文书内容湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3950号原告：陈晓红，女，1978年9月2日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：李南欣，湖南中航律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：株洲先机商业有限责任公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区建设南路**家润多广场****。法定代表人：李佳峪，总经理。委托诉讼代理人：黄赛，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭华，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告陈晓红诉被告株洲先机商业有限责任公司（以下简称“先机公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告支付2018年12月15日至2020年8月31日欠付的租金103513.4元及其截至2020年8月31日的滞纳金7949元（计付至付清租金之日止）；2.判令被告支付因单方提前终止本合同的违约金86261元。事实与理由：2009年10月原、被告签订《商铺租赁合同》,约定原告将其以862610元购买的位于株洲市建设南路108号株洲家润多广场商业区××层××号商铺（以下简称案涉商铺）出租给被告使用，租赁期从2009年10月15日至2029年10月15日；合同按附件二《租赁费支付明细表》载明的数额及增值幅度支付租金，租金在每月前十天支付，先交租后使用；违约金按购房总价10%计算；乙方如未按合同约定的时间支付租金，则按欠缴金额的每日万分之三的标准向甲方支付滞纳金；如乙方逾期六十日未足额交纳租赁费用，则甲方有权通过法律途径终止本合同。合同签订后的前几年，被告基本能够依约履行，但从2015年10月起被告就自行降租，无奈之下，原告曾起诉要求被告补足租金并承担违约责任，后经法院调解，被告补齐了2018年12月15日前的租金，但之后被告依然不依合同履行。被告又于7月23日在报刊上刊登《清算公告》，载明其股东会议决定注销公司，故被告以实际行为表示不再履行合同，系单方违约解除合同，应依照合同约定按购房总价的10%支付原告违约金。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告辩称：1、因受新冠肺炎疫情影响，被告已经于2020年3月中旬向包含原告在内的全体涉案业主邮寄送达了《解除合同通知书》，合同解除后被告未再占用原告名下商铺，无需再向原告支付租金。2、因电商兴起对实体商铺经营的冲击，家润多市场出租率从2015年开始大幅下滑，被告陷入常年亏损状态。2020年初，突如其来的新冠疫情席卷全国，在2020年3月初复工后，市场的整体出租率已低于20%,客观上已无法维持正常的运营。恳请依据公平原则，适当降低合同原约定的租金标准，并依法对疫情期间的租金予以减免。3、案涉租赁合同中约定的滞纳金以及违约金计算标准明显高于原告的损失，且案涉租赁合同解除是因新冠肺炎疫情这一不可抗力所导致，请求依法予以减轻或免除被告相关责任。原告提交了原告身份证复印件、被告企业登记信息复印件、商铺产权证、商铺租赁合同、银行流水复印件、清算公告、《旺角名城改造大事记》、2016-2017年被告改造商铺后的平面布置图、改造前原告房产证所附的商铺平面布置图等证据；被告提交了解除合同通知书及邮寄凭证、短信记录、保证金（诚意金）交纳银行凭证、《致家润多广场二楼业主的函》等证据。经审查，本院认证如下：①原告提交的商铺产权证、商铺租赁合同、银行流水复印件、清算公告等证据，经被告质证对真实性均无异议，对关联性有异议，故本院对上述证据的真实性均予以采信，对其关联性与证明目的结合全案予以综合认定；②原告提交的《旺角名城改造大事记》、2016-2017年被告改造商铺后的平面布置图、改造前原告房产证所附的商铺平面布置图，拟证明被告在经营过程中对商铺进行了改造，目前尚未向原告移交恢复原状的铺面，经被告质证有异议，但原、被告在庭审过程对拟证事实予以了确认，而上述证据均系复印件，对于其中体现拟证事实之外的内容本院无法核实真实性，故仅对上述证据所涉拟证事实的内容予以采信；③被告提交的解除合同通知书及邮寄凭证、短信记录，经原告质证有异议，经查，上述证据符合证据的真实性要求，原告亦未提交反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以采信，对证明目的结合全案综合予以认定；④被告提交的保证金（诚意金）交纳银行凭证，拟证明被告向原告交纳了保证金，应抵扣部分租金，经原告质证有异议，本院核实了证据原件，原告亦未提交反驳证据，故本院对该证据予以采信；⑤被告提交的《致家润多广场二楼业主的函》，拟证明被告曾于2020年1月向包括各原告在内的业主致函，想与业主商讨阶段性降低商铺租金事宜，经原告质证有异议，经查，该证据系被告单方制作，且未提交相应送达证据，不能达到其证明目的，故本院对该证据不予采信；⑥原、被告提交的其它证据，经对方质证无争议，故本院依法认定。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：案涉商铺系原告陈晓红等人2008年以862610元的价格购得，2009年10月26日原告（甲方）与被告先机公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定:甲方将案涉商铺租赁给乙方使用，租赁期自2009年10月15日起至2029年10月15日止；乙方自2010年2月20日起计付甲方租金，然后递增（见附件二租赁费支付明细表），租金按先交租后使用的原则交纳，在每月十日前支付下个月租金；乙方必须在签订合同七个工作日内预付甲方一个月租金作为保证金，租期满后七个工作日内退还给乙方；乙方（含乙方转租后的新承租人及乙方的联营方）可以根据经营需要自行改造和装修、调整和安装设施设备，但不得更改房屋主体结构；乙方装修按“来修去丢”的原则处理，但乙方自行添置的可移动设施设备乙方可带走，乙方租赁期满后的恢复由甲方负责并承担费用；乙方如单方面提前终止本合同，则应按本合同商铺购买总价的10%向甲方支付违约金；乙方如未按合同约定时间支付租金，则按欠缴金额的每日万分之三的标准向甲方支付滞纳金，如乙方逾期六十日未足额交纳租赁费用，则甲方有权通过法律途径终止本合同。另《商铺租赁合同》附件二（家润多二楼商铺20年租赁费支付明细表）载明：……第九年月租金7188.4元；第十年月租金7188.4元；第十一、二、三年月支付额7188.4元×市场租金递增率……（注：第十一、二、三年保底回报率为10%）等。合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告进行使用，被告向原告支付了保证金4313.1元。在合同履行过程中，因经营需要，被告将包含案涉商铺在内的家润多广场二层商铺整体改造成服装市场，对商铺进行了重新布局，再将改造后的商铺转租给经营商户。2018年12月至2019年10月，被告未依约向原告支付全额租金（具体情况见后表），自2019年11月起被告未再支付租金。2020年3月中旬，被告通过邮寄和手机短信向原告发出《解除合同通知书》，主要内容为：因电子商务对实体经济的影响及市场周边商圈等原因导致我公司承租家润多广场二楼商铺经营艰难，2020年春节前，因突发新冠疫情，亏损进一步恶化，已资不抵债；特通知：1.从2019年12月15日起，我公司解除《商铺租赁合同》，请您在2020年4月9日前，前往本公司收回铺面或者办理铺面移交；2.从2020年4月9日起，我公司将停止一切对外经营活动等。原告收到该通知后，以手机短信明确回复不同意解除合同。此后，原告以被告未恢复案涉商铺原状为由，未按通知要求办理商铺交接，被告亦未将案涉商铺恢复原状。2020年7月23日，被告登报刊登清算公告，载明：根据本公司2020年7月1日的股东会议决定，本公司因亏损严重且经营困难，现决定注销，债权人应在45日内向本公司清算组以书面形式申报债权。另查明，2020年1月新冠肺炎疫情爆发，2020年1月27日株洲市疫情防控领导小组发布第3号令，暂时禁止公共场所对外开放，解禁时间另行通知。同年3月7日，家润多广场的微信公众号“旺角魔方城”发出《恢复营业通知》，宣布包含二层在内的经营场所恢复营业。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。被告欠付原告2018年12月至因新冠肺炎疫情停业前即2020年1月26日的租金，应直接按合同约定计付，被告对欠付该期间租金的事实也予以认可，而对于疫情开始之后的租金及后续解约问题，双方产生较大争议，故本案争议焦点为：一、疫情期间租金应否减免；二、原、被告之间的租赁合同是否已解除，如解除，解除的时间、性质及相应责任应如何确定；三、被告是否还应承担解约后商铺的占用费；四、被告是否应向原告支付欠付租金的滞纳金。现分析如下：一、疫情期间租金应否减免。因新冠肺炎疫情影响，根据本地区相关规定，家润多广场于2020年1月27日开始暂停营业，直至3月7日起才恢复营业，在此期间案涉商铺因原、被告双方均不能预见、不可避免的原因不能正常使用。被告主张疫情期间的租金应予减免，本院综合考虑案涉商铺经营的行业性质、疫情防控措施对案涉商铺的影响程度，根据共担风险、共渡难关的原则，酌情确定被告承担该期间的50%的租金为宜。（疫情期间租金与被告欠付其余租金一并计算，详见后表）二、原、被告之间的租赁合同是否已解除；如解除，解除的时间、性质及相应责任应如何确定。本案中，原、被告对案涉租赁合同已解除均无异议，故本院依法予以确认。至于解除时间，被告主张系其于2020年3月中旬向包含原告在内的全部业主送达解约通知时解除，但原告不同意解约，并主张被告于2020年7月23日刊登清算公告以实际行动表明不再继续履行合同，实系被告单方解约。对此本院认为，被告虽然于2020年3月向原告送达了《解除合同通知书》，但被告主张解除合同的理由没有合同依据，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的情形，该《解除合同通知书》的性质应认定为系被告向原告发出解除合同的单方意思表示，在原告明确不同意解除的情况下，不必然发生合同解除的效力，故原、被告之间的租赁合同关系并不因此解除。此后，被告又于2020年7月23日刊登《清算公告》，明确表示被告公司已经经营困难，决定注销，则必然导致双方的租赁合同无法继续履行，即被告以实际行为明确表示不再履行合同，再综合家润多二楼商场经营的整体性及其他类似租赁户的情况，尽可能做到类似问题处理的一致性和保持商场经营的整体性，本院酌情确定原、被告的租赁合同已于2020年7月23日提前解除。关于该解约行为的性质，被告主张系新冠疫情不可抗力的因素导致经营无法进行致使解除合同，但根据已查明的事实，被告在新冠疫情爆发前就已经长期拖欠原告租金，且其答辩意见也表明因受电商对实体经济的冲击致市场经营亏损，因此被告解约主要是因为市场风险和经营原因，而非新冠疫情所致，故属被告单方违约解约。关于违约责任的问题，根据合同约定，被告如单方面提前终止合同，应按合同商铺购买总价的10%向原告支付违约金。该约定不违反法律强制性规定，本院予以认可。据此，经核算，被告应向原告支付提前解除合同违约金86261元（862610元×10%）。三、被告是否还应承担解约后商铺的占用费。原告主张被告应支付租金直至2020年8月31日，根据原告主张及本院查明的事实，2020年7月23日合同解除之后至2020年8月31日期间实为场地占用费，而原告没有提交任何证据证明被告于2020年7月23日之后仍在继续占用案涉商铺，同时本院已经支持了被告向原告支付提前解除合同的违约金，该违约金性质和作用本就是为补偿合同提前解除给原告带来的损失，其中包含了案涉商铺重新出租等经营过渡期的损失，再参照合同约定的期满后装修“来修去丢”和恢复由原告负责并承担费用的交接方式，被告并没有恢复案涉商铺原状的义务，故原告主张的合同解除后场地占用费缺乏事实根据，本院不予支持。四、被告是否应向原告支付欠付租金的滞纳金。原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，在合同解除前，原、被告均应按合同约定履行各自义务。又因原、被告之间的租赁合同关系已于2020年7月23日解除，故被告应向原告计付租金至2020年7月23日，而被告于2018年12月10日起就未足额交纳租金，系违约行为，应当承担继续履行的违约责任。结合原告主张核算，扣除被告已支付的保证金4313.1元后，被告还需向原告支付租金85403.21元（具体计算方式见下表）。关于欠付租金的滞纳金，根据《商铺租赁合同》约定，被告如未按合同约定时间支付租金，应按欠付金额的每日万分之三的标准向原告支付滞纳金。结合原告主张核算，被告应向原告支付暂计算至2020年7月23日欠付租金的滞纳金6537.33元（具体计算方式见下表）。此后，被告仍应自2020年7月24日起以未付租金为基数，按日万分之三的标准计付滞纳金至租金清偿之日止。被告欠付租金及滞纳金计算表：            欠租时段              应付租金              应付时间              实付金额              欠付金额              拖欠天数              滞纳金标准(日）              截至7.23滞纳金                  2018.12              7188.40               2018.12.10              4313              2875.40               591              0.0003              509.81                   2019.01              7188.40               2019.01.10              4313              2875.40               560              0.0003              483.07                   2019.02              7188.40               2019.02.10              4313              2875.40               529              0.0003              456.33                   2019.03              7188.40               2019.03.10              4313              2875.40               501              0.0003              432.17                   2019.04              7188.40               2019.04.10              4313              2875.40               470              0.0003              405.43                   2019.05              7188.40               2019.05.10              4313              2875.40               440              0.0003              379.55                   2019.06              7188.40               2019.06.10              4313              2875.40               409              0.0003              352.81                   2019.07              7188.40               2019.07.10              4313              2875.40               379              0.0003              326.93                   2019.08              7188.40               2019.08.10              4313              2875.40               348              0.0003              300.19                   2019.09              7188.40               2019.09.10              4313              2875.40               317              0.0003              273.45                   2019.10              7188.40               2019.10.10              4313              2875.40               287              0.0003              247.57                   2019.11              7188.40               2019.11.10              0              7188.40               256              0.0003              552.07                   2019.12              7188.40               2019.12.10              0              7188.40               226              0.0003              487.37                   2020.01              6724.63               2020.01.10              0              6724.63               195              0.0003              393.39                   2020.02              3594.20               2020.02.10              0              3594.20               164              0.0003              176.83                   2020.03              6492.75               2020.03.10              0              6492.75               135              0.0003              262.96                   2020.04              7188.40               2020.04.10              0              7188.40               104              0.0003              224.28                   2020.05              7188.40               2020.05.10              0              7188.40               74              0.0003              159.58                   2020.06              7188.40               2020.06.10              0              7188.40               43              0.0003              92.73                   2020.07              5333.33               2020.07.10              0              5333.33               13              0.0003              20.80                   合计              89716.31                                             6537.33                   注：1、2020年1月27日开始停业，当月应付租金计算公式为：约定租金÷31天×27天+约定租金÷31天×27天×50%；                                                                 2、2020年3月7日开始营业，当月应付租金计算公式为：约定租金÷31天×25天+约定租金÷31天×6天×50；                                                                          3、2020年7月应付租金计算至23日，当月应付租金计算公式为：约定租金÷31天×23天。      据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、限被告株洲先机商业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈晓红支付2018年12月至2020年7月23日的租金85403.21元及滞纳金6537.33元；并自2020年7月24日起以未付租金为基数，按日万分之三的标准继续计付滞纳金至租金清偿之日止；二、限被告株洲先机商业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈晓红支付提前解除合同违约金86261元；三、驳回原告陈晓红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4254元，减半收取2127元，由原告陈晓红承担149元，被告株洲先机商业有限责任公司承担1978元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  李叶舟二〇二〇年九月二十九日法官助理陈飞书记员杨华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。