山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10712号上诉人（原审被告）：济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：张甜甜，上海市建纬（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨丽，女，汉族，1973年9月26日出生，住济南市。委托诉讼代理人：郭合焕，山东元华律师事务所律师。上诉人济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰公司）因与被上诉人杨丽房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员闫振华独任审理，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。阳光壹佰公司的委托诉讼代理人张甜甜、杨丽的委托诉讼代理人郭合焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光壹佰公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判阳光壹佰公司不应向杨丽支付违约金；2.一、二审诉讼费由杨丽承担。事实和理由：一、阳光壹佰公司与杨丽并未约定逾期办证的违约金，杨丽未能举证因逾期办证给其造成的损失，一审法院不能以利息损失作为违约金的判断标准。杨丽一审主张的是逾期办证违约金，但是双方的合同并未约定违约金。杨丽虽然在一审中明确违约金计算标准是贷款利率，实际主张的是利息损失，但是利息损失并不属于不能办证导致的损失。杨丽应另行举证因不能办证给其产生的实际损失，但是杨丽并未举证，应承担举证不能后果。二、即使杨丽主张的利息损失有依据，一审法院参照贷款利率和同业拆借中心的贷款市场报价利率计算无任何依据。杨丽作为非银行或贷款机构，不具备对外贷款资格，即使存在损失，也应是对涉案房款所有期间的收益，即应参照中国人民银行的存款利率计算。三、即使对于上述损失，杨丽作为买受方在阳光壹佰公司具备办证条件的情况下，长达8年时间不主张，属于怠于行使自己的权利，法律不应当保护躺在权利上睡觉的人，因此本案的损失应当由杨丽承担。综上，为维护阳光壹佰公司的合法权益，特提起上诉。杨丽辩称，一、阳光壹佰公司违约行为客观存在，杨丽存在损失是事实。根据双方合同约定，杨丽依约于2011年5月25日将全部购房款369562元支付于阳光壹佰公司，阳光壹佰公司应于2011年11月25日为杨丽办理过户手续。经杨丽多次与阳光壹佰公司交涉，阳光壹佰公司均未履行其为杨丽过户的基本合同义务，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然杨丽早于2011年5月25日将全部购房款369562元支付于阳光壹佰公司，但在接下来长达八年的时间里，阳光壹佰公司一直不履行其过户义务，阳光壹佰公司与杨丽交易的鲁（2019）济南市不动产权第02XXXX**房产的所有权一直属于阳光壹佰公司。杨丽即无法对房产进行交易，也无法取得房产的所有权，所以阳光壹佰公司的逾期过户违约行为是客观存在的，在此期间阳光壹佰公司对369562元购房款占用、使用、收益资金事实已经客观存在，杨丽对369562元的利息损失也是客观存在的。二、一审法院参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率及银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失于法有据。如上所述，阳光壹佰公司与杨丽之间的合同法律关系一直延续，阳光壹佰公司的违约行为一直存在，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，阳光壹佰公司理应承担赔偿损失的违约责任。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，在阳光壹佰公司违约的情况下，杨丽的损失即是利息损失，一审法院适用中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息损失不违反法律的规定。根据《中国人民银行公告2019年第15号》的规定及文件精神，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，一审法院自2019年8月20日至2019年9月30日按照银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失亦符合法律规定。三、阳光壹佰公司应向杨丽承担利息损失。杨丽支付全部房款后，阳光壹佰公司怠于履行其过户义务，杨丽多次找阳光壹佰公司各个部门沟通要求阳光壹佰公司办理过户，但阳光壹佰公司各部门相互推诿扯皮，其根本原因是担心缴纳过户产生的税费。未办理过户的原因在阳光壹佰公司，且阳光壹佰公司未向杨丽办理过户是事实，其应向杨丽承担责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回阳光壹佰公司的上诉请求，维持原判。杨丽向一审法院起诉请求：1.请求依法判决阳光壹佰公司支付逾期办理房产过户手续的违约金184754.5元（以369562元为基数，自2011年11月26日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2019年8月20日起至2019年9月29日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收逾期贷款利息的标准计算）；2.本案涉案费用由阳光壹佰公司承担。一审法院认定事实：2006年4月1日，济南市房地产开发总公司作为出卖人，阳光壹佰公司作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买的商品房为王官庄小区三区，该商品房用途为住宅。该商品房建筑面积10094.22平方米，地下室建筑面积1407.74平方米。合同还对其他事项进行了约定。2011年11月16日，济南市房地产开发总公司作为甲方，阳光壹佰公司作为乙方，双方签订《房屋结算移交协议书》。协议书载明，乙方购买甲方位于某某单元，现已竣工验收合格，乙方共购买房屋面积10094.22平方米、地下室1407.74平方米，其中24号楼房屋面积4000.13平方米、地下室606.20平方米。双方已结清购房款。该房产与四邻相连的板和墙均为伙有，别无纠葛。本协议签署后，甲方将该房屋交付乙方使用，产权归乙方所有。同日，阳光壹佰公司提交了《房屋所有权转移登记申请书》。2011年11月21日，王官庄小区三区24号楼共计96套房产登记在阳光壹佰公司名下，房产证号为济房权证中字第2XXXXXX号。2011年1月28日，阳光壹佰公司作为卖方（甲方），杨丽作为买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》。合同约定，乙方同意购买甲方拥有的坐落在济南市市中区某室的房产，房屋建筑面积77.71平方米，地下室建筑面积为6.72平方米（最终以房屋权属证书确定的面积为准）。上述房产的交易价格为4600元/平方米，地下室单价1800元/平方米，总价369562元。本合同签订之日，乙方向甲方支付伍万元整，作为购房定金。甲乙双方同意以一次性付款方式付款，乙方于2011年5月31日前支付全部购房款。乙方支付完全部房款后，以甲方开具的全额收款收据向甲方取房屋钥匙。甲方应于收到乙方全额房款之日起6个月给乙方办理房产过户手续。合同还对其他事项进行了约定。同日，杨丽向阳光壹佰公司支付购房款69562元。2011年5月25日，杨丽向阳光壹佰公司支付购房款300000元。2011年10月21日，阳光壹佰公司向济南市住房保障和房产管理局物业管理处提交《申请》。《申请》载明，我公司早在2004年，购买了济南市房地产开发总公司开发建设的市中区王官庄小区三区11号楼、19号楼、22号楼、23号楼、24号楼五个楼部分房屋，共计122套住宅及106套地下室，用于水泥厂路13号济南水泥厂南宿舍及刘长山路17号济南三箭集团宿舍拆迁户进行安置。其中11号楼、19号楼住宅及地下室已于2005年、2006年办理完毕过户手续，产权已在我公司名下。目前剩余22号楼、23号楼、24号楼共计75套住宅及59套地下室未办理过户手续，以上房屋均已缴纳完毕契税，按照济南市产权登记中心的要求，办理产权证需要提供公共维修基金缴存凭证。现我公司向贵处申请办理公共维修基金缓交手续，以便顺利完成过户。后期给拆迁安置户办理产权证之前，由安置户缴纳相应公共维修基金。后附需要缓交公共维修基金房源明细。望批复为盼。2011年10月24日，济南市住房保障和房产管理局在《申请》上加盖了公章。2019年4月24日，振兴街道办事处出具《不予受理告知书》。告知书载明，张延信先生，您提出的购房办证信访事项，依法应当通过诉讼途径解决。根据《信访条例》第十五条“对依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的投诉请求，信访人应当依照有关法律、行政法规规定的程序向有关机关提出”以及《信访条例》第二十一条第一款“对已经或者依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理，请您向法定人民法院提出”。特此告知。2019年5月11日，杨丽通过EMS向阳光壹佰公司邮寄了律师函。EMS查询结果显示，上述快递于2019年5月14日9时10分被签收，签收人显示为他人代收。2019年7月2日，阳光壹佰公司作为出卖人，杨丽作为买受人，双方签订《济南市存量房屋买卖合同》。合同约定，《房屋所有权证》证号为中2XXXXXX，出售房屋坐落于市中区某某，建筑面积77.71平方米，该房屋无抵押，买卖双方约定该房屋成交价款为356500元，买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费由各自承担。买卖双方应在合同签订之日起90日内到登记变更机构申请该房屋的过户转移登记。如逾期未申请，买卖双方其中一方可申请撤销合同电子信息。如买卖双方在经纪机构签订《存量房买卖经纪服务合同》的，买卖双方其中一方需会同经纪机构到登记机构撤销电子合同信息。撤销合同电子信息后，出卖人可与他人重新签订网签合同。合同还对其他事项进行了约定。2019年9月30日，杨丽取得涉案房屋的不动产权证，证号为鲁（2019）济南市不动产权第02XXXXXX号。杨丽在本案诉讼中陈述，双方在房屋买卖合同中明确约定了房屋过户的办理期限为付全款后6个月内，阳光壹佰公司在2011年11月21日就具备了为其办理产权登记的条件，但长达八年时间，其并未收到阳光壹佰公司办理产权证的通知。其一直找阳光壹佰公司办理产权登记，没有过错，阳光壹佰公司的行为构成违约。涉案存量房买卖合同仅是围绕办理房产证进行登记备案，从该合同不能看出双方对合同过户登记期限进行了变更，该合同只是一个格式合同，不能证明其已经放弃了对阳光壹佰公司的违约责任。阳光壹佰公司是房地产开发公司，至于是其公司开发的还是买其他单位的房产来出售的，都是商品房。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件若干规定第18条，阳光壹佰公司应承担违约责任。阳光壹佰公司持续违约，其多次找阳光壹佰公司办证，诉讼时效一直延续，信访不予受理告知书及其发过的律师函都可以证明。阳光壹佰公司在诉讼中陈述，其公司没有杨丽提交的房屋买卖合同原件及收款收据原件，但对合同及收款收据上的公章没有异议，公司也收到了杨丽支付的款项。EMS快递单和律师函虽显示签收，但其单位工作人员称未收到，之前工作人员有过更换，是否是更换的工作人员签收无法核实。2019年5月下旬，杨丽曾到我公司营销处要求办证，我公司自2019年5月下旬才知道涉案房屋已经出售给杨丽及杨丽尚未办理产权登记事宜，核实款项后，按要求为杨丽办理了转移登记手续。不予受理告知书上显示为张延信，并非是杨丽，也没有体现出涉案房屋办证事宜。办理房屋权属登记系房屋出卖人与买受人相互协助的事宜，杨丽并未在第一时间与其公司沟通，产权未转移至杨丽名下并非全部是其过错。房屋买卖合同中也未约定逾期办理产权转移登记的违约责任，且杨丽未提供证据证明有损失存在。涉案房屋为二手房，不能适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件若干问题的解释，双方签订房屋买卖合同是有安置背景的，并且原告主张的违约金已经超过诉讼时效。诉讼时效根据违约金的不同约定方式应当分别计算，若合同约定违约金按日或者按月计算，或参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件若干解释第18条第2款规定，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算，且为按日独立计算违约金，但是本案双方的买卖合同首先没有约定逾期办证的违约金是以此种方式计算，且涉案房屋并非商品房，因此不应按照独立计算的方式处理。若按照固定计算模式计算违约金，此种情况下，杨丽的诉讼时效应从其公司应当为杨丽办理产权转移登记期限届满之日起计算，显然诉讼时效已过。一审法院认为，阳光壹佰公司虽不认可杨丽提交的《房屋买卖合同》，但其认可合同上的公章，并确认收到了杨丽支付的款项。因此，一审法院确认杨丽提交的《房屋买卖合同》真实存在。双方签订的《房屋买卖合同》应为双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。对于阳光壹佰公司提交的《济南市存量房屋买卖合同》，杨丽认为该合同系为了办理网签备案手续签订的，不能视为双方对合同条款进行了变更，亦不能视为双方就同一标的物重新签订合同。该合同不仅对房屋转移登记的时间进行了重新约定，还同时约定了“买卖双方应在合同签订之日起90日内到登记变更机构申请该房屋的过户转移登记。如逾期未申请，买卖双方其中一方可申请撤销合同电子信息。如买卖双方在经纪机构签订《存量房买卖经纪服务合同》的，买卖双方其中一方需会同经纪机构到登记机构撤销电子合同信息。撤销合同电子信息后，出卖人可与他人重新签订网签合同”。综合该合同全部内容来看，该合同应系双方为了办理转移涉案房屋的所有权而在登记机关备案的网签合同，合同中虽与双方之前的部分约定不一致，但该合同并未解除或替代双方之前签订的《房屋买卖合同》约定，不能依据《济南市存量房屋买卖合同》得出双方变更了办理涉案房屋转移登记时间的结论。《房屋买卖合同》约定，甲方（阳光壹佰公司）应在收到乙方（杨丽）全额房款之日起6个月内给乙方办理房产过户手续。杨丽于2011年5月25日向阳光壹佰公司支付了全部购房款369562元，阳光壹佰公司于2011年11月21日具备了为杨丽办理涉案房屋产权登记的条件。按合同约定，阳光壹佰公司应在2011年11月25日前为杨丽办理房产过户手续，在合同约定的期限内，阳光壹佰公司为杨丽办理产权转移登记手续也不存在客观障碍，阳光壹佰公司应在约定时间内为杨丽办理产权转移登记手续。现阳光壹佰公司并未举证证明其在上述期间内履行了与杨丽之间办理涉案房屋所有权登记的告知义务，其构成逾期办证的违约行为。因阳光壹佰公司未在合同约定期限内办理涉案房屋的产权转移登记手续，杨丽向一审法院提出诉讼请求，要求阳光壹佰公司支付逾期办证的违约金184754.5元（以369562元为基数，自2011年11月26日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2019年8月20日起至2019年9月29日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收逾期贷款利息的标准计算）。杨丽在诉讼中明确，逾期贷款利率应为贷款利率，实际主张的是利息损失。阳光壹佰公司辩称，合同中并没有关于违约金的约定，涉案房屋属于二手房，并不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释第十八条，杨丽在2019年5月之前并未向其主张权利，不应由其承担全部责任，并且杨丽主张违约金已经超过诉讼时效。一审法院认为，涉案房屋所有权最初由济南市房地产开发总公司转移登记至阳光壹佰公司名下，后来由阳光壹佰公司转移登记至杨丽名下，涉案房屋所有权先后经过两次转移。从阳光壹佰公司提交的《申请》中也载明王官庄小区三区24号楼中阳光壹佰公司购买的房屋及地下室系安置房，并且济南市房产管理局在《申请》上加盖了公章。因此，涉案房屋的交易不属于阳光壹佰公司开发建设的面向社会不特定人进行销售的商品房买卖行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并不适用于涉案房屋。虽然双方签订的合同中并未明确约定逾期办理产权转移登记手续的违约金，但阳光壹佰公司确实存在违约行为，并且为杨丽办理涉案房屋的转移登记手续属于阳光壹佰公司的主要合同义务。在杨丽按合同约定实际支付了全部购房款后，阳光壹佰公司为未其办理转移登记手续，客观上对杨丽造成了已付购房款的利息损失。合同中虽然没有约定违约金，但不能据此免除阳光壹佰公司的违约责任。阳光壹佰公司提出诉讼时效抗辩，一审法院应予审查。双方签订的合同中并未明确约定逾期办证的违约金标准，因阳光壹佰公司逾期办证是持续性行为，本案中逾期办证引起的利息损失为继续性债权。虽然杨丽于约定的办证期限届满之日起超过三年起诉，但阳光壹佰公司的违约行为一直持续到杨丽于2019年9月30日取得涉案房屋的不动产权证书，自杨丽办证之日起倒推三年的违约金并未超过诉讼时效。杨丽主张的违约金，部分超过诉讼时效。因此，阳光壹佰公司应向杨丽支付的违约金应以369562元为基数，自2016年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2019年9月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。超出部分，一审法院不予支持。判决：一、济南阳光壹佰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向杨丽支付逾期办理房产过户手续的违约金（利息损失）（均以369562元为基数，自2016年10月1日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月30日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;二、驳回杨丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3995元，减半收取计1997.50元，由杨丽负担1428元，由济南阳光壹佰房地产开发有限公司负担569.50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、阳光壹佰公司是否构成逾期办证违约；二、若构成逾期办证违约，阳光壹佰公司支付违约金应如何计算。关于焦点一，阳光壹佰公司是否构成逾期办证违约的问题。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，阳光壹佰公司与杨丽于2011年1月28日签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。涉案合同约定一次性方式付款，杨丽于2011年5月31日前支付全部房款，杨丽支付完全部房款后，以阳光壹佰公司开具的全额收款收据向阳光壹佰公司领取房屋钥匙。阳光壹佰公司应于收到杨丽全额房款之日起6个月给杨丽办理房产过户手续。合同签订后，杨丽已于2011年5月25日付清全部房款，符合合同约定。阳光壹佰公司未按照合同约定在收到杨丽全额房款之日起6个月给杨丽办理房产过户手续，亦未举证证明在上述期间内向杨丽履行了办理涉案房屋所有权登记的告知义务，已构成逾期办证的违约行为，应承担违约责任。关于焦点二，杨丽要求阳光壹佰公司支付的违约金应如何计算的问题。虽然双方签订的合同中并未明确约定逾期办理产权转移登记手续的违约金，但阳光壹佰公司未按合同约定协助杨丽办理过户登记手续，确实存在违约行为，并且为杨丽办理涉案房屋的转移登记手续属于阳光壹佰公司的主要合同义务。在杨丽按合同约定实际支付了全部购房款后，阳光壹佰公司未办理转移登记手续，客观上对杨丽造成了一定的损失。合同中虽然没有约定违约金，但不能据此免除阳光壹佰公司的违约责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审法院参照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金的数额亦明显低于上述法律规定，阳光壹佰公司主张不应向杨丽支付逾期办证违约金的上诉请求，并无事实和法律依据，本院对其该上诉请求不予支持。关于诉讼时效的问题，一审法院认定自办证之日2019年9月30日起倒推三年的违约金没有超过诉讼时效，阳光壹佰公司对此并未提起上诉，本院对此予以维持。综上所述，阳光壹佰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3995元，由上诉人济南阳光壹佰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 闫振华二〇二〇年九月二十三日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟