浙江省兰溪市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0781执异69号 异议人：张樟民，男，1977年11月21日出生，汉族，住兰溪市。 申请执行人：胡小丹，女，1963年7月11日出生，汉族，住兰溪市。 被执行人：方荣辉，男，1967年2月27日出生，汉族，住兰溪市。 被执行人：兰溪市义晟置业有限公司，住所地兰溪市游埠镇和安南路。 法定代表人：方荣辉，执行董事。 在本院执行申请执行人胡小丹与被执行人方荣辉、兰溪市义晟置业有限公司（以下简称“义晟置业”）民间借贷纠纷一案中，异议人张樟民向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人张樟民称，2020年7月30日，申请人在阿里拍卖的司法拍卖中，成功拍得位于浙江省兰溪市××镇××路××号××幢××单元××室房屋一套。因为网络拍卖的特殊性，加之本人不在本地居住，只能从网页上获知该房屋的相关信息。拍得该房屋后，申请人赶到兰溪市，实地查看了该房屋，发现该房屋竟然有人居住，这个人声称他2016年就买下该房屋，并对房屋进行了装潢，一直住到现在。居住者说他还有购房合同，只是没有办理房产证。在该小区物业，申请人了解到，该房屋涉及多个司法纠纷。这些纠纷的相关司法文书在网络中都能搜索到。 申请人认为，本次拍卖中，兰溪市人民法院至少有以下不当之处: 第一、兰溪市人民法院未履行相应义务。根据《浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引(浙高法(2020)6号)》的规定，兰溪市人民法院未能完成“不动产现状的查明”第2(3)和2(5)的规定义务。该院未能查明被拍卖房屋的“查封登记情况”和适拍性;更未查明该房屋“是否存在其他占有使用人等情况”。申请人在拍得该房屋后得知，该房屋现由一位七十多岁的老人居住。从交谈中得知，老人是所谓的买房者吴永福的母亲，他们声称自己也是受害者，花了巨资，却无法获得房屋的所有权。而且他们也一直在通过法律途径维护自己的合法权益。兰溪市人民法院于2017年8月30日作出了(2017)浙0781执异61号法律文书，其中载明:兰溪市人民法院于2016年7月20日就查封了被拍卖房屋，那么，现居住者是何时、如何住进该房屋的?兰溪市人民法院在作出拍卖该房屋的裁定时，是否知道该房屋内还有人居住?从现状看，兰溪市人民法院根本就不清楚这些情况，冒然作出拍卖决定，致使申请人无法获知该房屋争议的相关信息。申请人参与拍卖是基于不真实、不准确的信息，特请求贵院撤销兰溪市人民法院的拍卖决定。 第二、兰溪市人民法院怠于维护司法的权威与尊严根据上述司法文书，该房屋已被查封四年有余，所谓的买房者也参与过执行异议程序，但兰溪市人民法院根本不在意该房屋的使用状况。如果所谓的买房者是在查封之前住进该房屋，那么查封该房屋时，兰溪市人民法院应该将其请出该房屋，因为该买房者未能合法获得该房屋的所有权:如果所谓的买房者是在该房屋被查封后住进该房屋的，是公然的违法行为，兰溪市人民法院在这么长时间内都对该违法行为听之任之，是明显的渎职。因此，不论该所谓的买房者是在查封前或者在查封后住进该房屋，兰溪市人民法院都怠于履行自己的职责，亵渎了司法的权威与尊严，以致造成今天的麻烦局面，给无辜的申请人带来精神和财产上的实际不利益。 申请人在和兰溪市人民法院交流过程中，相关法官向申请人承诺，他们会依法将该房屋交给申请人。可是，兰溪市人民法院已生效的法律文书都无法解决的问题，几句口头承诺又会有什么效力呢?又怎么能消除申请人的担心呢? 基于以上事实，本人恳请贵院撤回该拍卖，让本人顺利拿回保证金。本人保证在拿回全部保证金后，不再追究任何人的责任，也不寻求财产补偿。 异议人张樟民向本院提交了身份证、吴永富、江小珍、吴伟杰与义晟置业的商品房买卖合同、申请人为吴永富的2016年4月22日农业银行兰溪游埠支行个人结算业务申请书、竞价成功确认书。（均为复印件）。 申请执行人胡小丹与被执行人方荣辉、义晟置业未提出书面意见，亦未提供证据。 经审查查明，胡小丹与方荣辉、义晟置业民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月20日依据（2016）浙0781民初字第3426号民事裁定书，查封了义晟置业所有的坐落于兰溪市××镇××号××幢××单元××室房产，并于2016年12月15日作出（2016）浙0781民初字第3426号民事判决，判决如下：“一、被告方荣辉、兰溪市义晟置业有限公司于本判决生效后十日内共同归还原告胡小丹借款本金人民币578万元并支付利息194.7654万元（已计算至2015年5月10日，自2015年5月11日起按本金590万元、月利率2%计算至2016年2月2日，之后按本金578万元、月利率2%计算至实际履行之止，并扣除支付的利息40万元）。二、被告方荣辉支付原告胡小丹律师代理费人民币10万元。未按上述期限履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75232元，保全费5000元，合计人民币80232元，由被告方荣辉、兰溪市义晟置业有限公司共同负担。” 判决生效后，被告未履行裁判文书确定的义务，胡小丹于2017年5月2日向本院申请强制执行，本院予以立案执行，执行案号为（2017）浙0781执1467号。 执行过程中，案外人吴永富、江小珍、吴伟杰提出执行异议，认为涉案房产系案外人吴永富、江小珍、吴伟杰于2016年4月22日购，且已装修入住，请求法院解除对位于兰溪市××镇××幢××单元××号房屋。为此本院于2017年8月23日作出（2017）浙0781执异61号执行裁定书，裁定：驳回案外人吴永富、江小珍、吴伟杰的异议。吴永富、江小珍、吴伟杰不服该裁定，向本院提出执行异议之诉，本院经审理认为，胡小丹与义晟置业、方荣辉之间的债权债务关系已由生效的民事判决所确认，债权债务合法有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。兰溪市××镇××路××号××幢××单元××室房屋（产权证号为××）登记的权利人为义晟置业。对不动产物权的变更、转让，应当进行登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。吴永福、江小珍、吴伟杰虽提供了涉案房屋的买卖合同、转账凭证等证据，但无购房发票，对兰溪市××镇××路××号××幢××单元××室房屋也未办理网签、预告登记等备案手续，表明房屋的所有权并未发生转移，其所有权人仍为义晟置业。故于2018年5月30日作出（2017）浙0781民初5682号民事判决：驳回原告吴永福、江小珍、吴伟杰的诉讼请求。吴永福、江小珍、吴伟杰不服该判决，提起上诉，因未在指定期间内预交二审案件受理费，金华市中级人民法院于2018年9月11日作出（2018）浙07民终4544号民事裁定书，裁定：本案按上诉人吴永福、江小珍、吴伟杰自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 另查明，本院于2019年7月3日对涉案房产予以继续查封，并于2020年6月23日作出（2017）浙0781执1467号之十执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人兰溪市义晟置业有限公司所有的坐落于兰溪市××镇××路××号××幢××单元××室××幢××单元××室，于2020年6月28日对涉案房产在兰溪市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公告，拍卖公告中对未腾空一事作出瑕疵说明，占有人也未作出书面腾空承诺。2020年7月30日，案外人张樟民在兰溪市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台开展的“兰溪市××镇××路××号××幢××单元××室的住宅房地产”项目公开竞价中，以最高价565000元胜出。 本院认为，申请执行人胡小丹与被执行人义晟置业、方荣辉之间债权债务合法有效，本院依法予以确认。兰溪市××镇××路××号××幢××单元××室××房地产存在有人占用未腾空的瑕疵，但拍卖公告中对未腾空一事未作出瑕疵说明，致使案外人张樟民产生重大误解，购买目的无法实现，案外人张樟民要求撤销拍卖附合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》可以撤销网络司法拍卖的规定。综上，案外人张樟民的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下： 撤销兰溪市××镇××路××号××幢××单元××室××房地产的拍卖。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向金华市中级人民法院提起复议。 审 判 长  伍俊鸿 人民陪审员  冯美琴 人民陪审员  何寄芸 二〇二〇年九月十一日 代书 记员  柴豪男