天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0119民初4439号原告：长城物业集团股份有限公司天津分公司。住所地,天津经济开发区金融服务区******楼**。主要负责人：陈耀忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：范栋，天津德彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉新，该公司职员。被告：兰云雪，女，1971年7月9日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：陈东（系被告之夫），男，1959年12月29日出生，汉族，住址同上。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司（以下简称长城公司）与被告兰云雪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长城公司委托诉讼代理人范栋，被告兰云雪委托诉讼代理人陈东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城公司向本院提出诉讼请求：1、判令兰云雪支付拖欠原告的物业费52284.22元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：自2012年8月1日至2017年11月17日，原告为盘谷卫城项目提供物业服务，物业费为3.8元每平米，被告为盘谷卫城中区××业主，其欠费期间为2012年8月1日至2017年11月17日，拖欠物业费计52284.22元，后原告多次催要未果，故具状起诉。兰云雪辩称，原告与被告签订的合同中约定有智能化系统，已经交付使用，在2012年原告接手物业管理之后，智能化系统中的报警系统出现故障，原告一直未予修复，直到现在该系统处于不能运行的状态。长城物业不完全履行物业服务合同，且没有尽到保护消防设施的义务，请求原告不能收取合同约定的物业管理费，实际收取多少请求法庭依法判决。依据《合同法》第119条规定，请求原告支付被告防止损失扩大所支出的合理费用，因小区安防出现问题，被盗案件频发，被告不得不一直居住在盘谷卫城小区，被告需要交纳取暖费。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷适用法律若干问题的解释》第3条、《合同法》第107条、《最高人民法院关于建筑物区分所有权司法解释》第14条，要求原告赔偿或者修复小区智能化设施并承担违约责任。没有其他意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长城公司系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，具有一级资质的物业服务企业。兰云雪系位于天津市蓟州区××镇××村××路××的业主。2012年7月31日，原天津市蓟县盘谷卫城业主大会（甲方），与长城公司（乙方）签订了《天津市住宅物业服务合同》，甲方将盘谷卫城小区委托乙方进行物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、合同期限、双方的权利义务、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。其中约定：乙方按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和价格指导标准》超壹级标准提供物业服务；物业服务期限两年（自2012年8月1日起至2014年7月31日止）；物业管理服务费采取包干制形式，标准为4.8元／月／平方米，每三个月交纳一次，每次交纳时间为每三个月的首月10日前；逾期每日按应交费金额的3‰交纳违约金。2012年8月6日，天津市蓟州区物业管理办公室对该合同予以备案。合同签订后，长城公司依约向小区全体业主提供物业服务。2014年7月31日合同到期后，因未启动新的续约程序，长城公司继续按原合同规定标准提供物业服务。2015年11月25日，原蓟县许家台镇人民政府盘谷卫城小区业主大会筹备组发出公告：“首届业主代表大会于2015年12月9日14时召开，选举业主委员会委员”。2016年11月27日，原蓟县许家台镇人民政府作出《业主大会备案告知书》，选举出业主委员会成员。2016年12月7日，举行业主委员会公章交接仪式，长城物业公司经理郭佰冬将公章交给业主委员会主任马秀芬。2017年7月2日，经业主委员会组织公开招投标，北京瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称瑞赢公司）中标，同年10月26日，天津市蓟州区许家台镇人民政府组织召开盘谷卫城物业交接联席会议，瑞赢公司正式接管并成为该小区新的物业管理公司。2017年11月8日，天津市蓟州区房地产管理局向长城物业集团股份有限公司发出《通知书》，要求该公司于十日内依法履行退出程序和相应义务，配合瑞赢公司完成物业管理服务交接工作。2017年11月18日，长城公司与瑞赢公司对盘谷卫城小区进行了物业交接工作并退出盘谷卫城小区。2017年11月3日，天津市蓟州区盘谷卫城业主大会以长城公司为被告，杨光为第三人向本院提起合同纠纷诉讼，要求确认2012年7月31日第三人以原告名义与被告签订的编号为（ＪＦ-2009-008）号《天津市住宅物业服务合同》无效。判令被告立即移交物业服务合同第十二条约定的文件资料、财务资料及设备清单。2018年7月20日，本院做出（2017）津0119民初12013号民事判决书，判决长城公司向天津市蓟州区盘谷卫城业主大会交付相关材料，驳回其他诉讼请求，天津市蓟州区盘谷卫城业主大会对该判决不服，上诉于天津市第一中级人民法院，2019年1月14日，天津市第一中级人民法院做出（2018）津01民终8579号民事判决书，判决驳回了天津市蓟州区盘谷卫城业主大会的上诉，同时该判决认定：“长城公司与盘谷卫城业主大会之间未就《天津市住宅物业服务合同》达成合意，故2012年7月31日签订的《天津市住宅物业服务合同》不成立，但长城公司一直在为盘谷卫城小区提供实际的物业服务，业主亦有给付物业费的行为，故长城公司与盘谷卫城业主大会之间存在物业服务合同关系”。另查明，长城公司在向盘谷卫城小区业主提供物业服务期间，虽合同约定物业费为4.8元／月／平方米，但该公司一直按3.8元／月／平方米的标准向小区业主收取物业费。兰云雪所有的盘谷卫城中区××房屋建筑面积216.45平方米，2012年8月1日至2017年11月17日期间的物业费共计52284.22元，兰云雪以双方无合同、物业服务质量未达标为由拒绝交纳。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告提供的物业服务质量是否与原告所主张的物业费标准相符；2、被告应否交纳欠费期间的物业费。关于第一个争议焦点，即长城公司提供的物业服务质量是否达到合同约定标准。根据庭审查明的事实，该公司在小区安全管理、公共设施维护、绿化、保洁等方面确实存在不完善之处。且该公司未能提交物业服务期间的客户综合满意率调查表，因此本院认定其提供的物业服务质量与合同中约定的超一级服务标准相比，显然存在一定差距，未达到合同约定标准。关于第二个争议焦点，即被告应否交纳欠费期间的物业费。虽天津市第一中级人民法院做出的（2018）津01民终8579号民事判决书确认2012年7月31日签订的《天津市住宅物业服务合同》不成立，但盘谷卫城业主大会与长城公司之间存在物业服务合同关系，兰云雪作为盘谷卫城小区业主，应交纳物业费。兰云雪主张的智能化报警系统出现故障，长城物业公司一直未予修复，安全保卫措施不到位等情况并不构成其拒缴物业费的原因。关于兰云雪主张要求原告赔偿或修复小区智能化设施的诉求，其可待证据充分之后另行主张权利。综上所述，2012年8月1日至2017年11月17日长城公司为盘谷卫城小区提供了事实物业服务，理应收取与其服务质量相符的物业费。鉴于双方2012年7月31日签订的《天津市住宅物业服务合同》不成立，就长城公司主张物业费的标准，参考本地区同类型小区的收费标准及盘谷卫城小区前物业公司及现物业公司的收费标准，本院确认3.8元/月/平方米，但考虑长城公司在提供服务的过程中，存在一定程度的小区安全管理、公共设施维护、绿化、保洁等服务不到位，其物业服务质量未达到相应标准，应减收部分物业费。故本院在3.8元/月/平方米基础上酌定减免10%。由于物业费系物业公司赖以维持生存和持续提供服务的主要资金来源，业主在对物业公司提供服务存在异议时，应及时向物业公司提出意见、建议，尽量通过协商方式解决问题，必要时可提议召开业主大会解聘现有物业公司，重新选聘新的物业公司。业主不宜采取拒交物业费的方式解决问题，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯交费业主的整体利益；物业公司在收到业主的投诉和建议后，也应积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可，通过业主和物业公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第七十八条第一款，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第十五条第二项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告兰云雪给付长城物业集团股份有限公司天津分公司2012年8月1日至2017年11月17日物业费52284.22元的90%计47055.8元，于判决生效后十日内一次性付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，由原告长城物业集团股份有限公司天津分公司负担55.4元，被告兰云雪负担498.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 高 斐二〇二〇年九月二十九日书记员 朱志宇