河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2803号上诉人（原审原告）：申家宝，男，汉，1963年4月10日出生，住延津县。委托诉讼代理人：陈晓禹，河南思远律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝兵芳，河南思远律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：魏广宾，男，汉族，1980年1月23日出生，住封丘县。委托诉讼代理人：任传政，河南众硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：任天宇，河南众硕律师事务所实习律师。上诉人申家宝因与被上诉人魏广宾合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（2020）豫0726民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈晓禹，被上诉人魏广宾及其委托诉讼代理人任传政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申家宝上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、一、二审诉讼费均由魏广宾承担。事实和理由：一、申家宝截止目前未取得土地使用权证书，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同案件适用法律问题的解释》第九条的规定，第九条的内容为“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”非常明显，一审法院未适用该款规定，致使作出错误的判决，也不符合一审法院所论述的效力待定情形。二、申家宝仅交纳了部分土地出让金，不是法律意义的权利主体，申家宝与魏广宾之间的转让合同损害了社会公共利益，违反《合同法》第五十二条第四项“损害社会公共利益”致合同无效的规定。三、本案所涉土地使用转让无效，从而合同整体无效。如果按照一审法院的认定，认定房屋转让有效，实际变相认定本案合同有效，和其论述也是自相矛盾的，在本案未取得合法土地使用证书及房产权证的前提下，用司法权力代强行代替了行政权力，致使政府将来处理本块土地、房屋时处理两难境地，无法处理。综上一审法院适用法律错误，请求依法查明事实并改判。魏广宾辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，申家宝的上诉理由不能成立。申家宝对案涉土地在2006年之前就开始使用，曾向延津土地局缴纳过6万元罚款，后又按国家规定对案涉土地缴纳了土地使用权出让金，从2006年至今，一直使用并在案涉土地上建有房屋，魏广宾是基于与申家宝就案涉土地房屋及对外一直租赁使用的情形，双方在充分自愿的情况下签订了房屋买卖合同。魏广宾已将合同标的款全额进行了支付，并对外进行了出租，申家宝之所以向法院起诉，是因为转账协议中的部分款项因其在延津县人民法院有被其他申请执行人执行标的，魏广宾按法院要求将部分转让费交给了人民法院。因此，申家宝与魏广宾的买卖合同是真实合法有效的，并已实际履行完毕。虽然截至目前，申家宝并未向法庭提交案涉土地的使用权证，但申家宝已经对案涉土地缴纳了土地出让金，魏广宾所购买的也是案涉土地上所建的房子，申家宝的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。如果申家宝可以全额退款，我方同意把土地房屋返还。申家宝向一审法院起诉请求：1．判令解除申家宝、魏广宾之间签订的《房屋土地转让协议》，并判令魏广宾返还申家宝房屋土地（变更诉讼请求为：判令申家宝、魏广宾之间签订的《房屋土地转让协议》无效，并判令魏广宾返还申家宝房屋土地）；2．本案诉讼费用由魏广宾承担。一审法院认定事实：2019年1月4日，申家宝和魏广宾签订《房屋土地转让协议》，约定有：“1、该土地北邻永安大道，东临启航宾馆，南邻玻璃厂北屋北墙外，西邻玻璃厂水泥路东，面积约2200平方，具体尺寸见附图。包括院内所有房屋。2、甲方以捌拾万圆整的价格转让给乙方。3、该土地东临启航宾馆确定无土地纠纷，如有土地纠纷，甲方负全部责任。4、甲方承诺该土地为建设用地，如果是耕地甲方负全部责任。……7、乙方付款如有逾期，甲方收回土地，乙方已付款不退。8、乙方分三次结清转让款。分别于2019年1月4日付款伍拾万圆（元）整，2019年3月1日前付款拾伍万圆（元）整，2019年5月1日前付款拾伍万圆（元）整。9、甲方双方签订合同后，该土地归乙方所有。”合同签订前，上述案涉土地和房屋由申家宝实际使用，合同签订后，上述案涉土地和房屋由魏广宾实际使用和处分。2006年12月22日，延津国土资源局出具的票号为0628306的罚没收入统一票据显示申家宝向国土局交纳罚没款60000元。2006年12月25日，延津财政局出具的票号为0000151的土地使用权出让金专用票据显示申家宝交纳“土地出让金—耕地开垦费”26000元。还查明，2019年1月9日，一审法院向魏广宾下达协助执行通知书，内容为：“……请协助执行以下事项：1、将被执行人河南圣邦特种有限公司、申家宝在魏广宾买申家宝土地款260000元予以冻结、扣划。2、扣划至延津县人民法院执行款专户。”魏广宾于2019年1月4日向申家宝支付土地转让费第一笔转让款50万元，于2019年3月6日向申家宝支付第二笔转让款现金15万元，于2020年3月5日向延津县人民法院执行款专户转账15万元。一审法院认为，申家宝庭审中主张案涉土地在双方签订合同时申家宝没有取得国有土地使用权证书，目前也未办理，申家宝不是法律意义上的权属主体，其无权向他人转让案涉土地及房屋，故要求确认案涉合同无效的诉求。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律规定，申家宝要求确认合同无效的理由不符合法律规定，故对申家宝要求确认合同无效的主张一审法院不予支持。申家宝至今未提供有效的案涉土地使用权证明，申家宝对案涉土地是否享有合法、完全的土地使用权一审法院目前无法查清。但申家宝称从2006年对案涉土地使用至今，并称也缴纳了相关的土地出让金等，故一审法院也无法完全排除申家宝对案涉土地没有使用权或将来不能取得土地使用权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。故在不能排除本案申家宝不能享有或不能取得案涉土地使用权的情况下，申家宝与魏广宾签订的土地转让协议的效力处于待确定状态。至于案涉协议中的房屋转让内容，在第三人不对案涉房屋主张权利，且不违反法律强制性规定或魏广宾自甘风险的情况下，房屋转让的内容应属有效。综上，申家宝要求确认案涉合同无效的诉求一审法院无法予以支持，应驳回申家宝的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回申家宝的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由申家宝承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”申家宝虽主张根据该条解释应认定案涉《房屋土地转让协议》无效，但该条解释仅就“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让”的合同效力作了规定，并未对“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让”情形下的合同效力作出规定。而且，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。具体到本案，案涉协议中，土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用物权法规定的物权变动原则，申家宝能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同的生效要件。此外，案涉《房屋土地转让协议》系当事人之间的真实意思表示，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故案涉《房屋土地转让协议》有效，一审法院适用法律不当，应予纠正。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据该条解释，申家宝以其仅缴纳了案涉土地的部分出让金从而不是法律意义上的权利主体来主张案涉协议无效，本院不予支持。综上所述，申家宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由申家宝负担。本判决为终审判决。审判长  康建轶审判员  袁小川审判员  倪文怡二〇二〇年九月七日书记员  秦亭宜