广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5702号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市长安通泰百货店，住所地：广东省东莞市长安镇厦岗社区***********。经营者：蔡俊郴，男，1982年5月7日出生，汉族，住广东省陆丰市***************，公民身份号码为441************132。委托诉讼代理人：魏卓敏，北京市安通（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市长安镇厦岗股份经济联合社，住所地：广东省东莞市*************。负责人：麦耀华。委托诉讼代理人：陈月凤，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晓辉，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。上诉人东莞市长安通泰百货店（以下简称通泰百货店）因与被上诉人东莞市长安镇厦岗股份经济联合社（以下简称厦岗经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2019年1月22日，厦岗经合社向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认长安镇厦岗村村民委员会地摊市场管理处与通泰百货店签订的《厦岗东江铺位租赁协议书》无效；二、通泰百货店向厦岗经合社腾出并返还《厦岗东江铺位租赁协议书》项下的租赁物，即长安镇厦岗社区厦联路10号一楼1号铺；三、通泰百货店向厦岗经合社支付实际腾出并返还租赁物之日止的占有使用费（暂自2018年9月1日至2018年12月31日为32000元）；四、通泰百货店赔偿厦岗经合社因未能及时交付长安镇厦岗社区厦联路10号给第三方的损失，即至通泰百货店腾出并返还长安镇厦岗社区厦联路10号一楼1号铺给厦岗经合社之日止租金损失（暂自2018年12月1日计至2019年1月31日为180002元）及逾期交付的违约金；五、通泰百货店承担本案诉讼费用。一审庭审中，厦岗经合社明确放弃要求通泰百货店支付逾期交付的违约金的诉讼请求，并变更第四项诉讼请求中赔偿第三方的损失的计算方式为从2019年开始计算，2019年1月至3月按照租赁物中标价90001元/月标准计算；从2019年4月1日开始，按照47371元/月计算至通泰百货店向厦岗经合社返还案涉租赁物为止。通泰百货店向一审法院提起反诉，请求判令：一、厦岗经合社承担提前解除合同给通泰百货店造成的装修损失暂计200000元（实际损失以评估报告为准）；二、厦岗经合社承担提前解除合同给通泰百货店造成的撤场搬运费暂计50000元（实际损失以评估报告为准）；三、厦岗经合社承担提前解除合同给通泰百货店造成的撤场期间停业及工人工资损失50000元；四、厦岗经合社承担因断水断电给通泰百货店增加的额外费用支出10000元；五、厦岗经合社向通泰百货店支付水、电差价损失（以上损失自2018年11月暂计至2019年5月为21000元）；六、本案诉讼费由厦岗经合社承担。一审庭审中，通泰百货店增加反诉请求，要求厦岗经合社赔偿通泰百货店因停水停电行为造成的损失200000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认案涉于2015年12月30日签订的《厦岗东江铺位租赁协议书》无效；二、限东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市长安镇厦岗股份经济联合社返还位于东莞市长安镇厦岗社区******之一（即原东莞市长安镇厦岗社区***********）的房屋；三、限东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市长安镇厦岗股份经济联合社支付房屋占有使用费（2018年9月1日至2018年10月31日的占有使用费为16000元；从2018年11月1日起按照5000元/月标准支付占有使用费至实际返还之日止）；四、限东莞市长安镇厦岗股份经济联合社于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）赔偿装修损失29220元；五、驳回东莞市长安镇厦岗股份经济联合社的其他诉讼请求；六、驳回东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8500元（东莞市长安镇厦岗股份经济联合社已预交），由东莞市长安镇厦岗股份经济联合社负担5100元，东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）负担3400元。一审案件反诉受理费4555元[东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）已预交]，由东莞市长安镇厦岗股份经济联合社负担251元，东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）负担4304元。一审案件鉴定费11700元[东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）已预交]，由东莞市长安镇厦岗股份经济联合社负担4680元，东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）负担7020元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初2606号民事判决。上诉人通泰百货店不服一审判决，上诉请求：1.改判厦岗经合社承担合同无效的全部责任，并赔偿通泰百货店装饰装修现值损失48700元；2.由厦岗经合社承担一、二审所有诉讼费及鉴定费。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，导致合同无效的过错责任应由厦岗经合社承担。厦岗经合社作为出租方，未提供安全、合法的房屋是导致合同无效的直接原因。通泰百货店作为承租人，没有义务更没有能力辨识房屋的相关手续是否完善合法。二、厦岗经合社提起诉讼要求解除合同的目的不正当。厦岗经合社在明知房屋不合法的情况下，利用合同无效的规定故意解除合同，目的是为了转租从而赚取他人更高的租金，该行为有违诚实信用原则。被上诉人厦岗经合社辩称：一、一审法院对案涉合同无效的责任分配比例已然是加重了厦岗经合社的责任，通泰百货店要求调整缺乏事实依据，有违公平。1.通泰百货店作为承租方，有义务审核租赁物是否具备合法的权属凭证及报建手续。2.案涉租赁物未办理《建设工程规划许可证》及报建手续系由历史原因造成的，该情况普遍存在于东莞市**甚至政府物业，厦岗经合社对此情况也从未隐瞒。3.厦岗经合社意识到上述情况以及当时的市场管理、使用等问题可能会存在安全风险，曾公开通知市场管理方、所有承租方（包括通泰百货店），告知并要求他们不得订立新的租赁合同、停止使用东江市场公章等。但该通知下发后，通泰百货店出于各种原因（包括其自身原因）仍然继续签订租赁合同，对此造成的损失应自行承担。4.通泰百货店在使用案涉租赁物期间，存在违规住人、私拉水电线、使用明火等危险行为，经厦岗经合社多次要求整改后仍拒不整改，且上述行为至今仍然存在。5.案涉租赁物所在的东江市场内曾发生严重的火灾事故，上级部门要求厦岗经合社集中清理违法违规经营的租户，而非通泰百货店主张的因为要另行高价出租所以收回房屋。二、厦岗经合社已履行了应尽的义务，不存在过错，通泰百货店现无理上诉，是利用法律赋予的权利以期达到恶意拖延归还租赁物的非法目的，不仅会使租赁物继续被违法使用，而且会使厦岗经合社承担巨大的安全事故风险和经济损失。三、一审法院根据各方过错及判决结果分配各方承担的诉讼费、受理费、鉴定费合法有据。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为厦岗经合社是否应当承担合同无效的全部责任并赔偿通泰百货店装饰装修现值损失48700元。对此，本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”案涉租赁物在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，出租人厦岗经合社就案涉租赁物与承租人通泰百货店订立的租赁合同依法应当认定无效。出租人厦岗经合社、承租人通泰百货店均应当了解案涉租赁物情况及相关法律规定，故出租人厦岗经合社、承租人通泰百货店对合同无效造成的损失均有过错。案涉租赁物装饰装修现值48700元，出租人厦岗经合社不同意利用案涉装饰装修物，一审判决出租人厦岗经合社支付装饰装修现值损失60%即29220元，符合上述规定。通泰百货店上诉要求改判厦岗经合社承担合同无效的全部责任并赔偿通泰百货店装饰装修现值损失48700元，与法律规定不符，依法不应支持。综上所述，上诉人通泰百货店的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1017.5元，由上诉人东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年九月十一日书记员  许 奡叶栩婷