重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初24064号原告：于春生，男，1981年5月14日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：王玉杰，重庆德和衡（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，重庆德和衡（重庆）事务所律师。被告：顾海彬，男，1986年12月2日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：韩波，重庆原野律师事务所律师。原告于春生与被告顾海彬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员陈学军独任审判，公开开庭进行了审理。原告于春生的委托诉讼代理人王玉杰，被告顾海彬的委托诉讼代理人韩波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于春生向本院提出请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付违约金70，000元；3.判令被告支付欠付的截止2019年8月31日的物业费15，159.66元和车位管理费2，400元；4.判令被告支付2019年8月31日至合同解除之日止的租金、物业费和车位管理费（租金35，000元/月，物业费2，526.61元/月，车位管理费80元/个·月，三个车位240元/三个·月）；5.判令被告支付原告对租赁房屋恢复原状产生的费用2万元；6.判令被告支付给原告造成的损失包括：①免租期租金损失105，000元，②租赁合同解除之日至房屋恢复原状并交付原告之日止的占用损失，计算标准为合同约定的月租金及月应缴物业费、车位管理费（标准37，766.61元/月），③原告的可得利益损失，按37，766.61元/月计算，计算期间自被告实际将租赁房屋交付于原告之日起至房屋再出租之日止；7.判令被告承担原告在本案中支出的案件受理费、财产保全费等诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年5月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于重庆市江北区觐阳门街X号X撞X-X的房屋租赁给被告使用。房屋租赁期限为5年，自2018年8月31日至2023年8月30日，基于此原告给予被告3个月免租期，作为被告的装修期，预计装修费用280万元，双方预定租赁期间房屋的水费、电费、物业管理费等由被告承担。合同订后，被告支付了第一年租金。但未按合同约定提供设计图高清图纸交原告确认，之后擅自动工。至原告起诉之日，被告对原告房屋进行了部分拆除，但未能完成合同约定的装修。2019年8月20日，被告应缴纳第二年租金，经原告多次催要，被告未缴纳。并且，在合同履行期间，被告未按期缴纳物业费和车位管理费。被告逾期履行合同约定的义务，未按时缴纳各种费用，并且损坏了租赁房屋，给原告造成损失，为维护原告权益，特依法向本院提起诉讼。被告顾海彬辩称，1.原、被告之间确实签订有《房屋租赁合同》；2.被告认为原、被告之间的合同已于2019年8月26日解除。2019年8月26日，被告通过微信向原告代理人张军发出解除的意思表示，解除是依据合同；3.原告要求被告支付违约金70，000元，我方认可，同意支付；4.对于原告诉求第3项，同意支付欠付的截止2019年8月31日的物业费和车位管理费，以实际发生金额为准；5.被告认为2019年8月26日合同已解除，所以原告诉求第4项不认可；6.被告是正常装修，非对房屋毁损，仅是因为资金问题未装修完毕，装修结果对房屋具有增值，原告要求恢复原状不合理，要求支付费用属获利性的要求；7.原告诉求第6项要求的损失超出合同约定范围，被告不应支付；8.诉讼费由法院判决承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的房屋租赁合同、重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果、房屋部分原状照片、房屋装修照片、情况说明、中海物业寰宇天下管理处收费通知单、重庆市增值税电子发票，前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告举示的顾海彬与张军的微信聊天，前述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月30日，于春生（甲方、出租方）、顾海彬（乙方、承租方）与重庆链家房地产经纪有限公司（丙方、经纪方、以下简称链家公司）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方拥有房屋位于重庆市江北区觐阳门街X号X撞X-X（该房屋所属楼盘寰宇天下、幢号X、单元X、楼层X、房号X），建筑面积约为371.56平方米（具体面积以产权证为准）；租赁用途为办公或对外经营使用；房屋租赁期限2018年8月31日至2023年8月30日，共计60个月。甲方应于起租期前1日将房屋按约定条件交付给乙方；房屋每月租金为人民币35，000元；租金每12个月交付一次，乙方向甲方支付的首次租金合计人民币420，000元，在本合同签订之日起1日内付清；乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金人民币35，000元，租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方；其他相关费用的承担方式：租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气器、物业管理费、卫生费、宽带费等费用自乙方承担，乙方须按时交纳；本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭证向乙方返还相应费用；居间服务……；乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施。乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房的完整；在征得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将该房屋恢复原状；合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单独解除本合同：1）延迟交付房屋达十日的；2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1）不按照约定支付租金达十日的；2）欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的；3）擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5）利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；6）未经甲方同意将房屋转租给第三人的；其他法定的合同解除情形；甲方有第九条第三款约定情形之一的，应按月租金的两倍向乙方支付违约金并退还押金；乙方有第九条第四款约定情形之一的，应按照月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方应退还相应的租金及押金；本合同履行期间，如果发生争议应当协商解决，协商解决不成的，任何一方均可按有关法律规定向房屋所在地人民法院提起诉讼；其他约定事项：经甲乙双方协商一致（如与合同默认条款不同之处，则以本约定为准）；1.该房屋不可用于民宿，乙方预计装修费用约280万元；2.免租期为3个月（即2018年8月31日至2019年8月30日止，作为乙方装修期，期间因乙方装修所产生的任何费用及问题均由乙方自行承担处理）;3.将合同第四条第1点“该房屋租金每月租金为人民币（小写）35，000元”，更改为“乙方应于三方签订合同之日起1日内向甲方支付第一年租金（2018年8月31日至2019年8月30日租金）共计人民币420，000；于2019年8月20日向甲方支付第二年租金（2019年8月31日至2020年8月30日租金）共计人民币420，000元；于2020年8月20日向甲方支付第三年租金（2020年8月31日至2021年8月30日租金）共计人民币462，000元……”；4.关于房屋装修的问题，乙方可按照自行需求进行装修，但不得破坏房屋承重部分，装修前需将设计图纸高清图发给甲方，经甲方确认后方可装修；5.退租，乙方不需恢复接房时的清水房状态，但也不可对现有装修进行刻意损坏；……7.将合同第十条第3点“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方应退还相应的租金及押金”，更改为“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方还应退还相应的租金及押金并赔偿乙方因此损失的装修费用（具体费用根据实际情况而定，如非甲方原因造成合同无法继续履行，甲方不赔偿房屋的装修费用）；8.甲方收款人……。前述房屋租赁合同附件1：房屋附属设施清单中载明：地面是水泥地，墙面是涂料，窗是铝合金，门是防盗门。在前述房屋租赁合同交易方留存信息表中显示，于春生的代理人是张军。租赁合同签订后，顾海彬向于春生支付了第一年的租金及押金35，000元。顾海彬接受承租房屋后，对承租房屋进行装修，装修未完成，现承租房屋内堆放着因装修拆除而产生的垃圾及装修的材料等。在顾海彬与张军的微信聊天中，张军问：“顾先生，今天是8月20日，需要缴纳第二年的租金了”。2019年8月26日，顾海彬答：“房子我们可能不租了”。审理中，于春生称张军是给其管理房屋租赁事宜的人。另，据于春生提交的重庆增值税电子普通发票显示，于春生缴纳了2019年3月至9月间的物业服务费17，686.27元，2019年10月至11月间的物业服务费5，053.22元，2018年11月至2019年9月间的X号车位固定车位服务费880元，2019年10月至11月间的X号车位固定车位服务费160元，2018年11月至2019年9月间的X号车位固定车位服务费880元，2019年10月至11月间的X号车位固定车位服务费160元，2018年11月至2019年9月间的X号车位固定车位服务费880元，2019年10月至11月间的X号车位固定车位服务费160元，2019年12月至2020年1月3个车位固定车位服务费及2019年12月物业服务费共计3，006.61元，2020年2月至3月3个车位固定车位服务费及2020年1月至3月物业服务费共计8，059.83元。顾海彬于2019年11月11日收到于春生的民事起诉状。审理中，于春生与顾海彬均确认案涉租赁房屋恢复原状的费用为20，000元。本院认为，《房屋租赁合同》中于春生与顾海彬间有关房屋租赁的约定是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，约定合法有效，对当事人双方具有约束力。前述租赁合同约定：乙方于2019年8月20日向甲方支付第二年租金（2019年8月31日至2020年8月30日租金）共计人民币420，000元；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1）不按照约定支付租金达十日的……。查，至今顾海彬未将第二年房屋租金支付于春生。因此，根据约定于春生有解除权。对于春生请求判决解除其与顾海彬间关于房屋租赁约定的诉求，本院予以支持。顾海彬于2019年11月11日收到于春生的民事起诉状，诉状中于春生作出解除的意思表示，该意思表示到达顾海彬时双方关于房屋租赁的约定解除，解除时间2019年11月11日。顾海彬称其通过和原告代表张军的微信聊天，与原告就解除合同达成合意，解除时间2019年8月26日。对此，本院不予认可。理由：其一，顾海彬微信中“房子我们可能不租了”，这不能理解为通知于春生解除合同，因为，“可能”不是肯定语，可能的用语表示存在变化，顾海彬的言语显示其有可能不租，也有可能继续租；其二，没有证据证实于春生对顾海彬可能不租的表示，有同意不租的回应。租赁合同第十·1条约定：乙方有第九条第四款约定情形之一的，应按照月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失……。于春生与顾海彬间的租赁合同因顾海彬逾期十日以上不支付租金而解除，根据约定顾海彬应支付于春生违约金70，000元。根据租赁合同第十·1条约定，顾海彬还应将房屋恢复原状。审理中，当事人双方确认案涉租赁房屋恢复原状的费用为20，000元。于春生亦请求支付租赁房屋恢复原状费用20，000元。此表明于春生同意由自己采取行动恢复房屋原状，顾海彬支付相关费用。因此，对前述于春生支付恢复房屋原状费用的诉求，本院予以支持。顾海彬不恢复租赁房屋原状的主张，本院不予支持。理由是：双方虽约定：退租，乙方不需恢复接房时的清水房状态，但也不可对现有装修进行刻意损坏。根据该条款含义分析，该条款适用条件是顾海彬退租的情况。而本案中，租赁合同解除却是因顾海彬违约所致。合同约定：租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气器、物业管理费、卫生费、宽带费等费用自乙方承担，乙方须按时交纳。因此，顾海彬应承担物业费、车位管理费。根据证据计算，截止2019年8月31日的物业费15，159.66元（2，526.61元/月）、三个车位的管理费2，400元（80元/月·个）顾海彬未缴纳，已由于春生缴纳。因此，对于春生请求支付截止2019年8月31日的物业费15，159.66元和车位管理费2，400元的诉求，本院予以支持。根据合同约定，顾海彬应承担租赁期间的租金、物业费和车位管理费。因此，顾海彬应支付于春生2019年9月1日至合同解除之日（2019年11月11日）止的租金、物业费和车位管理费，标准为37，766.61元/月。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此规定，顾海彬应赔偿于春生免租期间的损失计为105，000元。理由：免租期间的租金实际是于春生相信合同能适当履行而支出的必要费用，但免租期间顾海彬未完成装修，租赁合同亦因顾海彬不缴纳租金违约而解除，因此，免租期间于春生的租金损失顾海彬应予赔偿。本案证据不能证实顾海彬已将租赁房屋返还于春生，因此，对租赁房屋（含车位）未返还于春生前的占用损失顾海彬应予赔偿，损失标准按37，766.61元/月（含租金、物业费、三个车位的管理费）。于春生请求的租赁房屋交付之日起至房屋再出租之日止，按37，766.61元/月计算的可得利益损失的，本院不予支持。理由是：于春生既选择解除合同，说明其不愿意继续履行租赁合同，故其不应得到合同完全履行情况下应得的可得利益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、《房屋租赁合同》中原告于春生与被告顾海彬间关于房屋租赁的约定于2019年11月11日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告顾海彬支付原告于春生违约金70，000元；三、本判决生效之日起十日内，被告顾海彬支付原告于春生截止2019年8月31日的物业管理费15，159.66元、车位管理费2，400元；四、本判决生效之日起十日内，按35，000元/月标准，被告顾海彬支付原告于春生2019年8月31日至合同解除之日（2019年11月11日）止的租金；按2，766.61元/月标准，被告顾海彬支付原告于春生2019年9月1日至合同解除之日（2019年11月11日）止的物业费及车位管理费；五、本判决生效之日起十日内，被告顾海彬支付原告于春生租赁房屋恢复原状的费用20，000元；六、本判决生效之日起十日内，被告顾海彬赔偿原告于春生免租期间的损失105，000元；七、本判决生效之日起十日内，按37，766.61元/月标准，被告顾海彬支付原告于春生2019年11月12日至租赁房屋返还之日止的占用损失；八、驳回原告于春生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8，946.92元减半收取4，473.46元，由原告于春生承担246.52元，被告顾海彬承担4，226.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 学 军二〇二〇年九月十一日书记员 郎乾睿思书记员 杨 倩 倩