湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初2539号原告：武汉讯享美通生物科技有限公司，住所地武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心第4，****商**房。法定代表人：刘辉，总经理。委托诉讼代理人：贺苹，湖北嘉石信律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：董佩，湖北嘉石信律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司,营业场所武汉市江汉区花楼街世纪江尚集中商业三楼物业服务中心。负责人：张桂芹，经理。委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：程怡彪，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告武汉讯享美通生物科技有限公司（以下简称讯享美通公司）与被告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司（以下简称家利物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。讯享美通公司的委托诉讼代理人贺苹、董佩，家利物业公司的委托诉讼代理人苏卫东、程怡彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。讯享美通公司向本院提出如下诉讼请求：一、依法判决家利物业公司赔偿讯享美通公司财产损失57000元；二、本案诉讼费由家利物业公司承担。事实与理由：讯享美通公司承租位于武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心4、5栋/单元-1-1层商21号（以下简称21号商铺）及4、5栋/单元1-2层商22号（以下简称22号商铺），租期从2018年1月18日至2023年5月17日止，租金每月48000元（不含物业管理费），租赁期间由讯享美通公司自行结算相关物业管理费用。2018年5月20日，由于世纪江尚小区的排水系统管道故障导致污水进入21号商铺负一楼公司办公区，而讯享美通公司正处于开业期间，渗水积水问题给讯享美通公司的正常经营造成了严重影响。讯享美通公司通过发送邮件向家利物业公司反映，家利物业公司没有及时处理，进而导致2018年7月4日污水又一次进入21号商铺负一楼公司办公区域，使办公区域内复合地板开裂、墙面进水、地面、地面线路无法使用电脑损坏、客户数据损坏。2018年7月5日，讯享美通公司再次通过电子邮件的形式给家利物业公司发送告知函，要求提供解决方案，但家利物业公司却未回复。由于夏季高温天气，被污水泡坏的地板和墙面发生腐烂，产生有毒气味，致使该商铺无法作为办公室使用，故原告不得己临时租赁了位于武汉市中央荣御宝丽金C2栋2202室房屋作为办公地点，月租金为4500元，租赁期限从2018年11月1日起至2019年10月30日止。同时，讯享美通公司重新购置电脑以及恢复电脑数据，为此花费30000元。因家利物业公司未依照物业服务合同及时维修、养护小区共用设施设备，给物业使用人即讯享美通公司造成经济损失（包含两部分：1、购置电脑及恢复电脑数据支出的费用30000元；2、2018年11月1日至2019年4月30日止半年的租金损失27000元）。因家利物业公司未向讯享美通公司支付上述款项，故讯享美通公司诉至法院，请求判如所请。家利物业公司辩称，1、其并非房屋租赁合同的相对人，不应对讯享美通公司主张的财产损失承担责任；2、涉案小区建筑尚在5年保修期内，如果出现质量问题应由施工单位中建三局维修改造，家利物业公司仅有协调通知义务。根据《建设工程质量管理条例》第41条的规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。故讯享美通公司应主张施工单位中建三局承担赔偿责任；3、2018年5月20日，家利物业公司在巡查中发现污水进入商铺，并通知了讯享美通公司，双方一同将渗水家具进行了处理，未造成什么损失，经过排查也没找到原因。2018年7月4日，再次渗水积水后，家利物业公司协助讯享美通公司处理漏水事宜，协调中建三局一起排查原因，之后发现是负一楼停车场大梁对拉螺杆孔未封堵，造成漏水至地下车库的地面，溢水渗漏至21号商铺负一楼部分房间。2018年9月，中建三局开始对受损房间墙面地板电线等进行更换、维修。2019年1月，中建三局、家利物业公司及讯享美通公司的刘烁最终确认维修完毕；4、讯享美通公司提交的证据及证人证言，无法证明其产生了电脑等相关损失，即便电脑损坏事实存在，也无法认定与涉案房屋渗水积水有关；5、对于讯享美通公司主张的租金损失，因其租赁起始时间为2018年11月1日，与本案房屋漏水的时间（2018年5月20日、2018年7月4日）间隔久远，对关联性不予认可，且讯享美通公司无法证明存在临时租赁其他办公场所的必要性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：案外人严维娜于2014年6月23日从和记黄埔地产（武汉江汉南）有限公司购买21号商铺，房屋买卖合同中约定交房期限为2016年9月30日之前。2013年11月6日，甲方“和记黄埔地产（武汉江汉南）有限公司”作为世纪江尚中心小区的建设单位与乙方“和记物业服务（深圳）有限公司”签订了《前期物业服务合同》，约定乙方对世纪江尚中心小区提供前期物业服务，期限自甲方向乙方移交本项目物业服务用房及本项目物业管理区域内第一个交付分区的物业共用部位、共用设施设备之日起（如两个交付日期不一致，以较后的日期为准），至本项目物业管理区域之业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。乙方提供以下物业管理服务：本项目物业管理区域内各建筑物本体的共用部位和公用设施设备，及各建筑物之间共用的部位、共用的设施设备的维修、养护和管理，包括但不限于建筑物的楼盖/屋顶、梁、柱内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、设备机房、供/排水系统、共用照明、垃圾道、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等。2014年7月14日，经深圳市市场监督管理局核准，和记物业服务（深圳）有限公司名称变更为家利物业管理（深圳）有限公司。被告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司系家利物业管理（深圳）有限公司的分支机构。另查明，2018年1月9日，讯享美通公司与武汉天宇阳光经贸有限公司（法定代表人为21号商铺业主严维娜）签订《武汉市房屋租赁合同》一份，约定讯享美通公司承租21号商铺及22号商铺，租期共5年4个月，从2018年1月18日至2023年5月17日止，租金每月48000元（不含物业管理费）。2019年9月18日，讯享美通公司向家利物业公司交纳了21号商铺、22号商铺自2018年1月18日起至2019年7月17日止的物业费共计49998.68元。2018年5月20日，21号商铺负一楼部分房间因渗漏而积水，因讯享美通公司财物损失不大，家利物业公司经过排查未找到漏水原因，2018年7月4日污水再次进入21号商铺负一楼，导致讯享美通公司在负一楼的办公区地板开裂、墙面进水、地面、地面线路无法使用，讯享美通公司的刘烁向家利物业公司的工作人员发送了电子邮件，内容包含函件、渗水积水照片、改造工程报价清单等，要求家利物业公司针对讯享美通公司的直接及间接损失提供解决方案。后家利物业公司将21号商铺渗水积水事宜反馈给该商铺的建筑施工单位中建三局集团有限公司花楼街项目部（以下简称中建三局）。2018年9月至2019年1月，中建三局对因21号商铺负一楼渗水积水造成的损坏构件进行现场维修或更换（木地板、地面、地面电线更换高墙根部腻子及涂料铲除并重新施工耐水腻子及防霉涂料）。2018年12月4日，中建三局向21号商铺业主及物业出具《关于一区底商商铺A21负一楼渗水积水事宜》文件，承诺如水泥隔板墙自即日起一年内，因泡水事件而造成墙面涂料出现霉斑或者脱落，其给予免费售后维修和维保服务。2019年1月11日，中建三局、家利物业公司的工作人员与讯享美通公司的刘烁共同在《关于A21商铺渗水后维修事宜》上签字，该文件主要内容为：墙面腻子已完成、董事长办公室、财务室办公室、经理办公室腻子及地板已修好，墙面乳胶漆已完善。办公区办公室腻子及地板已修好及地插已完善，线路已完善。垃圾已清理，桌子、凳子、柜子等已归位回原处。A21商铺负一楼（后门、消防通道）已做一个门口挡水坎，已做防水。还查明，因21号商铺负一楼办公区无法正常使用，讯享美通公司委托刘烁租赁了位于武汉市中央荣御宝丽金C2栋2202室作为办公地点。2018年11月1日，刘烁与出租人段兵签订了《房屋租赁》合同一份，约定租赁期12个月，从2018年11月1日起至2019年10月30日止，月租金4500元，按6个月结算。2018年11月4日，刘烁向段兵支付了6个月的房租27000元。开庭审理中，讯享美通公司申请证人陈某出庭作证，陈某称，其从2017年至2019年在武汉市民主一街177号新星电子电脑商场用朋友王辉租赁的摊位经营，负责出售和维修电脑业务。2018年8月几号，讯享美通公司的工作人员称因公司电脑进水，到陈某所经营的门面购买了4台50**元的联想台式电脑，共计花费20000元，并要求恢复4台电脑数据（须支出一万多元钱），打折后共计30000元。讯享美通公司员工吴倩华于2018年8月电脑试用期过后向陈某支付20000元，后因讯享美通公司财务需要层层审批，吴倩华又于2019年3、4月向陈某支付了剩余款项10000元。购买电脑时，讯享美通公司的工作人员并未要求陈某开具发票，故陈某并未向讯享美通公司提供发票。本院认为，本案的争议焦点为：一、讯享美通公司与家利物业公司之间存在何种法律关系？讯享美通公司能否针对其损失向家利物业公司主张权利？因讯享美通公司与21号商铺房屋所有权人签订租赁合同，并向家利物业公司交纳了物业服务费，其作为物业实际使用人与家利物业公司形成物业服务合同关系。家利物业公司应按照前期物业服务合同履行物业管理义务。对于21号商铺负一楼讯享美通公司办公区域渗水积水的原因，家利物业公司称系“负一楼停车场大梁对拉螺杆孔未封堵，造成漏水至地下车库的地面，溢水渗漏”导致，讯享美通公司称系“排水系统管道故障导致污水进入负一楼商铺”，本院依据施工单位中建三局“对21号商铺负一楼（后门、消防通道）做了一个门口挡水坎，已做防水”等所做的维修项目，认定系小区物业管理区域内共用部位和共用设施设备漏水渗透至21号商铺负一楼所致。《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条规定“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任”。本案中，因物业管理区域内共用部位和共用设施设备漏水导致讯享美通公司产生财产损失，讯享美通公司有权选择家利物业公司承担违约责任，也有权选择家利物业公司、建设单位等承担侵权责任。现讯享美通公司依据前期物业服务合同起诉家利物业公司，并无不当，故被告所称“其并非房屋租赁合同的相对人，不应对讯享美通公司主张的财产损失承担责任；讯享美通公司应主张施工单位中建三局承担赔偿责任”的辩解意见，于法无据，本院依法不予采纳。二、家利物业公司是否尽到了其物业管理义务，有无违约？家利物业公司作为世纪江尚小区的物业公司，理应对21号商铺负一楼地下车库、消防通道等共用部位及共用设施设备及时进行维修、养护。在2018年5月20日至7月4日期间，21号商铺负一楼讯享美通公司办公区域先后两次因渗漏而积水，家利物业公司未在2018年5月20日第一次渗漏积水后对渗漏积水原因进行有效的排查，也未提供证据证明其及时将渗漏积水的事实反馈至施工单位等专业部门，协助专业部门查找原因、及时维修，以致造成了2018年7月4日第二次渗漏积水，讯享美通公司的损失扩大。对于该公司因第二次渗漏积水受到的经济损失，家利物业公司应当承担违约责任。三、关于讯享美通公司主张的经济损失，如何认定？讯享美通公司提交的证人陈某的证言及吴倩华转账给陈某的转账记录，既无法证明讯享美通公司向陈某所转款项系购置电脑及恢复电脑数据支出的费用，亦无法证明该款项系21号商铺负一楼渗水积水导致其电脑及电脑数据受损所应支出的费用。另外，讯享美通公司并未提交证据证明其就电脑及电脑数据受损向家利物业公司主张过权利，故对于讯享美通公司主张家利物业公司赔偿其购置电脑及恢复电脑数据支出的费用30000元的诉讼请求，本院不予支持。对于讯享美通公司因负一楼公司办公区域无法正常使用另外租赁其他房屋作为办公地点而主张的租金损失，因该损失与21号商铺负一楼公司办公区域渗漏积水有因果关系，家利物业公司对共用部位及共用设施设备未能及时维修，应当承担讯享美通公司必要的租金损失。因第二次渗漏积水的时间为2018年7月4日，维修完毕的时间为2019年1月11日，而讯享美通公司另外租赁其他房屋作为办公地点的起租时间为2018年11月1日，故本院酌定讯享美通公司合理的损失起止期间自2018年11月1日起至2019年1月21日（维修完毕后十日），按照讯享美通公司与出租人段兵约定的月租金4500元计算，该损失金额计算为12300元（4500元÷30天×82天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉讯享美通生物科技有限公司12300元；二、驳回原告武汉讯享美通生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。减半后收取的案件受理费1133元由原告武汉讯享美通生物科技有限公司承担889元（已付），由被告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司负担244元（被告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  曹亚青二〇二〇年九月十日书记员  包瑞健