北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8983号原告：北京金锡信息工程咨询有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路**-A2394。法定代表人：史素梅，总经理。委托诉讼代理人：宋**，男，1990年9月10日出生，汉族，住北京市房山区。被告：肖建英，女，1974年11月12日出生，汉族，住山西省永济市。委托诉讼代理人：姬志勇(肖建英之夫)，1973年6月27日出生，汉族，住山西省永济市。原告北京金锡信息工程咨询有限公司（简称“金锡公司”）与被告肖建英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金锡公司的委托诉讼代理人宋**，被告肖建英及其委托诉讼代理人姬志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金锡公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告按照催缴通知书继续履行；2．如被告不继续履行，则判令被告向原告支付违约金13333元，并从2020年8月1日起至被告将注册地址腾出且将房屋交还给我公司之日止，按照每天444元的租金标准对原告进行支付，并按合同约定限期对房屋恢复原有毛坯状态；3．判令被告限期缴纳物业费；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月26日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告在合同履行期间多次违反合同约定欠缴租金和物业费。原告为继续履行合同，因疫情原因减免了被告2月份的房租，并于7月24日提出可以再给被告减免一个月房租、一年付改为半年付等条件，当天原告对被告下达了催缴通知书并报警，民警现场记录了催缴通知书的送达过程，后被告仍然拒绝缴纳房租及物业费。后原告又与被告协商，提出可减免一个月房租并可推迟一个月时间缴纳，支付方式由年付改为季度付，但被告仍然提出无理要求导致双方协商无果。按照《房屋租赁合同》的约定，物业费由租户承担，经催缴被告仍未缴纳。被告的行为严重违反了双方的约定，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。肖建英辩称：物业费没有缴纳属实，但是我方已经与物业公司协商，可以暂缓缴纳；自2020年春节发生新冠疫情以来，店铺亏损严重，无力承担房租，被告与原告曾沟通免租事宜，双方达成一致原告免房租，被告于9月1日自行搬走；在8月31日晚，被告腾出租赁房屋并发照片给原告；诉讼期间有人看上我店铺装修想租，但房东不予理睬；疫情属于不可抗力，被告没有过错，不存在违约行为，且双方已经达成一致免房租，原告也无权主张物业费，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．金锡公司（出租人甲方）、肖建英（承租人乙方）、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（居间人丙方）于2018年6月26日签订了一份《北京市房屋居间租赁合同》，主要约定：①乙方承租甲方位于北京市房山区X镇X街X号院X号楼X层X号房屋，租赁期自2018年8月1日至2023年7月31日共五年，甲方应于2018年6月26日前将房屋按约定条件交付给乙方；②租金标准13333．3元/月，各期租金支付日期为2019年1月20日、2019年7月20日、2020年7月20日、2021年7月20日、2022年7月20日；③乙方交付甲方押金13333元，乙方承担物业管理费、水费等十二项费用；④租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；⑤租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金可抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；若押金不足抵补乙方拖欠的，除不退押金外，乙方还应负责补齐；⑥甲方有迟延交付房屋达3日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有不按照约定支付租金达3日，欠缴各项费用达200元，擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活，擅自将房屋转租给第三人情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，守约方同时可追究违约方的相应经济损失（甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿）；⑦租金交付方式首年为半年付，其余四年为年付；第一年160000元，剩余四年每年按照上一年的基数每年递增8%；2．合同履行中，被告未在2020年7月20日支付下一年度租金及物业费，为此，原告于7月24日给被告发出《催缴通知书》，主要载明：减免2020年8月1日至2021年7月31日期间一个月房租，减免后房租共计17．1万元整，将付款方式改为半年付，请于2020年7月31日24时前支付房租8．55万元整及欠缴的物业费，2021年1月31日缴纳后半年租金8．55万元整，将不再追究您的违约行为；如在2020年7月31日24时前逾期未支付相应租金、未缴纳物业及相关费用，我方将默认为您单方违约，并于8月3日前收回房屋并转租他人，请于8月3日前腾退房屋并完成房屋交接，如到期未腾房，我方将采取相应措施及法律手段保护权益；3．因被告未按照《催缴通知书》的内容履行，原告诉至本院；4．双方曾协商如果被告于2020年8月3日前结清物业费，房屋可于8月31日前腾空、押金不退，被告表示同意但既未交纳物业费、亦未腾空房屋交还给原告；5．现被告已承租附近房屋继续经营，但营业执照（北京睿丞煊餐饮服务有限公司）的注册地址未迁走；6．经本院释明，双方对解除合同均无异议。本院认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《北京市房屋居间租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行,违约一方还要承担相应的违约责任；《催缴通知书》是原告行使权利的一种方式，如变更合同内容则需对方同意，现因《催缴通知书》的内容未经被告认可，故不宜作为本案定案的主要依据，解决本案纠纷的主要依据仍为双方签订的《北京市房屋居间租赁合同》；合同履行中，因疫情原因被告经营困难，经双方协商，被告同意于2020年8月3日缴纳物业费后合同履行至8月底，但被告既未于8月3日缴纳物业费亦未在8月底将房屋腾退给原告，构成违约，应承担相应的违约责任；双方对解除合同已达成合意，约定被告在2020年8月底前将房屋腾退给原告（押金不退），后因被告未能腾退，故被告仍应支付2020年8月的租金；根据合同约定和履行情况，本院确定双方合同最后的履行期限至2020年8月31日，2020年8月的租金用押金折抵；因被告未按约定日期腾退房屋，该房屋仍处于被告占用状态，且被告另租他处经营，故被告除腾退房屋外，还应自2020年9月1日起至实际腾退之日止，参照租金标准给付原告相应的房屋占用费（每日468元），现原告按每日444元主张，本院不持异议；合同约定物业费由被告负担，实际履行中亦由被告自行向物业公司缴纳，故在本案中不宜直接判决被告向原告支付，如被告长期拖欠，原告可在垫付后向被告追偿；原告要求被告按合同约定将房屋恢复原状，证据不足，本院不予支持；对被告已将房屋腾空的辩解，本院不予采纳；被告称有他人欲承租涉案房屋而原告不予理睬，不能成为被告免责的理由。综上所述，本院对原告的合理诉讼请求予以支持，对被告不同意承担责任的辩解不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决如下：一、肖建英于本判决生效之日起三日内将位于北京市房山区X镇X街X号院X号楼X层X号房屋腾退给北京金锡信息工程咨询有限公司；二、肖建英于本判决生效之日起三日内向北京金锡信息工程咨询有限公司支付违约金13333元；三、自2020年9月1日起，肖建英按每日444元的标准向北京金锡信息工程咨询有限公司支付房屋占用费，至将房屋腾退给北京金锡信息工程咨询有限公司时止；四、驳回北京金锡信息工程咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67元，由肖建英负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李立国二〇二〇年九月二十二日书记员  刘欣然