辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初1475号原告：周雪松，男，1970年3月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：高志国，沈阳市皇姑区明廉法律服务所工作者。被告：沈阳市中小企业融资担保有限责任公司，住所地沈阳市和平区文萃路**，统一社会信用代码912101005941111459。法定代表人：齐拥军，该公司经理。委托诉讼代理人：张利，辽宁蓝田律师事务所律师。被告：沈阳旭城佳欣消防设备有限公司，，住所地沈阳市皇姑区明廉路**415注册号210105000026711。法定代表人：韩东，公司经理。被告：沈阳晓军广告中心，，住所地沈阳市沈河区热闹路**注册号210103100008642。投资人：赵晓军。委托诉讼代理人：赵刚，男，1975年3月28日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。原告周雪松与被告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司（以下简称中小企业）、被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司（以下简称旭城消防）、被告沈阳晓军广告中心（以下简称晓军广告）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周雪松的委托诉讼代理人高志国与被告中小企业委托诉讼代理人张利到庭参加诉讼。被告旭城消防、晓军广告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周雪松向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原告与被告沈阳晓军广告中心签订的房屋买卖合同有效，确认本案诉争房屋（沈阳市沈河区八纬路62号、北二经街40号725室）归原告所有；2、要求解除对本案诉争房屋的司法查封；3、审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原告与被告沈阳晓军广告中心（以下简称晓军广告）于2007年11月29日签订《房屋买卖合同》两份，被告晓军广告中心将其所有的位于沈阳市沈河区(建筑面积22平）以总价11万的价款出卖给原告。将其所有的位于沈阳市万元价款出卖给原告。原告共计交纳房款26万元，原告当时办理了入住手续。2017年5、6月份，原告发现了和平区人民法院公告，通知涉案房屋被法院查封。原告向和平区法院申请执行异议被驳回，原告向法院提及诉讼后撤回起诉。现原告再次来法院起诉。本案涉案房屋经沈阳市沈河区地名办审批确认。沈阳市沈河区地名办于2007年11月20日出具的地名编号审批表中载明位于沈阳市沈河区，批准门牌号为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号等。区地名办根据沈房权证沈河字第**，同意被告沈阳晓军广告中心使用沈阳市沈河区，批准门牌号为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八炜路56、58、60、62、64号，北二经街40号7-2-1至7-2-5、8-2-1至8-2-6(门市位置与2层分层分户情况见附图）。该份审批表被告沈阳晓军广告中心是基于分户销售而申请。且原告与被告沈阳晓军广告中心所签订的《房屋买卖合同》是在2007年。原告与被告沈阳晓军广告中心所签订的《房屋买卖合同》完全合《中华人民共和国城市房地产管理法》的关于房地产转让的法律规定，该合同合法有效。房地产管理法第37条以列举排除的方式确定了七种得转让的情形，本案涉案房屋无产权争议、无司法查封且已领取了产权登记证书，完全符合转让条件；而且法律、行政法规也没有规定房屋不能分割转让。在本案中广告中心将涉案房屋分割转让的事实并不影响合同的效力，而且沈阳市地名办公室已将涉案房屋进行了地名编号审批，有关测绘单位也对涉案房屋进行了单独的面积测绘。因此涉案房屋符合转让条件，合同合法有效，基于买卖合同合法有效人民法院就应确认涉案房屋归原告所有。原告在涉案房屋未能办理产权变更登记的问题上没有过错。原告与被告签订房屋买卖合同之时，原告对涉案房屋分割销售的事实并不知情。虽然广告中心曾向原告发出过承诺，原审法院以“承诺书”载明的事实认定上诉人在未能办理产权变更登记的问题上有过错太过于勉强。客观上也不能据此认定上诉人的有过错，而是原告积极要求广告中心办理产权登记人表现。广告中心故意隐瞒原告办理抵押的行为有过错。本案中原告对涉案房屋的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以阻止法院对涉案房屋的执行。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告中小企业辩称，和平区人民法院已经作出的2015沈和民三初字第02274号民事判决，已经确认了被告对于涉案房产有抵押权，优先受偿，涉案房产仅是被告享有抵押权的房产的一部分，涉案房产并不具备独立的产权。2014年3月25日，被告就房屋所有权证号为沈房房权证沈河字第**的产已经取得了他项权利。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第27条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人的排除执行异议不予支持，综上，被告对于涉案房屋享有的是担保物权，根据该规定，人民法院应当驳回原告的申请。被告旭城消防未到庭，未答辩。被告晓军广告未到庭，未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、被告晓军广告系位于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方米的房屋所有权人（房屋用途为办公），证号：沈房房权证市沈河字第**。007年11月29日，原告周雪松（买方）与被告晓军广告（卖方）签订《房屋买卖合同》二份。双方约定，卖方将坐落于沈阳市沈河区7单元2层5号及坐落于沈阳市沈河区八纬路62号的二处房屋出售给买方，买方对卖方所要出售的房屋基本情况进行了现场勘验确认，同意购买该房屋。出售房屋用途为办公。买卖双方申报房屋成交总价款分别为11万元、30万元，本合同签订后，买方付给卖方部分购房款分别为2万元、20万元，卖方配合买方到房产部门的交易机构办理转让登记手续，并到房产登记发证机构领取《房屋所有权证》后，买方付清其余部分购房款或通过购房抵押贷款付清其余购房款，卖方将出售的房屋交给买方。合同第八条买卖双方约定的其他事项为：1、建筑面积最终以房产局测绘为准；2、购房单价分别为5000元/平方米、8000元/平方米，购房总款最终按房产局测绘面积计算。2、2007年11月29日，原告以现金方式交付被告晓军广告二笔购房款，分别为2万元、20万元。被告晓军广告向原告出具了收款收据二张。2008年3月6日，原告又向被告晓军广告交付购房款4万元，同时，被告晓军广告向原告开具了收款收据一张。2008年，原告进驻上述二处房屋至今。后原告将上述二处房屋对外出租。期间，原告缴纳了上述房屋的采暖费、有线电视费等费用。3、2015年10月19日，本案被告担保公司以追偿权纠纷将本案被告旭城消防、晓军广告诉至本院。2016年4月18日，本院作出（2015）沈和民三初字第02274号民事判决书，判决主文为：“一、被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司于本判决生效后十日内偿还原告沈阳市中小企业融资担保有限公司垫付款人民币9,663,404.07元、逾期担保费727,654.33元、违约金1,212,757.21元及代偿利息1,212,757.21元（逾期担保费、违约金及代偿金利息截止日期为2015年10月15日）；二、若被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司逾期给付原告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司上述款项，则原告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司可依法对被告沈阳晓军广告中心提供的位于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方米的房产在债权数额6,394,000元范围内行使抵押权优先受偿。”该判决认定的事实中包括2014年3月24日，担保公司（甲方）与晓军广告（乙方）、旭城消防（丙方）签订《抵押担保合同》，经甲方同意，乙方向甲方提供抵押担保，抵押物为被告广告中心所有坐落于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方的房屋。2014年3月25日，担保公司对上述房屋办理了抵押权登记。4、上述判决生效后，担保公司申请执行。2016年9月29日，本院作出（2016）辽0102执字第3137号执行裁定书，查封被告晓军广告所有的位于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方的房屋（包括原告从被告晓军广告购买二处房屋），原告提出执行异议。2017年7月31日，本院作出（2017）辽0102执异169号执行裁定书，驳回案外人周雪松的异议，故原告诉至本院。5、诉讼中，原告提供由沈阳市沈河区地名办公室于2007年11月20日出具的地名编号审批表复印件一份，载明位于沈阳市沈河区，批准门牌号为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号等。区地名办公室意见为根据《房屋所有权证》沈房权房权证沈河字第**，使用地名为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号，北二经街40号7-2-1至7-2-5、8-2-1至8-2-6（门市位置与2层分层分户情况详见附图）。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告旭城消防、晓军广告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依据现有证据确定其应承担的民事责任。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告周雪松对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款（或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行）、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，原告与被告晓军广告签订了《房屋买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价等合同主要条款均进行了约定，故该《房屋买卖合同》合法有效，同时晓军广告作为出卖人已收到约定购房款并交付房屋。而案涉房屋未办理过户登记，并非由原告原因所致，本案诉讼中，被告担保公司又未能提供证据证明原告对此存在过错，故原告对此无过错。综上，根据现有在案证据，应当认定被告担保公司享有的是普通债权，而原告实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告担保公司享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告其他诉讼请求与本案并非同一法律关系，故本案中不予审理。另外，按上述司法解释的规定，原告负有将涉诉房屋尚欠晓军广告部分房款交付执行法院的义务，应尽快执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市沈河区的房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2017）辽0102执异169号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  苏博群人民陪审员  刘世颜人民陪审员  周苏阳二〇二〇年九月七日法官助理华鸿维书记员于悦本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。