河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初1750号原告：贾志强，男，1989年10月25日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：贾世杰，男，系原告父亲。被告：刘存珍，女，1961年11月6日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：刘胜利，河南剑源律师事务所律师。被告：李宗良，男，1966年8月16日出生，汉族，住焦作市解放区。原告贾志强与被告刘存珍、李宗良确认合同效力纠纷一案，原告贾志强于2××8年8月1日向本院起诉，本院于2××8年9月10日作出（2××8）豫0802民初2680号民事判决。一审判决后，原告贾志强不服提出上诉。焦作市中级人民法院经过审理，于2××8年12月25日作出（2××8）豫08民终3184号民事裁定，以认定基本事实不清为由，撤销（2××8）豫0802民初2680号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年1月31日作出受理决定，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2019年12月30日作出（2019）豫0802民初721号民事裁定。被告刘存珍不服提出上诉。焦作市中级人民法院经过审理，于2020年5月7日作出（2020）豫08民终417号民事裁定，撤销了本院（2019）豫0802民初721号民事裁定，指令本院继续审理。本院于2020年5月21日受理本案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾志强及其委托诉讼代理人贾世杰，被告刘存珍及其委托诉讼代理人刘胜利、被告李宗良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾志强向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认二被告之间签订的关于焦作市解放区陶瓷路41号的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年10月20日原告与被告刘存珍签订房屋转让协议，被告自愿将位于焦作市解放区陶瓷路41号（焦房权证解放字**）房产及所附的该宗地（以下简称涉案房产及土地）以150万元的价格转让给原告。双方签订协议前，原告向被告刘存珍支付10万元定金。因涉案房产及土地当时在解放区上白作农村信用社处进行抵押，在双方签订协议当天，原告应被告要求与被告共同到上白作农村信用社将140万元支付给了信用社。信用社收款后，将抵押手续交给原告，同时被告刘存珍将涉案房屋的房产证和土地证交付给了原告。原告依约履行支付义务后，被告刘存珍应在10日内协助原告办理过户手续，但被告刘存珍并未积极配合原告办理过户手续，原告在联系被告刘存珍未果的情况下，将被告刘存珍起诉于解放区人民法院，要求其配合办理过户手续。在解放区人民法院安排的第一次开庭时间前一天，原告接到解放区人民法院电话通知，因被告刘存珍向法院提交病例申请延期开庭，法院同意延期并再次安排开庭时间。2××8年7月30日开庭当天，被告刘存珍以涉案房产及土地过户至李宗良名下为由抗辩主张不能继续履行合同。休庭后，原告通过到焦作市不动产管理局查询相关资料得知，被告刘存珍在2××8年6月8日以房屋和土地产权证书丢失为由，到不动产管理局补办相关权属证书，并且在2××8年7月16日（其申请法院延期审理期间）以不正当手段擅自将房屋转让被告李宗良。双方以极快的速度在2××8年7月23日办理完成房屋过户手续，并取得不动产登记证书。因被告私自以丢失名义补办房产证，并且以不符合常理的时间和流程办理过户。原告认为两被告恶意串通侵害原告的合法权益。现根据《合同法》第五十二条第二款之规定，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告刘存珍辩称，二被告在签合同前根本不认识，被告李宗良是通过网上得到我方要卖房的消息，才与我方联系，价格商量好后，二被告之间签订了房屋买卖合同，根本不存在恶意串通之嫌，故该合同有效。原告的诉求没有事实和法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。其一，被告刘存珍己经及时通知原告，根据合同法第94条的规定，解除与原告之间的关于解放区陶瓷路41号的房屋买卖合同。并且按照合同法第96条的规定，合同自通知到达对方时解除。被告刘存珍与原告之间签订的房屋买卖合同是通过房屋中介签订的。被告刘存珍将涉案房屋的房产证和土地证交给原告后，多次要求将房屋过户到原告名下，但原告说，为了逃避税收，不愿意过户，甚至说要通过起诉被告刘存珍让法院判决过户就可以避税。被告刘存珍为此专门咨询了律师，律师解释说这是违法的，可能会让被告刘存珍承担不必要的法律责任。之后又多次要求将房屋过户至原告名下，还是屡遭拒绝。无奈之下，被告刘存珍后来通知中介和原告解除房屋买卖合同，并要求将房产证和土地证归还被告刘存珍，被告刘存珍将钱归还原告，原告仍然不同意。没办法的情况下，被告刘存珍才于2××8年6月8日到不动产管理局挂失并补办了相关权属证书。合同法第94条第二款规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”，当事人另一方可以解除合同。合同法第96条的规定：“当事人一方依照本法第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”被告刘存珍屡屡通知原告过户，一直被原告以避税为理由拒绝，被告刘存珍无奈通知中介和原告本人解除房屋买卖合同。按照上述合同法的规定，被告刘存珍与原告履行房屋买卖合同过程中，原告以避税为理由拒绝履行房屋过户的主要债务，不诚信履行合同，被告刘存珍有权解除双方之间的房屋买卖合同，并且也电话通知中介和原告本人解除房屋买卖合同，该合同自通知到达原告时己经解除。其二，既然被告刘存珍与原告之间的关于解放区陶瓷路41号的房屋买卖合同已经解除，被告刘存珍对该房屋仍然有合法的所有权，有权将房屋卖给他人。其三，被告刘存珍与被告李宗良之间签订的关于解放区陶瓷路41号的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律规定，系合法有效的合同，应受到法律保护。原告称被告刘存珍、李宗良恶意串通侵害其权益，系子虚乌有，被告刘存珍不存在与他人恶意串通侵害原告权益的情况。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。刘存珍将房屋卖给被告李宗良之前已经与原告解除合同，并电话通知原告和中介，原告在原一审中提交的证据4电话录音也可以得到证实，因此被告刘存珍与被告李宗良之间房屋买卖合法有效，请求驳回原告诉讼请求。被告李宗良辩称，被告李宗良之前租赁的房子面临拆迁，因为其有很多设备要储放办公，在网上得到被告刘存珍卖房的消息，于是跟其联系看房，商定好房子价格后，与被告刘存珍签订了买卖合同，并与其到房管局办理了房屋过户登记。在签合同前被告刘存珍从未向被告提到涉案房屋之前的买卖情况，只是说急需用钱才卖房。至于原告与被告刘存珍之间有什么纠纷，被告不清楚。恳请法庭对被告李宗良合法的权益予以保护。被告李宗良购买被告刘存珍的房产不存在恶意，不存在互相串通侵犯原告权益，原告的诉求没有事实依据和法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。原告贾志强为支持自己的主张，在庭审中提交如下证据：1.购房协议1份、收款收条1份、土地证1份、房产证1份、测绘图和土地各表1份、微信图片1张，证明原告按照协议约定将房款已全部支付，且原告按照协议约定一直在办理需要过户的前期手续，并催促被告刘存珍准备其他需要过户的手续。2.贾世杰与刘存珍、吴国庆、贾砖的电话录音各1份，其中贾世杰与刘存珍的录音证明，原告2××8年5月14日打电话要求刘存珍提供办证的必要手续，被告刘存珍称自己的儿子不让卖了，但是其在5月11日已收到李宗良定金10万元，被告刘存珍明显对原告隐瞒事实，这一情况能说明刘存珍并不打算让原告知道其再次将房屋出卖，且不归还原告房款。贾世杰与吴国庆的电话录音证明，贾世杰在和刘存珍通过电话后，刘存珍第一时间向吴国庆借款28万元并支付利息，至今还有20多万元未还，被告刘存珍从未说清楚这28万元的用途，借钱的时间也恰恰是刘存珍与李宗良银行交易前，原告有理由相信被告刘存珍借款是为了虚假银行过账、恶意串通、虚假过户最后交税才借的。贾世杰与贾砖的电话录音证明，2××8年5月前，贾砖在三维咖啡厅见到刘存珍、李宗良等人在一起，而庭审时两被告明确表示相互之间不认识，说明两被告明显撒谎。3.刘存珍住院记录4页，证明被告刘存珍2××8年7月9日因病申请延期开庭是有意为办理虚假过户拖延时间，7月11日开庭，刘存珍在7月13日前未有任何输液和使用药物的情况存在，被告完全可以去参加庭审告知原告房子已经卖过将房款退还给原告，但被告刻意隐瞒法院，其主观是故意的，××去完成过户，此行为原告充分相信被告刘存珍害怕原告得知房屋未过户而查封房子，李宗良实际并未真的购买，只是帮刘存珍转移房屋。4.解放法院和中级法院庭审笔录7页，证明刘存珍与李宗良在诉争房屋交易过程中双方不能陈述一致完整的交易过程，特别是对付款时间和付款过程在短短的不到一个月时间内双方各执一词，证明不是真实交易。特别是李宗良在没见到房产证原件的情况下，双方都不认识，在不了解对方和房屋的情况下，冒然向被告刘存珍缴纳10万元定金，不但不签订购房合同而且也不要求刘存珍出具收款手续，这种做法不符合常理。双方没有签订房屋买卖合同，交易合同签订的价格是86.55万元，评估的价格是103万元，庭审上说是142万元，究竟价格是多少，没有一致的约定，这种做法更不符合常理。两被告一致表明，说在过户前房款已结清，而李宗良领取不动产证的时间是7月23日，而从李宗良提供的转账凭证上看，7月24日转了50万元，不知是两被告为什么一直在撒谎。中院庭审中李宗良陈述：2××8年5月11日向刘存珍支付了10万元定金后，由于原租户房屋搬离需要大约两个月时间，而李宗良需要筹备资金，因此，在5月11日至7月初，没有发生交易，7月10日以后涉案房屋已达到交易条件，而按照刘存珍说原租房户10月10日才搬走。李宗良又说，因原址面临拆迁，2××8年10月份使用房子，而李宗良合伙公司至今没有拆迁，而且也不会拆迁，这证明李宗良又在撒谎。在中院庭审中，法庭询问刘存珍：“把房款交给你的是哪一天？”刘存珍很肯定的回答“：2××8年7月21日至22日这两天时间”，又一次证明刘存珍在撒谎。5.李宗良农行8379银行卡流水明细3页，证明李宗良名下该卡片向刘存珍转款90万元，是经过该卡片转进90万元又转出90万元，只是过账，但是被告李宗良不能说清钱的来源，原告相信两被告只是银行过账，并未真实交易。6.2××8年9月28日照片1张，证明原租房户搬走后，诉争的房屋由原告一直掌控。7.焦作市2××8年二手房屋价格趋势表、2017年后半年二手房交易房屋价格表、评估报告各一份，证明焦作市2017年10月之后，因焦作市城中村拆迁，房屋价格大幅度上涨，到2××8年5月，房屋价格涨幅达45%，这是众所周知的。诉争房屋的财产评估价格是218.54万元，没有评估的土地是314.9平方米，被告刘存珍和被告李宗良房屋买卖时，价格明显低于对价，低于同地段同类房屋价格的30%，属于低价转让，存在损害第三人利益，依据《合同法》第52条、第74条司法解释二的规定，属于无效合同，依法应当撤销。被告刘存珍对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1中的购房协议1份、收款收条1份、土地证1份、房产证1份、测绘图和土地各表1份的真实性无异议，对证据指向有异议，原告一直不愿意交税等原因，被告刘存珍已经解除与原告之间的房屋转让协议，对其中的微信图片的真实性、关联性有异议，无法核实，不发表意见，庭后核实；对证据2贾世杰和刘存珍的电话录音真实性无异议，对证明指向有异议，该录音恰好可以证实刘存珍已经明确表示不将该房屋卖给原告，原告对此是明知的，对贾世杰和吴国庆的通话录音的真实性、关联性、合法性、证明指向均有异议，与本案没有任何关系。贾世杰与贾砖的质证意见同吴国庆质证意见，二人是亲戚关系。对证据3的真实性无异议，对合法性、关联性、证明指向有异议，原告是通过什么途径获取被告刘存珍的住院记录，这种行为是对被告刘存珍隐私权的侵犯，而且与本案无关。对证据4、5的真实性无异议，对证明指向有异议，由于刘存珍已经和原告解除合同，故将房屋出售给他人完全正常。对证据6的真实性、证明指向有异议，该房屋此前有他人居住，原告通过不合法的途径强行进入。对证据7的真实性无异议，对关联性和证明指向有异议，与本案无关。被告李宗良对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1被告李宗良不知情，与我方无关。对证据2我方提醒原告方作为律师，对提供伪证是要负法律责任的，对第一条和第二条与我方无关，对第三条，我方不认识贾砖，我方不知道三维有咖啡厅。对证据3与我方无关。对证据4掺杂着原告臆断、杜撰，原租房主国庆节以后才搬走，10月1日当天，我方还在催原租房户搬家。对证据5我方需要将理财、存款、借款集中在一个银行卡上，方便支付购房款。对证据6系伪证。对证据7证据我方不了解，系原告臆测。被告刘存珍未向本院提交证据。被告李宗良未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据1除微信图片之外以及证据2中的刘存珍录音、证据3-5、7，被告刘存珍对其真实性均无异议，被告李宗良认为该证据与其无关，故本院仅对该证据的真实性均予以确认。原告提交的微信图片，无原始载体，无法确认其真实性，故被告刘存珍质证意见成立，本院对其真实性不予以确认。原告提交的证据2中涉及案外人刘国庆、贾砖的录音，因无法核实相关通话人员的身份，故被告刘存珍质证意见成立，本院不予采信。原告提交的证据6，被告对其真实性、证明指向有异议。经审查，本院对证据的证明指向不予采信。二被告关于全案证据的关联性、合法性及证明指向的质证意见，本院将在认定案件事实时予以综合考量。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月20日原告贾志强（乙方）与被告刘存珍（甲方）签订房屋转让协议，约定：1.甲方转让的房屋位于焦作市解放区陶瓷路××（××与解放路交叉口东南侧），房产证号为焦房房权证解放字第**，层办公楼，建筑面积约为770平方米包括该块宗地。2.乙方已对该房屋状况及房屋的相关手续进行了了解，就房屋现行状况自愿购买，该房屋现在解放区上白作农信社抵押已经法院进入执行程序，乙方在当日将房款交于甲方，将房屋抵押手续赎回。房屋手续赎回后甲方应在10日内与乙方办理交接手续并同乙方一同到有关部门办理房产过户手续。3.乙方购买该房屋的总价款为人民币壹佰伍拾万元整,协议签订前乙方先支付定金壹拾万元。剩余壹佰肆拾万元房款，甲、乙双方一同到法院或农信社将房产手续赎回，交于乙方。4.甲方有义务无偿协助乙方办理房屋变更、办证的相关手续，因办证发生的费用由乙方承担。5.甲方向乙方提供房屋的手续及相关手续应当真实、合法、有效，因甲方虚假造成的一切后果，该房屋现租赁户的房屋租金，房屋交接后由乙方收取。6.房款结清，甲方在协助乙方到房管部门办理房产变更手续时，应按照乙方要求的时间办理，不得以任何理由推诿拖延和收取费用，应积极配合乙方办理房屋变更的有关手续。乙方有变更户名的权利。7.违约方承担违约责任，违约金壹拾万元。签订协议后，债权人解放区上白作农信社收到贷款，将抵押手续交给原告，同时被告刘存珍将涉案房屋的房产证和土地证交付给了原告。相关部门对涉案房屋进行了房产测绘、地籍测量，但原告、被告刘存珍未办理涉案房屋的过户手续。被告李宗良通过网站看到被告刘存珍出售涉案房屋的消息后，与被告刘存珍联系买卖房屋，双方约定由被告李宗良支付150万元，购买被告刘存珍的涉案房屋和土地。具体明细如下：2××8年5月11日被告李宗良向刘存珍农业银行账户转入10万元（5000元、45000元、50000元），载明为买房定金，2××8年7月13日转入30万元，2××8年7月20日转入20万元，2××8年7月24日分两次共转入40万元，转账记录载明款项为购房款。2××8年7月18日李宗良通过邓凤琴转给被告刘存珍指定的刘黑旦账户20万元，2××8年7月20日转给刘黑旦账户20万元，2××8年7月24日转入10万元。2××8年5月22日，焦作市不动产登记中心对被告刘存珍的国有土地使用证、房屋所有权证进行遗失公告登记。2××8年7月17日二被告签订焦作市不动产买卖合同，约定：由被告刘存珍将涉案房屋出售给被告李宗良。被告李宗良向被告刘存珍支付了150万元，被告李宗良于2××8年7月17日交纳了相关的契税和费用，双方办理了涉案房屋和土地的过户手续，被告李宗良取得了相关行政机关核发的国有建设用地使用权、房屋所有权证书。国有建设用地使用权、房屋所有权证书登记的房屋坐落是河南省焦作市解放区普济路1236号。2××8年10月被告刘存珍将案涉房产交付给被告李宗良。本院于2××8年6月8日立案受理原告贾志强与被告刘存珍所有权确认纠纷一案，确定2××8年7月11日开庭，被告刘存珍申请延期审理。2××8年7月30日开庭，被告刘存珍以涉案房产及土地过户至李宗良名下为由抗辩主张不能继续履行合同。原告贾志强于2××8年7月30日向本院提出撤诉申请。后原告向本院起诉要求确认二被告签订的关于焦作市解放区陶瓷路41号的房屋买卖合同无效，形成本案纠纷。原告申请对解放区普济路1236号房屋和土地[房屋（房产证为：2××8焦作市不动产第0020671号）土地（2××8焦作市不动产权0020653号）]在2××8年5月时的市场价值进行评估。本院对外委托河南中正房地产资产评估有限公司进行评估鉴定。2019年11月20日该公司作出豫郑中正评字第[2019]11883号和11884号房地产估价报告，[2019]11883号报告载明：解放区普济路1236号办公房地产市场价值评估，确定估价对象于价值时点的房地产市场价值为人民币189.57万元，[2019]11884号房地产估价报告，该报告载明：解放区普济路1236号地上建筑物及附属物市场价值评估，确定估价对象于价值时点的市场价值为人民币28.86万元。案涉房产市场价值合计218.43万元。本院认为，本案属于确认合同效力纠纷。原告贾志强与被告刘存珍签订的房屋转让协议是当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同的约定诚实全面履行合同。但双方未办理房屋交易过户手续。本案的争议焦点是被告刘存珍、李宗良的房屋买卖行为是否是善意和是否存在串通。被告刘存珍称其是在与原告解除双方的房屋买卖合同后才将涉案房屋出售给被告李宗良，但其未提供充足有效的证据证明其已与原告解除了房屋买卖合同，因此被告刘存珍的该辩称意见不能成立。被告刘存珍已将案涉房屋的房产证及土地证交付给原告，后又在房产登记机关办理房产证及土地证挂失、补办，及在原告已经向本院提起诉讼要求被告刘存珍协助办理过户手续时，申请延期开庭，被告刘存珍在此期间将案涉房产出售给被告李宗良的行为存在主观恶意。被告李宗良通过网站与被告刘存珍联系购买涉案房屋的事宜，其购买该涉案房屋，支付了合理对价，支付了契税和费用，办理了交易过户手续，取得了相关行政机关核发的土地使用证和房屋权属证书，二被告的房屋买卖行为已经完成，是善意且不存在过错。原告向本院提供的证据能够证明被告刘存珍存在恶意行为，但不足以证明二被告的房屋买卖行为存在串通，因此被告李宗良购买涉案房屋的行为是善意，且不存在与被告刘存珍串通的情形。应该保护善意的交易方，维护一般交易稳定、合法的权益。二被告的房屋买卖并不存在无效的情形，房屋买卖合同合法、有效，且已办理了过户手续，应当得到法律的保护。关于豫郑中正评字第[2019]11883号和11884号房地产评估报告中评估案涉房产价值为218.43万元。原告贾志强和被告刘存珍签订的房屋买卖合同与二被告签订房屋买卖合同的时间前后间隔较短，售价相同（均为150万元），不能认定二被告之间存在恶意串通行为。即使鉴定出案涉房产价值与二被告之间交易价格存在一定差距，但也不是认定二被告买卖合同无效的法定事由。综上，原告请求确认二被告之间签订的关于焦作市解放区陶瓷路41号的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告贾志强的诉讼请求。案件受理费100元，由原告贾志强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  梁学峰人民陪审员  苏秀荣人民陪审员  孙 芹二〇二〇年九月十七日书 记 员  陈 程附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。