山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初10060号原告:山东彩通物业管理有限公司，统一社会信用代码：913708117618828450，驻济宁市太白中路29-1。法定代表人：赵荣华，经理。委托诉讼代理人：张士勇，济宁任城明政法律服务所法律工作者。被告：陈振国，男,1962年11月27日出生，汉族，住济宁太白湖新区。原告山东彩通物业管理有限公司（以下简称山东彩通物业）与被告陈振国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东彩通物业的委托诉讼代理人张士勇到庭参加诉讼，被告陈振国经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东彩通物业向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告给付欠款639元，并承担违约责任（自2019年11月1日起至实际付清之日止，按日千分之三计算违约金）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：我公司通过政府采购形式中标了“济宁北湖度假区许庄街道西石佛村”的回迁住宅小区的物业管理项目。依据成交通知书要求，于2018年8月1日与济宁北湖度假区许庄街道西石佛村民委员会签订了《济宁北湖度假区许庄街道西石佛村社区物业服务项目合同书》，服务面积17万平方米，即京杭佳苑E区高层住宅小区。合同约定物业管理费为每年1795200.00元，每建筑平方米每月0.88元，其中村集体承担0.75元，小区居民或物业使用人承担0.13元，（并在西石佛村务公开栏给予了公告）业主物业费用由乙方(即原告）自行收取，村委会不负责帮乙方收取。并约定了业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，应按每日应交千分之三支付违约金。被告被拆迁安置在原告物业服务小区内共有房屋三套，住房面积共计328.19平方米（其中E区9号楼2单元602室125.4平方米、9号楼3单元802室78.68平方米、E区1号楼1单元3203室124.11平方米），应依照合同约定按每建筑平方米每月0.13元交纳物业管理费，但被告自2018年8月1日起至2019年10月31日止，共计15个月，累计拖欠物业管理费639元，虽经原告多次催要，被告拖欠至今未付。为保障原告的合法权益不受侵害，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请法院支持原告的诉请。被告陈振国未做答辩及提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据作出如下认定：原告提交的《房屋拆迁安置协议书》，能够证明被告系京杭佳苑E区的业主，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定；原告提交的《成交通知书》、《北湖度假区许庄街道西石佛小区物业服务合同》，能够证明被告所在西石佛村委会与山东彩通物业签订物业服务合同，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；原告提交的《公告》以及《催收物业费通知书》的照片，能够证明被告拖欠原告物业服务费用的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈振国系京杭佳苑小区E区9号楼2单元602室、9号楼3单元802室、E区1号楼1单元3203室的业主，于2014年9月28日收房，三套房屋建筑面积分别为125.4平方米、78.68平方米和124.11平方米，合计328.19平方米。该房屋所在的京杭佳苑小区E区未成立业主委员会。2018年8月1日，济宁北湖度假区许庄街道西石佛村民委员会作为甲方，与作为乙方的原告签订了《北湖度假区许庄街道西石佛小区》，合同第三条约定：委托管理期限为13个月，自2018年8月1日起至2019年7月31日止，实际管理期限为自2018年8月1日起至2019年10月31日止，即15个月。第六条规定：（一）物业管理服务费1795200.00元/年，大写：壹佰柒拾玖万伍仟贰佰元。整，每平米单价为：0.88元/月·平方米；（二）……，其中村集体支付0.75元/月·平方米，小区居民或物业使用人承担0.13元/月·平方米，剩余物业费由乙方自行收取，村委会不负责帮乙方收取；小区居民或物业使用人自合同约定之日起，按年交纳物业费；业主或甲方的空闲房子，提供供水、供电或供气证明，按所收物业费的40%进行退费。第十二条规定：2、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或停车服务费的，应按每日应交额3‰德尔标准向乙方支付违约金。于2018年8月1日起，原告作为涉案小区的物业服务企业对涉案小区进行物业管理和服务，后与西石佛村民委员会签订物业服务合同，被告于2014年9月份对涉案商品房开始使用，在原告的物业服务范围之内，但未向原告交纳2018年8月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费640元（涉案房屋面积328.19平方米×0.13元/月×15个月）。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、被告是否应当承担向原告支付物业管理费的民事责任，原告主张的按每月0.13元每平方米支付物业费是否符合合同约定或法律规定？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告所在的京杭佳苑小区E区尚未成立业主委员会，西石佛村民委员会作为该小区的村民基层组织，该小区的行政事务依法由该村委会行使，其与原告签订的《北湖度假区许庄街道西石佛小区》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对作为业主的被告具有约束力。被告应当按照合同约定，向原告交纳物业管理服务费。合同约定物业管理服务费为每月每平方米建筑面积0.88元，其中村民委员会承担0.75元，业主承担0.13元，村民委员会承担的部分已经全部支付完毕。原告按照每月每平方米建筑面积0.13元的标准计算物业费，向被告主张权利，系对其权利的处分，符合当地的物业费收费标准的交易习惯不违反有关法律规定，本院予以认定。二、被告是否应当承担违约责任及涉案违约金约定是否符合法律规定的问题？《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。本案中，西石佛村民委员会与原告签订的《北湖度假区许庄街道西石佛小区》中对逾期交纳物业管理服务费约定了违约金，被告逾期未向原告交纳物业管理服务费，构成违约，依约应承担违约责任。综上所述，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院法院不予支持。本案中，涉案物业费经原告书面催交，被告无正当理由未交纳涉案物业费事实存在。原告要求被告支付物业管理服务费及违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但原告违约金要求过高，应予以调整，以所欠物业费的20%计算为宜，即128元。被陈振国经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈振国于本判决生效之日起三日内一次性支付原告山东彩通物业管理有限公司物业管理服务费640元及违约金128元，合计768元；二、驳回原告山东彩通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈振国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  崔宗民二〇二〇年九月二十五日书记员  冯 莹