湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1181民初2708号原告：麻城市星城物业服务有限公司，住所地麻城市紫薇星城******商铺，社会信用代码91421181MA492MOG4R。法定代表人：张喜伦。委托诉讼代理人：陶小平，湖北诚信联合律师事务所律师。委托代理权限：代为放弃、变更诉讼请求；代为和解、提起上诉；代收法律文书、代收案款。被告：夏锋，男，汉族，1983年4月23日出生，现住麻城市，委托诉讼代理人：曾金花，女，汉族，1987年1月27日出生，现住麻城市，系夏锋的妻子。委托代理权限：特别授权。原告麻城市星城物业服务有限公司诉被告夏锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告麻城市星城物业服务有限公司的委托诉讼代理人陶小平、被告夏锋的委托诉讼代理人曾金花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麻城市星城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费4920元，逾期支付违约金2694元，合计7614元(2017年1月1日至2020年6月30日，超期按约定支付)；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：被告购置紫薇星城1-1-1001室房产，建筑面积为136.68平方米。2016年7月24日与原麻城市森源物业公司签订《物业管理服务合同》，合同对物业费、违约责任等事项进行了约定。由于业主欠交物业费导致森源公司无法经营，2017年7月森源公司退出，由原告承接紫薇星城物业服务工作。被告自2017年7月1日至今未支付物业服务费，经原告多次催收被告拒不支付，严重影响原告公司的正常经营。综上，原告认为被告违反约定，拒不承担义务，依据约定及法律规定应当承担相应法律责任。故向贵院提起诉讼，恳请判令如诉请。被告夏锋辩称，我2016年2月购买的麻城市紫薇星城1-1-1001室房屋，房屋面积为136.68平方米。于2016年7月24日收房领取钥匙，与森源物业签订物业服务合同，并预交了一年的物业管理费1640元（2016.7.1-2017.7.1），有收据为证。我们于2016年7月28日开始装修，装修过程中发现主卧、客房、儿童房外墙有漏水痕迹，后将相关情况向森源物业反映，物业公司当时安排人员在屋内做了处理。后来房屋漏水情况依然存在，经多次与物业公司协商，一直到2019年9月均未得到解决。本案原告星城物业公司进驻小区后，对小区外墙进行部分维修，我要求物业对我家外墙进行维修，但物业公司要求我先交费，后施工维修，最终协商无果。我与本案原告未签订任何合同，原告无权起诉我，原告陈述称受森源物业委托，但是至今未书面通知业主物业公司变更事宜。我与原告之间不存在合法有效的合同，因此我有权拒缴物业费。物业公司管理混乱，将绿化带改为停车棚出租，售卖牟利，还存在电梯损坏，通道被占用等情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：对原告提供的证据二中的麻城市（前期）物业服务备案合同，本院认为，该合同是原告麻城市星城物业服务有限公司与涉案小区开发单位湖北人和房地产开发有限公司签订的，然后在麻城市房地产管理局进行了备案，能够证明涉案小区开发单位湖北人和房地产开发有限公司委托原告麻城市星城物业服务有限公司为涉案小区提供物业服务的事实，被告亦在庭审中，承认了麻城市星城物业服务有限公司提供了物业服务；对被告提交的证据一中的缴费收据予以认可，原告起诉2017年1月1日至2020年6月30日的物业管理费，按照双方签订的物业服务合同约定，2017年1月1日至2020年6月30日的物业费为136.68*42*1=5740元，原告诉请的金额为4920元，可以计算得出原告起诉时已扣减被告预交部分2017年1月1日至2017年7月1日的物业费820元。对被告提交的证据一中的照片，因其提交的证据存有瑕疵，故本院支持原告的质证意见；对被告提交的证据二，该物业合同第三条，所约定的是房屋共用部分的维修和管理及房屋公用设备设施及其运行的维修和管理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告夏锋系麻城市紫薇星城小区1栋1单元1001号的房屋的业主，于2016年7月24日作为乙方与作为甲方的麻城市森源物业服务有限公司(麻城市森源物业服务有限公司系紫薇星城开发单位湖北人和房地产开发有限公司委托的为小区提供物业服务的物业公司）签订了《物业管理服务合同》，合同约定：甲方对涉案房屋(建筑面积为136.68平方米）所在的小区进行的物业管理，对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，住宅物业费1.00元/月每平方米；乙方依约缴纳物业管理费。在湖北人和房地产开发有限公司委托麻城市森源物业服务有限公司为涉案小区提供物业服务期满后，湖北人和房地产开发有限公司又与原告麻城市星城物业有限公司签订了麻城市（前期）物业服务合同，该合同约定：湖北人和房地产开发有限公司选聘麻城市星城物业服务有限公司对麻城紫薇星城小区实施前期物业管理服务事宜，高层住宅1元/月/每平方米，商业物业1元/月/每平方米。物业费按月交纳，业主或承租人应在每月的3日前交纳。物业服务合同委托期限为：2017年6月4日至2022年6月3日。原告麻城市星城物业服务有限公司与紫薇星城开发单位湖北人和房地产开发有限公司签订的麻城市(前期）物业服务合同在麻城市房地产管理局进行了备案。经过庭审核实，截止本庭庭审之日，被告夏锋欠缴2017年1月1日至2020年6月30日物业服务费4920元（已扣减被告已缴纳的2017年1月1日至2017年7月1日的物业管理费820元）未交纳，遂酿成纠纷。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告麻城市星城物业服务有限公司与紫薇星城开发单位湖北人和房地产开发有限公司签订的麻城市（前期）物业服务合同对原被告双方均具有约束力，庭审中，被告夏锋亦认可麻城市星城物业服务有限公司对其提供了物业服务，故被告夏锋作为小区业主应当及时缴纳物业管理费，原告麻城市星城物业服务有限公司诉请要求被告夏锋缴纳2017年1月1日至2020年6月30日的物业费（已扣减被告已缴纳的2017年1月1日至2017年7月1日的物业管理费820元），于法有据，应予支持。自2014年12月30日起，经麻城市物价局、麻城市房地产管理局联合发文批复“紫薇星城”小区住宅部分物业服务费标准（按建筑面积)为1元/平方米每月，故对原告要求被告夏锋支付自2017年1月1日至2020年6月30日的物业管理费为4920元（已扣减被告已缴纳的2017年1月1日至2017年7月1日的物业管理费820元）的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告诉请的违约金2694元，本院认为，原告提供的其在麻城市房地产管理局备案的其与紫薇星城开发单位湖北人和房地产开发有限公司签订的麻城市（前期）物业服务合同中对业主逾期交费的违约责任没有约定，故原告的该项诉请没有证据予以证实，本院不予支持。被告夏锋以房屋存在漏水情况为由的抗辨理由，本院认为根据双方的合同约定，物业公司承担的是房屋共用部分的维修和管理，而关于共用部分的定义，双方在合同中有明确的约定，而被告未提交证据证实其房屋漏水情况系合同约定为原告维修或履行合同之义务，同时被告亦未提交证据证实，该房屋漏水情况系物业公司疏于管理或者出现了问题后没有及时处理而形成的责任，故被告抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十二条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告夏锋于本判决生效后十日内向原告麻城市星城物业服务有限公司支付拖欠的物业费4920元；二、驳回原告麻城市星城物业服务有限公司其他的诉讼请求。逾期未按本判决指定的期间履行给付义务的，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告麻城市星城物业服务有限公司负担10元，被告夏锋负担15元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件受理费(注：按一审裁判文书诉讼费预交)款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤诉处理。审判员 董 涛二〇二〇年九月二十一日书记员 熊小娟附1：本案证据目录一、原告麻城市星城物业服务有限公司提交证据和证明目的如下：证据1、原告企业营业执照、被告身份证复印件，拟证明原被告双方诉讼主体资格；证据2、《物业服务合同》、《收费标准的批复》、《物业服务合同备案表》各一份，拟证明原被告之间的合同关系，依据合同或法律规定应当向原告支付物业费并承担违约责任。二、被告麻城市星城物业服务有限公司提交证据和证明目的如下：证据1、提交房屋漏水照片及缴费收据，拟证明我购买的房屋存在质量问题，外墙漏水严重及小区存在电动车随意停放；证据2、我与森源物业签订的物业服务合同，拟证明我的房屋漏水按照与森源合同第三条的规定，星城物业作为后续物业公司，应当承担合同责任。