北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初11632号原告（反诉被告）：中房开拓投资集团有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店街道北蜂窝路******。法定代表人：谢东亚，董事长。委托诉讼代理人：徐高，男，中房开拓投资集团有限公司监事。原告（反诉被告）：北京开拓咨询服务有限公司，住所，住所地北京市丰台区大瓦窑****div>法定代表人：鲁霞，执行董事。原告（反诉被告）：中房开拓（北京）科贸有限公司，住所地北京市丰，住所地北京市丰台区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈讲利，执行董事。原告（反诉被告）：中房开拓通航（北京）科技服务有限公司，住所地北京市丰，住所地北京市丰台区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：牟作丹，执行董事。原告（反诉被告）：中房阳光（北京）投资管理有限公司，住所地北京市丰，住所地北京市丰台区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：宋雁宁，执行董事。五原告委托诉讼代理人：田艳琴，北京义贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京京点联创科技孵化器有限公司，住所地北京市海，住所地北京市海淀区中关村南大街****楼905Bdiv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：樊学军，董事长。被告（反诉原告）：北京京点联创科技孵化器有限公司丰台分公司，住所地北京市丰台，住所地北京市丰台区大瓦窑****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：方光春，经理。委托诉讼代理人：刘洪英，女，北京京点联创科技孵化器有限公司丰台分公司经理。二被告委托诉讼代理人：吴烨，北京市浩伟律师事务所律师。第三人：北京经纬诚信投资公司，住所地北京市丰台区大瓦窑，住所地北京市丰台区大瓦窑村**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杜维，董事长。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。原告（反诉被告）中房开拓投资集团有限公司（以下简称中房开拓投资公司）、原告（反诉被告）北京开拓咨询服务有限公司（以下简称开拓咨询公司）、原告（反诉被告）中房开拓（北京）科贸有限公司（以下简称中房开拓科贸公司）、原告（反诉被告）中房开拓通航（北京）科技服务有限公司（以下简称开拓通航公司）、原告（反诉被告）中房阳光（北京）投资管理有限公司（以下简称阳光投资公司）与被告（反诉原告）北京京点联创科技孵化器有限公司（以下简称京点联创公司）、被告（反诉原告）北京京点联创科技孵化器有限公司丰台分公司（以下简称京点联创丰台分公司）、第三人北京经纬诚信投资公司（以下简称经纬投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中房开拓投资公司、原告开拓咨询公司、原告中房开拓科贸公司、原告开拓通航公司及原告阳光投资公司共同委托诉讼代理人田艳琴、原告中房开拓投资公司的委托诉讼代理人徐高，被告京点联创公司及被告京点联创丰台分公司的共同委托诉讼代理人吴烨、被告京点联创丰台分公司的委托诉讼代理人刘洪英，第三人经纬投资公司的委托诉讼代理人张玉贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中房开拓投资公司、开拓咨询公司、中房开拓科贸公司、开拓通航公司、阳光投资公司向本院提出诉讼请求：1．确认房屋租赁合同无效，赔偿因合同无效造成的经济损失及十个月房租损失30万；2．赔偿装修损失20万及另行租赁场地费用10万；3．返还合同押金3万元。事实和理由：2016年3月21日，原告因招商到丰台区卢沟桥乡建设爱国主义教育基地，为丰台区纳税户考虑需迁址办公所在地，同被告京点联创丰台分公司签订了合同编号为JD1602900《房屋租赁合同》，约定原告承租位于丰台区大瓦窑305号面积480㎡的房间16间，租期两年，被告承诺30日内办理审批或者变更的相关证照手续，且必须保障原告正常的物业管理办公秩序，如未尽职责，原告可不用交付租金，直至保障了原告正常物业管理和办公秩序，才继续交租金。为此，原告交纳了保证金和租金，并且递交了公司变更登记申请书，但被告不能履行提供我司的注册地址变更，导致原告长达六个多月工商变更处于空档阶段。致使我司无法招商进入，国家重点建设项目受到严重影响。为避免进一步损失，原告于2017年5月下旬和6月15日通知被告部分解除合同，只承租五层南面房屋，被告同意承担违约金，但随后又拒不承认。另自2016年10月15日入冬供暖后，由于被告采取间断式低温供暖方式，不仅未能达到北京市要求最低室内温度，而且异常寒冷，致使原告单位工作人员不能正常工作，个别同志冻病住院，感冒发烧，花草冻死。为此，我公司于2017年2月16日致函被告，要求提出切实解决方案，否则将拒付取暖费。被告也始终未能解决，原告只好被迫停业，建设项目也被迫终止。经协商当地政府，项目公司只好停止运营。另经纬投资公司的房屋经调查丰台区规划委员会，并未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，因此，建筑本属于非法建筑，第三人并非房屋所有权人和产权人，也无权对外出租和委托物业管理。基于上述事实及理由，根据《合同法》第107条有关规定，鉴于被告不履行合同义务，并且履行合同义务不符合约定。特请求解除同被告的租赁合同，并由被告赔偿损失。京点联创公司及京点联创丰台分公司辩称，1．根据原审查明情况，涉案房屋是合法房屋，确认合同无效没有法律和合同依据。关于房屋损失原告没有举证证明损失存在，并和被告过错有因果关系。2．五原告其中四个原告在租赁场地注册工商，总公司未能注册因为工商局限制迁入，在原告原审证据7函件中有叙述，不是被告过错导致，经营损失不认可。3．不同意赔付装修损失，根据合同8．2合同期满装修无偿归甲方所有，合同已经到期终止，按照合同约定，原告无权要求赔付装修损失。原告对房屋装修改造，改变房屋原有格局，因此供暖温度因原告自行变更供暖设备导致供暖不能以原先标准衡量，原告应自行承担责任；供暖温度不达标应该经过第三方评估检测，原告在原审中也一直没提交供暖未达标证据。4．根据合同5．1条，3万元是保证金，不是押金。担保范围包括原告应付租金、供暖费，因违约承担的违约金、赔偿金、律师费等，这3万元应该是履约保证金。合同6．9条，期满原告不续签，应当将营业执照变更或注销，如不办理，被告不予退还保证金。到现在原告4公司仍在注册地，此情况不支持原告主张退还保证金。经纬投资公司述称，1．涉案房屋已经依法取得权属证明，是合法建筑，不存在导致合同无效的情形，具体情况以原审查明为准。2．双方其他诉求与我方无关，不发表意见。京点联创公司及京点联创丰台分公司向本院提出如下反诉请求：1．要求五原告支付2017年8月10日至2018年4月9日租金24万元；2．要求五原告支付2017年8月10日至2018年4月9日房屋租金逾期支付的违约金108,000元（按照年租金30%计算）；3．要求五原告支付2018年4月10日至2019年11月23日租金198,087．4元；4．要求五原告支付2018年4月10日至2019年11月23日房屋租金逾期支付的违约金10,774．78元（按央行1至5年期贷款基准年利率4．75%计算）；5．要求五原告支付2018年供暖费5640元；6．要求五原告支付律师代理费2万元；7．要求除中房开拓投资集团有限公司外，其余四原告在判决生效后15日内将工商注册迁出北京市大瓦窑305号509A房屋，否则每延期一日，按照一天400元赔偿。事实与理由：反诉人与中房开拓投资公司于2016年3月21日签订《房屋租赁合同》，并与五被反诉人签订《补充协议书》，五被反诉人共同租赁丰台区大瓦窑305号房屋，面积约480平米，租赁期限2年，自2016年4月10日至2018年4月9日止，年租金36万元，付款方式为一年三付，2016年3月21日支付12万元，自8月10日起每4个月支付12万元，五被反诉人共同承担合同权利义务，互相担保履行合同。合同签订后，反诉人如约交付房屋，但五被反诉人只有第一次租金按时交付，其后每次都出现逾期。第二次：2016年8月10日至23日拖欠租金6万元，拖欠13天；2016年8月10日至2017年1月23日拖欠租金6万元，拖欠166天；第三次：2016年12月10日至2017年1月23日拖欠租金12万元，拖欠44天；第四次：2017年4月10日至拖欠租金4万元，拖欠24天；2017年4月10日至5月16日拖欠租金4万元，拖欠24天；2017年4月10日至5月16日拖欠租金8万元，拖欠37天。反诉人多次发函催缴，但五被反诉人至今仍拖欠第五次租金，即2017年8月10日应付的12万元未付。交付房租是承租人的基本义务，五被反诉人严重拖欠租金，应当承担违约责任。根据合同4．3条的规定，被反诉人逾期支付租金，应以逾期金额按每日2%的标准支付违约金，逾期支付超过5日的，反诉人有权解除合同。根据合同3．3条的规定，因被反诉人原因造成合同提前解除，应补交免租期房屋租金。因五被反诉人严重拖欠租金的违约行为，造成房屋租赁合同提前解除，反诉人的期待利益落空，房屋再次出租前空置期的租金损失，再次出租后免租期的租金损失，应当由五被反诉人合理赔偿。根据合同第11．2条的规定，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应向守约方承担赔偿责任，反诉人认为比照11．1条关于违约金的规定，结合反诉人的实际损失，按三个月租金计算比较适合。反诉人诉至法院，请判决。2018年4月9日，在原审庭审过程中，双方签订《房屋租赁合同》到期终止，对于被申请人继续占用的房屋，双方未达成一致，未签订房屋租赁合同，形成不定期租赁关系。2018年4月9日，被申请人腾退十间房屋，继续占用大瓦窑305号503A、502A、505A、509A、511A、510A六间房屋。2018年9月30日被申请人腾退511A、510A两间房屋；2019年3月31日，被申请人腾退503A、502A、505A三间房屋；2019年11月23日腾退509A房屋，至此全部房屋腾退完毕。中房开拓投资公司、开拓咨询公司、中房开拓科贸公司、开拓通航公司、阳光投资公司对京点联创公司及京点联创丰台分公司的反诉辩称，1．本案涉案房屋截止今天仍没有取得建设规划许可证和合法房屋产权证，涉案合同应为无效合同。出租方一直未提供建设规划许可证和合法房屋产权证，根据国土资源丰台分局出具的不动产登记资料，丰台区大瓦窑305号并无房屋登记信息。出租方主张的大瓦窑村195号的产权证就是305号的产权证，但这两处并不是同一地址。在原审中卢沟桥派出所出具了一个证明，说大瓦窑村195号和305号是同一地址，我方认为没有法律效力。根据北京市地名管理办法及相关机构职责权限，地名命名更名权限是属于北京市，地名命名更名权限是属于北京市规划委安局，派出所均没有审批权限，派出所证明没有法律效力，不能证明涉案房屋已经取得房屋产权证。涉案房屋没有合法产权手续应属于违章建筑，导致涉案租赁合同为无效合同。2．因涉案房屋不具有合法产权手续，不能出具合法产权证，导致承租方中的集团公司即第一原告，无法办理工商地址迁入手续。承租方租赁房屋目的是建设丰台区卢沟桥乡爱国主义教育基地及宛平、永合庄棚户区改造项目。该项目运作方主要是集团公司，因工商注册地址未能迁入，导致项目无法实施。出租方在合同中明确约定，应向承租方提供五个地址迁入，因此出租方违约行为，导致承租方未能正常迁入构成违约，应该赔偿给承租方造成的损失。3．因出租方违反合同约定，导致冬季供暖温度未达到18度，因为出租场地供暖方式不是市政供暖，并非被告所称原告改变房屋格局，也未改变暖气装置格局。因冬季供暖室内温度过低，导致承租方办公人员生病住院，承租方无奈另行借用办公场所，并支付场地借用费10万元。4．原告已经从2017年6月1日起将所承租房屋一半即5层走廊北面的房屋全部退还给被告，仅占用5层南边的房屋。被告要求原告支付全部房屋租金没有依据。5．2018年4月9日以后双方并没有签订房屋租赁合同，原告没有占用被告房屋进行经营活动，不可能产生房屋占用费。6．律师代理费与原告无关，无任何法律依据。7．工商注册地址不是本案房屋租赁审理范围。经纬投资公司对京点联创公司及京点联创丰台分公司的反诉述称，1．涉案房屋已经依法取得权属证明，是合法建筑，不存在导致合同无效的情形，具体情况以原审查明为准。2．双方其他诉求与我方无关，不发表意见。本院经审查认定事实如下：北京市丰台区大瓦窑村甲195号登记的所有权人为北京市振岳有限责任公司。北京市振岳有限责任公司与北京经纬诚信投资公司签订《房屋买卖合同》，将该房屋出卖给北京经纬诚信投资公司。北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所出具证明：北京市丰台区卢沟桥大瓦窑村甲195号与北京市丰台区卢沟桥大瓦窑村305号为同一地址。经纬投资公司后将该房屋出租给京点联创公司。2016年3月21日，京点联创丰台分公司（出租方、甲方）与中房开拓投资公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条房屋的座落、面积及状况：1．1房屋座落：乙方承租的房屋为位于北京市丰台区大瓦窑305号第103、125-A、225、307、309-A、321、418、406、502、503、509、511、513、515、518房间。1．2房屋面积及状况：1．2．1乙方承租房屋的建筑面积共计约480平方米。1．2．2乙方确认在签订本合同时甲方已对上述房屋的实际状况（包括主要装修、设施及设备、面积、房屋结构、周边环境、楼层、朝向、交通等）进行了充分的告知，乙方已做了充分细致的了解，双方据此签订本合同并商定租赁价款。第二条乙方承租用途：2．1乙方承租房屋仅限用于办公用途，乙方保证依约定用途合理使用房屋，合法经营，并在30日内办理审批或者变更的相关证照、手续（复印件交甲方备案）。第三条租赁期限：3．1房屋租赁期限贰年，从2016年4月10日起至2018年4月9日止，从2016年3月21日至2016年4月10日为乙方的装修免租期，此期间不计租金。3．3因乙方原因造成租赁合同提前解除，乙方应补交免租期的相应房屋租金及其它相关费用。第四条租金及付款方式：4．1租金：第一年租金为360,000元人民币，（大写：叁拾陆万元人民币，平均每月30,000元人民币大写：叁万元整）。自第三年开始（即2018年4月10日、在前一年的租金基础上每年递增5%。）4．2付款方式，甲乙双方同意采用下列付款方式。租金采用一年分3次付清的方式，第一次支付时间为签订合同之日，金额为120,000元人民币（大写：壹拾贰万元整）；第二次支付时间为2016年8月10日，金额为120,000元人民币（大写：壹拾贰万元整）。第三次支付时间为2016年12月10日，金额为120,000元人民币（大写：壹拾贰万元整人民币）；第四场支付时间为2017年4月10日，金额为120,000元人民币（大写：壹拾贰万元整人民币）；第五次支付时间为2017年8月10日，金额为120,000元人民币（大写：壹拾贰万元整人民币）；第六次支付时间为2017年12月10日，金额为120,000元人民币（大写：壹拾贰万元整人民币）。4．3乙方违反本条4．2项规定逾期支付租金的，乙方应以逾期支付期间的逾期支付金额以按每日2%的比例向甲方承担逾期支付滞纳金。乙方逾期支付租金超过5日的，甲方有权书面通知乙方后解除合同，自甲方的通知送达乙方之日本合同解除。本合同因此解除的，不影响甲方向乙方主张支付租金及滞纳金的权利。甲方解除通知送达乙方之日次日起3日内乙方应无条件腾退房屋。第五条保证金：5．1本合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金30,000元人民币（大写：叁万人民币）。保证金不计利息。5．2保证金的担保范围包括但不限于乙方应付租金、应承担的水、电、暖、空调等各项费用、乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、仲裁费、律师代理费等费用。第六条其他费用：6．2乙方每年应支付供暖费22,560元（暖气供应时间为北京市规定的供暖时间），乙方应于每年10月15日前向甲方一次性支付，乙方逾期支付供暖费的，应当按实际拖延天数，以欠费总额为基数，按照每日2%的比例计算向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过5日的，视为乙方违约，甲方有权解除合同而不承担任何责任。6．7供暖时间为11月15日至第二年3月15日，早上9点至下午17点，节假日不供暖。6．9甲方提供乙方5个工商注册地址变更的资料。合同期满乙方不再续签，应将地址变更或注销，如不办理，甲方不予退还房屋保证金，并有权通过法律裁定。第八条租赁期间的房屋修缮和装修：8．2乙方因使用需要，在不影响房屋结构以及主要管道的前提下，可以对承租房屋进行装修，但须向甲方报送装修方案或设计图纸，经甲方书面审核同意后方可施工，且只能保持或增加建筑面积，其费用由乙方自行负担。合同期满或解除时，乙方装修无偿归甲方所有，非经甲方同意乙方不得拆除。第十一条违约责任：11．1除本合同另有约定以外，甲、乙双方任一方有下列违约行为的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金。11．1．1除具有本合同约定或法律规定的解除情形，任何一方擅自解除本合同的。11．1．2乙方未经甲方同意擅自转租或擅自改变租赁用途的。11．1．3乙方违反本合同第八条8．2项规定未向甲方报送装修方案或设计图纸擅自动工的或装修工程完工后未依本合同第八条8．3项规定向甲方报送竣工图的。11．1．4乙方不当使用租赁房屋造成租赁房屋或设备损毁的。11．1．5乙方在租赁期间内利用承租房屋进行违法经营活动或其他违法犯罪活动的。11．1．6甲方未依约定时间向乙方交付租赁房屋的。11．2违约金不足以弥补守约方损失的。违约方还应向守约方承担赔偿责任。11．3甲方必须保障乙方正常的物业管理办公秩序，如甲方未尽职责，乙方可不用交付租金，直至甲方保障了乙方的正常物业管理办公秩序，乙方才继续交付租金。同日，京点联创丰台分公司（甲方）与中房开拓投资公司（乙方）、中房开拓科贸公司（丙方）、开拓咨询公司（丁方）、阳光投资公司（戊方）、开拓通航公司（己方）签订《补充协议书》，约定：鉴于：甲乙双方于2016年3月21日签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同，合同编号：JD16020900）、《大厦物业管理协议》和《大厦治安、消防安全协议》，乙方承租了甲方位于北京市丰台区大瓦窑305号103A、125A、225A、307A、309A、321A、418A、406A、502A、503A、505A、509A、511A、513A、515A、518A的房屋，租期为叁年。经甲、乙、丙、丁、戊、己方友好协商，就乙方和丙、丁、戊、己方共同租赁上述房屋的相关事宜达成如下协议：一、协议内容：1、甲方同意乙、丙、丁、戊、己方共同租赁上述房屋，租赁期限与合同一致；2、乙方租赁面积在合同约定范围内由乙、丙、丁、戊、己五方自由协商分配；3、丙、丁、戊、己享有乙方在《房屋租赁合同》《大厦物业管理协议》和《大厦治安、消防安全协议》的全部权利，并承担与乙方相同的应尽义务。4、乙、丙、丁、戊、己互相担保履行合同。二、租金支付：1、房租由乙、丙、丁、戊、己五方按合同约定金额支付，支付金额及时间按合同约定执行；2、甲方收款后向乙、丙、丁、戊、己方开具相应发票。上述协议签订后，京点联创丰台分公司依约交付房屋，中房开拓投资公司交纳房屋押金3万元及租金48万元。2016年9月1日，中房开拓投资公司向京点联创公司送达《关于贵方公司不能按租赁合同签约的条款履行义务的违约函》，载明：按照双方签订的租赁合同条款，贵方有义务从合同生效之日起，即2016年3月21日向我公司提供注册地址变更手续。从4月份我方多次催促贵公司的分公司，至今多个月过去一直未得到解决。因经营方面实际必要性和工商部门的要求，直接给我公司带来经营方面的困扰。租赁得不到安全合法的权益保障期间，也同贵公司物业部门多次协商，但租赁变更5个手续一直不能按时提供。在一定时间内我方担忧租赁得不到合法的权益保障，只能提出分期缴纳租金，希望贵公司换位思考。2016年12月14日，北京市丰台区宛平城地区永合庄村村民委员会与中房开拓投资公司作出《关于卢沟桥爱国主义教育基地及宛平、永合庄棚户区改造项目的前期工作会议纪要》，载明：现中房开拓投资集团有限公司租赁地点京点联创大厦办公场所冬季取暖标准远低于北京市政府规定的18℃，致使中房开拓投资集团有限公司无法进行正常办公秩序。经本院向会议参加人付俊利了解情况，其表示“会议纪要里提及的问题是原告自己陈述的，我们没有进行过核实”。2017年5月27日至2017年6月15日，中房开拓投资公司先后多次向京点联创公司发函表示：因在京点联创大厦不能注册，要求减少租赁面积、调整租金标准。庭审中，被告就2018年4月10日起，原告陆续腾退房屋情况进行说明。被告提交京点联创大厦客户入住合签表及退房会签表，载明双方十六间房腾退时间为，2018年4月9日，原告腾退十间房屋，继续使用503A、502A、505A、509A、511A、510A六间房屋；2018年9月30日原告腾退511A、510A两间房屋；2019年3月31日，原告腾退503A、502A、505A三间房屋；2019年11月23日原告腾退509A房屋。对于该组证据原告主张由王鑫本人签字的证据真实性认可，但不认可其签字代表原告方公司行为。另查，涉案地块的建设用地中包括小学用地、托幼用地、配套商业用地及保留现状单位用地。本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。关于涉案租赁合同的效力。本案中，原告以涉案房屋未取得规划许可证为由主张合同无效，但根据本院调查结果，涉案地址已取得了规划许可证，规划用途包含：小学用地、托幼用地、配套商业用地及保留现状单位用地，且涉案房屋已取得了房屋产权证，即不能认定涉案房屋为非法建筑，更不能因此否定双方所签租赁合同的效力。房屋产权证中所载明的地址虽与合同中约定的房屋地址不一致，但房屋所在地派出所已经出具证明证实两个地名实为同一地址。故，原被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，故原告关于合同无效造成的经济损失及房租损失本院不予支持。关于装修损失，双方在合同中的装修归属做了明确约定，故该部分请求本院不予支持。关于另行租赁场地费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告主张的反诉请求，合同有效，双方应依约履行，原告已交纳了租金48万元，尚未支付2017年8月10日至2018年4月9日租金，被告要求原告支付租金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。原告未按照合同约定按时足额支付房屋租金，应支付逾期违约金，双方合同约定违约金标准过高，本院予以调整。关于原告合同到期后继续使用房屋问题，双方虽未签订书面合同，但仍继续占有使用房屋，故双方形成事实上的租赁关系。关于租金问题，综合考虑入住合签表及退房会签表，被告关于月租金3000元的主张本院予以采信，合同到期后的租金本院予以支持，双方未就违约金予以约定，故关于该部分租金逾期支付的违约金本院不予支持。关于被告主张供暖费部分，双方在合同中有明确约定，故该项反诉请求本院予以支持。关于被告主张律师费问题，双方在合同中约定，保证金担保范围包括律师费，故该项反诉请求本院予以支持，从保证金30,000元中予以抵扣。关于被告要求迁移注册地址的反诉请求，不属法院受案范围，本院不予支持，但剩余保证金应依约定在注册地址变更后予以返还，目前不具备返还条件。被告京点联创丰台分公司作为京点联创公司的分支机构，无主体资格，其相关权利义务应由京点联创公司承担。经纬投资公司非合同当事方，与原告无直接权利义务关系，在本案中不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、中房开拓投资集团有限公司、中房开拓（北京）科贸有限公司、北京开拓咨询服务有限公司、中房阳光（北京）投资管理有限公司、中房开拓通航（北京）科技服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京京点联创科技孵化器有限公司2017年8月10日至2018年4月9日期间房屋租金240,000元；二、中房开拓投资集团有限公司、中房开拓（北京）科贸有限公司、北京开拓咨询服务有限公司、中房阳光（北京）投资管理有限公司、中房开拓通航（北京）科技服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京京点联创科技孵化器有限公司2017年8月10日至2018年4月9日期间房屋租金逾期支付违约金90,000元；三、中房开拓投资集团有限公司、中房开拓（北京）科贸有限公司、北京开拓咨询服务有限公司、中房阳光（北京）投资管理有限公司、中房开拓通航（北京）科技服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京京点联创科技孵化器有限公司2018年4月10日至2019年11月23日期间房屋租金198,087．4元；四、中房开拓投资集团有限公司、中房开拓（北京）科贸有限公司、北京开拓咨询服务有限公司、中房阳光（北京）投资管理有限公司、中房开拓通航（北京）科技服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京京点联创科技孵化器有限公司2018年供暖费5640元；五、中房开拓投资集团有限公司、中房开拓（北京）科贸有限公司、北京开拓咨询服务有限公司、中房阳光（北京）投资管理有限公司、中房开拓通航（北京）科技服务有限公司支付北京京点联创科技孵化器有限公司律师费20,000元（自合同保证金30,000元中直接抵扣）；六、驳回中房开拓投资集团有限公司、中房开拓（北京）科贸有限公司、北京开拓咨询服务有限公司、中房阳光（北京）投资管理有限公司、中房开拓通航（北京）科技服务有限公司的诉讼请求；七、驳回北京京点联创科技孵化器有限公司、北京京点联创科技孵化器有限公司丰台分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，由中房开拓投资集团有限公司、中房开拓（北京）科贸有限公司、北京开拓咨询服务有限公司、中房阳光（北京）投资管理有限公司、中房开拓通航（北京）科技服务有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费5500元，由北京京点联创科技孵化器有限公司、北京京点联创科技孵化器有限公司丰台分公司负担272元（已交纳），由中房开拓投资集团有限公司、中房开拓（北京）科贸有限公司、北京开拓咨询服务有限公司、中房阳光（北京）投资管理有限公司、中房开拓通航（北京）科技服务有限公司负担5228元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵旭东人民陪审员  王江根人民陪审员  葛远声二〇二〇年九月二十七日书 记 员  王 楠