江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0981民初4112号原告：梅春林，女，1977年3月4日出生，汉族，无锡朗诗太湖新城置业有限公司员工，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：周尧，江苏明盈律师事务所律师。被告：江桂根，男，1961年2月5日出生，汉族，个体户，住东台市。第三人：东台伟嘉置业有限公司，统一社会信用代码913209817983451111，住所地东台经济开发区纬一路**。法定代表人：吴守章，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建军，江苏天全律师事务所律师。第三人：马宝银，男，1963年3月11日出生，汉族，自由职业者，住东台市。原告梅春林与被告江桂根，第三人东台伟嘉置业有限公司(以下简称伟嘉公司)、马宝银返还原物纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告梅春林的诉讼代理人周尧、被告江桂根、第三人伟嘉公司的诉讼代理人孙建军、第三人马宝银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅春林向本院提出诉讼请求：依法判令江桂根立即停止对东台市纬一路66号东台伟嘉国际装饰城C2幢115室房屋的非法占有，腾让并赔偿梅春林损失30000元(按同期市场租金每年10000元，暂计三年)直至交付之日止，并承担本案诉讼费用。审理中，梅春林变更诉讼请求为：判令江桂根立即将位于东台市纬一路66号东台伟嘉国际装饰城C2幢115室房屋[不动产权证号：苏(2017)东台市不动产权第1404204号]腾空交付给梅春林，并给付梅春林2017年4月10日至2020年8月3日，按8000元/年的标准计算的房屋使用费合计28000元。事实和理由：2016年12月6日，梅春林与伟嘉公司签订《商品房买卖合同》，约定伟嘉公司将其开发的东台伟嘉国际装饰城02幢115室房屋出卖给梅春林。合同签订后梅春林按约向第三人伟嘉公司支付了全部房款，2017年4月10日，东台市国土资源局为梅春林办理了不动产产权登记，并发放不动产权证书。后梅春林发现江桂根自梅春林购买房屋后一直非法占据至今，多次催告江桂根腾让未果，江桂根的行为导致梅春林合法权益受损。为维护自身合法权益，具状起诉，请求支持如前所请。江桂根辩称，1.江桂根于2012年7月24日与伟嘉公司签订《店铺租赁合同》，承租案涉房屋，租赁期限2012年8月10日起至2013年8月9日止，租金6500元/年，江桂根已向某嘉公司支付租金6500元和质保金1000元。后双方未再续签合同，但是每年都给租金，具体给到哪一年江桂根记不清了；2.2012年7月24日，江桂根与伟嘉公司签订认购书，洽谈购买与案涉房屋相邻的C2幢106号房屋(当时价格谈的是28.8万元)，同时江桂根租赁了案涉房屋。伟嘉公司答应江桂根，如果案涉房屋出售的话，先由江桂根购买；3.2017年春节前，江桂根得知案涉房屋已经出售，故江桂根未将其购买的C2幢106号房屋余款11.8万元付清。江桂根认为，115号房屋和106号房屋通连，其已在两间房屋里进行了装修，伟嘉公司将115号房屋出售的行为侵犯其优先购买权，现其可以让出115号房屋，但是需要有人赔偿其损失。综上，请求人民法院依法处理。伟嘉公司述称，1.梅春林诉称其与伟嘉公司签订《房屋买卖合同》，双方形成案涉房屋买卖合同关系不全部属实。2016年12月2日，伟嘉公司将东台伟嘉装饰城市场一楼、二楼及三楼留存部分房屋转让给马宝银及案外人陈银根，其中包含案涉房屋。后梅春林与马宝银签订案涉房屋的买卖合同，房款也交给马宝银。后为办理房屋登记，伟嘉公司应马宝银申请，与梅春林签订本案《商品房买卖合同》，案涉房屋的出售人为马宝银；2.对梅春林要求江桂根腾让房屋的诉讼请求，伟嘉公司予以支持。案涉房屋系尾房，伟嘉公司与马宝银的合同已让价，约定双方按现状交房，由马宝银直接向占房人收房，同时马宝银与梅春林的合同也约定按现状交房。现伟嘉公司已经向梅春林办理法定交付手续，并配合将案涉房屋过户登记至梅春林名下，梅春林享有案涉房屋的所有权。江桂根基于租赁合同使用案涉房屋，现合同已到期，应腾让案涉房屋。综上，请求人民法院依法处理。马宝银述称，2016年12月份，马宝银和陈根银打包购买伟嘉公司的尾房，每人各出一半房款，马宝银的房款是其和梅春林共同支付的，案涉房屋是马宝银和梅春林共同购买的，也是打包房之一；2.马宝银、陈银根向某嘉公司打包购买尾房时，未发现尾房有出租的情况，马宝银和梅春林共同出资购买的打包房中，有一半属于梅春林所有，案涉房屋就是其中之一，具体由马宝银、梅春林分别与伟嘉公司签订所购每间房屋的购房合同；3.2016年12月6日，梅春林、马宝银签订案涉《商品房买卖合同(现售)》时，伟嘉公司要求二人共同出具承诺书，认可房屋买卖转让协议中第三条的约定。虽然梅春林、马宝银作出了承诺，但伟嘉公司至今确实没有交房，即使有约定，也不能免除伟嘉公司的交房义务。综上，请求人民法院依法处理。梅春林围绕其诉讼请求，向本院提交了《商品房买卖合同(现售)》、不动产权证书、江苏省非税收入一般缴款书(收据)、照片、律师函、本院(2020)苏0981民初1096号民事裁定书等证据；江桂根为证明其辩称，向本院提交了《店铺租赁合同》、质保金收据及租金收据等证据；伟嘉公司为证明其述称，向本院提交了《房屋买卖转让协议》、分房确认单、承诺书及《商品房买卖合同(现售)》等证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月6日，梅春林与伟嘉公司签订《商品房买卖合同(预售)》，向某嘉公司购买位于东台伟嘉国际装饰城C2幢115号房屋，建筑面积55.01㎡，总价159500元。合同第八条约定，(一)签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币柒万玖仟捌佰元，……(二)买受人采取下列第3种方式付款3.贷款方式付款：[商业贷款]。买受人应当与2016年12月6日前支付首期房价款人民币79800元，余款79700元，向银行申请贷款支付。……第十二条约定，交付时间和手续(一)出卖人应当在约定日前向买受人交付该商品房。附件十二补充协议约定，……双方交房约定：房屋买受后由产权所有人收产与出卖人无关。按现状交房，因尾盘清底，出卖人低价出售，如果买受人遇到没有水电的情况出现，一律由买受人自行处理与出卖人无关。2017年4月10日，梅春林领取该房屋的不动产权证书[证号：苏(2017)东台市不动产权第1404204号]。后梅春林发现江桂根占有使用案涉房屋，遂委托江苏明盈律师事务所于2020年3月11日向江桂根发出律师函，要求江桂根腾让案涉房屋，次日，江桂根收到律师函，但未能腾让房屋。梅春林遂提起诉讼，要求伟嘉公司、江桂根、马宝银交付案涉房屋，本院于2020年4月7日立案[(2020)苏0981民初1096号原告梅春林与被告东台伟嘉置业有限公司，第三人江桂根、马宝银商品房销售合同纠纷一案]。2020年7月7日，梅春林申请撤诉，本院已裁定准许其撤诉。另查明，江桂根占有使用案涉房屋至今。庭审中，梅春林、江桂根、伟嘉公司、马宝银一致确认，案涉房屋租金或使用费标准8000元/年。本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。梅春林通过购买取得案涉房屋，且案涉房屋登记于梅春林名下，根据《物权法》的相关规定，梅春林对案涉房屋享有占有、使用、处分和收益的权利，江桂根一直占有使用案涉房屋，且未向梅春林缴纳任何费用，梅春林有权要求江桂根迁出并交付房屋，对梅春林的该项诉讼请求，本院依法予以支持。江桂根辩称其与伟嘉公司签订《店铺租赁合同》，租赁案涉房屋，租赁期限为2012年8月10日起至2013年8月9日，租金6500元/年，到期后未续签租赁合同，并提交了《店铺租赁合同》、质保金收据及租金收据等证据予以证明。但伟嘉公司述称，江桂根基于租赁合同使用案涉房屋，现合同已到期，应腾让案涉房屋。审理中，江桂根未能提供证据证明至2017年4月梅春林取得不动产权证书时，其对案涉房屋仍有租赁使用权，故对其该辩称理由，本院依法不予采信。梅春林曾要求江桂根交房，但江桂根继续占有使用案涉房屋至今，故梅春林要求江桂根给付自(取得不动产所有权证之日)2017年4月10日起至2020年8月3日止按8000元/年标准计算的房屋使用费，不违反法律规定，本院依法予以支持。该期间的使用费为26521元(8000元/年×3年+8000元/年÷365日×115日)。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告江桂根于本判决生效之日起30日内将位于东台伟嘉国际装饰城C2幢115号房屋[不动产权证号：苏(2017)东台市不动产权第1404204号]腾空后交原告梅春林收产；二、被告江桂根于本判决生效之日起30日内向原告梅春林支付房屋使用费26521元；三、驳回原告梅春林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取290元，由原告梅春林负担12元，被告江桂根负担277元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 杨为民二〇二〇年九月二十九日法官助理 潘佳文书 记 员 冯芸芸