广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6416号上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山世纪汽车发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码91**************X9。法定代表人：霍绮敏。委托诉讼代理人：郭志祥，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：何定华，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：张健新，男，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************015。委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师事务所律师。原审被告：唐嘉荣，男，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************016。上诉人佛山世纪汽车发展有限公司（以下简称世纪汽车公司）因与被上诉人张健新、唐嘉荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初20415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世纪汽车公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判张健新向世纪汽车公司支付2018年6、7月份的占有使用费15694元、管理费2512元以及2018年8月1日至2019年9月22日的占有使用费112914.87元；2.撤销一审判决第五项，改判世纪汽车公司无需向张健新赔偿装饰装修物损失；3.本案一审、二审诉讼费由张健新承担。事实和理由：一审法院认为世纪汽车公司与张健新应当按照70%、30%的过错比例分担损失是认定事实错误，应参考合同约定的租金标准全额支付占有使用费。1.一审法院认为世纪汽车公司在发出解约和收回场地通知并张贴解约公告后，没有按通知和公告的内容收回场地，也没有及时采取其他减损措施，据此认定世纪汽车公司承担70%的过错责任，而张健新在案涉租赁物中仍存放大件物品，自行安装的玻璃门处于关闭状态，张健新也未向世纪汽车公司表明其自愿放弃商铺内的物品，世纪汽车公司根本无法收回案涉商铺，也不敢贸然收回商铺，世纪汽车公司不存在过错，一审法院认定事实错误。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，首先，该条并未规定占有使用费应按照过错比例分担损失；其次，张健新在世纪汽车公司发出解约和收回场地通知前，未向世纪汽车公司提出任何的书面撤场通知，而是拖欠租金，半夜搬走案涉商铺的设备，企图逃避欠租的事实，而对于商铺内较为大型的、难以搬动的家具，却声称自愿放弃以逃避世纪汽车公司要求支付场地占用费，其行为损害了世纪汽车公司的合法权益。一审法院认定世纪汽车公司没有按通知和公告内容收回场地，要求世纪汽车公司对此承担70%责任，显然增加了世纪汽车公司的责任，减轻了张健新的责任。根据该司法解释的规定，张健新应当承担全部的占有使用费，而其损失不应在该项主张中一并处理，即便法院认定世纪汽车公司需承担一定的责任，但一审法院判决的70%比例明显过重。二、一审法院认定世纪汽车公司应向张健新赔偿装饰装修物损失缺乏事实依据，世纪汽车公司无需向张健新赔偿损失。1.世纪汽车公司签订合同时向张健新交付的商铺是毛坯状态，且世纪汽车公司所交付的商铺是符合验收标准，不存在质量问题。张健新在使用过程中装修不当及使用不当导致问题出现，其在装修时收缩缝没有做好防水处理才导致室内滴水，世纪汽车公司不存在过错。2.一审诉讼期间委托进行鉴定的《价格评估报告书》存在与事实不符、责任不清、价格不符等情况，且严重脱离实际，不能作为定案依据，不应采纳。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，该条适用的前提条件是承租人经出租人同意装饰装修。本案纠纷的起因是张健新称案涉商铺存在墙体开裂、墙体渗水、地面开裂、房顶漏水等问题，而事实上，案涉商铺的装修方案未经世纪汽车公司同意进行施工，对于案涉商铺的装修情况，世纪汽车公司聘请了第三方监理公司对张健新的装修情况进行监督。张健新装修完毕后，监理公司发现施工单位并未按提交设计图施工，砖墙横穿砌于伸缩缝，且未做相关措施造成墙体开裂。此外因原结构伸缩缝防水薄弱，张健新装修时应作出相应措施，但张健新却未对此作出防范。案涉商铺的地面开裂也是由于张健新私自对地面加灌水泥所致，世纪汽车公司及监理公司多次向张健新说明情况，告知风险，同时也要求张健新整改，但张健新拒绝整改。由于张健新的装修方案未经世纪汽车公司同意，从而导致上述问题发生，应由其自行承担全部责任。三、若法庭认为有必要追加佛山市南盛建设监理有限公司才能查明事实的，请法院依职权追加佛山市南盛建设监理有限公司为本案第三人参与诉讼，以维护世纪汽车公司的合法权益。被上诉人张健新答辩称，一、关于场地使用费。世纪汽车公司已经通过律师函及门口张贴公告通知的形式明确合同解除及收回租赁物的具体日期，并明确逾期未清理的私人物品视为放弃，张健新亦已经按照世纪汽车公司的通知要求办理撤场，登记的企业也已经在2018年9月13日办理注销手续，剩下的台球桌是因为世纪汽车公司的工作人员阻挠而无法清理，张健新已经按照世纪汽车公司的通知要求实际履行了在2018年7月28日之前交还租赁物的义务。场地未能完全清理是因世纪汽车公司的自身行为导致的，所以场地使用费不应由张健新承担。一审法院综合各种因素作出裁判，为平息纠纷，张健新才没有提出上诉。世纪汽车公司对场地使用费提出的上诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。二、一审法院关于装饰装修物损失的认定，事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.世纪汽车公司出租给张健新的是毛坯房，同意并安排由张健新装修是双方订立合同的真实意思表示。2.世纪汽车公司成立了物业管理公司，张健新按其及其物业管理公司的要求，对案涉租赁物装修之前先进行报备，装修之后再由物业管理公司进行验收，验收合格后才通水电给张健新正常使用和营业。3.在世纪汽车公司专门成立的物业管理公司的管理下，张健新装修完毕并经营时间长达一年半，其在一审判决之后才提出张健新装修租赁物未经其同意，显然是为了诉讼而提起的莫须有理由。4.世纪汽车公司应承担本案的装修装饰损失。世纪汽车公司违反禁止性规定，将未经规划许可和竣工验收的建筑物出租给张健新，导致合同无效，其依法应承担责任，其上诉理由不能成立。5.墙体开裂、渗水等问题显然属于租赁物主体本身的问题，与二次装修无关。原审被告唐嘉荣在二审期间未进行陈述。世纪汽车公司向一审法院提出诉讼请求：1.张健新立即向世纪汽车公司返还案涉商铺；2.张健新立即向世纪汽车公司支付2018年5月份水电费2555元、6月份水电费852.7元及至实际清偿全部水电费之日止的违约金（违约金以每月拖欠的水电费为本金，自次月11日起按日千分之五计算，暂计至2018年7月30日为1490.82元），暂合计：12566.52元；3.张健新立即向世纪汽车公司支付2018年6月份和7月份租金共15694元、管理费2512元及至实际清偿全部租金之日止的违约金（违约金以每月拖欠的租金为本金，自每月6日起按日千分之五计算违约金，暂计至2018年7月30日为3641.21元），暂合计：21847.21元；4.张健新立即向世纪汽车公司支付占有使用费及逾期支付占有使用费的利息损失至张健新实际返还案涉商铺之日止（从2018年7月26日起，以每月7847元的租金标准计算占有使用费，并以年利率24%为标准计算利息）；5.众财棋牌室对上述第二、三、四项请求承担连带清偿责任；6.张健新、唐嘉荣承担本案的诉讼费用。补充：第二项诉讼请求水电费违约金暂计至2018年7月30日为724.02，第二项合计4131.72元。第五项变更为唐嘉荣对上述第二、三、四项请求承担连带清偿责任。张健新向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《佛山世纪车城场地租赁合同》（编号：*座*层****号）无效；2.世纪汽车公司立即向张健新退还履约保证金23541元和管理费保证金3768元、装修保证金5000元；3.世纪汽车公司立即向张健新赔偿投入的装修损失183333.33元；4.世纪汽车公司承担反诉案件的全部诉讼费用。一审法院查明：2017年3月10日，世纪汽车公司与张健新签订《佛山世纪车城场地租赁合同》（编号：*座*层****号），合同约定：张健新向世纪汽车公司承租位于佛山市禅城区*********************号的商铺，用于经营棋牌桌球，实际使用面积为627.74㎡，租赁期自2017年3月10日至2022年3月9日止，张健新应于每月5日前一次性向世纪汽车公司缴纳当月的租金，每月租金标准为：2017年3月10日至2018年3月9日每月为6277元、2018年3月10日至2019年3月9日每月为7847元、2019年3月10日至2020年3月9日每月为8631元、2020年3月10日至2021年3月9日为8631元、2021年3月10日至2022年3月9日每月为9498元，管理费为2元/㎡（跟租金一起收取），即每月管理费为1256元，管理费保证金3768元。如不足额按期支付，每逾期一日，则应当按实欠租金、管理费及水电费千分之五计算违约金；如逾期超过一个月，世纪汽车公司有权单方面解除合同。为了确保合同的有效履行，张健新须缴纳相当于三个月租金的合同保证金23541元。张健新租赁标的物业的每月水电费用由其承担。张健新在此地址上设立的公司为本合同张健新的履约提供无限连带责任担保。若存在其他严重违反本合同规定之行为，世纪汽车公司有权解除合同，没收保证金，并由承租方赔偿世纪汽车公司的一切经济损失，除可移动物品外，其他所有固定建筑、设施归世纪汽车公司所有。2017年5月9日，张健新为声明人、唐嘉荣为经办人共同向世纪汽车公司出具《声明》，表示张健新需世纪汽车公司提供编号为*座*层****之一号的《租赁合同》予其为办理营业执照之用，张健新使用了该地址注册了佛山市禅城区众财棋牌室进行经营，登记的经营者为唐嘉荣，实际双方以编号为*座*层****号《租赁合同》履行。2017年12月28日，世纪汽车公司委托律师事务所向张健新、唐嘉荣及佛山市禅城区众财棋牌室发送《律师函》，函告其尽快清偿拖欠的全部费用。2018年7月18日，世纪汽车公司再次委托律师事务所向张健新、唐嘉荣及佛山市禅城区众财棋牌室发送《律师函》，明确要求解除双方的租赁合同关系，并要求张健新、唐嘉荣清偿所拖欠的全部费用，逾期返还物业或不作处理，租赁物内私人物品视为放弃。后世纪汽车公司通过微信、短信向张健新发送解约及返还物业等内容的通知。2018年7月25日，世纪汽车公司在张健新的住所张贴包含上述内容的《解约公告》，并要求对方在2018年7月28日前返还承租物业，否则所有私人物品视为放弃。另查明：经评估，涉案房屋内装饰装修物（包括水电、管线）的现值总额为152384元。庭审中，世纪汽车公司陈述：1.涉案租赁物未办理建设工程规划许可证。2.因为商铺内仍存在张健新、唐嘉荣及佛山市禅城区众财棋牌室的物品，在张健新、唐嘉荣及佛山市禅城区众财棋牌室未表明是否放弃的情况下，以避免日后的法律风险，所以世纪汽车公司没有收回商铺。庭审中，对承租人遗留在涉案场地的物品，世纪汽车公司陈述为：有数张台球桌、台球杆、办公家具、沙发，张健新陈述为：台球桌及凳子。诉讼中，世纪汽车公司补充提交了《火灾隐患专项检查表》《综合性安全检查表》《安全生产日常巡查表》，拟证明世纪汽车公司已按合同约定履行管理义务。诉讼中，世纪汽车公司明确：自2019年9月23日起收回涉案房屋，并撤回第一项诉讼请求。不同意利用张健新、唐嘉荣及佛山市禅城区众财棋牌室的装饰装修物。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因无证据显示案涉房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁合同应为无效。关于商铺返还。在本案判决前，世纪汽车公司确认在2019年9月23日收回案涉场地，并撤回关于商铺返还的诉讼请求，故不存在商铺返还问题。关于世纪汽车公司主张的水电费。世纪汽车公司主张张健新拖欠2018年5月份水电费2555元、6月份水电费852.7元，张健新在质证时表示无异议，故一审法院对世纪汽车公司该项主张予以支持。关于管理费。根据双方约定，张健新须向世纪汽车公司缴纳管理费，而世纪汽车公司亦举证证明其履行了管理义务，张健新虽不确认，但未提供证据反驳，故对世纪汽车公司主张的管理费2512元，一审法院予以支持。关于租金（占有使用费）。上述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，本案中，张健新所举证据不足以证明其占用期间的房屋价值有所减损，故世纪汽车公司主张张健新按合同约定的租金标准支付2018年6月、7月的占有使用费（租金）15694元，应予支持。至于2018年8月1日至2019年9月22日的占有使用费，应由世纪汽车公司、张健新按照70%、30%的过错比例承担责任，理由如下：一方面，张健新虽称已搬走，且搬走时被世纪汽车公司劝阻，但客观上尚遗留有大件物品，又无证据证明其安装的玻璃门在其搬离后可自由开闭，加之本案受理后张健新提起反诉，需对租赁物内装饰装修物进行评估鉴定，以上因素均导致世纪汽车公司回收房屋存在困难和顾虑，且张健新撤场亦未书面告知世纪汽车公司并明确表示放弃租赁物内的物品，处理不够慎重，为争议留下隐患；另一方面，世纪汽车公司在发出解约和收回场地通知并张贴解约公告后，没有按通知和公告的内容收回场地，也没有及时采取其他减损措施，故世纪汽车公司、张健新对占有使用费损失均有过错，结合涉案场地由世纪汽车公司管控且张健新搬离有保安劝阻等事实，应由双方根据上述过错比例分担损失。参照合同约定，2018年3月10日至2019年3月9日每月租金为7847元，2019年3月10日至2020年3月9日每月租金为8631元，则2018年8月1日至2019年3月9日共221天的占有使用费为57014.37元（7847元/月×12个月×221天÷365天）；2019年3月10日至2019年9月22日共197天的占有使用费为55900.5元（8631元/月×12个月×197天÷365天），合共112914.87元，张健新应支付33874.46元。关于水电费违约金、租金违约金与连带责任。因合同无效，世纪汽车公司主张水电费违约金、租金违约金及唐嘉荣承担连带责任，均缺乏依据，一审法院不予支持。关于张健新反诉主张的款项退还。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因案涉合同无效，世纪汽车公司收取张健新的履约保证金23541元和管理费保证金3768元、装修保证金5000元等已无依据，故应向张健新返还。关于张健新反诉主张的装饰装修物损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。世纪汽车公司作为出租方，将未办理报建手续的涉案物业出租予张健新经营使用，导致合同无效，造成张健新损失，存在过错，而张健新作为承租方，在我国法律、司法解释对就未办理报批报建的建筑物签订的租赁合同效力问题有明确规定的情况下，在签订上述合同时未尽应有的审慎义务，亦存在过错，结合本案事实及世纪汽车公司、张健新的过错情节，一审法院酌定由世纪汽车公司、张健新按60%、40%的比例承担责任。现世纪汽车公司明确不同意利用装饰装修物，根据评估报告书，涉案租赁物内已形成附合的装饰装修物的现值总额为152384元，故世纪汽车公司应向张健新赔偿91430.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决：一、确认世纪汽车公司与张健新于2017年3月10日签订的《佛山世纪车城场地租赁合同》（编号：*座*层****号）无效；二、张健新于判决发生法律效力之日起十日内，向世纪汽车公司支付2018年5月份水电费2555元、6月份水电费852.7元；三、张健新于判决发生法律效力之日起十日内，向世纪汽车公司支付2018年6、7月份的占有使用费15694元、管理费2512元以及2018年8月1日至2019年9月22日的占有使用费33874.46元；四、世纪汽车公司于判决发生法律效力之日起十日内，向张健新返还履约保证金23541元和管理费保证金3768元、装修保证金5000元；五、世纪汽车公司于判决发生法律效力之日起十日内，向张健新赔偿装饰装修物损失91430.4元；六、驳回世纪汽车公司的其他诉讼请求；七、驳回张健新的其他反诉请求。如世纪汽车公司、张健新未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费660元（世纪汽车公司已预交），由世纪汽车公司负担98元，由张健新负担562元；反诉受理费2267元（张健新已预交），由世纪汽车公司负担1301元，由张健新负担966元；评估费3000元（张健新已预交），由世纪汽车公司负担2494元，由张健新负担506元。二审期间，世纪汽车公司向本院提交了现场分析、张健新申请装修案涉商铺的报备平面图、案涉商铺的现状图，拟证明案涉商铺的实际装修方案是没有经过世纪汽车公司同意的，世纪汽车公司不应承担案涉商铺的装饰装修物的损失。经审查，世纪汽车公司所提交的上述证据不能证明其所主张的待证事实，本院不予采信。二审期间，张健新、唐嘉荣均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，佛山市禅城区众财棋牌室于2018年9月13日被核准注销。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.张健新应否向世纪汽车公司支付2018年8月1日至2019年9月22日的占有使用费112914.87元；2.世纪汽车公司应否向张健新赔偿装饰装修物损失91430.4元。关于张健新应否向世纪汽车公司支付2018年8月1日至2019年9月22日的占有使用费112914.87元的问题。案涉租赁合同无效，张健新亦应参照合同约定的租金标准向世纪汽车公司支付占有使用费。世纪汽车公司对张健新应向其支付2018年6、7月份的占有使用费15694元、管理费2512元无异议，本院予以维持。至于2018年8月1日至2019年9月22日的占有使用费的问题，根据已查明的事实可知，世纪汽车公司在发出解约和收回场地通知并张贴解约公告后，张健新亦已搬走，已无正常使用案涉租赁物，但其在案涉租赁物内尚遗留有一些物品，张健新的此行为对世纪汽车公司未及时收回房屋这一后果存在一定过错，此其一；其二，作为出租人的世纪汽车公司在发出解约通知后没有及时收回场地，也没有及时采取其他减损措施，且结合案涉场地由世纪汽车公司管控及张健新搬离有保安劝阻等事实，故世纪汽车公司对2018年8月1日至2019年9月22日期间占有使用费损失的产生也存有过错。一审法院根据上述双方的过错情节认定张健新应对该损失承担30%的责任并无不当，本院予以维持。参照合同约定，即张健新应向世纪汽车公司支付2018年8月1日至2019年9月22日期间的占有使用费为33874.46元。关于世纪汽车公司应否向张健新赔偿装饰装修物损失91430.4元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，本案中，世纪汽车公司、张健新对案涉合同无效均存在过错，一审法院结合本案事实及双方的过错情节，酌定世纪汽车公司、张健新按60%、40%的比例承担责任并无不当，本院予以维持。现世纪汽车公司明确不同意利用装饰装修物，一审法院根据评估报告书，认定案涉租赁物内已形成附合的装饰装修物的现值总额为152384元，从而世纪汽车公司应向张健新赔偿91430.4元合理有据，本院予以维持。世纪汽车公司虽上诉主张案涉租赁物的装修未经其同意，但其于诉讼中明确确认对张健新装修案涉租赁物的事实是知情的，只是认为张健新擅自改变施工方案。但结合世纪汽车公司的案涉租赁物履行相应的管理义务，张健新亦在案涉租赁物经营长达一年之久之事实，世纪汽车公司主张其对张健新装修事宜不知情，不符合日常逻辑，亦不符合本案实际情况。至于世纪汽车公司以查明案件事实为由申请追加佛山市南盛建设监理有限公司作为第三人参加诉讼的问题。本案中，佛山市南盛建设监理有限公司并非是案涉合同的相对方，其在本案中为无独立请求权的第三人，对本案的讼争标的没有独立请求权，且本案的处理结果与其没有法律上的利害关系，故世纪汽车公司的该申请缺乏依据，本院不予准许。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。世纪汽车公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3709元，由上诉人佛山世纪汽车发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年九月二十一日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽