浙江省绍兴市上虞区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0604执异74号 案外人李花花，女，1987年9月20日出生，汉族，住陕西省咸阳市彬县。 申请执行人严荣芳，男，1948年6月23日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被执行人徐松庆，男，1968年8月7日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被执行人顾惠娟，女，1970年9月13日出生，住绍兴市上虞区。 本院在执行申请执行人严荣芳与被执行人徐松庆、顾惠娟民间借贷纠纷一案中，案外人李花花提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人李花花称，1.请求确认案外人对被执行人徐松庆、顾惠娟所有的位于绍兴市上虞区××街道××小区××幢××室房产享有合法租赁权；2.请求对上述房屋的装修价值予以分开评估，并确认案外人对上述房产的装修价值享有权益；3.请求对上述房屋采取带租拍卖，保证拍卖成交后案外人继续享有上述房屋的居住权。事实与理由：案外人与被执行人徐松庆、顾惠娟及中介方陈松涛于2018年6月12日签订了《租房协议》，约定案外人租赁两被执行人所有的位于绍兴市上虞区××街道××小区××幢××室房屋。因涉案房屋当时尚处于毛坯阶段，案外人考虑既可以自行装修营造自己理想的居住环境，也为了免去租赁期短需要时常变换租房的麻烦，与两被执行人约定租赁期限为10年，即从2018年6月12日至2028年6月11日，10年租金合计18万元，并已一次性支付给两被执行人。租赁此涉案房屋后，案外人自行装修，目前室内的现状均为案外人装修布置形成，并一直在涉案房屋内生活直至今日。未曾想，因两被执行人2019年牵扯被执行案件，案外人居住的涉案房屋也受影响被贵院查封，目前已经进入评估、拍卖阶段。案外人认为，案外人与被执行人签订的租赁合同合法有效，案外人也已经足额支付了租金，且案外人对涉案房屋有添设装修、购置家具家电等付出，一直于此居住，租赁关系成立及存续，法律应予保护。由于涉案房屋租赁在前，贵院查封、委托拍卖等司法措施在后，因此案外人请求贵院依法保护案外人合法租赁权益，对上述涉案房屋采取带租拍卖，保证拍卖成交后案外人继续享有涉案房屋的居住权。综上，案外人根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特提出申请，恳请贵院在处置涉案房屋时充分考虑案外人的合法权益，保障案外人不因与案外人无关的纠纷成为实质上的利益受害者。为此，案外人提交了《租房协议》、《销售合同》、送货单、销货清单等证据。 申请执行人严荣芳称，一、案外人李花花必须提供房租支付凭证，否则无法证明其租赁的真实性。2019年7月15日，我借钱给徐松庆时上门看房，徐松庆夫妻俩表达是自己居住，并签署了《抵押房屋现状声明》，书面确认当时不存在任何形式的租赁，同时我拍了现场照片与室内视频，当时房子内并无李花花在场，并非如李花花所言的其一直于此房屋内居住生活。如果真如案外人所称，于2018年6月12日签订《租房协议》，并支付了10年租金共18万元，那么案外人除了出示《租房协议》外，就应当出示《房屋租赁登记备案证明》，或者出示当时其支付18万元租金的任何凭证。没有银行转账凭证，如果真是现金支付，也可以出示其当时在银行取现的凭证，或是徐松庆存现金凭证，如果无法出示以上凭证，就无法证明其租赁的真实性。二、案外人李花花必须提供室内装修、购置家具家电等支付凭证，否则无法证明其对装修价值享有权益。目前为此，案外人仅能提供第三方王大军对此房屋装修、购买设施有相关协议与材料明细，但也无法提供是案外人直接支付款项，或由案外人支付给王大军后支付给供应商等凭证。以上装修费用相比可能比18万元租金还要多，不可能没有支付痕迹。所以，申请执行人只能认为是房东徐松庆对该房产进行了装修并购置设施，根本与案外人无关，案外人也不可能对装修价值享有权益。三、案外人李花花请提供水电煤费用支付凭证。案外人称其于2018年6月12日开始租赁此房产，便一直在此房产内生活至今，但其又不能提供2019年7月15日前的水电煤费用，请用其任何支付渠道支付上述费用的凭证，以证明这一年的生活痕迹。四、极度怀疑案外人虚构支付方，真正的支付方就是房东徐松庆，或者说根本不存在支付过程。案外人李花花称其所有开支的房屋租金、装修款、家电家具款及生活费用，都是其赞助方的神秘人物现金出资，但又无法证实此人的真实存在。申请执行人极度怀疑案外人虚构支付方，真正的支付方就是房东徐松庆，或者说根本不存在支付过程。综上所述，申请执行人认为案外人李花花是虚假租赁，请求贵院依法驳回案外人的执行异议，并追究其相应的法律责任。申请执行人提交了《抵押房屋现状声明》及案涉房屋现场照片等证据。 被执行人徐松庆、顾惠娟未发表意见。 经审查查明，严荣芳与徐松庆、顾惠娟于2019年7月15日签订抵押借款合同，约定借款金额165万元，借款期限6个月，并对借款利率、违约责任等内容作了约定，徐松庆、顾惠娟以其共有的位于绍兴市上虞区房屋作抵押担保。合同签订的当日，严荣芳将165万元借款汇入徐松庆的银行帐户，并于同日办理了不动产抵押手续。后徐松庆、顾惠娟未能按约支付利息，构成违约。严荣芳向本院提起诉讼。本院立案受理后，根据原告的财产保全申请，于2019年10月12日查封了被告徐松庆、顾惠娟共有的位于绍兴市上虞区房屋。本院于2019年11月8日制作了（2019）浙0604民初7413号民事调解书，该调解书确认：一、被告徐松庆、顾惠娟应归还原告严荣芳借款本金1650000元，并支付以1650000元为本，自2019年9月3日起至借款实际归还日止按月利率1.5%计算的利息及保全保险费2700元，上述款项于2019年12月31日前一次性付清。如被告徐松庆、顾惠娟未按上述约定期限、金额履行还款义务，则需支付以1650000元为本，按月利率2%计算的自2019年9月3日起至借款实际归还日止的利息；二、如被告徐松庆、顾惠娟未能以现金履行上述付款义务，则原告有权将被告徐松庆、顾惠娟提供的不动产登记证明为浙（2019）绍兴市上虞区不动产证明第0009678号项下的抵押物（坐落于绍兴市上虞区不动产）折价、拍卖、变卖的款项优先受偿；三、原告严荣芳自愿放弃其他诉讼请求。由于被告徐松庆、顾惠娟未履行上述调解书确定的义务，原告严荣芳向本院申请执行。本院依法立案执行，执行案号为（2020）浙0604执1079号。在执行过程中，案外人向本院提出异议。 查明，案外人李花花提供了其与被执行人徐松庆、顾惠娟于2018年6月12日签订的《租房协议》一份，该协议约定：徐松庆、顾惠娟（甲方）将上虞区百官街道星丰小区19幢1302室一套租给案外人李花花（乙方），租期120个月，自2018年6月12日至2028年6月11日止，月租金1500元，一次性付清，已付120个月。租房押金5000元。其他约定为甲方毛坯房出租，由乙方自己装修，租期10年到期，装修归甲方所有，付款方式一次性现金付清。《销售合同》、送货单、销货清单上均无案外人李花花签名。申请执行人提供的由被执行人徐松庆、顾惠娟于2019年7月15日出具的《抵押房屋现状声明》载明：徐松庆将百官街道星丰小区19幢1单元1302室的房产抵押给严荣芳，本人确认，上述房屋目前不存在任何形式的租赁关系，现共有二人居住，分别为徐松庆、顾惠娟。 查明，案外人李花花在本院2020年6月12日对其所作的询问笔录中陈述，租房协议是在其居住的开发区签订的，租金是现金一次性，租金及装修费用均是其朋友支付的，但李花花不肯讲出其朋友是谁，而其在2020年7月29日的询问笔录中陈述，租房协议的签订地点是在恒利小区，称以前记错了，租金是协议签订好就支付了，一次性支付了18万元，是现金。装修是其朋友装修的，租金及装修费用均是其朋友支付，装修是其朋友委托王大军装修的，房屋在2018年年底装修好的，装修时更换了门锁，其在2019年11、12月住进去的。对申请执行人在2019年7月15日进屋看现场时徐松庆为何有钥匙的问题，先称是其朋友叫徐松庆到王大军处拿钥匙，后改称是其朋友给徐松庆的。2019年前的物业费是其朋友缴的，其他费用，其是从2020年4月开始缴纳，以前的费用，可能是其朋友缴纳，也可能是徐松庆预存的。但其仍不肯提供其朋友的身份。被执行人徐松庆在本院于2020年7月7日其所作的询问笔录中陈述，租房协议是在恒利小区中介处签订的，协议签订时先支付了2万元租金，二、三天后支付余下的16万元租金。2019年7月15日，其从王大军处拿了钥匙。王大军在本院2020年9月2日对其作的询问笔录中陈述，房屋装璜是其负责施工的，老板是谁其不清楚，其是徐松庆叫去的，装璜材料均是老板自己购买的，装璜的材料款、人工工资均是老板支付的，装璜过程中出现问题都是徐松庆出面的。后又称中央空调是其出面签订的，空调款也是其支付的，老板以现金方式给其。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案的焦点是案外人李花花与被执行人徐松庆、顾惠娟之间是否在案涉房屋设立抵押前存在房屋租赁关系？首先，案外人李花花虽然提供了租房协议，但其既未能提供支付租金、押金的相关凭证，又未能提供其在2019年7月15日前已占有使用案涉房屋的证据，且其与被执行人徐松庆就协议签订地、租金的支付及被执行人徐松庆在2019年7月15日如何取得案涉房屋钥匙等问题上的陈述存在矛盾。其次，被执行人徐松庆、顾惠娟于2019年7月15日出具的《抵押房屋现状声明》，确认案涉房屋不存在任何形式的租赁关系。第三，案外人提供的《销售合同》、送货单及销货清单，上面均无案外人的签字，只有王大军的签字，案外人无法提供其委托王大军进行装修的证据，而王大军陈述其是被执行人徐松庆叫去对案涉房屋的装修进行管理，非系受案外人的委托对案涉房屋进行装修，且案外人不能提供其支付装修费用（装修材料款和装修的人工工资等）的证据。第四，从申请执行人提供的照片可以看出案涉房屋的装修在2019年7月15日前已完成。因此，现有证据不足以证明案外人与被执行人之间在2019年7月15日前存在房屋租赁关系，也无法证明案外人对案涉房屋进行装修的事实。综上，案外人主张的租赁权不得对抗抵押权，案外人没有权利享有案涉房屋的装修价值。故案外人的异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人李花花的异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  陈 明 审 判 员  宋 燕 人民陪审员  金宁钢 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  章利云