云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)云0502民初3729号 原告:保山惠和物业管理有限公司，住所地保山市隆阳区兰城街道正阳南路**。 统一社会信用代码：91530502MA6K45BNXK。 法定代表人：赵豫玺，任公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：徐义，云南春裕律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：孙丽俊，女，1978年1月11日生，汉族，保山市隆阳区人，户籍地保山市隆阳区，现住保山市隆阳区。 委托诉讼代理人：李花蕾，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告保山惠和物业管理有限公司（以下简称“惠和物业”）与被告孙丽俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐义，被告委托诉讼代理人李花蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠和物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费25876.62元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告惠和物业成立于2016年1月12日，由赵豫玺个人独资设立。瑞隆·双子座小区由云南瑞隆恒基房地产开发有限公司建盖。最初，云南瑞隆恒基房地产开发有限公司将双子座小区的前期物业管理委托给了昆明凯利物业管理有限公司。昆明凯利物业管理有限公司聘请了赵豫玺来双子座小区开展物业管理工作，物业管理工作相关的设备、人员、经费等一切成本由赵豫玺负担，所收的物业管理费也全部归赵豫玺个人，所以赵豫玺以前一直以昆明凯利物业管理有限公司的名义为双子座小区提供物业管理服务。2016年1月12日，赵豫玺出资成立了惠和物业，以惠和物业的名义继续为双子座小区提供物业管理服务。同时，惠和物业为完善手续，还取得了云南瑞隆恒基房地产开发有限公司的书面授权为小区提供前期物业管理服务。被告接收购买的房屋（双子座A幢7/8C）后，于2010年3月24日与昆明凯利物业管理有限公司保山分公司签订了《瑞隆·双子座前期物业管理协议》，确认被告房屋建筑面积为171.14平方米，住户按照建筑面积1.20元/平方米/月缴纳物业管理服务费。经原告核查，被告欠原告2010年7月1日至2020年12月31日物管费共计25876.62元。故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告孙丽俊辩称，一、原告不是双子座小区物业管理协议的签订主体，根据合同的相对性原理，其无权向被告主张权利。本案中，与被告孙丽俊签订前期物业管理协议的是昆明凯利物业管理有限公司保山分公司，原告不能越过合同的相对性向被告主张权利。二、云南瑞隆恒基房地产开发有限公司保山分公司及昆明凯利物业管理有限公司保山分公司向原告出具的委托书对被告不发生法律效力，也不能作为证明原告主体资格适格的证据。首先，从委托书的性质来看，原告与前述两公司之间是委托代理关系，应由委托人行使相关权利，而非“代理人”。其次，开发商及昆明凯利物业管理有限公司保山分公司无权将小区物业管理事宜全权委托他人，且原告提交的委托书没有向被告告知过，根据《物业管理条例》的相关规定，该委托行为对被告不发生法律效力。三、原告并没有经过小区业主委员会的选聘，在本案中不是适格的物业管理主体。根据《物业管理条例》所规定的内容来看，小区物业公司的选聘，必须符合法定形式，而且签订物业服务合同是必要的。原告自称是双子座小区物业公司，但是并没有经小区业主委员会选聘，也没有签订物业服务合同，其不具备小区物业管理公司的主体资格。综上所述，请求法院依法驳回原告的起诉。 综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、昆明凯利物业管理有限公司保山分公司委托原告惠和物业对双子座进行物业管理的行为对被告是否有效？二、原告主张的物管费是否符合法律规定？三、原告在本案中是否是适格主体？ 原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、《瑞隆·双子座小区业主公约》、《瑞隆·双子座前期物业管理协议》、《住户住宅装饰装修协议》各一份，证实：1、被告于2010年3月24日接房；2、被告与昆明凯利物业管理有限公司保山分公司签订前期物业管理协议，约定物管费按1.20元/平方米/月缴纳；3、被告的房屋建筑面积为171.14平方米。 经质证，被告对该组证据的合法性及真实性无异议，但对其关联性和证明目的不予认可。被告认为，该组证据证实原告并非物业管理协议的签约主体，也未经业委会选聘，原告无权向被告主张物管费。 本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，且被告对其真实性无异议，本院予以确认。 2、《委托书》、《授权委托书》各一份，证实昆明凯利物业管理有限公司保山分公司于2013年12月26日，委托赵豫玺个人全权负责管理双子座物业管理。2016年1月12日，又委托原告对双子座进行物业管理。 经质证，被告对该组证据的三性及证明目的均不认可。被告认为，该委托书被告并不知情，且委托书违反了物管条例的相关规定，属无效。同时，该委托书仅约束凯利公司和原告，对被告没有法律效力。且从代理关系来看，也不应由原告主张物业费。 本院认为，被告虽对该组证据不予认可，但上述两份委托书能证实昆明凯利物业管理有限公司保山分公司曾分别委托过赵豫玺、原告惠和物业对双子座小区进行物业管理。故对该部分事实，本院予以确认。 3、《授权委托书》一份，证实原告经开发商云南瑞隆恒基房地产开发公司保山分公司授权，全权管理双子座的物业管理事宜。 经质证，被告对该证据的三性及证明目的均不认可。被告认为，该委托书被告并不知情，且被告已于2010年与凯利物业签订了前期物业管理协议，开发商未经业主同意对外出具委托书，对业主不发生法律效力。另外，从该委托书的内容看，原告只是作为代理人，其代理行为应由委托人承担相应权利义务，即本案主张权利义务的主体应该是被代理人。 本院认为，被告于2010年3月24日与昆明凯利物业管理有限公司保山分公司签订了物管协议，而从原告提交的营业执照显示，原告公司的成立时间为2016年1月12日，因该委托书并没有落款日期，可得知该委托书的签订时间不早于2016年1月12日。但原告未能提供2016年1月12日后，开发商已解聘昆明凯利物业管理有限公司保山分公司的相关证据，故该《授权委托书》与前述事实不符，本院不予确认。 4、照片一张，证实原告于2020年6月1日向被告催收物管费，并将该催收通知粘贴于被告的房屋门上，但被告至今未缴纳该费用。 经质证，被告对该证据不予认可。被告认为，自己对该通知单毫不知情，原告从未向被告送达过。且原告不是小区物管公司，其无权向业主催收物管费。 本院认为，该照片虽能显示在房号为7/8C的房屋门上粘贴了一份材料，但该材料内容模糊不清，无法辨认。故对原告提交的该份证据，本院不予确认。 被告孙丽俊未向法院提交任何证据。 通过庭审及对证据的评析认定，本院确认如下法律事实： 被告孙丽俊经向云南瑞隆恒基房地产开发有限公司保山分公司购买其开发的“瑞隆·双子座”小区A幢7/8C号商品房后，于2010年3月24日与开发商选聘的昆明凯利物业管理有限公司保山分公司签订了《瑞隆·双子座小区业主公约》、《瑞隆·双子座前期物业管理协议》及《住户住宅装饰装修协议》各一份，双方对前期物业服务的相关事宜作了相应约定。2013年12月26日，昆明凯利物业管理有限公司保山分公司向赵豫玺出具了一份委托书，内容为：我公司特委托赵豫玺全权负责管理瑞隆双子座物业管理事宜，包括执行各种物业管理合同，实行独立核算、自主负盈亏，所有收支全部由赵豫玺做费用使用。2016年1月12日，昆明凯利物业管理有限公司保山分公司向原告惠和物业（工商登记的成立时间为2016年1月12日）出具了一份授权委托书，内容为：授权委托保山惠和物业管理公司对瑞隆双子座小区的物业进行全权管理委托人与业主签订的各种物业管理合同、协议等具有真实、有效的法律效力。2020年7月14日，原告惠和物业以被告未缴纳物管费为由，向本院提起诉讼，要求被告支付2010年7月1日至2020年12月31日的物管费25876.62元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案中，昆明凯利物业管理有限公司保山分公司委托原告对其服务的小区进行物业管理，具有合同性质，对该委托行为，本院予以确认。但根据《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，该《授权委托书》的委托内容违反了上述规定，属部分无效。同时，根据委托合同的性质，受托人只是根据委托人的授权来处理相关委托事宜。而在处理委托事宜过程中，受托人虽是具体实施者，但其与委托事项的相关第三人并不产生权利义务关系，即因受托人在处理该委托事项过程中所产生的相关权利义务，应由委托人承接。据此，在本案之诉中，作为受托人的惠和物业，不是本案的适格原告，故对其起诉，本院依法应予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，《物业管理条例》第三十九条及《中华人民共和民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下： 驳回原告保山惠和物业管理有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员 陈 斌 二〇二〇年九月二十五日 书记员 李嘉嘉