广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2443号上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地湛江市麻章区*****。法定代表人：阮方义，董事长。委托诉讼代理人：陈月华，广东行诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈楚凡，男，1987年8月22日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区*********，公民身份号码：440************33X。委托诉讼代理人：陈楚衡，男，1990年9月30日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区**************，系陈楚凡胞弟。原审第三人：湛江市凯信商业管理有限公司，住所地湛江市麻章区*******。法定代表人：阮方义，董事长。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称广弘公司）因与被上诉人陈楚凡、原审第三人湛江市凯信商业管理有限公司（以下简称凯信管理公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人广弘公司的委托诉讼代理人陈月华，被上诉人陈楚凡及其委托诉讼代理人陈楚衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，并依法改判；2、依法分摊一审、二审案件受理费。主要理由：一、原审法院判决广弘公司向陈楚凡承担逾期交付商铺的违约责任，属于事实认定不清，应予以撤销。（一）广弘公司与凯信管理公司于2017年1月22日签订的《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》约定由凯信管理公司与广弘公司办理商铺交付接收事宜，陈楚凡应依约将涉案商铺交付给凯信管理公司。凯信管理公司已确认接收到商铺，因此广弘公司不存在逾期交付商铺的事实。（二）即使认定广弘公司没有交付商铺，也应由广弘公司向凯信管理公司承担逾期交付商铺的违约责任。涉案《商品房买卖合同》中与商铺交付有关的事项以及陈楚凡的该项权利已由凯信管理公司承接，与此有关的权利义务也由《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》的相关内容承接。并且，陈楚凡已经实质享有2017年12月25日至2020年12月24日的商铺经营收益。因此，陈楚凡主张逾期交付商铺的权利已由凯信管理公司承接，若本案认定存在逾期交付商铺的事实，也应由凯信管理公司向广弘公司主张相应的违约责任。在陈楚凡没有撤销该项委托及权利转移关系之前，陈楚凡无权自行行使该权利。二、若广弘公司需向陈楚凡承担逾期交付商铺的违约责任，原审法院判决的违约金已偏高，应予以调整。（一）关于合理调整违约金的法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。该规定确定了违约金的补偿性，即违约金主要是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”根据该条款的规定，合同约定的违约金或违约金的计算方式，过分低于或过分高于实际损失的，应作合理调整，该规定进一步明确了违约金的补偿性质。在此基础上，违约金还具有惩罚性质，但法律对此设定了限度。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金的惩罚性额度，以不超出实际损失的30%为限。因此，对于违约金的支持额度，应以实际损失的130%为限。（二）关于陈楚凡的损失。本案是商品房买卖合同纠纷，涉案纠纷可能给陈楚凡造成损失的，只有房屋交易、房屋使用两个环节。就房屋交易而言，涉争商品房当前的市场价值较其购买时已上涨了近一倍，而且，虽然房屋因手续上的原因未取得竣工验收备案，但其质量、安全等与房屋内在价值相关的指标均已实质验收合格，陈楚凡也没有要求解除合同，故陈楚凡在房屋交易环节没有损失。广弘公司延迟交付房屋的后果是造成陈楚凡无法及时使用房屋，该项损失应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定。根据广弘公司提供的证据，涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月，故应以此作为陈楚凡实际损失的参考。综上，广弘公司在本案一审时，综合各方面因素自愿提出违约金额度以不超出1000元为宜，该意见具有相应的事实和法律依据，应予采纳。此外，陈楚凡已实质享有2017年12月25日至2020年12月24日的商铺经营收益，原审判决广弘公司向其支付2018年1月1日至2019年10月29日期间的违约金，此会致使陈楚凡获得双倍收益，与违约金以补偿性为主的功能相悖，有失公平。（三）在计算违约天数时，尚应剔除合同约定的免责情形。《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第2.7条约定：出卖人对商品房交付期限可以顺延不视为出卖人违约的情形包括但不限于以下情形：6级以上的地震；8级以上的大风；100MM以上的大雨；10年以上未发生过、持续3天的高温天气……根据气象部门提供的资料，本项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，在计算违约天数时应予以剔除。陈楚凡答辩称:一、原审庭审中，凯信管理公司和广弘公司明确承认商铺并没有交付，无论是口头上和客观上均没有交付的事实，广弘公司违约的事实毋庸置疑。二、陈楚凡是基于商品房买卖合同起诉的，合同的相对人是广弘公司以及陈楚凡，根据合同相对性原则，本案与凯信管理公司无关。陈楚凡在涉案委托管理协议中只是将交付的事项委托给凯信管理公司，凯信管理公司没有向广弘公司主张违约责任的权利。凯信管理公司在没有给付陈楚凡或广弘公司任何费用的情况下就免费获得了该商铺3年的使用权，没有交付商铺的情形并未损害到凯信管理公司的权益，凯信管理公司没有依据向广弘公司主张违约责任。并且，凯信管理公司的法定代表人和广弘公司的法定代表人是同一人，存在利害关系。三、广弘公司关于调整违约金以及违约金过高的主张没有依据。四、广弘公司主张其可以因为台风免除部分责任没有依据。在商铺建成之前，广弘公司通过广告宣传及公众号的文章，均明确说明了在陈楚凡与广弘公司签订买卖合同前，沃尔玛已经入驻该项目，并且同场经营30年，前三年由凯信管理公司统一经营、招商、管理，经过3年培育经营后，陈楚凡可以取回该商铺自行经营使用或者继续委托管理。在此前提下，陈楚凡才有购买该商铺的意愿。广弘公司在认购书中声称该商铺价格是163万，但是陈楚凡可以用122万购买该商铺，成交的先决条件，是与凯信管理公司签订委托管理协议，让凯信管理公司免费获得涉案商铺3年的经营权和收益权。凯信管理公司有义务负责培育市场、招商兴市，提升物业的商业价值，并确保受委托经营管理的商铺在委托期间内符合正常使用状态，3年之后陈楚凡可以收回商铺。根据陈楚凡交税的金额以及买卖合同的金额，商铺当时的价格是1227060元而不是1635701元，所谓21%的收益是基于广弘公司按时交付并正常开张经营、沃尔玛入驻同场经营30年所产生的对价。广弘公司在知悉陈楚凡与凯信管理公司签订了委托管理协议的前提下，在商品房买卖合同里明确写明了交付时间、交付标准，以及逾期交付所需要赔偿违约金的标准，那么广弘公司应按时交付符合合同标准的商品房，如果其没能确保按时交付能够正常使用的商铺，凯信管理公司就没有履行委托经营合同义务的客观基础，陈楚凡与凯信管理公司约定的3年期限就不能用于经营使用、培育市场提升物业的价值。商品房买卖合同、补充协议的免责条款以及相关法律法规，均没有约定或规定陈楚凡与凯信管理公司签订了委托管理协议后就不能追究广弘公司逾期交付的责任。根据委托管理协议第五条的约定，陈楚凡全权委托凯信管理公司与开发商办理该商铺的交付接收事宜，陈楚凡不再另行出具书面委托手续，对于凯信管理公司签署并向开发商出具的接收商铺文书，陈楚凡予以承认。上述约定应理解为陈楚凡全权委托凯信管理公司帮助陈楚凡与广弘公司办理交接手续，凯信管理公司应当按照陈楚凡与广弘公司签订的买卖合同约定的标准办理交接，而合同约定的交房标准是需要竣工备案证明以及测绘数据的，并且，凯信管理公司与广弘公司交接后应该向陈楚凡出示证明，相关交付的情况需经过陈楚凡确认才能认定为有效。截至今日，涉案商铺仍没有达到合同的交付标准，广弘公司仍没有将商铺交付给陈楚凡或者凯信管理公司使用，商场也并没有正常开业经营，具体的交付时间仍然不能确定。广弘公司严重的迟延履行行为，构成了根本性违约，应当承担违约责任。五、关于广弘公司主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，本案违约金应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额,但该规定是在合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时才能适用，涉案合同已经约定了违约金的计算方法，显然不能适用上述规定。涉案格式化的合同是广弘公司单方面制作的，并没有和陈楚凡进行磋商，广弘公司否认了自行约定的违约金标准有违诚信，陈楚凡主张的违约金金额只占到总购房款项的19%，并没有过高。广弘公司称涉案商品房市场价值较陈楚凡购买时已涨了近一倍没有事实与法律依据。六、关于台风影响工期的问题，陈楚凡起诉请求广弘公司支付自2017年12月31日起至2019年10月29日止的违约金，但根据广弘公司提供的证据，其提及的10个影响工期的台风只有3个是2018年以后发生的，且其无法证明涉案建设项目受到台风的直接影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，广弘公司作为开发商，如因台风影响其建设项目的顺利进行，其负有及时通知买受人并在合理期限内提供证明的义务。凯信管理公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面陈述意见。陈楚凡向原审法院起诉请求：1、判令广弘公司支付2018年1月1日至2019年10月29日为止666天的延期交房违约金共计245284.47元（按合同约定），并保留继续追诉权利；2、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由广弘公司承担。原审法院审理查明：一、2016年11月19日，陈楚凡与广弘公司签订一份《广弘商业广场商铺买卖认购书》（合同编号：0001156），约定陈楚凡认购广弘公司位于湛江市麻章区***************的商铺，总价为人民币1635701元。在签订《商品房买卖合同》的同时，陈楚凡与广弘公司指定的经营管理公司签订商铺委托经营管理协议，同意将所购买之铺位从交付之日起的3年时间交与广弘公司指定的经营管理公司经营管理，即从2017年12月25日至2020年12月24日止，该铺位使用权、收益权归广弘公司指定的经营管理公司享有。享有折扣和优惠后，该商铺的实际总价为1227650元，合同单价为27378.45元／㎡。本认购书经双方签字或盖章并在广弘公司实际收到陈楚凡支付的认购定金后生效，并于《商品房买卖合同》签订时失效并作废。二、2017年1月22日，陈楚凡与第三人凯信管理公司签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，约定陈楚凡同意将其合法购买的位于湛江市麻章区广弘商业广场第6号楼1层2号商铺委托给凯信管理公司招商、经营、管理。该商铺的委托期限为三年，即2017年12月25日至2020年12月24日。陈楚凡将商铺委托凯信管理公司经营的，其购买商铺的总价款按认购商铺时原定的价格一次性折减21%。且陈楚凡确认，其享受商铺价款一次性折减21%后，视同其已实现商铺委托经营期间（三年）的全部收益，在该期间内，陈楚凡不再向凯信管理公司主张其他任何商铺经营收益。陈楚凡全权委托凯信管理公司与广弘公司办理该商铺交付接收事宜，且不再另行出具书面委托手续。对于凯信管理公司签署并向广弘公司出具的接收商铺文书，陈楚凡予以承认。三、2017年1月25日，陈楚凡与广弘公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017000919），约定陈楚凡购买位于湛江市麻章区***************商铺，单价为28105.54元／㎡，总房款为1227650元。合同第九条对商品房的交付条件明确约定：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条对商品房的交付时间和手续明确约定：广弘公司应当在2017年12月31日前向陈楚凡交付商品房，在交付商品房时，广弘公司应当出示满足合同第九条约定的证明文件。广弘公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定的条件的，陈楚凡有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由广弘公司承担。合同第十二条对逾期交房约定如下：按照逾期时间,分别处理[(1)和(2)不作累加]；（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。四、合同签订后，陈楚凡按合同约定期限向广弘公司付清涉案房款1227650元。但广弘公司未能在2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付陈楚凡使用。在诉讼中，涉案商铺仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。在庭审中，第三人凯信管理公司称其与广弘公司是合作关系，并已接收涉案商铺，但未与广弘公司办理书面接收手续。五、根据凯信管理公司提出参加诉讼的申请，原审法院经审查后依法作出（2019）粤0811民初1045号《参加诉讼通知书》，准许凯信管理公司作为本案的第三人参加诉讼。原审法院审理认为：陈楚凡与广弘公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，属于合法有效合同。陈楚凡与广弘公司双方均应按合同约定的内容全面履行各自的义务。根据陈楚凡、广弘公司和凯信管理公司的诉辩，主要有如下争议问题：一、关于涉案的商铺是否存在交付的问题。首先，本案中，陈楚凡为了获得广弘公司给予享受商铺价款一次性折减21％的优惠，与凯信管理公司签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》。该份协议约定陈楚凡将涉案的商铺委托凯信管理公司经营管理三年，并全权委托凯信管理公司与广弘公司办理涉案的商铺交付接收事宜。虽然在庭审中广弘公司和凯信管理公司都自述涉案的商铺已经向凯信管理公司交付，但在举证期限内，广弘公司和凯信管理公司均没有提供书面证据，证明涉案的商铺广弘公司是何时已交付凯信管理公司使用，故原审法院对广弘公司和凯信管理公司的上述自述内容不予采信。其次，根据涉案的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，广弘公司应当在2017年12月31日前向陈楚凡交付涉案商铺。但在庭审中，广弘公司也承认没有按合同约定期限向陈楚凡交付涉案商铺。因此，原审法院认定广弘公司尚未交付涉案商铺。二、关于广弘公司在合同履行中是否存在违约行为，陈楚凡请求广弘公司支付违约金是否合理的问题。陈楚凡已按照合同约定履行支付房款义务，广弘公司应按约定向陈楚凡交付涉案商铺，否则应当承担相应违约责任。关于广弘公司的违约问题。根据涉案的《商品房买卖合同（预售）》约定，广弘公司应当在2017年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的商铺交付陈楚凡使用。因此，陈楚凡已按照合同约定履行全额付款义务，有广弘公司出具收款发票为凭，原审法院予以确认；但广弘公司未能在合同约定期限内交付符合合同约定的商铺给陈楚凡，且广弘公司在庭审中也承认涉案商铺至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，尚未符合交付条件。故广弘公司的上述行为依法构成违约。退一步说，假设凯信管理公司有接收涉案商铺的行为，广弘公司也是交付不符合合同约定的商铺，同样构成违约行为。另外，广弘公司提出抗辩，以陈楚凡和凯信管理公司已签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，陈楚凡已享受商铺价款一次性折减21％的优惠，商铺的交付已由凯信管理公司接管，与此有关的权利义务也由凯信管理公司承接，主张陈楚凡无权依据《商品房买卖合同（预售）》的个别条款要求广弘公司支付违约金。由于该抗辩违反合同相对性原则，且陈楚凡享受商铺价款一次性折减21％的优惠的对价是将涉案商铺交由凯信管理公司经营管理三年；与本案追究广弘公司的违约责任没有法律上的因果关系。故该抗辩理由不成立，不予支持。综上，由于违约金具有补偿性和惩罚性的功能。本案中，广弘公司逾期未履行商铺交付义务，依法构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，故陈楚凡依照合同约定，请求广弘公司按日支付全部房价款万分之三（从2018年1月1日起计至2019年10月29日，共667天）的违约金，依法有据，予以支持。因此，广弘公司应支付违约金245652.77元（1227650元×667天×0.0003）给陈楚凡。但陈楚凡只请求245284.47元，予以照准。综上所述，陈楚凡的请求依法合理，证据充分，应予支持；广弘公司及凯信管理公司的抗辩证据不足，理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：湛江麻章广弘物业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2019年10月29日期间逾期交房的违约金245284．47元给陈楚凡。如果湛江麻章广弘物业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4979.28元，财产保全费1746.42元，均由湛江麻章广弘物业有限公司负担。二审期间，广弘公司向本院提交了以下证据：1、湛江市住房和城乡建设局文件《关于公布的通知》复印件一份，拟证明涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月；2、影响湛江地区的历史台风资料统计（2015年-2018年）复印件一份，拟证明涉案项目在建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天。经质证，陈楚凡对证据1的真实性、合法性没有异议，但对其关联性及所要证明的事实有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对其所要证明的事实有异议。对于广弘公司提交的证据，本院认证如下：证据1与证据2对本案的认定事实并无影响，且证据2不足以证明广弘公司的主张，本院均不予采纳。本院经审理查明，原审法院查明“但广弘公司未能在2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付陈楚凡使用”的事实有误，本院不予确认。原审法院查明的其他事实本院予以确认。另查明，原审庭审中广弘公司称从2017年12月25日起涉案商铺的使用收益权归凯信管理公司所有，其已将涉案商铺交付给凯信管理公司，凯信管理公司对此予以确认。广弘公司在二审中称凯信管理公司从2017年12月25日起开始使用涉案商铺。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据广弘公司的上诉理由与陈楚凡的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：关于广弘公司是否存在逾期交房违约行为的问题。根据本案的证据与事实，可见陈楚凡委托凯信管理公司办理涉案商铺交接事宜。结合陈楚凡与凯信管理公司签订的《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》中所约定商铺占有使用及收益的内容以及陈楚凡实际已经获得商铺总价款一次性折减21%利益的情况，应认为陈楚凡是在对涉案商铺占有使用问题进行充分衡量后，才授权凯信管理公司接收涉案商铺，即陈楚凡实际同意凯信管理公司自主决定涉案商铺交接事宜。广弘公司主张其已在合同约定的交付期限内将涉案商铺交付给凯信管理公司，凯信管理公司亦承认已接收涉案商铺，考虑到广弘公司与凯信管理公司的关系，以及涉案商铺由凯信管理公司管理收益的情况，广弘公司和凯信管理公司陈述涉案商铺已由凯信管理公司占有符合客观事实，应认定广弘公司已经向凯信管理公司交付涉案商铺。虽然广弘公司和凯信管理公司并未办理书面的房屋交接手续，但判断是否交接应考察涉案商铺是否已转移占有，形式上的书证并非认定交接事实的唯一证据；虽然涉案商铺尚未办理竣工验收备案手续，但广弘公司和凯信管理公司存在关联，应认为广弘公司和凯信管理公司均知悉上述情况，在凯信管理公司未拒绝接收房屋的情况之下，不能仅以涉案商铺尚未办理竣工验收备案手续为由否定广弘公司和凯信管理公司之间交付商铺的效力。综上，广弘公司向凯信管理公司交付涉案商铺的行为应视为对陈楚凡履行《商品房买卖合同（预售）》的交房义务，本案并未超过《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限，故广弘公司不存在逾期交房违约行为，陈楚凡无权请求广弘公司承担逾期交房违约责任。原审法院判决广弘公司向陈楚凡支付逾期交房违约金不当，本院予以纠正。至于陈楚凡主张的广弘公司违反其出售涉案商铺时招商引资的宣传承诺，以及凯信管理公司违反培育市场、招商兴市的合同约定导致涉案商铺价值减损等问题，均不属于本案诉讼标的，陈楚凡可另行主张权利。综上所述，广弘公司的上诉请求成立，予以支持；原审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初1045号民事判决；二、驳回陈楚凡的诉讼请求。一审案件受理费4979.28元，财产保全费1746.42元，二审案件受理费4979.28元，均由陈楚凡负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建业审 判 员 郑玉莲审 判 员 冯小瑶二〇二〇年九月二十四日法官助理 陈夏美书 记 员 王嘉钰附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。