江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0402民初3316号 原告：沙国富，男，汉族，1976年12月12日生，住江苏省常州市武进区。 原告：朱春连，女，汉族，1978年2月3日生，住江苏省常州市武进区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：孔伟，上海吉亚律师事务所律师。 被告：常州来阳置业有限公司（原名常州高成莱阳置业有限公司），住所地常州市茶山乡常春村委孙家小组。 法定代表人：钱忠秀，系该公司董事长。 被告：常州互动商业管理有限公司，住所地常州市天宁区天鹅湖花园******。 法定代表人：张志明，系该公司总经理。 上述两被告共同委托诉讼代理人：上官俊杰、冯燕（实习），江苏常武律师事务所律师。 原告沙国富、朱春连诉被告常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）、常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告沙国富及其沙国富、朱春连的共同委托诉讼代理人孔伟、被告来阳公司、互动公司的共同委托诉讼代理人上官俊杰、冯燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沙国富、朱春连向本院提出请求：1、判令被告以总房款623502元回购该套商铺；2、判令来阳公司承担违约金2244.60元。上述共计625746.60元；3、判令两被告承担连带责任；4、判令两被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告沙国富、朱春连申请撤回第二项诉讼请求，本院裁定予以准许。事实和理由：原、被告于2012年7月6日签订商品房买卖合同（简称“合同”）及委托经营管理合同（简称“托管合同”）。“合同”约定了原告购买常州高成莱阳置业有限公司（以下简称高成公司）开发的坐落在常州市，购买价格为473862元。该房于2012年交房之后取得房产证。该房实际上从原告购买后就一直在交给两被告托管经营，按照“托管合同”第二条约定，被告经营管理的期限为十年，自2012年1月1日起算；第三条约定被告承诺采取十年返租的模式来保障原告的利益；第四条约定经营管理收益按年结算，违反承担违约金；第九条约定原告在八年最后一个月内提出转让房屋所有权申请，被告将以购房价回购该商铺。在“托管合同”履行前期，被告还能按照约定支付经营管理收益租金。但在2016年期间被告就开始不能正常交付约定的租金给原告，形成了事实上的违约。2016年7月22日，被告统一给业主代表写下了“补充协议”，被告郑重承诺：一是每年租金平分四次，每季度前一个月付清。二是明确房屋回购事宜等事项。该次会议后，被告补足了拖欠业主2016年以前的租金。被告统一回复并向业主代表承诺，所有“天鹅湖广场”的业主缴纳租金由每年的一月三十日前付清改变为每季度前一个月付清，被告实际上在将每年初一次性缴纳全年的租金的义务改为每年分四次缴纳，客观上侵害了原告的合法权益。但即使业主们的善意妥协态度也没有换取被告的履行合同之行为，更甚者至今被告都没有缴纳2019年度的租金。一方面被告拒绝面谈，另一方面被告安排一般工作人员进行传达信息和没有任何实质意义的安抚，最后发展到拒绝沟通。为此原告强烈要求被告对于其恶意拖欠原告的房屋出租收益款一租金，应当如数按期支付；对于合同约定及被告承诺的年底前无条件按购房总价回购房屋，应当切实履行。故特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告来阳公司、互动公司共同辩称：1、答辩人不应当承担回购义务。首先，本案所涉商铺为产权式商铺，实际上是一种所有权与经营权分离的房地产商铺商品形式，从产权式商铺的本质来看，购房人购买商铺的目的并非取得对商铺的现实支配权，而是在出卖人或者相关企业统一经营管理下，获得固定的投资回报，这是一种投资行为而不是传统意义上的商铺购买行为；其次，商铺没有明确的四至界限，没有独立的墙体将各商铺与相邻其他商铺过道隔离，单个商铺没有独立的强弱电和给排水系统，虽然原 告取得了案涉商铺的房屋所有权，但涉案商铺的上述特点决定了原告所有的商铺必须与其他业主的商铺一起使用和经营，不可分割，没有返还商铺的客观条件；再次，无论是委托经营管理合同还是补充协议，均没有对回购过程中需要交纳的税费交接程序有明确约定，无实际操作性。退一步来讲，即使要求来阳公司承担回购该套商铺的义务，根据《委托经营管理合同》第九条，原告与答辩人约定，“原告在第八年委托经营管理期届满之日起一个月内如提出转让房屋所有权申请，来阳公司将以购房价回购该套商铺，逾期来阳公司将不再受理回购申请”，互动公司也不对回购该套商铺承担连带责任。2、原告诉请的违约金标准过高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。经常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初4030号判决书确认： 以每日按总房价万分之二的标准计算违约金，折算年利率为7.3%，该标准与原告的收益标准（总房价的8%）相当，远超出原告收益的利息损失，也超出原告支付的律师费用，甚至有可能超过原告的收益。本案违约金的计算标准明显超过原告的损失，因此原告诉请的违约金过高，请求法院依法予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2011年4月15日，高成公司向有意购房者发出《郑重承诺》一份，内容为：天鹅湖广场是高成公司开发建设的大型综合性商业广场，总商业面积为10万平方。喜多街区是天鹅湖广场内众多业态之一，建成后将成为服务于婚庆产业的专业街区。为保障喜多街区投资者的利益，开发商聘请互动公司负责喜多街区未来经营管理，并保证给与投资者《委托经营管理合同》所约定的经营回报。同时，开发商深刻了解，无论互动公司未来经营状况如何，喜多街区作为天鹅湖广场成员之一，都是整体商业的一部分，开发商必将全力维护其兴旺。在此高成公司郑重承诺，互动公司在《委托经营管理合同》中许诺投资者的回报，如未来发生不能兑现的情况，高成公司将承担兑现责任。 2012年7月6日，原告沙国富、朱春连与高成公司订立《商品房买卖合同》一份，合同约定，沙国富、朱春连购买常州市，购买价格473862元。补充协议还约定，买受人至签订本合同起，满八年后30天之内书面向出卖人提出回购申请，出卖人须无条件按本合同约定之购房总价回购，但买受人超出回购申请日期出卖人不予受理。同日沙国富、朱春连与互动公司签订《委托经营管理合同》一份，合同约定，甲方在八年委托经营管理期届满的最后一个月内如提出转让房屋所有权申请，开发商高成公司将以购房价回购该套商铺，逾期开发商不再受理回购申请。对上述事实两被告予以认可，本院予以确认。 2013年8月25日，沙国富、朱春连向高成公司支付了常州市天鹅湖花园商业1-1幢310号购房款477070元。2013年10月28日，沙国富、朱春连办理了房屋产权证，登记在沙国富、朱春连名下，房屋由互动公司代为收房、代办理产权证、占有使用至今。 另查明，高成公司于2019年8月2日变更名称为来阳公司。 2019年12月23日本院开庭中，沙国富、朱春连向来阳公司提出了商铺回购申请。 上述事实，有商品房买卖合同、委托经营合同、购房发票、房屋所有权证及当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，一、关于房屋回购的请求。房屋回购系原告与来阳公司之间的买卖合同关系，是基于原告与来阳公司商品房买卖合同关系而产生的从合同关系，原告与来阳公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，合同不违反法律禁止性规定，应属合法有效。各方当事人应按照合同的约定履行各自义务。本案中，按商品房买卖合同约定，买受人至签订本合同起，满8年后30天之内书面向出卖人提出回购申请，出卖人须无条件按本合同约定之购房总价回购。按此约定在签订商品房买卖合同满8年后一个月内提出回购申请，本案商品房买卖合同订立于2011年7月16日，至2019年7月15日满8年。原告于2019年12月23日向来阳公司提出回购申请书，于2020年7月29日起诉并要求来阳公司回购商铺，来阳公司应按照合同约定支付原告实际购房款项。款项付清后，由原告配合来阳公司办理商铺交付手续，税费根据税收法律法规规定的原则，各自承担相应税收，故原告要求回购商铺的请求本院予以支持。被告应向原告支付商铺回购款477070元。郑重承诺内容与房屋买卖合同、委托经营管理合同中的相关条款意思相一致，是一个完整的过程，一起对原、被告具有约束力，在该过程中来阳公司始终作为主体之一参与其中，并在多场合以多种形式向购房者表示保证购房者的投资收益，对互动公司的义务承担保证责任。来阳公司为回购房屋的主体，互动公司系来阳公司的经营管理公司，原告请求互动公司对来阳公司的义务承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、常州来阳置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付沙国富、朱春连商铺回购款477070元。常州来阳置业有限公司款项付清后，沙国富、朱春连配合常州来阳置业有限公司办理涉案商铺过户手续。 二、驳回沙国富、朱春连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10058元，减半收取5029元，由常州来阳置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 审判员  蒋魁山 二〇二〇年九月四日 书记员  丁泓菲