江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初1036号 原告：肖益萍，女，1975年3月1日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：王培峰，江苏金朝阳律师事务所律师。 被告：黄网，男，1979年7月13日生，汉族,住江苏省沛县。 被告：马红梅，女，1981年6月11日生，汉族，住江苏省沛县。 被告：侯敏，女，1986年2月5日生，汉族，住徐州市泉山区。 以上三原告共同委托诉讼代理人：石跃平，女，1964年2月26日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：石跃平，女，1964年2月26日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告肖益萍诉被告黄网、马红梅、石跃平、侯敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理，因双方争议较大，依法转为适用普通程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告肖益萍及其委托诉讼代理人王培峰，被告黄网、马红梅、侯敏的委托诉讼代理人暨被告石跃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖益萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除2018年7月20日签订的关于徐州市泉山区三环西路房地产买卖居间合同；2、判令被告返还购房预付的4万元，并双倍返还购房定金32万元，合计36万元；3、判令被告支付原告中介费1.2万元及装潢费4万元，合计5.2万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月20日，原告与被告黄网、马红梅在徐州恒融立信房产经纪有限公司的居间介绍下，签订了徐州市泉山区三环西路房地产买卖居间合同，当时被告石跃平在代理人一栏也签了字，并让原告将定金20万元中的16万元支付至女儿侯敏的银行账户内，原告用女儿杨某的账户转账16万元。双方约定的房屋买卖总价为80万元，违约金为房屋总价的20%，定金为20万元，并约定发生纠纷在房屋所在地法院解决等，因被告没有偿还银行贷款，银行申请强制执行，徐州市鼓楼区人民法院对涉案房屋已经进入执行拍卖程序，被告不可能履行协助办理过户的义务，存在违约，也造成原告的合同目的无法实现，被告应当承担违约责任。由于法律规定定金不能超过合同总价的20%，所以双方约定的定金20万元，依法只能认定为16万元，故原告主张双倍返还定金的数额为32万元，其他的4万元应当作为购房的预付款。因被告的违约行为给原告造成了中介费和装潢费损失，被告应当予以赔偿。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告黄网、马红梅、石跃平、侯敏共同辩称，涉案房屋正在被法院拍卖，如果拍卖成功，则有余值，被告愿意优先偿还原告，如果拍卖款不够，到今年年底可以偿还一部分，争取明年年底还清。 本案的争议焦点为：1、原告要求解除涉案房屋买卖合同是否有依据？2、原告要求的违约责任承担方式是否符合法律规定以及各被告在本案中如何承担民事责任？ 原告肖益萍为支持自己诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、居间买卖合同原件一份，证明原被告签订的买卖合同房总价为80万元，约定的定金是20万元，实际已经支付了20万元，合同中注明甲方承诺此房有贷款，过户前向银行申请预约还款手续，并办妥银行还贷及抵押注销手续，但是被告没有办理贷款解押，并且房屋已经被徐州市鼓楼区人民法院在执行拍卖过程中，被告不可能再给原告办理过户手续，合同无法履行是被告的原因造成，被告存在违约，应当双倍返还定金，但根据法律规定，定金不超过本金的20%，所以约定的定金20万元其中法律只能认定16万元是定金，剩余部分为预付款，所以双倍返还定金应为32万元； 2、定金收据3张原件，2018年7月20日两张各两万元是石跃平签收定金，这是现金给付，2018年7月24日定金收据16万元是石跃平和侯敏两人共同签收的定金收据。同时附一张转账记录，证明是转账给侯敏的16万元，转出人是原告的女儿杨某，收款人是侯某； 3、中介费收据原件一张，金额为12000元，证明当时双方签订合同时，中介对原告收取居间费，由于被告的原因致合同无法履行，造成原告的购买房屋目的无法实现，所以这笔费用应该由被告承担； 4、原告女儿杨某转给侯敏账户的16万元的银行流水交易明细，证明转账过程； 5、2020年1月4日石跃平写的担保书一份，证明石跃平经过黄网，马红梅同意用其身份证购买本案房屋，名为马红梅，黄网所有，实为石跃平所有，石跃平愿意把房屋卖给肖益萍。同时石跃平许诺如果杏山花园房屋被法院查封或者拍卖，石跃平愿意承担一切法律责任。 经质证，被告黄网、马红梅、石跃平、侯敏对上述证据的真实性无异议，认可收到了20万元。 被告黄网、马红梅、石跃平、侯敏未提交证据。 经审理查明，2018年7月20日，原告肖益萍作为买受方（乙方）与作为出售方的石跃平（甲方），以及丙方徐州恒融立信房产经纪有限公司签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定的房屋坐落在徐州市，总房款为80万元，定金为20万元，并约定此房有贷款，过户前向银行申请预约还款手续，并办理银行还贷及抵押注销手续。合同签订后于2019年11月办理产权过户手续。居间费为12000元，此款由乙方支付，双方还约定了其他事项。合同落款的卖方为黄网，石跃平在代理人处签字。在上述合同签订后，被告石跃平于当日将涉案房屋交付给原告，收取了原告以现金方式支付的定金40000元，并出具了定金收据两张。2018年7月24日，被告石跃平、侯敏向原告出具定金收据，载明收到原告支付的定金160000元，该款由原告使用其女儿杨某的银行账户汇入侯敏的银行账户。 涉案房屋登记的所有权人为被告黄网、马红梅，在2017年11月2日办理了不动产权利证书，权证号为苏（XX）徐州市不动产权第XXXX，双方还在产权登记机关办理了抵押权登记，抵押期限自2018年7月24日起至2019年11月24日止。 在案件审理过程中，原告自愿放弃要求被告承担装潢费损失的诉讼请求。被告石跃平在庭审中陈述，涉案房屋系其以黄网、马红梅的名义购买，并办理了银行按揭贷款，其是房屋的实际所有权人。 因黄网、马红梅拖欠银行按揭贷款，中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行向徐州市鼓楼区人民法院提起诉讼。经审理，徐州市鼓楼区人民法院于2019年3月22日作出（2019）苏0302民初414号民事判决书，判决黄网向中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行偿还借款本息，中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行对苏（XX）徐州市不动产权证明第XXXX号不动产登记证明项下财产以拍卖、变卖所得价款在63万元范围内优先受偿；马红梅对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，徐州市鼓楼区人民法院依法对涉案房屋进行拍卖。 2020年1月4日，被告石跃平向原告出具担保书一份，内容为：“本人石跃平经过黄网、马红梅同意，用其身份证购买XX花园XX号楼X单元XXX室的房子（房屋产权是我石跃平的），我愿意把房子卖给肖益萍，如果XX花园XX号楼X单元XXX室的房子被法院查封或拍卖，我愿意承担一切法律责任”。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告肖益萍作为买受人与被告石跃平签订的房地产买卖居间合同是各方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定规定，合法有效。 因涉案房屋登记的所有权人为被告黄网、马红梅，石跃平作为代理人与原告签订合同时，并没有证据证明石跃平获得了黄网、马红梅的授权，虽然石跃平陈述其使用黄网、马红梅的名字购买涉案房屋，但与产权登记证及生效法律文书确认的黄网、马红梅是购买人和贷款人的事实不一致，故被告石跃平在未获得黄网、马红梅授权的情况下，与原告签订房地产买卖居间合同，且被告石跃平业向原告也出具了担保书，愿意承担一切法律责任，故被告石跃平应当承担连带责任。 因被告侯敏不是房地产买卖居间合同的当事人，其接受原告支付的购房款，在定金收款单上签字，应视为原告在被告石跃平的指示下进行的交付，且石跃平本人也在定金收款单上签字，故被告侯敏不应当在本案中承担民事责任。 在上述房地产买卖居间合同中，双方约定了办理过户的时间，在该期限届满后，因被告黄网、马红梅并未办理抵押权注销手续，且涉案房屋已经被徐州市鼓楼区人民法院依法拍卖，原告的购房目的无法实现，被告黄网、马红梅存在根本违约行为，且造成合同目的无法实现，故原告要求解除涉案房地产买卖居间合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 在房地产买卖居间合同中，双方约定了定金的数额为20万元，该约定违反了定金不得超过主合同价款20%的强制性规定，故定金的数额应当认定为16万元，其余4万元应当认定为购房预付款，现原告要求按照定金条款处理违约责任，符合法律规定，本院予以支持。 原告还为本次房屋买卖向居间方支付了居间服务费12000元，该款属于原告的损失，原告要求由被告黄网、马红梅负担，本院予以支持。 原告在本案审理过程中，自愿放弃了要求被告黄网、马红梅承担装潢费损失的诉讼请求，是自主处分自己实体权利的体现，不违反法律的规定，本院予以确认。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告肖益萍与被告石跃平在2018年7月20日签订的房地产买卖居间合同； 二、被告黄网、马红梅于本判决生效后十日内向原告肖益萍返还购房款40000元，并支付双倍定金320000元； 三、被告黄网、马红梅于本判决生效后十日内向原告肖益萍赔偿居间费损失12000元； 四、被告石跃平对上述第二、第三项的被告黄网、马红梅的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告肖益萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7480元，由被告黄网、马红梅、石跃平共同负担，被告负担部分于本判决生效后七日向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘现伟 人民陪审员  李文秀 人民陪审员  张 立 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  刘 文