杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0109民初10052号原告杭州丰非纺织有限公司，统一社会信用代码91330109568772564P，住所地杭州市萧山区楼塔镇大同二村。法定代表人陈建杨，该公司总经理。委托代理人陈建荣，1961年1月2日出生，汉族，住杭州市萧山区。被告杭州大象艺术培训有限公司，统一社会信用代码91330106555192843K，住所地杭州市富阳区富春街道高科路**。法定代表人罗贤臻，该公司总经理。委托代理人罗来昕，江西全灵律师事务所律师。原告杭州丰非纺织有限公司诉被告杭州大象艺术培训有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法由审判员李良勇适用简易程序于2020年8月26日、2020年9月3日两次公开开庭进行了审理。原告杭州丰非纺织有限公司的委托代理人陈建荣，被告杭州大象艺术培训有限公司的委托代理人罗来昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杭州丰非纺织有限公司诉称：2017年12月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于杭州市萧山区楼塔镇大同二村房屋共计12200平方米，租金为100元/平方米/年。第一合同年从订立合同之日起至2018年10月1日止，免交租金。2018年10月1日开始，租金一年一付，到期前十日付清（即2018年9月20日之前付清），之后的以此类推，逾期十日作自动放弃，按违约处理。双方约定的租期为13年，双方如不按期租满年限的，按违约处理。违约金约定为300万元。2019年3月7日，因被告迟延履行租金给付义务，双方本着友好协商的原则又签订《补充合同》一份。原告已按照《房屋租赁合同》及《补充合同》要求按时交付了房屋，但是被告未按约支付租金。原告多次要求被告履行合同义务，支付租金，但被告均以各种理由拒绝支付。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告拖欠租金事实清楚，证据充分。另，被告拖欠租金不付的行为是严重的违约行为，严重损害了原告的合法权益，应承担违约责任。综上，原告诉至法院，请求判令：1、被告按照《房屋租赁合同》及《补充合同》支付自2019年10月1日起至合同解除之日止的租金及相应的利息（截止2020年4月1日的租金共计625000元，实际金额计算至法院判决合同解除之日止）；2、要求解除租赁合同，被告支付违约金300万元。庭审中，原告同意将双方合同解除日期定于2020年3月20日，并变更第一项诉讼请求为被告支付原告租金590000元。被告杭州大象艺术培训有限公司辩称：1、原告是真正的违约方，故原告诉请300万元违约金无任何法律依据和合同依据。被告依照合同约定已经支付了1625000元房屋租金及利息，但原告并未实际交付房屋给被告，房屋自始至终由原告自行占有或第三人占有。2、原告的实际利益未有一丝一毫的损失，实际利益受损的是被告。原告靠双方订立的一纸合同，从未将其房屋交付给答辩人用一天，却收取了1625000元房租，这是空手套白狼。原告将本该属于答辩人合法使用的房屋，全部交付环城高速承建公司使用，被答辩人实质上是一女二嫁，一房二用，无视被告合法租赁权，毫无诚信。原告从未依约交付租赁房，但房租却招收不误，使得被告蒙受至少1625000元经济损失。3、原告诉请被告再支付625000元租金没有任何合法性。综上，被告要求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间的房屋租赁关系；2、补充合同一份，证明原、被告双方对被告延期支付房租进行过协商；3、承诺书一份，证明被告承诺分期支付拖欠的租金。原告在第二次庭审时向本院提交了微信聊天记录一份，证明原告多次催促被告法定代表人，让其过来装修。另外，被告在第一次庭审中陈述其在原告的厂房内无任何东西，但从微信聊天记录中可以看出，被告有七八车的东西存放到原告出租的厂房内。经质证，被告对证据1的真实性无异议，但认为原告向被告隐瞒了产权证在银行抵押贷款的事实，原告的产权和中信银行有产权纠纷；对证据2的真实性无异议，认为该证据可以说明被告是善意诚信履行合同方，双方签署的补充合同已经履行完毕。对补充合同第1条约定的内容有异议，认为原告隐瞒了房屋产权的真实情况，被告实际并未看到过房屋产权证；对证据3无异议，该证据表明被告是诚信、善意，且全面履行合同义务。承诺书中提到的30万元，被告已于2018年支付；上述三份证据并不能表明原告实际交付了房屋，不能表明原告履行合同的真实情况。对微信聊天记录有异议，认为超过举证期限不同意质证；经审查，本院认为，被告对原告提交的证据1-3，均无异议，本院予以认定。证据4微信聊天记录，被告虽有异议，但该证据能客观地反映原、被告租赁房屋期间的沟通情况及被告有物品存放在租赁房屋内的事实，故该证据本院予以认定。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、《房屋租赁合同》、《补充合同》各一份，证明原告隐瞒了租赁房屋的重大问题，该租赁房屋实际上是抵押给中信银行。另，在补充合同中原告也隐瞒了房屋的实际情况；2、打款单三张，证明被告向原告打款1625000元的事实，被告诚信履约；3、案涉租赁房屋历年状况图片四组，共50张。第一组照片拍摄于2019年8月20日，原告直至2019年8月20日仍未将租赁房屋交付给被告，租赁房屋内外堆满了第三方的各种物资，以及住进了第三方员工。第二组照片拍摄于2019年9月21日，原告未交付租赁房屋给被告，房屋及场地被第三人使用。第三组照片拍摄于2019年11月3日，三组照片相互印证，租赁房屋及空地、通道上堆满第三人的物资。第四组照片拍摄于2020年8月7日，该照片可以证明原告又接纳了新的第三人入住，且租赁房屋的局部区域已进行了装修，原告的行为侵害被告的房屋租赁权。4、杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初7164号民事判决书及（2019）浙0109执6285号《限制高消费详情》，证明原告负债41012951.42元，原告的房产已为不良房产，问题资产，其实际已无合同履行实力；5、原告的工商登记信息一份，证明原告的法人已经从陈建荣变更为陈建扬，原告并未将这一重大信息告知被告。被告在第二次庭审时向本院提交了照片二组，证明原告的出租房先后出租给新旧的第三人。经质证，原告对证据1、2、4、5无异议，对证据3有异议，认为照片是被告单方拍摄的，且被告也有一批东西拉过来，大概五六卡车。合同签订后，原告告知被告如果被告需要进行装修，提前告知原告，原告会将存放的东西拿走。房屋里面是曾有第三人临时居住，当时是人民政府跟原告商量的，被告也清楚上述情况。对被告补充提交的二组照片有异议，认为被告来租赁房屋时，厂房里面都存放着库存产品和机器设备，后来还有被告拉过来的东西。经审查，本院认为，证据1、2、4、5，原告无异议，本院予以认定。证据3和补充提交的二组照片，系被告单方拍摄，且拍摄时间无法确定，加之被告标注的照片拍摄时间，与证人当庭陈述存在较大出入，故上述证据本院不予确认。本案中，被告申请证人瞿某出庭作证，以证明被告提交的证据3中照片的具体拍摄情况，但证人在庭审中明确被告提交的证据3的照片系其所拍摄后，其对到现场拍摄照片的次数与时间均与证据中标注的时间存在较大出入。如证人陈述到现场拍摄照片的次数为3次，但照片标注的拍摄时间为4次。再如证人陈述2019年去现场1次，2020年去现场2次，而照片标注的时间是2019年拍摄的3次，2020年拍摄的1次。证人对上述出入亦无法给出合理的解释，故证人的相关证言并无法证明照片拍摄的客观情况，本院不予采信。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年12月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将原告公司内的30亩土地及12200平方米厂房租赁给被告使用；租金共计125万元/年，每三年递增10%；租金从2018年10月1日起支付；租期为13年。合同还约定双方如不按期租满年限的，按违约处理，违约金为300万元。2019年2月1日，被告法定代表人罗贤臻向原告出具承诺书一份，承诺被告因经济原因，本应在2018年10月前支付给原告的租金经双方友好协商后，被告承诺在2019年2月4日前支付30万元，于2019年2月底再支付30万元，剩余资金在2019年4月25日前付清。2019年3月7日，原、被告签订《补充合同》一份，合同明确被告已查验原告持有的关于房屋、土地的权属证书、合同，知晓相关产权在银行抵押贷款等情况。另，合同约定2018年10月1日至2019年9月30日应付租金125万元，被告应于2019年3月10日支付50万元，于4月30日前付清，同时支付拖欠租金的利息75000元。2018年1月30日，被告通过案外人郑建青账户向原告原法定代表人陈建荣账户转账30万元。2019年3月10日，被告向原告支付租金50万元。2019年5月5日，被告向原告支付租金及利息共计82.5万元。另查明，原告原公司名称为杭州大象教育咨询有限公司。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立，且合法有效，被告结欠原告租金未及时付清属实，应承担相应的民事责任。关于涉案房屋有无实际交付使用的问题。本案中，从双方的聊天记录及后续签署的承诺书、补充合同均明确被告对案涉房屋的交付不存异议。被告在签署租赁合同两年后，在支付了一百余万元租金后，在原告就被告迟延支付租金提起诉讼后，提出租赁的房屋未实际交付明显不符合常理。加之，被告也未提交任何证据证明原告拒绝或阻挠被告使用租赁的房屋。被告因经济问题及招生问题未实际将租赁的房屋改造成培训学校使用属实，但承租人是否实际使用租赁的房屋并不影响双方签署的租赁合同的效力，也不影响原告向被告主张租金的权利。何况从双方的聊天记录中可以看出，被告已实际将物品存放于租赁的房屋之中。因此，被告的案涉房屋未实际交付的抗辩无任何事实和法律依据，本院不予采信。关于租赁房屋涉抵押及被告涉诉是否影响租赁合同效力的问题。首先，双方签署的《房屋租赁合同》及《补充合同》中均明确租赁房屋存在抵押贷款，故被告在租赁房屋时对此应是明知的。其次，租赁房屋涉抵押及被告涉诉并未实际影响被告对租赁物的使用。相反的，被告未按约支付租金的行为却直接影响到原告的偿债能力。关于原告法定代表人变更有无告知被告的问题。法定代表人的变更系公司的自治行为，该行为不影响被告使用租赁房屋，被告作为承租人应当按约支付租金，合理使用租赁物，其无权干涉原告的公司内部事务。关于违约金的数额问题。虽然双方签署的租赁合同中明确约定违约金为300万元，但本案考虑到案件的实际情况，并着重考量一下因素：1、原告给与被告九个月的免租期，该九个月免租期的租金损失达90余万元；2、双方约定的租赁期限为十三年，而目前合同实际履行期限只有两年多；3、被告在免租期届满后的第一期租金就存在延迟支付的事实，现第二期租金仍逾期未付。综合上述因素，本院就违约金的数额酌情调整为100万元。综上，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、杭州丰非纺织有限公司与杭州大象艺术培训有限公司签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》于2020年3月20日解除；二、杭州大象艺术培训有限公司于本判决生效后十日内支付杭州丰非纺织有限公司租金59万元、违约金100万元，合计159万元；三、驳回杭州丰非纺织有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35520元，减半收取17760元，由杭州丰非纺织有限公司负担9894元，杭州大象艺术培训有限公司负担7866元。原告杭州丰非纺织有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（被告承担部分）；被告杭州大象艺术培训有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  李良勇二〇二〇年九月十八日书记员  郑淑妮