江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初1455号原告：江西第一物业服务有限公司。法定代表人：刘培庆，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘杰，男，汉族，1992年10月8日生，该公司员工。委托诉讼代理人：陈名胜，江西洪城律师事务所律师。被告：徐中仙。原告江西第一物业服务有限公司（以下简称第一物业公司）诉被告徐中仙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第一物业公司委托诉讼代理人陈名胜、刘杰，被告徐中仙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第一物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令徐中仙向第一物业公司支付物业费及能源费共计2927.3元；2、请求判令徐中仙向第一物业公司支付物业费及能源费违约金1124.2元；3、请求判令徐中仙承担本案诉讼费用。事实与理由：徐中仙于2013年6月1日使用满庭春摩码小区37#栋02单元801室房屋，与第一物业公司正式确立了《前期物业服务合同》中约定的物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》约定，由第一物业公司为徐中仙所在的江西省南昌市青山湖区民丰路189号满庭春摩码小区提供物业服务，并按照规定收取物业服务相关费用。直至2020年7月1日，第一物业公司已按照上述合同的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但在合同履行期间，虽经第一物业公司多次催缴，徐中仙拒不支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费及能源费，金额高达2927.3元。由于徐中仙故意拖欠物业费及能源费的行为已经构成严重违约，因此依照合同法及《前期物业服务合同》之约定，徐中仙应从逾期之日起按每日千分之三的标准支付违约金，共计1124.2元。徐中仙作为满庭春摩码小区业主，经第一物业公司多次催缴仍无故拖欠2019年-2020年物业服务费及能源费的行为严重违反了合同约定，造成原告的重大经济损失，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。徐中仙辩称：一是调价不合法，至今为止我家没有收到一份关于同意涨价的表决权的材料；二是原告单方违反合同，擅自涨价至每平方米1.85元，没有与我签订合同；三是原告违反物业管理条例，甚至物业工作人员到我家对我进行殴打，物业工作人员带一伙人砸坏了我家的门，打了我本人，到目前为止，物业也没有对我家造成的伤害给个合理的解决方法。原告没有服务哪里来的收费。第一物业公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：证据1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告身份证，证明目的：双方当事人主体资格；证据2.2013年5月5日，被告入伙时双方签订的物业服务合同，证明目的：被告入伙时当时的物业费确实是1.5元，业主逾期交纳物业费应按每日千分之三承担违约责任，双方建立物业服务合同关系；证据3.2018年7月23日原告向全体业主发出的关于小区上调物业服务费的通知、2018年7月23日满庭春社区针对上述调价通知的回复函、2018年10月22日原告向小区业主征询涨价意见表决结果公示、2019年5月20日原告已经与小区548户业主签订涨价后的补充协议结果的公示，这里面也包含了涨价后物业服务品质提升的内容、调价后原告一期、二期分别与社区和开发商签订的补充协议（四份合同）、业主同意涨价的公示文件照片、调价后小区1562户业主已经按照新的标准交纳了物业费的缴费凭证，证明目的：原告从1.5元涨为1.85元的涨价程序合法，并且小区70%以上的业主已经按照新的标准交纳了物业费。庭审中，徐中仙对于第一物业公司提供的证据1没有异议；对证据2这份合同属实，没有异议；对证据3的上调通知以及回复函及公示我都没看到过，我不知道。本院经审核第一物业公司所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下：对于第一物业公司提供的证据1、2、3的三性予以认定。本院根据上述采信的证据，结合庭审对本案事实认定如下：徐中仙系青山湖区民丰路189号满庭春37栋2单元801室业主，其房屋面积为107.61平方米。2013年5月5日，徐中仙与第一物业公司签订了《当代南昌满庭春MOM^二期物业服务合同》，合同约定：“物业服务期限自2013年6月1日至业主委员会与物业公司签订新的《物业服务合同》止。物业服务费用资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为[高层住宅]二层及上1.5元/平方米/月，二层以下为1.2元/平方米/月。供暖费为5元/年/平方米，每年9月25日前缴纳当年的供暖费用，每年12月24日23点开始供暖，到次年2月20日7点结束，供暖时间共计57天。”同时合同中还对物业服务内容、物业服务标准、双方的权利和义务、维修基金的管理与使用等进行了明确约定。2018年7月23日，第一物业公司向全体业主发出《关于南昌满庭春召开业主大会表决会上调物业服务费的通知》，满庭春社区居委会于同日向第一物业公司致《江西第一物业服务有限公司关于申请南昌满庭春小区物业服务费调整的申请》回复函。2018年10月22日，第一物业公司向满庭春业主发出《江西第一物业服务有限公司拟调整满庭春小区物业服务费征求业主意见表决结果的公示》，公示载明：“园区共1883户，同意调整物业服务费收费标准的共1195户（明细可见南昌满庭春小区物业服务费调价业主表决记录），占总户数的63.46%，专有部分占建筑物总面积均已过半数，特向广大业主进行公示，依据南昌市物业管理条例，按表决结果，物业服务费标准上调0.35元/平方米/月（即调价后一期物业服务费标准为：含电梯住宅1.65元/平方米/月、不含电梯住宅1.2元/平方米/月，二期物业服务费标准为：二层及以上为1.85元/平方米/月，二层以下为1.55元/平方米/月），新物业服务费收费标准将于2019年1月1日开始执行，如有异议可向满庭春社区居委会咨询或青山湖区房管局物管科反映。公示期15天：2018年10月22日至2018年11月5日。”2018年11月3日，第一物业公司与江西当代节能置业有限公司就物业费上调相关事宜分别签订了《南昌满庭春MOMA一期前期物业服务合同补充协议》和《南昌满庭春MOMA二期前期物业服务合同补充协议》。2019年5月20日，第一物业公司向满庭春业主发出《江西第一物业服务有限公司调整满庭春小区物业服务费结果的公示》，公示载明：“满庭春小区共1883户，同意调整物业服务费并已签订前期物业服务合同补充协议的业主共948户（详见南昌满庭春小区前期物业服务合同补充协议已签订明细），同意调整物业服务费的业主占总户数的50.35%，同意调整物业服务费的业主专有部分占建筑物总面积的50.30%，调整物业服务费已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。特向广大业主公示。依据相关法律规定及业主表决结果，物业服务费标准上调0.35元/平方米/月（即调价后一期物业服务费标准为：含电梯住宅1.65元/平方米/月、不含电梯住宅1.2元/平方米/月，二期物业服务费标准为：二层（含二层）及以上1.85元/平方米/月、二层以下1.55元/平方米/月），新物业服务费收费标准于取得政府部门备案之日起开始执行，如有任何异议可向满庭春社区居委会0791-88333185或青山湖区房管局0791-88100906咨询、反映。公示时间：2019年5月20日-2019年6月4日。”2019年6月11日，南昌市青山湖区青山路街道满庭春社区居民委员会与第一物业公司就物业费上调相关事宜分别签订了《南昌满庭春MOM^一期前期物业服务合同补充协议》和《南昌满庭春MOM^二期前期物业服务合同补充协议》。2019年6月20日，第一物业公司向满庭春小区业主发出《江西第一物业服务有限公司南昌满庭春小区物业服务费实施新收费标准告知书》，载明：“服务中心已按照新的物业服务费收费标准向政府部门取得备案，新的物业服务费收费标准于2019年7月1日开始执行。”徐中仙正常交纳物业服务费至2019年6月30日，后因调价不合法、擅自涨价、物业公司未服务等为由，自2019年7月1日开始至今未交纳物业服务费。截止至2020年6月30日，总计拖欠物业管理费及供暖费共计2927.3元。第一物业公司多次对其进行催收，徐中仙仍拒绝交纳物业服务费及供暖费，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。本院认为，徐中仙与第一物业公司签订《当代南昌满庭春MOM^二期物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《当代南昌满庭春MOM^二期物业服务合同》对于第一物业公司及徐中仙均具有约束力。对于徐中仙是否应按照调价后的物业费进行缴纳的问题，徐中仙辩称没有收到任何关于同意涨价的材料也未签订过合同，且在家遭到了物业工作人员的殴打的事实拒绝缴纳调价后的物业费。根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会依法在职责范围内作出的决定，对业主具有约束力。第一物业公司在满庭春社区居民委员会的监督下，采用召开业主大会表决的方式，就满庭春小区住宅物业管理费收费标准上调为“一期物业服务费标准为含电梯住宅1.65元/平方米/月、不含电梯住宅1.2元/平方米/月，二期物业服务费标准为：二层（含二层）及以上1.85元/平方米/月、二层以下1.55元/平方米/月”一事，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以认定满庭春小区业主大会同意第一物业公司的物业服务费调价意见，即双方就小区物业服务费调价达成了一致意见，对之前签订的物业服务合同中的物业服务费收费标准另行签订了补充协议。满庭春小区业主大会就同意物业服务费调价的决定，依法对该小区全体业主具有法律约束力。第一物业公司对调整满庭春小区物业费结果的公示超过一个月后，从2019年7月1日起按调价后的标准收取物业服务费，不违反法律规定，业主应当根据调价后的标准交纳物业服务费，且小区70%以上的业主已经按照新的标准交纳了物业费，现第一物业公司诉请要求徐中仙按照1.85元/平方米/月的标准支付2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费2389.2元并不违反法律规定，本院予以尊重和明确。关于支付供暖费的诉请，徐中仙辩称以未交物业费，供暖被停止供应为由拒绝缴纳供暖费。但根据庭审中第一物业公司的陈述，小区为整体供暖，不可能对个体停止供暖，故第一物业公司要求徐中仙支付供暖费538.05元的诉请，本院予以支持。至于支付违约金的诉请，因徐中仙并无拖欠物业服务费的主观恶意，且第一物业公司在调价后沟通没有跟上，服务方式简单，存在一定瑕疵，该诉请本院不予支持。至于徐中仙提出的遭到物业工作人员的殴打并造成财产损失，不属于本案审理范畴，本案中不作处理，权利人可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决如下：一、徐中仙在本判决生效之日起10日内一次性支付江西第一物业服务有限公司2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费及供暖费共计2927.3元；二、驳回江西第一物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由徐中仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄刚二〇二〇年九月二十七日法官助理李倩书记员张卉