广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初18413号原告：叶秀欢，男，1959年7月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**********，公民身份号码440************710。委托诉讼代理人：黄圆、陈俊铭,广东君和政通律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市*********，营业执照442********3177。法定代表人:张其。委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市*************，公民身份号码440************647。原告叶秀欢诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告叶秀欢委托诉讼代理人黄圆到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托诉讼代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶秀欢向本院提出诉讼请求：被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇综合市***********商铺的房地产权属证书。事实与理由:2007年6月*日，原告与被告吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告向被告购买位于中山市三乡镇中心区********2层****商铺,建筑面积32.34平方米，购房总价83875元。合同签订后，原告一次性支付了全部商铺款，商品房销售合同已经办理了销售登记备案，但被告至今仍未履行合同义务为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼中，原告变更诉讼请求为：确认原告与被告吉雅公司于2007年6月4日签订的《中山市商品房买卖合同》有效。原告叶秀欢围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房登记备案证明表；3.收款收据；4.中山市不动产登记资料查询结果。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：2007年6月4日，原告与吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区********2层104号商铺，该商铺建筑面积为32.24平方米，单价为每平方米2593.55元，房价款合计83875元。付款方式为一次性付款，购房款83875元在签署《中山市商品房买卖合同》时已付清；交楼期限为2007年12月30日前。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，吉雅公司于2007年6月12日出具收到叶秀欢购买中山市三乡镇中心区********2层104号商铺款83875元的收据。原告认为，其已向被告付清全部商铺款，但被告一直未为原告办理商铺的房地产权属证书，遂于2020年7月7日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区********2层104号商铺，该商铺建筑面积为32.24平方米，购房总价为83875元，于2007年6月8日登记备案在原告叶秀欢名下（备案合同号HT200727032）。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及到本案原告；虚假按揭物业明细表也未涉及中山市三乡镇中心区**************商铺。中山市公安局于2008年5月12日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。本院还查明下列事实：中山市规划局存档的中山市三乡镇中心区********1、2、3层楼的设计图显示，1层有规划商铺，每卡商铺间均有分隔，能够确定每卡商铺的具体位置，而2、3层设计为一个单元，没有规划商铺。本院派员到涉讼的综合市场10号楼第1、2、3层楼房进行现场勘查。经勘查，第1层每卡商铺间均有砌墙分隔及编号，能够确定每卡商铺的具体位置，第2层、3层整层为一个单元，楼面没有划线及编号，也没有砌墙分隔商铺，不能确定每卡商铺的具体位置。本院在审理另案过程中，发函向中山市国土局咨询综合市*******商铺根据现状是否可以办证问题，中山市国土局复函称：中山市三乡镇中心区********，经规划部门、住建部门验收合格，于2006年以吉雅公司的名义办理了商品房初始登记，其中第3层验收时内部无间隔，全层登记为一个房屋单元。中山市三乡镇中心区********已经于2007年5月23日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格。综合市场10号楼2、3层在中山市国土局备案登记的面积为：2层13432.56平方米，3层13439.43平方米，合计26871.99平方米。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告对其主张提供了与吉雅公司签订的《中山市商品房买卖合同》、购买商铺的收款收据予以证实，且其商品房买卖合同已在中山市房地产交易登记管理所办理了备案登记，故对原告主张的事实予以认定；中山市中级人民法院的刑事判决书所附虚假按揭物业明细表未涉及涉讼商铺，非法吸收公众存款明细表也未涉及原告，故本院对原告与吉雅公司之间的商品房买卖合同关系的真实性予以认定。吉雅公司收取了原告支付的商铺款后，应当在约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据中山市三乡镇中心区********的设计图纸，10号楼底层商铺有规划及砌墙分隔及编号，而2、3层则没有具体规划商铺；根据现场勘查，综合市场10号楼2层、3层整层楼中间只有承重柱，没有砌墙，地面也没有划线编号，无法确定每卡商铺的具体位置。原告主张向吉雅公司购买的商铺，因规划设计图纸及现场均没有具体明确标注每卡商铺的具体位置，无法区分每位业主所购买商铺的具体位置，原告要求被告继续履行合同，协助原告办理商铺的房地产权属证书的诉求标的指向不明确。商品房买卖合同后附的平面图虽已明确每卡商铺的具体位置，因该平面图仅是吉雅公司更改原设计用途自行规划分割出售而制作，尚未得到规划住建部门的确认及履行登记备案手续，尚不具备交付办证条件，又因被告吉雅公司犯罪且逾期未年检被吊销营业执照，其法定代表人张其正在服刑，导致该合同事实上已无法继续履行，待合同具备继续履行条件时，原告可再另行主张。经本院依法释明合同无法继续履行后，原告变更诉讼请求，因原告与吉雅公司签订的商品房买卖合同不存在合同无效的法定情形，故原告请求确认双方签订的商品房买卖合同有效的诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百一十条第（一）项的规定，判决如下：确认原告叶秀欢与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2007年6月4日签订的《中山市商品房买卖合同》有效。案件受理费1897元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黎叶祥审判员  吴立和审判员  余 伟二〇二〇年九月二十五日书记员  洪艺华林雷