广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4363号原告：王东，男，1969年4月4日出生，满族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托诉讼代理人：孙卓，广东顶匠律师事务所律师。被告：广州斯巴达物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张丽娟，职务：总经理。被告：佛山合能装饰工程有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：杨运林，职务：总经理。两被告共同委托诉讼代理人：周镐荣、罗秋莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。原告王东诉被告广州斯巴达物业管理有限公司、被告佛山合能装饰工程有限公司合同纠纷一案,本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告王东及其委托诉讼代理人孙卓、被告广州斯巴达物业管理有限公司（下称斯巴达公司）、被告佛山合能装饰工程有限公司（下称合能公司）共同委托诉讼代理人周镐荣、罗秋莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王东向本院提出诉讼请求：一、依法判决两被告共同向原告退还198000元及违约金（从2020年3月30日起按每日万分之三的利率标准计算至实际还清之日止）；二、本案全部受理费用由两被告共同承担。事实与理由：被告斯巴达公司自称拥有坐落于广州市荔湾区芳村大道西滘口汽车客运站对面的某某天鹅湾酒店式公寓物业，并且向原告宣称购房可以享有独立产权，还承诺以托管经营的方式保证原告获得保本收益。于是原告便信以为真，便于2020年3月24日按被告斯巴达公司的要求分几笔共交纳了198000元。被告斯巴达公司于几天后给了原告一个加盖有被告合能公司的公盖的收据，并手写记载服务费60000元。原告支付之款项为购房款，原告是无须支付服务费的。并且，原告发现被告提供的合同是租赁合同，而不是商品房买卖合同，而且该房根本无法办理房产，被告向原告虚假宣传，原告受到了欺骗，违背自己真实意愿，所以被告应当退还全部款项给原告。经原告调查得知，该处某某天鹅湾酒店式公寓物业根本没有施工许可，也没有经营许可，更没有售房许可，被告系违法销售，被告无权收取原告之款项。综上，为维护原告的合法权利，故向贵院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告斯巴达公司、合能公司共同辩称，就原告所述的无权处分，我方不予确认，该观点与事实不符也没有法律依据。1、涉案项目是广州合想物业管理有限公司（下称合想公司）与广州五眼桥经济社（下称五眼桥经济社）合作开发的项目。已依法取得建设该项目所需的相应文件及手续。双方于2017年2月14日签订了该合作开发协议，根据该协议，五眼桥经济社将项目交给广州合想出资进行开发建设，广州合想负责项目的设计、报建、施工管理、运营管理等。合想公司享有70年完整的免费使用权，可以自由出租、经营及转让使用权。2、该项目经过政府单位备案，有建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、用地批准证，经营主体也合格。3、我司于2019年9月28日取得合想公司的授权经营（可经营不限于经营管理、转让使用权、出租、收款、签订合同等授权时限为70年），同时我司有权自行招商或委托第三方进行项目推广。故原告的诉请没有事实与法律依据，同时，原告与被告的合同形式及实体要件均符合合同法的规定，合同应合法有效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月24日，王东（乙方）与斯巴达公司（甲方）签订合同，该合同约定内容如下：第一条公寓位置及租赁：甲方同意将坐落于广州市荔湾区芳村大道西（滘口汽车客运站对面）【某某天鹅湾】5层B511号公寓物业25.21平方米租赁给乙方使用，乙方向甲方支付租金，乙方知悉甲方合法拥有该物业的权益，甲方按照法律有关明示义务的规定，已向乙方全面介绍项目及该物业状况并详细解释本合同条款，乙方已清晰知晓该物业时农村集体土地建设的物业及周边环境等相关情况，乙方确认在签署本协议时已知悉该物业的性质及全部现状，并不持异议。第二条该物业租赁期限、赠送期及租金收取方式：租赁期20年，自2021年1月1日起至2040年12月31日止；赠送期为4年6个月，即从2041年1月1日起至2045年6月30日止；租金总额为200000元，乙方在签订《认租书》后3天内向甲方缴纳首期租金120000元，并签订本合同，余款80000元乙方在2020年12月31日前分三次向甲方付清；第五条物业交付：本合同租赁期内（包含赠送期）乙方同意将该物业交由委托经营方某某公寓酒店管理（广州）有限公司同意经营管理并签订《委托经营合同》；乙方同意由委托经营方某某公寓酒店管理（广州）有限公司于2021年1月1日为其办理验收手续，视为甲方已向乙方交付使用；第六条甲乙双方责任：因甲方原因未能按本合同约定交付物业给某某公寓酒店管理（广州）有限公司使用的，逾期不超过90个工作日，自本合同规定的交付之日的第二日至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付租金总金额的万分之三的违约金，合同继续履行；第七条合同期内，一切以合同约定的条款为依据；甲、乙方任何一方不得随意终止合同，除遇到不可抗力的自然灾害和地方政府需要拆建改造或国家消防整改等行政干预，使合同无法执行，经双方协商可终止本合同；第八条合同期满后乙方交回该物业给甲方，所有权益归还甲方所有，房产一切设施全部归甲方所有；等等。根据王东的转账凭证，王东向斯巴达公司付款情况如下：于2020年3月21日支付80000元，2020年3月24日支付26000元和32000元，合共138000元。2020年3月30日，王东签订《服务确认书》，内容为：王东自愿承租广州市荔湾区芳村大道西（滘口汽车客运站对面）【某某天鹅湾】B511号物业【公寓有偿使用合同】，甲方为斯巴达公司，本人同甲方承租时，在接洽过程中，合能公司提供该物业的装修、运营、业态布局、房源等咨询介绍、协助认租服务、办理前期认租手续服务等，本人自愿并同意向贵司支付相应服务报酬，在协议签订之日向贵司支付服务费60000元。本人清楚知悉本确认书的全部内容，自愿缴纳上述费用，本确认书有效期自签字后生效。同日，合能公司开具收据，内容为：收到王东交来某某天鹅湾B511单元服务费60000元。原告王东围绕其请求提供以下证据：1、合同书；2、收据、银联pos签购单、转账记录；3、微信记录（截图）；4、视频。被告斯巴达围绕其主张提供以下证据：1、声明、项目批复文件、合作开发协议、企业项目备案证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证；2、广州合想公司工商登记信息、广州合想营业执照；3、广州斯巴达公司工商登记信息、广州斯巴达法定代表人身份证复印件及关系证明、广州合想授权广州斯巴达；4、服务确认书；5、项目现场公式书及照片；6、委托经营管理合同。庭后，本院向合想公司进行调查询问，该司到庭陈述：确认两被告提供的项目授权书、合作开发协议；案涉房屋所在建筑物属于新广佛商业中心项目物业；合想公司授权斯巴达公司全权负责招商属于其公司拥有权益的负责招商新广佛商业中心项目的物业面积，并拥有该公司权益的全部时限等。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中王东以斯巴达公司系无权处分致合同无效为由请求款项返还及违约金支付，因此本案的焦点在于斯巴达公司对案涉房屋作出了何处分及其是否有相关处分权。本院作分析如下：关于王东与斯巴达公司签订合同性质。根据合同约定，案涉房屋系斯巴达公司租赁王东使用，纵观整个合同涉及金额、日期均使用“租赁”、“租金”字样，且约定合同期满后王东交回物业给斯巴达公司等。故王东与斯巴达公司签订的合同为房屋租赁合同，二者为租赁关系。王东主张签订合同系因斯巴达公司的故意错误陈述发生了购买案涉房屋产权的错误认识。王东提交的微信截图、视频均为签订合同后录制，不能反映签订合同时的真实情况。且从合同对案涉房屋约定相关表述、合同总金额价值、使用期等因素均与惯常的出售房屋产权交易习惯有较大差别，因此本院对王东该一主张不予采纳。关于斯巴达公司处分权问题。如前所述王东与斯巴达公司系租赁关系，斯巴达公司为案涉房屋的出租方。原告王东主张斯巴达公司无处分权，但其所提供证据并未不能反映斯巴达公司不能对案涉房屋进行出租。而依据合想公司的授权，斯巴达公司对案涉房屋所在物业可进行全权经营，包括经营管理、转让使用权、出租、签订合同等，且授权时限为其权益的全部时限。现王东与斯巴达公司约定的租赁期在授权时限之内，斯巴达公司对案涉房屋系有权出租。王东与斯巴达公司的合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。王东以合同无效为由要求返还款项的请求依据不足，本院不予支持。至于王东与合能公司之间的服务费用非因租赁合同产生，系另一法律关系。王东与合能公司应协商或另循法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王东的诉讼请求。本案受理费2133元，由原告王东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年九月二十四日书记员  余友斌古秋燕卢健华