广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初25813号原告：姚欢，女，汉族，1982年8月1日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：姚湘民，湖南天舒律师事务所律师，执业证号14302198710546031。被告：深圳市中海富地物业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道笋岗东路**华凯大厦**，统一社会信用代码91440300279432387A。法定代表人：王红城，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩彦军，男，汉族，1988年7月1日出生，身份证住址安徽省霍邱县经济开发区，该公司员工。第三人：林志鹏，男，汉族，1993年4月25日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：林佩意（系第三人姐姐），身份证住址广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：林巧莲（系第三人母亲），身份证住址广东省惠来县。上列原告诉被告及第三人商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚欢及其委托诉讼代理人姚湘民，第三人的委托诉讼代理人林佩意、林巧莲到庭参加了诉讼；被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告深圳市中海富地物业发展有限公司对位于深圳市罗湖区洗手间重新做防水，同时，对该小区Ａ栋1108号房厨房顶部、洗手间外的水池上方墙壁漏水处进行维修，更换厨房天花板上的所有材料，消除原告房屋的所有漏水痕迹，涉案房屋质保期自该质量缺陷修复后顺延5年；2、判令被告深圳市中海富地物业发展有限公司因房屋漏水而给原告姚欢造成的损失人民币贰万元；3、判令第三人林志鹏对被告深圳市中海富地物业发展有限公司为深圳市罗湖区东门北路北侧公园上苑（天玺一号）小区Ａ栋1108号房屋的实施修复提供协助、配合义务；4、判令被告深圳市中海富地物业发展有限公司承担本案的诉讼费等其他费用。原告当庭撤回第1项诉讼请求中对1208房屋重新做防水的诉请。事实与理由：2015年7月，原告向被告购买了深圳市罗湖区精装修商品房一套，第三人林志鹏为该商品房楼上Ａ1208号业主。2016年6月该商品房交付使用，原告入住该商品房一年多后，在房屋的保修期内，房屋厨房顶部，洗手间外的水池上方墙壁面就出现漏水的质量缺陷，严重影响了该房屋的使用居住功能。自2018年4月份起，原告屡次找被告及被告委托的物业管理公司反映投诉，但因第三人不配合协助修缮义务，致使原告购买的房屋质量缺陷问題一直得不到维修，延误至今。原告就精装修房屋长期污水渗漏，给原告、原告家人的身心健康、正常生活、工作带来的严重影响和房屋质量缺陷修复问题给原告带来无穷的烦恼以及造成的经济损失，经与被告以及物业管理公司邀原告与第三人多次协商沟通未果。被告未答辩。第三人辩称：关于原告所说的第三人不配合协助修缮义务不完全符合事实，物业公司曾带人排查第三人家中水路问题，第三人当时也同意物业等人进入家中排查，但因家中无任何漏水状况，物业带的工程部等人找不到漏水源头，没有与第三人谈及任何修缮后的赔偿条件，当场就想直接撬砖排查，毕竟此动工属较大工程问题，故第三人自己花钱请了专业的装修师傅对原告所指定的漏水位置进行了修补工作，前后共计修补了三次，三次修补工作共花费人民币叁仟叁佰元整（￥3300.00元），前后三次均针对洗手间表面地砖缝进行修补，漏水问题明显得到了很大的改善！经审理，本院查明：一、2015年7月，原告与被告签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买深圳市罗湖区精装修商品房（以下统称涉案房产）一套；（第十五条）本房地产工程质量保修期限不得低于以下年限，墙面、厨房和卫生间地面、管道为2年，装修工程2年，保修期自交付之日起算；（第十六条）本房地产因质量问题造成买受人损失的，出卖人应予以赔偿，买受人在保修期内发现有质量问题的，应通知出卖人履行保修义务，出卖人应按照本合同第十五条的约定履行保修义务；合同还约定了其它一些权利义务。另，被告还通过住宅质量保证书、精装修房屋使用时说明书、保修卡对房屋质量等进行阐明。2016年6月16日，涉案房产交付原告使用。第三人林志鹏为涉案房产楼上即A栋1208号房屋业主。涉案房产与1208房产户型相同。二、原告主张：原告入住一年多后，涉案房产厨房顶部、洗手间外的水池上方墙壁就出现漏水现象，后经多方沟通，开发商仍未解决。原告提供大量涉案房产厨房、洗手间位置照片等为证，证明2018年4月起开始漏水，被告委托的防水维修人员也上门检查，但至今未解决。第三人对原告主张的上述事实经过本身不持异议。被告受到本案起诉状及证据后，既未提出抗辩，亦未提供相反证据。三、原告提供的一份《补漏水修缮工程合同》，约定：深圳市天玺荟物业管理有限公司委托深圳市蜘蛛人高空防水工程有限公司对天玺一号A栋1108房进行防水层补漏修缮，工程内容包括“1.A1208浴室和洗手间凿开地砖，做防水层，接管，铺地砖；2.修复A1108厨房天花，铝扣板，照明线路”，承包方式为包工包料，工程报价18000元，工程质保期为自本工程验收合格后10年；合同还约定了其它一些权利义务。第三人林志鹏当庭（2020年9月3日）确认，对上述合同无异议，且已开始履行，委托方为涉案房产所在小区的物业管理企业，受托方已于2020年8月9日到1208房内完成了“浴室和洗手间凿开地砖，做防水层，接管，铺地砖”的施工项目，且截至开庭前已做闭水试验，没有漏水情况。原告确认1208房做完防水后，涉案房产在2020年8月11日检测，厨房、洗手间天花板没有滴水现象，但水泥板尚未干透，需要干透才能在涉案房产做修复，且截至开庭之日，涉案房产尚未开始上述合同约定的“修复A1108厨房天花，铝扣板，照明线路”项目。庭后，经联系当事人，截至2020年9月30日仍未对涉案房产进行维修。四、原告主张本案系被告侵权与违约的竞合，原告起诉时选择侵权即以“财产损害赔偿纠纷”作为案由，后明确选择违约即以“商品房预售合同纠纷”作为案由。以上事实，有庭审笔录，以及当事人提交的相关在案证据予以证实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告就涉案房产签署的《房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强行性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行。合同签订后，双方均已履行完毕主要的合同义务，但被告仍依约负有质保义务。原告主张的其入伙后，发现涉案房产厨房天花板、洗手间墙壁存在漏水渗水现象，与原告提供的照片、第三人林志鹏的陈述、物业管理企业委托他人进行维修等可相互印证，本院予以采信。上述漏水属于装修防水问题，属于被告质保范围且在质保期限内，被告应当依约承担维修义务，对维修完毕之前漏水问题造成原告的经济损失应予以赔偿。对于原告的诉请，本院评析如下：1.鉴于1208号房厨房、洗手间已经于本案诉讼期间的2020年8月9日重新做防水，且原告及第三人均确认已停止滴水，并无相反证据证明有继续渗水漏水的情况，原告亦已撤回该部分诉请；2.鉴于虽物业管理企业委托案外人对涉案房产的“厨房天花，铝扣板，照明线路”进行维修，但截至庭后的2020年9月30日仍无证据证实已完成维修且验收合格，且无证据证明涉案房产洗手间外水池上方墙壁漏水处进行了维修，故原告要求被告就涉案房产厨房顶部、洗手间外的水池上方墙壁漏水处进行维修，更换厨房天花板上的所有材料，消除原告房屋的所有漏水痕迹的诉请，本院予以支持；3.依据原被告之间的预售合同，装修部分质保期为2年，故本次维修的工程部分自维修且验收合格后顺延2年质保期，原告主张其他装修部分以及涉案房产整体的质保期亦顺延5年，缺乏依据，本院不予支持；4.原告提供的证据不足以严谨全面地证明房屋漏水给原告带来的具体经济损失，但从常理常情上，厨房天花板漏水、洗手间墙壁渗水，必然一定程度上影响生活的便利和舒适性，可以参照该等瑕疵对出租物业的租金影响来确定导致的经济损失，本院酌情按每个月600元确定该等瑕疵对原告造成的经济损失，即自漏水次月2018年5月1日至2020年9月30日合计经济损失为600元/月×29个月=17400元，其后继续计算至维修完毕为止，但总额不超过原告在本案主张的2万元；5.因1208房内的维修事项已经完成，无在案证据证明第三人林志鹏还需要继续提供何种协助、配合，故原告要求第三人林志鹏为涉案房产维修提供协助、配合，缺乏依据，本院不予支持。本案因被告未依约及时履行维修义务导致，故原告要求被告承担本案全部诉讼费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市中海富地物业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内对深圳市罗湖区厨房顶部、洗手间外的水池上方墙壁漏水处进行维修，更换厨房天花板材料，消除漏水痕迹。二、对上述维修部位，由被告深圳市中海富地物业发展有限公司自维修工程验收合格之日起承担2年质保责任。三、被告深圳市中海富地物业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告姚欢赔偿经济损失（截至2020年9月30日为人民币17400元，其后按每月600元继续计付至履行完毕本判决第一项内容为止，但总额不超过人民币20000元）。四、驳回原告姚欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币150元，由被告150负担,上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林根志二〇二〇年九月三十日书记员  朱秋甜