广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1520号原告：金品雄，男，1970年3月22日出生，汉族，户籍地址：湖北省天门市***********，现住址：惠州市惠阳区*********富源电梯公寓，身份证号码:429************456。委托诉讼代理人：夏欢，广东指针律师事务所律师。被告：黄武，男，1961年1月31日出生，汉族，户籍住址：广东省深圳市福田区*********，现住地址：惠州市惠阳区****************，身份证号码：440************310。被告:黄志坚，男，1965年8月26日出生，汉族，地址：广东省惠州市惠城区*******之1翡翠欧庭8栋1单元601房，身份证号码：442************079。两被告共同委托诉讼代理人：黄颖，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：刘晖，北京市盈科（惠州）律师事务所实习律师。第三人：杨峰峰，男，1974年5月25日出生，汉族，户籍住址：江西省上饶市铅山县****************，身份证号码：362************238。原告金品雄与被告黄武、黄志坚、第三人杨峰峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告金品雄及其委托诉讼代理人夏欢、被告黄武、黄志坚之共同委托诉讼代理人黄颖、刘晖到庭参加诉讼，第三人杨峰峰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金品雄向本院提出如下诉讼请求:一、请求判令被告单方解除《房屋租赁合同》构成违约；二、请求判令被告按照合同约定向原告支付违约赔偿金52万元[按照装修费用折旧剩余金额（截止至2019年7月20日)和押金的双倍计算：749980÷10×2.8=21万，5万+21万=6万，26×2=52万]；三、请求判令被告一、被告二对原告损失承担连带责任；四、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2012年3月7日被告将位于淡水镇爱民路49号二楼至九楼（包括一楼一个门面）的毛坯房出租给第三人杨峰峰，双方签订《房屋租赁合同》，租期十年，押金为伍万元，由第三人对房屋进行装修后对外出租。2013年6月，第三人杨峰峰经被告同意将房屋承租权以62万元的转让价转给了原告，原被告双方在原《房屋租赁合同》的“承租人”写上原告的名字，此后由原告每月向被告支付租金，租赁期间，原被告根据市场情况，就租金多次协商一致予以变更，直至2019年5月，被告欲对外出售房屋，遂与原告协商解除租赁合同事宜，但双方就解除合同的赔偿无法达成一致，2019年6月，被告单方面向原告提出将租金由每月12000元变更为每月25000元，2019年7月20日被告向惠阳区人民法院起诉原告[案号为（2019)粤1303民初3694号]，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求原告返还房屋并支付拖欠的租金70余万元。原告认为，原告承租被告的房屋6年之久，被告就原告缴纳租金的金额从未提出过异议，现被告欲出售房屋又不愿意赔偿原告损失，遂编造理由单方面向法院起诉要求解除租赁合同，并主张所谓“未足额给付的租金”，其行为已构成单方违约，根据《房屋租赁合同》第八条的约定“租赁期间，甲、双方均不得借故解除合同（如被告黄武要收回房屋，必须双倍赔偿第三人杨峰峰的装修费用和押金）…”。故原告向被告主张装修费用损失按照租期剩余期限装修折旧损失和押金的双倍共计52万元计算违约赔偿金。综上，原告为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。原告金品雄就两案向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件；2、被告一身份证复印件；3、被告二身份证复印件、房产证、《声明书》；4、第三人身份证复印件；5、房屋租赁合同；6、收据NO.3100372;7、2013年6月5日转让协议、2013年6月19日转让协议、收条；8、手机短信记录；9、租金催收函；10、民事起诉状、应诉通知书；11、证人证言；12、损失明细；13、租赁房屋具体装修和设施现状照片。被告黄武、黄志坚辩称，一、答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》，因被答辩人逾期未支付租金已于2019年8月7日解除，被答辩人为本合同的违约方，该事实已有（2020)粤13民终325号生效民事判决书确认。根据惠州市中级人民法院做出的（2020)粵13民终325号《民事判决书》可知：（1)被答辩人金品雄与第三人杨峰峰是涉讼《房屋租赁合同》的共同承租人。《判决书》第13页第11行：“虽然被告金品雄辩称其自被告杨峰峰处受让涉讼合同。但原告对此不予认可，并主张两被告是共同承租人……故原审法院认定两被告为涉讼合同的共同承租人，理应共同承担责任。”(2)被答辩人金品雄与第三人杨峰峰欠付答辩人租金716800元，且在答辩人发出《租金催收函》后仍未支付，构成违约，应当承担违约责任。《判决书》第14页第1行：“两被告应支付2014年10月10日-2019年8月7日期间的租金1317000元……两被告尚欠付原告上述期间租金716800元。现原告要求两被告予以支付，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。”《判决书》第14页倒数第三行：“两被告欠付原告租金高达716800元，且在原告发出《租金催收函》仍未予以支付，两被告的行为显已构成违约，理应承担违约责任。”（3)答辩人与被答辩人之间的合同解除之日为2019年8月7日。《判决书》第15页第5行“原告诉请确认的合同解除时间为2019年7月20日不当……故应以被告金品雄收到诉状副本之日即2019年8月7日为合同解除之日。”（4)答辩人与被答辩人并未口头协商降低租金标准。《判决书》第17页倒数第4行：“本院认为，双方一旦达成租赁合同，未经双方协商一致，不得单方擅自变更租金。本案租金数额较大，现被上诉人黄武对双方口头变更租金不予认可，上诉人应对主张租金降低的事实承担举证责任。黄武在与上诉人的短信记录中并未明确作出同意降低租金的意思表示，上诉人未提供其他书面证据证明双方对租金变更事宜协商一致，亦未提交其以固定金额长期支付每月租金的相关银行流水、收据等。故此，上诉人本案中没有充分证据予以证明的情况下，主张双方口头变更降低了租金，证据不足，一审法院对该主张不予采信、并无不当，本院予以维持。”故二审法院维持了一审法院的第一、三项及诉讼费负担部分。即《判决书》第15页-16页：“一、确认原告黄武与被告杨峰峰、被告金品雄签订的涉讼《房屋租赁合同》于2019年8月7日解除。三、被告杨峰峰、被告金品雄应在本判决发生效力之日起三十日内将涉讼租赁物退还给原告黄武。”二、因被答辩人违约，导致双方合同解除，答辩人无需对被答辩人承担任何赔偿责任，被答辩人应当对答辩人承担支付拖欠的祖金、合同解除后房屋占用使用费的赔偿责任。(1)答辩人无需对被答辩人的装修折旧费承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩金租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”根据惠州市中级人民法院做出的（2020)粤13民终325号《民事判决书》可知，被答辩人为本案租赁合同纠纷的违约方，因此，被答辩人主张的装修折旧费没有法律依据，依法不应当被支持。（2)答辩人无需对被答辩人的押金承担赔偿责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条的约定：“装修期为捌个月……若超过20天，被告黄武有权收回房屋，并没收押金。”根据惠州市中级人民法院做出的(2020)粤13民终325号《民事判决书》第18页第14行：“鉴于双方聊天记录中对于被上诉人黄武没收押金的诉请，该押金应用于抵扣上诉人拖欠的租金。”可知，双方合同中对押金已作出约定，原二审法院也已对押金做出过处理，答辩人无需对被答辩人的押金承担赔偿责任。（3)被答辩人因违约应当对答辩人承担支付欠付的租金、合同解除后房屋占用使用费的违约责任。根据惠州市中级人民法院做出的（2020)粤13民终325号《民事判决书》判决第三项：“杨峰峰、金品雄应在本判决发生法律效力之日起十日内向黄武支付2014年10月10日起至2019年8月7日期间的租金716800元，在本判决发生法律效力之日起三十日内向黄武支付租赁物占用使用费（按人民币25000元/月的标准，自2019年8月8日起计至案涉租赁物实际退还之日止），金品雄在本案诉讼后已支付的36000元以及预付的押金50000元从中扣减。”可知，由于被答辩人的违约行为，导致双方租赁合同解除，被答辩人应当承担支付欠付租金及合同解除后房屋占用使用费的违约责任。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月7日解除，被答辩人应向答辩人支付拖欠的租金及占用费。为维护答辩人的合法权益，请求法院依法驳回被答辩人的全部请求。被告黄武、黄志坚向本院提交如下证据：1、（2020）粤13民终325号民事判决书；2、房屋租赁合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于惠州市惠阳区*********（证号：粤房地权证惠州字第**），房屋共有人为被告黄武、黄志坚。2012年3月7日，被告黄武（出租人，甲方）与第三人杨峰峰（承租人，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，被告黄武将位于淡水爱民路49号二至九楼（包括一楼一个门面）出租给第三人杨峰峰用于出租；签约前，第三人杨峰峰交押金50000元给被告黄武，合同期满后被告黄武无息退还第三人杨峰峰；租赁期限为十年，自2012年3月10日-2015年3月9日，租金每月20000元；2015年3月10日-2018年3月9日，每月租金22000元；2018年3月10日-2022年3月9日，每月租金25000元；装修期为8个月，2012年11月10日交租，每个月租金应在本月10日前交清。若超过20天，被告黄武有权收回房屋，并没收押金；房屋内所有装修费用归乙方自行负责，乙方不能改变房屋内的结构；合同期满后乙方固定装修的设备无条件归甲方所有；在租期内，甲乙双方均不得借故解除合同（如甲方要收回房屋，必须双倍赔偿乙方的装修费用和押金），若乙方解除合同，甲方有权没收押金，装修费不赔偿等等。合同签订后，被告将涉案房屋交付给第三人杨峰峰使用，第三人杨峰峰支付了押金50000元。2013年5月底6月初期间，原告金品雄在上述《房屋租赁合同》首部和尾部的“承租人（乙方）”处签名。原告金品雄加入合同履行后，对涉案房屋进行了装修，并自2013年7月开始交纳租金及水电费，使用（承租后转租给他人）租赁房屋。2019年7月1日，被告向原告和第三人邮寄《租金催收函》，要求在收到函件之日起10日内以转账方式付清所欠租金678900元，未按上述时间付清所欠租金，被告有权解除《房屋租赁合同》并没收押金。原告金品雄主张其与合伙人杨妮于2013年6月份从第三人杨峰峰及杨峰峰的合伙人陈健华处受让了涉案《房屋租赁合同》，取代了杨峰峰的合同主体，自此系原告金品雄履行与被告的合同，并为此提供了2份转让协议。其中一份《转让协议》显示系陈健华（甲方）与张美平（乙方）于2013年6月5日签订，内容为：“甲乙双方商定富源公寓（爱民东路49号1-9楼），甲方转让给乙方，转让费62万元整（陆拾贰万圆整），先付定金2万（贰万圆整），甲方与房东协商好转让合同，乙方再付10万（壹拾万圆整）给甲方，签好合同后，付剩余款，一次性付清。1.甲方乙方于15号之前须定好合同，否则乙方可要求甲方退还定金。2.甲方应交清所欠房租，预交6月10日-7月9日的房租。3.甲方所经营所产生的水电费甲方结清。4.如果房东要求乙方接手，房租要交2万（贰万圆整），甲方退还乙方两万元订金。5.如果甲方违约，需赔偿乙方双倍订金，乙方违约，甲方无需退还乙方订金”。另一份《转让协议》显示系第三人杨峰峰与原告金品雄于2013年6月19日签订，内容为：“经杨峰峰和金品雄俩人协商，位于惠阳淡水镇爱民路******（包括一楼一个门面）的出租房经营权，于2013年6月19日始，全部归金品雄所有，及2013年6月19日前本楼所有债务，归杨峰峰一人承担；同时，2013年6月19日后，本楼的所有债务及所有责任归金品雄承担，与杨峰峰无关”。被告不认可第三人杨峰峰将涉案租赁合同转让给原告金品雄，而认为原告加入合同履行。另查明，惠州市中级人民法院作出的（2020)粤13民终325号民事判决书，认定杨峰峰、金品雄拖欠黄武租金716800元，且在收到黄武发出的《租金催收函》后仍未在合理期限内支付，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，杨峰峰、金品雄逾期不支付租金，黄武诉请解除合同应予支持；判决：1、维持本院（2019）粤1303民初3694号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分即确认黄武与杨峰峰、金品雄签订的《房屋租赁合同》于2019年8月7日解除；杨峰峰、金品雄将涉讼租赁物退还给黄武；2、撤销本院（2019）粤1303民初3694号民事判决第四、五、六项；3、变更本院（2019）粤1303民初3694号民事判决第二项为：杨峰峰、金品雄应在本判决发生法律效力之日起十日内向黄武支付2014年10月10日起至2019年8月7日期间的租金716800元，在本判决发生法律效力之日起三十日内向黄武支付租赁物占有使用期间使用费（按人民币25000元/月的标准，自2019年8月8日至案涉租赁物实际退还之止）；4、驳回黄武的其他诉讼请求。本院认为，被告黄武与第三人杨峰峰、原告金品雄签订的《房屋租赁合同》已经生效民事判决书认定合法有效。本案争议的主要焦点是：1、原告金品雄在本案《房屋租赁合同》“乙方”处签名后，第三人杨峰峰是否是本案《房屋租赁合同》的相对人；2、被告解除《房屋租赁合同》是否构成违约。根据我国民事诉讼法的规定，我国实行两审终审制度，惠州市中级人民法院作出的（2020)粤13民终325号民事判决书为终审判决即生效判决。该判决书第一判项确认与黄武签订《房屋租赁合同》的相对人是杨峰峰和金品雄，故在原告金品雄在本案《房屋租赁合同》“乙方”处签名后，第三人杨峰峰仍是本案《房屋租赁合同》的相对人。原告认为第三人不是本案《房屋租赁合同》的相对人，依据不足，本院不予支持。惠州市中级人民法院作出的（2020)粤13民终325号民事判决书认定原告金品雄、第三人杨峰峰是违约方；被告黄武诉请解除合同得到人民法院的支持；被告黄武解除合同，是依法行使权利，不构成违约。原告金品雄认为被告黄武解除合同构成违约，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原告金品雄、第三人杨峰峰与被告黄武签订的《房屋租赁合同》约定，合同期满后，原告金品雄、第三人杨峰峰固定装修的设备无条件归被告黄武所有；又约定，租赁期间，双方均不得借故解除合同，如被告黄武无故提前解除合同收回房屋，则应双倍赔偿原告的装修费用和押金。原被告双方未约定合同因违约提前解除后装修处理。虽然涉案合同提前解除，但被告黄武通过诉请人民法院解除合同不构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩金租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”规定，原告诉请两被告承担违约赔偿金（包括装修损失在内）及承担连带责任，事实依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告金品雄的全部诉讼请求。案件受理费4500元（已减半），由原告金品雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  詹俐儒二〇二〇年八月十七日书记员  郭晓燕吴泽苑