贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5094号上诉人（原审原告）：胡饶敏，女，1985年8月11日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审原告）：廖中义，男，1983年9月12日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。委托代理人：胡双林，贵州法渡源律师事务所律师。委托代理人：罗珊，贵州法渡源律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：遵义保利置业有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区南部新区龙坑街道遵义大道中段西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。法定代表人：黄宇欣，该公司总经理。委托代理人：张健，贵州新长征律师事务所律师。上诉人胡饶敏、廖中义因与被上诉人遵义保利置业有限公司商品房预售合同纠纷，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初2371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡饶敏、廖中义上诉请求：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初2371号民事判决书，依法改判支持上诉人在一审中提出的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人遵义保利置业有限公司提供的《保利.未来城市商品房认购书》（以下简称《认购书》）系格式合同，被上诉人遵义保利置业有限公司未对《认购书》尽到合理的提请注意义务。被上诉人遵义保利置业有限公司提供的《认购书》系格式条款合同，该格式条款合同是被上诉人遵义保利置业有限公司预先拟定的，双方的权利义务不对等。根据《合同法》第三十九条之规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。但上诉人胡饶敏、廖中义在与被上诉人签订《认购书》时，被上诉人未采取合理的方式提醒上诉人胡饶敏、廖中义注意免除或者限制其责任的条款。根据《合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因被上诉人遵义保利置业有限公司对《认购书》未尽到合理的提请注意义务，导致上诉人胡饶敏、廖中义在未清楚自身应当承担加重责任的情况下签订了《认购书》，《认购书》中的条款加重了上诉人胡饶敏、廖中义的责任。被上诉人的行为违反了《合同法》第三十九条和第四十条规定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第十条之规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。上诉人胡饶敏、廖中义与被上诉人遵义保利置业有限公司签订的编号为1902453《认购书》应无效。二、上诉人胡饶敏、廖中义系在被上诉人遵义保利置业有限公司置业顾问的欺诈下，签订的《认购书》。上诉人胡饶敏、廖中义购买案涉房屋的前提是案涉房屋能二次使用公积金贷款，在整个购房协商过程中，上诉人胡饶敏、廖中义作为消费者只是将自己的想法和要求提出，被上诉人遵义保利置业有限公司是专业房地产开发公司，在得到被上诉人遵义保利置业有限公司置业顾问承诺后，上诉人胡饶敏、廖中义才签订《认购书》并交纳定金一万元。上诉人胡饶敏、廖中义作为消费者根本无法举证在购房时的交谈内容，一审法院以此认定上诉人胡饶敏、廖中义举证不能，驳回上诉人胡饶敏、廖中义的一审诉讼请求有违法律的公平公正。一审判决将不能签订正式的《商品房买卖合同》归责于上诉人胡饶敏、廖中义，严重侵害上诉人胡饶敏、廖中义作为购房者的合法权利。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。遵义保利置业有限公司二审未答辩。胡饶敏、廖中义向一审法院起诉请求：1、判令解除胡饶敏、廖忠义与遵义保利置业有限公司于2019年6月16日签订的编号为1902453《保利.未来城市商品房认购书》；2、判令遵义保利置业有限公司返还胡饶敏、廖中义定金20000.00元，并自2019年6月16日起，以10000.00元为基数，按月利率2%支付利息至付清款项之日止。截止2020年4月10日，利息为1993.33元。3、本案诉讼费用由遵义保利置业有限公司承担。一审法院认定事实：2019年6月16日，胡饶敏、廖中义作为买受人，遵义保利置业有限公司作为出卖人，双方签订了编号为1902453《保利未来城市商品房认购书》，买受人自愿认购由出卖人开发的位于遵义市的保利未来城市Ｂ2地块5栋1单元27层1号高层房屋，买受人并于当日支付了认购定金10000.00元给出卖人，认购书约定：买受人须于2019年6月21日前，携本《认购书》及买受人身份证明、婚姻证明到保利未来城市营销中心签署《商品房买卖合同》及相关文件，并向出卖人支付首期楼款、公共维修资金等应缴政府税项，买受人若选择银行按揭付款方式，则应向出卖人指定的银行办理商品房抵押贷款手续，若买受人出现以下任何一项情况，则视为买受人违反本《认购书》，买受人已付定金归出卖人所有不予退还，出卖人并有权随时将该商品房重新出售给予任何第三方而无须向买受人发出通知：……（2）逾期未能签署《商品房买卖合同》、《保利未来城市前期物业服务协议》及本协议第四条第4项的约定范本的；……。认购书签订后，买受人未在约定的期限内履行签署《商品房买卖合同》等义务，出卖人将涉案房屋出卖给了他人。现胡饶敏、廖中义以遵义保利置业有限公司违约由，特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。一审法院认为，胡饶敏、廖中义与遵义保利置业有限公司之间系商品房预售合同关系，胡饶敏、廖中义未在双方约定的期限内履行签署《商品房买卖合同》等义务，已构成违约，应承担相应的责任。故胡饶敏、廖中义的诉讼请求不予支持。遵义保利置业有限公司的辩解意见，予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回胡饶敏、廖中义的诉讼请求。案件受理费174.00元（已减半收取），由胡饶敏、廖中义负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，胡饶敏、廖中义与遵义保利置业有限公司签订的《保利.未来城市商品房认购书》（以下简称《认购书》）属于预约合同。预约合同是对本约相关事项的预先规划。预约既可以明确本约的订约行为,也可以是对本约内容进行预先设定。对经协商一致设定的预约内容,本约应予以直接确认,其他事项则留待订立本约时继续磋商。预约合同的主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚实信用原则进行磋商以达成本约的义务。本案中,《认购书》就是相对于将来签订的商品房买卖合同的预约合同。该预约合同是双方当事人在协商一致的基础上达成的,没有违反法律禁止性规定,合同合法有效,非经当事人协商一致不得更改,否则构成对预约合同的违约。遵义保利置业有限公司通过与胡饶敏、廖中义签订《认购书》的方式向其收取了购房定金10000元,作为订立商品房买卖合同的担保。在《认购书》中约定了签订商品房合同的时间为2019年6月21日，在权利义务条款中用加黑字体约定了“本认购书一经签订不更名；不换房；不退房；如未按期付款签约，定金没收房源另售”。遵义保利置业有限公司提供的《认购书》虽然是格式条款,但是该条款遵循了公平原则确定当事人之间的权利义务,内容明确具体,并未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利,因此,根据《中华人民共和国合同法》第三十九条关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定,该《认购书》合法有效，上诉人胡饶敏、廖中义主张《认购书》无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。本市住房公积金个人贷款政策系市住房公积金管理中心对社会公众发布的政策，已实现多年，且商品房买卖为大额商品交易，胡饶敏、廖中义作为完全民事行为能力人，理应知晓自身的公积金贷款资格或者在作出购房决定前进行了解、核实，现并无证据足以证明遵义保利置业有限公司对于胡饶敏、廖中义的公积金贷款条件作出承诺，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，胡饶敏、廖中义主张遵义保利置业有限公司存在欺诈行为的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由胡饶敏、廖中义负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年九月十五日法官助理杨颜竹书记员胡汝静