广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终636号上诉人（原审被告）：张华水，男，汉族，1973年7月16日出生，户籍地广东省茂名市电白区**********10号，现住广东省茂名市电白区******************1611房，公民身份号码440************195。被上诉人（原审原告）：茂名市电白区金碧海湾物业管理有限公司，住所地广东省茂名市电白区水东镇东阳北街**商住楼****房屋，统一社会信用代码91*************M1X。法定代表人：许志杰,董事长。委托诉讼代理人：郑群耀，广东法申律师事务所律师。原审第三人：茂名市电白区金碧海湾业主委员会。法定代表人：李振清，主任。上诉人张华水与被上诉人茂名市电白区金碧海湾物业管理有限公司（下称金碧海湾物业公司）以及原审第三人茂名市电白区金碧海湾业主委员会（下称金碧海湾业委会）物业服务合同纠纷一案，不服茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张华水上诉请求：一、请求撤销一审民事判决，改判驳回金碧海湾物业公司的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由金碧海湾物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决对于“原告与被告所属的第三人业主委员会之间自愿签订《物业管理服务委托合同》，双方意思表示真实，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效”的事实认定错误。经查询国家企业信用信息公示系统可知，金碧海湾物业公司曾2次登记股东变更信息，第1次为2016年8月8日至2017年12月26日期间的公司股东蔡全林、李水芬、谢木清、杨成辉，于2017年12月26日变更为公司股东蔡全林、李水芬、李振清、谢木清、杨成辉；第2次为上述公司股东于2018年1月29日再次变更为公司股东李振清（100%)。《物业管理服务委托合同》的落款日期为2016年10月1日，金碧海湾业委会在该合同上盖章并有杨成辉、谢木清、李水芬签字确认，金碧海湾物业公司在该合同上盖章并有蔡全林签字确认，而杨成辉、谢木清、李水芬、蔡全林4人正是金碧海湾业委会的委员。签订《物业管理服务补充协议》关于滞纳金的约定条款时金碧海湾物业公司的股东李振清（100%)正是金碧海湾业委会的主任且李振清不是金碧海湾小区的业主。结合本案上述事实，杨成辉、谢木清、李水芬、蔡全林4人的行为根本不能代表业主的利益。而涉案《物业管理服务委托合同》《物业管理服务补充协议》的签订自始至终未召开全体业主大会，亦未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。事实上，业主选举产生金碧海湾业委会后，金碧海湾全体业主一致通过由金碧海湾业委会聘请保安、清洁等人员对金碧海湾小区进行物业服务，以实现业主自行管理物业。自成立金碧海湾业委会以来，公摊电费、物业费等费用均由金碧海湾业委会收取，金碧海湾业委会在收取相关款项后出具收据给张华水收执，并在收据上加盖“茂名市电白区金碧海湾小区管理处财务专用章”。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款错误。由上述案情可知，金碧海湾物业公司与金碧海湾业委会签订《物业管理服务委托合同》《物业管理服务补充协议》，属于恶意串通损害金碧海湾全体业主利益的行为，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项关于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效的规定，上述协议应为无效合同。且就本案一审现有证据来看，《物业管理服务委托合同》《物业管理服务补充协议》均未依《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项关于选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，决定选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（简称“双过半数”业主）同意的规定，经“双过半数”业主同意，明显违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项中的“强制性规定”，应为无效合同。另外，李振清非业主身份，依法不能成为金碧海湾业委会的委员或者主任。（二）一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条错误。金碧海湾全体业主一直交物业服务费给金碧海湾业委会，金碧海湾业委会从未披露过金碧海湾物业公司给全体业主。2019年7月初，一审法院组织诉前联调时，业主才首次获悉本案的《物业管理服务委托合同》《物业管理服务补充协议》。因此，即使存在张华水须给付的未交纳的物业服务费，也是给付给金碧海湾业委会，而非金碧海湾物业公司，金碧海湾物业公司在本案中非适格主体。三、若张华水须交纳本案的物业服务费，因张华水于2012年9月已系金碧海湾小区业主，根据《关于印发的通知》[茂价（2012）347号]中《茂名市物业服务收费管理实施细则》第十三条关于物业服务成本或者物业服务支出构成的规定，金碧海湾物业公司于2017年3月至2018年7月期间收取的电梯维保费、电梯维修费应该包含在物业服务费内，金碧海湾物业公司对上述费用的收取属于重复收费。上述款项合计270776元，分摊给张华水的部分合计204.79元应当在张华水未收取的物业服务费内予以扣减。金碧海湾物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张华水的上诉，维持一审判决。一、一审对物业管理服务合同和补充协议的效力是予以确认的，是双方真实意思的表示，是合法有效的。二、张华水认为是金碧海湾业委会自主管理，但是张华水没有提供证据证明其将物业管理费等费用交给金碧海湾业委会，证明张华水恶意欠缴物业管理费以及相关的公摊电费。三、金碧海湾物业公司没有恶意串通的行为，金碧海湾小区的物业管理费是按1元/平方米收取，是整个电白区收费最便宜的一个企业，并且是明码标价，与金碧海湾业委会没有串通的行为，是全体业主的真实意思的表示，现金碧海湾小区住户已有410多户，只有7户没有缴交物业管理费，证明其他业主的缴费行为就是确认了物业管理合同的合法性，完全认可金碧海湾物业公司的服务管理行为。四、如果张华水认为金碧海湾物业公司侵犯了其合法权益，造成其损失，可以根据物业管理条例的相关规定提起损害赔偿之诉，但张华水不是合同的相对应方，无权提出合同是否有效之诉。五、关于电梯维保费是根据物业管理合同第六条的规定收取的，但是金碧海湾物业公司考虑到业主的利益，减轻业主负担，从2018年8月起就不再收取电梯维保费，张华水请求返还204.79元没有事实根据。金碧海湾业委会既不到庭参加诉讼，也没有提交书面的陈述意见。金碧海湾物业公司向一审法院起诉请求：一、判令张华水缴交物业管理费、分摊电费及滞纳金共3736.5元；二、一审诉讼费由张华水承担。一审法院认定事实：2015年12月28日，茂名市电白区水东镇东阳北街45号金碧海湾小区成立金碧海湾业委会，并经茂名市电白区水东镇人民政府2016年1月15日(水物业备[2016]第001号)核准备案，本届业主委员会任期自2015年12月28日起至2020年12月27日止。金碧海湾物业公司属有限责任公司(自然人独资)，成立日期：2016年8月8日，经营范围：物业管理，房屋维缮，物业租赁。2016年10月1日，金碧海湾业委会与金碧海湾物业公司签订《物业管理服务委托合同》，合同主要约定，委托方(甲方)为金碧海湾业委会，受委托方(乙方)为金碧海湾物业公司。第三条，合同期限，本合同期限为3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止。第六条，管理服务费用，1.本物业住宅部分的管理服务费按双方协商的标准由乙方按“1元/平方/月”向已达交付条件房屋的业主收取，此费用仅用于管理人员薪酬、办公耗材及清洁用品开支，自2016年10月1日起向已达交付条件房屋的业主收取。2.停车场小车位管理费“80元/个/月”，摩托车位管理费“30元/个/月”。乙方对甲方的区域内设备、设施维修与养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。3.维修或养护费用由相关业主共同分摊，高于500元及房屋建筑(本体)设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施。还约定了双方的权利义务等。2019年2月21日，金碧海湾业委会与金碧海湾物业公司签订《物业管理服务补充协议》，主要内容约定：对拒交物业管理费等费用的业主和物业使用人，自欠缴物业等费用之日起，按欠缴总额千分之一(1%o)每日由乙方计收滞纳金。张华水是金碧海湾小区B栋16楼11号房的业主，张华水与电白县金海房地产开发有限公司于2014年7月16日签订《商品房买卖合同》，该商品房合同约定建筑面积共132.33平方米，其中套内建筑面积115.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.14平方米。金碧海湾物业公司依据合同的约定对金碧海湾小区进行管理，并向张华水提供物业服务。按照《物业管理服务委托合同》的约定，物业管理费按每平方米每月1元由业主或者物业使用人缴交，公用电费按全体户数分摊。张华水已缴纳物业管理费至2017年12月31日，缴纳分摊电费至2017年3月31日。根据金碧海湾物业公司提交的公共电表电费发票、公共用电分摊数据表等显示：2017年4月分摊电费31.26元、5月31.27元、6月33.58元、7月33.59元、8月33.52元、9月33.52元、10月32.97元、11月32.97元、12月30.37元；2018年1月30.37元、2月29.09元、3月29.09元、4月32.21元、5月32.21元、6月32.47元、7月32.47元、8月24.28元、9月24.22元、10月25.12元、11月25.12元、12月23.26元；2019年1月22.23元、2月19.37元、3月24.06元、4月24.43元。2019年5月23日，金碧海湾物业公司向张华水发送催缴信息；2019年5月28日，金碧海湾物业公司将催缴通知单张贴在张华水的房屋门口处，向张华水告知并催缴张华水2018年1月至2019年5月所欠的物业管理费2249.6元、2017年4月至2019年4月的分摊电费702.6元及滞纳金784.29元，共3736.5元。事后，金碧海湾物业公司多次向张华水催收未果，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，金碧海湾物业公司与张华水所属的第三人金碧海湾业委会之间自愿签订《物业管理服务委托合同》，双方意思表示真实，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。张华水作为小区成员，由张华水所属的第三人金碧海湾业委会与金碧海湾物业公司签订的物业服务合同，对其具有约束力。张华水应当按照该合同约定接受金碧海湾物业公司提供的服务，并按时交纳物业管理费用及其他相关费用。根据《物业管理服务委托合同》及《物业管理服务补充协议》的约定，物业管理费按每平方米每月1元由业主或者物业使用人缴交，维修或养护费用由相关业主共同分摊，逾期缴交物业等费用的按欠缴总额每日千分之一缴纳滞纳金。张华水的该商品房合同约定的建筑面积为132.33平方米，故张华水的该房屋自2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业管理费为2249.6元(132.33平方米×1元/平方米/月×17个月)，金碧海湾物业公司主张物业管理费2249.6元，一审法院予以支持。金碧海湾物业公司主张自2017年4月1日至2019年4月30日止的分摊电费，提交了公共电表电费发票、公共用电分摊数据表等相关证据予以证实，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。经计算为723.05元(31.26元+31.27元+33.58元+33.59元+33.52元+33.52元+32.97元+32.97元+30.37元+30.37元+29.09元+29.09元+32.21元+32.21元+32.47元+32.47元+24.28元+24.22元+25.12元+25.12元+23.26元+22.23元+19.37元+24.06元+24.43元)。金碧海湾物业公司在本案中只主张702.6元，应照准。金碧海湾物业公司要求张华水支付逾期缴交物业管理费、分摊电费的滞纳金按每日1‰计算(即月利率为3%)，鉴于金碧海湾物业公司未对其实际损失进行举证，基于公平合理原则，一审法院酌情将滞纳金计付标准调整为按月利率2%标准计算。滞纳金计算为：1.物业管理费滞纳金应从需缴交物业管理费的次月1日开始计算(即2018年1月的物业费应从2018年2月1日起计算滞纳金，照此类推)，金碧海湾物业公司主张物业管理费滞纳金计算至2019年5月31日止，经计算为：(132.33元×2%÷30天×28天=2.47元)+(132.33元×2×2%÷30天×31天=5.47元)+(132.33元×3×2%÷30天×30天=7.94元)+(132.33元×4×2%÷30天×31天=10.94元)+(132.33元×5×2%÷30天×30天=13.23元)+(132.33元×6×2%÷30天×31天=16.41元)+(132.33元×7×2%÷30天×31天=19.14元)+(132.33元×8×2%÷30天×30天=21.17元)+(132.33元×9×2%÷30天×31天=24.61元)+(132.33元×10×2%÷30天×30天=26.47元)+(132.33元×11×2%÷30天×31天=30.08元)+(132.33元×12×2%÷30天×31天=32.82元)+(132.33元×13×2%÷30天×28天=32.11元)+(132.33元×14×2%÷30天×31天=38.29元)+(132.33元×15×2%÷30天×30天=39.7元)+(132.33元×16×2%÷30天×31天=43.76元)，共计364.61元。2.公摊电费滞纳金应从需缴交公摊电费的次月1日开始计算(即2017年4月的公摊电费应从2017年5月1日起计算滞纳金，照此类推)，金碧海湾物业公司主张公摊电费滞纳金计算至2019年4月30日止，经计算为：(31.26元×2%÷30天×31天=0.65元)+(62.53元×2%÷30天×30天=1.25元)+(96.11元×2%÷30天×31天=1.99元)+(129.7元×2%÷30天×31天=2.68元)+(163.22元×2%÷30天×30天=3.26元)+(196.74元×2%÷30天×31天=4.07元)+(229.71元×2%÷30天×30天=4.59元)+(262.68元×2%÷30天×31天=5.43元)+(293.05元×2%÷30天×31天=6.06元)+(323.42元×2%÷30天×28天=6.04元)+(352.51元×2%÷30天×31天=7.29元)+(381.6元×2%÷30天×30天=7.63元)+(413.81元×2%÷30天×31天=8.55元)+(446.02元×2%÷30天×30天=8.92元)+(478.49元×2%÷30天×31天=9.89元)+(510.96元×2%÷30天×31天=10.56元)+(535.24元×2%÷30天×30天=10.7元)+(559.46元×2%÷30天×31天=11.56元)+(584.58元×2%÷30天×30天=11.69元)+(609.7元×2%÷30天×31天=12.6元)+(632.96元×2%÷30天×31天=13.08元)+(655.19元×2%÷30天×28天=12.23元)+(674.56元×2%÷30天×31天=13.94元)+(698.62元×2%÷30天×30天=13.97元)共计188.63元。上述物业管理费、公摊电费滞纳金共为553.24元(364.61元+188.63元)。金碧海湾物业公司要求张华水支付滞纳金784.29元，对于超出553.24元的部分，依据不足，一审法院不予支持，予以驳回。综上，张华水尚欠物业管理费、分摊电费及滞纳金共3505.44元(2249.6元+702.6元+553.24元)。张华水以金碧海湾物业公司所提供的服务未达相应收费服务标准而拒绝支付物业管理费、公摊电费存在乱收费，因未能提供相应证据予以证明，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限张华水在本判决发生法律效力之日起十五日内向茂名市电白区金碧海湾物业管理有限公司支付物业管理费、分摊电费及滞纳金共3505.44元；二、驳回茂名市电白区金碧海湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张华水负担。本院二审期间，张华水围绕上诉请求提交如下九组新证据，证据一：《金碧海湾小区自治管理备案》（有原件）、《解聘告知函》、《金碧海湾业主委员会自治征询意向表》、《电白县金碧海湾商住大厦物业管理委托合同》，证明解聘鑫成物业管理服务公司，由业主委员会实施自治管理；证据二：《金碧海湾物业管理有限公司公告》，证明金碧海湾物业公司退出小区物业管理，由开发商接管；证据三：《金碧海湾小区管理处监督工作分工》，证明成立业主委员会杨成辉组织小区管理处对小区进行管理；证据四：《举报书》，举报非法成立小区管理处进行小区物业管理，证明金碧海湾物业公司不存在；证据五：《关于落实电白区金碧海湾住宅小区业主委员会尽快聘请有资质物业管理公司对金碧海湾住宅小区进行服务管理的函》（有原件），证明金碧海湾小区尚未有合法的物业公司管理，要求要尽快招聘请有资质物业管理公司；证据六：《会议纪要》（有政府工作人员签名），证明当地政府要求金碧海湾住宅小区委托有资质的物业管理公司管理；证据七：业主吴华彬物业交费《收据》（有原件），证明金碧海湾小区是自治管理的，有业主委员会收费财务专用公章；证据八：金碧海湾业委会公告，证明金碧海湾小区是自治管理的；证据九：《物业管理服务委托合同》，证明该合同是无效的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金碧海湾物业公司对上述证据质证称：对证据一中有原件的《金碧海湾小区自治管理备案》三性均无异议；其他证据材料因无原件核对，对其三性均有异议，不予认可。对证据二、三、四，因无原件核对，对其三性均有异议，不予认可。对证据五、六的三性均有异议，在2018年12月期间，开发商田业宁怂恿部分业主搞事，攻击金碧海湾物业公司，攻击金碧海湾业主委员会，逼使金碧海湾业主委员会工作中断，并在2018年12月17日组织相关人员召开会议，以达到收回金碧海湾商住小区物业管理权的目的，但绝大部分业主反对，后来就做不成；对证据七的真实性无异议，合法性和关联性有异议，并不能证明金碧海湾物业公司不存在或金碧海湾小区是自治管理这个事实。对证据八因无原件核对，对其三性均有异议，不予认可。对证据九的三性均无异议，该合同是其在诉讼期间正式向法庭提供，2016年10月1日签订该合同后已正式向政府相关部门备案，该合同合法有效。本院审查认为，张华水提交上述证据绝大部分没有提供原件予以核对，相对人不予认可，不能形成一个完整的证据链，不能证明其拟证明的事实，故本院不予认定和采信。本院审理查明，一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，2016年10月1日金碧海湾业委会与金碧海湾物业公司签订的《物业管理服务委托合同》第二条约定：物业管理服务内容及标准:（一）保安：1.保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全；2.对外来办事人员实施门禁控制和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌，对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼；3.监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料；4.定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门；5.停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生；6.严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。（二）区域内设备、设施维修与养护：1.随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和原件的完好；2.给排水的保养，水设施跑、漏水的止水和修补、水阀、便器具、管道的维修和更换等；3.房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的维护修复；4.各种机械设备和电器设备的简单修复并按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修；5.设立专业人员对供电、供水、等设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行；6.依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠；7.定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等；8.维修及时率达到100%，人员30分钟到位，做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要向甲方说明原因。（三）公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理：1.绿化植物每月要进行定期的浇水、施肥、修剪；2.定期喷洒药剂，使花木无明显枯萎及病虫害现象；3.及时清除里面的杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆物、草坪内无杂物。（四）保洁：1.每天要彻底清扫花园平台、门厅、走廊一次，每周彻底清扫走火楼梯一次，办公时间设置专职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护，保持区域内停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍，对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭，走廊放置的小型垃圾箱及时清理；2.停车场每周彻底清扫一次，及时清理污水、污物；3.化粪池定时清理、保证正常使用。（五）迎接检查与召开会议特约服务：迎接检查和召开会议时要做到全部人员听从甲方安排，随时提供保安、保洁等服务，保持区域内停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍，确保领导在清新、优雅的环境中舒心、愉快的工作。再查明，二审询问中，张华水除对一审查明事实部分中的“金碧海湾物业公司向张华水发送催缴信息”有无异议外，对其他查明事实没有提出具体异议。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。因涉案各方当事人对一审认定张华水应缴纳2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业管理费2249.6元及应缴纳2018年12月1日至2019年4月30日期间的分摊电费702.6元（共计2952.2元）并无就此提出上诉，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕张华水的上诉请求进行审查。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、金碧海湾物业公司是否系本案适格主体；二、张华水应否向金碧海湾物业公司交纳所欠的物业管理费、分摊电费和滞纳金；三、金碧海湾物业公司一审起诉主张的物业服务费是否与其公司于2017年3月至2018年7月期间收取的电梯维保费、电梯维修费属重复收费。关于焦点一，张华水主张因金碧海湾业委会从未披露金碧海湾小区物业服务由金碧海湾物业公司提供，故金碧海湾物业公司不是本案适格主体，其应将物业服务费交纳给金碧海湾业委会。本院认为，根据张华水在上诉状中关于金碧海湾物业公司曾收取其电梯维保费应包含在物业服务费内的陈述以及其在二审询问中对一审查明中关于金碧海湾物业公司对金碧海湾小区进行管理并向其提供物业服务并无异议的陈述，金碧海湾物业公司作为该小区物业服务的实际提供人，是本案的适格主体。因此，张华水主张金碧海湾物业公司不是本案适格主体没有依据，不予支持。关于焦点二，张华水上诉主张涉案《物业管理服务委托合同》、《物业管理服务补充协议》未经金碧海湾小区（专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）“双过半数”业主同意且签订该两份涉案物业合同的金碧海湾业委会委员就是金碧海湾物业公司股东，违反法律强制性规定，属无效合同，请求驳回金碧海湾物业公司起诉要求其交纳所欠物业管理费、公摊电费和滞纳金的诉讼请求。本院认为，经查，涉案《物业管理服务委托合同》和《物业管理服务补充协议》系金碧海湾业委会与金碧海湾物业公司签订，本案现有证据不能证实该两份涉案物业合同取得金碧海湾小区“双过半数”业主同意或追认。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“选聘和解聘物业企业或者其他管理人应当由业主决定，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”、第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当以专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”以及广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法[2011]49号）第二条“关于物业服务合同无效的认定与处理：4、具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：……（3）业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的；……”的规定，涉案《物业管理服务委托合同》和《物业管理服务补充协议》应认定为无效。合同虽然无效，但是金碧海湾物业公司已为金碧海湾小区实际提供了物业服务，张华水作为该小区的业主也接受了金碧海湾物业公司的物业服务，因此，涉案的物业费应依照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费”的规定予以确定。金碧海湾物业公司自2016年10月1日与金碧海湾业委会签订涉案《物业管理服务委托合同》后即进场提供物业服务，虽然涉案《物业管理服务委托合同》为无效合同，但是合同无效的原因在于金碧海湾业委会选聘物业服务企业未通过法定“双过半数业主同意或追认”的民主议定程序，这并不影响本案仍可以参照《物业管理服务委托合同》约定的内容对金碧海湾物业公司提供的服务进行审查。将《物业管理服务委托合同》约定的物业服务内容和物业费收费标准与茂名市物价局、茂名市住房和城乡建设局、茂名市房产管理局《茂名市物业服务收费管理实施细则》（2012）附表《茂名市住宅物业管理服务等级标准》以及茂名市物价局、茂名市住房和城乡建设局、茂名市房产管理局《关于公布茂名市区住宅物业服务收费政府指导价的通知》（茂价〔2012〕348号）附件1《茂名市区住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》进行比对，可确定涉案《物业管理服务委托合同》约定的服务内容属二等标准，按照二等标准政府指导价是1.2元/m2/月上浮20%即最高1.44元/m2/月进行收取。由于合同约定的按每平方米每月1元计收物业费低于金碧海湾物业公司提供二等标准服务的指导价的，因此，金碧海湾物业公司起诉主张按合同约定的物业费标准计收张华水应支付的物业费有理有据，应予支持。对于金碧海湾物业公司起诉主张的公摊电费问题。因公摊电费指的是小区内电梯、梯灯等公共设施使用所产生的电费经分摊后应由业主承担的部分。根据茂名市物价局、茂名市住房和城乡建设局、茂名市房产管理局《茂名市物业服务收费管理实施细则》（2012）第十五条“住宅物业管理区域内走廊、楼梯、路灯、电梯等公共设施的公共水电费用可以由业主与物业服务企业约定的分摊办法合理分摊，另行收取。……”的规定和涉案《物业管理服务委托合同》中“六、管理服务费用1.本物业住宅部分的管理服务费按双方协商的标准由乙方按‘1元/平方/月’向已达交付条件房屋的业主收取，此费用仅用于管理人员薪酬、办公耗材及清洁用品开支，……”的约定，金碧海湾物业公司起诉请求张华水据实支付公摊电费，理由充分，应予支持。对于金碧海湾物业公司起诉主张的滞纳金问题，因涉案《物业管理服务补充协议》无效，金碧海湾物业公司该起诉主张欠缺依据，应予驳回。综上，张华水上诉主张涉案《物业管理服务委托合同》、《物业管理服务补充协议》无效的理由成立，予以采纳，但其请求驳回金碧海湾物业公司诉讼请求的主张不能成立，不予支持；一审判决认定涉案《物业管理服务委托合同》《物业管理服务补充协议》有效以及支持金碧海湾物业公司计收欠费滞纳金不当，予以纠正。关于焦点三，张华水上诉主张物业服务费包含电梯维保费、电梯维修费等，金碧海湾物业公司一审起诉主张的物业服务费与其公司于2017年3月至2018年7月期间收取的电梯维保费、电梯维修费属重复收费，应在金碧海湾物业公司未收取的物业服务费中予以扣减。如前所述，本案可以参照《物业管理服务委托合同》约定的内容对金碧海湾物业公司提供的服务进行审查。根据涉案《物业管理服务委托合同》中“六、管理服务费用1.本物业住宅部分的管理服务费按双方协商的标准由乙方按‘1元/平方/月’向已达交付条件房屋的业主收取，此费用仅用于管理人员薪酬、办公耗材及清洁用品开支，……3.维修或养护费用由相关业主共同分摊，……”的约定，金碧海湾物业公司收取的物业服务费不包括电梯维保费、电梯维修费，该费用由相关业主共同分摊。因此，金碧海湾物业公司一审主张的物业服务费与其公司于2017年3月至2018年7月期间收取的电梯维保费、电梯维修费不属于重复收费，不应从其未收取的物业服务费中扣减。张华水该项上诉主张没有依据，不予采纳。综上所述，张华水的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2447号民事判决书；二、限张华水于本判决发生法律效力之日起十日内给付2952.2元物业服务费和分摊电费给茂名市电白区金碧海湾物业管理有限公司；三、驳回茂名市电白区金碧海湾物业管理有限公司其他诉讼请求。如果张华水未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由张华水负担20元，由茂名市电白区金碧海湾物业管理有限公司负担5元。二审案件受理费50元，由张华水负担43元，由茂名市电白区金碧海湾物业管理有限公司负担7元；张华水已预交50元，多预交的7元由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 邹辉球审 判 员 徐金信审 判 员 江剑兵二〇二〇年八月十七日法官助理 王舟宇书 记 员 冯月华