广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1210号 上诉人（原审被告）：广西广投健康产业集团有限公司，住所地：广西南宁市青秀区。 法定代表人：庞华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：滕华，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文清，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西布兰特投资管理有限公司，住所地：广西南宁市西乡塘区。 法定代表人：郅鹏，该公司总经理。 原审被告：广西投资集团来宾天河物业管理有限公司，住所地：广西来宾市兴宾区河西。 法定代表人：黄静，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦尧，该公司员工。 原审被告：广西广投健康产业集团有限公司来宾分公司（原名：广西广投文化旅游投资有限公司来宾分公司），住所地：广西来宾市。 负责人：雷明亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈文清，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃卓娅，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 上诉人广西广投健康产业集团有限公司（以下简称广投集团）因与被上诉人广西布兰特投资管理有限公司、原审被告广西投资集团来宾天河物业管理有限公司（以下简称天河物业公司）、广西广投健康产业集团有限公司来宾分公司（以下简称广投分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广投集团上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、红河小区业委会和被上诉人签订的物业服务合同应为无效合同，一审判决认定该合同在未经法定程序撤销之前仍为有效合同，属认定事实错误，适用法律不当。本案中，红河小区业委会未经法定程序公开选聘。不具有合法性，也就不具有民事权利能力和行为能力，其订立的物业服务合同就不是合法有效的合同。一审庭审中，法院未对物业公司的民事行为能力进行调查，就认定该合同有效，显然属于适用法律错误。二、一审判决认定被上诉人履行了物业服务合同不符合事实，据此判令上诉人应对未出售的地下车位、车库交纳相应物业服务费无事实和法律依据。被上诉人虽然入驻了红河小区，但其并未举证证明其履行了物业服务义务，而且上诉人也未接受其提供的物业服务。一审判决仅凭被上诉人单方制作的保安巡查记录表即认定被上诉人已经履行了物业服务合同，缺乏事实依据。三、被上诉人不但没有提供有效的物业服务，反而阻挠上诉人依法行使所有权，甚至故意损害上诉人作为业主的重大权益，其不仅无权向上诉人收取物业服务费，还应当赔偿上诉人的损失。被上诉人利用自己的身份和便利，限制天河物业公司以及上诉人对地下室的进出，导致天河物业公司以及上诉人根本无法进入地下室并对地下室的车辆进行管理。被上诉人擅自允许外来及住宅业主车辆随意进入地下室乱停放，其应当对地下车位无法正常使用承担全部过错责任，一审判决认定上诉人及其他一审被告存在过错无事实依据。综上所述，上诉人认为，被上诉人一审的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法全部驳回，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人广西布兰特投资管理有限公司辩称，认可一审判决，坚持一审的意见。 原审被告天河物业公司、广投分公司述称，同意上诉人的上诉意见。 广西布兰特投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1.广投集团、广投分公司、天河物业公司支付地下停车场物业服务费102229.65元（2019年6月20日至2019年12月31日止）及违约金14570.42元（所欠物业费×违约天数×2‰，违约金实际计算至款项支付之日止）；2.广投集团、广投分公司、天河物业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：广西布兰特投资管理有限公司通过招、投标的方式，于2019年6月28日与来宾市广投红河小区业主委员会正式签订了《来宾市广投·红河小区项目物业服务合同》，第六条规定单个业主、物业使用人可委托乙方（广西布兰特投资管理有限公司）对其物业的专有部分提供维修养护等服务，乙方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由委托方和乙方另行协商后确定。合同第二十九条规定，业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。《来宾市广投·红河小区项目物业服务合同》附件四对物业服务收费进行了约定：住宅物业服务费0.68元／平方米，汽车地下保管费80元／辆每月，商铺物业服务费1.2元／平方米。广西布兰特投资管理有限公司于2019年6月21日进驻来宾市广投红河小区进行物业管理和服务。2019年11月23日，广西布兰特投资管理有限公司与广投红河小区业主委员会达成补充协议，约定地下车位按商铺物业费1.2元每平方米收取物业费。 广西广投健康产业集团有限公司2015年11月27日前企业名称为广西投资集团建设实业有限公司，2019年9月17日前企业名称为广西广投文化旅游投资有限公司，是来宾市广投红河小区项目工程的建设单位。广投分公司是广投集团在来宾的分公司。天河物业公司是来宾市广投红河小区的前期物业服务公司，并且一直代广投集团经营管理来宾市广投红河小区地下车位和车库至今。广投集团与业主签订的商品房买卖格式合同第十九条约定小区规划的地下车位和车库归属于出卖人。地下停车位为357个，仅有少量出租，月租金每月60元。广西布兰特投资管理有限公司入驻小区后，车辆随意出入地下停车场，导致已交纳车辆租赁费的业主有11位要求广投集团退还已缴纳但未使用的租金，天河物业公司已代为退还地下车位租赁费总计4280元。天河物业公司曾经广投集团的同意占用地下停车场部分场地作为电动车充电场地，天河物业公司退出小区后，其他业主仍在继续使用充电桩。 一审法院认为，关于本案地下车位、车库的归属，广投集团与业主签订的商品房买卖格式合同第十九条约定属于建设单位即广投集团。该约定符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定。因此，广投集团是本案地下车位、车库的业主。广投分公司作为广投集团的分公司，与天河物业公司代广投集团的委托管理本案地下车位、车库，两者与本案无关。一、争议焦点：《来宾市广投·红河小区项目物业服务合同》是否为有效合同。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，广投集团主张广西布兰特投资管理有限公司与广投红河小区业主委员会违反法定程序签订物业服务合同的，应当依照法定程序撤销该物业服务合同，在未经法定程序撤销之前，仍为有效合同；且该撤销权依法应当在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使。二、争议焦点：广投集团是否应当交纳物业服务费。双方当事人就广投集团是否应交纳物业服务费的问题，双方主要围绕广西布兰特投资管理有限公司对广投集团所有的地下车位、车库是否进行了有效的物业管理服务发生争议。但是，物业服务具有整体性、公共性。业主交纳的物业费是关于整个物业管理区域的物业服务，而不仅仅是小区内的某个部分。广西布兰特投资管理有限公司已在广投红河小区入驻并履行了物业服务合同，广投集团作为建设单位，对已竣工但尚未出售的地下车位、车库依法应当交纳相应物业服务费。本案地下停车场符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于专有部分的规定，是广投集团所有的专有部分。本案物业服务合同第六条约定：专有部分的维修养护应由业主自行单独委托。广投集团并没有委托广西布兰特投资管理有限公司对其专业部分地下停车场进行专门的清洁、保安服务，广投集团不应当以此为由拒绝支付物业管理服务费。三、争议焦点：应当按什么标准支付地下车位、车库的物业费。广西布兰特投资管理有限公司主张按地下总建筑面积13451.27平方米乘以经营商铺1.2元／平方米收取没有法律依据。因为，广投集团将地下车位以出租方式满足小区内业主的需要，不是对车位使用功能的改变，符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，故不能按商铺的物业收费标准对地下车位收取物业服务费。参照来宾市物价局、来宾市住房和城乡建设委员会联合发布的《来宾市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）的规定，拥有产权、类产权车位物业服务费最高不超过20元／月，则广投集团应当交纳的2019年6月21日至2019年12月31日止的物业服务费计算如下：357个车位×20元×6个月10天=45220元。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，建设单位对尚未出售的物业交纳物业费，广投集团主张仅按被出租的车位交纳物业服务费，没有法律依据。天河物业公司代广投集团管理地下停车场期间，自身并未采取措施对进入地下室的车辆进行有效管理，广投集团、天河物业、广投分公司存在过错。《来宾市广投·红河小区项目物业服务合同》第二条要求广西布兰特投资管理有限公司对小区进出车辆及车辆停放管理，现广西布兰特投资管理有限公司放任车辆进入地下停车场，违反诚实信用原则，广西布兰特投资管理有限公司也存在过错，对广投集团的租金损失4280元应承担一半责任即从物业服务费中抵扣2140元。扣除后，广投集团还需支付物业费43080元。关于违约金的问题，因何时交纳地下车位物业服务费、按什么标准缴纳地下车位物业服务费的问题，业委会与广西布兰特投资管理有限公司签订的物业服务合同没有约定，事后2019年11月23日业委会与广西布兰特投资管理有限公司达成按经营商铺标准支付地下车位物业费的约定，如上所述，加重了广投集团的责任。广投集团因此有权拒绝支付物业费，不属于违约，广西布兰特投资管理有限公司要求按《来宾市广投·红河小区项目物业服务合同》第二十九条的规定支付违约金，于法无据，且广西布兰特投资管理有限公司诉请的违约金计算方式计算的违约金过高（截止目前已经超过所欠物业费的30％）。在此次纠纷中，广投集团被损害的利益要大于广西布兰特投资管理有限公司。综上，对于广西布兰特投资管理有限公司要求广投集团、天河物业公司、广投分公司支付违约金的诉讼请求，应依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十一条，判决：一、广西广投健康产业集团有限公司向广西布兰特投资管理有限公司支付2019年6月21日至2019年12月31日止的物业服务费43080元；二、驳回广西布兰特投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2636元，由广西布兰特投资管理有限公司负担1664元，广西广投健康产业集团有限公司负担972元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，一审认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，在物业服务合同中，物业服务提供者提供物业服务是索要物业服务报酬的前提。本案中，上诉人广投集团是广投红河小区的开发建设单位，其作为原始所有权人对未出售的地下停车位拥有所有权。根据2019年6月28日被上诉人广西布兰特投资管理有限公司与广投红河小区业主委员会订立的《来宾市广投·红河小区项目物业服务合同》第三条、第五条、第六条的约定被上诉人是该小区的物业服务提供单位，其对全体业主共有、公用部分区域及设施提供物业服务，对业主专有部分可通过另行协商进行委托提供服务。上诉人广投集团并未就其拥有的地下车位委托被上诉人提供物业服务，自被上诉人进驻小区后，上诉人广投集团未能使用地下车库也未能享有地下车库的收益，而被上诉人擅自将上诉人所有的地下车库免费给业主使用，则被上诉人所提供地下车库物业服务受益人系业主，并非上诉人广投集团，因此被上诉人无权请求上诉人广投集团支付物业服务费，一审法院判决上诉人广投集团向被上诉人支付物业服务费43080元不当，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人广投集团的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但判决结果有误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初509号民事判决第一项、第二项； 二、判决驳回被上诉人广西布兰特投资管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费2636元，二审案件受理费877元，由被上诉人广西布兰特投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  朱卢璐 审 判 员  黄月秀 二〇二〇年九月十四日 法官助理  王 震 书 记 员  李思憶