江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初79号原告：武飞，男，1983年10月10日生，汉族，住徐州市新城区。原告：戴玮，女，1984年4月21日生，汉族，住徐州市新城区。两原告共同委托诉讼代理人：丁浩，江苏彭邦律师事务所律师。被告：余学军，男，1968年11月8日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：吴宏亮，江苏瀛苏律师事务所律师。原告武飞、戴玮与被告余学军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武飞、戴玮的委托诉讼代理人丁浩，被告余学军及其委托诉讼代理人吴宏亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告武飞、戴玮向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金10000元、赔偿违约金500000元；2、判令被告赔偿原告支出的中介费75000元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年8月26日，原、被告签订《房地产买卖合同》一份，被告将位于徐州市泉山区万元的价格卖给原告，并约定同年12月23日前办理过户手续，因案涉房屋当时不具备过户条件，双方又签订补充协议，约定先将房屋抵押给原告，在办理抵押当日原告给付被告350万元，并约定被告违约应付给原告总房款20%的违约金。合同签订后，被告未按约定履行，已构成违约，原告为此诉至法院。被告余学军辩称，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告确于合同签订之日收过原告交付的定金10000元。合同无法履行的原因是原告没有按照合同的约定支付定金50万元，导致后续的原房屋的解押等手续无法完成，也无法继续履行房屋买卖合同，因此合同的解除责任应当由原告自行承担。原告的各项诉请既无合同依据，也无法律依据，其交付10000元定金，却主张50万元，明显地无法认定其损失大小，且数额较高。综上，原告的诉请无法成立，不应得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月26日，原告（购买方、乙方）、被告（出售方、甲方）、徐州经济技术开发区宝田房产中介中心（居间方、丙方，以下简称宝田中介）签订《房地产买卖合同》一份，约定的主要内容有：甲方将坐落于徐州市泉山区龙廷润园XX-XX-XX室房屋及地下室出售给乙方，交易价格为750万元；乙方首付加贷款方式支付房款；甲乙双方约定2019年12月23日前到权属部门办理过户手续，逾期视为违约；居间服务费按房地产议定售价的1%计算，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方；签订协议时，乙方交付给甲方购房定金500000元，双方同意由甲方保管，并同意该定金抵购房款或居间服务费；甲乙双方确认签署本协议视为居间服务完成，因甲乙任何一方的过错或违约导致交易不成或合同不能全面履行，丙方所收取的居间服务费均不予退还，若甲乙双方协商解除本协议，双方应各付50%的居间服务费，若一方违约，违约方应支付全部居间服务费，如居间服务费由一方已支付，违约方必须向已支付方支付该费用；本合同的附件及双方签订的补充协议，具有同等法律效力。该合同另约定了违约责任等其他条款。同日，原告（购买方、乙方）、被告（出售方、甲方）、宝田中介（居间方、丙方）签订《补充协议》一份，约定的主要内容为：一、案涉房屋因政策原因暂时不能过户，双方商定待此房于2019年12月22日满足过户条件后三日内，到房产管理部门办理备案手续。二、因此房有抵押暂时不能满足交易条件，双方经协商，甲方跟原抵押权人先行解除抵押权，待甲方办理抵押权至乙方名下，乙方同时于当日将定金及首付款共计350万元（含定金50万元）打入甲方名下指定账户，甲方承诺此房产首次抵押，并抵押至乙方名下，不得再次抵押，如出现再次抵押问题或法院查封该房产，属甲方违约，按照法律规定赔偿乙方总房款20%作为违约金，并退还乙方已经支付给甲方的全部定金及首付款，赔偿完毕，合同解除。三、甲方承诺此房2019年12月22日房产证满两年，符合过户要求，能办理过户手续，如因甲方原因造成到期不能办理过户手续，甲方应将乙方已付定金及首付款共计350万元返还给乙方，因不能履行上述合同及此补充协议，需赔偿乙方总房款750万元的20%作为违约金。如因政策变动原因，双方再次协商达成共识后补签补充协议。如因乙方征信问题不能正常办理贷款手续，乙方需在2020年4月30日前筹集资金全款购买。如乙方违约不能购买此房，甲方将在乙方已支付的定金及首付款里扣除总房款20%作为违约金，剩余款项退还乙方后合同解除。四、约定的定金及首付款共计350万元至产权处办理抵押手续后当日到账。上述协议签订的当天，被告收到原告给付的定金10000元。2020年1月3日，原告向宝田中介交纳居间服务费75000元，宝田中介向原告出具收据一张。被告陈述在合同签订后约一周，因案涉房屋原设定的抵押无法解除，被告向原告提出解除合同并退还定金，但原告拒不接受，后被告将房屋出售给了他人并完成过户。原告申请的证人孙某,4出庭作证，该证人系中介方的工作人员，案涉房屋交易由其具体操作。证人陈述，合同签订后，被告与原抵押人没有交涉清楚，所以没法解除抵押再办理抵押到原告名下，后协商让被告尽快解除抵押，但被告一直不配合，合同无法继续履行，被告向中介方提出了解除合同，中介方与原告沟通，原告不同意解除，要求继续履行合同。庭审时，原告陈述被告违约的情形有三点，一是未按合同约定为原告办理抵押，二是合同签订后被告为他人将该房进行抵押，三是被告已将房屋出售给他人并办理了过户手续。原告称其主张的违约金按总房款750万元的20%应为150万元，但原告只主张50万元，该主张的依据是补充协议的第三条。被告认为第三条是针对不能过户的情形下承担的违约责任，不属于原告主张违约金的依据。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人均应严格依约履行。案涉合同签订后约一周，被告即表示不能继续履行而提出解除合同，被告已构成违约，依法应承担违约责任。原告诉请被告返还定金10000元，符合法律规定，本院依法予以支持。原告诉请被告赔偿原告支出的中介费75000元，依据案涉合同的约定，中介费由违约方承担，因被告在本案中构成违约，故原告的此一诉请有合同依据，亦符合法律规定，本院依法予以支持。原告诉请的违约金500000元，原告主张系依据补充协议的第三条提出该项诉请，依该条的约定，因不能履行案涉合同及补充协议，被告需赔偿原告总房款7500000元的20%作为违约金，原告诉请有合同依据，但被告抗辩原告诉请的违约金过高。本院认为，依照法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以平衡。依据该法律规定，本院综合考虑上述因素，酌定支持原告违约金诉请150000元，对其余诉请不予支持。关于被告辩称的原告未按约定支付定金500000元，应承担后续合同无法履行、合同解除的责任。本院认为，对于案涉定金的交付时间，合同中虽约定在签订合同时交付，但在同一天签订的补充协议中对交付时间作出了变更，即在案涉房屋抵押权办理至原告名下之日交付定金，由于此后被告未能将案涉房屋抵押权办理至原告名下，原告亦无须履行交付定金的义务，故本院认为被告的此一辩称主张不符合补充协议的约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告余学军于本判决生效后十日内返还原告武飞、戴玮定金10000元并给付原告武飞、戴玮违约金150000元；二、被告余学军于本判决生效后十日内支付原告武飞、戴玮中介费75000元；三、驳回原告武飞、戴玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9650元、财产保全费3445元，合计13095元，由原告武飞、戴玮负担4095元；由被告余学军负担9000元，被告应负担的诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金 文人民陪审员  苏征社人民陪审员  胡晓蕾二〇二〇年九月八日书 记 员  唐 薇