北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初75338号原告（反诉被告）：徐菁，女，1989年8月28日出生，汉族，物业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：翟亚龙，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张润，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：邵长峰，男，1989年5月15日出生，汉族，物业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁颖，北京市浩天信和律师事务所律师。原告（反诉被告）徐菁（以下简称姓名）与被告（反诉原告）邵长峰（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。徐菁及其委托诉讼代理人翟亚龙、张润，邵长峰及其委托诉讼代理人袁颖均通过电子诉讼平台在线参加了诉讼。本案现已审理终结。徐菁向本院提出诉讼请求：1.解除徐菁与邵长峰双方签署的《房屋租赁合同》（合同解除日期应为2018年7月29日）；2.邵长峰向徐菁退还房屋押金3800元、燃气费540元、上网费500元、电费80元、2018年7月8日至2018年10月7日房屋租金11,400元，总共16,320元；3.邵长峰向徐菁支付违约金1900元；4.邵长峰向徐菁支付两次甲醛检测费用724元；5.邵长峰向徐菁支付徐菁另行支付的酒店住宿费9322.64元，以上费用总计28,266.24元。事实和理由：徐菁于2018年7月8日与邵长峰签订了一份《北京市房屋租赁合同》，根据该合同约定，邵长峰将其位于北京市朝阳区王四营镇海棠公社X号楼（白鹿司路X号院X号楼）的房屋一间（房间号：X，以下简称涉案房屋）出租于原告。租赁期限自2018年7月8日至2019年7月8日，租期一年，租金为3800元/月，租金支付方式为押一付三。徐菁于2018年6月24日向邵长峰支付了1000元房屋押金作为履行房屋租赁合同的定金，并于2018年7月8日向邵长峰分别支付了7900元、7440元（其中含1个月房屋押金2800元，2018年7月8日至2018年10月7日房屋租金11,400元、燃气费540元、上网费500元、保洁费100元），另支付了电费80元。徐菁于2018年6月24日、2018年7月8日两日共计向邵长峰支付16,420元。徐菁根据上述合同的约定，于2018年7月8日入住涉案房屋，于入住后的7月14日身体出现不适，脖子及腋下出现严重的肿大症状，7月15日就医检查发现系甲醛超标中毒引起。徐菁于2018年7月17日委托北京某环境检测有限公司作出《检测报告》。《检测报告》显示，涉案房屋内客厅、卧室甲醛均超标，且卧室内TVOC检测结果超标。原告于2018年9月20日委托北京某环境检测有限公司对涉案房屋环境质量进行了二次检测，该机构作出《检测报告》，《检测报告》显示涉租房屋内客厅、卧室甲醛均超标。邵长峰向徐菁提供的涉案房屋，甲醛与TVOC检测均超过正常标准，造成徐菁身体不适、生病就医，给徐菁生活造成了极大困扰。邵长峰的违约行为致使徐菁的房屋租赁目的无法实现，故此，徐菁有权根据《中华人民共和国合同法》的规定以及《北京市房屋租赁合同》的约定解除合同，要求邵长峰退还徐菁支付的房屋租赁费用等，并有权要求邵长峰承担徐菁因涉租房屋空气质量不合格给徐菁造成的相关损失。因此，为维护徐菁的合法权益，根据法律法规的规定，现起诉至法院，请求判如所请。邵长峰辩称：一、徐菁与邵长峰存在房屋租赁关系，且徐菁已同意于2018年8月12日解除《房屋租赁合同》。2018年7月8日，徐菁与邵长峰签订了《房屋租赁合同》，约定徐菁承租涉案房屋。因徐菁自2018年7月9日开始，就房屋居住事宜，恶意骚扰邵长峰。经邵长峰多次合理协商无果，徐菁私自将邵长峰所有的房屋换锁。经邵长峰2018年7月29日短信提出解除《房屋租赁合同》，徐菁同意解除并愿意承担2018年8月12日之前的房租。根据合同法第94条规定，房屋租赁合同于2018年8月12日解除。二、徐菁未经邵长峰同意，私自更换门锁，首先违反合同约定，且长期以来无理骚扰邵长峰，自合同解除后仍长期占用邵长峰房屋，拒不退还，徐菁无权要求邵长峰退还相关费用，但对于实际发生的部分由邵长峰代收的费用、邵长峰可按照相关规定折算扣减后退还部分。根据徐菁及邵长峰签订的房屋租赁合同第八条第四款规定、第九条第一款的规定，徐菁私下未经邵长峰同意更换门锁，且在邵长峰多次沟通并约定好拿取个人物品，遭到徐菁多次拒绝后，邵长峰仍多次短信协商，同意徐菁退租，也愿意返还徐菁押金，并愿意自行承担房租损失，但徐菁仍然拒绝邵长峰的友善协商。邵长峰被徐菁的骚扰不胜其烦后方解除合同，根据双方合同约定以及合同法第219条和第97条的约定，3800元房屋押金，按照合同约定法律规定及市场交易习惯抵偿徐菁应付的违约金，开锁换锁费用支出以及部分房屋租金损失，不应退还。徐菁要求的定金邵长峰未曾收取过，徐菁所述的1000元系房屋3800元押金的一部分，并非定金，系市场交易习惯，合同亦没有约定定金，要求邵长峰退还定金并赔付一倍定金无理可据。根据《房屋租赁合同》第五条之约定，租赁期内物业费及室内设施维修费由邵长峰承担，水费、电费、电视收视费、燃气费、上网费由徐菁承担。因此徐菁诉求的燃气费、上网费、电费皆是徐菁自行承担部分，徐菁向邵长峰支付的燃气费540元、上网费500元，邵长峰愿与徐菁就徐菁实际使用部分折算扣减相应金额后退回徐菁，电费系徐菁自行向国家电网支付，邵长峰未曾收取，无法退还。至于徐菁要求邵长峰退还2018年7月8日至2018年10月7日房租，根据前述，徐菁首先违反双方约定，并多次无理骚扰邵长峰，邵长峰与徐菁于2018年8月12日协商解除房屋租赁合同，徐菁愿意承担2018年7月8日至2018年8月12日之间的房租，但2018年8月12日至2018年10月7日间徐菁一直长期非法占用邵长峰的房屋，此间产生的房屋租金损失，徐菁以租金代替，为邵长峰合法所得，不应退还。三、徐菁无权要求邵长峰支付违约金，徐菁先行违约后双方协商一致解除合同。本案中，徐菁未经邵长峰同意，擅自更换门锁，且多次无理骚扰邵长峰，导致邵长峰工作、生活受到极大影响，经多次合理协商未果后，双方协商一致解除合同。徐菁要求违约金无理可据。四、徐菁单方申请鉴定，鉴定结果无法反映真实情况，要求邵长峰承担鉴定费无理可据。徐菁未经邵长峰同意，私自申请鉴定，并未在邵长峰的鉴定下实施鉴定行为，邵长峰不认可该鉴定，理由有三：第一，徐菁是在邵长峰不在场的情况下，私自聘请不符合甲醛鉴定资质的机构做的鉴定，该鉴定报告的客观性和真实性，邵长峰不予认可；第二，徐菁提供的2018年7月17日检测报告显示，密闭时间需要24小时（自述），甲醛检测结果卧室0.30，提供的2018年9月16日的检测报告显示，密闭时间为12小时（自述），甲醛检测结果为卧室0.45。两次密闭时间皆为自述，检测并非由鉴定机构全部完成，邵长峰对检测真实性、客观性不予认可；第三，在未添加新的甲醛的情况下，甲醛会随着时间流逝和空气流动而逐渐减少，但徐菁提供的两次检测结果显示，在密闭时间更短的情况下，卧室的甲醛量逐渐增多，同时徐菁无法证实甲醛是否是原房屋内所有，还是徐菁所携带的个人物品中挥发，邵长峰对检测的真实性客观性不予认可。综上所述，徐菁严重违反合同规定，导致合同目的无法实现邵长峰依照合同约定与徐菁协商解除合同符合法律规定，不存在违法和过错行为。徐菁的滥诉行为是扰乱邵长峰正常生活秩序以及正常司法活动，故请求依法驳回徐菁全部诉讼请求。另，邵长峰一直秉承友好协商的态度，与徐菁沟通房屋租赁事宜。徐菁不但不积极配合，反而一直恶意骚扰邵长峰。以写信至邵长峰单位，多次拨打邵长峰办公室电话，不分昼夜和各种途径骚扰。徐菁时至今日还滥用诉权，向邵长峰发起恶意诉讼，严重干扰到邵长峰的正常生活。邵长峰依据法律规定提起反诉，要求：一、判令邵长峰与徐菁于2018年7月8日签订的房屋租赁合同于2018年8月12日解除；二、判令徐菁支付邵长峰房屋违约金1900元；三、判令徐菁支付邵长峰因徐菁私自换锁导致的损失200元；四、判令徐菁支付邵长峰因徐菁于2018年10月8日至2018年10月28日之间非法占用邵长峰房屋导致的房屋租金损失2660元；五、判令徐菁支付邵长峰因徐菁根本违约导致的房屋空置租金损失1520元。徐菁针对反诉辩称：针对第一项反诉请求，同意合同解除，解除时间应以徐菁主张的2018年7月29日为准。对于违约金，邵长峰提供房屋不适合居住，并对徐菁造成身体伤害，应由徐菁提出解除通知，邵长峰应承担违约责任。对于第三、四、五项诉讼请求，没有任何事实和法律依据，均不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月8日，邵长峰（作为出租人、甲方）与徐菁（作为承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定徐菁承租朝阳区王四营白鹿司路X号院建筑面积为54平方米的房屋（即涉案房屋），房屋租赁期自2018年7月8日至2019年7月8日，甲方应于2018年7月8日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为每月3800元，押金为3800元，租赁期内水费、电费、电视收视费、燃气费、上网费由乙方承担。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。（第八条）合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的。2.欠缴各项费用达5000元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人。（第九条）违约责任。（一）甲方有第八条第三款约定情形之一的，应按月租金的50%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的50%向甲方支付违约金；甲方应退还相应的租金。同日，邵长峰将房屋交付徐菁，徐菁交纳租金11,400元、押金3800元、上网费500元、燃气费540元、电费80元，保洁费100元。徐菁于2018年7月份将涉案房屋门锁更换。徐菁自述因涉案房屋甲醛超标，其于2018年8月8日将全部物品搬离涉案房屋；邵长峰自述其于2018年10月28日通过开锁方式进入涉案房屋。2018年7月13日、9月16日，根据徐菁的委托，北京某环境监测有限公司对涉案房屋内甲醛、苯、甲苯、二甲苯、总挥发性有机化合物（TVOC）的含量进行采样检测，并分别于7月17日、9月30日出具《检测报告》，两次检测结果载明室内客厅及卧室的甲醛含量不符合标准。为此，徐菁支付检测费724元。邵长峰未认可上述证据的真实性。另查一、双方曾就房屋租赁事宜发生争议，并就此进行微信及短信联络，内容包括：邵长峰于2018年7月29日向徐菁发送短信“你几点能出现，我需要跟你沟通。徐菁，自7月12日从不接听电话，因与你沟通非常不通畅，给我的生活带来诸多不便；我需要拿出我的一个餐桌（事前跟你沟通过你同意），你短信同意又出尔反尔非常不配合。现我的房子（海棠公社1号楼X）将另有他用，根据合同，请于8月13日前搬离，费用自搬离之时结算。如不搬离，后果自负。”徐菁于2018年8月20日向邵长峰发送短信“邵长峰，8月12号这天，我已经给你发了协调处理房子的短信，因为你不回复找不到你造成我没有办法退房子……我担负8月12号之前的房租，房子因为甲醛超标造成我退租你需要按照合同给我赔偿，因为房子甲醛超标给我造成的身体伤害我们去法院协调。”徐菁于2018年9月4日向邵长峰发送短信，内容为“邵长峰，从7月14日检查出你给我的房子X甲醛超标以后，我就再没有住过一天。由于你一再拖延协商处理房子，从8月12号起我就频繁联系你处理房子，你一直不出现，我早已经彻底从海棠公社X搬离。因你的问题拖延退房，房租我概不负责，由于你家甲醛超标造成的问题我们法院解决，望积极配合”。此外，徐菁委托代理人曾于2018年9月13日向邵长峰发送短信，邀请邵长峰参与甲醛检测机构的检测过程。邵长峰回复称“客观上，无法在场。主观上……没有义务在场”。另查二，徐菁曾前往医院进行诊治，其中2018年7月27日的病历载明“搬家后出现颈部水肿（新房甲醛超标），近2日出现心慌、双腋下水肿等”。庭审中，徐菁提交酒店订单信息、账单记录及邮件、微信账单等，账单金额显示为5163.34元，订单信息显示入住房型名称为“传统大床房”、“自主双床房”、“精选大床房”等，用以证明原告自2018年7月14日之后便未在涉案房屋中居住，自7月14日至8月7日、8月25日至9月8日一直在酒店居住或存放行李，因涉案房屋不能居住导致了自己损失。邵长峰未予认可。审理中，邵长峰提交转账凭证，用以证明其开锁费用。徐菁未予认可。审理中，邵长峰自述徐菁共用了7个字的燃气，费用共计15.96元；7月至10月期间的电费分别为47.37元、4.88元、6.84元、3.91元；上网费每月50元，扣除150元，退还350元，并就此陈述提交租赁合同、电量分析截屏打印件等证据予以佐证。徐菁认为燃气费、电费、网费必须全额退回。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。徐菁与邵长峰自愿签订《北京市房屋租赁合同》，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告、被告均应按照合同约定全面、适当履行自己的义务。本案的争议焦点有二，一是涉案房屋甲醛含量是否超标，二是租赁合同于何时解除。关于争议焦点一，根据在案证据所示，徐菁在入住涉案房屋后身体不适，自行委托北京某环境检测有限公司进行检测，检测报告显示涉案房屋甲醛超标。虽然邵长峰对此予以否认，但并未提交相反的证据予以证明，应承担举证不能之责任。对于邵长峰的抗辩意见，本院不予采信。综上，本院经审查并结合相关事实，涉案房屋甲醛超标具有高度盖然性，应当认定该事实存在。关于争议焦点二，邵长峰作为出租人有义务保障出租房屋适宜居住，现涉案房屋甲醛超标，无法实现徐菁作为承租人的居住用途，租赁合同目的无法实现，徐菁有权解除涉案合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。徐菁于2018年8月20日向邵长峰发送短信，明确“退租”事宜，其真实意思应为解除合同，故本院确认涉案合同于2018年8月20日解除。此外，徐菁主张邵长峰于2018年7月29日向徐菁发出解除合同的短信，双方合同应予当日解除。本院认为，作为违约方，邵长峰并无合同解除权，在徐菁并未明确表示同意合同解除的前提下，双方未就解除合同达成一致，租赁合同亦未解除。故对于徐菁的意见，本院不予采信。基于以上论述，对于双方诉讼请求，本院认定如下：关于本诉诉讼请求：关于房屋押金，鉴于合同已解除，邵长峰应予退还。关于燃气费、上网费及电费，徐菁应负担合同解除前的部分费用，具体数额本院结合邵长峰提交的燃气费、电费凭据等证据酌定为160元，邵长青应退还960元。关于房屋租金一节，鉴于合同已经解除，邵长峰应当将解除后的租金退还徐菁。至于合同期间的租金，考虑到室内空气质量虽然不合格，但涉案房屋仍具有一定使用价值，承租人仍获得部分居住使用利益，故出租人对上述期间已付的租金仅负有部分返还义务。另，考虑到徐菁在得知涉案房屋甲醛超标后，未及时要求解除合同并交还房屋，以避免损失的扩大。且徐菁未恰当的行使权利，未将更换门锁后的钥匙及时交还，直至2018年9月16日仍然控制着涉案房屋，因此对于损失的扩大也应承担一定的责任。因此，综合室内空气质量不合格的程度、承租人实际遭受的损害后果、居住时间等因素，本院酌情确定邵长峰退还租金的数额为5700元。关于违约金一节，违约方向守约方支付违约金以双方合同有明确约定为前提。本案中，租赁合同并不包含关于空气质量问题的违约金条款，则对于徐菁以室内空气质量不合格为由要求邵长峰支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于甲醛检测费用，是徐菁为了确认在合同履行期间房屋空气质量所必需发生的费用，且空气质量中甲醛确实存在超标情形，其要求邵长峰负担该笔费用，本院予以支持。关于酒店住宿费，徐菁提交的证据不足以证明该损失因邵长峰违约而发生，亦不能说明该笔费用支出的必要性和合理性，本院不予支持。关于反诉诉讼请求，鉴于邵长峰违约在先，对于其要求判令双方之间的房屋租赁协议于2018年8月12日解除，并要求赔偿违约金、租金损失等诉讼请求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认徐菁与邵长峰签署的《房屋租赁合同》于二〇一八年八月二十日解除；二、邵长峰于本判决生效后七日内向徐菁退还押金三千八百元、租金五千七百元；三、邵长峰于本判决生效后七日内向徐菁退还燃气费、上网费、电费共计九百六十元；四、邵长峰于本判决生效后给付徐菁甲醛检测费七百二十四元；五、驳回徐菁的其他诉讼请求；六、驳回邵长峰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费253元，由徐菁负担173元（已交纳），由邵长峰负担80元（徐菁已交纳，邵长峰于本判决生效后七日内给付徐菁）。反诉案件受理费25元，由邵长峰负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 乐二〇二〇年九月二十五日书记员 贾宜臻