广东省东莞市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤19民终6256号 上诉人（一审原告，反诉被告）：黄**清，女，壮族，1988年10月3日出生，住广西省南宁市武鸣区************，公民身份号码为450************607。 委托代理人：钟学秀，广东盛唐（龙岗）律师事务所律师。 委托代理人：陈咏仪，广东盛唐（龙岗）律师事务所实习律师。 上诉人（一审被告，反诉原告）：袁园，女，汉族，1989年11月2日出生，住安徽省铜陵市************，公民身份号码为340************063。 委托代理人：马骏，广东维强律师事务所律师。 委托代理人：李国辉，广东维强律师事务所实习律师。 一审被告：广东盈润按揭服务有限公司，住所地为广东省东莞市*****************************。 法定代表人：李立雁。 一审第三人：东莞市中昊房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇****************************************。 法定代表人：魏露梅。 委托诉讼代理人：赵虎，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑泽熊，该公司员工。 上诉人袁园、黄**清与一审被告广东盈润按揭服务有限公司（以下简称盈润公司）、一审第三人东莞市中昊房地产经纪有限公司（以下简称中昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 黄**清向一审法院起诉，请求：1.解除黄**清、袁园签订的《东莞市********服务合同》；2.袁园立即向黄**清返还已支付的购房定金150000元及支付占用资金期间的利息；3.袁园、盈润公司立即共同向黄**清返还已支付的首期款500000元及支付占用资金期间的利息；4.袁园立即向黄**清支付违约金330000元（转让成交价1650000*20%）；5.袁园立即向黄**清支付已支出的居间方佣金30000元；6.袁园和盈润公司共同承担黄**清因本案支出的律师费40000元；7.一审诉讼费由袁园和盈润公司承担。 袁园向一审法院提出反诉，请求：1.解除黄**清、袁园签订的《东莞市********服务合同》（NO：0000934）；2.黄**清支付违约金330000元（1650000*20%）；3.黄**清承担袁园支付的律师费66000元；4.黄**清承担一审全部诉讼费用。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认黄**清与袁园于2017年8月6日签订的《东莞市********服务合同》已解除；二、袁园应于判决发生法律效力之日起五日内向黄**清退还定金150000元；三、驳回黄**清的其他诉讼请求；四、驳回袁园的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费14250元、保全费5000元，合计19250元（黄**清已预交），由黄**清负担16500元，由袁园负担2750元。一审反诉受理费3620元，由袁园负担。 一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初12376号民事判决书。 黄**清不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判袁园立即向黄**清返还已支付的首期款500000元及支付占用资金期间的利息、违约金330000元、居间方佣金30000元、律师费40000元；2.本案一、二审的全部诉讼费由袁园承担。事实和理由：一、案涉房屋为抵押状态，原合同已明确约定由出卖人袁园赎楼，但袁园没有依约履行完成赎楼的合同义务，导致案涉房屋买卖交易无法进行，其已构成根本违约，应承担相应的违约责任。一审判决以盈润公司未退还首期款无法再做监管、没有担保公司办理赎楼手续，进而认定案涉房屋买卖交易无法履行属于不可归责于双方的原因所导致，属于事实认定错误。案涉房屋赎楼义务的责任主体是出卖人袁园。案涉房屋交易各方均未就案涉房屋的赎楼责任主体及赎楼方式等事宜进行过任何变更，各方应遵照原合同约定执行。首先，案涉房屋的赎楼义务责任主体是袁园，盈润公司是接受袁园委托代为办理赎楼事宜的，在受托人盈润公司未能完成赎楼事宜时，相应的责任后果应当由委托人袁园自行承担。且基于在二手房交易过程可能存在担保公司未能赎楼的风险，案涉房屋买卖合同对该风险作出了明确约定，合同各方应当遵照执行。该合同义务是袁园应当主动、积极履行的严格合同义务，无需黄**清提出要求也不应以黄**清是否提出要求为必要前提。其次，在二手房交易中，赎楼义务属于重要、关键的合同义务，交易各方均知此义务的重要关键性，黄**清从未与袁园等各方就赎楼义务的任何内容作出任何明确的口头或书面的协商或变更。黄**清配偶杨占波与袁园的微信聊天内容仅是对2018年9月7日盈润公司出具的关于退还首期款《承诺书》的讨论内容，而实际上各方并没有与盈润公司签订解除合同的协议。该《承诺书》也仅是盈润公司单方面出具的文件，仅可视为盈润公司对已代收监管的首期款及自愿退还的确认，不能起到免除或变更袁园合同义务及责任承担的作用，黄**清也并未就该《承诺书》作出任何回应，也没有收到首期款的退还。再次，案涉房屋的赎楼义务主体及需要完成办理赎楼手续的均为袁园，而非买卖双方。即便在盈润公司未退还首期款给黄**清的前提下，存在因没有首期款做监管导致没有担保公司愿意办理赎楼手续，也仅仅是没有担保公司愿意为袁园办理赎楼手续，而非为买卖双方办理赎楼手续，黄**清是始终没有赎楼需求及义务的，一审法院该假定情形不能直接适用于黄**清。而且在袁园委托的担保公司未完成赎楼手续时，应当由袁园自筹资金办理赎楼，进而继续进行及完成案涉房屋的交易，其后袁园可向盈润公司追讨其监管收取挪用的首期款，所以不存在不可归责于双方的原因导致本案交易无法进行。二、案涉首期款系黄**清向袁园积极履行案涉房屋买卖合同支付首期款合同义务，按照买卖双方与盈润公司的协议约定向监管账户支付的，在袁园存在违约、案涉房屋买卖合同无法履行的情况下，袁园应当承担退还首期款的责任。一审判决以首期款系支付至盈润公司，袁园未收取，进而认定要求袁园返还没有依据，属于认定事实错误。首先，一审法院已查明认定黄**清已积极履行完毕案涉房屋首期款支付的合同义务。其次，案涉房屋首期款的资金托管及监管账户是袁园自愿同意的，黄**清支付首期款是基于房屋买卖合同义务的履行，应视为袁园收取了首期款。依据案涉《资金托管及委托付款协议》第2条和第3条约定，袁园自愿将黄**清支付的购房款中的首期款作为履约保证金缴存到盈润公司指定专用账户托管，在买卖双方到房管局办理案涉房屋过户手续并取得不动产登记证明后，由盈润公司将托管的首期款划至袁园指定账户。由此可见，因袁园委托盈润公司办理赎楼，袁园需将首期款作为履约保证金缴付至盈润公司，作为盈润公司为其办理赎楼的保证，故指定案涉首期款支付至监管账户而非直接支付给袁园，但袁园作为首期款的收款权利人及最终收取主体是始终未改变的。 袁园向本院提起上诉，请求：1撤销一审判决第四项，改判黄**清支付袁园违约金330000元（1650000元×20%）及律师费66000元；2.由黄**清、盈润公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定黄**清积极履行了支付首期款的合同义务与事实不符，黄**清存在违约责任。首先，黄**清向案外人周丽个人账户（非双方约定监管的账户）支付的350000元非首期款。一审法院认定改款为首期款与事实不符。其次，案涉150000元款项的支付人及收款人均是与本案无关的案外人，一审法院认定该150000元属于追加转入的首期款也与事实不符。该笔款项的支付时间也远超双方约定的首期款时间。二、一审法院认定赎楼义务应由袁园承担，与事实不符。根据三方签订的《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》约定，袁园的赎楼款来源是黄**清从银行获取的贷款，因此赎楼的义务在于黄**清和盈润公司。一审法院认定袁园有义务赎楼与事实不符。 黄清华、袁园均未在法定期限内本院提交书面答辩意见。 盈润公司、中昊公司均未在法定期限内向本院提交书面意见。 二审期间，各方均未在指定期间内向本院提交新证据。 本院经审理，确认一审判决已查明的事实。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为案涉房屋买卖合同无法继续履行的责任应当由谁承担，本院对此分析如下： 一、关于黄**清是否依约支付首期款的问题。 首先，案涉《东莞市********服务合同》（以下简称居间服务合同）约定黄**清须于银行出具贷款承诺函之日起15个工作日内将首期款340000元支付至担保公司或银行或居间方的监管账户；《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》（以下简称按揭代理合同）及《资金托管及付款协议》约定双方同意将首期款存入盈润公司指定账户交由盈润按揭公司监管，具体托管金额以盈润公司出具的收据为准，之前约定的关于首期、监管款约定的金额或支付时间不一致的，以《资金托管及付款协议》约定为准。 其次，黄**清在约定的时间前将350000元转入盈润公司指定账户，袁园在微信群中未对盈润公司指定的收款账户及黄**清向其告知已向盈润公司支付首期款提出异议，结合盈润公司已对上述款项出具收据确认已收款的事实，本院对袁园关于黄**清支付的350000元并非首期款的主张不予采纳，一审认定黄**清已依约履行了支付首期款的义务，理据充分，本院予以确认。 二、关于赎楼责任问题。 首先，根据案涉居间服务合同的约定，袁园须于签订合同之日起10个工作日内与担保公司签订服务合同并出具委托公证书委托担保公司赎楼，黄**清应予协助，若虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，袁园应在15个工作日内自行筹集资金赎楼，由此可见，袁园为双方约定的赎楼义务人。袁园主张案涉按揭代理合同约定袁园的赎楼款来源于黄**清的银行贷款，故黄**清应当承担赎楼义务，该主张与上述居间服务合同关于黄**清对赎楼仅承担协助义务、担保公司担保未赎楼成功由袁园自行赎楼的约定不符，且赎楼款的来源并不影响赎楼义务人的认定，故一审认定案涉赎楼义务由袁园承担，并无不当，本院予以确认。 其次，袁园已经依照约定委托盈润公司办理赎楼手续，并与黄**清、盈润按揭公司签订了三方协议。盈润按揭公司于2018年9月7日出具了《承诺书》主张已解除三方协议，不再提供代理服务，黄**清与袁园均主张系由于盈润按揭公司员工挪用了首期监管款未归还，导致迟迟无法向银行出具保函办理赎楼。黄**清知晓上述情况后，一直未要求袁园履行“15个工作日内自行筹集资金赎楼”的义务，黄**清的配偶在与袁园的微信聊天中称需要更换担保公司而非要求袁园自行赎楼，也表明黄**清对于袁园的赎楼方式、赎楼时间作出了变更原合同约定的意思表示。故一审认定双方已实际变更了关于担保公司担保未赎楼成功由袁园在15个工作日内自行赎楼的约定，并无不当，本院予以确认。 三、关于返还首期款、支付违约金、居间费、律师费等问题。 首先，案涉居间服务合同明确约定黄**清须将首期款支付至担保公司或银行或居间方的监管账户，表明本案买卖双方均认同将首付款交付到监管账户的交易方式。本案中，黄**清向盈润公司的监管账户直接支付首期款的行为，系其根据双方约定履行付款义务的行为，而非根据袁园的指令交付款项的行为，该行为并不因其已向监管账户支付款项而必然发生风险转移的法律后果。故一审基于袁园并未实际收取案涉首付款的事实，对黄**清要求袁园返还首付款、支付资金占用期间利息的主张，不予支持，理据充分，本院予以维持。 其次，承上关于双方均不存在违约行为的分析，一审结合盈润公司未退还黄**清首期款、因缺乏首期款做监管而导致没有担保公司愿意为案涉交易办理赎楼手续的事实，认定本案交易无法履行属于不可归责于买卖双方的原因所致，双方均不应当承担违约责任，并无不当，本院予以确认。故黄**清主张袁园应当支付违约金、居间费、律师费，袁园主张黄**清应当支付违约金、律师费，缺乏事实依据，一审对此均不予支持，合法有据，本院予以维持。 综上，黄**清、袁园的上诉请求均不成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20040元，由黄**清负担12800元（已预交），由袁园负担7240元（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长  谢佳阳 审判员  雷德强 审判员  杨洁萍 二〇二〇年九月二十九日 书记员  张明明 赵雪然