广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初16225号原告：区潮邦，男，汉族，1952年1月25日出生，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************033。委托诉讼代理人：谢灿荣，广东禅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文，广东禅正律师事务所律师。被告：吴家流，男，汉族，1952年12月21日出生，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码440************610。被告：何玉珍，女，汉族，1954年10月2日出生，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************666。原告区潮邦诉被告吴家流、何玉珍合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭审理。原告区潮邦及其委托诉讼代理人谢灿荣、被告吴家流、何玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告1992年6月11日签订的《联建合同书》无效；2、《联建合同书》项下原、被告共同建造的位于佛山市禅城区*****************的房屋全部归原告所有，由原告分别补偿两被告建房费用每人420000元；3、诉讼费用依法承担。庭审中，原告变更诉讼请求第三项为诉讼费由原告自行承担。事实与理由：原告与两被告于1992年6月11日签订了一份《联建合同书》，合同约定由原告提供位于佛山市石湾区澜石镇里水管理区***的旧危房一间，由原告与两被告合资联建新楼（实质上系由原告出地，两被告出建房资金合建房屋）,三人按每平方米的造价来承担费用，房屋建成后，三人按合同约定分占房屋。合同签订后，由原告提供位于佛山市石湾区澜石镇里水管理区********集体建设用地的土地，由两被告出建房资金，建成了现编门牌为佛山市禅城区******************屋，并分别使用至今。原告系华远村的村民，合法拥有使用农村集体建设用地建设房屋的资格，而两被告均属于城镇居民，不是华远村村民，根据有关法律法规的规定，两被告不能到农村购置村民住宅或购置农村集体建设用地建房，现原被告之间签订的《联建合同书》实质系以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地，因此，《联建合同书》依法应该确认为无效合同，对于《联建合同书》项下原被告共同建造的房屋应全部归原告所有，由原告分别补偿给两被告建房费用每人420000元人民币。据上述事实和理由，特向法院起诉，请求法院依照事实和法律作出公正判决。被告吴家流、何玉珍共同答辩如下：两被告对原告的诉讼请求无异议，同意由原告补偿两被告各420000元，同意位于佛山市禅城区*****************归原告所有。诉讼中，原告举证如下：1、原、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、联建合同书。证明原、被告双方曾签订过联建合同，由原告出地，两被告出资共建位于佛山市禅城区******************屋。3、集体土地建设用地使用证（0600080100028号）、集体土地建设用地使用证（吴家流）、集体土地建设用地使用证（0600080101207号）。证明位于佛山市禅城区******************屋由原告、两被告分别领取集体土地使用权证。4、澜石镇（居民）村组旧房改建申请表、门楼牌号核准申请表。证明位于佛山市禅城区******************屋是由原告的住房改造建成，现门牌号为华远村隔巷3号。诉讼中，两被告均未向本院提交证据材料。本院经审查对原告提交的四组证据予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案土地位于佛山市石湾区******华远队，权利类型：农村集体建设用地使用权，土地用途：住宅。该土地原建有破烂危房，原告于1992年1月18日申请拆旧建新，并取得《澜石镇（居民）村组旧房改建申请表》。1992年6月11日，原告（甲方）与被告何玉珍（乙方）、被告吴家流（丙方）签订《联建合同书》，约定：“甲、乙、丙三方都是多年相识的好朋友，居住市区的乙、丙居住面积实在太少，甲方居住农村，自有破烂危房一间，经三方面友好协商，大家为了改善居住环境，达成以下协议：一、甲方提供原有旧危房一间，座落佛山市石湾区澜石镇里水管理区***内，报建许可证号为0000905,核准可建红线面积为142㎡，首层建筑占地面积140.02㎡,2至5层每层建筑面积145.815㎡,可建为五层楼房，总建筑面积723.28㎡。二、建筑费用的负担：由甲、乙、丙三方面合资联建，大楼落成后按各方面所占有建筑面积，按每平方米的造价计算来承担费用。三、各方所占建筑面积：1.甲方（区潮帮）首层车房61.95㎡，首层公用楼梯占8.06㎡,二层三层291.63㎡,合计建筑面积361.64㎡。2.乙方（何玉珍）首层车房30.975㎡,首层公用楼梯占4.03㎡,四楼建筑面积145.815㎡,合计建筑面积180.82㎡。3.丙方（吴家流）首层车房30.975m²,首层公用楼梯占4.03㎡,五层全部建筑面积145.815㎡,合计建筑面积180.82㎡。4.五楼天面是公用建筑面积，不能私自占用（包括梯间和楼梯）。四、土地使用权的分配：1.甲方（区潮帮）总建筑面积361.64㎡,占土地使用权面积70.01m²。2.乙方（何玉珍）总建筑面积180.82㎡,占土地使用权面积35.005m²。3.丙方（吴家流）总建筑面积180.82㎡,占土地使用权面积35.005m²。4.以上大楼落成分配后，由甲方办理房产证和土地使用证，费用各自负担，但甲方只负责村民办两证（房产证和土地使用证）的正常收费，不负责由于办理其他两方面的契证而引起的税费。5.以上各方面所占的建筑面积土地使用权面积只是初算，但必须按有关部门规定核实后为准。五、以上各方的房产，均属永久所有，同时有出卖、继承、赠送权和土地永久性使用权（国家征用除外）有转让和合法的变更权利，互不干涉。如某方需拆建，必须经得全体业主同意；各业主改变使用功能，必须经得全部业主同意，如有影响结构造成不良后果，必须承担一切经济责任。……。”庭审中，原、被告一致确认：1、涉案房屋自1992年6月签订《联建合同书》后开始建设，大约一年时间建成。原、被告签订《联建合同书》后所合资建设的房屋门牌号为佛山市禅城区***********。2、原告为华远村村民，两被告不是华远村村民；3、涉案房屋的使用现状为：原告居住使用第二、三层，被告何玉珍居住使用第四层，被告吴家流居住使用第五层。第一层是车房，两被告各占四分之一，原告占二分之一。4、原、被告领取了集体土地使用权证，因为被告不是华远村村民，房屋登记部门未受理产权登记。本院认为，本案双方讼争房屋建设所使用的土地为农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村居民建设住宅用地,限于使用人兴建自住房屋,禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。案涉房屋所附属的宅基地的原使用权人区潮邦通过与吴家流、何玉珍签订《联建合同书》的形式将案涉房屋所附属的宅基地交由吴家流、何玉珍出资建设,建成后案涉房屋由原、被告共同占有使用。案涉房屋所附属的宅基地是华远村集体所有性质的用地,由于被告吴家流、何玉珍并非华远村村民,上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定,原、被告签订的《联建合同书》应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告一致确认由原告向两被告各补偿420000元，本院予以确认。原告向两被告支付上述款项后，原、被告共同建造的佛山市禅城区******************屋的权益由原告单独享有。至于原告主张的确认《联建合同书》项下原、被告共同建造的位于佛山市禅城区******************屋归原告所有的请求，本院认为，物权归属在性质上属于确认之诉，根据查明的事实，位于佛山市禅城区******************屋并未进行首次不动产登记，根据《中华人民共和国物权法》第十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。该房屋是否可以办理不动产登记为不动产登记主管部门的职权范围，本院对原告的该项诉请不予审查。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告区潮邦与被告吴家流、何玉珍于1992年6月11日签订的《联建合同书》无效；二、原告区潮邦于本判决生效之日起十日内，向被告吴家流、何玉珍分别补偿420000元；三、驳回原告区潮邦的其他诉讼请求。本案受理费6100元，原告区潮邦自愿负担，本院予以确认。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年八月二十八日书记员 廖凯锐