广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3684号原告：许燕清，女，1975年7月13日出生，汉族，住广东省清新县***************************，身份证号码：441************065。委托诉讼代理人：李伟劲，广东亨信律师事务所律师。被告：清远市富荣市*物流有限公司，住的：清远市新城区六号区A座29号楼二楼。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：梁海峰，广东金亚律师事务所律师。原告许燕清诉被告清远市富荣市*物流有限公司（以下简称富荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许燕清的委托诉讼代理人李伟劲，被告富荣公司的委托诉讼代理人梁海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许燕清向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》；2、被告向原告返还购房款人民币505680元及利息（从2015年10月1日起，以505680元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计至还清之日止）；3、被告协助原告退回房屋契税29870.40元，住房维修基金1716.25元，购铺相关费用2000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月11日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：201**********940），约定被告将位于清远市*******清远富荣农副产品批发中心四号商业楼1～2层016号商铺出售给原告，建筑面积68.65平方米，根据合同约定，原告支付了首期款505680元,余款490000元通过办理银行按揭支付。但由于被告开发的涉案房产严重逾期办理竣工验收备案，导致原告申请的按揭贷款至今仍不能通过审批。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第第一百一十条的规定，因被告的行为导致涉案《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》属于事实上不能履行。根据合同约定及相关法律法规的规定，为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起本诉讼，要求解除涉案《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，并由被告退还购房款的相关款项及承担违约责任。综上，请法院在查清事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告富荣公司辩称：一、被答辩人没有在法定除斥期间内主张解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，该解除权已依法消灭，被答辩人不能再行使对合同的解除权。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”的约定，出卖人(答辩人)应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人(被答辩人)使用。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定“…逾期超过30日后，买受人有权解除合同”，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，因此，自合同约定的交房日期(2014年9月30日)起30日后，答辩人未交房的，被答辩人提出解除合同的时间应在解除权发生之日即2014年10月30日起一年内行使，但本案被答辩人起诉解除合同时已超过一年期限，该解除权已经依法消灭，被答辩入无权再要求解除合同。二、答辩人已经将商铺交付给被答辩人，被答辩人已经管理、使用了商铺，也已经收到了商铺的相应收益，被答辩人无权再要求解除合同。2014年1月11日，双方签订签订《商品房买卖合同》的同一天，双方还签订了《商铺承包经营协议，约定被答辩人将涉案商铺发包给答辩人经营管理，承包经营期限5年，自2014年12月28日至2019年12月27日，承包经营前3年无需支付承包费，第四年、第五年每年的承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，按季度支付。答辩人已经向被答辩人支付了2018年前3个季度的承包费，被答辩人已经管理、使用了商铺，也已经收到了商铺的相应收益，被答辩人无权再要求解除合同。三、涉案商铺已于2018年3月12日验收合格、2018年12月12日竣工验收各案，答辩人也于2019年1月10日向清远市*******提交了相应的办理权属登记的资料，被答辩人交付的商铺符合约定，涉案合同应当继续履行。现被答辩人要求解除合同、返还购房款及退回房屋契税等请求，不应支持。四、原告一直要求继续履行合同，并向法院起诉，经法院审理被告并未构成任何违约，且被告一直同意原告如无法办理按揭的情况下，原告可以按银行按揭的形式（按月）向被告支付剩余购房款，因此原告以无法办理银行按揭要求解除合同无任何理由。综上所述，基于上述答辩意见，请贵院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年1月11日，原告与被告富荣公司签订《广东省商品房买卖合同》及相关附件，约定被告富荣公司将位于清远市*******清远富荣农副产品批发中心四号商业楼1～2层016号商铺出售给原告，总房价款为995680元，合同第六条约定：买受人按下列第3种方式付款：…3、其他方式，按揭付款：买受人于2014年1月11日前支付首期款（人民币）505680元整，余款（人民币）490000元整通过办理银行按揭支付。合同第八条约定：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。《广东省商品房买卖合同》及相关附件还就其他事项进行了约定。原告按约已于2014年1月11日前向被告支付涉案房屋首期款505680元，余款490000元尚未办理银行按揭。涉案房屋于2018年3月12日通过竣工验收，2018年12月12日通过竣工验收备案。2020年4月2日，原告以被告逾期办理竣工验收备案手续导致不能办理按揭贷款，导致合同不能履行为由，向本院起诉并提出上述诉请。另查明，原告（甲方）与被告富荣公司（乙方）签订《商铺承包经营协议》，约定由原告将涉案商铺发包给被告经营管理，承包经营限期自2014年12月28日起至2019年12月27日止，共5年。承包经营费用及支付方式约定为：1、承包经营前三年，为共同培养市场，促进包括甲方在内的全体业主的共同利益，甲乙双方一致同意乙方无需向甲方支付承包经营费，但乙方应自行筹备资金，用于市场及商铺的推广与宣传；2、承包经营期的第四、第五年每年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由乙方分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给甲方，因本协议而产生的税费，由合同甲乙双方承担各自应承担的部分…。再查明，在（2018）粤1802民初7300号案中，原告起诉要求被告向产权登记机关办理涉案房屋的登记备案手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及相关附件，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。双方应按合同约定全面履行义务。本案中，依据查明的事实可知，原、被告签订涉案合同及附件后，原告支付了房屋首期款505680元。涉案房屋迟延办理竣工验收备案手续，余款490000元未能办理银行按揭，被告并未向原告追收。另外，原、被告就涉案房屋亦签订《商铺承包经营协议》，承包经营限期自2014年12月28日起至2019年12月27日止，并约定了承包经营费用及支付方式。原告（未交纳全部购房款）已对涉案房屋实际支配并享有收益，被告自行承受未能办理按揭贷款致使无法收取余款的后果，对原告并无不利。涉案房屋已于2018年3月12日通过竣工验收，2018年12月12日通过竣工验收备案，已符合合同约定的交付标准。在（2018）粤1802民初7300号案中，原告起诉要求被告向产权登记机关办理涉案房屋的登记备案手续。基于原告已对涉案房屋实际支配、收益，并主张办理产权登记备案手续，视为原告接收并接受涉案房屋。据此，被告已履行完毕涉案合同及附件约定的义务。诉讼中，被告亦明确表示不同意解除涉案合同及附件，原告单方要求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》及相关附件，没有依据，本院不予支持。原告基于合同解除要求被告返还购房款等相应费用及利息的请求，本院一并予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告许燕清的诉讼请求。案件受理费5322元，由原告许燕清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 刘 鑫二〇二〇年九月十六日书记员 郭彦芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。