河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初6636号 原告：樊勇，男，1981年9月5日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：王苏梅，女，1982年4月2日出生，汉族，现住石家庄新华区。 委托诉讼代理人：朱荣新，河北冀华律师事务所律师。 原告樊勇与被告王苏梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊勇，被告王苏梅的委托诉讼代理人朱荣新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊勇向本院提出诉讼请求：1.被告缴纳所欠房租，对甲方房屋原有设施、配套造成的损失的，按照损失程度进行赔偿，且押金不退并支付年租金两倍（96000）元,作为违约金的赔付。原告对财产损失情况具体说不清楚，损坏物品马桶500元、厕所门锁35元、墙面损坏修复3000元。2.被告交回房屋，赔偿租赁协议终止后占用房租租金，占用租金为合同约定租金（每月4000元）五倍，由2020年6月22日开始至停止占用房屋为止。3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2019年3月25日签订了房屋出租协议，租期三年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止，之前房租租期为一年房租每月4200元，因其租期为三年，优惠房租每月4000元。2020年6月2日被告给原告电话通知因其公司人员增加，该商铺（南30铺）不能满足其需求，在旁边50米远租了面积更大的（南50铺），原告的商铺不再继续续租，2020年6月30日交房，并要求原告退还一个月租金的押金，否则将一直占有房屋，并不承担违约赔偿，原告表明可以不续租，但要根据出租协议（第十二条约定提前终止协议）的约定进行违约赔偿，至此出租协议提前终止没有协商一致。根据出租协议第四条第2款的约定被告在2020年6月15日该交下期房租，被告每月按照约定支付，因为被告已明确其不再续租，原告考虑租房市场冷淡、租金下降（因被告违约，原告后期房屋将很长时间无法出租每月直接损失为4000元，原告商铺现市场出租租金为3500元左右，后期出租出去也将每月损失500元左右），现已经到6月底如再拖延时间临近供暖就更难出租（出租房屋最好时期就是原告与被告签署协议的3-4月份），所以原告根据出租协议第四条第3款（乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方3天的宽限期，从第4天开始甲方有权终止合同并收回房屋），根据房屋出租协议第十条乙方违约的认定及赔付的第5条（乙方不交付或者不按照约定交付租金的）被告已构成违约，原告与2020年6月19日向被告发出终止出租协议通知书，并限期2020年6月21日前交房，并根据租赁协议第十条乙方违约的认定及赔付中的约定（构成违约责任，甲方可终止合同并收回房屋，乙方应付清所欠费用，对甲方房屋原有设施，配套造成损失的，按照损失程度进行赔偿，且押金不退并支付年租金的两倍作为违约金的赔付）支付违约金。被告过了交房期限不交房，原告于2020年6月22日报警110要求被告交房履行合同，民警协调无效，被告仍不交付房屋且不支付违约金。根据房屋出租协议第九条协议期满中的约定（合同终止后，乙方拒绝交房，则占用房屋期间租金为合同约定租金的五倍，且押金不退，并需缴纳年租金的两倍作为违约金的赔付，并且甲方有权将房屋内的乙方物品搬出，收回房屋，并不承担保管义务。）要求被告交回房屋，并赔偿租赁协议终止后占用房租租金，占用租金为合同约定租金（每月4000元）五倍，由2020年6月22日开始至停止占用房屋为止。根据房屋出租协议以及民法通则相关规定，公民、法人由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任，特向贵院提起诉讼。 王苏梅辩称：一、首先，对诉讼请求的第一项不认可，原告根据出租协议的第十条提出该主张与事实不符。第十条第五项约定的是乙方不交付或不按约定交付租金的情形，才能使用第十条主张违约责任。但在本案中，并非是被告不交付或不按约定交付租金。被告在2020年6月2日就向原告提出提前解除合同的申请，原告在6月19日发出了终止合同的通知，同意了解除合同。鉴于被告交付的租金在6月30日到期，因此并非是不交付租金或不按约定交付租金，故出租协议第十条第五项的约定于本案事实不符，不能使用该条款主张违约责任。其次，被告也未给原告造成任何损失。6月2日提出解除合同后，被告按照当时与原告的约定就张贴了出租该房屋的信息，并同时将出租信息在网站进行了登记，以此协助原告出租房屋。该房屋并非不能出租。再次，当时租赁案涉房屋时，被告是与原告母亲协商的，当时被告明确告知其合同期内退租的事项，双方就该事项进行了口头约定，并未禁止被告在合同期内退租，只要提前一个月通知即可，也未约定违约责任的条款。因被告从事的是房产中介工作，当时说明如中间退租的话，可以协助原告出租该房屋。但当时签订合同时，并不是被告本人签订的，是其爱人代签的，并且合同是原告方提前设定好的，不允许更改，当时也并未注意到违约条款。二、首先，对诉讼请求的第二项不认可，该请求事项没有依据。原告根据出租协议第九条第二款主张被告支付占用租金为合同约定租金的五倍，该依据是错误的。该条款约定的是租赁期满后，拒绝交房的问题，本案中，并非租赁期满，而是双方提前终止合同，且被告并未拒绝交房，因此，该条款规定的情形与本案不符。其次，被告人不欠付房屋租金，租金已经支付至2020年6月30日，在2020年6月25日原告已经腾空房屋。因此，不存在欠付租金的问题。再次说明的是，疫情停止营业期间，被告仍是按正常租金支付的，根据河北省商务厅、河北省国资委《关于减免餐饮住宿百货业中小企业房屋租金有关事项的通知》（冀商服函[2020]6号）的规定，产类商业用房的业主，参照国有企业在疫情期间对承租国有资产类经营用房的企业减免租金的做法，采取灵活多样的方式给予租户在疫情期间房屋租金的减免和优惠。根据上述规定，原告应当给予被告房屋租金的减免和优惠。再次，虽原告主张自2020年6月22日开始应当支付占用房屋的租金，被告方认为即便是6月19日中止合同，原告仍应要给被告留出腾房的合理期限，在6月19日和终止至6月25日被告腾空房屋，根据常理该期间属于合理期间，并非被告拒绝交房。最后，即便是认定原告迟延支付租金，根据合同法规定，仍应当进行催告其在合理期限内支付，而不是不经催告直接使用违约条款。三、本案中，被告在6月2日提出解除合同的申请，原告于2020年6月19日通知中止合同，被告方对合同终止的期限为6月19日，没有异议。但认为双方属于协商一致解除合同。签订合同时，被告支付了4000元的押金，根据合同法的规定，合同解除后，应当退还该押金。另外被告交付了2020年全年的物业费，剩余期限的物业费也应当退还给被告。还有剩余的水电费原告也应当返还被告。四、涉案的出租协议的第四条第3项、第九条第12款、第十条第5项属于原告方预先拟定的，没有与被告方协商。上述条款免除了提供方的责任，加重了对方的责任，属于无效条款。五、如法庭审理后认为被告存在违约情形的话，那么原告约定的违约金过高，明显不符合法律规定，应当予以减少，并将被告交付的押金、剩余的物业费及水电费与法庭判定的违约金予以抵消。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2019年3月25日签订《出租协议》，协议约定原告将其所有的紫晶悦城2号地5号住宅楼商业0102（南30铺）出租给被告，房屋面积42.77平方米，用途为房产中介，租赁期限自2019年4月1日至2022年3月31日止，押金4000元，每年租金48000元，共计144000元，租金支付方式分12期，每期交付租金12000元，每季度末15日交纳下一季度房租，被告按照约定向原告缴纳租金，如无故拖欠租金，原告给予被告3天宽限期，第4天开始原告有权终止合同并收回房屋。若被告给原告房屋相关设施造成损害的，原告有权从被告押金中扣除维修和赔偿费用。合同约定原告将房屋2019年4月1日交付给被告。第十二条提前终止协议约定，如因不可抗力的自然灾害等因素，被告必须终止协议时，应提前书面通知原告，被告的经济损失原告不予赔偿；如因非不可抗力，任何被告需提前终止协议时，需提前一个月向对方出具书面申请，经对方书面同意后，签订终止协议书，并向对方支付半年租金作为违约金。”合同签订后，被告向原告交纳押金4000元，并按约支付租金至2020年6月30日。2020年6月2日被告电话告知原告其欲解除《出租协议》，2020年6月6日被告将房屋出租信息登记到“贝壳网”租房网站，协助原告出租房屋。原告2020年6月19日向被告发出《房屋出租协议终止通知书》，在通知书载明被告已超出交纳租金宽限期，构成违约，现决定收回房屋，限期2020年6月21日前交房，并根据协议第十条约定赔付违约金。被告称其于2020年6月25日腾清租赁房屋，并通知原告办理交接手续。原、被告于2020年7月28日办理了房屋钥匙的交接，至今双方未对水、电卡进行交接。 本院认为：原告与被告签订《出租协议》系双方真实意思表示，当事人应当按约履行己方义务。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原告主张被告的押金不退并赔付年租金两倍（96000）元违约金、赔偿租赁协议终止后占用房屋期间五倍租金（每月20000元）的诉讼请求，不应支持。2020年6月2日被告告知原告提前解除《出租协议》，原告在6月19日发出出租协议终止通知书，被告实际支付租金至2020年6月30日，不存在无故拖欠租金的情形，应视为原告同意解除《出租协议》。原、被告于2020年7月28日办理房屋钥匙交接，被告应支付2020年7月1日-28日占用期间的房屋租金3613元。原告主张被告赔偿损坏房屋设施的损失，未能提交证据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告王苏梅于本判决生效后十日内支付原告樊勇2020年7月1日-2020年7月28日占用期间的房屋租金3613元。 二、驳回原告樊勇其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2200元，减半收取计1100元，由原告樊勇负担1059元，被告王苏梅负担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行），逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李建中 二〇二〇年九月十四日 书记员  李 梅