广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14759号原告：肖爱莲，女，1971年1月13日出生，汉族，住湖南省衡阳县*******升组，公民身份号码430************421。被告：梁金好，女，1946年5月5日出生，汉族，住广东省中山市***********，公民身份号码440************94X。委托诉讼代理人：卢扬见，广东盛泽知博律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖烈钰，广东盛泽知博律师事务所实习律师。原告肖爱莲与被告梁金好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖爱莲，被告梁金好委托诉讼代理人卢扬见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖爱莲向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿因被告单方终止合同产生的损失30000元；2.被告向原告补偿铺面装修费8000元、店内设施、预备仓库5240元；3.被告向原告支付店铺搬迁费用3000元；4.被告返还押金4000元；5.被告赔偿私自拆铺面造成个人财产损失折后人民币8000元；6.被告退还原告2019年5月至7月房租8000元（5月租金4000元，6月和7月租金为2000元/月）。庭审中，原告将上述第2项诉讼请求中铺面装修费8000元变更为12000元。事实和理由：原告于2018年12月26日通过陈华好签订商铺租赁协议，协议上出租人为被告，协议约定被告将位于中山市***********侧16、17号商铺出租给原告使用，用于经营窗帘生意，押金4000元，月租金4000元，租期1年，自2018年12月26日至2019年12月26日止，该合同还对其他事项作了相应的约定。自协议签订始直至纠纷产生，陈华好负责商铺的租金收取及日常管理，梁金好作为合同上出租人未出现过。2019年7月，陈华好口头通知商铺拆迁，要求终止合同，原告退出上述商铺，而原告恰于2019年5月完成第二次装修，还未开始经营。经协商，陈华好向原告口头承诺梁金好将补偿装修、损失等费用，并退还押金4000元，原告同意搬离。实际上此乃梁金好拖延支付并哄骗原告搬离策略。被告未顾原告请求给予延缓搬离时间，采用断水断电方式逼离。2019年11月，被告私自撬开商铺，将原告留在商铺的电器等私人财产破坏，导致原告蒙受较大财产损失及精神伤害。原告多次尝试交涉，被告拒不露面。综上，被告的行为严重侵害原告合法权益，为维护自身合法利益，原告依法向法院起诉，望判如所请。被告梁金好辩称，原告提起诉讼没有事实和法律依据。被告在2019年7月中旬，曾通知原告搬离案涉商铺，但是原告不同意搬离并继续租赁案涉商铺，直到今日尚未搬走。且从2019年7月27日起至今，一直未缴纳租金及占用费，也未缴纳案涉商铺的水电费，其行为已经构成了根本违约，被告有权依据商铺租赁协议的约定，单方解除合同，被告已经于2019年10月30日向法院提起诉讼，要求解除合同并要求原告支付租赁期间的租金以及合同解除之后的占用费，即双方合同的终止归责于原告，由此产生的损失由原告自行承担。原告也并未提供相关的证据证明，损失30000元的事实。原告违约在先，按照商铺租赁协议的约定，被告有权没收押金，且押金在合同履行期间已经变更为2000元。被告并未私拆案涉商铺。2019年5月被告只收取了原告租金2000元，而原告在2019年5月－7月均正常承租并使用涉案商铺，其需按照商铺租赁协议的约定向被告支付租金，被告无须向其返还该3个月租金。本院经审理认定事实如下：2018年12月12日，梁金好与肖爱莲签订商铺租赁协议，将位于中山市***********侧商铺16－17卡（其中“16”被涂改）出租给肖爱莲作商业使用，面积约80平方米。并约定：租赁期限自2018年12月26日起至2019年12月26日止，共1年；肖爱莲每月5号前向梁金好交付当月租金4000元（该金额被涂改为2000元）；合同签订当日，肖爱莲必须支付当月租金4000元（该金额被涂改为2000元）、商铺押金4000元（该金额被涂改为2000元）；租赁期间所产生的水电费及卫生费、税费、租赁税等由肖爱莲负责支付（电费1.3元/度，水费4元/吨）；租赁期内，如肖爱莲逾期5天不交租金、水电费及其他费用，梁金好有权终止本合同，除追收肖爱莲拖欠款外，梁金好收取的押金不予以退回；租赁期内，承租商铺由肖爱莲负责维修及复位，商铺内外不变，如需作楼外装饰改修必须在梁金好同意后才能动工，并且一切费用由肖爱莲负责；本合同签署生效后，若因不可抗力的自然灾害造成损失或国家、政策改变需拆迁而使本商铺停止租赁、经营、双方应终止合同的履行且相互不需要承担责任。协议还约定了其他内容。梁金好向肖爱莲出具的收款收据，记载2018年12月12日，梁金好向肖爱莲收取了十四村商铺16卡、17卡的押金4000元（该金额被涂改为2000元）。收据下方注明：2019年5月份分割成两间商铺，租金2000元，押金2000元。庭审中，肖爱莲称上述协议及收据中押金数额本为4000元，是梁金好私自涂改。其开始时租赁了案涉土地上的16、17卡商铺，其不愿意交16卡商铺租金2000元，不认可押金抵扣5月租金的行为，且16卡商铺已经租给他人。梁金好称肖爱莲在2019年5月并没有缴纳租金，正是通过将原押金4000元变更为2000元的这种方式，以押金中变更后多出的押金2000元抵扣2019年5月份的租金。中山市不动产登记资料查询结果显示，坐落于中山坦洲十四村绿杨居南门侧十七卡经查询不动产登记簿，无不动产登记记录。坦洲镇十四社区居民委员会出具证明载明：“位于中山市***********侧对面的建筑物的产权人是梁金好，该建筑物共一层，总面积800平方米，可作商业之用。”该证明下文内容有：“此证明仅供申办工商营业登记证使用。”经肖爱莲申请，本院依职权调取了2019年12月20日肖爱莲向中山市公安局坦洲分局裕洲派出所报案的询问笔录，询问笔录主要内容为：肖爱莲自述其位于中山市***********对面的商铺佳美窗帘床上用品店，因店铺拆迁，其于2019年11月11日留下了一些不便搬运的物品后，锁好门就离开了。2019年12月10日16日许，其再次来到店铺，发现冰箱、电视机、不锈钢门、空调、沙发、双炉煤气灶等物品丢失，店铺后面木门被撬开。其遂意识到店铺被盗，于是报警。经质证，肖爱莲确认真实性，但认为笔录上记载不准确，其当时说的是商铺被拆除，里面的东西不见了，无法确认是否属于盗窃。梁金好则认为询问笔录只是证明肖爱莲在2019年12月10日报案其店铺内的物品被盗窃，从其笔录来看并未显示与梁金好存在关联，也不足以证明与店铺是否拆迁有关。肖爱莲提供的淘宝等电商平台购货截图显示，冷风机、电视机、自粘墙纸、贴墙强力胶、电动缝纫机、锁边机、电熨斗、等物品收件的地址显示为珠海地址并非案涉商铺所在地地址；货物收据（电线、电缆、卷闸门锁、沙、节能灯、木梯、螺丝、胶钳仔、吊板等）、工资收据（装修吊板、装修吊顶、装修地面、拆吊板等）均无地址记载。收据上的盖章以及签名无法核实其真实性，梁金好认为上述收据及截图所记载的物品无法与案涉的商铺关联。庭审中，肖爱莲述称，其于2018年12月26日开始接收使用涉案商铺；支付租金至2019年7月，8月开始未交租；因经营窗帘生意，要拆除窗帘、轨道、木板等，所以把窗帘的东西搬走，剩余的财产留在商铺内；于2019年11月11日搬走了一部分财产，剩下一部分财产放在店铺内;虽没有在商铺内装修形成添附，但里面的物品较重，其只有一部电动车没有办法自行搬走，且新租的商铺位于三乡距离较远，新店也有很多事要处理，比较忙，所以也没时间去涉案商铺搬走剩余财产。梁金好述称，涉案商铺没有产权证明；商铺所在地属于集体用地；于2019年7月13日通过微信通知肖爱莲终止合同，理由是政府要收回该土地的使用权；确认肖爱莲实际交租至2019年7月；涉案商铺在2019年11月1日开始被自来水公司以及电网公司以拖欠多月的水电费未缴为由断水断电。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。具体到本案中,梁金好未提交房产证、土地证等证据显示其出租的案涉商铺已经主管部门批准建设或者已经取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”之规定,案涉租赁合同无效,肖爱莲应将案涉商铺返还梁金好，梁金好亦应向肖爱莲退还押金。关于押金数额，肖爱莲主张4000元，梁金好则主张押金已由4000元变更为2000元。本院认为，合同条款的变更需要合同当事人协商一致，并作出新的意思表示，未有证据证明双方就押金条款的变更已达成新的合意，庭审中肖爱莲对押金的变更亦不予认可，且合同成立后以在原合同中涂改的方式进行新的约定也不符合一般交易习惯。故对于肖爱莲主张的押金为4000元的事实本院予以采信，该4000元应当由梁金好向肖爱莲退回。至于装修损失，店内设施及预备仓库费用、搬迁费用等诉求。本院认为，梁金好明知涉案商铺未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设而对外进行出租，肖爱莲在承租涉案商铺时亦未对商铺产权进行必要审查，双方对于合同无效均存在过错。现因合同无效，肖爱莲在租赁期限未届满前不得不搬离涉案商铺，由此产生的损失若由肖爱莲一人承担则显然不公，应当由双方共同负担。但对于损失项目及数额，肖爱莲提供证据证明力并不足以证明其所证明的事实，在其未充分完成举证证明责任的前提下，本院综合涉案合同约定的租赁期、商铺位置、用途（窗帘销售）、履行情况、必要装修添附、搬离期间长短等因素考虑，酌定由梁金好向肖爱莲赔偿损失费3000元，以弥补肖爱莲因合同无效而产生的损失。关于退还2019年5月至7月房租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。庭审中，肖爱莲确认其于2019年11月才将部分财产搬离涉案商铺，即在此之前，其依然在使用涉案商铺，梁金好向其收取该期间的租金并无不当。肖爱莲要求梁金好返还2019年5月至7月租金的诉求，于法无据，本院不予支持。至于商铺被拆除后商铺内个人财产损失，肖爱莲提供证据及报警材料的证明力并不足以证明上述财产有否损失以及损失为梁金好造成，故对于其该项主张，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁金好于本判决生效之日起七日内向原告肖爱莲赔偿损失3000元；二、被告梁金好于本判决生效之日起七日内向原告肖爱莲退回押金4000元；三、驳回原告肖爱莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1456元，减半收取728元（原告已预交），由原告肖爱莲负担651元，由被告梁金好负担77元（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年九月一日书记员  陈嘉婷郭乐茹