广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初742号原告：李诗婷，女，1984年11月23日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：陈小珠，系其母亲。被告：深圳市皇室堡酒店公寓有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道东门中路与文锦中路交汇处**怡泰大厦****。法定代表人：候悠珠，职务执行董事。委托诉讼代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。原告李诗婷与被告深圳市皇室堡酒店公寓有限公司（以下简称皇室堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李诗婷的委托诉讼代理人陈小珠，被告皇室堡公司的委托诉讼代理人韦荣革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李诗婷向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年1月起至2019年12月拖欠的租金31639.29元；2.被告向原告支付逾期付款违约金，以每月欠款的租金为基数，按每日万分之二的标准计算，自2019年1月11日起至付清之日止；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告李诗婷变更其第1项诉讼请求为被告向原告支付自2019年1月起至2020年4月拖欠的租金43167.76元，并增加一项诉讼请求为：被告向原告支付合同违约赔偿金50000元。事实与理由：原告是广州市番禺区坑口路×号×号房的业主，曾起诉被告拖欠租金，案号为（2019）粤0113民初1371号，被法院判胜诉。2015年10月25日，原告与被告签订了《酒店式公寓租赁协议》，协议约定原告将自有的广州市番禺区坑口路×号×号房产出租给被告经营酒店式公寓；租期从2015年8月1日至2025年7月31日止，租赁期为10年；租赁期间，被告承担与该房屋有关的包括物业费、水电费等在内的各项费用；租金标准为每月2477元，被告于每月10日前向原告支付当月租金，结满36个月第四年开始，逐年递增4.5%（即租金从2018年8月开始为每月2588.47元，2019年8月开始为每月2704元）；租金按月支付，逾期支付租金的，每逾期一日按月租金金额的万分之二支付违约金；超过6个月未付租金，原告有权解除该协议；如遇单方违约，在守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议的视为合同违约，需向守约方承担赔偿责任，赔偿金额为50000元。原告从第一次起诉至今都没有收到皇室堡公司的租金，2019年6月26日再发催租函催租也无回应。2018年1月开始，被告欠缴租金，原告5月查账才发现被告5个月无交租，委托母亲到酒店向原告催收时才知晓广州市番禺区坑口路100号皇室堡酒店公寓已变更为广州大坊阁物业管理有限公司经营大坊阁酒店公寓。原告向广州大坊阁物业管理有限公司催租，广州大坊阁物业管理有限公司要原告重新与其签一份降低租金为每月1440元的合同，才付拖欠的租金的九成，原告认为自己与被告的合同未到期，所以不同意重签。现因为被告违约，原告不得已于2020年4月29日收回房屋，再与大坊阁酒店公寓重签租约，将损失106320元的租金。被告已经构成合同违约，严重损害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告皇室堡公司辩称，对于诉求1，从2018年1月1日起一直均由大坊阁物业公司向原告支付租金，2020年1月至4月的租金由于次承租人大坊阁物业公司没有参加庭审，故对于租金总额由法院审核。因疫情原因，且疫情被确定为不可抗力，按照同行做法一般是免一个半月的租金，希望合议庭从该情况考虑一下；对于诉求2，我方同意解除合同，且原告在2020年4月29日收回房屋，故合同已于2020年4月29日解除；对于诉求3，我方不同意支付解约的违约金及拖欠租金的违约金，受疫情影响，我方确实是无力经营，均是次承租人向原告支付租金的，房屋实际上没有出租出去，压力较大，现原告向我方追究违约责任，我方更是无能为力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街坑口路×号×房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为李诗婷。2.2015年10月25日，李诗婷作为出租方（甲方）与皇室堡公司作为承租方（乙方）签订《酒店式公寓租赁协议》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作为统一经营管理的酒店式公寓使用；租赁期限为10年，自2015年8月1日起至2025年7月31日止；月租金为2477元，首期租金于2015年10月1日始计；租金在第四年（结满36个月）开始，逐年（对比前一年）递增4.5%；乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金；如乙方不按时向甲方支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向甲方支付逾期付款违约金，超过半年未付，甲方有权解除本协议；本协议有效期内，一方不履行协议内容的约定，守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议的，视为违约行为，违约方须向守约方承担经济赔偿责任，赔偿金额为50000元；等等。3.2019年1月16日，李诗婷以皇室堡公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为（2019）粤0113民初1371号。本院于2019年6月17日作出该案民事判决书，判决皇室堡公司向李诗婷支付拖欠的涉讼房屋2018年3月至2018年12月的租金及逾期付款违约金。为证明皇室堡公司拖欠租金及其催缴情况，李诗婷向本院提交了以下证据予以证明：李诗婷名下中国工商银行股份有限公司东莞阳光支行《借记卡账户历史明细清单》一份，证明2018年皇室堡公司支付租金的实际情况；《催租函》及EMS邮寄快递底单，证明李诗婷曾催促皇室堡公司支付租金；广州大坊阁物业管理有限公司（以下简称大坊阁公司）缴费账单，证明2020年4月涉讼房屋仍产生了水电费，表明在正常经营。庭审过程中，李诗婷与皇室堡公司均确认如下事实：1.《酒店式公寓租赁协议》的出租方为李诗婷，承租方为皇室堡公司；2.《酒店式公寓租赁协议》约定免租期为两个月，已实际履行免租期，李诗婷自2015年10月1日起开始收取租金；3.皇室堡公司向李诗婷支付了4954元的租赁保证金；4.双方并无另行签订书面协议改变《酒店式公寓租赁协议》的约定；5.李诗婷已于2020年4月29日收回涉讼房屋，《酒店式公寓租赁协议》已于该日解除。李诗婷称皇室堡公司于2015年10月1日开始支付租金，一直正常履行，2018年3月开始拖欠租金。其曾于2019年1月16日向法院起诉要求皇室堡公司支付涉讼房屋2018年3月至2018年12月的租金，并已得法院支持。因皇室堡公司未依约向其支付涉讼房屋自2019年起的租金，已构成违约，故其于2020年4月29日收回涉讼房屋。大坊阁公司为涉讼房屋所在楼宇的物业管理公司，其与该司未签订任何书面协议。其同意将皇室堡公司已支付的租赁保证金用以抵扣皇室堡公司拖欠的租金及违约金。皇室堡公司则称实际上大坊阁公司并非涉讼房屋所在楼宇的物业公司，而是涉讼房屋的次承租人，自2018年1月1日起一直由大坊阁公司向李诗婷支付租金。本院认为，李诗婷和皇室堡公司签订的《酒店式公寓租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。李诗婷已依约向皇室堡公司交付了涉讼房屋，皇室堡公司作为承租人理应按照合同约定履行按时、足额支付租金的义务。现李诗婷称皇室堡公司拖欠涉讼房屋自2019年1月起的租金，故其于2020年4月29日收回涉讼房屋，而皇室堡公司未举证证明其已履行付款义务，应承担举证不能的不利后果，故皇室堡公司应向李诗婷支付涉讼房屋自2019年1月1日至2020年4月29日的租金。根据《酒店式公寓租赁协议》约定，租赁期限自2015年8月1日起至2025年7月31日止，首期租金于2015年10月1日始计，每月租金为2477元，租金自第四年（结满36个月）始逐年递增4.5%，因此涉讼房屋2019年1月至9月的月租金为2588.47元（2477元/月×104.5%），2019年10月至2020年4月29日的月租金为2704.95元（2588.47元/月×104.5%），故皇室堡公司应当向李诗婷支付拖欠的涉讼房屋2019年1月1日至2020年4月29日的租金42140.72元（2588.47元/月×9个月+2704.95元/月×6个月+2704.95元/月÷30天×29天）。就李诗婷诉请中的超出部分，本院不予支持。另鉴于李诗婷同意将皇室堡公司支付的租赁保证金4954元用以抵扣拖欠的租金等，经抵扣后，皇室堡应向李诗婷支付的租金应为37186.72元。就李诗婷要求皇室堡公司赔偿违约金50000元的诉请。《酒店式公寓租赁协议》约定，一方不履行协议内容的约定，守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议的，违约方须向守约方赔偿50000元。本案中，李诗婷已提交证据证明皇室堡公司一直未履行协议约定的缴租义务，且现《酒店式公寓租赁协议》最终因皇室堡公司的违约行为而解除，故李诗婷该诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。至于李诗婷要求皇室堡公司向其支付逾期付款违约金的诉请。如上所述，因李诗婷要求皇室堡公司赔偿违约金50000元的诉请已得本院支持，该违约金足以弥补李诗婷的损失，故就逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、深圳市皇室堡酒店公寓有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向李诗婷支付拖欠的位于广州市番禺区市桥街坑口路×号×房2019年1月1日至2020年4月29日期间的租金37186.72元（已抵扣深圳市皇室堡酒店公寓有限公司支付的租赁保证金）；二、深圳市皇室堡酒店公寓有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向李诗婷赔偿违约金50000元；三、驳回李诗婷的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2129元，由深圳市皇室堡酒店公寓有限公司负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  刘 媛人民陪审员  梁润荣二〇二〇年九月二十日书 记 员  凌绮珊