河北省深泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0128民初765号 原告（反诉被告）：赵小月，女，1993年4月10日出生，汉族，住深泽县。 委托诉讼代理人：刘占峰，石家庄市深泽亮剑法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：石家庄文昌房地产开发有限公司，住所地深泽县文昌街。 法定代表人：杜彦军，总经理。 委托诉讼代理人：刘文浩，河北诚基律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵小月（以下简称原告）与被告（反诉原告）石家庄文昌房地产开发有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵小月及其委托诉讼代理人刘占峰、被告文昌公司的委托诉讼代理人刘文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵小月向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告市场培育期1-3年商铺租金48,031.9元；2、判令被告给付原告2018年11月1日起至2020年7月七个季度商铺租金28,018.62元，并继续履行支付租金义务。事实和理由：2015年3月19日，原、被告签订《益佳悦城市广场市场培育协议书》（以下简称《市场培育协议书》），约定2015年10月31日起至2021年10月1日止为市场培育期，共六年，1-3年租金购商铺时一次性返还，4-6年租金不低于购房总价177,896元的9%，按年计算，按季度平均返还，现原告打算一次性将购商铺的款结清，被告却不按约定给付商铺租金。 被告辩称：1、原告始终没有取得益佳悦城市广场B-2005商铺的所有权及合法使用权，被告与石家庄海坤房地产开发有限公司（以下简称海坤公司）对于益佳悦城市广场项目是合作方关系，被告承担该项目的前期开发、预售等工作，最终项目审批及相关手续的办理是由海坤公司完成，本案原告购买的B-2005商铺系由被告完成预售工作，由海坤公司完成最终的备案手续及相关证件办理，而原告自始至终未能按照相关合同支付全部购房款，其中第二批67,000元已拖欠长达六年之久，本案原、被告预达成调解，同时海坤公司已经做好起诉原告解除购房合同的准备。2、由于原告未支付购房款，被告未按照《市场培育协议》的约定向原告支付返租租金是合理抗辩行为。3、被告提交了《商铺认购协议》，《商铺认购协议》与《市场培育协议》是主从合同关系，《市场培育协议》的生效及履行需以《商铺认购协议》的履行完成为前提，因此原告诉求租金的诉讼请求没有事实和法律依据，也不符合一般生活及交易习惯。 被告向本院提出反诉请求：1、依法解除原、被告签订的《商铺认购协议》《市场培育协议书》；2、反诉费由原告承担。事实与理由：2015年3月19日，原、被告签订《商铺认购协议》《市场培育协议书》，约定原告购买益佳悦城市广场名品商城B-2005商铺，购房款177,896元，优惠价格135,201元，至今原告只支付了首期68,201元，剩余67,000元银行按揭款被告未收到，经被告多次催告，原告始终置之不理，原告无故拒不办理银行贷款，致使被告合同目的无法实现。原告逾期付款六年之久，在原告未全额付款的情况下仍起诉要求按《市场培育协议》返租，原告的做法不符合合同约定，而且严重违反公平原则。 原告赵小月辩称：被告提起的反诉，与本诉不是一个法律关系，签订《商铺认购协议》仅仅是一个意向，后被告不能提供商品房五证，没有出售商品房的资格，因此《商铺认购协议》是一个无效的协议，也是由于被告的原因没有履行的协议，而原告是向海坤公司购得了该商铺，因此《市场培育协议》是一个合法有效的协议，建议驳回被告的反诉。 本院经审理认定事实如下：2015年3月19日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《市场培育协议书》，约定：一、乙方同意将所购买的甲方益佳悦城市广场名品商城B-2005号商铺交由甲方进行统一招商组市，该商铺建筑面积为30.05平方米，单价5,920元/㎡，购房款为177,896元整。二、甲乙双方协商自2015年10月31日起至2021年10月1日止，为市场培育期，共六年，1-3年租金购铺时一次性返还，4-6年租金分期支付返还。三、市场培育期间：1、一次性优惠：甲方给乙方按购房款一次性优惠24%，优惠金额为42,695元，优惠后实付购房款135,201元。2、4-6年租金根据市场行情确定，但不低于购房款的9%，租金按年计算，按季度平均返还，乙方在每季度第一个月1-10日，凭有效证件（身份证、购铺合同及返祖协议）到公司财务部领取租金，在规定期限内未领取租金的自动顺延至下一季度领取，滞留租金不计利息。八、在本协议的有效期内，甲乙双方应认真履行协议规定的责任和义务，任何一方违约，须承担给对方造成的一切损失，在对方无违约的情况下，任何一方不得单方提前解除本协议。 2015年3月19日，原告作为乙方（买受人）与被告作为甲方（出卖人）签订《商铺认购协议》，约定：第一条乙方所购商铺基本情况，乙方购买益佳悦城市广场名品商城项目第B-2005号商铺，该房屋的用途为商业，该房屋建筑面积为30.05㎡。第二条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商铺成交单价为每平方米4,499.2元，总金额为135,201元。第三条付款方式计期限：乙方所购商铺采用第二种支付方式付款，即银行按揭贷款，乙方在签订本协议书同时向甲方交纳购房款68,201元，余款67,000元办理银行按揭。第五条交付期限，甲方应在2015年10月31日前将房商铺交付乙方。 2015年9月21日，原告作为买受人与海坤公司作为出卖人签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，约定第一条：1、出卖人以出让方式取得坐落于深泽县的建设用地使用权，土地用途为商业。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为深泽县益佳悦城市广场名品商城。第二条、预售依据，买受人购房的商品房已由深泽县房地产管理所批准预售，预售许可证号为2015005。第三条、商品房的规划用途为商业，买受人购买的商品房坐落于深泽县，其预测建筑面积为30.05平方米。第六条、计价方式与价款，出卖人与买受人按照建筑面积计算，该商品房的单价为每平方米4499.2元，总价款为135201元。第七条、付款方式及期限，买受人采取商业贷款方式支付，应当于2015年9月21日前支付首期房价款68201元，占全部房价款的50%，余款67000元向银行申请贷款支付。第十一条、交付时间和手续：出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。 2015年3月19日收据及转账凭证显示，原告交付海坤公司首付款共计68,201元。 上述事实有相关书证及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订《益佳悦城市广场市场培育协议书》，内容未违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，原、被告应依协议的约定全面履行各自的义务。依据协议，原告购买的商铺总价款为177,896元，在市场培育期内，被告给予原告按购房款一次性优惠24%，优惠金额为42,695元，优惠后实付购房款135,201元，第1年至第3年的租金购买商铺时一次性返还，即上述购买商铺优惠的金额为1至3年的租金，故对原告要求被告支付第1年至第3年租金的诉讼请求，本院不予支持。依据上述协议，第4年至第6年的租金根据市场行情确定，但不低于购房款的9%，按照购房款177,896元的9%计算，被告应支付原告2018年11月1日至2020年7月1日租金28,018.62元，被告应依上述协议的约定继续履行支付租金的义务，故对原告要求被告支付2018年11月1日至2020年7月1日租金及继续履行支付租金的义务的诉讼请求，本院予以支持。 被告在未取得商铺预售许可证的情况下与原告签订《商铺认购协议》，后海坤公司取得了商铺的预售许可证，原告与海坤公司签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，系原告与海坤公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。原告交付海坤公司首期购房款后，海坤公司为原告办理了商铺的预售登记，原告与被告签订的《商铺认购协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效的协议，被告未取得商铺的预售许可，故对被告要求解除与被告签订《商铺认购协议》的诉讼请求，本院不予支持。依据《益佳悦城市广场市场培育协议书》第八条的约定，原告无违约的情况，被告不得提前解除协议，故对被告要求解除与原告签订《益佳悦城市广场市场培育协议书》的诉讼请求，本院不予支持。 基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告石家庄文昌房地产开发有限公司于本判决书生效之日起10日内支付原告赵小月2018年11月1日至2020年7月1日租金28,018.62元并继续履行支付租金的义务（年租金按照购房总价款177,896元的9%计算）； 二、驳回原告赵小月的其他诉讼请求； 三、驳回被告石家庄文昌房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取851元，原告赵小月负担538元，被告石家庄文昌房地产开发有限公司负担313元；反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告石家庄文昌房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或者邮寄到本院诉讼服务中心（地址：河北省深泽县，邮编：052560，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行），逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李文妙 二〇二〇年九月十七日 书记员  冯 月 ——