6260              6530              10642              4112                  2018.12               1.0432              5860              6113              9962              3849                  2019.1               1.0432              3551              3704              6037              2333                  2019.2               1.0432              4040              4215              6868              2653                  2019.3               1.0432              5620              5863              9554              3691                  2019.4               1.0432              6073              6335              10324              3989                  2019.5               1.0388              7500              7791              12750              4959                  2019.6               1.0388              8140              8456              13872              5416                  2019.7               1.0388              8500              8830              14420              5590                  总计                                            557727              820155              262428      附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。