山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初6934号原告：刘永强，男，1975年11月4日生，汉族，个体经营者，住济南市市中区。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：常慧慧，女，山东瀛岱律师事务所实习律师。被告：山东鲁能亘富开发有限公司，住所地济南市市中区鲁能领秀城**商业综合体1-901。法定代表人：郭广森，董事长。委托诉讼代理人：刘娟，女，该公司职工。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告刘永强与被告山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称鲁能亘富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告刘永强及其委托诉讼代理人黄志帅、常慧慧，被告鲁能亘富公司法定代表人郭广森的委托诉讼代理人刘娟、王若宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永强向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付延期交付房屋违约金，以5578385元为基数按照日万分之一计算违约金，自2019年7月1日起至2019年12月25日止，共计100108.77元；2、请求依法判令被告对原告购买的鲁能领秀城二十八区车库号3-066车位上方管道进行移除并达到车位的国家规范要求或在相近区域更换与上述车位长宽一致并符合国家规范要求的车位；3、请求依法判令被告承担原告律师费用2万元；4、请求依法判令本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原被告双方于2018年5月7日签订《济南市商品房买卖合同》(合同编号：销售(字)201816983516、销售(字)201817039839)，合同约定由原告购买被告开发的鲁能领秀城Q2、Q3地块(29、28区)***号楼***-***及***号楼2单元负一层***-***地下室，后原告又向被告购买案涉车位Q3地块(二十八区)***-***，现原告已支付被告全部购房款及车位款。合同约定房屋及地下室交付时间为2019年6月30日。但原告在合同约定交付时间去接收房屋时发现房屋及整个小区存在严重质量问题，整个小区是临水临电，且电线在地下车库随意穿过，且整个小区也存在包括但不限于回填土下陷、管道断裂、、地面下陷裂缝、地下车库渗水和漏水等情况上述安全隐患已经严重影响原告对该房屋的使用，且案涉车位为不符合相关规范的特殊车位，在购买前被告未如实告知原告车位情况，以致于严重影响原告对其的正常使用。后原告与被告沟通解决，被告答应进行整改，被告整改完毕后通知原告于2019年12月25日接收房屋，但延期交付房屋违约金事宜被告虽口头答应，但一直未实际支付。且原告购买的车位不符合国家规范问题至今仍未解决，被告多次推诿也让原告费神费力，被告此行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告鲁能亘富公司辩称，一、涉案房屋于《济南市商品房买卖合同》（销售字201816983516）约定的交付期限前，即已具备法律规定及合同约定的交付条件，并通知交付，不存在逾期交付情形。原告刘永强未按照合同约定办理交付手续，应自行承担与之相关的一切责任，其主张要求被告支付逾期交付违约金，无法律依据及事实依据。原、被告双方就涉案房屋签订的《济南市商品房买卖合同》第八条明确约定，涉案房屋的交付条件为2019年6月30日前取得分期综合验收备案证明，该约定亦不违反法律法规的强制性规定。被告已于2019年6月28日取得涉案房屋所在鲁能领秀城Q2Q3地块房地产开发项目的综合验收备案证明，涉案房屋具备法律规定及合同约定的交付条件。原告主张的其于规定交付时间发现涉案房屋所在小区回填土下陷、车库渗水问题，明显与事实不符。涉案房屋及其所在项目于2019年7月进行交付，回填土下陷、车库渗水等系因2019年8月利奇马台风暴雨所致，并非存在于涉案交付时间，且不影响原告对涉案房屋的使用。综上，涉案房屋不存在逾期交付情形，原告刘永强未按照《济南市商品房买卖合同》约定及通知办理交付手续，应自行承担相关责任，无权要求被告向其支付逾期交付违约金。二、被告向原告交付的涉案车位，符合双方签订的《济南市商品房买卖合同》（销售字201926069746）约定，原告要求移除管道或调换车位无法律依据及合同依据。涉案车位为现状销售车位，原告购买涉案车位前签订的《告知书》及《认购协议书》中均明确提示，车位为现状销售，买受人应当在选择车位前进行现场查看。原告刘永强自行选择涉案车位后，就涉案车位与被告签订《买卖合同》，该合同对涉案车位的高度进行了明确提示，原告刘永强予以签字确认。被告向原告刘永强交付的涉案车位符合《买卖合同》的约定，不存在违约情形。综上，请求贵院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月7日，鲁能亘富公司（出卖人）与刘永强（买受人）分别签订两份商品房买卖合同及补充协议，约定刘永强购买鲁能亘富公司开发的鲁能领秀城Q2、Q3地块(29、28区)*号楼*-***室住宅及*号楼*单元负一层*-***地下室，其中住宅的价款为3775031元，，地下室的价款为1799189元交房期限均为2019年6月30日前，交房条件均为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。关于出卖人逾期交房的违约责任双方约定：出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。上述补充协议中载明邮寄通知时买受人的有效通讯地址为济南市市中区华润中央公园18－2－1202，出卖人只履行“一次通知”义务，凡因非出卖人原因导致买受人未收到通知，均视为出卖人已履行完毕该义务。因买受人提供的上述送达地址不准确、送达地址变更未在上述约定的时间内通知出卖人、买受人拒绝签收，导致通知未能被买受人实际接收的，通知退回之日视为送达之日。2019年6月28日，鲁能亘富公司取得鲁能领秀城Q2、Q3地块房地产开发项目的竣工综合验收备案证明。2019年7月5日，鲁能亘富公司通过顺丰速运向刘永强发出一份入住通知书，邮件中的收方地址填写为济南市市中区华润中央公园*－*－****。山东顺丰速运有限公司的送达记录显示，该邮件于2019年7月6日上午9时55分46秒上门派件，签收人签字为“刘”。刘永强已向鲁能亘富公司支付上述房屋的购房款5578385元，鲁能亘富公司于2020年3月25日向刘永强出具了相应的发票。2019年12月25日，刘永强办理了上述房屋和地下室的移交入住手续。2019年8月28日，济南市高新公证处作出（2019）鲁济南高新证民字第1669号公证书，根据张兴华的申请，对济南市市中区二环南路以南、103省道以东，鲁能领秀城Q2、Q3地块，漫山香墅麓府小区内地上和地下车库部分区域的现场现状进行保全证据公证。2019年10月30日，刘永强在鲁能亘富公司提供的一份《鲁能领秀城Q2、Q3地块(二十九区、二十八区)车位线上开盘活动细则及选购须知》上签字捺印，该《须知》第8条载明：本次计划销售车位为现状销售，车位选购前请您务必到现场查看选购车位具体情况。2019年11月7日，鲁能亘富公司（出卖人，甲方）与刘永强（买受人，乙方）签订一份商品房买卖合同及补充协议，约定刘永强购买鲁能亘富公司开发的鲁能领秀城二十八区（Q3地块）车库*－**号车位，价款为265000元。补充协议第3条载明：一般情况下，车尾对车尾的车位长度约为5.1米，车尾对墙的车位长度约为5.3米，买受人已现场查看并认可该车位的实际情况：高度约2.14米等问题，包括但不限于以上情况，达不到国家相关规范要求，对此出卖人在定价时已充分考虑本车位的特殊情况，买受人知悉并认可且承诺不因本车位未达到国家相关规范要求而追究出卖人的任何责任。同日，刘永强向鲁能亘富公司支付购车位款265000元。该车位右上方架设有公用管道等设施，鲁能亘富公司陈述该设施系消防管道和电的桥架，且无法移除。本院认为：原、被告所签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当依约履行。上述合同及补充协议约定的交房条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，鲁能亘富公司已于2019年6月28日取得该证明，且于2019年7月5日按照合同约定的邮寄地址向刘永强寄出了入住通知书，该通知书于2019年7月6日签收，即使签收人并非刘永强本人，根据合同约定也应当视为送达。刘永强因个人原因未能及时收房，应视为鲁能亘富公司已经按照合同约定履行了交付房屋的义务。如果刘永强发现涉案房屋存在质量问题，可以要求鲁能亘富公司履行维修义务并要求其赔偿因维修而造成的经济损失，但不能以存在房屋质量问题为由要求鲁能亘富公司支付逾期交房违约金。故刘永强的第一项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告刘永强的第二项诉讼请求不具有可强制执行性，而且该车位的销售为现状销售，在双方签订的补充协议中载明买受人已现场查看并认可该车位的实际情况且承诺不因该车位未达到国家相关规范要求而追究出卖人的任何责任。故刘永强的该项诉求，理由不当，本院不予支持。因原告的第一、二项诉讼请求未能得到支持，其要求被告赔偿律师费2万元，理由不当，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘永强的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告刘永强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姜光军二〇二〇年九月八日书记员  况磊磊