山东省胶州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0281执异96号 异议人（案外人）朱啊芹，女，汉族，住山东省胶州市。 委托代理人王迎，山东德衡（胶州）律师事务所律师。 申请执行人高祀明，男，汉族，住青岛市。 委托代理人孙江歌，山东康捷律师事务所律师。 被执行人马学永，男，汉族，住胶州市。 本院在执行申请执行人高祀明与被执行人马学永民间借贷纠纷一案中，异议人朱啊芹向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人朱啊芹及其委托代理人王迎、申请执行人高祀明及其委托代理人孙江歌到庭参加听证，被执行人马学永经本院依法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人朱啊芹称，2012年12月30日，异议人与本村村民马学永签订《买卖方协议书》，马学永将房屋四间和院中建筑物卖给异议人，并交付异议人使用。2020年5月28日，胶州市胶东街道办事处小麻湾东村村民委员会与异议人签订了《小麻湾东村搬迁安置补偿协议书》并以存单的形式向异议人支付各种补偿款，该补偿款为异议人所有与被执行人马学永无关，且异议人为案外人，法院将异议人存款予以冻结没有法律依据。故，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定提出异议，请法院立即中止执行，解除对异议人300401元拆迁补偿款的冻结。 申请执行人高祀明辩称，我方认为异议人在法院查封之前与被执行人马学永所签订的房屋买卖协议，不是合法有效的，不发生物权变动效力，不受法律保护。法院在查封时经多次现场勘查，异议人并没有对涉案房产实际占有使用，异议人没有证据证明对涉案房产进行使用，无证据证明将购房款实际支付给马学永。无证据证明对所购房屋在相关部门已经办理相关登记手续。异议人虽然与村委会签订了搬迁安置协议书，但并没有拆迁房屋相对应的土地使用证及宅基地房屋产权证，不符合搬迁协议书要求和拆迁政策要求。法院依照胶州市国土局不动产登记簿判断马学永系涉案房屋权利人，符合法律规定。法院将登记在马学永名下且已经查封的宅基地使用权及住宅所相对应的拆迁款账户中部分资金采取冻结强制措施，符合法律规定。异议人和被执行人疑似恶意串通，妨碍法院强制执行工作，损害申请执行人合法权益。如果异议人确有经济损失，该损失与申请执行人无关，与法院强制执行无关，完全是被执行人马学永违约和过错导致的，异议人可就损失情况向马学永另行主张相应权利。申请执行人系青岛市数量极少的越战伤残人士之一，军人权利应得到优先保障，优先执行。本案已从借贷行为发生至今24年之久，从审判到执行也长达30多个月，诉讼期间极为漫长。请法院查明事实，异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权利，其执行异议申请与事实不符，于法无据。依照人民法院办理执行案件规范第395条第一项规定，应裁定驳回其执行异议。 被执行人马学永未到庭，亦未提交书面答辩意见。 听证中，异议人朱啊芹提交以下证据：1、《买卖房协议书》复印件一份，证明：在证号xxx号宅基地被查封前，朱啊芹就从马学永处购买了该宅基地上的房屋，并完成了交付。2、《青岛胶东机场第三阶段搬迁区域小麻湾东村住宅房屋搬迁安置补偿方案》一份，证明：该补偿方案补偿的对象是宅基地上的房屋，拆迁补偿款系房屋拆迁所得。3、《小麻湾东村搬迁安置协议书》一份，证明：经胶州市胶东街道办事处小麻湾东村村民委员会审核确认，该宅基地上的房屋产权人为朱啊芹，该房屋拆迁所得拆迁补偿款应归朱啊芹所有，与马学永无关。 对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：对证据一，该证据系复印件，不予质证。退一步讲，即便该协议书有原件，也不是合法有效的，第一违反土地管理法规定，根据土地管理法第二条、第七条、第十二条、第六十二条规定，该协议转让的不仅仅是房屋四间和院中的建筑物，还必然包括房屋所涉地块的宅基地使用权，按照异议人的说法只是购买房屋，不涉及宅基地使用权，违反房地一体的原则。异议人和被执行人之间的协议是非法转让，没有经过乡镇政府和主管部门审核，违反合同法第44条第二款规定，法律行政法规规定应当办理批准登记手续生效的，依照其规定。依照合同法第52条规定，违反法律强制性规定的，协议无效。异议人没有按照相关法律规定，办理产权变更登记，同时该协议也违反物权法及不动产登记暂行条例的规定，不发生物权变动。违反《婚姻法》规定，《婚姻法》第十七条第二款规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。异议人朱啊芹的协议书上仅有转让人即被执行人马学永的签字，没有马学永妻子的签字，夫妻关系存续期间被执行人马学永无权单独处分协议约定的房产，协议书是无效的。因此，异议人朱啊芹买房行为，突破了法律和政策底线，违法违规买卖宅基地，这既是一种侵害国家对土地资源、农村宅基地使用权及住宅严格实施“一户一宅”行政管理活动的违法行为，又是剥夺申请人高祀明不能行使对被执行人马学永宅基地房屋拆迁款合法查封执行的损害侵权行为。异议人朱啊芹与被执行人马学永买卖房合同为无效合同，异议人朱啊芹未依法取得宅基地的使用权，则基于被执行人马学永房屋的拆迁补偿款的权益就不能当然排除法院强制执行。对证据二真实性不确定，请法院查明，且该方案没有对异议人购买宅基地房屋未办理产权变更登记就可以直接确定其系涉案房屋合法权利人这一情形进行规定。对证据三，虽然胶州市胶东街道办事处小麻湾东村村民委员会与异议人朱啊芹签订了《搬迁安置补偿协议书》，但是异议人朱啊芹并没有登记在异议人朱啊芹名下的拆迁房屋相对应的土地使用证、房屋所有权证或宅基地使用证，不符合胶州市胶东街道办事处小麻湾东村村民委员会的要求和拆迁政策要求。 依据异议人朱啊芹的《搬迁安置补偿协议书》第七条第一项“乙方应在本协议签订之日向甲方提供下列证件原件及承诺：1、被搬迁房屋的土地使用证、房屋所有权证”的约定，异议人朱啊芹应向村委会出具登记在异议人名下的土地使用证、房屋所有权证，但是异议人朱啊芹并没有提供，不符合合同约定，也不符合村委会的要求。在被执行人马学永的“积极配合”下，虽然村委会出于拆迁工作整体利益和大局考虑对异议人朱啊芹签约资格没有提出过多异议，但并不能证明村委会放弃对异议人朱啊芹签约资格相关质疑权利，也不能证明村委会对异议人朱啊芹和被执行人马学永的买卖房协议书内容及签订过程事先知情、事先同意，更不能证明买卖房协议书是合法有效的,还不能证明异议人执行异议理由成立。因此，对该协议的真实性、合法性、关联性均不认可。同时，如果异议人确实购买了马学永的房屋，其应按照胶州市政府在2013年相关政策规定及时办理土地变更登记手续，其未办理变更登记手续，不符合常理。可进一步证明异议人提交的买卖协议书不真实、不合法。 申请执行人高祀明提交以下证据：1、申请执行人的残疾军人证一份，证明：申请执行人是越战伤残五级军人，本案属于涉军案件，申请执行人的权益应当得到优先保障、优先执行。2、申请执行人2013年集体土地使用证一份，证明：申请执行人按照胶州市政府的统一安排及时办理新的土地证，异议人没有依照胶州市相关政策规定办理土地证变更登记手续。买卖房协议不真实、不合法。 对申请执行人提交的上述证据，经质证，异议人表示：对证据一与本案无关联性，对证据二真实性无异议，但对证明事项有异议，不能证明申请执行人的主张。 对购房款12万元是如何支付的，经询问，异议人表示：是通过现金支付，有买房协议上的两个证明人可以证明。 对于涉案房屋未办理过户登记的原因，经询问，异议人表示：涉案房屋属于农村房屋，不办理产权证，只有村委会通知换证，才能换宅基地使用权证。因村委会未通知办理，所以未过户。 对于异议人是否实际入住涉案房屋，经询问，异议人表示：我没有入住，2014年租赁给一个东北人一年多。 庭后，本院对案外人张爱国进行了询问，张爱国表示：我来证明马学永将小麻湾东村房屋4间及院中建筑物卖给了朱啊芹，当时所签订的买卖房协议书中证明人张爱国就是我签的。当时，在马学永家里签了协议书，有马学永、朱啊芹、张爱国、刘洪忠、朱啊芹对象、还有一个来问马学永要钱的在场，朱啊芹带了12万元现金，当时我点了点钱，交给了马学永。我记得当时有1万元是50元面值的一沓钱。 本院查明，原告高祀明与被告马学永民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2018年2月11日向胶州市胶东国土资源所发出协助执行通知书，查封被申请人马学永所有的位于胶州市××街道办事处小麻湾××宅基地一宗【证号为xxx号】。本院2018年3月19日作出（2018）鲁0281民初1073号民事判决书，判决如下：“一、被告马学永于本判决生效后十日内偿还原告高祀明借款本金43000元。二、被告马学永于本判决生效后十日内支付原告高祀明截止到2018年1月11日的借款利息共计222060元。三、被告马学永于本判决生效后十日内支付原告高祀明利息（以43000元为基数，自2018年1月12日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7121元，由被告负担。”后，马学永不服本院作出的上述判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。2018年6月29日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终3810号民事判决书，判决如下：“驳回上诉，维持原判。” 履行期限届满后，被告马学永未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2018）鲁0281执2739号。执行过程中，本院于2020年5月28日冻结朱啊芹银行账号20×××20的账户存款300401元。 另查明，2020年5月28日，胶州市胶东街道办事处小麻湾东村村民委员会（甲方）与朱啊芹（乙方）签订《小麻湾东村搬迁安置补偿协议书》，约定：1、被拆迁房屋坐落小麻湾东村，房屋编号xxx，产权人朱啊芹，产别私有，房屋性质住宅，合法宅基地北正房4间，按每间北正房安置45平方米计算，共计应安置180平方米。2、被搬迁房屋合法补偿面积、院内其它房屋、附属设施、装饰装修、搬家补助费、临时过渡补助费、奖励等补偿总额共计1579943元。3、其它约定。 本院冻结的朱啊芹银行账号XXX的账户存款300401元即为马学永位于胶州市××街道办事处小麻湾××宅基地一宗【证号为XXX号】上的房屋搬迁费。 本院认为，本案争议的焦点是：异议人朱啊芹对被执行人马学永名下宅基地上的房屋搬迁费是否享有合法权利、能否排除执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，异议人朱啊芹主张其已在法院查封前自被执行人马学永处购买了其名下宅基地上的房屋，该房屋所得的搬迁费应归其所有，并提交了买卖方协议书复印件、《小麻湾东村搬迁安置补偿协议书》、《青岛胶东机场第三阶段搬迁区域小麻湾东村住宅房屋搬迁安置补偿方案》等证据予以证明。对此，本院认为，第一，异议人提交的买卖方协议书系复印件，申请执行人不予认可，协议的相对方马学永也未到庭对该协议予以说明，本院无法核实该协议的真实性。第二，异议人主张其通过现金支付了购房款12万元，庭后案外人张爱国虽对此到庭进行了说明，但异议人并未提交其他证据对现金的来源、支付能力予以佐证。仅凭协议书复印件及张爱国的说明，不足以证实异议人朱啊芹购买了涉案房屋并支付了购房款。第三，异议人主张其对涉案房屋进行了占有，并于2014年将涉案房屋租赁给他人，但并未提交证据予以证明，对此，本院不予采信。第四，异议人虽与胶州市胶东街道办事处小麻湾东村村民委员会就涉案房屋签订了搬迁安置协议书，并以异议人个人账户领取了房屋搬迁费，但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，不动产所有权自登记时设立，胶东街道办事处小麻湾东村村民委员会并非不动产所有权设立的登记机关，搬迁安置协议书中载明的“产权人朱啊芹”也不能作为所有权认定的依据，不能据此认定涉案房屋归异议人所有，也不能认定涉案房屋的搬迁利益归异议人所有。第五，如异议人与马学永就涉案房屋买卖一事为真，则房屋买卖已距本院查封近六年之久，异议人应当及时要求马学永配合办理房屋产权登记，但异议人怠于行使权力，对未办理房屋产权登记存在过错。 综上，异议人未能提交充分证据证明其与被执行人签订的房屋买卖协议真实有效、已支付购房款，且异议人对未办理房屋产权登记存在过错，不能证明其对被执行人马学永名下宅基地上的房屋搬迁费享有合法权利。故，本院对异议人银行账户内被执行人马学永名下宅基地上的房屋的搬迁费进行冻结，并无不当。对于异议人要求解除对银行账户冻结的异议请求，因证据不足，理由不成立，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回异议人朱啊芹的执行异议申请。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。 审判长  顾辉明 审判员  杨瑞国 审判员  任吉梅 二〇二〇年九月二十二日 书记员  邱晓晓