广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5286号原告：周伟文，男，1985年7月12日生，汉族，户籍所在地：广东省中山市石岐区**********房；确认送达地址：广东省阳江市阳东区**************。公民身份号码:442************037。委托代理人：郑丽娜，北京市盈科（江门）律师事务所律师。被告：阳江市*******地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区************************；确认送达地址：广东省茂名市茂南区***********碧桂园法务（联系人：谢树浩）。法定代表人：周某1。委托代理人：谢树浩，该公司员工。原告周伟文与被告阳江市*******地产开发有限公司（以下简称漠阳湖碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周伟文的委托代理人郑丽娜、被告漠阳湖碧桂园公司委托代理人谢树浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周伟文向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付碧桂园世纪城花园一街7号房屋；2、判令被告承担房屋交付前产生的电费、物业管理费等费用及滞纳金（如有），其中2020年3月1日-5月31日应缴纳的电费为224.01元、物业管理费为3752.04元，两项合计为3976.05元；3、判令被告承担逾期交房违约金(以3303355元为基数，按照每日0.03%的标准自2020年1月1日计至实际交房止)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年5月22日签署合同编号为2017052967《商品房买卖合同（预售）》，原告方购买被告开发的位于阳江市江城区*******碧桂园世纪城花园一街7号房屋，房屋总价款330.3355万元，原告已按照房屋买卖合同约定支付完毕房屋总价款。根据《房屋买卖合同》第11条的约定，被告应于2019年12月31日前向原告交付购买房屋。2020年1月4日原告准备收房时现场查验发现房屋根本不符合交付条件，房屋内的装修明显被人为破坏、屋内墙身、窗户等被损坏，室外地基、户外花园亦存在明显的被人破坏的痕迹。被告对此予以认可并表示尽快整改交付，但至今被告仍未向原告交付购买房屋。原告曾本着和解问题的态度要求被告尽快整改修复房屋并交付房屋，但被告至今未完成整改。鉴于，被告的行为已严重损害了原告的合法利益。原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请判如诉请。被告漠阳湖碧桂园公司辩称：一、被告没有违约，案涉商品房可按期交付给原告。案涉商品房于2018年7月26日取得了竣工验收备案表，也具有其它相关文件，符合合同及《补充协议》第五条第1款约定的交付条件。且被告也提前通知了原告来收楼。由于原告自身原因拒绝收楼，责任不在被告。二、该商品房不存在质量问题，更不存在严重影响居住的质量问题。商品房买卖合同《补充协议》第五条约定了案涉商品房的交付条件与交付手续，其中第1款约定了交付条件，第5款约定了逾期交楼责任的界定。该商品房经竣工验收合格，不存在质量问题，更不存在严重影响正常居住使用的质量问题，可以按约定时间交付给原告。原告没有证据证明该商品房存在质量问题，更没有证据可以证明存在严重影响居住的质量问题。原告无权拒绝收楼。退一步讲，即使存在质量问题，该质量问题也不会影响原告居住，更不会达到严重影响正常居住的状态。第一，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，可知，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。第二，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法[2017]191号）第三十一条规定“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人己经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房己经交付。”。第三，《补充协议》第五条第5款第3项约定“该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。”可见，原告拒绝收楼，是没有依据的，也不符合规定和约定。被告没有违约，没有逾期交楼。三、法律和合同均对房屋的保修范围进行了规定，保修范围内的问题不能成为不收楼的理由。再退一步讲，案涉商品房即使存在质量问题，也属保修范围。国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第40条对保修范围和期限进行了规定。建设部颁布的《商品房销售管理办法》第33条也规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”买卖双方签订的《商品房买卖合同》附件七以及《质量保证书》均对保修范围、期限和责任作了约定。可见，原告拒绝收楼是没有依据的，也不符合规定和约定。被告没有违约，没有逾期交楼。综上所述，原告的诉求和理由缺乏事实和法律、合同依据。被告没有违约，案涉商品房己视为按期交付给了原告，原告不收楼的责任在于原告自身。请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。假设被告存在违约，原告主张的违约金也过高，且原告实际上故意不收楼，自身对损失的扩大有责任。经审理查明：2017年5月22日，原告（买受人）周伟文与被告（出卖人）漠阳湖碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******碧桂园世纪城花园一街7号房屋出售给原告，预测建筑面积共197.18平方米；该商品房为预售商品房，总价款为3303355元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当在2017年*月15日前支付首期房价款992355元，余款2311000元向指定银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2019年12月31日前交付该商品房。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。签订合同之后原告按合同约定付清了购房款共3303355元给被告。《补充协议》第五条关于该商品房交付条件与交接手续。1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房的交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。......5、该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日100元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。2020年1月4日，被告向原告发出《期楼收楼通知书》，通知原告涉案房屋可于2019年12月31日交付原告，原告周伟文在《期楼收楼通知书》上签名。原告认为其在准备收房时现场查验发现房屋根本不符合交付条件，房屋内的装修明显被人为破坏、屋内墙身、窗户等被损坏，室外地基、户外花园亦存在明显的被人破坏的痕迹，但被告至今未完成整改，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。诉讼中，原告提供涉案房屋拍摄照片（没有显示时间）拟证实：1、2020年1月4日现场查验发现涉案房屋不符合交付条件，房屋内杂乱堆放数量不少的家具物品，屋内墙身、窗户等被损坏，室外地基、装修、户外花园亦存在明显被人破坏的痕迹；2、2020年5月8日查验发现涉案房屋虽然经被告整改，房屋内杂乱堆放的家具物品已被清理，但仍存在厨房的柜门有缺少、厕所马桶缺角、淋浴器断开。被告对原告提供的房屋拍摄照片真实性没有提出异议，但其认为无法确认相关照片的拍摄时间。此外，原告提供其与被告方工作人员的微信聊天记录和前期物业管理公司工作人员的微信聊天记录拟证实涉案房屋截止起诉时仍未完成整改，被告认为上述聊天记录的真实性无法确认。2020年8月18日下午3时30分许，本院工作人员以及原、被告的委托代理人到涉案房屋现场了解该房屋的现状，原告方提到的厕所马桶缺角、淋浴器断开等问题均已修缮，涉案房屋已没有摆放家具及电器。被告确认涉案商品房产生的电费其已为原告垫付，并提交了《单位（子单位）竣工验收备案表》（阳江市住房和城乡建设局于2018年7月26日出具）、《不动产测绘报告书》（2018年8月30日），拟证明涉案房屋于2018年7月26日竣工验收。另查，涉案房屋销售时为示范单位（样板房），房屋在销售时摆放了部分家具及电器。以上事实，有原告提供的周伟文身份证、企业信用公示报告、《商品房买卖合同（预售）》、发票、购房时房屋现场图片、2020年1月4日现场查验房屋图片、被告方工作人员沟通记录、争议房屋前期物业管理公司工作人员沟通记录、2020年5月8日现场查验房屋图片、诉争房屋在交付房屋前应支付的物业费通知、诉争房屋在交付房屋前应支付的电费通知、碧桂园物业公司《催缴物业服务费函》、争议房屋前期物业管理公司工作人员沟通记录；被告提供的、认购书、示范单位承诺书、买卖合同重要事项告知书、补充协议、竣工验收备案表、测绘报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、期楼收楼通知书、现场照片等证据以及本案的庭审笔录为证，本院经综合分析予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，但是漠阳湖碧桂园公司约定的交付日期届满后才于2020年1月4日通知原告涉案房屋可于2019年12月31日交付，被告未能按期交付房屋，已构成逾期交房，应按合同约定承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。本案被告的逾期交房违约金应从2020年1月1日起计算，至于涉案房屋实际交付时间如何认定的问题，被告于2020年1月4日通知原告收楼，而从原告提供的照片可以看出在2020年1月4日时涉案房屋仍杂乱堆放数量不少的家具物品，因此在杂乱堆放数量不少的家具、物品未被清理前，涉案房屋仍不具备交付正常使用的条件，从原告提供的照片也可以看出事后杂乱堆放的家具、物品已被清理，但原、被告双方又未能举证证实涉案房屋杂乱堆放的家具物品实际清理的时间，本院结合涉案房屋的实际情况酌定清理完毕杂物的时间为2020年1月31日，同时涉案房屋已于2018年7月26日竣工验收，符合合同约定的交付条件，原告主张的厨房的柜门有缺少、厕所马桶缺角、淋浴器断开的情况亦不符合合同约定的拒绝接收房屋的条件，因此，视为2020年2月1日涉案商品房已经交付，本案被告的逾期交房违约金应从2020年1月1日起计至2020年1月31日止，共31天，合同约定逾期交房违约金按日万分之3计算，该约定明显过高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算，故被告应支付逾期交房违约金25601元（3303355元×0.025%×31天）给原告。至于原告主张的柜门缺少、厕所马桶缺角、淋浴器断开的情况，根据原、被告双方签订的《〈商品房买卖合同（预售）〉补充协议》第五条第5项的约定，更换期间按每日100元补偿买受人房屋使用损失，原、被告双方未能举证柜门缺少、厕所马桶缺角、淋浴器断开等问题修缮的具体时间，而本院工作人员于2020年8月18日下午到涉案房屋现场查看时发现上述问题亦已修缮，因此本院酌定修缮完毕的时间为2020年8月17日，因此从2020年2月1日起至2020年8月17日期间，被告应按每日100元的标准补偿原告房屋使用损失，即损失计算为19900元（100元/天×199天）。由于涉案商品房视为2020年2月1日已经交付，原告应从2020年2月1日起承担涉案商品房产生的物业管理费，在2020年1月31日前所产生的电费、物业管理费均应由被告负担，原告未能举证证明在2020年1月31日前产生物业管理费具体数额情况，同时被告亦为原告垫付了涉案商品房产生的电费，故本院对原告请求的原告请求电费、物业管理费依法不予支持。原告超出本院上述核定数额的，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江市*******地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金25601元给原告周伟文；二、限被告阳江市*******地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋使用损失补偿款19900元给原告周伟文；三、驳回原告周伟文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1983元（已减半收取，原告已预交），由原告周伟文负担1514元，被告阳江市*******地产开发有限公司负担469元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇二〇年九月二十八日书记员 曾凡格附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。