广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异244号 异议人（案外人）：广东省番禺广地房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇塘埗西村。 法定代表人：连杰，职务董事长。 委托代理人：丘发坚、张展熙，均为广东华科律师事务所律师。 申请执行人：欧阳云，女，1956年2月19日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：杨勋崇，男，1952年9月10日出生，汉族，住广州市番禺区。 在本院执行申请执行人欧阳云与被执行人杨勋崇民间借贷纠纷一案【（2010）海民执字第1308号】过程中，案外人广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人广地公司的异议请求为：解除对位于广州市番禺区南村镇迎宾大道××路段××花园××区××栋景湖豪庭的查封。事实与理由：海珠法院以（2010）海民执字第1308-1号执行裁定书轮候查封了杨勋崇所有的上述房产，至今未解封。而涉案房屋是被杨勋崇利用虚假的商品房预售合同，向原广州市国土资源和房屋管理局番禺分局（以下简称市国土房管局番禺区分局）申请办理商品房合同备案登记。2014年6月13日，市国土房管局番禺区分局向广地公司及包括杨勋崇在内的相关房屋当事人作出《行政处理决定书》：“1998年至2003年期间，广地公司利用广地员工身份资料或伪造的虚假身份资料等手段，签订虚假的商品房预售合同，并申请了商品房合同备案登记，经公安部门调查认定及出具的《广州市公安局番禺区分局关于处理广地花园历史遗留问题的调查报告》，上述行为属于利用伪造的虚假身份签订虚假的买卖合同进行虚假购买，其买卖合同属于无效合同。现决定注销这部分房屋商品房合同备案登记”，并附所涉商品房清单，其中虚假购买、虚假按揭商品房清单中序号45即为杨勋崇虚假购买的涉案房屋。同月25日，该决定书已在《番禺日报》刊登。 杨勋崇不服，向广州市番禺区人民法院提起行政诉讼。经番禺法院一审和广州市中级人民法院裁定发回广州铁路运输第一法院重审后，广州铁路运输第一法院作出（2016）粤7101行初1323号行政判决书判决撤销上述行政处理决定书中关于撤销广地花园G区5栋景湖豪庭的商品房合同备案登记的决定，后我司和广州福泓贸易有限公司（以下简称福泓公司）不服上诉，广州铁路运输中级人民法院于2017年7月21日作出（2016）粤71行终1674号行政判决书判决：撤销广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初1323号行政判决；驳回上诉人杨勋崇的诉讼请求，即驳回其要求撤销市国土房管局番禺区分局作出的上述《行政处理决定书》中关于撤销广地花园G区5栋景湖豪庭的商品房合同备案登记的决定的诉讼请求。该判决已经发生法律效力，并于该判决书第12页认定了以下情况：“涉案商品房销售合同备案登记不属于《中华人民共和国物权法》、《广州市城镇地产登记办法》等法律、行政法规规定的房地产权登记或预告登记……杨勋崇起诉所提撤销被诉行政处理决定的请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。原审判决适用法律错误，处理不当，应予纠正。广地公司的上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。”综上所述，涉案房产被杨勋崇利用虚假的商品房预售合同，向房管部门申请办理了备案登记，市国土房管局番禺区分局于2014年6月13日作出的撤销广地花园G区5栋景湖豪庭的商品房合同备案登记的行政处理决定书合法有效，故涉案房屋不是杨勋崇名下的财产，法院应依法予以解封。 由于福泓公司于2014年9月3日与我司签订合同编号为20130535号的《商品房买卖合同》，约定福泓公司向我司购买涉案房产。福泓公司已于同月25日向我司支付了购房款8805480元。但因法院查封了上述房产，我司无法依约为福泓公司办理过户手续，将产生严重违约责任和巨额赔付款项，现特向法院申请解除对该房产作出的所有查封措施。 异议人广地公司为证明主张，提交了以下证据：1、《房地产权情况证明》；2、《商品房鉴证情况》；3、（2010）海民执字第1308-3号执行裁定书；4、查封结果公告及商品房登记查封情况表；5、广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2014年6月13日作出的《行政处理决定书》及《番禺日报》；6、（2015）穗番法行初字第94号行政判决书；7、（2015）穗中法行终字第1781号行政裁定书；9、（2016）粤7101行初1323号行政判决书；10、（2016）粤71行终1674号行政判决书。 申请执行人欧阳云辩称：我不同意异议人解除对该房屋轮候查封的异议申请，请求法院依法驳回。我诉杨勋崇民间借贷纠纷一案，法院于2009年11月12日作出的（2009）海民二初字第1152号民事判决书已发生法律效力，我已拥有该案的合法债权，法院已于2010年2月4日立案执行并查封了被执行人杨勋崇名下的番禺区南村镇迎宾大道××路段××花园××区××栋景湖豪庭房屋，由于广州市房地产交易登记中心登记的房屋产权状态显示，涉案房屋至今仍登记在杨勋崇名下，是杨勋崇的财产，因此法院作出（2010）海民执字第1308-1号执行裁定书轮候查封杨勋崇所有的上述房产依然合法有效。 被执行人杨勋崇没有提交答辩意见及举证。 经审查查明：关于原告欧阳云诉被告杨勋崇民间借贷纠纷一案，本院于2009年11月12日作出（2009）海民二初字第1152号民事判决书判决，杨勋崇于判决生效之日起10日内，向欧阳云偿还借款300000元及利息。该判决书已经发生法律效力。2010年2月4日，欧阳云依据上述判决书向本院申请强制执行，要求杨勋崇偿还借款30万元及利息、加倍支付迟延履行利息及诉保费，本院以（2010）海民执字第1308号立案执行。 执行过程中，本院向被执行人杨勋崇发出执行通知书及报告财产令，责令其立即履行涉案义务，但被执行人至今仍未履行。2010年4月14日，本院作出（2010）海民执字第1308-2号执行裁定书裁定轮候查封被执行人杨勋崇所有的位于南村镇迎宾大道××路段××花园××区××栋景湖豪庭的房屋产权。因未发现执行人有其他可供执行的财产，案件暂不具备执行条件，本院遂于同年7月19日裁定该案终结本次执行。 据广州市房地产交易登记中心的商品房登记资料显示，位于广州市番禺区南村镇迎宾大道××路段××花园××区××栋景湖豪庭的开发单位为广地公司；权属人杨勋崇，占有份额为全部；原房屋用途为别墅，现房屋用途为居住；确权状态为已鉴证，合同状态为查封，合同日期及鉴证日期均为2001年1月10日。此外，番禺区人民法院于2006年6月29日以（2003）番法执字第6056号案查封；于2010年3月30日依次以（2010）番法执字第1148-1号、（2010）番法执字第1237-1号、（2010）番法执字第842-1号、（2010）番法执字第841-1号轮候查封。本院于2010年4月23日以（2010）海民执字第1308-1号轮候查封。因番禺法院上述案件的查封均到期未续期，本院（2010）海民执字第1308号案转为正式查封，期限至2023年3月25日。 另查，2014年6月13日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向广地公司及相关房屋当事人作出《行政处理决定书》决定注销经司法机关证明属于虚假购买或无效合同的所涉房屋商品房合同的备案登记。其中附件2.虚假购买、虚假按揭商品房清单中，序号45姓名为杨勋崇，买卖合同地址为G区5栋景湖豪庭，备注为虚假购买。该决定书已通过报纸公告。杨勋崇不服，向广州市番禺区人民法院提起行政诉讼。番禺法院于2015年9月11日以（2015）穗番法行初字第94号行政判决书，判决撤销上述行政决定书中关于撤销广地花园G区5栋景湖豪庭的商品房合同备案登记的决定。原审被告原市国土房管局番禺区分局和原审第三人广地公司不服上诉，广州市中级人民法院以原审法院遗漏本应参加诉讼的第三人福泓公司为由，作出（2015）穗中法行终字第1781号行政裁定书，裁定撤销广州市番禺区人民法院作出的（2015）穗番法行初字第94号行政判决；将本案发回广州铁路运输第一法院重审。 2016年10月17日，原告杨勋崇诉被告原市国土房管局番禺区分局、第三人广地公司、第三人福泓公司行政处理决定一案，广州铁路运输第一法院经审理查明，因广州市人民政府职能转变和机构改革，原市国土房管局番禺区分局更名为广州市番禺区国土资源和规划局，是广州市国土资源和规划委员会（以下简称广州市国规委）的派出机构，广州市国规委负责广州市不动产统一登记管理工作，现杨勋崇不服涉案备案登记决定，故依法变更本案适格被告为广州市国规委。该院作出（2016）粤7101行初1323号行政判决书，判决撤销广州市国规委于2014年6月13日作出的行政处理决定书中关于撤销广地花园G区5栋景湖豪庭的商品房合同备案登记的决定。广地公司与福泓公司不服上诉，广州铁路运输中级法院于2017年7月21日作出（2016）粤71行终1674号行政判决书判决：一、撤销广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初1323号行政判决；二、驳回被上诉人杨勋崇的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。杨勋崇因不服该生效行政判决书申请再审，广东省高级人民法院以（2017）粤行申1117号行政裁定书裁定驳回其再审申请。 关于涉案商品房销售合同备案登记的问题，上述行终1674号行政判决书认为“广州市国规委作出被诉行政处理决定，其实质是对之前所作备案登记行为的自行纠错行为，《广州市城镇房地产登记办法》第五十四条所列三种情形，并非行使自行纠错职能的前提或者必要条件。本案中，广州市公安局番禺区分局在对杨勋崇涉嫌犯罪案件的侦查过程中，收集、调取了相关证据材料，其中杨勋崇在接受公安机关询问时也承认是虚假购买涉案房产。公安机关侦查获取的证据共同证实1998年至2003年间，广地公司通过采用员工的身份资料或伪造虚假身份资料等手段，签订虚假的商品房预售合同，并申请办理了商品房预售合同登记备案手续，其中包括杨勋崇所虚假购买的的G区5栋景湖豪庭。广州市国规委基于对公安机关侦查获取的证据的审查，认为涉案商品房销售合同备案登记缺乏相应事实基础，故作出被诉行政处理决定书，撤销对涉案商品房销售合同的备案登记，有相应的事实依据。杨勋崇虽主张其购房合同真实合法，且是以广地花园拖欠的工资抵偿房屋价款，但已有生效判决认定杨勋崇主张的广地公司拖欠其工资的事实不能成立并驳回其诉讼请求。杨勋崇虽然否认其虚假购买房产，但其未能提供有效证据否定广州市国规委在作出被诉处理决定时所依据的证据，不足以推翻杨勋崇在被诉行政处理决定中关于杨勋崇虚假购买房产这一事实的认定。杨勋崇起诉所提撤销被诉行政处理决定的请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。” 再查，杨勋崇曾向广州市番禺区法院起诉广地公司，案号为（2017）粤0113民初6010号，因杨勋崇未按期缴交受理费，该案裁定按其撤回起诉处理。 本院认为：根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，本院于2010年4月23日轮候预查封以杨勋崇的名义办理了商品房预售合同登记备案手续的涉案房屋，现该案已转为正式预查封。2014年6月13日，房屋登记管理部门作出《行政处理决定书》，认定涉案房屋经司法机关证明属于虚假购买，决定注销该房屋的商品房合同备案登记。生效的（2016）粤71行终1674号行政判决书亦认定杨勋崇未提供有效证据否定该处理决定中关于虚假购买房产事实的认定，并裁定驳回杨勋崇关于撤销上述处理决定的诉讼请求。因商品房预售合同备案登记系行政管理行为，该备案登记已经行政机关公示决定注销，杨勋崇不再是涉案房屋的合同备案登记权属人，申请执行人亦无证据证明杨勋崇已经合法购买涉案房屋，故本案不宜继续对涉案房屋进行预查封，异议人的意义理由成立，本院予以支持。至于申请执行人认为涉案房屋仍然备案登记在被执行人杨勋崇名下，主张广地公司与杨勋崇之间存在商品房买卖的基础民事关系或其他法律关系的，应通过其他法律途径解决，本案对此不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园G区5栋景湖豪庭的查封。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄洋洋 审判员  陈心萍 审判员  曾 婧 二〇二〇年九月二十五日 书记员  叶均兰 翁时尚