云南省河口瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2532民初10号原告：张秋子，男，1981年11月5日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托代理人：张琼花，云南法务律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人：鄢乃倩，云南法务律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：郭筠，男，1980年6月26日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：李惠粉，女，1980年10月15日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告共同委托代理人：黄斌，云南云滇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：红河明丰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91532532218156040J，住所地：河口县槟榔路**。法定代表人：刘必明，职务：董事长。委托代理人：钱艳萍，云南彰道律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：云南省世博工程总承包有限公司，统一社会信用代码：91530000727290539N，，住所地：云南省昆明市世纪城金源国际商务中心****法定代表人：张友才，职务：董事长。委托代理人：李晟，男，1989年8月29日生，汉族，住河口县。代理权限：特别授权代理。第三人：李平林，男，1978年9月5日生，汉族，住云南省曲靖市沾益县。第三人：潘杰，男，1976年8月4日生，汉族，住贵州省惠水县。第三人：鲁果，男，1972年7月19日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告张秋子诉被告郭筠、李惠粉，第三人红河明丰房地产开发有限公司（以下简称“明丰公司”）、云南省世博工程总承包有限公司（以下简称“世博公司”）、李平林、潘杰、鲁果合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，被告郭筠在答辩期内提出管辖权异议，本院于2020年1月17日裁定驳回被告郭筠的管辖权异议，被告郭筠对该裁定不服上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院，该院于2020年3月23日作出（2020）云25民辖终9号《民事裁定书》，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院于2020年4月29日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂于2020年5月7日裁定转为普通程序，同年7月15日组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告张秋子的委托代理人张琼花、鄢乃倩（第二次开庭未到庭），被告郭筠、李惠粉的共同委托代理人黄斌，第三人明丰公司的委托代理人钱艳萍，第三人世博公司的委托代理人李晟到庭参加诉讼，第三人李平林、潘杰、鲁果经本院传票传唤无正当事由拒不到庭，本案现已审理终结。原告张秋子向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除原告与被告郭筠签订的《协议》及《补充协议》。2．请求依法判令两被告按照《协议》约定，将原告借用给两被告的四套房屋返还原告，并由被告将返还房屋的不动产权变更登记至原告名下；或由两被告共同偿还与出借房屋同等价值的房屋，并将该房屋的不动产权变更登记至原告名下；或由两被告共同向原告偿还房屋价款1,935,237元。3．请求依法判令两被告共同承担自2018年7月1日起至房屋或款项归还完毕之日止的资金占用利息154,818.96元（暂计至2019年10月31日止，按年利率6%计算）。以上两项金额合计2,090,055.96元。4．本案的全部诉讼费由两被告共同承担。原告明确上述第二项诉请为：要求两被告将登记在李惠粉名下的案涉2202、2405、2602号房屋进行返还并将房屋产权变更登记至原告名下，已经出售的2802号房屋按照双方在借用协议中约定的价款3,868元/㎡折价赔偿491,777.52元。增加诉请：办理房屋产权变更登记所产生的费用，按照法律规定由出让方承担的费用由被告承担，由受让方承担的费用由原告承担。后原告又放弃该项诉请，并明确因办理案涉房屋产权变更登记手续产生的税费由原告自行承担。事实及理由：原、被告是朋友关系，被告因资金周转困难，难以筹集资金，遂请求原告提供帮助。原告本着帮助被告解决困难的态度，与被告于2014年12月22日签订《协议》，约定：“甲方同意将属于甲方的4套住房（明珠广场B幢2202、2405、2602、2802号房源，合计：￥1,935,237.00元）办理到乙方名下或乙方指定人名下（乙方必须出具书面委托），由乙方用于贷款筹集资金。”《协议》对具体偿还方式进行了明确约定，同时约定了偿还时间最长期限不超过一年。《协议》签订后，原告的四套房屋依约签订了《商品房购销合同》，并办理了不动产变更登记手续至被告郭筠指定人李惠粉的名下（已出具委托书）。当时，两被告对外一直以夫妻名义相称，因此原告对将房屋指定变更登记至被告李惠粉名下没有提出任何异议。房屋变更登记至被告李惠粉名下后，两被告用四套房屋向银行申请抵押贷款，取得的贷款用于偿还两被告的债权人。《协议》约定的归还期限届满后，两被告因经济状况一直未好转，未按约将出借的四套房屋返还原告，原告与被告郭筠于2017年12月20日签订了《补充协议》，约定将偿还时间延长至2018年6月30日，偿还方式根据原《协议》执行。《补充协议》约定的偿还期限届满后，原告多次以各种方式与两被告取得联系，要求两被告按照约定的方式进行偿还，两被告均以贷款尚未结清、资金周转困难、无力偿还等各种理由予以拖延，直至起诉之日均未偿还。两被告不按约履行义务的行为，已构成严重违约，损害了原告的合法权益。原告为了维护其合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告郭筠、李惠粉辩称：本案原告不具备诉讼主体资格，无权要求返还房屋或支付相应对价。涉案房屋是李惠粉与明丰公司签订的正式买卖合同，并且办理了相应的产权证书，现在案涉房屋的产权人是李惠粉。如果房屋存在房款或其他问题，应当由明丰公司主张李惠粉返还房屋或者支付购房款，而非原告主张。原告诉称其与郭筠是朋友关系，所以借房子给郭筠筹集资金，与事实不符。双方才见过两次面，完全谈不上朋友，原告也没有大方到借房屋给郭筠。案涉房屋涉及的法律关系非常复杂，案涉房屋是鲁果以世博公司的名义与明丰公司合作，在开发的过程中，鲁果需要进行项目垫资，因为资金紧张，鲁果就向李惠粉的哥哥李平林借款。鲁果在开发后期资金链断裂，但世博公司基于被挂靠的关系，不得不出面处理与明丰公司的关系。这个时候世博公司才派原告到项目部处理，鲁果就找到郭筠做项目策划，原告到项目部后让鲁果不要再负责了，但鲁果当时已经向李平林借款，所以鲁果将包含案涉房屋在内的四套房屋用于抵扣借款，以鲁果在项目中分得的利润比例与原告进行结算。后期原告认为与鲁果结算后没有利润可分，案涉四套房屋不能用于抵扣债务了，但鲁果的意思是没有与原告办理相应结算。签订借用协议时，原告及鲁果、郭筠都在场，但原告不让鲁果在协议上签字，当时谈的是郭筠将房屋过户到指定人的名下，不是原告借房屋给郭筠。本案中原告无权要求被告返还物权，物权应当以相关部门登记为准，原告提交的证据不能导致物权的变更。第三人明丰公司辩称：明丰公司不清楚原告与被告之间的关系，也不清楚双方之间发生的经济往来，所以原告诉称的经济关系及纠纷与明丰公司没有关联性。案涉的四套房屋是明丰公司开发的明珠广场项目，明丰公司与世博公司合作开发明珠广场项目，由明丰公司出土地，由世博公司全额出资建盖房屋，建盖好以后明丰公司享有A幢产权，世博公司享有B幢产权。世博公司出售B幢房屋时，就要求明丰公司代为销售、签订合同，销售房屋的购房款是交付给世博公司，收款和任何事务的经办都是世博公司处理，明丰公司只是盖一个公章，因房屋产生的买卖关系是世博公司负责。案涉房屋商品房购销合同的第5页，付款方式上写明购房人在购买房屋时就一次性付清款项了，可以说明款项就没有进入明丰公司，案涉房屋的实际出售人是世博公司，本案是世博公司和买受人之间的关系，与明丰公司无关。综上，本案与明丰公司没有关联性，请求法院依据查明事实依法裁判。第三人世博公司辩称：河口明珠广场项目由明丰公司与世博公司共同合作开发完成，河口明珠广场B幢物业的所有权划分由世博公司所有，为了便于房屋出售未办理变更登记手续。明丰公司与世博公司合作开发河口明珠广场项目，因世博公司管理不善，导致世博公司欠明丰公司合作款项24,653,775.87元，该笔债务由原告代为偿还明丰公司。偿还完债务之后，世博公司已将其所有的案涉2202、2405、2602、2802号四套房屋按2,000,000元作价给原告，该笔款项从原告替世博公司偿还的债务中扣除（世博公司与原告已于2017年5月15日签订《协议》）。现案涉四套房屋属于原告所有，享有完全的处置权，房屋价款也由原告享有。第三人李平林辩称：记得大概是2013年9月、10月左右的事情，时间太长记不得具体时间，我妹妹李惠粉让借钱给在河口县建盖房屋的一家建筑公司，负责人姓鲁。我是农民不太懂这些事情，但我相信李惠粉，正好当时卖了养的羊有一些钱，就同意借钱给他们，前后分几次一共借给他们1,200,000元（部分是自己的，部分是向亲戚朋友借的）。李惠粉后来给了我借条，借条上签名的借款人是鲁果。借款到期后，我问李惠粉：“鲁果他们多久还钱”，李惠粉当时说：“帮忙催下”。后来，李惠粉说：“鲁果他们资金链出问题，一时还不上钱，但是可以给房屋”，我说：“一个农民又不在河口住要房屋干什么，所以不要房屋要钱”，李惠粉当时就找鲁果他们商量。2014年底还是2015年初，具体哪一天想不起来了，李惠粉就把钱给我了，我当时还问李惠粉：“鲁果他们不是说没有钱吗？”，李惠粉说：“鲁果是真的没有钱，但是他的钱用在项目上，可以分到房屋，鲁果同意给我们六套房屋抵借款”。房屋已经过户到李惠粉名下了，李惠粉是用房屋去抵押贷款，用贷款出来的钱还我，她自己后面慢慢还贷款，房屋就归她了。当时就想钱拿回来就可以了，房屋在我妹妹名下，她也没有什么损失，这个事情就这样过去了。所以原告起诉李惠粉返还房屋是没有道理的，本来房屋就是鲁果同意用于抵借款的，原告和鲁果的事情应该他们自己去处理，不应该牵连李惠粉，李惠粉已经用贷款的钱还我了，李惠粉还清贷款后，房屋就应该是李惠粉的。第三人鲁果、潘杰未进行答辩。原告张秋子向本院提交了八组证据：第一组是：1．《协议》；2．《补充协议》；3．《委托书》。欲证实：1．原告与被告之间形成的基础法律关系为借用合同关系，所签订的《协议》及《补充协议》真实合法有效，双方均应履行协议约定的义务；2．根据《协议》第一条的约定，案涉四套房屋的总价值为1,935,237元；3．根据《协议》第二条约定，被告可选择三种方式偿还房屋，被告应当按约偿还；4．被告郭筠指定原告将案涉四套房屋办理备案登记至被告李惠粉名下。第二组是：1．《合作协议》；2．《河口·明珠广场合作补充协议》。欲证实：位于河口县滨河路**河口·明珠广场项目由明丰公司与世博公司共同合作开发完成；河口·明珠广场项目的土地、所有手续及公司开发资质均由明丰公司负责提供及办理，因此项目开发完成的所有物业所有权均办理至明丰公司名下，项目开发完成后，河口·明珠广场B幢物业最终划归世博公司所有，由其自行销售。3．《会议纪要》；4．《协议》（2017年5月10日）；5．《协议》（2017年5月15日）。欲证实：1．因世博公司与原告之间存在债权债务关系，世博公司将河口·明珠广场B幢2202、2405、2602、2802号四套房屋作价2,000,000元，冲抵世博公司与原告之间的债务，冲抵之后原告对涉案的四套房屋享有完全的处置权。第三组是：1．《情况说明》、明丰公司的营业执照及法定代表人身份证复印件；2．《商品房购销合同》（2幢2202、2405、2602、2802号房屋）。欲证实：1．合作开发完成即房屋权属划分后，为便于房屋出售，房屋所有权一直未变更至世博公司或原告名下；2．明丰公司在原告的指定下，依法将河口·明珠广场B幢2202、2405、2602、2802号四套房屋与被告李惠粉签订了《商品房购销合同》，并办理了相关备案登记手续；3．因原告与两被告之间属借用关系，故《商品房购销合同》中约定的房屋价款未支付至明丰公司账户；4．明丰公司明确确认原告对四套房屋享有完全处置权，房屋价款或房屋相应对价应直接支付原告；5．原告已完成约定的义务，两被告应按约定偿还1,935,237元给原告。第四组是《录音文件整理》及光盘，欲证实：1．两被告一直以夫妻名义共同生活，因此原告才同意将案涉四套房屋办理至被告李惠粉名下，也因两被告对外一直以夫妻相称，原告在签订《协议》时才未要求被告李惠粉共同签字确认；2．两被告借用房屋用于办理抵押贷款后，贷款用于归还被告李惠粉的个人债务。第五组是《商品房购销合同》（2幢2304、2601号房屋），欲证实：与涉案房屋同一幢且相同户型的其他房屋销售单价为3,600元至3,800元／㎡。被告李惠粉与明丰公司签订的商品房购销合同约定的购房单价与市场价明显不符，可以证实被告李惠粉不是真实买房。第六组是：1．《河口县房地产管理所房屋登记簿查阅摘抄表》（2幢2202、2405、2602号房屋），欲证实：案涉2202、2405、2602号房屋至今登记于被告李惠粉名下，两被告应当依约将该三套房屋归还原告，并配合原告办理不动产变更登记手续至原告或原告指定人名下。2．《河口县房地产管理所房屋登记簿查阅摘抄表》（2幢2802号房屋）及《房屋登记查询证明》，欲证实：被告李惠粉在原告不知情的情况下，于2019年8月20日擅自将案涉2802号房屋出售给案外人曹婧，并办理了不动产变更登记手续，被告李惠粉的行为严重损害了原告的合法权益；该房屋客观上已无法归还原告，两被告应当进行折价赔偿，按照签订合同时房屋市场价值3,868元/㎡给付原告491,777.52元。第七组是：1．原告与被告郭筠于2016年2月27日签订的《协议》；2.2016年3月24日被告郭筠向原告出具的《收条》；3．《结算书》。欲证实：原告与被告在借房协议约定的第二条第三项“乙方用滨江国际的销售提成抵扣案涉四套房屋的价值”，郭筠享有的销售提成已经结清。第八组是原告与第三人明丰公司签订的《协议》，欲证实：河口滨江国际项目的二至四层归原告所有。经质证，被告郭筠、李惠粉对原告提交的第一组证据的真实性无异议，但系2017年补签，不是2014年签订，对合法性、关联性及证明目的不认可，从《协议》第二条第1项的内容可以看出不是单纯的借房关系。对第二组第1项证据的真实性、合法性、关联性不认可；对第2项证据的真实性、合法性、关联性不认可，被告不是合同的缔结方；对第3项证据的真实性、合法性、关联性不认可，被告不是会议参与方，不清楚情况。对第4项证据的真实性、合法性、关联性不认可，该份证据不能证实原告对案涉房屋具有处置权；对第5项证据的真实性、合法性、关联性不认可，该份证据陈述由乙方替甲方偿还2000多万元的债务，可以看出所谓的原告替世博公司偿还债务确定的时间是2017年5月10日，但是案涉房屋的购房合同是2014年12月20日就签署了，即便根据原告的证据，原告在2014年12月20日没有取得相应房屋的处置权，并且没有看到原告替世博公司偿还债务的证据，世博公司的法定代表人就是原告的父亲，双方怎么处理都可以。对第三组第1项证据的真实性、合法性、关联性不认可，与原告提交的其他证据相互矛盾，被告李惠粉在与第三人明丰公司签署《商品房购销合同》时，原告并没有房屋的处置权；对第2项证据的真实性、合法性无异议，不认可关联性，签订合同的是明丰公司和李惠粉，并且办理了备案登记，合同单价是2,800元／㎡，不是原告陈述的3,868元／㎡。对第四组证据的真实性无异议，但不认可关联性。对第五组证据的真实性、合法性、关联性不认可，原告没有提交原件，无法核实是否真实签订合同，没有房管部门的备案表，不能证实原告的证明目的，上述合同签订是2016年、2017年，但李惠粉与明丰公司于2014年签订合同，还有郭筠在项目部卖房，所以价格便宜一点也正常。对第六组第1项证据的真实性、合法性无异议，不认可关联性及证明目的，只能证实被告李惠粉名下有该房屋，但不能证实被告须归还房屋；对第2项证据的真实性、合法性、关联性不认可，被告李惠粉有权处置自己名下的财产。对第七组第1项证据，在签字真实的情况下认可真实性，但不认可关联性和合法性，该协议协商的是成立蓝莓酒店，而且滨江国际2809、2810号房屋现还在明丰公司的名下，被告和原告都没有取得该两套房屋的备案登记或房产证；第2、3项证据，在签字真实的情况下认可真实性，但与本案无关，上面写着已收到660,000元，但不能证明付清了全部的销售提成，该两项证据可以明确看出，世博公司并没有支付完毕郭筠的销售提成。对第八组证据的真实性、合法性、关联性不认可，原告个人没有资质进行房地产开发，原告提供的证据自相矛盾，该协议的合作双方是明丰公司和原告，但明丰公司与世博公司签订的协议上，合作的双方又是明丰公司和世博公司，结算也是与世博公司，第一次开庭时，明丰公司和世博公司陈述滨江国际也是双方合作开发，法律规定禁止反言。第三人明丰公司对原告提交的第一组证据，认为是原、被告之间发生的，明丰公司不清楚，无法进行质证。对第二组第1至4项证据的真实性、合法性无异议；对第5项证据，无法确认真实性、合法性，与明丰公司无关。对第三组第1项证据的真实性、合法性无异议；对第2项证据的真实性无异议，都是按照世博公司的要求填写，明丰公司加盖公章进行备案，合同相关的权利义务由世博公司负责，明丰公司不清楚。对第四组证据的真实性、合法性、关联性无法确认。对第五组证据的真实性、合法性无异议。对第六组证据的真实性、合法性无异议，由法院查明关联性和证明目的。对第七组证据，无法确认真实性、合法性及关联性。对第八组证据的真实性无异议，但该协议与本案没有关联性，是关于河口滨江国际的物业分配和处理。第三人世博公司对原告提交证据，除对第七组第1项证据，认为与本案无关外，对其他证据均无异议。被告郭筠、李惠粉向本院提交了三组证据：第一组是《承诺书》，欲证实：潘杰、鲁果系涉案房产的项目股东，因项目向案外人借款未归还，同意用项目股份所得房屋还款；原告认可潘杰、鲁果为涉案房屋的项目股东，也同意潘杰、鲁果以分配的资产抵债，即本案涉及的借用合同关系存在其他基础法律关系。第二组是《商品房购销合同》，证明涉案房屋已经签订正式的房屋买卖合同，合同缔结方是明丰公司与李惠粉，原告不是适格的诉讼当事人。第三组是结婚证复印件，欲证实：被告郭筠与李惠粉是夫妻关系。经质证，原告张秋子对被告提交的第一组证据，原告陈述没有印象签过该份承诺书，但笔迹应该是原告本人的签名，潘杰、鲁果与原告没有关系，该承诺书与本案没有关联性，并且承诺书写的是滨江国际项目，但案涉房屋是明珠广场项目，对关联性和证明目的不认可。对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的，原、被告签订了《协议》和《补充协议》，明丰公司与李惠粉才签订购房合同，原、被告之间是借用关系，明丰公司也陈述明珠广场B幢的产权人是世博公司，其代世博公司办理房屋销售，世博公司也确认原告享有案涉房屋的所有权，原告是本案的适格主体。对第三组证据无异议。第三人明丰公司对被告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无法确认，不是明丰公司签署的，不清楚情况。对第二组证据的真实性无异议，明丰公司是受世博公司的委托为案涉四套房屋办理售房手续，是世博公司与李惠粉之间的事。对第三组证据无异议。第三人世博公司对被告提交的证据无异议。第三人明丰公司向本院提交了二组证据：第一组是：1.2010年9月6日《项目合作协议》；2.2014年11月7日《河口明珠广场、滨江国际项目合作终止协议书》。欲证实：鲁果和潘杰在滨江国际项目有股份，但从2014年11月7日起就没有合作股份了，而且两人的股份是隐名在世博公司的名下，明丰公司只认可与世博公司的合作关系，不认可与潘杰、鲁果存在合作关系。第二组是建设工程竣工验收备案表，欲证实：案涉房屋竣工验收的时间。经质证，原告对第三人明丰公司提交的第一组证据的真实性、合法性及证明目的无异议，但不认可关联性，如果潘杰、鲁果在滨江国际有股份，该组证据刚好证实自2014年11月7日起潘杰、鲁果就没有占有股份了。对第二组证据无异议。被告郭筠、李惠粉对第三人明丰公司提交的第一组第1项证据的真实性、合法性、关联性无异议，该证据最后一行的内容可以看出该合作协议真正的合作方是明丰公司和世博公司，而不是明丰公司与张秋子合作；对第2项证据的真实性无法核实，所以原告与明丰公司签署的该协议就是为本案诉讼签订的。对第二组证据无异议。第三人世博公司对第三人明丰公司提交的上述证据无异议。经原告申请，本院调取了以下证据：1．《河口县房地产管理所房屋登记簿查阅摘抄表》（2202、2405、2602号房屋）；2．《存量房屋买卖合同》、《土地变更转让协议》、房屋产权证和土地使用证（2802号房屋）；3．《个人循环借款合同》、《最高额抵押合同》、他项权利证；4．贷款账。经质证，原告对上述证据无异议，可以看出本案是借用房屋，之后被告用所借房屋去贷款的事实，虽房屋现抵押在银行，但没有支用借款，具备归还房屋并过户的条件。被告对第1、2项证据的真实性、合法性无异议，不认可关联性及证明目的；对第3项证据的真实性、合法性无异议，但只能证实被告李惠粉用自己名下的合法财产办理借款；对第4项证据的真实性、合法性无异议，但不认可关联性。第三人明丰公司、世博公司对本院调取的证据无异议。第三人李平林、潘杰、鲁果未到庭对上述证据进行质证，亦未向本院提交证据。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的第一组证据，被告及第三人世博公司对真实性无异议，对真实性予以采信，能够证实原告与被告郭筠签订案涉协议的相关情况，予以采信。第二组证据，第三组第1项证据及第六组第2项证据，被告虽提出异议，但未提供相反证据证实其反驳观点，该证据来源、形式符合法律规定，与本案具有关联性，予以采信。第三组第2项证据及第四组证据，被告及第三人世博公司、明丰公司对真实性无异议，对真实性予以采信。第五组证据系复印件，不符合证据的形式要件，不予采信。第六组第1项证据，被告及第三人世博公司、明丰公司对真实性无异议，对真实性予以采信。第七组证据，与本案不具有关联性，不予采信。第八组证据，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，予以采信。被告郭筠、李惠粉提交的第一组证据，系潘杰、鲁果与他人的债权债务关系，且所涉房产为滨江国际项目，与本案无关，不予采信。第二组证据，原告及第三人世博公司、明丰公司对真实性无异议，对真实性予以采信，但不能证实原告非本案适格的主体，故对证明目的不予采信。第三组证据，各方当事人无异议，予以采信。第三人明丰公司提交的第一组证据，与本案其他证据及各方庭审中的陈述能够相互印证，予以采信。第二组证据，各方当事人均无异议，予以采信。本院调取的证据，来源、形式符合法律规定，与本案具有关联性，予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年12月22日，原告张秋子（甲方、出借人）与被告郭筠（乙方、借房人）签订《协议》，约定：由于目前乙方资金紧张，加上到了年底，乙方难以筹集资金，因此甲方本着帮助乙方解决困难的态度，决定将河口明珠广场项目中属于甲方的4套住房办理到乙方名下（甲方为明珠广场项目的开发股东，该4套住房为甲方按股份分得的部分物业），双方协商达成如下协议：一、甲方同意将属于甲方的4套住房（明珠广场Ｂ幢2202、2405、2602、2802号房源，合计1935237元）办理到乙方或乙方指定人的名下（乙方必须出具书面委托），由乙方用于贷款筹集资金。二、今后乙方可以选择按以下几种方式之一偿还甲方4套房子，偿还时间最长期限不超过1年：1．乙方协助潘杰、鲁果将明珠广场等价值的物业置换出来（置换的物业价值与出借房源不一致时，价值在人民币50000元之内双方不找补，超出50000元部分按实际差异金额找补），并撤销备案至明丰公司用于偿还甲方；2．乙方将4套住房贷款还清后，将该4套住房重新过户给甲方或甲方指定人名下，过户时高出甲方第一次正常销售需缴纳税费的部分由乙方承担；3．乙方用滨江国际的销售提成抵扣该4套住房的价值，若销售金额不足以抵扣，则不足部分的金额自动转化为乙方向甲方的借款。三、在甲方将4套住房办理过户至乙方的过程中，所有需要缴纳的费用均由乙方自行承担。四、本协议一式四份，甲乙双方各执二份。签订上述协议后，2014年12月25日，被告郭筠出具《委托书》，内容为：“根据本人与张秋子于2014年12月22日签订的《协议》，张秋子借给本人的河口明珠广场Ｂ幢的4套住房（2202、2405、2602、2802），现委托将该4套房子办理到李惠粉（身份证号：5322011980********）名下”。2014年12月20日，被告李惠粉与第三人明丰公司签订《商品房购销合同》（编号：红明房司2011年0318号、0335号、0346号、0360号）四份，分别约定被告李惠粉向第三人明丰公司购买位于河口县房屋，建筑面积分别为127.14㎡、118.8㎡、127.14㎡、127.14㎡，共计面积500.22㎡，单价均为2800元，同时均约定在签订合同时一次性付清房屋的全额购房款等内容。后被告李惠粉分文未付上述合同约定的购房款，但办理了上述四套房屋的房产证，证号分别为20××10号、20××08号、20××09号、20142406号。上述2802号房屋，被告已于2019年8月20日出售他人，并将房屋产权证变更登记至他人名下。2017年12月20日，原告（甲方）与被告郭筠（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2014年12月22日签订了《协议》，由甲方借河口明珠广场的4套住房（价值1935237元）给乙方，借款时间为1年，在此期间内，由于乙方经济情况一直不好，至今未偿还甲方该4套住房，双方商定最后的偿还时间为2018年6月30日，偿还方式根据原协议执行。返还房屋的期限届至，被告至今未返还房屋，故原告向本院提起诉讼。签订案涉房屋的《商品房购销合同》时，被告郭筠、李惠粉系恋人关系，双方于2019年7月25日登记结婚。2018年5月24日，被告李惠粉与云南河口农村商业银行股份有限公司北山支行（以下简称“河口农商行北山支行”）签订《个人循环借款合同》及《最高额抵押合同》，约定循环借款额度500000元，借款额度期限为2018年5月24日至2021年5月24日，借款用途为装修住房，用2202号、2405号、2602号三套房屋为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记（他项权证号：河口县房他证2018字第××号）。签订上述合同后，被告李惠粉支用借款及还款如下：2018年8月24日支用借款200000元，2019年8月25日已还清；2018年12月11日支用借款100000元，2019年10月27日已还清；2018年12月18日支用借款180000元，2019年12月18日已还清；2020年1月16日支用借款500000元，同年4月23日已还清。现未支用借款。2010年9月5日，第三人明丰公司（甲方）与世博公司（乙方）签订《合作协议》，约定双方就河口县滨河路边交会馆拆除重建项目进行合作，由甲方提供项目土地、所有手续及公司开发资质，乙方全额出资进行整个项目的开发与施工至工程竣工验收合格，项目完成后，明丰公司拥有项目A座所有物业产权，世博公司拥有项目B座所有物业产权，下部商城及地下车库与配套设施双方各占一半，项目开发以明丰公司的名义进行，建筑施工以红河明丰建筑有限公司名义进行。2010年9月27日，第三人明丰公司与世博公司签订《河口·明珠广场合作补充协议》，约定上述合作协议约定的项目名称确定为河口·明珠广场，两层地下车库减为一层等，该协议与原《合作协议》具有同等效力。后该项目于2011年4月8日开工，2013年6月8日竣工验收，2014年12月22日竣工验收备案。2014年4月21日，第三人明丰公司与世博公司就上述工程项目的费用、房款及税收等进行结算，并签署《会议纪要》，确认世博公司应支付明丰公司所有款项合计24,653,775.87元，由明丰公司从世博公司剩余房源销售房款中扣除，待款项结清后再支付剩余房款，自2014年5月20日起，由世博公司按月利率2%支付利息至上述款项扣清之日止。第三人明丰公司除开发上述明珠广场项目外，还开发了河口·滨江国际项目，该项目于2013年9月15日开工，2016年1月6日竣工。2014年11月29日，第三人明丰公司（甲方）与原告（乙方）签订《协议》，内容为：双方于2011年12月1日就河口滨江国际项目签订了《合作协议》，协议中约定甲方负责提供土地，乙方负责垫资施工，今后甲方拥有A座物业产权，乙方拥有B座和A座三层屋顶别墅物业产权，商铺销售收入按6：4分配（甲方占60%，乙方占40%），地下，地下室和上部停车场各占50%方于2013年6月5日签订《河口·滨江国际项目商业部分销售收益分配协议书》，约定商铺由乙方固定包交96,000,000元给甲方，不再以销售收入按6：4分配收益，待滨江国际开盘3个月后，乙方支付80,000,000元，剩余16,000,000元待竣工验收一个月内付清，如不能按时支付，欠款部分按月息3%计算；现滨江国际已正式开盘，由于近年房地产形势急剧变化和市场萎缩等因素，导致销售情况不甚理想，乙方已垫资施工至主体断水，砖砌体已快完工，但销售收入远不能满足施工资金需要，更不用谈支付甲方80,000,000元的收益分配，为此约定：滨江国际一层商业及地下停车场归甲方所有，二、三、四层商业归乙方所有，由甲乙双方各自销售并收益，乙方不再支付甲方96,000,000元的商业销售收益款项；滨江国际项目其余物业分配形式不变，甲方拥有A座物业产权，乙方拥有B座物业产权（含屋顶游泳池）及A座三套屋顶别墅，上部停车场各占50%；甲乙双方均有权用滨江国际项目中各自拥有的物业融资贷款。2017年5月10日，第三人明丰公司（甲方）与原告（乙方）签订《协议》，内容为：由甲方与世博公司合作开发的明珠广场，依据2014年4月21日的《会议纪要》，世博公司在明珠广场项目中欠甲方24,653,775.87元，甲乙双方对该欠款的偿还事宜约定：根据甲乙双方于2014年11月29日签订的《协议》，双方合作开发的河口滨江国际项目中，二层商场归乙方所有，现乙方将该商场作价24,653,775.87元用于替世博公司偿还欠甲方的上述款项；甲方自愿放弃对世博公司因上述欠款所产生的所有利息及违约金，自此甲方和世博公司的该笔欠款及利息、违约金全部偿还完毕。2017年5月15日，第三人世博公司（甲方）与原告（乙方）签订《协议》，内容为：因甲方与明丰公司合作开发河口明珠广场项目，欠明丰公司24,653,775.87元（详见2014年4月21日《会议纪要》），经甲乙双方多次协议，乙方于2017年5月10日与明丰公司签订了《协议》，由乙方替甲方偿还了欠明丰公司的24,653,775.87元。2014年12月22日，乙方将甲方名下的河口明珠广场项目B幢2202、2405、2602、2802号，共计4套住房以总价值1,935,237元借给郭筠，经甲乙双方协商，甲方将该4套住房按2,000,000元作价给乙方，该款项从乙方替甲方偿还的上述款项中扣除，截止本协议签订之日，甲方共计欠乙方22,653,775.87元，该欠款从2017年5月10日起，按年利率12%计算利息至甲方偿清欠款之日止。第三人明丰公司于2019年10月18日出具《情况说明》，确认其根据张秋子的指定与李惠粉签订《商品房购销合同》并办理房屋产权变更登记手续，该四套房屋属原告所有，原告具有完全处置权，与明丰公司无关。另，世博公司的法定代表人张友才与原告系父子关系。2010年9月6日，第三人世博公司的法定代表人张友才（甲方）与第三人（乙方）潘杰、鲁果签订《项目合作协议》，约定甲方将河口县滨河路边境商城拆除重建项目交与乙方，由乙方筹措资金进行项目的开发与施工，乙方作为甲方委派人员代表甲方履行与明丰公司签署的《合作协议》中的相关权利义务，项目完工后甲方拥有项目利润55%的分成，乙方拥有45%的利润分成。2014年11月7日，第三人世博公司的法定代表人张友才（甲方）、与鲁果（乙方）、龚永志（潘杰，乙方）、明丰公司的法定代表人刘必明（鉴证人，丙方）签订《河口明珠广场、滨江国际项目合作终止协议书》，约定由于房地产形势急剧变化和市场大幅萎缩、中越关系交恶等原因，双方决定终止上述两个项目的所有合作协议，并对款项的分配、债务处理等事项进行约定。本案立案案由为借用合同纠纷，经庭审查明依法变更为合同纠纷，各方当事人对此无异议。立案后，被告申请追加鲁果为第三人，因李平林、潘杰、鲁果、世博公司与本案有利害关系，本院依法追加为第三人参加诉讼。原告于2020年1月13日向本院申请财产保全，本院于2020年1月17日作出财产保全的裁定，裁定查封李惠粉名下的案涉2202、2405、2602号房屋（保全金额约1,500,000元）。原告为防止李惠粉恶意支用借款导致原告无法收回房屋，于2020年7月15日向本院提出申请，请求本院向该银行发出停止向李惠粉发放借款的通知。基于本案的公正处理及风险管控，本院于2020年7月16日作出协助执行通知书，要求河口农商行北山支行自2020年7月16日起至循环借款额度期限届满之日止停止向李惠粉发放借款。本院认为，关于原告是否系本案适格诉讼主体的问题。案涉房屋属于第三人明丰公司与世博公司合作开发的明珠广场项目，依据双方的合作协议及结算，可知世博公司对包含案涉房屋在内的明珠广场B座即2幢房屋享有产权，并因该项目的合作开发欠明丰公司债务24,653,775.87元。结合原告分别与第三人明丰公司、世博公司签订的协议内容，本案其他证据及庭审中各方的陈述，能够相互印证原告因与明丰公司合作开发滨江国际项目享有滨江国际项目二至四层商场的产权，并将其中的二层商场作价24,653,775.87元用于代世博公司偿还欠明丰公司的上述债务，世博公司为此将享有产权的案涉四套房屋作价2,000,000元给原告，且明丰公司与世博公司均认可案涉房屋的权利人系原告，故原告对案涉房屋应享有权利，系本案适格主体。虽被告李惠粉与第三人明丰公司签订了《商品房购销合同》并办理了房产证，但房产证不具有绝对的证据力，当事人是否享有不动产物权，仍然取决于当事人之间的民事实体法律关系，庭审查明李惠粉与明丰公司没有房屋买卖的意思表示，被告李惠粉亦未支付任何购房款，与交易习惯不符，故双方之间不存在房屋买卖合同关系，不能以房产证确认房屋所有权归李惠粉所有。因此，被告辩称原告非适格主体，案涉房屋的所有权人系李惠粉，原告无权要求返还物权的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于原告与被告郭筠签订的《协议》及《补充协议》是否合法有效，是否应予解除的问题。如前所述，原告系案涉房屋的权利人，故有权处分案涉房屋。原、被告就案涉房屋的产权办理到被告郭筠或被告郭筠指定人的名下，房屋的总价值及被告如何返还房屋等事宜签订的《协议》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。被告辩称案涉房屋系潘杰、鲁果用于抵扣欠李平林的借款，因原告陈述其无法向世博公司交代才配合原告签订上述协议的主张，未提交有效证据予以证实，且被告提交的《承诺书》所涉房屋系滨江国际项目，与本案诉争的明珠广场项目的房屋亦不一致，与被告的主张不能相互印证，故上述主张，本院不予认定。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，被告郭筠未按上述协议约定履行返还房屋的义务，已构成违约，故原告要求解除上述协议的诉请，符合事实及法律规定，予以支持。关于被告是否应返还房屋及对已出售房屋折价赔偿，是否应给付案涉房屋总价款利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告有权要求被告郭筠返还案涉房屋，虽案涉2202、2405、2602号房屋抵押于银行，但被告现未支用借款，具备解除抵押及返还房屋的条件，故原告要求被告郭筠返还房屋的诉请，符合事实及法律规定，应予支持。原告系案涉房屋的权利人，同时因被告郭筠与原告签订上述协议并向原告出具委托书后，被告李惠粉才得以办理案涉房屋的房产证，故被告李惠粉占有使用案涉房屋无法律根据，应与被告郭筠共同返还案涉房屋，并由两被告将案涉2202、2405、2602号房屋的不动产权转移登记至原告名下，原告自愿承担为此产生的税费，本院予以确认。被告未经原告同意擅自出售案涉2802号房屋，致使原告无法收回房屋，给原告造成了经济损失，对此两被告应共同折价赔偿，原告要求以上述协议约定案涉房屋的总价款1,935,237元计算房屋均价3,868元/㎡（1,935,237元÷500.22㎡），按该房屋面积127.14㎡计算赔偿款491,777.52元符合合同约定及法律规定，故该项诉请予以支持。原、被告未约定被告逾期返还房屋应支付利息，故原告要求被告支付总价款1,935,237元自2018年7月1日起的利息，缺乏事实及法律依据，不予支持。鉴于原告系案涉房屋的权利人，两被告负有共同返还房屋的义务，但至今未予返还并擅自出售部分房屋，故两被告应自原告起诉之日即2020年1月1日起共同支付协议约定的房屋总价款1,935,237元的利息，原告要求按年利率6%计算不符合法律规定，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。考虑被告须实际返还三套房屋及折价赔偿一套房屋，故应分别计算利息并在判决主文分别表述，即支付折价赔偿款491,777.52元的利息至付清该赔偿款之日止，并支付扣除上述赔偿款后剩余款项1,443,459.48元的利息至返还房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项、第八项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张秋子与被告郭筠于2014年12月22日签订的《协议》及2017年12月20日签订的《补充协议》。二、被告郭筠、李惠粉于判决生效十日内返还原告张秋子位于河口县的以下房屋：22层2202室（房产证号：20××**），24层2405室（房产证号：：20××**，26层2602室（房产证号：2：20××**并为原告张秋子办理上述房屋的不动产权转移登记手续，为此产生的税费由原告张秋子承担。三、被告郭筠、李惠粉于判决生效十日内支付原告张秋子位于河口县房屋的折价赔偿款491777.52元，并支付自2020年1月1日起至付清上述赔偿款之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、被告郭筠、李惠粉于判决生效十日内支付原告张秋子房屋价款1,443,459.48元自2020年1月1日起至返还上述第二条判项的房屋之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、驳回原告张秋子的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,520元，由原告张秋子承担1,743元，由被告郭筠、李惠粉承担21,777元；财产保全费5,000元，由被告郭筠、李惠粉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长  马丽娜审判员  张跃兰审判员  潘应红二〇二〇年九月七日书记员  朱 彤