阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0902民初1205号原告：王亚茹，女，1933年2月17日生，汉族，户籍所在地阜新市海州区，现住阜新市海州区。委托代理人：夏阜新，系阜新新洋法律服务所法律工作者。被告：苏继英，男，1964年1月24日生，汉族，现住阜新市海州区。第三人：孟宪伟，男，1987年10月10日生，满族，现住阜新市海州区。第三人：何宇，女，1986年3月31日生，汉族，现住阜新市海州区。委托代理人：王辉，系辽宁群越律师事务所律师。原告王亚茹与被告苏继英、第三人孟宪伟、何宇确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王亚茹及其委托代理人夏阜新，第三人孟宪伟、何宇的委托代理人王辉到庭参加诉讼。被告苏继英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王亚茹诉称，2019年4月22日，原告与被告签订了房屋买卖合同，因被告未按照合同约定履行，原告诉至法院请求确认买卖合同无效，阜新市海州区人民法院于2019年12月12日作出（2019）辽0902民初2235号民事判决书，撤销了原告与被告的房屋买卖协议，现已生效，然而被告却不顾事实，私自将涉案房屋（坐落于阜新市海州区于2020年3月26日处置给了本案第三人，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。原告为了自身的合法权益，依法提起诉讼。诉讼请求：1、请求依法确认被告与第三人于2020年3月26日签订的房屋买卖协议无效。2、判令被告承担全部诉讼费用。被告苏继英提交书面答辩称，原告起诉的事实与理由不正确，原告与答辩人是母子关系，因原告的女儿苏占英占有原告20多万元钱，虽经人民法院判决，但是一直没有要回来，原告考虑答辩人身体和家庭条件不好，就将坐落于阜新市海州区的房屋以买卖的方式赠给了答辩人，2019年4月26日双方办理了房屋更名过户手续，房屋所有权人更为答辩人。后来原告反悔，向人民法院起诉要回了以买卖方式赠给答辩人的诉争房屋。因答辩人病情越来越严重，肺癌已经脑转移，答辩人的妻子又和答辩人离婚，经济困难无钱看病，答辩人无奈，只能将诉争房屋出卖，这样2020年3月26日答辩人和第三人签订了房屋买卖协议，将登记在答辩人名下的坐落于阜新市海州区的房屋卖给了第三人，并协助第三人办理了房屋所有权变更登记手续，第三人按约将卖房款交给了答辩人。综上，答辩人出卖的坐落于阜新市海州区的房屋是为了看病，答辩人卖房时没有告诉第三人关于答辩人与原告之间的关系，第三人也不知道答辩人与原告之间有纠纷，答辩人与第三人之间的房屋买卖协议是双方自愿行为，双方按照协议履行了义务，所以双方签订的房屋买卖协议合法有效。第三人孟宪伟、何宇述称，2020年3月份，答辩人孟宪伟得知被告苏继英要卖房，就和被告苏继英取得了联系，答辩人孟宪伟、何宇协商后，共同去看了被告苏继英要出卖的坐落于阜新市海州区的房屋，同时看了被告苏继英提供的该房的房证，双方于2020年3月26日签订了房屋买卖协议书，被告苏继英将自己为所有权人的坐落于阜新市海州区房屋以130,000.00元的价格卖给了二答辩人，签订房屋买卖协议书当日双方办理了不动产更名过户手续，办完手续后二答辩人将购房款一次性支付给了被告苏继英。二答辩人购买房屋时，不知道原告王亚茹和被告苏继英之间的关系，也不知道二人之间有纠纷，被告苏继英持自己为所有权人的不动产登记证书出卖涉案的房屋，二答辩人按市场价值支付了购房款，并依法办理了不动产所有权变更登记，答辩人与被告苏继英之间的房屋买卖协议书为双方自愿达成，是双方的真实意思表示，二答辩人在购买被告苏继英出卖的涉案房屋时不存在任何的过错，所以请求人民法院审理后依法判决被告苏继英与答辩人孟宪伟、何宇2020年3月26日签订的房屋买卖协议书合法有效。经审理查明，原告王亚茹和被告苏继英系母子关系。2019年4月26日，原、被告以买卖方式将原告王亚茹所有位于阜新市海州区房屋变更为被告苏继英所有（共有人史铁娟，与被告系夫妻关系）。房屋登记档案中不动产买卖协议书记载成交金额为131,000元。因被告苏继英未按照合同约定履行，原告王亚茹诉至本院请求确认买卖合同无效，本院于2019年12月12日作出（2019）辽0902民初2235号民事判决，解除原告王亚茹与被告苏继英（共有人史铁娟）签订的《不动产买卖协议书》；被告苏继英（共有人史铁娟）将位于阜新市海州区房屋返还原告王亚茹。被告苏继英对判决不服，提起上诉。因其未交纳上诉费，该判决已经发生法律效力。2020年1月20日，被告苏继英与其妻子史铁娟办理了离婚手续，双方协商阜新市海州区房屋归被告苏继英所有。被告苏继英将该房屋所有权变更为被告苏继英单独所有。2020年3月26日，被告苏继英与第三人孟宪伟、何宇签订了房屋买卖协议书，被告苏继英将坐落于阜新市海州区房屋（建筑面积76.09平方米）以130,000元的价格出售给第三人孟宪伟、何宇。签订房屋买卖协议书当日双方办理了不动产更名过户手续，被告苏继英给第三人孟宪伟、何宇出具收条一张，内容为，收到购房款130000元。2020年3月27日，第三人孟宪伟、何宇取得了阜新市海州区房屋的房屋所有权证。现房屋由第三人孟宪伟、何宇管理。第三人孟宪伟系阜新市老孟头孟家鸡味抻面店私营业主。原告王亚茹现无房居住。上述事实，有原告及第三人陈述、被告书面答辩、房产档案、本院（2019）辽0902民初2235号民事判决书、结婚证、房屋买卖协议书、收条、不动产权证书、被告慢××证明在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，本案争议的焦点为2020年3月26日被告苏继英与第三人孟宪伟、何宇之间签订的房屋买卖协议是否有效。阜新市海州区的房屋所有权虽然登记在被告苏继英名下，但本院判决已经解除原告王亚茹与被告苏继英（共有人史铁娟）签订的《不动产买卖协议书》；被告苏继英（共有人史铁娟）将位于阜新市海州区房屋返还原告王亚茹。被告苏继英对本院作出的判决不服提起上诉。在其提起上诉期间，与其妻子史铁娟办理了离婚手续，并将诉争房屋变更为其单独所有，而后与第三人孟宪伟、何宇签订房屋买卖协议。被告苏继英在明知其对诉争房屋已经无所有权的情况下出售房屋，其主观具有恶意。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。对于第三人在受让本案诉争房屋时，是否是善意取得是本案处理的关键。第三人称购买房屋后，向被告苏继英交付房款130000元。在庭审中，第三人只向法院提交了被告苏继英出具的收条一张，并未提交购房款的资金来源如银行取款凭证等相关证据。从双方交易时间看，正处新冠××疫情期间，双方之间的交易既未通过房产中介机构，第三人也未提交证据证明如何获知涉案房屋出售信息。被告苏继英对于收到130000元房款的去向也未提交证据予以证明。由于双方交易额为130000元，数额较大，第三人及被告苏继英均不能合理解释房款的来源和去向，双方之间的交易不符合常理。因此，本院认为，被告苏继英无权对涉案房屋进行处分，第三人孟宪伟、何宇取得涉案房屋并非善意取得，双方之间的交易行为也未得到原告王亚茹的追认或认可，因此并不产生法律效力，故原告王亚茹作为涉案房屋的合法所有权人要求确认被告苏继英与第三人孟宪伟、何宇之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二），《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告苏继英与第三人孟宪伟、何宇于2020年3月26日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费2,800元，减半收取1,400元，由被告苏继英承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员  肖红霞二〇二〇年九月九日书记员  王新宇