陕西省商南县人民法院   民事判决书      (2020）陕1023民初167号   原告：陕西思创房地产有限公司商南分公司，住所地：陕西省商洛市商南县。    负责人：严忠华，该分公司总经理。   委托诉讼代理人：张慕春，陕西秦东律师事务所律师，代理权限为特别代理。   委托诉讼代理人：牛平，男，汉族，陕西省商南县人，住陕西省商南县，系陕西思创房地产有限公司法定代表人，代理权限为一般代理。   被告：陕西中润亿家实业有限公司，住所地陕西省西安市高新区。    法定代表人：杨增强，系该公司执行董事兼总经理。   被告：商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司，住所地陕西省商洛市商南县。    法定代表人：邓后永，系该公司总经理。   原告陕西思创房地产有限公司商南分公司（以下简称思创公司）与被告陕西中润亿家实业有限公司（以下简称中润亿家公司）、商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司（以下简称宏兴万客隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告思创公司委托诉讼代理人张慕春、牛平到庭参加诉讼。被告中润亿家公司、宏兴万客隆公司经本院依法公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告思创公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与被告中润亿家公司于2011年12月10日所签订的《雅居园商场出租合同》及2017年12月2日以及2018年9月29日签订的相关《补充协议》；2、请求人民法院依法判决解除原告与被告宏兴万客隆公司于2019年9月4日所签订的《雅居园商场租赁补充协议》；3、请求人民法院依法判令被告宏兴万客隆公司向原告整体腾退返还所承租的商场全部房屋；4、请求人民法院依法判令二被告共同支付实际超占期间原告的房屋租金，每月259958.33元（自2020年1月1日起计算至实际返还腾退商场房屋之日止），并互负连带责任；5、请求人民法院判令二被告向原告承担违约金1247800元。事实及理由：原告思创公司于2011年12月10日与被告中润亿家公司签订了《雅居园商场出租合同》一份，约定原告将雅居园商场房屋1-3层整体出租给被告，租赁期限10年，双方明确约定了租金交纳等权利义务。合同签订后，原告思创公司全面严格履行了合同义务，按时将房屋交付给被告中润亿家公司使用，被告开办超市，并专门注册了商南县中润亿家实业有限公司经营。2017年11月2日，被告中润亿家公司按约定应当一次性缴纳第二阶段的三年租金时，被告却声称资金困难，提出要变更合同，改为一次缴纳一年的租金。原告体谅到被告的困难，于是原告思创公司与商南县中润亿家实业有限公司达成了《补充协议》，约定将租金改为每年311.95万元，合同继续履行。2018年9月，被告中润亿家却在即将缴纳下年度租金的前夕，突然停止营业、关门走人，恶意侵害广大购物卡消费者及商品供应商的合法权益，造成严重的社会恐慌。经政府部门及公安机关、工商机关出面协调，被告才又回到商场继续经营。被告中润亿家公司2018年9月29日向原告提出下降租金，原告再次体谅被告的困难，再次与商南县中润亿家实业有限公司达成《补充协议》，将原合同的年租金343.145万元变更为311.95万元。2019年8月21日，商南县中润亿家实业有限公司在工商部门将名称变更为商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司继续经营。2019年9月4日，被告宏兴万客隆公司与原告思创公司签订了《雅居园商场租赁补充协议》，专门约定了2011年签订的合同条款及2017年签订的补充协议条款仍然有效。双方合同继续履行，直到2019年9月29日，被告在应按合同约定交纳下年度租金时，却拒不缴纳，经原告再三催要，被告书面承诺延期至2019年11月10日前一次性全额交付到位。承诺期限届满，被告公司仍然拒不交纳租金，公司领导拒不露面，电话拒不接听，无法联系。直至11月15日，被告公司突然再次关门停业，人去楼空，查无音讯。本案租赁合同关系中，被告中润亿家公司系租赁合同相对人，被告宏兴万客隆公司系租赁物的实际占用人。二被告拒不履行合同约定义务，拒绝支付房屋租金，不向原告交还租赁物，其行为确属根本违约。现被告长期将原告商场房屋占用，导致损失持续扩大，故原告诉至法院。   被告中润亿家公司、宏兴万客隆公司均未到庭应诉答辩，亦未提交证据。   经审理查明：2011年12月10日，被告陕西中润亿家实业有限公司与原告陕西思创房地产有限公司商南分公司签订《陕西思创房地产有限公司商南分公司雅居园商场出租合同》。双方约定：“……一、商场定位与要求。商场商业经营定位为大型购物超市（全国连锁），乙方必须自主经营，直接管理，乙方不得转租，更不能分割摊位出租。二、商场租赁经营权期限。本合同商场租赁经营权期限为：自2012年1月1日至2021年12月31日止，期限为10年，……如乙方不再继续经营，商场内所有不动产和装饰归甲方所有（甲方不给乙方任何赔偿）。三、商场租金缴纳办法。1、租金采取分期付款方式，分三期实行缴纳，一期为三年，租金为708万元；二期为三年，租金在一期基础上递增15%为814.2万元；三期为四年，租金在二期基础上递增15%为1247.8万元；十年共计2770万元，优惠10万元。优惠后为2760万元。……七、违约责任。……2、租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已交纳的租金不作退回，且应向甲方支付相当于整个合同期限内未到期租金的2倍的违约金，商场内所有装修归甲方所有。……八、其他。1、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商可订立补充条款，补充条款和本合同规定不一致的，以补充条款为准。……”   2011年12月27日，被告陕西中润亿家实业有限公司在商南县注册设立陕西中润亿家实业有限公司商南县分公司，并将租赁的雅居园商场交由该分公司占有、使用、经营、管理。2014年8月22日，被告陕西中润亿家实业有限公司在商南县将该分公司变更登记为具有独立法人资格的商南县中润亿家实业有限公司，注册资本为1000万元，控股股东陕西中润亿家实业有限公司出资额占90%。   2017年11月2日，商南县中润亿家实业有限公司以被告陕西中润亿家实业有限公司名义与原告陕西思创房地产有限公司商南分公司签订《补充合同》，约定：“……一、原合同条款有效不变，双方共同遵守。二、第三期租金采取分年缴纳的办法：2018年租金为311.95万元，2017年11月30日前交清；2019年租金为343.145万元，2018年9月30日前交清；2020年租金为343.145万元，2019年9月30日前交清；2021年租金为343.145万元，2020年9月30日前交清。三、按照协议，乙方必须在双方约定的时间段内交清租金，如乙方不按期交纳租金，每延迟一天按照2‰交纳滞纳金，并按原合同条款违约责任执行。四、本补充合同与原合同具有同等的法律效力。……”   2018年9月29日，商南县中润亿家实业有限公司以被告陕西中润亿家实业有限公司名义与原告陕西思创房地产有限公司商南分公司签订《雅居园商场租赁补充协议》，约定：“……一、2019-2021年租金及付款日期：1、2019年租金为311.95万元，付款日期为2018年9月30日前交清原则不变。但鉴于乙方实际情况，甲方同意乙方于9月29日支付50万元，余款261.95万元按照乙方付款承诺严格执行；2、2020年租金为311.95万元，付款日期为2019年9月30日前交清；3、2021年租金为311.95万元，付款日期为2020年9月30日前交清。……三、本补充协议以外的条款（含2011年合同条款和2017年补充合同条款）仍然有效。四、本补充协议与原合同及补充合同具有同等法律效力。……”同日，商南县中润亿家实业有限公司向陕西思创房地产有限公司商南分公司出具了《陕西中润亿家实业有限公司关于2019年度雅居园商场租金交纳的承诺书》，承诺内容为：“……2019年雅居园商场租金我公司将于2018年9月30日12点前支付贵公司50万元，剩余261.95万元我公司于2018年12月15日前缴清。如不按承诺交款，我公司承担2011年12月10日签订的《雅居园商场租赁合同》违约的一切责任，并同意甲方对商场停水停电，产生的一切纠纷由我公司承担。以上承诺与原合同具有同等的法律效力，我公司将严格遵守承诺。”   2019年8月21日，商南县中润亿家实业有限公司办理了变更登记，更名为商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司。   2019年9月4日，被告商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司与原告陕西思创房地产有限公司商南分公司签订《雅居园商场租赁补充协议》，协议内容与2018年9月29日商南县中润亿家实业有限公司以被告陕西中润亿家实业有限公司名义与原告陕西思创房地产有限公司商南分公司签订的《雅居园商场租赁补充协议》相同。2019年9月29日，被告商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司向原告陕西思创房地产有限公司商南分公司提交《申请》，内容为：“我是商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司，为适应市场改变自身经营，超市于2019年7月进行了整改装修，因装修资金投入较大，目前营运资金紧张，无法按合同约定的租金支付时间按时支付。因筹措资金在2019年10月底能基本到位，希望贵公司能给予理解和支持，将租金支付时间宽限至2019年11月10日前支付。……”   诉讼中，经我院多方联系查找，被告中润亿家公司和宏兴万客隆公司均关门歇业、无人办公、联系不上，按登记注册地址邮寄送达法律文书均被退回，故依照相关法律规定对二被告进行公告送达。庭审中，原告思创公司陈述万客隆公司2019年11月15日停业关门，将货物拉走，至今未返还钥匙及商场；原告思创公司认可二被告实际缴纳租金至2019年12月31日，按协议约定还剩两年租金（2020年1月1日至2021年12月31日）未付，每年租金约定为311.95万元，据此主张二被告应自2020年1月1日起按每月259958.33元支付租金至实际返还租赁房屋之日止；按合同约定的违约责任，二被告应支付剩余租金2倍的违约金（2020年1月1日至2021年12月31日、每年租金311.95万元），达1247.8万元，该违约金数额过高，故原告思创公司将违约金主张调整为实际损失即剩余2年租金的20%，主张二被告支付违约金124.78万元。   上述事实，有原告思创公司提交的2011年12月10日《陕西思创房地产有限公司商南分公司雅居园商场出租合同》、2017年11月2日《补充合同》、2018年9月29日《雅居园商场租赁补充协议》和《陕西中润亿家实业有限公司关于2019年度雅居园商场租金交纳的承诺书》、2019年9月4日《雅居园商场租赁补充协议》、2019年9月29日宏兴万客隆公司《申请》，本院依法调取的工商登记资料、现场照片及原告思创公司在庭审中的陈述等证据在卷证实，被告中润亿家公司、宏兴万客隆公司虽未到庭质证，但其经本院公告送达诉讼文书拒不到庭参加诉讼，应视为对其质证权利的放弃。因上述证据与本案具有关联性，故本院对上述证据效力均予以采信。   本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告中润亿家公司与原告思创公司经自愿协商签订房屋租赁协议后，将租赁房屋交由自己注册成立的分公司、子公司实际占有、使用，不违反相关法律规定，双方当事人均应按约履行。在长达8年的租赁过程中，被告陕西中润亿家实业有限公司并未与原告思创公司协商变更租赁合同的主体；陕西中润亿家实业有限公司商南县分公司、商南县中润亿家实业有限公司、商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司与原告思创公司之间为雅居园商场租赁事宜先后签订数份补充协议，皆在2011年12月10日原告思创公司与被告中润亿家公司签订的《陕西思创房地产有限公司商南分公司雅居园商场出租合同》范围内，是对履行该合同的补充和延续，双方的意思表示和行为均不是产生一个新的合同法律关系，故本案数份补充协议对被告中润亿家公司均具有法律约束力。被告商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司在代理被告陕西中润亿家实业有限公司签订和履行雅居园商场租赁合同过程中，基于该公司8年来的履约行为，原告陕西思创房地产有限公司商南分公司有充足理由相信被告商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司具有代理权限，而被告陕西中润亿家实业有限公司对被告商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司授权不明，故被告陕西中润亿家实业有限公司和被告商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司应承担连带责任。二被告自2019年11月中旬起去向不明，既不按合同约定支付租金，也不返还房屋，其违约行为致使原告思创公司的合同目的不能实现，故二被告依法应承担违约责任。原告思创公司据此要求解除合同、退还房屋、支付实际占用房屋期间租金于法有据，本院应予支持。本案中，因二被告违约拖欠租金，导致房屋租赁合同解除，由此对原告思创公司产生了损失，且合同中对违约责任有约在先，现原告思创公司根据合同约定主张违约金124.78万元，即合同未到期2年租金的20%，不违反法律规定，且在合理范围之内，故本院对原告思创公司的该项主张予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告陕西思创房地产有限公司商南分公司与被告陕西中润亿家实业有限公司2011年12月10日所签订的《雅居园商场出租合同》、2017年11月2日签订的《补充合同》以及2018年9月29日签订的《雅居园商场租赁补充协议》；   二、解除原告陕西思创房地产有限公司商南分公司与被告商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司2019年9月4日签订的《雅居园商场租赁补充协议》；   三、限被告商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告陕西思创房地产有限公司商南分公司整体腾退返还所承租的雅居园商场全部房屋；   四、限被告商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告陕西思创房地产有限公司商南分公司支付实际占用租赁房屋期间的租金，每月259958.33元（自2020年1月1日起计算至实际返还腾退商场房屋之日止），被告陕西中润亿家实业有限公司负连带清偿责任；   五、限被告陕西中润亿家实业有限公司、被告商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告陕西思创房地产有限公司商南分公司支付违约金1247800元。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费17447元，公告费600元，由被告被告陕西中润亿家实业有限公司、被告商南县宏兴万客隆商贸有限责任公司承担。     如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。     判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利法律后果。       审判长  梁洪君   审判员  罗俊   人民陪审员  张吉宝                                 二〇二〇年八月十八日                                书记员  彭静        1