宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终551号 上诉人（原审原告）：雍安轶，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：刘栋，宁夏合天（中卫）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宋萱，女，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：李洋，宁夏鸣钟律师事务所律师。 上诉人雍安轶、宋萱房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2020）宁0502民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。 上诉人雍安轶上诉请求：l、请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判支持雍安轶的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由宋萱承担。事实与理由：原审法院从雍安轶主张的违约金及经济损失中核减掉宋萱应付2020年5月4日至2020年6月4日期间的租赁费错误。1、本案中，宋萱单方主张解除合同系因《合同法》第九十四条第一款因不可抗力致使不能实现合同目的，宋萱认为的不可抗力系“新型冠状病毒”，目前没有相关法律、法规或司法解释将“新型冠状病毒”列为法定的不可抗力情形，司法机关在处理相类似案件中也未将“新型冠状病毒”列为法定的不可抗力情形。所以将“新型冠状病毒”列为法定的不可抗力情形没有法律与事实依据。2、雍安轶作为合同的守约一方，一直积极履行合同约定内容，作为合同另一方的宋萱，单方发出解除合同通知、自行搬出出租房屋都是其单方行为，并不存在与雍安轶协商的过程，现合同约定的承租期限还未到期，宋萱单方违约的行为已经给雍安轶造成了严重的经济损失，故原审不应从雍安轶主张的违约金及经济损失中核减掉宋萱应付2020年5月4日至2020年6月4日期间的租赁费。 上诉人宋萱针对雍安轶的上诉答辩称，1、因“新型冠状病毒”导致的疫情，政府及有关部门为落实防控职责，成立了疫情防控指挥部，采取发布临时性政令、一定范围交通管制、居民小区封闭管理等行政措施，严防严控、防止疫情蔓延。宋萱经营的校外舞蹈培训机构也因政府的疫情防控措施而关停。但至今，从自治区到中卫市也尚未有相关部门发布明确通告，解除对校外培训或辅导机构复工复课的限制，导致合同至今不能履行，宋萱遭受重大经济损失。为此，宋萱依据《合同法》第117条、118条之规定解除合同合理合法，不存在违约。2、双方签订的《营业房出租合同》虽有“甲方已投入80万元进行装修”的表述，但宋萱签订该合同时并非是对该装修数额的认可。其一，雍安轶并未对涉案房屋进行实际装修，而是在之前租客承租房屋后，在遗留的房屋装修设备上进行了简单添附；其二，雍安轶并未提供证据证明其装修该房屋时实际花费80万元的事实，与此同时雍安轶在一审庭审中更未举证证明其遭受的实际损失为3万元，一审在雍安轶未举证证明的前提下，仅以雍安轶主张的数额认定其实际遭受了损失没有事实和法律依据。 上诉人宋萱上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回雍安轶的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审案件受理费由雍安轶承担。事实与理由：一、一审判决认定涉案房屋为宋萱一人承租，不予追加利害关系人刘某某、张某某为本案被告，属认定事实不清，遗漏诉讼当事人。宋萱与案外人刘某某、张某某因经营需要，合伙租赁涉案房屋，由宋萱作为代表，对外与雍安轶签订《营业房出租合同》。实际中各方按照房屋使用面积分担房屋租赁费，房屋装修、消防、门头、广告等均由三方分摊。宋萱在支付房屋租赁费时，也是将费用支付给案外人刘某某，由刘某某统一支付给雍安轶。一审庭审中，雍安轶亦对三方的合伙关系及支付方式予以认可。因此，宋萱并非是本案唯一的当事人，其与雍安轶签订的《营业房出租合同》也并非完全约束宋萱一人，由宋萱一人承担责任。案外人刘某某、张某某作为合伙的两方，与本案具有利害关系，应共同承担相应法律义务。而宋萱在向一审法院申请追加案外人刘某某、张某某为本案被告时，一审仅以合同相对性原则为由，认定为宋萱一人承租属认定事实错误。二、一审认定宋萱解除合同属违约，应向雍安轶支付违约金属事实认定不清、适用法律错误。1、因“新冠肺炎”导致的疫情，政府及有关部门为落实防控职责，成立了疫情防控指挥部，采取发布临时性政令、一定范围交通管制、居民小区封闭管理等行政措施，严防严控、防止疫情蔓延。宋萱经营的校外舞蹈培训机构也因政府的疫情防控措施而关停。但至今从自治区到中卫市，也尚未有相关部门发布明确通告，解除对校外培训或辅导机构复工复课的限制，导致合同至今不能履行，宋萱遭受重大经济损失。为此，宋萱依据《合同法》第117条、118条规定解除合同合理合法，不存在违约。但一审判决对因政府防控疫情而采取的措施导致双方合同无法履行是否属于不可抗力，并未给予查证和回复。2、雍安轶作为出租人，其义务应当确保出租的房屋符合合同约定的用途。宋萱租赁该营业房是为了经营艺术培训学校，消防门是法定需要安装的，即使合同中没有说明，雍安轶也应当进行安装，以确保宋萱租赁的房屋符合合同约定的用途。但雍安轶一直拒绝安装，导致宋萱一直无法通过消防验收，从而办理其他相关经营证件，宋萱经营校外艺术学校的合同目的迟迟无法实现，且中卫市沙坡头区教育局多次督促要求整改。故此宋萱根据《合同法》第94条及双方合同第8条甲方责任第1项之规定，因一方违约导致合同目的无法实现的，宋萱行使法定解除权，并要求雍安轶支付违约金合理合法，不存在违约。但一审判决仅以告知书中未写明因消防原因而不予认定实为认定事实不清和错误。三、一审判决认定雍安轶的损失为3万元无任何事实和法律依据。双方签订的《营业房出租合同》虽有“甲方已投入80万元进行装修”的表述，但上诉人签订该合同时并非是对该装修数额的认可。雍安轶并未对涉案房屋进行实际装修，而是在之前租客承租房屋后，在遗留的房屋装修设备上进行了简单添附，雍安轶亦未提供证据证明其装修该房屋时实际花费80万元的事实。与此同时，雍安轶在一审庭审中更未举证证明其遭受的实际损失为3万元。因此一审判决在雍安轶未举证证明的前提下，仅以雍安轶主张的数额认定实际遭受的损失，没有任何事实和法律依据。 上诉人雍安轶针对宋萱的上诉答辩称，一、本次“新型冠状病毒”疫情不属于不可抗力，即使当地政府及教育主管部门因防控需要暂时发布相关政令，相关教育培训机构暂停开业，该政令也属于暂时性，并非长期性，属于能够克服的情况。宋萱所经营的课外教育培训机构属于商业经营活动的范畴，商业经营本身存在自担风险。本案中，暂时无法开业的风险属于正常的商业风险，可以通过后续的正常经营来弥补疫情期间的相应损失；二、宋萱与雍安轶签订的房屋租赁合同租期长达五年，宋萱单方发出解除合同的通知，属于单方违约的情形，按照双方合同第八条约定，应承担相应的违约责任；三、双方在房屋租赁合同中已确认了在宋萱承租涉案房屋前，雍安轶投入80万元的装修费用，双方对该装修投入均明知且认可。鉴于宋萱从事的课外教育培训需要对房屋进行大面积拆除改造，在双方签订房屋出租合同时，明确了房屋属于长期租赁，租期至少五年，但宋萱提前解除房屋租赁合同，已经破坏的房屋结构，必然会产生房屋修复损失及对房屋之前破坏所造成的装修损失，雍安轶主张的除违约金外的经济损失符合双方约定及客观情况。 上诉人雍安轶向一审法院起诉请求：1.判令宋萱向雍安轶支付违约金5万元，经济损失3万元，共计8万元；2.本案诉讼费由宋萱承担。 一审法院查明事实：2018年5月4日，雍安轶（出租方）与宋萱（承租方）签订《营业房出租合同》一份，主要约定：1.雍安轶将位于中卫市鼓楼南街银基1号楼一连三5号营业房，建筑面积共计544.91平方米出租给宋萱；2.租期5年，自2018年5月4日至2023年5月4日；3.经营范围为艺术培训学校；4.房屋租赁费每年10万元，五年共计50万元；5.宋萱有下列情形的视为违约，应当向雍安轶承担支付合同五年租金10%的违约责任，如果宋萱支付违约金后，仍不能补足雍安轶损失的，雍安轶有权行使追偿权：因宋萱承租房屋，雍安轶已投入80万元进行装修，因此若宋萱提前解除合同，会给雍安轶产生不可避免的损失，上述违约金也不足以弥补雍安轶的损失，因此若宋萱出现提前解除合同情形的，宋萱除应承担上述违约金外，还应当按照年度租金总和的10%向雍安轶承担经济损失；6.雍安轶出现下列情形之一的，视为雍安轶违约，应当向宋萱承担支付五年总租金10%的违约责任，宋萱有权行使追偿权：雍安轶租赁给宋萱的房屋出现权属纠纷或者因为雍安轶原因导致宋萱无法正常使用或租赁房屋的及雍安轶单方毁约，解除合同的；7.合同对其他权利义务亦做了约定。 2020年5月3日，宋萱向雍安轶发送告知书一份，主要内容为：因疫情原因，多次协商减免房租未果，今年疫情影响太大造成损失惨重，连续亏损，我本人已不具备继续经营以及承担后续房租的能力。特此请求解除房租合同。合伙人已告知，钥匙付上，请查收。纠纷可起诉，合同还有延期一个月，如6月到期望给其他人搬家时间。 另查明：宋萱已将房租交至2020年6月4日。雍安轶认可2020年5月3日已实际收到涉案房屋钥匙。现雍安轶认为宋萱单方解除合同的行为侵害了其合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。 一审法院认为，2020年5月3日，宋萱向雍安轶发送告知书要求解除合同并将涉案房屋的钥匙向雍安轶交付，雍安轶也认可已实际收到涉案房屋钥匙，故客观上合同已于2020年5月3日解除。 合同解除后，宋萱是否应当向雍安轶承担违约金及经济损失是双方争议的焦点。宋萱向法庭提交梦之舞艺术培训（学校）暂停营业的告知书、宁教体卫【2020】88号文件、《关于疫情期间房租减免的申诉书》、《梦之舞疫情期间损失清单》及顺丰快递单、告知书、房屋租赁费结算清单拟证明其因新冠疫情影响单方解除合同不应承担合同中约定的违约责任。经审查，涉案合同的种类为房租租赁合同，租赁期限为五年，宋萱承租后用于艺术培训，现宋萱虽因新冠疫情的影响使其至今不能对外招收学生进行艺术培训必然遭受了一定的损失，但当前我国举国上下全力抗击疫情，疫情防控成效显著，沙坡头区各行各业也在逐步复工复产，故宋萱经营的项目不必然长期无法开工，合同也仅履行了两年，双方可通过协商减免房租的形式继续履行合同，后期双方仍具备继续履行合同的条件。因合同中约定宋萱若提前解除合同，宋萱应按照合同向雍安轶承担支付合同五年租金10%的违约金。该约定是双方的真实意思表示，现宋萱单方提出解除合同应当认定为违约，应按照合同向雍安轶承担5万元（50万元×10%）的违约责任。又因合同中约定因宋萱承租房屋，雍安轶已投入80万元进行装修，若宋萱提前解除合同，会给雍安轶产生不可避免的损失，上述违约金也不足以弥补雍安轶的损失，因此若宋萱出现提前解除合同情形的，宋萱除应承担上述违约金外，还应当按照年度租金总和的10%向雍安轶承担经济损失，现宋萱仅在合同履行两年的情况下单方提出解除合同，按照合同中载明的雍安轶的投入会造成雍安轶相应的经济损失，根据双方的约定宋萱应按照年度租金总和的10%向雍安轶承担经济损失，经计算为5万元（50万元×10%），现雍安轶要求宋萱承担3万元的损失，符合法律规定，予以支持。 因雍安轶认可涉案房屋的租赁费已交至2020年6月4日，现宋萱已将房屋于2020年5月3日即提前一个月将房屋交付给雍安轶，故雍安轶不应收取2020年5月4日至2020年6月4日期间的房屋租赁费，应予以退还，经计算为8333元（10万元÷12个月）。另，因此次疫情对宋萱经营项目的影响，从公平原则考虑，酌定雍安轶免去宋萱一个月的租赁费，经计算为8333元（10万元÷12个月）。综上，经折抵宋萱应支付雍安轶违约金及经济损失共计63334元（5万元+3万元-8333元-8333元）。 法庭审理中，宋萱辩称所租赁的房屋系合伙经营所需，雍安轶仅要求宋萱一人承担所有损失无事实依据。经审查，合同签订的主体为本案双方当事人，宋萱未向法庭提交充分证据证明其主张，根据合同的相对性原则，涉案房屋应认定为宋萱一人承租，故对其主张不予采纳。宋萱主张因雍安轶承租给其的房屋消防检验无法达到消防验收标准导致宋萱学校资质一直无法批复，由于疫情原因以及消防原因导致宋萱无法经营舞蹈学校。经审查，宋萱向雍安轶发送的告知书中写明的解除合同原因中并未提及消防原因，故宋萱提出是因消防原因单方解除合同的理由不合理，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、宋萱于判决生效之日起十日内支付雍安轶违约金及经济损失共计63334元；二、驳回雍安轶的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计900元，由雍安轶负担187元，宋萱负担713元。 二审期间，上诉人宋萱向法庭提交两组证据证明其上诉主张的事实： 证据一：沙坡头区民办教育机构督查记录表一份。证明：雍安轶给宋萱出租的房屋没有消防通道及消防门，致使宋萱等人开办的艺术学校无法办理相关证件，无法实现办学的目的； 证据二：博众艺术培训学校员工聘用合同一份、行政许可申请表一份。证明：租赁雍安轶房屋并非宋萱个人行为，而是宋萱及刘某某、张某某三人合伙开办，依法应追加刘某某、张某某为本案被告的事实。 经质证，上诉人雍安轶对证据一的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，雍安轶与宋萱在签订房屋租赁合同后，宋萱正常利用涉案房屋从事课外教育培训活动已近两年时间。在“新型冠状病毒”疫情出现前，双方的租赁合同属于正常履行的状态，宋萱能够正常招生、培训，从事教学活动，其提供的该证据在双方正常履行合同期间并没有向雍安轶提供过，即使该证据存在，也并非是雍安轶不配合其对房屋进行整改，所导致双方租赁合同不能继续履行的结果。因此，双方租赁合同不能继续履行仍然是宋萱一方单方发出解约通知所导致；对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该聘用合同系宋萱与博众艺术学校签订，其真实性无法核实，且与本案也没有关联性。行政许可申请表也是其双方所形成，并且是复印件，真实性无法核实，与本案也没有关联性。本案合同履行主体就是雍安轶与宋萱，与他人无关。 上诉人雍安轶二审未提交证据。 本院认为，上诉人宋萱二审提交的证据一结合证据二，只能证明宋萱系博众艺术培训学校的受聘人员，博众艺术培训学校的负责人为张某某，即使证据一的内容属实，有权提起异议的主体也应该是博众艺术培训学校而非宋萱，故宋萱提交的两组证据达不到其主张的证明目的，对其证明效力本院均不予确认。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，在宋萱因新冠疫情影响无力继续租赁雍安轶的房屋时，其在双方签订的合同租赁期内向雍安轶发出了解除房屋租赁合同告知书。虽然宋萱经营的艺术培训学校因疫情影响的确产生了损失，但该原因不能成为其解除合同的法定事由，其在五年期的租赁合同履行两年后要求解除合同属违约行为。考虑到宋萱租赁房屋的用途，雍安轶在出租时即按照开办艺术学校的标准进行了投资装修，现合同履行到一半时宋萱提出解约不但从重新出租房屋的方面给雍安轶带来了不便和造成了损失，亦在房屋装修价值没有得到充分有效利用的方面给雍安轶造成了损失。虽然合同对双方违约后的责任明确进行了约定，但由于疫情防控措施导致宋萱承租的房屋没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公，故原审依据宋萱的违约行为结合合同约定的内容及新冠疫情的实际，认定宋萱违约并在减免一个月租赁费的基础上判决其向雍安轶承担违约责任并无不当，对宋萱上诉认为原审判决其承担违约金、雍安轶存在3万元损失错误的意见不予采纳，对雍安轶上诉认为原审不应核减一个月房租的意见亦不予采纳。对于本案的主体问题，因《营业房出租合同》中约定的出租方和承租方为雍安轶和宋萱，二审中宋萱提交的证据亦达不到其主张的与其他人合伙经营的证明目的，即使三人合伙属实，也属其合伙人内部事务，不能对外对抗善意第三人，故对宋萱上诉认为原审不予追加刘某某和张某某为被告程序错误的意见亦不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予以维持。上诉人雍安轶与宋萱的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3600元，由上诉人雍安轶负担1800元，上诉人宋萱负担1800元。 本判决为终审判决。 审判长  陈文普 审判员  孙 静 审判员  谈 雪 二〇二〇年九月十一日 书记员  李佰平 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。