四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初4483号 原告：成都纳客商业经营管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区吉庆一路**负****。 法定代表人：阳文建，职务不详。 委托诉讼代理人：高成如，四川法锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘成建，四川法锐律师事务所律师。 被告：成都日月星辉资产管理有限责任公司，住所，住所地成都高新区吉庆五路********div> 法定代表人：罗佳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖维宇，泰和泰律师事务所律师。 原告成都纳客商业经营管理有限公司（以下简称“纳客公司”）与被告成都日月星辉资产管理有限责任公司（以下简称“日月星辉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理，纳客公司的委托诉讼代理人高成如、刘成建，日月星辉公司的委托诉讼代理人肖维宇到庭参加了诉讼。后于2020年6月17日第二次开庭进行了审理，纳客公司的委托诉讼代理人刘成建，日月星辉公司的委托诉讼代理人肖维宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 纳客公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.日月星辉公司向纳客公司支付截至2020年3月1日所欠付的6个月商铺租金519430.8元；2.日月星辉公司向纳客公司支付截止到2020年3月1日所欠付的12个月的商业管理运营服务费89045.28元；3.由日月星辉公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：日月星辉公司承租纳客公司经营管理的位于成都市高新区吉庆路288号“润莱891”项目负一层第1号商铺，用于超市经营活动。双方签订租赁合同，约定商铺面积、租金标准、期限、同时约定由纳客公司向整个项目提供商业运营管理服务。合同签订后，原告按时将商铺交付日月星辉公司使用，日月星辉公司仅在租赁合同签署时支付了部分租金及商业运营管理服务费，此后长期拖欠租金及商业运营管理服务费，故提起以上诉请。 日月星辉公司辩称，1.纳客公司未按《商铺租赁合同》约定履行商铺交付义务。首先，商铺存在迟延交付的事实。《商铺租赁合同》约定的交付时间为2017年3月31日，后双方签署补充协议，变更为2018年8月2日。纳客公司在交付时应承担一定的义务，要求交付商铺具备基础配套设施及合格的消防系统。截至2018年10月10日仍未办理商铺交付手续，此外，日月星辉公司曾于2019年12月9日向纳客公司发送要求违约金的函件，要求纳客公司承担迟延交付的违约责任，可知日月星辉公司一直就商铺迟延交付问题向纳客公司主张权利。故纳客公司需支付迟延交付违约金20326.44元。其次，商铺存在交付重大瑕疵。纳客公司未按约提供租赁物业证明，确认其享有合法出租权。纳客公司对案涉商铺的授权租赁期为5年，远低于《商铺租赁合同》约定的10年，同时，业主要求日月星辉公司停止租赁，与业主重新签订租赁合同，故日月星辉公司选择拒绝支付租金。再次，日月星辉公司已到期未支付的租金最多为2.5个月，而非6个月。商铺的实际交付日为2018年10月16日，因此租金缴纳时间、免租期、市场培育期应当相应顺延。第一年租金支付时间顺延为2019年7月16日前付剩余3个月租金，第二年租金支付时间顺延为2020年2月17日前付3个月租金，2020年8月16日前付剩余3个月租金。同时，市场培育期调整为13个月，在租赁期的第二年，市场培育期调整为7个月，因此租赁期第二年只需缴纳5个月租金。2.纳客公司未合格履行其商业管理运营义务。首先，招商宣传广告为“国内知名商管公司统一招商、经营、管理、推广、运营......润莱891将引入香港顶级商管公司进行全程招商与运营”然后，日月星辉公司并未享受到上述宣传所称的香港顶级商管公司新港联行的商业运营服务，纳客公司亦未提供商业管理费对应的服务。纳客公司未按约提供广告位。疫情期间商场并未营业，纳客公司不可能履行其商业管理义务。其次，纳客公司存在迟延交付，商业管理费应相应顺延至2019年2月16日起算商业管理费。3.受疫情影响，对于商场未正常经营期间，请求适当降低2020年1月25日至2020年4月30日的租金及商业管理费。 本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，成都市润莱置业有限公司（以下简称“润莱置业公司”，甲方）与日月星辉公司（乙方）签定《商铺租赁合同》，主要约定：1.1.甲方将位于四川省成都市高新区方。1.3.房屋交付状态为清水房，商铺具备从事经营的水、电、通讯、排烟、燃气、排风等基础配套设施，甲方持有本合同期内有效合法的租赁物业证明，以确保乙方正常经营不会由于甲方出租权或租赁物业因其证书效力、来源、用途、抵押或查封、纠纷等方面的瑕疵而受到影响，由此给乙方造成的直接经济损失由甲方赔偿。2.1.甲方为乙方提供自房屋交付之日起4个月的免租装修期，乙方无需交纳租金、物业管理费及市场推广费，但乙方应自行承担租赁场地发生的水、电、燃气等费用；甲方为乙方提供自本合同约定的开业之日起12个月的市场培育期，如因乙方原因逾期开业的，则乙方不再要求甲方延长市场培育期，市场培育期仅免租金，不免其他费用。2.2.该商铺交付的时间为2017年3月31日，商铺装修期自2017年3月31日起至2017年7月31日止，共计4个月不计入租赁期，租赁期自2017年8月1日起至2027年7月31日止，共10年。2.3.甲方在2017年3月31日将出租的商铺交付给乙方使用。2.6.除因乙方自身过错所导致的情形外，如乙方无法从该商铺交付之日开始装修，无法在免租期内完成装修，无法约定开业日开业的，免租期、市场培育期相应顺延。并且，如该等迟延系因甲方违约所致，免租期每顺延一日，甲方应向乙方支付月租金万分之五的迟延履行金，在不影响前述规定的前提下，顺延超过三十日的，应视为甲方严重违约，乙方有权按照本协议约定终止本协议。3.1.按计租面积计算，按照每月应付70元／月／平方米（含税）的计租标准计算，即每月总计70000元，租赁期内根据实测面积按此约定单价作相应调整。自房屋交付日起计算的装修期为4个月，免租期为1年，租金为0。乙方于2017年8月1日起计租：（1）第一年度（含6个月免租期）租金为420000元；（2）第二年度（含6个月免租期）租金为420000元；（3）第三年度租金为840000元；（4）从第四年度起，租金在上一年度的基础之上按照5%的标准递增。3.2.签署本合同时付3个月的租金，2017年3月31日（房屋交付之日）支付1个月租金为租赁保证金，2018年1月31日前付剩余3个月租金，其中6个月租金为第一年租金，1个月租金为租赁保证金。第二年租金于2018年8月1日前付3个月租金，2019年1月31日前付剩余3个月租金。其中6个月租金为第二年租金。第三年起租金按季度支付。乙方在租赁期间具有违约行为，甲方有权在租赁保证金扣除违约金及相应的损害赔偿金。4.物业服务、商业管理及能耗费，按该物业的建筑面积进行计算25元／月／平方米，即每年物业管理、商业管理及能耗费为300000元。5.10.甲方向乙方交付租赁房屋时，向乙方提供租赁房屋的消防系统检验合格证书，并保证消防系统可投入正常运行，在本合同有效期间按甲方移交现状提供给乙方免费使用。本合同生效起乙方因使用需要对租赁房屋进行装修改造，牵涉到消防系统时，由乙方自行完成消防系统因二次装修改造的报检并承担费用，同时履行相关的消防责任，甲方可全程协助并无偿提供必要的相关材料。 上述合同签订后，润莱置业公司（甲方）、日月星辉公司（乙方）、纳客公司（丙方）签订《商铺租赁合同》之补充协议（一），主要约定：1.乙方同意原合同的出租方由甲方更改为丙方，丙方同意按照原合同以及本协议的约定履行出租方的义务，行使出租方的权利。乙方同意按照原合同和本协议约定向丙方履行合同义务，行使乙方的权利并享有承租方的权益。2.1.三方一致确认，案涉租赁商铺租赁面积由1000平方米调整为1236.74平方米。2.4.丙方为乙方提供指定户外广告位1个，广告位置乙方免费使用6个月，具体使用时间以丙方书面通知为准，广告的设计制作及安装费用由乙方自行负责。3.1.三方一致确认，原合同的租赁期限调整为2018年12月2日至2028年12月1日。商铺交付日调整为2018年8月2日。3.2.免租期调整为2018年8月2日至2018年12月1日，共计四个月不计入租赁期。在免租装修期内，乙方的义务仍按原合同第二条第1款第1项约定执行。3.3.丙方将原合同约定的培育期调整为13个月市场培育期，计算日期从2018年12月2日起计算，市场培育期内，乙方的义务仍按原合同第二条第1款第2项约定执行，在租赁期第一年，乙方使用6个月的市场培育期，在租赁期第二年，乙方使用6个月的市场培育期调整为7个月。乙方最迟应于2018年10月10日开业，如果乙方没有在丙方规定时间达到开业要求，丙方有权取消增加的1个月市场培育期，如丙方延迟交付商铺，乙方开业日可以顺延。3.4.免租装修期与市场培育期共计17个月（若乙方在3.3条约定的开业日未开业，免租装修期与市场培育期共计为16个月），且不能相互重叠、不能相互抵销。3.5.除因乙方自身过错所导致的情形外，如乙方无法从该商铺交付之日开始装修、无法在免租期内完成装修、无法约定开业日开业的，免租期、市场培育期相应顺延。4.1.每月租金为86571.8元，从第四年起，每年的月租金价格在上一年度月租金价格基础上按5%标准递增。4.2.乙方应向丙方预交3个月租金259715.4元和租赁保证金86571.8元，在本协议签订前，对乙方已向甲方预交租金210000元乙方同意由甲方直接转付给丙方，作为其按本协议约定向丙方预付的租金的一部分，不足的租金49715.4元，以及租赁保证金86571.8元由乙方在本协议签订当日支付给丙方。4.4.乙方在原合同中分四次缴纳的租金时间以实际房屋交付日为准相应顺延支付丙方相应的租金。5.1.乙方每月向丙方交纳商业管理费6元/月/平方米。 2018年7月27日，日月星辉公司向纳客公司支付了租赁保证金86571.8元，租金259715.4元和商业管理费22261.32元。 在庭审过程中，双方对商铺的交付时间存在争议。纳客公司述称，案涉租赁商铺已于2018年7月27日交付，提交了《关于A+超市延期开业的情况说明函》予以佐证。日月星辉公司辩称，案涉租赁商铺于2018年10月16日交付，提交了《关于A+超市延期开业的情况说明函》、微信聊天记录、日月星辉公司出具的相关函件等予以佐证。 《关于A+超市延期开业的情况说明函》系日月星辉公司于2018年10月16日出具，主要载明：我方原计划自交房后装修期3个月，试营业期1个月，计划在2018年10月底装修完成并于2018年11月初开始试营业。现因外部因素（非我方原因）导致装修计划延期，无法按约定时间开业，具体体现，1.中秋、国庆共计10天未进行装修施工，2.贵方二次消防验收问题，影响21天；3.因空调放水问题，影响装修施工约15天；4.因一楼水沟漏水问题，影响约15天；5.部分烟道达不到环评标准，需改造造成工期延期；6.预留空调冷量只有100能量密度，商场最低运营标准240能量密度，需改造。并有以下诉请，1.取消原补充协议中的开业时间限制条件。2.交房时间延后至2018年10月1日。3.额外给予一个月装修免租期。 日月星辉公司工作人员与纳客公司工作人员的聊天记录，主要显示：2018年7月11日，日月星辉公司梳理商铺交付问题，并请纳客公司予以协助，纳客公司回复“已经安排施工了，快的话星期一能够弄好”；2018年8月4日至2018年8月15日期间，日月星辉公司要求纳客公司拆除门楣和隔墙、查看水电等事宜，纳客公司均予以配合处理；2018年9月17日，日月星辉公司询问“之前交房验收的事宜，处理的怎么样了”纳客公司回复“之前交房的时候，你反映的问题，已经安排处理了”；2018年9月30日，日月星辉公司问道“交房流程你们这边有没有什么文件需要大家盖章的”，纳客公司回复“场地移交单要盖章，我们这边已经盖好章了”。 日月星辉公司在案涉商铺经营的超市于2018年12月开业。 以上事实，有当事人身份信息及当庭陈述、《商铺租赁合同》《关于A+超市延期开业的情况说明函》、《商铺租赁合同》之补充协议（一）、日月星辉公司工作人员与纳客公司工作人员的聊天记录等证据予以佐证。日月星辉公司提交的业主告知书、《委托经营管理协议》系复印件，真实性无法核实，故本院不予采信。 本院认为，各方签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》之补充协议（一），系各方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，各方均应按约履行各自的义务。 关于商铺的交付时间。从《关于A+超市延期开业的情况说明函》及双方工作人员的微信聊天记录可推定，日月星辉公司已于2018年8月进场装修，商铺已于2020年8月2日前实际交付。关于是否满足交付条件的问题。合同约定的房屋交付状态为清水房，商铺需具备从事经营的水、电、通讯、排烟、燃气、排风等基础配套设施。拆除门楣、隔墙等事宜均非合同约定的交房义务，且二次消防报检系日月星辉的义务。现日月星辉公司未举证证明案涉商铺在交付时未具备基础配套设施及合格的消防系统，应承担举证不能的后果。如果交付的商铺存在其他瑕疵，日月星辉公司可另行主张权利，不能以此认定商铺未交付。 关于租金的问题。根据《商铺租赁合同》第3.1条、第3.2条及《商铺租赁合同》之补充协议（一）第3.1条、第3.2条、第3.3条、第3.4条、第4.1条、第4.2条、第4.4条的约定，因日月星辉公司未在2018年10月10日前开业，故租赁期第二年为6个月的市场培育期，日月星辉公司应于合同签订当日支付第一租赁年（2018年12月2日至2019年12月1日）中的3个月租金和1个月租赁保证金，于2019年6月1日支付第一租赁年（2018年12月2日至2019年12月1日）中的剩余3个月租金；于2019年12月2日前支付第二租赁年（2019年12月2日至2020年12月1日）的3个月租金。现日月星辉公司已支付第一租赁年的3个月租金和1个月的租赁保证金，故还应支付第一租赁年的剩余3个月租金和第二租赁年的3个月租金。 关于租金减免的问题。本院考虑以下几方面因素，首先，案涉商铺租赁用途为经营超市，在新冠肺炎疫情期间，成都市出具的相关政策均是鼓励超市开业经营满足群众的日常需求，不存在因新冠肺炎疫情原因不能营业的政策因素。其次，日月星辉公司截止庭审当日仍未缴纳租金，纳客公司并未主张其违约责任，故事实上已经延缓了租金缴纳时间。再次，纳客公司并非案涉商铺的所有权人，仍需向商铺所有权人支付租金。最后，虽然案涉商铺处于下沉式广场中央，属于广场的开放位置，但商场是一个综合体，其整体关闭仍会对案涉商铺的营业产生一定影响，事实上在此期间，超市也未营业，没有营业收入。综上，针对日月星辉公司要求免除2020年1月25日至2020年4月30日的租金的意见，本院仅支持免除半个月租金。故日月星辉公司应当支付第一租赁年的剩余3个月租金和第二租赁年的2.5个月租金，共计476144.9元（计算方式为：86571.8元/月×5.5个月）。 关于商业管理运营服务费的问题。纳客公司述称提供了商业运营服务，具体事宜包括对外的项目包装宣传、整体商业氛围装饰营造、整体开业过程中组织商家活动等。新冠肺炎疫情期间（2020年1月25日至2020年3月1日），纳客公司并未提供上述商业运营服务，故日月星辉公司主张免交此期间的商业管理运营费的答辩意见，本院予以支持。关于日月星辉公司辩称的并未享受到香港顶级商管公司新港联行的商业运营服务，纳客公司亦未提供商业管理费对应的服务的意见，因其并非合同约定的服务内容，本院不予支持。故日月星辉公司应当支付2019年3月2日至2020年3月1日（免交2020年1月25日至2020年3月1日的费用）的商业管理运营服务费79893.4元（计算方式为：6元/月/平方米×1236.74平方米×10个月23天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都日月星辉资产管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内向成都纳客商业经营管理有限公司支付截至2020年3月1日的租金476144.9元、商业管理运营服务费79893.4元； 二、驳回成都日月星辉资产管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为4942元，由成都日月星辉资产管理有限责任公司负担4680元，成都纳客商业经营管理有限公司负担262元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年九月二十五日 书记员  李双