新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2301民初2359号 原告：陆桂芹，女，1967年3月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉市。原告：钱程，男，1990年9月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉市。委托诉讼代理人：陆桂芹（系钱程母亲），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被告：新疆亿门房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉州昌吉市健康东路海棠天街南街**2丘******楼办公室401-9、401-10。法定代表人：马金贵，系公司总经理。委托诉讼代理人：魏连花，新疆金诚信律师事务所律师。原告陆桂芹、钱程与被告新疆亿门房地产开发有限公司房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月6日作出（2019）新2301民初1992号民事判决书。被告新疆亿门房地产开发有限公司不服一审判决，提出上诉，经昌吉回族自治州中级人民法院审理后于2020年4月17日作出（2020）新23民终279号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本案于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序,于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告陆桂芹（同时作为钱程的委托诉讼代理人），被告新疆亿门房地产开发有限公司的委托诉讼代理人魏连花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆桂芹、钱程向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《房屋拆迁安置补偿协议》；2.判令被告支付原告违约金150000元。事实与理由：原、被告于2015年9月10日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，于2015年9月14日签订了《房源确认书》，双方约定被告以一套面积为117.61平方米的高层住宅置换原告的被拆迁房屋，被告交付置换房屋的时间为原告向被告交付被拆迁房屋之日起三年，且协议约定若任何一方违约，须赔偿守约方违约金150000元。合同签订后，原告搬离房屋，距今已超过三年，被告仍迟迟不向原告交付置换房屋，致使原告无法入住拆迁安置房屋，现原告诉至法院，请求依法裁判。被告新疆亿门房地产开发有限公司辩称，被告同意原告的第一项诉讼请求，同意交付房屋，该房屋正在内部装修水电暖，交付房屋的时间大约是在今年年底，最迟2021年4、5月份。对于原告的第二项诉讼请求，要求被告支付违约金150000元，根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第七条的约定“本协议生效后，被告不得与第三方签订任何相同拆迁补偿协议，双方须严格履行，如果违约赔偿违约金150000元”，合同约定的赔偿违约金150000元仅指被告不得与第三方签订相同的拆迁补偿协议。合同履行至今，被告并未与任何第三方签订补偿协议，不存在约定的违约情形，不应当承担违约金，请法庭驳回原告的第二项诉讼请求。如果法院判决被告承担违约金，被告认为双方约定的违约金较高，请求人民法院予以降低，按原告的实际损失判决。双方当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织双方进行质证。对原告提交的证据：1.房屋拆迁安置补偿协议一份、房源确认书一份，拟证实双方签订安置补偿协议，被告应向原告交付安置的房屋并根据协议第五条第四款以及第七条的约定支付违约金150000元。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对原告拟证实的问题不认可，认为协议第七条约定的是被告不得与第三方签订任何相同拆迁补偿协议，如违约则赔偿违约金150000元。本院对该组证据的真实性予以确认。2.通告一张，拟证实被告没有按时交房，被告在加州小镇的门框上贴公告。经质证，被告认为是复印件，对真实性不认可。原告提交的该份证据是复印件，未提交原件，本院对其真实性不予确认。3.照片打印件四张，拟证实从2020年4月至今房屋建设没有任何进展。经质证，被告认为无法核对拍摄时间，楼的主体已经完工，里面正在修建水电暖。被告对照片中确系被告开发的房屋无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。4.补充协议一份，拟证实原告与被告签订协议，约定用地下室折抵租金。经质证，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。5.房屋租赁合同二份、收条三份、律师费发票二张，拟证实因被告没有按时交房造成原告产生租房损失和律师费损失。经质证，被告对律师费发票的真实性无异议，对关联性不认可，认为律师代理时间是2019年，发票的开票时间是2020年，对其余证据的真实性不认可。原告提交的租房合同和收条无付款凭证予以印证，无法确认真实性，本院对其真实性不予确认，本院对律师费发票的真实性予以确认。被告新疆亿门房地产开发有限公司提交证据：收条二张，拟证实被告已向原告付清2018年9月20日之前的安置费，2019年11月25日被告用12平方米地下室折抵9600元安置费。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年9月10日原告陆桂芹、钱程与被告签订一份《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告为甲方（拆迁人），二原告为乙方（被拆迁人），就乙方所有的位于昌吉市××区的房屋拆迁、补偿、安置等相关问题协议。协议第二条约定：房屋补偿标准：1、砖混结构房产以旧换新1：1.3，原房产面积71.8平方米，置换后面积93.46平方米；2、地、地下室以旧换新1.5，原房产面积8平方米，置换后面积4平方米，合计总置换面积为117.46平方米；3、具体楼层、楼号、房号、面积，交房时由甲方委托公证部门组织抓阄为准；4、拆迁面积和置换面积有误差时，按开盘价多退少补，最终房屋面积按实际测绘面积为准。协议第三条安置房屋交房屋标准：安置房的住宅楼必须装有上下水、地、地暖表、暖气表、电话线、有线电视线，天然气全部入户，每套房屋入户必须装有防盗门和真空玻璃窗户，外墙保温，单元防盗对讲门，室内电力用线必须使用6平方铜芯电线，保证住房有足够用电，并安装有电表和配电箱。甲方在房屋交付使用后，3-5年内保证房屋质量。竣工工程符合国家质量安全合格标准。备注：甲方置换给乙方的安置房三年内交付。（交房时间按甲方办理完土地手续，政府颁发规划施工许可证时间计算。）合同第五条约定：甲方在项目建设期间，乙方自行租赁临时住房，房租费每月每户800元，由甲方承担，按年计算提前预付，每年9600元。合同第七条违约责任约定：本协议签订生效后，乙方不得与第三方签订任何相同拆迁补偿协议，双方均需严格按协议履行。若任何一方违约，须赔偿守约方违约金150000元。双方补充条款约定：楼层为5-10层，交房时间为乙方向甲方交原房之日起三年，安置房卫生间有外窗户。签订上述协议当天，原告将原有房屋交付给被告。2015年9月14日，原告陆桂芹与被告签订一份《房源确认书》，约定：双方确认补偿房屋为C户型117.61平方米房屋一套，为1号楼2单元901室，以上面积以房管局最终核定面积为准，差额部分根据开盘价多退少补。上述协议签订后，原告的房屋被拆迁，由被告开发建设住宅。被告开发的1号楼完成主体修建后自2018年8月停工，1号楼至今未验收合格，未达到交付条件。双方约定的交付时间已过，被告未向原告交付约定的房屋，原告诉至本院。本次审理过程中，原告提交前次诉讼时两次委托律师，支付代理费的发票二张，金额合计16000元。本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容符合法律规定，该合同合法有效。双方当事人均应按合同约定履行权利义务。原告将被告开发建设的区域内的拆迁房屋交给被告拆迁，并约定以旧房置换一套新建住房以及交房时间。关于交房时间，原告认为从2015年9月10日起计算，被告认为根据《房屋拆迁安置补偿协议》第三条约定从政府给被告发放规划施工许可证时间计算，但被告未向本院举证证实取得规划施工许可证的时间。本院认为双方在《房屋拆迁安置补偿协议》最后的补充条款中明确约定交房时间从原告向被告交付原房之日起三年，该条款是手写条款并加盖了被告的公章，是双方协商一致后对合同内容进行的补充，而合同第三条是格式条款，二者不一致的应以补充条款为准。庭审中双方均认可交原房的时间是2015年9月10日，则被告应于2018年9月10日前向原告交付约定的房屋。原告要求被告履行《房屋拆迁安置补偿协议》，庭审中被告表示同意继续履行合同，同意待房屋符合交付条件后向原告交付约定的房屋。因双方一致同意继续履行合同，本院对原告该项诉讼请求予以支持。原告要求被告支付违约金150000元，因被告开发建设的房屋至今未完工，被告未按约定时间办理交房手续，违反合同约定，理应承担违约责任。双方在今后履行合同中发生的争议，双方另行解决。被告辩称“协议第七条约定的违约责任仅指被告不得与第三方签订任何相同拆迁补偿协议，被告并未与第三方签订拆迁补偿协议，不应承担违约金，双方约定的违约金较高，请求人民法院予以降低。”本院认为协议第七条约定的违约责任应是针对合同全部内容的约定，而非仅针对与第三方签订相同拆迁补偿协议需承担违约责任进行约定，被告对该条款的理解有误且对原告显失公平。关于违约金数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金具有以补偿为主，惩罚为辅的性质，是对合同一方当事人因对方违约可能遭受的财产损失给予的补偿，原告认为因被告违约给其造成租金差价、搬家费、律师代理费等损失，但原告提交的证据不能证实存在150000元的实际损失，本院综合本案情形，酌情确定被告支付原告违约金50000元，对原告此项诉讼请求超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陆桂芹、钱程与被告新疆亿门房地产开发有限公司继续履行双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》；二、被告新疆亿门房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陆桂芹、钱程支付违约金50000元；三、驳回原告陆桂芹、钱程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元（原告已交），由原告陆桂芹、钱程承担2200元，由被告新疆亿门房地产开发有限公司承担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   李 岩审  判  员   周 婷人民 陪 审员   张文杰二 〇 二 〇 年 九 月 十 七 日书  记  员   张学淑