江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初265号原告：玉山县自然资源局，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉二路南侧，统一社会信用代码11360923MB18645561。法定代表人：胡巨炜，系该局局长。委托诉讼代理人：徐祥洲，系江西帝经（玉山）律师事务所律师。被告：魏永干，男，1972年1月24日出生，汉族，江西省玉山县人，家住浙江省杭州市滨江区。原告玉山县自然资源局与被告魏永干建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年8月20日作出（2018）赣1123民初3288号民事判决，原告玉山县自然资源局不服，向江西省上饶市中级人民法院提起上诉，江西省上饶市中级人民法院于2019年12月12日作出（2019）赣11民终1880号民事裁定，撤销了本院（2018）赣1123民初3288号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告玉山县自然资源局的委托诉讼代理人徐祥洲、被告魏永干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉山县自然资源局向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付土地出让金255万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年10月28日，原告公开拍卖出让位于玉山县西侧（三清广场南侧）、编号为2008-14号地块国有建设用地使用权，被告以2600万元的总价竞得，并于同日签订成交确认书。2008-14号地块宗地面积为4879.1㎡，土地用途为商住用地，规划容积率为＜2.8，建筑密度为＜48%。拍卖成交后，被告以与他人联合建房的方式开发建设，与各联建户签订协议书，约定由被告为合伙建房总负责人，由被告负责交纳土地出让金，办理建房相关手续等。被告与各联建户的费用实行总包干，费用包括土地出让价款、房屋建筑价款、附属工程价款、办理相关产权证书费用、超建罚款等，总包干费用由各联建户支付给被告。被告在该宗建设用地的建设过程中，违反拍卖时约定的规划建筑密度、容积率，经原告与玉山县城乡规划局在项目竣工验收时现场勘查并经上饶市地升估价师事务所有限公司市场评估，提出该宗土地超建筑密度、容积率应当补交土地出让金255万元的处理方案。2010年3月16日，玉山县人民政府第三十六次常务会议同意该处理方案，被告也同意该处理方案，2010年3月23日，原告与被告据此重新签订了《国有建设用地使用权出让合同》，确认土地出让金为2855万元（补交土地出让金255万元）。2008-14号地块建设用地使用权公开拍卖出让合法，土地出让后，被告违反规划设计条件开发建设，但同意补交土地出让金，而该应补交的土地出让金被告至今未缴纳，故提起诉讼，请予判处。原告向本院提交了以下证据以证明其诉讼请求成立：1、原告的统一社会信用代码证、法定代表人身份证明、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的身份情况的事实；2、国有建设用地使用权拍卖出让须知复印件一份，证明2008-14号地块经公开拍卖出让，出让起拍价为696万元，地块规划设计条件为容积率＜2.8，建筑密度＜48%的事实；3、成交确认书复印件一份，证明被告以总价2600万元竞得2008-14号地块并签订了成交确认书的事实；4、议题单、补交土地出让金方案、玉山县人民政府常务会议纪要、《国有建设用地使用权出让合同》复印件各一份，证明被告开发建设的房屋超规划容积率、建筑密度，经玉山县人民政府常务会议研究同意由被告补交土地出让金255万元后补签国有建设用地使用权出让合同，被告为此与原告重新签订了《国有建设用地使用权出让合同》的事实；5、江西省国有土地使用权有偿使用收入专用票据等发票复印件三张，证明被告于2009年3月12日前交纳了土地出让金等共计2600万元的事实；6、被告与郏利欢等16户于2008年12月6日签订的协议书复印件一份，证明被告作为2008-14号地块合伙建房总负责人，超建罚款及超建部分土建造价由各合伙建房户分摊交到被告处，由被告负责交纳土地出让金、办理建房相关手续并负责房屋建设事宜的事实。被告辩称，2008-14号地块是我代表80户合伙建房户竞拍并进行合伙建房的，原告起诉我一个人错误的，应一并起诉参与建房的80户人员，但鉴于我与其他参与建房的业主签有相关的协议，我作为联合建房的总负责人，负责建房的全面工作，建房的各项费用实行总包干，因此，为了减少诉累，我同意承担相应的民事责任；原告变更规划条件要求增加土地出让金的合同违反法律规定，是无效合同，即使需要补交出让金，对于超建的部分我认为最多只能按法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司作出的115.09万元评估价格计算应补交的土地出让金；我对竞得的该地块进行建设过程中，其中的81.77M2被政府拆除用作公共通道，县政府会议纪要同意补偿我拆除费用16.35万元，同时该81.77M2土地面积的价款应予以退还，评估价115.09万元扣除16.35万元及作为公共通道土地面积应退还的土地价款435,740元（81.77M2×5,328.85元/M2），我认为最多只需补交55.166万元；被告向本院提交了以下证据以证明其抗辩意见成立：1、成交确认书复印件一份，证明其与其他合伙建房户以被告的名义通过竞拍的方式取得2008-14号地块，该地块的拍卖成交价为2600万元，该地块成交单价为5328.85元/M2的事实；2、被告与其他合作建房户于2008年12月6日签订的“协议书”及2009年10月9日签订的会议纪要复印件各一份，证明2008-14号地块是被告等80户业主以被告的名义参与竞拍所得，由被告对外负全责的事实。3、玉国用（2010）第46号国有土地使用权证及2008-14号地块联建房业主名单、（2008）玉证字第1531号公证书复印件各一份，证明有关部门向被告等80户业主核发了土地使用权证，该土地使用权证载明的土地使用面积为4879.1㎡，且该4879.1㎡土地为80户联建业主的独用土地的事实。4、《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份，证明2008-14号地块土地出让价款为2600万元、单价为5328.85元/㎡、建设面积为17350.22㎡（已包含超建面积）的事实；5、国有土地使用权出让呈报表复印件一份、（2009）18号建筑工程施工许可证复印件一份、玉山县（2010）建地批字第0007号建设用地批准书复印件一份，玉山县城房地产开发项目竣工验收备案表复印件三份，证明本案涉及的房屋（含超建面积部分）已经通过竣工验收的事实。6、江西省国有土地使用权有偿使用收入专用票据等发票复印件三张，证明被告于2009年3月12日前交纳了土地出让金等共计2600万元的事实；7、2010年3月19日的缴款书、江西省行政事业单位收款收据复印件各一份，证明被告于2010年3月19日向玉山县财政局缴纳了2008-14号土地出让金滞纳金11.5万元，向玉山县土地开发整理储备中心缴纳了2008-14号地块服务费14.55万元的事实；8、2010年3月17日“魏永干等联建房”向玉山县规划局缴纳罚款的江西省罚没现金专用收据复印件五张，证明被告于2010年3月17日向玉山县规划局缴纳了“违规罚款”39万元的事实；9、现场照片三张，证明2008-14号地块有81.77㎡被用作公共通道的事实；本院经审理查明：2008年10月16日，原玉山县国土资源局发布拍卖出让公告，公开拍卖出让玉山县西侧（三清广场南侧）、编号为2008-14号地块国有建设用地使用权,其发布的《国有建设用地使用权拍卖出让须知》明确：2008-14号地块宗地面积为4879.1㎡，土地用途为商住用地，规划容积率为＜2.8，建筑密度为＜48%；允许申请人单独申请竞买，也可以联合申请竞买；起拍价为人民币696万元，拍卖成交价为该幅地块的总地价款，包括土地出让金、土地契税；竞得人必须在成交之日起1个月内交纳70%拍卖成交土地款，2个月内交清全部拍卖成交土地款及服务费；动工及竣工期限为地块交付之日起18个月。被告与郏利欢等16人协商由被告作为合伙建房总负责人参与了2008年10月28日召开的拍卖会，并以2600万元的总价款竞得2008-14号地块。同日，被告与原玉山县国土资源局签订了《成交确认书》，玉山县公证处于同日出具了（2008）玉证字第1531号《公证书》，证明被告等80户以人民币2600万元购得拍卖标的的拍卖活动及拍卖结果真实、合法。被告参与竞拍成功后与郭春莲、祝龙芬、郏利欢等16人于2008年12月6日签订了《协议书》，约定：各立协议人共同出资通过挂牌出让获得玉山县冰溪镇新建北路14号地块约4900㎡国有土地使用权用于建造私房；各立协议人一致推举魏永干为合伙建房总负责人，对外代表各立协议人参与土地竞拍，交纳土地出让金，办理建房相关手续等活动；40直店面规划的进深度不一致，为求最大共同利益，各立协议人一致同意在土建时将40直店面的进深度以规划批准的最长进深度为准建造，超建部分由各立协议人共同承担法律责任（罚款）……罚款应及时交到总负责人处；各立协议人一致同意将本协议所涉房屋土建包给总负责人魏永干承建……。被告根据其与其他合伙建房户所签订的《协议书》于2009年7月27日办理了《建筑工程施工许可证》，在对2008-14号地块进行建设过程中，其南面81.77㎡土地及在该土地上所建设的163.5㎡建筑因城市规划而被有关部门责令拆除，该81.77㎡土地被用作城市公共通道。被告在建设过程中违反拍卖时约定的规划建筑密度、容积率，在2010年3月完成施工进行竣工验收时，通过实测，建筑容积率达到了3.56，建筑密度达到了77%。2010年3月15日，原玉山县国土资源局提出“2008-14号地块超规划指标、补交土地出让金处理方案”提交玉山县人民政府常务会议研究，经玉山县人民政府常务会议研究，决定同意原玉山县国土资源局提出处理方案，即“南面通道占地81.77㎡、建筑163.5㎡拆除，如自行拆除的，则弥补费用16.35万元；主楼超规划指标部分由规划部门罚款46万元，之后补办规划手续；补交国土部门出让金255万元，重新签订国有建设用地使用权出让合同”。被告于2010年3月17日向玉山县规划局缴纳了违规罚款39万元，于2010年3月19日向玉山县财政局缴纳了2008-14号地块出让金之滞纳金11.5万元，于2010年3月19日向玉山县土地开发整理储备中心缴纳了2008-14号地块服务费14.55万元，于2010年3月23日补办了《建设用地批准书》。2010年3月23日，被告以“魏永干等80户”的名义，与原玉山县国土资源局重新签订了《国有建设用地使用权出让合同》，重新签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定国有建设用地使用权出让价款为人民币2855万元，单价为5851.50元／㎡,建筑容积率为“不高于3.56”,建筑密度为“不高于77%”。2010年3月31日，被告取得了《国有土地使用证》，该证上登载的土地使用权人为“魏永干等80户”、使用面积为4879.1㎡。本案在原审过程中，经本院委托，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2019年4月10日作出（江苏）苏信（2019）（估）赣字第010016号和第010017号土地估价报告，认为2008-14号地块在实际建设过程中第七层楼面地价为312元/㎡，超面积分摊土地面积为1036.16㎡，超建建筑面积为3688.74㎡，超建建筑土地价值为115.09万元；2008-14号地块在竞拍时的总地价为658.58万元。另查明，原玉山县国土资源局于2019年4月因机构改革被撤并，其职能由新组建的玉山县自然资源局即本案原告行使。上述事实，有原告提交的国有建设用地使用权拍卖出让须知、成交确认书、议题单、补交土地出让金方案、玉山县人民政府常务会议纪要、《国有建设用地使用权出让合同》、江西省国有土地使用权有偿使用收入专用票据、被告与郏利欢等16户于2008年12月6日签订的“协议书”；被告提交的成交确认书、被告与其他合作建房户于2008年12月6日签订的“协议书”及2009年10月9日签订的会议纪要、土地使用权证及2008-14号地块联建房业主名单、公证书复印件、《国有建设用地使用权出让合同》、国有土地使用权出让呈报表、建设用地批准书、玉山县城房地产开发项目竣工验收备案表、江西省国有土地使用权有偿使用收入专用票据、2010年3月19日的缴款书、江西省行政事业单位收款收据、2010年3月17日“魏永干等联建房”向玉山县规划局缴纳罚款的江西省罚没现金专用收据、现场照片为据，双方当事人对上述证据均无异议，故本院均予以确认。本院认为，原玉山县国土资源局因机构改革而被撤并，其职能由新组建的玉山县自然资源局即本案原告行使，故根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”的规定，原玉山县国土资源局在本案中所享有的权利和义务应由原告玉山县自然资源局享有和承担。被告作为2008-14号地块80户联建业主的总负责人，受其余16户业主的委托参与2008-14地块的竞拍，并与其余16户业主于2008年12月6日签订“协议书”、于2009年10月9日签订的“会议记录（纪要）”，明确被告为合伙建房总负责人，对外代表各联建业主参与土地竞拍、交纳土地出让金、办理建房相关手续、负责2008-14号地块的土建工程，负责超建罚款的收取与缴纳，且被告同意承担相应的民事责任，因此，对2008-14号地块因超建而应缴纳的罚款及应补交的土地出让金应由被告负责缴纳。被告竞拍成功后，在对2008-14号地块进行建设过程中违反该地块出让时“出让须知”中规定的规划容积率和建筑密度，超规划容积率和建筑密度，已经构成了违约，玉山县人民政府常务会议就此研究作出由规划部门罚款46万元后补办规划手续，补交国土部门出让金255万元后重新签订国有建设用地使用权出让合同的决定，被告接受了该处理决定，缴纳了罚款、支付了逾期缴纳土地出让金之滞纳金等后，于2010年3月23日与原告补签了《国有建设用地使用权出让合同》。原、被告补签的《国有建设用地使用权出让合同》对原规划容积率和建筑密度及土地出让金的金额进行更改，没有违反法律的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故本院对原告要求被告按补签的《国有建设用地使用权出让合同》的约定补交土地出让金255万元的诉讼请求予以支持。被告在对2008-14号地块进行建设过程中，其南面81.77㎡土地及在该土地上所建设的163.5㎡建筑因城市规划而被责令拆除，该81.77㎡土地被用作城市公共通道，被告等联建业主并未取得该81.77㎡土地的使用权，故本院对被告要求原告按竞拍单价折价退回81.77㎡土地相应的土地出让金的抗辩意见予以支持；对被告要求以江苏苏信房地产评估咨询有限公司作出的评估报告来确定其所应补交的土地出让金的抗辩意见，本院认为被告接受了玉山县人民政府常务会议对其超容积率、超建筑密度的处理方案，且按处理方案缴纳了违规罚款、滞纳金，补签了《国有建设用地使用权出让合同》，原、被告所补签的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，属对原合同的变更,故本院对江苏苏信房地产评估咨询有限公司作出的评估报告不予采信，对被告的抗辩意见不予支持；至于被告在81.77㎡土地上所建设的163.5㎡建筑因城市规划而被责令拆除的费用弥补问题，不属于本案的审理范围，被告可以另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百五十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告魏永干于本判决发生法律效力之日起十日内向原告玉山县自然资源局支付超规划容积率和建筑密度的土地出让金255万元；二、由原告玉山县自然资源局于本判决发生法律效力之日起十日内按竞拍单价5,328.85元/M2(26,000,000元÷4879.1㎡＝5,328.85元/M2)退回被告魏永干81.77㎡土地的土地出让金435,740元（81.77M2×5,328.85元/M2＝435,740元）；三、驳回原告玉山县自然资源局的其他诉讼请求。案件受理费27,200元，由被告魏永干负担（限本判决发生法律效力之日起十日内交纳。原告玉山县自然资源局已预交13,600元，待被告魏永干缴纳后退回给原告玉山县自然资源局）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  占晓华审 判 员  吴 红人民陪审员  吴流水二〇二〇年九月十八日法官助理傅丽红书记员邱金陵