广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1319号 上诉人(原审原告)：来宾市顺盈商贸有限公司，住所地：来宾市滨江园小区******。 法定代表人：苏伟全，公司总经理。 委托诉讼代理人：莫贵，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江渊，广西万益（来宾）律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：巫连钧，男，汉族，1971年9月28日生，住来宾市兴宾区。 上诉人来宾市顺盈商贸有限公司（以下简称顺盈公司）因与被上诉人巫连钧租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 来宾市顺盈商贸有限公司上诉请求：1.撤销(2019)桂1302民初4992号民事判决；2.依法改判解除上诉人与被上诉人于2015年9月18日签订的《商场场地租赁合同书》（合同编号：022)，由被上诉人支付上诉人截止2019年10月30日欠缴电费166.15元、水费7.44元、租金127531.85元、违约金32953.93元，共计160659.76元；3.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明事实不清，适用法律错误，导致判决有误。1.双方当事人签订的《商场场地租赁合同书》没有违反法律的强制性规定，属合法有效合同。《商场场地租赁合同书》第八条以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条，被上诉人经上诉人多次催缴仍10未交纳欠款的行为致使合同的根本目的无法实现，已经构成根本违约，双方签订的《商场场地租赁合同书》应当予以解除。2.—审法院认定“合同履行期间，顺盈公司未按合同约定举行商业商场开业典礼，亦未统一组织营销活动”系认定事实错误。根据双方签订的《商场场地租赁合同书》约定，上诉人分三次于2017年11月11日至26日举办了巴黎国际建材首届家博会大型促销活动“轰动来宾”、于2018年1月1日至3月30日举办了“中国新歌声第三季来宾赛区第七场海选”（上诉人为总冠名）、于2018年8月6日至26日举办了第二届家博会大型促销活动。且小型的促销推广活动也不计其数。上诉人花费了大量的人力、物力、财力以各种各样的方式对家居建材城的总体形象、商品、商户及经营特色进行广泛的宣传推介，使广大消费者了解和认同商城的品牌，扩大商城影响力，造福商城租户。3.—审法院认定“合同履行期间，巴黎国际二期工程进行施工，亦对商场经营造成相应影响”系认定事实错误。首先，巴黎国际家居建材城是一个四面通路的商城，因施工安全需要，对商城的西面路段进行封路，而被上诉人的商铺位置交通便利，完全不会影响到其商业运营。其次，根据《商场场地租赁合同书》第七条规定，巴黎国际二期工程的施工目的是扩大规模，汇聚人流量，提升品牌影响力，该举措对商铺是百利无一害的，被上诉人依约应予以配合。最后，上诉人已于2018年5月21日与广西华东建设集团有限公司签订了《建设工程施工合同》，约定由广西华东建设集团有限公司承包来宾市巴黎国际二期工程施工，将商城西面路段进行封路属于广西华东建设集团有限公司的行为，且根据《商场场地租赁合同书》第七条规定“。19.由于第三方（含商场其他承租方）的行为导致乙方损失的，由乙方直接向第三方追偿，甲方不承担任何责任。”上诉人不应对封路行为造成的损失承担任何责任。同时，一审判决书逻辑错漏百出且错字连篇，请求二审法院进行更正。二、基于以上法律事实的错误认定，一审法院认定租金及物业费按70%的比例进行计算，未全部支持上诉人的违约金，属于严重错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》，在本案中，一审法院按70%计算租金、物业费，滥用司法自由裁量权，没有任何事实依据和法律依据。上诉人已经完全履行了自己的义务，被上诉人拖欠租金在租金期一半以上，已经严重侵犯了上诉人的合法权益，导致合同目的无法达到。另外，根据泰和物业与被上诉人签订《商场场地租赁合同书》补充协议，约定对被上诉人延长免租期数个月，实行分段免租、先交再免的办法。以及补充协议中第三条“乙方应于每月5日前缴纳当月租金，逾期未交，则视为乙方自动放弃免租政策”，所以，在一审诉讼中，上诉人已经少计算延长免租期数个月的租金。因此，截止2019年10月30日，被上诉人拖欠上诉人的租金远超出上诉请求的数额。而一审法院更是忽略这一点，按照70%计算，既不合法，也不合理。综上，恳请二审法院依法查明本案事实，撤销一审法院判决并进行改判，支持上诉人的诉讼请求。 巫连钧辩称，首先，一审判决事实有错误，租金是104000元，不是120000元，水费跟物业费一直有交，没有欠过。上诉人也在一审中认可了。上诉人一直都没有来找被上诉人要过钱，只是给了一个催收单在门面，没有去催收过。被上诉人去找上诉人协商的时候，上诉人法定代表人也采取了回避的态度。上诉人有故意扩大损失的嫌疑。物业公司也和被上诉人等租户协商过不交租金，后来上诉人突然起诉，冻结了巫连钧的资金，没有办法经营。第二，一审时说过巴黎国际和巫连钧是限制租赁关系，当时招商的时候审批很严格，当初设定的是高端建材市场，后来实际招租的主体也有其他行业，之后建设二期的时候就变成了工地，对我们租户的经营造成了损失。开业活动也没有搞过，家博会是被上诉人等商家自己组织的，与上诉人无关，“中国新歌声”是房开公司为了宣传二期才搞的，2017年底才有了巴黎国际建材广场的招牌。建设方华建公司是上诉人所找的公司，对租户所造成的损失只能找业主即上诉人赔偿。第三，不服70%的计算问题，其认为按60%来计算还可以接受。 来宾市顺盈商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除顺盈公司与巫连钧于2015年09月18日签订的《商场场地租赁合同书》（合同编号：022）；2.判令巫连钧向顺盈公司支付电费166.15元、水费7.44元、租金127531.85元、违约金32953.93元，共计160659.76元；3.本案诉讼费由巫连钧承担。 一审法院认定事实：2015年09月15日，顺盈公司与巫连钧经营的月兔橱柜·鹰卫浴签订《商场场地租赁合同书》（合同编号：022），约定：巫连钧承租顺盈公司开发的位于来宾市兴宾区水厂旁巴黎国际建材广场3号楼第一层，建筑面积277.39平方米，期限自2015年12月31日起至2020年12月31日止，月租金9153.87元。合同还就物业管理、甲乙各方的权利和义务、违约责任等方面作了约定。之后，双方于2015年09月18日签订《租赁合同审批表》，载明租金、物业费等费用单价。2016年06月18日，双方签订《巴黎国际租赁合同补充协议》，约定将合同期限调整为2016年06月18日起至2021年06月18日。顺盈公司于当日将场地交付巫连钧经营的月兔橱柜·鹰卫浴管理使用，并制作《场地交接单》，巫连钧在租户签名确认处签名按手印。合同履行过程中，巫连钧以顺盈公司履约有瑕疵为由，拒交物业费等有关费用。截止起诉之日，巫连钧尚欠顺盈公司租金127531.85元。 合同履行期间，顺盈公司未按合同约定举行商业商场开业典礼，亦未未统一组织的营销活动。 合同履行过程中，巴黎国际二期工程进行施工，该工程就在巴黎国际建材广场的西面，有部分商场道路，尤其是商场西面的道路被封堵。 2019年10月16日，巫连钧经营的月兔橱柜·鹰卫浴向南宁市泰和物业服务有限公司来宾分公司缴纳了电费166.15元，水费7.44元。 2019年11月27日，广西中环房地产开发有限公司向一审法院递交《情况说明》，指出该公司开发的位于来宾市兴宾区水厂旁的“巴黎国际建材广场”已经投入经营使用，该楼盘所有商铺已经授权委托来宾市顺盈商贸有限公司进行管理经营，来宾市顺盈商贸有限公司拥有该商铺出租权，并有权收取或追索租金、物业费、水电费、滞纳金、违约金等相关费用。 一审法院认为，一、关于顺盈公司主体问题。签订的《商场场地租赁合同书》的甲方为顺盈公司，而乙方为本案巫连钧，加上广西中环房地产开发有限公司向原审法院递交《情况说明》的情况说明，顺盈公司作为本案顺盈公司是适格的。二、关于合同履行问题。顺盈公司与巫连钧签订了《商场场地租赁合同书》及其补充协议，没有违反法律的强制性规定，属有效合同，双方均应当严格依约履行。合同履行过程中，顺盈公司未能定举行商业商场开业典礼及统一组织的营销活动，违反了合同约定。合同履行期间，巴黎国际二期工程进行施工，亦对商场经营造成相应影响。双方应本着合作共赢的立场出发，协商解决好有关问题，作为承租方，巫连钧不能因此拒绝交租金等费用作为抵抗。巫连钧经营的月兔橱柜·鹰卫浴占有使用顺盈公司经营管理的商铺，应当缴纳相应的费用。综上，合同履行过程中，双方均有违约行为，顺盈公司关于解除与巫连钧签订的《商场场地租赁合同书》及支付违约金的诉松请求，理由不充分，原审法院不予支持。顺盈公司请求的租金按70%的比例进行收取即127531.85元×70%=89272.3元。对于尚欠的水电费，在顺盈公司向原审法院起诉前巫连钧已经将所欠费用交给南宁市泰和物业服务有限公司来宾分公司，则顺盈公司的该项请求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零七条之规定，判决：一、巫连钧给付来宾市顺盈商贸有限公司租金89272.3元。二、驳回来宾市顺盈商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3153元，由顺盈公司负担1153元，巫连钧负担2000元。 本院二审期间，上诉人向法庭提交如下证据：第一组，上诉人举办的三次大型营销活动，证明上诉人已经按照约定举行营销活动。第二组，部分被上诉人与泰和物业公司签订的《商场场地租赁合同补充协议》证明上诉人已经少算了被上诉人延长免租期数月的租金；第三组证据，来宾市巴黎国际9栋-14栋建设施工合同，证明上诉人已经将工程发包给华东建设公司进行施工，建设期间产生的后果由华东建设公司承担。 被上诉人质证认为，第一组证据与租户无系，是上诉人为了卖房进行的宣传活动，家博会是我们商家自己搞的，与上诉人没有关系。第二组证据，这个协议是不合理的，签订这个协议是对2016年进来的商家所做的补偿，我们租户没有放弃免租期。第三组证据，不合理，对其证明目的不认可。 本院认为，以上证据不能形成证据锁链，不能证明本案事实，本院不予以采信。 本院查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 另查明，上诉人在二审时提交《情况说明书》，说明一审时计算被上诉人尚欠租金有误，截止2019年10月30日被上诉人尚欠租金为104445.05元。 本院认为，首先关于双方签订的《商场场地租赁合同书》是否应当解除的问题。上诉人起诉要求解除本案合同，被上诉人亦同意解除，因此，本案合同应当解除。 其次，关于上诉人是否存在违约的问题。根据双方签订的《商场场地租赁合同书》合法有效，双方应按约定履行各自的义务。虽然上诉人已经履行了向被上诉人交付商场场地的义务，还需要提供良好营商环境的附有义务，上诉人作为巴黎国际家居建材城整体招商、策划、运营的负责人,在招商之前,应当对该地段商业经营的市场行情及市场信息做出合理判断,但由于上诉人对商场的运作、宣传存在问题,并且由于上诉人的二期工程的施工亦对商场经营造成影响，导致商场至今未能形成良好的商业经营氛围,致使商户按照其规划入驻并开展经营后经营状况不佳,给被上诉人经营带来较大影响,上诉人有一定的责任;但是被上诉人亦不能因此拒绝交租金等费用。因此，一审法院根据双方的过错程度，判决被上诉人向上诉人支付70%的租金正确，本院予以确认，因此，被上诉人应交付的租金为104445.05元×70%=73111.53元。 如前所述，上诉人对于被上诉人的拖欠租金行为亦有一定的责任，因此，上诉人所请求的违约金没有事实和法律依据，不予以支持。 对于上诉人主张的尚欠水电费，一审查明被上诉人已在起诉前交付给南宁市泰和物业服务有限公司来宾分公司，因此，对该请求一审判决不予支持正确，本院予以确认。 综上所述，上诉人来宾市顺盈商贸有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定部分事实有误，判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4992号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4992号民事判决第一项为：被上诉人巫连钧给付来宾市顺盈商贸有限公司租金73111.53元。 三、上诉人来宾市顺盈商贸有限公司与被上诉人巫连钧签订的《商场场地租赁合同书》于2019年10月30日解除。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费3153元，由上诉人来宾市顺盈商贸有限公司负担1719元，由被上诉人巫连钧负担1434元。二审案件受理费1573元，由上诉人来宾市顺盈商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  朱卢璐 审 判 员  韦玉娟 二〇二〇年九月二十二日 法官助理  王 震 书 记 员  杨沁飏