兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初2246号原告：兴城洪福物业有限公司，住所地兴城临海产业区起步区，统一社会信用代码91211481055673229E。法定代表人：王亚斌，男，1955年2月28日生，汉族，住兴城市，该公司经理。委托诉讼代理人：郭紫葳，辽宁持盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：常雪，女，1990年10月16日生，满族，住兴城市，该公司职员。被告：刘爽，男，1978年11月12日生，满族，住。委托诉讼代理人：刘洪君（刘爽父亲），男，1958年12月20日生，满族，住兴城市。被告：苏文波，男，1963年9月11日生，汉族，住兴城市。原告兴城洪福物业有限公司（以下简称洪福物业）与被告刘爽、苏文波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪福物业的委托诉讼代理人郭紫葳、常雪、被告刘爽的委托诉讼代理人刘洪君到庭参加诉讼，被告苏文波经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。洪福物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费5277.89元（计算至2020年2月29日），并支付违约金（违约金自2014年8月31日起，按逾期交纳物业费的日3‰标准向原告支付违约金至实际给付完毕之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系观海国际小区物业服务管理人，为观海国际小区业主提供物业管理服务。被告系观海国际小区业主。2013年8月31日，被告苏文波办理了入住手续。被告入住后仅交纳了当年的物业费。从2014年8月31日起至今，被告一直接受物业服务但却迟迟未向原告交纳物业服务费用，其行为已经构成违约，应向原告交纳尚欠的物业费并按合同约定向原告支付违约金。而后，经原告多次催要未果无奈诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。刘爽辩称，房子是2013、2014年从苏文波处购买的，至今未过户，一直是刘爽在居住。因为车库一直在漏水不能使用，找过物业协商很多次，物业让我们找开发商，但是开发商又让我们找物业，来回踢皮球。还有就是小区内私占公共用地。而且小区业主委员会什么时候成立的我们业主不知道。前期物业合同到期后也没有收到业委会和社区给业主的通知，没有开过业主大会，所以业主委员会代表业主签的合同是作废的，不应采纳。街道和服务中心也是为人民服务的，不应该为物业服务，不应该指派物业，他们也代表不了业主委员会，如果是代表临时业委会，也应该开业主大会来决定相关事宜。根据《葫芦岛市物业管理办法》第68条，房屋竣工验收合格后业主才能支付物业费，未验收合格的房屋由开发公司向物业公司支付，根据上述规定，物业费应由开发商铂翔公司支付。物业委托合同的截止时间是2019年7月4日。苏文波未到庭未答辩。本院经审理认定事实如下：原告于2013年8月15日与观海国际小区开发商兴城铂翔房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告为该小区提供前期物业服务至2016年7月4日止。2016年7月5日，原告又与兴城市观海国际小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，由原告对该小区提供物业服务，合同期限自2016年7月5日起至2019年7月4日止。该小区物业服务收费标准为：2014年7月1日前，物业费为每月0.6元/㎡；自2014年7月1日至2019年7月4日止，物业费为多层每月0.7元/㎡、高层每月0.8元/㎡、电梯费420元/年。另查，被告于2013年8月31日入住成为该小区业主，该户面积为114.24㎡。原告依据物业服务合同为该小区提供物业服务期间，被告自2014年8月31日起至2019年7月4日未交纳物业服务费0.7元/月/㎡×114.24㎡×58.1月＝4646.14元。上述事实，有《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》及原、被告陈述载卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与兴城铂翔房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及与兴城市观海国际小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》中，约定由原告为兴城市观海国际小区业主提供物业服务。原告已经按照合同约定以及相关规定提供服务，被告应向原告按时交纳物业服务费。由于原告与观海国际小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》的合同期限至2019年7月4日，海河桥社区于2019年9月25日通知原告暂时继续为该小区提供物业服务，但对该期间的物业服务费的收取标准原告并未提供证据证明，故对原告诉请的超过2019年7月4日物业服务费不予支持。对于原告主张被告自2014年8月31日起按照3‰的标准支付违约金，本院从有利于原、被告之间物业服务合同的顺畅履行及缓解原、被告之间矛盾角度出发，对原告的该主张不予支持。关于被告辩称业主委员会的成立及其代表人的选举均不知情，对其签订的物业合同不予认可，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故对被告上述抗辩不予支持。关于被告提出车库漏水等房屋质量问题，本院认为，被告所购房屋的质量问题不应由物业公司承担责任，应该向义务人主张权利，故被告的该抗辩意见不予采信。关于被告认为房屋未验收应由开发商交纳物业费的抗辩，本院认为被告所说的《葫芦岛市物业管理办法》系地方行政规章，且本院与葫芦岛市公共物业管理中心及葫芦岛市住建委法规科询问，《葫芦岛市物业管理办法》部分条款在与2018年2月1日施行的《辽宁省物业管理条例》（以下简称2018年条例）条款冲突后应适用2018年条例。根据2018年条例第四十四条规定：“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。”本案被告已实际入住并交纳物业费的客观事实是存在的，应依法认定其对商品房买受交付的认领行为及对接受原告提供物业服务的认可，故被告应承担交纳物业费的义务。关于本案承担物业费主体问题，原告诉请物业费期间案涉房屋所有权人虽为苏文波，但实际接受原告提供的物业服务的主体为刘爽，故应由被告刘爽承担物业服务费。被告苏文波未出庭参加诉讼，系其自愿放弃法律赋予的抗辩权，对原告提供证据的真伪性及因不参加庭审引起的不利的法律后果，由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘爽于本判决生效之日起15日内给付原告兴城洪福物业有限公司自2014年8月31日起至2019年7月4日止的物业服务费4646.14元；二、驳回原告兴城洪福物业有限公司要求被告苏文波承担物业费的请求；三、驳回原告兴城洪福物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘爽负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  丛美慧二〇二〇年九月十五日书记员  宋 祺本判决适用的相关法律条款：一、《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。