四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2155号 上诉人（原审原告）：雷鱼鸣，男，汉族，1986年2月26日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：许寅良，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许怀军，四川临龙律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：朱伟，男，汉族，1984年2月27日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：许寅良，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许怀军，四川临龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川超能企业管理有限公司，住所地：绵阳市涪城区红星街（绵州大剧院****），统一社会信用代码：91510703565657616B。 法定代表人：杨敏。 委托诉讼代理人：宋蕤伽，四川浩鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚林，四川浩鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川纬地置业有限公司，住所地：绵阳市游仙区游仙镇游仙路****，统一社会信用代码：91510704689901465E。 法定代表人：杨永清。 上诉人雷鱼鸣、朱伟因与被上诉人四川超能企业管理有限公司（以下简称超能公司）、四川纬地置业有限公司（以下简称纬地公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。审理中，超能公司申请撤回上诉，本院裁定予以准许。雷鱼鸣、朱伟的委托诉讼代理人许寅良、超能公司的委托诉讼代理人宋蕤伽到庭参加了诉讼、纬地公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 雷鱼鸣、朱伟上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判二被上诉人连带向上诉人支付530528.04元，其中61214.76从2020年2月1日起至付清之日止按每日万分之五支付违约金；3．本案诉讼费用、上诉费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决正确认定双方存在租赁合同关系，超能公司单方解除合同无效，但未认定被上诉人为了达到提高房屋单价销售房屋的目的，而与上诉人签订《委托经营管理合同》的事实，存在事实认定不清，适用法律错误，依法应当予以改判被上诉人一次性全额向上诉人支付租赁费。二、被上诉人不能履行到期债务，且就两被上诉人目前的财政状况而言，其将来也不能履行，为了防止给上诉人自身造成不必要的损失，被上诉人应当向上诉人一次性支付全部租赁费用。 超能公司辩称，本案的合同性质不是租赁合同是委托合同，我公司发出的解除合同通知书有效，我公司可行使解除合同的权利，我公司不是承租人，不应当承担租金的义务。 纬地公司未答辩。 雷鱼鸣、朱伟向一审法院起诉请求判令：1、判决超能公司向雷鱼鸣、朱伟支付租金530528.04元，其中61214.76元从2020年2月1日起至付清之日止按每日万分之五支付违约金；2、判决纬地公司对第一项诉讼请求承担连带支付义务；3、本案诉讼费、保全费由两被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月2日，雷鱼鸣、朱伟雷鱼鸣、朱伟与纬地公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了纬地公司出售的位于绵阳市游仙区××路××号××广场××幢××层××号商铺（房号后变更为2栋1层18号），商铺面积88.19平方米，购买价款136.0328万元。同日，雷鱼鸣、朱伟雷鱼鸣、朱伟（甲方、委托方）与超能公司（乙方、受托方）、纬地公司（丙方、担保方）签订了《绵阳【纬地百乐汇广场】项目商业用房委托经营管理合同》，合同约定：甲方将其购买的商业用房（即位于绵阳市游仙区××路××号××广场××幢××层××号商铺）委托乙方实行统一管理，统一招租，整体经营。委托经营期限为6年，从2017年8月1日起至2023年7月31日止。甲方在本合同有效期限内给予乙方的委托为独家的不可撤销之委托，未经乙方同意甲方就该物业不得再委托他人租赁或自行租赁、自行经营。关于经营管理收益约定：租金价格考虑到该物业所在项目商业氛围的培养、商圈的形成需要一定的时间，承租人支付的租金会呈现前低后高的特点，甲、乙双方同意在委托经营管理期限内，乙方每年按照从2019年8月1日至2020年7月31日止每月人民币10202.46元向甲方支付该物业租金；从2020年8月1日至2023年7月31日止每月人民币11336.07元向甲方支付该物业租金。如乙方向承租人实际收取的该物业租金低于前述租金价格，则乙方按照前述租金价格向甲方预付租金，差额部分待以后承租人的租金标准提高至高于前述平均价格后冲回；如乙方向承租人实际收取的该物业租金高于前述租金价格，则高出部分作为甲方支付给乙方的委托经营管理报酬，归乙方所有。甲方获得的物业租金和乙方获得的委托经营管理佣金，由甲乙双方各自依法承担相应的税收，并自行申报。乙方按半年度向甲方支付委托经营管理期间的租金，乙方须于半年期满后给付租金。关于权利与义务的约定：乙方有权根据本项目的业态整体规划选择承租人并以自己的名义与之签订租赁合同，并自主决定与承租人签定的租赁合同内容，甲方将与此相关的权利均授权给乙方行使。……在本合同期满前，乙方不得单方面解除合同。否则视为违约，并应承担支付合同期内的租金的责任。在合同有效期限内，丙方有权审核乙方提交的上半年租金收入报表并进行结算，丙方担保甲方收取不低于本协议约定的基准租金的担保义务。关于违约责任：1、若甲方违反本合同的约定，致使乙方无法正常行使对该物业进行受托经营管理，或给乙方的形象和声誉造成不良影响，或给乙方或承租人造成经济损失的，乙方有权解除本合同，甲方负责赔偿给乙方或承租人造成的经济损失。2、如乙方未按时足额向甲方支付租金，则乙方应按逾期付款额每日万分之五标准向甲方支付违约金。上述合同签订后的2017年7月31日，超能公司收到二雷鱼鸣、朱伟所购商业用房。按上述委托经营管理合同约定，超能公司应向二雷鱼鸣、朱伟支付的租金及支付时间见下表：                            起算时间                       止算时间                       已到期租金（元）                       未到期             租金（元）                       租金计算方式                       已支付租金                               2019.8.1                       2020.1.31                       61214.76                                             6个月×10202.46元                       未支付                                           2020.2.1                       2020.7.31                                             61214.76                       6个月×10202.46元                               2020.8.1                       2021.1.31                                             68016.42                       6个月×11336.07元                               2021.2.1                       2021.7.31                                             68016.42                       6个月×11336.07元                               2021.8.1                       2022.1.31                                             68016.42                       6个月×11336.07元                               2022.2.1                       2022.7.31                                             68016.42                       6个月×11336.07元                                                     2022.8.1                       2023.1.31                                             68016.42                       6个月×11336.07元                                                     2023.2.1                       2023.7.31                                             68016.42                       6个月×11336.07元                                      又查明：1、雷鱼鸣、朱伟为游仙区游仙路**纬地百乐汇广场******商铺的共同所有权人。2019年11月29日，上述商铺办理了不动产登记，登记信息显示该商铺坐落于绵阳市游仙区××路××号××广场××栋××层××号。2、纬地公司的股东是杨**与敬银刚二人，杨**持股比例97%，敬银刚持股比例3%；2019年9月24日纬地公司的法定代表人由杨**变更为杨永清。3、2020年5月12日，超能公司以邮政快递方式向雷鱼鸣、朱伟邮寄了《解除合同通知书》，该通知内容为“雷鱼鸣、朱伟先生／女士：2016年4月3日，您与本公司签订了《委托经营管理合同》约定将您名下位于绵阳市游仙区××路××号××广场××幢××层××号商铺委托本公司代为租赁。因受商铺租赁市场不景气及2020年疫情影响，您的商铺很难出租，即使出租收取的租金也很少。本公司已无力继续垫付租金，故本公司依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条‘委托人或者受托人可以随时解除委托合同’之规定，向您发出解除合同通知书，解除双方签订的《委托经营管理合同》。”雷鱼鸣、朱伟当庭表示未收到上述解除合同通知书，亦不同意解除合同。 另查明：纬地公司在销售案涉商铺时对外发放的广告宣传册中对销售商铺宣传用语有：“小金铺即投即收益”、“投资20余万，月入2000余元，为孩子投资，赢在未来”、“实力保障统一招商”、“买的越早，收益越多，投资百乐汇，就是投资提款机”、“投资百乐汇，就是投资摇钱树”等。 以上事实，有雷鱼鸣、朱伟的身份证复印件、二被告的营业执照复印件、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《绵阳【纬地百乐汇广场】项目商业用房委托经营管理合同》、纬地公司的广告宣传册等证据证实，足以认定。 本案争议的焦点：1、《绵阳【纬地百乐汇广场】项目商业用房委托经营管理合同》（以下简称：《委托经营管理合同》）的性质？2、纬地公司是否在本案承担连带保证责任？3、超能公司发出的《解除合同通知书》的效力及二被告应否向雷鱼鸣、朱伟支付未到期的租金？ 关于合同性质：雷鱼鸣、朱伟诉称《委托经营管理合同》名为委托合同实为租赁合同。理由：1、该合同是与商铺买卖合同同日所签订，纬地公司向雷鱼鸣、朱伟发的广告宣传册中有“小金铺即投即收益”、“实力保障统一招商”等宣传，上述宣传有理由让雷鱼鸣、朱伟相信投资的商铺实为理财产品。2、本案不能以超能公司是否将商铺租赁出去或是否收到租金来确定合同的性质，合同中约定的超能公司向雷鱼鸣、朱伟支付租金，即确定了合同的性质应是租赁合同。3、《委托经营管理合同》是格式合同，由超能公司制订，涉及业主300余户。根据合同法规定，双方对合同文义产生不同理解时应按不利于提供格式合同一方来解释合同，雷鱼鸣、朱伟对合同的理解就是租赁合同。4、合同中对租期、租金的约定均是固定的，按合同约定超能公司应无条件的支付租金，其就是承租人。纬地公司是合同的担保人应与超能公司承担连带责任。关于焦点二：雷鱼鸣、朱伟诉称超能公司向雷鱼鸣、朱伟发出解除合同通知书，根据合同约定超能公司不能单方解除合同，故该解除通知无效；另合同约定超能公司若单方解除合同也应当承担合同期内全部租金，超能公司多次逾期支付租金，其以行为表示不履行合同已构成根本性违约，雷鱼鸣、朱伟有权在履行期限届满前要求支付全部租金。 二被告对上述焦点的抗辩意见：1、《委托经营管理合同》从约定的字义来看，超能公司是受雷鱼鸣、朱伟委托将其商业用房向第三人出租，明确约定了委托期限及经营方式、权利义务等。根据约定超能公司不是承租人，而是受委托人，超能公司向雷鱼鸣、朱伟垫付租金而不是以承租人的身份向雷鱼鸣、朱伟支付租金，因此超能公司与雷鱼鸣、朱伟间是委托关系，《委托经营管理合同》是委托合同。根据合同法第410条之规定，超能公司享有任意解除权，可随时解除合同。2、合同约定超能公司每半年垫付一次租金，现雷鱼鸣、朱伟要求合同加速到期让超能公司提前垫付租金没有法律和事实依据。超能公司不是承租人，不应当支付租金。3、雷鱼鸣、朱伟未能举证证明其尽到审查纬地公司股东会同意为超能公司提供担保决议的义务，不能认定雷鱼鸣、朱伟为善意的债权人，故无权要求纬地公司承担担保责任。 一审法院认为，关于合同性质。雷鱼鸣、朱伟与超能公司签订的委托经营管理合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。该合同约定超能公司有权以自己的名义对外出租涉案商铺，并与雷鱼鸣、朱伟以固定价格结算租金，彼此间权利义务的存续期限明确，符合租赁合同的法律特征，故双方不是委托合同法律关系，应是租赁合同关系。从纬地公司销售商铺宣传用语和《委托经营管理合同》中“承租人支付的租金会呈现前低后高的特点”表述可见，超能公司在与雷鱼鸣、朱伟签订《委托经营管理合同》时，对经营管理雷鱼鸣、朱伟的商铺是有良好的收益预期。超能公司辩称向雷鱼鸣、朱伟支付的是垫付租金，而不是以承租人身份向雷鱼鸣、朱伟支付租金，以此为由否认租赁关系。根据《委托经营管理合同》中关于“租金价格”的约定，明确了乙方在期限内按每月约定的金额向甲方支付该物业租金，超能公司对预付租金，还是辩称的垫付租金并不按商铺的实际出租价格与雷鱼鸣、朱伟结算，均是按约定的每月租金标准支付，与实际租赁价格产生的亏盈由超能公司承担或收益。因此超能公司的该辩称意见，一审法院不予采信。现超能公司未能按合同约定及时给付租金，显属违约，应当承担清偿债务的民事责任。 关于纬地公司是否应承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”之规定，雷鱼鸣、朱伟与纬地公司在《委托经营管理合同》中约定“丙方（纬地公司）担保甲方（雷鱼鸣、朱伟）收取不低于本协议约定的基准租金的担保义务”属担保方式约定不明，超能公司应向雷鱼鸣、朱伟承担连带保证责任。关于纬地公司抗辩雷鱼鸣、朱伟不是善意的债权人，无权要求纬地公司承担担保责任的意见。一审法院认为，《中华人民共和国公司法》第十六条“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额”的规定是对公司法定代表人的代表权进行限制，是为防止法定代表人随意代表公司为他人提供担保给公司造成损失，损害中小股东利益。本案中，纬地公司签订担保条款的时间为2016年4月2日，同日纬地公司与雷鱼鸣、朱伟签订商铺销售合同，在此时间节点纬地公司的法定代表人是杨**，其持有公司股份为97%。根据《中华人民共和国公司法》第四十二条“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权”之规定，纬地公司为超能公司提供担保事项即使按《中华人民共和国公司法》第十六条召开股东会表决，杨**持股97%行使表决权对股东会决议亦起决定性作用。综上，一审法院认为雷鱼鸣、朱伟有充分理由相信担保条款是纬地公司的意思表示，雷鱼鸣、朱伟是善意相对人，纬地公司的该抗辩意见不能成立，一审法院不予采信。 关于超能公司发出的《解除合同通知书》的效力及二被告应否向雷鱼鸣、朱伟支付未到期的租金？一审法院认为，超能公司发出的《解除合同通知书》无效。理由如下：超能公司与雷鱼鸣、朱伟在合同中明确约定双方均不能单方面解除，即“在本合同约定的委托经营期限内，非经乙方书面同意，甲方不得自行使用或出租该物业”，“在本合同期满前，乙方不得单方面解除合同”，该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。超能公司在本案诉讼期间向雷鱼鸣、朱伟发出解约通知，雷鱼鸣、朱伟当庭表示不同意解除合同。本案中超能公司系违约方，其若要行使解除合同的权利，可双方协商一致解除或者以诉讼的方式提出，一审法院前述认定《委托经营管理合同》的性质为租赁合同关系，故超能公司援引《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定认为可随时行使解除权的理由不能成立，现其以向雷鱼鸣、朱伟发出通知的形式单方解除合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》有关合同解除的规定，不能产生解除合同的法律后果。 综上，因雷鱼鸣、朱伟与超能公司之间的租赁合同并未解除，故双方均应按合同约定行使权利和履行义务，现雷鱼鸣、朱伟主张超能公司支付未到期租金无法律依据，一审法院不予支持；对雷鱼鸣、朱伟主张的超能公司到期尚欠租金61214.76元及该部分租金所产生的违约金（计算方式：以61214.76元为基数，从2020年2月1日起至付清之日止按每日万分之五计算），一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、四川超能企业管理有限公司在本判决生效后15日内向雷鱼鸣、朱伟支付租金61214.76元及违约金（违约金计算方式：以61214.76元为基数，从2020年2月1日起至付清之日止按每日万分之五计算）； 二、四川纬地置业有限公司对本判决第一项确定的金额承担连带责任； 三、驳回雷鱼鸣、朱伟雷鱼鸣、朱伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取受理费4553元，由二雷鱼鸣、朱伟承担3824元，由二被告承担729元 二审中，当事人没有提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：二审争议焦点为雷鱼鸣、朱伟主张未到期租金是否应当得到支持。房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定的租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的合同。纬地公司为了商铺促销，雷鱼鸣、朱伟购买案涉商铺，其很大程度上就是看中售后返租带来的租金回报，三方签订的《委托经营管理合同》名为委托实为租赁合同性质，该合同是各方真实意思表示。因此，在案涉合同合法有效，未解除的情况下，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案已到期租金发生在新冠肺炎疫情之前，不存在受到“疫情影响”的情形，超能公司关于“商铺租赁市场不景气”当属自身商业风险。因此，在案涉合同合法有效，未解除的情况下，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。超能公司未按约给付租金构成违约。同理，雷鱼鸣、朱伟主张超能公司支付未到期租金既不符合“半年期满后给付租金”约定，也于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，雷鱼鸣、朱伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9105.28元，由雷鱼鸣、朱伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 迪 审判员 伍 静 审判员 罗 琴 二〇二〇年九月二十五日 书记员 郧咏宏