广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2092号上诉人（一审被告）：惠州中财置业有限公司，住址：广东省惠州市惠阳区*********。法定代表人：马占红委托诉讼代理人：王栋梁，系惠州中财置业有限公司的员工。委托诉讼代理人：张晓婷，系惠州中财置业有限公司的员工。被上诉人（一审原告）：张永恒，男，1990年8月25日出生，汉族，住所地湖南省衡阳县**************，公民身份号码：430************759。被上诉人（一审原告）：曾文娟，女，1991年4月11日出生，汉族，住所地湖南省邵东县******委会13组9号，公民身份号码：430********116842。两被上诉人共同委托诉讼代理人：逯军、汤裕杰，广东谷泰律师事务所律师、实习律师。上诉人惠州中财置业有限公司与被上诉人张永恒、曾文娟因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初5399号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州中财置业有限公司上诉请求：一、请求上级人民法院依法撤销惠州市惠阳区人民法院做出的（2019）粤1303民初5399号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。二、请求一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院就认定上诉人构成合同欺诈的行为，符合《民法总则》、《合同法》规定可撤销的情形；上诉人认为一审法院就此观点存在适用法律错误，认定事实不清的情况。根据《合同法》第五十四条第二款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，合同欺诈有四个构成要件：（1）欺诈方有欺诈的故意。即明知告知对方的情况是虚假的或者故意隐瞒真实情况会使对方陷于错误认识而希望或者放任这种结果的发生。（2）欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况，如未履行瑕疵告知义务等。（3）相对人因欺诈行为而陷于错误认识，即相对人陷于错误认识与欺诈方的欺诈行为有因果关系。（4）相对方因错误认识而做出意思表示，即因为错误认识而与之订立了合同。综上，判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。本案是现房销售，被上诉人是经过实地考察后才与我司签订商品房买卖合同。根据上诉人与被上诉人于2018年7月7日签订的《商品房买卖合同》中已经对涉案商铺的位置、面积、层高、价款等信息如实的约定清楚，双方是在公平、平等的原则下签订的上述合同，并不存在隐瞒、欺诈的情形。另，被上诉人作为买房人，主张上诉人的虚假宣传行为构成欺诈，要求撤销合同，对此应考察被上诉人在签订合同时是否因为上诉人的上述相关行为产生错误认识并基于错误认识做出了非真实意思表示。事实上，涉案商铺位于的都市广场共分四层，一楼和三楼均已达到6米层高，宣传海报并没有构成虚假宣传。即证实上诉人关于层高、位置等方面的宣传并无不实之处，对于被上诉人的购房意向并没有影响，并没有导致被上诉人对其实际签订的合同内容产生错误认识。首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会做出购买与否的意思表示。上诉人在本案中的广告宣传并非直接影响被上诉人决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，涉案合同中对被上诉人所购商铺的地理位置、结构、质量和价格等内容也是明确的，系双方平等协商后达成的，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，上诉人的广告宣传等涉案行为并未使被上诉人对其所购房屋的质量、价格、地段等合同内容产生错误认识，其签订合同购买涉案房屋系其真实意思表示。因此，上诉人不构成对被上诉人的欺诈，被上诉人要求撤销合同不符合法律规定，不应支持。二、一审法院认定本案是该院受理的同批次系列案件，适用了统一的法律规定和事实理由，仅凭被上诉人的口头阐述，并没有区分进行实际的事实认定，造成了错误的判决结果。原一审法院受理的不同案件中，涉案商铺都是产权清晰的，虽有些铺位并不在上诉人名下，但上诉人在与购房者签订《商品房买卖合同》日期前已经取得了商铺所有权人的全权委托授权（委托我方进行销售等），符合《民法通则》、《合同法》中关于委托代理的情形，不应判令撤销，而应区别对待。甚至也将商铺登记在上诉人名下，无查封、抵押情况，而是因为购房者看到或者听说商场的运营情况不是十分良好、可能会影响其收益等情况，才想请求正在履行中的合同也一并按照前述系列案件统一做出撤销的裁决。一审判决还可能造成其它购房者跟风诉讼，使上诉人造成更大的损失及恶劣的社会影响。三、本案中涉案商铺虽存在一定的瑕疵，但并不构成可撤销的要件，更不会影响合同的订立和履行，因此双方签订的商铺买卖合同应当依法有效，双方应继续履行合同义务，上诉人无须向被上诉人返还购房款及相关利息。被上诉人张永恒、曾文娟答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被答辩人在出售涉案商铺、签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒涉案商铺的产权人等重要信息，致使答辩人作出错误的意思表求。通过原审查明的事实，涉案商铺的产权人为案外人李冠军、饶华美，但作为商铺的出卖人(被答辩人)在和答辩人签订《商品房买卖合同》时，并未告知答辩人相关事实。相反，从被答辩人提供的涉案《商品房买卖合同》等附件的文本格式及内容来看，被答辩人存在有意隐瞒、误导答辩人认为涉案商铺是其开发建设的一手房，事实上答辩人在签订涉案商铺的《商品房买卖合同》时也误认为是被答辩人开发建设的。同时，涉案商铺的方位没有相应的商铺平面图、具体方位不明确等情形。由于被答辩人在出售商铺时未履行披露商铺存在瑕疵的义务，有意隐瞒影响答辩人是否决定购买的重要情形，误导答辩人，导致答辩人作出错误的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，因重大误解订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。答辩人行使合同撤销权具有事实及法律依据，原审判决正确，敬请二审法院依法驳回上诉，维持原判。张永恒、曾文娟向一审法院起诉请求：1、撤销原、被告于2018年7月7日签订的《都市广场认购书》《商品房买卖合同》《都市广场商铺分期付款协议书》《商铺委托经营管理合同》；2、被告返还购房款人民币193450元及利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年7月7日起计至还清为止；以109000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年7月14日起计至还清为止；以34450元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年9月1日起计至还清为止）；3、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月7日，原告与被告签订《都市广场认购书》，约定原告认购都市广场*******；同日，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于惠阳区************号商品房，总房价款318000元，原告应当于2018年7月14日前支付首期房价款159000元，于2023年7月30日前分60期支付该商品房的全部价款，每期支付2650元。被告应于2023年12月31日前向原告交付该商品房。合同附件一房屋平面图（应当标明方位）中未具体载明涉案房产方位。同日，原、被告签订《都市广场商铺分期付款协议书》，约定涉案房产总房款391704元，减租后价格318000元，原告已付房款159000元，剩余房款159000元分60期支付，期限自2018年8月30日至2023年7月30日止，每月30日前支付2650元至原告指定银行账户（开户行：农业银行惠州分行；开户名：徐芳霞；账号622********04912416），被告应在原告付清所有商铺款项之日起360个工作日内办妥该商铺的产权过户登记手续。同日，原、被告签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的都市广场A层082号商铺委托给被告对外出租及管理。合同签订后，被告于2018年7月7日出具《收款收据》载明收到原告定金50000元；于2018年7月14日出具《收款收据》载明收到原告首期款109000元；原告于2018年8月至2019年8月期间每月向被告指定账户汇款共计34450元。2019年9月27日，原告向被告发送《暂停付款通知》，载明因涉案商铺存在产权不明、已被法院查封等情形，为维护合法权益，向法院提起诉讼，在法院作出终审判决之前，暂停支付涉案购房款。另查明，2012年12月18日，案外人李冠军、饶华美公证委托被告代理转让位于惠阳区淡水镇人民四路都市广场A一层A082号商铺。2019年4月25日，被告为两原告向税务局缴纳坐落于惠州市惠阳区***************号铺的印花税、契税。再查，被告的经营范围为投资开发惠阳都市广场及其配套设施，并用于出售、出租及物业管理。一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方当事人的意思表示一致是合同成立的本质要素，双方当事人的意思表示真实是合同发生法律效力的关键要素。所以，在订立合同的过程中，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。从被告经营范围可知，被告作为涉案商铺的投资开发商、运营及管理人，对涉案商铺的权属、位置、面积、有无被查封等基本情况及综合经营信息的掌控，相对于公司外部的任何第三人而言，都绝对地处于优势控制地位。因此，根据诚实信用原则，被告在对外宣传销售商铺的过程中，不仅不得故意提供虚假情况，而且更有义务向买受人披露商铺的产权人、位置（商铺平面图）、面积、层高、价款、运营及是否可正常交易等对商铺价值具有或可能具有重大影响的事实，以避免对方当事人作出不真实的意思表示，影响商铺转让协议的效力。本案中，被告未能提供充分有效的证据证明其在订立商铺转让合同之前，曾向原告披露涉案商铺的实际产权人、具体位置或展示该商铺的平面图等事实，在《商品房买卖合同（现售）》的合同附件亦未标明涉案房产位置与方位。从证据《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》、《商铺委托经营管理合同》和契税发票载明内容来看，涉案房产出现了*************等不同编号，商铺具体方位不清，足以影响了原告对商铺位置、价值等判断，导致原告作出错误的意思表示，故原告请求撤销《商品房买卖合同（现售）》，有事实和法律依据，予以支持。根据《合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，合同被撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。所以，原告诉请被告返还已付购房款193450元及以193450元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自原告实际支付之日起计至还清之日止计算的利息，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起撤销原告张永恒、曾文娟与被告惠州中财置业有限公司于2018年7月7日签订的《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》和《商铺委托经营管理合同》。二、被告惠州中财置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告张永恒、曾文娟已付购房款193450元及利息（利息计算方式：以50000元为基数自2018年7月7日起、以109000元为基数自2018年7月14日起、以34450元为基数自2019年9月1日起计至返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2085元（原告已预交），由被告惠州中财置业有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同是否应予以撤销。对此分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，上诉人并未提供充分有效的证据证明其曾向被上诉人披露涉案商铺的实际产权人、具体位置或展示该商铺的平面图等对商铺价值具有或可能具有重大影响的事实，应当承担举证不能的不利后果。涉案商铺具体方位不清，在《商品房买卖合同（现售）》的合同附件中未标明位置、层高与方位，在宣传海报却标明“六米层高靓铺统一管理硬件保障”“六米高层钻石靓铺”，买受人系基于对商铺产权人、位置等的错误认识，才作出购买商铺的意思表示。上诉人系以欺诈手段使被上诉人在违背真实意思的情况下订立合同，涉案合同应予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同被撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故被上诉人现主张撤销涉案合同、返还被上诉人已付购房款及利息，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人惠州中财置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用4170元，由上诉人惠州中财置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月二日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧