广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终11085号 上诉人（原审被告）:林奕章，男，1980年12月14日出生，汉族，住所地广东省汕头市。 委托诉讼代理人：刘廷彦，北京大成（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:戴燕嫔，女，1981年6月6日出生，汉族，住所地广东省深圳市。 委托诉讼代理人：黎志，广东世纪华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师。 原审第三人：深圳香蜜湖度假村有限公司，住所地广东省深圳市福田区香蜜湖度假村内，统一社会信用代码914403006188300492。 法定代表人：郑海天，董事长。 委托诉讼代理人：王**，公司员工。 上诉人林奕章因与被上诉人戴燕嫔及原审第三人深圳香蜜湖度假村有限公司（以下简称“香蜜湖公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初11856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 林奕章上诉请求：1.撤销（2018）粤0304民初11856号民事判决；2.判决驳回戴燕嫔的诉讼请求；3.一、二审所有诉讼费用均由戴燕嫔承担。事实和理由：一、确认合同已解除并非戴燕嫔的诉讼请求，一审判决确认林奕章和戴燕嫔签订的合同已解除既没有事实根据，也没有法律依据。二、解除林奕章和戴燕嫔签订的合同才是戴燕嫔一审的诉讼请求，从本案的情况看，合同履行期限早己届满，已没有解除合同的必要，且不存在合同解除的法定情形，戴燕嫔的诉讼请求理应依法驳回。三、一审不予确认案涉土地面积及位置没有事实根据，理由是：（一）从香蜜湖公司、大道公司、林奕章和戴燕嫔签订的合同看，案涉土地的位置是一致的，并且戴燕嫔和林奕章也曾到现场看过、丈量过，因此，案涉土地的位置是确定的，理应依法得到确认；（二）至于面积，戴燕嫔和林奕章曾到现场丈量过，无论是多少，无论戴燕嫔和林奕章约定多少面积，理应得到尊重，更何况林奕章和戴燕嫔约定的是按多少面积收取租金，而按多少面积收取租金依法可由合同当事人双方约定，法院不应干涉，合同当事人有权处分自己的民事权利。四、一审认定案涉土地被案外人使用并建设成网球场，建成之后一直使用至今，这完全是一审法官听信戴燕嫔的一面之词认定的事实，是违背事实和没有依照法律认定的事实。五、一审认为林奕章没有将案涉土地交付戴燕嫔使用没有事实根据，林奕章证明已将案涉土地交付戴燕嫔使用的证据有双方到现场丈量土地的事实，林奕章为戴燕嫔租赁柜子的事实、微信聊天记录，戴燕嫔请求解除合同的申请书等证据证实。六、一审判决林奕章返还戴燕嫔租赁保证金165000元及租金55000元既没有事实根据，也没有法律依据。戴燕嫔和林奕章既未就解除合同达成一致意见，而且也没有法定解除合同的情形，并且合同的履行期限已届满，已没有解除合同的必要。戴燕嫔要求解除合同本身就是违约，依法应承担赔偿责任。 戴燕嫔辩称，一、根据一审查明的事实，涉案土地的使用权人是香蜜湖公司，自始至终均不同意将涉案土地转租或分租，也就是说，林奕章在签订涉案合同开始就未取得涉案土地的实际支配权和管理权。而林奕章却隐瞒真相，虚构事实，向戴燕嫔收取了租赁保证金和租金。二、涉案合同约定的土地面积是1100平方米，而林奕章提交的其与案外公司大道公司签订的合同约定的土地面积是1000平方米，林奕章向大道公司承租的土地并转租给戴燕嫔的面积不可能超过其向大道公司承租的面积，而林奕章却以多收取租金为目的虚构事实，这是林奕章第二个违约事由。三、林奕章多次提到的案外人陈XX并非居间方，戴燕嫔承租涉案土地已经向深圳市中行房地产信息咨询有限公司支付服务佣金30000元，而案外人陈XX自称是林奕章的女朋友，而林奕章对此并未予以否认。陈XX确保在涉案土地上能够开办餐饮店铺，向戴燕嫔收取了30万元，称是茶水费，打点关系。事实上，相关政府部门已禁止该行为，禁止在该土地上开办餐饮店铺。涉案合同的合同目的无法实现，在戴燕嫔诉陈XX返还不当得利纠纷一案中，福田区人民法院已作出一审判决书，判令陈XX向戴燕嫔返还20万元，因剩余的10万元是以现金的方式支付，故福田区人民法院不予认可。林奕章与案外人陈XX恶意串通，并且协助案外人陈XX对戴燕嫔进行欺诈，这是林奕章第三个违约事由。四、回归案涉合同的履行情况，因林奕章无权对涉案土地进行转租，也无权将涉案土地交付给戴燕嫔。因此，林奕章从签订合同到现在均未向戴燕嫔交付涉案土地，涉案合同未实际履行，林奕章无权收取涉案租金和保证金。五、在香蜜湖公司的度假村内关于非法转租的案例并非只有本案，相关的案例判决均是解除合同，并要求无权进行转租的出租人返还租金以及租赁保证金。综上所述，请求二审法院驳回林奕章的上诉请求，维持原判。 香蜜湖公司发表意见称，关于案涉合同纠纷，香蜜湖公司并非是涉诉合同的当事人，与涉诉合同没有利害关系，香蜜湖公司并不清楚也不了解林奕章与戴燕嫔之间的合同纠纷情况，对一审所查明的情况，香蜜湖公司无法予以确认。 戴燕嫔向一审法院起诉请求：1.解除戴燕嫔、林奕章之间签订的《租赁合同书》；2.林奕章向戴燕嫔返还租赁保证金165000元及租金55000元，合计220000元；3.林奕章向戴燕嫔支付利息9676.33元（以220000元为基数，从2016年12月22月起按银行同期贷款利率暂计算至2017年12月21日为9676.33元，实际计算至全部款项偿清之日）；4.林奕章承担全部诉讼费。 一审法院认定事实：2016年12月24日，戴燕嫔（承租方、乙方）与林奕章（出租方、甲方）签订《租赁合同书》，合同约定甲方将位于香蜜湖XX城XXXX部分土地（原香蜜湖度假村XXX北侧）出租给乙方使用，土地面积为1100平方米（租赁区域的具体位置见附件1平面图上阴影显示部分，该标示只作为位置确定及方便鉴别）；乙方在指定租用的土地用途：旅游度假及游乐用地；乙方租用甲方指定上述物业及土地的期限为2017年1月1日至2018年3月31日止；甲方按乙方承租土地面积1100平方米计算租金，租赁土地的单位面积租金为每平方米每月50元，月租金为55000元；在签订合同之前，乙方须向甲方交纳相当于3个月租金的租赁保证金及首月租金共计22万元；合同期满终止或解除后，如乙方没有拖欠甲方租金及其他费用等违约行为，在乙方交清甲方财产，如期退出租用土地并同时满足合同条款后，甲方在15天内将保证金退还乙方（不计利息）；甲方负责在2017年1月1日前将出租土地按现状交予乙方使用。若因甲方原因迟于上述时间交付承租土地，乙方可要求将合同有效期顺延，双方应于合同约定交付日期前书面签字确认，否则视为已交付。双方确认上述合同虽约定存在附件1平面图，但是实际上并未附有平面图。就上述签订的合同，戴燕嫔分别于2016年12月14日向林奕章支付199000元、12月22日支付30000元。林奕章向戴燕嫔开具165000元的租赁押金收据以及55000元的租金收据。上述转账中多出的9000元，戴燕嫔主张系向林奕章购买集装箱的费用，因为林奕章声称如不在他那里购买集装箱，城管部门将不准许戴燕嫔在土地上经营餐馆。林奕章则主张2016年12月14日的转账系支付的租赁保证金及租金，2016年12月22日支付的3万元与本案没有关联性。该3万元应该是戴燕嫔向案外人承租集装箱柜的费用，至于为何会由林奕章收取该笔费用，林奕章代理人称不清楚。此后，戴燕嫔主张林奕章实际未向戴燕嫔交付涉案土地，戴燕嫔一直未能取得对涉案土地的实际支配权及管理权，更没有在涉案租赁土地上开展经营。合同签订后不久，涉案土地就被案外人使用并建设成网球场，建成之后一直投入使用至今。林奕章则称已向戴燕嫔交付涉案场地，戴燕嫔还购买了涉案场地上的一个柜子。另查，香蜜湖公司系香蜜湖度假村的用地单位，其将总面积17593.6平方米的土地以及土地范围内的部分房屋出租给深圳市大道投资发展有限公司（以下简称大道公司）使用。林奕章主张其从大道公司处承租涉案土地，并提交大道公司与林奕章签订的《租赁合同书》，该合同约定的土地面积为1000平方米，月租金为50000元，且租赁区域的具体位置详见合同附件。但林奕章未提交上述合同的附件，对于为何林奕章与大道公司签订租赁合同约定的面积为1000平方米，但出租给戴燕嫔的面积为1100平方米。林奕章主张实际面积为1100平方米，但合同仅约定1000平方米，并按照1000平方米来收取租金。 一审法院认为，戴燕嫔与林奕章之间存在租赁合同关系，根据合同约定，林奕章应向戴燕嫔提供合同约定的面积为1100平方米，可以用于经营旅游度假及游乐项目的土地。但林奕章并未提交证据证明实际已向戴燕嫔提供符合合同约定的土地，应向戴燕嫔承担违约责任。林奕章虽抗辩称其已向戴燕嫔交付涉案土地，戴燕嫔并已购买涉案土地上的柜子。但戴燕嫔向林奕章购买涉案土地上的柜子并不足以证明林奕章已实际向戴燕嫔交付了涉案土地、戴燕嫔已取得对涉案土地的使用权和控制权。并且，林奕章提交的其与大道公司签订的租赁合同约定的土地面积为1000平方米，常理上来说，林奕章向大道公司承租土地并转租给戴燕嫔的面积不可能超过其向大道公司承租的面积。林奕章亦无法准确描述及提交相应证据证明林奕章向戴燕嫔出租的土地的位置及面积。对于林奕章的该项抗辩，一审法院不予确认。戴燕嫔据此有权解除双方之间签订的《租赁合同书》，并要求林奕章返还165000元租赁保证金及55000元租金及逾期返还该款项的利息。因戴燕嫔提交证据不足以证明其在提起本案诉讼前已向林奕章主张要求返还租赁保证金及租金，而合同也未约定逾期返还该部分费用应承担的违约责任。一审法院酌情确定戴燕嫔有权要求林奕章支付逾期返还上述费用的利息，应自戴燕嫔向一审法院提出本案诉讼之日即2017年12月21日起开始计算，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际返还款项之日止。戴燕嫔该项诉讼请求的超出部分，一审法院不予支持。因如前所述的，林奕章实际并未向戴燕嫔交付涉案土地，双方合同并未实际履行。戴燕嫔主张双方合同因林奕章未能交付土地而已解除，一审法院予以确认。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认戴燕嫔与林奕章于2016年12月24日签订的《租赁合同书》已解除；二、林奕章应在判决生效之日起10日内，向戴燕嫔退还租赁保证金165000元及租金55000元，共计退还220000元；三、林奕章应在判决生效之日起10日内，向戴燕嫔支付逾期退还租赁保证金及租金的利息（利息以220000元为计算基数，自2017年12月21日起开始计算，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际返还款项之日止）；四、驳回戴燕嫔的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案受理费4745元（已由戴燕嫔预交），由戴燕嫔负担200元、由林奕章负担4545元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 林奕章向本院提交以下证据：证据一戴燕嫔与案外人陈XX微信聊天记录，证明戴燕嫔自带工具于2016年12月23日由陈XX陪同前往案涉土地进行面积丈量，戴燕嫔知悉案涉土地位置及面积情况且案涉土地依约交付；证据二林奕章与戴燕嫔丈夫（微信号：jasXX）微信聊天记录，证明戴燕嫔就案涉土地着手进行了设计和施工安排，戴燕嫔知悉案涉土地具体位置及面积情况，案涉土地已交付；证据三林奕章与戴燕嫔（微信号：jaXX）微信聊天记录，证明案涉土地已交付，戴燕嫔曾于2017年5月11日申请退租，并且仅请求退还租赁保证金；证据四电子版退租申请（2017年5月11日），证明2017年5月11日戴燕嫔向林奕章明确提出退租申请，但仅申请退还租赁保证金且案涉土地已依约交付；证据五纸质退租申请（2017年5月15日），证明戴燕嫔2017年5月15日向林奕章第二次申请退租，自行纠正了5月11日首次申请退租时“现因土地用途和实际使用不一致，合同无法履行”的不符合事实的说法，希望协商解除租赁合同并退还租赁保证金且案涉土地已依约交付；证据六大道公司出具的证明，证明大道公司出租给林奕章的土地逾1100平方米，林奕章能够出租1100平方米案涉土地给戴燕嫔。 戴燕嫔质证称，证据一至五在一审审理之前就形成的证据，不属于民事诉讼法中的新证据，已过举证期限，请求二审法院不予采纳该证据。对证据一的真实性认可，证明目的不予认可。该份聊天记录只是其中一部分不能客观的还原真相情况。对于证据二的真实性、合法性均不予认可，不能证明林奕章已经将案涉土地交付给戴燕嫔使用。林奕章一直以各种理由推托退租一事。对于证据三的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。该份聊天记录并不能证明林奕章将涉案土地交付给戴燕嫔，并且只是微信聊天记录一部分，并不能客观的还原案件的真相情况。对于证据四的真实性予以认可，证明戴燕嫔在得知涉案土地并不能交付使用并且也无法在上面开办餐饮店铺后就一直与林奕章积极协商退还租金以及保证金事宜，但是林奕章均拒绝退还，该证据也不能证明涉案土地已实际交付。对于证据六的真实性、合法性均不予认可。公章的真实性无法确认，并且该证明的形成时间是2019年5月25日，是林奕章为应付本案诉讼刻意编造的证据。 香蜜湖公司质证称，香蜜湖公司并不了解林奕章与戴燕嫔的合同纠纷情况，故对上述证据真实性、合法性、关联性无法发表意见。 戴燕嫔向本院提交以下证据：广东省深圳市福田区人民法院出具的（2018）粤0304民初11863号民事判决书，证明在戴燕嫔与陈XX不当得利纠纷中，深圳市福田区人民法院已经作出一审判决，判令陈XX向戴燕嫔返还不当得利20万元，因剩余的10万元以现金方式支付，故一审法院未支持该剩余的10万元。林奕章质证称，该民事判决并未生效。香蜜湖公司质证称，真实性予以认可，关联性不予认可。陈XX与戴燕嫔于2019年7月15日达成的和解协议，由陈XX一次性向戴燕嫔返还不当得利20万元，戴燕嫔同意免除利息。 本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 二审审理过程中，林奕章确认涉案土地已经建成网球场，但不清楚是何时建成的。 本院认为，林奕章与戴燕嫔之间构成土地租赁合同关系。林奕章作为出租人，应当证明其已经交付了涉案土地。 首先，林奕章提交了戴燕嫔与陈XX之间于2016年12月23日的微信聊天记录，双方谈及去涉案土地丈量事宜。本院认为，该聊天记录发生在林奕章与戴燕嫔于2016年12月24日签订租赁合同之前，丈量土地系签订租赁合同确定面积的应有之义，不能推断为交付土地；且合同约定2017年1月1日前交付，故在签订合同时双方并未完成交付土地。林奕章还提交了其与戴燕嫔丈夫的聊天记录，戴燕嫔对真实性不予认可，且该聊天记录亦不能反应林奕章的主张；其次，林奕章提交的退租申请，只能反映戴燕嫔要求退还相关租金和保证金，不能证明土地已交付；最后，双方当事人均确认，涉案土地上早已建成网球场，戴燕嫔从未实际使用过涉案土地。由此，林奕章的举证不足，本院对其主张不予采信。 戴燕嫔有权据此请求解除合同，戴燕嫔于2017年12月21日提起本案诉讼，本案合同于起诉状送达林奕章之日解除。原审判决林奕章退还保证金以及租金并支付从2017年12月21日起的利息并无不当，本院予以维持。 综上所述，林奕章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4819元，由上诉人林奕章负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   睿 审判员 聂   效 审判员 吴 春 泷 二〇二〇年九月三十日 本件与原本核对无异 书记员 吕周（兼）