江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初7190号原告：新沂市忆发物业管理有限公司，住所地新沂市新安街道钟吾路**瀚景园小区。法定代表人：邵云，该公司总经理。被告：吴书停，男，1978年10月27日出生，汉族，个体工商户，住新沂市。原告新沂市忆发物业管理有限公司(以下简称“忆发物业”)与被告吴书停物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告忆发物业的法定代表人邵云，被告吴书停均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。忆发物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决吴书停立即给付所欠忆发物业物业费1076元、公共能耗费841元，合计1917元；按所欠物业费1917元为基数，自2018年11月1日起计算至实际交付日止，按每天万分之五付违约金；2.案件受理费由吴书停负担。事实与理由：2009年3月26日，忆发物业与瀚景园小区开发建设单位徐州市玉融房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，合同约定建设单位徐州市玉融房地产开发有限公司将其开发建设的“瀚景园小区”前期物业委托给原告管理、服务，双方约定前期物业管理、服务的事项，双方的权利义务，合同履行的期限等，合同签订后，徐州市玉融房地产开发有限公司将“瀚景园小区”前期物业交与忆发物业实行统一管理综合服务。2013年9月28日“瀚景园小区”成立业主委员会，忆发物业与建设单位徐州市玉融房地产开发有限公司的《前期物业服务合同》终止，2013年10月28日忆发物业与业主委员会重新签订了《物业服务合同》，重新约定了合同的权利、义务。2010年10月1日吴书停入住忆发物业管理、服务的瀚景园小区号楼单元室，并与忆发物业签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定了物业服务费的标准、收取时间及业主不按时间交纳应当承担的违约责任等，合同还约定了以后物业服务费的调整按物价部门的文件执行，忆发物业为吴书停管理、服务的物业面积共计175.69平方米[其中号储藏间面积为15.06平方米]。自2016年10月1日至2018年10月28日吴书停应交忆发物业物业服务费1076元、2012年10月1日至2018年10月28日公共能耗费应交991元，已交150元，尚欠841元，合计1917元未交纳。经忆发物业多次向吴书停催要上述费用，其久拖未交，依据合同约定和法律规定，吴书停对拖欠的物业费应当支付违约金。故忆发物业起诉请求依法判决。吴书停辩称，本人不清楚物业费和公共能耗费是如何计算来的，公共能耗费每一年都交了，只有最后两年没有交。亿发物业是什么时候上门催收物业费的，本人家里一直都有人，且每年都按时交物业费和车位费。本人花钱在小区购买了车位，每年都按时交纳车位费，因为在山东工作，车也是山东牌照，所以经常不在家，一年只回来几次，最多能停15次左右，但是车位长期被他人占用，回来后没有车位停车，物业公司不予处理，如果要交物业费和公共能耗费，应该把交的车位费退还给本人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对相关事实，本院认定如下：2009年3月26日，徐州市玉融房地产开发有限公司与忆发物业签订了《玉融·瀚景园前期物业管理服务合同》，约定徐州市玉融房地产开发有限公司将新沂市瀚景园小区的前期物业管理委托给忆发物业。2013年9月28日“瀚景园小区”成立业主委员会，忆发物业与建设单位徐州市玉融房地产开发有限公司的《前期物业服务合同》终止。同年10月28日，忆发物业与新沂市玉融·瀚景园业主委员会签订《玉融·瀚景园物业管理服务合同》，合同主要内容为：约定该小区的物业继续由忆发物业管理服务，合同期限自2013年10月28日起至2018年10月28日止；合同约定物业管理区域的物业费实行包干制，价格标准按照物价局批文执行；共用的专项设备运行（如电梯运行电费、公共水电等）的能源消耗，应按实际发生的费用独立核算，合理向业主分摊计收；逾期交纳物业服务费的自逾期之日起按照每天3‰交纳违约金；合同还对其他事项进行了约定。吴书停购买并于2010年10月1日入住该小区XXX号楼XXX单元XXX室，面积共计175.69平方米[其中XXX号储藏间面积为15.06平方米]，忆发物业按照合同约定进行了物业管理服务。吴书停尚欠自2016年10月1日至2018年10月28日期间物业服务费1076元、2012年10月1日至2018年10月28日公共能耗费841元，合计1917元未交纳。另，新沂市物价局于2012年6月28日作出的“关于玉融瀚景园小区物业公共服务费收费标准的批复”载明,核定瀚景园小区多层普通住宅物业管理公共服务费收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.4元，高层普通住宅收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.77元，均可在10%幅度内浮动。高层住宅电梯、二次供水及小区照明等公共电费、小区公共水费纳入代收代缴费用，由物业管理企业单独建账，具体收取金额由物业管理公司按合理、公开分摊的原则和业主协商确定，并定期将公共水电费的发生额及向业主分摊收取的金额进行公示。本院认为，忆发物业新沂市玉融·瀚景园业主委员会签订的《玉融·瀚景园物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，故合法、有效。吴书停作为瀚景园小区业主之一，与忆发物业形成物业服务合同法律关系，双方应当按照约定行使权利、履行义务。本案忆发物业已经为吴书停等业主提供了物业管理服务，吴书停应当按照约定数额向忆发物业交纳物业服务费及公共能耗费。本案中，吴书停尚欠自2016年10月1日至2018年10月28日的物业服务费为1076元、2012年10月1日至2018年10月28日公共能耗费用841元合计1917元，其应向忆发物业支付该款。关于忆发物业主张的违约金问题，根据本案实际情况及另案其他业主反映及举证情况看，忆发物业的物业管理服务尚存在不规范、不及时等情形，故对忆发物业提出违约金的诉讼请求本院不予支持。吴书停以忆发物业未有向其催要物业服务费和公共能耗费故其不欠上述费用为由抗辩既无事实依据亦无法律依据；其辩称不知物业服务费与公共能耗费的计算方式，根据亿发物业举证的“玉融.瀚景园前期物业管理服务合同”、“玉融.瀚景园物业管理服务合同”的合同约定及江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅《关于印发江苏省物业服务收费管理办法的通知》（“苏价服[2012]12号”）、徐州市物价局、徐州市住房保障和房产管理局《关于印发〈徐州市市区物业服务收费管理办法〉的通知》（“徐价服[2012]17号”）及新沂市物价局“新价字[2012]67号”等部门文件规定，玉融.瀚景园小区的多层普通住宅物业公共服务费收费标准为0.4元/月/平方米（建筑面积），高层普通住宅物业公共服务费收费标准为0.77元/月/平方米（建筑面积）（含电梯维修费、年检费），可在10%幅度内浮动，亿发物业收费标准不违反合同约定与法律规定；公共能耗费即高层住宅电梯、二次供水及小区照明等公共电费、小区公共水费纳入代收代收代缴费用，由物业服务企业单独建账，具体收取金额由物业管理公司按合理、公开分摊的原则与业主协商确定，并定期将公共水电费的实际发生额和向业主分摊收取的金额进行公示。其主张车位被他人占用亿发物业存在责任，因车位使用权系其依约享有的民事权利，如其使用车位的合法权利遭受侵害，可以依法向侵权人主张权利，亦可要求相关部门予以处理，亿发物业作为物业管理与服务部门，应依法依约尽到调查、协调并协助相关部门处理等义务，但对吴书停车位使用权具有终局责任的是侵权人而非物业公司，其以车位被他人占用因而不应交纳物业费的主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、吴书停于本判决生效后十日内向新沂市忆发物业管理有限公司支付物业服务费、公共能耗费等共计1917元；二、驳回新沂市忆发物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由吴书停负担。本判决为终审判决。审判员  董道平二〇二〇年九月二十四日书记员  乔毓涵