福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初2400号 原告：福建永嘉商业物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区东大路**花开富贵**楼**24A，统一社会信用代码9135010057096264XW。 法定代表人：甘汉斯，经理。 委托诉讼代理人：邱小娟，福建道周律师事务所律师。 被告：陈凤珍，女，1976年12月15日出生，汉族，住漳浦县。 原告福建永嘉商业物业管理有限公司（以下简称永嘉物业公司）与被告陈凤珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永嘉物业公司的诉讼代理人邱小娟到庭参加诉讼，被告陈凤珍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 永嘉物业公司向本院提出诉讼请求：判令陈凤珍向永嘉物业公司支付物业服务费16643.23元、能源费4669.08元，并按日千分之三支付至付清之日止的违约金。事实和理由：陈凤珍是永嘉天地8-107号商铺的实际使用人，2011年12月10日，永嘉物业公司与永嘉（漳浦）房地产开发有限公司（以下简称永嘉房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，期限自2011年12月10日起至业委会选聘新的物业公司并签订新的物业服务合同生效之日止，该合同约定永嘉物业公司为永嘉天地提供物业服务，酒店及酒店式公寓物业费每月按2.6元/㎡、商业物业费每月5.6元/㎡，逾期支付相关费用应按日千分之三承担违约金。陈凤珍截止2018年11月30日拖欠物业服务费16643.23元、能源费4669.08元，经多次催讨，至今仍未缴纳上述费用。 陈凤珍未作答辩。 永嘉物业公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：《前期物业服务合同》、《漳浦永嘉天地商铺租赁合同》、费用催收函、福建永嘉商业物业管理有限公司漳州分公司收款收据、漳浦永嘉天地客户欠费明细单、福建省增值税发票、建筑消防设施维护保养报告等证据证明其主张，及本院（2019）闽0623民初1528号民事判决书。陈凤珍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，可视为其放弃诉讼权利和对上述证据质证的权利，经审查，上述证据来源及形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 1.陈凤珍向福建永嘉商业运营管理有限公司漳浦分公司（以下简称永嘉漳浦分公司）承租永嘉天地8号楼107号商铺用于经营，并于2016年1月11日签订《商铺租赁合同》，租赁场地产权面积约为163.58㎡，租赁期限自2016年2月1日起至2020年10月30日止，合同约定陈凤珍应于装修免租期及租赁期间自行承担租赁物的综合服务费及其它费用：综合服务费（物业管理费、公摊水电费）每月5.60元/㎡，每月916.05元，按季度缴交，应于每季度的首月5日前交纳，自用之水电费，由物管公司根据实际使用量代收代付。逾期缴纳相关费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的3‰支付违约金给物管公司。2018年11月10日，陈凤珍将承租的商铺腾空交还永嘉漳浦分公司。 2.2011年12月10日，永嘉物业公司与永嘉房地产公司签订了《前期物业服务合同》，期限自2011年12月10日起至项目业委会选聘新的物管公司并签订新的物业服务合同生效之日止，该合同约定永嘉物业公司为永嘉天地物业提供物业服务，酒店及酒店式公寓物业费每月按2.6元/㎡、商业物业费每月5.6元/㎡，及交纳实际使用的能源费用，逾期支付相关费用应按日千分之三承担违约金。 3.陈凤珍承租商铺的物业服务费标准约定为每月916.05元，后于2017年10月开始调整为每月752.47元。陈凤珍自2017年3月起未足额交纳物业服务费，其中交纳了2017年3月的物业服务费303.7元，截至2018年11月10日，陈凤珍未支付永嘉物业公司的物业服务费为16141.56元（916.05元/月×7个月+752.47元/月×13个月+25.08元/天×10天-303.7元）。陈凤珍自2017年8月起未交纳能源费（商业用水用电费），截至2018年10月31日，陈凤珍未支付永嘉物业公司的能源费为4521.48元。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。永嘉房地产公司与永嘉物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定选聘永嘉物业公司为永嘉天地物业提供前期物业管理服务，陈凤珍所租赁的商铺在该合同的物业服务范围内，陈凤珍作为物业使用人与业主约定由陈凤珍交纳物业服务费用，应依约按时缴纳物业服务费及实际产生的能源费。现永嘉物业公司要求陈凤珍支付自2017年3月至2018年11月10日尚欠的物业服务费16141.56元、及自2017年10月至2018年10月尚欠的能源费4521.48元，有事实根据和法律依据，予以支持；但其主张陈凤珍支付自2018年11月11日至30日间的物业服务费及2018年11月的能源费，因陈凤珍已于2018年11月10日将商铺腾空交还业主，且永嘉物业公司未能提供证据证明该商铺于2018年11月1日至10日间实际产生的能源费用，因此，永嘉物业公司的上述主张缺乏事实根据和法律依据，予以驳回。关于违约金，应以补偿为主，惩罚为辅。陈凤珍的违约行为造成永嘉物业公司履行利益的损失，主要为资金被占用期间的利息损失，故永嘉物业公司主张按每日3‰计付违约金存在过高的情形，结合本案的实际情况及同类案件的判决情况，将本案的违约金调整为从逾期之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的违约金，及从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，超过部分予以驳回。陈凤珍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈凤珍应于本判决生效之日起十日内向福建永嘉商业物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费16141.56元、能源费4521.48元，共计20663.04元； 二、陈凤珍应于本判决生效之日起十日内向福建永嘉商业物业管理有限公司支付以每月应交纳的物业费、能源费数额为基数，从逾期之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的违约金，及从2019年8月20日起至相应物业服务费、能源费付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金； 三、驳回福建永嘉商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费571元，由福建永嘉商业物业管理有限公司负担186元，陈凤珍负担385元，应于判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林银红 人民陪审员  李龙鑫 人民陪审员  卢幼媚 二〇二〇年九月八日 书 记 员  陈雪玉 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。