广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0282民初1187号原告：刘春兰，女，1973年8月13日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县************。身份证号码：362************940。委托诉讼代理人：钟远平，系广东法广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓标华，系广东法广律师事务所律师。被告：南雄市顺雄实业投资有限公司，住所地：广东省南雄市青云西路银兴花园**第2.3幢77号门店。统一社会信用代码：914************087。法定代表人：张某1。原告刘春兰与被告南雄市顺雄实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘春兰及其委托诉讼代理人邓标华到庭参加诉讼，被告南雄市顺雄实业投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告南雄市顺雄实业投资有限公司继续履行原告刘春兰与被告南雄市顺雄实业投资有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》将位于南雄市**********块第5栋1001号房产交付原告刘春兰；2.判令被告南雄市顺雄实业投资有限公司因逾期交房向原告刘春兰支付违约金22933.56元（以全部房价款502929元为基数按日万分之一从2019年1月1日起计算至实际交付房屋之日止，暂计算到2020年3月31日为22933.56元）；3.本案诉讼费由被告南雄市顺雄实业投资有限公司承担。事实和理由：2018年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告所开发的位于南雄市**********块第5栋1001号房，购房金额为502929元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照涉案合同第十一条规定，被告应于2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时涉案合同第十二条规定，被告逾期交房超过180日的，原告要求继续履行合同的，被告应按日计算全部房价款万分之一的违约金。截止起诉之日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失。被告南雄市顺雄实业投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，也没有向本院提交书面答辩意见及证据。原告刘春兰围绕诉讼请求提交了以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》复印件，证明原告在被告处购房的事实、价款、交房实际及逾期交房的被告的违约责任；2.收据复印件，证明原告已经支付首期款、办证费、装修押金、物业维修基金等费用；3.住房按揭贷款合同及收款收据，证明原告已经通过按揭贷款支付了购房款。被告未到庭对上述证据进行质证。根据当事人陈述和其提供的证据，本院认定事实如下：原告刘春兰与被告南雄市顺雄实业投资有限公司于2018年1月9日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：雄预许2017001043480，约定购买位于南雄市********-2地块第5栋1001号房屋，房屋总价款502929元，原告应于2018年1月9日前支付首期房价款152929元，余款350000元申请商业贷款。涉案合同第九条约定了涉案商品房交付条件，第十一条约定被告应于2018年12月31日前向原告交付涉案房屋并应符合合同约定的交付条件，同时被告应向原告出示满足第九条约定的证明文件，如被告不能满足第九条约定及逾期交付房屋的被告按涉案合同第十二条的约定承担相应责任。被告于2018年1月9日向原告出具涉案房屋首期房价款152929元、物业维修基金7014元、装修押金1500元、办证杂费9786元等收据。但被告于2018年12月31日前未如约向原告交付涉案房屋。2020年8月18日本院为查明涉案位于南雄市********-2地块第5栋、第6栋楼盘实际情况，向南雄市住房和城乡建设局发函了解相关情况，南雄市住房和城乡建设局于2020年8月19日向本院回函，该函称涉案位于南雄市**********块第5、6栋楼因电梯、防雷、人防、规划、消防等没有出具可以竣工验收的资料，所以还没有竣工验收。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”的规定，原被告在涉案合同中已约定涉案房屋交付条件即须取得建设工程竣工验收备案证明文件、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等证明文件并向原告出示，但从南雄市住房和城乡建设局的回函可知涉案房屋未经竣工验收合格并办理工程竣工验收备案，故结合庭审查明的事实以及原被告合同约定可知，涉案房屋未达原被告约定及法律规定的交房条件，该情形属于事实上不能履行，原告诉请被告按照涉案合同约定交付位于南雄市********-2地块第5栋1001号房屋，不符合涉案合同约定及法律规定，对此本院不予支持；原告可待涉案房屋具备涉案合同约定及法律规定的交房条件后，再寻途径解决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原被告约定于2018年12月31日前交付涉案房屋，但至今被告未向原告交付涉案房屋，原告现要求继续履行合同，被告已违反涉案合同的第十二条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”的约定，即该违约金年比率为3.65%，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》有关利率的规定，该3.65%不违反法律规定，对此本院确认违约金为以502929元为本金，自2019年1月1日起按违约金比率日万分之一计算至被告南雄市顺雄实业投资有限公司实际交付房屋之日止；被告南雄市顺雄实业投资有限公司无正当理由不到庭应诉，视为其自动放弃抗辩及质证的权利，并承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条之规定，判决如下：一、被告南雄市顺雄实业投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘春兰支付逾期交房违约金22933.56元（暂计算到2020年3月31日，2020年4月1日后的违约金以购房款502929元为本金，按违约金比率日万分之一计算至被告实际交付房屋之日止）。二、驳回原告刘春兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，由被告南雄市顺雄实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈亿祥二〇二〇年九月八日书记员  沈建华