广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初18609号原告（反诉被告）：广州颐和酒店物业管理有限公司，住所地广州市白云区颐和北街****。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：高卫中，广东海际明律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖立伟，男，1976年5月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：蒋娉婷，夫妻关系。原告广州颐和酒店物业管理有限公司（反诉被告，以下简称颐和公司）与被告（反诉原告）肖立伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。颐和公司的委托诉讼代理人高卫中，肖立伟及其委托诉讼代理人蒋娉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州颐和酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付涉案房屋2010年11月至2011年8月及2019年1月至2020年2月期间的物业费6994.32元；2、被告向原告支付涉案房屋的公摊电费28元（2018年11月至2019年12月）、水费460.01元（2018年11月至2019年12月）、垃圾费70元（2019年1月至2020年2月）；3、被告向原告支付逾期缴纳涉案房屋物业费的违约金10147.59元（按合同约定每2个月缴纳一次物业费，在单月25日前交齐，逾期按照每日千分之一从下个缴费周期单月的1日开始计算至2020年2月）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系广州市白云区同泰路永平街道颐和南街**406房屋业主和实际使用人。2010年，案涉房屋开发商与原告签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为案涉房屋所在楼盘提供安全、绿化、卫生、车辆秩序等全面物业服务；物业费按照2.4元/月/平方米标准收取；被告每两个月交纳一次物业费用，逢单月份的25号前交齐，否则，原告从逾期之日起按欠付金额的0.1%按日向被告计收违约金；合同履行过程中出现争议，如协商不成，任何一方可向广州市白云区人民法院提起诉讼解决等等。合同订立后，原告依约提供优质、高效的物业服务，但被告并未及时交纳物业费、水、电等费用，严重损害原告权益。虽经原告无数次去函、去电催收，但被告仍未给付，故诉至法院。被告肖立伟辩称，未支付物业服务费及其他费用主要原因是原告物业服务水平低下，服务质量差，且未解决我物业服务问题。第一、我房屋外挂空调被上下邻居占用，书房窗户外挂多个空调压缩机，大量空调热空气吹入房间，导致房间气温很高，噪音很大，无法正常休息，多次要求原告协调解决，但原告没有任何作为，拒绝从中协调。要求赔偿损失10000元。二、多年前楼下住户房屋装修，将卫生间改成房间，把隔离墙打掉，引起很大震动，将我客房线路震断，导致房间没电，墙体开裂，多次要求从中协调，要求楼下赔偿，直至今日，楼下住户已搬走，还未赔偿。要求赔偿损失10000元。三、《广州颐和山庄前期物业服务合同》合同期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止，该合同已过期，属无效合同，双方未签署物业服务合同，原告要求2.4元/月/平方米没有依据，根据原告服务水平，不应超过1.5元/月/平方米。四、物业管理混乱，颐和酒店并不是颐和山庄的一部分，但酒店与颐和山庄共用一个入口，不区分酒店客人及业主，没有隔开，酒店客人可以随便进出颐和山庄，没有安全感。五、原告的关联方颐和集团违规在原空地山建设国际会议厅，原告没有阻止，也没有收物业管理费，国际会议厅建筑面积约5000平方米，按3.2元/月/平方米计算，每月需收管理费16000元，每年收管理费192000元，按十年计算共计1920000元，颐和山庄共1080户，应分得1777.78元。六、原告未经业主委员会同意，将大门口附近的绿化草地擅自改造成停车位，并收费，砍伐了很多树木，华三高速公路的噪音本来就很大，树木减少后噪音大增，晚上睡觉都很困难，要求恢复原状，种上高大树木，以减少噪音，并赔偿100000元。以上合计需赔偿121777.78元。综上对原告诉请，答辩如下：1、2010年至2011年8月的物业管理费已过诉讼时效，不予支持。2019年1月至2020年2月物业服务费122.24×1.5×12=2200.32元，扣减后原告需向我赔偿损失费119577.46元；2、公摊电费已在电费中缴纳，不存在公摊电费，扣除水费460.01元、垃圾费70元后，原告还需向我赔偿损失119047.45元；3、不存在滞纳金，合同已过期，属无效合同，滞纳金以过诉讼时效，无需支付；4、诉讼费由原告承担；5、保留对原告及关联方颐和集团诉讼的权利。被告肖立伟向本院提出反诉请求：1、支付违约金2万元；2、赔偿损失10万元；3、恢复和风阁前草坪原样，种上高大树木；4、原告承担全部诉讼费用。事实和理由：第一、我房屋外挂空调被上下邻居占用，书房窗户外挂多个空调压缩机，大量空调热空气吹入房间，导致房间气温很高，噪音很大，无法正常休息，多次要求原告协调解决，但原告没有任何作为，拒绝从中协调。《广州市颐和山庄物业管理服务质量标准》规定空调安装在统一预留的位置上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定要求赔偿损失10000元。二、多年前楼下住户房屋装修，将卫生间改成房间，把隔离墙打掉，引起很大震动，将我客房线路震断，导致房间没电，墙体开裂，多次要求从中协调，要求楼下赔偿，但原告未协调，未扣押装修公司押金，直至今日，楼下住户已搬走，还未赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，要求赔偿损失10000元。三、原告未经业主委员会同意，将被告所住和风阁前面附近的绿化草地擅自改造成停车位，并收费，砍伐了很多树木，华三高速公路的噪音本来就很大，树木减少后噪音大增，晚上睡觉都很困难。要求恢复原状，种上高大树木，以减少噪音，并赔偿100000元。原告广州颐和酒店物业管理有限公司对反诉辩称，1、被告以邻居外挂空调压缩机而要求原告支付违约金1万元，于法无据，因为该纠纷是被告与案外人相邻权纠纷，如果被告认为邻居侵犯了其权益，其可以另案起诉侵权人，被告以合同法第107条主张违约金2万元，明显混淆违约责任与合同责任的法律关系。2、被告以楼下住户装修损害其房屋为由反诉原告要求赔偿1万元，缺乏法律依据，违背客观事实，因为楼下住户与被告的关系是属于相邻权纠纷，如果被告认为楼下住户侵犯其权益，其可以另案提起侵权之诉，被告以合同法第107条主张违约金1万元，根本违反侵权责任与合同违约责任法律关系。3、被告反诉称原告将房屋前面的绿化草地改造成停车位并收费与事实不相符，原告从未改变被告所居住房屋前面的绿化草地，被告以此为由要求恢复原状并要求赔偿10万元缺乏法律依据，没有客观事实依据，请求驳回全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：肖立伟为白云区颐和山庄颐和南街****的权属人，房屋建筑面积122.2382平方米。2010年颐和地产集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《广州颐和山庄前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对广州颐和山庄提供前期物业管理服务事宜订立合同，约定物业管理区域物业服务收费方式选择酬金制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，带电梯洋房住宅2.4元/月.平方米，预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成，主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理公共区域清洁卫生费用；4、物业管理公共区域绿化养护费用；5、物业管理公共区域秩序维护费用；6、办公费用、管理费分摊；7、物业管理企业固定资产折旧；8、法定税费；9、物业管理企业的利润（酬金）；10、社区文化活动。物业管理服务费用仅限于住宅红线范围内管理服务区域内按《前期物业服务合同》约定的服务范围，不包括公共水电分摊费用和物业设施设备中修以上的费用，超出范围的费用应由业主或物业使用人共同分摊，物业服务费用按每两个月交纳，业主或物业使用人应在每个单数月份的15号前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按两倍管理费的标准向乙方支付违约金。合同期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效，本合同自动终止。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容：物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同附件一为物业构成明细，附件二为广州颐和山庄物业管理服务质量标准，其中对共用部位的维修、养护和管理包括空调安装在统一预留的位置上，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。广州市白云区永平街颐和山庄社区居民委员会于2020年2月28日出具证明，证实原告自2019年1月1日至今，一直承担并实际履行颐和山庄小区各项物业服务管理工作。肖立伟提出上下邻居占用其空调外机位置，导致其外机只能外挂，并出具照片予以证实，原告表示已为被告协调，但最终没有移走。被告提出楼下装修将其客房线路震断，导致房间没电，墙体开裂，颐和公司不从中协调，未扣押装修公司押金，导致楼下住户搬走未赔偿，并出具照片证实有开裂情况，颐和公司对此不予确认，认为属于相邻权关系。肖立伟支付物业管理费至2018年12月，此后物业管理费因空调问题和楼下装修问题一直没有缴纳。肖立伟出具原告2018年12月12日致颐和山庄小区业主委员会《关于物业服务信息公开的复函》,物业服务标准包括空调安装在统一预留的位置上，冷凝水集中收集，支架无锈蚀，收费标准和方式中对有电梯执行价格2.4元/平方米，每两个月交纳一次，每个月单数月份15号前履行交纳义务，小区业主使用梯灯、水泵、电梯产生的费用由供电局直接分摊收取，小区路灯公共电表总计12块，产生的电费目前按照2元/月/户的标准进行分摊，但仍存在亏损。肖立伟出具广州供电局城北供电所对颐和山庄小区业主委员会的回复，经检查小区各类分摊电表运转正常；小区现行公用电分摊的方案是由颐和山庄管理处发函到所要求根据其列举出来分摊关系进行公用电的分摊。颐和公司出具公摊电费明细表，涉案房屋小区路灯分摊一个月2元，2018年11月至2019年12月合计28元。颐和公司主张每月物业管理费标准为291.43元。肖立伟出具广州市规划和自然资源局白云分局对颐和山庄小区业主委员会关于明确颐和山庄小区管理区域的复函及红线示意图，小区管理区域建议以住房和城乡建设行政主管部门负责监督管理情况为准。肖立伟另出具2020年8月17日广东省第二中医院处方笺三张及病历，诊断为睡眠障碍及胃痛，拟证明颐和山庄将原绿地改为停车场，影响休息，颐和公司对此不予确认。以上事实，有产权证、证明、前期物业服务合同、回复以及当事人陈述等证据证实。本院认为，肖立伟作为涉案房屋的产权人，颐和公司对涉案房屋所在小区实施物业管理，肖立伟接受原告提供的物业服务应向颐和公司支付物业管理费。颐和公司主张肖立伟拖欠2010年11月至2011年8月及2019年1月至2020年2月的物业管理费6994.32元，肖立伟提出2010年11月至2011年8月的物业管理费已过诉讼时效，颐和公司未能提供曾向肖立伟追讨上述期间物业管理费的证据，故颐和公司对上述期间的物业管理费及违约金诉请已超诉讼时效，本院不予支持。肖立伟对拖欠2019年1月至2020年2月的物业管理费无异议，计算为2.4元/平方米×122.2382=293.37元，颐和公司按291.43元计算未超出，计算为291.43×14=4080.02元，肖立伟提出物业服务水平低、服务质量差，未解决物业服务问题，认为不应超过1.5元/月/平方，颐和公司已履行主要物业管理主要义务，肖立伟不能举证证实颐和公司提供的服务质量存在重大瑕疵，肖立伟要求减少物业管理费的意见本院不予采纳，肖立伟提出空调压缩机安装问题，颐和公司提出属于相邻权纠纷，空调安装统一预留位置在管理服务质量标准上有列明，颐和公司没有履行该管理义务，本院酌情减免肖立伟逾期支付物业费的违约金。颐和公司要求支付2018年11月至2019年12月公摊电费28元、2018年11月至2019年12月水费460.01元、2019年1月至2020年2月垃圾费70元，肖立伟对水费及垃圾费表示无异议，对公摊电费提出异议，公摊电费为小区路灯公共电表产生的电费分摊，肖立伟出具的给颐和山庄小区业主委员会的复函已进行说明，每月2元计算，2018年11月至2019年12月合计28元，肖立伟未能提供已支付的证据，颐和公司的上述诉请，本院予以支持。肖立伟反诉要求颐和公司支付违约金2万元，基于楼上空调压缩机影响休息及楼下住户装修造成没电和墙体开裂，损失金额无事实依据，且并非颐和公司行为造成损失，肖立伟要求支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。肖立伟反诉要求赔偿因所住楼前面绿化被擅自改造成停车位，砍伐树木，噪音大增，要求赔偿损失10万元及恢复原样，种上高大树木，颐和公司不予确认，肖立伟对此未能提供证据证实，该反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，肖立伟向广州颐和酒店物业管理有限公司支付2019年1月至2020年2月的物业管理费4080.02元；二、自本判决生效之日起五日内，肖立伟向广州颐和酒店物业管理有限公司支付2018年11月至2019年12月公摊电费28元、2018年11月至2019年12月水费460.01元、2019年1月至2020年2月垃圾费70元；三、驳回广州颐和酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回肖立伟的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121.25元，由广州颐和酒店物业管理有限公司负担96.25元，肖立伟负担25元并于本判决生效之日起五日内向广州颐和酒店物业管理有限公司迳付。反诉费1350元，由肖立伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年九月八日书记员  郑萍军