云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终731号上诉人（原审原告）：彭艳，女，1982年8月4日生，汉族，住新平县。委托诉讼代理人：施红彬，云南大朋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：朱满红，男，1964年7月10日生，汉族，住新平县。被上诉人（原审被告）：新平浩银小额贷款有限公司。住所地：新平县桂山街道青龙路**。法定代表人：朱凤林，董事长。委托诉讼代理人：白泰年。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李应荣，男，1969年6月15日生，汉族，住新平县。被上诉人（原审被告）：朱艳，女，1968年6月16日生，汉族，住新平县。上诉人彭艳因与上诉人朱满红、被上诉人新平浩银小额贷款有限公司（以下简称浩银小贷公司）、李应荣、朱艳房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭艳上诉请求：1.维持原判第一项，撤销原判第二、三、四、五项；2.改判李应荣和朱艳将坐落于新平县占地面积为690.60平方米、房屋建筑面积为228.84平方米的房产（土地使用权证号：新国用【2010】第**、房屋产权证号：新平县房权证新政发字第**）变更登记到其名下；3.改判朱满红、浩银小贷公司对李应荣和朱艳变更登记承担协助义务。事实和理由：一、在连环买卖房产中，对转移登记有约定的应当按照约定，一审判决顺序变更登记不符合约定。彭艳、朱满红、浩银小贷公司于2019年9月25日签订的《房屋买卖暨债务清偿协议》第五条对交付及变更登记有约定，交易房产由李应荣直接变更到彭艳名下，虽然协议上没有李应荣的签字，但朱满红已经按照协议出具了过户授权委托书给李应荣，李应荣持授权委托书先后两次到登记部门协助办理，最终因朱满红想反悔未办成。李应荣对过户约定是追认的，直到庭审结束都没有否认过，李应荣应当按照约定直接将涉诉房产过户到彭艳名下，作为买受中间环节的朱满红、浩银小贷公司应按约定履行协助过户义务。一审判决认定过户协议对李应荣、朱艳不发生法律效力违背事实。二、顺序转移登记存在障碍，不利于保护善意买受人，本案涉诉房产不适用顺序转移登记。1.如前所述，涉诉房产对转移登记有明确的约定，且未违反法律法规禁止性规定，应当遵照意思自治原则裁判执行。2.法院依职权所作不动产登记部门答复的连环交易需顺序转移登记没有法律规定。《物权法》第十五条明确规定，未转移登记不影响交易合同的效力。第一百零六条规定，即便无权处分，也应保护善意买受人。在连环交易中，物权法立法精神是保护善意买受人，依法应当转移到善意买受人名下。实践中，抛开中间环节直接过户的也很常见，比如借名登记买卖、恶意转移财产登记他人名下，连环交易等，司法执行中直接处理交付终局买受人或者实际所有权人，不需要再去追究中间环节层层转移登记，就像《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十四条规定的，对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。如果非要顺序层层流转，中间人不予配合或者下落不明，纠纷岂不是进入死局或者变成“僵尸案”，所以顺序层层流转不利于解决纠纷。3.如顺序层层流转会带来很大法律风险。标的物一旦转移登记到中间环节，中间流转人不予配合或者非法处置标的物，甚至标的物又被司法查封，执行法院束手无策，终局买受人就拿不到财产。就本案而言，朱满红有多起正在执行的案件，执行标的额巨大，如果按照顺序层层流转到朱满红名下，被朱满红处置或者另案查封，彭艳的权益将无法得到保障。4.一审判决将整体产权“分割为两半”顺序过户行不通。涉诉坐落于新平县占地面积为690.6平方米、建筑面积为228.84平方米的房产（土地使用权证号：新国用【：新国用【2010】第**、房屋产权证号：新平县房房权证新政发字第**）证整体为不可分割的一本，但一审判决一分为二顺序过户，明显给产权登记部门制造障碍，甚至可能无法变更登记。5.本案涉诉房产从李应荣到朱满红再到浩银小贷公司之间的买卖，包括彭艳与朱满红买卖部分，整体交易没有增值或者贬值，基本是平行交易。正常情况下，税收以转移登记计费缴纳，本案涉诉房产连环交易没有发生物权变动登记，不应以交易次数缴纳税款，如果每交易一次缴纳一次税款，本案将会产生天价税费，判决将会帮助税务机关重复收税，民事判决变相为行政机关开具了一份税务征缴决定书，民事行为制约行政行为不可取。三、一审应与另案“合二为一”审判，如果两案不进行“合二为一”执行，物权变更登记将会成为一纸空文。一审判决第17页认为“朱满红协助办理新平县房屋及部分附属的土地（宗地图为：532428112-104-（04）-149号11Ｊ1→Ｊ14→Ｊ15→Ｊ16→Ｊ17→Ｊ18→Ｊ19→Ｊ7→11Ｊ2→11Ｊ1）转移登记至彭艳名下，对于该部分的履行义务内容已经经本院（2019）云0427民初1313号民事调解书确定，不再重复处理”不合法，彭艳诉请涉诉房产转移登记属于协议新的约定，产生新的民事法律行为和法律后果，不存在重复主张。1.在新平县人民法院2019年8月22日作出的（2019）云0427民初1313号民事调解书中，处理的是朱满红与彭艳于2017年8月11日签订《房屋买卖合同》，解决的是新平县及部分附属土地用权问题，没有涉及到全部房产物业，也没有涉及到李应荣直接将涉诉房产转移登记到彭艳名下。2.彭艳、朱满红、浩银小贷公司于2019年9月25日签订的《房屋买卖暨债务清偿协议》，最终将新平县房屋及附属土地使用权整体转让给彭艳。该协议第三条第4项约定及第五条均约定，由李应荣直接变更到彭艳名下，朱满红、浩银小贷公司协助办理，该变更约定得到了李应荣的追认及实际配合，协议名为三方，实际对四方当事人均有约束力。就转移登记的效力问题，2019年9月25日签订的《房屋买卖暨债务清偿协议》涵盖了（2019）云0427民初1313号民事调解书的约定范围，属于新的民事法律行为，产生新的法律后果，彭艳以《房屋买卖暨债务清偿协议》约定的权利义务提起诉讼符合法律规定，一审以生效文书处理过未作判决，不符合约定也缺乏法律依据。针对彭艳的上诉，朱满红辩称，请求驳回彭艳的上诉，支持其的上诉请求。浩银小贷公司答辩同意彭艳的上诉请求。李应荣、朱艳未作答辩。朱满红上诉请求：请求撤销原判，改判驳回彭艳的全部诉讼请求。事实和理由：其跟浩银小贷公司2017年7月5日贷款198万元购买新平县房产后，其将一小部分房屋及土地以86万元的价格卖给彭艳，彭艳已付60万元，剩余26万元等房屋过户后付清，剩余部分一直没卖。2019年9月25日，彭艳、浩银小贷公司催促其去签《房屋买卖暨债务清偿协议》时，彭艳和浩银小贷公司已经商量好以193万元的价格卖给彭艳。其认为涉案房地产以198万元的价格买入已三年多，193万元的价格太低不同意。彭艳和浩银小贷公司就说之前其已收了彭艳60万元，彭艳还付浩银小贷公司133万元，其再付65万元本金给浩银小贷公司，三方只要签订《房屋买卖暨债务清偿协议》就算清账了。因此，其自始至终没有看协议内容，只想着既然一签就可以清账，又在彭艳和浩银小贷公司的紧逼下就签了协议。直到2020年4月28日开庭时才知道其还要付给浩银小贷公司1050720元利息。基于上述事实及理由，请求二审法院判决《房屋买卖暨债务清偿协议》无效，驳回彭艳的全部诉讼请求。针对朱满红的上诉，彭艳辩称，涉案的清偿协议合法有效，应该按照协议履行。请求驳回朱满红的上诉，支持其的上诉请求。浩银小贷公司答辩同意彭艳的意见。李应荣、朱艳未作答辩。彭艳向一审法院起诉请求：一、判决其与朱满红、浩银小贷公司于2019年9月25日签订的《房屋买卖暨债务清偿协议》合法有效，位于新平县房屋和全部附属土地（土地使用面积为690.6平方米、建筑面积为228.84平方米）归其所有；二、判令李应荣和朱艳将坐落于新平县房屋和全部附属土地（土地使用权证号：新国用【2010】：新国用【2010】第**、房屋产权证号：新平县房权房权证新政发字第**三、朱和浩银小贷公司对李应荣和朱艳办理转移登记承担协助义务。一审法院认定事实：2019年9月25日，浩银小贷公司、朱满红、彭艳签订《房屋买卖暨债务清偿协议》载明：朱满红因向浩银小贷公司借款并用坐落于新平县房屋及附属土地使用权作担保抵押，在借款期间，朱满红再次将坐落于新平县房屋及部分附属土地使用权出售给彭艳。就借款和房屋买卖产生的债权债务清偿问题，经浩银小贷公司、朱满红、彭艳三方协商一致，达成如下协议：一、关于新平县房屋及土地使用权的权属来源。1.坐落于新平县，建筑面积为228.84平方米，包括房屋在内的土地使用权占地面积为690.60平方米（土地使用权证号为新国用【2010】第120471号、房屋产权证号为新平县房权房权证新政发字第**）.上述房屋及土地使用权原为李应荣所有，2017年7月4日，李应荣与朱满红签订《房屋买卖协议》，李应荣将上述房地产整体作价198万元转让给朱满红，但未更名过户，至今仍登记在李应荣名下。经新平县人民法院2018年9月3日作出的（2018）云0427民初676号民事判决书认定，李应荣与朱满红签订的《房屋买卖合同》合法有效，朱满红对上述房屋及土地使用权享有单独所有权，属于实体产权人。3.朱满红应当保证该房屋属于其个人所有，无权属争议。二、各方存在的实际交易情况。（一）浩银小贷公司与朱满红的借贷抵押。1.2017年7月5日，浩银小贷公司与朱满红双方分别签订了编号为2017借（026）号、2017借（027）号《借款合同》及2017抵（026）号、2017抵（027）号《抵押合同》有效，朱满红向浩银小贷公司借款198万元，同时用坐落于新平县房屋及附属土地使用权作担保抵押，未办理抵押登记，但新平县人民法院以（2018）云0427民初676号民事判决书确认《借款合同》及《抵押合同》有效。2.经浩银小贷公司与朱满红双方确认，截至2019年9月22日，朱满红尚欠浩银小贷公司借款本金198万元，从2017年7月6日起至2019年9月22日止借款利息为1050720元，本息合计3030720元，该借款本息结算客观真实，浩银小贷公司与朱满红双方无争议。（二）朱满红与彭艳的房屋买卖。1.2017年8月11日，朱满红和彭艳签订《房屋买卖合同》，朱满红将新平县，建筑面积为228.84平方米及部分土地使用权（宗地图为532428112-104-（04）-149号中11Ｊ1→Ｊ14→Ｊ15→Ｊ16→Ｊ17→Ｊ18→Ｊ19→Ｊ7→11Ｊ2→11Ｊ1，占地面积约130平方米）作价86万元转让给彭艳。2.朱满红和彭艳的交易，已经新平县人民法院2019年8月22日作出的（2019）云0427号民初1313号生效民事调解书认定。3.经朱满红和彭艳双方确认，截至2019年9月22日，彭艳已支付朱满红房款60万元，尚欠26万元。三、房屋买卖与债务清偿。1.浩银小贷公司和朱满红借款担保抵押项下坐落于新平县房屋及土地使用权，扣除朱满红已经转让给彭艳的房屋及部分土地使用权外，剩余全部土地使用权折价112万元以抵债方式转让给浩银小贷公司，浩银小贷公司应付朱满红的折价土地使用款，根据先息后本的原则，在借款范围内进行扣减冲抵。2.浩银小贷公司回购朱满红的上述全部土地使用权，整体作价107万元，由浩银小贷公司转让给彭艳。3.彭艳欠付朱满红的购房款26万元，浩银小贷公司、朱满红、彭艳三方一致同意，由彭艳直接支付给浩银小贷公司代偿朱满红借款，彭艳支付完毕后，视为彭艳结清欠付朱满红的所有购房款。根据先息后本的原则，与朱满红在借款范围内进行扣减冲抵。4.彭艳应付浩银小贷公司款项合计为107万元＋26万元＝133万元，签订本协议次日内支付5万元，待坐落于新平县整体不动产权变更到彭艳名下后5日内再付15万元，剩余113万元待办完相关过户手续后4个月内付清。若彭艳及时取得融资，则需于取得融资的3日内付清剩余款项113万元。5.浩银小贷公司与朱满红经扣减冲抵本息后，剩余本息由浩银小贷公司与朱满红另行作出结算。四、解除担保抵押及保全查封。1.原李应荣向浩银小贷公司借款190万元，并将新平县房屋及土地使用权作担保抵押给浩银小贷公司，2015年12月9日办理了抵押登记。因朱满红2017年7月6日、7月11日代李应荣偿还了浩银小贷公司借款198万元，浩银小贷公司与李应荣的主债权消灭，担保物权随之消灭，浩银小贷公司应及时解除该抵押登记。2.彭艳与朱满红房屋买卖纠纷诉讼时，彭艳申请财产保全，新平县人民法院于2019年8月8日对新平县房屋及土地使用权进行查封，交易房产在变更过户到彭艳名下时，彭艳应及时申请解除查封。五、交房及变更登记。1.自签订协议之日起5日内，浩银小贷公司和朱满红必须将交易房屋及土地清空交付彭艳，无条件变更登记到彭艳名下，变更登记产生的一切税费由彭艳承担。2.由于交易房屋及土地目前仍登记在李应荣名下，为减少变更手续过于繁琐，由朱满红授权委托李应荣直接变更到彭艳名下，本协议生效后，朱满红与李应荣的授权委托同时生效，朱满红不予配合变更的，不影响李应荣的法律行为。浩银小贷公司、朱满红、彭艳三方还约定了风险如何负担等条款。签订该协议后，彭艳按约定向浩银小贷公司支付了转让款107万元，以及代朱满红向浩银小贷公司支付借款26元（该款为彭艳欠朱满红的购房尾款26万元），共计133万元。该合同中浩银小贷公司转让给彭艳的新平县房屋的附属土地的宗地图为532428112-104-（04）-149号11Ｊ1→10Ｊ2→10Ｊ1→9Ｊ1→8Ｊ1→7Ｊ1→6Ｊ1→5Ｊ2→5Ｊ1→Ｊ3→Ｊ4→Ｊ5→Ｊ6→Ｊ14→11Ｊ1。另查明，2015年10月9日，李应荣借他人名义向浩银小贷公司借款190万元，用其所有的位于新平县房屋提供担保并办理了抵押登记。借款到期后，因李应荣无力偿还浩银小贷公司借款，2017年7月4日经浩银小贷公司同意，李应荣与朱满红签订了《房屋买卖协议》约定，李应荣将抵押在浩银小贷公司处的房屋以198万元的价格出售给朱满红，所得售房款用于偿还李应荣欠浩银小贷公司的借款本金及利息。后因朱满红没有现金支付该购房款，经朱满红、浩银小贷公司及李应荣协商，由浩银小贷公司向朱满红提供借款198万元，朱满红、浩银小贷公司签订了编号为2017借（026）号、2017借（027）号的《借款合同》及编号为2017抵（026）号、2017抵（027）号的《抵押合同》，约定朱满红向浩银小贷公司借款198万元，并用其向李应荣所购房产进行抵押。2018年6月7日朱满红向一审法院起诉，请求确认朱满红和浩银小贷公司签订的《借款合同》及《抵押合同》无效，经审理一审法院作出（2018）云0427民初676号民事判决，确认朱满红与浩银小贷公司于2017年7月5日签订的《借款合同》及《抵押合同》有效。2017年8月21日，朱满红和彭艳签订《房屋买卖合同》，约定朱满红以86万元价格将坐落于新平县（原产权人李应荣），宗地图为：532428112-104-（04）-149号11Ｊ1→Ｊ14→Ｊ15→Ｊ16→Ｊ17→Ｊ18→Ｊ19→Ｊ7→11Ｊ2→11Ｊ1所圈土地、房产（土地使用面积130余平方米，房屋建筑面积为228.84平方米）出售给彭艳；付款方式为彭艳于2017年8月18日支付购房款40万元，剩余的购房款，按过户情况分期支付，若2017年12月31日前还未过户，彭艳再付甲方20万元，房屋交由彭艳自行租用，剩余26万元待朱满红过户后结清。合同签订后，彭艳按约定向朱满红支付了购房款60万元，在履行该合同过程中彭艳和朱满红因房屋过户问题发生纠纷，一审法院经调解作出（2019）云0427民初1313号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、彭艳与朱满红2017年8月21日签订《房屋买卖合同》合同有效，双方应继续履行；二、朱满红在取得新平县房屋相关产权后，于十个工作日内协助彭艳办理上述房屋的产权变更登记手续，由此产生的费用由彭艳与朱满红平均分担。再查明，新平县房屋及土地在2015年12月9日办理抵押登记，抵押权人为浩银小贷公司，后朱满红再次将该房屋抵押给浩银小贷公司，未重新办理抵押登记，浩银小贷公司于2019年9月29日办理了该房屋抵押注销登记。现新平县房屋及附属土地的土地使用权和房屋所有权仍登记在李应荣、朱艳名下，李应荣和朱艳系夫妻关系。新平县房产目前无抵押登记，但因（2019）云0427民初1313号彭艳与朱满红房屋买卖合同纠纷一案，彭艳申请查封该房产，该房产于2019年8月8日被一审法院查封。一审法院认为，本案的争议焦点问题为：一、彭艳和朱满红、浩银小贷公司于2019年9月25日签订的《房屋买卖暨债务清偿协议》是否合法有效？二、李应荣和朱艳、朱满红和浩银小贷公司是否应协助将坐落于新平县房屋和全部附属土地转移登记到彭艳名下及协助办理转移登记顺序如何确定？针对第一个争议焦点问题，彭艳、朱满红、李应荣、朱艳、浩银小贷公司之间存在以下法律关系：（1）朱满红和李应荣之间存在房屋买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同应为有效，但双方尚未办理房屋过户登记手续。（2）朱满红和浩银小贷公司之间存在借款合同关系和抵押合同关系。2017年7月5日，朱满红为向李应荣支付购房款，故向浩银小贷公司借款198万元，朱满红和浩银小贷公司双方签订了《借款合同》及《抵押合同》，上述合同经一审法院（2018）云0427民初676号民事判决认定合法有效，但双方未办理不动产抵押登记手续；（3）彭艳和朱满红之间存在房屋买卖合同关系。朱满红和彭艳于2017年8月21日签订《房屋买卖合同》，约定朱满红将新平县房屋及部分附属土地（土地使用面积130余平方米，房屋建筑面积为228.84平方米）出售给彭艳，但不包括该房屋的其余土地（土地使用面积为560余平方米），双方未办理不动产权证转移登记，双方买卖的以上房产的不动产权仍登记在李应荣和朱艳的名下；（4）为解决朱满红尚欠浩银小贷公司的借款问题，实现浩银小贷公司的债权，以及解决彭艳未能将新平县房屋和部分附属土地办理不动产权的转移登记的问题，实现彭艳的物权，于是三方签订了《房屋买卖暨债务清偿协议》，约定朱满红将新平县房屋的土地（土地使用面积为560余平方米），以抵债方式抵偿给浩银小贷公司，由浩银小贷公司再将该土地转让给彭艳，由彭艳作为买受人代为清偿朱满红欠浩银小贷公司的部分债务，以涤除朱满红和浩银小贷公司的抵押合同，《房屋买卖暨债务清偿协议》涉及朱满红和浩银小贷公司的以物抵债合同关系，以及浩银小贷公司和彭艳的房屋买卖合同关系，结合彭艳已经按约定支付了其应支付的全部购房款的客观情况，应认定《房屋买卖暨债务清偿协议》是彭艳、朱满红、浩银小贷公司对2017年7月5日《借款合同》及《抵押合同》以及2017年8月21日《房屋买卖合同》的补充约定，实现了涉案房地一体转让的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《房屋买卖暨债务清偿协议》，系彭艳和朱满红、浩银小贷公司的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，虽所涉房产未办理物权的转移登记，但不影响该合同的效力，该合同合法有效。为此，对彭艳主张确认《房屋买卖暨债务清偿协议》合法有效的诉讼请求，应予以支持。对彭艳要求确认涉案房屋归其所有诉讼请求，根据《物权法》第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权变动须经依法登记才能产生法律效力，故房屋的所有权的取得应以房管部门办理的房屋过户登记为准，该房屋尚未过户登记，法院不宜就房屋归属问题进行处理。针对第二个争议焦点问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中《房屋买卖暨债务清偿协议》第五条第一项约定“自签订协议之日起5日内，浩银小贷公司和朱满红必须将交易房屋及土地清空交付彭艳，无条件变更登记到彭艳名下。”结合该协议的第三条第四项“彭艳应付浩银小贷公司款项为待坐落于新平县整体不动产权变更到彭艳名下后5日内在付15万元，剩余113万元待办完相关过户手续后4个月内付清。”从上述两个条款约定的内容，并结合签订该合同的目的可以得出，该协议第五条中约定的是朱满红和浩银小贷公司有协助彭艳办理新平县房屋及全部附属土地的整体转移登记的合同义务，朱满红和浩银小贷公司应当根据合同约定履行协助彭艳办理新平县房屋及全部附属土地的转移登记手续。现上述房屋和土地的不动产权仍登记在李应荣和朱艳名下，李应荣和彭艳是否应承担协助办理上述房产转移登记的义务，一审法院认为虽然《房屋买卖暨债务清偿协议》第五条第二项约定“由于交易房屋及土地目前仍登记在李应荣名下，为减少变更手续过于繁琐，由朱满红授权委托李应荣直接变更到彭艳名下，本协议生效后，朱满红与李应荣的授权委托同时生效，朱满红不予配合变更的，不影响李应荣的法律行为。”因该约定未经李应荣、朱艳签字同意，对李应荣、朱艳不直接发生法律效力，但因涉案房地产已由李应荣、朱艳转让给朱满红，再有朱满红、浩银小贷公司转让给彭艳，李应荣、朱艳应对协助朱满红办理过户登记手续负有法定义务，朱满红及浩银小贷公司也应对协助彭艳办理过户登记手续负有法定义务。鉴于双方之间的一系列买卖合同合法有效，且买受人已经支付了约定的购买款，故为维护正常的市场交易秩序，依据诚实信用原则确定李应荣、朱艳应办理涉案房地产的转移登记。同时根据合同的相对性原则及房地产过户的相关规定，确定涉案房屋各连环交易的出让人，应当依次协助相应的买受人办理房屋所有权转移登记手续，直至房产办理至最终买受人彭艳名下。新平县房屋及全部附属土地的交易顺序为：李应荣和朱艳将该房屋及全部附属土地转让给朱满红；后该房产被分成两个部分交易，第一部分由朱满红将上述房屋及部分附属土地转让给彭艳，第二部分为由朱满红将剩余的附属土地抵债给浩银小贷公司，再由浩银小贷公司转让给彭艳。根据上述的交易的顺序，依次办理转移登记的顺序应确定为：首先由李应荣和朱艳协助办理新平县房屋及全部附属土地的转移登记至朱满红名下。其次，第一部分：由朱满红协助办理新平县房屋及部分附属的土地（宗地图为：532428112-104-（04）-149号11Ｊ1→Ｊ14→Ｊ15→Ｊ16→Ｊ17→Ｊ18→Ｊ19→Ｊ7→11Ｊ2→11Ｊ1）转移登记至彭艳名下，对于该部分的履行义务内容已经一审法院（2019）云0427民初1313号民事调解书确定，不再重复处理；第二部分：由朱满红协助办理新平县房屋的附属土地（宗地图为532428112-104-（04）-149号11Ｊ1→10Ｊ2→10Ｊ1→9Ｊ1→8Ｊ1→7Ｊ1→6Ｊ1→5Ｊ2→5Ｊ1→Ｊ3→Ｊ4→Ｊ5→Ｊ6→Ｊ14→11Ｊ1）转移登记至浩银小贷公司名下，再由浩银小贷公司协助办理将该部分附属土地转移登记至彭艳名下。李应荣和朱艳协助朱满红办理案涉房屋转移登记手续过程中产生的全部税费和其他相关费用，根据双方签订《房屋买卖协议》约定，该费用由朱满红负担，故对此予以确认。朱满红协助浩银小贷公司及浩银小贷公司协助彭艳办理案涉房屋转移登记手续过程中产生的全部税费和其他相关费用，根据三方签订《房屋买卖暨债务清偿协议》的约定，该费用由彭艳负担，应予以确认。综上，依照上述法律之规定，遂判决：“一、确认原告彭艳和被告朱满红、新平浩银小额贷款有限公司于2019年9月25日签订的《房屋买卖暨债务清偿协议》有效；二、被告李应荣和朱艳于本判决生效之日起十日内协助办理将新平县房屋及附属的土地（土地使用面积为690.60平方米、房屋建筑面积为228.84平方米）转移登记至被告朱满红名下的手续，在办理转移登记手续过程中产生的税费及其他相关费用由被告朱满红负担；三、被告朱满红于本判决第二项履行完毕后十日内协助办理将新平县房屋的附属土地（宗地图为532428112-104-（04）-149号中11Ｊ1→10Ｊ2→10Ｊ1→9Ｊ1→8Ｊ1→7Ｊ1→6Ｊ1→5Ｊ2→5Ｊ1→Ｊ3→Ｊ4→Ｊ5→Ｊ6→Ｊ14→11Ｊ1）转移登记至被告新平浩银小额贷款有限公司名下的手续，在办理转移登记手续过程中产生的税费及其他相关费用由原告彭艳负担；四、被告新平浩银小额贷款有限公司于本判决第三项履行完毕后十日内协助办理将新平县房屋的附属土地（宗地图为532428112-104-（04）-149号中11Ｊ1→10Ｊ2→10Ｊ1→9Ｊ1→8Ｊ1→7Ｊ1→6Ｊ1→5Ｊ2→5Ｊ1→Ｊ3→Ｊ4→Ｊ5→Ｊ6→Ｊ14→11Ｊ1）转移登记至原告彭艳名下的手续，在办理转移登记手续过程中产生的税费及其他相关费用由原告彭艳负担；五、驳回原告彭艳的其他诉讼请求。”二审中，朱满红提交证据二组：1.照片三张，以证明在一审判决后彭艳在涉诉房产上喷字侵犯了其的合法权利。2.四份通话录音，以证明一审庭审中彭艳及浩银小贷公司陈述133万元已经付清并非事实，判决后其征得彭艳及浩银小贷公司的同意，欲将涉诉房产出卖给第三方以偿还浩银小贷公司的借款。经质证，彭艳对三张照片予以认可，并认为在一审判决后朱满红还找来第三人打算将涉诉房产整体出售，为了防止第三人上当受骗，其才有了这样的行为。对朱满红与浩银小贷公司工作人员的一份通话录音不予认可，认为涉诉房产已整体出售给其，他人无权协商处理；对朱满红与其的三份通话录音予以认可，但认为达不到朱满红的证明目的，认为其已经实际支付133万元给浩银小贷公司，通话中只能听出朱满红是来征求其的意见而已。浩银小贷公司对三张照片予以认可，但认为与其无关；对四份通话录音予以认可，但认为不能达到朱满红的证明目的，因彭艳已经实际向其支付133万元，且通话录音中更多的是朱满红具有诱导性的单方陈述。真实的情况是一审判决后朱满红跟其协商，彭艳已经同意由朱满红找第三方来以198万元的价格购买涉诉的全部房产，为了减轻朱满红的债务压力，其表示同意。但同意的前提是彭艳也同意，这样一来其必须将彭艳已支付的133万元退还，三方还要再签订一个协议才行。另外，朱满红与彭艳的通话中只能听出朱满红单方向彭艳征求意见，彭艳并没有同意。李应荣、朱艳未进行质证。本院认为，朱满红提交的三张照片虽真实，但与本案无关，不予采信。四份通话录音中所涉人员对通话真实性均予以认可，应予确认；但由于录音中大部份内容是朱满红个人的陈述，并没有彭艳、浩银小贷公司统一明确的答复，故无法达到朱满红的证明目的。经二审审理，彭艳、浩银小贷公司对一审认定的案件事实均无异议；朱满红对一审认定其在《房屋买卖暨债务清偿协议》上签字按印没有异议，但认为该协议不真实，因为签订该协议时其没有看过具体内容，仅听彭艳和浩银小贷公司进行了一个口述，而该口述内容与协议内容不一致；同时，对一审认定彭艳已实际支付浩银小贷公司133万元有异议，认为彭艳并未实际支付该笔款项；对一审认定的其余案件事实无异议。经审查，现朱满红未提供无任何证据证明其不知晓《房屋买卖暨债务清偿协议》的具体内容。相反，朱满红作为一个成年人在对上百万的房产及债务进行处理时不尽审慎义务，随意在协议上签字捺印的行为，明显与常理相悖。另，朱满红二审中虽提交了四份通话录音，但无法达到其的证明目的。根据彭艳一审中提交的云南省农村信用社账户交易信息明细、浩银小贷公司出具的《结清证明》，结合彭艳现实际持有涉诉房产所有权证及土地使用证原件的情况，可以认定彭艳已实际支付浩银小贷公司133万元。故对朱满红提出的上述异议，不予采纳。综上，原审认定案件事实与二审审理查明的一致，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，朱满红对其上诉提出《房屋买卖暨债务清偿协议》无效的事实，并未提供任何证据加以证明，故对朱满红的该上诉主张不予采纳，原判认定浩银小贷公司、朱满红、彭艳之间签订的《房屋买卖暨债务清偿协议》合法有效并无不当，应予维持。李应荣与朱满红之间的《房屋买卖协议》合法有效，虽未办理涉诉房地产过户登记手续，但朱满红据此取得了处分涉诉房地产的权利。之后朱满红将涉诉房地产进行了分割转让，即将建有房屋部分的土地及房产转让给彭艳，将剩余土地以物抵债给浩银小贷公司。结合一审向新平县不动产登记中心调查的情况，涉诉房地产不可以分别向不同受让人办理产权证，原判根据交易顺序依次确定各方办理涉诉房地产的转移登记手续，客观上根本无法分别办理，故原判对此处理不当，应予纠正。至于彭艳上诉提出由李应荣、朱艳协助其直接办理涉诉房地产过户登记至其名下的主张，因无法律依据且存在逃避国家税收规定的情形，二审不予支持，彭艳可另寻其他法律途径解决与朱满红之间的纠纷。综上所述，彭艳、朱满红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1967号民事判决第一项；二、撤销云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1967号民事判决第二、三、四、五项；三、驳回彭艳的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由朱满红负担；二审案件受理费100元，由彭艳、朱满红各负担50元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴析咛二〇二〇年九月二十二日书记员 王航宇