江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣04民终1009号上诉人（原审被告）：九江市华申房地产开发有限公司，住所地江西省九江市濂溪区九莲北路**德化名邸**不分单元107。统一社会信用代码：913604007723861773。法定代表人：王仕平，该公司董事长。委托诉讼代理人：应光华，九江市浔阳区甘棠法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张亚，男，1990年4月27日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。委托诉讼代理人：唐义福，江西民群律师事务所律师。上诉人九江市华申房地产开发有限公司（以下简称华申公司）因与被上诉人张亚房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院（2020）赣0430民初524号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人华申公司的委托诉讼代理人应光华，被上诉人张亚的委托诉讼代理人唐义福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华申公司的上诉请求：一、依法撤销(2020)赣0430民初524号民事判决书的判决;二、依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求;三、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、一审原判事实不清,对案涉基本事实的认定缺乏证据证明。1、案涉商品房买卖合同约定的购房首付款是被上诉人张亚通过彭泽县农村信用社直接汇到上诉人账户的购房款,不存在经案外人张剑之手收取这一事实;2、被上诉人作为完全民事行为能力人,明知与自己签订商品房买卖合同的相对人是华申公司,明知自己所交付209745元购房款须通过对方的银行账户汇入,根本就没有任何理由再认为案外人张剑是华申公司的代表人,向其交纳购房款而不是通过银行账户汇付。3、被上诉人自与上诉人签订商品房买卖合同始,就明知自己还有110255元购房款未能给付,不然的话,其早就应当向上诉人主张购房交款发票,并要求办理所购商品房的产权证书了。二、一审原判将案外人张剑收取被上诉人的120000元,认定为被上诉人应当交付给上诉人案涉商品房买卖合同约定的购房款,违悖法律有关债之特定主体和合同相对性原则,违悖了对生效合同,当事人双方须全面履行的规定。三、一审原判支持被上诉人“为原告办理涉案房屋产权登记”的诉讼请求,有悖于双方所订立的具有法律效力的商品房买卖合同第十五条的约定。1、被上诉人所购之商品房之所以至今未予办证,不是上诉人办证不能,而是因为被上诉人没有依照合同约定交清购房款,获取购房发票、交纳购房契税和房屋维修基金以及办证工本费。2、被上诉人所购之商品房进行产权登记是双方当事人签订的有效合同第十五条约定的义务(而不是如一审原判所认定的什么“随附义务”)。依据该条款的约定,如果确实属于上诉人的责任致使被上诉人所购之商品房不能在房屋交付后的90日内取得房产登记证书,被上诉人也只能主张退房还款并赔偿损失。一审原判决支持被上诉人没有合同依据的诉讼请求,与我国现行法律所倡导的民事行为当事人意思自治的契约原则相悖逆。3、案涉商品房认购书作为预约,已被双方当事人于二〇一四年十月二十七日签订商品房买卖合同(本约)所替代而丧失法律拘束力。一审原判以商品房认购书的签订作为认定本案事实的根据显失妥当。四、一审法院程序违法，没有依法追加收款人张健为本案的第三人。张亚答辩：一审法院事实清楚，从房屋认购时开始被上诉人就一直是和上诉人公司的代理人张健进行接触和洽谈，购房合同上有张健代表公司的签名，按照约定我们支付了购房首付款，在约定期限内我们签订了正式合同，盖了公司公章，所有购房事项都是张健与我方洽谈，正式合同确定的地点也是在公司售楼部。且我方依约支付了余款，剩余多交的部分是为了办理房产证时所需交的办证费及税费。并且上诉人也交付了所约定购买的房屋，现被上诉人已经在该房屋中居住，故我方要求上诉人公司办理房产证。一审法院不存在程序违法，张健是上诉人公司的员工，张健的行为是代表公司的职务行为，在一审法庭时上诉人已经认可，所以没有依法追加张健为本案第三人，上诉人说开庭时才知道该事实是信口雌黄，即使是当庭才知道，上诉人也可以当庭申请追加第三人。张亚向一审法院起诉请求：1、判令被告履行为原告办理涉案房屋产权登记的义务，并将涉案房屋不动产权属证书交付给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月4日，原告张亚与被告华申公司所属彭泽县鹿鸣湖公寓项目部签订了一份《商品房认购书》约定，原告张亚所购的商品房为被告所开发的位于彭泽县农发行旁1号楼1单元302号房，建筑面积约107.06平方米，单价为3080元／㎡，总房价款约为叁拾贰万玖仟柒佰肆拾伍元。该认购书中出卖人处由张剑签名，加盖了彭泽县鹿鸣湖公寓项目部的印章。2013年2月5日，彭泽县鹿鸣湖公寓项目参与人张剑以借条的形式收受原告的购房款209745元。同日彭泽县鹿鸣湖公寓项目部出具收据，收到该购房款。2014年1月29日，张剑出具《收条》“今收到吴丙如付张亚购房鹿鸣湖公寓1号楼1单元302室余款壹拾贰万元￥120000，今收人张剑，2014年1月19日”。2014年10月27日，原告张亚与被告华申公司签订了一份《商品房买卖合同》（编号为ＧＦ-2000-0171）约定，第三条【买受人（原告）所购商品房的基本情况】买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的：第1幢1单元302室，该商品房合同约定建筑面积107.06平方米；第四条【计价方式与价款】出卖人（被告）与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2989元，总金额叁拾贰万元整；第六条【付款方式及期限】买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付清房款叁拾贰万元整；第十二条【出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任】；第十五条【关于产权登记的约定】出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2015年房屋交付后，被告华申公司以原告尚欠购房款110255元为由，未为原告办理房屋产权登记，原告诉至法院。一审法院认为，原告张亚与被告华申公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。《商品房认购书》签订后，彭泽县鹿鸣湖公寓项目参与人张剑收受原告张亚购房款209745元，并于当日缴纳给彭泽县鹿鸣湖公寓项目部，被告华申公司予以认可。2014年1月29日，张剑出具《收条》收到原告张亚购房余款120000元，因签订《商品房认购书》后，原告缴纳的购房款由张剑收受并缴纳给被告，原告将购房余款缴纳给张剑，是基于第一次缴纳购房款的延续，使原告有理由相信张剑代表彭泽县鹿鸣湖项目部也即被告华申公司收受购房款，被告辩称原告尚欠购房余款110255元，不予采信。2014年10月27日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》购房款为320000元，原告已缴纳329745元，付清了购房款。合同中对产权登记的约定处理原则是“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”退房款并赔偿损失，但在被告将房屋交给原告使用后，未在合同约定的期限内向房地产交易管理部门申请办理房屋产权证书，虽然双方约定了不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理原则，但“向房地产交易管理部门申请办理房屋产权证书”是商品房买卖合同的随附义务，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，被告未为原告购买的商品房办理产权证书，构成违约，原告选择要求被告办理房屋产权证书，应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院判决：被告华申公司于本判决生效后十日内为原告张亚办理鹿鸣湖公寓1号楼1单元302室房屋产权证书。一审案件受理费减半收取50元，由被告华申公司负担。二审期间，上诉人提交承包合同。被上诉人质证：该证据为复印件，该证据不是新证据，对该证据三性均有异议。本院经审核认为，上诉人提交的承包合同系复印件，本院不予采信。二审法院与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是1、被上诉人是否已付清了购房款？2、一审判决支持被上诉人“为原告办理涉案房屋产权登记”的诉讼请求,是否有悖于双方当事人所订立的《商品房买卖合同》第十五条的约定。关于焦点问题1，被上诉人是否已付清购房款？本院认为，一审中被上诉人提交了证据收款凭据两份和银行流水一份，证明其已按合同约定履行了自己的义务。上诉人对被上诉人提供的该组证据的三性均无异议。上诉人对被上诉人提供的《商品房认购书》上张剑的签名亦未提出异议，且上诉人在一审庭审中自认张剑是开发项目的挂靠人。被上诉人有理由相信张剑能够代表上诉人收款。事实上，在张剑收款后，被上诉人与上诉人签订了《商品房买卖合同》且上诉人还将案涉房产交付给了被上诉人，上诉人的行为应视为对张剑代为收款行为的追认。故一审判决认定被上诉人已付清了购房款证据充分。关于一审判决是否有悖于双方当事人所订立的《商品房买卖合同》第十五条的约定？本院认为，被上诉人至今未取得房地产权属证书，是由于上诉人怠于履行案涉《商品房买卖合同》第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，是上诉人的违约行为所致。并不是买受人不能取得房地产权属证书。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审判决支持被上诉人“为原告办理涉案房屋产权登记”的诉讼请求，即判决上诉人继续履行其合同义务，该判决是符合双方所订立的《商品房买卖合同》第十五条的约定并非违背该约定。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人九江市华申房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 庐审判员 郑敏红审判员 刘 欣二〇二〇年九月三日书记员 明 珠