安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0881民初1643号 原告（反诉被告）：方荣，男,1978年12月15日出生,汉族,住桐城市。 原告（反诉被告）:安徽金桐米业有限公司,住所地桐城市金神镇塘桥村桐双公路，统一社会信用代码913408810852054185（1-1）。 法定代表人:方荣,该公司经理。 两原告共同委托诉讼代理人:刘宝国,安徽文都律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：洪友琴，女，1980年4月30日出生，汉族，住安徽省桐城市，系方荣妻子。 被告（反诉原告）:刘克彬,男,1975年7月23日出生,汉族,住桐城市。 被告（反诉原告）:刘克进,男,1979年2月23日出生,汉族,住桐城市。 两被告共同委托诉讼代理人：鲍大壮，安徽同合律师事务所律师。 原告方荣、安徽金桐米业有限公司诉被告刘克彬、刘克进房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方荣、安徽金桐米业有限公司法定代表人方荣及其二原告共同委托诉讼代理人刘宝国、洪友琴，被告刘克彬、刘克进及其共同委托诉讼代理人鲍大壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方荣、安徽金桐米业有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决立即解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；二、二被告支付2019年5月8日至2020年5月8日期间租金100000元，并支付逾期腾房占有使用费每月8333.33元,自2020年5月8日起至返还全部租赁物之日止;（当庭变更日期）；三、被告支付违约金60000元;四、被告支付恢复原状费用40000元（或由被告自行填平水坑、大米车间屋墙恢复至原状）；五、判决由被告改建成的一栋简易钢结构厂房（南北纵向,约100平方米）归原告所有；六、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月8日，方荣同被告刘克彬、刘克进签订《厂房租赁合同》,约定:将位于桐城市原（方荣米业）厂房部分租赁给被告使用,面积约3000平方米。具体房屋为大门东一栋三间门面房,大门南一栋四间门面房,院内西北三栋（见草图）,变压器、地磅等租给乙方使用,合同期满后,乙方要保证设备交付给甲方能正常使用:租用该厂房期限为五年,即自2018年5月8日至2023年5月8日止;双方商定，租金的缴纳采取按年支付先付后用的方式。租金为每年人民币壹拾万元,签订合同时一次性交清第一年租金壹拾万元。以后每年由乙方于2月8日缴纳当年的租金给甲方。如乙方拖欠租金满一个月,甲方有权增收5%滞纳金,并有权解除合同;如转租需经甲方同意,如果擅自中途转租转让,则甲方不再退还租金:租期期满后,该厂房归还时,乙方拆除机器设备后应当保留改造后厂房的原貌,不得破坏;甲方同意乙方按自己的生产要求对第一（南侧平房）、第二（中间平房）、第三厂房（北侧平房）进行改造。如乙方需改造或维修其他建筑,须经甲方同意尚可施工;合同有效期内任何一方违约,由此造成的经济损失由违约方赔偿；双方代表签字之日起,本合同生效。原告依约交付房屋后由被告承租,2018年5月，被告通过农业银行汇款缴纳2018年5月8日至2019年5月8日的租金10万元后,至今未再按约支付租金,且拒不协商解决返还厂房事宜,原告又无法另行出租、利用。被告违约造成损失有:至2020年5月8日的租金10万元;拖欠租金满12个月,甲方有权增收按月5%的滞纳金即违约金每月5000元共60000元;逾期腾房占有使用费每月8333.33元自2020年5月8日起至返还全部租赁物之日止。恢复原状费用:其中填平水坑2万元、大米车间屋墙恢复原状费用2万元共4万元。对被告将第三厂房（北侧的四间平房）和第二（中间平房）中的二间拆除后改建成一栋简易钢结构厂房（南北纵向,约100平方米）,按“厂房归还时乙方拆除机器设备后应当保留改造后厂房的原貌,不得破坏”约定,此栋钢结构厂房在合同解除后应归原告所有。依据双方约定,租赁合同当应解除,被告作为承租人同时应依约定恢复原状、赔偿损失。原告为维护其合法权益,特诉之法院,请求查明本案事实,依法支持原告诉讼请求。 被告刘克彬、刘克进辩称：原告要求被告方承担20万元的赔偿责任缺乏事实与法律依据。1.涉案的《厂房租赁合同》系无效合同。2.原告方未按照合同第六条约定提供水电设施，导致被告方一直无法正常生产，无权要求被告支付逾期腾房使用费。3.原告要求支付违约金6万元，没有事实及法律依据。4.原告要求支付恢复原状费用40000元或自行填平水坑、恢复大米车间屋墙，没有事实依据。5.被告改建的钢结构厂房系被告所有，因为原告先行违约，原告应该赔偿被告改建该厂房的经济损失。6.如果法院认定涉案合同无效，依照《合同法》第五十八条规定。原告方应该返还被告前期已经支付的10万元租金，其次对于被告方投资建设厂区基础设施，基于过错原则，原告方违约在先，应该赔偿被告投资建设经济损失105071元。 反诉原告刘克彬、刘克进向本院提出诉讼请求：一、判令确认反诉人与被反诉人于2018年5月8日签订的《厂房租赁合同》无效；二、判令被反诉人返还反诉人已支付的2018年5月8日至2019年5月8日租金10万元；三、判令被反诉人赔偿反诉人投资建设租赁厂区各项基础设施经济损失共计105071元；四、本案的诉讼费等由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年5月8日签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：1、被反诉人将其所有的位于桐城市（方荣米业）厂房部分租赁给反诉人使用，具体房屋为大门东一栋三间门面房、大门南一栋四间门面房、院内西北三栋；2、期限：自2018年5月8日起至2023年5月8日止；3、租金每年10万元；4、被反诉人提供反诉人水、电等基础设施，反诉人用水、电应按照国家部门收费标准收费；5、被反诉人同意反诉人按自己的生产要求对第一、第二、第三厂房进行改造，如反诉人需改造或维修其他建筑，须经被反诉人同意尚可施工。协议签订后，反诉人即向被反诉人支付租金10万元，但被反诉人却迟迟未腾空厂区房屋，直至2018年5月26日才实际交付于反诉人。反诉人进驻租赁厂区，对厂区基础设施投资建设并完工，待反诉人进行机器调试时，却发现厂区仍未按照合同约定提供工业用水、用电设备，反诉人多次向被反诉人交涉未果。2018年6月初，反诉人因生产经营需要办理生产许可证，要求被反诉人提供租赁场地工业土地使用权证及租赁厂房建设工程规划许可证，但被反诉人一拖再拖，致使反诉人至今也未能成功办理环保审批手续及生产许可证，致使反诉人无法生产经营。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条及《合同法》第五十二条第五项规定可知，反诉人与被反诉人签订的协议实属无效，同时因被反诉人未积极履行合同约定事项，导致反诉人至今无法生产经营，产生严重的经济损失，被反诉人应承担赔偿责任，特依法起诉，恳请法院支持反诉人的诉讼请求。 反诉被告方荣、安徽金桐米业有限公司辩称，两被告的反诉没有事实与法律依据，应当依法驳回其反诉请求。一、本案涉及的厂房租赁合同为有效合同并非无效合同，因为《城乡规划法》是2008年1月1日实施的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》是于2009年9月1日实施的，而本案涉案房屋的建造时间是在2005年以前，不能用新法来规范以前的民事行为，法无溯及既往的效力，本案所涉房屋既不在城市镇规划区，也不在乡村庄规划区，因此不能适应最高院的司法解释。二、被告要求返还支付的租金10万元，也没有事实与法律依据，被告于2018年年底停产，原因是其从事非法炼化废旧轮胎，环境污染，且一直没有办理环境审批手续，2018年10月18日，金神政府向原告方发出责令限期拆除，并要求于2018年10月27日前将生产的原材料及产品、生产加工的机械设备清运干净并恢复原状。三、关于对方第三点反诉请求，无论是多少钱，与房屋出租方无关，出租合同及法律均没有约定出租人需要承担承租人的损失。四、当时在蔡店村书记家中我方将钥匙交付给了被告，原告已经完成了交付租赁物的义务，被告辩称5月26日才实际交付，并不是事实。五、关于提供用水、电设施的问题，根据双方合同约定第六条“……（详见合同）”有三层意思，第一层意思是出租方应该提供水、电。第二句话是字打错了，语义不通，这个按照国家标准收费，究竟是向谁收费，约定是不明确的，同时即使约定的是交费，本质含义是你方用水、用电自己向国家交费，并不意味着出租人要提供工业用水、电设施，同时，场地现状是我们有两个用电变压器，有井水、水泵，当时原告方荣已经将工厂停产了，为了节省耗损，所以才在供电部门将变压器使用状态变更为停用。水，我们并没有约定一定要提供自来水，我们有水井且有水泵。关于大米车间的围墙，被告是在生产中是用铲车碰倒损坏。六、被告引用《合同法》第五十八条，这是被告理解法律的错误，它是指一般的合同，本案中，即使合同无效，但使用了一天都要支付房屋使用费。如果合同无效，而出租人确实交付了房屋给承租人，而承租人实际使用后又不缴纳房屋占用使用费，显失公平。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告的营业执照复印件、法人身份证复印件、法人身份证明、两被告户籍信息、房屋转让协议、桐城市长江米业整体出让协议书各一份、原、被告之间的厂房租赁合同一份、摄像光盘一张、金神镇政府的责令恢复原告的通知书打印件一份、桐城市金神镇环境保护和规划建设管理分局出具的总体规划一份。被告提交了反诉人的身份证复印件一份、微信语音笔录、电话录音笔录、反诉人刘克斌与原告方荣妻子洪友琴电话录音笔录、《天福水暖销售清单》一份、桐城市泵业有限公司票据两份、《桐城益民五金销售清单》十份、《钢材销货清单》一份、《安徽桐城市世达五金机电销售有限公司》票据一份、《鑫鹏公司销货清单》一份、《兴达五金机电》票据一份、《销货清单》一份、工资收条三份、程友根沙土款明细及微信转账记录一份、支付厂区拖红砖微信转账记录四份、收款收据一份、《工程承包合同》一份。经庭审质证，本院对双方当事人无异议的证据部分予以认定。 本院经审理查明:2018年5月8日，原告方荣将其公司安徽金桐米业有限公司的部分厂房等出租给被告刘克彬、刘克进，并签订《厂房租赁合同》,约定:甲方（原告）将位于桐城市原（方荣米业）厂房部分租赁给乙方（被告）使用,面积约3000平方米。具体房屋为大门东一栋三间门面房,大门南一栋四间门面房,院内西北三栋（见草图）,变压器、地磅等租给乙方使用,合同期满后,乙方要保证设备交付给甲方能正常使用。租用期限为五年,即自2018年5月8日至2023年5月8日止;租金缴纳采取按年支付先付后用的方式，租金为每年人民币壹拾万元,签订合同时一次性交清第一年租金壹拾万元，以后每年由乙方于2月8日缴纳当年的租金给甲方。如乙方拖欠租金满一个月,甲方有权增收5%滞纳金,并有权解除合同。租期期满后,该厂房归还时,乙方拆除机器设备后应当保留改造后厂房的原貌,不得破坏;甲方应提供乙方水、电等基础设施，乙方用水、用电应按国家部门收费标准缴费。甲方同意乙方按自己的生产要求对第一、第二、第三厂房进行改造。如乙方需改造或维修其他建筑,须经甲方同意尚可施工;合同有效期内任何一方违约,由此造成的经济损失由违约方赔偿；双方代表签字之日起,本合同生效。合同签订后，被告向原告支付租金10万元，原告将租赁房屋交付被告，被告将其中二间厂房（库房）拆除后改建成一栋简易钢结构厂房，从事废旧轮胎炼化，2018年8月停产。2018年10月18日，因被告租赁原告的房屋从事废旧轮胎炼化，排放大量刺激性气味气体，影响周边群众生产生活，桐城市金神镇人民政府向原告安徽金桐米业有限公司发出通知书，责令限期拆除恢复土地原状。此后，被告未予生产营业。 另查明，原告出租给被告从事生产经营的厂房、场地，系2013年9月2日，桐城市长江米业有限公司出让给原告后取得，上述房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，被告在租赁期间未取得相关从事生产加工许可证等手续。案在审理中，被告已将相关生产设备拆除，并腾空房屋，但场地未予以平整恢复原状。 本院认为：本案的争议焦点：一、原告方荣与被告刘克彬、刘克进签订的《厂房租赁合同》是否合法有效,被告刘克彬、刘克进是否应将添置简易钢结构厂房交付原告;二、被告刘克彬、刘克进是否应支付原告方荣房屋租赁费(房屋占有使用费),并承担违约责任;三、原告方荣是否应赔偿被告刘克彬、刘克进租赁房屋安装生产设备支出的费用。 关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”由于原告未举证证明该房屋在建设时取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此,原、被告就案涉房屋订立的《厂房租赁合同》无效。被告辩称原、被告签订的《厂房租赁合同》无效,于法有据,本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”现原告依据合同的约定要求被告将改建的简易钢结构厂房交付归原告所有，并将拆除后的场地恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。 关于焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”本案中,原告方荣与被告刘克彬、刘克进签订的《厂房租赁合同》无效,依据合同无效的处理原则,被告刘克彬、刘克进应返还依无效合同取得的财产,包括实际占有房屋所获取的占有利益,即支付房屋占有使用费。被告自2018年5月8日租赁原告房屋至2020年4月29日止，计720天，其房屋占有使用费按合同约定计197260元（720天×100000元÷365天）。由于原告在被告未取得相关许可手续的情况下让其在出租的房屋内进行生产有一定过错，且在2018年10月18日桐城市金神镇人民政府向原告安徽金桐米业有限公司发出通知书责令限期拆除恢复土地原状后，未及时与被告进行协商解决，导致损失的扩大，故由其承担20%的过错责任，被告刘克彬、刘克进与原告签订租赁合同后未取得生产许可不能经营，理应及时与原告解除合同，然其一直未予解除，对此应承担80%的责任即应给付原告房屋占有使用费157808元（197260元×80%），扣除被告已支付的10万元，尚给付57808元。对原告要求被告支付违约金6万元，因双方签订的合同无效，且双方均有过错，故本院不予支持。 关于焦点三。房屋租赁合同司法解释第九条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”反诉原告要求反诉被告赔偿因安装生产设备支出的材料费、人工工资等相关费用，由于该费用系反诉原告租赁该厂房进行生产必须支出的费用，与原告的租赁物未形成附合，且被告案件审理期间已将安装的生产设备拆除，故对该项反诉请求，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告返还已支付的租金，因反诉原告在租赁期间占用租赁房屋，应承担房屋占有使用费，故对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告方荣、安徽金桐米业有限公司与被告刘克彬、刘克进签订的《厂房租赁合同》无效。 二、被告刘克彬、刘克进在租赁期间添置的简易钢结构厂房归原告方荣、安徽金桐米业有限公司所有。 三、被告刘克彬、刘克进于本判决生效后十五日内支付原告方荣、安徽金桐米业有限公司截至2020年4月29日房屋占有使用费57808元。 四、被告刘克彬、刘克进于本判决生效后十五日内将租赁的场地恢复原状。 五、驳回原告方荣、安徽金桐米业有限公司的其他诉讼请求和被告刘克彬、刘克进的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告方荣、安徽金桐米业有限公司负担3053元，被告刘克彬、刘克进负担1247元；反诉费4376元，由被告刘克彬、刘克进负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长 桂  玉  祥 审 判 员 王  文  忠 人民陪审员 许    明 二〇二〇年九月十四日 书 记 员 李媛媛（代） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。