重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6487号上诉人（原审原告）：梁昌训，女，1963年2月12日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：吴迪，重庆钧睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春梅，重庆钧睿律师事务所律师。上诉人（原审原告）：梁伟，男，1968年12月30日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：吴迪，重庆钧睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春梅，重庆钧睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆维港置地有限公司，重庆市渝北区龙溪街道红锦大道92号中渝广场1幢，统一社会信用代码915001120577901033。法定代表人：彭善荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：周泽雨，北京市天同（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟，北京市天同（重庆）律师事务所律师。上诉人梁昌训、梁伟因与被上诉人重庆维港置地有限公司（以下简称维港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初6474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。双方当事人以在线庭审方式参加了本案诉讼。本案现已审理终结。梁昌训、梁伟上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持梁昌训、梁伟的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、鉴定费均由维港公司承担。事实和理由：一、梁昌训、梁伟与维港公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，是双方真实意思表示。《重庆市商品房买卖合同》经过国家行政机关备案登记，对双方都具有约束力。按照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，梁昌训、梁伟与维港公司都应当严格按照合同履行自己的义务，梁昌训、梁伟已按合同约定支付房屋价款，维港公司就应当按照合同约定办理符合合同约定的房屋产权证。二、一审中，梁昌训、梁伟举示了同楼栋的2幢15-2业主取得的不动产权证书，明确载明国有土地使用权使用期间至2063年5月29日，证明案涉房屋可以办理并且也应当办理50年土地使用权年限的产权登记。一审法院对该份证据的关联性不予认可，不符合一般认知，并且该证据也能证明维港公司对于案涉房屋的产权办理存在差异化，是有过错的。三、一审法院认定事实不清，维港公司未如实按照合同约定履行义务，属于违约行为，应当承担违约责任。1.一审法院认定了《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属于合法有效。那么维港公司未如实履行合同约定的义务，就属于违约，但是一审法院对于维港公司的违约行为，并未进行阐述、认定，属于认定事实不清，依法应当予以改判。2.维港公司在答辩中陈述，案涉渝（2016）渝北区不动产权第000163664号《中华人民共和国不动产权证书》对土地使用权终止日的表述有且仅有“2063年5月29日”，以此证明维港公司在确定案涉土地使用权时案涉地块的土地使用权期限为50年，故才在销售过程的对外宣传以及最终在房屋销售合同中多次明确土地使用权年限为50年，当属其与梁昌训、梁伟之间就该款合同义务达成一致，也是梁昌训、梁伟签订《重庆市房屋买卖合同》的重要依据。而梁昌训、梁伟最终办下来的房屋产权证载明的土地使用权年限为40年，足以说明维港公司在办理涉案房屋产权登记时存在过错，应当承担相应的不利后果。四、维港公司存在违约行为，应当承担不利的法律后果，而本案的损失并非无法具体量化。二审法院应在查明事实的前提下依法予以改判。1.根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产土地使用权与不动产所有权之间相互依存，40年土地使用权的产权房屋与50年土地使用权的产权房屋的价值是不同的，土地使用权期限届满，该土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，是不需要举证证明的事实，梁昌训、梁伟购买50年国家土地使用权与40年土地使用权的价格也是不同的。2.基于维港公司的违约行为，致使梁昌训、梁伟客观多承担了10年的土地出让金减少行使了10年的房屋所有权。在一审时，代理人曾向法庭申请调查令，以查明梁昌训、梁伟多承担的10年土地出让金价值，但一审法院未予准许，致使案件主要事实无法查明，最终导致一审法院判决错误。3.即使在违约损失无法具体量化的情况下，可以通过司法评估以确定房价损失及损失金额。一审庭审中，梁昌训、梁伟提出对房屋损失进行司法评估，一审法院未记入笔录，也未释明。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，一审法院存在程序违法。维港公司辩称，1.根据我国土地管理制度，土地使用年限由行政部门审批确定，不是当事人可以合意的内容。同时根据《商品房销售管理办法》的规定，土地使用年限并非商品房买卖的必要条款，因此案涉合同关于土地使用年限的内容，只是对案涉项目土地信息的记载和描述，不是双方合意的内容。2.梁昌训、梁伟在购买案涉房屋时，已经明确知道案涉房屋是商业用途。根据法律规定，应当知道土地使用年限最高年限只有40年。因此双方协商合意的使用年限是40年，而非50年。梁昌训、梁伟没有支付超过40年土地使用权年限的价款，维港公司未违约，梁昌训、梁伟也没有损失。3.梁昌训、梁伟与维港公司共同将办证所需的全部资料提交给房管部门，维港公司已经完全履行了合同义务。土地使用权的最终使用年限由房管部门审批确定，维港公司未违约，对房产证记载土地使用权年限为40年没有过错，梁昌训、梁伟主张维港公司存在误导、虚假宣传等均不是事实。梁昌训、梁伟对此负举证责任，现其未能举证证明其主张，应自行承担不利后果。4.房产证记载的土地使用年限届满之后依法可以申请续期，梁昌训、梁伟是否必然存在损失尚不确定，损失的具体金额也无法确定，梁昌训、梁伟主张的损失计算方式没有事实和法律依据。综上，维港公司认为一审法院判决结果正确，应予维持，请求驳回梁昌训、梁伟的上诉请求。梁昌训、梁伟向一审法院起诉请求：请求法院判令维港公司赔偿梁昌训、梁伟损失115444元（以总购房款577221元除以50年再乘以10年）及资金占用损失（以115444元为基数从2017年1月12日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止）；本案诉讼费由维港公司承担。一审认定事实：2017年1月12日，以梁昌训、梁伟为乙方、维港公司为甲方签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定梁昌训、梁伟购买位于重庆市渝北区房屋，该地块土地用途为其他商服用地，住宅用地土地使用年限至2063年5月29日止，非住宅用地使用年限至2063年5月29日止。合同还对其他方面进行了约定。2018年12月12日，案涉房屋产权登记在梁昌训、梁伟名下，不动产权证书载明使用年限：国有建设用地使用权2053年5月29日止。庭审中，梁昌训、梁伟陈述购买房屋是维港公司宣传可以通气且产权年限是50年，维港公司的APP也宣传是50年产权，维港公司支付了高额的服务费购买了房屋，使用年限对再次交易的价值会产生影响，维港公司承诺50年产权，却只缴纳了40年产权的土地出让金，这是维港公司获得的利益，也是梁昌训、梁伟的损失。维港公司认可梁昌训、梁伟购房款已经付清。一审法院认为，梁昌训、梁伟、维港公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。对于梁昌训、梁伟要求的损失，房屋的成本并不只包括土地费用，还包括建造成本等其他费用。梁昌训、梁伟购买房屋的土地使用年限尚未到期，房屋产权证上载明的土地使用年限减少是否必然给梁昌训、梁伟造成损失尚不确定，加之梁昌训、梁伟主张的损失金额的计算也缺乏依据，故对于梁昌训、梁伟请求判令维港公司赔偿梁昌训、梁伟损失及资金占用损失的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院判决：“驳回梁昌训、梁伟的诉讼请求。案件受理费2608元，减半收取1304元，由梁昌训、梁伟负担。”二审中，梁昌训、梁伟举示同楼栋业主2幢15-2取得的《不动产权证》〔原件，房屋产权证号为渝（2019）渝北区不动产权第**〕,载明国有土地使用权使用期间至2063年5月29日止，拟证明案涉房屋可以办理并且也应当办理50年土地使用权年限的产权登记。维港公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但对其关联性有异议。维港公司举示2018年9月27日2栋楼的《不动产权证》（即产权大证，原件），拟证明不动产权证书载明“使用期限：国有建设用地使用权2053年5月29日止”，在此情况下，涉案房屋的土地使用期限均不可能超过2053年5月29日。梁昌训、梁伟质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据载明的土地使用权截止期限与维港公司一审开庭时所举示的案涉地块的不动产权证载明的土地使用权截止时间是不一致的，案涉地块的不动产权证载明的土地使用权年限是2063年5月29日止，而现在维港公司所提交的2栋楼的不动产权证载明的使用年限是2053年5月29日止。二审中，梁昌训、梁伟提交了《律师调查令申请书》，请求开具律师调查令，以便申请人到相关部门调取维港公司与土地出让方就讼争房产所在土地签订的土地出让合同以及其他与本案讼争相关文件。维港公司提交了《出具调查令申请书》，请求开具律师调查令，以便申请人到相关部门就渝（2019）渝北区不动产权第××号《不动产权证书》中的“土地使用期限”与同一楼栋的渝（2019）渝北区不动产权第××号《不动产权证书》中的“土地使用期限”不一致的原因进行调查，并调取相关证明材料。维港公司提交了《调查取证申请书》，申请向被调查人重庆市渝北区不动产登记中心查明，同一地块、同一楼栋（渝北区松牌支路1号2幢）的两套商品房〔证号分别为渝（2019）渝北区不动产权第××号、渝（2019）渝北区不动产权第××号〕登记的国有建设用地使用权“使用期限”为何不同（分别为四十年、五十年）。本院综合双方当事人的申请事项，为提高审判效率，依法对重庆市渝北区规划和自然资源局进行走访，形成《走访笔录》，并调取以下证据：1.案涉地块的《国有建设用地使用权出让合同》；2.案涉地块宗地详细信息、不动产登记申请表、不动产登记受理单2份、案涉地块的土地使用权大证（新证产权证为2016年的000163664号、老证产权证为2015年的00430号）；3.重庆市土地房屋权属登记申请书、土地房屋权属调查表；4.案涉地块的商品房预售许可证；5.彭介雄、李佳莉的2幢15-2的户室详细情况。梁昌训、梁伟质证称，对《走访笔录》真实性、合法性无异议，对法院调取的证据1-4真实性、合法性和关联性均无异议，对证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。维港公司质证称，对《走访笔录》真实性无异议，合法性、关联性有异议，对法院调取的证据1-4真实性、合法性和关联性均无异议，对证据5真实性、合法性无异议，关联性由法院审查。本院认为，因维港公司对梁昌训、梁伟举示同楼栋业主的不动产权证真实性无异议，梁昌训、梁伟对维港公司举示2栋楼的不动产权证（大证）真实性无异议，本院对上述证据予以采信。《走访笔录》及本院调取的证据，因双方对真实性均无异议，本院亦予以采信。本院二审查明，《国有建设用地使用权出让合同》第七条约定：“本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为40年……”补充条款第一条约定：“关于本合同第七条约定的具体出让年限为：商业40年，住宅50年。”2018年12月25日，加盖重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记专用章的《不动产权证书》载明：“权利人彭介雄、李佳莉坐落渝北区松牌支路1号2幢15-2使用期限国有建设用地使用权2063年05月29日止……”2020年9月17日，加盖了重庆市规划和自然资源局不动产登记资料查询专用章的户室详细情况载明：“房屋坐落渝北区松牌支路1号2幢15-2备注土地使用权终止日期：2053年5月29日权利人彭介雄、李佳莉……”针对案涉地块的土地用途、年限与土地出让金的关系，以及出让年限对房屋价值的影响能否量化等问题，本院向重庆市渝北区规划和自然资源局进行了走访调查。该局权益利用科科长黎聪聪陈述：1.土地出让的年限按重庆市惯例，商业为40年，住宅为50年。2.相同土地级别的商业出让金比住宅高。3.《重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则》渝国土房管规发（2016）6号文第十七条对延长土地年限限定了两种情形，（一）相邻地块为同一土地使用权人，且土地使用权到期年限不一致，经规划部门批准优化作为一个项目实施，土地使用权人申请将相邻地块土地出让年限统一至剩余年限较长的地块的；（二）非土地使用权人自身原因的闲置土地经依法依规处置完毕后，土地使用权人申请以首次取得的《建设工程施工许可证》的时点作为出让起始年限延长土地出让年限的，延长后的剩余出让年限不得超过法定最高出让年限。案涉地块为商业三级、住宅三级，延长土地使用权年限的规定仅适用前述两种情形。4.该部门不针对特定购房户计算分摊的土地使用权面积。本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，首先，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……四、商业、旅游、娱乐用地40年。”梁昌训、梁伟与维港公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，购买的涉案房屋的土地用途为其他商服用地。而本院依法调取的《国有建设用地使用权出让合同》第七条约定：“本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为40年……”补充条款第一条约定：“关于本合同第七条约定的具体出让年限为：商业40年，住宅50年。”故无论是依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，还是《国有建设用地使用权出让合同》的约定，涉案土地使用期限不可能超过40年，维港公司亦不可能基于超过40年的土地使用年限获利。其次，根据时间在后的不动产登记查询资料显示，不动产登记簿记载的案外人彭介雄、李佳莉坐落渝北区松牌支路1号2幢15-2的房屋土地使用权终止日期为2053年5月29日。彭介雄、李佳莉持有的不动产权属证书记载的房屋土地使用权终止日期，与不动产登记簿不一致，应当以不动产登记簿为准，即彭介雄、李佳莉房屋土地使用权终止日期为2053年5月29日，没有超过上述法律规定或者土地使用权出让合同约定的40年。再次，即使，案涉房屋产权证书载明使用年限少于合同约定的使用年限，鉴于土地使用年限尚未到期，梁昌训、梁伟并未举证证明房屋产权证上载明的土地使用年限减少的期间必然给梁昌训、梁伟造成损失，梁昌训、梁伟就尚未实际发生和确定的损失要求维港公司赔偿缺乏相应的事实依据，本院依法不予支持。基于此，本院对梁昌训、梁伟提交的《司法鉴定申请书》依法不予准许。综上所述，梁昌训、梁伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2608.88元，由梁昌训、梁伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年九月二十九日法官助理 刘 莉书 记 员 李艾玲