安徽省庐江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0124民初5969号 原告：吴毅强，男，1980年12月13日出生，汉族，居民，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：余亚鹏，安徽金华安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李梦君，安徽金华安律师事务所律师。 被告：合肥美富房地产发展有限公司，住所地安徽省庐江县经济开发区**，统一社会信用代码91340124MA2NW88RX2（1-1）。 法定代表人：王楠杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨威，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张豪杰，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。 原告吴毅强与被告合肥美富房地产发展有限公司（以下简称“美富地产”）合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴毅强的委托诉讼代理人李梦君，被告美富地产的委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴毅强向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认其与美富地产签订的《天湖湾车位使用权有偿转让合同》中超过20年期限的部分无效；2、请求判令美富地产向其退还170000元车位款及支付资金占用期间利息（自2018年9月3日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，之后利息计算至款项实际付清之日止）；3、本案诉讼费由美富地产承担。事实与理由：其系庐江县高新区望湖路19号天湖湾小区20幢304号商品房业主。2018年9月3日，其支付170000元购买两个车位。2019年12月27日，双方签订了《天湖湾车位使用权有偿转让合同》。转让合同约定：美富地产将1期39、39号车位转让给吴毅强，每个车位款85000元，使用期限与70年住宅的土地使用权期限相同。其认为双方签订的《天湖湾车位使用权有偿转让合同》实为租赁合同，根据法律规定，租赁期限超过20年的，超过部分无效。同时，双方在《合肥市商品住宅销售明码标价书》中约定房屋销售价格已经包含机动车库、车位等基础设施、公共配套建设费用。因此，美富地产应退还其重复收取的车位使用权转让款。 美富地产辩称：1、双方签订的《天湖湾车位使用权有偿转让合同》系双方真实意思表示，合同合法有效；2、吴毅强主张该使用权转让合同系长期租赁合同系对合同性质的误解，该合同明确约定系车位转让协议，转让期限与住宅的土地使用权期限相同，属于不动产买卖协议。同时，该合同第四条第3款明确约定如规定超过20年无效的，也不得要求退还转让费用；3、案涉车位不属于人防车位，亦非公摊面积，且依法取得了规划许可证，可以对外转让；4、双方签订的明码标价书系根据房产部门提供的格式文本，其无法进行修改。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》及《天湖湾车位使用权有偿转让合同》，均明确约定车位系有偿使用。 本院经审理认定事实如下：2018年9月29日，吴毅强与美富地产签订《商品房买卖合同》，约定吴毅强购买美富地产开发的位于庐江县高新区，房屋建筑面积177.99平米，房屋总价2055428元。并签订《商品房买卖合同补充协议》作为合同附件，协议第三部分第六条第4款约定：除按照法律规定，出卖人必须为社区无偿配备并且按照建筑面积已经分摊给买受人的房产外，出卖人在社区内规划建设的人防工程、、地下、地上车库（车位）会所、健身、休闲服务设施均不属于无偿使用的设施，也不属于买受人共同享有产权的共用部分的建筑设施，无论出卖人是否办理产权登记，出卖人保留该类建筑设施的所有权、土地使用权、管理、收益、处分以及变更用途的权利。2019年12月27日，双方签订两份《天湖湾车位使用权有偿转让合同》（合同编号：ＣＷ038）、（合同编号：ＣＷ039），合同约定：美富地产按照有偿转让的方式将1期038、039号车位转让给吴毅强使用，车位使用期限与20幢304室住宅的土地使用权期限相同，每个车位有偿转让款85000元。当日，吴毅强交付了170000元车位转让款。该转让合同第四条第3款约定：如国家因相关法律法规规定以转让、出租等方式承继的使用权期限超过20年属无效的，乙方（受让人）仍认可本合同约定，且不得因此要求甲方（出让人）退还任何转让费用。2018年9月30日，双方签订的《合肥市商品住宅销售明码标价书》中第三条标价内容载明：房地产开发企业确定的该套住宅单位建筑面积售价11548元／平米，总售价2055428元，以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施，公共配套建设费用：……12、机动车库、位（有）……。 另查明：美富地产于2018年1月31日办理了地下车库的规划许可。 上述事实，有吴毅强提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《天湖湾车位使用权有偿转让合同》、《合肥市商品住宅销售明码标价书》、收据，美富地产提交的《商品房买卖合同补充协议》、《建设工程规划许可证副本》、庐江县房屋面积测绘报告等证据载卷佐证，并经庭审质证核实，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，本案争议焦点为：一、吴毅强与美富地产就案涉地下车位使用权转让形成的是何种法律关系；二、吴毅强与美富地产签订的《合肥市商品住宅销售明码标价书》第三条作何理解。 关于争议焦点一：租赁合同中承租人享有的仅是租赁期内的使用权，且在租期届满时承租人亦应将承租物返还出租人所有。案涉《天湖湾车位使用权有偿转让合同》与租赁合同无论在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在着显著差异，该协议并非租赁合同性质。案涉《天湖湾车位使用权有偿转让合同》约定美富地产按照有偿转让的方式将1期038、039号车位有偿转让给吴毅强使用，车位使用期限与20幢304号房住宅的土地使用权期限相同。其实质体现了作为开发商的美富地产将其因投资取得的地下车位使用权让渡转移给业主，双方之间形成的并非吴毅强主张的“租赁关系”，此类合同具有其自身的特殊性，其约定方式符合当前房地产市场发展的实际需要和惯常交易模式，在法律效力上不宜以其约定违反效力性规定为由，进行否定性评价。 关于争议焦点二：吴毅强认为双方签订的《合肥市商品住宅销售明码标价书》在“与住宅相关的基础设施，公共配套建设费用”后已明确承诺有车库、位，足以证明双方以书面形式约定了吴毅强支付的价款中包含了机动车库、位。本院认为，“与住宅相关的基础设施，公共配套建设”等，按照交易习惯，通常应理解为开发商为满足业主在所购房屋及生活小区中生活所需而提供或建设的附属设施，其中关于车库、位，买受人如需取得所有权或者使用权，则应由买卖双方在商品房买卖合同中或者另行签订买卖、赠与、转让、租赁协议对车位、库的权属、性质、数量、面积以及在小区内所处具体位置、编号等相关内容做出明确约定。而涉案标价书中有关上列合同应当具备的重要内容却无一体现，依法属于约定不明的情形。吴毅强亦不能明确其主张的车位、库的位置、编号或者面积等具体内容，仅凭美富地产在标价书中简单地将车库、位列为“有”，就认为买卖双方对机动车库、位达成了买卖的合意，不符合商品房买卖交易习惯及合同成立的基本要求。同时，双方签订的《商品房买卖合同》中仅对所售房屋的面积、单价、楼层、房号等内容进行了约定，合同总价款亦是按房屋面积与约定单价计算而得，未约定该价款中除住宅之外还包括车库、位。 综上，吴毅强与美富地产签订的《天湖湾车位使用权有偿转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。吴毅强主张转让合同超过20年部分无效及退还车位转让款170000元及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告吴毅强的诉讼请求。 案件受理费1420元，减半收取710元，由原告吴毅强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  阳立新 二〇二〇年九月二十八日 书记员  王 娟