上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18566号原告：邵宇，男，1956年12月9日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：陶坚，女，1958年8月15日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：高靖靖，上海市经纬律师事务所律师。被告：陈鸿峰，男，1975年10月3日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。被告：袁群，女，1979年9月30日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。原告邵宇、原告陶坚与被告陈鸿峰、被告袁群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日予以立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵宇及两原告共同委托诉讼代理人高靖靖，被告陈鸿峰到庭参加诉讼。被告袁群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理，本案现已审理终结。原告邵宇、原告陶坚向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告所签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2019年9月3日解除；2.依法判决被告向原告支付赔偿金人民币55,000元(以下币种相同)，计算方式系以500,000元为基数，按每日0.05%为标准计算自2019年7月30日起至2020年3月6日止的利息；3.依法判决被告支付原告中介费损失100,000元；4.依法判决被告支付原告律师费损失20,000元；5.依法判决被告支付原告违约金1,040,000元。庭审中，两原告撤回诉请3、诉请4。事实和理由：原告与被告就坐落于上海市闵行区平吉路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称讼争房屋)于2019年3月21日签订了《上海市房屋买卖合同》及《补偿协议》,房屋转让价款为5,200,000元,地下储物室转让款100,000元。原告按照合同约定向被告支付了首期购房款300,000元。后因更改部分条款,原告与被告于2019年3月25日重新签订了《上海市房屋买卖合同》(合同编号XXXXXXX)及《补偿协议》,原告按照合同附件三的约定,于2019年3月31日支付了第二笔购房款200,000元。根据原、被双方签订的《补偿协议》,被告应于2019年7月30日之前办理房屋抵押注销手续,原告于被告办妥抵押登记注销手续后,支付第三笔房款3,800,000元。但截至今日,被告仍未办妥涉案房屋的抵押登记注销手续,经多次协商,原告于2019年9月2日向被告发送《解除合同通知书》,要求取消交易,并要求被告于五日内返还已付房款500,000元。另外,为了本次交易,原告支付了中介费用127,500元。综上所述,原告认为,被告的行为严重违反了《上海市房地产买卖合同》及其《补偿协议》的约定,现两原告为维护自身的合法权益,诉至法院，望判如所请。被告陈鸿峰答辩，其已经向两原告归还定金500,000元。至于两原告主张的中介费127,000元，两被告确认曾答应两原告由其承担中介费并已向两原告给付了其中的27,000元。但两被告认为应该由两原告向其出具一份委托书，被告由此可获权向案外人太平洋公司讨要该中介费损失。因两原告至今未向其出具该委托书所以其未给付剩余的中介费。至于两原告主张的违约金1,040,000元，两被告认为其不存在违约，是两原告不愿意再购买该房屋，所以违约方当为两原告。被告袁群未到庭，亦未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年3月21日，原告邵宇向被告袁群支付300,000元购房款并由被告袁群出具《收据》。同日，原告邵宇与案外人太平洋公司签订《佣金确认书》并支付佣金127,000元，案外人太平洋公司向其出具《收款收据》。2019年3月25日，被告陈鸿峰、被告袁群作为卖售人(甲方)与原告邵宇、原告陶坚作为买受人(乙方)就讼争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。双方约定上述房屋转让价款共计5,200,000元。双方确认在2019年10月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第(三)款约定：“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任……。”合同补充条款(一)第1条约定：“签订本合同当日，《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为中航信托股份有限公司……甲方应于2019年7月31日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲方应于确定的还贷日期前往抵押权人处办理还款手续，将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户……”第3条约定，甲、乙双方应于2019年10月5日之前且于甲方办妥抵押注销手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。同日，双方就讼争房屋的储藏室签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定转让价款为100,000元。同日，双方签订《补偿协议》。该《补偿协议》明确讼争房屋的实际成交价为6,350,000元，房屋买卖合同约定的成交价为5,200,000元，储藏室买卖合同约定的成交价为100,000元整，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方1,050,000元，并于2019年9月30日之前支付甲方。协议第4条约定，乙方应于2019年7月30日之前且于甲方办妥抵押登记注销手续后，支付甲方房款3,800,000元整。协议另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。2019年8月30日，原告邵宇、原告陶坚向被告陈鸿峰、被告袁群发出《解除合同通知书》，上载：“……甲方应于2019年7月30日之前办理完成该房产的抵押注销手续。截至今日，已经超过原定期限15天以上，甲方仍未消除房产的抵押状态。现根据双方合同约定，乙方正式书面通知甲方：1.取消本次交易。2.甲方立即在五日内返还乙方已付房款五十万元。3.乙方保留其他法律追偿权利。”该《解除合同通知书》于2019年9月3日签收，显示为“他人代收”。2020年3月2日，被告陈鸿峰、被告袁群作为甲方(出售方)与原告邵宇、原告陶坚作为乙方(买受方)签订《解约协议》。该《解约协议》明确乙方已支付甲方定金及部分房款共计500,000元，甲方确认已收到。双方协商一致不再继续该房地产买卖。双方同意自协议签订之日解除上述居间协议、买卖合同、网签等相关类似协议。双方另约定：甲方于2020年3月6日前自行退还乙方全额定金及房款500,000元。甲方承诺支付乙方已支付给居间方的中介费127,000元，支付形式同上一条。双方还约定：其他未尽赔偿事宜由双方另行商议。双方另约定其他相关权利义务，双方于协议落款处签名。2020年3月6日，被告袁群向原告邵宇退还500,000元并支付原告已付中介费中的部分27,000元后未再向原告偿付剩余中介费。2020年5月14日，两原告诉至本院。上述事实，由原告邵宇、原告陶坚提供的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同(非居住用房)》、《上海市不动产登记簿》、《补偿协议》、《收款收据》、《佣金确认书》、《收据》、银行流水一份、《解除合同通知书》及快递单据，由被告陈鸿峰、被告袁群提供的《解约协议》以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同(非居住用房)》、《补偿协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。两被告本应按约及时履行抵押涤除之义务，惜其并未履约致两原告行使解除权从而解除上述合同，两被告显为违约方。虽两原告曾于2019年9月2日已向两被告寄送过《解除合同通知书》，但双方另于2020年3月2日签订的《解约协议》中又明确以签约该日作为合同解除日。本院认为，基于两原告在《解约协议》上的签字认可行为，《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》的解除日应为2020年3月2日。对于两原告基于《解约协议》中之约定而主张要求两被告支付违约金1,040,000元以及赔偿金55,000元的诉讼请求部分。两被告认为根据《解约协议》其应承担的违约责任系再向两原告支付剩余中介费100,000元即可且其尚未支付的原因在于原告未出具委托书所致。对此本院认为，双方在合同中明确列明“其他未尽赔偿事宜由双方另行商议”，以此可见对于被告的违约责任并不应仅在于剩余未返还的中介费。而在被告已经返还500,000元房款且抗辩认为违约金标准过高、其不应再承担其他违约责任的前提下，参考两原告的实际损失(相应的资金占用损失、剩余中介方损失)、两被告的违约恶意、违约金的适当惩罚性等因素，本院酌定由两被告向两原告支付的违约金为170,000元为宜。另，两原告所主张的赔偿金系两被告持有500,000元资金期间两原告产生的利息损失部分。基于本院在酌定处理的违约金中已经充分予以考虑，故对于该赔偿金本院不再重复支持。被告袁群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邵宇、原告陶坚与被告陈鸿峰、被告袁群于2019年3月25日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2020年3月2日予以解除；二、被告陈鸿峰、被告袁群于本判决生效之日起十日内向原告邵宇、原告陶坚支付违约金人民币170,000元；三、驳回原告邵宇、原告陶坚其余诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币7,989元，由原告邵宇、原告陶坚负担人民币6,895.5元，由被告陈鸿峰、被告袁群负担人民币1,093.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年九月九日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……