湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初2551号原告：朱己元，男，1969年3月3日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：谭灿,湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周雅慧，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：赵善春，男，1982年4月17日出生，汉族，住湖南省东安县。被告：屈群，男，1969年1月18日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：郑安民，永州市冷水滩区方圆法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告朱己元与被告赵善春、屈群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱己元的委托诉讼代理人谭灿、周雅慧,被告屈群及其委托诉讼代理人郑安民到庭参加诉讼。被告赵善春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱己元向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决确认原告与被告赵善春于2012年11月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、请求依法判决被告赵善春、屈群立即将位于永州市冷水滩区（富裕路）舜皇社区对面的三（Ｃ）栋三单元205号房屋交付给原告，房屋价值15万元；三、请求依法判决被告赵善春、屈群为原告办理位于永州市冷水滩区（富裕路）舜皇社区对面的三（Ｃ）栋三单元205号房屋的不动产权证；四、请求依法判决被告赵善春承担因逾期交房的违约金30149元（从2013年6月1日至2020年5月31日止，按照己交房款每日万分之二计算，以后的违约金计算至被告赵善春实际交房时止）；五、本案诉讼费由被告赵善春、屈群承担。事实与理由：2012年11月16日，原告与被告赵善春在冷水滩区签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的房屋，房屋总价为15万元，合同签订时支付购房款6万元，房屋主体封顶时由原告支付购房款8万元，余款1万元在办理房屋交接手续时一次性付清。合同还约定被告应当在2013年5月1日前将房屋竣工并交付给原告使用。另外，合同还约定了逾期交房的违约金。合同签订后，原告依约支付了第一笔购房款，但被告赵善春仅将整栋房屋建至三层，就停工滞建，不仅如此，2015年9月20日，被告赵善春与被告屈群签订《土地买卖合同》，被告赵善春将土地连同所建房屋出售给被告屈群，被告屈群明知道被告赵善春已经出售了涉案房屋，依然继续购买，被告屈群明显属于恶意行为，两被告的行为已损害了原告合法权益。综上所述，由于被告赵善春的违约，已侵犯了原告的合法权益，又由于被告屈群的恶意购买，导致原告目前不能获得所购房屋，原告为维护自身合法权益，根据法律规定，依法向法院提起诉讼，请求依法判如诉请。被告屈群辩称，一、原告与赵善春签订的《商品房买卖合同》无效，赵善春无涉案房屋的所有权，也没有涉案房屋预售许可证。二、被答辩人的诉请主张的涉案房屋与答辩人所自建的位于冷水滩区屋（现菜市场政府对面）的建筑物毫无关联，其诉请要求答辩人交付涉案房屋、办理房屋不动产权证和要求答辩人承担诉讼费的主张无事实依据和法律依据。三、答辩人是基于与赵善春于2015年9月20日所签订的《土地买卖合同》（屈群与赵善春于2010年11月22日签订的《土地买卖合同》作废），而修建赵善春所拥有的位于冷水滩××路菜场对面的老禾场及办公用房（现菜市场仁湾镇政府办公楼对面）土地上的房屋。该合同中对赵善春、屈群各自的权利义务均分别进行约定，其内容形式合法，是双方真实意思表示，受法律保护，屈群在本案中被告主体不适格。四、原告诉请已过法律规定的诉讼时效，合同中明确约定房屋的交付时间，是在2013年5月1日前必须交付，原告于2020年6月8日向法院提起与屈群和赵善春的诉讼，已过诉讼时效，法院应依法驳回其诉请。被告赵善春未予答辩，在举证期限内未向本院没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2012年11月16日，原告朱己元（买受人）与被告赵善春（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》。其主要内容为：一、原告购买第C栋3单元2层205号房，该商品房合同建筑面积为115平方米，每平方米单价为1304元，总价款为15万元。二、签订合同当日，买受人向出卖方交纳总房款的42%，计人民币6万元，房屋主体封顶时，买受人向出卖人交纳总房款的51%，计人民币8万元，余款1万元在出卖人通知买受人办理房屋交接手续时一次性付清。三、出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。如遭遇非人为不可抗力原因，且出卖人自发生之日起15日内告知买受人的，双方可据实予以延期。四、除本合同第六条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第60天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。五、出卖人应当在商品房交付买受人后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖方在买受方提供齐全办理产权的所有资料，买受人并缴清办理权证所需要费用之日起一年内办妥产权证。合同签订的当天，原告向被告赵善春支付购房款59000元，被告赵善春向原告出具了收据。另查明，涉诉房屋建设使用土地系被告屈群妻子郭桂英于2010年购买仁湾镇××组集体土地，没有取得相关证件。2010年11月22日，被告屈群将所购土地转让给被告赵善春，被告赵善春建好主体两层后无法再继续建设，于2015年9月20日，将土地及其房屋出售给被告屈群，约定出卖方土地并包括已建好主体两层，共计人民币180万元，现金付款和以被告赵善春欠款抵扣，以被告赵善春开领款收据为准结算，房子建成后付清所有购买土地款。此合同签订后，原卖地方屈群和原买地方赵善春于2010年11月22日签订的买卖土地门面合同作废。本院认为，本案因买卖的房屋不符合商品房的条件，本案应为房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点为：一、《商品房买卖合同》是否有效；二、被告屈群是否应履行合同义务；三、本案是否已过诉讼时效。一、关于《商品房买卖合同》的效力问题。原告与被告赵善春签订了《商品房买卖合同》，其标的为房屋，数量为C栋3单元2层205号房一套，原告按约定交付了购房款5.9万元。该建设用地的性质是农村集体土地，不是国有商业用地，且合同中没有买卖房屋的具体位置，被告赵善春到现在为止都没有涉案房屋的所有权证和商品房预售许可证，因此该合同是无效合同。二、关于被告屈群是否应履行合同义务的问题。原告诉请的房屋买卖合同是原告与赵善春签订的，交付的购房款也是交付给赵善春，与屈群无任何关联。被告屈群并非合同当事人，无需履行合同义务。三、关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算……。原告与被告赵善春在合同中约定，出卖人应当在2013年5月1日前交付房屋，在房屋交付买受人后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告在起诉状中称，合同签订后，被告赵善春仅将整栋房屋建至三层就停工滞建。原告在2014年5月1日就知道自己的权利受到损害，于2020年6月12日向本院提起诉讼，已经超过了法律规定的诉讼时效期间。综上所述，原告朱己元的诉讼请求，不符合法律规定，且证据不足，不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，规定，判决如下：一、原告朱己元与被告赵善春于2010年11月16日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告朱己元的其他诉讼请求。本案受理费3904元，减半收取1952元，由原告朱己元负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  黄登飞二〇二〇年九月八日法官助理瞿达代理书记员  谢佳霖