江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1353号上诉人（原审原告）：刘丽，女，1964年9月15日出生，汉族，江西省武宁县人，退休工人，住武宁县。上诉人（原审原告）：朱新好，男，1967年3月9日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。上诉人（原审原告）：鄢和敏，男，1964年4月12日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。三上诉人共同委托代理人：焦凌峰，江西豫宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭祥辉，男，汉族，1968年8月26日出生，江西省九江市人，住九江市浔阳区。被上诉人（原审被告）：江西省浙赣房地产开发有限公司，住所地武宁县新宁镇人民路**，统一社会信用代码91360423733910124T。法定代表人：李步红，该公司执行董事、总经理。上诉人刘丽、朱新好、鄢和敏因与被上诉人彭祥辉、江西省浙赣房地产开发有限公司（以下简称浙赣公司）执行异议之诉纠纷一案，不服江西省武宁县人民法院（2020）赣0423民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘丽、朱新好、鄢和敏上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：2015年2月3日两被上诉人签订的《商品房买卖合同》及入账收据系两被上诉人相互串通所作出的虚假证据，上述证据本身及内容不具备真实性，不能作为认定案件事实的依据。且两被上诉人于2015年2月3日签订《房屋买卖补充协议》不可能在没有原合同的情况下无缘由存在，该协议必然是《商品房买卖合同》的补充，故一审法院认定该补充协议属事实认定错误。该补充协议约定的浙赣公司不能依约履行过户手续时的违约责任条款，既不符合法律规定，也不符合交易惯例，一审据此认定补充协议是房屋买卖合同是错误的。另，现有证据不足以证明被上诉人彭祥辉在查封前已向浙赣公司支付涉案车库28万元购房款。综上，一审将虚假的《房屋买卖合同》、《收据》作为认定案件事实的证据，错误的认定涉案车库在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款，故彭祥辉提出的执行异议不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，该异议不能够排除执行。被上诉人彭祥辉答辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审予以维持。被上诉人浙赣公司答辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审予以维持。原审原告刘丽、朱新好、鄢和敏向一审法院起诉请求：1、请求判令法院准予恢复对九江市步红花园第7栋Ｊ06号房产（产权证号：浔**。以下简称涉案车库）的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2015年2月3日，被告彭祥辉代表其儿子彭尧哲（买受方，系1997年6月3日出生），与李步红（出卖方）签订一份《房屋买卖补充协议》，协议约定：出卖人将位于九江市步红花园金桂苑大门口右侧第一间车库（分为两间，其中一间为涉案车库）及二楼房屋，每层43㎡，两层共计86㎡，出卖于买受人；总价款30万元（含二楼装修、家居、电器及办理不动产权证、契税等所有费用），房屋交付时买受人支付28万元，出卖人必须两个月内将产权证等各种证照办理齐全交给买受人，交证件时买受人再支付剩余2万元；出卖人保证该房屋无任何抵押及债务纠纷等，若出现纠纷或不能办理产权证等，出卖人需无条件退回买受人30万元并自协议签订之日起按月息3分计算支付利息。次日，李步红先出具了一张收到彭尧哲30万元房款的收条，被告彭祥辉即向李步红付款28万元。同时，该房屋交付给被告彭祥辉，并一直由其占有使用。之后，被告彭祥辉曾多次向被告浙赣公司要求协助办理房产过户登记手续，但由于被告浙赣公司经营不善、人员不在岗及开不了税票等原因导致涉案车库至今一直未能办理过户登记。目前涉案车库仍登记在被告浙赣公司名下。原告刘丽、鄢和敏、朱新好与被告浙赣公司民间借贷纠纷一案判决生效后，三原告向本院申请强制执行，武宁县人民法院于2018年9月5日立案执行，执行案号为（2018）赣0423执812号。执行过程中，于2019年6月26日作出（2018）赣0423执812号之三执行裁定书，查封了涉案车库。被告彭祥辉发现车库被法院查封后，即找李步红交涉，李步红答应办理过户手续，并由被告浙赣公司（出卖人）与被告彭祥辉（买受人）签订了一份落款时间为2015年2月3日的《商品房买卖合同》，合同约定出卖人将涉案车库出售给买受人，面积为21.08平方米，房屋总价款80000元，买受人一次性付清，由出卖人负责办理产权登记。同时，被告浙赣公司向被告彭祥辉开具了一份入账日期为2015年2月3日、金额28万元的收据（含涉案车库即7-J06、7-J11、7-D103三个房产）。之后，被告彭祥辉向武宁县人民法院提出执行异议，主张在查封前其已购买涉案车库，请求解除查封。2020年3月5日，该院作出(2020)赣0423执异7号执行裁定书，认为异议人彭祥辉已于法院查封之前购买并实际占有涉案车库，未办理过户登记并非因买受人自身原因所致，彭祥辉对涉案车库享有足以排除强制执行的权益，故裁定中止对涉案车库的执行。三原告不服，认为被告彭祥辉并没有证据证明未办理过户登记并非因其自身原因所致，于法定期间内向法院提起本案诉讼。一审法院审理认为，本案争议焦点为被告彭祥辉对涉案车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”，依照上述规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，只要同时满足上述四个条件，就能排除执行。关于查封前两被告是否签订合法有效书面买卖合同问题。首先，虽然在2015年2月3日签订《房屋买卖补充协议》的合同主体是被告彭祥辉的儿子彭尧哲（买受人）与李步红（出卖人），但李步红系被告浙赣公司的法定代表人及控股股东，其出卖被告浙赣公司开发的房屋，相对人有理由相信其系代表被告浙赣公司签署合同。至于买受人为彭尧哲，被告彭祥辉抗辩当时是想把产权登记在其儿子彭尧哲名下，故以其儿子名义签订合同；彭尧哲当时尚未成年，结合全案事实，对该抗辩意见予以采纳。其次，涉案车库的付款人、交付之后的占有使用人均是被告彭祥辉，故可以认定实际买受人是被告彭祥辉。再次，两被告在法院2019年6月份查封涉案车库后签订了一份落款时间为2015年2月3日的《商品房买卖合同》，该合同虽然是查封后签订，但通过该合同可以进一步认定，彭尧哲与李步红当时签订《房屋买卖补充协议》的实际当事人是两被告。最后，原告主张《房屋买卖补充协议》系以房产买卖担保的借款合同，非真正的房屋买卖合同。原审法院认为，该协议对买卖标的、价款等房屋买卖主要条款进行了明确约定，应认定为房屋买卖合同，且李步红当时出具的收条是注明收到房款而非收到借款，至于协议中约定如出卖人因抵押等原因不能办理过户手续需无条件退回购房款并自协议签订之日起按月息3分支付利息，应认定为该约定系出卖人不能依约履行过户手续时的违约责任条款，并非表明以房产买卖担保借款，故认定该协议系合法有效的房屋买卖合同。综上，原审认为，两被告在法院查封涉案车库之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。关于查封前买受人被告彭祥辉是否支付房款问题。在2015年2月3日签订《房屋买卖补充协议》的次日，李步红向彭尧哲出具了一张30万元的收条；被告彭祥辉认可当时其实际付款金额为28万元，另外2万元根据协议待两个月内办好过户手续再付。2019年6月份法院查封房屋后，被告浙赣公司又向被告彭祥辉补开了一张入账时间为2015年2月3日的28万元的收据（三套房产），同时在补签的《商品房买卖合同》中约定涉案车库房款8万元一次性付清。根据以上事实，并结合前段关于合同签订的论述，同理认定被告彭祥辉在查封前已向被告浙赣公司支付涉案车库房款，至于被告彭祥辉不能提交当时的银行转账记录，并不能据此就否认以上事实。关于查封前买受人被告彭祥辉是否合法占有涉案车库问题。原审认为，根据两被告的陈述以及被告彭祥辉提供的房屋照片、证人证言、微信缴电费记录等证据，可以认定被告彭祥辉从2015年2月份签订协议后即一直占有使用该房屋，原告虽然提供了房屋的外部照片，但并不能推翻上述证据证明的事实，故认定查封前买受人被告彭祥辉已合法占有涉案车库。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。三原告诉称被告彭祥辉并没有提交证据证实并非其自身原因未办理过户登记，原审认为，根据《房屋买卖补充协议》《商品房买卖合同》的约定，应由被告浙赣公司承担办理产权过户义务。在本案庭审中，被告彭祥辉主张在房产被法院查封前，其曾多次要求浙赣公司办理过户登记手续，但因被告浙赣公司的原因至今一直未能办理，对此主张浙赣公司予以认可。故原审认定，涉案车库在被法院查封前未能办理过户的原因系出卖人浙赣公司未按约履行合同义务所致，而非买受人彭祥辉自身的原因造成，彭祥辉在办理过户登记问题上已尽到了合理注意义务，并不存在过错。综上所述，原审认定被告彭祥辉就涉案车库提出的执行异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件情形，其对涉案车库依法享有排除执行的民事权益。三原告关于被告彭祥辉对涉案车库提出执行异议的理由不能成立的主张缺乏事实与法律依据，对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决:驳回原告刘丽、鄢和敏、朱新好的诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合双方的陈述及诉辨争议的事实，双方的争议焦点为：被上诉人彭祥辉对涉案车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审认定两被上诉人在法院查封涉案车库前已签订了合法有效的书面买卖合同，被上诉人彭祥辉涉案车库查封前已向被上诉人浙赣公司支付涉案车库房款，且被上诉人彭祥辉在法院查封前已合法占有涉案车库，另涉案车库在被法院查封前未能办理过户的原因系出卖人浙赣公司未能按约履行合同所致，一审对上述事实的认定有相关证据予以支持，二审对上述事实的认定与一审一致，对此二审不在赘述。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”，结合上述认定的事实，认定被上诉人彭祥辉就涉案车库提出的执行异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件情形，其对涉案车库依法享有排除执行的民事权益。综上，上诉人关于被上诉人彭祥辉对涉案车库提出执行异议的理由不能成立的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，上诉人刘丽、鄢和敏、朱新好的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人刘丽、鄢和敏、朱新好共同负担。本判决为终审判决。审判长  沈双武审判员  朱 力审判员  施龙西二〇二〇年九月二十七日法官助理段晓娟书记员戴坤利