广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7844号原告：东莞中原物业顾问有限公司，住所地为广东省东莞市**********************。法定代表人：王英君，执行董事。委托诉讼代理人：袁秀兰，广东国悦律师事务所律师。被告：东莞玫瑰新村开发有限公司，住所地为广东省东莞市*************。法定代表人：陈志光，总经理。委托诉讼代理人：梁海连，广东常正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐耀呈，广东常正律师事务所实习律师。原告东莞中原物业顾问有限公司诉被告东莞玫瑰新村开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序,于2020年7月30日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人袁秀兰、被告的委托诉讼代理人梁海连、徐耀呈到庭参加诉讼。庭审中，双方申请给予和解期限一个月，后和解不成。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、解除原、被告之间的商品房销售策划代理委托合同及补充协议；二、被告向原告支付违约金300000元；三、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年10月18日，原被告签订了《东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同》，约定被告委托原告独家策划销售代理玫瑰新村项目。并于2016年9月8日原被告签订了补充协议，约定将原合同中的独家代理修改为普通代理，被告有权委托第三方代理策划及销售东莞玫瑰新村项目，与原告协商相应联合代理细则。自原被告双方签订玫瑰新村项目销售策划代理委托合同后，原告向被告提供了长达三年的服务。2018年，原告获悉被告与第三方就玫瑰新村项目达成了合作，就此事原告多次与被告进行沟通，并希望确定原告的代理工作安排。但自2019年6月25日原告回函被告后就没有收到其复函。2020年3月12日，原告获悉玫瑰新村项目即将进行开盘活动后再次发函被告，要求就后续合作事宜进行沟通，但被告拒收函件。后原告依据原合同第13.1条的催告义务约定于2020年3月25日向被告发出终止代理合作通知函，被告仍拒收函件。2020年3月21日玫瑰新村项目以“碧桂园玫瑰臻园”为宣传名进行开盘销售。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告辩称，一、原告没有按照原合同第4、5、8条约定为被告提供服务，根据补充协议第5条视为原告严重违约，被告有权单方解除合同，鉴于原告在本案中提出解除合同，被告同意解除合同并保留要求原告赔偿损失的权利；二、被告不存在任何违约行为，原告要求被告支付违约金没有事实依据。本院经查明认定事实如下：2013年10月18日，原被告签订《东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同》。该合同约定，被告为东莞玫瑰新村项目之发展商。被告委托原告为玫瑰新村独家策划销售代理，在代理期内代表被告在中国境内销售该项目住宅及车位物业。被告以销售佣金方式付代理费用。代理期限为2014年10月18日至2015年12月31日止，若被告开盘日期延迟，代理期顺延至开盘之日起计15个月终止。玫瑰新村项目前期定位工作的服务费已包含在本项目的销售代理费用中，不另外付费。本协议签订后，原告参加由被告、广告商等与销售相关单位联合组成的项目工作协调小组，指导整个销售工作。市场调查及分析，包括项目、竞争对手、专题性、阶段性和每月、每季定期市场调查及分析。原告必须于每月的6日前向被告提供上月度的市场调查及分析。分别提供策划和销售专业工作人员专项服务小组。于合同期内，选派包括营销策划经理、策划主任等专业策划人员组成专项市场策划服务小组。原告必须保证核心人员的稳定性，相关策划人员及销售人员的分工以被告实际安排为准，被告将根据实际情况对策划人员进行分工，驻场项目经理及驻场主策不能参与其他项目的工作，保证有足够的时间和精力管理受托项目，工作时间项目经理必须保证每星期至少5天在现场，主策必须保证每星期至少3天在现场。除非本合同或法律另有规定，任何一方出现合同规定或法律规定的任何严重违约行为，另一方可单方面终止合同，惟须提前30天以书面形式通知对方。因原告在销售过程中服务质量或销售业绩等达不到被告要求的，经被告提出书面通知后一个月内仍未能改善至达到被告要求的，被告可要求原告更换项目团队，原告须在接到被告书面通知3天内完成团队之更换，在被告要求更换项目团队后一个月内仍未达到被告要求的，被告可单方面终止合同，惟须提前30天以书面形式通知原告。非因上述条件或对方原因，在未得到对方同意的情况下，任何一方不得中途终止执行合同的部分或全部内容，否则，视为违约处理，守约方在书面警告通知未果的情况下，可单方面终止合同执行，违约方须承担守约方因此而造成的一切直接经济损失，并赔偿守约方违约金100000元。在本合同执行期间，如有因股东变更，产权交易等原因导致本项目产权方改变的，本合同对新产权方继续生效，并保证受上方承认及继续履行本合同，三方就有关的权利义务转移和债权债务关系等事宜另外签订协议，若原告因此丧失了代理权，则被告给予原告补偿200000元整，被告应按时支付原告已售出部分的代理费。2016年5月9日，被告向原告发出《解除合同通知函》，被告在该函中称，自2014年11月27日后，原告再也没有到访被告进行每月一次的例会，期间除了在2015年2月3日回复过建议之后已停止了向被告提供策划服务。鉴于原告已事实上单方面停止了服务，被告特此发函以明确双方合同关系自2015年3月4日起已正式终止。2016年9月8日，原告与被告签订了《东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同补充协议》，合同中约定，原合同中所有关于被告委托原告独家代理东莞玫瑰新村项目策划及销售的条款，均修改为普通代理，被告有权委托第三方代理策划及销售东莞玫瑰新村项目。被告委托原告代理销售的物业面积、完成销售任务时间以被告出具的《代理销售委托书》确认为准，被告在分批出具的《代理销售委托书》里注明是否要引进带三方代理与原告联合代理，如引进的则在7个工作日内与原告协商相应联合代理细则，并且在销售价格、折扣及销售条件方面与第三方保持一致。原告提交了其自行制作的《玫瑰新村项目中原工作梳理》表格，拟证明2013年6月7日至2016年1月21日期间，原告就案涉项目为被告提供的服务。此外，原告提交了邮件往来，拟证明原告为被告提供的服务，邮件显示的时间为2013年5月21日至2014年4月18日。被告对该两份证据的三性不予确认。此外，原告还提交了会议纪要若干，会议纪要内容为玫瑰新村项目相关，会议纪要时间从2013年11月至2014年4月，会议纪要上有“吴灿明”的签名。被告自认“吴灿明”曾是其公司员工。2019年6月19日，被告向原告发送《回复函》称，自2014年11月27日之后，原告再也无到访被告进行每月一次的例会，期间除了在2015年2月3日回复过建议之后已停止向被告提供策划服务，鉴于原告已单方面停止了服务，被告于2016年5月9日向原告发出了《解除合同停止函》。在原告一再坚持下于2016年9月8日签订了《补充协议》，约定由独家代理变更为普通代理。自签订补充协议后至今，原告已再无提供过任何策划方面的服务，至于往后销售代理会否合作再行探讨。2020年3月25日，原告向被告发送《关于“玫瑰新村”项目销售代理合作终止通知函》称，在原告多次沟通无果的情况下，为维护原告合法权益，根据原合同第13.1条、15.6条和相关法律法规的规定，特通知被告终止原合同及补充协议的执行。但原告向被告邮寄该份文件时，被告并未签收。庭审中，原被告双方均确认案涉项目为“玫瑰新村”，被告陈述开盘时间为2020年3月20日，有《商品房预售许可证》为证。被告委托原告代理销售的物业面积、完成销售任务时间以被告出具的《代理销售委托书》为准。但被告至今未向原告出具《代理销售委托书》。原告提交的其与案外人于2016年2月5日所签订的《茶山莞邑中心项目策划销售招商代理合同》显示，双方约定策划顾问服务费用300000元，原告提交了2016年3月4日的转账凭证，证明其收到服务费150000元。被告主张其于2018年4月与碧桂园就案涉项目建立合作开发关系，被告还主张，在签订《补充协议》后，原告没有提供任何服务。庭审中，被告同意解除《东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同》及补充协议。以上事实，有原告提交的证据东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同、授权委托证明书、东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同补充协议、玫瑰新村项目中原工作梳理、邮件往来记录、会议纪要、关于玫瑰新村项目代理合作的沟通函、关于“玫瑰新村项目”代理合同应提前确认进场筹备销售的沟通函、2019年6月19日回复函、2019年6月25日回复函、快递单及邮件妥投、2020年3月17日微信截图、关于“玫瑰新村”项目销售代理合作事宜沟通函、快递单、关于“玫瑰新村”项目销售代理合作终止通知函、玫瑰新村项目楼盘销售的广告宣传及网页宣传、预售证、茶山莞邑中心项目策划销售招商代理合同、策划服务费转账记录，被告提交的解除合同通知函、快递单及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同。本案中，原告诉请解除原告与被告之前签订的《东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同》及补充协议，被告于庭审中（2020年7月30日）亦确认同意解除《东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同》及补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，故本院认定《东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同》及补充协议于2020年7月30日解除。现双方主要争议在于合同解除的责任归责于哪一方以及合同解除的后果如何处理。对此，本院作如下阐述：关于合同解除责任问题。原被告双方均确认被告对原告的“玫瑰新村”项目的销售有普通代理权。被告委托原告代理销售的物业面积、完成销售任务时间以被告出具的《代理销售委托书》为准。案涉项目已于2020年3月20日开盘，但被告至今未向原告出具《代理销售委托书》。被告以自己的行为表明不履行主要债务，此属被告拒不履行其合同义务的违约行为。被告主张原告于2015年2月3日之后已停止向被告提供服务，从原告提交的证据看，即使原告提交的《玫瑰新村项目中原工作梳理》为真实的，但该份证据记载了原告除于2016年1月21日向被告发送文件外，其提供的服务主要集中于2013年5月至2015年4月。结合双方的陈述及提交的证据，本院认定原告未能严格按照《东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同》的约定向被告提供服务，原告在履行案涉合同的过程中亦存在一定的过错。原告辩称，原告能否严格按照合同约定提供服务大部分原因取决于被告。而被告亦自认于2018年4月就案涉项目与碧桂园开展合作，故原告在客观上确也难以严格按照《东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同》的约定向被告提供服务。综上所述，本院认为，涉案纠纷的发生，被告应当承担主要责任，原告应当承担次要责任。关于原告主张的解约违约金。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同法关于双方都违反合同的，应当各自承担相应责任的规定，结合合同关于任何一方不得中途终止执行合同的部分或全部内容，否则视为违约处理，违约方须承担守约方因此而造成的一切直接经济损失，并赔偿守约方违约金100000元的约定，及前述合同解除责任的认定，本院酌定被告支付原告违约金80000元。对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞中原物业顾问有限公司与被告东莞玫瑰新村开发有限公司于2013年10月18日签订的《东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同》及2016年9月8日签订的《东莞玫瑰新村开发有限公司独家销售策划代理委托合同补充协议》；二、被告东莞玫瑰新村开发有限公司向原告东莞中原物业顾问有限公司支付违约金80000元；三、驳回原告东莞中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元（原告已预交），由原告东莞中原物业顾问有限公司负担2126元，被告东莞玫瑰新村开发有限公司负担774元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  莫秀波二〇二〇年九月十日书记员  梁梓倩附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。