朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1384号原告：岳志新，男，1994年10月12日出生，汉族，身份证住址朝阳县，现住朝阳市双塔区。委托代理人：何明明，辽宁怡盛律师事务所律师。被告：朝阳市双塔区万汇置业有限公司，住所地朝阳市。法定代表人：肖德慧，董事长。委托代理人：刘昊鹏，男，1991年3月4日出生，汉族，该公司员工，住朝阳市龙城区。第三人：朝阳银行股份有限公司兴达支行，住所地朝阳市双塔区。负责人：毛晓峰，行长。委托代理人：张凤林，男，1963年2月22日出生，蒙古族，该公司职员，住朝阳市双塔区。委托代理人：王文旭，辽宁森盛律师事务所律师。原告岳志新与被告朝阳市双塔区万汇置业有限公司（以下简称万汇公司）、第三人朝阳银行股份有限公司兴达支行（以下简称兴达支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，原告申请变更兴达支行为本案第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳志新的委托代理人何明明，被告万汇公司的委托代理人刘昊鹏，第三人兴达支行的委托代理人王文旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳志新向本院提出诉讼请求：1、请求被告万汇公司对我购买的房屋协助办理房屋产权登记；2、第三人兴达支行解除涉案房屋的抵押权利；3、由被告承担诉讼费等一切费用。事实和理由：2017年4月30日，原告与被告万汇公司签订了商品房认购书，原告购买了被告万汇公司开发的盛德新城小区14#楼1单元3层2号，面积69.58平米，价款275,592元。当日原告交纳了95,292元房款，余款180,000元于2018年5月24日交清，被告万汇公司亦将房屋交付给了原告，原告装修居住至今。原告多次找被告万汇公司办理房屋产权登记手续，但被告万汇公司一直以各种理由推托不给原告办理房屋产权登记手续，后原告发现是被告万汇公司将原告购买的房屋抵押给了兴达支行，致使原告无法对所购买的房屋办理产权登记。故诉至法院。审理中，原告补充事实与理由，除了原告在2017年4月30日交付了90,000元房款，在当日交付了一个5,592元，并在2018年5月24日，将购房的余款180,000元全部交清。被告万汇公司辩称，原告所诉属实，案涉房屋确实卖给了原告，但是当时并不清楚房屋处于抵押状态，因为我公司售楼员与财务部不对称，在售控表上体现不出此房屋当时的状态。第三人兴达支行陈述，一、对盛德新城小区14#楼1单元3层2号房屋（涉案房屋），我行办理抵押权登记在先，原告认购在后。涉案房屋早在2016年1月27日就被万汇公司抵押给我行，作为2016年营销中心借字第0002号借款合同的抵押物，该笔贷款在2018年12月24日办理了续贷，借款合同编号为2018年兴达公司借字第0075号，万汇公司于2018年12月24日与我行签订了2018年兴达公司抵字第0075-1号抵押合同，抵押物就包括涉案房屋，2018年12月28日，我行对该抵押权办理了抵押登记手续，因此我行一直对该房屋享有优先抵押权。二、原告在2017年4月30日与万汇公司签订商品房认购协议书时，我行就对该房屋享有抵押权，原告没有尽到合理的注意义务，没有查询其所要购买房屋的抵押情况，也没有与万汇公司签订商品房买卖合同，交清全款，对其不能办理房产登记负有过错，且其仅对万汇公司享有合同债权，无权要求我行协助其办理房屋产权登记。三、本案的另一被告万汇公司故意将已抵押给我行的涉案房屋出售给原告是造成本案发生的主要原因，应承担所有责任。综上所述，我行认为应依法驳回原告针对我行的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求向本院提交了下列证据，本院组织当事人依法进行了质证：1、《商品房认购协议书》一份，收款收据三张，金额共计275,592元。证明原告作为商品房消费者，于2017年4月30日与被告万汇公司签订了《商品房认购协议书》，原告按照协议书约定交纳了全部购房款275,592元。三张收据金额共计275,592元。被告万汇公司认可该证据，没有异议。第三人兴达支行认为，认购协议书虽然有盖章签字确认，但是否存在真实的买卖合同关系并不能确定，且这只是一种商品房认购协议书并不是备案登记的商品房买卖合同，只是一种认购行为。关于收款收据，根据原告诉状所称，他只是交了9万元，2017年4月30日，这属于自认的事实，而在庭审中又提供2018年5月24日18万元的现金收据，我方认为存在虚假的可能。因为在起诉的时候这18万元已经交纳，但诉状中确称只交了9万元，前后矛盾，因此交钱的数额应当以诉状中自认的数额为准。2、照片两张，原告购买冰箱的收据一张，购买洗衣机的收据一张，电费收据一张，采暖供热合同一份，证明原告购买涉案房屋后，依法对房屋进行了装修并入住，实际占用使用至今。被告万汇对该证据无异议。第三人兴达支行认为，该组证据与第三人没有关系，不管是否属实，第三人享有的是一种抵押权，入住与不入住是另外一种关系，如果履行不能，双方是一种债的关系，与抵押权不相冲突。3、朝阳市不动产登记中心出具的房屋登记信息查询结果。证明原告在本辖区内无房屋登记信息，无其它用于居住的房屋。被告万汇公司对该证据无异议。第三人兴达支行认为，该证据与本案无关，查询结果证明不了原告是否有其它房屋的问题，本案的房屋也没有登记在内，是否在其它地方购买房屋，是否办理登记不确认，并不能证明居住情况。4、（2020）辽13民终293号朝阳市中级人民法院的民事判决书。证明购房的消费者具有物权期待权，相对于抵押权人具有优先性。该判决适用了全国法律民商事审判工作会议纪要，法（2019）254号第126条规定，该规定确认了商品房消费者的权利，优先于抵押权人的抵押权，结合本案，原告作为涉案房屋的消费者，具有的物权期待权同样优先于第三人在先设立的抵押权。被告对该证据无异议。第三人兴达支行认为，第一，原告不能证明这份判决是生效的判决，该判决虽然是终审判决，但并不等于就是生效的判决。第二，从判决内容上看对本案没有参考价值，因本案原告主张的房屋买卖合同，而判决是执行异议之诉，是在执行过程中，抵押权人在实现抵押权的时候房屋购买人和抵押权人对房屋权属如何处理的问题，这是在执行过程中处理的事情，也就是执行异议能否成立的问题。就本案，我方认为这是原被告之间相互串通而达到消灭抵押权的目的，这个目的是非法的，如果这个行为得到法庭的认可，那以后所有设立的抵押都将为无效，国家所设立的抵押登记的目的也就不能实现了。如果我行就该借款提起诉讼主张优先权的时候，法院判决该房屋享有优先受偿权，此时原告再提起诉讼来主张权利，按照最高人民法院关于执行中的民法解释及民事审判会议纪要程序上才符合，而现在直接通过确认买卖合同关系，就想消灭抵押权，那就是隔着锅台上炕。对于原告主张的买卖合同权利，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第八条，第九条规定，导致合同无效或者合同目的不能实现的，应当按照这一规定来处理，所以法院应当向原告行使释明权。而不应当按照原告的诉讼请求来消灭第三人的抵押权，达到原、被告之间非法的目的。被告万汇公司没有向本院提交相关证据。第三人围绕其陈述意见向本院提交了下列证据，本院组织当事人依法进行了质证：1、2016年1月，被告万汇公司第三人签订的《借款合同》，《抵押合同》及抵押登记手续、抵押物清单。证明万汇公司因在兴达支行借款办理的抵押情况，整体抵押，面积共18665.07平方米，抵押借款金额3900万元；涉案房屋是其中的一户。原告对该组证据的真实性无异议，认为借款合同与本案无关，发生在万汇公司和兴达支行之间，抵押合同从期限上看是2016年1月27日至2017年1月26日，是在原告购买房屋2017年4月30日之前。被告万汇公司对该组无异议。承认抵押贷款的事实，抵押房屋包含原告这户。2、2018年借款合同，抵押合同，抵押物的清单，不动产登记，证明2018年对2016年进行了续贷。贷款数额增加了，抵押物也增加了。金额是6000万元。还款期限到2020年10月23日。原告的质证意见同上组证据的质证意见一致。被告万汇公司对该组证据无异议。本院经审理认定事实如下：2017年4月30日，原告岳志新（乙方）与被告万汇公司（甲方）签订《商品房认购协议书》一份，协议约定：一、乙方认购的住宅为14号楼1单元3层2号，建筑面积65.98㎡，房款合计275,529元。付款方式，首次付款时间为2017年4月30日，付款额为90,000元，余款5,592元贷款时交齐，贷款180,000元。违约责任约定，1、乙方如未按约定时间交款，应付未付部分按日向甲方支付万分之五的违约金，延期交款超过一个月时，甲方有权终止协议，并将此房另行出售。2、乙方在签订本协议后退房，承担本协议标注总房款10%的违约金。3、自甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》办理按揭贷款之日起30日内交清房款逾期则视为违约，按第三条第1款处理。4、签订《商品房买卖合同》时，买受人应与本协议乙方为同一人，如有更名，甲方收取乙方更名费5,000元/户。协议签订当日，原告交付房款95,592元。2018年5月24日，交付剩余房款180,000元后，被告万汇公司将房屋交付原告，原告装修入住至今。期间原告多次找被告万汇公司办理房屋产权登记手续，被告万汇公司一直不予办理。后原告发现是被告万汇公司将其所购房屋抵押给了第三人兴达支行，致使其无法办理产权登记，故提起本案诉讼。审理中，原告因本案案由是房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性，原告为买售人，被告万汇公司为出售人，权利义务在双方之间形成；兴达支行不是买卖合同的相对方，不具有直接权利义务关系，故申请变更兴达支行为本案第三人。上述事实，有原告提交的与被告签订的《商品房认购协议书》，收款收据三张，照片两张，购买洗衣机、电冰箱收据，电费收据，采暖供热合同一份，朝阳市不动产登记中心出具的房屋登记信息查询结果；第三人兴达支行提交的被告万汇置业公司与其签订的《房地产业借款合同》、《抵押合同》、《房地产抵押登记申请审批书》、抵押物清单；以及原、被告陈述笔录附卷为凭。上述证据经当庭质证和审查，具有证据效力，本院予以采信。本院认为，原告岳志新向本院提交的证据及其与被告万汇置业公司的陈述事实，证明原告与被告万汇公司存在房屋买卖合同关系，原告已交清了购房款，被告万汇公司向原告交付了房屋，原告装修后已实际入住，双方的房屋买卖合同已经实际履行。本案争议的焦点是第三人的抵押权是否优于原告岳志新的居住权问题。原告提交的朝阳市中级人民法院（2020）辽13民终293号民事判决书对抵押权是否优于居住权问题作了论述，认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该规定看，只要申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，原则上人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但同时规定法律、司法解释另有规定的除外。即如法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定是对房屋消费者物权期待权的条件保护，应属第二十七条的除外情形。从价值衡量来看，房屋消费者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。原告提交的朝阳市不动产登记中心出具《房屋登记信息查询结果》载明，在本辖区内，原告岳志新无房屋登记信息，说明原告无其他用于居住的房屋。因此在原告购买房屋符合第二十九条规定的情形。《全国法院民事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。”该规定并未对抵押权在先抵押权优先保护作出明确的阐述，故第三人兴达支行的陈述意见，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、第三人朝阳银行股份有限公司兴达支行自本判决生效之日起10日内解除对原告所购盛德新城小区14#楼1单元3层2号房屋的抵押。二、被告朝阳市双塔区万汇置业有限公司自本判决生效之日起30日内协助原告办理该房屋的产权登记。案件受理费5,434元（原告缓交），由被告朝阳市双塔区万汇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  刘志伟人民陪审员  黄艳苓人民陪审员  任秀红二〇二〇年九月二十三日书 记 员  杜 静