新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵1001民初768号 原告：新疆北屯电力工业有限公司，统一社会信用代码91659005230895110A，住所地新疆北屯市。 法定代表人：耿志超，执行董事。 委托诉讼代理人：周晓峰，新疆北屯律师事务所律师。 被告：杨洋，男，汉族，1984年7月2日出生，无固定职业，住新疆北屯市。 委托诉讼代理人：王润祥，新疆兰河律师事务所律师。 原告新疆北屯电力工业有限公司（简称电力公司）与被告杨洋企业承包经营合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年7月15日、2020年7月23日公开开庭审理了本案。原告电力公司的委托诉讼代理人周晓峰，被告杨洋的委托诉讼代理人王润祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告电力公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的承包经营合同自2017年5月29日解除；2.被告支付原告承包费419561元、留用员工社保费用206413.40元、车辆折旧费50000元、转租房屋租金204580元、取暖费825840.40元、房产税金47500元，合计1753894.80元。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：“被告支付原告承包费419561元、留用员工社保费用206413.40元、车辆折旧费20000元、转租房屋租金202739元、取暖费835840.40元、房产税金47500元、土地税金11959元，合计1744012.80元。”事实和理由：2011年4月22日，原、被告签订承包经营合同，约定被告承包经营原告下属电力大酒店（即电力大厦）。合同第二条约定被告使用原告所有的新H0××××号汽车，每年缴纳折旧费10000元；第三条约定承包期限十年，自2011年4月22日至2021年4月21日；第四条约定承包费前四年为38万元/年，第五至第八年为60万元/年，第九至第十年为80万元/年；第五条约定被告留用原告在册员工22名，并承担留用员工社会保险费用；第七条约定原告承担承包前四年电力大厦房屋、土地的产权税，剩余承包期间产权税由双方均担，其他水电暖气等费用由被告承担；第十四条约定原告将电力大厦公章交由被告使用。合同签订后，双方对电力大厦财产进行了清点，原告依约向被告交付合同项下标的物。后被告未能适当履行合同项下义务，逐年拖欠承包费、留用员工社保费、暖气费等费用。自2011年4月承包至2017年5月29日双方解除合同，被告欠原告承包费419561元、取暖费835840.40元、留用22名员工社保费用206413.40元、转租房屋租金202739元、车辆折旧费20000元、房产税金47500元、土地税金11959元，合计1744012.80元。原告多次催要，被告推诿至今。 被告杨洋辩称，对原、被告经协商于2017年5月29日解除承包经营合同没有异议；对原告主张的承包费419561元、留用员工社保费用206413.40元、车辆折旧费20000元没有异议；被告在经营期间进行转租，被告作为实际经营者应当是转租租金的受益方，原告主张被告返还转租租金202739元，其主体不适格；暖气费数额不确定，合同并未约定暖气费的承担，暖气费应由供热公司收取，但原告并未向供热公司交纳，暖气费是原告作为出租方对房屋正常使用的保证，是原告履行出租义务行为，原告向被告主张暖气费，主体不适格，被告对经营期间已交纳暖气费34万元将保留诉权；原告按从租计征12%房产税属于营业税，原告作为受益方应当承担盈利税金。综上，原告主张的暖气费、房产税、土地税金不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告电力公司为证实其主张，向本院提供的证据有： 1.承包经营合同一份、企业信用信息公示报告一份、公房产权证二份，用于证实原告将其所有的电力大厦承包给被告经营，双方存在承包合同关系。经质证，被告对该组证据没有异议，但认为合同未约定暖气费用的承担。本院对该组证据予以确认。 2.申请一份、电力公司公文批阅单二份、报告二份、回复一份、限期搬离电力大厦通知一份、电力大厦物品盘点册一份，用于证实被告于2016年三次向原告提出解除合同，原告回复解除合同前提是被告将承包期间欠付的承包费、暖气费、社保费等各项费用结清。2017年5月29日原告向被告送达限期搬离通知。经质证，被告对该组证据无异议，认为双方系协商解除合同。本院对该组证据予以确认。 3.记账凭证二份、预提2013年度取暖费凭证一份、请示一份、电力公司暖气明细一份、新疆增值税电子普通发票二份、电力大厦取暖面积分摊表一份、电力大厦暖气明细一份，用于证实扣减被告已缴纳暖气费340000元，被告承包经营期间欠付暖气费共计835840.40元。经质证，被告对该组证据中电力公司暖气明细不认可，对其他证据真实性没有异议，但认为该组证据不能证实暖气费的数额，且合同未约定暖气费的承担，不能确认被告是否暖气费缴纳主体。本院对该组证据真实性予以确认。 4.记账凭证、单位往来账、收据共计161份，用于证实被告欠付留用员工社保费206413.40元。经质证，被告对该组证据没有异议，本院予以确认。 5.客户首付款入账通知八份、中国农业银行股份有限公司电子缴税付款凭证八份、税收缴款书二份，用于证实2015年至2017年原告按380000元从租计征12%计税，交纳房产税每月税额为3800元。经质证，被告对该组证据真实性没有异议，但该组证据不能反映系涉案房屋的税费，且根据合同约定，被告应承担房屋及土地产权税，而原告所主张的税金是原告向被告租赁房屋所产生的营利税金，应由原告自行承担。本院对该组证据真实性予以确认。 6.请示、房租租赁协议、授权委托书、补充协议、汇兑凭证各一份，用于证实经原告同意，被告于2015年11月30日以电力大厦名义部分房屋转租给北屯国民村镇银行有限责任公司（简称村镇银行），租期为2015年11月30日至2018年11月30日，年租金40万元；2018年4月25日三方签订补充协议，约定2017年11月30日前的租金归属事宜由原、被告另行协商，与村镇银行无关。经质证，被告对该组证据没有异议，本院予以确认。 7.旧机动车鉴定评估报告一份，用于证实原告按合同约定将新H0××××号车交由被告使用。经质证，被告对该证据真实性没有异议，被告在使用二年内已将车归还原告。本院对该证据真实性予以确认。 8.（2019）兵1001财保46号民事裁定书一份、新疆生产建设兵团非税收入专用收据一份，用于证实原告为主张权利申请诉前保全，并交纳保全费1520元。经质证，被告对该证据没有异议，本院予以确认。 9.付款凭证、支票存根及发票六组，用于证实交纳暖气费是被告的合同义务，被告在承包期间以电力大厦名义向北屯热力有限责任公司（简称热力公司）交纳部分暖气费计340000元。经质证，被告对该组证据真实性、合法性没有异议，关联性不认可，暖气费用是供承租人正常使用房屋的要件，合同中并未约定该费用的承担，应由作为出租人的原告缴纳，而非被告的义务，被告缴纳部分暖气费用是为了正常经营。本院对该组证据真实性予以确认。 10.土地税缴纳凭证十七份、国有土地使用证一份、城镇土地使用税申报表一份，用于证实原告已按被告承包电力大厦土地面积3827.10平方米以一级土地税额为3的标准每年缴纳土地税11481.30元，被告应承担2015年4月22日至2017年5月29日期间土地税的一半即11959元。经质证，被告对该组证据真实性无异议，对原告述电力大厦土地面积3827.10平方米不认可，认为电力大厦有部分土地原告自用。本院对该组证据真实性予以确认。 被告杨洋未提供证据。 经审理查明，2011年4月22日，原告电力公司与被告杨洋签订《承包经营合同》，约定被告承包经营原告下属电力大酒店（即电力大厦），承包期限十年，自2011年4月22日至2021年4月21日；酒店前四年承包费为38万元/年，第五年至第八年承包费为60万元/年，第九年至第十年承包费为80万元/年，被告于2011年5月10日前支付首年承包费20万元，剩余18万元于2011年11月20日前付清，其后承包费于每年4月20日前付清；被告留用原告在册员工22名，留用人员社会保险待遇保持不变，自合同订立之日起，该保险待遇中应由单位缴纳部分由被告承担，原告每月垫付，垫付后被告每月向原告返还；承包期前四年房屋和土地的产权税由原告承担，剩余承包期内的房屋和土地的产权税由原、被告各承担一半，被告应按时交纳税收及相关费用，如不按照交纳费用引起的后果由被告全部承担责任；承包期间，原告将酒店公章交由被告使用，必要时对被告使用酒店公章进行检查、监督；承包期满后被告将承包酒店及附属设施设备如数交还原告，未经同意留下的物品，甲方有权处置。同时合同对酒店的转让与转租、违约责任、免责条款、争议的解决等均作出约定。合同签订后，原告按合同约定将电力大酒店交付给被告。 承包经营期间，经原告电力公司同意，被告杨洋于2015年11月30日以电力大厦名义与村镇银行签订房屋租赁协议，将电力大厦餐厅转租给村镇银行作为办公及营业使用，租赁期限自2015年11月30日起至2018年11月29日，年租金400000元。2017年4月25日，村镇银行向被告支付了2016年11月30日至2017年11月30日房屋租金400000元。2018年4月25日，原、被告及村镇银行签订补充协议，约定解除被告与村镇银行于2015年11月30日签订的房屋租赁合同，原告允许村镇银行继续使用该租赁房屋至2018年11月30日，2017年11月30日至2018年11月30日房屋租金400000元由原告收取，2017年11月30日前被告收取的租金归属事宜，由原、被告协商处理，与村镇银行无关。 另查明，2016年间，被告多次申请解除合同，原告电力公司认为被告尚未结清承租期间承包费、暖气费、电费、社保费用等，解除合同的前提未成就，不同意进行盘点交接，被告遂于2016年11月22日停止营业。原告以租赁合同未到期，被告单方面终止合同为由，于2017年5月29日向被告送达《关于限期搬离电力大厦的通知》，要求被告于2017年6月10日前搬离。被告已将电力大厦移交给原告。 截至2017年5月29日，被告杨洋欠付原告电力公司承包费419561元、车辆折旧费20000元、留用员工社保费用206413.40元。被告经营期间，原告按从租计税12%标准每年向税务机关缴纳电力大厦房产税45600元、以电力大厦土地面积3827.10平方米（含原告含自用土地面积468.72平方米）按一级土地税率3标准每年向税务机关缴纳土地税11481.30元。 截至2014年7月23日，被告杨洋向北屯热力有限责任公司交纳部分暖气费计340000元，后未再交纳暖气费。 本院认为，原告电力公司与被告杨洋签订的《承包经营合同》合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。合同履行过程中，被告多次要求解除合同，原告未同意，后因被告单方终止合同，原告于2017年5月29日向被告送达《关于限期搬离电力大厦的通知》，被告也已将电力大厦移交给原告，合同目的已无法实现，被告也认可双方于2017年5月29日解除合同，故本院确认原、被告签订的《承包经营合同》于2017年5月29日解除。合同解除后，对于实际经营期间的承包费、车辆折旧费、留用员工社会保险费用，被告应向原告支付，原告主张被告支付承包费419561元、车辆折旧费20000元、留用员工社保费用206413.40元，合法有据，本院予以支持。 被告杨洋经营期间将电力大厦餐厅转租给村镇银行，并收取村镇银行2016年11月30日至2017年11月30日转租租金400000元。原、被告于2017年5月29日解除合同后，被告已退出电力大厦，其无权将电力大厦餐厅继续转租给村镇银行。村镇银行在原告许可的情况下继续租赁使用电力大厦餐厅，村镇银行与原告形成新的房屋租赁合同关系，应由村镇银行向原告支付租金，被告收取村镇银行2017年5月30日至2017年11月30日的转租租金202739元构成不当得利，本应返还村镇银行，因村镇银行与原、被告签订协议约定2017年11月30日前被告收取的租金归属与村镇银行无关，原告作为电力大厦的所有权人，主张被告返还2017年5月30日至2017年11月30日的转租租金202739元，合理合法，本院予以支持。 根据合同约定，承包期前四年房屋和土地的产权税由原告承担，剩余承包期内的房屋和土地的产权税由原、被告各承担一半。原告已按从租计税12%标准向税务机关缴纳了电力大厦房产税，其按合同约定主张被告承担2015年4月22日至2017年5月29日期间房产税的一半即49500元，合法有据，本院予以支持。2015年4月22日至2017年5月29日期间，原告以电力大厦土地面积3827.10平方米向税务机关缴纳土地税计23919元，扣减原告自用土地面积468.72平方米的土地税2929.50元，被告应按合同约定承担剩余土地税20989.50元的一半，即10494.75元。 关于原告主张被告支付暖气费问题。合同虽未明确暖气费用的承担，但结合合同约定内容及合同实际履行过程中被告直接向北屯热力公司交付了部分暖气费，承包期间的暖气费应由被告承担。合同未约定暖气费由被告向原告直接交纳，原告也未提供证据证实其向北屯热力公司垫付了暖气费，故对原告要求被告向其支付暖气费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、原告新疆北屯电力工业有限公司与被告杨洋于2011年4月22日签订的《承包经营合同》自2017年5月29日解除； 二、被告杨洋于本判决生效后十日内支付原告新疆北屯电力工业有限公司承包费419561元、留用员工社保费用206413.40元、车辆折旧费20000元、房屋转租租金202739元、房产税49500元、土地税10494.75元，合计908708.15元； 三、驳回原告新疆北屯电力工业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20425元、诉前保全申请费1520元，合计21945元，由原告新疆北屯电力工业有限责任公司负担10511元，被告杨洋负担11434元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。 审 判 长  李昌芳 人民陪审员  崔 芳 人民陪审员  马 军 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  王亭丽 1