山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4218号 原告：孟某某，女，1970年10月31日出生，汉族，住济南市天桥区，现住济南市历下区。 被告：蔡某某，男，1962年2月26日出生，汉族，住吉林省柳河县。 原告孟某某与被告蔡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告孟某某到庭参加了诉讼，被告蔡某某经本院送达开庭传票拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟某某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.依法判令被告返还原告购房款70万元；3.依法判令被告赔偿原告实际返还购房款之日止的利息损失17.158万元。（以70万元为基数，自2015年11月18日起至2020年6月1日按中国人民银行同期同类贷款日利率0.02%计算）；4.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2015年11月18日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于济南市历城区西营街道办事处大南营村路05-001号辰乡凯悦小区3-3房屋转让给原告，建筑面积378平方米，转让款70万元。原告依约履行了合同义务，支付了全部购房款。后被告将房屋交付原告。然而，2017年6月，济南市政府相关部门告知原告，该房屋用地并未办理农用地转用审批手续，该房屋属于非法占用集体土地的违章建筑，并于同年6月21日将该房屋强制拆除。原告认为，因原被告签订的《房屋转让协议书》项下房屋建设违反了《土地管理法》等到相关法律的规定，属于违章建筑，双方签订的《房屋买卖合同》应属于《合同法》第52条第五项关于违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效的情形。《合同法》第58条同时规定：“合同无效或被撤销后，因该事同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应当依据上述法律规定返还原告购房款并赔偿原告相应经济损失。综上，请求贵院查明事实，依法判如所请，以维护原告的合法权益。 被告蔡某某未作答辩。 本院认定事实如下：2010年8月10日，甲方山东中天置业有限公司与乙方蔡某某签订“协议书”，并盖有山东中天置业有限公司的公章，达成如下协议：“甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方房产一事达成以下条款：一、甲方对房屋情况的声明1、本项目取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒使用权证书》，使用年限为2003年9月9日至2053年9月9日；建设项目为林果观光健身园《村镇规划选址意见书》，编号为：0105180906。该房屋为生态林国观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区青龙峪生态林国观光健身园，甲方以每平方3000元的价格转让给乙方，从乙方工程款中扣除。楼号：3-2，336平方×3000元=1008000元，楼号：3-3，378平方×3000元=1134000元。” 2015年11月18日，甲方蔡某某与乙方孟某某签订“房屋买卖合同”，约定：“甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将其坐落在济南市西营街道办事处大南营村05-001号辰乡凯税小区3-3号楼（土地证、建筑面积378平方米）房地产转让给乙方，并将与所转让该房产的相关的土地使用权、房屋所有权等全部所有权同时转让给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。二、双方议定上述房地产及附属建筑物、土地使用权等总价款为人民币大写（七十万元整）。三、本协议生效后，乙方支付首付款35万元（大写：叁拾伍万元整）。余款待甲方与乙方办理完毕相关手续后一次性付清。甲方每次收到款项后应向乙方出具收款收据。四、甲方应保证其合法拥有该房屋及附属建筑物所有权及土地并享有处置权，保证该房屋及附属建筑物以及所属土地使用权取得合法，且房屋建设已取得相关批准手续，确保该房屋权属清晰，不存在包括但不限于任何担保、抵押、查封等权利受限或存在租赁关系等瑕疵……九、如该房屋因审批程序不完善而被有关部门强制拆除或受到其他行政处罚，甲方应将乙方支付的全部款项退还并赔偿乙方全部损失；如该房屋因城市规划等原因被拆迁、征用，乙方有权获得全部拆迁或征用补偿款，包括但不限于土地补偿款及房屋补偿款，补偿款全部归乙方所有，甲方不得以任何理由对补偿款提出请求或诉讼。” 2015年11月20日，收款人蔡某某出具收条一张，载明：“今收到房款肆拾万元正（?400000元）”，孟某某称系分多笔支付的现金。2015年11月18日，孟某某通过中国农业银行转账给蔡某某62284802532225xx账户300000元。 2017年6月8日，西营镇人民政府发布西营镇强公字（2017）第（271）号拆除公告，要求于公告之日起三日内自行腾空违法建筑物内物品、并自行拆除上述违法建筑物。 另查明，济南市国土资源局做出的济国土罚字（2006）第233号《土地行政处罚决定书》，该决定书被处罚单位为济南千佛山海鲜副食品市场，认定济南市历下区千佛山办事处、济南市历下区国际税收研究会未经批准，于2003年8月与济南市历城区西营镇大南营村委会签订《开发建设青龙峪生态林果观光健身园合同书》，擅自占用该村未利用地7520平方米建会所和住宅楼，于2005年10月动工修建，现正在建设中，建筑面积约3000平方米，期间济南市历下区国际税收研究会因财力不足等原因自动放弃该项目，济南市历下区千佛山办事处、济南千佛山海鲜副食品市场、历城区西营镇大南营村委会三方于2006年6月28日签订补充协议，将济南市历下区国际税收研究会变更为济南千佛山海鲜副食品市场。同时提出如下处理意见：1.责令济南千佛山海鲜副食品市场15日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并退还非法占用的集体土地；2.对济南千佛山海鲜副食品市场非法占用集体土地行为处以每平方米15元罚款计112800元。2017年6月8日济南市历城区西营镇人民政府发布拆除公告，以济南市历下区千佛山街道办事处、济南千佛山海鲜副食品市场在大南营村青龙峪建设别墅的行为违反法律规定，限公告之日起三日内自行腾空违法建筑物内物品，并自行拆除上述违法建筑物，否则将组织强制拆除。 本院认为，孟某某、蔡某某于2015年11月18日签订的房屋买卖合同所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故该合同违反法律强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故蔡某某向孟某某收取的购房款70万元应予返还。鉴于涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，故涉案房屋买卖协议均属无效。其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理，因涉案房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且损失与对方当事人的过错行为之间有因果关系。 本案中关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。首先，蔡某某在明知其出卖的房屋无任何建设及规划审批手续，依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务，孟某某明知其购买的房屋无房产证且对涉案房屋的建设、规划是否合法未尽到审慎的注意义务，双方均存在过错。再看由此产生的相应的损失，孟某某损失为已经支付的购房款利息损失；蔡某某之损失为涉案房屋被拆除后的建筑成本损失。但需要注意的是，该房屋被强拆的直接原因系该房屋的违章建筑性质。同时，在时间上，该房屋建造在先出售在后，亦非双方协议合作建设，涉案房屋被拆与买房人孟某某之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围。 同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付孟某某，亦不影响占用期间的合理使用，孟某某主张房屋交付时间为2016年6、7月份、房屋拆除时间大约为2017年6月12日，蔡某某未到庭答辩，本院认定蔡某某交付给孟某某房屋的时间为2016年6月1日，房屋的拆除时间为2017年6月12日。孟某某应支付自2016年6月1日至2017年6月12日（共12.5个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为19575元【70万元÷447个月（2016年6月1日至2053年9月9日）×12.5个月】。蔡某某在扣除使用费后，余款680425元（70万元-19575元）应当返还给孟某某。 关于孟某某主张的利息损失，孟某某在买卖房屋时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，蔡某某没有及时返还相应购房款，应当赔偿孟某某利息损失，故以680425元为基数，自2017年6月13日起至2019年8月19日止按中国银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、依法确认原告孟某某与被告蔡某某2015年11月18日签订的房屋买卖合同无效； 二、被告蔡某某于本判决生效之日起十日内返还原告孟某某购房款680425元； 三、被告蔡某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告孟某某利息损失（以680425元为基数，自2017年6月13日起至2019年8月19日止按中国银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告孟某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6258元，由原告孟某某负担175元，由被告蔡某某负担6083元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年九月十日 书记员 马秀菊