长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0194民初341号 原告：张宝军，男，汉族，1977年6月24日出生，住吉林省公主岭市。 委托代理人：付文龙，吉林中昱律师事务所律师。 委托代理人：赵剑，吉林中昱律师事务所律师。 被告：张媛，女，汉族，1985年3月25日出生，住长春净月高新技术产业开发区。 第三人：长春市合众房地产经纪有限公司，住所地长春市绿园区景阳大路**明翰国际**房。 法定代表人：焦艳，该公司总经理。 委托代理人：高明，该公司职员。 委托代理人：耿萍，吉林鹏信律师事务所律师。 原告张宝军与被告张媛、第三人长春市合众房地产经纪有限公司（以下简称“合众经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宝军及其委托代理人付文龙、赵剑，被告张媛，第三人合众经纪公司的委托代理人高明、耿萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宝军向本院提出诉讼请求：1.判令解除与张媛在2019年7月7日签订的《房屋买卖合同》；2.判令张媛返还已付购房款人民币（以下币种同）440000元、中介服务费12450元、逾期交房违约金230000元，合计682450元；3.案件受理费、律师费、保全费等费用由张媛承担。事实和理由：2019年7月7日，张宝军、张媛以及合众经纪公司万科店（万科店于2019年12月注销，合众经纪公司系其总公司）签订了《房屋买卖合同》，约定张媛将位于长春市净月开发区飞虹路万科城项目43#地块3-1号楼2604室、丘地号为8-3/358-2（2604）的住宅房屋（以下简称“案涉房屋”）以1150000元的价格出售给张宝军，张宝军先行支付定金100000元，其中5000元由合众经纪公司万科店暂为保管，待交房后各项费用结清时给付张媛，合同中明确案涉房屋除存在银行贷款外，并无其它权属瑕疵。因案涉房屋尚有银行贷款340000元，经双方协商，由张宝军代张媛偿还剩余银行贷款，冲抵购房款，剩余部分购房款以银行贷款方式支付，双方于2019年7月19日签订了《补充协议》，约定如张媛未按合同规定办理相关手续，逾期一个月以上，视为其不履行合同，张宝军有权解除合同，届时需退还已购房款及此次交易中的全部费用，并支付总房款20%违约金。张宝军代还银行贷款340000元后准备办理更名过户时，得知案涉房屋被法院查封，导致张宝军无法办理更名过户手续以及进行银行按揭贷款，张媛至今未履行合同义务配合更名过户，其行为已构成违约，双方多次沟通无果，张宝军诉至本院。 被告张媛辩称，因婆婆住院抢救欠医药费无力支付，遂将夫妻名下共同财产案涉房屋挂网出售，经合众经纪公司居间介绍，与张宝军签订《房屋买卖合同》，此后一直按约履行办理各项手续。2019年8月6日，合众经纪公司在代理换房产证过程中发现房屋被查封并告知张媛，同月8日，张媛的丈夫王建军接到长春市宽城区人民法院的传票。此后，王建军联系张宝军告知查封事宜，双方协商待案涉房屋解封后再办理更名过户手续，双方多次沟通，张媛将案件进展及时告知张宝军。长春市宽城区人民法院2019年9月3日开庭后没有宣判，同年12月31日张媛至长春市宽城区人民法院，向承办法官出示与张宝军签订的《房屋买卖合同》要求解封，法官未准许，此后疫情案件搁置。2020年3月，张媛接到长春市宽城区人民法院传票，4月开庭后，长春市宽城区人民法院作出裁定驳回原告起诉，张媛当日告知张宝军，4月26日，原告上诉，案件现移交至长春市中级人民法院未开庭。合同无法履行，是出现了不可控制的客观情况，疫情属于不可抗力，张媛努力沟通法官解封，并向张宝军告知事实和进展，张宝军同意等待，张宝军主张的违约金过高，应以实际损失为基础，按约定返租，不同意支付违约金，只承担延期期间的房屋租金。 第三人合众经纪公司辩称，居间介绍促成张宝军与张媛双方签订《房屋买卖合同》，合同真实有效，合同约定非因合众经纪公司违约导致合同无法履行，该公司收取的中介费、代办费无返还义务，故相关费用应由违约方承担。合同签订时，案涉房屋未被查封，合众经纪公司在居间服务中无过错，不承担任何赔偿责任。签署合同时，双方认可预留5000元由合众经纪公司代管，拟待房屋交付后款项给张媛，现因案涉房屋出现权属瑕疵，合同不能正常履行，此笔款项未给付。 经审理查明：2019年7月7日，原告张宝军与被告张媛、第三人合众经纪公司签订《房屋买卖合同》，约定张宝军、张媛经合众经纪公司居间介绍达成交易，张宝军以按揭贷款形式购买张媛所有的案涉房屋，房屋总价款1150000元，定金100000元由合众经纪公司代为收取，预留房款5000元由合众经纪公司保管，待双方结清费用、交付房屋钥匙后再给张媛，案涉房屋现有银行贷款340000元，由张宝军以支付首付款的方式结清，中介费、代办过户费、代办贷款费均由张宝军负担，如张媛未按合同约定交付房屋或未在相关部门配合办理手续逾期15天以上，张宝军有权解除合同，合同订立后非因居间方违约导致合同无法履行，居间方收取的中介费、代办费不退还，由违约方承担，合同未尽事宜双方另签订补充协议，诉讼费、调查取证费、交通费、鉴定费、律师费等为解决合同争议发生的费用由违约方承担。 次日，张宝军向合众经纪公司支付中介费5000元、代收评估费3450元、代办贷款和过户费4000元等共计12450元，向合众经纪公司转账支付定金100000元，合众经纪公司向张媛转账支付95000元，代管5000元。 2019年7月11日，张宝军又给付张媛购房款340000元，张媛结清案涉房屋的银行贷款，解除抵押登记。同月19日，张宝军与张媛签订《补充协议》，约定张媛收到房款340000元结清银行贷款，待取出无抵押的房权证后，配合张宝军办理二手房买卖贷款，若因张媛原因造成贷款无法办理，张媛需退还房款并双倍返还定金，张媛未按合同约定办理相关手续，每逾期一日按总房款的2‰支付违约金，逾期一个月以上的，即视为其不履行合同，张宝军有权解除合同，张媛需退还所有购房款并承担此次交易中全部费用，并支付总房款20%的违约金。 为本次诉讼，张宝军支出保全费3932元、保全保险费1364.90元、律师费20000元。 再查明：在审理过程中，经组织调解，合众经纪公司向张宝军退还评估费3450元、代办贷款和过户费2500元，共计5950元。 另查明：2019年6月，陈原峰在长春市宽城区人民法院起诉王建军。同年7月12日，陈原峰申请追加张媛为共同被告，并申请财产保全，长春市宽城区人民法院作出（2019）吉0103民初2568号民事裁定书，于2019年7月25日查封案涉房屋，查封期限36个月。 张媛于2019年12月31日至长春市宽城区人民法院请求解除对案涉房屋的查封，但因不能提供其他担保物，其请求未得到支持。 2020年4月14日，长春市宽城区人民法院作出（2019）吉0103民初2568号民事裁定书，裁定驳回陈原峰的起诉。陈原峰不服，提起上诉。 上述事实，有原告当庭提交的房屋买卖合同、房屋产权证、补充协议、收费专用收据、转账凭证、定金收据、交易明细、账户对账单、中国银行交易流水明细清单、保全保险费票据、律师费票据、收条，被告当庭提交的网页截图、通话录音、（2019）吉0103民初2568号民事裁定书、询问笔录、开庭传票、民事起诉书、追加被告申请书、应诉通知书、民事裁定书、微信截图、民事上诉状，各方当事人陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告张宝军与被告张媛、第三人合众经纪公司签订的《房屋买卖合同》，张宝军与张媛签订的《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应按照合同约定诚信履行。 关于诉请第一项，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。经询问长春市宽城区人民法院，案涉房屋暂不能解封，经询问张媛，其不同意提供替他担保物以解除对案涉房屋的查封，鉴于各方已在《房屋买卖合同》和《补充协议》中作出明确约定，现由于张媛原因致案涉房屋不能更名过户，则张宝军有权解除合同，故对该项诉请予以支持。 关于诉请第二项，合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。各方已在《房屋买卖合同》和《补充协议》中对合同解除后的钱款返还、费用承担作出明确约定，现由于案涉房屋被查封不能更名过户，则张媛应向张宝军返还定金95000元、购房款340000元，并赔偿中介服务费6500元（12450元-5950元），合众经纪公司应向张宝军退还代管的定金5000元。至于违约金，因在签订合同时张宝军明知房屋有银行贷款有抵押，后在合同履行过程中房屋因涉诉被查封，故对张媛提出的并非出于主观故意不交房的抗辩意见予以采纳，张媛主张违约金过高应予调整，根据张宝军的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情支持30000元。对张宝军主张的超过部分，不予支持。 关于诉请第三项，《房屋买卖合同》明确约定为解决合同争议发生的费用由违约方承担，则对张宝军支出的保全费3932元、保全保险费1364.90元、律师费20000元均予以支持。 综上所述，原告张宝军的合理诉求有事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告张宝军与被告张媛、第三人长春市合众房地产经纪有限公司在2019年7月7日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告张媛向原告张宝军返还定金95000元、购房款340000元，并给付中介服务费6500元、违约金30000元，合计471500元； 三、被告张媛给付原告张宝军保全保险费1364.90元、律师费20000元，合计21364.90元； 四、第三人长春市合众房地产经纪有限公司向原告张宝军退还代管定金5000元； 五、驳回原告张宝军的其他诉讼请求。 以上款项，均自本判决生效之日起十日内给付完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10625元，减半收取5312.50元，由被告张媛负担5000元，原告张宝军负担312.50元。 保全费3932元，由被告张媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  苗秀秀 二〇二〇年九月十八日 书记员  金秋月