黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终930号上诉人（一审被告）：史丛，男，1960年4月15日出生，汉族，工程师，住黑龙江省哈尔滨市松**，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市松**。被上诉人（一审原告）：哈尔滨杰能物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**江安街**锦绣家园。法定代表人：曲士尊，该公司经理。委托诉讼代理人：何欣然，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所执业律师。上诉人史丛因与被上诉人哈尔滨杰能物业管理有限公司（以下简称杰能物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3983号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人史丛、被上诉人杰能物业公司的委托诉讼代理人何欣然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史丛上诉请求：撤销一审判决，改判物业公司解决下列问题后再缴纳物业费1.维修入户门；2.维修变形窗户；3.公布物业费收支情况并每6个月公布一次；4.公布广告位租金收入和流向并每6个月公布一次；5.对业主进行满意度调查并解决问题；6.定期举行小区社区文化活动；7.对小区包括但不限于电梯检测维护、保安巡逻、保洁服务、消防设备、物业服务等各项要求达标；8.监督拆除包括但不限于“高二”“高三”之间的私占、乱建、高层2号楼1单元门厅内房屋等私建乱建；9.赔偿史丛精神物质损失；10.退还非法收取史丛的物业费、电梯费。事实和理由：一、杰能物业公司不具备诉讼主体资格。史丛与黑龙江轩辕物业管理有限公司（以下简称轩辕物业公司）签订了物业服务合同，与杰能物业公司没有任何合同协议，没有法律关系，如果杰能物业公司代理轩辕物业公司，应出具合法手续。二、轩辕物业公司没有按照合同约定履行义务，构成违约。史丛2010年入户时轩辕物业公司不具备物业管理基本条件，很多基本物业服务都没到位，如消防设施、门禁、电梯维护、小区封闭等，小区楼层无消防器材，消火栓无人检测、无消防水带和龙头，干粉灭火器未按规定配置和摆放，无消防应急用水，安全逃生指示灯损坏。小区电梯长时间不按规定频率质检，电梯都是不合格的。小区私建乱占公共用地严重，消防通道长期堵塞。小区单元门长期损坏，车辆随意出入停放，内部塞车现象严重。楼宇保安安全巡查达不到要求，路灯少数开启。未按要求向业主公开物业费用收支账目和广告出租获利，未把所得收入惠顾给业主。没有为业主提供活动场所，基础物业服务差，阻挠业主成立业主委员会。级差物业服务差。故史丛拒绝交物业费。三、轩辕物业公司涉嫌乱收费。杰能物业公司收费没有合法手续，多算业主建筑面积乱收费，应退还多收部分，小区电梯事故频繁，收费标准错误，应退还多收史丛的电梯费。四、对业主房屋财产维护维修服务不尽责。史丛房屋安全门无法用钥匙在门外锁住且北面卧室窗户变形不能关闭，杰能物业公司的人员表示修不了并让史丛自己联系开发商，开发商的维修人员均修了两次无法解决就没了音信。杰能物业公司辩称，一、杰能物业公司与史丛存在物业服务合同关系，具备本案的诉讼主体资格。案涉小区被原物业服务公司弃管，小区业主委员会行使职能代表小区全体业主于2015年9月27日签订《物业服务合同》，约定了案涉房屋类型的物业管理费为每平米0.95元/月。二、案涉小区的消防设施安装完善不属于杰能物业公司的合同义务，史丛以该理由拒交物业费没有事实和法律依据。消防设施的安装与完善应是开发商向业主交付房屋时就完成的责任和义务，也是消防验收备案及房屋竣工验收合格的前置条件，业主在接收房屋时有权利和义务进行审查，若认为房屋不符合交付条件可以拒绝接收房屋。史丛应在接收房屋后的保修期内要求开发商对消防设施进行安装和维修，其一直不找开发商主张权利，却将义务转嫁给杰能物业公司，该上诉理由不能成立。三、案涉小区的电梯购买、安装和维护责任均不在杰能物业公司，史丛以此理由拒交物业费不应支持。小区配备电梯是在购房时与开发商约定明确的事实而不是杰能物业公司的义务，杰能物业公司不负责对电梯的维修，而是在业主反映电梯问题时联系厂家进行维修，而且本小区的电梯问题杰能物业公司也向有关部门反映过，因小区的特殊性，业主未缴纳住房维修基金，因此无法启动住房维修基金对电梯进行更换或维修。杰能物业公已尽所能履行了合同义务，不存在违约行为。四、杰能物业公司没有强制清除个别业主违法占地和占用消防通道车辆的权利，仅能规劝、协商、说服，杰能物业公司也多次规劝过相关业主，并且针对个别业主的行为向相关单位反映情况并请求配合清理。综上，史丛拒付物业管理费的理由均不成立，请求驳回上诉。杰能物业公司向一审法院起诉请求：1.判令史丛支付欠缴的物业费本金18,027.07元（自2012年11月1日至2018年12月31日，其中物业费13,809.07元，电梯费4218元），并支付自欠费之日起至实际给付之日止按同期人民银行贷款利率计算的利息（第一笔以487.21元为基数，自2012年11月1日起至实际给付之日止；第二笔以2923.31元为基数，自2013年1月1日起至实际给付之日止；第三笔以2923.31元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止，第四笔以2923.31元为基数，自2015年1月1日起至实际给付之日止，第五笔以2923.31元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止，第六笔以2923.31元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止，第七笔以2923.31元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，以上利息均按照同期人民银行贷款利率计算）。一审法院认定事实：史丛系哈尔滨市松北区锦绣家园小区E2-02幢1单元1002室业主，案涉房屋建筑面积均为192.77平方米。2010年10月29日，史丛办理进户手续。同日，史丛与轩辕物业公司签订《物业服务合同》，约定：“物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境绿化卫生管理及保安消防管理等内容。高层的物业服务费按建筑面积缴纳，每月每平方米0.95元，电梯费按楼层收费，业主每次应于上年缴费到期前一个月交纳费用。业主逾期缴纳物业服务费，业主应及时补交，并承担从逾期之日起按欠款每天3‰交滞纳金。轩辕物业公司对案涉小区弃管后，由杰能物业公司接管案涉小区，按照原物业公司的物业服务合同提供物业服务并收取物业服务费。史丛作为案涉小区业主，按照该收费标准向杰能物业公司缴纳了2011年11月1日至2012年10月31的物业服务费及电梯费共计2923.30元。自2012年11月1日至2018年12月31日期间，史丛尚欠物业服务费13,551.73元。另查明，案涉小区虽为商品房，但所建房屋未对外全部公开销售，出售对主要针对哈尔滨市松北区公务员等主体。案涉小区房地产开发企业未与杰能物业公司签订前期物业服务合同，因案涉小区原物业公司海南富南物业有限公司哈尔滨分公司及轩辕物业公司相继对案涉小区弃管，为了小区业主公共利益之需要，由松北区政府的相关部门指定由杰能物业公司为案涉小区提供物业服务，自2010年5月起，杰能物业公司一直对案涉小区提供物业服务。且较哈尔滨市松北区其他同类小区相比，案涉小区服务服务费收费标准中等偏低。案涉小区至今未成立业主委员会。再查明，根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的相关规定：30＜用户数≤602520406080100运行电费每增减一层2元/月·户、基准价格=基础费用+运行电费、电梯费＝基准价格×（1±浮动幅度），浮动幅度≤10%，电梯起始层为地面一层的住户，原则上不收电梯费，每梯用户数原则不包括地面一层住户。按照上述标准案涉小区的电梯基础费用应为25元，若按上浮10%计算，史丛每年应缴纳电梯费567.60元，自2012年11月1日至2018年12月31日期间，其尚欠电梯费3500.2元。一审法院认为，杰能物业公司一直对该小区进行物业服务，史丛作为小区内的业主，享受了物业管理服务，双方理应遵照诚实信用原则行使权利、履行义务。史丛辩称其未与杰能物业公司签订物业服务合同，故杰能物业公司无权起诉史丛缴纳物业费，杰能物业公司与史丛虽未签订物业服务合同，但杰能物业公司在无合同依据的情况下为案涉小区业主提供物业服务，非归咎于物业服务企业的原因，系因案涉小区原物业公司弃管，由政府相关部门为了公共利益之需要，指定杰能物业公司为案涉小区提供物业服务，案涉小区业主享受了物业服务，杰能物业公司与案涉小区业主存在事实物业服务关系。杰能物业公司自2010年5月起，为案涉小区实际提供了物业服务至今，史丛于进户之日签订的锦绣家园小区入户联系单上，代收各项费用均由杰能物业公司盖章确认，且杰能物业公司按照原物业公司与业主签订的物业服务合同收费标准进行收费，史丛按照建筑面积每月每平方米0.95元的标准，交纳了2011年11月1日至2012年10月31日的物业服务费，由黑龙江省地方税务局出具的发票收款人签章及发票落款处均由杰能物业公司盖章，缴纳物业费的收据经手人处亦是由杰能物业公司盖章确认。史丛已实际接受了杰能物业公司提供的物业服务，并按照杰能物业公司物业服务费收费标准缴纳了一年的物业费用，且案涉小区其他部分业主均按该标准，全额缴纳了物业服务费，故对史丛的该项抗辩，本院不予采纳。本案案涉房屋的建筑面积为192.77平方米，按照杰能物业公司提供的收费标准，史丛每年应缴纳物业服务费2197.58元。根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》规定，案涉小区电梯费收费标准过高，予以调整。故杰能物业公司主张史丛给付物业服务费13,551.73元及电梯费3500.20元的诉讼请求，予以支持，超出部分，不予支持。对史丛主张杰能物业公司物业费及电梯费收费金额计算有误的抗辩，予以采纳。对于史丛主张案涉小区物业未尽到物业服务合同义务的抗辩，物业企业不履行或者不完全履行合同约定，以及相关行业规范确定的维护、养护和管理义务，业主可以请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒缴物业费，史丛提供的小区环境图片未显示具体拍摄时间，无法证明杰能物业公司自2012年至2018年期间物业服务水平下降，证据不足。且案涉小区至今运转正常，故对该项抗辩理由不予采纳。史丛辩称杰能物业公司占用公共空间且未提供社区活动场所，根据物业服务合同的约定，杰能物业公司的收费服务范围没有为业主提供社区等活动场所的义务，史丛未举示证据证明小区公共绿地等区域被占用系由杰能物业公司所为，故对该抗辩理由不予支持。对于其他业主私自圈地的行为，有关行政管理部门在物业管理区域内发现违法行为或者接到举报后，应依法及时予以制止或者处理，物业服务企业应当对有关行政管理部门的调查予以配合。本案中，杰能物业公司仅有配合行政管理部门调查的义务，无制止和处罚的义务，不能以此认定杰能物业公司构成违约行为，若业主认为该类行为侵犯业主的公共利益，可另行诉讼维护其合法权益。史丛提出其进户时发现其所住房屋安全门无法从外部上锁、北卧室窗户无法合缝关闭等情况，其自述其报修物业后，物业公司派人维修未果，告知其向开发商主张维修并向其提供了房地产开发商的联系方式，其也自行联系了房地产开发商。因其进户时，房屋相关设施尚在保修期内，若房屋质量存在问题，应向房地产开发商主张权利，杰能物业公司对史丛的报修进行了查看，因无法维修告知史丛开发商的联系方式，已尽到物业管理服务的义务，史丛怠于行使权利而产生的不利后果，与物业公司无关，对史丛的该项主张不予采纳。本案双方于合同中未约定利息，且史丛非恶意拖欠物业服务费，故对杰能物业公司主张利息的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、史丛于本判决生效之日起十日内给付杰能物业公司自2012年11月1日至2018年12月31日期间的物业服务费13,551.73元、电梯费3500.2元；二、驳回杰能物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元（杰能物业公司已预付），由杰能物业公司负担7元，由史丛负担118元，须于本判决生效之日起十日内将此款给付杰能物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。史丛未提交新的证据。杰能物业公司提交如下证据：证据1.哈尔滨市松北区松北街道办事处（以下简称松北街道办）出具的情况说说及物业服务合同两份；拟证明：杰能物业公司于2015年9月27日与案涉小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定杰能物业公司为该小区提供物业服务，案涉房屋收费标准为每平米0.95元/月，双方存在物业服务合同关系，史丛有义务按照合同约定向杰能物业公司支付物业服务费。杰能物业公司没有更换、添加电梯及安装、更换消防设施的义务。杰能物业公司对于违反物业管理区域内制度的业主和物业使用人，仅有规劝、协商、说服的权利。证据2.杰能物业公司于2016年4月8日和2018年8月31日向哈尔滨市松北区消防大队发出的“关于消防设施无法启动的报告”；拟证明：杰能物业公司在2010年5月1日受松北区委托接管案涉小区，接管时即存在没有消防水箱、消防发电机组安装在地下室无法启用、小区没有安装消防水带等问题，又因该小区没有住房维修基金无法解决上述消防问题，杰能物业公司一直在与消防部门联系想解决问题，但消防部门一直未做解决的答复。证据3.杰能物业公司于2018年9月19日向松北街道办发出的“关于侵占防火通道的报告”和2020年5月5日向哈尔滨市松北区执法局发出的“关于锦绣家园小区堵塞消防通道的报告”；拟证明：杰能物业公司针对案涉小区部分业主占用公共防火通道的情况向有关部门反映，并恳求其能够协助杰能物业公司进行清理，杰能物业公司已经超出了物业服务合同约定的范畴，尽所能保障业主的权利。史丛对杰能物业公司提交证据的质证意见：对证据1真实性有异议，物业服务合同有悖一审判决，案涉小区没有业主委员会，合同是造假。对证据2，区政府请杰能物业公司来管理小区，但没有和业主签订合同，不能证明和权利和义务给小区服务，政府让杰能物业来，但他们没有服务完整，只是来收钱了。消防设施问题是物业的责任，业主的安全谁负责。对证据3.真实性没有异议，但不占本案主导意义，我们更注重的是消防安全。本院认证意见如下：对证据1，根据松北街道办出具的情况说明，该《物业服务合同》备案存放于松北街道办，故本院对该份物业服务合同真实性予以确认，对该证据予以采信。对证据2和证据3，史丛对证据真实性未提出异议，本院对该两份证据真实性予以确认。除案涉小区至今未成立业主委员会外，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2015年9月27日，哈尔滨市松北区锦绣家园小区业主委员会（以下简称小区业委会）与杰能物业公司签订《物业服务合同》，约定小区业委会选聘杰能物业公司提供物业管理服务，合同约定高层住宅物业服务费标准为0.95元/月每平方米，经双方查验确认物业共用部位、共用设施设备存在问题为“1、电梯经常出现暴死、上下打滑问题；2、路灯时常出现雨天断电现象；3、由开发建设单位所导致的工程质量问题。”同时约定甲方（小区业委会）应承担解决以上问题的责任，解决办法为协助物业和开发商协调解决。本院认为，案涉小区被前期物业管理公司海南富南物业有限公司哈尔滨分公司和轩辕物业公司相继弃管，有关行政部门为公共利益指定杰能物业公司为案涉小区提供物业服务，杰能物业公司自2010年5月起即为案涉小区的实际物业服务单位。2015年9月27日，小区业委会与杰能物业签订《物业服务合同》。根据《物业管理条例》第十五条（二）项规定，小区业委会履行的职责包括代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”杰能物业公司自2010年5月起持续为案涉小区提供物业服务事实存在，具备本案的诉讼主体资格，史丛作为案涉小区业主实际享受了杰能物业公司提供的物业服务，应当按合同约定履行缴纳物业费的义务。关于史丛主张物业公司没有按照合同约定履行义务，构成违约的问题。高层住宅的电梯以及小区的消防设施在开发商建设时即应配备完全并通过相应验收后方能交付使用，物业服务单位对公共设施应依合同约定承担维护、管理义务。因案涉小区的特殊性，该小区进户后相继被两家物业服务公司弃管，杰能物业公司被指定接管案涉小区物业服务时即存在电梯经常故障和缺少消防设施的问题。根据杰能物业公司与小区业委会签订的《物业服务合同》中对相应问题的约定，该问题由小区业委会协调开发商解决，且杰能物业公司针对案涉小区缺少消防设施等问题已经多次向有关部门进行报告以期解决，故案涉小区电梯和消防设施存在的问题非因杰能物业公司未履行合同义务造成，不能归责于杰能物业公司，史丛以该理由拒绝缴纳物业费不能成立。根据《物业服务合同》约定，杰能物业公司可采取规劝、协商、说服等必要措施，制止业主、物业使用人的占用公共空间和堵塞消防通道的行为，但规劝等措施无效时，杰能物业公司并没有强制清理的权利。针对案涉小区存在的此问题，杰能物业公司已经向松北街道办和松北区执法局形成书面报告恳请有关部门予以处理，履行了物业管理单位的相应义务。关于史丛房屋进户门和窗户存在的质量问题，该问题杰能物业公司和史丛本人已经联系过开发商进行保修，对于开发商未履行其保修义务的责任，史丛不应要求杰能物业公司承担。关于史丛要求杰能物业公司公布物业费、广告租金收入、进行满意度调查、定期举办社区文化活动，以及要求杰能物业公司赔偿精神损失、退还非法收取费用的诉讼请求，因其在一审中并未提出反诉，本院对其上述上诉请求不予审理。另外，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，史丛如认为杰能物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以该理由拒绝缴纳物业费。需要指出的是，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个或者几个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个或部分业主交纳。小区整体环境的良好程度与物业公司的服务规范程度、小区配套设施的完善程度和自然老化程度、交费率等诸多因素密切联系，物业费的收缴是物业服务单位赖以生存和正常提供物业服务的前提条件，业主拒付物业费最终会影响物业服务标准，造成恶性循环，影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司在服务中存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。针对本案涉及小区的具体问题，杰能物业公司作为案涉小区的物业服务单位，应更多地从业主实际利益和需求考虑，完善服务，提高业主的满意度，尤其是因案涉小区存在的特殊情况，电梯和消防设施关乎业主人身安全问题，虽杰能物业公司在接管案涉小区时即存在上述问题，但其作为案涉小区现阶段的物业服务单位，应更加积极寻求解决问题的途径，以形成物业服务的良性循环。由于二审中出现新的证据，导致案件事实发生变化，但一审法院判决结果正确，本院予以维持。综上所述，史丛的上诉主张不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226.30元，由上诉人史丛负担。本判决为终审判决。审判长  李庆军审判员  齐 跃审判员  石 磊二〇二〇年九月十八日书记员  李 娜