北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14000号原告：北京城市展望物业管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里****。法定代表人：常志军，董事长。委托诉讼代理人：许迪，广东国晖（北京）律师事务所律师。被告：苗浩，男，1971年11月11日出生，汉族，公务员，住北京市大兴区。原告北京城市展望物业管理有限公司（以下简称：城市展望公司）与被告苗浩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告城市展望公司的委托诉讼代理人许迪，被告苗浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城市展望公司向本院提出诉讼请求：1、判令苗浩交纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费16586元；2、判令苗浩支付自2016年1月1日起至全部物业费交纳完毕之日止的违约金（以16586元为基数，按照每日千分之三的标准计算）；3、诉讼费由苗浩承担。事实和理由：自2003年8月3日起，我公司依法对北京市大兴区康庄路康和园原生墅小区实行物业管理服务，并与小区开发商签订书面的《前期物业服务合同》。根据合同约定，小区内物业费的收费标准为2.38元/平方米/月。苗浩所有的房屋位置为64-1-202，面积为145.19平方米。自2016年1月至本案起诉时，苗浩一直拖欠物业费未缴纳，经我公司多次催缴，苗浩仍然拒绝缴纳。苗浩拖欠物业费的行为，给我公司造成经济损失，我公司为了维护自身的合法权益，特依据民事诉讼法的相关规定，向贵院提起诉讼，望贵院查清事实，判如所请。苗浩辩称，我不交物业费是有原因的。2017年2月份，我母亲因为小区楼下的设施台阶松动导致摔伤，造成左手骨折。当天就前往积水潭医院看病，次日物业工作人员及居委会人员到家里看望。当时物业工作人员表示给我减免5年物业费，我觉得不行太少了，不足以弥补给我母亲造成的伤害。后来当时的物业经理走了，又来了白姓经理，针对这个事情一直没有最终的结果，所以我才一直没有缴纳物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年8月3日，北京震环房地产开发有限公司（甲方，以下简称：震环公司）与城市展望公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：第一条物业基本情况：物业名称：颐合天地（原生墅/康和园）；物业类型：住宅；坐落位置：北京市大兴康庄路27号；物业管理区域四至：东至：兴广路；南至：康庄路；西至：兴业大街；北至：金星路。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第六条本物业管理区域物业服务收费选在包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：无电梯建筑：人民币2.38元/月·平方米；带电梯建筑首层：人民币2.38元/月·平方米；带电梯建筑二层及二层以上楼层：人民币2.58元/月·平方米。第七条业主应于从甲方向业主发出的《交楼入伙通知》中指定之日起交纳物业服务费用。物业服务费用第一年按年缴纳，第二年开始按季交纳，业主或使用人应在第二年起于每缴费季第一个月15号以前履行当季交纳义务。第二十六条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十条本合同期限自2003年8月3日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。第三十二条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2012年9月25日，震环公司与城市展望公司共同出具《关于原生墅社区为同一社区的说明》，内容为：“城市展望公司与震环公司考虑该项目分期开发、开发历时长、市场潜力不确定等现实因素，特依据建设时间分别签署了《前期物业管理委托合同》。但原生墅（颐和天地）居住地（一期）与原生墅（康和园）居住区二期、三期属同一地产商统一获得《建设用地规划许可证》（编号2002规建字0340号），统一建设，公共设备设施及会所均为三期共同使用，且各区域相接、未进行分隔管理，建筑面积合计287790.2平方米。因此原生墅（颐和天地）居住区（一期）与原生墅（康和园）居住区二期、三期为同一物业管理区域，《前期物业管理委托合同》生效以一期为准。鉴于2003年8月14日《物业管理条例》尚未实施，即未有关于前期物业招投标、物业服务企业管理面积的具体要求，震环公司依据当时法律环境，选择城市展望公司作为原生墅居住区的物业服务企业”。庭审中，城市展望公司诉称苗浩母亲于2017年2月份摔伤一事属实，而且我公司工作人员出于对老年人的关爱第一时间进行了探望，并向苗浩表示我公司购买有安全责任险，可以帮助其与保险公司沟通对其母亲的医疗费进行部分报销。但苗浩不同意，表示其母亲有医疗保险且报销额度要高于我公司的安全责任险。我公司的上述行为只是出于人情世故，至于苗浩所辩称的我公司承诺减免5年物业费，我公司不予认可。苗浩抗辩称涉案房屋登记的所有权人是其本人，面积为145.19平方米，收费标准为2.38元/月·平方米。2016年之前的物业费我一直足额缴纳，之后是物业设施管理不到位导致我母亲摔伤，当时物业公司工作人员到我家看望我母亲并表示减免5年物业费作为赔偿。我没有同意是因为我认为我母亲的伤情根本不是减免5年物业费所能弥补的。但之后我与物业公司并未能就此达成一致意见，加上物业公司人员变更频繁，至今未能就此事达成一致意见。苗浩为证明其母亲的伤情提交北京积水潭医院的诊断证明及医疗费票据予以佐证。案件审理过程中，城市展望公司提交证明表示康和园社区（北京市大兴区康庄路27号）与原生墅小区（北京市大兴区康庄路27号）为同一地址。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，城市展望公司为苗浩所在的小区提供物业服务，苗浩亦对接受服务房屋的面积及收费标准予以认可，苗浩应按时交纳相应物业费用。对于城市展望公司主张的2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，苗浩的抗辩理由为由于城市展望公司的服务不到位导致其母亲于2017年2月份在小区楼下摔伤，物业公司服务人员口头承诺减免5年物业费作为赔偿，但苗浩对此并未能提交证据予以证明，因此苗浩应对此承担举证不能的不利后果。就苗浩母亲所受损失，双方可另行解决。综合双方当事人提交的证据及庭审陈述，可以证明城市展望公司在提供的物业服务过程中存在一定瑕疵，因苗浩母亲摔伤发生于2017年2月份，故对于2016年1月1日至2017年1月31日的物业费苗浩应全额缴纳，2017年2月1日至2019年12月31日的物业费本院予以适当酌减，具体金额以本院核算为准。同时，因苗浩非恶意欠交物业费，故对城市展望公司主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苗浩于本判决生效后十日内支付原告北京城市展望物业管理有限公司2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费10539元；二、驳回原告北京城市展望物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元，由原告北京城市展望物业管理有限公司负担40元（已交纳）；被告苗浩负担67元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨先成二〇二〇年九月九日法官助理 万 舸书 记 员 刘毅琼