贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3445号上诉人（一审原告）：何伟，男，1991年8月17日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：张斌、张鹏程，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省凯里市北京东路**。法定代表人：张守亮，董事长。委托诉讼代理人：姜才林，贵州财团律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中国工商银行股份有限公司凯里分行。。住所地：贵州省凯里市北京西路**负责人：向立高，行长。一审第三人：张凯，男，1966年10月2日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市，系何伟之父。一审第三人：周永红，女，1966年10月7日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。系何伟之母。上诉人何伟因与被上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称中建伟业房产公司）、中国工商银行股份有限公司凯里分行（以下简称工行凯里分行），一审第三人张凯、周永红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何伟上诉请求：撤销(2020)黔2601民初1608号民事判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决错误混淆图纸推测面积与《商品房买卖合同》的约定面积，错误混淆套内面积与套内建筑面积，属于法律适用错误，事实认定错误。双方未在合同中约定套内建筑面积，一审判决以图纸推测面积进而认定双方套内建筑面积的约定，属于法律适用错误，事实认定错误。套内面积分为“套内建筑面积”和“套内使用面积”。套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。原审法院以套内面积代替套内建筑面积，没有查清套内建筑面积，属于事实不清。二、《商品房买卖合同》第十五条为格式条款，系被上诉人中建伟业公司作为提供格式条款的一方故意免除其责任、排除对方主要权利的情形，该条款应认定为无效。三、被上诉人提供的发票与被上诉人主张的套内面积互相矛盾，且发票的面积证明力高于被上诉人推测的面积，原审法院对此认定事实错误，适用法律错误。四、若发票中的面积与《商品房买卖合同》中约定的建筑面积被上诉人不予认可，则涉及消费者欺诈，上诉人有权行使撤销权要求解除合同，并要求承担惩罚性赔偿。五、国家标准中套内面积并不等同于套内建筑面积，被上诉人提交的《关于兰桂园项目一层1-1/9轴交1/B-J轴套内面积的情况说明》程序违法、实体违法。中建伟业房产公司作出如下答辩：一、附件房屋图纸系合同的一部分，该附图主要设计案涉房屋结构、尺寸等，根据该图纸计算出的面积应视为合同约定的面积，可以作为认定面积误差比的面积，一审法院认定事实准确。二、上诉人主张《商品房买卖合同》第十五条无效没有法律依据。该条并没有免除被上诉人责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。三、合同约定了以套内建筑面积进行对比，本案适用套内建筑面积对比有事实和法律依据，上诉人的理由不应采纳。四、发票记载的面积系财务人员在开票时的失误，并非合同签订时对面积的约定，仍然应当以合同附图计算的面积为准。五、即便不按照套内面积进行对比，也不应当按照建筑面积来对比，上诉人看重的是整套房屋的价值，应当根据《商品房销售管理办法》第十九条第二款规定，将《商品房买卖合同》所附图纸与竣工图纸来进行对比，据此对比合同中附件所销售房屋的平面图及设计图与竣工时房屋的尺寸一致，不符合合同解除条件，合同不应当解除。六、本案不存在消费欺诈，上诉人相关主张无事实及法律依据。工行凯里分行未作出答辩。一审第三人张凯、周永红未作出答辩。何伟向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告中建伟业房产公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与被告工行凯里分行、中建伟业房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告中建伟业房产公司偿还原告已付购房首付款6,000,000元；四、被告中建伟业房产公司偿还原告已付购房首付款的资金占用损失暂计1,863,476.71元（首付款利息损失以首付款6,000,000元为基数，自2014年3月17日支付购房款之日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年3月1日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂共计1,863,476.71元。2020年3月1日以后至实际付清时止以首付款600,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、被告中建伟业房产公司偿还原告向被告工行凯里分行已支付的按揭贷款本金暂计2,946,629.44元及已支付的按揭贷款的利息暂计187,445,410元，上述暂共计4,821,083.54元（从2014年6月27日支付首期按揭贷款本金与利息之日起计算至2020年3月1日，2020年3月1日之后的还款数据以工行凯里分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告中建伟业房产公司偿还原告已支付按揭贷款本息的资金占用损失暂计687,252.49元（自2014年6月27日支付首期按揭贷款本金与利息之日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年3月1日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算暂共计687,252.49元；2020年3月1日以后至实际支付清为止以法院生效判决《个人购房借款/担保合同》解除之日的原告已支付按揭贷款本息之和为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；七、被告中建伟业房产公司向被告工行凯里分行支付原告应偿还的尚余贷款的本息（具体数据以工行凯里分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准；八、案件受理费、保全费等费用由被原告承担。一审法院认定事实：被告中建伟业房产公司系可经营房地产开发的非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，公司原名全称为：黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司，后于2015年12月更名为现在的名称：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司。2014年3月14日，原告何伟与被告中建伟业房产公司签订《商品房买卖合同》，约定何伟购买中建伟业房产公司开发的凯里市兰桂园商住楼1层4号商品房，合同约定：该商品建筑面积580.25平方米，套内面积平方米，计价方式与价款约定按照套（单元）计算，该商品房总价款为1,200万元；付款方式及期限约定为采用贷款方式付款，买受人应于合同签订之日支付首付款600万元，余款600万元以银行按揭支付；商品房交付时间为2014年6月30日前；面积差异处理方式：实测面积与载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列方式处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，实测套内面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款由出卖人退还给买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还给买受人。面积误差比＝房屋实际面积－合同约定面积÷合同约定面积×100%。该《商品房买卖合同》还由附件一至附件十组成，其中附件一为房屋平面图及位置图（应标明方位），原、被告双方对图纸中套内建筑面积为513.26㎡不持异议，且该图纸经黔东南州房地产交易中心出具情况说明：根据该图计算，何伟购买的房屋套内面积为513.26㎡。合同签订之后，何伟按合同约定向中建伟业房产公司支付首付款600万元。2014年3月24日，何伟购买的涉案商品房进行登记备案。2014年4月25日，工行凯里分行作为贷款人，何伟作为借款人及抵押人，第三人周永红、张凯作为共同借款人，中建伟业房产公司作为保证人，几方共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定：何伟向工行凯里分行贷款600万元，用于购买凯里市迎宾大道61号兰桂园1层4号门面，贷款担保方式为抵押，贷款期限为10年，将贷款一次性划入中建伟业房产公司账户，采用按月等额本息还款方式偿还贷款本息，何伟不享有宽限期。2014年5月23日，案涉商品房办理抵押权预告登记。2014年5月27日，工行凯里分行发放贷款600万元至中建伟业房产公司（原黔东南中兴房地产开发公司）账户，贷款到期日为2024年5月27日。2015年1月13日，涉案兰桂园建设工程竣工验收，黔东南州房地产交易中心注明何伟所购兰桂园的1层商业用房在测绘报告中的实测建筑面积559.07㎡，其中套内面积513.27㎡，分摊面积45.80㎡，但何伟至今未接房，并于2019年2月13日以中建伟业房产公司为被告提起诉讼，诉讼请求为：1、被告向原告交付被告开发的兰桂园商住楼1层4号商品房；2、被告向原告支付逾期交房违约金（从应交房的2014年6月30日起，暂计算至2019年2月11日，违约金为2,024,400元；此后以1,200万元为基数，按每天万分之一计算至实际交房之日止）；3、被告向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金（从应交付的2015年9月30日起暂计算至2019年2月11日，违约金为1,476,000元；此后以1,200万元为基数，按每天万分之一计算至被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止）；4、被告向原告出具购房发票等票据；5、案件受理费由被告承担。在该案诉讼过程中原告申请追加工行凯里分行为被告参加诉讼，并将其诉讼请求变更为：1、解除原告与被告中建伟业房产公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告工行凯里分行、中建伟业房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》；3、被告中建伟业房产公司向原告支付逾期交房违约金（从应交房的2014年6月30日起，暂计算到2019年2月11日，违约金为2,024,400元，此后以1,200万元为基数，按每天万分之一计算至解除《商品房买卖合同》判决生效之日止）；4、被告中建伟业房产公司向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金（从应交付的2015年9月30日起暂计算至2019年2月11日，违约金为1,476,000元，此后以1,200万元为基数，按每天万分之一计算至解除《商品房买卖合同》判决生效之日止）；5、被告中建伟业房产公司偿还原告已付购房首付款600万元及首付款利息（从2014年3月17日支付购房款之日起暂计算至2019年3月6日，利息为1,614,800元；此后以首付款600万元为基数，按同期人民银行贷款利率支付至还清时止），共计7,614,800元；6、被告中建伟业房产公司偿还原告向被告工行凯里分行支付的按揭贷款本金2,389,357.47元（暂从2014年5月27日计算至2019年3月27日，具体数据以工行凯里分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）及按揭贷款的利息损失1,678,256.98元，共计4,067,614.45元；7、被告中建伟业房产公司向工行凯里分行支付原告应偿还的尚余贷款本息；8、案件受理费由被告承担。该案判决后原告不服提出上诉，案被黔东南州中级人民法院发回重审后，原告又将其诉讼请求变更为本案诉讼的请求。另查，黔东南州房地产交易中心后于2020年4月17日出具情况说明，内容为：我黔东南州房地产交易中心于2020年3月30日根据兰桂园项目设计号2011-155设计施工一层平面布置图，计算1-1/9轴交1/B-J轴线范围，套内面积为513.26平方米。在行业内，套内建筑面积简称套内面积。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同订立者具有法律约束力，合同订立者应依约行使权利、履行义务。本案虽原告何伟与被告中建伟业房产公司签订的《商品房买卖合同》关于面积差异的处理条款内容中对案涉房屋套内面积未进行填写明确，但该《商品房买卖合同》中明确约定附件一至附件十亦为合同组成部分，该附件也为《商品房买卖合同》的组成部分，亦视为双方的合同约定。而附件一房屋一层平面布置设计图中载明何伟所购的房屋经黔东南州房地产交易中心根据图纸测算，房屋套内面积（即套内建筑面积）为513.26㎡，原、被告均对此不持异议，而该房竣工验收的测绘报告中的实测套内面积为513.27㎡，两者面积相差为0.01㎡，并未超出双方在合同中关于套内建筑面积误差比3%的约定。虽合同约定案涉房屋建筑面积580.25㎡、竣工实测建筑面积559.07㎡，相差21.18㎡，但双方合同约定房屋按套计价购买，套内建筑面积误差比符合合同约定情形的原告才可解除合同。根据查明的事实，合同附件房屋设计图纸面积与实测面积在合同约定误差比范围之内，且原告购买的为商业用房并按套购买，建筑面积的变化并未影响到套内面积，不影响原告所购房屋套内面积的使用，双方解除合同的条件不成就。结合本案原、被告之间合同的实际履行情况，现原告以案涉房屋建筑面积误差比绝对值为3.65%符合合同约定解除条件为由，主张解除与被告中建伟业房产公司签订的《商品房买卖合同》及与被告工行凯里分行的《个人购房借款/担保合同》，无事实及法律依据。一审法院不予支持。继而，对原告的其余诉讼请求亦不予支持。原告应依据客观事实合法主张权利。被告中建伟业房产公司与工行凯里分行的辩解意见，与一审法院查明的事实相符，一审法院予以采纳。综上，根据依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条的规定，判决：驳回原告何伟的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取63,349元、诉讼保全申请费5,000元，合计68,349元，由原告何伟负担。本院二审期间，上诉人何伟提交了一份购房发票，拟证明发票标明的面积548.45㎡，不是合同约定的建筑面积，也不是图纸测算的台内面积513.26㎡，由此可知双方对于台内面积并无约定。被上诉人中建伟业房产公司也提交了该份购房发票，拟证明该发票面积及金额均开错，并非合同约定面积。该份证据在发回重审中的审理过程中出具并质证过，不属于新证据，且不能证明涉案房屋的套内建筑面积，故本院不再组织质证。本院认为，本案二审争议焦点：何伟与中建伟业房产公司签订《商品房买卖合同》是否应当予以解除？何伟与中建伟业房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，属于有效合同，双方当事人应当予以遵守。根据《商品房买卖合同》第十五条第二款的约定：2、套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。因此，本案何伟与中建伟业房产公司签订《商品房买卖合同》是否应当予以解除的审查重点是：套内建筑面积误差比绝对值是否超出3%？结合本案事实，虽然在《商品房买卖合同》尚未约定套内建筑面积的具体平方，但是从被上诉人提交的证据即合同附件一房屋一层平面布置设计图即黔东南州房地产交易中心根据图纸测算，房屋套内面积（套内建筑面积）为513.26㎡，该房竣工验收的测绘报告中的实测套内面积为513.27㎡，两者面积相差为0.01㎡，并未超出双方在合同中关于套内建筑面积误差比3%的约定。因此，尚未达到合同约定的解除条件，故何伟请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不能成立，一审法院判决结果并无不当。对于何伟上诉称一审法院混淆套内面积与套内建筑面积的上诉理由，本院认为，黔东南州房地产交易中心出具的《关于兰桂园项目一层1-1/9轴交1/B-J轴套内面积的情况说明》足以证明在其行业内对套内建筑面积的简称为套内面积。因此何伟的该项上诉理由本院不予采信。对于何伟上诉称《商品房买卖合同》第十五条为格式条款以及发票面积证明力高于被上诉人推测的图纸面积的上诉理由，本院认为，上述合同是双方关于面积差异处理的约定，该约定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关立法规则是一致的，并没有出现故意免除其责任、排除对方主要权利的情形，因此，不属于格式条款。何伟提交的购房发票中并未注明套内面积和建筑面积的具体平方数，上诉人以此来否定中建伟业房产公司主张的套内建筑面积，其推测不足以推翻中建伟业房产公司提交的证据。因此，上诉人的上述理由均不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126698元，由何伟负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  吴竹春审判员  王大梅二〇二〇年九月十六日法官助理罗惠书记员熊慧灵