广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7037号原告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司，经营场所在广州市荔湾区鹤洞路****。负责人：楚恒臣，职务：总经理。委托诉讼代理人：黎日欢，女，1988年2月13日出生，汉族，该公司职员。被告：邹康华，男，1969年11月9日出生，汉族，住广东省阳春市。被告：张海连，女，1972年7月22日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区。委托诉讼代理人：邹康华（系张海连的配偶），男，1969年11月9日出生，汉族，住广东省阳春市。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司诉被告邹康华、张海连物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何文仪，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司的委托诉讼代理人黎日欢，被告邹康华（兼被告张海连的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付其名下物业房产荔湾区某街9号2404房自2019年3月8日开始拖欠的物业服务费（逾期付款物业服务费计算至实际付清之日止）。2、判令二被告以所欠物业服务费为计算基数，按照日利率1‰标准计算并支付违约金至付清物业服务费之日止。3、本案受理费由二被告承担。事实与理由：原告为荔湾区尚博雅苑小区的物业服务企业，二被告为荔湾区某街9号2404房(以下简称“涉案房产”)的产权人。双方签订《尚博雅苑前期物业服务协议》，约定物业服务费按建筑面积每月每平方米3.5元标准，公历每月10日收取当月物业服务费，欠缴的在公历每月1日起征收上月欠缴款项所产生的违约金，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付违约金。二被告自2019年3月开始就一直未按期支付物业服务费，原告多次催告二被告仍置之不理。综上所述，二被告无故拖欠上述物业服务费，严重损害原告及涉案小区全体业主的合法权益，为了维护原告及涉案小区全体业主的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告邹康华、张海连辩称：第一、原告计收物业费的起算点明显错误,《商品房买卖合同》明确约定，物业服务费由乙方自收楼之日起按月按时交纳，涉案房屋在2018年7月21日才交付，因此物业费应自2018年7月22日开始起算。涉案房屋不符合《商品房买卖合同》约定的收楼标准，出现质量问题，相关配套设施没有按照约定投入使用。第二、原告尚未提供相应标准的物业服务，无权按照每月每平方米3.5元的标准要求被告支付物业费。第三、原告无权要求被告支付违约金，原告未按照相应标准提供物业服务，胡乱收费才导致被告迟延支付物业费，是被动违约。原告所依据的条款为格式条款，应认定无效，《尚博雅苑前期物业服务协议》是由原告单方制定的，物业费收费标准、违约金等条款未尽提示、说明义务。原告未进行书面催收。第四、诉讼费用应该由原告自行承担。经审理查明，2016年，被告邹康华、张海连（乙方）与案外人广州某珠置业有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定：被告向案外人所购商品房为本合同第二条约定的项目中的尚博雅苑A3#、A5#第A3#住宅幢24层2404号房，房屋地址：荔湾区北文街9号（A3#住宅）2404房，该商品房合同约定建筑面积为109.978平方米；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的北京北大资源物业经营管理集团有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）3.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。随后，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《尚博雅苑前期物业服务协议》，约定：本协议甲方所购房屋基本情况：甲方所购房屋销售（预售）合同名称及编号以《商品房买卖合同》为准；物业服务费收费标准：高层住宅每月每平方米3.5元；物业服务费收取起始日期按《商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收；甲方须按本协议约定缴交物业服务费；乙方在公历每月1日起征收上月欠缴款项所产生的违约金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付违约金；公历每月10日收取当月物业服务费；等。2016年3月15日，广州市荔湾区发展和改革局向广州某珠置业有限公司作出荔发改函[2016]26号《广州市荔湾区发展和改革局关于尚博雅苑小区住宅前期物业服务收费标准的批复》，核定荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城地块的尚博雅苑小区（自编号A1、A2、A3、A5、A6、A7栋共6栋）住宅**物业服务最高收费标准为每月每平方米3.5元。被告邹康华、张海连已于2018年收楼，已领取了涉案房屋的《不动产权证书》,该证上载明：房屋（建筑面积）为110.86平方米，坐落：荔湾区某街9号2404房。庭审中，原、被告一致确认涉案小区至今未成立业主委员会。被告陈述称，被告已在2018年7月21日收楼时预交了3个月（2018年6月、7月、8月）的物业费，而且原告口头答应被告可免交6个月（2018年9月至2019年2月）物业管理费，即被告是从2019年4月22日开始没有交纳物业费；被告暂时没有可证实已交了2019年3月8日至2019年4月21日期间的物业费给原告的证据；如果原告的诉讼请求成立，被告同意按原告主张的110.86平方米计算物业管理费；不同意支付违约金，如果法庭认为被告应支付违约金，同意由法庭依法判决。原告陈述称，不认可被告上述陈述关于物业费起算日期以及物业管理费免除的事实。本院认为,被告与原告签订了《尚博雅苑前期物业服务协议》，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。被告答辩认为原告尚未提供相应标准的物业服务，无权按照每月每平方米3.5元的标准要求被告支付物业费。因其提交的证据不足以证明上述意见，且即使原告存在上述问题，被告还可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向原告主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，本院不予支持。被告同意按原告主张的110.86平方米计算物业管理费符合合同约定，应予准许。关于被告应向原告支付物业服务费的期间。被告虽称已交了2019年3月8日至2019年4月21日期间的物业费，是从2019年4月22日开始没有交纳物业费，但被告没有对此提供充分的证据予以证实，而原告对此不予确认。故对被告的抗辩不予采信。因此，原告向被告主张自2019年3月8日开始拖欠的物业服务费的请求有理，本院予以支持，但应计至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力后拖欠物业服务费的事实尚未发生，本案不予处理。被告长期拖欠物业管理费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的标准，因《尚博雅苑前期物业服务协议》约定的从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付的标准过高，因迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，2019年8月20日前参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金按上述标准计算，且违约金应不超过本金。原告主张超过上述标准的违约金部分，本院不予支持，应予驳回。至于被告提出的涉案房屋不符合《商品房买卖合同》约定的收楼标准，出现质量问题的抗辩意见，属另一法律关系，被告可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告邹康华、张海连支付从2019年3月8日至本判决发生法律效力之日的物业管理服务费（按建筑面积110.86平方米，3.5元/平方米/月计算）给原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告邹康华、张海连向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司缴纳2019年3月8日至本判决发生法律效力之日物业管理服务费的违约金（违约金以当月所欠的物业管理服务费为基数，2019年8月20日前按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从当月的10日起计至缴清当月物业管理服务费之日止，违约金以不超过本金为限）。三、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邹康华、张海连负担（由被告迳付给原告，本院不再退回）。本判决为终审判决。审判员  何文仪二〇二〇年九月一日书记员  吴培微杨玉璇