浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初7133号 原告：赵杰，男,1974年6月29日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：施霁、李伯亮，浙江泰豪律师事务所律师。 被告：嘉兴力宝房地产有限公司。住所地：嘉兴市南湖新区景湖花园208商业用房。统一社会信用代码：913304026651929403。 法定代表人：陈秀林，总经理。 委托代理人：林德洧、陈台富，浙江安瑞律师事务所律师。 第三人：谢德耿，男，1984年10月15日出生，汉族，住瑞安市。 原告赵杰因与被告嘉兴力宝房地产有限公司（以下简称力宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年9月23日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭审理了本案。原告赵杰及其委托代理人施霁、李伯亮，被告的委托代理人林德洧到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，并追加第三人谢德耿参加诉讼，于2020年7月3日第二次公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人施霁、被告的委托诉讼代理人林德洧到庭参加诉讼，第三人谢德耿经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。中止审理的期限依法不计入审限，因案情复杂申请本院院长延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告赵杰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年11月24日签订的××定金合同有效；2.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月24日签订××定金合同一份，约定由原告购买被告开发的×××幢×单元×室房产，合同价为645715元，面积约为67.97平方米。原告支付了定金及部分购房款。后原告要求被告履行合同无果，故诉至法院请求确认合同的效力。 被告力宝公司答辩称，第一，原、被告之间不存在定金合同关系，原告涉嫌虚假诉讼犯罪。在嘉兴××楼盘销售过程中，原告从未向被告认购过任何房源，原、被告未签订××定金合同，被告更未向原告收取定金和任何购房款，故原告的请求缺乏事实依据。第二，原告所持有的××定金合同不具有任何法律效力。2016年9月6日，被告的原职工谢德耿以赵某某（乙方）的名义与被告（甲方）签订了一份铂金府邸定金合同，约定乙方向甲方认购嘉兴市南湖区×××幢×室房屋（含一个地下停车位和一个自行车库）；乙方在签订本合同时，须向甲方支付定金50000元，乙方须于2016年10月6日到甲方销售中心完成购房合同的签约并支付足额房款；如乙方未能按约支付房款，视为乙方自动放弃，甲方有权对该套房屋另行处置，并无须知会乙方，同时甲方收取乙方总房价的20%的违约金等。该定金合同签订的当日，谢德耿的妻子黄某某以刷银行卡支付的方式向被告支付了50000元定金。但定金合同签订后谢德耿或赵某某并没有在定金合同约定期限内到被告处完成购房合同的签约及支付购房款（赵某某从未出现过）。鉴于该定金合同的认购人没有在约定期限内到场签署购房合同及支付购房款，被告曾通知谢德耿（赵某某）来签订合同并付款，但均无回应。2016年11月24日谢德耿向被告申请变更原以赵某某名义所签订的定金合同的认购人，出于对公司员工的照顾，被告便同意谢德耿变更该份合同的认购人。但由于谢德耿要求变更的新的认购人没有到场在定金合同上签字确认和支付定金款，因而新的××定金合同只填写了部分内容，并没有成立。期间，谢德耿趁被告的销售人员不备，将没有完成签约的××定金合同擅自带走，现该合同流落至原告手里作为诉讼证据。之后谢德耿或原告均没有到被告的销售中心与被告签订过定金合同或商品房买卖合同，也没有向被告支付定金或购房款。2017年4月10日谢德耿向被告提出申请，要求退还其原以赵某某名义缴纳的×幢×室房屋的定金，并以该定金收据已遗失为由，向被告出具了书面的遗失声明。同日谢德耿办理了50000元定金退还手续，被告于2017年7月4日退还了谢德耿50000元定金。第三，根据原告提供的证据，其所支付的定金及部分购房款收款人为谢德耿，该支付行为与被告无关。谢德耿虽为被告的员工，但并非销售人员，其无权代表被告销售房屋，也无权代收任何款项。原告向谢德耿支付的款项应向谢德耿个人主张。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人谢德耿未作陈述。 针对自己的主张，原告赵杰提供了下列证据： 1.××定金合同一份，用于证明原、被告于2016年11月24日签订该合同，该合同上有被告销售经理的签名及被告加盖的公章。 2.收据、银行转账记录各一份，用于证明被告曾开具交款人为赵某某的定金收据50000元，原告向被告公司人员谢德耿支付了200000元作为购房定金及首付款。 被告对证据1中的加盖的公章及审核人处被告方负责人签名真实性予以认可，但对该份合同真实性、合法性、关联性均不予认可。谢德耿曾是被告工程部的员工，涉案房屋先由谢德耿的亲戚赵某某订购，之后不要了说要转给赵杰。被告要求原告赵杰过来签订定金合同，但原告当时并未到场，让先盖好章马上过来。定金合同内容中赵杰的姓名、身份证号及联系电话158××××3399（为谢德耿的电话）为被告工作人员填写，上面住所地、139××××0132的电话均非被告填写。该份合同不知何时被谢德耿拿走，流至原告处，故该份合同不具有法律效力。对证据2中收据真实性无异议，但与原告没有关系，且谢德耿已将该笔款项退走；对银行转账记录认为系支付给谢德耿，和被告没有关联。 针对自己的抗辩，被告力宝公司向本院提供了下列证据： 1.赵某某××定金合同一份，用于证明被告公司员工谢德耿以“赵某某”名义与被告签订定金合同。 2.POS机小票及收据复印件各一份，用于证明上述定金合同签订后，谢德耿妻子黄某某代赵某某向被告转账50000元作为定金，被告据此向谢德耿开具交款人为“赵某某”的收款收据一份。 3.遗失声明一份，用于证明2017年4月10日谢德耿向被告出具书面声明，称赵某某收款收据遗失、作废。 4.退款申请、汇款凭证复印件各一份，用于证明2017年6月28日谢德耿向被告申请退还50000元定金，被告予以退还。 5.（2018）浙0402民初3682号民事判决书一份，用于证明谢德耿是一名普通员工，无权销售房屋。 6.视频光盘一份，证明原告一年后至被告售楼处反映情况，案涉定金合同并非原告在场的情况下在被告售楼处签订，款项并非付给被告，而是付给谢德耿的，原告与谢德耿之间的行为属于个人之间的私下交易行为。 原告质证认为证据1系被告与案外人签订，对真实性无法确认，但合同中加盖的公章及销售人员的签名与原告方提供的合同一致。对证据2中POS机小票签字人身份不清楚，对收据真实性无异议，但根据合同谢德耿和赵某某作为同一主体已经履行交付50000元定金的义务。对证据3、4真实性、合法性、关联性均不予认可，系谢德耿和被告私下的往来，且时间发生在2017年，即使为真实也是谢德耿欺骗了被告，不影响本案原、被告之间合同的效力。对证据5真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该份民事判决书中的原告并未与被告签订合同，与本案情形不同，没有参考性。对证据6的真实性和合法性、关联性均不予认可，因该视频系被截取成片段，无法排除该视频被修改过。 本院认证如下：原告提供的证据1，被告质证对落款加盖的合同专用章及审核人员签字真实性无异议，并陈述通过谢德耿介绍赵杰需要购房且由工作人员填写房号及价格、定金等内容，本院对此予以确认。证据2中的收据经被告质证对真实性无异议，银行转账凭证系原件，符合证据形式要件，故本院予以认定。被告提供的1-3与原告提供的收据相印证，结合双方陈述可知涉案×××幢×单元×室房屋曾通过谢德耿的关系由名为赵某某的人定购，本院对该事实予以确认。证据4与本案合同效力的认定无关联性，故本院不予认定。证据5经原告质证对真实性无异议，故本院予以认定。证据6均系视频片段，无法全面反映事实，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告力宝公司在嘉兴××楼盘销售过程中，×××幢×单元×室的房屋曾通过谢德耿（曾系被告公司员工）的关系由名为赵某某的人定购，并且支付了50000元定金。被告力宝公司于2016年9月6日开具了交款人为赵某某的收据，编号×××09，款项内容为定金，金额为50000元，摘要为×××幢×室。后赵某某未继续与被告签订商品房买卖合同，原告赵杰通过谢德耿欲购买该套房屋。但原告并未至售楼中心与被告当面签订××定金合同，而是由谢德耿将加盖有力宝公司合同专用章及销售经理审核签字并填写了相关内容的××定金合同一份交由原告，现该合同由原告持有。该份定金合同约定：甲方（卖方）为力宝公司，乙方（买方）为原告，住所地为嘉兴市南湖区××室，身份证号为××××，联系电话158××××3399、139××××0132；甲、乙双方经协商一致就乙方向甲方认购××商品房事宜，订立本合同，本定金合同实行实名制，签订《浙江省（××）商品房买卖合同》时仅限本定金合同乙方或其同一户口簿上的家庭内部成员；乙方认购×××幢×单元×室房屋，预测建筑面积约为67.97平方米；乙方认购的该房屋每平方米建筑面积单价为9500元，房屋总价为645715元；乙方在签订本合同时，支付定金50000元，签订《浙江省（××）商品房买卖合同》后，乙方所支付的定金即转为购房款，但合同中完成购房合同签约的时间处为空白未填写内容。原告收到谢德耿交给其的定金合同后，于2016年11月24日向谢德耿转账支付20000元。谢德耿将缴款人为“赵某某”、编号为×××09的50000元定金交给原告。因被告未与原告签订商品房买卖合同，遂成讼。 诉讼中，原告陈述称，其之所以向谢德耿转账支付了200000元，是因为谢德耿告诉原告其可以拿到股东内部房，且谢德耿系被告公司股东的女婿，同时将盖有被告公章的定金合同以及定金收据交给了原告，故原告有理由相信，谢德耿能够帮助原告买到股东内部房，因此向谢德耿支付了50000元定金，另外150000元系谢德耿要求其额外支付。被告陈述称，案涉定金合同系谢德耿趁被告销售人员不备私自拿走交给原告的，赵某某支付的50000元定金被告已退还谢德耿，被告也没有收到原告支付的定金。 本院认为，本案原告起诉要求确认双方之间的《××定金合同》有效，因此本案应系定金合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案的争议焦点为原告是否已实际向被告交付定金，即原告向谢德耿支付款项的行为是否能够认为实际已向被告履行了交付定金的义务。诉讼中，原告称谢德耿系被告的员工，也是被告股东的女婿，且谢德耿持有盖有被告公司公章的定金合同和收据，故原告有理由相信，谢德耿有权代表被告签订定金合同及接收款项，双方之间的定金合同应是合法有效的；被告则抗辩称，谢德耿虽系被告股东的女婿，也是被告的员工，但其并非被告的销售人员，无权代表被告对外销售房产及签订合同、接收款项，案涉定金合同系谢德耿趁被告销售人员不备私自从被告销售人员处拿走，且谢德耿已以交付原告的定金收据遗失为由向被告申请退还了定金，被告也将款项退还了谢德耿，同时，被告从未收到过原告或谢德耿支付的案涉定金合同的定金，故案涉定金合同对被告不具有法律效力。对此，本院认为，第一、谢德耿虽系被告的员工和被告股东的女婿，但其并非被告的房产销售人员，按照正常的交易习惯，只有被告的房产销售人员有权代表被告对外签订合同，签订合同后无论是定金还是购房款都是支付至房产公司的公司账户，不会要求支付至销售人员的个人账户，本案原告仅以谢德耿系被告员工及股东女婿为由即认为谢德耿有权代表被告签订合同、收取款项，未尽到注意义务，本院对其主张难以采信；第二、谢德耿虽向原告提供了盖有被告公章的定金合同及交款人为“赵某某”的收款收据，但案涉定金合同并非在房产销售中心签订，而是谢德耿私下交给原告，原告也没有前往房产销售中心与房产销售人员进行确认，而是轻信谢德耿能够帮助其购买到内部房，并将款项直接支付给谢德耿个人，且谢德耿交付被告的定金收据也不是以原告名义开具的收据，在此情况下，原告未对此提出合理怀疑，亦是未尽到合理的注意义务，不能以此认定谢德耿有权代表被告销售房产；第三、根据原告的陈述，其一直是与谢德耿联系买房事宜，购买谢德耿所称能够拿到的内部房，未与被告的销售人员进行过联系，且其除了向谢德耿支付了50000元定金外还应谢德耿要求向其额外支付了150000元的款项，因此，原告应系通过谢德耿向被告购买谢德耿所声称的内部房，并非直接向被告购买房屋，原告向被告交付款项的行为，应系原告与谢德耿之间的个人行为，不能直接认定为向被告交付了定金。综上，谢德耿无权代表被告对销售房产、签订合同及收取定金，原告向谢德耿交付款项的行为不能认定为向被告履行了支付定金的义务，案涉《××定金合同》对被告不发生法律效力，故对原告的诉请，本院不予支持。诉讼中，第三人谢德耿经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审抗辩的权利，本院依法可以缺席判决。据此，依据《中华人民共和国担保法》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下： 驳回原告赵杰的全部诉讼请求。 案件受理费100元，公告费460元，合计560元，由原告赵杰负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  孙连杰 审 判 员  沈 晔 人民陪审员  蔡卫锋 二〇二〇年九月二十二日 法官 助理  李 强 书 记 员  朱晓婷