成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初9173号 原告：成都宇都新材料有限公司，住所地成都市双流区。 法定代表人：李莉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陶云秀，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冷颖，四川致高律师事务所律师。 被告：成都福瑞至绿建新材料科技有限公司，住所地成都市双流区。 法定代表人：刘家雄，经理。 原告成都宇都新材料有限公司（以下简称宇都公司）与被告成都福瑞至绿建新材料科技有限公司（以下简称福瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冷颖到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宇都公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年5月16日至2019年12月5日期间的房屋占有使用费共计740,685.6元；2、被告向原告支付逾期支付房屋占有使用费的违约金218,259.36元（违约金按2019年的年租金金额计算方式14.81元/㎡×7200㎡×6月＋15.81元/㎡/月×7200㎡×6月=1,322,784元的16.5%）;3、被告向原告支付代被告向成都宇都科技有限公司垫付的2019年7月16日至2019年10月15日期间的水电费42,989.58元；4、被告向原告支付自2019年12月6日起至实际搬离全部设施设备之日止的场地占有使用费，场地占有使用费按照15.71元/㎡/月×882㎡×实际占用天数计算。事实和理由:2017年6月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其自有的位于成都市双流区西南航空港经济开发工业集中区(具体地址:西航港空港三路腾飞十一路1号附1号)的房屋出租给被告，租赁房屋面积总共7200㎡。合同签订后，原告按约定履行了义务，但被告违反合同约定，逾期支付租金、欠缴水电费等。经多次催告无果后，原告于2019年9月21日、2019年9月28日通知被告，要求被告在通知送达之日起7日内结清所欠房租和水电费等所有款项，否则将依据合同约定和法律规定解除租赁合同并收回房屋。该函发出后，被告仍未向原告付清欠付的租金和水电等各项费用。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定：“若一方不履行或不完全履行合同即构成违约，违约方应向另一方支付相当于违约当年一年总租金的100%金额作为违约金，并赔偿另一方因此所造成的全部损失。”2019年1月16日至2019年7月15日期间每月租金为14.81×7,200=106,623元，2019年7月16日至2020年1月15日期间每月租金为15.81×7200=113,832元。因此，2019年全年的租金总额为106,632×6＋113,832×6=1,322,784元，原告自愿降低违约金标准，自愿按照违约当年一年总租金的16.5%进行主张，即要求被告支付1,322,784元×16.5%=218,259.36元的违约金。2019年10月15日，原告以公证邮寄送达的方式向被告送达了《关于解除租赁合同及结清费用和收回房屋的函告》，被告于2019年10月16日签收该函告，根据函告通知，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于该函告送达之日起的第三个工作日(即2019年10月18日)解除。原告在2019年12月5日出版的《企业家日报》上刊登《设备搬离催告函》，要求被告在刊登之日起三日内将其设施设备搬离至厂房外，但是被告并未进行搬离。为减少双方损失，原告将被告设施设备搬离至厂房外的空地上，被告设施设备占地约882平方米，应按照2019年下半年每月每平方米租金15.81元/㎡/月×882㎡×实际占用天数的标准向原告支付场地占用费。截至本案起诉之日，被告尚欠付原告房屋占用使用费740,685.6元，水电费42,989.58元，违约金218,259.36元，共计1,001,934.54元。 被告福瑞公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2017年6月17日，宇都公司作为甲方，福瑞公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：宇都公司将其自有的位于成都市双流区××路××路××号××号房屋出租给福瑞公司，房屋面积共计7200㎡，租赁期限为6年，自2017年6月16日起至2023年7月15日止，其中2017年6月16日起至2017年7月15日，为福瑞公司进场装修时间，此期间不计租金。租金为每月14.81元／㎡，从第3年起租金在上一年基础上每平方米每年递增1元，至第5年租赁期租金为每月17.81元／㎡，以后租期租金不再递增，均以每月17.81元／㎡计算。按照先支付租金后使用房屋原则，房屋租金按每半年收取，首次租金在2017年6月20日前支付，以后每期租金提前15日预付。《房屋租赁合同》第五条约定：1、签订本协议时，福瑞公司应交纳履约保证金人民币100000元。协议期满后一个月内，若福瑞公司履行了本协议约定的支付义务，且完好返还房屋（建筑物本身的损耗除外），双方无任何债权债务的情况下，宇都公司应将保证金余额一次性无息退还福瑞公司。2、若出现下列情形之一的，宇都公司有权直接以福瑞公司留存在宇都公司的保证金抵扣；若抵扣后仍不足支付的，宇都公司有权要求福瑞公司另行支付;若宇都公司抵扣后保证金余额不足本协议约定的保证金数额的，福瑞公司必须在宇都公司通知后三日内一次性补足。①福瑞公司未履行、未全部履行或迟延履行本协议约定义务的；②福瑞公司违约应付违约金而未付或未付清的；③福瑞公司违约应赔偿宇都公司损失而未赔偿或未赔足的；第六条约定:宇都公司在收到福瑞公司所交每月所耗水电费后，由宇都公司或宇都公司指定的第三方公司向福瑞公司开具增值税专用发票，福瑞公司用于自身税票抵扣（其中电费发票由宇都公司或宇都公司指定的第三方公司开给福瑞公司，水费由福瑞公司承担11%的增值税税费）；第七条约定：若一方不履行或不完全履行合同即构成违约，违约方应向另一方支付相当于违约当年一年总租金的100％金额作为违约金，并赔偿另一方因此所造成的全部损失。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，宇都公司按约定向福瑞公司交付了案涉房屋，福瑞公司按约定向宇都公司缴纳了履约保证金100,000元以及2019年1月15日前的租金。福瑞公司实际占有使用案涉房屋至2019年12月5日，福瑞公司应在2019年1月1日前缴纳2019年1月16日至2019年7月15日期间的房屋租金639,792元，福瑞公司于2019年2月3日向宇都公司支付租金300,000元，2019年6月1日支付租金50,000元，2019年7月31日支付租金100,000元，尚欠该阶段房屋租金189,792元。福瑞公司应在2019年7月1日前缴纳2019年7月16日至2019年12月5日的房屋租金531,595.44元，至今未予缴纳。 2019年9月21日，宇都公司在福瑞公司承租房屋处张贴《催告通知》，通知福瑞公司及时结清租金及相关费用，否则将采取法律手段追讨相关费用。2019年9月28日，宇都公司张贴《解除房屋租赁合同的通知》，通知福瑞公司自函件出具之日起3日内解除双方租赁合同并将收回房屋，并在7日内搬离屋内物品和设备设施。2019年10月15日，宇都公司向福瑞公司邮寄送达《关于解除租赁合同及结清费用和收回房屋的函告》，载明自该函告送达之日起第三个工作日解除与福瑞公司的房屋租赁合同，并在本函件送达之日起的五个工作日之内搬离屋内所有物品、设施设备等。同年10月16日，福瑞公司签收该邮件。同年10月17日，宇都公司向四川省成都市国力公证处申请向福瑞公司邮寄送达《关于解除租赁合同及结清费用和收回房屋的函告》的过程及内容办理保全证据公证。2019年12月5日，宇都公司在《企业家日报》上刊登《设备搬离催告函》，要求福瑞公司在该催告发布之日起3日内将遗留的机器设备搬离。2019年12月6日，宇都公司将福瑞公司的机器设备搬离至宇都公司厂区内的空地处。 另查明，宇都公司未取得涉案房屋建设工程规划许可证以及房屋权属证书。 以上事实，宇都公司及福瑞公司身份信息、房屋租赁合同、银行转账凭证、公证书等证据在卷予以佐证。 本院认为，一、关于本案《房屋租赁合同》效力问题。虽然本案中双方当事人均未对该《房屋租赁合同》的效力提出主张，但依据合同法的基本原则，主动审查合同效力并依法处理是法律赋予人民法院的权力，属于裁判权范畴，故本院依职权对涉案房屋租赁合同进行效力审查。宇都公司未取得涉案房屋的权属证书，也未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故宇都公司与福瑞公司签订的《房屋租赁合同》无效。 二、关于福瑞公司是否应当向宇都公司支付房屋占有使用费以及房屋占有适用费具体数额问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽然本案中《房屋租赁合同》无效，但应当参照合同约定的租金标准支付此期间的房屋占有使用费。宇都公司诉称，福瑞公司实际占有使用涉案房屋的期间为：2017年6月17日至2019年12月5日，2017年7月16日至2019年1月15日的房屋占有使用费福瑞公司已缴纳。尚欠付2019年1月16日至2019年7月15日的房屋占有使用费189,792元、2019年7月16日至2019年12月5日的房屋占有使用费531,595.44元。由于福瑞公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩权利，承认宇都公司提出的房屋占有使用期间以及尚欠房屋占有使用费721,387.44元的事实。故截至本案庭审之日2020年8月10日，福瑞公司尚欠宇都公司房屋占有使用费721,387.44元，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”《房屋租赁合同》被确认无效后，福瑞公司依据该无效合同向宇都公司支付的100,000元履约保证金，应当予以返还。为减少诉累、保障双方当事人合法权益，福瑞公司交付给宇都公司的100,000元履约保障金应从福瑞公司欠付的房屋占有使用费中予以扣除。扣除后，福瑞公司欠付宇都公司房屋占有使用费数额为621,387.44元。 据此，对于被告要求原告支付2019年5月16日至2019年12月5日的房屋占有使用费740,685.6元的诉讼请求，本院予以部分支持621,387.44元。 三、关于福瑞公司逾期支付房屋占有使用费，是否支付违约金问题。宇都公司要求福瑞公司支付逾期支付房屋占有使用费所产生的违约金，系基于《房屋租赁合同》有效前提下福瑞公司存在逾期付款违约行为而提出，《房屋租赁合同》为无效合同，该诉求缺乏事实和法律依据，故对宇都公司提出福瑞公司支付违约金218,259.36元的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于宇都公司主张福瑞公司支付欠缴水电费问题。宇都公司向本院提交由案外人成都宇都科技有限公向宇都公司出具的《收据》及水电费分摊情况说明（含明细表）、《四川省电力公司天府新区供电公司电费计算清单》、《四川增值税专用发票》、《四川省政府非税收入通用票据》等证据，用以证明福瑞公司欠付宇都公司代为福瑞公司垫付的2019年7月16日至2019年10月15日水电费用共计42,989.58元。但以上证据仅能证明宇都公司向案外人成都宇都科技有限公司缴纳水电费用、案外人成都宇都科技有限公司向供电公司缴纳电费等事实，不能证明福瑞公司欠付的水电费已由宇都公司代为缴纳的事实，应当承担举证不能的法律后果。宇都公司主张代福瑞公司垫付水电费用事项，缺乏事实依据，故对宇都公司提出福瑞公司向其支付2019年7月16日至2019年10月15日期间欠缴的水电费42,989.58元的诉讼请求，本院不予以支持。 五、关于放置被告设施设备而产生的场地占有使用费问题。 宇都公司为避免损失扩大，通过张贴《解除房屋租赁合同的通知》，邮寄送达《关于解除租赁合同及结清费用和收回房屋的函告》，在报纸上刊登《设备搬离催告函》等方式，通知福瑞公司及时搬离相关设施设备，福瑞公司一直未搬离。2019年12月6日宇都公司将福瑞公司设施设备搬离至厂房外的空地区域，由此产生的空地占有使用费为合同无效后产生的必要损失。占用厂房外空地区域的起始时间为2019年12月6日，到福瑞公司实际将设施设备搬离之日为实际占用使用时间。宇都公司主张空地区域占有使用费参照《房屋租赁合同》约定的当年房屋租金15.71元/㎡/月计算，本院考虑到厂房外空地的经济价值无法与厂房的经济价值等同，故酌情确定空地区域占有使用费为当年房屋租金的三分之一，即5.24元/㎡/月（0.175元/㎡/天）。宇都公司主张占地面积为882㎡，经本院实地查看，占地面积酌情确定为400㎡，空地区域占有使用费计算方式为：0.175元/㎡/天×400㎡×实际占有使用时间。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”的规定，本案中，宇都公司作为出租方，在明知涉案房屋未办理权属证书，也未取得建设工程规划许可证的情况下，仍然出租给福瑞公司，应当对合同无效承担主要过错责任；福瑞公司作为承租方对涉案房屋是否办理权属证书及是否取得建设工程规划许可证未尽到审查注意义务，亦应承担相应责任。本院酌情确定由宇都公司及福瑞公司分别对合同无效后的损失承担70%和30%的过错责任。故宇都公司提出福瑞公司支付自2019年12月6日起至实际搬离全部设施设备之日止的场地占有使用费，场地占有使用费按照15.71元/㎡/月×882㎡×实际占用使用时间计算的诉讼请求，本院予以部分支持，福瑞公司应支付宇都公司空地占有使用费，计算方式为：0.175元/㎡/天×400㎡×实际占用使用时间×30%。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告成都福瑞至绿建新材料科技有限公司于本判决生效后十日内向原告成都宇都新材料有限公司支付房屋占有使用费621,387.44元； 二、被告成都福瑞至绿建新材料科技有限公司于本判决生效后十日内搬离现存放于原告成都宇都新材料有限公司处的全部设施设备，并向原告成都宇都新材料有限公司支付空地区域占有使用费（计算方式为：自2019年12月6日起至被告搬离设施设备的当日止，按0.175元/㎡/天×400㎡×30%计算）； 三、驳回原告成都宇都新材料有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费13,828元，由原告成都宇都新材料有限公司负担6,167.29元，由被告成都福瑞至绿建新材料科技有限公司负担7,660.71元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  魏建辉 人民陪审员  倪仕琼 人民陪审员  李开成 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  张 玲