广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初2075号原告：文中杰，男，汉族，1968年10月3日出生，住广州市海珠区********之二402房，公民身份号码:440************114。委托诉讼代理人：孙骁刚，系广东理奥律师事务所律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区********************世纪悦城售楼部，统一社会信用代码：91441********12420。法定代表人：王某1。被告：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住清远市清新区************，公民身份号码:441************010。以上两被告共同委托诉讼代理人：何楚甄，系广东平正信诚律师事务所律师。原告文中杰与被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）、罗松生商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文中杰委托代理人孙骁刚，被告清晖公司、罗松生共同委托代理人何楚甄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文中杰提起诉讼请求如下：1、解除原告文中杰与被告清晖公司签订的《山湖世纪楼宇认购书》；2、被告清晖公司向原告文中杰返还款项人民币405927元；3、被告清晖公司向原告文中杰额外返还定金20000元；4、被告清晖公司向原告文中杰支付利息(以405927元为基数，从2017年5月27日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计；从2019年8月20日起计至款项本息实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计)；5、被告罗松生对被告清晖公司的上述债务承担连带清偿责任；6、被告清晖公司、罗松生共同承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年4月22日，文中杰与清晖公司签订《山湖世纪楼宇认购书》，约定文中杰向清晖公司认购山湖世纪5幢D座3201单元。2017年4月22日，文中杰向清晖公司支付20000元定金、180000元房款及5927元杂费;2017年5月27日，文中杰向清晖公司支付200000元房款。随后，文中杰多次联系清晖公司，清晖公司均不予接听电话，亦不处理相关事宜。至今，清晖公司仍未与文中杰签订《商品房买卖合同》，亦未向文中杰交付涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第六十三条:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”第一百一十五条:“约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”文中杰认为，清晖公司拒不履行合同义务的行为己构成违约，且其行为亦导致双方的合同目的无法实现。文中杰有权按照相应的法律规定，要求解除其与清晖公司签订的《山湖世纪楼宇认购书》，同时要求清晖公司返还款项并承担相应的违约责任。另外，鉴于清晖公司为一人有限责任公司，罗松生为清晖公司的唯一股东，因此，对于清晖公司的债务罗松生应承担连带清偿责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告清晖公司、罗松生辩称：文中杰要求购买涉案房屋是事实，至今日为止案涉房屋达到可以网签和交付的状态，请求文中杰继续履行合同，同意将涉案房屋交付给文中杰。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：清晖公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，投资者为罗松生，经营范围为房地产开发、经营。清晖公司开发了清远市清新区***********山湖世纪花园。2017年4月22日，清晖公司为出卖人（甲方）与文中杰为买受人（乙方）签订《山湖世纪楼宇认购书》，主文主要约定：乙方自愿向甲方认购山湖世纪5幢D座3201单元；该商品房建筑面积117.25平方米，总金额790000元；按揭付款；乙方须于2017年5月15日前支付首期房款460000元（不含定金），等开发商通知签署《商品房买卖合同》，余款310000元由银行提供按揭贷款；乙方必须按双方约定的付款方式和期限到甲方指定的地点支付首期款，并与甲方签署《商品房买卖合同》，若乙方逾期未办理该手续，则视为乙方弃权，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理房屋；该商品房面积以签署《商品房买卖合同》为准，成交价格按本认购书中建筑面积单价重新计算；第十二条约定：2017年4月22日付20万元，5月15日前付10万元，剩余18万元于2017年7月29日前付清。2017年4月22日，原告文中杰向被告清晖公司支付定金20000元，购房款180000元及可视对讲机、门、办证费5927元。同日，清晖公司开具《收款收据》三份给文中杰收执。2017年5月27日，文中杰向清晖公司支付购房款200000元，清晖公司开具《收款收据》给文中杰收执。根据文中杰提交的2020年7月16日《不动产登记资料查询结果证明》显示，案涉房屋登记权利人为清晖公司；抵押情况为抵押权人：中国工商银行股份有限公司清远分行，抵押人：清晖公司，抵押方式：在建工程抵押，抵押期限2012年11月9日至2014年11月9日，被担保债权210000万元，登记时间：2012年11月20日；查封情况为：1、查封文号：（2017）粤1803执保170号，登记时间：2017年11月27日，查封单位：清远市清新区人民法院，申请执行人：中国工商银行股份有限公司清远分行，被告：罗建飞、清晖公司；2、查封文号：（2019）粤0106民初42147-42148号，登记时间：2020年4月3日，查封单位：广州市天河区人民法院，申请执行人：广东海际明律师事务所，被告：清晖公司、罗松生、吴凤娣、罗雪锋。根据清晖公司、罗松生提交的2020年8月25日《不动产登记资料查询结果证明》显示，案涉房屋登记权利人为清晖公司；抵押情况为抵押权人：中国工商银行股份有限公司清远分行，抵押人：清晖公司，抵押方式：在建工程抵押，抵押期限2012年11月9日至2014年11月9日，被担保债权210000万元，登记时间：2012年11月20日；查封情况为查封文号：（2017）粤1803执保170号，登记时间：2017年11月27日，查封单位：清远市清新区人民法院，申请执行人：中国工商银行股份有限公司清远分行，被告：罗建飞、清晖公司。庭审中，文中杰与清晖公司确认涉案房屋应支付的首期房款为480000元，支付方式和期限以认购书第12条的约定为准。文中杰称未按认购书履行全部付款义务是由于未能联系到清晖公司，清晖公司对此不予认可。文中杰称其于交付定金后询问清晖公司何时签订商品房买卖合同，但清晖公司一直拖延，在此过程中，文中杰发现涉案房屋存在抵押和查封情况，因此拒绝支付剩余的首付款。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。结合文中杰的诉讼请求和清晖公司、罗松生的答辩，双方证据的分析认证，本院归纳本案争议焦点如下：一、案件的定性；二、合同的效力及违约责任；三、合同的解除；四、定金返还；五、购房款的返还及利息的支付；六、罗松生是否应承担连带责任。一、案件的定性。本案立案时将案由定性为商品房预售合同纠纷，结合本案查明的案情，双方签订的合同是认购书，缺乏商品房买卖的具体内容要件，属预约性质，当事人诉争的法律关系的性质属于《民事案件案由规定》的第四级案由商品房预约合同纠纷，故本案案由应变更为商品房预约合同纠纷。二、合同的效力及违约责任。文中杰与清晖公司签订的《山湖世纪楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容无违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。文中杰与清晖公司签订《山湖世纪楼宇认购书》约定，首期款为48000元（含定金），于2017年4月22日付20万元，5月15日前付10万元，剩余18万元于2017年7月29日前付清。文中杰仅支付了首期款400000元（20000元+180000元+200000元），未足额支付首期款，其行为构成违约。文中杰未能举证证明清晖公司在文中杰应付首期款到期前表示不与其签订商品房买卖合同或存在合同履行不能的情形,文中杰拒交首期款的理由不能成立。三、合同的解除。双方当事人只签订了认购书，并未签订《商品房买卖合同》。认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房预约合同，认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。由于双方至今仍未签订正式的《商品房买卖合同》并拒绝履行支付认购书剩余付款义务，现文中杰主张解除与清晖公司签订的《山湖世纪楼宇认购书》，本院依法予以支持。四、定金的返还。文中杰未按认购书约定足额支付首付款，导致商品房买卖合同未能订立，文中杰行为构成违约，按照定金罚则，其要求清晖公司返还定金，本院不予支持。五、购房款的返还及利息的支付。合同解除后，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施。清晖公司开具收据确认收取了文中杰首期款380000元（不含定金）及可视对讲机、门、办证费用5927元，合计385927元，现双方解除认购书，故清晖公司应退回文中杰购房款及其他费用合计385927元。由于文中杰违反合同约定，未按认购书约定足额支付首付款，其行为构成违约，其要求清晖公司支付利息，本院不予支持。六、罗松生是否应承担连带责任。清晖公司为一人有限责任公司，罗松生为清晖公司的唯一股东。由于罗松生未能举证证明公司财产独立于自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，罗松生应对清晖公司上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告文中杰与被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于2017年4月22日签订的《山湖世纪楼宇认购书》于本判决生效之日起解除；二、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告文中杰购房款380000元及可视对讲机、门、办证费用5927元；三、被告罗松生对被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告文中杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3844元（原告文中杰已预交），由原告文中杰负担361元，被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担3483元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 赖淑雯二〇二〇年九月十五日法官助理 黄伟强书 记 员 杜加锋附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国担供法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。