四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7794号 原告：四川川大科技园（南区）开发有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府二街********。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王晓丹，公司员工。 被告：成都乐翊科技有限公司，住所地中，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府五街****楼****，****v> 法定代表人：杨涛，职务不详。 原告四川川大科技园（南区）开发有限公司（以下简称川大科技公司）与被告成都乐翊科技有限公司（以下简称乐翊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告川大科技公司的委托诉讼代理人王晓丹到庭参加诉讼。被告乐翊公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。 川大科技公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认川大科技公司与乐翊公司签订的两份《房屋租赁合同》（合同编号：恒川蓉租合字19【0.22-440】003、004）解除；2.判令乐翊公司支付《房屋租赁合同》（合同编号：恒川蓉租合字19【0.22-440】004）项下欠缴租金169442.16元，支付《房屋租赁合同》（合同编号：恒川蓉租合字19【0.22-440】003）项下欠缴租金625743.87元；3.判令乐翊公司支付《房屋租赁合同》（合同编号：恒川蓉租合字19【0.22-440】004）项下房屋占有使用费187225.2元（按1733.57元／日的两倍计算至实际腾退之日，暂计算至2020年6月30日），支付《房屋租赁合同》（合同编号：恒川蓉租合字19【0.22-440】003）项下房屋占有使用费691416元（按6402元／日的两倍计算至实际腾退之日，暂计算至2020年6月30日）；4.判令乐翊公司支付《房屋租赁合同》（合同编号：恒川蓉租合字19【0.22-440】004）项下违约金151288.36元（保证金104014元不退，另应付未付金额为基础按照日3‰的标准计算至合同解除之日2020年5月8日），支付《房屋租赁合同》（合同编号：恒川蓉租合字19【0.22-440】003）项下违约金558702.54元（保证金384120元不退，另应付未付金额为基础按照日3‰的标准计算至合同解除之日2020年5月8日）；5.判令乐翊公司立即腾退案涉房屋并恢复原状（清水状态）。庭审中，川大科技公司明确解除合同时间为2020年5月15日。事实与理由：川大科技公司与乐翊公司于2019年8月1日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同1），约定乐翊公司租赁位于成都市；同日，双方又签订《房屋租赁合同）（以下简称合同2），约定乐翊公司租赁位于成都市吉泰二路266号18栋1层附112号商铺、高新区房屋。针对上述两份租赁合同，双方对租金、租赁期限、违约责任等进行了详细约定。合同1、2约定房屋租赁期限5年，自2019年8月1日至2020年7月31日。2020年2月1日至2021年7月31日，《合同1》项下月租金为52007元，《合同2》项下月租金为192060元。租赁期限内，乐翊公司自2020年2月1日起欠付涉案租金至今，期间川大科技公司多次催收无果。根据合同约定，川大科技公司有权解除合同并要求乐翊公司支付占用费、违约金等费用。2020年5月8日，川大科技公司向乐翊公司发出《关于解除的函告》，通知乐翊公司履行相应义务并解除合同。综上，为维护自身合法权益，川大科技公司特诉至法院，望判如所请。 乐翊公司未作答辩亦未提交相关证据。 本院经审理认定事实如下：2019年8月1日，川大科技公司（甲方）与乐翊公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同1》），约定川大科技公司将坐落在成都市出租给乙方作健身房用途，建筑面积981.25平方米。合同期限5年，自2019年8月1日至2024年7月31日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算。具体租金如下：2019年8月1日至2020年1月31日，月租金26004元；2020年2月1日至2020年7月31日，月租金52007元；2020年8月1日至2021年7月31日，月租金52007元；2021年8月1日至2022年7月31日，月租金54608元；2022年8月1日至2023年7月31日，月租金54608元；2023年8月1日至2024年7月31日，月租金57339元，合计3090810元。租金支付方式：本合同签订当日，乙方应向甲方支付2019年8月1日至2020年1月31日的首期租金156024元，其他租金均按三个月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金。合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金104014元，在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账方式无息退还乙方。该房屋暂约定在2019年8月1日前交付使用。 2019年8月1日，川大科技公司（甲方）与乐翊公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同2》），约定川大科技公司将坐落在成都市吉泰二路266号18栋2层附112号、高新区天府二街269号26栋负一层24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34号商铺出租给乙方作健身房用途，建筑面积2866.56平方米。合同期限5年，自2019年8月1日至2024年7月31日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算。具体租金如下：2019年8月1日至2020年1月31日，月租金96030元；2020年2月1日至2020年7月31日，月租金192060元；2020年8月1日至2021年7月31日，月租金192060元；2021年8月1日至2022年7月31日，月租金201663元；2022年8月1日至2023年7月31日，月租金201663元；2023年8月1日至2024年7月31日，月租金211747元，合计11414136元。租金支付方式：本合同签订当日，乙方应向甲方支付2019年8月1日至2020年1月31日的首期租金576180元，其他租金均按三个月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金。合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金384120元，在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账方式无息退还乙方。该房屋暂约定在2019年8月1日前交付使用。 两份合同的违约责任均约定：因乙方违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还，若租赁保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当赔偿；乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则每逾期一日，乙方须按应交未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期30天不交的，甲方有权解除合同；如乙方违法、违规经营，或在该房屋中存放易燃、易爆等危险物品，或经营、提供假冒伪劣商品，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付合同全部租期内租金总额的10%作为违约金。甲方所受到的损失超过违约金的，乙方还应就超过的部分向甲方进行赔偿。本合同因任何原因终止的，乙方须在合同终止之日结清一切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内迁出。若在交还期届满后乙方仍未交还房屋的，从交还期限届满次日起，乙方应按照合同终止日租金标准的两倍与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费，且乙方仍需支付物业管理费、水电费、取暖费、空调使用费等费用。本合同因任何原因终止的，对于甲方批准同意的房屋改建，乙方必须按原样复原。 合同签订后，川大科技公司按照约定交付了租赁房屋给乐翊公司使用。2020年2月1日起，乐翊公司未向川大科技公司支付租金等费用。2020年4月2日，川大科技公司向乐翊公司发出《律师函》，载明截至2020年4月2日，乐翊公司承租的《合同1》项下欠缴2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金156021元，累计欠缴65天；载明截至2020年4月2日，乐翊公司承租的《合同2》项下欠缴2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金576180元，累计欠缴65天；根据合同约定，乐翊公司还应当支付滞纳金合计142779元。请乐翊公司收到函件1日内与委托人联系，否则委托人将严格按照《房屋租赁合同》的约定要求其承担相应的违约责任直至解除合同。川大科技公司按照《房屋租赁合同》通讯地址向乐翊公司邮寄该函件，2020年4月24日函件被退回； 2020年5月8日，川大科技公司向乐翊公司发出两份《关于解除的函告》，载明自2020年2月1日起，乐翊公司未按照双方签署的两份《房屋租赁合同》约定支付租金及相关费用，截至目前已逾期付款30天。鉴于乐翊公司严重违约，为减少公司损失，特通知乐翊公司解除合同，终止合同履行。依照合同约定，乐翊公司缴纳的租赁保证金不予退回，同时需乐翊公司结清合同约定的租金及费用并于合同解除之日起2日内迁出租赁房屋。川大科技公司按照《房屋租赁合同》通讯地址向乐翊公司邮寄该函件，2020年4月15日函件被退回。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《律师函》、《关于解除的函告》、快递单等证据及川大科技公司的相关陈述等在卷佐证。 本院认为，川大科技公司与乐翊公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行义务。 关于川大科技公司诉请确认合同于2020年4月15日解除。本院认为，川大科技公司按照约定向乐翊公司交付了房屋，乐翊公司亦应当按照合同约定支付租金、物业管理费用等相应费用。乐翊公司自2020年2月1日起拖欠房屋租金至今，致使川大科技公司于2020年5月8日向乐翊公司发出解除通知，该函件寄送至双方合同约定的地址后于2020年4月15日被退回。现川大科技公司要求确认双方签订的两份《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除符合法律规定和合同约定，本院予以确认； 关于房屋租金，川大科技公司要求乐翊公司按照合同约定的月租金标准支付2020年2月1日起2020年5月15日期间的租金符合合同约定和法律规定，本院予以支持；《合同1》项下的租金为52007元/月÷30天×104天=180290.93元。《合同2》项下的租金为192060元/月÷30天×104天=665808元，合计846098.93元。 关于房屋实际占用费。根据合同约定，若因乐翊公司违约导致合同解除，乐翊公司应按照合同终止日租金标准的两倍与实际占用天数的乘积向川大科技公司支付占用费。同时，合同还约定租赁保证金不予退还，租金、物业管理费及其他费用每逾期一日，乐翊公司须按应交未交金额的日3‰支付违约金。综合合同条款可以看出，双倍支付占用费用、保证金不退、按照未交金额的日3‰支付违约金均是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金。庭审中，川大科技公司未提交证据证明其除资金占用利息外还存在其他损失，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院对乐翊公司应承担的双倍占用费用、保证金、违约金等违约责任予以综合评定，酌定在保证金不予退还的情况下，由乐翊公司按照租金标准的1.1倍支付房屋实际占用费。 关于川大科技公司要求乐翊公司腾退房屋并恢复原状的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告四川川大科技园（南区）开发有限公司与被告成都乐翊科技有限公司于2019年8月1日签订的两份《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除； 二、被告成都乐翊科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川川大科技园（南区）开发有限公司两份《房屋租赁合同》项下2020年2月1日至2020年5月15日的租金846098.93元； 三、被告成都乐翊科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川川大科技园（南区）开发有限公司两份《房屋租赁合同》项下的房屋占用费（计算标准：从2020年5月16日起至房屋实际返还之日止，以《房屋租赁合同》约定的对应时段租金标准1.1倍计算）； 四、原告四川川大科技园（南区）开发有限公司根据《房屋租赁合同》收取的保证金488134元不予退还被告成都乐翊科技有限公司； 五、被告成都乐翊科技有限公司于本判决生效之日起三日内将位于成都市及位于成都市吉泰二路266号18栋1层附112号、高新区恢复原状（清水）并腾退给原告四川川大科技园（南区）开发有限公司； 六、驳回原告四川川大科技园（南区）开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12935元，由被告成都乐翊科技有限公司负担。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年九月三十日 书记员  周文莉