广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初5670号原告（反诉被告）:杨菊妹，女，汉族，1970年2月21日出生，住长春市南关区****吉顺桥南委222组，公民身份号码：220************628。委托诉讼代理人：刘开辉，广东融朗律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海祥丰物业管理有限公司，住所：珠海市****************，统一社会信用代码：914***********669U。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：袁晓霞，广东东方泽律师事务所律师。原告（反诉被告）杨菊妹诉被告（反诉原告）珠海祥丰物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨菊妹及其委托诉讼代理人刘开辉、被告（反诉原告）珠海祥丰物业管理有限公司委托诉讼代理人袁晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨菊妹向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告退回原告履约保证金62676元；2.判令被告赔偿原告损失29410元；3.判令被告退还原告添置的设备设施共246300元；4.本案的诉讼费由被告承担。以上合计338386元。当庭增加诉讼请求5：退回缴纳的2020年4月20日交纳的电费2000元。事实与理由：原被告于2019年10月18日签订《租赁合同》，原告租赁被告珠海市************************用于经营餐饮，租赁期限五年，从2019年10月20日至2024年10月19日止，每月5日前缴纳当月租金及物管费31338元，履约保证金62676元，合同还约定了其他租赁事项。合同签订后，原告按约定缴纳租赁费用，按合同约定完成装修并进场试营业。2020年1月以来，各行各业受突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情影响遭受重大损失，餐饮业首当其中损失尤为严重。原告刚试业不久就按政府要求关门停业，后又因于受境外疫情的影响，被告酒店一直用于收住作为隔离酒店，被告商场人流稀少处于停业状态，原告因刚完成装修试业前期投入了大量的资金，又因受疫情影响遭受巨大损失，资金周转严重困难。原告就租赁费用的有关事宜多次与被告沟通，但是，被告却于2020年4月25日因原告未能按时缴纳租赁费用停止对原告商铺供电，被告停电导致原告商铺内冰箱、冷藏柜储存的食材变质，原告因此造成重大损失，原告因此无法继续经营。综上，为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法裁判。被告（反诉原告）珠海祥丰物业管理有限公司辩称：珠海祥丰物业管理有限公司与杨菊妹已签订《租赁合同》，合同期限为五年，自2019年10月20日至2024年10月19日止，该合同系双方真实意思表示，合法有效。杨菊妹缴纳履约保证金的目的就是要保证合同如约履行，且根据《租赁合同》第9.4条约定，杨菊妹提前终止合同的，履约保证金不予退还。现该《租赁合同》尚未到期，杨菊妹要求退还履约保证金的请求无事实及法律依据。珠海祥丰物业管理有限公司在2020年4月21日才让杨菊妹缴纳1月份、2月份、3月份租金、设备使用费、管理费。并于当日通过微信向杨菊妹发送《缴费通知书》，可杨菊妹无视该通知书，未按照该通知书如约缴纳费用，无奈之下，珠海祥丰物业管理有限公司只能按照双方合同2.4条的约定及《缴费通知书》于4月25日采取了暂时的停电措施，以督促杨菊妹及时缴费。珠海祥丰物业管理有限公司已尽到了提前通知的义务，如果店铺内有食物的话，杨菊妹完全有充足的时间转移店铺内的食物或及时缴费，以避免食物可能变质造成的损失，所以杨菊妹的损失都是其自身原因造成的，应由其自行承担。杨菊妹拖欠费用不交，且自行将店铺内的门锁上，珠海祥丰物业管理有限公司无权也无法进入其店铺内，更不清楚里面有哪些设备设施。综上，杨菊妹的全部诉讼请求无事实及法律依据，请法院驳回，以维护珠海祥丰物业管理有限公司的合法权益。被告（反诉原告）珠海祥丰物业管理有限公司向本院提出以下反诉诉讼请求：1.判令杨菊妹向珠海祥丰物业管理有限公司支付2020年1月至6月的水电费（待确定）、租金（含设备使用费）及管理费173160元；2.判令杨菊妹向珠海祥丰物业管理有限公司支付逾期缴纳以上费用的滞纳金81952.65元（暂算至2020年6月30日）；3.判令杨菊妹向珠海祥丰物业管理有限公司支付违约金26443.7元（204498÷232×30）；4.判令该案诉讼费由杨菊妹承担。以上共计281556.36元。事实和理由：双方已签订《租赁合同》，由杨菊妹承租珠海祥丰物业管理有限公司物业珠海市**************************，并按月向珠海祥丰物业管理有限公司支付租金（含设备使用费）及管理费、水电费等费用。可杨菊妹从2019年12月开业至今未按照合同的约定向珠海祥丰物业管理有限公司支付租金（含设备使用费）及管理费，经珠海祥丰物业管理有限公司多次催促，杨菊妹仍不予支付，拖欠至今。杨菊妹的以上行为已严重违反合同的约定，违约在先，应向珠海祥丰物业管理有限公司承担相应的违约责任。并向珠海祥丰物业管理有限公司支付尚欠的租金（含设备使用费）及管理费、水电费、滞纳金、违约金等费用。综上，为维护珠海祥丰物业管理有限公司的合法权益，现依法向贵院提起反诉，望贵院查明事实，依法裁判原告（反诉被告）杨菊妹辩称：一、珠海祥丰物业管理有限公司反诉要求杨菊妹支付2020年1至6月的租金和设备使用费173160元没有事实和法律依据。（一）杨菊妹于2019年10月28日向珠海祥丰物业管理有限公司支付了二个月的租金作为押金和一个月的租金。杨菊妹食伙记餐厅于2019年12月31日开始试业，2020年1月15月珠海祥丰物业管理有限公司财务和负责人林总确认，杨菊妹已向珠海祥丰物业管理有限公司支付首月租金31338元，折扣后杨菊妹应支付珠海祥丰物业管理有限公司2020年1月租金6361元。因此，珠海祥丰物业管理有限公司反诉称杨菊妹应支付其2019年11月管理费2205元、12月租金和管理费14265元、2020年1月租金31338元没有依据。（二）杨菊妹食伙记餐厅因疫情按政府部门要求暂停营业，恢复营业后又因珠海祥丰物业管理有限公司酒店作为政府安置隔离人员场所，商场和餐饮受到严重影响。杨菊妹食伙记餐厅刚刚开张试业就遇到突如其来的疫情，餐饮业的影响首当其冲，珠海祥丰物业管理有限公司整个商场处于停业状，2020年2、3月杨菊妹食伙记受其影响也停业中无收入。再者，因珠海祥丰物业管理有限公司酒店作为政府安置隔离人员场所，一、二楼商场和三楼餐饮的经营更是雪上加霜，影响更甚。之后，餐饮业恢复堂食至珠海祥丰物业管理有限公司酒店解除隔离，双方多次就租金减免及支付事宜进行协商，但在协商过程中珠海祥丰物业管理有限公司于2020年4月25日强行停止向杨菊妹食伙记餐厅供应电力。杨菊妹与珠海祥丰物业管理有限公司协商甚至报警要求恢复供电，但珠海祥丰物业管理有限公司仍拒绝供电。由于餐厅被停电，杨菊妹无法开展正常的经营活动，也直接导致杨菊妹全部半成品食品变质，造成杨菊妹重大经济损失。杨菊妹从珠海祥丰物业管理有限公司停止供电之日起就无法实际使用珠海祥丰物业管理有限公司出租的场所，《租赁合同》客观上从2020年4月25日开始因无法履行而终止。无奈之下，杨菊妹于2020年5月14日向法院提起诉讼，明确告知因珠海祥丰物业管理有限公司强行停止供电，食伙记餐厅无法经营，要求珠海祥丰物业管理有限公司退还添置的设备设施、押金、赔偿损失。综上，从珠海祥丰物业管理有限公司停止供电之日起，杨菊妹因被停电无法实际使用租赁的商铺，杨菊妹无须支付珠海祥丰物业管理有限公司停止供电后的租金。因疫情属不可抗力，以及疫情期间因珠海祥丰物业管理有限公司酒店作为政府安置隔离人员场所影响杨菊妹经营，且珠海祥丰物业管理有限公司因此获得可观的收益，珠海祥丰物业管理有限公司应当免收杨菊妹在疫情期间停电前的租金。第二，珠海祥丰物业管理有限公司同时主张滞纳金、违约金没有事实和法律依据。1.造成租赁合同无法履行的客观事实是因为珠海祥丰物业管理有限公司强行停止向杨菊妹餐厅供电，珠海祥丰物业管理有限公司强行停电没有合法理据，杨菊妹不存在过错，无须承担违约责任。2.滞纳金、违约金属于承担违约责任的方式，不能同时适用，违约金明显过分偏高，珠海祥丰物业管理有限公司无权适用滞纳金。第三，珠海祥丰物业管理有限公司在租赁期间，强行关电，拒不向杨菊妹供电，杨菊妹以其行为表示不履行合同主要义务，客观上造成合同无法实际履行的事实。综上所述，珠海祥丰物业管理有限公司反诉的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回珠海祥丰物业管理有限公司的反诉诉讼请求。原告（反诉被告）杨菊妹就本诉及反诉向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.收据；3.商场财务人员与杨菊妹微信记录；4.关于进一步加强餐饮服务单位疫情防控工作的通告；5.公众号：广东省退役军人事务厅发布；6.大前门酒店隔离期间防疫相片；7.商场负责人林东蕾与杨菊妹微信记录；8.商场管理人员郭鑫与杨菊妹微信记录；9.商场法务与杨菊妹微信聊天记录；10.被告前门酒店恢复营业通知；11.原告工作人员与酒店隔离人员微信聊天记录；12.相片（商铺停电、食材变质）；13.理赔拒赔函；14.食材进货单据；15.机票订单详情、情况说明；16.通知；17.微信通知回复、快递单。被告（反诉原告）珠海祥丰物业管理有限公司就本诉及反诉向本院提交以下证据：1.《微信截图》、《缴费通知书》；2.《费用明细》、《滞纳金明细》；3.通告、微信聊天记录。本院经审理认定事实如下：2019年，珠海祥丰物业管理有限公司（作为“甲方”）和杨菊妹（作为“乙方”）签署《租赁合同》，约定甲方将位于珠海市************************出租给乙方，作为餐饮类经营。合同有效期五年，自2019年10月20日至2024年10月19日止。乙方需在2019年12月19日之前完成装修并进场,2019年12月19日前租金减免，装修期间的管理费按装修期间的标准收取。2019年10月20日至2020年10月19日每月租金18802元、设备使用费4701元、管理费7835元。履约保证金62676元，预缴首月租金及物管费31338元，共计94014元。乙方使用场地及相关设施，须在每月5号之前向甲方支付当月场地使用费及管理费，逾期缴费的，每延期一天，甲方将对乙方收取千分之5作为滞纳金。延期15天，甲方有权对乙方停水停电，停水电期间，不停止计租和管理费。乙方未按期交纳租金及管理费超过30天，甲方有权扣除乙方全部履约保证金并终止本合同。乙方若需提前终止合同，应提前三个月书面通知甲方，履约保证金不退还，若给甲方造成损失应予赔偿。乙方若未提前三个月书面通知甲方而提前终止合同的，除履约保证金不退还外，还应承担甲方一个月的租金损失。合同期内合同一方发生以下情形之一，违约方应向守约方支付一个月租金的违约金：1.合同一方违反合同约定擅自解除本合同的；2.因合同一方除本合同其他表述以外的情形，导致本合同被解除或合同无法履行。2019年10月18日，杨菊妹（作为“乙方”）与珠海祥丰物业管理有限公司（作为“甲方”）签署《补充协议》，约定若甲方因整体或局部装修改造等原因需要乙方配合暂停营业时，乙方应服从甲方安排。停业期间免计乙方商场管理费及租金。乙方有权在前述停业期满十日内以书面形式要求甲方按实际停业时间顺延合同。2020年4月20日，珠海祥丰物业管理有限公司向杨菊妹发出《缴费通知书》，催请杨菊妹于2020年4月25日之前交清欠缴的2020年1月、2月、3月租金及管理费、水电费等费用，否则将立即停止供水供电，并取消租金折扣优惠。2020年5月7日，珠海祥丰物业管理有限公司向杨菊妹发出《通知》，载明：“截止2020年5月7日止，贵店铺尚未结清2020年1月、2月、3月、4月租金及管理费、2020年4月水电费、2020年5月租金及管理费、水电费（具体以实际完成撤场的时间计算）。根据双方合同约定，您已经构成根本违约，我司现通知您解除合同，收回店铺，并就解除合同后的相关事宜作如下通知：一、请收到该通知后于2020年5月9日上午10点前向我司支付所欠一切费用，支付完毕后可搬离可移动物品，但不得破坏天花、地板等店铺内的整体构造及形象。二、如未按照以上时间支付、我司将通过拍卖、变卖等方式处理店铺内的物品、设施设备等以抵扣您所欠的费用，不足部分将通过法律途径追回，并根据合同约定追究您的违约责任。特此通知。”同日，杨菊妹称其向珠海祥丰物业管理有限公司通过微信回函，载明：“珠海祥丰物业管理有限公司：微信惊悉贵司通知我方缴纳2020年1、2、3、4月份的费用以及解除合同及拍卖物品。我司已缴纳2020年1月份的租金，有关租赁费用事宜我方已与贵司多次协商沟通，贵司在2020年4月25日停止向我方店铺供电，合同事实上已无法履行。我方认为贵司解除合同应由双方协商，协商不成可循法律途径解决，由司法机关裁决。为此，我方声明：我方对店铺内添置的物品享有所有权，贵司无权处置。”杨菊妹提交了一份珠海祥丰物业管理有限公司工作人员“林总”出具的费用计算单，载明珠海祥丰物业管理有限公司确认杨菊妹应付1月费用合计6361元，其中显示：“食伙记。11月12日至12月31日装修期间管理费：11月19日348.2*10元/30天*19天=2205元；12月整月348.2*10元=3482元。12月25日开业租金：26115/31*7=5897元。1月租金8折：26115*0.8=20892元。1月管理费5223元。1月应交费用：2205+3482+5897+20892+5223-31338（已交首月费用）=6361元。”根据珠海市香洲区市场监督管理局于2020年2月3日下发的《关于进一步加强餐饮服务单位疫情防控工作的通告》，要求香洲区所有酒吧、烧烤店、咖啡店、茶楼、农庄等非群众日常生活必需的餐饮服务单位暂停营业。2020年2月21日，珠海市香洲区市场监督管理局下发通知，允许所有餐饮服务单位恢复营业，但仅能提供外卖或外带打包，不得提供堂食、桌餐。另根据杨菊妹提供的大前门商业广场微信公众号发出的《珠海前门酒店营业通知》，前门酒店自2020年4月17日恢复营业。珠海祥丰物业管理有限公司于庭审中未对前门酒店恢复营业时间的真实性提出异议。杨菊妹于庭审中陈述，杨菊妹在涉案商铺经营的“食伙记”餐厅于2019年12月31日开始试业，并未正式开业。因受到新冠疫情影响，涉案商铺楼上的前门酒店自2020年2月至4月17日作为疫情隔离酒店经营。涉案商铺所在商圈的大部分商铺在疫情期间都处于关门停业状态，涉案商铺亦于2020年1月26日开始停业，其后在珠海祥丰物业管理有限公司要求下于2020年4月7日恢复营业。2020年4月25日珠海祥丰物业管理有限公司对涉案商铺进行停水停电了。杨菊妹的设施设备均一直放置于涉案商铺内，珠海祥丰物业管理有限公司不允许杨菊妹搬走。签署租赁合同后杨菊妹于2019年10月28日向珠海祥丰物业管理有限公司支付了62676元作为保证金和一个月租金31338元，此后并未缴交租金及管理费；但水电费有一直缴纳，最后一笔电费是于2020年4月20日缴纳的2000元。关于商铺装修期间的管理费标准，双方并未具体进行过约定。珠海祥丰物业管理有限公司于庭审中陈述，涉案商铺在2019年12月19日之前免租，但装修期间是不免管理费的，双方口头约定管理费的标准系按照每平方米10元计算。涉案商铺和前门酒店是属于同一产权人的，珠海祥丰物业管理有限公司是受产权人的委托管理涉案商铺的租赁事宜。涉案商铺和前门酒店并未共用出入口，酒店作为隔离安置点并不影响涉案商铺的正常经营，即2020年1月至4月商圈都有正常开业。珠海祥丰物业管理有限公司确实在2020年4月25日开始对涉案商铺进行停水停电，但未对涉案商铺上锁，也未收到杨菊妹提出的撤场申请。本院认为，杨菊妹与珠海祥丰物业管理有限公司就涉案商铺签署《租赁合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。杨菊妹与珠海祥丰物业管理有限公司之间形成房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点主要在于杨菊妹和珠海祥丰物业管理有限公司是否违约的问题，本院对此具体分析如下：一、关于珠海祥丰物业管理有限公司主张杨菊妹欠付各项费用的问题（一）截至2020年4月25日的租金（含设备使用费）及管理费1.关于装修期间的管理费问题。双方于租赁合同中明确约定装修期间管理费按装修期间的标准收取，虽双方其后无书面具体约定装修期间的管理费标准，但在珠海祥丰物业管理有限公司工作人员通过微信向杨菊妹发出一月应缴的租金及管理费费用时，其中明确记载了装修期间管理费标准按照每平方米10元/月计算，而杨菊妹在收到该计费标准的当时并未表示异议，可见双方此前应就装修期间的管理费标准已达成一致协议。故本院对于杨菊妹提出双方未约定装修期间管理费标准的抗辩理由不予采纳，杨菊妹应向珠海祥丰物业管理有限公司支付截至2019年12月19日的装修期间管理费合计4339元（按照每月每平方米10元计算、自2019年11月12日计至2019年12月19日）。2.关于试营业至2020年4月25日的租金及管理费问题。因双方对涉案商铺装修期间免租、杨菊妹于签署合同后已向珠海祥丰物业管理有限公司预付2019年12月20日至2020年1月20日期间的租金及管理费31338元无异议，即双方现主要针对2020年1月21日起的租金及管理费存在争议。本院对此分析如下：首先，新冠疫情于2020年1月下旬开始爆发，国家对此次疫情的应对级别是重大突发公共卫生事件一级响应，对社会各行业、特别是涉案的餐饮行业有重大影响，确属于不可抗力事件。杨菊妹所经营的店铺受疫情影响自2020年1月下旬开始无法正常营业，故其于2020年1月下旬暂缓交租金不具有主观恶意，乃情有可原，珠海祥丰物业管理有限公司作为出租方应予以适当的体谅并对相关费用做出相应的减免。其次，根据庭审中双方的陈述，2020年2月至4月期间，前门酒店作为疫情隔离酒店参加到抗疫前线中，前门酒店此举确实值得社会赞颂。但不可忽视的是，这意味着酒店附近必然设置有多重的检测、消毒区域，且有大量的防疫人员和来自四面八方的隔离观察人员在该区域长时间停留。据现场前门酒店与涉案商铺所处的位置可见，两者位于同一楼体，属同一商圈，则，前门酒店成为隔离点必然为涉案商铺的正常经营带来重大不利影响。即使涉案商铺在2月至4月期间未被封闭，但消费者必然对前往涉案商铺所在商圈消费存在心理抵触，涉案商铺并不具有开门经营的现实条件。再者，众所周知，隔离酒店并非免费提供服务，其在隔离期间向入住人员仍收取相应的住宿费用，故在一定程度上避免了酒店在疫情期间的营业收入损失。反观涉案商铺，非但未因酒店隔离点的设置获得相应的补偿，而即使在酒店于4月中解除隔离后，亦可能在一段时间内存在后续的不利影响。据珠海祥丰物业管理有限公司于庭审中的自认，前门酒店与涉案商铺属同一的产权人。对于产权人一方来说，以上疫情期间的商圈经营策略确为降低整体损失的较好选择，但在此情形下仍主张商铺承租方支付该期间的部分甚至全部费用，则等同于变相将特殊时期的经营风险全部转嫁给了商铺承租方以换取酒店方、即产权人及出租方的利益，这并不符合公平原则。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”及综合考虑前门酒店对外公示解除隔离的时间和消除不利影响的时间，本院认定杨菊妹抗辩不予支付2020年1月20日至4月25日租金及管理费的理由成立，对于珠海祥丰物业管理有限公司反诉杨菊妹支付上述款项以及相应滞纳金、违约金的主张不予支持。（二）就2020年4月25日后的租金（含设备使用费）及管理费据上论述，杨菊妹未如约支付2020年4月25日前的费用有合理理由，即珠海祥丰物业管理有限公司于2020年4月25日对涉案商铺进行停水停电缺乏合理依据，其行为直接致使涉案商铺自2020年4月25日起处于不适租的状态。故本院对于其反诉杨菊妹支付停水停电期间涉案商铺的租金（含设备使用费）及管理费、滞纳金及违约金的主张均不予支持。（三）关于水电费的问题珠海祥丰物业管理有限公司主张杨菊妹欠付水电费，但并未提交有关供电部门出具的收费及缴费凭证等相关证据证明具体的欠费情况。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”珠海祥丰物业管理有限公司应自行承担未充分举证的不利后果，本院对于珠海祥丰物业管理有限公司该反诉诉讼请求不予支持。二、关于租赁合同是否解除的问题本案中，双方对于涉案租赁合同是否解除的存在争议。本院经审查后认为，涉案租赁合同未达到合同解除的条件。（一）涉案租赁合同未达到法定解除的条件根据以上分析，杨菊妹未支付2020年4月25日之前的租金等费用并非根本性违约，未达到合同的法定解除条件，故珠海祥丰物业管理有限公司于2020年5月7日向杨菊妹发出解除合同的通知并未达到解除合同的效果。而珠海祥丰物业管理有限公司的停水停电行为系基于杨菊妹未支付前期租金等费用所进行的自力救济，乃情有可原，不具有较大的主观恶意，亦不属于根本性违约的。故，本案的情形均未达到合同方根本性违约而法定解除租赁合同的条件。此外，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”和《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”即使新冠疫情属于不可抗力事件，但以此为由解除合同仍应达到合同目的无法实现的程度，而并非一旦出现不可抗力事件即成就法定合同解除的理由。就本案的租赁合同可见，双方约定的租赁期限长达五年直至2024年10月19日。而截至目前，新冠病毒在国内已得到有效的控制，居民的日常生活以及餐饮行业的营业也基本恢复正常。因此，综合考虑新冠疫情的持续时间和合同剩余履行期间，本院认为，本轮疫情并未达到涉案合同目的不能实现的程度，未成就合同法定解除的条件。（二）涉案租赁合同未达到约定解除的条件根据杨菊妹提交的微信回函，其于收到珠海祥丰物业管理有限公司发出的通知后认为“解除合同应由双方协商，协商不成可循法律途径解决”，可见杨菊妹于2020年5月并未同意解除合同。而根据双方于庭审中的陈述，珠海祥丰物业管理有限公司目前明确主张继续履行合同、杨菊妹却主张无法继续履行合同。即，双方至今亦并未就合同的解除达成一致意见，故涉案租赁合同亦未达到约定解除的条件。综上两点，本院认定涉案租赁合同并未解除，双方应依据合同的约定继续履行合同，故对杨菊妹主张珠海祥丰物业管理有限公司退回履约保证金62676元及电费2000元不予支持。此外，因租赁合同仍处于有效期间，珠海祥丰物业管理有限公司并未对涉案商铺进行上锁，杨菊妹可自由出入涉案商铺并可自由处置设施设备，故杨菊妹提出要求珠海祥丰物业管理有限公司退还设施设备的主张缺乏事实基础，本院不予支持。三、关于停水停电所致损失的问题。杨菊妹所经营的是餐饮业，贸然停水停电导致食材等损失符合常理。但综合考虑杨菊妹所提交的证据未能证明其损失的准确金额、珠海祥丰物业管理有限公司在停水停电的行为上虽存在过错但亦情有可原、杨菊妹在商铺停水停电后有条件将食材转移减少损失但其并未采取相应措施等情形，本院认定珠海祥丰物业管理有限公司应向杨菊妹赔偿部分停水停电所引致的损失，金额酌定为与杨菊妹应向珠海祥丰物业管理有限公司支付的装修期间物业管理费金额相抵消。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）杨菊妹全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）珠海祥丰物业管理有限公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3188元，由原告（反诉被告）杨菊妹负担。反诉受理费2762元，被告（反诉原告）珠海祥丰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年八月二十八日书记员  梁 縉李洁仪