四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2381号 上诉人（原审被告）：四川省中泰森达置业有限公司，住所地南充市顺庆区潆华北路**“中泰·九号院”2栋402号。 法定代表人：苏光勇。 委托诉讼代理人：陈红军，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南充市顺投发展集团有限公司，住，住所地南充市顺庆区果城路**/div> 法定代表人：唐铖宏，董事长。 委托诉讼代理人：严锐，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人四川省中泰森达置业有限公司（以下简称中泰森达公司）因与被上诉人南充市顺投发展集团有限公司（以下简称南充顺投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2344号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中泰森达公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、三项，依法改判中泰森达公司于判决生效后十日内向南充顺投公司支付截止2020年3月15日的违约金937,085.03元，2020年3月15日后的违约金以26,773,858.20元为基数按年利率2%计算至中泰森达公司完成初始登记并通知南充顺投公司领取办理转移登记的资料时止；2．本案一、二审诉讼费由南充顺投公司承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，依法应予纠正。本案涉及两个违约金，一是逾期办理初始登记的违约金，二是逾期办理转移登记的违约金。在产权办理中，办理初始登记是办理转移登记的前提条件，如果初始登记不能办理，必然造成转移登记无法办理。如果两个行为都计算违约金，必然增加中泰森达公司的负担，不应当重复计算违约金。同时，违约金是以弥补损失为主，以惩罚为辅，出售给南充顺投公司的所有房产均已按期交付，且南充顺投公司已占有使用，仅就购房而言，南充顺投公司应当没有损失，故应当对违约金予以调整。本案仅支持办理转移登记的违约金较为合理，同时再对违约金适当减少，以平衡利益。 南充顺投公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审判决已经降低了违约金标准，中泰森达公司要求将两项独立的违约金合并为一项，没有合同及法律依据。 南充顺投公司向一审法院起诉请求：1．判令中泰森达公司立即为南充顺投公司办理所购南充市顺庆区潆华北路117号“中泰·九号院”4幢房屋、5幢车库（房屋共计49套、车库共计30个）的不动产权证书。2．判令中泰森达公司立即向南充顺投公司支付逾期办理初始登记的违约金、逾期办理转移登记的违约金（截止2020年3月15日延期初始登记违约金为1,954,491元，之后按总房款26,773,858.20元每日0.01%标准继续计付至中泰森达公司完成房屋初始登记之日止；截止2020年3月15日逾期转移登记违约金为1,710,849元，之后按总房款26,773,858.20元每日0.01%标准继续计付至中泰森达公司完成房屋转移登记之日止）。3．本案诉讼费用由中泰森达公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月16日，南充顺投公司、中泰森达公司签订《南充市顺庆区残疾人康复托养项目采购合同》，约定南充顺投公司购买中泰森达公司开发的“中泰·九号院”4幢201铺、4幢202铺、4幢203铺、4幢204铺、4幢205铺、4幢206铺、4幢207铺、4幢208铺、4幢209铺、4幢210铺、4幢211铺、4幢212铺、4幢213铺、4幢214铺、4幢215铺、4幢216铺、4幢301铺、4幢302铺、4幢303铺、4幢304铺、4幢305铺、4幢306铺、4幢307铺、4幢308铺、4幢309铺、4幢310铺、4幢311铺、4幢312铺、4幢313铺、4幢314铺、4幢315铺、4幢316铺、4幢401铺、4幢402铺、4幢403铺、4幢404铺、4幢405铺、4幢406铺、4幢407铺、4幢408铺、4幢409铺、4幢410铺、4幢411铺、4幢412铺、4幢413铺、4幢414铺、4幢415铺、4幢416铺、4幢417铺，共计49套房屋，2352.09㎡，价款为23,473,858.20元；5幢负一楼车库001、车库002、车库003、车库004、车库005、车库006、车库007、车库008、车库009、车库010、车库011、车库012、车库013、车库014、车库015、车库016、车库017、车库018、车库019、车库020、车库021、车库022、车库023、车库024、车库025、车库026、车库027、车库028、车库029、车库030，共计30个车库，990.30㎡，价款3,300,000元。总价款共计26,773,858.20元。2016年12月30日，南充顺投公司、中泰森达公司就每套房屋及车库分别签订了《商品房买卖合同》，合同第二十条约定：出卖人应在2018年3月15日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的原因未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，逾期期间按房屋总价款每日0.01%标准向买受人一次性支付违约金；如因出卖人的原因买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，逾期期间出卖人按房屋总价款每日0.01%标准支付违约金；合同附件四第4条约定：出卖人必须在2018年6月15日前将房屋及车位产权证、国有土地使用证协助买受人办理完毕。合同第二十七条约定：本合同自双方签字盖章之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以本合同为准。案涉《商品房买卖合同》于2017年6月13日办理了备案登记。合同签订后，南充顺投公司按约定支付了房款，中泰森达公司亦按约定将案涉房屋交付南充顺投公司占有使用，后因案涉房屋所涉土地设定有抵押权，中泰森达公司无法办理初始登记和转移登记，引起诉讼。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”南充顺投公司、中泰森达公司签订的《南充市顺庆区残疾人康复托养项目采购合同》、《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。南充顺投公司已履行给付房款的合同义务，中泰森达公司逾期办理初始登记及转移登记，已构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定继续履行合同办理转移登记的合同义务及按合同约定承担违约责任。 对于中泰森达公司提出的补充协议变更了主合同约定的办理转移登记时间，应按主合同约定期间计算违约金的抗辩主张。因补充协议是对主合同的变更或补充，除非补充协议存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，否则应按后成立的补充协议内容执行。对于中泰森达公司提出合同约定的初始登记违约金及转移登记违约金系重复计算、按房屋总价款每日0.01%标准计算违约金过高的抗辩主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该条款可以看出，我国立法者对违约金的适用采用了补偿性为主、惩罚性为辅的原则，即违约金数额应以实际损失额为依据，在中国当前经济形势下，商品房的主要功能是居住使用，而不是用于炒作，南充顺投公司所购商品房已投入使用，其预期利益已部分实现，开发商逾期办理初始登记并不影响房屋的居住使用，且南充顺投公司未提供其遭受损失的证据，鉴于办理初始登记系中泰森达公司的义务，办理转移登记是南充顺投公司、中泰森达公司双方的义务，中泰森达公司办理了初始登记后双方即可提交资料办理转移登记，而双方同时约定了初始登记及转移登记的违约金计算标准，两项合并计算出年利率为7.3%，明显过高，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，应予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及上引法条之规定，判决：一、中泰森达公司在判决生效后三十日内为南充顺投公司办理所购买的位于南充市顺庆区潆华北路117号“中泰·九号院”4幢201铺、4幢202铺、4幢203铺、4幢204铺、4幢205铺、4幢206铺、4幢207铺、4幢208铺、4幢209铺、4幢210铺、4幢211铺、4幢212铺、4幢213铺、4幢214铺、4幢215铺、4幢216铺、4幢301铺、4幢302铺、4幢303铺、4幢304铺、4幢305铺、4幢306铺、4幢307铺、4幢308铺、4幢309铺、4幢310铺、4幢311铺、4幢312铺、4幢313铺、4幢314铺、4幢315铺、4幢316铺、4幢401铺、4幢402铺、4幢403铺、4幢404铺、4幢405铺、4幢406铺、4幢407铺、4幢408铺、4幢409铺、4幢410铺、4幢411铺、4幢412铺、4幢413铺、4幢414铺、4幢415铺、4幢416铺、4幢417铺、5幢负一楼车库001、车库002、车库003、车库004、车库005、车库006、车库007、车库008、车库009、车库010、车库011、车库012、车库013、车库014、车库015、车库016、车库017、车库018、车库019、车库020、车库021、车库022、车库023、车库024、车库025、车库026、车库027、车库028、车库029、车库030的不动产权证书；二、中泰森达公司于判决生效后十日内向南充顺投公司支付截止2020年3月15日止逾期办理初始登记的违约金1,606,431.48元；2020年3月15日后的违约金以26,773,858.20元为基数按年利率3%计算至中泰森达公司完成初始登记时止；三、中泰森达公司于判决生效后十日内向南充顺投公司支付截止2020年3月15日止逾期办理转移登记的违约金1,405,627.54元；2020年3月15日后的违约金以26,773,858.20元为基数按年利率3%计算至中泰森达公司完成初始登记并通知南充顺投公司领取办理转移登记的资料时止；四、驳回南充顺投公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,061元（南充顺投公司已预交），由中泰森达公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕中泰森达公司的上诉请求进行审理。 中泰森达公司与南充顺投公司签订的《南充市顺庆区残疾人康复托养项目采购合同》、《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。中泰森达公司未按照合同约定办理案涉房屋及车位的初始登记和转移登记，应当向南充顺投公司支付逾期办理初始登记违约金及逾期办理转移登记违约金。 初始登记违约金应计算至出卖人完成初始登记之日，但初始登记完成日期晚于约定的房屋权属转移登记之日的，只计算至约定的房屋权属转移登记之日。中泰森达公司、南充顺投公司在《商品房买卖合同》及补充协议中约定中泰森达公司应于2018年3月15日前办理商品房所在楼栋的初始登记、于2018年6月15日前办理案涉房屋及车位的转移登记，现中泰森达公司无法办理案涉房屋及车位的初始登记和转移登记，应向南充顺投公司支付2018年3月16日至2018年6月15日期间的逾期办理初始登记违约金、2018年6月16日至中泰森达公司完成初始登记并通知南充顺投公司领取办理转移登记的资料期间的逾期办理转移登记违约金。双方当事人在合同中约定逾期办理初始登记违约金、逾期办理转移登记违约金的标准均为房屋总价款每日0.01%的标准，现中泰森达公司要求调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合中泰森达公司的合同履行情况、南充顺投公司可能产生的损失等客观情况，酌定将逾期办理初始登记违约金、逾期办理转移登记违约金均调减至以总价款26,773,858.20元为基数按照年利率3%的标准计算。 据此，结合南充顺投公司的起诉主张及中泰森达公司的上诉主张，中泰森达公司应向南充顺投公司支付逾期办理初始登记的违约金203,035.09元[26,773,858.20元×（0.03÷360）×91天≈203,035.09元]，截止2020年3月15日止逾期办理转移登记的违约金1,423,476.79元[26,773,858.20元×（0.03÷360）×638天≈1,423,476.79元]，并以26,773,858.20元为基数按照年利率3%的标准计算逾期办理转移登记的违约金至中泰森达公司完成初始登记并通知南充顺投公司领取办理转移登记的资料时止。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2344号民事判决第一项，即“四川省中泰森达置业有限公司在本判决生效后三十日内为原告办理所购买的位于南充市顺庆区潆华北路117号‘中泰﹒九号院’4幢201铺、4幢202铺、4幢203铺、4幢204铺、4幢205铺、4幢206铺、4幢207铺、4幢208铺、4幢209铺、4幢210铺、4幢211铺、4幢212铺、4幢213铺、4幢214铺、4幢215铺、4幢216铺、4幢301铺、4幢302铺、4幢303铺、4幢304铺、4幢305铺、4幢306铺、4幢307铺、4幢308铺、4幢309铺、4幢310铺、4幢311铺、4幢312铺、4幢313铺、4幢314铺、4幢315铺、4幢316铺、4幢401铺、4幢402铺、4幢403铺、4幢404铺、4幢405铺、4幢406铺、4幢407铺、4幢408铺、4幢409铺、4幢410铺、4幢411铺、4幢412铺、4幢413铺、4幢414铺、4幢415铺、4幢416铺、4幢417铺、5幢负一楼车库001、车库002、车库003、车库004、车库005、车库006、车库007、车库008、车库009、车库010、车库011、车库012、车库013、车库014、车库015、车库016、车库017、车库018、车库019、车库020、车库021、车库022、车库023、车库024、车库025、车库026、车库027、车库028、车库029、车库030的不动产权证书”； 二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2344号民事判决第二、三、四项，即“四川省中泰森达置业有限公司于判决生效后十日内向南充市顺投发展集团有限公司支付截止2020年3月15日止逾期办理初始登记的违约金1,606,431.48元；2020年3月15日后的违约金以26,773,858.20元为基数按年利率3%计算至四川省中泰森达置业有限公司完成初始登记时止”、“四川省中泰森达置业有限公司于本判决生效后十日内向南充市顺投发展集团有限公司支付截止2020年3月15日止逾期办理转移登记的违约金1,405,627.54元；2020年3月15日后的违约金以26,773,858.20元为基数按年利率3%计算至四川省中泰森达置业有限公司完成初始登记并通知南充市顺投发展集团有限公司领取办理转移登记的资料时止”、“驳回南充市顺投发展集团有限公司的其他诉讼请求”； 三、四川省中泰森达置业有限公司于本判决生效后十日内向南充市顺投发展集团有限公司支付逾期办理初始登记的违约金203,035.09元； 四、四川省中泰森达置业有限公司于本判决生效后十日内向南充市顺投发展集团有限公司支付截止2020年3月15日止逾期办理转移登记的违约金1,423,476.79元，2020年3月16日及以后的逾期办理转移登记的违约金以26,773,858.20元为基数按年利率3%的标准计算至四川省中泰森达置业有限公司完成初始登记并通知南充市顺投发展集团有限公司领取办理转移登记的资料时止。 五、驳回南充市顺投发展集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费18,061元，由四川省中泰森达置业有限公司负担8,015元，由南充市顺投发展集团有限公司负担10,046元。 二审案件受理费36,122元，由四川省中泰森达置业有限公司负担16,030元，由南充市顺投发展集团有限公司负担20,092元。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年九月十日 书记员  许岱杉