广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28889号原告：张紫琪，女，1984年7月18日出生，汉族，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：薛春华、李杨，均系广东四方三和律师事务所律师。被告：广州佰兴投资顾问有限公司，住所地广州市天河区体育西路****，统一社会信用代码9144010674993282XG。法定代表人：谭能学，执行董事。委托诉讼代理人：刘刚、谢涌源，均系该司职员。被告：广州市国营凤凰农工商联合公司，住所地广，住所地广州市天河区渔沙坦西坑大街**信用代码914401011904303695。法定代表人：杨隆杰，董事长。委托诉讼代理人：邓卫青，系该司职员。第三人：邝志威，男，1967年5月3日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：广州粤稷实业投资有限公司，住所地广州，住所地广州市天河区天河北路****用代码91440101781248518W。法定代表人：温彩红，执行董事。委托诉讼代理人：丘金平，系该司职员。原告张紫琪诉被告广州佰兴投资顾问有限公司（以下简称“佰兴公司”）、广州市国营凤凰农工商联合公司（以下简称“凤凰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月13日第一次公开开庭进行了审理。原告张紫琪及其委托诉讼代理人李杨，被告佰兴公司的委托诉讼代理人刘刚，被告凤凰公司的委托诉讼代理人邓卫青到庭参加了诉讼。后本院依法追加了邝志威、广州粤稷实业投资有限公司（以下简称“粤稷公司”）作为本案的第三人参与诉讼，并于2020年8月24日第二次公开开庭进行了审理。原告张紫琪的委托诉讼代理人李杨，被告佰兴公司的委托诉讼代理人谢涌源，被告凤凰公司的委托诉讼代理人邓卫青，第三人邝志威，第三人粤稷公司的委托诉讼代理人丘金平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张紫琪诉称：2017年1月4日，原告与被告佰兴公司签订《“龙吟居”单位集资房权益转让协议书》（以下简称“《转让协议书1》”），约定被告佰兴公司作为卖方将其合法取得的被告凤凰公司三宝圩职工集资房“龙吟居”B座803号房（以下简称“涉案房屋”）的所有权转让给原告，被告凤凰公司亦在《转让协议书1》上盖章确认。《转让协议书1》签订后，原告依约向被告佰兴公司指定的收款账户汇入第一期房款50万元，但之后被告佰兴公司未依约向原告交付涉案房屋及办理房地产权证。根据《转让协议书1》的约定，被告佰兴公司应在签订《转让协议书1》之日起半年内将涉案房屋正式交付给原告使用，并在原告入户三个月内负责为原告办理好房地产权证，被告佰兴公司至今未履行上述义务，已构成违约，应承担违约责任。故原告请求法院判令：1、两被告向原告交付涉案房屋，并为原告办理房地产权证；2、两被告向原告支付逾期交房违约金（以已付购房款为本金，按每日万分之五的标准，从2017年7月5日起计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由两被告承担。被告佰兴公司辩称：因涉案小区内的房屋存在部分违建的情况，原开发商没有办法继续建设，被告佰兴公司便在90年代承接了涉案小区的建设项目。被告佰兴公司在与原告签订《转让协议书1》时，对于房屋能否通电、通水、办理权属证书都没有十足的把握，所以约定了比较低的交易价格，且基于该情况，被告佰兴公司对于涉案小区的购房人提出的退还购房款及支付违约金的要求都会在合理范围内同意。关于本案纠纷，被告佰兴公司也于庭前与原告达成了和解协议，只是尚未按协议约定付清款项，希望最终能与原告达成和解。被告凤凰公司辩称：原告提出的诉讼请求缺乏事实依据，法院应予以驳回。一、原告请求被告凤凰公司交付涉案房屋的诉讼请求不成立。被告凤凰公司不是涉案房屋的开发商、出售方、权益人，没有与原告发生过房屋买卖行为，涉案房屋的权益与被告凤凰公司无关。1993年5月，被告凤凰公司与当时的广州军区下属广东长城建设总公司签订合作建房合同，由被告凤凰公司出地，长城建设总公司出资合作建设房屋。2001年6月，长城建设总公司将该项目中应承担的权利义务转让给广州保税区中冠国际贸易有限公司（以下简称“中冠公司”）。2003年10月，被告凤凰公司与中冠公司达成协议，被告凤凰公司退出了该合作项目。第三人粤稷公司和被告佰兴公司取得房屋所有权并定名为“龙吟居”进行出售，涉案房屋的实际权益人是被告佰兴公司。二、原告主张被告凤凰公司支付逾期交房违约金及承担诉讼费的诉讼请求没有事实和法律依据。原告与被告佰兴公司签订的《转让协议书1》与被告凤凰公司无关。三、原告主张被告凤凰公司为其办理房地产权登记手续没有法律依据。被告凤凰公司仅承诺协助被告佰兴公司办理产权登记手续，而产权登记涉及到政策法规方面的问题，原告能不能办理房地产权登记手续还需要产权登记部门进行审核。第三人邝志威述称：不同意原告的诉讼请求，涉案房屋是第三人邝志威出资购买，并一直由邝志威居住使用。第三人粤稷公司述称：不同意原告的诉讼请求，第三人邝志威与第三人粤稷公司就涉案房屋签订的房屋买卖合同是真实有效的。经审理查明：2017年1月4日，佰兴公司（甲方）与张紫琪（乙方）签订《转让协议书1》，约定：甲方同意将涉案房屋权益转让给乙方，建筑面积约为66.4269平方米，权益转让总价为464988元，土地出让金总价为264379元，乙方需总共支付甲方费用729367元。乙方须于本合同签订日向甲方支付第一期房款500000元，于拿到房产证后的一个月内支付剩余房款229367元。甲方需在合同签订之日起半年内将涉案房屋正式交付给乙方使用。在乙方入户三个月内甲方负责为乙方办理房地产权证，甲方负责为乙方办理合法产权手续，办理合法产权过程中产生的费用（补交土地出让金）由甲方负责交纳。甲乙双方交易过程中产生的一切税费，均由甲、乙双方各自承担。在本协议的履行过程中，如任何一方无故中止履行本协议，则构成违约。甲方未按上述约定将房屋交付给乙方，每延期一天，甲方须向乙方支付乙方已付房款万分之五的违约金。甲方如不能按约定提供涉案房屋进行交易的情况下，可提供相同楼盘，相同性质，同等面积或更大面积的其他房屋进行交易。收款人为刘刚（附有其银行账号）。土地方为凤凰公司（其上加盖有凤凰公司的印章）等。经质证，佰兴公司、张紫琪均确认上述《转让协议书1》的真实性，但凤凰公司提出质疑，因其并不清楚佰兴公司、张紫琪的交易情况，《转让协议书1》中显示的凤凰公司印章也不是其加盖的。张紫琪称其委托案外人张博翔分别于2016年12月17日、18日向佰兴公司指定的收款人刘刚转账支付了20万元、10万元，并自行于2016年12月17日向佰兴公司指定的收款人刘刚转账支付了20万元；故其已向佰兴公司付清了涉案房屋的第一期购房款50万元。佰兴公司亦确认其收到了张紫琪支付的购房款50万元。据张紫琪提交的《不动产权证》（复印件）显示，凤凰公司系广州市天河区天源路1045号、1047号房屋（房屋总层数9层，首层至部分第二层为商业，部分第二层至第九层为住宅）的登记权利人，已收取国有土地使用权出让金。凤凰公司对该《不动产权证》的真实性予以确认。现张紫琪以佰兴公司、凤凰公司未依约向其交付涉案房屋及为其办理涉案房屋的房地产权证为由提起本案诉讼。本案审理过程中，本院前往涉案房屋张贴权利申报公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利；后邝志威在本院指定期限内向本院申报权利，称其购买了涉案房屋，且涉案房屋一直由其使用；邝志威为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、《龙吟居单位集资房权益转让协议书》（以下简称“《转让协议书2》”），载明甲方为粤稷公司，乙方为邝志威，签约时间为2010年8月16日，双方约定甲方将涉案房屋的权益转让给乙方，房屋建筑面积约62.34平方米，权益转让总价为374040元，此总价最终以国土房管测绘部门测绘结果计价为准，多退少补；乙方于本协议签订后的两天内向甲方支付定金50000元；本协议生效后十日内，乙方须向甲方支付房款的50%（含已付定金）；甲方须在2010年12月31日前将涉案房屋正式交付给乙方使用；乙方须于拿到钥匙入户前三天支付房款的45%；乙方须于拿钥匙入户前与物管公司签订物管协议，并缴付50元/平米的物业维修基金；在乙方入户两年内，甲方负责为乙方办理好单位集资房地产权证；乙方在领取房地产权证时向甲方支付剩余的5%房款；甲方负责乙方办理单位集资建房产权证的费用，如需将该单位集资建房产权证转变为普通商品房产权证时，国土房屋管理部门如需收取其他费用由乙方承担；涉案房屋权益转让后，乙方拥有涉案房屋所有权，在行使涉案房屋的使用、占有、处分等权利过程中发生之一切费用均由乙方负责等。2、《收款收据》及银行转账凭证，显示邝志威于2010年8月25日向粤稷公司转账支付了涉案房屋的房款50000元，于2011年3月3日向粤稷公司转账支付了购房款305338元，粤稷公司亦出具收款收据确认收到了涉案房屋的房款合计355338元。3、《收楼通知书》，显示粤稷公司于2011年2月22日通知邝志威于3月6日前办理涉案房屋的收楼手续，但收楼前应缴房款305338元、维修基金3117元；款项交清后粤稷公司即交付房间钥匙给邝志威，另剩余5%房款于取证时缴交等。4、《收款收据》，载明天河区龙洞龙吟居物业管理处（以下简称“龙吟居管理处”）确认于2011年3月3日收到邝志威交纳的涉案房屋维修基金3117元；《装修文件》尾页，显示邝志威与龙吟居管理处于2011年3月19日签订了该份文件。5、《收款收据》，显示佰兴公司确认于2012年8月1日收到涉案房屋交来的土地出让金3万元。经质证，张紫琪对上述证据的真实性均不予认可。粤稷公司确认上述证据的真实性，其与邝志威签订的《转让协议书2》是合法有效的，其与佰兴公司于2011年签订协议时附有已转让房屋的名单，其中就包括了邝志威购买的涉案房屋，粤稷公司就此提交了出具时间为2011年2月23日，加盖有凤凰公司及粤稷公司印章的集资房受让人清单。佰兴公司对邝志威、粤稷公司提交的前述证据的真实性予以认可，确认邝志威曾与粤稷公司签订过《转让协议书2》，邝志威也向粤稷公司支付了大部分的购房款；但佰兴公司与粤稷公司达成协议后，邝志威只向佰兴公司支付了30000元的土地出让金，后佰兴公司向邝志威邮寄文件通知其补交费用（包括5%的房款18702元、面积差价24521.4元、代垫税费252882.42元、违约金332349.51元）、办理过户手续，但邝志威都未回复，佰兴公司才与张紫琪签署了《转让协议书1》。邝志威回应称其联系方式从未发生改变，佰兴公司称其无法联系不属实，关于欠缴的费用问题，因合同约定尾款是在办证之后才支付，但佰兴公司一直未通知其办证，故其没有支付；佰兴公司此前通知其交纳土地出让金时，其也交纳了3万元。凤凰公司表示无法核实邝志威提交的证据的真实性，相关情况也不清楚；但确有收到粤稷公司向其发送的集资房受让人清单。另查，在本院受理的何艳芳诉凤凰公司、粤稷公司、佰兴公司物权纠纷一案[案号为（2017）粤0106民初23479号，以下简称“23479号案”]中，关于涉案房屋所在的三宝墟“龙吟居”的开发建设情况，根据各方当事人提供的证据及确认的事实，本院查明包括但不限于如下事实：一、2001年6月22日，凤凰公司（甲方）、中冠公司（乙方）、长城公司（丙方）签订《合作建房合同书》，约定甲、乙、丙三方就位于广州市沙河广汕公路三宝墟地段开发建设综合楼事宜，经协商同意终止甲、丙方于1993年5月5日签订的《合作建房合同书》及于1993年10月20日签订的《合作建房补充协议书》，并重新订立本建房合同条款如下：丙方退出该合作项目，丙方在原合同中应承担的权利和义务由实际合作者—现乙方承担，乙方、丙方在该项目中就变更名称方面所产生的一切手续及遗留问题由乙、丙方自行解决，与甲方无关；地点及范围为广州市广汕公路；地点及范围为广州市广汕公路三宝墟积4977平方）地段，地面面积4977平方米可资建筑的地皮，乙方负责出资金建设；甲方提供上述地段用地面积4977平方米的建设用地给乙方规划建设首、二层连体、三层以上为四个塔楼，楼高均为九层的综合楼以及一栋九层住宅楼，总建筑面积14522.845平方米，其中住宅11696.965平方米，一、二层裙楼为2825.88平方米；甲方负责提供广汕公路三宝墟地段4977平方米建设用地的使用权，并协助乙方办理报建等手续等；乙方负责勘探、设计、办理报建、委托施工等具体建设工作，并承担因此而发生的全部费用等；合作收益的分配，以现场实际施工所建的建筑面积为准，规划部门已批准的裙楼部分（一至二层楼）甲、乙双方按建筑面积的五比五分成，即甲、乙双方各占1412.94平方米；其余住宅楼包括原高压线下的塔楼住宅（注：原高压线下的一、二层归乙方使用，不分成）按四比六分成，即甲方占百分之四十、分得4678.786平方米，乙方占百分之六十、分得7018.179平方米等。二、2003年10月22日，凤凰公司（甲方）与中冠公司（乙方）签订《合作建房补充协议四》，约定甲、乙双方就在广汕路三宝墟地段合作建设综合楼事宜，分别于2001年6月22日签订《合作建房合同书》，于2001年9月25日签订《合作建房补充协议》，后因乙方未能在规定的期限内完成合建项目的全部工程，双方经协商于2002年6月13日再次签订《合作建房补充协议二》，协议规定乙方必须在2002年10月31日前取得整幢楼的建管验收合格证，取得工程质量验收合格证及消防验收合格证，裙楼一、二层全部按原协议约定标准完成室内水电安装及装修，将甲方所得移交甲方使用，但乙方仍然无法按规定完成工程；双方经互谅互让，再次于2002年10月18日签订了《合作建房补充协议三》，将完成综合楼的全部工程的期限延至2003年2月15日，到期乙方如未能完成全部工程的，则从2003年2月16日起10天内乙方无条件撤出工地（包括所聘的施工单位在内的撤出）；至2003年7月15日止，乙方既未完成工程，也没有撤出工地和移交资料；现乙方称已筹足建设资金，并提出收购甲方分得面积，经双方再次反复协商，第四次补充协议如下：甲方同意将其在综合楼中应分得的面积现有偿转让给乙方，乙方同意按下列价格受让，转让价格为住宅1800元/平方米，一、二层楼4000元/平方米，另乙方赔偿甲方1000000元的经济损失；一、二层裙楼（商铺）价值5651760元（1412.94平方米×4000元/平方米），住宅价值536292元（297.94平方米×1800元/平方米），赔偿金1000000元，合计7188052元；本协议签订后次月，乙方必须组织施工单位进场施工，并在2004年4月30日前完成市政永久水电工程；乙方在完成收尾工程时，甲方必须给予乙方协调和帮助办理产权证等。三、2012年4月6日，中冠公司向凤凰公司出具《承诺书》，内容为中冠公司承诺，在中冠公司将广州市天河区天源路三宝墟商住楼委托给广州福兴投资顾问有限公司（下简称福兴公司）出售给粤稷公司前，没有涉及任何第三方的抵押或转让给他人，没有任何权属及权利瑕疵等。2007年11月7日，中冠公司（甲方一）、杨海生（甲方二）、福兴公司（乙方）签订《代理协议》，约定乙方代理甲方一、甲方二投资的三个项目[包括广州市元岗广汕路的三宝墟（与凤凰公司合作的项目）商住楼，拟用名为“冠凤雅苑”]等。四、2010年3月1日，福兴公司向凤凰公司出具《三宝墟商住楼权益转让告知函》，内容为凤凰公司于1993年5月5日与长城公司签订的《合作建房合同书》及2001年6月20日凤凰公司与长城公司、中冠公司签订的《合作建房合同》的协议条款基本执行完毕；现余下的一栋九层商住楼约11300平方米属于中冠公司合作建房所得；2007年11月28日凤凰公司委托同意中冠公司对所分得的楼房进行买卖、销售及楼款的收取和物业管理等一切事宜；因中冠公司向福兴公司借款3000万元，为偿还借款，2007年11月28日中冠公司又委托福兴公司对中冠公司所分得的楼房进行买卖、销售及楼款的收取等事宜；根据凤凰公司对中冠公司的授权及中冠公司对福兴公司的授权，粤稷公司于2010年2月26日与福兴公司签订了《购楼合同书》，将中冠公司按上述合同约定取得的约11300平方米房产的所有权转让给粤稷公司；请凤凰公司协助粤稷公司或按粤稷公司提供的个人名单办理上述房产的产权；凤凰公司协助办理完上述产权后，办证保证金897000元由粤稷公司支付给凤凰公司。五、2010年3月5日，凤凰公司向福兴公司发出《关于三宝墟商住楼权益转让告知函的复函》，内容为凤凰公司将协助粤稷公司或粤稷公司提供的个人名单办理职工集资建房产权证。六、在土地方凤凰公司、出售方粤稷公司、承包经营方佰兴公司于2012年6月16日向孔祥渐发出的《三宝墟职工住房转商品房需补交土地出让金的通知》后附上了《三宝墟商住楼项目独立承包经营管理补充合同》，该合同显示由佰兴公司（甲方）与粤稷公司（乙方）于2011年1月21日签订，约定甲乙双方于2010年2月15日签订了关于广州市天河广源路华南植物园对面凤凰公司三宝墟商住楼项目合作事宜的《合作合同书》，根据《合作合同书》的条款内容，经甲乙双方友好协商，就甲方独立承包并经营管理合同项目达成协议；合作项目已建成总面积为10841平方米，其中，住宅98套、7357平方米，首层商铺1536平方米，二楼商铺1948平方米；合作项目目前土建主体建设已完成，室内外水电、防雷、消防设施、有线电视、通讯设施、煤气管道已安装，室内外场地已平整并硬底化；室内外排污排水已接通；未完成的工作只剩下永久性水电、煤气申报安装和验收确权办证工作；本补充协议签订生效后，乙方全面退出合作项目的经营管理，交由甲方接手独立经营管理，自负盈亏；甲方同意乙方退出项目经营管理后且在项目违建部分政府要无偿征收作为公建用途的情况下分得合作利润7500000元，剩余利润归甲方所有；甲方同意如乙方退出项目经营管理后且项目违建部分经政府同意可以办理产权情况下，甲方追加1000000元利润给乙方；违建部分政府同意甲方留用经营产生的利润全部归甲方；甲方责任为完善后续工程，办理项目的确权及房产证，完成项目工程决算工作，将房屋交付给购房者，出售剩余房产，负责项目的物业管理工作；乙方责任为移交财务工作（包括售楼收入，各种支出），经甲乙双方签字认可，……，配合甲方完成项目的验收工作，配合甲方完成确权和办理产权证工作等；该项目房产对外转让仍以乙方公司名义签订合同；甲方承接乙方对凤凰公司或福兴公司的应付款应得到凤凰公司或福兴公司的认可和同意等。又查，本案审理过程中，张紫琪（甲方）、佰兴公司（乙方）及刘刚（丙方）于2020年1月7日签订了《协议书》，称鉴于乙方至今未依约向甲方交付涉案房屋并办好房地产权证，且甲方已提起本案诉讼，三方约定如下：（第一条）如本案终结或经强制执行后，房屋仍无法过户至甲方名下的，乙方、丙方在收到甲方书面通知之日起五个工作日内，共同连带向甲方返还购房款50万元，同时赔偿甲方损失款50万元，乙方、丙方逾期支付上述款项的，应以逾期支付金额为基数，按日万分之五的标准向甲方支付违约金。（第二条）甲方为实现本协议项下债权所支出的全部费用及由此造成的其他损失（包括但不限于律师费、诉讼费等）均应由乙、丙双方连带承担等。张紫琪认为上述《协议书》约定的是在涉案房屋无法过户的情况下其有权向责任方主张赔偿，但并不代表其放弃了《转让协议1》中“甲方如不能按约定提供涉案房屋进行交易的情况下，可提供相同楼盘，相同性质，同等面积或更大面积的其他房屋进行交易”的权利；对此，佰兴公司称其目前无法提供相同楼盘，相同性质，同等面积或更大面积的其他房屋与张紫琪进行交易，且根据2020年1月7日签订的《协议书》，双方已约定在涉案房屋不能过户给张紫琪的情况下佰兴公司承担的是赔偿责任。本院认为：根据各方当事人提交的证据及相关陈述，可知佰兴公司在2017年1月4日与张紫琪签订《转让协议1》时，清楚知悉粤稷公司已于2010年与邝志威签订《转让协议2》，邝志威已向粤稷公司支付了大部分房款，粤稷公司已向邝志威交付涉案房屋的事实；虽佰兴公司辩称其之所以与张紫琪签订《转让协议1》是因为邝志威未能按其通知缴纳5%的房款及代垫税费，但此属合同履行问题，并不影响粤稷公司与邝志威之间的《转让协议2》的合法效力，故在本案并无证据显示粤稷公司与邝志威之间就涉案房屋签订的《转让协议2》已解除的情况下，佰兴公司实际无法向张紫琪交付涉案房屋，张紫琪依据《转让协议1》要求佰兴公司、凤凰公司协助其办理涉案房屋的房地产权证及支付逾期交房违约金，缺乏事实依据，本院难以支持。但张紫琪有权就《转让协议1》无法继续履行另行追究相关责任方的责任。鉴于张紫琪在本案中的诉请无法得到支持的责任在于佰兴公司，本案诉讼费应由佰兴公司承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张紫琪的全部诉讼请求。本案受理费11090元，由被告广州佰兴投资顾问有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  霍小冰人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年九月十一日书 记 员  梁炎梅喻珺