广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终328号上诉人（原审原告）：范朕航，男，1973年8月14日出生，汉族，住广东省陆河县**********。委托诉讼代理人：吴小平，广东吴小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏茜，广东吴小平律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：彭国参，男，1982年7月15日出生，汉族，住广东省陆河县*********，现在广东省河源监狱服刑。被上诉人（原审被告）：彭及意，男，1975年9月24日出生，汉族，住广东省陆河县**************。委托诉讼代理人：刘海韵，广东华商（龙华）律师事务所律师。上诉人范朕航因与被上诉人彭国参、彭及意确认合同无效纠纷一案，不服广东省陆河县人民法院（2018）粤1523民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人范朕航上诉请求：1.撤销广东省陆河县人民法院（2018）粤1523民初306号民事判决第二项由范朕航返还彭及意购房款、装修款的内容，撤销第三项驳回范朕航其他诉讼请求的内容，查清事实，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由彭国参、彭及意承担。事实和理由：一、本案程序存在严重错误。1.彭及意在一审中未提出反诉，一审法院超出诉讼请求范围判决范朕航归还购房款和装修款没有事实和法律依据。2.一审案由错误。范朕航在起诉时提出确认合同无效请求的同时，也提出要求彭国参、彭及意返还案涉房产、撤销委托合同的诉讼请求，应按照案由规定认定为房屋买卖合同纠纷和委托合同纠纷，而非确认合同无效纠纷。3.一审程序违法，认定合同无效的同时需认定合同当事人的过错，而一审未调查彭及意的主观状态，庭审遗漏重要必须审查事项。二、一审认定事实错误、适用法律错误，范朕航与彭国参之间的《房屋售卖委托书》因违反合同法第五十二条第五项的规定而无效，而不是因范朕航解除而无效。1.解除合同的前提是合同有效，本案《房屋售卖委托书》无效，不具有解除条件。2.《房屋售卖委托书》自始无效，《房屋买卖合同》只能约束彭国参和彭及意，彭国参擅自转让案涉房产的法律后果应由彭国参与彭及意承担，与范朕航无关。一审认定由范朕航归还购房款没有事实和法律依据。3.案涉房产属于违法建筑，其售卖、委托售卖的行为和结果均违反法律强制性规定，按照实质判别，《房屋售卖委托书》属于内容禁令而无效。4.范朕航在2016年3月30日出具通知书解除《房屋售卖委托书》时并不知道自己已受骗，也不知道彭国参擅自转让了案涉房产，因此不知道《房屋售卖委托书》无效。因为彭国参突然失联，听闻其欠债，范朕航为了避免遭受损失而解除委托合同，该解除行为属于重大误解。三、退一步说，即使不认定《房屋售卖委托书》因违反合同法第五十二条第五项而无效，也应当认定委托合同因范朕航行使撤销权而无效。一审错误认为《房屋售卖委托书》已解除，不需要撤销，属于事实认定错误、适用法律错误。1.解除《房屋售卖委托书》，终止的是将来的权利义务关系，受欺诈签订《房屋售卖委托书》后至解除前，这一时间段的效力问题并没有得到解决。2.范朕航因受彭国参欺诈而签订《房屋售卖委托书》，意思表示不真实，有权行使撤销权。四、《房屋售卖委托书》无效或被撤销后，《房屋买卖合同》对范朕航没有约束力；《房屋买卖合同》系彭国参无权代理签订，仅约束行为人，范朕航没有向彭及意做出追认，一审认定《房屋买卖合同》对范朕航有约束力属于事实认定错误、法律适用错误。范朕航受欺诈交付钥匙，已通知彭及意归还案涉房产并不要装修入住，交付钥匙不是对《房屋买卖合同》的追认。五、一审认定彭及意向范朕航返还房产的原因错误、适用法律错误。彭及意向范朕航返还案涉房产并不是因为合同无效，而是因为彭国参无权处分案涉房产，而且本案不适用善意取得，彭及意对案涉房产是无权占有，应向范朕航返还案涉房产。六、一审认定合同无效的法律后果承担方式和承担人错误，认定范朕航向彭及意归还购房款没有事实和法律依据，本案应由彭国参向彭及意归还购房款。七、彭及意主观上不具有善意取得的条件，且有重大过错，案涉《房屋买卖合同》无效是其主动追求的结果。彭及意接受彭国参的无权处分，向彭国参“交付”巨额现金，不顾范朕航强烈反对、拒不返还案涉房产并擅自装修，由此造成的损失，应由彭及意自行承担，范朕航不应承担装修损失。对于彭及意装修的支出，可以参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，由彭及意对案涉房屋恢复原状。彭及意未能举证其已交付购房款，刑事判决仅是出于保护受害人而以书证认定彭国参收受购房款36万元，但并不代表彭及意确实有支付该款项。八、与本案关联的(2017)粤15刑初42号刑事判决书第二项“追缴被告人彭国参的违法所得，归还被害人”是错误的，违反了刑事判决不得认定合同效力的原则。范朕航遭遇诈骗，已承受了重大损失，为维护合法权益主动控告犯罪行为，不仅没有拿回属于自己的财产，而且要回属于自己的房产却必须支付对价，相当于遭受双重损失，结果极度不公。综上所述，一审法院适用法律错误，错误认定彭及意向范朕航归还案涉房产的原因，范朕航要求返还案涉房产是基于彭国参无权处分，而且彭及意不能构成善意取得，范朕航没有获得财产，案涉《房屋买卖合同》无效的法律后果不能由上诉人承担。为了维护范朕航的合法权益，保护社会公众利益，维护公序良俗，请求二审法院查明事实真相，对本案依法改判或发回重审。被上诉人彭及意辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法公正。范朕航上诉请求没有事实及法律依据，上诉状逻辑混乱，错误理解法律条文，请求二审法院驳回范朕航的全部上诉请求，维持原判。一、范朕航称“一审程序严重违法，认定事实错误，适用法律错误”没有事实及法律依据，是对法律的错误理解。首先，范朕航的一审诉求自相矛盾，与法律相违背。范朕航请求案涉房屋买卖合同无效，并将彭及意占有的房屋返还给范联航。而认定合同无效的后果是恢复原状，即范朕航要回房屋，同时需要返还购房款，才是法律的真实意思，才不会显失公平。其次，彭及意已完成了由于范朕航的过错导至彭及意的损失的举证，司法鉴定机构对装修损失的鉴定报告证明了彭及意的装修损失。再者，范朕航明知案涉房屋是违章建筑，却授权委托彭国参卖房;明知这样的房屋买卖合同无效却要与彭及意签订买卖合同;范朕航有重大过错，且与彭及意的损失之间有直接因果关系，应当为彭及意的损失承担赔偿责任。一审法院并没有超出审理范围，只是对合同无效的后果恰当公平处理。二、范朕航混淆了《房屋买卖合同》与《房屋售卖委托书》，这是两个法律关条，前者是范朕航与彭及意之间的房屋买卖关系;后者是范朕航与彭国参之间的授权委托关条，授权委托关系不因买卖合同的无效而解除。该授权委托是合法有效的，并不违反法律强性规定。即使该授权委托关系无效，彭国参将房屋卖给彭及意的行为也构成表见代理。彭国参伪造建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，与《房屋售卖委托书》没有关联性，授权卖房与房屋的性质没有关联。范朕航称因受彭国参欺诈而签订《房屋售卖委托书》，作为房地产开发商而受到彭国参的欺骗，是有难度的。更何况范朕航没有证据证明该《房屋售卖委托书》存在欺诈行为，无法证明授权委托不是自已的意思表示。三、范朕航上诉称彭国参无权代理，《房屋买卖合同》对上诉人没有约束力，显然错误。彭国参得到范朕航的书面特别授权，目的是将房子卖出去，后来范朕航的卖房款落空后，又要主张该授权不是其真实意思表示，自相予盾。有权代理不存在需要追认的问题。案涉房产自始由彭国参负责兴建一条列工作，彭及意有理由相信彭国参有权售楼。即使授权委托书在售房合同签订之后也是范朕航对彭国参售楼行为的追认。《房屋买卖合同》对范朕航有约束力，购房款也是基于合同而收取。四、范朕航认为彭及意取得房屋不是善意，彭国参交付房屋是无权处分，显然错误。范朕航全权委托彭国参建房、签订合同售房、交房等一条列工作，彭及意基于房屋买卖合同而付款、收楼、装修，范朕航一方面称案涉房屋是其所有，另一方面从未阻止彭及意收楼、装修等，现称彭及意未尽审慎注意义务，明显自相矛盾。范朕航作为房地产开发商，相对一个朴实农民而言其法律意识、审慎注意水平应当高出很多，购房合同是由范朕航提供的格式合同，要求购房者的审慎注意义务太过严苛，显示公平。五、范朕航上诉称刑事判决不得认定合同效力的原则，是对一审判决的错误解读。彭国参不是非法处置范朕航财产，是得到范朕航授权进行案涉房产的筹建及售楼等一系列工作，彭国参对案涉房屋进行处置，是有权代理，由范朕航承担购房款的风险正确。彭及意已将购房款交给了售楼人，已经完成了房款交付，彭及意没有将房款从彭国参处移交给范朕航的义务。一审法院让范朕航承担购房款的风险符合交付及其风险规则。与本案有关的刑事判决已经发生效力，追回的购房款当然由范朕航取得，与确认《房屋买卖合同》无效相符合，追回房款的法律关系与《房屋买卖合同》中的合同双方关条是两个不同的法律关系。范朕航的损失是自已造成的，一是违法建房，损害了彭及意的利益，也让国家利益受到损失；二是自已管理经营不善，其后果当然应当由范朕航承担。综上，请求二审法院驳回范朕航的上诉请求。被上诉人彭国参未作答辩。范朕航向一审法院起诉请求：1.判令彭国参与彭及意于2016年1月12日签订的《房屋买卖合同》无效，并将彭及意非法占有的兴业公寓1202房返还范朕航；2.本案诉讼费由彭国参、彭及意承担。诉讼过程中，范朕航增加诉讼请求：撤销范朕航对彭国参于2016年1月30日作出的房屋售卖授权行为。一审法院认定的事实：2013年，彭国参谎称能为范朕航在陆河县**********办好相关证件，范朕航信以为真，遂委托彭国参去办理，并通过本人及他人的银行账户给彭国参及彭国参的妻子罗思柳的银行账户汇入款项用于办证。2014年6月，彭国参谎称相关手续已办好，工程可以开工，范朕航信以为真，便委托彭国参负责建设公寓，又通过前述银行账户给彭国参或者其妻子罗思柳的银行账户汇入巨资用于建设公寓。期间，范朕航不停催促彭国参提供已办好的证件，彭国参为了掩盖其未办好相关证件的真相，于2016年1月初将找人伪造的建设用地规划许可证2份、建设工程规划许可证2份和10张票据交给范朕航。接着，彭国参又以已建好的兴业公寓买卖合同的卖方必须具名其本人才能顺利售楼办证为名，再次骗取范朕航的信任，让范朕航授权委托其销售房屋。范朕航授权委托彭国参销售楼房，双方签订《房屋售卖委托书》，约定委托人就陆河县**********兴业公寓的房屋，特委托彭国参办理有关售卖的以下手续：一、代为出售上述房屋，签订《房屋买卖合同》，履行合同约定的条款；二、代为收取售卖房屋的房款(定金、余款、一次性付款)手续，并将房款全部存入开户名彭国参，开户行陆河县**信用合作联社水唇信用社，账号800***********584的账户内；三、代为收取购房者每月分期付款的房款全部存入开户名彭国参，开户行陆河县**信用合作联社水唇信用社，账号800***********375的账户内；四、受托方在未征得委托方书面同意的情况下，保证不动用以上账号内的房款，如有动用，所产生的法律责任自行承担；五、收取房屋有关的所有款项必须当天存入以上指定银行账号，不能擅自把现金截留，如有截留现金情况发生，所产生的责任后果由受托人负责；六、委托期限至房屋售卖完毕为止；受托人在执行和处理上述委托事项的过程中，在权限范围内，依法签署的房屋买卖合同、收取房款，委托方均予以认可和接受，受托人确认上述委托的效力，受托人自愿接受委托，并承担此委托引起的法律责任。范朕航、彭国参在委托人、受托人处签名，落款日期为2015年5月5日。2016年1月12日，彭国参为甲方与彭国响以彭及意的名义为乙方（彭国响签名为“彭级意”）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在陆河县**********兴业公寓的第十二层的第1202号房（房屋建筑面积116平方米）出售给乙方；二、双方商定该房屋转让价格为单价3330元/平方米，总价为386000元；三、付款方式：一次性付款，今收到彭级意购买1202房房款现金386000元（分期付款处空白未填写内容）；四、乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房屋；五、该房屋的使用年限为70年，自2013年8月20日至2083年8月8日止，到期后按国家相关政策延期处理；六、本合同签定时，甲乙双方都清楚该房屋现时不具备过户条件，若日后涉及到国家相关政府部门要求补办个人房产证或等过户条件成熟时，甲方可协助乙方办理房屋产权手续，而办理房屋产权证时产生的契税、土地出让金等所有相关税费由乙方负担；七、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用，双方不得就该房屋与他人订立买卖合同，而乙方在出售该房屋时，必须要征得甲方的书面确认同意后，才能进行买卖行为，如因政府规划征收或拆迁的，甲方应当书面通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方；十、房屋交付标准：毛坯房，水、电、有线电视端口、网线端口接到房屋门口，配一个不锈钢大门，阳台防盗网及护栏，双电梯，外墙贴瓷片砖，配备专属变压器，配备水泵房，应急楼梯，楼梯间照明。落款日期为2016年1月12日，甲方彭国参签名，乙方彭国响代签“彭级意”。同日，彭国参出具《收据》一张，内容为：“今收到彭级意购买兴业公寓十二楼1202房现金386000元整。”经范朕航同意，兴业公寓员工将该房钥匙交付彭及意，彭及意装修后入住。另查，陆河县住房和城乡规划建设局未办理“兴业公寓”用地、工程规划许可证。2017年3月15日，汕尾市中级人民法院作出(2017)粤15刑初24号刑事判决：“一、被告人彭国参犯诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币二十万元；犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金人民币五千元；总和刑期十三年九个月，并处罚金人民币二十万五千元，决定执行有期徒刑十三年六个月，并处罚金人民币二十万五千元。二、追缴被告人彭国参的违法所得，归还被害人。”2017年6月29日，广东省高级人民法院作出(2017)粤刑终757号刑事裁定：“驳回上诉，维持原判。”该裁定关于彭国参骗得的售房款认定如下：(1)关于彭建溪的购房款，原判认定34.3万元正确；(2)关于彭国推的购房款，原判认定36.3万元正确；(3)关于彭国策的购房款，应认定为38万元；(4)关于彭及意、彭国简的购房款，认定彭及意给了购房款36万元，彭国简给了购房款35万元。一审法院确定彭及意购房款为36万元。经彭及意的申请，一审法院委托广州同诚工程造价咨询有限公司对陆河县*************兴业公寓1202房装修工程依法进行评估。2019年7月30日，该公司作出穗同诚造字2019-01-0161-SFJD《司法鉴定报告》，造价鉴定结果:陆河县*************兴业公寓1202房装修工程造价价值，装修工程不含税费用113061.50元，含税费用125498.27元。一审法院对该鉴定报告的证明力予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”彭国参受范朕航委托签订《房屋买卖合同》，对范朕航发生约束力。经一审法院查询，陆河县住房和城乡规划建设局未办理“兴业公寓”用地、工程规划许可证，范朕航销售未取得建设工程规划许可证的“兴业公寓”楼房，并根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定请求判令《房屋买卖合同》无效，予以支持。《房屋买卖合同》被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用的费用，出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付资金利息，本案合同无效，双方均有过错，各自应承担相应责任，房屋占有使用的费用与资金利息可相互抵消，但出卖人应当返还买受人的装修费用。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”范朕航可依法随时解除委托合同，2016年3月30日陆河县水唇镇法律服务所经范朕航授权出具通知书解除《房屋售卖委托书》，该委托书已解除，范朕航在诉讼中再请求撤销，不予采纳。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，一审法院判决：一、彭国参与彭及意于2016年1月12日签订的《房屋买卖合同》无效；二、彭及意在本判决生效之日起两个月内腾空陆河县*************兴业公寓1202房交回范朕航，范朕航同时返还彭及意购房款360000元、装修工程不含税费用113061.50元，合计473061.50元；三、驳回范朕航其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8395.92元，由范朕航、彭及意各负担4197.96元；鉴定费5000元，由范朕航、彭及意各负担2500元。二审中，当事人没有提交新的证据。因彭国参在河源监狱服刑，为保障彭国参的诉讼权利，本院于2020年8月25日通过EMS法院专递向彭国参发出通知书，通知其在收到通知书后7日内对范朕航的上诉以及本案所需调查的事实进行回应并形成书面答辩意见。经查，快递查询记录显示2020年8月27日签收。彭国参没有在本院指定的期限内提交书面答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定的事实与本院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案属确认合同无效纠纷。根据当事人各方的诉辩意见，本案二审争议的焦点：1.范朕航是否应返还彭及意购房款、装修款的问题；2.范朕航提出撤销对彭国参房屋售卖授权行为的请求能否支持的问题。关于范朕航是否应返还彭及意购房款、装修款的问题。本案中，范朕航请求确认彭国参与彭及意于2016年1月12日签订的《房屋买卖合同》无效。经查，因案涉“兴业公寓”未办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，认定案涉《房屋买卖合同》无效正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定,结合本案实际，一审判决认定出卖人与买受人双方均有过错，各自应承担相应责任，房屋占有使用的费用与资金利息可相互抵消，但出卖人应当返还买受人的购房款及装修费用，并无不当，本院予以维持。一审法院基于无效合同的处理原则，判令双方各自返还案涉房屋及购房款、装修费用，符合法律规定。范朕航上诉提出在彭及意没有提起反诉的情况下，一审法院判决范朕航返还购房款及装修费用程序错误，其主张缺乏法律依据，本院不予采纳。范朕航出具《房屋售卖委托书》交与彭国参，委托彭国参对案涉房屋进行出售，彭国参根据委托权限有权出售案涉房屋，即使范朕航出具《房屋售卖委托书》的日期存在倒签的事实，但从范朕航同意将案涉房屋交付购房者来看，也不能据此否定彭国参的行为对范朕航具有约束力。范朕航上诉主张彭及意向范朕航返还案涉房产并不是因为合同无效，而是因为彭国参无权处分案涉房产，彭及意对案涉房产系无权占有，故其无需向彭及意返还购房款、装修款，理据不足，本院不予支持。关于范朕航提出撤销对彭国参房屋售卖授权行为的请求能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人均享有任意解除权，均可以随时解除委托合同。本案中，范朕航出具《房屋售卖委托书》后，已于2016年3月30日依法行使解除权，向彭国参发出通知书，通知解除其与彭国参签订的《房屋售卖委托书》，委托书因范朕航通知解除而失效。《房屋售卖委托书》失效后，已不存在需由人民法院审理撤销的问题。另，如上所述，彭国参与彭及意签订的房屋买卖合同的行为，发生在范朕航通知解除《房屋售卖委托书》之前，且案涉房屋也是经范朕航本人同意后才交付，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，彭国参与彭及意签订的合同对范朕航具有约束力，范朕航起诉请求撤销该行为，依据不足，故本院对该请求不予支持。至于范朕航与彭国参因委托行为所造成的损失，范朕航可另行向彭国参主张。综上所述，上诉人范朕航的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8395.92元，由上诉人范朕航负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 彭晓春审 判 员 叶剑亚二〇二〇年九月二十五日法官助理 方宣雅书 记 员 杨清隆附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。