贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初6444号 原告：遵义隆君祥物业有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区蟠桃路九鼎时代家园**，统一社会信用代码：915203020760148554。 法定代表人：李小龙，总经理。 委托诉讼代理人：王涛，男，1985年6月7日生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 被告：曹文，男，住贵州省遵义市红花岗区。 原告遵义隆君祥物业有限公司（以下简称隆君祥公司）与被告曹文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆君祥公司的法定代表人李小龙及委托诉讼代理人王涛、被告曹文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告隆君祥公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付原告2014年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费2625元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系遵义帝豪房地产开发有限公司委托的物业管理公司，且签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告向其开发的鼎诚家园小区提供物业管理服务合同，业主按房屋面积每月0.7元/平方米向原告交纳物业管理费用，合同履行至2019年10月31日。被告系该小区A17栋242号业主，房屋面积62.49平方米，被告自2014年11月1日起经房开和物业多次催告后未按合同约定交纳物业服务费，截至2019年10月31日共拖欠60个月的物业管理费，共计2625元，为此特诉请法院判令被告支付欠付的物业服务费。 被告曹文辩称，原告诉请及事实与理由完全与事实不符，原告不是物业服务合同相对人，原告与被告从未签订书面物业服务合同，不存在物业服务合同关系，原告主体不适格。即使双方合同有效或者形成了事实上的物业管理关系，但原告没有提供服务或者提供的服务严重不符合同约定，原告对公共部位及配套设施、设备没有进行日常维修养护，小区绿地被严重损毁占用，杂草丛生，私搭乱建现象比比皆是。房屋漏水、管理混乱，多次到物业及房开反映都没有得到落实，垃圾清理不及时，楼梯卫生无人打扫。原告未公布公司收支账目和维修基金使用明细，故意克扣新住房的装修保证金。小区没有门卫，没有安排保安在小区巡逻，车辆行人随意进出，门墙楼梯随意张贴小广告，安全问题严重，已发生多起入户盗窃和物品车辆丢失案。小区消防通道长期被车辆占用停放无人管理，小区内随着施工和维修养护不当，物业公共设施设备不完善，物管办公室和小区岗亭形同虚设，排污水管堵塞，小区门口堆放了大量垃圾后用土掩埋，严重污染环境及人们身体健康。另外原告主张的部分物业服务费已超过诉讼时效，不应得到支持，综上，被告不应支付原告物业管理费，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年9月8日，原告与遵义帝豪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由被告为遵义帝豪房地产开发有限公司开发的位于遵义市红花岗区”提供物业管理服务，物业服务期限为2013年9月8日至2020年12月31日，物业服务内容为：物业公共部分的小修、养护和管理；公用设备设施的运行、小修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费为高层住宅0.7元／月／平方米，按年交纳，业主应在每年首月15日前交纳本年度物业服务费。被告曹文系该小区Ａ17栋242号业主，房屋面积62.49㎡。被告未缴纳2014年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费2625元。2020年1月8日，原告向本院申请支付令要求被告支付欠付的物业服务费。2019年11月7日，“鼎诚家园一期业委会”在小区张贴《通知》，告知全体业主隆君祥公司将于2019年10月31日与业委会办理撤出小区管理的相关事项，并通知业主于2019年11月1日至2019年11月30日前到隆君祥公司处办理相关费用结算事项，包括退装修保证金、缴纳所欠物管费用。2019年10月31日，原告撤出涉案小区，停止提供物业管理服务。 原告为涉案小区提供物业服务期间，履行了巡查、管理、卫生清洁、垃圾清运等物业服务义务，并支付了垃圾清运费用、公用部分的电费等相关费用，原告提供物业期间对于涉案小区出现的房屋楼顶漏水、化粪池堵塞、污水井堵塞、井盖损坏、楼梯损坏、楼道扶手送达、防盗门损坏、水管损坏、消防设备未配置、绿化损坏等小区出现的各项问题均积极向遵义帝豪房地产开发有限公司工程部积极反映、报告，请求予以解决。2015年3月26日，因涉案小区入住居民增多，小区未规划垃圾池，原告就涉案小区垃圾运输问题再次向小区所在的办事处提出报告，申请对小区垃圾运输问题予以帮助解决。被告因小区出现的消防通道堵塞、排污管道破裂、垃圾清运等问题认为原告未尽到物业服务义务而拒交物业服务费用。 上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《鼎诚家园物业管理服务协议》、工作记录表、公共水电费用收据、报告、通知、发文签收薄、遵义帝豪房地产开发有限公司工程部回复、照片、民事裁定书，被告提供的照片等证据及到庭各方当事人的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。对原告提交的《物业费告知单》的照片，因原告未提供证据佐证该告知单已送达到被告，故原告拟证明其已向被告催收的证明目的本院不予采信。 本院认为，原告与遵义帝豪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，遵义帝豪房地产开发有限公司系涉案小区的开发商，其与原告签订的《前期物业服务合同》，对业主具有法律约束力，业主应当按照《物业服务合同》履行相应的义务。因此对被告所持其与原告不存在物业服务合同关系，原告主体不适格的辩解意见，本院不予采信。对被告所持原告未履行物业服务义务，小区管理混乱，因此不应缴纳物业服务费的辩解意见，本院认为，原告提交的工作记录表、小区存在问题的各种报告、通知、帝豪公司出具的回复、从事物业服务支出的相关发票能够相互印证，证明原告在提供物管服务过程中针对小区出现的各种问题均在积极协调报告，以盼能为业主解决实际问题，体现了原告已积极履行了物业服务义务，但由于涉案小区属经济适用房小区，小区各项硬件配套设施有待完善，小区共用设施、消防、车位不足及绿化等事宜，并非物业公司在其业务范围内提供物业服务即能达到业主要求，而是需要包括房开公司、业主等在内共同协作完善；房屋漏水属于房屋质量问题，并不在物业服务范围内，不能成为被告不交物业服务费的理由，另外包含被告在内的小区部分业主长期未交纳物业服务费，一定程度上影响了原告对小区物业服务质量的提高，而原告已基本按协议的约定履行了相关的物业服务。因此，被告辩称不交物业服务费的理由不充分，本院不予采纳，被告应按协议约定支付相应的物业服务费。 对被告所持原告诉求的物业服务费已过诉讼时效的辩解意见，本案原告主张的被告欠付物业服务费的期间为2014年11月1日至2019年10月31日，而《前期物业服务合同》中约定的物业费交费方式为按年交纳，每年首月15日前交纳本年度物业服务费，原告于2020年1月8日向本院申请支付令向被告主张物业服务费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”的规定，2016年1月15日以前被告应交纳的2016年的物业服务费已于2019年1月16日超过三年诉讼时效，故原告主张的2014年11月1日至2016年12月31日期间的物业服务费均已过诉讼时效，本院不予支持。原告主张的2017年1月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费未过诉讼时效，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《物业管理条例》第七条第（五）项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定以及双方合同的约定，被告应支付的物业服务费该期间的物业服务费为1487.26元（62.49㎡×0.7元/月×34月）。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、由被告曹文在本判决生效后五日内向原告遵义隆君祥物业有限公司支付物业服务费1487.26元； 二、驳回原告遵义隆君祥物业有限公司的其余诉讼请求。 如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告曹文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  田应雪 二〇二〇年九月八日 书记员  夏子捷