江西省上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1103民初2934号原告：徐晓萍，女，1992年10月19日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：徐贵锋，江西惟矩律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘攀，江西惟矩律师事务所实习律师，特别授权。被告：余雳鸣，男，1973年11月7日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：李超，上海君澜律师事务所律师，特别授权。原告徐晓萍与被告余雳鸣租赁合同纠纷一案，本院于6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓萍委托诉讼代理人徐贵锋、刘攀和被告余雳鸣委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。原告徐晓萍和被告余雳鸣未到庭。本案现已审理终结。原告徐晓萍提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告于2019年8月3日签订的《租赁合同》；2．判决被告向原告返还保证金50000元；3．判决被告向原告返还已付租金29068.6元（暂计自起诉之日起未实际使用期间租金）；4．判决被告向原告支付违约金200000元；5．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年8月3日，原被告双方签订了《租赁合同》。合同约定，被告将位于广丰区商铺出租给原告用于经营桌游馆，租赁期限自2019年8月3日起至2023年9月2日止（其中2019年8月3日至2019年9月2日为装修免租期），租金为220000元每年；同时，合同约定如甲方（被告）违约或甲方终止合同，甲方应返还乙方缴纳的保证金，并对乙方（原告）赔偿200000元整。签订合同后，原告按合同约定将保证金50000元及半年租金110000元支付给被告；2020年1月18日和2020年3月7日，原告又分别向被告支付了50000元和30000元房租。2020年1月份，原告接到上饶银行股份有限公司广丰支行相关工作人员口头通知要求与原告与其签订房屋租赁合同，并向原告出示法院执行裁定书（2019）赣1103执恢233号。这时候原告才发现原告所承租3101号商铺所有权于2019年12月17日已被裁定转移给上饶银行股份有限公司广丰支行。另经查，原被告在签署租赁合同之时，被告不仅不是该店铺的所有权人，且该店铺当时是处于被人民法院查封拍卖阶段。被告将有瑕疵的店铺出租给原告，导致合同目的不能实现，现被告已构成根本违约。综上，原告多次向被告主张解除合同，退还租金和保证金以及支付违约金，被告均予以推诿现原告为维护自身的合法权益特具状贵院，望贵院依法判决并判如所请求。被告余雳鸣委托诉讼代理人辩称，不同意原告的全部诉讼请求，具体事实如下：2018年6月30日余利灵作为甲方与被告及吴姜程、周有富、余章水、付云峰作为乙方共同签署了租赁合同一份，合同约定甲方将位于江西省上饶市广丰区商住楼商业物业本案系争商铺出租给乙方，租赁合同期限自2018年7月1日至2033年6月30日止。租金合计每年28万元，租金抵债370万元，其中被告80万元，付云峰60万元，余章水25万元，吴姜程80万元，周有富125万元，乙方在合同有效期内有权转租，甲乙双方一致同意全权委托被告办理此物业转租合同以及收取租金和租金分配。租金分配按总额370万元所占比例分配。2019年8月1日原告与案外人余利灵沟通确认房屋权属及委托关系。余利灵将本案系争商铺的产权状况及租赁的授权委托书明确提交并告知原告，原告对本案系争商铺产权及转租状况明确知晓。随后被告将自原告处收取的租金及定金按照370万元的比例分配给付云峰、余章水、周有富，吴姜程。同时原告使用本案系争房屋自2019年8月份至今，其因自身的经营原因导致无法正常经营，并非被告导致其目的合同不能实现，综上所述不同意原告的诉讼请求。原告徐晓萍围绕诉讼请求提交如下证据，1．原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2．租赁合同原件一份，证明被告将位于江西省上饶市广丰区，出租给原告用于经营桌游馆，租赁期限自2019年8月3日至2023年9月2日止（其中2019年8月3日至2019年9月2日为装修免租期）租金为220000元每年，合同约定如甲方（被告）违约或甲方终止合同甲方应当返还乙方缴纳的保证金，并对乙方（原告）赔偿200000元整；3．手机银行转账记录6份，收据三张原件，证明2019年8月3日原告将保证金50000元及半年租赁110000元支付给被告，2020年1月18日和2020年3月7日原告又分别向被告支付了50000元、30000元的房租；4.（2016）赣1103执131号执行裁定书、（2019）赣1103执恢233号执行裁定书复印件，证明新天地1号商住楼3楼3101号商铺于2019年4月16日被广丰区人民法院裁定拍卖，于2019年12月17日被广丰区人民法院裁定所有权转移给上饶银行股份有限公司广丰支行；5.（2015）广民担特字第3号民事裁定书复印件，新天地1号商住楼3楼3101号商铺房屋他项权证第Ｔ20132762号复印件，证明案涉3101号商铺于2013年10月8日抵押给上饶银行广丰支行，并办理了抵押登记；6．民事委托代理合同，证明因被告不返还保证金及支付违约金原告律师代理费为执行范围金额30%及日常工作费用1000元。被告余雳鸣围绕诉讼请求及辩称意见依法提交如下证据，1．租赁合同一份，余利灵与被告等人签署的租赁合同一份，证明被告对本案系争商铺享有转租权及收取租金的权利；2．余利灵与原告之间的短信记录一份，证明原告对本案系争商铺产权状况及委托转租情况明确知晓。本院经审理查明事实如下：2019年8月3日，原告徐晓萍与被告余雳鸣签订租赁合同，双方就租赁期限、租金、付款方式等项进行了约定。2019年8月3日，原告按约支付给被告余雳鸣半年房屋租金110000元及预订保证金50000元。2019年4月16日，案涉商铺被上饶市广丰区人民法院裁定拍卖，2019年12月17日，上饶市广丰区人民法院裁定案涉商铺所有权转移给上饶银行股份有限公司广丰支行。2013年10月8日，案外人余利灵将案涉商铺于抵押给上饶银行股份有限公司广丰支行，并办理了抵押登记。对有争议的事实，本院认定如下：1．原告对被告等人与案外人余利灵签订的租赁合同三性均有异议，认为该租赁合同不符合一般的租赁方式，是以租金抵债的方式签订的，承租方日常并无经营，该合同属于无效合同。通过对该租赁合同的审查，根据本院对该合同承租人之一周有富的调查笔录，对被告余雳鸣等人与案外人余利灵签订租赁合同的事实本院予以确认。2．被告认为原告对本案案涉商铺产权及转租状况明确知晓。通过被告提交的短信记录来看，该短信未显示收发主体且内容没有具体事项，故对被告主张的原告知悉本案案涉商铺产权及转租状况的事实本院不予认可。本院认为，合同当事人在行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用原则。被告余雳鸣将已被法院裁定拍卖的房屋出租给原告徐晓萍使用，该标的物有瑕疵，故对原告要求与被告解除合同并返还保证金的诉请本院予以支持。鉴于被告案涉房屋系被告余雳鸣等人从案外人余利灵处租赁而来，被告余雳鸣并非案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋产权等状况不知悉，故对原告要求被告承担违约责任的诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐晓萍与被告余雳鸣于2019年8月3日签订的租赁合同；二、被告余雳鸣在本判决生效后立即归还原告徐晓萍支付的预订保证金50000元；三、驳回原告徐晓萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2743元，由被告余雳鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  王小祥二〇二〇年九月一日法官助理邹美娟书记员程翔