宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3383号原告(反诉被告)：徐某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：张某，宁夏天盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨某1，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：赵某，宁夏泽芸律师事务所律师。原告（反诉被告）徐某与被告（反诉原告）杨某1房屋租赁合同纠纷两案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告徐某的委托诉讼代理人张某、被告杨某1及其委托诉讼代理人赵某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐某请求判令：1.被告从原告所有的的位××县房屋中搬离，并将租赁房屋返还给原告；2.被告向原告支付占有房屋期间的租金14625元，（自2019年2月23日起每月按975元计算至2020年5月22日），并按月租金975元的标准支付2020年5月23日起至向原告返还房屋止的房屋占用费用；3.被告向原告支付自2018年10月22日至2020年4月30日物业费565元，并按每月每平米0.45元的标准支付自2020年5月1日至向原告返还房屋之日止的所产生物业费用；4.被告向原告支付采暖费1514元，以上第2项至第4项合计：16704元；5.案件受理费及其它费用由被告承担。被告杨某1答辩要点：一、原、被告之间是民间借贷法律关系，并非房屋租赁合同法律关系。2018年10月20日，因资金周转需要，被告找原告借钱，原告要求被告提供担保，为确保债权实现，原告提出将被告购买的尚未过户的××县）产权过户至原告名下。2018年10月22日，原、被告和案外人李某到贺兰县政务大厅办理过户手续，将被告购买的尚未过户的涉案房屋直接过户到了原告名下。当天晚上，双方签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，被告一直居住在涉案房屋内。2018年10月23日，原告先是向被告农行账户转入11万；然后，原告要求被告向案外人马赛的账户转款10万元；之后，原告又向被告账户转入8万元；接着，原告要求被告向案外人杨某2转款3万元；下午6时左右，原告又向被告账户转入6万元；原告实际向被告转账12万元。2018年11月23日，被告向原告支付利息7500元；2019年4月5日，被告按照原告的指示将20000元利息支付给了案外人孙某。截止开庭，被告共向原告支付利息27500元。由上可知，原、被告之间是民间借贷法律关系。此外，原告与案外人李某签订《房屋买卖合同》，案外人李某配合原告办理过户手续是基于被告的请求，被告让案外人李某这样做的目的只是为自己债务提供担保，属于让与担保，原告与案外人李某之间不存在房屋买卖的合意，原、被告之间也不存在房屋买卖的合意，故涉案房屋的真正所有权人仍是被告。二、原、被告签订的《房屋租赁合同》系基于虚假的意思表示签订的，《房屋租赁合同》不成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，原、被告之间没有房屋租赁的意思合意，该《房屋租赁合同》是基于虚假的意思表示签订的，且未实际履行，故该合同不成立。既然合同不成立，当然不能对被告产生拘束力，故原告无权要求被告向其返还房屋，并支付租金、房屋占用费用、物业费、采暖费等相关费用。综上所述，被告认为，原、被告之间是民间借贷法律关系，而非房屋租赁合同法律关系，请求法庭依据民间借贷法律关系审理此案，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益，维护法律的正确实施，维护社会的公平正义。反诉原告杨某1请求判令：1.反诉原告与反诉被告于2018年10月22日签订的《房屋租赁合同》不成立；2.反诉被告协助反诉原告办理涉案房屋过户手续；3.案件全部的诉讼费由反诉被告承担。反诉被告徐某答辩要点：一、涉案房屋原系案外人李某、吴某所有，其想出售自己的案涉房屋，由反诉原告介绍认识了反诉被告。原房主李某、吴某与反诉被告经过协商，双方签订了《银川市存量房买卖合同》，将案涉房屋出售给反诉被告，并协助反诉被告办理了房屋产权过户登记手续，反诉被告取得了涉案房屋的所有权。随后，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，将已取得产权的涉案房屋出租给反诉原告，并且反诉原告按双方签订的《房屋租赁合同》租住于涉案房屋中，因此该《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，反诉原告应当予以遵守履行，但反诉原告在租赁期满后却拒绝搬离，也拒绝再支付租金，存在违约行为。二、反诉被告按原房主李某、吴某的指示，并在反诉原告同意的前提下，扣除相关款项后，向反诉原告转的是购房款，并不是所谓的出借款，反诉原告从未与反诉被告达成借款的合意，也没有实际借款的事实，反诉原告也从未向反诉被告支付过所谓利息等事宜，双方之间不存在借贷关系，更不存在反诉原告是为了担保所谓的借款以涉案房屋作为担保的事情。综上所述，反诉原告并不是涉案房屋的原房主，其并没有向反诉被告借款，也不存在其支付利息事宜。恰恰是反诉被告在合法取得涉案房屋的所有权之后，将涉案房屋出租给反诉原告，反诉原告在租赁期满后却拒绝搬离，也拒绝再支付租金。双方之间存在房屋租赁合同关系，并不存在民间借贷法律关系，因此，反诉原告的反诉请求没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2015年3月12日，被告杨某1与案外人李某、吴某签订《房屋买卖合同》，约定：被告杨某1购买案外人李某、吴某所有的的位××县，房屋建筑面积78.60㎡，国有土地使用权面积为12.81㎡【贺兰县XXXX号房屋所有权证、贺国用（2013）第2020号国有土地使用权证】；房屋协议价为25万元，被告杨某1已经将房款付清；案外人李某、吴某已经将房屋所有权证、国有土地使用权证及房屋交付给被告杨某1。同日，被告杨某1与案外人李某、吴某共同向宁夏回族自治区贺兰县公证处申请对该《房屋买卖合同》进行公证，宁夏回族自治区贺兰县公证处出具《（2015）贺证字第0420号公证书》。2018年10月22日，原告徐某与案外人李某、吴某签订《银川市存量房买卖合同》，约定：原告徐某购买案外人李某、吴某所有的的位××县，房屋建筑面积78.60㎡，房屋交易价格15万元，原告徐某承担税费。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告徐某将其自有的的位××县出租给被告杨某1使用，租赁期限为2018年10月22日至2019年2月22日，房屋租金为3900元。2018年10月25日，原告徐某办理了涉案房屋的不动产权证书，即：宁（2018）贺兰县不动产权第H0016386号。2018年10月22日，被告杨某1要求原告徐某向被告杨某1的小姨妈徐月香转款6000元。2018年10月23日，原告徐某先是向被告杨某1农行账户转入11万；然后，原告徐某要求被告杨某1向案外人马赛的账户转款10万元；之后，原告徐某又向被告杨某1农行账户转入8万元；接着，原告徐某要求被告向案外人杨某2的账户转款3万元；然后，原告徐某又向被告杨某1农行账户转入6万元。综上，被告杨某1收到徐某的转款共计126000元。另查明，原告证人孙某陈述，被告杨某1曾经向其借款3万元，并向本院提交了《借款合同》，双方没有约定利息，被告杨某1自行偿还2万元，原告徐某购买被告杨某1的房屋，在被告杨某1同意的情况下，原告徐某代替被告杨某1偿还2万元，被告杨某1的借款已经全部偿还完毕。被告杨某1当庭认可曾向证人孙某借款3万元的事实，也认可借款已经全部偿还完毕，但是认为这3万元借款全部由其自行偿还，并未要求原告徐某代为偿还2万元。再查明，被告证人李某陈述，2018年10月22日，李某在被告杨某1的要求下配合将涉案房屋过户至原告徐某名下，李某在2015年的时候就将涉案房屋出售给了被告杨某1，并不存在一房二卖的情形，与原告徐某之间不存在房屋买卖的合意。原告徐某坚持认为是向李某购买房屋，并在李某的授权下将购房款支付给被告杨某1。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间存在的是房屋租赁合同的法律关系还是民间借贷的法律关系。关于本诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，原告徐某应当对与被告杨某1之间存在房屋租赁合同的法律关系的基本事实承担举证证明责任，未能提供证据或者证据不足以证明所主张的事实的，由原告徐某承担不利的法律后果。原告徐某坚持认为是向李某购买房屋，并在李某的授权下将购房款支付给被告杨某1，但是未向本院提交证据予以证实这一事实，且证人李某的陈述与被告杨某1的陈述，以及被告杨某1提交的《公证书》载明的内容相互印证，可以认定被告杨某1从证人李某手中购买涉案房屋的事实，也可以认定原告徐某与证人李某之间不存在房屋买卖的合意，证人李某与原告徐某签订《银川市存量房买卖合同》仅仅是在按照被告杨某1的要求履行过户手续，原告徐某转给被告杨某1的126000元，并非原告徐某主张的购房款；原告徐某也未向本院提交证据证实曾经代替被告杨某1向证人孙某偿还借款2万元的事实。综上所述，虽然原告徐某与被告杨某1签订了《房屋租赁合同》，但是双方之间并不存在房屋租赁的合意，故对于原告徐某要求被告杨某1搬离、返还涉案房屋，并支付房屋占有使用费、物业费、采暖费的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，反诉原告杨某1应当对与反诉被告徐某之间存在民间借贷的法律关系的基本事实承担举证证明责任，未能提供证据或者证据不足以证明所主张的事实的，由反诉原告杨某1承担不利的法律后果。反诉原告杨某1向本院提交的证据与证人李某的证言相互印证，结合反诉被告徐某向反诉原告杨某1转款的事实，能够证实反诉原告杨某1与反诉被告徐某之间存在民间借贷的事实，也能够证明反诉原告杨某1与反诉被告徐某签订《房屋租赁合同》，以及反诉原告杨某1同意将涉案房屋过户至反诉被告徐某名下，均是为民间借贷作担保的事实，反诉原告杨某1与反诉被告徐某之间不存在房屋租赁的合意，故对于反诉原告杨某1要求确认与反诉被告徐某于2018年10月22日签订的《房屋租赁合同》不成立的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告杨某1至今未向反诉被告徐某偿还借款，且又是自愿将涉案房屋过户至反诉被告徐某名下，在债务尚未履行完毕的情况下，要求反诉被告徐某办理涉案房屋的过户手续，有违诚实信用原则，故对于反诉原告杨某1要求反诉被告徐某办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、驳回原告徐某的全部诉讼请求；二、确认反诉原告杨某1与反诉被告徐某于2018年10月22日签订的《房屋租赁合同》不成立；三、驳回反诉原告杨某1的其它反诉请求。本诉案件受理费109元（已减半收取），由原告徐某负担；反诉案件受理费50元（已减半收取），由反诉原告杨某1负担25元，由反诉被告徐某负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘燕军 二○二○年九月十六日（法官助理 柯玉平书记员 马泽群附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。