河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1449号原告：刘青，女，汉族，1989年11月1日出生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：韩校玲，河南洛太律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘蒙琳，河南洛太律师事务所律师，一般授权。被告：洛阳海德智能科技有限公司，统一社会信用代码：91410300567270618R，住所地：洛阳市涧**高新九都西路******。法定代表人：梁娜娜，总经理。委托诉讼代理人：李莉云，河南智明律师事务所律师，特别授权。被告：河南新恒顺地产有限公司，住所地：洛阳市，住所地：洛阳市高新技术产业开发区九都西路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李雪玲，总经理。委托诉讼代理人：李莉云，河南智明律师事务所律师，特别授权。原告刘青诉被告洛阳海德智能科技有限公司（以下简称海德公司）、河南新恒顺地产有限公司（以下简称新恒顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘青的委托诉讼代理人韩校玲、刘蒙琳，被告海德公司、新恒顺公司的委托诉讼代理人李莉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告刘青与被告洛阳海德智能科技有限公司、河南新恒顺地产有限公司签订《员工内部房定购协议》无效。二、请求判令被告洛阳海德智能科技有限公司反还原告刘青购房款228797元及利息（利息按中国人民银行发布的同期银行贷款利率自2018年4月25日计算至债务偿还之日止）。三、请求判令被告洛阳海德智能科技有限公司乡原告金艳青支付赔偿金228797元。四、请求判令洛阳河南新恒顺地产有限公司对上述款项承担连带清偿责任。五、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2018年原告和二被告签订《员工内部房定购协议》，认购被告开发的位于高新区卓飞路与丰华路交汇处的自贸区1号公寓13-05-02号房产一套，并按照被告的要求在2018年4月25日一次性付清了房款228797元。合同签订后被告告知原告房产预售证很快办理下来，让原告回去等通知签订购房合同。看着房子一点点加高，原告满怀期待。直到2019年因为该房不断被人投诉，原告才从房管局得知被告开发的自贸1号用地性质为工业用地，规划用途为标准厂房和车库，因为土地违法，根本不能办理商品房预售许可证，更不能销售。2020年5月24日《百姓问政》节目中，房管局的领导更是明确表态，该房屋不可能取得预售资格。原告此时才发现上当受骗，而在该过程中原告更是了解到被告收取了原告的购房款之后，将在建工程也已经进行了抵押。被告作为开发商对原告隐瞒了一切不利信息，诱导原告在不明真相的情况下和其签订订购协议并全款支付了购房款，二被告隐瞒真实情况售房的行为已经构成了欺诈，导致《员工内部定购协议》无效，二被告依法应当承担退还房款及利息，并赔偿原告损失的责任。被告海德公司辩称，一、海德公司与原告签订的员工内部房定购协议，是在未取得商品房预售证的情况下签订的，因客观原因，被告至今也未能取得商品房预售证。依据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合同应当认定无效，因此该员工内部房定购协议属于无效合同。二、原告要求被告支付利息及赔偿金没有任何法律依据。该商品房属于员工内部定购协议，既未对利息及赔偿损失做出任何约定，也没有任何补充协议约定在该协议无效的时候可以支付利息及赔偿损失。被告愿意返还原告的购房款，但因为目前公司经营困难，公司涉诉较多，名下没有任何资产。经过信访办多次协调，被告与多个业主已经达成意向，分期退还已缴纳的款项，业主也向被告出具了承诺书，不再追究任何责任。望法院综合考虑案件事实及被告实际状况，依法裁判。被告新恒顺公司辩称，一、原告与被告签订的员工内部房定购协议应为无效合同。原告与海德公司签订的员工内部房定购协议，是在未取得商品房预售证的情况下签订的，后因客观原因海德公司至今未能取得商品房预售证，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应认定无效，因此该定购协议属于无效合同。二、员工内部房定购协议无效，即便认定被告新恒顺公司存在过错也不应要求被告对全部债务承担连带责任。依据我国最高人民法院关于适用担保法若干问题解释第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效担保人无过错的，担保人不承担民事责任。担保人有过错的担保人承担民事责任部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。因此本案订购协议无效并非是被告过错造成，即便认定被告新恒顺公司在本案中存在过错，依据该担保法解释规定，新恒顺公司承担的民事责任也不应超过该债务的1/3。原告刘青向法庭提交证据如下：第一组证据：员工内部房定购协议一份、收据两张、刷卡支付单三张，证明方向为：一、2008年4月，原告刘青与被告海德公司签订了员工内部房订购协议一份，协议约定原告刘青选择一次性付款方式，认购房源13层502室，暂定面积46.20平方米，单价4951.77元每平方米。协议签订之日起3日内付清全部房款，其中新恒顺公司在担保方盖章对该协议承担保证责任。二、协议签订后，刘青于2018年4月25日向海德公司支付了10000元定金和218797元剩余房款，共计228797元，已经履行了协议约定的付款义务。三、被告将该套房产以公寓的性质卖给了原告。在签订认购协议时，被告刻意隐瞒了房屋所在土地的性质，隐瞒了不能办理预售证和房产证的事实，诱使原告作出错误的意思表示，以全款的方式支付了购房款。现因被告所建房屋土地性质的问题，被告不能依约履行合同义务，无法向原告提供房屋，应承担相应的赔偿责任。第二组证据：洛阳市不动产登记中心不动产权登记记载表1份，2019年1月11日大河报网络截图1份，2019年5月24日百姓呼声网络截图1份，2019年7月11日领导留言板网络截图1份。证明方向：一、原告购买被告出让的公寓土地用途为工业用地，并非商住用地。根据法律规定，被告出让的房产，因为土地性质根本不具备销售的条件，但是被告在和原告签订认购协议时却故意隐瞒事实对该房产进行出售，导致原告在不知情的情况下作出错误的判断和去签订认购协议并全额支付房款。被告的行为已经构成欺诈，依法应当退还房款并承担原告的损失。二、被告和原告签订认购协议后收取原告全额房款，之后又将该房抵押给了洛阳农村商业银行股份有限公司涧西支行。因为被告的欺诈行为导致原告签订房屋认购协议的目的不能实现，被告依法应当返还原告购房款及利息，并承担不超过购房款一倍的赔偿责任。被告对原告提交的证据质证意见如下：一、对订购协议的真实性没有异议，但该员工内部房定购协议的购买方基本为该公司员工或者员工的亲属，因此对于该房屋出售时没有预售许可证的情况，被告并未刻意隐瞒，也根本不可能会隐瞒。因此并未对原告构成欺诈，并且被告积极去办理该房屋预售许可证，但是因为客观原因没有办下来，因此原告要求被告按照欺诈承担相应的赔偿责任及利息没有依据。二、被告海德公司并非是该房屋的开发商，其与原告签订的员工内部房定购协议也并非是商品房预售合同。原告要求按照商品房预售合同的规定，承担不超过购房款一倍的赔偿责任，没有任何的依据。被告向法庭提交退房承诺书一份，证明原告在2020年4月7日向被告出具退房承诺书，承诺自退房之日起，不再向政府有关部门进行投诉，并且不再向被告主张其他请求。如有违约，愿承担由此引发的所有责任。原告对被告提交的证据质证意见如下：对退房承诺书的真实性没有异议，对证明方向有异议。该证据仅能证明原告曾向被告申请过退房，但该证据是要求原告放弃诉讼权利且被告至今没有办理退房手续，因此并不影响原告向被告主张退房费用利息以及赔偿金。根据原、被告诉辩称以及双方的举证质证，本院确认本案事实如下：2018年4月，原告刘青作为购买方，被告海德公司作为出售方，被告新恒顺公司作为担保方，三方签订《员工内部房定购协议》。原告认购被告海德公司开发的位于洛阳××新区××路与××路交汇处××自××区××公寓××号房××套（暂定面积46.20平方米，单价4951.77元每平方米），并于2018年4月25日付清了全部购房款，其中购房定金10000元、购房款218797元，共计228797元。《员工内部房定购协议》第四条约定：被告海德公司承诺依据相关文件，积极办理产权分割，并转让过户到客户名下。若在五年内不能依据上述条件办理产权分割并转让过户到客户名下，原告可以书面提出退房。若原告提出书面退房申请，海德公司应按原告所付款额的120%退还房款。由于被告开发的自贸1号用地性质为工业用地，规划用途为标准厂房和车库，因为土地性质问题，不能办理商品房预售许可证并进行销售。原告认为被告作为开发商隐瞒了信息，诱导其在不明真相的情况下和其签订订购协议并全款支付了购房款，二被告隐瞒真实情况售房的行为构成了欺诈，导致《员工内部定购协议》无效，遂诉诸法院要求二被告承担退还房款及利息并赔偿原告损失的责任。本院认为，被告开发的自贸1号用地性质为工业用地，规划用途为标准厂房和车库，故被告进行商品房建设属于违法建设，原被告签订的《员工内部房定购协议》由于违反行政法规，应为无效合同。原被告对合同的签订均有过错，但主要过错责任在于被告方。原告请求确认双方签订的《员工内部房定购协议》无效和请求被告海德公司返还购房款予以支持。本院对原告要求赔偿损失部分予以公平合理支持，确定被告赔偿给原告利息，即以被告未返还款项228797元为基数，自合同签订之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日。被告河南新恒顺地产有限公司作为担保方，由于主合同无效导致担保合同无效的原因，作为过错方应对被告洛阳海德智能科技有限公司上述的义务承担民事连带清偿责任，但依法不应超过债务人不能清偿部分的1/3。被告河南新恒顺地产有限公司在承担连带清偿责任后，可依法向被告洛阳海德智能科技有限公司进行追偿。原告其他诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、确认原告刘青与被告洛阳海德智能科技有限公司和河南新恒顺地产有限公司签订的《员工内部房订购协议》无效；二、被告洛阳海德智能科技有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告刘青购房款228797元，并支付利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年4月25日起计算至实际履行之日止）；三、被告河南新恒顺地产有限公司对被告洛阳海德智能科技有限公司的上述应付款项不能清偿部分的1/3承担连带清偿责任，在其承担连带责任后，可依法向洛阳海德智能科技有限公司进行追偿；四、驳回原告刘青的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4082元，由被告洛阳海德智能科技有限公司、河南新恒顺地产有限公司负担2282元，由原告刘青负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨超锋二〇二〇年九月三十日书记员  程静静