广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1866号原告：侯新民，男，1966年12月4日出生，汉族，公民身份号码653************011，住新疆喀什市文化路文苑小区***********。原告：张春丽，女，1967年11月27日出生，汉族，公民身份号码653************04X，住新疆喀什市文化路文苑小区***********。委托诉讼代理人：侯新民，男，1966年12月4日出生，汉族，公民身份号码653************011，住新疆喀什市文化路文苑小区***********。系原告张春丽的配偶。被告：珠海市万科物业服务有限公司。住所地：珠海市香洲区*********会所。统一社会信用代码：914***********881F。法定代表人：严雄波，公司总经理。委托诉讼代理人：张计瑞，男，公司员工。原告侯新民、张春丽与被告珠海市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告侯新民同时作为原告张春丽的委托诉讼代理人，以及被告的委托诉讼代理人张计瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告口头约定的车位管理服务协议；2.被告将原告已交纳的车位管理服务费22900元退给原告。事实与理由：2018年8月18日，原告侯新民购买位于珠海市斗门区*************（一）0417车位（以下简称案涉车位），当时原告给被告交款106900元，交款后经办人员取出事先准备好的车位买卖综合服务合同让原告签字，并说签完字后才给开具收据，后又说收据要分两张开，一张写车位款70000元，一张写车位综合服务费36900元，当时原告坚决反对万科物业收取车位综合服务费的行为，但被迫无耐签了字，事后及时向有关部门投诉万科物业的违规操作行为，在有关部门的督促下，万科物业委托伍育恒与原告进行协商。2018年11月，双方在协商一致的基础上，解除了存在争议的车位买卖综合服务合同，变更了合同内容，重新口头约定车位管理服务协议，内容如下：一、万科物业给业主侯新民退款14000元；二、万科物业将业主侯新民交纳的22900元作为今后30年的车位管理服务费；三、万科物业同意减免业主侯新民2019年住房的物业管理费。双方重新约定车位管理服务协议后，被告履行了部分承诺，但将原告侯新民交纳的22900元作为案涉车位今后30年的物业管理服务费的承诺，一直没有兑现，万科物业仍然继续重复收取两原告每月70元的车位管理服务费。经向斗门区市场监督管理局投诉无果的情况下，两原告诉至法院，请求法院判如所请。两原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：商品房买卖合同（现售）、不动产权证、收款收据、微信支付凭证、支付宝支付凭证、招商银行信用卡支付凭证、借记卡账户历史明细清单、代发代扣业务详细信息、发票联、车位买卖综合服务合同。被告辩称：一、本案非物业服务合同纠纷，是居间合同纠纷。1.两原告在表达了在居住小区购买车位的诉求后，被告与其接触，通过与开发商沟通洽谈为其争取到了低于市面价格的位于魅力之城负一层的车位。根据两原告于2018年7月7日签署的购买车位承诺书第1.1款及第二条的约定，原被告在已明确约定和提示的合同条款下签署服务协议，两原告明知其在购买案涉车位时被告将为其提供居间服务，服务收费内容都已经公示告知；2.根据原被告于2018年8月18日签订的车位买卖综合服务合同，被告为两原告购买案涉车位提供居间服务，服务内容包括寻找车位、试停车位、查验买卖双方资格、提供贷款咨询服务、协助办理产权登记等。后两原告在被告的居间下，购买了上述车位，在完成居间服务后，根据服务合同第三条的约定，两原告应就被告提供的服务支付居间费用。综上，根据两原告签订的承诺书及一个多月后双方签订的服务合同的约定，案涉车位交易已完成，居间服务已结算。二、被告为两原告提供了居间服务，两原告理应支付居间费用。两原告在支付36900元居间服务费后，两原告曾向斗门区税务局、斗门区工商局及斗门区市场监督局多次投诉被告居间费用过高。2018年11月在斗门区税务局的调解下，原被告达成一致，被告配合调解且本着积极为客户解决问题的理念，已在体谅双方履约情况及两原告情况前提下减免退还了14000元居间费用，并最终实际收款22900元且已开具相关发票。被告依约完成所提供的服务后，理应获得双方合同约定的服务对价，两原告现要求退回居间服务费违背了诚实信用。三、服务合同内容不违反法律规定，合法有效，也未有证据证明双方合意解除。且被告并非案涉小区的前期物业服务企业，无法提前收取30年车位物业服务费。1.从事实角度看，被告在政府部门的调解下主动减免服务费并退还了14000元，剩余22900元作为居间服务费，并非两原告所言的作为案涉车位未来30年的物业管理服务费，两原告的主张无任何事实依据；2.从常理角度考虑，车位服务管理费是基于物业服务企业在所服务小区进行停车场管理所依法可收取的管理费用，但该费用一般按月收取，且在合法指导价或限价下绝不可能实现30年不改变不调整的情况。两原告主张被告收取的22900元是一次性收取30年的车位管理服务费，一方面没有任何证据及依据可以证明双方达成过如此合意，另一方面目前实践中未发现任一家物业服务企业在有限物业服务年限内有权收取30年的车位管理服务费，且自身不考虑任何后续政策或通货膨胀的先例；3.被告并非案涉小区的物业服务企业，不可能提前收取未来30年车位管理服务费；4.案外人深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司（以下简称深圳万科物业）作为案涉小区前期物业服务企业同意减免两原告2019年一年的物业服务费，是由于两原告态度强硬，多次投诉，影响其正常商业经营，为安抚业主，同时在被告垫支后，出于客户关系维护原因，避免激化矛盾，向两原告赠送其位于珠海xxx城xx栋xx房的房产2019年一年的物业服务费，金额为2946.22元，该费用性质与本案诉争案由无关。四、被告并非案涉小区的前期物业服务企业，为案涉车位开具的居间服务费发票和收取的车位物业服务费的发票主体和内容不一致，两者不同。两原告提交的证据编号为97625023的发票属于居间服务费发票，与两原告提交的证据由被告开具的收款收据里写明“车位综合服务费36900元”并在调解下减免退款14000元后的总金额相对应。而深圳万科物业在物业服务过程中，收取车位物业服务费所开具的票据内容为“室内机动车管理服务费”，因此，两个费用在本质上为不同性质的费用及收费依据，两原告签署的承诺书第1.1款中也明确被告提供的购买车位的居间综合服务将开具综合服务费发票。其他购买了案涉小区车位的购买人均收到综合服务费发票，但业务员在开具两原告发票时选择科目错误选择了车位管理服务费，导致发票实际内容存在错误表述。根据其他车位购买人的发票内容可知，实际上发票内容应为车位综合服务费，与合同约定的一致，被告也愿意重新补开正确的发票给两原告。综上，被告为两原告购买车位提供居间服务，签订的相关合同合法有效，且无证据证明两原告存在重大误解或被胁迫签署相关合同，两原告违背诚实信用，要求被告退还居间服务费于法无据，请求法院依法驳回两原告的全部诉讼请求，并由两原告承担本案所有诉讼费用。被告对其答辩意见向本院提交如下证据：购买车位承诺书、车位勘察确认书、诚意登记协议、商品房认购书、车位买卖综合服务合同、消费者投诉案件调解终止书、企业信用信息公示报告、前期物业服务协议、其他业主的车位买卖合同及发票、公证书。原被告提交的证据，经当庭出示，对方当事人质证，本院经审查认定原被告提交的证据均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院均予以确认，证明内容以本院认定为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月7日，被告作为甲方与原告侯新民作为乙方签订的诚意登记协议约定，乙方向甲方预订位于珠海市xx之城车位一个，在签订协议时向甲方支付诚意登记金5000元，作为乙方在系统中选购车位的担保，本协议生效后乙方可获得系统选房资格，当系统提示“恭喜您，选房成功”时即为乙方就该选定车位认购成功，乙方同意本协议项下的诚意登记金转为后续双方签署的商品房认购书项下定金。同日，原告侯新民作为业主方签订的车位勘察确认书确认，原告侯新民对车位进行实地考察，已了解车位情况，并知悉车位交付时间。同日，原告侯新民作为承诺人签订的购买车位承诺书约定：一、原告侯新民认可被告就其购买车位提供的综合服务，并自愿与被告签订车位买卖综合服务合同，在支付综合服务费后由被告开具综合服务费发票；原告侯新民认可开发商委托被告与其签订商品房认购书，并由被告代收车位款，在与开发商签订商品房买卖合同后由开发商开具车位款发票；二、原告侯新民确认被告对提供的服务已经明码标价且现场公示，并告知其除了向开发商支付车位款外，鉴于被告为促成本次交易提供的综合服务，其愿意支付综合服务费；三、……同日，原告向被告支付5000元。2018年7月16日，两原告委托侯宇代理购买案涉车位如下事宜：一、确定合同条款，签署购买案涉车位的买卖合同，领取相关合同、发票及其他资料；二、代为接受房产登记机关询问；三、办理和领取案涉车位的不动产权证书；四、代交购房款和代为申报和缴纳案涉车位的政府税、费；五、代为办理案涉车位的出租、签订车位租赁合同以及代为收取车位租金等有关事宜；六、办理案涉车位验收交接、签署入伙公约等相关事宜。委托期限从2018年7月16日至2019年7月15日止。上述委托书经过公证处公证。2018年8月18日，被告作为甲方与两原告作为乙方签订的车位买卖综合服务合同约定，乙方向甲方购买案涉车位；甲方已向买卖双方提供如下服务：1.接受乙方购房委托并为乙方提供房地产信息，陪同乙方或代乙方查验拟购买车位的现场环境，带领乙方试停车位，确认车位的不利因素；2.对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；3.向乙方准确传达或报告车位卖方的真实意图；4.提供银行信用分期贷款的咨询服务；5.对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务；6.受买卖双方委托代收代缴物业专项维修基金服务。（合同第二条）；乙方认可甲方为促成乙方购买该车位所提供的本协议第二条的综合服务，并同意在签订本合同支付36900元的综合服务费，并且乙方须按照商品房认购书的约定与车位卖方签订商品房买卖合同。同日，原告向被告支付101900元，被告向原告侯新民出具两份收款收据分别确认收到案涉车位的基础款70000元及综合服务费36900元。2018年8月18日，被告作为甲方与两原告作为乙方签订的商品房认购书约定，乙方有意向购买案涉车位，认购价70000元，乙方应于本认购书签订后30日内到指定地点签订商品房买卖合同。2018年8月19日，两原告作为买受人与珠海市万汇房地产开发有限公司（以下简称万汇公司）作为出卖人签订的商品房买卖合同约定，两原告向万汇公司购买案涉车位，总价款为70000元，两原告应于2018年8月19日前支付全部价款；万汇公司依法选聘深圳万科物业为前期物业服务企业。2018年10月10日，万汇公司向原告侯新民出具收取案涉车位70000元车位款的发票。之后，两原告向相关行政部门投诉被告存在违规收取综合服务费的行为，双方经过相关部门的调解。2018年11月22日，佛山市万科物业服务有限公司向原告转账14000元，用途备注为“珠海xx之城xx车位优惠”。同日，佛山市万科物业服务有限公司向深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司转账2946.22元，用途备注为“魅力10-1505房2019年全年管理费”。2019年6月14日，被告向原告侯新民开具金额为22900元，货物或应税劳务、服务名称为“企业管理服务*-车位管理服务费-6%”、备注为“珠海xx之城一期车位0xx7”的发票。案涉车位登记在两原告名下，两原告各占50%的产权份额。两原告当庭确认侯宇系其二人的儿子，上述诚意登记协议、勘察确认书、购买车位承诺书、商品房认购书、车位买卖综合服务合同、商品房买卖合同均为侯宇签署的。两原告当庭陈述其并未委托侯宇代理关于支付车位综合服务费的事宜，侯宇在购买案涉车位时曾电话与其联系，两原告曾对被告高额收取综合服务费有异议，但由于不支付该费用，被告不同意开具相应收取车位款项的票据，故两原告才支付该费用。深圳万科物业系珠海市斗门区万科魅力之城花园小区的前期物业服务企业。原告侯新民曾交纳案涉车位的车位费，每月70元，收款单位为深圳万科物业。被告于2007年2月5日成立，经营范围包括物业管理、家务服务、物业代理等。被告曾收取珠海xx之城0xx1号车位的综合服务费36900元、珠海xx之城0xx2号车位的车位综合服务费31300元等，并开具对应项目及数额的发票。2020年7月16日，被告为原告侯新民开具金额为22900元，货物或应税劳务、服务名称为“企业管理服务*车位综合服务费”、备注为“珠海xx之城一期车位0xx7”的发票。本院认为：关于本案案由的问题。根据车位买卖综合服务合同的约定，被告为两原告购买案涉车位提供包括为两原告提供房地产信息、提供咨询等服务，促成两原告与案涉车位的卖方万汇公司签订买卖案涉车位的商品房买卖合同，两原告向被告支付相应的综合服务费作为报酬，故原被告之间形成居间合同关系。被告并非案涉车位所在小区的物业服务企业，原被告之间不存在物业服务合同关系，故本案的案由为居间合同纠纷。两原告虽称其未委托侯宇签署车位买卖综合服务合同，但两原告在庭审中承认侯宇在支付案涉车位的综合服务费时已告知两原告该费用的存在，两原告虽对此有异议，但仍然支付了该费用，即两原告已按照车位买卖综合服务合同的约定履行，故侯宇与被告签订的车位买卖综合服务合同对两原告具有约束力，该合同是原被告在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应恪守。关于解除口头约定的车位管理服务协议的问题。两原告向被告支付综合服务费36900元后，对被告收取该费用提出异议，经相关行政部门的协调，被告已向两原告退还14000元。而两原告主张其与被告还口头达成将未退还的综合服务费22900元作为案涉车位的车位管理服务费的协议，被告对此不予认可。本院认为，根据被告于2019年6月14日向原告侯新民出具金额为22900元的发票，虽然记载的货物或应税劳务、服务名称为车位管理服务费，但被告并非案涉车位所在小区的物业服务企业，其无权向两原告开具收取车位管理服务费的发票，被告抗辩其开具该项目发票的原因是工作人员的失误，并已重新向两原告开具金额为22900元、货物或应税劳务、服务名称为车位综合服务费的发票，被告的抗辩理由有理有据，本院予以采纳。两原告提交的证据不足以证明其与被告就22900元的综合服务费已达成新的协议，故其要求解除其与被告口头约定的车位管理服务协议及要求被告退还车位管理服务费22900元，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告侯新民、张春丽的全部诉讼请求。案件受理费372元，减半收取186元（原告侯新民、张春丽已预交），由原告侯新民、张春丽负担。本判决为终审判决。审判员  钟红敏二〇二〇年九月十四日书记员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。