杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初10369号 原告：王祥生，男，1979 年6月25日出生，汉族，住贵州省锦屏县。 委托诉讼代理人：李晓慧，浙江卓坤律师事务所律师。 被告：张明明，男，1994 年5月1日出生，汉族，住甘肃省礼县。 委托诉讼代理人：陈端福，北京浩天信和（杭州）律师事务 所律师。 原告王祥生诉被告张明明房屋租赁合同纠纷一案，本院于 2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序于同年9月7 日公开开庭进行审理，被告张明明以及双方当事人各自的委托诉 讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王祥生向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房屋租赁 合同》；2.被告支付原告自2020年5月1日至2021年4月30日 的房租60500元；3.被告支付原告违约金6050元；4.本案诉讼费 由被告承担。庭审中，原告变更其诉请，现要求：1.被告支付原告 自2020年5月1日至同年7月14日计2.5个月的房租或占有使用 费12604元，并按日万分之五支付该款自2020年4月1日起至实 际履行日止的违约金（暂计算至2020年7月14日为662元）；2. 本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月1日，双方签 订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定被告租用原告 位于杭州市萧山区××街道××路××号的房屋1间（以下简称 案涉房屋），租期自2018年5月1日至2020年4月30日，年租 金50000元，第二年租金在前年租金基础上上涨10%，每年提前 一个月支付。合同第九条约定如承租人不按时支付租金的，应按 年租金的10%支付违约金；承租人如逾期支付租金的，自合同规 定的应付期限之第二天起至实际支付应付租金之日止，按日向出 租人支付逾期应付租金万分之五的违约金等。合同签订后，出租 人交付房屋，承租人支付了租金。因被告的生意非常好，被告遂 于2019年4月14日向原告提出重新签订合同，要求延长租期。 原告没有时间重新拟定合同，故双方对重新签订的文本达成一致， 即仍采用原合同条款，由原告在被告原合同书上手写标明“续租 两年至2022年3月31日”。后被告支付租金至2020年4月30 日，但之后的租金一直未付。2020年5月20日，原告没有拿到钥 匙，空调以及桌椅没有搬走，被告没有告知原告已放弃屋内物品 的权利，且被告登记在案涉房屋处的营业执照未注销。当日原告 之所以返还被告押金4000元，不是基于合同清算，而是出于人道 主义返还，若房屋在1-2个月内可租出去，剩余押金6000元可退 还；但因被告未及时注销营业执照，导致房屋无法及时出租。2020 年7月14日，被告注销在案涉房屋处登记的营业执照，之后原告 再次对外出租案涉房屋，并于同年8月中旬由他人实际承租。 原告方认为，一、原告主张自2020年5月1日开始的费用， 系基于双方已产生自2020年5月1日至2022年4月30日新的租 赁关系，具体条款参照原合同约定，被告未按时支付租金，构成 违约。1.案涉合同上标明“续租两年至2022年3月31日”，被告 曾予以认可，现其拒不提供相应合同文本，应承担不利后果。2. 微信聊天记录第13、19页中，被告均承认其违约并可支付10%的 违约金，且庭审质证阶段被告方就后期合同终止是否达成一致进 行了表述，若之后没有续签合同，被告无理由认可违约金并对相 应事项进行质证。3.微信聊天记录显示双方就疫情期间租金的免 除、延期两个月等问题进行协商及争执，若没有新的租赁事实产 生，被告完全可在合同到期后终止合同，也不会出现延期两个月 的事情，原告也不会一直要求其支付租金。二、关于免租问题。 原告同意免租两个月的前提，是被告继续履行合同至2022年，或 1-2个月内再次租出去，但因被告未及时注销营业执照，导致房屋 无法及时出租。双方约定的减免条件，只有继续履行新的租赁合 同才存在减免问题，原告不同意在被告不支付后期租金的条件下 免租，亦不存在解除租赁合同的情况下还免除租金支付义务，这 不符合交易习惯及常理，也不符合法律规定。综上，被告占用房 屋至2020年7月14日，其自同年5月1日开始未付租金，系客 观事实，应承担支付相应费用的责任，故请求依法支持原告变更 后的诉讼请求。 被告张明明辩称，一、关于两份合同的可信性，应以工商部 门备案的为准。双方提供的合同均约定租期至2020年4月30日， 原告主张合同延期两年的依据是其在合同中加注的“延期两年”， 但未得到被告的确认。原告认为被告认可的依据是双方在2019年 的微信聊天记录，其中双方确有延期意向，但被告要求原告有时 间来进行签字确认，但原告一直没有来，也就是说双方就延期问 题并未达成最后的一致。事实上，原告在当时的条件下想在合同 到期后根据市场情况再决定是否继续出租，但没想到今年受疫情 影响市场不景气，被告明确到期后不再续租，原告为了自身利益 的单方标注行为，与备案合同不一致，且未经确认，这在双方到 期前的聊天记录中可以看出，即双方均未提到延期的内容。二、 关于免租事宜。国家制定关于房屋租赁在疫情期间对国有所有权 房屋可免收二个月租金的规定，从聊天记录来看，原告根据要求 将被告的营业执照及身份信息拿去办理免租事宜，庭审中原告也 认可其已享受两个月的免租金优惠，被告基于此向原告主张两个 月的免租期，经多次沟通原告也同意了该要求，但却不愿意将相 应租金退还被告，最后原告同意在合同到期后由被告继续经营两 个月，双方就此达成协议，即合同延长至2020年6月底。商谈过 程中，原告并未提到延长两个月的前提是续租两年，且这是依国 家政策确定的免租期，并非附条件的优惠。三、原告主张的费用 及违约金不成立。合同到期前，因在疫情期间，双方针对租金减 免事宜进行协商，原告同意在合同到期后让被告继续经营两个月， 但实际上被告已于2020年5月20日就已将案涉房屋交付原告， 被告在当日全部腾退，剩余物品如桌子及空调等，双方谈好不要 了，原告当天返还押金4000元，剩余6000元在房屋再次出租后 退还，双方已结算水电费、交付钥匙并退还前述押金等，否则押 金不可能退还。关于营业执照，是因为原告尚有部分押金未退， 故被告延迟到2020年7月14日注销。基于此，双方已达成一致 并于同年5月20日清算完毕，故原告主张的违约金不成立。至于 双方在聊天记录中所说到10%的违约金，是因为被告按原告要求 在店面外张贴小广告，但写的是自己的名字及联系方式，引起原 告不满，且被告当时以为是按押金的10%计算违约金计1000元， 故为尽快处理此事，金额不大，也就同意了原告的说法。综上， 请求依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了 举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的《萧山区行政 事业单位房屋租赁合同》1份及企业信用信息公示报告2份，系双 方无争议的事实，故予以确认并在卷佐证。对有争议部分，本院 认定如下：对原告提供的证据，1.《房屋租赁合同》1份，双方主 要争议在于是否就续租两年达成一致，因其上“续租两年至2022 年3月31日”系原告单方添注，未经被告确认，且与被告所提交 合同及备案合同不一致，本案亦缺乏相应有效证据证明双方已就 续租两年事项达成一致，故原告该项主张不成立。2.微信聊天记录 1组，被告对证据真实性无异议，故确认其真实性，可证实双方曾 就续租事宜进行协商，但未重新签订新的合同。3.照片2份，结合 庭审双方陈述，可确认被告于2020年5月20日实际腾退房屋， 但营业执照登记因故未予迁出的事实。对被告提供的证据，1.《房 屋租赁合同》1份，关于双方所争议续租两年的问题，本院已作前 述分析，故确认其证明效力。2.微信聊天记录1组，可看出双方就 10%违约金、免租、延期使用及腾退、押金退还等事宜进行协商， 原告承诺在租期届满后再由被告使用两个月并限期搬离等，至于 双方存在的违约争议，本院将另行阐述。 根据以上确认的有效证据以及当事人在庭审中的陈述，本院 认定以下事实：2017年3月15日，原告与出租人杭州市萧山区老 年颐乐园签订《萧山区行政事业单位房屋租赁合同》，约定原告 租赁包括案涉房屋在内的房屋两间，租期自2017年4月1日至 2022年3月31日等。2018年3月1日，原、被告签订《房屋租 赁合同》，约定被告承租案涉房屋用作水饺店，租期自2018年5 月1日至2020年4月30日。年租金50000元，第二年在原价基 础上上涨10%，提前一个月收取。合同第九条约定如承租人有不 交付或不按时交付租金等情形的，应按合同年租金的10%支付违 约金；承租人如逾期支付租金的，自本合同规定的应付期限之第 二天起至实际支付应付租金之日止，按日向出租人支付逾期应付 租金万分之五的违约金等内容。合同签订后，原告按约交付房屋， 被告于2018年3月14日在案涉房屋处注册登记了字号“杭州萧 山新塘街道喜多饺子店”并实际经营，其已付押金10000元，并 支付租金至2020年4月30日。合同到期前，双方曾就续租事宜 进行协商，后未重新签订新的合同，微信聊天过程中双方另就10% 违约金、免租、延期使用及腾退、押金退还等事宜进行协商，原 告承诺在租期届满后再由被告使用两个月并限期搬离等。2020年 5月20日，被告实际搬离房屋，原告已返还押金4000元。同年7 月14日，“杭州萧山新塘街道喜多饺子店”经杭州市萧山区市场 监督管理局核准注销。后原告再次对外出租，案涉房屋于同年8 月由他人实际承租。因案涉争议，原告遂起诉来院，案经调解无 效。 另查明，原告所提供案涉合同上标注的“继租两年至2022年 3月31日”，系原告自行添注。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方 当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为 7- 合法有效，双方均应按约履行。针对本案主要争议点，即双方在 2020年5月20日有无就合同清算，包括租金减免或延期使用等达 成一致，双方在此之前是否就续租问题达成一致，以及相应违约 情形的认定。首先，关于续租问题，庭审中原告所提交合同上的 “继租两年至2022年3月31日”系其单方添注，未经被告确认， 且与被告所提交合同及备案文本不一致，本案亦缺乏相应有效证 据证实双方已就续租两年事项达成一致；同时，原告的该项主张， 明显与微信聊天记录中原告承诺在租期届满后再由被告使用两个 月并限期搬离的情形不一致，与其于2020年5月20日退还部分 押金的行为亦相矛盾，故其该项主张不成立，合同应已到期终止。 其次，关于租金减免或延期使用的问题，结合前述微信聊天记录 内容，可认定合同到期前双方已就延期使用两个月并限期搬离达 成一致，即因疫情影响被告可继续使用房屋至2020年6月30日， 该期间无须支付租金。虽被告已于同年5月20日搬离，但因其登 记在案涉房屋处的字号实际于同年7月14日注销，故其应依法承 担自2020年7月1日至同年7月14日期间的房屋占有使用费， 本院对原告所主张费用中的合理部分予以认定。庭审中经本院释 明，双方就“剩余押金6000元在本案中一并处理，若存在给付义 务，将一并予以抵扣”均无异议，故予以一并处理。基于此，因 剩余押金已足以抵付被告应承担的前述占有使用费，在抵付该项 费用后，被告无须再行支付，故对原告的相应费用主张不予支持。 此外，双方合同终止后，因腾退及押金退还、租金减免等问题发 生争议，不存在合同约定逾期付款违约金的承担前提，故对原告 按日万分之五主张的逾期付款违约金，亦不予支持。被告的相应 8- 合理辩称，具有事实及法律依据，故予以采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华 人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回王祥生的诉讼请求。 案件受理费132元，减半收取计66元，由王祥生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中 级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇二〇年九月三十日 书记员  王知飞