四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0903民初4298号 原告:谭维，男，生于1963年6月29日，汉族，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：肖辉，四川广略律师事务所律师。 被告：遂宁友力置业有限公司，住所地：遂宁市经济技术开发区明月路**，统一社会信用代码：91510900MA6261QT8N。 法定代表人：王玉双，公司经理。 被告：遂宁市天友国际酒店有限公司，住，住所地：遂宁市经济技术开发区明月路**一社会信用代码：91510900725512898W。 法定代表人：白燕川，公司经理。 以上二被告共同特别授权委托诉讼代理人：范自强，男，汉族，生于1976年3月22日，住四川省遂宁市船山区。 原告谭维诉被告遂宁友力置业有限公司（以下简称：友力置业公司）、遂宁市天友国际酒店有限公司（以下简称：天友酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告谭维、被告友力置业公司、被告天友酒店公司的共同特别授权委托诉讼代理人范自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭维向本院提出诉讼请求:1.依法确认原告与二被告签订的《花千里商业项目认购书》无效；2.二被告立即向原告返还认购商铺诚意金人民币102000元并支付利息（利息计算方式：以110000元为基数，从2016年5月22日起按照中国人民银行发布的同期商业贷款基准利率计付资金利息，直至本金付清之日止），且按照本息总额的10%支付违约金，由二被告相互承担连带给付责任；3.二被告向原告支付因本案诉讼产生的律师代理费5275.86元；4.本案诉讼费由二被告承担。审理中，原告谭维撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：二被告之间是关联公司。2016年5月21日原告就购买商铺事宜与二被告签订了《花千里商业项目认购书》，该《认购书》开发商一栏是天友集团.友力置业公司，但加盖的公章和实际收取认购商铺诚意金的却是天友酒店公司。认购书签订后，原告向被告天友酒店公司缴纳了认购商铺诚意金110000元。然而二被告在收取了原告的认购金后，不仅没有对花千里项目进行开发建设，反而将该项目转让给了其他公司。2019年1月18日遂宁经开区建设局召集原被告双方开会协商，二被告虽然承诺在2019年9月30日之前一次性全额退款，但是却没有支付分文。2019年9月30日在遂宁经开区建设与交运局、群众工作与信访局、司法分局领导的主持下，二被告委派的代表与包括原告在内的15位购房人达成协议，三方均在《花千里商业项目商铺认购信访问题化解会谈记录》上签字捺印。该会谈记录约定解除同、返还购房款等，但是二被告至今仅向原告支付了8000元。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告友力置业公司、被告天友酒店公司共同辩称，对二被告与原告签订认购合同和收取原告认购款的事实无异议。同意解除认购合同，并退还原告已交纳的认购金，对利息，同意原告的计算标准，也愿意承担原告为本案支付的律师费。但是不同意支付违约金，且利息的起算时间，应当从座谈会议之后开始计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据与事实，本院经审理认定如下： 2016年5月21日，原告谭维（认购方、乙方）与被告友力置业公司（开发商、甲方）签订《花千里商业项目认购书》，房号：2-1-17，建筑面积25.05㎡，总房价593197元。乙方须于签订本协议后三日内付清总房款的50%。如乙方在上述期限内未前来签署《商品房买卖合同》或未按时缴付应付之房款，则视为乙方自动放弃其所认购该物业之权利，本认购书同时终止。甲方有权将该物业另行出售，乙方需在七日内到甲方指定地点领取所交认购金，该认购金不计利息。本认购书项下，买卖房屋所未详尽设定之双方任何一方之权利义务，无论销售面积、质量标准、交付时间、违约责任及其他，双方同意以将来签署的正式商品房买卖合同为据。被告天友酒店公司在该协议上盖章，原告谭维在该协议上签字捺印。后原告谭维于2016年5月1日、2016年5月21日分别向被告天友酒店公司交纳了认购金10000元、100000元。 后因资金问题，被告友力置业公司、天友酒店公司未能修建案涉商铺，现该营业房的土地已经不复存在，也未与原告谭维签订房屋买卖合同。2019年1月18日，为解决案涉认购金返还问题，在遂宁经开区××室，遂宁经开区建设局负责人、被告天友酒店公司委托人和购房业主代表谭维召开了天友文化旅游园商铺认购遗留问题化解会谈，并制作了会谈记录，根据该会谈记录，天友酒店公司愿意一次性全额退款1280000元，同时双方解除认购协议。但目前公司资金紧张，承诺退款时间为2019年9月30日前。后因被告天友酒店公司未执行该承诺，后原被告在遂宁经开区建设与交通运输局、遂宁经开区群众工作与信访局、遂宁市××区分局的鉴证下，双方对后续处理达成协议，并在制作了《天友文化旅游园“花千里商业项目”商铺认购信访问题化解会谈记录》，约定：同意甲方（被告天友酒店公司、友力置业公司）以其名下大英中国死海休闲度假景区门票收入作为质押，分期偿还花千里项目商铺购房人认购款。以认购人签订《“花千里”商业项目认购书》时，实际缴纳的认购金额为基数，外加同期中国人民银行发布的商业银行贷款基准利率，计算所得本息作为认购款偿还金额（时间截止2019年9月30日，按天计息）。共分六期返还，每月一期，划款时间为当月20日，当月本息额直接划入认购人个人银行账号。甲方（被告天友酒店公司、友力置业公司）无法保障中国死海休闲度假景区门票按期偿还乙方认购款本息金额兑付，愿意按本息总额的10%承担违约责任，并自愿承担由此造成的一切民事、行政、刑事责任。2019年10月9日，被告向原谭维退认购金8000元。 被告友力置业公司、天友酒店公司自认，案涉商铺系二被告共同开发。 2020年3月30日，遂宁经开区建设与交通运输局作出《情况说明》，载明：……三、为了维护社会稳定，妥善化解信访矛盾，经遂宁经开区管委会研究，决定由遂宁经开区管委会为该15位购房户垫付诉讼费及律师代理费，引导15位购房户采取集体诉讼的方式，向贵院提起民事诉讼，司法解决该矛盾纠纷……。2020年4月14日，遂宁经开区管委会向四川广略律师事务所以转账支票的形式支付了60000元代理费，原告谭维案件的代理费5275.86元也包含其中。 本院认为，被告友力置业公司、天友酒店公司自认二被告系共同与原告谭维签订的认购合同及调解协议，该调解协议不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。审理中二被告明确同意返还原告谭维已经支付的认购金及利息并承担原告谭维为实现债权支出的代理费，故对原告谭维要求被告天友酒店公司、友力置业公司返还尚未返还的认购金102000元并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息以及代理费5275.86元的诉讼请求，本院予以支持。 对认购金的利息起算时间，被告认为第二次会谈记录未明确利息起算时间，且认购书明确约定认购金不计利息，因此利息应当从第二次会谈时间即2019年9月30日开始计算。该主张是否能支持。首先，根据原被告签订的认购书，认购金不计利息的前置条件是认购方未在期限内签订《商品房买卖合同》或未按时缴付应付房款，本案不存在该情形，而是被告方不能履行的原因。其次，在第二次会谈记录中，看似原被告未明确利息的起算时间，但是根据会谈载明的“以认购人签订《“花千里”商业项目认购书》时，实际缴纳的认购金额为基数，外加同期中国人民银行发布的商业银行贷款基准利率，计算所得本息作为认购款偿还金额（时间截止2019年9月30日，按天计息）”的内容可以认定，会谈记录的利息起算时间为从认购金缴纳开始计算到2019年9月30日，然后被告分六期向原告返还认购金本息。故二被告该主张不能成立。现二被告未按协议内容按时向原告谭维返还认购金本息，原告谭维要求二被告按照该会谈记录约定的利息标准，从2016年5月22日开始计算逾期返还认购金的利息，因利息和违约金均属被告根本违约占用原告资金造成的损失，故原告的诉讼请求本院予以支持。对利息的计算方式，本院依法分阶段计算为：以认购金110000元为基数，从2016年5月22日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日至2019年10月8日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（其中，从2016年5月22日开始至2019年9月30日止的利息为16482.13元）；从2019年10月9日至认购金付清之日止，以102000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对违约金，二被告认可第二次会谈记录中的约定，该约定是真实意思表示，不违反法律、法规的规定，本院予以确认并对原告主张违约金的诉讼请求予以支持。对违约金计算基数，根据合同的约定和原告的主张，应当以认购金110000元和以此为基数从2016年5月22日开始至2019年9月30日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息即16482.13元（以认购金110000元为基数，按照2016年、2017年、2018年、2019年中国人民银行同期贷款基准利率和2019年全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）之和作为基数(110000元+16482.13元=126482.13元)计算违约金，即126482.13元*10%=12648.21元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告遂宁市天友国际酒店有限公司、被告友力置业有限公司于本判决生效之日之次日起十日内共同向原告谭维返还商铺认购金102000元及利息（利息计算方式：以认购金110000元为基数，从2016年5月22日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日至2019年10月8日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；从2019年10月9日至认购金付清之日止，以102000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告遂宁市天友国际酒店有限公司、被告友力置业有限公司于本判决生效之日之次日起十日内向原告谭维支付违约金12648.21元； 三、由被告遂宁市天友国际酒店有限公司、被告友力置业有限公司于本判决生效之日之次日起十日内支付原告谭维因本案支付的律师代理费5275.86元； 四、驳回原告谭维的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币1223元，由被告遂宁市天友国际酒店有限公司、被告友力置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  聂彩弟 二〇二〇年九月十日 书记员  张 燕