云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初3663号 原告：普静梅，女，1991年7月3日生，彝族，保山市隆阳区人，自由职业，住保山市隆阳区，现住隆阳区。 委托诉讼代理人：杨恩龙、刘昌，云南金曦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被告：穆研旭，男，1994年11月3日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：陆海东、吴林奎，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 第三人：马晓鹏，男，1992年7月20日生，白族，保山市隆阳区人，个体工商户，住隆阳区，现住隆阳区。 委托诉讼代理人：顾进雪，女，1993年2月8日生，汉族，保山市隆阳区人，系马晓鹏之妻，住隆阳区，现住隆阳区。代理权限为特别授权代理。 原告普静梅与被告穆研旭、第三人马晓鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告普静梅及其委托诉讼代理人刘昌，被告穆研旭的委托诉讼代理人吴林奎，第三人马晓鹏及其委托诉讼代理人顾进雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普静梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方于2020年5月27日签订的《商铺转让合同》，并按合同约定支付给原告租赁保证金10000元、商铺转让费100000元，以上合计110000元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告及第三人马晓鹏于2020年5月27日签订《商铺转让合同》，将原告承租的位于隆阳区转让给被告。此商铺原属忽文婷、郭旌出租给马晓鹏，承租人马晓鹏转租给次承租人韩宜延，后又转租给原告，以上转租行为有《商铺租赁合同》、《商铺转让合同》为证。其中原租赁期限为2017年5月1日至2022年5月1日止。2019年6月25日原房主忽文婷己将以上商铺出售给陈炳毅，为此，忽文婷、马晓鹏、陈炳毅三方还签订《商铺租赁合同补充协议》，确认原租赁协议继续履行。原被告签订《商铺转让合同》后原告己将商铺钥匙交给了被告，但不知何故被告事后又将钥匙交还原告，并表示不同意履行合同，双方经几次协商被告均不同意履行义务并支付上述商铺转让费等。根据签订的合同，此商铺的租赁费应交付给第三人马晓鹏，而商铺的租赁保证金10000元及转让费100000元应由被告支付给原告。综上所述，为维护原告的合法权益特提起民事诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告穆研旭辩称，请依法驳回原告的全部诉讼请求。原、被告及第三人签订的《商铺转让合同》系无效合同且无法继续履行，支付商铺租赁费无法律依据；商铺的产权人已经与第三人解除合同，商铺已经被产权人收回并另行出租，被告已结清使用商铺期间产生的各项费用。 第三人马晓鹏述称，原告的诉讼请求与第三人无关，第三人在本案中不应承担任何责任，理由如下：一、本案中的转租合法有效。第三人转租的行为经房东陈炳毅同意。2017年3月9日的《商铺租赁合同》能够证实，第三人与原房东忽文婷签订了房屋租赁合同，对涉案房屋享有承租权。2017年11月29日、2019年1月5日分别签订的《商铺转让合同》、2019年6月25日的《商铺租赁合同补充协议》三份合同，从签订时间上，能够证实第三人转租给韩宜廷、韩宜廷转租给原告普静梅是经过房东陈炳毅同意的。普静梅将涉案房屋转让给穆研旭的行为经过房东陈炳毅同意。本案三次转租租赁期限都在2017年3月9日的《商铺租赁合同》剩余租赁期限之内（第三人与房东签订的本租租赁期限为2017年5月1日至2022年5月1日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，本案答辩人的转租行为符合法律规定，转租合同合法有效。二、第三人与房东陈炳毅签订《商铺租赁提前终止合同》的由来。2020年6月8日，第三人接到房东陈炳毅电话，让第三人去商铺找他一下，房东陈炳毅说，现在所有事情都己办理清楚，被告早己不再使用商铺，为了方便大家，方便房东管理，提出让第三人与他签订《商铺租赁提前终止合同》，让第三人退出来，房东直接与现在的承租人对接，合同签订以后，第三人也将该事件告知普静梅。因穆研旭不履行与普静梅的合同义务，现房租已到期，房东要求收回商铺，普静梅愿意将房租交给房东，但房东拒不接收。本案整个过程，第三人均无任何过错，无任何责任。请法庭根据本案案件事实，依法判处。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的2017年3月9日签订的《商铺租赁合同》，被告提供的不动产权证书，经当事人质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 一、对原告提供的证据认定如下： 1、韩宜延、普静梅、马晓鹏、郭旌于2019年1月5日签订的《商铺转让合同》。欲证实：普静梅通过与承租人马晓鹏、次承租人韩宜延及原房主郭旌签订租赁协议并取得A-20-06号商铺合法有效的事实。2、普静梅、穆研旭、马晓鹏三方于2020年5月27日签订的《商铺转让合同》。欲证实：（1）普静梅、穆研旭、马晓鹏三方自愿协商一致签订的《商铺转让合同》形式合法，内容真实，且并无违反法律强制性规定的情形，应依法受法律保护。（2）穆研旭应按《商铺转让合同》支付给普静梅租赁保证金10000元、商铺转让费100000元的事实。3、忽文婷、马晓鹏、陈炳毅三方于2019年6月25日签订《商铺租赁合同补充协议》。欲证实：原房主忽文婷己将商铺出售给陈炳毅，并确认原租赁协议继续履行的事实。 经被告质证，其对证据1的关联性认可，对真实性、合法性及证明目的不予认可。认可协议存在的事实，该协议中郭旌的签字系他人所为，该合同属无效合同。对证据2的关联性认可，真实性、合法性及证明目的不予认可。合同属无效，合同中陈炳毅的签字是他人伪造，且名字写错了。且合同目的不能实现，我们不应支付费用。对证据3现房东与第三人已于2020年6月8日解除合同。 经第三人质证，其对证据1、2、3的三性及证明目的均无异议。转租行为事前电话告知过房东，房东同意代签，并不是未经房主同意就转租，该合同合法有效。 本院认为，原告提供的上述《商铺转让合同》均来源合法，客观真实有效；且能够证实易乐上苑步行街A-20-06号商铺多次转租的事实，本院予以采信。 二、对被告提供的证据认定如下： 1、商铺租赁提前终止合同。欲证实：（1）房东陈炳毅与第三人马晓鹏已于2020年6月8日解除了双方签订的《商铺租赁合同补充协议》。（2）2020年5月27日签订《商铺转让合同》因主合同的解除，已经履行不能。2、照片。欲证实：商铺现已被房东陈炳毅另行出租，被告早已搬离不能使用该商铺。 经原告质证，其对证据1的三性及证明目的均有异议。原告并未参与，对合同的三性无法判断。对证据2的三性及证明目的均持有异议。照片的制作时间是起诉后。 经第三人质证，其认为证据1签订时间是在2020年5月27日签订《商铺转让合同》后。证据2的制作时间是原告起诉后，且房屋就是转租给穆研旭，因他是公职人员就让他的朋友帮代签租房合同，在2020年6月8日签订的，因第三人都在场，故清楚签订合同的细节。 本院认为，被告提供的上述两组证据均来源合法，客观真实有效；且能够证实易乐上苑.润苑A区20幢商铺A6室提前收回并另行出租的事实，本院予以采信。 三、对第三人提供的证据认定如下： 1、2017年11月29日《商铺转让合同》，《商铺租赁合同补充协议》。欲证实：马晓鹏将房屋转给韩宜延已征得原房东及新房东陈炳毅同意的事实。2、通话记录（马晓鹏及妻子顾进雪与房东陈炳毅通话）。欲证实：原被告双方及第三人于2020年5月27日签订《商铺转让合同》时，已电话征得房东陈炳毅的同意。3、微信聊天记录截图。欲证实：第三人马晓鹏及妻子已将陈炳毅告知的内容全部转达给普静梅的事实。 经原告质证，其对证据1、2的三性及证明目的无异议。对证据3的三性无异议，原告未收到终止协议的告知情况，告知情况是在起诉后形成的。 经被告质证，其对证据1的三性认可，证明目的不予认可。合同中未提及韩宜婷，协议中的签字非房主本人所为。对证据2的三性及证明目的均不予认可。仅能证明进行过通话。对证据3的三性及证明目的均予认可。原告与第三人间存在恶意串通的情形。 本院认为，第三人提供的上述1、3组证据均来源合法，客观真实有效；且能够证实易乐上苑.润苑A区20幢商铺A6室转租及商铺产权人追认商铺转租的事实，本院予以采信。证据2只能显示通话时间及对象，不能显示通话的具体内容，本院不予采信。 本院依法向房东陈炳毅进行调查了解并制作的《调查笔录》一份。经当事人质证，原告认为第三人与房东陈炳毅解除合同的情况其并不知晓。被告对证据的三性不予认可。第三人认为新承租人韩林波与被告穆研旭是认识的。本院认为，该证据证实了房东陈炳毅同意第三人及原告将商铺转租给被告的事实，本院予以采信。 根据庭审举证、质证、认证和法庭调查，本院确认以下法律事实： 2017年3月9日第三人与案外人忽文婷、郭旌签订《商铺租赁合同》，约定：“忽文婷、郭旌将其所有的、位于保山易乐上苑.润苑Ａ区出租给第三人使用，租赁期限为2017年5月1日至2022年5月1日；租金50000元／年，租赁保证金10000元，合同签订之日第三人一次性向忽文婷、郭旌支付第一年的租金及押金，第二年至第五年的租金于每年的4月30日前支付；若第三人不能按期支付租金视为违约，并向忽文婷、郭旌支付违约金100000元；违约责任为：若第三人及忽文婷、郭旌在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并承担违约金100000元。”合同签订后，第三人向忽文婷、郭旌支付了2017年5月1日至2018年4月30日的租金50000元，忽文婷、郭旌向第三人交付了商铺，第三人对商铺进行装修后用于经营餐饮。 2017年11月29日第三人与案外人韩宜廷、郭旌签订《商铺转让合同》，约定：“第三人将易乐上苑.润苑A区20幢商铺A6室转租给案外人韩宜廷，其享有第三人在原《商铺租赁合同》中的所有权利和义务；案外人韩宜廷向第三人支付租赁押金10000元，租赁期限为2017年11月29日至2022年4月30日；租金50000元/年，于每年4月25日前支付；转让费109900元；第三人及案外人韩宜廷任何一方违约，由违约方向非违约方支付违约金100000元。”合同签订后，第三人向案外人韩宜廷交付了商铺，案外人韩宜廷向第三人支付了转让费109900元（包含2017年12月1日至2018年4月30日的租金、部分商铺装修费用及厨房用具），并向第三人支付了2018年5月1日至2019年4月30日的租金50000元。该商铺仍然用于经营餐饮。 2019年1月5日原告与第三人及案外人韩宜廷、郭旌签订《商铺转让合同》，约定：“原告享有第三人与案外人郭旌签订《商铺转让合同》的所有权利义务；韩宜廷将易乐上苑.润苑A区20幢商铺A6室转租给原告，租赁期限为2019年1月5日至2022年4月30日；租金50000元/年，于每年4月25日前支付；原告向第三人支付租赁押金10000元，租赁期限届满由第三人退还原告；原告向案外人韩宜廷支付转让费135000元；若原告经营不善，可将商铺进行再次转租；自2019年5月1日起，租金每年递增5％。”合同签订后，案外人韩宜廷向原告交付了商铺，原告向案外人韩宜廷支付了转让费135000元（包含2019年1月5日至4月30日的租金、部分商铺装修费用及厨房用具），并向第三人支付了2019年5月1日至2020年4月30日的租金52500元。原告将该商铺用于经营酒吧。 2019年6月25日案外人忽文婷、郭旌将其所有的、位于保山易乐上苑.润苑A-20-06A号商铺转让给案外人陈炳毅，同日第三人与案外人忽文婷、陈炳毅签订《商铺租赁合同补充协议》，约定“案外人陈炳毅继续履行2017年3月9日第三人与案外人忽文婷、郭旌签订《商铺租赁合同》；第三人支付给案外人忽文婷的租赁押金10000元，由案外人忽文婷交付陈炳毅（从支付的购房款中扣除）；2019年5月1日至2020年4月30日的租金50000元第三人已全额支付给案外人忽文婷，2019年6月25日至2020年4月30日的租金42500元由案外人忽文婷交付陈炳毅（从支付的购房款中扣除）；2020年5月1日至2022年5月1日的租金第三人在原合同约定的金额、时间支付给陈炳毅。”合同签订后，案外人忽文婷、郭旌协助案外人陈炳毅办理了不动产权证。 2020年3月底至4月初，原告及第三人以疫情的影响为由向案外人陈炳毅提出延迟3个月支付2020年5月1日至2021年4月30日的租金50000元及转租商铺的事，案外人陈炳毅同意原告及第三人延迟3个月支付租金和同意转租商铺。2020年5月27日原、被告及第三人签订《商铺转让合同》，约定“第三人保证被告享有第三人与案外人郭旌签订《商铺转让合同》的所有权利义务；原告将易乐上苑.润苑A区20幢商铺A6室转租给被告，租赁期限为2020年5月27日至2022年5月1日；租金50000元/年，自2019年5月1日起，租金每年递增5％，于每年7月15日前支付第三人；被告向原告支付租赁押金10000元，租赁期限届满由第三人退还被告；被告向原告支付转让费100000元；若被告经营不善，可将商铺进行再次转租。”合同签订当日，原告向被告交付了商铺钥匙及商铺内摆放的空调、冰箱、制冰机、咖啡机、收款机各一台、音响一套及酒水、桌凳等财产，但被告未向原告支付转让费100000元（商铺及商铺内摆放的财产打包转让）及租赁押金10000元；被告将该商铺用于经营简餐。2020年6月8日第三人与案外人陈炳毅签订《商铺租赁提前终止合同》，约定:“解除2019年6月25日第三人与案外人忽文婷、陈炳毅签订的《商铺租赁合同补充协议》；第三人向案外人陈炳毅支付2020年5月1日至7月31日的租金12500元，案外人陈炳毅退还第三人租赁押金10000元；案外人陈炳毅向第三人收回商铺租赁使用权。”2020年6月21日被告将商铺钥匙及商铺内摆放的财产退还原告，并向原告支付了2020年5月27日至2020年6月21日期间的租金、卫生费、水电费及使用的酒水费合计5438元。至2020年7月31日原、被告及第三人均未向案外人陈炳毅支付2020年5月1日至2021年4月30日的租金，案外人陈炳毅于同年8月1日收回案涉商铺，并交付给新的承租人占有使用。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告及第三人签订的《商铺转让合同》是否合法有效？根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，第三人在征得产权人同意的前提下二次转租案涉商铺，第一次转租未产生纠纷，本案系第二次转租，原、被告及第三人签订的《商铺转让合同》系其三方当事人的真实意思表示，也不违反法律的规定，且案外人陈炳毅也同意第三人及原告将商铺转租给被告，故该合同合法有效。2、被告及第三人是否向原告支付转让费100000元及退还租赁押金10000元？根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案庭审中查明，原告于签订《商铺转让合同》当日向被告交付了商铺的钥匙及商铺内摆放的财产，已经履行了合同义务；被告也接收了商铺的钥匙及商铺内摆放的财产；后因第三人与案外人陈炳毅签订《商铺租赁提前终止合同》，被告于2020年6月21日将商铺钥匙及商铺内摆放的财产退还原告，并向原告支付了案涉商铺占用期间的占用费、卫生费、水电费及酒水费等合计5438元，以此表明不再继续履行三方签订的《商铺转让合同》，与此同时，原告也欣然接受了被告交付的商铺钥匙及商铺内摆放的财产和费用5438元，充分说明原、被告双方同意提前解除《商铺转让合同》；并进行了商铺钥匙及财产的交接。根据上述法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，现原告要求被告继续履行支付转让费100000元的诉讼请求，因原、被告双方的转让系打包转让，转让费100000元中包括的商铺及财产，被告已全部返还原告，故原告要求被告支付转让费100000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告返还租赁保证金10000元的诉讼请求，根据《商铺转让合同》中关于租赁保证金的约定，返还义务主体系第三人，鉴于案涉的商铺因第三人与案外人陈炳毅签订《商铺租赁提前终止合同》，在合同约定期限内，第三人未向案外人陈炳毅支付约定的租金，案涉商铺被案外人陈炳毅提前收回并另行出租给他人实际占有使用的客观实际，原、被告之间的合同已不可能再履行，被告租赁商铺用于经营的合同目的不能实现，故原告主张的租赁押金10000元由第三人予以返还，被告不再履行向原告支付租赁押金10000元的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由第三人马晓鹏于本判决生效之日起十日内退还原告普静梅商铺租赁保证金10000元。 二、驳回原告普静梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2500元，减半征收1250元，由原告普静梅负担1000元，第三人马晓鹏负担250元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨合玲 二〇二〇年九月十六日 书记员  赵庆阳