新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初4284号原告：罗存明，男，1957年5月6日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**荒山绿化指挥部****1。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，该公司职员。原告罗存明与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗存明的委托诉讼代理人周卫东、被告胜天公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗存明向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期办理房屋产权证书的违约金23,278.3元（总房款490,069.60元×4.75%/年÷365天×365天，自2018年12月1日至2019年11月30日）；2.要求被告履行办理权属证书的义务；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月14日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的格林威治城三期15-1-902室，总房款490,069.60元。但交房期届满时，被告无法向原告交付房屋，在原告一再催促下直至很长时间以后，原告才办理入住手续，至今无法办理房屋权属证书。因被告不愿意赔偿逾期交房损失和逾期办理房屋权属证书违约金，双方协商未果，故诉至法院，请求判如所请。被告胜天公司辩称，请求驳回原告主张的诉讼请求，原告于2019年2月15日与被告签订了补充协议书，内容约定双方就逾期交房、逾期办证补偿一事，被告向原告支付了人民币59,518.03元代原告支付其购买的停车位，并且原告承诺，双方就逾期办证逾期违约一事协商解决完毕，保留自2018年12月1日之后的逾期办理证书违约金的诉权。故原告的诉讼请求有悖协议约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年10月14日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0314945，房屋代码：1206174，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房，建筑面积137.66平方米，总房款490,069.60元，关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于商品房交接的约定，合同第十一条明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以电话、短信或公告形式通知买受人，买受人在接到入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的，所发生的物业费及其他相关费用均由买受人承担，由于买受人未及时办理交接手续所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。另，《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款490,069.60元。被告于2015年12月29日以登报发公告方式通知原告入住。原告于2016年3月30日与被告办理了商品房入住交付使用手续。被告至今未给原告办理房屋权属证书。以上查明事实，有商品房预售合同、购房收据、交接单、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金23,278.3元，本院认为，被告认为与原告签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。根据此约定内容，被告认为双方在产权登记已作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买卖双方不作约定，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付违约金无合同约定。本院认为，违约金和违约金的计算方式在理解上完全不同，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，该条款仅是违约金计算方式的约定，被告庭审中亦认可仅是删除了违约金的计算方式，是对违约金的计算方式不作约定。《商品房预售合同》首页说明条款约定“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”因此，“×%”删除的仅仅是百分比的数额，以示明对违约金的计算方式无约定，而非买受人自愿主动放弃违约金主张的权利，另外，《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的。提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。对《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，被告逾期向原告交付房屋，至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记，此时，将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”条文精神。因此，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”的约定，应视为双方对违约金计算方式未进行明确约定，而非原告承诺放弃违约金适用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告至今未给原告办理房屋产权证书登记，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金。关于商品房交付使用的约定，原告认为从被告单方发出入住公告通知的次日开始起算，被告却认为从双方商品房实际交接的次日开始起算，商品房交付使用从字面上理解，就是双方对商品房共同办理交接的整个过程，即出卖人将商品房转移于买受人占有的行为，包括双方共同办理交接手续，被告向原告移交房屋、原告领取钥匙及查验房屋质量等，是双方履行合同约定的一个重要环节，必须由双方共同完成，才体现商品房交付使用的含义；另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，才视为房屋的交付使用”。并根据合同第十一条约定，双方对商品房验收交接时，应签署房屋交接单。买受人在接到出卖人入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。综上，商品房交付使用应以双方实际交付时间节点为准。本案中，原、被告双方均认可原告于2016年3月30日与被告正式办理商品房交付使用手续，对此本院予以确认。被告于2016年5月27日已登报公告通知原告办理商品房交付使用手续，延期办理交付使用手续的责任在于原告，理当承担对其不利的法律后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现原告主张自2018年12月1日-2019年11月30日期间逾期办理房屋权属证书的违约金符合双方合同约定，故关于2018年12月1日至2019年8月19日合计261天的逾期办证违约金，本院认定为16,645.58元（490,069.60元×4.75%/年÷365天×261天），关于2019年8月20日至2019年11月30日的逾期办证违约金，本院认定为，以本金490,069.60元为基数，自2019年8月20日至2019年11月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告履行办理房屋权属证书的义务的诉讼请求，本院认为，判决的效力体现在其具有可执行性，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产物权的登记需要涉及行政机关的协助和审查，并非仅仅依据人民法院的《协助执行通知书》来完成，经法院调查，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的登记条件，原被告对此事实无异议，因此，本院对原告的此项诉讼请求在本案中不予支持，原告可待涉案房屋具备办理权属证书登记条件后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告罗存明支付逾期办理产权证书违约金16,645.58元（490,069.60元×4.75%/年÷365天×261天）;二、以总房款（490,069.60元为基数，被告新疆胜天房地产开发有限公司自2019年8月20日至2019年11月30日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算予以向原告罗存明支付逾期办证违约金；三、驳回原告罗存明要求被告新疆胜天房地产开发有限公司履行办理房屋权属证书的义务的诉讼请求。以上被告应付原告款项，于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381.96元，本院减半收取计190.98元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担136.56元，由原告罗存明负担54.42元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 唐 龙二〇二〇年九月二十五日书记员 陈绍尧