广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2099号上诉人（原审原告）：万迎元，女，汉族，1969年1月1日出生，住所地：深圳市宝安区***********号，公民身份号码：440************021。委托代理人：王林欣，北京市盈科(深圳)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司（以下简称京粤公司），住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄*********号。法定代表人：林某1。委托代理人：许泳珊，广东增华律师事务所律师。委托代理人：曾环钦，广东增华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市惠城区**********及***********号。法定代表人（负责人）：古波上诉人万迎元与被上诉人惠州市京粤实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2963号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人万迎元上诉请求：一、请求撤销（2019）粤1391民初2963号《民事判决书》判决。二、判决解除万迎元跟京粤公司的商品房买卖合同和贷款担保合同。三、判决京粤公司返还万迎元购买其房屋的款项69万元及其利息13.18万元，合计82.18万元。四、判决京粤公司返还万迎元租金22.2194万元及其利息4万元，合计26.2194万元。五、判决京粤公司返还万迎元预告登记费等费用及其利息合计9248.84元。六、判决京粤公司返还万迎元2017年11月21日至2019年8月22日支付给银行的贷款本金和利息总额17.183152万元。七、判决解除万迎元跟广州银行股份有限公司惠州分行的贷款担保合同。以上合计126.5074万元。事实及理由：一、因京粤公司的原因，使延期办证的时间已严重超过一年以上，根据法律规定，万迎元有权解除《商品房买卖合同》，人民法院应予支持。原审法院无视此重大事实，是错误的。万迎元与京粤公司签订商品房买卖合同，由万迎元购买京粤公司开发的惠州大亚湾西区创新世纪花园7栋108房商品房一套，合同约定该商品房总价为人民币182.4467万元，并约定京粤公司于2016年12月31日之前将验收合格的房屋交付给上万迎元，并于交付使用后360天内将办理房屋土地权属登记证需要由京粤公司提供的资料报产权登记机关备案，然而，京粤公司并未按照合同的约定履行办理房产证的义务，京粤公司从交房之日2017年5月1日起算直到2019年4月27日已经逾期办证超过了一年(去除360天)，京粤公司已经构成严重违约，严重损害了万迎元的利益，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定的商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定和双方合同的补充协议的第五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案”，实际交房日期是2017年5月l日，京粤公司办理权属登记需要由其提供资料报登记机关备案，最迟日期是2018年4月26日(总天数是360天)，则从2018年4月27日起算(包括27日)至2019年4月26日为一年的时间，那么从2019年4月27日开始就已经超过一年，就是说从2019年4月27日开始，万迎元就可以根据上述法律规定主张解除购房合同，这是万迎元的法定权利，所以，万迎元的原审诉讼请求应该得到原审法院的支持，但是原审法院却以万迎元没有及时提供契税发票而导致被上诉人无法进行小权籍调查等为由，错误地驳回了万迎元的诉讼请求。二、涉案房产不动产证未及时办出的原因在于京粤公司未及时办理权籍调查手续及首次登记。原审法院错误的将未及时办理出不动产权证的原因归结为万迎元未缴纳契税是错误的。第一，2016年6月29日，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，告知京粤公司等区内发展商：自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查。可见，办理权籍调查的义务主体是京粤公司，非万迎元。第二，根据房屋确权的相关规定，商品房需要办理了首次登记后，才可申请办理不动产权证。根据京粤公司的证据三、证据四和其他跟本案事实相同的众多案件的证据，京粤公司在2019年的4月18日把涉案房屋的整栋楼首次登记所需要的材料递交到惠州大亚湾区不动产登记中心，2019年5月14日取得涉案整栋楼宇所有权的首次登记，此时京粤公司已经严重违约，万迎元完全符合解除购房合同的法定条件，万迎元提出解除购房合同都符合法律规定。第三：根据京粤公司的证据五得知，万迎元的房屋的小权籍调查完成时间是2019年5月17日，表明权籍调查跟契税无关，原审认定的“原告未及时提供契税发票，导致小权籍调查无法进行”的事实完全错误。第四、原审法院和贵院审理的大约80多个同类的案件判决认定至2019年5月5日，其他众业主都已经按时交纳了契税，京粤公司仍然没有把涉案房屋创新世纪花园7栋商品房办理权属证书需要的资料交到不动产登记部门备案，再次说明了即使万迎元及时交纳了契税，京粤公司也不能在2019年4月26日之前把办理权属登记需要提供的资料报登记机关备案。第五、根据京粤公司的证据六得知，京粤公司给万迎元的“催告函”落款时间是2019年5月31日，但没有证据证明此催告函已经送达给万迎元，即使已经送达给万迎元，也早就超过了2019年4月27日，并不能妨碍上诉人解除购房合同。根据京粤公司的证据六，快递单寄出时间是2019年6月1日，寄达地址是惠州大亚湾碧桂园十里银滩海逸湾5号楼3单元207房，实际上万迎元根本就不在那里居住，更没有签收所述快递。证据六显示签收时间是2019年6月19日，这么久的时间，快递公司应该早就会退件了，竟然显示“本人签收”，明显跟事实不符，即使万迎元签收，也不妨碍她解除购房合同的诉讼请求，因为2019年6月，早就超过了4月27日。是否签收快递、是否交纳契税跟办理大权籍调查和小权籍调查都没有关系，且京粤公司在2019年5月17日已经完成了小权籍的调查。综上，万迎元的诉求完全符合法律规定，具有充分的事实依据，跟是否交纳契税没有关系，原审故意混淆视听，严重明显的枉法裁判，恳请二审法院查明事实，严格依法判案，坚决纠正原审的明显的错误判决，支持万迎元的全部上诉请求。补充上诉意见：一、一审对于交楼时间为2017年5月1日的认定是完全错误的，交楼时间应当为2016年12月31日。1、2016年3月25日，涉案房产已取得《建筑工程竣工验收报告》，达到合同约定的交房标准。2、认购时间是2016年11月11日，万迎元支付了定金。2016年11月14日已交完首期款。3、2016年11月14日，万迎元购买涉案房产的实际时间是2016年11月14日（从万迎元所补充的《特殊情况申请表》可看出），且与银行签署《楼宇按揭贷款合同》。4、2017年的7月14日的买卖合同第八条约定2016年12月3日为交房日期。实际购买发生于2016年11月14日，购买后于2016年12月31日交楼，签署合同时间在交楼时间之后，即合同双方在签署合同时对已经发生过的事进行确认或者进行追认。5、一审法院仅依据上诉人万迎元与物业公司委托经营的格式合同就当然推定京粤公司交楼的时间是错误的，委托经营合同仅是万迎元与案外人之间的约定，与本案交楼时间无关。二、一审法院认定的原告违约的事实是错误的。权籍调查不需要契税费发票。此事实我方已向国土局权籍调查科咨询，也申请法院向权籍调查科问询清楚。二、一审庭审笔录第16页第五行。京粤公司明确，其是在2019年5月17日才取得涉案房屋的权籍调查。可见，权籍调查并不需要万迎元先缴纳契税。所以一审判决书第13页倒数第2行认定的“经被告方要求原告及时提供契税发票，用以办理房屋所有权登记手续，原告未及时提供契税发票，导致小权籍调查无法进行”的认定是没有事实和法律依据的。三、本案万迎元解除房地产买卖合同是有事实和法律依据的。1、本案基本事实如下：2016年3月25日，涉案房产已取得《建筑工程竣工验收报告》，达到合同约定的交房标准。2016年11月11日，万迎元认购京粤公司涉案房产、交付部分定金。2016年11月14日，万迎元支付定金余款，交首付款，签署银行借款合同。2016年12月31日，双方合同确认京粤公司交楼予万迎元。2017年7月14日，双方签署《房地产买卖合同》。2019年4月18日，京粤公司申请首次登记。2019年5月14日，京粤公司完成首次登记。2019年5月17日，京粤公司取得涉案房产的小权籍调查。2019年6月1日，京粤公司催告万迎元缴纳契税。2、从上述事实可看出京粤公司完全达到办理万迎元名下不动产权证的条件的最后时间是2019年5月17日。众所周知，惠州市一手新房办理出买方名下不动产权证的流程是：开发商完成首次登记→开发商完成小权籍调查→买方交契税、办理出卖方名下不动产权证。而本案中，京粤公司作为涉案房产的开发商，完成首次登记的时间是2019年5月14日，完成小权籍调查的时间是2019年5月17日，即使根据一审法院确定的交楼时间为2017年5月1日，也早已超过了约定的一年时间，此时万迎元已有权解除合同，万迎元有权不予缴纳契税而主张合同解除。一审法院连基本的一手房不动产权证办理的程序都混淆了，故而做出了完全错误的判决。根据合同附件四第五条之约定，交楼时间为2016年12月31日。则京粤公司应当在2017年12月26日之前完全达到办理房产证的条件，但京粤公司一直到2019年5月17日才完全达到，已超期507天。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定的商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”综上1-4款，京粤公司在超出507天未办理房屋所有权登记，已经构成了根本违约，买受人万迎元请求解除合同是有事实和法律依据的，在京粤公司已经严重违约、万迎元有权单方解除合同的情况下，万迎元有权不予缴纳契税，并有权要求解除合同。四、涉案商品的成交价为138万，非182万，一审法院认定成交价为182万是错误的。l、双方所签署的《广东省商品房买卖合同》约定涉案房产的成交价为138万，且双方于2016年11月14日签署的《特殊情况申请表》中确定的成交价变为138万。2、上诉人万迎元向京粤公司支付的购房款为138万。3、无任何客观证据(如银行流水)证明万迎元向京粤公司实际支付了182万的购房款。故而，一审《民事判决书》对事实和法律认定均错误，请求改判并支持上诉人的上诉请求。被上诉人京粤公司答辩称：一、案涉房屋不具备解除的条件，万迎元要求撤销一审判决，解除商品房买卖合同及贷款担保合同没有事实依据和法律依据。首先，关于房屋的交付时间问题。虽然本案京粤公司未提起上诉，但并不代表认可一审法院认定房屋交付时间是2017年5月1日，案涉房屋实际交付时间是2017年7月14日。商品房买卖合同签订的时间是2017年7月14日，京粤公司不可能在未签订商品房买卖合同前即交付房屋。万迎元与贝莱物业公司签订的委托经营管理合同第三条虽然约定委托期限自2017年5月1日至2027年4月30日，但该合同是20l7年4月27日签订的，早于商品房买卖合同签订时间，当时只是万迎元与贝莱物业公司预计20l7年5月1日万迎元可以与京粤公司办妥商品房签订手续，因此2017年5月1日委托经营交付只是一个预估时间。委托经营管理合同第三条中也约定具体委托经营的时间自甲方交付符合交付条件的物业之日起起算。因此京粤公司只有在与万迎元签订正式的商品房买卖合同，确立正式的商品房买卖合同法律关系才有可能将案涉房屋交付给贝莱物业公司经营。其次，合同补充协议第五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将需由出卖人提供的办理权属登记的资料报产权机关备案。如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止。即合同明确约定取得不动产权证的时间是从房屋交付之日起450天内，360天只是京粤公司提交权属登记资料到产权机关备案的时间。故本案房地产权属证书的办理期限应为2018年10月7日(2017年7月14日+450天)，原告的合同解除期限应当是在2019年10月7日之后。退一步讲，即使认定房屋实际交付时间为2017年5月1日，那么根据合同约定的450天办证期限，案涉房屋应当于2018年7月25日完成不动产登记，原告的合同解除期限也应当是在2019年7月25日之后。根据京粤公司一审提交的证据材料及一审法院查明的事实，京粤公司在2018年4月18日已经提交确权的权属登记资料，案涉房屋于20l9年5月17日完成权籍调查，因此京粤公司在办理房屋权属登记期限届满未超过一年时已具备办理房地产权属证书的条件，是万迎元自身的原因不予缴纳契税才导致未能办理不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定的商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，是办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，且由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人才能请求解除合同和赔偿损失。因此，在万迎元未达到解除合同期限的情况下京粤公司己具备办证条件，万迎元因自身原因导致未能办理不动产权证，不能以此要求解除合同。另，本案万迎元在一审庭审期间及提交的上诉状均自认为案涉房屋的交付时间为20l7年5月l日，而补充的证据意见认为实际交付时间为2016年12月31日没有事实依据。案涉商品房买卖合同之所以显示交付时间是2016年12月31日是因为当时该栋房屋出售时为预售性质，合同统一填写交房时间为2016年12月31日。但案涉房屋双方签订商品房买卖合同时已经转为现房，因此20l7年7月14日签订该合同时便未再修改合同模板的交房时间。综上，根据商品房买卖合同补充协议第五条第二款的约定“出卖人应当在规定时间内为买受人办理产权登记手续，因买受人自身原因等非出卖人原因，造成出卖人不能继续办理手续的，双方同意办理产权登记手续的时间停止计算，出卖人应通知买受人相关情况，办理产权登记手续的时间顺延至相关妨碍消失后重新计算”，万迎元因自身原因未缴纳契税导致不能办理房产证所延误的时间应当自其办理契税后相应顺延。万迎元起诉时不具备法律规定解除合同的条件。二、关于案涉房屋的合同价款问题。案涉房屋的实际价格是1824467元。其中69万元为万迎元自行支付，69万元由万迎元办理按揭贷款，444467元为万迎元的商铺租金抵房款。万迎元在起诉状、一审庭审及上诉状对房屋价格1824467元予以自认，京粤公司对该房屋价格也确认一致。根据京粤公司二审补充的证据《商品房销售价目表》可以体现，案涉房屋7栋108房的备案价格为187万元，该备案价是经大亚湾区物价局盖章确认：根据京粤公司二审补充的证据《认购书》约定，认购原总价为人民币1932467元，第四条约定“138万元为减完5年租金的最终合同价”。另根据万迎元一审提交的证据《委托经营管理合同》第四条第l款约定“甲方确认，自甲方签署《广东省商品房买卖合同》并于交付之日起（含乙方基于甲方的授权在符合交付条件时自行接收物业的情形），至托管期间届满总共5年期间。甲方的商铺在上述委托经营期限内的租金收益累计总金额为444467元，该租金收益在甲方签订《广东省商品房买卖合同》时，直接由乙方安排支付给开发商以冲抵甲方应向开发商缴纳的购房款，乙方不再另行支付。托管期间乙方与承租方之间的全部租金收益，由乙方自行收取用于抵扣前期垫付给甲方的购房款”，可以证明，案涉房屋的市场价为180多万元，双方约定的实际价格为1821167元，并非万迎元在二审补充证据证明意见中所认为的138万元。三、案涉房屋可办理不动产权证，合同应当继续履行。根据第一条所述，涉案房屋目前己具备办理不动产权证的条件，仅缺少契税缴纳凭证才导致无法办理不动产权证。涉案房屋为商铺，也早就由物业代为租赁，不存在合同不能履行或不能实现合同目的的情况。四、案涉商品房买卖合同不具备法定解除的条件，因此京粤公司无须返还购房款、租金、利息、预告登记费等费用。根据第一条及第二条所述，涉案合同不具备法定解除的条件，合同应当继续履行，因此，京粤公司无须向万迎元返还购房款、租金、利息、预告登记费等费用。五、楼宇按揭贷款合同不具备解除的条件，万迎元要求京粤公司向其支付贷款本金和利息没有法律依据。《楼宇按揭贷款合同》是万迎元与广州银行股份有限公司惠州分行的借贷法律关系，是京粤公司向广州银行股份有限公司惠州分行提供保证的法律关系。根据第一条及第二条所述，涉案商品房买卖合同不具备解除的条件，楼宇按揭贷款合同也不存在其他可以法定解除的情形，因此，楼宇按揭贷款合同应继续履行，京粤公司无须向万迎元返还贷款本金及利息。综上，一审法院查明事实基本清楚，适用法律正确，请求法院驳回万迎元的上诉请求。万迎元向一审法院起诉请求：一、判决解除万迎元跟被告京粤公司的商品房买卖合同和贷款担保合同；二、判决京粤公司返还万迎元购买其房屋的款项690000元及其利息13180O元，合计821800元；三、判决京粤公司返还万迎元租金222194元及其利息40000元，合计262194元；四、判决京粤公司返还万迎元预告登记费等费用及其利息合计8255.57元；五、判决京粤公司返还万迎元2017年11月21日至2019年6月21日支付给银行的贷款本金和利息总额156425.84元；六、判决解除万迎元和广州银行惠州分行的贷款担保合同。以上合计：1248675元。后万迎元变更诉讼请求为：诉请第四项数额变更为9248.84元；诉请第五项变更为：京粤公司、广州银行股份有限公司惠州分行共同返还万迎元2017年11月21日至2019年8月22日银行贷款本金和利息总额171831.25元。一审法院认定事实：经审理查明，万迎元为购买京粤公司开发的位于惠州大亚湾西区的创新世纪花园7栋108号房，于2016年11月4日及11月11日共计向京粤公司支付了购房定金10万元，2016年11月14日万迎元又向京粤公司支付购房款59万元及代收代付款4799元(包括预告登记费550元、房产证登记费550元、房屋抵押登记费550元、办理它项权证550元、维修基金2204元、国土证322元、办证费73元)，京粤公司均出具相应的收款收据给万迎元收执。2017年4月27日，万迎元作为甲方与案外人惠州市贝莱物业管理有限公司作为乙方签订《创新世纪花园委托经营管理合同》，就甲方将其所购买的商铺委托乙方经营管理等事宜约定如下：一、标的物及用途，1、本合同标的物为甲方所购买的位于创新世纪花园7栋108号的商铺，《商品房买卖合同》中约定的建筑面积为36.74平方米；2、该标的物用途为甲方委托租赁经营的商业用房；二、委托期限及房屋交付，本合同的委托期限自该商铺《商品房买卖合同》中约定的房屋交付日起10年内，即从2017年5月1日至2027年4月30日，共1O年。甲方同意根据《创新世纪花园委托招商经营管理合同》内条款执行，该商铺由乙方统一经营管理，在委托期限内甲方不可单方面撤销委托。三、租金支付。甲方确认，自甲方签署《商品房买卖合同》并于交付之日起(含乙方基于甲方的授权在符合交付条件时自行接收物业的情形)，至托管期间满总共5年期间，甲方的商铺在上述委托经营期限内的租金收益累计总金额为444467元，该租金收益在甲方签订《商品房买卖合同》时，直接由乙方安排支付给开发商以冲抵甲方应向开发商缴纳的购房款，乙方不再另行支付。5年租金444467元一次性减总价，返租时间2017年5月1日到2022年4月30日，共5年。四、本协议履行期间，无论基于何种理由，若甲方与开发商之间的《商品房买卖合同》被解除的，则本协议自动解除，由此所产生的全部损失由甲方承担。合同还就其他内容进行了约定。2017年7月14日，万迎元作为买受人与京粤公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由买受人购买出卖人开发的位于惠州大亚湾西区创新世纪花园7栋108号房，该房为商业用途，建筑面积为36.74平方米。总价款为138万元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的50％即69万元，于2017年4月27日付清；余额69万元，于2017年7月20日前以银行按揭贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准(验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准)。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因人力不可抗拒等非出卖人所能控制的事件发生导致施工无法进行的，买受人同意不追究出卖人责任。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5％。出卖人应当在规定时间内为买受人办理产权登记手续，但因买受人自身原因或按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长等非出卖人原因，造成出卖人不能继续办理手续的，双方同意办理产权登记手续的时间停止计算，出卖人应通知买受人相关情况，办理产权登记手续的时间顺延至相关妨碍消失后重新计算。若重新开始办理产权登记手续后，累计时间超出规定时间仍未办理产权登记手续的，则出卖人按合同约定承担违约责任。合同还就其他内容作出了约定。京粤公司2019年9月19日出具情况说明，涉案房产总价为1824467元。合同签订后，万迎元向广州银行惠州分行申请的按揭贷款69万元，于2017年1O月1日放款。2016年2月17日，创新世纪花园**********通过电梯验收。2016年3月23日，创新世纪花园********通过管道燃气工程验收。2016年3月25日，创新世纪花园(二期)7—9栋通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》。2016年7月l9日，涉案房屋通过消防工程验收。20l9年1月16日，涉案房屋完成工程竣工验收备案。2019年4月18日，京粤公司在办理完成创新世纪花园7栋的权籍调查手续后，向不动产登记部门提交了该栋房屋的首次登记申请和相关资料。2019年5月14日，京粤公司完成了涉案房屋所在的创新世纪花园7栋商品房的首次登记。因万迎元未向京粤公司提供缴纳契税的凭据，京粤公司于2019年6月1日向原告邮寄《催告函》，告知万迎元“经通知仍延期或者拒不缴纳契税，进而导致延期办证及由此产生其他不利后果，经通知应提交相关材料或证、照而拒绝提交或延期提交导致产生其他不利后果的，概由万迎元承担。万迎元应在收到本函之日起七日内积极办理上述事宜”，该邮件的物流信息显示为“2019年6月19日本人收”。但万迎元一直未缴纳涉案房屋的契税。万迎元认为，京粤公司没有按照合同约定的期限办理权属登记，违反合同约定，构成严重违约，遂向本院起诉，主张上述请求。另查明：2016年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局发出《公告》，告知被告等区内开发商：从2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请，请申请人妥善安排业务办理时间。一审法院认为，万迎元与京粤公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于对合同条款“办理权属登记需由京粤公司提供的资料”的理解问题。不动产权登记新政策出台后，京粤公司在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，京粤公司在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成万迎元所购房屋的权籍调查手续。可见，办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，办理权籍调查和办理转移登记都需要京粤公司提供相应的资料，这些资料应当是京粤公司为办理万迎元所购房屋不动产权转移登记所需的资料。本案中，从万迎元购买涉案房屋后又与案外人惠州市贝莱物业管理有限公司签订《创新世纪花园委托经营管理合同》的行为来看，万迎元购买该房的目的是用于投资(取得租金收益)。万迎元已委托惠州市贝莱物业管理有限公司在2017年5月1日至2027年4月30日期间统一经营管理涉案商铺，在委托期限内甲方不可单方面撤销委托。万迎元在支付的购房款中已经抵扣了案外人惠州市贝莱物业管理有限公司应当支付给万迎元的5年租金444467元，万迎元已经实现了5年的租金收益，说明双方当事人认可案外人惠州市贝莱物业管理有限公司已于2017年5月1日代万迎元收楼。合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5％。以此推算，正常情况下，京粤公司应当在2018年4月26日前向不动产权登记部门提交办理房屋产权转移登记所需资料（小确权）。如前所述，京粤公司京粤公司于2019年4月18日办理完成创新世纪花园7栋的大权籍调查，已经在办理涉案房屋的房屋产权转移登记事宜。此后，因万迎元没有提供已经缴纳契税的凭据，导致京粤公司无法继续申请办理涉案房屋的小权籍调查，经京粤公司向万迎元发出催告函后，万迎元依旧没有缴纳契税。可见，万迎元在办理涉案房屋产权转移登记事宜中存在消极行为。法律规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。结合上述案情，京粤公司虽存在违约行为，但京粤公司已经在2019年4月18日完成了涉案房屋所在的创新世纪花园7栋商品房的大权籍调查，其后，经京粤公司发函要求万迎元及时提供契税发票用以办理房屋所有权证登记手续，万迎元未及时提供契税发票，导致小权籍调查无法进行。可见，只要万迎元提供了契税发票，京粤公司可以继续办理涉案房屋所有权登记手续，涉案合同完全可以继续履行，不存在合同不能履行的情形。故万迎元诉请解除合同，没有事实依据和法律依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决如下：驳回原告万迎元的诉讼请求。案件受理费10610.1元，由原告万迎元负担。本案二审期间，上诉人万迎元提交了证据：证据一，特殊情况申请表；证据二，109号商铺相关证据资料；证据三，病历。被上诉人惠州京粤实业有限公司提交了证据：证据一，商品房销售价目表；证据二，认购书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《商品房预售合同》是否应予以解除。对此分析如下：第一，涉案《商品房预售合同》并未约定因京粤公司逾期办证万迎元即有权解除合同，涉案房屋目前已经具备办证条件，万迎元应当按照合同约定及时缴纳契税，并将缴纳契税凭证交与京粤公司，继续办理涉案房屋所有权登记手续。第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”涉案《商品房预售合同》的合同目的为交易涉案商品房，现房屋已交付，且京粤公司已经在2019年4月18日完成了涉案房屋所在的创新世纪花园7栋商品房的大权籍调查，其后，京粤公司发函要求万迎元及时提供契税发票用以办理房屋所有权证登记手续。若万迎元配合履行办证义务，即可办理产权登记，涉案合同并非不能继续履行,故万迎元主张解除合同，不符合上述合同解除的法定条件。综上，上诉人万迎元主张解除合同，既无合同依据，又不符合法律规定的条件，对该主张本院不予支持。上诉人主张的返还购房款、解除贷款担保合同等其他诉讼请求亦不予支持。另，京粤公司认可其存在逾期办证的违约事实，上诉人万迎元可以另行向京粤公司主张逾期办证的违约责任。综上，上诉人万迎元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用16185.66元，由上诉人万迎元负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月二十四日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧