北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7683号原告：北京豪宅网房地产顾问有限责任公司，住北京市昌平区北七家镇望都家园**楼**11-5。法定代表人：李海燕，总经理。委托诉讼代理人：王琳琳，女，1982年2月19日出生，汉族，该公司员工。被告：刘昌平，男，1956年12月28日出生，汉族，，住北京市海淀区委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁乙麟，男，1998年2月1日出生，汉族，北京京舟律师事务所实习律师。原告北京豪宅网房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅网公司）与被告刘昌平居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告豪宅网公司的委托诉讼代理人王琳琳，被告刘昌平的委托诉讼代理人彭锐、祁乙麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。豪宅网公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付经纪服务费73000元；2.被告向原告支付迟延履行违约金20000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月12日，原告与被告签订《房屋买卖经纪服务合同》（合同编号：HZM-0000912），合同约定，原告接受被告的委托，为其购买房屋提供经纪服务。2016年9月12日，被告与原告介绍的房屋出售人邹定元就位于昌平区××小区B1-10号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，房屋成交价格为人民币880万元。根据《房屋买卖经纪服务合同》约定，被告应当向原告支付经纪服务费143000元，但被告只支付了70000元，剩余73000元尚未支付。房屋转移登记已经办理完成。原告认为，原告方已经按照《房屋买卖经纪服务合同》的约定履行了全部的合同义务，被告没有理由不支付原告方的经纪服务费，原告经纪人多次向被告催告，被告都以各种理由推脱。被告的行为已构成违约，故诉至法院。刘昌平辩称，被告不同意原告的诉讼请求。一、原告的诉讼请求已过诉讼时效。《房屋买卖经纪合同》签订的时间为2016年9月12日，合同中第四条经纪服务费的约定中载明“买卖双方签订合同当日向居间人支付经纪服务费”，即从当日起算向人民法院请求保护民事权利的诉讼时间期间。原告提交民事起诉书的时间为2019年10月10日，已超过诉讼时效。二、原告未尽其应尽的经纪服务义务。在房屋买卖交易中，居间方除促成买卖合同的签订外，还有协助买卖双方办理房源核验、购房资格审核、网签、税费缴纳、过户登记、房屋交接等一系列工作。而且《房地产经纪管理办法》第19条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同的约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。本案中，买卖双方在签订合同时，出卖人根本未取得涉案房屋的不动产权证书，该房屋属于《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的不得转让的房屋。原告作为专业的居间服务机构，明知未取得不动产权证的房屋禁止上市交易，向被告隐瞒国家相关法律禁止性规定，哄骗被告签订购房合同，未提供法律法规政策咨询服务，也未协助查看房屋权属证书、核验房源、实地看房等。双方签订的买卖合同约定付款方式为后期430万元通过贷款的方式支付，但实际上因该房屋未取得不动产权属证书，导致根本无法正常在银行处办理贷款。买卖双方在430万元的付款上产生了纠纷，原告未协助配合买卖双方对合同条款进行协商，促成双方达成解决办法，导致被告被卖方邹定元诉至北京市朝阳区人民法院，给被告造成了巨大的诉讼负担。被告与出售人邹定元之间所签订的房屋买卖合同未进行网签，最终网签登记的合同是北京太阳城房地产开发有限公司与被告所签订的《北京市商品房现房买卖合同》，此合同的网签登记是由太阳城房地产开发有限公司协助配合办理完成，原告并未提供网上签约服务。交易时，出卖人未取得涉案房屋的不动产权证书，无法转移登记至被告名下，最终于2017年8月1日由北京太阳城房地产开发有限公司转移登记至被告名下。实际上，房屋转移登记是由开发商直接办理，原告未协助配合，未尽经纪服务义务。另，截止目前，出卖方邹定元未向被告交接房屋，原告未协助被告收房，严重违约。三、原告在居间过程中存在重大过错。原告为未取得不动产权证书的房屋提供经纪服务，向被告隐瞒无法正常办理贷款的事实，而且实际提供服务的人员，与约定的经纪人不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月12日，出卖人邹定元、买受人刘昌平与居间人北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅天下公司）签订《房屋买卖经纪服务合同》（以下简称《服务合同》）。第一条房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为昌平区××小区B1-10房屋，建筑面积共约346平方米。第二条成交总价。经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为人民币8800000元。第三条经纪服务内容。1.提供住宅买卖相关法律、法规、政策以及市场行情咨询；2.寻找并提供发布房源、客源信息；3.协助查看买卖双方身份情况和房屋权属证书，引领买受人实地查看房屋；4.协助房屋买卖双方协商、洽谈，确定成交意向，协助协商房屋买卖合同的相关条款内容；5.提供网上签约服务。第四条经纪服务费的约定。买卖双方签订买卖合同当日向居间人支付经纪服务费，其中：1.买受人支付经纪服务费￥143000元（大写壹拾肆万叁仟元整）。第六条违约责任。1.居间人违背执业保密义务，不当泄露出卖人和买受人商业秘密或个人隐私，或有隐瞒、虚构信息、恶意串通等影响出卖人和买受人利益的行为，给出卖人和买受人造成损害的，出卖人和买受人有权要求居间人赔偿损失。2.买卖双方不按约定支付经纪服务费的，应按日计算向居间人支付约定经纪服务费总额千分之一的违约金。3.因出卖人或买受人的原因导致买卖合同无法履行时，居间方不退还经纪服务费，该经纪服务费由过错一方承担。签订《服务合同》当日，出卖人邹定元与买受人刘昌平签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定邹定元将昌平区××小区B1-10房屋出售给刘昌平。其中第三条成交价格、付款方式约定，该房屋成交总价8800000元，定金100000元，买受人于签订本合同当日支付。买受人向商业银行申办抵押贷款，买受人因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照A种方式解决。A买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人负担。但买受人至权属转移登记之日仍无法获得银行或公积金管理中心批准的，应当自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。其中第十四条其他约定：鉴于该房屋未办理房产证，甲方于2016年9月30日前在北京太阳城房地产开发商办理该房屋的权属更名手续，将房屋产权归属更改为乙方名下……。《服务合同》签订后，刘昌平向豪宅天下（当时公司名称）公司支付经纪服务费70000元。至于剩余的73000元，双方均认可已达成口头协议变更服务合同约定的支付方式，但双方对支付的期限存在争议，刘昌平主张待物业交割完毕后支付，豪宅网公司则主张房屋过户时支付。2017年8月1日，刘昌平取得涉案房屋产权证书。刘昌平称，截止目前邹定元尚未交付房屋。豪宅网公司称，刘昌平与邹定元已经交接房屋，且与物业签订了新的物业服务合同。审理过程中，豪宅网公司提交了两张短信聊天截图，其中一张为2017年11月24日，沟通房屋买卖合同履行；另一张为2019年4月19日，短信内容为“刘顺你好！请你再次催促邹定元履行合同‘房屋交付’约定。刘昌平费玉平”。豪宅网公司回复“费阿姨刘叔您们好我们已经和邹总沟通过，您们双方正在走法律程序，至于交房时间是根据法律审判和您们和邹总协商调解结果而定，我们公司已经尽到应有的义务，而您还一直拖欠我们公司一部分服务费。您什么时间能把剩余的服务费补齐？到目前您们还没有按合同约定时间执行，请您们也给我们公司一个正确合理的解释”。2019年4月26日，刘昌平、费玉平回复“刘顺您好：邹定元交房时间合同有约定，法律审判也不能改变合同约定。催促邹定元按时履行合同约定交付房屋也是你们中介的责任”。“费玉平刘昌平”。关于房屋交接，刘昌平提交北京太阳城房地产开发有限公司、北京宝氏华商物业管理有限公司出具的告知函，用以证明其尚未接收涉案房屋。告知函载明“刘昌平、费玉平：邹定元购买的我公司开发的××小区B1-10号房屋（昌平区××路××号院××号1-2层全部）。拖欠物业费、暖气费长达十几年之久。2017年7月27日邹定元将此房屋权属变更给刘昌平、费玉平。2017年8月份，刘昌平、费玉平持房产证要求我公司交房，我公司告知交接房屋应该找转让方。2018年10月12日刘昌平、费玉平持邹定元的委托，代其缴纳了拖欠的物业费101879.77元和暖气费64066.8元，并要求我公司交接房屋。我公司再次明确告知，房屋买卖系买卖双方个人行为，房屋交接是买卖双方交易的行为之一，你方应与邹定元进行交接与我司无关”。另查，豪宅网公司原名为豪宅天下公司，于2018年6月20日变更名称为豪宅网公司。以上事实，有《房屋买卖经纪服务合同》、短信聊天截图、收款收据、银行交易记录单、告知函以及本案双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条虽然规定了未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但该规定并非强制性效力性规定。因此，豪宅网公司、刘昌平与案外人签订的服务合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当依约支付报酬。本案中，豪宅网公司已促成刘昌平与案外人签署买卖合同，并提供了经纪服务合同约定的其他服务，且刘昌平已于2017年8月取得不动产权利证书，刘昌平应当支付相应的报酬。根据同日签订的《买卖合同》的具体内容，豪宅网公司、刘昌平及邹定元在签订《服务合同》之时，对涉案房屋的产权状况，均属明知，对“改底单”的交易方式亦予以认可，故可以确认在“改底单”的交易方式下，当事人对各方所享有的权利、履行义务的范围、方式以及对应的服务费金额已具有合理预期。现刘昌平以二手房交易的一般标准主张豪宅网公司履行义务存在瑕疵，并要求减少服务费金额，本院不予采信。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方对支付剩余73000元服务费的期限存在争议，又不能举证证明各自主张成立，属约定不明。既然双方不能达成协议，豪宅网公司可随时要求刘昌平履行。2019年4月19日，豪宅网公司已通过短信方式要求刘昌平支付剩余服务费，刘昌平未在合理期限内支付构成违约，豪宅网公司主张的违约金具有事实和法律依据，应当予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，刘昌平迟延支付居间服务费，构成违约，应当按照合同约定支付相应的违约金。但刘昌平主张此金额过高，请求本院予以酌减。鉴于豪宅网公司未对其实际损失举证证明，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。关于诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。2019年4月19日，豪宅网公司已通过短信方式催告刘昌平履行义务，诉讼时效中断。因此，豪宅网公司提起诉讼未超诉讼时效。刘昌平主张接收短信的手机号138XXXX****使用人为费玉平，其本人未收悉。对此主张，本院不予采信。其一，费玉平为刘昌平之妻，系其同住的成年家属，即便该手机号码为费玉平单独使用，两者对其购房等重大事宜从未共享信息与情理不符；其二，从短信证据看，自2017年豪宅网公司联系刘昌平即通过上述手机号码，刘昌平通过该手机号码持续表达关于涉案房屋买卖的意见，且多次备注落款“刘昌平费玉平”；其三，2020年7月22日9时30分许，本院拨打该号码联系刘昌平，刘昌平本人接听电话。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘昌平于本判决生效后七日内支付北京豪宅网房地产顾问有限责任公司居间服务费73000元；二、刘昌平于本判决生效后七日内支付北京豪宅网房地产顾问有限责任公司违约金10000元；三、驳回北京豪宅网房地产顾问有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1063元，由刘昌平负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 俊二〇二〇年九月九日法官助理  周忠会书 记 员  李 杰