北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26300号原告：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街**。法定代表人：常金海，董事长。委托诉讼代理人：王庭伟，北京市海铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯秋爽，北京市海铭律师事务所律师。被告：李丽娜，女，1979年6月26日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈珏傲（被告李丽娜之夫），男，1979年1月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实杰公司）与被告李丽娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中实杰公司的委托诉讼代理人王庭伟，被告李丽娜的委托诉讼代理人陈珏傲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中实杰公司向本院提出诉讼请求：1.判令李丽娜向中实杰公司支付2011年5月8日至2018年12月31日的物业费33225.03元；2.判令李丽娜支付滞纳金9967.51元。事实和理由：中实杰公司负责为北京市朝阳区都市心海岸雅园小区（以下简称涉案小区）提供物业服务，李丽娜为该小区1号楼某某室房屋（以下简称涉案房屋）业主，物业费标准为每月每建筑平方米2.59元。中实杰公司为涉案房屋提供了物业服务，经中实杰公司催要，李丽娜仍未交纳2011年5月8日至2018年12月31日期间的物业费33225.03元，故中实杰公司诉至本院。李丽娜辩称：不同意支付物业费和滞纳金.第一,我方和中实杰公司之间没有签订物业服务合同，中实杰公司也没有提供物业服务，现在小区已经换了新的物业公司；第二，中实杰公司的主张超过诉讼时效，没有收到中实杰公司的催缴单；第三，涉案房屋楼顶漏水，现在下大雨的时候还会渗水，多次找过中实杰公司，但是没有人维修；第四，中实杰公司对小区的清洁不及时，建筑垃圾到处堆放。没有对公共设备进行维护，电梯、监控、门禁没有进行维护，电梯虽然可以使用，但是监控、门禁是坏的，中实杰公司没有进行维修。中实杰公司提供的服务达不到收费标准，不应当全额收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年6月18日，中实杰公司作为乙方与案外人北京某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）签订《都市心海岸物业管理委托合同》，约定由中实杰公司为涉案小区提供物业服务，委托管理期限为两年，自2003年5月1日至2005年4月30日。本物业住宅部分的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米2.59元向业主或使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。2010年6月18日，李丽娜作为乙方与中实杰公司作为甲方签订《入住协议书》，甲方根据《都市心海岸物业管理委托合同》《都市心海岸物业管理公约》向乙方提供都市心海岸小区物业管理服务。物业管理费为每月每平方米2.59元。交纳办法为每年交费一次，提前一个月预交。2016年12月8日，北京市朝阳区望京街道望花路西里社区居民委员会出具《说明》，写明：中实杰公司与某某公司于2002年6月18日签订都市心海岸小区前期物业顾问合同，截止日期为2003年4月30日。2003年5月1日，中实杰公司与某某公司签订全委合同，截止日期为2005年4月30日。后由于种种原因，开发商早已撤出本小区，且本小区多年来业委会始终没有成立。为维护本小区正常运转和社会秩序，中实杰公司截止到2016年12月6日仍始终在对都市心海岸小区实施着事实物业管理服务。目前该物业公司仍然在继续为都市心海岸小区提供事实服务。庭审中，中实杰公司表示其于2018年12月31日撤出涉案小区，并提交中实杰公司作为交接方与案外人北京市朝阳区某某小区业委会于2018年12月8日签订的《物业项目交接协议书》证明，根据该协议书显示：交接范围，坐落于北京市朝阳区阜通西大街**都市心海岸项目的物业管理服务。交接时间（节点），2018年12月30日9:00时，本协议签订之日期到2018年12月31日，为交接期限。庭审中，双方均认可李丽娜为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为139.78平方米。经询，李丽娜认可合同约定的物业费收费标准。庭审中，李丽娜表示中实杰公司在服务上存在其抗辩意见中提及的各种问题，并提交一组照片予以佐证。中实杰公司对此不予认可，表示中实杰公司为小区的公共区域正常提供了物业服务，如果业主认为服务有问题，可以委托专业机构对服务进行评估。庭审中，李丽娜表示中实杰公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。中实杰公司表示其提供的物业服务是持续性服务，且每年会在小区公告栏张贴收费通知，也会在涉案房屋门上张贴收费通知书，已经积极向李丽娜催要。经询，李丽娜表示未收到上述收费通知。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。中实杰公司与某某公司签订的《都市心海岸物业管理委托合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。中实杰公司作为建设单位依法选聘的物业服务企业，为涉案小区提供物业服务。虽然该合同已经到期，但根据北京市朝阳区望京街道望花路西里社区居民委员会出具的《说明》以及中实杰公司和北京市朝阳区都市心海岸小区业委会签订的《物业项目交接协议书》可知中实杰公司继续为涉案小区提供服务直至2018年12月31日。中实杰公司与李丽娜之间形成了事实上的物业服务合同关系，双方均应当履行各自的合同义务。中实杰公司按照合同约定为涉案小区提供了物业服务，李丽娜应支付物业费。关于李丽娜主张的中实杰公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，中实杰公司提交收费通知书照片、律师函等证据，说明其在积极的主张权利，故本院对于李丽娜关于诉讼时效的抗辩意见不予采信。关于李丽娜主张的中实杰公司的物业服务存在诸多问题、不应当全额收取物业费的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理效果应考虑整体服务情况、持续状态等因素综合确定。从李丽娜提供的现有证据而言，难以证明中实杰公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形。故对其抗辩意见，本院不予采信。现中实杰公司按照《都市心海岸物业管理委托合同》及《入住协议书》主张物业费，并不违反法律规定，中实杰公司要求李丽娜支付2011年5月8日至2018年12月31日期间的物业费33225.03元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于中实杰公司主张的违约金，李丽娜系因物业服务中发现的问题与中实杰公司进行沟通，并非恶意欠缴，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告李丽娜于本判决生效之日起七日内支付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司2011年5月8日至2018年12月31日期间的物业费33225.03元；二、驳回原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，由原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担203元（已交纳）；由被告李丽娜负担677元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年九月二十八日书记员  卢伟明