上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初40390号原告：张云刚，男，1978年10月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：林牡丹(系原告妻子)，住上海市徐汇区。被告：上海寓意物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路****。法定代表人：张嘉龙。原告张云刚诉被告上海寓意物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张云刚及其委托诉讼代理人林牡丹到庭参加诉讼，被告上海寓意物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。张云刚向本院提出诉讼请求：1.被告付清2020年3月19日至4月26日的租金5,772元；2.被告未按合同约定付租、提前退租，支付原告两个月租金的违约金8,880元；3.被告赔偿一个月免租期房租4,440元；4.被告退还维修基金2,005元；5.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年4月27日解除；6.被告支付换锁费450元、2020年2、3月的燃气费90元(对应的是4月的账单)。事实和理由：2019年8月14日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用。合同另对租期、租金等作了约定。被告按约应于2020年3月18日支付房租13320元。虽经原告多次催讨，其仍未付，故恳请法院判如所请。被告上海寓意物业管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告所有。2019年8月14日，原告(出租人、甲方)与巢客(上海)科技有限公司(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租期为2019年8月19日，第一年免租期为2019年8月19日至9月18日，第二年免租期为2020年9月19日至10月18日；租金每月4,440元，付三押一，乙方应于2019年9月18日前向甲方支付第一笔租金(即3个月租金)13,320元，之后租金的支付依次类推直至租赁期届满；乙方于2019年8月19日前向甲方支付押金4,440元，租赁期满或其他情况导致合同提前解除，在乙方交还房屋并结清各项费用后三日内，甲方应当将押金、剩余租金依法相应退还承租人；乙方逾期支付租金超过十五日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的，甲方有权单方解除合同；租赁期内乙方无正当理由提前退租的，按月租金的2倍向甲方支付违约金；租赁期间，乙方应按约定缴纳相关因使用房屋而产生的费用，如租赁期满后仍有欠缴的，甲方有权用房屋押金冲抵欠费。合同签订后，被告支付了押金4,440元及截止至2020年3月18日的租金。2019年9月25日，原告向“爱上租有限公司”支付宝转账支付了维修费2,005元。庭审中，原告表示其系应被告要求才将维修基金转账至“爱上租有限公司”的。2019年12月23日，巢客(上海)科技有限公司更名为上海寓意物业管理有限公司(即本案被告)。2020年3月21日，原告向被告寄送了《催款函》及《合同解除通知函》，要求被告于2020年4月2日前支付欠付的2020年3月18日至6月17日的房租，若届期未支付，诉争合同将于2020年4月3日解除。被告于2020年3月22日签收上述材料。2020年5月6日，原告缴纳了系争房屋2020年2、3月的燃气费共计90元。2020年5月30日，原告微信联系被告工作人员：“非法闯民宅，你们把事情搞大了”“明天自己把钥匙送到派出所去，不然一定追究到底！”，被告：“后天好吧”“如果没有，我来送钥匙”。后原告将系争房屋大门锁芯由A级锁芯更换为C级锁芯，并向“日安锁业”支付了换锁费450元。庭审中，原告称2020年4月27日，原告与新租客签订了房屋租赁合同，故要求被告租金支付至2020年4月26日；原告实际于2020年5月1日收回系争房屋。以上事实由原告递交的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、催款函、合同解除通知函、邮件交寄单、物流信息网上截屏、转账记录及微信聊天记录等证据以及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。原告按约交付系争房屋后，被告理应向原告及时付租。现被告拖欠租金远超十五日，原告要求解除诉争合同，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。结合原告向被告寄送的《催款函》及《合同解除通知函》，本院确认合同解除日为2020年4月3日。原告称其于2020年5月1日收回房屋，被告则未提供证据证明其具体的返还房屋的时间，故对于原告要求被告支付2020年3月18日至4月26日租金及房屋使用费的诉请，本院予以支持。合同因被告欠付租金而提前终止，故原告要求其支付月租金两倍标准的违约金，符合合同约定，予以支持。原告要求被告支付免租期房租，无合同及法律依据，本院难以支持。原告称维修费系经被告示意支付给“爱上租有限公司”，即便如其所言被告确实收取了上述款项，对于如何处理该笔钱款，诉争合同无相应约定。故对于原告要求退还维修基金的诉请，无合同依据，本院不予支持。原告主张被告擅自换锁，被告亦在微信中予以承认。但鉴于被告并未拒绝返还钥匙，且原告更换的是更高级别的锁芯，法院酌情确认被告支付原告换锁费300元。原告已代被告缴纳2020年2、3月的燃气费，故对于原告要求被告支付上述费用的诉请，本院予以支持。原告要求将被告支付的押金冲抵其欠付的部分租金，并无不当，可予准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张云刚与被告上海寓意物业管理有限公司于2019年8月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除；二、被告上海寓意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张云刚2020年3月18日至4月26日的租金及房屋占有使用费共计1,332元(已扣除被告已支付给原告的押金4,440元)；三、被告上海寓意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张云刚违约金8,880元；四、被告上海寓意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张云刚换锁费300元；五、被告上海寓意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张云刚2020年2、3月的燃气费共计90元；六、驳回原告张云刚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,378元，减半收取计1,689元，由原告张云刚负担189元，被告上海寓意物业管理有限公司负担1,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年九月十日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。