湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初1153号原告：付某某。委托诉讼代理人：任鸿翠，湖北楚义君律师事务所律师（一般授权）。被告：刘某1。被告：刘某2。被告：朱某某。上列三被告共同诉讼代理人：刘某3（系刘某1之兄，刘某2与朱某某之子）（特别授权）。原告付某某与被告刘某1、刘某2、朱某某合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付某某的委托诉讼代理人任鸿翠；被告刘某1、刘某2、朱某某的共同委托诉讼代理人刘某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付某某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《竞拍房屋使用协议》已于2019年10月28日解除；2.被告向原告腾退武汉市硚口区某小区某栋某单元某层某号房屋；3.被告向原告支付违约金(自2018年5月20日起按照2000元/月计算至被告实际腾退之日止)；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2018年3月31日通过淘宝网公开的司法拍卖，成功竞拍到被告刘某1所有的位于武汉市硚口区某小区某栋某单元某层某号的房屋。2018年4月28日，原、被告签署《竞拍房屋使用协议》，约定：原告同意被告免费使用上述房屋五年，被告配合原告办理该房屋的产权变更登记；被告不再居住该房屋时，应将房屋交还给原告；期间原告决定出售该房屋时，协议自行失效；原告因出售房屋带人上门查看情况而被告拒绝配合的，协议视为自始未生效，被告按照实际居住期间的市场租金赔偿原告；被告不履行协议应尽义务的，原告可以解除协议。2019年9月27日，原告与武汉众合力生房地产经纪有限公司（以下简称众合力生公司）签订《武汉市存量房房源出售委托书》、《房产委托销售服务协议》，委托众合力生公司代理推广、销售案涉房屋。因售房需要，众合力生公司工作人员需上门查看房屋户型结构、拍摄房屋照片。原告多次联系被告，请求被告配合原告带人上门看房。原告多次按照约定日期上门看房，却屡次敲门无人。被告屡次以无人在家为由推脱，甚至以拒接电话、当面威胁购房人、拒绝中介公司工作人员入内等方式拒绝配合原告带人上门看房。被告的行为已构成违约，故原告有权解除合同、要求被告腾退房屋并承担违约责任。2019年10月28日，原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，《竞拍房屋使用协议》已经解除。现三被告均未在案涉房屋居住，但拒绝向原告腾退房屋并承担违约责任，故原告向本院提起诉讼。被告刘某1、刘某2、朱某某共同辩称：1.《竞拍房屋使用协议》是双方真实意思表示，且已经履行；2.原告约中介看房的时间，被告都与原告进行了确认；3.原告在未告知被告的情况下于2019年1月拆除了电表，被告与原告通过电话、短信沟通，原告不予理会，造成被告生活不便；4.被告告知中介与买房人有纠纷是因为原告将电表拆走了，看房时被告只让中介或者买方一人进去看房摄像，原告就说被告不配合，与事实不符；5.被告一直在案涉房屋居住。综上，被告一直在履行合同，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本院在执行（2016）鄂0104民初2916号民事判决书过程中，对刘某1名下的位于武汉市硚口区某小区某栋某单元某层某号的房屋进行了司法拍卖，付某某以1057464元的保留价竞得。2018年4月18日，本院作出（2017）鄂0104执655号之一执行裁定书，裁定诉争房屋的所有权及相应的权利归买受人付某某，该房屋所有权自裁定送达付某某时转移，付某某可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年4月28日，付某某（甲方）、刘某1（乙方）、刘某2、朱某某（丙方、保证人）、孙某（丁方）签订《竞拍房屋使用协议》，内容为：“鉴于甲方已于2018年3月31日通过淘宝网公开竞拍获得乙方位于武汉市硚口区某小区某栋某单元某层某号的房产，甲方依法享有该房屋的所有权。为协调各方利益，甲乙丙三方经友好协商，达成以下条款：1、乙方同意交出原房产证土地证，协助甲方办理过户手续，甲方同意该房屋由乙方丙方免费居住五年（若遇政府部门拆迁或甲方出售该房屋时，居住五年的条款自动失效）。甲方户口迁入该房屋坐落地时，乙方丙方同意协助、配合甲方办理。2、乙方丙方继续居住该房屋期间所产生的维修保养费、水、电、煤、网、物业等费用全部由乙方丙方承担。乙方丙方应妥善保护房屋及设施的安全，居住期间发生的安全事故由乙方丙方自行承担，房屋因此毁损或价值减损的，应赔偿甲方损失。乙方丙方仅可用于自身居住，不得用于转租或经营，乙方丙方不再居住时应把房屋完整交还甲方。……5、甲方决定出售该房屋的，本协议自行失效。房屋出售后，甲方同意乙方丙方的免费居住、六项补偿对下任业主不具有约束力。6、甲方决定出售房产的，在同等条件下，乙方丙方享有优先购买权。甲方就优先购买权征询乙方丙方意见时，乙方丙方应于两日内答复，两日内不做明确答复的视为放弃优先购买权。为避免逐一征询优先购买权人意见，乙方丙方同意，此优先权授予刘某1代为行使，甲方征询刘某1意见即视为征询了乙方丙方的意见。7、在甲方办理户口、房屋抵押贷款、子女入学、拆迁调查等事项需要上门核查或提供资料时，乙方丙方承诺提供协助和便利。8、乙方丙方不履行本协议应尽的义务时，甲方可解除本协议。乙方丙方将房屋用于转租或经营、或拆迁征用发布公告之日起一个月内未搬离的、或甲方因出售房屋带人上门查看情况而乙方丙方拒绝配合的，本协议视为自始未生效，乙方丙方按实际居住期间的市场租金赔偿甲方。若拆迁时因乙方丙方未按约定搬迁导致甲方损失各项拆迁奖励或补助的，乙方丙方另行补偿甲方损失。9、本协议各方签字后，乙方交出原房产证土地证，协助甲方在2018年5月20日前拿到不动产权证书时生效。”2018年5月23日，诉争房屋登记至付某某、刘富丽名下。另查明，2018年8月，付某某以诉争房屋并非刘某1唯一住房，刘某1在签订《竞拍房屋使用协议》过程中存在欺诈及协议显失公平为由，要求撤销《竞拍房屋使用协议》。2018年11月21日，本院作出（2018）鄂0104民初5358号民事判决书，判决：驳回付某某全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。后付某某又以刘某1未协助其在2018年5月20日前拿到《不动产权证》为由，要求确认《竞拍房屋使用协议》未生效。2019年2月28日，本院作出（2018）鄂0104民初6982号民事判决书，判决：驳回付某某全部诉讼请求。付某某对该判决不服，上诉至武汉市中级人民法院，该院于2019年7月2日作出（2019）鄂01民终5249号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年9月27日，付某某与众合力生公司签订《武汉市存量房房源出售委托书》、《房产委托销售服务协议》，委托众合力生公司代理推广、销售案涉房屋。后付某某多次带中介上门看房，但无人开门。付某某2019年10月13日带人看房时，刘某3开了门，但只允许购房者一人进去看房。2019年10月28日，付某某向刘某1、刘某2、朱某某邮寄送达了《解除合同通知书》，内容主要为：“2019年10月我方多次联系贵方，请求贵方配合我方带人上门看房，并多次按照双方约定的日期上门看房，却屡次敲门无人，贵方多次以无人在家的理由推脱、甚至以拒接电话、当面威胁买房人、拒绝中介人员进入房间等方式拒绝配合我方带人看房。贵方的恶意违约行为已严重侵害了我方的正当权益，我方依法行使解除权，解除与贵方签订的《竞拍房屋使用协议》，贵方应立即腾退702号房屋，并按照协议约定承担违约责任。”本院认为，《竞拍房屋使用协议》约定“三被告不履行本协议应尽的义务时，原告可解除本协议”，又约定“原告因出售房屋带人上门查看情况而被告拒绝配合的，本协议视为自始未生效，被告按实际居住期间的市场租金赔偿原告”。现原告为出售房屋而带人上门查看房屋，被告不予配合，构成违约，原告可以依据合同约定解除合同。原告解除合同的通知于2019年10月28日到达被告，故《竞拍房屋使用协议》于2019年10月28日解除。合同解除后，三被告应当将案涉房屋腾退给原告。原告要求被告按照市场租金支付违约金，但其提供的证据并不足以证明案涉房屋的市场租金标准，亦未申请对案涉房屋的市场租金标准进行评估，应承担举证不能的法律后果，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告付某某与被告刘某1、刘某2、朱某某签订的《竞拍房屋使用协议》于2019年10月28日解除；二、被告刘某1、刘某2、朱某某于本判决生效后15日内将武汉市硚口区某小区某栋某单元某层某号房屋腾退给原告付某某；三、驳回原告付某某其他诉讼请求。案件受理费减半收取425元，由原告付某某负担375元，由被告刘某1、刘某2、朱某某共同负担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。审判员 谢 磊二〇二〇年九月十六日书记员 陈为安