湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初7350号原告危成向，男，1965年8月4日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。委托代理人黄学军，湖南浏阳河律师事务所律师。委托代理人符文，湖南浏阳河律师事务所律师。被告吴清梅，女，1968年11月26日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。被告徐智钦，男，1991年8月7日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。上述两被告共同委托代理人肖自力，湖南众议律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人王龙，湖南众议律师事务所律师。第三人浏阳市千城房地产中介服务有限公司（追加），住所地浏阳市集里街道神仙坳社区石霜路**。法定代表人李辉洪，经理。委托代理人毛武，浏阳市高新法律服务所法律工作者。委托代理人陈有良，男，1984年10月4日出生，汉族，住浏阳市。原告危成向诉被告吴清梅、徐智钦、第三人浏阳市千城房地产中介服务有限公司（以下简称千城中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法由审判员熊婧怡适用简易程序分别于2020年7月31日、9月11日公开开庭进行了审理。原、被告、第三人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告危成向诉称，原、被告经第三人千城中介公司介绍，原告将位于浏阳市××广场××栋××号房卖给被告，双方于2019年9月30日签订了《房屋买卖合同》，合同总价为624900元，现该房产已按合同约定过户至被告名下，2020年3月22日，被告以原告未按约定交房起诉原告，经法庭审理，原告没有违约行为，反而被告有违约行为，到目前为止，原告仅收到被告支付房款600000元，尚有24900元未支付。故请求法院判决被告支付原告房款24900元，并承担本案诉讼费。被告吴清梅、徐智钦辩称，624900元房款已经通过第三人千城中介公司付给了原告，被告没有欠原告的购房款，请求驳回原告的诉求。第三千城中介公司辩称，2019年9月18日第三人与原告签订《限时销售合同》，合同约定，原告委托第三人出售涉案房屋，该房屋净收价格（卖方委托经纪方出售的底价）为600000元，原告同意将实际售价高于上述净收价格的差额作为第三人的咨询及中介服务费，原告可以保证房屋顺利更名后，第三人转定金10000元，此协议生效。当日，第三人财务工作人员傅荣银行转账10000元给原告，《限时销售合同生效》。第三人为履行居间义务，介绍被告吴清梅与原告签订《房屋买卖合同》，并协议双方履行房屋买卖合同义务。第三人作为居间人，有权在提供有效中介服务后依约获取居民服务报酬，涉案房屋最终成交价624900元，被告吴清梅向第三人支付了上述房款，根据《限时销售合同》约定，第三人向原告转付了600000元，原告主张的24900元实为第三人的咨询及中介服务费。综上，原告的诉求于法无据，请求法院驳回原告的全部诉求。经审理查明，原告危成向通过法院生效调解书取得了浏阳市××广场××栋××号、2704号两套房屋的所有权，但未办理物权登记，该房屋的所有权仍登记在开发商浏阳奥园广场房地产开发有限公司名下。危成向通过第三人千城中介公司向外出售上述两套房屋。2019年9月18日，危成向（甲方）与千城中介公司（乙方）签订《限时销售合同》，合同约定由乙方限时销售（独家委托）甲方所有的奥园广场5栋1单元2704号、2804号房屋，限时销售期限：签订本合同之日起至2019年10月5日止；乙方向甲方支付限时销售保证金10000元，乙方保证如未在本合同规定的限售期限内为甲方找到适合买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限找到适合买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的适合买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。合同第七条还约定，如乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功。甲方应在与买方签订《房屋买卖合同》当日将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费。第八条约定，限时限售期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入甲方账户。并在备注部分注明甲方同意在净收价格600000元的基础上售高部分作为乙方佣金，决无异议，并全力配合乙方最终成交价格，不得推诿，否则视为甲方违约，甲方保证能够顺利更名，转定金10000元，以银行到账为准，此协议生效。危成向在《限时销售合同》上签字，千城中介公司的员工陈有良在乙方经纪人栏签字，并加盖了千城中介公司的公章。千城中介公司并于当日通过公司财务人员傅荣的账号向危成向转账10000元。通过千城中介公司的居间行为，被告吴清梅作为买方与卖方危成向、经纪方千城中介公司三方于9月30日签订了《房屋买卖合同》，约定卖方将其所有的案涉房屋浏阳市××广场××栋××号以624900元的价格出售给买方，付款方式为一次性付款，买方应在更名前支付给卖方等内容。该合同第三条物业的交付约定“三方约定于2019年10月10日前买卖双方到税局办理纳税申报手续，纳税申报完后3个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续。卖方交付该物业予买方使用之日期为收齐尾款当天，卖方交付前必须付清一切有关该物业之欠费”，合同第四条约定“（一）卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责…卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。（二）经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币6249元作为咨询及中介费，买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。（三）…卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金”，合同第五条约定“买卖双方向经纪方缴付款项，经纪方将根据款项内容开具盖有“财务专用章”的收据”，合同第十条对合同条款内容的修改或补充约定“买卖双方应提供真实有效证件及材料合力配合中介方办理更名，不得以任何理由推诿，否则视为违约”。案外人吴金华亦与危成向、千城中介公司签订了房屋买卖合同，约定按624900元购买浏阳市××广场××栋××号房屋。2019年9月15日，吴清梅向千城中介公司支付了定金5000元，千城中介公司出具了收据“今收到吴清梅交来承购奥园广场5栋1单元2804号房屋之诚意金5000元”。2019年9月18日，吴清梅向千城中介公司的财务工作人员傅荣转账45000元，千城中介公司向吴清梅出具收据“今收到吴清梅交来承购奥园广场5栋1单元2804号房诚意金45000元”。2019年9月30日，吴清梅向傅荣转账支付了剩余房款及中介费共计582149元，千城中介公司向吴清梅出具收据“今收到吴清梅交来奥园广场5栋2804号房屋中介服务费6249元权证费1000元，合计7249元”。上述收据均加盖了千城中介公司的财务专用章。案外人吴金华亦向千城中介公司支付了房款。千城中介公司通过傅荣的账号自2019年9月18日至2020年2月27日分多笔向危成向及其子危德凡的账户转入了两套房屋的房款共计1200000元（每套600000元），其中最后一笔款项系危成向于2020年2月27日收到的90000元，当日，危成向千城中介公司出具收据，内容为“今收到吴金华、吴清梅交来承购浏阳市奥园广场5栋2704、2804之购房款玖万元整。于今日全款付清购房款。收款人：危成向2020年2月27日”，该收据由千城中介公司保管。2020年2月27日，浏阳奥园广场房地产开发有限公司与吴清梅之子徐智钦签订了《商品房买卖合同》，约定买受人所购商品房为第5栋2804号房，并于当日交付了房屋。吴清梅、徐智钦于2020年3月30日以房屋买卖合同纠纷起诉危成向、千城中介公司，要求支付违约金91860.3元并相互承担连带责任，本院经审理于2020年6月28日作出（2020）湘0181民初字第2995号民事判决，驳回吴清梅、徐智钦的诉讼请求。该民事判决书现已生效。以上事实，有当事人陈述，限时销售合同，房屋买卖合同，收据，银行流水，民事判决书，电话录音等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，危成向与千城中介公司于2019年9月18日签订的《限时销售合同》及吴清梅、危成向和千城中介公司于2019年9月3日签订的《房屋买卖合同》是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效,对合同各方当事人均有约束力。《房屋买卖合同》中明确约定涉案房屋总价款为624900元，吴清梅已于2019年9月30日将全部房款支付给千城中介公司，千城中介公司于2020年2月27日前向危成向转付房款600000元，危成向于2020年2月27日办理更名手续，并按吴清梅的要求，由其子与浏阳市奥园广场房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并将涉案房屋交付给吴清梅使用，并出具了“房款已全额付清”的收据，应表明房屋买卖合同履行完毕，故危成向要求吴清梅、徐智钦支付剩余房款24900元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。危成向认为千城中介公司没有代收代付权利的抗辩，根据庭审查明的事实，虽在房屋买卖合同中未明确约定千城中介公司有权代收代付房款，但在《限时销售合同》中明确约定了危成向委托千城中介公司代其收取购房定金的事项，并且危成向提供了其子危德凡的账号予千城中介公司收取部分房款，亦表明有委托千城中介公司代其收取房款的意思表示，而危成向诉请的剩余房款24900元，按照《限时销售合同》的约定，实为危成向按合同约定付给千城中介公司的居间服务费，而千城中介公司作为居间人，确实提供中介服务促成危成向与吴清梅签订《房屋买卖合同》，危成向应当按照合同约定向千城中介公司支付居间服务费。但根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用，根据国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%，据此计算，本案中，千城中介公司能获得的报酬为18747元（624900元×3%），其余款项为千城中介公司处理委托事项取得的财产，应转交给危成向。根据庭审查明的事实，千城中介公司实际收取的购房款624900元，已向危成向支付600000元，尚欠24900元未付，扣除其应获得报酬，剩余6153元，为减少当事人诉累，应由千城中介公司直接返还给危成向。综上，依照《中华人民共和国民合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限浏阳市千城房地产中介服务有限公司于本判决生效之日起三日内给付危成向购房款6153元；二、驳回危成向的其他诉讼请求。本案受理费423元，减半收取211.5元，由危成向负担161.5元，由浏阳市千城房地产中介服务有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  熊婧怡二〇二〇年九月十一日书记员  邱香林附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。3.《中华人民共合国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。