四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1381民初927号 原告（反诉被告）：阆中金汇投资置业有限公司。 住所地：阆中市华胥路**，统一社会信用代码：91511381575257923J。 法定代表人：佘德强，董事长。 委托诉讼代理人：戴雷，四川纪明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代中联，男，汉族，现年66岁，退休教师，住，住阆中市司职员）。 反诉被告：佘德强，男，汉族，生于1973年10月6日，住，住四川省阆中市/div> 委托诉讼代理人：代中联，男，汉族，现年66岁，退休教师，住，住阆中市司职员）。 被告（反诉原告）：深圳市印象商业管理有限公司。  住所地：深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道**华嵘大厦**一社会信用代码：91440300MA5DC85E1N。 法定代表人：吴韬，总经理。 被告：深圳潜丰投资控股集团有限公司。 住所地：深 住所地：深圳市前海深圳合作区湾一路******代码：91440300MA5ER1BY7G。 法定代表人：林成海，执行董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：叶志怀，福建闽荣律师事务所律师。 原告阆中金汇投资置业有限公司(以下简称“金汇置业”)与被告深圳市印象商业管理有限公司(以下简称“深圳印象”)、深圳潜丰投资控股集团有限公司(以下简称“深圳潜丰”)商业用房租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月18日受理后,诉讼中,“深圳印象提出反诉,本院审查后予以准许,本案审理期限从反诉受理之日重新计算。本案依法进行了证据交换、于2020年7月20日、2020年8月14日，由审判员高斌担任审判长、人民陪审员鲜昭君、王前进组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金汇置业委托诉讼代理人戴雷、代中联,被告“深圳潜丰”、反诉原告“深圳印象”委托诉讼代理人叶志怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 “金汇置业”向本院提出本诉请求:一、判决第一被告向原告支付履约保证金500000.00元;二、依法判决第一被告向原告支付租金2100000元，并从2020年1月16日起按每日5%的标准向原告支付违约金；三、判决第二被告对第一被告应承担的履约保证金、租金及违约金的给付义务承担连带清偿责任。在诉讼过程中，原告“金汇置业”提出如下变更诉讼请求：1、依法解除与“深圳印象”之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决赔偿原告租金损失13300000.00元；3、违约金2019年4月27日至2020年11月26日止共计6079500.00元；4、已履行的履约保证金按照合同约定不予退还；5、已预付首期租金按照合同约定，是被告造成根本违约，不予退还；6、“电影院”改扩建造成的损失4917067.00元，由二被告承担；7、潜在和预期损失2000000.00元。事实和理由:原告与第一被告“深圳印象”于2019年4月26日签订《房屋租赁合同》,约定第一被告“深圳印象”租赁原告所有的位于阆中市七里新区，从事商业经营活动，租赁期限为16.5年，第二被告“深圳潜丰”为第一被告“深圳印象”提供连带担保责任。合同签订后，原告按合同约定交付了租赁物，二被告即对租赁物的门洞和墙体做了全面封闭处理，并张贴上了商业招商立体广告。 根据《房屋租赁合同》的规定，第一被告“深圳印象”应在该合同签订后3个工作日内和20个工作日内分别支付履约保证金1,000,000.00元和500,000.00元，并在该合同签订后30个工作日和2020年1月15日之前分别支付房屋租金各2,100,000.00元，但第一被告“深圳印象”在约定的期限内未向原告支付第二期保证金500,000.00元和第二期租金2,100,000.00元。经原告书面、电话、微信等方式催缴，二被告仍未履行。原告认为二被告已经构成违约，依据《合同法》、《担保法》、《房屋租赁合同》提出上述诉讼请求。 原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交了下列证据： 1.营业执照，证明原告的诉讼主体资格适格； 2.企业信息公示报告，证明“深圳印象”的诉讼主体资格、“深圳潜丰”是“深圳印象”的控股关系； 3.深圳市场监督管理局颁发营业执照，证明“深圳潜丰”的诉讼主体资格； 4.房屋租赁合同，原告与“深圳印象”的商业用房租赁关系； 5.提供保证担保承诺书，证明被告“深圳潜丰”为“深圳印象”提供连带担保责任； 6.不动产权证书，证明原告对该租赁物享有完全的所有权； 7.竣工验收备案书，证明原告给被告“深圳潜丰”交付的租赁物，完全符合法律、法规和事实上的条件； 8.邮政发送截屏，证明签订合同后，原告已将《房屋租赁合同》通过邮件方式发送给被告； 9.物业服务管理合同，签订合同当日，被告“深圳潜丰”同时与原告签订了《物业服务管理合同》，证明被告“深圳潜丰”已经接受了租赁物的事实； 10.照片一张，2019年5月4日，证明被告“深圳印象”的工作人员进入租赁物室内对租赁物现场勘查测量和规划； 11.阆中市公证处（2020）川阆证民字第220号公证书，证实被告“深圳印象”对租赁物的门洞和墙体进行封闭处理后并张贴上了招商立体广告的证据保全； 12.原告法人与被告“深圳潜丰”法定代表人林成海的微信聊天记录，原告催促被告按照合同缴纳未交的租金及保证金，并催促被告加快时间进场装修和招商工作； 13.原告“金汇置业”向被告发出履行《房屋租赁合同》相关义务的函件，证明原告“金汇置业”再次催告二被告履行支付保证金、租金及加快进场装修的告知义务； 14.阆中市公证处（2020）川阆证民字第219号公证书，证明原告书面催告被告履行合同约定义务和加快进场装修的事实证据保全； 15.阆中印象电影院施工结构图，证明（1）合作单位中影影视应被告的要求出具的对加盖电影院的施工平面图和施工结构图；（2）证明加盖后阆中印象电影院，由被告“深圳印象”出租给“中影影视”承包经营； 16.阆中印象电影院平面设计图，证明“改扩建电影院”是应被告的要求出具的加盖电影院的平面设计图， 17.阆中市公证处（2020）川阆证民字第1247号公证书，证明被告“深圳潜丰”在官网宣传租赁物内规划电影院和对外公开发布启动招商及其招商指定开户银行的事实证据保全； 18.照片14张，证明原告根据《房屋租赁合同》的约定和被告的合作单位中影影视出具电影院平面设计图、施工标准，顶楼拆除并增高施工现场照片的证据保全； 19.楼顶加高拆除原来建筑物的合同，证明拆除楼顶原来的建筑物工程款花去495,000.00元； 20.金汇丽思1号商业楼5层浇筑加固梁、板的施工承包合同，证明按照被告的合作经营商中影影视提供的施工标准、平面设计图进行改造电影院（1500平方米），产生工程款4,422,067.00元； 21.（2020）川1381民初927号之一民事裁定书。 被告“深圳印象”、“深圳潜丰”辩称，原告没有按照《房屋租赁合同》的约定实际交付租赁物；原告在被告《房屋租赁合同》期内将案涉租赁物租给第三人；为此提供如下证据：1．房屋租赁合同书，双方对租赁物的交付作了相关约定；2．付款回单，证明被告根据双方的约定已经向金汇公司支付的租金事实；3．履行合同告知书和顺丰快递回执单，要求反诉被告交付租赁物，但是反诉被告未履行；4．公证处公证书一份，可以显示里面在进行施工，原告未将租赁物交付给被告印象公司，且原告将房屋转租给案涉的第三方；5．（2020）闽泉海证内第8456号公证书，张景煌与阆中金汇公司法定代表人佘德强的微信聊天记录中，2020年1月10日双方还在对本案案涉租赁物的交付问题和延长免租期内的补充协议问题进行协商，证实2020年1月的时候，出租人阆中金汇公司仍未交付承租租赁物的事实；6．（2020）闽泉海证内第8456号公证书，证明张景煌与印象丁源的微信沟通中，发现案涉租赁物出租方阆中金汇公司已经出租给第三人的事实。 反诉原告“深圳印象”向本院提出反诉请求:1．请求法院判令反诉被告“金汇置业”返还履约保证金150万元及利息（其中100万自2019年4月29日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；其中50万自2020年4月18日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；暂计算至2020年4月30日的利息48,950.00元）；2．判令反诉被告“金汇置业”返还租金210万元及利息（其中自2019年6月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；计算至2020年4月30日的利息86,929.93元）；3．判令反诉被告“金汇置业”赔偿反诉原告“深圳印象”经济损失4,686,926.31元；4．本案的全部诉讼费由反诉被告“金汇置业”承担。为此反诉原告“深圳印象”提出以上反诉诉讼请求，提出如下证据： 1．房屋租赁合同书，双方对租赁物的交付作了相关约定；2．付款回单，证明反诉人根据双方的约定向金汇公司支付租金；3．履行合同告知书和顺丰快递回执单，按照合同约定：甲方承诺在本合同签订后30个工作日内，将房屋交付给乙方，《房屋附属物、设备清单》经双方交验签字盖章移交钥匙后视为交付完成；4．公证处公证书一份，可以显示里面在进行施工，原告未将租赁物交付给被告印象公司，且原告将房屋转租给案涉的第三方；5．（2020）闽泉海证内第8456号公证书，张景煌与阆中金汇公司法定代表人佘德强的微信聊天记录中，2020年1月10日双方还在对本案案涉租赁物的交付问题和延长免租期内的补充协议问题进行协商，证实2020年1月的时候，出租人阆中金汇公司仍未交付承租租赁物的事实；6．（2020）闽泉海证内第8456号公证书，证明张景煌与印象园丁的微信沟通中，发现案涉租赁物出租方阆中金汇公司已经出租给第三人的事实。 反诉被告“金汇置业”辩称，对于反诉原告诉讼的请求不予认同，造成违约的事实责任不在于反诉被告而是在于反诉原告，1．双方在签订租赁合同时租赁物是清水房，没有任何门窗，合同约定的也是交付清水租赁房，反诉原告已经对一楼门洞和墙体进行了封闭处理，并广告宣传，此证明我们已经完全交付了租赁物。2．反诉原告诉称因疫情影响导致后面的后果，疫情影响不能成为导致原告不按期缴纳租金的理由。3．反诉被告按照合同约定增加设施设备，是按照合同的要求，且以多种方式如告知函、微信催促反诉原告按期履行合约，由于反诉原告合同约定的地址与实际所在办公的地址随时变动，反诉原告多次通过微信和实地查找，导致一段时间联系中断，最后通过微信联系上“深圳潜丰”法定代表人林成海，才获取“深圳潜丰”和“深圳印象”的实际办公地点，取得联系后，该公司一直表示正在规划装修方案中，进度没有跟上，后面补上，并多次表示一定加快速度。时至诉讼今日，反诉原告却要求解除合同并赔偿损失，实属无理诉求，现在的现况是导致租赁物闲置至今，给反诉被告造成了巨大损失和失去了良好商机。 反诉原告称在租赁期内将租赁物租给第三人的事实不是事实，反诉被告开发的楼盘有1、2、3、4幢楼，反诉原告租赁的1号商业楼5-9轴之外的是租赁物范围。除此之外的不是本案所诉称的租赁物的范围。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2019年4月26日，原告“金汇置业”（甲方）与被告“深圳印象”（乙方）签订了《房屋租赁合同》，其内容为：第一条租赁标的物：第（一）项，甲方自愿将其开发坐落于阆中市七里新区的建筑总面积25000平方米的商业用房出租给乙方，租赁房屋的分布位置和面积如下：地上部分建筑面积共计20109平方米，包括第一层3522平方米，第二层4472.02平方米，第三层4907.63平方米，第四层4173.47平方米，第五层3033.26平方米。第（二）项，甲方用于出租的地上部分房屋已经取得了具备商业用途的不动产权证；地下部分约5300平方米，乙方用于自行安排停车或经营，甲方不提供地下室部分的产权，现状交于乙方，但必须保证乙方在租赁期间的正常经营。第二条房屋用途：（一）因该房屋位于阆中市七里新区核心商业圈，为维护和保障该核心商业圈的档次、品位，兼顾小区业主居住环境，乙方承租的房屋用途限于如下经营项目：高端百货、男装、女装、童装、珠宝首饰、皮具、日化、美容美体、咖啡、会所、电影、超市、儿童乐园、药店、餐饮、ＫＴＶ等。（二）在租期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途。第三条租赁期限及续租：（一）本合同约定起租期限自2019年6月1日起至2035年11月30日止共计16.5年，（其中2019年6月1日至2020年11月30日为甲方给予乙方的免租装修期共计18个月，在此期间甲方不得向乙方收取任何房屋租金；计算租金日为2020年12月1日至2035年11月30日止，自本起租日起，乙方应按照本合同约定向甲方支付房屋租金和保证金。……第四条租金相关约定：（一）自起租，甲方按照每平方米28元／月向乙方收取房租。（二）自起租日起，甲方按照每月12个月递增3%租金标准向乙方收取房屋租金。（二）按季度支付，每季度提前10个工作日支付下个季度租金，支付时间及金额见附件明细表。……（五）租金的支付：乙方同意在签订之日起30日内，向甲方预付2020年12月1日至2021年2月28日（3个月）的房租2100000.00元；并于2020年1月15日之前，再次向甲方预付2021年3月1日至2021年5月31日3个月的房租2100000.00元，剩余房租按照本合同约定房租明细表支付。……第五条履约保证金：（一）首次支付：乙方应于本合同签订之日起3个工作日内向甲方支付第一笔履约保证金人民币1000000.00元。（二）第二次支付：乙方自签合同之日起20个工作日内向甲方支付第二笔履约保证金500000.00元作为履行本合同的担保，甲方在收到保证金后5个工作日内向乙方出具收据。本合同期满或双方协商解除的，由甲方在10个工作日内一次性无息返还乙方。但如果乙方在租赁期内违反本合同相关约定或乙方在签约后、入驻前悔约，甲方有权不予退还该保证金。……第七条其他费用约定：（一）1……。2、物业服务费约定：（1）自2019年6月1日至2020年11月30日为甲方给予乙方的免租期，此间的物业费由甲方承担。（2）自2020年12月1日至2025年11月30日乙方按照1元／平方米／月向物业服务企业缴纳物业管理费。……。第八条物业交付：（一）物业交付日：甲方承诺在本合同签订后30个工作日内，将房屋交付给乙方，《房屋附属物、设备清单》经双方交验签字盖章移交钥匙后视为交付完成，因甲方原因延期交付的，则免租装修期、租赁期期限、起租期相应顺延。（二）甲方物业交付标准：1、楼板荷载：租赁场区域楼板须满足【450】ＫＧ／平方米以上的荷载需要，并且负责乙方预设的电影院位置楼板的拆建（土建基础部分层高不低于12米），以满足乙方电影院设备的安装，拆建费用由甲方承担。……第十六条违约责任：甲方违约责任：如果甲方违反本合同任何一条，擅自单方解除合同，在乙方书面通知改正30日内仍未改正，乙方有权解除本合同，且乙方可免于支付甲方因未改正违约行为期间的租赁费，同时甲方应支付本合同约定违约金及相关经济损失给乙方。……乙方违约责任：（一）如乙方违反本合同的约定导致合同终止的，乙方应向甲方支付3个月的房屋租金作为赔偿并且乙方在经营过程中所投入的所有装修及设备不得拆除，作为经济补偿归属原告所有。（二）如果乙方超过本合同约定拖欠房屋租金60日以上仍未支付的，每逾期1日，乙方应按照逾期部分租金的0.5%向甲方支付违约金。（三）如乙方在未按约定时间返还房屋的……，还应按同期租金5%的标准支付违约金。（四）免租期内，如乙方违约导致本合同解除或乙方于2021年11月30日前仍未达到开业条件的，则乙方应向甲方支付免租期内的租金。如因非人为因素导致开业延期，则顺延开业时间。……第十八条合同履行、生效：（一）……。（二）本合同自双方签字或盖章之日起生效。……。 在本合同经乙方于2019年4月24日签字盖章后，同日“深圳潜丰”为该合同全面履行，为其“深圳印象”与“金汇置业”签订的《房屋租赁合同》提供不可撤销的连带保证责任担保书面承诺书，保证责任范围为：1、承租人履行合同约定的租金、违约金、履约保证金、赔偿金、税金、物业管理等费用的给付义务；2、因乙方在履行合同的过程中与第三人产生的违约金、赔偿金等相关债务的给付义务；3、因乙方不按合同约定或法律规定履行债务给付义务，甲方为实现债权而支出的律师费、诉讼费、评估费在内的所有费用。 合同签订后，“深圳印象”在2019年6月6日向“金汇置业”支付了合同约定的预付2020年12月1日至2021年2月28日（三个月）的房屋租金人民币2,100,000.00元；2019年4月28日，“深圳印象”向“金汇置业”支付了第一笔履约保证金1,000,000.00元；在合同签订之后，按照合同约定，在2020年1月15日之前“深圳印象”应当向“金汇置业”预付2021年3月1日至2021年5月31日（三个月）房屋租金人民币2,100,000.00元，逾期后，经“金汇置业”联系“深圳印象”和“深圳潜丰”催缴租金和催促尽快进场装修，得到回复是：正在抓紧落实设计方案、他们也是全身心的投入，请“金汇置业”放心“深圳潜丰”不会让“金汇置业”失望的，并表示一定会加快速度，前期因公司内部出现了问题导致履行合同慢了，耽误了的时间并表示一定会加快速度补上，甚至表示弥补“金汇置业”，双方联系沟通比较畅通；随着时间的推移，2019年10月“金汇置业”分别向“深圳印象”和“深圳潜丰”邮寄送达《租金催收及相关履行合同通知书》，此邮件均以被告公司注册地查无此公司和收件人被退回，2020年1月19日阆中市公证处（2020）川阆证内民字第219号公证书对该行为进行了保全；同日，阆中市公证处（2020）川阆证内民字第220号公证书对“深圳印象”和“深圳潜丰”将租赁物一楼的门洞和墙体进行了全封闭并张贴了大幅立体豪华招商广告进行了现场证据保全，在2020年3月18日“金汇置业”向本院立案起诉“深圳印象”和“深圳潜丰”，本院受理后，依法按照公司注册地向“深圳印象”和“深圳潜丰”邮寄送达起诉书副本等法律文书，回执均以此地查无收件人；嗣后，经本院多方查找，在深圳福田区某写字楼找到“深圳印象”和“深圳潜丰”，当场依法给二被告直接送达了起诉状副本及其开庭传票等法律文书；在诉讼期间，即在2020年4月17日“深圳潜丰”向“金汇置业”支付了第二笔履约保证金500,000.00元；按照合同约定在2020年1月15日之前“深圳印象”应当向“金汇置业”预付2021年3月1日至2021年5月31日（三个月）房屋租金2,100,000.00元，“深圳印象”和“深圳潜丰”至今未支付该款项； 同时查明，“金汇置业”与“深圳印象”签订的商业租赁用房坐落于阆中市七里新区的建筑总面积25000平方米的商业用房出租给乙方，地上部分：建筑面积共计20109平方米，包括第一层3522平方米，第二层4472.02平方米，第三层4907.63平方米，第四层4173.47平方米，第五层3033.26平方米；地下部分：建筑面积约5300平方米闲置至今；按照合同约定，楼顶按照乙方提供的设计方案，“金汇置业”在楼顶拆除原有的建筑物，重新按照乙方提供的设计图和要求修建了12米内高的电影院，以满足乙方开设电影院设备的安装，拆除楼顶原有的建筑物工程款495000.00元，修建电影院产生工程款4422867.00元，该项目已经可投入使用。 另查明，“深圳潜丰”是“深圳印象”控股公司，本案在审理过程中，本案是长期商业用房租赁合同纠纷，且合同约定的2021年11月30日之前达到开业条件，“深圳潜丰”和“深圳印象”完全有充足的时间进场装修和招商，有继续履行合同条件，只要“深圳潜丰”和“深圳印象”继续履行合同，而且“金汇置业”表示愿意放弃追究乙方违约造成的损失，开业时间可以根据乙方进场的装修的实际情况顺延；庭审中，再三询问“深圳潜丰”和“深圳印象”公司是否继续履行合同，“深圳潜丰”和“深圳印象”明确表示愿意解除合同，不愿意继续履行合同，并提出了反诉赔偿请求。庭审中，原告诉称被告未按照约定在2020年1月15日之前，向甲方交纳预付2021年3月1日至2021年5月31日3个月的房租2,100.000.00元的事实，被告当庭表示认可。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护，本诉原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当依法全面履行。1、本诉原告起诉二被告解除合同，二被告同意解除合同；2、被告未按照约定在2020年1月15日之前，向甲方交纳预付2021年3月1日至2021年5月31日3个月的房租2,100,000.00元的事实，被告当庭表示认可；故本院对这两个事实予以确认。 本案争议的焦点之一：原告“金汇置业”是否完全具备交付案涉租赁物的条件的问题。 本案“金汇置业”提供的不动产权证书、竣工验收备案书，依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产薄时发生效力。”很显然不动产登记书产权所有人是“金汇置业”，“金汇置业”对案涉租赁物享有完全的所有权。竣工验收备案书，证实了该案涉租赁物完全具备了交付使用的条件和功能。被告“深圳印象”、“深圳潜丰”辩称租赁物现在还是在建工程，不具备交付的条件的辩解理由不成立。 本案争议的焦点之二：案涉租赁物是否交付于被告“深圳印象”、“深圳潜丰”。 从双方签订的《房屋租赁合同》来看，原告“金汇置业”向被告“深圳印象”交付的是清水房，室内的装饰装修及其室内冷库、冷柜、海鲜池、空调等等均属于被告“深圳印象”负责；合同签订后，被告“深圳印象”和“深圳潜丰”立即将租赁物一楼门洞和墙体进行了全封闭处理并张贴了大幅立体豪华招商广告，并官网上注册为“印象潜丰广场”，向社会发出了招商招租广告；被告辩称《房屋租赁合同》第八条物业的交付第（一）项物业交付日：甲方承诺在本合同签订后30工作日内将房屋交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交钥匙后视为交付完成，……。租赁物没有经双方交验签字盖章，所以没有完成租赁物的交付；甲方承诺在本合同签订后30工作日内将房屋交付给乙方，实际已经完成，阆中市公证处（2020）川阆证内民字第220号公证书对租赁物交付证据进行了保全，合法有效；《房屋附属设施、设备清单》约定的经双方交验签字盖章并移交钥匙后视为交付完成，该条本意是被告进场装饰装修后，室内、外按合同约定各自安置的“附属设施、设备”进行登记造册签字盖章移交，顾名思义“附属设施、设备”交付，不是租赁物主体工程的交付，被告曲解了该条约定的本意，断章取义，故被告提供的（2020）闽泉海证内第8456号公证书证实的内容缺乏证据的真实性和关联性；对被告此项辩解理由，本院不予采纳。 本案争议的焦点之三：案涉租赁物在租期内是否租赁给第三人的问题。 被告提供（2020）闽泉海证内第8456号公证书，证明案涉租赁物出租方“金汇置业”在租期内已出租给第三人的事实；首先，（2020）闽泉海证内第8456号公证书没有标明租赁物的具体位置（即第几轴至第几轴），况且原告“金汇置业”总计开发了1、2、3、4幢楼，被告“深圳印象”租赁的一号楼第5—9轴之外的那部分，其余部分则租给哈尔滨银行、中国银行等客户（已入驻），被告租赁区域闲置至今，（2020）闽泉海证内第8456号公证书缺乏证据的真实性和客观性，对此辩解理由不成立，本院不予采纳。 本案争议的焦点之四：租赁物免租期、租金起、止时间段的问题。 原、被告签订《房屋租赁合同》第十六条第（四）项约定：“免租期内，如因乙方违约导致本合同解除或乙方于2021年11月30日前仍未达到开业条件的，则乙方应向甲方支付免租期内的租金。如因非人为因素或甲方原因导致开业延期，则顺延开业时间。”按照合同约定，因被告“深圳印象”没有按照《房屋租赁合同》第四条第（五）项约定履行租金给付义务，至今仍未履行，是导致本合同解除根本原因。故，免租期应当计付租金。 按照合同约定在本合同签订之后30个工作日内交付房屋，2019年4月26日+30日即从2019年5月26日起计付租金；关于截止时间的问题，被告“深圳潜丰”在本案受理后即2020年4月17日才向“金汇置业”支付了第二笔履约保证金500,000.00元，足以证明该租赁物一直处于被告占有状态，直到2020年8月14日本案开庭审理，一审辩论终结前，被告才明确表示解除合同，所以案涉租赁物租期截止时间为2020年8月14日，单价28元/月；【（2019年5月26日—2020年8月14日（解除合同之日）=14.7个月；25000平方米×28元/平方米/月×14.7个月=10,290,000.00元）】；原告计算租金起止时间有误，本院不予采纳。 本案争议的焦点之五：租赁合同解除后，合同约定的“履约保证金”的处理问题。 根据《房屋租赁合同》的约定，第一被告“深圳印象”应在该合同签订后3个工作日内和20个工作日内分别支付履约保证金1,000,000.00元和500,000.00元，被告“深圳印象”在2019年4月28日已交纳1,000,000.00元和“深圳潜丰”在2020年4月17日已交纳500,000.00元，共计交纳履约保证金1,500,000.00元。本案原告“金汇置业”与被告“深圳印象”签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容对原、被告双方均具有约束力，双方均应全面履行合同义务；本案《房屋租赁合同》第五条第（二）项明确约定了被告若违反本合同相关约定，被告交纳的履约保证金不予退还，该条款是原、被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款对原、被告双方均具有约束力，根据私法自治和责任自负原则，被告交纳的履约保证金不予退还。 本案争议的焦点之六：被告“深圳印象”在2019年6月6日向原告预付2020年12月1日至2021年2月28日（3个月）租金2,100,000.00元是否应抵扣的问题。 依据原告“金汇置业”与被告“深圳印象”签订的《房屋租赁合同》第十六条违约责任……乙方违约责任（一）“如乙方违反本合同约定的导致合同终止的，乙方应向甲方支付3个月的房屋租金作为赔偿……。”故，被告“深圳印象”在2019年6月6日向原告预付2020年12月1日至2021年2月28日（3个月）租金2,100,000.00元应当作为对原告“金汇置业”的赔偿予以抵扣。 本案争议的焦点之七：关于违约金的计算法的问题。 依据原告“金汇置业”与被告“深圳印象”签订的《房屋租赁合同》第十六条违约责任……乙方违约责任（二）“如乙方超过本合同约定拖欠房屋租金60日以上仍未支付的，每逾期1日，乙方应按照逾期部分租金的0.5%向甲方支付违约金。”也就是说，被告未按照约定在2020年1月15日之前，向甲方交纳预付2021年3月1日至2021年5月31日3个月的房租2,100,000.00元，减去60日除斥期间，即从2020年3月15日至合同解除2020年8月14日（一审辩论终结前）止，每逾期1日，乙方应按照逾期部分租金2,100,000.00元的0.5%向甲方支付违约金【2020年3月15日—2020年8月14日=152天；2,100,000.00x0.5%x152天=1,596,000.00元】；原告计算违约金的算法和起止时间均有错误，本院予以纠正。 本案争议的焦点之八：关于按照合同约定，楼顶按照乙方提供的设计方案，“金汇置业”在楼顶拆除原来的建筑物，重新按照乙方提供的设计图和要求修建了12米内高的电影院，以满足乙方开设电影院设备的安装，花去拆除楼顶原来的建筑物工程款495,000.00元，修建电影院产生工程款4,422,867.00元的损失处理问题。 原告按照合同约定为被告“量身打造”的12米内高的电影院，如果被告方继续履行合同，这个12米内高的电影院毋庸置疑是原、被告双方获取利益利好的产物，现在被告明确表示不履行房屋租赁合同，导致“12米内高的电影院”无法作为其他项目加以利用，更无法恢复原状，加盖建筑无再利用价值，而且加重了原告今后对该整栋租赁物对外出租的负担；根据《合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定请求人民法院予以增加。另根据最高人民法院《合同法解释（二）》第28条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”。很明显，被告从签订合同起，被告拖延合同约定的预付租金，已经造成根本违约，原告为了维护好被告是长期租赁客户的关系，能打造本市品牌，并能提升本市城市品位和形象，直到2020年4月17日被告“深圳潜丰”向“金汇置业”履行了合同约定第二笔保证金500,000.00元，足以使原告更加有理由相信被告会继续履行合同，原告并明确表示以前的违约行为既往不咎，只要被告进场装修，至于合同约定的开业时间可以顺延，在一审辩论终结前，被告明确表示不愿继续履行合同，并对造成的损失不予认可，导致租赁物闲置至今；纵观全案，营造平安稳定、诚实守信的营商环境，双方事先约定的违约金不足以补偿原告改、扩建造成的损失，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益和维护良好、诚信的市场秩序等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此拆除楼顶原来的建筑物工程款495,000.00元和修建电影院产生工程款4,422,867.00元直接损失应当由被告承担，合情合理、于法有据。 本案争议的焦点之九：关于被告“深圳潜丰”是否承担连带担保责任和担保的范围的问题。 《公司法》第十六条第二款规定属公司内部管理性范畴，公司对外担保，不得以未经股东会决议主张担保无效。被告“深圳潜丰”为“深圳印象”提供书面保证担保承诺书，依据《中国人民共和国担保法》第二十一条，保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。据此，被告以“深圳潜丰”为“深圳印象”担保没有经过股东会决议主张担保无效辩称理由不成立。故，被告“深圳潜丰”应当为“深圳印象”承担连带担保清偿责任。 本案争议的焦点之十：关于原告请求赔偿造成的潜在损失和预期损失的问题。 本案依照双方签订的《房屋租赁合同》的约定和兼顾以实际损失为限，本案在归纳焦点四、五、六、七、八项已经就相关损失计算了赔偿，如果原告再请求赔偿造成的潜在损失和预期损失，原告所请求的赔偿就是“双重”赔偿，本院不予支持。 本案争议的焦点之十一：反诉原告“深圳印象”的反诉请求是否应当得到支持的问题。 反诉原告“深圳印象”提出的反诉请求，称反诉被告“金汇置业”没有按约定交付租赁物、租赁物不符合使用用途、在租赁期内将租赁物租给第三方等诉求，理由一：本院在上述过程中一一进行了详细的阐述，不再赘述；理由二：2020年4月17日被告“深圳潜丰”向“金汇置业”履行了合同约定第二笔保证金500,000.00元，足以证明反诉原告“深圳印象”提出的反诉请求是于法无据。综上，对反诉原告“深圳印象”提出的反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《公司法》第十六条第二款，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下: 一、解除原告阆中金汇投资置业有限公司与被告深圳市印象商业管理有限公司签订的房屋期租赁合同; 二、由被告深圳市印象商业管理有限公司向原告阆中金汇投资置业有限公司支付租金共计10,290,000.00元; 三、由被告深圳市印象商业管理有限公司向原告阆中金汇投资置业有限责任公司支付违约金1,596,000.00元； 四、由被告深圳市印象商业管理有限公司向原告阆中金汇投资置业有限公司赔偿电影院改扩建损失共计4,917,867.00元； 五、被告深圳潜丰投资控股集团有限公司对本判决的金钱给付款项承担连带清偿责任； 六、驳回原告阆中金汇投资置业有限公司其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告深圳市印象商业管理有限公司的全部反诉请求。 以上判决金钱给付款项由被告深圳市印象商业管理有限公司在本判决生效后三十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费27,600.00元、保全费5,000.00元及反诉案件受理费70,760.00元，共计金额103,360.00元由本诉被告（反诉原告）深圳市印象商业管理有限公司和被告深圳潜丰投资控股集团有限公司共同负担（其中反诉案件受理费70,760.00元已由反诉被告深圳市印象商业管理有限公司缴纳，应在共计金额103,360.00元扣减）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  高 斌 人民陪审员  鲜昭君 人民陪审员  王前进 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  党 璞