安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初4214号 原告:翟宝升，男，1985年3月6日出生，汉族，住安徽省萧县。 原告：吴世敏，女，1986年4月2日出生，汉族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：徐依华，安徽汇龙律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：史精响，安徽汇龙律师事务所律师。 被告：萧县旭都置业有限公司，住所地萧县龙城镇龙山南路西侧汉字苑****，统一社会信用代码：91341322M2MRR8E7D（以下简称旭辉公司）。 法定代表人：陶启花，系公司总经理。 委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。 原告翟宝升、吴世敏诉被告萧县旭都置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翟宝升、吴世敏及其委托诉讼代理人徐依华，被告旭辉公司的委托诉讼代理人朱安英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 翟宝升、吴世敏向本院提出以下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告双倍返还房价款183354元；2、按照合同约定三室两厅改造费用25000元；3、迟延交房违约金15000元（从应交房之日暂计算至2020年6月26日，应计算至清偿之日）；4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年10月12日，两原告与被告签订了“商品房买卖合同（预售）”合同，合同约定：购买房屋为57号8层0802室；预测房屋建筑面积111.52平方米，套内面积94.78平方米，分摊共有面积16.74平方米，该商品房层高为2.9米。交付时间为2019年12月20日，违约责任：买受人要求继续履行合同的，按照已经支付房款的日万分之1.8支付违约金。合同签订后，原告按照约定的付款方式支付了房款。交房时，原告发现原告购买的8层0802室面积减少了25.2平方米。因此，原告多次找到被告要求赔偿未果。为维护原告的合法权益免遭侵害，根据法律规定提起诉讼，请依法裁决。 旭辉公司辩称：1、原告起诉的房屋少25.2平方米面积不能成立。这是原告对商品房买卖合同当中所附房屋平面图错误理解造成的，另外25.2平方米应当是公摊面积。2、迟延交付违约金原告计算错误。房屋虽然没有按时交付，但是已在本案受理之前交付，2020.6.28原告已收到被告的交房通知书，但是原告以房屋存在问题为由没有接房，所以逾期交房违约金只能从应收房之日计算至2020年6月28日。3、原告诉求双倍返还房屋差价款不能成立。因面积并没有减少，不存在返还差价。4、关于原告所述改造费用不能成立。因按合同约定应由出卖人给予维修，不存在自己付款的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告所举证据二原告身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、登记备案表本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1.对原告所举证据3催缴房通知快递单一份。证明本案原告向被告售楼部工作人员孙艳寄交了一份催缴房通知，其至今未交房。被告对其证明目的有异议，认为反映不出邮寄内容。经审核，被告异议成立，本院对该证据的证明目的不予认定。2.对原告所举证据4、售楼部57号楼沙盘照片一张。证明沙盘上案涉房屋8楼802在北部有约20平方米是封闭的，实际上是敞开未封闭状态，证明其沙盘宣传与实际不一致。被告有异议，认为不能作为证据使用，因为沙盘是人工制作的展示盘，仅仅是房屋的大概，不能代表真实房屋是什么情况。房屋的真实情况应以双方签订房屋合同为准，而不是以沙盘为准。本院认为，该沙盘模型图具体确定，对涉案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用，应视为合同的组成部分并约束双方，故本院对原告该证据予以认定。3.对原告所举证据5照片一组4张，欲证明房屋现在仍不具备交房条件，原告购买的房屋客厅上另外加的一层是新添加的，而不是一次建成的，且盖层与第八层没有任何楼梯和其他相连，证明了第八层实际面积少25.2平方米。被告对其真实性与证明目的有异议，经审核，被告已提交工程竣工验收报告，符合交房条件，而因被告变更建筑工程施工图设计文件未书面通知原告，原告以此为由拒绝收房，且原告不同意解除房屋买卖合同，故视为对交房的默认，且根据房屋分层平面图，涉案房屋总面积为合同约定面积，故对原告的该组证据的证明目的不予支持。4.对原告所举证据6萧县康居测绘公司调取测绘依据图纸一份6张，欲证明该房屋原设计是7层挑高，后变更为8层挑高，证明存在着设计变更，且该设计变更现在只有第三方社会服务机构江苏万融科技公司的设计图纸，并没有得到规划部门的批准。被告有异议，认为该设计进行变更是正常的，但是已经规划设计部门批准，且已经过验收。经审核，对原告该证据的真实性予以认定，对被告的质证意见予以采纳，对原告的证明目的不予认定。5.对被告所举证据1《商品房买卖合同（预售）》、登记备案表各一份。证明双方约定房屋面积为111.52平方米，合同上附了房屋分布平面图，而房屋的组成是建筑面积加上附属建筑物共计111.52平方米，原告仅看到了建筑面积没有看到附属面积，合同上有明确约定802附属面积。房屋存在的小瑕疵是由出卖方进行维修，而不是直接将维修费用给付购买人。原告有异议，认为该证据系复印件，该合同中的房屋的分层平面图与本案原告提供的不一致。双方签订合同时8层的地面上面积应是94.78平方米，而不是8层及挑高面积之和，且至今8层与挑高一层完全隔离并未相通，更无楼梯。经审核，原告质证意见成立，本院对被告该组证据的证明目的不予支持。6.被告所举证据2收房通知书一份，证明原告已经签收了收房通知，并有微信聊天。原告有异议，认为涉案房屋不具备收房条件，即使认可加层，也未加装楼梯，我们认为达不到其证明目的。经审核，本院对该证据的真实性予以认定。 经审理查明，2018年10月12日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：购买房屋为57号8层0802室；预测房屋建筑面积111.52平方米，套内面积94.78平方米，分摊共有面积16.74平方米，该商品房层高为2.9米，交付时间为2019年12月20日，房屋总价款457306元。合同中逾期交付责任约定：出卖人逾期交付的违约责任约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，按照已经支付房款的日万分之1.8支付违约金。 该合同第十五条约定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，设计下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，买受人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期银行贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此可能造成的损失，双方约定如下：合同继续履行，出卖人按日按全部房价款的0.18‰向买受人支付违约金。 另查明，案涉房屋平面图设计第一层面积74.23平方米，第二层面积25.83平方米，共计100.06平方米。该二层房屋不相连需另行设立楼梯。被告通知原告交房，原告认为与合同约定不符拒绝收房，双方协商未果遂提起诉讼。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告翟宝升、吴世敏与被告旭都公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。原告购买涉案房屋时，旭都公司并未向原告告知涉案房屋是二层的设计，且合同中注明层高为2.9米，未注明系2层。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，旭都公司应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，买受人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。截止本案开庭之日，旭都公司未提供证据证明曾将该设计变更情况书面通知原告并征得其同意，且根据原告所举照片情况显示，该房屋的现状确已影响原告对涉案房屋的实际使用。现原告不要求解除其与旭都公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求旭都公司双倍返还房价款191628元，与合同约定不符不应支持。 按照《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此可能造成的损失，双方约定合同继续履行，出卖人按日按全部房价款的0.18‰向买受人支付违约金。考虑房屋现状引起的原告居住空间受限、房屋使用功能受损的客观事实存在，被告应在合理范围内赔偿原告损失。综合考虑上述因素，本院依法酌定被告赔偿原告损失10000元。原告另行主张改造费用25000元，无相应证据，本院不予支持。 关于原告主张迟延交房违约金16235元的诉讼请求，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，2019年12月20日为交房之日，原告于2020年6月28日实际收到被告邮寄的收房通知书，被告逾期交房的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交房的违约责任，旭都公司违约时间应自约定交房之日起至原告实际收到收房通知之日起，即自2019年12月21日至2020年6月28日止，旭都公司应承担的逾期交房违约金为15640元（457306元×190天×万分之1.8）。原告主张计算至应计算至清偿之日，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告萧县旭都置业有限公司于本判决生效后十五内赔偿原告翟宝升、吴世敏损失10000元； 二、被告萧县旭都置业有限公司于本判决生效后十五内赔偿原告翟宝升、吴世敏逾期交房违约金15640元； 三、驳回原告翟宝升、吴世敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4650元，减半收取计2325元，由萧县旭都置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  刘欣 二〇二〇年九月四日 法官助理孔祥娟 书记员张倩茹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。