北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初34867号原告：庞燕，女，1970年10月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：张晓光（庞燕之夫），男，1971年9月18日出生，满族，住址北京市朝阳区。被告：北京政泉控股有限公司，住所北京市朝阳区大屯里**************。法定代表人：贾鑫，经理。委托诉讼代理人：吴琼，女，北京政泉控股有限公司员工。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政泉控股有限公司员工。原告庞燕与被告北京政泉控股有限公司（下称政泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞燕的委托诉讼代理人张晓光、被告政泉公司的委托诉讼代理人王泽波、吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞燕向本院提出诉讼请求:1.政泉公司支付我逾期办理北京市朝阳区大屯里XXX号楼X层X单元XXX房屋过户的违约金（以1139824元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2013年4月1日支付至判决生效之日止）；2.政泉公司退还我代收的房屋契税款16573元、产权登记费80元、产权代办费1000元、印花税5元。事实和理由：2009年6月3日，我与政泉公司签订了编号为Y807731的《商品房预售合同》（下称《预售合同》），我购买政泉公司开发建设的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店X层X单元XXX房屋。合同约定我需委托政泉公司指定的机构向权属机关申请办理房屋权属转移登记，并支付委托费1000元。《预售合同》第二十条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订当日我交纳首付款313596元，同年10月23日，我办理购房贷款后向政泉公司支付了80万元。2011年4月1日，我与政泉公司就房价款结算事宜签订《房款结算协议》，结算协议载明的金额是1104866元，当日政泉公司向我退还购房差价款8730元。同日，政泉公司向我交付房屋，还向我代收契税16573元、产权登记费80元、产权证测图出图费100元、公共维修基金16900元。政泉公司本应于2013年3月31日前为我办理房屋产权证，但是至今没有办理，我后来才得知政泉公司因经济纠纷导致房屋目前处于查封状态。房屋契税和产权登记费政泉公司也没有给我交纳，我要自己去缴纳，不让他们给我代缴了。关于产权代办费和印花费的问题，虽然收据上的盖章是北京市恒达律师事务所，但是我坚持认为这钱是交给了政泉公司，因为我和恒达律师事务所并无关系，恒达律师事务所是政泉公司指定的机构。另外，至于我主张的违约金的基数1139824元，包括我支付的购房款1104866元、代办有线电视初装费300元、代办产权登记费80元、代办产权证测图出图费100元、产权代办费及印花税1005元、公共维修基金16900元、代收契税16573元。政泉公司辩称，不同意庞燕的诉讼请求。第一，关于庞燕主张的违约金，一是违约金的支付条件未成就，《预售合同》第二十条约定，即使我司逾期办证应当支付违约金，那么支付的时间也是房产证办理完成之日起30日内。涉案房屋房产证尚未取得，故庞燕的主张不符合合同约定。二是庞燕主张的一部分违约金已过诉讼时效，双方约定的违约金按日计算，是一种继续性违约金。根据《北京市高院民一庭关于施行后适用诉讼时效制度的参考意见》，其中规定了继续性债权的诉讼时效问题，根据该规定，庞燕起诉之日向前倒推三年之前的违约金，已经过了诉讼时效。三是庞燕主张的违约金过高，没有办理房产证并没有影响房屋的正常居住和使用，庞燕没有举证证明其损失，故我司申请法院依法酌减。四是庞燕主张的违约金的基数不对，她实际交纳的房款总额是1104866元，应当以此基数计算违约金。第二，我司代收庞燕契税、产权登记费等费用，系依据双方《预售合同》约定收取，该合同并无退还的相关约定。故在双方合同未解除也未变更的情况下，庞燕要求我司返还契税等费用没有法律依据。第三，关于庞燕要求退还产权登记费及印花税的诉请，这些费用是产权代办机构北京市恒达律师事务所收取的，故其没有权利要求我司退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月3日，庞燕作为买受人与作为出卖人的北京政泉置业有限公司签订了编号为Y807731的《预售合同》。合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店X层X单元XXX房屋。房屋预测建筑面积为83.03平方米，套内建筑面积为62.5平方米，单价17817.54元,房款总额为1113596元。买受人应于签约当日付首付款313596元，剩余房价款80万元以公积金贷款方式支付。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办委托费用及办理产权所需缴纳的其他费用。出卖人应当在2010年9月30日前向买受人交付房屋。出卖人应当在2011年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照“转移登记”约定予以执行。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”等内容。《预售合同》签订后，庞燕依约向北京政泉置业有限公司交纳购房款313596元，剩余房价款80万元办理公积金贷款。2011年4月1日，双方签订《房款结算协议》，载明实测建筑面积为84.5平方米，套内建筑面积为62.01平方米，实际成交总价款为1104866元，北京政泉置业有限公司退还庞燕房价款8730元。2011年4月1日，北京政泉置业有限公司代收了庞燕公共维修基金16900元、契税16573元、产权证附图出图费100元、产权登记费80元及有线电视初装费300元。庞燕还按照北京政泉置业有限公司指示向北京市恒达律师事务所交了产权代办及印花税1005元。同日，北京政泉置业有限公司向庞燕交房。2012年7月16日，北京政泉置业有限公司更名为政泉公司。2013年11月11日，涉案房屋完成房屋所有权初始登记，登记所有权人为政泉公司。目前涉案房屋被大连市中级人民法院和北京市海淀区人民法院司法查封。庞燕一直未取得房屋所有权证书。经询，政泉公司表示涉案房屋契税和产权登记费尚未缴纳。就涉案房屋的坐落问题，双方均认可在《预售合同》签订时涉案房屋地址为北京市朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店X层X单元XXX，后经公安部门核准，该房屋现地址为北京市朝阳区大屯里XXX号楼X层X单元XXX。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。庞燕与政泉公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。关于违约金，按照《预售合同》约定，政泉公司应当自涉案房屋交付之日起730日内，为庞燕办理房屋转移登记手续，现政泉公司未如约办理，其应当按照合同约定向庞燕承担违约责任。庞燕起诉要求政泉公司支付违约金，具有事实及法律依据。关于政泉公司就违约金支付条件未成就的抗辩，本院认为《预售合同》约定应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付逾期办证违约金，但考虑该约定实际未对政泉公司实现有效约束、不利于买受人利益的维护且有违公平及诚信原则，另考虑办证迟延时间、迟延情况等因素，故本院对该抗辩不予采信。关于政泉公司就庞燕主张的部分违约金已过诉讼时效的抗辩，本院认为结合《预售合同》对逾期付款违约金支付期限的约定以及本案中本院基于前述理由对支付期限所做的调整，庞燕并不存在怠于行使权利的行为，亦不存在超过诉讼时效期间的问题。就违约金给付标准，政泉公司主张违约金过高，结合本案案情和证据情况，本院不予采信，故本院就庞燕主张政泉公司依约给付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金的计算基数，《预售合同》中约定以买受人支付全部已付款作为计算违约金的基数，对此应理解为买受人支付的全部购房款，故本院对于违约金的计算基数予以调整。关于应否退还契税、产权登记费一事，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。根据双方在《预售合同》中的约定及履行情况，双方就契税缴纳及办理产权其他费用的交纳形成了委托合同关系，政泉公司在收取庞燕上述费用后，至今仍未进行办理。现庞燕作为委托人单方解除委托合同关系并无不当，其要求政泉公司退还契税、产权登记费应当予以支持。因产权代办费、印花税庞燕支付至案外人北京市恒达律师事务所，非政泉公司，故该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百一十条之规定，判决如下：一、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内支付原告庞燕逾期办理北京市朝阳区大屯里XXX号楼X层X单元XXX房屋过户的违约金（以购房款1104866元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2013年4月1日支付至本判决生效之日止）；二、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内退还原告庞燕房屋契税款16573元、产权登记费80元；三、驳回原告庞燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，由被告北京政泉控股有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 敏二〇二〇年九月九日书记员 姚澍峥