辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0124民初2103号原告：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，个体，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。被告：曹明军，男，1962年6月25日出生，汉族，农民，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：曹长静，女，1989年2月1日出生，汉族，农民，住辽宁省昌图县。被告：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市清原满族自治县清原镇新村街。法定代表人：王统江，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘相军，男，1971年9月30日出生，满族，系该公司副经理，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。原告吕秀斌与被告曹明军、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称嘉宸房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕秀斌、被告曹明军委托诉讼代理人曹长静、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘相军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕秀斌向本院提出的诉讼请求：一、要求继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652-4号执行裁定书。抚顺嘉宸房地产开发有限公司位于昌图县建筑面积62，58平方米，总房款175,224.00元；二、案件受理费由被告负担。事实与理由：原告与被告嘉宸房地产公司法库分公司、嘉宸房地产公司买卖合同纠纷的（2017）辽0124民初2661号民事裁决已发生法律效力。在执行中2019年7月5日，法库县人民法院作出（2018）辽0124执652-4号执行裁定书，对被告嘉宸房地产公司所有的坐落于辽宁省铁岭市昌图县泊(2-17-2)的房屋予以查封。人民法院查封后向嘉宸房地产公司及法库分公司送了执行裁定书等相关手续。被告嘉宸房地产公司未提出异议。法库县人民法院于2019年10月31日分别向原告和被执行人送达了选定评估机构通知书及预拍卖公告。嘉宸房地产公司及法库分公司未提出异议。2020年8月4日，被告（案外人）曹明军向法库县人民法院提出书面执行异议，认为查封的房产系其所有，要求解除查封措施。2020年8月10日，法库县人民法院以（2020）辽0124执异138号的裁定：终止对位于昌图县“文澜尚品”小区15号楼(2-17-2)的房产的执行。原告在申请查封涉案房产之前，已与法库县法院执行人员同到昌图县不动产登记部门进行过查询，涉案的“文澜尚品”小区15号楼(2-17-2)的房产登记在被执行人嘉宸房地产公司名下，原告申请进行查封于法有据。被告曹明军称已购买了涉案房屋，并签订了商品房买卖合同房屋已归案外人所有。是被告嘉宸房地产公司的原因未办理产权过户的理由不能成立。未办理产权过户或预告登记是自身的原因。被告曹明军没有证据证明其已实际交付房屋价款，人民法院在查封前被告曹明军没有证据证明实际占有涉案房屋。法院执行人员在对该户楼房查封贴封条时，该楼是清水房，没有人占用，证明被告当时并未实际占有该楼房。而法库县人民法院（2020）辽0124执异138号的执行裁定：终止对位于辽宁省铁岭市昌图县迎宾路北“文澜尚品”小区15号楼(2-17-2)的房产的执行是错误的。综上所述：被告曹明军对涉案房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权利，依照《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条的规定，请求人民法院查清事实，依法判决准许执行被告嘉宸房地产公司所有的位于昌图县的房产。被告曹明军辩称，不同意原告的诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过程手续的人民法院可以查封冻结。扣押、冻结，第三人已经支付全部价款。并实际占有但尚未过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣扣押、冻结。根据上述规定，第三人对案涉房屋排除强制执行的三个要求是已经支付全部价款并实际占有且对未办过户手续没有过错，其一曹文军已经支付全部价款，2018年6月7日嘉宸房地产公司与曹明军签订商品买卖合同，约定嘉宸房地产公司将涉案房屋给出售给曹明军，合同内容符合《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，该协议是双方的真实意义表示，不违反法律强制性规定。双方的房屋买卖行为应受法律保护，吕秀斌主张曹明军未向嘉宸房地产公司付清全款，但未提供证据证明。曹明军按照合同约定支付全部房款216,000.00元，抚顺嘉宸公司为其出具了收款证据。其二曹明军实际占有房屋，吕秀斌举证了案件房屋目前为清水房，证明案涉房屋无人占有。需要说明的是，法律上的实际占有并非限于实际使用，只要涉及财产处于权力人实际控管控之中入住即可。本案中曹明军提供了物业费、楼道费、垃圾清理费、收据及房屋钥匙等证据，证明实际占有房屋，其三曹明军对未办理过户手续没有过错，因为案涉房屋开发商手续不全。客观上不具备办理过户登记的条件。即曹明军虽未取得房屋的所有权，并非其自身原因导致。曹明军对案件房屋未办理过户登记手续并没有过错。根据上述描述，曹明军的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，法院裁定曹明军对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，符合法律规定。综上，原告的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第200条第二项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法解释》第204条第一款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第395条第二款规定，被告曹明军申请法院驳回原告的诉讼请求。被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司辩称，一、嘉宸房地产公司在开发建设昌图县“文澜尚品”项目时，因缺少资金导致大量借款，借款累计几千万元之巨。嘉宸房地产公司分别于2015年11月3日、11月4日、12月1日向贾景峰、张永孝借款人民币1,000,000.00元、9,000,000.00元、3,000,000.00元，共计13,000,000.00元（实际到账12,090,000.00万元）。嘉宸房地产公司多次偿还借款本金及利息，又于2018年4月11日、4月26日、5月18日将嘉宸房地产公司开发的文澜尚品房屋35套按照合同备案价抵顶给贾景峰、张永孝用以偿还借款，但贾景峰、张永孝通过中介公司以大大低于市场价将房屋出售，得款4,000,000.00元﹙房屋均价1,540.00元每平方米﹚。以上事实在开原市法院（2018）辽1282民初3456号民事判决书及铁岭市中级法院（2019）辽12民终470号民事判决书中予以确认，本案被告曹明军于2018年6月7日从中介公司购买案涉房屋，并与嘉宸房地产公司签订商品房买卖合同，被告曹明军自此占有、使用该房屋至今。二、原告所诉没有事实和法律依据，现昌图“文澜尚品”项目绝大部分的房产都是登记在嘉宸房地产公司名下，所有的房产都已经回迁安置、出售、抵账，嘉宸房地产公司已无任何房产，案涉房屋登记在嘉宸房地产公司名下，即认为属于嘉宸房地产公司的财产是错误的，因其他案件嘉宸房地产公司的土地被法院查封等原因，导致不能办理合同备案、预告登记、房照等。如果只看不动产登记情况，那么整个“文澜尚品”项目法院都可以执行，这将严重侵害广大回迁户、购房者的合法权益，给社会增加不安定因素。综上所述，被告曹明军购买该房产是在法院查封之前，已合法取得，对该房产享有所有权、使用权，没有办理相关证照系非自身原因造成，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：2015年，嘉宸房地产公司开发建设文澜尚品小区期间向案外人张永孝、贾景峰借款13,000,000.00元。2018年，为偿还上述借款被告嘉宸房地产公司将包括案涉房屋（辽宁省铁岭市昌图县产）在内的共计35套房屋抵顶给案外人张永孝、贾景峰，但未进行房屋产权备案登记及变更登记，后张永孝、贾景峰委托中介将该35套房屋出售，房屋价值合计4,000,000.00元。2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号民事裁定书，裁定查封嘉宸房地产公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。2018年3月26日，辽宁省法库县人民法院作出（2018）辽0124执29号执行（民事）裁定书，裁定查封被执行人嘉宸房地产公司所有的位于昌图县的土地使用权41398平方米（不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号）。2019年4月26日，辽宁省抚顺市新抚区人民法院作出（2019）辽0124执25号执行裁定书，裁定依法轮后查封嘉宸房地产公司名下的不动产辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，面积41398平方米。2018年6月7日，嘉宸房地产公司与曹明军签订《房屋买卖合同（预售）》，约定嘉宸房地产公司将579幢2单元17层2号（即案涉辽宁省铁岭市昌图县产）出售给被告曹明军，售价216,527.00元。被告曹明军于当日向贾景峰支付购房款216,527.00元，向嘉宸房地产公司缴纳物业费1802.30元、楼道灯费40.00元、垃圾清运费250.32元。同日，嘉宸房地产公司为被告曹明军出具《收款收据》载明：收房款（15#2-17-2）216,527.00元。另出具物业费《收款收据》、楼道灯费及垃圾清运费《收款收据》。2018年5月18日，贾景峰为被告嘉宸房地产公司出具《保证书》载明：本人贾景峰自愿将顶账房屋（文澜尚品小区15号楼2单元1702室）出售给曹明军，由曹明军与嘉宸房地产公司办理房屋买卖及入住手续，同时由该房屋引起的经济问题及一切纠纷均由本保证人负责。保证人贾景峰签字并按捺手印。2019年7月5日，本院依据申请执行人吕秀斌的申请，作出（2018）辽0124执652号之四执行裁定书，裁定查封辽宁省铁岭市昌图县产，查封期限三年。2020年8月4日，曹明军向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）辽0124执异138号执行裁定书，裁定中止对辽宁省铁岭市昌图县产的执行。裁定作出后吕秀斌不服，于2020年8月20日，以曹明军、嘉宸房地产公司为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉（即本案），请求继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县产。本院认为，本案争议焦点为曹明军就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告曹明军若要排除对登记在被执行人嘉宸房地产公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合上述规定的四项构成要件。（1）在法院查封之前已与嘉宸房地产公司签订合法有效的书面房屋买卖合同；（2）在法院查封之前已合法占有案涉房屋；（3）已向嘉宸房地产公司支付全部购房款；（4）非因曹明军自身原因未办理过户登记。经查，被告嘉宸房地产公司已于2018年将包括案涉房屋在内的35套房屋抵给案外人张永孝、贾景峰用于偿还欠款。后贾景峰委托中介公司对外出售，曹明军系从贾景峰处购买房屋并支付房款。为办理入住手续之便利，曹明军与嘉宸房地产公司签订《房屋买卖合同（预售）》，嘉宸房地产公司向其开具收款收据，上述事实表明，曹明军与嘉宸房地产公司未形成真实有效的房屋买卖关系，此其一。其二，庭审已查明，沈阳市铁西区人民法院已于2017年6月19日查封案涉房屋范围内的土地使用权，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”，查封案涉土地使用权效力及于本案争议房屋，虽沈阳市铁西区人民法院未对案涉房屋及其土地使用权分别进行查封登记，但不影响查封效力。经查，嘉宸房地产公司与案外人贾景峰以房抵债时间在2018年4、5月份，曹明军与嘉宸房地产公司签订的《房屋买卖合同（预售）》时间在2018年6月，均晚于沈阳市铁西区人民法院查封时间2017年6月，故曹明军的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第（1）项要件。其三，如上所述，由于沈阳市铁西区人民法院对案涉房屋查封在先，曹明军在购买房屋时对此应有所注意和了解，其未尽到交易必要的注意义务，对于签订房屋买卖合同本身就是存在过错的，故其主张对案涉房产行使占有、使用之行为难谓系“合法”占有。并且，由于曹明军系在案涉房产被查封后签订的房屋买卖合同，并因此导致其未能办理不动产产权变更登记，亦应认定其因自身原因未办理变更登记存在过错。因此，曹明军主张的事实不符合上《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（2）、（4）项条件。另外，根据庭审查明的事实，曹明军系将购房款以现金形式支付给贾景峰，嘉宸房地产公司虽为曹明军出具了收款收据，但并未实际收到曹明军支付的购房款，因此不能认定其已向嘉宸房地产公司支付全部购房款，故其亦不符合上述司法解释第二十八条第（3）项条件。如上所述，对案外人权利是否成立审查依据主要是参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。由于曹明军的主张不符合上述规定的构成要件，其对案涉房产并不存在实体权利，故其权利主张不能排除案涉房产的查封。因此，吕秀斌要求继续执行辽宁省法库县法院（2018）辽0124执652之四号执行裁定书，执行标的为被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司名下位于辽宁省铁岭市昌图县产的主张，有事实及法律依据，应予支持。另外，曹明军如认为其权利受到侵害，可向与其有合同关系的一方另行主张。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，之规定，判决如下：准许执行辽宁省法库县法院（2018）辽0124执652之四号执行裁定书，执行标的为被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司名下位于辽宁省铁岭市昌图县产。案件受理费3,804.00元，由被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2020）辽0214执异138号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 陈 林人民陪审员 沙 萍人民陪审员 史艳杰二〇二〇年九月十五日法官助理王艺诺书记员李博本判决所适用的相关法律《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。