贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初10540号 原告：唐德友，男，汉族，1965年7月14日出生，住四川省岳池县。 原告：李朝菊，女，汉族，1963年4月10日出生，住四川省岳池县。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：赵鑫，系贵州锐驰律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：陈浩，系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵月颖，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告唐德友、李朝菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告唐德友、李朝菊的委托诉讼代理人赵鑫、陈浩、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐德友、李朝菊向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求判决被告支付逾期办理房产证违约金暂定20000.00元（庭审中明确为13435.00元），实际违约金从2015年3月31日起至实际办理《房屋所有权证》之日止（按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍）计算；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：原、被告于2011年12月30日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为265001.00元。原告全额支付了购房款。合同第八条约定出卖人于2013年3月31日前向买受人交付房屋。第十五条约定的关于产权登记为“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（第3项为买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任）”，按合同约定，被告应当于2015年3月31日前办理《房屋所有权证》，但被告至今未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”：“（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述两条法律规定，原、被告双方虽约定了违约金，但因被告未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书，导致原告的损失数额难以确定，且约定的违约金过低，原告有权请求人民法院予以增加，应以购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（贷款利息1.3倍）计算。综上，原告之诉请于法有据，特根据《合同法》等相关法律规定诉来法院要求按前述诉请判决。 庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，本院从其所愿。 被告瑞丰房开公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、《商品房买卖合同》约定，出卖人自逾期将办理转移登记的资料提交至不动产登记机关备案的违约金计算标准为：以已付购房款为基数，按日万分之零点五计算，现原告调高违约金的计算标准，应举证证明其存在损失且损失高于合同约定的标准，若干不能举证，则其诉请无事实依据，不应得到支持。六、原告诉请的违约金计算终期错误。即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2020年3月6日。1、就办证过程中各方权责问题:依照《商品房买卖合同》约定，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。故违约金的计算终期并非所谓取得不动产权证书之日。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是:原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确:予以办理该项目首次登记,故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，原告于2020年3月6日才将办证应由其提供的相关资料交付给出卖人，出具办证委托书，被告于2020年3月16日将办证资料至不动产登记机关备案，完成合同约定义务，因此，即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2020年3月6日。七、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日止××疫情影响期间的违约金。因突发新型冠状病毒肺炎疫情，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全城处于封闭状态，期间无论是国家机关还是企业，均因封城而未开展办证业务，致使办证进度再一次受到影响，直至2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产生活秩序。故若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日期间××疫情影响期间的违约金。八、请求人民法院精准计算判定案件受理费负担主体和负担金额。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件结婚证，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同、购房款发票及收据各1张、免征契税证明1张、办证费收据1张、维修基金收据1张、开户费1张、交房清单1张。证明目的：原、被告签订商品房买卖合同，原告已支付相关款项，被告至今未办证，逾期违约，应按约定承担违约责任。被告质证意见：真实性无异议，但达不到原告的证明目的。根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人逾期办理不动产权证书的违约金计算标准为以已付购房款为基数按日万分之0.5计算，现原告诉请调高违约金计算标准，应举证证明其存在损失，且高于合同约定的标准，若不能举证，则其诉请无事实依据，不应得到支持，其余质证意见同答辩意见。已超过诉讼时效，应予驳回，逾期交付办证相关文书的违约金计算终期并非不动产权证书载明的时间，而应当为涉案房屋达到办证条件以后经通知，原告向被告出具办证委托书，交纳办证相关资料之日。经本院审查认为，该证据符合证据三性，其证明力，本院予以确认。对原告所举证据2：不动产权属证书。证明目的：原告取得房产证及违约金计算截止时间。被告质证意见：对原告的证明目的有异议，根据合同约定，原被告双方形成委托办证关系，涉案房屋达到办证条件以后，经通知若原告不向被告提交办证应由其提交的资料，同时向被告出具办证委托书，被告是无法履行代为其办证的义务，因此违约金计算时间应为涉案房屋具备办证条件后，被告通知原告之日，据被告提交的委托书载明的时间，原告最迟于其向被告出具委托书之日收到被告的办证通知，因此违约金截止时间应为出具委托书之日。经本院审查认为，该证据符合证据的三性，本院予以确认。二、对被告所举证据1：首次登记确认书、不动产登记申请表、委托书、不动产证书。证明目的：若被告担责，违约金计算终期应截止至涉案房屋达到办证条件之日(2019年4月29日)止，最迟截止至签署办证委托书之日（2020年3月6日）。原告质证意见：与本案无关联性，合同约定是原告取得不动产登记证书，不是首次登记时间为违约金计算截止时间，达不到证明目的。经本院审查认为，该证据能证实被告取得案涉房屋的办证条件，履行通知原告办证并为原告办理案涉房屋的不动产权证等事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2011年12月30日，原告唐德友、李朝菊为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道××单元××房，该房建筑面积为110.16平方米，套内建筑面积92.78平方米，购房款为265001.00元。该商品房价款为房屋裸价，不含相关配套设施费用，而且因本次交易产生的有关税费由买卖双方按国家相关规定，各自缴纳。交付期限：出卖人应当在2013年3月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。此外，合同及补充协议还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款265001.00元，并支付完办证费。双方确认原告收房时间为2013年7月10日，被告将案涉房屋交付原告使用。2019年4月29日，案涉房屋楼幢取得首次登记确认书，载明：同意办理该幢不动产首次登记。2020年3月6日，原、被告签订委托书，原告委托被告为原告办理案涉房屋不动产权属证书。2020年3月16日，被告将案涉房屋的办证资料提交不动产登记中心为原告办理案涉房屋的不动产权证。2020年3月17日，被告为原告办理完毕案涉房屋的不动产权属证书：（2020）毕节市不动产权第0003539号，载明权利人唐德友／李朝菊，此外还载明其他相关事项。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2013年7月10日将涉案房屋交付原告，其应从2013年7月10日（合同约定）起的730日内，即2015年7月10日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2015年7月10日起开始计算违约金。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用三年的诉讼时效的规定，原告于2020年6月17日向本院提起诉讼，主张其权利，按三年诉讼时效的规定，从2017年6月17日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年6月17日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”和受××影响应扣除相应期限的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，其违约在先，××发生在后，也不符合××发生扣除条件。况且，按双方合同的约定，被告应2015年7月10日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；对被告主张违约金条款的设置“损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是兼具惩罚性约定和补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。被告于2019年4月29日取得案涉楼幢首次登记确认书，2020年3月16日将为原告办证的相关资料提交办证部门，完成合同约定的义务，故对违约金的计算时间应为2015年7月11日（2015年7月10日的次日）至2020年3月16日，又因2017年6月17日之前已超过诉讼时效，故本案支持计算违约金的时间为2017年6月17日至2020年3月16日，共1003天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五计算，计算基数为已付购房款。因此，被告应支付原告违约金为以购房款265001.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算为13289.80元（265001.00元×0.00005×1003＝13289.80元），原告诉讼请求超过的部分，本院不予支持。对被告主张支持至2020年3月6日的意见，本院也不予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐德友、李朝菊逾期办证违约金13,289.80元； 二、驳回原告唐德友、李朝菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元，由原告唐德友、李朝菊负担50.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担100.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年九月十五日 书记员 张朕一