广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1589号原告：中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行，住所地广东省惠州市惠阳区******1号之1，统一社会信用代码914************466。负责人：李戈，行长。诉讼代理人：黄子豪，广东衡仁律师事务所律师。诉讼代理人：罗淑贞，广东衡仁律师事务所实习律师。被告：周艳丽，女，汉族，1985年11月10日出生，户籍住址湖南省新邵先大新乡栗滩村****，公民身份号码430************683。被告:广东中胜置业有限公司,住所地广东省惠州市惠阳区******润鑫花园3号楼E幢1层101号,统一社会信用代码914**********004XE。法定代表人:刘雨澄。诉讼代理人:董元飞，公司员工。原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称建设银行）诉被告周艳丽、被告广东中胜置业有限公司（以下简称中胜公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告建设银行的诉讼代理人黄子豪、罗淑贞，被告中胜公司的诉讼代理人董元飞到庭参加诉讼，被告周艳丽经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告周艳丽签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717151-201*******243796号）。2.判决被告周艳丽归还原告剩余借款本金417325.95元，并支付相应的利息及罚息（暂计至2019年12月31日的利息为5346.63元、罚息为85.12元，此后继续按上述借款合同的约定计算至借款本息还清之日止），以上合计422757.7元。3.判决被告周艳丽偿还原告为追索上述借款本息而支出的律师费25039.56元。4.判决被告周艳丽以其名下位于惠州市惠阳区**********************【房地预告登记证号：粤房地预登惠州字第1110115706号】对上述全部债务承担抵押担保责任，并由原告享有优先受偿权。5.判决被告中胜公司对被告周艳丽的上述全部债务承担连带保证担保责任。6.本案的案件诉讼费、保全费、公告费等费用全部由二被告共同承担。事实与理由：2015年9月10日，原告与被告中胜公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》[编号：2014房按字第440********000063308号，以下简称保证合同]，约定：一、2015年9月10日至2019年1月2日期间，因原告向债务人[因购置座落于惠州市惠阳区******“清泉城市广场一期”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人]发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，被告中胜公司对原告所享有的该债权提供连带责任保证担保；二、担保的范围包括贷款本金、利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；三、保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止；四、被告中胜公司应按原告对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户，对于被告中胜公司在本合同项下的全部应付款项，原告有权直接从保证金账户中扣划。2016年1月25日，被告周艳丽与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717151-201*******243796，以下简称借款合同），约定：一、被告周艳丽向原告借款470000元，借款期限为240个月，按月等额本息偿还，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，即年利率5.145%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，基准利率在每年的1月1日调整一次。罚息利率在贷款利率水平上上浮50%；二、被告周艳丽以该合同项下借款所购的位于惠州市惠阳区**********************为上述借款提供抵押担保。三、若被告周艳丽违约，原告有权解除与被告周艳丽的借贷关系，并要求被告周艳丽赔偿因其违约而给原告造成的损失；四、原告为实现债权而发生的包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等全部费用由被告周艳丽承担。上述借款合同签订后，原告依约向被告周艳丽发放了贷款人民币470000元整，且双方已就上述抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记。依上述合同约定，被告周艳丽应每月按时向原告归还借款本息，但到目前为止，被告周艳丽已多次违约，未按约定履行还款义务，造成了原告的损失，至今，被告周艳丽仍未按合同约定向原告偿还借款，截止至2019年12月31日，被告周艳丽仍有逾期本金合计人民币4368.49元、逾期利息为5346.63元及因此应支付的罚息合计人民币85.12元未还，以上合计9800.24元。被告周艳丽的行为已严重违约。另，本案原告向被告周艳丽发放的470000元贷款，现剩余借款本金为417325.95元。原告认为，原告与被告周艳丽签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，依法受法律保护。被告周艳丽长期未按合同约定履行还款义务，原告按照保证合同的约定要求被告中胜公司承担保证责任。但是，作为借款人和主债务人的被告周艳丽，长期不履行还款义务，其违约行为一直处于持续状态，即，被告周艳丽已经以其行为表明不再履行合同义务。据此，根据合同法和本案借款合同、保证合同的约定，原告依法有权解除借款合同，要求被告周艳丽归还尚欠的全部借款，并要求作为保证人的被告中胜公司对被告周艳丽向原告归还全部借款承担连带保证责任。鉴于上述情况，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告建设银行为其陈述的事实提交如下证据：1.原告营业执照复印件、负责人身份证明及身份证复印件；2.被告身份证户口户口本复印件、信用信息查询；3.《个人住房（商业用房）借款合同》、借款借据、贷款抵押承诺书；4.商品房抵押权预告登记；5.个人贷款对账单；8.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》7.诉讼委托代理协议、律师费发票。被告周艳丽未作答辩，未提供证据。被告中胜公司辩称：一、本案所涉抵押财产的抵押登记手续已办妥，根据合同约定，被告中胜公司的保证期已届满，依法无需承担保证责任。被告中胜公司与原告建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定：保证期间按乙方（原告建设银行）对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方（原告建设银行）与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证书等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。而本案所涉财产的抵押登记证书已于2016年2月3日办妥，且该不动产登记证明文件已交由原告建设银行保管，因此被告中胜公司的保证期限已届满，依法无需承担保证责任。二、退一步说，即便被告中胜公司需承担保证责任，在被告（债务人）提供了物的担保的情况下，原告建设银行应首先就该物的担保实现债权。《中华人民共和国物权法》第176条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案被告（债务人）已以其自己的财产对原告建设银行所享有的债权提供了无的担保，依据上述规定，原告建设银行应首先就该物的担保实现债权。被告中胜公司为其陈述的事实提交如下证据：1.（2019）粤1303民初4255号《民事判决书》。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。2015年9月10日，原告建设银行作为债权人与被告中胜公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告中胜公司愿意为原告与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人是指因购置座落于惠州市惠阳区******“清泉城市广场一期”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人；最高额保证所担保的债权是指自2015年9月10日至2019年1月2日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金及由此产生的利息（含复利和罚息）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费公告费、律师费等）；保证方式为连带责任保证，保证期间自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止；如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告中胜公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。2016年1月25日，原告建设银行与被告周艳丽签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717151-201*******243796），其中约定：被告周艳丽向原告借款470000元，借款期限为240个月，贷款利率为浮动利率，即按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率水平上上浮5%，即年利率为5.145%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，基准利率在每年的1月1日调整一次。逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%；被告周艳丽以其购买的位于惠州市惠阳区**********************为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等）；被告周艳丽不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系，有权对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），要求被告周艳丽自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、执行费、评估费、律师费等）由被告周艳丽承担。合同签订后，原告建设银行如约于2016年2月1日发放了贷款470000元。被告周艳丽自2019年9月开始出现逾期还款的情形。截止至2020年7月6日，被告周艳丽欠付逾期本金14075.67元、逾期利息17616.37元及因此应支付的罚息974.87元。被告周艳丽已偿还本金52674.05元，剩余借款本金417325.95元。原告建设银行经追讨未果，向本院提起本案诉讼。另查明，涉讼房产位于惠州市惠阳区**********************［粤房地预登惠州字第1110115706号］。2016年2月3日，原告建设银行取得了预购商品房抵押权预告登记的《房地产预告登记证明》［登记证明号：粤房地预登惠州字第1110115706号］，抵押权人为原告建设银行，义务人为被告周艳丽。在诉讼期间，原告建设银行申请对涉案房产进行保全,并预交保全费用3120元。本院依法作出（2020）粤1303民初1589号民事裁定书并依法查封房产。再查明，2019年12月5日，原告的上级机构中国建设银行股份有限公司惠州市分行为实现本案债权，与广东衡仁律师事务所签订《诉讼委托代理协议》，约定由广东衡仁律师事务所律师代其进行诉讼。2020年7月10日，广东衡仁律师事务所向原告建设银行开具金额为25039.56元的律师费发票。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告建设银行与被告周艳丽签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。原告建设银行作为贷款人，按照合同约定向被告支付了贷款，已经履行了合同义务。被告周艳丽作为借款人，从2019年9月起未按约定偿还贷款本息，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。原告建设银行依据上述合同约定，请求判令解除双方签订的借款合同并要求被告周艳丽偿还剩余借款本金417325.95元及相应利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于抵押物优先受偿权的问题。虽然被告周艳丽以涉讼房产作为其向原告建设银行借款的抵押担保，原告建设银行取得有预售商品房抵押权预告登记的《房地产预告登记证明》，但未办理抵押权登记，未取得他项权证，而预售商品房抵押权预告登记不产生抵押权的效力，应认定抵押权尚未设立，原告建设银行不能享有排他性的优先权，故本院对原告提出的有关其对抵押房产享有优先受偿权的诉请不予支持。关于律师费的问题。涉讼合同已对律师费进行了约定，且原告建设银行提供代理合同及发票，故本院予以支持。关于被告中胜公司的责任承担问题。被告周艳丽购买的涉讼房产属于原告建设银行与中胜公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的“清泉城市广场一期”项目，原告建设银行向被告周艳丽发放的贷款属于该最高额保证所担保的债权范围内，且涉讼房产仅办理了抵押权预告登记，并未办出他项权利证书、抵押登记证明文件或其他权利证书，被告中胜公司仍在该最高额保证的保证期间内，现原告建设银行请求被告中胜公司对被告周艳丽的上述债务承担连带保证担保责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告周艳丽于2016年1月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717151-201*******243796号）。二、被告周艳丽应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行借款本金417325.95元，并支付相应的利息及罚息（利息计算方式：1.暂计至2020年7月6日利息为17616.37元、罚息为974.87元。2.自2020年7月7日起，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮5%计算，逾期罚息在贷款利率水平上上浮50%计算，上述利息、罚息计算至借款本息清偿之日止）。三、被告周艳丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行律师代理费25039.56元。四、被告广东中胜置业有限公司对被告周艳丽的上述债务承担连带保证责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费8017元，保全费3120元，合计11137元（原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行已预交），由被告周艳丽、被告广东中胜置业有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  邹思友人民陪审员  郭晓娟人民陪审员  刘荣清二〇二〇年九月四日法官 助理  文梦婷书 记 员  刘宇文