广西壮族自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂民申3267号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：施政宇，男，1978年3月7日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南宁水晶城商贸有限公司，住所地广西南宁市民族大道**新兴大厦**。 法定代表人：宁静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘桂宽，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南宁佳得鑫房地产开发有限公司，住，住所地广西南宁市金湖路**佳得鑫水晶城****/div> 法定代表人：刘礼宁。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司，住所地广西，住所地广西南宁市金湖路**> 法定代表人：刘礼宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何丽辉，该公司员工。 再审申请人施政宇因与被申请人南宁水晶城商贸有限公司（以下简称水晶城商贸公司）、南宁佳得鑫房地产开发有限公司（以下简称佳得鑫公司）、广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司（以下简称梦之岛百货公司）合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2019）桂01民终10781号民事判决，向本院申请再审。 本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 施政宇申请再审称，（一）有新证据足以推翻原判决。佳得鑫公司制定的《业主临时公约》以及从南宁市城建档案馆获取的《佳得鑫·水晶城总平面及竖向布置图》显示商场面积为48268平方米，而二审法院认定商场面积为51145.41平方米。水晶城商贸公司提供的《房产测绘成果报告书》未经查证属实，不能作为认定事实的根据。且二审法院在对被申请人询问后所制作的《南宁市中级人民法院询问调查笔录》未经再审申请人及其代理律师参与质证，不能作为证据使用。（二）二审法院认定事实错误。1.《商品房买卖合同》中没有任何条款说明涉案商铺系统一管理经营，且再审申请人购买商铺在前，签订《委托租赁协议》在后，两个合同并不是同一个时间签订的，不存在明知水晶城商铺整体出租、统一经营的情况，即使是在委托租赁期内统一经营，也不意味着租赁到期后就一定要统一经营。2.二审法院认为涉案商铺不具备构造和利用上的独立性，各商铺之间紧密相连，空间上没有物理隔断错误。涉案商铺具有独立产权，有清晰的分层、分区、分户，四至边界清晰，可独立使用。（三）再审申请人申请二审法院对被申请人所提交的签约合同的每位业主的真实性进行调查，并申请委托有资质的评估公司对同地段的租金价格进行评估鉴定、申请二审法院去南宁市房产管理局、南宁市城建档案馆调档核查，二审法院均未调查收集。（四）二审法院适用法律错误。1.二审法院适用《中华人民共和国物权法》第七条认定业主行使所有权要求返还商铺会损害他人合法权益，属于适用法律错误。所有权应优先于使用权，且本案中被申请人因合同期限届满后已丧失合法使用权，再审申请人行使所有权要求收回商铺符合物权法的规定。2.二审法院驳回再审申请人要求腾空并返还商铺的诉请后，未明确梦之岛百货公司目前继续占用商铺是基于 合同关系还是侵权关系。3.根据《中华人民共和国物权法》关于“建筑物区分所有权”的规定，业主对产权范围享有专有权利，每个业主可以在其个人产权范围内行使使用、收益、处分的权利。如强硬要求相邻产权一并共同出租以提高价值，则提高的价值部分是基于损害产权业主私有权利的基础上形成的，属于非法利益，不属于法律保护范围。4.二审法院对《委托租赁协议》部分条款理解错误。该合同虽约定了业主大会在租赁期满前一年应书面通知被申请人是否收回经营权，但未通知的法律后果并未约定，在无约定的情况下应按法律规定执行，被申请人无权继续占有涉案商铺。5.业主大会或业主委员会只是对专有部分以外的共有部分行使管理，其人数三分之二或面积过半的决定事项也仅是针对全体业主共有部分的管理决定，而对业主专有部分的产权是无权干涉，无权决定的。二审法院以业主大会或者业主委员会决定业主专有部分产权的认定是错误的。（五）二审法院存在遗漏诉请的情形。1.损失费是再审申请人一审起诉状中的诉请之一，一、二审法院虽对商铺占用费作出了判决，但未对拖欠商铺占用费的损失，如误工费、车费、利息、滞纳金、律师费、打印复印费等，进行判决，导致再审申请人的实际损失得不到合理补偿。2.提供完税票据也是再审申请人的诉请，一、二审法院无法律依据无理驳回。（六）二审法院判决显失公平。二审法院判令支付的占用费不但低于被申请人实际经营盈利的租金，甚至比原来租赁协议中约定的租金更少，显失公平。综上所述，二审法院事实认定错误，法律适用错误，判决结果显失公平，特申请再审。 水晶城商贸公司提交意见称，水晶城属于典型的虚拟产权式商铺，全体业主已经将经营权让渡给业主大会，即尊重多数业主的决定，少数业主无权自行收回商铺。请求驳回再审申请人的再审申请。 本院经审查认为，（一）关于涉案商铺是否应返还再审申请人的问题。再审申请人购买涉案商铺后，与佳得鑫公司、水晶城商贸公司签订《委托租赁协议》，自愿将涉案商铺委托水晶城商贸公司统一出租给梦之岛百货公司整体经营管理，说明再审申请人在购买涉案商铺时应知道涉案商场统一规划、统一布局、统一经营、统一管理以获取经营收益的运转模式。且该商铺与其他商铺在平面上紧密相连，在空间上没有墙体分隔，也没有独立的给、排水和强、弱电系统，没有独立的消防通道，不具有结构上和使用上的独立性，其权利行使必然要受到商场整体功能发挥的限制和约束。《委托租赁协议》约定在合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知水晶城商贸公司，上述约定内容亦证明再审申请人应当知道其行使涉案商铺所有权必须服从于业主的整体意志及共同利益。在二审审理过程中，水晶城商贸公司提供了签约合同原件、付款凭证及《房产测绘成果报告书》拟证明水晶城商场负一层至四层商铺数量、已与水晶城商贸公司续签合同业主户数、未续签合同但实际已收取梦之岛百货公司支付的租金业主户数。《房产测绘成果报告书》系第三方机构对涉案商铺总面积的客观测绘，且已向南宁市房产管理局备案，二审法院对上述证据进行调查核实后，将已签约业主和未签约但已收到占用费业主进行了多次统计、确认，并组织当事人对统计结果进行质证后，才作为认定涉案商铺数量、商铺面积及已签约业主数量的证据予以采信。再审申请人以有新证据为由申请再审，本院不予支持。二审法院已对涉案商场面积、商铺数量、续约业主数量等进行调查核实，再审申请人主张二审法院未调查收集相关证据的理由不成立。根据二审法院查明事实，目前水晶城商铺的业主中选择与水晶城商贸公司续签合同的业主，人数超过半数， 整个水晶城商场处于正常经营中。虽然各业主系分别与水晶城商贸公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但超过半数的业主已续约的事实应当视为多数业主已针对续约事宜作出共同决定。在多数业主均选择与水晶城商贸公司续约进行整体经营的情况下，若将少数零散分布的商铺拆分返还，必然会破坏整个商场的结构，影响整体出租经营，进而影响其他多数业主的利益，最终也会影响其自身的利益。在再审申请人与其他大多数业主及承租方三者利益存在冲突需要平衡，而再审申请人的合法权益通过参与商铺整体出租经营也可以得到有效保障的情况下，出于维护绝大多数业主的利益，从根本上说也是维护再审申请人自身利益的需要，对再审申请人享有的商铺所有权的行使进行必要的限制，符合《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，不能认定为损害其合法权益。一、二审法院在保护再审申请人租金收益的前提下，从衡平各方利益出发，依照公平和诚实信用原则，对再审申请人要求返还商铺的请求不予支持，并无不当。（二）关于商铺占用费计算标准及提供完税票据的问题。因《委托租赁协议》约定的委托期限届满后，梦之岛百货公司仍占有、使用涉案商铺，梦之岛百货公司应支付相应的商铺占用费。一、二审法院考虑到水晶城商铺业主委员会尚未成立，未能与水晶城商贸公司就商铺占用费协商一致，而大多数业主已与水晶城商贸公司续签协议，二审法院未同意再审申请人申请对同地段的租金价格进行评估鉴定的请求，并参考多数业主与水晶城商贸公司续签协议约定的租金标准来计算占用费，并无不当。再审申请人主张二审法院认定的占用费计算标准显失公平，理由不成立。对于再审申请人要求被申请人提供完税票据的诉请，因无合同依据，一、二审法院不予支持正确。（三）关于二审法 院是否存在遗漏诉请的问题。再审申请人在一审起诉时未对拖欠占用费所产生的利息、滞纳金等提出诉请，其在二审期间提出，属于二审新增加的诉讼请求，二审法院告知再审申请人可另行主张正确。 综上，施政宇的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回施政宇的再审申请。 审 判 长 谢素恒 审 判 员 何厚伟 审 判 员 张 芳 二〇二〇年九月十日 法官助理 许 媚 书 记 员 林晓华