四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初2424号 原告：刘玉林，男，1968年6月2日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：唐松凇，四川天与律师事务所律师。 被告：杨忠友，男，1973年4月29日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：郑伟，四川法隆律师事务所律师。 原告刘玉林诉被告杨忠友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年7月1日立案受理，本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行审理。原告刘玉林及其委托诉讼代理人唐松凇，被告杨忠友委托诉讼代理人郑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玉林向本院提出诉讼请求如下：1．判令杨忠友向刘玉林支付解除合同的违约金17500元；2．判令杨忠友向刘玉林支付拖欠的租金8821.88元及滞纳金26465.75元（按日租金95.89元的3倍，自2020年3月1日起计算至2020年5月31日止，合计92天）；3．判令杨忠友向刘玉林支付拖欠的物业管理费5550元（370元／月，自2019年3月1日起计算至2020年5月31日止）；4．本案诉讼费由杨忠友承担。庭审中，刘玉林明确上述违约金计算依据为合同第五条，即总租金的50%。事实和理由：刘玉林与杨忠友于2019年3月1日签订《商铺租赁合同》，约定刘玉林将位于都江堰市××街道××路××号××栋××层××号××号房屋租赁给杨忠友使用，租赁期5年，自2019年3月1日起至2024年3月1日止，年租金35000元。2020年3月1日，刘玉林向杨忠友催收房租未果，2020年4月5日杨忠友告知要解除合同，但刘玉林不同意。现杨忠友仍欠付3个月房租及15个月物业管理费。故涉诉，望判如所请。 杨忠友辩称，1．诉争双方签订租赁合同后，支付租金35000元、押金3000元及折旧费3000元。2．受新冠疫情影响，无法开展正常经营，并于2020年4月3日电话告知刘玉林提出退租。2020年4月5日双方在出租屋见面，刘玉林同意退租，杨忠友将房屋钥匙交给刘玉林，并告知该房屋已经腾空和清洁，故双方租赁关系于当日已解除。2020年4月6日，刘玉林致电杨忠友又告知其不同意退租。3．杨忠友不存在违约行为，故不应成但违约金，同时，该违约金的约定过高。4．关于剩余租金，杨忠友已经支付了2019年3月1日至2020年2月28日的租金35000元，2020年3月1日至双方腾退之日2020年4月5日，共计35天，将该项欠付租金与已缴纳的抵押金3000元品迭后，杨忠友尚欠其房租356.15元（计算方式：95.89元/天×35天-抵押金3000元=356.15元），且该金额已经支付到刘玉林账上。5．物业费刘玉林无权主张，根据合同相对性，该费用应向物业机构支付。故请求法院依法驳回刘玉林的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘玉林与粟刚红系夫妻关系，二人系位于四川省都江堰市××街道××路××号××栋××层××号房屋（以下简称案涉房屋）的不动产权按份共有权利人。 2019年3月1日，刘玉林（甲方、出租方）与杨忠友（乙方、承租方）签署《商铺租赁合同》，约定（与本案有关的内容）“一、甲方出租给乙方的房屋位于都江堰市××街道××路××号××栋××层××号，面积共184.77平方米。二、自2019年3月1日起至2024年3月1日止，租期5年。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。三、乙方以年租叁万伍仟元整，经营甲方店铺。该门面房租金2年内不变。四、乙方经营店铺的一切费用（包括投资成本、水电费、店铺装修、税费及一切债务等）概由乙方负责。甲方交付给乙方房屋前的水、电、气和物管费均由甲方承担。五、乙方逾期交纳应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的50%支付滞纳金。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按照合同总租金50%的额度向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金”。诉讼中，粟刚红对该合同予以认可。 同日，刘玉林出具《收房租》，载明其收到杨忠友案涉房屋押金3000元，房屋租金35000元，折价3000元。 2020年4月6日，刘玉林通过180××××9068的手机号码，与杨忠友进行短信联系，内容如下。刘玉林：“你好杨总，你昨天提出的要求退租我不同意，我要求你继续履行合同，把2020年3月1日至2021年2月底租金转给我！谢谢”。杨忠友：“刘老板，今年的新冠肺炎疫情严重，导致公司亏损，无法经营，今年都还没营业，以及解散所有员工，包括我在内都几个月没拿工资，确实也无法继续租下去，也只有退租，望你刘总理解”。刘玉林：“疫情不是退租的理由，合同没有到期你就退租，那我这个损失谁来负”。2020年5月27日，刘玉林：“杨总物业费你去交了没有。从3月1号到现在已经过了三个月了，我的房子一直空起的，就算我同意解除合同，但我们还是要按合同规定执行”。庭审中，双方对上述手机短信交流内容无争议。 2020年5月31日，四川景瑞房地产经营管理有限公司向刘玉林出具《物业服务费收费通知单》，载明“您所拥有的青城雪小区1栋商铺2层8、9号房屋，2019.3-2020.5物业服务费尚未缴纳。您的物业服务费（2元/月·㎡）共计5550元。按照《物业管理服务合同》约定，您可以以下方式之一缴付费用：1、在办公时间带现金到物业服务中心缴付；2、将需交费存入农行崇州支行”。 杨忠友通过建设银行，向刘玉林尾号3973的工商银行账户转账房租356.15元。刘玉林于2020年7月9日收到工商银行的短信通知，载明“您尾号3973卡7月9日13：07工商银行收入（房租）356.15元”。 庭审中，诉争双方对以下事实无争议：一是《商铺租赁合同》已解除；二是案涉房屋已腾退。 上述事实，有双方当事人当庭陈述，刘玉林提交的诉争双方身份信息证明、《商铺租赁合同》《物业服务费收费通知单》、短信记录、不动产权证、银行收款短信通知，杨忠友提交的《收房租》、建设银行电子回单、2020年5月27日与刘玉林的短信内容、粟刚红的情况说明，以上数组证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，本案中刘玉林与杨忠友所签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效，双方应遵照履行。本案争议的焦点在于，一是《商铺租赁合同》解除的时间及责任如何确定，二是案涉房屋欠付的物业服务费是否应由承租人承担。 一、关于租赁合同解除及责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”之规定，在我国法律制度中，合同解除有三种形式，一是协商解除，二是约定解除，三是法定解除，而本案争议焦点之一就在于《商铺租赁合同》是属于协商解除还是法定解除的情形。杨忠友辩称，因受新冠肺炎疫情影响导致公司经营困难，于2020年4月5日与刘玉林协商解除了房屋租赁法律关系，而刘玉林对此不予认可。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”，本案中杨忠友既未就其受新冠肺炎疫情或防控措施所受到的影响举证，也未就双方协商解除合同的事实举证，故本院对其抗辩理由不予采纳。刘玉林催收租金未果，符合前述《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的法定解除情形，现刘玉林诉至法院，合同自原告起诉状副本送达给对方之日起解除，即2020年7月8日。合同解除后，清算条款仍然有效，故杨忠友应当支付应付未付租金。现刘玉林仅主张2020年3月1日至2020年5月31日的租金8821.88元（计算方式：35000元÷365天×92天=8821.88元），是其对自身权益的合法处置，本院予以支持。为了减少当事人诉累，在确认房屋租赁合同关系解除以及欠付租金金额后，对于由杨忠友已缴纳押金、已付房租退还问题，也应一并在本案中处理。庭审中，刘玉林对收到杨忠友的押金3000元、已付房租356.15元的事实无争议，与前述欠付租金品迭后，杨忠友仍需向刘玉林支付租金5465.73元（计算方式：应付未付租金8821.88元-押金3000元-已付租金356.15元=5465.73元） 关于合同解除的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，本案中杨忠友作为承租人，应当按照约定按时足额缴纳租金。双方未明确约定付租的具体时间，鉴于双方第一年租金的给付时间为2019年3月1日，即在租期的首日以年租金一次性给付之习惯，故杨忠友应于2020年3月1日支付本年度租金，现其确实存在逾期付款的违约行为，应承担违约责任。对于刘玉林主张的违约金及滞纳金，本院认为，鉴于违约金制度是以“赔偿为主，惩罚为辅”为原则，在刘玉林未就其损失举证的情形下，杨忠友迟延付租给刘玉林所造成的实际经济损失主要是资金占用利息的损失，故杨忠友所承担的违约责任应以相应的资金占用利息为限（计算方式：以未付租金5465.73元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月1日起计算至本判决指定给付之日止，若未按本判决指定的给付之日给付的，则应计算至实际结清之日止）。 二、关于案涉房屋欠付的物业服务费是否应由承租人承担的问题。依照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，本案中《商铺租赁合同》第四条约定，案涉房屋交付前的物业服务费由出租人承担，从而可以推断，对交房之后的物业服务费则由出租人承担。结合物业服务公司所出示的欠付物业服务费的期限，与杨忠友占有使用案涉房屋期限一致，且庭审中其对该物业服务费并无异议，故杨忠友应向刘玉林支付案涉房屋的物业服务费5550元。作为业主，刘玉林是案涉房屋物业服务费连带缴纳责任主体，故杨忠友提出的该费用刘玉林无权主张的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨忠友于本判决生效之日起五日内向原告刘玉林支付租金5465.73元，并支付资金占用利息（计算方式：以租金5465.73元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月1日起计算至本判决指定的给付之日止，若未按本判决指定的给付之日给付的，则应计算至实际结清之日止）； 二、被告杨忠友本判决生效之日起五日内向原告刘玉林支付物业服务费5550元； 三、驳回原告刘玉林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取629元，由被告杨忠友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红