贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2628民初999号 原告：刘光灯，男，1970年12月20日出生，侗族，住贵州省锦屏县。 原告：龙淑清，女，1980年3月10日出生，侗族，住贵州省锦屏县。 委托诉讼代理人：罗朝根（特别授权），男，贵州铁力律师事务所律师。 被告：锦屏县开泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915226287309592725，地址：贵州省锦屏县三江镇（原百货公司**）。 法定代表人：宋家龙，男，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭金桥（特别授权），男，1951年1月12日出生，汉族，住贵州省锦屏县，系公司办事员。 委托诉讼代理人：徐增贵（一般代理），男，贵州维实律师事务所律师。 原告刘光灯、龙淑清诉被告锦屏县开泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗朝根，被告委托诉讼代理人彭金桥、徐增贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告向原告交付商品房转移登记有关文书；二、判令被告支付原告2017年1月1日至2020年6月30日的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金49904元，2020年7月1日之后的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金以原告已付房款195547元为基数，按日万分之二计算至被告为原告办理房产证之日止；三、本案相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在被告开发的锦屏县文兴家园小区购买商品房一套，双方于2015年7月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告于2015年12月30日前向原告交付商品房，于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告按约定把全部购房款支付给被告后，被告已经把房屋交付给原告，但被告迟迟未按合同约定向原告交付商品房转移登记有关文书。根据合同约定，被告已经构成违约，依法应当按照合同约定承担违约责任，支付原告逾期交付商品房转移登记有关违约金49904元。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。 被告锦屏县开泰房地产开发有限公司辩称：一、原告第一项诉讼请求不明确，交付相关文书没有具体指向。二、即使被告对于逾期交付商品房转移登记有关文书存在部分责任，但原告主张的违约金有一个时段已经超过了法律规定的诉讼时效期间。因为逾期办证，每天的违约事实及数额都是独立的，被告若一直违约不办证，违约事实一直存在，每天都有新的诉权，每个诉权都适用诉讼时效。原告起诉是在2020年7月14日，2017年7月13日到2020年7月14日，这段时间的违约金在诉讼时效内，从2017年1月1日至2017年7月13日，原告的起诉超过了诉讼时效，法院不应当支持该段时间的违约金。三、依照合同法和相关司法解释的规定，如果当事人遭受的实际损失和违约金相比相差过大，可以请求人民法院调整，被告认为合同约定日万分之二违约金，远远高于原告实际遭受的损失，应该调整为日万分之五。四、被告逾期办证的责任不完全在被告，是因为县政府安置另外的人，房屋不得不增加楼层，重新修改施工图纸，消防部门机构的改革，还有就是受去年锦屏县扶贫工作和今年新冠肺炎疫情的影响等。 本院经审理认定事实如下：2015年7月9日，原告刘光灯、龙淑清与被告锦屏县开泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买锦屏县，房屋总价款为195547元，原告应于2015年7月9日前支付全部购房款。该合同第八章第二十二条第三项对商品房转移登记作出如下规定：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2015年3月4日、3月6日、7月9日，原告分别三次向被告交清上述购房款195547元。后被告将房屋交付给原告，原告于2016年1月15日对该房屋进行装修后入住该房屋。因被告迟迟不向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告刘光灯通过电话向被告法定代表人询问房屋办证情况，并向被告邮寄送达律师函，后原告向本院提起诉讼，请求判决支持原告前列诉讼请求。 同时查明，因商品房消防等问题，被告至今尚未办理锦屏县文兴家园B栋商品房所有权初始登记手续。 以上事实，有本案涉及的证据、原告的陈述和被告的答辩、以及庭审笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，原告刘光灯、龙淑清与被告锦屏县开泰房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，合同内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。本案，被告承诺在2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，但时至今日，被告仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已经构成了违约，依法应承担相应违约责任。原告诉请被告交付办理商品房转移登记的有关文书，本院予以支持。关于被告逾期办证违约金问题，本案，原、被告虽在合同中有明确约定，被告按照原告已交房价款的日万分之二支付逾期办证违约金，但我国合同法规定的违约金性质主要是补偿性的，同时体现一定限度的惩罚性。本案，原告已对购买的商品房进行了装修并入住，被告逾期办证，并不影响原告对该商品房的正常居住，原告也没有提供证据证明因被告逾期办证给原告造成的经济损失，庭审中，被告请求将逾期办证违约金比例调整至按日万分之零点五计算，结合本案实际及法律、司法解释的相关规定，本院认为被告的请求较为合理，予以支持。本案原告诉请逾期办证违约金是否已部分超过诉讼时效，是否存在诉讼时效中断情形？我国《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案，双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2016年12月31日前，在此之后被告并未按照约定交付，原告应当自2017年1月1日起就知道其权利受到了损害，但原告未及时主张权利，直至2020年7月14日才向本院提起诉讼。双方在合同中约定的违约金是按日累计计算违约金数额的，随着时间的推移，违约金数额每日都在不断发生变化，原告诉请被告给付违约金，属于一种持续性的债权，依法应当适用诉讼时效期间的规定。诉讼时效期间为原告起诉之日起倒推三年，即在2017年7月14日至2020年7月14日期间，原告诉请的违约金在诉讼时效期间内，本院予以保护；2017年1月1日至2017年7月13日期间，原告诉请该期间的违约金已超过了诉讼时效期间，被告提出诉讼时效抗辩，该期间的违约金本院不予保护。本案，原告虽向被告邮寄送达《律师函》，但被告是否进行了签收，是否知晓律师函内容，原告没有相应证据证明，不能适用诉讼时效中断的相关规定。原告与被告法定代表人的通话录音，没有具体的通话日期，本院不能查明诉讼时效从何时起开始中断，为此，本案不存在诉讼时效中断的情形，原告对此应承担举证不能的法律后果。被告提出逾期办证违约行为系因政府行政行为导致等，对被告该辩解，双方已在合同中预留了较长时间办证，如确属因政府行政行为导致，被告可向政府主张赔偿，不能将此作为自己免责的事由，对此，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘光灯、龙淑清交付办理商品房转移登记的有关文书； 二、被告锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告刘光灯、龙淑清2017年7月14日至2020年6月30日逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金10579元,2020年7月1日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以原告已付房款195547元为基数，按日万分之零点五计算至被告为原告办理房产证之日止。 案件受理费1047.6元，减半收取523.8元，由原告刘光灯、龙淑清负担412.8元，被告锦屏县开泰房地产开发有限公司负担111元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审判员  欧昌锦 二〇二〇年九月九日 书记员  闵 辉