贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初字第3385号原告：况红，1989年6月15日生，住贵州省贵阳市乌当区。原告：万德祥，男，汉族，1990年12月12日生，住贵州省贵阳市乌当区。共同委托代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人：文学强，该公司经理。委托代理人：李国锋，公司员工，代理权限为特别代理。原告况红、万德祥诉被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告况红、万德祥的委托代理人陈正伟、被告荣达公司的委托代理人李国锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告况红、万德祥提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条1.1款无效；2.被告向原告退还已收取的高层煤气费、有线电视开户费合计3253元；3.判令被告支付原告逾期办理房屋初始登记违约金49861.23元（暂计算至2020年7月6日），并从起诉之日起以388630元为基数，按日万分之一利率为标准继续支付违约金至被告将办理完初始登记之日止；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》对房屋面积、价款等进行约定，原告支付了购房款。合同约定被告应当在2016年12月31日取得房屋初始登记文书，并将办理转移登记有关文书交付给原告，但被告至今未交付相关文书。《补充协议》第1.1条约定由被告代收高层煤气费、有线电视开户费，违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，属无效条款。现原告多次要求其办理初始登记，并支付延期办理初始登记违约金，退还高层煤气、有线电视开户费费，但被告均拒绝履行义务，故诉请法院依法判决。被告辩称，1．请法庭依据原告的举证结合本案的客观实际和过错程度，根据公平原则依法判决。2.至今未能办理商品房初始登记是因案外人恶意诉讼导致；3.未在约定期间内办理产权证不是被告的主观过错造成的，而且逾期办证未给原告造成直接经济损失，请求法院依据客观情况和过错原则适当判决；4.因案外人恶意诉讼导致被告违约，请求减少逾期办证违约金。经本院审理认定的事实如下：1、合同签订情况。2013年12月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的乌当区北衙路尚善御景2栋1单元31层5号房屋，建筑面积98.56㎡，房屋总价388630元。同时，合同约定房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户。被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在前款约定时间交付办理商品房转移登记有关文书，双方自约定日期起超过180个工作日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。《补充协议》第1条1.1款约定“本《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、煤气表开户等费用。买受人同意以上费用由出卖人或小区物业服务公司统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人或小区物业服务公司支付相关费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担有限电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。”2、合同履行情况。原告向被告支付了全部购房款388630元；原告于2015年9月29日向被告支付有线电视开户费265元和高层煤气开户费2988元；案涉房屋至今未办理商品房初始登记。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律和行政法规，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于确认《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条1.1款无效的诉请。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于规范有线电视服务收费有关事项的通知》（黔发改收费[2018]1612号）等规范性文件的相关规定，上述费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，因此，供电设施的配套设施的建设安装费用亦包含在商品房价格中。而原、被告双方签订的《补充协议》第1条1.1款将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，排除了原告的权利，应属于无效条款。故原告诉请确认《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条1.1款无效，本院予以支持。上述条款无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告收取的有线电视开户费265元和高层煤气开户费2988元共计3253元，该费用应当予以返还。对于逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，被告未按合同约定取得案涉商品房初始登记并将办理转移登记相关材料交付给被告，已构成违约。违约金的计算应当从约定的交付之日2016年12月31日起计算，暂计算至2020年7月6日为：388630元（已付房款）×0.0001（每日万分之一违约金）×1283天（违约天数）=49861.23元。原告诉请之后的违约金从起诉之日即2020年7月8日起计算，本院从其自愿，违约金以总房款388630元为基数，按日利率万分之一计算至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止。对于被告辩称的逾期办证是因为案外人错误财产保全所致的答辩意见。本院认为，逾期办证是否是案外人错误保全造成，不属于被告可以免除或者减轻其在本案中承担违约责任的理由，原告根据合同相对性原则诉请其承担违约责任于法有据，故本院对其辩解意见不予采纳。同时，原、被告双方关于违约金支付标准的约定是双方意思自治的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对违约金计算标准不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告况红、万德祥与被告贵阳荣达房地产开发有限公司于2014年11月16日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告况红、万德祥有线电视开户费和高层煤气开户费共计3253元；三、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告况红、万德祥逾期办理商品房转移登记的违约金（暂计算至2020年7月6日为49861.23元；从2020年7月8日起，以总房款388630元为基数，按日利率万分之一每天支付违约金至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止）。案件受理费564元，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告履行判决时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡昱二〇二〇年九月二十一日书记员  邹钰