安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初2327号原告：王雪新，男，1992年7月4日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：韩守科，江苏佑本律师事务所律师。被告：砀山帝奥置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇砀城路住建局院内，统一社会信用代码91341321395565638J。法定代表人：薄坤发，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：房锦文，安徽梨苑律师事务所律师。原告王雪新与被告砀山帝奥置业有限公司（以下简称帝奥置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雪新及其委托诉讼代理人韩守科、被告帝奥置业公司的委托诉讼代理人朱怀良、房锦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雪新诉称：王雪新与帝奥置业公司于2016年4月28日签订商品房买卖合同，购买帝奥置业公司开发的梨花广场壹号住宅小区商品房一套。王雪新按照合同约定付清了购房款，帝奥置业公司应当按照合同第十一条的约定于2017年1月15日交付房屋，但帝奥置业公司违反约定于2018年7月29日才交付房屋。帝奥置业公司交房逾期560天，应支付违约金413000×1.5‰×560天＝34692元；帝奥置业公司于2020年1月19日办理的产权证书，逾期753天，应支付违约金413000×1‰×753天＝31098.9元；帝奥置业公司交付的商品房建筑面积少了0.27平方米（133.40-133.13），帝奥置业公司应支付面积差价835.92元（3096×0.27）；以上合计66626.8元。现提起诉讼，请求判令帝奥置业公司给付王雪新逾期交房违约金34692元、逾期办证违约金31098.9元、房屋面积差价835.92元，并承担本案的诉讼费用。帝奥置业公司辩称：1、关于逾期交房问题，双方在2018年7月29日交房时，原告王雪新的妻子签署收房承诺书，王雪新的妻子基于配偶身份也是违约金的利益人之一，其行为显然构成表见代理，具有处分权，其作出的对逾期交房所违约予以放弃的意思表示，具有法律效力。从王雪新的陈述来看，通知交房肯定是帝奥置业公司通知的其本人，王雪新因在外地不能到场，其委托其母亲或者通知其配偶前去领房也符合基本情理，也不违背法律的强制性规定。视为该逾期交房违约金予以放弃。2、对于面积差价问题，帝奥置业公司同意据实结算。3、关于逾期办证的问题，按合同约定应当是交房90日后予以计算。另外，鉴于涉案房屋面积误差涉及价款总额，其违约金计算的总价款应予以调整，应以涉案房屋的实际购房价款为基数计算。王雪新补充陈述：帝奥置业公司通知交房以及交纳契税办理房产证，但没有告知签署收房承诺书。因王雪新在外地，王雪新通知其母亲代收的房屋钥匙，王雪新并没有委托他人签署收房承诺书，收房承诺书如果是他人代签的，王雪新不予认可。帝奥置业公司出示的收房承诺书，其内容本身就带有一定的欺骗性。该收房承诺书系格式条款，承诺书上关于让买房人放弃自己利益部分的条款内容字体没有加黑加粗进行明示，违反相关法律规定，属霸王条款，该条款无效。经审理，本院查明如下案件事实：帝奥置业公司系依法登记设立的其他有限责任公司，从事房地产开发经营等业务活动。2016年4月28日，王雪新与帝奥置业公司签订书面商品房买卖合同（预售），购买该公司开发的位于砀山县砀城镇砀城路与东升路交叉口西南角的‘梨花广场壹号’住宅小区1幢1单元6层0602室商品房一套（预测建筑面积共133.40平方米，其中套内建筑面积100.68平方米，分摊共有建筑面积32.72平方米），约定：（计价方式与价款）该商品房价款按照建筑面积计算，房屋单价3096元/平方米，房屋总价款413000元。首付款83000元，余款330000元向砀山建设银行申请贷款；（交房时间及逾期交房的违约责任）出卖人应当于2017年1月15日前向买受人交房。出卖人未按照约定的时间交付房屋，应当承担逾期交付责任，（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；（面积差异的处理）该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，按照建筑面积计价的，（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3﹪以内（含3﹪）的，根据实测建筑面积结算房价款，（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3﹪时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由出卖人返还买受人。绝对值超出3﹪部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；（房屋登记）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。前述合同签订后，王雪新按照约定向帝奥置业公司交付了购房款项。之后，至合同约定的交房期限（2017年1月15日）届满，帝奥置业公司未能按照约定交付涉案商品房。2018年7月29日，帝奥置业公司通知王雪新向其交付涉案商品房。王雪新的妻子（阚毯）前去帝奥置业公司办理了相关交接商品房手续，并以王雪新的名义代签了涉案收房承诺书（即：在该收房承诺书上代签了‘王雪新’及代按了手印），该承诺书第1条的内容为“本人已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，同时承诺不再向砀山帝奥置业索要商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金”。诉讼过程中，王雪新虽否认该收房承诺书系其母亲或者妻子（阚毯）代签。但经法庭释明，王雪新未在法庭指定的时间内向法庭书面回复，以及未书面申请笔迹真伪鉴定。涉案商品房的房产证于2020年1月19日登记至王雪新名下，办理了不动产权证书（皖20**砀山县不动产权第0000998号），载明该套商品房的房屋建筑面积为133.13㎡。另查明，涉案‘梨花广场壹号’住宅小区1幢楼房的不动产权证（不动产权初始登记）于2019年12月20日办理完毕。上述案件事实，有商品房买卖合同（预售）、不动产权证、收房承诺书，及当事人、委托诉讼代理人的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为：涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，应确认为有效合同，对双方具有约束力，当事人应当依合同的约定履行义务。王雪新于合同签订后，履行了交付购房款的义务，帝奥置业公司应当按照约定向王雪新交付涉案商品房。涉案商品房于2018年7月29日交付，帝奥置业公司于2019年12月20日办理了涉案商品房不动产登记（初始不动产登记），即：逾期交房560天（自2017年1月15日至2018年7月29日），逾期办理不动产证419天（自2018年7月29日交房之后90日届满开始计算至2019年12月20日），违反了合同约定的交付日期以及办证日期，应当承担违约责任。按照前述合同约定，帝奥置业公司应当承担的逾期交房违约金责任及逾期办证违约责任为：逾期交房违约金为413000×0.15‰×560天＝34692元，逾期办证违约金为413000×0.1‰×419天＝17304.7元。关于涉案房屋面积差异的处理，依照前述合同约定，帝奥置业公司应退还王雪新购房款（133.4-133.13）×3096＝835.92元。关于涉案‘收房承诺书’第一条的约定是否对王雪新具有拘束力的问题。审理认为，该承诺书从合同形式和内容上看，系帝奥置业公司为了重复使用而预先拟定，非在订立合同时与对方经协商而订立的，应为格式合同（条款）。承诺书中第一条约定的内容系免除或限制其（帝奥置业公司）责任的内容，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款的一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任”的规定，前述约定内容没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并且帝奥置业公司亦未向本院提交相关有效证据予以证实其向王雪新尽了合理提示及说明义务。另外，涉案承诺书上面王雪新的名字系由他人代签，王雪新否认帝奥置业公司该承诺书的经办人及其名字代签人向其进行了告知及征求其是否放弃逾期交房违约金的行为，不认可该承诺书上放弃逾期交房违约金的内容系其意思表示。因此，该条款约定的内容对王雪新应不发生效力。帝奥置业公司的前述该项抗辩意见，应不予采纳。王雪新的其余诉讼请求，缺乏相关事实和法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、砀山帝奥置业有限公司于本判决生效后三日内给付王雪新逾期交房违约金34692元、逾期办证违约金17304.7元，退还王雪新（房屋面积差价）购房款835.92元；二、驳回王雪新的其余诉讼请求。案件受理费733元，由砀山帝奥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇二〇年九月十三日书记员  张郅臻附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。