文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初14627号原告：重庆市江宇物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。法定代表人：陈小林，董事长。委托诉讼代理人：张爱华，女，该公司员工。被告：盖增，男，1985年4月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。（同时系被告张银丹的委托诉讼代理人）被告：张银丹，女，1992年3月18日出生，汉族，住重庆市彭水县。原告重庆市江宇物业管理有限公司（以下简称江宇物业公司）与被告盖增、张银丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告江宇物业公司的委托诉讼代理人张爱华，被告张银丹的委托诉讼代理人及被告盖增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2017年10月至2020年4月共计31个月物业管理服务费4619元；2、判决被告向原告支付2017年10月至2020年4月共计31个月公摊水电费310元；3、判决被告向原告支付逾期缴纳物业管理费的违约金共计985.8元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月8日，重庆骏建房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对其开发的“香江美地”项目提供前期物业服务。随后原告进入“香江美地”项目开始提供前期物业管理服务。2014年7月22日原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对被告购买的香江美地12幢（香江美地12幢即前期物业服务合同中载明的C7幢）25-7号房屋提供物业管理服务。合同履行过程中，原告按合同约定向被告提供了物业服务，但被告却未按合同约定向原告缴纳物业管理服务费用。经原告多次催缴，被告均以各种理由拒绝缴纳，拖欠至今，其行为已经严重违反合同约定，给原告的正常经营造成了恶劣的影响。综上，为了维护原告的合法权益，诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告盖增、张银丹辩称，两被告系夫妻关系，是重庆市渝中区菜袁路的业主，对原告主张的物业费欠费时间段和金额没有异议，对原告主张的公摊水电费金额和欠费时间段也没有异议，对违约金有异议，原告主张的物业费违约金总额20%，而物业管理服务合同上载明的是3‰，诉讼费不应该被告承担。小区物管没有履行自己的职责，小区没有公开公共区域的公共收益，被告的房屋被盗，小区内监控没有运行，原告在事后一直没有过问。不认可没有交纳物业费对原告造成恶劣影响。经审理认定事实如下，盖增、张银丹系位于重庆市渝中区菜袁路业主。2013年3月8日，重庆骏建房地产开发有限公司（甲方）与江宇物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对江湾国际花都提供前期物业管理服务。物业名称香江美地（C7幢、B1等公共区域）；物业服务费用由业主目前按购房时与建设单位的约定标准按拥有物业的建筑面积交纳：C7幢高层住宅：1.8元/月·平方米（含电梯运行和公共日常维护费），水电公摊费暂定每户10元/每月（根据实际情况乙方有权进行调整）；商业物业：5元/月·平方米（不含中央空调费）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，经物价部门同意，乙方可因物价上涨等因素对物业管理费标准做适当调整；业主（或使用人）应当按时交纳和预交物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月规定时期内履行交纳义务；物业管理区域内业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，未进入物业服务成本，应据实分摊后由产权或者使用人向乙方交纳，（如：楼道、通道、电梯间等）的用电、用水量应独立计量。或正常情况下总表与分表的差额，由乙方据实分摊计收。业主和物业使用人应按照物价部门的相关规定交纳上述分摊费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同或《业主临时公约》的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按拖欠金额每日百分之一的计算标准向乙方支付违约金；本合同期限自2013年3月8日起至业主委员会正式成立，重新签订《物业服务合同》为止。本合同期满前3个月，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2014年7月22日，江宇物业公司（甲方）与张银丹、盖增（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，委托甲方对“香江美地”项目提供前期物业管理服务。物业管理服务收费采用包干制形式，根据本物业管理区域物业管理服务收费价格标准如下（按建筑面积计算）：1、高层住宅：1.8元/月·平方米（含电梯运行和日常维护费）；2、商业门面：5元/月·平方米。业主与物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。物业管理服务费自建设单位或甲方通知的接房之日起计算物业管理费。乙方办理接房手续时，应向甲方预交三个月的物业管理费。本合同期限自本合同签订之日起至业主委员会成立，并与甲方或其他物业公司签订《前期物业管理服务合同》时止。乙方或物业使用人违反本合同，不按本合同和《业主临时公约》约定的标准和计费方式按时足额交纳物业管理费，乙方须按应付金额的千分之三向甲方支付违约金。另查明，江宇物业公司为“香江美地”提供物业服务至今。江宇物业公司以张贴及邮寄催费通知单的形式对盖增、张银丹所欠物业服务费进行了书面催收，盖增、张银丹仍未交纳。上述事实，有不动产登记信息查询结果、户口本、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同》、催费通知单邮寄单以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，重庆骏建房地产开发有限公司与原告依法签订了《前期物业服务合同》，原告与被告依法签订了《前期物业管理服务合同》，合同期限内原告依约提供了物业服务，小区业主亦应当依照物业合同约定的收费标准交纳物业管理服务费及公摊水电费。物业公司基于物业服务合同主要对小区公共区域、公共设施及公共秩序进行管理，庭审中，被告举示证据证明其家中被盗，该证据无法证明原告提供的物业服务存在过错，故被告的抗辩事由不能对抗原告请求被告交纳物业管理服务费的主张。关于被告的欠交纳费用期间，原告诉请为2017年10月至2020年4月，本院确认被告欠交纳费用期间为30个月。综上，被告应向原告支付物业管理服务费4470元、公摊水电费300元。对于违约金的诉讼请求，因原告江宇物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，本案不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告盖增、张银丹于本判决生效后十日内支付原告重庆市江宇物业管理有限公司从2017年10月至2020年4月期间的物业管理服务费4470元；二、被告盖增、张银丹于本判决生效后十日内支付原告重庆市江宇物业管理有限公司从2017年10月至2020年4月期间的公摊水电费300元；三、驳回原告重庆市江宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取计25元，由被告盖增、张银丹负担。本判决为终审判决。审 判 员 朱惠晓二〇二〇年九月二十四日法官助理 王 琴书 记 员 景芝祥