云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终852号上诉人（原审原告）：谢朝栋，男，1968年1月18日生，汉族，住澄江市。委托诉讼代理人：罗跃平，云南云之策律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：解娟，云南云之策律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张旭东，男，1970年10月23日生，汉族，住澄江市。被上诉人（原审被告）：代丽波，女，1970年4月1日生，汉族，住澄江市。委托诉讼代理人：付树文，云南通隆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：管峻，云南通隆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人谢朝栋因与被上诉人张旭东、代丽波确认合同效力纠纷一案，不服云南省澄江市人民法院（2020）云0422民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢朝栋上诉请求：撤销原判，改判确认双方签订的《房屋买卖契约》（成交金额为3221680元）部分有效；一、二审案件受理费由张旭东、代丽波负担。事实和理由：1.张旭东、代丽波作为房屋的所有权人，出卖房屋、收取房款的行为，符合民法总则关于“行为人具有相应的民事行为能力及意思表示真实”的规定。谢朝栋未支付剩余购房款符合《房屋买卖契约》关于“过户完成后20日内付清”的约定，其并未违约，张旭东、代丽波不具备以此为由主张合同无效或解除的条件。合同履行中，张旭东、代丽波曾配合谢朝栋办理房屋所有权变更手续，说明张旭东、代丽波具有履行合同的真实意思表示，且涉案房屋中648.35平方米属合法建筑，故其二人抗辩涉案房屋系违法建筑，整体不可分割，双方签订的合同无效于法无据。2.谢朝栋起诉要求确认合同有效，法院应按该请求进行审查，一审法院未支持谢朝栋的诉请，也应在裁判文书中明确合同有效或无效，而不应表述为“所涉内容包含不合法财产，对诉请不予支持”，该表述回避了对合同效力的审查，且影响谢朝栋后期对“合同无效过错认定责任的划分”的司法维权行为。3.涉案房产第一至三层系合法建筑，该部分买卖未违反现行法律规定，应为有效。即使第四层加盖部分系违法建筑，因违法建筑的判断依据是城乡规划法，违反的是行政管理性规定，而非强制性效力性规范，因此，一审以此为由认为合同无效不当。4.在合法建筑与违法建筑合并附和的情况下，最高人民法院、云南省高级人民法院的指导案例均承认合法建筑部分的合同合法有效，即使个别案例认定扩建行为具有违法性，但也仅针对违法部分作无效认定。另，第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要关于违法建筑相关纠纷的处理问题第21条对此也作了明确界定。其诉请的合同涉及到合法建筑，法院对合法建筑应给予事实认定和作出法律评价，一审法院对事实予以认定，却不作法律评价不当。5.根据物权法第十五条、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，合同标的物所有权能否转移，标的物存在瑕疵并不影响合同效力的认定，本案不存在合同法第五十二条关于合同无效的情形，一审适用非效力强制性规定认定案件事实并作出判决错误。6.房屋买卖合同属债权行为，其效力取决于合同本身，因此要审查的是以债的发生为内容、以债权债务的取得和负担为目的是否成立并生效，不能以物权登记生效与否的理解，来对抗债权行为的生效与否。涉案加层违法建筑，在房屋买卖合同中，是否具备行政许可，是否能实现债权转移，不是导致合同无效的法定因素。涉案房屋因加层违法导致不能过户，也不是房屋合同债权行为需要审查的范围。国家为社会利益对房屋产权流转进行干预，并不是要把登记作为合同生效的要件。张旭东、代丽波辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。谢朝栋向一审院提出诉讼请求：1．请求依法确认谢朝栋与张旭东、代丽波签订的《房地产买卖“协议”》有效（成交金额为3221680元）；2．诉讼费由张旭东、代丽波承担。一审法院认定的事实：坐落于澄江市（湖滨路与马料河公路交叉口）混合结构房屋，房屋所有权证为：澄房权证龙字第**，房屋所有权人：代丽波、张旭东；房屋总层数为3层，建筑面积648.35平方米。国有土地使用证为：澂国用（1998）字第××号，土地使用者：代丽波。张旭东、代丽波曾对该房屋进行加层，但未办理规划准建审批手续。2013年2月，张旭东、代丽波为卖方（甲方），谢朝栋为买方（乙方），双方签订《房屋买卖契约》“阴阳合同”两个版本，其中对内的合同内容如下：“……一、甲方自愿将座落于龙街镇仙湖路东的房屋［房房产证号澄房权证龙字第**，积648.35，土地使用权证号（1998）1478，面积558.37］，房主张旭东、代丽波，出售给乙方谢朝栋，乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房。二、上述房地产成交价格为（大写）叁佰贰拾贰万壹仟陆佰捌拾元正（小写）3221680元，过户完成之后贰拾日内付清给甲方。三、甲方必须保证上述房屋产权清楚，并且产权是100%所有，在乙方付清给甲方买房款后，该房屋过户前后若发生与甲方有关的产权、债权、债务概由甲方负责，并承担相应责任，同时由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。四、甲方必须保证交房时水表、电表、管道、锁、门及打在墙上的衣柜、橱柜不能拆走，归乙方所有。交房前的水电费、卫生费、物管费等相关费用由甲方负责，交房后则由乙方自己承担。五、该房屋过户时，有关的一切税费由乙方承担，甲方给予配合，但不承担任何费用……”对外的合同内容仅有房地产成交金额不同，其余内容一致，该合同的成交金额为2221680元。该合同仅有谢朝栋持有，专门用于办理过户时避税使用。谢朝栋分多次向代丽波、张旭东的银行账户转账共支付了1680000元。代丽波、张旭东将该房屋的产权证书交给谢朝栋去办理过户时，因房屋未办理规划准建审批加层，而未能办理。一审另查明：1.经一审法院现场勘验：涉诉房屋坐东望西，为四层混合结构房屋，房屋现由代丽波管理，部分出租给他人经营饭店；2.涉诉房屋现已被云南省宜良县人民法院等部门查封。一审法院认为，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。合同生效应当具备以下要件：合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力以及缔约能力；合同当事人意思表示真实；合同不违反法律或者社会公共利益；具备法律、行政法规规定的合同生效必须具备的形式要件。本案中，涉诉房屋所有权证载明房屋所有权人为代丽波、张旭东；国有土地使用者为代丽波；总层数为3层。张旭东、代丽波未办理规划准建审批手续而加层后，与谢朝栋在平等、自愿的基础上签订了《房屋买卖契约》，将该房屋出售，约定房屋成交价为3221680元，现谢朝栋已实际支付了1680000元。该房屋原3层属合法财产，所加盖的部分属不合法财产，但谢朝栋所诉请要求确认的《房屋买卖契约》，其所涉内容包含了不合法的财产，故对其确认合同效力的请求不予支持，遂判决：“驳回原告谢朝栋的诉讼请求。”二审中，双方当事人未提交新证据。经二审审理，查明的案件事实与一审认定的事实相一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉讼《房屋买卖契约》对标的物坐落位置、建筑面积、土地使用权面积等的约定，与房屋所有权证、国有土地使用证记载的内容一致。谢朝栋与张旭东、代丽波签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是权属证书登记的房屋状况。根据《中华人民共和国物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。因此，不能因涉讼房屋存在违法建筑，将来过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。谢朝栋与张旭东、代丽波就涉讼房屋签订的交易额为3221680元的《房屋买卖契约》系当事人的真实意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效。综上所述，谢朝栋的上诉请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省澄江市人民法院（2020）云0422民初320号民事判决；二、谢朝栋与张旭东、代丽波于2013年2月签订的交易额为3221680元的《房屋买卖契约》有效。一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，由张旭东、代丽波负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年九月十四日书记员 张 静