大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1170号 原告：大连中铁诺德物业服务有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区聚贤园**楼****及**，统一社会信用代码：91210231570868792P。 法定代表人：孙立强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴洋，男，1984年1月18日出生，该公司职工，住辽宁省长海县。 被告：李懿霞，女，1983年9月26日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：王秋梅（被告母亲），1956年11月16日出生，汉族，住辽宁省大连。 原告大连中铁诺德物业服务有限公司与被告李懿霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴洋、被告李懿霞及其委托诉讼代理人王秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告给付原告自2014年1月1日至2019年2月28日的物业费11170元及滞纳金2951元。事实和理由：2012年9月10日，原告与案外人大连法马克房地产开发有限公司（以下简称法马克公司）签订《前期物业服务委托合同》（以下简称《委托合同》），约定由原告对大连中铁诺德滨海花园小区（以下简称中铁小区）提供前期物业服务，物业费收费标准为2.3元/平方米/月，支付方式为首次交房时预付首年度物业费，之后于每季度首月10日前支付本季度物业费。被告系中铁小区业主，2013年7月28日，法马克公司与被告签订《前期物业服务协议》（以下简称《前期协议》），约定法马克公司将《前期协议》中的有关权利义务转让给其委托的原告，并约定了如被告逾期交纳物业费，按日3‰的标准交纳滞纳金，现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费，但被告无故拖欠物业费，故原告诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告提供的物业服务没有达到合同约定的标准，具体如下：1.涉案房屋于2013年7月交付给被告，同年9月，被告因房屋出现顶棚墙皮脱落问题向原告报修，原告维修几次后，被告于年底入住。2014年1月，房屋顶棚再次出现墙皮脱落问题，但原告以房屋质量问题不属于服务范围拒绝维修，且至今没有履行维修义务，亦没有履行为原告与开发商协商解决房屋质量问题的义务；2.原告工作人员泄露业主信息、服务态度不好；3.小区安保缺位，安保人员没有24小时值班巡逻，非小区业主可以随意出入小区，原告母亲放在走廊的花丢失；4.小区前几年绿化不好，后来才改善。二、被告没有收到原告的催缴函，不同意交纳超过诉讼时效部分的物业费。三、原告没有提供符合合同约定标准的物业服务，违约在先，被告不同意支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告李懿霞系辽宁省大连高新技术产业园区聚贤园（中铁小区）2号楼2单元1402室房屋业主，该房屋建筑面积为78.33平方米。2.上述房屋由案外人法马克公司开发出售。2012年9月19日，原告与案外人法马克公司签订《委托合同》，约定由原告对中铁小区实行物业管理服务，委托期限为自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止，物业费由原告按建筑面积向业主收取，住宅的物业费标准为2.3元/平方米/月。3.2013年7月28日，案外人法马克公司与被告签订《前期协议》，约定被告同意法马克公司将对中铁小区实施前期物业服务的权利义务转让给原告，物业费标准与《委托合同》一致，被告须于每季度首月10日前支付本季度物业费，如逾期交纳，需补交并按3‰比例按日交纳滞纳金。同时该协议所附的《大连中铁诺德滨海花园临时管理规约》约定了作为业主的被告及作为物业服务企业的原告的相关权利及义务。4.被告尚未给付原告自2014年1月1日至2019年2月28日的物业费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为物业服务企业与中铁小区开发商法马克公司签订《委托合同》，被告亦与法马克公司签订《前期协议》，约定由法马克公司委托原告作为中铁小区的物业服务企业，故上述合同对原、被告均具有约束力，双方均应依约履行。原告已为中铁小区提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，应按约定向原告支付物业费。 关于被告应给付原告的物业费金额。原告主张被告应给付自2014年1月1日至2019年2月28日的物业费，并提供原告于2015年2月10日、2016年7月8日、2017年6月18日、2019年2月28日将催缴函张贴于被告涉案房屋房门的照片，用以证明其主张未超过诉讼时效。被告对原告提供的2019年2月28日催费照片予以认可，对其他照片不予认可，辩称没有收到过其他催缴函，不同意给付超过诉讼时效部分的物业费。本院认为，原告提供的2019年2月28日催缴函照片，能够证明催缴函系于当日张贴于涉案房屋房门，且被告对此没有异议，本院对该照片证据予以采信；原告提供的2015年2月10日、2016年7月8日、2017年6月18日催缴函照片，没有显示拍摄时间，亦没有能够辨别出催缴函张贴地点系涉案房屋房门的显著特征，不足以证明原告主张的其于上述时间向被告催收物业费的事实成立，故对于上述照片，本院不予采信。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2019年2月28日向被告催收物业费，构成诉讼时效中断，根据法马克公司与被告签订的《前期协议》，被告应于每季度首月10日前支付本季度物业费，因此，自2016年3月1日至2016年3月31日的物业费被告应于2016年1月10日前支付，在被告未按期支付的情况下，应自2016年1月11起计算诉讼时效，而原告于2019年2月28日催收该期间物业费，已超过三年诉讼时效，不应予以保护。综上所述，原告主张被告给付自2016年4月1日至2019年2月28日的物业费6305.57元（2.3元/平方米/月×78.33平方米×35个月），于法有据，本院予以支持，对于超过诉讼时效部分即自2014年1月1日至2016年3月31日的物业费，本院不予支持。 关于被告提出的物业服务没有达到合同约定的标准的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。涉案《委托合同》约定，原告对业主支付的物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、共有设备、共用设施、附属配套建筑和设施及构筑物、共用绿地、花木、建筑小品等，以及公共环境的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。原告作为中铁小区的物业服务企业，已为小区提供了上述项目的物业服务，被告主张原告服务存在的瑕疵问题尚不足以构成免除或减少被告交费义务的抗辩事由。同时，本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，原告已为包括被告在内的全体业主提供了物业服务合同项下的服务项目，即使被告认为原告服务存在瑕疵，但因原告所提供的物业服务系面向全体业主的共有部分，被告虽未交费，而原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定欠付物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。原告在今后的工作中应加强与业主之间的沟通，重视业主提出的意见和建议，不断改进和提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。 关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告未交纳物业费系对于原告物业服务质量存有异议，虽然被告欠付物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，同时为进一步督促原告完善其物业服务，对于原告的违约金请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李懿霞于本判决生效之日起十日内给付原告大连中铁诺德物业服务有限公司自2016年4月1日至2019年2月28日的物业费6305.57元； 二、驳回原告大连中铁诺德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费153元，减半收取计76.5元，由原告中铁诺德物业服务有限公司负担26.5元，由被告李懿霞负担50元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  姜林子 二〇二〇年九月四日 书记员  马 丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 …… 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家、有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。