云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终498号上诉人（原审被告）：云南金福旅游梦文化传播有限公司。住所：云南省丽江市古城区束河街道束河古镇九鼎街**。法定代表人：张斌。被上诉人（原审原告）：郭兰汀，女，1952年5月2日生，汉族，，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区委托代理人（特别授权代理）：李正元，男，1951年12月12日生，汉族，，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区系郭兰汀丈夫。原审被告：李辉耀，男，1965年12月21日生，汉族，，住福建省厦门市思明区上诉人云南金福旅游梦文化传播有限公司（以下简称金福公司）因与被上诉人郭兰汀、原审被告李辉耀房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初1084号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金福公司上诉请求：1、撤销原判；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：首先，上诉人收到法院的开庭传票与通知后曾电话确定，因新冠肺炎疫情延后，再次开庭事宜上诉人毫不知情。原判载明因上诉人下落不明采用公告送达毫无依据，本案不符合公告送达的情形，程序违法。原审缺席判决导致上诉人无法对案件进行答辩，损害了上诉人的合法权益。况且，要求上诉人在疫情期间去开庭明显不合理，理应待疫情结束后再进行详尽、细致审理，公平公正地维护各方利益。其次，合同不能解除。上诉人与被上诉人有长期合作的意愿，且上诉人已经投入大量的装修成本。现并非不想继续承租该房屋，而是因为市场行情下降，导致经营与资金上的严重困难，并非恶意拖欠房租。上诉人现仅欠被上诉人房租5万元左右，等市场行情回暖，经营状况变好时，上诉人定会缴纳房租。判令解除合同，恢复原状，对投入大量装修成本的上诉人将造成巨大的损失，违背衡平原则，显失公平合理。再次，继续承租该房屋是改造公司的切入口，如果此时强行解除租赁合同、恢复原状，将有可能导致上诉人面临公司破产的局面，从而造成更大的损失与不良的社会影响。最后，被上诉人明知上诉人的情况，双方也做过协商沟通，现被上诉人却因此提起诉讼，浪费司法资源，理应由其承担诉讼费用。面对疫情，企业的生存极为困难，国家政策亦扶持小微企业的发展生存。上诉人的项目投入数千万资金，目前仅欠5万元，若解除合同明显不公，将会严重损害上诉人的合法权益。综上所述，原判缺乏事实和法律依据，并且不具合理性，请求撤销原判，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人郭兰汀二审要求维持原判。郭兰汀向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《茶马驿站商品房租赁合同》及《茶马驿站商品房09-2-B1（九鼎街18号）租赁合同补充条款》；2、判令被告自2018年11月1日起按每年3万元的标准向原告支付租金，租金支付至实际返还房屋之日止；3、判令被告以逾期缴纳的租金为基数，自2018年11月1日起按照年息6%的标准向原告支付资金占用费，资金占用费支付至实际付清租金之日止；4、判令被告向鼎业物业公司交付至今未曾交付的物业费人民币1168元，物业费，水电费交付到实际返还房屋之日止。5、判令被告立即返还束河古镇九鼎街18号房屋，并将房屋恢复原状；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月1日，原告郭兰汀作为甲方与作为乙方的被告云南金福旅游梦文化传播有限公司签订了一份《茶马驿站商品房租赁合同》，约定由原告郭兰汀将其所有位于束河古镇九鼎街18号C9-2-B1号房屋出租给被告云南金福旅游梦文化传播有限公司使用。租赁期限自2015年11月1日至2017年10月30日止。年租金为3万，续租时需提前一个月内一次性交纳。租金于合同签订之日起二日内一次性付清。水、电、煤气、物管、清洁、房屋维修等相关费用由被告自行承担，并按时缴纳。合同还对其他事项进行了约定。2015年11月1日，原、被告双方再次签订了《茶马驿站商品房C9-2-B1（九鼎街18号）租赁合同补充条款》，约定原告保证20年内除非被告提出不再续租，原告不得将该房屋转租他人。被告保证20年内根据租金波动情况，依据左右邻居的行情，随行就市每两年续签一次合同并且一次性付清租金全款。该补充合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告依约将房屋提供给了被告经营使用，被告也按约定支付了前期的租金，但自2018年11月1日起，被告就未按合同约定向原告支付租金，经原告多次催要未果后，遂诉至法院要求解除合同、支付租金和支付资金占用费、物管水电费等。庭审中，原告陈述因新冠肺炎疫情影响同意减免3个月的房租。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。原告郭兰汀与被告云南金福旅游梦文化传播有限公司于2015年11月1日签订的《茶马驿站商品房租赁合同》和《茶马驿站商品房Ｃ9-2-Ｂ1（九鼎街18号）租赁合同补充条款》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定行使各自的权利并履行相应义务。在原告郭兰汀将房屋提供给被告使用的情况下，被告云南金福旅游梦文化传播有限公司也应当按照合同约定向原告支付相应租金，但自2018年11月1日起，被告未按《茶马驿站商品房租赁合同》之约定向原告支付租金。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”可以解除合同之规定，被告未按合同约定支付租金，经原告多次催要未果后，原告要求解除合同的诉讼请求，符合上述法律规定。同时，根据《茶马驿站商品房Ｃ9-2-Ｂ1（九鼎街18号）租赁合同补充条款》第2条“被告保证20年内根据租金波动情况，依据左右邻居的行情，随行就市每两年续签一次合同并且一次性付清租金全款”之约定，原告郭兰汀与被告云南金福旅游梦文化传播有限公司未按照上述约定每两年续签一次合同，双方的合同为不定期合同，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限内提出。本案中，原告自2019年5月7日起诉至今，被告经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了对原告的诉讼主张进行抗辩的权利，现原告要求解除双方于2015年11月1日签订的《茶马驿站商品房租赁合同》和《茶马驿站商品房Ｃ9-2-Ｂ1（九鼎街18号）租赁合同补充条款》的诉讼请求，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失”之规定，在《茶马驿站商品房租赁合同》和《茶马驿站商品房Ｃ9-2-Ｂ1（九鼎街18号）租赁合同补充条款》已解除的情况下，被告云南金福旅游梦文化传播有限公司仍需按约定支付至实际返还房屋之日止的租金，故对原告要求被告支付自2018年11月1日起按每年3万元标准支付至实际返还房屋之日止的租金的诉讼请求予以支持。在庭审中，原告明确表示，因新冠肺炎疫情影响，愿意减免3个月房屋租金，按照当事人意思自治原则，予以采纳。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，对原告要求被告返还涉案房屋和恢复原状的诉讼请求，予以支持。由于被告未按约定支付租金，已构成违约，现原告要求被告以逾期未付房屋租金为基数按年利率6%计算至实际付清之日止的资金占用费的诉讼请求，予以支持。关于物业费的问题，根据《茶马驿站商品房租赁合同》第三条“水、电、煤气、物管、清洁、房屋维修等相关费用由被告自行承担，并按时缴纳……”之约定，被告云南金福旅游梦文化传播有限公司应当承担其使用租赁房屋期间的物业费、水电费等，但根据合同相对性原则，被告与案外人丽江鼎业物业管理服务有限公司无直接的法律关系，现原告主张由被告向案外人丽江鼎业物业管理服务有限公司支付物业费1168元并支付至实际返还房屋之日止的物业费，水电费的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于原告认为被告李辉耀没有实际出资，没有足额缴纳股本金，其应当与被告云南金福旅游梦文化传播有限公司共同承担责任的诉讼请求，因原告未能提交有效证据予以证明被告李辉耀未实际出资，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告郭兰汀与被告云南金福旅游梦文化传播有限公司于2015年11月1日签订的《茶马驿站商品房租赁合同》和《茶马驿站商品房Ｃ9-2-Ｂ1（九鼎街18号）租赁合同补充条款》；二、由被告云南金福旅游梦文化传播有限公司于判决生效之日起十五日内按3万元／年标准向原告郭兰汀支付自2018年11月1日起至实际返还房屋之日的租金（在总的租金中扣除三个月租金）；三、由被告云南金福旅游梦文化传播有限公司于判决生效之日起十五日内以逾期未付租金为基数，按年利率6%的标准向原告郭兰汀支付自2018年11月1日起至实际付清房屋租金之日的资金占用费；四、由被告云南金福旅游梦文化传播有限公司于判决生效之日起十五日内向原告郭兰汀返还位于古城区房屋并恢复原状；五、驳回原告郭兰汀的其他诉讼请求。案件受理费204元，由被告云南金福旅游梦文化传播有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据本案事实，综合双方当事人的诉辩主张及理由，本院归纳以下二审争议焦点并分别评判于后。一、一审程序是否违法。上诉人提出一审法院公告送达开庭传票并缺席判决程序违法的上诉请求，经查，一审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第92条的规定，在上诉人未在规定时间内应诉的情况下，公告送达应诉材料及开庭传票，程序合法。上诉人的该项上诉请求无理，本院不予采纳。二、上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同是否应该解除。根据双方所签的《茶马驿站商品房租赁合同》和《茶马驿站商品房C9-2-B1（九鼎街18号）租赁合同补充条款》约定，双方若有违约行为，所签合同及补充合同即终止失效。上诉人自2018年11月起，未按合同约定支付房租，被上诉人于2019年5月7日向法院提起诉讼，但上诉人在此期间不积极应诉，也未采取积极措施履行合同，故一审根据双方合同约定判决解除合同并无不当。上诉人的该项上诉请求于法无据，本院不予采纳。三、原审第三人李辉耀是否承担责任。李辉耀代表公司与被上诉人郭兰汀签订房屋租赁合同，其行为应认定为公司行为，不应由其个人承担支付房租的义务，故被上诉人要求其承担支付义务的诉请应予驳回。因疫情影响，郭兰汀主动减免三个月房租的行为符合法律规定，应予支持。综上所述，上诉人云南金福旅游梦文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费204元，由上诉人云南金福旅游梦文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雪飞审判员  李建华审判员  姚中梁二〇二〇年九月四日书记员  杨 艳