山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初3191号原告：贾万鹏，男，1979年1月20日出生，汉族，原住山东省德州市德城区萧何庄**楼****，现住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：陈翠艳，山东涵诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭诗钰，山东涵诺律师事务所实习律师。被告：曹曙光，男，1976年4月1日出生，汉族，住山，住山东省德州市德城区div>被告：崔立英，女，1976年9月12日出生，汉族，住山，住山东省德州市德城区div>原告贾万鹏与被告曹曙光、崔立英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，经原告申请，本院依法追加崔立英为本案被告，于2020年7月21日、2020年9月8日公开开庭进行了审理；原告贾万鹏及其委托诉讼代理人陈翠艳、郭诗钰，被告曹曙光、崔立英到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告楼房尾款5.8万元及利息（后因银行贷款数额发生变更，当庭变更为被告给付原告楼房尾款9.8万元及利息）；二、请求判令被告配合办理楼房贷款；后原告变更该项请求为判令被告立即给付原告购房款43万元及利息；三、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由，原、被告于2020年5月3日签订《售房合同协议书》，约定原告将位于北园路东首北侧4号楼5单元101号楼房出售给被告，约定价格为737000元，房款支付方式为被0告先付房款30%，剩余70%银行下发贷款后直接打入原告银行账户，办理过户手续当日被告将尾款58000元给付原告，但办理完过户手续后，被告拒不给付原告尾款，并拒不配合办理银行贷款，严重侵犯原告合法权益，故提起诉讼。原告为证明其上述主张，向本院提交了以下证据：证据①2020年5月3日《售房合同协议书》，证明原告将涉案楼房出售给被告，总价款为737000元；证据②涉案楼房原《不动产权证》，证明原告系涉案房产原合法所有权人；证据③房屋买卖合同两份，证明被告为了多贷款少缴税，分别签订了房款数额不同的合同；证据④青岛银行个人《二手房屋交易资金监管确认书》及《监管协议书》，证明被告需要交首付33万元；证据⑤原告与青岛银行贷款经理庞通微信聊天截屏，证明银行按不动产中心备案的购房价格73万元确定贷款数额，贷款额实为430000元；证据⑥被告曹曙光出具的《借条》，证明被告因无法凑齐首付33万元，向原告借款121000元，被告实际支付原告的首付款为209000元；证据⑦《不动产登记资料查询结果证明》，证明涉案房产已登记在被告名下；证据⑧录音资料U盘及书面整理资料，证实被告是早有预谋的骗取原告楼房尾款；证据⑨被告给原告妻子发送的短信，证明被告编造原告将楼房款用于别处的谎言，以达到诈骗的目的；证据⑩被告给原告的短信，证实在办理过户手续之前，被告就预谋不给原告楼房尾款，特意告知原告带着楼房钥匙，印证其预谋好过户后到涉案楼房处录音的事实；证据?监控视频U盘，证明原、被告在涉案楼房只待了不到五分钟，从时间上不具备交付和数楼房尾款的客观条件。证据?被告给原告代理人发送的短信，证明被告谎称原告将其给付的55000元数了两遍；证据?原告及妻子与被告过户当日6月22日通话详单，证明被告当日未付款躲避后，原告及妻子多次给其打电话，被告拒不接听；证据?保全费单据、保险服务诉讼责任险保费票据，证明原告因申请保全支出的费用；证据?原、被告微信聊天记录、青岛银行VIP营业柜01现金高清监控视频光盘及书面整理资料，证明原告通过银行VIP1号营业柜向被告账号存现金9万元，并证明被告实际共支付购房款为21万元。证据?原告与青岛银行放贷经理庞通的通话记录光盘及书面整理资料，证明被告违约导致不能办理银行贷款，被告应将剩余购房款528000元一次性给付原告。被告曹曙光、崔立英辩称：6月22日下午我办完房屋过户手续后准备把钱给原告，考虑到在交易中心交付房款不安全，就到交易房屋处交付房款，顺便检查一下房子的具体情况，确定房屋没有大毛病后，我就把55000元给付了原告，对方数了两遍现金无误后，直接让对方写条，因没有带纸和笔就没写，但为了保险我进行了手机录音。因我不太会手机操作怕转错账，当日提取现金。我只记的所有钱都给原告全清了，具体多少我不记得了，首付款33万在青岛银行现金加转账分四、五笔给付的原告，尾款55000是6月22日上午10点左右在建行湖滨支行提现金59000元，在交易房产中给付的。根据合同约定，购房款应该在银行贷款发放后给付，没有贷款不能给付原告购房款。庭审过程中，被告曹曙光、崔立英提交了以下证据佐证其上述抗辩理由：证据①2020年6月22日《录音》，证明被告将房款给付了原告；证据②建行取款凭证，证明我提出现金59000元，另外原告没有数全部55000元，五万元是成捆的，只数了5000元；证据③银行《证明》，证明被告在可以在银行贷款43万元，以支付原告购房款；证据④2020年5月3日《售房合同协议书》、中国工商银行缴费记录，证明给付原告2万元订金，替原告交纳个人所得税7300元；证据⑤2020年7月1日青岛银行购房首付款解封证明，证明原告不配合贷款；证据⑥2020年6月22日《不动产（房地产）买卖合同》，证明购房款应该是73万元。除被告对原告证据⑤、?真实性有异议以外，原、被告对对方其余证据的真实性均无异议，故本院依法认定原、被告上述无异议的证据的真实性，并以此作为本案事实认定的证据附卷佐证。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：一、涉案房产位于德州市德城区，原不动产权证号为（2017）德州市不动产权第032327号；原、被告为买卖上述房产，共签订三份价格不同的房产买卖合同。2020年5月3日，原、被告签订各自留存的《售房合同协议书》，约定：原告将上述房产出卖给被告，总价款为737000元；乙方（曹曙光）应于2020年5月3日支付甲方（原告）定金2万元，乙方在审批贷款之前支付甲方总房款的30%，剩余70%的总房款于银行发放贷款后直接汇入甲方账户，该合同由原告与被告曹曙光签字。双方交不动产登记中心备案的《不动产（房地产）买卖合同》约定总价款为73万元，不动产交付时间为2020年7月22日；该合同由原、被告及各自妻子刘秀艳、崔立英签字，未标注形成时间。双方交银行贷款使用的《房屋买卖合同》约定总价款为80万元，约定交付房产的时间为2020年5月30日；该合同由原、被告及各自妻子刘秀艳、崔立英签字，未标注形成时间。涉案不动产已于2020年6月22日过户到被告曹曙光、崔立英名下，该房产现方权证号为鲁（2020）德州市不动产权第0011599号。二、被告曹曙光于签合同当日，向原告支付定金2万元；后为了向原告交纳首付款，又向原告借款，并向原告出具了内容为“今借贾万鹏购房首付款壹拾贰万元壹仟元整”的借条，并备注“贷款下来后清算”，借条由被告曹曙光在借款人栏签名，并加按手印确认，双方确认其中的1000元为借款利息。原告实际支付被告借款为14万元，包括由原告通过手机银行转账方式于2020年5月8日向被告曹曙光建行账户转账5万元，由原告提现后在青岛银行柜台以现金方式存入被告曹曙光银行账户9万元。被告辩称原告一共只支付了借款12万元，包括银行转账5万元和银行现金存入为7万元；青岛银行VIP营业柜01现金高清监控视频显示，2020年5月8日16时1分22秒，原告贾万鹏与被告曹曙光同时到上述柜台，曹曙光从自己包里拿出现金5捆百元钞票放入柜台窗口，随后贾万鹏从自己包里拿出比被告厚近一倍的百元现金放入柜台窗口，曹曙光问营业员“他这多少”，营业员回答“九万”，后曹曙光又再次确认“九万啊？”，营业员再次确认“九万”，经仔细观察银行机器点钞过程，原、被告在上述现金存入过程中，共计存入现金14万元。综上，原告共向被告曹曙光实际出借14万元。三、《个人二手房交易资金监管确认书》载明，截止到2020年5月9日，原告贾万鹏受青岛银行监管的账号中已存入涉案房产33万元首付款，扣除该款后，被告还应支付40.7万元（按房款73.7万元计）；因该33万元首付款中包括原告实际出借给被告的14万元，被告曹曙光实际支付的首付款为（33万元-14万元）19万元+定金2万元=21万元，被告实际欠原告购房款73.7万元-21万元=52.7万元。四、为从银行多贷款，原、被告签订了房款数额为80万元的房屋买卖合同，青岛银行按总房款80万元同意就涉案楼房放款47万元，扣除银行发放的贷款47万元和被告实际支付的首付款21万元，被告还应支付原告涉案房产尾款为总房款73.7万元-实际首付21万元-银行贷款47万元=5.7万元。为支付上述购房尾款，原、被告商定在涉案楼房过户当日到涉案房产中支付。被告曹曙光提交的付款当日录音记录如下：曹：贾老师今天是多少号。贾：今天是二十三号吧？曹：二十三号，二十二号？二十二号！贾：二十二号。曹：这么的，我先把那五万五先给你，我先给你这五万五，还差你吗？贾：五万五，五万六？一万一千一。曹：不，我先给你这五万五，然后呢，五万五，先给你这五万五，你。贾：么了以后，还说银行那个。曹：这个么，我现在呢，先把这五万五先给你，给你看看，你先点一下子，到底说好。贾：房子的钱是73万7，是吧？曹：不是，我现在先给这你五万五，剩下的哪一些，多少钱剩下我再给你取去，行吧，我再给你取去，剩下的，我现在先给你五万五，好吧，你点一下子，可以吧，你看看这。贾：行，行行行。被告曹曙光据此欲证明已向原告支付购房尾款5.5万元，并称原告先后数了两边，在原告称在交易现场一共待了不到五分钟后，又称原告只是数了五千元，成捆的钱没有数；原告称被告说到“你点一下”之后，就假装接电话，接完电话后就说上银行付款，走到德州市血站红绿灯路口，曹曙光又称带的资料不全，回家拿材料；之后，再打电话就拒接原告电话了，曹曙光再接电话时就谎称楼房尾款已经支付。本院认为：2020年5月3日，原告贾万鹏与被告曹曙光、所签订《房地产买卖合同》，系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应确认为有效合同。本案中，原告已按照双方合同的要求将涉案房产过户到了被告曹曙光、崔立英名下；但被告曹曙光、崔立英至今未按合同约定履行自己的合同义务，向原告支付涉案房产购房尾款5.7万元，并因此导致合同约定用银行贷款支付的购房款至今不能支付原告，被告曹曙光、崔立英行为已构成违约，原告现起诉要求判令被告继续履行合同，支付剩余全部购房款及利息，原告诉求于法有据，本院应予支持。首先，关于原、被告所签订的三份房屋买卖合同，应认定原、被告各自持有的于2020年5月3日所签订《房地产买卖合同》为双方实际履行的合同。根据2020年6月22日涉案房产过户当日原、被告在涉案房产过付购房尾款时，被告曹曙光关于“不是，我现在先给这你五万五，剩下的哪一些，多少钱剩下我再给你取去，行吧”的陈述，虽然原告在剩余尾款具体数额上存在理解错误〔原告理解为总房款73.7万-首付（33万元-借条12万元）21万-银行贷款47万=5.7万，实际应为总房款73.7万元-实际首付（33万元-14万元）19万元-47万元=7.7万元〕，但如果双方是按交不动产登记中心备案的《不动产（房地产）买卖合同》或按交银行贷款使用的《房屋买卖合同》履行的话，则尾款应为5万或11.3万元，而不应该是被告曹曙光所述的“我现在先给这你五万五，剩下的哪一些，多少钱剩下我再给你取去”。故被告关于双方履行的是交不动产登记中心备案的《不动产（房地产）买卖合同》的辩解，本院不予采信。其次，关于被告实际向原告借款的数额，应认定为被告实际向原告借款14万元。被告虽辩称实际向原告借款12万元（包括5万元通过银行转账和7万元的现金存入），并且被告向原告出具的借条也载明“今借贾万鹏购房首付款壹拾贰万元壹仟元整”；但通过调取青岛银行VIP营业柜01现金高清监控视频录像，可以清晰确定：2020年5月8日下午16时后，原告实际向其银行监管账户存入的现金是9万元；故被告关于实际向原告借款12万元的辩解本院不予采信。再次，关于2020年6月22日涉案房产过户当日，被告是否已将涉案房产购房尾款5.5万元（因贷款数额最终确定为43万元，故实际应为9.7万元）支付原告，据现有证据不能证明被告上述主张。诉讼过程中，被告虽提交了原、被告过付该房款时的录音，但首先，该录音并不完整，在被告曹曙光说道“我现在先给你五万五，好吧，你点一下子，可以吧，你看看这。”时，即突然停止，对上述5.5万元购房尾款是否交付原告进行清点、清点的过程如何、清点的结果如何、该5.5万元最后是否交付原告等，录音当中没有任何反映；涉案交易属正当交易，如果录音因意外原因中断、过付现场不能出具书面收据，被告完全可以重新录音，要求原告确认是否收到该5.5万元购房尾款，也完全可以更换交易场所要求原告出具书面收据。其次，单凭录音证据，并不能成为确定被告是否已支付原告购房款的定案证据，更何况该录音对清点、过付的过程没有任何反映。最后，原告并不认可被告的上述主张，并且自能和被告取得联系开始，原告就对被告上述做法提出质疑，双方并因此发生争执而成诉。最后，关于涉案合同的履行，涉案房产现已过户到被告曹曙光、崔立英名下，原告要求被告继续履行合同，立即支付剩余购房款52.7万元及利息，原告请求符合法律规定，本院应予支持。首先，本案被告存在违约行为，庭审过程中，被告虽主张已向原告支付了购房尾款5.5万元，但被告并未提出有效证据证明，并在购房尾款究竟是5.7万元还是7.7万元，向原告借款究竟是12万元还是14万元等问题上与原告发生争执；其次，青岛银行贷款人员已明确表示，如果被告违约，存在信誉问题，银行将拒绝发放被告购房贷款。综上所述，被告未提出有效证据证明其已经支付原告购房尾款，被告行为已构成违约，并因此导致银行可能拒绝发放购房贷款，在银行是否向被告发放购房贷款存在变数的前提下，被告应就合同约定的剩余付款义务承担完全支付责任；并应按合同成立时一年期贷款市场报价利率支付原告利息。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告曹曙光、崔立英于本判决生效后十五日内，支付原告购房款共计527000元，利息1000元；并以527000元为本金，按合同成立时一年期贷款市场报价利率支付原告自本判决书送达之日起至实际履行之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，诉讼保全费645元，合计5185元由被告曹曙光、崔立英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  赵义修二〇二〇年九月二十七日书记员  杨泺璇