广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0308民初1202号原告：深圳恒基富邦商贸有限公司，住所地深圳市南山区南山街道南油第四工业区****，统一社会信用代码914403006925129624。法定代表人：刘洪，公司总经理。委托诉讼代理人：林石松，公司员工。委托诉讼代理人：李月彬，广东国晖（坪山）律师事务所律师。被告：深圳市鼎国通讯有限公司，住所地深圳市福田区八卦二路城市主场**，统一社会信用代码91440300781393790Q。法定代表人：李剑英。委托诉讼代理人：文炎昌，广东莞诚律师事务所律师。原告深圳恒基富邦商贸有限公司与被告深圳市鼎国通讯有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳恒基富邦商贸有限公司的委托诉讼代理人李月彬、林石松、被告深圳市鼎国通讯有限公司的委托诉讼代理人文炎昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年1月至3月的租金人民币（以下均为人民币）111774元、管理费1680元、电费2614.8元、水费18.6元，合计116087.4元；2.被告向原告支付逾期付款违约金3354元（每月租金以37258元为基数按每天万分之五的标准自2020年1月11日开始分别计至2020年4月10日止）和以全部租金111774元为基数按每天万分之五的标准自2020年4月11日开始计至全部款项付清之日止的违约金；3.被告承担本案一切诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2018年6月30日签订《房屋租赁合同》，约定将位于深圳市盐田区房屋租给被告商业使用，租赁期限为2018年7月1日至2021年6月30日止，租金每月37258元，管理费每月560元，押金74516元。《房屋租赁合同》第四条约定租金于每月10日交付；第十四条第（二）款第3项：“拖欠租金的，毎逾期一天，乙方应按合同租金总额的万分之五向甲方偿付违约金。”第十四条第（二）款第4项：“在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，押金不退；若造成甲方损失的，乙方还应负责赔偿。第十五条约定发生纠纷交由房屋所在地法院诉讼处理。被告租赁使用过程中，前期的租金和水电管理费用均能按时支付，但2020年1月至3月的租金、管理费、电费和水费，合计共116087.4元，一直未付。根据《房屋租赁合同》第十四条约定，被告逾期支付租金，还应按每天万分之五支付逾期付款违约金。被告答辩称，1.原、被告租赁合同关系已于2020年2月20日终止，原告主张的该日之后至2020年3月的租金、管理费、水电费无事实和法律依据；2.双方约定的违约金过高，违约期间恰好是疫情期间，请求予以减免。本院经审理查明：2018年6月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于深圳市盐田区的房屋出租给被告使用，房屋面积140平方米，租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日，月租金为37258元，管理费为560元／月，被告应于每月10日前向原告交付租金；被告负责支付因使用租赁房屋产生的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等费用；被告拖欠租金的，每逾期一天，被告应按合同租金总额的万分之五向原告赔付违约金，逾期超过30天，则视为被告不履行合同，原告有权解除合同，押金不退。合同签订后，被告共向原告交纳租房押金74516元，原告将房屋交给被告使用，被告用于经营通讯器材。被告如约交纳租金、管理费及水电费至2019年12月，自2020年1月起未再支付。2020年2月20日，被告向原告邮寄了未盖章的《合同终止协议书》，被告称其同时邮寄了钥匙，但原告称只收到了协议书，未收到钥匙。该协议书载明，“因乙方经营困难，连续亏损严重，现提出终止合同；本协议自甲乙双方共同签名盖章后生效，本协议生效后，双方签订的《房屋租赁合同》自然终止。”2020年3月25日，原告向被告发出《通知书》，通知被告因合同未到期属于被告单方面违约，合同押金74516元不退还，要求被告支付拖欠的2020年1月1日至3月31日的租金111774元、管理费1680元及水电费（以交接场地时抄表数为准），费用结清及场地交接完成后同意解除《房屋租赁合同》。2020年3月31日，原告请开锁公司工作人员开锁进入店铺。2020年2月12日，原告为xxx楼1-2层商场交纳水费、电费共7483.28元；2020年3月12日，原告为xx楼1-2层商场交纳水费、电费共2839.92元；2020年4月12日，原告为xxx楼1-2层商场交纳水费、电费共6336.52元。以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、《通知书》、开锁服务人员公安备案证、开锁视频、《合同终止协议书》、证人证言等证据及当事人陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据上述合同约定，被告应于每月10日前向原告交付租金，被告拖欠租金的，每逾期一天，被告应按合同租金总额的万分之五向原告支付违约金。双方确认被告自2020年1月起未支付租金，原告主张被告欠付2020年1月至3月的租金111774元，被告主张其已于2020年2月20日向原告发出《合同终止协议书》，自该日期后的租金不应支付。本院认为，根据被告向原告寄送的《合同终止协议书》的内容，被告提出终止合同的要求，待双方共同在协议上签名盖章协议生效后，双方签订的《房屋租赁合同》终止，而原、被告并未签署该份协议，该协议显然未生效，双方签订的《房屋租赁合同》并未自此解除。因被告自2020年1月起拖欠租金，原告于2020年3月25日向被告发出《通知书》催收房租及管理费等相关费用，并于3月31日收回了房屋，本院认定双方合同于2020年3月31日解除。依照合同约定，被告应向原告支付的2020年1-3月的租金为111774元（37258元/月×3个月），考虑到2、3月份新冠疫情严重，影响企业生产经营，根据公平原则，原告应合理减免被告的租金，本院酌定2、3月份的租金减半收取，即被告应向原告支付的2020年1-3月的租金为74516元（37258元+18629元+18629元）。被告逾期支付租金，还应依合同支付违约金。双方在合同中约定的违约金标准为日万分之五，被告提出该标准过高，请求考虑疫情的因素予以减免，本院部分采纳被告的意见，酌定按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金，2020年1-3月每月所拖欠租金的违约金分别以37258元、18629元、18629元为基数，分别自2020年1月11日、2月11日、3月11日起计算至租金实际给付之日止。被告交纳的押金，根据合同约定，应不予退还。对于原告主张的2020年1-3月的管理费1680元（560元/月×3个月），合同明确有约定，被告应予承担。对于原告主张的电费2614.8元、水费18.6元，原告虽提交了xxx楼1-2层水电费总清单，但被告承租的房屋仅为xxx楼1层的一户商铺，原告并未提交该商铺的水电费票据或水电表抄表数据，原告的该项主张无事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告深圳市鼎国通讯有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳恒基富邦商贸有限公司支付2020年1-3月的房屋租金人民币74516元、管理费人民币1680元；二、被告深圳市鼎国通讯有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳恒基富邦商贸有限公司支付上述拖欠租金的违约金，违约金分别以人民币37258元、18629元、18629元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别自2020年1月11日、2月11日、3月11日起计至本判决确定给付之日止；三、驳回原告深圳恒基富邦商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1344.41元，由原告深圳恒基富邦商贸有限公司负担人民币486.41元，由被告深圳市鼎国通讯有限公司负担人民币858元。案件保全费人民币1095元，由被告深圳市鼎国通讯有限公司负担。案件受理费、保全费已由原告预交，本院不予退还，被告应将其负担的部分与上述判决款项一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 孙  小  玲二〇二〇年九月四日书记员 熊小芳（兼）附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。