湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初2982号原告：十堰国金商业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区五堰街办朝阳中路**。法定代表人：赵军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李沅庚，男，该公司员工。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘家辉，湖北延津律师事务所律师。代理权限为代为诉讼、调解。被告：翟徽，男，1975年10月2日出生，汉族，住湖北省郧西县。原告十堰国金商业管理有限公司（以下简称国金公司）与被告翟徽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国金公司的委托诉讼代理人李沅庚、刘家辉到庭参加诉讼，被告翟徽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国金公司向本院提出诉讼请求：1.确认国金公司与被告之间的《商用物业租赁合同》于2019年12月10日解除；2.判令被告支付原告租金、补偿金、物业费共计84262元；3.判令被告以所欠租金总额为准，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率30%计算至付清时止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年11月22日签订《商用物业租赁合同》，约定：被告租用位于十堰国际金融中心负一楼yoyopa商场B1-A039-1商铺，租期为2017年12月28日至2019年12月27日，原告于2018年1月10日交付该商铺用于装修，于2018年3月1日起计租。根据合同规定和事后约定，被告交纳了2018年度第一二期租金后，应于2018年8月31日向原告交纳2018年第三期租金9262元，应于2018年11月30日前交纳第四期租金14262元，应于2019年2月28日向原告交纳2019年第一期租金14262元，应于2019年5月31日前向原告交纳2019年第二期租金14262元，应于2019年8月31日前向原告交纳2019年第三期租金14262元。被告于2019年10月19日至12月1日擅自闭店达到42天，违反合同第十一条第3款第一项规定。截止2019年12月1日，经原告多次催缴，被告仍未交纳租金。原告于2019年12月1日向被告发出《解约函》，函告解除双方的租赁合同，该函已送达被告。双方合同已解除但被告拖欠的租金、物业费一直未付，违约责任也未承担。被告翟徽未向本院提交答辩状。本院经审理认定事实如下：翟徽租赁国金公司经营管理的位于十堰市××箭区朝阳××路××号十堰国际金融中心负一楼YOYOPA商场的B1-A039-1号店铺（店铺名称酸奶牛牛，简称涉案商铺），双方于2017年11月22日签订《商用物业租赁合同》。该《商用物业租赁合同》约定：租金采用先付后用的原则支付，自装修期届满之次日起计算租金，首次租金缴纳日期为该店铺交付日前10个工作日，翟徽应于每期15日前一次性支付下期租金给国金公司，如逾期支付，翟徽从逾期之日起每日支付国金公司未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止；物业管理费用按3个月为一期结算，自店铺交付之日起计算，首次物业管理费在合同签订后3日内缴纳给国金公司，以后物业管理费用缴纳，翟徽应于每期15日前一次性支付下期物业管理费用，如逾期支付翟徽应承担逾期付款违约金，责任同上；翟徽向国金公司交纳的保证金不是预付的租金，仅作为翟徽忠实履行所约定义务的保证，若翟徽违反本合同约定或未经国金公司同意擅自终止合同，翟徽同意国金公司无需返还保证金；如果在合同有效期限内，翟徽不能遵守国金公司所指定的营业期间，随意撤离该店铺或造成事实上一个月内累计停止营业达三天的，或者翟徽未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过十五日等，国金公司有权书面通知翟徽后解除本合同，有权收回店铺，没收保证金，翟徽装修投入国金公司不予补偿，翟徽应向国金公司支付合同解除前的逾期付款违约金，翟徽还应支付相当于6个月租金作为对国金公司预期利益的补偿，并且国金公司有权根据有关的法律法规追究翟徽的其他法律责任；国金公司根据翟徽所提供的住址，寄出解约通知，本合同于解约通知到达之日起解除。如因翟徽的住址不明等原因无法投递的情况下，本合同于解约通知发出日后的第3日起，本合同视为已被解除。本合同履行过程中的相关通知、函件，必须采用书面形式，其送达地址为本合同中记载的法定地址或者本合同附件中营业执照或身份证等证件中载明的地址为准。国金公司向合同中载明的地址、发出挂号信（包括快递）后次日视为已通知翟徽。国金公司与翟徽还签订了《开店条件书》，作为上述《商用物业租赁合同》的附件。该《开店条件书》约定：涉案商铺建筑面积14.48㎡，租赁期限为2017年12月28日至2019年12月27日，租金每次以三个月为一期进行交纳；2017年12月28日至2018年12月27日期间，租金单价328元/月/平方米，月租金4754元，年度租金57048元；2018年12月28日至2019年12月27日期间，租金单价348元/月/平方米，月租金5039元，年度租金60468元；电1.3元/度，水3.9元/吨，物业管理费用为246元/月；保证金4754元，施工押金10000元，水电押金5000元等。国金公司于2018年1月将涉案商铺交付给翟徽装修，并自2018年3月1日起开始计算涉案商铺的租金和物业管理费。翟徽向国金公司交了保证金4754元，装修押金5000元。翟徽于2018年9月1日开始拖欠商铺租金及物业费，于2019年10月1日关闭商铺不再经营。期间翟徽向国金公司交了1万元租金。2019年12月1日，国金公司以翟徽欠付租金和擅自闭店为由作出《解约函》，并向翟徽邮寄送达了《解约函》，该《解约函》于2019年12月3日因拒收被退回妥投。另查明：涉案商铺所在的十堰国际金融中心系湖北大洋华宇投资有限公司投资建设。国金公司得到涉案商铺业主的授权，授权国金公司直接以国金公司名义对外出租涉案商铺，签订商铺租赁合同，收取租金，以及直接以国金公司名义处理与该商铺租赁有关的纠纷。本院认为：国金公司与翟徽于2017年11月12日签订的《商用物业租赁合同》以及作为合同附件的《开店条件书》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效,对双方当事人均具有法律约束力。翟徽实际占有使用了涉案商铺，其未向国金公司支付2018年9月1日之后的涉案商铺租金和物业管理费，且拖欠超过15日，违反了合同约定，按照合同约定国金公司有权书面通知翟徽后解除合同。国金公司向翟徽邮寄送达了《解约函》，双方签订的《商用物业租赁合同》已经于该函送达之日（2019年12月3日）解除。翟徽应当向国金公司支付拖欠的租金，国金公司主张翟徽支付2018年9月1日至2019年12月1日期间的涉案商铺租金66310元、物业管理费3690元（246×15）合计70000元，扣减翟徽已支付的10000元租金，翟徽还应支付国金公司60000元。按照《商用物业租赁合同》约定，翟徽还应当以60000元为基数，自2018年9月1日起向国金公司支付逾期付款违约金。上述合同约定按照日息千分之五的计算标准支付逾期付款违约金，该计算标准的利率过高。综合考虑合同的履行情况以及当事人的过错程度，本院酌定上述逾期付款违约金可按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。《商用物业租赁合同》对补偿金的问题虽有约定，但该补偿金实际上亦属于违约金的性质。在国金公司已经向翟徽主张了逾期付款违约金并主张不退还履约保证金的情况下，国金公司仍然主张翟徽支付相当于3个月租金的补偿金，缺乏依据，本院不予支持。《商用物业租赁合同》明确约定翟徽向国金公司交纳的保证金不是预付的租金，仅作为翟徽忠实履行所约定义务的保证，表明翟徽交纳的保证金4754元属于履约保证金的性质。现因翟徽出现违约导致合同被解除，根据合同约定上述4754元保证金不应予以退还。但装修押金5000元，国金公司应当退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告十堰国金商业管理有限公司与被告翟徽于2017年11月22日签订的《商用物业租赁合同》于2019年12月3日解除；二、被告翟徽于本判决生效之日起十日内支付原告十堰国金商业管理有限公司2018年9月1日至2019年12月1日期间的房屋租金和物业管理费共计60000元，并支付逾期付款违约金（以60000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年9月1日起计算至付清之日止）；三、原告十堰国金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告翟徽装修押金5000元；四、驳回原告十堰国金商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1907元，减半收取计953.5元由被告翟徽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  朱敏敏二〇二〇年九月二十七日书记员  陈怡然