广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1352号原告：陈秋香，女，1966年11月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：黄露清，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建芳，广东蕴德律师事务所律师。被告：范东兰，女，1969年11月30日出生，汉族，户籍住址广东省广州市白云区。被告：范筱杰，男，1994年3月6日出生，汉族，户籍住址广东省广州市白云区。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：温健，广东法全律师事务所律师。被告：莫祖办，男，1967年7月3日出生，壮族，身份证住址广东省广州市白云区。原告陈秋香与被告莫祖办、范东兰、范筱杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告陈秋香及其委托诉讼代理人黄露清、张建芳，被告范东兰及其与被告范筱杰的共同委托诉讼代理人陈广辉、温健到庭参加了庭审，被告莫祖办经本院公告传唤，无正当理由逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈秋香向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与莫祖办于2013年11月11日签订的《拆迁安置房转让协议书》；2.判令莫祖办向原告返还余下购房款857372元以及支付占用期间的利息64974.92元（利息以857372元为基数，自2018年5月19日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年1月8日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），实际应计至房款付清之日止；3.判令莫祖办支付违约金3228744元（原告所支付房款的两倍）；4.判令范东兰、范筱杰承担连带责任；5.本案全部诉讼费由三被告承担。事实与理由：2013年11月11日，原告与莫祖办签订了《拆迁安置房转让协议书》，约定莫祖办向原告出售龙归城2B栋06层01、02号房（实际地址为龙归城龙瑞街11号2B栋06层01、02号房）。转让款总价1674372元（单价9300元），莫祖办出具《委托书》，委托范东兰代收上述款项，收款账号是范筱杰的。2013年11月9日，原告委托丈夫黄达成向范东兰支付定金50000元，签合同当天转账给范筱杰230000元，2013年12月6日向范东兰汇款750000元，同日向范东兰交付现金250000元，2013年12月25日向范东兰转账334372元，至此原告已付房款1614372元，双方口头约定剩余60000元房款将在房屋交付后支付。但莫祖办一直拒绝交付房屋，并于2017年表示中止买卖、返还房款，2017年4月21日、5月2日范东兰向原告丈夫返还购房款300000元，2018年2月13日、5月19日返还购房款357000元、100000元，剩余917372元未返还。涉案房屋属于莫祖办、范东兰的共同财产，范东兰参与房屋买卖协议的签订和履行并处分涉案房屋，范筱杰是涉案房屋最终受益者，故三被告需要承担连带责任。被告范东兰、范筱杰共同辩称，不同意原告的诉请。第一，我方不是本案适格被告，两被告均未与原告签订《拆迁安置房转让协议书》，两被告与莫祖办之间仅是委托关系，仅代表莫祖办收取房款及退还房款及代为办理相关的事项，根据合同相对性，我方不是合同的主体，依法无需承担连带责任。第二，原告主张返还的金额有误，实际收取的房款金额为1314372元与原告主张的1614372元相差有300000元，因为范东兰并没有实际收取原告主张2013年11月9日的50000元以及2013年12月6日主张的250000元，按照被告已退还的房款计算，相差应该是527372元。第三，原被告双方于2017年的5月2日签订了一份补充协议，该补充协议表明了双方已解除涉案《拆迁安置房转让协议书》，并约定莫祖办分期向原告退还房款，最后还款的期限为2017年的12月31日。因此退一步而言，即便原告要主张利息，其利息的主张时间也与双方的约定不符。第四，如上述所言，补充协议中没有约定逾期退款的违约责任，鉴于双方已通过书面方式达成解除合同及解除合同后房款退还的方式。因此双方的责任应按照补充协议约定作为依据，原告主张按已支付房款的两倍支付违约金，依法无理且原告的违约金主张也高于法律的规定，需要补充说明的是补充协议内写的关于双方还有1354372元的未付款是金额有误的，那么实际上莫祖办还应退还的金额应该是527372元。被告莫祖办无答辩，未举证。经审理查明：2013年11月11日，陈秋香与莫祖办签订《拆迁安置房转让协议书》，约定莫祖办将白云区龙归城2B栋06层01、02号房（均为90.04平方米）出售给陈秋香，单价9300元/平方米，总价款1674372元。并约定陈秋香应在本协议签订之日起支付1674372元，房屋交接后付清，同时莫祖办交付房屋给陈秋香使用。协议签订后，若莫祖办反悔，需要按照陈秋香所交房款的五倍赔偿给陈秋香。同日，莫祖办签署《委托书》，委托范东兰（曾与莫祖办为夫妻关系，于2008年11月13日离婚）代为收取上述房款，收款账号是范筱杰名下。庭审中，范东兰陈述涉案房款之所以由范东兰、范筱杰收取，是因莫祖办与范东兰离婚时没有支付范筱杰的抚养费，故作为补偿。2013年11月9日，范东兰出具《收条》，书面确认收到陈秋香丈夫黄达成交付的购房定金50000元，并注明：“不得反悔，如反悔以五倍赔偿”。2013年11月13日，陈秋香向范筱杰账户转账230000元。2013年11月11日，莫祖办和范东兰出具《收条》，书面确认收到陈秋香给付的购房款280000元，陈秋香称此处的280000元是对前述50000元定金和转账230000元两笔款项的进一步确认。2013年12月6日，陈秋香汇款750000元给范东兰并注明购房款，同日，陈秋香在汇款的同一间工商银行取现250000元，并称以现金形式交付给了范东兰，范东兰出具了《收据》，载明收到陈秋香交来的购房款1000000元，其中250000元现金已提，实转账750000元。庭审过程中，范东兰称250000元现金是由黄达成交付给房产中介，范东兰是按照房产中介要求签名，但其本人未收取该笔现金，陈秋香坚持称250000元现金是交付给范东兰且否认有中介费。2013年12月6日，陈秋香出具《欠条》，书面确认拖欠范东兰房款50000元，庭审中，范东兰称该50000元即为前述购房定金，陈秋香予以否认，称该50000元为剩余房款，非前述购房定金。2013年12月25日，陈秋香向范东兰账户转账334372元。2017年5月2日，范东兰（甲方）与黄达成（乙方）签署《补充协议》，主要记载的内容如下：因乙方购买了2B栋06层01、02号房，已一次性付清房款，还未拿到房屋钥匙，甲方违约造成乙方极大损失，经双方协商，甲方在2017年4月20日前付第一期200000元，在2017年5月2日前付第二期100000元，在2017年12月31日前付清余款1354372元。房款结清后此合同取消，如果甲方在2017年12月31日前拿到钥匙给乙方，乙方再把房款还给甲方，房屋还是归乙方。范东兰称分别于2017年4月21日、5月2日，2018年2月12日、5月19日退款200000元、100000元、30000元（现金）、357000元、100000元给陈秋香或黄达成，共退款787000元，尚欠本金527372元。陈秋香对于范东兰所述的退款30000元现金给黄达成不予确认，其余退款757000元属实。对于《拆迁安置房转让协议书》约定的违约金问题，陈秋香主张，涉案房屋附近开通地铁，已经升值两倍左右，因此莫祖办拒绝履行交付房屋的义务，莫祖办的违约导致陈秋香可得利益损失较大，且原合同约定是五倍赔偿的违约责任，陈秋香仅主张两倍，合理合法；范东兰则称，《拆迁安置房转让协议书》于2017年5月2日解除，解除的原因是没有办法拿到房屋钥匙，与房屋是否升值无关。另查明，涉案房屋所在地段已经于2018年底开通广州市地铁十四号线，夏良站距离龙归城小区较近。以上事实，有《拆迁安置房转让协议书》《委托书》《补充协议》《收条》、转账记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，《拆迁安置房转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为《补充协议》的性质、应退房款数额及退款人、违约金问题。首先，范东兰认为《补充协议》是为了解除《拆迁安置房转让协议书》而签署，但《补充协议》记载的内容是如果范东兰分期返还房款，房款结清此合同取消，如果在2017年12月31日前交付钥匙给陈秋香，则房屋买卖继续。根据上述约定可知，双方真实的意思表示并非协商一致解除《拆迁安置房转让协议书》，而是陈秋香为了保障自身合法权益而对《拆迁安置房转让协议书》进行补充约定，对“房款结清此合同取消”的约定理解为如果范东兰按照《补充协议》约定的时间分期返还了房款给陈秋香则终止或解除《拆迁安置房转让协议书》更加符合双方的真实意愿。现范东兰并未在2017年12月31日前付清房款给陈秋香，《拆迁安置房转让协议书》解除条件未成就，双方应继续履行合同约定的义务。莫祖办未能履行《拆迁安置房转让协议书》约定的主要义务，且以实际行动表明不愿意继续履行交房的义务，已经构成根本违约，陈秋香诉请要求解除《拆迁安置房转让协议书》，合理合法，本院予以支持。第二，签署《拆迁安置房转让协议书》时，莫祖办与范东兰已经离婚多年，范东兰陈述其与莫祖办之间是委托代理关系，并有《委托书》为证，陈秋香是确认《委托书》的真实性，而《委托书》中已经明确记载了莫祖办委托范东兰代为收取涉案房款，收款账号是范筱杰名下账户，故本院依法认定莫祖办与范东兰之间是委托代理关系，范东兰作为莫祖办的代理人与陈秋香实施的民事法律行为，产生的法律效果应由莫祖办承担。而范筱杰仅是莫祖办指定的收款人，非涉案买卖合同的当事人，故陈秋香要求范东兰、范筱杰承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三，合同解除后，莫祖办应退还剩余房款给陈秋香，现双方争议的是范东兰是否有收取陈秋香50000元定金、250000元现金以及范东兰是否有退款30000元现金给黄达成。对于50000元定金，范东兰先后于2013年11月9日、11日两次出具《收条》确认收到陈秋香给付的款项，均指向上述50000元，范东兰没有提供相反证据推翻该《收条》，故本院采信陈秋香提交的证据及相关陈述，确认范东兰收取了陈秋香定金50000元。对于250000元现金，陈秋香提交了取款记录及范东兰于陈秋香取款当日出具的《收据》，明确记载了范东兰收到陈秋香的现金250000元，范东兰抗辩该250000元现金是陈秋香交付给房产中介，却未举证证实，举证不能的不利后果由范东兰自行承担，本院依法确认范东兰收取了陈秋香购房款现金250000元。同时，范东兰签名确认的《补充协议》约定总退款金额是1654372元，该数额远远超过范东兰庭审中确认的收款金额，范东兰解释是笔误，明显有违常理，故本院对范东兰抗辩未收取陈秋香交付的定金50000元和现金250000元的意见均不予采信。范东兰陈述有退款30000元现金给黄达成，黄达成予以否认，范东兰未能提交证据证实，举证不能的不利后果由范东兰自行承担，本院对其相关陈述不予采信。结合以上，陈秋香已付房款金额是1614372元，莫祖办已退房款金额是757000元，余款857372元莫祖办应立即退还给陈秋香。最后，关于违约金问题。《拆迁安置房转让协议书》约定如果莫祖办不履行交房的义务需要按照陈秋香所交房款的五倍赔偿给陈秋香，该约定是双方当事人自愿达成，为真实意思表示，莫祖办在签署协议时作为完全民事行为能力人应当预判到自己拒绝履行合同义务所需承担的违约赔偿责任后果，莫祖办拒绝交付房屋构成根本违约，陈秋香有权参照双方约定要求莫祖办给付违约金。商事合同应当以尊重当事人的意思自治为原则，违约金条款的设立目的之一即为减轻当事人对违约所造成损失的举证责任，涉案房屋附近已经开通地铁并设有地铁口，房价较2013年有大幅度增长属于必然，而违约损失赔偿不仅包含既得利益损失，亦应包含可得利益损失，现陈秋香主动将约定的违约金赔偿标准降低，主张按照已付房款的两倍计算，莫祖办未能举证证实陈秋香主张的违约金数额过分高于违约所造成实际损失数额的30%，故本院认为陈秋香关于违约金的诉请，合理合法，依法应予以支持，莫祖办应支付违约金3228744元给陈秋香。因违约金已经包含了房款利息损失，故对于陈秋香主张的房款利息损失，本院不予支持。莫祖办经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭应诉，视为对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈秋香与被告莫祖办于2013年11月11日签订的《拆迁安置房转让协议书》；二、于判决生效之日起七日内，被告莫祖办返还原告陈秋香购房款857372元；三、于判决生效之日起七日内，被告莫祖办支付原告陈秋香违约金3228744元；四、驳回原告陈秋香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42338元、财产保全费5000元，均由被告莫祖办负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告陈秋香。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇二〇年九月七日书记员 何丽欣