广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16536号原告：肖金亮，男，1976年6月13日出生，汉族，住广东省紫金县******委会圩镇56-591号，公民身份号码441************510。被告：中山市仁成建材有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************卡，统一社会信用代码91442000MA510M664Q。法定代表人：郑某某。被告：郑某某，女，1989年10月19日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区****办事处龙港村十四组34号，公民身份号码362************824。两被告共同委托诉讼代理人：郑文杰，广东励而德律师事务所律师。原告肖金亮与被告中山市仁成建材有限公司(以下简称仁成公司)、郑某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖金亮、被告仁成公司、郑某1的委托诉讼代理人郑文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖金亮向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告支付租金25200元和律师费5000元；2.二被告自2020年6月1日至上述债务履行完毕之日，以30200元为本金，按照每逾期一日应付未付款项的千分之一向原告支付违约金；3.二被告将公司注册地址迁出P116、P117铺位；4.二被告将P116、P117铺位恢复原样。诉讼过程中，原告肖金亮撤回诉讼请求一中的律师费；明确诉讼请求二违约金计算方式为：以25200元为基数，自2020年6月1日至实际清偿之日止，每逾期一日按照应付未付款项的千分之一计算；明确诉讼请求四中恢复原样为：被告把铺位玻璃墙恢复成玻璃门，拆除其招牌。事实与理由：2018年4月23日，原告与被告签订店铺租赁合同一份，约定被告租赁原告位于中山市火炬开发区*****************、117卡的店铺2个，工商登记为：中山市仁成建材有限公司（P116铺位）；中山市珉成贸易有限公司（P117铺位）。并约定租期、租金等事宜。被告自2019年12月1日至2020年5月31日期间未按合同约定每月支付租金4200元，拖欠6个月租金合计25200元。原告认为被告应依照合同约定支付上述款项，并承担违约金及因诉讼产生的律师费、诉讼费等相关费用。原告肖金亮对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.租赁合同；2.微信聊天及转账记录。被告郑某1、仁成公司共同辩称，1.被告仁成公司最多只需要支付12824元租金，不需要支付5000元律师费。被告郑某1并非合同相对方，不需要承担租金。被告仁成公司确实欠付原告6个月租金，以月租金4200元计算，共欠付25200元。但扣除在原告处存有的押金8000元，扣除合同约定本该由原告承担但实际是两被告缴纳的物业管理费4376元后，被告仁成公司仅需向原告支付租金12824元；2.两被告不需要支付违约金。被告欠付租金期间为疫情和疫情防控高峰期，符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新官肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的情形，被告不应当承担违约责任；3.两被告不需要将铺位恢复原状，原告应当基于公平原则适当分摊装修成本，抵扣部分租金。合同约定允许被告对承租铺面进行装修。本案解除合同是疫情导致承租人资金紧张这种非归因于双方当事人的原因，双方应根据公平原则分摊装修成本；4.原告诉请被告仁成公司迁出工商注册地址，因归属行政职能部门权限范围，不属于民事审判处理范围，故法院不应予以支持；5.诉讼费因原告过错导致过高。被告不需承担因原告诉讼请求标的额虚高导致的诉讼费。被告就其辩解向本院提供的证据有：1.租赁合同；2.物管费发票；3.微信聊天记录；4.通知；5.租金转账记录。本院经审理认定事实如下：坐落于中山火炬开发区中山港大道**五星美居中心**116卡、117卡登记的权利人均为肖金亮、李芬，均各占有1/2份额。建筑面积分别为50.55、50.24平方米[房产证号：粤房地权证中府字第****；土地证号：中府国用（2012）第易1501520号、15015**]。仁成公司于2017年11月13日成立，为有限责任公司（自然人独资），郑某1为法定代表人、股东。2018年4月23日，肖金亮（出租方、甲方）与仁成公司（承租方、乙方）签订租赁合同，主要约定：租赁商铺坐落地址为中山市***********、P117商铺，面积约100平方米；租期3年，2018年7月1日至2021年6月30日；租赁金额月租4000元。每年递增5％。即第二年租赁金额为4200元整。依次类推（含物管费）。付款方式为押2付1。甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付2月押金1月房租，每月1号前应付租金。乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约；承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三方物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用；出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工；甲方有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金；若甲方双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、经甲方同意方可转租。如违约押金不予退还；合同还约定了其他事项。肖金亮、仁成公司均持有上述合同原件，仁成公司持有的合同在第四条第一项后手写附加：（含物管费），其余内容相同。合同签订后，仁成公司向肖金亮交付押金8000元。并按4000元/月的标准交纳了2019年6月至11月的租金；按448元/月的标准交纳2019年6月至2020年5月的物业管理费。仁成公司提交的微信转账记录显示，其于2019年7月26日、9月18日、10月6日、11月5日、12月2日、2020年1月6日均向肖金亮转账4000元。仁成公司2019年12月至2020年5月期间的租金未缴纳。仁成公司称其从2019年6月至2020年5月期间同时交纳了租金4000元及物业管理费448元，扣减应缴纳的租金4200元/月，双方约定租金费用包含物业管理费，故其多支付了4376元，该部分和其已交纳的押金8000元应抵扣未交纳的租金。肖金亮确认仁成公司有交纳物业管理费，但称因仁成公司每月延迟交纳租金，故双方约定物业管理费由仁成公司当作违约金予以承担，租金继续按4000元/月的标准交纳，同意将仁成公司交纳的押金抵扣租金，但要求仁成公司恢复案涉商铺原状。双方一致同意解除案涉合同。肖金亮提交照片称案涉商铺原为玻璃门，仁成公司将玻璃门更换成两个玻璃墙，要求将玻璃墙拆除恢复成玻璃门，并要求仁成公司拆除招牌。仁成公司称其在承租时案涉商铺即为玻璃墙状态。在本案庭审结束后，仁成公司拆除了在玻璃墙上加装的广告、门口的装饰及招牌，并提交了拆除前、后的照片予以佐证。肖金亮对上述证据在本院指定的期间内未向本院提交质证意见。因双方协商未果，肖金亮遂于2020年6月22日诉至本院，主张上述实体权利。另查明，2020年3月31日，案外人中山火炬开发区建设发展有限公司美居中心市场经营管理分公司客户服务中心发出通知，载明：为响应政府应对疫情稳企安商精神，结合美居中心市场实际情况。租赁由我司返租美居中心市场业主物业的承租户，在此前履行租赁合同时无严重违约和纠纷情形且结清2020年2月1日前全部租赁费用的商户，我司拟减免此类符合条件的承租户2020年2月租金、5月13日折收3月、4月租金（不含管理费）。再查明，2020年8月21日，李芬出具委托书，载明：本人李芬委托肖金亮全权处理中山火炬开发区中山港大道69号五星美居中心P栋116、117卡的铺位日常管理及租金收取等相关事宜。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。肖金亮与仁成公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。肖金亮、仁成公司均持有案涉合同原件，双方合同内容的区别在于仁成公司持有的合同中租金条款后附“含管理费”。肖金亮对仁成公司持有的合同真实性确认，但称系第二年租金4200元/月包含物业管理费。从合同形式来看，肖金亮在该租金条款后附注内容，应适用于整个条款；从合同内容来看，如果第一年租金4000元/月不包含物业管理费，第二年4200元/月包含物业管理费，则不符合合同约定的每年递增5%。故双方约定的租金应包含管理管理费。关于肖金亮主张仁成公司向其支付租金2019年12月至2020年5月31日的租金25200元，仁成公司拖欠上述租金应予以支付。仁成公司请求减免租金，仁成公司租赁案涉商铺用于经营建材。考虑到今年新冠肺炎疫情属于不可抗力，确实对商家的正常生产经营造成了严重影响。根据公平原则，本院酌情免除仁成公司2020年2月份的租金，肖金亮同意仁成公司交付的8000元押金抵扣租金，即仁成公司还应向肖金亮支付13000元租金（25200元-4200元-8000元）；关于仁成公司辩称其多支付租金4376元，肖金亮称因仁成公司每个月均延迟两三个月交纳租金，故双方口头约定管理费由仁成公司承担当作违约金补偿。从仁成公司交纳租金的情况来看，仁成公司系按4000元/月的标准交纳租金，同时交纳了物业管理费448元/月。双方约定2019年7月开始租金为4200元/月，仁成公司主张多缴纳的租金实际系其交纳租金、物业管理费扣减双方约定的租金，从仁成公司支付租金的情况来看，仁成公司确实存在迟延交付租金的情况，而仁成公司从2019年6月开始一直按4000元的标准交付租金及物业管理费，且仁成公司对此从未提出过异议，证明双方对租金的交付标准协商一致进行了变更。故仁成公司主张其多付租金并要求扣减尚欠租金理据不足，本院不予采纳。边防租金因确认关于双方签订的租赁合同的物管费。双方对于月租金是否包含物管费及物管费的负担问题存在异议。根据仁成公司提供的租赁合同、微信聊天记录、转账记录来看，仁成公司于2019年7月前向肖金亮实际支付月租金系3552元（月租金4000元-物管费448元），并无证据显示肖金亮对此提出过异议。另，肖金亮在庭审记录中确认案涉租赁物承租以来的物业管理费系由仁成公司缴纳的。即双方在合同实际履行过程中，仁成公司每月向肖金亮缴纳扣减物管费后的金额作为月租金，物管费则由仁成公司负责向美居中心缴纳。即合同约定的月租金系包含了物管费。关于肖金亮主张的租金25200元，该租金肖金亮明确系2019年12月1日至2020年5月31日租金。根据双方约定第二年租赁金额月租4200元（含物管费）。即扣减物管费448元/月后的月租金应为3752元，故2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金为22512元。扣减2019年6月多缴纳的租金448元，7月至11月每月分别多缴纳的租金248元，合计扣减1688元。同时，扣减仁成公司缴纳的押金8000元，即仁成公司尚欠肖金亮租金12824元；仁成公司未按约定支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。关于肖金亮主张按日千分之一计算违约金，双方对此并无约定，但仁成公司逾期交纳租金确实给肖金亮造成了损失，故本院调整为按实际尚欠租金为基数，自实际逾期支付租金之日即2020年6月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失；关于肖金亮主张仁成公司将公司注册地址迁出P116、P117铺位，肖金亮的该项诉讼请求不属于法院受理民事案件的范范围，故本院不予支持；关于肖金亮主张仁成公司将案涉商铺恢复原样。肖金亮明确恢复原状系把铺位玻璃墙恢复成玻璃门、拆除其招牌。从仁成公司提供的证据来看，其在庭审结束后已将招牌拆除，肖金亮对此亦未提出异议；至于肖金亮主张仁成公司把铺位玻璃墙恢复成玻璃门，仁成公司称其租赁案涉商铺时即为玻璃墙，肖金亮未提供证据证实玻璃门变为玻璃墙系仁成公司所致，且仁成公司租赁案涉商铺近两年，亦未有证据证实肖金亮就此与仁成公司协商或提出异议。肖金亮的该项主张理据不足，本院不予支持；关于肖金亮主张郑某1承担责任，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，仁成公司系自然人独资有限责任公司，郑某1作为股东，未能提供证据证明公司财产独立于其个人财产，应当对公司债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市仁成建材有限公司、郑某1于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肖金亮支付租金12824元及利息损失（以12824元为基数，从2020年6月2日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告肖金亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元，减半收取计278元（原告已预交），由原告肖金亮负担160元，被告中山市仁成建材有限公司、郑某1负担118元（被告中山市仁成建材有限公司、郑某1负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告肖金亮）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石慧二〇二〇年九月二十一日书记员  龙龙姚志姬