四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2878号 上诉人（原审原告）：陈磊，男，1995年5月28日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：徐梦，四川果城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文，四川果城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川绿洲置业有限公司（以下简称绿洲公司），住所地：南充市高坪区江东中路五段**王府井广场********。 法定代表人，杨雨凡，公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权)：蒙艳阳，四川百柯律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：青本江，四川百柯律师事务所律师。 上诉人陈磊因与被上诉人四川绿洲置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈磊上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.判令绿洲公司自2019年12月1日起每日按购房款的万分之三支付逾期违约金至房屋实际交付之日为止。陈磊变更第2项上诉请求为违约金计算至房屋满足交付条件为止。事实及理由：1、逾期交房违约金即每日万分之三的标准不应作调整。双方签订的合同系均系真实意思表示，且符合法律规定，应属合法有效。被上诉人未按合同约定交付房屋，其行为已构成违约，应按约定以购房款的每日万分之三支付违约金。被上诉人未按约交付房屋且因疫情影响延长了房屋交付时间，造成了上诉人房屋出租、资金利息、逾期装修等损失。一审判决调整认定的违约金计算方式无法弥补上诉人的实际损失，且被上诉人未能举证证明合同约定的违约金高于上诉人实际损失，故违约金标准不应作调整。2、违约金应计算至房屋实际交付之日止，后变更上诉请求为违约金应计算至房屋满足交付条件之日止，被上诉人发出的交房通知书并不具有约束力，不论是小区绿化、道路、房屋墙面还是其他配套设施，均不符合交付标准，故违约金应自2019年12月1日计算至符合交付条件之日止。 绿洲公司辩称，案涉合同中约定房屋交付条件为：取得《建设工程竣工验收合格证明》、《房屋面积实测报告书》。该公司于2019年11月25日取得竣工验收合格证明、2020年1月21日取得《竣工验收备案书》。一审法院以取得《竣工验收备案书》的时间认定房屋交付时间，该公司虽未就此提出上诉，但该认定与合同约定不符，明显加大了该公司责任。即使按一审判决确定的房屋交付时间，逾期交付房屋的时间也应由2019年12月1日计算至2020年1月21日，上诉人主张逾期交房时间应计算至房屋实际交付或满足交交付条件时止并无依据；该公司按合同约定履行相应义务并无主观过错，一审判决确定的违约责任比例在其承受范围内。 陈磊向一审法院起诉请求：1.判令绿洲公司自2019年12月1日起每日按照已付房款万分之三向陈磊支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止（暂计算至2020年4月30日的逾期交付违约金为23724.084元）；2.诉讼费由绿洲公司承担。 一审法院认定事实：2018年2月4日，陈磊与绿洲公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买绿洲公司开发的南充市高坪区“王府井绿洲郡”项目11幢1单元2层1-201号住房一套，房屋总价款为520265元。合同第十五条商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件×】【建设工程竣工验收合格证明√】；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；...（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收合格表》。合同第十八条，交付时间和手续（一）出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的的时间、、地点以及应当携带的证件材料买受人在出卖人通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期间内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交房通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、逾期在60日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：房屋符合交付条件后，出卖人在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，或按买受人在合同中预留的地址以信函方式通知买受人有关交房的具体信息，具体交房日期以出卖人在报媒上公告或书面通知的交房日期为准。 绿洲公司开发的绿洲郡项目于2019年11月20日取得《南充市房屋面积测绘报告》，2019年11月25日，项目建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、、地勘单位等五方责任主体签署了《竣工验收报告》并于2019年11月30日向建设行政主管部门申请竣工验收备案，南充市住房和城乡建设局经审查同意备案，于2020年1月21日签署了《竣工验收备案书》。被告绿洲公司于2019年11月29日在南充日报上刊载了《交房公告》，通知业方于2019年12月5日起在项目进行集中交房。2020年1月22日、4月17日，绿洲公司两次通过短信平台发出接房通知。绿洲郡项目现大部分购房户已接房。 从2019年11月2日起部分业主向南充市建设工程质量安全监督管理站进行投诉，质监站在接到业主的情况反映，于同月4日到现场进行核查后向业主答复“已要求开发单位停止交房，建议业主在该房未取得竣工验收备案前暂不接房。对有关外墙装饰应采用什么材料的事项，经查阅设计施工图，该楼是按图施工，针对外墙装饰砖空鼓脱落现象，目前施工单位正在进行整改，我站将跟踪进度和质量”。南充市城市管理执法局就绿洲郡项目建设工程未经质量监督机构质量核定合格而交付使用的行为于2019年12月16日作出《责令（限期）整改通知书》，责令绿洲公司立即停止交房，于2019年12月19日前对上述问题进行整改，并于2020年6月8日，作出南城综支罚（2020）第014号，对绿洲公司予以了行政处罚。 因陈磊对交房质量及标准有异议，主张未达到约定要求，未在2020年1月21日前接房。审理中，双方当事人一致同意本案按合同金额作为基数进行处理。 一审法院认为，本案争议的焦点一是房屋交付的约定是否有效，绿洲公司履行的交房义务是否存在违约行为；二是绿洲公司的交房行为是否为合法交房；三是如果存在违约，绿洲公司应承担的违约责任及违约金的计算标准。 一、双方当事人签订《商品房买卖合同（预售）》的第十五条，商品房交付条件未选择该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件×】，而选择【建设工程竣工验收合格证明√】。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，案涉合同的第十五条的约定并未违反法律强制性规定，应认定该交房的约定合法有效。 案涉工程虽经五方责任主体竣工验收合格，但工程仍存在一定的瑕疵，比如外墙脱落等；质检部门在接到业主对该工程质量情况反映后，也作出了要求被告整改的通知，并建议业主在工程备案前暂不接房。同时根据《四川省建筑管理条例》第四十三条第二款“建设工程经建设工程质量监督机构质量核定合格并经竣工验收合格后，方可使用......”及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第七条“工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告”，等相关规定，案涉工程应当及时备案。故陈磊在绿洲公司未取得建设工程竣工验收备案前不予接房，要求绿洲公司承担此期间的逾期交房责任的请求应得到支持。 二、对房屋的交付在没有特别约定的情况下，建设单位取得《竣工验收备案书》应认定为交付房屋已达到了交付条件；绿洲公司在2020年1月22日再次发出交房通知，2020年1月23日，因新冠肺炎疫情原因而停止公众聚集，新冠肺炎疫情与交房事宜存在因果关系，在本案中构成不可抗力，绿洲公司不应承担责任。原告认为绿洲公司的交房未达到交付条件，其提供的证据凭反映项目部分公共部分有质量瑕疵，该质量瑕疵可以通过维修或整改处理，现有证据不能证明已达到质量不合格的程度，陈磊据此主张不是合法的交房，仍有权要求赔偿的请求不应得到支持。 三、绿洲公司应承担的逾期交房时间为2019年12月1日至2020年1月21日。绿洲公司认为陈磊主张按购房款每日万分之三承担逾期交房的违约责任明显超出其损失，经查，同地段的装修住房的租金在每套每月600元-800元之间。本案被告在合同约定的交房时间2019年11月30日前已完工，且经五方验收合格并在2019年11月30日申请竣工验收备案；本案对逾期交房的违约责任应根据陈磊受到的损失及被告的过错原因与程度来确定，买卖合同约定的每日万分之三的标准明显超过原告受到的损失，也与绿洲公司的过错不相适应，相应标准应予以减少，根据案件的具体情况酌定按房款总额千分之一给付违约金（以元为单位），合同约定的购房款为520265元，故绿洲公司应给付520元违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、绿洲公司在判决生效起十日内向陈磊支付违约金520元；二、驳回陈磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共各国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费393元，由陈磊负担343元，绿洲置业负担50元。 二审查明，案涉“绿洲郡”小区部分购房户签署了房屋交接验收单；一审中部分未提起上诉的购房户已按一审判决确定的金额领取了违约金。 二审查明的其他事实与一审查明的基本一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕上诉请求进行审理。 上诉人上诉主张逾期交房违约金应计算至房屋满足交付条件为止，即除合同第十五条第（一）项约定外，还应符合该条第（二）项约定，且小区绿化等公共基础设施应符合交付标准。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法且有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。案涉合同中明确约定合同第十五条第（一）项为房屋交付条件即取得《建设工程竣工验收合格证明》和《房屋面积实测报告书》，在已取得前述证明文件的前提下，该条第（二）项约定应同时提供的《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户》及《住宅工程质量分户验收质量表》不应作为房屋交付有效要件，是否提供第（二）项约定的证明文件不足以对抗房屋的有效交付。另案涉房屋是否存在小区绿化等公共基础设施未达交付标准的情形，从一审查明的事实仅知案涉小区部分公共项目存在质量瑕疵，但该瑕疵已经相关部门责令整改并对绿洲公司作出了行政处罚，陈磊对此并未举证证明案涉小区的公共基础设施存在其他足以影响房屋交付的情形。综上，本院对该上诉主张不予支持。 上诉人上诉主张逾期交房违约金标准不应作调整，即应按购房款日万分之三计算违约金。绿洲公司在一审答辩中明确请求约定的违约金计算标准过高，应予调整，一审法院经审理调整违约金为购房款的千分之一。依据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际情况，以违约造成的实际损失为基准，综合考虑如下：一是上诉人虽主张逾期交房违约金，但并未充分举证证明因房屋逾期交付造成的实际具体损失；二是因逾期交付房屋导致的合理损失应为逾期期间负担房屋租金的损失，一审法院以同地段住房租金在每套600—800元之间认定租金损失，该认定符合当地房屋租赁市场行情，本院予以确认；三是根据绿洲公司履约程度和违约过错程度，合同约定房屋交付时间为2019年11月30日，绿洲公司于同日向相关部门申请竣工验收备案，《竣工验收备案书》即于2020年1月21日签署。期间，绿洲公司先后于2019年11月、12月，2020年1月、4月向购房户发出交房通知，前述情况说明绿洲公司并无怠于履行合同义务的情形，虽有违约但有积极履行和补救的行为，一审法院据此调整违约金标准并无不当，且符合法律规定，调整后的违约金标准亦足以弥补因逾期交房造成的实际损失，故本院对一审法院作出的上述调整予以确认。 综上，上诉人陈磊的上诉请求均不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费393元，由上诉人陈磊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱 伟 审 判 员  罗晓翠 审 判 员  肖 逍 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  刘惠娟 书 记 员  汤 彬