广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3205号原告：刘琪，男，1962年1月18日出生，汉族，住上海市闵行区**************，公民身份号码120************338。委托诉讼代理人：唐海花，广东凯行律师事务所律师。被告：珠海逸豪物业管理有限公司，住所地广东省珠海市金湾区************，统一社会信用代码91440400MA4W58QF00。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：高军，广东莱恩律师事务所律师。原告刘琪与被告珠海逸豪物业管理有限公司（以下简称逸豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，被告逸豪公司提出管辖权异议申请，本院于2020年4月7日作出（2020）粤2071民初3205号民事裁定，驳回被告逸豪公司对本案管辖权提出的异议。被告逸豪公司对该裁定不服提出上诉，中山市中级人民法院于2020年6月23日作出（2020）粤20民辖终106号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告刘琪委托诉讼代理人唐海花、被告逸豪公司委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘琪向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年7月24日签订的租赁合同，被告立即向原告返还租赁合同项下的租赁物（位于火炬开发区火炬路**之三佰汇广场****）；2.被告向原告支付租赁合同解除前全部已到期租金（以合同约定的每月租金按建筑面积乘以50元为标准，从2018年7月25日计算至租赁合同解除之日止，现暂计至2019年10月25日为35809.5元）及逾期支付租金的违约金（以拖欠的租金为基数，按每日1‰的标准计算至被告履行完毕之日止）；3.被告支付租赁合同解除后至租赁物实际返还之日止的占有使用费（按合同约定的租金标准计算）；4.被告向原告支付解除租赁合同的违约金（自法院判决解除该租赁合同生效第二日起，按剩余总租金之30%计算）。诉讼过程中，双方同意以开庭之日即2020年9月14日作为双方租赁合同解除之日，之后由原告自行收回租赁物。原告遂将其诉讼请求变更为：1.确认原告与被告2017年7月24日签订的租赁合同于2020年9月14日解除；2.被告向原告支付租赁合同解除前全部已到期租金（以合同约定的每月租金按建筑面积乘以50元为标准，从2018年7月25日计算至租赁合同解除之日止，现暂计至2019年10月25日为35809.5元）及逾期支付租金的违约金（以截至2019年10月25日拖欠的租金35809.5元为基数，按每日1‰的标准计算至被告履行完毕之日止）；3.被告向原告支付解除租赁合同的违约金（根据合同约定标准计算4年的剩余总租金，按剩余总租金之30%计算相应违约金）。事实与理由：被告（曾用名珠海横琴逸豪物业管理有限公司）于2017年7月24日与原告签订租赁合同一份，约定由被告承租原告所有的位于中山市火炬开发区“百汇智能商务公馆”项目的写字楼（以下简称涉案租赁物），建筑面积为47.75平方米，租赁期限从2017年7月24日至2022年7月23日，共计5年，每季度应支付保底租金7162元（每月租金按租赁物的建筑面积乘以50元计算，三个月为一个季度），被告应在每季度30日前向原告支付上季度租金，被告不按时支付租金的，每逾期一日需按应付未付租金的每日千分之一向原告支付违约金，逾期支付超过30天的，经原告书面催告后仍未支付的，原告有权解除本合同并要求被告按剩余总租金（按剩余租期×第1-2年的保底租金标准计算）的30%支付违约金。合同签订后，原告已依约将租赁物交付给被告使用，但被告自2018年7月25日起，未向原告支付租金，已构成违约。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，恳请法院查明事实并依法裁判。原告刘琪为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.企业信用信息公示报告、工商信息；2.中山市商品房买卖合同；3.租赁合同；4.律师函、EMS快递单。被告逸豪公司辩称，1.原、被告签订租赁合同后，原告及其他业主均未将案涉租赁物与被告进行交接、使用，对此，原告应举证证明是何时、如何对租赁物进行了交接，与何人进行了交接，否则应承担举证不利的法律后果。2.被告因原告没有交付租赁物，便没有向原告支付租金。原告称被告通过抵扣房款的方式支付了第一年的租金不属实，从租赁合同第三条约定可见，被告应于每季度30日前向原告支付涉案租赁物租金，可以看出若按原告所述，被告向原告通过上述方式支付了一年的租金，原告也应承担相应的举证责任。且被告和案涉房产的开发商是两个没有任何关联的民事主体，租金与房款是两个不同性质的款项，支付租金的义务人是被告，与案涉房产开发商没有任何关系，原告主张租金在房款中扣除明显不符合常理。3.原告仅是在起诉前向被告主张支付租金，若原告将案涉租赁物确实交付给被告使用，原告不可能在被告两年多未支付租金的情况下都没向被告追索过租金，而只是在诉讼时效即将到期前象征性地发了律师函，且被告也确实未收到该律师函。从原告的行为可以看出原告是明知其没有将租赁物交付给被告，其提起本次诉讼的行为属于虚假诉讼。至于该开发商的其他案涉房产是否有起诉被告，被告均不知情，被告没有收到任何开庭通知和判决书。综上，原告没有向被告交付租赁物，属于原告违约，被告不仅无需向其支付租金，还有权要求其承担相应违约责任。若按原告所述，被告支付了一年租金，被告还有权要求原告返还租金。因此原告的主张没有任何依据，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。被告逸豪公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年2月24日，刘琪与案外人中山市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）签订商品房买卖合同，约定刘琪向鹏翔公司购买位于中山市火炬开发区****************房的房产，总价款为377464元，建筑面积为47.75平方米。2017年7月24日，刘琪（甲方）与逸豪公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方于2017年2月24日向佰汇广场（以下简称开发商）购买了位于中山市*******“东都国际公馆”项目的带装修酒店式公寓位于中山市火炬开发区“佰汇智能商务公馆”项目的带装修写字楼（以下称为租赁物），建筑面积为47.75平方米，现甲方同意将该物业出租给乙方作商业经营之用。租赁物的租赁期限为5年，即2017年7月24日起至2022年7月23日止。甲方购买的租赁物根据其与开发商签订的买卖合同约定，开发商应于2017年4月30日将租赁物交付给甲方。甲方委托乙方与开发商交接租赁物，开发商提早或延迟交付租赁物，均不影响甲方按合同约定向乙方要求支付租金。甲方收取租赁物后乙方即可按本合同约定进行装修使用，甲方需于2017年7月25日将租赁物交付乙方。第1-5年，即2017年7月24日至2022年7月23日止，乙方每季度应向甲方支付保底租金7162元（每月租金按甲方购买租赁物的建筑面积乘以50元计算，三个月为一季度），乙方应在每季度30日前向甲方支付上季度租金。乙方不按时向甲方支付租金的，每逾期一日需按应付未付租金的每日千分之一向甲方支付违约金，逾期支付超过30日的，经甲方书面催告后仍未支付的，甲方有权解除本合同并要求乙方按剩余总租金（剩余总租金按剩余租期×第1-2年的保底租金标准计算）之30%支付违约金。签订租赁合同后，刘琪主张逸豪公司仅通过开发商扣除部分购房款的方式抵扣第一年租金，剩余租金均未支付，遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，刘琪主张与开发商交接租赁物系逸豪公司义务，其并无相应举证义务，此外合同约定是否延迟交付均不影响其主张租金的权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。刘琪通过商品房买卖取得中山市火炬开发区****************房的产权，系该房产的合法业主。其与逸豪公司签订的租赁合同系双方当事人自愿真实的意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。逸豪公司以刘琪未向其交付租赁物进行抗辩。本院认为，一般的租赁合同确需以交付作为要件，但本案租赁合同明确约定“甲方委托乙方与开发商交接租赁物，开发商提早或延迟交付租赁物，均不影响甲方按合同约定向乙方要求支付租金”，也即双方对于交付租赁物有特殊约定，同时也赋予了刘琪无论租赁物交付情况如何都可以按合同约定主张租金的权利，也视同逸豪公司作出了自2017年7月24日起支付租金的承诺。但逸豪公司并未履行该承诺，构成违约，刘琪请求解除双方签订的租赁合同，于法有据，现双方同意以2020年9月14日作为租赁合同解除时间，本院予以确认。关于未付租金问题。逸豪公司主张其从未支付过租金，刘琪在本案中主张自2018年7月25日起计算欠付租金（其主张第一年的租金在购房款中抵扣），于法无悖，故计至合同解除之日即2020年9月14日的尚欠租金为61279.17元（50元/平方米/月×47.75平方米×26个月-50元/平方米/30天×47.75平方米×10天）。关于解除合同违约金。刘琪主张逸豪公司仅支付一年租金，故剩余租期按4年计算，本院予以认可。故按双方租赁合同约定，逸豪公司应支付解除合同违约金34380元（50元/平方米/月×47.75平方米×12个月×4×30%）。关于逾期支付租金违约金问题。本院认为，该项违约金与上述解除合同违约金是在租赁合同中同一条款进行约定，同时主张有所重复，且支持刘琪解除合同违约金34380元已足以弥补其损失，故对于该项违约金不再支持。综上所述，刘琪诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告刘琪与被告珠海逸豪物业管理有限公司2017年7月24日签订的租赁合同于2020年9月14日解除；二、被告珠海逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘琪支付2018年7月25日至2020年9月14日止的租金61279.17元；三、被告珠海逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘琪支付解除合同违约金34380元；四、驳回原告刘琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1104元（原告刘琪已预交），由原告刘琪负担204元，被告逸豪公司负担900元，被告逸豪公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付原告刘琪。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓文辉人民陪审员  柏先俊人民陪审员  吴铨玉二〇二〇年九月二十八日书 记 员  刘浩峰孙永辉