广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初1759号原告：清远新世纪物业管理有限公司。住所地:清远市清新区**********办公101室。法定代表人：凌某1。委托诉讼代理人:梁艳红,系清远市新世纪物业管理有限公司员工。被告：陈金明，男，汉族，1968年11月26日出生，户籍住址:广东省清远市清新区**************，公民身份号码:441************312。原告清远新世纪物业管理有限公司诉被告陈金明物业服务合同纠纷一案,本院于2020年6月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁艳红到庭参加诉讼,被告陈金明经本院依法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年2月至2020年4月拖欠的物业管理费及水电垃圾费用3960.24元,并由2015年3月6日至2020年6月5日止,按中国人民银行同期贷款利率4.75%的标准支付滞纳金463.79元(以上共计4424.03元)；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月22日原、被告双方签订《新世纪城北广场房屋交接书》,入住新世纪小区。按照原告统一的格式《前期物业管理服务协议》,由原告为被告提供其所居住小区的物业管理工作,被告按月在每月5日前缴纳物业服务费用。自2015年2月起至2020年4月的物业、水电、垃圾等费用3960.24元被告欠缴，其中物业管理费1699.92元，水费350.66元，垃圾费504元，水费分摊171.21元，水费分摊（喷水池）7.48元，电费分摊35.76元，电费分摊（喷水池）5.63元，电梯电费分摊445.26元，梯灯电费分摊193.66元，二次供水分摊516.53元，其他分摊(更换变频器)13.85元,其他分摊(更换电梯显示板)13.39元,其他分摊（清洗瀑布墙）2.89元。经原告多次催告，被告迟迟不履行协议约定义务，按照协议第六章第十一条约定被告除应向原告支付物业费和专项维修资金外，还应加付按中国人民银行同期贷款利率4.75%标准的滞纳463.79元，以上合计4424.03元。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判决。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、《公民身份证》，拟证明被告主体适格；2、《房屋交接书》，拟证明被告已收楼入住；3、未交费用清单、未缴汇总，拟证明被告的应缴各项费用及滞纳金；4、《水表抄表记录》及水表照片，拟证明被告2018年11月至今水表读数；5、《水费发票》，拟证明原告代交水费明细；6、《垃圾费收据》，拟证明原告缴交垃圾费收据；7、《公摊费明细表》及公示照片，拟证明原告已将各户每月公摊费用明细表公告各业主。（以上附卷证据均为复印件）被告陈金明没有答辩,也没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：原告与案外人清远新世纪地产开发有限公司于2013年1月9日签订《前期物业服务合同》，约定原告为新世纪城北广场提供前期物业服务，内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务、物业档案资料管理，物业服务费按月交纳，高层住宅按1.44元/月/平方米收取，业主或承租人应在每月5日前交纳。以上是本院（2019）粤1803民初177号《民事判决书》认定的事实。业主与原告签订的《新世纪·城北广场前期物业管理服务协议》还约定新世纪城北广场住宅的物业服务费按建筑面积1.2元/月/平方米计收，商铺的物业服务费按建筑面积5元/月/平方米计收，物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务。原告从2011年起为新世纪城北广场小区提供物业服务至今。原告诉称被告从2015年2月起至2020年4月未支付物业服务费、公摊水电费、水费等费用，经催收未果，遂引发诉讼。另查明，新世纪物业公司曾于2019年1月14日因物业服务合同纠纷向本院起诉陈金明，该案号为（2019）粤1803民初177号，新世纪物业公司请求陈金明支付自2015年2月至2018年10月拖欠的物业管理费及水电垃圾等费用6522.91元，并从2015年3月6日至2018年11月5日止按中国人民银行同期贷款利率4.75%的标准支付滞纳金8599.13元，以上合计15122.04元。2019年3月12日，本院对该案作出如下判决：一、被告陈金明应于本判决生效之日起十日内向原告清远新世纪物业管理有限公司支付物业服务费4249.8元及水费884.25元；二、驳回原告清远新世纪物业管理有限公司其他诉讼请求。在（2019）粤1803民初177号《民事判决书》中陈金明房屋的面积认定为78.7㎡。对以上双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。由于被告陈金明没有答辩，也没有提交证据，本院对原告提交的证据进行了审查确认并附卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原告与案外人清远新世纪地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，被告购买了新世纪城北广场10座B302房，并于2015年1月22日收楼，就应当向原告交纳物业服务费，但被告未依约履行交付物业服务费的义务，属违约行为，应承担违约责任。二、关于原告诉求的各项费用如何计付问题。1、物业服务费。原告诉称被告从2015年2月起未支付物业服务费，计算至2020年4月的物业服务费为3960.24元，由于被告2015年2月至2018年10月拖欠的物业管理费及水电垃圾等已经诉讼，本院不再作处理；对于2018年11月至2020年4月的物业服务费为1699.92元（1.2元/㎡/月×78.7㎡×18个月），该数额与原告主张的1699.92元物业服务费金额相同，故本院对原告该请求的金额予以支持。2、公摊费用（包括原告主张的水费分摊、喷水池水费分摊、电费分摊、电梯电费分摊、喷水池电费分摊、梯灯电费分摊、二次供水分摊、其他分摊）。原告未能提供证据证实其已对公摊费用进行公示及各项费用是如何计算所得，故对以上公摊费用，本院不予支持。3、垃圾费，由于原告提交了代缴垃圾处理费的收费依据（小区总收费收据），虽然双方没有签订《新世纪·城北广场前期物业管理服务协议》，但原告向被告收取已垫付的每月8元的垃圾费符合相关规定，故本院确认原告请求的垃圾费为144元，对超出部分金额，本院不予支持。4、水费，原告提交了广东省行政事业性收费统一票据拟证实其代新世纪城北广场交纳了的水费，且对被告的水表进行了逐月抄表和记录，原告主张350.66元的水费有事实依据，应予支持。5、违约金，原告与案外人清远新世纪地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》并未约定“业主未依约交纳物业服务费等相关费用”的违约条款，被告也未与原告签订《新世纪·城北广场前期物业管理服务协议》，故该协议中的违约条款对被告没有约束力，本院认为，由于原告没有合同依据要求被告支付违约金，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，陈金明应支付新世纪物业公司2195元（1699.92元＋144元＋350.66元，四舍五入取整数）。被告陈金明经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈金明应于本判决生效之日起十日内向原告清远新世纪物业管理有限公司支付物业服务费、水费合共2195元；二、驳回原告清远新世纪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告清远新世纪物业管理有限公司负担12元，被告陈金明负担13元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘泽伟二〇二〇年九月三日书记员  谢树珍附1法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附2执行提示：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、清远市清新区人民法院执行款账户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：7146********。