广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初26207号原告：张蕾，女，1983年2月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：肖丹军，广东广诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永生，广东广诺律师事务所律师。被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路**15C自编**，统一社会信用代码9144010163320605XY。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：范嘉君，女，汉族，1982年8月24日出生，身份证住址广州市越秀区，该公司员工。委托诉讼代理人：胡开欣，女，汉族，1974年1月12日出生，身份证住址广州市东山区，该公司员工。原告张蕾与被告广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张蕾的委托诉讼代理人陈永生、肖丹军，被告恒安公司的委托诉讼代理人范嘉君、胡开欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张蕾的诉讼请求：1、被告按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告办理广州市白云区*271号801房（认购书地址：广州市白云区*家园A5栋801房）不动产权证书，将上述房屋所有权登记至原告名下；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年6月28日，原告与被告签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定原告向被告购买*家园A5栋801房，总价为926310元。后原告按照约定向恒安公司支付了全部购房款。但恒安公司一直没有为原告办理不动产权证，故诉至法院，望判如所请。被告恒安公司辩称：我司不同意办理不动产权证，案涉房屋为加建的房屋，我方已交清了罚款，但是土地出让金没有缴纳，政府对我方采取行政限制措施，至今没有放开办证手续。案涉楼盘没有办妥大确权，不具备过户条件。经审理查明，2010年6月28日，原、被告签订《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定原告向被告购买*家园A5栋801房，总房价为926310元。双方约定该房地产按套买卖，如房屋实测面积与合同约定面积有差异，双方确定互不追究面积补差款。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款及合同约定的契税等税费15408元。2010年7月14日，被告将案涉房屋交付给原告使用。原告自收楼后一直占有、使用案涉房屋至今，双方未签订商品房买卖合同。现案涉的云山锦绣家园A5栋地址变更为广州市白云区*271号。案涉房屋所在的*家园A1、A4、A5栋的第8层和第9层以及A2、A3栋的第13层均属于加建楼层。广州市规划局曾于2010年7月9日作出《违法建设行政处罚决定书》，对*家园加建楼层的违法建设行为处以罚款，并明确接受处罚后的违法建筑物同意保留使用，但仍须办理建设工程规划验收手续。本院在诉讼中曾向广州市白云区住房建设和交通局发函查询云山锦绣花园A1-A5栋的竣工验收情况。该局复函称云山锦绣家园A1-A5栋已于2019年9月26日通过竣工联合验收和竣工验收备案。本院另向广州市规划和自然资源局（以下简称市规资局）发函询问：1、包括案涉房产在内的31套房产的查封、抵押情况；2、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，诉争房屋是否还存在其他办证障碍。该局于2020年7月13日复函称：一、项目情况。该项目所在地块已办理《国有土地使用证》，已取得预售证，该预售证于2007年12月19日已纳入《广州市房屋管理系统》管理。该项目整体已办理《建设工程规划验收合格证》，暂未办理首次登记。因恒安公司其他开发项目欠缴土地出让金违约金，该局对恒安公司采取了行政限制措施，并在其名下的房地产登记档案中注记了“欠缴土地出让金、违约金及利息，缴清后方可办理相关业务”等业务限制信息。现该局已恢复该公司办理相关业务，且申请人持法院协助执行文件办理转移登记的不属于业务限制范围，可依法按相关程序申请办理。二、来函查询房屋的相关情况。来函查询房屋除A3栋401房外，其余房屋未纳入房屋管理系统管理，没有对应的单元格及相关的数据。三、相关情况。（一）……该项目已缴清合同项下的土地出让金。因该项目可销售面积包含恒安公司和白云公司分成部分，建议核查案涉房屋是否属恒安公司分成部分。（二）由于该项目存在房屋加建情况，对于该项目超出原土地出让合同加建面积部分，应补缴相应的土地出让金。（三）历史资料反映，来函查询房屋除A3栋401房外，其余房屋为加建房屋。鉴于同一项目同一系统办理的原则，加建的房屋亦应纳入房屋管理系统管理。由于广州市房屋管理系统以及在该系统中对楼盘表的建设和管理属广州市住房和城乡建设局职能，建议开发单位向该局申请办理项目概况变更业务，相关办理情况建议征询该局意见。在与本案相关联的（2020）粤0111民初21707号案庭审中，本院询问作为该案第三人的市规资局案涉房产是否存在过户障碍，市规资局表示在复函中已予以回复，并明确表示案涉加建的楼层不存在查封、抵押的备案信息。对于上述复函相关情况部分第（三）点，市规资局表示纳入房屋管理系统管理即楼盘表，只是行政机关的内部管理行为，由开发商自行去申请更改就可以了，并不构成过户障碍。另查，2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预字第××号）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：云山锦绣花园（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。被告恒安公司在诉讼中未提供上述预售许可证注明的项目平面图。以上事实，有认购书、收款收据、地、地址证明函及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告双方签订的虽为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格等进行了明确约定，该认购书签订后，原告已经支付了购房款，被告也已履行主要义务，将案涉房屋交付给原告使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，所涉房屋虽是加建房屋，但已经相关行政部门处罚并同意保留使用，且现已通过建设工程规划验收及联合竣工验收，故案涉合同应为合法有效，双方均应恪守履行。依市规资局的复函意见，案涉房屋目前未发现存在办理不动产权证书的障碍，故原告要求被告协助其办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：自本判决生效之日起三十日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告张蕾办理位于广州市白云区**家园A5栋801房（现地址：广州市白云区*271号801房）的不动产权证。本案受理费6532元，由被告广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年九月十日书记员  冼颖斯