河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异184号 案外人：深圳市特艺达装饰设计工程有限公司，住深圳市福田区福田保税区万利工业大厦**西厂房**。 法定代表人：陈远尖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田野，北京德和衡律师事务所律师。 申请执行人：山东莱钢建设有限公司，住所地青岛市崂山区株洲路**。 法定代表人：李洪建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：商薇，纪莎莎，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被执行人：石家庄勒泰房地产开发有限公司，住石家庄市长安区中山东路**。 法定代表人：杨荣和。 在本院执行山东莱钢建设有限公司（以下简称莱钢公司）与石家庄勒泰房地产开发有限公司（简称勒泰房地产公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人深圳市特艺达装饰设计工程有限公司（以下简称特艺达装饰设计公司）对本院查封位于石家庄市长安区中山东路39号乐泰中心3-2501的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人特艺达装饰设计公司称，请求贵院依法解除对位于石家庄市长安区产的查封，将房产归还案外人。事实和理由：由于勒泰房地产公司欠案外人工程款未结清，双方签订《补充协议》约定以石家庄市xx区中山东路x勒泰中心x-x号以及x-x号房产冲抵勒泰房地产公司所欠案外人之账款，案涉房产勒泰中心x-x号房产便是其中之一。双方于2015年6月19日签订补充协议，又于2017年7月7日签订认购协议，房屋现已经交付使用由案外人实际占有。现案外人得知，贵院已对该房产进行了查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。目前案外人已经支付案涉房屋的全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但案外人对此无过错，故而，法院依法不应查封上述房产。综上，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条之规定提出异议，恳请贵院立即中止对上述财产的执行，解除查封，将该房产归还案外人，切实维护案外人的合法权益。 申请执行人莱钢公司答辩称，一、特艺达装饰设计公司不具备提出异议申请的主体资格，《补充协议》并未发生物权变动效力，无法对抗答辩人金钱之债的执行。 特艺达装饰设计公司与勒泰房地产公司签订的以物抵债性质《补充协议》只是勒泰房地产公司履行债务的变通方式，不能体现双方买卖涉案房屋的真实意思表示，并不必然引起房屋权属的变动，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且该协议破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与勒泰房地产公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该协议的订立并不能阻却其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，特艺达装饰设计公司对涉案房屋并不享有所有权，也不能对抗本案金钱之债的执行。 二、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，而非《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条适用的情形是对于未登记的不动产和需要办理过户登记的动产，以及非金钱债权执行中买受人提出排除执行异议的，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条针对的是金钱债权执行中案外人提出异议的情形，本案属于答辩人与勒泰房地产公司之间金钱之债的执行，涉案房屋始终登记在勒泰房地产公司名下，故应依法适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。 三、特艺达装饰设计公司的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。 1、涉案房屋法院查封在前，《房屋认购协议》签订在后，且《房屋认购协议》不是合法有效的商品房买卖合同。 关于答辩人与勒泰房地产公司承揽合同纠纷一案，答辩人在诉讼过程中于2017年3月27日保全查封了勒泰房地产公司名下涉案房屋，而本案案外人于2017年7月7日才与勒泰房地产公司签订《房屋认购协议》且该协议缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品买卖合同应当明确的内容，并非正式的《商品房买卖合同》，故案外人并未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，不是涉案房屋的权利人。 2、案外人并未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。根据案外人提交的关于缴纳物业费、水费发票以及租赁合同等证据显示的时间均在人民法院查封即2017年3月27日之后，并不能证明其在法院查封前合法占有该房屋。 3、案外人并未支付房屋价款。案外人仅提供了勒泰房地产公司出具的其购买涉案房屋的收据，因收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能证明案外人已付款的事实。且根据案外人提供的《补充协议》可以证明案外人并未实际向勒泰房地产公司支付购房款。 综上，答辩人认为案外人异议请求缺乏事实和法律依据，请贵院查明事实，依法驳回申请人的异议请求。 案外人特艺达装饰设计公司向本院提供以下证据： 证据一、2015年6月19日案外人与勒泰房地产公司签订的补充协议、2017年7月7日案外人与勒泰房地产公司签订的房屋认购协议以及案外人缴纳房款的收据，证明案涉房屋已由案外人全款购买，房屋归案外人所有，其中补充协议签订时间在前，房屋认购协议是根据补充协议后补的； 证据二、2018-2019年案外人缴纳物业费的电子回单、物业费、水费、电费的发票，最早水电费缴纳的时间是2019年，两份房屋租赁合同（2015年和2019年签订的）、2015年案外人与勒泰物业签订的物业服务协议、2015年10月15日案外人收取租户租金的收据一份，证明案外人已经于2015年开始合法占有案涉房产，至今依然占有。 证据三、2015年10月15日特艺达装饰设计公司与刘惠勤签订的公寓租赁协议。2015年10月15日特艺达装饰设计公司为刘惠勤出具的租金收据票据一份。 证据四、2015年7月17日特艺达装饰设计公司与勒泰物业服务有限公司签订的《物业服务协议》，拟证明案外人2015年7月17日合法占有案涉房屋。 申请执行人莱钢公司证据质证称，对证据一补充协议真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。该补充协议不能证明被执行人勒泰房地产公司拖欠案外人工程款的事实，且协议双方并未办理产权过户登记手续，不能对抗莱钢公司对案涉房屋的执行；对证据二房屋认购协议真实性、合法性关联性及证明目的均不认可，该认购协议缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确的内容，并非正式的商品房买卖合同，且涉案房屋的查封时间为2017年3月28日，而该协议签订时间为2017年7月7日，案外人并未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，故不能作为案外人享有该房屋所有权的证据；对证据三缴纳房款收据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，收据涉及金额较大，且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能证明案外人已付款的事实，且收据上的实践晚于人民法院查封的时间。根据案外人提供的补充协议可以证明案外人并未向石家庄乐泰房地产公司支付购房款；对证据四、五、六缴纳物业费银行电子回单、物业费、水费电费发票、租户房屋交付通知、公寓租赁合同（2019）、租户身份信息、缴纳租金收据，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，以上签订时间均为2019年10月17日，而案涉房屋的执行查封时间为2017年3月28日，案外人并未在人民法院查封之前占有该房屋。关于“乐泰中心业/租户房屋交付通知书”系乐泰房地产向案外人因交付涉案房屋发出，恰恰证明涉案房屋实际交付的时间为2019年10月17日，并非交付租户。对证据七、《物业服务协议》、收款收据、公寓租赁合同（2015）、刘惠勤身份证复印件，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。该组证据与案外人提交的证据2相矛盾，纵使案外人提交的证据属实，案外人在2017年7月7日才与勒泰房地产公司签订房屋认购协议，涉案房屋于2019年10月17日交付于案外人手中，而本组证据主张案外人于2015年7月17日将涉案房屋出租，显然是不可能的。 本院查明，莱钢公司与勒泰房地产公司承揽合同纠纷一案，本院于2017年11月29日作出（2017）冀01民初字183号民事判决，判决：一、勒泰房地产公司于本判决生效之日起十日内偿还莱钢公司欠款本金人民币70460228.69元及利息；二、勒泰房地产公司于本判决生效之日起十日内偿还莱钢公司支付律师费用10万元；三、驳回莱钢公司其他诉讼请求。 勒泰房地产公司不服向河北高级人民法院提起上诉，河北省高级人民法院于2018年5月24日，作出（2018）冀民终491号民事判决，判决：一、维持石家庄市中级人民法院作出（2017）冀01民初183号民事判决第二项、第三项；二、变更河北省石家庄市中级人民法院（2017）冀01民初183号民事判决第一项为：勒泰房地产公司于本判决生效之日起十日内偿还莱钢公司欠款本金人民币70460228.69元及利息（自2016年6月30日至2016年7月26日，以欠款本金34616398.69元为基数，自2016年7月27日至2016年10月30日，欠款本金34316398.69元为基数，自2016年10月31日至2016年11月22日止，以欠款本金33816398.69元为基数，自2016年11月23日至2016年12月5日止，以欠款本金33316398.69元为基数，自2016年12月6日至2016年12月22日止，以欠款本金74460228.69元为基数，自2016年12月23至2017年1月23日止，以欠款本金73960228.69元为基数，自2017年1月24日起以欠款本金70460228.69元为基数，均按照《补充协议》约定的年息9%的利率计算至实际欠款本息还清之日止）。 2017年2月27日本院作出（2017）冀01民初183号民事裁定，裁定：冻结勒泰房地产公司的存款77909646.69元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2017年3月27日本院作出（2017）冀01执保33号协助执行通知书，查封勒泰房地产公司名下位于石家庄市x区x东路x号勒泰中心，房产证号为：石房权证长字第××号项下x单元x号、x号的房产，石房权证长字第××号项下x单元x号、x号、x号的房产。查封期限三年（自2017年3月28日至2020年3月27日）。该协助执行通知书向石家庄市国土资源局进行送达。 2020年3月16日，本院作出（2018）冀01执663号执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人勒泰房地产公司名下，位于石家庄市**中山东路**勒泰中心，房产证号为：石房权证长字第××号项下x单元x号、x号的不动产，石房权证长字第××号项下x单元x号、x号、x号的不动产。二、查封期限为三年。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。同日，本院向石家庄市自然资源和规划局发出协助执行通知书。 另查明，2015年6月19日勒泰房地产公司与特艺达装饰设计公司签订补充协议，约定：鉴于双方签订的《1＃楼公共区域室内装修工程深化设计、供应、施工合同》、《三层特力屋室内装修工程》、《1＃楼裙房消防整改工程》、《裙房井道封包》等关于勒泰中心项目所有合同及补充协议（以下简称原合同），原合同暂定总金额为人民币17140917元，经双方协商，就工程造价总结算及剩余工程款抵付事宜，达成协议：一、所有合同及变更、签证等总结算额为18000000.00元（含待维修、整改工程，具体计算方式详见补充协议二），截止2015年6月11日已付款10575793.8元，尚欠7424206.20元（等于总结算额减去10575793.8元）。二、甲方同意以勒泰中心3单元商品房（包括××号）7446890元冲抵乙方剩余欠款，并由双方另行签订《商品房买卖合同》，房款与甲方所欠乙方工程款差价款22683.8元，由乙方在办理商品房买卖合同时以现金或银行转账形式补齐房款。所抵房产的具体位置、套数、价款等事项以《商品房买卖合同》为准。 2015年7月17日特艺达装饰设计公司与勒泰物业服务有限公司签订《物业服务协议》，将案涉房产勒泰中心2501号房屋交付给案外人特艺达装饰设计公司。 2015年10月15日特艺达装饰设计公司与刘惠勤签订《公寓租赁合同》将勒泰中心2501号房屋出租给刘惠勤，租赁期限一年，自2015年10月15日至2018年10月14日止。2015年10月15日特艺达装饰设计公司为刘惠勤出具收取租金收据一份。 2017年7月7日，勒泰房地产公司与特艺达装饰设计公司签订了《石家庄勒泰中心认购协议》。同日，勒泰房地产公司为特艺达装饰设计公司出具了房屋收款收据。 2017年10月17日特艺达装饰设计公司与王红签订公寓租赁合同，将勒泰中心2501号房屋出租给王红，特艺达装饰设计公司为王红出具收取租金的收据及租赁保证金收据各一份。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与被执行人勒泰房地产公司于2015年6月19日签订《补充协议》，约定以勒泰中心3单元商品房（包括××号）7446890元冲抵勒泰房地产公司欠艺达装饰设计公司剩余欠款。2017年7月7日双方签订《石家庄勒泰中心认购协议》，该签订认购协议的时间在本院查封之后。本案案涉房产勒泰中心2501号房产系被执行人勒泰房地产公司以以房抵债的方式偿还对案外人特艺达装饰设计公司欠付的工程款。现案涉房屋仍登记在被执行人勒泰房地产公司名下。 综上，案外人特艺达装饰设计公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议理由不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人深圳市特艺达装饰设计工程有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年九月三十日 书记员  刘敏欣 书记员  张佳丽