北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8076号原告：贺师隽，男，1957年7月25日出生，汉族，陶然亭街道退休职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘兴国，北京市慧海天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思涵，北京市慧海天合律师事务所实习律师。被告：付文忠，男，1966年2月17日出生，汉族，户籍地河北省石家庄市桥**。原告贺师隽与被告付文忠合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺师隽及其委托诉讼代理人刘兴国、王思涵到庭参加诉讼。被告付文忠经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。贺师隽向本院提出如下诉讼请求：1.确认双方租赁合同于2020年1月1日终止；2.被告将承租房屋腾空返还与原告；3.被告支付房屋占有使用费（以2019年房租200000元为标准，自2020年1月1日起至实际腾空之日止）；4.被告支付拖欠的2018年1月1日至2018年12月31日租金60000元并支付利息（以60000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2018年1月1日起至实际支付之日止）；5.被告支付拖欠的2019年1月1日至2019年12月31日房租200000元并支付利息（以200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年1月1日起至实际支付之日止）；6.被告支付违约金52000元；7.诉讼费由二被告负担。事实理由如下：1998年，北京丰台区兴源粮油贸易总公司大红门经营部（以下简称兴源粮油公司）将丰台区马家堡西里2号楼的房屋300平米出租给原告个人，双方未签订书面租房合同。后兴源粮油公司大红门经营部由国资委收购，2013年11月25日变更名称为北京兴源天成投资有限责任公司（以下简称兴源天成公司）。2013年，房屋开始由兴源天成公司出租给北京天睿陆唯科技有限责任公司（以下简称天睿陆唯公司）的法定代表人高坤莉（原告爱人）。天睿陆唯公司委托原告继续出租涉案房屋。2019年3月5日，兴源天成公司与天睿陆唯公司（原告爱人高坤莉为法定代表人，2020年4月1日年法定代表人变更为原告）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定将马家堡西里2号楼300平米出租，租期一年，自2019年1月1日至2019年12月31日止，年租金340050元分两次付清，保证金20000元。1998年，原告将马家堡西里2号楼的部分面积出租给被告，面积约120平米。后被告又将涉案房屋转租给其他租户，包括楼上5家租户，楼下2家租户（分别用于洗染店和食品店）。2010年12月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租马家堡西里2号楼，建筑面积120平方米，租赁期限一年，自2011年1月1日至2011年12月31日，约定年租金90000元，违约金为年租金的20%。被告将涉案房屋转租给一楼食品店、干洗店、二楼租户并收取租金。2016年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租马家堡西里2号楼，建筑面积120平米，租赁期限一年，自2016年1月1日至2016年12月31日，约定年租金130000元，分两次支付，违约金为年租金的20%。2018年双方约定房租为每年150000元。2018年1月19日，被告出具《保证书》，承诺关于马家堡西里的干洗店房租于2018年2月15日前交于原告，如无法按期支付，则按照2018年上半年房租金额支付20%利息。同年，被告出具《证明》，承诺其拖欠的60000元房租款应于2018年底前还清，但被告至今未支付，90000元房租已于2018年12月31日付清。2019年，原告与被告约定房租每年200000元。2019年下半年开始，原告联系不上被告了。现被告拖欠原告2018年至2019年房租合计260000元，2020年房屋占有使用费100000元，原告多次催要未果，故提起本案诉讼。付文忠未答辩。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月27日，付文忠（承租方、乙方）与贺师隽（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（2010版）约定：甲方向乙方提供座落于马家堡西里4号楼建筑面积约120平方米左右，租与乙方经营饭馆使用；租赁期限为一年，即从2011年1月1日起至2011年12月31日止，租金每年合计90000元。2016年1月1日，付淼代理付文忠（承租方、乙方）与贺师隽（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方向乙方提供座落于马家堡西里4号楼建筑面积约120平方米左右，租与乙方经营使用；租赁期限为一年，即从2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金每年合计130000元，采取先付款的支付方式，即每年1月1日前将当年租金交给甲方；乙方必须按期足额交纳租金，租金交纳逾期十日，乙方除向甲方补齐租金外，须支付应付租金的20%的滞纳金。2019年3月5日，兴源天成公司（出租方、甲方）与天睿陆唯公司签订《房屋租赁合同》（承租方、乙方，法定代表人：高坤莉）约定：甲方将其座落于北京市丰台区马家堡西里4号楼北侧房屋出租给乙方，建筑面积约300平方米，租赁用途为餐饮；租期一年，即从2019年1月1日起至2019年12月31日止，年租金合计340050元。2019年12月16日，兴源天成公司与天睿陆唯公司（法定代表人为贺师隽）就丰台区马家堡西里4号楼北侧300平方米房屋续签一年租赁合同，租期自2020年1月1日起至2020年12月31日止，年租金合计339450元。另查，涉案丰台区马家堡西里4号楼房屋产权证登记为2号楼，所有权人为北京市盛丰顺业投资经营有限责任公司，现房屋管理人为北京丰贸投资经营管理有限公司（以下简称丰贸公司），丰贸公司认可授权兴源天成公司将房屋出租与天睿陆唯公司。又查，贺师隽与高坤莉系夫妻，天睿陆唯公司系自然人独资有限责任公司，高坤莉原系该公司法定代表人，后高坤莉去世，现贺师隽为该公司法定代表人及投资人。天睿陆唯公司出具《说明》，称涉案房屋实际系贺师隽出租，其公司已收取涉案房屋租金的相应债权转让与贺师隽。庭审中，贺师隽称付文忠承租涉案房屋多年，2018年之后租赁双方未签订书面的租赁合同，贺师隽提交如下证据，证明付文忠拖欠租金及应付违约金事实：1.2018年1月19日，付文忠书写《保证书》载明：“关于马家堡西里干洗店楼的房租定于2018年2月15号之前，交于贺师隽，到时签定合同，如因其它原因我付文忠办不到位，愿所处于2018年上半年的房租，增加利息进行支付给贺师隽。（半年的租金七万元整），按利息20%计算”。付文忠在保证人处签名并捺印。2.付文忠书写《证明》载明：付文忠欠房租款60000元，到农历2018年底还清，2018年房租九万于2018年12月31日付清。该《证明》纸张背面书写：“2018年12月31日高坤书写给付文忠还款条作废，改成此条为准。2018年12月31日9万玖万，2019年1月31日前还6万”，落款日期为2019年1月24日，但无书写人签名，贺师隽称是付文忠在背面书写，证明2018年的房屋租金共计150000元，付文忠已支付90000元，尚欠60000元。贺师隽另称，因租金逐年递增，双方口头约定2019年租金为每年200000元，付文忠未支付；付文忠在保证书中承诺，逾期支付租金增加支付20%利息，实质系逾期支付租金的违约金条款，故2018年、2019年合计逾期支付260000元租金的违约金均应按此20%标准计算。4.贺师隽称涉案房屋由付文忠转租与他人经营干洗店、食品店等。贺师隽提交2010年1月付文忠与白国强签订的《房屋租赁合同》、2016年12月12日白国强向付文忠交纳2017年1月至12月房屋租金及营业执照管理费62000元的收据、2017年12月28日干洗店赵娟向付文忠支付2018年1月至12月房屋租金及管理费合计30000元的收据、赵娟向付文忠补交2018年房租5000元的收据、干洗店向付文忠交纳2019年租金30000元的收据、食品店向付文忠交纳2019年全年租金60000元的收据及2019年10月24日支付电费的收据等，证明贺师隽承租涉案房屋至2019年底。5.贺师隽提交天睿陆唯公司于2020年1月10日向付文忠发出的《告知书》，张贴于涉案房屋处，载明双方租赁合同已解除，要求付文忠于2020年1月20日前将房屋腾退返还，逾期视为自愿放弃，相应损失及费用由付文忠自负，欲证明其方履行了告知义务，双方租赁关系已终止。贺师隽称其于2020年1月2日提起诉讼，后付文忠转租的次承租人于2020年春节后离开，因无法联系到付文忠，其于2020年7月5日将涉案房屋自行收回。本院认为：付文忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院视为其放弃举证与答辩，依据现有证据缺席裁判。依据贺师隽、付文忠、天睿陆唯公司、兴源天成公司之间就涉案房屋签订的各项协议、《说明》的内容，以及涉案房屋实际使用人向付文忠支付租金的收据等相关证据，本院对贺师隽与付文忠之间的租赁关系予以认定。后期履行中，贺师隽与付文忠未签订正式的租赁合同，双方之间成立不定期租赁关系，贺师隽可以在合理期限内通知付文忠，随时解除租赁关系。贺师隽方于2020年1月10日告知付文忠租赁关系解除，要求付文忠于2020年1月20日腾退返还房屋，故双方租赁关系应为2020年1月20日终止，付文忠应当支付承租期间的租金及租赁关系终止后的房屋使用费，并将房屋腾退返还与贺师隽。贺师隽自认已于2020年7月5日自行收回房屋，故本院不再判决腾退返还房屋。关于2018年房租，依据付文忠书写的《保证书》及《证明》内容，贺师隽认可付文忠已支付90000元，付文忠应当支付剩余60000元租金并按保证书承诺增加支付20%利息，计12000元，此部分增加支付利息的性质应系违约金，本院对贺师隽单列的60000元利息诉讼请求不再支持。关于2019年房屋租金、利息，因双方未签订书面租赁合同，贺师隽未举证证明租金每年20万元及双方对违约金标准的约定，故本院按2018年租金每年150000元标准计算，自2019年1月1日起，至2019年12月31日止，对贺师隽主张的此期间的违约金不予支持，对合理的利息要求予以支持。同理，2020年的租金、房屋使用费亦按年租金150000元标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、贺师隽与付文忠之间的租赁关系于二〇二〇年一月二十日终止；二、付文忠于本判决生效之日起七日内向贺师隽支付二〇一八年租金60000元并支付利息12000元；三、付文忠于本判决生效之日起七日内向贺师隽支付二〇一九年一月一日起至二〇一九年十二月三十一日止的租金150000元并支付利息（以150000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自二〇一九年一月一日起，至二〇一九年八月十九日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自二Ο一九年八月二十日起至实际支付之日止）；四、付文忠于本判决生效之日起七日内向贺师隽支付二〇二〇年一月一日起至二〇二〇年七月五日止的租金及房屋使用费合计77083元；五、驳回贺师隽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5980元，公告费560元，由付文忠负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 阳二〇二〇年九月七日书记员 王旻忞