广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4945号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：欧华容，女，1976年8月20日出生，汉族，身份证住址湖南省常宁市宜阳镇王家园北区**。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人欧华容商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初11526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。双方签订的《中山市商品房买卖合同》是双方协商一致自愿签订，不存在欺诈胁迫或显失公平等情形，为合法有效的合同。根据《合同法》第一百一十四条第一款的规定，双方在合同中对于逾期交楼违约责任的约定，即合同第九条第2点，符合法律、法规的规定，通大公司也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，买受人也未就该条款向法院申请变更或撤销，说明该条款是双方真实意思表示，为合法有效的条款，双方应严格按照约定履行。二、一审判决认定的逾期交房违约金过高。逾期交房违约金应以双方约定为准，通大公司应承担的逾期交楼违约金不应超过买受人已支付购房款的1%。三、如通大公司逾期交房的时间过长的，买受人可根据合同约定解除合同。四、通大公司作为长期经营房地产开发的企业，逾期交房时间愈长，成本愈高，故通大公司不存在怠于交付商品房的故意。涉案商品房所在建设工程已完工，仅因相关验收手续滞后，买受人在商品房价格迅猛上涨的情况下获有利益，而通大公司则须承担开发成本上涨的不利后果，在通大公司已经受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。欧华容未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。欧华容于2020年4月29日向一审法院起诉请求：通大公司向欧华容支付逾期交房违约金（计算方法：自2017年7月1日起以406000元为基数，按每日0.01%标准计算至实际交房之日止，于判决生效之日起十日内支付以实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金，暂计至2019年9月30日止共计违约天数为780日，违约金额为31668元）。一审法院认定事实：1.2015年5月9日，欧华容与通大公司签订中山市商品房买卖合同约定，欧华容以406000元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区**********的房屋，合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接收单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，欧华容如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。3.2019年9月24日，欧华容签署确认书，该确认书载明：3幢505房于2019年9月24日按现有条件给本人装修入住，贵司告知该物业确认是签字之日尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证以及相关验收及建设进度等，本人清楚知悉并按照现有条件装修入住。4.一审庭审中，欧华容确认已于2019年9月24日收楼，且在收楼时已知晓涉案商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。但认为其收楼是因为当时没有地方住了，涉案房屋未达到使用标准，不能认定为实际收楼。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与欧华容签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2017年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付欧华容使用。通大公司其至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自2017年7月1日起承担相应的违约责任。但是，欧华容在明知涉案商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》而于2019年9月24日办理了收楼手续。欧华容明知道商品房不具备约定或者法定交付条件下同意接收商品房，在收楼后又以商品房不具备约定或者法定交付条件为由主张逾期交房违约金，于法无据，一审法院不予支持。故本案逾期交房违约金的计算期间应为2017年7月1日至2019年9月24日，合计816天。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向欧华容支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而欧华容如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。通大公司逾期交房两年多，在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的欧华容以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为以日万分之一的标准持续计算，理据充分，一审法院予以支持。依照前述方法计算，通大公司应向欧华容支付逾期交房违约金33129.6元（406000元×816天×0.1‰）。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日起七日内向欧华容支付逾期交房违约金33129.6元。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费296元（欧华容已预付），由通大公司负担（该款欧华容已预付，通大公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付欧华容）。二审中，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审期间，通大公司称尚不能确定涉案小区建设工程项目何时能够取得竣工验收备案登记证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与欧华容签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的诉辩意见，本院具体分析如下：关于违约金标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金主要是补偿性质，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以适当调整。涉案商品房买卖合同中约定：如通大公司未按约定期限交房，则按日向业主支付已交付房价款0.01%的违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而业主如未按期付款，通大公司有权要求业主每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天，通大公司随时有权在无需催告业主的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时业主还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。前述逾期交房违约金的封顶条款并未与通大公司的违约时限相联系，且明显与业主因逾期付款所产生的违约责任不对等，该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。而经查，合同约定的交楼时间为2017年6月30日前，但通大公司至今尚未履行交楼义务，逾期已长达三年有余，且通大公司诉讼中自认涉案商品房至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在此情况下，若按合同约定的总房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，则一方面不足以体现通大公司作为违约方应承担的相关责任，另一方面，通大公司逾期交房的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，按上述方法计算的违约金亦明显不足以弥补业主作为守约方的经济损失。故本院认为，在涉案商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任条款有失公允、通大公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主有权以逾期交房违约金标准过低为由要求调整违约金标准。一审法院采信业主关于合同约定的逾期交房违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按每日万分之一的标准计算，与《合同法》第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。综上，上诉人通大公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年九月二十八日书记员  韦健淳