江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0321民初8714号原告：刘林杰，男，1996年1月4日生，汉族，住丰县。委托诉讼代理人：孙杨展，江苏汉地律师事务所律师。被告：丰县雨润房地产开发有限公司，住所地丰县中阳大道延伸段北经一路西。法定代表人：葛玉琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明，该公司综合部主任。原告刘林杰与被告丰县雨润房地产开发有限公司（以下简称丰县雨润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，分别于2020年1月13日、2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告刘林杰的委托诉讼代理人孙杨展、被告丰县雨润公司的委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘林杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2017年6月30日起至2019年10月31日期间的逾期交房违约金51688元；逾期取得房地产权属证书违约金3594.32元。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月9日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于丰县雨润城5号楼2单元1602号房屋一套，被告应于2016年12月31日前交付房屋，否则应当按照合同约定承担相应违约责任。合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告未如期交付房屋，其行为构成违约，应承担违约责任。房屋交付逾期后，被告仅支付部分逾期交房违约金，拒不支付下余逾期交房违约金及逾期办证违约金。被告丰县雨润公司辩称：1、因涉案房屋施工中存在客观原因致施工工期延长，属可延期交房的法定情形，前期对原告已支付部分逾期上房费用；2、原被告虽签订商品房买卖合同，但因涉案房屋至今未建成，具体上房日期暂无法确定，原告如今亦不可能办理上房及房屋权属登记手续，故原告目前对涉案房屋并未取得完全所有权，所有权仍属被告。逾期交房违约金是基于房屋能够交付这一前提，若卖方因出售房屋实际上无法或者不能确定可以正常交付，那么买房人也就无权主张逾期交房的违约金，本案的违约金支付标准有的是10元/月/平方米，有的是20元/月/平方米，而涉案房屋至今未建成，具体交房的面积、平方数目前无法具体确定，涉案的逾期交房违约行为即使存在，违约责任离开房屋实际交付面积，无法独立形成可算债权，所以本案逾期交房责任有其特殊性，原告目前无权先行主张此权利，待房屋交付时才能具体主张违约金事宜；3、原告主张的违约金标准过高，诉请金额已远超其实际损失，按照涉案房屋附近地段相同级别的房屋租金大概是1000元左右，而涉案房屋违约金额每月都达到2000-3000元，截至目前原告诉请的违约金已经显著超过其损失，合同法所规定的赔偿责任是已填补被违约方的实际损失为原则，请法院根据公平和诚信原则对原告诉请的违约金额适当减少。4、对于部分原告提起逾期办证违约金的赔偿，根据购房合同的规定，在房屋交付90日内办理产权相关的登记手续，目前房屋暂未交付，原告不能提前提起诉求。本院经审理查明：原被告于2015年10月14日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发预售的位于丰县雨润城5号楼2单元1601室房屋一套，房屋建筑面积共92.3平方米，总价款为359432元。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照每平方米每月10元向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同签订后，原告按约定以现金和贷款的方式向被告支付了全部购房款，但被告至今未能将涉案房屋交付原告使用。合同逾期后，被告已按照合同约定向原告支付部分违约金8307元。2020年1月14日被告将涉案房屋交付给原告，至今未办理房屋产权证。另查明，2016年10月31日，被告丰县雨润公司向业主发出丰雨开字（2016）22号文件：《关于丰县雨润城延期交付业主若干问题的明确》一份，内容为：“因丰县雨润城项目中1#、2#、6#（合同约定2016年8月15日上房）、5#楼（合同约定2016年12月30日上房）未能按约定时间交付上房。现就大家关心的几个问题明确如下：1、在合同有明确约定的初期三个月内，严格按合同规定的赔付条款执行（有10元/㎡/月和20元/㎡/月两种情况）。2、三个月以后的赔付标准统一到20元/㎡/月执行，赔付结算周期按季度执行一次。3、我项目承诺1#、2#、5#、6#新定交房时间为2017年12月30日。4、针对部分业主未履行合同约定付清房款（包括未办理贷款手续；低首付未按期还款等）情况。在业主履行合同约定付清房款之日前，我项目不履行违约金赔付义务；在业主履行合同约定付清房款之日起，我项目开始计算违约金。”在原被告签订的商品房买卖合同中，第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。第九条约定:“除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……。2.出卖人按照10元/月/平米（参照同期同地段同档次商品房的租金）向买受人支付违约金。”本案中涉案房屋符合上述规定，原告主张的逾期上房违约金应按照20元/月/平米计算。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、丰雨开字（2016）22号文件等证据及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本案争议焦点为：被告是否应当向原告刘林杰支付逾期上房违约金51688元及逾期办证违约金3594.32元。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照生效合同的约定全面履行义务，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第一百三十五条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。根据原被告双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付涉案房屋，被告未能在上述时间向原告交付符合合同约定的房屋，并办理权属登记手续，已构成违约。根据涉案商品房买卖合同的约定，在被告逾期交房达90日后，原告对是否继续履行合同或者解除合同享有权选择，现原告选择继续履行合同，符合合同约定。被告已经支付原告部分违约金。根据2016年10月31日，被告丰县雨润公司向业主发出丰雨开字（2016）22号文件规定，被告应支付从2017年6月30日至2019年10月31日逾期交房违约金51688元（以92.3平方米为基数，自2017年6月30日起计算至2019年10月31日止，每平方米20元）。《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，双方同意按照出卖人已付房价款的1%向买受人支付违约金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：对房屋的转移占有，视为房屋的支付使用，但当事人另有约定的除外。关于房屋登记所约定的商品房交付之日应为实际交付之日，即房屋的转移占有之日，而非合同约定的应当交付之日，逾期办证违约金从实际交付之日起算。故，被告丰县雨润公司应按购房款359432元的1%即3594.32元支付违约金。原告刘林杰的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十五条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：被告丰县雨润房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告刘林杰逾期交房违约金51688元（以92.3平方米为基数，自2017年6月30日起计算至2019年10月31日止，每平方米20元）及逾期办证违约金3594.32元，合计55282.32元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1252元（原告已预交），由被告丰县雨润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵志勇人民陪审员  郭柱作人民陪审员  张玉红二〇二〇年九月二十五日法官 助理  张 玲书 记 员  丁 娜