包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初2570号 原告(反诉被告)：崔娜燕，女，1971年2月15日出生，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：楠玎，内蒙古天祺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹冉，内蒙古天祺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马胡才，男，1976年6月7日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。 原告崔娜燕与被告马胡才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告马胡才提起反诉。原告(反诉被告)崔娜燕的委托诉讼代理人楠玎、曹冉，被告（反诉原告）马胡才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告崔娜燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告将坐落于包头市××区房屋腾空并交付原告；3.判令被告支付其欠付的至实际腾房之日止的物业费、水费、电费，上述费用截止2020年6月10日共计10396元；4.判令被告支付原告从2020年6月6日至实际腾房之日止的房屋占用费；5.案件受理费由被告承担。庭审中，原告崔娜燕变更第3项诉讼请求，判令被告支付拖欠的物业费5631元。事实和理由：2017年6月3日，原被告签订《房屋租赁合同》。合同约定被告租赁原告坐落于包头市××区房屋，租期1年，从2017年6月3日至2018年6月2日，年租金80000元且3年内租金不变。合同还约定租赁期间发生的水费、电费、采暖费、物业费、有线电视费、卫生费、网费、税费等一切费用由被告承担。 2018年6月2日租期届满，被告未提前说明是否续租，但一直未搬出案涉房屋。原告默许被告继续使用案涉房屋。依照《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，该房屋租赁已事实上转为不定期租赁，同时原租赁合同继续有效。被告继续租用2年，并按照合同约定支付了2年的租金，但是被告未按《房屋租赁合同》第7条约定，支付水费、物业费。 2020年4月19日，因《房屋租赁合同》约定的3年租金不变的最后1年即将到期，原告至案涉房屋处告知被告解除房屋租赁关系，却得知被告已违约，将案涉房屋转租他人。根据《房屋租赁合同》第8条，“乙方未经甲方同意转租，乙方不得转租”，《中华人民共和国合同法》第224条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”及第232条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确……当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告提前一个多月于2020年4月28日向被告发出《终止房屋租赁通知书》，正式告知解除双方房屋租赁关系，并宽限被告于房屋租赁期满3日内将房屋交还原告。2020年6月2日，原告到案涉房屋查看情况，次承租人表示已对房屋进行装修，拒绝腾空房屋；被告要求继续履行房屋租赁合同。 原告认为，被告存在违法转租行为，原告可以单方解除合同。在不定期租赁的法律关系中，出租人享有任意解除权，只需在合理期限内通知承租人解除合同即可。该解除权为法定解除权，且原告依照法律规定的程序行使了该解除权，故原告的行为应当得到法律的支持与保护。现原告诉至法院，请求维护其合法权益。 被告马胡才辩称，原被告在合同中写明租期3年，现在3年租期还没有到期。原告提前1、2个月通知被告，不再将案涉房屋租赁给被告。原告将案涉房屋租给被告时是毛坯房，被告对案涉房屋进行了装修，花了30多万元。当时签订合同时，原告没有说3年到期就不再租给被告。现在3年到期后原告让被告搬走，被告损失比较大。被告还想续租3年。被告租赁案涉房屋与他人合伙做生意，不存在转租行为。 反诉原告马胡才向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿装饰、装修材料、劳务费损失暂定100000元（具体数额待鉴定后予以确定）；2.判令反诉被告赔偿反诉原告2020年6月5日停电、停水一天造成的营业损失暂定8000元（具体数额待鉴定后确定）；3.判令反诉被告免除反诉原告疫情期间2020年1月28日至2020年4月16日3个月的房租20000元；4.判令反诉被告返还反诉原告押金6500元；5.案件受理费、鉴定费用由反诉原告承担。事实和理由：2017年6月3日，反诉原告承租反诉被告坐落于包头市××区底店用于做餐饮生意。双方签订书面的《房屋租赁合同》，约定租期从2017年6月3日至2018年6月2日，年租金80000元，租金3年不变，租赁期内水电费、物业费等相关费用均由反诉原告承担。 2020年6月2日，反诉被告欲解除房屋租赁合同，采取提高房租，通知物业公司对反诉原告开设的餐饮店停水停电一天等措施。反诉被告的行为不仅给反诉原告的营业收入造成直接损失，也构成侵权，应当承担赔偿责任。反诉被告将案涉底店出租给反诉原告时房屋为毛坯状态、不能营业。反诉原告经与反诉被告协商，由反诉原告负责对案涉房屋进行装饰装修。如判决解除双方之间的《房屋租赁合同》，反诉被告应当赔偿反诉原告装饰装修材料、劳务费损失。 2020年正月，因受新冠肺炎疫情影响，反诉原告按照要求停业3个月。反诉原告要求反诉被告免除其3个月的房租，以减少疫情造成的损失。 反诉被告崔娜燕辩称，1.案涉房屋租赁期已于2020年6月2日届满，故反诉原告无权请求反诉被告补偿装饰装修费用。2018年6月2日起《房屋租赁合同》已经转为不定期租赁关系。2020年4月28日，反诉被告提前1个月有余履行了解除房屋租赁告知义务。故反诉被告在解除房屋租赁程序上不存在瑕疵，且《房屋租赁合同》并未约定由反诉被告承担装饰装修费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第10条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”反诉原告无权要求反诉被告承担装饰装修费用。2.《房屋租赁合同》已明确约定“如遇不可抗力因素，双方互不承担责任。”新冠肺炎疫情属于不可抗力,因此反诉原告无权请求反诉被告免除房租。即使出于人道主义，新冠肺炎疫情造成的损失也不应由反诉被告一方承担。反诉被告可以减免部分房租而非免除房租。此外包头市新型冠状病毒感染肺炎防控工作指挥部于2020年3月27日发出通知（包防指发[2020]33号），企业可以无须备案全面复产复工。反诉原告主张减免期至2020年4月16日无事实及法律依据。且反诉原告的餐厅性质属于快餐、工作餐性质，并非节假日期间适合家庭聚餐的场合。春节期间属于营业淡季。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年3月30日，崔娜燕以顶账方式全款从万郡房地产（包头）有限公司购买坐落于包头市××区房屋。2017年6月3日，崔娜燕（出租方、甲方）与马胡才（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将坐落于包头市××区房屋租赁给乙方做兰州拉面馆使用；租期1年，从2017年6月3日至2018年6月2日；年租80000元，半年一付；乙方不得随意改动房屋结构和装修，确需要改动需甲方签字同意后方可实施；甲方收取乙方押金6500元，房租3年内不变价；居住期间发生的水、电、采暖、物业费、有线费、卫生费、网费、税费等一切费用由乙方承担；乙方未经甲方同意转租，乙方不得转租；租赁期满，若乙方续租需提前1个月向甲方说明，在同等条件下，乙方享有优先承租权；在租赁期间，如遇人力不可抗拒的自然灾害，双方互不承担责任等。 合同签订后，崔娜燕将案涉房屋交付马胡才。马胡才租赁使用案涉房屋至今，并给付崔娜燕租金至2020年6月2日。此外，马胡才还向崔娜燕交纳租房押金6500元。但双方除在2017年6月3日签订《房屋租赁合同》外，没有续签书面合同。 马胡才交纳案涉房屋的物业费至2019年12月31日。2010年1月1日起的案涉房屋物业费未交纳。2020年1月1日至2020年8月31日案涉房屋的物业费为5631元。 2020年4月28日，崔娜燕制作《终止房屋租赁通知书》并将该通知书张贴在案涉房屋的玻璃上，马胡才知晓该通知书。该通知书写明：双方于2017年6月3日签订《房屋租赁合同》，至今租期已至3年。3年中我方一直如约履行合同，但你方却存在违约行为。为不影响双方的利益，我方决定与你终止《房屋租赁合同》。特提前告知你，望你在今年房屋租赁期满之日后3日内将租赁房屋完整向我交付。 2020年6月5日，崔娜燕因为马胡才未按照《终止房屋租赁通知书》的要求腾房，通知物业公司给案涉房屋停水、停电一天。 上述事实有《包头市商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《终止房屋租赁通知书》及张贴照片、物业费交纳收据、物业欠费催缴通知单、通话录音和庭审笔录等在卷为凭。 马胡才陈述，双方曾口头约定租赁合同3年到期后，再延长2年，不能提交证据。 马胡才请求对案涉房屋的装饰装修进行鉴定，并请求崔娜燕赔偿其该项损失。因崔娜燕和马胡才没有就装饰装修进行约定，本院依法对马胡才的该项鉴定请求不予准许。 马胡才请求就崔娜燕对案涉房屋停水停电给其造成的营业损失进行鉴定，因其不能提交营业流水，不具备鉴定条件，无法鉴定。庭审中，崔娜燕认可马胡才一天营业收入为1335元。 马胡才请求免除其疫情期间2020年1月28日至2020年4月16日的租金。崔娜燕同意减免马胡才2020年1月28日至2020年3月27日的房租共计6351元。 本院认为，崔娜燕与马胡才签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，马胡才继续租赁案涉房屋，崔娜燕没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，双方均可以随时解除合同，出租人提出解除合同应当在合理期限之前通知承租人。崔娜燕向马胡才送达《终止房屋租赁通知书》应当视为其作为出租人已经履行了合理期限内的通知义务。故崔娜燕请求解除其与马胡才之间的房屋租赁合同，本院予以支持。 房屋租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物并支付占用租赁物期间的使用费。出租人应当依据合同返还押金。故崔娜燕请求马胡才将坐落于包头市××区房屋腾空并交付其，和支付从2020年6月6日起至腾房之日止的使用费，本院予以支持。马胡才请求崔娜燕返还其押金6500元，本院亦予以支持。 《房屋租赁合同》约定，马胡才居住案涉房屋期间发生的物业费由其承担，故崔娜燕请求马胡才支付2020年1月1日至2020年8月31日的物业费5631元，本院予以支持。 马胡才请求崔娜燕赔偿其装饰装修损失。因双方就装饰装修没有约定，且双方收取交纳租金至2020年6月2日，在此期限届满后崔娜燕依法解除房屋租赁合同没有过错，故马胡才请求崔娜燕赔偿装饰装修损失，于法无据，本院不予支持。 在双方因为是否续租产生矛盾的情况下，崔娜燕采取停电停水方式解决纠纷，方法错误，应当赔偿因此给马胡才造成的损失。马胡才对其损失的数额不能提交证据，本院以崔娜燕认可的营业收入为依据，判令崔娜燕赔偿马胡才损失1335元。 马胡才请求崔娜燕免除其因疫情不能营业期间的租金。因疫情属于不可抗力，马胡才请求减免租金具有现实性和合理性。崔娜燕提出的减免马胡才因疫情不能营业期间1/2租金,符合公平原则，本院予以确认。本院判令崔娜燕减免马胡才租金6575元（80000元/年÷365日×60日÷2人）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）崔娜燕与被告（反诉原告）马胡才签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）马胡才于本判决生效之日起十五日内将坐落于包头市××区房屋腾空并返还原告（反诉被告）崔娜燕； 三、被告（反诉原告）马胡才给付原告（反诉被告）崔娜燕占用房屋期间的使用费，以年租金80000元为标准，从2020年6月6日起至实际返还房屋之日止； 四、被告（反诉原告）马胡才于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）崔娜燕2020年1月1日至2020年8月31日的物业费5631元； 五、原告（反诉被告）崔娜燕于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）马胡才停水停电损失1335元； 六、原告（反诉被告）崔娜燕于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）马胡才疫情期间的房屋租金6575元； 七、原告（反诉被告）崔娜燕于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）马胡才押金6500元； 八、驳回被告（反诉原告）马胡才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）马胡才负担。反诉案件受理费1450元，原告（反诉被告）崔娜燕负担80元，被告（反诉原告）马胡才负担1370元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  马嘉彦 二〇二〇年九月二十日 书记员  荆 璐 书记员  郑慧慧 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。