重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初3166号原告（反诉被告）：重庆中地物业管理有限公司，住所地重庆市杨家坪西郊三村（广厦经典小区），统一社会信用代码915001076220342721。法定代表人：王杨，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张栓，重庆志和智律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋中颇，男，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：王术英，女，汉族，，住重庆市九龙坡区，系被告（反诉原告）配偶。原告（反诉被告）重庆中地物业管理有限公司（以下简称“中地物业”）与被告（反诉原告）蒋中颇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中地物业的委托诉讼代理人张栓，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王术英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出本诉诉讼请求：1.被告向原告支付2013年2月至2014年2月及2015年10月至2020年1月的物业服务费7180.4元；2.被告向原告支付2012年8月至至2014年2月及2015年10月至2020年1月的水电费公摊313.5元（据实公摊）；3.被告向原告支付违约金，以物业管理费7180.4元为基数，自2018年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至实际付清之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告接受重庆中地置业发展有限公司委托，对被告进行物业管理服务，物业服务费每月每平方米1元，被告应在每月10日前交纳，水电费公摊根据合同约定分摊后按月支付。被告自2012年8月起，以各种理由拒绝交纳物业服务费和水电公摊等费用，原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）针对原告（反诉被告）的本诉请求答辩称，一、原告主张与事实不符，2016年之前的费用已经缴满。二、原告请求已过诉讼时效。三、不认可滞纳金，物管公司管理不善，未按约定对小区严格管理，小区存在安全隐患，外来人员和车辆随时进入，保安监控设备模糊，防盗门故障多年不维修，保安巡视弄虚作假，未尽安保作用，原告不作为使小区2016年3月发生30多起被盗事件，并造成被告家中于2016年被盗现金3200元，该损失应从物业费中抵扣。四、物管公司非法占有公共收益，拖欠被告公共收益，在原告履行该义务之前，被告有权拒绝其请求。五、×××业主两次与原告公司解除服务合同，物管不应收取业主任何费用。被告(反诉原告)蒋中颇向本院提出反诉诉讼请求:1.判令反诉被告向反诉原告支付17年的公共收益，不能明确金额；2.请求反诉被告从小区撤走，并办好交接手续；3.明确反诉被告与全体业主从2011年和2018年已经解除物业服务合同关系，无权收取物业费；4.要求反诉被告赔偿被盗损失3200元；5.反诉被告支付本诉费和反诉费。事实与理由：中地物业收取了小区一期业主共有区域的租金，未给一期业主，应赔偿反诉原告17年公共收益；×××业委会系违法成立的，无法律效力；一期业主向中地物业行使了解除合同的权利，×××业主小区与中地物业解除服务合同已经9年，中地物业无权收业主物管费；中地物业不作为，导致反诉原告家中被盗损失现金3200元，应赔偿反诉原告损失。原告(反诉被告)中地物业针对反诉诉讼请求辩称，一、第一项损失请求不明确，没有金额，根据物业管理条例规定向业主公开公共收益，还应当扣除合理成本，应当由反诉原告举证；二、对二三项请求，反诉原告所在区域由居委会代管，至今反诉被告没有收到居委会的解除通知，不存在解除合同，不存在搬走；三、对第四项不予认可，无证据证明发生被盗及被盗金额；四、第五项请求，根据相关法律规定由败诉方承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋登记信息查询证明、业主接房表、催收照片、变更情况、前期物业服务合同、备案意见书、重庆市物价局渝价[2003]563号文件、资质材料、清洁卫生周检表、班组交接登记表、巡查签到记录、工程维修单、发票、（2018）渝0107民初31542号民事裁定书、收据、视频、接报回执、《强烈要求罢免×××业委会全体委员和解除物管合同》复印件、视频资料、×××居住图、收费收据、《解除×××中地物管服务合同通知书》复印件、收条、通告等证据。本院依法组织原被告对前述证据进行了质证，并依法进行了审查。根据当事人举示证据及陈述，本院认定事实如下：被告蒋中颇系九龙坡区×××房屋业主，于2004年1月2日办理前述房屋接房手续，前述房屋建筑面积为118.07平方米。原告中地物业是被告蒋中颇所住小区提供物业服务的企业。本诉原告名称于2012年5月24日由广厦重庆第一物业管理有限公司变更为重庆中地物业管理有限公司。2003年6月6日，本诉原告（乙方）与建设单位（甲方）广厦重庆置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定甲方将×××（A、B、C、D组团）委托给乙方施行物业管理；本物业服务费的执行标准，有物管公司按物价局批准的物业收费标价表标准收取（按建筑面积计算），住宅为0.9元/平方米、电梯费0.3元/平方米收取，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用0.3%的滞纳金；公共区域的水电费按业主房屋户数和实际用量进行分摊；委托服务期限为三年，自2003年6月6日起至2006年6月6日止。前述涉及D组团的前期物业服务合同于2004年5月9日经重庆市九龙坡区房地产管理局审查同意进行备案。前述合同签订后，本诉原告依约向原告房屋所在小区提供了物业服务，合同期满后，本诉原告继续在案涉小区提供物业服务至今。2003年10月20日，就×××A、B、C、D组团物业管理服务员收费标准，重庆市物价局在渝价[2003]563号文件中载明有：住宅公共服务费（建筑面积）为0.9元/平方米·月，高层住宅电梯费0.3元/平方米·月；购房时，原对物业管理服务收费承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。2018年12月6日，本院受理中地物业诉本诉被告蒋中颇支付2013年2月至2018年9月的物业服务费5290.8元、水电公摊费229.1元及违约金的物业服务合同纠纷一案，该案审理中，中地物业自愿撤回起诉，本院于2018年12月25日作出（2018）渝0107民初31542号民事裁定书，裁定准予撤诉。2016年3月22日，本诉被告家人王术英报警称：“发现家门门锁锁芯被撬，经清查损失现金3200元。”审理中，原被告均确认案涉小区现由街道代管。本诉原告明确物业费标准为0.8元/月·平方米、电梯费标准为0.2元/月·平方米，公摊费是据实分摊，并自愿放弃合同约定违约金标准，以诉讼请求所述标准主张。本诉被告对违约金不予认可。针对物业等费用交纳情况，本诉原告提交欠付明细表，陈述本诉被告欠交费用情况。本诉被告辩称已交纳2016年1月以前的物业费用，之后的已过诉讼时效，对于未过时效部分的费用，应抵扣本诉被告家中被盗的损失，并举示收据为证，其中本诉原告于2014年4月16日出具的收据上载明：柴油发电分摊1.6元、电梯费660.8元（往月637.2元，本月23.6元）、物业服务费2646元（往月2551.5元，本月94.5元）、水电公摊94.4（往月89.7元，本月4.7元），说明处手写“2012年1月-2014年4月物”。本诉原告对前述收据公章无异议，对该手写部分内容不予认可，并认为其在2018年11月曾向法院起诉过，2015年10月至2020年1月的费用应在时效期内。本院认为，关于本诉，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与广厦重庆置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。在前期物业合同到期后，原、被告虽未签订物业服务合同，但原告仍继续为该小区提供物业服务，被告接受了原告公司的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当按约向原告支付物业管理费。关于物业费、电梯费的计算标准，原告自愿分别按0.8元/月·平方米、0.2元/月·平方米的标准主张，前述标准不超过前期物业服务合同约定金额，且与原、被告实际履行标准一致，本院予以确认。关于原告主张的公摊费，本院认为小区日常物业管理必然产生水电费用支出，双方的前期物业服务协议也有约定，原告对此举示了相关发票，故本院予以支持。对于欠费时间段，被告举示的2014年4月的收据上手写“2012年1月-2014年4月物”的期数与该收据中载明的收费金额对应期数相吻合，且被告举示的其他收据载明的金额及月份与原告提交的欠款月份款明细表中费用交纳情况均相符，实收往月费用均从缴费当月往前最近一期欠费月开始抵扣，故本院认为被告举示收费收据足以证明其已向原告交纳2012年1月至2014年4月的物业服务费、电梯费、水电公摊费，原告虽不认可前述手写内容，但未举示相应证据以证明，故本院对其意见不予采信。再结合被告举示收据及原告提交的欠款月份款明细表，本院确认：被告尚未支付原告2015年10月至2016年1月的电梯费，2016年2月起至2020年1月的物业服务费、电梯费、水电分摊费用。关于欠费的诉讼时效问题，原告应自被告欠付物业费等费用的当月届满后的次月第一天就知道或应当知道其权利受到损害，诉讼时效应自被告欠费当月的次月第一天开始计算。本院于2018年12月6日受理原告诉被告支付2013年2月至2018年9月的物业服务费、水电公摊费及违约金的请求，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》有关三年诉讼时效的规定以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，原告请求的2015年11月（含本月）以前的物业服务费、电梯费、水电公摊费等物业费用已过诉讼时效，同时原告前述起诉行为引起2015年12月（含本月）以后的物业服务费、电梯费、水电公摊费诉讼时效的中断，故原告请求被告支付2015年12月至2020年1月的物业服务费、电梯费以及水电公摊费未过诉讼时效，应予以支持。根据案涉房屋面积及前述认定欠费时段、收费标准，经计算，被告应当向原告缴纳2015年12月至2016年1月的电梯费共计47.2元；2016年2月至2020年1月期间的物业服务费共计4533.89元（118.07平方米×0.8元/月·平方米×48个月）、电梯费共计1133.47（118.07平方米×0.2元/月·平方米×48个月）、水电公摊费共计230.7元，原告自愿主张该期间电梯费1132.8元，本院予以尊重。关于被告提出的原告物管公司管理不善、安保不到位等问题。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。原告举示证据可证明原告对案涉小区进行了物业服务，现被告举示的证据不足以证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，不足以免除被告交纳义务，故被告以上述理由作为拒交物管费的辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于违约金，本院认为，在前期物业服务合同到期后，双方并未续签物业服务合同，也未对物业服务费的缴纳时间进行约定，故本院对于原告主张的违约金不予支持。关于反诉,公共收益属于小区全体业主所有，应由全体业主共同管理，对公共收益的使用、分配应属小区全体业主行使共同管理权利的重大事项；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项应由业主共同决定，前述事项均应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，反诉原告蒋中颇以个人名义提起反诉要求“中地物业支付17年的公共收益，不能明确金额；中地物业从小区撤走，办好交接手续；明确中地物业与全体业主从2011年和2018年已经解除物业服务合同关系”，反诉原告无权代表全体小区业主，其反诉原告主体不适格，且反诉原告涉及公共收益的请求不明确，提供的证据亦不足以证明前述解除决定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故本院对被告提出前述反诉请求不予支持。本诉中本院审理双方物业服务合同纠纷,蒋中颇以家中被盗为由向本院提出反诉,要求判令中地物业赔偿经济损失3200元,因与本诉审理诉讼标的不同，不是同一法律关系,本案不予审理,对被告提出的该反诉请求,本院不予支持。诉讼费用应由败诉方承担；部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，本案中，被告反诉要求中地物业支付本诉费和反诉费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、被告蒋中颇于本判决生效之日起十日内向原告重庆中地物业管理有限公司支付2015年12月至2016年1月的电梯费47.2元。二、被告蒋中颇于本判决生效之日起十日内向原告重庆中地物业管理有限公司支付2016年2月至2020年1月期间的物业服务费4533.89元、电梯费1132.8、水电公摊费230.7元。三、驳回原告重庆中地物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告蒋中颇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取25元，合计50元，由被告蒋中颇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年九月二十一日法官助理 文 婷书 记 员 陈佩宇