广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1062号原告：黄锐，男，1990年5月14日出生，汉族，连州市人，住连州市**********。被告：梁法起，男，1978年6月8日出生，汉族，连州市人，户籍地连州市************，住连州市********。委托代理人：刘伟，广东广之洲律师事务所律师。被告：梁碧贤，女，1954年2月2日出生，汉族，连州市人，户籍地连州市***********，现住佛山市*******************。委托代理人：马立雄，广东广之洲律师事务所律师。原告黄锐诉被告梁法起、梁碧贤排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何新生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄锐、被告梁法起的委托代理人刘伟、被告梁碧贤的委托代理人马立雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄锐向本院提出诉讼请求：1.确认被告梁法起与被告梁碧贤2017年6月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告梁法起立即腾房，向原告返还房屋使用权；3.判令被告梁法起向原告支付自2020年3月18日起至腾房之日止占用连州市**********商铺的房屋占用使用费5000元(暂计至2020年6月18日，后期房屋占用使用费按照市场价计算)；被告梁碧贤对房屋占用使用费负连带责任；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月3日，原告与邓百忠、梁碧贤签订《房屋买卖合同》，原告以100万元的价格向邓百忠、梁碧贤购买位于连州市********的自建房屋(下称“涉案房产”)。签订合同后，被告梁法起主张涉案房产的优先购买权，导致合同中断履行。2019年1月16日，原告向法院提起诉讼。经法院判决，邓百忠、梁碧贤应继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，并协助原告办理房产过户手续。判决生效后，原告向连州市*******申请办理不动产权证转移登记手续，于2020年3月18日领取了不动产权证。梁碧贤与梁法起(签名为“梁发起”)在上述诉讼案件审理过程中，恶意串通，补签了《房屋租赁合同》。从(2019)粤1882民初118号、(2019)粤18民终2218号民事判决书中认定的事实：“从梁法起与梁碧贤的微信聊天内容可见，梁法起只是在梁碧贤的房屋内堆东西，且没有收取一分钱，只是在梁法起多次要求之下，梁碧贤在后来的微信聊天中才提到退回收取梁法起的钱的问题，所说的话前后不一致，开始时的聊天内容最能反映双方的情况，可信度较高。反观梁法起提供的《房屋租赁合同》，梁法起签名中的“法”写成“发”字，双方所签的时间亦不一致，梁碧贤签约时间是2017年6月30日，梁法起签约时间是2017年4月12日。从梁碧贤出具的《收据》内容显示，租金金额是2017年7月1日至2019年6月30日两年共肆万元，每年贰万元，收取时间是2018年6月30日。而双方租赁合同明确约定先交租后使用，梁法起在租赁使用一年后才收取租金且收取了两年的租金，这确实与租赁合同交易习惯不太相符”可确认，被告梁法起与梁碧贤签订的《房屋租赁合同》与交易习惯相悖。被告梁碧贤与梁法起是姑侄关系，梁法起为了顺利主张涉案房产的优先购买权，与梁碧贤恶意串通，补签的《房屋租赁合同》损害了原告的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》的五十二条的规定，属于无效合同。原告于2018年12月3日向邓百忠、梁碧贤购买了涉案房产，约定邓百忠、梁碧贤应在20天内交付给原告使用。签订合同后，邓百忠、梁碧贤未能按照合同约定交付涉案房产，任由被告梁法起继续占用，侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告梁法起、梁碧贤作为有过错的一方，应当赔偿原告因此受到的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应向原告支付房屋占用使用费。综上所述，结合合同签订后的履行情况、日常生活经验法则、交易主体行为习惯等判断，应当认定被告梁法起与梁碧贤之间签订《房屋租赁合同》的行为构成恶意串通。特向法院提出上述诉求，请依法予以支持。原告黄锐向法院提交证据如下：1.原告身份证；2.被告梁碧贤身份证；3.邓百忠身份证；4.被告梁法起身份证；5.房屋买卖合同；6.不动产权证书（黄锐）；7.房地产权证（邓百忠）；8.房地产权共有（用）证（梁碧贤）；9.国有土地使用证；10.房屋租赁合同；11.连州市不动产登记收取委托书；12.房产测量图5张；13.连州市国有建设用地报批表；14.连州市人民法院（2019）粤1882民初118号民事判决书；15.连州市人民法院（2019）粤1882民初118号之二民事裁定书；16清远市中级人民法院（2019）粤18民终2218号民事判决书。（以上证据均为复印件）被告梁法起对原告的证据进行质证的意见如下：证据1-4三性没有异议，证据5对真实性没有异议，但是我方认为合同的第二条约定违反了买卖不破租赁的原则，损害了梁法起的利益；证据6真实性没有异议，提醒法庭注意，不动产证的取得时间是2020年5月11日而并非原告起诉状所认定的2020年3月18日的时间；证据7-9真实性都没有异议，提醒法庭注意的是，这三份证据恰恰证明了2007年被告梁碧贤将自有房屋分割成两套并将慧东巷5号房出售给梁法起，案涉的慧东巷1号出租给梁法起；证据10真实性合法性都没有异议；证据11-13真实性合法性都没有异议，但是关联性与本案无关；证据14真实性没有异议，但我方并不认可判决书上部分事实理由的认定，同时，该判决书也不能证明原一审判决已经如原告起诉状所言的认定两被告恶意串通补签了房屋租赁合同；证据15没有异议；证据16真实性没有异议，但是，该判决书也无法证明原告起诉状中想要证明两被告恶意串通补签租赁合同的情形，二审判决完全是依据对梁法起是否丧失优先购买权为由维持原一审判决，而该理由恰恰是两被告之间存在租赁关系。被告梁碧贤对原告的证据进行质证的意见如下：证据1-4三性没有异议；证据5由于被告对租赁及房屋买卖合同的法律关系，被告梁碧贤作为出租方对梁法起的法律义务并不清晰的情况下签订买卖合同，被告梁碧贤与案外人邓百忠并不清楚我国的法律知识的情况下，签订了该份买卖合同，所以在房屋买卖履行过程中，被告通过咨询及儿子邓毅毅的提醒才了解到在未取得梁法起本人同意放弃购买的情况下签订买卖合同，存在瑕疵，也向原告提出中止履行，但原告还是与被告梁碧贤继续履行买卖合同；证据6因为没有原件对真实性由法院查明核实；证据7-9真实性合法性没有异议，但与本案无关，不能达到原告想要的目的；证据10三性没有异议，该证据证明两被告之间签署租赁合同，租赁时间为2017年7月1日至2022年6月30日，原告在购买涉案房屋后应向被告梁法起收取租金而非房屋占用费；证据11三性不予认可；证据12-13不能达到原告证明的目标；证据14真实性没有异议，但请法院注意事实部分，第一个认定事实是两被告之间签订涉案的租赁合同，另外我方认为该份判决书第15页的推理部分逻辑前后矛盾，且该推理部分也并未得到清远市中级人民法院(2019)粤18民终2218号民事判决书的认可；证据5关联性不予确认；证据16真实性合法性没有异议，但关联性不予认可，不能认定两被告租赁事实，但并未认定两被告属于恶意串通损害原告的事实，不能达到原告的证明目的。被告梁法起答辩称，一、关于本案事实。2007年，被告梁碧贤将自己所有房屋分割为慧光路慧东巷1号和慧光路慧东巷5号两套房，并将慧东巷5号卖给了答辩人梁法起。同时，将慧东路1号房出租给了答辩人梁法起。此后，答辩人梁法起将慧东巷5号房的一、二楼改造成餐厅，并将慧东巷1号与慧东巷5号打通后改造成餐馆包房使用。答辩人梁法起与被告梁碧贤就慧东巷1号共签订了三份《租赁合同》，分别为2007年7月1日-2012年6月30日、2012年7月1日-2017年6月30日、2017年7月1日-2022年6月30日。二、关于原告起诉理由。1、(2019)粤1882民初118号一审判决，并没有否认被告梁碧贤与答辩人梁法起之间的租赁关系，否则就不会大篇论述答辩人已经丧失优先购买权并以此为由作出驳回答辩人行使优先购买权的诉讼请求。我们相信原一审判决不可能犯如此严重的逻辑错误。2、(2019)粤18民终2218号二审判决，更没有否认被告梁碧贤与答辩人梁法起之间的租赁关系，反而在二审判决书的第21页归纳的争议焦点为，“1、梁法起在本案中是否具有优先购买权”。3、(2019)粤1882民初118号一审判决查明事实及认定亦有误。(1)在梁碧贤与黄灿光的微信聊天记录中，梁碧贤说的是“楼上放的东西我没有收过你一分钱”，而不是“你在那堆东西我没收过你一分钱”；(2)梁碧贤先说“说好退回那些钱给他，叫他写回一个收据给我”，然后再说“在这十几年来说，楼上放的东西我没有收过你一分钱”；(3)整个聊天记录都发生在2018年12月10日晚上21:55至22:41分，无所谓前后，更无所谓开始的聊天内容最能反映梁碧贤的真实意思。而且即便如一审判决的观点，开始的聊天内容最能反映梁碧贤的真实意思，那么梁碧贤在开始的时候说的也是“说好退回那些钱给他，叫他写回一个收据给我”。因为当时梁碧贤已经收取了2017年7月1日-2019年6月30日两年的租金，让答辩人梁法起提前退出，所以才说“退回那些钱给他”，而这也恰恰证明双方存在租赁合同关系并且梁碧贤已经收取2017年7月1日-2019年6月30日两年的租金的事实。(4)至于一审判决书中所指出其他诸如“法”写成“发”、签约日期不一致、收款时间与合同约定不一致等所谓的“与租赁合同交易习惯不太相符”的情形，更是没有考虑结合日常生活经验。被告梁碧贤与答辩人梁法起系亲戚关系，而且双方租赁关系持续时间长，被告梁碧贤年纪较大，长期与儿子居住在佛山，每年除清明回去拜山以外很少回连州。而且，如果真如原告所说，系被告梁碧贤与答辩人梁法起恶意串通，补签《房屋租赁合同》，那么名字因平时写习惯了没有注意写错还可以说的过去，但又怎么可能出现签约日期不一致、收款时间与合同约定不一致这样低级的错误？因此，(2019)粤1882民初118号一审判决关于原告对于“被告的陈述及被告与第三人存在房屋租赁合同关系提出质疑，具有一定合理性”的认定恰恰是没有合理性。4、如原告想否认被梁告碧贤与答辩人梁法起签订的《租赁合同》以及收据的真实性，正确的方法应该是提出对2017年《房屋租赁合同》以及2018年6月30日《收据》进行鉴定，以证明该合同及收据的形成时间并非当时时间，而是2018年12月份之后。但原告并未提出申请，因此仅以(2019)粤1882民初118号一审判决中部分错误的查明事实及认定来主张本案的诉讼请求，明显依据不足。三、原告与答辩人均经营餐饮，并且两人的餐馆完全相邻，原告对答辩人一直租用被告梁碧贤的慧东巷1号房作餐馆一事，是完全明知的。在此情况还提起本案的诉讼，纯属恶意诉讼，浪费司法资源。恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告梁法起向法院提交证据如下：1、梁法起的不动产权证、房地产权证、土地使用证；2、2012年《租赁合同》；3、2015年4月《收据》；4、2017年《租赁合同》；5、2018年6月30日《收据》；6、2019年6月30日《收据》；7、梁法起手机短信截图；8、慧东巷1号电费缴费记录、电子帐单；9、慧东巷1号房用电明细表；10、梁法起农行交电费明细；11、梁碧贤与原告父亲黄灿光微信聊天记录；12、三组图片；13、梁法起户口簿复印件，曾用名为梁发起。被告梁碧贤答辩称，涉案房屋至2007年6月起由被告1一直租赁使用至今，期间被告梁法起与被告梁碧贤前后分别签署了三份租赁合同，其中一份时间为2007年7月1日至2012年6月30日，期满后由签订了租赁合同时间为2012年7月1日至2017年6月30日，期满后又签订第三租赁合同，时间为2017年7月1日至2022年6月30日，在合同履行期间两被告基本能按合同约定履行合同义务，直至被告梁碧贤将涉案房屋出售给原告，因此被告认为两被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦无损国家、社会或第三人的利益，不存在不合法的情形，因此，本案原告第一、二项诉求无任何事实和法律依据，权属原告本人的无端猜测，不应获得法院支持；2.本案原告实际取得房屋所有权的时间是2020年5月10日，在原告购买涉案房屋之前已知晓两被告的租赁关系，另外，原告在案号为（2019）粤1882民初118号案的审理过程中，已清楚确认两被告的租赁合同，在明知涉案房屋存在租赁合同关系的情况下仍然坚持购买涉案房屋风险和责任应由购买方承担，并承认和履行两被告之间签署的租赁合同，本案原告在办理登记过户前后，被告梁碧贤通过被告儿子邓毅毅明确告知原告涉案房屋租客的联系方式及提醒原告及时向本案被告梁法起收取租金，因此，被告梁碧贤认为我方无需对原告的第三项诉请承担责任，且第三项诉请没有法律依据和事实依据。被告梁碧贤向法院提交证据如下：1.微信聊天记录两页，均为被告儿子邓毅毅与原告的聊天记录。经审理查明，2018年12月3日，原告与邓百忠、梁碧贤签订《房屋买卖合同》，原告以100万元的价格向邓百忠、梁碧贤购买位于连州市********的自建房屋(下称“涉案房产”)。签订合同后，被告梁法起主张涉案房产的优先购买权，导致房屋买卖合同中断履行。2019年1月16日，原告向法院提起诉讼。经连州市人民法院（2019）粤1882民初118号及清远市中级人民法院(2019)粤18民终2218号民事判决查明，被告梁碧贤在出售涉案房屋前已告知被告梁法起，其在合理期间没有作出要购买的意思表示，已丧失因租赁涉案房屋而优先购买的权利，故判决邓百忠、梁碧贤应继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，并协助原告办理房产过户手续。原告向连州市*******申请办理不动产权证转移登记手续，于2020年5月11日办理了不动产权证，但该房屋一直由被告梁发起使用至今，并且被告梁碧贤于2019年6月30日已收取被告梁法起从2019年7月1日至2020年6月30日止的租金共20000元。庭审中，被告方表示，若原告需要，被告梁碧贤愿意将原告实际取得不动产登记证之日起到2020年6月30日相对应的租金转付给原告。另查明，被告梁发起与被告梁碧贤是姑侄关系。2007年，被告梁碧贤将自己所有房屋分割为慧光路慧东巷1号和慧光路慧东巷5号两栋房屋，并将慧东巷5号卖给了被告梁法起。同时，将慧东路1号房屋出租给了被告梁法起。此后，被告梁法起将慧东巷5号房的一、二楼改造成餐厅，并将慧东巷1号与慧东巷5号打通后改造成餐馆包房使用。被告梁法起与被告梁碧贤2012年6月30日就慧东巷1号签订了一份《租赁合同》，租期为2012年7月1日至2017年6月30日，租期为五年，第一年每月租金1000元，第二年每月租金1100元，第三年每月租金1200元，第四年每月租金1300元，第五年每月租金1400元。其中，租赁合同第五条约定“五、租赁期届满，且甲方要求收回房屋或解除合同之日，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋，乙方应提前15天与甲方协商，双方另订合同。”合同到期后，被告梁法起于2017年4月12日在《房屋租赁合同》上签名，而被告梁碧贤于2017年6月30日在《房屋租赁合同》上签名，重新签订了《房屋租赁合同》，租期为五年，从2017年7月1日至2022年6月30日，每年租金为20000元。被告梁法起提供了从2016年1月至2020年7月租赁期间的水电费交纳清单及银行扣缴电费清单，均由被告梁法起交纳。两被告租赁合同约定租赁的是首层商铺，至于首层商铺上加建的二层简易房屋没有约定，但一直由被告梁法起堆放杂物使用。连州市人民法院（2019）粤1882民初118号民事判决及清远市中级人民法院(2019)粤18民终2218号民事判决是关于原告黄锐与被告梁碧贤房屋买卖合同纠纷的判决，梁法起以房屋租赁期间的优先购买权要求购买，两份判决中的内容均无直接认定两被告梁碧贤、梁法起之间不存在租赁关系，只确认被告梁法起不积极行使而丧失了优先购买权等事实清楚。本院认为，本案是排除妨害纠纷，而能否排除妨害的关键焦点是房屋买卖之前的房屋租赁合同是否有效，即两被告梁碧贤、梁法起之间于2017年签订的《房屋租赁合同》（租期2017年7月1日至2022年6月30日）是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告黄锐认为，两被告是姑侄关系，是恶意串通补签了《房屋租赁合同》，损害了其利益。从两被告提供的证据证实，被告梁碧贤于2017年6月30日前已将慧东巷1号首层商铺租赁给被告梁法起，商铺的水电费均由被告梁法起负责交纳，并且租赁关系一直存在至今。连州市人民法院（2019）粤1882民初118号民事判决及清远市中级人民法院(2019)粤18民终2218号民事判决均无否定两被告之间存在租赁关系。2017年签订的《房屋租赁合同》是续签合同或者是恶意串通的补签合同？两被告均确认涉案房屋从2007年7月1日开始就租赁给被告梁法起使用，已签订了三份租赁合同，水电费均由使用人梁法起交纳，同时未租赁的二层简易小屋也给被告梁法起堆放杂物；租金也从2012年每月1000元升到2017年每月1400元，2017年的《房屋租赁合同》从2017年7月开始每月租金约1667元（每年20000元），并提供了被告梁碧贤收取租金的收据及被告梁法起交纳水电费信息和银行扣缴电费清单证实，同时提供了户口簿复印件证明梁法起的曾用名为梁发起。因此，两被告于2017年签订的《房屋租赁合同》是真实存在的，因原告无提供相反的证据证明，由其承担举证不能的不利后果，原告黄锐请求确认两被告于2017年签订的《房屋租赁合同》无效的主张，本院不予采纳。由于被告梁法起租赁该房屋在先，并且在原告黄锐与被告梁碧贤买卖该房屋期间，2017年两被告签订的《房屋租赁合同》在继续履行中，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租”的原则，被告梁法起可以按两被告于2017年签订的《房屋租赁合同》继续租赁该商铺。原告黄锐要求判令被告梁法起立即腾房并向原告返还房屋使用权的请求，本院不予支持；同时，原告黄锐可以依据两被告于2017年签订的《房屋租赁合同》，从取得该房屋所有权时起向被告梁法起请求支付租金，但其要求被告梁法起按占用使用费每月5000元计算首层商铺房屋占用使用费的请求，依法无据，本院不予支持；被告梁碧贤在转让该房屋的所有权之后，对原告黄锐与被告梁法起之间的租赁合同的权利义务已同时转让，并且愿意将原告实际取得不动产登记证之日起至2020年6月30日止相对应的租金转付给原告。因此，原告要求被告梁碧贤对房屋占用使用费负连带责任的请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第五十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄锐的诉讼请求。本案受理费250元，因适用简易程序减半收取125元，由原告黄锐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  何新生二〇二〇年八月二十四日书记员  黄雨薇附本案相关法律文书：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。