鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0611民初2190号原告：吕金然，男，1965年12月4日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：王小兵，河南大正永衡律师事务所律师。被告：鹤壁名郡置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区漓江路与华夏南路交叉口姜庄社区办公楼****。法定代表人：赵志岗，该公司经理。委托诉讼代理人：张金娥，河南大正永衡律师事务所律师。原告吕金然诉被告鹤壁名郡置业有限公司（以下简称名郡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告吕金然及委托诉讼代理人王小兵，被告名郡公司委托诉讼代理人张金娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕金然向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2013年11月6日签订的《名郡.东方认购协议书》是商品房买卖合同且合法有效；2、解除合同，被告返还原告购房款150000元及利息（以150000元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率自2013年11月6日计算至付清为止），赔偿原告损失355100元，另承担已付购房款150000元的赔偿责任，共计655100元。事实与理由：原告与被告2013年11月6日签订《名郡·东方认购协议书》，约定原告购买嵩山路东侧、柳江路南侧、泰山路西侧名郡东方小区6号楼东单元一层西户房屋，房屋建筑面积为106平方米（最终面积以产权证实测为准），单价3450元/平方米，2015年12月31日前交房，原告预交首付款150000元，本协议在双方签订正式商品房买卖合同时交回被告。合同签订后原告缴纳了首付款150000元，但被告此后因各种原因一直没有签订正式商品房买卖合同，也没有按期交房。2018年，被告办理了该小区1号楼《商品房预售许可证》并对外销售房屋，经原告了解，被告已经将原告购买的房屋另行出售他人。原告认为，双方签订的《名郡·东方认购协议书》已经具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了购房款，该协议书应当认定为商品房买卖合同，被告将原告购买的房屋另行出售他人致使原告购房的目的无法实现，并且给原告造成了经济损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，原告向法院提出以上诉讼请求。被告名郡公司辩称，原被告双方签订的认购协议书不具备商品房买卖合同本约的条件，协议书是为了将来订立商品房买卖合同是拟定的意向，协议书第4条明确约定本协议在甲乙双方签订正式商品房合同时交回甲方，本协议同时自行失效，说明双方签订的认购协议书仅是双方购买房屋的一种意向，是一种意向书，该协议应认定为预约合同，而不是正式的商品房买卖合同。2、被告同意解除双方签订的认购协议书，并返还原告购房款150000元，但不同意支付利息，协议书签订时间为2013年11月6日，当时涉案房屋所在的地块尚未办理任何手续，不具备开发建设的条件，更不具备商品房预售的条件，这一点原告在签订协议时是知道的，涉案土地于2015年3月19日取得国有土地使用证，涉案地块的房屋在房屋面积、户型、价格以及房屋的安排使用上都与认购协议书的约定存在重大差异，因此认购协议书所约定的房屋的位置、面积等条款均无法定依据，对双方均无法定的约束力，且涉案小区为政府认定的问题楼盘，协议书约定购房条件因政府的介入发生了变更，原告明知自己的权利受到侵害，但并没有采取任何措施，其自身存在过错，因此请求支付利息的诉求应不予支持。3、原告要求被告赔偿因房价上涨带来的实际损失355100元及承担已付购房款150000元的赔偿责任于法无据，原告请求以上两项的法律依据的基础是正式的商品房买卖合同而非预约合同，因本案合同属于预约合同并非商品房买卖合同故原告要求的以上两项诉讼请求于法无据，应不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2013年11月6日签订《名郡·东方认购协议书》，约定原告购买嵩山路东侧、柳江路南侧、泰山路西侧名郡东方小区6号楼东单元一层西户房屋，房屋建筑面积为106平方米（最终面积以产权证实测为准），单价3450元/平方米，2015年12月31日前交房，原告预交首付款150000元。原告于签订合同当日向被告交纳了预收房款150000元，但双方当事人一直没有签订正式商品房买卖合同。2013年时，商品房所在的土地性质还是农村集体土地，被告还没取得土地使用权，2015年3月19日被告才取得土地使用权。后被告名郡公司将涉案房屋出售他人。现被告同意解除双方2013年11月11日签订的认购协议书，并同意返还已收房款13万元。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定受收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原告吕金然与被告名郡公司签订的《名郡东方认购协议书》，约定有具体位置、面积、单价、交房时间，该认购协议书已具备商品房买卖合同的主要内容，并且名郡公司已按约定收取吕金然支付房屋的首付款150000元，故该协议书应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案所涉房产，被告名郡公司已出卖给第三人，导致双方合同目的不能实现，吕金然作为买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。吕金然请求解除合同，返还购房款150000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告吕金然请求被告名郡公司支付150000元购房款利息（以150000元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率自2013年11月6日计算至付清为止）的诉讼请求，应当以150000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年11月6日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日，超出部分不予支持。关于原告吕金然请求被告名郡公司赔偿原告损失355100元，另承担已付购房款150000元的赔偿责任的请求。因吕金然并未支付全部房款，并且在双方签订合同时，名郡置业公司未取得土地使用权，更没有取得《商品房预售许可证》，本案所涉工程项目因长期停工，淇滨区政府成立专项工作组进行协调处置。综合上述情况，平衡双方权益，本院以吕金然所交购房款为标准，由名郡公司赔偿吕金然的损失150000元为宜。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告吕金然与被告鹤壁名郡置业有限公司2013年11月6日签订的《名郡·东方认购协议书》；二、被告鹤壁名郡置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告吕金然购房款150000元及利息（以150000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年11月6日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止）；三、被告鹤壁名郡置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告吕金然损失150000元；四、驳回原告吕金然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10352元，减半收取5176元，由原告吕金然负担2806元，被告鹤壁名郡置业有限公司负担2370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  武文英二〇二〇年九月九日书记员  薛纪爽