广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17157号原告：帅苗，男，1984年9月23日出生，汉族，身份证住址湖北省京山县。委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。被告：彭根，男，1978年10月15日出生，汉族，身份证住址湖南省隆回县。委托诉讼代理人：罗惠榆，广东华穗律师事务所律师。原告帅苗与被告彭根租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告帅苗的委托诉讼代理人林燕凤、被告彭根的委托诉讼代理人罗惠榆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告帅苗向本院提起诉讼，诉讼请求：1.请求被告返还原告押金59600元、2019年12月租金21148.4元和利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告2019年8月签订《房屋租赁合同》，承租位于龙河西路××号的厂房。原告依约已支付押金59600元，2019年12月双方租赁合同关系解除。综上，原告了解到涉案租赁厂房未有建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同应为无效合同，为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，诉至贵院，望支持。被告彭根答辩称：一、原被告双方签订的租赁合同应为合法有效。双方自愿签订该租赁合同，是双方意思的真实表示，厂房也实际交付，具备合同履行的条件且实际履行，也不存在违背法律的禁止性规定的情形，应当是有效的合同。且被答辩人在起诉状中也认可了，双方的租赁合同关系是从2019年12月9日起解除，故双方的合同关系是合法有效，且因为被答辩人未依时交付租金，违约在先，双方的租赁关系解除，答辩人是依据双方的约定而有权对押金不予退还。二、该房屋的建成并未在建设工程规划许可证制度的适用范围内。该房屋的所有权归村集体所有，由答辩人承租。该涉案房屋是村集体房屋，且建成时间是1995年。在1995年，村集体的房屋建设并没有建设工程规划许可证制度的适用范围内，而是在2007年《中华人民共和国城市规划法》修改为《中华人民共和国城乡规划法》后，乡村房屋建设才被纳入建设工程规划许可证制度的适用范围内。根据法不溯及既往的原则，该涉案房屋的建设根据当时的法律制度是合法有效的，故双方签订的房屋租赁合同也应当是合法有效的。三、该房屋具备了可履行合同的条件，答辩人也实际交付房屋，己履行合同。所涉案的房屋在双方签订合同后己实际交付，广东越顺建筑工程质量检测鉴定有限公司也接受了委托，对涉案房屋进行了房屋安全鉴定，出具了报告，鉴定结论是该涉案房屋具备正常使用功能。另外，在同样的地址，其他公司对该房屋租赁合同一样可以进行租赁备案，进行工商登记，领取了营业执照，相关的税务也是正常办理，这些手续都可以说明该房屋是在经过村委的同意下租赁，可以正常使用，完全具备了正常经营的条件。双方的租赁合同关系解除是因为经过答辩人与被答辩人一再确认厂房的租赁事宜，被答辩人在2019年12月9日微信回复确认与合作搭档决定不租了，同意支付12月份内9天的租金，且通知答辩人可以租给别人而导致的，现如今主张合同无效，是违背了诚信交易原则的体现。双方签订的房屋租赁合同期限是2019年8月15日至2024年10月31日，共五年。在此前提下，答辩人给被答辩人25天的免租时间，从2019年9月10日才开始收取租金，实际上答辩人是从2019年8月15日就已经交付厂房给原告使用。至原告违约时，合同才履行了不到四个月，带给答辩人巨大的损失，另外原告还未支付因租赁厂房使用而要缴纳的各种税金及水电费，现在反而要求答辩人退回押金，是不符合情理的。四、从合同法及其司法解释的规定来看，国家对合同的效力的认定采取从宽原则，其精神在于尽量鼓励市场交易，维护市场秩序。在广州市，因政府支持经济发展，促进市场交易，个人承租村集体物业处处皆是，因乡村房屋一般建成的时间较早，多是在建设规划许可证制度之前，如轻易认定这些租赁合同均为无效合同，也容易引起市场动乱，恳请法院在考虑历史背景后，慎重认定合同的效力。经审理查明：2019年8月14日，原被告签订了《房屋出租合同》，合同约定甲方（出租方：彭根）将位于龙河西路××幢厂房（共2层，约1400平方米，以下简称案涉厂房）有偿租赁给乙方（承租方：帅苗）使用，租赁期自2019年8月15日至2024年10月31日止，共5年（自2019年9月10日开始计算租金）。资金及支付方式：厂房加空地每月共29800元，租金按每月收取，乙方必须在每月10日前支付清当月租金给甲方。押金：乙方在签订合同时即向甲方交付该厂房两个月租金59600元作为押金，此押金在本合同期满后退回给乙方。如二楼铁棚被拆除减去面积租金（18元一方）按测量面积计算等内容。签订合同当天，原告向被告支付押金59600元，被告即将案涉厂房交付给原告使用，原告从2019年9月开始按期向被告支付租金至2019年12月。2019年12月9日，原告向被告确认不再继续租赁案涉厂房并同意被告将案涉厂房另行租赁给他人，且双方约定被告收取原告租金至2019年12月9日。2019年12月24日，被告欲将原告多支付的租金退款给原告，原告又称继续租赁案涉厂房，但被告已经将案涉厂房租赁给他人，双方产生争议。原告遂提起本案诉讼，要求判如所请。同时查明，案涉厂房系被告于2014年11月1日从案外人岑健富处租赁而来，租赁期限自2014年11月1日至2024年10月31日。案涉厂房没有相应的产权证，亦未取得建设工程规划许可证。上述事实，有房屋出租合同、收据、租赁厂房合同、产权具结书、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，原被告签订的《房屋出租合同》，被告将位于龙河西路××号的案涉房屋出租给原告用于厂房，租赁的案涉房屋未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案原被告签订的《房屋出租合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的过错责任。本案原被告签订的《房屋出租合同》无效，因该合同取得的财产应当予以返还，被告已经将案涉厂房另行租赁给他人，故原告的返还义务已经履行，被告依法应当将取得原告的押金及租金返还给原告，但原告亦应当向被告支付占用厂房期间的占用费。占用费的具体标准，应以双方约定的租金标准为宜，故被告应返还给原告2019年12月9日以前的租金与原告应支付给被告相应期间的占用费相互抵扣，被告无需再行返还。诉讼中，原被告双方均确认被告应退还给原告多支付的租金为21148.40元，本院予以认可。故原告主张被告返还押金59600元及租金21148.4元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于利息。被告租赁案涉厂房未尽到审慎审查义务，对双方签订《房屋出租合同》的无效亦存在过错，且被告向原告退还多支付的租金时，原告拒绝接受，原告依法应当对其利息损失，自行承担相应的法律后果。原告主张被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告彭根向原告帅苗返还押金59600元及租金21148.4元；二、驳回原告帅苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费909元，由被告彭根负担，并应自本判决生效之日起五日内向原告帅苗迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  宋富长二〇二〇年九月二十九日书记员  郑 连