云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初1317号原告（反诉被告）：楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司，住所地:云南省楚雄州楚雄市鹿城镇永安路**，统一社会信用代码：91532301325279134Y。法定代表人：柳积庄，该公司经理。委托诉讼代理人：董梅，云南楚国律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：字连芹，云南楚国律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：丁换雷，女，汉族，1982年4月2日生，河南省平舆县人，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：罗云花，云南小葵花律师事务所律师代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：冯应权，云南小葵花律师事务所律师代理权限为特别授权。原告（反诉被告，以下简称原告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司（以下简称亿丰公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）丁换雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案，被告丁换雷提起反诉，本院依法于2020年4月26日受理了被告丁换雷提出的反诉。本院依法适用普通程序，于2020年6月3日公开开庭进行了合并审理。原告亿丰公司的委托诉讼代理人董梅，被告丁换雷的委托诉讼代理人罗云花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金62769.60元、物业管理费18830.88元、违约金6120.03元；2.本案诉讼费由被告承担。变更违约金为16320元。事实和理由：原告与被告于2018年8月10日签订《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，约定：被告承租原告位于楚雄市（建筑面积共523.08㎡），用于经营电动车销售、配件批发使用，租赁期限为三年；被告应在2019年11月1日前支付首期租金62769.60元，并按每月1569.24元缴纳物业管理费。合同中还约定了原告有单方解除合同的权利及被告的违约责任。合同签订后，原告于2018年8月17日将商铺交付被告，被告于2018年8月11日向亿丰公司缴纳履约保证金5000元。此后，被告一直未按约定支付商铺租金和物业管理费。2019年11月26日，原告向被告发出《解除租赁告知函》，双方于当天解除了商铺租赁合同关系,但被告至今未向原告支付商铺租金和物业管理费。本诉被告丁换雷辩称，一、原告出租的商铺属于一期二标段，未经竣工验收合格，未通过消防验收，未取得市场开业许可证，造成被告在非法市场非法经营。根据《建筑法》第六十一条、《消防法》第十五条、《合同法》第五十二条的规定，原告与被告于2018年8月10日签订的《商铺租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应予返还。因此，原告要求支付租金的诉请不应得到支持。二、原告将商铺出租给被告几个月后，就人为地改变商铺设施（封堵上下的楼梯口），严重影响被告使用承租商铺从事经营活动，致使被告订立合同的目的不能实现。2018年11月，被告发现F5幢商铺的一楼楼梯出入口被砖头和混凝土封堵。多次找原告要求处理，亿丰公司以各种理由推脱，让被告自行找一楼超市协商，被告找到一楼超市，对方告知封堵通道已经经过原告同意。同时，电梯因没有通过消防检查一直没有开通使用。由于被告承租的商铺在三楼，在上楼的楼梯通道被封堵、电梯又未开通的情况下，被告无法正常使用租赁商铺从事经营活动。由于合同无法履行系原告的违约行为所致，故原告对被告未支付的租金无权收取。三、物业服务合同的性质属于双务合同，但原告未为我提供过物业服务，双方之间不存在物业服务关系。且原告也不具备物业服务的资质条件。因此，原告主张的物业管理费没有事实和法律依据。四、根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则确定。本案系原告违约在先，造成被告无法正常使用商铺从事经营活动，故原告要求支付违约金的诉请也没有任何依据。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据。被告丁换雷向本院提出反诉请求：1.判令被告退还履约保证金5000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月10日，原告以“西南义乌商贸城”所有人的名义与被告签订了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，约定由被告承租原告位于楚雄市（建筑面积共523.08㎡），用于经营电动车销售，租赁期限为三年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止，三年租金72258元。合同签订后，被告向原告缴纳履约保证金5000元，原告将商铺交付被告。2018年11月，被告发现商铺的上下楼梯通道被砖头和混凝土封堵。多次找原告要求处理，均以各种理由推脱，让被告自行找一楼超市协商。找到一楼超市后,告知封堵通道已经过原告同意。同时，电梯因没有通过消防检查一直没有开通使用。由于被告承租的商铺在三楼，在上楼的楼梯通道被封堵、电梯又未开通的情况下，无法正常使用承租商铺从事经营活动。且原告出租的商铺属于一期二标段，未经竣工验收合格，未通过消防验收，未取得市场开业许可证，造成被告在非法市场非法经营。由于原告出租的商铺不具备使用条件，卫生、环境无人打扫、管理,基于原告在先的违约行为，致使被告无法正常使用商铺，造成较大的经济损失。根据《合同法》相关规定，被告有权行使后履行抗辩权，即不支付商铺租金，这是行使法律赋予的正当权利。同时，原告应承担因其违约行为给被告造成的经济损失。原告亿丰公司对被告丁换雷的反诉辩称，一、履约保证金不应退还，应抵扣商铺租金等费用。原告与被告签订的商铺租赁合同第5.2条约定，保证金需在合同有效期届满且被告完全履行本合同项下义务，包括付清合同第四条约定的一切应付费用，将租赁区域处的工商登记注销，并将租赁区域按原状交回原告验收且办理退租手续后，保证金全额无息退还。被告未按约定支付合同第四条约定的费用，原告可依照合同约定不予退还，并根据商铺租赁合同第5.3条约定，以保证金抵充原告应支付的商铺租金、物业管理费等。二、被告的反诉事实不真实，证据不充分，诉讼对象错误，依法不能成立。首先，被告租赁商铺的上下楼梯被封堵的情况不存在，其承租的商铺位于三楼，整个商场从一楼到二楼、三楼有多个人行楼梯，还有停车场，不仅行人通往该楼层便捷，车辆也可驶到该楼层并直达被告承租商铺门口。被告租赁时就是考虑到车辆可直接通行，方便经营电动车，才承租了三楼商铺。第二，一楼商铺的承租人案外人云南景商商贸有限公司，对其承租商铺的经营使用行为及装饰装修行为，已经楚雄市公安消防大队验收合格，并经行政主管部门批准开展经营活动，无任何违法违章行为，不可能对其他租户造成影响或妨碍。被告如认为云南景商商贸有限公司的行为影响其经营使用商铺并造成损失，其应诉请云南景商商贸有限公司赔偿损失，与原告没有任何关系。第三，原告出租给被告的商铺是楚雄市人民政府重点招商引资项目中的商铺，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收单及消防验收合同齐全，完全具备商铺出租条件。被告的相关主张纯属虚构事实，其目的是逃避法律责任，不支付商铺租金。请求依法裁定驳回被告的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行当庭证据交换和质证。原告亿丰公司为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：1.商铺租赁合同；2.商铺管理合同；3.收铺通知书、西南义乌商品博览城租赁区域移交清单；4.收据；5.催告函；6.解除租赁告知函及国内挂号信函收据；7.丁换雷租赁区域2019年12月4日照片。被告丁换雷为证明其反诉请求及依据的事实、理由，向本院提交了如下证据：1.居民身份证复印件；2.云南省农村信用社电子签购单，商铺保证金收据；3.2018年12月18日租赁区域手机拍摄照片。原告亿丰公司为证明其反诉答辩意见，向本院提交了如下证据：1.建设项目名称西南（楚雄）义乌商品交易博览城一期1-2地块的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收单、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书；2.楼梯照片以及停车场的照片；3.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；4.商铺租赁合同、商铺管理合同、照片。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：原告亿丰公司提交的收铺通知书、西南义乌商品博览城租赁区域移交清单、催告函，未见丁换雷或其委托代理人签字确认，亿丰公司亦未提交证据证明已按照双方在《商铺租赁合同》第18条约定的通知方式向丁换雷告知，故本院不予确认证据的形式合法性；F2栋一楼承租人云南景商商贸有限公司的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、F2栋二楼承租人的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及其承租经营照片，属于亿丰公司与案外人的合同关系，本院不予确认证据的关联性；建设项目名称西南（楚雄）义乌商品交易博览城一期1-2地块的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收单、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书，证明西南（楚雄）义乌商品交易博览城一期已经规划核实验收、消防验收合格的事实，其余照片与现场情况相符，本院予以确认。被告丁换雷提交的照片亦与现场情况相符，本院予以确认。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定法律事实如下：亿丰公司是楚雄市西南义乌商品博览城的整体经营、管理公司。2018年8月10日，亿丰公司为甲方，丁换雷为乙方，双方签订《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》。《商铺租赁合同》约定：甲乙双方同意按照本合同列明的条款即条件，由甲方将其位于云南省楚雄市间）出租给乙方，租赁区域平面图如本合同附件一所示；双方同意租赁区域建筑面积为523.08㎡，租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算；本合同项下的租赁期限为三年，自2018年10月1日始至2021年9月30日止（以甲方书面通知开业日期为起租日期）。经营优惠其自2019年3月31日始至2021年9月30日止，经营优惠期间无需交纳租金，但仍需交纳垃圾清运费、物业管理费、水电等有关费用（详见《商铺管理合同》）；租赁区域的租金按本合同第1.2条确定的租用面积计算，租金标准20元／月／㎡，每月租金为12043元，2018年10月1日起至2019年3月31日止的租金为62769.60元，2019年4月1日起至2021年9月30日止为经营优惠期；乙方首期租金交纳日为合同签订日后13个月内缴清（即2019年11月1日前），需支付6个月租金，所交租金租期为2018年10月1日起至2021年9月30日止；若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的3‰支付违约金；在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金5000元，甲方应向乙方开具与履约保证金数额相同的收据；若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除，若该保证金不足扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内补足，乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日3‰计收违约金，直至乙方补足全款；双方特别确认，乙方进场开始或者准备开始对该租赁区域的装饰装修工程，或乙方已实际接收该租赁区域的，视为该租赁区域符合交接条件；乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或者几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除本合同；若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权要求以拖欠金额按日3‰计收违约金；本合同期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在合同期满当日或解除、终止通知后的10日内，将该租赁区域恢复原状并清理干净，保证该租赁区域及全部附属设施以完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还给甲方，并须与甲方办理有关的交接手续（经甲方同意可维持现状的除外），乙方逾期未办理及未拆走的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方享有任意处置的权利，甲方要求乙方拆除装修恢复原状，拆除装修费用由乙方全部承担，如乙方未予拆除恢复原状的，甲方有权自行处理；通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式等。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。《商铺管理合同约定》：本合同的履行期限为三年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止，乙方确认物业管理费自2018年10月1日开始交纳；租赁区域的物业管理费按租用面积计算，首年物业管理费的标准为3元／月／㎡，每月为1569.24元，具体为：自2018年10月1日起至2021年9月30日止每年度商业管理费为18830.88元；本合同项下的物业管理费支付方式为：以12个月为一个交费期，乙方应当在每个交费期开始前提前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本次交纳款项（第一年物业费为一年内缴清），乙方首期物业管理费交纳日为2018年10月1日前，所交纳物业管理费为2018年10月1日至2019年9月30日；若乙方拖欠物业管理费及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的3‰支付违约金；本合同期满或提前终止，乙方应将租赁区域的装修、装璜拆除恢复原状；若乙方拖欠物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权解除合同。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年8月11日，亿丰公司开具收据给丁换雷收执，收据载明收到丁换雷交付的商铺保证金5000元。2019年11月26日，亿丰公司以挂号信方式向丁换雷邮寄解除租赁告知函，该函载明：因丁换雷一直未付合同租金和物业管理费，截至发函时欠租金62769.60元、物业管理费18830.88元，且未按合同约定日期正常开业造成租赁区域闲置，故函告丁换雷解除双方之间的商铺租赁合同、商铺管理合同，收回租赁区域另行对外招租，以及保留追索被拖欠租金、物业管理费等权利。在本案审理过程中，经原告亿丰公司申请，本院于2020年5月11日作出（2020）云2301民初1317号民事裁定书，冻结被告丁换雷名下账户内资金80000元，冻结期限为一年。另查明，包括本案在内，亿丰公司对同一时间段的6家楚雄市西南义务商品博览城租赁商户提起了6件同类诉讼，均为追索租金欠款、物业管理费欠款等。其中，亿丰公司与另案当事人位国伟签订的商铺管理合同约定年度物业管理费为12,484.44元，位国伟租赁区域为693.58㎡，则其物业管理费收费标准实际为1.5元/月/㎡。本院认为，原告亿丰公司与被告丁换雷签订的商铺租赁合同和商铺管理合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案原告亿丰公司已经提交租赁商铺所属建设项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收单等材料，故其与被告丁换雷签订的租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告丁换雷关于租赁合同因租赁商铺未经竣工验收合格、未通过消防验收、未取得市场开业许可证导致合同无效的抗辩意见，与上述法律规定不符，因属于相关法律、行政法规的管理性强制性规定范畴，并不触发对合同效力的否定性评价，本院对其提出的合同效力抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，本案查明涉案商铺所在的F5栋有一道楼梯的一楼楼梯口被封堵情况属实，由于原告亿丰公司未提交证据证明该情况已经被告丁换雷现状接受等，而与其作为出租人的租赁物保持义务无关，考量前述楼梯口被封堵情况对被告丁换雷按照约定用途使用租赁商铺的影响力，应对原告亿丰公司诉求的合同租金62769.60元元予以酌情扣减，故本院支持的租金计算为43939元（62769.60元×70%）。现行规范性文件不再要求物业服务企业资质核定，原告亿丰公司作为楚雄市西南义乌商品博览城的整体经营、管理公司，其按照合同约定向租赁商户收取物业管理费无不当。但本院受理的同类系列案件显示，原告亿丰公司对同一时间段、同一物业管理区域内的其他租赁商户收取的物业管理费明显低于本案商铺管理合同中约定的收费标准，根据公平和诚实信用原则，对于原告亿丰公司诉求的物业管理费18830.88元，应当按照本院查明的其在同类系列案件中最低收费标准1.5元/月/㎡予以相应调整，计算得9415元。被告丁换雷以租赁商铺不具备使用条件、因楼梯口被封堵致使其订立合同的目的不能实现，未提供物业服务等为由拒绝支付租金和物业管理费的抗辩意见，没有证据证明，本院不予采纳。如上所述，由于被告丁换雷需支付原告亿丰公司合同租金43939元、物业管理费9415元，合计53354元。本案查明被告丁换雷除向原告亿丰公司支付商铺租赁合同约定的履约保证金5000元外，未再支付其他费用。原告亿丰公司主张以被告丁换雷支付的履约保证金5000元折抵其租金和物业管理费欠款，符合合同约定，本院予以采纳。相应扣减后,被告丁换雷还需支付原告亿丰公司支付租金和物业管理费欠款48354元。原告亿丰公司基于被告丁换雷拖欠租金和物业管理费违约行为，于2019年11月26日以挂号信方式向被告丁换雷邮寄解除租赁告知函通知解除合同，符合商铺租赁合同第12.1条和商铺管理合同第12.2条约定的单方解除合同条件，但考虑本案当事人双方发生争议的原因，被告丁换雷拒不支付款项虽然构成违约，原告亿丰公司违反出租人义务亦属实，对于原告亿丰公司诉求的逾期付款违约金，本院不予支持。被告丁换雷反诉请求原告亿丰公司退还的履约保证金5000元的诉求，已经折抵租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）丁换雷于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司租金和物业管理费欠款合计48354元；二、驳回原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）丁换雷的反诉请求。本诉案件受理费2248元，由原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司负担1138元（已交），由被告（反诉原告）丁换雷负担1110元（未交）。诉讼保全申请费820元，由被告（反诉原告）丁换雷负担(未交）。反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）丁换雷负担（已交）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  郑云山人民陪审员  杨锡昌人民陪审员  何亚鸿二〇二〇年九月二十三日书 记 员  贾忠会