广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0804民初732号原告：郑石安，男，1952年10月25日出生，汉族，住湛江市赤坎区************，公民身份号码440************835。原告：赖建宁，女，1955年12月25日出生，汉族，住湛江市赤坎区************，公民身份号码440************849。原告：郑涛，男，1983年9月10日出生，汉族，住湛江市赤坎区************，公民身份号码440************013。三原告共同委托诉讼代理人：周景东，广东环际律师事务所律师。被告：湛江琼宇建设有限公司，住所地：湛江市坡头区***。法定代表人：黄**明，总经理。委托诉讼代理人：黄松，该公司员工。原告郑石安、赖建宁、郑涛与被告湛江琼宇建设有限公司（以下简称：琼宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑石安及三原告的共同委托诉讼代理人周景东，被告琼宇公司的委托诉讼代理人黄松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，立即交付房屋给原告并为原告办理房屋权属登记；2、判令被告按购房款人民币2092557元的每日万分之一，计付自2015年6月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，暂计至2020年7月10日逾期违约金为人民币313883.55元；3、判令被告按购房款人民币2092557元的每日万分之二，计付自2016年5月27日起至实际办理房屋权属登记完成之日止的逾期办证违约金，暂计至2020年7月10日逾期办理房产证违约金为人民币629859.66元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为湛房商No.201501838，由原告购买被告位于湛江市坡头区*****海港新城花园1区29幢住宅楼03房。合同第八条约定“被告于2015年5月31日前，依照有关规定，在该商品房经验收合格，并符合合同约定的条件时交付原告使用。”合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即：买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告依约支付了购房款共计人民币2092557元并缴纳了相关税费，但至今被告未交付经验收合格的商品房给原告使用，也未办理商品房的权属登记证书。原告认为，被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，诉至法院，请予支持。琼宇公司辩称，一、答辩人按照合同的约定及时向建设行政主管部门提交相关资料进行报备，但由于政府主管部门以项目存在工人闹事上访为由，停止办理。并非由于答辩人的原因造成。二、《商品房买卖合同》公平合理，充分照顾到了被答辩人的利益，且合同履行的过程也充分体现了答辩人的诚实信用，没有给被答辩人的利益造成损失。三、被答辩人主张的违约金过高，远远高于实际损失，应当予以减少。综上所述，答辩人并没有违反合同约定，延期办证并非由于答辩人的原因，被答辩人不办理房屋交接手续，是被答辩人不主动办理造成，根据责任承担及损失弥补原则，被答辩人所提要求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。原告在举证期限内依法提交了证据，本院对原告提交的以下证据予以确认并在卷佐证：1、原告身份证复印件；2、《企业信用信息公示报告》；3、《商品房买卖合同》；4.购房电子发票、税收完税证明、维修资金缴款单、《借款合同》。被告在举证期限内依法提交了以下证据：《建筑工程竣工验收报告》，该报告真实合法，但商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，故该证据不能达其证明目的，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月10日，原告（买受人）郑石安、赖建宁、郑涛与被告（出卖人）琼宇公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商No.201501838），主要约定：买受人购买出卖人的商品房为预售商品房，该商品房位于湛江市坡头区*****海港新城花园1区29幢住宅楼03房，建筑面积共317.36平方米，其中套内建筑面积为306.58平方米，按套内建筑面积每平方米6825.48元计算，总金额为2092557元。买受人在签署本合同时，付清首期房款752557元，余下房款1340000元申请按揭贷款支付。买受人须在本合同签署之日起3个工作日内向指定银行或公积金管理中心提交申请办理按揭贷款。买受人须在支付首期款之日起3个工作日内付清房屋专项维修资金和办理房地产权证买受人应缴交的相关税和费。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人不按出卖人指定期限办理收楼交接手续的，视作交楼手续已于指定期限满当日完成。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。原告在签署合同当日，依约向被告付清首期房款752557元，余下房款1340000元原告于2015年7月14日通过银行按揭贷款向被告付清。2015年8月21日，原告向湛江市坡头区地方税务局缴纳契税65884.16元。2015年7月10日，原告向湛江市******维修资金归集专户交纳维修资金13963.84元。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中进一步指出：“《广东省商品房买卖合同》第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”由于涉案商品房当时尚未取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交付条件，被告琼宇公司没有按合同约定在2015年5月31日前将经验收合格的涉案商品房交付给原告，违反了《广东省商品房买卖合同》中的约定，被告琼宇公司的行为构成违约，应承担相应的逾期交房违约责任。又据涉案合同约定，琼宇公司应在2015年5月31日前将经验收合格的商品房交付三原告使用；琼宇公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由琼宇公司提供的资料报产权登记机关备案。由此可见，琼宇公司提供办证资料备案的时间应是2015年6月1日后的360日内（即2016年5月27日内），但琼宇公司至今没有将需由其提供的办证资料提供给产权登记机关备案，存在违约行为。而琼宇公司抗辩主张政府主管部门以项目存在工人闹事上访为由，停止办证，故不能办证的过错不在琼宇公司。但合同约定的是琼宇公司需将办证资料提供给产权登记机关备案，而琼宇公司对此并没有提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上，琼宇公司没有按照合同约定的时间将办证资料提供给产权登记机关备案，存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被告琼宇公司应向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。关于违约金的计算，依原告与被告在合同中的约定，被告逾期交房应按已付房款2092557元每日万分之一，自最后交付期限的第二天（即2015年6月1日）起算，计至原告请求的2020年7月10日共1867天，逾期交房违约金共计2092557×0.0001×1867=390680.39元，原告请求313883.55元，未超过上述数额，以原告请求的数额计算违约金总额。逾期办证的，合同约定应按已付房款2092557元每日万分之三计算，但原告只请求按万分之二计算，自2016年5月27日起算，计至2020年7月10日共1506天，逾期办证违约金共计2092557×0.0002×1506=630278.17元，原告请求629859.66元，未超过上述数额，以原告请求的数额计算违约金总额。违约金总额合计943743.21。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告主张的违约金应参照上述规定来计付，即违约金总额不能高于已付房款的30%，涉案房屋总价款为2092557元，房屋总价款的30%即627767.1元。原告请求的违约金过高，被告抗辩主张予以减少，本院予以支持。原告的部分诉讼请求予以支持，超过房屋总价款30%的部分不予支持。关于原告请求被告继续履行合同，立即交付房屋给原告并为原告办理房屋权属登记的问题。本院认为，因原、被告均未能提供证据证明涉案房屋已具备合同约定的交付及办理房屋权属证书条件，原告请求被告履行该项合同义务，显然属于履行不能。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:一、限被告湛江琼宇建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑石安、赖建宁、郑涛支付违约金627767.1元；二、驳回原告郑石安、赖建宁、郑涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6618.72元,由原告郑石安、赖建宁、郑涛负担2206.72元,被告湛江琼宇建设有限公司负担4412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  詹敏志二〇二〇年九月八日书记员  陈 艳附:相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。