北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初9079号原告：安立柱，男，1949年11月17日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，住北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张宝东，北京市冠衡律师事务所律师。原告：北京易连国际货物运输代理有限公司，住所地北京市东城区安化寺幸福家园****10B，统一社会信用代码91110101771966022F。法定代表人：王敏飞，经理。委托诉讼代理人：于文静，女，1988年11月2日出生，汉族，北京易连国际货物运输代理有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张宝东，北京市冠衡律师事务所律师。被告：田永生，男，1953年6月26日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：金连洞，男，1977年11月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京朝鑫东方物流有限公司，，住所地北京市朝阳区金盏乡黎各庄村原京运铸造厂厂区内），统一社会信用代码911101055976821973。法定代表人：田永生，董事长。委托诉讼代理人：金连洞，男，1977年11月1日出生，汉族，北京朝鑫东方物流有限公司员工，住北京市朝阳区。原告安立柱、北京易连国际货物运输代理有限公司（以下简称易连公司）与被告田永生、北京朝鑫东方物流有限公司（以下简称朝鑫公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安立柱委托诉讼代理人张宝东，原告易连公司共同委托诉讼代理人于文静、张宝东，被告田永生、朝鑫公司共同委托诉讼代理人金连洞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安立柱、易连公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告田永生、朝鑫公司(以下简称二被告)向原告安立柱、易连公司(以下简称二原告)交付位于北京市顺义区×××(以下简称仓库)的建设工程文件,具体包括:立项文件,建设用地文件,勘察、设计文件,合同,开工审批文件,工程造价文件,工程建设基本信息,监理管理文件,进度控制文件,质量控制文件,造价控制文件,监理验收文件,施工管理文件,施工技术文件,施工物资出厂质量证明及进场检测文件,进场检验通用表格,进场复试报告,施工记录文件,施工试验记录及检测文件,建筑与结构工程文件,给排水及采暖工程文件,建筑电气工程文件,电梯工程文件,施工质量验收文件,施工验收文件,竣工图,竣工验收与备案文件,竣工决算文件,工程声像资料(诉讼请求1详见附件一)；2.判令二被告协助二原告对仓库的主体,电力、照明,消防,电梯设备设施质保、维修协议的主体变更为原告易连公司；3.判令二被告承担连带责任向二原告支付违约金2558471元。事实与理由：2019年4月30日,二被告作为甲方与作为乙方的二原告签订了仓库转让合同(以下简称合同),主要约定:自2019年4月2日起,甲方将其持有的与仓库项目有关的全部权利(包括但不限于:对仓库项目的投资收益权、所有权、建设权、改造权、对仓库项目附着物及附属物之所有权、对仓库项目内设备设施及器材的所有权、维修权等一切权利)一次性转让给乙方；被告田永生、朝鑫公司违约应连带向二原告支付相当于本合同转让款5116943元的50%惩罚性违约金。合同签订当日,二原告与二被告结清了合同价款5116943元,二原告全部履行了付款义务。但二被告严重违约:1.至今没有交付建设工程仓库与附属设施电力、照明系统,消防系统,电梯的有效协议及其它法律文件;2.至今没有完成与仓库内设备设施质保、维修相关的主体变更;3.仓库的消防系统存在多项问题,被要求整改。安监部门检测电梯存在10项问题,要求整改,不允许使用,由此客户退租并损失7.9万元。仓库主体钢结构龙骨的支柱倾斜发生了危险。由于,二被告不给提供图纸等技术资料,阻碍了修复、整改工作。为此,二原告要求二被告履行合同义务,二被告至今没有履行。故此，二原告诉请依法判决。田永生、朝鑫公司共同辩称：涉诉库房是原、被告共同建造的，原告就房屋的使用情况及有无相关手续很清楚，原告第1项诉讼请求中主张的文件，被告并没有，原告也没有证据证明被告有这些文件，故原告的诉讼请求没有法律依据。原告要求变更相关协议的主体，也无事实和法律依据，被告也没有相关协议，即使存在上述协议，不变更主体也不影响义务的履行，变更主体不是原告单方要求就可以实现的。原告要求被告支付违约金没有合同依据，因为原告的前两项诉讼请求不成立，且被告也不存在违约的情形，因此原告依据合同主张损失没有依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月5日，朝鑫公司作为甲方与易连公司作为乙方签订《合伙投资协议书》，就双方合作投资北京市顺义区×××建设及出租向事宜达成以下协议：总投资额以实际发生为准，各方出资均为50%，甲乙双方均以货币出资，签订本合同后随着项目推进情况乙方将出资款项根据实际发生已转账转至甲方指定公司账户或关联公司账户；收益的分配按照甲方得50%、乙方得50%比例分配收益，收益的分配日期和金额由甲乙双方协商确定，收益以双方都认可的财务报表（或其他财务账目）显示的营业收益为准，甲乙双方各自以其出资额为限对本协议约定的共同投资的项目承担责任，合作终止或者本协议解除后甲乙双方可进行协商清算，双方都可以按照自己的出资比例分得该项目经营所得的财产或者其他收益。甲乙双方共同委托甲方代表甲乙双方与该项目所使用的建设用地的土地所有人北京顺天信家具制造有限责任公司签订土地租赁合同，在租赁的土地上建设2万平米仓库，在仓库建成后与承租人签订仓库租赁合同收取租金收益，与各个业务相关方签订合同。位于北京市顺义区×××有一处集体土地的使用权登记在北京顺天信家具制造有限责任公司（以下简称顺天信家具公司）名下，集体土地使用证号为：京×**号，该集体土地上原有房屋9000余平方米，房屋产权证号为：京房权证顺股字第×**。2016年3月5日，顺天信家具公司作为甲方，朝鑫公司及安立柱作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，顺天信家具公司将上述房屋中的6000余平米租赁给乙方，约定用途为物流仓储，租期自2016年7月1日至2031年7月1日。在第五条房屋使用要求和责任中双方约定，乙方因生产经营，需对现有约定范围内的地上物进行改建施工，顺天信家具公司全面配合乙方进行施工，在协议有效期内，乙方对地上物享有完全的占有使用收益处分权利；在本合同届满或终止后，现有地上物总面积减去甲方改建前的地上物面积6020平方米，多余的建筑物价值（第三方评估确定）双方各得百分之五十。2016年3月13日，田永生与安立柱签订《合作经营协议书》，约定双方拟共同投资经营的项目位于×××，双方各出资200万元、各占50%，前期投资400万元，合伙期间各合伙人的出资为共有财产，不得随意要求分割，出资款用于库房建设，如需续交则由双方协商出资，合伙企业存续期间，合伙人的出资和所有以合伙名义取得的收益均为合伙的财产，其合法权益受法律保护。风险和利润共同分担，双方各占合作经营此项目纯利润的50%。合作人如退出经营需提前一个月告知其他合伙人并经双方一致同意后，合作人方可以退出合作经营。上述合同签订后，朝鑫公司将原地上物6000余平方米全部拆除后，与本案的二原告共同投资建起20000余平方米的二层建筑用作仓库，并约定就该20000余平方米的地上物，双方共同投资、共担风险，按50%：50%的比例分享收益。上述20000余平方米地上物的建设未取得建设工程规划许可手续。后田永生拟出让其建设的库房，于2019年4月2日与安立柱签订《协议书》，约定：关于顺义区×××约20000平方米库房，田永生愿全部出让给安立柱一人经营，只收取建筑成本（2016年-2019年3月止），4月2日以后的责、权、利均与田永生无关。建设本金595万元。相关手续田永生愿全力配合转让，具体再请专业人士核定具体条款。2019年4月30日，田永生（甲方一）、朝鑫公司（甲方二）与安立柱（乙方一）、易连公司（乙方二）签订《仓库转让合同》，双方约定鉴于自2016年起，甲乙双方合作开展了仓库建设项目及租赁项目（（地址为北京市顺义区×××面积为20000平方米），现甲方拟向乙方转让其持有的仓库项目之全部权益（包括但不限于所有权、收益权等权利）。一、背景梳理：2016年3月5日，甲方二与乙方二签署了《合伙投资协议书》约定双方成立合伙企业用以建设及租赁仓库，并平摊仓库项目的实际花费，平分仓库项目的收益。2016年3月13日，甲方一与乙方一在确认前述合伙企业存续的前提下，签署了《合作经营协议》，约定甲方一和乙方一分别再投入200万元用以进行仓库项目建设，并平分仓库收益、均摊仓库运营所产生的风险。此后，甲方和乙方虽未另有其他书面约定，但一直按照50%：50%的比例对仓库项目进行投资及分享收益、分摊风险。截止本合同签署时，上述合伙企业仍未进行工商登记备案，但乙方已通过乙方二向甲方及甲方关联方（北京朝东鑫旺商贸有限公司）累计支付了仓库项目投资款共计545万元。现甲方及乙方共同出资且由甲方单独负责建设、装修和装备的仓库已建成并投入使用，由于自身原因，甲方拟将仓库总价作价10566943元（即本合同签署时甲方认可的仓库项目整体估值），并欲向乙方有偿转让其持有的仓库项目之全部权益（包括但不限于仓库项目的50%的所有权、收益权等），乙方自愿有偿接受甲方转让的全部权利。二、仓库项目基本情况。土地使用证号为京×**号，土地性质为集体土地；仓库不动产证号为：京房房权证（顺股）字第×**，北京顺天信家具制造有限责任公司所有；仓库位于北京市顺义区×××；乙方作为实际执行方在该土地上共计重建了2幢仓库，翻修重建后的仓库建筑面积共为20000平方米，该等翻修重建工作均由甲方单方独立完成，除按期支付仓库项目投资款外，乙方未曾决策、参与任何重建工作。除上述权属证件外，甲方依据仓库项目还获得有以下批文：（1）仓库消防检验合格批复及相关文件（顺×××号），签订本合同前，甲乙双方已对仓库项目的土地使用权及建筑物现状进行了实地勘察，双方均不持异议。三、权利转让条款：双方确认，自2019年4月2日起，甲方将其所有的与仓库项目有关的全部权利（包括但不限于：对仓库项目的投资收益权、所有权、建设权、改造权、对仓库项目附着物及附属物之所有权、对仓库项目内设备设施及器材的所有权、维修权等一切权利）一次性转让给乙方。仓库附着物、附属物及内含设备设施器材清单详见附件一。乙方为此需要向甲方支付转让价款，具体金额及付款事宜详见本合同第四条之约定。双方确认，自2019年4月2日起，甲方应将其基于仓库项目而向仓库承租人北京丹迪兰服饰有限公司、格瑞物流代理（北京）有限公司及北京国泰恒达装饰有限公司收取的租赁保证金共计112543元支付给乙方二；自2019年4月2日起，前述租赁保证金由乙方二于仓库承租商户退租时按照相关书面约定进行处分。四、转让价款及支付方式。转让价款为5116943元。双方同意，乙方以免除甲方及甲方关联方债务及银行转账的方式，向甲方支付本合同约定的转让价款。具体方式及内容如下：（1）自2019年4月30日起，乙方二免除甲方关联方因未按《借款合同》（含付款凭证、借条、详见附件二）约定还本付息而产生的本息共计243.58万元；（2）自2019年4月30日起，乙方二免除甲方一因未按《借款合同》（含付款凭证、借条，详见附件三）约定还本付息而产生的本息共计252.99万元；（3）自2019年4月30日起，乙方一免除甲方一因未按《借款合同》（含付款凭证、借条，详见附件四）约定还本付息中的部分利息共计3.87万元；（4）自2019年4月2日起，乙方二免除甲方应向其支付的租赁保证金共计112543元，明细详见附件五。五、仓库的交付。自本合同签订之日起7日内，甲方应配合乙方完成仓库项目的交割及登记过户（如有），乙方仓库项目交割即视为仓库项目交付完成，仓库项目交割事项包括如下具体内容：（1）交付仓库钥匙；（2）交付与仓库附属设施（包括但不限于消防系统、电梯、照明系统、电力系统相关的设施）相关的有效协议及其他法律文书；（3）交付与仓库转租事项有关的协议及法律文件；（4）在乙方指定的期限内配合乙方完成与仓库项目的有关的重要法律文件主体变更的事项（包括但不限于仓库项目租赁协议主体变更、仓库项目转租协议主体变更、与仓库内设施设备质保、维修相关的主体变更）。九、违约责任。本合同签订后，甲乙双方均应按照本合同约定办理仓库项目的交割，任何一方违约、或故意拖延给对方造成损失的，守约方有权经催告后主动进行交割，守约方基于前述原因主动交割所产生的费用和责任均由违约方承担。甲方一和/或甲方二违约的，甲方一和甲方二应连带向乙方支付相当于本合同转让款（共5116943元）50%的惩罚性违约金。合同附件一约定的《仓库附着物、附属物及内含设备设施器材清单》包括已安装电梯5部、未安装电梯4部、变压器1个、仓库整体消防系统1套、水井水泵水罐1套。上述《仓库转让合同》签订后，二被告将涉诉库房交付二原告，另于2019年8月19日将有关库房的电梯资料交给二原告，于8月25日将建设工程竣工验收消防备案情况登记表及建设工程竣工验收消防备案凭证交给二原告。庭审中，二原告主张二被告交付的库房在电梯、消防等方面均存在问题，为此提交1.2019年12月特种设备检验意见通知书，检测单位提出有关电梯的10项问题需整改；2.消防部门处罚决定书，其中2019年4月2日顺×××号认定朝鑫公司的库房室内消火栓无水、消防设施未保持完好有效，2019年9月2日顺×××号认定涉诉库房自动喷水灭火系统无压力、未充气，消防设施未保持完好有效，违反了法律规定，第×××号认定涉诉库房火灾自动报警系统故障，消防设施未保持完好有效。二原告称因电梯存在质量问题导致承租人退租给二原告造成损失，故认为二被告存在违约行为。二原告另主张库房存在质量问题和安全隐患，并提交照片以证明仓库主体钢结构的支柱倾斜发生危险、电线存在严重质量问题致电路着火；二被告对照片的真实性不认可，称无法确认照片的内容位于涉诉库房内，也不认可库房存在质量问题。上述事实，有庭审笔录、《仓库转让合同》及其附件、处罚决定书、《房屋租赁合同》、集体土地使用证、房屋产权证、诊断证明、医疗费票据、行政处罚决定书等在案佐证。本院认为：二原告提起相关诉讼请求的依据系基于其与二被告签订的《库房转让合同》，该合同的主要权利义务系二被告向二原告有偿转让其持有的仓库项目之全部权益，包括但不限于仓库项目的50%的所有权、收益权等，转让的权利具体包括但不限于对仓库项目的投资收益权、所有权、建设权、改造权、对仓库项目附着物及附属物之所有权、对仓库项目内设备设施及器材的所有权、维修权等一切权利一次性转让给乙方。双方的约定从实质来讲，系二被告将其对仓库50%的所有权转让给二原告，其他各项权益均属所有权项下的权能。根据双方提交的证据，涉案仓库是二被告拆除原有6000余平方米后重新翻建为2万平方米，但在建设过程中未取得任何建设规划审批手续，仓库并非合法建设，故双方以该仓库所有权为转让标的的《库房转让合同》应属无效。因仓库建设未取得合法的建设手续，二被告也明确表示二原告第一项诉讼请求中要求交付的文件不存在；另外，合同主体变更涉及案外人，并非原、被告双方可决定。另外，合同无效，违约金条款亦无效。经询，二原告表示若法院认定《仓库转让合同》无效，其坚持三项诉讼请求不申请变更。综上，本院对二原告的三项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：驳回原告安立柱、北京易连国际货物运输代理有限公司全部诉讼请求。案件受理费一万三千六百三十四元，由原告安立柱、北京易连国际货物运输代理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二〇年九月七日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟