四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初9325号 原告（反诉被告）：李德弟，男，汉族，1956年8月22日出生，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：戚平，四川善嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都金地房屋开发有限公司，统一社会信用代码：91510100201921981P，住所地：成都市青羊区苏坡中路**。 法定代表人：曾伟杰，任董事长。 委托诉讼代理人：付景，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）李德弟与被告（反诉原告）成都金地房屋开发有限公司（以下简称“金地房产公司”）房屋买卖合同纠纷案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告李德弟的委托诉讼代理人戚平，被告金地房产公司的委托诉讼代理人付景到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李德弟向本院提起诉讼请求：1、请求法院判决被告为原告完善成都市××路××号××小区××幢××单元××层××号住宅相关产权手续，并为原告办理房产证、土地证；2、请求法院判决相关诉讼费用由被告承担。1997年6月11日原被告签订房屋购销合同，确定原告李德弟以405679元购买成都市××路××号××小区××幢××单元××层××号住宅，该房屋应当于1997年9月1日以前建成，房屋移交后产权归李德弟所有。同时李德弟向金地房产公司提供相关证明文件供其办理产权证书。合同签订后，房屋按时间建成，并按时向李德弟交付。李德弟接受房屋后对房屋进行了装修，随即入住。约5年后，李德弟离开成都，将该房屋出租于第三人。2020年6月10日，李德弟与金地房产公司协商办理产权证明相关事宜，但金地房产公司拒绝办理。综上所述，原告为维护其合法权益，特依法诉至法院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告金地房产公司辩称：1、《锦里苑售房合同书（正本）》系经李德弟与金地房产公司协商基础上签订的，合同内容不违反法律禁止性规定，系合法有效的合同，合同中的条款对双方当事人均具有法律约束力，李德弟存在未按时足额支付购房款的违约行为，根据购房合同条款约定，《锦里苑售房合同书（正本）》已于1997年7月19日被终止，金地房产公司没有义务继续履行该合同中的义务，包括交付房屋、办理房屋过户登记手续；2、李德弟的诉讼请求是基于购房合同，而双方之间的合同仅能证明在1997年曾经发生过买卖关系，尚未构成物权关系，李德弟的诉请依然需要建立在继续履行合同债权请求权基础上行使，债权请求权受法律关于诉讼时效的约束，李德弟的诉讼时效不仅已无合同依据，基于债权请求权该诉请也超过了诉讼时效；3、金地房产公司从未向李德弟交付过诉争房屋，李德弟使用诉争房屋系未告知、未取得金地房产公司同意的情况下擅自占用，本质上是对金地房产公司财产所有权的侵权，其以装修即视为使用，使用即视为交付房屋的主张不成立。 被告金地房产公司（反诉原告）提起反诉：1、请求法院确认反诉原告与反诉被告签订的《锦里苑售房合同书（正本）》已于1997年7月19日终止；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：1997年6月11日，反诉原告与反诉被告签订《锦里苑售房合同（正本）》一份，约定反诉被告以405679元的价格购买反诉原告开发的位于成都市××路××号××小区××幢××单元××层××号的房屋（以下简称诉争房产）。合同约定，反诉被告分期向反诉原告支付购房款，具体为合同签订当日向反诉原告支付定金10000元，首期款于购房合同签订后9日内支付总房价的93400元（含定金10000元），1997年9月20日支付第二期款106611元，1997年12月15日支付第三七款79989元，余款125679.64元以每两月平均支付41893元的方式在1998年6月28日前付清。合同签订后，反诉被告除定金按时缴纳后，从第一期款开始就陆续发生逾期付款的情况，直到1997年12月15日时仅支付了170000元，此后反诉被告即消失不见。由于反诉被告未按时缴纳购房款，根据《锦里苑售房合同（正本）》第十条第三款约定，反诉原告于1997年7月19日即终止了该合同，也从未向反诉被告交付过诉争房屋，本案诉争房屋一直属于反诉原告所有。反诉原告认为，反诉原告系诉争房屋之所有权人，虽然反诉原告与反诉被告之间签订了《房屋购销合同》，但反诉被告并未付清房款，已经违反了《房屋购销合同》第十条第（二）款及第（三）款的约定，因此反诉原告基于该条约已于1997年7月19日终止了双方签订的《锦里苑售房合同（正本）》，故反诉原告无义务向反诉被告交付房屋。反诉被告要求反诉原告办理房屋过户登记手续的前提必须是合同存续的情况下，而鉴于《锦里苑售房合同（正本）》已经终止，反诉被告请求办理过户登记手续的依据已经不具备。此外，办理过户登记手续的前提应为继续履行合同义务，仍属于债权法律关系，尚未形成物权关系，现在反诉被告时隔22年要求反诉原告履行合同义务不仅没有合同依据，且该项诉请已过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，恳请贵院支持反诉请求。 反诉被告李德弟就反诉原告金地房产公司的诉讼答辩如下：1、李德弟与金地房产公司的买卖合同真实有效；2、合同成立后，金地房产公司交付了房屋，李德弟支付了大部分房款，并进行装修，实际合法占有了该房，李德弟依约已取得该房屋的所有权；3、金地房产公司取得合同终止的权利已逾23年却未行使，其已丧失终止合同的权利，并且金地房产公司以实际行动表明放弃行使终止合同的权利；4、若李德弟与金地房产公司重新达成终止合同的协议，李德弟返还房屋的同时，金地房产公司应当向李德弟支付按市场价计算的房屋的价款；5、李德弟请求办理房产证的权利属于物权，不属于债权，不受诉讼时效的限制，金地房产公司应当为李德弟办理房产证；6、金地房产公司一直不缴纳物业费的行为表示双方一致认可诉争房屋实际为李德弟所购买，使用和占有；7、从97年至2000年，李德弟一直入住在该房屋，金地房产公司有充分的条件向李德弟送达，但却未送达；8、由于时间久远，虽然李德弟无法提供如何移交的证据，但合同并未约定如何移交，李德弟不认可以移交单的形式进行了移交，李德弟认为该房屋已经在事实上进行了移交，金地房产公司以实际行动认可移交了房屋。 本院经审理认定事实如下：1、李德弟作为买受方“甲方”与成都金地房屋开发公司作为出卖方“乙方”（后更名为“成都金地房屋开发有限公司”）于1997年6月11日签订了《锦里苑售房合同书》；2、上述购房合同中主要约定：李德弟向金地房产公司购买位于成都市××路××号××小区××幢××单元××层××号房屋，该房屋设计面积172.19㎡，合同总价款405679.64元，房屋产权过户手续由乙方代为办理，合同价款支付方式为定金10000元于合同签订之日支付，首期房款（含定金）93400元于合同签订后9日内支付，第二期房款106611元于1997年9月20日前支付，第三期房款79989元于1997年12月15日前支付，余款125679.64元于1998年6月28日前支付（余款每两月支付一次，每次支付41893元），该房屋定于1997年9月30日前建成，房屋移交后，产权即归甲方所有，同时甲方向乙方提供有关证明文件，供乙方向房地产管理机关登记办理产权证书，甲方不按合同规定期限向乙方承付购房款视为毁约，定金不予退还，并处于总房款10%的违约金，本合同生效后，若甲方不能按合同规定的期限及金额向乙方交付购房款，超过10天以上的，每天按购房总价的万分之三向乙方支付违约金，超过20天以上的，每日按购房总价的万分之十五向乙方支付违约金，超过30天仍然未支付所欠房款，乙方有权终止合同，将该房屋收回；3、李德弟于1997年6月11日向金地房产公司支付定金10000元，同日支付购房款20000元，于1997年6月13日支付购房款30000元，于1997年6月18日支付购房款30000元，于1997年11月6日支付购房款50000元，于1997年12月11日支付30000元，以上共计170000元；4、1997年6月13日，李德弟向金地房产公司递交《中央花园售房合同》2份（楼号69-3-7-Ａ）、售房收据三张，收据金额（46611元），金地房产公司对上述材料予以签收；5、1999年2月8日，案外人杨芳琼以李德弟名义向金地房产公司支付40000元，该笔款项未注明用途；6、李德弟违反《锦里苑售房合同书》中约定的付款要求，且逾期支付所欠房款超过30天。 庭审中，李德弟与金地房产公司均认可买位于成都市××路××号××小区××幢××单元××层××号房屋现价值4000000元。 上述事实有经当庭举证、质证的当事人身份信息、购房合同、收款票据、物业情况说明及庭审笔录等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点：一、《锦里苑售房合同书》是否于1997年7月19日终止。二、李德弟关于房屋办证请求权是否超过诉讼时效。三、若未超过诉讼时效，则金地房产公司应否协助李德弟办理房屋过户。 针对争议焦点一。《锦里苑售房合同书》约定了“超过30天仍未支付所欠房款，乙方有权终止合同，将该房屋收回”，即合同约定了李德弟逾期付款，守约方金地房产公司享有单方终止合同的权利，但并未约定合同自动终止，即所附条件成就时金地房产公司享有的单方终止合同的权利，该权利仍应以明示或者默示的方式行使，才发生终止合同的后果，并不会自动终止合同权利义务关系。但本案中，金地房产公司并未举证证明其已行使上述终止合同权利。相反，金地房产公司于1997年11月6日、1997年12月15日分别继续接受李德弟支付的购房款，属于以其行为表明接受对方继续履行合同的行为，故《锦里苑售房合同书》并未于1997年7月19日终止。 针对争议焦点二。本院认为，不动产办证请求权与一般债权请求权不同，该项请求权具有极强的物权性倾向或物权属性，且李德弟签订房屋买卖合同后已实际占用房屋达23年，故其不动产办证请求权不应适用诉讼时效。 针对争议焦点三。一、李德弟主张《锦里苑售房合同书》约定了房屋移交后，产权即归甲方（李德弟）所有。本院认为，1995年１月１日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。即法律规定房屋所有权登记时设立，上述约定违反了该项强制性规定，自始无效。二、合同约定了房屋总价款为405,679.64元，李德弟已经支付17万元，但其无正当理由迟延支付剩余58%的房款235,679.64元房款达23年，构成严重违约，现李德弟主张支付剩余235,679.64元房款取得市值400万元的房屋，显然有违公平与诚实信用原则，基于不因违约行为而获利的基本法理，本院对李德弟的办证主张不予支持。 综上，本案经本院主持调解无效。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起施行）第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）李德弟的全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）成都金地房屋开发有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费100元，减半收取50元，由李德弟负担50元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由成都金地房屋开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李双华 二〇二〇年九月二十七日 书记员  钟璐灵