甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2020）甘07民终865号上诉人（原审原告）：刘某，个体工商户，住临泽县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨某，甘肃德言盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临泽县健康餐具消毒厂。统一社会信用代码：92620723MA71CQ4B23。经营者：师惠兰，女，1966年4月26日出生，汉族，甘肃省临泽县人，住××县，公民身份号码：×××。上诉人刘某因与被上诉人临泽县健康餐具消毒厂房屋租赁合同纠纷一案，不服临泽县人民法院（2020）甘0723民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某及委托诉讼代理人杨某、李天凯，被上诉人临泽县健康餐具消毒厂的经营者师惠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1.请求依法改判临泽县人民法院(2020)甘0723民初710号民事判决或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已经根本无法履行，必须依法解除。首先，案涉房屋属于公告中的拆迁范围，现案涉房屋的周围已全部拆除完毕，只剩被上诉人的消毒碗厂和原万**瓜子厂因索要的补偿款过高，而未能达成拆迁补偿协议，其他40多户都已达成协议并已拆除完毕。并不是一审法院认为的并没有立即对征收范围内的房屋予以实体拆除，并且政府在拆除过程中案涉房屋外围围墙也因拆除相邻房屋而损毁，后又用铁皮代替了被损毁的围墙。其次，一审法院认为政府拆迁并不影响租赁房屋的实际使用价值，明显错误。上诉人租赁房屋在拆迁前属于城区的门面房，已拆除的房屋都是个体工商户，该区域在拆除前人流量大，现因案涉房屋周围其余房屋都已拆除，房屋的使用价值不能仅仅以房屋的存在为考虑因素，如果在租赁前案涉房屋是现在的状况，其使用价值、租赁价值天差地别。再次，2019年9月3日政府发布拆迁公告后，政府要求一月内完成搬迁，应政府要求上诉人和马兵就从租赁房屋搬出，并在2020年4月解除了租赁合同。退一步说，如果上诉人与被上诉人解除合同是“归行纳市”，在2019年7月25日临泽县人民政府办公室发布临政办发〔2019〕73号文件-《临泽县进一步加快全县市场主体归行纳市工作推进计划》中，“（七）引导大货车停放及汽修服务行业搬迁至公路港物流园。牵头单位：县交通运输局；完成时限：大货车停放行业2019年9月底前，汽修服务行业长期推进。因为政府政策，临泽县市场监督管理局现也已明确答复案涉房屋如从事汽车维修，是不能审批营业执照的。那么，上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》因政府“归行纳市”的政策也已不能达到合同签订时的目的，政府“归行纳市”的政策是上诉人与被上诉人签订合同前不可预测的，也属于不可抗力。依据《合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。而因拆迁、企业改制、政府指令土地先期储备、国家征地等致租赁合同无法继续履行，合同目的不能实现的，应推定属于不可抗力情形。因此，上诉人的诉请是符合法定解除合同的情形。现如果继续履行上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》，不仅会给整个城市的发展带来不利影响，还会延误政府的工程进度，同时也给上诉人造成巨大的经济损失。拆迁行为属于政府的行政行为，为了维护社会大局及整个城市的市容市貌，案涉房屋是必须拆除的。最后，假设此行为不被法院认定为不可抗力的事由，那么此情形也属于情势变更，上诉人也有权解除合同。本案中政府拆迁和“归行纳市”的政策是双方当事人在订立合同时都不可预见的，不可归责于双方当事人的行政行为。如果继续履行合同，对上诉人来说明显是显失公平。二、被上诉人应退还上诉人房屋租金84000元。2019年9月3日政府发布公告后，政府要求一月内完成搬迁，应政府要求上诉人和马兵就从租赁房屋搬出，上诉人认为：上诉人租用被上诉人的房屋，在租赁期间内，承租房屋因政府拆迁和政策致使上诉人无法继续使用，被上诉人应当退还上诉人剩余租金84000元。上诉人实际使用房屋时间为30月（2017年3月至2019年9月），上诉人应支付房租为84000元（168000元÷60月×30月），被上诉人应退还上诉人剩余租金为84000元（168000元-84000元）。临泽县健康餐具消毒厂辩称：请求驳回上诉，维持原判。具体理由：一、首先，涉案房屋确实已经被纳入征收范围，但征收事宜尚在协商，政府部门没有向被上诉人作出限期搬离或限期拆除的强制性行政决定，政府发布的拆迁公告，并未影响涉案房屋的正常使用。其次，涉案房屋外围围墙没有因政府拆除相邻房屋而损毁。与上诉人租赁房屋紧邻且同属拆迁范围的“吉宝家具窗帘城”、“祝式丧葬服务部”等门面店，均在正常经营使用。二、上诉人称“涉案房屋周围其余房屋都已拆除，房屋的使用价值受到影响”，该内容与客观事实不符。政府拆除房屋的行为没有对上诉人租赁的涉案房屋产生任何影响，且涉案租赁房屋面向公路、周边小区及相关设施未有改变，与其紧邻的门面店铺均在正常营业。三、上诉人称“租赁合同因政府‘归行纳市’的政策已不能达到合同签订的目的”，该内容与事实严重不符。临泽县人民政府办公室文件《临泽县进一步加快全县市场主体归行纳市工作推进计划》明确说明“汽修服务行业长期推进。”没有对上诉人从事的汽修行业归行纳市提出具体时间限制。此外，上诉人称“临泽县市场监督管理局明确答复涉案房屋如从事汽车维修，不能审批营业执照”，但上诉人没有就该事实向法庭提交任何客观证据，仅凭其个人陈述，不能认定涉案租赁房屋已客观上不能使用。四、本案不属于情势变更应当解除合同之情形。上诉人解除合同的理由为政府拆迁及修车维修业归行纳市。但本案合同的基础条件与合同成立时相比没有任何变化。据被上诉人了解，上诉人经营小汽车美容项目未获得环评通过，而被上诉人与上诉人所签房屋租赁合同的约定，租赁房屋仅用于汽车维修，单纯的汽车维修并不需要环评。上诉人在租赁期间内，未经被上诉人同意，擅自增加汽车喷漆等汽车美容经营项目，导致其环评未能通过，其自身行为导致的商业风险，也不应由被上诉人承担。刘某向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除原被告签订的房屋租赁合同；2.要求被告退还原告房屋租金84000元；3.要求被告承担案件受理费。一审法院认定的事实：被告临泽县健康餐具消毒厂系有字号的个体工商户，经营者为师惠兰。2017年3月11日，原告与被告临泽县健康餐具消毒厂签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将该厂院内面积为170平方米的五间库房租赁给原告从事小汽车维修，租赁期限五年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止；五年租金共计168000元，房租于签订合同时一次性付清，被告给原告出具收据；被告保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，税费由原告承担，同时对其他权利义务以及违约责任进行约定。同日原被告又签订补充协议，约定原告在合同期限届满前提出解除合同，造成被告经济损失的应予以赔偿，剩余租金不予退还；原告在被告同意的情况下可以将房屋进行转租，转租期限不得超过房屋租赁合同约定的剩余租赁期限，否则转租无效，给被告造成损失的，原告予以赔偿，该补充协议作为房屋租赁合同附件。合同签订后，原告对该租赁房屋进行装饰装修并投入使用，原告向被告交纳房屋租金168000元。2019年3月份原告又将租赁的房屋转租给马兵从事快递业务。2019年9月3日临泽县人民政府发布房屋征收决定，对原农副公司片区房屋进行征收，征收范围为东至滨河路，西至银先嘉园小区，南至金泰宾馆、外贸公司家属楼，北至兰新铁路，并告知被征收人的权利和义务，被征收人应当积极配合房屋征收工作，在规定的期限内按照补偿方案规定的标准与征收部门签订征收补偿安置协议完成搬迁，签约期限自本公告发布之日起30日内。原告租赁的房屋在政府征收范围之内，目前租赁房屋周围的部分房屋已被拆除，原告租赁被告的房屋因政府拆迁部门与被告未达成补偿协议，也没有按照征收补偿方案作出补偿决定，政府征收部门也没有通知限期拆迁。现原告因该租赁房屋在临泽县人民政府发布的房屋征收决定拆迁范围之内，要求与被告解除房屋租赁合同并要求退回剩余房租，被告不同意退还剩余房租，因而成讼。另查明，2019年8月13日，临泽县市场监督管理局给快递经营户马兵下发归行纳市通知，责令其经营的快递公司集中搬迁到临泽县电商公共服务中心一楼商铺从事经营活动。2020年4月承租人马兵要求解除与原告签订的房屋租赁合同，经法院调解解除了原告与承租人马兵签订的房屋租赁合同。一审法院认为，原告刘某与被告临泽县健康餐具消毒厂签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同附件》，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告作为承租人，按照合同约定接收了被告所出租的房屋并进行装饰装修投入使用，也已按照合同约定一次性给被告支付了租金168000元。本案争议的焦点系政府征收决定是否为该房屋租赁合同的约定或法定解除情形。2017年3月11日双方签订的房屋租赁合同附件明确约定，原告在房屋租赁合同期限届满前提出解除合同，造成被告经济损失应予以赔偿，剩余房租不予退还，并没有对所租赁房屋遇到政府征收时各自承担的责任进行约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。在本案中，临泽县人民政府于2019年9月3日发布了房屋征收决定公告，原告租赁的房屋属于征收公告中征收范围，但该公告只是向社会公众告知征收决定，并没有立即对征收范围内的房屋予以实体拆除，公告发布后截止实际拆迁前，并不影响租赁房屋的实际使用价值。原告租赁的房屋虽在征收范围之内，但房屋征收部门没有与房屋所有人即被告达成补偿协议，县政府也没有按照征收补偿方案作出补偿决定，政府征收部门也没有通知限期拆迁。2019年4月原告将租赁的房屋转租给个体工商户马兵，2020年4月承租人马兵经营的快递业因政府将快递业务归行纳市导致无法履行合同，承租人马兵要求解除与原告签订的房屋租赁合同，并非因政府征收行为而解除房屋租赁合同。原被告签订的房屋租赁合同期限尚未届满，在房屋租赁期限内，租赁房屋并没有实际被拆迁，仍然可以经营使用，并不存在合同约定或者法定解除合同的情形。原告要求解除房屋租赁合同并要求退还租金的诉讼请求于法无据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费2100元，减半收取1050元，由原告刘某负担。二审中，上诉人提交《临泽县进一步加快全县市场主体归行纳市工作推进计划》一份、照片八张、刘某与贾静谈话录音笔录一份，拟证明：涉案房屋周边在政府拆除后的现状，涉案房屋不能审批汽车维修的营业执照等事实。被上诉人经质证认为：对上诉人提交的照片八张有异议，该照片是涉案房屋刚拆除时外围及周边的情况，但现在拆迁部门已将拆迁地方对围栏围住了，且照片反应的是涉案房屋南边的情况；对上诉人提交的《临泽县进一步加快全县市场主体归行纳市工作推进计划》有异议，该文件是发给圆通快递的，与上诉人无关；对通话录音有异议，该通话录音形成于2020年7月6日，我的房屋是2017年租赁给上诉人，现是否能办证与我没有关系。上诉人补充陈述：《临泽县进一步加快全县市场主体归行纳市工作推进计划》与我有关系，该文件中关于汽车维修指定了特定地点。经查：临泽县人民政府出台的《临泽县进一步加快全县市场主体归行纳市工作推进计划》载明：（七）“引导大货车停放及汽修服务行业搬迁至公路港物流园。完成时限：大货车停放行业2019年9月底前，汽修服务行业长期推进。”二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：上诉人要求解除与被上诉人签订的房屋租赁合同，并要求被上诉人退还房屋租金84000元有无事实及法律依据。本案中，双方所签《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同附件》系其真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，对其效力本院予以确认。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。现上诉人要求解除与被上诉人签订上述租赁合同并返还租赁费。首先，从双方签订的房屋租赁合同及附件的内容看，双方明确约定，上诉人在房屋租赁合同期限届满前提出解除合同，造成被上诉人经济损失应予以赔偿，剩余房租不予退还。其次，涉案房屋虽在征收公告公布的征收范围内，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条也规定：“房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。”但房屋征收部门没有与房屋所有人达成补偿协议，临泽县政府也没有按照征收补偿方案作出补偿决定，政府征收部门也没有通知限期拆迁。涉案房屋并没有实际被拆迁，仍然可以经营使用。再次，上诉人提出自己经营的业务属于临泽县人民政府《临泽县进一步加快全县市场主体归行纳市工作推进计划》文件指明的归行纳市对象，但该文件载明：“汽修服务行业长期推进。”文件没有对上诉人从事的汽修业务提出具体的时间限制。因此，上诉人以本案发生情势变更事由，主张解除合同及返还租赁费没有事实依据。但待涉案房屋发生履行不能时，上诉人可另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长 陈 军审判员 李永春审判员 胡宏睿二〇二〇年九月二十一日书记员 魏文婧【本案所适用的法律法规、司法解释】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决。