宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）宁01民终2581号上诉人（原审被告、申请执行人）：李佳伟，男，1976年11月6日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：毛亮，宁夏新中元律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：王凤萍，女，1966年11月9日出生，汉族，宁夏回族自治区人民医院职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：安华、孟颖，宁夏侨之桥律师事务所律师。原审被告（被执行人）：苏彩霞，女，1968年10月25日出生，汉族，宁夏回族自治区人民医院退休职工，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：杨博睿，宁夏大远律师事务所律师。上诉人李佳伟因与被上诉人王凤萍、原审被告苏彩霞案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初18703号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。李佳伟上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，涉案房屋系政府限价商品房，政府与苏彩霞共同享有房屋产权，苏彩霞购买该房未满5年，不得上市交易。苏彩霞在购房未满5年的情况下擅自处分了共同共有财产，未征求其他共有人同意。王凤萍同为宁夏人民医院职工，对涉案房屋不得上市交易的情况是明知的，苏彩霞与王凤萍签订的《房屋转让初步协议》明显属于恶意串通。且该《房屋转让初步协议》约定“王凤萍应在2015年10月1日前给苏彩霞结清，并签订正式房屋转让协议”，而其二人在涉案房屋查封后才签订正式的《房屋转让协议》，再一次表明二人故意串通，明显不能排除执行。一审认定王凤萍系涉案房屋的实际所有人，苏彩霞与王凤萍的行为为“借名买房”，明显前后矛盾，认定错误。其次，王凤萍怠于行使权利，直至法院查封后才与苏彩霞签订《房屋转让协议》。王凤萍未提供证据证明其已合法占有涉案房屋，涉案房屋所有的缴费票据、凭证均登记的是苏彩霞的名字，无法证明是王凤萍缴清了全部房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定条件，无法排除法院的执行。请求支持李佳伟的上诉请求。王凤萍辩称，一、一审法院查明和认定的案件事实客观真实。王凤萍和苏彩霞于2015年6月18日发生的涉案房屋买卖转让事实客观真实，王凤萍于2015年6月11日向银基公司交付涉案房款34.4万元，于2015年8月19日、2015年9月27日两次给苏彩霞转付房款20.7万元的事实客观真实；2016年10月29日涉案房屋由开发方委托物业公司交付给王凤萍和丈夫刘向军，王凤萍同时交付了涉案房屋的物业专项维护资金6892.5元。上述事实表明涉案房屋的实际购买人和所有人是王凤萍。二、李佳伟所述的上诉观点违背客观事实，是无依据的臆断之论。其一，不存在李佳伟所述的王凤萍与苏彩霞恶意串通买房的情况。因王凤萍不符合内部职工购买房屋的规定，才以苏彩霞（符合购房条件）的名义购买福利住房，不是恶意串通。因涉案房屋限定条件（5年内）才可上市交易，所以王凤萍是借苏彩霞之名购房。其二，李佳伟不认可王凤萍是涉案房屋的实际购买人，但其对法庭调查中王凤萍所举证据，无法提供证据证明涉案房屋的购房款就是苏彩霞全部交付，更无证据证明涉案房屋是由开发公司银基公司委托物业公司交付给苏彩霞，苏彩霞也并未交付各项费用。备案仅是开发方的单方面预登记，并不是合法的权属证明。请求驳回上诉，维持原判。苏彩霞述称，苏彩霞与王凤萍签订的《房屋转让初步协议》合法有效。王凤萍支付的合同价款与涉案房屋的购置价相等，并不存在恶意串通的行为，更未损害国家、集团及第三人的利益。《房屋转让初步协议》具备标的、标的物、合同价款等合同内容，其并非要约或预约合同而系本约，且在合同签订后双方就合同约定的主要义务已经履行完毕。之后双方签订《房屋转让协议》系对前一协议的履约情况进行了概述，并就转让的相关事项予以补充约定，其实际为《房屋转让初步协议》补充协议。王凤萍在人民法院查封涉案房屋之前，已经支付涉案房屋的全部价款并实际占有，虽未办理房屋过户登记，但并非其过错。故王凤萍存在具有排除强制执行的民事权益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，李佳伟的上诉理由不成立。应当驳回上诉，维持原判。王凤萍向一审法院起诉请求：1．停止对银川市某小区某室房屋的执行；2．确认上述房屋归原告所有；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月16日银基公司与苏彩霞签订《某小区房屋销售合同》，约定苏彩霞以按揭贷款方式购买银基公司开发预售的某住宅小区某室房屋，建筑面积138.26平方米，房屋总价款544606元，2014年11月15日支付首付款200606万元，余款344000元以公积金贷款支付，2015年10月30日前交付房屋，合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后双方又签订《“某住宅小区”房屋销售补充协议》，约定根据银川市住房保障局银房发《关于审定某小区限价商品房销售价格意见请示》及银川市保障性住房权属登记及上市交易管理的相关政策文件，苏彩霞所购房屋性质为政府限价商品房，政府与苏彩霞共同享有房屋产权，其中政府享有8%产权，苏彩霞享有92%产权；苏彩霞购买该房未满5年的，不得上市交易，购买满5年后参照银川市保障性住房权属登记及上市交易管理的相关政策执行，合同还对其他事项进行了约定。2015年1月19日银基公司将某住宅小区某室房屋备案登记在苏彩霞名下。2015年6月18日苏彩霞与王凤萍签订《房屋转让初步协议》，约定苏彩霞将某住宅小区某室房屋转让给王凤萍，王凤萍将该房剩余房款34.4万元直接支付给银基公司，苏彩霞已付的20.06万元首付款及利息，王凤萍在2015年10月1日前给苏彩霞付清，并签订正式房屋转让协议，待该房在医院容许转让或办理房产证时，苏彩霞应协助王凤萍到医院和房管部门共同办理相关手续，将房产办理到王凤萍名下。2015年6月11日王凤萍通过中国建设银行向银基公司转款34.4万元，2015年8月19日、2015年9月27日王凤萍通过中国工商银行向苏彩霞分别转款16万元、4.7万元共计20.7万元。2016年10月29日银基公司与苏彩霞签订《补充协议》，约定某住宅小区某室房屋实测建筑面积为137.85平方米，比合同约定的建筑面积138.26平方米减少0.41平方米，房屋总价款为542991元，银基公司自合同签订后向苏彩霞退款1615元。王凤萍的丈夫刘向军，在上述《补充协议》尾部“买受人”栏目中的“经办人”一栏签名。2017年4月13日银基公司通过银行转账向苏彩霞退款1615元。2016年10月29日王凤萍在宁夏银行以取现方式支付某住宅小区某室物业专项维修资金6892.50元，当日，刘向军与某住宅小区物业服务中心签订了《房屋交接签收书》，领取了某住宅小区某室房屋钥匙及电卡，办理了该房的收房手续。2018年9月29日王凤萍以银行转账方式交纳某住宅小区某室2018-2019年度采暖费786元。2018年9月18日王凤萍与苏彩霞签订《房屋转让协议》，约定苏彩霞将某住宅小区某房屋转让给王凤萍，该房是区医院集资自建的经济适用房，政府持有8%的房屋产权，该房售价54.299万元，苏彩霞于2014年支付了购房首付款20.06万元，剩余款项未支付，2015年初双方协商一致，苏彩霞将该房转让给王凤萍，王凤萍给苏彩霞支付了所交的20.06万首付款及相应利息，并给银基公司结清了剩余34.24万购房款，银基公司出具了不动产统一发票，由于购房政策原因，王凤萍暂时未能将该房产权过户至自己名下，待该房满足过户条件时，苏彩霞无条件配合王凤萍将产权过户至王凤萍名下，合同还对其他事项进行了约定。2017年5月11日法院受理李佳伟诉王继新、苏彩霞民间借贷纠纷一案，经审理于2017年7月20日作出（2017）宁0104民初5026号民事判决，判决王继新、苏彩霞向李佳伟偿还借款100万元、支付该借款2014年5月6日前未付利息379880.68元，并按年利率24%向李佳伟支付该借款自2015年9月22日起至本判决确定的还款之日止的借款利息；案件受理费24880元，已减半收取12440元，李佳伟负担3193.22元，王继新、苏彩霞负担9246.78元。该判决生效后，王继新、苏彩霞未履行判决确定的付款义务，李佳伟申请强制执行，法院于2017年8月23日立案执行，执行案号为（2017）宁0104执4373号，2017年10月27日法院将某住宅小区某室房屋进行了预查封，王凤萍得知后对此提出执行异议，法院审查后于2019年12月2日作出（2019）宁0104执异310号执行裁定，裁定驳回其异议，王凤萍不服该裁定在法定期间内提起执行异议之诉。一审法院认为，案外人执行异议之诉案件，法院既要对案外人对执行标的是否具有某种实体权利作出审查判断，同时还须对该实体权利能否阻却执行进行审查判断。根据该类案件的特点，具体到本案，法院首先应当对王凤萍与苏彩霞之间就案涉房屋转让的事实进行审查，然后根据审查结果再确定王凤萍对案涉房屋是否具有某种实体权利并能否阻却执行，现就相关问题分述如下：一、根据银基公司与苏彩霞于2015年1月16日签订《某住宅小区房屋销售合同》及案涉房屋于2015年1月19日备案登记在苏彩霞名下的事实，法院可以认定苏彩霞购买了案涉房屋。根据苏彩霞与王凤萍于2015年6月18日签订《房屋转让初步协议》、王凤萍于2015年6月11日向银基公司转款34.4万元及2015年8月19日、2015年9月27日王凤萍向苏彩霞转款共计20.7万元的事实，并结合王凤萍的丈夫刘向军在银基公司与苏彩霞签订的《补充协议》中签名的事实，法院可以认定苏彩霞在履行其与银基公司签订的购房合同过程中将案涉房屋转让给王凤萍，并约定王凤萍以苏彩霞名义继续履行购房合同，且购房款王凤萍已全部付清。根据王凤萍于2016年10月29日支付案涉房屋物业专项维修资金6892.50元及当日王凤萍的丈夫刘向军办理该房收房手续和法院于2017年10月27日将案涉房屋予以预查封的事实，法院可以认定王凤萍购买、占有案涉房屋在前，法院查封在后，虽然王凤萍与苏彩霞于2018年9月18日又签订《房屋转让协议》，因该合同系双方签订的第二份合同，根据合同内容，该合同实际是双方对第一份合同《房屋转让初步协议》履行情况进行概述，并就案涉房屋转让涉及的相关事项予以补充约定，实际是一份补充合同，并不能以此为依据否认王凤萍购买占有案涉房屋在前、法院查封在后的事实。综上，王凤萍系案涉房屋的实际所有人，其购买占有案涉房屋的时间早于法院查封时间，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉房屋停止执行的诉请，法院予以支持。二、苏彩霞在履行其与银基公司签订的购房合同过程中将案涉房屋转让给王凤萍，由王凤萍以苏彩霞名义继续履行购房合同，双方的行为系苏彩霞将自己在购房合同中的权利和义务一并转让给王凤萍，因该转让未经银基公司同意，双方的行为实际是“借名买房”，由于案涉房屋系政府限价商品房，对购买者有一定条件限制，而且转让交易按照银川市目前的政策，须购买满5年并补交相关费用后，才可办理产权过户手续，因上述转让条件目前尚不具备，案涉房屋目前尚不具备直接确权的条件，仅可以认定王凤萍就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求确认该房归其所有的诉请，法院不予支持。三、案涉房屋被查封的原因，系苏彩霞未履行生效判决确定的义务所导致，并引发此后的执行异议及执行异议之诉，而李佳伟对此并无过错，故本案案件受理费应由苏彩霞负担。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决：一、不得执行银川市金凤区新区医院住宅小区12-2-601室房屋；二、驳回原告王凤萍的其他诉讼请求。案件受理费17219元，由被告苏彩霞负担。（2019）宁0104执异310号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人王凤萍是否对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。本案中，王凤萍与苏彩霞2015年签订的《房屋转让初步协议》内容具体明确，具备合同要件，合法有效，可以认定王凤萍与苏彩霞在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。且根据王凤萍提交的《房屋交接签收书》、缴纳取暖费等票据可以证实王凤萍在法院查封前已合法占有涉案房屋。王凤萍提交的转账凭证、银行流水可以证实其已按照《房屋转让初步协议》履行了向银基公司支付下剩房款、向苏彩霞支付首付款的义务，王凤萍已按照约定支付全部价款。因涉案房屋系政府限价商品房，购买5年内不能过户，故王凤萍对未办理过户登记不存在过错。政府虽对涉案房屋享有8%的产权，但涉案房屋并不属于苏彩霞不能依据其个人意志处分的财产。综上，王凤萍的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17219元，由上诉人李佳伟负担。本判决为终审判决。审判长  张建国审判员  任朝霞审判员  宁 丽二〇二〇年九月二十五日书记员  苏 芮附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。