贵州省雷山县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2634民初612号原告：贵州省黔东南州懋源房地产开发有限责任公司，住所地凯里市商贸街****。法定代表人：吴夜明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：房杰。被告：陈林，男，1973年1月9日出生，侗族，住雷山县。被告：时慧，女，1982年1月29日出生，汉族，住麻江县。二被告委托诉讼代理人：章文姣，贵州争荣律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：吴必芳，贵州争荣律师事务所实习律师。第三人：明定江，男，1991年9月9日出生，苗族，住雷山县。第三人：蒙某，女，1977年1月30日出生，苗族，住凯里市。第三人：房某1，女，2003年10月15日出生，苗族，学生，住凯里市。法定代理人：蒙某（系房某1母亲）。第三人：房某2，女，2005年9月5日出生，苗族，学生，住凯里市。法定代理人：蒙某（系房某2母亲）。原告贵州省黔东南州懋源房地产开发有限责任公司（以下简称“懋源公司”）与被告陈林、时慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，经被告陈林、时慧申请，本院依法追加明定江作为第三人参加诉讼，同时，本院依职权追加蒙某、房某1、房某2作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告懋源公司的委托诉讼代理人房杰、被告陈林、时慧的委托诉讼代理人章文姣和吴必芳、第三人明定江、第三人蒙某（同时作为房某1、房某2的法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告懋源公司向本院提出如下诉讼请求：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同。二、判令被告向原告支付2020年4月前租金426512.5元和2020年4月至8月的房租115762.5元，共计542275元。事实和理由：原告与被告于2014年10月8日，签订了房屋租赁合同，原告将坐落于雷山县，建筑面积为610平方米房屋出租给被告使用，合同约定房屋租赁期为8年。即2015年1月1日起至2022年12月31日止。租金前三年为每月2.5万元，后五年租金每年递增5％，付款方式为现金，按季度支付。但至今日（2020年8月）二被告尚欠原告2020年4月前租金426512.5元和2020年4月至8月的房租115762.5元。原告多次向被告催促履行租赁合同，但被告以种种借口拒不履行。原告与被告签定的租赁合同事实清晰、有效。为维护原告的合法权益特向人民法院起诉。被告陈林、时慧辩称，一、原告与被告签订房屋租赁合同后，原告将租赁房屋卖给房某1，并将房屋过户到蒙某名下，被告征得出租人同意将房屋转租给明定江。原告不具有请求被告支付租金的请求权和原告主体资格。二、本案遗漏当事人，应当追加明定江、杨粤飞为被告。三、原告计算租金有误。第三人明定江述称，我不是承租人，不承担支付租金的责任，杨粤飞是实际承租人和经营者，应该追加杨粤飞为本案被告参加诉讼。第三人蒙某、房某1、房某2述称，房屋租赁合同是懋源公司跟被告签订的，明定江与被告的合同是另外一个合同关系，虽然房屋已经由原告出卖给房某1、房某2，但我们同意由懋源公司向被告收取房租并主张合同的其他权利。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年10月8日，懋源公司作为出租方、被告陈林、时慧作为承租方签订《商铺租赁合同》。合同约定：“一、房屋地址甲方出租的商铺坐落于雷山县，建筑面积610平方米。二、租赁期限：双方商定房屋租期为8年，自2015年1月1日起至2022年12月31日止。三、乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：……3．乙方拖欠租金达30天的……。四、租金、租房押金及交纳方式：1、前三年租金为每年人民币大写：叁拾万元整（￥300000.00元），从第四年起每年租金递增5%，即从2018年起递增5%的租金为人民币大写：叁拾壹万伍仟元（￥315000.00元），第五年在第四年的基础上递增5%为人民币大写：叁拾叁万零柒百伍拾元（￥330750.00元）以此类推。2、乙方以现金形式支付租金，租金定为每个季度支付一次计人民币：柒万伍仟元（￥75000.00元）……并必须提前一个星期时间交房屋租金，下一季度的租金于2015年3月25日前交至甲方，以此类推。3．乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权将出租的房屋无条件收回。4．签订合同时乙方向甲方缴纳房屋出租押金人民币大写：伍万元（￥50000.00元），此押金待合同期满后乙方将出租房屋完整的交付给甲方后，甲方将押金退还乙方。……七、甲方与乙方的变更：1．如果甲方将房屋所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。……2、租赁期间，乙方如因转让或者其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方权利，承担原乙方的义务。……”。合同还对其他事项进行了约定。2015年6月10日，懋源公司与房某1、房某2签订《商品房屋买卖合同》，约定懋源公司将本案房屋出售给是房某1、房某2。房屋至今未变更登记到房某1、房某2名下。被告陈林、时慧承租到房屋后，将商铺开设成“雷山白金宫KTV”，2016年5月31日，时慧、胡茜（案外人）、郭正芝（案外人）与明定江签订《雷山白金宫KTV店铺转让合同》，将雷山白金宫KTV店铺转让给明定江。另查明，蒙某与原告的委托代理人房杰是夫妻关系，房某1、房某2是蒙某和房杰之女。认定上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、《商品房屋买卖合同》、户口簿、身份证等复印件和被告提供的《雷山白金宫KTV店铺转让合同》、企业信息等证据证明，经庭审举证、质证，与当事人的陈述相印证，予以认定。原告提供的“所欠房租金额”，用以证明2019年3月前欠房租15000元、2019年3月至2020年4月房租35000元、2018年1月至2020年4月房租递增5%的金额61512.50元的事实，被告认为租金计算错误，且租金不是被告交纳而是杨粤飞交纳，具体交纳了多少、欠付多少其不清楚。庭审中，被告申请延期举证证明已支付租金的事实，但是在本院决定的时限内未能提供证据。本院认为，原告提供的“所欠房租金额”是自制证据，不符合法律规定，不予采信。但是，原告主张的租金支付至2019年3月，且之前尚欠15000元的主张，被告未提供证据予以反证，应当承担举证不能的法律后果，故而对原告主张的这一事实予以认定。2019年3月以后的租金按照合同约定的支付方法计算，即2019年租金330750元，平均每月27562.5元、2020年租金347287.5元（2019年330750元＋330750元×5%），平均每月28940.63元。原告在诉讼中认可租金支付到2019年3月，其间尚欠15000元，故对其主张另外还欠2018年1月至2019年3月递增5%租金的部分事实不予认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告懋源公司与被告陈林、时慧就案涉房屋签署的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，一是在租赁履行期间，懋源公司将案涉房屋出售给第三人房某1、房某2，双方尚未办理房屋产权变更登记，物权尚未发生转移，房屋的所有权仍属懋源公司；二是即使租赁物在租赁期间发生所有权变动的，法律规定所有权的变动不影响租赁合同的效力；三是购房人房某1、房某2在诉讼中明确表示房屋租金继续由懋源公司收取。故而懋源公司有权依《商铺租赁合同》的约定行使作为出租方的权利。关于《商铺租赁合同》的解除问题。庭审中原告增加诉讼请求要求解除合同，被告当庭明确表示同意解除合同。根据法律规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故《商铺租赁合同》应于本案第一次庭审当日即2020年8月24日解除。关于欠租金的计算问题。根据上述证据分析认定的事实，认定2019年3月前尚欠15000元，2019年4至12月租金计算为248062.5元（330750元÷12个月×9个月），2020年1月至8月租金231525元（347287.5元÷12个月×8个月），共计494587.5元。对原告主张的2018年1月至2019年3月递增5%租金的部分，因与其认可的事实不符，不予支持。被告关于原告将租赁房屋卖给房某1，并将房屋过户到蒙某名下，且被告征得出租人同意将房屋转租给明定江，原告不具有请求被告支付租金的请求权和原告主体资格的主张，与事实不符合和法律规定不符，不予采纳；关于应当追加杨粤飞为被告的主张，因杨粤飞是本案案涉房屋的次出租人，其主张无法律依据和事实依据，不予采纳。第三人明定江关于其不是案涉房屋承租人，不承担支付租金的责任的主张，因其与原告没有直接的合同关系，且原告未请求其承担责任，故其在本案中不承担责任；关于杨粤飞是实际承租人和经营者，应该追加杨粤飞为本案被告参加诉讼的主张，如上所述，不予采纳。至于明定江与陈林、时慧在《雷山白金宫KTV店铺转让合同》中的合同关系及明定江与杨粤飞的个人合伙关系，是另外的两个合同关系，当事人可以另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，判决如下：一、原告贵州省黔东南州懋源房地产开发有限责任公司与被告陈林、时慧于2014年10月8日签订《商铺租赁合同》于2020年8月24日解除。二、由被告陈林、时慧于本判决生效后15日内支付原告贵州省黔东南州懋源房地产开发有限责任公司房屋租金494587.5元。三、驳回原告贵州省黔东南州懋源房地产开发有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9222元减半收取4611元（原告预交3849元），由被告陈林、时慧负担4359元（其中直接支付给原告3597元，向本院交纳762元），由原告贵州省黔东南州懋源房地产开发有限责任公司负担252元（已从预交中扣缴）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  杨承楷二〇二〇年九月十六日书记员  黄启林