广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8144号原告：广州东灏房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：彭袆，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄永发，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志成，广东恒益律师事务所律师。被告：文瑶，女，1999年9月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄燕文，女，1974年4月15日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，系被告文瑶的母亲。委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。原告广州东灏房地产开发有限公司（下称东灏公司）与被告文瑶商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东灏公司的委托诉讼代理人黄永发、李志成，被告文瑶的委托诉讼代理人黄燕文、陈晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东灏公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋销售差价损失人民币666623元；2、判令被告赔偿原告延迟收到购房款的利息损失人民币432037.92元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方签订了《某某西悦湾认购书(预售)》，约定由被告认购原告开发建设的“广州市荔湾区某某南路某某西悦湾5号楼(自编M3)201房”。被告于《认购书》签订当日向原告支付了定金3万元，于2018年8月19日向原告支付了7万元。《认购书》履行过程中，被告通知原告，称因其资金不足问题不再向原告认购案涉物业。因被告的前述违约行为，原告于2018年11月6日向其发出《告知函》，通知解除双方签订的《认购书》，其已支付的定金10万元不再退回。被告向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求原告向其返还该7万元及利息。广州市荔湾区人民法院作出(2020)粤0103民初367号民事判决，认定被告于2018年8月9日向原告支付的7万元不属于定金性质，并判令原告向被告返还该7万元及支付资金占用期间利息。因案涉物业在上述判决作出时尚未另行出售，原告无法确定因被告的违约行为造成的经济损失，原告未就前述判决提起上诉，并主动履行了判决确定的义务。现原告与案外人赵汗青签订《广州市商品房买卖合同》，购买总价为人民币4526910元。相较于原告与被告签订的《认购书》约定价格，房屋销售差价人民币696623元。实际产生了与原认购书房屋差价，损失达人民币696623元。原告没收被告3万元定金远远不足以弥补原告因被告的违约所造成的损失。被告文瑶辩称，不同意原告的诉讼请求，应予驳回。理由如下：1、被告已经就认购书承担了违约责任，（2010）粤0103民初367号民事判决书已经确认了被告在本案中应承担的违约责任，即定金被原告没收。原告在该案判后将收取的购房款7万元退回给我方。我方就认购书的违约责任及其他方面都已经完全履行。2、认购书不是商品房预售合同，是一个预约合同，并不是本约，本案不存在可得利益的损失，不应按照商品房买卖合同的有关司法解释来主张权利。3、涉案的认购书在2018年11月6日已经由原告发出通知解除，此时双方的权利义务已经终止，此后原告的任何经营行为与被告无关。其在2020年5月份出售涉案房屋的价款高低与本案认购书的履行没有因果关系，其售房差价不应由被告承担。4、本案被告与原告签订认购书时我方的认知范围和开发商销售人员告知签订认购书的责任范围时，双方共识均是如果违反认购书只承担没收定金的责任，对开发商在2020年5月销售涉案房屋是否造成损失双方都无法预见也无法判定，这个后果不应由被告承担。5、本案原告即开发商存在隐瞒房屋价格欺诈的行为，根据认购书的约定，房屋当时是520多万元，但是2019年6月份时其销售人员又向我方发出房屋是480多万元的购买要约，根据原告提供的2020年5月份销售的房屋400多万元的价格情况。综上，我方认为原告起诉缺乏事实和法律依据，其请求应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月30日，文瑶（认购方）与东灏公司（出售方）签订了《某某西悦湾认购书（预售）》（以下简称认购书），约定：认购方自愿认购出售方开发建设的位于广州市荔湾区某某南路某某西悦湾5号（自编M3栋）201房，房价优惠折扣后为5223533元。定金为认购总价的20%，即1044707元；在签订认购书当日，认购方需向出售方支付定金3万元，剩余定金在签订认购书后七日内支付。首期房款为房价的30%，即1568826元，需在签订认购书后七日内支付；剩余50%房款，即2610000元，需在签订认购书后七日内申办按揭贷款。第二条第6点，如认购方未履行认购书，本认购书自动解除，认购方的定金不予退还，出售方有权另行出售该商品房等。同日，文瑶填写了《客户特殊申请表》，申请内容为：付款方式原定于2018年7月6日内交齐首期款2613533元，现申请于2018年8月15日交10万（含定金3万），于2018年11月4日交付首期余款2513533元，申请保留签约折扣并免滞纳金。申请表上部填写的基本情况为：客户为文瑶、认购时间为2018年6月30日、定金为3万元、客户签约情况为已交定金未签约。同日，文瑶向东灏公司支付了3万元。2018年8月19日文瑶再向东灏公司支付了7万元。东灏公司分别向文瑶开具了两张发票，但发票上没有注明上述两笔款项的用途。文瑶因资金不足于2018年11月5日向东灏公司提出不再购买房屋，并表示已交定金3万元可归东灏公司所有，并申请退回购房款7万元。2018年11月6日东灏公司向文瑶发出《告知函》，称文瑶未履行交付房款、签订买卖合同的义务，构成违约，通知与文瑶解除认购书。2020年1月2日，文瑶以东灏公司为被告向本院请求：1.判令东灏公司退还购房款7万元并支付资金占用费；2.本案诉讼费由东灏公司承担。本院于2020年2月27日作出（2020）粤0103民初367号民事判决书，判决：“自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州东灏房地产开发有限公司向原告文瑶返还购房款70000元及占用费（自2018年11月6日起计至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算，自2019年8月20日起计至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”。上述判决现已生效。庭审中，双方确认认购书于2018年11月6日解除，东灏公司已向文瑶退还款项。本院认为，本案纠纷应属侵权之诉。本案争议焦点在于：认购书应属何性质合同；文瑶是否应对东灏公司的售房差价承担责任。本院作分析如下：首先，认购书是独立的合同。认购书是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合同法》第二条关于合同定义的规定。其次，从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。所以，认购书尚不属于商品房买卖合同。认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。认购书所处的系为最终订立房屋买卖合同的磋商阶段，并非已形成了购买案涉房屋的合意。因而，是否能够订立商品房买卖合同才是认购书的合同目的。本案中，东灏公司所诉之损失，实为由其与案外人买卖合同比对之前的楼价所产生差价，应属于房屋买卖合同预期利益。但认购书并非以房屋买卖为合同目的，而是以订立房屋买卖合同为合同目的，因此，东灏公司并不能以认购书来期待房屋买卖合同中的预期利益。文瑶虽未依约定与东灏公司订立案涉房屋的买卖合同，文瑶与东灏公司之间的认购书已告解除，其认购书所约定的立约定金已被东灏公司没收，文瑶也承担了立约不能的违约责任。至此，双方因该认购书产生权利义务已告终止。而东灏公司与文瑶不存在共同销售房屋的关系，东灏公司嗣后选择何时、何价与第三人签订售卖合同均是东灏公司的自主行为；即便案涉房屋出现溢价出售，文瑶也不能从东灏公司的出售行为获利。东灏公司的销售行为以及销售结果与文瑶再无因果关系。现东灏公司因其销售行为导致的房屋买卖差价要求文瑶承担责任，依法依约均无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国侵权法》第七条之规定，判决如下：驳回原告广州东灏房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费7344元，由原告广州东灏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年九月十六日书记员  余友斌卢健华