宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2537号 上诉人（原审被告）：宁夏物润置业有限公司。 法定代表人：魏某。 委托诉讼代理人：谢某，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐某，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏物润置业有限公司（以下简称物润置业公司）因与被上诉人王某租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初18682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序于2020年9月9日由审判员独任开庭进行了审理。上诉人物润置业公司的委托诉讼代理人谢某、徐某、被上诉人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物润置业公司上诉请求：1.撤销银川市兴庆区人民法院(2019)宁0104民初18682号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院程序严重违法。被上诉人主张买卖法律关系，一审法院认定为租赁法律关系，没有行使释明权，属于程序违法。被上诉人起诉解除《商铺使用权买卖合同》，而一审法院判决解除《商铺使用权买卖合同》(2005年7月30日至2025年7月30日)，与当事人诉请不一致，超过诉请裁判。被上诉人并未诉请确认《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》性质，原审法院对两份合同的定性超出诉请范围，同样存在没有通知人防办作为利害关系人参加诉讼，剥夺了人防办对该合同性质发表意见的权利，侵害了人防办的合法权益。二、物润公司完成交付。2013年签订《商铺委托租赁合同》，该合同签订就代表被上诉人一直对上诉人交付商铺不持有异议。三、商铺隔断拆除系被上诉人授权所为，应由其自担风险，物润公司并未违约，不满足《合同法》94条法定解除条件。即使法院认为被上诉人享有解除权，解除权行使的合理期限已经经过法律规定的期限。四、同案不同判，有损司法公正。原审法院曾经就(2008)兴民初字第5609号、(2008)兴民初字第5607号作出民事判决，兴庆法院未支持当事人解除合同的诉讼请求。综上，原审法院程序严重违法，请求支持上诉人上诉请求。 王某答辩称，上诉人将钱收了，什么都没给被上诉人。请求驳回上诉，维持原判。 王某向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告之间签订的《商铺使用权买卖合同》；2.依法判决被告向原告返还商铺使用权费用82000元整，并承担违约损失35465元（按照年利率6%，自2005年2月21日计算至2019年12月8日）；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实，2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地面广场、休闲广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。 2005年2月21日，原、被告签订《商铺使用权买卖合同》一份，约定被告将位于银川市××区商铺使用权转让给原告作商业经营使用，商铺面积为6.2平方米，转让期限为40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止。转让价为82000元，优惠后的转让费为80360元。被告应于2005年7月30日前将商铺交付原告使用，被告延期交付商铺，每延期一日按缴付租金的万分之二支付违约金。若延期超过三个月，原告有权退还商铺。但之后双方并未办理商铺移交手续。 2013年5月20日，原、被告签订《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》各一份，约定：原告将其享有使用权的涉案商铺委托给被告进行整体出租，委托期限为20年，年租金4536元，租金每3年递增5%，租金每季结算一次，支付期限为每季开始后的15日内，由被告代为结算，原告同意对商铺进行统一规划和改变商业装修格局，服从整体出租合同约定，租赁期限内不干扰、影响、阻碍华联超市的正常经营。未经双方协商一致，不得变更、撤销委托协议。2013年10月28日，被告给原告出具《商铺使用权证明》一份，载明依据原告于05年2月21日与被告签订的《商铺使用权买卖合同》，原告依法享有银川市南门中煌商业广场负一层B区319号商铺使用权自2005年2月21日起至2053年7月30日止。现原告以被告未交付商铺使用为由，诉至一审法院。 另查明，2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房，租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日，租金标准为每日每平方米0.95元，租金每3年递增5%，合同签订后的两个月内，被告应完成上述场地使用权人的清理签约工作并拆除场地内的现有隔断，以保证承租人的正常使用。后被告拆除涉案租赁场地内所有商铺的隔断，至今未恢复。2011年10月28日，华联超市银川分公司向被告支付订金5000000元。2016年9月9日，因被告与华联超市银川分公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市）在履行上述《租赁协议》过程中发生纠纷，被告以华联超市银川分公司、华联超市违约为由起诉至银川市中级人民法院，要求华联超市银川分公司、华联超市继续履行与被告宁夏物润置业有限公司签订的《租赁协议》，并赔偿被告损失19600000元，华联超市及华联超市银川分公司应诉后提出反诉，要求解除《租赁协议》，并由被告返还原告定金10000000元，该院经审理于2017年10月24日作出（2016）宁01民初754号民事判决书，判决：一、解除被告与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》；二、华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失21269400元（自2014年6月11日起至2017年6月30日止，共计1115日）；三、驳回被告的其他诉讼请求；四、驳回华联超市、华联超市银川分公司的其他诉讼请求。华联超市不服提出上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，该院经审理认为一审法院判决解除《租赁协议》并无不当，且认定起租日期为2014年6月11日符合实际情况，华联超市在被告承诺签约率已达99.1%并要求接受场地的情况下拒不接受租赁场地，应对《租赁协议》不能履行负主要责任，而被告未能按约定将涉案租赁场地整体交付华联超市，亦应对《租赁协议》不能履行负一定责任，遂于2018年7月11日作出（2018）宁民终153号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第一项、第四项；二、撤销银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第三项；三、变更银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第二项为：上诉人华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失17328990元；四、驳回被告的其他诉讼请求。 一审法院认为，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定由被告投资建设银川市兴庆区南门二期人防工程，该工程属于国有资产，被告建成后享有40年的使用权，被告投资的目的在于对涉案人防工程使用、收益，其投资行为即是其获得使用、收益权利所需支付的对价，故被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同性质亦应为房屋租赁合同。原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》约定被告将涉案商铺使用权转让给原告，该份合同虽名为“使用权买卖”，实为“转租”行为，故原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》的实质为转租合同。《商铺使用权买卖合同》约定的租期为40年，超过了法律关于最长租期的规定，故该份合同在2005年7月30日起至2025年7月30日期间合法有效，超出部分（2025年7月31日起至2045年7月30日）无效。关于原告要求解除《商铺使用权买卖合同》的主张，对无效部分无解除合同的法律基础，就合同有效部分的使用权问题，原告签订涉案《商铺使用权买卖合同》的目的在于使用商铺或通过商铺使用权进行收益。被告无法提交证据证明将商铺交付原告占有使用，合同约定被告逾期交付商铺，原告有权退还商铺。且被告为履行与华联超市银川分公司之间的《租赁协议》已将涉案商铺在内的场地进行整体拆除，商铺所在的位置已无法和其他商铺进行区分，导致原告无法占有使用涉案商铺。综上，涉案《商铺使用权买卖合同》已无法履行，原告的合同目的无法实现，故原告起诉要求解除《商铺使用权买卖合同》符合法律规定，法院予以支持。 关于原告要求被告返还转让费的主张，《商铺使用权买卖合同》实为转租合同，故原告支付的转让费实为租金。根据法律规定，基于无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将收取原告的合同无效期间，即自2025年7月30日起至2045年7月30日止的租金40180元（80360元÷40年×20年）返还原告。关于有效期间的租金的返还问题，涉案《商铺使用权买卖合同》解除后，被告应当向原告返还未使用期间的租金，原告称被告自始未向其交付涉案商铺，被告亦未提交相应的交付凭证。2013年，被告为了履行与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》（2011年签订，但履行期开始时间为2013年1月1日）集中与包括原告在内的小业主签订了《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》。原告于2013年5月20日将涉案商铺委托被告对外出租，并约定原告享有出租收益，原告自此取得了涉案商铺的使用、收益的权利，故扣除2013年5月20日起至银川市中级人民法院、宁夏回族自治区高级人民法院判决确定的华联超市向被告支付租金的截止日期（即2017年6月30日，共计1503日）止的租金后，被告应向原告返还租金31907元[（80360元-40180元）-（40180元÷20年÷365日×1503日）]。综上，被告应当向原告返还租金共计72087元（40180元+31907元）。 关于原告要求被告承担违约金35465元的主张，因被告将涉案商铺隔断拆除致使原告无法使用涉案商铺，故被告应向原告支付违约金。对于违约金数额，被告主张过高并要求法院予以调整，参照原告的损失，酌定被告向原告支付违约金27505元（2005年8月1日起至2019年12月9日以31907元为基础，按年利率6%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除原告王某与被告宁夏物润置业有限公司签订的《商铺使用权买卖合同》（自2005年2月21日起至2025年2月21日止的有效期间）；二、被告宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王某商铺转让费72087元、违约金27505元，合计99592元。案件受理费2650元，减半收取计1325元，由原告王某负担202元，被告宁夏物润置业有限公司负担1123元 本院二审期间，上诉人、被上诉人未提交证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案中，上诉人物润置业公司与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》约定，涉案工程属于国有资产，上诉人通过投资建设该工程，获得对建成后工程40年的使用权。一审法院结合上述约定并根据南门二期人防工程所有权归国家，使用权、受益权由上诉人物润公司享有，认定本案符合房屋租赁合同的特征，上诉人与被上诉人签订《商铺使用权买卖合同》实质为转租行为并无不妥。上诉人与被上诉人王某签订的《商铺使用权买卖合同》约定的使用期限为40年，超过了法律规定关于租赁合同的期限，但在法律规定范围内的二十年租赁合同期限仍然有效。根据本案一审所收集的证据，涉案商铺被上诉人王某虽不认可其已接收，但被上诉人王某与上诉人物润置业公司签订的《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》，可以证明被上诉人王某已接收了商铺。因被上诉人王某与上诉人物润置业公司签订的协议中约定委托期间王某同意对商铺进行统一规划和改变商业装修格局，并整体租赁。上诉人物润置业公司也根据委托协议的约定和整体出租的目的，对商铺进行了改造。由于上诉人物润置业公司与承租方发生纠纷导致合同被解除，致委托出租商铺的目的不能实现，该行为不是上诉人物润置业公司的行为所导致。对此，被上诉人王某并未就解除《出租商铺委托协议》提起诉讼，而是就其与物润置业公司签订的《商铺使用权买卖合同》提起诉讼，请求解除合同并返还商铺使用权转让费80360元。而《出租商铺委托协议》未能得到履行，不是导致本案所争议的《商铺使用权买卖合同》解除的约定条件，也非法定条件。被上诉人王某自愿与上诉人物润置业公司签订《商铺使用权买卖合同》，且在签订合同时均无法预料涉案商铺目前所处的商业风险，且被上诉人王某已接收了涉案商铺。虽涉案商铺隔断已被拆除，但商铺隔断均可以通过加装隔断予以恢复。根据上诉人、被上诉人双方约定的合同期限，其中符合法律规定的使用期二十年仍为有效，该有效合同部分，被上诉人王某超过法定解除期主张解除《商铺使用权买卖合同》，无合同依据和法律依据，对此应不予支持。但由于双方所约定超出二十年的剩余二十年为无效约定，按照无效合同处理原则，应予返还，故上诉人物润置业公司应返还被上诉人王某商铺租金40180元。关于违约金问题。因上诉人物润置业公司已将涉案商铺进行了交付，被上诉人在接收商铺后，委托上诉人物润置业公司出租，物润置业公司出租不能，不是物润置业公司的行为所致，不能因此导致涉案《商铺使用权买卖合同》的解除，因此，物润置业公司就本案而言并无过错，不应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初18682号民事判决； 二、上诉人宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还被上诉人王某自2025年7月31日起至2045年7月30日期间的租金费用40180元； 三、驳回被上诉人王某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1325元（已减半收取），由被上诉人王某负担872元，由上诉人宁夏物润置业有限公司负担453元；二审案件受理费1325元，由被上诉人王某负担791元，由上诉人宁夏物润置业有限公司负担534元。 本判决为终审判决。 审判员  陈勇军 二〇二〇年九月二十九日 书记员  陈 丽 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。