四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2020）川1724民初2722号原告：李大芳，女，1972年2月出生，住四川省大竹县。原告：张亚军，男，1973年8月出生，住四川省大竹县。二原告委托诉讼代理人：付林根，重庆广君律师事务所律师。被告：四川煌歌房地产开发有限公司，住所地大竹县白塔街道一环路东段煌歌大厦**，统一社会信用代码91511724735863499U。法定代表人：黄昌武，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈强，男，公司职工。委托诉讼代理人：张德强，男，公司职工。原告李大芳、张亚军与被告四川煌歌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李大芳、张亚军的委托诉讼代理人付林根、被告委托诉讼代理人陈强、张德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李大芳、张亚军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因逾期办理中央商都F区负一层363号商铺房屋不动产权证的违约金24334.67元及利息（利息以违约金为基数，从2019年5月15日至2020年8月19日按同期贷款利息计算，2019年8月20日后按银行间同业拆借报价利率计算至违约金付清时止）；2.判决被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2013年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告向被告购买其开发的中央商都F区负一层363号商铺，合同对购房价款数额、交付方式、交付条件、产权登记等做了详细约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款158635.39元，被告交房后，未依法依约及时完整为原告办理产权登记。直到2019年3月14日，原告才取得不动产权证书，被告已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第20条约定，被告应向原告支付逾期办理房屋产权证书（含房屋所有权证和国有土地使用证）的违约金，违约金为已付购房款的万分之一，按日计算。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定提起诉讼。被告四川煌歌房地产开发有限公司辩称：1.原、被告签订的合同约定被告应当办理案涉房产的《房屋所有权证》，没有约定给原告办理《国有土地使用权证》的义务和法定义务，也无违约责任约定；2.被告给原告办理权属登记形成的是无偿委托合同关系；3.被告于2019年3月14日才给原告办理《不动产权证书》的责任不能归责于被告，属不可预见，无法避免的政令变化所致。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2003年10月10日，大竹县国土资源局（出让人）与四川煌歌房地产开发有限公司签订了《国有土地使用权出让合同》，约定出让人将宗地位于大竹县北门至小游园范围（宗地编号：2003-拍-07号），总面积127543平方米其中93398平方米出让给受让人，宗地用途为商住综合，出让时间为2003年11月16日，合同项下土地使用面积出让年期为50年。四川煌歌房地产开发有限公司于2010年3月17日取得商业广场F13幢及中心广场地下商场《建设工程规划许可证》，同年5月21日取得商业广场F5-13及中心广场地下商场《建筑工程施工许可证》，2011年4月15日取得煌歌商业广场F5-13及负一层《商品房预售许可证》，房屋用途性质为商业。2013年9月26日，原告李大芳与四川煌歌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：第一条项目建设依据出卖人以【出让】方式取得位于竹阳镇新华街东段地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用权证】为：竹国用（2010）-01963号；（2010）-01958号；（2007）-01002号，土地使用面积为：3151.70平方米，买受人购买的商品房所在地用途为：商住，土地使用年限自2005年5月4日至2050年5月5日止。第三条买受人所购商品房的基本情况商品房为第一条规定项目中的F区负一层1-363号；该商品房为预售商品房，预测建筑面积7.46平方米，其中套内建筑面积3.41平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.05平方米。第五条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房总价款158000元。第十一条交付条件出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记买受人同意委托四川煌歌房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记;如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。同日，原告与四川华昌投资服务管理有限公司签订《委托经营合同》，约定原告自愿将位于煌歌商业广场中央商都363号商铺，面积7.46m2的全产权商铺壹间委托给四川华昌投资服务管理有限公司经营管理，委托经营期限为2013年10月1日至2022年2月28日止。2013年12月31日，被告按照合同约定交付案涉房产。原告实际交付购房款158635.39元。2013年12月15日,达州市人民政府为了加强对中心城区地下空间建设用地使用权的管理作出《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理暂行规定》（达市府办【2013】91号），规定商业、金融、娱乐等经营性用途的地下空间建设项目，其地下建设用地使用权应依法采用招标、拍卖、挂牌等方式取得。2017年1月4日，达州市人民政府常务会议通过《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理规定》（达市府办【2017】4号）。2014年10月9日，被告向大竹县国土资源局提交《申请》，要求办理被告开发的煌歌商业广场“煌歌·城市之星”F区及中心广场负一层地下商场土地使用相关手续，大竹县国土资源局为此向大竹县人民政府请示，大竹县政府于2014年11月19日作出《关于四川煌歌房地产开发公司申请办理“煌歌·城市之星”F区F5-F13幢地下空间建设用地使用权缴纳土地出让金的批复》（竹府函【2014】185号），参照《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理暂行规定》办理。2014年11月13日，被告为原告办理了案涉房产《房屋所有权证》，房屋性质载明为市场化商品房。2017年大竹县国土资源局针对办理地下空间建设用地使用权管理问题再次向大竹县人民政府请示，大竹县人民政府为了加强对大竹县中心城区地下空间建设用地使用权的管理于2017年5月26日作出《大竹县人民政府常务委员会议决定事项通知》（竹府定字【2017】245号），同意参照《达州市人民政府办公室关于印发达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理规定的通知》（达市府办【2017】4号）对大竹县中心城区地下空间建设用地使用权进行管理。大竹县国土资源局依据该规定要求被告缴纳土地出让金。为此，被告向上级相关部门多次申诉。2018年10月23日，大竹县国土资源局（出让方）与四川煌歌房地产开发有限公司（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》，约定受让人以出让方式取得宗地“煌歌·城市之星”F区F5-F13地下空间，宗地用途为商业，国有建设用地使用权终止日期为2043年11月21日。后被告缴纳了土地出让金价款。2018年7月19日，煌歌中央商都业主向大竹县信访局信访，大竹县国土资源局于2018年7月24日作出信访答复。2019年3月14日，原告取得案涉房产《不动产权证书》，权利人登记为：李大芳、张亚军，共有情况为共同共有。另查明，大竹县人民政府于2016年8月22日发布《通告》（【2016】5号），大竹县国土资源局自2016年8月29日起受理的不动产登记，均统一办理《不动产权证书》，不再办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。上述事实，有当事人陈述、原告身份信息、被告营业执照、商品房买卖合同、“煌歌·城市之星”F区负一层分摊面积表、《委托经营合同》、不动产权证复印件、销售不动产统一发票、税收完税证明、大竹县人民政府批复（竹府函【2014】185号）、国有土地使用权出让合同、申请、国有建设用地使用权出让合同等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：被告是否应当承担逾期办证的违约责任？一、关于被告是否应当承担逾期办理《房屋所有权证》的违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：原告应当在案涉房产交付之日起365日内取得房屋所有权证。本案案涉房产于2013年12月31日交付，依据该合同约定，原告应当在2014年12月30日前取得《房屋所有权证》，而案涉房产《房屋所有权证》于2014年11月13日办理，在合同约定期限内，被告没有违约行为，不应承担违约责任。原告现主张因逾期取得案涉房产《房屋所有权证》的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于被告是否应当承担逾期办理《国有土地使用权证》的违约责任的问题。原告认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告委托被告办理的是“两证”即《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，该内容中载明的“房屋所有权证书”也包含“两证”，原告均应在案涉房产交付之日起365日内取得，而原告取得《不动产权证书》时间是2019年3月14日，超过了合同约定取得时间，依据合同约定被告应当向原告支付逾期办证（指案涉土地使用权证书）的违约金。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定“商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书”，仅是对《房屋所有权证》的取得期限和违约责任进行了约定，而未对《国有土地使用权证》的取得期限和违约责任进行约定。同时，被告在双方签订《商品房买卖合同》前均已取得案涉宗地的《国有土地使用权证》及相关建设、预售许可手续，2013年12月后，因国家及达州市中心城区地下空间建设用地使用权规定的变化，对案涉宗地地下空间建设用地使用权是否应当在行缴纳土地出让金及标准问题，被告多次向相关职能部门反映并于2014年10月9日向大竹县国土资源局申请办理煌歌商业广场“煌歌·城市之星”F区及中心广场负一层地下商场土地使用相关手续并承诺在批准土地出让金标准后将如期交纳，2017年5月，大竹县人民政府作出决定，要求被告参照达州市的相关规定，缴纳地下空间土地出让金。2018年10月，被告就案涉地下空间建设用地使用权与大竹县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》明确了土地出让金标准后及时交纳了土地出让金，之后，相关部门按程序陆续办理了案涉商品房的《不动产权证》。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限…”原告主张的逾期办理《国有土地使用权证》违约金损失，并非被告的原因造成，故原告该请求，既无合同约定，也不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：驳回原告李大芳、张亚军的诉讼请求。案件受理费204元，由原告李大芳、张亚军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  廖淑慧二〇二〇年九月二十八日书记员  王薪杰