广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1614号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁卫华，女，汉族。委托诉讼代理人：郭锦峰，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐敬忠，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴林，女，汉族，1983年11月9日出生。委托诉讼代理人：刘骥，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪浩博，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人梁卫华与被上诉人吴林合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402民初8189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁卫华不服上述判决，提起上诉请求：1、撤销原审判决并驳回吴林的第二、三项诉讼请求；2、判令吴林支付梁卫华先行垫付的涉案房产相关费用，包括贷款、物业费、办证契税、佣金及水费共计145778.66元；3.判决吴林赔偿损失119452.96元（包括租金损失、提前还贷违约金、律师费）；4、吴林承担本案的本反诉及二审诉讼费用。事实与理由:一、原审法院认定上诉人租赁涉案房产给深圳公司并对股东隐瞒真实租金收益属于违约也是错误的。梁卫华、吴克娟和吴林曾于2017年5月10日通过微信确认租赁合同内容并一致通过，并询问过家具购置以及保洁情况，可以视为吴林认可梁卫华已作为当事人签订了租赁合同，承租了涉案场地。而梁卫华已经根据约定向吴克娟、吴林支付了租金，租赁合同已被实际履行。租赁合同并未禁止转租，因此梁卫华有权将涉案房屋租赁给深圳公司并收取转租而产生的收益。原审法院仅抽取梁卫华受到断供、诉讼威胁及租客正常运营受到影响、经济损失情况下做出妥协性的解决方案中片言只语，就认定梁卫华有违诚信，属于错误认定，二审法院应该纠正。二、原审法院认定吴克娟、吴林不支付按揭款、物业管理费和办证税费的行为不构成根本违约，从而支持了吴林的第二项诉讼请求显属错误。吴林明知梁卫华属于低收入，没有积蓄单亲赡养小孩，无力承担10多万元办证费用及每月1万多元的银行贷款情形下，仍然作出拒绝支付办证费及断供行为，是以实际行为表明无意继续履行合同的意愿。在此期间，梁卫华也通过案外人协商沟通，意图以和平方式解决。但是吴林不断提出无理要求，以致梁卫华不得已发函以维护自身权益。否则梁卫华有可能因为拒绝办理证件及无法支付房贷导致涉案房产被法院低价拍卖及被列入失信人员等恶劣困境。无论房产何时买卖，必须及时缴税并办理不动产权证是政府规定，属于投资房产必须支出的项目。综上所述，吴克娟及吴林明知梁卫华无力承担独自支付贷款及办证费用的情形下，没有和平协商解决问题，反而断供及拒绝支付物业费用等行为系导致合同无法继续履行的根本原因，属于根本违约。三、原审法院认定梁卫华出售房屋构成根本违约，判令返还吴林购房佣金、按揭款、公维费和物业管理费，没有事实和法律依据，应该予以纠正。1.梁卫华出售房屋是在吴克娟、吴林已经停止支付按揭款、物业费用和拒付办证费用的根本违约行为下且各方无法协商一致并受到诉讼威胁情形下，不得已作出维护自身权益的唯一选择。只有出售涉案房产止损方能最大程度维护各方利益，完全合乎情理。2.本案当事人早在2017年就已经能够达成出售涉案房产的合意，且原审法院认定2019年3月13日、17日吴克娟、吴林也同意出售房产。梁卫华在2019年3月函告各方拟按市场价350万元出售涉案房产，各方也均未提出反对出售涉案房产的意见和作出要行使优先购买权的意思表示。3.2015年8月5日《合作购房补充协议书之转贷协议》约定将银行按揭贷款人的身份由吴克娟转为梁卫华，该《合作购房协议》中约定的甲方对涉案房产有权买卖的权利也就随之转移。因为这是基于协议条款甲方有权实施房产买卖行为是考虑到甲方为银行贷款人的身份，若涉案房产出现紧急情况时，银行贷款人有权出卖涉案房产，以维护自身及协议各方当事人最大权益。4.梁卫华通过多种途径协商、多次发函要求吴克娟、吴林、林建明履行合同义务，基于梁卫华无力独自承担银行还款和其他费用的压力，为了避免进一步的损失，只能出售涉案房产。原审法院仍要求梁卫华无底洞般借款代合作方偿还债务，毫无依据和情理。而在整个楼市不景气情形下，有客户愿意一次性付清房款，以合理市场价出售房产实属不易，梁卫华不存在任何过错。5.原审法院判令返还购房佣金、银行按揭还款、公维费及物业管理费也毫无依据。这些费用均是开发商、银行、物业公司收取，梁卫华并未收取任何费用。而这些费用显然属于不可返回的款项。本案当事人都是投资行为，这些款项性质也是投资款，投资款本来一经投入便无法收回，且投资盈亏具有不确定性，对于盈利可分配对于亏损也应该承担，原审法院要求梁卫华单方承担也是错误的。综上，请求二审法院予以改判。吴林答辩认为，一、梁卫华擅自将案涉房屋出租并对吴林隐瞒真实租金数额的行为，构成违约，原审认定正确。二、吴林未支付的按揭款仅为3069.6元，其后果可以补救，并不能构成实质违约，且未支付办证费用是因为梁卫华因丧失诚信，为了避免其擅自处分房产，我方同意支付办证费用的前提是先办理他项权证，而非拒绝支付费用。且即便吴林未支付费用，梁卫华也存在多种途径维护其合法权益，或提出回购或通过诉讼解决，均能妥善处理纠纷，而非冲动低价出售房产，使得合作购房协议落空。三、梁卫华擅自出售房产的行为剥夺了吴林作为涉案所有权人的权利，构成根本违约，其理应赔偿吴林的损失。梁卫华恶意发函，存在严重过错，其出售涉案房屋蓄谋已久，对梁卫华出售案涉房屋的成交价格存疑。因梁卫华违约，导致吴林往返北京珠海，聘请律师支付了费用，皆应得以赔偿。四、梁卫华作为一个完全民事行为能力人，其应具备理性判断认知力，其清楚佣金性质，梁卫华早在2014年就已经按照费用比例支付，是用其实际行为接受并认可合作购房佣金，此时反悔不认可，无异于再一次违背诚信。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回梁卫华上诉。吴林向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认解除《合作购房协议》；2．请求判令梁卫华返还本金782615.57元及利息，从每笔本金支付之日起计算至梁卫华实际支付之日，按人民银行同期贷款基准利率计算，暂计算至2019年7月31日为187373.59元（每期计算点和计算方式详见当庭提交的书面列表)；3．请求判令梁卫华赔偿为实现债权而发生的费用共计37864元，其中律师费36000元、往返北京至珠海的火车票1864元；4．请求依法判令梁卫华承担本案的诉讼费、保全费。梁卫华在一审中提出的反诉请求：1.依法判令吴林向梁卫华返还垫付的涉案房产相关费用共计145778.66元（包括2019年3-4月贷款及物业费、办证契税、佣金、水费）；2.依法判令吴林向梁卫华赔偿损失93226.71元（包括租金损失、提前还贷违约金、律师费）；3.依法判令本案本诉、反诉费用全部由吴林承担。一审法院认定事实:珠海横琴新区益生自然医药科技有限公司成立于2013年3月12日，林建明、吴克娟先后任该公司法定代表人，吴克娟、林建明、吴林和梁卫华曾是该公司同事，但吴克娟长期在北京办公，梁卫华长期在珠海办公。2017年7月30日，因休假等问题梁卫华与当时的公司法定代表人吴克娟发生矛盾，梁卫华办理了离职手续，公司出具《离职证明》，证明梁卫华于2013年5月1日至2017年7月30日期间在公司综合部负责全面管理工作，月基本薪资为4000元，社保津贴等未计入。梁卫华称吴克娟清楚其收入状况。2014年10月4日，吴克娟为购买人、珠海市嘉业房地产开发有限公司为开发商签订一份《中海名钻花园10栋、11栋预购单位确认单》，约定吴克娟预购中海名钻11栋16层03号房，订价为3366000元；本确认单适用于中海名钻10栋、11栋住宅单位在澳门地区预购；购买人选择建筑物分期方式支付预购单位的楼款；购买人应于2015年5月31日前亲临珠海市拱北九洲大道西中海富华里销售中心签署《商品房买卖合同》；选择一次性付款或建筑期分期付款方式的购买可于签署《商品房买卖合同》后至2016年11月30日前申请免费更名一次。吴克娟陈述，案涉房产由开发商在澳门发售，国内无法购买，林建明通过中间人介绍，由吴克娟、梁卫华、吴林共同购买1603房，吴克娟个人购买1604房。吴克娟、梁卫华、吴林三人按各自份额将佣金481200元付给林建明，由林建明转付给中间人。案涉房产合同价3366000元，加上481200元购房佣金，共计3847200元。其中一半房款1683000元办理了银行贷款，三人还需现金支付另一半房款和佣金共计2164200元。2014年11月12日，林建明向中间人黄腾标转账购买案涉房产和中海名钻花园11栋1604房两套房产定金200000元。2014年11月13日，吴林的配偶田文奇代吴林分7笔向林建明名下招商银行账户转账346320元。同日，吴克娟向吴林出具收条，确认“2014年11月13日收到吴林转来的中海名钻11幢16层03号首期款346320元”。2014年11月15日，吴克娟为甲方、梁卫华为乙方、吴林为丙方、林建明和田文奇为见证人签订一份《合作购房协议书》约定如下：一、甲乙丙三方共同购买位于广东省珠海市横琴新区中海名钻花园11栋1603房，面积96.18平方米，总价款3366000元。二、首期20%及中介费出资金额、出资比例：甲方出资346320元，占总出资30%；乙方出资461760元，占总出资40%；丙方出资346320元，占总出资30%。三、甲方享有共同所购物业30%的产权，乙方享有共同所购物业40%的产权，丙方享有共同所购物业30%的产权。四、三方共同对所购房产进行实地考察及相关情况的了解。五、购置物业法律文件签署、款项支付、购房手续办理及委托授权乙丙双方均委托甲方，由甲方全权办理购房定金、首付款及其他购置房产相关款项的支付、《房产预售合同》等法律文件的签署、房产抵押按揭贷款办理、房产交接、房屋所有权证办理、水电煤有线电视开通或入户等所有购房相关手续。六、为便于房产的购买、卖出等相关手续的办理及操作，所购物业的所有权凭证均只署名为甲方名下。七、物业装饰装修由乙方负责办理，所需费用按房屋产权比例承担。八、由甲方负责所购房产的管护、维护、出租、收取房屋租金等物业管理事务，甲方收取承租人的房屋租金后扣除正常常规公约的支出金额后的纯收入，由甲乙丙三方按房屋产权比例分享。九、产权登记所支出的公证费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、律师费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、中介费（委托中介出租物业）、房屋租金税费等相关费用由甲乙丙三方按房屋产权比例承担，并以现金支付。十、甲乙丙三方共同行使所购房产的占有、出租、使用、收益、处分等权利，如有一方依法书面授权，另一方也可以代为行使，但房产买卖以甲方的意见为重，甲方有权实施处理。三方任意一方均无权将该房产进行抵押、借贷、偿还等。十一、如三方共同决定出售所购房产，应依法进行并办理相关手续，盈利或亏损均各自按房屋比例享有或承担。在同等条件（市场价）下，任何一方均有优先购买权。如果一方决定出售房产，应提前30日书面通知其他两方，三方买卖的决定权在于甲方。十二、甲乙丙三方以建筑分期的方式购买物业，具体约定见《中海名钻花园预购单位确认单》，乙丙两方需提前10日按比例支付款项至甲方指定账户。若逾期视为违约，违约方所占的份额由另外二方接盘，违约方只能收回原支付的成本金额，无利息、无利润。若该房产处于亏本时期，某一方提出申请退出，则退出金额按市场价进行扣减，其份额同样由另外二方进行分摊接盘；若另外二方没有能力接盘，则出售，相关风险、利润均按比例承担。十三、甲乙丙三方所购房产的实际产权按本协议约定共有，实际所有权属三方共同按比例归属。若任何一方试图使用不当、不道德等手法占据该房产或由该房产产生的利益等，从而导致产生法律纠纷或诉讼等情况，其引发的经济损失与相关的费用，由不当、不道德方承担，等等。2014年11月17日，林建明又向黄腾标转账支付2108800元，加上已付定金200000元，共计2308800元。林建明称该2308800元包括吴克娟购买1604房的佣金和20%房款共1154400元以及吴克娟、吴林、梁卫华三人共同购买案涉房产的佣金和20%房款共1154400元，其中吴克娟和吴林各占30%（每人付款金额346320元合计692640元），梁卫华占40%（付款金额461760元）。吴克娟名义开设于中国工商银行卡号62220802000********的账户历史明细显示，2015年1月27日支出336600元、2015年3月31日支出336600元、2015年5月28日支出336600元，吴克娟称前述三笔款项共1009800元是其收齐吴林、梁卫华款项后支付给开发商的后续购房款。加上之前林建明交给黄腾标的1154400元佣金和房款，吴克娟、梁卫华、吴林三人确认除按揭款外的现金支付部分为2164200元（1154400元+1009800元），吴克娟和吴林均承担30%，即各负担649260元，梁卫华承担40%即865680元，三人已支付完毕。2015年8月5日，吴克娟为甲方、梁卫华为乙方、吴林为丙方（落款日期2015年8月11日）、林建明和田文奇为见证人签订一份《合同购房补充协议书之转贷协议》，约定如下：一、甲乙丙三方共同购买位于广东省珠海市横琴新区中海名钻花园11栋1603房，面积96.18平方米，总价款3366000元。三方已按工程进度支付50%房款，剩余50%房款改为招商银行按揭贷款。二、将吴克娟名字改为梁卫华名字进行银行按揭贷款；三、还贷金额等各项事项以招商银行依据相关规定为标准，三方遵守支付；四、三方需于银行规定还贷的时间提前7个工作日内将各自所占份额的还贷金额数转到梁卫华名下招商银行账号内，该账号为本房产专用，不得与其他事项混合使用。五、还贷银行：招商银行珠海分行、户名：梁卫华、账号：62148365********。该协议附梁卫华名下上述招商银行卡复印件。同日，珠海市嘉业房地产开发有限公司向梁卫华出具收到珠海中海名钻花园11栋1603房定金150000元、楼款1533000元，合计1683000元。名钻签约客户资料信息显示，客户姓名梁卫华、房号11-1603、首付1683000元、按揭款1683000元。另外，吴克娟、梁卫华、吴林三人还按各自份额支付公共维修基金和律师费10005.3元，其中吴克娟、吴林负担3001.59元，于2015年8月5日当天向梁卫华支付。2016年1月12日，吴克娟为甲方、林建明为乙方、梁卫华和吴林为丙方签订一份《合作购房补充协议书之转名协议》，约定甲丙两方三人共同购买案涉房产，同意将吴克娟名下30%股份转让给林建明；还贷金额等各项事项以招商银行依据相关规定为标准，三方遵守支付，并于提前7个工作日内将各自所占份额的还贷金额转到梁卫华名下招商银行账户内，该账号为本房产专用，不得与其他事项混合使用。2016年2月1日，吴克娟为甲方、林建明为乙方签订《关于解除“合作购房补充协议书之转名协议”》，约定2016年1月12日“合作购房补充协议书之转名协议”将吴克娟名下的30%股份转让林建明，因林建明个人原因，无法接受该股份，经双方友好协商，解除原转名协议，房屋股权份额仍归吴克娟享有。吴克娟称曾向吴林和梁卫华说过股份不转给林建明，梁卫华否认吴克娟的说法，主张案涉房产的股东是林建明、吴林和梁卫华三人。在吴克娟和梁卫华的微信聊天记录中，2016年5月31日吴克娟问梁卫华：“我这个月房贷是否未转？”梁卫华答：“已转，24号转了。”2016年7月28日梁卫华说：“中海因为更过名，就会产生过户费，中介说税费用约20万，所以2年内别想买了。”吴克娟说：“2年才能出房产证吧。”自2015年5月起至2018年12月期间，吴克娟每次都将转账案涉房产贷款以及物业管理费的凭证发给梁卫华。对于吴克娟偿还贷款的行为，梁卫华陈述林建明说要离婚，不方便以其名字进行转款，所以要求吴克娟名义进行还贷，不能说明吴克娟是股东。2017年5月10日，梁卫华通过微信分别向吴克娟和吴林发出一份《租赁合约》，该合约以梁卫华甲方、林建明为乙方、吴林为丙方约定甲方租赁案涉房产，从2017年9月1日至2018年8月30日期间，租金为2500元；从2018年9月1日至2019年8月30日期间，租金将视市场情况，或进行调整，幅度不超过200元，即不超出2700元；从2019年9月1日以后，租金将视市场情况进行调整，略低于实际出租市场价；其他管理费、水电费、燃气费、通讯费、网络费等相关生活支出费用由甲方自行承担。微信中，吴克娟和吴林均对该合约内容无异议，同意将案涉房产出租给梁卫华。梁卫华举证2017年5月10日收款收据、2017年5月17日送货单2张、2017年6月27日收据、回收1603房家电凭证、保安证明、梁卫华分别与殷智锋、中海地产物业管理人员的微信聊天记录截图，主张梁卫华为租赁案涉房产购买了家电家具，吴克娟和吴林擅自终止租赁合同，给梁卫华造成损失达54520元。2017年7月10日，吴林以“中海名钻11-1603”为名微信建群，并邀请梁卫华、林建明加入，称“以后咱们就在这个群里共同商讨咱们房子11-1603的事情，这样方便联系和沟通”。2017年10月31日，梁卫华为出租方（甲方）、深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司为承租方（乙方）就案涉房产签订《房产租赁合同》，约定甲方将案涉房产出租给乙方，租赁期一年，自2017年11月16日至2018年11月15日止，每月租金3500元，乙方于签订合同当日向甲方支付押金7000元，等等。同日，梁卫华为甲方、深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司为乙方签订《租赁合同补充协议》，约定乙方独立承担支付并按时缴纳租赁期间所产生的各项税费、燃气费、水费、电费、宽带费、卫生费和物业管理费等所有的费用；乙方必须先交租金后使用出租房产，银行转账记录或凭条作为租金凭证。上述租赁合同附梁卫华与开发商签署的《商品房买卖合同（预售）》以及《中海名钻入伙房型收费标准》《中海名钻房租收款账号》。附件显示案涉房产每月物业管理费为404.38元，可以由租客每月自己去物业管理处缴费，也可以由业主代缴；租金分别存入梁卫华名下两张银行卡，其中2800元租金存入尾号为0629的中国银行卡，700元租金存入尾号为0735的中国工商银行卡。2017年12月9日，梁卫华向吴克娟、吴林微信发出租赁合同截图，显示租赁期自2017年10月29日至2018年10月28日，每月租金2800元。梁卫华在微信中说：“我费用支出项目：1、保洁费500元；2、打理费4-10月，4月究竟有没有联系上他人，就忘了，不算4月，就是6个月，每个月100元，其中有一次人家孩子出生，我给了红包200元，因为看房，出租出去后，又给了300元。3、搬家费，搬进家具，因为家具过重过多，物流要1000元搬入门费用，我觉得贵了，后来叫了4个保安来帮忙，加上司机与配送师傅，共6人才能将桌子从车上搬下车，搬进楼，我付了600元，搬出家，我请搬家公司来搬1000元。4、我跑上跑下横琴的劳务费，你们爱给多少就给多少。或者是按2500元/月的租金标准来给付？哪个标准都行，你们定就好了。”2017年12月12日，梁卫华以支付宝方式分别向吴克娟、吴林、林建明各支付1603房租金3000元。吴克娟确认收到该笔款项；林建明表示不知道梁卫华曾转过该笔款项给他；吴林称当时已将该3000元退回给梁卫华，梁卫华说支付宝支付的3000元吴林是退回了，但后来梁卫华又通过银行转账3000元给吴林，吴林没有再退回，吴林表示不清楚该情况。2017年12月24日，吴林在微信群中通知梁卫华和林建明称：“一、中海名钻11-1603房共同投资股东梁卫华（40%）、吴林（30%）、林建明（30%）于2017年12月24日10：30-11：45在明珠南路1999号威尼斯牛扒美食城举行首次会议。二、会后吴林与林建明共同协商现就会议涉及共购中海名钻花园11-1603房出租、出售一事回复如下：1、出租请按2017年10月31日与深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司签订的3500元/月支付吴林、林建明租金（详见附表），如已转部分租金请于2017年12月24日补齐差价，转款后请微信通知吴林、林建明。如不按此时间金额补齐，吴林、林建明将于2017年12月25日请租户配合退房。2、出售如按梁卫华提出的《不动产登记证》满两年出售，梁卫华需将名下对等的或超出的房产过户或办理房屋的他项权利证书给吴林。此期间如出台房产税，吴林、林建明只承付中海名钻花园11-1603房所产生的房产税，梁卫华名下的房产如由于未即时出售中海名钻花园11-1603房而产生的连带税费与吴林、林建明无关，梁卫华自行承付。三、如梁卫华不能满足吴林、林建明提出的出租、出售条件，2018年停止月供贷款。”该微信内容后附表，包括2017年10月31日押金7000元、2017年11月租金3500元和2017年12月租金3500元以及2017年10月31日中介费的分配和吴林、林建明的账户信息。林建明参与该次会议。林建明陈述，案涉房产出了问题以后，吴林和吴克娟提出要合伙人出来商量问题，但梁卫华提出条件要求林建明参加股东会，林建明就参加了，就将梁卫华提出的问题告诉给吴林和吴克娟。2017年12月29日，梁卫华短信通知吴克娟称：“因为你原持有横琴中海名钻11-1603房的30%的份额已于2016年1月12日转给了林建明，本人操作转2017年9月-12月本人租赁横琴中海名钻11-1603房租金时，因为当时未能找到林建明的银行账号，依照你与林建明平日账目往来习惯，所以本人梁卫华于2017年12月12日转2017年9月-12月本人租赁横琴中海名钻11-1603房的租金到你工商银行卡号尾数3063让你转交给林建明。接着因找到林建明的银行账号，已将该笔租金转到他名下的银行账号上，为此，请你退回本人错付给你的金额3000元。”吴克娟表示该3000元是应得的，所以没有退回给梁卫华。2017年12月31日，梁卫华短信通知林建明称：“从2018年起，请你不要再使用吴克娟的银行账号转账到我名下的银行账号，用途是对广东省珠海市横琴中海名钻11栋1603房的还款行为。”林建明回复：“经咨询律师，2016年1月12日《合作购房补充协议书之转名协议》双方未履行转款、转贷，故此协议无效。”2018年1月5日，深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司向梁卫华发出《告知函》称，我司于2017年11月与贵方签订了房屋租赁房屋，租赁期限为2017年11月6日至2018年11月5日，租金3500元，我司分别于2017年11月9日向贵方缴纳房屋押金7000元、2017年11月租金3500元及11月物业管理费404.28元；于2017年12月6日向贵方缴纳2017年12月租金3500元和12月份物业管理费404.28元。因签署租赁合同时贵方要求租金分别打入梁卫华名下不同银行账户，我司同意予以配合。2017年12月11日，我司接到吴克娟的电话，提出该房屋为三人合伙购买，因贵方隐瞒租金，其他合伙人决定对贵方提出诉讼。2017年12月26日，吴克娟、吴林等三人造访我司，提供了该房屋共同购买的相关证据，并告知我司，因产权纠纷已向法院起诉，并要求我司退租该房屋并腾退房屋。因贵方签署该房屋租赁合同时未告知房屋所有权的真实情况及可能发生的纠纷，现该纠纷已造成我司无法正常持续租赁该房屋，我司现提出解除该房屋的租赁合同，请贵方收到本函后三日内前来接收该房屋，逾期责任自负，并在三日内退还我司支付的押金7000元。梁卫华至今未向深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司退回押金。2018年1月20日，梁卫华和深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司员工刘福厚办理了案涉房产的物品移交手续。梁卫华主张因吴林和吴克娟称案涉房产存在法律纠纷，导致深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司提前解除租赁合同，造成梁卫华经济损失22967.5元，包含2018年1月至2018年10月梁卫华可分得租金11200元、租客可承担梁卫华的管理费1617.5元和支付的中介费10150元。2018年2月1日，梁卫华短信通知林建明缴纳案涉房产的2018年1月的物业管理费。2018年2月7日，梁卫华又短信通知林建明缴纳案涉房产的2018年2月的物业管理费。2018年10月29日，梁卫华以短信方式通知林建明、吴林称：“据横琴中海名钻地产通知，现可以办理房产证。程序：先到税局交契税（3366000×3%=100980元）及100元工本费及其他（或许未知的零头），然后房产公司方协助给予办理房产证。据他们要求我方尽快处理。你们按份额将款项转入招商银行还贷账号后，我方可办理。”2018年11月21日、2018年12月10日，梁卫华再次以短信方式通知林建明、吴林按份额缴纳案涉房产的税费及办理不动产权证。2018年12月10日，梁卫华还向林建明、吴林发送了珠海市嘉业房地产开发有限公司2018年11月30日发给梁卫华的《关于缴纳税费及办理不动产权证的通知》《业主交税办证所需资料及费用》《购置预售商品房的一般流程指引（仅供参考）》等文件。2019年1月6日，吴克娟与案外人和经纪公司签订《房地产买卖三方合同》，约定吴克娟将珠海市横琴新区濠江路688号11栋1604房以总价3580000元出售给案外人。2019年1月9日，梁卫华分别向吴林、林建明转发招商银行关于案涉房产的短信通知，催促两人支付案涉房产的贷款。2019年1月10日，吴克娟在微信中对梁卫华说：“1、2019年1月房贷、物业管理费已转入您招行指定账户，请查收。2、再次重申！中海名钻花园11-1603房我确定本人持有该房屋30%的股份。3、我将以尊重、友好、平等、互利的态度与您及吴林协商处理该房屋的出租、出售所产生的相关事宜。4、如您认为转名未履行一事需补充文件，请告以书面形式，对于我与您在工作、交往过程中带来的不愉快或伤害，表示歉意！”同时吴克娟约梁卫华2019年1月15日下午谈一次。2019年1月22日晚上，吴克娟、梁卫华见面，吴克娟根据梁卫华要求向梁卫华支付搬家费、保洁费、律师费、家具补偿费等16500元。2019年1月24日，梁卫华在微信中要求吴克娟通知林建明出面协商并签订合同，并于2019年2月4日将吴克娟支付的补偿款16500元退回给吴克娟。2019年2月12日，梁卫华在微信中向吴克娟声明称：“1、本人梁卫华没有足够款项来每月按时偿还珠海市横琴中海名钻花园11栋1603房全部的贷款，仅能保证按时偿还自己所占份额的那一部分款项；2、本人梁卫华没有任何责任或义务代其他股东偿还1603房所占比份额的应还贷款；3、若股东自己将股权转让或赠送或任何的形式与他人发生任何交易或关联（变更），那是该股东与他人之间的关系的事情，请自行处理，该股东或关联人均不得以之为借口、理由而不履行偿还贷款的责任与义务。一旦一方违约，不论该股权是谁的，均是违约行为，则需承担违约的后果；4、偿还银行贷款是本人梁卫华对外及从法律上必须履行的责任与义务，不单是金钱的问题，更是征信及其延伸一系列等问题，后果是非常严重的，为此任何股东或关联人若停止偿还每月应该偿还的1603房所占比的贷款金额而产生的一切后果（包括但不限于他人的经济损失等）将由违约者及关联人全部承担。”2019年2月24日，梁卫华发给吴林微信称：“第一，我同意出租出售，并且是尽快出租；第二，我与林建明他们沟通非常困难，所以麻烦您与林建明沟通，书面明确谁才是现在这房产的股东，以便大家能确定与谁来进行沟通相关出租出售的事情才是有效的；第三、出租出售的协议都会明确保护三方的权益与违约责任，这都是有法律效力的。”吴林答：“我也明确一下，我只能负责我30%的权益和义务，至于另外的一个30%的权益和义务，至于另外的一个30%股东是谁，您们之前谈了什么？我没有参与，不知道，我也无权干涉”。关于购房款中的按揭贷款部分和物业管理费，按揭贷款每月还款日为10号，吴克娟自2015年10月29日至2019年2月5日期间共向梁卫华支付40期按揭贷款，除2015年10月29日第一期支付5058元外，其余39期每期3150.50元，共计127927.50元，上述款项从吴克娟名下、账号为62148501********或6214856560401139的招商银行账户转入梁卫华名下、账号为62148365********的招商银行账户。吴克娟还自2017年4月18日至2019年2月5日向梁卫华支付了物业管理费共2426.48元，其中2017年4月18日支付728元，自2018年2月2日起每期支付121.32元，付至2019年2月5日共付14期。2019年3月，吴克娟、吴林停止向梁卫华招商银行账户转账支付按揭款和物业管理费。2019年3月6日，梁卫华以短信、微信方式分别通知林建明称：“若你与他人发生了股权转让协议，请出具相关的声明（亲笔签名+手印）及相关的文件给予我们，同时请通知受让人应当按时履行责任与义务，请将此短信转达给受让人。”同时梁卫华附上招商银行关于珠海横琴中海名钻11栋1603房还贷款的短信通知。同日，梁卫华还将上述招商银行还贷款的通知短信发给吴林。次日即3月7日，梁卫华又通知林建明称：“2016年1月12日你与吴克娟签订了《合作购房补充协议之转名协议》，该协议也一直得到吴克娟、吴林、梁卫华及你本人的确认，根据该协议的约定，你应履行按时还贷的义务，至于你通过何种形式、方式履行还贷义务，由你与吴克娟之间自行协商，你们之间的财务往来请自行处理。”2019年3月10日，梁卫华向吴林、林建明转发招商银行关于案涉房产还贷款的短信通知，催促吴林、林建明支付案涉房产的贷款。吴克娟举证乐胜地产杨永东（手机号码1508810****）与吴克娟、吴林、梁卫华的微信聊天记录显示，2019年3月13日，杨永东问吴克娟是否考虑卖11栋的1603房，有客户接受380万元的价格。吴克娟告知杨永东其占30%股份，同意出售，并将吴林的微信号推荐给杨永东。2019年3月14日，杨永东告诉吴林吴克娟的房产是359万元卖的，新客户同意370万各付，税费20万元左右。2019年3月16日，根据吴林的推荐，杨永东添加梁卫华的微信，并将1603房的出售信息告知梁卫华。2019年3月17日，吴林向杨卫东表示同意出售，杨卫东称吴克娟也同意卖，就等梁卫华的意见。但梁卫华一直未回复。2019年3月20日，梁卫华向林建明、吴林、吴克娟发出《关于要求尽快支付还贷款项及办证税费的函》，称因贵方中断偿还珠海市横琴新区濠江路688号（中海名钻）11栋1603房的贷款，导致该房面临断供风险。现银行方多次向本人催款，且开发商、银行方多次通过电话通知本人并明确要求我方必须按《商品房买卖合同》及《个人购房借款及担保合同》的约定，最迟在2019年3月30日前办理房屋的不动产产权证，否则将向我方提起诉讼。本人每月均依约按时足额向招商银行贷款账号偿还本人应付部分贷款，并多次通知贵方将各自所占份额的还贷款项及应缴纳的办理不动产产权证的税费转至招商银行还款账户。但自2019年3月10日起，贵方以各种理由拒绝偿还应付份额的贷款，并拒绝支付办理不动产产权证应缴纳的税费。经本人多次催促，贵方仍拒绝支付。本人认为，贵方拒不支付还贷款项及办证税费的行为已构成严重违约，为此本人特向贵方函告如下：1、请贵方于收到本函之日起5日内，将各方应支付的还贷款项支付至招商银行还贷账号；2、请贵方收到本函之日起5日内，将各方应支付的办理不动产产权证的税费款项支付至招商银行还贷账号（其中吴林应缴30324元，林建明/吴克娟应缴30324元，具体金额以实际缴纳的为准）。本人无力独自承担还贷款项及办证税费，如贵方逾期仍不支付的，本人只能将采取将该房产出售的方式以保证我方的合法权益及贵方的权益，因贵方的违约行为给本人造成的一切损失，本人保留进一步追究法律责任的权利。2019年3月21日，梁卫华向吴林、林建明、吴克娟邮寄《关于要求尽快支付还贷款项及办证税费的函》，并将该函件以短信方式发给林建明、吴林。2019年3月29日，梁卫华又向林建明、吴林、吴克娟发出《关于出售房产并终止合作购房关系的告知函》，称因贵方未按期将应付的还贷款项及办理不动产产权证应缴纳税费付至招商银行还贷账号。现函告贵方，本人拟将广东省珠海市横琴新区濠江路688号（中海名钻）11栋1603房出售，并终止各方合作购房关系。请大家共同物色合适的购买人，最终本人会将房产出售给出价最高（按市场可成产金额）的购买人。如贵方对出售房产有其他的方案，可及时反馈给本人。同日，梁卫华将该函件邮寄给吴克娟、吴林、林建明，并以短信和微信方式分别通知吴克娟、吴林、林建明。2019年3月29日，梁卫华向珠海市横琴新区税务局缴纳契税100980元，向广东精诚粤衡律师事务所工作人员支付证书工本费80元。2019年4月4日，梁卫华又向林建明、吴林、吴克娟发出《告知函》，称因贵方未按期将应付的还贷款项及办理不动产产权证应缴税费付至招商银行还贷账号，本人已于2019年3月29日通过邮政EMS快递向贵方发出《关于出售房产并终止合作购房关系的告知函》，并同时通过手机短信、微信、邮件方式向贵方送达该告知函。根据目前房地产市场低迷的情况并经多方了解，本人拟以不低于人民币350万元的价格对外公开销售寻找购买方（以此价格目前尚未知能否成功销售）。请贵方在收到本函之日起3日内，明确答复是否愿意按350万房产总价来核算各方的占比并收购本人应占的份额。同日，梁卫华将该函件邮寄给吴克娟、吴林、林建明。梁卫华举证2019年4月8日梁卓庆为付款人、梁卫华为收款人的《个人汇款凭条》及梁卫华名下、开设于工商银行、卡号为62220820020********的《借记卡账户历史明细清单》，主张因林建明、吴林断供导致梁卫华出现经济危机而向他人借款还贷。2019年4月20日，梁卫华为卖方、杨万云为买方、珠海辰兴房产代理有限公司为经纪方签订一份《房地产买卖合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市横琴新区濠江路688号中海名钻花园11栋1603房，建筑面积96.34平方米，物业转让成交价为3366000元，买方一次性付款，于签署本合同时先付定金100000元，余款3266000元须在签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》时全部付清，且该合同的签署及递件至国土部门须在2019年4月30日或之前，等等。同日，梁卫华为甲方（卖方）、杨万云为乙方（买方）还签订一份《购房买卖合同之补充协议》，第三条约定付款方式：1、买卖双方同意按一次性付款，乙方并代甲方偿还招商银行（账号62148365********）的全部余款贷款（款项为1600000元）；2、付款时间：2019年4月20日乙方支付定金10万元整给甲方；2019年4月22日乙方代甲方支付160万元到招商银行账号上，仅用于偿还贷款；2019年4月22日甲方向银行提出注销工作；2019年4月23-26日待银行注销完毕，双方立即办理过户所需缴纳税费的事项，税务一旦完成，立即办理过户手续。上述时间安排仅为双方假定可以操作的时间，具体时间以政府部门的工作流程为准。甲乙双方按国家规定各自承担有关税费。买卖该房产余款1666000元双方进行银行资金监管后，双方进行过户手续，待乙方取得该房不动产产权证之时起，立即与甲方前向银行或按双方与银行之间的约定解封该笔款项。第四条约定，甲方应于乙方代甲方支付160万元至甲方招商银行还贷账号之时起，立即将该房屋交付给乙方使用；交付的设施设备按该房的交楼的标准。详见《交楼清单》，等等。当天，梁卫华还和杨万云签署正式的《珠海市房地产买卖合同》。杨万云于2019年4月20日向梁卫华转账支付100000元。2019年4月20日，珠海辰兴房产代理有限公司为确认方、梁卫华为承诺方签署《佣金支付承诺书》，约定梁卫华应向珠海辰兴房产代理有限公司支付1603房交易的服务佣金50490元，须于2019年4月22日前付清。吴林和房产中介杨卫东的微信聊天记录显示，2019年4月21日，杨卫东告知吴林1603房于2019年4月20日被出售了。2019年4月22日，刘伟代梁卫华向珠海辰兴房产代理有限公司支付卖方中介服务费50490元，珠海辰兴房产代理有限公司向梁卫华开具经纪代理服务费50490元的发票。同日，梁卫华为甲方、杨万云为乙方签署案涉房产的《交楼清单》，载明梁卫华向杨万云交付的设施设备家私电器包含空调和摇控器4台、冰箱1台、洗衣机1台、衣柜3个、炉灶1个、抽油烟机1个和钥匙等。2019年4月22日，梁卫华在招商银行签署《提前还款预约/申请/审批书》《个人信贷业务违约金扣款委托授权书》，《提前还款预约/申请/审批书》显示梁卫华于2019年4月1日向招商银行申请提前还款。梁卫华名下、账号62148365********的招商银行账户显示截止至当天，提前还款应还本金1561227.62元、利息2805.01元。同日，杨万云分三笔向梁卫华该招商银行账户转账支付共1600000元用于偿还贷款。该银行账户显示2019年4月22日扣除提前还款违约金23418.41元。2019年4月24日，杨万云申请办理案涉房产的不动产权证，梁卫华向珠海市香洲区税务局吉大分局支付地方教育附加、个人所得税、增值税、教育费附加、城市维护建设税合计187863.65元。此后案涉房产的产权登记至杨万云名下。2019年4月28日，杨万云向梁卫华转账支付购房款1666000元。梁卫华统计其支付办房产证契税100980元、办证工本费80元、2019年3月贷款10232元和4月贷款10232元、2019年3-4月物业管理费808.76元、出售房产佣金50490元、房产证不满二年及出售税费187863.65元、提前还贷银行本金1561227.62元、提前还贷银行利息2805.01元、提前还贷违约金23418.41元、律师费138000元，合计2086137.45元。梁卫华主张其本人应付694742.17元、吴克娟或林建明应付695711.65元、吴林应付695711.65元。吴林和房产中介杨卫东的微信聊天记录显示，2019年4月21日，杨卫东告知吴林1603房于2019年4月20日被出售了。此后，吴林一直与梁卫华沟通，要求梁卫华分配房款，并于2019年4月27日在微信中对梁卫华说：“梁阿姨，我25号、26号没上班，明儿也没办法上班，未来不知道耗到哪天。来回差旅费、误工费、房款利息等等，我都有权利追讨这些直接的经济损失。”同年4月28日，梁卫华将吴林的微信拉入黑名单。吴林举证其本人于2019年4月25日自北京至珠海以及2019年4月29日自珠海至北京的火车票，两程车票金额为1864元。其后，吴林与北京大成（珠海）律师事务所签订《委托代理协议》，约定北京大成（珠海）律师事务所接受吴林的委托指派律师担任吴林与梁卫华合同纠纷案件的委托诉讼代理人，律师代理费36000元。2019年5月30日和2019年6月11日，吴林分两次向北京大成（珠海）律师事务所转账支付共36000元（每次转账付18000元），北京大成（珠海）律师事务所于同日向吴林开具相应金额的律师费发票。2019年6月24日，梁卫华为甲方、广东非凡律师事务所为乙方签订两份《委托代理合同》[广东非凡（2019）民字第117、118号]，约定甲方因吴克娟诉甲方合同纠纷一案，委托乙方律师吴浩、汤莹代理参加该案件的一审诉讼活动，甲方同意向乙方支付律师费69000元，该费用于本协议签订之日起五日内支付完毕；甲方因吴林诉甲方合同纠纷一案，委托乙方律师吴浩、汤莹代理参加该案件的一审诉讼活动，甲方同意向乙方支付律师费69000元，该费用于本协议签订之日起五日内支付完毕。广东非凡律师事务所向梁卫华开具两张金额为69000元的经纪代理服务费发票。由于案涉房产被梁卫华出售，吴林提起本案诉讼、吴克娟提起另案诉讼[案号为（2019）粤0402民初7382]，根据两案的关联性，一审法院将两案合并开庭审理。一审法院认为，吴克娟、吴林和梁卫华分别签订于2014年11月15日的《合作购房协议书》以及2015年8月5日的《合同购房补充协议书之转贷协议》均是各方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方应恪守履行。案涉房产已被出售，吴克娟和吴林均以诉讼方式诉请解除两人与梁卫华之间的房屋合作购房协议，梁卫华亦无异议，一审法院予以确认。关于吴克娟对案涉房产的权益，吴克娟、吴林、梁卫华、林建明于2016年1月12日签订《合作购房补充协议书之转名协议》，约定将吴克娟在案涉房产30%的股份转让给林建明，梁卫华据此抗辩无法判断案涉房产权益归属。一审法院认为，吴克娟与林建明2016年2月1日签订《关于解除“合作购房补充协议书之转名协议”》后，吴克娟已通知梁卫华解除原转名协议，梁卫华应当知道并确认吴克娟享有案涉房产30%的权益。理由如下：其一，林建明从未按转名协议的约定向梁卫华支付案涉房产的按揭款或其他费用，也从未承担过案涉房产的任何付款义务，始终由吴克娟向梁卫华转账支付按揭款和物业管理费，梁卫华均予以确认，在与吴克娟发生矛盾前从未提出异议。其二，梁卫华决定自己租赁案涉房产时，于2017年5月10日通过微信将《租赁合约》发给吴克娟和吴林，并征得两人同意后确定租赁事实，说明此时梁卫华认为吴克娟是案涉房产的股东之一，对该房产享有权益。其三，梁卫华与深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司签订租赁合同后，于2017年12月9日将该租赁事实告知吴克娟和吴林，并于2017年12月12日将分配后的租金分别转账支付给两人，也说明此时梁卫华认为吴克娟是案涉房产的股东之一，对该房产享有权益。其四，梁卫华于2017年12月31日短信通知林建明不要使用吴克娟的银行账号支付案涉房产的还款时，林建明答复“2016年1月12日《合作购房补充协议书之转名协议》双方未履行转款、转贷，故此协议无效”。说明林建明否认其对案涉房产享有权益，梁卫华理应知道吴克娟是案涉房产的股东之一。综上，一审法院认定《合作购房补充协议书之转名协议》已被解除，吴克娟是《合作购房协议书》的合同主体，对案涉房产依约享有权利承担义务。本案争议焦点在于吴克娟、吴林和梁卫华违约责任和违约后果的认定。吴克娟、吴林主张梁卫华未经三方共同决定擅自将案涉房产转让，构成根本违约；梁卫华主张吴克娟和吴林拒不支付办理房产证所应承担的税费及自2019年3月拒不支付应付份额的还贷款项，构成违约。一审法院认为，《合作购房协议书》第十条约定，吴克娟、吴林、梁卫华共同行使所购房产的占有、出租、使用、收益、处分等权利；第十三条约定吴克娟、吴林、梁卫华三方所购房产的实际产权按本协议约定共有，实际所有权属三方共同按比例归属。若任何一方试图使用不当、不道德等手法占据该房产或由该房产产生的利益等，从而导致产生法律纠纷或诉讼等情况，其引发的经济损失与相关的费用，由不当、不道德方承担。2017年10月，梁卫华将案涉房产出租给深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司后，以分两笔收取租金和发生虚假租赁合同截图等方式对吴克娟、吴林隐瞒案涉房产的真实出租收益，违反合作购房协议的基本信任基础，构成违约。吴克娟和吴林采取及时措施制止了梁卫华的违约行为，在三人沟通过程中，由于沟通不顺利，吴克娟和吴林自2019年3月起停止向梁卫华支付按揭款和物业管理费，两人违反了《合作购房协议书》第十二条之约定，梁卫华有权收购吴克娟和吴林的份额或提出出售案涉房产。根据2019年3月中介人员杨永东与吴克娟、吴林的微信聊天记录以及2019年3月29日梁卫华发出的《关于出售房产并终止合作购房关系的告知函》可知，至2019年3月底吴克娟、吴林和梁卫华三人发现房屋合作购买协议无法继续履行，均同意出售案涉房产。根据《合作购房协议书》第十一条约定，如三方共同决定出售所购房产，应依法进行并办理相关手续，盈利或亏损均各自按房屋比例享有或承担。在同等条件（市场价）下，任何一方均有优先购买权。如果一方决定出售房产，应提前30日书面通知其他两方，三方买卖的决定权在于甲方，即吴克娟。但从2019年3月29日至2019年4月20日不到一个月的时间内，梁卫华在未征询吴克娟和吴林意见的情况下，梁卫华擅自与案外人签订《房地产买卖合同》，以3366000元的价格出售案涉房产，构成违约。至于梁卫华主张吴克娟和吴林拒不支付办理房产证所应承担的税费的说法，梁卫华于2019年3月20日通知吴克娟和吴林缴纳办证所需税费每人约30324元，并提出开发商要求最迟在2019年3月30日前办理房屋的不动产产权证，吴克娟和吴林在收到通知后未向梁卫华及时支付该笔费用，违反《合作购房协议书》第九条之约定。关于违约后果，基于上述认定，吴克娟、吴林和梁卫华在履约过程中均存在违约行为，但是各自的违约主观过错和违约行为程度不同，造成的违约后果也不同。吴克娟、吴林不支付按揭款、物业管理费和办证税费的行为，造成梁卫华可能出现付款障碍或借款利息；梁卫华隐瞒真实租金的行为，造成吴克娟和吴林可获得利益减少，但上述违约行为均未构成根本违约，都可弥补过错。然而，梁卫华擅自出售案涉房产的行为，剥夺了吴克娟和吴林作为案涉房产实际所有权人的权利，构成根本违约，梁卫华应赔偿由此给吴克娟和吴林造成的损失。关于吴林的本诉请求，吴林请求梁卫华返还购房本金782615.57元及计至2019年7月31日的利息187373.59元以及为实际债权而发生的律师费36000元和往返北京到珠海的火车票1864元。一审法院认为，梁卫华未经吴克娟和吴林的同意擅自出售案涉房产，案涉房产提前还贷申请、转让对象、转让价格均由梁卫华确认，吴克娟和吴林均未参与，所以梁卫华出售案涉房产而产生的税费均系梁卫华个人行为的结果，不对吴克娟和吴林发生法律效力，显然梁卫华要求按其出售案涉房产的交易价和相应税费由三人分配及分担的说法，不合理，一审法院不予采纳。关于赔偿金额，吴克娟、吴林、梁卫华合作购买案涉房产系用于投资，三人为案涉房产支付合同价3366000元、佣金481200元，实际购买成本3847200元。参照吴克娟2019年1月出售1604房的成交价为3580000元以及中介人员杨永东在微信中提到案涉房产售价约3700000元或3800000元的说法，显然案涉房产从2014年购买至2019年期间涨幅不明显，直至2019年3月吴克娟、吴林、梁卫华三人决定出售案涉房产时，案涉房产的市场价值仍未达到购买成本价，三人投资案涉房产实为亏损，三人此时出售案涉房产，将面临可能无法收回投入成本。如果吴克娟、吴林、梁卫华三人共同协商出售案涉房产，那么三人应根据协议书约定分担案涉房产盈亏。然而，梁卫华擅自出售房产的违约行为造成三人无法继续依约履行合同，三人可接受的案涉房产交易价亦无法确定，考虑到吴克娟、吴林、梁卫华的主观过错、违约程度、违约后果以及三方的损失，对于吴林请求梁卫华返还购房本金782615.57元的诉讼请求，一审法院予以支持；对于吴林请求梁卫华支付计至2019年7月31日的利息187373.59元，一审法院不予支持。对于为实际债权而发生的律师费36000元和往返北京到珠海的火车票1864元，吴林已举证证明梁卫华在出售案涉房产后，多次要求分配出售房款并与梁卫华进行沟通，梁卫华未积极处理矛盾而选择逃避，导致矛盾进一步加深，吴林为解决问题到珠海来找梁卫华并聘请律师费，属于梁卫华违约及不当行为所致，吴林诉请梁卫华赔偿律师费36000元和交通费1864元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于梁卫华的反诉请求。梁卫华反诉请求吴林返还垫付2019年3-4月贷款及物业费、办证契税、佣金、水费等相关费用145778.66元以及赔偿租金损失、提前还贷违约金等各项损失93226.71元。该反诉请求包含四部分性质，一是依约应由三人分担的费用，2019年3-4月贷款、物业费、水费、办证契税、办证工本费以及提前还贷本金、利息和违约金；二是梁卫华出售案涉房产发生的佣金、出售税费；三是深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司提前解除租赁合同的损失；四是本案纠纷律师费。一审法院认为，其中第二项至第四项费用均是梁卫华自身违约行为所产生的后果，梁卫华请求吴林承担，于法无据，一审法院不予支持。第一项费用由吴林分担的前提是吴林享有案涉房产的出售成果，但是梁卫华的违约行为导致吴林无法决定案涉房产出售，亦未取得案涉房产依约出售的对价，故一审法院驳回梁卫华全部反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、确认吴林与梁卫华之间房屋合作购买协议予以解除；二、梁卫华于本判决发生法律效力之日起十日内向吴林返还本金人民币782675.57元；三、梁卫华于本判决发生法律效力之日起十日内向吴林赔偿律师费人民币36000元和往返北京至珠海的火车票人民币1864元；四、驳回吴林的其他诉讼请求；五、驳回梁卫华的反诉请求。如果梁卫华未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币36680元，保全费人民币5000元，合计人民币41680元，吴林负担人民币4400元，梁卫华负担人民币37280元；一审反诉受理费人民币2443元，由梁卫华负担。二审期间，梁卫华提交了下列证据材料：1、招商银行贷款借据；2、招商银行个人购房借款合同及担保合同；3、吴克娟与吴林、中介杨永东、中间人梁翠红之间聊天记录；4、不动产登记权证；5、股东会录音及文字记录；6、关联房11-1604购买及销售相关信息；7、严正声明通知；8、吴林与梁卫华聊天记录；9、吴林与梁卫华电话录音记录；10、吴克娟与梁卫华聊天记录；11、梁卫华与吴克娟的微信记录；12、林建明与梁卫华微信记录；13、林建明与配偶的就房产处理方式；14、林建明与梁卫华的微信聊天记录；15、梁翠红与梁卫华聊天记录；16、梁卫华向银行咨询断供后果及可处理的措施；17、失信人所承担的后果；18、吴克娟向横琴法院诉讼的裁定书；19、每年涉案房产需要支付的费用；20、梁卫华租住房屋费用；21、2019年1月30日同小区司法拍卖房价；22、向中海名钻开发商财务要求协助给予支付付款证据的录音及文字记录；23、房产中介收费标准；24、商品房买卖合同附件；25、梁卫华已收到林建明的还贷转款记录；26、吴林关于出售房产与吴克娟、梁卫华的聊天记录；27、涉案房屋招行贷款紧急联系人电话。二审期间，梁卫华还以涉及刑事犯罪为由申请本案中止审理，并申请调查涉案房屋购买的第一手资料。吴林在二审期间提交了一份二审委托代理合同及金额为18000元代理费发票。本院认为，梁卫华的上述证据材料在原审期间已经存在，且部分材料与原审提交证据重复，部分材料与本案争议焦点无关联，梁卫华无正当理由未在法定期间提交，本院不予采纳。梁卫华二审期间申请调查取证既超出法定期间，也无必要，对其申请本院不予准许。吴林在二审中提交新材料并增加新诉讼请求，但梁卫华不同意调解，本院不予审处，吴林可另循法律途径解决。经审查，一审查明的基本事实无误，本院予以确认。二审补充查明，吴克娟主张涉案房产是在澳门地区销售，大陆内地人无法直接购买，委托他人寻找房源支付转手费后才能购买。吴林认同吴克娟说法。梁卫华也称当时一房难求，吴克娟又有资源所以选择相信并自愿支付佣金购买涉案房屋。本院认为，二审争议的焦点有以下几方面，本院分别评析如下：一、关于程序问题。梁卫华主张吴克娟涉嫌合同诈骗，但其并未提交公安机关立案证明，本案不存在需要中止的法定情形。二、关于实体问题。（一）关于佣金是否属于购房成本问题。当事人确认涉案房产并未公开在大陆销售，需要通过特定途径实现购房。也即本案当事人认定无法按照普通市场方式进入交易成为买卖合同相对方，本案三方一致同意支付佣金购买涉案房产，实为取得与开发商签订合同的机会而支付的对价，属于投资成本。在本案当事人已经和开发商正式签订合同的情况下，梁卫华要求将佣金从购房成本中扣除的主张本院也不予支持。（二）关于违约责任问题。梁卫华对房产租赁实际收益进行隐瞒，损害了当事人的信任基础。而吴林、吴克娟不予支付房产办证费用和银行按揭费用，也造成梁卫华可能出现付款障碍或个人信用受损，双方皆构成违约且程度相当。此时双方如能正常协商共同出售房屋各方利益皆可获得保护。但梁卫华擅自单方出售房产，使得吴林与吴克娟无法参与交易，构成违约行为，梁卫华应该对其擅自出售房产造成的损失承担责任。合作合同中约定若任何一方试图使用不当、不道德等手法占据该房产利益，从而导致产生诉讼引发的经济损失与相关费用，由不当不道德方承担。从文义理解来看，该损失应该限于违约行为导致的损失。具体到本案，从双方已投入的成本和吴克娟出售相同房型售价以及中介客户报价来看，本案即便是吴林与吴克娟参与交易协商，也不能改变涉案房产投资亏损的事实。原审法院判令吴林与吴克娟不承担任何亏损，显然超过了合同正常履行各方可以获得的利益，原审法院将房地产市场因素引发的亏损也作为违约损失判令由梁卫华承担，并不公平。梁卫华擅自出售房产违约行为对应的责任应是低于三人共同售房价格的差额部分，而非本案房产的全部亏损。而在2019年3月中旬，三方决定出售房产过程中，吴林与吴克娟对中介客户报价370万元均无异议，而梁卫华始终未认可并同意按照该价格出售房产，对此也无合理解释。梁卫华拒绝高价客户而以低价出售房产损害了吴林与吴克娟的权益，且房屋交易已经完成无法回转，本院酌定涉案房产市场金额为370万元，并以此为基准确定吴林和吴克娟应得的分配金额。（三）关于梁卫华应退还的款项问题。本案无论是三人共同出售房产还是梁卫华单方出售房产，房产税100980元、办证工本费80元以及2019年3月贷款10232元和4月贷款10232元、2019年3-4月物业管理费808.76元、出售房产佣金50490元、房产证不满二年及出售税费187863.65元、提前还贷银行本金1561227.62元、提前还贷银行利息2805.01元、提前还贷违约金23418.41元，皆是涉案房产出售过程中必需支出的项目，该部分费用金额合计1948137.45元，属于三方应该共同负担的费用。按照售卖价370万元计算，此时扣除三方共同承担的费用之外，尚余1751862.55元。吴林有权按照30%的比例分配该剩余款项，也即吴林有权收回525558.77元。虽然吴林未提起上诉，但其不上诉是基于对原审判决整体金额服判。鉴于二审中本院已经调低返还总额，而吴林诉讼请求中也有对利息的主张，梁卫华在出售房产后理应积极分配剩余款项，但其怠于分配款项造成吴林的损失，对于吴林主张的利息本院予以部分支持，本院确定以525558.77元为基数，从其主张分配款之日2019年4月29日至8月19日按照同期人民银行贷款利率计算，自8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际还清之日。至于吴林主张的佣金、按揭款、公维费及物业管理费等费用皆属于投资房产而需承担的成本，其无权要求返还。至于梁卫华反诉请求的贷款及物业费、办证契税等费用，上述已作论述，梁卫华在出售房产收取房款后可以抵扣。而其主张的租金损失及律师费用等，系梁卫华违约导致的损失，应由其自行承担，对该部分诉讼请求，本院不予支持。原审法院关于吴林主张的律师费及差旅费已作详细分析，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，法律适用错误，实体处理不当，上诉人提出的部分上诉理由正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初8189号民事判决第一项和第三项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初8189号民事判决第二项、第四项和第五项；三、梁卫华于本判决发生法律效力之日起十日内向吴林返还525558.77元及利息（以525558.77元为基数，自2019年4月29日至8月19日按照同期人民银行贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际还清之日）；四、驳回梁卫华其他上诉请求和反诉请求。五、驳回吴林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币36680元，保全费人民币5000元，合计人民币41680元，由梁卫华负担24268元，吴林负担17412元。反诉受理费2443元，由吴林负担1490元，梁卫华负担953元。二审案件受理费人民币14572元，由吴林负担5517元，梁卫华负担9055元。本判决为终审判决。审判长  马翠平审判员  孙永红审判员  徐烽娟二〇二〇年九月十日书记员  张天一