杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初943号 原告（反诉被告）：浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区学正街**阳光华城创富中心**901-1，统一社会信用代码9133010131353787XK。 法定代表人：胡继承，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶志忠，浙江铎法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈垟，浙江铎法律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：蔡丹妮，女，1996年3月19日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托诉讼代理人：陈志明，男，1992年11月26日出生，汉族，住江苏省滨海县，系被告丈夫。 委托诉讼代理人：肖环，浙江鼎和律师事务所律师。 原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司（以下简称蒲公英公司）与被告（反诉原告）蔡丹妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序审理。案件审理过程中，被告（反诉原告）蔡丹妮提出反诉，本院经审查后予以准许，将本反诉合并，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒲公英公司的委托诉讼代理人叶志忠、沈垟，被告（反诉原告）蔡丹妮及其委托诉讼代理人肖环到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告向本院申请一个月时间庭外和解，后双方未能达成一致调解协议。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蒲公英公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《物业租赁合同》，并要求被告即时腾空所承租的房屋；2.判令被告支付租金70396.37元、综合管理费3471.60元、滞纳金74680.52元、违约金12799.34元（上述款项按合同标准暂计算至2020年1月31日，要求计算至实际腾空之日止）；3.判令被告支付律师费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月，原、被告签订《物业租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于杭州市下沙阳光华城二期9幢104号物业，该物业建筑面积为26.3平方米，租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日，第一年和第二年的租金为日租金8元/平方米，年租金为76796元；第三年的租金为日租金8.40元/平方米，年租金为80635.80元。租金每三个月支付一次，先付后用。在租赁期间，被告应承担综合管理费为12元/月/平方米，每三个月支付一次。双方约定装修及试营业免租期为2018年8月1日至2018年11月30日，该期间的综合管理费，被告应按约支付。另合同约定，若被告逾期支付租金及综合管理费用的，则每日按欠费总额的千分之三支付滞纳金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，并要求被告支付两个月的租金作为违约金。同时，被告应承担原告为诉讼支出的诉讼费、律师费等。合同签订后，被告仅支付了首期租金19199元、物业保证金19199元、首期综合管理费2209.20元。此后，被告未按约支付租金及综合管理费，被告的行为已构成违约。截止2020年1月31日，被告共欠原告租金70396.37元、综合管理费3471.60元、滞纳金74680.52元、违约金12799.34元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告（反诉原告）蔡丹妮答辩称：第一，原告存在迟延交付商铺的情形，合同约定的交付日期为2018年8月1日，实际原告于2018年10月8日通知被告进场装修。第二，计租条件未达到，原告不得向被告收取租金。原告招商人员在签订合同前明确承诺商场整体开业才开始计收租金。原告副总经理刘小龙明确承诺商场整体开业才计收租金，商场开业日定于2019年9月12日，商场开业指的是地上地下整体开业，商场整体开业率不低于70%。原告发给商户的通知可证实2019年9月12日商场并未开业。第三，原告针对商场在整体业态标准所做的承诺亦未实现。第四，原告未提供物业综合服务，不应收取综合管理费。原告因自身运营原因，导致蒲公英项目未正常运作，没有提供相应的安保及卫生服务，不应收取综合管理服务费用，且原告于2020年2月开始拒绝供应水电，已以其行为表明拒绝履行租赁合同。第五，被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金、滞纳金、律师代理费。第六，被告已于2019年11月3日退还案涉商铺、交还钥匙。 被告（反诉原告）蔡丹妮向本院提出反诉请求（变更后）：1.请求确认反诉原告与反诉被告签订的《物业租赁合同》于2019年11月3日解除；2.判令反诉被告退还反诉原告预付的租金19199元、保证金19199元、综合管理费2209.20元、装修保证金5000元；3.判令反诉被告支付反诉原告违约金12799.34元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年，蒲公英项目对外招商，宣传为打造中国目前最大的网红孵化小镇基地—泛娱乐小镇，将800名粉丝过万网红IP植入商圈，联手蜜播网红平台，固定客群七十万，28类主力品牌加盟。在反诉被告宣传的诱惑下，2018年7月，反诉原告与反诉被告商谈承租铺位一事，反诉被告招商人员一再保证商场整体开业后才会开始计租。原、被告签订正式合同后，因反诉被告告知反诉原告合同系格式合同，故无法将开业率作为支付条件列入正式合同中，针对开业后的计租及开业率问题会另行签订补充合同。基于对商场整体规划及工作人员的信任，反诉原告签署租赁合同并按照合同约定预交租金、保证金、综合管理费。后反诉原告要求反诉被告签订补充合同，但均被反诉被告拒绝。期间反诉被告工作人员依然告知开业后再计租。2018年8月1日，反诉被告未按照合同约定向反诉原告交付物业。直至2018年10月8日，反诉被告才通知反诉原告进场装修。反诉被告承诺2019年9月12日商场整体开业，但实际并未开业。2019年11月3日，反诉原告前往反诉被告处办理退铺事宜，反诉被告将装修保证金、消防验收单、租金收据、综合管理费收据等材料收回，反诉被告工作人员告知将会提交领导签字，并退还装修保证金。但反诉原告至今未收到任何回复，也未收到反诉被告退还的款项，却于2020年4月收到了反诉被告的起诉状。反诉原告认为反诉被告存在诸多违约行为导致合同解除，反诉原告有权要求反诉被告退还预付的各项费用并支付违约金。 原告（反诉被告）蒲公英公司辩称：1.反诉被告没有最终签字同意反诉原告退铺，不能认定案涉《物业租赁合同》于2019年11月3日解除。2.反诉被告在履行合同过程中不存在违约行为。反诉被告在招商时宣传的商场业态仅是邀约要求，对业态、开业率、租金计付时间等都应以书面形式确定。反诉原告存在逾期支付租金的行为，而反诉被告不存在违约行为，故反诉原告要求反诉被告支付违约金无事实依据。 本院经审理查明以下事实：2018年7月23日，原、被告签订《物业租赁合同》一份，约定被告向原告租赁其代管的位于杭州经济技术开发区阳光华城二期9幢1层104号物业用于经营小蹄大作。建筑面积为26.3平方米，租赁期自2018年12月1日至2021年11月30日，2018年8月1日至2018年11月30日作为装修及试营业的免租期，无论期限内是否完成装修，该期限届满后均开始计算租金。原告应于2018年8月1日前交付案涉物业，延迟交付的，租赁期限相应顺延；延迟交付超过120日的，被告有权终止本合同，双方互不承担违约及赔偿责任。合同约定该物业第一年（2018年12月1日至2019年11月30日）、第二年（2019年12月1日至2020年11月30日）租金按8元/日/平方米计算，月租金为6399.67元。租金按照三个月一付，先付后用，被告应在合同签订后三日内支付第一期租金，即19199元。以后每期租金提前一个月支付。租赁期间，被告应承担综合管理费12元/月/平方米，按照三个月一付。首期综合管理费为2209.20元。在经营免租期内，只免租金不免综合管理费。合同签订后三日内，被告应向蒲公英公司支付物业租赁保证金19199元。合同另对违约及赔偿责任作出约定，被告逾期支付租金或其他费用的，自逾期之日起，每逾期一日，应按欠费总额的千分之三支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，且被告需向原告支付两个月的租金作为违约金。在合同有效期内，任何一方不得无故终止合同，否则将按两个月租金的标准作为违约金。合同另对其他权利义务作出约定。 2019年11月3日，被告向原告提交客户退款申请单一份，载明因经营不善、退铺，单据已收回，退款金额为26927.72元。 上述事实由原、被告提交的《物业租赁合同》，被告提交的客户退款申请单，以及当事人庭审陈述所证实。原、被告提交的其他证据，本院不予确认。 本院认为，被告已于2019年11月3日向原告提交客户退款申请单，退款金额予以明确。虽原告认为其领导没有最终签字确认同意被告退铺，但认可其公司内部管理确实较为混乱。本院结合原告经营、管理案涉蒲公英广场的实际情况，认定被告向原告提交客户退款申请单的日期即2019年11月3日可作为双方合意解除《物业租赁合同》的日期。合同解除后，原告亦应当按照退款申请单中载明的金额退还被告款项26927.72元。因双方合意解除合同，原告所主张的租金、综合管理费、滞纳金、违约金、律师代理费以及被告所主张的违约金事实依据不足，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司与被告（反诉原告）蔡丹妮2018年7月23日签订的《物业租赁合同》于2019年11月3日解除； 二、原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）蔡丹妮款项26927.72元； 三、驳回原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）蔡丹妮的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1814元，由原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司负担。反诉案件受理费630元，由被告（反诉原告）蔡丹妮负担340元，由原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司负担290元。被告（反诉原告）蔡丹妮于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，原告（反诉被告）浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭栋佳 二〇二〇年九月十四日 书记员  叶鑫怡 *ArabicDash *ArabicDash-7-