四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初3550号 原告（执行案外人）：张清，女，1980年6月10日出生，汉族，住四川省名山县。 委托诉讼代理人：阚学雄，四川律大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国华西企业股份有限公司，住所地四川省成都市金牛区解放路二段**。 法定代表人：杨斌，董事长。 委托诉讼代理人：刘后军，男，系公司员工。 第三人（被执行人）：成都北辰浩房地产开发有限公司，，住所地四川省成都市金牛区一环路北四段** 法定代表人：黄世君，总经理。 委托诉讼代理人：晏举，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：王君，男，系公司员工。 原告张清与被告中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司），第三人成都北辰浩房地产开发有限公司（以下简称北辰浩公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张清及其委托诉讼代理人阚学雄、被告华西公司的委托诉讼代理人刘后军、第三人北辰浩公司的委托诉讼代理人王君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张清向本院提出诉讼请求：1．立即撤销（2018）川01执保305号执行裁定（以下简称305号裁定），并解除对成都市金牛区房屋（以下简称案涉房屋）的查封；2．本案诉讼费用由华西公司承担。庭审中，张清将第一项诉讼请求变更为停止或不得执行案涉房屋。事实和理由：2016年10月8日，张清与北辰浩公司签订商品房买卖合同，以473425元价格购买案涉房屋，并支付全款。因北辰浩公司违约，一直未给张清办理房屋过户登记。2018年8月10日，成都市中级人民法院做出305号裁定，查封北辰浩公司名下位于成都市的房屋，查封期限三年，自2018年8月10日至2021年8月9日止。张清购买的房屋在上述查封范围内，此查封措施对张清的财产造成严重损失，故其向成都市中级人民法院递交执行异议申请书，申请依法解除对案涉房屋的查封。成都市中级人民法院于2020年5月19日裁定驳回张清的异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张清享有的权利足以排除强制执行，故其提起本案诉讼，请求判如所请。 被告华西公司辩称，华西公司不清楚张清提起执行异议的理由，其应当补充相应证据。张清与北辰浩公司签订的房屋买卖合同未盖章，且其并未将购房款支付给北辰浩公司，张清的诉讼请求不符合法律规定。 第三人北辰浩公司述称，同意原告的诉讼请求。 本院审理查明：本院在审理华西公司诉北辰浩公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据华西公司的财产保全申请，于2018年8月10日作出（2018）川01执保305号执行裁定，查封北辰浩公司名下的位于成都市的房屋，查封期限三年，自2018年8月10日起至2021年8月9日止。案涉房屋在上述查封范围内。2019年1月15日，本院作出2928号判决：一、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付工程款72201086.9元；二、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付工程款利息；三、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付50000元损失赔偿费；四、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付保全担保费138382.92元；五、驳回华西公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，本院于2019年4月3日立案受理了华西公司的强制执行申请，案号为（2019）川01执770号。张清以支付了案涉房屋全部购房款、已签订房屋买卖合同为由，向本院提起执行异议。本院于2020年5月19日作出（2020）川01执异687号执行裁定书（以下简称687号裁定），裁定驳回张清的异议请求。张清不服，遂提起本案诉讼。 另查明，2016年9月22日，张清与张琳签订《购房协议》，约定张清向张琳购买案涉房屋，房屋总价款为637300元。同日，张琳出具收据载明收到张清购房款定金20000元。2016年10月8日，张清与北辰浩公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定以473425元的价格购买案涉房屋。2016年10月9日，张清通过其四川省农村信用社账户向案外人江燕账户转款617350元（含50元转账手续费）。同日，江燕将617300元转入张琳账户。2016年10月9日北辰浩公司向张清出具收据，载明收到案涉房屋购房款473425元。 张清于2016年10月8日与成都励志一行物业服务有限公司签订《银海中心前期物业服务协议》。2017年9月21日张清交纳案涉房屋2017年10月1日至2017年12月31日高层物业公共服务费519.99元。2017年9月29日，张清与成都品家居房地产营销策划有限公司签订《成都品家公寓委托管理协议》，将案涉房屋出租给成都品家居房地产营销策划有限公司并收取租金至今。 再查明，2014年9月12日案外人张琳分两次向兴立营销公司转款40万元。2014年9月26日张琳向兴立营销公司转款2047655元。 审理中，北辰浩公司于2020年9月18日向本院提交二份《情况说明》，其中一份载明：张琳系四川兴立园林环境工程有限公司（以下简称兴立园林公司）员工，兴立园林公司系我司之前的工商股东（2015年11月13日退出）。张琳通过内部渠道获得4个购房名额后，将这四套房屋分别转卖给田建英、涂葳、张清、江燕。2016年10月9日，张清将银海中心第1幢1单元5楼05号房购房款转给张琳。因张琳已于2014年9月12日和9月26日将购房款汇入我司指定收款单位兴立营销公司账户，我司已收到该房款，遂于2016年10月9日向张清开具了购房款收据。 另一份《情况说明》载明：我司所开发的银海中心项目于2014年9月向内部员工（包括关联企业四川兴立园林环境工程有限公司、四川泰家瑞实业有限公司等员工）以福利房形式进行认购，员工及员工亲属朋友均有认购资格，黄立顺、邓成龙、张琳等员工均在2014年进行了认购，但他们因资金不足等原因转让了购房资格，资格受让人王琳、高明阳、张清、江燕等人成为最终商品房买卖合同的签订人。同时由于认购时暂定的房源为1栋2单元的相关房屋，但在实际签订合同过程中，因客观原因，经开发商与认购人一致确认，最终变更为1栋1单元的相关房屋，楼层与房号均未发生改变。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明、2928号判决、（2018）川01执保305号执行裁定、687号裁定、《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》、收据、银行转账记录、购房协议、《情况说明》《个人住房信息查询记录》《员工福利房认购意向书》及当事人当庭陈述等。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是张清就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评述如下： 根据查明的事实，案涉房屋系北辰浩公司内部员工张琳获得4个福利房购房名额后，将其中一套即案涉房屋转卖给张清。张琳已于2014年9月12日和9月26日将购房款汇入北辰浩公司指定收款单位兴立营销公司账户，北辰浩公司认可已收到该房款。因此，张清与张琳签订《购房协议》并支付完毕价款后，北辰浩公司与张清签订案涉房屋的《商品房买卖合同》并出具购房款收据的行为，能够证明张清已履行案涉《商品房买卖合同》项下支付全部购房款的义务。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案张清于2016年9月22日与张琳签订《购房协议》，于2016年10月8日与北辰浩公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，合同签订时间均发生在人民法院查封裁定作出之前；张清已于2016年10月9日支付完毕全部购房款637300元；案涉房屋在人民法院查封之前已由张清实际占有用于出租并收取租金，未变更登记源于北辰浩公司未办理过户手续，非因张清自身原因造成。故张清对本案案涉房屋享有足以排除华西公司强制执行的权利，张清请求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 对张清位于成都市金牛区的房屋不得执行； 案件受理费8401元，由中国华西企业股份有限公司负担（此款张清已垫付，中国华西企业股份有限公司应在本判决生效起十五日内付给张清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 邱 寒 审判员 牛玉洲 审判员 邓凌志 二〇二〇年九月二十八日 书记员 宋 杰