湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初556号原告余玲，女，1985年10月10日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人许峰，湖北言达律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人王娟，湖北言达律师事务所律师，特别授权。被告熊颖春，男，1984年1月17日出生，汉族，南京市鼓楼区人，住南京市鼓楼区。被告周玲玲，女，1982年11月6日出生，汉族，成都市温江区人，住成都市温江区。被告熊颖春、被告周玲玲共同委托诉讼代理人宋雪芹，北京市京师（武汉）律师事务所律师，特别授权。第三人武汉卓越时代房产经纪有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区下集村美景天城******。法定代表人张宏云，经理。原告余玲诉被告熊颖春、被告周玲玲、第三人武汉卓越时代房产经纪有限公司（以下简称卓越时代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王国辉担任审判长，人民陪审员冯建军、人民陪审员黄照林参加的合议庭，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告余玲及其委托诉讼代理人王娟、被告熊颖春和被告周玲玲共同的委托诉讼代理人宋雪芹、第三人卓越时代公司的法定代表人张宏云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余玲起诉请求：1、解除原告与被告及第三人于2019年6月30日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、两被告共同向原告返还定金20000元；3、两被告共同向原告支付违约金110000元；4、两被告共同向原告赔偿律师费10000元。被告熊颖春、被告周玲玲辩称：1、被告同意解除与原告签订的《存量房居间（买卖）合同》，但购房定金不予退回。居间合同备注栏以及合同附件第二条均明确约定，原告应向被告支付购房首付款，付款方式为按揭付款，居间合同虽未明确具体首付金额，但并不表明原告可以不支付购房首付款。因此，根据武汉市二手房买卖政策，二手房买卖的首付比例为房屋价款的50%（暂不考虑税收等其他费用），被告应在原告配合过户之前，向被告支付购房首付款535000元（已扣除定金）。然而，在被告多次与第三人重申，要求原告支付首付款后，原告仍未答复被告，本案第三人又将被告房屋相关产权证予以扣留。致使被告陷入进退两难的境地。因此，被告只能委托律师通知第三人解除合同，定金不予返还。合同不能履行是原告违约在先，原告要求返还定金及支付违约金诉请缺乏事实法律依据。2、原告企图通过转嫁买卖风险的方式购买房屋，获取利益，对被告明显不公平，继续履行居间合同有违民法的基本原则。3、被告收取的定金实际是15000元，另外5000元定金由第三人收取。4、原告主张的律师费，被告不予认可。5、此次争议房屋的房产证明确显示被告熊颖春为房屋所有权人，被告周玲玲只是代为签署居间存量房买卖合同，因此，被告熊颖春是此次买卖合同的真正主体，应对履行本合同发生争议所产生的全部法律后果承担相应法律责任，与被告周玲玲无关。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。第三人卓越时代公司述称：余玲是另外一家中介公司介绍来我公司买房的，他们给我们打电话说朋友要买盘龙城的房子，房价低一点，我就说我这里有一套，钥匙也在我这里，我就带原告看房，价格定在1100000元，一次性付款买，熊颖春委托他老婆把房产证带过来和我们签合同，当天晚上我们就签订了合同，熊颖春的代理人周玲玲给原告打了20000元收条，然后我们中介方收走了房产证，也打了收条，我和熊颖春沟通了一下，我们收了熊颖春5000元保证金。办理贷款过程中，另一中介公司的杨杰联系的平安银行，我把房产证带过去，第一次去的时候买方、杨杰到场，熊颖春没到场，后来我走了，电话信息沟通告诉我周玲玲去了。第二次去办理贷款的时候，熊颖春到场了，我没去。贷款审批通过是杨杰截图告诉我的，让我准备过户手续，过户是杨杰找的武汉市房融金融服务有限公司总部做的，我们是加盟他们公司的百居易。网签什么的都是杨杰做的，然后我就把合同打出来了，约双方准备过户事宜。第一次没有约成，第二次是在2019年9月12日8点多钟的时候我就派人去房产交易中心拿了号，办理人员给我打电话买方到了，卖方没到，就没办成。之后也沟通过，卖方一直不在武汉，在外地，时间拖得太久，买方想履行合同，我也沟通过，买方说要经过法律程序解决这个事情，熊颖春也同意走法律程序。听说杨杰也带着原告去找熊颖春的律师，没找到。之后这件事就放下来了，然后就收到法院传票了。经审理查明：坐落于黄陂区××室的住宅房屋，建筑面积124.13㎡，不动产权证号：鄂﹙2018﹚武汉市黄陂不动产权第××号，该房屋登记权利人为熊颖春，登记共有情况为单独所有。2019年6月30日，被告周玲玲代表被告熊颖春﹙卖方﹚与原告余玲﹙买方﹚签订了由第三人卓越时代公司提供的格式条款《武汉市存量房居间﹙买卖﹚合同》，合同约定：卖方将黄陂区××室的房屋以价款1100000元出卖予买方。合同签订时买方向卖方支付定金20000元，买方应于2019年7月20日前提交全部贷款资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用（卖方必须提供协助），银行审批同意贷款或相关意向回复后7个工作日内到不动产登记部门申办房屋买卖手续，因房管部门或银行等合同三方以外的原因导致迟延，交易时间相应顺延。买方净得房屋价款1100000元，买方贷款额度以银行审批结果为准，贷款之外的房价余额买方于不动产权属变更登记当日支付给卖方。因买方或卖方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、逾期办理按揭、逾期办理过户等相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同义务，逾期未超过10日的，违约方应按房屋价款1‰/日向守约方支付违约金，逾期超过10日仍未履行的，守约方有权解除合同，守约方可选择双倍返还定金、定金不予退还，或要求违约方支付房屋价款10%的违约金，守约方为解决争议而支付的诉讼费、律师费、调查费、公证费等所有费用由违约方承担。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起5天为履行期限。当天，余玲向周玲玲给付20000元，周玲玲以代收人身份向余玲出具了收到购房定金20000元的收条。2019年8月8日，余玲在平安银行股份有限公司武汉分行申请的房屋按揭贷款审批通过，审批通过金额为1080000元。2019年9月12日,按卓越时代公司与买卖双方的约定，三方应到不动产登记部门办理房屋登记过户手续，余玲依约去到了不动产登记部门，熊颖春或周玲玲均没有到场。卓越时代公司协调无果后，2019年12月16日,余玲的委托诉讼代理人王娟分别向熊颖春和周玲玲发出律师函，要求熊颖春和周玲玲在收函后5日内配合办理房屋过户手续，否则承担违约责任。熊颖春和周玲玲未予理会。庭审中，熊颖春未否认周玲玲与余玲所签《武汉市存量房居间﹙买卖﹚合同》的效力。本案诉讼，余玲向湖北言达律师事务所支付律师费10000元。本院认为：本案买卖房屋明确登记为被告熊颖春单独所有,被告周玲玲以被告熊颖春代理人身份，在第三人卓越时代公司居间主持下，与原告余玲签订的《武汉市存量房居间﹙买卖﹚合同》，已经得到了被告熊颖春的认可，该合同依法成立。被告熊颖春的代理人处分属于被告熊颖春单独所有房屋的所有行为，权利义务都应当归于被告熊颖春，接受被告熊颖春委托的被告周玲玲与原告余玲之间不存在权利义务关系。合同签订后，原告余玲完成了按揭贷款的审批通过，被告熊颖春却没有依合同约定与原告余玲一同到不动产登记部门办理房屋登记过户手续以完成交易，被告熊颖春的行为构成根本性违约。原告余玲要求解除合同的诉讼请求，有合同根据和法律依据，本院依法予以支持；原告余玲要求被告熊颖春返还定金20000元、支付违约金110000元、赔偿其为本案诉讼付出的律师费10000元的诉讼请求，有合同根据并且不违反法律规定，本院亦应当依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告余玲与被告熊颖春委托代理人被告周玲玲2019年6月30日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》依法解除；二、被告熊颖春向原告余玲返还已收定金人民币20000元；三、被告熊颖春向原告余玲支付违约金人民币110000元；四、被告熊颖春赔偿原告余玲为本案诉讼付出的律师费人民币10000元；五、驳回原告余玲的其他诉讼请求。以上给付内容于本判决生效后五日内履行清结。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15960元，由被告熊颖春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王国辉人民陪审员  冯建军人民陪审员  黄照林二〇二〇年九月十六日书 记 员  刘璧瑗