广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2406号上诉人（原审原告、反诉被告）：湛江开发区荣发房地产开发有限公司，住所地湛江经济技术开发区海滨大道**荣盛中央广场**楼****商铺。法定代表人：白海龙，总经理。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈华娣，女，1962年8月4日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区***************，公民身份号码：440************721。委托诉讼代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴莹，广东粤海律师事务所实习律师。上诉人湛江开发区荣发房地产开发有限公司（以下简称荣发公司）因与被上诉人陈华娣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人荣发公司的委托诉讼代理人谭海玲，被上诉人陈华娣的委托诉讼代理人林日成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣发公司上诉请求：1、撤销原审判决第五、第六项，改判陈华娣向荣发公司支付违约金57333.2元；2、本案的一、二审诉讼费用由陈华娣承担。主要理由：一、原审判决查明事实不清，认定事实错误。（一）原审判决认定陈华娣未能成功贷款的原因在于荣发公司是错误的。首先，涉案房屋于2016年7月4日已取得合同备案证明，而办理合同备案证明是由荣发公司与陈华娣共同提供资料办理，荣发公司在办理后已告知陈华娣。且合同备案情况可在住建及不动产部门网站进行查询，陈华娣在2016年7月后从未催促荣发公司办理合同备案，故陈华娣对合同备案的情况应是知悉的。其次，陈华娣方从未明确告知荣发公司银行需要补充提交什么贷款资料。从陈华娣提交的微信截图可知，在2018年3月20日前陈文杰并不知道陈华娣儿子的微信，更不清楚陈华娣的儿子所谓补充贷款资料是指什么。况且陈华娣在原审的反诉状及庭审中多次提及“因荣发公司不能向贷款银行提交工程竣工备案证明等资料”，由此可知陈华娣亦不清楚银行需要补充什么资料。再次，2015年陈华娣未按合同约定向招商银行申请贷款支付，陈华娣违约在先。陈华娣在2016年6月后才向邮政银行递交贷款申请，且其称银行批准贷款后须在15个工作日发放贷款，逾期后银行不再发放贷款。而邮政银行的《说明》可证实2017年6月29日审批通过陈华娣的贷款申请，在6月29日起的15个工作日内陈华娣方从未向荣发公司反映需要补充资料。原审判决对涉及案件事实的关键问题未予查明，如银行在批准贷款后发放贷款是否有期限限制等。（二）原审判决认定陈华娣享有合同解除权是错误的。首先，陈华娣未按约定向招商银行办理贷款申请，其违约在先，其作为违约方不具有合同解除权。其次，即使邮政银行的贷款未能成功发放，陈华娣最迟应在2018年4月已知悉，但其从未催告荣发公司予以配合，也未向荣发公司主张解除合同。因此，即使原审法院认为陈华娣在2018年享有合同解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，该解除权也应在2019年5月消灭。再次，依据我国合同法关于行使合同法定解除权的规定，当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。原审判决认定荣发公司履行的是协助义务，并不是主要义务，况且合同备案证明在住建及不动产部门均可查询，并非必须由荣发公司提交的材料。故陈华娣在本案中不享有合同解除权。（三）银行按揭贷款并非支付购房款的唯一方式，在陈华娣未取得银行按揭贷款的情况下，荣发公司已要求陈华娣在合理期限内付清剩余房款，并多次电话及发函催告其履行补交房款的义务，否则荣发公司将行使合同解除权。陈华娣在合理期限内没有提出异议及抗辩。故荣发公司享有合同解除权。二、原审判决适用法律错误。原审判决没有适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，认为陈华娣享有合同解除权是错误的。此外，原审判决认为涉案合同附件四第二条约定的违约金标准同样适用于出卖人承担违约责任的情形，此违背了《中华人民共和国合同法》第九十七条规定。原审判决认为合同是由双方同意而解除，陈华娣对其损失并未举证证明，因此其应承担举证不能的法律后果。原审判决认定荣发公司支付违约金57333.2元没有合同及法律依据，且该数额已远超过陈华娣已付房款的30%，此违反了法律规定。陈华娣所提供的微信截图无法证明其主张，且结合其反诉状及原审庭审内容，陈华娣未能将银行的真实意思转达给荣发公司，故邮政银行未能发放的责任不能认定在于荣发公司。综上，原审判决查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判支持荣发公司的上诉请求。陈华娣答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回荣发公司的上诉请求。荣发公司向原审法院起诉请求：1、解除荣发公司与陈华娣之间签订的《广东省商品房买卖合同》（未履行合同价值为14万元），陈华娣配合荣发公司到不动产登记中心及房地产管理局等行政部门办理合同解除手续（包括注销合同等）；2、陈华娣向荣发公司支付违约金57333.2元；3、陈华娣承担本案全部诉讼、公告费用。陈华娣向原审法院反诉请求：1、解除陈华娣与荣发公司于2015年5月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y2015001283）；2、荣发公司退还陈华娣购房款146666元、权证费3000元、住宅专项维修资金1922.36元，共计151588.36元；3、荣发公司赔偿陈华娣已交税费8743.31元（含契税和印花税）；4、荣发公司向陈华娣支付违约金57333.2元；5、本案诉讼费用均由荣发公司负担。原审法院审理查明：2015年5月30日，陈华娣（买受人）与荣发公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2015001283），合同第二、三、六、七条约定由买受人购买出卖人出售的位于湛江市经济技术开发区***********************商铺，建筑面积为28.27平方米，总房款286666元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0120140001号。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金146666元，余款140000元向招商银行股份有限公司湛江分行申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5.6%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体规定》第二条关于合同第三章第七条房款支付的补充约定：1.买受人承诺具备贷款资格以及房款支付能力。买受人应于主合同及补充协议签订之日起2日内向银行提交完毕所需申请资料，办理完毕按揭（或公积金）抵押贷款手续（含申请手续、贷款合同签订手续及按揭登记手续），直到银行发放贷款，若因买受人原因于合同签订之日起20日内未办理完毕上述手续，出卖人有权解除合同，买受人承担违约责任，并同意按总房价的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除该违约金后再自行处理该房产。如因买受人贷款资格不符合要求，从而导致在本协议签订之日起15日内房屋抵押贷款仍无法到达出卖人指定的银行账户，则视为由于买受人的原因无法办理贷款。买受人应自银行确定无法办理按揭贷款之日起30日内向出卖人支付剩余购房款，否则，出卖人有权解除合同，买受人承担违约责任，并同意按总房价的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除该违约金后再自行处理该房产。当天，陈华娣向荣发公司缴纳首期房价款146666元、权证费3000元及向广东南粤银行湛江市物业管理中心维修资金归集专户存入住宅专项维修资金1922.36元。2015年6月2日，陈华娣向湛江经济技术开发区地方税务局缴纳涉案房屋印花税143.33元、契税8599.98元。2016年7月4日，荣发公司办理了涉案《商品房买卖合同（预售）》合同备案。2016年12月22日，涉案房屋取得竣工验收备案。再查明，2017年，荣发公司通知陈华娣向中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行申请贷款。2018年1月8日，陈华娣的儿子在微信中告知荣发公司销售人员贷款需房地产开发商交资料不交贷款无用的情况，提出销售人员与贷款银行联系，销售人员表示知道、在办。2018年3月20日，该销售人员通知陈华娣从2018年3月19日起统一安排补款。2019年8月3日，荣发公司通知陈华娣于2019年8月4日前缴交余下房款，否则根据《商品房买卖合同》有权单方面解除合同，同时须按《商品房买卖合同》的内容支付违约金。此外，2019年12月9日，陈华娣的委托诉讼代理律师向原审法院申请律师调查令，请求持律师调查令向中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行调查收集陈华娣为购买涉案商铺向中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行申请140000元贷款，2017年6月29日贷款审批通过但未发放的具体原因及同一时期购买荣发公司荣盛中央广场20号楼其他业主申请贷款时是否存在通过审批不能发放的情形。原审法院依法予以准许，并于2019年12月13日发出（2019）粤0891民调令2197号律师调查令，指定广东粤海律师事务所林日成到中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行收集调查。2019年12月19日，中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行以《说明》回复原审法院，有关情况说明如下：1、客户陈华娣申请个人商业用房贷款用于购买位于湛江经济开发区海滨大道北6号荣盛中央广场20号楼三层69号商铺，上级行于2017年6月29日审批通过，贷款金额14万元，放款模式为：见购房合同备案后放款。后续因一直未收到该笔贷款的购房合同备案证明，因此一直未成功放款。2、同一时期购买荣盛中央广场20号楼的其他业主申请贷款时亦存在通过审批未成功发放的情形。原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。荣发公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与陈华娣签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。本案商品房按揭贷款未获成功发放，荣发公司、陈华娣分别提出解除合同的诉讼请求，各方均有解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，各方关于解除《商品房买卖合同（预售）》的主张，原审法院依法予以支持。关于荣发公司主张的陈华娣配合到不动产登记中心及房地产管理局等行政部门办理合同解除手续问题。由于涉案房屋买卖合同被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对于该请求，原审法院依法予以支持。关于本案房屋抵押贷款未成功放款的原因及违约责任承担问题。《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定，荣发公司应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，因此，办理合同登记备案为荣发公司的合同义务。根据中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行的《说明》，上级行于2017年6月29日审批通过陈华娣的贷款申请，放款模式为：见购房合同备案后放款，后续因一直未收到该笔贷款的购房合同备案证明，因此一直未成功放款，显然，未成功放款的原因系银行未收到该笔贷款的购房合同备案证明。本案合同备案时间为2016年7月4日，且在陈华娣方告知贷款需开发商提供资料才能发放的情况下，荣发公司没有向贷款银行提供合同备案证明，因此，未能成功放款的原因在于荣发公司，不能归责于陈华娣。由于荣发公司主张陈华娣贷款资格不符合要求的主张，与事实不符，不予采纳，对于荣发公司请求陈华娣承担违约责任按总房价的20%支付违约金的主张，不予支持。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体规定》第二条关于合同第三章第七条房款支付的补充约定“买受人承担违约责任按总房价的20%向出卖人支付违约金”，该违约金标准应同样适用于出卖人承担违约责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条的规定，因荣发公司违反了协助义务,导致贷款未能成功发放从而造成涉案商品房买卖合同不能履行，应承担相应的违约责任，荣发公司应向陈华娣支付违约金57333.2元（286666元×20%），对于陈华娣主张荣发公司支付违约金57333.2元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。关于陈华娣主张荣发公司退还首付房款146666元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，予以支持。关于陈华娣主张荣发公司退还住宅专项维修资金1922.36元、权证费3000元、契税8743.31元问题。由于陈华娣给付的住宅专项维修资金、契税并非荣发公司收取，也不在荣发公司的支配下，在合同解除后，荣发公司不负有返还的义务，陈华娣应另寻法律途径解决，对于陈华娣主张荣发公司退还住宅专项维修资金、契税的请求，不予支持。权证费3000元为荣发公司收取，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对于陈华娣主张荣发公司权证费的诉讼请求，原审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条以及第一百零七条之规定，判决：一、解除湛江开发区荣发房地产开发有限公司与陈华娣签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2015001283）；二、陈华娣在判决生效之日起10日内协助湛江开发区荣发房地产开发有限公司办理注销位于湛江经济开发区海滨大道北6号荣盛中央广场20号楼三层69号商铺的预售商品房买卖合同登记备案手续；三、湛江开发区荣发房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内退还首期房款146666元给陈华娣；四、湛江开发区荣发房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内退还权证费3000元给陈华娣；五、湛江开发区荣发房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内支付违约金57333.2元给陈华娣；六、驳回湛江开发区荣发房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回陈华娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3100元，减半收取计1550元，反诉受理费2800元，合计4350元，由湛江开发区荣发房地产开发有限公司负担4000元、陈华娣负担350元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，陈华娣于《民事反诉状》中称因荣发公司未能向贷款银行提交工程竣工备案证明等材料，致使商品房担保合同无法订立，贷款迟迟不能发放。据陈华娣提交的2017年6月8日的微信聊天记录截图显示，陈华娣方向荣发公司的销售人员询问有指定哪个邮政银行及贷款需要提供什么资料，销售人员向其发送了名为“2016.8.1邮储银行按揭业务服务方案”的文档。此外，二审中荣发公司与陈华娣均表示对解除《商品房买卖合同（预售）》无异议。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据荣发公司的上诉请求与陈华娣的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：关于涉案的购房款、权证费等及违约金应如何处理的问题。本案二审中，荣发公司与陈华娣对解除《商品房买卖合同（预售）》均无异议，本院予以确认。荣发公司及陈华娣均主张是对方的原因致使涉案贷款无法发放。据现有证据显示，陈华娣的贷款申请于2017年6月29日已被审批通过，但贷款银行因没有收到该笔贷款的购房合同备案证明而未放款。双方当事人虽然约定办理购房合同登记备案手续属于荣发公司的义务，但对于该购房合同备案证明应由哪方提交给贷款银行约定不明。荣发公司虽于2016年7月4日已取得购房合同备案证明，但未能证明其已在合理期限内按约定将备案情况告知陈华娣，且在陈华娣告知荣发公司的销售人员贷款银行通知补交材料时，荣发公司的销售人员回复陈华娣知道、在办，但其并没有及时向陈华娣反馈在办贷款事宜的具体情况，荣发公司对于贷款未能发放存在过错。另一方面，陈华娣作为贷款人，在贷款未能发放的情形下却怠于向贷款银行了解所需补交的材料，其于2018年1月8日告知荣发公司销售人员贷款需补交材料时，亦未能明确荣发公司所需提供的具体材料，直至陈华娣提起反诉时仍主张是因荣发公司未能向贷款银行提交工程竣工备案证明等材料而导致贷款迟迟不能发放，故陈华娣自身在办理贷款时亦具有过错。因此，鉴于荣发公司与陈华娣在履行合同过程中均存在过错,导致贷款未能发放的原因不能完全归责于荣发公司。综合考虑本案的实际情况,兼顾公平原则及平衡双方当事人的利益，双方当事人各自向对方主张违约责任的诉讼请求，本院均不予支持。原审判决荣发公司应向陈华娣支付违约金不当，本院对此予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后,原审判决荣发公司应退还陈华娣已支付的购房款、权证费，同时判决陈华娣应协助荣发公司办理注销购房合同备案手续并无不当，本院予以确认。综上所述，荣发公司的上诉请求部分成立；原审判决认定事实基本清楚，但实体处理部分不当，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初2197号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初2197号民事判决第五、七项；三、驳回陈华娣的其他反诉请求。一审案件受理费3100元，减半收取计1550元，反诉案件受理费2800元，合计4350元，由湛江开发区荣发房地产开发有限公司负担2767元，陈华娣负担1583元；二审案件受理费2593.32元，由湛江开发区荣发房地产开发有限公司负担1297元，陈华娣负担1296.32元。本判决为终审判决。审 判 长 陈建业审 判 员 郑玉莲审 判 员 冯小瑶二〇二〇年九月三十日法官助理 陈夏美书 记 员 王嘉钰附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。