广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初8784号原告：东莞市****立新股份经济联合社（以下简称“立新经联社”），住所地：东莞市****立新经联社区*****,统一社会信用代码：N244**********917Q。法定代表人：梁植高，该联合社理事长。原告：东莞市****立新洋杞坑股份经济合作社（以下简称“洋杞坑股份经合社”），住所地：东莞市****立********，统一社会信用代码：N144***********723。法定代表人：李正春，该合作社理事。两原告的委托代理人：林海棠，广东臻善律师事务所律师。两原告的委托代理人：杨中保，广东臻善律师事务所律师。被告：广东瀚洋环保工程投资有限公司（以下简称“翰洋公司”），住所地：东莞市南城区***********附楼三层，统一社会信用代码：914***********481R。法定代表人：汪平，该公司执行董事。诉讼代表人：广东天健会计师事务所，翰洋公司管理人。委托代理人：赖池旺，广东腾锐律师事务所律师。委托代理人：彭梅林，广东腾锐律师事务所律师。被告：东莞市云创教育科技有限公司（以下简称“云创公司”），住所地：东莞市****立新社区洋杞坑工业区*******，统一社会信用代码：91441900MA4X428N02。法定代表人：吴慧枫，该公司经理。委托代理人：赖辉华，广东名成律师事务所律师。委托代理人：吴兴亮，广东名成律师事务所律师。原告立新经联社诉被告翰洋公司、被告云创公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年4月20日向本院起诉，本院依法组成合议庭，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。经洋杞坑股份经合社申请，本院依法追加洋杞坑股份经合社为共同原告，于2020年8月5日、2020年8月26日再次公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人林海棠、被告翰洋公司的委托代理人赖池旺和彭梅林、被告云创公司的委托代理人赖辉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、解除原告与被告翰洋公司签订的《租赁合同书》；二、两被告返还《租赁合同书》项下位于东莞市东城区立新洋杞坑工业区（原瑞发鞋厂厂区）的厂房（价值约300万元）；三、本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求如下：一、确认原告与被告翰洋公司签订的《租赁合同书》无效；二、两被告返还《租赁合同书》项下位于东莞市东城区立新洋杞坑工业区（原瑞发鞋厂厂区）的厂房（价值约1300万元）；三、本案诉讼费由二被告承担。原告主张的事实理由如下：原告与被告翰洋公司于2008年9月1日签署了《租赁合同书》，约定原告将其所有的位于东莞市东城区立新洋杞坑工业区（原瑞发鞋厂厂区）总面积14100平方米的厂房出租给被告翰洋公司，用途为商业综合。合同签署后，原告将前述厂房交付给了被告翰洋公司。租赁期间，被告翰洋公司擅自改变租赁物用途，且未经原告同意将案涉租赁物转租给被告云创公司，同时亦未按合同规定将转租合同提交给原告备案，违反合同约定。同时，涉案厂房没有办理建设工程规划许可证等证件，属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于合同无效的相关规定，承租人和次承租人均无权占有案涉租赁物，应当返还给原告，故原告向法院起诉。原告提供如下证据和地方规范性文件：土地权属界线核定书、金安华租赁合同、银行转账流水、联络函和回复函、《关于印东城区集体经济统筹管理设立分社改革方案的通知》、《关于印发东莞市**社区集体经济统筹管理实施办法的通知》。被告翰洋公司辩称：1、本案租赁合同书约定的租赁期限为2009年8月5日至2029年8月5日，目前仍在有效期内，也未发生法定或约定的解除情形，应当继续履行。2、出租方提供合法有效、权属清晰的租赁物是法定义务，如本案租赁合同书因未办理建设工程规划许可证而被认定为无效，则导致合同无效的责任在原告方，原告应当就债务人的损失承担赔偿责任。被告翰洋公司没有提供证据。被告云创公司辩称：1、原告立新经联社的主体不适格，租赁合同书的出租方是东莞市****立新洋杞坑股份经济合作社，不是立新经联社。2、本案不属于与破产有关的纠纷，而是合同纠纷，案涉建筑物有办理相关的报建验收规划手续，租赁合同合法有效。3、在云创公司没有违约的情况下，原告为了非法享有巨额经济利益，拟解除或主张合同无效，并赶走云创公司，原告的行为不符合诚实信用原则。4、从2017年年终开始，涉案租金由云创公司直接支付给洋杞坑股份经合社，2016年至2017年期间也是云创公司支付租金，洋杞坑股份经合社从未提出任何异议。洋杞坑股份经合社就在案涉出租建筑物的周边办公，对该建筑物的使用、管理、占有、收益情况是知情的。5、云创公司投入巨额资金继续装修装饰，将大部分租赁物租给多达十余个实际使用人，原告的起诉行为将引发社会混乱，不利于交易的稳定性。若原告强行主张无效或解除合同，则原告应当赔偿云创公司的全部损失。6、洋杞坑股份经合社作为共同原告不符合我国民事诉讼法司法解释第五十四条、第五十九条、第六十条、第六十三条、第六十条至第六十七条、第七十条至第七十二条关于必要诉讼的法律规定，不能申请追加共同原告，法院也不应批准洋杞坑股份经合社作为共同原告参与诉讼。7、根据民事诉讼法第五十六条规定，有独立请求权的应单独提起诉讼，没有独立请求权的应申请参加或由法院通知参加诉讼，因此洋杞坑股份经合社的申请不符合法律规定。8、洋杞坑股份经合社申请追加共同原告时，并没有提出单独的诉讼请求。9、立新经联社及洋杞坑股份经合社委托同一个律所作为代理人违反利益冲突规定，两主体并非共同权利人，相关权利只能由一方享有，两方均提出主张必然违反利害关系及利益冲突。我方对两原告共同委托代理人出庭的行为持反对意见。被告云创公司提供如下证据：租赁物业转租协议书、收条、国内支付业务付款回单、发票、微信付款记录、东莞市建筑工程竣工验收证书复印件、单位工程竣工验收证明书复印件、云创公司作为出租人所签订的房屋租赁合同、收款收据、施工合同、转账凭证、工程合同、清单、全国组织机构统一社会信用代码公示查询结果。本院经过开庭调查质证，认定如下事实：翰洋公司的前身为广东集科机械设备工程投资有限公司（以下简称“集科公司”）。集科公司进行了多次名称变更登记，2009年12月3日变更为现名称翰洋公司。东莞市****局于2020年6月9日出具《证明》，主要内容包括：东莞市东城区立新洋杞坑经济合作社（以下简称“洋杞坑合作社”）于2002年6月30日经东莞市人民政府核准登记，登记证号为东合字2155号；2004年至2006年，东莞市****股份合作制改革，该社名称更改为“东莞市东城区立新洋杞坑股份经济合作社”（以下简称“洋杞坑股份合作社”），新名称于2005年8月31日经东莞市人民政府核准登记，登记证号为041804号；2008年8月4日，洋杞坑股份合作社获得了编号为粤农集字第190004018004号《广东省农村集体经济组织证明书》；2013年9月9日，洋杞坑股份合作社的资产过渡到东莞市东城区立新股份经济联合社洋杞坑分社，由东莞市东城区立新股份经济联合社统筹管理；2018年5月4日，东莞市东城区立新股份经济联合社洋杞坑分社变更为东莞市****立新股份经济联合社洋杞坑分社；2020年4月28日，东莞市****局换发了名称为“东莞市****立新洋杞坑股份经济合作社”（以下简称“洋杞坑股份经合社”）的《农村集体经济组织登记证》，统一社会信用代码为N144***********723。被告云创公司提供的全国组织机构统一社会信用代码公示查询结果显示：立新经联社、洋杞坑股份经合社各有单独的统一社会信用代码，东莞市****立新股份经济联合社洋杞坑分社没有统一社会信用代码。2008年9月1日，洋杞坑股份合作社（合同甲方）与集科公司（合同乙方）签署《租赁合同书》，合同第一页和第五页落款处的出租方名称为洋杞坑合作社，第五页甲方盖章的名称为洋杞坑股份合作社。合同约定甲方将其所有的位于东莞市东城区立新洋杞坑工业区（原瑞发鞋厂厂区）总面积14100平方米的厂房及厂区内空地约3000平方米出租给乙方作商业综合使用，乙方已知悉租赁标的是厂房用途；期限20年（2009年8月5日起至2029年8月5日止）；合同签订之日起免租金11个月作为乙方申报商业用途等手续及改建装修（2008年9月5日至2009年8月5日），甲方协助乙方办理好合法改建，费用由乙方承担；其余时间计算租金（2009年8月5日至2014年8月5日每月租金78300元，2014年8月6日至2019年8月5日每月租金90300元，2019年8月6日至2024年8月5日每月租金104400元，2024年8月6日至2029年8月5日每月租金116400元）；每月20日前交租，逾期甲方有权终止合同和没收押金；乙方缴纳两个月租金156600元作为合同押金，预交一个月租金78300元；如甲方违约，则由评估部门对楼宇装修进行合理评估，再按照实际使用期的正常折旧后剩余价值赔偿给乙方，另赔偿楼宇的一年租金给乙方（租金按当时甲方收乙方楼宇租金计算），结清相关费用并退回押金，同时终止合同；转租或部分转租不得超过合同租期，合同双方权利义务不变，乙方转租造成损失时乙方承担连带责任，乙方应在转租签约后30天拿转租合同到甲方备案。另庭审中，原被告均确认被告瀚洋公司已将案涉租赁物转租给被告云创公司。另翰洋公司租赁期间，多次由云创公司实际支付租金给原告立新联合社。2018年8月20日，东莞市第一人民法院受理翰洋公司破产清算案。2020年3月23日，原告向破产管理人发出《联络函》，以上述租赁物不属于破产财产、有关部门拟对该租赁物进行城市更新改造、租赁合同属无效合同等为由，通知管理人取回该租赁物，要求管理人在15日内返还该厂房。管理人于2020年4月2日发出回复函，主要内容为：租赁合同处于有效期、管理人决定继续履行合同；在法院作出合同无效、厘清各方责任的终审判决前，应当继续履行合同。本案诉讼过程中，两原告明确表示：原告按照房屋租赁合同关系主张权利，而不按照《中华人民共和国企业破产法》关于取回权的法律规定主张权利。2020年8月26日开庭时,两原告确认,自2020年4月28日换发登记证后,涉案建筑的权属属于洋杞坑股份经合社。本案诉讼过程中，本院向东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局发函调查，复函显示：案涉地块范围内没有办理土地使用权确权登记和建筑物房屋登记信息，没有办理建设用地规划许可证，没有东莞市****立新股份经济联合社申请办理施工许可证的记录；根据所提供的土地红线图与坐标图，无法核查该土地上的建筑物办理施工许可证情况。另被告云创公司主张，案涉租赁物已取得东莞市建筑工程竣工验收证书、单位工程竣工验收证明书，原被告之间租赁合同应为有效。并提交了东莞市建筑工程竣工验收证书、单位工程竣工验收证明书等复印件作为证据。根据单位工程竣工验收证明书显示，附城质量安全监督核验组于1994年8月8日出具该证书，该证据载明：“工程名称：立新洋杞坑厂房，建设单位：立新洋杞坑村，并注明：在一九九四年八月八日竣工验收中，被核定为合格工程，特发此证”。另原告提交了单位工程竣工验收证明书，该证据显示：工程地址洋杞坑村瑞发鞋厂，开工日期为1999年8月25日，竣工日期为1999年10月13日，建设单位为立新洋杞坑村，并注明允许交付使用，并加盖附城质量安全监督核验组章。原告对该证据于庭审中予以确认，但称时间太久，无法找到原件对应。原告洋杞坑股份经合社提供的农村集体经济组织登记证显示，该社成立日期为2002年12月12日，该登记证的有效期为2020年4月28日至2030年4月27日。原告提供了东莞市人民政府办公室2012年8月16日《关于印发的通知》、东莞市东城区办事处办公室2013年8月28日文件《关于印发的通知》。第一份通知的内容包括：通过撤并组级经济组织，并入村级股份经济联合社，或由村级经联社受托管理组级经济社资产；统筹的其中二种方式是设置分社，分步合并，在经联社下相应设立若干个分社，分社资产资源属原股份经济合作社全体股东所有，由经联社统筹监督管理；分社只是经联社下设部门，不具有独立法人资格，不独立对外开展经济活动；待条件成熟时再撤销分社，实现合并。第二份通知的内容包括：该方案适用于立新等11个采用设立分社方式进行统筹管理的社区，改革内容与第一份通知内容相符。被告云创公司在本案诉讼过程中提出反诉，本院裁定不予受理其反诉。本院认为，本案争议焦点为：一、原告立新经联社是否有权起诉？原告洋杞坑洋杞坑股份经合社以共同原告参加诉讼是否合法？二、本案租赁合同是否有效？三、两被告是否应当返还涉案租赁物？本院分析如下。焦点一。从原告提供的农村集体经济组织登记证，洋杞坑合作社的成立日期为2002年12月12日，本案租赁合同是2008年9月1日洋杞坑股份合作社与被告韩洋公司的前身集科公司签订。原告提供的东莞市人民政府办公室和东莞市东城区办事处办公室的两份通知显示，东莞市于2012年底、2013年上半年进行农村集体经济组织改革，实行村级统筹，资产权属仍为原组级社，原组级社不对外独立。而从东莞市****局的证明来看，洋杞坑合作社于2002年6月30日经东莞市人民政府核准登记，2004年更改为洋杞坑股份合作社，新名称于2005年8月31日经东莞市人民政府核准登记，资产于2013年9月9日过渡到东莞市东城区立新股份经济联合社洋杞坑分社，由东莞市东城区立新股份经济联合社统筹管理；2018年5月4日变更为东莞市****立新股份经济联合社洋杞坑分社，2020年4月28日换发了名称为洋杞坑股份经合社的《农村集体经济组织登记证》。从上述事实来看，无论名称如何变更，原组级权利归属没有变化，仅仅在统筹期间由村级组织进行管理，并未发生主体的合并或分立，因此，本案原告立新经联社起诉时以其自己名义提起诉讼，确有不当。但立新经联社并非企图占有洋杞坑股份经合社权利，而是为了洋杞坑股份经合社的利益进行管理活动，且洋杞坑股份经合社申请加入诉讼并认可立新经联社的诉讼行为，本院本着实质解决纠纷、程序为实体服务、不增加当事人诉累的精神，故同意洋杞坑股份经合社以原告身份加入诉讼。由于立新经联社不享有实体权利，本院对其诉求予以驳回，对洋杞坑股份经合社的诉求予以审理。焦点二。东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局的复函显示案涉地块范围内没有办理土地使用权确权登记和建筑物房屋登记信息，没有办理《中华人民共和国城乡规划法》第四十条所规定的建设用地规划许可证，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案租赁合同属于无效合同。被告云创公司提供的东莞市建筑工程竣工验收证书、单位工程竣工验收证明书等证据复印件，该证据显示发证机关为附城质量安全监督核验组，不能证实涉案建筑物已完善报建手续，被告云创公司主张合同有效本院不予支持。但根据该证据可知，洋杞坑村为案涉厂房的建设单位。焦点三。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，由于租赁合同无效，涉案租赁物由原告建造，两被告应将案涉房屋返还给原告洋杞坑股份经合社。被告韩洋公司是承租人，被告云创公司是次承租人，均负有返还租赁物给原告的法定义务。原告并未提出关于损失的诉讼请求，经本院说明，被告韩洋公司也没有反诉，故本院对各方过错和损失不予审理，各方可另案解决。综上所述，本院依照上述所引用的法律条文和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告东莞市****立新股份经济联合社的全部诉讼请求；二、确认原告东莞市****立新洋杞坑股份经济合作社与被告广东瀚洋环保工程投资有限公司于2008年9月1日签订的《租赁合同书》无效；三、两被告广东瀚洋环保工程投资有限公司、东莞市云创教育科技有限公司返还上述《租赁合同书》项下位于东莞市东城区立新洋杞坑工业区（原瑞发鞋厂厂区）的厂房给原告东莞市****立新洋杞坑股份经济合作社。本案案件受理费99800元，由两被告广东瀚洋环保工程投资有限公司、东莞市云创教育科技有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  杨长青人民陪审员  黄桂荣人民陪审员  黄日红二〇二〇年九月二十三日法官 助理  孙石磊书 记 员  陈嘉辉附相关法律条文：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十三条企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人；企业法人分立的，因分立前的民事活动发生的纠纷，以分立后的企业为共同诉讼人。第六十八条村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者有独立财产的村民小组为当事人。第七十三条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。