湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初3296号原告：罗姮，女，1994年12月30日出生，汉族，住武汉市硚口区（户籍地武汉市青山区）。委托诉讼代理人：吴明星、徐洋，武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者（特别授权代理）。被告：张英，女，1960年12月13日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：刘清刚，湖北联正律师事务所律师（一般代理）。原告罗姮与被告张英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告罗姮及其委托诉讼代理人吴明星、徐洋，被告张英及其委托诉讼代理人刘清刚到庭参加诉讼。按法律规定本案鉴定期限不计入审限，已扣除。本案现已审理终结。原告罗姮向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告之母张晶与被告张英签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[05]第16768421号）；二、判令被告张英将位于湖北省武汉市青山区车站街54门301号房屋（建筑面积104.99平方米）所有权过户给原告罗姮，并将上述房屋交付给原告罗姮；三、判令被告张英支付原告罗姮违约金173233.5元；四、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告罗姮之母张晶与被告张英系同胞姐妹，张晶已于2016年10月9日去世，原告罗姮之父、张晶之夫罗纪良于2015年7月9日去世，张晶的父母亦先于张晶去世，现原告罗姮系其母张晶的唯一法定继承人。张晶去世后，原告在2017年5月才知道张晶生前于2016年8月1日与被告张英签订了《武汉市存量房买卖合同》（武房字[05]第16768421号），合同主要内容为：“张晶将位于湖北省武汉市青山区车站街54门301号房屋（建筑面积104.99平方米）作价577445元出售给被告张英，约定签订合同时付定金10万元，过户完成后，即付全款。如被告张英逾期不支付房款，张晶解除合同的，被告张英按全部房款的30%向张晶支付违约金。”合同签订后，被告张英到张晶去世时都未支付房款。原告罗姮得知后多次催要，被告张英仍拒不支付房款，故原告罗姮作为张晶的唯一继承人，依约行使合同解除权，要求被告张英返还房屋所有权并支付相应违约金。为维护原告合法权益，特依据合同约定和法律规定，向贵院提起诉讼，请依法予以支持。被告张英辩称，一、本案系名为“买卖”实为赠与。1、遗嘱明确房屋赠与。张晶生前留有自书遗嘱，内容明确其名下房屋财产与其女儿即原告罗姮无关，全部赠与妹妹即被告张英。2、张晶2016年10月9日病逝，案涉房屋的过户，在其生前亲自出面办理，全部过户手续均由其本人亲笔签署。3、房屋以赠与为目的。案涉房屋及其权属证书，张晶早就交给被告张英管理。2016年8月1日办理过户手续签署合同时，张晶未要求被告张英支付定金，事后至病逝，也未要求被告张英支付房款。8月22日案涉房屋均过户至被告张英名下，过户税费均由被告张英支付。二、房屋赠与事出有因。1、张晶与被告张英系同胞姐妹关系，案涉17街房屋系祖父张殿恩、父亲张成义居住过的祖产；案涉车站街的房屋，因张晶对罗姮非常失望，故其生前将房屋赠与妹妹即被告张英并完成过户。2、张晶生前的生活、就医、殡仪均由被告张英出面办理，张晶自书遗嘱中也写明：“妹妹张英一直悉心照料本人生活”。3、原告罗姮虽为张晶的亲生女儿，但长期在外工作生活，缺少社会阅历，个性张扬无节制，亲情观念淡薄。张晶自书委托书及遗嘱中也写明：“罗姮少不更事”、“好逸恶劳且打我骂我”。4、房屋在过户之前，房屋及权属证书均已交给被告张英手中。张晶2016年1月9日自书委托书写明：全权委托亲妹妹张英负责名下全部债权债务，女儿罗姮不得干扰参与，张英可代为管教罗姮。5、以买卖形式过户可节省费用。案涉房屋过户前，张晶经咨询朋友和专业人员得知，以买卖形式办理房屋过户比赠与形式办理过户节省时间与费用，在这种情况下，张晶才要求被告张英陪同，采取“买卖形式”办理过户。6、过户申报房价参考评估核定价。房屋过户时为节省税费，车站街、17街二套房屋申报价均是张晶经手办理的，且均按稍低于房产部门交易系统核定评估价申报。车站街房屋交易系统评估核定价为60.51万元，故按略低于评估核定价申报5500元/平方合计577445元；17街房屋交易系统评估核定价为25.2万元，故按略低于评估核定价申报5000元/平方合计231150元。三、原告罗姮的诉求应予全部驳回。过户是张晶生前对房屋财产自愿做出的处分，也与张晶生前的遗愿相符。房屋过户过程中产生形式上的“买卖合同”条款内容，并非张晶生前和被告张英双方的意思表示，双方也没有按形式上的“买卖合同”条款内容执行，张晶生前及原告罗姮均并没有向被告张英催要过定金和房款。原告罗姮提出的两案诉求，不仅违背张晶生前的行为和遗愿，也没有事实与法律依据，应予全部驳回。本院经审理查明，原告罗姮之母张晶与被告张英系姐妹关系。张晶于2016年10月9日去世。原告罗姮父亲罗纪良于2015年7月9日去世，张晶的父母亦先于张晶去世。张晶原系武汉市青山区车站街54门**房屋的所有权人（单独所有）。2016年8月1日，张晶（卖方、甲方）与被告张英（买方、乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》（武房字[05]第16768421号），约定甲方将位于武汉市青山区车站街54门301号房屋，面积104.99平方米，出售给乙方，价格为577445元，付款方式为签订合同时付10万元，余款待过户后支付。合同签订后，案涉房屋于2016年8月22日过户登记至被告张英名下。庭审中，被告张英称案涉房屋“名为买卖实为赠与”，并未支付房款。对此被告张英提交如下证据，1、张晶于2016年1月9日出具的《委托书》，载明：“因本人腿脚不便，体弱多病，特委托亲妹妹张英女士全权追索、清理、管理本人名下的全部债权，财务。女儿罗姮少不更事，未经本人同意，不得干扰参与本人名下全部事务。必要时，请张英女士，代为管教罗姮”；2、张晶出具的《遗嘱》，载明：“因本人年迈体弱，病入膏肓，为防意外，特对身后事，作如下安排：一、继子罗彬，从不赡养关心本人生活，女儿罗姮好逸恶劳，打我骂我，故本人名下的房屋财产与他们一概无关。二、因妹妹张英一直悉心照料本人生活，故本人名下财产全部赠给她……”；3、张晶病危期间的短信及微信聊天记录。证明罗姮在张晶病危期间未尽赡养义务，罗姮在2016年9月24日曾发短信“放过我好吧，我什么都不要，我已经不在武汉了，什么都给你们，随便你们怎么找，反正找不到我的，我直接去外地投奔我朋友了，神马都不要，钱、房子、我妈都给你们了，再见罗姮”。案件审理过程中，原告罗姮申请对上述《委托书》、《遗嘱》的全文及张晶的签名进行鉴定。经本院释明，原告坚持要求对《委托书》、《遗嘱》的全文进行鉴定。本院委托湖北两江司法鉴定所进行鉴定，该鉴定于2019年12月30日被退案，理由为对遗嘱全文鉴定无足够样本，无法进行有效对比。后本院委托湖北诚信司法鉴定所再次鉴定，又于2020年5月21日被退案，理由同样为提供的比对样本不足。以上事实有（2015）鄂青山民一初字第00690号民事调解书、居民死亡殡葬证、婚姻登记记录查询证明、武汉市存量房买卖合同、委托书、遗嘱、房产过户税费单据、房屋登记信息查询单及权属证书收条、死亡记录及居民医学死亡证明、微信及短信记录、委托鉴定函等证据及释明笔录、开庭笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点在于张晶与被告张英之间是否存在真实的买卖关系。原告罗姮主张双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，被告张英未支付房款，要求解除合同并承担违约责任。被告张英辩称案涉房屋系“名为买卖实为赠与”，签订房屋买卖合同是为了便于房屋产权过户。对此本院认为，1、案涉房屋过户前，被告张英未按约定支付首付款，房屋过户后未支付余款，且事后张晶未向被告张英主张权利；2、张晶生前出具的委托书及遗嘱均有将财产赠与被告张英的意思表示；3、根据被告张英提供的微信、短信记录可以看出，原告罗姮在张晶病危期间未尽到赡养义务。综上，本院采信被告张英的相关辩称意见，认定张晶与被告张英是以签订房屋买卖合同的方式办理过户手续，双方之间实际为赠与合同关系。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据该规定，案涉房屋已办理了产权变更登记手续，赠与合同已履行完毕，已发生法律效力。故罗姮要求解除房屋买卖合同等诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告罗姮全部诉讼请求。本案减半收取的案件受理费5653元，由原告罗姮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  施义二〇二〇年九月八日书记员  张强