北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17819号原告：向英，女，1966年12月5日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：赵健，女，1976年5月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：胡江雷，北京子实律师事务所律师。原告向英与被告赵健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。向英、赵健的委托诉讼代理人胡江雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向英向本院提出诉讼请求：1.确认赵健与向英签订的《房屋租赁合同》于2020年5月29日解除；2.赵健退还向英房屋押金和三个月的租金合计27600元，并支付向英迟延退还押金和租金的利息；3.赵健赔偿向英装修费用7200元；4.赵健支付向英因另行租赁房屋向他人借款的利息；5.赵健赔偿向英医疗费和精神损失费10000元；6.赵健支付向英违约金8280元；7.诉讼费由赵健承担。事实和理由：2019年8月29日，向英与赵健签订《房屋租赁合同》，约定赵健将位于北京市丰台区×号楼11A室的房屋（以下简称“11A房屋”）租与向英使用，租赁期限自2019年8月29日至2021年8月28日。2020年5月28日，向英将2020年6月、7月、8月租金支付赵健。2020年5月29日，赵健通知向英于一周内搬离11A房屋。2020年5月30日，向英另行租赁房屋并将个人物品从11A房屋内腾空。承租11A房屋期间，向英对该房屋部分地面、屋顶和墙面进行装修，已事先征得赵健同意。向英的装修未对房屋造成损害，待赵健退还房屋押金和租金并支付其他损失后，向英可以立即将房屋恢复原状并交付赵健。因赵健于租赁期间届满前终止合同致使向英无法继续承租11A房屋，赵健应当按照合同约定承担违约责任并赔偿向英损失。赵健辩称，赵健与向英签订的《房屋租赁合同》经双方协商一致于2020年6月5日解除。对于向英要求退还房屋退还押金和租金的诉讼请求，在扣除房屋占有使用费后，赵健将剩余部分予以返还。对于向英要求装修费用、借款利息、医疗费和精神损失费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，赵健不予赔偿。向英未经赵健同意对11A房屋进行装修，构成违约。赵健并未违约，如人民法院认为赵健存在违约行为，赵健认为约定的违约金过分高于向英的损失，请求人民法院予以适当减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月29日，出租方（甲方）赵健与承租方（乙方）向英签订《房屋租赁合同》，载明“……第一条：房屋基本情况甲方将自有的坐落在×号楼11A的房屋出租给乙方使用。第二条：租赁期限租赁期共24个月。甲方从2019年8月29日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年8月28日收回。第三条：租金本房屋月租金为人民币6900元，押一付三，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。第四条：交付房租期限乙方应于本合同生效之日起1日内，将该房屋交付给甲方……第六条：房屋维护养护责任租赁期间，乙方不得随意毁坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。第七条：租赁期满租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后6天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先承租的权利。第八条：提前终止合同在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。第九条：违约责任在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度需向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金……”。庭审中，双方均认可向英对房屋部分地面、屋顶和墙面进行了装修，向英已经支付房屋押金6900元，并于2020年5月28日支付2020年6月、7月、8月的房屋租金，向英于2020年6月5日将11A房屋内个人物品腾空。向英提交微信记录截图，显示赵健于2020年5月29日向向英发送微信称：“你好，房子我要出售了，给你们一周时间搬出找房子，后续我们按合同办事，房租该退你退你，押金该退退，违约金都按合同来”，向英于当天回复微信称：“你有病吧，你想咋滴就咋滴啊？我是按常住购买的东西，就空调和床能过日子？我投入了一两万，现在租别人家的房子都是拎包入住，家电齐全设备齐全。我的损失谁来付？你别说我不成全你的好事，你退我27600应该的款项，另外补偿我一万五的损失，我儿子弹钢琴还做了隔音，花了一万，这个是必须的，家电家具我只能贱卖了，别的地方用不着，你同意我们可以马上搬家”，同时提交通话时间记录、照片等，用于证明赵健未提前一个月通知向英解除合同，构成违约，双方并未约定2020年6月5日交付房屋；提交《北京市房屋租赁合同》，用于证明向英于2020年5月30日与他人签订房屋租赁合同，并于当日搬离11A房屋；提交照片、证人证言、收据、北京增值税普通发票、订单截图、借条等，用于证明向英因维修和装修房屋支付的费用及因另行租赁房屋向他人借款；提交病危通知书、诊断证明、医疗费发票复印件等，用于证明因赵健于租赁期间届满前终止合同致使向英发病造成的医疗费用。赵健提交其微信记录截图，其于2020年5月29日向向英发送了上述微信，向英于2020年6月4日回复微信称：“明天下午3点准时见”，用于证明双方约定于2020年6月5日交付房屋。上述事实，有《房屋租赁合同》、微信记录截图、照片、收据、北京增值税普通发票、订单截图、借条等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，赵健与向英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点有三，一是双方是否就《房屋租赁合同》解除达成一致意见，二是《房屋租赁合同》是否已经解除，三是赵健是否应当承担相应责任。关于焦点一。根据《合同法》的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》约定：“租赁期共24个月。甲方从2019年8月29日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年8月28日收回”。租赁期间届满前，赵健于2020年5月29日向向英发送微信称：“你好，房子我要出售了，给你们一周时间搬出找房子，后续我们按合同办事，房租该退你退你，押金该退退，违约金都按合同来”，向英于2020年6月4日回复微信称：“明天下午3点准时见”，该内容仅是对房屋租赁协商时间的约定，不应认定为双方对解除《房屋租赁合同》已经达成了具体一致意见。按照该《房屋租赁合同》约定：“在房屋租赁期间，任何乙方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经对方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效”。据此，在双方未经协商一致并签订终止合同书前，该合同仍为有效。故赵健主张其与向英签订的《房屋租赁合同》经双方协商一致于2020年6月5日解除，本院不予采信。关于焦点二。根据《合同法》的规定，出租人应担按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方依照相关法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，赵健于2020年5月29日要求向英搬出11A房屋，即作为出租人明确表示不履行《房屋租赁合同》的主要债务，在此情形下，向英有权依法解除合同。向英以搬出11A房屋的实际行为行使了《房屋租赁合同》的解除权，赵健亦认可向英于2020年6月5日将11A房屋内的个人物品腾空，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除。关于焦点三。根据《合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。针对赵健退还向英房屋押金和租金及迟延退还的利息一节。庭审中，双方均认可向英已经支付赵健房屋押金和2020年6月、7月、8月的租金，赵健即应当在扣除合同解除前的房屋租金后，退还向英房屋押金和剩余的租金，未予退还的，应当支付利息。本院根据双方认可的向英搬出11A房屋的时间和《房屋租赁合同》约定的租金标准计算向英于2020年6月1日至2020年6月5日解除《房屋租赁合同》前应当支付的房屋租金，赵健应当向向英退还剩余房屋押金和租金，并支付该房屋押金和租金自2020年6月6日至实际付清之日止的利息。针对向英支付的11A房屋装修费用一节。庭审中，向英主张其对11A房屋进行装修已事先征得赵健同意，但未向本院提交证据证明，赵健对此不予认可。如前所析，双方已于2020年6月5日解除《房屋租赁合同》，按照该合同的约定：“租赁期间，乙方不得随意毁坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状”，据此，向英应当自行承担装修的费用并于《房屋租赁合同》解除时将11A房屋恢复原状，故向英要求赵健赔偿其装修损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。针对向英借款的利息及其发病的医疗费、精神损失费一节。根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，向英虽提交借条、医疗费发票等，但上述利息及医疗费、精神损失费并非赵健在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故向英关于上述损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。针对违约金一节。根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》约定：“在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度需向对方交纳年度租金的10%作为违约金”。赵健认为双方约定的违约金过分高于向英的损失，请求人民法院予以适当减少，但未向本院提交相关证据。本院以本案中查明的实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以适当调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、赵健与向英签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年六月五日解除。二、赵健于本判决生效之日起七日内退还向英房屋押金6900元和房屋租金19550元，合计26450元，并支付向英利息（以26450元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月6日起计算至实际支付之日止）。三、赵健于本判决生效之日起七日内支付向英违约金2645元。四、向英于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区×号楼11A室的房屋恢复原状并交付赵健。五、驳回向英的其他诉讼请求。案件受理费564元，由向英负担255元（已交纳），由赵健负担309元（于本判决生效后七日内缴纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨薇二〇二〇年九月七日书记员  贾茜