四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初3073号 原告：南充创越商业管理有限公司，住所地：四川省南充市高坪区江东中路五段**王府井广场********。 法定代表人：文双。 委托诉讼代理人：刘燕,四川华晨（南充）律师事务所律师。 被告：中汇高科（重庆）实业有限公司，住所地重庆市江**北城天街**万汇乐奇世界商场****。 法定代表人：杨建国。 委托诉讼代理人：郝晓林，男，汉族，1990年11月14日生，系公司员工。 原告南充创越商业管理有限公司（以下简称：南充创越公司）诉被告中汇高科（重庆）实业有限公司（以下简称：中汇高科公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员李大骏担任审判长、与人民陪审员陈晗、蒲海平组成合议庭依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告方委托诉讼代理人刘燕、被告委托诉讼代理人郝晓林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告南充创越公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即支付原告下欠租金及管理费184.35万元并按应付金额的日0.1%支付违约金至付清为止。二、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年8月1日，被告中汇高科（重庆）实业有限公司与原告南充创越商业管理有限公司签订《物业租赁合同》，约定由被告承租原告位于高坪区，租赁面积为3722.98平方米，从2018年9月份开始，被告未能按时支付租金及管理费，经原告催收后，被告断断续续缴纳相关费用。并且，被告于2019年10月15日日后以营业亏损为由拒不缴费，截止2020年4月30日，被告欠付租金及管理费1434851.80元。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 第一组证据：南充创越商业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，中汇高科（重庆）实业有限公司企业登记信息，证明原被告为本案适格主体； 第二组证据：物业（商铺）租赁合同及补充协议，证明原被告双方存在租赁关系，该合同约定了租赁的位置、面积、租金及管理费，并对其他的权利及违约责任进行了约定。 第三组证据：被告下欠费用明细表，截止2020年8月31日，被告下欠1812155.8元。 第四组证据：催费单（2019年6月-2020年7月），被告公司员工对每月欠费金额进行了确认。 第五组证据：民事裁定书（2020）川1303财保34号，证明原告因与被告租赁合同纠纷案，向高坪区人民法院申请了诉前保全，并为此支付了5000元保全费。 被告中汇高科公司辩称：一、确实欠这么多钱，但是公司效益不好，才拖欠了，从2020年8月开始，每个月支付了17000元的租金。二、装修费2万元，团购套票9500元，当时原告说了要抵扣在房租里面，没有进行抵扣。三、违约金我方认为是不成立的。 被告未向本院提交证据。 经审理查明：一、原告南充创越公司与被告中汇高科公司于2018年8月1日签订了《物业（商铺）租赁合同》，双方约定南充创越公司将位于南充市高坪区出租给被告中汇高科公司。出租方（甲方）：南充创越商业管理有限公司，承租方（乙方）：中汇高科（重庆）实业有限公司。合同第三条3.2约定租赁套内面积为3722.98平方米；第五条5.1约定租赁期限为120月；第八条约定乙方须于2018年8月5日前向甲方支付履约保证金200000.00元作为乙方全面履行本合同的担保，该保证金在担保期限内不计算利息，甲方有权扣收租赁保证金以抵偿或代乙方支付乙方欠付的任何费用。第九条约定了租金及综合管理费的计算标准以及支付方式：9.1自计租日开始，乙方应当承担该房屋租金及综合管理费计算方法为：按保底租金和约定月销售额抽取租金的方式，两者取其高。9.1.1保底租金为50元／月／平方米（其中租金为30元／月／平方米，综合管理费为20元／月／平方米）。9.1.2按月税前营业额抽成计算。该条对按月销售额抽取租金方式的具体计算方式和支付方式进行了详细约定。第十条约定了综合管理费及支付方式。10.3综合管理费按每月支付。乙方应当在每个缴纳期限届满前20日向甲方一次性足额支付下个缴纳期综合管理费。第十二条约定商品和服务质量保证金及支付和使用方式，12.1本合同签订之日，乙方应当向甲方交付商品和服务质量保证金20000.00元。第十六条16.3约定，乙方迟延支付租金、综合管理费、保证金及本合同中约定的其他费用的，每延迟一日，按应支付金额的0.1%向甲方支付违约金。第二十一条21.2约定，如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应当承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于差旅费、邮寄费、调查取证费、公证费、律师费等。该合同还对甲乙双方的其他事宜进行了约定。 二、合同签订后，原告南充创越公司将约定的商铺交付被告中汇高科公司于经营大型室内游乐场。被告从2018年9月开始未向原告足额缴纳租金及管理费。截止2020年8月31日，被告中汇高科公司尚欠原告南充创越公司租金及管理费共计1812155.8元。 三、原告南充创越公司与被告中汇高科公司在实际过程中均是按照租赁面积为2103.78平方米确认租金和管理费。 四、被告中汇高科公司已向原告缴纳保证金200000.00元，已缴纳装修保证金20000.00元，原告在被告处领取游乐场团购套票价值9500.00元。 五、庭审中，经原被告双方确定，被告中汇高科公司每月应向原告支付租金63113.4元、管理费12622.68元、物业服务费29452.92元。原告南充创越公司同意减免被告因受疫情影响的两个月租金。 上述事实有原被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为：一、关于原、被告双方签订合同的效力问题 原、被告双方签订的《物业（商铺）租赁合同》是双方通过协商在平等、自愿基础上签订，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效之规定，该合同依法成立且合法有效。 二、关于原告要求被告支付租金、管理费及违约金的问题 原、被告合同签订后，原告按照合同的约定将商铺交由被告经营大型室内游乐场并提供综合管理服务，履行了合同义务，但被告没有按照合同约定履行足额缴纳支付租金及管理费的义务，被告的行为属于违约行为，原告有权按照合同约定要求被告支付下欠租金、管理费以及违约金，故原告要求被告支付下欠租金、管理费和违约金的主张，本院予以支持。一方面，关于被告应当支付的租金和管理费金额的确定：1.根据原告南充创越公司每月向被告中汇高科公司发出的经被告确认的催费单以及租金管理费收取明细表显示，原告选择的是按保底租金，即按50元/月/平方米收取（含综合管理费）。截止到2020年8月31日，被告尚欠原告租金和管理费共计1812155.80元，对此被告中汇高科公司在庭审中予以认可。2.原告在庭审中明确表示同意免除被告两个月租金，即126226.80元。根据民事权利自由处分的原则，属于原告自由处分民事权利，本院予以支持。被告中汇高科公司因疫情影响停业两个月以上，期间原告并未对被告进行管理和服务，并未产生管理费，因此，本院认为，对该两个月的管理费也应当一并免除，即免除被告两个月的租金和管理费共计210378.06元。3.被告主张其向原告缴纳的装修费20000.00元，以及原告在被告处领取的价值9500.00元的游乐票，共计29500.00元，经原被告确认同意在被告应付的租金中予以抵扣，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人利益，本院予以支持。综上，被告中汇高科公司还应向原告支付租金、管理费共计1572277.74元。二方面，是违约金的计算时间起点问题。A.根据原、被告双方合同的约定，原告可以就按保底租金和约定月销售额抽取租金的方式选择较高的一种收取租金，本案中，原告选取的是保底租金，但合同中双方并没有对按保底租金的支付时间进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于支付租金的期限的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满前支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案合同约定的租赁期限为120个月，故，被告应于2019年8月1日向原告支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金，被告应于2020年8月1日向原告支付2019年8月1日至2020年7月31日的租金。B.合同第十条对综合管理费约定“综合管理费支付方式为按每月支付……乙方应当在每个缴纳期限届满前20日向甲方一次性足额支付下个缴纳期综合管理费”，被告应按合同约定足额缴纳综合管理费。根据租金及管理费收取明细表显示，被告从2019年1月至2020年9月陆续向原告支付了一定款项，但原被告均未明确被告缴纳的每笔款项到底是缴纳的租金还是管理费，无法认定被告违约的具体时间和确定计算违约金的基数。但可以肯定的是，被告至原告起诉时即2020年8月21日仍未足额支付租金及管理费，已构成违约，应当支付违约金。因此，本院根据本案案情，确定被告支付违约金的起点为原告起诉之日，即2020年8月21日。三方面是违约金约定是否过高的问题，根据案涉合同第十六条第16.3规定，“被告应当以未支付的金额为基数按照日0.1%向原告支付违约金”，但本院认为该合同约定的违约金过高，应予调整，本院酌定被告按照月息15‰的标准向原告支付违约金。 三、关于原告要求被告承担本案保全费的问题 根据案涉合同第二十一条21.2约定，“如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应当承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于差旅费、邮寄费、调查取证费、公证费、律师费等”，原告为主张权利，向本院提起诉前财产保全的申请，并缴纳了保全费。被告应当承担原告主张权利所缴纳的保全费，本院对原告的这一主张予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告中汇高科（重庆）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南充创越商业管理有限公司支付租金及管理费1572277.74元，并从2020年8月21起以1572277.74元为基数按月息15‰支付违约金至款清之日止。 二、被告中汇高科（重庆）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南充创越商业管理有限公司支付案件保全费5000.00元。 三、驳回原告南充创越商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21392.00元，由原告南充创越商业管理有限公司负担2435.00元，由被告中汇高科（重庆）实业有限公司负担18957.00元。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南充市中级人民法院。 审 判 长  李大骏 人民陪审员  陈 晗 人民陪审员  蒲海平 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  钟 媛