广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初17117号原告：欧可权，男，1975年5月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************331。委托诉讼代理人：潘启伟，广东纬国律师事务所律师。被告：欧玉枝，女，1973年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区******，公民身份号码440************366。委托诉讼代理人：陈联才，广东顺晖律师事务所律师。原告欧可权与被告欧玉枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人及各自的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令佛山市顺德区**股份合作经济社对位于佛山市顺德区********(北)24号及23号之二厂房拆迁补偿中的建(构)筑物赔偿款338048元、搬迁费81115元、拆损毁设备补偿款74726元、临时安置补助637836元、停业停产损失637836元、其他生产生活办公资产76300元归原告所有;2.判令佛山市顺德区**股份合作经济社对位于佛山市顺德区********(北)24号及23号之二厂房拆迁补偿中的按时签约奖励、按时搬迁奖励258420元归原告所有；3.本案的一切诉讼费用由被告承担。原告的事实与理由：2019年2月20日，原被告双方签订了《厂房租赁合同》，约定由被告将位于佛山市顺德区********(北)24号及23号之二厂房出租给原告使用，租赁面积4622平方米,租赁期限自2019年3月1日至2027年6月30日止。原告承租厂房后经被告准许，加建了夹层建(构)筑物2123.63平方米。2019年中，仙涌股份社对佛山市顺德区*******工业区片区进行拆迁改造，收取上述地块使用权，原告承租的厂房也在拆迁范围之内。仙涌股份社已经依法对被告作出了拆迁补偿，按照法律规定，筑物赔偿款338048万元、搬迁费81115元、拆损毁设备补偿款74726元、临时安置补助637836元、停业停产损失637836元、其他生产生活办公资产76300元归原告所有。此外根据仙涌股份社公布的按时签约、搬迁按照总补偿金额的14%给付奖励的规定，奖励款项中的258420元应属于原告所有。由于原告多次与被告协商未果，特向贵院提起诉讼。被告辩称，一、答辩人同意在收到全部拆迁补偿款后，向原告支付属于原告应得的部分补偿。原被告双方于2020年2月2日签订的《厂房租赁合同》及补充协议约定:“属依法补偿给承租人的搬迁费等，包括乙方在承租后，在厂房内加建了部分夹层、升降机及办公楼装修等补偿归乙方所得，其它补偿全部归甲方所有。”根据上述约定属于原告的搬迁费，以及属于原告在承租后加建的部分夹层升降机、办公楼装修等补偿归原告所得。故此，根据《搬迁补偿评估结果汇总表》(编号86，下称86号汇总表)上的项目明确属于原告所得的项目有(总表中列明资产占有方为原告的部分)：1.可搬迁设备补偿81115元，2.拆损毁设备补偿74726元，3.其他生产生活办公资产补偿76300元。上述三项合共232141元，上述补偿款已包括租赁合同中约定的：搬迁费(即可搬迁设备补偿)、升降机补偿(即拆损毁设备补偿)、办公楼装修补偿(即其他生产生活办公资产补偿)。另外，建构筑物补偿款中，包括夹层的补偿，夹层面积为2123.63平方米，相应补偿款为321610元。原告应就属于其加建的夹层面积进行举证(如正规发票、支付款项证明等)，以证实在补偿款中(夹层部分)属于原告可取得的部分。若原告不能举证，则答辩人认为原告在签订租赁合同后自行增加的夹层部分不超过总面积的10％，即答辩人同意向原告支付夹层部分补偿3.2万元。上述三项合计264141元。另外，由于原告擅自拆除部分夹层，若补偿方(即评估委托方：仙涌股份合作经济社，下同)在补偿款中扣除部分相关补偿款，答辩人将在支付给原告的夹层补偿款中扣除，如果3.2万元补偿款不足扣除的，在其他项目中扣除。二、建构筑物补偿、临时安置补助、停产停业损失补偿、签约奖励、接时搬迁奖励均属答辩人所有，与原告无关1.根据《86号汇总表》所列项目可以清楚得知：建构筑物补偿、临时安置补助、停产停业损失补偿此三个项目的资产占有方均属答辩人所有。(1)原告对建构筑物的补偿款属于答辩人所有(除夹层部分)无异议，双方争议点为夹层补偿款中应归原告的比例。在《厂房租赁合同》中，原告已确认“在承租后，在厂房内加建了部分夹层”，即原告承租前，租赁物现场已有夹层，原告承租后，另外加建了“部分”夹层，并非全部夹层均属原告所有，所以原告应就归于原告建造的夹层面积承担举证责任；(2)《86号汇总表》的附表《临时安置补助一评估明细表》中陈述：“根据委托方要求，按六个月客观市场租金补偿作停产停业损失，资产占有方为欧玉枝。”附表《停产停业损失一评估明细表》中陈述：“根据委托方要求，按六个月客观市场租金补偿作停产停业损失，停产停业损失补偿不高于土地使用权价值和建(构)筑物补偿总额的5％。”可见，根据补偿方委托第三方公司制作的上述评估表可以看出，补偿方对“临时安置补助”、“停产停业损失”补偿均属答辩人所有是非常明确的。2.答辩人是与补偿方签约的当事人，根据答辩人与仙涌村委会、仙涌股份社签订的《搬迁补偿协议》约定，按期签约奖励及按期搬迁奖励均属答辩人所有。根据原告与答辩人签订的《租货合同补偿协议》第一条约定：“乙方可以在政府规定的搬迁期限内，根据经营运作的实际情况自行调整搬迁的时间，租金按照乙方实际使用的时间计收。保证金在经甲方验收该物业后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方。”由此可见，原告非常清楚并承诺配合政府的三旧改造工作，在政府的搬迁期限前主动搬迁。如果原告按期搬迁，则保证金按约定退回，否则，答辩人可以不退回保证金。也就是说，原告根据答辩人与补偿方签订的协议主动搬迁是原告的租赁合同义务，不存在原告按期搬迁而可以获得奖励的说法。3.原被告的租赁期限本应于2020年2月28日届满，答辩人本可以拒绝与原告续签租赁合同。但原告当时口头向答辩人申请:“如果不续约，则原告于2020年3月即要搬离(原告有其他厂房可用，可以快速搬离与案涉租赁地)，且没有得到任何补偿。但该地段可确认将进行三旧改造，如果租赁合同期续约则原告可以在三旧改造中获得设备等搬迁补偿。反正三日改造都是政府的补偿，出租方(即答辩人)没有任何损失，应该属于出租方的补偿还是归出租方所有。”答辩人相信原告所说的“应该属于出租方的补偿归出租方所有”的陈述，随后听从原告的建议，与原告签订续租合同。考虑到将要搬迁，答辩人同意以同地段仓库价的租金，即每月租金66000元出租给原告。如果不是将要搬迁，则涉案租赁地的租金超过每月每平方米22元，即每月租金不少于10万元(4622平方米*22元=101684元)。正是在这特殊背景下，原告与答辩人签订的租赁合同中约定“其他补偿全部归甲方所有。”答辩人出于善意与原告签订续约租赁合同，为原告争取额外的收益，但原告反过来要求分得补偿款中不属于原告的部分。答辩人如果不是出于善意与原告签订续约合同，则原告在案涉补偿款中不可能分到任何款项，而同时即使答辩人没有与原告续签租赁合同，答辩人一样可以获得相应的补偿(包括《汇总表》上归于答辩人为资产占有方的全部补偿及各项奖励补偿)。三、本案与一般的承租物拆迁补偿案有本质上的区别。本案的租赁物(主要是地上建筑物)表面上属于仙涌村委会资产管理办公室(下称仙涌村资产办)，并已取得房地产权证。但实际上，租赁土地上的房屋、厂房是由案外人兴建，因历史原因仅能登记在仙涌村资产办名下，实为案外人所有。答辩人于2015年3月29日以总价486万元的价格向案外人(梁锐霞)购买上述房屋产权及相应土地使用权，并如约支付了全部合同转让款。对此，仙涌村资产办一直是确认的。所以答辩人与仙涌村资产办签订《土地租用合同》，以土地面积计算租金。故此在本次拆迁补偿过程中，仙涌股份社等相关单位均知悉租赁物(地上建筑物部分)属于答辩人所有。而答辩人为配合政府的三旧改造工作已作出重大让步，投资购买上述物业还未到回本阶段，如果相关补偿款(除明确属于原告部分)不能归答辩人所有，则是对答辩人严重不公。故此，仙涌村委、仙涌股份社的相关工作人员多次表示：《汇总表》上明确答辩人为资产占有人的补贴项目均确定是答辩人所有，与原告无关。原告可以领取《汇总表》中明确属于原告的补贴。综上所述：原告的诉求依法无据，被告请求法院驳回原告的大部分诉讼请求(答辩人同意以下项目归原告所有：可搬迁设备补偿81115元，拆损毁设备补偿74726元，其他生产生活办公资产补偿76300元，10％夹层面积补偿3.2万元)。另外，由于原告擅自拆除部分夹层，补偿方可能会在补偿款中扣除部分相关补偿款，则答辩人将在支付给原告的夹层补偿款中扣除如果3.2万元不足扣除的，在其他项目中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在本院认为中再作综合阐述。经审理查明，2014年8月27日，案外人梁锐霞与顺德区陈村镇仙涌村委会资产管理办公室（下称仙涌资产管理办公室）签订了一份《土地租用合同》，约定梁锐霞向仙涌资产管理办公室承租位于仙涌大道东（北）23号之二（面积为2455平方米）、工业大道东（北）24号有及工业大道东（北）20号之二（面积为2455平方米）、24号厂房北面空置的土地（面积为717平方米），租期期限自2014年7月1日起至2027年6月30日止。梁锐霞承租了上述土地后，在其上建设了厂房。2015年3月29日，梁锐霞与被告签订了一份《土地、工业厂房转让协议》，约定梁锐霞将上述土地及厂房的使用权概括转让给被告。2015年5月28日，被告的丈夫龙和平代表被告与原告签订了一份《厂房租赁合同》，约定被告将位于顺德区仙涌大道东（北）24号及23号之二，总面积为4622平方米（包括后面）的厂房租赁给原告经营使用，租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日；厂房改建由原告全额投资建设，一切维修及水、电及增容费用由原告负责。上述合同快到期时，双方于2019年2月2日续签了新的租赁合同，约定租赁期限自2019年3月1日至2027年12月31日；其满后双方不再续租，原告后建的大型不可动产（夹层建筑物、吊机、升降机）在不损坏被告建筑物的情况下可以搬走，若有损失要赔偿被告损失；如遇国家或当地政府、村委会征用土地，所得的补偿款，属依法给承租人的搬迁费等，包括原告在承租后，在厂房加建了部分夹层、升降机及办公楼装修等若有补偿归原告所有，其他补偿全部归被告所有。原告租赁了上述土地后，在其上注册了佛山市亿宗厨具设备实业有限公司进行生产经营。2019年12月，佛山市顺德区******民委员会、广东省佛山市顺德区**股份合作经济社开始对仙涌工业区进行村级工业园升级改造。2020年5月25日，被告与仙涌村委会、仙涌股份社共同签订了三份《搬迁补偿协议书》，约定被告将其承租给原告的涉案厂房交回给仙涌村委会、仙涌股份社进行升级改造，其中涉及到24号厂房的内容为：仙涌股份社向被告及实际使用方支付建构筑物补偿、停产停业损失补偿、承租土地使用权补偿、临时安置补助补偿、机器设备补偿款、拆损毁设备补偿款其他生产生活资产补偿款共计3775692元；上述款项在协议生效后，被告到仙涌股份社处办理收款手续30日内，仙涌股份社支付总额的50%即1887846元；在被告按期向仙涌股份社移交物业及相关文件并经仙涌股份社审查后30日内，再支付剩余的50%补偿款；被告在2020年6月11日前签订《搬迁补偿协议书》，仙涌股份社给予按期签约奖励275922元；被告在2020年8月11日前移交厂房及相关文件的，仙涌股份社给予按期搬迁奖励110369元。涉及到23号之二厂房的内容为：仙涌股份社向被告及实际使用方支付建构筑物补偿、停产停业损失补偿、承租土地使用权补偿、临时安置补助补偿、机器设备补偿款、拆损毁设备补偿款其他生产生活资产补偿款共计2628462元；上述款项在协议生效后，被告到仙涌股份社处办理收款手续30日内，仙涌股份社支付总额的50%即1314231元；在被告按期向仙涌股份社移交物业及相关文件并经仙涌股份社审查后30日内，再支付剩余的50%补偿款；被告在2020年6月11日前签订《搬迁补偿协议书》，仙涌股份社给予按期签约奖励188612元；被告在2020年8月11日前移交厂房及相关文件的，仙涌股份社给予按期搬迁奖励75445元。仙涌股份社委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对原告承租的厂房的相关补偿项目进行了评估。其中24号厂房建构筑物补偿金额为1875439元（其中标注夹层的面积为1484.54平方米、补偿金额为225977元，未标注夹层的面积为3240.05平方米、补偿金额为1649462元）、停产停业损失补偿款为339272元、承租土地使用权补偿款为883782元、临时安置补助补偿款为339665元、拆损毁设备105393元（上述五项项目标注权利人为资产占有区玉枝）、可搬迁设备补偿款81115元、拆损毁设备补偿款为74726元、其他生产生活资产补偿款为76300元（后三项项目标注权利人为资产占有方租户）。23号之二厂房的建构筑物补偿金额为1046271元（其中标注夹层的面积为639.09平方米、补偿金额为95633元，未标注夹层的面积为2819.25平方米、补偿金额为950638元）、停产停业损失补偿款为297814元、承租土地使用权补偿款为839844元、临时安置补助补偿款为309330元、拆损毁设备127203元、其他生产生活资产补偿款为8000元（上述六项项目标注权利人为资产占有区玉枝）。上述评估结果出来后，原、被告双方对补偿的对象产生争议，双方未能达成一致意见，原告遂而提起了本案诉讼。2020年8月1日，涉案厂房及相关文件已移交给了仙涌股份社。仙涌已将全部补偿款发放给了被告。另查明，23号之二厂房，原告未有承租的部分，被告将其租给案外人罗显佳，建筑面积为1500平方米。本院认为，本案系厂房拆迁而引起的出租人与承租人间的矛盾纠纷，涉案厂房的权利人因拆迁而导致的损失，第三人作为拆迁方而对权利人所作出的各项补偿，应根据实际情况确定各分项的权利人。可搬迁设备补偿款81115元、拆损毁设备补偿款74726元、其他生产生活资产补偿款76300元三个项目的补偿对象载明为原告，双方均无异议，故可以支持原告对该232141元的主张。至于建构筑物补偿、停产停业损失补偿款、临时安置补助补偿款、按时签约及搬迁奖励补偿款此四个项目，双方产生了争议。对此，本院认为，虽然第三人在制定拆迁方案时，将该四项补偿项目都归纳入厂房出租方所有，但是在进行分配时仍应根据实际情况来执行，厘清各个项目的权利人。关于建构筑物补偿款。原告主张24号厂房及23号之二厂房的夹层部分约2100平方米为其所建，故对应的该夹层的补偿款338048元为其所有。而被告则认为原告只是增建了部分的夹层，大部分夹层在出租给原告之前已建好，故只同意支付32000元给原告。对此，本院分析如下，首先，双方在租赁合同约定“原告后建的大型不可动产（夹层建筑物、吊机、升降机）”从此条款可以得知，夹层系原告承租后建设的。其次，在仙涌股份社委托评估公司对建筑物进行评估时，原告与被告双方就原告增建的夹层面积进行沟通确认。被告向原告发送了夹层的面积及评估计算的方式，面积为2123.63平方米。再次，根据本院核算，原告主张24号厂房及23号之二厂房未计夹层的建筑面积共为6059.3平方米，减去被告另出租给案外人罗显佳的部分厂房1500平方米，尚余4559.3平方米，与原告共承租的厂房面积4622平方米比较吻合。从中可以推定，夹层部分应为原告所建。综上所述，本院认为，评估报告了所涉及的夹层部分应为原告所建，涉及夹层部分的补偿款321610元应归原告所有。关于停产停业损失补偿款。该项损失系补偿因拆迁而导致生产经营停顿而产生的损失。原告承租厂房后在里面进行生产经营，厂房拆除之时必定会产生停产停业损失。故原告应享有停产停业损失补偿的权利。而被告本用于厂房进行出租营利，如今未能再进行出租获得，其也存在停产停业损失。对于该项赔偿款，应参照双方的经营项目、原告承租的面积占比及租赁合同的剩余年限等因素进行合理分配。24号厂房及23号之二厂房的该项补偿金额共为637086元，根据本案的实际情况，本院酌定原告分得430000元。关于临时安置补助补偿款。该项费用主要补偿因拆迁而需要对生产资料进行安置所产生的费用。本案中，原告作为生产方，其原先置放在厂房的生产资料需要异地安置，而被告所建筑的厂房所拆除的部分物件也需要进行临时安置。故该项补偿亦应参照双方的经营项目、原告承租的面积占比及需要安置的物品进行合理分配。24号厂房及23号之二厂房的该项补偿金额共为648995元，根据本案的实际情况，本院酌定原告分得435000元。关于按时签约及搬迁奖励补偿款。24号厂房及23号之二厂房的该两奖励金额共为650348元。本院认为，厂房能否顺利签约及搬迁，需要出租方和承租方的共同配合，故该两项奖励应为双方共同享有。本院参照原告承租的面积占比及双方在该两项工作中的作用，酌定原告分得240000元。综上，涉案的补偿项目中，属于原告所有的项目为夹层建（构）筑物补偿款321610元、停产停业损失补偿款430000元、临时安置补助补偿款435000元、机器设备补偿款81115元、拆损毁设备补偿款74726元、其他生产生活资产补偿款76300元、按时签约及搬迁奖励补偿款240000元，合计1658751元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告欧玉枝在广东省佛山市顺德区**股份合作经济社对位于佛山市顺德区********(北)24号及23号之二厂房拆迁获得的补偿款中的1658751元归原告欧可权所有；二、驳回原告欧可权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取11817.13元（已由原告欧可权预交），由原告欧可权负担2517.13元，被告欧玉枝负担9300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇二〇年九月二十五日书记员  杨 阳书记员  何国良