贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5933号上诉人（原审被告）：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道建安壹号小区****，统一社会信用代码：91520523080696799F。法定代表人:袁安国，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）:张安猛，该公司职工。被上诉人（原审原告）：李先强，男，1973年9月27日出生，汉族，住贵州省金沙县，现住。被上诉人（原审原告）：丁明慧，女，1974年6月3日出生，汉族，住贵州省金沙县，现住。上诉人贵州建安房地产开发有限公司因与被上诉人李先强、丁明慧商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初3092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州建安房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不承担违约责任；事实及理由：一审法院认定事实错误。1.一审认定原被告签订《建安壹号购房合同签订确认表》，事实上，该表只是好心帮助，上诉人没有协助被上诉人办证的法定义务。2.上诉人与被上诉人之间没有商品房买卖合同关系。被上诉人的商品房是上诉人以房抵债将该商品房抵给案外人李世菊；被上诉人与案外人李世菊之间发生的是商品房买卖合同关系；上诉人没有收到被上诉人的购房款，被上诉人是将购房款直接打给案外人李世菊，也不存在上诉人委托被上诉人打款给案外人李世菊的事实依据。3.被上诉人向一审法院谎称“被告将原告持有的购房合同拿去备案未归还原告”纯属谎言。商品房买卖合同不是只有一份，如果上诉人与被上诉人之间确实存在买卖商品房合同，那么，即使需要用于该商品房备案登记，也不需要将被上诉人的一份合同收回。事实上，上诉人完全是出于好心，为了帮助被上诉人办理产权证，应被上诉人的请求，上诉人给被上诉人打印了一份《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，双方口头约定该《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》只是用于该商品房初始网签登记之用，所以，该《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》只是被上诉人签字并捺手印，上诉人并未加盖印章；双方还约定经被上诉人签字并捺手印的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》由上诉人保管，因此，被上诉人根本就没有《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。二、一审法院审理程序违法。1.上诉人收到《举证通知书》《应诉通知书》后，由于举证期限不足，上诉人存在时间安排困难等情形，依法向一审法院送达《延期审理申请书》。一审法院收到《延期审理申请书》后，临近开庭才向上诉人代理人告知：本案是简易程序，不需要15天的举证期限。但一审法院并未按规定向上诉人送达《适用简易程序决定书》，也没有在《举证通知书》和《应诉通知书》中明确本案适用简易程序。因此，上诉人要求一审法院依法裁定和依法下达决定书。一审判决认定：“电话通知被告，被告未提出异议”纯属谎言。故一审审理程序违法。综上，由于上诉人与被上诉人之间并无商品房买卖合同关系，虽然上诉人应被上诉人的请求，为了帮助被上诉人办理案外人李世菊卖给被上诉人的商品房办证，上诉人帮忙打印的一份《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，该协议中对于没有按时办理产权证书违约责任的约定是每日万分之一。但由于上诉人只是做好事，纯属帮忙，上诉人并无给被上诉人办证的法定义务。上诉人不应承担违约责任。被上诉人李先强、丁明慧未答辩。李先强、丁明慧向一审法院起诉请求：1.判令被告办理商品房不动产权证；2.判决被告支付逾期办理商品房不动产证的违约金，计算至起诉时违约金为37191.89元(违约金计算标准为：以购房款388935.00元为基数，自2018年3月14日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍计算利息至2019年8月20日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；3.诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2017年12月13日，原告与被告签订《建安壹号购房合同签定确认表》，约定原告向被告购买建安壹号2-18-4号房屋，建筑面积115.24m2，房屋总价款388935.00元，一次性支付房款，交房时间为2018年4月15日。因被告欠李世菊建安壹号外墙施工工程款，被告要求原告将购房款支付给李世菊作为被告支付给李世菊的工程款，原告于2017年12月13日向李世菊支付了388935.00元，被告和李世菊向原告出具了《收据》和《领款单》，被告于2018年4月15日向原告交付了房屋。2017年贵阳市中级人民法院因申请人贵州省物资集团有限责任公司与重庆建安建设(集团)有限公司、贵州建安房地产开发有限公司价值2300元财产保全一案，作出(2017)黔01民初719号民事裁定书。该裁定书发生效力后，贵阳市中级人民法院向金沙县不动产登记中心发出协助执行通知书，请金沙县不动产登记中心查封被告位于金沙县建安壹号小区的6套房产，其中包括了原告在被告处购买的2号楼2-18-4号房。2019年11月29日、2019年12月17日建安壹号小区业主委员会向金沙县住房和城乡建设局和被告建安公司发函，要求解决建安壹号办理不动产转移登记和停车费的问题。2019年12月22日，被告将《关于建安壹号小区车库收费业主提出的三点意见的解决方法》告知建安壹号小区全体业主，其中对产权证的办理明确告知：在2020年6月开始分批分次办理房屋产权证。因被告至今未完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求提起诉讼。一审法院立案受理后，依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，但被告收到后未作答辩、未举证、未到庭参加诉讼。在开庭前，被告以人民法院确定举证期限，第一审普通程序不得少于15日为由申请延期审理，经审查，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百六十六条的规定，原告的申请理由不成立，不予准许，并电话通知被告，被告未提出异议。一审法院依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。一审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《建安壹号购房合同签定确认表》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护。原告按约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷。根据金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，不予支持。关于被告是否违约的问题。被告销售给原告的2-18-4号房屋现已被贵阳市中级人民法院查封，导致该房屋未能进行备案和办理初始登记、转移登记，被告已构成违约。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案被告应向原告支付违约金。被告于2018年4月15日交付房屋给原告，在90日之内应向原告办理房屋不动产权证，但被告至今未能办理。因此，计算违约金的期限应从2018年7月16日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止。2019年8月20日，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。为此，原告要求违约金应以已付购房款总额388935.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍自2018年3月14日起计算至2019年8月20日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止的诉讼请求中计算违约金的起算时间应作调整。被告经传票合法传唤，既不答辩也不到庭参加诉讼，应视为对原告的诉讼请求放弃抗辩权，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵州建安房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告李先强、丁明慧违约金，以购房款388935.00元为基数，按按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍自2018年7月16日起计算至2019年8月20日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止。二、驳回原告李先强、丁明慧的其它诉讼请求。案件受理费370元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人销售经理及财务部人员于2017年12月13日签字确认的《建安壹号购房合同签订确认表》，上诉人于2017年12月13日向被上诉人出具载明内容为：“今收到李先强交来建安壹号（房号：2-18-4）房款，注：此房款由李先强直接支付给建安壹号外墙施工班组李世菊，作为重庆建安支付给李世菊的工程款。金额388935元”的《收据》，李世菊出具载明内容为：“今收到李先强交来建安壹号小区2号楼18-4号房的房款388935元整。该款属建安集团有限公司抵给李世菊（建安壹号外墙保温抺灰外墙漆）工程款。”的《领款单》以及上诉人认可为被上诉人“打印”《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》等证据证明，上诉人与被上诉人之间建立商品房买卖合同关系，被上诉人将本案房款支付给案外人李世菊系基于上诉人的指示，用于偿付上诉人所欠李世菊的工程款，该行为应视为被上诉人向上诉人履行房款支付义务。上诉人仅以被上诉人向李世菊支付房款为由，主张被上诉人系与李世菊存在买卖合同关系，其与被上诉人之间不存在买卖合同关系，其无为被上诉人办理案涉房屋产权证的义务与本案事实不符，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费740元，由上诉人贵州建安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年九月二十七日书记员 高 进