广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28274号上诉人（原审原告）：深圳市恒润电力有限公司，住所地深圳市罗湖区田贝四路与贝丽北路交汇外阳光天地家园**天地轩**。法定代表人：朱雪峰，总经理。委托诉讼代理人：卢子明，河南振山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市东升机电有限公司，住所，住所地深圳市龙岗区坪地街道年丰社区友谊南路****厂房101div>法定代表人：林翠英，执行董事。委托诉讼代理人：蒋国光，广东深博律师事务所律师。上诉人深圳市恒润电力有限公司（以下简称深圳恒润公司）因与被上诉人深圳市东升机电有限公司（以下简称东升公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初788号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人深圳恒润公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持深圳恒润公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由东升公司承担。事实与理由：1.合同签订前，柯某、梁某已与蔡永波查阅了恒润公司提供的房地产证、租赁合同并多次到现场勘验，两公司就伙伴公司提供的租凭合同模板进行多次磋商及条款修订后签订合同。东升公司作为一家已经成立6年的公司，应当尽商业交易规则中的识别、判断及审慎义务，案涉土地租赁期限长达5年，租赁金额高达468万元，远超普通的商业交易，东升公司在合同履行已经一年的情况下向恒润公司索要土地权属资料，显然与商业交易习惯相背离。2.自合同签订至解除之日，东升公司一直正常占有、使用该土地，未受到其他任何干扰，充分说明深圳恒润公司已经按照合同约定履行了自己的合同义务，东升公司签订合同的目的已经实现，深圳恒润公司不构成根本违约。3.东升公司称其拒付租金的行为系行使先履行和不安履行抗辩权，事实上不存在其所称的足以行使先履行和不安履行抗辩权的情形。东升公司称深圳恒润公司并未向其提供涉案土地权属资料，按照合同约定，深圳恒润公司并不负有向东升公司提供涉案土地权属资料的先履行义务。相反，深圳恒润公司在不负有提供土地权属资料义务的前提下至少两次向东升公司提供了涉案土地的权属资料。东升公司在签订合同时就已经知晓涉案土地的用途系供电用地，应视为其已放弃土地用途不符合合同目的抗辩。且土地为供电用地与东升公司申报建设汽车充电柱的目的并不冲突，东升公司最终未能实现原有土地用途系其与合作伙伴最终未能达成一致意见所致，与土地用途并无任何关系。东升公司以缺少土地资料、土地用途不符合合同目的为由拒付租金至今，截止起诉日，共计欠付租金390000元，因拖欠租金给深圳恒润公司造成损失1001889元，构成严重违约，还应当按照合同约定支付滞纳金。被上诉人东升公司辩称，1.深圳恒润公司作为土地的出租方有义务向承租方提供土地使用权利的权属资料。2.东升公司作为使用方需要土地权属资料，既是现实需要也是实现合同目的的必然要求，承租土地后需要经过政府各种审批，在没有土地资料及土地所有权人同意的情况下，无法对土地进行合理的使用。3.合同法规定双方有相互协助的义务，东升公司要求深圳恒润公司提供资料，但深圳恒润公司以各种理由推托。深圳恒润公司一审的诉讼请求为：1.判令东升公司向深圳恒润公司支付拖欠的租金390000元、滞纳金23010元（暂计至2018年6月11日，后续滞纳金按照合同约定标准计算至东升公司向深圳恒润公司实际支付拖欠的租金日止），暂合计413010元；2.判令东升公司赔偿深圳恒润公司损失1001889.24元；3.判令东升公司支付的押金156000元优先用于支付上述滞纳金与赔偿深圳恒润公司的损失后，如有剩余冲抵租金而不予退还；4.判令东升公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明，2016年7月12日，在第三人的居间下，东升公司与深圳恒润公司签订《合同》，深圳恒润公司将位于深圳市平方米的空地租赁给东升公司使用，租用期间5年，自2016年7月12日至2021年7月11日，免租期两个月。租用用途是停放车辆、汽车充电，月租金（含管理费）为6元／㎡；合同签订一周内，东升公司预付深圳恒润公司两个月的押金和一个月租金，每月5日前付清当月租金。合同第六条双方责任约定，深圳恒润公司的责任为，在租期内保证东升公司正常使用土地，安装水电分表。东升公司的责任为，合法经营、安全生产，所有临建必须符合现行国家要求，深圳恒润公司不负责报临建也不提供东升公司报临建所需手续。东升公司不得建永久性建筑。如超过半个月未交租金，每月按租金千分之五收取滞纳金，逾期2个月不交租金，深圳恒润公司有权终止合同，所造成的损失由东升公司自行负责。东升公司支付租金的情况如下：2016年7月22日，支付押金156000元及一个月租金78000元，2016年10月12日支付78000元，2016年11月21日支付78000元，2016年12月16日支付78000元，2017年1月20日支付78000元，2017年3月6日支付78000元，2017年3月10日支付78000元，2017年5月15日支付78000元，2017年6月30日支付78000元，2017年7月27日支付78000元。东升公司主张在合同签订后，其对涉案土地进行前期修整、施工建筑，共计支出819518.89元，为此提交了《坪山锦龙场站已完成工程的统计表》。深圳恒润公司认为统计表中涉及的工程绝大部分并不存在，所计算的工程价款系东升公司单方制作，故对该证据的真实性、关联性均不予认可。深圳恒润公司申请证人出庭作证，证人证言证实涉案土地确实经过前期的改造。东升公司未能提交工程施工合同、工程款支付凭证或者工程造价鉴定等相关证据以证明其改造所支出的费用。2017年8月21日，东升公司向深圳恒润公司发出《催告函》，主张因深圳恒润公司未提供土地使用权证等权属资料，导致无法正常使用土地，土地处于空置状态，造成其经济压力及资源浪费，要求深圳恒润公司予以处理。2017年8月25日，深圳恒润公司向东升公司发出《催告函》，要求其尽快补齐拖欠的租金，并称在双方签订协议后，已将资料提交给东升公司的柯先生。2017年8月28日，东升公司向深圳恒润公司发出《再次催告函》，主张未收到深圳恒润公司的相关土地资料，请求其在三天内提供。2017年8月31日，深圳恒润公司向东升公司发出《回复函》，主张双方签订协议后，已将资料提交给东升公司的柯先生。东升公司的蔡老板于8月29日来深圳恒润公司处，也已再次将东升公司所需的材料进行提供，并让东升公司尽快补交租金。2017年10月16日，东升公司向深圳恒润公司发出《第三次催告函》，主张其未收到深圳恒润公司的相关土地资料，要求深圳恒润公司三天内提供，其将资料提供给“柯先生”“蔡老板”不符合事实，也不符合合同的约定，因深圳恒润公司一直未提供土地使用权证等权属资料，导致东升公司无法正常使用土地，依合同法关于先履行抗辩权及不安抗辩权的相关规定，《合同》中止履行。如深圳恒润公司再不提供，东升公司将依法解除合同，并追究深圳恒润公司的违约责任。2017年10月19日，深圳恒润公司向东升公司发出《第三次回复函及催告函》，双方签订协议后，已将资料提交给东升公司的柯先生，东升公司的蔡老板于8月29日来东升公司公司处，也已再次将东升公司所需的材料进行提供。东升公司已严重拖欠租金，第三次催告东升公司尽快补交租金。我公司将土地使用证复印件再次提供，见附件。2017年10月20日，东升公司向深圳恒润公司发出《第四次催告函》，称：土地证所记载的权利人并非深圳恒润公司，请深圳恒润公司予以说明。土地证显示用途为“供电用地”、“变电站用地”。深圳恒润公司如何保证合同能继续履行？因深圳恒润公司一直未提供土地使用权证等权属资料，导致我司无法正常使用土地，依合同法关于先履行抗辩权及不安抗辩权的相关规定，《合同》继续中止履行。2017年11月8日，深圳恒润公司向东升公司《第四、五次来函回复及第四次催租函》，称：在签订租赁协议前，我方已将土地相关资料提供给中介公司。经三方多次协商，于2016年7月12日在中介人的主持下签订了租赁协议，且在协议中明确约定协议履行过程中不再提供。协议签订后，东升公司的柯先生来我公司协商，恳请我公司帮忙提供相关土地资料，我司也已提供。东升公司实际控制人于2017年6月22日短信让我司提供土地权属资料，我司了解情况得知，东升公司充电桩项目搞不成土地改作他用，据此我司不予再次提供。随后，双方再次协商沟通，涉案土地东升公司要搞驾驶员培训场地，基于信任，我方再次将资料提供。最后，基于东升公司严重拖欠租金，深圳恒润公司最后一次催交租金。2017年11月14日，东升公司向深圳恒润公司发出《第六次催告函》，称：“柯先生”“蔡老板”均不能代表我司，请深圳恒润公司就我司催告函所列相关事宜作出妥善处理。依合同法规定，《合同》中止履行。涉案土地的权利人系案外人深圳妈湾电力有限公司（以下简称妈湾公司），涉案土地的用途为供电用地，房产证编号为深房地字第**，用地面积为18000平方米，土地用途为供电用地。妈湾公司将涉案土地租赁给河南恒润电力工程有限公司（以下简称河南恒润公司），河南恒润公司的法定代表人为朱雪峰。东升公司提交妈湾公司与河南恒润公司签订的四份租赁合同书。其中，1.2003年11月6日签订的租用期限为2004年1月1日至2006年12月31日及2006年11月6日签订租用期限为2007年1月1日至2010年12月31日的合同书中，均约定如果转租，必须征得妈湾公司同意。2.合同期限为2013年7月1日至2015年6月30日的合同书中，约定土地用途为存放电力器材、电力设备及施工人员的临时办公场所、宿舍，乙方应当严格按照合同约定用途对承租土地进行合法经营，不得擅自改变土地用途。乙方不得擅自转租本宗土地使用权，如需转租，必须征得甲方同意。3.合同期限为2017年3月1日起至2019年3月1日的土地租赁合同书中约定，乙方应当严格按照合同约定用途对承租土地进行合法经营，不得擅自改变土地用途，不得修建违法建筑，不得转租本宗土地的使用权。深圳恒润公司在庭审中主张，妈湾公司知道且同意其对涉案土地进行转租，但未能提交证据证实。因河南恒润公司与深圳恒润公司的法定代表人是同一人，依公司法关于法人职责的规定，法人可以处理相关事宜。深圳恒润公司未能提交证据证明其在签订合同时已经向东升公司提供涉案土地的产权资料，深圳恒润公司申请的证人柯某在庭审中陈述“有没有给东升公司看过记不起来的”，“但是没有将租赁合同和房产证等资料交给蔡永波看过”；证人梁某陈述，深圳恒润公司有将房产证复印件给东升公司看过，但没有给过深圳恒润公司与妈湾公司签订的租赁合同。另查，2018年4月20日，东升公司起诉深圳恒润公司，要求其退还押金和租金并赔偿损失等，受理案号为（2018）粤0310民初82号。2017年12月15日深圳恒润公司与案外人深圳市新驰物流有限公司签订《合同》，约定将涉案土地出租给案外人并交付使用。原审法院认为，东升公司与深圳恒润公司之间签订的协议，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，各方当事人应当按合同约定，履行各自的义务。因深圳恒润公司已于2017年12月将涉案土地另行出租案外人，双方之间签订的合同已经无法继续履行，且双方均向对方主张违约责任，故法院认定，双方的合同已经实际解除。本案的争议焦点在于，双方是否存在违约行为。首先，深圳恒润公司是否存在违约行为：虽然合同中约定深圳恒润公司不负有办理报建手续或者协助办证手续的义务，该合同约定并不能当然排除深圳恒润公司向东升公司提供土地的产权资料、并保证出租的土地可以用于合同约定的用途“停放汽车、汽车充电”的相关义务，深圳恒润公司作为出租人，在尚未办理土地变更登记手续、未能提供土地权利人同意转租的情况下，将土地转租给深圳恒润公司，东升公司签订合同的目的无法实现，已经构成根本违约，应当承担违约责任。其次，东升公司是否存在违约行为，深圳恒润公司未能提交充分的证据证明在签订合同时，已经将涉案土地的产权资料交付东升公司。而东升公司在履行合同的过程中，多次向深圳恒润公司书面要求提供相应的产权资料，但深圳恒润公司未能向其提供，东升公司依法享有不安抗辩权，中止支付租金。故法院认定，东升公司未及时支付租金，系依法行使其不安抗辩权，不存在违约的行为，无需承担违约责任。因深圳恒润公司违约导致合同无法继续履行，东升公司无法使用涉案土地，深圳恒润公司要求东升公司支付租金及滞纳金，没有事实和法律依据，依法不予支持。关于深圳恒润公司主张的损失，因其无法提供证据证明交付土地时的土地状况以及东升公司的建设损毁情况，且现场已于2017年12月15日由深圳恒润公司交付案外人使用，现场已经发生变化，无法对现场进行勘验评估，故法院认定，深圳恒润公司未能提交充分的证据证明其损失，应当自行承担举证不能的责任，其要求东升公司承担其损失，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回原告深圳市恒润电力有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费18938元，由深圳恒润公司负担。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，关于深圳恒润公司不向东升公司提交相关土地权属资料是否构成根本违约，本院分析如下：首先，东升公司作为独立法人，具有完全民事行为能力，有能力为自己的行为进行风险评估和承担相应的法律后果，且有权利处分自身权益和履行交易时审慎义务。本案租赁标的为13000㎡的土地、涉及租金金额468万元，如此大的市场交易，东升公司主张对土地权属不清楚，有悖常理，即使属实，亦可视为东升公司在签约时对土地权属并无具体要求，在合同明确约定“深圳恒润公司不负责报临建也不提供东升公司报监建所需手续”的情况下，此时又以深圳恒润公司不提交土地权属证明和土地性质与用途不符为由主张深圳恒润公司违约，有违诚实信用原则。其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案深圳恒润公司已完成主要合同义务将涉案土地交付给东升公司，在合同明确约定“深圳恒润公司不负责报临建也不提供东升公司报监建所需手续”的情况下，提交涉案土地权属资料并非合同主要义务，东升公司主张因无法提交相关资料导致不能办理相关充电桩建设报批手续，但东升公司未提交任何证据予以证明，因此，即使深圳恒润公司拒不提交权属资料构成附随义务的违约，东升公司也没有证据证明深圳恒润公司的违约行为导致合同目的不能实现，东升公司以此为由拒绝继续履行合同，没有事实和法律依据。综上，提交相关土地权属资料并非合同主要义务，根据现有证据也无法推导出深圳恒润公司不向东升公司提交相关土地权属资料导致合同目的无效实现，据此认定深圳恒润公司构成根本违约，没有事实和法律依据，一审法院认定错误，本院予以纠正。关于不安抗辩权的问题。首先，并无证据证明深圳恒润公司存在故意隐瞒或签订合同时存在欺诈等行为导致东升公司对土地用途、权利人认知产生错误，东升公司作为独立法人未履行交易时审慎义务，不排除其对自身权益的处分，而且在东升公司明确知道权利人非深圳恒润公司之前，也并无任何自然人或法人阻碍其实现承租权，因此在东升公司明确知道涉案土地权利人前不存在不安抗辩的基础。其次，2017年10月19日，深圳恒润公司向东升公司发出《第三次回复函及催告函》并提供土地使用证复印件，此时东升公司才知道深圳恒润公司并非涉案土地权利人，因深圳恒润公司未提交其有权出租涉案土地的合法来源，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，东升公司享有不安抗辩权，深圳恒润公司未适当提供担保时，东升公司有权中止履行合同，但此时东升公司已超出2个月未支付租金，构成根本违约在先，一审法院认定东升公司不支付租金是行使不安抗辩权，与事实不符，本院予以纠正。综上，深圳恒润公司不提交相关土地权属资料不构成根本违约，不能导致合同无法继续履行。东升公司于2017年10月19日知道深圳恒润公司并非涉案土地权利人始享有不安抗辩权，但此时其已构成根本违约在先。另，深圳恒润公司一直未行使合同解除权，最终于2017年12月以直接出租给案外人的行为解除合同，亦构成根本违约。因此双方均存在违约行为，对合同的最终无法继续履行均存在过错，一审法院认定东升公司不存在违约行为，系事实认定错误，本院予以纠正。综上所述，东升公司应当向深圳恒润公司支付拖欠租金及滞纳金，拖欠租金的时间应当计算至东升公司从深圳恒润公司提交的土地使用资料得知深圳恒润公司并非租赁土地权利人有理由行使不安抗辩权之日，即2017年10月，共计234000元（78000元/月×3个月）。滞纳金按照合同的约定每月按租金5‰收取，计至拖欠租金清偿之月止。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，深圳恒润公司应当返还东升公司押金156000元及资金占用利息。深圳恒润公司没有提交证据证明东升公司使用租赁土地对其造成了损失，其主张损失赔偿没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初788号民事判决；二、被上诉人深圳市东升机电有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人深圳市恒润电力有限公司拖欠租金234000元及滞纳金，滞纳金每月按租金5‰收取，计至拖欠租金清偿之月止；三、驳回深圳市恒润电力有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18938元，由上诉人深圳市恒润电力有限公司负担13938元，被上诉人深圳市东升机电有限公司负担5000元；二审案件受理费18938元，由上诉人深圳市恒润电力有限公司负担13938元，被上诉人深圳市东升机电有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年九月七日书记员 魏思禹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。