福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1925号 上诉人（原审原告、反诉被告）：苏国熙，男，1956年2月12日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林宏建、郑蓉蓉，福建携泰律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴章龙，男，1979年3月5日出生，汉族，居民，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：周密，福建三祥律师事务所执业律师。 上诉人苏国熙与上诉人吴章龙因房屋租赁合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初5413号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏国熙上诉请求：撤销一审判决第四项，改判吴章龙向苏国熙支付自2018年11月15日起至2019年11月14日止的房屋租金21600元及水费1221.5元，共计22821.5元。事实和理由：一、一审法院认定2018年11月15日起至2019年11月14日止案涉房屋每月租金降低为33500元没有事实依据，混淆合同违约行为和合同变更行为。吴章龙没有任何证据证明苏国熙同意变更租赁合同核心内容，吴章龙没有按月足额支付租金，但仍有支付，故吴章龙下个月支付的租金，视为优先补足上个月欠缴的租金。对吴章龙总是拖欠租金如何处理问题，属于苏国熙的权利行使范畴，苏国熙完全可以通过扣除合同押金等方式保障权利，并不担心吴章龙的暂时拖欠行为。吴章龙主张合同约定的租金标准变更，应由其承担举证责任。二、租赁合同对当事人双方均具有法律约束力，应得到诚信履行，吴章龙以其无法经营为由主张解除合同没有法律依据。吴章龙在租赁期间应保证合同履行完毕，苏国熙接收邮寄物品，并不代表同意解除合同，只能说明吴章龙单方递交相关物品。合同约定的押金，是在吴章龙发生拖欠租金等违约行为时，可以进行扣除或者追究违约责任，所以押金归苏国熙所有，还是合同可以解除的条件。三、在一审第二次庭审时，苏国熙已经举证证明吴章龙拖欠的水费为1221.5元，该拖欠的水费一审遗漏认定，应予支持。 针对苏国熙的上诉，吴章龙答辩称：一、以每月33500元认定租金是正确的。租金按33500元计算客观上是因吴章龙租赁涉案房屋后经营状况不佳，且周边房屋租金均有下降，故双方进行了约定，以前一阶段的租金继续缴纳，不进行递增，故吴章龙以33500元缴纳租金长达12个月，苏国熙也未提出过异议，且在此期间也对该租金金额表示认可，其已以实际行为表示同意该租金金额。二、苏国熙已经撤回上诉请求继续履行房屋租赁合同的请求，且根据《合同法》第一百一十条规定，涉案合同已经不能履行，吴章龙经营涉案餐厅亏损严重，没有能力继续履行涉案合同，故于2019年11月12日全部搬离涉案房屋。三、双方在一审中共同确认了欠付40.6元水费，吴章龙对此也没有异议，苏国熙后期再提交的材料与本案无关。综上所述，请求驳回苏国熙对吴章龙的上诉请求。 吴章龙上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、五项；2.改判苏国熙与吴章龙签订的《房屋租赁合同》于2019年12月16日解除；3.改判苏国熙返还吴章龙押金70000元及更名费30000元；4.由苏国熙承担本案一、二审诉讼费用。吴章龙在上诉过程中撤回上述上诉请求中的第1项、第2项。事实和理由：一、吴章龙于2019年12月16日就实际搬离租赁店面并发函解除合同，故涉案合同应当于2019年12月16日解除，而非2019年12月30日。二、关于押金及更名费。1.涉案合同没有约定违约责任，签订合同之前双方就已经明确押金只是对店面损失或水电欠款的保证，因此涉案合同没有对此进行任何的约定，苏国熙无权直接没收或者不予返还相应的押金部分。2.苏国熙在一审中对更名费作出两种解释，一是转让费，二是购买设备的费用。但实际上吴章龙没有向其支付过转让费，也没有购买过任何设备，该更名费也是苏国熙多收取的类似保证金的性质，现双方合同解除，该费用也应当予以退回。3.一审在认定押金时以交易习惯作为解释，在认定更名费时又以双方系平等主体作为解释，依此逻辑，双方在合同中没有约定押金的情况也是双方基于平等主体所作出的意思自治决定，一审法院认定存在矛盾。4.如二审法院认为不需要退还押金及更名费，苏国熙也未证明其实际损失，故该十万元的费用超过苏国熙的实际损失，应予以调整。 针对吴章龙的上诉，苏国熙答辩称：一、吴章龙作为承租人，其单方解除合同的行为既违反合同约定也违反法律规定。依照双方的合同约定，本案涉案合同不能解除。吴章龙以手写文字方式特别约定“出租人不得违约”，故其应尽到守约义务，吴章龙应按照合同约定，不能以其单方发函就主张合同的解除。本案涉及的是金钱债务，苏国熙提供房屋给吴章龙使用，吴章龙拖欠租金致讼，本案不能适用《合同法》一百一十条的规定。吴章龙是在苏国熙起诉其拖欠租金期间发函以解除合同，未经双方协商一致，其单方请求不能成立。吴章龙未与苏国熙办理房屋交接手续，苏国熙也不知道其搬离的事实。二、押金是作为违约的保证，依照法律规定，押金依约不予退还。双方在合同中也明确约定押金在合同期满后方予以退还，但本案合同尚未到期，且对方擅自中途退出，故押金不予以退还。吴章龙中途单方解除合同，本应赔偿苏国熙损失，其押金尚不能弥补苏国熙的实际损失，故押金不予以退还有事实依据。三、更名费的产生是由于上一家承租方遗留的设备由苏国熙购买，其后直接转给吴章龙使用，吴章龙实际上是受益者，故应当支持更名费。综上所述，请求驳回吴章龙的上诉请求。 苏国熙向一审法院起诉请求：1.吴章龙立即支付给苏国熙欠缴的房屋租金45100元并支付自2019年10月16日起至付清租金之日止按年利率6%计付的利息；2.吴章龙按照合同约定履行义务，每月按时足额支付房屋租金。诉讼过程中，苏国熙变更第1项诉讼请求为：吴章龙立即支付给苏国熙欠缴的房屋租金及水电费82519.82元并支付自2019年10月16日起至付清租金之日止按年利率6%计付的利息。 吴章龙向一审法院反诉请求：1.于2019年12月4日解除苏国熙与吴章龙双方的《房屋租赁合同》；2.苏国熙返还吴章龙押金70000元、更名费30000元；3.本案的全部诉讼费用由苏国熙负担。诉讼过程中，吴章龙变更第1项诉讼请求为：于2019年12月16日解除苏国熙与吴章龙双方的《房屋租赁合同》。 一审法院认定事实如下：2015年9月1日，苏国熙与吴章龙签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于莆田市荔城区高楼胜利路（莆田县、轴Ａ至轴Ｄ（轴12-13轴）轴Ａ至轴Ｃ（轴13-16轴）租给吴章龙经营使用，租金于当月15日准时交纳苏国熙，不得拖欠。租期为六年，自2015年11月15日起至2021年11月14日止。2015年11月15日起至2018年11月14日，每月租金实收33500元，2018年11月15日起至2019年11月14日，每月租金实收35300元，2019年11月15日起至2020年11月14日，每月租金实收37100元。吴章龙需向苏国熙交纳押金为70000元，租期满后退还给吴章龙，吴章龙租用房屋期间，房屋的所有修改费用、税、税务等等一切费用均由吴章龙负责，与苏国熙无关。期满后所有不动产、设施等不得破坏，租期内双方都不得把房屋租于他人，租用期间如需转让，经苏国熙同意，变更合同，吴章龙必须交纳10000元转让费给苏国熙。苏国熙在租期六年内，租期不能违约。33500元的房租是2015-2018年11月14日止。 合同签订后，苏国熙将租赁房屋交付给吴章龙使用。吴章龙通过案外人罗承聪的银行账户分别于2015年8月29日、2015年8月31日向苏国熙的银行账户转账汇款50000元、83500元，用于支付涉案租赁房屋的押金70000元、更名费30000元及第一个月的租金33500元。2015年9月1日，苏国熙出具收条一份，载明收取吴章龙店面更名费30000元。后多次通过黄宏海的银行账户向苏国熙的银行账户转账支付涉案房屋的租金，分别于2018年11月14日汇款33500元，2018年12月14日汇款33500元，2019年1月15日汇款33500元，2019年2月13日汇款33500元，2019年3月14日汇款33500元，2019年4月12日汇款33500元，2019年5月14日汇款33500元。多次通过何洪远的银行账户向苏国熙的银行账户转账支付涉案房屋的租金，分别于2019年6月19日、2019年6月24日汇款11000元、23500元，2019年7月15日汇款33500元，2019年8月19日汇款33500元，2019年9月18日汇款33500元，2019年10月20日、2019年10月27日、2019年11月22日、2019年11月28日汇款10000元、10000元、10000元、3000元、500元。 2019年12月9日，吴章龙向苏国熙邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，致苏国熙：因经营不善，无法继续履行合同。经慎重考虑，吴章龙决定行使合同解除权，特向苏国熙发送本解除合同通知书，租赁合同自本通知书到达之日起解除。请苏国熙将吴章龙所支付的押金在合同解除后3日内返还给吴章龙。2019年12月10日签收了上述邮件。并向苏国熙发送短信，内容为“因高楼商圈人流少，店铺连连亏损，无力支撑房租压力，2019年12月16日撤离店面，解除合同”。吴章龙自述其已于2019年12月16日搬离租赁房屋。 本案于2019年12月30日一审第一次庭审时，吴章龙欲将涉案租赁房屋的两把电动钥匙、一本中国工商银行活期一本通及工商业燃气表IC卡当庭交还给苏国熙，但苏国熙不同意接收上述物品。后吴章龙的委托诉讼代理人周密于2019年12月30日将上述物品邮寄给苏国熙，苏国熙于2019年12月31日签收了上述邮件。2019年12月31日苏国熙在涉案租赁房屋的二层玻璃窗上张贴招租广告。一审诉讼过程中，吴章龙同意支付苏国熙诉讼请求的水费40.6元及电费5229.22元。现因苏国熙主张吴章龙未付清自2018年11月15日起的租金，吴章龙主张截止至2019年11月14日的租金其已付清，其仅尚未支付自2019年11月15日至2019年12月16日按月租金33500元计算的租金，且因无法经营提出解除租赁合同返还押金等，致讼。案经审理，因苏国熙不同意调解，致一审法院无法调解。 一审法院认为，苏国熙与吴章龙签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。苏国熙诉求吴章龙支付2018年11月15日至2019年11月14日期间拖欠的租金21600元；吴章龙辩称因经营不善曾与苏国熙协商仍按照第一阶段的租金支付，苏国熙表示同意，故其对于上述期间的租金系按照每月33500元支付；一审法院综合考虑本案案情以及吴章龙自2018年11月起至2019年10月止每个月均按33500元支付租金，结合生活交易习惯及吴章龙按照减少后的租金支付租金长达12个月之久，且苏国熙也未提供证据证实其在上述期间对上述租金金额向吴章龙提出异议，一审法院认定吴章龙主张双方达成降租的约定成立，即双方达成2018年11月15日至2019年11月14日该期间的租金减低至33500元；即一审法院对吴章龙的上述辩解意见予以采信；吴章龙已按照每月租金33500元支付了2018年11月15日至2019年11月14日期间的租金，故苏国熙诉讼请求吴章龙支付2018年11月15日至2019年11月14日期间拖欠的租金21600元没有事实依据，一审法院不予支持。因《房屋租赁合同》明确约定2018年11月15日至2021年11月14日期间的租金每年递增，吴章龙未能提供证据证实双方对自2019年11月15日起的租金达成了降租的一致意见，故自2019年11月15日起应当按照合同的租金履行；故苏国熙诉讼请求吴章龙支付2019年11月15日至2019年12月30日的租金37100元/月×1.5月=55650元具有合同依据，一审法院予以支持。苏国熙诉讼请求吴章龙支付水费40.6元及电费5229.22元，吴章龙当庭表示同意支付上述款项，故一审法院对苏国熙的上述诉讼请求予以支持。对于涉案的《房屋租赁合同》是否解除的问题？吴章龙主张涉案租赁合同已于2019年12月16日解除，但苏国熙主张吴章龙不享有合同或法定解除权，其不同意解除租赁合同；一审法院经审查认为，吴章龙因经营不善向苏国熙提出解除租赁合同，并于2019年12月9日向苏国熙邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，苏国熙于2019年12月10日签收了邮件；吴章龙亦向苏国熙发信息表示其无力支撑房租，2019年12月16日撤离店面，解除合同；且在本案2019年12月30日庭审中吴章龙再次表示了其解除租赁合同的意思，并当庭欲将租赁房屋的电动钥匙等物品交还给苏国熙，虽苏国熙不同意接收上述物品，但次日苏国熙在涉案租赁房屋的二楼玻璃窗上张贴了招租广告，并签收了吴章龙邮寄的庭审过程中吴章龙欲交还的物品的邮件，故涉案租赁房屋合同实际已于2019年12月30日解除。对于押金70000元是否返还的问题？吴章龙主张押金不属于违约金，且合同也没有约定违约责任，故押金应当返还或抵扣相应欠款；苏国熙主张吴章龙应付而未付租金，构成违约，其有权取消押金；一审法院经审查认为，《房屋租赁合同》中约定租期满后押金退还给吴章龙，且该合同并未约定如吴章龙违约后的违约责任，结合房屋租赁市场的交易习惯，一审法院认为，该押金性质上应属于履约保证金，我国合同法对于履约保证金并无明文规定，但实践中当事人合同违约条款中会经常出现关于履约保证金的约定，其作为违约条款存在时，可以认定是违约金的一种计算方式；综上，本案租赁合同中的押金系双方对于违约金计算方式的约定；现因吴章龙自身经营不善，导致其无法继续履行合同，并提出解除租赁，系吴章龙违约导致合同解除，故其诉讼请求返还押金70000元没有事实和法律依据，一审法院不予支持；苏国熙主张不予返还押金70000元，具有事实和法律依据，一审法院予以采纳；但苏国熙诉讼请求吴章龙支付拖欠租金按年利率6%计算的利息，属于重复使用违约责任，对该诉讼请求一审法院不予支持。吴章龙主张在承租店面时，其向苏国熙支付的更名费系苏国熙变相增收押金，诉求苏国熙予以退还；一审法院经审查认为，在签订租赁合同时，双方系平等主体，经双方协商，吴章龙交纳了更名费，并未违反相关法律规定，现其要求苏国熙返还无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、吴章龙应在本判决生效之日起十日内支付给苏国熙租赁房屋2019年11月15日至2019年12月30日的租金55650元；二、吴章龙应在本判决生效之日起十日内支付给苏国熙租赁房屋的水费40.6元和电费5229.22元；三、苏国熙与吴章龙签订的《房屋租赁合同》于2019年12月30日解除；四、驳回苏国熙的其他诉讼请求；五、驳回吴章龙的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费1863元，减半收取计931.5元，由苏国熙负担270元，吴章龙负担661.5元，反诉案件受理费6280.5元，由苏国熙负担100元，吴章龙负担6180.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，苏国熙对一审认定的事实没有异议，但认为一审遗漏认定因吴章龙拖欠租金，苏国熙于2019年11月11日提起催讨租金的诉讼。吴章龙对一审认定的事实没有异议。因双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，苏国熙与吴章龙签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方形成的房屋租赁合同关系是合法有效的，双方均应按合同约定全面履行各自义务。自2018年11月15日起至2019年11月14日止吴章龙均是按第一阶段的每月33500元的租金标准支付租金的，在此期间苏国熙均未提出异议，考虑租赁房屋在此期间的实际租赁行情情况，对吴章龙主张在该期间未按合同约定递增租金是合理的，一审对此认定并无不当，应予维持。苏国熙主张吴章龙仍结欠其水费1221.5元，但其在一审中并未主张该费用，其在二审上诉请求中主张该费用属于其增加独立的诉讼请求，就该新增加的诉讼请求吴章龙不同意调解，苏国熙可另行起诉。因吴章龙自身经营不善，导致其无法继续履行合同，吴章龙单方提出解除租赁，可以认定吴章龙违约导致合同解除。双方合同约定押金70000元返还条件系租期届满后才予以退还给吴章龙的，该约定的押金属于履约保证金的性质，结合租赁实践，在吴章龙单方无故解除合同时，其显然无权要求退还该押金。吴章龙主张苏国熙支付的更名费系苏国熙变相增收押金，但苏国熙是与上一家租户达成提前解除租赁合同并接手上一家租赁房屋装修及设备的情况下再租给吴章龙的，故苏国熙收取的更名费含有设备转让费等在内的款项性质，该更名费并未违反相关法律规定，吴章龙其要求苏国熙返还同样依据不足，应不予支持。综上所述，苏国熙与吴章龙的上诉请求均不能成立，不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回苏国熙与吴章龙的上诉，维持原判。 二审案件受理费2617元，由苏国熙负担317元，由吴章龙负担2300元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年九月二十九日 书记员  黄慧萍 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。