广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3769号上诉人（原审原告）：王海明，男，1979年7月21日出生，汉族，住广东省中山市***************。委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕强，广东启源律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴双燕，女，该公司经理。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。上诉人王海明因与被上诉人中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王海明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持王海明一审诉讼请求。事实和理由：一、“商品房交付使用”指合同约定的交楼时间更符合合同文意及双方在签订合同时的预期。涉案合同第八条约定棕榈公司应当在约定期限内办理工程竣工验收备案手续，并将符合合同约定的商品房交付王海明使用。该约定的交楼日期是双方在签订合同时的共同预期。棕榈公司逾期交房是违约行为，不能据此作为办证期限的起点。且涉案合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，在合同条款存在两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。二、根据合同约定，棕榈公司负有按时交房及按时办理递件办证的义务，两项合同义务相互独立，不能相互包含、相互替代。而一审判决的直接后果是不论棕榈公司逾期交楼的行为延续多久，均以实际交楼时间起算办理产权登记的期限，实际上是以棕榈公司逾期交房责任替代逾期递件办证责任，免除了棕榈公司怠于履行递件办证义务的长期违约责任，使王海明的权益长期处于不确定状态。从本案违约行为与损害后果来看，让棕榈公司承担逾期交房和逾期办证责任并不会过分加重棕榈公司的责任，反而可以更好地督促棕榈公司履行合同约定的义务。三、“类案同判”是司法公正的基本要求，已有诸多相同类型的案件均认定商品房买卖合同中的“商品房交付使用”是指合同约定的交楼时间。一审法院以涉案房屋未交付为由认定棕榈公司不存在逾期递件办证的违约行为不符合本案事实，对合同条款的解释存在错误，以致判决不公，请求二审予以纠正。棕榈公司辩称，一审法院认定办理涉案商品房产权登记的起算时间为商品房实际交付使用之日，而非合同约定的交房之日是正确的，二审法院对该楼盘也已经作出生效判决如此认定，故棕榈公司不存在逾期办理产权登记的事实。王海明的上诉请求不能成立，应予以驳回。王海明向一审法院起诉请求：1.判令棕榈公司向王海明支付逾期办证违约金（违约金以总购房款365152元为基数，按每日万分之一的标准自2017年8月28日起计至棕榈公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）；2.判令棕榈公司向王海明支付逾期交房违约金（违约金以总购房款365152元为基数，按每日万分之一的标准自2016年11月1日起计至综合验收备案并实际交付之日止）。一审法院认定事实：2014年9月29日，王海明以365152元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园1期2幢1201房，双方签订中山市商品房买卖合同。合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金;第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第8.6条约定，由于出卖人的原因，导致该商品房未能按期办理房地产权属证书的，出卖人按商品房买卖合同第十四条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。同日，王海明和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；第3.1条约定,现双方一致同意将原买卖合同第十四条第二款约定的产权登记期限变更为:出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，王海明付清了全部房价款。2018年1月4日，棕榈公司（出卖人）与王海明（买受人）签订违约金支付协议书，约定因出卖人未能根据商品房买卖合同约定日期向买受人交付商品房，现就逾期交楼违约金的支付事项，买卖双方经友好协商，达成本协议，以资共同遵守：一、买卖双方一致同意：出卖人于本协议订立之日起十个工作日内向买受人支付违约金10954.6元，作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；二、买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行。2018年1月17日，棕榈公司将前述款项支付给王海明。棕榈公司迄今未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证。王海明未办理收楼手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王海明与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于逾期交房违约金。权利的放弃必须以明示的方式作出。王海明在与棕榈公司签订的违约金支付协议中，并未承诺收取棕榈公司支付的逾期交房违约金后不再追究棕榈公司逾期交房的违约责任，棕榈公司在签订违约金支付协议的合理期限内未积极履行合同约定的交房义务，迄今无法确定涉案商品房何时能达到合同约定的交楼标准取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，违约情况较为严重，对王海明占有使用处分涉案房屋的权益造成一定损害。故一审法院认为，王海明请求不受合同约定的违约金上限和已签订的违约金支付协议书的限制，要求棕榈公司继续承担逾期交房的违约责任，增加违约金，理据正当充分，应予支持。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。王海明选择于2018年1月4日与棕榈公司在该日签订违约金支付协议书并收取逾期交房违约金10954.6元，应视为王海明同意棕榈公司截止该时间点应承担的违约责任为逾期交房违约金10954.6元。王海明主张签订协议之前的逾期交房违约金，理据欠缺，一审法院不予支持。如从次日起算违约金，一审法院认为亦有违双方签订该协议的初衷，因为签订协议的彼时，王海明已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，而涉案商品房显然不可能次日即达到合同约定的交楼条件，王海明对棕榈公司之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，王海明仍然选择与棕榈公司签订违约金支付协议书，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为其给予了棕榈公司合理的时间履行交楼义务；只有超过该合理时间，其方可再向棕榈公司主张逾期交房违约金。结合本案具体情况，一审法院酌定该合理期间为三个月。王海明主张逾期交房违约金按日万分之一的标准计算，符合合同约定，一审法院予以支持。故棕榈公司应向王海明支付逾期交房违约金，计算期间从2018年4月5日起至案涉商品房实际交付之日止。二、关于逾期办证违约金。王海明与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；双方签订的补充协议(二)第3.1条约定，双方一致将原买卖合同第十四条第二款变更为出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审法院认为，前述条款中的“商品房交付使用”应指“商品房实际交付”或“商品房视为交付”，现涉案房屋尚未实际交付亦不存在可视为交付的情形，无论补充协议（二）第3.1条是否对双方发生法律拘束力，均不影响一审法院认定棕榈公司办理房地产权属证书的履行期限尚未届满。因棕榈公司不存在逾期办证的违约行为，王海明依此诉请棕榈公司支付逾期办证违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、棕榈公司于判决生效之日起七日内向王海明支付逾期交房违约金（违约金以365152元为基数，自2018年4月5日起按日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回王海明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1582元，减半收取791元，由王海明负担535元，棕榈公司负担256元（该款王海明已预交，棕榈公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付王海明）。二审期间，王海明没有提交新证据。棕榈公司提交皓玥花园一期、二期中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明涉案小区已于2020年5月14日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。经质证，王海明确认该证据的真实性。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：1.棕榈公司于2020年5月14日取得涉案小区的中山市建设工程竣工验收备案登记证。2.二审庭审中，棕榈公司陈述涉案小区大部分业主已于2020年5月30日开始办理收楼手续，目前在持续办理中。王海明的委托诉讼代理人确认有部分业主已办理了收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。结合双方当事人的诉辩意见，二审争议焦点为：一审法院认定棕榈公司不存在逾期办证的违约行为是否妥当。对此本院分析如下：涉案商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。现双方对于“商品房交付使用”产生不同理解，导致对棕榈公司是否存在逾期办证行为产生争议。王海明认为“商品房交付使用”应为合同约定的交付使用时间即2016年10月31日，棕榈公司应于2017年8月27日前到产权登记机关办理涉案商品房的产权证书，棕榈公司已逾期，应承担逾期办证违约责任。棕榈公司则认为“商品房交付使用”应理解为实际交付使用，其不构成违约。本院认为，双方所争议的条款为棕榈公司为重复使用而预先拟定的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，在按照不利于提供格式条款一方作出解释之前，应先对条款按照通常理解进行解释，只有在按照通常理解后仍存在两种以上解释时，才适用不利于提供格式条款一方的解释。本案中，对于涉案商品房买卖合同第十四条的理解，应根据文义解释、体系解释、目的解释，结合交易习惯和公平原则进行理解，本院认为“商品房交付使用”按照通常理解是指实际交付使用之日或视为交付使用之日，而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯。因此，棕榈公司办理涉案商品房的权属证书的履行期限尚未届满，其不存在逾期办证的违约行为。一审法院认定棕榈公司不存在逾期办证的违约行为并无不当。故王海明上诉请求棕榈公司支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。对当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，王海明的上诉理据不足，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1070元（王海明已预交），由王海明负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 刘 通审判员 黎 妙二〇二〇年九月七日书记员 张欣琪