广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初23489号原告：陈列军，男，汉族，1966年10月18日出生，身份证住址湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：张治宁、钟智超，广东杰信律师事务所律师。被告：范春洪，男，汉族，1966年2月6日出生，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：张冰、刘耀东，广东保得利律师事务所律师。被告：范文辉，男，汉族，1980年6月3日出生，住址广东省广州市白云区。原告陈列军与被告范春洪、范文辉合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈列军的委托诉讼代理人张治宁，被告范春洪的委托诉讼代理人刘耀东，到庭参加了诉讼；被告范文辉经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈列军因与被告范春洪、范文辉就《合作建房合同》发生纠纷，诉至本院，请求判令：1、确认原告与被告范春洪签订的《合作建房合同》无效；2、被告范春洪返还合资建房款500000元并承担资金占用费（资金占用费以本金500000元为基数，自2017年8月9日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，金额为48819.44元；自2019年8月20日起计算至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年6月30日，暂计为18637.5元，本息暂计567456.94元）；3、被告范文辉返还50000元并承担资金占用费（资金占用费自2017年8月9日起利息以本金50000元为基数，自2017年8月9日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，金额为4881.94元，自2019年8月20日起计算至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年6月30日，暂计为1863.75元，本息暂计56745.69元）；4、本案诉讼费由被告范春洪、范文辉承担。被告范春洪答辩称：原告为了在我方的宅基地上建房出租，是原告先找到我方，双方协商好了才签订案涉合同，且该合同由律师事务所见证。合同签订后，原告向我方付款，我方向原告交付了房屋，由原告处分，原告在占有房屋后，并没有按照合同约定建房，也没有向我方支付租金，导致我方至今无法按照合同约定获取另一部分的补偿款，我方在签订合同前是将案涉宅基地上的房屋出租，作为基本的生活来源。在合同签订后，我方只能靠原告支付的部分补偿款来生活，原告的行为已违反了合同的约定。双方签订的合同并不存在无效的情形，我方在案涉宅基地上的房屋是由父亲范金松遗留下来的财产，我方是可以继承的。原告在签订合同后，恶意占有房屋，时间长达三年，合同约定如果案涉房屋没有建成是需要支付房租的，且前期的补偿款不应退还。综上，请求驳回原告的全部诉请。被告范文辉答辩称：无答辩。经审理查明：2017年8月9日，原告陈列军（乙方）与被告范春洪（甲方）签订《合作建房合同》，约定：甲方自愿提供宅基地，乙方筹集资金兴建楼房，主体为钢筋混凝土框架结构楼房作为甲、乙双方永久性的住宅；合资楼地址，太和镇大源村17合作社，宅基地证编号云太字第NO.00101**；建房性质，出资合建住宅楼；甲方自愿提供宅基地一块，共计约200平方左右，报建费由乙方负责；乙方筹集资金承建楼房；该楼宅基地证由甲方负责保管，使用权为甲、乙双方所有；一至四层归甲方所有，五层及五层以上含天台归乙方所有；补偿款费用总共70万，合同签订后交付50万，剩余20万拆完三个工作日结清尾款；房屋建成交付使用后，甲、乙双方对各自分配所得的房屋拥有永久使用权，双方皆拥有将各自房屋作为抵押、转让、出租和继承等权利；乙方将宅基地归座清拆完毕次日起三个月内必须开始进行新建工程施工，工程施工之日起18个月内交付新楼给甲方使用；其他因天气雨水、停电、四邻关系除外，如超出18个月，第16个月起乙方应付给甲方每月8000元作为房租，18个月内必须交付物业给甲方，如果没有合同作废；若宅基地清拆完毕三个月内未开始施工或者拖欠房租超过三个月，甲方有权单方面终止该合同，乙方所支付的旧房损失费不予退还。另查，云太字第NO.0010150号《农村（墟镇）宅基地使用证》登记的使用人为案外人范金松，原告陈列军与被告范春洪确认该案外人为被告范春洪的父亲。2017年8月9日，原告陈列军向被告范春洪转账支付了50万元，被告范春洪亦于当日出具收据确认收到原告陈列军合资建房补偿款50万元。同日，原告陈列军向被告范文辉转账2.5万元，向案外人蓝某清转账2.5万元，原告陈列军称该5万元是支付给被告范文辉的案涉居间费用。但原告陈列军在本案中明确主张，其在本案中主张的是其与被告范春洪之间的合作建房合同纠纷，而非与被告范文辉的居间合同纠纷。另查，原告陈列军与被告范春洪所约定的合资建设房屋，原有的宅基地房屋至今未进行拆除和重建，且原告陈列军否认被告范春洪已将案涉宅基地房屋交付给其，被告范春洪亦未举证证实宅基地房屋交付给原告拆除及合建。上述事实，有《合作建房合同》、转账记录、收据、宅基地使用证及当事人陈述等证据证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”本案中，根据原告陈列军与被告范春洪所签订的《合作建房合同》显示，案涉合作建房所用地属于农村宅基地，而宅基地系基于集体经济组织成员身份而取得的福利性用地，只能用于集体经济组织成员自建房屋居住，不得用于出租、出售。由于原告陈列军并非涉案房屋所在地集体经济组织的成员，故其与被告范春洪之间的宅基地合作建房约定，系以合建形式处分农民集体所有的宅基地，案涉《合作建房合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告范春洪基于无效的合作建房合同而收取的原告陈列军款项50万元，应当予以退还。因原告陈列军对签订无效的合作建房合同，自身就用地性质等存在未尽到合理审查的过错，故本院对原告主张资金占用费的请求，依法不予支持。由于原告陈列军表示被告范春洪并未将房屋交付给其拆除重建，而被告范春洪也无证据证实房屋交付给了原告陈列军的事实，故本院对案涉房屋的返还事宜在本案中不作调处。因原告陈列军明确本案主张的是与被告范春洪之间的合作建房合同纠纷，故其与被告范文辉之间的居间合同纠纷，与本案不属同一法律关系，本院对其要求被告范文辉返还居间款项及资金占用费的诉请，在本案中不予调处，原告陈列军应另案予以主张。被告范文辉经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认原告陈列军与被告范春洪于2017年8月9日签订的《合作建房合同》无效；二、于本判决生效之日起五日内，被告范春洪向原告陈列军退还合资建房款50万元；三、驳回原告陈列军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5021.01元，由原告陈列军负担999.01元，由被告范春洪负担4022元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二〇年九月二十八日书记员 陈芷清