福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4385号 上诉人（原审被告）：刘秋云，男，1963年8月2日出生，汉族，住湖南省茶陵县。 被上诉人（原审原告）：陈电，男，1966年6月24日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 上诉人刘秋云因与被上诉人陈电房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初7226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘秋云上诉请求：1.撤销一审判决，审核双方争议的合同减免租金2020年2月至4月期间租金减免或者将本案发回重审；2.本案一、二审费用全部由陈电承担；3.请求减免2020年2月、3月租金，将2020年2月、3月租金减免抵销2020年4月至6月租金，要求2020年5月至2020年12月适当减租，每个月减租200元；4.解除2019年12月24日签订的房屋租赁合同；5.5050元押金抵销2020年4月至6月租金。事实与理由：陈电与刘秋云房屋租赁合同纠纷一案,经福建省厦门市思明区人民法院作出一审判决，该判决只对2020年4月至6月疫情期间减免半个月租金，刘秋云无异议。而2020年2月、3月是疫情期间租金没减免，不合法、不合理、不公平。2020年2月疫情期间整个月没营业，期间隔离在杏林家中，没半点收入。2020年3月13日才恢复营业，受疫情影响，生意跌落很大，2020年3月彩票销售报表14374.00元,佣金14374.00*0.08=1149.92元；2020年4月彩票销售报表23561.00元；佣金23561*0.08=1884.88元；2020年5月彩票销售报表24842.0元,佣金24842.00*0.08=1987.36元，根本不够交房租，营业成本人工薪金都要垫，亏损很大，故强烈请求减免2020年2月、3月租金，用于抵销2020年4月至6月租金。理由如下:一、2020年2月是疫情高发期间,刘秋云响应国家和厦门市政府政策,隔离在杏林家中,没有开店经营,没有收入;在政府政策允许下于2020年3月13日才开门经营.但受疫情影响，彩票销售业绩影响很大，佣金收入根本不够交房租，还要垫付营业成本和人工薪金，故强烈要求减免2020年2月、3月租金5050元，同时要求适当减免每月200圆从2020年5月至12月租金。根据国家和厦门市政府政策指导,经营性质房屋租赁2020年2月免租，3月、4月租金减半；还有陈电微信语音承诺“先看别人，别人怎样就怎样，参照别人”。而隔壁卖纸钱店房东已减免一个月租金，隔壁干洗店房东已减免二个月租金（都是2020年度2月至4月期间；2020年5月起到2021年2月止每个月减200元-500元），隔壁店老板签名确认。陈电在这租了快要20年，时间是最久的。隔壁卖纸钱店住在里面正月初二就开始营业了,干洗店住在里面,02月10号也营业了,其他房东都能给其他租客减免1-2个月租金,为什么陈电在这样疫情下就没有一点同情心,不会向隔壁一样减免租金。刘秋云向陈电租了快要20年了，在这将要20年之间，陈电收刘秋云租金比隔壁买纸钱店至少多拿了6万左右，是多拿了，而不是少拿，故租金减免要跟隔壁一样，这样要求没有过分，是合情合理公平合法。2020年01月至03月租金已交清，但要把02月03月减免租金5050元抵销04月至06月租金。二、陈电违背合同公平协商及微信语音承诺。协商好而又反悔,没有履行自己语音微信承诺，是不诚信不守信。故请求解除2019年12月24日签订的房屋租赁合同。 陈电辩称，一、一审判陈电减免半个月租金，缺乏法律依据。陈电之所以未再上诉，是本着退一步海阔天空的想法，以法理来说并不认同。二、陈电的诉求为请重新考虑一审我方的五项诉讼请求撤销一审减免半个月租金的判决，不予减免租金。三、另补充事实和理由：1.刘秋云现在已赞同本人一审中关于解除租赁合同的诉求， 刘秋云已严重违约。2.疫情非我方导致，出租方是国企的，也只是呼吁尽量酌情减少租金，并未硬性规定，何况出租方是个人，陈电家每月需要还房贷合计7914.04元，孩子还在台湾读研，老人需要赡养，今年小孩没法过去台湾，在台湾租的房子租金也要照交，陈电5月以前也很少出门，现在也只能领工资2195元。陈电没有能力也没有义务承担刘秋云因疫情导致的损失。刘秋云并没有提出要延期支付房租，而是提出只有减免1个月租金才要支付租金，所以已严重违约。3.原租赁合同规定的用途是经营之用，租赁的店面是由原两房两厅的住房改成两个对外的店面和小一房一厅组成，即可分拆也可一起使用，刘秋云租赁多年，主要用于居住，和经营一台体彩机（只占用一间店面的一部分）及银顺达公司的业务。刘秋云一家（夫妻）一直住在里面，平时接待客人及请客都在里面，有其他地方的出入证并不能证明一直住那里，租金今年每月5050元（每月58.94元/平方），同栋楼居住用的租金也是4000多元，相差不多，疫情对刘秋云居住没影响，彩票也是按彩票中心规定的时间经营，该房屋2019年12月电费190.82元；2020年1月电费153.49元；2月电费68.27元；3月电费182.05元；4月电费178.76元。2019年10月-11月水费共40吨，142.1元；2019年12月-2020年1月水费37.27吨，132.4元；2月-3月水费11吨，35.2元；4月-5月水费35吨，112元；变化不大，所以只有2月份有一点影响。 4.2020年3月25日陈电微信语音告知刘秋云要先按合同执行，等第四季度再参考别人的情况再商量减免。刘秋云却称“还有陈电微信语音承诺（先看别人怎样就怎样，参照别人.见附件）”。在一审答辩中陈电已当庭指出刘秋云的错误。5.本栋房屋共有8套店面（每套含2间店面和1套小1房1厅），刘秋云举证干洗店减免二个月租金是689-5之二，不是整套店面；而实际689-5之一茶叶店减免半个月，近期才又减免半个月，整套689-5的店面月租金5300元，一年租金比陈电的店面多3000元。四．刘秋云的上诉状说法与一审的答辩状的说法差别很大，而且依据不足。五．由于刘秋云20**年以来已多次违约，水电煤气费也不按时支付，不讲诚信，到8月31日实欠五个月租金及物业物业管理费、水电煤气费等共约2.69万元及6月28日按合同规定还应支付未付第三季度的2个月租金5140元,所以押金应等移交后并支付完欠费后再退还。 陈电向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除2019年12月24日签订的房屋租赁合同（承租龙虎山路695号102之03#、04#店面）；2.限期被告搬出，并将房屋恢复原状（恢复2个厕所、1个门、拆除广告牌等）；3.补交至移交时已发生还未支付的租金及水电煤气费（目前欠半个多月共约0.33元）；4.赔偿1个月租金金额0.505万元；5.限期变更厦门银顺达贸易有限公司（包括银顺达投资（厦门）有限公司）登记的及彩票销售点登记的本房屋地址。 一审法院认定事实如下：厦门市思明区龙虎山路695号102之03#、04#（6#楼）店面（以下简称讼争店面）系厦门水产集团公司于2000年兴建的员工集资房，陈电为讼争店面的出资员工。 2004年起，陈电将讼争店面出租给刘秋云经营彩票店，房屋租赁合同一年一签。2019年12月24日，陈电（出租方，甲方）与刘秋云（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将讼争店面出租给乙方，租赁用途为经营，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日；每月租金5050元（不含税金），乙方每季度应向甲方缴纳租金15150元，下一期缴款时间为提前一个月份（前季度末的那个月份）的25日至28日付清（卡转账最迟27日）；承租期间乙方负责交付物业管理费、水电费（包括小区公摊）、煤气费、卫生费、电话费、有线电视费；乙方未按时交付租金，甲方即可提前解除合同，于当月30日收回房屋，并有权追回乙方所欠租金及一个月的租金金额的违约赔偿金；等等。 合同签订后，刘秋云支付租金至2020年3月底，2020年4月起的租金未付。 一审庭审中，刘秋云陈述：其开店时居住在讼争店面，不开店时居住在杏林家中；疫情期间讼争店面无法营业，于2020年3月13日才恢复营业。陈电主张截至起诉之日刘秋云尚欠水电煤气费0.33元，刘秋云对此未提出异议。 一审法院认为，陈电与刘秋云签订的《房屋租赁合同书》真实合法有效，双方均应依约全面履行。本案双方主要争议为：《房屋租赁合同书》是否应当解除；疫情期间讼争店面租金是否可予减免。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，讼争店面疫情期间无法正常经营，根据上述规定精神，一审法院对陈电以刘秋云未在约定期限内支付租金为由解除《房屋租赁合同书》、收回店面并主张刘秋云违约责任的诉讼请求不予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，《房屋租赁合同书》明确约定讼争店面租赁用途为经营，经营期间刘秋云居住其中系经营便利所需，应认讼争店面系经营用途，而非居住用途。疫情期间讼争店面确无法正常经营，根据上述规定精神，按照公平原则酌情变更《房屋租赁合同书》中关于租金的约定，认定疫情期间讼争店面减免半个月的租金即2525元。除此之外，双方仍应按《房屋租赁合同书》约定履行。刘秋云应自判决送达之日起三日内向陈电支付欠付的2020年4月至6月的租金12625元（减免半个月租金）以及立案之日尚欠的水电煤气费0.33元。此后，刘秋云还应依约及时支付租金和其他费用，否则将构成违约。综上所述，对陈电的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘秋云于应自判决送达之日起三日内向陈电支付2020年4月至6月的租金12625元、立案之日尚欠的水电煤气费0.33元；二、驳回陈电的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为25元，陈电负担5元，刘秋云负担20元。 二审审理期间，除陈电认为刘秋云承租讼争店面以居住为主外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 审理中，陈电提交如下证据：1.水电通知短信截图，拟证明水费电费基本平稳，疫情影响很少，除了二月份用水比较少，其他月份跟原来差不多。2.每月还贷短信，拟证明陈电每月负担很重。3.店面照片，拟证明刘秋云店面实际使用情况。4.照片，拟证明其他人彩票店面积占用很小。5.银顺达公司贸易状况，拟证明刘秋云名下有公司有资金。6.证明，拟证明陈电工资才两千多。7.证明，拟证明干洗店减免8700元租金，该减免租金是包括隔壁茶叶店一并减免，同时其租金比陈电出租每个月多3000元。8.短信通知，拟证明上诉人目前为止欠陈电的费用。9.照片，拟证明刘秋云用店面招待客人，是居住用的。10.证明，拟证明有的店面租金比陈电高，但是只减免400元。11.微信记录，拟证明非刘秋云所称的减免承诺。刘秋云质证认为，1.对真实性予以确认，刘秋云每月都有缴费，但与本案无关。2.对此不清楚。证据3.对真实性予以确认。4.该证据与本案无关。5.公司注册地址是这里，但非在此经营。6.对此不清楚，与本案无关。7.对减免的金额不清楚，干洗店前面一小部分是茶叶店，其余都是干洗店的。8.对真实性予以确认，但与本案无关。9.陈电拍照的时候，刚好系刘秋云的战友过来打牌，与本案无关。10.其他店面是去年八月份租的房东给减免400元，但是刘秋云已承租很多年。11.对真实性予以确认，陈电承诺到年底再核算租金，但是现在都不减免，何谈到年底才减免。本院对上述证据经分析认为，对证据1、3、8、11的真实性予以确认，证据2、4、5、6、7、9、10与本案缺乏关联性，故不予评判。 本院认为，首先，陈电以刘秋云欠付租金为由诉求解除合同，但刘秋云欠付租金确在疫情发生期间及复工后，其欠付租金行为存在受疫情或疫情防控措施影响的因素，一审判决依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，判决维持双方之间的租赁合同关系。虽二审审理中，刘秋云也上诉请求解除合同，但该上诉请求本身即与其减免直至2020年12月租金的他项诉求及其在一审中不同意解除合同的主张相矛盾。陈电对一审判决驳回其解除合同的诉求并未提起上诉，其在二审审理中提出可以解除合同的前提条件为不能减免租金，刘秋云表示不予同意，陈电与刘秋云对解除合同未能达成一致意见，故双方仍应维持双方之间租赁合同关系。如嗣后，陈电和刘秋云达成解除合同的合意，或产生约定、法定解除合同的事由，双方可另行予以处理。其次，刘秋云利用讼争店面经营彩票，虽其家人也曾在此居住，但讼争店面用于经营彩票事宜，双方当事人也均予以确认，如前所述，刘秋云的经营存在受疫情或疫情防控措施影响的因素，故本案应适用涉疫情的相关司法解释和政策。一审判决依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，遵循公平原则，综合刘秋云的实际使用情况、防疫措施的影响因素及复工时间等，减免刘秋云半个月的租金，并无不当，应予以维持。在刘秋云已经支付租金至2020年3月底的情况下，刘秋云上诉主张陈电应参照其他出租人减免租金，但讼争店面非公有房产，在高于法院依法酌定减免租金范围外的处分权利应基于出租人的意思表示，刘秋云关于再行减免2020年2、3月份的租金及减免未付租金的上诉主张缺乏依据，且刘秋云对此亦未在一审中提出反诉请求，故对该项上诉主张予以驳回。综上，刘秋云的上诉主张缺乏事实和法律依据，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费40元，由上诉人刘秋云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  章 毅 审 判 员  胡林蓉 二〇二〇年九月四日 代书记员  朱巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。