辽宁省建平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1322民初3161号原告：建平县顺达源物业有限公司，住所地：建平县叶柏寿街道镜湖社区金都华府。法定代表人：李巍军，总经理。委托诉讼代理人：白志强，男，1990年3月6日出生，汉族，建平县顺达源物业有限公司职员,住建平县。被告：张亚维，男，1969年4月11日出生，汉族，个体，户籍所在地建平县，现住建平县。原告建平县顺达源物业有限公司与被告张亚维物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建平县顺达源物业有限公司的委托诉讼代理人白志强、被告张亚维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建平县顺达源物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即给付物业管理服务费2017年11月17日至2019年12月31日，共计6441元。2、被告承担诉讼费。事实与理由：2017年11月17日原告与怡泽园小区业主委员会订立《物业服务合同》，原告依约全面履行了义务。被告两户住宅面积都是98.44m2、一户商网面积226.49m2、两个车库面积76m2。至2019年12月31日，被告共欠物业费6441元，经多次催要被告拒不给付，被告的行为严重影响了原告的正常经营，造成了极其恶劣的不良影响，为此提起诉讼，请支持原告诉请。庭后原告自愿撤回了要求被告给付2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求，现要求被告给付2017年11月17日至2018年12月31日期间物业费3390元。被告张亚维辩称，1、怡泽园临街商网帅丰集成灶门市地处红旗街北段系主干路东侧48-3号，于2010年10月份交付使用，因多年来始终没有物业，一直交付环卫处卫生费（有票据为证），这些年都是由环卫工人清扫商网门前卫生及垃圾处理，未曾享受过任何物业服务及管理，也未曾签过物业服务协议，也未曾接到过成立业主委员会的通知，也没有参与过业主委员会的选举，也未接到业主委员会的公示及物业人员的通知。这些年下水道堵塞、屋顶漏水都是本人自己出钱维修房屋费用达几千元（房屋漏水有照片为证），不知道什么时候出来一个物业，什么也没做，就要钱，不给钱就起诉，对我们百姓来说，纯属黑社会性质。2、要求出具物价局对怡泽园小区的物业收费批文原件。3、本小区业主委员会是否合法产生有待考证，且与物业公司订立合同是否公示，何时公示程序是否合法，业主委员会的职责是监督物业管理服务的，本人没有委托业主委员会与物业签订合同，连通知都不通知就代表他人签订合同是违法的。4、要求公示：业主委员会名单，公示业主委员会选举投票姓名，单元，楼号，选票是否超过70%业主授权。要求调查业主委员会人员去没去过外面的商网了解业主，征求意见和建议。5、物业合同的签订必须是合同约定的双方当事人本人就在小区居住，为何物业公司不直接与本人签订合同，没有合同约定，无需承担合同义务与责任。本人未享受到小区物业的任何服务，本商网没有后门，本人只享受了环卫工人清扫及垃圾处理的服务，谁服务钱给谁，再交钱就成交双份的费用了，法律是公正的，望法院明断。另外，本人住宅不是不交，而是收缴费用不合理。没有运动器材、乱收费，收取抬杆费（有票据证明）、自来水没有二级增压、太阳能上水费劲。必须用增压水泵才能上去水（有图片为证）、换单元门应由物业出钱，但是我们一号楼六单元的单元门是由业主出钱更换，本人出资1300元，有各出资人签名为证，当时找过开发商，开发商说以后从物业费扣出，所以物业收取本人住宅物业费时，本人要求扣除当时更换单元门本人的出资费用，物业说以后动用维修基金时再给本人扣单元门费用本人不同意。原大垃圾箱属于小区业主所有，被物业出售，要求查清。房屋维修基金要求公示。国家规定收取物业费必须按照产权面积收取物业费。要求出具物价局的物业收费标准。要求出具物业合同，乱收取物业费不交还造成了极其恶劣的影响，难道你要钱就给，要钱不给也得给吗？要求出具物业收费许可证。本案经审理认定事实如下:被告张亚维系建平县叶柏寿街道办事处镜湖社区怡泽园小区01幢06032号房屋的业主，共有人为吴桂荣，该房屋系多层住宅，建筑面积为98.44平方米，同时也是建平县叶柏寿街道办事处镜湖社区怡泽园小区02幢08014、08024号房屋业主，总层数7，所在层数01-02，共有人为吴桂荣，该房屋系商业用房，建筑面积153.29平方米，被告另有两个车库，面积为70平方米。2017年11月17日，怡泽园小区业主委员会和原告签订了《物业服务管理合同》，合同约定由原告对怡泽园小区进行物业服务及管理，合同期限自2017年11月17日至2022年11月17日，合同中约定了服务内容、服务标准、收费标准及相关事宜、双方权利义务、免责条款等，合同中约定的住宅的收费标准为：按建筑面积每平方米每月0.6元；商网的收费标准为（地下室算收费面积）……其他商网按建筑面积每平方米每月0.5元；车库的收费标准为：按建筑面积每平方米每月0.3元。合同签订后，原告对怡泽园小区进行了物业服务及管理，但被告未向原告交纳2017年11月17日至2018年12月31日期间上述住宅和商网的物业服务费用。上述事实，有原被告的一致陈述及原告提交的企业法人营业执照、法定代表人身份证明、《物业服务管理合同》、依法公示、怡泽园小区业主委员会的批复和名单、查档证明、催缴通知单照片在卷证明，上述证据经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采纳。被告提交的环卫处收据，欲证明其已经向环卫处交付卫生费，其商网门前的卫生都是环卫处工人清扫的，但该证据与本案物业费并不冲突，故对该证据本院不予采纳。被告提交了收款收据欲证明原告收取抬杆费系乱收费，但该收据加盖的是建平县金岳物业有限公司公章，本院无法确定该收据与本案的关联性，故本院不予采纳。被告辩称换单元门费用开发商承诺从物业费里扣除，并提交了“怡泽园小区1号楼6单元更换单元门明细表”，对此原告不予认可，该承诺并非原告向被告作出，本院无法确定该收据与本案的关联性，故本院不予采纳。被告提交了其他照片五张，欲证明，一、物业公司缺少配套设施需业主自己买增压泵给太阳能上水；二、商网楼房漏水均由去自行出资维修，该组证据的真实性及与本案的关联性本院无法确认，故对上述证据本院不予采纳。本院认为，原告建平县顺达源物业有限公司与建平县怡泽园小区业主委员会于2017年11月17日签订的《物业服务管理合同》成立并有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告作为小区的业主，该《物业服务管理合同》对其具有约束力。原告对建平县怡泽园小区提供了物业服务，被告作为业主在接受服务、享受服务的同时应依合同约定交纳物业服务费，以便小区物业管理服务有序进行。根据庭审中原告提交的查档证明及庭审中原被告的陈述，被告的房屋建筑面积为98.44平方米，按每平方每月0.6元计算物业费；被告的商网建筑面积为153.29平方米，按每平方每月0.5元计算物业费；被告的车库建筑面积为70平方米（根据被告自认面积予以确认），按每平方每月0.3元计算物业费，故被告应向原告支付2017年11月17日至2018年12月31日（13个月零14天）住宅物业服务费735.95元、商网物业服务费955.02元、车库物业服务费261.67元。对原告主张的其他物业费，因原告未提供相应的产权数据予以证明且通过庭审本院无法确定具体的面积，故本院不予支持。庭后原告自愿撤回了要求被告给付2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求，对此系原告对其民事权利的自由处分，本院予以准许。被告辩称“商网没有后门，未享受过物业服务，未签订物业服务协议，已向环卫处交纳卫生费，不应交纳物业费”，但是，被告是小区商网及住宅业主，商网和住宅均属于怡泽园小区建筑设施的组成部分，并非脱离小区的独立建筑，收取物业费是业主委员会和原告签订的《物业服务管理合同》中约定的，且原告对小区共同部位及设施提供的服务全体业主均有份，其不能以某项服务没有享受到或对某项服务不满意为由而拒绝交纳物业费。被告辩称住宅收缴费用不合理，但其未能提交证据充分有效证明其主张，故对其意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告张亚维于本判决发生法律效力后十日内给付原告建平县顺达源物业有限公司2017年11月17日至2018年12月31日的物业服务费1952.64元；二、驳回原告要求被告给付地下室物业费的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张亚维负担，于本判决发生法律效力后十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  张惠杰二〇二〇年九月十四日书记员  赵 悦