广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异537号案外人：陆俊铭，男，1991年12月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：肖利兰，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱家杰，广东广信君达律师事务所实习人员。案外人：刘娟云，女，1962年9月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：肖利兰，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱家杰，广东广信君达律师事务所实习人员。申请执行人：广州市建筑置业有限公司,住所地：广东省广州市越秀区净慧路****商场。法定代表人：赵秋虎。被执行人：广州市金信房产开发有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区光复北路**。法定代表人：连为民。被执行人：广州市西关建设开发有限公司，住，住所地：广东省广州市荔湾区西华路**/div>法定代表人：欧阳小进,该公司董事长。委托诉讼代理人：霍玉基，该公司职员。本院在执行申请执行人广州市建筑置业有限公司与被执行人广州市金信房产开发有限公司、广州市西关建设开发有限公司建设工程合同纠纷一案过程中，案外人陆俊铭、刘娟云对执行标的向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陆俊铭、刘娟云称：(2011)穗中法执字第558号查封了人民北路693—727号金信大厦A座1001房(或人民北路69l之一号1101房)。但该查封房产实际并非被执行人广州市西关建设开发有限公司、广州市金信房产开发有限公司所有，而是陆俊铭、刘娟云的合法财产。一、标的房屋并非被执行人所有，而是其合法财产。(一)陆俊铭父亲签订的《预定商品房协议》合法有效，并支付了房价81％的购房款，1995年11月10日，陆敏清与广州信联物业有限公司(原“广州信联房地产咨询代理有限公司”，系广州市西关建设开发公司委托销售房屋的代理商)签订《预定商品房协议》，约定陆俊铭认购人民北路693—727号金信大厦A座1001房(或人民北路691之一号1101房)，建筑面积为114.45平方米，总房价为858375元。双方平等自愿地签订合同后5日内，陆敏清按照《预定商品房协议》约定支付购房款70万元。但后续广州市西关建设开发公司一直未见办理标的房屋的过户登记手续。(二)法院查封前陆敏清一家已在该房居住逾11年，陆敏清一家在2000年搬入标的房屋并生活至今，也按时交纳了标的房屋的物业管理费、水费、电费、燃气费等公用事业费。在陆敏清一家合法占有该房屋11年后，2011年广州市中级人民法院依据(2011)穗中法执字第558号协执文书，查封了标的房产。二、标的房屋继承人刘娟云名下无房产，该房系其唯一居住房屋。根据广州市规划和自然资源局出具的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》刘娟云名下查无房地产情况记录，由此可知刘娟云居住的标的房屋系其唯一生活用房，并无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“(三)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形。三、案外人多次积极主张权利，但被执行人均未作回应，2017年10月13日陆敏清去世，又因陆敏清父母先于陆敏清去世，妻子刘娟云、女儿陆艺尹均公证放弃继承陆敏清该房产的份额，最后由陆敏清之子陆俊铭合法继承该房产陆敏清的份额。陆敏清去世后，刘娟云曾多次前往广州市西关建设开发有限公司处，催促其及时办理房产过户，但均未得到任何回应。随后刘娟云也通过发函要求过户，对方仍未办理过户登记。无奈之下，欲通过诉讼请求被执行人办理过户登记，却发现标的房屋已被广州市中级人民法院查封，致其过户不能。结合以上事实，陆敏清在广州市中级人民法院查封前，陆敏清已经通过购房合同并支付了81％的购房款，其家人也一直合法使用该房屋至今并多次催促被执行人过户标的房产，但均未得到回应，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”并且能够顺利排除执行的情况。请求法院中止(2011)穗中法执字第558号案件的执行，解除查封人民北路693—727号金信大厦A座1001房(或人民北路691之一号1101房)。案外人陆俊铭、刘娟云向本院提交了如下证据：1.预定商品房协议；2.收款收据、预收款凭证复印件；3.代理销售商品房协议书；4.地址证明；5.依申请信息公开答复书；6.标的房屋的水电费、物业费等结算单据；7.居民死亡医学证明（推断）书；8.结婚证、户口簿；9.公证书；10.申请函、快递单、快递单投递详情；11.广州市个人名下不动产登记结果查询证明复印件。被执行人广州市西关建设开发有限公司答辩称：其司同意案外人的异议请求。申请执行人广州市建筑置业有限公司、被执行人广州市金信房产开发有限公司没有答辩。本院查明，广州市金信房产开发有限公司、广州市西关建设开发有限公司、信年发展有限公司诉广州市建筑置业公司建设工程合同纠纷一案，本院于2004年6月8日作出（1999）穗中法经初字第00359号民事判决，判决：一、广州市建筑置业公司在判决发生法律效力之日起十日内，赔偿占用金信大厦部分场地而造成的损失2939976.50元给广州市金信房产开发有限公司。逾期付款，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回广州市金信房产开发有限公司的其他本诉诉讼请求。三、驳回广州市建筑置业公司的反诉诉讼请求。广州市建筑置业公司不服向广东省高级人民法院上诉，该院于2006年8月24日作出（2005）粤高法民一终字第215号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币63980元由广州市建筑置业公司承担。广州市建筑置业公司不服向广东省高级人民法院申请再审，该院于2010年9月19日作出（2009）粤高法审监民再字第10号民事判决，判决：一、撤销（2005）粤高法民一终字第215号民事判决、（1999）穗中法经初字第00359号民事判决第三项及诉讼费用负担部分；二、维持（1999）穗中法经初字第00359号民事判决第一项、第三项；三、广州市金信房产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起10日内，支付广州市建筑置业公司工程款3296046.33元，并从1998年12月31日起至其还清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息；四、广州市西关建设开发有限公司对广州市金信房产开发有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；五、驳回广州市建筑置业公司的其他反诉请求等。因被执行人没有履行生效法律文书确定的义务，本院依广州市建筑置业公司的申请于2011年3月2日立（2011）穗中法执字第558号案执行，并于2011年8月21日作出（2011）穗中法执字第558号执行裁定，裁定本案指定由从化市人民法院执行。在执行过程中，本院于2011年5月11日轮候查封了被执行人广州市金信房产开发有限公司名下的位于广州市荔湾区人民北路691号、691号之1、691号之2的金信大厦（2000年11月30日前办理预售登记的除外）。现本案查封已变为正式查封。案外人陆俊铭、刘娟云提交的证据显示：1995年9月5日广州市西关建设开发公司（甲方）与广州信联物业有限公司（乙方）签订《代理销售商品房协议书》，双方约定甲方同意乙方取得甲方开发的广州市人民北路693-727号金信大厦A座1101、1102、1103、1105商品房的销售代理权。1995年11月10日广州信联房地产咨询代理有限公司（甲方）与陆敏清（乙方）签订了《预定商品房协议》，协议甲方同意乙方认购由广州市金信房产开发有限公司开发，甲方代理的座落在广州市人民北路693-727号金信大厦A座商品楼第十层一套1001房，建筑面积共约114.45平方米，总房价858375元。1995年11月10日陆敏清向广州信联房地产咨询代理有限公司缴交40万元的首期房款。1995年11月15日陆敏清向广州信联物业有限公司缴交30万元的购房款。2019年8月12日广州浚玮物业管理有限公司金信大厦管理处出具《证明》：内容为：广州市人民北路金信大厦A座商品楼第十层一套1001房，现在的门牌为：广州市荔湾区人民北路691号之一（金信大厦A座）1101房。户口本显示刘娟云是陆敏清的妻子，陆俊铭是陆敏清的儿子，陆艺尹是陆敏清的女儿，陆敏清于2017年10月17日死亡。2019年4月29日广东省广州市荔湾公证处作出（2019）粤广荔湾第6236号《公证书》，证实广州市荔湾区人民北路691之一（A座）1101房为陆敏清与刘娟云的夫妻共有房产，各占二分之一。被继承人陆敏清上述房产份额遗产由其妻子刘娟云、子女陆艺尹、陆俊铭三人继承，其中刘娟云、陆艺尹均已表示对上述遗产放弃继承权。被继承人陆敏清的上述房屋份额遗产由其儿子陆俊铭一人继承。继承后，刘娟云、陆俊铭各占上述房屋的二分之一产权。此外，陆俊铭、刘娟云还提交了水电费、物业费等收据以及刘娟云在广州市无房产的证明。听证过程中陆俊铭称其除涉案房产外有其他住房，涉案房产多年未办理过户的原因是没钱办理。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，广州信联物业有限公司经广州市西关建设开发公司同意与陆敏清签订《预定商品房协议》，由陆敏清购买涉案房产。但是该协议仅是预定协议，双方并未签订正式的商品房买卖合同，陆敏清、刘娟云及陆俊铭一直未付清购房款，也未将剩余房款交付执行，且从签订协议、支付购房款以及收楼到本案查封涉案房产长达十余年，案外人刘娟云、陆俊铭一直未去办理过户手续，对此存在过错。此外，案外人陆俊铭除涉案房产外有其他住房，因此，案外人陆俊铭、刘娟云要求解除对涉案房屋的查封不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人陆俊铭、刘娟云的异议请求。当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘 皓审判员 叶洁靖审判员 黄 征二〇二〇年九月三十日书记员 何耿旋