河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终5379号 上诉人（原审原告）：裴文香，女，1974年1月1日生，汉族，现住曹妃甸区。 被上诉人（原审被告）：张会爽，女，1989年10月28日生，汉族，现住曹妃甸区。 原审第三人：唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司，住所地曹妃甸区唐海镇博瑞公馆长丰路**，统一社会信用代码：9113023MA086EF19W。 法定代表人：郑晓煜，该公司经理。 上诉人裴文香因与被上诉人张会爽及原审第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裴文香上诉请求：一、撤销（2020）冀0209民初1266号民事判决书，依法改判被上诉人向上诉人返还定金10000元并支付违约金22500元或将本案发回重审；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院的部分判决内容与法律规定相冲突，且认定违约金过高错误。（一）一审判决违背了合同法的诚实信用原则。当事人依法订立的合同真实有效，对当事人具有法律约束力，双方应该根据合同内容依法履行合同。被上诉人在上诉人交付定金之后拒绝履行继续出售房屋的义务，应当承担违约责任。《定金收条》对违约责任的约定明确、具体，根据诚实信用原则，被上诉人应当按照约定的数额支付违约金。（二）总房款10%违约金的约定属于合理的违约责任范围，一审法院认定过高无事实和法律依据。1、根据唐山地区的市场交易习惯，房屋买卖合同通常将违约责任约定为总房款的30%，本案中，违约金数额仅为房屋总价款的10%是符合地区交易习惯的；2、违约金具有惩罚性，是对于没有依约履行合同的一方施加的惩罚性责任，双方在买卖过程中均承担一定的风险，将违约金约定为总房款10%的数额，是对守约一方承担的交易风险的合理补偿数额，无理由认为过高，否则不利于市场交易的公平性和稳定性；3、本案中，被上诉人拥有两套房屋的产权，具有一定的经济实力，且其拒绝卖房所陈述的税费过高理由是正常的交易风险，退一步讲，在交易习惯上税费也理应由卖方承担。税费高低与否应由被上诉人自己了解，自身承担，至少与上诉人无关。换言之，被上诉人拒绝出售房屋可以理解为被上诉人认为其经济利益受损，也即扣除税费，没有将房屋卖出高价。综上，被上诉人应当返还上诉人已支付的定金10000元，并且按照法律和合同约定支付违约金22500元。其中，定金10000元是合同解除后被上诉人本应返还给上诉人的财产；22500元的违约赔偿责任是上诉人选择的请求权，且根据以上说明，该违约金数额明确、合理。 张会爽答辩称，裴文香的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 原审第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司答辩称，没有意见。 裴文香向一审法院起诉请求：1、要求判决被告向原告返还定金10000元；2、要求判决被告向原告支付违约金22500元；3、要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告张会爽欲出售其在唐山市曹妃甸区住房，该房产为继承所得。经第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司居间促成，2020年4月11日原告裴文香与被告张会爽签订了《定金收条》，约定被告将其拥有的坐落于唐山市曹妃甸区房屋出售给原告，该房屋交易总价款为225000元，定金10000元，如有一方违约支付对方总房款百分之十违约金。原告依合同约定即时向被告支付了定金10000元，该定金暂时由第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司保管。被告张会爽出售该房屋系为进行房屋置换，在第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司居间介绍下，被告于2020年4月10日签订了购买曹妃甸区石油馨苑小区另一房产的合同。被告于2020年5月7日取得了该新购买房产的不动产证。因不符合满五唯一条件，油田南区3号楼2门401室房屋再办理过户时需要额外交纳20%的继承税。因考虑到增加了高额的继承费，被告未同意办理油田南区3号楼2门401房屋买卖的后续手续。 一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。原告与被告张会爽签订《定金收条》，约定购买其拥有的坐落于唐山市曹妃甸区房屋出售给原告。因该房屋办理房产过户将产生房屋价值20%的继承税，超出了被告张会爽的预期。被告张会爽因此不同意继续履行合同，请求解除购房协议。原告对房屋买卖无法继续履行无过错，在房屋买卖合同无法履行的情况下，原告同意解除买卖协议，要求被告承担违约责任，符合法律规定。被告张会爽应对原告承担违约责任。房产交易过程中的相关政策较为专业，第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司负有为客户提供准确咨询的义务，但第三人工作人员存在未能为被告提供专业及准确咨询问题，被告出于对第三人工作人员作为房屋中介专业人员的信任，未能提前向有关部门进行税费问题的咨询，导致被告错误判断，第三人工作人员对涉案合同未能完成履行进而需要承担违约责任亦存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，依据该条规定，被告可以在承担相应的违约责任后向其他过错方主张相应责任。被告提出愿意承担适当违约责任，原告要求的2.25万元的违约金过高，要求予以适当减少。考虑被告未能履行合同系因客观存在的超出预期的税费问题，并非恶意违约，而且未对原告造成较大损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。对于被告要求适当减少违约金的请求，考虑原、被告的过错程度，原告方的损失大小情况，本院酌情支持原告违约金10000元。原告要求返还定金10000元，符合法律规定，被告及第三人均无异议，该定金10000元目前由第三人保管，第三人应返还原告定金10000元。遂判决如下：一、第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司于本判决生效之日起返还原告裴文香交付的定金10000元。二、被告张会爽于本判决生效之日起五日内支付原告裴文香违约金10000元。案件受理费612元，减半收取计306元由被告张会爽负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，被上诉人张会爽提交偿还贷款明细表，证明被上诉人没有支付能力。上诉人裴文香对上述证据的质证意见为：被上诉人拥有两套房屋的产权，有正式工作，被上诉人主张违约金过高不是正当理由。原审第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司对上述证据没有意见。 本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，虽然定金收条上约定了“如有一方违约支付对方总房款百分之十违约金”，但上诉人与被上诉人并未签订正式的房屋买卖合同，上诉人仅支付了被上诉人一万元定金，并未支付购房款，考虑合同履行的情况，上诉人的实际损失，被上诉人也并非恶意违约，一审法院酌情认定被上诉人承担一万元违约金并无不妥。综上所述，裴文香的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费613元，由上诉人裴文香负担。 审判长  毕雪维 审判员  沈 军 审判员  姚春涛 二〇二〇年九月二十三日 书记员  郑 悦 ——