广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4295号上诉人（原审第四被告）：广东合生帝景房地产有限公司，住所：惠州市江北新区**小区。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：程轶兰，系该公司员工。委托诉讼代理人：林敏倩，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾泽锋，男，1975年9月2日出生，汉族，身份证号码441************836，住址：惠州市惠城区********************。委托诉讼代理人：杨玉芳，广东兆丰律师事务所律师。原审第一被告、反诉原告：杨慧瑜，女，汉族，1983年10月9日出生，身份证号码441************269，住址：惠州市惠城区*********************。原审第二被告：李玉兰，女，汉族，1964年11月13日出生，身份证号码440************329，住址：广州市天河区*************。原审第三被告：广东康景物业服务有限公司，住所：广州市*****************。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：任俊伟，系该公司员工。上诉人广东合生帝景房地产有限公司因与被上诉人曾泽锋、原审被告杨慧瑜、李玉兰、广东康景物业服务有限公司相邻关系纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10393号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：1.撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10393号民事判决书。2.判令全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《房屋损害纠纷鉴定报告》鉴定缺乏全面查证，且出庭证人也无法证明排烟管出现水源的原因，排烟管是不可能出现水源，水源的出现是外在因素改造影响，一审判决根据排烟管是上诉人安装的就认定是上诉人的责任是片面的，认定事实不清。1.从广东合正建筑物鉴定检测有限公司作出的《房屋损害纠纷鉴定报告》可知，鉴定当时并未对10层房屋的厨房地面进行蓄水，仅在卫生间、阳台地面进行蓄水，此地方与出现渗水痕迹的地方并未有关联，以此来确定水源并非来自10层房屋缺乏全面查证。2.《房屋损害纠纷鉴定报告》及出庭证人表示水源来自排烟管，但却都无法说明排烟管出现水源的原因。排烟管的设计是不可能有水管通过，不会出现水源，在鉴定时也没有在楼栋顶层发现有渗水痕迹，说明排烟管自身设计就没有问题，在此情况下，出现水源必然就是外来因素改造影响。其次，照片上体现的是曾经某一段特定时间的渗水现象，但现在是干燥的，但目前原审被告一、二，包括其他楼层住户一直居住使用，如果是排烟管的设计导致漏水，或者是质量出现问题，则必然是持续性渗水，非一时现象。最后，被上诉人于2014年1月5日办理收楼手续，入住后都没有向上诉人主张过任何质量问题，如是上诉人安装排烟管的问题，在被上诉人开始使用时就会出现渗水，但直至2018年底才出现渗水现象。因此，上述再次可以说明，外来因素改造才是引起渗水的原因，并非上诉人排烟管设计和安装问题。一审判决根据排烟管是上诉人安装的就认定是上诉人的责任是片面的。二、被上诉人存在扩大损失的责任，且价格评估基准日不应参照2020年标准。被上诉人在出现厨房顶板渗水现象，在沟通协调不过后可通过自行鉴定及修葺，或者报物业维修进行先行解决，后续可通过诉讼程序解决问题。且渗水现象只发生在排烟管楼面，而且是特定一段时间，并不影响厨房使用，更不影响整体居住，被上诉人因此一直在外租房居住到案件结束属于扩大损失，因此，租房损失不应计算。其次，被上诉人在维修方面拖延时间，导致维修价格评估也拖延至2020年，在被上诉人自行拖延时间的情形下，价格评估基准日不应参照2020年标准。三、被上诉人的诉请已超过保修期限。《商品房销售管理办法》第三十三条规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。”《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第3款规定“……正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年……”。被上诉人于2014年1月17日办理收楼手续，入住后都没有向上诉人主张过房屋厨房漏水的问题，但其直至2019年5月才向上诉人主张权利，已超过法律规定的3年保修期限，其诉请不应得到支持。综上，一审法院事实认定不清，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求，保护上诉人的合法权益。被上诉人辩称，一、关于涉案房屋惠州市惠城区*******************厨房天花板漏水的原因。原审法院通过摇珠的方式确定广东合正建筑物鉴定检测有限公司（下称合正公司）进行鉴定，合正公司有鉴定资质且已备案，合正公司出具的《房屋损害纠纷鉴定报告》【报告编号：合正鉴字（2019）第W1186号】及《复函》【合正函（2019）146号】也已盖章，程序上不存在任何问题。在2020年3月17日下午的庭审活动中，被上诉人申请鉴定人出庭作证，通过上述报告、复函以及鉴定人出庭作证的证词，可以固定一个事实，K1栋902号房厨房顶板渗水是由于排烟管与楼板接缝处渗漏，且K1栋1002号房厨房楼板的防水层存在破损或失效，导致漏水，证明K1栋的排烟管及K1栋1002号房厨房楼板的防水层施工均存在质量问题。二、关于涉案房屋修复费用价格评估基准日的参照问题。涉案房屋漏水发生后责任单位一直未予处理，直至2020年经专业鉴定机构惠州市明正价格事务所现场勘察之后认定的房屋漏水修复费用，被上诉人修复涉案房屋所采购的材料及支付的人工费用，商家也肯定是按照2020年市场价格收取，参照2020年标准并无不当，上诉人未自行修复的原因实为保留证据。三、关于上诉人租房损失问题。涉案房屋发生漏水后，厨房已不能正常使用，严重影响了被上诉人的日常生活，被上诉人无奈只能选择另行租房，故原审判令上诉人向被上诉人支付房屋租金并无不当，现因上诉人的上诉，原审判决未能如期执行，被上诉人目前仍在外租房，因此，二审判决执行前前被上诉人的房屋租金仍应由上诉人承担。四、关于涉案房屋漏水是否过保修期限的问题。1.在漏水发生后，被上诉人即委托张醒明处理此事，张醒明与K1栋的管家谭晓玲的微信聊天记录也足以证明K1-902房的厨房漏水是发生在2018年11月，同时，在2019年8月2日开庭中，第三被告广东康景物业服务有限公司提交的K1栋管家谭晓玲与第二被告李玉兰的微信聊天记录也可证明K1-902房的厨房漏水是发生在2018年11月。2.根据《商品房销售管理办法》第三十三条“……保修期从交付之日起计算”的规定，被上诉人于2014年1月17日收楼，则保修期应从2014年1月17日开始计算。3.根据广东省的《建筑防水工程技术规范》（DBJ15-19-2006）第4.4.1条厕、浴、厨房间防水设防等约的防水层合理使用年限最低为10年……以及《建设工程质量管理条例》（国务院于2000年颁布，2017年与2019年分别有修正，）第四十条“……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……”的规定，涉案房屋厨房漏水保修期至少为5年，而且应该为10年保修期。从2014年1月17日收楼至2018年11月发生漏水，未过保修期。综上所述，经原审法院查明：涉案房屋的排烟管及K1栋1002号房厨房楼板的防水层的确存在质量问题，也正是该质量问题导致的渗漏，进而导致被上诉人各项损失，且漏水发生的时间在开发商的保修期限内，即上诉人作为涉案房屋的建设单位，具有维修及赔偿义务，应当对被上诉人的各项损失承担全部责任。一审原告向一审法院起诉请求：1.四被告立即修复位于江北xx一路2号帝x湾K1栋1002号房屋的厨房水管、下水道等漏水问题，排除原告对自身房屋使用的妨害；2.四被告向原告连带支付房屋租金，自2018年12月1日起至被告房屋厨房漏水问题修复好为止，每月6000元，暂计至2020年7月30日，租金共计12万元；3.四被告向原告连带支付因漏水所遭受的直接经济损失，包括原告厨房厨具损失、墙壁及天花修复费用24019元；4.本案的诉讼费、房屋质量鉴定费用25000元、房屋修复鉴定费用3000元全部由四被告连带承担。反诉原告杨慧瑜向一审法院反诉请求：1.反诉被告曾泽锋赔偿精神损失费20000元，并赔礼道歉；2.反诉被告曾泽锋赔偿反诉原告李慧瑜因此事往返广州、深圳至惠州之间的差旅费、误工费、误餐费1200元，以及律师5000元；3.反诉被告曾泽锋擅自改变房屋结构违法，现成反诉被告曾泽锋对房屋恢复原判；4.本诉、反诉的诉讼费由反诉被告曾泽锋承担。一审法院认定事实：原告是惠州市惠城区********************的产权人（2015年6月入住），第一被告是相应位置10层02号房的产权人，第三被告是帝x湾四期的物业管理单位，第四被告是帝x湾四期的开发商。2019年6月3日，原告将其楼上的业主、物业管理公司及开发商（即本案的第一、三、四被告）诉至一审法院，原告主张，自2018年11月起，原告发现厨房天花漏水，经过与第一、三被告的交涉，最终无解决方案，因厨房漏水影响居住，且厨房已被损坏，2018年12月，原告另行租房居住，搬到惠州市江北x号小区金宝xx花园D3栋2101房，原告自称其家共8口人（原告及其配偶、三个小孩、岳父母、原告配偶的妹妹），每月支付租金6000元。原告请求各被告赔偿损失，并将其厨房恢复原状。在诉讼过程中，原告向一审法院申请对厨房漏水的原因进行鉴定，原告预交鉴定费25000元。一审法院委托广东合正建筑物鉴定检测有限公司进行鉴定，2019年10月29日，广东合正建筑物鉴定检测有限公司作出《房屋损害纠纷鉴定报告》，鉴定结论如下：9层02房厨房顶板有渗水痕迹及黄色固体结晶附在表面，但现场检查时未见有渗漏情况，用手触摸干燥，对比10层、11层20层厨房顶板位置均有渗水痕迹，白色结晶物体现象，说明九层02房厨房顶板的渗水是由于排烟管与楼板接缝处渗漏所致，漏水来自排烟管，但水源不在10层02房。原告申请广东合正建筑物鉴定检测有限公司作为有专业知识的证人出庭作证，原告预交证人出庭作证费用2500元，广东合正建筑物鉴定检测有限公司出庭人员进一步确认：可以排除漏水原因在10层，9层的厨房漏水原因跟10楼没有关联性，漏水的水源在排烟管，排烟管是第四被告开发商安装的。原告申请对厨房漏水导致厨房的厨具、墙壁及天花等损失数额及修复费进行鉴定，原告预交鉴定费用3000元。一审法院委托惠州市明正价格事务有限公司进行鉴定，惠州市明正价格事务所有公司作出《价格评估结论书》，对拆除天花、橱柜人工、凿打地砖人工、更换天花工料、更换厨柜台面工料等项目，以2020年1月9日作为评估的基准日，评估价格为24019元。原告对《房屋损害纠纷鉴定报告》没有异议，但对其鉴定过程中未对1002房的厨房进行闭水性试验有异议，对《价格评估结论书》没有异议。第一被告对《房屋损害纠纷鉴定报告》没有异议，对《价格评估结论书》中鉴定明细第9项（更换橱柜台面工料5880元）及第10项（更换厨房地砖工料3216.4元）有异议，属于扩大损失，应予以扣减。第三被告对《房屋损害纠纷鉴定报告》没有异议，对《价格评估结论书》中鉴定明细第9项（更换橱柜台面工料5880元）及第10项（更换厨房地砖工料3216.4元）有异议，属于扩大损失，应予以扣减。第四被告对《房屋损害纠纷鉴定报告》及《价格评估结论书》均不予认可。在庭审过程中，第一被告的委托代理人称第二被告代管1002房，除此之外，当事人均未能清楚地论述第二被告与本案诉争的纠纷是否存在关联性。以上事实，有原告的身份证、交楼通知书及前期物业管理服务协议、第三被告的工商登记资料、第四被告的工商登记资料、房屋买卖合同、房屋租赁合同、收款收据、汇款凭据、关于K1-1002厨房漏水告知函、漏水痕迹图片、照片、律师费发票、通话截图、微信沟通截图、物业在1002业主门前告知函、K1栋902房收楼表格、K1栋1002房收楼表格、交楼验收表、汇款凭证、发票以及本案庭审笔录为证。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、谁应当对原告房屋厨房的漏水承担责任？二、按何种标准承担责任？三、原告向被告主张自2018年12月起按每月6000元的标准赔偿另行租房的损失是否合理？对于争议的第一个问题，第四被告提出如下抗辩：原告厨房漏水属于“电器管线给排水管道设备安装”问题，保质期为2年，自2014年1月5日原告收楼起算，保修期已届满。这一抗辩没有事实依据，不予采纳。对原告而言，这属于房屋质量的问题，并不是“电器管线给排水管道设备安装”问题，经鉴定，是排烟管导致漏水，一审法院采信广东合正建筑物鉴定检测有限公司作出《房屋损害纠纷鉴定报告》，广东合正建筑物鉴定检测有限公司具有相应的鉴定资质，在鉴定过程中，经过现场勘察作出鉴定结论，就鉴定结论的合法性出庭接受法庭及各方当事人的询问，根据《房屋损害纠纷鉴定报告》的结论，排烟管是造成原告厨房漏水的原因，第四被告作为开发商，是排烟管的设计者及安装者，应当对其质量承担责任。在第二次庭审过程中，原告的委托代理人也确认漏水的责任在开发商。在确认第四被告作为责任主体之后，同时确认原告对其他的被告的主张没有事实依据，不予支持。对于争议的第二个问题，第四被告提出，评估的基准日不应当是2020年，应当是2014年。一审法院对第四被告这一抗辩不予采信。理由是：原告的厨房漏水发生在2020年而不是2014年，为修复各项损失，原告将要采购各项材料及支付人工费用，商家不可能按2014年的价格向原告出售材料或收取费用。惠州市明正价格事务所有公司作为专业的鉴定机构，经过现场勘察之后作所的鉴定结论，在没有其他证据证明这一鉴定结论违背客观公正的原则的情况下，一审法院予采信。认定房屋漏水给原告造成的损失为24019元。对于争议的第三个问题，原告的委托代理人称自2018年12月另行租房居住至今，每月支付6000元租金，在庭审过程中，原告确认共同居住的人员是原告及其配偶、三个小孩子、岳父母及原告配偶的妹妹。从人数及房租价格上看，超出了正常、必要的水平，第四被告作为开发商，只对原告房屋漏水给原告造成的损失产生的必要费用承担责任，超出必要部分，原告自行负担。酌定自2018年12月至本案判决时共计15个月，被告每月支付1200元，共计18000元。反诉部分，第一被告主张，原告的厨房漏水交涉过程及诉讼给第一被告造成了经济上及精神上的损失。双方对于漏水原因的交涉并不顺利，这是事实，但原告与第一被告作为邻里关系对902房厨房漏水原因进行交涉并不会对第一被告的名誉或社会地位产生负面影响，因此，不构成法律上的精神损害。第一被告的反诉请求没有事实依据，不予支持。综上所述，第四被告向原告支付因厨房漏水造成的厨房修复损失共计24019元。第四被告向原告赔偿因另行租房产的损失共计18000元。第四被告承担本案的鉴定费及证人出庭作证费用共计30500元（25000+3000+2500）。驳回原告其他的诉讼请求。驳回第一被告的反诉请求。第二被告经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案公开审理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、本诉第四被告广东合生帝景房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向本诉原告曾泽锋赔偿厨房修复损失共计24019元；二、本诉第四被告广东合生帝景房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向本诉原告曾泽锋赔偿因另行租房产的损失18000元；三、驳回本诉原告曾泽锋其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告杨慧瑜的反诉请求。本案本诉受理费350元，由第四被告广东合生帝景房地产有限公司负担。鉴定费及证人出庭作证费用共计30500元，第四被告自本判决生效之日起十日内径直向本诉原告曾泽锋支付，逾期未支付，原告可向法院申请强制执行。反诉受理费227.5元，由反诉原告杨慧瑜负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是相邻关系纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、上诉人广东合生帝景房地产有限公司（下称合生公司）是否应当承担本案的修复赔偿损失责任；二、曾泽锋是否存在损失扩大的过错责任以及鉴定报告按照2020年的价格标准是否合理的问题。具体判析如下：一、合生公司是否应当承担本案的修复赔偿损失责任的问题。广东合正建筑物鉴定检测有限公司具有相应资质，依法接受法院的委托，其出具的《房屋损害纠纷鉴定报告》程序合法，客观公正，经双方当事人的质证，可以作为认定本案事实的依据。依据鉴定报告可以确认，涉案房屋渗漏原因系由于排烟管与楼板接缝处渗漏所致，漏水来自排烟管。上诉人作为涉案房屋排烟管的设计及安装者，应当对排烟管导致房屋渗漏承担修复赔偿责任。因此，原审法院判决上诉人承担本案的修复责任并无不妥，予以维持。另，对于上诉人依据《商品房销售管理办法》《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》认为，屋面防水的保修期限为3年，曾泽锋本案起诉超过规定期限的问题。对此，本院认为，本案的房屋楼板渗漏系由于排烟设备造成，并不属于房屋自身工程质量问题，上诉人二审以质量的保修期限作为抗辩理由，依据不足，不予支持。二、关于曾泽锋是否存在损失扩大的过错责任以及鉴定报告按照2020年的价格标准是否合理的问题。曾泽锋于2018年11月10日开始发现涉案房屋的厨房楼板漏水之后，一直以来积极与物业管理公司及其他当事人协商沟通，在渗漏原因不明的情况之下，要求曾泽锋自行检测并维修，缺乏期待可能性。因此，上诉人合生公司认为曾泽锋存在损失扩大的过错责任，与事实不符。此外，涉案房屋的渗水问题仍没有修复，鉴定意见按照2020年的修复价格标准，并无不妥，应当予以采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用850.5元，由上诉人广东合生帝景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年九月二十三日法官助理 李苗苗书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；