四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初9549号 原告：吴非，男，1989年11月8日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：徐思，四川熙然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳，四川英特信律师事务所律师。 被告：成都文璟教育管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街******。 法定代表人：邹斌。 原告吴非与被告成都文璟教育管理有限公司（以下简称文璟教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴非及其委托诉讼代理人徐思、李艳到庭参加诉讼，被告文璟教育公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴非向本院提出诉讼请求：一、确认吴非与文璟公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除；二、被告返还原告支付的租金270000元、保证金35000元；三、被告支付违约金162000元、律师费20000元。事实与理由：2020年5月7日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，被告向原告出租坐落于成都市高新区。合同签订后，原告通过银行转账的方式向被告支付房租及保证金，并且积极筹备开设电子竞技网吧事宜，目前已与装修公司签订合同并支付相关款项。然而，被告并未按照合同约定向原告交付一次消防验收合格批文，导致原告无法进场装修达到租赁房屋目的。原告多次与被告协商未果，故诉至法院，望能判如所请。 文璟教育公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2020年5月7日，甲方（出租方）成都文璟教育管理有限公司与乙方（承租方）吴非签订了一份《房屋租赁合同》。主要约定：1.乙方租赁的出租房屋坐落于成都市高新区，其中租赁给乙方的租赁单元位于出租房屋第3层Ｍ2-305单元Ｍ2-306单元Ｍ2-307单元Ｍ2-308单元Ｍ2-309单元；2.租赁期限共计8年，自2020年5月15日至2028年5月14日止。3.甲方为了给乙方开业装修，同意给予乙方免租期3个月，分两次给与乙方（免租期为：2020年5月15日到2020年6月30日及2021年6月30日至2021年7月15日。）在免租期内，乙方无须支付租金。但是免租期间的物业服务费、因装修产生的水、电、气费、垃圾清运费等费用由乙方承担；4.甲乙双方在签订本合同后，乙方须在当日内支付完首期租金，并在十日内进场装修，甲方需在三个工作日将租赁单元完整交付给乙方。注：清水交付。乙方在向甲方支付首期（即2020年5月15日至2020年12月31日，包含1.5个月免租期）的租金（含商管费）人民币270000元；5.乙方应于交付租赁单元之日向甲方支付履约保证金，保证金金额为（人民币）35000元。如因乙方原因导致本合同无法履行或者解除的，视为乙方违约，乙方无权要求甲方返还履约保证金及租金，甲方有权要求乙方承担违约责任并要求乙方将免租期缩短后的房租差价补足给甲方。6.甲方（出租方）须向乙方（承租方）提供一次消防验收合格批文。除相关批文图纸齐全外，还得确保大厦配置的一次消防基础设施能正常使用。二次消防报建由乙方负责，乙方开业前需提交二消验收合格报告；7.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定导致合同无法继续履行或提前解除的，违约方须向守约方交纳违约时年度总租金的30%作为违约金。8.本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提交出租房屋所在地人民法院诉讼解决。届时，违约方将承担守约方支出的诉讼费、律师代理费、公证费等费用。 另查明，案外人伍樊于2020年4月21日向文璟教育公司支付了20000元，后该款转为租赁合同保证金。合同签订后，吴非于2020年5月7日支付了剩余第一期租金及履约保证金285000元。 2020年7月17日，吴非委托四川熙然律师事务所向文璟教育公司寄送了《律师函》，载明：因文璟教育公司未按合同约定交付消防验收合格批文，导致吴非迟迟不能对租赁商铺进行装修施工，给吴非造成了重大经济损失。现郑重函告如下：文璟教育公司应在收到本函3日内，向吴非交付《房屋租赁合同》约定的消防合格批文等材料。若文璟教育公司未在收到本函3日内交付，则在收到本函的第4日，文璟教育公司与吴非签订的《房屋租赁合同》解除，并在合同解除的当日退还吴非已支付的租金及履约保证金共计305000元，以及赔偿由此给吴非造成的损失。若文璟教育公司未按上述约定作出相应行为，届时吴非还将要求文璟教育公司支付除租金及履约保证金外的全部损失（包括但不限于委托人已向第三方支付的装修款、经营利益、律师费、诉讼费、保全费、鉴定费、执行费等。）。2020年7月21日，文璟教育公司签收了该函告。 再查明，吴非委托律师支付了律师费20000元。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告签订合同后进行装修，已按约定向被告支付了首期租金270000元、履约保证金35000元。但因被告无法提供合同约定的消防文件，导致装修无法进场开工，致使原告经营电竞网吧的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告关于确认与被告签订的租赁合同于2020年7月21日解除的主张，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故租赁合同解除后，被告收取原告的租金270000元、履约保证金35000元，均应退还。 关于违约金。本院认为，根据合同约定，因文璟教育公司的原因导致合同目的无法实现，合同无法履行。文璟教育公司属于违约方，应当按照合同的约定向守约方吴非交纳违约时年度总租金的30%作为违约金。及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情支付违约金为80000元。 关于律师费。本院认为，根据合同约定，违约方应当承担守约方支出的诉讼费、律师代理费。本案中吴非诉请被告支付实际产生的律师费20000元，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告吴非与被告成都文璟教育管理有限公司于2020年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除； 二、被告成都文璟教育管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还吴非交纳的租金270000元及履约保证金35000元； 三、被告成都文璟教育管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴非支付违约金80000元及律师费20000元。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费4303元，由被告成都文璟教育管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李书剑 二〇二〇年九月十六日 书记员  周文莉