广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5276号原告：谭永强，男，1970年6月1日生，汉族，户籍所在地：广东省广州市海珠区****7*****；确认的送达地址：广东省阳江市江城区***6巷2幢302。公民身份号码：441************010。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房；确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******丰怡豪庭会所（联系人：赵雪婷）。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。委托代理人：赵雪婷，该公司员工。原告谭永强与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭永强到庭参加了诉讼，被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告谭永强向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即出具房产价款总金额为549506元的发票给原告；2、判令被告支付逾期交房违约金49455.54元；3、判令被告支付逾期办理不动产权证违约金2747.53元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月12日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区*******丰怡豪庭54幢9层903号房产，建筑面积为98.69㎡，套内建筑面积为83.23㎡，单价为6602.26元/平方米，按套内建筑面积计算，原告2017年9月15日支付办证税费24405元；原告已按约定付清了购房款549506元。原、被告在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告于2020年2月25日才将该房屋交付给原告，涉案商品房尚未达到合同标准，未能按合同的约定将商品房交付给原告使用。在第十二条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付己支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金，原告调整为则按日向原告支付已支付房价款万分之三计算违约金，原告于2019年4月2日起诉被告，经阳江市江城区人民法院于2019年4月28日作出（2019）粤1702民初2618号判决，经阳江市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）粤17民终1317号判决，判决出逾期交房违约金计至2019年4月25日止，即逾期交房违约金为49455.54元（549506元×0.03%×300天）。在第二十条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为2747.53元（24405元×0.5%）。为维护原告的合法权益，现根据有关的法律规定特向人民法院提起诉讼，请判如所请。被告丰怡房地产公司提交书面答辩状称，一、关于购房款发票，丰怡房地产公司将在税务部门同意申领后向原告提供。二、虽然丰怡房地产公司因客观原因超过商品房买卖合同约定的交楼时间，但丰怡房地产公司并非故意逾期交楼。涉及逾期交楼的原因在之前的案件中已经陈述，在此不重复。对于丰怡豪庭51-58幢住宅楼，丰怡房地产公司已经在2019年10月29日向业主发出了交付通知书，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。在2020年1月20日办妥建设工程竣工验收备案证明及取得全部房屋测绘报告。但谭永强因自己的原因于2020年2月25日才前来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达谭永强后，即使谭永强没有按期前来办理收楼手续，也视为出售人已经交房。因此，谭永强认为在2019年4月25日之后的逾期天数为300天，明显不当。三、丰怡房地产公司对谭永强诉请以日处万分之三的标准诉请逾期交楼违约金，已经在之前的案件中提出意见，认为该标准明显过高。审理法院在之前的案件中也调整为日处万分之二点五。因此，即使丰怡房地产公司仍需要支付自2019年4月26日至2019年10月31日期间的预期交楼违约金，谭永强也只可以尊重法院作出的按日万分之二点五标准计算逾期交楼违约金，而不能以日处万分之三的标准提出诉请。理由是，按照商品房买卖合同第十二条规定，逾期违约金计算不作累加。审理法院对答辩人所有逾期交楼违约金案件的判决，均以日处万分之二点五标准计算逾期交楼违约金，谭永强诉请按照日万分之三的标准明显过高，既不符合案件实际情况，也不利于丰怡豪庭整个住宅项目今后的经营管理。四、由于2020年春节假期及受肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，丰怡房地产公司暂时未能替原告办理不动产权证，但不应视为丰怡房地产公司单方面违约。丰怡房地产公司将在相关不可抗力因素消除后，尽快协助原告办理不动产权证。经审理查明，2017年10月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区**************9*****出售给原告，预测建筑面积共98.69平方米；该商品房为预售商品房，总价款为549506元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月15日前支付首期房价款人民币165506元，占全部房价款的30%，余款人民币384000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付。第九条关于商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起**日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同后，原告按合同约定付清了购房款549506元给被告。由于被告未按合同约定交付房屋给原告，原告遂于2019年4月2日向本院起诉。本院于2019年4月28日作出（2019）粤1702民初2618号民事判决书，判决：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金15798.30元给原告谭永强；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费16485元及该款利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至被告退清办证费时止）给原告谭永强；三、驳回原告谭永强的其他诉讼请求。双方均对判决不服，上诉于阳江市中级人民法院，阳江市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）粤17民终1317号民事判决书，驳回上诉，维持原判。庭审中，原告主张其收到被告邮寄的通知其办理交付手续的《房屋交付通知书》，通知其于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续，但原告认为被告发出通知书时，涉案商品房未达到交付条件，故并未收房。2020年2月25日，双方签订《房屋交接确认书》。在诉讼中，被告提交了《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），拟证明涉案房屋已竣工验收合格。一审辩论终结前，被告未能提供证据证明涉案房屋已取得房屋测绘报告。以上事实，有原、被告提供的身份证、商品房买卖合同（预售）、首期款收据、银行借款借据、收据、民事判决书、寄信卡、商品房交付通知书、建设工程规划条件核实合格证、单位工程竣工验收报告、竣工验收备案表、同意备案通知书、房屋交接确认书、物业维修资金存折等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款549506元给被告，现原告请求被告出具购房款金额为549506元的发票，合理合法，本院予以支持。关于逾期交房违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，现被告只出示已取得建设工程竣工验收备案证明文件，不能出示房屋测绘报告的商品房证明文件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任应由被告承担。被告于2020年2月25日将涉案商品房交付给原告使用，被告已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。根据合同约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。原告请求按日0.05%计算过高，且本院作出的（2019）粤1702民初2618号民事判决书已酌情调整为按日万分之2.5计算，判决被告支付逾期交房违约金至2019年4月25日，故本案的逾期交房违约金应从2019年4月26日起计至2020年2月25日止，共306天，被告应支付逾期交房违约金42037.21元（549506元×0.025%×306天）给原告。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，在房屋交付后90日内因被告的原因，原告未能取得该商品房的房屋所有权证书，被告承担违约责任。被告在2020年2月25日将房屋交付给原告，未能按合同约定协助原告办理房屋所有权证书，被告以受新冠肺炎疫情影响为由不能办理，但现已全面复工复产，被告却至今未能提供已着手办理房屋产权登记的相关证据，因此，本院对被告的抗辩不予采纳。被告已构成违约，原告请求被告按合同约定的按已付房价款的0.5%支付违约金，本院予以支持。故被告应向原告支付逾期办证违约金2747.53元（549506元×0.5%）。被告丰怡房地产公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》和第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内出具位于阳江市江城区*******************房购房款金额为549506元的发票给原告谭永强；一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金42037.21元给原告谭永强；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2747.53元给原告谭永强；三、驳回原告谭永强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取552元（原告已预交），由原告谭永强负担92元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇二〇年九月二十四日书记员 曾凡格附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。