中华人民共和国广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)粤01执复468号复议申请人（异议人）：刘智强，男，1963年1月11日出生，系香港永久性居民。委托诉讼代理人：李俊敏，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秀娴，广东启源律师事务所律师。申请执行人：广州从化柳银村镇银行股份有限公司。住所地：广州市从化区街口街新城东路**。法定代表人：梁垂。被执行人：蓝足如，女，1978年11月30日出生，汉族，住广东省增城市。被执行人：潘梓森，男，1980年1月14日出生，汉族，住广东省清新县。被执行人：陈庆锋，男，1976年12月29日出生，汉族，住广东省大埔县。被执行人：广东良策融资担保有限公司。。住所地：广州市天河区黄埔大道中**自编3-22-3法定代表人：潘梓森。上述四被执行人的委托诉讼代理人：杨文周，广东合邦律师事务所律师。上述四被执行人的委托诉讼代理人：左典娜，广东合邦律师事务所律师。复议申请人刘智强不服广东省广州市从化区人民法院（以下简称从化法院）（2020）粤0117执异107号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。从化法院在执行广州从化柳银村镇银行股份有限公司申请执行蓝足如、潘梓森、陈庆锋、广东良策融资担保有限公司金融借款合同纠纷一案〔案号：（2019）粤0117执2806号〕过程中，异议人刘智强向从化法院提出书面异议。异议人刘智强称，2010年4月5日，异议人与潘梓森一起购买清远市××路银鹤阁首层1-8轴之一、二、三、四、五、六、七物业，其中之一至之四物业产权归异议人所有，之五至之七物业归潘梓森所有。上述七套物业自购买后打通成一个整体整体出租给第三人经营，在申请执行人办理抵押前就一直处于出租状态。2016年4月1日，异议人与潘梓森签订《房产租赁合同》，潘梓森将之五至之七物业以及之一的楼梯面积及二层之一，一并出租给异议人，从2016年4月1日起算租期12年，租金一次性支付人民币300万元。异议人分别于2016年4月6日、2016年4月19日、2016年5月24日向潘梓森转账合共人民币300万元租金。该物业由异议人与潘梓森出租给他人用于经营餐饮。后法院裁定拍卖之五至之七物业。由于该物业与异议人名下的房屋已打通为一个整体并出租给他人经营酒楼，不仅侵害了异议人的承租权，也不可能实现清偿交付。因此，请求中止对涉案之五至之七房屋的拍卖。从化法院查明，广州从化柳银村镇银行股份有限公司与蓝足如、潘梓森、陈庆锋、广东良策融资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，从化法院于2019年1月28日作出（2019）粤0117民初345号民事裁定书，裁定查封潘梓森位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之五、之六的房产（粤房地权证清字第××、**××21号）。2019年1月30日，从化法院轮候查封上述房产。从化法院于2019年4月29日作出（2019）粤0117民初345号民事判决书，判决如下：“一、被告蓝足如于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州从化柳银村镇银行股份有限公司清偿贷款本金400万元及逾期利息、罚息、复利［逾期利息、罚息、复利按《个人借款/担保合同》（合同编号：85500012015010183）约定的方式及标准计至贷款实际清偿完毕之日止，其中罚息不得计收复利］；二、原告广州从化柳银村镇银行股份有限公司对被告潘梓森所有的位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之五、之六的房产（房地产证权证号分别为：01××18、01××21）以折价或拍卖、变卖所得价款在本判决第一项确定的债务限额内享有优先受偿权；三、被告潘梓森、陈庆锋、广东良策融资担保有限公司对上述判决第一项的债务承担连带清偿责任。被告潘梓森、陈庆锋、广东良策融资担保有限公司承担保证责任后，有权向被告蓝足如追偿；四、被告蓝足如、潘梓森、陈庆锋、广东良策融资担保有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州从化柳银村镇银行股份有限公司支付律师费29000元；五、驳回原告广州从化柳银村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。”判决书生效后，因被执行人未履行还款义务，广州从化柳银村镇银行股份有限公司于2019年8月7日向从化法院申请强制执行，从化法院以（2019）粤0117执2806号立案执行。执行过程中，从化法院于2019年8月14日作出（2019）粤0117执2806号之一执行裁定书，裁定（查封、冻结、扣押、扣划）属于被执行人蓝足如、潘梓森、陈庆锋、广东良策融资担保有限公司所有的银行存款或价值相当的财产，暂以人民币4300000元为限。另查，广州从化柳银村镇银行股份有限公司与陈乐媚、潘梓森、广州铁塔贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，从化法院于2019年1月28日作出（2019）粤0117民初343号民事裁定书，裁定查封潘梓森位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之七的房产（粤房地权证清字第**）。2019年1月30日，从化法院轮候查封上述房产。从化法院于2019年4月29日作出（2019）粤0117民初343号民事判决书，判决如下：“一、被告陈乐媚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州从化柳银村镇银行股份有限公司清偿贷款本金400万元及逾期利息、罚息、复利［逾期利息、罚息、复利按《个人借款/担保合同》（合同编号：85500150010001273）约定的方式及标准计至贷款实际清偿完毕之日止，其中罚息不得计收复利］；二、原告广州从化柳银村镇银行股份有限公司对被告潘梓森所有的位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之七的房产（房地产证权证号：01××23）以折价或拍卖、变卖所得价款在本判决第一项确定的债务限额内享有优先受偿权；三、被告潘梓森、广州铁塔贸易有限公司对上述判决第一项的债务承担连带清偿责任。被告潘梓森、广州铁塔贸易有限公司承担保证责任后，有权向被告陈乐媚追偿；四、被告陈乐媚、潘梓森、广州铁塔贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州从化柳银村镇银行股份有限公司支付律师费29000元；五、驳回原告广州从化柳银村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。”判决书生效后，因被执行人未履行还款义务，广州从化柳银村镇银行股份有限公司于2019年8月7日向从化法院申请强制执行，从化法院以（2019）粤0117执2805号立案执行。后从化法院（2019）粤0117执2805号、（2019）粤0117执2806号案合并执行潘梓森名下财产。因位于清远市清城先锋东路银鹤阁首层1-8轴之五、六、七由广州市白云区人民法院以（2018）粤0111执保2128号裁判文书首先查封，从化法院于2019年8月29日向广州市白云区人民法院发出商情移送执行函，建议广州市白云区人民法院将位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之五、六、七的房产处理权交由从化法院行使。广州市白云区人民法院后回函同意从化法院处理上述房产。2019年11月8日，从化法院作出（2019）粤0117执2806号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人潘梓森所有的位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之五、之六、之七（房房地产权证号分别为：**×18、01××21、01××23）的房产以清偿债务。根据清远市不动产登记资料查询结果证明，位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之五（不动产权证书号：01××18）、位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之六（不动产权证书号：01××21）、位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之七（不动产权证书号：01××23）房产均于2010年1月5日购买，权利人为潘梓森，分别于2015年9月14日、2015年9月14日、2015年12月18日办理抵押登记，抵押权人为广州从化柳银村镇银行股份有限公司；均于2018年12月5日被广州市白云区人民法院以（2018）粤0111执保2128号首先查封，后被包括从化法院在内多个法院轮候查封。从化法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之五、之六、之七房产分别于2015年9月14日、2015年9月14日、2015年12月18日办理抵押登记，刘智强认为涉案房产在抵押前就一直处于出租状态，但并未提供相应证据予以证明；刘智强以其于2016年4月1日即涉案房产抵押后向潘梓森签订租赁合同租赁上述房产并已打通为一个整体出租给他人为由请求中止拍卖于法无据，从化法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人刘智强的异议请求。复议申请人刘智强不服从化法院作出的（2020）粤0117执异107号执行裁定，向本院申请复议，请求依法停止对被执行人潘梓森名下的位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之五、之六、之七物业的拍卖。事实与理由：从化法院遗漏重大事实，导致审查不实，适用法律有误。首先，2010年4月5日，复议申请人与潘梓森一起购买清远市××路银鹤阁首层1-8轴之一、二、三、四、五、六、七物业（以下简称“出租物业”）其中银鹤阁首层1-8轴之一、二、三、四物业产权归复议申请人所有；银鹤阁首层1-8轴之五、六、七物业产权归潘梓森所有。上述的7套物业，自购买之后打通成一个整体作为“出租物业”整体出租给第三人经营，为此该出租物业在申请执行人广州从化柳银村镇银行股份有限公司未办抵押之前就一直处于出租状态。本案事实是出租在前，抵押在后，复议申请人既是业主也是出租方，购买涉案商铺目的就是为了打通成为一个整体用于出租。其次，2016年4月1日，复议申请人与潘梓森签订《房产租赁合同》，潘梓森将其名下的位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之五、之六、之七房屋以及之一的专用楼梯面积及二层之一，一并出租给复议申请人，租期为12年，从2016年4月1日至2028年3月30日止，租金一次性支付人民币300万元。复议申请人分别于2016年4月6日、2016年4月19日、2016年5月24日向潘梓森转账合计人民币300万元的总租金。为此，自2016年4月1日起，涉案房屋的实际承租人是复议申请人。2017年2月旧租客租赁期届满，复议申请人、潘梓森与案外人李健明于2017年4月1日签订《房屋租赁合同》，将出租物业统一出租给李健明作餐饮用途，租期是从2017年4月1日起至2023年3月30日。在租赁期内，复议申请人与李健明、陈小军签订《补充协议》，约定承租人由李健明变更陈小军实际经营。事实上，本案涉案房屋租期到期日为2028年3月30日，且涉案房屋与复议申请人名下的房屋已经打通为一个整体并且出租给案外人经营酒楼，复议申请人定期收取租金。现在法院在拍卖公告中声称负责清场交付，在现实操作中是不可能现实清场交付银鹤阁首层1-8轴之五、六、七物业，并且严重损害了复议申请人的合法权益，这不仅侵害了复议申请人的承租权，也侵害了复议申请人收租权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，请求立即停止对被执行人潘梓森名下的位于清远市××路银鹤阁首层1-8轴之五、之六、之七房屋的拍卖。本院经审查，本院确认执行异议裁定查明的事实。本院认为，本案争议的焦点在于复议申请人刘智强对涉案房产的租赁权是否能够对抗执行。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据不动产登记资料显示，涉案房屋于2015年已经办理抵押登记，复议申请人主张于2016年承租涉案物业，因此，复议申请人的租赁权不得对抗抵押权。其次，至于复议申请人认为涉案房屋已与复议申请人名下的房屋打通为一个整体出租给案外人经营酒楼的问题。涉案房屋与复议申请人名下的房屋为不同产权的不同的物权，涉案房屋是否与其他物业连通在一起不是法定阻却执行的理由，如果涉案房屋事实上与其他物业连通，则可以根据房产证的相关图纸恢复涉案房屋的四至，故涉案房屋是否与其他物业连通在一起不是中止执行的理由。综上所述，复议申请人刘智强所提复议理由不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回刘智强的复议申请，维持广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117执异107号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  谢欣欣审判员  胡伟东审判员  黄 征二〇二〇年九月三十日书记员  宋兰兰梁献玲