辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初11737号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，女，该公司工作人员。被告：常明远，男，1958年12月26日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告常明远物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司委托诉讼代理人王颖、被告常明远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费6725.90元及滞纳金8575元（滞纳金按日千分之一计算，自2010年1月1日计算至2013年12月31日以及2017年1月1日至2017年4月15日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告提供物业服务的坐落于沈阳市沈河区房屋，建筑面积为130.60平方米房屋的业主。该房屋位于现代家园小区，物业收费标准为每平方米每月1元。被告自2010年1月1日至2013年12月31日以及2017年1月1日至2017年4月15日之间一直没有交物业费。原告催收无果，诉至本院，请求本院依法支持其诉讼请求。被告常明远辩称，原告所说有些不是事实。2015年的时候对物业费的收取标准就有争议。我家是门市房，开发商与我是好朋友，当时我就有个要求，想要让二楼和一楼打通，不经过园区，因为我想开酒店。后来物业找我说让我按全额来交二楼的物业费。我不同意。因为我的二楼不经过园区，也不享受物业服务。之后物业公司起诉。经法院调解，我同意按一半标准交二楼的物业费。而且，2017年时我的车被掉下的瓦片把风挡玻璃砸碎了，当时的物业经理说这个损失就抵扣2017年的物业费了。但是物业经理已经换了，当时也没有给我写书面的字据。对方所说经常催缴不是事实，就找过我一次，我说按照之前调解的5折给物业费，但是对方不同意，就没有再找我。本院经审理认定事实如下：2014年9月27日，原告辽宁建和物业管理有限公司通过债权转让的方式，取得沈阳现代家园小区所有业主拖欠的2005年以来的物业管理费。原告于2015年1月22日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为部分多层住宅和小高层住宅1元/平方米/月，地上，地上车库为0.4-0/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向乙方支付的违约滞纳金，如补交及时可以免除滞纳金。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求辽宁建和物业管理有限公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；辽宁建和物业管理有限公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。辽宁建和物业管理有限公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告常明远为坐落于现代家园小区内的沈阳市的业主，房屋建筑面积为130.6平方米。2006年9月27日,现代家园小区的原物业公司沈阳现代物业管理有限公司公司因与被告常明远就2005年1月1日至2006年12月31日期间的物业费交纳事宜存在纠纷，将被告常明远诉至本院。在此案审理过程中，双方经人民法院调解自愿达成协议，被告常明远按物业费收费标准的一半交纳物业费。本院按照双方的调解内容作出[2006]沈河民二房初字第××号民事调解书。调解书生效后，被告于2006年11月20日按调解书约定，按每平方0.5元的标准向物业公司交纳2005年1月1日至2006年12月31日期间的物业费1560元，即每年780元。此后原告一直按此标准向原告收取物业费至2009年12月31日。2010年1月至2013年12月期间物业费没有交纳。在本案原告接任现代家园小区的物业管理工作后，原告尚未交纳2017年1月1日至2017年4月15日期间的物业管理费。原告诉至本院。本院认为，原告物业公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了物业服务后承担支付合同约定的相应物业费的义务，具备事实及法律依据。关于原告物业公司主张的2010年1月至2013年12月期间的物业费。该段期间现代家园小区的物业公司为沈阳现代家园物业管理有限公司。按照该物业公司与被告之间的调解书约定，2005年及2006年的案涉房屋的物业费按原物业费标准的一半收取，即每年780元。通过原告提交的物业现金日记账中也能看出，2006年至2009年期间物业费一直按民事调解书中约定的费率收取。本院对被告的上述抗辩予以支持。原告通过债权转让的方式取得现代家园小区尚欠物业费的债权，业主也有权引用原物业公司向业主作出的承诺向原告提出抗辩。因此对于2010年2013年期间物业费应按每年780元收取。经计算，2010年1月至2013年12月期间的物业费应为3120元（780元×4年）。对于2017年1月1日至2017年4月15日期间的物业费，原告按照物业服务合同的约定标准1元/平方米/月的标准向被告主张2017年1月1日至2017年4月15日的物业服务费，上述物业费对应期间为3.5个月。物业费为457.1元（130.60平方米×1元×3.5个月）。考虑到原告物业因与现代家园小区业委会之间因小区物业服务的问题产生过纠纷，且人民法院最终支持了业主委员会要求解除与原告物业服务合同关系并返还相关费用的诉讼请求。说明原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平。鉴于原告服务有瑕疵，应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳住宅物业费较为公平。故被告应交住宅物业费365.68元（457.1元×80%）。上述物业费合计3485.68元。关于原告主张的滞纳金，根据查明事实，原告服务于案涉小区，业委会曾向本院提出诉讼，认为原告物业公司的服务存在重大问题，要求解除与物业公司的服务合同，本院亦作出生效判决，支持了业委会的诉讼请求。这足以说明物业公司的服务管理确实存在着一定的问题。虽然双方约定了滞纳金,但该滞纳金实质应为违反协议的违约金。原告物业公司主张的2017年1月1日至2017年4月15日处于原告对于上述业委会起诉要求解除物业服务合同案件诉讼的上诉期。原告在上述期间内没有交纳物业费，存在合理事由。故本院对原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。对于2010年至2013年期间的欠交的物业费，因原告未能证明当时物业公司与被告之间存在滞纳金的约定，故本院对该期间的物业费滞纳金的请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告常明远于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司2010年1月至2013年12月期间及2017年1月1日至2017年4月15日期间的物业服务费3485.68元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告常明远负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 员 王泽明二〇二〇年九月二十四日法官助理 张萌萌书 记 员 汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。