广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3199号上诉人（原审被告）：陈绮霭，女，1979年6月15日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区*********。被上诉人（原审原告）：王心纯，女，1983年11月16日出生，汉族，住广东省陆丰市**********。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。原审被告：伍锦健，男，1978年4月22日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区**********。上诉人陈绮霭因与被上诉人王心纯、原审被告伍锦健房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈绮霭上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.购买涉案房屋时是带租出售，每月租金2600元，直到2019年8月涉案房屋一直对外出租，租金部分应抵扣相应房款；2.双方签订的还款计划约定每月0.89%利率过高，应将房款总价扣除已还本金再计算利息；3.要求中山市古镇美之石灯饰门市部（以下简称美之石门市部）经营者林畅出庭；4.双方签订的合同没有约定如没有履行还款、没有到期的款项要一次性偿还；5.部分房款已超过诉讼时效。因此，2017年11月之前的欠款已经还清。王心纯辩称：1.陈绮霭主张租金抵扣房款应提交相应证据；2.每月0.89%利率并未超过法定利率，一审判决是以伍锦健与陈绮霭所欠本金为基数予以计算，不存在计算错误；3.美之石门市部经营者林畅与本案无关，无需出庭作证；4.伍锦健、陈绮霭自2015年至今仍未支付购房款已属根本违约，王心纯有权要求一次性支付房款；5.伍锦健、陈绮霭违约行为属于持续违约行为，没有超过诉讼时效。伍锦健二审期间未发表意见。王心纯向一审法院起诉请求：1.伍锦健向王心纯支付购房款625003元；2.伍锦健向王心纯支付购房款利息（以625003元为基数，按每月0.89%利率，从2015年10月28日起计算至伍锦健向王心纯支付所有购房款之日止，暂计至2017年11月27日为141102.76元）；3.陈绮霭对伍锦健所欠上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2013年7月30日，王心纯（买方）与区美聘（卖方）签订《房屋买卖协议》，约定区美聘将其位于中山市******灯都华廷A型15幢402号的房屋卖给王心纯，总房款为645000元。王心纯将购房款付给了区美聘。2014年12月3日，王心纯（卖方）与伍锦健（买方）签订《买卖合同》，约定王心纯将上述灯都华廷A型15幢402号的房屋卖给伍锦健，总房款为72万元。该房屋带简单装修并带租出售。第一期付款：签订《买卖合同》当天，伍锦健须支付给王心纯购房定金2万元。在办理过户的当日，伍锦健需预付过户费用约为45000元给王心纯作过户缴费保证金，实际费用按国家收取为准。凡因该房屋买卖所需的所有税费由伍锦健承担。第二期付款：在办理房地产过户当天起，王心纯同意伍锦健将购房余款70万元分84个月支付，每月还本金8333元，每月还利息6230元（按月息8.9厘计算）。待伍锦健向王心纯支付第二期房款当日，王心纯将该房屋按现状（带租或空房）交给伍锦健。2015年1月19日，王心纯协助伍锦健将上述房产过户登记至伍锦健名下。2015年3月1日，王心纯与伍锦健、陈绮霭签订《还款计划》，约定第二期房款70万元由伍锦健、陈绮霭从2015年3月1日开始分84个月还清，月利率为8.9‰，即伍锦健、陈绮霭每月需偿还本金8333元，利息6230元，本息合计14563元。2015年5月6日，陈绮霭向王心纯刷卡支付了6700元。2015年10月10日，陈绮霭与王心纯对账后，向王心纯刷卡支付了39042元。2015年10月底，王心纯将代收的涉案房屋租金抵扣了20987元购房款，伍锦健、陈绮霭向王心纯刷卡支付了61456元。另，2015年3月27日，伍锦健向王心纯转账支付4200元。2015年7月6日，伍锦健向王心纯转账支付3000元。2015年8月13日，伍锦健向王心纯转账支付5000元。2015年10月23日，伍锦健向王心纯转账支付4200元。2016年1月29日，伍锦健向王心纯转账支付1200元。2016年1月31日，伍锦健向王心纯转账支付5000元。2016年3月11日，伍锦健向王心纯转账支付2541元。2016年5月10日，陈绮霭向王心纯转账支付5000元。2017年7月1日，伍锦健向王心纯转账支付26400元。一审诉讼过程中，王心纯确认收取了涉案房屋的押金5200元，同意抵扣购房款。一审诉讼过程中，陈绮霭提供了刷卡给美之石门市部的刷卡记录，证明其预付了过户费用45000元。陈绮霭还提供了税收缴款书，证明涉案房屋过户的税款是11599.28元。王心纯称这些刷卡记录不是向其支付的，不确认其关联性，涉案房屋过户的税费除税收缴款书的金额外，还包括中介费、个人所得税、办证费等相关费用，双方约定这些过户的费用都是由伍锦健、陈绮霭承担。一审法院另查明，美之石门市部为个体工商户，经营者是林畅。伍锦健与陈绮霭是夫妻关系。2018年1月2日，王心纯以民间借贷纠纷为由起诉伍锦健、陈绮霭，要求陈绮霭偿还借款14万元及利息（以14万元为基数，按月利率2%，从2014年9月17日起计算至清偿之日止）；伍锦健对陈绮霭的上述债务承担连带清偿责任。一审法院作出（2018）粤2072民初271号民事判决，驳回王心纯的诉讼请求。王心纯不服该判决，提起上诉。中山市中级人民法院作出（2019）粤20民终624号民事判决：一、撤销中山市第二人民法院（2018）粤2072民初271号民事判决；二、陈绮霭于判决发生法律效力之日起三日内向王心纯偿还借款本金14万元及利息（以实欠款额为基数，从2014年9月17日起至清偿之日止按月利率2%计算）；三、驳回王心纯的其他诉讼请求。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋的《买卖合同》虽然是王心纯与伍锦健签订，但伍锦健、陈绮霭与王心纯随后签订了《还款计划》，表明购买涉案房屋是伍锦健、陈绮霭的共同意思，所以陈绮霭对涉案债务也应承担还款责任。本案争议的焦点是伍锦健、陈绮霭还应支付多少购房款及利息给王心纯。为此，首先需要查明伍锦健、陈绮霭支付了多少购房款给王心纯。王心纯称伍锦健、陈绮霭从2015年3月27日至2017年7月1日转账给其的款项都是偿还另案民间借贷的款项。但根据中山市中级人民法院（2019）粤20民终624号民事判决，伍锦健、陈绮霭在2014年9月17日后未向王心纯偿还过借款本金或利息。所以，一审法院认定伍锦健、陈绮霭从2015年3月27日至2017年7月1日转账给王心纯的款项都是用于支付本案的购房款。陈绮霭提供的刷卡给美之石门市部的刷卡记录，无法证明与王心纯有关，故一审法院不予采信。根据一审法院查明的事实，王心纯与陈绮霭在2015年10月底进行过对账结算。截至2015年10月31日，伍锦健、陈绮霭共向王心纯支付了144585元（包括房屋租金抵扣、租赁押金抵扣）。其次，陈绮霭称双方约定的利息过高。根据陈绮霭提供的证据，王心纯在2015年10月底有收取复利的情况。判断王心纯在2015年10月底与陈绮霭对账结算时收取的款项是否过高可参照民间借贷的相关规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。”根据上述规定，借款70万元，从2015年3月1日至2015年10月31日，按月利率2%计算，利息之和不能超过112000元。截至2015年10月31日，伍锦健、陈绮霭共向王心纯支付了144585元。王心纯确认截至2015年10月31日伍锦健、陈绮霭尚欠购房款625003元，即认为伍锦健、陈绮霭已支付了74997元购房款。则144585元扣除74997元的69588元为王心纯收取的利息，该款项未超过112000元。所以，截至2015年10月31日，伍锦健、陈绮霭尚欠王心纯购房款625003元。伍锦健、陈绮霭此后亦长期未按《还款计划》的约定按时足额还款，所以，伍锦健、陈绮霭应当向王心纯支付购房款625003元及利息（按月利率8.9‰，从2015年11月1日计至清偿之日止）。但伍锦健、陈绮霭在2015年11月1日后共向王心纯支付的45341元（含王心纯同意抵扣的租赁押金5200元）应从中扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条的规定，缺席判决：一、伍锦健于判决发生法律效力之日起十日内支付王心纯购房款625003元；二、伍锦健于判决发生法律效力之日起十日内支付王心纯购房款利息（以625003元为基数，按月利率8.9‰，从2015年11月1日起计至清偿之日止，并应扣减45341元）；三、陈绮霭对伍锦健的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回王心纯的其他诉讼请求。案件受理费11461元，保全费4351元，共计15812元（王心纯已预交），由王心纯负担936元，伍锦健、陈绮霭负担14876元，伍锦健、陈绮霭负担的部分于支付上述款项时迳付王心纯。本院二审期间，陈绮霭提交如下证据:涉案房屋物业管理费和水电费缴费通知单10张，拟证涉案房屋一直由王心纯出租。经质证，王心纯对陈绮霭提交的证据真实性、合法性及关联性均不确认，认为双方于2017年核对过租金收入，一审判决已将租金抵扣欠款；部分缴费通知单显示用电用水度数量较少，无法证明是否实际出租、实际使用；即使涉案房屋已出租，陈绮霭也未能举证证明具体租金标准及由谁收取。综上，上述证据无法证明陈绮霭主张2018-2019年租金抵扣欠款的事实。王心纯、伍锦健在二审期间未提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：陈绮霭一审庭审提交证据四为王心纯出具的欠款明细复印件及收据3张，拟证明2015年10月10日王心纯计算陈绮霭、伍锦健截止2015年10月有121264元应当支付。陈绮霭称当天刷卡支付了收据载明的三笔款项共计39042元，剩余应付款其将陈绮霭、伍锦健的信用卡交给王心纯，王心纯刷卡支付了剩余的款项。王心纯对上述证据四的真实性确认，称双方已就还款计划第八期之前的款项结清。经查，陈绮霭于2015年10月10日向王心纯共支付39042元，王心纯出具三张收据，分别载明“今收到陈绮霭交2015.3.1至30还款7863+236利息=8099”，“今收到陈绮霭交来2015.4.1-4.3014563+680利息=15243”，“今收到陈绮霭交来2015.5.1至5.30还款14563+1137利息=15700”。该三张收据上载明款项内容与欠款明细（2015年10月10日）上对应月份欠款记录一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王心纯与伍锦健签订的《买卖合同》及王心纯与伍锦健、陈绮霭签订的《还款计划》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：如何认定伍锦健、陈绮霭偿还本金及利息数额，王心纯主张伍锦健、陈绮霭支付购房款625003元及利息应否支持。陈绮霭上诉认为《还款计划》约定每月0.89%利率过高，应将房款总价扣除已还本金再计算利息。本院认为，《还款计划》约定70万元房款由伍锦健、陈绮霭从2015年3月1日开始分84个月还清，月利率8.9‰。双方约定的利率标准未超过年利率24%，且每月偿还等额本金8333元及利息6230元的还款方式是双方协商一致确定，合法有效，陈绮霭主张应将房款总价扣除已还本金再计算利息，与合同约定不符，本院不予支持。根据双方庭审陈述及王心纯于2015年10月10日出具的欠款明细、收据可见，2015年10月前的欠款王心纯有收取复利。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。本案中，截至2015年10月31日，伍锦健、陈绮霭向王心纯付款共计144585元。王心纯确认截至2015年10月31日伍锦健、陈绮霭尚欠购房款625003元，也即确认伍锦健、陈绮霭已支付购房款74997元。则伍锦健、陈绮霭已付款项144585元中69588元（144585元-74997元）为支付购房款利息。该利息数额未超过年利率24%，故即使王心纯存在计算复利的情形，所收取的复利也未超过法律规定的上限，应予以支持。2015年10月之后，伍锦健、陈绮霭仍未按《还款计划》的约定按期足额履行，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，王心纯可在履行期限届满之前要求伍锦健、陈绮霭承担违约责任。王心纯主张伍锦健、陈绮霭一次性支付剩余房款625003元，应予以支持。伍锦健、陈绮霭于2015年10月之后陆续向王心纯支付款项共计45341元（包括双方同意将抵扣购房款的房屋押金5200元）。按照《还款计划》约定，每月偿还利息系以70万元为基数，按月利率8.9‰计算。故从2015年11月至2016年7月，伍锦健、陈绮霭应向王心纯支付利息共计56070元（6230元×9个月），现王心纯起诉主张以625003元为基数计算利息,系其对自身权利的处分。即便如此，伍锦健、陈绮霭2015年10月之后付款45341元，仍不足以支付欠款利息，故一审法院判决剩余房款625003元利息从2015年11月1日起按月利率8.9‰计至清偿之日止，同时应扣除45341元正确。陈绮霭上诉认为王心纯一直收取涉案房屋租金，该部分租金应抵扣购房款。但陈绮霭提交的证据不足以证明王心纯已收取房屋租金，故对其该项主张本院不予采信。另，陈绮霭上诉认为部分房款已过诉讼时效。本院认为，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。故对陈绮霭该点上诉意见，本院亦不予采信。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人陈绮霭的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3158元（陈绮霭已预交），由上诉人陈绮霭负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 吴合波审判员 刘 通二〇二〇年九月四日书记员 钱绮丽