安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0225民初5369号 原告：任月，女，1993年3月12日出生，汉族，住安徽省无为市。 委托诉讼代理人：王宏，江苏友利律师事务所律师。 被告：无为县金达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省无为市无城镇状元府邸售楼处，统一社会信用代码9134022535517152XD。 法定代表人：王春华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李小军，该公司员工。 原告任月与被告无为县金达房地产开发有限责任公司（以下简称金达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任月及其委托诉讼代理人王宏，被告无为县金达房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任月向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告退还套内面积误差3.18平方米的房款23431元；2、退还原告多支付的房价款3594元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月15日，任月在金达公司开发建设的状元府邸小区购买预售商品房一套，双方签订商品房买卖合同。合同约定房屋预测面积共109.75平方米，其中套内建筑面积89.22平方米，分摊共有建筑面积20.53平方米，购房款共计657402元。然金达公司交付的房屋实际套内建筑面积仅为86.04平方米，分摊共有建筑面积24.31平方米。合同签订后原告按照合同约定交付了房款，但被告交付给原告的房屋明显违反了合同约定，遂成讼。 被告无为县金达房地产开发有限责任公司辩称：讼争房屋的面积误差应为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积的误差；原告按照合同约定套内建筑面积与房产证载明的套内建筑面积误差主张面积误差损失，无事实和法律依据。原告已经就房产证载明面积与合同约定的预测建筑面积误差引起的房款损失问题，向被告主张补交了房款并签署了结算单，说明原告已经与我公司对房产面积误差问题结算完毕，故请求法庭驳回原告全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告任月提交的商品房买卖合同复印件、不动产权证复印件、精良房地产测绘队出具的房屋分户平面图复印件，被告金达公司提交的收据复印件，因双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：对于被告提供的补充协议及结算单用于证明原、被告之间已经对房屋的面积误差作了结算，原告因此不能再主张损失；因该补充协议及结算单属格式条款且明显违反公平原则，结算单亦未标注签署时间，故本院对该补充协议及结算单的证明目的不予采信。 经审理查明，状元府邸楼盘系由金达公司开发并销售。2017年12月15日，任月与金达公司签订《商品房买卖合同》，约定由任月购买状元府邸小区8#楼1单元302室房屋一套，该商品房预测建筑面积共109.75平方米，其中套内建筑面积共89.22平方米，公摊建筑面积20.53平方米。合同第六条计价方式与价款约定：按照建筑面积计算，每平方米5990元，总价款为657402元。合同第十三条面积差异处理约定：实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以无为县精良房地产测绘队为准，多退少补。2020年8月17日，任月取得案涉房屋的不动产权证书，产权证书载明：套内面积86.04平方米，分摊面积24.31平方米，建筑面积110.35平方米。2019年5月29日，任月向金达公司补交房款3594元。 本院认为，本案双方争议的焦点问题是案涉房屋的面积误差如何处理。根据双方的诉辩主张和举质证意见，结合查明的案件事实，本院分析认定如下： 任月和金达公司双方签订的《商品房买卖合同》经双方协商一致,是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应当合法有效,对当事人均具有法律效力。任月和金达公司在合同中约定涉案房屋的建筑面积共109.75平方米，其中套内建筑面积共89.22平方米，公摊建筑面积20.53平方米。任月据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利,同时应承担支付房屋对价的义务。与此相对应,金达公司则负有交付符合合同约定面积的房屋的义务以及享有收取房屋价款的权利。本案中,涉案房屋实际测绘的套内建筑面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，套内建筑面积减少了3.18㎡，误差比3.56%；分摊面积增大3.78㎡，误差比18.41%。根据双方合同中的约定，实测面积与预测面积发生误差的，以实测面积为准，多退少补。因此无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加,双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。对套内建筑面积减少部分，金达公司应当向任月退还多支付的款项，对公摊面积增大部分，任月亦相应地应向金达公司支付相应的对价。 《商品房销售管理办法》第十八条的规定,“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成,买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利,承担责任。”可见，商品房销售按面积计价有两种方式，即按套内面积计价或按建筑面积计价。套内面积与公摊面积一同构成销售建筑面积,公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转,并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案中，双方约定按照建筑面积计算，每平方米5990元，总价款为660996元（含原告任月2019年5月29日补交的房款3594元）。无论是按套内面积计价还是按建筑面积计价，商品房的总价款应是不变的。故按“总房价÷套内面积”方式计算，案涉房屋按套内建筑面积计价，单价应为每平方米7408.61元（660996÷89.22）。公摊面积是建筑面积的一部分,因此,公摊面积增加部分以双方合同约定的建筑面积单价每平方米5990元作为公摊面积的计价标准符合本案实际。因此，按照双方合同中“多退少补”的约定，金达公司应向任月返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款23559.38元（7408.61×3.18），任月亦应补交公摊面积增大部分的房款22642.2元（5990×3.78）。 综上，金达公司未按合同约定向任月交付了套内建筑面积和公摊面积均与合同约定不一致的商品房,显属违约,金达公司依法应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定以建筑面积作为计价方式，并未约定以建筑面积作为面积差异的结算依据，故金达公司主张应以建筑面积减少部分予以核算退款，没有事实依据，且对购房人不公平，本院不予采信。依据上述核算，两项相抵，金达公司还应退还任月多支付的购房款917.18元。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 无为县金达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付任月面积误差房价款917.18元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费476元，减半收取238元，由被告无为县金达房地产开发有限责任公司承担。 （上述款项可汇入中国邮政储蓄银行无为市支行，开户单位：无为市人民法院，账号：10×××99）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  陈振方 二〇二〇年九月二十三日 书记员  刘宇婷 附件：本判决所引用法律条款原文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。