北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初14083号原告：刘占良，男，1967年4月22日出生，汉族，北京鑫隆汇通防水保温工程有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周皓，北京道广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文秀，北京道广律师事务所实习律师。被告：田诚，男，1971年4月24日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：刘文玲，女，1945年6月29日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：田俊义，男，1942年11月23日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：刘淑珍，1972年11月11日出生，汉族，无业，北京市丰台区小屯路兆丰鑫园****楼****。被告：田思宁，女，1997年7月3日出生，汉族，无业，住北京，住北京市丰台区iv>被告：刘春爱，女，1979年10月13日出生，汉族，无业，住北京，住北京市丰台区iv>被告：田某，女，2007年12月27日出生，汉族，北京市丰台区第二小学学生，住北京市丰台区。被告兼被告田某的法定代理人：田静，男，1976年3月17日出生，汉族，北京公交客运第四分公司司机，住北京市丰台区。八被告的共同委托诉讼代理人：刘利伟，北京市建诚律师事务所律师。原告刘占良与被告田诚、刘文玲、田俊义、刘淑珍、田思宁、刘春爱、田某、田静确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘占良及其委托诉讼代理人周皓、王文秀，被告田诚及其与刘文玲、田俊义、刘淑珍、田思宁、刘春爱、田某、田静的共同委托诉讼代理人刘利伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘占良向本院提出诉讼请求：1.确认刘占良与田诚于2015年8月12日签订的《次新房买卖合同》有效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年，被告拆迁取得一套房产，即北京市丰台区兆丰馨园东区7号楼2单元2803号，原告有意购买。原告于2015年7月19日支付5万元购房定金，双方于2015年8月12日正式签订《次新房买卖合同》，房屋总售价300万元。因被告曾欠原告100万元材料款，双方协商100万元欠款在房款中抵扣。原告付清剩余房款后实际占有房屋。后，被告拒不承认该合同。原告认为，《次新房买卖合同》系双方自愿签订，不违反法律行政法规强制规定，应认定有效，为维护原告合法权益，故起诉至贵院。田诚、刘文玲、田俊义、刘淑珍、田思宁、刘春爱、田某、田静辩称，不同意刘占良的诉讼请求，刘占良所述与事实不符。1．该房屋为拆迁安置房屋，为八被告共同共有，八被告一致认可田诚有权对外签署合同并处置房屋。2.关于合同履行情况，双方签订合同约定价款为300万元，在签订当日给5万元定金，在2016年1月20日一次性支付余款295万元；逾期超过十个工作日的，被告有权解除合同。实际上，刘占良未按期足额支付购房款。被告已于2017年5月将涉案房屋收回并与租户签订合同。同时，被告已于2017年5月24日将购房款100万元退还刘占良。合同中没有约定债权抵扣之事，双方也没有签订补充协议。3.合同签订后，刘占良不按照约定履行合同，构成违约，达到了合同解除的条件。被告认为合同已经依法解除并生效，原告的本次诉讼没有事实和法律依据。4.原告没有履行合同能力，该合同为效力待定。因为刘占良无购房资格，如果持续无法取得购房资格的话，合同无效，故合同目前为效力待定。庭审中，刘占良举证：证据一、《次新房买卖合同》，证明原、被告双方合同关系。证据二、收据、银行转账记录，证明刘占良共计向田诚、刘淑珍夫妇转账支付购房款195万元。证据三、通话录音，证明田诚在2020年1月19日和刘占良的通话录音中没有否认欠材料款100万元的事实，认可在购房款中抵扣材料款100万元。证据四、清单，证明田诚认可欠100万元材料款的事实。证据五、停车位租赁协议书、车证、车辆出入停放须知及证据六、刘占良与租户谭丽的通话录音，证明涉案房屋已于2015年年底交付刘占良。证据七、委托书、北京市房屋租赁合同，证明2016年10月，刘占良将涉案房屋出租，刘文玲作为被腾退人出具了授权书。证据八、刘占良与田静的通话录音，证明2017年的时候，田静向刘占良索要了涉案房屋内空调的费用5000元，故房屋并没有收回，合同还在履行中。经质证，八被告认可证据一、五、六、七；认可证据二；不认可证据三，田诚在录音中没有明确同意抵扣事宜，且录音不是合法证据；认可证据四的真实性，不认可其证明目的，与本案无关，不能证明双方协商抵扣的事宜；认可证据八的真实性，但不认可其证明目的，刘占良要求退还空调款的行为证明合同已经解除。田诚、刘文玲、田俊义、刘淑珍、田思宁、刘春爱、田某、田静提交：证据一、《宅基地腾退补偿安置协议书》及证据二、《安置用房认购协议书》，证明涉案房屋系北京市丰台区卢沟桥乡吴家村73号房屋拆迁所得，被安置人口为八被告，八被告以刘文玲名义与玉泉房地产开发中心签订《安置用房认购协议书》，共计认购房屋五套，涉案房屋为其中一套；八被告均认可田诚对外签署合同并处分该房屋。证据三、银行回单，证明刘淑珍已于2017年5月24日退还刘占良购房款100万元。证据四、《房屋租赁合同》三份，证明被告已于2017年5月1日将涉案房屋收回，并与租户签订租赁合同对外出租。证据五、收据五份，证明刘春爱以其名义办理交纳了2017年-2020年期间涉案房屋的物业费、供暖费。经质证，刘占良认可证据一、二；认可证据三的真实性，但不认可其证明目的，认为该100万元系刘占良向田诚的借款；不认可证据四的真实性和证明目的，涉案房屋原已经交付刘占良，刘占良对外出租并收取租金，被告通过欺骗的方式将房屋出租权收回了；认可证据五，2017年之前的物业费、供暖费为刘占良交纳。经审理查明：2011年5月28日，北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村村民委员会、北京玉泉房地产开发中心（甲方）与刘文玲（乙方）签订《宅基地腾退补偿安置协议书》，约定：一、被腾退宅基地及房屋，乙方腾退的宅基地位于北京市丰台区卢沟桥乡吴家村73号，宅基地面积206㎡，宅基地范围内房屋建筑面积206㎡。二、被安置人口，乙方现有在册人口7人，应安置人口8人，分别为：产权人刘文玲，之前夫田俊义，之子田诚，之儿媳刘淑珍，之孙女田思宁，之子田静，之儿媳刘春爱，之孙女田某。同日，北京玉泉房地产开发中心（甲方）与刘文玲（乙方）签订《安置用房认购协议书》，约定：……二、认购安置用房基本情况：1.乙方认购的安置用房属于按经济适用房管理的产权房。2.安置用房销售价格：5000/平方米销售建筑面积。3.安置用房坐落于北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村依据规划部门批准用地范围内。其中：（以下均为设计安置用房编号，最终以相关部门确定的编号为准）A地块3号楼2单元2502号房屋，两居室，建筑面积90平方米；3号楼2单元1903号房屋，两居室，建筑面积90平方米；E地块2号楼1单元2802号房屋，两居室，建筑面积85平方米；2号楼1单元2803号房屋，两居室，建筑面积85平方米；2号楼2单元2802号房屋，两居室，建筑面积85平方米；安置用房共计五套。之后，八被告取得含涉案的北京市丰台区兆丰鑫园东区7号楼1单元2803号房屋（以下简称2803号房屋）在内的五套安置用房，尚未办理产权登记手续。2015年8月12日，田诚（甲方）与刘占良（乙方）签订《次新房买卖合同》，约定甲方将2803号房屋出售给乙方，房屋权属性质为二类经济适用房，甲方确认房屋所有权登记的房屋所有权姓名为田诚，该房屋状态为现房，《房屋所有权证》未取得正在办理之中，房屋成交价款为300万元。本案审理过程中，依据原告申请，本院依法追加刘文玲、田俊义、刘淑珍、田思宁、刘春爱、田某、田静为共同被告。上述人员一致认可田诚与刘占良签署《次新房买卖合同》并有权处分2803号房屋。上述事实，有原告刘占良提交的《次新房买卖合同》，被告田诚、刘文玲、田俊义、刘淑珍、田思宁、刘春爱、田某、田静提交的《宅基地腾退补偿安置协议书》、《安置用房认购协议书》以及当事人陈述在案佐证。本院认为，无处分权人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。本案中，2803号房屋系拆迁安置所得，为被安置人口即八被告共同共有，田诚无权独自对外签订合同并处分，但本案除田诚外的其他七名被告已于庭审中表示认可田诚与刘占良签订《次新房买卖合同》并处分2803号房屋；且该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，刘占良的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。田诚等八被告主张该合同因刘占良无购房资格而效力待定，购买人是否具有购买资格系合同履行问题，故田诚等人的辩称，于法无据，本院不予采信。本案案由系确认合同有效纠纷，并不涉及合同履行问题，故本院仅对合同效力问题予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决如下：确认刘占良与田诚于二〇一五年八月十二日签订的《次新房买卖合同》有效。案件受理费15400元，由被告田诚、刘文玲、田俊义、刘淑珍、田思宁、刘春爱、田某、田静负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 蔡 琴二〇二〇年九月十一日书记员 吴艳萍