安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0225民初4212号 原告：陈伟康，男，1991年6月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：周天源，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：后明月，安徽纬纶律师事务所实习律师。 被告：无为碧桂园汇森房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市无为市无城镇军二路与高新大道交叉口西南侧，统一社会信用代码91340225MA2NU9KR8J 法定代表人：孙继召 委托诉讼代理人：朱庆阳，公司员工。 委托诉讼代理人：洪文斌，公司员工。 原告陈伟康与被告无为碧桂园汇森房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园汇森公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟康的委托诉讼代理人周天源，被告碧桂园汇森公司的委托诉讼代理人朱庆阳、洪文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈伟康向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还车位款42309元;2、判令被告支付利息2171元，暂计算至2020年8月22日；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月16日,被告无为碧桂园汇森房地产开发有限公司与原告陈伟康签订《商品房买卖合同》,约定原告购买由被告开发的碧桂园·钻石湾房屋。合同第一条第一款载明该项目地块《国有土地使用权证》为皖(2017)无为县不动产权第0009859号,土地使用权终止日期为2087年9月29日。2019年4月23日,被告与原告签订《未竣工车位使用权转让协议书》约定被告转让天悦185号车位使用权,车位使用权转让费为人民币6万元整,期限20年,自2019年11月30日起至2039年11月29日止,但期满后原告无条件使用该车位直到“所在地表建设用地出让终止日期”为止,即2087年9月29日。2019年4月23日,双方又签订关于车位使用权的《补充协议》,约定车位由天悦185号变更为天麓266号人防车位,使用期限变更为3年,自2019年11月30日起至2022年11月29日止,期满后原告继续无条件使用3年;前述3年期满后,原告再次无条件使用3年,以此类推直到“所在地表建设用地出让终止日期”,2087年9月29日。双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》和《补充协议》实质上是在车位无法买卖和办理产权登记的情况,被告采取的“以租代售”的方式,从而实现其规避法律规定及最大化商业利益的目的。而即便是采取“以租代售”的形式,被告提供的两份合同,其条款设置前者目的是规避《合同法》租赁合同期限不得超过20年的法律规定,后者是为了规避《安徽省物业管理条例》和《皖人防(2018)160号》“物业管理区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠。出租的,租赁期限不得超过三年”的规定。原告支付60000元人民币的对价,是为了可以无权利瑕疵的享有和使用被告提供的车位,自2019年11月30日起至2087年9月29日止。而双方签订的合同实质则违反了法律的强制性规定,超出20年的部分不具备法律效力,被告一次性收取的车位费超过20年部分,自2039年11月30日起至2087年9月29日止,计42309元,应当返还给原告。原告于2019年4月23日,向被告支付车位费用60000元,被告应当以超出部分42309元为基数,按照2020年7月20日贷款市场报价利率,1年期贷款利率为3.85%,利息为人民币2171元，被告应向原告支付资金占用利息,暂计算至2020年8月22日。以上两项共计44480元。原告多次向被告要求返还其多收取的车位费用及利息,被告均拒绝返还。为了保障原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 碧桂园汇森公司在庭审中辩称，1、碧桂园汇森公司为案涉车位的投资者和建设者，有权对案涉车位进行管理，并且获得收益，无为钻石湾项目已经办理土地权属证书，地下车位取得规划许可，在取得建设工程许可后投资建设，土地范围内的建筑物及车位的建设合法合规，根据双方签订的商品房买卖合同附件十一补充协议第13条第四款，本项目已经规划批准建设的车库，车位的所有权及相应的土地使用权属归出卖人。出卖人有权通过出售或者出租等有偿方式处分且应当首先满足业主的需求。同时依据中华人民共和国人民防空法第五条规定，国家鼓励支持企事业，组织社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空，人民防空工程平时由投资者使用管理收益归投资者所有。因此，碧桂园汇森公司已转让车位使用权的形式获得收益。符合双方合同的约定，也符合相关法律的规定；2、案涉未竣工车位使用权转让协议书及补充协议系双方真实意思表示，且现已实际履行，原告主张返还车位款并无事实和法律依据，案涉协议书及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当遵守该协议，且该协议已经实际履行。即原告自愿向碧桂园汇森公司支付车位使用权转让款，碧桂园汇森公司交付车位后由原告使用，原告获得了车位的使用权。双方的合同义务已经全部履行完毕。其中协议书第五条明确约定该车位的使用权转让给乙方的使用期限为20年，协议约定的6万元车位使用权转让费，实际上是20年的转让费，而并非原告所称的是从2019年11月30日至2087年9月29日的转让费。其中合同也约定在原告没有违反协议书的前提下，碧桂园汇森公司自愿该将该车位由原告继续无条件使用至终止日期止。该约定同样是双方认可的真实意思表示，并没有违反国家法律行政法规的规定，合法有效。因此原告要求被告返还超过20年部分的使用权转让费并无事实和法律依据。综上所述，案涉协议书及补充协议是双方的真实意思表示，并没有违反相关法律行政法规强制性规定，合法有效。原告的诉讼请求无事实和法律依据。 本案经原、被告的当庭陈述、举证、质证、当庭辩论及本院对证据的认定，本院查明事实如下：2018年4月16日,被告碧桂园汇森公司与原告陈伟康签订《商品房买卖合同》,约定原告购买由被告开发的碧桂园·钻石湾天麓25幢1单元602室。合同第一条第一款载明该项目地块《国有土地使用权证》为皖(2017)无为县不动产权第0009859号,土地使用权终止日期为2087年9月29日。2019年4月23日,被告与原告签订《未竣工车位使用权转让协议书》约定被告转让碧桂园·钻石湾天悦185号车位使用权,车位使用权转让费为人民币6万元整,期限20年,自2019年11月30日起至2039年11月29日止,但期满后原告无条件使用该车位直到“所在地表建设用地出让终止日期”为止,即2087年9月29日。2019年4月23日,双方又签订关于车位使用权的《补充协议》,约定车位由碧桂园·钻石湾天悦185号变更为碧桂园·钻石湾天麓266号人防车位,使用期限变更为3年,自2019年11月30日起至2022年11月29日止,期满后原告继续无条件使用3年;前述3年期满后,原告再次无条件使用3年,以此类推直到“所在地表建设用地出让终止日期”。 本案争议的焦点1，涉案车位的性质及涉案协议的效力问题。实践中，住宅小区内的车位通常有三种情况：1、产权车位，指开发商自建的地下车库且单独取得车库产权，可以出售给业主并能够办理权属证书的；2、公摊车位，车位面积已经计入公摊面积，占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，应供小区内业主无偿使用的；3、人防车位，系指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时应为人防工程的地下室，平时可做可做车库供业主使用。其中人防车位系开发商根据《中华人民共和国人民防空法》规定建设的地下防空工程，然后将其改造为地下停车位，案已查明，诉争车位为人防车位，双方当事人对此均无异议。 根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。第二十二条规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”，依照“谁投资，谁受益”的原则并不影响房地产开发商系地下车位使用收益权利人的认定，原告作为收益权利人与相对方被告签订的案涉协议，涉及对人防车位的使用权进行经营、收益，不违反现行强制性、效力性的法律规定，故案涉协议应视为有效协议。 本案争议的焦点2，对原告诉求的处理。原告将涉案的地下车位使用权进行处理，原、被告之间实质属于租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。该法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。从原、被告双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》和《补充协议》来分析，被告不仅将车位的使用权让渡给了原告，也转移了被告应对人防设施负有的维护和管理责任，该约定不符合人民防空法的规定。同时，该协议内容存在规避合同法关于最长租赁期限为20年的情形，因此，涉案协议超出20年的部分期限无效。本案中，原、被告变相地将车位使用期限约定为69年，协议中超出20年的部分期限内容应视为无效。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原、被告变相约定69年车位使用权的租赁费为6万元，由此推算平均每年为870元，使用20年的费用为17400元，因此被告应返还原告42600元。原告主张返还42309元，是对自己权利的处分，本院不予干涉。原告要求被告支付利息无双方的约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告无为碧桂园汇森房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内返还原告陈伟康车位使用费42309元； 二、驳回原告陈伟康其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍履行迟延期间的债务利息。 案件受理费减半收取计456元，原告陈伟康负担56元，被告无为碧桂园汇森房地产开发有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  李平 二〇二〇年九月二十四日 书记员  刘荣 附本判决适用的相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《中华人民共和国人民防空法》第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有 第二十二条：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。 3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。