重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5401号上诉人（原审被告）：唐小均，男，汉族，1983年12月15日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：冉兵，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹慧捷，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程伟，男，汉族，1969年5月14日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：高才兵，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：潘容，女，汉族，1972年9月28日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：高才兵，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。原审被告：唐永虹，男，汉族，1984年9月20日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：冉兵，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹慧捷，北京市京师（重庆）律师事务所律师。上诉人唐小均因与被上诉人程伟、被上诉人潘容、原审被告唐永虹房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初10704号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人唐小均及其与唐永虹的共同委托诉讼代理人冉兵、邹慧捷，被上诉人程伟、潘容及二人的共同委托诉讼代理人高才兵到庭参加二审询问。本案现已审理终结。唐小均上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初10704号民事判决书；2.改判驳回被上诉人程伟、潘容的诉讼请求；3.一、二审案件诉讼费均由被上诉人负担。主要事实和理由：1.原判认定事实不清。被上诉人一直不与土地征收部门就应当补偿给上诉人的征收补偿款部分签订补偿协议，存在主观恶意，意在将上诉人赶走后再去签订，以达到独自占有补偿款的目的。2.原判适用法律错误。第一，一审法院认定被上诉人基于房屋租赁合同到期而解除租赁合同，属于适用法律错误。上诉人认为，本案中合同解除系因政府征收导致，而非合同到期解除。政府发布征收公告后，上诉人已经停止经营并等待征收，在拆迁补偿款清算未达成一致意见或者法院生效判决之前，被上诉人主张搬离的请求不成立。第二，一审法院判决上诉人支付被上诉人2020年3月21日至2020年4月23日房屋占用使用费24984元，属于适用法律错误。该时段在被上诉人与征收部门签订拆迁补偿协议之后，涉案房屋已归政府所有，被上诉人已经无权对涉案房屋收取租金或者占有费。在该期间涉案房屋已被政府征收部门和被上诉人拦截封锁，上诉人并未实际经营使用，导致该情形出现的责任全在被上诉人。3.补充上诉理由：即便法院认定上诉人应当支付2020年3月21日至2020年4月23日期间的房屋占有使用费，一审法院计算金额错误。一审法院依据的租赁面积为租赁合同约定的800平方米，但上诉人在一审后查阅上诉人在一审中提供的房屋产权证等资料后发现实际建筑面积仅为611.14平方米，所以应当以该面积为基础计算房屋占有使用费。程伟、潘容辩称，1.唐永虹没有提起上诉，上诉状上无其签名。2.上诉人的上诉理由不成立。一审中被上诉人庭审中明确本案只解决2020年4月23日之前的房屋占有使用费，一审法院支持了被上诉人的诉讼请求是基于2020年4月23日之前上诉人占有使用案涉房屋，在此之后的房屋占有使用费，被上诉人将通过法律程序另行主张。3.上诉人补充的上诉理由系出租面积与房产证面积不一致，但双方合同中明确注明租赁建筑面积经双方认可确定为800平米。被上诉人交付的房屋除了有房产证的钢筋结构的房屋，还包括被上诉人搭建在该房屋旁的彩钢结构，上诉人对房屋类型及结构是知情的，因此才在合同中注明确定的面积。上诉人在承租房屋时是见过案涉房屋房产证的。上诉人拿房产证去办理过工商登记，其知道房屋面积。该理由与另案中上诉人提到的理由一样，已经被人民法院驳回了相应的诉请。综上，一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。程伟、潘容向一审法院起诉请求：1.判决被告立即搬离位于重庆市渝北区厂房；2.判决被告支付房屋占有使用费，该占有使用费以每月22045元为标准，自2020年3月21日起算至2020年4月23日止；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告是渝北区双龙湖街道民兴路7号3幢1-2（建筑面积70.14平方米）、1-6房屋产权人（建筑面积541平方米），土地用途为工矿用地。2015年3月4日，形成《工业厂房租赁合同》，合同甲方为二原告，合同末尾二被告在承租方授权代表人处签字，原告举示的合同抬头显示承租方（乙方）空白，被告举示的合同抬头显示承租方（乙方）为重庆奔酷汽车维修服务有限责任公司（以下简称奔酷公司），被告陈述该内容系自己添加，系为了设立奔酷公司而签订的合同。合同约定甲方将上述房屋出租给乙方使用，装修期20天，自2015年3月1日至3月20日，租赁期限5年，从2015年3月21日至2020年3月20日，租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需要继续承租的，应于租赁期满前3个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。第3.1条约定，该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为22元，年租金为21万元。第3.2条约定，第一年及第二年年租金21万元，第三、四、五年起每年在上年租金的基础上依次递增率为8%。第3.3条约定，甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金2万元。其后，双方履行合同。2015年6月17日，被告在民兴路7号3幢1-6地址上成立奔酷公司，唐小均为法定代表人。2019年12月5日，重庆市渝北区人民政府发布《关于双龙湖民兴路片区（三期）棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公告》，对包括案涉房屋在内的房屋进行征收。2020年1月3日，重庆市渝北区住房和城乡建设委员会与原告签订《国有土地上房屋货币征收协议》，对民兴路7号3幢1-6号房屋的房屋补偿费、旧房搬迁补助费、提前签约奖励、提前搬迁特别奖励费、货币补偿补助费金额进行了约定。截至开庭时2020年6月15日，原告对1-2房屋和1-6房屋的其他项目尚未签订征收协议。2020年4月22日，原告向被告邮寄交还厂房催告通知书，载明租赁合同期满，催告被告移交厂房。2020年4月24日、2020年4月30日、2020年5月27日，原告因被告未移交厂房三次报警。庭审中，原、被告对案涉房屋于2020年4月23日断水、2020年4月25日断电无异议，原告称系基于政府的要求，故房屋占有使用费主张至2020年4月23日。庭审中，被告主张案涉房屋门口道路于2020年1月被征收中心拦截封锁，原告不认可，被告举示照片证明，照片显示的拍摄时间为开庭当天2020年6月15日。一审法院认为，被告仅在自己持有的《工业用厂房租用合同》乙方处添加奔酷公司的名称，效力不及于原告的合同。被告在《工业用厂房租用合同》上签字，原告有权以被告为合同相对方主张权利，被告主体适格。则原、被告签订的《工业用厂房租用合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同到期后，被告有义务搬离，故对原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。被告未及时搬离，原告要求被告按合同标准22045元[21万元×（1+8%）3÷12个月]支付自合同到期次日2020年3月21日至2020年4月23日的房屋占有使用费，于法有据，一审法院予以支持，该费用计算为24984元[22045元÷30天×（11天+23天）]。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告唐小均、唐永虹于本判决生效后五日内搬离重庆市渝北区双龙湖街道民兴路7号3幢1-2、1-6号房屋；二、被告唐小均、唐永虹于本判决生效后五日内支付原告程伟、潘容2020年3月21日至2020年4月23日房屋占有使用费24984元；三、驳回原告程伟、潘容的其他诉讼请求。本诉案件受理费902元，减半收取451元，由被告唐小均、唐永虹负担。”二审中，当事人均未举示新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案系基于案涉《工业厂房租赁合同》产生的房屋租赁合同纠纷，该合同约定的租赁期限届满的时间为2020年3月20日，上诉人未举示充分证据证明在该期限届满前，当事人双方已经解除了该租赁合同，根据合同相对性原则，被上诉人有权依据该合同向上诉人主张权利，故一审法院判决由程伟、潘容支付租赁期限届满之后的房屋占有使用费，并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出的在该合同到期前，被上诉人依据就案涉房屋与拆迁部门签订了部分拆迁补偿协议，故案涉房屋已归政府所有，被上诉人已经无权对案涉房屋收取租金或者占有费的意见。本院认为，虽然出租人签订了拆迁补偿协议，但其基于案涉房屋的原产权人和《工业厂房租赁合同》的出租人，依然享有依据合同约定要求承租人返还案涉房屋，并要求承租人支付逾期还房期间的房屋占有使用费的权利。上诉人的此项上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人提出的案涉房屋已被政府征收部门和被上诉人拦截封锁，上诉人并未实际经营使用的意见。上诉人并未举示充分证据证明案涉房屋被封锁和其并未实际使用的事实，亦未举示证据证明其已经搬离案涉房屋并将该房屋交付被上诉人，能够确认案涉房屋实际仍由上诉人占有的事实，故判由上诉人承担占有使用费并无不当。关于上诉人提出的计算占有使用费的面积问题，《工业厂房租赁合同》中约定的租赁面积经双方认可确定为800平方米，厂房类型为框架及彩钢结构。由上述约定内容可知，该租赁面积系双方一致认可的，且对厂房类型也明确约定为框架及彩钢结构，通过双方当事人陈述可知，上诉人实际租赁并使用的标的包含被上诉人自行搭建的彩钢结构。故上诉人提出应以产权证上的面积为基础计算占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。关于上诉人提出的被上诉人不与政府拆迁部门就应由上诉人享有的拆迁补偿部分签订补偿协议，存在主观恶意的意见。首先，上诉人并未举示充分证据证明该事实。其次，即使该事实成立，也与本案争议的事实无关联，具体理由：第一，《工业厂房租赁合同》到期后，上诉人即应当交还租赁物，但其并未交还，而是继续占有，则应当承担继续占有的法律责任；第二，上诉人知晓案涉房屋已被列入征收范围，其有义务配合被上诉人向政府部门积极交付案涉房屋，而不应继续占有；第三，上诉人继续占有案涉房屋，意在以此行为获取其认为应由其享有的拆迁补偿款，但该法律关系与本案争议的法律关系并非同一，应当分别处理，不能混为一谈。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费424.6元，由上诉人唐小均负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年九月二十八日法官助理 王玲书 记 员 梁麟