北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初1877号原告：谭静，女，1986年11月25日出生。委托诉讼代理人：徐亮，北京市时代九和律师事务所律师。被告：北京世纪君鑫汽车维修服务有限公司，住所地北京市丰台区和义嘉禾庄东口。统一社会信用代码91110106745493444X。法定代表人：邢进军，总经理。委托诉讼代理人：李培超，男，1982年8月16日出生。原告谭静与被告北京世纪君鑫汽车维修服务有限公司（以下简称：世纪君鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭静及其委托诉讼代理人徐亮，被告世纪君鑫公司的委托诉讼代理人李培超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭静诉称：2015年4月6日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定，原告将北京市密云区x商业楼房屋出租给被告，租赁期限自2015年4月6日开始，第1年至第5年期间每年租金为8万元，后续每5年按比例递增，每半年支付一次。被告承担水、电费，电话费，电视费，供暖费，燃气费，物业管理费。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告支付了2019年10月前的房租后，未按约定支付2019年10月5日后的房屋租金和2018年、2019年的取暖费。原告曾多次向被告催收租金等费用，但被告一直以各种理由进行推脱。原告于2019年10月31日，11月14日向被告发送了《催收并解除协议通知书》，要求其在2019年11月20日前支付拖欠的2019年下半年租金和为期两年的取暖费，否则自2019年11月20日起双方签订的《房屋租赁合同》解除。被告收到通知书后，仍不支付相应的租金。故原告诉于法院，1、请求确认原、被告签订的租赁合同于2019年11月20日解除。2、判令被告按每月7000元的标准，支付2019年10月6日至2020年9月15日期间的租金。3、判令被告支付2018年度、2019年度的取暖费26770.82元。4、判令被告支付违约金4万元。诉讼费用由被告负担。被告世纪君鑫公司辩称：我公司未使用过原告的房屋，也未收到过原告发送的解除合同通知材料。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：北京天罡普仁医药技术开发有限责任公司（以下简称：天罡普仁公司）于2002年11月21日成立，于2019年12月16日变更为北京亿鑫乐智慧科技有限公司（以下简称：亿鑫乐公司），2020年7月2日变更为世纪君鑫公司。原告谭静之父谭会武因拆迁，在密云区x商业楼房，并授权谭静可以自己的名义对外出租管理房屋。2015年4月6日，出租方（甲方）谭静与承租方（乙方）北京天罡普仁医药技术开发有限责任公司（以下简称：天罡普仁公司）签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定，乙方租赁甲方位于北京市x商业楼，建筑面积322.54平方米。租赁期限，自2015年4月6日起至甲方房产证所属范围为止，前五年每年应交房租8万元，自第六年开始每年为一递增期，递增率为5%，直至房产证到期。即（6—10年）为8.4万元，（10—15年）为8.82万元，（15—20年）为9.261万元，以此类推，付款方式为半年付。租赁期间乙方因主客观原因无法继续经营时，有权向甲方提出提前退租，但设施设备保持原状，在合同期内甲方不得擅自向乙方提出提前退租（地震、规划除外），合同期内甲乙双方无论哪一方强行终止合同，支付对方年租金的20倍作为补偿。乙方承担水费、电费、电话费、电视费、供暖费、燃气费、物业管理费用……。合同落款的甲方处有谭静的签名，乙方落款处有天罡普仁公司加盖的公章和王亚军的签名。房屋租赁合同签订后，谭静向天罡普仁公司交付了房屋，天罡普仁公司也向谭静交纳了相应的租金，房屋租赁合同如期顺利履行。2019年3月29日，天罡普仁公司的王亚军向谭静转账支付房屋租金4万元。2019年10月1日，天罡普仁公司即已撤离租赁的房屋。但未与谭静签订书面的解除租赁合同手续。2019年10月31日，谭静向天罡普仁公司（收件人王亚军）的注册登记地（北京市x）邮寄送达了催收并解除协议通知书，该通知书中记载，贵司在缴纳2019年10月前的房租后，至今未缴纳2019年10月5日后的全部房租，已逾期达20余天，期间我多次向贵司打电话催收，贵司一直以各种理由进行推脱，同时租赁房屋2018年和2019年物业费、取暖费亦未按时缴纳，现我已收到欠款通知，时至今日，贵司总计已欠缴房租4万元，物业、取暖费34189.24元。贵司逾期缴纳房租已达20余天，现已违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》规定，请贵司在2019年11月6日前缴纳租金4万元和物业费、取暖费34189.24元，并按同期贷款利率支付相应的滞纳金。如贵司未按上述期间支付的，自2019年11月6日起双方签订的《房屋租赁合同书》解除。请在2019年11月6日前清空物品，腾退房屋，逾期未搬离的，视为贵司遗弃剩余物品，我有权自行收回房屋并清理，由此造成的损失由贵方承担。邮寄电子回单显示，同事代收。天罡普仁公司收到谭静寄送的通知书后，未予回复。2019年11月14日，谭静再次向天罡普仁公司（收件人李培超）的注册登记地（x）邮寄送达了催收并解除协议通知书，该通知收中记载，本人已于2019年11月1日向贵司发送《催收并解除协议通知书》一份，至今未收到任何回复，鉴于贵司逾期缴纳房租已达一个月之久，现已违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》规定，请贵司在2019年11月20日前缴纳租金4万元和物业取暖费34189.24元，并按同期贷款利率支付相应的滞纳金。如贵司未按上述期间支付的，自2019年11月20日起双方签订的《房屋租赁合同书》解除。请在2019年11月20日前清空物品，腾退房屋，逾期未搬离的，视为贵司遗弃剩余物品，我有权自行收回房屋并清理，由此造成的损失由贵方承担。邮寄电子回单显示，同事代收。天罡普仁公司收到谭静寄送的通知书后，未予回复。2019年12月16日，天罡普仁公司变更为亿鑫乐公司。2020年3月6日，原告谭静以亿鑫乐公司为被告提起诉讼，要求确认双方签订的房屋租赁合同于2019年11月20日解除，同时要求亿鑫乐公司支付租金及物业费、取暖费，并要求赔偿违约金。原告谭静向亿鑫乐公司提起房屋租赁合同纠纷诉讼后，亿鑫乐公司于2020年7月2日变更为世纪君鑫公司。案件审理过程中，本院与王亚军电话联系，王亚军表示，天罡普仁公司租赁的房屋约于2019年10月1日与谭静说明，公司不再继续租赁房屋并已撤离，租金已交齐。谭静表示，天罡普仁公司约于2019年9月底撤走。李培超表示其本人于2017年度为公司的股东，否认收到过谭静寄送的催收及解除合同通知书。原告谭静要求世纪君鑫公司支付物业费及取暖费，但未提供其本人已向物业公司、供暖公司已交纳物业费及取暖费的相应之证据。经本院现场勘查，原告谭静出租的房屋内现有台球桌两个及收银台一个，无其他物品。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、解除合同通知书、邮寄电子回单等证据在案佐证。本院认为：当事人应遵守合同约定，全面履行合同义务。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变更而不履行合同义务。房屋租赁合同的租期不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原、被告签订的房屋租赁合同中约定租赁期限自2015年4月6日起至甲方房产证所属范围为止，前五年每年应交房租8万元，自第六年开始每年为一递增期，递增率为5%，直至房产证到期。即（6—10年）为8.4万元，（10—15年）为8.82万元，（15—20年）为9.261万元。综合租赁合同约定的租赁期限及付款方式，可认定双方租赁合同有效期限为20年。被告在租赁合同期限未满之前已撤离了租赁的房屋，应视为被告以其行为表明不再继续履行合同。且原告表示被告已于2019年9月底即已撤离，故结合案件的审理情况，应认定双方的租赁合同已于2019年9月30日解除。因原告已认可，被告已向其支付2019年10月前的租金，且被告自2019年10月1日后，未再继续租赁使用原告的房屋，故此，原告要求被告支付房屋租赁费用，本院无法支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的房屋租赁合同中约定，合同期内甲乙双方无论哪一方强行终止合同，支付对方年租金的20倍作为补偿。因房屋租赁有效期限未满，被告即撤离不再租赁原告出租的房屋，双方约定的年租金为8万元，现原告要求被告支付4万元违约损失，并不违反合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付2018年度、2019年度的物业费及取暖费，但未提供其本人已向物业公司、供暖公司交纳了上述费用的相应之证据，故本院无法支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、谭静与北京天罡普仁医药技术开发有限责任公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一九年九月三十日解除。二、北京世纪君鑫汽车维修服务有限公司给付谭静违约损失四万元（限本判决生效之日起十日内付清）。三、驳回谭静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百四十三元（原告谭静已预交），由原告谭静负担五百零八元（已交纳）；由被告北京世纪君鑫汽车维修服务有限公司负担四百三十五元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 魏明山二〇二〇年九月二十二日法官助理 王 静书 记 员 孙 洋