河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初1508号 原告（反诉被告）：祁晓敏，女，1979年11月1日出生，满族，住承德市兴隆县。 委托代理人：马腾飞，河北山庄律师事务所律师。 被告（反诉原告）李帅，男，1987年5月15日出生，汉族，住河北省承德市高新区。 原告（反诉被告）祁晓敏与被告（反诉原告）李帅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）祁晓敏及其委托代理人马腾飞，被告（反诉原告）李帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）祁晓敏诉称，2018年11月18日，祁晓敏与李帅签订《房屋租赁合同》，按照合同约定，祁晓敏将承德市高新区凤凰御庭9幢104（部分）、105、106商铺租赁给李帅使用，租期为三年，年租金780000.00元，约定每年10月18日前支付下一年租金。同时，合同约定了具体的违约事项，合同解除条件。合同签订后，祁晓敏将房屋交付李帅使用，李帅交纳了第一年房屋租赁费，但第二年的房屋租赁费无法交纳，通过朋友协商，李帅按月先行支付了部分房屋租赁费，自2020年2月开始至今不能交纳房屋租赁费，经祁晓敏多次催要，李帅拒绝交纳，故依法提起诉讼，请求人民法院判令：1、解除祁晓敏与李帅于2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》；2、李帅支付祁晓敏截止至2020年5月25日拖欠的租赁费用200000.00元（后期因被告不能及时腾空退房产生的损失将另行主张），违约金100000.00元，共计300000.00元；3、李帅承担本案的诉讼费用。 被告（反诉原告）李帅辩称，第一，不同意解除双方签订的租赁合同。第二，对拖欠祁晓敏房屋租赁费200000.00元无异议，但不能支付房屋租赁费的原因系受到疫情影响，故不存在违约行为，不同意支付违约金。 被告（反诉原告）李帅诉称，因受到疫情影响，政府相关部门要求餐饮业停业，以防止病毒传播，故没有及时向祁晓敏交纳房屋租赁费。2020年5月20日，祁晓敏强行将房屋大门上锁，阻止“山之承烧烤”店营业至今，致使烧烤店内食材等物品腐败不能使用。故请求人民法院判令：1、继续履行双方于2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》；2、祁晓敏赔偿李帅物品及营业损失400000.00元；3、祁晓敏支付李帅违约金48240.00元；4、变更租金给付方式及数额，变更为租金按月支付，每月租金为40000.00元；5、本诉诉讼费及反诉费均由祁晓敏承担。 原告（反诉被告）祁晓敏辩称，第一，因反诉原告存在违约，合同已无法继续履行。第二，反诉原告所经营烧烤店没有办理营业执照，所以不存在营业损失。第三，反诉被告不存在违约行为，不同意支付违约金。第四，食材损失责任不在反诉被告，不同意赔偿。 原告（反诉被告）祁晓敏为支持其诉讼请求，所举证据为：证据1、房屋租赁合同，证明2018年11月18日，祁晓敏与李帅签订《房屋租赁合同》，按照合同约定，祁晓敏将承德市高新区凤凰御庭9幢104（部分）、105、106商铺租赁给李帅使用，租期为三年，年租金780000.00元，约定每年10月18日前支付下一年租金。同时，合同约定了具体的违约事项，合同解除条件等。证据2、通知，证明2020年4月13日、5月18日、5月23日，祁晓敏向李帅发出解除合同的通知。证据3、租赁合同，证明祁晓敏已将李帅承租的部分房屋转租给他人。 被告（反诉原告）李帅对证据真实性均无异议。 依被告（反诉原告）李帅申请，本院委托承德方兴资产评估有限责任公司对李帅承租房屋内物品及营业损失进行评估，经鉴定，室内全部物品评估金额为250774.60元，月营业损失评估金额为56403.72元（不含房屋租金损失）。 原告（反诉被告）祁晓敏对鉴定程序没有异议，对食材部分鉴定结论亦无异议，但不能把所有物品损失归责于本诉原告；对营业损失不予认可。 被告（反诉原告）李帅对鉴定结论无异议。 上述证据经本院审核后认为：原告（反诉被告）提供证据均具有真实性，能够证实本案事实，且被告（反诉原告）对证据真实性亦无异议，故本院依法予以确认；对评估报告依法予以确认。 经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉辩陈述及上述有效证据，审理查明如下事实，2018年11月18日，原告（反诉被告）祁晓敏与被告（反诉原告）李帅签订《房屋租赁合同》，合同约定，祁晓敏将位于承德市高新区“凤凰御庭”9幢104（部分）、105、106号商铺租赁给李帅使用，租期为三年，年租金780000.00元，约定每年10月18日前支付下一年租金。同时，合同还对违约事项、合同解除条件等进行约定。合同签订后，祁晓敏将房屋交付李帅，李帅向祁晓敏交纳了第一年房屋租赁费，李帅利用上述房屋经营“山之承烧烤”。 2019年，因李帅未能支付全年房屋租赁费，祁晓敏与李帅经过协商，经祁晓敏自愿同意，李帅可按每月支付80400.00元的方式交纳房屋租赁费。2020年2月起，因受到疫情影响，李帅未能按月向祁晓敏交纳房屋租赁费。自2020年2月至2020年5月，李帅计拖欠祁晓敏房屋租赁费200000.00元。2020年4月13日、5月18日，祁晓敏向李帅发出通知：如李帅还不能交纳房屋租赁费，将单方面解除租赁合同，但李帅仍未能向祁晓敏支付房屋租赁费。2020年5月20日，祁晓敏将李帅承租的房屋大门上锁，致使李帅无法继续经营至今，烧烤店内的食材等物品不能继续使用，造成直接经济损失44377.13元。 另查明，李帅所经营的“山之承烧烤”至今未取得营业执照。 本院认为，第一，是否解除祁晓敏与李帅于2018年11月18日签订《房屋租赁合同》问题。首先，祁晓敏与李帅自愿于2018年11月18日签订《房屋租赁合同》，该合同并不违反法律强制性规定，属有效合同，本院依法予以确认。该合同第七（1）条约定：按约定时间乙方（李帅）迟延5天未交纳房租，甲方（祁晓敏）有权单方终止合同，房屋另租他人。李帅自2020年2月起开始不向祁晓敏交纳房屋租赁费，后经祁晓敏两次通知仍拒不履行交纳房屋租赁费义务，李帅的行为已构成违约。依据合同约定，祁晓敏有权解除合同。其次，诉讼期间，祁晓敏已将涉案部分房屋出租给他人，李帅对此事实亦无异议，如继续履行租赁合同，势必会损害案外人的合法权益。因此，本院应依法解除祁晓敏与李帅于2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》。第二，祁晓敏主张的房屋租赁费问题。首先，李帅对拖欠祁晓敏房屋租赁费计200000.00元无异议。其次，李帅请求将房屋租赁费变更为每月40000.00元的方式支付，因李帅的请求无事实依据及法律依据，本院不予支持。第三，祁晓敏主张的100000.00元违约金问题。因祁晓敏未能采取合法途径解决纠纷，强行将李帅承租的房屋大门上锁，且在本案诉讼过程中私自将涉案部分房屋出租给他人，祁晓敏的行为具有过错，故其主张的违约金本院不予支持。第四，李帅主张的物品及营业损失问题。首先，因祁晓敏强行将大门上锁，致使房屋内食材等物品腐败变质，祁晓敏应赔偿李帅所遭受的相应损失。其次，关于赔偿数额。评估报告明细表所涉及的物品中的第一页、第二页、第三页中除第59-63项、第四页、第五页、第六页中第145项、第七页中第177项、183项、184项、第八页中第216项、第九页中256项、第261项，合计44377.13元，祁晓敏应予赔偿。对于其他物品，李帅可于本判决生效后自行取走。再次，关于营业损失。公民的合法财产不受侵犯。李帅所经营的“山之承烧烤”一直未取得营业执照，属违法经营，营业损失属违法所得，故对其营业损失不予支持。第五，关于李帅主张的违约金问题。首先，李帅请求祁晓敏向其支付48240.00元违约金，因李帅未按照合同约定向祁晓敏交纳房屋租赁费，属违约在先。其次，疫情原因不是李帅拒不交纳房屋租赁费的理由。再次，祁晓敏在本案中亦有过错。综合祁晓敏与李帅在本案中的过错及违约程度，本院依法确定祁晓敏应向李帅支付违约金20000.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）祁晓敏与被告（反诉原告）李帅于2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告（反诉原告）李帅于本判决生效后10日内一次性给付原告（反诉被告）祁晓敏房屋租赁费200000.00元。 三、原告（反诉被告）祁晓敏于本判决生效后10日内一次性给付被告（反诉原告）李帅物品等经济损失44377.13元、违约金20000.00元，合计64377.13元。相互冲抵后，被告（反诉原告）李帅应向原告（反诉被告）祁晓敏支付135622.87元。 四、驳回原告（反诉被告）祁晓敏的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）李帅的其他诉讼请求。 如果被告（反诉原告）李帅未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。 本诉案件受理费减半收取后2900.00元，由祁晓敏负担957.00元，由李帅负担1943.00元。反诉案件受理费减半收取后1128.00元，由祁晓敏负担328.00元，由李帅负担800.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或上一级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  范海泉 二〇二〇年九月二十四日 书记员  钱 英