宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4126号原告：宁夏银大物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122788212059B。法定代表人：柳某。委托代理人：马某1，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区贺兰县天骏城市。被告：马某2，民族不详，公民身份号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，文化程度不详，职业不详，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏银大物业服务有限公司与被告马某2物业服务合同纠纷一案，本院2020年8月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令1、请求依法判令被告立即支付2019年1月1日-2019年12月31日物业费共计592元，逾期支付违约金177元，共计769元；2、本案诉讼费由被告承担。被告马某2经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见级证据。查明的事实本院确认如下事实：2017年12月21日，原告与贺兰县银大安鑫花园东区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县银大安鑫花园东区提供前期物业管理服务事宜。同时约定贺兰县银大安鑫花园东区2017年12月29日至2019年12月28日期间物业费收费标准为为0.55元/㎡/月，业主应从房屋买卖合同签订之日起缴纳物业费，物业服务费用按月（年/季/月）交纳，业主与物业使用人应在1-30日内交纳。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）等费用的，应按每项欠费用总额5‰/日向乙方支付违约金。合同期限自2017年12月29日至2019年12月28日止。2019年12月25日，原告与宁夏银大房地产开发有限公司又签订了前期物业服务合同，约定的内容与前一份合同内容一致，服务期限为2019年12月28日至2021年12月27日。该《前期物业服务合同》于2017年12月18日、2020年3月30日分别在贺兰县物业管理中心备案登记，备案号为（2017）第048号和（2020）第07号。原告为贺兰县银大安鑫花园东区提供了单元门维修，路灯维修，楼道灯维修，配电设施设备的维修与保养，小区路面维修，下水井管网疏通，日常垃圾清运，保洁楼道内卫生打扫，公共区域消杀，绿化补种和养护，垃圾桶清洗，小区健身器材休闲凳安装，高空雨落管维修，秩序安全维护等物业服务工作。被告系贺兰县银大安鑫花园东区14-1-202室房屋业主，房屋建筑面积为89.06㎡，自2019年1月1日至2019年12月31日期间欠原告物业费592元（89.06㎡×0.55元/㎡/月×12个月），原告计算逾期支付违约金177元，共计769元。原告于2020年6月2日、2020年8月10日向通过张贴催缴物业费通知书的方式和2020年7月8日通过向被告进行微信催缴物业费方式，向被告催要物业费无果。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，贺兰县银大安鑫花园东区未成立业主委员会。以上事实，依据原告的当庭陈述，原告提交的证据前期物业服务合同2份、调整银大安鑫花园西区物业费收费标准公告1张、调整物业费服务收费标准通知1张、提升物业费收费标准申请2张、收费项目及收费标准备案1张、贺兰县前期物业服务合同备案登记表2份、日常物业服务照片48张、保洁清扫签到表4张2页、电子巡跟记录表2张1页、物业费催费照片2张、微信催费截图1张、物业费收费台账，本院予以采信。判决的理由与结果本院认为，原告与宁夏银大房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县银大安鑫花园东区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区14-1-202室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的前期物业服务合同证实，原告物业服务收费标准在2019年1月1日至2019年12月30日期间为多层住宅0.55元/㎡/月，该物业费收费标准符合合同约定和法律规定，被告应当缴纳2019年1月1日至2019年12月30日期间的物业费。故原告诉请要求被告立即支付2019年1月1日至2019年12月31日物业服务费592元的诉讼请求本院予以支持。关于违约金，“前期物业服务合同”约定了业主应当按月交纳物业费，业主违反合同约定每日按应交物业费金额的5‰支付物业费违约金，按此约定计算出的违约金明显过高，原告自愿降低违约金计算方式，按照欠费总额30%计算违约金在合同约定的范围之内，本院予以支持。被告应当交纳的违约金为177元（592元×30%）。被告马某2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：被告马某2向原告宁夏银大物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费592元，逾期付款违约金177元，共计769元，于本判决生效之日起十五日内付清.如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告马某2负担25元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 闫生利 二〇二〇年九月二十四日书记员 孟翠花附：本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。