江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0826民初2612号原告：胡玉梅，女，1976年10月24日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。原告：刘祥珍，男，1973年11月12日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。被告：吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市泰和县澄江镇澄江社区旁。统一社会信用代码91360826MA35UE9P03。法定代表人：赵立，总经理。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。原告胡玉梅、刘祥珍与被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡玉梅、刘祥珍，被告鑫瑞源公司的委托诉讼代理人秦章飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡玉梅、刘祥珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金37165.48元（截至2020年8月14日），后续违约金自2020年8月15日起以818623元为本金，按日利率万分之二计算至被告实际交房之日止；2.判令被告向原告支付逾期交付车位违约金9000元；3.本案诉讼费由被告承担。2020年9月10日，胡玉梅、刘祥珍向本院申请撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2017年12月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将“中梁泰和首府”楼盘第30栋1单元1701室出售给原告。合同签订后，原告及时履行了自己的付款义务，被告在合同约定的2019年12月31日交房日，因其质量问题无法完成综合验收，导致无法交房，被告应按照合同约定支付逾期交房违约金。原告与被告签订了《车位使用权转让协议》，原告已支付了受让费45000元，但被告未将车位交付原告使用，应支付违约金9000元。原告多次与被告协商未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。鑫瑞源公司辩称：请求驳回原告的诉请，被告延期交房存在免责情形。一、被告因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件，以致未能按期交付房屋。一方面，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，对此约定了属于顺延交房理由；另一方面，江西省高级人民法院最新下发的《开发商逾期交房、办证纠纷案件审判指引》亦规定被告存在以上情形主张免除逾期交房违约责任可以支持。二、退一步讲，被告在顺延交房日期后，继续存在逾期交房，双方约定的违约金标准明显过高，根据《合同法》及相关司法解释，被告请求人民法院调低。结合泰和县同地段的租金标准，以及着眼于本案所涉的同一小区的大部分业主签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准是每日万分之一，为统一违约责任标准，本案违约金标准亦应作相应下调。三、被告已经于2020年8月10日取得竣工验收备案并通知了原告收房。本院经审理认定事实如下：2017年12月25日，原告胡玉梅、刘祥珍与被告鑫瑞源公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为ＴＨ2017023856。合同约定：原告购买被告位于泰和县，房屋总价款为818623元。合同第八条关于交付期限，双方约定“出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.若因政策性因素，或由于严重恶劣天气等非出卖人原因造成工期延长的，则交付期限相应顺延，出卖人不承担逾期交付违约责任，具体顺延期限以政府相关职能部门出具的书面证明为准”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，原告支付了328623元首付款，余款490000元已办理公积金贷款，但被告至今未将上述商品房交付原告使用。2017年12月30日，原告与被告签订了《车位使用权转让协议》，原告支付了车位使用权转让费45000元。被告向本院提交了“中梁泰和首府”30#楼和地下室的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，两份备案表的“备案意见”一栏均载明该工程的竣工验收备案文件已于2020年8月10日收讫，文件齐全。该证据不足以证明涉案房屋已经过建设工程竣工验收合格，故本院不予采信。另查明，被告曾于合同约定的交房期限届满前通知业主收房，但因房屋存在质量问题，有业主向政府相关部门进行了反映，政府相关部门便将其相关验收文件收回，而被告至今未重新取得符合合同约定交付条件的验收文件。2020年1月25日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发出第1号令，要求全省各地自2020年1月25日晚上18时起，停止公众聚集性活动。2020年3月9日，江西省促进中小企业发展工作领导小组下发“关于加快推进中小微企业复工复产的指导意见”，要求地方各级政府及相关部门根据本地疫情情况，分区分级制定中小微企业差异化复工复产安排计划，精准推进复工复产。本院认为，原告胡玉梅、刘祥珍与被告鑫瑞源公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。被告鑫瑞源公司未按合同约定期限交付符合合同约定交付条件的房屋给原告，已经构成违约，原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。被告鑫瑞源公司主张合同约定违约金标准过高，应调整为日万分之一，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告鑫瑞源公司辩称因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件等，认为交房期限应当依法顺延。本院认为，第一，被告所主张的执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨），均发生在合同约定的交房期限届满前，而在交房期限届满前，被告已通知原告交房，说明该情形并不影响被告按期交房；第二，被告之所以至今都未交房，一方面是因为其房屋存在质量问题，业主拒绝收房，另一方面也是因为其房屋的质量问题导致其至今无法取得符合合同约定交付条件的验收文件造成，并不是因为其在约定交房期限届满前工程无法完工造成；第三，新冠疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，并不影响被告按约交房。故对被告鑫瑞源公司的辩解意见，本院依法不予采纳。新冠疫情属于不可抗力，虽然该疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，但疫情在一定程度上影响了被告采取补救措施，故本院认为，在计算违约天数时应当核减疫情期间天数。根据政府相关部门发布的相关文件，本院认定核减的天数为44天（2020年1月26日至2020年3月9日）。根据合同约定，被告应自2020年1月1日起每日按已付房价款818623元的万分之二支付违约金，直至交房之日止。2020年1月1日至2020年8月14日共计227天，核减44天，则此期间的逾期交房违约金为29961.6元（818623元×0.0002×183天）。2020年9月10日，原告向本院申请撤回“判令被告向原告支付逾期交付车位违约金9000元”该项请求，系其自由处分自己的民事权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡玉梅、刘祥珍支付2020年1月1日至2020年8月14日期间的逾期交房违约金29961.6元，此后的违约金自2020年8月15日起以818623元为基数，按日万分之二的标准计付至交房之日止；二、驳回原告胡玉梅、刘祥珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费729元，减半收取365元，由胡玉梅、刘祥珍负担90元，由吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  陈荣暖二〇二〇年九月十一日书记员  徐薇伟