内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2019）内08民终854号上诉人（原审被告）：高某。被上诉人（原审原告）：巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司。法定代表人：石某1，公司董事长。委托诉讼代理人：白某，内蒙古蒙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，内蒙古蒙正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石某2，现住五原县。上诉人高某因与被上诉人巴彦淖尔隆兴达房地产开发有限责任公司（以下简称隆兴达房地产公司）、石某2确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治五原县人民法院（2018）内0821民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人高某、被上诉人隆兴达房地产公司的委托诉讼代理人白某、张某，被上诉人石某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某上诉请求：1.请求人民法院依法撤销（2018）内0821民初509号民事判决，依法改判驳回被上诉人巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，损害上诉人的合法权益。一、一审法院认定本案不符合表见代理的构成要件，上诉人高某不构成主观善意属于事实认定错误。（一）上诉人与被上诉人无争议的事实：1、石某2是隆兴达房地产公司的业务员，自始至终均以隆兴达公司员工身份出现，且石某2与隆兴达公司的法定代表人石某1是兄弟关系。2、隆兴达公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》上加盖的是隆兴达公司的公章。石某2不是以自然人的身份而是始终以隆兴达公司业务人员的名义签订合同。3、《商品房买卖合同》的签署地点是隆兴达公司对外宣传、营业的售楼部；收据上加盖的是巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司财务章。（二）隆兴达房地产公司自述的与真实情况相悖的事实：1、隆兴达房地产公司自述石某2全部行为均是个人行为，公司完全不知情，但是作为公司法人，其全部的经营销售事务必须由公司员工实际操作才能完成，而石某2作为业务人员，持有公司公章、财务章，能要求上诉人到公司售楼部签署正式的《商品房买卖合同》，能够将《商品房买卖合同》等资料上传至房屋产权管理部门办理网签登记手续，能够将争议房屋实际交付给高某占有、使用、收益、处分，上述事实尤其是网签登记备案行为具有的公信力足以使高某确信石某2是代表隆兴达公司表达意愿和处分房屋。2、基于常理判断，财务收据开出后会按月扎账，隆兴达公司自述大量房屋先后被网签登记，隆兴达公司在财务审核时怎么可能不知情？尤其是该公司在该地区仅开发了一个小区，而该小区先后有百余套房屋被石某2以同样的方式处置，隆兴达公司怎么可能不知情？因此，石某2有权代表隆兴达公司对涉案房屋作出处分。（三）高某已经尽到了合理审慎义务，属于善意取得。人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断各方合同相对人是否尽到注意义务，作出综合分析判断。隆兴达房地产公司没有提供任何证据证实其不知情，石某2一系列行为足以让高某产生内心确认认定隆兴达房地产公司自愿为其提供抵押担保，石某2是其授权的代理人。一审认为高某不构成善意，本案不属于表见代理属于事实认定错误。二、本案隆兴达房地产公司的担保行为属于典型的让与担保，属于双方真实意思表示，应当依法认定有效，一审法院认定不属于让与担保属事实认定错误。让与担保是指债务人或第三人以担保债务履行为目的将担保标的物的权利预先转移给债权人，由双方约定于债务清偿后，将担保标的物优先受偿的一种担保方式。本案中双方不仅就让与担保达成了合意并且已经实际履行。石某2作为隆兴达房地产公司的业务人员，持有隆兴达房地产公司章和财务专用章，与高某在售楼部签署《商品房买卖合同》并办理网签登记的行为，符合表见代理的构成要件，应当依法认定有效。一审法院认定不属于让与担保属事实认定错误。三、根据最高人民法院公布的2018最高法民申3112号《民事裁定书》确认的判例，隆兴达房地产公司作为一家成熟的专业商品房开发公司，将留有空白内容的《商品房买卖合同》、《授权委托书》、财务收据以及网签登记系统和系统登录密码，房屋钥匙等交由本公司业务人员持有，应当认定对案涉房屋的无限授权，相对方在空白部分可以填写相应的内容，隆兴达公司将对由此产生的后果承担全部责任。综上，一审法院违背客观事实，损害了包括本案高某在内的十几名老百姓的正当合法权益，请求依法改判。隆兴达房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：第一，上诉人的上诉理由不能成立，本案根据一审庭审查明的情况，不构成表见代理。第二，上诉人上诉理由认为是善意取得无事实和法律依据。按照《物权法》第20条的规定，物权效力和债权效力是分开的，上诉人作为合同相对方是一种债权民事行为，所以不属于法律规定的善意取得的要件。第三，本案不属于让与担保，本案合同所形成的是债权关系。第四，本案可以确认是上诉人与被上诉人隆兴达公司之间不存在买卖关系，上诉人所抗辩的隆兴达公司是以案涉房产为借款进行抵押担保，那么本案中，隆兴达公司主张的是买卖合同无效，在这点上，双方是认可的，按照民法总则的相关法律规定，隐藏的担保行为是否存在不属于本案调整。事实上，部分上诉人中狄永新、张宪锋就隐藏的担保关系是否成立已经另案诉讼至法院。第五，针对《商品房买卖合同》系“名为买卖。实为借款抵押”的让与担保合同，系有效合同的主张。隆兴达房地产公司认为上诉人与以被上诉人名义签订的《商品房买卖合同》，根据《民法总则》第一百四十三条第二款“意思表示真实”之规定，涉案合同没有体现隆兴达房地产公司买卖或者抵押的真实意思表示。上诉人的主张显现了签订的《商品房买卖合同》并不存在真实的买卖关系，根据《民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《商品房买卖合同》的签订是石某2以隆兴达房地产公司与上诉人之间的虚假意思表示，上诉人未按合同约定交付购房款，石某2却出具了加盖公司发票章的收款收据，石某2办理这些商品房买卖手续是为其与上诉人的虚假行为做铺垫，故案涉《商品房买卖合同》无效。综上，上诉人的上诉事实理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。石某2辩称，我要陈述的事实与一审法院陈述的一致。隆兴达房地产公司向一审法院起诉请求：确认隆兴达房地产公司与高某于2016年5月31日签订的合同编号2016-9002550、9002552、9002554、9002555、9002556；2016年6月7日签订的合同编号2013-0006752、0006753、0006754、0006755；2016年9月12日签订的合同编号2013-0006844、2016-9003221、9003222，共计12套房屋《商品房买卖合同》无效，并判令高某协助隆兴达房地产公司办理上述网签合同的注销登记手续。一审法院查明事实：石某2系隆兴达房地产公司职员。2012年以来，受委托负责隆兴达房地产公司在××旗的商品房销售工作。2016年5月，石某2背离公司授权范围，自行与案外人刘某协议，将隆兴达房地产公司所有的公寓楼商品房借于刘某，向他人做抵押借款。涉及的房屋合同编号是：2016-9002550、9002552、9002554、9002555、9002556。并给刘某出具购买人为本案高某的“商品房买卖合同”五份，同时办理了网签登记。由于刘某所借房屋未能在约定期限内退还，石某2担心事情败露，受到公司追责，自行向高某另行借款35万元，于2016年6月7日与高某签订四套《商品房买卖合同》的网签登记手续。合同编号分别是2013-0006752、0006753、0006754、0006755，2016年9月12日签订合同编号2013-0006844、2016-9003221、9003222三套，合同一并办理了网签登记。由于石某2以网签形式销售的商品房款未见到账，公司发现后，及时进行了追查。并以石某2涉嫌犯罪向乌拉特前旗公安局报案，公安机关经调查出具不予立案通知书。之后，隆兴达房地产公司就该类系列案件，向人民法院提起了民事诉讼，请求确认合同无效。另查明：石某2与高某签订的商品房买卖合同所约定的商品房价款，合计2095140元。一审法院认为，本案的争议焦点：1、涉案十二套房屋的《商品房买卖合同》是否无效。2、石某2的行为是否构成表见代理法律关系。3、合同性质是否属于让与担保行为。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该合同生效的要件包括：1、当事人具有完全民事行为及相应的合同行为能力。2、当事人意思表示真实一致。3、合同内容不违反法律和社会公共利益。上述要件即形成了商品房买卖合同成立有效的法律性强制条件，即：买卖双方必须具有完全行为能力，必须是买卖双方的真实意思表示，合同内容必须合法。而合同无效是指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效条件，在法律上不按当事人合意的内容赋予效力。本案石某2以隆兴达房地产公司名义及管控印章的工作便利，违背隆兴达房地产公司意志，超越职权范围，自行与高某通谋签订虚假商品房买卖合同，并将收取高某的款项挪作他用，涉嫌虚假民事行为，损害被代理人利益的恶意心理状态。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏民事行为的法律效力，依照有关法律规定处理。本案的12套商品房买卖合同内容，经过庭审调查，均不为双方的真实意思表示，是一种虚假民事行为，应认定为无效。石某2的网签行为是否构成法律规定的表见代理。我国合同法第四十九条规定：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的成立，须具备如下条件：1、代理人无代理权而从事代理行为。2、相对人有合理的理由相信无权代理人有权代理。即相对人具有正当理由相信代理人具有代理权。高某作为具有完全民事行为能力的普通公民，向他人出借高利贷款，设立的抵押担保财产却为隆兴达房地产公司所有，此时，应当审核石某2是否具有以公司资产对其借款提供担保的特别授权，或者要求石某2以公司名义出具书面担保函。办理抵押登记，由于高某的审查义务未完全尽到，轻信网签合同的担保法律效力，自身存在注意义务审查不足，不符合表见代理的法律规范。表见代理的另一个重要条件是：相对人主观上是善意的、无过失的。相对人主观上是善意的，才能使相对人应当受到保护，如果为恶意，则应当自己承担无权代理的后果。高某第一次见到了石某2出具的五套商品房网签合同登记手续后，将款出借予他人，但双方明显不存在真实意义上的商品房买卖民事法律行为。第二次又与石某2达成交易，再出借部分资金给石某2，石某2仍然沿用商品房买卖合同网签登记手续的做法于其个人，事实上形成了高某高额利息出借款，石某2提供隆兴达房地产公司房产作为担保的表象。由于高某未尽到严格审查义务，以致出现以买卖合同形式掩盖高利放贷的非法担保目的，再加高某出借款额度与合同约定房价款之间相差数倍之多，作为完全民事行为能力和权利能力的人，应当意识到该类借款的潜在风险。因此，高某的行为不能构成善意、无过失的法律条件,其表见代理的抗辩理由不能成立。关于石某2在商品房买卖合同加盖公司公章的行为是否构成让与担保法律性质。审查双方签订买卖合同的真实意思，是为借款合同设定担保，还是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是处理此类纠纷案件的基础。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同，作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。这里规定的当事人应确认为借款人与不动产的所有权人为相对应主体。而不应扩展为房屋所有权人为他人借款提供担保的理解。由此形成法律意义层面的让与担保概念是指：债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权转移于担保权人。而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人。债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。本司法解释第24条第一款规定内容的适用，首先要甄别当事人签订买卖合同是否具有担保的意思。只有确定签订买卖合同的目的是为民间借贷合同提供担保的，本条法律规定才有适用的余地。对于当事人签订的买卖合同是否为双方的真实意思表示，也要据实认定。民法理论上的意思表示是指向外部表明意图发生一定民事法律效果的意思。构成双方真实内心的意思表示时，则赋予其相应的法律效果，否则不适用司法解释二十四条的内容。而本案隆兴达房地产公司与高某形成的“商品房买卖合同”，是高某向他人提供借款，而不是向隆兴达房地产公司提供借款。高某明知商品房买卖合同的签订，是在为保障债务人履行债务设立的虚假抵押担保，却未要求隆兴达房地产公司提供担保承诺，办理相应抵押登记，自身存在审查不足的缺失。高某让与担保的抗辩理由，法律依据不足，一审法院不予采信。石某2作为隆兴达房地产公司职员，其得到的授权范围是京城名苑小区商品房的销售，并具有掌控隆兴达房地产公司印章的便利条件。但石某2超越授权职责，为个人目的与高某实施名为商品房买卖合同，实为高某借款提供担保的虚假意思表示，其行为符合我国《民法总则》第一百六十四条第二款规定的，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任的范畴。同时，民法总则第一百四十六条对民事虚假行为的后果也做了明确规定，即：行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。综上所述：石某2与高某之间实施的名为买卖，实为借贷担保的虚假民事行为，违反了诚实信用原则，不利于交易安全，且在房屋价值与实际交易价格之间相差甚远的现实下，高某应当审查而未审查石某2的行为，是否为隆兴达房地产公司的真实意思表示。由于其未尽到审查注意义务，导致不良法律后果的出现。违反了《民法总则》及《合同法》的相关规定。隆兴达房地产公司的诉讼请求理由适当，应予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国公司法》第十六条第一项、第二项之规定，判决：确认巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司与高某于2016年5月31日、2016年6月7日、2016年9月12日签订的，合同编号为：2016-9002550、9002552、9002554、9002555、9002556、2013-0006844、2016-9003221、9003222、2013-0006752、0006753、0006754、0006755，共计十二套《商品房买卖合同》无效。高某于本判决生效之日起十日内，协助巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司向乌拉特前旗房管部门办理上述十二套房屋的网签登记注销手续。案件受理费50元，由石某2承担。二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织各方对证据进行了质证，对各方有争议的证据和事实认定如下：隆兴达房地产公司提交一份五原县人民法院做的调查笔录，被调查人是刘某，时间是2018年4月12日。拟证明案涉商品房均是刘某与石某2个人所借，借房的用途是刘某工程资金周转对外借款的担保，隆兴达公司不知情。高某不认可，认为证据内容是假的，与自己无关。石某2对证据无异议。经审查认为，对刘某的调查笔录不符合证据形式要件，本院不予采信。高某提交：1号证据个人活期账户交易明细查询两张、借条四张。拟证明一审认定的借款35万元是错误的，我实际借给石某2的是90万元，另外两张条子是石某2指定的人打的。欠条的时间和网签的时间是一致的。2号证据解除合同协议书、证明。拟证明中途隆兴达公司出具的这个解除合同协议书要和我解除合同，说明并不是隆兴达公司不知情，公司是知情的。隆兴达房地产公司质证意见：对1号证据的真实性不清楚，不发表意见。对举证意图不认可，该证据未体现我公司有借款抵押的意思表示，也不能证实我公司收到上述借款。上诉人所谓的90万元的借条，欠款人是张一波15万、石某235万、张雷40万，与我公司没有任何关系。对2号证据不认可，一是解除合同协议书是上诉人与刘某、石某2串通所为，我公司并没有给上诉人出售或抵押。二是这个协议书的内容反映是因为名字有误不能履行合同，并不能反映出上诉人高某的举证意图。石某2质证意见：对1号证据，张雷、张一波的借条不清楚，对自己给高某打的35万借条还有银行明细清单认可，这笔钱打到了自己个人账户，转给了刘某，和一审法院陈述一致。对2号证据，当时刘某要我从外面贷款给高某还一部分钱，让高某给退三套房，然后我给高某出具了证明和协议书，但是当时没有写日期，结果刘某没有把钱还给高某，所以这个房一直没有退，这个协议书和证明也一直没有履行，不认可举证意图。经审查认为，高某所出示的个人活期账户交易明细查询两张、借条四张中涉及到石某2所出具借条的仅为35万元，石某2也认可出具过35万元借条，该证据可以证明石某2与高某之间存在借款经济往来，但不能证明高某的举证意图。证明加盖隆兴达房地产公司公章，向第三方房管部门出具，解除合同协议书亦加盖隆兴达房地产公司公章，但该协议并未履行，是否隆兴达房地产知情需要结合其他证据予以认定。二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该合同生效的要件包括：1、当事人具有完全民事行为及相应的合同行为能力。2、当事人意思表示真实一致。3、合同内容不违反法律和社会公共利益。上述要件即形成了商品房买卖合同成立有效的法律性强制条件。本案中双方签订的是《商品房买卖合同》，高某并未直接向隆兴达房地产公司交付购房款，该合同是高某在石某2先后出具涉案商品房网签合同登记手续同时，将款出借给他人及石某2，双方明显不存在真实意义上的商品房买卖民事法律行为，高某亦主张与隆兴达房地产公司签订合同的真实意思表示为抵押担保，即为石某2或他人借款提供抵押担保，并非真实的房屋买卖合同民事行为。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人对虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故本案中双方签订《商品房买卖合同》的民事法律行为无效。关于本案中隐藏的意思表示担保行为的效力问题。本院另案生效判决已经认定：石某2是隆兴达房地产公司管理人员，其职权是商品房销售，在相对人未提供隆兴达房地产公司授权石某2可以公司财产对外提供担保的证据情况下，石某2以隆兴达房地产公司名义签订《商品房买卖合同》对本案借款提供担保，其行为超越代理权，且未经隆兴达房地产公司追认。因此，石某2以隆兴达房地产公司名义与相对人签订的《商品房买卖合同》作为本案借款提供担保的行为，对隆兴达房地产公司不发生效力。石某2以隆兴达房地产公司的商品房为案涉借款提供担保，石某2的担保行为既无法定代表人石某1的授权，又未经隆兴达房地产公司股东会、董事会等公司机关的决议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，石某2的担保行为对隆兴达房地产公司不发生效力。作为合同相对人，并未审查隆兴达房地产公司提供担保是否有董事会或者股东会、股东大会决议，故其未尽到相应的审查义务，因此，应当认定石某2以隆兴达房地产公司名义签订《商品房买卖合同》对案涉借款提供担保不构成表见代理。本案中高某亦主张与隆兴达房地产公司形成让与担保法律关系，故本案隐藏的担保行为对隆兴达房地产公司不发生效力。综上，上诉人高某的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人高某负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 勇审判员 海 波审判员 李智平二○二○年九月十六日书记员 张 倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；