四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5549号 上诉人（原审原告）：蒋臣君，男，汉族，1972年1月13日出生，住成都市青羊区。 上诉人（原审原告）：邓清华，女，汉族，1976年3月6日出生，住成都市青羊区。 上诉人共同委托诉讼代理人：郝勇，北京德恒（成都）律师事务所律师。 上诉人共同委托诉讼代理人：王瑞娟，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司，住所地成都市武侯区一环路南二路****附**。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈庆，四川名声律师事务所律师。 上诉人蒋臣君、邓清华因与被上诉人四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司（以下简称齐盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4426号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋臣君、邓清华上诉请求：撤销原判，改判支持蒋臣君、邓清华的全部一审诉讼请求；本案一审二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定逾期交房违约金标准为每日万分之二是错误的，应当认定逾期交房违约金标准为每日万分之三。 1、逾期交房的违约金标准由双方在合同中已明确约定为每日万分之三，该约定属于双方真实意思的表示，并未违反相关法律的强制性规定，故违约金标准的约定应当合法有效。 2、齐盛公司自认的批量返租年化租金收益率已经达到8%。如果是零星租赁，肯走年化租金收益率至少会达到10%，即蒋臣君、邓清华实际的资金占用年化损失必将达到10%，而根据最高人民法院关于违约金可以是实际损失的1.3倍的规定，则本案中约定的年化违约金标准在13%以内都是完全符合法律规定，但是本案中按照逾期交房违约金标准每日万分之三计算，年化违约金尚不超过11%，完全符合法律规定且未能弥补蒋臣君、邓清华的损失，一审法院进行条件既不符合事实也不符合法律。 3、从整个合同的历史履行情况来看，齐盛公司违约支付工程款而导致蒋臣君、邓清华在被迫无奈的情况下选择以房抵债（工程款），这是齐盛公司的最初严重过错。而以房抵债（工程款）的整个过程更是让蒋臣君、邓清华雪上加霜，腹背受敌，因为蒋臣君、邓清华在向农民工支付工程款的时候是东拼西凑，甚至是不惜背负高利贷的代价举债支付农民工工资，导致利息支出数额巨大给蒋臣君、邓清华造成了巨大损失。同时在以房抵债（工程款）时，齐盛公司更是抬高房价抵给蒋臣君、邓清华，又让蒋臣君、邓清华损失惨重。 4、从合同履行情况和过错来看，齐盛公司开发时无钱支付工程款，拖欠农民工工资、拖欠工程单位及劳务单位大量工程款，高价抵房，逾期交房、工程质量存在严重问题等行为已经是过错累累、罄竹难书，而蒋臣君、邓清华处处委屈、处处退让、处处受损又何错之有？一审法院怎能说过错程度，难道不是开发商的全错吗？难道蒋臣君、邓清华还有过错吗？ 5、从逾期利益来讲，蒋臣君、邓清华本来就是被迫高价购买寄希望通过增值以弥补损失，以为可以实现年化24%左右的预期收益。但开发商却迟迟不能交房，甚至纠纷重重，严重质量问题，严重影响开发项目的形象和进度，进而影响整个房产的逾期收益，这些损失的造成都是被上诉人的过错造成的，判决齐盛公司承担不到年化1l%的违约金合法请合理。 6、参照当前民间借贷利息标准保护来看，24%的年化利息标准已经得到公认，36%的年化利息也是法律所允许的，为什么年化不到11%的违约金却被一审法院驳回呢？ 7、从商业银行的利息标准来看，一些地方性商业银行的利息最低都是将近年化10%，且不算其他中介成本，综合成本达到午化15%左右已经不是新鲜事了，而让开发生承担年化不到l1%的违约金怎么会是违约金过高呢？ 8、从举证责任分配来看，蒋臣君、邓清华主张违约金是基于合同约定，而齐盛公司认为违约金过高属于观点主张，根据“谁主张、谁举证”的原则，被上诉入主张违约金过高即是认为蒋臣君、邓清华的损失较小，那么齐盛公司应当就蒋臣君、邓清华损失较小提供证据，特别应当提供当地的租金标准作为参考证据，不应当由蒋臣君、邓清华提交损失证据，蒋臣君、邓清华已经通过陈述和齐盛公司自认证明了本案违约标准的合法性与合理性。一审法院认为蒋臣君、邓清华应当提交损失证据属于明显错误。 9、违约金兼具惩罚性和补偿性，就租金补偿而言，齐盛公司自认的8%的返租肯定应当予以补偿；而就违约惩罚性，对于齐盛公司如此多的过错而言，并且是一错再错，让其承担年化3%的违约赔偿本来就很低根本就不能弥补蒋臣君、邓清华的损失，且完全符合法律规定，一审法院予以调减根本就是助长违约人继续违约的错误之举。 10、蒋臣君、邓清华除了上述直接损失之外，还有很多的其他损失，比如律师费、调查费、交通费、误工费，甚至夜不能寐、精神紧张、抑郁、烦躁、夫妻埋怨、家庭不和等不可想象的精神损失，虽然这些没有进行诉讼主张，但是并不能代表这些客观存在的物资损失和精神损失不存在，希望二审法院能够看到这些深层次的负面因素对蒋臣君、邓清华带来的潜在损失。 11、本案中，《商品房买卖合同》是齐盛公司提供的格式合同，该《商品房买卖合同》第十九条对逾期交房责任予以约定，系当事人双方的真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，齐盛公司在拟定条款时凭借自己掌握相关法律、专业技术、信息交易知识等方面的优势，对逾期交房有预期判断故而制定的该条，现在却说违约金过高明显是不诚信的做法。 12、一审法院在本案中以每日万分之二的违约标准予以判决是故意要与其他判决一致的错误做法。 由于开发商处处违约已经造成众多买房人维权，而一审法院将其他原告的违约责任已从合同约定的每日万分之零点一的违约标准调整至每日万分之二，实实在在的维护了老百姓的利息是正确的，但是本案中的预售合同本身约定的违约责任就是每日万分之三，但是一审法院明知这个违约金标准明显不高的情况下却故意判决为每日万分之二，一审法院的目的只是希望判决结果一致，但是一审法院却没有考虑预售合同约定本身不一致的情况。很明显，一审法院是认为判决不一致，有可能导致其他案件的原告引发不稳定因素，但是这种考虑是错误的，因为其他案件的原告已经充分享受了增加二十倍违约金的权利而早就无话可说，但是本案中的蒋臣君、邓清华高成本负债经营后被迫无奈的高价抵房才是本案预售合同签署每日万分之三的前提基础，为什么一审法院视而不见，为什么一审法院看不到真正的公平正义，而是一味的追求所谓的社会稳定，那么依法治国的方略何日才能真正实现？ 二、一审法院认定齐盛公司已于2018年12月21日向蒋臣君、邓清华交付了房屋是错误的，应当认定齐盛公司尚未完成交房义务。 1、竣工验收备案表才是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。 根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验牧并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，虽然齐盛公司提交了五方主体出具的竣工验收报告，但是齐盛公司并没有提交规划、公安、消防、环保、人防等部门提交的确认文件，更没有根据条例要求向建设行政主管部门进行备案并取得竣工验收备案表，由此可知，建设行政主管部门对本案所涉商品房出具的竣工验收备案表才是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。而齐盛公司认为五方主体竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件的观点是错误的，因为迄今为止，建设行政主管部门也未对本案所涉商品房出具竣工验收备案表。 2、约定交房标准低于交房法定标准，应当以法定交房标准为准。 根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 本案中，预售合同系齐盛公司提供的格式合同，约定交房标准低于法定标准，属于齐盛公司免除强制性义务的约定条款而应属无效，故齐盛公司应当按照法定标准进行交房，但是齐盛公司至今未取得竣工验收备案表，说明齐盛公司至今不具备交虏条件，则齐盛公司完成交房义务的说法不能成立。 3、齐盛公司于2018年12月18日发出交房通知，不代表齐盛公司已经具备交房条件。 在本案中，只要齐盛公司未取得竣工验收备案表，齐盛公司的交房条件就始终没有成就，则无论齐盛公司是否按照约定或规定有效的发出交房通知都不能证明齐盛公司已经完成交房义务。按照最高法院的观点，即使完成交房，只要房屋本身不具备交付条件，则开发商依然需要承担逾期交房违约责任直至房屋具备交付条件。 4、本案所涉商品房存在严重质量问题，齐盛公司迄今未完成整改并未再次通知蒋臣君、邓清华收房。 根据预售合同第十八条交付时间和手续第（五）项明确约定“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1、屋面、墙面、地面、地面渗漏或开裂等日内；2、管道堵塞，30日内；3、门窗翘裂，五金件损坏，30日内；4、灯具、电器等电器设备不能正常使用，30日内。”和蒋臣君、邓清华提交的经公正现场勘察证据可以看出，本案案涉房屋存在墙面返潮、返碱、内墙面墙面面腻子脱落、开裂、空鼓严重，外墙面空鼓、开裂、门套粘贴不整体、地坪、地坪空鼓严重，楼板存在贯穿性裂纹，存在结构安全问题，墙面阴角通长竖向裂纹，无照明等诸多重大质量瑕疵，那么齐盛公司应当予以修复，并在修复之后再行交付。由此可知，即使蒋臣君、邓清华2018年12月21日没有办理接房手续也存在齐盛公司的修复责任，那么齐盛公司应当在修复之后再次通知蒋臣君、邓清华收房，但是齐盛公司却没有进行质量修复，也没有在修复后再次发送交房通知，此责任应当由齐盛公司承担。二审法院一定要在蒋臣君、邓清华提交的视频证据中仔仔细细的观看齐盛公司准备交付的豆腐渣工程，但一审法院却视而不见。蒋臣君、邓清华不相信一审法官买到这样的房屋会欣然接受。 5、蒋臣君、邓清华在一审中通过公证提交的所涉房屋现状视频及照片充分证明本案所涉房屋在2019年4月25日依然处于严重质量事故致中，完全不具备交房条件。 （1）在2019年4月25日，蒋臣君、邓清华委托公证处到涉案房屋现场对房屋现状进行证据保全，通过视频和照片可以看到该房屋是出于严重的质量事故状态，任何买房人看到当时的房屋现状都不会收房，二审法官一定要认认真真的查看蒋臣君、邓清华提交的全部视频和照片，高度重视这些视频和照片反映客观状况的质量事故真实性和质量严重问题惨状，只有通过视频和照片才能够看到齐盛公司的违约行为是多么之严重，现状多么之惨烈，二审法官看后必将会认为一审法院确定的交房时间和调减违约金的判决结果简直就是荒谬。 （2）从证据保全的时间来开，至少证明截止2019年4月25日，齐盛公司根本不具备交房条件，那么按照预售合同第十八条的交房程序，齐盛公司应当在质量问题处理完毕之后再次通知交房，但是齐盛公司在2019年4月25日之后从未通知过蒋臣君、邓清华收房。且齐盛公司工作人员在电话中称公司研究决定会尽快修复并承诺修复之后会在2019年7月底之前再次通知蒋臣君、邓清华收房，但是却一直杳无音信，这些都充分证明齐盛公司认可了不具备交房条件的事实、存在质量事故的事实、修复后将再次通知交房的事实、实际没有再次通知交房的事实，综合结果就是齐盛公司至今未完成交房义务。 三、齐盛公司至今没有完成交房义务，齐盛公司应当尽快完成法定交付条件并对房屋存在的严重质量问题进行修复后再按照约定的方式向蒋臣君、邓清华发出交房通知并完成法定的交房义务。 1、由于本案中的房屋不具备法定交付条件，则法院应当通过认定齐盛公司一直承担违约金的方式来督促齐盛公司尽快完成法定交付条件。 2、在一审中，蒋臣君、邓清华已经提交了涉案房屋的严重质量问题，则齐盛公司应当按照预售合同第十八条的约定尽快完成质量问题修复。 3、在齐盛公司完成了上述两项义务后，齐盛公司才能够再次向蒋臣君、邓清华发出交房通知，重新启动交旁程序并按照约定进行验房和收房。 4、如果齐盛公司未能淮确完成上述三项义务内容，则应当认定齐盛公司一直未完成交房义务，则齐盛公司应当一直承担约定的违约责任直至交房义务完成。 5、质量修复后并再次发出交房通知的义务是齐盛公司的约定义务，齐盛公司应当严格遵守。 本案中，蒋臣君、邓清华在一审提交的质量问题视频证据客观的证实了涉案房屋存在严重的质量问题，那么齐盛公司已经在庭审中知道涉案房屋存在严重问题的情况下应当及时进行修复，而且更为重要的是齐盛公司还应当在修复之后再次发出交房通知，但是齐盛公司在一审庭审法庭辩论终结之后既没有进行修复也没有在所谓修复之后再次发出交房通知，严重违反法定的交房标准并严重违反约定的交房程序。 四、二审法院应当认定齐盛公司未在2018午12月21日完成交房义务并督促齐盛公司尽快按照法定交房标准和约定交房程序完成交房义务，支持蒋臣君、邓清华的全部上诉请求。 综合本案的事实和法律规定，老百姓买房没有任何过错，而齐盛公司处处违约并制作了不符合法律规定的交房条件而给买房人设下陷阱应当予以纠正。同时，齐盛公司在处处考虑自身利益的情况下通过专业人员起草的预售合同深思熟虑的约定了逾期交房违约责任标准为每日万分之三，并且齐盛公司的工作人员也一直都是认可的，明明已经是有利于齐盛公司的违约责任标准却被一审法院调减为每日万分之二，一审法院还将举证责任分配给蒋臣君、邓清华，让蒋臣君、邓清华承担实际损失金额证据，却让恶意违约的齐盛公司轻松完成辩解，让违约的人继续获得利益，却让守约的人继续雪上加霜而继续严重受损，这种近乎荒谬的判决难道不是在背离依法治国的轨道吗？也许一审法院会认为将齐盛公司的违约责任认定为每日万分之三会引发其他案件原告的骚乱，但是相反的是，其他案件原告是在合同约定每日万分之零点一的情况下调高二十倍形成了每日万分之二的判决结果，而本案蒋臣君、邓清华的合同约定以及提交的证据都充分证明了本案的情况与其他人的情况是不一样的，一窜法院怎么能够将证据完全不相同的案件硬要作出一样的判决，实在是有违“以事实为依据、以法律为准绳”的基本法治精神。 最后，蒋臣君、邓清华希望二审法院只能在仔细核查本案证据的客观情况下作出公正的判决，不能受到其他案件的负面影响，故蒋臣君、邓清华恳请二审法院全面支持蒋臣君、邓清华的全部上诉请求，撤销一审法院的错误判决并纠正一审法院的错误理念，还守约蒋臣君、邓清华一片朗朗乾坤的法治天空。 二审中，蒋臣君、邓清华补充上诉意见：按照合同约定的交付条件第三项，并没有达到交房的条件，即：五方验收主体所进行的工程竣工验收是不合法的，违反了城乡规划法第45条以及成都市建设工程竣工规划核实管理办法第6条之规定，应当视为无效的竣工验收。 齐盛公司答辩称，1、一审法院在蒋臣君、邓清华没有拿出实际损失证据的情况下，酌情认定本案逾期交房违约金为每日万分之二，没有错。蒋臣君、邓清华的多条上诉理由均系比较、分析、甚至情感陈述。因此，其要求调整违约金为每日万分之三的请求不应得到支持。 2、齐盛公司已经于2018年12月21日通知交房，但蒋臣君、邓清华拒绝收房，其在一审及上诉状中提出的案涉房屋尚未达到交房标准，与合同双方的约定不符。本案应由齐盛公司承担2018年12月21以后没有收房的全部责任。 针对蒋臣君、邓清华补充的事实与理由，齐盛公司答辩如下：齐盛公司认为本案的综合验收有五家综合验收报告，且五方验收报告已经经过了主管部门的备案审查，证明房屋交房时的五方综合验收报告、规划核实意见书和房屋测绘报告均是合法的。规划法中适用的条款并未要求在规划核实的同时不允许进行竣工验收或者是必须要等待规划意见书出具后才能进行核实，这是对法条的理解，请法庭根据法律规定依法做出评判。 蒋臣君、邓清华向一审法院起诉请求：1.齐盛公司支付逾期交房违约金（以约定购房款为基数，从2017年12月1日起按每日万分之三的标准支付至实际交房之日止）；2.由齐盛公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：因抵充债务原因，于2017年，蒋臣君、邓清华（买受人）与齐盛公司（出卖人）签订预售合同，约定齐盛公司将在龙泉驿区房屋出售给蒋臣君、邓清华，注明商品房的用途为商业，齐盛公司在2017年12月1日前向买受人交付房屋。交付房屋的条件为取得建设工程竣工验收合格证明，取得房屋面积实测报告书，经商品房设计单位、地勘、地勘单位单位、施工单位、建设单位验收合格。房屋价款为997243.79元。对于逾期交房双方约定，逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付按全部已付款（即约定价款）万分之三的违约金。第二十七条，本合同约定交付使用之日起360个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。第三十六条，买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起15日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。 合同签订后，至预售合同约定交房日期届满，齐盛公司未交付房屋。 后，因案涉房屋取得建设工程竣工验收合格证明，取得房屋面积实测报告书，经商品房设计单位、地勘、地勘单位单位、施工单位、建设单位验收合格，齐盛公司于2018年12月18日，向蒋臣君、邓清华邮寄发出《交付通知书》，要求蒋臣君、邓清华于2018年12月21日前办理交房手续，并同时在华西都市报登报通知上述事项。 至起诉之日蒋臣君、邓清华未与齐盛公司办理收房手续。 上述事实，有预售合同、邮寄单、报纸、公证书及当事人的陈述等证据在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，蒋臣君、邓清华与齐盛公司签订的预售合同不违反法律规定，属有效合同。当事人应按合同约定全面履行义务。齐盛公司逾期交房已违反合同的约定，应承担相应的违约责任。 关于逾期交房的违约金计算标准问题。双方在合同中约定逾期交房以已付房款为标准，按每日万分之三的标准支付违约金，齐盛公司称预售合同约定的违约金明显超过因逾期交房造成的损失，请求予以调低。鉴于蒋臣君、邓清华未提供证据证明实际损失情况，故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金标准调整为以约定价款为基数按每日万分之二计算。 关于违约金计算期限问题。根据预售合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。齐盛公司在符合预售合同约定的交付房屋条件下通知原告办理交房手续，原告以房屋存在质量问题为由至今拒绝收房。原告对房屋质量问题提出异议，但没有提供证据证明房屋质量达到严重影响使用的程度。原告在房屋符合双方约定交付条件的情况下，拒绝接收房屋，应由其自行承担此后房屋未交付的损失。故违约金应计算至齐盛公司通知收房截止之日的2018年12月21日。有关房屋存在的一般质量问题，原告可向被告另行主张其承担维修义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：齐盛公司于本判决生效后十日内向蒋臣君、邓清华支付逾期交房违约金76788元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1693.5元，由齐盛公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 蒋臣君、邓清华向本院提交了以下证据：证据1：2020年1月17日竣工验收备案表，拟证明案涉房屋在2020年1月17日之后的交付行为才可以认定为是有效行为。但是开发商在2020年1月17日后并没有任何的房屋交付行为，所以案涉房屋至今都未交付。 证据2：蒋臣君与华侨城工作人员录音及文字资料，证明在2019年4月，华侨城的工作人员认可涉案房屋存在巨大的质量问题，不具备交付条件。 证据3：施工单位第四建筑有限公司的工商信息，证明四川省第四建筑有限公司是在2018年的12月27日由四川省第四建筑工程公司变更名称而来。证明四川省第四建筑有限公司在2018年12月27日之前的印章应为四川省第四建筑工程公司，但是本案中，五方主体验收文件中，施工单位以四川省第四建筑有限公司盖章的时间却是2018年5月31日，证明该五方主体验收文件是虚假的，应当视为未经五方主体验收，未满足合同约定的交付条件。 齐盛公司发表质证意见称：对于证据1，是照片复印件，且照片都未出示，我方对真实性存疑。竣工备案表的时间是2020年1月，国家从原来的许可制变为备案制，需要行政机关参与验收，到行政机关只是事后对验收进行备案，备案的时间往往是超过了实际的竣工交付时间。因为还有其他的资料需要提交，所以不能把合同未约定的竣工验收备案表作为双方房屋是否达到交付条件的一个证明。 对于证据2，需要说明的是，在我方与上诉人的商品房买卖合同附件第四条第2项，明确约定“乙方不得以商品房存在某些瑕疵而拒绝接房”，从录音内容来讲，房屋只是存在瑕疵，我方认为即便录音的内容是真实的，也不代表双方的质量问题已经达到了或否认双方合同约定的条件。 对于证据3，我方会举证证明为何会出现这样的情况。在五方综合验收的时候，施工单位第四建筑公司只向齐盛公司提供了一份验收报告，后来在办理备案时，房管部门还需要一份竣工验收报告，因此，第四建筑公司补作了该竣工验收报告并补盖了公章，由于在做这方面工作时，第四建筑公司的旧章已注销。盖章日期是竣工日期，相关人员的签名与之前的报告相同，能代表第四建筑公司的真实合法行为。蒋臣君、邓清华以此得出五方验收报告是虚假的逻辑认定和结论都不充分。 关于规划意见书存在的问题，蒋臣君、邓清华指出房屋的测绘面积报告出具时间为2018年8月21日，晚于2018年8月30日，该规划意见书和房屋测绘面积报告的时间问题，其实并不存在矛盾。规划意见书上载明的测绘报告是竣工时的测绘报告，而2018年8月21日出具的测绘报告，是用于交房和办理产权的房屋产权面积测绘报告，这两份报告均由同一测绘机构出具，因此使用的编号是相同的，我方也会举证测绘机构出具的情况说明。 齐盛公司向本院提交了以下证据：证据1：齐盛公司的情况说明，在当时交房时，在场业主公示了全部的交房资料，没有一个拒绝交付验收的行为。 证据2：印章的情况说明，该情况说明说明了备案的印章为何会和之前的印章不一致。 证据3：面积测绘报告（产权实测面积和房屋建筑面积），证明面积测绘报告编号的问题。 蒋臣君、邓清华发表质证意见称：证据1是齐盛公司自己的认定，不能作为证据，只能作为原因的陈述。 证据2：齐盛公司公司作为当事人，对印章的使用情况的陈述是自导自演，并不能作为证据证明实际情况。 证据2中的受理通知书和变更通知书正好证明了我方的观点，四川省第四建筑有限公司是在2018年12月27日由四川省第四建筑工程公司更名而来，所以，在2018年12月27日前使用的印章应为四川省第四建筑工程公司，而不是四川省第四建筑有限公司。但五方验收主体上四川省第四建筑有限公司加盖印章的时间却是2018年5月31日。证明五方验收文件是虚假的。 对证据3测绘报告的三性均持有异议，因为精诚测绘公司作为被上诉人的受托测绘单位，属于利益共同体。同时，齐盛公司向行政主管部门提交的文件应以行政部门存档的文件为准，而不能以利益相关方的情况说明作为证据。同时，在本案中，齐盛公司提交的证据面积测绘成果报告及产权实测面积所形成的时间为2018年8月21日，时间晚于规划核实的时间2018年8月3日，违背了成都市建筑工程竣工规划核实管理方法第6条之规定。 本院对上述证据的认证意见在下文予以相详述。 二审中，另查明以下事实： 一、为查明案件事实，本院组织双方当事人对案涉房屋进行了现场查看。经现场查看，蒋臣君、邓清华所购买的7套房屋中：号房屋存在屋顶渗水、地面、地面空鼓的情况房屋存在地面空鼓情况；号（一层、二层）存在二层有空鼓、二层渗水的情况，双方对二层有无裂纹有争议，对原裂纹中的钢筋有争议；号存在地面空鼓情况；号存在地面空鼓的情况；号存在地面空鼓的情况；号房屋存在地面空鼓情况，无照明、插座。 东盛公司在载明上述内容的勘察表格下签字确认；蒋臣君、邓清华认为每一套房屋都存在开裂、渗水、空鼓、贯穿性裂纹、涂料脱落等问题，唯一不同之处是号房顶有洞。 二、蒋臣君、东盛公司均确认：蒋臣君所购7套房屋的房号在后期发生变更，原房号变更为号，原房号变更为号，原房号变更为号，原房号变更为号，原房号号变更为号，原房号号变更为号，原房号变更为号。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，蒋臣君、邓清华与齐盛公司签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据上诉人蒋臣君、邓清华的上诉请求与被上诉人齐盛公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋符合约定或法定的交付条件具体时间如何认定；二、一审法院调整违约金是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。蒋臣君、邓清华提出，案涉房屋未取得竣工验收备案表，故不符合交付条件。本院审查后认为，蒋臣君、邓清华案涉房屋未取得竣工验收备案表，但双方在合同中并未约定将此证明文件作为交付的条件之一；且《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由此可知现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定的“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范。故本院对其该项上诉理由以及提交的证据不予采纳。 蒋臣君、邓清华提出，案涉竣工验收报告中施工单位加盖的印章不一致的问题。本院认为，案涉工程的竣工验收已经行政主管部门备案，且本案中齐盛公司已就施工单位印章变更进行了说明，且行政机关并未对案涉竣工验收行为予以撤销或责令重新验收，故蒋臣君、邓清华的主张竣工验收无效的理由不能成立，本院不予采纳。 蒋臣君、邓清华提出，案涉房屋存在严重质量问题，不符合交付条件。本院为查明事实，组织双方当事人到案涉房屋进行查看，号房屋存在地面空鼓情况，无照明、插座。关于地面空鼓的问题。第一，案涉房屋系清水商铺，现地面为水泥敷设，在投入使用前使用人进行装饰装修时即可完善；第二，蒋臣君、邓清华在本案中未提交相应证据证明地面空鼓的瑕疵严重到案涉房屋无法使用的程度。故本院认为空鼓的瑕疵不能构成蒋臣君、邓清华对上述四套房屋拒绝收房的理由。 关于案涉房屋无照明、插座的问题。本院审查认为，第一，房屋的用途是商铺，出卖人应当提供基础的供电设施设备或相应附件。案涉房屋中未敷设照明线路和安置插座，必然导致买受人对房屋的使用遭受影响。第二，案涉合同第十六条约定“交付时纳入供电网络并正式供电”，截至本院做出判决前，齐盛公司并未提交相应证据证明案涉商铺符合交付时候供电的相应约定，故本院认定，案涉房屋不符合交付约定条件，齐盛公司应承担相应逾期交房的责任，违约金的计算期间为逾期之日即2017年12月2日起，计至本判决做出之日。 关于第二个争议焦点。本院认为，根据双方合同约定，逾期交房的情况，出卖人按日向买受人支付按全部已付款（即约定价款）万分之三的违约金。该约定系双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定履行。齐盛公司在一审中请求调低违约金，本院认为，结合蒋臣君、邓清华购买案涉房屋的前因，系齐盛公司房屋冲抵工程欠款；但在签订合同后齐盛公司未按照约定及时交付符合合同约定的房屋，在客观上亦对蒋臣君、邓清华收回欠款、减少损失造成客观影响。双方在合同中约定的逾期交房违约金标准虽与同一楼盘的其他业主约定的标准不同，但基于案涉合同签订的内容系双方当事人议定之结果，案涉房屋的性质为商铺，逾期交付亦必然影响蒋臣君、邓清华对房屋进行出租、收益，造成损失。一审法院对双方约定违约金的计算标准进行调整不当，本院予以纠正。齐盛公司应当按照合同约定的逾期交房违约金计算标准向蒋臣君、邓清华支付违约金。具体计算方式为：以蒋臣君、邓清华支付的房款997243.79元为本金，按照每日万分之三的标准，从逾期之日即2017年12月2日起，计至本判决做出之日。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但因二审查明新的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4426号民事判决； 二、四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司于本判决作出之日起三日内向蒋臣君、邓清华支付逾期交房违约金，违约金的计算方式：以997243.79元为本金，按照每日万分之三的标准从2017年12月2日起计至本判决做出之日2020年9月24日止。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费3387元，由四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年九月二十四日 书记员 龙春光