湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终375号上诉人（原审原告）：王牛，男，1988年5月21日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：李晶晶，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省达县第二建筑工程公司第一分公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民中路**。代表人：张升平，该分公司经理。委托诉讼代理人：郑娟，该公司职工。委托诉讼代理人：龚世钊，湖北汉江源律师事务所律师。原审被告：十堰市世安房地产开发有限公司。。住所地：湖北省十堰市车城南路**法定代表人：戴山城，该公司总经理。上诉人王牛因与被上诉人四川省达县第二建筑工程公司第一分公司（以下简称达县二建一公司）、原审被告十堰市世安房地产开发有限公司（以下简称世安公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王牛上诉请求：1.撤销十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初224号民事判决，改判立即停止对王牛租住的位于十堰市××箭区××街办北京××房××为××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.本案的受理费由达县二建一公司承担。事实与理由：1.依据买卖不破租赁的原则，应当保护善意第三人即王牛的合法权益。王牛于2018年10月21日知晓十堰市中级人民法院2018年10月19日作出的责令王牛迁出案涉房屋公告，但王牛2015年8月1日向房主龚丽鸿租赁案涉房屋，租赁时龚丽鸿出示了房屋买卖合同，王牛租赁后对案涉房屋进行了装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁期间所有权发生变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。2.依据十堰市中级人民法院（2015）鄂十堰中执异字00006执行裁定，龚丽鸿对案涉房屋《商品房预售合同》网签备案及交付购房全款时间均早于案涉房屋被查封，且龚丽鸿实际占有案涉房屋后出租。3.王牛对案涉房屋的装修不应由达县二建一公司享有。4.达县二建一公司将案涉房屋直接转让给该公司员工郑娟，侵害了公司债权人的利益，且法院应核实其真实性。达县二建一公司答辩称，1.根据《中华人民共和国物权法》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定，案涉房产经人民法院裁定至郑娟名下，执行标的执行程序已经终结，王牛提出异议不符合法律规定。2.达县二建一公司对案涉房屋申请保全在先，龚丽鸿与王牛签订房屋租赁合同系恶意串通，且湖北省高级人民法院（2016）鄂民终597号民事判决确认龚丽鸿对案涉房屋不具有排除执行的民事权益。3.达县二建一公司对案涉房屋具有优先受偿权，王牛的请求不应得到支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。王牛向一审法院提出诉讼请求：1.停止对王牛租住的位于湖北省××箭区××街办北京××房××为××号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.案件受理费由达县二建一分公司、世安公司负担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定基本事实如下：2013年3月6日，龚丽鸿与世安公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号为YS0085600。双方在合同中约定：世安公司将其开发的位于十堰市××世家××商品房××套即案涉房屋出售给龚丽鸿，建筑面积86.5平方米，出售单价为4000元/平方米，总金额为34.6万元。合同签订后，双方未办理《商品房预售合同》登记备案，也未向登记机构申请预告登记。2013年9月8日，一审法院根据达县二建一公司的申请，依法作出（2013）鄂十堰中民一初字第00024-1号民事裁定，于同年9月10日裁定查封世安公司位于十堰市××箭区××街办北京××1**的房屋数套，其中包含本案案涉房屋。达县二建一公司与世安公司施工合同纠纷一案，一审法院于2014年9月30日作出（2013）鄂十堰中民一初字第00024号民事判决。在该案生效后执行过程中，龚丽鸿于2015年3月25日向一审法院提出书面异议，认为一审法院错误查封了其所购房产，侵犯了其合法权益，请求一审法院解除对其购买的案涉房屋的查封措施。一审法院于2015年4月14日作出（2015）鄂十堰中执异字第00006号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。达县二建一公司收到该裁定后，以龚丽鸿依法不享有足以排除法院强制执行的权益为由，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，请求判令对案涉房屋许可执行。一审法院于2015年11月16日作出（2015）鄂十堰中民一初字第00027号民事判决，判决准许执行北京南路12A京安世家1幢1-1-801号房产。龚丽鸿不服该判决向本院提起上诉，本院于2016年9月13日作出（2016）鄂民终597号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在执行一审法院（2013）鄂十堰中民一初字第00024号民事判决过程中，一审法院对已查封世安公司的10套房产委托评估、拍卖，裁定作价3430138元交付达县二建一公司抵偿世安公司所欠的部分债务。达县二建一公司申请接受房产并申请将接受的房产过户至郑娟名下。一审法院于2017年9月13日作出（2015）鄂十堰中执字第00128-4号执行裁定：一、将世安公司所有的位于十堰市××箭区××街办北京××1**，建筑面积合计1067.23平方米，房号为2—2—2、2—4—3、2—5—3、2—6—2、2—6—3、2—10—1、2—11—2、2—11—3、1—8—1、1—9—3的10套房产，作价3430138元交付达县二建一公司，抵偿世安公司所欠的部分债务，产权变更至郑娟名下；二、上述房产所有权自裁定送达达县二建一公司、郑娟时起转移。郑娟可持裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续；三、解除对上述房产的查封。2017年10月31日，一审法院作出（2015）鄂十堰中执字第00128号协助执行通知书，要求十堰市不动产登记中心按照一审法院（2015）鄂十堰中执字第00128-4号执行裁定协助执行以下事项：解除对案涉房屋的查封，将案涉房屋过户至郑娟名下，郑娟可持执行裁定代替世安公司办理上述房产的首次登记之后再行办理上述房产的过户手续。王牛对一审法院作出（2015）鄂十堰中执字第00128-4号执行裁定后，要求其迁出案涉房屋不服，向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年5月10日作出（2019）鄂03执异20号执行裁定，驳回王牛的异议请求。王牛不服该裁定，提起本案诉讼。另查明：2015年8月1日王牛与龚丽鸿签订租赁合同，其中约定租赁期限为2015年8月1日至2025年7月31日。还约定：王牛对房屋进行装修，装修部分的所有权归龚丽鸿，王牛在租赁期内有使用权，王牛在承租期限内不再向龚丽鸿交房租，应在装修款中扣除。合同签订后，王牛对案涉房屋进行装修、使用。一审法院认为，本案属于案外人执行异议之诉，人民法院应当首先在程序上审查案外人王牛起诉是否符合法定条件，然后审理认定其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。司法解释蕴含的意思是，该执行标的执行程序终结不仅意味着权属的转移，而且要求已完成权属变更登记且相关价款已经分配完毕。通过司法拍卖处分财产情况下，拍卖成立裁定作出后，权属变更登记完成前，执行程序尚未结束。此时尚需执行法院出具协助执行通知书来办理权属变更登记，此时案外人就拍卖财产提出异议的，执行法院应予审查。本案中，一审法院在执行（2013）鄂十堰中民一初字第00024号民事判决过程中，于2017年9月13日作出（2015）鄂十堰中执字第00128-4号执行裁定，裁定将包含案涉房屋在内的10套房产，作价3430138元交付达县二建一公司，抵偿世安公司所欠的部分债务，产权变更至郑娟名下，房产所有权自裁定送达达县二建一公司、郑娟时起转移。裁定送达给达县二建一公司、郑娟后，一审法院向十堰市不动产登记中心送达了协助执行通知书通知办理权属变更登记。根据上述司法解释的规定，权属变更登记完成前，执行程序尚未结束，此时案外人就拍卖财产提出异议的，执行法院应予审查。王牛作为案外人在权属变更登记完成前对执行标的提出异议，一审法院执行机构审查其异议请求并作出（2019）鄂03执异20号执行裁定，程序合法。故达县二建一公司称，本案执行标的所有权已经转移，执行程序已经终结，王牛提出异议没有法律依据，该答辩理由不能成立，一审法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，王牛与龚丽鸿于2015年8月1日就案涉房屋成立租赁关系，但案涉房屋已经于2013年9月10日被法院查封。作为出租人龚丽鸿对案涉房屋提出执行异议之诉后，本院作出（2016）鄂民终597号民事判决，认定龚丽鸿对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故王牛的异议不符合上述规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，王牛的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回王牛的诉讼请求。一审案件受理费100元，由王牛负担。本院二审查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为王牛对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。现评析如下：王牛依据与龚丽鸿之间就案涉房屋形成的租赁关系主张阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，王牛与龚丽鸿于2015年8月1日就案涉房屋签订租赁合同。但2013年9月8日，一审法院依法作出（2013）鄂十堰中民一初字第00024-1号民事裁定，于同年9月10日裁定查封世安公司位于十堰市××箭区××街办北京××1**的房屋数套，其中包含案涉房屋。故王牛系在人民法院查封之后签订书面租赁合同，并不符合前述司法解释第三十一条规定的异议成立条件。同时，作为出租人的龚丽鸿对案涉房屋提出的执行异议之诉，本院作出（2016）鄂民终597号民事判决，认定龚丽鸿对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，否定了十堰市中级人民法院（2015）鄂十堰中执异字00006执行裁定，王牛依据该裁定主张排除执行的理由不能成立。由于本案系达县二建一公司为原审被告，其将案涉房屋是否转让给该公司员工郑娟，并不影响对本案实体处理。关于王牛对案涉房屋的装修主张赔偿问题，并非本案审查范围，王牛可另行向相关主体主张。综上所述，王牛对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。王牛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王牛负担。本判决为终审判决。审判长  彭晓辉审判员  周常芳审判员  朱红祥二〇二〇年九月二十一日法官助理戈凯书记员张本蕤