山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁01民终8863号上诉人（原审被告）：刘新明，男，1973年10月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘保俊，济南济阳济北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：山东德海房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵德海，总经理。委托诉讼代理人：杨相勇，济南济阳浩阳法律服务所法律工作者。上诉人刘新明与被上诉人山东德海房地产开发有限公司（以下简称山东德海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。刘新明上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费用由山东德海公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、涉案房屋的土地性质是经转让的国有土地性质，已不属于集体所有。关于山东德海公司于2009年承包前街的蔬菜大棚(有承包合同为证，承包期为50年)，包括两部分内容，一部分是沿街建设的商品房，另一部分是商品房后面是一个大院，名义上用途是进行蔬菜批发。涉案房屋是沿街经批准建设的商品房，关于大院与本案无关，不必细表。关于蔬菜批发市场是当时崔寨政府新农村改造的一部分，符合当时整体规划，山东德海公司在蔬菜批发市场北侧沿街建商品房符合规划(见前街新农村改造规划图)，崔寨政府让其建商品房出售，收取了山东德海公司20万元的配套费(见一审山东德海公司提交的收费单据)，该20万元的配套费实际上是土地出让金，如果不符合规划，建这么大的一片商品房出售是不可能的。关于20万元的配套费，为什么不叫土地出让金，崔寨政府清楚，可能说法不同，收取主体不同，与刘新明无关。另外，山东德海公司有房地产开发的资质(见一审山东德海公司提交的资质证)，有各级部门批准的文件(见刘新明提交的证据一宗)，为什么在房屋买卖10年后山东德海公司又提出土地性质要求主张合同无效，源自这几年，崔寨划为先行区，土地房屋涨价，又面临拆迁，山东德海公司要求合同无效的真正意思是要回房屋，拆迁时大赚一把，刘新明不同意。2、房屋买卖合同合法有效是双方当事人真实意思表示。在房屋开建之时，山东德海公司缺乏资金，就发广告宣传他有商品房卖，并且价格便宜，刘新明知道山东德海公司有资质，并且不是卖给刘新明一人，而是沿街3层30多户，不可能是非法建筑，根据当时刘新明的知识水平，只能是听山东德海公司的宣传和观察周围人的说法，根本不可能知道查一下山东德海公司的这证那证，并且有刘新明购买合同及收款收据为证，说明该房屋已交付刘新明所有，刘新明购买涉案房屋后，一直占有使用至今，一审法院判决合同无效于法无据。3、涉案房屋山东德海公司承诺给办房产证，至今没有兑现。双方当事人签定房屋购买合同中第六条第一款“b，协助办理有关产权证明，建设部门的费用由甲方负责，房管部门的费用、契税由乙方负责”。山东德海公司承诺给刘新明办证未办是因为赵德海欠款跑路至今未办，是山东德海公司违约，承诺办证至今未办，责任在山东德海公司。4、无数案例证明如果是集体土地上建房，双方自愿买卖，非宅基地上所建也合法有效。刘新明根据山东德海公司举证及自己举证的情况看，认为涉案房屋是经转让国有土地上所建(见山东德海公司与村委签订的土地出让协议及20万元的土地出让收款收据)。如果是山东德海公司所说是集体土地上所建，他就是一种诈骗行为，集体土地能办证吗，为什么承诺给办产权证。如果是集体土地，是非宅基地上所建，各地法院也是判房屋买卖合同有效，唯独一审法院判无效，刘新明不能接受。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上撤销一审判决并依法改判，维护刘新明的合法权益。山东德海公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。刘新明的上诉请求及理由缺乏事实根据和法律依据，依法不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。山东德海公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年11月16日，济南市城镇建设管理委员会下发建设许可证，批准了山东德海公司承建的济阳县崔寨镇前街新农村建设项目；2008年1月21日，济阳县发展和改革委员会作出济阳发改函（2007）3号文件，同意山东德海公司开展前街村整体开发的前期工作；2008年5月22日，山东德海公司与前街村委会签订了土地出让协议，约定前街村委会向山东德海公司出让约计35.5亩的土地。项目竣工后，山东德海公司和刘新明于2009年10月1日签订了《房屋销售（租赁）合同》，约定由刘新明购买位于崔寨蔬菜批发市场前五号的房屋，建筑面积147平方米，总价230496元。刘新明按照约定支付了购房款，山东德海公司向刘新明交付了房屋。刘新明居住使用该房屋至今。另查明，涉诉土地至今未办理农用地转用审批手续，涉诉房屋的开发商山东德海公司未取得《商品房销售（预售）许可证》。一审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效。本案中，涉诉房屋位于济南市济阳区崔寨街道前街村，其土地性质属于农民所有的集体土地，在进行商品房建设施工时需要依法办理农用地转用审批手续，截至今日，涉诉土地仍未依法办理相关审批手续，且山东德海公司亦未取得《商品房销售（预售）许可证》，涉诉房屋依法不允许进行商品房销售，故一审法院认定山东德海公司与刘新明签订的《房屋销售（租赁）合同》违反土地管理法律的强制性规定，属于无效合同。因山东德海公司、刘新明在庭审中均主张仅处理涉诉合同的效力问题，故对涉诉合同无效的法律后果，一审法院依申请不再一并处理，山东德海公司、刘新明可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：确认山东德海房地产开发有限公司与刘新明于2009年10月1日签订的《房屋销售（租赁）》合同无效。案件受理费减半收取50元，由原告山东德海房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，山东德海公司主张其与刘新明于2009年10月1日签订的《房屋销售（租赁）合同》无效。涉案房屋位于济南市济阳区崔寨街道前街村，系建设在村集体土地上的建筑物。山东德海公司经批准进行新农村项目建设并取得建设许可证，其经前街村委会同意建蔬菜批发市场并在市场前建成门头房出售给刘新明，刘新明已缴纳购房款并居住使用十余年。由此可见，涉案房屋的建设具有较强的政策性，该房屋能否进行市场流转应当由相关主管机关予以确定，由此引起的争议不属于人民法院的受理范围。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1998号民事判决；二、驳回山东德海房地产开发有限公司的起诉。一审案件受理费50元，退还被上诉人山东德海房地产开发有限公司；上诉人刘新明预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  尹逊航二〇二〇年九月十八日书记员  张 慧