湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6583号原告：谷晓栋，男，1980年6月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：刘菊华，女，1984年7月4日出生，汉族，住湖南省安化县。原告谷晓栋（以下简称原告）与被告刘菊华（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金9900元（2020年4月22日至2020年10月22日，共6个月）；2、判令被告退还原告房屋押金1500元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年10月22日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，被告租赁原告坐落在长沙市××路××小区××栋××的住房，合同约定租赁期限从2017年10月22日至2020年10月22日，前两年月租金1500元每月，第三年月租金1650元每月，租金按年支付，原告已把三年租金全额支付给了被告，原告向被告支付1500元作为押金。2020年由于我国爆发新型冠状病毒，原告经营的公司困难，另加被告住房所在地6-10楼酒店被长沙市雨花区征收为疫情隔离点，导致原告的公司不能正常办公，原告于2020年3月6日与被告通过短信进行沟通，希望被告能够减免房租，被告通过短信方式回复原告可以减免，但被告没有兑现。2020年4月15日通过短信和电话方式提出跟被告解除租赁合同，并寻找到新的租户接手继续租赁，而且新的租户在原告租金的基础上调200元每月租赁被告房屋，这种方案被被告予以拒绝。此后原告多次与被告进行沟通，希望被告扣除押金作为违约金，退还剩下的租金，这些方案均被被告拒绝。原告寻求长沙市雨花区融城院社区的帮助，社区工作人员与被告也进行了友善的沟通，希望被告在疫情期间秉着互相帮助的原则退还原告剩余租金，这种建议也被拒绝。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”以及第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”双方合同是在疫情发生之前签订，依据我国相关法律的规定，疫情是属于不可抗力因素，新型冠状病毒疫情具有不能预见、不能避免并不能克服等的客观情况，属于法定免责的不可抗力情形，这一点已被众多法院判决结果所确定。因此，原告有权解除合同并不需承担任何违约责任的。综上所述，原告认为，原告与被告之间解除房屋租赁合同是合法有效的，原告秉着友善原则多次与被告进行了沟通，均遭到被告拒绝，为了维护原告的合法权益，原告特诉至法院并提出诉称之请求。原告在庭审中将诉讼请求第一项变更为：判令被告退还原告租金9600元（2020年4月22日至2020年10月22日，共6个月）；并增加一项诉讼请求：请求判决被告减免因疫情影响2020年2月份房租1600元。被告辩称，涉案房子被告每月都在还贷款，原告说受疫情影响，被告也是受疫情影响的，被告当时同意给原告退还两个月房租，但原告不同意，原告一直要求退还房租，现在房屋钥匙也没在被告手上，原、被告双方也是签订了合同的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月22日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于万象美域2栋1422房屋用于办公；租赁期限自2017年10月22日至2020年10月22日，房屋租金每月1500元，原告向被告支付押金1500元。租赁合同期内，原告提前解除合同或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向被告支付违约金，超过10天被告有权解除合同，收回该出租房屋终止合同，被告有权不退回押金，作为违约金赔偿给被告；另合同还约定租赁期间房屋由于不可抗力（自然灾害、战争）及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用，若有特殊约定则另行补充，乙方承担租赁期内该房屋产生的实际使用费及使用不当造成的房屋及其相关设备的损失和维修费用。合同还就双方其他权利义务责任等进行了约定。上述合同签订后，原告于当天交纳了房屋押金1500元及一年的租金18000元。被告将房屋交付原告使用。之后，原告于2018年10月8日支付了第二年的租金18000元，2019年10月14日支付了第三年的租金19200元。因受2019年底爆发的新冠疫情影响，原告所经营的公司出现经营困难，原告在此期间多次与被告微信联系。根据原告提供的其与被告的微信记录显示，2020年3月6日，原告向被告发信息“房东您好，万象美域的酒店被政府征为武汉回长人员定点隔离点了，我们几个月估计不能办公，希望能给我们免点房租”。被告不同意。4月15日，原告发信息称“房东，我租你的房子快到期了，我帮你找了个公司，他要租你房，需要你来签订合同，你又可以省事了”。被告以自己要使用为由拒绝原告转租，对原告提出的转租半年也不同意。6月16日，原告向被告发信息称“老板，实在抱歉，我们公司太困难了，我们提前退租，请按照合同扣除房租押金，把剩下的房租退还我们，您自己可以提前用了。谢谢。我们已经发不出工资了，望您理解和支持”。被告拒绝了原告的退租意见。原告在庭审中陈述，涉案房屋从2020年1月开始一直空置，因被告不同意解除合同，故一直没有办理交接手续。2020年7月20日，长沙市创业愿京物业服务有限公司万象美域物业服务中心出具《证明》，证实万象美域小区2栋君都云溪酒店6-10层在疫情防控期间被长沙市雨花区政府征收为外来务工来长人员疫情隔离点，长沙最需网络科技有限公司位于该栋1422、1423、1424办公。原告陈述原告系长沙最需网络科技有限公司的实际控制人。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同签订后，原告按照合同约定履行了交纳押金和房屋租金的义务，被告也将房屋交付原告使用。因受新冠疫情影响，原告自2020年1月开始就没有使用涉案房屋，原告在2020年3月份向被告提出希望减免房租，4月份提出转租，6月份明确提出提前退租。因新冠疫情系不可抗力因素，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中涉案房屋自2020年1月份即空置未使用，故原告主张解除合同符合法律规定，本院依法予以支持。解除时间为原告明确向被告提出退租的2020年6月16日。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，因涉案房屋楼栋被政府征用为疫情隔离点，影响了原告对房屋的正常使用。原告主张被告减免因此造成的2020年2月份不能正常使用的租金1600元（19200元÷12）符合法律规定，本院依法予以支持。原告因不可抗力不能履行合同后，向被告提出了转租以减小损失的建议，并实际联系了承租人，但被告不同意，因此对不能履行合同造成的损失被告应当承担主要责任，原告承担次要责任。本院根据实际情况认定2020年6月16日至2020年10月22日期间的租金被告应当退还给原告，共计6720元（1600元×4个月+1600元÷30天×6天），原告交纳的押金1500元无需退还，对原告超出部分诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘菊华于本判决生效之日起10日内向原告谷晓栋退还2020年2月份的租金1600元；二、被告刘菊华于本判决生效之日起10日内向原告谷晓栋退还2020年6月16日至2020年10月22日的租金6720元；三、驳回原告谷晓栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取受理费43元，由被告刘菊华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 王 牌二〇二〇年九月十日书记员 凌青青