广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0704民初1620号原告：江门市江海区****办事处前进股份合作经济联合社，住所地：广东省江门市江海区****办事处前进塘冲围8号。负责人：邓健愉，书记。委托诉讼代理人：赵锐权，广东弘新君睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：容钊弘，广东弘新君睿律师事务所实习律师。被告：陈兆源，男，1977年11月23日出生，汉族，公民身份号码：440************812，住广东省江门市江海区*************。原告江门市江海区****办事处前进股份合作经济联合社（以下简称“前进经联社”）与被告陈兆源租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。前进经联社的委托诉讼代理人赵锐权、容钊弘以及陈兆源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。前进经联社向本院提出诉讼请求：1.判令自起诉之日起解除双方签订的《租赁土地协议书》；2.确认前进经联社有权没收陈兆源缴纳的押金1000元；3.陈兆源向前进经联社支付租金2160元及逾期付款滞纳金（以2160元为计算基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从前进经联社起诉之日起计算至陈兆源清偿之日止）；4.判令本案全部诉讼费用由陈兆源承担。事实与理由：前进经联社与陈兆源于2017年7月7日签订《租赁土地协议书》，约定由陈兆源租赁前进经联社位于江门市江海区*********侧北第9卡空地，合同还对租赁期限、租金、违约金、保证金等内容进行约定。陈兆源承租了上述场地后，从2018年12月开始拖欠前进经联社的租金至今，前进经联社遂提起本案诉讼。陈兆源辩称，不同意解除租赁协议，不同意没收押金，不同意支付租金和滞纳金，前进经联社起诉的事实与理由属实，但由于租赁土地有第三方在使用，前进经联社没有办法正常交付给其使用，因此其认为不存在违约行为，要求驳回前进经联社的诉讼请求，继续履行协议内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月7日，前进经联社与陈兆源签订《租赁土地协议书》，约定：1.前进经联社将位于江门市江海区*********侧北第9卡空地出租给陈兆源使用，土地面积为30平方米；2.租赁期限为5年，从2017年8月1日至2022年7月31日止；3.租金为每年1080元，每三年递增10%；4.租金按年结算，陈兆源每年12月30日前缴付租金给前进经联社，如陈兆源逾期交付租金，则每月按租金1%支付违约金给前进经联社，如陈兆源逾期三个月仍未缴交的，除责令缴清租金及违约金外，前进经联社有权无偿终止合同，收回场地；5.合同签订时，陈兆源向前进经联社一次性交纳租赁保证金1000元，该保证金将在租赁期届满或合同到期终止时，陈兆源结清所有费用后，前进经联社无息退还给陈兆源；6.合同期内，该地块只作堆放杂物、种植农作物；7.陈兆源违约，前进经联社没收其定金，并收回该土地及建筑物另行安排。当日，前进经联社将涉案土地交付给陈兆源使用，陈兆源向前进经联社支付了租赁保证金1000元以及2017年8月1日至2018年7月31日的租金1080元。之后，陈兆源未曾向前进经联社支付过租金，现拖欠前进经联社2018年8月1日至2020年7月31日的租金2160元。双方当庭确认涉案土地截至起诉日前为空地；陈兆源确认其没有使用该土地。另查明，前进经联社于2020年7月5日向本院提交网上立案申请。本院认为，本案属土地租赁合同纠纷，本院立案时将本案定性为租赁合同纠纷，与本院查明的事实不符，应予纠正。前进经联社及陈兆源签订的《租赁土地协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定全面履行各自义务。关于前进经联社是否将涉案土地交付给陈兆源使用的问题。首先，涉案土地为空地，并不存在陈兆源无法占有使用涉案土地的障碍；其次，陈兆源主张从2017年7月9日起至2018年12月左右涉案土地被第三方占用，但其并未举证证明该主张，同时陈兆源也没有举证证明其就涉案土地被人占用的情况与前进经联社进行沟通。综上，陈兆源主张前进经联社未将涉案土地交付给其使用的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。本院依法确认前进经联社已将涉案土地交付给陈兆源使用。根据《租赁土地协议书》的约定，如陈兆源逾期三个月仍未缴交租金的，前进经联社有权无偿终止合同，现前进经联社签订合同后依约将涉案土地出租并交付给陈兆源使用，但陈兆源已逾期未付租金超过三个月，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案解除合同的条件已经成就，故前进经联社要求解除双方签订的《租赁土地协议书》，合法合理，本院予以支持。本院确认《租赁土地协议书》自前进经联社解除合同之意思表示到达陈兆源之日即陈兆源收到本案起诉状副本的2020年7月15日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《租赁土地协议书》解除后，前进经联社有权要求陈兆源承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，陈兆源拖欠前进经联社租金至今未付，故前进经联社请求陈兆源支付所拖欠的租金，依据充足，本院予以支持。关于陈兆源向前进经联社交纳的保证金1000元，双方并未约定在陈兆源违约时前进经联社可以直接没收，故前进经联社诉请没收该保证金，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，本院以陈兆源交纳的该1000元保证金以抵扣其拖欠的租金，抵扣后，陈兆源还须向前进经联社支付租金1160元。前进经联社主张陈兆源支付租金2160元，对其主张超出部分，本院不予支持。关于逾期付款违约金的问题，《租赁土地协议书》约定，如陈兆源逾期交付租金，则每月按租金1%支付违约金给前进经联社，现陈兆源拖欠前进经联社租金至今未付，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，前进经联社诉请陈兆源从起诉之日起即2020年7月5日起至陈兆源清偿款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付违约金，并未超出合同约定的范围，本院予以支持，但应以1160元为计算基数。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告江门市江海区****办事处前进股份合作经济联合社与被告陈兆源于2017年7月7日签订的《租赁土地协议书》自2020年7月15日起解除；二、被告陈兆源于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金1160元及逾期付款违约金（以1160元为基数，自2020年7月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确认的款项付清之日止）给原告江门市江海区****办事处前进股份合作经济联合社；三、驳回原告江门市江海区****办事处前进股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告陈兆源负担。原告江门市江海区****办事处前进股份合作经济联合社预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告陈兆源应向本院补缴案件受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员  罗 斌二〇二〇年九月十六日法官助理  曾家玲书 记 员  林 欣