湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘民申2537号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：湖南恒森房地产开发有限公司，住所地湖南省靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建中路**。法定代表人：周玉辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔小龙，湖南五溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨代华，湖南五溪律师事务所律师。再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴小珍，女，1983年11月1日出生，侗族，住湖南省靖州苗族侗族自治县。委托诉讼代理人：粟斌，男，1981年2月9日出生，住湖南省靖州苗族侗族自治县。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司，住，住所地湖南省靖州苗族侗族自治县渠阳镇梅林中路**/div>法定代表人：李开球，该公司董事长。再审申请人湖南恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森公司）因与被申请人吴小珍、靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司（以下简称中亿佰联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市中级人民法院（2019）湘12民终1819号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。恒森公司申请再审称，申请人有新证据可以证明中亿佰联公司借款金额已抵扣完毕，包括被申请人吴小珍在内的六户客户已无借款金额可以抵扣。2015年11月2日申请人与中亿佰联公司等各方签订《出借客户匹配资金购房抵扣方案》，约定以中亿佰联公司借款抵扣金域华府部分购房户应交申请人的购房款和办证费用，申请人根据中亿佰联公司开出的“还借款客户抵扣房款”票据与该票据持有者签订购房合同，并开出房款收据，收据中均注明“中亿佰联借款抵扣购房款”、“中亿佰联借款抵扣办证费用”。按此方案，该特定购房户是否交付房款给申请人，是以中亿佰联公司对申请人有借款余额为前提的。但是本次提供的新证据之一即会计鉴定报告显示，截至2016年5月11日中亿佰联公司以出借款余额抵扣金域华府购房户吴小珍8栋2单元1002号应交恒森公司的房款中的25633.96元后，恒森公司已还清中亿佰联公司全部借款本息，在此之后的数位购房户已无借款余额可以抵扣。故此被申请人吴小珍、储艳梅、李梅香、张杜鹃、李雄飞、王绍明、李伟伟、李忆琳等人因其未交付购房款，根据商品房买卖合同第七条的规定，申请人可以解除合同。请求依法撤销原审判决，改判支持申请人一审的全部诉讼请求。吴小珍答辩称，被申请人吴小珍与申请人恒森公司签订的《商品房买卖合同》及相应的收款收据合法有效，不应解除。恒森公司将涉案房屋出售给被申请人吴小珍时签订了《商品房买卖合同》，并出具了收款收据，证明其已收到了全部购房款及相关办证费用。在收款收据的“备注”一栏中，申请人的财务人员亲自手工填写了“中亿佰联公司抵扣购房款（或办证费用）”的字样，这是由恒森公司及石章松、易美来、金域华府项目部等几方人员在申请人恒森公司的申请协调下达成的债权债务转换模式。恒森公司之所以开出上述收款收据必然是由其专业的财务人员进行了整理和结算的，该购房合同及收款收据是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律规定，恒森公司事隔数月后称没有收到购房费用与事实不符。恒森公司无权以其与中亿佰联公司及案外人之间的债权债务问题阻碍被申请人取得预售商品房产权。申请人要求解除购房合同没有任何法律和事实依据，请求依法驳回恒森公司的再审申请。中亿佰联公司答辩称，申请人提交的会计鉴定报告及人民法院生效判决文书均不属于新证据。会计鉴定报告的基础资料在一审二审之前已全部存在，申请人在原审中完全可以提交或申请司法鉴定，但申请人并未提交申请，判决生效后再自行委托鉴定并作为新证据提交不符合法律规定。其次，申请人恒森公司的每笔借款都与易美来签订了借款合同，中亿佰联公司仅为其提供咨询及相关服务，双方签订了《借款咨询服务协议书》，故中亿佰联公司是恒森公司与债权人易美来借款关系的居间方而非出借方。第三，中亿佰联公司代表易美来与恒森公司之间就债权债务已进行过核算并签署了《出借客户匹配资金购房抵扣方案》，双方确认金域华府项目部凭中亿佰联公司财务开具的资金金额投放证明可以在恒森公司处办理抵扣房款的相关手续。在办理过程中恒森公司对此并未提出过任何抗辩与异议，现事后反悔明显有违诚实信用原则。申请人恒森公司与被申请人签订《商品房买卖合同》并开具收款收据后，易美来在申请人恒森公司处拥有的债权已转化为申请人恒森公司与被申请人吴小珍等人的商品房买卖合同关系。如恒森公司认为债权债务关系不清晰，或超额支付了本息，中亿佰联公司愿意组织易美来、石章松等人与恒森公司依法核查对账，如确属超额，易美来或中亿佰联公司愿意承担退还责任。如核查不清楚，申请人可以据此起诉要求易美来或中亿佰联公司进行返还，但与吴小珍等个人无关。综上，请求依法驳回恒森公司的再审申请。本院经审查认为，本案系商品房买卖合同纠纷，现争议的主要问题是恒森公司要求解除与吴小珍等人的《商品房买卖合同》是否应予支持。2014年10月13日至2015年2月16日，金域华府项目部负责人石章松及其妻子石永园以金域华府房地产交纳土地出让金需要资金周转为由向案外人易美来借款，后因金域华府项目部资金周转困难未能按期偿还本息，恒森公司金域华府项目部与中亿佰联公司于2015年11月2日签订了一份《出借客户匹配资金购房抵扣方案》，约定：“一、金域华府项目部凭靖州中亿佰联财务开具的资金金额投放证明或资金放款额证明，办理抵扣房款相关手续；二、靖州中亿佰联推荐出借客户或出借客户自愿用匹配资金抵扣金域华府项目部预购的商品房或门面；三、凡自愿抵扣预定购房款的客户，凭靖州中亿佰联财务开具的抵扣放款金额证明，办理抵扣预购住房款手续的，从办理预购房手续起，金域华府不再给靖州中亿佰联计算利息；四、凡靖州中亿佰联开具的出借客户放款金额资金，金域华府项目部在办理手续时应向抵扣客户特别说明及承诺，如抵扣客户开具的抵扣资金少于购房款，抵扣客户应以现金补交或按揭形式交付，另抵扣客户的抵扣资金多于购房款时，在抵扣房款后多余部分应在发放商品房预售许可证之日止连本带息以现金的形式退还给购房抵扣出借客户……”，上述方案签订后，恒森公司金域华府项目部与第三人中亿佰联公司发生债务抵扣的票据共有57张，恒森公司金域华府项目部向包括吴小珍、储艳梅、李梅香、张杜鹃、李雄飞、王绍明、李伟伟、李忆琳等在内的购房户出具了抵扣证明、开具了抵扣放款金额的票据，并办理了抵扣购房款手续。从上述过程可知，涉案借款合同关系已转变为商品房买卖合同关系，借款本息亦转为购房款。恒森公司作为专业的房地产开发公司及涉案借款的债务人，有能力亦有责任及时汇总、统计抵扣金额，如认为债权金额抵扣完毕，有义务及时通知相对人，但恒森公司在抵扣过程中并未提出过异议。现恒森公司主张“2016年5月11日中亿佰联公司以出借款余额抵扣金域华府购房户吴小珍8栋2单元1002号应交恒森公司的房款中的25633.96元后，恒森公司已还清中亿佰联公司全部借款本息，在此之后的数位购房户已无借款余额可以抵扣”，但纵观其所提交的证据材料，会计鉴定报告系由恒森公司在二审判决后单方自行委托所作，其他3份判决文书亦不符合法律规定的新证据范围，上述证据材料均不足以证明其“借款金额已全部抵扣完毕”的主张。另，中亿佰联公司在书面答辩状中承诺如恒森公司对抵扣金额有异议，其愿意组织恒森公司与案外债权人依法核算，如确有超额抵扣的情形，中亿佰联公司愿意承担依法返还的责任。故此，恒森公司如对抵扣金额有异议，应与中亿佰联公司及其他案外债权人进行核算后再依法主张权利。但恒森公司与中亿佰联公司及案外人易美来、石章松等人之间的债权债务关系，不影响恒森公司与各购房户之间的商品房买卖关系。恒森公司的再审主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，恒森公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回湖南恒森房地产开发有限公司的再审申请。审判长 王 鹏审判员 王典良审判员 罗 斌审判员 刘前进审判员 欧阳卓二〇二〇年九月二十五日法官助理罗婷玉书记员刘鹏