广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初1141号原告（反诉被告）：东莞市瑞拓电子科技有限公司，住所地：广东省东莞市*******************。法定代表人：高增军，总经理。委托代理人：吕军，广东顺创律师事务所律师。被告：东莞市迈丰实业有限公司，住所地：广东省东莞市****************。法定代表人：潘某1。委托代理人：万向阳，广东永坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：张金路，男，汉族，1972年8月20日出生，住湖南省冷水江市*************，公民身份号码：432************335。委托代理人：万向阳，广东永坤律师事务所律师。原告东莞市瑞拓电子科技有限公司（以下简称瑞拓公司）诉被告东莞市迈丰实业有限公司（以下简称迈丰公司）、张金路租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，被告张金路向本院提出反诉，反诉被告为瑞拓公司、高增军，并申请追加朱穗莉为反诉被告。后被告张金路撤回对迈丰公司、高增军、朱穗莉的起诉。为方便审理，原告及反诉被告统称为原告，被告及反诉原告统称为被告。本案适用普通程序，公开开庭审理。原告的委托代理人吕军，被告迈丰公司、张金路的共同委托代理人万向阳，反诉被告高增军、朱穗莉的共同委托代理人吕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞拓公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认《房屋使用合同》无效；2．要求两被告共同退还原告租赁保证金24900元及违约金（以24900为计算基数，按照每日千分之五，从起诉之日起计至款项退还之日止）；3．要求两被告共同赔偿原告直接损失共125448.3元（其中装修费用损失93645元，2019年8月租金8300元，2019年8月工资费用21703.3元，厂房搬迁打包费1800元）；4．要求两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月28日，原告法定代表人代表公司与被告张金路签订《房屋使用合同》，租赁东莞市谢岗镇南面村亚添厂B栋B区宿舍1楼（地址为金山路**）用于生产经营使用，租赁期限为6年，自2018年7月1日至2024年6月30日，租金为8300元/月。原告依约支付了保证金24900元和预付一个月租金8300元后，开始进驻厂房，租赁期间装修了2次，购买玻璃、卷闸门、水泥、腻子灰等建材及支付了工人装修费等。同时，原告委托代办机构进行地址的工商变更手续，但代办机构回复因公司所在地性质为军产地而无法登记，而两被告反复强调可以，并称可以协助原告办理，但一直无果。直至2019年8月12日，因原告的实际经营地址与登记注册的地址不一致，东莞市市*监督管理局要求原告停业整顿，整改方案为工商登记迁移至现经营地址或者搬走。原告在此期间停止经营，并一直到有关部门寻求解决方案。2019年8月23日，原告被明确告知根据《军队空余房地产租赁管理规定》第十七条，部队房管部门工作人员表示“目部队军产地己停止核发《军队房地产租赁许可证》”，且事实上自2016年3月起军产地已停止对外有偿服务活动。因无法办理工商变更登记，原告只能选择搬走。原告认为，原告租赁厂房目的就在于生产经营，但该场地却无法工商登记用于生产经营，说明合同自始履行不能，且两被告明显违约，严重损害了原告的合法权益。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《合同法》第九十七条等，特诉至贵院，请支持原告诉求。被告张金路辩称，一、案涉房屋使用合同有效，理由是案涉房屋已经取得了土地使用证，并且办理了相关的报建手续，依法可以对外出租，所以合同是有效的。二、原告在履行《房屋使用合同》过程中，因为自身原因，没有办理工商变更登记手续，造成被工商部门责令整改，合同不能履行的原因在于原告，原告要求解除合同，被告有权依据合同的约定没收保证金，并要求原告承担损失，被告无需退回原告的租赁保证金。三、原告在单方面终止租赁合同后，将其添附在租赁物上的相关物品全部拆除，其主张的装修费用没有事实依据，另外由于原告的拆除行为，损坏了案涉租赁物，被告要求原告恢复原状或者赔偿损失。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告迈丰公司辩称，同意被告张金路的答辩意见。原告要求被告迈丰公司承担责任没有事实和法律依据，被告迈丰公司不是合同的相对人，也没有收取原告的任何费用。原告提供的2018年7月2日的两张收据，上面虽然有加盖被告迈丰公司的公章，但此款不是迈丰公司收取。谭爱国之前是迈丰公司的员工，他持有盖有迈丰公司公章的空白收据，2018年7月2日，谭爱国找不到其他的印制的收款收据样本，于是把盖有迈丰公司公章的空白收据出具给原告。除这两张收据之外，其他月份收取的定金以及租金，均没有迈丰公司的公章，盖有迈丰公司公章的收据编号为0205开头，其他收取款项的收据均不是此本收据，因此，原、被告之间真实的交易对方应当以租赁合同及其他收款收据的收款人，认定为合同的当事人。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告张金路提出反诉请求：1．判令原告支付违约金24900元、赔偿被告损失16600元；2．判令原告赔偿租赁物的修复费用48579元；3．诉讼费用由原告承担。事实和理由：2018年6月28日，张金路与高增军签订《房屋使用合同》，张金路将东莞市谢岗镇南面村亚添厂B栋B区宿舍1楼租赁给高增军使用，租期为6年，每月租金8300元，合同签订后，张金路将租赁物交付给高增军使用，高增军又将租赁物用于瑞拓公司的经营场所，但瑞拓公司一直故意不办理或怠于办理工商地址变更手续，2019年8月12日，瑞拓公司被工商部门责令改正，后因政策原因，军用地租赁暂时停止办理。瑞拓公司于2019年8月底搬离租赁物时故意损坏租赁物，将租赁物内的玻璃、门窗、电线、电灯、插座等拆除，并损坏了天花板、墙壁、地面等，张金路为修复租赁物共支出48579元。综上所述，《房屋使用合同》不能继续履行是由于瑞拓公司故意不办理或怠于办理工商地址变更手续造成的，瑞拓公司应承担违约责任；瑞拓公司故意损坏租赁物，给张金路造成损失，应承担赔偿责任。请求法庭查清事实，依法判决支持被告的反诉请求。原告瑞拓公司辩称，与起诉状意见一致。经审理查明：2018年6月28日，张金路作为出租方（甲方）、高增军作为承租方（乙方）签订《房屋使用合同》，约定：1．甲方将位于广东省东莞市谢岗镇南面村亚添厂B栋B区宿舍1楼出租给乙方使用，租赁期限为6年，从2018年7月1日至2024年6月30日止。2．厂房租金为每月计8300元，第叁年起在本年每平方米租金基础上递增10%。3．如乙方装修需要铺地、挖地、隔水泥砖墙、原有墙体开门、窗须经甲方书面同意并保证复原，不得擅自在任何公用空地、屋顶、通道安装设备或堆放杂物，否则甲方有权拆除并没收该设备、杂物等，若给甲方造成损失的，乙方仍予以赔偿。乙方如改变结构，需与甲方书面形式沟通。4．签订本合同时，乙方须向甲方支付叁个月租金作为租赁保证金计24900元，并预付一个月租金8300元，合计33200元。签订合同之日起甲方给予乙方装修期30天，租金从2018年8月1日起计算等。张金路、高增军分别在合同上签名、捺印。2018年7月2日，高增军交付1个月房租8300元及厂房押金（3个月租金）24900元。谭爱国在收据上签名并加盖迈丰公司的公章，分别出具房租收据和押金收据。谭爱国出具收据，收到瑞拓公司2018年8月1日至2019年7月1日的房租共99600元。2019年8月1日，谭爱国出具收据，收到高增军8月份房租及7月份水电费共9722元。2019年8月12日，东莞市市*监督管理局出具的【2019】280812A07号《责令改正通知书》载明：经查，你（注：即瑞拓公司）未经登记，擅自变更公司住所至谢岗镇南面村金山路**的行为，违反了《中华人民共和国公司法》第七条的规定，依据《中华人民共和国公司法》第二百一十一条的规定，现责令你（单位）在2019年8月19日前改正等。2019年8月21日，高增军通过12345东莞市政府热线反映问题。8月27日，12345热线反馈东莞市市*监督管理局的回复：2019年8月12日，谢岗分局在执法过程中，发现瑞拓公司的营业执照登记的住所为“东莞市******第五工业区”。而实际经营住所为“东莞市***********”，遂作出前述通知书。2019年8月23日，谢岗分局工作人员陪同高先生（即高增军）到部队房管办事处办公室，由部队房管工作人员答复高先生。据了解，由于该公司实际住所东莞市***********属于部队军产地，根据《军队空余房地产租赁管理规定》第十七条的规定，目前部队军产地已停止核发《军队房地产租赁许可证》，因此暂时无法办理变更登记。2019年9月10日，原告向迈丰公司、张金路制作《告知书》，其内容包括：高增军代表瑞拓公司签订《房屋租赁合同》时，你方已明确承诺可进行工商登记，但本司一直未能完成变更登记。2019年8月13日至8月19日期间，本司被迫停产停业。2019年8月23日，本司被明确告知该厂房为军产地，根本无法进行工商登记。本司于2019年8月25日已完全搬走。等等。2019年9月18日，高增军通过EMS向谭爱国、张金路邮寄该告知书，9月19日由迈丰公司的收发室签收。原告同时提交一份张金路在签署《房屋租赁合同》时提交的身份证复印件，上面手写注明“只做厂房租赁使用”。原告提交2018年7月13日、7月31日、2019年4月29日的微信转账凭证及三份收据，证明其向亮兴玻璃分别支付10000元、6200元、5100元，用于制作玻璃门和玻璃墙。原告另提交微信转账凭证等证明其支付装修材料费、人工费。以上费用合计93645元。原告另提交微信转账记录1800元、高增军个人转账给陈天安、朱穗莉、高向的银行转账记录，证明其支付打包费及支付8月份工资情况，被告对此不予认可。案涉房屋所在的土地系广州军区东莞房地产管理处（以下简称管理处）所有。2012年10月18日，管理处出具《通知》给东莞市谢岗亚添首饰厂称“你厂申请在我处谢岗办事处3303A(黎村射击场)租赁土地内规划新建一栋厂房（建筑面积4100㎡）的报告已收悉。经研究，同意你按规划要求建设，等等”。2002年11月10日，管理处出具土地证，其中土地使用者登记为魏永添，地址为：广东省东莞市********，地号为：广粤字第*******等。被告提交张金路与东莞市华天宝装饰有限公司于2019年10月15日确认的《工程报价单》，证明其为修复原告搬离时对租赁物的损坏所造成的损失，总价为48579元。原告对此不予认可，认为该费用无其他证据佐证。以上事实，有《房屋使用合同》、《责令整改通知书》、收据、短信、告知书、邮单、微信转账记录、银行转账凭证、通知、土地证、工程报价单及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据原告的陈述、被告的答辩，本案的争议焦点可以归纳为：原、被告签订的《房屋使用合同》是否有效，原、被告的诉请是否合法有据。关于第一个争议焦点。案涉租赁房屋所处的土地系部队所有，管理处的通知和土地证可以佐证案涉房屋系部队出租给案外人魏永添使用。国务院在2016年3月27日的官网上转述中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，自《通知》下发之日起，所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。法﹝2017﹞232号最高人民法院发布的《关于在执行工作中加强军地法院协作为军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障的意见》中亦提及“2017年3月2日，最高人民法院下发（法﹝2017﹞55号），要求深入贯彻党中央关于深化国防和军队改革的战略部署，充分发挥人民法院审判职能，为军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障”。原、被告于2018年6月28日签订的《房屋使用合同》明显是在前述通知、文件下发之后，与前述国家政策相违背，属于无效合同。关于第二个争议焦点。高增军系原告的法定代表人，其与被告张金路签订的《房屋使用合同》用作原告经营场所，故合同的权利义务及因合同产生的责任应由原告承受。原告提交收据中部分加盖了迈丰公司的印章，由于合同主体系高增军、张金路，收据只是证明原告为履行合同支付了相关费用，且被告张金路在庭审中确认收到前述费用，故原告仅凭收据上之印章要求被告迈丰公司承担责任，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告张金路收取原告的租赁保证金24900元应予以返还。因为合同无效，故原告主张的违约金没有相应的法律依据，本院不予支持。原告主张的装修费，根据双方在《房屋使用合同》中约定原告装修须经张金路同意并保证复原等，原告没有提交相关证据证明其在装修前曾获得张金路的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，本院对原告此项请求不予支持。原告支付的2019年8月租金，因为案涉合同无效，故原告支付的费用实为房屋占有使用费。原告在2019年8月25日搬走，故其支付的费用可酌情由被告退还1606元（8300元×6天/31天）。原告支付的8月份工资，系高增军个人支付的费用，无相关工资支付台账，无法证明该费用与原告的关系，且该费用亦非原、被告签订合同时，被告所能预料到的费用，故对原告此项请求，本院不予支持。厂房搬迁打包费，只有微信转账凭证，没有其他证据佐证系搬迁费用，本院不予支持。被告张金路主张的违约金24900元，因为案涉合同为无效合同，故被告此主张没有法律依据，本院不予支持。被告主张的损失16600元，因为原告已于2019年8月25日搬离，且已支付了8月份的占有使用费，故被告此主张没有事实依据，本院不予支持。被告主张的修复费用，因为被告提交的工程报价单只是双方的意向，并未实际发生，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市瑞拓电子科技有限公司与被告张金路于2018年6月28日签订的《房屋使用合同》无效；二、限被告张金路在本判决发生法律效力之日起三日内返还原告东莞市瑞拓电子科技有限公司租赁保证金24900元；三、限被告张金路在本判决发生法律效力之日起三日内返还原告东莞市瑞拓电子科技有限公司多支付的房屋占有使用费1606元；四、驳回原告东莞市瑞拓电子科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告张金路的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3306元，由原告东莞市瑞拓电子科技有限公司负担2723元，被告张金路负担583元。反诉受理费1026元，由被告张金路负担。原告已经交纳本诉受理费3306元，被告张金路已经交纳反诉受理费1026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  何健林人民陪审员  肖利萍人民陪审员  梁换仪二〇二〇年九月一日书 记 员  陈笑欢连晓莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。