江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初626号原告：韩贺贺，男，1987年1月5日生，汉族，个体户，住徐州市泉山区。原告：闫振振，女，1989年6月25日生，汉族，个体户，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王静，江苏东彭律师事务所律师。被告：徐州苏宁小店商贸有限公司，住所地徐州市鼓楼区淮海东路**徐州苏宁广场**。法定代表人：朱翔，经理。委托诉讼代理人：秦奋，江苏元封律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏贤英，江苏元封律师事务所律师。原告韩贺贺、闫振振与被告徐州苏宁小店商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩贺贺及韩贺贺、闫振振的委托诉讼代理人王静，被告徐州苏宁小店商贸有限公司的委托诉讼代理人秦奋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩贺贺、闫振振向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付房租104000元[2019年4月11日至2020年6月10日284000元-180000元（含定金50000元)）及滞纳金20254元（2019年7月6日支付50000元，剩余的234000元按每天万分之五计算至11月2日为13806元；2019年11月3日支付了130000元，余下款项计算至2020年3月20日为6448元]；2、要求被告支付原告垫付的广告牌费用10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2019年1月14日签订《租赁合同》，由被告租赁原告XXX号房产用于经营，后双方又于2019年6月30日签订《降租补充协议》。合同约定租赁期间五年零一个月，租赁费按年支付，以后每半年支付一次租金，原告在收取租赁费用前提前5个工作日向被告提供租赁费用的增值税普通发票；被告在原告无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，原告按所欠费用的万分之五加收滞纳金。原告于2019年7月1日在得到被告通知的情况下开具了发票，但被告却未按照约定支付年租金，被告于2019年7月6日支付租金50000元、于2019年11月3日支付租金130000元，现仍欠首年租金104000元，且被告的门头也是由原告垫付10000元制作。至今被告未与原告结算租金，却要求解除合同不再支付剩余租金，被告已严重违反合同约定，故诉至法院。被告徐州苏宁小店商贸有限公司辩称，原告诉请没有事实和法律依据。1、关于原告诉请的租金，合同约定涉案房屋首年租期共14个月，租金284000元，苏宁公司已向原告付款190220.14元。苏宁公司已于2019年10月10日通知原告将解约，但是后续多次邮寄给原告解约函及留在苏宁公司的钥匙，原告均拒收。苏宁公司无奈于2019年10月23日将解约函通过微信发送给原告，苏宁公司解约符合合同约定。苏宁公司支付的租金190220.14元为从2019年4月11日至解约之日（2020年1月21日）的租金。并且原告于2019年5、6月份从被告处要走过一把涉案房屋的钥匙，涉案房屋2020年1月份已出租给XXX超市，故原告诉请要求的租金无事实和法律依据；2、关于原告诉请的滞纳金，在双方签订的租赁合同第6条约定付款条件如下“首期（2019.2.25-2020.3.26）剩余款项由乙方开业且收到甲方开具的首期金额租赁费用增值税发票后5个工作日内支付”，苏宁公司在涉案房屋租赁期间开设的小店，因为原告延迟交付房屋的原因，始终未开业，故未达到租赁合同的付款条件，原告要求滞纳金无事实和法律依据；3、关于原告诉请的广告牌费用，苏宁公司并未要求原告制作广告牌，对此苏宁公司不知情，现涉案房屋已租赁给XXX超市，其门头也已经换成XXX超市门头，原告的该项诉请无事实和法律依据。根据原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对无争议的事实确认如下：2019年1月14日，原告韩贺贺作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告徐州苏宁小店商贸有限公司签订《租赁合同》，合同约定由被告租赁原告XXX房产用于经营，房屋交付标准为顶、地、墙、外立面、卷帘门、所有拆除（拆除后交付），隔墙；合同签订后，原告配合将电表过户至被告名下，由被告自行向供电部门缴纳电缆并取得相应金额的发票，合同终止后，被告配合将电表过回甲方名下；租赁期限五年零一个月，自2019年2月25日起至2024年3月26日，首个租赁年度为2019年2月25日至2020年3月26日，此后每12个月为一个租赁年度；本合同租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准，具体租赁费用如下，2019年2月25日至2020年3月26日13个月284000元，2020年3月27日至2021年3月26日12个月2954000元；租赁费用采取“先付后租”的方式按半年（提前15日）方式支付（其中首年租赁费按年支付），首期租赁费用284000元；被告应于本合同签订后七个工作日内向原告支付履约保证金10000元，原告向被告提供相应金额的履约保证金收据，本合同终止5日内原告无息退还履约保证金；被告应于合同签订后七个工作日内向原告支付定金50000元，前述定金待被告开业后自动转为本合同的首期部分租赁费用（2019年2月25日至2020年3月26日），剩余款项由被告开业且收到原告开具的首期全额租赁费用增值税普通发票后5个工作日内支付，此后正常每年租赁费用支付日为3月12日、9月12日；被告应按本合同的约定支付租赁费用，在原告无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，原告按所欠费用的万分之五加收滞纳金，逾期超过三个月，经原告书面通知后仍未交纳的，原告有权解除本合同；被告可以提前解除本合同，但须提前90日书面通知原告，以被告解除合同书面通知送达原告之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，被告不承担任何责任；本协议未约定的，以原合同为准。2019年4月11日，《租赁合同》双方签订租赁物交付确认书，确认租赁房屋实际交付时间为2019年4月11日，此后正常每年租赁费用支付日为4月25日、10月25日。2019年7月1日，《租赁合同》双方签订《降租补充协议》，约定经双方协商一致对原合同作如下变更，原合同第五条约定租赁的具体各期间的租赁费用以租赁物交付确认书为准，即租赁起止日2019年4月11日至2020年6月10日14个月租赁费284000元，2020年6月11日至2021年7月10日13个月租赁费用284000元。2019年7月1日当日，原告开具了2019年4月11日至2020年6月10日租赁费284000元的江苏增值税普通发票。上述合同签订后，被告于2019年1月21日向原告支付50000元定金与10000元履约保证金，于2019年11月1日向原告支付租金130220.14元。因被告租赁涉案房屋后一直未能开业，并随后要求与原告解除租赁合同，原告认为被告一直占用租赁房屋且未按合同约定支付租金属于违约，遂以诉称理由诉至法院。针对原被告双方的争议部分，原告韩贺贺、闫振振庭审中提供2019年10月18日律师函一份，证明原告通过EMS向被告致函，要求被告尽快支付剩余首年度房租与滞纳金；提供韩贺贺与被告公司杨经理微信聊天记录（显示2019年8月20日，韩贺贺问杨总房租的事公司什么时候打款？韩总称已打过申请，看总部怎么指示；2019年10月10日杨总对韩贺贺表示，总部国庆梳理战略，小店未开的全部关店，效益不好，咱这个要解约了；2019年10月23日杨总通过微信向韩贺贺发送解除租赁合同的通知函；韩贺贺于2019年10月23日晚18：15时回复称，等被告把一年的租金付清在谈；2019年11月4日杨总微信告知韩贺贺，2019年4月11日至2020年1月21日期间的租金190220.14元11月1日下午已付，钥匙韩贺贺也有，明天把这边的寄给韩贺贺；韩贺贺2019年11月4日上午11：05回复，要求被告支付余款；2019年11月18日杨总告知韩贺贺，后天现场交接，随后向韩贺贺发送交付苏宁小店租赁物的通知函，告知原告租赁合同将于2020年1月21日解除，要求原告2019年11月20日上午10时办理租赁物交接手续。），证明原告就房租拖欠问题一直与被告杨经理进行协商，被告至今未能全额支付租赁。经质证，徐州苏宁小店商贸有限公司对律师函真实性不持异议，表示已经收到；微信聊天记录显示，2020年4月10日被告即主动联系原告要求电表过户，原告一直拖延一个多月才办理。2019年11月被告即已要求与原告进行交接，原告始终拒绝，并于2020年1月将租赁房屋对外出租，故原被告的解约时间应为2020年1月21日。同时被告陈述，要求以履约保证金充抵被告实际租赁期间的房租。被告徐州苏宁小店商贸有限公司庭审中提供2019年10月10日以EMS形式向原告发送的《关于解除租赁合同的通知函》、2019年11月15日以EMS形式向原告发送的《关于交付御景湾苏宁小店租赁物的通知函》及查询回执，证明被告通知原告提前解除租赁合同与相关补充协议，于原告收函后满90日之次日正式解除，即2020年1月21日解除，但均被韩贺贺拒收；提供现涉案房屋现状及涉案房屋用电情况与开设小店的利润表，证明涉案房屋已由原告租赁给御景世纪联华超市，2020年1月之前苏宁小店一直未开业，用电很少；2020年1月至6月却有大量用电。经质证，原告韩贺贺、闫振振主张未收到被告邮寄的EMS，租赁房屋是2020年1月25日左右出租的，2月开始启用。涉案房屋用电情况与开设小店的利润表与本案无直接关系性。同时原告陈述，被告单方解除合同应视为违约，履约保证金应当计算在违约金中，不同意返还和在租金中扣除。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定严格履行各自的义务。原告韩贺贺、闫振振与被告徐州苏宁小店商贸有限公司签订的《租赁合同》与《降租补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对各方具有法律约束力。首先，《租赁合同》约定，被告可以提前解除本合同，但须提前90日书面通知原告，以被告解除合同书面通知送达原告之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，被告不承担任何责任。根据原告提供的其与被告公司杨经理的聊天记录显示，原告于2019年10月23日收到被告向其发送的《关于解除租赁合同的通知函》。故，被告依租赁合同的约定提前90日通知被告解除租赁合同，原告也已经接收该解除通知函，因此应以被告解除合同书面通知送达原告之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，即原被告双方的租赁合同于2020年1月21日因原告行使解除权而解除。其次，根据双方在租赁合同中的约定，租赁费用采取“先付后租”的方式按半年（提前15日）方式支付（其中首年租赁费按年支付），首期租赁费用284000元；被告应于合同签订后七个工作日内向原告支付定金50000元，前述定金待被告开业后自动转为本合同的首期部分租赁费用，剩余款项由被告开业且收到原告开具的首期全额租赁费用增值税普通发票后5个工作日内支付。合同签订后，被告按《租赁合同》约定于2019年1月21日向原告支付了50000元定金与10000元履约保证金，但却一直未予开业。因原告于2019年4月11日即向原告交付租赁房屋，并经双方协商于2019年7月1日签订《降租补充协议》，同时于2019年7月1日当日向被告开具了首期租赁费用284000元的增值税普通发票。故，结合原告韩贺贺与被告公司杨总聊天记录中杨总所述“总部国庆梳理战略，小店未开的全部关店，效益不好，咱这个要解约了”的解约情形，在被告不能证明非原告的原因致使其不能及时开业的情况下，被告应当于5个工作日即至迟于2019年7月8日向原告支付首期全额租赁费用。被告未能如期支付全额租赁费用，应自2019年7月9日起，以尚拖欠款项为基数向原告支付滞纳金。因原被告双方的租赁合同于2020年1月21日解除，故滞纳金应当计算至该日止。以234000元为基数自2019年7月9日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率年利率4.35%的4倍计算42天为4685.13元，自2019年8月20日至2019年11月1日以234000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率4.2%的4倍计算74天为7970.1元，自2019年11月2日至2020年1月21日以103779.86元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率4.2%的4倍计算81天为3869.14元，以上合计16524.37元，本院予以确认。我国合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在合同中约定迟延支付租金的违约方式为加收滞纳金，并未约定履约保证金不予返还，且原告本案中亦选择要求被告承担支付滞纳金的违约责任，故，原告再将履约保证金计算在违约金中依据不足。因被告庭审中明确表示以履约保证金充抵被告实际租赁期间的房租，即支付原告至2020年1月21日止的租金190220.14元。为减少当事人诉累，对被告的该项辩称主张，本院予以采信。经充抵履约保证金后，被告已无需再向原告支付租金，故对原告要求被告支付租赁费余款104000元的诉请，本院不予支持。关于原告主张因旧门头广告牌而垫付的10000元问题。根据双方签订的《租赁合同约定》，房屋交付标准为顶、地、墙、外立面、卷帘门、所有拆除（拆除后交付），因此，旧门头的拆除属合同的约定范围，原告要求被告另行向其支付旧门头费用10000元无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告徐州苏宁小店商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告韩贺贺、闫振振支付滞纳金16524.37元；二、驳回原告韩贺贺、闫振振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2985元，由原告韩贺贺负担1492.5元，由被告徐州苏宁小店商贸有限公司负担1492.5元（于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  车 勤人民陪审员  丁开明人民陪审员  孙晋亮二〇二〇年九月十七日书 记 员  梁 振