安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0621民初3453号 原告：胡广军，男，1964年3月8日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：孙文法,安徽龙兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯战国,安徽龙兴律师事务所律师。 被告：黄明吾，男，1974年4月10日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：马款款,男，1988年8月12日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 被告：牛鑫，男，1969年12月20日出生，汉族，住安徽省淮北市濉溪县。 被告：刘呆子，男，1974年7月6日出生，汉族，住安徽省淮北市濉溪县。 原告胡广军与被告黄明吾、牛鑫、刘呆子房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告胡广军及其委托诉讼代理人冯战国，被告黄明吾的委托诉讼代理人马款款，被告牛鑫、刘呆子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡广军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告一签订的房屋买卖协议书（总价款29万元）；2.要求被告一返还购房款（订金）共12万元；3.由被告一赔偿原告可得利益损失95179.88元（涉案房屋92.86平方米，每平方米上涨约2477元，可得利益为：92.86平方米×2477元／平方米＝230014.22元。约定总价290000元，实际支付120000元，付款比例约为41.38%，故按付款比例计算230014.22元×41.38%＝95179.88元。）；4.由被告二、三对上述债务承担连带担保责任；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月初，原告经被告二介绍向被告一购买位于宿州市千亩园东区。2017年3月2日，原告付被告一购房订金人民币现金5000元。2017年3月18日，付购房订金人民币现金6万元。2017年6月21日，原告与被告一签订《协议书》一份，约定所购商品房位于宿州市千亩园东区，面积92.86平方米，总房款29万元，先付房款10万元，余款在交房一个月内付清。当日，原告付购房款人民币3.5万元，合计付10万元。根据协议书约定，被告收到10万元后，承诺交房后一个月内原告付清余款。2018年7月24日，被告一、被告二到原告家告知房子很快可以交付，让原告再交现金2万元，合计已付购房款12万元。为保证协议的履行，被告二、被告三为被告一提供连带责任保证。原告数次催促被告一交房，但均以各种理由推脱。2019年6月26日，被告一承诺2019年7月26日之前将涉案房屋手续办理完毕，至今未果。经查，该房屋系金色家园小区开发商因欠工程款抵押之房屋，被告对涉案房屋并无所有权。被告一多次承诺交房，至今不能交房，严重侵害了原告的合法权益。现该小区房价每平米已上涨约2477元（原告与被告一签订协议当时房价约为3123元／平方米，现房价已上涨至5600元／平方米左右），原告错过了购房最佳时机，可得利益受到了巨大的损失，为维护原告合法权益，故具状起诉。 黄明吾辩称，同意解除合同及返还购房款，不同意赔偿可得利益损失，原告未提供涨价依据，房子并未涨价，涉案房产是因项目部欠黄明吾工人工资抵押的。 牛鑫辩称，房子不是黄明吾的，是李小海的，黄明吾没有通知胡广军过户。 刘呆子辩称，同意牛鑫意见。 本院经审理认定事实如下：2017年3月初，胡广军经牛鑫介绍向黄明吾购买位于宿州市千亩园东区。胡广军分别于2017年3月2日、2017年3月18日付黄明吾购房订金5000元、6万元，黄明吾均在收到购房订金当日向胡广军出具收条。2017年6月21日，胡广军与黄明吾签订《协议书》，该协议书载明：“今黄明吾因工程款抵押一套房子，地址千亩园**金色家园小区****，面积92.86平方，卖价29万元正，贰拾玖万元，先收买家10万元，拾万元正，余款买家在交款时间一个月付清，如果不能按时还款，卖家有权收回房子，不能由买家作主。保证人：刘呆子牛鑫卖家人：黄明吾买家人：胡广军备注：买家拿到房子后一个月付清。2017.6.21”，胡广军、黄明吾、牛鑫、刘呆子均在上述协议上签字确认。同日，胡广军向黄明吾支付购房款3.5万元，黄明吾向胡广军出具收条。2018年7月24日，胡广军向黄明吾支付购房款2万元，黄明吾向胡广军出具收条，该收条载明：“今收到金色家园小区17栋305房间人民币20000元正大写贰万元正2018.7.24日黄明吾备：2019年所有物业费用由黄明吾自付农历八月十五办好户主付款清”。2019年6月26日，黄明吾向胡广军出具承诺书，该承诺书载明：“到七月26号，给胡广军房子手续办理清2019.6.26黄明吾”。 另查明，上述涉案房产黄明吾未交付给胡广军，其登记备案不在黄明吾名下，亦未过户到胡广军名下。 以上事实有当事人陈述、书证等证据在卷佐证。 综合双方的诉辩主张，本院认为，胡广军与黄明吾签订的《协议书》，系为房屋买卖合同，是双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方应依约履行。现胡广军起诉要求解除涉案合同，黄明吾庭审中同意解除合同，故涉案合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定,黄明吾免除了交付合同约定的房产的义务,应将收取的12万元购房款返还给胡广军并赔偿黄明吾因违约对胡广军造成的损失。本案中，至庭审结束时黄明吾仍未取得涉案房产的所有权，且在合同履行中承诺的交付过户涉案房产的时限达到时，其未能交付过户，显然构成违约。近年来各地房价均涨幅较大,涉案合同解除对胡广军可期待利益造成侵害,结合胡广军履约支付的款项、支付的时间及当事人的过错程度,本院酌定胡广军可得利益损失为3万元。 黄明吾主张胡广军要求赔偿损失已过诉讼时效，虽涉案合同签订时间为2017年6月21日，但该合同一直在履行中，胡广军于2018年7月24日又给付黄明吾2万元购房款，且黄明吾于2019年6月26日向胡广军承诺一个月内办理涉案房屋过户手续，故对黄明吾的该主张，不予支持。 牛鑫、刘呆子在涉案合同中担保人处签字,未约定保证方式,应当按照连带责任保证承担保证责任。根据法律规定,当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任，故对胡广军要求牛鑫、刘呆子承担保证的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告胡广军与被告黄明吾于2017年6月21日签订的《协议书》; 二、被告黄明吾于本判决生效之日起10日内返还原告胡广军购房款12万元并赔偿原告胡广军可得利益损失3万元; 三、被告牛鑫、刘呆子对上述第二项承担连带保证责任; 四、驳回原告胡广军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费7078元，减半收取3539元，由原告胡广军负担1000元，由被告黄明吾、牛鑫、刘呆子负担2539元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  任婷 二〇二〇年九月二十九日 书记员  马悦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。