海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1233号   上诉人（原审被告、反诉原告）：顾某，1985年1月13日出生），住海南省万宁市。   委托诉讼代理人：王某，海南云联律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：三亚南湖壹号茶餐馆（个体工商户，统一社会信用代码92460203MA5RTATG15），经营场所海南省三亚市吉阳区临春路临春村****。   经营者：顾某。   委托诉讼代理人：王某，海南云联律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某，1960年2月2日出生），现住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：夏某，海南言必信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邢某，海南言必信律师事务所律师。   上诉人顾某、三亚南湖壹号茶餐馆（以下简称南湖茶餐馆）因与被上诉人刘某房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初4648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   顾某、南湖茶餐馆上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项；二、改判驳回刘某的诉讼请求；三、改判刘某向顾某、南湖茶餐馆支付2018年9月1日至9月13日的房屋使用费13000元；改判刘某向顾某、南湖茶餐馆支付所使用的酒水和易耗品等价值共计50521.5元；四、全部诉讼费由刘某负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.一审法院认定“顾某、南湖茶餐馆与刘某双方人员均有南湖茶餐馆开门钥匙”没有证据，与事实不符。2.一审认定“顾某、南湖茶餐馆所提供的证据不足以证明在南湖茶餐馆存放的酒水、易耗品是刘某使用”与顾某、南湖茶餐馆提交的证据相矛盾，在没有相反证据的前提下，应当认定刘某占用房屋期间产生了50521.5元的物品损耗。二、一审判决适用法律错误。一审法院在已认定刘某2018年9月占用南湖茶餐馆13天的前提下，驳回顾某、南湖茶餐馆主张房屋使用费的反诉请求，与法律规定相违背。   刘某辩称，一、关于顾某、南湖茶餐馆是否持有房门钥匙以及酒水和易耗品减少问题。南湖茶餐馆在（2018)琼0271民初6106号案件中于2018年8月15日提交的证据“涉案房屋现场照片”，是在室内拍摄的，清楚显示涉案房屋内前台、酒水状况。那么：1.餐馆于2018年6月1日中午停止营业，刘某于2018年6月1日中午停止经营后，立即与顾某短信联系告知实情，希望协商解除合同，双方无法谈妥，6月24日结清水电费，6月25日刘某将起诉材料递交到法院，法院7月3日立案，7月19日向南湖茶餐馆送达应诉法律文书，各个时间点十分清晰。2.刘某实际使用期间是2018年4月1日至6月1日，6月24日结清水电费将6月算在内共3个月，但一审判决刘某承担5个月的房租，只因刘某不想折腾，没有上诉而已。   刘某向一审法院起诉请求：1.确认刘某与顾某、南湖茶餐馆于2018年3月22日签订的《餐厅租赁合同》无效；2.判令顾某、南湖茶餐馆共同返还刘某剩余租金9万元及押金5万元；3.案件受理费由顾某、南湖茶餐馆承担。   顾某、南湖茶餐馆向一审法院反诉请求：1.确认顾某、南湖茶餐馆与刘某签订的《餐厅租赁合同》合法有效；2.判令刘某向顾某、南湖茶餐馆支付所使用的酒水和易耗品等价值共计50521.5元；3.判令刘某向顾某、南湖茶餐馆支付2018年9月1日至9月13日的房屋使用费13000元；4.由刘某承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2015年9月2日，案外人苏某与顾某签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于三亚市××区毛坯房没有门窗（含地下室）整栋出租给顾某使用，该房屋没有不动产权证书，也未办理报建手续。顾某将房屋装修后，2015年11月17日，注册登记成立南湖茶餐馆并开始经营，类型为个体工商户。2018年3月22日，出租方（甲方）南湖茶餐馆与承租方（乙方）刘某签订《餐厅租赁合同》，约定：一、甲方将位于三亚市××区，其中门口的粉汤店和外场一间房屋除外），出租给乙方用于经营餐饮；二、租赁期限：自2018年4月1日起至2021年3月31日；三、缴纳方式：第一次交5个月租金（2018年4月1日至2018年8月31日），第二次交4个月租金（2018年9月1日至2018年12月31日），从第三次开始租金半年一交，每月租金为：人民币叁万元整；四、乙方交付甲方押金伍万元整，合同期满，无息返还乙方；……八、由于南湖茶餐馆在棚户区改造范围内，营业执照无法变更，合同租赁期间，乙方继续使用甲方营业执照（南湖茶餐馆）摆放店内，不能作为他用，由此产生的一切经济纠纷和法律责任均由乙方承担，与甲方无关；……十一、甲方店里的一切物品，乙方具有使用权，如有损坏照价赔偿，具体物品清单附件（1.固定资产盘点表，2.易耗品盘点表，3.酒水盘点表，4.客人存酒表）。在《餐厅租赁合同》落款处，乙方刘某签名按手印，甲方顾某签字按手印，未加盖南湖茶餐馆公章。《餐厅租赁合同》签订后，刘某向顾某交纳租赁押金5万元，租金15万元。南湖茶餐馆的餐饮服务许可证有效期限至2018年1月4日。2018年4月1日，刘某实际开始经营。2018年6月1日，三亚市食品药品监督管理局作出河东（三亚）食药监食责改[2018]148号《责令改正通知书》，载明南湖茶餐馆涉嫌未取得有效《食品经营许可证》从事食品经营活动，未落实食品安全管理以及健康证管理制度，要求南湖茶餐馆立即停止食品经营活动。之后，刘某联系顾某，认为已经无法履行合同，要求出面协调。但顾某明确认为其可以协助办理许可证。顾某咨询12345政府服务热线得到的回复是，如果市民店铺地址所处棚户区内有工商营业执照可继续办理餐饮许可证。2018年8月23日，三亚市食品药品监督管理局向南湖茶餐馆颁发食品经营许可证，有效期至2023年8月22日。2018年9月13日，刘某与顾某进行资产盘点、易耗品盘点、酒水库存和客人库存，并出具了相应的结算表。   一审法院认为，本案争议焦点是：一、关于顾某、南湖茶餐馆与刘某签订的《餐厅租赁合同》的效力问题。南湖茶餐馆的经营者是顾某，顾某于2018年3月22日以南湖茶餐馆作为甲方与乙方刘某签订《餐厅租赁合同》，应认定《餐厅租赁合同》系顾某、南湖茶餐馆与刘某签订。《餐厅租赁合同》的实质是房屋租赁合同，涉案租赁的房屋未取得建设工程规划许可证和未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款和第二条的规定，应认定《餐厅租赁合同》无效，故对顾某、南湖茶餐馆请求确认该合同有效不予支持。二、关于刘某主张顾某、南湖茶餐馆共同返还其租金9万元及押金5万元应否得到支持的问题。刘某租赁南湖茶餐馆从2018年4月1日开始经营,至2018年9月13日双方进行资产盘点并出具相应的结算表，即刘某占用南湖茶餐馆的期限已经超过5个月。虽然双方签订的《餐厅租赁合同》为无效,但不影响刘某向顾某、南湖茶餐馆支付占用南湖茶餐馆期间的租金。故对刘某请求顾某、南湖茶餐馆返还9万元的租金不予支持。刘某提供钥匙交接收条，欲证明2018年8月15日将钥匙移交给顾某、南湖茶餐馆指定的人员蔡德良，顾某、南湖茶餐馆不认可蔡德良系顾某、南湖茶餐馆的指定人员，且本案证据不足以证明蔡德良系顾某、南湖茶餐馆的指定人员，故对刘某主张其于2018年8月15日后不再占用南湖茶餐馆不予采信。三亚市食品药品监督管理局于2018年6月1日作出河东（三亚）食药监食责改[2018]148号《责令改正通知书》，主要涉及未取得有效《食品经营许可证》从事食品经营活动，未落实食品安全管理以及健康证管理制度，双方签订《餐厅租赁合同》时刘某是明知《食品经营许可证》已过期，而未落实食品安全管理以及健康证管理制度系刘某自身经营原因造成，故刘某以《责令改正通知书》为由主张退还租金，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，顾某、南湖茶餐馆依据无效合同收取刘某的押金5万元应予返还，刘某诉请顾某、南湖茶餐馆返还押金5万元，合法有据，予以支持。三、关于顾某、南湖茶餐馆主张刘某支付所使用的酒水、易耗品及支付2018年9月1日至9月13日的房屋使用费有无事实和法律依据，数额是多少的问题。顾某、南湖茶餐馆与刘某双方人员均有南湖茶餐馆开门钥匙，顾某、南湖茶餐馆所提供的证据不足以证明在南湖茶餐馆存放的酒水、易耗品是刘某使用，故该诉求没有事实根据，不予支持。一审法院结合双方是以月作为计算租金的单位，而刘某在2018年9月占用南湖茶餐馆为13天，尚不足一个月，从公平考量，酌情对顾某、南湖茶餐馆主张刘某支付2018年9月1日至9月13日的房屋使用费，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决:一、顾某、南湖茶餐馆应于判决生效之日起10日内一次性向刘某返还5万元押金；二、驳回刘某的其他诉讼请求；三、驳回顾某、南湖茶餐馆的其他诉讼请求。本诉案件受理费14970元（刘某已预交），由刘某负担9624元，顾某、南湖茶餐馆负担5346元；反诉案件受理费733元（顾某、南湖茶餐馆已预交），由顾某、南湖茶餐馆负担。   二审中，顾某、南湖茶餐馆提交如下证据：1.易耗品盘点表（3月25日、9月13日），拟证明2018年3月25日，刘某与顾某对店内易耗品进行盘点，9月13日刘某代理人李海燕再次与顾某进行盘点，确认缺少金额为3552.5元。2.资产盘点表（3月25日、9月13日），拟证明2018年3月25日，刘某与顾某对店内资产进行盘点，9月13日刘某代理人李海燕再次与顾某进行盘点，确认缺少金额为1245元。3.酒水库存表（3月25日、9月13日），拟证明2018年3月25日，刘某与顾某对店内酒水库存进行盘点，9月13日刘某代理人李海燕再次与顾某进行盘点，确认缺少金额为37484元。4.客人库存表（3月25日、9月13日），拟证明2018年3月25日，刘某与顾某对店内客人库存进行盘点，9月13日刘某代理人李海燕再次与顾某进行盘点，确认部分缺少金额为8240元。刘某对上述证据的质证意见如下：不属于新证据；我们手里有原件，顾某、南湖茶餐馆把对其不利的部分没有提交，我们提供的证据是完整的。上述证据上有双方的签名，故本院对上述证据的三性予以认可。   经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   二审中，顾某、南湖茶餐馆表示愿意退押金，但刘某应支付13天的房屋占用费和酒水等易耗品损失。   本院认为，关于房屋使用费。刘某在2018年9月占用南湖茶餐馆13天，应当支付房屋使用费，参照合同约定的租金标准每月3万元计算，13天的房屋使用费应为13000（13÷30×30000）元，顾某、南湖茶餐馆的该上诉理由成立，本院予以支持。关于酒水等易耗品损失。刘某与顾某已在盘点表和库存表上签名确认，故可以确定该部分损失为50521.5元。因双方均有南湖茶餐馆的钥匙，故在无法确认由谁使用的情况下，由双方分摊该损失，即刘某应向顾某支付25260.75元。综上，顾某、南湖茶餐馆的上诉理由部分成立，一审判决认定事实部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：   一、维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初4648号民事判决第一项、第二项；   二、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初4648号民事判决第三项；   三、刘某应于本判决生效之日起10日内一次性向顾某、三亚南湖壹号茶餐馆支付房屋占用费13000元及酒水等易耗品损失25260.75元；   四、驳回顾某、三亚南湖壹号茶餐馆的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审本诉案件受理费14970元（刘某已预交），由刘某负担9624元，顾某、三亚南湖壹号茶餐馆负担5346元；反诉案件受理费733元（顾某、三亚南湖壹号茶餐馆已预交），由顾某、三亚南湖壹号茶餐馆负担290元，由刘某负担443元。二审案件受理费1388元（顾某、三亚南湖壹号茶餐馆已预交），顾某、三亚南湖壹号茶餐馆负担548元，由刘某负担840元。   审   判   长 尹合欢审判员李新建   审   判   员 黎       金      二〇二〇年九月十八日   法官     助理 林   小   妹   书   记   员 吴       璟   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。