安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初2645号原告：周贝贝，女，1999年9月12日出生，汉族，住河南省信阳市光山县。委托诉讼代理人：沈明玥，安徽辉泰律师事务所律师。被告：宿州曌赢置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县经济开发区利民路与宴嬉路交叉口东南角，统一社会信用代码91341321MA2RH1HA07。法定代表人：马学坤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张亚冰，该公司法务。委托诉讼代理人：江林，该公司法务。第三人:中国邮政储蓄银行股份有限公司砀山县支行，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇人民东路御都星城开阳星居****，统一社会信用代码913413216758954397。法定代表人：林永，该行负责人。委托诉讼代理人：刘梦，安徽序力律师事务所律师。原告周贝贝与被告宿州曌赢置业有限公司（以下简称曌赢置业公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司砀山县支行（以下简称砀山邮储银行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周贝贝及其委托诉讼代理人沈明玥、被告曌赢置业公司的委托诉讼代理人江林、第三人砀山邮储银行的委托诉讼代理人刘梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周贝贝诉称：2019年2月份，经曌赢置业公司的销售经理介绍，在砀山恒大林溪郡购房可享受恒大‘无理由退房’。该公司为了吸引周贝贝在此购房，恒大地产集团有限公司于2019年2月18日向周贝贝出具了《无理由退房承诺书》，承诺若周贝贝已履行《砀山恒大林溪郡商品房认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，支付总房款30﹪以上，则自周贝贝签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2019年2月18日，周贝贝与曌赢置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》以及《无理由退房协议书》，同日周贝贝按约缴纳了购房首付款165000元。办理完成购房手续后，周贝贝与曌赢置业公司以及第三人砀山邮储银行签署了《个人购房借款及担保合同》，周贝贝向砀山邮储银行贷款660000元，贷款期限30年。周贝贝将购房首付款及贷款合计825000元，全部支付给了曌赢置业公司。2020年6月份，周贝贝在没有任何违约的情况下要求退房，曌赢置业公司却予以拒绝，其行为严重违反了购房前的‘无理由退房’承诺，属于欺诈消费者。现提起诉讼，请求：1、解除周贝贝与曌赢置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、解除周贝贝与曌赢置业公司及砀山邮储银行签订的《个人购房借款及担保合同》；3、曌赢置业公司返还周贝贝已付购房款165000元，返还周贝贝已归还贷款本金10723.67元、利息47048.34元（已还贷款本金及利息计算至贷款实际结清之日，暂计算至起诉之日，以砀山邮储银行确认的实际还贷本金及利息为准）；4、曌赢置业公司与砀山邮储银行结清贷款本金余额及贷款利息（以砀山邮储银行实际结算明细为准）；5、本案诉讼费用由曌赢置业公司负担。曌赢置业公司辩称：1、周贝贝与曌赢置业公司之间签订的商品房买卖合同、商品房认购书以及无理由退房协议书为双方真实的意思表示，双方应当按照协议所约定的内容全面履行合同义务；2、曌赢置业公司同意周贝贝的第一项诉讼请求，并且也同意退房退款，但周贝贝应当按照无理由退房协议书所约定的退房流程办理退房手续，即：周贝贝应当先结清砀山邮储银行的按揭贷款后，并配合曌赢置业公司撤销房管局的房屋备案，曌赢置业公司退还周贝贝所缴纳的全部购房款，曌赢置业公司无须承担周贝贝因按揭贷款产生的银行利息；3、如果按照周贝贝的要求，先由曌赢置业公司代替其结清砀山邮储银行的按揭贷款，那么该期间案涉房屋在房管局备案的所有人仍为周贝贝所有，曌赢置业公司行使不安抗辩权，要求周贝贝先予结清银行按揭贷款，符合双方的协议约定，也符合正常的交易习惯。第三人砀山邮储银行述称：1、周贝贝与砀山邮储银行签订的个人购房借款及担保合同系双方的真实意思表示，所签合同合法有效。合同签订后，砀山邮储银行已经按照约定将贷款发放完毕，履行了合同义务且无任何的违约情形，不同意解除涉案个人购房借款及担保合同；2、涉案借款合同独立于购房的意思表示，且两者发生在不同主体之间，购房合同解除仅导致个人购房借款合同的担保物的权利主体发生变化。涉案两个合同之间并不具有从属关系，即便涉案购房合同解除，也不会当然导致后者也应解除。因此，周贝贝应当按照合同约定归还涉案贷款本息。经审理，本院查明如下案件事实：曌赢置业公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发、销售等业务活动。该公司在砀山取得位于砀山经济开发区利民路与宴嬉路交叉口东南角建设用地一块，开发建设‘砀山恒大林溪郡’商住小区，对外销售。周贝贝经曌赢置业公司的售楼人员介绍，于2019年2月16日与曌赢置业公司达成认购意向，并签订《砀山恒大林溪郡认筹协议书》，约定：周贝贝（乙方）同意签署本协议书时，支付10000元作为优惠登记金。登记金在签署正式认购协议后，甲方有权将登记金转为认购定金，登记金收款收据将更换为认购定金收据。本协议仅作为购房意愿及优惠权承诺，并仅限于公开发售日使用有效。周贝贝签署前述认筹协议书后，于当日支付了优惠登记金10000元。2019年2月18日，周贝贝（乙方）与曌赢置业公司（甲方）签订《砀山恒大林溪郡商品房认购书》，自愿认购砀山恒大林溪郡楼盘9幢1单元1704室商品房一套，商品房建筑面积132.86平方米，单价6209.54元/平方米，总金额825000元。约定：乙方同意签署本认购书时支付10000元作为定金（定金在签订商品房买卖合同时转为购房款）；付款方式选择按揭付款，乙方须于2019年2月29日前支付首期房款155000元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款660000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年2月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准；乙方必须在约定的付款方式和期限内到砀山恒大林溪郡销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还；乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房。若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。协议签订后，周贝贝按照约定于2019年2月18日支付了购房首付款155000元。同日，周贝贝（乙方）与曌赢置业公司（甲方）签订《无理由退房协议书》及《恒大地产集团安徽公司砀山恒大林溪郡项目关于无理由退房相关事项确认单》。《砀山恒大林溪郡商品房认购书》约定：一、如乙方按《砀山恒大林溪郡商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30﹪以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭贷款的，按揭申请资料需经银行核准通过；二、乙方行使无理由退房的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所交纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕；三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。《恒大地产集团安徽公司砀山恒大林溪郡项目关于无理由退房相关事项确认单》第三条约定内容为：必须符合以下条件方可享受无理由退房：①按照认购书约定的时间，准时交齐首付房款，并签署《商品房买卖合同》。②选择按揭贷款方式的，需严格按照合同约定的时间提供相关材料并办理按揭手续，至按揭下款后方可申请无理由退房。③必须严格按照购房时约定的付款时间按时交纳相应款项，履行付款义务。若未在约定时间内交纳相应款项，一律视为违约，则不再享受无理由退房权利。同日（即：2019年2月18日），周贝贝（买受人）与曌赢置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的‘砀山恒大林溪郡’住宅小区9幢1单元17层1704号商品房一套，房屋单价6209.54元/平方米，房屋总价款825000元。约定：首付款165000元，余款660000元申请银行按揭贷款；出卖人于2021年3月31日前交付房屋；出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。前述商品房买卖合同签订后，双方于当日到砀山县房地产管理局进行了该商品房销售合同的登记备案。之后，恒大地产集团有限公司于同日（即：2019年2月18日）向周贝贝出具了《无理由退房承诺书》，承诺：周贝贝购买的恒大属下公司开发的恒大林溪郡9幢1单元1704号房，若周贝贝已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30﹪及以上，无任何违约行为。则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2019年3月12日，周贝贝（借款人）按照前述合同约定向砀山邮储银行（贷款人）申请按揭贷款。该行经审查，于2019年3月22日与周贝贝签订《个人购房借款及担保合同》，周贝贝向该行贷款660000元，约定：贷款期限360个月（自2019年3月22日至2049年3月22日），贷款归还采按月等额本息还款法。贷款发放采取贷款人受托支付方式，由贷款人受托直接支付至曌赢置业公司银行账户；同时约定，周贝贝以涉案商品房进行抵押，并办理抵押登记手续。前述贷款合同签订后，砀山邮储银行按照借款合同约定将该笔贷款660000元受托支付给了曌赢置业公司银行账户，代付了周贝贝余下购房款660000元。2020年6月，周贝贝要求退房，双方因此发生纠纷，周贝贝向本院提起诉讼。另查明，涉案商品房未进行交付，亦未办理入住手续。上述案件事实，有《砀山恒大林溪郡认筹协议书》、《砀山恒大林溪郡商品房认购书》、《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》、《商品房买卖合同（预售）》、砀山新建商品房购销合同登记备案表、中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表、《个人购房借款及担保合同》、《中国邮政储蓄银行房产收押协议》、银行业务回单、收据、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、借据，及当事人、委托诉讼代理人的陈述等证据，在卷佐证，本院予以确认。本院认为：周贝贝与曌赢置业公司签订的涉案《砀山恒大林溪郡认筹协议书》、《砀山恒大林溪郡商品房认购书》、《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》、《商品房买卖合同（预售）》，以及周贝贝与砀山邮储银行签订的《个人购房借款及担保合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合同成立并有效，本院予以确认。合同当事人应当依约定履行义务。前述合同履行过程中，周贝贝未违反合同约定，其有权依照前述《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》的约定，行使无理由退房的权利。诉讼过程中，曌赢置业公司亦同意周贝贝退房。故，周贝贝要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，应予支持。合同解除后，曌赢置业公司无需再向周贝贝履行交房义务，其所收取的周贝贝交付的购房款165000元应予退还；周贝贝也应于涉案商品房买卖合同解除后，积极协助配合曌赢置业公司（到砀山县房地产管理局）办理涉案商品房买卖合同备案信息注销登记手续及办理相关注销预告登记、预抵押登记等登记备案手续。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，周贝贝要求同时解除与砀山邮储银行签订的涉案《个人购房借款合同》的诉讼请求，依法应予支持。该借款合同解除后，曌赢置业公司应将砀山邮储银行代付的660000元借款予以退还，其中周贝贝已付（归还）给砀山邮储银行的部分借款本金（以本判决生效当月止周贝贝归还砀山邮储银行的实际数额为准）由曌赢置业公司退还给周贝贝。关于周贝贝要求曌赢置业公司给付其归还砀山邮储银行该部分款项相应利息的请求。审理认为，涉案商品房买卖合同的解除，系周贝贝基于双方‘无理由退房’的约定行使的解除权，非曌赢置业公司发生违约行为而解除，即：涉案合同的解除，曌赢置业公司并无违约行为。因此，周贝贝支出的该部分银行借款利息应由其本人负担，其要求曌赢置业公司承担该部分银行借款利息支出的诉讼请求，无事实和法律依据，应不予支持。砀山邮储银行的前述不同意解除涉案借款合同的意见，缺乏相关事实和法律依据，本院不予采纳。周贝贝的前述其余诉讼请求，缺乏相关事实和法律依据，应不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除周贝贝与宿州曌赢置业有限公司（2019年2月18日）签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除周贝贝与中国邮政储蓄银行股份有限公司砀山县支行（2019年3月22日）签订的《个人购房借款及担保合同》；三、宿州曌赢置业有限公司于本判决生效后五日内退还周贝贝购房款165000元及周贝贝已经归还给中国邮政储蓄银行股份有限公司砀山县支行的借款本金（借款本金以本判决生效当月止周贝贝实际归还给中国邮政储蓄银行股份有限公司砀山县支行的借款本金数额为准）；四、宿州曌赢置业有限公司于本判决生效后五日内退还中国邮政储蓄银行股份有限公司砀山县支行判决生效当月周贝贝尚未归还的借款本金（周贝贝尚未归还的借款本金以本判决生效当月止扣除周贝贝已实际归还给中国邮政储蓄银行股份有限公司砀山县支行的借款本金数额为准）；五、周贝贝于本判决生效后五日内协助配合宿州曌赢置业有限公司办理涉案商品房买卖合同备案信息注销登记手续以及办理相关注销预告登记、预抵押登记等手续；六、驳回周贝贝的其余诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2321元，由宿州曌赢置业有限公司负担1161元、周贝贝负担1160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇二〇年九月三十日书记员  张郅臻附：本案所适用的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。