辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初2328号原告：桓仁月亮湾物业管理有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇西关村。法定代表人：张福波，系该公司经理。委托诉讼代理人：冯广平，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：宋立军，系该公司法律顾问。被告：杜莉莉，女，1979年3月8日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，无业，住桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：刘帅，男，1979年11月13日出生，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，系干部，住桓仁满族自治县。原告桓仁月亮湾物业管理有限公司与被告杜莉莉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桓仁月亮湾物业管理有限公司的委托诉讼代理人冯广平、宋立军，被告杜莉莉及其委托诉讼代理人刘帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桓仁月亮湾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付物业管理费3645元。事实和理由：被告现居住的月亮湾小区二号楼大学生公寓，原是桓仁县人民政府引进域外人才，给予引进人才优惠政策而兴建的住宅楼。房屋产权人原为桓仁满族自治县国有资产管理办公室即原业主。原房屋的使用权人即为本案的被告。期间，桓仁满族自治县国有资产管理办公室将上述楼房变更过户到被告名下，现被告成为实际业主。2007年6月25日，桓仁满族自治县国有资产管理办公室与我公司签订物业管理委托（合同）书，约定管理期限至2019年9月30日止。我公司履行了物业管理的全部义务。被告尚欠我公司2015年至2019年物业管理费3645元。杜莉莉辩称，本套住宅是我从县国有资产管理办公室购得，属于开放式住宅小区，当时未成立业主委员会，买房时销售方没有出具书面文件或口头告知物业公司情况。从购房至今该套房屋一直无人居住，期间也未得到任何物业公司的服务项目，更没有物业公司催缴收取物业费。原告存属语诬告，无中生有。经调查，2007年6月25日县国有资产管理办公室与原告签订了物业管理委托书。该委托书是原告与他人之间的普通协议，不能强加给被告，更不能代表全体业主意愿的物业托管合同。该委托书明确要求成立业主委员会并按照物业管理条例中的相关规定及程序履行相应的职责，委托书第四条也规定了物业管理企业从事物业管理活动应当与业主委员会签订物业服务合同，并对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。因此，我不应补缴费用。理由如下：1、原告违约在先。没有按委托书的约定与被告所在小区业主委员会签订物业服务合同，无权收取任何费用。2、原告存在违法行为。根据物业管理条例第56条规定，住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业属违规行为。原告没有资格参与月亮湾二号楼的物业管理和收费行为。3、原告缴纳社保人数最多不超过3人。种种证据表明原告完全没有能力提供完善的物业服务而是委托给没有管理资质的本溪多益资源开发有限公司进行全权管理。综上，原告存在合同违约、行政违法、服务不到位、推诿扯皮等等严重问题。业主没有义务缴纳任何费用。经审理查明，为落实对引进域外人才的优惠政策，桓仁满族自治县人民政府兴建了月亮湾小区二号住宅楼。月亮湾小区二号楼4单元301室属于被告杜莉莉所有，该住宅建筑面积为84.02平方米。2007年6月25日，桓仁满族自治县国有管理办公室作为委托方与被委托方原告桓仁月亮湾物业管理有限公司签订月亮湾二号楼大学生公寓物业管理委托书。该委托书中约定，房屋产权现所有权人为桓仁满族自治县国有管理办公室，房屋的使用权人为签订聘用域外本科毕业生住房协议的乙方即物业使用人。其中具体内容如下：1、业主在物业管理活动中享有物业管理条例规定的各项权利及履行相应的义务；2、作为房屋所有权的业主，有权参加业主大会，并按照拥有使用权的建筑面积相应的投票权。业主大会召开、业主委员会产生及其议事规则，应按照物业管理条例中的相关规定及程序进行，并按照规定履行相应的职责；3、物业管理企业应按照规定做好物业接管的验收手续，对未达到正常使用及设计要求的各项设施提出整改要求，督促建设单位及承建单位予以维修和完善，直至达到验收标准。并完成该物业相关建设、施工、设备、保修等物业管理所必须的其他相关技术资料的交接手续，同时对该部分技术资料承担保管责任；4、物业管理企业应当具有独立的法人资格，并取得职业资格证书。物业管理企业从事物业管理活动应当与业主委员会签订物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、合同期限违约责任等内容进行约定；5、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主及物业使用人和物业管理企业按照相关规定制定物业服务收费标准、办法，报物价部门批准后执行，并在物业服务合同中约定。物业管理费由物业公司直接向物业使用人收取；6、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的服务费及使用费应当向物业使用人收取；7、物业电梯费、电梯维护费、电梯年检费、消防及高层供水电费由物业使用人承担，承担实际电费金额按物业使用人住房面积或居住人口分摊，分摊电费起始日为电梯验收后正式移交给物业公司管理之日即2007年5月9日；8、月亮湾小区2号楼房屋产权为国有资产管理办公室，该房屋在产权未转让给物业使用人之前，一旦发生在修理，费用由县国有资产管理办公室负担，该房屋的大修理包括房屋楼盖防水、电梯非正常维修及大修理。该房屋产权于2019年9月30日正式转让给物业使用人时，该房屋的大修理基金按房屋产权转让给房屋使用人时国家相关政策执行；8、县国有资产管理办公室向物业公司向物业公司提供房屋使用人居住本房屋的平面位置图、姓名、工作单位、联系电话等物业使用人的基础资料；9、本委托书有效期自委托之日起至2019年9月30日止；10，本委托书未尽事宜按照国家相关规定由委托方、被委托方协商解决。依据上述委托书，原告桓仁月亮湾物业管理有限公司在月亮湾小区二号住宅楼的服务内容如下：小区的草坪清理养护；小区围栏、路面维修养护；小区卫生监督；楼内的消防设施器具管护；消防通道管理；电梯管护；楼内的声控灯维修；化粪池进行清掏（2＃楼电梯、楼道及楼前道路卫生由环卫部门负责进行清洁和清扫）。收费项目及收费标准：1、物业费：0.3元/月.㎡;2、电梯保养费：200元/年.户；3、电梯检测费：70元/年.户；4、电梯费：132元/年.户；5、居民卫生费：24元/年.户。委托书签订后，原告桓仁月亮湾物业管理有限公司按上述约定完成了物业服务义务。2020年4月29日，原告桓仁月亮湾物业管理有限公司与月亮湾小区2＃楼业主委员会、向阳社区居委会在桓仁满族自治县物业交接，并于2020年5月9日在桓仁满族自治县住房和城乡建设局完成物业项目退出备案。被告杜莉莉未交纳2015年至2019年的物业管理费。原告桓仁月亮湾物业管理有限公司诉至本院，要求被告杜莉莉交纳物业管理费3645元。上述事实，有原告桓仁月亮湾物业管理有限公司陈述、月亮湾小区二号大学生公寓物业管理委托书、物业服务企业资质证书、桓仁满族自治县人民政府桓政发（2007）43号文件、收费许可证申请表、物业服务项目及收费标准公示、物业服务费用票据、月亮湾小区2＃楼交接清单、桓仁满族自治县物业项目退出备案证书等证实材料，经当庭质证及本院审查具有证明效力，本院予以确认。本院认为，（一）原告桓仁月亮湾物业管理有限公司与桓仁满族自治县国有管理办公室（即是开发建设单位代表又是唯一业主）签订月亮湾二号楼大学生公寓物业管理委托书即物业管理合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该物业管理合同属于前期物业管理合同，该物业管理合同对每一入住该小区的物业使用人或业主具有法律效力。现原告桓仁月亮湾物业管理有限公司按照物业管理合同约定履行了对小区物业服务的义务，被告杜莉莉作为小区内的物业使用人或业主应按时交纳物业管理费；（二）被告杜莉莉应交纳的物业管理费为3640元。其中：1、年物业费服务费302元（84.02×0.3×12）；2、年电梯保养费200元；3、年电梯检测费70元；4、年电梯费132元；5、年居民卫生费24元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：被告杜莉莉于本判决生效后立即给付原告桓仁月亮湾物业管理有限公司物业管理费3640元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告桓仁月亮湾物业管理有限公司预交），减半收取为25元，由被告杜莉莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  关伟林二〇二〇年九月二十七日书记员  韩苗苗附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。