江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初10915号原告：昆山千灯盛世家园置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇汉昆路东北侧、文笔路东南侧，统一社会信用代码91320583550271606B。法定代表人：周桂如,该公司董事长。委托诉讼代理人:韩玲，该公司员工。委托诉讼代理人:万曲，该公司员工。被告：刘敏，女，1983年7月10日出生，住黑龙江省佳木斯市。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司与被告刘敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员胡小娟适用简易程序独任审判，于2020年8月26日公开开庭进行审理。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司的委托代理人韩玲、万曲、被告刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同编号为201XXX的《昆山市商品房购销合同》，被告立即到昆山市建设局解除对于该合同的备案；2、判令被告支付违约金78423.5元；3、被告承担本案的诉讼费用；4、判令被告返还涉案房屋，并将房屋恢复至交付时的状态。事实与理由：2014年3月26日，被告购买原告开发的千灯XX园XX幢XX号房屋，双方签订了合同编号为201XXX的《昆山市商品房购销合同》（以下简称《购房合同》）。同时由原告作为连带保证人与实友化工（扬州）有限公司（以下简称实友化工公司）及被告签订《个人借款合同》。因被告未按期偿还借款，实友化工公司多次向被告催收未果，原告已依据《购房合同》、《个人借款合同》承担担保责任，代被告偿还了借款本金、利息、罚息等合计129073.99元。原告依据《购房合同》，附件四《合同补充协议》第三条第（7）款规定主张解除合同，并要求被告承担合同总价10%的违约金,恳请依法判如所请。被告刘敏辩称同意返还房屋，但是要求原告返还：首付款、装修款、已还房贷、物业费。原告围绕诉讼请求提交了证据：昆山市商品房购销合同、个人借款合同、担保合同、借款单据、法律函、代偿单据、追款函、邮寄凭证。被告提交了交房结算清单、交房收据、物业费、垃圾清运费收据等证据。本院根据原被告庭审中的陈述及审查认定的证据认定事实如下：2014年3月9日，原告与被告签订了合同编号为201XXX的《昆山市商品房购销合同》及相关补充协议，约定：被告购买原告开发的位于昆山市，建筑面积95.28平方米，总价款为784235元，付款方式为2014年03月05日，付10000元；2014年03月09日，付10000元；2014年03月09日，付104235元；2014年05月31日前，付660000元（贷款）；原告应当在2015年12月31日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用；若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的(包括但不限于因买受人连续二个月或累计达到二个月未能按时还款，导致出卖人银行存款被扣划等)，则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项的10%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价10%的违约金。因上述原因导致合同解除的，出卖人有权在扣除以下费用后，将买受人己付房款的剩余款项无息返还给买受人，如买受人已付房款不足以弥补出卖人损失的，则买受人仍需向出卖人承担以下赔偿责任：A因买受人原因，出卖人承担保证责任的金额；B出卖人为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费、住宿费等；C买受人应承担的违约金；D其他因买受人原因给出卖人造成的损失。如因买受人违约，需承担违约金(逾期付款利息)、赔偿金等相关费用，出卖人可直接在己付房款中扣除，如己付房款不足以承付的，出卖人有权追偿，如解除合同，房款余额无息退还买受人。合同签订后，被告向原告交付首付款124235元。同日，被告以借款人的身份与出借人实友化工(扬州)有限公司（以下简称实友化工公司）签订《个人借款合同》，约定：借款用于购买昆山千灯盛世家园置业有限公司开发的千灯XX园商品房XX室，出借人发放借款660000元，借款期限自2014年4月20日起至2034年4月20日止，手续费率为每月6‰，借款期间手续费不予调整，罚息（违约金）计算方法为按中国建设银行有限公司同期贷款利率的壹倍计收利息作为违约金，按实际逾期天数计算，借款期内每月以相等的额度偿还借款、手续费，在本合同约定的手续费率下，每月还款额为5196.5元。同日，原告昆山千灯盛世家园置业有限公司作为保证人与被告、实友化工公司签订担保合同，约定原告为被告的前述借款合同提供担保。原告与实友化工公司为集团内关联公司。上述借款合同、担保合同签订后，原告确认实友化工公司为被告提供了660000元借款。自2015年1月始被告未能按月及时足额偿还借款，2016年1月20日后彻底停止偿还借款。2015年4月9日实友化工公司向被告发送法律函称，被告已经拖欠3次利息。原告提供2019年5月9日向实友化工公司代偿借款本息合计1209073.99元的进账单。2019年6月19日，原告以“建滔化工集团华东法律部”的名义向被告刘敏发出《追款函》，要求被告收到函件之日起10日内返还原告代偿款1209073.99元及10%违约金120907.39元。另查明：被告实际已偿还本金27080.06元，利息74626.3元，合计101706.36元。原告已经按期向被告交房，被告已经将涉案房屋装修使用。本院认为，原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规等禁止性规定，应为有效合同，各方均应恪守履行。在原、被告签订《昆山市商品房购销合同》后，原告、被告及实友化工公司签订《个人借款合同》，由实友化工公司向被告出借660000元用于支付购房款，并由原告为被告的该笔债务提供担保。实友化工公司将660000元出借款直接支付至原告账户，原告予以确认。被告支付了借款本息101706.36元后未再偿还借款本息，原告向实友化工公司代偿剩余借款本息。基于原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》附件四补充协议的相关约定，在原告承担保证责任后被告未能及时履行付款义务的，原告有权单方解除合同，并由被告承担10%的违约金。现原告承担了代偿义务，被告同意返还房屋，故对原告关于解除合同的诉讼请求，本院予以支持，被告应协助原告办理《昆山市商品房购销合同》的注销备案手续，并返还涉案房屋。合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行状况可采取恢复原状、返还财产或赔偿损失。因原告与实友化工公司为集团内部关联公司，视为被告向原告以分期付款方式买房。被告刘敏为履行该合同，已支付原告首付款124235元，并向实友化工公司偿还101706.36元，原告应退还被告已付款合计225941.36元。因本合同的解除系被告刘敏的违约行为导致，被告应当支付违约金。原告主张违约金标准为合同标的之10%，因涉案房屋市场价值上涨，该标准过高，故本院根据本案的具体情况酌情调整为19606元，被告刘敏应支付原告违约金19606元。因原告交付被告的系毛坯房，已装修部分被告可自行拆除，现原告要求被告将涉案房屋完全恢复至毛坯状态返还，从经济效益以及被告需要支付的违约金考虑，本院不予支持。被告抗辩要求原告返还物业费,本院认为物业费系被告占有房屋期间产生的费用,应当由被告自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆山千灯盛世家园置业有限公司与被告刘敏于2014年3月9日签订的编号为201XXX的《昆山市商品房购销合同》。二、被告刘敏于本判决生效之日起十日内协助原告昆山千灯盛世家园置业有限公司办理编号为201XXX的《昆山市商品房购销合同》的注销备案登记手续。三、原告昆山千灯盛世家园置业有限公司返还被告刘敏225941.36元，被告刘敏支付原告违约金19606元，两项相抵后原告昆山千灯盛世家园置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告刘敏206335.36元。四、被告刘敏于本判决生效之日起十日内将千灯XX园XX幢XX号房屋返还原告昆山千灯盛世家园置业有限公司。五、驳回原告昆山千灯盛世家园置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行的时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费16388元，减半收取8194元，由被告刘敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审判员  胡小娟二〇二〇年九月二十五日书记员  曹梦绮