江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1758号上诉人（原审被告、反诉原告）：游清华，男，1970年2月16日出生，汉族，住吉安县。上诉人（原审被告、反诉原告）：肖慧君，女，1977年1月8日出生，汉族，住吉安县。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：唐碧宁，广东德荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西誉和实业有限公司。住所地：吉安县永阳镇吉永公路北侧。统一社会信用代码：91360821576137149M。法定代表人：曾龙明，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄小庆，江西文冠律师事务所律师。上诉人游清华、肖慧君因与被上诉人江西誉和实业有限公司（以下简称誉和公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服吉安县人民法院（2020）赣0821民初516号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月23日进行了审理。上诉人游清华、肖慧君的共同委托诉讼代理人唐碧宁，被上诉人誉和公司的委托诉讼代理人黄小庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人游清华、肖慧君上诉请求：1、撤销原判决第一项，改判游清华、肖慧君无需支付利息；2、撤销原判决第二项，改判誉和公司按月息2%的标准向游清华、肖慧君支付逾期办证违约金（暂计算至2020年4月10日，以637847.29无为基数）；3、诉讼费全部由誉和公司负担。事实和理由：1、誉和公司并未对因政策原因导致迟延办证和已履行通知义务进行举证，一审法院认定誉和公司因政策原因导致迟延办证以及通过电话通知游清华、肖慧君领证是错误的。根据合同约定，案涉商铺产权证应于2017年6月16日前办理，产权证办好后，誉和公司还应通知游清华、肖慧君领取，但誉和公司并未按约履行。2、双方对逾期付款、逾期办证的违约责任的约定不对等，有违公平原则和对等原则，故逾期办证违约金应调整为按月息2%计算。被上诉人誉和公司辩称：1、返款协议才是双方的真实意思，签订商品房买卖合同是为了办理产权证。2、购买商品房过程中，业主一般需要付清款项，开发商才会办证，但因双方是朋友关系，故誉和公司同意业主先付一半购房款并待办证后两个月内才付清尾款。产权证出来后，誉和公司已电话通知游清华、肖慧君。因电话部门通话清单只能打印近六个月的，故没有办法提供通话清单。誉和公司目的是要收回房款，不可能不通知游清华、肖慧君。3、按照老的规定，需要办房产证和国有土地使用权证，后来又改成只办不动产权证，故二次提交材料，造成办证耽误。4、2016年6月就将案涉商铺交付了，游清华、肖慧君也将商铺对外出租，迟延办证并没有造成游清华、肖慧君的损失。5、游清华、肖慧君要求调高违约金，缺乏合同和法律依据。誉和公司向一审法院起诉请求：1、判令游清华、肖慧君支付所欠购房款323460元及办证费用2806.8元（共计326266.8元），并按照月息2%自2019年5月9日起支付利息；2、诉讼费由游清华、肖慧君承担。游清华、肖慧君向一审法院反诉请求：1、判令誉和公司支付自2017年6月16日起逾期办理1-116号商铺不动产权证（合同编号90780025）的违约金约100352.20元（暂计至2020年4月10日）、逾期办理1-117号商铺不动产权证（合同编号90780026）的违约金约95569.87元（暂计至2020年4月10日），共计196222.07元；2、反诉费由誉和公司承担。一审法院认定事实：誉和公司以出让的方式取得位于吉安县的地块的土地使用权，其经批准后，在该地块上进行永阳镇旧城改造二期的商品房建设。游清华购买了誉和公司开发建设的1-116、1-117商铺两间，双方签订了合同备案号为（90780025）、（90780026）的商品房买卖合同两份，合同未注明签署时间，但页码时间为2016年2月16日。合同的主要条款对商品房的基本情况、单价、付款、交房、办证以及相关违约责任等进行了约定。2016年2月5日，誉和公司（甲方）与游清华（乙方）签订返款协议一份，协议载明内容：“乙方在甲方开发的三坊街项目购买了二间商铺，现欠房款323460元，欠办证费2806.8元，共计人民币叁拾贰万陆仟贰佰陆拾陆元捌角整（326266.8元）。证件办好后，甲方通知乙方前来领证并在两个月内返清房款及办证费，若未按时返款按月息2%计算。乙方可在2016年7月底前来办理。双方还在协议上注明房款953460元，已付630000元，欠323460元；办证费45806.8元，已转账43000元，欠2806.8元。”肖慧君以应诉方式对上述合同及协议予以追认。2016年5月16日，吉安县房地产交易所对上述两份商品房买卖合同进行了备案登记。2016年6月20日誉和公司按合同约定将1-116、1-117两间商铺实际交付给了游清华使用。2018年、8、9月份誉和公司为游清华、肖慧君代缴了两商铺的办证费用，其中1-116铺的印花税为232.2元、契税13932元、房屋维修资金3251元，共17415.2元；1-117铺的印花税为221.8元、契税13309.71元、房屋维修资金3106元，共16637.51元，另有非住宅不动产登记费1100元，两商铺办证总费用为35152.71元。2019年3月8日，职能部门对涉案商铺办理了产权登记，其中1-116铺的产权证号为赣（2019）吉安县不动产权第0001174号，1-117铺的产权证号为赣（2019）吉安县不动产权第0001173号，两商铺登记的权利人为游清华、肖慧君共同共有。因游清华、肖慧君未领取两商铺产权证及支付剩余购房款，故誉和公司起诉要求游清华、肖慧君支付剩余房款323460元及办证费2806.8元并支付逾期付款利息。而游清华、肖慧君则以誉和公司逾期办证为由反诉要求誉和公司赔偿延迟办证的违约金264600元。一审法院认为：关于剩余购房款323460元，因双方无争议，予以确认。根据誉和公司提供的办证费用有效票据计得两商铺办证总费用为35152.71元，未达到已支付的办证费43000元，誉和公司应返还游清华、肖慧君办证费用7847.29元，该款可在剩余购房款中扣除，两者相品后，游清华、肖慧君尚欠购房款315612.71元。关于誉和公司与游清华、肖慧君到底谁违约以及违约责任如何承担问题。经审查，誉和公司与游清华签订的返款协议明确约定在证件办好后，甲方通知乙方前来领证，并在两个月内返清房款及办证费，若未按时返款按月息2%计算，乙方可在2016年7月底前来办理。现两商铺不动产证已于2019年3月8日办理完成，誉和公司主张已于第一时间电话通知游清华、肖慧君前来领证，游清华、肖慧君以在外地为由，要求誉和公司代为保管，未前来领证。而游清华、肖慧君代理人主张誉和公司未通知其去办理产权登记手续以及领取产权证件，明显与事实不符，与常理不符，故对其主张不予采信。游清华、肖慧君应于2019年5月8日前领取证件并支付相应的款项，然其一直拖延付款，已然构成违约，故应按照双方约定承担违约责任。即自2019年5月9日起以购房尾款315612.71元为基数按月息2%计算至实际清偿之日止。另，根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方已确定涉案两商铺的交付使用时间为2016年6月20日，故誉和公司应于2017年6月15日前将相关产权登记资料交付相关职能机构并代为缴纳完毕相关的税费。但依据誉和公司提交的相关完税证明，可知誉和公司最后缴纳的印花税及契税时间为2018年9月27日，确有拖延办证行为，拖延期间为2017年6月16日至2018年9月27日，誉和公司虽主张拖延行为系因办证政策的客观原因造成，但未提供相关证据证实，故对该主张不予采信。即誉和公司亦存在违约行为，应承担违约责任。因双方对该项违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应以游清华、肖慧君已支付的购房款637847.29元为基数，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准自2017年6月16日至2018年9月27日止计算违约金。游清华、肖慧君主张违约金应计算至2020年4月10日。经审查，双方并未对办理完证件时间进行约定，其具体何时能办理好产权证，系职能部门行为，誉和公司无决定权，故对该主张不予支持。综上，誉和公司要求游清华、肖慧君支付剩余购房款及利息的诉讼请求，事实清楚，合法有据，予以支持。剩余购房款的金额以查明的315612.71元为准，利息按协议约定月息2%自2019年5月9日起计算至实际清偿之日止。游清华、肖慧君要求誉和公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，事实清楚，合法有据，予以支持。违约金应以637847.29元为基数，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2017年6月16日计算至2018年9月27日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、游清华、肖慧君应于本判决书生效之日起五日内向誉和公司支付剩余购房款315612.71元，并按照月利息2%自2019年5月9日起至实际清偿之日止计算逾期付款利息；二、誉和公司应于本判决书生效之日起五日内向游清华、肖慧君支付以637847.29元为基数并按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2017年6月16日至2018年9月27日的违约金；三、驳回誉和公司的其他诉讼请求；四、驳回游清华、肖慧君的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6194元、反诉费4224元，由游清华、肖慧君负担7293元，由誉和公司负担3125元。二审期间，双方当事人没有提交新的证据。二审补充查明：本案一审判决作出后，游清华、肖慧君向誉和公司支付了剩余购房款的本金。其他事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，1、游清华、肖慧君应否按月息2%的标准向誉和公司支付逾期付款的利息；2、逾期办证的违约金应如何确定。关于第一个焦点问题。案涉返款协议约定，“……证件办好后，甲方通知乙方前来领证并在两个月内返清房款及办证费，若未按时返款按月息2%计算……。”该约定系双方当事人的真实意思表示，为合法有效，双方均应按协议约定履行。该协议并未限定誉和公司采取哪一种通知方式，故誉和公司可以采取口头通知的方式。现游清华、肖慧君提出，誉和公司未提交证据证实其已通知。经审查，本院认为，从返款协议签订情况来看，誉和公司签订该协议的主要目的就是办了加快房产销售和资金回笼进度。而游清华、肖慧君在外地经商，案涉不动产权证办理后，誉和公司理应会第一时间电话通知游清华、肖慧君领证和催促支付剩余购房款。誉和公司解释称因通话时间已超过六个月，电信部门无法提供通话清单。该解释与目前电信部门向用户提供详单查询的现状相符。因此，一审法院采信誉和公司的陈述意见并认定誉和公司已及时通知游清华、肖慧君领证以及判令游清华、肖慧君按照月息2%的标准从2019年5月9日起支付逾期付款的利息，合法合情合理。关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出场人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方当事人对于逾期办证违约金的计算标准或金额并未作出约定。而案涉房产早已于2016年6月就交付游清华、肖慧君使用、管理和收益，誉和公司的逾期办证行为虽构成违约，但对游清华、肖慧君的权益影响甚小。因此，一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定案涉逾期办证违约金，于法相符，并无不当。如上所述，逾期办证的行为对游清华、肖慧君的权益影响小，且逾期办证原因存在多方面，誉和公司主观上并不希望出现该类情况，故一审法院综合本案具体情况确定逾期办证违约金计算至2018年9月27日止，亦无不当。综上所述，上诉人游清华、肖慧君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8434元，由上诉人游清华、肖慧君负担。本判决为终审判决。审判长  赖苏平审判员  涂 强审判员  王东平二〇二〇年九月二十五日书记员  曹 阳