河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初3835号原告黎朱乾，男，汉族，1993年6月28日出生，经商，住海南省儋州市。委托代理人顾祖刚，河南楚天阁律师事务所律师。被告邓全敏，女，汉族，1992年9月2日出生，经商，住信阳市羊山新区。委托代理人罗莹，河南尚成律师事务所律师。第三人信阳麦田实业有限公司。法定代表人刘晓，公司总经理。委托代理人夏金龙，公司员工。原告黎朱乾诉被告邓全敏、第三人信阳麦田实业有限公司定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎朱乾的委托代理人顾祖刚、被告邓全敏及其委托代理人罗莹、第三人信阳麦田实业有限公司的委托代理人夏金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎朱乾诉称，2020年4月5日，原、被告经第三人提供居间服务签订存量房定金协议，协议约定被告将自己所有的位于信阳市羊山新区新五路翡翠华庭8号楼2层202号房屋出售给原告，房屋价款708000元，买卖双方任何一方不履行该协议时，违约方必须赔偿守约方，按已交定金双倍赔偿，并约定于2020年4月20日签订《房屋买卖合同》。协议签订后，原告依约交付定金20000元。但此后原告发现房屋系被告共同所有，其无法履行交付房屋的义务，遂要求被告解决房屋产权问题，但被告置之不理，导致双方未能签订《房屋买卖合同》。后原告多次要求被告退还定金，被告拒不退还。依据协议约定，双方争议的诉讼法院为该房屋所在地人民法院。故为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决：1、被告退还原告购房定金20000元并赔偿20000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告邓全敏辩称，违约责任不在我，在此次交易过程中我与原告短信沟通一次、电话两次，在我们与原告、中介三方第一次见面时，我把我所有的房产信息都给原告核实过，他看过且确认这个房产要继续交易下去，所以我才先去办的房产证，接下来是按流程走。2020年4月23日，我看见原告在群里第一次说不愿意购买房屋，当日晚上又说愿意购买，24日上午我办完房产证要去景明公证处办理公证，当天11点多原告又在客户群里说要停止交易，24日晚上我才明确再次收到原告要毁约再次停止交易，4月25日上午10点半时原告给我打电话，内容是他们已经不相信中介了，他们不想交易了，而且要求我返还定金，我全程单方面与中介沟通，所以我认为终止交易不是我的责任，不同意双倍返还定金，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人信阳麦田实业有限公司述称，被告说的基本都是事实，第一次跟我联系的是原告的妻子，他们要购买婚房，我给她找了被告的房子，她去看了说房子还可以，价格让我帮她谈谈，我帮她谈到71万元，她说可以，我说如果确定想要，让她和业主到公司来签定金合同，被告是我同事代签的，签完后需要办房产证、办公证，当时到公证处需要核实手续，耽误了一个星期时间，4月23日左右原告说他不想买了，原告本人想买，他妻子不想买，我说如果不想买我去跟业主沟通，24日他又说想买，继续办手续，让业主尽快把公证书办下来，我跟他说时间不确定，他说婚宴取消了，没必要买房子了，我跟他说中介费可以退给他，但定金不是我们收的，无法退还。经审理查明，原告黎朱乾经第三人信阳麦田实业有限公司（以下简称麦田公司）居间介绍，拟购买被告邓全敏从信阳骏景地产有限公司全款购入的信阳市羊山新区翡翠华庭8号楼202号商品房一套（当时未办理产权证）。签订定金协议前，被告邓全敏经麦田公司向原告出示载有其个人名字的购房契税发票，双方达成买卖合意。2020年4月5日，原告黎朱乾（××）、被告邓全敏（××）与第三人麦田公司三方签订《存量房定金协议》一份，约定，邓全敏将位于信阳市羊山新区翡翠华庭8号楼202号房屋一套出卖给原告黎朱乾，建筑面积82.36平方米，总房款708000元。与本案有关的内容另约定如下：第三条、买方同意签订本协议时，支付定金人民币贰万元整给予卖方。第四条、买方于2020年4月20日前，签订《房屋买卖合同》。第五条、买卖双方违约责任，任何一方不履行该协议时，违约方必须赔偿守约方，按已交定金双倍赔偿。第七条、其他约定：1）买方贷款购买此房，当天支付给卖方定金贰万元整，在2020年4月20日前签订买卖合同同时支付给卖方壹拾捌万捌仟元整，剩余伍拾万走银行贷款手续；2）此房面积以不动产登记为准，卖方结清办理不动产证前费用，二手房交税过户和评估费用买方负责。当日，原告黎朱乾向被告邓全敏支付定金20000元，但双方未明确约定办理房屋初始产权证书及产权过户登记的具体日期。合同签订后，被告即着手于办理产权登记手续，并将所需资料提交房管部门，等待审批。在此期间，三方定于2020年4月16日签订正式房屋买卖合同，但在被告提供该房屋的《商品房买卖合同》及相关手续后，原告发现该房屋存有共同××邓思诚（系被告邓全敏之子,2013年9月17日出生），遂拒绝在约定的房屋买卖合同上签字，并表示待被告取得完全的房屋所有权或过户给原告无交易障碍后再另行签订。2020年4月21日，被告取得涉案房屋产权证书，载明房屋权利人为邓全敏及其子邓思诚，按份共有，各占50%份额。原告知晓该产权登记信息后，对产权瑕疵及过户事宜进一步产生顾虑，向第三人及被告表达不愿继续购买该房屋的意向。此时，被告为促使交易顺利进行，积极向公证部门办理公证手续，原告对此又表示希望其尽快办理完毕并过户至原告名下。被告为此于2020年4月24日取得信阳市景明公证处出具的（2020）豫信景证内民字第747号公证书，声明其作为邓思诚法定监护人，将属于其和邓思诚共同所有的涉案房产予以出售，并保证出售该房屋是资产保值行为，绝不损害邓思诚的合法权益。原告在得知被告取得该公证书后明确表示不欲再购买该房屋，并要求被告退还其交纳的定金20000元且双倍赔偿，双方为此产生矛盾纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，本案原、被告及第三人签订的《存量房定金协议》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效，签约各方均应依照合同约定履行各自义务。综合本案事实，原、被告双方均系具有一般常识的普通人，不具备专业的房产登记、交易、过户等知识，在双方交易中对涉案房屋关键信息的细节均有所忽略。本案中，双方未能订立房屋买卖合同的主要原因是原告对被告所售房屋存在共有人而产生顾虑，从原、被告及第三人微信记录可以看出，定金合同签订前被告邓全敏基于与房屋共有人邓思诚母子关系且系其监护人的特殊身份，认为其能够有权处分该房产，仅向第三人提供了购房契税发票，虽存在一定过失，而非故意隐瞒，原告对此作为购房人对被告是否确属房屋的合法权利人亦未尽到谨慎的审查义务，被告在定金合同签订后积极办理产权登记、公证手续，尽可能地为此次交易顺利进行创造条件，并未怠于履行合同义务。现有证据尚不能表明导致双方房屋买卖合同未成立的直接原因系因房屋不能办理产权过户所致。故，原、被告双方在签订正式房屋买卖合同时，基于上述因素，经磋商始终无法达成一致意见，双方均非违约，该情形应属于不可归责于双方的事由。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“××通过认购、订购、预订等方式向××收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，××应当将定金返还××。”之规定，原告所缴纳的定金20000元，被告应当予以返还。但对于原告主张的双倍返还定金的诉讼请求，具有过错惩罚性，不适用于本案情形，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告邓全敏于本判决生效之日起五日内，返还原告黎朱乾定金20000元。二、驳回原告黎朱乾其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费400元，由原告黎朱乾与被告邓全敏各自负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。审判员  蒋荟二〇二〇年九月二日法官助理齐眉书记员刘映峰