四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终2063号 上诉人（原审被告）：宜宾市忠和房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市东街**。 法定代表人：谢光富。 被上诉人（原审原告）：刘斌，男，1975年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）：陈永平，女，1978年6月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘斌，住四川省宜宾市翠屏区。系宜宾市翠屏区象鼻街道金象社区居民委员会推荐。 上诉人宜宾市忠和房地产开发有限公司（以下简称忠和房地产公司）因与被上诉人刘斌、陈永平商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初3761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 忠和房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘斌、陈永平全部诉讼请求。事实和理由：1.刘斌、陈永平2020年1月10日在领取商品房屋不动产权证时，向忠和房地产公司出具的《收条》上明确表示与忠和房地产公司的合同双方已经全部履行完毕，不再有任何经济法律责任，实质上是放弃了向忠和房地产公司主张违约金的权利。2.一审判决违约金计算有误。根据双方签订的补充协议约定“乙方未能在2016年6月30日内取得房屋所有权证书，每逾期一天，违约金为已付房款的万分之0.3”，刘斌、陈永平的房产证是2××9年12月25日办好，计算违约事件为1272天，按照总房款136739元计算，违约金应为5217元。 刘斌、陈永平辩称，忠和房地产公司所称收条系以不签收条就不发房产证胁迫刘斌、陈永平签订，该收条不合理；对于违约金从2016年6月30日开始计算不知道忠和房地产公司计算依据是什么。 刘斌、陈永平一审诉讼请求：1.判决忠和房地产公司向刘斌、陈永平支付逾期办证违约金9574元（2334天*4.10217元/天）；2.判决忠和房地产公司退还代收的契税2735元；3.本案诉讼费由忠和房地产公司承担。 一审法院认定事实：2009年11月20日，刘斌、陈永平（买受人）与忠和房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。该合同第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于象鼻镇24米干道A-2地块的国有土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为忠和.金港华庭；第三条买受人所购商品房的基本情况，该商品房为第一条规定项目中的3幢××号，其预测面积共91.22平方米，其中，套内建筑面积81.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积9.26平方米；第五条计价方式与价款，1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米1668.36元，总价款136739元；第六条付款方式及期限，买受人采取分期付款方式付款；第十一条交付条件，出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房；第十五条交接手续，（三）买受人同意委托出卖人代交专项维修基金，契税，物业服务费用，供暖费，办理房产证、土地使用证所需费用；第二十条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2011年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：合同继续履行，从延期之日起按日向买受人支付已付房款的（万分之0.3）违约金。（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）每逾期一天，出卖人须向买受人支付已付房款的万分之0.3违约金。该合同附件五付款方式及期限的约定，买受人在签订合同之日付总房款的60%即人民币82043元，在本楼幢封顶之日付总房款的30%即人民币41022.1元，剩余总房款的10%即人民币13673.9元在交房之日一并付清。附件八补充协议第五条对房地产证办理的补充约定，如因买受人原因导致房屋产权手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任。出卖人应当在《买卖合同》第二十条约定的房屋所有权转移登记办理完毕后一年内，将办理国土分户使用证所需的资料报相关登记机关备案，并在国土部门办理完毕国土分户使用证后30日内交付买受人。第十条买受人根据国务院《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅共用部位、公用设备设施维修基金管理办法》及宜宾市房地产管理局《关于专项维修资金管理工作的通知》等相关规定，在房屋交付使用时缴纳房屋维修基金。 2011年7月31日，忠和房地产公司将案涉房屋交付刘斌、陈永平。2××9年12月25日，忠和房地产公司将案涉房屋不动产登记证书办至刘斌、陈永平名下。2020年1月10日，刘斌、陈永平在忠和房地产公司处领取了案涉房屋不动产权证书，并向忠和房地产公司出具《收条》一份，该收条载明“今领到忠和房地产公司开发建设的翠屏区商品房不动产权证书（证号川【2××9】宜宾市不动产权第××号）原件一本。至此，本人与忠和房地产公司签订的《商品房买卖合同》的所有条款双方已履行完毕，不再有任何经济法律责任，该合同就此终结。该收条内容除案涉房号及刘斌、陈永平签名为手写外，其余内容均为忠和房地产公司事前打印。 另忠和房地产公司在庭审中陈述，因案涉小区房屋的不动产权证尚未全部办理完毕，故案涉房屋的契税还未向税务部门缴纳，待案涉小区房屋的不动产权证全部办理完毕后，税务部门才统一收取案涉小区房屋的契税。 一审法院认为，刘斌、陈永平与忠和房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约完全履行合同义务。根据刘斌、陈永平与忠和房地产公司签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，如因忠和房地产公司的责任，刘斌、陈永平未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天，忠和房地产公司须向刘斌、陈永平支付已付房款的万分之0.3违约金。因忠和房地产公司系于2011年7月31日将案涉房屋交付给刘斌、陈永平，故刘斌、陈永平应当从2011年7月31日起的730日内即2013年7月31日前取得案涉房屋产权证书。而忠和房地产公司于2××9年12月25日才将案涉商品房的《不动产权证书》办至刘斌、陈永平名下，迟于合同约定的办证时间，故忠和房地产公司延迟办证的行为已构成违约，应当按照合同约定向刘斌、陈永平承担相应的违约责任。现刘斌、陈永平诉请忠和房地产公司支付逾期办证违约金9574元（2334天×4.10217元／天），未超过合同约定，故一审法院予以支持。对刘斌、陈永平诉请忠和房地产公司退还代收的契税余款2735元的请求，因在双方签订的《商品房买卖合同》中约定，刘斌、陈永平同意委托忠和房地产公司代交契税等费用，现税务部门尚未收取案涉房屋的契税，税务部门应当收取案涉房屋的契税金额及忠和房地产公司应当退还刘斌、陈永平的契税金额尚不确定，故刘斌、陈永平的该诉请尚无事实依据，一审法院不予支持。 对于忠和房地产公司辩称刘斌、陈永平已在收条上表示与其签订的《商品房买卖合同》全部履行完毕，不再有任何经济法律责任，刘斌、陈永平事实上已经放弃了违约金的权利的辩解意见，因该收条主要内容系忠和房地产公司事前打印，且该收条中并未明确载明刘斌、陈永平有自愿放弃向忠和房地产公司主张逾期办证违约责任的权利，故一审法院对忠和房地产公司的该辩解意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宜宾忠和房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告刘斌、陈永平逾期办证违约金9574元；二、驳回原告刘斌、陈永平的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（此款原告已预交），由被告宜宾忠和房地产开发有限公司负担。 二审中，忠和房产公司提供了一份《补充协议》，拟证明2015年3月10日忠和房产公司与刘斌、陈永平签订了《补充协议》约定了办证截止日期为2015年12月30日，逾期办证合同继续履行，甲方自延期之日起按日向乙方支付已付房款的万分之0.3违约金。刘斌、陈永平的质证意见为：对该补充协议没有印象，对该补充协议上的签字系其本人所签不持异议。本院的认证意见为：该补充协议内容系对案涉商品房买卖办证期限及逾期办证违约金的约定，刘斌、陈永平对该签字的真实性不持异议。本院对该份证据材料予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案主要争议的焦点问题为：刘斌、陈永平是否明确表示放弃逾期办证违约金，结合一、二审查明事实，一审法院认定刘斌、陈永平并未明确放弃权利并无不当。理由如下： 一是从收条内容来看，该《收条》明确主要事项是象鼻街道迎宾路西段101号3幢××号商品房屋不动产权证原件的交付事宜。且收条中附带提及的系《商品房买卖合同》条款履行完毕，并未涉及补充协议部分。 二是从商品房买卖合同的履行过程来看，《商品房买卖合同》第二十条约定，如因忠和房地产公司的责任，刘斌、陈永平未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天，忠和房地产公司须向刘斌、陈永平支付已付房款的万分之0.3违约金。因忠和房地产公司系于2011年7月31日将案涉房屋交付给刘斌、陈永平，故刘斌、陈永平应当从2011年7月31日起的730日内即2013年7月31日前取得案涉房屋产权证书。而忠和房地产公司于2××9年12月25日才将案涉商品房的《不动产权证书》办至刘斌、陈永平名下，迟于合同约定的办证时间，故忠和房地产公司延迟办证的行为已构成违约，应当按照合同约定向刘斌、陈永平承担相应的违约责任。 三是从《补充协议》的内容来看，在2011年7月31日交付房屋后，在合同约定的办证期限届满后，在2015年3月10日，忠和房产公司与刘斌、陈永平协商一致延长了办证期限至2015年12月30日。而忠和房地产公司于2××9年12月25日才将案涉商品房的《不动产权证书》办至刘斌、陈永平名下。故逾期期限应从2016年1月1日起，计算至2××9年12月25日止，共计1454天，违约金具体计算方式为：1454天×4.10217元／天＝5964.56元。 综上所述，上诉人宜宾市忠和房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1502民初3761号民事判决； 二、宜宾市忠和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付刘斌、陈永平逾期办证违约金5964.56元； 三、驳回刘斌、陈永平的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，由宜宾市忠和房地产开发有限公司负担，二审案件受理费50元，由宜宾市忠和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 陈 曦 审 判 员 翟旭玫 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 黄相中 书 记 员 刘洋杨