重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初19273号原告：上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区化龙桥片区改造B1-1/01地块（雍江苑）**首层。负责人：陈群生，总经理。委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁彤，重庆钜沃律师事务所实习律师。被告：何莉，女，1972年7月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司（以下简称丰诚物业重庆分公司）诉被告何莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告丰诚物业重庆分公司的委托代理人李晶晶、丁彤，被告何莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丰诚物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付2017年1月1日至2019年8月29日期间物业管理费9680.11元及违约金（违约金以每期欠缴物管费为基数，自欠缴日起按每日千分之三的标准计算至付清之日止）。事实及理由：被告系重庆市渝中区瑞天路51号4幢1203号(重庆天地雍江御庭4-1203号)房屋业主，该房屋所在小区由原告提供物业服务，建筑面积104.64平方米。根据双方签订的《重庆天地雍江御庭临时管理规约前期物业服务合同》约定:1、被告聘请原告为其所有的房屋所在小区提供物业管理服务，并行使物业服务公司的所有职权和职责；2、物业服务费按房屋建筑面积计收，1-4栋住宅单元管理费标准为3.6元/平方米建筑面积/月，小区首位业主交付之日起三年内物业费享受八折优惠;3、物业服务费按月缴纳，被告应于房屋交付之日预付三个月的物业服务费，此后每月首日或之前预付次月的物业服务费;4、若被告逾期未按照约定缴纳费用，原告将按日向被告加收应缴费千分之三的违约金。原告按《重庆天地雍江御庭临时管理规约前期物业服务合同》约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但是被告拒绝缴纳物业服务费并产生违约金。具体金额金额是9680.11元，从2017年1月1日至2019年8月29日，物业费为3.6元/月/平方米，打八折后按照2.9元/月/平方米收取物业费，建筑面积为104.64平方米，在2019年1月1日前，每月物管费只计算到个位数为303元，2019年1月1日后计算至小数点后两位为303.46元。违约金是按照每期欠缴物管费为基数，从欠缴之日起起算，按照每日千分之三的标准计算。原告多次催缴，未有效果。为维护原告的合法权益，根据我国民事诉讼法的规定，现特向贵院提出上述请求，望判如所请。被告何莉辩称，被告确实没有缴纳2017年1月1日至2019年8月29日期间的物业费。被告没有缴纳物业费的原因是原告的服务不到位，达不到2.9元/月/平方米的标准：小区里面闲杂人员多，进出未登记；被告所住楼栋车库到电梯没有无障碍通道；原告将小区的物管用房用于经营；小区电梯里面的广告收益、、地面停车收益麻将室和快递店等公共收益未进行公示；小区的绿化植被未经常打理，未达到高档社区的品质；小区的物业服务合同早就到期，被告不知道如何缴纳费用。被告不同意原告要求请求的违约金。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下，何莉作为重庆市渝中区重庆天地雍江御庭的业主签署了《临时管理规约》，约定：根据有关雍江御庭的《重庆市商品房买卖合同》，雍江御庭住宅单位的购买方，协议向重庆瑞安天地房地产发展有限公司购买雍江御庭的住宅单位，成为业主，并同意雍江御庭由发展商委托的物业服务机构全权负责统一管理，业主统一必须遵守本规约；业主须就其物业的管理向物业服务公司交付服务费。服务费由物业服务公司按其物业具体建筑面积进行计算，物业管理服务费用，包括住宅单元管理费，车位管理费；1-4栋住宅单元管理费标准为人民币3.6元/平方米/月，不含公摊水电费；业主如未能按本规约规定的期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务公司有权要求业主每逾期一天按应付而未付之款项千分之三计算逾期付款违约金偿付给物业服务公司；本规约经物业买受人签字后即生效，本规约生效后即对小区内全体业主具有约束力。何莉（甲方）与丰诚物业重庆分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同中约定：甲方同意接受乙方对“重庆天地B18雍江御庭”提供物业管理服务；委托管理期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止，若届时未成立业主委员会，则该合同执行至业委会成立并与选聘或续聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时自动终止。物业管理服务费用（均不含公摊水电费）为：1-4栋住宅单元管理费标准为人民币3.6元/平方米（建筑面积）/月；小区首位业主交付之日起三年内物业费享受八折优惠，住宅物业服务费标准四舍五入后保留小数点后一位。甲方应于物业交付或视为交付之日预付三个月的物业服务费，及预付公摊水电费300元，此后每月首日或之前预付次月的物业服务费，按月预付物业费；逾期将按日向甲方加收应交纳费3‰的滞纳金。合同签订后，丰诚物业重庆分公司为涉案小区提供了物业服务。何莉未交纳2017年1月1日至2019年8月29日期间的物业服务费，丰诚物业重庆分公司对于所欠物业费进行了书面催收，何莉仍未按照合同约定交纳相应的物业服务费。2020年9月18日，渝中区化龙桥街道红岩村居委会出具《证明》，证明丰诚物业重庆分公司自2013年6月1日起，一直为雍江御庭小区提供物业管理服务。另查明，何莉原系重庆市渝中区瑞天路******房屋的权利人，该房屋建筑面积104.64平方米。2019年8月30日，重庆市渝中区瑞天路51号4幢12-3#房屋的权利人变更为张益铭。上述事实，有不动产登记信息查询结果、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、律师函、催收记录、《证明》等证据，以及当事人的陈述载卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，被告在，被告在2017年1月1日至2019年8月29日期间是位于重庆市渝中区瑞天路******房屋房屋的所有权人。告签署的《前期物业服务合同》合法有效，合同到期后，原告作为涉案小区的实际物业服务单位，在提供物业服务的情况下，被告何莉未按《前期物业服务合同》及《管理规约》中的约定支付涉案物业产生的物业服务费，已违反合同约定及上述司法解释的规定，被告应依法承担给付责任。对于被告关于原告物业服务不到位的辩称意见，结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，但上述瑕疵并非原告不履行物业服务义务以及履行义务存在重大瑕疵的情形。故被告应向原告丰诚物业重庆分公司支付2017年1月1日至2019年8月29日期间物业管理费共计9680.1元。对于原告丰诚物业重庆分公司关于违约金的主张，鉴于本案的实际情况，原告在提供物业管理服务时存在瑕疵，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告何莉在本判决生效后十日内支付原告上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司自2017年1月1日至2019年8月29日期间物业管理费9680.1元；二、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费118元，减半收取计59元，由被告何莉负担。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇二〇年九月二十九日法官助理 刘 浩书 记 员 徐艳彬