宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1656号 上诉人（原审原告）：张某1，系宁夏德信恒通管业有限公司董事长，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李某，宁夏永合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张某2，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人张某1与被上诉人张某2房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初17827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月28日公开开庭进行了审理，上诉人张某1的委托诉讼代理人李某与被上诉人张某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人张某1向本院提出上诉请求：1.改判解除上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同；2.改判原审判决第一项为：“判令被告张某2向原告张某1返还房屋钥匙16把、电卡1张、消防验收证书原件1本”；3.改判原审判决第二项为：“被告向原告支付拖欠各项费用、违约金及赔偿损失共计541941.97元，其中：欠缴水费29952.96元、欠缴物业费21129.6、欠缴取暖费11445.41元、私改水电致使房屋漏水应承担维修费17360元、房屋占用费175000元、违约金262500元、逾期支付租金违约金15750元”；4.改判上诉人不予退还被上诉人已交纳履约保证金5万元；5.改判被上诉人承担自2019年11月1日至判决确定解除房屋租赁合同之日止，每日5753.42元房屋占用费；6.本案的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决查明及认定事实与客观事实不符，部分内容无事实依据，判项内容中多处法律适用明显错误，错误分配举证责任，判决结果错误，应予纠正。一、原审判决错误认定租赁合同在原告诉讼之前双方已协商解除，驳回上诉人要求法定解除合同的请求，无事实依据和法律依据。在租赁合同履行期间，被上诉人逾期支付租金已构成违约，但上诉人从未与其协商解除租赁合同的事宜。被上诉人将物品搬离房屋，但从未向上诉人表示过不再继续履行合同。上诉人于2019年11月11日提起诉讼要求解除合同是基于民事诉讼法在主张诉权，不应以上诉人的诉讼行为来判定双方已解除合同，更不能以提起诉讼的主张日期认定双方已于诉讼之日解除合同关系。虽然截止目前被上诉人将物品搬离，但并未向上诉人交还钥匙、电卡等物品，房屋仍然实际控制在被上诉人手中。二、原审判决错误查明采暖费金额及停暖的问题，在判项中计算的应支付采暖费金额错误。2019年10月被上诉人租赁房屋期间未按期缴纳采暖费，提出为了避免租期内采暖费损失，要求为其申请办理停暖手续，根据银川市供热管理条例的规定，办理停暖手续应当按照当期全部应缴纳采暖费金额的30%支付。该房屋收费面积978.24平方米，单价7.8元，每个月采暖费7630.27元，全额采暖费为38151.36元，按照30%计算应缴纳11445.41元，该费用是产生于被上诉人租赁期间的，也是因被上诉人请求停暖产生的费用，理应由被上诉人承担。原审判决存在三点错误：第一，采暖期内每个月采暖费用为7630.27元，不是判决书认定的11445.41元。第二，按照全额采暖费金额30%计收停暖费用是政策规定应当缴纳的，且这是因被上诉人原因而产生，应由被上诉人承担。第三，原审法院对此金额的计算方法以11445.41元除以30再乘以11得出的结论无任何依据。三、原审判决书错误认定履约保证金50000元的性质，将该金额在拖欠租金、采暖费、违约金中进行扣除，从而减少被上诉人应承担费用，系不合理判决结果。双方在租赁合同第三条约定，被上诉人在合同签订当日一次性交纳履约保证金50000元，合同终止后10个工作日内，上诉人将保证金一次性无息退还，又在合同第十条中约定，由于被上诉人违约导致合同解除，不予退还履约保证金。四、关于被上诉人租赁期间应承担的水费、物业费及维修费问题，原审法院未查明事实，错误分配了举证责任。针对水费、物业费的承担问题，双方在合同第六条已有约定，由被上诉人直接向物业公司交纳。涉案合同履行过程中，被上诉人未按期缴纳，上诉人已在一审庭审时提供了物业公司出具的限期缴纳水费通知书，显示被上诉人欠缴水费29952.96元。上诉人没有义务为其代缴水费，是否已全额缴纳拖欠的水费举证责任应由被上诉人承担。上诉人向法庭提供了物业公司出具的情况说明，反映出欠缴物业费金额29933.6元和对房屋造成损失的修复费用17360元。五、关于调整违约金问题。一审诉讼中，原告诉请被告承担违约金违约金262500元，源于双方在合同第十条第三款约定“租赁期间，由于乙方违约导致合同解除，甲方不予退还履约保证金，乙方还应支付当年度3个月的房租作为违约金”，即262500元（1050000元÷12个月×3个月）；逾期支付租金违约金15750元，源于合同第十条第三款“乙方逾期支付应付而未付租金，每逾期一日按未付租金万分之五向甲方支付违约金。”即15750元（1050000元×5÷10000×30日）；合同第十条第二款约定了房屋占用费的计算方法。而原审法院判决驳回了房屋占用费诉请内容。此判项无事实依据，且违反法律规定。第一，双方合同中关于违约责任条款的约定不违反法律规定，根据合同法第114条的规定，当事人未提出请求的，原审法院无权对违约金进行主动调整。第二，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第50条关于违约金过高标准及举证责任问题中规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。 被上诉人张某2辩称，对一审判决认定无异议，请求驳回上诉，维持原判。 张某1向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》，被告向原告退还承租房屋并返还钥匙16把、电卡1张、消防验收证书原件1本；2.被告向原告支付拖欠各项费用、违约金及赔偿损失共计541941.97元[水费29952.96元、物业费29933.6元、采暖费11445.41元、维修费17360元、房屋占用费175000元（2019年9月30日至2019年10月30日期间的双倍租金）、解除合同违约金262500元（3个月租金）、未缴纳租金违约金15750元（按照日万分之五计算30天）]；3.原告不予退还被告已交纳履约保证金5万元；4.被告承担2019年11月1日至判决确定解除房屋租赁合同之日止，每日5753.42元房屋占用费及每日525元逾期支付租金违约金；5.案件受理费、诉讼保全费、诉讼保全担保保险费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2017年7月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于银川市××区北侧、天平街西侧粹园12号商业楼112号房屋，共计978.24平方米；租赁期限自2017年8月1日至2022年9月30日；被告于合同签订当日一次性交纳履约保证金50000元。本合同终止后10个工作日内，原告将保证金一次性无息退还给被告；2017年8月1日至2019年9月30日期间的租金每年100万元。2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金为1050000元，租金于2019年9月30日前支付；租赁期内发生的制热、制冷、水、电、电话、网络等费用由被告承担；物业费1.8元/平方米/月，由被告直接向物业公司交纳；逾期二十日未支付应付租金超过50000元的，原告有权解除合同；合同解除后七个工作日内返还房屋，并结清所有应交费用；被告应按房屋交付时原状返还房屋或由原告书面同意在不损坏房屋内装修的前提下保留装修现状，原告不作任何补偿；原告行使合同解除权后，若被告拒不退场，原告有权在事先发出通知前提下，采取限制水、电、气、电梯等措施，勒令被告退场；因合同解除，被告返还房屋的，逾期返还，每逾期一日，原告按照本合同租金标准的2倍收取该房屋占用费，直至房屋返还；由于被告违约导致合同解除的，原告不予退还履约保证金，被告还应支付当年3个月租金作为违约金；被告逾期支付应付而未付租金，每逾期一日按未付租金万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋钥匙16把、电卡1张。被告向原告支付了履约保证金50000元，并支付了2017年8月6日至2018年10月5日期间的租金1000000元。2019年10月31日，原告交纳涉案房屋的暖气费11445.41元，并办理了停暖。2019年10月30日，银川中铁水务集团有限公司营销公司出具限期缴纳水费通知书，载明涉案房屋于2019年10月份水费金额29952.96元。银川中房物业集团股份有限公司粹园项目部出具情况说明一份，载明：涉案房屋共欠2018年8月至12月物业费8804元、2019年1月至12月物业费21129.6元。因涉案房屋装修未作防水，导致中房实业集团未销售商品房泡水，维修金额为17360元。现原告认为被告未按合同约定于2019年9月30日前支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金1050000元，故诉至法院，请求判如所请。 诉讼中，被告称其与案外人杨某协商搬离了涉案房屋，因原告通知物业锁门，有部分东西仍在房屋内，致使其无法全部搬离。原告称其从未委托杨某出租涉案房屋，也没有让物业公司锁门。原、被告均认可被告于2020年1月份将全部物品搬离了涉案房屋。 一审法院认为，被告租赁原告的房屋，有双方签订的《房屋租赁合同》为证，双方之间的租赁合同关系依法成立。因被告于2019年10月30日将涉案房屋内部分物品搬离，表示不再继续履行合同，原告亦于2019年11月11日提起诉讼要求解除合同，故认定原、被告2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月11日已经解除，对原告再行要求解除《房屋租赁合同》的请求不予支持。原、被告均陈述被告于2020年1月将涉案房屋内全部物品搬离，故对原告再行要求被告返还涉案房屋的请求不予支持，但被告应当向原告返回涉案房屋钥匙16把及电卡1张。原告要求被告返还消防验收证书原件1本，原告并无证据证实向被告交付了该证书，故不予支持。原告要求被告按照2019年9月30日至2019年10月30日期间的双倍租金支付房屋占用费，因该期间双方合同并未解除，故原告该项请求不符合双方合同约定，但为减少原告诉累，被告应当向原告支付该期间的租金87500元（1050000元/年÷12个月）。被告要求以房屋装修抵顶租金，因被告的违约行为致使合同解除，故被告的上述请求不符合法律规定，不予支持；原告要求被告支付水费、物业费及维修费，因原告提交的证据不能证实原告已经交纳了上述费用，实际金额也无法确定，故原告可就该数额确定后另行主张权利；原告要求被告承担2019年11月1日至本判决确定解除房屋租赁合同之日止，每日5753.42元房屋占用费，因双方合同于2019年11月11日解除，故原告要求被告支付2019年11月1日至2019年11月11日止的房屋占用费不符合双方合同约定及法律规定，但考虑减少原告诉累，被告应当向原告支付租金31643.84元（1050000元÷365天×11天）。原告要求被告支付一个月采暖费11445.41元，因原告已经办理了停暖，根据银川地区的供暖期及合同解除的时间，支持被告向原告支付采暖费4196.65元（11445.41元÷30天×11天）；原告要求被告支付解除合同违约金262500元、逾期支付租金违约金15750元，并按照每日525元支付2019年11月1日，因原告并未就其实际损失进行举证，根据被告的违约行为，酌情支持被告向原告支付违约金87500元，超出部分不予支持。综上，被告应当向原告支付租金119143.84元（87500元+31643.84元）、采暖费4196.65元并支付违约金87500元，扣除原告已经支付的履约保证金50000元，被告还应向原告支付租金、采暖费及违约金共计160840.49元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告张某2于判决生效之日起十日内向原告张某1返还位于银川市××区北侧、天平街西侧粹园12号商业楼112号房屋钥匙16把、电卡1张；二、被告张某2于判决生效之日起十日内向原告张某1支付房屋租金、采暖费及违约金共计160840.49元；三、驳回原告张某1的其他诉讼请求。案件受理费9720元，减半收取4860元，由原告张某1负担1860元，被告张某2负担3000元。 二审期间，上诉人向本院提交如下证据： 2020年4月14日电话录音视频1份、通话明细详单打印件1份（5页）、微信打印件2张、报价单打印件4张，证明：2020年4月14日被上诉人以139××××××手机号码拨叫上诉人代理人138××××××手机号码，通话时长12分38秒，通话内容中可证实：1.截止2020年4月14日被上诉人尚未向上诉人返还承租房屋，被上诉人在通话中声明要从承租房屋中拆除装修投入的空调，该房屋钥匙及电卡未交还至上诉人手中，房屋仍然控制在被上诉人手中，且房屋门头上还张贴着被上诉人对外转租的联系方式，至2020年春节前夕被上诉人仍然与他人商谈房屋转租的具体内容，截止该日期租赁关系仍处于持续状态，而并非原审判决所认定租赁关系已于2019年11月11日解除；2.被上诉人在通话内容中认可没有交水费，并认可自使用房屋两年以来没有支付过任何水费；3.被上诉人在通话内容中认可没有交物业费，因物业公司未向其退还消防押金一万元，所以拖欠物业费未予缴纳；4.通话内容中可以反映被上诉人在装修时对承租房屋二楼造成损害导致漏水，需要对房屋进行修缮，但至今被上诉人未对该损害事实进行维修或者支付赔偿费用。 被上诉人对该组证据的真实性无异议，对证明目的不认可，物业费被上诉人已经交清了。 经审查，上诉人提供的证据达不到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实同一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》双方均不表异议，合法有效，双方应依约履行。对于上诉人主张解除合同的诉讼主张，因被上诉人于2019年10月30日将涉案房屋内部分物品搬离，被上诉人以自己的行为表示不再继续履行合同，一审法院结合上诉人提起诉讼亦主张解除租赁合同，认定案涉《房屋租赁合同》于上诉人起诉之日即2019年11月11日已经解除，合法、有据。因上诉人自一审至二审并未举证其向被上诉人交付消防验收证书原件的证据，故本院对其上诉主张被上诉人返还该证书的上诉请求，亦不予支持。对于上诉人主张的采暖费11445.41元，一审法院根据实际供暖时间并结合合同解除时间，且因上诉人已经办理了停暖，故按照实际供暖天数支持上诉人关于暖气费的诉讼主张，并无不当。对于上诉人称，每月暖气费为7630.27元，而不是11445.41元，对此上诉人并未予以举证，且被上诉人并未对此基数提出异议，故本院对此不作调整。对于上诉人上诉主张的水费、物业费及维修费，因上诉人并未提交有效证据证明其实际已经交纳了上述费用、明确交付时间段及实际金额，故一审法院未予支持，并无不当。对上诉人主张违约金262500元、逾期支付租金违约金15750元，尽管租赁合同对违约金计算方式有约定，但一审法院根据被上诉人的实际违约情况，酌情按月租金支持违约金87500元，该调整符合法律规定。对于上诉人主张被上诉人承担自2019年11月1日至本判决确定解除房屋租赁合同之日止，按每日5753.42元计算房屋占用费，一审法院已予以支持自2019年11月1日起至2019年11月11日合同解除之日止的租金，本院不再重复处理。为减少双方当事人的诉累，且根据被上诉人违约事实和违约程度，一审法院在被上诉人应支付的款项中予以扣减被上诉人已经支付的履约保证金50000元，并无不当。 综上，上诉人上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9720元，由上诉人张某1负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 刚 二〇二〇年九月二十二日 书记员 马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。