广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7029号原告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司，经营场所在广州市荔湾区鹤洞路****。负责人：楚恒臣，职务：总经理。委托诉讼代理人：黎日欢，女，1988年2月13日出生，汉族，该公司职员。被告：陈振健，男，1983年8月1日出生，汉族，身份证住址在广州市海珠区。被告：陈洁怡，女，1983年8月24日出生，汉族，身份证住址在广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈振健（系陈洁怡的配偶），男，1983年8月1日出生，汉族，身份证住址在广州市海珠区。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司诉被告陈振健、陈洁怡物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何文仪，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司的委托诉讼代理人黎日欢，被告陈振健（兼被告陈洁怡的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付其名下物业房产荔湾区某街9号1604房自2019年3月8日开始拖欠的物业服务费（逾期付款物业服务费计算至实际付清之日止）。2、判令二被告以所欠物业服务费为计算基数，按照日利率1‰标准计算并支付违约金至付清物业服务费之日止。3、本案受理费由二被告承担。事实与理由：原告为荔湾区尚博雅苑小区的物业服务企业，二被告为荔湾区某街9号1604房(以下简称“涉案房产”)的产权人。双方签订《尚博雅苑前期物业服务协议》，约定物业服务费按建筑面积每月每平方米3.5元标准，公历每月10日收取当月物业服务费，欠缴的在公历每月1日起征收上月欠缴款项所产生的违约金，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付违约金。二被告自2019年3月开始就一直未按期支付物业服务费，原告多次催告二被告仍置之不理。综上所述，二被告无故拖欠上述物业服务费，严重损害原告及涉案小区全体业主的合法权益，为了维护原告及涉案小区全体业主的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈振健、陈洁怡辩称：第一、原告按照荔湾区超一级每平方米3.5元的标准收取物业管理费，却长期未履行、怠于履行或重大瑕疵履行物业服务合同约定的基本义务，无权要求被告支付物业费。被告于2018年8月4日收楼时按照原告的要求，预先向原告缴纳了3个月物业管理费，加开发商延迟交楼抵扣的6个月的物业管理费，原告理应按照其《关于物业服务超一级收费标准申请》所承诺的超一级标准提供物业服务，原告提供的物业服务不但与超一级收费标准相去甚远，连基本服务标准也未履行、长期怠于履行或履行存在重大瑕疵，使尚博雅苑小区基本处于无人管理的状态、安保、卫生及其他基本的服务基本处于瘫痪状态；电梯、停车场、绿地、照明等公共设施损坏危及业主人身安全；不论是公共卫生还是楼栋卫生均长期不清洁；小区人行过道、消防通道上随意放行外来车辆进入，严重影响小区安全及全体业主的人身安全，业主报警处理后仍无改善；小区物业管理服务及跟进不及时、不到位，设置的管理岗位如同虚设；小区保安在工作期间长期玩手机、离岗；对小区内存在的违建问题置诺罔闻，不处理。第二、原告枉顾事实和诚信原则，违约在先，长期敷衍了事，侵害了被告的合法权益，原告要求被告承担违约金于法无据。被告缴纳了9个月的物业管理费，并且均为预先缴纳，原告就连双方签订的《前期物业管理服务合同》约定的基本义务也未履行、怠于履行或者重大瑕疵履行，在被告及大部分业主反复监督提醒后仍长期敷衍了事、不作为，被告才行使正当的先履行抗辩权，拒绝缴纳物业管理费，违约金属于惩罚性质的行为，因此，原告要求被告承担违法金于法无据。第三、原告除违约之外，涉嫌违法，侵害业主利益，请求法院查清事实，切实维护业主的合法权益；物业停车场车位全部上锁，对未购买车位的业主拒绝开放；长期将物业自身用水、用电全部摊销在业主户上，且拒绝解释及公示。第四、即便按照原告主张的每平米3.5元的收费标准计算物管费，也不应该按照2019年3月8日至2020年7月8日计算，而应该从2019年5月4日开始计。原告于2018年8月4日向原告预交了3个月物业管理费，加开发商延迟交楼抵扣的6个月的物业管理费，被告合计已向原告缴纳了9个月的物业管理费，即是说即便按照原告主张的每平方米3.5元的收费标准，也应从2019年5月4日开始计。经审理查明，2016年，被告陈振健、陈洁怡（乙方）与案外人广州某珠置业有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告向案外人所购商品房为本合同第二条约定的项目中的尚博雅苑A3#、A5#第A3#住宅幢16层1604号房，房屋地址：荔湾区北文街9号（A3#住宅）1604房，该商品房合同约定建筑面积为109.978平方米；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的北京北大资源物业经营管理集团有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）3.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。随后，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《尚博雅苑前期物业服务协议》，约定：本协议甲方所购房屋基本情况：甲方所购房屋销售（预售）合同名称及编号以《商品房买卖合同》为准；物业服务费收费标准：高层住宅每月每平方米3.5元；物业服务费收取起始日期按《商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收；甲方须按本协议约定缴交物业服务费；乙方在公历每月1日起征收上月欠缴款项所产生的违约金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付违约金；公历每月10日收取当月物业服务费；等。2016年3月15日，广州市荔湾区发展和改革局向广州某珠置业有限公司作出荔发改函[2016]26号《广州市荔湾区发展和改革局关于尚博雅苑小区住宅前期物业服务收费标准的批复》，核定荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城地块的尚博雅苑小区（自编号A1、A2、A3、A5、A6、A7栋共6栋）住宅**物业服务最高收费标准为每月每平方米3.5元。被告陈振健、陈洁怡已于2018年收楼，已领取了涉案房屋的《不动产权证书》,该证上载明：房屋（建筑面积）为110.86平方米，坐落：荔湾区某街9号1604房。庭审中，原、被告一致确认涉案小区至今未成立业主委员会。被告陈述称，被告已在2018年8月4日收楼时预交了3个月（2018年8月、9月、10月）的物业费，而且收到开发商的6个月（2018年11月至2019年4月）物业管理费的抵扣券，即被告已经交了9个月的物业费，被告是从2019年5月4日开始没有交纳物业费；被告暂时没有可证实已交了2019年3月8日至2019年5月3日期间的物业费给原告的证据；如果原告的诉讼请求成立，被告同意按原告主张的110.8566平方米计算物业管理费；不同意支付违约金，如果法庭认为被告应支付违约金，同意由法庭依法判决。原告陈述称，不认可被告上述陈述关于物业费起算日期以及物业管理费抵扣券的事实。本院认为,被告与原告签订了《尚博雅苑前期物业服务协议》，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。被告答辩认为原告按照荔湾区超一级每平方米3.5元的标准收取物业管理费，却长期未履行、怠于履行或重大瑕疵履行物业服务合同约定的基本义务，无权要求被告支付物业费。因其提交的证据不足以证明上述意见，且即使原告存在上述问题，被告还可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向原告主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，本院不予支持。被告同意按原告主张的110.8566平方米计算物业管理费符合合同约定，应予准许。关于被告应向原告支付物业服务费的期间。被告虽称已交了2019年3月8日至2019年5月3日期间的物业费，是从2019年5月4日开始没有交纳物业费，但被告没有对此提供充分的证据予以证实，而原告对此不予确认。故对被告的抗辩不予采信。因此，原告向被告主张自2019年3月8日开始拖欠的物业服务费的请求有理，本院予以支持，但应计至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力后拖欠物业服务费的事实尚未发生，本案不予处理。被告长期拖欠物业管理费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的标准，因《尚博雅苑前期物业服务协议》约定的从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付的标准过高，因迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，2019年8月20日前参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金按上述标准计算，且违约金应不超过本金。原告主张超过上述标准的违约金部分，本院不予支持，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告陈振健、陈洁怡支付从2019年3月8日至本判决发生法律效力之日的物业管理服务费（按建筑面积110.8566平方米，3.5元/平方米/月计算）给原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告陈振健、陈洁怡向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司缴纳2019年3月8日至本判决发生法律效力之日物业管理服务费的违约金（违约金以当月所欠的物业管理服务费为基数，2019年8月20日前按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从当月的10日起计至缴清当月物业管理服务费之日止，违约金以不超过本金为限）。三、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈振健、陈洁怡负担（由被告迳付原告，本院不再退回）。本判决为终审判决。审判员  何文仪二〇二〇年九月一日书记员  吴培微杨玉璇