广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1241号 原告（反诉被告）：广西北部湾桂海商业管理有限公司，住所地：广西防城港市港口区紫荆街**桂海星座**楼**。统一社会信用代码：91450600330812140Y。 法定代表人：王余，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：寿文海，广西海狮律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈建光，男，汉族，1959年9月25日出生，户籍所在地湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：王嘉麒，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁其龙，广西万益（防城港）律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西北部湾桂海商业管理有限公司（以下简称桂海公司）与被告（反诉原告）陈建光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，被告（反诉原告）陈建光于2020年7月21日向本院提出反诉，本院经审查后于同日立案受理了反诉并依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）桂海公司的委托诉讼代理人寿文海，被告（反诉原告）陈建光的委托诉讼代理人王嘉麒、宁其龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）桂海公司向本院提出诉讼请求：1.解除桂海公司与陈建光签订的《商铺房屋租赁合同》；2.陈建光即时清偿欠付桂海公司的房屋租金865447.76元，并支付违约金约199089.47元（房屋租金暂计至2020年6月27日止，具体以本诉状副本发送到陈建光的确定日为准，作为最终计算应付租金的截止日）；3.陈建光支付物业费9532.96元、水费2990.10元、电费1846.60元、垃圾费911.40元，合计15181.06元，并支付延期缴纳物业费违约金暂计2000元（每逾期一日支付物业费，按50元每日计算违约金，违约金总额以欠付物业费本金9432.60元的30%为限）；4.陈建光已缴纳的履约保证金8万元归属桂海公司；5.陈建光限期腾退并返还租赁物。事实与理由：2017年3月1日，陈建光因开办幼儿园需要而租赁桂海公司的房屋，双方签订了《商铺房屋租赁合同》，约定租赁期限为12年4个月，并以制表方式确定了租金的起算时间和月租费，每隔半年付一次租金，还约定以先缴付租金后使用的方式履行；租金与物业等费用自2017年6月28日起算。2017年6月28日至2020年6月27日止，陈建光应付桂海公司租金共计995447.76元，然而陈建光在该期间仅支付桂海公司11万元租金及2万元装修质保金抵充租金，尚欠付865447.76元。截止桂海公司起诉时，陈建光尚须另向桂海公司支付物业费7860.80元(2019年12月1日至2020年6月27日止）；代收生活垃圾费911.40元（2019年12月1日至2020年1月31日止）；商业电费1620.50元；代收商铺公摊电费226.10元；代收商业水费2990.10元。上述费用系陈建光经营期间的应付款项，桂海公司已多次就上述费用与租金进行催讨，然陈建光强词夺理推诿，拒绝支付，且目前陈建光系停业状态，并以张贴告示方式的行为明确表明拒绝履行合同，故陈建光的行为已构成恶意毁约。 被告（反诉原告）陈建光针对本诉答辩称，一、桂海公司主张解除合同没有事实依据，桂海公司将无权处分的业主公共用地出租给陈建光，违反了合同法第五十二条，合同应认定无效。二、在合同无效的情况下，桂海公司主张租金和违约金没有事实依据。三、商业电费、水费已经实际支付，其他物业费是尚未支付的。四、桂海公司不是物业管理公司，无权主张物业费违约金。五、履约保证金在合同无效的情况下应退还给陈建光。 被告（反诉原告）陈建光向本院提出反诉请求：1.陈建光与桂海公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月8日已解除；2.桂海公司向陈建光返还保证金10万元、租金11万元；3.桂海公司向陈建光赔偿装修费等损失80万元（具体数额以鉴定评估结果为准）。事实与理由：2017年3月1日，陈建光与桂海公司签订《商铺房屋租赁合同》，约定陈建光租赁桂海公司房屋用于开办幼儿园，桂海公司同意陈建光使用商铺后花园部分场地作为幼儿园户外活动场所。合同签订后，陈建光交纳保证金10万元、租金11万元，并积极筹办幼儿园，投入装修等费用80万元。但在陈建光向有关部门申办幼儿园经营许可手续时，被告知有业主投诉幼儿园侵占公共绿地作为户外活动场所，教育部门不批准陈建光开办幼儿园的申请。桂海公司将无权处分的公共绿地出租给陈建光的行为是欺诈，严重损害了陈建光的利益以及社会公共利益，违反合同法第五十二条的规定，合同应属无效。在合同无效的情况下，桂海公司没有合法依据收取陈建光的保证金和租金，应返还给陈建光。此外，导致合同无效的过错在于桂海公司，出租房屋给陈建光时，桂海公司没有充分与业主沟通并取得业主同意，导致陈建光在开办幼儿园的合同目的无法实现，并造成80万元的装修费用等损失，桂海公司应予赔偿。 原告（反诉被告）桂海公司针对反诉答辩称，一、《商铺房屋租赁合同》的解除时间应当为桂海公司提起诉讼通过发送副本方式到达陈建光处才发生解除的法律效果，但是是否产生合同解除的法律后果应经法院判决确认，因为按照法律规定一方当事人行使合同解除权解除到达相对方时，相对方享有法定异议权，因此，是否解除的法律后果经人民法院判决确认后可以将解除的法律后果的时间追溯到原始发生日。此外，陈建光主张2020年1月8日解除合同没有证据证明，因此，陈建光的该项反诉请求没有事实和法律依据。二、关于陈建光主张退还保证金10万元的问题，根据《商铺房屋租赁合同》第二条的约定，保证金包含履约保证金8万元及装修质保金2万元。装修质保金按照合同约定在装修完毕后三个月退还给陈建光，但陈建光装修时存在违法搭建等问题，被告要求整改后迟延退回，且按照合同第三条第2款的约定，房屋实行先缴租金后使用原则，桂海公司同意陈建光将该2万元质保金抵充租金的请求，故不存在返还的问题。即使陈建光不认可上述客观事实而主张退回，桂海公司认为无此必要，因为按照法律规定如双方互负金钱债务关系可相互抵充规则，桂海公司的诉讼请求中已减除该笔2万元质保金抵做租金了，陈建光的权利没有受到损害。因陈建光违反诚实信用原则，致使桂海公司后续合同目的无法实现，可预见的利益受损，故桂海公司可不返还8万元履约保证金。三、关于陈建光主张装修损失的问题，根据《商铺房屋租赁合同》约定，陈建光对所交付的房屋前期进行了现场勘察并充分认可，且在合同签订之前已明确知悉房屋的产权情况和现状。关于《补充协议》中约定的场地特殊约定与陈建光投资经营失败是否有因果关系的问题，首先，补充协议中第一条与第三条约定的场地不属于租赁物属于陈建光可适当、合理、临时无偿使用的范围，但明确约定系附条件利用。其次，陈建光租赁房屋用途为开办幼儿园，且在签订合同之前已实地勘察，对租赁物周边状况是明知的，是其自行选择、认可后租赁，桂海公司没有实施任何欺诈、胁迫行为，完全属于陈建光自行决策发生错误所致，与桂海公司的合同行为没有因果关系。至于陈建光开班幼儿园须配备什么样的硬件设施条件范围方能获得教育主管部门的许可不是桂海公司的合同义务，也非桂海公司需履行的注意义务，故陈建光投资失败的原因完全符合民法典中规定的“自担风险原则”范畴。最后，《补充协议》内容没有违反法律禁止性规定，不存在法定无效事由。综上，陈建光的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，桂海公司为甲方与陈建光为乙方签订一份《商铺房屋租赁合同》，约定甲方将位于防城港市行政中心区商铺出租给乙方，具体房号为：一层商铺201-1、101、102、103、105、1061、1062-1号，二层商铺201-2、1062-2及原物业用房，一层面积合计337.17平方米，二层面积合计574.21平方米，总面积为911.38平方米；乙方承诺租赁房屋只用于经营合法商业场所用途，具体为幼儿园教学基地，乙方除合同中明确的项目和种类外不得经营未在合同中标示的其他项目和种类，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方对上述房屋拥有出租权，乙方已充分知晓；乙方所租赁的房屋为图纸标明的红色斜线范围内，非乙方租赁费范围乙方不得占道经营（租赁图纸范围详见附件1）；乙方对甲方所交付房屋前期进行了现场勘察并充分认可，甲方与2017年3月15日前达到该房屋的装修交付标准（装修交付标准见附件2）并向乙方交付该房屋，乙方不得以不合理理由拒绝收房，如甲方未能在2017年3月15日前达到交付标准，则按实际达到交付标准之日起计算交付时间，如在上述交房时间之前5日内乙方没有向甲方缴纳首期履约保证金和装修保证金，甲方有权拒绝交付房屋并不因此承担任何违约责任；为支持乙方的经营活动，甲方同意给予乙方装修期120天，自2017年3月1日向乙方交付起至2017年6月30日止；合同期自2017年3月1日起至2029年6月27日止，共计12年4个月（其中前4个月为装修期）；租赁期满，乙方应如期缴清相关费用后返还房屋，返还时乙方应保持建筑物外立面、室内、地面、墙面、门面、天花、开关线路等完整，如有损坏或更改的，乙方应恢复原貌，如果甲方在回收该房屋时还未恢复的，甲方有权直接从乙方缴纳履约保证金中扣除恢复原貌所产生的费用以及因此带来的其他损失，如履约保证金不足以抵扣该费用，差额部分由乙方补足；如乙方拒不补足差额部分，视乙方违约，乙方应承担差额部分两倍的违约金给甲方，对乙方添装的设备能够拆走而不损坏原建筑物的可以拆走，其他固定装修设施如拆除会造成损害或更改的不得拆除和破坏，无偿归甲方所有。合同第三条对租金及支付方式和装修费用约定为：第一年自2017年6月28日至2018年6月27日止，一层商铺单价为每平方米35元，二层商铺单价为每平方米25元，月租金合计26156.20元；第二年租金自2018年6月28日至2019年6月27日止，一层单价为每平方米40元，二层商铺单价为每平方米25元，月租金合计27842.05元；第三年租金自2019年6月28日至2020年6月27日止，一层单价为每平方米41.60元，二层商铺单价为每平方米26元，月租金合计28955.73元；……；乙方支付租金的方式：房屋实行先缴租金后使用的原则，租金半年一缴，首期租金缴纳时间为2017年6月28日前15天缴付，第二次缴纳租金时间为2017年12月28日前15日内缴付，之后依次顺推按半年缴纳，乙方可选择现金或转账方式缴纳；乙方如逾期三日未支付租金的，在第四日开始每逾期一日，乙方除应支付未支付租金之外，还需向甲方支付未支付租金总额0.5%作为违约金；逾期超过十日的，甲方有权停止乙方的水电供应直至乙方缴清欠费为止；逾期超过三十日的，甲方有权单方面解除合同并没收全额履约保证金且不承担任何法律责任，同时乙方须缴清至合同解除当日所欠各项费用后方可办理撤场手续和搬动商铺内商品物资，如乙方拒绝搬离店铺商品物资的，甲方有权视情况自行处置；装修期间，乙方需按时缴纳物业、水电、公摊水电等相关费用，水电费第一次缴纳时间在2017年3月1日前，由于乙方原因逾期三日未缴纳的，在第四日开始每逾期一日，乙方还需向甲方支付当月物业、水电、公摊水电费用总额5%作为违约金。合同第四条对履约保证金、物业费、装修押金和水电费约定为：乙方签订合同后于2017年3月1日前缴纳租赁履约保证金8万元；履约保证金收取后，甲方向乙方开具收款凭证，在乙方收到收款凭证后方可办理进入租赁场地进行合法装修经营；乙方装修前须向甲方一次性缴纳装修质保金2万元，装修质保金收取后，甲方向乙方开具收款凭证；在乙方装修完毕三个月后无任何因装修导致的事故、纠纷或无产生安全隐患后甲方不计息全额退还质保金给乙方，如在装修过程中造成商铺的硬件设施损坏或损毁的，甲方有权扣除装修质保金作为维修资金，装修质保金不足以抵扣维修金的，超出部分由乙方自行承担，甲方不予承担；乙方自用水（电）费以水表数一月一结，产生费用之日起计算，费用由乙方承担，水（电）费单价按政府相关部门定价执行，如政府调价，价格随之变动；甲方负责代收代缴水（电）费，在每月5日之前乙方必须缴清上月自用水（电）费，如乙方逾期超过十日仍未缴清自用水（电）费，经甲方催告后仍不履行付款义务，甲方有权停止乙方的自用水（电）使用直至乙方缴清所有费用；乙方每月应按实际使用水电量的10%承担水电损耗费用；对于公共用电，公共用水的公摊费用亦按照乙方所租赁面积占整个商业市场面积的比例予以分摊，在每月5日前乙方须缴清上月公摊费用，如乙方逾期超过十日仍未缴清公摊费用，经甲方催告后仍不履行付款义务，甲方有权停止乙方的水电供应直至乙方缴清所有费用；物业管理费用自合同签订之日起缴收，第1-5年（按建筑面积）收取每月每平方米1.5元，乙方租赁场地每月物业费合计1367.10元，第6-12年（按建筑面积）收取每月每平方米2元，乙方租赁场地每月物业费合计1822.80元，物业费为每半年支付，在每年6月30日前缴清上半年物业管理费用，首次支付时间为2017年3月1日，超过三日未支付的，第四日开始每逾期一日，除支付甲方应收费用外，乙方须每日向甲方支付50元的违约金，逾期超过十日的，甲方有权停止乙方水电供应直至乙方缴清相关欠费为止；逾期超过三十日的，甲方有权选择单方面解除本合同并没收全额履约保证金且不承担任何法律责任，同时乙方须缴清至合同解除当日欠下的各项费用后方可办理撤场手续和搬动店铺内的商品物资；租赁关系到期终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分不计息返回乙方，如履约金不足以抵扣乙方承担的费用、违约金时，不足部分乙方须缴纳不足后方可办理撤场手续和搬走商品物资；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、有线电视费、环卫垃圾费、清运费、场地租赁税费，消防及安全责任、治安责任，房屋内的物品安全等由乙方自行承担。合同第五条第5.9条约定甲方对乙方租赁面积以外的场地拥有完全处置权，如乙方需使用商铺以外场地进行相关露展活动的，需提前以书面形式向甲方提出申请，在获得甲方同意后方可使用。合同第七条对合同的解除（终止）作具体约定，其中第7.2条约定双方有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违约方除应支付本合同规定的各项违约费用外，违约方应按当年年度租金总额的20%向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）乙方主观性经常不配合相关物业管理规定的；（2）乙方逾期30天未支付该房屋租金或累计三次延迟缴纳租金的，但由于甲方原因除外；（3）甲方无故将乙方经营场地转租或提前收回的，但由于乙方违反本合同相关约定导致甲方将乙方经营场地回收或转租的除外；（4）乙方擅自更改经营范围、经营项目，私自分租，私自转租，私自承包给第三方经营的；（5）由于甲方原因导致乙方经常性不能营业的。合同第八条约定违约责任具体内容。合同第十条就特别条款作出约定：签订合同之前，乙方已明确知悉该房屋的产权情况和现状，甲方有义务积极提供相关手续配合乙方办理营业执照等手续并不得故意拖延；签订本合同后，乙方应在装修期内依照国家和本市相关法律法规办理完营业执照等乙方正常合法营业所需的相关手续；乙方经营时间内有责任确保商场内物品和设备安全，由于乙方的原因导致商场物品和设备损害的由乙方承担相应维修或赔偿责任；由于乙方的原因导致第三方损失的，由乙方承担所有法律责任；乙方自行办理该房屋装修所涉及的施工、监管、消防、环保等手续并承担相关费用；乙方若承诺租赁期限届满后不再续签的，甲方有权主动接受该房屋，对于房屋内物品乙方应在租赁期满前搬出，逾期未能搬出的，视为放弃上述物品的所有权等其他权利，甲方有权单方面对于上述物品作为任何形式的处置，乙方对此不得有任何异议；乙方撤场时若不办理撤场手续，则租赁合同依旧有效继续执行至合同日起终止或甲方单方面解除合同日止，在此期间，乙方租赁场地所产生的各项费用均由乙方按合同标准承担，对此乙方充分了解并同意。合同附件1为租赁场地所在楼层的平面组合图；合同附件2为装修交付标准；附件3为《补充协议》（其他场地特殊要求），《补充协议》的具体内容为：一、商铺门前市政红线内区域场地使用声明（详见图纸蓝色区）：1、甲方同意乙方在商铺门前市政人行道红线区域内加护围栏作为幼儿园学员接送区，不得占用市政红线外场地；2、场地为临时使用，乙方不得再改变场地现状，不得加盖加建固定设施，乙方确保合同期内场地的环境卫生、清洁及平整修复；3、经甲方同意和在区域临时增设少量儿童玩具，幼儿游戏时由老师带领定点定时、管理有序，若产生一系列安全问题则由乙方自行承担；4、场地使用期内如出现市政及小区业主干涉，将由乙方自行与其沟通协调。二、原物业办公室管理用房，乙方承租使用约定：1、甲方同意乙方承租原六号楼物业办公室二层管理用房作为幼儿园功能区；2、原物业管理用房按合同约定与商铺二层同租同价，正常收取租金及物管费用；3、乙方承担甲方新物业办公室用房搬迁及装修而产生的全部费用。三、商铺后花园部分场地使用规定（详见图纸绿色区）：1、甲方同意乙方临时使用商铺后花园部分场地（详见图纸绿色区）作为幼儿园户外活动场所，未经甲方同意，乙方不得破坏现有场地绿植，不能改变花园公共性质；2、经申请甲方同意后乙方可在场地内增设临时活动式儿童育乐配套设施；3、为确保场地安全，乙方申请甲方同意后有必要增设护栏及高空防护网；4、幼儿进入园区需老师携领，定点定时，管理有序，禁止跑闹、喧哗、损坏公物绿植，确保环境清洁卫生及儿童育乐安全；5、场地使用期间如遇市政或业主投诉要求，乙方应积极沟通处理，如因此产生费用由乙方承担。此协议（附件）经双方签字生效，成为原合同不可分割部分，与合同具有同等的法律效力。 2017年3月9日，桂海公司出具《收据》，表明收到莫秋萍履约保证金8万元。 2017年5月27日，防城港市港口区教育局（现为防城港市港口区教育和科学技术局）向莫秋萍出具一份《关于不同意筹办幼儿园的通知书》，载明：“你于2017年3月27日向我局递交了《关于申请开办防城港市桂海塞纳幼儿园的报告》，我局已组织了学前教育评估组到你申请办园的场所进行了综合评估，因你计划办园选址的场所室外活动场地是小区业主共有的绿化地及临街停车点内，同时有受高空落物影响的可能性，况且面积不达要求，室内采光严重不足，气流不够流通。经我局2017年第2次局务会议研究决定，不同意你筹办幼儿园的申请。请你严格按照《广西壮族自治区人民政府办公厅关于创新机制加快学前教育发展的若干意见》[桂政办发（2014）34号文]文件第四大点第（一）条中的‘各级各类学前教育机构应由所在地教育行政部门审批、注册’和‘未经教育行政部门批准，任何单位和个人不得设置学前教育机构’的规定，做好有关工作。特此通知，希知照。” 2017年8月21日，防城港市桂海物业管理有限公司向桂海塞纳幼儿园发送《整改通知》，告知幼儿园私自在商铺东、西面加装雨棚及擅自搭建走廊、大门口加装设施设备的行为属于违规行为，要求幼儿园于2017年8月27日前予以拆除。 2017年8月22日，桂海塞纳幼儿园向桂海公司提交《桂海塞纳幼儿园使用桂海塞纳庄园6号楼商铺门前预留用地申请报告》，表明目前幼儿园已招收三十多名幼儿，其中95%以上是业主的孩子，为提供一个相对安全、舒适的环境，拟将铺面门前预留230平方米用地用不锈钢栅栏围起，并在预留用地上方拉安全防护网（附效果图）。桂海公司相关人员于2017年8月25日在该申请报告下方手写答复意见并表明不同意桂海塞纳幼儿园的上述申请内容，并要求幼儿园于2017年8月27日前将门前相关设施拆除。同日，桂海塞纳幼儿园向桂海公司提交《关于桂海塞纳幼儿园大门更改申请报告》，申请将幼儿园的大门由南侧更改为西面并附上原效果图和改造后的效果图。桂海公司的相关人员于2017年8月27日在该申请报告下方手写答复意见并表明不同意幼儿园将大门安装位置进行调整，该行为属于违规行为，要求幼儿园于2017年8月27日前拆除相关设施。 2017年9月10日，防城港市桂海物业管理有限公司向桂海塞纳幼儿园发送《整改通知》，要求幼儿园在2017年9月12日前拆除其私自加装的龙骨支架。 2017年9月12日，防城港市桂海物业管理有限公司向桂海塞纳幼儿园发送《整改通知》，要求幼儿园在2017年9月14日前拆除其私自在商铺门前搭建高空抛物防护网。 2017年9月18日，防城港市港口区教育局（现为防城港市港口区教育和科学技术局）针对陈森所提交的《投诉桂海塞纳幼儿园违规办学》的投诉件作出《答复》，表明该局多次书面通知桂海塞纳幼儿园负责人停止筹办工作，于2017年5月27日下发《关于不同意筹办幼儿园的通知》、2017年6月23日下发《关于停止办园的通知》、2017年7月12日下发《停止筹设幼儿园的公告》、2017年8月21日下发《关于停止开园招生行为的通知》、2017年8月21日向社会公告该园不具备招生资格的公告，但该幼儿园筹办工作仍在继续，没有执行该局所发的停止办园的通知，强行开园招生，鉴于以上情况，该局答复内容如下：一、该拟办园的室外活动场地位于小区车库的出入口，占用了商铺门前通道，有高空坠物威胁的危险，该局将通过对接安监执法部门介入整治；二、该拟办园的另一处室外活动场地占用业主的公共绿化场地，作为业主，陈森可以向物业或有关部门介入处理整治；三、该拟办园未获该局的筹办批准，擅自设立食堂供餐，该局将对接食品药品监督执法部门介入整治；四、该拟办园占用将商铺前的通道改为幼儿园室外活动场地，作为业主陈森可以向住建部门反映。 2018年11月21日，防城港市港口区教育局（现为防城港市港口区教育和科学技术局）根据该局检查人员当日对桂海塞纳幼儿园的现场检查情况制作《无证幼儿园现场检查记录》，笔录显示无证园负责人为黄英，职务为代理园长，检查情况为：1、学生人数75人；2、无室外场地；3、教师有10人，其中2人有教师资格证，2人有保育员证，其他人没有相关证书；只有4个教师有健康证，2人的过期未检。 2019年7月12日，防城港市港口区教育和科学技术局就陈建光提出的信访事项作出《受理告知书》。 2020年1月4日，桂海塞纳幼儿园向桂海公司送达《告知函》，表示鉴于桂海公司在未与其进行有效沟通的情况下收回了原物业办公室管理用房以及商铺后花园部分场地，特告知桂海公司其决定将幼儿园搬离案涉桂海公司的商业地块，并且要求桂海公司商铺地块负责人对此事作出明确回复，赔偿幼儿园因收回地块所造成的经济损失；逾期不答复，视为默认其提出的要求。桂海公司于2020年1月8日书面复函桂海塞纳幼儿园，除重申《商铺房屋租赁合同》的约定外，表明《告知函》所称桂海公司收回物业办公室二层管理用房与事实不符，幼儿园将该物业管理用房作为厨房使用至今，从未被收回；其次，《告知函》称桂海公司收回商铺后花园与事实不符，根据合同附件《补充协议》第三条的约定，幼儿园如需增设相关设施应向桂海公司申请并经同意后方可实施，但幼儿园未经桂海公司同意擅自增设了围栏、私架空中走廊等设施，将公共花园围占私用，既存在安全隐患，又影响全体业主共同使用，侵犯其他业主的合法权益，且引发了业主间的矛盾，多次遭到业主和市政相关部门投诉，幼儿园因自身违约和违规行为导致的损失应由其自行承担；自2017年9月1日至今，幼儿园未按合同约定支付租金，尚欠租金511785.40元，经多次催告一直未履行支付义务，现通知幼儿园于2020年1月15日前将拖欠的租金交齐，逾期不交，桂海公司将根据《商铺房屋租赁合同》第7.2条约定解除该合同并追究幼儿园的违约责任。该复函后附《桂海塞纳幼儿园租金缴款明细》，其中2017年9月1日至2018年3月2日应缴租金为156973.20元、2018年3月3日至2018年8月2日应缴租金为156973.20元、2018年9月3日至2019年3月2日应缴租金为167052.30元、2019年3月3日至2019年8月2日应缴租金为167052.30元、2019年9月3日至2020年3月2日应缴租金为173734.40元（递增4%），扣除期间支付的11万元租金，合计欠款711785.40元；备注：装修押金2万元，履约保证金8万元；2018年8月由于幼儿园前庭后院场地使用争议，园方经营困难向集团提出减租申请，经集团公司同意给予10万元租金减负；2017年10月至2018年10月，原售楼部场地同意以15万元/年价格租给园方作为活动场地，后经集团同意免去此租金（以上数据不含这15万元）；园方单方意愿装修押金及履约保证金不作退还，以此冲减这部分租金。 2020年4月9日，防城港市公证处经桂海公司申请出具（2020）桂防港证字第461号《公证书》，对防城港市中心区万鹤路桂海塞纳庄园6号商铺（桂海塞纳幼儿园）的外在设施及门口告示的现状进行保全证据公证，《公证书》显示公证人员组织相关人员于2020年4月3日上午10时30分前往上述地点对外在设施及门口告示的现状进行拍照并制作《现场工作记录》。其中位于桂海塞纳幼儿园门口张贴《告示》的内容为：“因本幼儿园户外场地一直未得到解决，所以无法继续经营，决定2020年下学期整体搬迁到公车镇。另外，此1-6号商铺及设备，优价转让！”张贴的《桂海塞纳幼儿园闭园通知》载明内容为：“各位家长同志您好：桂海塞纳幼儿园自开设以来，经过两年多励精图治和苦心经营取得了大家对幼儿园的支持和信任，在此幼儿园内所有全体工作人员向各位孩子家长表示由衷的感谢，但在经营过程中，本商业地块楼上业主不断向上级主管部门投诉，称幼儿园占用户外活动场地不断的整改，给本幼儿园造成了巨大的损失。现户外场地最终被收回，不得使用，致使幼儿园一直无法取得教育局等相关部门应下发的相关证件，现幼儿园忍痛作出以下决定：1、从2020年1月18日开始桂海塞纳幼儿园正式启动闭园计划；……”该通知的落款时间为2020年1月5日。 2020年4月29日，桂海公司就本案向本院提起诉讼。本院立案后于2020年6月23日向陈建光邮寄送达包含民事起诉状在内的应诉材料，陈建光于2020年6月28日签收应诉材料。本案审理过程中，防城港市桂海物业管理公司与桂海公司共同向本院出具《情况说明》，表明其与桂海公司系关联企业，承诺就陈建光在租赁期间欠付的物业费、水电费及垃圾费等全部债权（包括但不限于债权本金、违约金）及给付请求权自愿一并让渡桂海公司，防城港市桂海物业管理公司与陈建光之间不再存在任何债权债务关系。本院在庭审过程中已当庭向陈建光参加庭审的委托诉讼代理人宣读该《情况说明》具体内容并向陈建光送达该《情况说明》。 另查明，桂海塞纳幼儿园在未取得开办幼儿园相关证件及未经教育行政部门批准的情况下于2017年8月开始招生营业。 再查明，陈建光于2018年1月22日支付租金4万元；于2018年9月4日支付租金5万元；于2019年7月3日支付租金2万元。陈建光已付清2018年2月2日至2019年11月30日期间的物业费，2018年3月1日至2019年11月30日期间桂海公司代收的生活垃圾费，2018年2月4日至2019年11月1日期间桂海公司代收的商业电费、公摊电费以及商业水费。其中物业费的计算方式为以租赁房屋面积每平米1.5元计算，生活垃圾费的计算方式为以租赁房屋面积每平米0.5元计算。水费、电费按抄表数据据实计算，电费单价为0.7215元/度，水费单价为3.25元/吨。结合桂海公司提供的抄表数据，案涉租赁商铺的用水抄表数据为2019年11月1日为3085吨、2019年12月1日为3396吨、2020年1月1日为3737吨、2020年3月1日为3995吨、2020年4月1日为4005吨，往后截止至2020年8月1日抄表数据与2020年4月1日数据一致，均为4005吨；案涉租赁商铺的用电抄表数据为2019年11月1日为46736度、2019年12月1日为47542度、2020年1月1日为48275度、2020年3月1日为48982度，往后截止至2020年8月1日抄表数据与2020年3月1日数据一致，均为48982度。桂海塞纳幼儿园在2019年11月1日至2020年4月20日期间的公摊电费为226.10元。 本院认为，本案本诉与反诉的争议焦点为：一、《商铺房屋租赁合同》是否予以解除的问题；二、桂海公司主张陈建光支付租金865447.76元及违约金、物业费9532.96元、水费2990.10元、电费1846.60元、垃圾费911.40元，并支付延期缴纳物业费违约金是否有事实和法律依据；三、桂海公司主张没收8万元履约保证金是否有事实和法律依据；四、陈建光主张桂海公司退还装修质保金2万元、履约保证金8万元及租金11万元是否有事实和法律依据；五、陈建光主张桂海公司赔偿装修费等损失是否有事实和法律依据；六、桂海公司主张陈建光限期腾退案涉租赁房屋是否有事实和法律依据。 关于第一个争议焦点。桂海公司与陈建光签订的《商铺房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。桂海公司与陈建光在本诉与反诉中均主张解除《商铺房屋租赁合同》，其中陈建光主张确认该合同已于2020年1月8日解除。就合同是否可解除、何时解除的问题，具体要视合同当事人是否具备解除权而定。本案中，陈建光最初主张认定《商铺房屋租赁合同》无效，在第二次开庭审理过程中经进一步询问随之将该项诉讼请求变更为确认合同已于桂海公司2020年1月8日复函时解除。经查，虽陈建光一再强调桂海公司将没有处分权的场地出租给其，而从《商铺房屋租赁合同》及其附件的约定，租赁的房屋为图纸标明的红色斜线范围内，非乙方租赁费范围乙方不得占道经营（租赁图纸范围详见附件1），而商铺门前市政红线内区域场地（详见图纸蓝色区）及商铺后花园部分场地（详见图纸绿色区）在合同附件3《补充协议》约定为有条件限制的临时使用，并非租赁范围。陈建光在签订《商铺房屋租赁合同》及《补充协议》时明确表示其在前期已经对租赁房屋及周边环境、场地进行现场勘察并充分认可，对后花园部分场地以及商铺门前市政红线内区域场地仅是作为临时使用区域且不得进行加盖、加建和改变公共性质等也作出明确约定。而根据已查明事实，陈建光确实存在擅自加装雨棚、搭建走廊、加装龙骨支架等设施设备的违约行为。此外，陈建光对其在2017年8月起在未获教育行政部门批准的情况下招生营业，属于违规开办幼儿园，且根据其张贴《告示》及《桂海塞纳幼儿园闭园通知》内容，陈建光于2020年1月中下旬才宣告闭园，且在闭园及通知搬离案涉租赁房屋开办幼儿园前未与桂海公司就《商铺房屋租赁合同》是否继续履行的问题进行有效协商，陈建光应按约支付其占有使用案涉租赁房屋期间的租金。因陈建光仅在2018年1月22日、2018年9月4日、2019年7月3日分别支付4万元、5万元、2万元租金，其作为承租人在合同履行过程中存在拖欠租金的违约行为，陈建光依法不享有合同解除权。而桂海公司已按合同约定将租赁房屋按期交付给陈建光使用，作为出租人已履行合同主要义务。至于前述商铺门前市政红线内区域场地及商铺后花园部分场地在使用过程中发生业主投诉以及因户外活动场地等原因致使陈建光最终无法通过教育行政部门的办园审批的问题，陈建光承租案涉房屋用于开办幼儿园的目标及用途明确，且其应是对开办幼儿园的场地要求以及案涉租赁房屋充分了解后做出租赁案涉房屋的决定并在此前提下与桂海公司签订房屋租赁合同，现陈建光将其开办幼儿园未获批准的责任归咎于桂海公司缺乏事实和法律依据，且陈建光事实上在没有取得行政主管部门的批准后开办幼儿园并因此获利，陈建光应对自己的行为承担相应的责任及法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，基于陈建光以上拖欠租金的违约事实，根据《商铺房屋租金合同》第七条的约定，桂海公司有权解除《商铺房屋租赁合同》。因此，本院予以支持桂海公司解除合同的诉讼请求，不予支持陈建光主张确认合同已于2020年1月8日解除的反诉请求。 关于第二、第三、第四个争议焦点。根据《商铺房屋租赁合同》第三条的约定，案涉房屋第一年度的租金（2017年6月28日至2018年6月27日）每月租金为26156.20元，每年租金为313874.40元；第二年度的租金（2018年6月28日至2019年6月27日）每月租金为27842.05元，每年租金为334104.60元；第三年度的租金（2019年6月28日至2020年6月27日）每月租金为28955.73元。现桂海公司主张计算至2020年6月27日的租金为865447.76元，因2020年1月底发生新冠××疫情的不可抗力情形，而结合本市幼儿园通知开园的具体时间大多为2020年5月底以及桂海公司诉请的租金计算截止时间为陈建光收到诉状副本的时间，本院酌情认定免除2020年1月28日至2020年4月27日期间的租金，最终计算租金的数额自2017年6月28日至2020年1月27日（31个月）、2020年4月28日至2020年6月27日（2个月）期间共908580.57元[（26156.20元/月×12个月）+（27842.05元/月×12个月）+（28955.73元/月×9个月）=313874.40元+334104.60元+260601.57元=908580.57元]。基于陈建光在合同履行过程中存在拖欠租金的行为，桂海公司主张将2万元装修质保金直接抵扣租金并无不妥，本院予以支持。因此，扣除陈建光已支付租金11万元及装修质保金2万元，尚欠租金778580.57元（908580.57元-130000元）。就违约金的问题，《商铺房屋租赁合同》第三条对逾期未支付租金的违约金作出明确约定，但在合同履行过程中，桂海公司在陈建光拖欠租金逾期超过三十日的情况下未通过解除合同等方式及时止损，且桂海公司业已主张没收履约保证金8万元的情况下，以没收8万元履约保证金作为陈建光承担逾期付款违约责任的方式更为公平合理。因此，本院仅予以支持桂海公司主张没收履约保证金8万元，不予支持桂海公司第二项诉讼请求中主张的违约金，并依据上述认定事实及理由不予支持陈建光主张返还履约保证金8万元、装修质保金2万元以及租金11万元的反诉请求。 关于物业费、水电费、生活垃圾费及延期缴纳物业费违约金的问题，因《商铺房屋租赁合同》第四条对桂海公司收取上述费用及收费标准、方式有具体约定，虽陈建光以桂海公司并非物业服务公司为由对桂海公司收取该项费用的主体资格提出异议，但因合同已明确约定桂海公司有权收取物业费，且防城港市桂海物业管理有限公司作为案涉房屋的物业服务公司明确表示认可桂海公司收取物业费的行为并同意让渡向陈建光收取物业费权利，故应遵循当事人的真实意愿，且上述行为对陈建光的权利未产生实质性影响，故本院予以认定桂海公司收取物业费的主体资格。因此，根据桂海公司自认的事实以及提交相应收款收据、抄表数据等，陈建光尚欠费用计算如下：一、物业费。陈建光已付清2019年11月30日前的物业费，而物业费与租金计算期间应相对应，为便于计算，物业费按4个月（2019年12月、2020年1月、2020年5月、2020年6月）计算较为合理即5468.28元（911.38平方米×1.5元/平方米/月×4个月）；二、生活垃圾费。桂海公司主张2019年12月1日至2010年1月31日期间的生活垃圾费911.40元（911.38平方米×0.5元/平方米×2个月）符合合同约定与客观事实，本院予以支持。三、电费（包含公摊电费）。桂海公司主张电费自2019年11月2日起计付，根据具体抄表时间以及抄表度数，因2020年3月1日抄表后直至2020年8月1日抄表度数均相同，即在此期间案涉租赁场地没有新增用电量，故陈建光应支付电费为1620.50元[（48982-46736）度×0.7215元/度]。此外，桂海公司主张公摊电费226.10元有事实和法律依据，本院予以支持。四、水费。桂海公司主张水费自2019年11月2日起计付，根据具体抄表时间以及抄表吨数，因2020年4月1日抄表后直至2020年8月1日抄表吨数均相同，即在此期间案涉租赁场地没有新增用水量，故陈建光应支付水费为2990元[（4005-3085）吨×3.25元/吨]。关于延期支付物业费违约金，根据《商铺房屋租赁合同》第4.10条的约定，物业费每半年支付，在每年6月30日前需缴清上半年的物业费，结合陈建光最后一次支付物业费的具体时间以及本院予以认定物业费的计算期间并未超过半年，故陈建光尚未构成逾期支付物业费。因此，桂海公司主张按50元每日计付逾期支付物业费违约金不符合合同约定，应不予支持。 关于第五个争议焦点。在庭审过程中，本院就陈建光提出的装修费用进行司法评估的申请进行释明，表明将在确定双方违约责任的情况下决定是否准许陈建光的评估申请。前述已经对陈建光作为违约方进行了详细论述，在此不再赘述。此外，陈建光在明知开办幼儿园申请未获教育行政部门批准的情况下仍对案涉房屋进行装修，且实际运营违规开办幼儿园近29个月（2017年8月至2019年12月），故陈建光无权主张装修损失及其他购买幼儿园教具等损失，对陈建光的该项反诉请求，本院不予支持。 关于第六个争议焦点。桂海公司主张陈建光限期搬离位于承租场地并返还租赁房屋，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，鉴于双方签订的《商铺房屋租赁合同》已予以支持解除，桂海公司的该项诉讼请求于法有据，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）广西北部湾桂海商业管理有限公司与被告（反诉原告）陈建光于2017年3月1日签订的《商铺房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）陈建光在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广西北部湾桂海商业管理有限公司支付租金778580.57元； 三、被告（反诉原告）陈建光在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广西北部湾桂海商业管理有限公司支付物业费5468.28元、生活垃圾费911.40元、水费2990元、电费1620.50、公摊电费226.10元，以上合计11216.28元； 四、原告（反诉被告）广西北部湾桂海商业管理有限公司不予返还被告（反诉原告）陈建光支付的履约保证金8万元； 五、被告（反诉原告）陈建光在本判决生效之日起三十日内搬离位于防城港市行政中心区商铺（具体房号为：一层商铺201-1、101、102、103、105、1061、1062-1号，二层商铺201-2、1062-2及原物业用房）并将上述商铺返还给原告（反诉被告）广西北部湾桂海商业管理有限公司； 六、驳回原告（反诉被告）广西北部湾桂海商业管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）陈建光的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14226.89元，减半收取计7113.44元[原告（反诉被告）广西北部湾桂海商业管理有限公司已预交]，由原告（反诉被告）广西北部湾桂海商业管理有限公司负担1206.44元，被告（反诉原告）陈建光负担5907元。反诉案件受理费减半收取计6945元，由被告（反诉原告）陈建光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费28116.89元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审判员  李明娟 二〇二〇年九月七日 书记员  陈 蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。