广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初6925号原告：陈泗权，男，1972年7月15日出生，汉族，住广东省五华县*******风，公民身份号码为441************373。委托诉讼代理人：陈学宏，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：李兴洲，男，1973年1月24日出生，汉族，住广东省东莞市***********，公民身份号码为430************51X。委托诉讼代理人：穆树海，广东华文律师事务所律师。原告陈泗权与被告李兴洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，先后两次公开开庭进行了审理。原告陈泗权及其委托诉讼代理人陈学宏，被告李兴洲及其委托诉讼代理人穆树海到庭参加诉讼。本案因当事人申请庭外调解，扣除审限两个月，现已审理终结。原告陈泗权向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年7月8日签订的《厂房租赁合同》无效，租期总金额为3,862,800元；2.被告立即返还原告保证金174,000元；3.被告立即赔偿原告装修损失款450,000元；4.被告立即赔偿原告厂房搬迁费用166,000元；5.被告立即赔偿原告2个月租金的经济损失116,000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告于2019年7月8日签订《厂房租赁合同》，将东莞市***************厂房出租给原告，并向原告保证厂房有合法的产权证。合同约定：被告将案涉厂房出租给原告，租期6年，自2019年7月8日起至2025年9月30日止，前82天为装修期，2019年10月1日起正式起租。2019年10月1日到2022年9月30日每月租金为58,000元。签订合同时，原告向被告支付保证金174,000元，并约定被告应尽如实告知义务，必须把厂房现状以及厂房相关证件出示并如实告知原告。签订合同后，原告先后支付了保证金174,000元，投入装修款450,000元，厂房搬迁费用83,000元等各项投资。原告多次要求被告提供厂房的产权证，但被告一直没有向原告提供或出示厂房的任何相关证件。从2019年年末开始，就有相关政府部门找原告约谈，告诉原告案涉厂房所在地为水源保护区，需要搬离。2020年3月18日，东莞市********民委员会正式下发通知，通知原告承租的案涉厂房所在区域属于二级水源保护区，并要求原告将所有生产工序及设备搬出水源保护区。原告在多方打听的情况下，才知道被告出租给原告的案涉厂房并没有产权证，而且是属于违法建筑。在疫情期间，被告更是将电线剪断，造成原告无法正常经营，损失惨重。原告在村委的要求下，已于2020年5月11日将所有生产工序及设备搬离案涉厂房，并通知被告前来办理交接手续。双方协商未果，故原告诉至法院。被告李兴洲辩称，原告的各项诉请均没有事实依据，请求法院依法驳回。1.案涉厂房是双方经中介公司居间介绍并签订合同，被告和中介向原告告知了涉案厂房的全部情况及提供了相关资料，并不存在原告所称的隐瞒及拒绝告知的事实。2.原告称自2019年年末被政府部门约谈一次，被告并不知情，直到2020年3月16日，被告因原告拖欠租金已达3月之久向其发送了通知、要求解除合同的情况下，原告才于2020年3月23日向被告发送了大朗镇犀牛陂村的通知。3.本案的合同签订时间为2019年7月8日，案涉厂房所在地被新纳入保护区的时间是在2019年9月16日，即在合同签订当时案涉厂房所在地不属于水源保护区的范围。同时，即便是在2019年9月16日之后的较长时间内，双方对此事并不知情，至少被告是不知情的。直到被告在原告发生根本违约并通知原告解除合同后，经原告告知才得知相关情况。4.双方纠纷发生的原因是基于原告自2020年1月拖欠租金，被告迫于无奈于2020年3月16日要求解除合同，被告在合同的签订及履行过程中没有任何违约的事实及过错，不存在侵犯原告权利的情形。相反，原告无正当理由拖欠租金并在被告另案起诉原告之后，以合同无效为由起诉被告，属于恶意诉讼。5.被告认为该合同已在2020年3月16日经被告通知解除，且合同不存在无效事由。同时，案涉厂房虽然暂未取得建设工程规划许可证，但已经有大朗镇已建房屋补办房地产权手续工作办公室的登记备案回执，即符合办理房产证的条件，只是因为权利人暂时未办理的缘故未取得相关证书。6.即使法院认定合同无效，但如前所述，本案双方纠纷发生的原因并非是合同无效的问题，而是一方违约所致。退一步说，即使案涉厂房有建设工程规划许可证，被告仍然会要求解除合同。7.即便合同无效，原告的各项诉请均不符合合同法的规定。根据合同法第58条，被告在本案合同签订、履行过程中均不知道且不应知道后续发生的水源保护区的问题，即对此并无过错。同时，即便如原告所述案涉厂房因为保护区的问题而无法经营，但是该事项是发生在原告根本违约之后，根据合同法第117条规定，该后果应由违约人承担，故原告主张的各项赔偿款依法不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，认定事实如下：2019年7月8日，李兴洲作为出租方（甲方），陈泗权作为承租方（乙方），双方签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于东莞市*************厂房租赁给乙方使用，厂房面积约2000平方米，宿舍面积约1000平方米，租期自2019年7月8日起至2025年9月30日，前82天为装修期，现装交房给乙方，甲方不再对厂房做修缮，乙方自行修缮，2019年10月1日正式起租。2019年10月1日至2022年9月30日，月租金为58,000元，2022年10月1日至2025年9月30日，月租金为63,800元。签订合同时，乙方向甲方支付保证金174,000元和第一个月租金58,000元。合约期满，乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额退还乙方。租金交付时间为每月10日前，延期支付的，每日按月租金的5‰收取滞纳金，延迟超过20天的，甲方有权解除合同。合同第六条约定，甲方应尽到如实告知义务（包括但不限于厂房是否合法，具有规划许可证、产权证等等），必须将相关证件出示并如实告知乙方；第七条约定，甲方为乙方提供用水用电。水按自来水厂统一标准执行。供电变压器由甲方提供，供电量为100千伏安，高压线路拉至乙方配电箱为止，电价1.13元/度，如遇国家调整也相应调整。厂房内低压线路由乙方承担。若乙方因生产需要增容，费用由乙方自行解决。2020年5月11日，原告以被告未能提供案涉房屋产权证等相关证件及因水源保护区问题被村委会要求限期搬离为由，向被告发出律师函，要求解除合同，退还保证金和赔偿损失。被告确认已于2020年5月13日收到该律师函。原告为证明其所主张的装修损失款，向本院提供了厂房装修安装合同、收款收据及情况说明各一份。厂房装修安装合同签订于2019年8月10日，甲方为连创公司陈泗权，乙方为深圳市明蓝图广告装饰工程有限公司（下称“明蓝图公司”），约定甲方将厂房的水电安装、设备安装、监控设备安装、厂房大门制造、办公室改造、场地清理交由乙方承包，工程期限60天，总价450,000元，付款方式为工程队进场后10天内，预付30%工程款，工程完工并验收合格后一次性结清。收款收据由明蓝图公司出具，载明收到连创公司厂房装修费450,000元现金，日期为2019年10月28日。情况说明由明蓝图公司于2020年9月7日出具，内容为因陈泗权手上持有450,000元现金，故同意其以现金支付装修款。原告另提供了四张照片，主张系装修前拍摄，但该照片无法显示拍摄时间。庭后，原告向本院补交了一份厂房装修清单，详细列明了各项装修费用开支，落款加盖了明蓝图公司的公章，未注明日期。原告于2020年9月15日的庭审中明确表示无新证据提交，其于庭后补交的该份厂房装修清单明显系事后补充，且仅加盖了公章，无落款日期，亦无经办人员签名，本院对其不予采信。被告对于原告所称的装修情况均不予认可，确认案涉房屋原来没有配备监控设备，如果原告有安装监控，可以自行拆走。庭审中，本院询问原告是否申请对房屋装修现值进行评估，原告表示因案涉场地地势低洼，近期不断下雨，厂房被浸泡，很难重新评估装修现值，庭后三天书面回复是否申请。截至目前，原告未提交相关评估或鉴定申请。原告为证明其所主张的厂房搬迁费用，向本院提供了两份厂房搬迁合同、两张收据及一份农业银行交易明细清单。厂房搬迁合同搬迁方（甲方）为连创公司陈泗权，搬迁公司为深圳市鑫远鹏货运代理有限公司（下称“鑫远鹏公司”），内容为甲方委托乙方搬迁公司所有货物，两次搬迁费均为83,000元，签订时间分别为2019年8月10日和2020年5月2日。鑫远鹏公司分别于2019年10月25日、2020年6月8日出具收据，确认收到搬迁费83,000元，其中第一次为现金支付，第二次为转账支付（有银行流水予以证明）。关于经济损失166,000元，原告称系由于被告断电，导致其无法生产所造成的损失，但未提供证据予以证明。原告另提供了一份其与被告之间的微信聊天记录，显示2020年3月16日，被告以原告拖欠租金为由提出解除合同，原告于2020年3月23日下午10:54向被告发送了一份由东莞市********民委员会出具的通知，内容为由于案涉房屋所在地属于罗田水库饮用水水源地，依据相关文件要求限于2020年9月30日前搬迁，落款时间为2020年3月18日。被告确认聊天记录的真实性。被告向本院提供了广东省人民政府官网截图及粤府函[2019]272号文件各一份，显示广东省人民政府于2019年8月17日将罗田水库新纳入东莞市饮用水水源保护区，文件发布日期为2019年9月16日。原告对上述证据的真实性无异议。被告确认案涉房屋未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证，已收取原告缴纳的保证金174,000元。双方均确认案涉房屋位于罗田水库水源保护区范围。另查明，原告于2020年6月1日通过邮寄方式向本院递交立案材料提起本案诉讼；李兴洲于2020年4月7日通过网上预约立案，向本院就陈泗权、东莞市连创工程机械制造有限公司拖欠租金一事提起诉讼，要求两被告返还租赁物及支付租金，案号为（2020）粤1972民初8247号。诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，要求查封、扣押或冻结被告价值906,000元的财产。经审查，本院作出（2020）粤1972民初6925号民事裁定书并予以实施财产保全措施。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉房屋既未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据前述法律规定，被告收取的保证金174,000元应退回原告。对于原告主张的各项损失，本院分析如下：一、关于装修损失。原告应就装修事实及装修费用的支出情况承担举证证明责任。原告主张支出了装修费450,000元，对此较大规模的装修工程，却仅提供了装修合同及收据，无施工方案、设计图纸、验收手续、发票等证据予以佐证，不符合常理。且，装修合同约定的装修内容包含水电装修、场地清理，而双方签订的厂房租赁合同第七条约定用电用水由被告提供，场地清理明显不属于装修项目，该部分费用不应由被告承担。另，合同约定的付款方式为工程队进场后10天内，预付30%工程款，工程完工并验收合格后一次性结清，而收据及情况说明显示原告系一次性现金支付450,000元，与约定的付款方式亦不符，且如此大额的费用通过现金一次性付清，也不符合常理。被告对于原告主张的装修情况均不予确认，并表示如原告安装了监控设备，可由其自行拆走。原告提供的照片无法显示拍摄时间，仅凭照片也无法确定是否存在装修事实，原告亦未申请就案涉房屋的装修情况进行鉴定，应自行承担举证不能的法律后果，本院对于原告主张的装修损失不予支持。二、关于厂房搬迁费。原告主张2019年年末开始，就有相关政府部门就搬迁问题找原告约谈，但未提供任何证据予以证明，本院对此不予采信。根据其提交的证据显示，东莞市********民委员会正式发布搬迁通知的时间为2020年3月18日，原告告知被告的时间为2020年3月23日。而微信聊天记录显示，被告于2020年3月16日即以原告拖欠租金为由提出解除合同，并于2020年4月7日就此事诉至法院要求陈泗权返还租赁物，故双方因合同无效导致原告需要搬离案涉房屋的真正原因在于其拖欠占有使用费，过错方为原告，与此后发生的水源保护区问题并无直接关联。故原告要求被告承担搬迁费损失，理据不足，本院不予支持。三、关于经济损失。原告未就其产生的经济损失116,000元提供任何证据予以证明，本院对此不予采信。考虑到被告断电系因原告逾期缴纳场地使用费所导致，而被告采取的断电措施亦明显系不当行使权利的行为，对于被告的断电行为，本院已在李兴洲另案起诉陈泗权、东莞市连创工程机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案【案号为（2020）粤1972民初8247号】中通过调整房屋占有使用费的方式作出处理，故对于原告的该项主张，亦不予支持。综上所述，依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告陈泗权与被告李兴洲于2019年7月8日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限被告李兴洲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈泗权返还保证金174,000元；三、驳回原告陈泗权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用27,475元，其中受理费22,475元、保全费5,000元，均已由原告预交，由原告负担22,198元，由被告负担5,277元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  全纯芳二〇二〇年九月三十日书记员  林安花强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。