江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1751号 上诉人（原审被告）：江西力天实业集团有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：胡才德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万焕作，江西经辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈高峰，江西经辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南昌市新建区科技和工业信息化局，住所地：江西省南昌市新建区。 负责人：丁俊，该局局长。 被上诉人（原审原告）：国营南昌老同兴酿造厂，住所地：江西省南昌市新建区。 法定代表人：周淑珍，该厂厂长。 两被上诉人委托诉讼代理人：熊光环，江西求正沃德律师事务所律师。 原审被告：胡才德，男，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：万焕作，江西经辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐云霞，江西经辉律师事务所律师。 上诉人江西力天实业集团有限公司（以下简称力天公司）因与被上诉人南昌市新建区科技和工业信息化局（以下简称新建科工局）、国营南昌老同兴酿造厂（以下简称老同兴厂）及原审被告胡才德房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初2327号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 力天公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判力天公司无需支付新建科工局、老同兴厂任何款项或发回重审；2.本案一、二审费用由新建科工局、老同兴厂承担。事实和理由：1.本案中，新建科工局、老同兴厂提出的诉讼请求为：要求交付267.78㎡的还建房或按市场价12000元/㎡给予补偿。其诉讼请求明显不具体、不明确。一审在未要求其明确的情况下直接作出判决，明显违反法定程序，应依法发回重审。2.一审认定力天公司拟交付房屋因存在清场问题而存在瑕疵以及按12000元/㎡计算补偿款符合市场交易行情与法律规定，是明显错误的。力天公司拟交付的房屋符合交付条件，只是因为老同兴厂与其员工的矛盾而导致拟交付房屋被霸占，但该责任不应由力天公司承担。即使力天公司需要支付货币补偿款，一审按12000元/㎡计算也明显无事实与法律依据。上述房屋市场价为多少，应由新建科工局、老同兴厂负责举证，且应以房地产评估公司最后确认的评估价为准。一审认定力天公司未按约定交付房屋应承担违约责任以及按每日64.37元计算自2011年3月11日起至交房之日止的逾期交房违约金，也是明显错误的。力天公司已交付剩余还建房屋，只是因新建科工局、老同兴厂与其员工内部之间的纠纷导致房屋被霸占，力天公司不存在任何违约。即使力天公司构成违约，协议约定的违约金也过高，且应从逾期之日（即2019年2月2日）起计算。3.一审在未查明本案事实及适用法律错误的情况下，不可能作出公正判决，必然严重损害力天公司的合法权益。综上所述，一审认定部分事实不清、证据不足，适用法律不当，判决错误。请在查明上述事实的基础上依法改判或发回重审。 新建科工局、老同兴厂辩称：1.力天公司认为新建科工局、老同兴厂未明确具体的诉讼请求，不符合事实和相关法律规定。2.一审认定事实清楚，力天公司在上诉状中的陈述与一审中所作的陈述明显不一致。3.力天公司明确表示房屋被他人所占不能清偿，并且该房屋所在的力天阳光市场均价达到13000元/㎡。一审充分尊重了力天公司的意见，作出12000元/㎡的货币补偿公平合理，且充分考虑了力天公司的权利。综上，力天公司的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决无误，请求驳回上诉，维持原判。 胡才德述称：1.胡才德无需承担本案的连带责任，同意力天公司的上诉请求及意见。2.造成本案案涉房屋未交付的实际原因是新建科工局、老同兴厂与其员工内部存在矛盾，故新建科工局、老同兴厂对于未交付房屋应当承担相应的责任。3.一审以新建科工局、老同兴厂诉请的单价12000元/㎡以及力天公司员工口头陈述的单价13000元/㎡，就认定本案交付房屋的补偿价为12000元/㎡，明显损害胡才德的权益。胡才德作为承担本案连带责任的当事人，在未经其认可该单价的情况下，以该单价进行判决，明显不符合法律规定。 新建科工局、老同兴厂向一审法院起诉请求：1.要求力天公司、胡才德交付267.78㎡的还建房或按市场价12000元/㎡给予补偿；2.要求力天公司、胡才德自2011年3月11日起至交房之日止按照64.37元/日标准支付逾期交房违约金（暂计算至2019年7月11日的金额195684元）；3.本案诉讼费由力天公司、胡才德承担。 一审法院认定事实：2010年2月1日，南昌市力天房地产有限公司与老同兴厂签订《南昌老同兴酿造厂职工还建交付协议书》，约定：“甲方：南昌市力天房地产有限公司，乙方：老同兴厂，甲方在2011年3月10日前向乙方交付总面积20800㎡房屋；其中3836.26㎡为无偿还建，剩余面积乙方按1700元/㎡购买，超出或不足面积部分，按市场价给予补偿；如甲方未能按时交房，乙方按5000元/日收取甲方违约金。”2017年12月8日，力天公司向新建科工局出具承诺：“我公司应交付给老同兴厂还建房面积20800㎡（260套），已交付248套共计20245.53㎡，尚余554.47㎡还建房未交，本公司承诺，自承诺书签订之日起一年内交付剩余554.47㎡还建房给老同兴厂，逾期按照《南昌老同兴酿造厂职工还建交付协议书》的违约责任承担法律责任。”胡才德作为担保人对力天公司的承诺承担连带保证责任。2019年1月2日，新建科工局向力天公司、胡才德送达催告函，要求力天公司、胡才德在30日内向其办理还建房移交。2019年4月2日，力天公司将286.69㎡房屋移交给老同兴厂，尚有267.78㎡房屋未移交。力天公司愿意将其开发的长堎镇（力天阳光地带）11栋1单元102室（面积70.81㎡）、12栋1单元102室（面积53.06㎡）、12栋2单元301室（面积80.88㎡）、12栋5单元301室（面积80.88㎡）（共计面积285.63㎡）交付给老同兴厂，其称上述房屋被他人强行非法占有，力天公司无法清场。2011年12月22日，南昌市力天房地产有限公司变更为力天公司。 一审法院认为：力天公司与老同兴厂签订《南昌老同兴酿造厂职工还建交付协议书》系当事人自愿订立，是合同当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。后力天公司向新建科工局出具承诺，胡才德自愿为该承诺提供连带保证责任，系力天公司、胡才德自愿承诺和担保，力天公司、胡才德应按约履行义务。双方对尚未交付的房屋面积267.78㎡均予以认可。力天公司同意以将其开发的长堎镇（力天阳光地带）11栋1单元102室、12栋1单元102室、12栋2单元301室、12栋5单元301室（四套房屋面积285.63㎡）交付给老同兴厂和新建科工局。但新建科工局、老同兴厂也表示上述房屋清场后同意接受上述房屋。但力天公司表示其无法清场。鉴于力天公司拟交付的上述房屋存在清场问题，力天公司交付房屋存在瑕疵。力天公司认为案涉力天阳光的房屋市场均价为13000元/㎡左右。新建科工局、老同兴厂要求按市场价12000元/㎡计算还建房面积267.78㎡货币补偿3213360元（267.78㎡×12000元/㎡），符合市场交易行情和法律规定，予以支持。按照合同约定，力天公司未按约交付房屋，应承担违约责任。新建科工局、老同兴厂以合同约定的违约金的总还建面积与现未还建面积折算面积后以每日64.37元计算力天公司、胡才德自2011年3月11日起至交房之日止承担逾期交房违约金，没有违反法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由力天公司在判决生效后三十日内向新建科工局、老同兴厂支付还建房267.78㎡房屋货币补偿3213360元；二、由力天公司在判决生效后三十日内支付新建科工局、老同兴厂逾期交房违约金（自2011年3月11日起至付清上述款项之日止每日64.37元计算）；三、胡才德对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33998元，由力天公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。力天公司向本院申请证人程某、陈某出庭作证，拟证明其拟交付的房屋因新建科工局、老同兴厂与其员工（即证人）之间的内部纠纷而被证人占有，最终未交付的责任不在力天公司。本院经审查认为，力天公司与老同兴厂约定的是交付还建房的具体面积，新建科工局、老同兴厂在本案中也是主张交付剩余的还建房面积或按市场价给予补偿，双方并未约定交付还建房的具体房号，亦未就力天公司拟交付房屋达成一致，力天公司申请证人出庭作证的事项与本案缺乏关联，没有通知证人出庭作证的必要，并已告知力天公司对其提出的证人出庭作证申请不予准许。 本院查明，力天公司的一审委托诉讼代理人（特别授权）熊某在一审中认可案涉小区均价为13000元/㎡左右，且在一审庭审笔录中同意超出部分面积按12000元/㎡计算补差价。本院查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”胡才德在本案中未提起上诉，故对其主张在本案中不承担连带责任以及一审未经其认可而认定房屋补偿单价为12000元/㎡不符合法律规定等，本院不予审理。根据力天公司的上诉以及新建科工局、老同兴厂的答辩，可以确定本案争议焦点为：1.新建科工局、老同兴厂的诉讼请求是否具体明确；2.力天公司是否应就未交付房屋进行补偿及其补偿标准。3.力天公司是否承担逾期交房违约金及其计算标准。 一、关于新建科工局、老同兴厂的诉讼请求是否具体明确。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，起诉必须有具体的诉讼请求。新建科工局、老同兴厂提出要求交付267.78㎡的还建房或按市场价12000元/㎡给予补偿的诉讼请求，系按照双方协议约定，要求交付剩余的还建房面积，或者在不能交付的情况下，按照市场价给予相应补偿，其诉讼请求具有明确的具体内容，属于有具体的诉讼请求。力天公司关于新建科工局、老同兴厂的诉讼请求不具体、不明确的主张，本院不予支持。 二、关于力天公司是否应就未交付房屋进行补偿及其补偿标准。力天公司与老同兴厂签订的《南昌老同兴酿造厂职工还建交付协议书》中约定：力天公司在2011年3月10日前向老同兴厂交付总面积20800㎡房屋，超出或不足面积部分按市场价给予补偿。2017年12月8日，力天公司亦向新建科工局出具承诺，载明尚余554.47㎡还建房未交，并承诺自承诺书签订之日起一年内交付。2019年4月2日，力天公司将286.69㎡房屋移交老同兴厂，但尚有267.78㎡未移交。由此可见，双方只是约定了交付还建房的具体面积，而未约定交付还建房的具体房号。新建科工局、老同兴厂在本案中也是主张交付267.78㎡的还建房或按市场价给予补偿。力天公司主张将其所有的力天阳光地带小区11栋1单元102室、12栋1单元102室、12栋2单元301室、12栋5单元301室交付给新建科工局、老同兴厂，便需将上述房屋清场，以便于新建科工局、老同兴厂接收。但因上述房屋未能清场，新建科工局、老同兴厂也不同意接收，力天公司应当承担交付不能的法律后果。现力天公司向新建科工局、老同兴厂交付还建房的期限已届满，而力天公司尚余267.78㎡的还建房未能交足，应当依照《南昌老同兴酿造厂职工还建交付协议书》约定，不足面积部分按市场价给予补偿。力天公司的一审委托诉讼代理人（特别授权）熊某在一审中认可案涉小区均价为13000元/㎡左右，且在一审庭审笔录中同意超出部分面积按12000元/㎡计算补差价。新建科工局、老同兴厂在一审中就超出或不足面积部分亦同意按12000元/㎡补差价。因此，一审按照12000元/㎡计算未交付还建房面积的补偿款并无不当。力天公司关于一审认定力天公司交付房屋存在瑕疵以及按12000元/㎡计算补偿款等系明显错误的主张不能成立，本院不予支持。 三、关于力天公司是否承担逾期交房违约金及其计算标准。如前所述，按照《南昌老同兴酿造厂职工还建交付协议书》约定，力天公司应在2011年3月10日前向老同兴厂交付总面积20800㎡房屋。该协议书同时还约定，如力天公司未能按时交房，应按5000元/日支付违约金。现交房期限已届满，但力天公司仍有267.78㎡的还建房未交足，显然构成违约。新建科工局、老同兴厂以未交付还建房面积占总还建房面积的比例，按照《南昌老同兴酿造厂职工还建交付协议书》约定的违约金标准折算，以64.37元/日计算逾期交房违约金，符合法律规定，应予以支持。新建科工局于2019年1月2日向力天公司、胡才德送达《催告函》，要求其收到通知后30日内办理还建房移交，系认为力天公司、胡才德已构成违约并要求其继续履行合同，而非变更合同履行期限。双方在《南昌老同兴酿造厂职工还建交付协议书》中约定的交房期限为2011年3月10日，故要求力天公司自2011年3月11日起承担逾期交房违约金，符合法律规定，应予支持。力天公司关于不应承担逾期违约金、违约金过高以及违约金应自2019年2月2日起计算等主张不成立，本院不予支持。 综上所述，力天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33998元（江西力天实业集团有限公司已预交），由江西力天实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 芳 审 判 员  周中瑞 审 判 员  邓 晖 二〇二〇年九月二十四日 法官助理  喻文勇 书 记 员  万志新