上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4152号原告：上海市机械设备成套(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区商城路****。法定代表人：张林发，董事长。委托诉讼代理人：王涛，上海东座律师事务所律师。委托诉讼代理人：康淋淋，上海东座律师事务所律师。被告：深圳万盛源投资管理有限公司，住所地，住所地深圳市iv>法定代表人：黄俊翔。原告上海市机械设备成套(集团)有限公司(以下简称上海机械公司)与被告深圳万盛源投资管理有限公司(以下简称深圳万盛源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告上海机械公司的委托诉讼代理人王涛、康淋淋到庭参加诉讼，被告深圳万盛源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海机械公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年8月7日解除。2、被告支付原告2019年3月15日至2019年8月7日期间欠付的房屋租金615,554.91元。3、被告支付原告2018年8月至2019年8月7日期间欠付的物业管理费129,278.63元、水费1,257.29元、电费58,330.37元。4、被告支付原告逾期支付租金的违约金(以128,933.8元为基数，按照日万分之五计算，自2019年3月16日至实际付清之日止；以128,933.8元为基数，按照日万分之五计算，自2019年4月16日至实际付清之日止；以128,933.8元为基数，按照日万分之五计算，自2019年5月16日至实际付清之日止；以128,933.8元为基数，按照日万分之五计算，自2019年6月16日至实际付清之日止；以95,660.56元为基数，按照日万分之五计算，自2019年7月16日至实际付清之日止。)5、被告支付原告解除合同的违约金257,867.6元。事实与理由：2018年8月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于本市淮海中路XXX号淮海金融大厦24楼整层房屋(以下简称系争房屋)出租被告使用，租赁期限3年，自2018年8月15日起至2021年8月14日止，月租金128,933.8元，租金按月支付，先付后用，每期租金支付时间应为该期首月的15日前。租赁期间水电费、物业管理费由被告承担，并约定了逾期支付租金及解除合同的违约责任。合同签订后，原告按约交付了系争房屋，但被告多次迟延支付、拖欠租金和水电费、物业管理费。原告通过微信、发函、电话等方式向被告催讨数次，均未果。2019年7月29日，原告通知被告解除租赁合同并要求被告于2019年8月2日之前搬离系争房屋，但被告既不缴纳款项又不腾退房屋，原告遂于8月7日自力收回租赁房屋。原告认为，被告的行为构成违约，侵害了原告的合法权益，遂起诉要求判如所请。被告深圳万盛源公司未答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为上海机械公司。2018年8月13日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：“2.1……甲方将位于上海市卢湾区淮海中路XXX号淮海金融大楼2401室整层出租给乙方……3.租赁期限为3年，自2018年8月15日起至2021年8月14日止……4.1……月租金总计为128,933.8元……4.2支付方式：租金按一个月为一期支付，第一期租金乙方应于2018年8月15日前付清，以后每期租金支付时间应为改期首月的15日前……4.3如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任……5.2乙方需支付给甲方租赁保证金共计人民币386,801.4元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付……5.3除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房地产及其附属物品向甲方交割清楚、并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。6.1租赁期限内，水费、电费、电话(通讯)费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费等费由乙方承担，并按单如期缴纳……9.违约责任……除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍，若违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应负责赔偿……11.5甲、乙、丙三方在本协议签章处书写的联络地址及或身份证件、营业执照所载地址即为本协议下任何书面通知的送达地址。若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方；若未及时通知，则原地址即视为有效送达地址……”2018年8月15日，双方对系争房屋进行了交接。后被告支付了租赁保证金386,801.4元。2019年6月3日，原告向被告住所地发出《律师函》，载明被告已拖欠2019年3月15日至6月14日三个月的房屋租金及水电费、物业管理费共计500,523.6元，被告应履行付款并承担逾期支付的违约责任，原告通过微信向被告方催讨费用。后该《律师函》因“收件人不在指定地址”未妥投。2019年7月29日，原告向被告住所地再次发《律师函》，载明被告已拖欠租金及水电费、物业费共计80万余元，经原告多次催讨仍不履行，构成根本性违约，故原告单方面解除双方之间的租赁合同，并要求被告于2019年8月2日之前搬离系争房屋，支付拖欠的费用及违约金，逾期不搬离，原告将自行收回房屋。后该函因“原址查无此人”被退回。再查：原告为被告垫付了2018年第四季度至2019年第三季度的物业管理费(每季度37,927.17元)，自2018年8月至2019年7月间的电费共计58,330.37元，2018年下半年度和2019年上半年度的水费共计1,257.29元。上述事实，有当事人陈述及原告提供的不动产权证、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《律师函》两份及EMS回单、《情况说明》、发票若干等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的租赁合同约定，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，违约方需支付月租金2倍的违约金。被告未按期支付租金，经原告向其发送《律师函》催讨后仍未支付，原告有权依照合同约定单方面解除合同。原告于2019年7月29日向被告营业执照所载住所地发送《律师函》通知被告解除合同，虽然该函被退回，但根据租赁合同的约定，营业执照所载地址为书面通知的送达地址，被告未及时告知原告其他有效地址，应视作《律师函》送达被告。现原告主张以原告实际清场进驻日即2019年8月7日为合同解除日，与法无悖，本院予以确认，被告应支付原告2019年3月15日至2019年8月7日期间拖欠的租金，以及2018年8月至2019年8月7日期间原告代为垫付的水电费、物业管理费，以及解除合同的违约金257,867.6元。合同还约定，如乙方逾期支付租金，每逾期一日应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金，现原告调整逾期支付违约金的标准，以月租金为基数，按照每日万分之五计算，尚属合理，本院予以支持，被告应按照此标准分段支付每一期租金的逾期违约金。综上，本院对原告的诉请予以支持，但合同解除后，被告已支付的租赁保证金386,801.4元，应用于抵扣被告应支付的其他费用。被告深圳万盛源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视作放弃答辩权利，本院依法缺席审判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海市机械设备成套(集团)有限公司与被告深圳万盛源投资管理有限公司于2018年8月13日就上海市淮海中路XXX号2401室签订的《房屋租赁合同》于2019年8月7日解除。二、被告深圳万盛源投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市机械设备成套(集团)有限公司2019年3月15日至2019年8月7日期间的房屋租金人民币615,554.91元(原告已收取的租赁保证金人民币386,801.4元可用于抵扣该款项)。三、被告深圳万盛源投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市机械设备成套(集团)有限公司2018年8月至2019年8月7日期间的物业管理费人民币129,278.63元、水费人民币1,257.29元、电费人民币58,330.37元。四、被告深圳万盛源投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市机械设备成套(集团)有限公司逾期支付租金的违约金(以人民币128,933.8元为基数，按照日万分之五计算，自2019年3月16日至实际付清之日止；以人民币128,933.8元为基数，按照日万分之五计算，自2019年4月16日至实际付清之日止；以人民币128,933.8元为基数，按照日万分之五计算，自2019年5月16日至实际付清之日止；以人民币128,933.8元为基数，按照日万分之五计算，自2019年6月16日至实际付清之日止；以人民币95,660.56元为基数，按照日万分之五计算，自2019年7月16日至实际付清之日止。)五、被告深圳万盛源投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市机械设备成套(集团)有限公司解除合同的违约金人民币257,867.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,360.59元(原告已预缴)，由被告深圳万盛源投资管理有限公司负担。公告费人民币560元(原告已预缴)，由被告深圳万盛源投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  赵 霏人民陪审员  孙凤妹人民陪审员  周健鑫二〇二〇年九月一日书 记 员  孙佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。