江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2420号上诉人（原审原告）：曾燕凤，女，1980年9月7日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：张腾辉，江西翠微律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赣州百佳房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市宁都县梅江镇中山大道**，统一社会信用代码：91360730573613234L。法定代表人：肖峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李兴凤，江西赣宁律师事务所律师。上诉人曾燕凤与上诉人赣州百佳房地产开发有限公司（以下简称“百佳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，因双方均不服江西省宁都县人民法院（2019）赣0730民初2559号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾燕凤上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除曾燕凤与百佳公司于2013年11月6日签订的《赣州市商品房买卖合同》；3.判决百佳公司退还曾燕凤购房款566000元；4.判决百佳公司赔偿曾燕凤损失201555.54元；5.本案一、二审诉讼费用由百佳公司承担。事实和理由：1.曾燕凤要求解除合同，符合《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定。合同第八条约定百佳公司应当在2014年12月30日前，在取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，将符合约定条件的房屋交付给曾燕凤。第九条约定：百佳公司如未在合同规定的期限交房，逾期超过15日后，曾燕凤有权解除合同。合同的上述约定，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。一审时曾燕凤主张是2015年4月28日交房。百佳公司答辩是2014年9月底交房。一审法院认定是2015年4月28日交房，百佳公司延期118天交房。同时，2015年4月28日，百佳公司开发的涉案房屋并未竣工验收合格，也未取得《竣工验收备案表》。所以，百佳公司在未取得《竣工验收备案表》的情况下，延期118天交房，符合合同第九条约定的解除合同条件。该商品房买卖合同应予解除。曾燕凤的诉讼请求既符合合同约定，也符合法律规定，人民法院应判决支持。2、曾燕凤要求解除合同，同时还符合《商品房买卖合同》第十条的约定。合同第十条约定：经规划行政部门批准的规划变更，百佳公司应在批准之日起10日内书面通知曾燕凤。否则，曾燕凤有权退房即解除合同。首先，一审法院认定订立商品房买卖合同时，合同第一条约定的2012-135号规划许可证规划许可的内容是合同的组成部分，该内容证明涉案房屋东侧留有长约20米，宽约15米共300平方米空地是事实。同时，一审法院认定百佳公司在未取得规划许可的情况下，在涉案房屋东侧的空地上建1687.5平方米七层半的3号楼房屋和二层50个杂物间，影响了涉案房屋的绿化率和建筑密度，其行为已构成违约，应承担违约责任。上述认定正确。但一审法院认定百佳公司的违约行为未达到根本性违约的程度，不符合法定解除条件，这是认定事实错误。因为，按合同规定涉案房屋东侧有数百平方米开阔的空地，就可以聚集许多休闲消费人群，涉案房才具有商业价值。百佳公司违法占用空地建房后，无空地就无活动空间，就无法聚集休闲消费人群，涉案房屋就失去了商业价值。所以百佳公司的行为构成了根本性违约，合同应予解除。其次，关于百佳公司未经规划许可违法在涉案房屋东侧空地建房，降低了涉案房屋的绿化率、增加建筑密度是否可以作为解除合同的条件问题。一审法院认为没有约定，不能作为解除合同条件。一审法院的上述认定是错误的。百佳公司不履行书面通知义务，由曾燕凤自由决定是否解除合同。一审法院认定百佳公司违约不能作为解除合同的条件，显失公平公正。再次，规划的变更修改要依法依规依程序，并举行听证，广泛征求社会公众意见，再经规划委员会集体讨论。百佳公司主张是经审批变更修改。对这种暗箱操作的审批，应提供合法审批的证据。现假设百佳公司是合法变更规划，其变更修改规划的内容也侵犯了曾燕凤的原始合同利益。3.根据《合同法》第九十六条的规定，涉案《商品房买卖合同》自2019年6月20日送达的《律师函》到达百佳公司一方时已经解除，请二审法院确认解除合同，撤销原审判决。二、根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，百佳公司应返还曾燕凤购房款566000元，曾燕凤将涉案房屋退还给百佳公司。同时，百佳公司还应赔偿曾燕凤损失201555.54元。损失明细如下：1.银行按揭贷款本金25万元的利息损失70428元；2.已付购房款316000元的利息损失104806.67元；3.契税、办证规费等损失26320.87元（证据已在一审时提交）。三、一审判决认定百佳公司违约给涉案房屋造成的损失酌定为30000元，其证据明显不足，与实际损失相差甚远。综上，请二审法院支持曾燕凤上诉请求。针对曾燕凤的上诉请求，百佳公司答辩称：1.曾燕凤二审要求解除合同的理由不能成立，一审已查明曾燕凤2015年5月1日开始就已将本案店面出租并一直享受收益，所以实际交房时间肯定在此之前，同小区其他人领取钥匙登记表证明2014年9月1日已经交付了房屋钥匙，足以证明实际交房时间在2014年9月1日之前，而曾燕凤早已收房且将该房屋出租已经四五年，可以证明其收房是自愿的，所以不涉及到延期交房不同意的问题；2.本案所涉三号楼房屋建设与原被告之间的合同关系没有任何关系，双方签订合同时该位置是空地，但该空地是在双方买卖房屋之外，不包含在双方买卖合同的范围及条件内，双方合同之外的土地、房屋建设是双方都无权利干涉的，该空地不管是我方建设还是他方建设与本案房屋店面买卖无关。实际上三号楼位置在死胡同，旁边是山体，不可能有路通出去，对曾燕凤的店面没有任何影响，店面所需要的是人群密集，即周围居住的人越多店面价值越高，不是曾燕凤称周围空地越大价值越高；3.曾燕凤称律师函送达给百佳公司时就已解除合同是不能成立的，双方合同未约定其有权利，法律也没有规定曾燕凤发送律师函就能解除合同。我方同意曾燕凤称“一审判决认定百佳公司违约给涉案房屋造成损失酌定3万元证据明显不足”，确实没有看到曾燕凤提供的任何证据证明其有损失，反而我方一审看到的证据是曾燕凤一直将店面出租且一直得到收益，因此一审法院判定其损失3万元确实证据不足，请二审法院依法撤销。上诉人百佳公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.一、二审诉讼费用由曾燕凤承担。事实和理由：一、一审法院认定“被告未取得行政规划许可的情况下，在靠1#会所东侧建3号楼，并在小区东端建上、下二层50间杂物间，其必然使小区建筑密度、绿化率发生变化，其行为违反了合同内容绿化率等的约定，应当承担违约责任”错误。曾燕凤一审中提供的不动产权证书后面附规划图及百佳公司提供的业主申请及批复共同证明，百佳公司建3号楼及杂物间已经得到县城建部门的批准，是合法行为。百佳公司所建3号楼及杂物间是额外向规划范围外购买的土地建设的，并未影响小区的绿化率。一审法院未经任何测量、实地查看就认定小区密度、绿化率发生变化错误。根据物业管理条例及曾燕凤的房屋买卖合同第二十二条，曾燕凤只是店铺的买主，不需要交纳物业管理费，不属于小区内的业主。建筑密度越高、居住人员越多，会增加店铺的使用价值，而不会减少其价值。二、一审法院之判决第二项第三项超出了曾燕凤的诉讼请求，违反了民事诉讼法不告不理的规定。曾燕凤在一审起诉状诉讼请求第3项“判决被告向原告支付违约金2830元”，但法院判决的违约金30000元，远远超出曾燕凤的诉讼请求。曾燕凤在一审中并未要求办理不动产权证变更登记事宜，且该登记为行政诉讼受案范围，一审法院却予以错误判决。综上，请求二审法院依法予以改判。针对上诉人百佳公司的上诉请求，上诉人曾燕凤答辩称：一、百佳公司上诉称建3号楼及杂物间得到宁都县城建部门的批准，是合法行为。根据谁主张谁举证的证据规则，举证责任在百佳公司。而批准的唯一合法文件是规划许可证。可是，百佳公司至今无法提供规划许可证。百佳公司在上诉状中所列举的二份证据均不能证明自己的主张。其一，不动产权证书后面附规划图。首先，产权证书后没有附规划图。其次，百佳公司所说的规划图，只是江西华勤测绘公司根据实物测绘的宗地图，并非规划行政部门的规划图。其二，首先，上许人没有提供城建部门的批复。其次，百佳公司所谓的批复，只是赵贵生个人建议去实地察看后提出意见，并没有批准建3号楼和杂物间。再次，赵贵生个人也无权批准修改和变更规划。因此，百佳公司建了3号楼及杂物间是违法行为。二、百佳公司一直都是用上述偷换概念的方法，欺骗曾燕凤说建3号楼及杂物间是经过合法批准的，没有影响建筑密度和绿化率不构成根本性违约。答辩人至今都不知道建3号楼及杂物间是否经批准，是否合法。曾燕凤认为，如果建设规划行政部门批准了，百佳公司的行为不构成根本性违约。那么，曾燕凤将以批准机关为被告提起行政诉讼。因为批准机关违反法律规定没有征求利害关系人的意见。本案将中止诉讼，待行政案件审判结果出来后，再恢复诉讼。如果百佳公司未经批准，违法建设3号楼及杂物间，就严重影响了建筑密度，扩大了容积率，缩小了绿化率，则百佳公司的行为已构成根本性违约，应判决解除合同。曾燕凤向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20131004723）；2.判决被告退还原告房款566000元；3.判决被告向原告支付违约金2830元；4.判决被告赔付原告以下损失（计人民币201555.54元）：①原告已付银行按揭贷款25万元的利息损失70428元；②自2014年1月7日按银行同期贷款利率年利率6%标准计算316000元的资金占用损失，暂计算至起诉之日为104806.67元，利随本清；③契税、工本费、办证规费等过户税费及水电开户费损失26320.87元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月6日，原告曾燕凤与被告赣州百佳房地产开发有限公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同编号为20131004723，合同约定原告购买被告预售的锦绣泉城1号楼A04店面房，建筑面积30.39㎡（其中套内面积29.27㎡，分摊面积1.12㎡），单价18624.55元/㎡，总房屋价款566000元，在《合同》中双方对房屋交付时间，办证事项，房屋用途等事项进行了约定。合同第一条明确被告经批准，建设项目名称为锦绣泉城，建设工程规划许可证为建字第2011-060/2012-135号，建设工程施可证号为362131201109200101。合同约定原告所购买的店面设计用途为商业，房屋交付时间为2014年12月30日，房屋产权证应在该房交付使用后600日内办理，《建设用地使用权证》应在该房交付使用后730日内办理。2015年4月28日被告将原告购买的店面交付给原告，2018年10月9日为原告办理了不动产权证书，产权证用途登记为商业用地/公寓。经宁都县城乡规划建设局批准的用地规划图，批准的建筑密度不高于30%，绿化率不低于38%。依据原、被告合同约定建设工程规划许可证2012-135号附图显示靠1＃会所东侧留有约长20m、宽15m的空地，没有规划任何建筑物或构筑物。2016年被告未取得行政规划许可的情况下在靠1＃会所东侧建3号楼，并在小区东端建上下二层50间杂物间。为此，原告认为被告办理的《不动产权证书》将原告购买的商业用途登记为公寓，与合同约定不符，被告未经行政部门批准违规建筑3号楼和50间杂物间使小区建筑密度、容积率增加，绿化率减少，严重影响了原告乃至整个小区业主的舒适度和居住生活质量、降低了房屋的品质，使原告的店面失去了商业价值，被告的行为构成根本性违约，使原告的合同目的无法实现。根据《合同》第十条约定，原告有权要求退房退款，单方解除《合同》。为此，原告委托律师于2019年6月20日通过邮政快递向被告送达了《律师函》，书面通知被告解除合同，要求被告立即退还购房款并承担违约损失，但被告拒绝答复，在诉讼中被告认为不构成根本性违约，要求一审法院驳回原告诉讼请求。另查明，被告于2019年5月23日向宁都县不动产登记中心申请更正登记，不动产登记中心已审批同意，故原告所购商铺登记为公寓属于误登。一审法院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，依法应认定合同有效，应当作为双方履行义务、行使权利的依据。合同中第一条明确约定原告所购买的商铺为建设工程规划许可证建字第2011-060,2012-135号所规划建设的商铺，该规划许可证2012-135号附图显示靠1＃会所东侧留有约长20m，宽15m的空地，没有规划的任何建筑物，且确定绿化率为38%，建筑密度20%、容积率2.848，该内容应认定事先作出的说明或允诺具体明确，对原、被告商品房买卖合同的订立有影响，根据合同法规定应视为合同内容的一部分。被告未取得行政规划许可的情况下，在靠1＃会所东侧建3号楼，并在小区东端建上、下二层50间杂物间，其必然使小区建筑密度、绿化率发生变化，其行为违反了合同内容绿化率等的约定，应当承担违约责任。但双方订立合同时未将绿化率、建筑密度等未达到要求作为解除合同的条件，且违反绿化率未达到要求作为解除合同的条件，不足以原告无法实现购买店面的合同目的，不属于合同法规定的法律解除条件，故原告要求解除双方买卖合同退房退款的诉讼请求缺乏合同约定和法律依据，一审法院不予采纳。原告根据《合同》第十条约定，要求退房退款，解除合同，属于错误理解合同内容，该条内容明确约定所购买的商品房结构形式、户型、空间尺寸，朝向发生变化时，出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房，该条内容明显不适合本案解除合同的条款。原告关于被告未经有关行政部门批准建房应向有关行政部门反映并寻处理，不属于人民法院审理民事案件的审查范围，一审法院对此不予审查认定。综合本案被告违约程度及原告因此造成商铺的影响，一审法院酌定被告给付原告违约金30000元。对于原告所购商铺在不动产权证登记为公寓应由被告向宁都县不动产登记申请更正登记用途为商业用地/商业服务，原告应当予以协助办理。判决：一、驳回原告曾燕凤要求解除与被告赣州百佳房地产开发有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20131004723）的诉讼请求；二、被告赣州百佳房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付原告曾燕凤违约金30000元；三、限被告赣州百佳房地产开发有限公司在判决生效后三十日内向宁都县不动产权登记中心申请更正登记将原告所购锦绣泉城1号楼A04商铺用途登记为商业用地/商业服务；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费11504元，由被告承担6902元，由原告承担4602元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人曾燕凤向本院提交《竣工验收备案表》，拟证明：1.百佳公司开发的一号楼是2015年12月31日才进行竣工验收备案，证明百佳公司的合法交房一定是在2016年元月1日之后，超过合同约定的2014年12月30日交房期限一年以上，百佳公司违约；2.上诉人要求解除合同的诉求符合商品买卖合同第九条约定，应予以支持；3.一审认定百佳公司2015年4月28日向曾燕凤交房是错误的。上诉人百佳公司对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，竣工验收备案是行政审批程序，与实际交房并无必然联系，一审我方已提交了曾燕凤与其租客签订的租房合同，其出租时间是从2015年5月1日开始出租，所以上诉人称交房时间在2016年之后完全是违背基本已查明的事实，曾燕凤要求解除合同的理由不能成立；曾燕凤称我方未提供规划许可证，但曾燕凤已经拿到了房产证，证明我方已提供了完备的手续，不存在未提供规划许可的问题。本院经审查认为，百佳公司对曾燕凤提交的证据真实性无异议，本院予以确认，但该份证据并不足以证明案涉合同是否应予解除及曾燕凤实际收房的时间，故本院对其证明目的不予采信。二审经审理查明，包含案涉店面在内的宁都县锦绣泉城1#会所楼于2015年12月31日取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：1.关于案涉《房屋买卖合同》应否予以解除的问题；2.关于案涉违约金如何认定的问题。关于案涉《房屋买卖合同》应否予以解除的问题。依法成立的合同，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，根据曾燕凤与百佳公司签订的案涉合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。1、无；2、无；如遇下列特殊原因…”以及第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：…(2)逾期超出15日后买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比例应不小于第（1）项中的比例]的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过10000元”。本案中，百佳公司于2015年4月28日向曾燕凤实际交付案涉房屋，百佳公司确已逾期交付案涉房屋，曾燕凤有权在房屋逾期交付超15日后行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。由此可知，出卖人迟延交付房屋，买受人行使解除权的期限为一年。本案中曾燕凤于2019年6月出具《律师函》函告解除合同，于2019年7月22日向人民法院诉请解除合同，均已远超上述规定期限，故曾燕凤该项上诉理由不能成立，本院不予支持；其次，根据案涉合同第十条约定：“经原设计单位同意，规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化；（2）无；（3）无。买受人应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日未作出书面答复的，视同接收变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房”，本案中百佳公司虽然在涉案房屋东侧空地上建了3号楼房屋和杂物间，但并未对曾燕凤购买的店面进行设计变更，曾燕凤据此约定主张解除合同，依据不充分，本院不予支持。综上，曾燕凤诉请解除案涉合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；曾燕凤主张百佳公司退还购房款亦于法无据，本院不予支持。而曾燕凤因购房向银行按揭贷款支付的利息、缴纳的契税、办证规费等201555.54元费用属于购房合理支出，曾燕凤要求赔偿上述损失的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于案涉违约金如何认定的问题。曾燕凤的一审诉讼请求为“1.请求依法解除原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》；2.判决被告退还原告房款566000元；3.判决被告向原告支付违约金2830元；4.判决被告赔付原告损失201555.54元：①原告已付银行按揭贷款25万元的利息损失70428元；②自2014年1月7日按银行同期贷款利率年利率6%标准计算316000元的资金占用损失，利随本清；③契税、工本费、办证规费等过户税费及水电开户费损失26320.87元；5.本案诉讼费用由被告承担”，以上所有诉求均系曾燕凤要求解除合同的前提之下提出，其中诉求第二项违约金系基于案涉合同第九条第1条第（2）款约定“买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金”计算而来，即为曾燕凤主张的违约金2830元（566000元×0.5%）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，人民法院应当围绕当事人诉讼请求范围内审理案件。如前所述，曾燕凤诉请解除案涉合同，缺乏事实和法律依据，故曾燕凤主张解除合同应支付违约金2830元的诉求，亦缺乏依据，本院不予支持。一审认为百佳公司加建的行为导致小区建筑密度、绿化率发生变化并对曾燕凤的商铺造成影响应承担违约责任，酌定违约金30000元，超出了当事人的诉讼请求范围，违反上述法律规定，本院予以纠正。针对百佳公司存在的违约行为，曾燕凤若认为百佳公司的违约行为对其造成其他损失，可依据双方签订的案涉合同约定另行主张相应的违约责任。关于百佳公司提出一审判令其向不动产登记中心变更案涉房屋用途属于超出曾燕凤诉讼请求的主张。对此，本院认为，案涉房屋用途依据双方签订的合同约定为商业，现登记为公寓。既然登记错误，百佳公司确有义务向不动产登记部门申请变更登记，予以纠正。一审将该项内容列入判项虽超出诉求，但亦是从解决纠纷角度予以考虑。故本院虽将该判项予以纠正，但并不否定百佳公司该项义务，百佳公司仍有义务向案涉房屋所在地不动产登记中心将案涉房屋用途变更登记为商业用途。综上所述，曾燕凤的上诉请求不能成立，本院予以驳回；赣州百佳房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果超出当事人诉请范围，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持江西省宁都县人民法院（2019）赣0730民初2559号民事判决第一项；二、撤销江西省宁都县人民法院（2019）赣0730民初2559号民事判决第二、三、四项；三、驳回上诉人曾燕凤的其他一审诉讼请求。一审案件受理费11504元，二审案件受理费12026元，合计23530元，由上诉人曾燕凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年九月十四日法官助理廖勤勤代理书记员  雷 娜