河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1526民初1806号原告赵国胜，男，1968年12月7日生，汉族。住潢川县。委托代理人叶中治，河南捷达律师事务所律师。被告潢川县和谐投资有限公司。统一社会信用代码：9141152679820372XG。法定代表人张俊，公司负责人。住所地潢川县城关跃进路三小西侧。委托代理人宋新炎，该公司工作人员。委托代理人易瑞，河南捷达律师事务所律师。被告河南天际线房地产有限公司。统一社会信用代码91411526089049490P。住所地潢川县航空南道**。法定代表人王宇，该公司总经理。委托代理人易瑞，河南捷达律师事务所律师。原告赵国胜与被告潢川县和谐投资有限公司、河南天际线房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵国胜及委托代理人叶中治、被告潢川县和谐投资有限公司（以下简称和谐公司）委托代理人宋新炎、易瑞、河南天际线房地产有限公司（以下简称天际线公司）委托代理人易瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵国胜诉称，原告系华英药厂职工，长期居住在华英药厂院内。2014年上半年，被告在药厂地块开发观湖雅园小区商品房。合同签订前，被告派专人对原告居住的房屋进行测量，建筑面积合计为215.225㎡。2014年5月7日，原、被告双方经平等协商签订《拆迁安置产权调换协议书》并由潢川县公证处出具公证书。协议第七条房屋产权调换条款约定:1.被拆迁房屋面积一平方米补偿一点八平方米计算。2、乙方被拆迁房屋面积25.2225平方米。按11.8折成387.4平方米。4、搬家过渡安置费以签订合同之日起计算，每平方8元，按18个月计算。共计30992.4元。超出18个月以后，按每平方米16元计算，为期12个月。超出安置时间逐年翻倍计算。(不足80平方米以80平方计算)。选房时补多出房屋面积的价格暂按3000元/㎡补偿，交房时按市场价格据实结算;第八条交房日期约定:本协议生效之日起19个月内交房。即2016年2月1日前交钥匙;第九条约定:甲方为乙方协调办理房屋产权证件(分户房产证费用由甲方承担);第十条违约责任条款约定:甲乙双方必须遵守本协议，如有违反，违反方须向对方一次性支付违约金五千元，并承担因违反本协议引起的一切损失。合同签订后，原告依约腾房并交付给被告拆除。2018年12月份，被告才将原告选定的观湖雅园小区1#楼面积为114.68㎡的1902房、面积为114.68㎡的1903房、2#面积为120.8㎡交付给原告，上述三套房屋总面积为350.16㎡，未补偿房屋面积差额为37.24㎡。被告逾期交房期间，未按照合同约定标准向原告全额支付搬家过渡安置费。房屋交付后，原告催告被告履行办理房屋所有权登记、支付未补偿房屋差额面积折价款等合同义务。被告提出未补偿房屋差额面积按其市场销售均价4870元/㎡的标准计算折价款，并扣除原告替哥哥赵国良承担的债务79390元，取得原告同意，但被告要求原告承担部分税款遭到原告拒绝。后经多次交涉，被告拒不履行合同义务。综上所述，原、被告双方形成合同关系。合同签订后，原告依约腾空房屋并由被告拆除，履行了全部合同义务。被告不仅迟延交房，也未在迟延交房期间按照合同约定标准向原告支付搬家过渡安置费。交付部分房屋后拒不为原告办理房屋所有权登记，也拒不按照合同约定支付应补偿房屋面积差额折价款，其行为已经严重违约。被告除应向原告支付违约金外，还应向原告继续履行合同义务。现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律、法规的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告前列诉请。诉讼请求：一、依法判令被告给付原告补偿房屋面积差额37.24㎡折价款计101968.80元(37.24㎡X4870元/㎡-79390元);二、依法判令被告向原告支付搬家过渡安置费差额82646元[215.225㎡X(32元/㎡-16元/㎡)X12月/年X2年];三、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金5000元;四、依法判令被告为原告的观湖雅园小区1＃1902、1＃1903、2＃905补偿安置房屋办理房屋所有权登记并承担相应费用;五、依法判令被告承担本案的相关诉讼费用。被告和谐公司辩称：我公司确实缺少37.24平方的房屋未向原告交付，同意原告的第一项诉讼请求。我公司在交付房屋时，双方已结算完毕所有应当补偿的安置费用，且原告在2018年12月全部领取完毕，双方当事人在每次结算安置费时及交房前结清全部安置费用时已达成一致意见，按16元每平米结算，所有款项均已受领完毕，我方应履行的义务已经履行完毕，不应再次向我公司主张第二项请求。第三项诉讼请求中，造成逾期交付房屋并非我公司的原因，是因全国对环境的治理要求停止拆迁及停工，这属于情势变更是法律上的正当理由，且我公司已支付高额的过渡安置费。针对第四项诉讼请求，因现在不具备办理房产证的条件，应当在条件具备时予以办理。关于房屋登记的费用问题，我公司在实际产生后向原告另行诉讼。被告河南天际线房地产有限公司辩称，同意被告和谐公司的答辩意见。原告赵国胜为证明其主张，向本院提交证据如下：拆迁安置合同及潢川县公证处公证书。拟证明被告和谐公司拆迁原告房屋用于开发建设而应向原告补偿房屋、安置费等事实。经庭审质证，二被告无异议。经审查，上述证据能够证明案件事实，予以采纳。“观湖雅园”《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》复印件，拟证明被告天际线公司系案涉工程开发公司。经庭审质证，二被告无异议。经审查，上述证据能够证明案件事实，予以采纳。“观湖雅园”项目土地来源合同等证明材料，拟证明案涉工程的由来情况。经庭审质证，二被告无异议。经审查，上述证据能够证明案件事实，予以采纳。原告被补偿房屋位置情况证明。经庭审质证，二被告无异议。经审查，上述证据能够证明案件事实，予以采纳。天际线公司关于网签合同的通知，拟证明被告天际线公司以观湖雅园项目部名义通知拆迁户办理网签合同的事实，表明该公司认可和谐公司与原告之间案涉公证事项。经庭审质证，二被告无异议。经审查，上述证据能够证明案件事实，予以采纳。被告和谐公司单方结算单，拟证明该结算单系被告和谐公司指派人员向原告单方提供的事实。被告和谐公司提供的案外人赵国涛关于税种、税率数额单，拟证明被告和谐公司转嫁税于原告等拆迁户承担。经庭审之证明，二被告认为房屋差额面积及均价4870元无异议，案外人赵国涛交税款是被告公司与赵国涛协商结果且实际履行完毕，不是转嫁。被告和谐公司为证明其主张，向本院提交证据如下：1、2015年至2018年期间由省、市、县各级单位下发的要求停工文件，证明停工不属于被告个人意识，而是属于国家调控。经庭审质证，原告认为对所有文件的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，对于被告提交的污染防治文件，如(豫气攻坚2015号)环境治理的时间是从2015年11月18日至当月的24日仅一周不到的时间;潢气指办(2015)6号，治理时间是从当年的12月1日至12月16日大概两周时间，原、被告双方的应交房时间是2016年2月1日，把污染治理仅三周时间进行顺延，被告最晚也应当在2016年3月份交房，被告提供的其他污染治理文件均在2016年和2017年秋冬季，其他时间并不影响施工，而且在违约交房之后发生的污染治理不能成为被告逾期交房的正当理由更非情事变更，被告应当承担逾期交房的违约责任。经审查，上述证据能够证明相关事实，予以采纳。赵国胜领取安置费明细，拟证明赵国胜领取安置费时双方已结算清楚，不存在未给付部分，且原告每次领取安置费时未提出异议。经庭审质证，原告认为2018年5月7日至2018年12月1日七个月的搬家过度安置费按前期每月每平米按照8元的标准及后期按16元的标准，原告已经实际领取，但该明细表不能证明我方按照合同约定放弃按32元的标准领取搬家过度安置费。该明细表并非是结算表，我方依据双方签订的合同第7条第4款的约定享有翻倍搬家过度安置费的请求权。该明细表领取搬家过度安置费的截止时间为2018年12月1日，充分证明被告的交房时间也为2018年12月1日之后，证明被告逾期交房长达近2年。经审查，上述证据能够证明相关事实，予以采纳。被告天际线公司未提供证据。根据上述有效证据和庭审查明情况，本院确认以下事实：2014年5月潢川县华英药厂综合开发建设，原告赵国胜自有住房位于拆迁范围内，2014年5月6日原告赵国胜与被告和谐公司签订《拆迁安置产权调换协议书》。约定：“…七、房屋产权调换1、被拆迁房屋面积按一平方米补偿一点八平方米计算。2、乙方被拆迁房屋面积215.225平方米，按1:1.8折成387.4平方米。…。4、搬家过渡安置费以签订合同之日起计算，每平方8元，按18个月计算。共计30992.4元。超出18个月以后，按每平方16元计算，为期12个月。超出安置时间逐年翻倍计算。（不足80平方以80平方计算安置费用）。…八、交房日期本协议生效之日起十九月内交房。即2016年2月1日前交钥匙。九、甲方为乙方协调办理房屋产权证件（分户房产证费用由甲方承担）。十、违约责任甲乙双方必须遵守本协议约定条款，如有违反，违反方须向对方一次性支付违约金五千元，并承担因违反本协议引起的一切损失。”2014年5月7日，双方在潢川县公证处对该合同办理公证。合同签订后，原告赵国胜将自有房屋交付被告和谐公司开发建设使用。原告赵国胜从2015年11月7日起按每平方米16元领取过度安置费直至2018年12月1日。2018年12月被告和谐公司向原告交付安置房“观湖雅园”小区1号楼1902号房屋（面积114.68平方米）、1903号房屋（面积114.68平方米）、2号楼905号房屋（面积120.8平方米）。上述三处房屋面积合计350.16平方，与协议约定相差37.24平方。因相差面积至今未能交付以及过度安置费和违约问题产生争议经长期协商未能解决，原告诉至人民法院。再查明，2015年以来为贯彻河南省省委、省政府关于坚决打赢全省大气污染防治攻坚战的决策部署，进一步改善全省环境空气质量，切实保障全省人民群众身体健康。潢川县环境保护主管部门每年多次向全县范围内建设工地提出停工通知。案涉房屋工地施工进程受到较大影响。另查明，被告和谐公司不具有房屋开发资质，被告天际线公司在案涉房地产开发建设项目中系被告和谐公司的被挂靠开发公司。根据双方当事人的诉辩意见以及庭审查明的事实，确定本案争议焦点如下：一、被告和谐公司如何承担未交付差额面积房屋的责任；二、被告和谐公司是否应向原告补偿超期过度安置费；三、被告和谐公司是否应当为原告办理房屋产权证并按约定承担相应费用；四、被告和谐公司延期交房的行为是否构成违约。五、被告天际线公司是否应当承担合案涉同责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告赵国胜与被告和谐公司签订《拆迁安置产权调换协议书》系双方真实意思表示且已经得到履行，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于争议焦点一、原告赵国胜诉求按面积37.24㎡、价格4870元/㎡的标准向其给付补偿房屋差额面积价款，在扣除原告亲属欠被告和谐公司款79390元后为101968.80元，计算价格和方式均得到被告和谐认可。该项请求不违反法律规定，予以支持。关于争议焦点二、案涉拆迁安置协议约定了超出安置时间安置费逐年翻倍计算，原告虽然未明确表示对翻倍计算安置费权利的放弃，但在多年的实际履行中按每月16元/平方米计算领取超出安置期安置费，能够说明原告对该事实行为的默认。被告和谐公司未违反当事人的意思自治原则和公平原则，并且考虑到案涉开发建设工程涉及较多返迁户并且大多数已经履行完毕的事实，为保障社会经济秩序的稳定和已经履行完毕合同的效力，对于原告主张被告再行加倍支付安置补偿费的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点三、房屋产权证书根据房屋性质由国家行政管理部门办理颁发，需要具备一定的条件和步骤。庭审查明案涉房屋目前尚未达到办理产权证书的条件，原告可在相关条件成就时按照合同约定再行主张权利。关于争议焦点四、大气污染防控是推进生态文明建设的重要举措，是解决民生环境问题的必然要求，事关人民福祉，是政府管理重要举措。被告和谐公司建设施工案涉房产工程时受行政行为管控而时常停工是双方在签订合同时不能预料到的非商业行为导致。虽然被告公司非主观行为导致的延期交付行为事实存在，但如因配合政府管理而按违约对待显失公平。原告也未能提供其他证据证实被告因主观的商业原因导致案涉房屋延期交付。对于原告要求确认被告违约并支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点五、被告和谐公司无房地产开发资质,被告和谐公司和天际线公司均认可双方之间的关系是挂靠与被挂靠关系。虽然被告天际线公司在拆迁补偿协议书中未盖章签字,但被告和谐公司拆迁案涉土地的目的就是为了以被告天际线公司的名义进行房地产开发,征地拆迁与房地产开发建设是一个连续的完整的过程，而且很多办证及销售手续需要以被告天际线公司的名义进行。因此,根据本案实际情况,为了妥善化解纠纷,减少当事人的诉累,对于原告关于被告天际线公司承担连带责任的主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告潢川县和谐投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵国胜补偿房屋面积差额37.24㎡折价款计101968.80元。被告河南天际线房地产有限公司对此义务承担连带责任。二、驳回原告赵国胜其他的诉讼请求。案件受理费2400元，由被告潢川县和谐投资有限公司、河南天际线房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  谢 晖审 判 员  王道德人民陪审员  彭福兴二〇二〇年九月二十日书 记 员  高 正