河北省张家口市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀07民终1897号 上诉人（原审原告）：河北中信房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区东岗路**神兴小区**楼。 法定代表人：赵长英，董事长。 委托诉讼代理人：金伟。 委托诉讼代理人：李金昌，河北经华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家口市富泉物业服务有限公司，住所，住所地张家口市桥**小河套**div> 法定代表人：张慧琴，董事长。 委托诉讼代理人：杨利军，经理。 委托诉讼代理人：袁天顺，职员。 上诉人河北中信房地产开发有限公司（以下简称中信房开公司）因与被上诉人张家口市富泉物业服务有限公司（以下简称富泉物业公司）物权纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初169号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 中信房开公司上诉请求，一、撤销“河北省张家口市经开区人民法院(2020)冀0791民初169号民事裁定书”。依法改判或发还重审；二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由:一审裁定书案件定性有误，适用法律不当，应依法改判或发还重审，重新做出公正判决。一、所谓的原告主体不适格。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿发生效力”。据此，上诉人理解“不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为合同生效就自然发生不动产物权的变动”。一审认为签订合同，即产生物权转移效力，进而否定上诉人对小区的物权受到侵害时之诉权，有悖法律规定。因此，上诉人拥有法定诉权，主体资格适格。二、所谓的被告主体资格不适格1.前提2008年6月15日，河北置业房地产开发有限公司，将茶榆云顶小区1354.31平方米土地转让予上诉人。双方根据国家有关法律、法规，并按照法定程序办理了该宗土地使用权的转让手续，茶榆云顶小区原东门门卫用房建在河北置业房地产开发有限公司转让给上诉人的土地上，根据相关法律规定：“土地使用权转让的，其地上建筑物、附着物随之转让”，及河北置业房地产开发有限公司的承诺认可，上诉人对目前被上诉人占用用于物业管理服务的茶榆云顶小区东门门卫用房的所有权及相应范围的土地使用权，拥有无可争辩的物权所有权。在上述事实前提下，茶榆盛鼎小区建筑区划增加1354.31平方米，茶榆云顶小区区划减少1354.31平方米。本案争诉的焦点——原茶榆云顶小区东门门卫用房，已合法转入上诉人建筑区划内，属上诉方所有，非仍属茶榆云顶小区业主共有。2.本案的“案由”本案是物权侵权纠纷，而非物权确权纠纷，诉讼应该围绕诉讼请求来，一审裁定书无视已经法定核准的建筑物区划调整的事实，妄议认定门卫用房仍属茶榆云顶小区业主所有，即超出诉讼请求范围，又没有任何的事实法律依据。被上诉人未经该门卫用房所有权人同意和认可，在已不属于本小区建筑区划内的服务用房，开展有偿服务，是典型的、不折不扣的侵权，被上诉人具备物权侵权主体资格，被上诉入主体适格。据以上等情，上诉人请求二审法院，依法撤销一审裁定书，重新作出公正判决或发还重审。一审判决书说小区房子全部售罄，不是事实，小区分为两块住宅和商用房，住宅全部竣工，还有一至两处没有销售，商业用房到现在还没有竣工，谈不到销售。小区居民的情况，居民现在虽然所有权还没有转移到他们，我们小区的居民也有所耳闻，正在交涉要求这块范围必须收回。土地买卖的手续一审都已经提交了。 被上诉人富泉物业公司辩称，诉讼主体不对，房屋不是我们的产权，是全体业主的，我们没有权利返还和处置。通过一审判决业主认为是公平公正的。在业主不知情的情况下通过非法交易致使小区两亩地收到损失，作为开发商是否知道产权配套设施不能买卖，认可一审判决。 中信房开公司向一审法院起诉请求：1.判令被告将被告非法占用的原告全部用房及相关土地腾空，并将该房屋及相关土地返还原告；2.判令被告对被告非法占用的原告全部用房和一定范围的土地使用权，按照非法占用期间的租用房标准支付赔偿损失，具体要求标准如下：房屋使用费按照每天每平米2.5元计算，合计140114元，周边土地使用费按照每天每平米0.2元计算，合计11407元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告为证明其与河北置业公司关于土地使用权的转让情况，提供国有土地使用权转让合同一份，该合同载明转让方（甲方）为河北置业公司，受让方（乙方）为中信房开公司。甲方同意将位于张家口市高新区西侧地块土地使用权1354.31平方米转让给乙方。双方并约定了转让金额、转让方式、土地用途等其他内容。原告为证明其就该转让土地使用权经过了审批、取得了土地使用权证书，提供国有土地使用权转让审批表及国有土地使用权证。原告为证明其所主张的物业门卫用房及所占用范围内的土地使用权的权属情况，提供我院于2014年9月28日作出的（2013）张开民初字第466号民事判决书及沧州科技事物司法鉴定中心出具的鉴定意见书各一份，对此原告陈述“之前茶榆云顶小区业主将河北置业公司、中信房开公司起诉到法院，法院在审理中委托鉴定机构对茶榆云顶小区的绿化、道路以及门卫用房等面积进行了司法鉴定。该鉴定中明确了门卫用房在河北置业公司转让给中信房开公司的土地中，所以我方提起本案之诉”。原告为证明其已向被告告知了物业门卫用房的情况，提供2019年7月11日其向被告出具的“收回茶榆云顶小区门卫用房的通知”一份。对于上述证据，被告认为与其无关。被告为证明茶榆云顶小区选聘物业及其竞聘该小区物业的情况，提供报纸启示一份、福源里社区通知两份、选聘物业公司材料一份、被告公司简介一份及福源里社区出具的情况说明等证据。对于该证据，被告陈述“我公司于2016年1月1日正式进驻茶榆云顶小区进行物业服务，我公司是合法进入该小区的，进入该小区所用的物业用房是物业室和门卫室。该门卫室是茶榆云顶小区的物业配套设施，和我方没有关系，我方只是应社区允许进行使用”。被告另提供房屋买卖合同复印件，欲证明小区业主购买房屋时已经包含了物业服务用房。原告认为上述证据与本案没有关联性。诉讼中，原告陈述“我们开发的小区是茶榆盛鼎。茶榆盛鼎小区的房屋都出售完了，但没有业委会，小区物业公司是当时我们房开公司给定的”。被告陈述“我们服务的小区是茶榆云顶，开发单位是河北置业公司”。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，本案中，原告所主张的由被告占用的物业门卫室应系物业服务用房，应属业主共有，原告作为房地产开发企业将所开发的小区房屋出售后已非业主，被告作为物业服务公司亦非业主，故本案中，原被告均非业主，原告起诉被告要求返还物业服务用房并承担使用费用，主体均不适格。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定驳回原告河北中信房地产开发有限公司的起诉。 本院认为，2008年6月15日，河北置业房地产开发有限公司将茶榆云顶小区1354.31平方米土地转让予中信房开公司。双方根据国家有关法律、法规，并按照法定程序办理了该宗土地使用权的转让手续，茶榆云顶小区原东门门卫用房建在河北置业房地产开发有限公司转让给中信房开公司的土地上。根据法律规定：“土地使用权转让的，其地上建筑物、附着物随之转让”，中信房开公司具有茶榆云顶小区东门门卫用房及相应范围的土地使用权，具有原告资格。一审法院认为原被告均非业主，原告起诉被告要求返还物业服务用房并承担使用费用，主体均不适格，裁定驳回中信房开公司的起诉属于适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初169号民事裁定； 二、本案指令河北省张家口经济开发区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长  王万军 审判员  吴义清 审判员  雷 鹏 二〇二〇年九月十五日 书记员  武 岳