苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0509民初6775号 本诉原告（反诉被告）：杨培宝，男，汉族，住所地安徽省芜湖市南陵县。 委托诉讼代理人：吴晓明，苏州市吴江区盛泽镇盛泽法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：戴芳芳，苏州市吴江区盛泽镇盛泽法律服务所法律工作者。 本诉被告（反诉原告）：吴江市盛泽港务有限责任公司，住所地江苏省苏州市吴江区。 法定代表人：於德民，总经理。 委托诉讼代理人：凌跃秋，男，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：沈伟清，男，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区，系公司员工。 原告杨培宝与被告吴江市盛泽港务有限责任公司（以下简称港务公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理，依法由审判员吴卫忠适用简易程序进行了审理。审理过程中，被告港务公司依法提起反诉，本院合并审理，并于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告杨培宝及其委托诉讼代理人吴晓明，被告港务公司的委托诉讼代理人凌跃秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨培宝提出诉讼请求，请求法院判令：1、被告向原告支付停产停业损失67500元、装修费126347元、空调移机费2400元、电话移机费208元、宽带移机费208元，合计196663元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告因经营需要，自2017年起租用被告位于的房屋。2019年，被告的房屋被列入动迁范围，被告与拆迁部门签订了补偿安置协议，且补偿款已支付给被告，但其中属于原告的相关补偿款被告一直未支付给原告。原告为维护自身合法权益，现诉至本院。 被告港务公司辩称：一、出租人与承租人权利义务，应当按照签订的房屋租赁协议处理。1、原、被告双方签订房屋租赁协议约定承租方在租赁期间的装饰等，期满退租，出租方不作补偿；遇政府拆迁或转让，出租方有权解除协议并不作其他赔偿。2、根据双方2019年2月1日、3月20日最后签订二份租赁协议约定租赁期满承租方应无条件退租。如需续租，须提前一个月向出租方提出，经双方协商另行签订协议。二份合同租赁期限分别2019年2月1日起至2020年1月31日止和2019年3月20日起至2020年3月19日止，租赁期限到期后双方并没有另行签订租赁合同。3、原告签收被告的书面通知，明确告知政府动迁信息，租赁协议期满一律不予续租，并自行搬离退房；对超期使用房屋的时间收取房租等。2020年1月31日和2020年3月19日租赁期限到期双方已终止了租赁关系，原告于2020年4月22日超期搬离退房。 二、根据法律规定，排除了房屋承租人在房屋征收时的主体地位。1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，承租人不再属于独立于出租人之外的补偿对象，涉及出租人拆迁赔偿是政府按照被告的不动产面积等进行拆迁征收补偿给被告，均与承租人无关。2、征收补偿政策对停产停业损失等，政府是按照被告的不动产面积补偿给被告。3、租赁期限到期双方终止租赁关系后，与租赁物形成一体的装饰装修物品已归出租人所有。此外与租赁物形成一体的装饰装修，也有出租方原有的装饰装修，如：铁艺拦杆扶手、卷帘门等。现有的装饰装修是被告将房屋出租给原告前面租户的，双方在终止租赁合同后，被告再将房屋出租给原告的，并不是原告自行装饰装修的，与原告无涉。4、按照拆迁补偿协议和搬迁补偿评估，空调移机、宽带电话移机补偿费用应属于原告。 三、原告应当支付结欠水电费和占有房屋的使用费。租赁期限到期双方终止租赁关系后，原告于2020年4月15日搬离退房，应支付结欠被告的水电费24292.65元和支付2020年2月1起至2020年4月22日和2020年3月20日起至2020年4月22日搬离退房期间的占有房屋的使用费14635.12元。 反诉原告港务公司提出反诉请求，请求法院判令：1、反诉被告支付房屋占有使用费14635.12元；2、反诉被告支付结欠水电费24292.65元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：原、被告双方于2019年2月1日签订的《房屋租赁协议书》约定：由承租方要求租用出租方营业用房8间，建筑面积约300平方米，用于开设加工坊；租期为一年，每年租金5万元，即2019年2月1日起至2020年1月31日止，租赁期间承租方未经出租方同意不得转租，租赁期间的装饰等，期满退租出租方不作补偿，由其自行拆除并恢复原状，如有损坏房屋设施应作价赔偿。租赁期间如遇政府部门要求拆迁或转让，出租方有权解除协议并不作其他赔偿。承租方据实交纳水电费。房屋租赁后中途不得退租，租赁期满承租方应无条件退租，如需续租须提前一个月向出租方提出，双方协商另行签订协议等。2019年3月20日签订的《房屋租赁协议书》，约定由承租方要求租用出租方营业用房4间，建筑面积约150平方米，用于开设办事处、加工坊；租期为一年，每年租金38000元，即2019年3月20日起至2020年3月19日止，其他合同条款与2019年2月1日签订的《房屋租赁协议书》相同。2019年11月1日，原告发出书面通知(被告签收)：政府动迁范畴、规划、时间等，明确租赁协议期满一律不予续租，自行搬离退房。对即将租赁期满的承租方，待租赁协议期满，出租方给予半个月过渡搬离退房期。若承租方期满仍将使用房屋，并承诺在2020年3月20日前搬离退房，需经出租方认可，并对超期使用房屋的时间折算月份收取房租等。 租赁期限到期双方终止租赁关系后，被告超期于2020年4月22日搬离退房，应当支付租赁期限届满2020年2月1起至2020年4月22日和2020年3月20日起至2020年4月22日搬离退房期间的占有房屋的使用费14635.12元，并支付结欠原告水电费24292.65元。 反诉被告杨培宝辩称：1、反诉被告并未实际使用房屋至2020年4月22日，且2020年初正值疫情期间，反诉被告也无法搬迁，对于疫情期间的租金，国家有相关规定。事实上，其中2间是3月20日左右返还，还有1间是4月22日返还；2、反诉原告主张的水电费用，反诉被告不予认可，应由反诉原告提供相应证据。水电费是一年一结算的，本案水电费应于2020年1月左右付清，搬迁之前反诉原告告知其水电费17000元，但其要求开具收据，但反诉原告没有开具。反诉被告认可存在水电费，但是对金额不予认可。 经审理查明：杨培宝自2017年起承租港务公司的房屋用于经营，双方一年一签合同。2019年2月1日，双方签订《房屋租赁协议书》，约定杨培宝承租港务公司营业用房八间，租期一年（自2019年2月1日至2020年1月31日止），租金50000元。乙方在租赁期间的装饰等，期满退租，甲方不作补偿，由乙方自行拆除，并恢复原状，如有损坏房屋设施，乙方应作价赔偿。乙方在租赁期间，如遇政府部门要求拆迁或转让，甲方有权解除协议并不作其他赔偿。乙方应按规定据实交纳水电费。房屋租赁后，中途不办理退租手续。租赁期满乙方应无条件退租，乙方如需续租，须提前一个月向甲方提出，经双方协商另行签订协议。2019年3月20日，双方又签订《房屋租赁协议书》，约定杨培宝承租港务公司营业用房四间，租期一年（自2019年3月20日至2020年3月19日止），租金38000元，其余条款与前份协议相同。上述租赁协议书签订后，杨培宝承租并使用上述营业用房。 2019年8月8日，吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司作为拆迁人（甲方）与港务公司作为被拆迁人（乙方）签订《拆迁补偿协议书》一份，约定根据盛泽镇总体规划要求，需对港务公司不动产进行协议征收。乙方的不动产坐落在，占地总面积为20666.77平方米，其中有证土地面积为9558.5平方米（吴国用（2008）第20033087号），参照有证土地面积为11108.27平方米；房屋面积4435.79平方米，其中有证房屋3714.54平方米（吴房权证盛泽字第××号），无证房屋721.25平方米。经甲、乙双方认真协商，达成如下征收补偿协议：一、补偿总金额43506873元。1、评估内补偿金额38920834元：（1）房屋补偿21196238元；（2）装修及附属物5411035元；（3）土地部分11726159元；（4）设备搬迁费587402元；2、评估外补偿金额4586039元：（1）企业生产性停产停业损失费1505.01m²x200元/m²=301002元；（2）企业生产性停产停业损失费1505.01m²x100元/m²=150501元；（3）码头堆场停产停业损失费9277m²x200元/m²=1855400元；（4）空调移机费58台x4**元/台，小计23200元；（5）电话移机费29台x2**元/台，小计6032元；（6）宽带移机费28台x2**元/台，小计5824元；（7）有限电视移机费5户x1200元/户，小计6000元；(8)太阳能2台x10**元/台，小计2000元；（9）砂石搬运费17152吨x40元/吨，小计686080元；（10）乙方放弃土地安置的奖励：有证建设用地面积奖励5万元/亩，乙方有证土地面积为31亩，即奖励1550000元；二、搬迁期限：甲、乙双方签订拆迁补偿协议后，原房屋及装修等设施产权归甲方所有。乙方在2020年3月31日前完成拆迁范围内所有租赁户的清退工作，并完成自行处置的资产搬迁工作，腾退房屋交付乙方。如乙方逾期交房，甲方有权强制清场并拆除房屋。其中涉及杨培宝承租部分装修评估价126347元、空调移机费2400元、电话移机费208元、宽带移机费208元。 2019年11月1日，港务公司向杨培宝发出通知一份，载明：各位承租人租赁吴江市盛泽港务有限责任公司房屋的地域，己被政府列入动迁范畴（已登报）。我公司与动迁办约定的退场交割期限为2020年3月底前完成，依据租赁协议，承租方期满应无条件退房，为了使各承租方尽早规划搬离及另觅新址，我公司提前将动迁信息通知大家。为此明确以下几点，请各位共同遵照执行：1、承租方与我公司订立的租赁协议期满，一律不予续租，请各承租方自行搬离、退房；2、承租方可提前中止租房协议，并自行搬离、退房，我公司则退还剩余期限房租；3、对即将期满的个别承租方，待租赁协议期满，我公司将给予半个月过渡搬离、退房期。若承租方期满，仍将使用房屋，并承诺在2020年3月20日前搬离、退房，需经我公司认可，并对超期使用房屋的时间，将折算月份收取房租；4、对个别承租方在2020年3月后期满，我公司将动员其提前终止租赁协议，也将退还剩余期限房租；5、承租方不得以任何形式，将租赁房屋转租他人使用，我公司将视作无效举动，责任自负。承租方租赁期满，不得以任何理由强占房屋，贻误我公司与动迁办约定的交割日期，所产生的一切后果和损失，均由承租方自负。友情提醒：截止2020年3月底前，按原先约定，动迁办将注销我公司的用电、用水注册，并予停供，敬请各位把控。” 以上事实，有原告提交的房屋租赁协议五份、照片、通知、拆迁补偿协议书（货币）、房屋协议搬迁补偿价值评估表及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原告杨培宝与被告港务公司之间的二份房屋租赁协议合法有效。虽然被告的房屋涉及政府协议征收，且拆迁补偿协议书签订于房屋租赁协议书履行期间，但原告自认其中2020年1月31日到期的房屋租赁协议涉及的房屋于2020年3月20日左右返还，其中2020年3月19日到期的房屋租赁协议涉及的房屋于2020年4月22日返还，原、被告双方的房屋租赁协议已履行完毕，未影响原告的租赁合同目的和利益，原告主张装修损失与房屋租赁协议约定不符，本院难以支持；拆迁部门支付的停产损失费是对被告的补偿，而并非对原告的补偿，故原告主张停产停业损失，于法无据，本院不予支持。原告主张的空调移机费2400元、电话移机费208元、宽带移机费208元，被告予以认可，本院予以支持。 关于房屋占有使用费，反诉原告港务公司主张自租赁协议到期之日起至反诉被告杨培宝实际搬离退房之日即2020年4月22日。反诉被告认为其中2间是3月20日左右返还，还有1间是4月22日返还。根据相关规定，疫情期间租金应当减免。本院认为，根据公平原则，疫情期间租期应适当延缓或租金应适当减免。根据租赁协议到期日与反诉被告自认搬离退房之日之间，分别相距近二个月、一个月，在租期延缓和租金减免的合理范围内，且反诉被告提出了相应抗辩，为避免双方诉累，故本院对反诉原告要求反诉被告支付占有使用费的诉讼请求，不予支持。关于水电费，反诉原告未提交最后一年租赁协议期间经双方共同确认的水电表的初始数据及最终数据，现反诉原告仅依据电表、水表的照片及自行制作的清单主张水电费，证据不足，本院难以支持。反诉原告如有前后印证的数据，证明反诉被告在最后一年实际用电、用水量，可依据约定的或实际履行的单价另行主张水电费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告吴江市盛泽港务有限责任公司应于本判决之日起十日内支付原告杨培宝空调移机费2400元、电话移机费208元、宽带移机费208元，合计2816元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××63） 二、驳回原告杨培宝的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告吴江市盛泽港务有限责任公司的全部反诉请求。 如被告吴江市盛泽港务有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2150元，原告杨培宝负担2125元，由被告吴江市盛泽港务有限责任公司负担25元，并于本判决生效之日起十日内交至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××67，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部），原告已预交的诉讼费用由本院于本判决生效之日起十日内退还25元。反诉案件受理费387元，由反诉原告吴江市盛泽港务有限责任公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审判员  吴卫忠 二〇二〇年九月二十九日 书记员  陈佳佳 附：相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。