山东省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁行终1265号 上诉人（原审原告）青岛中顺海产食品有限公司，住所地青岛市城阳区环海经济技术开发区隆海路**。 法定代表人张侃,董事长。 被上诉人（原审被告）青岛市城阳区人民政府，，住所地青岛市城阳区正阳路** 法定代表人解宏劲，区长。 委托代理人许立涛、曲颂菊，均系山东海乐普律师事务所律师。 青岛中顺海产食品有限公司(以下简称中顺公司)因诉青岛市城阳区人民政府（以下简称城阳区政府）房屋征收补偿决定一案，不服青岛市中级人民法院于2020年6月1日作出的（2020）鲁02行初197号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明: 1.原告在青岛市城阳区××街道××路××号有工业厂房一处，房屋产权证号为青房地权市字第2××2号，房屋建筑面积3370.66㎡，套内建筑面积3370.66㎡，规划用途为工业。土地地号为1400314250014000，土地用途为工业，取得方式为出让，使用权面积9956.0㎡，共用使用权面积4978.0㎡。青岛市城阳区自然资源局于2019年4月3日作出《关于确认青岛中顺海产食品有限公司土地证载面积的复函》，载明：所涉宗地，产权证号为青房地权市字第2××2号，证上所载土地使用权面积9956.02平方米系青岛市不动产登记系统升级调试过程中出现的系统错误，此问题市局已予以解决。该宗地正确的登记土地使用权面积应为4978.01平方米。建议流亭街道办事处在办理新机场高速工程国有土地征收工作的过程中，就该宗地的土地登记面积以4978.01平方米为准，同时建议该企业至城阳区不动产登记中心就此登记错误申请办理更正登记。2019年7月17日，青岛市勘察测绘研究院青岛市基础地理信息与遥感中心就涉案房屋出具测绘图一份。 2.城阳区政府于2019年6月23日作出《未登记建筑认定结果告知书》，告知原告对于其提出的要求认定的位于青岛市城阳区××路××号××平方米的未登记建筑，不符合青政发［2013］16号文件规定认定标准，认定为手续不齐全房屋，按照青岛市城阳区会议纪要《关于国有土地手续不齐全房屋的有关规定》及青岛市城阳区财政局《关于对调整青岛新机场高速接线项目手续不齐全房屋拆迁标准办理意见的报告》进行评估、补偿，结合建成年代、房屋类别计发停产停业损失补偿金及搬迁补助费。该《未登记建筑认定结果告知书》于2019年10月28日向原告进行送达。 3.2019年6月28日，城阳区政府作出《关于青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上非住宅房屋征收决定》，决定自该日起正式启动青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上非住宅房屋征收与补偿工作，该决定载明：征收范围包括陇海路13号等在内的青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上的非住宅房屋及房屋附属物；房屋征收部门为青岛市城阳区住房和城市建设管理局；房屋征收组织落实单位为青岛市城阳区流亭街道办事处；征收补偿方案为《青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上非住宅房屋征收补偿方案》。次日，城阳区政府发布《青岛市城阳区人民政府青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上的非住宅房屋征收决定公告》，将《方案》作为附件一并公告。同时告知被征收人签订房屋征收补偿协议的时限为2019年7月30日至2019年8月29日，搬迁腾房的期限为2019年8月3日至2019年9月2日。原告的涉案房屋在上述房屋征收决定确定的范围内。2019年8月29日，城阳区政府作出《关于延长青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程国有土地上非住宅房屋征收签约和搬迁腾房期限的公告》，决定将青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程国有土地上非住宅房屋征收决定公告中的签约期限和搬迁腾房期限在原基础上分别延长30日，即签约期限延长至9月28日，搬迁腾房期限延长至10月2日。 4.2019年6月29日，房屋征收部门在被征收区域现场发布了《关于选择青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上的非住宅房屋征收评估机构的公告》，告知被征收人可从青岛市住房和城乡建设局定期公布的房屋征收评估机构名录（一并公告）中自主协商选定1家房地产评估机构及具体的选择步骤、时间节点，并告知未能达成一致意见的，被征收人可从房屋征收部门推荐的名录中投票选定。2019年7月14日，房屋征收部门在被征收区域现场发布了《关于投票选定青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上的非住宅房屋征收评估机构的公告》，告知被征收人因其未能协商一致，房屋征收部门从评估机构名录中按照1:3的比例推荐候选评估机构并现场公示，以供被征收人投票选定。同日，经见证现场唱票，共收到投票31张，有效票31张，按照投票结果，计算出排名第一的评估单位为青岛中天兴业土地房地产评估有限公司。同日，房屋征收部门在被征收区域现场发布了《关于青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上非住宅房屋征收评估机构选定情况的公示》，告知被征收人经投票，最终选定的评估机构为青岛中天兴业土地房地产评估有限公司。同日房屋征收部门、组织落实单位与青岛中天兴业土地房地产评估有限公司三方签订《青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上非住宅房屋征收项目评估委托协议》。 5.在房屋征收公告确定的签约期限内，原告未与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。2019年9月16日，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司就原告的涉案房屋出具了青中房估字（2019）第072号《评估报告书》，评估作业日期为2019年7月27日至2019年9月16日，评估价值时点为2019年6月29日，评估总价为19656341元。其中国有土地使用权评估值2379838元，房屋建筑物评估值13425432元，装修评估值1017712元，地上，地上附属物评估值1632829元设备评估值1183702元，苗木评估值16828元。2019年9月26日，房屋征收部门向原告送达上述评估报告，原告在送达回证上盖章。 6.2019年5月10日，房屋征收部门与青岛大有成置业有限公司签订《国有土地上房屋征收项目补偿房屋预留协议》，约定因房屋征收部门青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程国有土地上房屋征收项目，需征收规划范围内的房屋，青岛大有成置业有限公司同意预留青岛国际电子商务基地项目区域内新建非住宅（商业、网点）房屋，作为国有土地上房屋征收项目的补偿房源。2019年7月30日，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司就该项目涉及的安置房源出具了《青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上非住宅房屋征收青岛国际电子商务基地安置房均价评估表》，载明权利人为“青岛大有成置业有限公司”，房屋坐落“城阳区××路××号”，预售许可为“青房注字（城18）第111号、青房注字（城19）第4号”，房屋用途为“商业”，价值时点为“2019年6月29日”，房屋评估均价为“每平方米14994元”。2019年9月26日，房屋征收部门向原告送达上述评估表，原告在送达回证上盖章。 7.2019年10月28日，房屋征收部门工作人员与原告法人张侃进行约谈，此次约谈涉及房屋基本情况，征收补偿安置政策是否了解，是否领取评估报告及是否知晓评估价格，涉案房屋是否对外经营及是否有手续，是否有未登记建筑及未登记建筑是否有手续，未登记建筑认定结果是否收到并了解结果，尚未签约的原因等内容。约谈笔录显示：张侃称清楚补偿安置政策，评估表已领取并且价格清楚，存在对外经营，有经营手续，存在未登记建筑，已收到未登记建筑认定结果，不签约的原因是因为：1.土地使用权评估值过低；2.装修、地上、地上附属物评估值有异议对关于机房和及其设备的合理报废与迁移有异议；4.停产停业损失补偿有异议；5.评估的土地使用权面积有异议；6.对土地使用权的评估方法有异议。原告法人张侃在该约谈笔录上签字。 8.因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，房屋征收部门于2019年10月31日提请被告作出房屋征收补偿决定。被告于2019年11月22日作出被诉青城补决字〔2019〕10号《房屋征收补偿决定书》（以下简称10号《补偿决定》），决定：一、房屋征收部门应按照《方案》对被征收人实行异地房屋补偿或货币补偿。被征收人应在本补偿决定书送达之日起五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿或货币补偿的书面意见。逾期不提交书面意见，视为选择货币补偿。二、被征收人选择异地房屋补偿的，房屋征收部门提供位于城阳区××路××号的青岛国际电子商务基地项目新建商业房屋作为补偿房屋，供被征收人按照《方案》规定的安置定位方式进行选择，最终建筑面积以实测为准。被征收人从异地补偿房源中选择与被征收房屋货币补偿金价值（人民币12849211.00元）相当的安置房屋作为补偿房屋。房屋征收部门与被征收人就异地补偿房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《方案》等规定进行结算。同时，根据《方案》规定，选择异地房屋补偿的被征收人实行自行搬迁临时过渡，被征收证载房屋的停产停业损失补偿金自被征收人腾空全部房屋之日起计算至2021年1月止，按照3370.66平方米计算，以每月每平方米80元的标准发放，逾期按照每月每平方米160元的标准计发。房屋征收部门支付被征收人手续不齐全房屋的征收补偿金人民币2956059.00元，搬迁补助费人民币205784.18元，手续不齐全房屋的停产停业损失补偿金人民币1277240.04元，构筑物及附属设施、拟搬迁的机械设备、房屋装饰装修等补偿人民币3851071.00元。异地补偿房屋的产权归被征收人所有。三、被征收人选择货币补偿的，根据《方案》规定和评估报告，被征收人实行自行临时过渡，停产停业期限为12个月，房屋征收部门支付被征收人货币补偿数额为：证载房屋征收补偿金人民币10469373.00元，认定为手续不齐全房屋补偿人民币2956059.00元，搬迁补助费人民币205784.18元，停产停业损失补偿金人民币4513073.64元，构筑物及其附属设施、拟搬迁的机械设备、房屋装饰装修等补偿人民币3851071.00元，土地使用权补偿人民币：2379838.00元。上述合计为人民币24375198.82元。四、被征收人应按第一条规定期限提交书面选择意见后15个工作日内，持本补偿决定书、身份证、房地产权属证书等相关证明材料办理房屋补偿或货币补偿手续，同时需确保被征收房屋不存在权属纠纷、查封、抵押等影响房屋征收的事项，否则应由被征收人自行处理完毕后，再办理房屋补偿或货币补偿手续。五、被征收人应按第一条规定期限提交书面选择意见后15个工作日内，办理被征收房屋的交房手续，搬迁腾空位于青岛市城阳区××街道××路××号征收范围内的房屋，将房地产权属证书交与房屋征收部门，并协助办理房地产权属注销（或变更）登记手续。如被征收人不提交被征收房屋的房地产权属证书，由不动产登记机构根据房屋征收决定和本征收补偿决定，办理房地产权属注销（或变更）登记手续，并将被征收房屋的房地产权属证书予以公告作废。2019年11月30日，被告将该房屋征收补偿决定书向原告送达并予以公告。原告对该补偿决定不服提起诉讼，请求撤销10号《补偿决定》。 原审法院认为： 一、关于涉案评估报告是否合法的问题。 根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条规定，市房屋征收部门应当向社会公布房地产价格评估机构的名录，供当事人选择。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；在征收补偿方案规定的期限内未能协商一致的，由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人以投票、抽签等方式选定。房屋征收部门应当将选定的房地产价格评估机构在征收范围内公告。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。本案中，被征收人在公示的三家评估机构名录中投票选定青岛中天兴业土地房地产评估有限公司作为涉案项目的评估机构，不违反上述规定。原告主张选择评估机构程序违法不成立。 《国有土地上房屋征收评估办法》第十条、第十四条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。可见，因房地产评估报告是房屋征收补偿决定货币补偿数额最主要的组成部分，且具有高度的专业性，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，也给予了房屋被征收人在房地产价格评估机构专业领域内申请复核评估和申请评估专家委员会鉴定的权利和路径。原告在被告依法送达涉案评估报告书后，未在法定期限内申请复核评估，应视为放弃对评估结果异议的法定救济权利。原告虽主张评估报告明显存在漏项、评估不实，但因其缺乏充分有效的证据支持，原告该主张不成立。原告还主张评估机构对“机器设备”没有评估资质，但因原告未在法定期限内行使申请复核和申请专家委员会鉴定的权利，故原告该主张亦不应得到支持。涉案评估报告依法可以作为房屋征收补偿的依据。 二、关于被诉房屋征收补偿决定确定的补偿方式及数额是否正确的问题。 《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二十条规定，征收补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。征收房屋实行房屋补偿的，应当根据城市规划和建设项目用途，实行就地或者异地房屋补偿。第二十六条规定，征收非住宅房屋，实行就地房屋补偿的，按照被征收房屋建筑面积进行补偿；补偿房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积的部分，由被征收人按照补偿房屋的市场价格支付房款。实行货币补偿的，房屋征收部门应当对被征收房屋建筑面积按照征收区域新建同类非住宅商品房市场价格向被征收人支付货币补偿金。实行异地房屋补偿的，房屋征收部门应当提供与按照货币补偿方式计算的补偿金价款相当的房屋供被征收人选择，补偿房屋价款和货币补偿金存在差价的，双方应当结算差价款。本案中，涉案地块属于青岛新机场高速连接线项目，不具备给予原告就地安置的条件，涉案《方案》第十一条确定的房屋补偿方式为异地房屋安置，未违反上述条例规定。同时被诉房屋征收补偿决定还确定了异地安置房源的具体位置，即城阳区××路××号青岛国家电子商务基地项目新建商业房屋，安置房源的楼层、面积等情况作为附件在涉案补偿决定中载明，且根据青岛中天兴业土地房地产评估有限公司作出的评估表，评估均价确定为14994元／平方米。原告有权在安置房源中选择与被征收房屋货币补偿金价值相当的安置房屋作为补偿房屋。同时应给予相应的货币补偿，包括手续不齐全房屋的征收补偿金评估值人民币2956059.00元；构筑物及附属设施、拟搬迁的机械设备、房屋装饰装修等补偿金评估值人民币3851071.00元。关于停产停业损失补偿及搬迁补助费用，依据《青岛市关于贯彻实施的通知》（青政法［2013］16号）及《青岛市城阳区人民政府会议纪要》（［2014］第4次）相关规定，手续不齐全房屋的停产停业损失补偿金人民币1867.31＊80＊75%＊95%＊12＝1277240.04元；搬迁补助费为有证房屋是3370.66＊40元＝134826.40元、手续不全房屋是1867.31＊40元＊95%＝70957.78元，共计人民币205784.18元。以上补偿符合法律规定。 如选择货币补偿，根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人给予补偿，补偿内容应当包括：（一）被征收房屋价值补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁补偿；（三）因征收房屋造成的临时安置补偿；（四）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。本案中，关于土地使用权、房屋建筑物、装修、地上、地上附着物设备及苗木价格，依据评估报告确定数额给予补偿，共计19656341元；关于停产停业损失补偿及搬迁补助费用，依据《青岛市关于贯彻实施的通知》（青政法[2013]16号）及《青岛市城阳区人民政府会议纪要》（[2014]第4次）相关规定，涉案房屋证载房屋建筑面积3370.66㎡，其停产停业损失补偿金为3370.66*80*12=3235833.60元；搬迁补助费3370.66*40元=134826.40元；认定手续不齐全房屋建筑面积1867.31㎡，其停产停业损失补偿金1277240.04元；搬迁补助费70957.78元。该两项补偿计算得出共计人民币4718857.82元。故被告确定给予原告货币补偿金各项总计人民币24375198.82元正确。 三、关于被诉房屋征收补偿决定的程序。 《国有土地上房屋征收补偿与条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，因原告与房屋征收部门在房屋征收公告确定的签约期限内未达成一致意见，被告根据房屋征收部门的申请，并依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》及《方案》等确定的具体补偿标准，于2019年11月22日作出被诉青城补决字〔2019〕10号《房屋征收补偿决定书》，向原告送达的同时亦在涉案房屋征收范围内予以公告，内容全面，程序合法，依据得当。 综上，被告城阳区政府作出的青城补决字〔2019〕10号《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。原告的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告中顺公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告青岛中顺公司负担。 中顺公司不服原审法院判决提起上诉，请求撤销原审法院判决，撤销被上诉人作出的10号《补偿决定》。主要理由如下：1.原审法院判决认定涉案评估报告依法可以作为房屋征收补偿决定的依据明显错误。上诉人依法向评估机构及征收单位提供有申请复核的书面文件，上诉人一审提交的评估机构估价师2020年2月3日及2020年3月14日与上诉人的微信记录可以证明：评估机构收到上诉人提交的书面复核申请且对其此前的内容一直处于复核的过程中，并未作出评估报告复核书。评估机构承认此前作出的评估报告存在遗漏评估项目、评估不实的问题，同意在此前评估报告的基础上增加770万元征收房屋补偿款。评估机构及估价师对《评估报告》中的机器设备不具有评估资质及估价资格。2.原审法院认定补偿决定确定的补偿方式及数额正确不符合事实，没有法律依据。10号《补偿决定》系依据评估机构2019年9月16日作出的《房地产估价报告》作出的，评估机构在收到上诉人的反馈意见后，于2020年1月17日向上诉人的《复函》中答复：“一、关于1.2条涉及大理石地面及承重地面，评估公司将现场核实，然后可以据实调整。二、关于3净水池内设备，评估人员将协同清点核实；五、可以在原有整体运输搬移的基础上进行部分追加。”上述内容足以证明评估公司自认前期作出的《房地产估价报告》存在遗漏评估项目、评估不实的事实存在。3.原审法院认定被上诉人作出的补偿决定予以公告，内容全面，程序合法，依据得当没有依据。被上诉人不能证明其委托的评估机构推荐程序合法，也不能提交证据证明相关征收公告系依法公示。 被上诉人城阳区政府向本院提交书面答辩意见称:1.上诉人在收到涉案评估机构出具的青中房估字（2019）第072号《房地产评估报告》后，既未在法定期限内向评估机构提出书面复核申请，亦未向青岛市房屋征收评估专家委员会申请鉴定，应视为放弃对评估结果异议的法定救济权利，评估报告已经生效，依法可有作为房屋征收补偿的依据。2.被上诉人作出的补偿方式及补偿金额正确，符合相关规定。评估机构就上诉人提交的反馈意见出具的《复函》内容，仅是评估机构本着实事求是的原则，与其就评估事项和结果进行正常的解释和沟通，无论其是否作出书面的回复，或者回复内容是否对评估内容进行变动，都不足以影响评估报告的合法性和有效性。况且，双方的沟通发生在补偿决定作出后，《复函》内容并没有对评估报告内容作出任何实质性的改变。3.原审法院认定10号《补偿决定》合法，认定结果正确，依法应予维持。被上诉人在原审中已提供充分的证据证明了评估机构的选择程序合法，被上诉人作出10号《补偿决定》证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。 各方当事人在原审中提交的证据和依据已随案卷移送本院，本院同意原审法院查明的案件事实。 本院认为:被上诉人城阳区政府为青岛新机场高速连接线工程建设，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对上诉人中顺公司国有土地上的非住宅房屋实施征收。因房屋征收部门与中顺公司在房屋征收公告确定的签约期限内未达成补偿协议，被上诉人城阳区政府根据房屋征收部门的申请，作出10号《补偿决定》，向中顺公司进行送达的同时在涉案房屋征收范围内予以公告，城阳区政府作出本案被诉10号《补偿决定》具有相应的职权依据，程序合法。本案的实质争议是征收补偿决定中涉及到上诉人核心利益的被征收房屋及附属设施的价值补偿问题。根据上诉人的上诉理由及原审法院判决，本案审理的焦点问题有以下两个方面：一是被上诉人依据评估报告认定被征收房屋价值，主要证据是否充分；二是被上诉人对被征收房屋价值的补偿是否合法。 一、关于被上诉人依据评估报告认定被征收房屋价值，主要证据是否充分的问题。该焦点涉及到两个具体问题：一是本案评估机构的选定程序是否合法；二是本案评估报告是否存在显失公平的问题。 （一）关于本案评估机构的选定程序是否合法的问题。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条规定，市房屋征收部门应当向社会公布房地产价格评估机构的名录，供当事人选择。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；在征收补偿方案规定的期限内未能协商一致的，由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人以投票、抽签等方式选定。房屋征收部门应当将选定的房地产价格评估机构在征收范围内公告。 本案征收区域内涉及被征收非住宅房屋约32处，被征收人作出房屋征收决定后，在被征收区域内现场发布选择房屋征收评估机构的公告，同时发布了房屋征收评估机构名录，告知被征收人可以从青岛市住房和城乡建设局定期公布的上述房屋征收评估机构名录中自主协商选定1家房地产评估机构及具体的选择步骤和时间节点，并告知未能达成一致意见的，被征收人可以从房屋征收部门推荐的名录中投票选定。因被征收人未能在规定时限内协商一致，房屋征收部门从评估名录中按照1:3的比例推荐候选评估机构并现场公示，组织被征收人以投票方式选定房屋征收评估机构，共收到有效票31张，最终确定青岛中天兴业土地房地产评估有限公司为被征收区域房屋征收评估部门。本院认为，在被征收人意见无法达成一致的情况下，被上诉人在评估机构名录中推荐部分评估机构供被征收人投票选择，并不违反法律法规规定，城阳区政府有权组织被征收人协商选择评估机构，在房屋征收评估机构的选定过程中，房屋征收部门依法保障了被征收人的知情权、选择权及异议权，未有证据证明被征收人在选定评估机构的过程中受到了胁迫、欺诈等不利于实现其选择利益的情形，且大部分被征收人参与了投票选择并未提出异议，上述行为应视为确认或追认了评估机构的选定程序的合法性。上诉人主张被上诉人不能证明三家评估机构的推荐程序合法，进而认为本案评估机构的选择程序违法的主张不能成立，本院不予支持。 （二）关于本案评估报告是否存在显失公平的问题。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请复核鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十一条、第二十二条规定，房屋被征收人对房地产价格评估机构受委托作出的房屋价值评估结果有异议，应当向房地产价格评估机构书面申请复核评估；对复核评估结果有异议，应当向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定办理。由于房屋估价意见是补偿决定最主要的组成部分，且具有相当的专业性，相关法律法规赋予了房屋被征收人在房地产价格评估机构专业领域内寻求救济的权利。被征收人怠于行使复核评估、复核鉴定的权利而在诉讼程序中提出异议的，人民法院不予支持。但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款的规定，被征收人不服补偿决定，可以直接申请行政复议或提起行政诉讼，申请房地产价格评估机构复核、评估专家委员会鉴定也不是被征收人提起行政复议或行政诉讼的前置程序。司法审查的最终性决定了人民法院仍要对评估机构的资质、评估机构的选定、评估时点、评估方法等内容进行审查，以确保评估报告合法、真实、有效，保障被征收人合法的征收补偿利益。 具体到本案，2019年9月16日，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司对上诉人的涉案非住宅房屋作出青中房估字（2019）第072号评估报告。房屋征收部门于2019年9月26日向上诉人送达了上述评估报告。上诉人对评估报告不服，但并未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的有关规定依法申请复核评估、复核鉴定，上诉人因怠于提起复核申请导致其丧失相应的程序救济权。但正如前面分析，上诉人怠于行使复核评估、复核鉴定的权利而在诉讼程序中提出异议，人民法院仍要对评估机构的资质、评估机构的选定、评估时点、评估方法等相关事项进行审查，以保证评估报告合法有效。关于评估机构的选定前面已作了阐述，在此不再赘述。关于评估机构的评估资质，上诉人认为本案评估机构及估价师对机器设备不具有评估资质及估价资格。本院认为，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。本案评估公司对机器设备的估价系机器设备搬迁补偿费评估值，而非机器设备资产本身的价值，青岛中天兴业土地房地产评估有限公司及其估价师依法可以对机器设备的搬迁费用进行评估，上诉人的主张不能成立，依法不予支持。关于评估时点及评估方法的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。本案中，房屋征收评估报告的评估时点为2019年6月29日，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，符合法律规定。本案评估机构根据估价目的，结合估价对象的具体状况，选择相应的方法对被征收房屋价值进行评估，亦未违反相关规定。 关于上诉人主张评估报告存在遗漏评估事项、评估不实的问题。上诉人据以主张上述事实的依据是其与评估机构估价师的微信记录及书面《复函》。本院认为，上述证据系上诉人在一审中提供的证据，已经原审法院庭审质证，鉴于上述证据并不符合合法证据的要求，且作出涉案评估报告的估计师曾雄伟、李海涛到庭接收询问，对相关评估事项作出说明，对遗漏评估事项、评估不实的事实不予认可，故上述证据不能作为认定案件事实的依据。在上诉人未提供充分有效证据证明评估公司确实存在遗漏评估事项、评估不实的情况下，本院对其主张不予支持。 二、被上诉人对被征收房屋价值的补偿是否合法的问题。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二十条规定，征收补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。征收房屋实行房屋补偿的，应当根据城市规划和建设项目用途，实行就地或者异地房屋补偿。第二十六条规定，征收非住宅房屋，实行就地房屋补偿的，按照被征收房屋建筑面积进行补偿；补偿房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积的部分，由被征收人按照补偿房屋的市场价格支付房款。实行货币补偿的，房屋征收部门应当对被征收房屋建筑面积按照征收区域新建同类非住宅商品房市场价格向被征收人支付货币补偿金。实行异地房屋补偿的，房屋征收部门应当提供与按照货币补偿方式计算的补偿金价款相当的房屋供被征收人选择，补偿房屋价款和货币补偿金存在差价的，双方应当结算差价款。 本案中，被上诉人在其作出的10号《补偿决定》中，明确告知上诉人可选择货币补偿或房屋产权调换，且提供了具有具体金额的货币补偿和已经特定化的产权调换房屋供被征收人进行比较、权衡和选择。如选择房屋安置补偿，涉案非住宅房屋的补偿符合异地安置的情形，补偿决定确定了异地安置房源的具体位置、安置楼层、面积等相关情况，上诉人有权在安置房源中选择与被征收房屋货币补偿金价值相当的安置房屋作为补偿。同时对其手续不齐全房屋、构筑物及附属设施、拟搬迁的机械设备、房屋装饰装修、停产停业损失及搬迁补助费用给予货币补偿。如选择货币补偿，被上诉人依据评估报告确定其国有土地使用权、房屋建筑物、装修、地上、地上附属物设备及苗木价格，对于停产停业损失补偿及搬迁补助费用，被上诉人依据《青岛市关于贯彻实施的通知》及《青岛市城阳区人民政府会议纪要》相关规定给予补偿。上述补偿决定包含的补偿方式、补偿项目及补偿数额符合法律法规及补偿方案的规定。上诉人虽然对被上诉人作出的10号《补偿决定》持有异议，但主要理由还是认为评估公司作出的评估报告不合法，被上诉人不应将评估报告作为作出补偿决定的依据。对于评估报告的合法性，本院已经在第一个焦点问题中作出评判，上诉人主张被上诉人作出的10号《补偿决定》不合法，理据不足，依法不予支持。 综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求及理由不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 案件受理费50元，由青岛中顺海产食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 拙 审 判 员  山 莹 审 判 员  王修晖 二〇二〇年九月四日 法官助理  姚美科 书 记 员  孟 真