内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1002号上诉人（原审原告）：关志强，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被上诉人（原审被告）：满洲里市世兴房地产开发有限责任公司。法定代表人：庄建娟。委托诉讼代理人：冀绿云，内蒙古冠胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祝宝富，男，住山东省青岛市**。委托诉讼代理人：祝宝龙（系祝宝富哥哥），住山东省青岛市高新区。上诉人关志强因与被上诉人满洲里市世兴房地产开发有限责任公司（以下简称世兴公司）、祝宝富房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院（2019）内0703民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人关志强、被上诉人世兴公司的委托诉讼代理人冀绿云、被上诉人祝宝富的委托诉讼代理人祝宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关志强上诉请求：1.撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院（2019）内0703民初979号民事判决；2.改判支持关志强的一审诉讼请求；3.一、二审案件受理费由世兴公司、祝宝富承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定关志强是在案外人吕某处购买的抵账房屋，并与祝宝富签订《房屋买卖协议》，该协议并不是与世兴公司签订的房屋买卖合同，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为审理商品房买卖合同纠纷案件制定的解释，该案中关志强根据该解释第二条的规定，要求确认与祝宝富签订的房屋买卖协议无效及根据第九条的规定，要求世兴公司、祝宝富承担返还房款及利息、赔偿损失等违约责任，于法无据，不予支持，驳回关志强的诉讼请求错误。1.呼伦贝尔市中级人民法院作出的（2017）内07民终1619号民事判决中已经认定涉案房屋虽然是抵账给案外人吕某，由吕某与关志强联系买卖事宜，但关志强要求在开发商处购买，因此祝宝富与关志强签订了《房屋买卖协议》，祝宝富挂靠在世兴公司名下，以世兴公司名义开发建设案涉小区并对外销售，虽然《房屋买卖协议》没有加盖世兴公司公章，但祝宝富有权出卖其开发的房屋，《房屋买卖协议》没有违反法律规定，同时查明世兴公司、祝宝富截至呼伦贝尔市中级人民法院审理（2017）内07民终1619号房屋买卖合同纠纷二审期间尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，从而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定祝宝富与关志强签订的《房屋买卖协议》无效，因此关志强要求给付逾期办理产权证违约金的主张不能成立，对于因《房屋买卖协议》无效造成的法律后果，可另行主张权利，从而驳回了关志强的诉讼请求。现（2017）内07民终1619号民事判决已经生效，关志强也是依据该判决提起的本案一审诉讼。一审法院却认为案涉《房屋买卖协议》并不是关志强与世兴公司签订的，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，与已经生效的判决认定的法律事实相悖。2.虽然是案外人吕某联系的关志强出售涉案房屋，但关志强不同意在吕某手中购买房屋，经过三方协商，一致同意在祝宝富处购买，由关志强与祝宝富签订买卖合同，祝宝富出具了收据，在合同和收据中均加盖了该小区的收费专用章，证明案涉房屋出卖人就是祝宝富。审理中查明，祝宝富挂靠在世兴公司名下，对外以世兴公司名义开发建设并出售案涉房屋，如果不是以世兴公司名义开发建设并出售房屋，关志强也不会与其签订合同。所以世兴公司就是本案的当事人，应当对祝宝富出售房屋的行为承担责任。3.满洲里市人民法院审理的（2011）满民初字第580号民事案件和呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院审理的（2018）内0703民初442号民事案件，同样涉及扎赉诺尔区百合花园小区房屋的纠纷，基本案情与本案极其相似，最后均适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，判决支持了购房人的诉讼请求，由世兴公司、祝宝富承担责任。其中满洲里市人民法院审理的（2011）满民初字第580号民事案件中，因祝宝富将已经出售的房屋又出售给他人并办理了产权证，承担了赔偿已付购房款一倍的损失。现上述两份判决均是一审法院作出，且均早已生效，本案却作出截然不同、相互矛盾的判决，认定事实及适用法律错误。综上所述，一审判决侵害了关志强的合法权益，恳请二审法院正确适用法律，作出公正判决。世兴公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院依法驳回关志强上诉请求。案涉房屋系关志强从案外人吕某处购买，世兴公司与关志强并未建立商品房买卖合同关系，世兴公司也从未收到过购房款，关志强在一审诉讼中并未将案外人吕某列为被告，案件的基本事实并没有查清，关志强没有向世兴公司主张房款退还相关权利，也不能直接就本案的其他事实向世兴公司主张权利。关志强应将房屋退还给吕某并向吕某主张返还购房款，然后吕某向祝宝富主张权利。2020年，根据呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民政府成立的处理房地产项目遗留问题工作组的工作安排，案涉房屋已经具备办理房屋权属登记的条件。祝宝富辩称，案外人吕某负责呼伦贝尔市扎赉诺尔区百合花园小区所在地的拆迁工作，因拆迁所产生的相关费用，祝宝富用房屋和车库抵顶给吕某。案涉房屋和车库买卖是关志强与吕某之间形成的买卖事实，与祝宝富无关。祝宝富不应该承担返还购房款和赔偿利息等责任。关志强向一审法院起诉请求：1.判令关志强与世兴公司、祝宝富于2010年11月3日签订的《房屋买卖协议》无效；2.世兴公司、祝宝富返还关志强购房款200000元及利息100611.80元（自2010年11月3日至2019年6月30日）；3.世兴公司、祝宝富给付关志强购房款200000元的利息（自2019年7月1日至实际返还购房款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.世兴公司、祝宝富赔偿关志强损失85100.80元；5.世兴公司、祝宝富承担给付关志强20万元的赔偿责任；6.世兴公司、祝宝富赔偿关志强案件受理费5058元及公告费520元，以上共计591290.60元；7.案件受理费由世兴公司、祝宝富承担。一审法院认定事实：2010年，祝宝富挂靠在世兴公司名下开发建设百合花园小区，祝宝富将3号楼2单元202室以及31号车库抵账给案外人吕某，后吕某将此房屋及车库转卖给关志强，经三方协商后，以祝宝富的名义将该房屋及车库卖给关志强，关志强与祝宝富于2010年11月3日签订了《房屋买卖协议》，约定房屋面积为95.54平方米，每平方米1850元，车库面积为27.09平方米，每平方米3300元,关志强于协议签订之日交付祝宝富200000元，余款于领取房产证后10日内交清，2011年7月31日前交付楼房及车库，交付楼房6个月后交付房产证。协议签订后，关志强即交付了200000元购房款。2014年6月16日，关志强向祝宝龙交付了该房屋的水、电、有线、车库等费用。协议签订后，车库及楼房始终未能办理产权证。关志强于2016年8月25日向满洲里市人民法院提起诉讼，要求世兴公司给付其逾期办理房屋产权证书违约金，满洲里市人民法院判决：一、世兴公司给付关志强逾期办理房屋产权证书违约金81433.05元；二、世兴公司给付关志强自2016年7月1日起至判决生效时止的逾期办理房屋产权证书违约金，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算。世兴公司不服上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，中院审理后作出判决：一、撤销内蒙古自治区满洲里市人民法院(2016)内0781民初1284号民事判决；二、驳回关志强的诉讼请求。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业(出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人、买受人支付价款的合同。本案中关志强是在案外人处购买的抵账房屋，并与祝宝富签订《房屋买卖协议》，该协议并不是商品房买卖合同。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为审理商品房买卖合同纠纷案件制定的解释，而关志强根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，要求确认与祝宝富签订的房屋买卖协议无效及根据第九条的规定，要求世兴公司、祝宝富承担返还房款及利息、赔偿各种损失等违约责任，于法无据，不予支持。判决：驳回关志强的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关志强提交了内蒙古自治区满洲里市人民法院（2011）满民初字第580号民事判决书、内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院（2018）内0703民初442号民事判决书，欲证实该两份生效判决认定祝宝富挂靠世兴公司开发建设扎赉诺尔区百合花园小区，并对外出售房屋。本案与该两份判决所涉案件事实基本相同，应当同案同判。世兴公司质证认为，对该两份判决的真实性、合法性无异议，但对证明目的不认可。该两份判决所涉案件中的房屋是购房人直接从祝宝富手中购买，本案是关志强从案外人吕某处购买，案件事实不同，一审判决未将吕某列为被告，违反合同相对性的原则。祝宝富质证意见与世兴公司一致。本院对该两份判决认定的祝宝富挂靠世兴公司开发建设呼伦贝尔市扎赉诺尔区百合花园小区事实予以采信。世兴公司提交了证据一，呼伦贝尔市扎赉诺尔区百合花园小区3号楼二单元402号房屋不动产权证，欲证实呼伦贝尔市扎赉诺尔区百合花园小区3号楼已经在陆续办理权属登记，关志强交齐全部房款和相关税费，也具备办理权属登记的条件。关志强对证据一的真实性不认可，因该不动产权证系复印件，无法与原件核对。祝宝富对证据一无异议。世兴公司提交了证据二，祝宝富与案外人吕某于2010年9月30日签订的《补充协议》，欲证实关志强是从案外人吕某处购买的案涉房屋和车库，吕某是额尔古纳市立强拆迁公司的负责人，案涉房屋和车库是以抵顶拆迁费用的方式抵给吕某。关志强认为证据二是复印件，对真实性不认可，但对证明目的认可。祝宝富对证据二无异议。世兴公司提交的证据一、证据二均为复印件，无法与原件核对，本院不予采信。本院对关志强在一审期间提交的证据的真实性予以确认。本院二审查明：2010年11月3日，关志强（合同乙方）因购买呼伦贝尔市扎赉诺尔区百合花园小区3号楼二单元202号房屋和31号车库事宜与世兴公司（百合花园）小区（合同载明的甲方）签订了《房屋买卖协议》，2016年，因该房屋和车库逾期办证违约问题，关志强向满洲里市人民法院起诉，要求世兴公司给付逾期办证违约金。满洲里市人民法院于2017年5月18日作出（2016）内0781民初1284号民事判决，支持关志强的起诉请求。世兴公司不服上诉至本院，本院于2018年3月12日作出（2017）内07民终1619号民事判决认定：“2008年起，祝宝富挂靠世兴公司开发建设扎赉诺尔区新开街北侧、育红路东、建设路西扎区百合花园1-5号楼项目，建设规模25955.12平方米。上述项目于2010年11月11日取得建设规划许可证。2013年7月满洲里市扎赉诺尔区发展和改革委员会批准《关于扎赉诺尔区百合花园3号、5号楼工程可行性研究报告》。2010年11月3日，关志强购买了世兴公司抵顶给吕某的百合花园车库。由关志强和百合花园项目负责人祝宝富协商后签订了《房屋买卖协议》，约定：房屋面积95.54平方米，每平方米1850元；车库27.09平方米，每平方米3300元；关志强于协议签订之日交付被告200000元，余款于领取产权证后10日内交清；2011年7月31日前交付楼房及车库；交付楼房6个月后交付产权证。协议签订后，关志强即交付200000元房款。案涉楼房及车库至今未办理产权证。世兴公司及祝宝富截至二审期间尚未取得满洲里市扎赉诺尔区百合花园小区3号楼的商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效的规定，尽管祝宝富与关志强之间签订的《房屋买卖协议》有具体的房号、价款和交付时间，完全具备商品房买卖合同的主要内容，但因该合同是祝宝富在尚未取得商品房预售许可证明的情况下与关志强签订，且在二审诉讼期间涉案的楼房仍未取得商品房预售许可证明。另外，从一审法院调取的涉案楼房建设档案可以看出涉案楼房还缺少《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》和《建筑工程施工许可证》等手续，“五证”不全，亦属于不能办理产权登记的情形。虽然关志强对涉案房屋进行了装修并居住三年，但为了保护购房者的合法权益，根据上述法律规定，祝宝富与关志强签订的《房屋买卖协议》应当无效。因此关志强要求世兴公司按照合同约定给其办理产权证并给付逾期违约金的主张不能成立，对于因《房屋买卖协议》无效造成的法律后果，双方可另行主张权利。判决：一、撤销内蒙古自治区满洲里市人民法院（2016）内0781民初1284号民事判决；二、驳回关志强的诉讼请求。一、二审案件受理费5058元，由关志强负担；公告费260元，由祝宝富负担”。本院作出的（2017）内07民终1619号民事判决现已发生法律效力。另查明，呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院审理的（2018）内0703民初441号关志强诉世兴公司、祝宝富房屋买卖合同纠纷一案中，法院委托呼伦贝尔市华信资产评估事务所对关志强购买的呼伦贝尔市扎赉诺尔区百合花园小区3号楼2单元202室室内所有装修及热水器的价值和31号车库的车库门及重打地面和打二层的价值进行评估作价。呼伦贝尔华信资产评估事务所于2018年12月20日出具华信资评字（2018）第102号《资产评估报告》，评估价值为85101元。本院认为，本案的争议焦点为：世兴公司、祝宝富是否应当承担返还购房款并给付利息、赔偿损失、赔偿案件受理费和公告费的责任。如应承担，责任如何认定。本院作出的（2017）内07民终1619号民事判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，已经认定案涉《房屋买卖协议》无效。关志强、世兴公司、祝宝富对该判决并未提出异议，亦无相反证据足以反驳该判决认定的事实，故对于关志强提出的确认案涉《房屋买卖协议》无效的主张应予支持。关于返还200000元购房款问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，祝宝富将案涉房屋及车库抵顶给吕某后，关志强向吕某交付了200000元购房款，并与祝宝富签订了《房屋买卖协议》。祝宝富通过冲抵债务的方式将案涉房屋及车库出售给关志强，不能因此免除其因合同无效应承担返还购房款的责任，祝宝富应返还关志强购房款200000元。关于给付200000元购房款利息的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”、《城市商品房预售管理办法》第九条：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号”的规定，祝宝富明知无法向关志强出示案涉房屋和车库的预售许可证明，却未明确告知，故意隐瞒，仍与关志强签订《房屋买卖协议》，导致合同被认定无效，因此祝宝富应当返还200000元购房款的利息。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条的规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。案涉《房屋买卖协议》自2010年11月3日签订时即无效，祝宝富应当自2010年11月3日起支付200000元购房款的利息。利息应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2010年11月3日至2019年6月30日期间的利息数额计算如下：2010年11月3日至2010年12月25日期间的利息为1807.89元（200000元×6.14%÷360天×53天）。2010年12月26日至2011年2月8日期间的利息为1600元（200000元×6.4%÷360天×45天）。2011年2月9日至2011年4月5日期间的利息为2053.33元（200000元×6.6%÷360天×56天）。2011年4月6日至2011年7月6日期间的利息为3475.56元（200000元×6.8%÷360天×92天）。2011年7月7日至2012年6月7日期间的利息为13199.17元（200000元×7.05%÷360天×337天）。2012年6月8日至2012年7月5日期间的利息为1057.78元（200000元×6.8%÷360天×28天）。2012年7月6日至2014年11月21日期间的利息为31621.94元（200000元×6.55%÷360天×869天）。2014年11月22日至2015年2月28日期间的利息为3382.5元（200000元×6.15%÷360天×99天）。2015年3月1日至2015年5月10日期间的利息为2327.22元（200000元×5.9%÷360天×71天）。2015年5月11日至2015年6月27日期间的利息为1506.67元（200000元×5.65%÷360天×48天）。2015年6月28日至2015年8月25日期间的利息为1770元（200000元×5.4%÷360天×59天）。2015年8月26日至2015年10月23日期间的利息为1688.06元（200000元×5.15%÷360天×59天）。2015年10月24日至2019年6月30日期间的利息为36641.11元（200000元×4.9%÷360天×1346天）。以上利息数额合计102131.23元，关志强起诉请求给付200000元购房款自2010年11月3日至2019年6月30日期间的利息100611.80元，符合法律规定，对100611.80元利息数额应予支持。关志强请求按中国人民银行同期贷款利率给付200000元购房款自2019年7月1日至实际返还购房款之日止的利息，本院认为，祝宝富应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率给付关志强200000元购房款自2019年7月1日至2019年8月19日的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付关志强200000元购房款自2019年8月20日起至200000元购房款实际返还之日止的利息。关于关志强主张的85100.80元装修损失问题。因案涉《房屋买卖协议》无效，关志强应当将房屋和车库返还祝宝富，关志强对房屋和车库的装修是其因合同无效导致的实际损失，且该损失有扎赉诺尔区人民法院在另案中委托呼伦贝尔华信资产评估事务所出具的华信资评字（2018）第102号《资产评估报告》予以佐证，应予支持。关于关志强主张200000元赔偿款的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项的规定，祝宝富虽故意隐瞒案涉房屋、车库未取得预售许可证明的事实，但关志强作为买受人，明知所购房屋系顶账房，购买该房屋可能存在一定风险，其未对房屋是否取得预售许可证明等事项进行充分的了解，未尽到审慎的注意义务，具有一定的过错。结合双方的过错程度，考虑关志强自合同无效后实际使用该房屋和车库多年的情形，本院酌定祝宝富应承担给付已付购房款70%的赔偿责任即140000元（200000元×70%）。关于关志强主张的案件受理费5058元及公告费520元，本院认为，案件受理费属于诉讼费用，公告费属于送达费用，均不是合同无效所必然产生的直接损失，且本院作出的（2017）内07民终1619号民事判决书已明确载明案件受理费5058元由关志强负担，公告费260元由祝宝富负担，生效判决对该两笔费用已作出处理，故对该主张本院不予支持。关于世兴公司是否应当承担责任问题，根据利益均衡原则，祝宝富挂靠世兴公司开发建设案涉小区，挂靠方祝宝富作为实际开发建设主体应对其处分行为承担相应法律后果，被挂靠方世兴公司允许他人借用其资质，应对祝宝富基于挂靠关系而产生的债务，承担连带清偿责任。综上所述，关志强的上诉请求成立，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院（2019）内0703民初979号民事判决。二、确认关志强与祝宝富于2010年11月3日签订的《房屋买卖协议》无效。三、祝宝富于本判决生效之日起十五日内返还关志强200000元购房款。四、祝宝富于本判决生效之日起十五日内给付关志强200000元购房款自2011年11月3日起至2019年6月30日止的利息100611.80元；按中国人民银行发布的同期同类贷款利率给付关志强200000元购房款自2019年7月1日至2019年8月19日的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付关志强200000元购房款自2019年8月20日起至200000元购房款实际返还之日止的利息。五、祝宝富于本判决生效之日起十五日内赔偿关志强因装修产生的经济损失85100.80元；六、祝宝富于本判决生效之日起十五日内赔偿关志强损失140000元；七、满洲里市世兴房地产开发有限责任公司对以上三至六项承担连带责任；八、驳回关志强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9713元，由上诉人关志强负担1077元，由被上诉人祝宝富、满洲里市世兴房地产开发有限责任公司负担8636元。二审案件受理费9713元，由上诉人关志强负担1077元，由被上诉人祝宝富、满洲里市世兴房地产开发有限责任公司负担8636元。本判决为终审判决。审判长 刘 佳审判员 王宝珍审判员 蒋忠顺 二〇二〇年九月二十四日书记员 韩清旭附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。六、《城市商品房预售管理办法》第九条：开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。