广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4945号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区****************。法定代表人：聂金伟,公司总经理。委托诉讼代理人：廖再华，广东品格律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫宏伟，广东品格律师事务所实习律师。被告：李光亮，男，1976年2月28日出生，汉族，住安徽省肥东县***********，公民身份号码340************311。被告：刘梅，女，1974年10月19日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区火神阁子**，公民身份号码342************62X。委托诉讼代理人：李光亮，系被告刘梅丈夫。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告李光亮、刘梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人廖再华、莫宏伟，被告李光亮及被告刘梅的委托诉讼代理人李光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2014年10月至2020年3月的物业服务费7180.75元及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年3月31日为6841.48元）；2.判令被告立即向原告支付2014年10月至2020年3月拖欠的各项公共用电和用水分摊费439.65元；3、判令被告立即向原告支付2014年10月至2020年3月拖欠的住宅水费120.17元、住宅电费686.50元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了清远市清城区***清远*****************屋。原告与涉案房屋的开发商签订了《*****前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，原告按约定的收费标准收取物业服务费，原告依约提供物业服务。根据法律规定及合同约定，在房屋已达交付标准、开发商已履行通知交付义务的情况下，被告拒不接收，应当在约定交付之日起承担物业服务费、住宅水电费及其他费用。但被告自约定交付之日起无正当一直拖欠物业服务费住宅水电费及水电分摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。为维护原告及全体业主的合法权益，现特向法院提起诉讼，望判如所请。被告李光亮、刘梅辩称：我已经提前缴纳了物业管理费等费用，到目前为止我仅欠2000多元，并不是原告诉讼请求主张的6000多元。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告抗辩主张其未按开发商通知收楼日期收楼的原因在于房屋存在质量问题，而开发商或原告直至2016才达到交楼标准，而当其在2018年1月20日去收楼时，却被原告设置前提条件（必须缴纳开发商通知收楼之日起到该日期的物管费及违约金，否则不给钥匙），被告认为原告的要求不合理故没有缴纳原告要求的物管费，房屋交接手续没能办理。另原告确认被告在2016年12月26日推荐客户购房，有赠送3000元物业管理费，2017年4月11日批国土证退费563元，转为物业管理费，共缴费物业管理费3563元。本院认为，原告万科物业公司（乙方）与被告李光亮、刘梅所购房屋的建设单位（清远市万合房地产有限公司，甲方）签订的《清远万科城（2.2.1期）前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，为有效合同，根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对被告具有法律约束力。该合同约定物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳。可知只有因被告的原因及过错未收楼的，原告才可向被告主张自建设单位通知书指定交付日期起的物业服务费。在本案中，被告未收楼的原因一开始在于其发现建设单位将要交付的房屋存在较多的质量瑕疵而拒绝收楼，其所主张的质量问题可以先收楼之后要求建设单位保修进行处理，不属于严重影响居住使用的质量问题。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”的规定，被告在2018年1月20日前以房屋存在一般的质量瑕疵为由拒绝收楼没有正当理由，被告在2018年前未收楼的原因及过错在于被告自身。原告请求被告支付自2018年1月20日前的物业服务费，符合合同约定，本院予以确认。由于原告确认被告已缴纳物业服务费3563元，抵扣应缴纳的物业服务费后，直至2017年2月前的物业费已交清，故对原告主张从2017年2月计算至2018年1月的物业管理费，本院予以支持。被告于2018年1月20日前往原告处要求收楼，但是原告却以被告拖欠其物业服务费及违约金为由拒绝将房屋钥匙交付给被告。被告则认为其无需交纳自建设单位交付通知指定日期起的物业服务费，双方在此问题上产生争议。对于该争议，原告完全可以循正当法律途径予以处理，而不应当粗暴地以掌握涉案房屋钥匙的便利拒交钥匙侵害已付清购房款被告的合法正当物权。显然，被告在2018年1月后未能收楼的原因及过错不在于被告。因此，原告在本案中请求由被告支付2018年2月起至2020年3月间的物业服务费，不符合合同约定，本院不予支持。经核算，被告应向原告支付的物业服务费为1138.17元（2017年2月起至2018年1月止，103.47元/月×11月）、分摊水电费439.65元。被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照合同约定请求被告支付逾期付款的违约金。原因被告逾期未支付物业服务费造成原告的主要损失为原告未能按照合同约定的时间按期收到款项所导致的利息损失，而合同约定的违约金标准为每日欠费总额的1‰，该约定显然过分高于原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款并参照民间借贷方面法律司法解释的有关规定，本院调整违约金标准为按照年利率24%计算。违约金以被告拖欠的各期（一个月为一期）物业服务费103.47元为基数，按年利率24%的标准自该期物业服务费逾期之日（该期物业服务费对应月份的次月1日为逾期之日，即2017年3月1日起至2018年2月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。对于原告的主张的住宅水费120.17及电费686.50元，由于是原告为被告垫付的费用，应由被告负担，故对原告该请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告李光亮、刘梅于本判决生效之日起10日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2018年1月的物业服务费1138.17元及违约金（违约金以拖欠的各期物业服务费为基数，按照年利率24%的标准自该期物业服务费逾期之日起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止）；二、被告李光亮、刘梅于本判决生效之日起10日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付自分摊水电费439.65元；三、被告李光亮、刘梅于本判决生效之日起10日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付住宅水电费806.67元；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为91元，由被告李光亮、刘梅负担26元，原告广州市万科物业服务有限公司负担65元。本判决为终审判决。审判员  谭文雅二〇二〇年九月二十一日本件与原件核对无异书记员  刘 睿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。