湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初2897号原告李雅克，男，1972年9月23日生，汉族，现住郴州市北湖区。被告江西双辉实业有限公司，住所地江西省南昌市进贤县城军湖路。法定代表人章小玉，该公司董事长。被告江西双辉实业有限公司郴州分公司，住所地郴州市北湖区青年大道**湘南风情康居园****房。负责人章健敏。委托诉讼代理人李海福，湖南民浩律师事务所律师。原告李雅克诉被告江西双辉实业有限公司、江西双辉实业有限公司郴州分公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雅克,被告江西双辉实业有限公司郴州分公司的委托诉讼代理人李海福到庭参加诉讼。被告江西双辉实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李雅克向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金84179.5元给原告；二、返还物业费1818元。被告江西双辉实业有限公司未到庭，亦未提交书面答辩。被告江西双辉实业有限公司郴州分公司答辩要点为：一、被答辩人恶意拖延收房，逾期违约金只能计算到2018年9月30日；二、答辩人不能按时交房是由于政府行为及天气多雨等客观因素导致，依据合同约定答辩人不应承担违约责任；三、被答辩人诉请的违约金过分高于实际损失，请求依法予以核减；四、被答辩人向答辩人主张物业费无任何依据，应予以驳回。查明的案件事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：2017年9月6日，原告李雅克与江西双辉实业有限公司郴州分公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定：“李雅克购买江西双辉实业有限公司郴州分公司开发的位于郴州市北湖区，建筑面积46.63平方米，购买单价为4850.01元，总房款为226156元，该幢房屋建筑层数地上28层，地下2层。第五条：付，地下**限……买受人按一次性付款方式按期付款，首笔房款215156元于本合同签订之日支付，剩余房款11000元于交房前支付。……第九条：交付期限及条件：出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权顺延交楼时间直至买受人按约定支付完购房款及违约金、维修基金、契税时止；3、施工期间，不可预见的客观因素影响（天气等自然灾害因素）。第十条，房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知买受人办理房屋交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。”当事人签订《郴州市商品房买卖合同》同时，还签订了《合同补充协议》作为合同附件四。《合同补充协议》约定：“买受人须在出卖人发出的交房通知中确定的收房日期到出卖人指定的地点办理商品房交接手续，以入伙手续书上买受人签字的日期为该商品房的收房日期。买受人超过通知办理交房手续期限而未办理收房手续的，则通知中办理交房手续截止日即为实际房屋交接日，视为买受人验收合格。”2017年9月28日李雅克支付首付款215156元给江西双辉实业有限公司郴州分公司。2018年9月30日案涉房屋经竣工验收合格，2018年10月18日案涉房屋通过消防验收合格。2018年10月24日江西双辉实业有限公司郴州分公司以EMS邮政特快专递的方式向原告李雅克发出《入伙通知书》，通知原告2018年10月30日前办理相关收房手续。原告李雅克收到通知后，于2018年10月29日将剩余房款11000元支付给江西双辉实业有限公司郴州分公司。原告李雅克收房时认为房屋销售方春秋公司违规要求其再签订一个逾期收房补偿事项的补充合同，违反了合同约定，不愿意签订补充合同，因此原告李雅克没有如期收房。此后，直到2020年5月28日，原告李雅克才收房。收房时，原告李雅克向物业公司缴纳了2018年11月1日至2020年12月31日的物业费1818元。原告李雅克认为被告恶意违约，损害了其合法权益，故诉至法院。判决结果及理由本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。当事人双方签订的《郴州市商品房买卖合同》、《补充协议》系双方自愿签订，符合法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的主要争议焦点是：一、被告逾期交房是否构成违约，如果构成，违约金如何计算的问题。二、原告要求被告返还物业费1818元的诉请是否支持的问题。关于争议焦点一。1、被告主张因不可抗力造成逾期交房，属逾期交房的免责事由。但被告并未提交证据证明，故本院不予认可。2、涉案工程在2018年9月30日经政府相关部门验收合格，被告亦于2018年10月24日向原告发出了《入伙通知书》，原告主张延迟交房违约金是计算至原告实际收房之日即2020年5月28日止，按照双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，被告应于2018年3月31日前交房，其逾期交房时间从合同约定最后交房期限的次日即2018年4月1日计算至《入伙通知书》通知的最后收房之日止，即2018年10月30日。而从2018年11月1日至原告实际收房时间2020年5月28日期间，因被告于2018年10月24日已向原告发出了《入伙通知书》，原告陈述要求其签订补充合同的是房屋销售方春秋公司，并不是被告公司，且原告没有证据证明被告委托了春秋公司负责办理房屋交房手续，因此造成原告延期收房的责任不能认定在被告公司，故原告主张的从2018年11月1日至原告实际收房时间2020年5月28日期间的逾期违约金，本院不予支持。截止2018年10月30日，被告应支付原告的逾期交房违约金为22914.11元（215156元×0.0005×213天）。关于争议焦点二。因原告所缴纳的物业费是交给了物业公司，而不是缴纳给了被告，故原告的该项诉请，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江西双辉实业有限公司、江西双辉实业有限公司郴州分公司支付原告李雅克截止2018年10月30日的逾期交房违约金22914.11元，此款限被告江西双辉实业有限公司、江西双辉实业有限公司郴州分公司于本判决生效后十日内给付；二、驳回原告李雅克的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取975元，财产保全费910元，合计1885元，由被告江西双辉实业有限公司、江西双辉实业有限公司郴州分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  曾斌二〇二〇年九月十六日法官助理欧韵竹书记员杨敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。