海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1598号   上诉人（原审被告、反诉原告）：王毅。   委托诉讼代理人：蔡昌府，广东金桥百信（三亚）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢福强。   委托诉讼代理人：邢浩波，海南外经律师事务所律师。   原审第三人：钟毓。   上诉人王毅因与被上诉人邢福强及原审第三人钟毓合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初317号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。   王毅上诉请求：1.确认邢福强拖欠租金（自2018年5月25日至2018年7月21日止）共计44800元，构成合同违约，理应承担违约责任，且拖欠租金应当支付至2018年7月21日。2.确认邢福强拖欠水电费（自2018年5月25日至2018年7月21日止）共计4517.91元，构成合同违约，理应承担违约责任。3.判令邢福强向王毅支付迟延履行滞纳金（自2018年5月25日至还清之日止，暂计至2020年2月23日为85881.60元）。4.撤销一审判决第一项，判令王毅无需向邢福强退还房屋押金50000元。5.本案全部诉讼费用由邢福强承担。事实和理由：一、邢福强拖欠租金（自2018年5月25日至2018年7月21日止）共计44800元，构成违约。2016年3月26日，王毅与邢福强签订《租赁合同》，约定王毅将其拥有经营管理及转租权的位于三亚市商品街大道xx号一至二楼铺面出租给邢福强，租期自2016年3月26日至2025年3月25日，租金为288000元/年（即24000元/月），租金按现金/半年付费方式结算。此外，《租赁合同》第五条第一项约定：“甲方给予乙方60天时间用于装修，装修期间不收取租金”。合同签订时间为2016年3月26日，根据合同约定，邢福强实际是从2016年5月26日起开始交纳租金。因此，按照约定，邢福强应当于2018年5月26日前向王毅支付半年租金共计144000元，但邢福强至今仍未支付该笔租金。即使从合同实际履行的角度来看，邢福强拖欠了自2018年5月25日至2018年7月21日止，也实际拖欠了近2个月租金，远远超过了双方合同第六条第一款约定的“如拖欠租金1个月，视为违约”，邢福强应当根据合同约定承担违约责任。此外，邢福强未按合同约定的“租金按现金/半年付费方式结算”也构成实质性违约，且在王毅多次要求整改后仍以各种理由搪塞。根据合同中第十条第三款约定的“乙方不履行本协议者”的违约情形，邢福强也应当承担违约责任。一审判决认定：“双方转让协议中约定邢福强拖欠的租金可以从转让费中扣除，拖欠租金的行为不构成违约”，缺乏事实和法律依据。双方约定可以从转让费中扣除与邢福强是否构成违约以及王毅是否追究邢福强违约责任不具有同一性，该扣除约定并不能排除邢福强违约的事实以及需要承担的违约责任。此外，双方于2018年7月1日签订转让协议时，邢福强已拖欠1个月5天（自2018年5月25日至2018年6月30日止）的租金，也已经形成了合同约定的违约事实。双方签订转让协议进行约定，并不代表王毅放弃主张对方承担违约责任的权利，并不代表邢福强不存在构成合同违约的事实。王毅是为了尽快收回邢福强拖欠的租金，避免更大的损失，才同意邢福强以亏损为由而将铺面转让，其善意不能因此被利用，邢福强不能因此逃避责任。况且，该转让协议中也未明确约定王毅不予追究邢福强的违约责任，一审法院就此推定邢福强未违约，完全无视违约在先的事实，无事实与法律依据。一审判决认定“双方约定了从2018年7月1日起，邢福强不承担房租费用，王毅亦未举证”，缺乏事实和法律依据。该认定忽略了2018年7月1日至2018年7月21日邢福强一直在占有使用店铺的事实，而王毅也提供了该时间内店铺缴纳水电费的单据，双方对邢福强一直在占有使用店铺并无异议。双方约定邢福强不承担该时间段房租是基于邢福强不再占有使用店铺的前提，如邢福强使用该店铺并正常营业，理应支付相应租金，王毅也理应获得这部分租金，否则邢福强就构成了不当得利。如果王毅明知邢福强于该时间段仍正常营业，也断不会同意不予收取租金。恳请二审法院确认邢福强拖欠租金（自2018年5月25日至2018年7月21日止）共计44800元。二、邢福强拖欠水电费（自2018年5月25日至2018年7月21日止）共计4517.91元，构成合同违约。一审法院及双方均认定邢福强拖欠水电费共计4517.91元（其中水费588元、电费3929.91元）。合同第六条第8点约定：“水、电等费用按照乙方日常使用数（计量），按相关部门统一收费标准按月缴纳”。但事实上，自2018年5月25日至2018年7月21日止，这近2个月的水电费也是王毅于2018年7月底到相关部门缴纳的。根据合同第十条第三款“乙方不履行本协议者”的违约情形，邢福强应当承担违约责任。三、判令邢福强向王毅支付迟延履行滞纳金（自2018年5月25日至还清之日止，暂计至2020年2月23日为85881.60元）。合同第六条第一项约定：“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的千分之三收取，如拖欠租金1个月，视为违约，甲方有权收回房屋”，因邢福强一直未支付近2个月房屋租金及水电费，已经严重侵犯王毅的合法权益，应支付迟延履行滞纳金，以拖欠的44800元为实欠租金，自2018年5月25日起每日按实欠租金的千分之三收取，直至实际还清之日，截至2020年2月23日为85881.6元（计算方法为44800元×0.003×639天=85881.6元）。四、撤销一审判决第一项，判令王毅无需向邢福强退还房屋押金50000元。合同第十条第三项约定：“如乙方有下列情形之一、甲方将终止协议，收回房屋使用权，乙方承担全部责任，赔偿甲方损失，押金、信誉保证金、房屋租金一律不退：......（3）乙方不履行本协议者，不遵守公约和破坏公共设施者”，因邢福强未按照合同约定支付房屋租金及水电费，且支付租金的方式也未遵守合同约定，可视为邢福强不履行合同，属于上述不予退还押金的情形，故王毅无需向邢福强退还50000元押金。综上所述，请求二审法院支持王毅的诉讼请求。   邢福强辩称，邢福强系个体工商户三亚品椰龙泉人椰子鸡汤店（已注销，以下简称龙泉椰子鸡汤店）的经营者。2016年3月26日，邢福强以龙泉椰子鸡汤店的名义与王毅签订《租赁合同》，约定：王毅将其拥有经营管理及转租权的三亚市商品街大道xx号一至二楼铺面出租给邢福强；租期为9年，即自2016年3月26日至2025年3月25日止；租金每月24000元；房屋押金50000元，租赁期满后无息退还；此外，该合同还约定其他有关事项。合同签订后，双方均依约履行合同义务。鉴于邢福强的经营出现亏损，经协商，双方于2018年7月1日签订《转让协议》，约定：双方同意转租该铺面，从2018年7月1日至7月31日起，由王毅负责转租，邢福强配合；转让费按4：6比例分成，即王毅分得四成，邢福强分得六成。从2018年8月1日起对外转租，转让费用按5：5比例分成；转租期间从2018年7月1日起，邢福强不承担房租费用；原本店所涉及相关生产费用，如水电费以及邢福强应缴税款，包括拖欠王毅2018年5月25日至6月30日租金，由邢福强负责缴纳，也可以从转让所得的转让费用扣除，或者在合同终止前付清以上所欠费用。2018年7月19日，邢福强、王毅及钟毓签订《转让协议》，约定：邢福强将上述铺面及中央空调设备转让给钟毓，钟毓需在2018年7月21日前支付转让场地费用18万元，不含税金。由王毅代为收取，由王毅扣除邢福强所欠费用后同邢福强结算，王毅将扣除邢福强经营生产费用和拖欠的房租租金，且双方核实无异议后，所剩金额在3天内打入邢福强指定账户；邢福强与王毅之间的租赁合同终止。该协议签订后，邢福强依约将涉案铺面及中央空调设备移交给钟毓，钟毓也依约将转让费18万元支付给王毅。依据2018年7月1日签订的《转让协议》，转租期间从2018年7月1日起邢福强不承担房租费用，邢福强拖欠王毅2018年5月25日至6月30日租金，可以从邢福强转让所得的转让费用中扣除。又依据2018年7月19日签订的《转让协议》，邢福强应分得转让费10.8万元，王毅可以扣除2018年5月25日至6月30日期间的租金2.8万元及水、电费之后，再将剩余的转让费支付给邢福强。由此可见，邢福强没有拖欠王毅的租金及水、电费，邢福强没有违约。王毅的上诉缺乏事实和法律依据，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。   钟毓未到庭也未提交书面陈述意见。   邢福强向一审法院起诉请求：1.判令王毅向邢福强退还押金50000元及相应利息；2.判令王毅向邢福强支付铺面转让费30000元；3.判令王毅向邢福强开具自2017年3月26日至2018年6月30日期间租金364000元的租赁发票；4.本案诉讼费由王毅承担。   王毅向一审法院反诉请求：1.判令邢福强向王毅支付拖欠租金（自2018年5月25日至2018年7月21日止）44800元；2.判令邢福强向王毅支付迟延履行滞纳金（自2018年5月25日至还清之日止，暂计至2020年2月23日为85881.6元）；3.判令王毅无需向邢福强退还房屋押金50000元；4.判令邢福强向王毅支付拖欠水电费（自2018年5月25日至2018年7月21日止）及铺面厨房油污清理费共计5611.66元；5.本案全部诉讼费用由邢福强承担。   一审法院认定事实：2016年3月26日，邢福强与王毅签订《租赁合同》，约定：邢福强租用王毅名下位于三亚市商品街大道xx号一至二楼铺面。租用期限9年，自2016年3月26日至2025年3月25日。房屋租金每年288000元，半年一付。在合同签订之日，邢福强一次性支付2016年5月26日至2016年11月25日共6个月的租金144000元，并交纳50000元保证金。双方还约定邢福强有60天的装修期间，该期间不收取租金。同日，王毅与龙泉椰子鸡汤店签订另一份《租赁合同》，约定：租用期限9年，自2016年3月26日至2025年3月25日。房屋租金每月24000元，每月一付。房屋押金为50000元。双方还约定60天的装修期间，该期间不收取租金。后，邢福强于2016年3月18日向王毅支付50000元押金、2016年8月4日支付144000元租金、2016年12月26日支付72000元租金、2017年1月16日支付48000元租金、2017年1月25日支付24000元租金、2017年5月19日支付72000元租金、2017年6月19日支付72000元租金、2017年1月22日支付70000元租金、2018年1月19日支付74000元租金。2018年7月1日，王毅作为甲方与龙泉椰子鸡汤店、邢福强共同作为乙方签订《转让协议》，约定：“…1.甲乙双方同意该铺面转租，从2018年7月1日至7月31日起，由甲方负责转租，乙方配合甲方转租。涉及转让费用按4：6比例分成，即甲方四成，乙方六成所得…3.转租期间从2018年7月1日起，乙方不承担房租费用，如转租期满，未成功转租，从2018年8月1日起，乙方则根据甲方通知，给予乙方5天时间撤出乙方的设施设备…4.原本店所涉及相关生产费用：如水电费以及乙方应缴税款，包括所有拖欠甲方2018年5月25日至6月30日租金，由乙方负责缴纳，也可以从乙方转让所得的转让费用扣除…”。2018年7月19日，王毅、龙泉椰子鸡汤店与钟毓签订《转让协议》，约定将涉案房屋转让给钟毓，从2018年7月21日起正式移交。转让费为180000元。后，钟毓将180000元转让费支付给王毅。一审庭审中，双方确认邢福强缴纳租金到2018年5月25日，邢福强应缴未缴部分的水费为588元、电费为3929.91元，王毅自2017年5月26日后未向邢福强开具发票。邢福强应分得的转让费为108000元，王毅已支付邢福强50000元。另查明，龙泉椰子鸡汤店系个体工商户，经营者为邢福强，该店已于2018年12月5日注销。一审庭审中，双方对邢福强作为本案的诉讼主体资格无异议。还查明，三亚市河东区商品街xx号房屋系王毅所有。   一审法院认为，本案的争议焦点为：1.关于双方实际履行的是哪一份《租赁合同》的问题；2.关于邢福强是否违约，王毅是否应当返还50000元押金的问题；3.关于邢福强租赁店铺时间截止点的问题。关于争议焦点1.从邢福强提交的个人账户对账单看出，邢福强并非是以月为单位缴纳租金，其缴纳租金的时间及金额与邢福强与王毅个人签订的《租赁合同》中约定的租金缴纳时间及金额基本一致，故双方实际履行的合同应为邢福强与王毅个人签订的《租赁合同》。关于争议焦点2.双方签订的《转让协议》系双方当事人的真实意思表示，双方应恪守履行合同义务。该协议明确约定了双方同意铺面转租，并对转租事项及分成进行了约定。双方还约定邢福强尚欠的租金及水电费等费用可以从邢福强所得转让费中扣除，故邢福强未到期转租铺面，以及未支付后期的租金及水电费的行为并未违约，王毅亦未提交其他证据证明邢福强有违约行为，故对王毅的主张，一审法院不予支持。邢福强未违反合同约定，王毅应当退还邢福强押金50000元。关于利息，邢福强并未举证说明其主张的利息起算时间及依据，因其主张不明确，故一审法院不予支持。关于争议焦点3.因双方签订的《租赁合同》明确约定了从2018年7月1日起，邢福强不承担房租费用，王毅亦未举证证明邢福强需要支付租金至2018年7月21日，故邢福强应向王毅支付2018年5月26日至6月30日期间的租金共计28000元（24000元+24000元÷30天×5天）。根据双方的约定，邢福强尚欠王毅的租金以及水电费可以从邢福强应得的转让费中扣除，故王毅还应向邢福强支付转让费25482.09元（108000元-50000元-28000元-588元-3929.91元）。王毅主张的铺面厨房油污清理费1100元，因其未提交相关证据予以证明，邢福强亦不认可，故一审法院不予支持。关于租赁发票，因王毅自2017年5月26日起未向邢福强开具租金发票，按照《租赁合同》的约定，王毅应向邢福强开具自2017年5月26日至2018年6月30日期间租金292000元（288000元+24000元÷30天×5天）的发票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王毅于判决生效之日起十日内向邢福强退还押金50000元；二、王毅于判决生效之日起十日内向邢福强支付转让费25482.09元；三、王毅于判决生效之日起十日内向邢福强开具2017年5月26日至2018年6月30日期间租金292000元的发票；四、驳回王毅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3980元（邢福强已预交），由邢福强负担574元，王毅负担3406元；一审反诉案件受理费1956元（王毅已预交），由王毅负担1650元，邢福强负担306元。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案二审审理的争议焦点有如下两点：1.一审判决认定的邢福强欠付房租、水电费数额是否正确的问题。2.邢福强是否违约以及如何承担违约责任的问题。   关于第一个争议焦点，即一审判决认定的邢福强欠付的房租、水电费数额是否正确的问题。   双方当事人在本案一审、二审审理过程中均确认，邢福强已经向王毅交纳了截至2018年5月25日的租金。王毅主张邢福强欠付2018年5月26日至2018年7月21日的房屋租金构成违约，其应向王毅交纳该期间的租金。本案中，双方当事人在2018年7月1日签订的《转让协议》中明确约定，转租期从2018年7月1日起，乙方即邢福强不承担房租费用。那么邢福强尚欠王毅的租金仅仅为2018年5月26日至2018年6月30日的房屋租金。一审判决邢福强应向王毅交纳该期间的房屋租金2.8万元是正确的。《转让协议》亦约定，邢福强应负责交纳水电费。一审判决认定邢福强尚未交纳的水费为588元，电费为3929.91元，双方当事人对一审判决认定的上述水电费数额亦未提出异议。一审判决根据双方当事人签订《转让协议》的约定，从王毅收取钟毓的转让费中扣除邢福强应向王毅交纳的2.8万元租金和588元水费、3929.91元电费并无不当，本院对此予以确认。双方当事人已经在《转让协议》中明确约定邢福强不再交纳2018年7月1日之后的租金，那么王毅向邢福强主张2018年7月1日之后的租金没有事实依据，一审判决不予支持并无不当。   关于第二个争议焦点，即邢福强是否违约以及如何承担违约责任的问题。   双方当事人在二审审理过程中认可，虽2016年3月26日签订了两份协议，其中一份协议的承租人为龙泉椰子鸡汤店，一份协议的承租人为邢福强，但是双方当事人实际履行的是承租人为邢福强的协议。根据该协议，扣除60天不收取租金的装修期间，租金的支付应从2016年5月26日起，支付方式为半年一付。邢福强已经向王毅交纳了2018年5月25日前的租金，若当事人仍然正常履行协议，邢福强应于2018年5月26日交纳之后半年的租金，但是鉴于邢福强经营困难，双方于2018年7月1日已经签订《转让协议》，将涉案房屋转租给第三人经营使用。双方在7月1日签订《转让协议》，对转租事宜进行了协商，这意味着双方当事人之前签订的租赁合同终止履行，双方当事人在《转让协议》中对拖欠的房租、水电费如何处理进行了约定，但是并未确认邢福强未按期缴纳2018年5月26日之后的租金构成违约并应承担违约责任，反而约定了邢福强欠付的2018年5月26日至6月30日的租金可以从转让费中予以扣除。可见，邢福强虽未按约定支付2018年5月26日之后半年的租金，但是其并非故意为之，而是因其经营困难，双方当事人协商将涉案房屋转租造成的。同样，在协商对外转租的过程中，王毅亦未要求邢福强交纳2018年5月26日之后半年的租金，或者要求邢福强承担未按期支付租金的违约责任。因此，邢福强并未构成违约，不应承担违约责任，亦不应支付延迟履行滞纳金。本案中，并未出现双方当事人在《租赁合同》中约定的可以没收押金的情形，那么合同终止履行后，王毅应向邢福强退还5万元房屋押金。   综上所述，王毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4003元（王毅已预交），由王毅负担。   本判决为终审判决。   审判长 李 宁   审判员 郭 强   审判员 汤玲燕      二〇二〇年九月二十七日   书记员 罗 瑛   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。