海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初8607号   原告：王某1，住海南省海口市美兰区。   委托诉讼代理人：蔡某1、蔡某2，海南新概念律师事务所律师。   被告：海口绿地鸿翔置业有限公司。统一社会信用代码：91460100082517598Y。   法定代表人：陈某。   委托诉讼代理人：曾某、王某2，海南海新律师事务所律师。   原告王某1与被告海口绿地鸿翔置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡某2、被告的委托诉讼代理人曾某、王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金71091元（违约金计算方式：以原告已付购房款615510元为基数，按照每日万分之三，自2019年9月12日起算，暂计至2020年10月1日，应计至实际办理房屋产权证之日止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月21日，原告(买受人)与被告（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，约定：被告将位于海口市美兰区灵山镇新大洲大道681（现为682-8）号海南绿地城4幢1单元3层301号商品房出售给原告；该商品房合同约定建筑面积共96.51平方米，总价款615510元；付款方式为原告应于2015年11月20日支付房款（首付）122510元，第二期房款（按揭）490000元原告自合同签署之日起60日内，即2016年1月22日前完成贷款审批手续，并向被告支付相应房款。《合同》第十五条约定：被告应当自房屋交付之日起540日内为原告办理房屋权属证书；因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。逾期180日以上的，原告有权单方解除合同。《补充协议》第七条第6款及第九条第6款约定：本合同第十五条第一款所约定之“日”均为工作日；原告同意，被告就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。原、被告双方还在《补充协议》中约定，合同正文条款与补充协条款不一致的，以补充协议的规定为准。上述合同签订后，原告即依约支付了全部购房款及相关税费，被告及相关政府机构也向原告出具了相应票据凭证。2017年7月17日，被告向原告交付房屋，但被告至今没有在合同约定的期限内为原告办理房屋权属证书，明显构成违约。原告认为，依据双方合同约定及有关法律法规的规定，被告应如期为原告办理房屋权属证书；但被告至今未完成以上义务，应依法承担相应的违约责任。原告现依法向法院提起诉讼，请求判如所请。   被告海口绿地鸿翔置业有限公司辩称，一、被告为原告办证的期限为原告完税之日起计算900个工作日，折合日历日三年七个月零十七天。截至原告起诉止，仍在办证期限内，被告不存在逾期办证的事实。首先，根据双方《海口商品房买卖合同》第十六条规定，原告自行向税务机关缴纳相关税款。而缴纳相关税款是办理不动产权证的前提。因此被告为原告办理产权证的期限应从原告完税之日起算，而不应从双方合同约定的“自房屋交付之日”起算，该约定对被告显失公平。其次，2015年3月1日，国务院颁布实施《不动产登记暂行条例》，实行“两证合一”政策，即将原分别办理“房产证”和“土地使用权证”的政策变更为办理统一的“不动产权证”。合同约定的“房产证”和“土地证”依法不能办理，该合同条款已经无法履行。因此，合同第十五条约定的办证期限，即540个工作日加360个工作日合计900个工作日，应视为被告办理不动产权证的期限，该期限折合日历日为三年七个月零十七天。从原告完税之日起算，截至原告起诉止，该期限尚未逾期。被告不存在逾期办证的事实。再次，根据合同附件七《本合同补充协议》第七条第5款“本合同第十五条约定的期限是出卖人依法履行提交资料申请办理产权证的期限，非政府颁发产权证期限”的约定，900个工作日是被告依法提交办证资料的期限，并非被告最终办妥不动产权证的期限。二、因政府的原因导致不能正常办证的期限不应计入被告的办证期限内，应予扣除，且被告免责。2014年9月24日海口市国土资源局发布《国有土地使用权挂牌出让公告》（21[2014]24号），挂牌出让位于海口市灵山镇A05、A08地块，并注明现状土地条件为：已具备开发建设条件。基于此，被告依法竞拍A08地块，并与海口市国土资源局依法签订《国有建设用地使用权出让合同》[合同号：海口市国让（合）字（2014）54号]，总面积42653.48平方米。在开发建设中，被告依法取得《建设工程规划临时许可证》、《建筑工程施工许可证》。后在申请办理《不动产登记证》及《建筑工程竣工验收备案证》、房屋大产权证过程中，发现其中147.7平方米土地为农用地，政府部门初始供地出现了问题。为此，被告积极与政府部门沟通，要求尽快处理，以便办理大产证及业主分户证。海口市自然资源和规划局于2020年5月29日回复《关于海口市灵山西旧改项目A-08地块供应问题的函》，答复称“剩余147.7平方米未办理供地手续，依据海口市第二次土地利用现状调查成果，土地利用现状仍为农用地（旱地）。受到我省“双暂停”政策影响，上述用地达不到农转用报批的要求，目前无法办理供地手续”，并要求被告与海口市咨规局美兰分局协商办理项目验收手续。可见，被告始终秉持诚信原则依约履责，涉案房产不能及时办证完全是基于政府原因。可见，被告不能正常为原告办理不动产权证系政府原因所致，因政府的原因导致不能正常办证的期限不应计入被告的办证期限内，应相应扣除，且被告免责。三、原告逾期提供办证所需材料也是不能如期办证的重要原因。《海口商品房买卖合同》第十五条第二款规定，“出卖人应当提前15天如实告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供”。但事实上，原告在接到被告要求提供办证所需资料后，迟迟未能及时向被告提供。该逾期行为也是不能如期办证的重要原因。原告应承担相应责任。四、双方约定的违约金比例过高，即便存在违约情形人民法院应予适当减少。无论被告办证是否存在逾期违约情形，由于双方约定的逾期违约金按房款总额日万分之三计算，该比例明显过高，人民法院应予调整，适当减少。江西省高级人民法院近期下发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》提出，逾期办证违约金的合理范围是日万分之零点五至万分之一。况且，无论发生政府供地错误还是政府实施“两证合一”政策，被告均积极与政府部门请示沟通，诚信履约，没有任何过错。因此，即便存在违约，也不应承担过高的违约金。综上所述，被告不存在逾期办证事实，由于政府原因导致无法正常的期限不应计入被告的办证期限内，且被告免责。同时，原告主张没有事实和法律依据。恳请法庭查清案件事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的海口市商品房买卖合同、海南增值税普通发票、个人借款凭证、海南绿地城房屋交接书、税收完税证明、维修基金专用收据、海口市住房和城乡建设局建筑工程施工许可公示，被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   被告提交的国有土地使用权挂牌出让公告、国有建设用地使用权出让合同、海南省非税收入一般缴款书、供地结果信息、建设工程规划许可证、关于灵山A08地块1502.39平方米用地说明的函、关于恳请开展灵山西片区改造项目A08地块施工和监理等前期工作的请示、关于恳请开展灵山片区改造项目A08地块整体登记发证的请示、关于灵山片区改造项目A08地块宗地界限调整的请示、海口市国土资源局业务传递卡、关于商请海口市灵山片区旧改项目A08地块土地面积的请示、关于海口市灵山西旧改项目A-08地块供应问题的函、不动产权证书，原告对上述证据的证明力不予认可，因海口市自然资源和规划局在2020年5月29日向被告出具的关于海口市灵山西旧改项目A-08地块供应问题的函中称“考虑到未办理供地手续(147.7平方米)的土地位于项目边缘且分布零散面积小，不影响主体建筑物建设，建议被告与海口市资规局美兰分局协商办理项目验收手续”，由此可见，未办理供地手续的土地并不必然影响被告的项目验收，被告的上述证据不足以证明是政府原因导致不能办证，故本院对上述证据的证明力不予确认。被告提交的关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知、关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见、关于印发2016年不动产统一登记工作计划安排的函、关于贯彻实施不动产登记暂行条例的通知、海口实施不动产统一登记、关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知、关于落实省政府2016年22号文件有关问题的通知、关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见，上述材料属于政府的规范性文件等，不属于民事案件的证据范畴，本院对其关联性、证明力不予确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年11月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，其中约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市灵山镇新大洲大道南侧海南绿地城4幢1单元3层301号，总价款为615510元；出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定的交付条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起540个工作日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360个工作日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供；出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。该合同签订后，原告向被告付清了合同中约定的购房款。2017年7月17日，原、被告办理了上述房屋的交付手续。被告至今未给原告办理涉案房屋的不动产权证书。原告与被告因办证问题产生纠纷，遂成讼。庭审中，被告还称，涉案房地产项目建设工程尚未办理竣工验收备案手续。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据上述合同约定，被告应当自房屋交付之日起540个工作日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360个工作日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。由于在原、被告签订上述合同后，房屋、土地权属证书办理政策发生变动，房屋、土地权属证书统一办理为不动产权证书，故合同约定的办证时间应当合并计算，被告应当于房屋交付后的900个工作日内为原告办妥不动产权证书。经查，2017年7月17日，被告向原告交付了涉案房屋，截至本案庭审之日（即2020年8月31日），被告未给原告办理不动产权证书的时间并未超过上述合同约定的900个工作日。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告提出合同约定的办理房屋产权证书及土地权属证书的日期应当合并计算的辩解意见，有事实依据，本院予以采信。被告提出其为原告办理产权证的期限应从原告完税之日起算，因政府原因导致不能正常办证，原告逾期提交办证资料的辩解意见，依据不足，本院不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告王某1的诉讼请求。   案件受理费1577.28元，因适用简易程序减半收取计788.64元，由原告王某1负担（已预交）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。   审判员 彭豫梅     二〇二〇年九月二十九日   书记员 林 丽   书记员 杨 野   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。