北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24275号原告（反诉被告）：北京铂金商业运营管理有限公司。法定代表人：周杰，董事长。委托诉讼代理人：陈鹏飞，北京观道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘盛梅，北京观道律师事务所律师。被告：朱素亚，女，1975年6月2日出生。被告（反诉原告）：北京亚维商业发展有限公司。法定代表人：朱素亚，经理。二被告委托诉讼代理人：王泓泽，北京格理律师事务所律师。原告（反诉被告）北京铂金商业运营管理有限公司（以下简称铂金公司）与被告（反诉原告）北京亚维商业发展有限公司（以下简称亚维公司）、被告朱素亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铂金公司委托诉讼代理人陈鹏飞、刘盛梅，被告亚维公司、朱素亚委托诉讼代理人王泓泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铂金公司向本院提出诉讼请求：1、亚维公司、朱素亚腾退位于101室（以下简称101号房屋）；2、朱素亚、亚维公司给付自2019年3月17日起至腾退之日止的房屋占用损失（房租、管理费及空调费，合计每日8.5元/平米）；3、朱素亚、亚维公司赔偿相当于4个月房租的赔偿金298387.5元；4、朱素亚、亚维公司给付免租期租金147150元；5、朱素亚、亚维公司佣金服务费149193.75元。事实和理由：2018年4月28日，我公司与朱素亚签订《房屋租赁合同》，朱素亚承租位于丰台区航丰路1号院5号楼1层01号房屋（以下简称01号房屋），租期自2018年5月10日至2023年5月9日。朱素亚承租该房屋后，实际由亚维公司使用。因朱素亚未依约支付租金，故我公司于2019年4月8日向朱素亚送达《限期缴纳房屋逾期即解除合同通知》，但朱素亚仍然未给付租金，故我公司诉至法院提出上述诉讼请求。被告朱素亚、亚维公司辩称：朱素亚与铂金公司签订了《房屋租赁合同》，但朱素亚系亚维公司的发起人，故亚维公司应为合同相对方。我们不同意铂金公司的诉讼请求。我们没有违约的情形。相反，铂金公司系违约方，铂金公司无权要求解除并向我们主张违约责任。被告（反诉原告）亚维公司向本院提出反诉请求：1、铂金公司赔偿物品损失750000元；2、铂金公司赔偿经营损失，按照每日10000元标准，自2019年4月30日至恢复正常经营之日；3、铂金公司返还装修押金16350元；4、铂金公司赔偿装修损失298000元；5、铂金公司赔偿加盟费，按照每月5000元标准，自2019年5月至恢复正常营业之日；6、赔偿宽带安装使用费11200元；7、诉讼费用由铂金公司负担。事实及理由：朱素亚作为亚维公司的发起人，与铂金公司签订《房屋租赁合同》，承租01号房屋用于亚维公司经营便利店。2018年6月15日，亚维公司成立。合同履行过程中，双方发生争议，铂金公司采取强行锁门、断水断电等手段，使得亚维公司无法正常使用房屋。2019年4月30日，铂金公司将全部商品及其他物品搬空，并因此被刑事立案。铂金公司的上述行为给亚维公司造成重大经济损失，故提出上述反诉请求。反诉被告铂金公司就反诉部分辩称：不同意亚维公司的反诉请求。1、目前刑事案件尚未审结，无法明确物品损失情况；2、没有证据证明经营损失；3、押金并非我公司收取，而是物业公司收取；4、没有支出凭证等证据证明装修损失，且本案系亚维公司违约所致；5、亚维公司未提供证据证明加盟费仅用于01号房屋，且本案系亚维公司违约所致；6、亚维公司未提交宽带安装费的支出凭证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月28日，朱素亚（甲方）与铂金公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，朱素亚承租01号房屋用于办公，租期自2018年5月10日至2023年5月9日，其中2018年5月10日至2018年7月9日为免租期（免租期内不免管理费）。2018年5月10日起两年内租金标准为7.5元/平米/天，管理费及空调费1元/平米/天。合同第一条约定“……租赁房产的建筑面积为300平米”；第三条约定“3.3甲方应于本合同签订后两日内支付3个月租金及管理费232687.5元，甲方须于每期款项到期尾月25日前支付后3个月租金及管理费，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算”；合同第十四条约定“14.3甲方不得以任何理由拒交或拖欠租金、管理费及其他费用。若甲方未在合同约定时间内支付租金、管理费或其他费用的，甲方应按照应付租金、管理费或其他费费用总额的千分之五/天支付滞纳金。甲方未按合同约定时间内支付租金及其他费用达五日的，乙方将停止为该单位提供服务（包括但不限于供应甲方水电、门禁、商务服务、协助放行物品等），由此产生的损失由甲方自行承担。14.4租赁期间，甲方出现以下情况之一的，（1）甲方未按合同约定时间支付租金及其他费用达七日的……乙方视甲方严重违约，乙方将解除与甲方签订的租赁合同，没收甲方支付的保证金，并有权将该房产收回另行出租，同时甲方还将承担合同剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方的赔偿……14.5合同期内如甲方提前解约或违约，需承担全部免租期的租金。14.6合同期内如甲方提前解约或违约，需全额返还4.4条乙方代付的佣金服务费/中介费”。当日，双方签订《补充协议》，变更原合同租赁用途为经营。将原合同4.4条修改为房地产代理商促成甲乙双方达成本合同收取的佣金服务费/中介费，均由乙方全额代甲方支付。若甲乙双方友好合作至本合同履行满两年，乙方免除甲方返还乙方的佣金服务费/中介费。2018年5月22日，双方再次签订《补充协议》（以下称《补充协议二》），变更原合同约定的面积327平米。将原合同3.3条修改为甲方应于本合同签订后两日内支付3个月租金及管理费253629.38元，甲方须于每期款项到期尾月25日前支付后3个月租金及管理费，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算。合同签订后，铂金公司将01号房屋交付朱素亚。亚维公司交纳房屋租金、管理费及空调费共计707258.76元。2018年6月15日，亚维公司成立。2019年4月8日，铂金公司向亚维公司送达《限期缴纳房租逾期即解除合同通知》，大意为亚维公司未依约缴纳租金，铂金公司限亚维公司4月10日前补齐房租，否则自2019年4月11日起解除《房屋租赁合同》，并采取相应措施。2019年4月11日，亚维公司复函铂金公司，大意为对铂金公司制作的《限期缴纳房租逾期即解除合同通知》等文件不予认可，指出双方因01号房屋存在瑕疵一直在协商，但协商未果。2019年8月2日，丰台分局对朱素亚被盗窃一案予以立案。现该案仍在侦查中。铂金公司主张朱素亚、亚维公司未依约于2018年12月25日前足额给付第三期租金等费用，仅给付200000元，属于逾期给付租金等费用，已符合《房屋租赁合同》第14.4条约定的情形，故公司于2019年4月8日向亚维公司送达《限期缴纳房租逾期即解除合同通知》。但朱素亚、亚维公司收到上述通知后，仍然未补齐租金，故《房屋租赁合同》已于2019年4月11日解除。铂金公司称合同解除后，朱素亚、亚维公司应当将01号房屋予以返还，并支付相应欠付的费用。同时，朱素亚、亚维公司应当分别依照合同14.3条、14.4条、14.5条、14.6条支付滞纳金、赔偿金、免租期租金、佣金服务费。铂金公司对上述主张提交佣金确认书、转账记录等证据予以佐证。朱素亚、亚维公司认可收到上述通知，但对铂金公司所述欠租事宜不予认可。朱素亚、亚维公司称：首先，2018年5月23日双方再次签订《补充协议》，故计租日应当于该日起算，亚维公司已足额支付的两期租金应当可以使用至2019年1月23日，依照合同标准剩余的200000元租金等费用可以用至2019年4月22日，但因铂金公司于2019年1月26日至2月28日采取锁门措施，故租金等费用顺延使用至2019年5月27日；其次，2019年4月30日，01号房屋内物品被铂金公司搬空，现已立案侦查，该情况导致01号房屋无法继续使用；第三，01号房屋空调无法正常使用。朱素亚、亚维公司对上述主张提交视频、微信记录等证据予以佐证。其中，欲证明锁门的视频无法体现录制时间。欲证明空调有问题的微信记录显示“1月22日，朱素亚、亚维公司向铂金公司反映空调存在问题。后，铂金公司回复否认空调存在问题，认为朱素亚、亚维公司已对空调进行改造，应当向改造一方主张权利。再，朱素亚、亚维公司回复已确认出风口温度不够。再，铂金公司回复‘我们上次也看了，你们空调消防都有问题’”。铂金公司否认持续锁门，仅认可于2月初锁门一小时。同时，铂金公司亦否认空调存在瑕疵，铂金公司称“你们空调消防都有问题”，指的是朱素亚、亚维公司对空调、消防进行了改造，这里指的“你们”是指朱素亚、亚维公司的改造行为所致。经本院释明，朱素亚、亚维公司不要求调整合同14.3条、14.4条约定的滞纳金、赔偿金标准。庭审中，本院前往物业公司进行调查，物业公司表示公司没有01号房屋空调报修的记录，公司提供的中央空调没有问题。亚维公司主张铂金公司于2019年4月30日将01号房屋内物品“偷走”，涉嫌刑事犯罪，要求予以赔偿。同时，以此为由要求本案中止审理。铂金公司认可2019年4月30日将物品搬出，但否认为盗窃。亚维公司主张铂金公司违约，应当参照日常营业额赔偿经营损失。铂金公司称其没有违约，不同意赔偿经营损失。亚维公司主张返还装修押金，并提交收据予以佐证。收据上注明“代开，本人实缴拓美物业”。铂金公司称装修押金系案外人收取，与铂金公司无关。亚维公司主张装修损失，称该损失系由于铂金公司将原有装修破坏所致，并提交装修合同复印件予以佐证。铂金公司否认拆除亚维公司装修。经核对，装修合同上无装修公司签章。亚维公司主张铂金公司赔偿特许加盟费，并提交加盟合同予以佐证。铂金公司称公司没有违约不同意赔偿。亚维公司主张宽带损失，并提交安装合同予以佐证。铂金公司称没有支付凭证不予认可。经询问，亚维公司称无法提交转账记录或者票据。审理过程中，铂金公司称2019年4月11日至24日，公司没有对01号房屋采取锁门措施，4月25日公司锁了一小时门，后又打开了。朱素亚、亚维公司称自2019年4月11日起铂金公司不定期采取锁门、断水断电等方式影响公司使用01号房屋。直至2019年4月30日，01号房屋完全无法使用。双方均认可2019年7月双方在01号房屋各安装一把锁至今。2019年10月16日，本院给予双方限定举证期间，期限届满前，双方均未补充证据。庭审中，双方均认可合同相对方为铂金公司与亚维公司。本院认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议，双方均应依约履行。一、关于承担责任的主体，双方当事人均认可合同相对方为铂金公司与亚维公司，本院予以认定。二、关于本诉1、铂金公司是否享有解除权。双方均认可亚维公司已给付租金、管理费及空调费707258.76元，本院予以认定。首先，《房屋租赁合同》约定计租日为2018年7月10日，《补充协议》对上述内容并未作出修改，故仍然应当自2018年7月10日起计租；其次，依照《补充协议二》内容，第三期租金应当在到期尾月25日前，即2019年1月25日前给付。亚维公司认可仅给付200000元，本院予以认定，即亚维公司存在逾期给付租金的行为；第三，亚维公司称铂金公司自2019年1月26日至2月28日锁门，使得01号房屋无法正常使用，一方面亚维公司提交的微信记录及视频尚不足以令本院对上述主张予以认定，另一方面即使上述行为确实存在，该行为的起始时间亦晚于租金交纳时间，显然不能作为少付租金的理由；第四，同理，亚维公司以铂金公司于2019年4月30日搬空01号房屋内物品作为未足额给付租金的理由，亦无法得到支持；第五，结合微信记录上下文所载内容尚不能认定铂金公司自认空调存在问题，而亚维公司亦未提交其他充分证据用于证明空调存在问题，且通过本院向物业公司调查更无法认定空调存在问题，故本院对亚维公司以空调存在问题为由少付租金，不予支持。综上五点，本院认定亚维公司无正当理由逾期给付租金。依据《房屋租赁合同》14.4条，铂金公司于2019年4月8日向亚维公司发出解除合同通知时享有解除权，现亚维公司认可已收到上述通知，故《房屋租赁合同》于2019年4月11日解除。2、合同解除的结算清理合同解除后，亚维公司应当将01号房屋腾退给铂金公司。依据现有证据及当事人陈述，本院可以认定铂金公司在2019年1月10日至4月11日期间内，在部分时间段对亚维公司采取锁门等措施，对亚维公司使用房屋造成影响，故本院酌情减少该期间内租金。亚维公司称铂金公司自2019年4月12日至4月29日，持续采取锁门等措施影响01号房屋的正常使用，但并未提交充分的证据予以证明，本院不予采信。铂金公司认可2019年4月30日将亚维公司物品搬出，本院予以认定。依据上述情形可知，亚维公司自该日起已经无法在正常使用01号房屋，故本院对自4月30日起的占有使用费不予支持。经计算，本院认定亚维公司应当支付2019年1月10日至2019年4月29日期间的租金（占有使用费）、管理费及空调费280000元，因亚维公司已经支付前述部分期间各项费用200000元，故应当继续给付剩余部分80000元。因亚维公司违约导致《房屋租赁合同》解除，依照《房屋租赁合同》第14.4条、14.5条、14.6条，本院对铂金公司要求亚维公司赔偿四个月租金、给付免租期内租金以及佣金，予以支持。经本院释明亚维公司不对合同约定合同约定的赔偿金标准提出异议，故赔偿金按照合同约定的标准计算。三、关于反诉因朱素亚就物品被盗报警并已立案，故铂金公司搬空01号房屋内物品的行为涉嫌犯罪，与该行为相关的反诉第一项诉讼请求应在刑事案件中予以处理，本案不予处理。若公安机关查明物品并非被盗，亚维公司可就上述损失另行主张权利。因《房屋租赁合同》由于亚维公司违约于2019年4月11日已解除，故本院对亚维公司主张自2019年4月30日起的经营损失以及2019年5月起的特许加盟费，不予支持。因亚维公司提交的装修押金收据上已经明确该款项并非铂金公司收取，故对亚维公司要求铂金公司返还上述押金，不予支持。因亚维公司并未提交证据证明铂金公司拆除了亚维公司的装修，且《房屋租赁合同》系由于亚维公司原因导致解除，即合同解除后铂金公司对原有装修本就没有补偿义务，故本院对亚维公司主张装修损失，不予支持。因亚维公司无法提交宽带设备丢失或者损坏、以及安装费用支出凭证，故本院对亚维公司该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京亚维商业发展有限公司于本判决书生效之日起三十日内将丰台区航丰路1号院1号楼1至2层101内1层101号房屋腾退给北京铂金商业运营管理有限公司，北京铂金商业运营管理有限公司予以协助；二、北京亚维商业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京铂金商业运营管理有限公司二〇一九年四月十日前的租金、空调及管理费，以及二〇一九年四月十一日至二〇一九年四月二十九日的占有使用费，总计80000元；三、北京亚维商业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京铂金商业运营管理有限公司解除合同赔偿金298387.5元；四、北京亚维商业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京铂金商业运营管理有限公司免租期租金147150元；五、北京亚维商业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京铂金商业运营管理有限公司佣金服务费149193.75元；六、驳回北京铂金商业运营管理有限公司其他诉讼请求；七、驳回北京亚维商业发展有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9747元、反诉受理费12502元，由北京亚维商业发展有限公司负担（已交纳12502元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  高 原人民陪审员  侯春华人民陪审员  宋长玲二〇二〇年九月二十八日书 记 员  辛明明郭融