文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初14915号原告：重庆紫苑物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处营盘街**，统一社会信用代码：915002247339670915。法定代表人：杜锦强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋军旗，重庆龙行律师事务所律师。被告：刘之敏，女，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆紫苑物业管理有限公司与被告刘之敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告重庆紫苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人蒋军旗、被告刘之敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆紫苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费3017.40元，并按照欠费金额每日万分之五的比例从2018年1月1日起计付逾期付款违约金至所欠款项付清之时止；2.判令被告立即支付原告垫付的水电费共计4383.25元，并支付该款从2018年1月1日起至还清为止的资金占用费，资金占用费按照年息6%进行计算；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月18日，原告与开发商重庆紫苑房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对紫苑˙COSMO时代楼盘提供物业服务。2017年7月，被告租用XX的商业用房从事经营，2017年12月31日被告在拖欠水电费及物业服务费的情形下撤场，至2018年1月1日被告拖欠原告物业费3017.40元、水电费4383.25元。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告刘之敏辩称：被告于2017年向重庆紫苑房地产开发有限公司交纳了押金19000元，被告要求由该押金抵扣欠付的物业费。被告已于2017年7月或者8月份搬离，被告只欠付实际租赁期间最后一个月的物业服务费及水电费。经审理查明：原告系紫苑˙COSMO时代物业的物业服务企业，该物业的开发商为重庆紫苑房地产开发有限公司。2014年10月18日，原告（乙方）与重庆紫苑房地产开发有限公司（甲方）签订了《紫苑˙COSMO时代前期物业服务合同》，合同就甲方选聘乙方对紫苑˙COSMO时代实施前期物业管理服务的相关事宜约定如下：物业服务收费选择包干制按月收取，按建筑面积计算，商业物业：4.0元/月·平方米，业主应于每月10日前交纳当月物业服务费；甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。本合同效力及于本物业区域的全体业主及物业使用人。本合同期限自双方签字（盖章）之日起至业主委员会代表业主大会与新选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效时止。2017年5月29日，出租方重庆紫苑房地产开发有限公司（甲方）与承租方刘之敏（乙方）签订了商铺租赁合同，约定：甲方将其自行开发建设的位于九龙坡区石坪桥青龙村18号“紫苑˙COSMO时代”项目的商业物业附38号租赁给乙方经营中餐，甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为125.73平方米，租赁期限自2017年5月29日起至2019年9月20日止；本合同签订之日，乙方应向甲方一次性交纳履约保证金19000元整；乙方在租赁期限内发生的包括但不限于物业管理费、电费、水费及经营活动产生的税费等一切费用，由乙方自行承担。双方还约定了其他事宜。发票显示，重庆紫苑房地产开发有限公司支付了“紫苑˙COSMO时代”项目的商业用水、用电费用。2019年，原告曾以物业服务合同纠纷为由起诉被告，因原告经本院依法传唤未到庭参加诉讼且未缴纳案件受理费，本院按撤诉处理。庭审中，原告自愿放弃其第一项诉讼请求中的逾期付款违约金以及第二诉讼请求中资金占有费的主张。同时，原告明确是依据前期物业服务合同约定，按照4.0元/月·平方米的标准主张被告自2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3017.40元，以被告实际的用水、用电量主张被告2017年6月至2017年12月期间的水电费4383.25元。对于物业服务费欠费周期问题，原告陈述2017年年底发现被告未在案涉租赁物业经营，2018年1月案涉租赁物业再次租赁给了案外人，故原告停止了物业服务、停止了向被告收取物业服务费，故主张的物业服务费欠费时间为2017年7月1日至2017年12月31日。对此，被告称其于2017年8月搬离了案涉租赁物业，仅是口头通知后自行搬离，但未办理书面交接手续，被告认为，2017年8月之后产生的物业管理费等费用与其无关。对于水电费垫付问题，原告陈述前期物业服务合同中未明确约定水电费的垫付问题，但实际上是由原告按照实际产生的水电费向开发商支付，开发商再统一向水电部门缴纳，因此发票联上载明的缴费单位虽然是重庆紫苑房地产开发有限公司，但水电费实际上由原告垫付，对此，原告未举示相应证据予以证明。对此，被告称垫付行为与其无关。审理中，双方一致确认案涉房屋性质为商业用房，建筑面积为125.73平方米。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因物业的承租人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照关于业主的规定处理。原告与重庆紫苑房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为承租人的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为被告租赁的物业提供了物业服务。依照权利、义务相一致的原则，被告作为“紫苑˙COSMO时代”项目的商业物业附XX号房屋的承租人，应按照合同约定支付物业服务费。原告主张依据前期物业服务合同约定的4.0元/月·平方米的标准收取物业服务费并无不当。对于物业服务费欠费周期问题，被告称其已于2017年8月搬离案涉租赁物业，但未举示相应的证据予以证明，本院不予采信。根据被告与重庆紫苑房地产开发有限公司签订的商铺租赁合同的约定，被告的租赁期限自2017年5月29日起至2019年9月20日止，现被告无证据证明其已提前解除合同并撤场，而原告主张的物业服务费期间尚在约定的租赁期间内，且短于约定的租赁期间，故本院对原告的主张的物业服务费欠费周期予以支持。对于水电费垫付问题，前期物业服务合同中未明确约定水电费的垫付问题，而发票联上载明的缴费单位是开发商重庆紫苑房地产开发有限公司，原告也未举示证据证明支付款项与水电费垫付之间的关系，并被告也不认可原告垫付的事实，故本院对原告的该项支付请求不予支持。关于抵扣问题，被告要求将向开发商交纳的押金（履约保证金）19000元在本案中抵扣物业服务费，本院认为被告无证据证明已实际向开发商交纳了19000元的履约保证金，前期物业服务合同、商铺租赁合同中均未约定履行保证金可以抵扣物业服务费，故本院对被告抵扣物业管理费的意见不予采纳。综上所述，被告应向原告交纳2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费共计3017.52元（4.0元/月˙平方米×6个月×125.73平方米），原告自愿主张3017.40元，本院予以尊重和明确。原告自愿放弃主张其第一项诉讼请求中的逾期付款违约金以及第二诉讼请求中的资金占有费，本院予以尊重。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘之敏于本判决生效之日起十日内向原告重庆紫苑物业管理有限公司支付2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3017.40元；二、驳回原告重庆紫苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告刘之敏负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  张 雪二〇二〇年九月二十一日法官助理  尹娅莲法官助理  周小杰书 记 员  胡田梅