江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0827民初1788号原告(反诉被告)江西鸿运来物业服务有限公司，住所地为遂川县泉江镇四厢街芦苇下，统一社会信用代码91360827352117245J。法定代表人曾樟伟，公司经理。委托诉讼代理人曾维斌，公司员工。被告（反诉原告）李春平，男，1979年11月19日生，汉族，住遂川县。原告江西鸿运来物业服务有限公司诉与被告李春平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月26日立案受理后，被告李春平于2020年7月30日向本院提出反诉，本院审查后立案受理反诉，并决定本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾维斌、被告李春平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江西鸿运来物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠的物业管理服务费2250元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年1月1日与遂川县明德嘉苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告为明德嘉苑小区提供物业服务，物业管理费由原告向业主（住用户）收取。被告购买了位于遂川县房屋，现被告拖欠原告2017年1月1日至2019年12月31日物业费2250元，经原告多次催促，被告推诿不付，原告具状要求判如所请。针对原告的起诉被告李春平辩称：1.原告于2017年1月1日起接管明德嘉苑到2019年12月31日止，期间原告未能履行签订的物业管理合同，管理不作为，致使小区脏、乱、差，①多次长时间没有保洁员打扫小区卫生，垃圾长时间没人清理，业主们多次投诉原告不作为，②原告不履行对房屋建筑本体共用设施设备进行维修、养护等服务，导致小区供水压泵坏损，每当用水高峰时，楼上业主没有水用；单元门损坏，不及时维修，导致单元门长期夜里不锁门，给业主带来严重安全隐患。2.2017年下半年，被告房子后阳台的落水管漏水，多次向原告反映提出维修申请，原告派人查看后至今未处理，导致我家的后阳台天花板及墙面严重霉变，2018年年前原告催收物业费时被告明确告诉原告维修好落水管漏水问题被告便交物业费，至今原告未能解决。3.被告2018年以前的物业费已经缴纳，原告称被告拖欠2017年1月1日至2019年12月31日物业费，属坏人先告状，已交2017年物业费应予以核减。综上，因原告的不作为，请驳回原告的诉请，受理费由原告承担。反诉原告李春平向本院提出以下反诉请求：1.判令反诉被告赔偿原告房屋维修费2712元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：被告于2017年1月1日起为明德嘉苑提供物业服务，到2019年12月31日止，期间被告未能履行签订的物业管理合同，管理不作为，致使小区脏、乱、差。2017年下半年，原告房子后阳台的公共下水管漏水，多次向被告反映要求被告维修，被告仅派人查看没有作出任何处理，该水管一直漏水、渗水，导致原告家的后阳台天花板及墙面数年来严重霉变，每当下雨时，阳台上积水成塘，还导致楼下业主天花板也严重霉变。因物业未进行修缮，导致原告无法修理。经原告与装修人员洽谈，天花板等铲后重新粉刷花费大约2712元。针对李春平的反诉，反诉被告江西鸿运来物业服务有限公司辩称：根据物业规范，物业只负责室内阳台的维护，李春平家的阳台是室内阳台，不归物业管理范围，请求依法驳回反诉请求。原告江西鸿运来物业服务有限公司向法庭提交了以下证据材料：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件，拟证明原告的主体身份；2.明德嘉苑物业管理服务合同、补充协议，拟证明原告与明德嘉苑业主委员会签订了物业管理服务合同，约定原告为明德嘉苑小区提供物业服务，物业管理服务费由原告按合同约定向业主(住用户)收取；补充协议约定单价从0.4元增至0.5元；3.拖欠物业费清单，拟证明被告拖欠物业费情况。经质证，被告对1无异议，对2无异议，但新价款应从协议生效后执行，对3有异议，2017年物业费已交，应予以核减。被告李春平向法庭提交了以下证据材料：1.照片7张、阳台漏水视频，拟证明①我家后阳台因公共落水管漏水、渗水导致我家墙体与天花板霉变，②我家楼下业主的后阳台墙体发霉，③小区垃圾成堆、门铃损坏未维修、小区高压泵损坏导致高楼层业主用水问题、小区楼道安装空调外机影响业主生活与通行，这些照片都能证明物业不作为，服务不到位；2.金蚂蚁工程报价表，证明我家后阳台修复霉变需要花费的维修费用；3.收据，拟证明2017年物业费已缴纳；4.证明一份，拟证明约30户业主对物业管理服务不满意。经原告方质证，对1漏水的事实无异议，但应找开发商解决，不属于物业管理范围。对2问题确实存在，但空调外机问题是物业入住前已经经业主委员同意安装，水泵问题物业维修很多次，多次修复多次破裂，涉及需要使用维修基金因业主不同意而作罢，门铃与门锁问题也是需要使用维修基金，不是物业不作为；对3无异议；对4有异议，物业管理期间未收到类似的投诉，这份证明是今年8月才形成，大多数是未缴纳物业费的业主，现原告已经不在小区管理了。本院经审理确认以下事实：原告江西鸿运来物业服务有限公司与遂川县明德嘉苑业主委员会签订《明德嘉苑物业管理服务合同》，约定由原告对明德嘉苑小区进行物业管理，按双方协商的每月每平方米建筑面积0.4元标准向业主（住用户）收取物业费；委托管理期限为3年，自2017年元月1日至2019年12月31日；双方还对其他事项与权利义务进行了约定。2019年9月25日，原告与遂川县明德嘉苑业主委员会签订物业管理补充协议，约定物业管理费由原来每平方米0.4元增至每平方米0.5元。另查，被告建筑面积为144.24平方米（含公摊、套内以及储藏间），2017年物业费被告已缴纳，2018年1月1日至2019年12月31日的物业费未缴纳。本院认为，原告江西鸿运来物业服务有限公司与遂川县明德嘉苑业主委员会签订《明德嘉苑物业管理服务合同》以及《遂川县明德嘉苑小区物业管理补充协议》，该合同与协议系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力，对原告和包括被告在内的所有业主具有约束力。物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，原告为案涉小区提供物业服务期间,其向被告房屋所在小区提供了卫生清理、安保等物业服务,使案涉小区在原告进行物业服务管理期间可以维持基本的运转,被告作为该小区的业主，应按合同规定缴纳物业管理服务费。物业服务涉及诸多业主利益,在其他业主依约缴费的情况下,个别业主采用拒缴物业费的方式进行对抗来维护自己权利,此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。被告作为业主对于物业服务企业提供的物业服务质量不满,可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定另行主张,但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由,故原告要求被告缴纳物业服务费的诉请，予以支持。关于物业管理服务费标准，原告与业主委员会在物业服务管理合同约定按0.4元/月/平方米标准执行，后双方在2019年9月25日签订补充协议，将物业管理费由原来每平方米0.4元增至每平方米0.5元，双方在补充协议中并未约定新价款从何时执行，原告也没有提供任何证据予以证实，补充协议应自双方签字后生效，故自2019年9月26日起按0.5元/月/平方米标准收取物业服务管理费。经计算，被告拖欠原告物业管理服务费为1430.8元。关于反诉原告李春平要求物业承担维修费用问题，李春平并未提供相应证据证实其后阳台的天花板、墙体发生霉变是否与原告的物业服务有因果关系，且目前也未对天花板及墙体予以维修、维修费用尚欠实际发生，故对李春平的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李春平在本判决生效后15日内向原告江西鸿运来物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费1430.8元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李春平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，反诉费25元，由被告李春平负担。被告自判决生效之日起15日内迳行给付原告25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  王海涛二〇二〇年九月十七日书记员  李 赢