广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5627号上诉人（原审原告，反诉被告）：余军，男，汉族，1981年8月15日出生，住河南省信阳市平桥区***************，身份证号码：413************512。委托诉讼代理人：李国忠，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楚婷，广东名道律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：姜木林，男，汉族，1974年7月17日出生，住江西省樟树市************，身份证号码：362************31X。委托诉讼代理人：何斌，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：项新紫，广东东方昆仑（东莞）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：惠州龙安电子科技有限公司，住所地：博罗县********。法定代表人：陈某1。原审第三人：惠州市君越鞋业有限公司，住所地：博罗县*********侧。法定代表人：高某1。上诉人余军与姜木林及被上诉人惠州龙安电子科技有限公司、原审第三人惠州市君越鞋业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人余军上诉请求：依法撤销原审第三项判决，改判：1、判被上诉人赔偿上诉人损失170000元（厂房、办公室搬迁、公司开办费、装修安装费合计100000元，厂房变压器费用损失70000元，合计170000元）。2、依法改判被上诉人支付上诉人律师费50000元。以上1-2项合计220000元。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院关于“原告因装修、安装、搬迁等产生的损失应由其自行承担”的认定是事实错误，因为上诉人没有过错。1、本案不是侵权纠纷，不应按过错责任划分责任。2、上诉人依据合同约定进行搬厂装修，加装变压器，因被上诉人没有按约定履行合同义务，导致合同无法继续履行。因此导致的损失应由被上诉人承担。3、上诉人发现面积严重不足后，多次要求被上诉人补足合同约定的面积或者减低费用，被上诉人彻底拒绝。4、上诉人对厂房的面积确认没有过错，被上诉人存在故意虚构事实的行为，应对此承担全部过错责任。理由是：被上诉人自始自终没有向上诉人提供案涉物业厂房的土地及房产证书，也没有提供其与房屋所有人之间的转租或租赁合同；无论在招租阶段还是在合同里，被上诉人均做了虚假的陈述。因此，应认定被上诉人故意隐瞒了案涉厂房的真实权属证书及厂房面积，构成根本违约。在我方提供消防部门的权属证书图片时，被上诉人当庭否认，进一步证明其一直在隐瞒事实真相。依据我方提供的证据微信记录里显示，我方提出面积异议时，被上诉人当时对消防局的权属证明是确认的，也确认面积与约定严重不符合。5、即使划分责任，被上诉人也应当对上诉人的损失承担相应比例的责任。二、一审法院关于“原告主张的利息损失、律师费损失，因双方各有过错，应由其自行承担，本院不予支持”的事实性质认定错误。1、双方对律师费的承担有明确的合同约定，败诉方应承担胜诉方的律师费损失。依据双方合同第九条第4项约定：“双方应严格遵守本合同所有约定，因一方违约行为导致另一方损失的，守约方可以要求违约方除承担违约金后承担一切损失及为挽回损失所付出的包括但不限于律师费、差旅费等一切费用。”2、本案中，依据判决结果，被上诉人应依据合同约定支付上诉人的律师费。综上所述，一审法院认定事实不清，导致原审判决错误。因此，为维护上诉人的合法权益，特依法提起上诉，望判如所请。被上诉人姜木林答辩称：与我方上诉意见一致。上诉人姜木林上诉请求：一、撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初4562号民事判决第一、二、四项；二、依法改判被上诉人余军支付上诉人租金及管理费407500元、滞纳金9350元（租金、管理费自2019年6月起计算到被上诉人余军实际搬离之日止，暂计算至2019年10月5日；滞纳金以拖欠租金为基数，按月息10%计算，自迟延支付租金之日开始计付至付清为止，暂计算至2019年10月10日），赔偿损失80000元，赔偿律师费损失50000元；三、判令本案一审、反诉、二审诉讼费用由被上诉人余军承担。事实与理由：一、原审法院对案涉租赁物面积认定事实不清。1.案涉房屋租赁合同中约定的“厂房面积共计5080平方米”，应理解为厂房及所有配套设施的面积。案涉租赁物为独门独院厂房，从租赁合同的整体性和合同目的考虑，厂房、宿舍、保安室、铁皮房、配电房、空地等应是作为整体进行出租。宿舍、保安室、铁皮房、配电房、空地等作为经营性配套设施，其面积理应计入出租总共面积。2.经上诉人实际测量，实际交付的厂房面积达到5191.76平方米，已超过合同约定的面积5080平方米。庭审过程中，上诉人亦申请法院对案涉租赁物的面积进行测量鉴定，但原审法院收到上诉人的书面鉴定申请后，并未依法对此作出是否同意鉴定的决定。3.案涉合同签订前，被上诉人余军多次到案涉租赁物进行现场查看、测量，从未表示过对租赁物面积有异议。除此之外，余军在为第三人办理营业执照时已知晓案涉厂房具有房产证部分的面积，他对此也未提出异议。二、原审法院对案涉租赁合同解除的原因认定事实不清。1.被上诉人余军租赁案涉租赁物用于开办第三人惠州市君越鞋业有限公司，在上诉人与被上诉人余军于2019年5月4日签订《厂房租赁合同》后，被上诉人余军即要求上诉人提供房产证，用于办理第三人工商营业执照，上诉人随即积极向被上诉人余军提供。依据工商登记信息可知，第三人惠州市君越鞋业有限公司的登记注册日为2019年5月17日，即至少在2019年5月17日之前上诉人已知晓案涉厂房具有房产证部分的面积。并非其所诉称直至2019年7月才发现房产证面积为3720平方米。2.被上诉人余军在起诉状中称2019年6月6日知道案涉租赁面积短少，一审开庭时又称2019年7月才知道案涉租赁面积短少（见一审开庭笔录第13页），被上诉人前后诉称时间不一致，明显与事实不符。且被上诉人余军提交的装修证据显示，被上诉人余军在得知面积短少之后仍对案涉租赁物进行了装修。3.案涉合同解除的真正原因是第三人订单减少，企业亏损而要解除案涉租赁合同。综上，上诉人为被上诉人余军提供的厂房面积是足够的。现被上诉人余军不但不履行合同义务，拖欠租金，还想从上诉人处获得不该有的利益，是及不诚信的行为。如果判决上诉人对案涉合同的解除承担责任，则势必纵容不诚信行为，有悖合同法基本原则，并严重损害守约者利益，也严重践踏上诉人的合法权益。三、原审法院对被上诉人余军占有物业的时间认定事实不清。1.被上诉人余军称2019年8月13日办理案涉租赁物，被上诉人余军并未告知上诉人，上诉人是完全不知情的。厂房内至今还存放着被上诉人余军的办公用品，可直接说明被上诉人余军并未完全搬离。2.被上诉人余军提供的所谓交接视频无法显示交钥匙的时间，且交钥匙的对象也并非上诉人。原审法院因被上诉人搬离了部分设施设备，未查清被上诉人提交视频的三性，就认定被上诉人余军与上诉人办理了交接手续及双方合同已实际解除，与事实不符。四、原审法院对案件结果处理错误，法律适用错误。1.被上诉人余军拖欠租金数月已构成严重违约，依据《厂房租赁合同》第四条第2款的约定，应支付相应的违约金，240000元押金也应作为上诉人损失赔偿，不予以退回。另外，被上诉人余军主张的办公家具等物品，是其留下的，不是上诉人扣留的，上诉人在一审已明确其可以自行取回，上诉人没有返还的义务。2.上诉人已为被上诉人余军提供了超过约定的出租面积，被上诉人余军也实际使用了租赁物，原审法院判定上诉人对于租赁物不应收取租赁费用及管理费用于法无据。即使原审法院认定合同解除，但被上诉人余军至今仍实际占用租赁物，上诉人也无法就该租赁物进行再次出租。被上诉人余军应支付占有使用租赁物期间的租金。3.由于被上诉人余军违约解除租赁合同，他还应当赔偿上诉人因履行合同而支付的中介费80000元，及合同中约定的律师费。综上，原审法院认定案涉租赁物面积、案涉租赁合同解除的原因、被上诉人余军占有物业的时间认定事实不清；对案件结果处理错误。同时一审判决明显有悖于法理，应予以纠正，恳请二审法院查清事实，正确适用法律，对一审判决不当之处予以改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人余军答辩称：与我方上诉意见一致。被上诉人惠州龙安电子科技有限公司、原审第三人惠州市君越鞋业有限公司经本院依法传唤未到庭应诉亦未提交书面意见。原审原告余军向原审法院起诉请求：1、依法判令被告姜木林返还原告押金240000元及利息4377元（以240000元为本金，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年5月9日起计算至付清之日止，暂计至2019年9月20日为240000×4.9%÷360×134=4377元）。2、依法判令被告姜木林返还原告租金80000元、管理费1500元及利息1486元（以81500元为本金，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年5月9日起计算至付清之日止，暂计至2019年9月20日为81500×4.9%÷360×134=1486元）。3、依法判令被告姜木林赔偿原告损失538416.62元（厂房、办公室搬迁、公司开办费、装修安装费合计438416.62元，厂房变压器购买及安装费100000元，合计538416.62元）。4、依法判令被告姜木林支付原告律师费50000元。以上1-4项合计915779.62元。5、依法判令被告惠州龙安电子科技有限公司与被告姜木林对原告的上述1-4项诉讼请求承担连带清偿责任；6、本案诉讼费、保全费、担保费用由二被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：请求依法判令被告姜木林返还价值25000元的办公桌三套、办公沙发一套、办公椅子一套。原审反诉原告姜木林向原审法院反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付租金、管理费及滞纳金（租金按每月80000元计算，管理费按每月1500元计算，自2019年6月起计算到搬离之日为止，暂计到起诉之日为人民币407500元；违约金以拖欠租金为基数，按月息10%计算，自迟延支付租金之日开始计至付清为止，暂计算至2019年10月10日为9350元）。以上共暂计为416850元；二、判令被反诉人向反诉人赔偿损失80000元；三、判令被反诉人向反诉人支付律师费50000元；以上暂计：546850元。四、判令被反诉人承担本案本诉、反诉的诉讼费用。原审法院认定事实：原告系第三人的投资人，因第三人生产经营需要，原告以第三人的名义（承租方、乙方）与被告姜木林（出租方、甲方）于2019年5月4日签订《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将位于园洲镇九潭赤佛路南侧厂房（二层/整栋）出租给乙方从事工业生产使用，厂房面积共计约5080平方米，共有宿舍一栋；租赁期限五年，自2019年5月5日至2024年5月5日止，每月租金80000元，其中装修期45天，装修期内甲方免收租金，正式起租时间为2019年6月20日；甲乙双方签订合同时乙方向甲方支付履约保证金人民币240000元和第一个月的租金80000元；甲方负责水电的介入，甲方根据乙方要求提供160千伏安的市电供乙方生产使用，每月水费、电费由乙方自己负责缴纳；每月管理费1500元，该费用甲方用于支付工业区的公共消防、卫生垃圾费、年度治安费、排污费等，厂房其他费用乙方自行负责等等。原告于2019年4月28日向被告姜木林支付50000元，于2019年5月4日支付1900000元（加上之前的50000元，为三个月的押金）以及81500元（2019年6月20日至2019年7月19日的租金及管理费），被告姜木林均出具了《收据》给原告，并将涉案租赁物交付给原告、第三人。第三人于2019年5月17日注册登记，在原告租赁案涉厂房后进行装修、安装设备、搬迁等。第三人在办理消防手续时,发现在博罗县公安消防大队备案的《建筑工程消防验收意见书》、《不动产所有权证》显示二层厂房建筑面积为3720平方米，与合同约定的5080平方米不符，遂与被告姜木林产生争议。原告委托广东名道律师事务所向被告姜木林发送《律师函》，要求被告姜木林补足租赁物差额面积，否则主张解除合同、退还押金及租金、赔偿损失等。被告姜木林回函反驳，双方在订立合同前商定租赁范围包含厂房、宿舍、保安室、铁皮房、配电房等，总共面积约为5080平方米，合同约定每月人民币80000元租金也是指包括厂房、宿舍、保安室、铁皮房、配电房的全部物业的租金，以面积不符解除租赁合同没有事实及法律依据等。因双方协商未果，原告及第三人于2019年8月13日搬离案涉租赁物，8月17日将案涉租赁物的所有钥匙交回给被告方，办理了交接手续。2019年10月10日，第三人出具《情况说明》，确认：第三人自2019年5月17日成立以来，所有投资均系原告本人投资，所有以第三人名义发生债权债务，均由原告享有和承担；原告设立第三人的目的在案涉租赁物业进行经营，并进行了装修、购置生产设备、货物原料和办公设备，安装变电设备等，所有支出均系原告所为，由此导致的索赔、诉求均由原告主张。庭审中，原告陈述其在签订租赁合同前有看过案涉物业，但被告姜木林一直未提供有关案涉物业的相关房产证件，并在其搬离厂房时强行扣押其办公桌椅、沙发、空调以及原告自行安装的变压器。被告称案涉物业系被告姜木林向被告龙安公司租赁，其未扣押原告的物品，原告可随时搬离，但要支付搬离完毕之前的租金、管理费以及违约金、律师费、中介费等损失。另查明，位于博罗县*********侧的国有建设用地使用权的权利人为被告龙安公司【产权证号：博府国用（2003）第×××号】，使用权面积为19680平方米。该土地上建有房屋一栋【产权证号：C×××】，权利人为被告龙安公司，房屋规划用途为工业/仓储，建筑面积为3794.1平方米。还有宿舍楼一栋【产权证号：C×××】，权利人为被告龙安公司，建筑面积为751.62平方米。原审法院认为，原告以第三人的名义与被告姜木林签订的《厂房租赁合同》，有双方的签名，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案《厂房租赁合同》在履行过程中，原告按照合同约定支付押金、首月租金及管理费给被告姜木林，被告姜木林也将案涉房产交付给原告使用，但原告认为租赁厂房实际面积与合同约定面积不符，被告姜木林认为合同约定的厂房面积系包含厂房、宿舍、保安室、电房在内的总面积，双方对此约定不明确，发生较大分歧，也未进一步达成一致意见，无法进一步履行合同约定的义务。原告在与被告姜木林协商未果的情况下，已搬离涉案房产、办理交接手续，合同事实上已经解除。被告姜木林在向原告出租涉案房产时未提供相应的产权证件、未明确房产具体面积。原告在租赁时未核实房产的权属信息，在签订合同前查看过案涉租赁房产，也未提出异议。双方对面积争议的发生、合同的解除均具有过错，因合同解除导致的损失由各方各自承担。原告因装修、安装、搬迁等产生的损失应由其自行承担。被告对于租赁物不应收取租赁费用及管理费用，自行承担租赁费损失。原告要求被告返还押金240000元、租金80000元及管理费1500元、搬离还留存在案涉租赁房产的办公桌椅、办公沙发、空调等办公用品，理由成立，原审法院予以支持。原告自行购买安装的变压器，被告不同意利用，原告可自行拆除。原告主张的利息损失、律师费损失，反诉原告姜木林主张的租金损失、中介费损失及律师费损失等，因双方各有过错，应由其自行承担，原审法院不予支持。被告惠州龙安电子科技有限公司经原审法院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响原审法院对本案的审理和判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告姜木林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余军返还押金240000元、租金80000元、管理费1500元，合计321500元。二、被告姜木林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余军返还办公桌三套、办公沙发一套、办公椅子一套。三、驳回原告余军的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告姜木林的全部诉讼请求。案件受理费6479元（原告已预交），由被告姜木林负担2270元，由原告余军负担4209元。反诉费4634元（反诉原告已预交），由反诉原告姜木林负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。原审认定涉案租赁合同有效正确，予以确认。出租人与承租人签订的《厂房租赁合同》约定“厂房面积共计5080平方米，共有宿舍一栋”，该约定是有歧义的，存在两种含义，一种是厂房面积计5080平方米，另一种理解为厂房面积5080平方米，还应包含宿舍一栋的面积。双方对有争议的约定在履行过程中各执一词，承租人认为应当系厂房面积为5080平方米，出租人提交的租赁厂房面积不够应当解除，出租人认为该租赁面积不仅应包含厂房，还用含括宿舍等面积，承租人解除合同应当承担违约责任，本院认为，双方约定有歧义，本应遵循诚信原则友好协商解决，双方不能解决争议，故双方对合同的解除都有过错，其损失各自自行承担。因此承租人诉求装修等损失不予支持，同时出租人要求承租人支付租金和管理费等也无依据，不予采纳。两上诉人的其他上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，两上诉人的上诉均无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13869元，由余军承担4600元，由姜木林承担9296元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月十四日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩