山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁执复261号 复议申请人（异议人、被执行人）：山东发林旅游开发有限公司，住所地山东省德州市齐河县东盟国际生态城东盟文化中心**。 法定代表人：林玉唐，董事长。 委托诉讼代理人：岳勃，北京德和衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡可培，北京德和衡（济南）律师事务所律师。 申请执行人：山东港基景华市政园林有限公司，住所地山东省济南市长清区港基大厦**1207。 法定代表人：杨秀川，总经理。 复议申请人山东发林旅游开发有限公司（以下简称发林公司）不服济南市中级人民法院（以下简称济南中院）（2020）鲁01执异146号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 济南中院在执行申请执行人山东港基景华市政园林有限公司（以下简称港基公司）与被执行人发林公司建设工程施工合同纠纷一案中，被执行人发林公司向济南中院提出书面异议，请求解除对涉案商品房预售资金监管账户的冻结。事实与理由：济南中院冻结了异议人的开户行为中国农业银行齐河支行账号为×××64的账户，该账户为商品房预售资金监管账户,由监管银行及齐河县房产管理中心负责监管和划拨。根据《山东省商品房预售资金监管办法》及《德州市商品房预售资金监管办法实施细则》,商品房预售资金监管,遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则,任何单位和个人不得私自挪用商品房预售资金。基于该账户资金监管账户的性质,对该账户的冻结、划扣,将极大的损害购房人的根本利益,尤其是当前疫情阶段,对汇集购房者预售款的资金监管账户的冻结,会让购房者产生恐慌,甚至引发群体性事件。另外,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”,现相关工程并未完工,对监管账户的冻结、扣划将阻碍工程建设的顺利进行，请解除对该账户的冻结。 申请执行人港基公司答辩称，商品房预售资金的各项监管办法及相关法律法规与本案关联性不大,不适用本案。国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办法[2013]17号)要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法,确保商品房预售资金能够用于工程施工建设,以保障购房者的利益不受损害。因此《中华人民共和国城市房地产管理法》制订的目的是为了加强对城市房地产的管理,规范房地产开发、房地产交易,就其立法本意和调整范围来讲,不适用于本案。《山东省商品房预售资金监督管理办法》、《德州市商品房预售资金监管办法实施细则》不是人民法院审理民事案件的判案依据,不适用本案。“账户为项目商品房预售资金监管账户,必须用于工程建设”，这属于行政主管部门对房地产企业的资金监管措施,是对房地产开发企业商品房预售所得款项用途的管理性规定,不具有对抗人民法院强制执行的法律效力。综上所述,异议人提出的异议理由不成立,请求法院依法驳回其异议,维护申请执行人的合法利益。 济南中院查明，港基公司与发林公司建设工程合同纠纷一案，济南仲裁委员会于2020年1月22日作出（2019）济仲裁字第2253-1号裁决，该裁决主要内容为：“被申请人山东发林旅游开发有限公司于裁决生效之日起十日内向申请人山东港基景华市政园林有限公司支付工程款6213890.93元。”后申请执行人港基公司向济南中院申请执行，济南中院于2020年5月8日立案执行，执行案号为（2020）鲁01执840号。2020年5月9日，济南中院作出（2020）鲁01执840号之一执行裁定及协助执行通知，冻结被执行人发林公司在中国农业银行×××64账户内存款人民币6272359.93元，实际冻结6272359.93元，冻结期限为12个月，冻结期限自2020年5月9日至2021年5月9日。济南中院目前并未对上述账户资金采取扣划措施。 2019年7月18日，齐河县房产管理中心（监管部门）、中国农业银行股份有限公司齐河县支行（监管银行）、发林公司（开发企业）三方签订《商品房预售资金监管协议》，就发林公司开发的坐落于齐河县××道××道××路项目名称为东盟国际生态城暨东盟之窗二期1＃2＃3＃4＃9＃，东盟之窗3＃楼，东盟之窗4＃楼，东盟之窗1＃楼，东盟之窗2＃楼，东盟之窗9＃楼的商品房预售资金收存及使用订立协议，齐河县房产管理中心依法行使对商品房预售资金监管的权利，并按《德州市商品房预售资金监管办法实施细则》组织实施，发林公司在中国农业银行股份有限公司齐河县支行开设商品房预售资金专用账户，账号为×××64，预售资金监管金额约为174515435.4元。 以上事实，有（2019）济仲裁字第2253-1号裁决书、民事裁定书、协助执行通知书、《商品房预售资金监管协议》等证据材料在卷佐证。 济南中院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权冻结、划拨被执行人账户内相应数额的款项，但商品房预售款监管账户不同于一般银行账户，担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益的核心功能，故《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”依据上述规定，在涉案工程没有完全竣工验收的情况下，所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，可依债权性质依法执行。本案中，被执行人未能提供证据证实对监管账户内款项的冻结阻碍了工程建设的顺利进行，故济南中院冻结该监管账户内的款项并无不当。综上，异议人发林公司的异议理由不能成立，对其解除冻结账户内资金的异议请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，济南中院于2020年6月23日作出执行裁定，驳回了发林公司的异议。 发林公司向本院申请复议，请求撤销济南中院（2020）鲁01执异146号执行裁定。事实与理由：1、异议裁定认定事实不清，适用法律错误。济南中院在认定冻结涉案商品房预售资金监管账户的前提下，认为该监管账户的冻结不会阻碍建设工程的顺利进行，属于认定事实不清。事实上，该监管账户所涉及的楼盘尚未竣工，相关的施工款项尚未支付给施工单位，济南中院冻结涉案商品房预售资金监管账户的行为已经严重阻碍建设工程的顺利进行，应予撤销。且根据法律规定，商品房预售资金应当专款专用，在工程未竣工或未达到解除监管条件时，应排除执行。2.济南中院（2020）鲁01执840号执行裁定程序不当。济南中院作出的执行裁定及相关协助执行通知书未依法送达给发林公司，而直接采取了查封的强制措施，使得发林公司丧失了提出执行异议的权利。3.（2020）鲁01执840号执行裁定依据不足。济南仲裁委员会（2019）济仲裁字第2253-1号裁决是先行裁决，在该案中，发林公司已经代替港基公司向部分农民工垫付了其拖欠的工人工资，港基公司也承诺撤回涉案先行裁决的申请，但济南仲裁委员会忽视当事人的撤回申请，依照职权作出上述先行裁决，属于程序错误，应予撤销该执行依据。 本院查明的事实与济南中院查明的事实一致。 本院认为，本案审查的焦点问题是人民法院能否冻结商品房预售资金。根据齐河县商品房预售资金监管协议，济南中院冻结的发林公司在中国农业银行齐河县支行的×××64账户为商品房预售资金监管账户。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。但由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有较大风险，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法［2013］17号）亦要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。对于本案所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项，即涉案商品房预售资金监管账户，虽然可以对相应款项予以冻结，但不得影响该监管账户所涉建设工程施工的正常进行，不得影响涉案工程建设资金的及时发放。发林公司关于执行中未送达相关执行裁定、涉案仲裁裁决错误等复议理由，因其已在本院（2020）鲁执复261号复议案件中提出，且本院在该案中已予以回应，其在本案中系重复提出，对此本院不再审查。 综上，发林公司的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回山东发林旅游开发有限公司的复议请求，维持济南市中级人民法院（2020）鲁01执异146号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 付本超 审 判 员 石少红 审 判 员 于海燕 二〇二〇年九月十日 法官助理 郑 帅 书 记 员 孔雪雪