文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民终551号上诉人（原审原告）：重庆势投奇策企业管理咨询有限公司，住所地重庆市江**东升门路****楼23-4，统一社会信用代码91500105089133829M。法定代表人：陈勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭庆隆，男，该公司员工。上诉人（原审原告）：重庆金石汽车设计有限公司，，住所地重庆市江**建新西路****统一社会信用代码91500105331712280W。法定代表人：金浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：张靓颜，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王威，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路**社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁静，重庆江泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓娟，重庆江泰律师事务所律师。上诉人重庆势投奇策企业管理咨询有限公司（以下简称势投奇策咨询公司）、重庆金石汽车设计有限公司（以下简称金石设计公司）因与被上诉人保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院(2019)渝01民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人势投奇策咨询公司的法定代表人陈勇及其委托诉讼代理人郭庆隆、上诉人金石设计公司的委托诉讼代理人张靓颜、王威，保利实业公司的委托诉讼代理人袁静、赵晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。势投奇策咨询公司、金石设计公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持势投奇策咨询公司、金石设计公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由保利实业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定势投奇策咨询公司、金石设计公司行使不安抗辩权缺乏事实和依据，认定明显错误。势投奇策咨询公司、金石设计公司作为先履行义务的一方，在案涉小区业主已明确告知势投奇策咨询公司、金石设计公司案涉房屋存在权属争议且采取实际行动阻碍双方履行合同的情况下，有充分理由担心交易安全并行使不安抗辩权。势投奇策咨询公司、金石设计公司按照法律规定通知了保利实业公司，势投奇策咨询公司、金石设计公司行使不安抗辩权合理合法。不安抗辩权的实质在于，当出现因合同相对方原因导致其履行后续义务可能存在障碍时，先履行义务方在障碍消除前，有权利拒绝在先义务的履行。本案中，小区业主认为案涉房屋属于小区全体业主共有，保利实业公司出售案涉房屋的行为已经侵犯了业主的所有权及使用权，才抵制案涉房屋的交易行为。从业主委托律师发给势投奇策咨询公司、金石设计公司的律师函可以看出，小区业主的诉求并不是要求势投奇策咨询公司、金石设计公司取得案涉房屋后变更经营范围，而是要求势投奇策咨询公司、金石设计公司从根本上否定双方履行买卖合同。势投奇策咨询公司、金石设计公司在得知其购买的房屋可能存在产权纠纷，且业主明确反对势投奇策咨询公司、金石设计公司购买该房屋，并反对势投奇策咨询公司、金石设计公司以该房屋从事经营行为时，有足够的理由担心其向保利实业公司支付剩余购房款后，无法顺利接收房屋并正常经营使用。在此情况下，势投奇策咨询公司、金石设计公司有权行使不安抗辩权，符合合同法第六十八条第一款第四项规定。势投奇策咨询公司、金石设计公司与保利实业公司于2016年12月29日签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议二》（以下简称《补充协议二》），小区业主从2017年6月开始阻碍案涉房屋的交易和交付的。因此，这一构成不安抗辩权适用的事由是在双方签订房屋买卖相关协议之后发生的。在房屋买卖合同签订时，保利实业公司也未就该情况向势投奇策咨询公司、金石设计公司履行告知义务，势投奇策咨询公司、金石设计公司对此根本不知情，无法预知合同履行过程中会出现此等情况。2.在因保利实业公司原因导致势投奇策咨询公司、金石设计公司合同目的无法实现的情况下，势投奇策咨询公司、金石设计公司暂时停止向保利实业公司履行支付后续房款的义务，理由正当，其行为不构成违约。首先，业主阻碍双方合同的履行，其责任在保利实业公司。根据业主反映和本案证据可以证明，保利实业公司在向小区业主出售房屋时，曾向业主承诺将在案涉房屋位置为小区业主配套高端会所，其印发的宣传单上也载明案涉房屋位置为中心会所。因此，小区业主才会认为案涉房屋属于全体业主所有，保利实业公司和势投奇策咨询公司、金石设计公司无权买卖该房屋。从本质上讲，业主的诉求主要反映的是业主和保利实业公司之间的利益之争（双方互相认为己方对案涉房屋拥有产权）。如果业主的主张确有合法依据，则保利实业公司无权出售房屋。势投奇策咨询公司、金石设计公司暂停支付后续购房款，没有任何不妥。如果业主反映没有合法依据，则其阻碍行为是由保利实业公司在此前出售房屋时的不当行为造成的，保利实业公司存在着虚假宣传，误导购房者的不诚信行为。对于由此造成的业主阻碍，导致合同双方不能顺利履行的后果，保利实业公司同样具有过错，应当对相应后果负责。势投奇策咨询公司、金石设计公司作为保利实业公司和业主商品房买卖合同的局外人，不了解情况，对于其二者之间的争议，缺乏作出是非曲直判断的条件。在业主和保利实业公司之间的问题解决前，势投奇策咨询公司、金石设计公司选择暂停支付后续购房款，是为了保障自身正当权益的无奈之举，是完全合法的。其次，鉴于案涉房屋位置的特殊性，势投奇策咨询公司、金石设计公司在此处开展经营活动的受众主要是小区业主。根据双方签订的《补充协议二》第三条第4项约定，对于势投奇策咨询公司、金石设计公司签订商品房买卖合同的目的是为了取得房屋并进行相关经营，保利实业公司是清楚的。势投奇策咨询公司、金石设计公司取得房屋并能够合法进行经营，构成了势投奇策咨询公司、金石设计公司签订案涉房屋买卖合同整体的、不可分割的合同目的，否则就不能解释双方为何在《补充协议二》第三条第4项中对势投奇策咨询公司、金石设计公司的经营范围进行约定并作出一定限制。现因保利实业公司的原因导致小区业主对此强烈抵制，势投奇策咨询公司、金石设计公司为正常经营所作的准备工作已无法顺利开展，势投奇策咨询公司、金石设计公司在此情况下选择暂停支付后续款项，理由正当。一审判决无视案涉房屋的具体情况和双方的合同约定，将势投奇策咨询公司、金石设计公司取得房屋和能够合法正常经营的合同目的予以割裂是错误的。即使保利实业公司对势投奇策咨询公司、金石设计公司的正常经营不负有保障义务，但对于因其过错导致势投奇策咨询公司、金石设计公司可能不能正常经营的后果，按照合同全面履行和诚信履行的原则，保利实业公司也应当采取补救措施，使该房屋能够交付并在交付后达到能够正常经营使用的状态。3.势投奇策咨询公司、金石设计公司作为诚信守约方，其合法权利应得到保护。势投奇策咨询公司、金石设计公司在签订合同后一直诚信守约，积极履行，在业主阻碍的情况发生后，积极联系保利实业公司。势投奇策咨询公司、金石设计公司选择暂时停止支付后续房款，是出于对其自身权利的合理维护，而非无端拒绝履行合同。从势投奇策咨询公司、金石设计公司的角度来说，直到目前为止，仍然希望通过与保利实业公司与业主进行积极的沟通，消除合同履行的障碍，继续推动合同的履行。保利实业公司向小区业主出售住宅在前，向势投奇策咨询公司、金石设计公司出售案涉房屋在后，保利实业公司早在向小区业主出售住宅的时候，便向其承诺案涉房屋是其为全体业主配备的专属高档会所，但却在出售案涉房屋给势投奇策咨询公司、金石设计公司时故意隐瞒，导致势投奇策咨询公司、金石设计公司无端陷入此纠纷当中，投入了上千万的资金却无法开展经营活动，损失巨大。因保利实业公司严重违反诚实信用原则，存在过错，如果合同履行障碍经过努力确实无法消除，势投奇策咨询公司、金石设计公司保留请求解除合同，要求保利实业公司承担违约责任的权利。保利实业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。2.势投奇策咨询公司、金石设计公司行使不安抗辩权无事实及法律依据，保利实业公司解除合同合法有效。势投奇策咨询公司、金石设计公司向一审法院起诉请求：1.确认保利实业公司于2018年11月23日向势投奇策咨询公司、金石设计公司发出的解除《重庆市商品房买卖合同》及其附件、相关补充协议的通知无效；2.本案诉讼费用由保利实业公司承担。一审法院认定事实：2016年12月29日，保利实业公司（甲方）与势投奇策咨询公司、金石设计公司（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的位于北部新区留云路1号附41号房屋，商品房项目名称为保利花园二期（商业中心）。合同第二条约定：甲方销售的房屋为现房，《房屋产权证》号：115房地证2013字第18***号。第三条约定商品房建筑面积17338.18平方米，本商品房用途为非住宅，属于商服用房。第四条约定，房屋成交总价5597万元，分三期支付：首付款为1119.4万元，乙方应于合同签订当日支付；第二期购房款4477.6万元，乙方应于2017年11月30日前支付；第三期乙方应于签订合同当日付清首付款（乙方已付定金转为本期购房首付款），并缴纳由甲方代收的相关税费（包括但不限于契税、印花税、权证工本费等）。第十条约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：1.逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二条起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，甲方有权解除合同。合同附件五第四条约定，乙方逾期付款超过30日的，甲方有权在未经催告的情况下直接通知解除合同，该解除通知发出后双方的合同关系立即解除。同日，双方签订《补充协议二》，该协议第三条第1款约定：甲方应当在乙方缴纳齐备全部购房款后3日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付乙方使用。第三条第4款约定：乙方对该物业的经营计划：该物业经改造后用于商务办公，公寓式豪华套房出租、咖啡吧、雪茄吧、高档月子会所、保健护理中心等；经营过程中，乙方可根据自身经营状况调整经营业态，但必须保留必要的附属公共体育设施。势投奇策咨询公司、金石设计公司分别于2017年6月30日、2017年7月11日向保利实业公司发出《关于希望尽快妥善处理好业主问题的工作函》《关于希望尽快妥善处理好业主矛盾的催告函》称：在双方签订买卖合同及补充协议后，势投奇策咨询公司、金石设计公司已投入了大量人力、物力、财力，按约定的经营计划对适合该物业的经营状态进行了规划，并启动定向招商招租工作，但近段时间，势投奇策咨询公司、金石设计公司在带领客户考察物业和环境时，发现小区业主在小区内张挂条幅，抵制会所出售，反对对外经营，对势投奇策咨询公司、金石设计公司造成较大影响及损失。有鉴于此，望保利实业公司尽快妥善处理好上述业主问题，创造友好和谐的招商招租和经营环境。2017年8月2日，保利实业公司向势投奇策咨询公司、金石设计公司发出《关于保利高尔夫花园二期商业中心工作联系函件的复函》称，案涉项目产权真实合法有效；业主群体诉求，保利实业公司积极沟通协商，从未逃脱推诿；请势投奇策咨询公司、金石设计公司能诚实守信坚守约定。2017年11月15日，势投奇策咨询公司、金石设计公司向保利实业公司发出《关于再次要求尽快消除履约障碍及隐患的紧急函》称，因小区业主抵制导致丹麦皇家森林幼儿园等项目招商失败，要求保利实业公司尽快解决业主问题。2017年11月28日，势投奇策咨询公司、金石设计公司向保利实业公司发出《告知函》称，双方签订合同后，势投奇策咨询公司、金石设计公司已积极按时履行了第一次付款等合同义务，但对于势投奇策咨询公司、金石设计公司原应于2017年11月30日履行的向保利实业公司支付后期购房款的合同义务，现鉴于如下原因，势投奇策咨询公司、金石设计公司拟暂缓履行支付义务：1.保利实业公司所售商业中心存在不能按房屋用途进行经营使用的瑕疵。案涉项目所在小区业主反对会所出售，抵制会所经营的抗议声音依旧存在，且较为激烈，保利实业公司的物管工作也因此遭受较大损失和影响，鉴于此，根本无法确保在接房后能够顺利开展经营活动；2.保利实业公司所售商业中心用地在原状基础上发生了改变。双方合同约定的交付标准为现状交付，保利实业公司应保证物业的用地范围不受侵占。现与商业中心相邻的业主在施工装修过程中，搭建的永久设施包括水池和假山等景观已经侵占了商业中心用地范围，改变了房屋原状，保利实业公司应承担将物业恢复至原状的义务，以达到交付房屋的标准。2017年11月29日，保利实业公司向势投奇策咨询公司、金石设计公司发出《关于保利高尔夫花园二期商业中心的复函》称，1.双方签订的买卖合同合法有效；2.关于案涉项目业主的群体诉求，在业主提出“诉求”的第一时间里，保利实业公司成立了以客服部为主导的专项协调小组，多次通过社区、公安等部门进行积极正面引导、劝诫、沟通，目前业主群体态势已经平稳，势投奇策咨询公司、金石设计公司在函件中提及商业中心用地被相邻业主侵占一事，目前已督人员进行核实，如核查属实，定会及时协调处理，不会影响该商业中心的销售；3.温馨提示，根据双方合同约定，2017年11月30日为势投奇策咨询公司、金石设计公司交付尾款的期限，势投奇策咨询公司、金石设计公司应切实履行义务，以免因承担违约责任而造成不必要的损失。同日，势投奇策咨询公司向保利实业公司发出《关于暂缓支付后续房款的再次告知函》称，1.保利实业公司“11.29复函”中承诺已解决好业主矛盾、群诉事态平息，但不久势投奇策咨询公司、金石设计公司又收到业主方委托律师的《律师函》，再次催促势投奇策咨询公司、金石设计公司必须立即终止商业中心的转让行为，否则将通过诉讼或非诉途径一并追究双方的法律责任；2.2017年11月27日，在业主方强烈要求下，业主方数十位代表参加了沟通会，广大业主群情激奋，对保利实业公司违法出售小区中心会所的行为，提出异常严厉的控诉，要求必须终止转让行为，并表示出售后对外开展经营活动，业主定会不惜代价阻止经营；3.业主方及其委托的律师再次明确要求，立即终止双方买卖合同，保利实业公司应该按规划及宣传时的承诺，立即恢复配套会所原有功能（管家服务、托管服务等），小区内会所作为配套，其管理运营属于业主自治范畴，要求保利实业公司将属于公共配套设施的会所交还业主自治处理。鉴于广大业主的不断抗争、强烈阻止交易等行为，且保利实业公司一直未能解决前述矛盾、消除势投奇策咨询公司、金石设计公司履约后的现实巨大风险，势投奇策咨询公司、金石设计公司依法有权行使合同抗辩权而暂缓支付后续房款，待上述履约障碍消除后势投奇策咨询公司、金石设计公司将立即履行包括支付房款在内的所有后续义务。2018年1月31日，势投奇策咨询公司向保利实业公司送达《关于涉及重庆保利高尔夫花园二期商业中心问题与业主走访沟通情况的通报函》称，根据业主代表沟通会的会议精神，经势投奇策咨询公司、金石设计公司、保利实业公司客户部、保利重庆物业管理有限公司（以下简称保利物管公司）共同商定，由保利物管公司出面收集业主信息，走访业主达到393户，反对会所出售的业主有365户，比例高达92.88%。要求会所封闭经营的业主有295户，比例达到75.06%，说明业主矛盾尚未解决，不符合交付条件。2018年11月23日，保利实业公司向势投奇策咨询公司、金石设计公司发出《解除合同通知函》称：2016年12月29日，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及其附件、相关补充协议，合同签订后，势投奇策咨询公司、金石设计公司按约支付了分期付款的首付款，根据买卖合同的约定，势投奇策咨询公司、金石设计公司应于2017年11月30日支付第二期购房款，但截至本函发出之日，虽经保利实业公司多次催告，势投奇策咨询公司、金石设计公司仍未支付该款项，故保利实业公司现正式通知势投奇策咨询公司、金石设计公司：自本函发出、势投奇策咨询公司、金石设计公司收到函件后即视为双方签署的买卖合同及其附件、相关补充协议已经解除，势投奇策咨询公司、金石设计公司应按约定承担相应违约责任。势投奇策咨询公司、金石设计公司于2018年11月26日签收上述函件。势投奇策咨询公司、金石设计公司为证明小区业主存在抵制双方交易的行为，向一审法院举示了业主委托盈科律师事务所寄给势投奇策咨询公司、金石设计公司的律师函、业主递交给丹麦驻重庆总领事馆的陈情书、业主在天涯论坛发布的网帖、业主侵占用地照片、业主沟通会照片，保利实业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为其并未参与相关活动，相关证据与本案无关。一审法院认为，势投奇策咨询公司、金石设计公司举示的律师函、陈情书等证据，与双方当事人的往来函件、业主沟通会照片能够相互印证，予以采信，上述证据可以证明小区业主因反对案涉房屋经营月子中心、幼儿园等，抵制双方交易。势投奇策咨询公司、金石设计公司举示的照片显示，有室外场地修建了假山。保利实业公司认为，双方交易范围并不包含花园。一审法院认为，仅从照片证据无法判断被假山占用的土地为案涉商业中心用地，故对其不予采信。势投奇策咨询公司、金石设计公司还向一审法院举示了案涉房屋物业服务协议，证明：1.案涉房屋约定的物业费明显低于正常的商业物业费水平；2.保利物管公司承诺为势投奇策咨询公司、金石设计公司经营提供便利，外来人员无偿出入该小区；3.保利物管公司系受保利实业公司委托提供物业服务，上述约定反映案涉房屋特殊性，保利实业公司无力兑现售房时对业主的承诺，才引入势投奇策咨询公司、金石设计公司来购买经营案涉物业。保利实业公司质证认为，对该证据的真实性、合法性认可，但关联性及证明目的不认可，该物业服务合同不影响双方对房屋买卖合同的履行，势投奇策咨询公司、金石设计公司称保利实业公司无力兑现售房时对业主的承诺系势投奇策咨询公司、金石设计公司的主管揣测，保利实业公司履行房屋买卖合同的过户及交付义务无任何法律及事实的障碍，涉案房屋性质是商业用房，势投奇策咨询公司、金石设计公司具体经营何种项目，应由势投奇策咨询公司、金石设计公司履行完房屋买卖合同取得房屋后自行决定。本案案由是商品房买卖合同纠纷，不是物业服务合同纠纷，商品房买卖合同中由于势投奇策咨询公司、金石设计公司根本违约，导致买卖合同交易未完成，不存在物业交付以及服务履行的问题，势投奇策咨询公司、金石设计公司主管臆断认为物业服务让利是有不法目的，势投奇策咨询公司、金石设计公司也可以缴纳物业合同约定标准以上的物业费。势投奇策咨询公司、金石设计公司推测没有法律依据，不认可势投奇策咨询公司、金石设计公司证明目的。一审法院认为，势投奇策咨询公司、金石设计公司举示的物业服务协议，与本案缺乏关联性，即使物业服务协议约定的物业费低于市场价，亦不能证明保利实业公司无力兑现售房时对业主的承诺，故对该证据不予采信。一审庭审中，双方当事人均认为案涉合同及其附件、相关补充协议合法有效。双方确认买卖合同约定的房屋保利实业公司享有单独的产权，不属于不能出让的公共部分，案涉房屋目前处于空置状态。势投奇策咨询公司、金石设计公司称，依据合同其享有的权利是取得该物业所有权，占有使用产生收益，享受物业费优惠，保利实业公司对势投奇策咨询公司、金石设计公司经营提供保障，其负有的合同义务是经营场所对小区业主开放、对小区业主提供优惠、按经营计划出租公寓式豪华套房、提供会所服务的内容，保利实业公司的权利义务与势投奇策咨询公司、金石设计公司的相对应。保利实业公司称，势投奇策咨询公司、金石设计公司的合同义务是缴纳购房款，权利是取得物业产权，保利实业公司的权利是收取购房款，义务是将物业过户并交付给势投奇策咨询公司、金石设计公司。针对势投奇策咨询公司、金石设计公司提及的保利实业公司对势投奇策咨询公司、金石设计公司经营负有提供保障的义务，势投奇策咨询公司、金石设计公司解释称，依据是《补充协议二》第三条第4款，该条款约定，势投奇策咨询公司、金石设计公司按照保利实业公司要求提供商务办公、公寓式豪华套房出租等项目，保利实业公司也要保障势投奇策咨询公司、金石设计公司能够正常的经营上述项目。保利实业公司不认可势投奇策咨询公司、金石设计公司陈述，认为根据上述约定，是势投奇策咨询公司、金石设计公司提出的物业经营计划，不是按照保利实业公司要求提出的计划，经营计划是在产权取得后实现。势投奇策咨询公司、金石设计公司称，其向保利实业公司发出《告知函》行使不安抗辩权的法律依据是合同法第六十八条第一款第四项，事实依据是势投奇策咨询公司、金石设计公司交付第二期购房款之前，小区业主抗议导致势投奇策咨询公司、金石设计公司招商活动停止，势投奇策咨询公司、金石设计公司不能取得案涉物业完整的所有权，不能达到势投奇策咨询公司、金石设计公司的合同目的。保利实业公司应当化解业主对本次交易的抵制，不再阻碍势投奇策咨询公司、金石设计公司正常的招商及日后的经营活动。保利实业公司称，其出售案涉房屋享有合法产权，没有抵押查封限制，势投奇策咨询公司、金石设计公司可依法取得合法产权。本案交易目的可以实现，势投奇策咨询公司、金石设计公司所述均是在取得产权后的经营定位和目的，根据《补充协议二》约定，导致业主抗议是势投奇策咨询公司、金石设计公司经营定位不准确，本案物业是高档别墅小区内，势投奇策咨询公司、金石设计公司用于开办月子会所，小区业主认为晦气，私密性安全性降低，势投奇策咨询公司、金石设计公司可以调整经营定位改变现状，案涉交易对势投奇策咨询公司、金石设计公司取得产权没有任何法律事实障碍，势投奇策咨询公司、金石设计公司以不安抗辩权没有合法依据。保利实业公司称，其主张解除合同的依据既是约定解除，也是法定解除。法律依据是合同法第九十四条，合同依据是买卖合同第十条、附件五第四条，势投奇策咨询公司、金石设计公司逾期付款超过30日。势投奇策咨询公司、金石设计公司认为，保利实业公司解除通知不成立，势投奇策咨询公司、金石设计公司系正当行使不安抗辩权，不是恶意违约，保利实业公司以势投奇策咨询公司、金石设计公司未按时支付购房款为由解除合同不符合法律规定。一审法院认为，势投奇策咨询公司、金石设计公司与保利实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件、相关补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，故合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方当事人一致确认，本案的争议焦点为：保利实业公司于2018年11月23日向势投奇策咨询公司、金石设计公司发出的解除合同通知的效力如何确定。该院认为，保利实业公司向势投奇策咨询公司、金石设计公司发出的解除《重庆市商品房买卖合同》及其附件、相关补充协议的通知，有事实及法律依据，合法有效。理由如下：首先，势投奇策咨询公司、金石设计公司主张保利实业公司对其经营活动负有提供保障的义务，缺乏事实依据。势投奇策咨询公司、金石设计公司与保利实业公司之间形成房屋买卖合同法律关系，根据合同约定，势投奇策咨询公司、金石设计公司的主要合同义务是支付房款，保利实业公司的主要合同义务是交付房屋。势投奇策咨询公司、金石设计公司庭审中认为，依据《补充协议二》第三条第4款的约定，保利实业公司对其经营活动负有提供保障的义务。上述约定内容的全文为：“乙方对该物业的经营计划：该物业经改造后用于商务办公、公寓式豪华套房出租、咖啡吧、雪茄吧、高档月子会所、保健护理中心等；经营过程中，乙方可根据自身经营状态调整经营业态，但必须保留必要的附属公共体育设施。”该约定未提及保利实业公司对势投奇策咨询公司、金石设计公司的经营计划负有保障义务，相反，约定了势投奇策咨询公司、金石设计公司在经营过程中可根据自身经营状态调整经营业态。因此，势投奇策咨询公司、金石设计公司认为保利实业公司对其经营活动负有保障义务的理由，不能成立。其次，势投奇策咨询公司、金石设计公司向保利实业公司行使不安抗辩权，缺乏事实及法律依据。势投奇策咨询公司、金石设计公司分别于2017年11月28日、2017年12月29日向保利实业公司发出函件，告知保利实业公司暂缓履行支付义务，主要理由是业主抵制双方交易及商业中心用地被业主侵占，影响合同目的的实现。保利实业公司的主要合同义务是交付房屋，并无保障势投奇策咨询公司、金石设计公司经营活动的义务，相反，势投奇策咨询公司、金石设计公司可以根据自身情况对经营业态进行调整。至于业主是否侵占案涉商业中心用地，势投奇策咨询公司、金石设计公司为此举示的照片证据不足采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案庭审中，双方确认保利实业公司对案涉房屋享有单独产权。势投奇策咨询公司、金石设计公司告知保利实业公司中止履行合同，但未举示确切证据证明保利实业公司存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形。因此，势投奇策咨询公司、金石设计公司行使不安抗辩权，无事实及法律依据。最后，保利实业公司行使合同解除权符合合同约定。双方合同明确约定，势投奇策咨询公司、金石设计公司应于2017年11月30日前支付第二期购房款4477.6万元，逾期30日，保利实业公司可以解除合同。现势投奇策咨询公司、金石设计公司至今未支付第二期购房款，逾期已超过30日。势投奇策咨询公司、金石设计公司认为，其中止履行合同，是行使不安抗辩权。但其行使不安抗辩权缺乏事实及法律依据。因此，保利实业公司解除双方签订的买卖合同及其附件、补充协议，符合合同约定。此外，因案涉房屋一直处于空置状态，保利实业公司依约行使合同解除权，也可避免合同履行陷入僵局，造成资产的浪费。综上所述，势投奇策咨询公司、金石设计公司提出的诉讼请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：驳回势投奇策咨询公司、金石设计公司的诉讼请求。本案案件受理费321650.00元，由势投奇策咨询公司、金石设计公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金石设计公司举示了保利国际高尔夫花园销售宣传单，拟证明保利实业公司在销售案涉小区房屋时向购房人承诺案涉房屋为中心会所，属于全体小区业主共有，且案涉房屋是在封闭保利高尔夫花园小区的中心，不同于外面的临街铺面，其位置决定了服务对象主要是小区业主，现在小区业主普遍反对，导致势投奇策咨询公司、金石设计公司无法经营。势投奇策咨询公司认可该证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的。保利实业公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为即使销售宣传单真实，其上清楚注明本资料仅供参考，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，最终应以签订的房屋买卖合同为准。金石设计公司还申请证人杨征出庭作证并举示了杨征的身份证复印件、2006年1月-2011年1月期间的荣誉证书、国家企业信用信息公示系统查询信息。拟证明杨征是原保利实业公司聘请的销售代理公司广州思睿达地产代理有限公司重庆分公司（后更名为广州保利地产代理有限公司重庆分公司、保利地产投资顾问有限公司重庆房地产代理分公司）的工作人员，知晓有关情况。杨征当庭陈述：其于2004-2011年期间在广州思睿达地产代理有限公司重庆分公司任职，作为案涉保利高尔夫花园销售人员，销售宣传单是保利实业公司制作的一期、二期的卖房资料。当时卖房时宣传中心会所是为业主服务配套，有游泳池等，保利实业公司没有明确中心会所是自己经营还是其他人经营。中心会所当时没有修好，保利实业公司在销售一期、二期时没有向业主明确中心会所产权归谁，销售三、四、五期时向业主明确了中心会所不属于业主。保利实业公司与业主签订的商品房买卖合同中对会所没有约定。本院经审查认为，金石设计公司举示了销售宣传单原件，其真实性本院予以确认。该销售宣传单虽然标注了中心会所，但仅凭该销售宣传单，尚不足以证明保利实业公司对购房人作出过中心会所产权归业主所有的承诺。杨征的证言是否客观真实，需结合有关证据及本案查明的事实予以判断，因该证人证言无其他证据予以佐证，本院不予采信。二审另查明以下事实：1.案涉房屋不动产权证（115房地证2013字地18***号）载明：权利人：保利实业公司；坐落：重庆北部新区留云路1号附41号；土地使用权类型：出让；土地用途：其他商服用地；房屋用途：商服用房；房屋建筑面积：17338.18平方米。该证注明：该幢房屋的物管用房面积为434.76平方米，属全体业主所有，不再颁发权证。2.《补充协议二》第一条物业情况约定：该物业位于重庆市北部新区留云路1号附41号（保利高尔夫花园小区内），房屋所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑物层数为七层，地上，地上层数为**，地下层数为**业产权登记计容建筑面积为17338.18平方米，其中434.76平方米为物管用房面积，属于全体业主共有，土地使用面积5153.8平方米，土地用途为其他商服用地。建筑主体负5层内小区监控室（约96平方米，详见附图）不在销售范围内。乙方同意于负5层内预留通往负六、负七的通道空间（约36平方米，详见附图）、采光空间（约23平方米，详见附图）供物业公司使用……。第二条第3款约定：物业用房及为本次转让物业之外提供配套服务（包括水电等）的设备用房及相应设备（若有），不在本次转让范围内。一审判决查明的双方当事人无争议的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：保利实业公司于2018年11月23日向势投奇策咨询公司、金石设计公司发出的解除《重庆市商品房买卖合同》及其附件、相关补充协议的通知的效力。本院评判如下：首先，保利实业公司通知势投奇策咨询公司、金石设计公司解除合同符合合同约定。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第四条约定：房屋成交总价5597万元，势投奇策咨询公司、金石设计公司应于合同签订当日支付首付款1119.4万元，于2017年11月30日前支付第二期购房款4477.6万元。第十条约定：势投奇策咨询公司、金石设计公司如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日后，保利实业公司有权解除合同。势投奇策咨询公司、金石设计公司至今未支付第二期购房款，逾期已超过30日，按照合同约定，保利实业公司享有解除权。势投奇策咨询公司、金石设计公司称其未按约定支付购房款系行使不安抗辩权不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。势投奇策咨询公司、金石设计公司认为其未履行支付剩余购房款的义务，是因为保利实业公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项规定的“有丧失或者可能丧失履行债务能力”的情形，势投奇策咨询公司、金石设计公司享有不安抗辩权，可以中止履行后续房款的支付义务。势投奇策咨询公司、金石设计公司是否享有不安抗辩权，既涉及对保利实业公司合同义务的认定，又涉及到对保利实业公司能否履行其合同义务的认定。关于保利实业公司的合同义务，双方当事人对于保利实业公司负有将案涉房产交付并过户给势投奇策咨询公司、金石设计公司的合同义务并无争议。双方分歧在于保利实业公司是否负有保障势投奇策咨询公司、金石设计公司经营活动的合同义务。双方签订的《补充协议二》第三条第4款约定：乙方对该物业的经营计划：该物业经改造后用于商务办公、公寓式豪华套房出租、咖啡吧、雪茄吧、高档月子会所、保健护理中心等；经营过程中，乙方可根据自身经营状态调整经营业态，但必须保留必要的附属公共体育设施。该条款对势投奇策咨询公司、金石设计公司的经营行为进行了一定的限制性约定，即必须保留必要的附属公共体育设施。同时对势投奇策咨询公司、金石设计公司的经营计划进行了约定，但并未约定保利实业公司对势投奇策咨询公司、金石设计公司的经营计划负有保障义务，反而约定势投奇策咨询公司、金石设计公司在经营过程中可根据自身经营状态调整经营业态。因此，上述约定尚不足以认定保利实业公司负有保障势投奇策咨询公司、金石设计公司经营活动的合同义务。关于保利实业公司是否存在丧失或可能丧失履行过户及交付能力的问题，在案涉房屋交易过程中，确实存在案涉小区业主以案涉房屋应为小区业主共有和使用为由，抵制案涉房屋的交易。从现有证据看，案涉房屋登记的不动产权人为保利实业公司，房屋用途为商服用房，房屋并无他人控制，亦没有其他限制交易的法定情形。对于不动产权证上注明的物管用房，保利实业公司也在《补充协议二》中予以了披露，且明确约定物业用房及配套服务的设备用房及相应设备不在转让范围内。金石设计公司举示的销售宣传单以及证人证言并不足以证明保利实业公司向购房人作出过案涉房屋归业主所有的承诺。因此，现有证据尚不足以证明保利实业公司有丧失或可能丧失对案涉房屋过户和交付义务的履行能力，故不能认定保利实业公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项规定的情形，势投奇策咨询公司、金石设计公司称其未按约支付购房款系行使不安抗辩权不能成立，本院不予支持。其次，保利实业公司通知势投奇策咨询公司、金石设计公司解除合同，一定程度上避免了双方损失的进一步扩大，也避免使合同的履行陷入僵局。从案涉合同的履行情况看，虽然势投奇策咨询公司、金石设计公司在客观上存在逾期付款的事实，但其主观上并无违约的故意，在小区业主抵制案涉房屋交易及经营的情况发生后，势投奇策咨询公司、金石设计公司多次通过函件的方式将有关情况告知保利实业公司，商请对策，保利实业公司也采取了积极的应对措施，但势态并未得到完全控制。从势投奇策咨询公司向保利实业公司送达的《关于涉及重庆保利高尔夫花园二期商业中心问题与业主走访沟通情况的通报函》可以看出，绝大多数业主对案涉房屋出售和对外经营持反对意见。虽然案涉房屋为商服用房，并不存在法定禁止买卖之情形，但由于案涉房屋所处位置的特殊性，而势投奇策咨询公司、金石设计公司购买案涉房屋的目的是用于经营，小区业主的抵制行为可能导致势投奇策咨询公司、金石设计公司购房后的经营行为受阻，势投奇策咨询公司、金石设计公司购买案涉房屋用于经营的目的无法实现，如果继续履行合同，可能造成双方损失的进一步扩大。由于案涉合同在履行过程中出现了上述情形，保利实业公司通知势投奇策咨询公司、金石设计公司解除合同，一定程度上避免了双方损失的进一步扩大，也避免使合同的履行陷入僵局。综上，保利实业公司于2018年11月23日向势投奇策咨询公司、金石设计公司发出解除《重庆市商品房买卖合同》及其附件、相关补充协议的通知，符合合同约定和法律规定，应认定有效。案涉合同解除后，双方可根据本案实际情况，妥善处理好合同解除后的相关事宜。综上所述，势投奇策咨询公司、金石设计公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费321650.00元，由重庆势投奇策企业管理咨询有限公司、重庆金石汽车设计有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宾审判员 周 倩审判员 米 阳二〇二〇年九月二十三日书记员 文婷婷