广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18478号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区************（*座）首、夹层，统一社会信用代码914***********635Y。负责人：杨安琼。委托诉讼代理人：林佳儿、邓秋云，该司职员。被告：邓本维，男，1966年10月27日出生，汉族，住**********************，公民身份号码*************。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司诉被告邓本维物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林佳儿到庭参加诉讼，被告邓本维经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年11月-2020年3月的物业服务费共2676.31元；2.判令被告以每月物业服务费157.43元（2.50元/平方米˙月×62.97平方米）为本金，自欠费月后的第二个月的1日（即2018年6月1日）起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2020年4月16日的违约金为3079.33元；3.判令被告向原告支付2018年2月-2020年3月的公摊电费共515.20元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年6月15日佛山市禅城区****地产开发有限公司（以下简称：碧桂园地产公司）与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、公用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买佛山市禅城区***************碧桂园城市花园商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应于每月5日前向原告支付物业服务费157.43元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年11月开始拖欠原告费用，原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今仍未能缴交，故提起诉讼。被告未提交答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、企业变更核准登记通知书、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体适格及原告企业名称变更情况。2.资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。证明原告取得物业管理企业一级资质，接受碧桂园地产公司选聘，对禅城区碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，物业服务费收费标准已取得物价局的审批，有权向被告收取物业服务费。3.广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区********屋测绘报告书、收楼通知书。证明被告是禅城区岭南大道******的房屋产权人，办理入住登记手续后享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。4.物业服务费欠费明细、物业服务费催缴通知单。证明被告自2018年4月开始长期拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不缴纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。⒌声明书。证明碧桂园生活服务集团股份有限公司是碧桂园城市花园项目物业管理单位，原告是其分公司，自2010年11月16日起实际负责该小区物业管理服务，其声明将2010年11月16日起至2020年12月31日的物业服务费及相应违约金的债权由原告享有，行使债权人权利。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告提交的证据1-3、5，或有原件予以核对，或与其他证据相互佐证其真实性，且来源合法，亦与本案具有关联，本院予以采信，作为认定本案事实的依据，原告提交的证据4，系其单方制作，无其他证据相佐证，故该证据本院不予采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，案外人碧桂园地产公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，主要约定甲方选聘乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务；物业服务内容，主要包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理，公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理等；物业服务费用：乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：甲方或业主所有的物业若为住宅或公寓式酒店，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋、物业建筑面积2.5元/平方米˙月计收，计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准；本物业二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本合同第二、三条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式及标准向甲方、业主或物业使用人分摊：⑴本物业二次供水公共设施设备运行所产生的水、电费用，乙方单独列账，由相应设计配置适用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊；⑵本物业电梯、消防、发电机等公共设施设备运行所产生的水、电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按户（含空置房、酒店及酒店附楼，其中酒店及其附楼各按一户，共计两户计算）分摊；⑶除上述公共设施设备运行所产生的水、电费用外，本物业公共照明、公共用水及因提供本合同第二、三条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本物业的全体业主或物业使用人按户（含空置房、酒店及酒店附楼，其中酒店及其附楼各按一户，共计两户计算）分摊等；物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管机关备案或批准后执行；物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费，业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住使用或使用该物业均应全额交纳物业服务费；甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金；本合同经双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告前身广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司开始对涉案小区提供具体物业管理服务。2010年11月15日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司向佛山市禅城区发展规划和统计局呈报《物业管理服务收费备案表》，其中载明高层电梯洋房（住宅）、公寓式酒店物业服务费收费标准均为2.5元/平方米˙月。2010年12月20日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具《服务（收费）备案回执》，载明广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司坐落于佛山市禅城区*********（禅城碧桂园城市花园）的物业管理服务收费和有关资料已报我局备案。其中，①有电梯住宅：2.5元/平方米˙月；②已售地下车位：1.60元/平方米˙月；③物业管理服务收费评审报告书、优质优价方案、前期物业服务合同和前期物业服务协议（只受理合同中住宅的物业服务收费部分，有效期至业主委员会成立之日止）各一份。同时查明，被告邓本维于2011年1月26日与碧桂园地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向碧桂园地产公司购买碧桂园城市花园房产即涉案的禅城区岭南大道北131号一座2209房，合同约定房屋用途为公寓式酒店，建筑面积62.22平方米，交付期限为2012年10月30日前。2012年10月25日，碧桂园地产公司出具《收楼通知书》，通知被告涉案房屋可于2012年10月30日交付，请其办理相关手续，物业服务费从2012年11月1日起计收。被告邓本维在该通知书上签名确认。2013年4月15日，佛山市禅城区*******出具佛禅房测（2013）029号《岭南大道北131号停车场、商铺和一、二、三座公寓式酒店测绘报告》，其中涉案房屋建筑面积为62.97平方米。另查明，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司随着广东碧桂园物业管理有限公司的名称变更而多次变更企业名称，于2012年11月29日变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，于2015年11月24日变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，于2019年6月17日变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司，2020年4月27日变更名称为现名。上述企业名称变更均经过相关行政管理部门核准。2020年6月1日，碧桂园生活服务集团股份有限公司出具《声明书》，确认原告系其分公司，自2010年11月16日实际负责禅城区岭南大道北127号、129号、131号地段上的商品房（包括住宅、商业用房、车位）的物业管理。自2010年11月16日起至2020年12月31日的物业服务费（包含住宅、车位、水电公摊费等）及相应违约金的债权均由碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司享有和行使债权人权利。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人碧桂园地产公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告均应按照合同约定善意全面地履行各自承担的义务。关于物业管理服务费。原告已依约为包括被告在内的涉案小区全体业主提供了物业管理服务，被告理应依约支付物业管理服务费。原告诉请被告支付拖欠的2018年11月-2020年3月的物业管理服务费2676.31元（62.97平方米×2.5元/平方米˙月=157.43元/月，157.43元/月×17个月=2676.31元），符合合同约定，且被告未提出抗辩亦未提供证据反驳，故原告该诉请本院予以支持。关于违约金。被告未依约交纳物业管理服务费，已构成违约，应向原告支付违约金。合同约定业主应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费，逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。被告虽未到庭提出抗辩，但该约定违约金标准明显过高，经综合考虑被告的违约情节，本院依据公平原则酌定调整上述违约金标准为年利率24%。原告主张违约金自欠费月后的第二个月的1日起计算，是对自己民事权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以支持。对原告主张违约金超出部分，本院不予支持。关于公摊电费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，虽然涉案《碧桂园城市花园前期物业服务合同》约定了公共电费的分摊办法，但原告未举证证明被告应分摊电费的具体计算依据，亦未举证证明其已代被告向供电企业支付了相应的公摊电费金额，故原告该诉请证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告邓本维于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司支付2018年11月至2020年3月的物业管理服务费2676.31元及违约金（违约金以每月157.43元为本金，自2019年1月1日起按年利率24%计算至物业管理服务费实际清偿日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告邓本维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李咏梅二〇二〇年八月二十四日书记员  黄嘉莹