湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初4134号 原告：张国营，男，1975年9月19日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 原告：颜艳云，女，1974年12月20日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 二原告的共同委托诉讼代理人：李真，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：永州市博诚房地产开发有限公司（以下简称博诚公司）。 地址：永州市冷水滩区凤凰园办事处下李家小区33号。 法定代表人：熊中钢，公司总经理。 委托诉讼代理人：伍从国，男，1969年11月8日出生，汉族，住永州市冷水滩区，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：文黎军，男，1968年3月5日出生，汉族，住永州市冷水滩区，代理权限为一般代理。 原告张国营、颜艳云与被告永州市博诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜艳云及原告张国营、颜艳云的共同委托诉讼代理人李真，被告博诚公司的委托诉讼代理人伍从国、文黎军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张国营、颜艳云向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金190895元（暂从2018年12月31日计算至2020年8月31日，以后的违约金以已付房款1569000元为基数按每日万分之二的标准计算至判决生效之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月23日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的博诚·春江一号小区*幢*号商铺，房屋建筑面积为135.68㎡，单价为11563.98元/㎡，总房款为1569000元，购房款采取按揭付款方式已全部付清。合同约定被告于2018年12月30日交房给原告，但时至今日，因该案涉房屋未达到法定的交付标准，也未交付给原告，已经严重逾期。根据合同约定，被告延期交房的违约金应当自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按已付购房款的万分之二每日向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告博诚公司辩称，一、房屋在2020年1月15日已达到合同约定的交房条件，同时被告已按约向原告告知交房时间，由于原告的原因迟迟未收房；二、合同约定的违约金过高，请求减少，并参照同地段同房屋相近的租金计算违约金；三、原告在收到交房通知后未在合同约定的时间内支付购房款余款，也是违约行为，应当按照合同约定支付余款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2018年2月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，其主要内容为：原告购买被告位于冷水滩区××路××路××号××幢××号门面，建筑面积135.68平方米，单价为每平方米11563.98元，总价款为1569000元。买受人在签订合同时支付总房款的50%，即789000元，余款向按揭银行申请贷款支付。商品房通过单项工程竣工验收，符合合同约定的交付标准，且所在栋号区域能满足基本居住条件后，出卖人即可向买受人交付房屋。买受人交清所有房款和税费后，按揭客户资料通过银行审核并面签，出卖人应当在2018年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用。但如遇不可抗力（如风、雨、水灾、地震及政府干涉行为），或非出卖人所能控制造成的延误，出卖人可据实予以延期。鉴于房屋交付工作的复杂性，出卖人有60日的交付宽限期，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60天，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交购房款价款万分之二的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，出卖人可以邮寄书面通知、拨打预留电话、发送电子邮件或公告等四种方式的任两种方式通知买受人，买受人应在接到通知之日起七天内到出卖人指定的地点办理交接手续，逾期视为已接收。 另查明，涉诉房屋主体工程于2018年7月验收合格，2019年12月开始安装电动卷闸门，但至今没有提交消防等竣工验收合格的证明。原告于2018年2月23日向被告支付购房款789000元。2018年7月17日，原告与建行永州市分行住房金融业务部签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《特别签订条款》，约定原告以涉案房屋为抵押，原告通过银行按揭贷款支付购房款780000元，原告共支付购房款人民币1569000元。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点为：一、房屋是否达到交付条件以及被告是否履行了交房通知义务；二、被告是否承担违约责任；三、违约金是否可调整。 一、关于房屋是否达到交付条件以及被告是否履行交房通知义务的问题。双方在合同中约定的交付标准为商品房通过单项工程竣工验收，所在栋号区域能满足基本居住条件。基本居住条件应当包括门、窗、水、电路安装及消防验收备案等能够保证基本生活需要的相关条件。被告提交了主体工程验收合格记录及《电动卷闸门制作安装合同》，但未提交消防等竣工验收合格的证明，不足以证明已满足基本居住条件，不能证明涉诉房屋已经符合约定的交付标准。被告提交了交房公示照片及交房通知记录单，拟证明其已履行合同约定的交房通知义务，但交房公示照片未显示拍摄时间及地点，亦无其他证据佐证，本院不予采信。交房通知记录单为置业顾问蒋灵芝根据电话通知的相关内容制作的书面证言，证人无正当理由未出庭作证，且涉诉房屋尚未符合约定的交付标准，不存在通知交付房屋的正当性，本院依法不予采信。 二、关于被告是否承担违约责任的问题。原、被告双方在合同中约定如遇风、雨等不可抗力，或非出卖人所能控制造成的延误，出卖人可据实予以延期。据实延期并非肆意延期，否则违背诚实信用及公平原则。本案涉诉房屋2018年7月主体工程已验收合格，室内施工不受降雨影响，且被告未提交2019年-2020年降水数据统计。被告以合同约定雨水为不可抗力为由主张其不构成违约，本院不予支持。双方在合同中约定了出卖人有60天交付宽限期，被告未在2019年3月1日前交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。 三、关于违约金是否的调整问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告并无直接财产损失，其损失为门面租赁获得的预期租金收益，被告在签订合同时应当预见到，对此损失应予以赔偿。原、被告双方在合同中约定按已交购房款每日万分之二计算违约金。被告提交了春江壹号17栋114号门面租赁合同，拟证明约定的违约金过分高于造成的损失，但合同未记载门面面积及具体位置，对涉诉房屋的租赁价值不具有参考性，本院不予采信。被告未提交其他证据予以佐证，其请求减少违约金，本院不予支持。合同约定2018年12月30日交房，按合同延期2个月交房，从2019年3月1日至2020年8月31日，被告延期交房540天，违约金为169452元。 综上所述，原告的诉讼，部分符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告永州市博诚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张国营、颜艳云支付逾期交房（2019年3月1日至2020年8月31日）违约金人民币169452元，2020年9月1日以后的违约金以已付购房款1569000元为基数，按每日万分之二计算至判决生效之日止； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案受理费4118元，减半收取2059元，由被告永州市博诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  黄登飞 二〇二〇年九月三十日 法官助理瞿达 代理书记员  谢佳霖