广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2480号上诉人（原审被告、反诉原告）：王蕊霞，女，汉族，住陕西省西安市碑林区*************。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏梓韵，女，汉族，住广东省广州市海珠区************。委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁含烟，广东恒展律师事务所律师。上诉人王蕊霞因与被上诉人苏梓韵房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王蕊霞上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1、庭审中上诉人已经说明签订合同当日没有交付钥匙也没有进行房屋验收，被上诉人只是在2019年8月下旬将部分钥匙邮寄给中介，由中介转交给上诉人，一审判决认定签订合同当天交付钥匙的依据何在？2、一审判决认定事实错误。首先，庭审中被上诉人亲口承认收到银行通知后才通知上诉人打款，这也是被上诉人欺诈上诉人的一点，被上诉人根本不能在合同约定的时间内办理银行提前还款手续以及违反对房屋的修缮义务，才导致付款迟延，一审判决对此只字未提。其次，一审判决认为双方对买卖合同进行了变更，那么在12月10日的合同中约定房产证下发之日付余款，涉案双方去办理了过户递件手续也知道在递件后五个工作日内等通知领取房产证，但未取证房屋已经被法院查封，付款条件尚未成就。3、一审判决从变更登记的次日起计算违约金不正确。我国法律的各项规定都是以法律文书送达为准，根据合同自治原则，上诉人履约前提是房产证下发。本案中，房管部门虽然对产权进行了变更，但房产证尚未下发到上诉人手中，履约条件尚未达到。上诉人还没追究被上诉人错误查封的法律责任，却要由守约方来承担法律后果。苏梓韵答辩称：一、答辩人已将涉案房屋过户至上诉人名下，上诉人已达到签订购房合同的目的。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载不动产登记簿时发生效力。答辩人提起本案诉讼时，涉案房屋已经变更登记在上诉人名下，符合不动产公示公信原则，上诉人在法律层面上拥有完全处分权。二、答辩人早已将房屋交付给上诉人居住使用。答辩人在上诉人支付定金后将房屋钥匙交付给上诉人，上诉人在一审中也承认搬进去居住，在居住期间发现质量问题并要求答辩人维修，答辩人进行了维修并经验收合格。上诉人推迟两个月才支付购房款。苏梓韵向一审法院起诉请求：一、判决王蕊霞立即支付购房款壹拾捌万贰仟元整（￥182000）给苏梓韵，并且从2019年12月10日起按年利率6%计算利息，直至款项支付清之日止；二、判决王蕊霞因违约赔偿违约金，该违约金从2019年12月10日起按总房价362000元的日千分之一计算；三、判决王蕊霞承担律师费用9000元；四、由王蕊霞支付本案一切诉讼费用。王蕊霞向一审法院反诉请求：1、判令撤销王蕊霞与苏梓韵双方之间签订的《房屋买卖合同》；2、判令苏梓韵退还王蕊霞已交购房款180000元，税费4942.92元，其他损失2806元；3、判令苏梓韵向王蕊霞支付资金占用期间的利息损失，自2019年11月4日起按年利率6%计算至款项退还之日止。一审法院认定的事实：2019年8月9日，卖方苏梓韵与买方王蕊霞签订《房屋买卖合同》，该合同约定：1、买卖房屋地址为清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下****[不动产权证号：粤（2018）清远市不动产权第50****3号。建筑面积81.77平方米（应以房产面积为准）]；2、房屋总楼价为362000元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变，且成交价已包含卖方自买入该项物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包括已支付的管道煤气初装费、有线电视初装费、收楼费、维修基金费、装修费在内）；3、付款方式，签订本合同时支付10000元作为定金，首期款（含定金）180000元在2019年8月30日前买卖双方到房管部门成功办理交易递件手续后当天内付清，购房余款182000元于办理交易过户完当天付清（以付清双方交易税费为准）；4、为本次交易而按规定向有关部门支付一切交易税费的方式：买方承担一切交易税，卖方需承担缴纳银行利息、凭证、以供抵扣个税；5、卖方在签订合同当天将锁匙交给买方；6、该物业以现状售予买方，该物业墙皮脱落、潮湿，由卖方维修；7、买方或者卖方违反本合同规定，如拒绝不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同各项约定及义务的，则付总楼价20%的违约金给守约方，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收的房款应于解除合同发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以违约方违约后5个工作日为履行期限；8、本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致的，应以本合同为准，买卖双方签订的《清远市房地产买卖合同》与本合同不一致时以本合同为准；9、其他约定：（1）业主申请赎期后扣款，买方转入业主账号壹拾捌万元（含定金壹万元），税费由买方自行向税局支付，该物业交易产生的所有税，合同生效后该物业产生的费用由买家承担；（2）卖方保证办到房产证后7个工作日内过户，如任何一方原因造成不能及时过户，承担合同总款70%的违约金……（具体内容详见《房屋买卖合同》）。合同签订当天，王蕊霞支付10000元定金给苏梓韵，苏梓韵将房屋锁匙交付给王蕊霞。2019年11月4日，王蕊霞向苏梓韵转账170000元。2019年12月10日，甲方（卖方）苏梓韵与乙方（买方）王蕊霞就买卖位于清新区龙颈镇恒大金碧天下翰林北路77号楼1706房屋再签订《存量房买卖合同》，该合同约定：1、甲乙双方选择自行交割房款，分两期付清，第一期在签订合同时支付180000元，第二期在房产证下发当天支付182000元；2、交楼时间，甲乙双方同意该房地产交付使用时间为2019年9月1日，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；3、甲乙双方应当于2019年12月10日前到房地产交易合同备案，在办理合同备案后1天向房地产登记机构申请办理产权转移登记；4、税费缴交，由卖方承担全部税费，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分，由买卖双方各自承担；5、违约责任：（1）甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为总房款的20%，并退回乙方已付的全部费用；（2）乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为总房款的20%；（3）甲方未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金；（4）乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金（根据违约责任对等原则应与甲方延期交楼的违约金标准相同），逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；（5）如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意解除合同，终止交易，退回已交购房款，各方当事人互不追究违约责任；（6）甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；（7）本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任……具体内容详见（《存量房买卖合同》）。同日，王蕊霞向税务部门交纳财产转让所得税1003.19元、房屋买卖契税3937.23元、印花税2.50元。2019年12月12日，清远市清新区不动产登记中心将位于清新区龙颈镇恒大金碧天下****房屋所有权人苏梓韵变更登记在王蕊霞名下，该房屋产权证[不动产权证号：粤（2019）清远市不动产权第50****7号]。之后，苏梓韵向王蕊霞追讨尚欠购房款无果，于2020年1月2日向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。诉讼中，根据王蕊霞的申请，一审法院向清远市公安局龙颈派出所调取“2019年12月10日下午15时许龙颈派出所到恒大金碧天下出警时所使用执法记录仪记录下来的出警情况”。清远市公安局龙颈派出所作出“关于市民王蕊霞报警情况的说明”（并附上苏梓韵、王蕊霞的报警回执），内容如下：2019年12月10日14时左右，我所接到恒大金碧天下物业处有人被限制人身自由的警情，接报时我所干警梁建伙、工作人员许时健在军营村委会处理一宗精神病人病发需送治的救助，现场处理这宗救助后，梁建伙和许时健两人随即赶往恒大金碧天下物业处。到达现场时，我所人员看见恒大物业二楼大厅有四名群众在争吵，其中一名群众为王蕊霞女士，现场并没有能限制人身自由的环境和限制人身自由的言行举动。经现场了解情况得知：报警人即王蕊霞女士拖欠卖房者（另一方群众）十多万房款不付，并用报警的方式要求公安机关对卖房者卖房方进行传唤。我所干警根据现场情况，现场制止了双方的争吵行为，并请双方到龙颈派出所详细了解情况。王蕊霞女士和卖房方刚开始都上了警车，但后来王蕊霞女士下了车表示不愿意到派出所，经现场干警劝说无效后，卖房方也下了车，双方下车后就结束争吵各自离开了。过了约20分钟后，报警人王蕊霞女士自己来到龙颈派出所，但其拒绝落实笔录材料，并随即打了十多分钟电话，打完电话就离开了派出所。在所民警拨打王蕊霞女士电话，叫其回来派出所询问情况，但王蕊霞女士和民警没讲几句就挂机了，后来王蕊霞女士一直未到派出所。当时我所处警的情况是：第一、我所工作人员到达现场时没有看见有人被限制人身自由的环境和行为，并不存在要对王蕊霞女士人身安全保护的客观条件；第二、我所人员处警处理王蕊霞女士的报案警情前，在处理军营村委会精神病人病发求助的特殊情况，另一名干警持执法记录仪将精神病人送往第三人民医院治疗，另民警均配发有处警终端（处警手机），处警终端可临时充当执法记录仪的作用，因此不存在处警流程不规范；第三，王女士在恒大物业处时和来到派出所后，均不配合民警落实报案材料，经劝说无效后其自行离开了。另查明，2019年12月11日，苏梓韵（甲方）与广东恒展律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》：乙方接受甲方委托，指派本所朱理忠律师或指定律师为甲方的诉讼代理人，甲方应向乙方支付律师费9000元……（具体内容详见《委托代理合同》）。2019年12月11日，苏梓韵向广东恒展律师事务所缴纳律师费9000元。2019年12月17日，苏梓韵向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2019年12月17日作出（2019）粤1803财保33号民事裁定书：查封被申请人王蕊霞名下的位于清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下****房屋[产权证号：粤（2019）清远市不动产权第50****7号，不动产单元号：441803003********0054]，查封价值182000元。案件申请费1430元，由申请人苏梓韵预交，结案后由败诉方负担。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，苏梓韵与王蕊霞签订《房屋买卖合同》当日，王蕊霞支付10000元定金给苏梓韵，苏梓韵将房屋锁匙交付给王蕊霞，之后，双方因房屋质量和按揭款等问题发生意见，未能在约定的2019年8月30日前到房管部门成功办理交易递件手续。2019年11月4日，王蕊霞在验收经苏梓韵维修过的房屋后，向苏梓韵转账170000元。2019年12月10日，苏梓韵与王蕊霞签订《存量房买卖合同》，确认了此前的付款行为，并明确余款182000元在买卖房屋的房产证下发当日付清。2019年12月12日，交易房屋所有权变更已登记在王蕊霞名下，王蕊霞没有付清余款，遂引起本案的诉讼及反诉。本案争议焦点是房屋买卖合同的效力及合同撤销权的行使。关于房屋买卖合同效力。依法成立的合同，受法律保护。苏梓韵与王蕊霞签订的《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方均应当依照合同的约定履行各自义务，双方在履行合同过程中，苏梓韵在王蕊霞支付10000元定金后，当日将房屋锁匙交付给王蕊霞，后因房屋质量、按揭款等问题发生争议；苏梓韵对房屋进行维修后，经王蕊霞验收后，王蕊霞在约定付款日期推迟了两个月后才付款，双方向房地产交易中心递交交易过户手续后，重新签订《存量房买卖合同》，重新约定余款支付及条件，是对原房屋买卖合同的变更，双方已经默认此前没有按合同履行的行为，可见，双方是有诚意履行房屋买卖合同的。在双方完成房屋递件办证且房屋产权证已变更登记在王蕊霞名下，王蕊霞没有按约定支付余款，显属违约，应承担违约责任。《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同法第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故苏梓韵诉求王蕊霞支付购房余款182000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于利息的诉求，因苏梓韵、王蕊霞双方在合同中约定了逾期付款的违约责任，没有约定利息的计算，现苏梓韵已主张逾期付款的违约责任，故对其利息的诉求不予支持。关于违约金的诉求，苏梓韵、王蕊霞双方在2019年8月9日所签的《房屋买卖合同》约定：买卖双方签订《清远市房地产买卖合同》与本合同不一致时以本合同为准，因双方在履行合同房屋交易过程中，实际上已变更了相关约定的条款，故违约金计算应按双方所签的《存量房买卖合同》约定的每日按未付房款的0.05%计算较为合理，并从房地产管理部门变更房屋所有权人登记次日（2019年12月13日）起计算。关于撤销权行使。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，王蕊霞诉请要求撤销其与苏梓韵签订房屋买卖合同的理由受到苏梓韵和中介方的欺诈及威迫，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（以下简称贯彻民法通则意见）第七十条规定，一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。贯彻民法通则意见第七十二条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，王蕊霞在反诉状中自认购房目的是以最快速度解决房屋居住问题。综观王蕊霞、苏梓韵交易房屋过程，王蕊霞通过中介与苏梓韵洽谈购买房屋事宜，双方在8月份签订房屋买卖合同，王蕊霞支付10000元定金当日，苏梓韵已将房屋锁匙交给王蕊霞，王蕊霞在9月份就搬进房屋居住至今。之后因房屋存在的墙面质量问题及银行赎契流程等发生意见，从双方的短信记录显示，曾一度要解除合同及退款，后苏梓韵对房屋的修葺及经过王蕊霞对房屋维修部分进行验收，王蕊霞最终选择了继续履行合同，并支付了首期款。双方于2019年12月10日重新签订合同，并到房地产交易部门递件办理产权证，并约定在房产证下发当天就付清余款。当日，王蕊霞履行了交税义务。后因支付房屋余款问题，双方发生争执，分别向110报警，清远市公安局龙颈派出所接警处理，平息了争执，没有对相关人员进行处理。王蕊霞未能拿到房屋产权证，是苏梓韵申请了诉讼保全，且诉讼保全不影响王蕊霞对房屋的占有、使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王蕊霞未能举证受到苏梓韵和中介方的欺诈及威迫的证据，一审法院对其反诉撤销买卖合同的请求不予支持。关于王蕊霞提出的损失问题，其支付的税款是履行房屋买卖合同办理房产证应缴交的税款，是按合同约定由其支付的义务；其支付的其他损失，是王蕊霞居住房屋及生活所需支出，未能举证属于由苏梓韵支付的费用，故对王蕊霞反诉的其他损失请求不予支持。关于苏梓韵主张律师费问题，律师费是指律师为代理人代理法律事务应收取的费用。法律没有指明律师费必须作为当事人的经济利益予以考虑。本案苏梓韵未能举证证明律师费应由王蕊霞负担的证据，承担举证不能的法律后果。故一审法院对其律师费的诉求不予支持。判决：一、王蕊霞在判决生效之日起十日内向苏梓韵支付尚欠购房款182000元及逾期付款违约金（违约金支付方法，以182000元为基数，自2019年12月13日起至付清款日止，按每日0.05%计算）。二、驳回苏梓韵的其他诉讼请求。三、驳回王蕊霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2060元，财产保全申请费1430元，合共3490元。由苏梓韵负担25元，由王蕊霞负担3465元。案件反诉受理费1013元，由王蕊霞负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：王蕊霞应否向苏梓韵支付购房余款。王蕊霞上诉提出两个拒绝支付余款的理由，其一是认为苏梓韵逾期还款赎证违约在先；其二是认为合同约定的付款条件尚未成就。对于王蕊霞的第一个上诉理由。《房屋买卖合同》约定双方应当在2019年8月30日前到房管部门办理交易递件并于当天支付首期款180000元，实际上王蕊霞支付该笔款项的时间为同年11月4日，超出了合同约定的期限。涉案双方对于逾期付款的原因各执一词但均未提供充分的证据证明自己的主张。更为重要的是，王蕊霞在逾期后已经继续履行了支付首期款的义务，苏梓韵也接受款项并履行了过户义务，双方以实际行动继续履行合同，现王蕊霞又以此为由拒付余款，理由不成立。对于王蕊霞的第二个上诉理由。涉案双方先后签订了两份合同，根据双方的付款时间、房屋交付时间以及合同内容等事实，可以认定签订在前的《房屋买卖合同》是双方实际履行的合同，签订在后的《清远市存量房买卖合同》是双方为办理过户手续签订的示范合同。《房屋买卖合同》才是双方真实意思的体现，是双方权利义务的依据。根据《房屋买卖合同》的约定，购房余款182000元应当在过户当天付清，现涉案房屋已经过户至王蕊霞名下，其应当依约支付该笔款项。王蕊霞以其未实际取得房产证为由拒付余款。对其该节抗辩理由，本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”的规定，涉案房屋过户至王蕊霞名下之日，王蕊霞在法律上已经取得涉案房屋的产权，是否领取房产证并不影响王蕊霞的该项权利。其次，根据查明的事实，王蕊霞未领取房产证的原因是过户手续完成后该房屋被苏梓韵申请查封，本案纠纷因王蕊霞逾期付款导致，王蕊霞履行付款义务后房屋即可解封，客观上并不影响王蕊霞取得房产证的权利。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4120元，由上诉人王蕊霞负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年九月二十八日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。