广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初710号 原告：广西建凯物业服务有限公司，住所地南宁市望州南路****，统一社会信用代码91450100775974185W（3-1）。 法定代表人：龙信忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄思秋，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：曾冉，女，该公司职员。 被告：黄某倚，男，1981年1月9日出生，壮族，户籍地：广西上思县。 被告：黄某瑜，男，1985年7月11日出生，壮族，户籍地：广西上思县。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案日期：2020年7月1日 开庭日期：2020年7月27日 原告诉讼请求：1.判令被告缴纳拖欠物业费1732.8元，生活垃圾处理费168元，代收水费1737元，公摊水电费96.3元，水损148.7元，违约金2394.5元，共计6277.3元；2.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月28日，广西建凯物业服务有限公司与上思县龙江半岛花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，原告于2018年1月1日起为在广西上思县龙江半岛花园小区居住的被告提供物业服务。被告是上思县龙江半岛花园小区R8-3-3-101号房的业主住户，根据《物业合同》第六条的约定，被告每月应向原告缴纳物业费为72.2元。但被告自2018年1月1日起至2019年12月一直拒绝向原告缴费，所欠物业费等费用3882.8元，违约金2394.5元。虽经原告多次催缴，被告仍未按合同的约定履行缴费义务。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告答辩意见：被告黄某倚、黄某瑜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 查明事实：2012年2月17日，上思县物价局向广西建凯物业服务有限公司（以下简称：建凯公司）出具了《关于龙江半岛花园小区物业管理服务收费标准的批复》（上价字〔2012〕7号），批复载明，物业管理服务费住宅按建筑面积0.5元/月.㎡、商铺1.00元/月.㎡、其他杂物及车库0.2元/月.㎡，生活垃圾清运处理费按居民每户每月7元收取。2013年12月30日，上思县物价局向广西建凯物业服务有限公司上思分公司出具了《关于龙江半岛花园小区电梯房物业管理服务收费标准的批复》（上价字〔2013〕10号），批复载明，龙江半岛花园住宅小区电梯房物业服务收费，在没有实行物业管理服务等级标准前暂按0.55元/月.㎡、加收电梯维护费0.4元/月.㎡，生活垃圾清运处理费按居民每户每月7元收取，其他未尽事宜按上价字〔2012〕7号批文执行。 2015年1月23日，上思县物价局向广西碧宸物业服务有限公司上思分公司出具《关于龙江半岛花园小区物业管理服务收费问题的函复》（上价函字〔2015〕1号），函复载明，物业服务费暂按上价字〔2012〕7号、上价字〔2013〕10号批复的收费标准执行。 2017年12月28日，上思县龙江半岛花园小区业主委员会（以下简称：龙江半岛业委会）作为委托人（甲方）与原告建凯公司为受托人（乙方）签订一份《龙江半岛花园小区物业服务合同》（以下简称：物业服务合同），约定：“第一条、物业名称：龙江半岛花园小区，物业类型：住宅、商铺，坐落位置：上思县思阳镇明江北路，物业管理区域总建筑面积约273386㎡。其中住宅：226055㎡,商业建筑面积：15211平方米，地，地下地下、框架层）建筑面积：31620平方米。……；第四条、在本物业管理区域内，乙方应当设立管理处负责本物业的日常服务、管理工作……；第六条、物业服务费用经甲乙双方协商，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：1、物业服务费由业主按其拥有的物业房屋产权建筑面积交纳，目前具体标准如下：住宅步梯房：0.5元/平方米·月物业管理费……城市生活垃圾处理费：7元/户·月……6、在本物业管理区域内，绿化、保洁、园林景观、路灯照明、电梯运行以及公共安防系统等共用设施设备和公共性服务中所发生的水、电等“公共能耗费”，不属于物业服务费用列支的范围，由受益业主共同承担……；第八条、业主应当在每月5日前按月交纳物业服务费用。业主未在规定时间内交纳物业服务费用的，业主委员会可以协助乙方督促欠费业主在每个缴费周期的15日前交纳。……第十三条、双方的权利义务：乙方应及时将代交的水电费交付相关部门，同时按月对欠费业主的情况张榜公布，并追讨因欠费造成的违约金，并可采用停止服务及法律诉讼等手段……；第十四条、违约责任的约定：业主、物业使用人未按本合同约定时足额交纳物业服务费的，从次月1日起每天按应交金额2‰的标准向乙方支付违约金;第十五条、（一）本合同期限为两年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。甲乙双方签订合同后，乙方应按合同约定履行物业服务标准。……第十六条、1.本合同的效力及与本物业管理区域的全体业主和物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定，业主应当承担连带责任。2.乙方提供物业服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和物业使用人，本物业管理区域的全体业主和物业使用人均有权监督本合同的实施。 被告是上思县龙江半岛花园小区R8-3-3-101号房的业主住户，该户的收费面积为144.48㎡，自2018年1月至2019年12月止，被告累计拖欠原告物业费1732.8元；生活垃圾处理费168元；代收水费1737元；公摊水电费96.3元；水损费用148.7元。经原告多次上门催收，并张贴催款通知书，被告均未履行缴纳义务，故原告诉至法院。 本院意见：本院认为,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”被告黄某倚、黄某瑜系龙江半岛花园小区业主，虽未直接与原告建凯公司签订物业服务合同，但原告与龙江半岛业委会就龙江半岛花园小区的物业管理问题签订有《物业服务合同》，该份合同合法有效，合同对龙江半岛花园小区的每一位业主均具有约束力，原告据此对小区进行物业服务。因此，原告与被告形成了服务与被服务的关系，双方存在物业服务合同关系。 关于物业服务费的问题。本案中，原告主张“自2018年1月起至2019年12月，被告累计拖欠原告物业费1732.8元”。结合本案证据，R8-3-3-101号房的收费面积为144.48㎡，自2018年1月至2019年12月止（24个月），R8-3-3-101号房的物业服务费应为：144.48平方米×0.5元/平方米×24个月=1732.8元。现原告诉请被告支付物业服务费1732.8元，本院予以支持。故被告应支付原告物业服务费1732.8元。关于生活垃圾处理费、代收水费、公摊水电费、水损费用的问题。案涉《物业服务合同》对全体业主具有约束力，该《物业服务合同》约定：在本物业管理区域内，绿化、保洁、园林景观、路灯照明、电梯运行以及公共安防系统等共用设施设备和公共性服务中所发生的水、电等“公共能耗费”，不属于物业服务费用列支的范围，由受益业主共同承担。综合本案证据《物业服务合同》及《R8-3-3-101欠费清单》，R8-3-3-101号房生活垃圾处理费168元，公摊水电费96.3元,水损费用148.7元，故被告应向原告支付相应款项。自2018年1月至2019年12月止，原告已代缴水费1737元，现原告诉请代收水费1737元，本院予以支持。综上，被告应向原告支付物业服务费1732.8元、生活垃圾处理费168元、公摊水电费96.3元、水损费用148.7元、代收水费1737元，合计3882.8元。 关于违约金的问题。案涉《物业服务合同》约定，业主、物业使用人未按合同约定时足额交纳物业服务费的，从次月1日起每天按应交金额2‰的标准支付违约金。本案中，被告是龙江半岛花园小区业主，未按约定交纳物业费，构成违约，应向原告支付违约金。被告未辩称及提交证据予以证明约定的违约金过高，故结合本案证据，对原告主张被告支付违约金2394.5元的诉讼请求，本院予以支持。 判决主文：一、被告黄某倚、黄某瑜支付原告广西建凯物业服务有限公司物业服务费1732.8元、生活垃圾处理费168元、公摊水电费96.3元、水损费用148.7元、代收水费1737元，合计3882.8元； 二、被告黄某倚、黄某瑜向原告广西建凯物业服务有限公司支付违约金2394.5元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 诉讼费：案件受理费25元，由被告黄某倚、黄某瑜负担。此款原告已预交，被告在履行上述还款义务时一并支付给原告。 本判决为终审判决。 审 判 员 吴世耿 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 容弟威 书 记 员 黄慧芹