上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5507号原告(反诉被告)：上海绿地松灏置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：吴海贝，上海融孚律师事务所律师。被告(反诉原告)：沈超,男,1993年1月1日生,汉族,住上海市松江区。委托诉讼代理人：相伟华，上海市申松律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈学成，上海市申松律师事务所律师。原告(反诉被告)上海绿地松灏置业有限公司(以下简称“绿地公司”)与被告(反诉原告)沈超商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序分别于2020年6月8日和2020年8月7日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴海贝到庭参加了诉讼，被告委托诉讼代理人沈学成到庭参加了第一次庭审，原告委托诉讼代理人严威、被告委托诉讼代理人相伟华到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告绿地公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》于2020年4月19日解除；2、被告支付原告赔偿金363,652.5元,从被告已支付的房款中扣除;3、被告支付原告逾期支付房款的违约金130,500元,从被告已支付的房款中扣除(计算方式：以360,000元为基数,自2016年9月15日起算90天,每日按万分之五计算;以2,540,000元为基数,自2016年10月25日起算90天,每日按万分之五计算)；4、被告配合原告办理上海市松江区茸凯路300弄《绿地依翠园》项目6号14楼1402室房屋(以下简称“涉案房屋”)的《上海市商品房预售合同》网上备案注销手续。事实和理由：原、被告于2016年8月31日网签《上海市商品房预售合同》,约定被告向原告购买涉案房屋,房屋总价款3,636,525元。合同第七条约定乙方(被告)若未按本合同约定的时间付款,应当向甲方(原告)支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之五计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止,逾期超过90天后,甲方有权单方面解除本合同,乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%,甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额,剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的,甲方有权追索。2016年8月31日前,被告如期支付首付款736,525元。另约定被告应于2016年9月15日前支付第二期款项360,000元;2016年10月25日前支付第三期款项2,540,000元。但截至起诉日被告仍未支付第二期及第三期购房款,按合同约定被告应付违约金130,500元。同时,经原告反复催告后被告仍未支付剩余房款已经超过90天,原告有权解除合同并主张赔偿金。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。被告沈超在第一次庭审中辩称，同意原告的第一和第四项诉讼请求，其余诉请均不同意。理由：1、第二、三项诉请系违约金的重复计算，逾期付款违约金以继续履约为前提，与原告的第一项诉请解除合同相冲突；2、赔偿金即房款10%的违约金标准明显过高，根据最高院对违约金相关司法解释的规定，违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量等。而本案合同履行中，被告已经支付了首付款，此后因自身资金筹措出现问题而未能支付后期款项，但房屋没有交付被告，目前房屋市场价格较当初有增无减，解除合同对原告没有损失。3、双方并未在合同中对违约条款作出明确的惩罚性特别约定，故合同中的违约条款应理解为补偿性约定，现原告没有损失，希望减免被告违约金及赔偿金。被告沈超在第二次庭审中辩称，原、被告确实存在商品房预售合同关系，也支付过购房意向金和预付款，但未签订过任何商品房预售合同或网签备案合同，原告的诉请缺乏事实和法律依据。对于两次答辩意见存在巨大差距的原因，系因被告的委托诉讼代理人不了解购房的具体事项，经庭后与被告本人核实，才确认没有签署过书面合同，故在第二次庭审中予以纠正。被告沈超向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原、被告就涉案房屋形成的商品房预售关系；2、原告退还被告意向金和预收购房款736,525元。事实与理由：就原、被告之商品房预售合同关系，基于原告本诉诉请内容存有解除双方间商品房预售关系的实质意思表示，被告亦认同解除预售关系。预售关系解除后，原告应当将已收取的意向金和预收购房款返还被告，故被告提出如上反诉诉讼请求，望判如所请。针对被告的反诉诉请，原告绿地公司辩称，不同意被告的第一项反诉诉讼请求。原、被告签订过《上海市商品房预售合同》，因被告在第一次庭审认可其效力，故原告无需再举证证明。对于被告的第二项反诉诉请，其同意在抵扣被告应付的赔偿金及逾期付款违约金后，剩余部分返还被告。本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，被告沈超支付原告购房意向金50,000元。2016年8月31日，被告向原告支付686,525元，收据载明的付款内容为5-6-1402房款。2020年4月10日，原告向被告寄送《购房款催告函》，载明，贵我双方于2016年8月31日签订《上海市商品房预售合同》，被告购买涉案房屋，被告尚欠购房款2,900,000元，已经构成违约行为，按照合同约定应支付总房价款的10%赔偿金363,652.5元，及违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至90日止，每日按万分之五计算累计为130,500元，请被告在收到本通知之日起三日内支付购房款项及违约金。该催告函于2020年4月11日送达。2020年4月17日，原告向被告寄送《关于解除的通知》，言明解除双方签署的《上海市商品房预售合同》，并由被告按合同约定承担赔偿金363,652.5元及逾期违约金130,500元。该解除通知于2020年4月19日送达。审理中，原告为证明其主张，向本院提交《上海市商品房预售合同》一份，内载被告向原告购买涉案房屋，建筑面积82.46平方米，总房价款3,636,525元。合同第七条约定，被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，原告有权单方面解除本合同，被告应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给被告。合同附件一付款方式和付款期限约定，2016年8月31日前，被告支付首期房款736,525元；2016年9月15日前，被告支付首期房款360,000元；2016年10月25日前，被告支付剩余房款2,540,000元。合同另对其他事宜进行了约定，但落款处无原、被告签章。该合同系原告通过公司密钥单方进行的网络备案，备案时间为2016年8月31日。被告质证认为，真实性不予认可，合同未经被告签字确认，对被告不产生约束力。审理中，原告述称，1、原告向被告出售房屋过程中，曾形成由被告签字确认的签约确认单、购房人员家庭成员住房申报表、订购协议和商品房预售合同，但由于原告档案管理人员保管不当，上述材料均找不到了；2、涉案房屋买卖不能继续履行，给原告造成的损失为资金回笼的损失，即正常履行情况下原告收取剩余房款后的利息损失约40万至50万元。被告述称，1、2016年8月26日，被告至原告售楼处现场，经带看房屋后确定购房意向并支付5万元意向金；同月31日，被告根据原告要求支付购房款金额686,525元，并在收据中明确具体的购房位置。2、被告确认房屋总价款3,636,525元，除了房屋总价及已付房款外，预售合同其他内容尚待双方进一步协商确定；3、原告未向被告出示过《上海市商品房预售合同》；4、因无力支付剩余购房款，被告曾于2017年向原告提出退还已付购房款未果；5、被告同意配合原告办理《上海市商品房预售合同》网上备案注销手续。以上事实，有收据、购房款催告函、关于解除《商品房预售合同》的通知及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，根据审理查明的事实，原、被告就涉案房屋存在商品房预售合同关系，且该预售合同关系系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。原告主张双方签订过《上海市商品房预售合同》，因被告不予认可，且原告未举证证明，本院难以采信，故原告要求解除《上海市商品房预售合同》以及依据该《上海市商品房预售合同》要求被告支付逾期付款违约金的主张，本院均不予支持。关于被告要求解除商品房预售关系的诉请，因原告主张《上海市商品房预售合同》解除的本质亦在于解除双方之预售合同关系，故就该项诉请本院予以支持。合同关系解除后，原告理应返还被告已付的意向金及购房款共计736,525元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，被告作为购房人，其主要合同义务即支付购房款，被告经原告催告后仍未支付剩余购房款，且亦自认无力支付，故涉案预售合同关系解除的责任在于被告，被告构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告应付赔偿金的数额，原告根据《上海市商品房预售合同》的约定主张总房款的10%，缺乏依据，本院难以支持。审理中，原告自述涉案房屋买卖不能继续履行，给原告造成的损失为正常履行情况下原告收取剩余房款后的利息损失。故本院结合合同履行情况、当事人过错、原告实际损失等因素，酌定被告支付原告赔偿金200,000元。关于《上海市商品房预售合同》登记备案的注销手续，因被告同意协助办理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海绿地松灏置业有限公司与被告(反诉原告)沈超就上海市松江区茸凯路300弄《绿地依翠园》6号1402室房屋形成的商品房预售合同关系；二、被告(反诉原告)沈超于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)上海绿地松灏置业有限公司办理上述房屋的《上海市商品房预售合同》网上备案注销手续；三、被告(反诉原告)沈超于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海绿地松灏置业有限公司赔偿金200,000元；四、原告(反诉被告)上海绿地松灏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)沈超意向金及购房款合计736,525元；五、驳回原告(反诉被告)上海绿地松灏置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,712元，减半收取4,356元，反诉案件受理费5,622.5元，合计诉讼费用9,978.5元，由原告上海绿地松灏置业有限公司负担2,206元(已付)，由被告(反诉原告)沈超负担7,772.5元(已付5,622.5元，剩余2,150元于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李明二〇二〇年九月二十九日法官助理 李俊书 记 员 李俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条……自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。