广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4347号原告：深圳市睿志兴业有限公司，住所地为广东省深圳市龙岗区******************。法定代表人：郭,执行董事总经理。委托诉讼代理人：郭志明，广东金美律师事务所律师。被告：东莞市清溪镇厦坭股份经济联合社，地址为广东省东莞市******，组织机构代码为。负责人：温，党工委书记、主任。委托诉讼代理人：郭春宏，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟奕倩，广东莞信律师事务所律师。原告深圳市睿志兴业有限公司诉被告东莞市清溪镇厦坭股份经济联合社合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员柯金玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭志明、被告的委托诉讼代理人郭春宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还定金2000000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月，原、被告双方签订《合作合同》，拟建设开发公寓。合作项目地点位于东莞市**************，占地面积约7918.18平方米。原、被告双方约定，由原告提供建设资金，被告提供项目用地，建成后按照7:3比例进行分成。被告提供项目用地信息为：1.集体土地建设用地使用证证号：东府集建总字第号字第号地，面积1360平方米（简称：001号地）；2.集体土地建设用地使用证证号：，面积3800平方米（以下简称：042号地）。原告执行董事总经理郭志权分别于2016年8月26日、2017年12月19日向被告支付定金1000000元，合计2000000元。被告分别于2016年9月20日、2018年1月16日出具《收据》证明收到原告支付的合作诚意金1000000元，合计2000000元。《收据》明确载明“如双方合作不成功，则退回诚意金”。在项目开发手续的操办过程中，原告发现被告提供的001号地与042号地在国土部门权属登记的位置与实际位置完全不一致，甚至土地面积也有很大的出入。被告为了打消原告的顾虑，一直以正在与国土规划部门协调调整为由劝说原告继续执行《合作合同》。原告基于对被告的信任，毫不犹豫地于2017年12月19日再次支付了1000000元履约定金。原告长久的信任与等待迎来的不是开工建设的好消息。被告提供的001号地与042号地在权属登记上的位置不在改造红线内，根本无法办理开工建设的相关手续。综上，被告提供的001号地与042号地在国土部门权属登记的位置与实际位置完全不一致，货不对版，无法办理开工建设手续；上述综合因素，致使合作开发的合同目的无法实现，《合作合同》予以解除。被告应无条件退还原告履约定金2000000元。为维护自身合法权益，原告故诉至法院，请求判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有《合作合同》、项目地地形图（复印件）、《集体土地建设用地使用证》（复印件）、中国建设银行转账记录、代付款情况说明与确认、电子收据（照片打印件）、照片。被告辩称，被告不同意原告诉讼请求及事实理由，理由如下：一、原告没有履行好合同规定的相关义务导致项目未能开发，根据合同的有关规定被告有权没收原告的全部定金并无条件收回项目用地。二、案涉的建设用地根据土地权证载明是厂房没有空地，当时有交给原告做开发前的勘探，把原本的厂房全部拆除交由原告开发，原告拿到地已经三年了造成被告的损失，第一导致被告的租金三年没有收到，第二因为合同约定三年内给原告办理报建手续，如果被告按照合同的约定交地给原告，禁止被告三年内和其他人有合作，与第三方合作的话需承担经济损失。根据合同在违约责任中的第13.2条约定，原告应当用定金作为赔偿被告损失的金钱。被告为支持其抗辩主张，向本院提交的证据有东莞市清溪镇谢坑厦坭片区控制性详细计划、清溪镇公共交易平台租金交易公告、项目用地及钻探照片（打印件）、房地产估价报告。经审理查明，2016年8月，原、被告双方签订一份《合作合同》，约定原、被告共同合作兴建公寓，项目位于东莞市**************。合同第二条约定被告拥有的投入合作开发项目的地块占地面积约为7918.18平方米（宗地图面积），实际面积以项目用地的实地放线测量为准，项目用地宗地图详见附件一；第3.2条约定项目用地为集体建设用地，建设项目用途为农民工公寓，一楼至二楼规划为商业用途，用地性质及其他建筑技术经济指标以规划部门的规划批准文件为准；第4.1条约定被告负责提供项目用地和村委能力范围内能够提供的资料证件并指定专人协助原告完成该项目用地及报建手续。原告承担项目开发所需资金费用，项目开发建设完成后双方按本合同约定比例分得项目房产；第4.2条约定被告负责提供项目用地，保证该地块权属没有任何争议纠纷，确保该地块使用权不存在第三方争议，被告负责项目地上建筑物、附着物的拆迁和青苗的清理，所需费用由被告承担；第4.3.条约定原告承担包括立项报批、用地报建、规划设计、工程建设、物业管理等一切项目开发所需资金费用；第4.3.2条约定原告办理项目立项报批、用地报批手续并承担所需费用；第4.3.3条约定原告办理建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等报建手续并承担所需费用；第5.1条约定本项目用地及用地建筑物使用年限为52年，自签协议日期之日起计算；第7.1条约定本项目正负零以上的建成面积为总额，被告及原告双方以3:7比例分成；第10.1条约定本合同签订后45天内，被告负责完成项目用地的地上建筑物、附着物的拆迁和青苗清理，签订合同后三个月内，被告负责完成项目用地的通水、通电、路通，其中通水、通电所需费用由原告负担，被告将该地块清偿后移交原告进场接管使用；第12.1条约定为保证原告依约履行合同，原告应在双方签订合同后三个工作日内支付给被告定金2000000元；第12.2条约定上述定金中的1000000元在项目整体封顶后一个月内不计息归还给原告，剩余1000000元在项目整体竣工验收合格后三天内不计息归还给原告；第13.1条约定本合同签订后，被告不得再以本项目为标的与第三方进行合作，否则，被告应双倍向原告返还定金；第13.2条约定本合同签订后，若原告在合同签订日起三年期限内仍未能办好相关用地报建手续或未完工建设的，被告有权没收全部定金、无条件收回项目用地；第13.4条约定若原告在签订合同的四个月内因其他因素导致报批报建手续（包括建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等报建手续）未能办好，原告可选择终止合同，被告即时将原告定金2000000元无息退还给原告；合同约定附件4为双方确认的实地放线测量的宗地图、附件5为被告提供的该项目用地的《集体土地使用权证》复印件、《集体土地建设用地使用权证》复印件、《宗地图》复印件、《用地规划红线图》复印件；合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告通过其法定代表人郭的银行账户于2016年8月26日、2017年12月19日分别向被告银行账户转账各1000000元，合计2000000元。2016年9月20日、2018年1月16日，被告向原告开出收到合作发展诚意金各1000000元的收据。被告亦确认收到定金2000000元。双方确认案涉土地至今尚未办理报建手续。被告主张合同签订当日已将土地移交给原告，移交方式为口头，没有签订移交的书面证据，合同约定的三年期满后收回了土地。原告则主张土地一直没有移交。被告主张合同签订当日将合同附件5约定的复印件交付给原告，原告则主张仅收到《集体土地建设用地使用证》复印件两本、《宗地图》复印件。其中集体土地建设用地使用证显示该宗地座落于东莞市**********，土地使用权人为厦坭管理区、使用面积（自有）为1360平方米，土地用途为厂房等，集体土地建设用地使用证显示该宗地座落于东莞市**********，土地使用权人为厦坭管理区、使用面积（自有）为3800平方米，土地用途为厂房等。经本院向东莞市自然资源局调查，东莞市自然资源局复函称：一、查无土地证号为土地的不动产登记信息，经查土地档案，来函所查应为宗地，坐落于清溪，土地使用权人为厦坭管理区，使用面积（自有）为1360平方米，土地用途为厂房，档案中记载土地类型使用面积为荒地2.04亩，建筑面积572.4平方米等，档案中无记载土地使用期限，查无该宗地地上建筑物的不动产登记信息记录；二、宗地，坐落于清溪镇，土地使用权人为厦坭管理区，使用面积（自有）为3800.01平方米，土地用途为厂房，档案中记载土地类型使用面积为空闲地5.7亩，建筑面积1.28亩等，档案中无记载土地使用期限，查无该宗地地上建筑物的不动产登记信息记录。复函所附的不动产登记信息查询结果显示，宗地权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为划拨，宗地权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为划拨。以上事实，有《合作合同》、《集体土地建设用地使用证》（复印件）、中国建设银行转账记录、代付款情况说明与确认、电子收据（照片打印件）、东莞市自然资源局复函及不动产登记信息查询结果以及本院庭审笔录、补充调查笔录等附卷为证。本院认为，本案是合同纠纷。原、被告双方于2016年8月签订的《合作合同》约定原、被告合作开发宗地、宗地，用以建设集商业用途及农民工公寓为一体的工程项目，被告及原告双方以3:7比例分成。根据双方行为时的法律即2004年8月28日修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”以及第六十四条“在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建”之规定，土地使用应符合土地利用总体规划，原、被告签订的《合作合同》名为合作开发，实际涉及变相转让农民集体所有土地使用权，且根据合同所附的集体土地建设用地使用证以及东莞市自然资源局的复函，案涉两块宗地的土地用途均为厂房，其约定开发建设集商业用途及农民工公寓为一体的工程项目违反了土地用途及土地规划，违反了前述法律的强制性规定，依法应为无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，不具备履行性，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告取得原告支付的合同定金2000000元，应予以返还。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：限被告东莞市清溪镇厦坭股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市睿志兴业有限公司返还定金2000000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11400元、保全费5000元，由被告东莞市清溪镇厦坭股份经济联合社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  柯金玲二〇二〇年九月二日书记员  林秋香伍琳茵附相关法律法规条文：《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第六十四条在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。