重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终5036号上诉人（原审原告）：游李陶，男，1981年10月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王新，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘芳艳，女，1983年11月15日出生，汉族，住陕西省镇安县。委托诉讼代理人：曾晖，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思琪，北京德恒（重庆）律师事务所律师。上诉人游李陶与上诉人刘芳艳房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初3598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人游李陶的委托诉讼代理人王新，上诉人刘芳艳的委托诉讼代理人曾晖、张思琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游李陶上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由刘芳艳承担。事实和理由：原判认定事实不清。1.由于刘芳艳未按时支付房款，按照惯例，游李陶向刘芳艳发出催告通知，刘芳艳基于多种原因拒绝购买，实质上任何一个购房人所谓不购买房屋的内在意思是基于某些原因不想购买，其外在行为表现就是不支付购房款。2.正是基于上述的逻辑与事实，游李陶向刘芳艳发出解除通知，理由“毫无履约表示，现你严重违约给我造成重大经济损失”，字里行间体现的含义就是刘芳艳不支付房款即拒绝购房已造成根本性违约，因此本案的违约责任适用条款是购房合同第十条第2款。3.购房合同第十条第2款与第十条第1款是对等责任，若游李陶根本性违约，也应承担房屋成交总价20%的违约责任。4.从违约金条款适用的问题来看，即使认定游李陶以逾期支付款项解除购房合同，根据购房合同第十条第2款“3、逾期履行本合同第四条约定的义务超过十五日的”，刘芳艳仍然要承担合同总价款20%的违约金。5.从违约金条款的理解来看，即使违约金责任应适用购房合同第十条第5款逾期付款责任，该条约定的累计逾期应付款应包括按揭支付款项。第一，购房合同约定的支付方式为按揭贷款支付，需要支付首付款，首付款付款在前，按揭支付在后，因此首付款逾期，按揭支付也相应逾期；第二，按照惯例，由于按揭支付方式是向银行进行贷款，在签订本购房合同时，刘芳艳并未与按揭贷款银行签订贷款合同，购房合同是不可能将未发生的事项约定清楚，并且约束并不是合同当事人的银行。但虽然如此约定，并不代表刘芳艳可以无限期的拖延其办理按揭贷款的合同义务。在购房合同第三条第3款第（4）项明确约定“甲、乙双方须于本合同签订之日起30个工作日内，将申请银行贷款所需的各项资料备齐，并按照与丙方或贷款机构约定的时间到银行办理相关贷款手续”。因此，合同未约定具体的按揭贷款时间是事出有因，且符合重庆市二手房交易惯例，故累计逾期应付款应包括未支付的按揭贷款部分。6.购房合同签订后，游李陶积极履行合同，刘芳艳第一次付款就违约，经多次催告仍未按合同约定的第二次付款时间即2019年9月30日之前付清款项。游李陶于2019年11月20日向刘芳艳发出书面《催款函》，刘芳艳收到《催款函》仍无履行购房合同表示，致使合同完全无法履行，游李陶无奈之下依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及购房合同第十条第2款向刘芳艳发出《解除合同函》，刘芳艳未在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定的三个月内提出异议，购房合同已于《解除合同函》送达之日即2019年12月4日解除。7.游李陶依照合同约定向刘芳艳主张违约金应得到主张。按照购房合同第十条第2款，游李陶并无任何违约行为，刘芳艳构成根本性违约，导致合同无法继续履行，刘芳艳应向游李陶支付购房合同约定的房屋总成交价20%的违约金即82万元。8.游李陶无须就违约金约定合理承担举证责任，相反刘芳艳须就违约金约定过高承担举证责任。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、全国法院民商事审判工作会议纪要第三条关于合同纠纷案件的审理第50条等规定的内容来看，违约方即刘芳艳提出违约金过高，就应该提供证据证明违约金过分高于造成的损失。刘芳艳并未举示足够的证据证明违约金约定过高，应承担不利的法律后果。同时，刘芳艳在履行购房合同时并不理性，签订购房合同后仍对是否购买该房屋存在诸多顾虑，游李陶自始自终都保持积极履约并愿意配合刘芳艳的资金安排的态度，无任何过错。因此，本案主张的违约金应得到全额主张。9.游李陶的确存在很大损失，刘芳艳不履行合同导致游李陶机会利益的丧失，该房屋目前的市场价值已经远远低于成交价410万元，该小区房屋价格的大幅下滑。理论上房价有涨有跌且涨幅跌幅不定，但该规律属于正常的交易风险，双方均应有预判；从客观实际而言，重庆市二手房屋从2019年9月至今，呈现持续下跌，且降幅较大。同时，对于游李陶而言，刘芳艳不履行合同将导致游李陶存在巨大的房屋差价损失，游李陶房屋系位置为主干道旁边的别墅类型，本身就特别挑客户，加上同小区其他房屋的竞争压力，以410万元的价格出手完全是妄想，必须作出巨大的价格让步才有出手的可能，刘芳艳的根本性违约行为造成游李陶机会利益的丧失。再者，游李陶在履行购房合同中存在另购房屋，向银行贷款，上述损失远远高于约定的违约金82万元。游李陶出于尽快定纷止争的考虑只诉请支付违约金而没有主张损失。刘芳艳辩称，1.游李陶是以拒绝支付首付款为由解除合同要求支付违约金的，应该适用购房合同第十条约定；2.一审适用违约金条款正确，但计算违约金过高，应该以实际损失为基础并根据公平原则计算；3.根据购房合同相关约定，刘芳艳并不构成根本违约。刘芳艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费均由游李陶承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，法律适用错误。1.一审法院未对游李陶的实际损失进行认定，缺乏判断违约金是否过高的基础前提，导致刘芳艳承担远超游李陶实际损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，刘芳艳认为游李陶的实际损失应当为可得利益的损失，即游李陶向刘芳艳出售案涉房屋时的成交价与合同解除之时（即2019年12月4日）案涉房屋实际价值的差额。据了解，在同地段同类房屋的二手房挂牌价格在2019年12月期间比本案成交价410万要高很多，即使成交价稍低于挂牌价和评估价，估计也与410万持平，游李陶的实际损失远远低于合同约定的违约金。刘芳艳在一审中申请对案涉房屋的价值进行司法评估，但一审法院并未准许。一审法院未对游李陶的实际损失范围进行认定，而径直适用合同约定的违约金条款，对刘芳艳极不公平。2.一审法院对刘芳艳提交的能证明刘芳艳并无不履行合同的主观故意的相关证据简单地归结为“与本案无关，不予采信”。而事实上刘芳艳举示的相关证据能够证明刘芳艳一直积极履行合同义务，后确系因客观原因无力承担巨额购房款而被动违约，主观过错程度不大。3.本案的违约责任应当适用《房屋买卖合同》中第十条第（五）款逾期支付购房款的违约责任。刘芳艳在2019年12月4日收到游李陶发出的《解除合同函》，游李陶明确表明因刘芳艳逾期支付首付款1540000元而行使合同解除权，合同自刘芳艳收到该通知之日即2019年12月4日已解除；且在刘芳艳与游李陶方的微信聊天记录中，游李陶在2019年11月6日15:00明确表明适用逾期付款的违约责任。由此可见，游李陶是因刘芳艳逾期未支付首付款而解除合同的。因《房屋买卖合同》第三条第(四）款的约定，除首付款1540000元以外剩余房款的支付时间应当是在刘芳艳向银行申请按揭贷款批准后支付，刘芳艳在申请贷款受阻的情况下，仍在按照合同约定继续申请其他银行贷款，对余款2460000元部分，刘芳艳并未逾期支付，也不应当对该部分逾期付款承担违约责任。4.游李陶在庭审中主张的损失包括履行后可获得利益的损失、对非案涉房屋的贷款利息损失等，因这些损失并非刘芳艳在订立合同时能够预见或者应当预见到的，刘芳艳对此均不知情，故该部分损失不应当计算到游李陶的实际损失中，且游李陶对该部分的损失也并未举示证据证明，也不应当予以认定。5.在兼顾合同的履行情况、刘芳艳的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量违约金约定过高的前提下，本案合同约定的违约金也过高，应当予以减少。刘芳艳的逾期支付购房款的行为并未造成游李陶较大的实际损失；《房屋买卖合同》的履行程度不深且在2019年12月4日就已经解除合同；刘芳艳并不存在恶意违约行为，确系因客观原因暂时无力支付剩余购房款；本案除案涉房屋的价值差价之外，无其他损失。综上，商品房买卖合同纠纷中的违约金制度系以补偿非违约方的损失为主要功能，违约金的数额应当与违约损失的数额大体一致，而不能通过约定高额的违约金，对违约方进行过于严厉的惩罚，这有违公平原则。游李陶辩称，1.一审法院对游李陶实际损失已进行认定；2.刘芳艳在履行合同中存在重大过错，应该承担相关责任。游李陶向一审法院起诉请求：1.判令刘芳艳立即向游李陶支付违约金820000元；2.本案诉讼费由刘芳艳承担。一审法院认定事实：游李陶是位于重庆市北部新区房屋的登记所有权人。2019年7月26日，游李陶作为出卖人（甲方），刘芳艳作为买受人（乙方），龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心作为居间方（丙方）签订《存量房屋买卖及居间服务合同》，约定甲方所售房屋坐落为重庆市北部新区。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为肆佰壹拾万元整。（二）甲、乙双方约定签订本合同肆日内，乙方向甲方支付购房定金人民币壹拾万元整。（四）剩余购房款：甲乙双方协商一致，乙方采用以下第3种方式付款，具体付款方式及期限约定如下：……3、按揭贷款方式：甲乙双方委托丙方协助办理该房屋的按揭贷款，并接受该房屋由贷款银行指定的主体公司进行评估，经三方协商一致如下：……（2）乙方申请的贷款金额为人民币贰佰肆拾陆万元整，贷款年限为20年。（3）购房款支付方式乙方于2019年9月30日之前向甲方支付首付款人民币壹佰伍拾肆万元整。剩余房款人民币贰佰肆拾陆万元整，由乙方向银行申请按揭贷款支付。第十条违约责任（二）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，……2、拒绝购买该房屋的；乙方出现上述根本违约情形之一且甲方解除合同的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋成交总价的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；（五）逾期付款责任：乙方未能按照本合同及相关补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：……2、逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，甲方可从乙方全部已付款中先行扣除，如有剩余予以返还。（六）除本合同及相关补充协议约定的违约责任外，甲乙双方任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后在15日内仍未履行的，如守约方选择解除合同的，违约方须按该房屋成交总价的20%向守约方承担违约金。合同签订后，游李陶向刘芳艳出具了收到定金100000元的收条，具体的付款日期不明，游李陶称刘芳艳未在合同约定的签约之日起4日内付款，存在逾期付款的行为。2019年11月20日，游李陶向刘芳艳以EMS特快专递的方式发出《催告函》，内容为：我与你于2019年7月26日签订《存量房屋买卖及居间服务合同》，按照约定你应于2019年9月30日向我支付首付款人民币1540000元，经过多次沟通，时至今日你仍未支付。由于我在出售你房屋之后另行购房，现你迟延付款给我造成重大经济损失。故此，现郑重通知你务必于2019年11月30日前付清全部首付款，否则我将单方解除《存量房屋买卖及居间服务合同》另行出售，没收定金并将依法追究你的违约责任，并赔偿给我造成的一切损失。查询回执显示刘芳艳于2019年11月21日收到该《催告函》。2019年11月22日刘芳艳回函，内容为：1、该房屋的朝向与我命格相悖，签订该合约时，在没有请风水道士勘查现场，签合同时，又是在龙湖中介仓促怂恿下，我一人拿不定主意时，慌乱的精神状态下才签的。后来风水老师经过现场勘查后明确指出这个房子与我命格相悖这个事实，使得我不敢继续购买这套房子。2、中介没有解决我购买这套房子的按揭贷款问题；3、我突然出现的资金短缺问题，直接导致该房屋的买卖无法顺利达成交易。若游先生同意，我愿意放弃购房定金，请你考虑将房屋另行出售，我还可以委托中介协助你积极出售房屋，避免给你造成进一步的损失。毕竟目前二手商品房交易行情基本稳定，在有限的时间段内，相信你的房子仍处于保值状态，另行出售不会有实质性损失。2019年12月3日，游李陶向刘芳艳以EMS特快专递的方式发出《解除合同函》，内容为：我与你于2019年7月26日签订《存量房屋买卖及居间服务合同》，按照约定你应于2019年9月30日向我支付首付款人民币1540000元，经过多次催告你仍未支付。我于2019年11月20日向你发出催告函通知你务必在2019年11月30日前付款，但你仍未支付，毫无履约表示。现你严重违约给我造成重大经济损失。故此，现郑重通知你：解除双方签订的《存量房屋买卖及居间服务合同》，没收定金并将依法追究你的违约责任，并赔偿给我造成的一切损失。查询回执显示刘芳艳于2019年12月4日收到该《解除合同函》。游李陶另向该院举示了如下证据：1、刘芳艳与周润晶的微信记录、游李陶与周润晶的结婚证复印件，拟证明刘芳艳拒绝履行合同，并认可从2019年9月房价行情持续下滑；2、渝北区法院拍卖公告、龙湖中介信息系统拍卖房查询情况、案涉小区其他同面积二手房屋挂牌价格，拟证明案涉房屋价格大幅下降，约定的违约金与损失相当；3、个人最高额循环贷款合同及银行流水、关于终止认购协议的通知书、重庆两江新区龙湖新御置业发展有限公司售房专用发票，拟证明刘芳艳违约除造成游李陶房价下降的损失外，还导致游李陶资金紧张对案外人违约。刘芳艳对上述证据的质证意见为：对证据1真实性予以认可，但不能达到其证明目的，刘芳艳一直在筹措资金，准备履行合同义务。并无主观故意不履行合同。对证据2中拍卖公告中的评估价格达到500万元，没有最终的成交价，不能证明房价下降。二手房的挂牌价高低不一，无法真实反映房价下降情况。对证据3的真实性无法核实，与本案无关。刘芳艳在签订合同时，并无法预见到游李陶2019年9月之后贷款产生的损失。刘芳艳另向该院举示了如下证据：1、刘芳艳与重庆泓奕商贸有限公司签订的《融资居间协议》及重庆泓奕商贸有限公司出具的服务费定金收据、农业银行转账回执，拟证明居间方龙湖物业服务集团有限公司并未按照合同约定协助刘芳艳办理贷款事宜的情况下，刘芳艳为了履行合同，于2019年8月8日自行委托代理机构办理贷款手续，积极履行合同约定义务；2、朱孝伟与苏勤勤签订的《重庆大泽置业代理有限公司居间合同》、银行卡交易明细、还款凭证，拟证明刘芳艳为了支付购房款，将自有房屋出售以筹集资金，刘芳艳为履行本合同支付义务一直积极作准备；3、格博（重庆）云计算科技有限公司的国有企业信息公示系统、资产负债表及利润表、招商银行交易流水，拟证明刘芳艳作为格博（重庆）云计算科技有限公司的唯一股东，在其履行购房款支付义务期间，由于格博（重庆）云计算科技有限公司经营状况恶化，导致自有资金短缺，无力负担案涉房屋购房款，并无恶意违约行为；4、网站截图，拟证明案涉房屋同地段同类型二手房屋价格经本案原成交价高，游李陶并未因解除合同受到损失。游李陶对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性不予认可，即使是真实的，也表明该合同未达到效果；对证据2的真实性不予认可，即使真实，也佐证了刘芳艳有履约能力，但恶意不履行；对证据3的真实性无异议，但与本案无关，表明刘芳艳在买房与企业经营上进行了取舍；对证据4的真实性、关联性均有异议，房屋的标价与实际成交价格存在差距。游李陶的证据1因刘芳艳没有异议，该院予以采信；对其证据2、3因刘芳艳提出异议，该院不予采信。对刘芳艳的证据因游李陶提出异议，且与本案无关，该院不予采信。游李陶与刘芳艳均确认双方的房屋买卖合同于2019年12月4日解除。游李陶认为其损失范围包括房屋差价的损失、履行后可获得利益，其向案外人的违约损失以及向银行筹措资金的贷款利息、机会利益损失等。刘芳艳认为游李陶的损失范围即为房屋差价的损失，故向该院提出申请，要求对位于重庆市北部新区房屋在2019年12月4日的实际价值进行司法评估。一审法院认为，游李陶与刘芳艳签订的《存量房屋买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同。现双方均确认《存量房屋买卖及居间服务合同》中的买卖合同关系已于2019年12月4日解除，该院予以确认。由于刘芳艳在游李陶书面催告购房款后，仍未按合同的约定支付首期购房款，导致双方的合同关系解除，故刘芳艳应当承担违约责任。对于违约金的适用条款，在游李陶对刘芳艳的首期房款进行催收后，刘芳艳回函中明确表明拒绝购买该房屋。但游李陶仍以其拒绝支付首付款为由解除合同，而不是以其拒绝购房为由解除合同，故适用双方违约责任第五款“逾期付款责任：乙方未能按照本合同及相关补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：……2、逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，甲方可从乙方全部已付款中先行扣除，如有剩余予以返还”的约定更为恰当。对于累计的逾期应付款的金额，由于双方尚未办理按揭贷款手续，按揭部分款项的支付时间合同中也没有明确约定，故累计的逾期应付款的金额应当认定为刘芳艳逾期支付的首期款1540000元。故刘芳艳应当支付的违约金为308000元。对于刘芳艳已支付给游李陶的定金100000元，按双方合同的约定，应当予以抵扣。对于刘芳艳的评估申请，由于该院只支持了游李陶部分的违约金金额，加之对于游李陶的损失范围不能仅以房价下降金额作为唯一损失，故对其评估申请不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告刘芳艳在本判决生效后立即支付原告游李陶违约金208000元；二、驳回原告游李陶的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12000元，因适用简易程序审理减半收取6000元，由原告游李陶和被告刘芳艳各负担3000元。二审中，双方均未举示新证据。刘芳艳向本院提交《司法评估申请书》，申请本院依法委托司法评估机构对涉案房屋在2019年12月4日的实际价值进行司法评估。二审查明，《存量房屋买卖及居间服务合同》第三条第3款按揭贷款方式第（4）项约定，……③甲乙双方须于本合同签订之日起30工作日内，将申请银行贷款所需的各项资料备齐，并按照与丙方或贷款机构约定的时间到银行办理相关贷款手续。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合审理情况，各方当事人争议的上诉焦点主要在于：刘芳艳应向游李陶支付的违约金数额。现评述如下：首先，关于违约金应适用的合同条款问题。游李陶与刘芳艳签订的《存量房屋买卖及居间服务合同》合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。虽然刘芳艳未在合同约定期限支付购房款，构成违约，但从游李陶向刘芳艳所发《催告函》及《解除合同函》载明的内容来看，游李陶解除合同的理由并非刘芳艳拒绝购房，而是刘芳艳未按时支付首付款。也即是说，双方合同解除的原因系刘芳艳逾期支付首付款的违约行为。因此，一审法院认定刘芳艳应按照合同第十条第（五）款第2项约定承担逾期付款违约责任并无不当，即按照累计的逾期应付款的20%向游李陶支付违约金。其次，关于刘芳艳逾期应付款的金额问题。鉴于《存量房屋买卖及居间服务合同》关于尾款的支付方式中仅约定了“剩余房款人民币贰佰肆拾陆万元整，由乙方向银行申请按揭贷款支付”及双方准备银行贷款资料的时间，并未明确约定刘芳艳申请办理贷款的时限或尾款的支付时间，故游李陶上诉主张逾期应付款金额包含银行贷款部分无事实依据，本院不予支持。因此，计算刘芳艳违约金的逾期应付款金额为首付款1540000元。再次，关于违约金应否调整的问题。如前述，本案系因买房人刘芳艳逾期支付首付款致使合同解除，对守约的卖房人游李陶而言，其损失不仅是房价下跌致使房屋贬值的损失，还包括逾期收取购房款所造成的经济损失等，且游李陶自合同签订后积极履行合同义务，而刘芳艳不仅回函明确表示不愿继续购买房屋，而且未按约支付首付款，明显有违诚实信用原则，系过错方。因此，结合游李陶的实际损失及刘芳艳的违约情节和过错程度，一审法院根据双方约定的逾期付款违约责任条款及刘芳艳的逾期应付款金额确认违约金，符合公平原则，本院不宜再进行调整。刘芳艳申请对涉案房屋在2019年12月4日的实际价值进行司法评估不影响本案处理结果，对该申请本院不予准许。综上所述，游李陶与刘芳艳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12000元，由游李陶负担7580元，刘芳艳负担4420元。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 赵文建二〇二〇年九月九日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮