河北省张家口市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0702民初568号 原告：刘小云，女，1975年2月8日出生，汉族，村民，张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：殷伟，河北国器律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭振海，河北国器律师事务所律师。 被告：温金芳，女，1954年12月10日出生，汉族，村民，张家口市桥东区。 被告：张卫卫，女，1979年8月14日出生，汉族，村民，张家口市桥东区。 被告：张帅帅，男，1987年3月1日出生，汉族，村民，张家口市桥东区。 三被告委托诉讼代理人：李永立，河北扬正律师事务所律师。 原告刘小云与被告温金芳、张卫卫、张帅帅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小云委托诉讼代理人殷伟、郭振海，被告温金芳、张帅帅及其委托诉讼代理人李永立到庭参加诉讼，被告张卫卫委托诉讼代理人李永立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘小云向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方签订的《买卖房协议》无效；2、请求被告返还原告购房款880000元；3、请求判令被告赔偿因建房给原告产生的损失30万元。事实和理由：2018年3月6日，原、被告双方签订了一份《买卖房协议》，协议约定被告将其在大仓盖村的一处宅基地出卖给原告，被告向原告出示了由大仓盖村委会与其签订的一份土地协议，并告知原告该处宅基地经过村委会授权可以自由处分。原告支付880000元购买该处宅基地，后在建房过程中遭到了村委会的阻止，告知原告无权在该宅基地上构建房屋。现原告诉至法院。 温金芳、张卫卫、张帅帅辩称，原告起诉与客观事实不符，请求法院予以驳回。1、被告转让的土地及地上建筑物是合法的，涉案土地系村委会以村边的粪坑抵顶温金芳丈夫张文贵的工资取得，后在土地上盖了房子及围墙。因张文贵身患重病欠下巨额债务，被告为还债有偿转让给原告；2、双方转让土地的意思表示真实，土地为荒地可以转让，村委会制止是因原告买房时陈述搞养殖，结果在原来的基础上加盖高梁。 原告刘小云为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、村委会与张文贵签订的协议书1份，证明协议书中并未明确该土地属于何种性质；2、买卖房屋协议书1份、转账凭证1份，证明原告以880000元的价格向被告购买此处宅基地，双方意思表示真实，原告已支付880000元；3、照片3张，证明原告已在该土地上构建房屋，房屋主体砖结构、房顶钢结构已完工；4、原告与温金芳谈话录音及文字版1份，证明原告所盖房屋正房已拆除，扩大了原告的损失；5、原告与张帅帅谈话录音1份，证明签订协议时张帅帅知道购买土地用于盖房；6、赔偿明细表1份、施工协议2份、收据2份、工程合同1份，主张该厂房造成损失300000元。 被告温金芳、张卫卫、张帅帅为支持其抗辩理由，向本院提交光盘1张，证明被告当时打了地基、垒了院墙，由于原告加盖，村委会才阻止。 根据被告温金芳、张卫卫、张帅帅的申请，本院向张家口市自然资源和规划局桥东分局大仓盖所制作谈话笔录1份、调取强制执行决定书1份，证明涉案土地系耕地，因2017年-2018年在土地上施工被航拍图发现，故强拆。 以上证据，本院组织双方进行质证。对于转账凭证、照片、谈话笔录、强制执行决定书、被告提交的光盘，双方均无异议，本院作为有效证据予以采信。对于双方有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据1，被告温金芳、张卫卫、张帅帅对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的提出异议，认为协议载明为粪坑，土地性质为荒摊，不属于宅基地；本院认为，结合庭审中对原、被告的询问，涉案土地并未有宅基地使用权证书，抵顶时为粪坑，面积1.5亩，则涉案土地并非宅基地。原告提交的证据2，被告温金芳、张卫卫、张帅帅对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的提出异议，认为协议系原告书写；本院认为，此组证据证明了原、被告双方签订买卖协议并已交付价款，确认为有效证据予以采信。原告提交的证据4，被告认为录音时温金芳并未知情，不认可为宅基地，拆除房顶是权宜之计；本院认为，录音中温金芳虽承认拆除房顶，但基于维护原告的利益，并非扩大了原告的损失，对此证据不予认可。原告提交的证据5，被告认为录音时张帅帅不知情，不能证明土地是宅基地；本院认为，录音内容系刘小云与张帅帅就争议协商，张帅帅认可签订协议时刘小云有盖房的目的，但未提及盖房用途，确认为有效证据予以采信，认定刘小云与温金芳、张帅帅签订买卖房协议时，有盖房的意思表示，张帅帅对此知情。原告提交的证据6，被告认为上述证据系后补，与事实不符，造价太高，收据没有法律效力，原告进行违法建筑与我方无关；本院认为，原告提交的此组证据，施工协议与个人签订，收据形式不合法，明细系其单方出具，对此组证据不予认可。 依据上述有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定的事实如下：2010年10月28日，原宣化县大仓盖镇大仓盖村村民委员会与案外人张文贵签订协议1份，约定村委会将村东粪坑抵顶张文贵所欠工资6000元，内容为：“1、地理位置村东大辛庄路南原生产队粪坑，四至为北至大辛庄路，西至原沙河，东、南至耕地；2、面积约1.5亩左右；3、抵顶所欠工资6000元…”。取得土地使用权后，张文贵一家在土地上打了基地、垒了院墙。2018年3月6日，被告温金芳、张帅帅与原告刘小云签订买卖房协议，协议中载明“甲乙双方协商同意甲方将处于大仓盖村东宅基地卖给乙方，东至耕地、西至原沙河、南至耕地、北至大辛庄路，（因暂时没有房产证）买卖双方只能以买卖双方商讨协议为准，双方达成协议如下：1、价格定位880000元整，大写捌拾捌万元整，合同签订之日一次付清，甲方将有关房产所有手续全部交给乙方，此后该院落所有权归乙方所有，与甲方无任何关系；2、甲方保证向乙方出售的院落不能有产权纠纷和债务纠纷，如发生产权和债务纠纷，甲方负全部责任；3、甲方应尽义务，在办理确权、过户、拆迁、买卖等手续时，甲方应无条件配合；4、乙方在盖房时遇到手续停建，甲方应出面帮助解决，直到建好为止。”协议落款处甲方处有温金芳、张帅帅签名捺印，张维维注明为代签。2018年3月7日，刘小云转给张帅帅个人账户873000元，加上之前交付的7000元定金，共支付880000元。刘小云购买该房屋及院落时意欲另行盖房，张帅帅对此知情，但不知情盖房用途。合同签订后，原告在涉案土地上盖厂房，2019年5月14日，张家口市桥东区大仓盖镇执法大队向张帅帅出具强制执行决定书，认为原告加盖的厂房系违法建筑，要求限期拆除。 又查，温金芳系案外人张文贵妻子，张卫卫、张帅帅系张文贵子女。经被告申请，本院向张家口市自然资源和规划局桥东分局大仓盖所调查了解，涉案土地系耕地。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。买卖房协议上甲方处签字为温金芳、张维维、张帅帅，张维维后注明为代签，张维维为误签，而本案温金芳之女为张卫卫，被告对张帅帅和张卫卫诉讼主体提出异议;本院认为，被告陈述当时急于卖房，代张卫卫、张帅帅签字，属于无权代理，依据刘小云与张帅帅的电话录音及双方在签订买卖房协议后第二天原告将定金外的873000元转入张帅帅账户，推定张帅帅对双方的买卖知情，视为其对温金芳代理行为的追认，但原告未提交证据证明张卫卫对此进行了追认，故张卫卫并非合同相对方，不承担责任。我国的基本国策是珍惜、合理利用土地和切实保护耕地，严格限制农用地转为建设用地。依据《中华人民共和国土地管理法》第四条“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”之规定，本案案涉土地系农用地，不得用于非农用途。被告温金芳、张帅帅与原告刘小云签订买卖房协议中虽对土地性质产生重大误解，名义上为买房，但考虑到房屋数量、买房目的及买卖金额，双方实质为转让土地使用权，且合同中明确刘小云有盖房的意思表示，其并没有用于承包经营的意思表示，双方签订的协议致使农用地用于非农用途，违反了法律的强制性规定，故确认双方签订的买卖房协议为无效合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”之规定，温金芳、张帅帅取得的880000元购房款，应返还给刘小云，刘小云应将土地恢复原状后返还给温金芳、张帅帅。 关于刘小云要求被告赔偿因建房造成的损失的主张，第一，刘小云盖房遭阻的原因是将农用地用于非农用途，温金芳、张帅帅仅知道其意欲盖房、对盖房目的用于非农建设不知情，刘小云提交的证据亦无法证明温金芳、张帅帅知晓其欲盖厂房搞经营；第二，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，刘小云即使签订买卖房协议时对土地性质不知情，但其负有办理申请乡村建设规划许可证的义务，该义务不因其与被告签订协议而转移，其未履行申请乡村建设规划许可证义务而自行盖房，则因盖房造成的损失系刘小云实施违法行为造成的扩大损失，应由其自行承担责任，温金芳、张帅帅不承担赔偿责任。刘小云在庭审中提交评估申请，请求对其损失进行评估；该损失系因其造成的扩大损失，应由其自行负担，对该申请不予受理。 综上所述，刘小云的诉讼请求应得到支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第三条、第四条的规定，判决如下： 一、确认被告温金芳、张帅帅与原告刘小云签订的买卖房协议无效； 二、被告温金芳、张帅帅自本判决生效之日起十五日内一次性返还原告刘小云8800**元； 三、原告刘小云自被告温金芳、张帅帅给付完880000元起七日内将土地恢复原状后返还被告温金芳、张帅帅； 四、被告张卫卫不承担责任； 五、驳回原告刘小云其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15420元，减半收取计7710元，由被告温金芳、张帅帅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  郭东霞 二〇二〇年九月一日 书记员  张明雪 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 《中华人民共和国城乡规划法》 第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。