江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1162号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘飘平，男，1990年11月8日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：邱勇敏，江西申民律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴冬兰，女，1957年8月1日出生，汉族，家务，住江西省上饶市信州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王剑波，男，1981年8月22日出生，汉族，汽车修理工人，住江西省上饶市信州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴慧，女，1983年11月16日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。三被上诉人共同委托代理人：余忠理，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘飘平与被上诉人戴冬兰、王剑波、戴慧房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理并依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘飘平、被上诉人王剑波及其委托代理人余忠理到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人刘飘平上诉请求，请求依法判令撤销上饶市信州区人民法院作出的赣11**民初229号民事判决书；并改判支持上诉人的诉请，即：1.驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人赔偿上诉人经济损失计人民币20000元（自2019年11月1日至2020年2月28日），并自2020年3月1日起至上诉人正常经营之日止按每月5000元计算经济损失。本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人提供的证据中可以清晰的反映出，被上诉人在出租过程中以各种手段致使上诉人不能正常经营，根据《合同法》第68条之规定，在上诉人和被上诉人沟通无果的前提下，上诉人缓交租金的行为是维护自身合法权益以行使不安抗辩权的体现，不存在违约的行为。且《合同法》第216条明确了出租人在租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途，而被上诉人的种种行为导致合同目的不能实现，故本案应是被上诉人违反合同约定在先，应当承担赔偿责任。被上诉人辩称，1、刘飘平构成违约，案涉《房屋租赁合同》已于2019年11月18日解除。2.关于刘飘平对解除通知的异议期限已超过三个月，应予以驳回。3.因合同已于2019年11月18日解除，上诉人应立即腾房搬离房屋，并自2019年11月1日起按每月6,666.6元的标准向被上诉人支付房屋占用期间租金至实际腾房搬离之日止。4.被上诉人二审提供的证据不是新证据，在一审已经存在，不属于法律规定的新证据。戴冬兰、王剑波、戴慧向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》，被告向原告支付违约金13,333.3元；2.判令被告立即腾房搬离房屋，并自2019年11月1日起按每月6,666.6元的标准向原告支付房屋占用期间租金至实际腾房搬离之日止；3.本案诉讼费用、律师费由被告承担。刘飘平在一审中提出反诉，要求：1.依法判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》继续履行；2.判令原告赔偿被告经济损失计人民币20,000元（自2019年11月1日至2020年2月28日），并自2020年3月1日起至被告正常经营之日止按每月5,000元计算经济损失；3.判令原告赔偿被告的监控设备人民币6,500元；4.判令原告支付被告因本案支出的律师费10,000元；5.本案反诉、本诉费用由三原告承担。一审法院认定，2018年11月1日，原告戴慧、王剑波、戴冬兰与被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：三原告将位于江西省上饶市出租给被告；房屋装修情况为空房，被告负责配备空调、热水器、床、衣柜、桌椅、公共洗衣机、监控系统和网络设施，基础装修设施由原告配备完整交付给被告；双方同意租赁该房屋作为租住使用，不擅自改变约定的使用用途；原告于2018年11月1日向被告交付该房屋，原告应给被告六个月免租期2018年11月1日起至2019年4月30日；房屋租赁期自2018年11月1日起至2026年11月1日止共计八年；租赁期包括免租期；该房屋前三年，每年租金为人民币80000元整，前三年不涨租，第四年增涨3%，第五年增涨4%，第六年增涨5%，第七年增涨6%，第八年增涨7%，递增方式为每年在前一年租金基础上按约定比例进行递增；房租每半年支付一次（第一年可按季度支付），被告应于房租到期7天前向原告支付下半年租金，逾期原告有权收取违约金；签订合同时，被告应向原告支付房屋租赁押金人民币15000元整，租赁期满，双方验收完成后，结清所有费用，且无法律纠纷，返还押金；如原告未按时交付该房屋，经被告催告后七日内仍未交付的，或者被告逾期不支付租金累计超过七日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；在租赁期内，若双方有一方未按约定履行本合同，违约方应赔偿对方所有损失，包括但不限于违约给对方造成的实际损失，为解决纠纷产生的律师费、诉讼费和保全费、公证费等；合同还约定了其他具体事项。上述合同签订后，被告按约向原告支付了15000元的押金。在房屋租赁期内，原、被告双方因为次承租户不当使用厨房导致下水道堵塞、在一楼过道停放电动车以及多辆电动车充电导致经常跳闸等问题发生了纠纷争执。原告王剑波将被告安装在出租屋的监控设备的线路剪断。另查明，被告自2019年11月1日起未向原告支付2019年11月1日至下一半年的租金40,000元。原告王剑波于2019年11月1日向被告发送书面通知，要求被告在2019年11月7日之前支付房屋租金。2019年11月18日，三原告通过微信和短信向被告发送通知，告知因被告未按期交纳房租，故双方的租赁合同已经解除。同时查明，三原告为本案诉讼聘请律师，支付了律师代理费6,000元。被告为本案诉讼聘请律师，支付了律师代理费10,000元。一审法院认为，原告戴冬兰、王剑波、戴慧与被告刘飘平签订的《房租租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约将房屋交付给被告使用，被告应当在约定期限内支付房屋租金。原告称被告未按时支付租金，被告辩称其在与原告协商过程中表达了同意支付租金的意愿，但是原告拒收。针对该抗辩意见，被告未提供相应的证据予以证明，故对被告的该抗辩意见，不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。根据上述规定，被告未按合同约定向原告支付房屋租金，原告有权依据合同约定行使合同解除权。三原告在2019年11月18日发给被告的解除通知书中载明：因被告收到通知后至今仍未交房租，故根据合同约定，双方之间的《房屋租赁合同》已经依法解除。据此，三原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年11月18日已经解除。因被告未支付租金导致合同解除，故被告应按合同约定的月租金的两倍即13,333.3元向原告支付违约金并自2019年11月1日起按每月6,666.6元的标准向原告支付房屋占用期间的租金至实际搬离之日止。但因被告在与三原告签订《房屋租赁合同》后，向三原告支付了15,000元押金，故被告应支付给原告的房屋占用期间的租金可从被告已支付的15,000元押金中先行予以扣除。原告为本案诉讼支付了律师费6,000元，按照合同约定，应当由违约方即被告承担。《房屋租赁合同》已经解除，故被告反诉要求《房屋租赁合同》继续履行的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。被告反诉要求三原告赔偿其自2019年11月1日起的经济损失的诉讼请求，因被告系违约方，且被告也未提供相应证据证明其经济损失的计算标准和依据，故对被告该反诉请求，不予支持。虽然原告戴冬兰承认是原告王剑波将被告安装在出租屋的监控设备线路剪断，但被告未提供票据证明监控设备的价值以及证明监控设备是否完全损坏的证据，故对于被告要求三原告赔偿监控设备6,500元的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认戴冬兰、王剑波、戴慧与刘飘平于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月18日已经解除，被告刘飘平应于本判决生效之日起十五日内搬离案涉租赁房屋；二、刘飘平于本判决生效之日起十五日内向戴冬兰、王剑波、戴慧支付违约金13,333.3元，并按每月6,666.6元的标准支付自2019年11月1日起至实际搬离租赁房屋之日止的房屋占用期间租金（需扣除被告已支付的押金15,000元）；三、被告刘飘平于本判决生效之日起十五日内支付原告戴冬兰、王剑波、戴慧为本案诉讼聘请律师的费用6,000元；四、驳回被告刘飘平的反诉请求。二审期间，上诉人刘飘平向本院提交了一份证据目录和光盘，内容包括微信聊天记录、手机通话录音及文字记载、监控视频，并申请了两名证人童某和游某出庭，拟证明被上诉人多次恶意阻挠次承租人看房租房和影响租客正常生活。经组织质证，被上诉人对证人证言的真实性和关联性均有异议，认为上诉人提交的材料不属于法律规定的新证据，部分材料在一审中已经举证并质证，且对证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院经审查后认为，上诉人提交的证据材料不属于新的证据，且大部分证据已在一审中提交，一审法院对该案所争议的事实已经予以认定，上诉人所提交的材料与本案的待证事实没有关联性，本院不予采纳。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。另查明，双方签订的《房屋租赁合同》解除后，部分房屋已被更换门锁，处于被上诉人的实际控制之下，并直接向部分次承租人收取房屋租金和水电费。本院认为，本案争议焦点为上诉人刘飘平是否属于本案租赁合同的违约方。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，以及上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第七条，关于“解除本合同的条件”中约定，被上诉人未按时交付该房屋，经刘飘平催告后七日内仍未交付的，或者刘飘平逾期不支付租金累计超过七日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金。本案中，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人按约将房屋交付给上诉人使用，上诉人应当在约定期限内及时支付房屋租金。对于双方在履行合同过程中发生的日常生活琐事纠纷，并未达到导致合同目的不能实现的程度，双方发生的纠纷，上诉人可通过合法途径予以妥善解决，而不能以拒付租金的违约方式拒绝履行合同义务。故上诉人认为本案应是被上诉人违反合同约定在先，应当承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。刘飘平主张被上诉人赔偿其经济损失计人民币20000元，以及自2020年3月1日起至上诉人正常经营之日止按每月5000元计算经济损失。由于刘飘平未提供充分证据证明其经济损失的计算标准和依据，故对刘飘平的上诉请求，本院不予支持。因双方签订的《房屋租赁合同》解除后，部分房屋由被上诉人实际控制，并直接向次承租人收取房屋租金和水电费。由于被上诉人的阻挠，刘飘平对该租赁房屋已经没有收益。对《房屋租赁合同》的解除，被上诉人也存在一定过错。因此，一审法院认定刘飘平按每月6,666.6元的标准支付自2019年11月1日起至实际搬离租赁房屋之日止的房屋占用期间租金，存在不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人刘飘平的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初229号民事判决；二、确认戴冬兰、王剑波、戴慧与刘飘平于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月18日已经解除，刘飘平应于本判决生效之日起十五日内搬离案涉租赁房屋；三、刘飘平于本判决生效之日起十五日内向戴冬兰、王剑波、戴慧支付违约金13,333.3元（从刘飘平已支付的押金15,000元中扣除）；四、刘飘平于本判决生效之日起十五日内支付戴冬兰、王剑波、戴慧为本案诉讼聘请律师的费用6,000元；五、驳回刘飘平的反诉请求；六、驳回戴冬兰、王剑波、戴慧的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费10,888元，减半收取5,444元，反诉受理费356元，合计5,800元，由刘飘平负担。二审案件受理费11,244元，由刘飘平负担。本判决为终审判决。审判长 廖 健审判员 程晓斌审判员 徐志锋二〇二〇年九月三十日法官助理侯特书记员夏捷