四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初4932号 原告：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所地：宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段******。统一社会信用代码：915115005883822134。 法定代表人：陈瑞光，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201410637912。 委托诉讼代理人：杨力川，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201910096609。 被告：龚敏，女，汉族，1986年3月15日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：谌双全（系龚敏丈夫），男，汉族，1979年11月9日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿公司）与被告龚敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告港亿公司的委托诉讼代理人杨力川，被告龚敏及其委托诉讼代理人谌双全到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告港亿公司向本院提出诉讼请求，要求：1、判令被告支付租赁房屋的租金、物业费共计10000元；2、判令被告支付租赁房屋租金占有期间的使用费共计15290元；3、由被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告港亿公司明确房屋占有使用费的计算时间为从2017年７月1日计算至2017年11月30日。事实和理由：根据原、被告签订的《商业物业租赁合同》之约定，被告承租位于宜宾临港西南轻工博览城16幢101、102、127、128号房屋共185.74㎡，租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止，租金按33元/平方米/月计算，租金总额为2220659元。被告应于2015年9月1日前一次性支付租金73553元，剩余147106元由原告作为支持被告经营的优惠政策免除，物业服务费2元/平方米/月，按季度预交12个月，商业管理费按3元/平方米/月。《商业物业租赁合同》签订后，原告依约履行了合同约定的义务，被告依据租赁合同规定约定使用租赁房屋正常经营。根据房屋租赁合同约定，被告应向原告支付租金49032元、物业服务费4829元。但截止原告起诉之日止，被告仅向原告支付租金41264元、物业费2597元，尚欠租金7768元、物业服务费2232元，共计10000元至今未支付给原告。被告承租的房屋期限已于2016年11月30日到期，被告不但不与原告签订新的房屋租赁合同，且继续占有使用该租赁房屋，拒绝支付占有期间的使用费。由于原告与租赁房屋的所有权人已于2017年12月1日起解除了委托租赁合同，因西南轻工博览城于2014年5月1日开业，此时间前签订的租赁合同自动顺延相应时间。因此，扣除被告交纳的经营保证金20000元后，被告还应按照原《商业物业租赁合同》约定的单价支付自2017年7月1日至2017年11月3日止期间的占有使用费15290元（按租金33元/平方米/月、物业服务费2元/平方米/月、商业管理费按3元/平方米/月计算即38元/平方米/月×185.74平方米×5个月-20000元经营保证金）。现原告为维护自身权益，特诉至法院，诉如所请。 被告龚敏辩称，对原告诉请第一条，在合同期限内的租金和物业费我们确实还差欠原告1万元，但是我交了经营保证金2万元，在本案中希望一并处理，品迭后原告还应退还我1万元；关于原告诉请的房屋占有费，在合同到期前我们去找过原告，原告不愿意退钱，根据双方合同约定，如果我要续租则要提前三个月提交书面申请，我不租就不需要提交申请，因此我不租了就没有提交申请，原告也不给我办退租手续，我就走了；因为我是做木地板生意的，铺在地上的木地板以及样品搬走不具有价值，因此我就没有要了，就留在了店铺里的；原告诉请第二条说我继续占有房屋，我不认可，如果原告认为我占有房屋就应当举出证据。我不认可原告所述的我继续占有房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 位于宜宾临港经济技术开发区是张云高、田国敏所有，16幢102号商铺是詹雅心所有，16幢127号商铺是刘济坤、翁燕所有，16幢128号商铺是罗思华、伍洪珍所有。张云高、田国敏就上述101号商铺与港亿公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，合同主要约定张云高、田国敏将商铺给委托港亿公司对外租赁和管理，委托期限从交房之日起10年，即自2013年12月1日起至2023年11月30日止；张云高、田国敏不向港亿公司收取委托租赁期前三年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）的租金，并无条件同意上述委托租赁商铺该期间的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿公司行使和处置，第四年至第五年的租金按季度转付，第六年以后的租金原则上按年支付，港亿公司收到租金后在每年的9月15日-9月30日转付给张云高、田国敏人；商铺出租期间产生的物业管理费、市场经营管理费、经营保证金等费用由实际使用人直接支付给港亿公司，张云高、田国敏人对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。2013年11月27日詹雅心与港亿公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，主要内容同张云高、田国敏与港亿公司签订的委托租赁合同一致。2013年11月29日罗思华、伍洪珍与港亿公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，主要内容同张云高、田国敏与港亿公司签订的委托租赁合同一致。2012年８月25日，刘济坤、翁燕与港亿公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，约定将其所有的位于“西南轻工博览城”16幢127号商铺委托港亿公司对外租赁和管理。 2013年5月29日，港亿公司与龚敏签订了《商业物业租赁合同》（合同编号2013030198），合同主要约定：龚敏向港亿公司租赁“西南轻工博览城”16幢101-102号、127-129号共4间商铺，面积共计185.74㎡，租赁单价33元/㎡/月；租赁期限为36个月，自2013年12月1日起至2016年11月30日止；若中国西南轻工博览城实际开业日与租赁起始日不一致的，以实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延；合同期内租金共计220659元，港亿公司免收龚敏24个月租金，免租期自2013年12月1日起至2015年11月30日止；经免租等优惠后，龚敏在合同期内实际应缴租金为73553元；龚敏应于2015年9月1日前向港亿公司一次性缴清租金73553元；龚敏应缴纳运营推广费为3元/㎡/月，龚敏共租赁185.74㎡，合计20060元，港亿公司在合同租赁期内免收龚敏租期前三年的运营推广费；龚敏应于2013年5月27日前向港亿公司一次性缴纳经营保证金20000元；龚敏所租赁商铺的市场物业服务费为每月2元/㎡/月，龚敏共租赁185.74㎡（建筑面积），每季度物业服务费1114元；龚敏应按季度向港亿公司缴纳市场物业服务费（每季度最后一月的20日前缴纳下季度物业服务费），逾期按每日万分之五收取滞纳金，逾期超过5日的，港亿公司可直接向龚敏收取，也可从龚敏已缴的经营保证金中扣除；逾期超过10日，港亿公司有权终止合同，如果龚敏不愿意解除合同，可在交清市场物业服务费和滞纳金，并缴纳双倍经营保证金后协商继续履行合同；港亿公司免收龚敏2年市场物业服务费；租赁期满，龚敏缴纳的经营保证金在抵扣应由龚敏承担的全部费用（包括并不限于违约责任赔偿）之后，其余部分港亿公司应于120天内无息全额返还龚敏；租赁期满后，龚敏如需续租，应在租赁期届满前3个月向港亿公司提出书面续租申请，在同等条件下，龚敏具有优先租赁权；如龚敏在上述规定期限内未提出书面申请，则视为龚敏放弃该物业的优先租赁权，港亿公司有权另行出租给他人。租赁期满或者本合同终止、解除后，龚敏需在港亿公司规定的期间内交出租赁物业，如龚敏逾期不交出物业，港亿公司视为龚敏自动放弃物业内所有商品的所有权（含室内外装修），港亿公司有权收回物业，自由处置物业内所有物品并拆除原有装修等，所产生的费用由龚敏承担；龚敏如逾期交还物业，港亿公司有权按照合同项下日租赁费用、市场物业服务费的2倍向龚敏收取，直至龚敏交出租赁物业为止；并保留追诉龚敏的权利。2016年8月7日，港亿公司与龚敏签订《商业物业租赁合同补充协议书》，主要约定：港亿公司与龚敏就2013年5月29日双方签订的2013030198号租赁合同中有关合同期限、租金、物业管理费及商业推广费的优惠政策、缴纳方式及其他相关事项进行协商，达成以下协议：租赁期自2014年5月1日至2017年6月30日止，共计38个月；港亿公司免除龚敏30个月的租金，即2014年5月1日至2016年6月30日的26个月和2017年3月1日至2017年6月30日的4个月共30个月，龚敏缴纳8个月的租金，即2016年7月1日至2017年2月29日共8个月，优惠执行的前提条件是先交后免；龚敏的租金单价为33元/㎡/月，商铺面积为185.74平方米，每月6129元，合同期限总租金为49032元，优惠后的租金49032元，龚敏从2016年7月1日起，按月缴纳8个月租金；商业管理费龚敏按3元/㎡/月的价格支付给港亿公司，若龚敏在2017年4月30日以前一次性缴纳一年的给予9折优惠，缴纳半年的给予9.5折优惠；从应该缴纳之日起按季度缴纳该费用的不给予任何优惠；龚敏的市场物业管理费，1#精品馆、2#精品馆商铺的商业管理费为4元/㎡/月，其他商铺的物业管理费为2元/㎡/月，龚敏按季度向港亿公司缴纳物业管理费（每季度最后一个月的20日以前缴纳下一季度的物业管理费）；逾期按万分之五收取滞纳金，逾期超过5日的港亿公司可直接在龚敏的经营保证金中扣除，龚敏必须在10日内补足经营保证金，否则港亿公司有权终止租赁协议；港亿公司同意免收龚敏2016年6月1日前的物业管理费，即龚敏需从2016年6月1日起缴纳市场物业管理费；龚敏的物业管理费每月371元；本协议仅对原合同期限和租金、物管费、商管费的缴纳进行了约定，其他条款仍按原合同执行，本协议一式两份，港亿公司与龚敏各执一份，具有同等法律效力。后因龚敏未足额缴纳租金及物业费，双方遂发生纠纷，港亿公司诉至法院，诉如所请。 另查明，1、庭审中，港亿公司和龚敏一致确认：龚敏向港亿公司交付了经营保证金20000元、租金41264元、物业费2597元，且龚敏对差欠港亿公司租赁期内租金为7768元、物业费为2232元予以认可；2、港亿公司陈述其已于2017年12月1日起与案涉商铺的业主解除委托租赁合同；3、庭审中，港亿公司陈述同意龚敏缴纳的经营保证金20000元在本案中一并抵扣；诉请的房屋占有使用费是按合同标准计算（包含租金、物业费、商业管理费）；３、2013年10月15日，龚敏向港亿公司提交《中国西南轻工博览城装修申请表》，龚敏对案涉商铺进行了装修并使用。2014年5月1日，中国西南轻工博览城举行了开业典礼。 本院认为，案涉4间商铺的业主已委托原告对商铺对外出租，且委托租赁期间商铺的使用权、租赁权、收益权等均由原告行使和处置，故原告港亿公司以出租人身份就案涉4间商铺与被告龚敏签订租赁合同，主体适格。原告港亿公司与被告龚敏就上述4间商铺所签订的《商业物业租赁合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。原告已按约将4间商铺交付被告经营，被告也应按双方合同约定向原告支付商铺使用期间的租金及物业服务费。根据双方合同及补充协议约定，经优惠后，龚敏应向港亿公司缴纳的合同租赁期内的租金为49032元、物业服务费为4829元，现龚敏已缴纳租金41264元、物业费2597元，龚敏尚欠港亿公司合同期内租金7768元、物业费2232元，现港亿公司诉请龚敏支付上述合同期内的租金，本院予以支持。关于港亿公司诉请龚敏支付2017年7月1日起至2017年11月30日止的房屋占有使用费：根据双方签订的补充协议，合同租赁期自2014年5月1日至2017年6月30日止，在双方约定的租赁期届满后，龚敏应当将案涉商铺退还港亿公司，但龚敏提供的证据不足以证明其在租赁期届满后已将商铺退还港亿公司，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，龚敏作为案涉商铺的承租人，应当负有证明自己已将租赁商铺退还出租人即港亿公司的举证责任，但龚敏提供的证据不足以证明其主张，应当自行承担不利的法律后果，本院对于港亿公司诉请龚敏支付2017年7月1日起至2017年11月30日止的房屋占有使用费予以支持，按照双方合同及补充协议约定的标准（租金33元/㎡/月、物业服务费2元/㎡/月、商业管理费3元/㎡/月），经计算为35290元（38元/㎡/月×185.74㎡×5个月），品迭龚敏已缴纳的经营保证金20000元，龚敏还应向港亿公司支付的房屋占有使用费15290元。 综上所述，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告龚敏于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司合同期内的租金7768元、物业费2232元。 二、被告龚敏于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司房屋占有使用费15290元。（已品迭经营保证金20000元） 三、驳回原告宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费432元，减半收取216元,由被告龚敏承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 陈顺兰 二〇二〇年九月七日 法官助理 林美静 书 记 员 王 宇