天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0106民初3600号原告：天津苏宁小店商贸有限公司，住所地天津市和平区南营门街卫津路北端嘉利大厦****。法定代表人：吴俊，职务：总经理。委托诉讼代理人：张某某，该公司员工。被告：张某某1，女，1963年11月21日出生，回族，无职业，住天津市河**。原告天津苏宁小店商贸有限公司（简称：苏宁小店）与被告张某某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月27日、9月17日公开开庭进行了审理。原告苏宁小店的委托诉讼代理人张某某，被告张某某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁小店向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方《租赁合同》解除；2、请求判决被告返还剩余租金、保证金共计54381.41元；3、诉讼费由被告承担。案件审理中，原告当庭变更前两项诉讼请求为：1、请求确认原被告于2020年3月18日解除租赁合同；2、请求判决被告扣除原告应给付被告的款项，返还原告剩余租金、保证金总计47158.73元。事实与理由：2018年11月1日，原告(承租方)与被告(出租方)就红桥区××路××段××花园××号的房产签订《租赁合同》，约定租期自2018年11月12日至2023年12月11日，保证金2万元，付款周期为半年，支付日为每年的5月27日、11月27日。2019年5月15日，原被告双方签订《补充协议》，就租赁费用进行相应调整，约定2019年12月12日至2020年6月11日的租赁费用为11.71万元(含税)，原告于2020年1月31日支付11.71万元。《租赁合同》约定原告享有单方解约权，解约条件为：乙方(原告)可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方(被告)，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方应赔偿甲方当期1个月租赁费用，甲方提供等额增值税发票后支付，乙方不再承担任何责任。2020年2月19日，原告工作人员通过短信将解约函发送给被告，2月28日，通过中通快递将钥匙及水电卡邮寄给被告，被告于2020年3月4日签收。按合同约定，双方《租赁合同》于2020年3月18日已经解除，被告应当返还2020年3月19日至2020年6月11日期间的租赁费用42575.4元、保证金20000元，原告支付被告一个月赔偿金15416.67元，扣除原告向被告支付的费用后，被告应当返还47158.73元。原告多次与被告沟通，但被告拒不返还，为保护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告张某某1辩称，原告所述解除租赁合同时间不属实，被告是2020年2月19日夜间收到原告要求解除合同的短信，并非书面形式，合同必须以书面形式解除，被告认为双方租赁合同现在并未解除。原告租赁房屋时说要租赁5年，让被告给装修期间减免一个月租金，现原告未到租赁期限即解除合同，不同意减免租金，原告装修期共42天，租金应当自原告已支付的租金中扣除。原告欠付水费205.4元也应一并扣除。原告搬离涉诉房屋未恢复原状且房屋原有的防盗门、天花板、窗户都不存在了，恢复花费大概26000多元，也应一并扣除。被告交付的物业费也应一并扣除。保证金是双方之间五年合同到期后才应予返还，现原告单方解除合同，不同意返还。原告逾期两次给付租金，应当支付滞纳金。费用相互折抵后，原告还应再给付被告款项。根据当事人陈述和经庭审查明的事实，本院认定事实如下：涉诉房屋系坐落天津市红桥区××路××段××花园××号私产房屋，登记权利人为被告之子张某，其委托被告张某某1对外租赁经营。2018年11月1日，原、被告就涉诉房屋签订《租赁合同》，约定被告将涉诉房屋租予原告经营使用，租赁期限5年1个月，自2018年11月12日至2023年12月11日。关于租金，租赁合同第六条约定，租赁费用采取“先付后租”的方式按半年提前15日以电汇方式给付，首期租赁费用130000元，原告应于合同签订后七个工作日内向被告支付定金20000元，被告收到该款项后5日内向原告开具等额收据，原告开业后定金自动转为保证金，在合同终止后10个工作日内无息退还原告。第一次付款日期为2018年11月15日之前，原告向被告支付首期租赁费用即2018年11月12日至2019年6月11日130000元，被告在收取租赁费用后5个工作日向原告提供租赁费用增值税普通发票，此后正常每年租赁费用支付日为5月27日、11月27日前，支付日期如遇节假日、双休日顺延。第二次付款开始，被告在收取租赁费用前提前5个工作日向原告提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票。被告如迟延提供相应发票，原告有权相应延迟支付租赁费用；原告也有权按扣除不低于当期租赁费用的30%支付，后期若原告提供合同约定的发票且未给原告造成损失，原告在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用。原告应按本合同的约定支付租赁费用，在被告无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，被告按所欠费用的日万分之五加收滞纳金；逾期超过三个月，经被告书面通知后仍未缴纳的，被告有权解除本合同，原告除支付逾期租赁费用外还应赔偿原告当期2个月租赁费用。租赁费用包含物业费。2019年5月15日，原、被告就租金调整问题签订《补充协议》，支付周期为半年付，自2019年6月12日起，之后每期不含税租金降至92500元，含税租金降至117100元。水电费由原告自行向相关部门缴纳。关于合同解除问题，租赁合同第十四条约定，原告可以提前解除合同，但须提前30日书面通知被告，以原告解除合同书面通知送达被告之日起满30日之次日作为合同解除的日期，原告应赔偿被告当期1个月租赁费用，被告提供等额增值税发票后支付，原告不再承担任何责任。关于装修改造问题，租赁合同第十五条约定，原告可以对租赁物内外部进行装修与改造，但不得对租赁物建筑主体结构进行拆改，未经被告同意私自拆改的须恢复原建筑主体结构并承担一切因此造成的损失和责任。原告可自行添置设施设备，被告需予以配合，原告对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。合同签订后，双方依约履行。原告缴纳保证金20000元。原告最后一次给付租金时间为2020年1月13日，通过银行转账方式给付被告2019年12月12日至2020年6月11日期间六个月的含税租金117100元。根据合同约定，该期租金应于2019年11月27日前给付，迟延给付47天。另，2019年6月12日至2019年12月11日期间六个月的含税租金117100元，根据合同约定应于2019年5月27日前给付，实际给付时间为2019年7月18日，迟延给付52天，原告主张该次迟延给付是因被告未按照合同约定开具票据，所以才在被告2020年7月5日提供票据后支付，迟延天数应为7月5日至7月18日共计13天，被告陈述系因原告公司提供开票信息迟延且2019年6月1日原告公司工作人员带着被告一起去交税开票，并将票据带回单位，后又说票不行，故又重开，提交了填发日期为2019年6月5日的完税证明，原告认可开票信息需其单位提供，但表示对原告所述的过程情况不清楚。被告要求原告按照合同约定支付滞纳金并自应退还原告款项中予以扣除。2020年2月19日22:14，原告以短信形式向被告发送《关于疫情防控期间解除苏宁临湾园店租赁物租赁合同的通知函》，载明“于2020年3月18日提前解除（以本函送达贵方之日起满30日为准），贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议。我司将按照《租赁合同》第十五条的约定在合同解除后十个工作日（如解约日疫情仍未结束，则顺延至疫情结束后五个工作日）内进行撤场并向贵方返还租赁物。待撤场结束后，请贵方配合与我司办理租赁物交接手续，否则视为我司已按约将租赁物交还贵方”。2020年2月28日原告通过中通快递向被告邮寄涉诉房屋购电卡、门钥匙。物流详情显示被告于2020年3月4日10:53签收，被告表示自己并非该日签收，因为此时尚在国外柬埔寨，3月13日回国，可能是菜鸟驿站代收，自己大概是3月15、16日左右签收。原告自认于2020年2月28日寄送钥匙前后搬离了涉诉房屋。被告表示其于2020年3月14日左右到涉诉房屋查看，后联系原告工作人员，质问为何将房屋门窗等拆走，工作人员说派人到房子看看，但一直无人联系被告。双方均一致表示，租赁房屋及搬离房屋时均未办理交接手续。被告主张原告未将涉诉房屋恢复原状且将涉诉房屋的防盗门、窗、天花板拆除，被告为安装防盗门、窗等花费26485元，并提交涉诉房屋照片、2020年4月15日开具的收据及2017年4月8日的装修费收据及装修明细单表予以证明，原告对此不予认可，并陈述根据租赁合同第十五条约定，原告以现状向被告返还租赁物，且被告并无证据证明装修是否事实存在，无法证实被告交付给原告的房屋状况。后原告提交照片以说明房屋交付使用前店铺装修即已损坏，天花板已不能使用，也无地砖等装饰，并非原告搬离时所致，且被告所谓防盗门拆除问题，系原告经营期间为保障商品安全，而且也非正门，损失建议按照5000元计算，被告表示天花板只是因当时拆除中央空调而有几块板放在地下，并非损害。涉诉房屋现已由原告对外租予他人使用。另，被告提交2019年8月3日收款收据一张，证明已缴纳2019年8月1日至2020年7月31日的物业费4357.68元，应自退还原告的款项中一并扣除，原告不认可该证据，认为并不能证明物业费是否实际缴纳，同意给付截止到2020年3月19日租赁期间的物业费。庭审结束后，被告另主张因租赁合同约定五年租赁期限已向税务机关缴纳印花税656.95元，要求原告负担400元，经与原告沟通，原告表示根据合同约定，不同意承担。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应受合同约束。关于双方租赁合同的解除问题，双方《租赁合同》第十四条约定了原告解除合同的条件，现原告依据该条之约定向被告以短信形式发送解约函，被告于2020年2月20日查收，根据双方租赁合同的约定，双方租赁合同应于2020年3月21日解除，至此，双方的合同权利义务终止。被告关于短信形式并非书面形式的辩称意见，本院不予采信。关于原告要求被告退还租金、保证金的问题。首先，双方租赁合同解除后，被告收取原告房屋租金于法无据，应予退还。自合同解除至2020年6月11日共计82天，原告主张退还租金数额为41561.7元（92500元/182.5天*82天），本院予以支持，被告主张物业费不应当计算在租金内，与双方合同约定不符，本院不予支持。根据合同约定，保证金于合同终止后无息退还，故原告要求退还保证金20000元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。同时，根据租赁合同第十四条约定，原告应赔偿被告1个月的租赁费用，原告自认数额为月租金15416.67元（92500元/6个月），被告认可该数额，本院予以照准。综上，被告应退还原告的租金及保证金数额为46145.03元。其次，被告要求在应退还原告的款项中扣除水费、迟延给付租金的滞纳金、恢复涉诉房屋原状的费用及物业费、因未租满五年而应相应退还免租金装修期期间的租金。原告同意扣除水费205.4元，本院予以照准。原告同意扣除滞纳金，但对原告的计算方式及数额不认可，原告2019年12月12日至2020年6月11日的租金117100元给付时间迟延47天，故根据合同约定应给付被告的滞纳金数额为2751.85元（117100*5/10000*47天）；2019年6月12日至2019年12月11日的租金117100元于2019年7月18日给付，迟延给付52天，对迟延给付原因双方各执一词，根据双方租赁合同第六条的约定，第二次付款开始，被告在收取租赁费用前提前5个工作日向原告提供发票，被告于2019年6月1日提供了发票，原告应于2019年6月6日前给付当期租金，故迟延给付时间自2019年6月6日至2019年7月18日共计42天，应给付滞纳金数额为2459.1元（117100*5/10000*42天）。关于被告要求折抵恢复原状费用一节，鉴于原告不认可被告安装门、窗等损失数额，且针对于恢复原状的具体情况及损失情况，被告未能提供充分证据予以证明，根据双方提交的房屋照片情况，能够证实被告确需将涉诉房屋现状进行恢复且必然产生相应损失，综合考虑双方意见及双方未办理房屋交接、涉诉房屋已租予他人经营使用的客观情况等，本院酌情支持原告恢复费用11000元。双方租金约定包含物业费，原告给付的租金亦包含物业费，故对被告要求原告承担2019年8月1日至2020年7月31日期间物业费4357.68元之意见不予支持。双方租赁合同并无装修期减免租金等约定，原告亦不同意给付，故对被告主张基于原告系打算租赁五年而给予42天装修期且装修期减免租金，现原告并未租赁五年，所以不同意减免该42天租金，应向被告给付21863.01元（190000元/365天*42天）的意见，本院不予支持。关于被告于庭审结束后提出要求原告给付印花税400元之意见，双方租赁合同约定了含税租金及不含税租金的数额，租赁期间原告给付的租金均是含税租金，现被告要求原告承担租赁合同解除后的印花税费用，本院不予支持，被告可向相关部门申请办理退税手续，若无法退税，则被告可另行主张权利。综上，相互折抵后，被告应退还原告29728.68元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告天津苏宁小店商贸有限公司与被告张某某1房屋租赁合同于2020年3月21日解除；二、被告张某某1自本判决生效之日起十五日内，一次性给付原告天津苏宁小店商贸有限公司29728.68元；三、驳回原告天津苏宁小店商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160元，减半收取580元，由原告天津苏宁小店商贸有限公司负担310元，由被告张某某1负担270元。（于本判决生效之日十五日内给付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨雪二〇二〇年九月二十七日书记员  墨杭附本裁判文书所依据的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。