湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初7280号 原告：中铁建物业管理有限公司长沙分公司，营业场所湖南省长沙市开福区秀峰路69号山语城会所3楼。 负责人：阮班键。 委托诉讼代理人：黄芬、乐庸质，系公司员工。 被告：严勇，×××。 原告中铁建物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“中铁建物业”）与被告严勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中铁建物业的委托诉讼代理人黄芬、乐庸质，被告严勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中铁建物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年4月1日起至2020年9月30日止拖欠的物业管理服务费2768.99元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月15日，原告与中铁房地产集团长沙置业有限公司（以下简称“中铁房地产”）签署《山语城二期前期物业服务合同》，约定由原告为被告购买位于“中国铁建▪山语城二期”住宅小区×××号商品房提供物业服务，中铁房地产已于2014年3月3日向被告发送《山语城二期入伙通知书》等文件。《山语城二期前期物业服务合同》约定：原告向被告提供相关的物业服务，被告向原告缴纳物业管理服务费，按建筑面积每月每平方米1.7元计算，物业服务费采用预交方式，按季度缴纳。如被告不按协议约定缴纳则原告有权要求被告补交并支付违约金。协议签订后，被告一直未缴纳物业服务费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告严勇辩称：涉案房屋因开发商的原因尚未交付，物业服务管理费应由建设单位缴纳，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的《长沙市商品房买卖合同》、山语城二期前期物业服务合同、入伙通知书、短信记录截图、缴费通知单等证据予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2012年10月15日，乙方中铁建（北京）物业管理有限公司长沙分公司与甲方中铁房地产集团长沙置业有限公司签订《山语城二期前期物业服务合同》，合同约定选聘原告对山语城二期住宅小区提供前期物业管理服务事宜，服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并与新的物业服务企业签订正式物业服务合同止。合同第十五条约定：物业服务费的收取时间确定从甲方向业主发出的《入伙通知书》上所确定入伙日期之次月起或甲方与业主所签《商品房买卖合同》约定的交房日期之次月起开始计收。物业服务费首次缴纳半年，之后每季度缴纳一次，业主和物业使用人应在每一个季度的最后一个月的25日前预交下一个季度的物业服务费。合同还约定住宅按产权建筑面积收取物业服务费用，暂定标准为1.8元/月▪平方米，庭审中，原被告均确认物业服务费收费标准为1.7元/月▪平方米。 被告（买受人）严勇与出卖人中铁房地产签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人购买的商品房为山语城项目中的第二期×××号房，该房建筑面积共90.49平方米；2、出卖人中铁房地产应当在2013年12月1日前，将具备该商品房验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的条件下，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续；4、出卖人中铁房地产以招标方式选聘中铁建（北京）物业管理有限公司长沙分公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自2012年10月20日起，至业主大会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，收费标准为1.7元/月/建筑平米（产权面积），收费的起始时间为自出卖人发出的《房屋交付通知书》中指定的交房期限或依本合同约定视为交房时间之次月起。该合同由双方分别盖章、签名确认。 原告向本院提交一份中铁房地产集团长沙置业有限公司出具给被告的山语城二期入伙通知书，载明被告所购买的山语城二期×××号商品房已达交付条件，自2014年3月14日起可办理收房入伙手续。办理收房入伙手续的时间为2014年3月14日-2014年3月21日止。若被告未在上述预定期限内办理收房手续，则视为已按合同约定的交付期限将符合合同约定交房条件的房屋交付给了被告，应自本通知发出之日的次月起向物业服务公司支付相应物业服务费。通知书的落款时间为2014年3月13日。原告还提交一份邮件面单，面单上写明收件人为严勇，地址为长沙市开福区金帆小区×××，内件品名为B5-1006入伙通知书。其中，面单上的收件地址与长沙市商品房买卖合同上被告地址一致。原告称入伙通知是2014年3月17日通过邮寄方式发送给被告，因邮件回执超过6个月已无法查询，故只有面单。被告对此不予认可，否认其收到了入伙通知。 另查明，原告于2019年12月开始通过微信向被告催缴物业服务费，2020年6月4日，原告向被告发出律师函催缴物业费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与中铁房地产签订的《山语城二期前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故被告应受《山语城二期前期物业服务合同》的约束。 本案中，涉案房屋至今未交付，但原告提交山语城入伙通知书和邮件面单证明开发商按照被告提供的地址发送入伙通知书，告知了收房的期限，根据《山语城二期前期物业服务合同》第十五条的约定，被告应当缴纳物业服务费。原告要求被告向原告支付自2019年4月1日起至2020年9月30日的物业服务费2768.99元（90.49平方米×1.7元/月×18个月），本院予以支持。涉案房屋未交付的责任由谁承担，被告应与开发商协商或诉讼确定。在此之前，依据合同相对性原理，被告应先承担《山语城二期前期物业服务合同》项下的义务，然后依据与开发商之间未交房的责任划分，确定物业服务费的实际承担者。被告关于因开发商的原因导致房屋未交付，物业服务费应由开发商交纳的抗辩，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下: 被告严勇在本判决生效之日起十日内向原告中铁建物业管理有限公司长沙分公司支付2019年4月1日至2020年9月30日的物业服务费2768.99元。 如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费82元，适用简易程序减半收取41元，由被告严勇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  佘志明 二〇二〇年九月二十七日 代理书记员  龙妙红 附法律条文： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。