江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终881号上诉人（原审原告）：抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司，住所地：江西省抚州市东乡区孝岗镇大富大道**，统一社会信用代码：91361029683487793A。法定代表人：姜岭高，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨小平，江西书童律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：何武辉，男，1991年2月4日出生，汉族，住江西省抚州市，上诉人抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司（以下简称：腾辉公司）因与被上诉人何武辉物业服务合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人腾辉公司法定代表人姜岭高及其委托诉讼代理人杨小平，被上诉人何武辉到庭参加庭询。本案现已审理终结。腾辉公司上诉请求：1.请求撤销一审法院（2020）赣1029民初853号民事判决，改判何武辉立即缴付余欠2019年10月前物业管理费等合计人民币4097.15元；2.一、二审诉讼费用由何武辉承担。事实和理由：一审判决以前期物业存在一般瑕疵为由扣减物业管理费30%属认定事实及适用法律不当，扣减2019年10月份物业及电梯公摊电费属认定事实错误。第一，何武辉自2016年2月份开始至今未缴纳物业费，2016年12月起未缴交电梯公摊费，其逾期交费应承担按应缴费用每天千分之三支付违约金的违约责任。第二，何武辉未缴纳物业管理费用47个月计5097.15元，经核算扣减装修押金款1000元，实际余欠费用为4097.15元。第三，2019年10月期间，上诉人并未撤离金水湾小区的物业管理，该10月份管理服务人员工资、电梯运行费用等均由上诉人承担支付，一审法院判决扣除2019年10月期间物业费及电梯公摊费是错误的。第四，虽然前期物业公司在管理上存在何武辉所述的一般瑕疵（短时情况），其主要原因是极少数业主违约不按期缴纳物业费所致，因此，不能就此认定是物业公司降低了服务水平和质量，而扣减业主其应缴纳物业服务费用金额。最后,依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，对于以前物业管理企业未尽到的维修、管理义务，依法只能是由物业公司承担相应的违约责任，上诉人已经对此（一般瑕疵）予以了完善、补救，不存在何武辉拒交、少交物业管理费的抗辩依据。综上，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决,支持上诉人的上诉请求。何武辉答辩称，上诉人在提供2019年10月之前的物业服务中存在瑕疵，如电梯损坏未维修、消防设施损坏、小区路灯损坏、小区监控损坏、二次供水的水箱没有清理、绿化无人维护、保安室经常无人值班等等，一审法院据此扣减上诉人30%的物业管理费用是正确。请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。腾辉公司向一审法院起诉请求：1.要求何武辉立即支付2019年12月前物业管理费4727.11元及公摊电费370元，合计5097.11元；2.本案诉讼费用由何武辉承担。一审法院认定事实：一、对于腾辉公司提供的何武辉与江西银湾物业管理有限公司抚州分公司（以下简称：银湾物业）签订的《前期物业管理服务协议》、开发商金马置业与长沙世纪金源物业管理有限公司（以下简称：世纪金源物业）签订的《前期物业服务合同》、金马置业与腾辉公司签订的《前期物业服务合同》，金马置业、世纪金源物业与腾辉公司签订的《协议书》。何武辉对金马置业与腾辉公司签订的《前期物业服务合同》真实性及签订时间有异议，对其他证据的真实性无异议。一审法院认为，虽然何武辉手中的证据副本由于是复印件存在合同部分签章不清楚的情况，但腾辉公司当庭提供了内容一致的原件予以核对，何武辉未提供证据予以反驳，并在抗辩时引用上述证据，故一审法院对腾辉公司提供的上述证据予以采信。根据何武辉与银湾物业签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业公司对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；物业服务费用按0.81元/月/㎡计算，物业管理服务费中未计入的共用设施设备（包括电梯电费、维保费、年检费等）运行能耗费用另行收取。二、对于腾辉公司提供的入驻公告、告知书、入驻通知，何武辉对其真实性无异议，但提出2019年10月份小区无物业，腾辉公司是从2019年11月1日开始进驻小区。一审法院认为，根据腾辉公司提供的孝岗镇人民政府、区房产管理局和创卫责任单位（区第五小学）于2019年10月24日联合发布的公告，世纪金源物业于2019年9月30日撤出金水湾小区的物业服务工作，金水湾小区处于无物业公司、无业主委员会、无维保单位状态，经由上述三个单位共同协商，委托腾辉公司入驻金水湾小区提供物业管理服务工作，结合腾辉公司在小区张贴的《通知》明确记载“本通知收费标准自公司进驻小区时间（2019年11月1日）开始执行”，说明腾辉公司正式进驻金水湾小区的时间为2019年11月1日，故一审法院对2019年10月份金水湾小区没有物业公司提供服务的事实予以确认。三、根据前述认定的证据及双方当庭陈述可知，银湾物业为金水湾小区的前期物业服务提供者，后因银湾物业撤出金水湾小区的物业服务工作，开发商金马置业与世纪金源物业于2017年10月30日签订《前期物业服务合同》，约定自2017年11月1日由世纪金源物业为金水湾小区提供物业管理服务，服务内容及收费标准未发生变更。因2019年9月30日世纪金源物业撤出金水湾小区的物业服务工作，经由孝岗镇人民政府、区房产管理局和创卫责任单位（区第五小学）共同协商，三单位于2019年10月24日联合发布公告，决定委托腾辉公司腾辉公司入驻金水湾小区提供物业管理服务工作。2019年9月28日，金马置业与腾辉公司签订《前期物业服务合同》，约定由腾辉公司为金水湾小区提供物业管理服务，服务内容及收费标准未发生变更。同日，江西省金马置业有限公司东乡分公司、长沙世纪金源物业管理有限责任公司与腾辉公司签订债权债务转让协议，约定长沙世纪金源物业管理有限责任公司将其在金水湾小区提供物业服务期间业主所欠付物业管理费等各项费用的债权转让给腾辉公司，已收取但未退还给业主的装修押金由腾辉公司负责退还。四、对于腾辉公司提供的收费标准通知、江西省发展和改革委员会文件和小区物业收费价格表。何武辉提出异议认为，物业公司无权单方面涨价，物业应当根据实际情况和服务质量调整价格，何武辉不认可腾辉公司的物业收费标准。一审法院认为，何武辉与银湾物业签订的《前期物业管理服务协议》明确约定何武辉的物业服务费用按0.81元/月/㎡计算，之后小区物业公司变更时未与何武辉重新签订物业管理服务协议，物业公司也未就物业服务费变动征求小区业主的同意，腾辉公司单方面提供的收费通知和物业收费价格表对何武辉不发生法律效力，故一审法院对该收费标准通知和小区物业收费价格表不予采信；腾辉公司提供的江西省发展和改革委员会文件不属于民事证据的范围，与本案事实没有关联，一审法院不作认定。五、对于腾辉公司提供的自制欠费清单，何武辉对其真实性无异议，对该清单中物业费的算法无异议，主张欠费清单中的总金额中应扣减1246.33元（其中应退给何武辉的装修履约金1000元，何武辉交纳的电梯运行费50元，2015年11月至2016年11月期间电梯公摊费用120元，2019年10月物业公司交接空档期的物业费100.58元），并提供相应的装修履约金收据、电梯公摊费用收据（2015年11月27日至2016年11月26日期间10元/月×12=120元）和物业管理费收据（2015年1月26日交物业费1219元、垃圾清运费251元，电梯运行费50元），腾辉公司对何武辉提供的装修履约金收据无异议并同意扣减相应金额，对其余两张收据不予认可，述称欠费清单已经扣除相应金额。双方在庭审质证时最终就扣除项为装修履约金1000元达成一致。一审法院认为，双方均对上述证据本身无异议，对其予以确认。何武辉关于自制欠费清单发表的质证意见实际认可了2016年1月1日起至2019年12月31日期间存在欠缴物业管理相关费用的事实，故一审法院对何武辉在2016年2月1日起至2019年12月31日期间存在欠缴物业管理相关费用的事实予以确认。结合双方当庭陈述和双方提供的证据，何武辉作为金水湾小区的业主应当支付的费用包括物业管理费（计费标准为0.81元/月/㎡）和电梯公摊费用（计费标准为10元/月），2016年2月1日起至2019年12月31日产生的费用为0.81元/月/㎡×124.17㎡×47+10元/月×37=5097.15元，应扣减的费用包括何武辉预交的装修履约金1000元及2019年10月无物业期间的费用110.58元（物业费100.58元+电梯公摊10元），经核减，何武辉仍欠腾辉公司物业相关费用3986.57元。六、对于何武辉提供的金水湾小区业主自书《金水湾目前开发商及前物业公司遗留问题》，腾辉公司提出异议认为，业主自书的材料不能证明记载内容客观存在，无证明力。一审法院认为，该自书材料不符合证据的形式要件，不予采信。七、对于何武辉提供的加盖了金水湾小区客户服务中心公章的《东乡金水湾渗水户统计表》，腾辉公司提出异议认为，房屋漏水问题，可能与房屋本身质量和楼上业主装修未做好防水有关，责任不在于物业公司，不是物业可以解决的问题，也不属于物业管理范围。一审法院认为，该统计表反映了金水湾小区部分房屋存在渗水，但从常识来判断，房屋渗水漏水要么是房屋本身存在质量问题，要么是后期外力所致，物业公司本身管理行为并不能导致房屋渗水漏水，统计表的存在本身也能反映关于房屋渗水漏水问题业主与开发商曾进行过协调，小区房屋渗水漏水问题未能完全解决，不能归责于物业公司。八、对于何武辉提供的门闸安装费收据，腾辉公司认可门闸由业主集资安装的事实，腾辉公司当时提供了方案，业主未采纳物业公司的方案并自行筹集资金安装。一审法院认为，根据双方当庭陈述，门闸为新增加的设备，小区业主为居住便利有权采取一些措施完善小区环境，但并不能由此推断物业公司未尽管理义务。门闸的安装与本案没有关联，一审法院不作认定。九、对于何武辉提供的照片（内容为网线未入户），腾辉公司对其真实性无异议，但提出网线未入户与物业公司无关，且如果何武辉有网络需求，直接联系电信公司就可以解决。一审法院认为，腾辉公司关于网线问题的解释合理，予以采纳。十、对于何武辉提供的小区内部环境及设施新旧对比、设施损坏和违章建筑的照片（包括健身器材及广播音响消失、活动室被占用、小区水池干涸、电瓶车乱停放及乱拉线充电、地、地下车库消防器材损坏区大门附近路灯损坏、地、地下停车场被锁及堆放建筑垃圾面水泥老化钢筋裸露、门禁故障等），腾辉公司承认小区存在部分设施损坏及小区内部环境与最初发生变化的事实，也认可金水湾小区物业服务存在瑕疵，同时提出，腾辉公司进驻小区后做了很多工作，包括对何武辉提到损坏设施进行维修等，何武辉提到的水池需要在增加安全防护设施后才能供水，停车场正在维修会给业主造成短期不方便，小区乱拉电线充电乱停车的现象确实存在，但主要原因还是个别业主不自觉。腾辉公司提供了工作照片（主要为腾辉公司工作人员对小区绿化进行维护，对小区设施进行维修，劝导业主不文明行为）作为证据，何武辉对其真实性合法性无异议，主张腾辉公司提供的照片上反映的是腾辉公司起诉后在小区做的工作，与本案无关联，且何武辉一直主张的是物业公司做的不到位而非什么都没做。一审法院认为，双方均对金水湾小区业主不满意物业服务和金水湾小区前期物业存在瑕疵的事实无异议，故一审法院予以确认。一审法院认为，银湾物业、世纪金源物业及腾辉公司作为金水湾小区的物业管理提供者先后为金水湾小区的业主提供了物业管理服务，在此期间，何武辉作为金水湾小区的业主享受了物业公司提供的物业服务，依法应当交纳相应的物业服务费。何武辉以物业管理公司提供物业服务存在严重瑕疵为由要求减免物业费，一审法院认为，何武辉提供了证据证明银湾物业及世纪金源物业提供服务存在瑕疵，腾辉公司庭审中亦认可之前的物业公司提供服务存在瑕疵，双方对2019年10月前的物业管理存在瑕疵无异议，鉴于前两任物业公司在对何武辉服务过程中确实未尽完全合同义务，若仍要求何武辉按照合同全额缴纳物业管理费用，对作为被服务对象的何武辉不公平，故对2019年10月前何武辉应缴纳的物业费酌情按70%计算。腾辉公司于2019年11月开始为金水湾小区提供服务，何武辉庭审中认可腾辉公司进驻小区后积极采取了各项措施完善管理及服务，因何武辉未能提供充分证据证明腾辉公司在服务过程中未尽完全合同义务，故腾辉公司提供服务期间的物业管理费不予减免。经核算，2016年1月1日至2019年12月31日期间何武辉应向腾辉公司缴纳的物业服务相关费用为（3986.57元-201.16元-20元）×70%+201.16元+20元=2856.95元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，一审法院判决如下：一、由何武辉于本判决生效之日起三十日内支付抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司物业管理费及电梯公摊费用合计2856.95元；二、驳回抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由腾辉公司负担12元，由何武辉负担13元。在二审庭询中，何武辉提供了新的证据：证据一：上诉人贴出的告示一份，证明上诉人阻止金水湾小区成立业主委员会；证据二：照片一组，证明上诉人提供的物业服务存在瑕疵。腾辉公司质证意见：对证据一真实性无异议，发布告知的目的是引导业主正确行使权利，依法成立业主委员会；对证据二真实性无异议，装修垃圾是三天清理一次，电梯每天运营都是正常的，但是肯定会出现一点小故障，电梯已经外包给了有资质的维修公司进行维修，电梯出现故障我们及时进行了维修，维修费是由我们先行垫付的。腾辉公司没停电，是业主没有交纳物业费，导致拖欠供电公司的电费，是供电公司停电的，后经腾辉公司进行协商才恢复了供电。小区两进两出共4个门，后面小区业主自己装了一个门，杆子是小区业主自己开的门的杆子，因为业主不配合，现在还没有放下来。从进驻小区后腾辉公司按照要求已经对水箱进行了三次清洗。本院认证意见：对证据一和证据二的真实性予以认定；对证据一的关联性不予认定；对证据二的关联性予以认定，可以证明金水湾小区的物业服务存在瑕疵。在二审庭询中，腾辉公司对一审法院认定事实中的第二部分提出异议，认为2019年10月物业公司的工作人员并没有撤离，依然在继续提供服务，服务人员的工资也是由上诉人支付，电梯运行也是正常的，电梯的电费也是上诉人缴付的。对一审法院认定的其他事实没有异议。何武辉对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的双方当事人没有争议的事实，本院经审查予以确认。另查明，从2020年8月25日开始，腾辉公司已撤出了金水湾小区，不再提供物业管理和服务。本院认为，本案二审双方当事人的争议焦点是：1.上诉人提供的物业服务是否存在瑕疵，是否可以扣减物业服务费？2.2019年10月份的物业费、电梯公摊的电费是否可以扣减？关于争议焦点1，本院认为，在银湾物业和世纪金源物业为金水湾小区提供物业管理和服务期间（2019年10月份之前）物业管理和服务存在瑕疵，对此双方当事人均予以认可。根据何武辉与银湾物业签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业公司对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。由于物业公司提供的物业管理和服务存在瑕疵，违反了协议的约定，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于腾辉公司从2020年8月25日起已撤出了金水湾小区，已无法继续履行和采取补救措施，故腾辉公司承担违约责任的方式为赔偿损失即适当扣减部分物业管理费用。考虑到何武辉以上诉人物业管理和服务存在瑕疵为由未按期缴纳物业管理费用，属违约行为，也应承担相应的违约责任，故一审法院判决扣减腾辉公司物业管理费用的30%比例过高，本院予以调整为20%。何武辉应支付的物业管理费用为：（3986.57元-201.16元-20元）×80%+201.16元+20元=3233.49元。关于争议焦点2，本院认为，经查明，由于世纪金源物业于2019年9月30日撤出金水湾小区的物业服务工作，金水湾小区处于无物业公司、无业主委员会、无维保单位状态，经由孝岗镇人民政府、东乡区房产管理局和创卫责任单位（区第五小学）共同协商，于2019年10月24日联合发布公告，决定委托腾辉公司入驻金水湾小区提供物业管理服务工作。腾辉公司在金水湾小区张贴的《通知》也明确记载“本通知收费标准自公司进驻小区时间（2019年11月1日）开始执行”。因此，一审法院扣减腾辉公司2019年10月份物业费及电梯公摊电费，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人腾辉公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审法院认定事实清楚，但判决扣减腾辉公司物业管理费用的30%比例过高，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初853号民事判决第二项“驳回抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司的其他诉讼请求”；二、变更江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初853号民事判决第一项“由何武辉于本判决生效之日起三十日内支付抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司物业管理费及电梯公摊费用合计2856.95元”为“何武辉于本判决生效之日起三十日内支付抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司物业管理费及电梯公摊费用合计人民币3233.49元”；三、驳回抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费50元，由抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司负担42元，何武辉负担8元。本判决为终审判决。审判长  龚祝光审判员  万燕飞审判员  王一敏二〇二〇年九月二十二日法官助理张俊书记员李恒超