北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京04执异178号案外人：朱万发，男，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王永锋，北京市东泽律师事务所律师。申请人：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路**。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：何青叶，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。被申请人：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街******。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。被申请人：涿州大童融商企业管理有限公司，住所，住所地河北省涿州市开发区阳光大街**竹语堂**div>法定代表人：魏宁，执行董事。被申请人：北京锦鑫智房地产开发有限公司，住所地，住所地北京市延庆区延庆镇百泉街******iv>法定代表人：魏宁，执行董事。被申请人：陈红恩，男，1962年12月1日出生，汉族，住北京市延庆区。被申请人：魏宁，男，1961年8月2日出生，汉族，住北京市西城区。被申请人：李淑珍，女，1961年2月27日出生，汉族，住北京市延庆区。被申请人：王军，女，1959年7月28日出生，汉族，住北京市西城区。本院在执行北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）申请北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军金融借款合同纠纷财产保全一案中，案外人朱万发对本院查封北京市延庆区天润·和丽嘉苑**号楼*单元**室（规划房号分别为***，以下简称案涉房屋）不服，提出书面异议，请求本院依法裁定中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人朱万发称，该项目是预售项目，案外人是在预售许可有效期内预购此两套房屋的，而且与被执行人签订了《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》，签订日期为2018年10月8日）并交纳了购房款，截至2019年4月27日，累计向被执行人支付购房款人民币4277384元。签订购房协议后，案外人多次主张与被执行人签订预售商品房网签合同，但被执行人以市住建委每月只能签约套数受限为由不能签约，直至2019年10月被执行人预售许可证过期，被执行人以申请预售转现房为由，仍未与案外人完成网上签约。期间，在案外人的主张下领取了案涉房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡等，并进行了装修。被执行人交付案涉房屋钥匙后，被执行人向案外人收取了物业费，北京天润至诚物业管理有限公司（以下简称天润至诚公司）向案外人收取了装修保证金、装修垃圾清运费、装修管理费、代收水费等款项。案外人对案涉房屋属善意取得，且是弱势群体。综上，案外人所享有的物权期待权优先于申请人的抵押权，依法可以对抗申请人的担保物权，案外人对案涉房屋所提执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条、第二十九条的规定，其享有的物权期待权能够排除申请人对案涉房屋的保全，其中止执行案涉房屋的执行异议请求应予支持。为证明其异议请求成立，案外人朱万发向本院提交了《认购协议》、天润·和丽嘉苑确认单、三方共同购房协议、收条、户口本及结婚证、交房通知书、天润诚泽公司出具的《收据》、北京市规划和自然资源委员会于2020年7月16日出具的《不动产登记信息查询结果告知单》、情况说明、借款合同、收据、发票、中国建设银行对账单、北京增值税普通发票、天润诚泽公司企业所得税汇算清缴鉴证报告书、土地增值税清算鉴证报告、天润诚泽公司审计报告、天润诚泽公司鉴证报告书、人民调解协议书、天润诚泽公司出具的公共维修基金、车位款等收据、车位使用权转让协议及照片、天润至诚公司出具的预缴物业费、装修管理费、装修垃圾清运费、装修保证金、车位管理服务费等收据等证据。北京银行新源支行称，不同意案外人的异议请求。1.本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的条件，不应解除对案涉房屋的查封。2.根据《查扣冻规定》第十七条的规定，北京银行新源支行有权查封案涉房屋。根据《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，其对案涉房屋依法享有抵押权，应驳回朱万发的异议申请。其不认可朱万发提交的部分证据的合法性、关联性和真实性，部分证据的真实性无法核实，不认可朱万发提交的全部证据的证明目的。为证明其答辩意见成立，北京银行新源支行向法庭提交了抵押登记证明。天润诚泽公司称，在本院针对案涉房屋查封之前，案外人已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。案外人所购案涉房屋的规划用途为住宅，且案外人向天润诚泽公司支付了全部购房款，并已合法占有使用案涉房屋。案外人作为案涉房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，本院对案涉房屋的财产保全措施不当，有损相关案外人的权益，应裁定解除针对案涉房屋的查封。其对案外人向法庭提交的证据无异议，认可北京银行新源支行提交的证据的真实性，但北京银行新源支行享有的抵押权不能对抗消费者购房人的生存权。为证明其意见成立，天润诚泽公司向法庭提交了北京市商品房预售许可证、预售项目信息网上公示、工程竣工验收备案表及规划施工号与门牌、楼牌编号对照表。北京银行新源支行称不认可天润诚泽公司提交的工程竣工验收备案表的真实性，预售项目信息网上公示不完整，规划施工号与门牌、楼牌编号对照表的真实性需要核实。案外人称对天润诚泽公司提交的上述证据无异议，不认可北京银行新源支行提交的证据的证明目的。本院查明，2017年8月，天润诚泽公司为了向北京银行新源支行提供金融借款担保，以其名下的北京市延庆新城**街区***地块**二类居住用地及在建工程办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第0000***号《不动产登记证明》内容为：证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，坐落为北京市延庆新城**街区***地块，不动产单元号为***，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第****号，担保债权数额为11亿元整，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。本院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书（以下简称14号民事裁定书），裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城**街区***地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第***号]，起止日期为2020年5月14日2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封的203套房产（其中包括案涉房屋，规划房号分别为****,性质均为住宅）。2018年10月8日，案外人朱万发与天润诚泽公司签订《认购协议》，协议约定朱万发购买天润诚泽公司开发的案涉房屋，案涉房屋单价为每平方米人民币38850元，建筑总面积分别为110.1平方米，房屋总价款分别为人民币4277384元，付款方式为一次性付款等。《确认单》则约定了案涉房屋的付款方式、物业费、装修等内容。朱万发于本院查封之前，已全额支付《认购协议》约定的总价款。上述事实，有案外人朱万发、被申请人天润诚泽公司及申请人北京银行新源支行向本院提交的上述证据材料在卷佐证。本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请人北京银行新源支行对案涉房产享有抵押权，案外人朱万发与天润诚泽公司虽在本院查封之前签订了《认购协议》，且在本院查封之前已合法占有该不动产，并支付全部价款，但因其同时购买了案涉房屋及本院（2020）京04执异99号执行裁定书中的案涉房屋，故其不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定消费者购房人的情形。作为一般不动产买受人，案外人虽具备查封前签订买卖合同、支付全部房款、实际占有房屋等条件，但因其享有的仅为合同债权，仍不能对抗申请执行人的担保物权，从而不足以排除对案涉房产的执行，故对其异议请求，本院不予支持。天润诚泽公司关于案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益的意见不能成立，本院不予采纳。北京银行新源支行关于其不同意案外人的异议请求的相关意见成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十四条、第二十七条规定，裁定如下：驳回朱万发的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 袁煜驰审 判 员 翟长玺审 判 员 张 勇二〇二〇年九月七日法官助理 王雅玮书 记 员 刘艳杰