广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3110号上诉人（原审原告）：麦丽瑜，女，1974年10月27日出生，汉族，住广东省鹤山市******************。公民身份号码：440************327。委托诉讼代理人：孙逊，广东鹤明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹤山市沙坪街中东西村大海塘经济合作社，住所地：广东省鹤山市********。组织机构代码：58826534-0。负责人：冯子昌。上诉人麦丽瑜因与被上诉人鹤山市沙坪街中东西村大海塘经济合作社（以下简称“大海塘经济合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麦丽瑜上诉请求：1.改判麦丽瑜与大海塘经济合作社于2017年5月3日签订的租赁合同在2020年1月2日解除；2.改判大海塘经济合作社退还租赁合同保证金4000元，返还已交纳租金6000元、赔偿金2000元；3、改判大海塘经济合作社赔偿麦丽瑜各项经营损失70000元；4.本案的诉讼费用由大海塘经济合作社承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。2017年5月3日，大海塘经济合作社作为出租方将坐落于鹤山市沙坪街道中东西大海塘********房屋出租给麦丽瑜，租赁期限从2017年6月1日至2020年5月31日。麦丽瑜在签订租赁合同之后按约定向大海塘经济合作社支付了合同保证金4000元，并一直支付租金至2019年12月份。租赁合同履行期间内，大海塘经济合作社在未通知麦丽瑜的情况下于2019年5月16日将涉案租赁物整栋出租给了案外人梁某，大海塘经济合作社在2019年10月12日向麦丽瑜发出通知，该份《通知》载明现有大海塘村**区第*座厂房已整座租给梁某租户，第*座铺位9卡、10卡、11卡、12卡租金在2019年10月份开始全部交给梁某租户，以上事实均有麦丽瑜提交的《租赁合同》、大海塘经济合作社发出的《通知》一份予以证实。而一审判决却对此事实予以不顾，却认定大海塘经济合作社与案外人签订的《协议》中大海塘经济合作社虽然将涉案商铺所在的整幢厂房租予梁某，但《协议》亦订明，包括涉案商铺在内的9-12号商铺，待2020年5月31日租约期满，方才租予梁某。麦丽瑜认为该份《协议》中“关于9-12号商铺，待2020年5月31日租约期满，方才租予梁某”的记载的真实性存疑，从麦丽瑜提交的证据及梁某在涉案商铺门口搭建脚手架装修的事实，麦丽瑜有理由相信，大海塘经济合作社在租赁合同期满前，将整栋涉案租赁物出租并允许案外人梁某装修的事实等属于根本的违约行为，严重损害了麦丽瑜的合法权益。麦丽瑜认为一审法院在认定案件事实方面没有考虑到麦丽瑜提交证据的证明力与《协议》内容存在矛盾这一关键点，也没有考虑到大海塘经济合作社作为集体经济组织的影响力比麦丽瑜高，能够左右《协议》的内容，就直接认定大海塘经济合作社并未违约属于事实认定不清。二、案外人梁某进场装修，在涉案商铺门口搭建脚手架，影响麦丽瑜经营的问题，一审法院认为麦丽瑜应向案外人梁某主张权利，麦丽瑜认为一审法院并没有弄清承担责任的真正主体，做出了错误的责任认定。首先，大海塘经济合作社作为租赁合同的相对方，应该在合同履行期间内遵守双方约定，履行双方签订的《租赁合同》。但在2019年5月16日，大海塘经济合作社就将涉案租赁物整体出租给了案外人，从大海塘经济合作社2019年10月12日向麦丽瑜发出的书面通知载明的内容来看，这份《通知》明确要求麦丽瑜将租金交纳给案外人梁某，并一再强调已将整座出租给案外人梁某。因此，案外人梁某此时已经整体取得涉案租赁物的承租权，其在涉案租赁物门口搭建脚手架是大海塘经济合作社整体出租导致的，如果大海塘经济合作社没有整体出租涉案的厂房，案外人有何权利进驻涉案厂房进行装修，而且从麦丽瑜提交的照片明显可以看出，脚手架的搭建位置就在麦丽瑜经营的商店门口，如真如一审法院认定的大海塘经济合作社并无提前要求麦丽瑜在租约期满前搬离，那梁某在涉案店铺门口搭建脚手架行为又作何解释。如没有大海塘经济合作社的授意，想逼迫麦丽瑜无法经营，提前退租，任何人都没有权利在不属于自己权利的物业上搭建装修。因此，一审法院没有弄清承担责任的真正主体，作出错误认定。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请二审法院依法查明事实，维护麦丽瑜的合法权益。大海塘经济合作社辩称，一审判决正确。关于麦丽瑜称退还保证金4000元、返还缴纳的租金6000元，大海塘经济合作社不予同意。大海塘经济合作社没有违约，麦丽瑜租赁商铺至今，经常拖欠租金，而且大海塘经济合作社将涉案商铺转租给第三人时也有提前告知麦丽瑜。关于装修期间影响生意问题，直至起诉前麦丽瑜对装修从未有任何异议，大海塘经济合作社在2019年5月31日转租给梁某，后在2019年10月的时候，大海塘经济合作社通知麦丽瑜直接将租金交给梁某，但麦丽瑜称不同意，除非大海塘经济合作社出具书面通知。后来麦丽瑜在2019年10月1日开始就准时交租金了。关于赔偿70000元，根本没有任何依据，一审法官问麦丽瑜的计算依据，麦丽瑜称是从4月份开始计算，但是大海塘经济合作社是6月份才租给梁某的，假如直至起诉前该期间内有盈利、要求赔偿，为何仍拖欠租金。麦丽瑜向一审法院起诉请求：1.判令麦丽瑜与大海塘经济合作社于2017年5月3日签订的租赁合同在2020年1月2日解除；2.判令大海塘经济合作社返还租赁保证金4000元，返还已交纳租金6000元，赔偿违约金2000元;3.判令大海塘经济合作社赔偿麦丽瑜各项经营损失70000元;4.本案诉讼费用由大海塘经济合作社承担。一审法院查明：2017年5月3日，大海塘经济合作社作为甲方（出租方），麦丽瑜作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落在鹤山市沙坪街道中东西大道大海塘**********房屋出租给乙方；租赁期限从2017年6月1日至2020年5月31日止，期满前两个月，乙方应与甲方协商续租事宜，在同等条件下，乙方可优先承租；乙方每月1-5日向甲方缴纳当月租金2000元，逾期交纳的，乙方按每日5%计付违约金给甲方；乙方在合同签订之日交付两个月租金即4000元给甲方作为租赁保证金，租赁期满，乙方依约退房时，甲方退还保证金给乙方；甲方需提前收回租赁房屋的，应在收回房屋前两个月书面通知乙方，并补偿乙方两个月的租金，退还租赁保证金，乙方需要提前退租的，应在退租前两个月通知甲方，缴清租赁期内租金并补偿甲方两个月的租金，租赁保证金也归甲方所有；乙方违约拖欠租金超过两个月的，甲方有权终止合同，收回房屋，不退还保证金，并追收租金及违约金；等等。合同签订后，麦丽瑜于2017年5月19日向大海塘经济合作社交纳了保证金4000元，并一直支付租金至2019年12月份。2019年5月16日，大海塘经济合作社与案外人梁某签订《协议》，约定大海塘经济合作社拟将涉案租赁商铺所在的厂房一幢（位于鹤山市沙坪街道中东西大海塘********租予梁某，作为经营鞋材的商贸城。《协议》并订明：因为本座厂房临街的9-12号铺的租约要到2020年5月31日才到期，所以大海塘经济合作社先将除9-12号铺之外的厂房租予梁某，让梁某可以进场改造装修，剩余9-12号铺租约期满，方才租予梁某。2019年10月12日，大海塘经济合作社向麦丽瑜发出《通知》，载明：“现有大海塘村工业区第*座厂房已整座租给梁某租户，第*座铺位9卡、10卡、11卡、12卡的租金在2019年10月份开始全部交给梁某租户”。2020年1月2日，麦丽瑜向一审法院提起诉讼。另查明，麦丽瑜租赁涉案商铺用于经营“鹤山市沙坪镇**便利店”，从事食品零售和烟草零售业务。上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案证实，足以认定。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。麦丽瑜、大海塘经济合作社所签订的《房屋租赁合同》，合法有效，受法律保护。首先，大海塘经济合作社在涉案《房屋租赁合同》的期限内，与案外人梁某签订《协议》，将涉案商铺所在的整幢厂房租予梁某，但《协议》亦订明，包括涉案商铺在内的9-12号商铺，待2020年5月31日租约期满，方才租予梁某。从《协议》的内容看，大海塘经济合作社并无提前将涉案商铺租给梁某使用。麦丽瑜亦无提供证据证明大海塘经济合作社有要求麦丽瑜在租约期满之前搬离。而事实上，直到2020年4月17日庭审，麦丽瑜仍一直在租用涉案商铺，涉案《房屋租赁合同》仍在继续履行。其次，虽然涉案《房屋租赁合同》有约定同等条件下麦丽瑜可优先续租，但大海塘经济合作社是将涉案商铺所在的整幢厂房租予梁某作为经营鞋材的商贸城，而非单一将涉案商铺出租。故此，大海塘经济合作社的行为并未构成违约。麦丽瑜要求确认涉案《房屋租赁合同》于2020年1月2日解除，由大海塘经济合作社向其返还租赁保证金4000元、返还已交纳租金6000元、赔偿违约金2000元及赔偿各项经营损失70000元，理据不足，其请求一审法院不予支持。至于麦丽瑜认为案外人梁某进场装修，在涉案商铺门口搭建脚手架，影响其“鹤山市沙坪镇**便利店”经营的问题，麦丽瑜应向案外人梁某主张权利，但不应由大海塘经济合作社来承担责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回麦丽瑜的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1050元（已由麦丽瑜预交），由麦丽瑜负担。二审期间，麦丽瑜没有新的证据提交。大海塘经济合作社根据本院的要求，提交了鹤山市建设局于2003年5月8日发出的《建设工程规划验收合格证》（编号：鹤城规临建字：2003**2号）复印件一份，该复印件盖有“此件与原件相符，鹤山市住建局档案馆”印章。麦丽瑜质证认为，对该复印件的三性没有异议，证明涉案租赁物属于临时建筑，根据有关法律规定，涉案合同应为无效合同。本院认为，大海塘经济合作社提交的《建设工程规划验收合格证》与本案有关联，其证明力予以采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，根据鹤山市建设局于2003年5月8日发出的《建设工程规划验收合格证》记载，涉案的建筑项目名称为临时仓库B座，建设单位为沙坪镇中东西村民委员会大海塘村等内容。另外说明，该仓库属临时建筑物，如今后城市规划需要，要无条件自行拆除，此证仅作交工验收和备案使用。二审中，麦丽瑜变更诉讼请求为：1.请求确认《房屋租赁合同》无效；2.判令大海塘经济合作社返还保证金4000元及违约金4000元；3.判令大海塘经济合作社赔偿损失70000元。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对麦丽瑜的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。根据双方诉辩陈述与本案的相关证据，本案具体分析如下：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，本案中，根据大海塘经济合作社提交《建设工程规划验收合格证》确认，涉案房屋属于临时建筑，二审中，大海塘经济合作社没有提交证据证明涉案房屋是经主管部门批准延长使用期限，因此，本院确认麦丽瑜与大海塘经济合作社签订的《房屋租赁合同》无效。大海塘经济合作社明知案涉房屋系未经批准延长使用期限的违法建筑而将其出租，麦丽瑜在租赁房屋时未尽到合理的审慎义务，本院认定大海塘经济合作社、麦丽瑜对合同无效的后果应各自承担50%的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，对于大海塘经济合作社收取麦丽瑜的保证金，大海塘经济合作社应返还保证金4000元给麦丽瑜。对于违约金，因《房屋租赁合同》无效，麦丽瑜主张违约金没有法律依据。对于赔偿损失70000元，麦丽瑜并没有提交证据证明其主张，不予支持。对于麦丽瑜已使用涉案房屋的占用费问题，经本院释明后，大海塘经济合作社表示另行主张，对此本院不予审查。综上所述，麦丽瑜的上诉请求有理部分，本院予以采纳，无理部分，予以驳回。一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初12号民事判决；二、确认麦丽瑜与鹤山市沙坪街中东西村大海塘经济合作社签订的《房屋租赁合同》无效；三、鹤山市沙坪街中东西村大海塘经济合作社于本判决生效之日起十五日内返还保证金4000元给麦丽瑜；四、驳回麦丽瑜的其他诉讼请求。如果鹤山市沙坪街中东西村大海塘经济合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元（麦丽瑜已预交），由麦丽瑜负担1000元，鹤山市沙坪街中东西村大海塘经济合作社负担50元。麦丽瑜多预交的50元由一审法院退回，鹤山市沙坪街中东西村大海塘经济合作社向一审法院补缴50元。二审案件受理费2100元（麦丽瑜已预交），由麦丽瑜负担2000元，鹤山市沙坪街中东西村大海塘经济合作社负担100元。麦丽瑜多预交的100元由本院退回，鹤山市沙坪街中东西村大海塘经济合作社向本院补缴100元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年九月二十九日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗