北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1030号原告：刘珊，女，1987年4月28日出生，汉族，黑龙江省铁力市居民，住北京市丰台区。被告：管某1，女，2009年12月25日出生，汉族，江苏省扬州市村民，住北京市顺义区。被告兼被告管某1之法定代理人管某2，男，1977年1月23日出生，汉族，江苏省扬州市江都区村民，住北京市顺义区。被告：邓桂英，女，1953年10月29日出生,汉族，江苏省江都市村民，住北京市顺义区。原告刘珊与被告管某1、管某2、邓桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员宋万忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘珊、被告兼被告管某1法定代理人管某2、被告邓桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘珊向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与管某2及朱迎春于2016年12月10日签订的《房屋买卖定金合同》；2.请求法院判令解除原告、管某2、朱迎春、第三人于2016年12月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；3.请求法院判令三被告共同连带向原告退还购房款220000元；4.请求法院判令三被告共同连带向原告支付违约金410000元及赔偿中介费损失77900元；5.案件受理费由三被告承担。事实和理由：2016年12月10日，原告与被告管某2及其配偶朱迎春签订了《房屋买卖定金合同》，约定原告购买北京市顺义区X路X号院X号楼X单元X号房屋，总房款为2050000元。合同签订后，原告向被告管某2及朱迎春支付购房定金220000元，后原告与被告管某2、朱迎春及第三人北京京联房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》及补充协议，并向第三人支付了居间服务费77900元。上述三份合同签署后，被告管某2及朱迎春单方毁约，拒绝向原告出售该房屋，经原告及第三人多次催促无果，其二人行为已构成根本违约。2017年3月31日朱迎春因病死亡，被告邓桂英系朱迎春之母，被告管某1系朱迎春之女，此二人为朱迎春的法定继承人。现为维护原告合法权益，依据相关法律规定，特向法院起诉，恳请支持原告诉讼请求。被告管某1、管某2共同辩称：不同意原告的诉讼请求。原告不是买家，而是代表北京京联房地产经纪有限公司的经理。北京京联房地产经纪有限公司的董洁是售楼处的售楼员，董洁与原告承诺我方，最迟2017年春节前办理房屋产权登记，若非她二人答应我方，我方不会签订协议。开发商说2017年7月份才能办理房屋产权登记。2017年春节过后，房屋产权登记没有办下来。2017年春节期间，初六左右，管某2找过董洁，董洁去开发商询问，并表示房屋产权登记还没有办下来。当时，管某2不在北京工作，通过微信群得知，有人已经办理了房屋产权登记。管某2给董洁打电话发微信，董洁有时候不接也不回复。2017年3月10日左右，董洁给管某2打电话表示，可以帮我方直接到银行解除抵押，此后事情就没有消息，管某2没有回北京。朱迎春去房屋产权登记处问，得知没有查到我方的房屋产权登记申请资料。管某2问董洁，她也不接电话不回微信。管某2催董洁去给我方办理，银行催朱迎春交房屋贷款，朱迎春因为身体本来不好，加上原告与董洁对我方的承诺没有兑现和银行的催款，朱迎春受不了压力于2017年3月30日去世。管某2认为，朱迎春的去世有原告和董洁的原因，还有催款的原因，因为原告与董洁答应我方能办理房屋产权的登记，但是欺骗了我方，没有给我方登记。朱迎春去世后，真正的买家上门表示，2017年北京市出了新政策，真正的买家没有买房资格了，2018年3月份才有购房资格，真正的买家是个女的，说刘珊把合同押给了她，朱迎春在世时真实的买家也去我家过，问我方能不能等她的购房资格下来，我方说可以等。后来刘珊就把代办公司的电话给我让我联系，我打电话询问，要求我方提供遗产公证相关手续，我说我方尽快去办。2017年9月，刘珊上门要求与我解除合同，说合同到期了，让我方退还她的定金并要求给她违约金50000元左右，说解除合同后还能帮我方卖房，但是说房子应该卖不了这么高的价钱。对于解除定金合同和存量房屋买卖合同，我方同意解除，不同意退还购房款，因为原告一直在欺骗我方，她不是买家却说自己是买家，明知道办不了房本但是还承诺我方能办房本。朱迎春的去世与原告有关的，要不是她的承诺，我方能办下来房本，后来没有办下来，我方又有很多的债务，朱迎春承受不了压力才去世的。关于违约金与损失的诉讼请求，我方不同意。被告邓桂英辩称：我只知道管某2和朱迎春要卖房子，但是具体的事情我不清楚。我同意管某2的意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：管某2、朱迎春原系夫妻关系，该二人生育一女管某1。2016年1月26日，管某2、朱迎春离婚。2017年3月31日，朱迎春去世。朱迎春去世时，其父亲已经去世。邓桂英系朱迎春之母。北京市X路X号院X号楼X单元X号房屋系管某2、朱迎春夫妻共同财产。2016年12月10日，管某2、朱迎春作为甲方、刘珊作为乙方，在丙方北京京联房地产经纪有限公司顺义分公司的居间下，签订《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》[其中包括《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》]、《房屋买卖定金合同》，约定甲方以205万元的价格，出售位于北京市X路X号院X号楼X单元X号房屋，房屋面积88.61平方米。交易价格205万元中，包括房屋成交价格1506370元，房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款543630元。一、《北京市存量房屋买卖合同》相关约定第六条房屋的交付约定：出卖人应当在办理完产权转移手续三日内（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3、4项手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙；4.移交水卡电卡燃气卡门禁卡第七条违约责任约定：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定期限和条件将该房屋交付给买受人的，按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限满之次日起至实际交付之日止，出卖人按计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起七内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的30％向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金，合同继续履行（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期应付款的30％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。二、《居间服务合同》相关约定第四条佣金及其代办费用的约定：（一）佣金：居间服务费人民￥45100元整，由买受人支付。（二）居间保障服务费人民币￥10250元整，由买受人支付。（三）代办过户手续费人民币￥16400元整，由买受人支付。（四）代办贷款手续费由人民币￥6150元整，由买受人支付。（五）支付日期：签订本合同之日一次性交纳。第五条违约责任约定：（一）在本合同签订后，出卖人或其近亲属、代理人、承办人等与出卖人有关联的人与买受人或其近亲属，代理人、承办人等与买受人有关联的人私下完成交易，或通过其他居间人完成交易的，视为居间人已完成居间服务，出卖人与买受人应按本合同的约定支付佣金并按上述房产成交价格的3％支付违约金。（二）出卖人或买受人任何一方违约导致上述交易无法完成的，违约方除了按照双方签订的房屋买卖合同约定承担违约责任外，还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。（三）出卖人或买受人不按约定支付居间人佣金的，应当按日计算向居间人支付约定佣金总额百分之三的违约金。三、《补充协议》相关约定第二条关于房屋交易具体事宜的约定：中华人民共和国不动产权证书：乙方向甲方交付定金后，甲方未取得房屋所有权证，那么所有交易事将在甲方获得此房屋不动产权证后进行办理。1.甲方需在2017年4月30日前获得此房屋不动产权证，如到期未获得此房屋不动产权证，从次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付签署房款总额万分之三的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书起七日内向乙方支付。2.甲、乙双方在签订完本协议后价格不可以产生变动，如因价格变动导致交易终止，变动方需向未变动方支付签署房款约定总额20％违约金。定金：乙方于2016年12月10日向甲方支付定金人民币22万元。还款解押事宜：交易房屋有抵押，甲方应于在网签前办理完交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。乙方以贷款购房方式付款（其他内容从略）。第四条违约责任约定：1.甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方交付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。2.甲方若出现下列情节之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的（方式）解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：（1）甲方提供的交易房屋的所有权证，原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）甲方无法分权或无完全处分权的（包括但不限于甲方出售行为未取得共有权人的同意、甲方代理人未取得授权委托），导致买卖合同无法继续履行或乙方无法取得房屋所有权的；（3）房屋交易被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（4）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的；（6）将房屋出售给第三方的。甲乙出现上述根本违约金情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之后起十五日内，按房屋交易总价的20％向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，有（由）支付方向违约方追索。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买交易房屋；（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按照房屋总价的20％向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，并多退少补；丙方收取的费用不予退还，由支付方向违约方追索。4.如果双方解约，丙方收取的服务费不退还。四、《房屋买卖定金合同》相关约定第五条约定：本合同签订后，甲方明确表示或以其为表明不履行本合同或不依照本合同约定签订房屋买卖合同的，甲方需向乙方支付签署约定房款总额20％违约金。乙方明确表示或以其行为表明不履行本合同或不依照本合同约定签订房屋买卖合同的，乙方需向甲方支付签署约定房款总额20％违约金。刘珊向管某2、朱迎春交纳定金220000元。刘珊主张其支付居间服务费77900元，并提交了收据予以佐证。管某2、管某1表示，该中介费与其无关。邓桂英表示对此不知情。涉诉房屋现仍登记在北京天正华特房地产开发有限公司名下。朱迎春去世后，管某2、管某1、邓桂英尚未分割朱迎春的遗产。2020年1月15日庭审中，管某2、管某1、邓桂英同意解除《房屋买卖定金合同》《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。现双方存在的分歧有：一、管某2、管某1、邓桂英主张，刘珊并非实际购房人，刘珊对此予以否认。管某2、管某1、邓桂英对此未提供证据予以佐证。二、刘珊主张，管某2、管某1、邓桂英拒绝出售房屋，属于根本违约。管某2否认其存在违约行为。邓桂英表示，其未表明不再履行合同。针对涉诉房屋，双方约定的房款折合每平米价格为23135元。涉诉小区类似户型的单价，管某2表示约每平米二万二三千元。刘珊表示对此不清楚。刘珊表示，其依据《房屋买卖定金合同》第五条主张权利。三、管某2、管某1、邓桂英对刘珊是否符合外地人购房资格存在质疑。刘珊提交了2010年1月至2016年12月期间的《税收完税证明》（其中2010年2月、8月至10月，2011年2月、4月、10月，2012年2月至8月，2013年3月未交税），以证明其购房前曾连续5年缴纳个人所得税。管某2、管某1、邓桂英对此予以认可，但表示，其应提供暂住证。另，刘珊结婚证照片显示，其于2017年7月10日登记结婚。经本院查询，刘珊名下现有楼房一处，房屋座落为丰台区X小区，房屋性质为商品房，权证号：京（2017）丰不动产权第XXX号，登记时间：2017年3月9日。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖定金合同、北京市存量房买卖及居间服务合同、补充协议、收据、产权登记信息、离婚证、离婚协议书、完税证明等在案佐证。本院认为：一、针对刘珊是否真实的购房人一节管某2、管某1、邓桂英主张，刘珊并非实际购房人，刘珊对此予以否认。根据管某2、朱迎春与刘珊签订的定金合同和存量房屋买卖合同及补充协议，相关合同或协议的签约主体均是管某2、朱迎春以及刘珊，管某2、朱迎春系出卖人，刘珊系买受人，双方均应遵循相应协议的约定。朱迎春去世，邓桂英、管某1作为其继承人，应继续履行相应的合同义务。针对刘珊要求解除定金合同和存量房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，因管某2、管某1、邓桂英对此表示同意，故本院对双方达成的协议照准。二、针对刘珊是否符合外地人北京购房资格一节根据《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。非本市户籍居民家庭购买住房应提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险证明或个人所得税完税证明的原件和复印件，或者提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。根据现有证据，双方约定，乙方向甲方交付定金后，甲方未取得房屋所有权证，那么所有交易事将在甲方获得此房屋不动产权证后进行办理。管某2虽主张，刘珊及案外人曾答应协助办理房屋产权登记，但根据双方签订的《补充协议》第二条，甲方需在2017年4月30日前获得此房屋不动产权证。但2017年3月9日，刘珊名下已经登记有楼房一处，刘珊作为非本市户籍居民，已经丧失了购买楼房的资格。三、针对管某2、管某1、邓桂英应付承担违约责任一节刘珊主张，管某2、管某1、邓桂英拒绝履行合同，管某2、管某1、邓桂英对此予以否认，现有证据也不足以证明刘珊的该项主张，本院对此不予采信。合同约定，甲方需在2017年4月30日前获得此房屋不动产权证如到期未获得此房屋不动产权证，需承担违约责任。管某2、朱迎春应承担办理房屋产权登记的合同义务。涉诉房屋现仍登记在北京天正华特房地产开发有限公司名下，管某2、朱迎春的继承人应承担相应的责任。与此同时，刘珊已经失去了购房资格，将导致后续无法办理房屋所有权转移登记，也属于存在违约行为。对于刘珊要求管某2、管某1、邓桂英支付违约金及中介费损失的诉讼请求，由于对于中介费损失一节，刘珊提供的仅是收据，而非正规发票；同时，目前情况下，双方均存在违约行为，故本院对此不予支持。由于双方房屋买卖合同解除，管某2、管某1、邓桂英持有刘珊所给付的22万元，没有合同依据，应予以退还。因涉诉房屋属于管某2、朱迎春的夫妻共同财产，朱迎春去世，该房屋的一半应属于朱迎春的遗产，该遗产的价值显然超过了该22万元。由于朱迎春去世后，管某2、管某1、邓桂英未对朱迎春的遗产予以分割，故管某1、邓桂英应在朱迎春遗产继承范围内对该22万元债务承担共同偿还责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告刘珊与朱迎春、被告管某2于二〇一六年十二月十日所签《房屋买卖定金合同》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》于二〇二〇年一月十五日解除；二、被告管某1、邓桂英在朱迎春遗产继承范围内与被告管某2共同返还原告刘珊购房款二十二万元，于本判决生效之日起七日内给付；三、驳回原告刘珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零八百八十元，由原告刘珊负担六千二百八十元（已交纳），由被告管某2、管某1、邓桂英负担四千六百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇二〇年九月二十八日书记员  韩 聪