北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初707号原告：水利部发展研究中心，住所地北京市海淀区。法定代表人：陈茂山，主任。委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李轶，北京德恒律师事务所律师。被告：北京百特基业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：佟甫玉，经理。委托诉讼代理人：孙浩亮，北京市方舟律师事务所律师。原告水利部发展研究中心与被告北京百特基业房地产经纪有限公司（以下简称百特基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员刁彤独任，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告水利部发展研究中心的委托诉讼代理人陈旻，被告百特基业公司的委托诉讼代理人孙浩亮通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。水利部发展研究中心向本院提出诉讼请求：1.判令百特基业公司立即腾退并向我中心返还北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1905房屋；2.判令百特基业公司向我中心支付房屋占有使用费421678.88元（已扣除百特基业公司交纳的数额）；3.判令百特基业公司返还我中心家具；4.百特基业公司承担本案诉讼费和鉴定费。诉讼过程中，水利部发展研究中心放弃第三项诉讼请求。事实与理由：坐落于北京市丰台区菜户营**财富西环名苑的1904至1915共12间房屋均是我中心的合法房产，房屋建筑面积共计951.05平方米。2013年12月20日，我中心作为出租人，百特基业公司作为承租人，就上述房屋签订了《房屋租赁合同》。合同约定，房屋月租金为66534元（折合每日2.33元/平米），租赁期限自2014年3月1日起至2019年3月1日止，租金按季度支付，百特基业公司应于每季度10日向我中心支付租金。关于租期届满腾退及续租事项，双方约定，租赁期满我中心有权收回房屋，百特基业公司如需继续承租该房屋，则应于租赁期满前30日向我中心提出续租的书面要求，经我中心同意后重新签订租赁合同。关于转租事宜，约定百特基业公司如欲将房屋转租他人，必须通知我中心，得到我中心书面同意后方可转租，否则因此引发的一切后果由百特基业公司承担。合同签订后，我中心按约将涉案房屋交付给百特基业公司使用，但在约定的租赁期限届满后，百特基业公司却拒绝腾退承租房屋。我中心多次与百特基业公司沟通、协商，均无果，不得不于2019年4月1日向百特基业公司送达了《关于立即腾退房屋的通知》，明确要求百特基业公司于2019年4月15日前腾空并返还承租房屋，并按每日每平方米4元标准支付房屋占有使用费。但百特基业公司不仅对我中心的要求置之不理，甚至在租赁期满后，仍擅自将部分承租房屋对外转租。我中心认为，《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，在我中心明确表示不再继续签订新的租赁合同的情况下，百特基业公司应立即腾退并返还承租房屋。百特基业公司无权继续占有使用承租房屋，更无权将承租房屋转租给其他公司使用。我中心已多次通知百特基业公司返还房屋，也已给予百特基业公司及实际使用人足够的宽限期，但百特基业公司根本没有腾退房屋的意愿。因百特基业公司逾期腾退房屋，已给我中心造成租金损失，故我中心要求百特基业公司支付逾期腾房的房屋使用费。百特基业公司辩称，对水利部发展研究中心的第一项诉讼请求，我公司同意腾退1905房屋，但因1905房屋现由他人占用，我公司会近期要求实际占用人腾退房屋。第二项诉讼请求，我公司不同意按照评估报告中的价格支付使用费，因为双方是不定期租赁关系，应按照双方之前签订的租赁合同标准支付。水利部发展研究中心已在合同到期后收取了我公司租金，在诉讼中才提出增加使用费。现不定期租赁关系没有被打破，房屋使用费应按原合同标准支付。鉴定费我方不同意支付。对于1905号房屋、1912号房屋、1915号房屋，因受疫情影响，要求在房屋使用费上予以减免，1912号房屋、1915号房屋使用费要求从2020年1月23日至腾退之日予以减免，1905号房屋使用费要求从2020年1月23日至4月30日予以减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：水利部发展研究中心系北京市丰台区菜户营****1904至1915的房屋所有权人。2013年12月20日，水利部发展研究中心（出租方）与百特基业公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定水利部发展研究中心将坐落于北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1904-1915室（以下简称1904-1915号房屋，建筑面积951.05平方米）出租给百特基业公司。租赁期限自2014年3月1日至2019年3月1日。月租金为66534元（即每日每平方米2.332元）。租赁期满，水利部发展研究中心有权收回该房屋，百特基业公司如需继续承租该房屋，则应于租赁期满前30天向水利部发展研究中心提出续租的书面要求，经水利部发展研究中心同意后重新签定租赁合同。在租赁期间，水利部发展研究中心、百特基业公司任何一方不得擅自调整租金，否则按违约承担责任。水利部发展研究中心交付房屋前，除租金外，百特基业公司向水利部发展研究中心一次性支付房屋租赁保证金66534元。租赁关系终止后，水利部发展研究中心收取的房屋保证金除用于充抵合同约定由百特基业公司承担的费用外，剩余部分无息归还。2013年12月24日，百特基业公司向水利部发展研究中心交纳66534元押金。合同到期后，百特基业公司继续使用上述房屋，并按原合同标准即每月66534元分别于2019年4月12日、2019年6月3日、2019年6月17日、2019年8月22日交纳房屋使用费至2019年11月30日，共计598806元。2019年3月14日、3月29日，水利部发展研究中心分别向百特基业公司出具《关于立即腾退房屋的通知》，要求百特基业公司将1904-1915号房屋腾退，并按每日每平方米4元的标准支付自2019年3月2日至房屋腾空之日的房屋占用费。上述邮件均被百特基业公司拒收。百特基业公司表示当时法定代表人不在，故未收到上述通知。案件审理过程中，经水利部发展研究中心申请，北京市高级人民法院指定，本院委托北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司对1904-1915号房屋自2019年3月1日至2019年12月31日的租金价值进行评估，结论为共计1061810元（即每月106181元）。水利部发展研究中心支付评估费54294元。庭审中，水利部发展研究中心表示除1905号房屋外，其余房屋均已腾退。按双方签字确认的《财富西环房屋交接清单》、《说明》及《情况说明》等，水利部发展研究中心表示1904号房屋从2019年9月15日起不再收取百特基业公司占有使用费，1910号房屋百特基业公司从2019年12月12日起停止交纳占有使用费，1911号房屋百特基业公司从2020年1月1日起停止交纳占有使用费，1913号房屋百特基业公司从2020年1月16日起停止交纳占有使用费。庭审中，水利部发展研究中心、百特基业公司均认可1906至1909号房屋百特基业公司应支付占有使用费至2019年6月30日，1912号房屋百特基业公司应支付占有使用费至2020年3月23日，1914号房屋百特基业公司应支付占有使用费至2019年12月31日，1915号房屋百特基业公司应支付占有使用费至2020年3月10日。现水利部发展研究中心要求百特基业公司按评估价格支付自2019年3月2日起的房屋占有使用费共计421678.88元。百特基业公司对此不予同意。百特基业公司表示腾退房屋时，1910号房屋、1911号房屋、1912号房屋、1913号房屋分别剩余电费905元、63.2元、618.91元、2231元，要求将上述款项予以扣除。水利部发展研究中心对此表示同意。庭审中，水利部发展研究中心与百特基业公司均表示保证金不在本案中一并处理，双方协商解决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。该合同约定的租赁期限为2014年3月1日至2019年3月1日，合同到期后，百特基业公司仍继续占有、使用承租房屋，其应及时将未腾退的1905号房屋腾退交还给水利部发展研究中心，并应向水利部发展研究中心支付占用期间的房屋占有使用费。关于百特基业公司应支付房屋占有使用费的期间，本院根据双方签订的《财富西环房屋交接清单》、《说明》、《情况说明》及庭审陈述，确定百特基业公司应支付1904号房屋占有使用费至2019年9月14日、1906-1909号房屋占有使用费至2019年6月30日、1910号房屋占有使用费至2019年12月11日、1911号房屋占有使用费至2019年12月31日、1912号房屋占有使用费至2020年3月23日、1913号房屋占有使用费至2020年1月15日、1914号房屋占有使用费至2019年12月31日、1915号房屋占有使用费至2020年3月10日。本案争议焦点为合同到期后房屋占有使用费标准的确定。首先，水利部发展研究中心与百特基业公司于2013年12月20日签订《房屋租赁合同》时明确约定五年的房屋租金标准均为月租金66534元，即每日每平方米2.332元，水利部发展研究中心认可该租金标准，且未举证证明该租金标准在合同签订时存在重大误解或显失公平；其次，月租金66534元标准的适用期限截止时间为2019年3月1日，2019年3月1日至诉争房屋最早腾退时间2019年6月30日，此时间段是在原租赁合同约定期限基础上的延续，且时间较短，即使是其他未腾退的诉争房屋，水利部发展研究中心也于2019年10月起诉要求百特基业公司腾退，后案件处于审理过程中，此阶段市场营商环境变化不大。综上，水利部发展研究中心要求百特基业公司按评估价格支付房屋占有使用费，法律依据不充分，本院不予支持。本院参照原租赁合同中约定的租金计算方式即每日每平方米2.332元予以确定。水利部发展研究中心同意将百特基业公司已交纳的房屋使用费、剩余电费予以扣除，对此本院不持异议。水利部发展研究中心与百特基业公司均同意保证金不在本案中处理，本院对此亦不持异议。因百特基业公司已按原租赁合同约定的租金标准向水利部发展研究中心交纳诉争全部房屋的占有使用费至2019年11月30日，经计算，除未腾退的1905号房屋占有使用费外，水利部发展研究中心应退还百特基业公司房屋使用费65737.71元（包含应退还的电费），故本院在百特基业公司应向水利部发展研究中心支付的1905号房屋占有使用费中予以扣除。百特基业公司要求减免疫情期间房屋占有使用费一事，因水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》在疫情前已届满，系百特基业公司持续占有诉争房屋，未及时将房屋腾退，现百特基业公司要求水利部发展研究中心减免占有使用费，没有法律依据，故对其此项辩称，本院不予支持。综上，对水利部发展研究中心要求百特基业公司立即腾退1905号房屋的诉讼请求，本院予以支持；对水利部发展研究中心要求百特基业公司支付房屋占有使用费421678.88元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、北京百特基业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于北京市丰台区菜户营58号19层1905（建筑面积144.35平方米）房屋腾退，并交付给水利部发展研究中心；二、北京百特基业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内按每日每平方米2.332元标准向水利部发展研究中心支付北京市丰台区菜户营58号19层1905房屋自二〇一九年十二月一日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（需扣除65737.71元）；三、驳回水利部发展研究中心其他诉讼请求。案件受理费7625元，由水利部发展研究中心负担5000元（已交纳），由北京百特基业房地产经纪有限公司负担2625元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费54294元，由水利部发展研究中心负担（已交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刁彤二〇二〇年九月二十八日书记员  王琪焦语晨