安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0403民初1503号 原告：中国农业银行股份有限公司淮南分行，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖南路**，统一社会信用代码913404008502248607。 主要负责人：王成平，该分行行长。 委托诉讼代理人：王冰，安徽铸志律师事务所律师。 被告：邹德权，男，1963年3月20日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 被告：金家荣，女，1964年3月29日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 被告：邹振廷，男，1991年12月17日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 被告：淮南市金豪房地产综合开发有限公司，，住所地安徽省淮南市国庆中路统一社会信用代码91340400705069139F。 法定代表人：陆少松，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨军，男，该公司副总经理。 原告中国农业银行股份有限公司淮南分行(以下简称农业银行)与被告邹德权、金家荣、邹振廷、淮南市金豪房地产综合开发有限公司（以下简称金豪公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人王冰及被告金豪公司的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼，被告邹德权、金家荣、邹振廷经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行向本院提出诉讼请求：1.判令邹德权、金家荣、邹振廷共同偿还农业银行借款本金211736.98元、利息28695.66元（含正常利息、罚息、复息、逾期利息）（该利息截止日为2020年3月2日,之后利息按借款合同的约定随本金清偿至实际执行完毕之日）,本息共计240432.64元;2.判令邹德权、金家荣、邹振廷共同赔偿农业银行为实现债权而支付的律师代理费2000元;3.判令邹振廷以其名下所有的坐落于淮南市田家庵区抵押房产对上述借款本息及律师代理费承担抵押担保责任;4.判令金豪公司对上述债务承担连带保证责任;5.案件诉讼费由邹德权、金家荣、邹振廷、金豪公司承担。事实与理由：2011年7月7日，邹德权和农业银行签订《个人购房担保借款合同》，借款260000元购买涉案房屋淮南市田家庵区，贷款期限为240个月，贷款期限为2011年7月至2031年7月，贷款执行的年利率为7.755%，并对罚息、归还贷款方式、违约责任及处理方式等作了约定。邹振廷对上述贷款承担抵押担保责任，金豪公司对上述借款承担连带保证责任，金家荣和邹振廷承诺对上述借款承担共同还款责任。合同签订后，2011年7月29日，农业银行即依约履行了放款义务。2014年11月18日，农业银行和邹振廷办理了涉案房屋不动产抵押权证。现邹德权违约未能足额还款，不再还款。经核算，截至2020年3月2日，邹德权共计欠农业银行本金211736.98元、利息28695.66元（该利息截止日为2020年3月2日，之后利息按借款合同的约定随本金清偿至实际执行之日）本息共计：240432.64元。经多次催要后，邹德权仍未能如约还款，构成违约。为维护农业银行合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 金豪公司当庭对农业银行所述表示无异议,但是认为其已经被扣除了74735.27元（2015年1月7日起至2016年12月31日），建议农业银行申请人民法院处置涉案房屋，用以还付农业银行贷款及金豪公司保证金。 邹德权、金家荣、邹振廷未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金豪公司对农业银行提交的营业执照复印件、主要负责人身份证明、主要负责人身份证复印件，邹德权、金家荣、邹振廷身份证复印件，金豪公司工商信息，邹德权、金家荣结婚证复印件，《个人购房担保借款合同》、共同还款承诺书及同意抵押承诺、抵押登记权属证书、贷款发放通知单等证据均无异议，农业银行对金豪公司提交的特种转账凭证及业务凭证在庭后核实后书面表示其于2014年12月至2017年11月期间共扣收金豪公司保证金账户79177.74元（2014年12月至2017年11月），对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：金豪公司对农业银行提交的证据五即账户信息打印件的具体欠款情况不了解，本院经审查后对该证据予以采信。邹德权、金家荣、邹振廷未到庭质证，也未提交反驳的证据材料，视为放弃举证、质证的权利。 根据上述认定的证据及庭审中农业银行、金豪公司的相关陈述，本案审理查明的事实为： 2011年7月7日，邹德权作为借款人和抵押人、金家荣和邹振廷作为抵押人、农业银行作为贷款人、金豪公司作为保证人共同签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：邹德权向农业银行借款26万元用于购买金豪公司开发的坐落于淮南市田家庵区房屋，贷款期限20年，自2011年7月29日起至2031年7月28日止，借款实行浮动利率，即在基准利率的基础上上浮10%，正常执行利率为7.755%，逾期利率为10.575%。采取等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放日对应日。该笔借款由邹德权、金家荣、邹振廷提供所购房产进行抵押担保（三人于2011年7月6日共同签署了同意抵押承诺），同意以涉案房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁费）、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。金豪公司为邹德权在农业银行的借款提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人保证期间为自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的百分之伍收取违约金。合同同时约定了违约责任，借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮10%，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；若借款人未足额偿还借款本息超过90天，则贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同还约定了争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。 2011年7月29日，农业银行根据合同约定，将26万元贷款通过银行转款的形式汇入合同约定的金豪公司账户。2014年11月18日，农业银行对邹振廷的涉案房屋进行了房屋抵押权预告登记（淮房预淮田字第××号），现邹振廷所购商品房尚未办理《房屋所有权证》亦未办理房屋抵押权设立登记。 邹德权在贷款发放初期尚能按期还款，但是自2014年12月起开始违约逾期还款，截至2020年3月2日，邹德权共积欠农业银行借款本金211736.98元，利息28695.66元，合计240432.64元未付。 本院认为，《个人购房担保借款合同》系合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对合同各方当事人均有约束力，各方当事人应当按照合同约定履行义务。农业银行已经履行发放贷款义务，邹德权作为借款人，邹德权、金家荣、邹振廷作为共同还款承诺人，应当承担共同还款义务。现三人未能按照合同约定偿还贷款达六年之久。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《个人购房担保借款合同》约定，若借款人未足额偿还借款本息超过90天，农业银行有权宣布有权停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。同时约定违约责任，借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮10%，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。据此，农业银行要求邹德权、金家荣、邹振廷立即共同偿还购房借款本金211736.98元、利息28695.66元及之后利息自2020年3月3日起按借款合同的约定随本金清偿至实际执行完毕之日的诉讼请求，本院依法予以支持。关于农业银行要求邹德权、金家荣、邹振廷承担本案律师费等实现债权的费用，因农业银行未能提交有效票据证明其实际支出，应当承担举证不能的法律后果，本院对农业银行的该项诉讼请求依法不予支持。关于农业银行要求邹振廷以其名下所有的涉案抵押房产对本案借款本息承担抵押责任，根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条规定,以房屋设定抵押的,抵押权自办理抵押登记时设立。不动产预告登记并不能直接产生物权变动的法律效力，其所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。本案中,农业银行、邹振廷仅就案涉房屋办理了抵押权预告登记,农业银行作为该房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权,但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权,抵押权并未设立,故农业银行的该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于农业银行要求金豪公司承担连带保证责任的诉讼请求，因合同当事人未就合同约定的抵押办理抵押登记，抵押权未设立，故金豪公司的保证期间尚未届满，农业银行的该项诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。 另金豪公司辩称其已经被扣除了74735.27元，建议农业银行申请人民法院处置涉案房屋，用以还付农业银行贷款及金浩公司保证金。本院认为其可以另案诉讼。 邹德权、金家荣、邹振廷经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的诉讼权利，应当承担由此产生的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告邹德权、金家荣、邹振廷于本判决生效之日起十日内一次性向原告中国农业银行股份有限公司淮南分行偿还借款本金211736.98元，利息28695.66元，合计240432.64元（利息暂计算至2020年3月2日，后续利息按照借款合同的约定随本金清偿至实际执行完毕之日）； 二、被告淮南市金豪房地产综合开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，并在承担责任后有权向被告邹德权、金家荣、邹振廷追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司淮南分行其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4936元，由原告中国农业银行股份有限公司淮南分行负担41元，被告邹德权、金家荣、邹振廷、淮南市金豪房地产综合开发有限公司共同负担4895元，邹德权、金家荣、邹振廷、淮南市金豪房地产综合开发有限公司应于本判决生效后十日内向本院交纳。（开户行：徽商银行淮南龙湖支行，户名：淮南市田家庵区人民法院，账号：18×××89）。逾期交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  刘 芳 人民陪审员  汪传刚 人民陪审员  宋道瑞 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  魏 宁 附相关法条及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。