山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终2913号 上诉人(原审原告):滨州市北海新区大千置业有限公司，住所地：滨州市北海经济开发区北海二路以南、滨港七路以西。 法定代表人：李殿洪，董事长。 委托诉讼代理人：张玉兰，山东棣洲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:田伟华，1971年9月1日出生，汉族，住滨州市北海经济开发区。 委托诉讼代理人：崔永胜，山东新境界律师事务所律师。 上诉人滨州市北海新区大千置业有限公司（以下简称大千公司）与上诉人田伟华因房屋租赁合同纠纷一案，不服无棣县人民法院（2019）鲁1623民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大千公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判田伟华支付上诉人房屋租赁费100万元；2.一、二审的诉讼费用由田伟华承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。田伟华自2018年4月至今一直持续占用涉案房屋，应该支付占用期间的房屋租赁费。2018年4月4日，双方签订《房屋租赁协议》，租期为20年，约定了租赁费的交纳，2018年因装修不计费，合同签订的同时涉案房屋办理了交接，田伟华对房屋进行了装修。审理过程中，田伟华对此予以认可，既然装修就能证实涉案房屋由田伟华占有，但田伟华至今没有证据证实其将房屋交付给大千公司，虽然在田伟华起诉大千公司解除合同案件中，大千公司同意解除合同，但涉案的房屋仍由田伟华持续占有，其租赁费不应按大千公司同意解除合同计算，而应按房屋交付计算。2.因田伟华的装修造成房屋结构性的破坏，给大千公司造成了巨大的损失，虽然在开庭时大千公司对此项诉求已经撤回，但其应该成为计算租赁费应该考虑的因素。3.上诉人与田伟华签订装修期不计费的目的相当于搭售，在田伟华使用20年的基础上，才有不计费的使用期，既然田伟华不租用，因此搭售也不存在，免费使用亦不存在。4.因田伟华的破坏性装修行为与其他公司存在纠纷，其他公司向大千公司发放了告知函，告知因案件在诉讼期间涉及消防损失及证据的保全，禁止大千公司接受涉案房屋及对涉案房屋改变现状。 田伟华辩称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，请求依法改判田伟华不承担房屋租赁费和损失。1.大千公司未按约定交付约定房屋，属于根本违约，作为过错方，无权要求田伟华承担房屋租赁费损失。涉案房屋自2012年建设完毕至2018年4月4日田伟华租赁时一直闲置，田伟华在装修过程中发现，暖气管道未接通不能供暖，电梯不能使用，安全消防设施形同虚设，电路全部是铝芯线，不符合开设宾馆要求且与施工图纸要求的铜芯线不符，大千公司交付的租赁物不符合约定、存在重大安全隐患。经多次交涉，大千公司承诺整改而又无限期拖延，致合同目的无法实现，装修不能继续。2.大千公司主张田伟华至今未移交租赁房屋与事实不符。田伟华除装修期间外，一直未占用涉案房屋。2018年4月4日双方签订租赁协议后，因涉案房屋不符合约定的标准，装修人员撤走时已经告知大千公司，2018年7月份装修人员撤走后涉案房屋一直处于租赁协议签订之前的状态。3.大千公司主张因装修造成房屋结构性破坏无事实依据。首先，大千公司的该项请求在一审时已经自行撤回，二审期间不应再次主张。其次，双方在合同中约定由田伟华对租赁涉案房屋进行装修，田伟华本意装修后用于酒店经营，不可能破坏其结构。4.2018年计时不计费是在合同中明确约定的条款。涉案房屋交接时是毛坯房，田伟华需要投入大量的人力、物力、财力装修，2018年是完不成的，在此期间内因田伟华只有投入没有利益回报，计时不计费是一种公平交易行为。5.大千公司诉称案外人禁止其接手涉案房屋无依据。即使存在告知函，本案双方无义务受其约束，大千公司因此疏于对房屋管控，造成的损失由其自行承担。6.田伟华因消防设施改造、房屋装修造成的损失以及缴纳的保证金30万元，应当一并处理。田伟华支付博华建筑设计规划有限公司山东分公司消防设施工程款138334.8元的判决已生效。同时，田伟华装修花费30万元，合同并未约定合同解除后已经进行的装修如何处置，我们认为上述消防设施以及房屋装修已经形成民法上的添附，实际上增加了房屋的价值，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，大千公司应当承担田伟华的上述损失。最后，田伟华缴纳保证金30万元，合同解除以后，即使田伟华应当承担部分租赁费，也应将30万元保证金抵做房屋租赁费。 上诉人田伟华上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或查明事实后改判田伟华不承担违约责任；2.本案上诉费由大千公司承担。事实与理由：1.大千公司违约在先，一审判决在未查明田伟华是否违约的前提下判决田伟华承担违约责任错误。上诉人在装修过程中发现：消防设施形同虚设，消防管道打不住压且无水，自配井深井泵不工作，消防管道为PE管，不符合规划设计要求；主电缆线全部是铝芯线与规划设计要求的铜芯线不符，承租楼房按规划设计要求应当独立设置变压器一台而未设置，开设宾馆用电远远超过铺设线路承载；电梯未经电梯厂家安装完毕无法运营；承租楼房供暖开口费未缴纳，热力公司拒绝接口提供热源。以上问题多次交涉未果，不仅影响到装修施工而且即使装修营业后也危及广大客户的生命健康安全。涉案房屋不符合开设酒店宾馆条件，大千公司违约在先。2.一审判决认定2019年6月12日为双方解除租赁协议的时间错误。田伟华于2019年1月份告知大千公司解除租赁合同，但是李殿洪不同意田伟华的解除理由，代田伟华书写解除申请，大千公司是同意解除租赁协议的。田伟华除不同意解除申请书中所述资金困难外，也同意解除租赁协议。依据合同法第九十六条规定，双方租赁关系应于2019年1月10日解除，一审判决认定2019年6月12日双方解除租赁协议属认定事实错误。一审判决应进一步查明解除的理由以及谁先违约的问题。3.大千公司没有因田伟华租赁房屋带来损失。涉案房屋自2011年建设完毕至2018年4月4日田伟华租赁一直处于闲置状态，在交付的租赁物不符合约定、存在重大安全隐患且已经解除的情况下，大千公司要求田伟华承担损失无依据。4.一审判决适用合同法第一百零七条错误。该法条适用的是合同未解除的情形，对于解除租赁合同的法律适用应当依据合同法第九十七条和一百零八条。5.大千公司对涉案房屋无任何权利。涉案房屋的所有权人是付春农，大千公司对该出租房屋无任何权利，其对外出租行为无效，双方租赁协议无效。 大千公司辩称，田伟华上诉请求不是本案审理的内容，田伟华所述大千置业公司违约，消防设施不能使用及其他严重安全隐患等情况均不存在，在本案一审及其他案件中田伟华均未提出，也没有提交相关证据，田伟华上诉状中陈述的内容均不属实，请求二审法院驳回田伟华的上诉请求。大千公司在无棣县人民法院（2019）鲁1623民初1560号案件及滨州市中级人民法院（2020）鲁16民终1607号案件中，提交了规划许可证，商品房买卖许可证，验收合格证等材料证实其享有涉案房屋的所有权和处置权。 大千公司向一审法院起诉请求：1.依法判令田伟华支付大千公司房屋租赁费100万元及装修造成的损失10万元；2.依法判令田伟华因消防合同违约而造成的恢复原状损失10万元；3.本案的诉讼费及其他办案费用由田伟华承担。诉讼过程中，大千公司变更诉讼请求为：1.依法判令田伟华支付大千公司房屋租赁费100万元；2.本案的诉讼费及办案费由田伟华承担。 一审法院认定事实：大千公司与田伟华于2018年4月4日签订房屋租赁协议，约定田伟华承租大千公司所有的、位于滨州北海新区滨港八路以东、北海一路与北海××路××北海新区商业街一期1号楼一层大厅（600㎡）、二层西部分（1140㎡），三至六层全部（4329.84㎡）总面积为6069.84㎡。租期约定为至少20年，2018年装修期间计时不计费，具体计费时间为2019年1月1日起至2037年12月30日止。租金约定为前九年每年租金60万元，后十年每年租金80万元。合同第五条租金缴纳约定为：承租方在本协议签订后、房屋装修前必须以现金或者转账的形式先行支付30万元，作为20年的保证金，否则不能进行装修及使用（不满二十年不退还保证金，满二十年后承租方不再续租，按协议第八条无任何问题，保证金退还）……本协议一旦签订成立，承租方至少租用二十年；合同第八条约定为：退租约定，应提前两个月告知，否则保证金不予退还……合同对其他事项还进行了约定。该合同有田伟华签字捺印，大千公司加盖公章。 合同签订后，田伟华依约分二次向大千公司交纳保证金30万元并对房屋进行部分装修拟开设宾馆。2019年1月10日，田伟华向大千公司提交申请，称由于其合伙人在国外投资鱼粉厂因考察和评估失误，影响北海宾馆的装修投入，协商终止该房屋租赁协议，要求退回30万元的保证金。2019年1月10日，博华建筑规划设计有限公司山东分公司向大千公司发出告知函，告知大千公司由于田伟华与博华建筑规划设计有限公司山东分公司存在经济纠纷，在其双方未解决纠纷前，未接到其通知“不要擅自接收和转租，否则贵公司负一切责任”。1月22日，大千公司对田伟华的申请进行了回复，除阐述装修损失外，不同意退还田伟华的保证金，也未明确表示同意解除双方合同。 田伟华于2019年4月19日起诉大千公司请求确认解除房屋租赁协议，无棣县人民法院于2019年6月12日开庭审理时，大千公司答辩同意解除双方的房屋租赁协议，该院于2019年7月22日作出民事判决，判令解除双方于2018年4月4日签订的房屋租赁协议，后田伟华上诉，滨州市中级人民法院于2020年5月14日作出判决，维持原判。 一审法院认为，田伟华与大千公司签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当严格依照合同约定履行各自的义务。双方签订的房屋租赁协议“第三条：租期约定，承租方和出租方双方约定至少租用二十年（2018年装修期间计时不计费）。具体计费时间为自2019年1月1日起至2037年12月30日止。”并未明确表明装修期间计时不计费的所附条件为承租方承租房屋二十年，却明确了2018年装修期间不收取房屋租金，因此大千公司要求田伟华支付2018年装修期间的房屋租金，证据不足，依法不予支持。田伟华在合同履行期间向大千公司发出解除合同申请，大千公司收到申请后进行了回复，但未明确表示同意解除合同，双方在合同中未约定解除合同的条件，田伟华单方面解除合同因大千公司未明确表示同意，田伟华的申请不发生解除合同的效力，但田伟华提起确认解除合同的诉讼，大千公司于2019年6月12日开庭答辩称同意解除合同，双方已就房屋租赁协议的解除达成合意，故一审法院认定房屋租赁协议自2019年6月12日起解除。该房屋租赁费区间自2019年1月1日至2019年6月12日。因双方约定2019年全年租赁费为60万元，故田伟华应支付租赁费数额为270000元。综上，田伟华辩称的关于双方租赁协议已于2019年1月解除的意见不能成立，依法不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定判决：田伟华于本判决生效后十日内向滨州市北海新区大千置业有限公司支付房屋租金270000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，申请保全费5000元，由田伟华负担。 二审中，田伟华提交以下证据：证据一、田伟华给大千公司法定代表人李殿洪的解除合同信函一份。证据二、李殿洪和田伟华微信聊天记录一份。证据三：2018年8月22日，田伟华向涉案房屋物业公司反映情况的材料一份。证据四、涉案房屋规划图纸一份。证据五、公证书一份。证据六、装饰实际施工人样板间证人证言2份。证据七、物业公司业主名单一份。证据八：滨州市通源热力公司告知书以及大千公司回复函。以上证据拟共同证明：大千公司交付的涉案房屋采用的材料不符合规划设计要求，存在严重安全隐患，电梯不运转，消防设施不完备，供热口不能开通，无法供暖，不能用于酒店经营；涉案房屋的所有权人是付春农，大千公司对该出租房屋无任何权利，其对外出租行为无效，合同目的无法实现。2019年1月10日解除租赁协议申请书是李殿洪书写后发给田伟华的，田伟华除对资金困难的表述有异议外，同意解除租赁协议，合同解除时间应为2019年1月10日。本院组织双方当事人进行了证据交换，大千公司的质证意见为：1.田伟华提交的证据均与本案无关联性，也不属于新证据。其中，证据一大千公司未收到，证据五公证书是田伟华现在制作形成，不能体现房屋出租时的状况，且在滨州市中级人民法院（2020）鲁16民终1607号案件中，大千公司提交了证据证实涉案房屋质量合格，符合出租标准，证明效力高于田伟华提交的以上证据。本院认为，田伟华提交的上述证据中，证据一、证据二在无棣县人民法院（2019）鲁1623民初1560号田伟华起诉大千公司解除房屋租赁合同的案件中已经提交，从证据内容上看不能证明李殿洪于2019年1月10日同意田伟华解除合同的申请，本院不予采信。证据三至证据八拟证明涉案房屋不符合交付标准、大千公司不具有所有权，但上述拟证明事项已在本院2020年5月14日作出的（2020）鲁16民终1607号案件中查明并确认，该案已经生效，故田伟华提交的上述证据与本案待证事实无关联，本院依法不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.上诉人田伟华是否应向上诉人大千公司支付租赁费；2.如支付，数额是多少。 关于焦点1，田伟华主张大千公司对涉案房屋没有法定权利，房屋存在严重安全隐患、电梯不运转、消防设施不完备及无法供暖等问题，故大千公司存在违约情形，田伟华不应支付大千公司租赁费。但在本院（2020）鲁16民终1607号案件中，田伟华主张解除涉案房屋租赁协议的理由为情势变更，并未主张大千公司存在违约情形，且在该案审理中，大千公司提交了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、竣工综合验收备案证、建设工程消防验证意见书、商品房预售许可证等，以上证据能够证实涉案房屋属于大千公司开发建设，具有出售和出租的条件，房屋租赁协议合法有效。该事实已经上述生效判决确认，故田伟华的该项主张于法无据，本院不予支持。同时，上述生效判决在判令解除涉案房屋租赁协议时，驳回了田伟华对大千公司退还30万元保证金的诉讼请求，因此，田伟华主张以30万元保证金抵扣本案租赁费的理由亦不能成立，本院不予支持。 关于焦点2，田伟华主张双方解除租赁协议的时间为2019年1月10日，但在无棣县人民法院（2019）鲁1623民初1560田伟华诉大千公司解除租赁合同一案中，对田伟华提交的解除合同申请书效力并未认定，大千公司直到2019年6月12日在该案开庭答辩时方同意解除合同，故本案一审法院认定涉案房屋租赁协议自2019年6月12日起解除并无不当。因双方合同约定租赁费自2019年1月1日起计算，前九年每年租金60万元，一审法院按照该计算标准，认定田伟华应支付租赁费数额为27万元符合合同约定，本院予以维持。大千公司主张涉案租赁费自2018年开始计算不符合租赁合同约定，本院不予支持。因涉案房屋自双方同意解除租赁协议时处于闲置状态，大千公司应当自同意解除协议之日起及时收回，其诉称因第三方公司告知而未予收回，并主张租赁费数额为100万元无依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人大千公司、田伟华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19150元，由上诉人滨州市北海新区大千置业有限公司负担13800元，由上诉人田伟华负担5350元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金花 审 判 员 王忠民 审 判 员 高立俊 二〇二〇年九月十五日 法官助理 宋蕾蕾 书 记 员 李文竹