山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10168号 上诉人（原审原告）：胡咏菊，女，1970年12月13日生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：许桂娟，北京德衡（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡保玉，男，1940年10月6日生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：赵天真，青岛市北天剑法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘光平，青岛市北天剑法律服务所法律工作者。 上诉人胡咏菊与被上诉人胡保玉合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院作出的（2020）鲁0213民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。 胡咏菊上诉请求：一、撤销山东省青岛市李沧区人民法院《民事判决书》（2020）鲁0213民初1110号；二、依法改判确认在胡保玉与李洪升于1998年3月29日签订的《购房协议书》中，被上诉人是顶名者，上诉人才是真实意义上的甲方；三、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、胡保玉没有履行《购房协议书》中作为购房人的权利义务。胡保玉未支付《购房协议书》中的购房款。协议约定的购房资金85500元系胡咏菊存进胡保玉账户。购房协议完成后，由大中公司和胡咏菊先后使用房屋。二、购房人是胡咏菊。胡保玉认可其账户中的购房资金全部来源于大中公司（通话录音为证）。对此，胡咏菊主张购房款系自己和崔建两人共同出资。崔建遗孀韩某作为大中公司的股东、法人代表和崔建的妻子，显然对崔建或大中公司支出的资金享有所有权，崔建购买的不动产是崔建与韩某的夫妻共同财产。作为购房资金的所有人，韩某作证称崔建协议书中约定的购买标的物系崔建和胡咏菊购买，崔建出资70000元，胡咏菊出资15500元，两人共同购买了协议中约定的房屋。1999年底大中公司搬离后，崔建将70000元的购房出资款收回，房产归胡咏菊一个人所有。作为房款资金的实际出资人，韩某证明的事实具有极强说服力。另外，如果作为协议标的物的房屋系胡保玉购买，则胡保玉妻子曲某系财产共同共有人，如果证明房产系胡保玉所有，自然也就属于曲某所有。而曲某当庭作证称：1998年女儿胡咏菊想买一个房子，因为父亲胡保玉是村会计，办理事情比较方便。我们同意以胡保玉名义代胡咏菊顶名购买李洪升房子。因为我们家庭比较和睦，孩子对她父亲很信任，没想到会出现现在的纠纷。当时，我女儿就很高兴的同意让父亲顶名代签合同。该房屋确实是胡咏菊和崔建共同出资购买，当时家里没有出一分钱，老伴胡保玉只是顶名代买。曲某的证人证言，显然否认胡保玉用夫妻共同共有资金购买不动产的事实，以及否定房屋属于其夫妻共同共有的财产的事实。由于曲某跟胡保玉的夫妻关系较与胡咏菊的母女关系更为密切，所以证人曲某跟胡咏菊没有利害关系。相反，证人曲某与胡保玉以及本案的判决结果有利害关系。曲某当庭作出对自己不利的证言，法庭应予采信。三、胡保玉未提交证据证明自己是购房人。1、胡保玉声称购房款是大中公司提前支付的三年租金，与事实不符。1998年3月29日之前胡保玉与大中公司未订立过协议。且胡保玉提交的2006年房屋租赁协议中与大中圣公司约定的年租金才2400元。胡保玉用自己提交的证据否定了当庭辩解的大中公司付给他每年3万，一次性付给其85500元三年租金的事实。2、胡保玉主张因为胡咏菊已经离婚，自己对其照顾所以允许其使用房屋的辩解与事实不符。1998年房屋购买以后，大中公司使用了一年左右，2000年开始房屋一直由胡咏菊使用，对外出租至今。而胡咏菊提供的《婚姻登记记录证明》可以证明胡咏菊于2003年10月9日结婚，2012年9月17日离婚。胡咏菊在2000年对涉案房屋进行使用和收益时，依然未婚。胡咏菊对房屋的控制、使用和收益属于购房人的权利。3、无利害关系人证明购房协议真正购买人是胡咏菊。《购房协议书》有两位在购房协议签订现场签字按手印的见证人，分别是魏某和李先明，二人都出具书面证明材料证明真正买方是胡咏菊和崔建，胡保玉顶名签订合同。购房资金是胡咏菊现场支付给李洪升。其中一位证人魏某还出庭接受了法庭调查和双方质证，证人当庭作证称签合同当时现场有卖方李洪升、买方崔建、胡咏菊、胡保玉、曲某以及买卖双方见证人魏某（被告的连襟）、李先明（李洪升的三叔）等共七人，胡咏菊和崔建用现金支付购房款，钱由胡咏菊交给两位见证人过手清点后交给李洪升，胡保玉受胡咏菊和崔建委托和指使，顶名在购房协议书上签字。以上事实足以证明：《购房协议书》上真正的甲方、履行甲方权利义务的人是胡咏菊而不是胡保玉。 被上诉人胡保玉辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。原审法院基于《房屋买卖合同》、《工商银行取款凭证》以及《房屋租赁合同》等证据，认定“委托胡保玉顶名购房”缺乏事实依据。证人曲某（母亲）和魏某（舅舅）与胡咏菊有利害关系。另外证言与实际不符。胡保玉是1998年3月28日向房屋出卖人李洪升支付购房款，而所有证人均根据《购房协议》日期证明胡咏菊是1998年3月29日支付的购房款；胡保玉与李洪升双方直接到银行办理的购房款交接，而所有证人却证明是胡保玉将85500元现金带回家清点后交给李洪升。二、胡咏菊上诉理由不成立。庭审前，胡咏菊的诉求是：依法判决胡保玉顶替胡咏菊购买李沧区重庆中路1029号协议无效。书面答辩后，胡咏菊立刻变更其诉讼请求为：依法判决原告委托被告頂名购买李沧区重庆中路1029号房屋口头约定成立且合法有效和依法判决原告委托被告购买李沧区重庆中路1029号权利义务由原告享有与承担。显然，协议无效和约定有效是两个不同的法律概念。综上所述，该案胡咏菊主张其委托顶名购买涉案房屋，无事实根据和法律依据。双方系父女关系。购买涉案房屋时，胡咏菊生活并未独立，不存在委托胡保玉顶名购买房屋。 胡咏菊向一审法院提出诉讼请求：1、判令胡咏菊委托胡保玉顶名购买青岛市李沧区重庆中路1029号房屋的口头约定成立且合法有效；2、判令青岛市李沧区重庆中路1029号房屋的权利义务由胡咏菊享有和承担；3、诉讼费由胡保玉承担。庭审中，胡咏菊撤销第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：一、1998年3月29日，胡保玉与案外人李洪升签订购房协议书1份，协议约定胡保玉购买胡咏菊位于青岛市李沧区房屋一处，价款85500元，李洪升收到胡保玉的购房款后，立即交付涉案房屋。1998年3月13日、1998年3月14日，胡保玉名下工商银行尾号为2676的存折中分别存入70000元、15600元，1998年3月28日，从该存折中提取85500元，用于交纳购房款。该房屋现未办理房屋权属证明。二、胡保玉、胡咏菊系父女关系。购买房屋时，胡咏菊未婚，与胡保玉夫妇共同生活。2019年11月24日，胡咏菊手机联系胡保玉，胡保玉在通话中称：房子的钱是大中电机拿的。3、胡保玉自工商部门调取的材料显示，胡保玉与青岛大中圣工贸有限公司（原青岛大中电机销售中心，以下简称“大中电机”）就涉案房屋签订房屋租赁合同。4、庭审后，胡咏菊申请撤回要求判令青岛市李沧区重庆中路1029号房屋权利义务由胡咏菊享有和承担的诉讼请求。庭审中，胡咏菊主张，涉案房屋原所有人李洪升是证人胡某的同学，胡某告知大中电机法人崔建李洪升要出售房屋，因胡咏菊在大中电机任会计职务，崔建与胡咏菊协商合伙购买房屋。因崔建非东南渠村民，不享受以后拆迁的优惠待遇，故让胡保玉顶名购买。当时崔建出资70000元，胡咏菊出资15500元，由胡保玉到银行开户，胡咏菊分两笔存入上述款项。1998年3月28日，胡咏菊、胡保玉一起到银行提取该款，以现金形式支付购房款，李洪升收款后即将房屋交付给胡咏菊，李洪升没有出具收条，也没有交付房屋相关书面材料。崔建将房屋装修后，于1998年10月左右将大中电机的办公地址搬入此处，并使用到2000年1月。胡保玉自工商部门调取的租赁合同是为办理大中电机的营业执照签订，合同中胡保玉的签字均由崔建书写，双方并不存在租赁关系。2000年1月之后，胡咏菊在涉案房屋经营饭店两年，胡咏菊与崔建协商后陆续将崔建出资的70000元偿还给崔建，涉案房屋归胡咏菊所有。2002年5、6月份开始，胡咏菊将涉案房屋对外出租至今。胡保玉抗辩称，涉案房屋系胡保玉购买，不存在胡咏菊主张的口头委托购房关系。购买前，胡保玉与崔建达成口头协议，胡保玉购买涉案房屋后，将该房屋租赁给崔建三年，并约定每年房租30000元。因胡保玉当时没有资金，故让崔建提前支付三年租金，优惠至85500元一次性付清。存折是胡保玉给付胡咏菊，胡咏菊作为大中电机的会计，将租金存入该存折。后胡保玉用现金支票支付了购房款，李洪升收款后未出具收条。李洪升交付房屋后，胡保玉直接交付给崔建。胡保玉自工商部门调取的租赁合同胡保玉知情，但不是胡保玉办理，胡保玉只是到村委会开具过证明。大中电机在涉案房屋内经营了三年，后胡保玉又将涉案房屋给胡咏菊经营饭店两年，此后由胡咏菊对外出租，因胡咏菊当时离婚，胡保玉照顾胡咏菊。2018年3月，胡保玉将涉案房屋要回并对外出租至今。 一审法院认为，本案争议焦点是胡咏菊、胡保玉之间是否存在口头委托购房关系。胡咏菊、胡保玉对胡保玉与案外人李洪升所签购房协议书的真实性均无异议，该证据显示购房者为胡保玉，而胡保玉提交的工商银行取款凭证、租赁合同等，能够与胡保玉陈述相互印证，证实购房款由胡保玉名下账户支出及胡保玉与大中电机之间存在租赁关系的事实。虽胡咏菊主张双方存在委托购房的口头协议，但提供的证人证言不足以证实该主张，故对胡咏菊要求确认胡咏菊委托胡保玉顶名购买青岛市李沧区重庆中路1029号房屋的口头约定成立且合法有效的诉讼请求，一审法院不予支持。 二审审理期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人胡咏菊提交新证据如下： 证据一、胡咏菊签订的租赁合同及租金收条、承租人身份信息等资料，拟证明上诉人委托胡保玉签订购房协议，合同履行即房屋交付后自2003年起至今，上诉人一直对房屋进行使用出租，行使了真正的购房人的权利。 证据二、《大中电机销售中心的工商登记信息查询》以及《大中圣工贸有限公司》工商登记材料，证明1、大中圣工贸有限公司是发起成立，并非是大中机电公司更名后的公司；2、大中电机销售中心吊销时间是2001年8月25日，大中圣公司发起成立的时间是2002年7月份。两个公司没有权利义务的承接关系，彼此独立。3、2002年7月1日至2006年9月份之前大中圣工贸公司租赁的是张乐在重庆路文昌阁和刘环仕在重庆中路796号的房屋，其中张乐房屋租金每年是8000元，刘环仕的房屋每年租金3000元。该组证据证明在2006年之前，大中圣工贸有限公司并未与胡保玉签订租赁协议，更不可能在胡保玉尚未购得房屋时以每年3万元的租金一次性支付3年的租金。一审判决确认胡保玉购买房子后将房子租给大中圣工贸有限公司3年并提前支付三年租金85500元是虚假事实。 证据三、华东汽车配件公司与大中机电销售中心的房屋租赁合同，拟证明大中机电销售中心从2000年1月1日起承租了青岛华东汽车配件销售公司位于重庆路的房屋，每年租金6000元。从1998年3月29日至2000年1月1日只有1年零8个月的时间，从而推翻一审法院认定的胡保玉在购买房子前与大中机电公司签订年租金3万元，租期3年并一次性付清租金85500元的事实。 证据四、婚姻登记证明1份，证明上诉人于2003年10月9日结婚，2012年9月17日离婚，上诉人委托被上诉人购买房子后一直自己使用或出租是行使购买人的权。而被上诉人陈述的所谓房子租给大中公司三年期满即2001年3月份之后一直没有收回自己使用，而是交给上诉人胡咏菊出租使用的原因是因为被上诉人胡保玉可怜胡咏菊离婚甚或困难对胡咏菊的照顾是虚假事实。 被上诉人质证称，对证据一真实性不予认可，跟原审法院提交的证据不一致，在证据提交的时间上有重叠，在2013年1月15日至2015年5月4日的合同中没有当事人的签字，即没有承租人即姜远林签字的合同。上述证据与事实不符，涉案房屋四个门头的租赁费不可能在1.2万元之间，上诉人出具的合同不规范，2018年之后涉案房屋已经实际归被上诉人占有使用，所以对2018年之后的租赁合同被上诉人均不予认可。对证明事实不予认可，上诉人在出租方位置上签字，并不等于上诉人行使了真正购房人的权利，因此上诉人以上述证据证明行使了真正购房人的权利与事实不符，与法无据。对证据二真实性无异议，对证明事实有异议，不能证明上诉人要证明的事实。1、楼牌号不对，时间也不对，大中公司与被上诉人签订的涉案房屋租金为30000元/年，租赁期限为3年，并非是被上诉人所述的，而是上诉人自己在一审中所述的，详见一审笔录。该证据与我方的工商查询是不一致的，我方庭后提交法庭。房屋是重庆路（没注明是多少号），故对证据三真实性及证明事项均不予认可。该证据不能证实上诉人想证明的事项，不能改变被上诉人是涉案房屋的合同签订人，是购买房屋的出资人的事实。证据四与本案无关，我方不予评论。但该证据不能证明上诉人的证明事项，也就是说被上诉人作为父亲在上诉人困难的时候支付4万元事实清楚，证据确凿，今日的庭审中上诉人也承认支付了4万元。证实了被上诉人当时的真实意思表示，就是照顾上诉人。 本院经审查认为，对证据二、四真实性予以采信，但是证据二是案外公司的工商登记查询信息，即使真实，也只能证明该公司房屋租赁自2002年至2006年没有租赁本案房屋，对此双方均无异议；胡保玉辩称的85500元也是支付1998年至2001年三年房屋，该证据与诉争焦点无直接关联。证据四是胡咏菊婚姻状况，根据其主张，胡咏菊实际占有房屋自1998年至2018年，婚姻起止期限是2003年至2012年，婚姻存续期间占有使用房屋。对于占有原因究竟是胡保玉的生活照顾还是行使所有人权利，还应结合其他证据认定，本院将在裁判理由部分分析。证据一仅有合同和收条，无合同相对方到场确认内容真实。而且即使内容真实，也只能证明胡咏菊占有房屋的事实。证据三是案外人之间的合同，对其形式真实性和是否实际履行，无法认定。 一审判决审理查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是胡咏菊和胡保玉之间委托合同关系是否成立。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。胡咏菊主张自己委托胡保玉购买房屋，但未提交委托合同，主要证据及证明内容包括：一、案外人大中电机支付购房款85500元。二、证人证言，大中电机法定代表人崔建的遗孀韩某出庭作证，证明胡咏菊和崔建共同出资购房，且胡咏菊已经清偿崔建出资部分的款项；胡咏菊母亲即胡保玉配偶曲某出庭作证，证明相同事实。三、胡咏菊曾经多年占有使用房屋。但是，上述三组证据均未体现委托购买房屋的意思表示。虽然胡保玉未提交有效证据证明大中电机支付的85500元是预交的三年租金，但是在胡保玉承担上述举证责任的前提，是胡咏菊首先要完成委托合同成立的举证义务；否则不发生举证责任倒置，即胡保玉无需证明85500元是支付租金。而证人曲某、韩某都与胡咏菊存在一定的利害关系，胡咏菊曾经受雇于大中电机，对于清偿大中电机垫付款项，除了韩某证言，再无其他证据；更重要的是，即使清偿完毕，也只能证明胡咏菊支付合同购房款。胡咏菊替胡保玉支付了购房款，并且占有、使用房屋，并不能推断得出委托合同的意思表示，二者之间不存在逻辑上的唯一因果关系。故，胡咏菊未提交充分有效证据证明委托合同关系成立，应承担举证不能的法律后果，本院对其诉讼请求，不予支持。 综上，上诉人胡咏菊上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1938元，由上诉人胡咏菊负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 朱见晓 审判员 刘歆鑫 二〇二〇年九月二十五日 书记员 姚 莉 书记员 隋欣孜