江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初7340号原告：张广喜，男，1964年6月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：程莉，无锡市永迎法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈华，无锡市永迎法律服务所法律工作者。原告：徐兆芬，女，1969年12月26日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：程莉，无锡市永迎法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈华，无锡市永迎法律服务所法律工作者。被告：正大凯悦（无锡）房地产有限公司，统一社会信用代码913200003105536479，住所地无锡市新吴区龙山路****1207。法定代表人：肖深，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建明，江苏金匮律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜姗姗，江苏金匮律师事务所律师。原告张广喜、徐兆芬诉被告正大凯悦（无锡）房地产有限公司（以下简称正大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告张广喜、徐兆芬的共同委托诉讼代理人陈华、程莉及被告正大公司的委托诉讼代理人王建明、姜姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张广喜、徐兆芬向本院提出诉讼请求：1.依法判令正大公司向其支付逾期交房违约金43105元（自2019年9月1日起至2020年4月20日止共计233天，按每天924413元×0.0002=185元计算）；2.本案诉讼费用由正大公司承担。事实和理由：2016年4月17日，张广喜、徐兆芬与正大公司签订《商品房买卖合同（预售）》1份，约定：标的物为无锡市新吴区长江南路嘉悦园15栋68号1803室房屋（以下简称1803室），建筑面积98.3平方米，单价为9404元/平方米，总金额为924413元，首付款为374413元，公积金贷款550000元。正大公司应当在2019年8月31日前交付该商品房，且应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张广喜、徐兆芬。房屋交付时应具备交付使用的批准文件及其他条件，且约定了正大公司规划、设计变更责任等。合同签订后，张广喜、徐兆芬已按约履行了合同的全部付款义务，且另行应正大公司要求支付了所谓的装修款114915元，但正大公司一直未按约定书面通知张广喜、徐兆芬交接房屋，已构成违约，故诉至法院。正大公司辩称：1、正大公司从未拒绝交付房屋，虽然正大公司没有向张广喜、徐兆芬送达交房通知，但根据合同第11条第2款之约定，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日即2019年8月31日为办理交付手续的时间，但张广喜、徐兆芬却一直不与正大公司办理房屋交付手续。而且张广喜、徐兆芬直至2019年9月11日向明确向物业表示看过房屋后不想拿房，故张广喜、徐兆芬主观上存在不与正大公司办理房屋交付手续的故意，应自行承担房屋未交付的后果。2、退一步讲，如果法院认定正大公司逾期交房的，那么对张广喜、徐兆芬主张的按日计算的违约金基数无异议，但对其主张的天数有异议，逾期交房的期限只应计算至2019年9月11日。因为是张广喜、徐兆芬不与正大公司办理交接手续导致房屋迟延交付，该责任应当由张广喜、徐兆芬承担。经审理查明：2017年11月23日，买受人张广喜、徐兆芬与出卖人正大公司签订《商品房买卖合同（预售）》1份，约定由买受人购买1803室房屋，总价款为924413元。签订本合同前，买受人已支付出卖人定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2017年1月6日前支付首期款374413元，公积金贷款550000元。商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2019年8月31日前交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，除不可抗力外，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。补充协议约定买受人必须在出卖人提出的银行和担保公司中选择办理贷款及担保手续。出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知买受人办理交付手续，买受人须按照出卖人书面通知的时间接受房屋。如果买受人在规定期限内未接受房屋的，视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人。同时买受人须承担房屋的物业管理费等相关费用，出卖人对该房屋的保修责任时间也从即日起计算。在买受人向出卖人付清全部房款（违约金如有）缴纳办理产权的契税，公用设施设备维修基金（设有电梯的商品房需缴纳电梯更新基金）和办理权证的费用，按主合同及补充协议约定向本小区物业服务企业缴纳预收的物业公共服务费和相关入住费用，并签署相关物业协议后方可办理入住手续，否则出卖人有权拒绝将该房屋交付给买受人。合同签订后张广喜、徐兆芬向正大公司支付房屋首期款374413元，正大公司于2017年12月3日开具相应预收款增值税普通发票。剩余房屋价款550000元由张广喜、徐兆芬办理公积金贷款，于2017年12月21日与无锡住房公积金管理中心签订《无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同》后，于2018年1月3日将该款项交付正大公司账户。徐兆芬与案涉房屋物业管理公司工作人员路程的聊天记录载明：2019年9月11日，徐兆芬：“刚刚我去看了一下房子，气的我不想拿房了。我要去找你们开发商一个也不和我说。为什么我们的进厅大门和其他进厅大门不一样呢。人家高大上，我们最后一排进门厅门口小气的。不一样为什么。一样的小区门厅不一样。我们怎么接受。门头和商铺有什么关系呢，难道我们就该承担吗。门头太底下了。沙盘模拟全小区都是一样的呀，也没有区分啊，我今天一看太难看了。”路程在期间发了几段语音，另有文字内容：“入户门头的事情，您觉得是地产的问题可以通过合法合理的途径来解决这件事……”徐兆芬：“我要去找开发商理论的，开发商现在交接给你们了吗。”路程：“好的，我来反映一下。还没全交。”2019年11月8日，路程：“你可以把问题梳理梳理，拿张纸罗列一下，属于物业可以解决的，我们看看想办法解决，该找地产的那你可能还是得找地产。”徐兆芬：“人家找开发商有用。我们因为没有三期了，所以我们找不到人解决。入户门是肯定找开发商的，因为我们正规进出大门，这个是事实。”2019年11月12日，徐兆芬：“帅哥问一下，房子是在你那拿吗？我怎么没有拿房通知书啊。”路程：“要问下销售。”徐兆芬：“我的销售早跑了，电话都没有。”正大公司在2020年1月16日本案第一次庭审时表示其从未拒绝交接房屋，就算张广喜、徐兆芬当天去办理交房手续也是能够办理的。后张广喜、徐兆芬表示其当天庭审之后即到正大公司售楼处要求交接房屋但被正大公司拒绝，后其2020年3月30日又至现场提出要求交接房屋但仍被正大公司拒绝。对此，正大公司表示其从未拒绝办理交接房屋，不清楚张广喜、徐兆芬所述的上述是否确实去过售楼处且继续表示当天就可以去办理房屋交接手续。考虑到双方当事人对于交接房屋一事不存在争议及正大公司的表态，为避免争议，本院要求双方当事人各自委托诉讼代理人的陪同下于2020年4月20日本院组织双方当事人进行质证当天办理完毕房屋交接手续。后双方当事人于当日办理完毕1803室房屋的交接手续，正大公司于当日向张广喜、徐兆芬交付1803室房屋的住宅使用说明书、住宅质量保证书。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、预收款增值税普通发票、《无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同》、《公积金贷款抵押反担保合同》、银行流水明细等、微信聊天记录等证据在卷佐证。诉讼中，正大公司提供竣工备案表、测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住户信息登记表等证据，并主张1803室房屋所在楼盘在2019年8月16日已通过竣工验收，测绘报告于2019年8月12日出具，故2019年8月31日前1803室房屋已具备交付条件。正大公司在此之前曾通过电话联系过张广喜、徐兆芬，因张广喜、徐兆芬表示房屋设计有问题要开发商给说法，双方就此一直在交涉故而没有向张广喜、徐兆芬发放书面的交房通知。除了张广喜、徐兆芬之外的1803室房屋所在楼盘的其他房屋99%都已交付，1803室房屋同一幢楼的其他业主也大都在2019年8月底收房并有很多业主在2019年9月初即向物业登记对房屋进行装修。经质证，张广喜、徐兆芬对竣工备案表、测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书的真实性无异议，但认为这两份材料载明的交付时间为空白，且正大公司是在2019年4月20日才交付给其，不能证明1803室房屋在2019年8月31日前已符合房屋交付的条件，且其从未接到过正大公司关于交房的通知。认为住户信息登记表无法确认真实性，故不予认可，且认为其他业主的信息与其无关。张广喜、徐兆芬提供手机拍摄的照片、视频，并主张其在2019年8月31日至1803室房屋现场看过，正大公司都是拒绝交房，因为现场连正大公司的工作人员都没有，但未留下证据。后其又于9月11日、9月15日至现场，但正大公司依旧没有任何工作人员，其拍摄了照片和视频。同时，案涉房屋在外部设施上不符合条件，大厅结构改变，外观找不到进户门，窗户设计与约定不一致，天台上的门洞和窗户都是空的，卫生也没有清理干净，不符合交付条件。经质证，正大公司认为照片和视频无法看出拍摄时间故不予认可。1803室房屋在2019年8月底已经具备了实际交付条件，所有的设施设备已经全部到位，张广喜、徐兆芬所述卫生问题与房屋交付条件无关。本院认为：张广喜、徐兆芬与正大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法官的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应遵照执行。但是上述合同特别是补充协议的内容大多均为开发商正大公司预制，张广喜、徐兆芬作为买受人并无太多与之进行要约、承诺的空间，故补充协议较主合同限缩买受人权利或加重买受人义务的内容应适用主合同的约定，而较主合同限缩开发商权利或加重开发商义务的内容则应适用补充协议的约定。就本案中双方当事人的争议而言，虽然补充协议中有关于买受人需交纳相关税费及签署物业管理文件后方可交房的约定，但因该约定与主合同中“出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”的约定相悖，故应适用主合同的约定，正大公司援引补充协议的该约定内容对办理房屋交接手续进行抗辩的，依法不能成立。另一方面，虽然主合同中有“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”的约定，但同时主合同中还有“出卖人应当在2019年8月31日前交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”的约定，而补充协议中亦有“出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知买受人办理交付手续，买受人须按照出卖人书面通知的时间接受房屋。”但没有关于主合同中关于买受人未收到交付通知后果的约定。相反，补充协议中关于买受人在规定期限内未接受房屋的后果，即“视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人。”的约定对买受人而言较为苛刻，故综合上述约定内容来看，关于交付通知的约定应按补充协议的约定履行，即向买受人送达房屋交付通知是正大公司必须履行的义务，如果正大公司未向买受人送达交付通知书的不能视为房屋交付时间为2019年8月31日。因此，正大公司始终未向张广喜、徐兆芬送达房屋交付的通知书的行为，应认定为逾期交房的违约行为。正大公司依据徐兆芬与路程微信聊天记录中“刚刚我去看了一下房子，气的我不想拿房了”的陈述辩称徐兆芬拒绝收房，但商品房屋系大宗商品，本案中张广喜、徐兆芬为购买房屋还办理了公积金贷款，说明其已投入了自己现有及将来的大部分财富，其对于房屋质量当然会有较高的要求和期待是完全可以理解的，在此情况下其因对房屋未达到其要求和期待而发出上述抱怨陈述是完全可以理解的。另一方面，路程系物业公司人员并非正大公司员工，而正大公司未提供任何证据证明其公司或员工曾与张广喜、徐兆芬沟通房屋状况、交付事宜的情况。徐兆芬的上述陈述内容不应认定为拒绝收房的意思表示，故本院对于正大公司的该项抗辩意见依法不予支持。综上，张广喜、徐兆芬要求正大公司支付逾期交房违约金的请求，于法有据，本院依法予以支持。关于房屋交付时间。正大公司虽在本案第一次庭审时表示可以办理房屋交接手续，且表示不清楚原告陈述的此后曾到售楼处要求交房遭拒的情况，但正大公司始终未向张广喜、徐兆芬送达符合主合同约定的交付通知书，诉讼中亦未按主合同约定将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料等事项告知张广喜、徐兆芬，直到本院组织双方当事人质证并作出要求后才于2020年4月20日完成房屋交接手续，且在当日正大公司才向张广喜、徐兆芬交付住宅使用说明书、住宅质量保证书，故1803室房屋交付的时间应确定为2020年4月20日。张广喜、徐兆芬主张逾期交房违约金的计算期间为2019年9月1日至2020年4月20日，并无不当，本院依法予以支持。因为正大公司张广喜、徐兆芬主张的按日计算的违约金基数无异议，故正大公司应支付的违约金金额应按照每天924413元×0.0002=185元的标准乘以上述期间进行计算。但结合2020年1月16日已临近农历新年，此后立即有新冠疫情影响、1803室房屋同幢楼其他房屋的业主很多都已收房、以及徐兆芬与物业公司工作人员路程的微信沟通内容等因素综合考虑，本院酌定违约金的金额确定为25000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、正大凯悦（无锡）房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张广喜、徐兆芬违约金25000元。二、驳回张广喜、徐兆芬其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元（此款已由张广喜、徐兆芬预交），由张广喜、徐兆芬负担114元，由正大公司负担158元（张广喜、徐兆芬同意其预交的案件受理费158元由正大公司向其直接支付，本院不再退还，由正大公司在本判决发生法律效力之日起十日内直接向张广喜、徐兆芬支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱逢吉人民陪审员  李浩荣人民陪审员  周为平二〇二〇年九月十八日书 记 员  包檬丹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。