辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初1120号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行，住所地辽宁省沈阳市沈河区朝阳街**。负责人：张连双，该行行长。委托诉讼代理人：候俊硕，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志成，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：暴亚欣，女，1970年10月26日出生，汉族，沈阳市皇姑区2。被告：张占华，男，1960年7月5日出生，汉族，沈阳市皇姑区2。被告：沈阳首开盛泰置业有限责任公司，，住所地沈阳市沈北新区虎石台南大街**法定代表人：尹忠祥。原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行与被告暴亚欣、张占华、沈阳首开盛泰置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法由审判员张莹莹担任审判长，与人民陪审员张在军、人民陪审员史秋灏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行的委托诉讼代理人孙志成到庭参加诉讼，被告暴亚欣、张占华、沈阳首开盛泰置业有限责任公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行向本院提出的诉讼请求：1、被告立即偿还原告借款本金人民币234479.52元及利息50542.17元(暂计算至2020年7月21日，自2020年7月22日起至实际给付之日止的利息、罚息按合同约定计算),并承担借款全部还清之日止按照借款合同约定利率上浮40%计算的罚息，以上共计285021.69元；2、请求判令原告对抵押房产享有优先受偿权；3、被告沈阳首开盛泰置业有限责任公司在借款合同约定的保证范围内承担责任；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告暴亚欣、张占华于2014年9月15日签订个人购房借款合同，约定原告为被告提供个人住房贷款25万元，用于购买位沈阳市沈北新区号住房，按月等额本息还款。原告于2014年9月23日全额发放贷款，并与被告暴亚欣、张占华办理了上述房产的个人贷款购房抵押备案登记。被告沈阳首开盛泰置业有限责任公司在借款合同约定的保证范围内承担责任，现被告拖欠贷款连续逾期并已失去联系，原告为维护自身合法权益特诉至贵院，请求支持原告全部诉讼请求。被告暴亚欣、张占华未到庭，未作书面答辩。沈阳首开盛泰置业有限责任公司未到庭，书面辩称：一、答辩人对该合同承担阶段担保责任，现应免除担保责任。根据《个人购房借款/担保合同》第十条、第四十五条之约定，答辩人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、…承担连带保证责任，A、本合同第20.2条约定的正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。现该房屋已办理商品房抵押预告登记，条件已满足，答辩人应对债务免除担保责任。二、答辩人不应对全部债权承担保证责任应对房屋担保以外的债权承担保证责任。根据《个人购房借款/担保合同》第四十条对第二条第一款的约定，被答辩人暴亚欣、张占华以其位沈阳市沈北新区1,建筑面积79.8平方米的房屋进行抵押。依据该合同约定，三方已配合对该房屋办理抵押登手续（沈房预中心字第××号号证书)。《中华人民共和国担保法》第二十八条之规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。…”在本案中，被答辩人暴亚欣、张占华对债务提供物的担保，答辩人提供保证责任，在物保及保证并存的情况下，根据上述规定，答辩人的保证范围应是对该抵押物以外的债权承担连带责任，而并非全部债权。三、抵押物财产价值高于被答辩人诉讼请求金额，因此并未产生抵押物以外的债权，答辩人不应承担保证责任。《个人购房借款/担保合同》第五十七条对第十三条的约定抵押物清单中写明，该抵押房屋财产价值为359,100元，被答辩人工行沈河支行主张的金额合计269,776.2元抵押房屋的价值足以清偿被答辩人工行沈河支行的请求金额，因此并未产生抵押物以外的债权，答辩人不应承担保证责任。综上所述，被答辩人工行沈河支行应先行执行被答辩人暴亚欣、张占华的抵押房产，在房产金额不足以偿还的情况下，再向答辩人主张承担连带责任。就目前情况，在答辩人提供的保证范围内未产生债权，故答辩人不应承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据原告陈述及其提供的证据，认定事实如下：2014年9月15日，原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行（作为贷款人）与被告暴亚欣（作为借款人）、被告张占华（作为共同借款人）、被告沈阳首开盛泰置业有限责任公司（作为保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告暴亚欣、张占华向被告借款25万元，用于购买坐落沈阳市沈北新区1，建筑面积79.8平方米的房产，贷款期限为240个月，贷款利率为浮动利率，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始调整。还款方式为按月等额本息还款法。并且被告以购买的房屋向原告提供抵押担保，办理了预告登记。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在本合同所执行贷款利率的水平上加收40%。同时，合同约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其它费用。贷款人有权解除本合同。被告沈阳首开盛泰置业有限责任公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权利证书前。合同生效后，原告按约定发放了贷款，但被告未按合同约定偿还贷款本息，截至2020年7月21日，被告尚欠贷款本金234479.52元，利息50542.17元。现原告起诉至我院。审理中，原告向本院提出财产保全申请，请求冻结被告暴亚欣、张占华银行存款269776.2元或查封其他同等价值财产。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告暴亚欣、张占华、沈阳首开盛泰置业有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告与各被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了发放贷款义务，而被告暴亚欣、张占华未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告暴亚欣、张占华立即偿还全部贷款本金及利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告要求对被告购买的房产享有优先受偿权的问题，本案所涉房产上设定的为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。综上，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告沈阳首开盛泰置业有限责任公司是否承担连带责任，因诉争房产没有办理正式的抵押登记手续，按约定，被告沈阳首开盛泰置业有限责任公司应当承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告暴亚欣、张占华、于本判决发生法律效力后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行借款本金234479.52元，利息50542.17元（截至2020年7月21日，从2020年7月22日起至本判决实际清偿日止的利息、罚息及复利按合同约定计算）；二、被告沈阳首开盛泰置业有限责任公司对本判决第一项承担连带给付义务；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。案件受理费5346元，公告费800元，保全费1869元，由被告暴亚欣、张占华承担，沈阳首开盛泰置业有限责任公司承担连带给付义务。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张莹莹人民陪审员  张在军人民陪审员  史秋灏二〇二〇年九月七日书 记 员  夏 欣