广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1015号 上诉人（原审被告）：刘吉常，男，1988年3月2日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：李红，广西桂东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贺州市八步区双明百货文具经营部。经营场所：贺州市八步区排洪河**门面（重新编号为4号门面）。 经营者：潘双明，男，1978年9月17日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：熊明生，广西锦贺诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贺州市八步区农业农村局。住所地：贺州市八步区建设中路**。 负责人：李升华，局长。 委托诉讼代理人：叶庆洪，广西贺瑞律师事务所律师。 上诉人刘吉常与被上诉人贺州市八步区双明百货文具经营部（以下简称“双明文具经营部”）、贺州市八步区农业农村局（以下简称“八步区农业局”）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人刘吉常上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回双明文具经营部一审的诉讼请求；三、一、二审案件受理费由双明文具经营部负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1995年7月25日被上诉人贺州市八步农业局与上诉人刘吉常签订《门面出租合同》属于“名为租赁，实为铺面转让”：1、合同的价款是否与标的物的市场价格相同，转让价格与不动产市场价格存在显著差距是判断存在转让（买卖）的重要因素。1995年期间，八步区农业局、八步区水利局利用公用设施用地中的防洪设施用地与实际施工人叶小松进行建设银杏巷和银河街排洪河上175间商铺。当时八步区农业局未投入一分钱，只是由叶小松以八步区农业局、八步区水利局名义开发向所有的业主出售防洪设施用地上建成的第53、56号铺面，八步区农业局、八步区水利局利用公用设施用地中的防洪设施用地与实际施工人建成后各分得了26间商铺（是否另行出售要查实）。当时本案铺面售价达到5万元。超过当时同地段的天天购物城）商品房（约4.5万元）或土地（出让地4万元）价格。本案的一大特点是当事人双方除了《铺面租赁合同》之外再无其他权利证书，原因是为了规避防洪设施用地不能办理产权证，当时采取一次性交清铺面款，此后也无需交付“租金”。从实证的角度来看，只要铺面售价不低于同地段市场价的80%,都是正常的转让，而非租赁。所有的175间商铺的合同价款与同地段标的物价值的相同，因此，本案中的商铺根据八步当时的交易习惯足以证明双方当事人的真实意思是转让。2、买卖合同签订后标的物由谁占有，由谁享有经济收益也可以证明商铺权属属于上诉人。一审法院未充分考察当时交易所存在不能办证此重要的事实和法律点，从而未能认定以租代卖的性质。3、上诉人与八步区农业局不存在实质的租赁关系。本案实际是通过向社会不特定的人以购买商铺（集业主资金建房）以解决经营场所（包括临街门面）为目的，采取集资的形式建筑铺面，集资人享有铺面的分配权和处分权。铺面使用权归上诉人长期享有的约定就足以证实是转让。4、 上诉人及其他174间商铺业主实际是商铺业主。八步区农业局与叶小松是利用防洪设施用地建设商铺转让获得利益。所有款项都是上诉人及其他174间商铺业主出资购买。上诉人及其他174间商铺业主转让该商铺的目的并不是经营，都是为出租获得租金，这是众所周知的事实。根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定，拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。该条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。故本案商铺征收、拆迁程序中，上诉人作为该商铺的实际产权人，是法定的被拆迁人与补偿主体，而双明文具经营部系一般租赁合同承租人，不具有被拆迁人的身份，也不属于拆迁法规明定的补偿安置协议签约主体。因此，上诉人属于实际的业主，八步区农业局同意停产停业两项补偿费用归上诉人也是该局确认上诉人是实际业主。二、关于一次性支付6个月的停产停业补助费归属问题。本案补偿安置的对象是被征收房地产的所有权人，补偿标准中规定，停产停业损失补偿费为每平方米137元。由此可见，不论是国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，还是市政府的文件与补偿方案，对停产停业损失的补偿均系针对被征收人。上诉人在当时投入巨资取得商铺经营权，一直以来都是出租进行经营，年平均收益31200元。由于拆迁，商铺已于2019年7月21日全面停业,并将丧失经营场所，案涉铺面营业损失及奖励补助47315元，是补偿丧失商铺租金的损失。三、一审判决定性错误。本案定性为拆迁补偿款分配纠纷，根据最高人民法院的司法解释，双明文具经营部不属于动迁的权利人，人民法院应当驳回其的起诉，不予受理。如果将本案件定性为租赁合同纠纷，则人民法院有权受理，并依据租赁合同约定的解除租赁合同成就条件进行处理。本案商铺征收中的商业用房租赁合同关系因政府征收而无法继续履行，如双方在租赁合同中对“停产停业损失补偿”没有约定，“停产停业损失补偿”归商铺产权人房屋产权人，商铺产权人向承租人退还相应租赁期限的租 金。四、一审判决对本案适用公平原则错误。综上所述，本案因停产、停业使上诉人失去了获得利润（租金）的机会，经济损失其实就是被征收人的租金损失。上诉人作为商铺的被征收人，领取上述停产停业损失补偿款实质是租金损失。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 双明文具经营部辩称：本案类似的案件已经是经过贺州市中院2020年4月份有两个案件是已经做出处理的。在这种前提下，根据2020年7月份最高人民法院关于统一法律适用，加强立案检索指导意见的要求来说同案同判，根据文件来看，被上诉人认为本案的处理也应当与之前已经做出处理的两个案件是作出相同的处理。 八步区农业局辩称：本案涉及的拆迁房屋所有权是八步区农业局，按照规定国有土地上房屋征收和补偿条例的规定。八步区农业局是被拆迁人，不管是房屋拆迁补偿安置补偿以及停产停业补偿以及奖励，按照法律的规定，八步区农业局拿到补偿以后给谁应该是八步区农业局决定。如果说认定本案的上诉人及其他被上诉人都是被拆迁人。应该向八步区人民政府征地拆迁组主张，法律明文规定房屋所有权人才是被补偿人。合同依据双方相对方订立合同，才有权力依照合同的约定履行合同的义务。所以一审把本案这几个法律关系混为一谈处理不当。 双明文具经营部向一审法院起诉请求：1.确认贺州市八步区排洪河4号门面停产停业损失补偿27315元、搬迁奖励20000元归原告所有，合计金额为47315元；2.请求判令被告贺州市八步区农业农村局向原告支付上述款项；3.本案诉讼费由两被告共同承担。 一审法院查明事实：1995年7月25日，贺县农业局（甲方）与被告刘吉常（乙方）签订《门面出租合同》，约定甲方将排洪河2号门面永久出租给乙方，在出 租期间，乙方享有使用权。乙方须一次性向甲方交纳使用租金35000元。乙方永久租用门面，其所有权仍属甲方，如国家建设征收，一切经济补偿归乙方所有。 2012年3月6日，潘双明作为经营者，注册成立贺州市八步双明百货文具经营部（个体工商户），经营场所为贺州市八步区排洪河**门面。原告曾与被告刘吉常签订过书面的《门面租赁合同书》，约定原告承租排洪河2号铺面，月租金2600元，每月按时交纳房租。原告一直向刘吉常支付租金并使用案涉铺面至该铺面被征收前。 2019年8月6日，贺州市人民政府下发《关于贺州市黄安寺、狮子岗排洪河河道综合治理工程项目房屋征收补偿安置方案的批复》（贺政函[2019]308号），文件规定灵峰市场排洪河桥面经营性建筑用房采取货币补偿方式，其中：停产停业损失补偿标准，按照选定的房地产价格评估机构评估的结果进行补偿，由房屋征收部门一次性支付6个月的停产停业补助费；搬迁奖励：被征收的经营性用房承租人积极配合所有权人做好搬迁工作，根据搬迁时间，每间铺面给予10000元或20000元的搬迁奖励，被征收人取得搬迁奖励后，不再享有其他奖励。 2019年8月15日，贺州市八步区住房和城乡建设局对《房屋价值初步评估结果》及《停产停业损失补偿初步评估结果》进行了公示。案涉2号铺面（农业局重新排号为4号）建筑面积33.23平方米，营业损失137元/平方米/月，补助期限6个月，总营业损失补助27315元。此外，案涉门面在规定时间内完成搬迁，获得搬迁奖励20000元。 2019年12月26日，八步区农业局（甲方）与刘吉常（乙方）签订《解除八步区排洪河铺面租赁合同协议书》及《八步区排洪河铺面搬迁奖励及停产停业补助协议书》，约定双方于1995年7月25日签订的铺面租赁合同自行终止，乙方将铺面移交甲方（此前已完成），不再享有该铺面的经营使用权，甲方退还乙方原来 缴交的一次性租金35000元，甲方给予乙方搬迁奖励20000元及停产停业损失27315元。 另查明，1.1995年7月25日的《门面出租合同》出租的2号门面经八步区农业局重新编号为4号门面；2.1995年7月25日与刘吉常签订《门面出租合同》的“贺县农业局”与被告贺州市八步区农业农村局为同一主体，且贺州市八步区农业农村局被征收部门确定为案涉停产停业损失补助及搬迁奖励的领取主体；3.2019年12月26日，刘吉常从八步区农业局领取上述一次性租金35000元、搬迁奖励20000元及停产停业损失27315元等三项款项共计82315元。 原、被告就停产停业损失补偿及搬迁奖励无法达成一致意见，因此涉诉。 该院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿均是征收部门给予被征收人即被征收房屋所有权人的补偿，因此，案涉停产停业损失补偿及搬迁奖励本应归属于八步区农业局。由于八步区农业局与刘吉常签订的是长期使用权租赁协议，且双方签订的租赁合同约定如国家建设征收，一切经济补偿归刘吉常所有，因此，八步区农业局同意上述两项补偿费用归刘吉常，又因为刘吉常承租铺面后并未实际进行经营，而是转租给了本案原告，由原告使用涉案铺面，原告作为实际承租人积极配合搬迁，也因拆迁征收造成停产停业，根据公平原则，刘吉常应当给予原告一定的补偿。综上，对于本案的停产停业损失补偿27315元及搬迁奖励20000元，该院酌定，被告刘吉常应补偿给原告50%即23658元，鉴于八步区农业局已将上述款项发放给刘吉常，因此，由被告刘吉常直接支付给原告。 综上，该院判决如下：一、被告刘吉常补偿原告贺州市八步双明百货文具经营部23658元；二、驳回原告贺州市八步双明百货文具经营部其他的诉讼请求。 当事人对一审查明事实没有异议，没有新证据向本院提交。一审查明事实有相应证据证实，本院予以确认。 本院认为，因公共利益（排洪河河道综合治理工程建设）的需要，案涉房屋被依法征收，致使所有权人（即被上诉人八步区农业局）因丧失对案涉房屋的所有权等财产权益，由征收单位对被征收房屋所有权人给予公平补偿。也就是说，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿均是征收部门给予被征收人即被征收房屋所有权人的补偿。故，涉案房屋因拆迁获得停产停业损失补偿27315元及搬迁奖励20000元应归属于房屋所有权人八步区农业局。由于八步区农业局与刘吉常签订了长期租赁合同，因此，该两项收益应由刘吉常享有。至于双明文具经营部作为实际承租人是否应获得拆迁补偿及搬迁奖励问题，则是其与合同相对方刘吉常的内部关系。由于双明文具经营部与刘吉常双方签订的《门面租赁合同书》中没有涉及拆迁相关费用的分配问题，一审依据公平原则，结合双明文具经营部使用涉案铺面，作为实际承租人积极配合搬迁，也因拆迁征收造成停产停业的实际情况，酌定刘吉常应补偿给双明文具经营部50%即23658元，实体处理并无不当，本院予以维持。刘吉常提出双明文具经营部无权获得任何款项的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人刘吉常的上诉请求不能成立，应予驳回；一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费391元（上诉人已预交），由上诉人刘吉常负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 陈立峰 审 判 员 张依传 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 李海燕