上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4728号原告：特格威贸易(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路**上海保利广场****。法定代表人：LeonhardFrankImkamp，执行总裁。委托诉讼代理人：车娟(系原告员工)，住上海市浦东新区。被告：上海优帕克投资管理有限公司，住所地中国(上，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路****楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：庄润，职务不详。第三人：章笑敏，女，1983年7月11日出生，汉族，住上海市浦东新区高行镇东靖路******。原告特格威贸易(上海)有限公司(以下简称“特格威公司”)诉被告上海优帕克投资管理有限公司(以下简称“优帕克公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，追加章笑敏作为本案的第三人参加诉讼，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告特格威公司的委托诉讼代理人车娟到庭参加诉讼。被告优帕克公司经本院公告送达开庭传票，第三人章笑敏经传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。特格威公司向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》于2019年1月22日解除；2.优帕克公司返还特格威公司已支付的房租押金40,000元；3.优帕克公司支付相应的案件受理费。事实与理由：2017年8月，特格威公司与优帕克公司签订《房屋租赁合同》，约定特格威公司承租优帕克公司代理的位于上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，租赁期为12个月，自2017年9月23日起至2018年9月22日止，月租金为20,000元，保证金为40,000元。合同到期后，双方签订了续租协议，租期自2018年9月23日至2019年7月31日，押金转入续租合同。2019年1月22日，涉案房屋业主章笑敏因优帕克公司多次拖欠房租向优帕克公司发出通知：终止租赁。因特格威公司需要继续租赁涉案房屋，遂和章笑敏签订了租赁协议，租期自2019年2月1日起至2019年7月31日。特格威公司多次向优帕克公司催要押金40,000元，因无法联系优帕克公司，故提起诉讼。优帕克公司未作答辩。章笑敏未作陈述。特格威公司围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》，以证明租赁合同内容；2.《上海市房地产权证》及委托书，以证明涉案房屋产权情况；3.房租以及押金支付凭证，证明费用支付情况；4.续约合同，以证明租期延续；5.续租合同的付款证明，已证明租金支付情况；6.房屋租赁代理协议终止通知，以证明章笑敏通知特格威公司其解除合同；7.特格威公司与章笑敏公司签订的租赁协议，以证明双方直接建立租赁合同关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沪房地(黄)字(2013)第002913号《上海市房地产权证》记载，涉案房屋的权利人为周雪兰、章笑敏，建筑面积143.26平方米，建筑类型公寓，用途居住。2017年7月1日，周雪兰、章笑敏委托优帕克公司出租涉案房屋。优帕克公司(甲方、出租方)与特格威公司(乙方、承租方)曾就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定特格威公司租用老西门新苑XXX号XXX室涉案房屋，租赁期为12个月，自2017年9月23日起至2018年9月22日；每月租金20,000元；租金须预付，乙方将于起租日前支付首月租金与押金；签订本合同时，乙方向甲方交付40,000元作为押金；本合同终止时，乙方须将租赁场所全部归还甲方，甲方需在乙方退房后结清所有费用的一个月内退还押金至乙方的账户；租赁期内甲方不得无故收回涉案房屋；在租赁期的12个月内，甲乙双方均不得解除本合同，若要解除，视为违约。如甲方违约，甲方将赔偿给乙方相当于2个月租金的违约金，如乙方违约，乙方除付清解除合同时应付款项外，2个月租作为违约金；甲、乙双方所发的通知均采用书面形式；合同终止时，乙方应将租赁场所属于乙方所有的一切物品(包括装修、各类设备)全部撤出，使租赁场所恢复原状，经甲方验收后归还甲方。该合同中未载明甲方的联系方式。2017年9月21日，章笑敏通过上海市康桥个体工商户咨询服务中心代开上海增值税普通发票，应税项目为房租，金额为20,000元，备注中记载“西藏南路XXX弄XXX号XXX室2017.9.23-10.22”特格威公司于2017年9月22日通过银行转账支付给优帕克公司60,000元，摘要载明“房租及押金”。2017年9月27日，优帕克公司向特格威公司开具《收据》记载，交款单位特格威公司，收款方式转账，人民币肆万元整，收款事由“押金老西门2#901”。2018年8月21日，优帕克公司(甲方)与特格威公司(乙方)签订《续约协议》，约定双方达成续约条款，租期自2018年9月23日起至2019年7月31日止；续租租金为每月20,000元；本协议未涉及之条款，仍适用原来双方签订的房屋租赁合同的有关条款。原押金为40,000元，续租期间押金为40,000元，所需支付押金从原合同中转付。2018年9月12日，章笑敏通过上海市宝山区淞南镇人民政府代征点1代开上海增值税普通发票一张，应税项目为房租(2018.9.23-10.22)，金额为20,000元。优帕克公司发给特格威公司“付款通知”一份，标注日期为2018年9月。2018年9月26日，特格威公司向优帕克公司通过银行转账支付20,000元，摘要载明“租金9.23-10.22”。2018年10月31日，章笑敏通过上海市宝山区顾村镇人民政府代征点3代开上海增值税普通发票两张，应税项目分别为私房出租，金额各为20,000元，备注分别为10月23日起、11月23日起的租金。优帕克公司发给特格威公司“付款通知”两份，标注日期均为2018年11月，租金日期分别为“18.10.23-11.22”、“18.11.21-12.22”。2018年11月27日，特格威公司向优帕克公司通过银行转账支付40,000元，摘要载明“rainer租金”。2018年12月7日，章笑敏通过上海市松江区洞泾镇人民政府代征点代开上海增值税普通发票，应税项目为私房出租，金额为20,000元，备注为：开票租金期起：2018-12-23，开票租金期至2019-01-22。优帕克公司发给特格威公司“付款通知”一份，标注日期为2018年12月。2018年12月21日，特格威公司向优帕克公司通过银行转账支付20,000元，摘要载明“rainer租金”。上述优帕克公司的付款通知中标注其地址均为浦东新区张杨路XXX号汤臣中心A305。后，特格威公司收到章笑敏发送的《房屋租赁代理协议终止通知》,内容为：“甲方：章笑敏，乙方：优帕克公司，甲方自2017年9月将老西门新苑XXX号楼9层01室出租给乙方使用，乙方向甲方按时支付租金。由于乙方多次拖欠房租，违反合同约定，现正式通知乙方自2019年1月31日起终止代理协议，公寓内租客须在2019年1月31日前搬离。按照合同约定，乙方需要支付甲方2019年1月租金以及违约金，共计人民币47,400元。特此申明。甲方(签字)章笑敏2019.01.22”。2019年1月23日，章笑敏(甲方)与特格威公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方出租给乙方涉案房屋，租期自2019年2月1日起至2019年7月31日，每月租金为18,000元，租金以壹个月为一期支付。乙方在收到发票之后一个月内向甲方支付租金，首期租金除外，首期租金和押金应于2019年1月31日前支付；签订本合同时，乙方向甲方交付36,000元作为押金；本合同终止时，乙方须将租赁场所全部归还甲方，甲方需在乙方退房后结清所有费用的一个月内退还押金至乙方账户。2019年1月28日，特格威公司通过银行转账支付给章笑敏54,000元。特格威公司表示，其中房租18,000元、押金36,000元。诉讼中，特格威公司陈述，其收到章笑敏的《房屋租赁代理协议终止通知》后，与优帕克公司通过电话及上门(张杨路XXX号A座309室)联系，均无人；寄给优帕克公司终止协议的EMS邮寄记录现已缺失；优帕克公司未邮寄2019年1月22日之后的付款通知及发票，特格威公司未支付2019年1月22日后的租金；自2019年1月23日至2019年1月31日，特格威公司未搬离涉案房屋，亦未支付优帕克公司或章笑敏该期间的租金；现特格威公司与章笑敏合同已终止，特格威公司已搬离涉案房屋，章笑敏也向特格威公司退还了押金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按约履行，不得擅自变更和解除合同。根据特格威公司提供的证据显示，章笑敏向优帕克公司发出通知，于2019年1月31日解除其与优帕克公司之间的《房屋租赁代理协议》。故至2019年1月31日，优帕克公司丧失了其将涉案房屋出租给特格威公司的权利，特格威公司与优帕克公司的房屋租赁合同关系目的无法实现。双方租赁合同应于2019年1月31日解除。特格威公司主张其与优帕克公司的《房屋租赁合同》于2019年1月22日解除，并无依据。自2019年1月23日至2019年1月31日，特格威公司实际占有涉案房屋，未向优帕克公司支付相应的租金，该期限内租金应从押金中扣除。优帕克公司应将剩余押金返还给特格威公司。优帕克公司、章笑敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭的行为，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、原告特格威贸易(上海)有限公司与被告上海优帕克投资管理有限公司就上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》、《续约协议》于2019年1月31日解除；二、被告上海优帕克投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告特格威贸易(上海)有限公司押金34,193.55元；三、驳回原告特格威贸易(上海)有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由特格威贸易(上海)有限公司负担116元，由上海优帕克投资管理有限公司负担684元。如不服本判决，特格威贸易(上海)有限公司、上海优帕克投资管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  袁 伟审 判 员  焦明静人民陪审员  董 敏二〇二〇年九月二十二日法官 助理  周 璇书 记 员  王雅荣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。