广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16583号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区******、47号，统一社会信用代码9144******9777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。被告：梁燕珊，女，1976年2月7日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区******，公民身份号码440************123。被告：中山市港穗房地产有限公司，住所地广东省中山市*********，统一社会信用代码914***********063N。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：莫健环，广东皓粤律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告梁燕珊、中山市港穗房地产有限公司（以下简称港穗房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行诉称，因被告梁燕珊拖欠建行中山分行购房借款本息未按时归还，港穗房地产公司系保证人，向本院提出诉讼请求：1.被告梁燕珊立即归还商业贷款本金907166.96元及至还清之日止的利息、复利（利息含正常利息50371.71元、罚息4709.47元且暂计至2020年5月26日，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算）；2.被告梁燕珊承担律师费用46489元；3.建行中山分行对梁燕珊所提供的抵押物（中山市********************）处置价款享有优先受偿权；4.港穗房地产公司对上述债务承担连带保证责任。庭审中，原告建行中山分行明确被告梁燕珊在起诉后有部分还款，截至2020年7月23日尚欠借款本金863165.77元、利息57280.01元、罚息5994.65元。被告梁燕珊到庭辩称：确认原告诉求的金额，但因资金无法周转，无法供房还款。被告港穗房地产公司到庭辩称：1.对被告梁燕珊的欠款情况不清楚；2.原告不应计算逾期罚息，原告应承担告知义务，给予两被告一个宽限的还款时间，因此原告应当告知我方，不应惩罚两被告。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：梁燕珊。签约情况：2017年10月23日，双方当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440781001-201*******189879）。借款用途：购买案涉抵押房屋。贷款本金：985000元。贷款期限：2017年10月31日起至2035年10月31日止。约定还款方式：等额本金还款法。还款日为每月31日（如当月没有31日，则为30日）。贷款执行利率：浮动利率。以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率确定，该利率于每年的1月1日依据基准利率的调整而调整。罚息计收标准：借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为贷款执行利率基础上上浮50%。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。实现债权的费用情况：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、律师费等)由借款人承担。本案中，建行中山分行委托广东雅商律师事务所律师作为本案诉讼代理人，双方约定按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万（含10万）以下：8%；10万-50万（含50万）：5%；50-100万（含）：4%...建行中山分行因此应支付律师费46489元，该律师事务所开具了相应票面金额的律师费发票。抵押担保情况：抵押物为梁燕珊以本案借款所购的位于广东省中山市********************的房地产，约定的抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。该房地产于2017年10月27日办理了抵押登记备案手续（不动产登记证明号：******号），目前未办妥他项权证。贷款发放情况：2017年10月31日，建行中山分行向梁燕珊发放贷款985000元。欠款情况：梁燕珊从2019年6月22日起未能按时足额还款，截至2020年5月26日尚欠建行中山分行借款本金907166.96元（其中逾期本金为58972.66元）、利息50371.71元、罚息4709.47元。之后梁燕珊有部分还款，截至2020年7月23日尚欠借款本金863165.77元、利息57280.01元、罚息5994.65元。另查，2016年9月22日，港穗房地产公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》（编号2016年建中山******号），约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于******的经批准命名为如愿居的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺的贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方与借款人签订借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。该协议未约定物保与人保并存情况下实现担保债权的顺序。诉讼中，建行中山分行明确贷款基准利率取消后按LPR利率作为重新定价的执行利率，合同没有约定复利，本案的律师费没有实际支付。本院认为，建行中山分行与梁燕珊签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。梁燕珊借款后未按时足额还款，构成违约，建行中山分行有权提前收回全部贷款本金，并要求梁燕珊结清利息、罚息等。截至2020年7月23日梁燕珊欠款的金额，建行中山分行提供了贷款对账单等证据证实，梁燕珊未提供证据反驳，本院予以认定。因建行中山分行已诉请提前收贷，故借款利息应计算至本案判决生效之日止，建行中山分行要求计算至实际清偿之日，于法无据，本院不予支持。案涉合同没有约定计收复利，故建行中山分行要求梁燕珊支付复利，缺乏法律依据，本院不予支持。关于律师费。借款合同约定，贷款人为实现债权而产生的律师费由借款人承担，但建行中山分行因本案诉讼应支付的律师费46489元，仅开具了发票，目前尚未实际支付，故建行中山分行诉请梁燕珊支付该项费用的诉求，本院不予支持。关于贷款执行利率在基准利率被取消后的重新定价问题。案涉借款贷款利率为浮动利率,约定按中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定，利率调整日为每年的1月1日。现因中国人民银行已取消了贷款基准利率，并授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月公布贷款市场报价利率（LPR），故本案贷款利率在重新定价日2020年1月1日之前,应当适用基准利率,从2020年1月1日起,建行中山分行主张每一个利率浮动周期所适用的贷款利率按重新定价日前一个月份公布的同档次LPR利率定价，符合法律规定，应予准许。梁燕珊提供抵押的房产已办理抵押登记备案手续，该抵押登记具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当梁燕珊不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款就本案债权优先受偿。港穗房地产公司是本案贷款债权的连带责任保证人，应当在其担保的债权范围内承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，梁燕珊的上述债务有其提供的物的担保，又有保证人港穗房地产公司提供的保证担保，案涉合作协议书未约定以担保实现债权的顺序，故该债权应先以梁燕珊提供的抵押物予以清偿，抵押物不足以清偿的部分再由港穗房地产公司承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁燕珊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金863165.77元及利息、罚息【截至2020年7月23日欠利息57280.01元、罚息5994.65元；从2020年7月24日起至本判决生效之日止，利息以未到期本金为基数按贷款利率即重定价日（每年1月1日）前一个月公布的同档次LPR利率计算，罚息以逾期本金为基数按罚息利率（贷款利率上浮50%）计算；本判决生效之次日起至清偿之日止，罚息以实欠本金为基数按罚息利率计算】。二、在本案债权范围内，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行对被告梁燕珊提供的抵押物即位于广东省中山市********************的房地产（不动产证明号：******号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权。三、被告梁燕珊的上述债务在处分抵押物后仍不足清偿的部分，由被告中山市港穗房地产有限公司承担连带清偿责任；被告中山市港穗房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告梁燕珊追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13878元，减半收取计6939元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由原告中国建设银行股份有限公司中山市分行负担320元，梁燕珊、中山市港穗房地产有限公司共同负担6619元并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓树青二〇二〇年九月二十二日书记员  姚晓霞书记员  程慕桦