四川省成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初12478号 原告：李晓华，女，1975年7月16日出生，汉族，住 四川省成都市青羊区灯笼街119号2栋3单元6楼11号。 委托诉讼代理人：岳李荣，男，1955年12月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。系四川省成都市青羊区新华西路街道八宝街社区居民委员会推荐。 被告：四川满城房地产经纪有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区红牌楼二街**。 法定代表人：王银行，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李若兰，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄海，四川上行律师事务所律师。 原告李晓华与被告四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称满城房产公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年12月2日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告李晓华的委托诉讼代理人岳李荣、被告满城房产公司的委托诉讼代理人李若兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李晓华向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与满城房产公司签订的A001696号《物业管理委托合同》，满城房产公司将青羊区灯笼街102号1栋3单元6楼11号房产归还；2.判令满城房产公司按照《物业管理委托合同》第四条约定的1500元/月房租标准支付至房屋归还之日，并双倍赔偿李晓华违约金142065元，后李晓华在庭审中撤回要求满城房产公司双倍赔偿李晓华违约金142065元的诉讼请求。事实和理由：2017年10月27日，李晓华与满城房产公司签订A001696号《物业管理委托合同》，合同约定李晓华将其位于青羊区灯笼街102号1栋3单元6楼11号的房屋委托满城房产公司全权管理，每月固定租金回报1500元，固定租金支付方式为季度付。自2019年3月29日起，满城房产公司违约将季度付擅自改为月付，且拖欠租金未予支付。经双方多次交涉，满城房产公司均未按季度支付租金，其行为已经构成违约，严重损害李晓华的合法权益。为维护自身的合法权益，李晓华故诉至法院。 满城房产公司辩称，案涉合同不具备解除条件：虽其将租金的支付方式由季度付改为月付，但其一直在履行支付租金的义务，李晓华也收下了按月支付的租金，视为默认同意月付租金；案涉房屋中租客仍在租赁期内，直接解除合同会给其及租客都造成经济损失。案涉房屋因装修存在质量问题，严重影响他人居住，其与李晓华多次沟通无果，自费进行了修缮，期间部分租客因漏水退租，给其造成了严重的损失。 本院经审理认定事实如下： 2017年10月27日，甲方李晓华（委托方）与乙方满城房产公司（管理方）签订A001696号《物业管理委托合同》，载明甲方将成都市青羊区灯笼街102号1栋3单元6楼11号房屋委托给乙方管理。合同第二条委托权限项下约定：“甲方确认甲方将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租，为便于房屋出租，乙方代为甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务。乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金，租金等。乙方从代收租金中支付甲方固定租金回报及扣除代甲方垫付的装修、家具、家电配置费用后，剩余部分为乙方的管理服务费。甲方认可因乙方为房屋提供了装修、配置、卫生、管理等增值房屋并垫付相关费用从而造成一定成本支出。乙方对外租赁收取的租金可高于乙方向甲方支付的固定租金回报，乙方对外租金标准及承租方由乙方自行决定，甲方不得干涉。无论乙方对外承租价格是否高于固定租金回报，乙方都需按约定向甲方支付固定租金回报，房屋装修（不破坏甲方主体结构）、家具、家电配置及管理服务均由乙方承担”；第三条委托期项下约定：“1、委托期为五年五个月零天，自2017年10月28日起，至2023年3月28日止……”；第四条管理房屋固定回报租金项下约定：“1、甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，每月固定租金回报为1500元。12个月共计18000元。固定租金回报的支付方式为季度付”。第六条甲方的权利及义务项下约定：“……5、甲方每年给乙方30日，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括房租、物管费、光纤费、卫生费。……8、甲方须按照国家现行的法律法规委托乙方依法出租房屋……”。第七条乙方的权利及义务项下约定：“……4、在管理期间，如房屋设施属人为损坏，由乙方及时维修，如属于房屋本身装修的问题而导致的损坏和一切后果由甲方负责，若房屋及屋内设施属自然损害影响乙方居住，例如房内漏水等，甲方应尽快予以解决，从影响居住之日起至修好之日止，此期间乙方不付房租，维修费用由甲方承担。……10、乙方有权以自己的名义和租客签订租赁合同……”。第八条其它项下约定：“……3、在委托期间，因乙方努力工作，出租价格高于本合同规定价格，高出部分视为甲方付于乙方的管理费用，低出部分由乙方补齐”。该份合同落款处，有甲方李晓华的签名，乙方满城房产公司的盖章及经办人韩建洪的签名。该份合同另有《合同附表》1份，载明房屋设备清单、付款日期、房屋数据等内容。其中，关于付款日期明确约定为：第一次2017年10月27日付款924元；第二次付款2018年2月30日付款2772元；第三次付款2018年5月30日2772元；第四次付款2018年8月30日2772元；第五次付款2018年11月30日5197.5元；第六次付款2019年3月30日5197.5元；第七次付款2019年6月30日5197.5元；第八次付款2019年9月30日5197.5元；第九次付款2019年12月30日5197.5元；第十次付款2020年4月30日5197.5元；第十一次付款2020年7月30日5197.5元；第十二次付款2020年10月30日5197.5元；此后一直到第二十次付款2022年12月30日均为5197.5元。 合同签订后，满城房产公司按照合同约定的时间和金额支付了前面五期金额，自2019年3月29日开始转变支付方式：2019年3月29日向李晓华转账支付1732.5元；2019年4月29日，向李晓华转账支付1732.5元；2019年5月30日，向李晓华转账支付1732.5元；2019年7月2日，向李晓华转账1732.5元；2019年12月12日，向李晓华转账8662.5元；2019年12月30日，向李晓华转账支付1732.5元；2020年3月31日，向李晓华转账1732.5元；2020年5月8日，向李晓华转账1732.5元；2020年6月3日，向李晓华转账1732.5元；2020年7月2日，向李晓华支付1732.5元后满城房产公司未再支付租金，满城房产公司陈述称其未支付的原因系公司已暂停运行，无法支付后续租金。 另查明，1.满城房产公司提交一份与案外人罗林签订的《物业委托代理租赁合同》及合同附件房屋设施清单、案外人身份证，用以证明其已将案涉房屋实际租赁给案外人。2.双方均认为本案的法律关系为委托合同关系。 以上事实有当事人身份信息、《物业管理委托合同》及《合同附件》、招商银行转账记录、《物业委托代理租赁合同》及当事人庭审陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，本案的《物业管理委托合同》虽名为委托合同，但根据合同中双方权利义务的约定，李晓华将房屋交付满城房产公司，满城房产公司将房屋适当改造后以自己名义出租给他人收取租金，且在合同期内，租金高出部分满城房产公司不予支付李晓华，不足部分满城房产公司补足，即不论房屋是否出租或收取租金高低，满城房产公司均向李晓华支付的为固定收益，符合房屋租赁法律关系的构成要件。因此，本案的法律关系应为房屋租赁合同纠纷。另案涉房屋位于成都市青羊区灯笼街102号1栋3单元6楼11号，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”之规定，本案为成都市青羊区人民法院专属管辖，本院无管辖权，不宜以变更诉讼请求的方式继续审理。而李晓华以委托合同纠纷诉至本院，且经询问认为本案系委托合同法律关系，其主张与本案查明事实不符，故，本院对李晓华基于委托合同关系所提出的诉讼请求，不予支持。李晓华可依据本案事实上的法律关系向有管辖权的法院另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项、第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，判决如下： 驳回原告李晓华的全部诉讼请求。 案件受理费50元，由原告李晓华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨思思 人民陪审员  袁 辉 人民陪审员  陶 英 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  苏雯琦