贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2839号 上诉人（原审被告）：贵州独山紫薇置业开发有限公司，住所地贵州省独山县百泉镇东环北路紫薇城**，统一社会信用代码91522726067719909H。 法定代表人：黄建明。 上诉人（原审原告）：路恒，男，1994年1月12日生，汉族，住贵州省独山县。 委托诉讼代理人：路成林，男，1971年1月27日生，汉族，住独山县，系路恒之父。 上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司（以下简称“独山紫薇公司”）、路恒商品房销售合同纠纷一案，均不服贵州省独山县人民法院（2020）黔2726民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 独山紫薇公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定案件事实不清，上诉人办证条件是受当地独山县的开发性政策性所制，而造成不能按期办证的实际客观原因不是上诉人的原因所致，房屋至今政府等部门未组织验收，没有组织验收的房开商品房是不能办理产权证，上诉人至今未能办理被上诉人产权证是不可抗力的因素造成的，开发商可以免责。 路恒上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决被上诉人按照已购房款总额236453元，按照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准支付自2017年5月21日起至实际办证之日的违约金利息为44857.43元。（暂计自2017年5月21日至2020年5月31日，共计1106天）；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院适用法律错误，对于商品房买卖行为中逾期办证的违约金法律有明文规定，一审法院将逾期办证年利率计算标准调整为2%，缺乏相关依据，请二审法院依法改判。 路恒向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋不动产权证违约金至办理房屋不动产权证完毕之日止（违约金以中国人民银行同期一至五年的年贷款利率4.9%基础上浮30%计算，每年违约金为15062元）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月16日，原告路恒与被告贵州独山紫薇置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容：“1、由原告向被告购买位于独山县，建筑面积为139.09平方米，房款为236453元；2、被告应于2016年8月31日前将该房屋交付原告使用，并应在商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权初始登记”。合同签订后，原告已向被告支付全部房款及办理产权证的相关费用，被告于2017年2月20日向原告交付房屋，但未给原告办理房屋不动产权证书，至原告起诉之日共计34个月。又查明，独山县百泉镇紫薇城商住小区有业主1000余户，均未取得房屋不动产权证书。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效；原告已按合同履行了自己的义务，被告自2017年2月20日向原告交付房屋至今未办理该房屋不动产权证书，双方虽未约定办理房屋不动产权证书期限，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日……”的规定，被告行为已构成违约，应当承担违约责任，双方虽未约定逾期办证的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，被告应承担因违约给原告造成的损失，但被告未能办理该房屋甚至该小区所有房屋的不动产权证书，并非被告故意造成，且现被告亦积极完善相关资料争取尽快办理该小区所有的房屋产权证书，结合本案及该小区的实际，逾期办理房屋不动产权证书的违约金比例按年利率2%为宜，并以已收购房款总额为基数，逾期日为交付商品房的90日后起算即2017年5月21日，为便于计算和执行，违约金应以实际违约时间为准，本案应计算违约金至原告起诉之日止即2020年1月3日，此后的违约金，原告可另行主张权利，经计算违约天数为953天（2017.5.21-2020.1.3），违约金为12347元（236453元×953天÷365天×2%=12347元）。被告辩称不能办证系客观原因及原告诉请已超过诉讼时效，被告未能提供证据证明，且原告起诉仍在三年的诉讼时效期间内，故被告的辩称，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司应在本判决生效之日起30日内向原告路恒支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金人民币12347元。二、驳回原告路恒的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费176元，减半收取计88元，由被告贵州独山紫薇置业开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人未向本院提交足以推翻一审认定事实的新证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审主要争议焦点为：1、上诉人独山紫薇公司迟延办证原因是否属于不可抗力；2、一审对逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金比例的调整是否适当；3、逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金应当计算到何时为止。 针对争议焦点1，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人独山紫薇公司主张办证条件是受当地独山县的开发性政策性所制，商品房至今政府等部门未组织验收，是不可抗力的因素造成的，但在一、二审过程中，上诉人独山紫薇公司均未提交相关证据予以证实，本院不予支持。 针对争议焦点2，关于逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金比例的调整是否适当的问题，虽然上诉人路恒主张应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定的标准计算，但是“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”并非法定违约金的标准，一审根据本案的实际情况，认定上诉人独山紫薇公司应按照年利率百分之二标准计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，并无不当。 针对争议焦点3，由于上诉人独山紫薇公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为一直在延续，且上诉人路恒在起诉时已明确要求上诉人独山紫薇公司将逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金支付至上诉人独山紫薇公司实际交付之日止，一审仅判决支持上诉人路恒从2017年5月21日至2020年1月3日止的违约金不当。为了减少各方当事人的诉累和节约审判资源，督促上诉人独山紫薇公司积极履行合同义务，从2020年1月4日起，上诉人独山紫薇公司应当按照上诉人路恒支付的购房总价款236453元为基数，按照年利率百分之二的标准计算违约金至上诉人独山紫薇公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。一审判决驳回上诉人路恒主张后续违约金的请求欠妥，本院予以纠正。 综上所述，上诉人独山紫薇公司的上诉理由不能成立，应予驳回；上诉人路恒的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，拟判决如下： 一、撤销贵州省独山县人民法院（2020）黔2726民初36号民事判决； 二、上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人路恒支付从2017年5月21日至2020年1月3日止的逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金12347元，并以购房总价款236453元为基数，按照年利率百分之二的标准计算从2020年1月4日起至上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司实际向上诉人路恒交付办理商品房转移登记的有关文书期间的违约金； 三、驳回上诉人独山紫薇置业开发有限公司的上诉请求。 四、驳回上诉人路恒的其他上诉请求和其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费88元，由上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司负担；二审案件受理费1098元，上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司负担340元，上诉人路恒负担758元。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年九月二十九日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞