河南省登封市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0185民初771号原告：朱君梁，男，1970年12月27日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：梁金松，河南国计律师事务所律师。被告：张燕丽，女，1963年7月14日出生，汉族，住登封市。委托诉讼代理人：韩志辉，河南群达律师事务所律师。原告朱君梁诉被告张燕丽确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱君梁的委托诉讼代理人梁金松，被告张燕丽的委托诉讼代理人韩志辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告朱君梁向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间的土地租赁合同；2、依法判令被告退还原告租金270万元及违约金，共计270万元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为确认原、被告之间签订的土地租赁合同无效，并自愿放弃要求被告支付违约金。事实和理由：2014年10月30日，原、被告签订土地使用权承租协议，协议约定：被告将位于登封市大金店镇三王庄村老坟凹南，西至刘钱露外墙根，东至本主外墙根，南至路，北至本主外墙根，自有的土地面积37050平方米，办公楼面积、厂房等租赁给原告使用；租赁期限自2014年1月25日至2072年1月25日止；租金共计叁佰万元一次性付清；双方签订协议后，被告将租赁土地交付给原告使用，原告按照被告的要求将租金300万元分两次汇到被告指定的账户，协议又约定如一方违约，应赔偿守约方50万元违约金。2019年10月份，该租赁土地被政府收回，地上的建筑物被政府拆迁，已无法继续履行合同；自交付土地使用至今共6年，每年租金按5万元计算，因此，被告应扣除租金30万元。原告多次通过正当渠道与被告交涉退还剩余租金270万元，但被告以各种理由不予退还，被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。另原、被告之间签订的租赁合同，未经原出租人签字认可，也未经过原出租人履行民主议定程序，该租赁合同应属无效，现原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告张燕丽辩称，1、依照《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定，本案涉及土地使用权争议，原告在未经政府部门处理的情况下，直接提起诉讼，依法不应受理；2、依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，原告当庭变更诉讼请求，程序违法，依法不应支持；3、原告主张的法律关系错误，原告以“土地租赁合同纠纷”提起诉讼，根据双方签订的合同及内容来看，本案属于土地使用权转让合同纠纷，原告主张法律关系错误，依法应驳回其诉讼请求；4、原告所述与事实不符，原告称“2019年10月份，该租赁土地被政府收回，地上建筑物被政府拆迁，已无法继续履行合同”，经了解，双方转让的土地使用权并未被政府收回，仅是因修环山公路至崔坪段时占用了9.84亩土地，但原告已从政府处得到了相应的经济补偿，仍然继续享有剩余46亩土地的使用权，并不影响合同的继续履行，且原告以后每年也会从政府得到相应的补偿款，并最终享受到每亩土地51000元，共计50万元左右的经济补偿。根据合同约定，原告已经享受了相应的土地收益，根本不存在无法继续履行合同及合同无效的问题；5、关于合同效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条、第四十九条的规定，张燕丽与三王庄村委于2002年1月25日签订的《土地使用权承租协议》合法有效，并不违反法律的强制性规定，同时也符合郑州市林业局“郑林【1998】77号”和登封市人民政府“登政【1998】18号”文件的精神，政府鼓励对集体所有的林地和宜林“四荒”（即荒山、荒地、荒坡、荒滩）进行拍卖，使用期限为70年。凡有能力的个人、集体、企事业单位不受地域限制，均可购买，并可继承转让、抵押、拍卖、转包，期满后还可以优先连续使用。张燕丽与三王庄村委签订的《土地使用权承租协议》并未约定禁止张燕丽转让，张燕丽转让租赁土地剩余使用权的行为，不违反协议约定。综上，张燕丽与原告签订的《租赁土地转让合同》既不违反法律的强制性规定，也不违反张燕丽与三王庄村委关于《土地使用权承租协议》的约定，应当认定为有效；6、张燕丽与原告于2014年10月30日签订的《租赁土地转让合同》第四条约定“甲方将上述土地及附属物的使用权交给乙方使用，交付使用后，甲方不得干涉乙方对上述土地及附属物的使用用途及处理方式”，第五条约定“甲乙双方在履行合同期间，土地及附属的增值或者贬值，均有乙方享受和承担”，因此，在履行该土地使用权合同期间的权利和义务应当由原告享有和承担，与张燕丽无关，依法应驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告违反法定程序起诉和变更诉讼请求，原、被告之间签订的《租赁土地转让合同》合法、有效，依法应受到保护和履行，原告要求确认《租赁土地转让合同》无效，既没有事实根据，也没有明确的法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认证如下：对原告提交的被告与三王庄村委签订的《土地使用权承租协议》，原、被告之间签订的《租赁土地转让合同》，因被告对证据的真实性无异议，故本院予以采信；对原告提交的兴业银行个人汇款凭证两份及证言康亚婕的证言，虽上述汇款凭证存在涂改，但原告能够作出合理解释，且与证人证言能够相互印证，被告亦认可收到原告款项，故本院予以采信；对原告提交的现场照片，客观真实，与本案具有关联性，故本院予以采信；对原告提交的违法建设拆除通知书，因未加盖印章，无法核实其真实性，故本院不予采信。对被告提交的原、被告之间签订的《租赁土地转让合同》及环山公路至崔坪租地款清单（2019年）地块总合（朱君梁领取款项情况），因原告对证据的真实性无异议，故本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告朱君梁（乙方）与被告张燕丽（甲方）于2014年10月30日签订《租赁土地转让合同》一份，合同约定：甲方于2002年1月与登封市大金店镇三王庄村委会签订一份租赁期限为70年的荒地租赁合同，甲方已使用12年并在地面上建设有相应建筑物，现甲方由于其他原因，愿将剩余期限的租赁权及地面附属物转让给乙方。一、甲方将位于登封市大金店镇三王庄村的土地，面积约37050m2的土地使用权一次性转让给乙方使用，其中含有办公楼两层，10间；厂房壹栋，面积800m2；平房14间；250KW变压器一台，水井一口和部分树木（以上所属土地及附属物均没有经济纠纷）。二、甲方对上述土地转让前所有使用权及土地和附属物的数据信息的真实性负责，若存在虚假不实情况，均视为违约。三、付款方式：乙方将上述土地及附属物的转让款一次性付给甲方，否则视为乙方违约（租赁金额叁佰万元整，一次性付清）。四、转让方式：甲方将上述土地及附属物的使用权交给乙方使用，交付使用后，甲方不得干涉乙方对上述土地及附属物的使用用途及处理方式，乙方使用上述土地及其附属物的过程中，如需甲方协助提供该土地及附属物使用证明等相关资料时，甲方须无偿提供协助，如出现与该地块院墙以内及其原始附属物的使用权属问题与第三人发生争议，甲方应立即出面排解，直至平息纠纷，排除障碍为止，为乙方顺利使用该土地及其附属物创造有利条件。若甲方化解无效，导致乙方不能顺利使用该土地及其附属物或因贻误时间所造成的损失，应由甲方负责；五、甲、乙双方在合同履行期间，土地及其附属物增值或贬值，均有乙方享受或承担；六、违约责任：协议签订后，双方应按照合同上的内容自觉履行，如果一方违约，应赔偿守约方违约金伍拾万元整，如果违约金不足以弥补守约方的经济损失时，违约方应该在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依据损失情况由甲、乙双方协商或仲裁机构裁决，也可由人民法院裁判……。合同签订后，被告将案涉土地及附属物交付原告使用，原告先后两次共计汇款给被告300万元。合同履行期间，原告利用案涉部分土地种植树木，案涉办公楼、厂房等主要建筑物被相关部门拆除，2019年因登封市环嵩山旅游公路改建，占用案涉土地9.84亩，并按地租价格1000元/年/亩，附属物8000元/亩的标准，共计支付原告88560元。现原告以双方签订的《租赁土地转让合同》无效为由，要求被告返还剩余租金270万元，诉至本院。另查明，被告张燕丽与三王庄村委于2002年1月25日签订《土地使用权承租协议》一份，协议约定：一、三王庄村委愿将自有土地37050平方米，计55.55亩承租给张燕丽使用；二、三王庄村委承租给张燕丽土地位于老坟凹南，西至刘钱露外墙根，东至本主外墙根，南至路，北至本主外墙根，（注：南北195米，东西长190米）；三、承租时限：自2002年1月25日至2072年1月25日止，时间为70年；四、付款办法：租金共计壹拾陆万元整（160000元），张燕丽一次性付清；五、承租期内土地归张燕丽所有，三王庄村委不得以任何理由干扰张燕丽使用……。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告于2014年10月30日签订的《租赁土地转让合同》，系双方真实意思表示，根据合同约定，被告将原租赁三王庄村委集体土地的剩余租期和地面附属物转让给原告，原告一次性支付被告300万元，双方已实际履行合同。关于原、被告签订的《租赁土地转让合同》是否无效问题，原告主张合同无效的理由为被告将案涉土地转租给原告，未经出租人同意，且未履行民主议定程序。首先，依照合同法关于转租的相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，故承租人未经出租人同意转租，并不必然导致转租合同无效的后果，且在原告使用案涉土地期间，三王庄村委并未对原、被告之间的转租行为提出异议，现原告以双方签订的《租赁土地转让合同》未经出租人同意为由，主张合同无效，没有事实和法律依据；其次，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。原告将案涉土地转租给被告，并不违反法律的强制性规定。综上，原告在使用案涉土地数年后主张合同整体无效，既未提供证据予以证明，亦不符合维护交易安全的原则，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告朱君梁的诉讼请求。本案受理费28400元，由原告朱君梁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  梁大伟人民陪审员  韩彦周人民陪审员  罗志宏二〇二〇年九月三十日书 记 员  高菲菲