成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初2434号 原告：肖语若，女，1993年1月5日出生，汉族，住四川省会理县。 原告：杨松林，男，1988年9月10日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：卿山，四川原石律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：肖攀，四川原石律师事务所律师，一般授权代理。 被告：刘红梅，女，1989年9月16日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：蔡静，四川上浩律师事务所律师，一般授权代理。 第三人：成都馨合居房地产营销策划有限责任公司，住所地：成都市温江区柳城街道香薰大道。 法定代表人：蒲仁龙。 委托诉讼代理人：杨坤，该公司员工，一般授权代理。 原告肖语若、杨松林与被告刘红梅、第三人成都馨合居房地产营销策划有限责任公司（以下简称馨合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告肖语若、杨松林的委托诉讼代理人卿山、肖攀、被告刘红梅的委托诉讼代理人蔡静、馨合公司法定代表人蒲仁龙及其委托诉讼代理人杨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖语若、杨松林向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除双方签署的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、请求法院判令被告向原告双倍返还购房定金394000元；三、请求法院判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费等。事实和理由：2019年12月30日，原被告签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。房屋位于温江区××街××路××号（佳兆丽晶公馆），4幢1单元27楼3号，不动产权证号：川（2019）温江区不动产权第0××2号，房屋成交价：985000元，定金197000元。同日签订了《居间服务合同》、《过户服务合同》。合同签订后原告委托余越坤向被告支付了房屋定金197000元，被告向原告出具《收据》。剩余房款788000元通过存量房交易资金监管专用账户划转。由于突发新型冠状病毒逾期，各行各业停工停产，导致原告资金回笼困难。2020年2月28日原告向被告刘红梅送达了《免责申请》，要求推迟履行合同职责。2020年3月8日，被告向原告寄送了《催款函》，2020年3月19日，被告寄送了《解除合同通知书》，2020年4月1日。原告肖语若母亲肖舒月与第三人销售人员杨坤通话，被告刘红梅要求房屋涨价70000元才能买。原告方要求继续履行合同，并且承诺追加2万元继续履行合同或者退还购房定金。2020年5月6日，原告向被告寄送《关于返还定金及佣金的函》，但被告至今不予理睬。同时，原告发现被告现将房屋挂牌价108万元对外销售。被告的擅自涨价迫使交易，房屋买卖合同未解除的情况下再次对外出售的行为严重违背合同约定，诚实信用原则，要求原告双倍返还房屋定金。根据相关法律规定，特起诉至贵院。 被告刘红梅辩称，被告与原告于2019年12月30日签订了编号为100004888199号的房屋交易文件（合订本-全款），共18页。该交易文件包括《签约提示》、《交易资金监管提示函》、《交易方留存信息表》、《成都市存留房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户服务合同》、《授权委托书》、《购房资格告知书》、《购房资格承诺书》、《收据》等十份文件。同日双方签订了《关于合同（编号：10000488819）的补充协议》（以下简称：补充协议）。房屋交易文件与补充协议，约定了涉案房屋的价格、支付时间和方式，并约定了违约责任。补充协议第1条约定，在出售方预约该房屋结按当日，购买方应支付首付款188,000元。补充协议第4条约定，出售方约定时间为2020年1月30日前办理该房屋结按办理注销抵押。上述合同、协议签订后，被告与银行约定于2020年1月6日办理结按及注销抵押，但原告未能在约定的时间支付首付款，其违约行为迫使被告更改了结按日期。被告与银行预约的时间调整为2020年1月13日，但原告仍未能在约定时间支付首款，由于已经更改过一次时间，银行不同意再变更，被告只能在1月13日将贷款结清，并向银行支付了提前还款违约金。至2020年1月13日，被告按照约定全面及时地履行了合同义务，但原告却至今未履行相关义务。 原告多次违约，直接导致合同解除；被告履行了合同义务后，及时通知了本案第三人工作人员杨坤，杨坤也是被告与原告共同委托的处理房屋事宜的受托人，杨坤也及时通知了原告。原告一方明确回复，不能按时支付首付款，且多次擅自推迟支付时间，其行为已经构成严重违约。原告违约的具体经过我方在证据第三组中，提供的第三人工作人员与原告一方、杨坤与被告一方的微信聊天记录可以证明。至2020年3月8日，原告违约已经长达55天，被告向原告寄送了《催款函》，要求其在2020年3月15日前务必支付首付款。2020年3月15日，原告明确回复不购买涉案房屋。同年3月19日，被告向被原告寄送了《解除合同通知书》。 原告明确表示不再履行合同，其违约在先，定金依法不应退回；原告分别于2020年2月28日递交了《免责申请》，3月17日给被告发了手机短信，5月6日递交了《关于返还定金及佣金的函》明确告知答辩人，原告不再履行合同义务。签合同是2019年12月30日，当时约定在2020年1月30日前支付首付款，那个时间距离新冠疫情爆发还有将近1个月之久，完全不是原告不支付首付款的借口。当2020年1月6日，被告按照约定向银行预约了结按开始，原告就开始了自己多次违约的不诚信行为。根据双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》第七条逾期付款违约责任的约定，逾期超过15日，出售方有权单方面解除合同，购买方应按照合同成交价的20%向出售方支付违约金。本案中，原告支付的定金数额与合同成交价的20%数额相同，都是人民币197,000元。依据合同及相关法律规定，定金不应退还。 原告有支付能力却故意违约，并且恶意诉讼，滥用诉讼权利，其行为应当受到法律的制裁；从两段录音中可以证明被答辩人有能力支付而故意不支付。第一段是原告母亲肖舒月与答辩人的通话录音，2020年3月17日，肖舒月和付款人打电话给答辩人，明确表示在2020年3月15日已经向第三人告知不购买房屋了。第二段录音是原告购买房屋的付款人余越坤与答辩人的通话录音，2020年3月17日，肖舒月用非常恶毒的语言诅咒答辩人及答辩人年幼的孩子，并无理纠缠要求返还购房定金后，肖舒月和付款人余越坤又打电话给答辩人，希望继续履行合同，但要求将购买人变更为余越坤的公司，且如果被告同意变更，则可以立即支付首付款。通过上述对话，我们可以清楚地了解到，原告不但多次违约，且是在有支付能力的情况下，故意违约。在原告的心目中，法律、契约精神、诚实信用原则都是可以随意践踏的，所有人都应该以他们的利益为核心，以他们的要求为要求，无条件配合其完成他们的想法，如果不能，则可以背信弃义，采取咒骂和滥用诉讼权利的行为随意侵害他人的合法权益。综上，本案中被告没有违约行为，定金不应退回，原告的无理要求不应得到支持。恳请人民法院依法全部予以驳回。 第三人馨合公司辩称，原、被告于2019年12月30日签订合同，原告支付定金197，000元。被告在合同范围内履行了义务。2020年1月13日房屋解除抵押，双方约定2020年1月19日原告支付首付款,原告因资金问题改了时间。直到2020年2月28日原告还是未付款。2020年3月15日被告要求原告支付首付款，原告也未支付。后来双方协商未达成一致就没有继续履行合同。被告发出解除合同函后15天，我公司退还了佣金。请法院依法判决。 本院认定事实如下：2019年12月30日，刘红梅（甲方、出售方）与杨松林、肖语若（乙方、购买方）通过馨合公司的居间服务签订了《成都市存量房屋买卖合同》,合同约定：“房屋位于温江区××街××路××号（佳兆丽晶公馆），4幢1单元27楼3号。不动产权证号：川（2019）温江区不动产权第0××2号，房屋成交价：985000元，定金197000元。该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。定金支付方式为在签订合同当日直接支付给甲方。乙方在过户当日递件前1小时将全部款项人民币788000元存入存量房交易资金监管专用帐户，待乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔款项支付给甲方。目前该房屋已设定抵押，甲方应在2020年1月30日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用。乙方未按照约定时间付款的，逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向乙方支付违约金。”同日，刘红梅（甲方、出售方）与杨松林、肖语若（乙方、购买方）签订了《关于合同（编号：10000488819）的补充协议》，协议约定：“甲乙双方一致协商首付款188000元在甲方预约该房屋结按（中国银行股份有限公司彭州支行）当日给到甲方。甲方约定时间为2020年1月30日前办理该房屋结按办理注销抵押，如因银行原因未能在约定时间内办理结按注销抵押则以中国银行股份有限公司彭州支行具体预约的时间为准。” 合同签订后，杨松林、肖语若委托余越坤向刘红梅支付了房屋定金197,000元，刘红梅向杨松林、肖语若出具《收据》。2020年1月13日，刘红梅向中国银行股份有限公司彭州支行结清了购房贷款。2020年1月21日，刘红梅办理了房地产抵押权注销登记。2020年2月28日杨松林、肖语若向被告刘红梅送达了《免责申请》，以新型冠状病毒导致资金链断裂为由，要求推迟履行合同职责。2020年3月8日，刘红梅向杨松林、肖语若寄送了《催款函》，要求杨松林、肖语若于2020年3月15日前支付首期款188，000元。并表示对杨松林、肖语若发出的《免责申请》不予认可。2020年3月19日，刘红梅向杨松林、肖语若寄送了《解除合同通知书》，告知因杨松林、肖语若未按约定支付首付款的行为构成根本违约，现正式通知解除双方关于佳兆业丽晶公馆4幢1单元27楼3号的买卖合同。2020年5月6日，杨松林、肖语若向刘红梅寄送《关于返还定金及佣金的函》，以刘红梅单方解除合同构成根本违约为由要求刘红梅双倍返还定金394，000元，支付居间方的佣金17，366元。 本院认为，杨松林、肖语若与刘红梅签订《成都存量房买卖合同》及《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同约定：双方一致协商首付款188，000元在刘红梅预约该房屋结按（中国银行股份有限公司彭州支行）当日给。刘红梅于2020年1月13日向中国银行股份有限公司彭州支行结清了购房贷款并于2020年1月21日办理了房地产抵押权注销登记。此时，杨松林、肖语若应当按照合同约定向刘红梅支付首付款。但杨松林、肖语若一直未履行付款义务，在刘红梅发函催收后仍未付款。杨松林、肖语若逾期付款的行为已构成违约。根据合同约定，刘红梅有权单方书面解除合同。因此，2020年3月19日，刘红梅向杨松林、肖语若寄送了《解除合同通知书》时，双方签订的《成都存量房买卖合同》及《补充协议》已解除。根据合同约定，杨松林、肖语若应当因违约行为向刘红梅支付总成交价20%即197，000元的违约金。因为双方约定的违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。本院依法酌情调整为按照总成交价10%的标准支付违约金。据此，杨松林、肖语若应向刘红梅支付违约金98，500元。因杨松林、肖语若已向刘红梅支付定金197，000元，扣除杨松林、肖语若应支付的违约金98，500元，刘红梅应当向杨松林、肖语若返还房款98，500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、刘红梅于本判决生效之日起十日内返还杨松林、肖语若购房款98，500元。 二、驳回杨松林、肖语若其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3，605元，由杨松林、肖语若负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 鲜 明 二〇二〇年九月十四日 书记员 陈丽玉