四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0704民初2211号 原告蒲炳橙，男，汉族，生于1991年8月12日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：王力，四川蜀仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张超，四川蜀仁律师事务所律师。 被告刘丽，女，汉族，生于1981年2月16日，住四川省三台县。 原告蒲炳橙诉被告刘丽合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法由审判员王建适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒲炳橙的委托诉讼代理人王力、张超、被告刘丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒲炳橙向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签署的《酒店转让协议》；2.判令被告退还原告所支付的转让费用90000元，并向原告支付违约金9000元；3.本案诉讼费用被告承担。原告于2020年8月20日向本院出具撤回申请，撤回要求被告承担9000元违约金的诉讼请求。事实与理由：原、被告双方于2020年1月21日经协商后签订《酒店转让协议》，双方明确约定将被告自营的位于绵阳市游仙区0万元转让给原告，被告保证原告享有被告在原有房屋租赁合同中所有享有的权利与义务（即保证原告享有合法正常经营的权力）。然而合同签订后，因受疫情影响，原、被告双方直至4月才正式履行合同相关义务，现被告虽然将酒店移交给原告，但当原告开始进行经营活动时发现，被告长期严重违反与案涉酒店房屋房东所签订的《房屋租赁合同》，不但违法转租房屋，还存在着拖欠房屋房租、物业管理费用等等行为，现酒店房屋房东不同意原告继续租用相关案涉房屋，并已经将酒店房屋换门上锁，导致原告根本无法按照《酒店转让协议》约定进行经营活动，经原告多次要求被告予以解决不成的情况下，原告认为被告的行为已经严重违反双方签订的《酒店转让协议》，致使该协议已经无法履行，应当予以解除，同时被告还应当承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，故此起诉，请裁判。 被告刘丽辩称：我是酒店原法人，有权转让酒店。原告享有房屋的所有权利和义务。刘海是我的弟弟，我有权做主转让酒店。由于疫情原因导致的合同没有实际履行，不存在违约行为。是原告本人在网上操作转法人的事情，疫情后我才知道由于原告的原因导致法人过不了，并不存在我不配合才导致法人过不了。酒店低价转让给原告，法人也正常的过户，不能因为疫情的原因就把责任全部推到我头上。锁门我不知情，我是收到起诉状的时候才知道房东全部锁门了。三个证人不能代表所有的房东。我不同意解除酒店转让协议。 经审理查明：2020年1月21日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《酒店转让协议》，约定：一、甲方将其自营的位于绵阳市游仙区的酒店全套设备、证照转让给乙方，酒店建筑面积为500平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务。转让费人民币10万元。具体财产包括：房屋现有的全部设备、设施、厨房用品、装饰类等，还有乙方认可的其他东西，具体物品以详细登记表为准。二、甲方签订了为期五年的租赁合同，租期到2023年6月30日止，月租为7337元人民币。酒店交给乙方后，乙方同意继续履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用......四、付款方式：转让费分2次付清。第一次甲、乙双方在酒店设备清点交接完毕后，乙方向甲方支付转让费90000元（作为定金）。第二次甲、乙双方在与凯威斯旅馆房东8个正式见面交接，并确认从凯威斯旅馆转让合同完成生效后到甲方与房东签订的房屋租赁合同到期后乙方向甲方支付转让费10000元。在甲、乙双方办理完营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、消防合格意见书等相关证件，过户手续后乙方在3个工作日内向甲方分期性支付尾款1元。酒店现有装饰装修及全部设备在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有。2020年3月30日之前完成凯威斯酒店的所有移交工作。 2020年1月24日，原告向被告支付案涉酒店转让款9万元。案涉酒店所占用的房屋分别系莫某、邓某、李某等8位业主所有，8位业主将案涉酒店所占用的房屋租赁给刘海，刘海将案涉酒店转让给罗成贵，罗成贵又将案涉酒店转让给被告刘丽。 原告申请证人莫某、邓某、李某出庭作证，莫某证人证言大致为自己是案涉房屋12楼2号的业主，房屋租赁合同是自己和刘海签订的，自己不知道转租的事情也不同意转租。现在要解除与刘海签订的租赁合同。因为之前的房租和物管费都没有给自己，所以现在不愿意与原告重新签订新的租赁合同。自己在2020年5月20日将案涉房屋上锁。证人邓某证言大致内容为：自己是案涉房屋4单元803号的业主，房屋租赁合同是自己和刘海签订的，在今年5月份自己才知道房子被转租了，自己不同意转租，要解除与刘海签订的租赁合同，自己在2020年5月15日将案涉房屋上锁。证人李某的证言大致内容为：自己是案涉房屋4单元9-2号房屋的业主，屋租赁合同是自己和刘海签订的，自己不同意转租，要解除与刘海签订的租赁合同，自己在2020年5月份将案涉房屋上锁。 原告举出陈丽、罗德渊、唐蓉等人出具的书面说明拟证明作为案涉酒店占用房屋的房东因刘海长期拖欠物业管理费且未将转租事宜告知自己故不同意刘海将案涉房屋转租，不同意将案涉房屋出租给刘海使用也不同意现在的房屋实际使用人继续租用房屋。被告对上述证据质证认为：情况说明真实性有异议，我不欠罗德渊、陈丽的房租。罗德渊的物管费是自己给，13-3号的房租是一年付，还多给了六个月的房租。17-4号的房租给到了2月份，6-4号的房屋物管费也是自己给，17-3号的房屋其经营的时候陈丽给了2400元，该房租是4月份才该给。可以排除我欠房租，物管费我是欠，并不是我欠物管费锁门，而是原告欠房租才锁门的。是原告迟迟未交房租导致房主来锁门的。由于疫情停了几个月，房租没有免，导致原告心里不平衡。房子被房东锁得差不多了我才知道。 另查明：案涉酒店的经营证照已经登记至原告名下。本案起诉状副本于2020年7月20日送达被告刘丽。 以上事实，有当事人陈述、酒店转让协议、收条、证人证言、情况说明等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：原被告之间签订的酒店转让协议系双方真实意思表示且不违反法律规定合法有效。但该合同的履行有赖于案涉酒店所占用的房屋使用权在酒店转让期内能够完全归属于原告，否则原告无法实现酒店的正常经营。现原告举出的证据能够证实案涉酒店所占用的房屋的业主不仅不同意刘海将案涉房屋转租给他人而且要与刘海解除房屋租赁合同，从而导致原告无法实现案涉酒店的正常经营，酒店转让协议目的不能实现。另按照酒店转让协议的约定，被告应当保证原告享有被告在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务，而被告从始至终都没有在案涉酒店占用的房屋租赁合同中享有权利，更无从保证原告享有上述权利。故原告要求解除合同，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，酒店转让协议签订于2020年1月21日，合同约定的酒店交付日期为2020年3月30日前，该期间处于新冠肺炎疫情期间，且莫某、邓某、李某几位证人均出庭作证证实案涉酒店占用的房屋在2020年5月即被证人收回上锁，原告在此之后便无法正常经营案涉酒店，因此，原告正常经营酒店的时间非常短。故合同解除后，被告依酒店转让协议从原告处取得的9万元应当返还给原告，原告应将案涉酒店内设施设备返还被告并配合被告将案涉酒店的经营许可证等证照过户登记至被告名下。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，判决如下： 一、原告蒲炳橙与被告刘丽于2020年1月21日签订的 《酒店转让协议》于2020年7月20日解除。 二、被告刘丽于本判决生效之日起十日内向原告蒲炳橙返还90000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告刘丽负担（此款原告已经预交，被告在履行本判决所确定的义务时一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  王 建 二〇二〇年九月九日 法官助理  杨秋艳 书 记 员  张芸莹