四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初3347号 原告：安岳县博达物业服务有限公司,住所地四川省安岳县岳阳镇兴安路**，统一社会信用代码91512021789118363U。 法定代表人：李春寒，执行董事。 委托诉讼代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所律师。 被告：代述永，男，1971年2月21日出生，汉族，居民，住四川省安岳县。 原告安岳县博达物业服务有限公司（以下简称“物业服务公司”）与被告代述永物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告物业服务公司的委托诉讼代理人邓新琴到庭参加诉讼。被告代述永经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 物业服务公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告代述永支付2014年6月23日至2020年6月30日所欠物业费12378元；二、判令被告代述永支付逾期交纳物业管理费的违约金22590元；三、判令被告代述永承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年6月23日，原告与代述永签订物业服务合同。该合同约定，由原告为被告所有的安岳县岳阳镇民族星城小区12栋2单元404号房屋（建筑面积122.79㎡）提供物业服务，物业服务费按建筑面积每月1.4元/㎡收取，若业主无故拖欠应交费用，则物业公司有权要求业主承担违约责任。原告已经按照合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告无故拖欠2014年6月23日至今的物业服务费，虽经原告多次催收，但被告仍以各种理由拖延。被告的行为严重损害了原告的合法权益，因此，特诉请人民法院判决如上请求。 代述永书面答辩称，原告未能成功承接民族星城小区的物业服务管理，其不具备收取物业服务费的资格。原告未完善相关设施设备，人员可自由出入，2015年10月被告所在楼栋多户业主被盗，被告亦未能幸免。小区存在脏乱差现象，严重影响小区美观和安全。物业公司从未公示公共收益收支情况，对小区的住改商行为也坐视不管。由此，被告要求物业公司必须在整改合格后，才支付物业服务费用。 根据原告陈述和经审查确认，原告所举的原、被告的身份信息资料，物业服务企业资质证书，收费许可证，民族星城小区房屋移交明细清单、小区前期物业服务合同、保洁检查考核评分表、物业费年度收费明细表、保安人员巡逻登记表，原告送达书面催收文书的照片，物业承接检查协议及物业承接检查汇总报告，物业公司制发的各相关温馨提示、申请、通知、广告，欠费明细表等证据，本院认定事实如下： 2013年6月23日，原告物业服务公司与被告代述永签订《民族星城小区前期物业服务合同》。该合同主要约定：物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；服务内容为共用部位和相关场地的清洁卫生、污水管道的疏通，交通与车辆出行、停放秩序的管理，公共绿化的养护和管理等；合同期限为签字生效之日起至第一次业主大会或业主委员会与物业公司签订的物业合同生效时止；物业服务费由原告按住房建筑面积每月1.4元/㎡向业主或物业使用人收取，每年收取一次并由业主在每年的首月全额交纳；业主应依约按时交纳各项费用，若业主超过交纳期限，每天加收未交款项总和3‰的滞纳金，累计加收。签订合同后（至今业主委员会与物业公司仍未签订物业服务合同），原告对小区进行了相关的物业管理服务，在服务管理过程中存在部分瑕疵。被告代述永系民族星城小区业主，其所有的12-2-404号房屋建筑面积122.79㎡。被告代述永从2014年6月23日起至2020年6月23日应交物业管理服务费72个月计12377.23元。经原告多次催收，被告至今仍未履行交纳义务。 本院认为：原告安岳县博达物业服务有限公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，完善了相关的承接手续，依法取得了收取物业管理费用的资格，其与被告代述永签订的《民族星城小区前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该物业服务合同合法有效，当事人应当按照约定行使权利和履行义务。原告组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，有权按约定收取相应的物业管理服务费。被告代述永作为小区业主，实际接受了原告的物业管理服务，理应及时依约支付相应的物业管理服务费，其未依约履行交费义务的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费”之规定，被告代述永应当承担立即交纳相关费用的民事责任。由此，原告的诉请合法有据，本院依法予以支持。 物业管理是一种不间断的公共服务管理活动，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会或业主的交流沟通，为包括被告代述永在内的各业主提供优质的物业服务。本案中，原告在物业服务过程中确实存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失。原告虽未举证证明其损失的具体额度，但被告给原告造成相应损失的事实是客观存在的，故此，本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持1000元。被告代述永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的不利法律后果自负。 被告代述永所述被盗的事或已涉及刑事案件，公安机关侦查终结后将会作出相应的处理，若被告认为原告对被盗事件负有相应责任，则可另行主张权利。至于被告提出的其他抗辩事项，亦可通过业主委员会抑或其本人与物业公司衔接，予以协商改进和处理或者通过法律程序依法解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告代述永在本判决生效之日起十日内向原告安岳县博达物业服务有限公司支付2014年6月23日至2020年6月30日期间的物业管理服务费12377.23元； 二、限被告代述永在本判决生效之日起十日内向原告安岳县博达物业服务有限公司支付逾期交纳物业管理服务费的违约金1000元； 三、驳回原告安岳县博达物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费674元，减半收取337元，由安岳县博达物业服务有限公司负担208元，由被告代述永负担129元（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 唐永卫 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 严 品 书 记 员 陈彦汐