四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终514号 上诉人（原审被告，申请执行人）：重庆市合川区教育建筑工程有限公司，住所地重庆市合川区钓办处嘉滨路**。 法定代表人：王修才，董事长。 委托诉讼代理人：李小松，重庆百君（合川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，案外人）:邹凯。 委托诉讼代理人：王科，四川宏坤律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：巴中市长林瑞投资有限公司，住所地四川省巴中市巴州区汽配街莲花锦苑**门市。 法定代表人：何长名，总经理。 委托诉讼代理人：何法太。 上诉人重庆市合川区教育建筑工程有限公司（以下简称合川建筑公司）因与被上诉人邹凯、原审第三人巴中市长林瑞投资有限公司（以下简称长林瑞投资公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年8月11日组织当事人进行了询问。上诉人合川建筑公司的委托诉讼代理人李小松，被上诉人邹凯的委托诉讼代理人王科，原审第三人长林瑞投资公司的委托诉讼代理人何法太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人合川建筑公司上诉请求：1.撤销四川省巴中市中级人民法院作出的（2019）川19民初131号民事判决；2.改判驳回邹凯的全部诉讼请求；3.本案二审诉讼费由邹凯承担。事实和理由：一、一审判决认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件错误。1.认定邹凯购买了案涉房屋错误。邹凯与长林瑞投资公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，双方签订案涉《商品房购房合同》的目的实质上是消灭长林瑞投资公司所负邹凯债务，不能体现双方购房的真实意思表示。2.认定案涉房屋查封之前邹凯已合法占有案涉房屋错误。首先，邹凯和长林瑞投资公司在执行异议听证程序中均称，长林瑞投资公司并未交付案涉房屋，一审判决认定与该陈述相悖。其次，案涉房屋查封之前，案涉项目的水电、电梯等设施设备均未安装，消防工程亦未施工，项目整体尚未竣工，邹凯在客观上不可能占有、长林瑞投资公司亦不可能交付案涉房屋。再者，邹凯在一审中提交的《领条》，不能证实其已合法占有案涉房屋。该领条仅有邹凯本人签字，且为单方书写，不具有真实性，且不可能由其本人保留；同时，本案除该领条外，邹凯并未举示接房通知书、房屋验收单、交纳物业服务费等其他证明房屋已实际交付的证据予以佐证。3.认定邹凯已支付全部房款错误。一审法院已查明案涉购房合同的签订时间为2016年2月27日，但邹凯举示的转款凭证显示转款110万元的时间为2015年7月21日，即转款在前，不能证明110万元系支付房款。即使依照一审判决认定，也是以物抵债，其并未实际支付房款，同时在一审中并未举示证据证明其对长林瑞投资公司享有真实、合法的债权。因此，邹凯并未支付案涉房屋购房款。4.认定并非邹凯原因未办理过户登记错误。案涉购房合同签订前，案涉项目已取得预售许可证，可以办理网签合同登记，但邹凯并未办理，其对此存在过错。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。即使邹凯与长林瑞投资公司之间具有真实债权债务关系，但本案仍系以物抵债，抵债双方并不具有真实的房屋买卖合同关系，邹凯对长林瑞投资公司仅享有债权请求权，而非物权期待权，因此，其享有的权益并不能阻却法院强制执行。三、合川建筑公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，法院亦应驳回邹凯的诉讼请求。 被上诉人邹凯辩称：本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。一、案涉购房合同签订于人民法院作出查封裁定之前，且系买卖双方真实意思表示，不违反法律法规关于效力性强制性规定，应属合法有效。二、邹凯房款部分系以借款抵扣，部分系自行支付。长林瑞投资公司出具的《收据》及其财务部门复印的债权抵付房款的档案资料，能够证明邹凯已支付房款。另外，签订案涉购房合同之时，邹凯与长林瑞投资公司之间的债务债权均已到期，基于此抵付房款的行为不违反法律法规的强制性规定，应对执行异议之诉中的以物抵债行为予以支持、认可。合川建筑公司关于邹凯未支付房款，以及以物抵债的案外人不享有物权期待权的上诉理由不成立。三、邹凯已在案涉房屋被查封之前合法占有该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“占有”，仅要求对房屋进行实际控制，并不要求实际使用。邹凯在一审中提交了相应的证据证明长林瑞投资公司向其交付案涉房屋钥匙，而合川建筑公司并未提供相反证据予以反驳，其关于案涉房屋未合法交付至邹凯的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人长林瑞投资公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，邹凯与该公司在案涉房屋查封前所签订的购房合同合法有效，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、以欠款抵付房款不违反法律法规效力性强制规定，且债权的产生及抵销行为均发生在案涉房屋被查封前，当属合法有效。二、案涉房屋在被查封前已由邹凯合法占有。邹凯购房行为发生在案涉（2017）川19民初42号民事调解书确认合川建筑公司享有建设工程价款优先受偿权之前，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，商品房消费者交付购买商品房款全部或者大部分房款后，其享有的权利优先于建设工程价款优先受偿权。合川建筑公司不享有优先于邹凯的权利，人民法院对其上诉请求不应支持。另外，该公司已支付超过87%的工程价款，扣除质保金，尚欠工程款近2000万元。除案涉房屋被查封外，合川建筑公司还申请查封了该公司开发的滨河世纪城的房产，已超标的查封。请求驳回上诉，维持原判。 邹凯向一审法院起诉请求：1.判决对其购买的位于四川省巴中市巴州区××路××幢××号××幢××号××幢××号住宅（即案涉房屋）不得执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认其与长林瑞投资公司于2016年2月27日签订的《商品房购房合同》合法有效，并确认其对案涉房屋享有物权期待权且归其所有；3.本案诉讼费由合川建筑公司、长林瑞投资公司承担。 一审法院认定事实：一审法院于2017年9月8日作出了（2017）川19民初42号民事调解书，该调解书确认：一、长林瑞投资公司自愿于2017年9月15日前向合川建筑公司支付2016年４月30日前的工程进度款4550万元及2014年12月3日至2017年7月7日期间的资金利息10733811元。2017年7月8日之后的资金利息计算标准为：以4550万元为基数，按月利率2%计算至付清之日止；二、合川建筑公司在4550万元范围内对长林瑞投资公司开发的长林·嘉苑工程项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权。该调解书作出后，因长林瑞投资公司未履行付款义务，合川建筑公司向一审法院提出执行申请。一审法院于2017年10月26日作出（2017）川19执53号执行裁定，裁定查封了长林瑞投资公司投资开发的长林·嘉苑项目部分房产。因长林瑞投资公司未履行（2017）川19民初42号民事调解书确定的支付义务，一审法院于2019年5月28日作出（2019）川19执恢5号执行裁定，裁定对查封的长林瑞投资公司投资开发的长林·嘉苑项目部分房产予以拍卖。查封及拍卖的房屋包括邹凯购买的案涉房屋。 执行程序中，邹凯对一审法院作出的（2017）川19执53号、（2019）川19执恢5号执行裁定涉及的案涉房屋提出了书面异议。一审法院于2019年6月28日作出了（2019）川19执异120号、（2019）川19执异108号、（2019）川19执异83号、（2019）川19执异109号、（2019）川19执异127号、（2019）川19执异107号执行裁定，以邹凯的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项、第四项规定的情形为由，裁定驳回案外人邹凯的执行异议请求。邹凯不服前述执行裁定，遂向一审法院提起诉讼。 同时查明：邹凯与长林瑞投资公司签订的《商品房购房合同》约定：购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于四川省巴中市巴州区××路××幢××号房，建筑面积约105.01平方米，优惠后的单价为3900元／平方米，优惠后总房价款为409539元；双方网签《商品房买卖合同》后该预售协议自行失效，并由出卖人收回。该合同“出卖人”处盖有长林·嘉苑项目的专用章，并载明该合同签订时间为2016年2月27日。2016年3月8日，长林瑞投资公司向邹凯出具《收据》一张，该收据载明其收到房款409539元。 邹凯与长林瑞投资公司签订《商品房购房合同》约定：购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于四川省巴中市巴州区××路××幢××号房，建筑面积约98.87平方米，优惠后的单价为3900元／平方米，优惠后总房价款为385593元；双方网签《商品房买卖合同》后该预售协议自行失效，并由出卖人收回。该合同“出卖人”处盖有长林·嘉苑项目专用章，并载明该合同签订时间为2016年2月27日。2016年3月8日，长林瑞投资公司向邹凯出具《收据》一张，该收据载明其收到房款385593元。 邹凯与长林瑞投资公司签订《商品房购房合同》约定：购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于四川省巴中市巴州区××路××幢××号房，建筑面积约105.01平方米，优惠后的单价为3900元／平方米，优惠后总房价款为409539元；双方网签《商品房买卖合同》后该预售协议自行失效，并由出卖人收回。该合同“出卖人”处未加盖印章，并载明该合同签订时间为2016年2月27日。2016年3月8日，长林瑞投资公司向邹凯出具《收据》一张，该收据载明其收到房款409539元。 邹凯在执行异议听证程序中陈述，其所购买的三套房屋，一套系抵扣供应给承建商的借款，其余两套的房款是交付的现金。2015年7月21日，邹凯通过中国建设银行向长林瑞投资公司转款两笔，分别为100万元、10万元；2015年7月26日，邹凯通过中国建设银行向长林瑞投资公司转款2万元；2015年9月6日，邹凯通过中国建设银行向长林瑞投资公司转款9万元。以上款项共计121万元。2017年9月6日，长林瑞投资公司出具的《邹凯购长林嘉苑房屋结算清单》载明：“邹凯已于2017年9月6日收回2016年3月8日欠款条据壹份，三套住房已结算清楚，可领取三套住房的钥匙”。原告邹凯于2017年9月8日领到案涉三套房屋的钥匙，案涉三套房屋未装修入住。 另查明：案涉长林·嘉苑项目4、5号楼及地下室于2015年7月30日办理了商品房预售许可证。2019年10月22日，四川省巴中市不动产登记中心出具的《个人及家庭不动产登记记录》载明：申请人“邹凯、魏兴琼”名下暂无不动产。 一审法院认为：本案为案外人提起的执行异议之诉。邹凯的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否依法享有案涉房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点为：本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。 关于案涉房屋查封前是否已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。邹凯通过与长林瑞投资公司签订《商品房购房合同》，对房屋的位置、面积、单价、交付时间进行明确约定。该合同虽加盖的是长林·嘉苑项目的专用章，但是长林瑞投资公司对该合同予以认可，且向邹凯出具了收到购房款的《收据》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且签订该合同时案涉房屋已经办理了预售许可证，故案涉《商品房购房合同》合法有效。该购房合同签订时间为2016年2月27日，而一审法院查封该房屋时间为2017年10月26日，故邹凯符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。 关于邹凯在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。邹凯在2016年2月27日签订案涉购房合同后，于2017年9月8日在长林瑞投资公司处领取了房屋钥匙。一审法院认为，判断是否占有该不动产的标准并不取决于是否实际居住使用，应以实际控制为标准。本案中，邹凯在查封之前从长林瑞投资公司处领取了案涉房屋的钥匙，应当视为对案涉房屋已经有事实上的管理权和支配权，其对案涉房屋已实际行使了占有、使用的权利。邹凯符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。 关于邹凯是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。本案中，邹凯购买房屋的款项系抵扣长林瑞投资公司对外借款，对此长林瑞投资公司并无异议，并在案涉购房合同签订后向邹凯出具了收到购房款全款的《收据》及结算清单，该行为足以证明邹凯已经支付了全部购房款。邹凯符合已支付全部价款的情形。 关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。邹凯与长林瑞投资公司签订《商品房购房合同》后，并没有证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记。经审查，案涉房屋未办理竣工验收是不能进行不动产登记的主要原因，并非买受人自身原因未办理过户登记。邹凯符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 关于邹凯请求解除查封的问题。一审法院认为，查封系一审法院依据（2017）川19民初42号民事调解书执行财产保全的行为，其可于本案判决后，在执行（2017）川19民初42号民事调解书的程序中依法向一审法院申请。该请求并不属于本案审理范围，故一审法院对该主张不予支持。 关于邹凯对案涉房屋是否享有物权期待权，以及案涉房屋是否归邹凯所有问题。一审法院认为，邹凯与长林瑞投资公司之间签订有《商品房购房合同》，而邹凯已支付全部购房款，长林瑞投资公司将案涉房屋交付给邹凯，邹凯已实际占有案涉房屋。虽邹凯尚未办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，案涉房屋在办理物权登记前，邹凯享有物权期待权。邹凯请求将案涉房屋判归其所有，但根据本案查明的事实，案涉房屋尚未竣工验收，尚不具备法律规定的物权性质，故一审法院对邹凯的该项诉讼请求不予支持。 关于合川建筑公司主张其享有建设工程优先受偿权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。据此，本案中，合川建筑公司主张建设工程价款优先受偿权的理由不成立，一审法院不予支持。 关于本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题。一审法院认为，本案同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，在适用上述规定时产生竞合，并非能够适用该规定第二十九条就自然排斥适用第二十八条。该规定第二十八条的主旨是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条的主旨是关于房屋消费者物权期待权的保护，两者是一般规定与特殊规定的关系，但并未互相排斥。当案外人就执行标的满足其中任一规定的执行异议成立要件时，即可以排除对执行标的的强制执行。本案应适用第二十八条的相关规定。 至于合川建筑公司申请对案涉购房合同以及《邹凯购长林·嘉苑房屋结算清单》的形成时间进行司法鉴定的问题。因合川建筑公司未按时向一审法院提出关于具体鉴定事项的书面申请，亦未就签字形成时间提交用于鉴定比对的相关材料，故一审法院不予准许。 关于本案诉讼费负担的问题。因长林瑞投资公司欠付合川建筑公司的工程款，其不能为邹凯办理登记过户是导致本案纠纷的主要原因，故本案的诉讼费应由长林瑞投资公司负担。 综上所述，邹凯所购案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决：一、确认邹凯与长林瑞投资公司于2016年2月27日签订的三份《商品房购房合同》有效，邹凯对案涉房屋享有物权期待权；二、在合川建筑公司申请执行（2017）川19民初42号民事调解书一案中不得执行案涉房屋。三、驳回邹凯的其他诉讼请求。一审案件受理费15642元，由长林瑞投资公司负担。 对一审判决查明的当事人无争议的案件事实，本院依法予以确认。 本院二审期间，邹凯提交了一份《情况说明》，其上载明：1.长林瑞投资公司工商登记上记载的法定代表人为何长名，股东为何长名（持股80％）、邹凯（持股20％），但该公司实际出资人为何长名、李国秀二人，邹凯系代李国秀持股；2.邹凯于2015年7月21日至2017年9月6日共计四次转款121万元，该款项系向长林瑞投资公司出借的借款以及缴纳的购房款；3.邹凯以其对长林瑞投资公司出借的款项抵扣房款，并签订案涉《商品房购房合同》，长林瑞投资公司向邹凯出具收到房款收据和交付房屋钥匙。该情况说明“情况说明人”处盖有长林瑞投资公司公章，并有“何长名、李国秀、邹凯”签字字样。其拟以此证明：邹凯并非长林瑞投资公司股东，其已支付房款，案涉以房抵债行为应属有效。 本院认为，该情况说明作为长林瑞投资公司出具的书证，其上并未有制作该证明材料的人员签名，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条对单位书证的法定形式要求；作为何长名、李国秀、邹凯的证人证言，邹凯亦并未就该证据内容申请该三人出庭作证核实，且不论邹凯系工商登记载明的股东，还是代持李国秀股权，均不影响邹凯与何长名、李国秀等人以及该公司存在利害关系的结论。据此，该情况说明并不能单独作为本案认定案件事实的依据。该情况说明结合邹凯转款凭证，仅能够证明邹凯向长林瑞投资公司转款121万元的事实。邹凯主张该款性质、用途系部分抵付房款的借款、部分直接用于支付案涉房屋款项，但本案仅有邹凯等利害关系人相关陈述且该陈述未经质询，在未有其他证据予以佐证的情况下，该项事实主张难以获得支持。对该项事实，邹凯在执行听证程序中又称“一套系抵扣供应给承建商借款，其余两套是交付的现金”。该陈述中所称“交付的现金”事实与一审判决中已查明的121万元全部系通过中国建设银行转款的事实存在矛盾，加之邹凯称绝大部分房款（100万元）支付在案涉购房合同签订前亦不符合常理，因此，难免使人对案涉房款是否实际支付、如何支付产生合理怀疑。换言之，该情况说明并不能达到邹凯的证明目的，仅能印证一审判决所认定的邹凯向长林瑞投资公司银行转款共计121万元的事实，该证据并不影响本案关于邹凯所享有的权利能否阻却强制执行的认定。 本院另查明如下事实： 二审中，邹凯陈述，其向长林瑞投资公司通过中国建设银行转款的121万元中，直接用于房款支付的款项为2015年7月21日的100万元转款以及2017年7月26日、9月6日的两笔共计11万元的转款，而2015年7月21日的10万元转款为其向长林瑞投资公司提供的借款；《邹凯购长林·嘉苑房屋结算清单》之中载明“邹凯已于2017年9月6日收回2016年3月8日欠款条据壹份”，系因其欠付长林瑞投资公司11万元房款所作欠条，并在2017年7月26日、9月6日转款11万元后收回该欠条。各方确认长林瑞投资公司开发的整个长林·嘉苑项目工程均是由合川建筑公司承建。 本院认为，根据各方当事人上诉、答辩的主要理由，本案二审争议的主要问题为：邹凯对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。其主要涉及应如何正确理解、适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及相关规定的问题。 执行异议之诉不仅涉及申请执行人的利益，还涉及案外人和被执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素，在依法充分保护各方当事人的合法权益的基础上，作出恰当平衡。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定确立了享有担保物权等优先权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该条规定确立了商品房消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权的基本精神，此即属于“但书”条款的例外规定之一。综合前述规定，建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，滞后于消费者购房人的物权期待权。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇依法具有优先性的权利基础，损害其他相关当事人的合法权益。因此，此处的商品房消费者，应当仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定施行于2015年，系在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的基础上，以新的司法解释的形式，将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，作出一手房买卖、房屋居住属性、合理居住需求等方面的限定，以防止相关规定被滥用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，则规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于建设工程价款优先受偿权的生存权至上的价值基础，其并不享有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所规定的商品房消费者物权期待权的法律地位。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗建设工程价款优先受偿权，只能对抗一般金钱债权人；而商品房消费者如符合该规定第二十九条的规定可以对抗建设工程价款优先受偿权以及抵押权等担保物权，当然足以对抗一般金钱债权。本案中，合川建筑公司作为长林·嘉苑项目承包人，对该项目工程价款享有优先受偿权，该权利已经（2017）川19民初42号民事调解书确认。因此，邹凯作为执行案外人对案涉房屋享有的权益要获得对抗建设工程价款优先受偿权的法律地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审判决以该规定第二十八条为基础，认定邹凯对案涉房屋享有的权益能够阻却执行，适用法律不尽恰当。 合川建筑公司上诉时，主要以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为据，主张邹凯享有的权益不能阻却强制执行，一审判决亦以此条规定的四个要件为论证要点。其实，无论是该规定第二十八条，还是第二十九条，均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的房屋（不动产）买受人，保护的对象是合法的房屋（不动产）交易法律关系。根据本案已查明事实，邹凯系长林瑞投资公司载明的公司股东，即使如其所述其系代李国秀持股，亦表明其与长林瑞投资公司以及该公司实际控制人之间存在利害关系。同时，如前所述，邹凯在本案中所作陈述或与已查明事实矛盾，或无其他证据予以佐证，难免使人对案涉房款是否实际支付、如何支付产生合理怀疑。需要说明的是，邹凯虽主张同日转款的110万元中仅有10万元系借款抵偿房款，但其陈述并不符合常理，同时根据一审判决关于“邹凯购买房屋的购房款系抵扣第三人借款，第三人并无异议”之认定，以及二审询问中关于部分抵债之事实陈述，应可认定邹凯主要系基于抵债行为而受让的案涉房屋。该行为的目的均在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债权债务。虽然邹凯提交了其与长林瑞投资公司签订的《商品房购房合同》,但其应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的具体履行方式；虽然该合同不因其实为以物抵债协议而当然无效，但在完成相关房屋过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，邹凯与长林瑞投资公司并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房购房合同》，并不能改变邹凯在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不是法律给予特殊优先保护的消费者购房人的权益，不应优于其他普通金钱债权人，更不能优于承包人的建设工程价款优先权，该权益不足以排除本案强制执行。质言之，无论本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是适用第二十九条的规定，因邹凯在本案中不享有商品房消费者的物权期待权，其权益不足以阻却本案的强制执行。 综上，合川建筑公司的上诉请求成立，依法应予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律和处理结果不当，应予以纠正。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民初131号民事判决； 二、驳回邹凯的诉讼请求。 一审案件受理费15642元，二审案件受理费15642元，均由邹凯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何学敏 审 判 员 梁红亚 审 判 员 邓长玉 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 彭 芳 书 记 员 于 节