广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初1032号原告：清远市联统摩托车机电有限公司。住所地：清远市清新区***********。统一社会信用代码：914**********796XM。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：吴昊宇、霍凯俐，均系广东奇才律师事务所律师。被告：段敏敏，男，汉族，1992年12月6日出生，住湖南省衡南县******青山组，公民身份号码：430************15X。被告：蒋娉婷，女，汉族，1997年3月20日出生，住湖南省衡南县********，公民身份号码：430************043。原告清远市联统摩托车机电有限公司（下称联统公司）诉被告段敏敏、蒋娉婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告联统公司的委托诉讼代理人吴昊宇、霍凯俐，被告蒋娉婷到庭参加诉讼。被告段敏敏经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联统公司向本院提出的诉讼请求：1、判令依法解除原告与二被告于2018年3月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令二被告协助原告办理解除商品房预告登记备案注销等合同解除的全部手续，手续费由二被告承担；3、判令二被告立即向原告支付违约金156637.8元；4、判令二被告立即向原告支付律师费20000元；5、判令本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与二被告于2018年3月13日签订《商品房买卖合同》(预售)，约定由二被告购买原告位于清远市清新区******************2202的房产，购房总价款为783189元，付款方式为二被告支付购房首期款323189元，余下460000元办理银行按揭手续，由银行支付给原告。支付首期款后二被告向中国农业银行股份有限公司清远清新支行(以下简称农行清新支行)按揭贷款460000元，原告作为保证人承担阶段性连带保证责任至办妥房产证及他项权利证止。后因二被告出现连续逾期未还按揭贷款，农行清新支行于2020年3月25日向原告发出《函》，根据原告与银行所签的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》的约定，要求原告履行保证责任代偿二被告剩余贷款本金及利息、罚息等。2020年3月26日，原告向二被告邮寄了一份《告知函》，要求二被告尽快履行还款责任；因二被告未向银行还款，2020年3月31日，原告替二被告代偿了房屋贷款本金、利息、罚息等共470856.24元。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告蒋娉婷答辩称：2019年12月份我和被告段敏敏协议离婚、决定退房，段敏敏说过年离婚的时候再把房子分割，一开始约定是段敏敏要房子、我要钱，房子由段敏敏继续供，但段敏敏没有履行这个约定，我也没有义务去帮他偿还房子的钱。针对原告的诉讼请求1，我同意解除合同；诉讼请求2我同意，但由于段敏敏没有出庭，我无法单独协助原告完成全部手续；诉讼请求3，违约金过多，且违约金应由段敏敏承担，不是我单方的责任，是段敏敏没有履行我和他之间的约定所导致的违约；诉讼请求4，律师费应由段敏敏承担，是由于段敏敏没有履行约定继续供楼才引起诉讼。我能承担一半的诉讼费用。被告段敏敏没有答辩。原告联统公司围绕诉讼请求提交的证据：1、商品房买卖合同，拟证明原、被告存在房屋买卖合同关系；2、个人购房担保借款合同，拟证明原告为被告担保贷款；3、转账单据，拟证明被告交齐首期房款；4、函、欠款明细，拟证明两被告从2019年11月开始欠银行贷款，一直未归还，直到2020年3月25日欠款总额为470390.61元，银行要求原告承担连带责任；5、转账凭证，拟证明原告为被告代偿房贷；6、进账单、贷款结清证明，拟证明原告为被告代偿房贷；7、告知函、快递单，拟证明原告告知被告合同解除；8、民事委托代理合同、发票，拟证明原告为此支出律师费。被告蒋娉婷对以上证据提出如下质证意见：对证据1、2、6的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3的真实性无异议，是我父亲代我支付了五万元定金，32万多元的首付款，其中有21万元是我出的。对证据4的函不知情，对欠款明细也不清楚，因为约定是由段敏敏还款的。对证据5的真实性无异议。对证据7不知情，我没有收到。对证据8不予认可。被告段敏敏、蒋娉婷未向本院提交证据。经审理查明，本院认定事实如下：2018年3月13日，原告与被告段敏敏、蒋娉婷签订《商品房买卖合同（预售）》约定，两被告购买原告位于清远市清新区************************，总价款783189元。第七条约定，付款方式及期限：买受人应当于2018年3月13日前支付首期房价款323189元，占全部房价款的40%。余款460000元向预售款监管银行（贷款机构）申请贷款支付。同日，原、被告双方签订《补充协议》约定，一、关于按揭付款：5.买受人未能履行其向银行应尽的义务(包括但不限于未能或拖延办理该商品房抵押手续，拖欠银行的月供款)而导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同并向买受人追偿。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总购房款20%的违约金，且买受人应承担因买卖合同解除所产生的所有费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等)，出卖人有权在买受人已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用。八、关于买卖合同解除及注销登记手续办理的补充：1.如买卖合同解除的，双方应当相互配合在合同解除之日起5日内共同办理买卖合同解除手续，如买卖合同已办理了登记备案的，双方应当相互配合在合同解除之日起5日内共同办理备案登记注销手续，由此而产生的一切费用由违约方承担。2018年1月30日，被告段敏敏、蒋娉婷支付购房款50000元。2018年3月13日，被告段敏敏、蒋娉婷支付购房款273189元。2019年2月3日，被告段敏敏（借款人、抵押人）、被告蒋娉婷（抵押人）、中国农业银行股份有限公司清远清新支行（贷款人、抵押权人）和原告联统公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。第九条约定，保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行。第二十三条约定，借款金额为460000元。第二十四条约定，借款用途为购买住房（雅居蓝湾），借款人购房合同编号201**********763，购买的房产位于清新区太和镇清和大道西50号雅居蓝湾7号楼2202。第三十一条约定，本合同项下借款采用（3）阶段性保证+抵押的担保方式：由阶段性保证人清远市联统摩托车机电有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。第三十五条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款合同签订后，中国农业银行股份有限公司清远清新支行依约放款给被告段敏敏。后因被告段敏敏从2019年11月1日开始未按约还贷，中国农业银行股份有限公司清远清新支行于2020年3月25日发函至原告联统公司：“我行借款人段敏敏于2019年4月1日在我行办理一笔金额为460000元的个人住房贷款，期限30年，截止2020年3月25日，该笔贷款余额457154.1元，结欠利息、罚息合计11454.02元。该房屋未办妥《不动产权证书》和《不动产登记证明》，因借款人经我行催告无理由拖欠借款，依据合同编号为440***********827《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》及合同编号为GDQY2017112401《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，贵公司对段敏敏的上述债务承担连带清偿责任，现请贵公司履行代偿段敏敏该笔贷款结欠我行的本息合计468608.12元。”2020年3月31日，原告联统公司替被告段敏敏向中国农业银行股份有限公司清远清新支行代偿了房屋贷款本金、利息、罚息共470856.24元。同日，中国农业银行股份有限公司清远清新支行向原告出具《贷款结清证明》：“……现担保人清远市联统摩托车机电有限公司履行担保义务代我行房贷客户段敏敏归还贷款本息，并于2020年3月31日结清该合同项下全部贷款本息470856.24元。”2020年4月1日，原告联统公司向被告段敏敏、蒋娉婷邮寄《解除告知函》：“段敏敏、蒋娉婷：鉴于你方未全面履行与中国农业银行股份有限公司清远清新支行(下称：农行清新支行)签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，导致农行清新支行以你方严重违约为由，于2020年3月25日向我司发出《函》要求我司承担连带保证责任立即代你方偿还剩余贷款本金、复息、罚息等合共470856.24元。由于你方严重违约行为，导致我司于2020年3月31日向农行清新支行履行了连带清偿责任，共为你方清偿了470856.24元。现我司正式函告你方，根据我司与你方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》约定，我司决定从即日起解除与你方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》。你方应立即联系及协助我司办理解除该合同的相关手续，并按照合同约定向我司支付违约金。”2020年4月8日，原告以两被告拒不办理解除合同和支付违约金为由，诉至本院，提出如前诉请，并委托了广东奇才律师事务所吴昊宇律师作为诉讼代理人处理本案，支付了律师费20000元。以上事实，有原告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于合同的效力。联统公司与段敏敏、蒋娉婷签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同是否应解除及违约责任。《补充协议》约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务(包括但不限于未能或拖延办理该商品房抵押手续，拖欠银行的月供款)而导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同并向买受人追偿。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总购房款20%的违约金，且买受人应承担因买卖合同解除所产生的所有费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等)，出卖人有权在买受人已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用。本案中，被告段敏敏拖欠农业银行的月供款，导致联统公司作为担保责任人向中国农业银行清远清新支行归还了被告段敏敏所欠的银行按揭贷款本息共470856.24元，承担了担保责任，并在本案诉讼中支出律师费20000元，因此，联统公司要求判令解除合同，由被告协助办理商品房预告登记备案手续并赔偿律师损失20000元，合法有据，本院予以支持。至于违约金问题，联统公司主张违约金按购房总价款20%计算，金额为156637.8元，被告蒋娉婷认为该违约金标准过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于联统公司因合同解除发生的损失主要为代为清偿的银行利息、罚息合计11454.02元，和案涉房屋销售费用及相应的手续费，与约定的违约金相比确实过高，因此，根据公平原则，兼顾合同的履行情况及本地区的实际情况，本院酌情确定按照购房总价款的10%计算违约金，即783189元×10%=78318.9元。被告蒋娉婷辩称是段敏敏负责还贷，违约责任应由段敏敏一人承担，由于被告蒋娉婷也是房屋买卖合同的当事人，负有合同约定的义务，其主张依据不足，本院不予支持。被告段敏敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告清远市联统摩托车机电有限公司与被告段敏敏、蒋娉婷于2018年3月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、被告段敏敏、蒋娉婷于本判决生效后三十日内协助原告清远市联统摩托车机电有限公司到房管部门注销上述商品房买卖合同的预告登记和备案登记；三、被告段敏敏、蒋娉婷应于本判决生效之日起十日内向原告清远市联统摩托车机电有限公司支付违约金78318.9元；四、被告段敏敏、蒋娉婷应于本判决生效之日起十日内向原告清远市联统摩托车机电有限公司支付律师费20000元；五、驳回原告清远市联统摩托车机电有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13398.27元，由原告清远市联统摩托车机电有限公司负担1093.26元，由被告段敏敏、蒋娉婷负担12305.01元。被告负担部分于本判决生效之日起五日内向本院交纳，逾期则本院将强制执行，原告则可在本判决生效之后向本院申请退回已经缴纳的受理费12305.01元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  邝正兵人民陪审员  曾雪琼人民陪审员  曾清韶二〇二〇年九月二十五日书 记 员  丘楚瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。