广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1339号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韦宗，男，1975年9月28日生，瑶族，住来宾市兴宾区。 委托代理人：刘颖，国浩律师（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：来宾市顺盈商贸有限公司，住所地：来宾市滨江园小区******。 法定代表人：苏伟全，公司总经理。 委托诉讼代理人：廖柳萍，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江渊，广西万益（来宾）律师事务所实习律师。 上诉人韦宗因与被上诉人来宾市顺盈商贸有限公司（以下简称顺盈公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦宗上诉请求：1.撤销（2019）桂1302民初4996号民事判决书；2.依法改判解除上诉人与被上诉人的租赁合同；3.改判被上诉人向上诉人赔偿装修经济损失163683.17元；4.改判上诉人向被上诉人支付租金11475.78元；5.驳回被上诉人的其他诉讼请求；6.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未判决解除合同是错误的。一审中被上诉人关于合同解除的诉请，上诉人已明确表示同意，并举证在2019年11月上诉人已向被上诉人及南宁市泰和物业服务有限责任公司（以下简称泰和公司）提交《撤场申请》，双方均已明示同意解除租赁合同关系。二、一审判决事实认定错误，判决驳回上诉人的反诉请求有误。一审判决认定上诉人一直处于经营状态是错误的。上诉人共承租4栋1层东面5间、西面5间共10间商铺。在一审中，上诉人已经充分举证由于被上诉人对出租的商场缺乏管理，巴黎国际二期的建设严重影响了上诉人的经营，施工场地围栏距离上诉人承租的西面门面不到两米，施工中的碎石随时派落，导致西面5间商铺自2018年9月起不能正常使用，一直关门至今。上诉人已多次向被上诉人及泰和公司反映而未得到解决。为此上诉人提供了现场照片，被上诉人在庭审中亦承认因施工影响了包括上诉人在内全部西面商铺的经营，由于对装修损失金额存在异议，经双方共同委托鉴定，上诉人装修损失为163683.17元。上诉人认为，被上诉人作为出租方，有义务维护出租商铺的正常经营秩序。巴黎国际二期建设单位为广西中环房地产开发有限公司（以下简称中环公司)，被上诉人是中环公司的关联公司，亦是受中环公司委托出租涉案商铺，无论是被上诉人还是中环公司均有权利，也有义务协调巴黎国际二期施工单位在施工过程中保持与涉案商铺的安全距离，避免对上诉人的经营造成影响。一审判决认为“巴黎国际二期在建工程施工属于不可归责于双方的客观环境变化，但仍属于可预见的商业风险”是错误的。对于上诉人而言，商铺租赁的经营风险包括因商铺地段、人流以及行业旺季、淡季等导致的商业风险，但绝不包括在建工程的影响。上诉人的门面自2018年8月装修至今未能使用，全部装修损失应由被上诉人承担。三、由于一审判决对事实认定不清，导致租金、物业费及水电费等计算错误。1.西面5间商铺自2018年9月起不能正常开门经营，由于租赁合同目的无法实现，西面商铺的租金自2018年9月起不应向被上诉人支付。水电费、物业费等也应当根据上诉人实际使用面积进行计算，且上诉人提交了大量照片证明物业公司的物业服务欠缺，导致多家商铺被盗，车辆停放无序，商场垃圾胡乱堆放，据此上诉人及被上诉人均未向泰和物业交纳物业费。被上诉人未能按照法庭要求在限期内提供物业费、水电费的收费明细，一审仍然判决上诉人按照被上诉人主张承担物业费和水电费缺乏证据支持，是错误的。2.中环公司将涉案商场委托泰和公司进行运营及收租后，泰和公司于2018年6月29日与上诉人签订《巴黎国际补充协议》，约定延长免租期8个月，协议明确约定延长免租期自上诉人与被上诉人签订的《商场场地租赁合同书》免租期限（24个月）届满后执行。被上诉人在本案中并非《补充协议》当事人，也未曾就延长免租期提出异议，一审判决判决认定延长免租期为1个月，主动替被上诉人减少损失，明显偏袒被上诉人，严重违反了公正原则。综上所述，上诉人实际应交租金为扣除免租期后东面5间门面的租金，合计37365.78元。上诉人在与被上诉人签订租赁合同时已预交租金10237.2元、租赁保证金10237.2元、预交物业费1616元、水电周转金800元和诚信保证金3000元合计25890元，在本案中应予扣除，上诉人实际应交租金为11475.78元（37365.78-25890)。恳请二审法院依法查清案件事实，依法裁判，支持上诉人的上诉请求。 顺盈公司辩称，一、一审判决认定事实基本无误，判决驳回上诉人的反诉请求正确。1.上诉人共承租4栋1层东面5间、西面5间共10间商铺，每间商铺都互相连通且共用一个正门与一个后门。2018年9月起其自行关闭后门的行为并不影响其正常经营。因此，一审法院判决认定上诉人一直处于经营状态系认定事实正确。2.—审法院认定事实“巴黎国际二期在建工程施工属于不可归责于双方的客观环境变化，但仍属于可预见的商业风险”系正确的。首先，巴黎国际二期工程于2018年3月份开始施工，上诉人与被上诉人签订《巴黎国际〈商场场地租赁合同书〉补充协议》时，巴黎国际二期工程已经施工了3个多月，上诉人签订该补充协议时双方的客观环境已经发生变化或者可预见的将会发生变化，该客观环境的变化应属可预见的商业风险。另外，被上诉人也考虑到巴黎国际二期工程施工会对上诉人部分西面商铺的经营造成一定影响，所以双方协商延长免租期8个月，以补偿上诉人的经营损失。二、一审法院判决对租金、物业费及水电费的计算无误。1.上诉人的商铺至今仍在经营状态，水电费支出系由上诉人经营商铺的过程中实际产生，被上诉人根据双方签订的合同依法依约收取租金、物业费、水电费系合法有效的。2.一审判决认定事实“结合双方签订的租赁合同。免除1个月租金（即5476.9元），则截止起诉之日韦宗尚欠租金为113735.29元”系根据《商场场地租赁合同书》及《巴黎国际〈商场场地租赁合同书〉补充协议》作出的认定，该事实认定将被上诉人的一审起诉请求上诉人承担的租金119212.19元变更为113735.29元，减少了上诉人承担租金的金额。三、上诉人装修经济损失163683.17元不应由被上诉人承担。首先，一审判决认定“该因素系不可归责于双方的经营客观环境变化，但仍属于可预见的商业风险。且店铺处于运营状态，该装饰装修产生的收益由韦宗享有与利用”系正确的。另外，根据双方签订的《商场场地租赁合同书》第七条规定“。14.合同履行期间，如甲方对市场场地进行规划调整，乙方必须无条件服从。”巴黎国际二期工程的施工目的是扩大规模，汇聚人流量，提升品牌影响力，该举措对商铺是百利无一害的，被上诉人依约应予以配合。最后，根据双方签订的《商场场地租赁合同书》第七条规定“19.由于第三方（含商场其他承租方）的行为导致乙方损失的，由乙方直接向第三方追偿，甲方不承担任何责任”，上诉人应向第三人主张权利而非被上诉人。四、被上诉人虽然服从一审判决，但一审判决中确有错漏之处，1.一审中上诉人、被上诉人双方已同意解除《商场场地租赁合同书》，一审法院应判决解除《商场场地租赁合同书》；2.一审法院认定“原告未能按约定举行商业商场开业典礼及统一纪织的营销活动，违反合同约定”系错误的。根据双方签订的《商场场地租赁合同书》约定，被上诉人分三次于2017年11月11日至26日举办了巴黎国际建材首届家博会大型促销活动“轰动来宾”、于2018年1月1日至3月30日举办了“中国新歌声第三季来宾赛区第七场海选”（被上诉人为总冠名）、于2018年8月6日至26日举办了第二届家博会大型促销活动。被上诉人花费了大量的人力、物力、财力以各种各样的方式对家居建材城的总体形象、商品、商户及经营特色进行广泛的宣传推介，使广大消费者了解和认同商城的品牌，扩大商城影响力，造福商城租户。一审法院认定被上诉人违约，是没有事实和法律依据的。综上，一审法院认定事实基本正确，适用法律正确，二审法院应予维持。 顺盈公司向一审法院起诉请求：1.判令解除顺盈公司与韦宗于2016年07月07日签订的《商场场地租赁合同书》（合同编号：039)；2.判令韦宗向顺盈公司支付水电费1472.68元、物业费6465.6元、租金119212.19元、违约金36853.92元，共计164004.39元；3.本案诉讼费由韦宗承担。 一审法院认定事实下：2016年07月07日，顺盈公司与韦宗签订《商场场地租赁合同书》（合同编号：039),约定：韦宗承租顺盈公司开发的位于来宾市兴宾区水厂旁巴黎国际建材广场45号楼第一层，建筑面积269.4平方米，期限自2017年06月18日起至2021年06月18日止，按每平米38元/月，总计2864元计算月租金。合同签订后，韦宗向顺盈公司缴纳了租金10237元、租赁保证金10237元、诚信保证金3000元、水电周转金800元和物业费1616元，共计25890元，同时顺盈公司将场地交付韦宗使用。结合双方签订的租赁合同及补充协议，顺盈公司与韦宗协商约定延长免租期8个月，而顺盈公司诉请中的租金计算免租期为7个月，故应从2019年2月19日至2019年6月19日的时间段中免除1个月租金（即5476.9元），则截止起诉之日韦宗尚欠租金为113735.29元。合同履行期间，顺盈公司未按合同约定举行商场开业典礼，亦未统一组织营销活动。合同履行过程中，巴黎国际二期工程于2018年开始进行施工，该工程位于巴黎国际建材广场的西面，有部分商场（西面）的遒路因工程施工被封堵。2019年11月27日，广西中环房地产开发有限公司向一审法院递交《情况说明》，指出该公司开发的位于来宾市兴宾区水厂旁的“巴黎国际建材广场”已经投入经营使用，该楼盘所有商铺已经授权委托来宾市顺盈商贸有限公司进行管理经营，顺盈公司拥有该商铺出租权，并有权收取或追索租金、物业费、水电费、滞纳金、违约金等相关费用。2020年1月21日，韦宗向一审法院提出司法鉴定申请，对韦宗因西面门面无法经营造成的装修损失进行价格评估。经法定程序确定，国宏信价格评估集团有限公司广西来宾分公司对前述事项进行评估。2020年4月15日，国宏信价格评估集团有限公司广西来宾分公司出具价格评估报告书，经评估后确定涉案五间门面装修造价及三个橱柜样柜价值为163683.17元 一审法院认为，一、关于顺盈公司主体问题；签订的《商场场地租赁合同书》的甲方为顺盈公司，而乙方为韦宗，加上广西中环房地产开发有限公司向一审法院递交的《情况说明》，顺盈公司作为本案原告是适格的。二、关于合同解除及违约金问题；顺盈公司、韦宗签订了《商场场地租赁合同书》及其补充协议，没有违反法律的强制性规定，属有效合同，双方均应当严格依约履行。合同履行过程中，顺盈公司未能按约定举行商业商场开业典礼及统一组织的营销活动，违反了合同约定。合同履行期间，巴黎国际二期工程进行施工，对商场经营造成一定影响，但韦宗一直处于经营状态，不存在租赁合同无法继续履行的情形，故应不予支持解除顺盈公司、韦宗签订的《商场场地租赁合同书》。合同履行过程中，顺盈公司虽未能尽到妥善管理职责，减少施工对韦宗经营活动的影响，但韦宗以此拒绝交租金等费用作为对抗，亦属于违约行为。由于双方均存在违约行为，顺盈公司的违约金请求理由不充分，应不予支持。三、关于租金金额的确定及水电费、物业费的问题；韦宗已经占有使用顺盈公司经营管理的商铺，由此实际产生的水电费韦宗应当缴纳，即1472.68元。基于公平原则，顺盈公司可按70%的比例对租金及物业费进行收取，即（113735.29+6465.6)×70%=84140.62元。四、关于韦宗反诉请求是否合理；韦宗反诉请求主要是其对店铺装饰装修的资金投入损失，造成该损失的主要原因在于巴黎国际二期在建工程施工导致相邻店铺的经营困难，该因素系不可归责于双方的经营客观环境变化，但仍属于可预见的商业风险。且店铺处于运营状态，该装饰装修产生的收益由韦宗享有与利用，故韦宗的反诉请求理由不充分，应不予支持。综上，合同签订后，韦宗已向顺盈公司缴纳的租金、物业费合计11853元应从需缴费用中扣除，即84140.62+1472.68-11853=73760.3元；为保障合同的履行，租赁保证金、诚信保证金、水电周转金不予抵扣，待合同履行完毕后双方自行结算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第九十四条、一百零七条之规定，判决：一、韦宗给付来宾市顺盈商贸有限公司截至2019年10月30日止尚欠的租金、物业费及水电费73760.3元。二、驳回来宾市顺盈商贸有限公司的其他诉讼请求。三、驳回韦宗的反诉请求。案件受理费3580元，由来宾市顺盈商贸有限公司负担1074元，韦宗负担2506元。反诉受理费1457元、评估费5000元，由韦宗负担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：提交顺盈国际出具的2020年6月份催费单，证明租金一直都是按照每月38元/平方米计算。 被上诉人质证认为：对该份证据真实性无异议，关联性无异议，对证明目的有异议。收租金的方式不是固定38元/㎡，按照合同约定2017年5月15日－2018年7月17日是38元/㎡一个月，2019年2月19日－6月19日是40.66元/㎡一个月，2019年6月19日－2019年10月18日是43.51元/㎡一个月。上诉人提交的证据仅是当月的缴费通知，并没有包括涉案争议的租金收费，被上诉人不认可全部按照每月38元/㎡来计算。 本院质证认为，该证据不能形成证据锁链，不能证明本案事实，本院不予以采信。 本院查明的事实与一审查明一致，另查明，双方签订的《商场场地租赁合同书》第三条租金支付第2条约定：“自商铺交付乙方之日起计（以场地交接间的日期为准）；第二十五个月开始每年月租金在前一年月租金的基础上递增7%，依次类推。” 本院认为，首先关于双方签订的《商场场地租赁合同书》是否应当解除的问题。上诉人起诉要求解除本案合同，被上诉人亦同意解除，因此，本案合同应当解除。 其次，关于上诉人尚欠租金、物业费、水电费多少的问题。根据被上诉人提供的《欠费单》显示，被上诉人系按照合同约定的租金计算方式及承诺给予以上诉人的免租期计算而得，但是只计算免租期为7个月，故一审判决根据双方约定免租期为8个月，在2019年2月19日至2019年6月19日的时间段中免除1个月租金（即5476.9元），则截止起诉之日上诉人尚欠租金为113735.29元正确，本院予以确认。对于物业费、水电费，被上诉人亦是按照合同约定及上诉人的使用情况予以计算，上诉人对此不予以认可却未能提供相应证据予以证实，因此，一审判决采纳被上诉人所提交的《欠费单》确认上诉人所欠物业费6465.6元、水电费1472.68元正确，本院予以确认。 再次，关于被上诉人是否存在违约的问题。根据双方签订的《商场场地租赁合同书》合法有效，双方应按约定履行各自的义务。虽然被上诉人已经履行了向上诉人交付商场场地的义务，还需要提供良好营商环境的附有义务，被上诉人作为巴黎国际家居建材城整体招商、策划、运营的负责人,在招商之前,应当对该地段商业经营的市场行情及市场信息做出合理判断,但由于被上诉人对商场的运作、宣传存在问题,并且由于被上诉人的二期工程的施工亦对商场经营造成影响，导致商场至今未能形成良好的商业经营氛围,致使商户按照其规划入驻并开展经营后经营状况不佳,给上诉人经营带来较大影响,被上诉人有一定的责任;但是上诉人亦不能因此拒绝交租金等费用。因此，一审法院根据双方的过错程度，判决上诉人向被上诉人支付70%的租金及物业费正确，本院予以确认。 如前所述，由于双方合同已经解除，上诉人所预交的租金及物业费、租赁保证金、诚信保证金、水电周转金共计25890.4元应予抵扣，因此，上诉人应向被上诉人缴纳的租金、物业费及水电费为：（113735.29+6465.6）元×70%+1472.68元－25890.4元=59722.9元。 最后，关于上诉人要求被上诉人赔偿装修经济损失的问题。如前所述，上诉人经营受到影响被上诉人有一定的责任;但同时,上诉人作为商户的经营者,明知巴黎国际家居建材城属于新开业的商业场所,经营及发展均处于探索阶段,商户经营状况的好坏与商场整体规划及其他商户的入驻、经营情况均有紧密联系,却未能对个人商铺的经营风险尽到合理的预见及注意义务,其亦应承担一定的责任。涉案商铺经营惨淡,远没有达到双方预期的效果,故双方均负有一定的责任,一审判决已经要求被上诉人承担30%的租金及物业费，因此，对于上诉人主张的装修经济损失不再予以支持正确，本院予以确认。 综上所述，上诉人来宾市顺盈商贸有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4996号民事判决第二、三项； 二、变更来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4996号民事判决第一项为：上诉人韦宗给付被上诉人来宾市顺盈商贸有限公司截至2019年10月30日止尚欠的租金、物业费及水电费59722.9元； 三、上诉人韦宗与被上诉人来宾市顺盈商贸有限公司签订的《商场场地租赁合同书》于2019年10月30日解除。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费3580元，由被上诉人来宾市顺盈商贸有限公司负担2277元，上诉人韦宗负担1303元；反诉受理费1457元、评估费5000元，由上诉人韦宗负担。二审案件受理费3803元，由上诉人韦宗负担3080元，被上诉人来宾市顺盈商贸有限公司负担723元。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  朱卢璐 审 判 员  韦玉娟 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  王 震 书 记 员  卓秋雄