广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7439号原告：东莞市蓝斯精密光学科技有限公司，住所地：广东省东莞市**************。法定代表人：丁某1。委托诉讼代理人：潘芝淋，女，1977年3月27日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************，公民身份号码：440************820。被告：陈志华，男，1981年7月26日出生，汉族，住湖南省茶陵县*************，公民身份号码：430************637。委托诉讼代理人：杨军飞，广东国晖律师事务所律师。原告东莞市蓝斯精密光学科技有限公司（以下简称蓝斯公司）与被告陈志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝斯公司的法定代表人丁某1及委托诉讼代理人潘芝淋，被告陈志华的委托诉讼代理人杨军飞到庭参加诉讼。本案经调解不成，现已审理终结。原告蓝斯公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告电表基本费用173880元；2.被告支付原告占有厂房面积费用175392元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：1.原、被告双方系房屋租赁合同关系，原告在就租赁事宜与被告进行磋商时多次询问被告，除了厂房租金外还有什么固定费用和注意事项。而被告故意隐瞒每月7245元的基本电费，原告在数月后才得知，但为时已晚，原告已经交纳押金和租金并开始装修。如果被告提前告知了有基本电费，原告也许不会承租该厂房，或者要求降低租金。2.租赁合同约定被告应保证租赁给原告的厂房享有所有权或使用权，但被告从未将厂房所有权交付给原告使用，厂房部分区域共计456.75平方米仍被占用，按照租金标准即16元/平方米，被告应向原告支付被占用部分的厂房对应的费用。被告陈志华辩称，1.租赁合同约定电费由原告直接与供电部门结算，若原告认为电费收取不合理，应向供电部门主张。被告不向原告收取电费，从未也没有必要向原告隐瞒基本电费的情况。2.租赁合同约定原告已对租赁物所有情况充分了解，并同意按现状租赁。案涉厂房在原告承租前就已经堆放有案外人黄胜就的物品，合同未约定被告应将上述物品搬走。实际上原告已将厂房分租给他人，说明堆放物品未影响厂房正常使用。3.被告已将厂房交付原告使用，不存在所有权的转移问题。4.被告按固定金额收取租金，并未约定租金计收标准为16元/平方米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：2018年4月26日，被告陈志华与原告蓝斯公司签订《厂房租赁合同书》，部分约定如下：1.被告将位于东莞市************的租赁物（含厂房、宿舍、办公室、保安室、电房、仓库、空地）出租给原告，租赁期限从2018年4月26日起至2028年4月30日止，2018年4月26日交付使用；2.免租期一个月，从2018年5月26日开始计租，2018年6月1日至2021年5月30日期间的租金为118000元/月，第四年起递增15%、第七年起递增20%、第九年起递增20%；3.原告在签订合同之日交纳押金354000元、一个月租金118000元；4.电费由原告直接与供电部门结算，电表需配合原告更改为原告名称；5.原告对该厂房的所有情况已有充分了解（包括厂房现状、供电供水情况、土地性质等），且同意按厂房的现状租赁；6.被告保证租赁给原告的厂房享有所有权或使用权，厂房内已建配电房并安装315KVA变压器给原告使用。原、被告双方一致确认：1.被告于2018年4月26日将租赁物交付原告，后原告将部分租赁物分租给他人，截至本案庭审辩论终结前租赁物仍由原告及次承租人占有使用；2.案涉厂房一楼铁棚下停放了叉车，三楼天台堆放了杂物，以上物品在双方租赁合同签订前就已经存在，截至本案庭审辩论终结前仍在原地。关于租赁物来源，被告称系其从案外人黄胜就处承租而来，并提交被告与黄胜就于2017年9月25日签订的《厂房租赁合同》为证，该合同记载黄胜就将位于东莞市****************、员工宿舍一栋和一楼铺位（建筑面积约为6000平方米）按现状出租给被告使用，租赁期限从2017年10月10日起至2029年10月10日止。经本院调查，东莞市自然资源局于2020年8月17日回函称，位于东莞市************的房屋，该局未查询到相关的《建设工程规划许可证》。2020年4月22日原告诉至本院，提出本案诉请。双方当事人对以下事实和证据有争议：一、电费原告主张租赁物电费2018年4月、5月由被告收取，从2018年6月起原告直接交予供电公司；被告交付的厂房内已安装有315KVA变压器，因此每月会产生7245元的基本电费；签订合同时被告故意向原告隐瞒了该情况，导致原告从2018年4月起每月交纳的电费比其预期的多了7245元，故要求被告退还24个月的基本电费173880元。为证明其主张，原告提交了“南方电网95598”微信小程序截图、电费清单。小程序截图中有“基本电费7245元”的内容，电费清单盖有“广东电网有限责任公司东莞供电局用电业务专用章”，显示电费年月为2018年4月、5月，用电地址为东莞市东坑镇黄屋地堂间36号的用户名称为黄胜就。被告则主张电费均由供电公司收取，若原告认为基本电费收取不合理，应向供电公司主张。被告提交了《用电客户电费结算户名申请书》和2020年5月9日电费发票的复印件，其中申请书复印件内容为2018年7月16日黄胜就申请将案涉租赁物所产生的电费结算户名变更为原告。发票复印件显示用电地址为案涉租赁物，用电时段为2020年4月，购买方为原告。根据中国南方电网向全社会公布的东莞市电价信息，在大工业用电分类中，根据变压器容量按照23元/KVA·月收取基本电费。二、费用退还原告主张，租赁物中有堆放物品未清理属于瑕疵交付，以上堆放物品占用面积为456.75平方米，按照16元/平方米·月的租金标准，被告应从24个月的已付租金中退还占用部分的费用175392元。被告则主张：1.以上物品系黄胜就堆放，原、被告双方约定按厂房现状交付，被告交付无瑕疵，不应向原告退还占有使用费；2.租金按118000元/月收取，未约定每平方米租金标准。为证明其主张，原告提交照片、微信聊天记录截图。其中在“3月6日”与“东坑厂房业主陈志华”的聊天内容有“（3月6日）对方：潘姐，安排租金呀。己方：没有，你所有一楼占了我们承租厂房的叉车和三楼占了我们承租的厂房所有面积的杂物清空后，再从清空日算把之前到清空当天这个时间内占地房租算回给我们，我们才会开始正常交租，这与疫情无关。就算村里6号说你们不用我们交疫情期间的房租，你这个占地房租我还是会要求你二房东补交的。对方：你老是故意找这个茬有什么用呢？己方：这是事实，不是茬。对方：我们租给你空地没有额外收钱吧。己方：由于疫情状况，所有海关进出开始紧缺，我们厂用到的材料是韩国的占主71不能进口，所以我们从疫情开始就屯自己需要的进口材料，由于你占用了我们一楼，我们的货无法堆放，我们现在货勉强先放一楼之前唯品会退租的厂房，这造成我们唯品会之前的厂房不能外租，变成我们的压边每个月多产生了四万元（租金），所以现在想很认真地跟房东你商量，麻烦你把我承租的厂房清空你自己的遗留物，谢谢......己方：我承租的是厂房所有权，不管你收没收钱，给我承租方带来了不便。对方：如果你不想租，你可以退给我，我把押金一分不少的还给你。己方：你不相信可以去一楼看，我货是否放了一楼唯品会之前厂房。我很想租，只是你还没按合同给我所有权。对方：那几个叉车也就占了十几个平方，你唯品会前面那么大的空地，都没看到你放一点东西。没有给你所有权，你都用了一年多了，钱都不知道赚了多少了。己方：你清空我自然会放东西，之前也放在叉车前面了，但是一到厂家来拿货，货运公司来拿货，我们都要先叉掉叉车前面的货放另一个地方，之后才叉货给客户拿走，之后再把货叉回原地，好麻烦。”与“伙伴厂房租售丁丁......”的聊天内容有“对方：没错的话，那就是7500*15.8，我记得面积是没错的。己方：这个面积就是陈志华东坑租给我公司厂房的面积吗？对方：是的。”原告主张对话双方系中介与原告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告蓝斯公司与被告陈志华于2018年4月26日签订的《厂房租赁合同书》应为无效。关于基本电费，其一，原告主张的基本电费系其在占有使用租赁物过程中实际产生的费用，无论是否存在代收人，都由供电公司最终收取。其二，租赁合同中已经明确被告交付的租赁物中安装了315KVA变压器，而中国南方电网东莞市电价信息向全社会公布，原告应当知道在大工业用电分类中，根据变压器容量按照23元/KVA·月收取基本电费的规定，原告关于被告未言明该项费用使其就是否签订租赁合同作出错误决定的主张，本院不予采纳。故原告要求被告返还基本电费，于法无据，本院不予支持。关于费用退还，本院对原告关于被告瑕疵交付的主张不予采纳，理由如下：1.租赁合同签订前物品堆放状态就已经存在，原告无书面证据证明双方约定了这些物品应在某一时间点前搬离；2.原告要求搬离物品的微信聊天发生在2020年3月，无证据显示原告在此之前对物品堆放提出过异议。故本院对原告要求被告退还堆放物品占用面积所涉费用的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市蓝斯精密光学科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3270元（原告已预交），由原告东莞市蓝斯精密光学科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 程 露二〇二〇年九月十八日书记员 黄慧乐附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。