四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初4320号 原告：何素华，女，1975年9月17日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。 被告：南部县铭康商业管理有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇金葫路五里小区****（穗丰街**）。 法定代表人：康清平，经理。 委托诉讼代理人：梁雄，四川龙正律师事务所律师。 原告何素华与被告南部县铭康商业管理有限公司（以下简称铭康商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何素华的委托诉讼代理人柴春明、被告铭康商管公司的委托诉讼代理人梁雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何素华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》合法有效；2、判令被告继续履行合同，自2019年6月起，按1225元/月的标准按月向原告支付至判决之日止的房屋租金；3、判令被告按应付租金总额的20%支付违约金，并按年利率24%赔偿资金利息损失；4、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年3月7日，原、被告经协商一致签订了一份《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方（即原告）将自己购买的位于南部县幸福路“青年城”3幢2层2-77号商铺（建筑面积为17.31平方米）委托给乙方（即被告）统一出租、经营、管理；委托期限为13年，从2018年7月1日起至2031年6月30日止；收益分配为在第1-5年委托年度（2018年7月1日-2023年6月30日），甲方享有固定的年租金为14700元；在6-10个委托年度（2023年7月1日-2028年6月30日），甲方享有固定的年租金为16800元，乙方在每个委托年度全额支付租金；在第11-13个委托年度（2028年7月1日-2031年6月30日），甲方享有固定的年租金为18900元；第13年委托年度以后（自2031年7月1日起），若甲方继续选择乙方统一出租的，则租金以乙方与承租人签订的商铺租赁合同约定的租金为准，租金归甲方所有，甲方需每年向乙方支付年租金的1%作为服务费；违约责任：委托期间，任何一方不得单方终止本合同，因一方的违约行为致使本合同不能履行的，违约方应按未履行的委托期间的租金总额的20%向另一方支付违约金，并赔偿由此给另一方造成的损失。同时双方对其他相关事项进行了约定。本合同签订后，原告按约履行了自己的义务，将上述商铺交付给了被告经营，然而被告却严重违反合同约定，自2019年6月起就无故拒付租金，虽经原告和政府相关部门多次交涉，被告仍未支付。 被告铭康商管公司辩称，原、被告之间签订《商铺委托经营管理合同》属实；业主委托被告出租的房屋部分已经出租，部分因市场不景气还没有出租，但仍然按合同向原告支付租金，导致被告经营状况日渐下降，自2019年6月开始被告支付租金严重困难，业主因此信访。后经经信局组织协调，达成由被告按月向业主开立的监管账户支付151500元的意见。自2020年3月开始，被告一直按协商结果在支付款项到监管账户中。综上，业主与被告之间纠纷经过政府协调解决，双方达成了协议，且被告也在按协议履行给付义务，现原告由向法院提起诉讼，违背协议约定，人民法院应驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告何素华购买了四川昆乐房地产开发有限公司开发的青年城地下室商业幢2层2-77号商铺。2018年3月7日，原告何素华（甲方）与被告铭康商管公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定：甲方将位于南部县幸福路“青年城”3幢2层2-77号商铺（建筑面积为17.31平方米）委托给乙方统一出租、经营、管理；委托期限为13年，从2018年7月1日起至2031年6月30日止；甲方全权委托乙方统一出租、经营、管理,该商铺的委托范围为：在委托期间内，乙方以自己的名义不受甲方干涉的独立自主行使该商铺的出租权、经营权、管理权及其收益权，包括但不限于乙方以自己的名义独立自主的协商、签订、变更、解除、终止该商铺的租赁合同、联营（合伙经营）合同等；收益分配为在第1-5年委托年度（2018年7月1日-2023年6月30日），甲方享有固定的年租金为14700元，乙方在每个委托年度全额支付租金；在6-10个委托年度（2023年7月1日-2028年6月30日），甲方享有固定的年租金为16800元，乙方在每个委托年度全额支付租金；在第11-13个委托年度（2028年7月1日-2031年6月30日），甲方享有固定的年租金为18900元，乙方在每个委托年度全额支付租金；第13年委托年度以后（自2031年7月1日起），若甲方继续选择乙方统一出租的，则租金以乙方与承租人签订的商铺租赁合同约定的租金为准，租金归甲方所有，甲方需每年向乙方支付年租金的1%作为服务费；违约责任：委托期间，任何一方不得单方终止本合同，因一方的违约行为致使本合同不能履行的，违约方应按未履行的委托期间的租金总额的20%向另一方支付违约金，并赔偿由此给另一方造成的损失。合同签订后，该商铺由被告铭康商管公司统一经营，被告铭康商管公司按照合同的约定按月向何素华支付了2019年5月之前的租金，从2019年6月起未付租金。在庭审过程中，原、被告均认可租金支付方式从一年一付变更为按月支付。 另查明，被告铭康商管公司与包括原告在内的青年城3号楼的所有业主签订了《商铺委托经营管理合同》，上述业主均委托被告铭康商管公司对其购买的商铺进行统一出租、经营、管理。因被告未付租金，部分业主及业主代表多次到政府相关部门请求解决。2019年10月，经政府相关部门多次协调，各方同意由业主代表共同成立一个共管账户，被告铭康商管公司每月向该共管账户支付121200元。随后，业主代表组织成立南部县维龙商业管理有限公司，法定代表人为业主总代表袁开维，并在南部县中成村镇银行开设了共管账户（账号为：×××12），管理人为业主代表袁开维、李小兰、赵正菊、杨华清、张廷龙及被告铭康商管公司的法定代表人康清平。该账户成立后，被告铭康商管公司向该账户汇入2019年12月份租金121200元，汇入2020年1月租金121200元。2019年12月30日，缪斯网吧（承租人之一）向共管账户汇入一个月租金23750元。2020年2月、3月因受新冠疫情影响未营业，故被告未支付租金。经政府相关部门协调，2、3月份未付的租金分摊到后期应付的租金中，此后每月向共管账户汇入151500元。2020年5月7日、5月29日、7月6日、8月10日被告均向共管账户汇入租金151500元。2020年8月，该账户支出共计23000元，用于代230位业主缴纳起诉开发商要求其办理产权证系列案件的诉讼费（每个100元）。截止2020年8月26日，该账户共有租金849838.91元（其中多余688.91元为利息）。审理中，原告向本院递交了一份关于对被告铭康公司向共管账户汇入租金的分配方案。分配方案为将进入共管账户的872838.91元先足额抵作铭康公司应付与铭康公司签订《商铺委托经营管理合同》337户业主2019年6月的租金，其余不足支付337户业主一个月租金的余额与337户业主应收一个月租金总额的比值，再乘以337户业主各户一个月应收租金所得金额，即抵作该业主应收的2019年7月部分租金，337户业主一个月共计需获得租金510513元。被告向本院递交一份其支付租金的表格，显示其需向357户业主支付租金，每月应支付的租金总额为574379元。本院询问原告是否同意按照被告提供的户数及应付月租金总额574379元为基础，按原告提供分配方案的计算方式进行租金分配，原告称被告提交的数据存在虚假，故不同意按被告提供的数据进行租金分配。同时，原告明确表示只要求将2019年8月起至判决之日止的未履行租金作为计算违约金的基数。 以上事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商铺委托经营管理合同》、会议记录等证据在卷佐证。经庭审审查，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的依据，本院予以确认。 本院认为，根据《商铺委托经营管理合同》约定，铭康商管公司定期向原告支付租金，原告享受固定、明确的租金收益，同时铭康商管公司以其自己的名义统一招商经营管理，独立自主的行使商铺的出租权、经营权、管理权及收益权，因此该合同应为房屋租赁合同。该《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告铭康商管公司在接手商铺经营后，仅按合同约定支付了2019年5月之前的租金，欠付2019年6月至2019年11月份的租金，2019年12月份起仅向共管账户支付了部分租金，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。虽《商铺委托经营管理合同》约定租金于每个委托年度全额支付，但合同实际履行过程中已变更为按月支付，且在庭审中原、被告均同意支付方式变更为按月支付，对此本院予以确认。原告请求支付截止本案判决前的租金符合双方约定和法律规定，本院予以支持。虽原告提交分配方案计算方式公平、合理，但由于原、被告对共管账户租金分配基础数据存在分歧，本院现也无法核实相关情况，为避免侵害起诉和未起诉其他业主的合法权益，故本院对双方的分配方案均不予确认。共管账户中原告应分得的金额可在分配方案确定后在执行中予以扣减。因汇入共管账户的金额未超过全体业主两个月应收取租金的总金额，故原告自愿自2019年8月开始以未履行的租金总额为基数计算违约金，系原告自主处分其民事权益，亦未损害被告利益，符合双方合同约定，本院予以支持。《商铺委托经营管理合同》约定的按未履行租金总额20%承担违约责任，足以弥补被告给原告造成的损失，故原告主张按年利率24%赔偿资金利息损失的请求，本院不予支持。 综上，对原告何素华的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”的规定，判决如下： 一、确认原告何素华与被告南部县铭康商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》合法有效； 二、南部县铭康商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告何素华支付截止2020年9月未付的租金19600元（共管账户中原告应分得的租金确定后，该租金在执行中予以扣减）和违约金3430元（14700元÷12月×14月×20%）； 三、驳回原告何素华的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费375元，由南部县铭康商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  左 琨 审 判 员  谢 旭 人民陪审员  李国超 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  鲜永清