江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0981民初187号原告：赵爱民，男，1968年9月16日出生，汉族，住东台市。被告：罗进军，男，1964年3月22日出生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：夏剑峰，江苏天全律师事务所律师。原告赵爱民与被告罗进军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年5月6日、2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告赵爱民、被告罗进军的诉讼代理人夏剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵爱民向本院提出诉讼请求：1.确认赵爱民、罗进军于2012年4月26日签订的《预定商品房合同》无效；2.罗进军返还赵爱民购房款385000元并支付利息[以105000元（含购房款100000元、契税5000元）为本金自2012年4月26日起至2019年8月19日止、以120000元为本金自2012年6月9日起至2019年8月19日止、以80000元为本金自2012年6月18日起至2019年8月19日止、以50000元为本金自2013年2月3日起至2019年8月19日止、以30000元为本金自2013年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以385000元为本金自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]；3.罗进军赔偿赵爱民房屋装潢损失费用133347.63元；4.本案诉讼费、评估费由罗进军承担。事实和理由：2012年4月26日，罗进军以开发商的名义与赵爱民签订《预定商品房合同》1份，约定赵爱民购买罗进军开发的东台市五烈镇广山食品站大院内滨河雅居住宅楼1单元201室商品房和14号车库，并向罗进军交付购房款计380000元，另加水电开户费3000元和办理产权证契税5000元。2019年2月19日，赵爱民诉至东台市人民法院（以下简称东台法院），请求判令罗进军给付延期办证违约金，东台法院判决驳回赵爱民的诉讼请求。罗进军不服判决，提起上诉，盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）判决维持一审判决，认定罗进军开发案涉房屋并未实际成立相应的房地产企业，至一审起诉前亦未取得商品房预售许可证明，故案涉《预定商品房合同》依法认定为无效合同。现赵爱民认为，罗进军在合同中明确承诺代办房屋产权证并且实际收取了办证契税5000元，其隐瞒了未办理《商品房预售许可证》的真相，对案涉合同无效负有全部责任，故具状起诉，请求支持如前所请。罗进军辩称，1.赵爱民与罗进军于2012年4月26日签订《预定商品房合同》，距今已达8年之久，赵爱民主张合同无效已超过法律规定的诉讼时效；2.东台法院审理的（2019）苏0981民初878号案件及盐城中院审理的上诉案件，是基于最高人民法院关于商品房买卖司法解释的相关条款，认定无效的基础是开发商应当具备相应的资质，而该条款是管理性规定，而非强制性规定。该条款所导致的合同文本无效并不必然导致赵爱民和罗进军之间关于房屋买卖民事行为的无效。本案中，赵爱民、罗进军之间的房屋买卖合同有效；3.赵爱民主张的利息损失过高，罗进军已举证证明,赵爱民在购买涉案房屋时知晓罗进军没有成立房产企业，也没有取得预售许可证，罗进军不存在故意或重大过失等过错行为。关于利息损失并无相关法律规定，合同法第五十八条规定合同无效的后果是各自返还，并未涉及利息损失问题。本案中，法院仅应支持合同被确认无效之后返还购房款之日起的存款利息；4.赵爱民要求确认合同无效并各自返还，故赵爱民应当将案涉房屋恢复原状后交付给罗进军，罗进军不应赔偿其装潢费用，且赵爱民还应当向罗进军支付占有房屋所产生的使用费用。综上，请求人民法院依法处理。赵爱民围绕其诉讼请求，向本院提交了《预订商品房合同》、收据、本院（2019）苏0981民初878号民事判决书、盐城中院（2019）苏09民终2932号民事判决书、执行谈话笔录、清单、查封（扣押）财产清单及交邮回执、评估报告及发票、2016年5月20日罗进军出具的家庭收支情况打印件、东台市国土资源局五烈国土所出具的回复等证据；罗进军为证明其辩称，向本院提交了建设用地批准书、建筑工程施工许可证等证据。本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月26日，罗进军（甲方）与赵爱民（乙方）签订《预订商品房合同》，约定乙方向甲方预定购位于东台市，房号为1单元二层201室，建筑面积约为138㎡，加院落、跃层总价款37.37万元。合同尾部甲方处加盖“滨河雅居住宅楼销售部合同专用章”并由罗进军签名盖章，乙方处由赵爱民签名捺印。合同签订后，赵爱民给付罗进军购房款等(含购房款350000元、水电开户费3000元、契税5000元及购14号车库款30000元)合计388000元[2012年4月26日付108000元（含水电开户费3000元、契税5000元）、2012年6月9日付120000元、2012年6月18日付80000元、2013年2月3日付50000元、2013年5月1日付（购14号车库款）30000元（双方约定车库总价60000元）]。2013年5月1日，罗进军将上述房屋交付赵爱民（14号车库于同年10月交付），但至今未办理房屋不动产权证书。嗣后，赵爱民对房屋进行了装修。2011年10月13日,罗进军取得东村地字第320981201100109号《建设用地规划许可证》(载明:“用地项目名称:广山滨河雅居住宅楼，用地位置:五烈镇广南食品公司院内，用地性质:住宅用地,用地面积:2996平方米，建设规划：总投资1000万元”)。2011年10月26日，罗进军取得东国土[2011]建字第154号《建设用地批准书》(载明:“土地取得方式:挂牌出让,土地坐落:五烈镇广山食品公司内,规划用途:城镇住宅用地,批准面积：2996㎡”)。2011年11月10日,罗进军取得东建村字第320981201100308号《东台市建设工程规划许可证(附件)》(载明:“建设项目：滨河雅居住宅楼,建筑面积:5498.80㎡,层数:五层”)。2012年5月28日，罗进军取得(编号:0085255320981020120038)《建筑工程施工许可证》(载明:“工程名称:广山滨河雅居住宅楼，建设规模:5498.8平方米，合同开工日期:2012-3-12，合同竣工日期：2012-9-12”)。嗣后，罗进军对上述滨河雅居住宅楼工程进行了建设。2014年9月26日，东台市建筑工程质量监督站作出《建设工程质量监督报告》(载明:“整体工程质量的监督意见：罗进军等个人建设的广山滨河雅居住宅楼项目质量基本符合GB50300-2001规范规定的竣工验收要求,存在的质量缺陷按国家现行规定进行保修”)。罗进军在开发建设、销售房屋过程中，未取得营业执照。上述2996平方米土地，在2012年4月25日至2018年4月20日期间，被盐城中院查封。2019年2月19日，赵爱民诉至本院，请求判令罗进军给付逾期办证违约金。本院于2019年5月10日作出（2019）苏0981民初878号民事判决，依法驳回赵爱民的诉讼请求。赵爱民不服判决，提起上诉，盐城中院于2019年11月11日作出（2019）苏09民终2932号民事判决，认定罗进军开发案涉房屋并未实际成立相应的房地产开发企业，至一审起诉前亦未取得商品房预售许可证明，赵爱民与罗进军签订的《预订商品房合同》无效，故赵爱民主张违约金无事实和法律依据，判决驳回上诉，维持一审判决。另查明，本院审理（2019）苏0981民初878号案件庭审中，罗进军陈述其所取得的《建设用地规划许可证》等证件、批准书均张贴于其办公室北墙上，赵爱民与罗进军签订《预订商品房合同》地点即在该办公室，赵爱民对罗进军的陈述予以认可。本案庭审中，罗进军表示到目前为止没有取得案涉房屋的商品房预售许可证明；赵爱民表示愿意将案涉房屋（含14号车库）返还给罗进军，并表示关于利息损失的计算标准，同意按法律规定同步变更。审理中，经赵爱民申请，本院依法委托，盐城山川资产评估事务所于2020年7月6日作出盐山川评报字(2020)第5号评估报告，对案涉房屋装潢费用的市场价值认定为133347.63元。为此，赵爱民支出评估费8000元。一审庭审辩论终结后，赵爱民提出名为变更诉讼请求，实为撤回部分诉讼请求的申请，撤回要求罗进军返还水电开户费3000元并给付相应利息和赔偿因房地产涨价造成的实际损失100000元的诉讼请求，上述申请不违反法律规定，本院依法照准。庭审中，赵爱民明确表示其主张利息损失的计算标准根据法律规定同步变更为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉合同是否有效，赵爱民主张合同无效是否超过诉讼时效；二、赵爱民关于要求罗进军返还房款、赔偿利息损失及房屋装潢损失的主张依法是否应当支持。关于案涉合同效力及赵爱民主张合同无效是否超过诉讼时效的问题。首先，罗进军以滨河雅居住宅楼开发商名义与买受人赵爱民签订的房屋预售合同，并非以罗进军个人名义签订，故应认定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的商品房预售合同。上述解释第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，罗进军至今仍未取得商品房预售许可证，故本案《预订商品房合同》无效。该条款属于效力性强制性规定，罗进军关于该条款属于管理性规定，而非强制性规定，不必然导致赵爱民和罗进军之间关于房屋买卖民事行为无效的辩称理由，于法无据，本院依法不予采信；其次，本院（2019）苏0981民初878号民事判决、盐城中院（2019）苏09民终2932号民事判决均已生效，两份判决中对案涉合同的效力已作出明确认定；最后，我国法律规定，诉讼时效的客体为债权请求权，赵爱民要求确认合同无效的诉讼请求为确认之诉，不属于适用诉讼时效的请求权，故罗进军辩称赵爱民主张合同无效超过法律规定的诉讼时效，无法律依据，本院对该辩称理由依法亦不予采信。综上，案涉合同系无效合同，赵爱民主张合同无效符合法律规定，本院对其确认案涉合同无效的诉讼请求依法予以支持。关于赵爱民要求罗进军返还购房款、赔偿利息损失及房屋装潢损失的问题。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，关于赵爱民主张罗进军返还购房款385000元的主张。案涉合同系无效合同，罗进军因合同取得的财产应当予以返还。罗进军共收取赵爱民款项388000元[购房(含车库)款380000元、水电开户费3000元和契税5000元]，审理中，赵爱民撤回返还水电开户费3000元及相应利息的主张，故罗进军应向赵爱民返还购房款385000元（含契税5000元），同时，赵爱民应向罗进军返还案涉房屋；其次，赵爱民主张罗进军支付其从付款之日起至实际给付之日止的利息以及赔偿其房屋装潢损失费用133347.63元。本案中，罗进军开发房地产，并采取商品房销售的模式出售给赵爱民，订立房屋预售合同；赵爱民在罗进军张贴前述证件、批准书的办公室签订案涉合同，对大宗财物购置未尽审慎审查义务，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。综合本案案情、双方当事人的过错情况，本院酌定双方对于损失各负担一半责任，故对赵爱民主张的利息和装潢费用损失，由赵爱民、罗进军各负担50%。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下：一、原告赵爱民与被告罗进军于2012年4月26日签订的《预订商品房合同》无效；二、被告罗进军于本判决生效后30日内向原告赵爱民返还购房款等（含契税）合计385000元并给付相关利息[以105000元（含契税5000元）为本金自2012年4月26日起至2019年8月19日止、以120000元为本金自2012年6月9日起至2019年8月19日止、以80000元为本金自2012年6月18日起至2019年8月19日止、以50000元为本金自2013年2月3日起至2019年8月19日止、以30000元为本金自2013年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以385000元为本金自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]的50%；三、被告罗进军于本判决生效后30日内赔偿原告赵爱民房屋装潢费用合计66673.82元（133347.63元×50%）；四、原告赵爱民于本判决生效之日30日内将位于东台市车库腾空后交给被告罗进军；五、驳回原告赵爱民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10623元，评估费8000元，合计18623元，由原告赵爱民负担6289元（其中案件受理费2289元），被告罗进军负担12334元（其中案件受理费8334元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  唐彬彬审 判 员  杨为民人民陪审员  缪建忠二〇二〇年九月二十八日法官 助理  潘佳文书 记 员  冯芸芸