湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1181民初2710号原告：麻城市星城物业服务有限公司，住所地麻城市紫薇星城******商铺，社会信用代码91421181MA492MOG4R。法定代表人：张喜伦。委托诉讼代理人：颜晓鹏，湖北诚信联合律师事务所律师。委托代理权限：一般授权。被告：刘胜才，男，汉族，1971年3月30日出生，现住麻城市，委托诉讼代理人：张青霞，女，汉族，1972年10月15日出生，现住麻城市，系刘胜才之妻。委托代理权限：特别授权。原告麻城市星城物业服务有限公司诉被告刘胜才物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原告麻城市星城物业服务有限公司的委托诉讼代理人颜晓鹏、被告刘胜才的委托诉讼代理人张青霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麻城市星城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费4873元，逾期支付违约金3109元，合计7982元(2017年1月1日至2020年6月30日，超期按约定支付)；二、由被告承担诉讼费用。事实与理由：被告购置紫微星城7-1-902室房产，建筑面积为116.16平方米。2016年2月3日与原麻城市森源物业公司签订《物业管理服务合同》，合同对物业费、违约责任等事项进行了约定。由于业主欠交物业费导致森源公司无法经营，2017年7月森源公司退出，由原告承接紫薇星城物业服务工作。被告自2017年7月1日至今未支付物业服务费，经原告多次催收被告拒不支付，严重影响原告公司的正常经营。综上，原告认为被告违反约定，拒不承担义务，依据约定及法律规定应当承担相应法律责任。故向贵院提起诉讼，恳请判令如诉请。被告刘胜才辩称，我是紫微星城的7栋1单元902的住户，2017年1月1日至2020年6月30日的物业费我没有向星城物业缴纳，但是有原因：一、我未与星城物业公司签订物业服务合同；二、收取的入户门费600元及水电安装费3600元，属不合理费用，要求退还；三、我购买的是样品房，房屋存在严重质量问题；四、我家三轮车电瓶被偷（已经立案），但是物业存在不作为，物业公司不负责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人质证，对当事人无异议的证据证明效力本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：对原告提交的证据一，原告的营业执照，系工商部门颁发的证照，客观真实，被告认为是虚假的，没有提交证据证实，故本院对该证据依法予以采信；对原告提供的证据二中的麻城市（前期）物业服务备案合同，本院认为，该合同是原告麻城市星城物业服务有限公司与涉案小区开发单位湖北人和房地产开发有限公司签订的，然后在麻城市房地产管理局进行了备案，能够证明涉案小区开发单位湖北人和房地产开发有限公司委托原告麻城市星城物业服务有限公司为涉案小区提供物业服务的事实。原告提供的证据二中的收费标准的批复系经麻城市物价局和麻城市房地产管理局联合就紫薇星城住宅小区物业服务收费标准的批复，该证据的来源合法，真实有效，被告对收费标准没有异议，本院予以采信。原告提供的证据二中的物业服务合同，系被告与原前任的物业公司即麻城市森源物业公司签订的《物业管理服务合同》，被告认为是虚假的，而没有提交证据证实，故本院对该证据依法予以采信，其能证明原告陈述的事实。对被告提交的证据，因其提交的证据存有瑕疵，故本院支持被告的质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘胜才系麻城市紫微星城小区7栋1单元902的房屋的业主，于2016年2月3日作为乙方与作为甲方的麻城市森源物业服务有限公司(麻城市森源物业服务有限公司系紫微星城开发单位湖北人和房地产开发有限公司委托的为小区提供物业服务的物业公司）签订了《物业管理服务合同》，合同约定：甲方对涉案房屋(建筑面积为116.16平方米）所在的小区进行的物业管理，对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，住宅物业费1.00元/月每平方米；乙方依约缴缴纳物业管理费。在湖北人和房地产开发有限公司委托麻城市森源物业服务有限公司为涉案小区提供物业服务期满后，湖北人和房地产开发有限公司又与原告麻城市星城物业有限公司签订了麻城市（前期）物业服务合同，该合同约定：湖北人和房地产开发有限公司选聘麻城市星城物业服务有限公司对麻城紫薇星城小区实施前期物业管理服务事宜，高层住宅1元/月.每平方米，商业物业1元/月.每平方米。物业费按月交纳，业主或承租人应在每月的3日前交纳。物业服务合同委托期限为：2017年6月4日至2022年6月3日。原告麻城市星城物业服务有限公司与紫薇星城开发单位湖北人和房地产开发有限公司签订的麻城市(前期）物业服务合同在麻城市房地产管理局进行了备案。经过庭审核实，截止本庭庭审之日，被告刘胜才2017年1月1日至2020年6月30日物业服务费4878元未缴纳，遂酿成纠纷。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告麻城市星城物业服务有限公司与紫薇星城开发单位湖北人和房地产开发有限公司签订的麻城市（前期）物业服务合同对原被告双方均具有约束力，故对被告刘胜才以其没有与原告签订物业服务合同，所以不交纳物业费的抗辩理由，本院不予采纳。原告在对涉案小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费，被告刘胜才作为小区业主应当及时缴纳物业管理费。故原告麻城市星城物业服务有限公司诉请要求被告刘胜才缴纳2017年1月1日至2020年6月30日的物业费，于法有据，应予支持。自2014年12月30日起，经麻城市物价局、麻城市房地产管理局联合发文批复“紫微星城”小区住宅部分物业服务费标准（按建筑面积)为1元/平方米每月，故对原告要求被告刘胜才支付自2017年1月1日至2020年6月30日的物业管理费为4878元的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告诉请的违约金3109元，本院认为，原告提供的其在麻城市房地产管理局备案的其与紫微星城开发单位湖北人和房地产开发有限公司签订的麻城市（前期）物业服务合同中对业主逾期交费的违约责任没有约定，故原告的该项诉请没有证据予以证实，本院不予支持。被告刘胜才以原告物业公司不负责任，致其车辆电瓶被偷，物业存在不作为为由的抗辨理由，本院认为物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，这种保安义务应是有限的、必要的、相对的，不应理解为绝对的、全面的保安义务，且被告亦未提交证据证明原告存在重大的过错行为，故不能构成物业公司其不作为，其抗辨理由本院不予采纳；对被告刘胜才以原告收取的入户门费及水电安装费，属不合理费用及购买的是样品房，房屋存在严重质量问题为由不交物业费的抗辨理由，本院认为，被告刘胜才没有提供证据证实是原告收取了业主的水电报装费和单元门入户费，且要求退还水电报装费和单元入户门费用及购买的是样品房，房屋存在严重质量问题与本案并非同一法律关系，被告刘胜才以此为由不缴物业费理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于中理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘胜才于本判决生效后十日内向原告麻城市星城物业服务有限公司支付拖欠的物业费4878元；二、驳回原告麻城市星城物业服务有限公司其他的诉讼请求。逾期未按本判决指定的期间履行给付义务的，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告麻城市星城物业服务有限公司负担10元，被告刘胜才负担15元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件受理费(注：按一审裁判文书诉讼费预交)款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤诉处理。审判员 董 涛二〇二〇年九月十二日书记员 熊小娟附1：本案证据目录一、原告麻城市星城物业服务有限公司提交证据和证明目的如下：证据1、原告企业营业执照、被告身份证复印件，拟证明原被告双方诉讼主体资格；证据2、《物业服务合同》、《收费标准的批复》、《物业服务合同备案表》各一份，拟证明原被告之间的合同关系，依据合同或法律规定应当向原告支付物业费并承担违约责任。