云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云33民终134号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘生元，男。 委托诉讼代理人：李光豪，云南东大峡律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗泽舟，男。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：和金林，女。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：和全，男。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：和健，女。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：邓炳生，云南义合律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人刘生元因与被上诉人罗泽舟、和金林、和全、和健房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省泸水市人民法院（2019）云3321民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人刘生元及其委托诉讼代理人李光豪，被上诉人和金林及其罗泽舟、和金林、和全、和健的共同委托诉讼代理人邓炳生出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘生元上诉请求：1.撤销泸水市人民法院（2019）云3321民初29号民事判决书，依法支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决书ｐ15页认定：“1998年3月24日，四被告（反诉原告）申请购买了位于六库镇新闻路5号的公有住宅，房屋产权证明为（93）年城房住字第13—1—17号，房屋原产权人为被告罗泽舟，共有人为被告和金林、和全、和健”，该事实认定是错误的，根据证据《职工购房申请书》、《房屋共有权保持证存根》、《职工购买部分产权变更全产权申请书》可以看出：1.该案诉争房屋为1993年11月，被上诉人罗泽舟当时在城镇住房改革中向其单位怒江州计划生育委员会取得了52%的部分产权，房屋产权单位享有48%的产权，彼时的被上诉人和金林、和健、和全的身份是同住人，当时的被上诉人和健登记年龄17，和全登记年龄为14，均为未成年人。2.1998年3月24日，被上诉人罗泽舟在城镇住房制度改革中职工购买部分产权变更全产权时取得了诉争房屋的全产权。同时，其证记载被上诉人的共有份额为100%，被上诉人和金林、和健、和全虽登记于共有人栏处，但却没有任何共有份额。3.判决书Ｐ15页认定：“另查明：2005年以前原告刘生元与被告罗泽舟之间存在20000元的经济往来”。该认定与事实不符合，该经济往来的金额应为40000元。二、一审判决适用法律不当。1.一审法院判决书Ｐ18页依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”。本案房屋买卖发生于2005年，而《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日才予以生效施行。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款作出判定属于适用法律不当。2.一审法院判决书Ｐ17—Ｐ18页认定：“原告刘生元先后向被告罗泽舟支付了57500元...及代为退给了彭某1500元的房租，共计59000元。”特别提醒的是，这59000元是有证据证明上诉人已支付给被上诉人罗泽舟的。结合2005年8月9日，怒江州发展和改革委员会开具的证明及澜沧江啤酒代理商彭某出具的证明和2004年底泸水县六库镇商品房价格情况，最终认定了：“原告刘生元与被告罗泽舟之间已经达成了口头的房屋买卖协议”。事实上，上诉人也在2004年11月接收房屋并实际居住至2017年11月14日房屋被征收，时间持续了13年。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》即法释〔2003〕7号第十一条之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”该司法解释于2003年6月1日起施行。结合上述事实，一审法院虽然认定了上诉人与被上诉人罗泽舟之间存在口头买卖房屋协议的事实，但是却错误适用《物权法》第九条第一款作出判定，明显属于适用法律不当。 综上所述，上诉人已经支付完毕购房款，被上诉人罗泽舟也将房屋交付给了上诉人，双方均履行完毕自己的合同义务，本案房屋买卖合法有效。遗憾的是，在该房屋涉及到棚户区改造后面临的巨大价格差异下，被上诉人违反诚实信用原则，利用法律对行政行为的严格程序要求，以达到自己毁约争利的目的。故恳请贵院在事实清楚的情况下，支持上诉人的上诉请求。 罗泽舟、和金林、和全、和健答辩称，请二审法院给予审查并在查清事实的基础上，驳回答辩人刘生元的上诉请求及支持答辩人的反诉请求。一、被答辩人在其上诉状中认为：“1998年3月23日，四被告申请购买了位于六库镇新闻路5号的公有住宅，房屋产权证明为（93）年城房字第13—1—17号，房屋原产权人为被告罗泽舟，共有人为被告和金林、和全、和健”。经泸水市人民法院（2017）云3321行初9号。《行政判决书》及怒江州中级人民法院（2018）云33行终4号《行政判决书》认定查实了的事实被答辩人都给予否定，希望被答辩人认真看清泸水市住房和城乡建设局颁发房产权证所登记的原始存档，里面明确载明“所有权人：罗泽舟，共有人：和金林、和建、和全”。而且在房产证中明确载明“97城房住第13-1-17号是私有”。而不像被答辩人在其诉状中所说的“……其证记载被上诉人罗泽舟的共有份额为100%。被上诉人和金林、和健、和全虽登记于共有栏处，但却没有任何的共有份额”。既然房产证中答辩人和金林、和健、和全三人是共有人，就证明答辩人罗泽舟、和金林、和健、和全都是该房屋的共有人，是共同共有的房屋，怎么会没有任何份额呢？一审法院对此的认定是正确的。被答辩人刘生元提出的所谓上述理由既没有事实根据也无法律依据，请求二审法院给予审查和驳回。被答辩人刘生元在其上诉状的第一部分的第3点：“另查明，2005年以前原告刘生元与被告罗泽舟之间存在20000元的经济往来”这一问题，答辩人认为与本案没有任何关系，而且被答辩人刘生元在一审审理过程中没有提交任何证据证明他的这一观点，被答辩人刘生元与答辩人罗泽舟没有过任何的经济往来。不要说有4万元的经济往来，连2万元的经济往来都没有任何证据来加以证明。一审判决的此项认定是没有依据的。 二、被答辩人刘生元在其上诉状中称：“一审判决适用法律不当，并进一步举例来加强自己的说法，但是事实上被答辩人刘生元所举的‘事实’。”都是经一审庭审查明了的不存在的。没有任何证据证明的“事实”。要说到被答辩人己经支付的59000元的款项，答辩人己经在一审的审理过程中及答辩意见中说得非常清楚了，而且己查证属实，被答辩人所汇给答辩人罗泽舟的59000元是被答辩人刘生元支付给答辩人的房租费，并非是购房款，被答辩人在非法办理过户手续时，确实有一张购房款手据，但是经行政一、二审审理，证明此份所谓的“手据”是由被答辩人刘生元自己书写而编造的，被答辩人刘生元也当庭承认了是自己所书写的。如果说真的支付完所有的购房款，那么又何必假造证据去非法办理过户手续呢？一审判决也没有认定被答辩人支付的59000元就是购房款，被答辩人凭什么就单方任定这59000元就是购房款呢？那么答辩人就要问一问被答辩人刘生元，购房款是多少？你是如何支付的？答辩人给你的收据在哪儿？这一点请求二审人民法院给予认真审查。依法驳回被答辩人的无理要求。 三、被答辩人刘生元在其上诉状中称：结合2005年8月9日，怒江州发展和改革委员会开具的证明及澜沧江啤酒代理商彭某出具的证明和2004年底泸水县六库镇房屋价格情况，最终认定了：原告刘生元与被告罗泽舟之间己经达成了口头的房屋买卖协议。被答辩人刘生元这样的主观认定，如果能成立的话，那么一审判决为什么又要驳回被答辩人所有诉讼请求呢？既然被答辩人刘生元与答辩人罗泽舟之间有口头买卖房屋的协议，那么按理和按法律规定就应该支持被答辩人刘生元所有诉讼请求。既然一审法院驳回了被答辩人的所有诉讼请求，就证明答辩人与被答辩人罗泽舟之间根本不存在口头买卖房屋的协议。答辩人的这一观点是符合客观事实的，应该得到法庭的支持。至于怒江州发展和改革委员会开具的证明的问题，答辩人己经在泸水市人民法院云33**行初9号行政判决书及怒江州（2018）云33行终4号行政判决书中都作出了明确的认定，答辩人的辩论意见中也阐述得非常清楚。因为该案诉争的房屋是答辩人合法拥有的私人财产，有买卖房屋的情况时，不需要单位来开具证明，更何况答辩人没有委托过任何人来办理买卖房屋的事宜，这个所谓的单位证明不知被答辩人是跟谁开出来的？如果按照被答辩人刘生元违法办证的行为来看，答辩人可以认定又是刘生元自己假造出来的，而且答辩人处理自己的私有财产，不需要单位出具证明来同意。至于澜沧江啤酒代理商彭某的证人证言，不是被答辩人所说的证明，这一问题答辩人己经在发表质证意见中发表了自己的质证意见：1.按照法律规定的证据规则，证人应该出庭作证；2.此份证据来源是非法的，因为证明内容都是被答辩人自己写好后，叫证人彭某签上字的，所以此份证据答辩人对它的三性都不予认可，答辩人提供的彭某的录声也证明了被答辩人是用诱骗得到的证人彭某的签字。2004年六库商品房的价格也不可能作为证据来认定被答辩人刘生元与答辩人罗泽舟之间一定存在和达成了口头房屋买卖协议，现在是市场经济，而不是计划经济的国家定价。所以这样的认定未免太主观和臆断了吧。这一问题请求二审法庭给予认真审查，以免答辩人的合法权益受到被答辩人刘生元的非法侵害，尽快拿回答辩人合法拥有的房屋并及时拿回自己的房屋补偿款。这是答辩人的最终目的。 四、被答辩人在其上诉状中称：“上诉人也在2004年接收房屋并实际居住至2017年11月14日房屋被征收……”因此来证明自己己经购买了属于答辩人的房屋。这显然是与事实极不相符的，事实上被答辩人从2004年1月1日就以每年6千元的月租金，租期为10年。经双方口头协商租去了答辩人的私人房屋。被答辩人只有交租金而使用的权利，是不是对房屋的转移占有，就可以认定为有房屋买卖协议了呢？这个问题己经在两审行政判决书中认定得非常清楚了，所以两审法院的判决都撤销了被答辩人刘生元非法过户到其妻子名下的房产证，请二审法庭给予认真审查。作出公证的判决，让答辩人拿回属于自己的房屋（补偿款）。一审判决认定答辩人罗泽舟与被答辩人刘生元之间存在口头买卖房屋协议的认定，是极其错误的认定，此认定违反了以事实为依据，依法律为准绳的立法原则。在一审庭审过程中，被答辩人没有任何的证据来证明双方存在有口头买卖房屋协议的事实，一审判决的认定是武断和臆断的，整个判决书的事实认定是极其矛盾的。既然认定双方存在口头房屋买卖的协议，那么一审法院应该以相应的证据为依据。但是在没有任何证据的情况下，就武断地作出了这种错误的认定，这样的认定是没有法律和事实依据的。 五、一审判决驳回答辩人的所有反诉请求。并在判决书认定：“对于被告（反诉原告）提出反诉被告将属于原诉原告的房屋立即归还及反诉被告退还不当得利的房租费人民币90000元的主张，因涉案房屋己被政府征收，房屋物权己经消失，且原告（反诉被告）刘生元与被告（反诉原告）罗泽舟之间口头达成了房屋买卖协议，房屋在被征收以前由原告（反诉被告）刘生元实际占有，双方之间房屋买卖合同关系成立，故双方之间不应当认定房屋租赁合同关系，故本院对被告（反诉原告）的主张不予支持。”一审判决这样的认定是非常错误和矛盾的，既然有此认定，那么为什么又不支持被答辩人诉讼请求呢？ 六、答辩人在自己的反诉状中所提出的诉讼请求是有法律依据，也有事实根据，本案诉争的属于答辩人所有的房屋，既然没有卖给被答辩人刘生元，刘生元也没有任何证据证明自己己经支付清全部的“购房”款，这些都是在一审庭审查查清了的事实，一审判决为什么要回避这些查清了的事实呢？请求二审法院予以查正。既然被答辩人拿不出任何证据来支持自己的观点，那么一审法院应该就支持答辩人的反诉请求，并驳回被答辩人的，没有证据证明的恶意诉讼请求。但是答辩人在开庭审理后近8个月才收到判决书中却发现，在没有任何证据的情况下驳回了被答辩人的反诉请求，而且矛盾的认定和判决都叫答辩人无法理解。 七、被答辩人在其上诉状的综上所述部份认为：“上诉人己经支付完毕购房款。被上诉人罗泽舟也将房屋交付给了上诉人，双方均履行完毕自己的合同义务，本案的房屋买卖合同有效。”被答辩人的这种说法，根据就是一种没有法律依据的说词。在一审法庭调查过程中，有些什么证据来认定答辩人与被答辩人之间存在有口头的房屋买卖合同关系呢？又有什么证据来证明被答辩人己支付完购房款呢？凭什么将租赁房屋的租赁合同关系说成是房屋买卖合同关系呢？如果说人民法院支持了被答辩人的诉讼请求，那就会助长了被答辩人刘生元的违法行为。但是答辩人坚信法律是公平、公正的，人民法院是会依法办案的，最终在查清案件真实情况下，会给答辩人一个公正的判决。 综上所述，被答辩人刘生元的上诉请求及事实与理由都没有法律依据和事实根据，依法不能得到支持，请求二审法院在查清案件事实的基础上，驳回被答辩人的所有上诉请求并支持答辩人的反诉请求，并由被答辩人承担一、二审及答辩人反诉的所有诉讼费。 刘生元向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与四被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系；2.依法确认标的房屋（位于六库镇江）的征收补偿款613322.12元属原告所有；3.判令四被告承担本案的诉讼费。 罗泽舟、和金林、和全、和健向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告将属于反诉原告的房屋立即归还；2.判令反诉被告退还不当得利的房租费人民币90000元（每年15000元，从2014年至2019年计6年）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院经审理确认的本案事实是：1998年3月24日，四被告（反诉原告）申请购买了位于六库镇新闻路5号的公有住宅，房屋产权证明为（93）年城房住字第13-1-**，房屋原产权人为被告（反诉原告）罗泽舟，共有人为被告（反诉原告）和金林、和全、和健。2001年开始，被告（反诉原告）罗泽舟退休后和家人回到丽江居住，于是将房屋租赁给澜沧江啤酒代理商彭某，直到2004年年底，被告（反诉原告）罗泽舟告知彭某不再租赁给其房屋，由于租赁期未满需要提取房租，原告（反诉被告）刘生元代被告（反诉原告）罗泽舟退给了彭某1500元的房租。2004年11月，原告（反诉被告）刘生元接收上诉房屋并进行装修，2005年4月底装修完毕后开始居住使用至2017年11月14日房屋被征收。同时，原告（反诉被告）刘生元先后向被告（反诉原告）罗泽舟支付了57500元（付款时间分别于2005年4月8日支付了15000元、2005年6月25日支付了5000元、2005年8月11日支付了19000元、2005年10月31日支付了10000元、2006年11月1日支付了8500元）。2005年8月10日，被告泸水市住建局收到原告（反诉被告）刘生元的妻子杨琳提出的《办理房产申请书》，杨琳提供了杨琳及罗泽舟身份证复印件、交易房屋（93）年城房住字第13-1-17号产权证明、罗泽舟所在单位怒江州发展和改革委员会2005年8月9日出具的《证明》、原告（反诉被告）刘生元自制的罗泽舟出具给杨琳购房款11.5万元的《收条》、杨琳本次房屋交易完税3500元的凭证《中华人民共和国契税完税证》，泸水市住建局依据相关法法规的规定，让杨琳填写云南省建设厅制《房屋所有权登记申请书》、《房地产买卖申请审批书》，进行审核后于2005年8月12日审定发证给杨琳，产权证号为：泸房权证（六）字第××号。2017年9月，被告以涉案房屋产权证遗失为由到泸水市不动产登记中心补办了《不动产证》，后经泸水市不动产登记中心审核，发现不符合补办登记条件，于是通知原告交回为其补办的《不动产证》。为此，被告向泸水市人民法院提起行政诉讼法，泸水市人民法院作出了（2017）云3321行初9号行政判决书，认为泸水市住房和城乡建设局在受理杨琳申请房屋产权变更登记时，未严格依照程序要求双方当事人到场，仅凭杨琳单方申请及参与作出颁证行为，其行为未尽审慎审查职责，致颁证程序违法，撤销了泸水市住房和城乡建设局于2005年8月12日颁发给杨琳的泸房权证（六）字第××号房屋所有权证，怒江州中级人民法院（2018）云33行终4号行政判决书维持了原判。 另查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间未签订过书面的房屋买卖合同或协议及房屋租赁合同或协议。2005年以前原告（反诉被告）刘生元与被告（反诉原告）罗泽舟之间存在20000元的经济往来，原告（反诉被告）刘生元认为是帮被告（反诉原告）罗泽舟贷款后抵扣购房款，被告（反诉原告）和金林认可20000元事实存在，但认为不是房屋买卖的款项，而是原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买地板条的款项，对于原告（反诉被告）刘生元提出的贷款50000元及收取现金2500元的其未提交证据。 一审法院认为，公民的民事行为应当遵循法律的规定。本案中，原告（反诉被告）刘生元先后向被告（反诉原告）罗泽舟支付了57500元（付款时间分别于2005年4月8日支付了15000元、2005年6月25日支付了5000元、2005年8月11日支付了19000元、2005年10月31日支付了10000元、2006年11月1日支付了8500元）及代为退给了彭某1500元（付款时间为2004年11月）的房租，共计59000元，在此之前双方之间亦存在20000元的其他经济往来。2005年8月9日，怒江州发展和改革委员会所开《证明》载明被告（反诉原告）罗泽舟将涉案房屋转让给原告（反诉被告）刘生元妻子杨琳事实，澜沧江啤酒代理商彭某出具的证明亦证明被告（反诉原告）罗泽舟告知本案涉案房屋已出售给原告（反诉被告）刘生元。综上，结合2004年年底泸水市六库镇商品房及二手房买卖及当事人之间的经济往来情况，原告（反诉被告）刘生元与被告（反诉原告）罗泽舟之间已经达成了口头的房屋买卖协议，但依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”之规定，泸水市住房和城乡建设局于2005年8月12日颁发给刘生元妻子杨琳的泸房权证（六）字第××号房屋所有权证已经被撤销，应当认定为刘生元与罗泽舟之间虽然达成了口头的房屋买卖协议，但未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故原告（反诉被告）刘生元并没有取得涉案房屋的房屋所有权，原告（反诉被告）刘生元与被告（反诉原告）罗泽舟之间仅系房屋买卖合同关系，针对刘生元提出依法确认与四被告（反诉原告）之间存在合法有效的房屋买卖合同关系主张，因被告（反诉原告）和金林、和全、和健不属于房屋买卖协议当事人，协议只对刘生元和罗泽舟具有约束力，故原告（反诉被告）刘生元提出确认与四被告（反诉原告）之间存在合法有效的房屋买卖合同关系的主张没有法律依据，本院不予支持；针对刘生元提出依法确认涉案房屋的征收补偿款613322.12元属其所有的主张，本院认为，原告（反诉被告）刘生元和被告（反诉原告）罗泽舟虽然达成了口头的房屋买卖协议，但双方之间口头协议不明确，且原告（反诉被告）刘生元未提交已经全额支付了购房款的有效证据，也未取得涉案房屋的房屋所有权，现本案所涉房屋已被政府征收，房屋物权已经消失，同时补偿款涉及被告（反诉原告）和金林、和全、和健的权益，本院在本案中无法确定原告（反诉被告）刘生元相应的房屋征收对价补偿，原告（反诉被告）刘生元和被告（反诉原告）罗泽舟口头达成的房屋买卖协议所造成的损失，刘生元应通过其它法律途径依法进行主张，故，本院对原告（反诉被告）提出依法确认涉案房屋征收补偿款613322.12元属其所有的主张不予支持。 对于被告（反诉原告）提出反诉被告将属于反诉原告的房屋立即归还及反诉被告退还不当得利的房租费人民币90000元的主张，因涉案房屋已被政府征收，房屋物权已经消失，且原告（反诉被告）刘生元与被告（反诉原告）罗泽舟之间口头达成了房屋买卖协议，房屋在被征收以前由原告（反诉被告）刘生元实际占有，双方之间房屋买卖合同关系成立，故双方之间不应当认定房屋租赁合同关系，故本院对被告（反诉原告）的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘生元的所有诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）罗泽舟的所有反诉请求。本诉案件受理费9933元，由本诉原告刘生元负担，反诉案件受理费4966元，由反诉原告罗泽舟、和金林、和全、和健共同负担。 二审中，双方当事人均未向法庭提交新证据。 二审庭审中本院依法对在一审中彭某出具的证人证言当庭进行电话核实，彭某电话陈述内容与其一审出具的证言一致。 经质证，刘生元对彭某的当庭陈述予以认可，认为彭某的证言也印证了其购房的事实。罗泽舟、和金林、和全、和健对彭某的陈述予以认可，但认为是罗泽舟为了让彭某搬出去找的借口。本院认为，彭某的陈述客观真实，本院予以采信。 经征询双方当事人对于一审法院审理确认的事实有无异议，刘生元对一审法院认定的1.“购买时间为1998年3月24日，四被告申请购买”；2.“和金林认可20000元事实存在”有异议，认为房屋产权证虽然登记的有四人，但显示罗泽舟共有份额为100%。20000元应该是罗泽舟认可，双方的经济往来是40000元并非20000元。罗泽舟、和金林、和全、和健对一审法院认定的事实无异议。 经审查二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院依法予以确认。 二审另查明，2011年后刘生元将涉案房屋出租至2017年。 综合双方诉辩主张，本案双方当事人争议焦点为：1.上诉人与被上诉人之间是房屋买卖关系还是房屋租赁关系？ 2.613322.12元的拆迁补偿款的归属问题？ 本院认为，关于上诉人与被上诉人之间系房屋买卖关系还是房屋租赁关系的问题。本案中，上诉人主张双方为房屋买卖合同关系，被上诉人主张双方为房屋租赁合同关系，双方均未能提供书面合同。二审庭审中和金林陈述2003年底刘生元到被上诉人家里（涉案房屋）找到罗泽舟、和金林商议租赁房屋事宜，经庭审查明罗泽舟全家于2001年已搬迁至丽江居住，涉案房屋已租赁给彭某，和金林的陈述明显与事实不符。和金林主张上诉人支付的59000元系刘生元支付的10年租金，2014年之后的租金没有向刘生元催收是因为找不到刘生元。但庭审中经询问被上诉人2001年搬迁到丽江后回来了几次？被上诉人回答，回来六库很多次，都住在宾馆里。经查明，2011年后刘生元将涉案房屋进行了租赁，刘生元也一直在六库居住至今。和金林还陈述2013年刘生元撬开了其未出租的小房子，并且当面向刘生元进行了理论，其称找不到刘生元的辩解完全违背客观事实。庭审中经向承租人彭某当庭核实，彭某陈述“2004年底罗泽舟打电话给其爱人，让他们搬走，因为房屋卖给了别人，未到期的两个月房租1500元让买房人退还，之后彭某收到了退还的两个月房屋租金1500元”。对彭某的当庭陈述双方均认可，但被上诉人认可的理由是刘生元要承租房屋并且一次性支付10年的租金，每年为6000元，所以找了个借口让彭某搬走。但从一审上诉人所提交的转款凭证来看，2004年底刘生元接手房屋后，先后进行了5次转账，分别为2005年4月8日支付了15000元、2005年6月25日支付了5000元、2005年8月11日支付了19000元、2005年10月31日支付了10000元、2006年11月1日支付了8500元。最后一笔转款时间为2006年11月1日，从上诉人转款凭证来看，从2004年底刘生元接手房屋后支付款项长达两年之久，且彭某述称其租赁的房屋租期未到差不多两个月，就按两个月的租金1500元退还给了彭某。也就是说租赁给彭某的房租每个月750元，而租赁给刘生元的房租仅为500元每个月，被上诉人在租金明显减少及刘生元也未向被上诉人一次性支付10年租金的情况下，被上诉人也未向刘生元提出异议，这与被上诉人所述的一次性支付10年租金的陈述明显不符，本院依法不予采信。且在一审庭审中被上诉人对彭某的证人证言三性均不认可，二审中对彭某的当庭陈述又予以了认可。庭审中刘生元陈述在2004年时是罗泽舟给他打电话说将涉案的房屋卖给刘生元，让刘生元将未到期的租金退还给租户彭某，刘生元的陈述与彭某的当庭陈述能相互印证。庭审中刘生元还陈述2006年隔壁小房子里锁着被上诉人的东西，于是刘生元将被上诉人的东西搬到发改委的车库里进行存放，并通知被上诉人来搬运东西。被上诉人刚开始称并没有到发改委车库搬过东西，再次确认时被上诉人又认可2006年确实和其侄女去发改委车库搬运之前放置在小房子里的东西。被上诉人认可存放在小房子的东西在2006年时去发改委车库将东西全部搬走，之后被上诉人又称2013年刘生元撬开了小房子的锁，被上诉人找到刘生元当面去理论。被上诉人的陈述自相矛盾，本院不予采信。被上诉人主张双方系房屋租赁关系的理由不成立，本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人二审的当庭陈述和上诉人一审提交的转账凭证、彭某证人证言、2005年8月9日怒江州发展和改革委员会所出示的《证明》及二审对彭某的当庭陈述形成证据链，可以证实刘生元与罗泽舟存在房屋买卖合同关系。因涉案房屋2004年底交付上诉人至2017年11月约13年的时间内和金林、和健、和全从未对诉争房屋提出异议，足见其对涉案房屋买卖是知悉且同意的；故上诉人主张与四被上诉人形成房屋买卖关系的诉请成立，本院予以支持。 关于613322.12元的拆迁补偿款的归属问题。本案中，双方系房屋买卖合同关系，双方虽未签订书面合同，但双方口头约定了房屋买卖，从现有证据证实刘生元支付了59000元的购房款，被上诉人也将房屋交付给了上诉人，上诉人从2004年开始占有、使用、收益房屋至2017年11月房屋被拆迁时。双方履行了口头约定的合同主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方口头约定的房屋买卖合同成立并生效。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，被上诉人在收取了上诉人购房款的情况下，应及时将出售的房屋过户登记到上诉人名下。因刘生元于2005年办理的房产证因在行政机关办证过程中存在瑕疵而被撤销，双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力”之规定，双方之间的房屋买卖合同为有效合同。现因政府拆迁政策原因而致涉案房屋物权消灭，而613322.12元的款项系被上诉人出卖给上诉人的房屋所对应的拆迁补偿款。故上诉人主张所购房屋物权消灭的房屋拆迁补偿款613322.12元归其所有，符合法律规定和权利义务相一致原则，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，判决结果错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销云南省泸水市人民法院（2019）云3321民初29号民事判决书。 二、刘生元与罗泽舟、和金林、和全、和健存在房屋买卖合同关系。 三、613322.12元的拆迁补偿款归刘生元所有。 四、驳回罗泽舟、和金林、和全、和健的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费9933元，反诉案件受理费4966元由罗泽舟、和金林、和全、和健共同负担。二审案件受理费9933元由罗泽舟、和金林、和全、和健共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  江丽飞 审判员  陈中朝 审判员  肖媛华 二〇二〇年九月七日 书记员  夏玉琴