广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初2858号原告（反诉被告）：邵为昌，男，1972年11月5日出生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：文魁兴，广东达熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑中尚，男，1986年2月25日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：林海，广东法海律师事务所律师。第三人：广州市鸿二物业管理有限公司，住所地广州市从化区温泉镇景泉大道泉溪路**之21。法定代表人：欧阳小梅。原告（反诉被告）邵为昌与被告（反诉原告）郑中尚、第三人广州市鸿二物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后,依法由审判员薛志军适用简易程序，并公开开庭进行了审理。邵为昌的委托诉讼代理人文魁兴，郑中尚的委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼。第三人广州市鸿二物业管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵为昌诉称：2017年12月2日，邵为昌将位于广州市从化区XXXX号房屋出租给郑中尚，房租款为1200元每月，每两年递增5%，租金当月结清，且在每月的10日前付清下月租金。如郑中尚存在拖欠租金的行为，需每天按照拖欠租金的1%向邵为昌支付逾期违约金。合同中列明了邵为昌的收款账户。双方合同中就合同的解除权约定邵为昌在合同约定的五种情况下有单方解除权，且可以没收保证金，请求郑中尚赔偿经济损失。2019年11月10日起，郑中尚并未按照合同的约定支付租金，后邵为昌于2019年11月19日向郑中尚送达解除租赁合同通知书，并告知郑中尚应于2020年2月18日前搬离案涉房屋并交回房屋。2020年6月4日，邵为昌通过律师再次向郑中尚发出解除通知，但郑中尚置之不理。另，郑中尚一直拖欠邵为昌2020年2月的租金及2020年1月至6月增长的租金部分未支付，直至2020年6月1日才支付拖欠的部分租金。为维护邵为昌的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除邵为昌与郑中尚的房屋租赁合同；2.郑中尚向邵为昌支付拖欠的截止至2020年6月10日的租金1560元，并支付按照每日42元的标准计算至郑中尚实际搬离案涉房屋之日的租金；3.郑中尚支付逾期滞纳金511.8元，并以1560元为基数按照日1%的标准从2020年6月11日起计算滞纳金；4.郑中尚向邵为昌赔偿2020年2月19日至实际搬离之日止的逾期搬离损失，按照每天13元/天的标准计算；5.郑中尚向邵为昌支付律师费20000元；6.第三人对于郑中尚应承担的责任承担连带责任；7.本案的诉讼费由郑中尚承担。庭审过程中邵为昌变更其诉讼请求如下：1.判令解除邵为昌与郑中尚之间的《房屋租赁合同》；2.判令郑中尚自2020年6月1日起至合同解除日每月支付1260元（42元/天）及逾期支付滞纳金（标准为0.01元/天）；3.判令郑中尚向邵为昌支付逾期付款滞纳金1635.6元；4.判令郑中尚自2020年2月19日起至合同解除日止每月赔偿邵为昌租金损失388.8元（12.96元/天）；5.判令郑中尚向邵为昌支付律师费20000元；6.判令郑中尚承担本案案件受理费及保全费、财产保全责任财产担保费等；7.判令第三人对上述郑中尚应向邵为昌承担的责任承担连带责任。邵为昌为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1.房屋租赁合同；2.图片；3.解除合同通知书及房屋租金支付明细表；4.律师函及快递；5.房屋租赁合同及铺租押金；6.代理合同；7.产权证明；8.2020年5月29日解除通知书及对应的EMS邮件交寄单收据。郑中尚答辩并反诉称：1.同意邵为昌第一项解除合同的诉讼请求，但解除合同的日期应为2020年6月6日。2.不同意邵为昌第二至七项诉讼请求，郑中尚已支付了2020年6月份的租金1260元及补足此前尚欠的部分租金，不应支付邵为昌主张的滞纳金及赔偿款，且邵为昌主张的逾期滞纳金标准过高。为维护郑中尚的合法权益特向法院提起反诉，反诉诉请如下：1.判令邵为昌向郑中尚退还保证金2400元及支付违约金2400元；2.判令邵为昌向郑中尚返还多支付的电费6145.86元；3.判令邵为昌向郑中尚返还5-6月份的房租1800元；4.本案诉讼费用由邵为昌承担。庭审过程中郑中尚明确其第二项诉请中的电费6145.86元的构成如下：2018年10月17日支付的电费1570.92元、2019年1月28日支付的电费820.44元、2019年4月8日支付的电费273.48元、2019年7月8日支付的电费834.22元、2019年9月5日支付的电费729.28元、2019年11月5日支付的电费450.5元、2020年4月9日支付的电费1031.36元、2020年5月19日支付的电费435.66元。第三项诉请中的2020年5-6月份租金为2020年5月17日至2020年7月2日期间的租金。郑中尚为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1.收款收据；2.中国建设银行个人活期账户交易明细；3.解除合同通知书、律师函；4.黄某与邵为昌的微信交流记录。邵伟昌针对郑中尚的反诉答辩如下：1.双方之间的租赁合同尚未解除，退还保证金的条件未成就，因郑中尚拖延搬离，给邵为昌造成了损失，邵为昌亦没有违约行为，在邵为昌要求解除合同后郑中尚仍使用涉案出租房。2.双方曾协商电费由郑中尚自行承担，且郑中尚多次自行缴纳电费，故双方实际变更了合同的条款。3.邵为昌在2020年6月1日收到郑中尚最后一次支付租金1620元，此前郑中尚尚欠部分租金，邵为昌认为郑中尚在2020年6月1日支付的租金应先行抵扣其此前尚欠的款项，故我方无需返还租金给郑中尚。第三人未有陈述。经审理查明：2017年12月2日，邵为昌与郑中尚签订《房屋租赁合同》一份，该合同第一条约定邵为昌将位于从化区××××号建筑面积约18平方米的房产租赁给郑中尚；合同第二条约定，邵为昌同意将案涉房屋出租给郑中尚作商业用途使用，租期为5年，即2017年12月2日至2022年12月1日；合同第三条约定案涉房屋月租金为1200元，租金按月结算，郑中尚在每月的10日前结清下月的租金，邵为昌应出具收据，郑中尚必须按时交纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按照欠款金额的百分之一支付滞纳金；合同第六条约定，郑中尚需在邵为昌交付房产的当天支付保证金2400元及首月的租金1200元。租赁期满，郑中尚付清租金及其他费用并按期搬出时，邵为昌应将保证金无息退还郑中尚，若郑中尚违约造成经济损失的，邵为昌有权从保证金中扣除相关费用；合同第九条约定，租赁期间，需要交纳的税费由双方按规定各自承担；合同第十二条约定，租赁期间邵为昌或郑中尚任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则邵为昌提前收回该房产的，除退回全部保证金外还需支付相当于保证金数额费用的违约金，郑中尚提前退租的，邵为昌有权没收全部保证金；合同的第十三条约定郑中尚拖欠租金或相关费用超过十五天的，邵为昌有权终止合同，收回房屋，没收保证金，且对于造成的损失承担赔偿经济损失；合同第十九条约定双方约定的租金1200元中包含每月该铺位产生的水电、物业管理费等费用，两年后的租金每月增加5%，双方知悉案涉房屋为邵为昌分租给郑中尚的。2019年11月16日，邵为昌向郑中尚发出《解除租赁合同通知书》一份，该通知书载明：因案涉铺位计划于2020年2月18日整体规划装修，需收回分租铺位，本着友好协商的原则，提前是三个月通知贵方解除合约，请于2020年2月18日前腾空铺内所有物品。在该通知书上有案外人周某书写“本人收到该通知书，周某，2019.11.19”字样。2020年5月29日，邵为昌再次通过EMS邮寄的方式向郑中尚发出《解除合同通知》一份，该通知载明：因从2019年12月2日至2020年5月29日，郑中尚没有按照合同的约定足额支付租金，尚欠租金为360元，现根据合同第十三条的约定通知郑中尚终止合同收回房屋。上述通知合同郑中尚于2020年5月31日本人签收。2020年6月4日，邵为昌通过广东达熙律师事务所文魁兴律师向郑中尚发出律师函一份，该函件载明：邵为昌认为郑中尚自2019年11月10起未按照双方的约定全额付清房租，委托律师认为郑中尚未足额支付2019年12月的租金1260元，已经违反了合同第十三条的约定，邵为昌有权解除与郑中尚之间的租赁合同，并在签收律师函之日起7日内付清租金，腾退房屋给邵为昌。上述律师函郑中尚于2020年6月6日签收。又查，2020年2月15日，邵为昌与案外人李某签订《房屋租赁合同》一份，将包括案涉商铺在内的约60平方米的房屋出租给案外人李某，租金为5500元每月。又查，庭审过程中，邵为昌确认收取了郑中尚支付的2400元保证金。郑中尚最后一次支付租金为2020年6月1日，金额为1620元。再查，庭审过程中郑中尚自认其财务人员忘记了支付2020年2月的租金给邵为昌。郑中尚称其为第三人的股东，其租赁案涉房屋后实际交付给第三人使用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，主要涉及以下几个问题：一、邵为昌与郑中尚之间的租赁合同的解除问题邵为昌与郑中尚之间的租赁合同是双方之间自愿协商一致的结果，该合同在不违反法律和行政法规的强制性规定的前提下，真实、合法、有效，对双方均有约束力。合同的解除分为法定解除和约定解除，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条，当事人依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中邵为昌与郑中尚之间的房屋租赁合同明确约定了合同解除的条件即双方一致同意或郑中尚出现合同约定的5种违约情形，邵为昌即具有合同解除权。结合本案的案情，邵为昌向郑中尚共发出三次合同解除通知，第一次为2019年11月16日，但在该时间节点郑中尚并未出现合同约定的违约的情形，邵为昌只是以案涉商铺需要装修为由解除合同，不符合法定或双方合同约定的解除条件，且邵为昌提供的证据并不足以证明该通知确实送达给郑中尚本人，则该次解除通知不发生合同解除法律效果。邵为昌第二次发送解除通知的时间是2020年5月29日，郑中尚于2020年5月31日签收。在该时间节点，郑中尚未按照合同的约定足额支付双方约定的增长部分的租金以及2020年2月份的租金，且拖欠的时间已超过合同约定的十五天，该拖欠租金的行为属于双方合同约定的违约情形之一，则邵为昌享有解除合同的权利，双方之间的租赁合同自郑中尚签收解除合同通知书之日即2020年5月31日解除。二、邵为昌主张的自2020年6月1日起至合同解除日每月支付1260元（42元/天）及逾期支付滞纳金（标准为0.01元/天）的问题邵为昌与郑中尚之间的租赁合同已于2020年5月31日解除，该解除日期在邵为昌主张的2020年6月1日起算日期之前，则本院对于邵为昌的该项诉请，不予支持。三、邵为昌主张的逾期付款滞纳金1635.6元的问题首先根据邵为昌与郑中尚之间的租赁合同备注部分所备注的条款，从2019年12月开始月租金由1200元变更为1260元。虽根据邵为昌与郑中尚之间的租赁合同第三条约定，郑中尚需在每月的10日前支付下月的租金，如逾期则应按照每逾期一天按照欠款金额的百分之一支付滞纳金，但根据郑中尚支付租金的记录双方在履行合同中是按照当月的10日前支付当月的租金的形式履行合同。现邵为昌主张滞纳金即是按照双方实际履行的情况从当月的11日起计算当月所欠租金的滞纳金，因双方之间的租赁合同于2020年5月31日解除，现郑中尚所欠租金为2019年12月60元、2020年1月60元、2020年2月1260元、2020年3月至2020年5月均为60元，则计算滞纳金的基数应为当月所欠的租金，滞纳金的截止日期应为2020年6月1日(郑中尚在该日向邵为昌支付1620元)。关于滞纳金的计算标准，虽双方合同约定为日百分之一，但郑中尚在庭审中答辩该计算标准过高，根据公平原则及邵为昌的实际损失情况，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。因此，郑中尚所需支付的滞纳金的计算方式如下：以当月所欠的租金为基数，从当月的11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至2020年6月1日。综上，郑中尚需支付的滞纳金为：2019年12月尚欠租金的滞纳金以所欠的租金60元为基数，从2019年12月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月1日;2020年1月尚欠租金的滞纳金以所欠的租金60元为基数，从2020年1月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月1日;2020年2月尚欠租金的滞纳金以所欠的租金1260元为基数，从2020年2月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月1日;2020年3月尚欠租金的滞纳金以所欠的租金60元为基数，从2020年3月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月1日;2020年4月尚欠租金的滞纳金以所欠的租金60元为基数，从2020年4月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月1日;2020年5月尚欠租金的滞纳金以所欠的租金60元为基数，从2020年5月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月1日。另，因郑中尚于2020年6月1日支付邵为昌1620元，扣除郑中尚尚欠的租金1560元后尚余60元，则该60元应抵扣郑中尚需支付的部分滞纳金。四、邵为昌主张的自2020年2月19日起至合同解除日每月的388.8元租金的损失及律师费20000元的问题1.租金的损失问题。邵为昌主张的该部分租金损失，是因邵为昌与案外人就包括案涉商铺在内的商铺在2020年2月19日重新签订的租赁合同中约定的租金与邵为昌和郑中尚签订的租赁合同约定的租金之间的差额。邵为昌与郑中尚之间的租赁合同于2020年5月31日解除，邵为昌在未与郑中尚解除合同的情况下便与案外人另行签订合同，则该部分租金损失，不应该由郑中尚负担。因此，本院对邵为昌主张的租金损失，不予支持。2.律师费20000元的问题。对于邵为昌主张的律师费20000元的损失，本院不予支持，理由如下：首先，双方租赁合同中对于律师费的承担并未有明确的约定。其次，律师费并非邵为昌主张权利所必然支出的费用。五、第三人的责任承担问题本案中的租赁合同的合同相对方为邵为昌与郑中尚，虽第三人为实际使用人，但其使用权的取得是郑中尚赋予的，属于第三人与郑中尚之间的法律关系，支付租金及违约金的义务仍应由郑中尚负担。因此，根据合同的相对性，本院对邵为昌主张的要求第三人对郑中尚应承担的责任承担连带责任的诉请，不予支持。六、郑中尚主张的返还保证金及违约金的支付问题郑中尚在履行与邵为昌的租赁合同的过程中拖延支付2020年2月的租金及在合同约定的租金增长的条件成就后并未及时足额支付租金已构成违约，根据邵为昌与郑中尚之间的租赁合同第六条的约定郑中尚无权要求邵为昌返还保证金及支付违约金。七、郑中尚主张的电费的返还问题邵为昌与郑中尚之间的租赁合同备注部分约定郑中尚每月支付的租金中包含电费及物管费。现郑中尚支付电费的时间及金额如下：2018年10月17日支付的电费1570.92元、2019年1月28日支付的电费820.44元、2019年4月8日支付的电费273.48元、2019年7月8日支付的电费834.22元、2019年9月5日支付的电费729.28元、2019年11月5日支付的电费450.5元、2020年4月9日支付的电费1031.36元、2020年5月19日支付的电费435.66元，以上共计6145.86元。从上述电费支付时间之间的间隔及具体金额可以看出平均每月的电费支出约为200元至300元之间，与每月的租金1200元及郑中尚所租赁的商铺的面积18平方米综合比较，并不存在严重显失公平之情形，邵为昌答辩称双方已以实际行动改变了合同的约定，但其提交的证据并不足以证明该主张，本院对其答辩意见不予采纳。另，双方之间的租赁合同中明确约定郑中尚承租案涉商铺是用于商业用途，则电费相较居民使用费用必然较高。双方之间的租赁合同对于电费的约定，对于双方均有约束力，该部分电费应由邵为昌支付，在郑中尚先行支付的情况下，邵为昌应予以返还。因此，本院对郑中尚主张的返还电费6145.86元的诉请，予以支持。八、郑中尚主张的2020年5月17日至2020年7月2日租金的返还问题双方之间的租赁合同已经于2020年5月31日解除，郑中尚2020年6月1日支付的1620元应先行抵扣郑中尚2019年12月至2020年5月份的租金，抵扣完毕后剩余60元。从双方庭审的陈述中可以截止本案一审辩论终结前，郑中尚或第三人并未将案涉商铺交还给邵为昌，则剩余的60元即使作为2020年6月至实际腾退房屋的使用费亦有不足。另，郑中尚答辩称邵为昌自行停电导致郑中尚无法使用案涉商铺，但并未提交证据予以证明，本院不予采纳。综上，本院对郑中尚反诉主张的返还2020年5月17日至2020年7月2日的租金的诉请，不予支持。第三人广州市鸿二物业管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院》规定第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邵为昌与被告（反诉原告）郑中尚于2017年12月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告（反诉原告）郑中尚自本判决发生法律效力之日起十日内支付滞纳金【2019年12月尚欠租金的滞纳金以所欠的租金60元为基数，从2019年12月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月1日；2020年1月尚欠租金的滞纳金以所欠的租金60元为基数，从2020年1月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月1日；2020年2月尚欠租金的滞纳金以所欠的租金1260元为基数，从2020年2月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月1日；2020年3月尚欠租金的滞纳金以所欠的租金60元为基数，从2020年3月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月1日；2020年4月尚欠租金的滞纳金以所欠的租金60元为基数，从2020年4月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月1日；2020年5月尚欠租金的滞纳金以所欠的租金60元为基数，从2020年5月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月1日，且上述滞纳金总额需扣除被告（反诉原告）郑中尚已支付的60元】给原告（反诉被告）邵为昌;二、原告（反诉被告）邵为昌自本判决发生法律效力之日起十日内返还电费6145.86元给被告（反诉原告）郑中尚；三、驳回原告（反诉被告）邵为昌的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郑中尚的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费800元，由原告（反诉被告）邵为昌负担775元，被告（反诉原告）郑中尚负担25元；本案反诉受理费59.32元，由原告（反诉被告）邵为昌负担25元，被告（反诉原告）郑中尚负担34.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  薛志军二〇二〇年九月十四日书记员  李嘉玮