广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初2730号 原告：潘坚，男，汉族，住广西桂林市七星区。 原告：张润翠，女，汉族，住广西桂林市七星区。 以上二原告的委托代理人：张飞鹏，广西桂宁律师事务所律师。 被告：桂林科创置业有限公司，住所：桂林市七星区铁山路**漓东科技新城铁山工业园**。 法定代表人：周忠杰，该公司执行董事。 委托代理人：黄凌锋，该公司员工。 被告：桂林高新技术产业开发总公司，住，住所：桂林市七星区高新开发大厦/div> 法定代表人：唐际钢，该公司总经理。 被告：桂林市高科房地产开发有限责任公司，住，住所：桂林市七星区骖鸾路高新开发大厦**/div> 法定代表人：唐际钢，该公司总经理。 被告：桂林福龙房地产开发有限公司，住所：桂，住所：桂林市七星区骖鸾路**v> 法定代表人：唐华荣，该公司董事长。 被告：桂林市竣为房地产有限责任公司，住所：桂林，住所：桂林市七星区漓江路******商场> 法定代表人：苏启权。 原告潘坚、张润翠与被告桂林科创置业有限公司（以下简称科创公司）、桂林高新技术产业开发总公司（以下简称高新公司）、桂林市高科房地产开发有限责任公司（以下简称高科公司）、桂林福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙公司）、桂林市竣为房地产有限责任公司（以下简称竣为公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘坚、张润翠的委托代理人张飞鹏，被告科创公司的委托代理人黄凌锋到庭参加诉讼。被告高新公司、高科公司、福龙公司、竣为公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告潘坚、张润翠向本院提出诉讼请求：1、请求判决五被告履行合同义务，立即为原告所购房屋报送办理权属登记所需资料至桂林市房地产主管部门。2、请求判决五被告向原告支付违约金93819元（以536110元为基数，按年利率6%计算，自2017年8月2日起暂计至2020年7月2日止，实际计算至五被告成功为原告所购房屋报送办理权属登记所需资料之日止）。3、诉讼费用由五被告承担（包括但不限于诉讼费等实现上述债权的相关费用）。事实和理由：原告于2015年2月13日与五被告签订商品房买卖合同，购买桂林市七星区某房屋，房屋建筑面积为131.62平方，套内面积为114.53平方，约定购房款为536110元已全部给付，约定房屋交付期限为2015年12月30日前，后五被告逾期至2017年5月1日交房，原告于2017年5月1日办理了房屋交接手续。按照合同约定五被告应于商品房交付使用后90日内（2017年5月2日至2017年8月1日）将需要办理房屋权属登记的资料报送桂林市房产管理局，但是五被告至今未履行该义务，明显存在违约。综上所述，原告已按合同约定履行了义务，五被告未按照合同约定履行义务，严重侵害原告的合法权益，因此诉至法院，请依法支持原告诉讼请求。 被告科创公司辩称，被告没有办理房产手续是事实，因为至今未获得质检站的认可。被告已经多次与政府相关部门、施工方进行协调，争取在年底将原告的不动产权证办理完毕。 被告高新公司、高科公司未到庭，提交书面答辩状辩称，1、被告并非涉诉商品房买卖合同中的出卖人，既不享有该合同项下任何权利，亦不应承担任何义务和责任，该合同项下的权利义务应当由实际出卖人即科创公司承担。2、原告主张的违约金没有事实依据，在该小区开发商科创公司按期交房后，原告都已顺利入住，其购房用于居住的目的已经达到，并未对其造成任何经济上的损失，原告也没有对其经济损失进行举证。3、原告主张的违约金计算日期已超出诉讼时效，我国法律规定民事诉讼时效为三年。原告在收房后90天就应知且已知其房屋权属登记资料是否已报送房产管理部门，而原告超过3年未主张其权利，应视为对该权利的放弃。综上所述，本案应当由科创公司与原告依法解决，原告的诉请与被告无关，请依法驳回原告对被告的诉讼请求。 被告福龙公司、竣为公司未提交书面答辩状，亦未出庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方证据，本院确认以下事实：2015年2月13日，买受人（原告潘坚、张润翠）与出卖人（被告科创公司、高新公司、高科公司、福龙公司、竣为公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于桂林市英才科技园内编号为Ｐ037-Ａ-2的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名科赛·智汇城二期；买受人购买的商品房为位于桂林市七星区；价款按套内建筑面积计算，总金额人民币536110元；出卖人应当在2015年12月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买受人使用；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。上述合同签订后，原告已全额付清了购房款。原告于2017年5月1日收房。但五被告一直未向房屋行政主管部门报送办理房屋登记的资料，致使原告至今仍未取得房屋权属证书。 本院认为，本案争议焦点为：一、出卖人向桂林市房地产行政主管部门提交办理房屋权属登记所需资料的期限是否已经届至；二、被告福龙公司、竣为公司、高科公司、高新公司应否承担涉案《商品房买卖合同》中所约定的出卖人义务；三、原告的诉讼请求是否部分已经超过诉讼时效。 关于争议焦点一，原告与五被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。本院认为，合同已约定提交办证资料的时间为商品房交付使用后90日内，且五被告并未提供证据证明其曾向桂林市房地产行政主管部门报送过涉案房屋所需的办证资料，亦无法证明涉案房屋系因合同约定第十五条第三项原因导致桂林市房地产行政主管部门不能接收办证资料。故本案提交办证资料的时间应适用双方合同约定的商品房交付使用后90日内。 关于争议焦点二，被告福龙公司、竣为公司、高新公司、高科公司与科创公司一并在《商品房买卖合同》的出卖人处盖章，表明五被告为共同出卖人。被告高新公司、高科公司辩称涉讼的房屋系被告科创公司开发，与其无关，其未享有权利，不应当承担本案责任。但本院认为，因五被告之间就土地开发的权责利约定，均属于五被告之间的内部约定。五被告并未提供证据证明原告在签订《商品房买卖合同》之时知晓五被告之间的内部约定，故五被告的内部约定对原告不具有约束力。五被告仍应作为共同出卖人对原告承担应负有的合同义务。五被告系涉案房屋的出卖人，至今仍未按约定将办理房屋登记的资料报送房屋主管部门，构成违约，故对原告要求五被告向桂林市房地产行政主管部门报送办理权属登记所需资料的诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”五被告于2017年5月1日将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》的约定，五被告应于房屋交付使用后90日内将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房地产行政主管部门，五被告至今仍未提交，构成违约。因双方签订的《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金进行约定，根据上述法律规定可知，原告可要求五被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付违约金。原告主张按年利率6%计算违约金未超过上述标准，故本院对原告要求五被告按年利率6%支付违约金的观点，予以采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告于2020年8月3日向本院递交起诉状，故2017年8月3日之前的违约金已经超过诉讼时效。本院对被告高新公司、高科公司辩称，原告所主张的违约金部分已经超过诉讼时效的观点，予以采纳。原告可要求五被告从2017年8月3日起至本判决规定的履行期限的最后一日止，按年利率6%支付违约金。此后如产生违约金，当事人可另行起诉。故本院对原告主张违约金的诉讼请求，合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向桂林市房地产行政主管部门报送办理桂林市七星区某房屋的商品房权属登记所需资料； 二、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司向原告潘坚、张润翠支付违约金（违约金计算：以536110元为基数，从2017年8月3日起至本判决规定的履行期限的最后一日止，按年利率6%计算）； 三、驳回原告潘坚、张润翠的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费2146元，因适用简易程序，减半收取案件受理费1073元（原告已预付本院），由被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2146元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  蒋西凤 二〇二〇年九月十八日 书记员  胡 翀