河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7152号 上诉人（原审被告）：路畅，女，1975年11月27日出生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：李志鹏，河北庞晶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卓达物业服务股份有限公司，住所地石家庄市栾城区太阳城**别墅综合楼。 法定代表人：徐青山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑞锦，该公司员工。 上诉人路畅因与被上诉人卓达物业服务股份有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市栾城区人民法院（2020）冀0111民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 路畅上诉请求：1、撤销石家庄市栾城区人民法院作出的（2020）冀0111民初713号《民事判决书》并依法改判驳回被上诉人的全部请求。2、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人拥有先履行抗辩权。在物业 —1— 服务合同案件中，双方的权利义务很明确，业主的义务就是向物业公司支付物业费，而物业公司的义务是提供质量合格的物业服务。本案中物业公司并没有提供质量合格的服务，出现问题后也并进行整改。2009年上诉人居住的房屋外墙雨水管道堵寨并且破裂，导致大量雨水从管道破裂处流出，沿上诉人家窗户进入屋内，造成房屋及家具、家电等大量财产损失，物业公司派负责人现场查看并出具文书同意核价赔偿。雨水管道属于公共设施，属于物业公司的服务范围，上诉人家外墙雨水管道破裂不但已经造成巨大损失，且严重影响上诉人的居住环境，有重大的潜在危险，时刻危及到上诉人的财产安全，但是被上诉人至今都不肯更换管道，不肯维护公共设施，这些义务属于被上诉人的义务，在没有履行合同义务之前，无权要求上诉人履行合同义务。因被上诉人的物业服务中的重大质量问题导致上诉人财产受到损失，被上诉人只是同意赔偿，但至今不肯核价，一直推脱，相关财产损失是因履行物业服务合同产生，没有得到赔偿之前被上诉人无权主张物业费，且上诉人在诉讼过程中提出反诉，一审法院却以不是同一法律关系为由不予审理。因此。不管是公共设施部分还是上诉人私人财产部分，在被上诉人没有修结之前，上诉人有权拒绝支付物业费。二、本案部分请求已经超过诉讼时效。在审理过程中，被上诉人没有提交充分的证据证明诉讼时效中断，但是一审法院却以“双方 —2— 之间存在持续性物业服务合同，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期届满之日计算”为由，认为只要物业服务合同持续，就不存在诉讼时效问题，这种观点明显错误，本案中双方没有约定总债务是多少，更没有约定同一债务分期履行，物业合同中的同一债务是多少？分多少期？每期多少？履行期间是从什么时候到什么时候？物业费是随着双方的合同履行情况一天一天增加上去的，服务一天就有一天的物业费，没有服务就没有物业费，这跟其他合同纠纷案件中双方已经明确债务总额，并约定好如何分期履行的情况有本质区别。最高院的司法解释明显不适应于本案这种物业服务合同纠纷。因此持续的物业服务合同纠纷案件也存在时效问题，并非一审判决的观点那样：“只要物业服务一直提供。就根本不存在时效问题”因此被上诉人没有证据证明时效中断的青形，本案部分请求已经超过诉讼时效。上诉人通过裁判文书网查询得知，所有类似物业服务合同纠纷案件都适用诉讼时效的相关规定，石家庄地区也一样，一审法院判决却认为物业服务一直不中断，诉讼时效问题就永远不存在，该观点明显错误，为了显示公平，上诉人请求贵院同案同判。三、被上诉人私自涨价部分不应当支持。从被上诉人提供的计算方式可以看出，由部分期间物业费从1.2元涨到了1.8元。根据法律相关规定，未经协商一致，物业公司不得单方提高物业费，单方提高的，业主有权拒 —3— 绝支付。被上诉人称其做过调查，业主们同意涨价，上诉人从来没有见过相关调查，也没有同意涨价，更没有签订过相关合同，也没有听过其他人或者组织代表上诉人与被上诉人签订过相关合同，庭审过程中被上诉人没有提交任何证据证明上诉人或者相关组织签订的相关涨价合同，也没有提交证据证明被上诉人所谭的调查，全程都是口头陈述，一审法院却在没有任何证据的情况下，仅凭被上诉人的口头陈述就支持被上诉人的观点，明显判决错误，有失公平。综上所述，一审判决存在多处错误，请求贵院依法改判。 卓达物业服务股份有限公司辩称，一审法院认定事实正确,适用法律依据无误,上诉人称一审法院认定事实与法律依据有误没有任何依据。事实和理由：一、关于先履行抗辩权。上诉人所提抗辩理由不符合先履行抗辩权的规定。物业费的收取状况,不仅关系到物业公司的自身生存,也关系到全体业主的利益能否得到有效维护;若因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等,就允许部分业主不交或少交物业费,这对已全额缴纳物业费的业主而言显属不公,同时,物业服务合同系持续履行的合同,具有长期性、复杂性、琐碎性等特征,服务质量不易量化。根据我国物权法合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定可知,只有在物业服务公司未履行合同主要义务时, —4— 即物业公司存在根本性违约的情况下,业主才有可能以此拒交物业费。本案中,首先上诉人提到的房屋外墙雨水管道破裂问题发生在2009年,不论该事实是否真实,可以清楚发生时间为2009年,而被上诉人一审诉求为2011年8月1日至2020年3月31日的物业费,可明显看出上诉人的抗辩事实与时间均不在被上诉人所诉的期间内,与本案无关联性;再者上诉人虽抗辩物业公司提供的物业管理服务存在问题并提交小区现状的照片若张,但其所举证据不足以证实被上诉人在履行合同中存在重大违约行为,所以其抗辩不符合法律规定。关于诉讼时效。关于上诉人提到的超过诉讼时效问题,首先被上诉人作为本小区的物业服务企业,合同履行地在本小区上诉人就住在本小区,被上诉人到欠费业主家门上张贴欠费通知单合情合理,符合日常生活经验;被上诉人提交的证据催费通知单可以证明被上诉人在上诉人欠费期间不间断的书面向上诉人催要过物业费,若认为只有业主签字确认的催费通知单才可以被认可是在加重物业公司的工作难度与强度;依据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第10条具有下列情形之一的,应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”,产生诉讼时效中断的效力:(一)当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书,对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的;诉讼时效期间已中断过多 —5— 次,并不存在上诉人提出的超过诉讼时效期间的问题。也可以参考《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第26条适用诉讼时效时不宜过苛,可以参考,《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间,从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。另外,物业服务合同是继续性合同,被上诉人自入驻小区之日起至今物业服务一直处于持续状态,依据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条,被上诉人要求上诉人支付物业服务费的诉讼时效应从最后一期物业费履行届满之日起算。至今被上诉人仍在小区提供物业服务,可知上诉人支付物业费的诉讼时效期间尚未届满。诉讼时效的立法目的应该是督促权利人行使权力,不应该是债务人逃避债务的保护伞,综上，被上诉人要求上诉人支付物业服务费并未超过法定的诉讼时效期间。三、关于收费标准调整。首先随着物价的持续上涨,为保证小区物业服务的持续运营才决定调整物业费的收费标准,再者依据《石家庄市物业管理条例》第10条第8款、第16条小区物业费收费标准属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项,应经专有部分占建筑总面积过半数且总人数过半数的业主共同作出决定。被上诉人提交的证据:物业费调费情况表、双过半业主签字同意的太阳城欧元小区调查问卷、物业费调整预告 —6— 张贴在小区公示栏的照片,太阳城一期别墅2019年物业费收费明细表(已有双过半业主交费认可),可以证明是经小区双过半业主签字同意才调整的价格,得到了小区双过半业主的认可,也有双过半业主交费认可;而且物业公司在小区贴出公示属于合同要约,小区双过半以上业主交费就属于对要约的承诺,综上上诉人应当按照调整后的价格交纳物业费。依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》第九条:检索到的类案为指导性案例的,人民法院应当参照作出裁判,但与新的法律、行政法规、司法解释相冲突或者为新的指导性案例所取代的除外。检索到其他类案的,人民法院可以作为作出裁判的参考(河北省石家庄市中级人民法院民事判决书,案号:2020冀01民终3334号,即为类案)。综上所述,原审人民法院认定事实清楚判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉,维持原判。 卓达物业服务股份有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费17860.96元，采暖费2643.1元，利息3400元，合计人民币23904.06元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告路畅自河北卓达太阳城房地产开发有限公司购买房产一套，具体为石家庄市栾城区卓达太阳城一期3号楼1单元301室，房屋面积为133.49平方米。河北卓 —7— 达太阳城房地产开发有限公司与被告河北卓达物业服务有限公司于2006年9月30日签署了《前期物业服务合同》，由被告提供原告小区物业服务，合同约定具体服务项目及收费标准等详尽内容。被告在原告物业服务期间长期拖欠各种费用，物业费自2011年8月1日至2020年3月31日合计17860.96元；采暖费自2011年11月15日至2016年3月15日共计5个采暖期，22元每平方米按热损费收取合计2643.1元，共计20504.06元。经原告多次催缴，被告拒绝缴纳上述相关费用，理由是2009年12月涉案房屋外墙上的雨水流入室内，导致门窗、墙壁、家具等多处受损，认为被告物业服务出现瑕疵所致，至今没有得到被告合理赔偿，不予缴纳物业服务费属于合理。 以上均有原、被告提交的证据及双方当事人当庭陈述为证。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且本案中被告也曾依约向原告交纳过物业费和采暖费，故《前期物业服务合同》对被告具有约束力，原被告之间成立有效的物业服务合同关系。原告已经提供相应物业服 —8— 务，被告有缴纳相关物业费义务，在本案中，被告拒不缴纳物业费用属于违约。对于物业费的计算问题。被告不认可自2019年1月1日-2019年12月31日物业费收费标准调整为了1.8元/月/平方米，主张按照《前期物业服务合同》约定1.2元/月/平方米计算。因《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第八条规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价;别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价;物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。本案在未成立业主委员会的情况下，物业公司在小区公示栏张贴了收费标准及物业费调整预告，过半业主签字同意了涨价的调查问卷，且依据收费明细，此价格调整已经过了过半数面积业主的同意，故本院对被告自2019年1月1日以后按1.8元/月/平方米元的标准进行计算予以认定。关于本案中被告提出的诉讼时效的问题，因约束原被告之间的是《前期物业服务合同》，双方之间存在的系持续性的物业服务合同关系，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，认定应当从要求的最后一期物业费计算诉讼时效，合法有据。顾被告主张物业费已超过诉讼时效，无事实及法律依据，本院不予采信。 —9— 关于原告所主张的利息3400元问题，虽《物业管理服务协议》第七条第三款约定，乙方未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之三的比例交纳违约金。但该证据不能足够证明被告应承担违约利息的责任，故对原告所诉的3400元利息不予支持。关于被告主张原告物业服务存在瑕疵，给涉案房屋造成损害，应予以赔偿问题，因和本案不属于同一法律关系，本案不予处理，被告可另行主张。 基此，原审判决为：一、判令被告路畅于本判决生效之日起15日内向原告卓达物业服务股份有限公司支付物业服务费17860.96元，采暖费2643.1元，合计人民币20504.06元。二、驳回原告卓达物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，减半收取计199元，被告路畅负担156元，原告卓达物业服务股份有限公司负担43元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人与被上诉人之间受到 —10— 《前期物业服务合同》的约束，在被上诉人提供物业服务的同时，上诉人应当按照约定缴纳物业服务费及其它费用。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。上诉人以被上诉人物业服务存在质量问题为由拒绝缴纳物业费，于法无据，且该主张与本案属不同法律关系，上诉人可依法另行主张，要求被上诉人继续履行或采取补救措施；关于诉讼时效问题。上诉人与被上诉人系长期、持续的物业服务合同关系，依法应当从被上诉人要求最后一期物业费时计算诉讼时效。另外，被上诉人曾至上诉人家门张贴欠费及催缴通知单，亦可起到中断诉讼时效的法律效力。故，一审法院认定本案并未超过诉讼时效，合法有据。关于物业费收费标准问题。被上诉人提交的证据可以证实物业费调整已经过小区建筑面积及总人数过半业主一致认可，并进行张贴公示后采取的措施，一审法院对新的收费标准予以认定，并无不妥。综上所述，路畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 —11— 二审案件受理费398元，由上诉人路畅负担。 本判决为终审判决。 审判长  高瑞江 审判员  王 靖 审判员  李 祥 二〇二〇年九月四日 书记员  张 闯