湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终369号上诉人（一审原告）：湖北十堰农村商业银行股份有限公司茅箭支行。住所地：湖北省十堰市茅箭区武当路**。负责人：彭刚，该支行行长。委托诉讼代理人：瞿诗忠，湖北诚智成（十堰）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王霞，女，汉族，1963年2月9日出生，住湖北省十堰市茅箭区二堰街办人民南路******。原审第三人（被执行人）：十堰市和泽置业有限公司。。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路**法定代表人：鄢贤成，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：鄢贤成，男，汉族，1966年7月28日出生，住湖北省武汉，住湖北省武汉市武昌区黄鹂路**原审第三人（被执行人）：周博，女，汉族，1983年2月26日出生，住湖北省武汉市武昌区黄鹂路87-，住湖北省武汉市武昌区黄鹂路**='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原审第三人（被执行人）：湖北和泽物业服务有限公司。住。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路**/div>法定代表人：龚涛，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：贾占强，男，汉族，1973年12月7日出生，住湖北省十堰市张湾区曾家巷**。原审第三人（被执行人）：竹溪新正水电开发有限公司。住。住所所地：湖北省竹溪县城关镇幸福大道**div>法定代表人：鄢贤成，该公司董事长。上诉人湖北十堰农村商业银行股份有限公司茅箭支行（以下简称农商行茅箭支行）因与被上诉人王霞、原审第三人十堰市和泽置业有限公司（以下简称和泽置业公司）、鄢贤成、周博、湖北和泽物业服务有限公司（以下简称和泽物业公司）、贾占强、竹溪新正水电开发有限公司（以下简称竹溪新正公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初317号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农商行茅箭支行上诉请求：1.撤销湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初317号民事判决，改判准予上诉人对和泽置业公司名下位于湖北省十堰市茅箭区二堰街办人民南路46号11幢1-22-1号房屋的执行；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人王霞承担。事实和理由：1.一审法院认定王霞与和泽置业公司签订了合法有效的《认购书》错误。王霞提交的《认购书》系未经房管部门备案登记的认购协议，无法核实《认购书》签订的时间和真实性，王霞存在与和泽置业公司恶意串通、损害上诉人合法权益的嫌疑，一审法院简单认定王霞与和泽置业公司签订合法有效的认购书，属于认定事实错误。2.一审法院认定“王霞购买的涉案房屋仅有78.46平方米，属于满足家庭成员的基本居住需求，其仍属于满足生存权的合理消费范畴”，一审法院扩大了该规定适用条件，严重损害上诉人的合法权益。第一，一审法院认定该房屋不能满足现有全部家庭成员居住需求的理由是王霞儿子张德馨结婚、生女后与王霞共同居住在该房屋内。但是，王霞并未提供相关证据予以证实。第二，即使王霞儿子张德馨结婚、生女后与王霞共同居住在该房屋内，根据一审逻辑，王霞购买的涉案房屋仅有78.46平方米，无法满足家庭全部成员的需求，一审法院也未查明其他家庭成员名下是否有居住房屋，如果家庭其他成员名下也有房屋，王霞名下78.46平方米房屋完全可以满足其本人住房需求。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护的仅仅是消费者的生存权，一审法院认定王霞购买的涉案房屋仅有78.46平方米，其仍属于满足生存权的合理消费范畴，事实上本案诉争的房屋已经超出了生存权的合理范畴，一审判决损害了上诉人的合法权益，致使上诉人依法享有的担保物权形同虚设。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，损害了上诉人合法权益，为维护上诉人的优先权，请求二审法院依法准予所请。王霞辩称，一审判决对本案认定事实清楚，法律依据准确，适用证据恰当，审理程序合法，应予以维持。1.2016年6月27日，王霞与和泽置业公司签订《［和泽?道和天下］认购书》，交付全部购房款，装修入住至今。一审证人陆成芝出庭证明了认购书、银行流水、购房款收据的真实性。虽农商行茅箭支行于2016年10月21日对涉案房屋办理抵押登记，但王霞购房在前，抵押手续办理在后，且其从未同意或者授权他人将自己全款购买并已合法占有的房屋拿去办理抵押，农商行茅箭支行对涉案房屋不享有优先受偿权。另外，2016年12月15日，湖北省武汉市中级人民法院裁定对和泽置业公司35套住宅房进行首轮查封，王霞是在人民法院查封前已全款购房并装修入住。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审法院已查明认购书对商品房的具体位置、结构、面积、价款及付款方式均做了明确约定，应认定双方签订了商品房买卖合同。可见王霞在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。3.购房后，王霞多次找和泽置业公司催办房产过户登记手续，但一直无果。4.王霞之子张德馨名下无任何房产。王霞名下的另一处房产从2016年7月起已事实属于张德馨，其结婚生子后，与岳父母共五口人居住于此。5.一审法院适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条并非排斥关系，这两条在适用情形上存在竞合，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。王霞购买的涉案房屋仅78.46平方米自住已近四年，其属于满足生存权的合理消费范畴。和泽物业公司述称，龚涛和王霞是同事，清楚被上诉人王霞所说属实，王霞实际占有房屋并全额支付了房款，买卖双方不存在恶意串通。农商行茅箭支行一审起诉请求：判令准予对和泽置业公司所有的位于湖北省十堰市茅箭区二堰街办人民南路46号11幢1-22-1号房屋的执行。一审查明，2016年6月27日，王霞与和泽置业公司签订认购书，购买和泽置业公司开发建设的位于十堰市人民路46号道和天下住宅小区11幢1单元2201号房屋即涉案房屋，建筑面积为78.46平方米，双方最终议定价格为4900元/平方米，共计384454元。合同签订当天，王霞支付10000元定金，2016年7月4日王霞支付购房款374454元，和泽置业公司为王霞出具收据，两笔合计384454元。2017年7月4日，王霞向物业公司交纳物业费、有线电视初装费、天然气初装费及装修垃圾清运费并开始占有使用涉案房屋。农商行茅箭支行与和泽置业公司、鄢贤成、周博、和泽物业公司、贾占强、竹溪新正水电金融借款合同纠纷一案，经一审法院审理于2017年10月16日作出（2017）鄂03民初57号民事判决，其中判决：和泽置业公司偿还农商行茅箭支行借款本金3530万元及利息（自2016年3月21日起按年利率12.96%计算至本金付清之日止）；农商行茅箭支行有权对鄂（2016）十堰市不动产证明第0020234号不动产登记证明项下的抵押物经拍卖、变卖后所得价款在判决确定的债权范围内优先受偿。上述判决书生效后，农商行茅箭支行向一审法院申请执行。一审法院在执行该金融借款合同纠纷一案中，王霞对一审法院查封湖北省十堰市茅箭区二堰街办人民南路道和天下11幢1-22-1号商品房提出执行异议。一审法院于2019年6月27日作出（2019）鄂03执异28号执行裁定，裁定中止对和泽置业公司开发的位于十堰市茅箭区二堰街办人民南路道和天下11幢1-22-1号房产执行。农商行茅箭支行不服该裁定，在法定期限内向一审法院起诉，引起诉讼。另查明：2016年12月15日，湖北省武汉市中级人民法院裁定对和泽置业公司开发的“道和天下”10幢楼、11幢楼、12幢楼的35套住宅房和3处停车库进行首轮查封，其中包括位于十堰市茅箭区二堰街办人民南路道和天下11幢1-22-1号房屋。执行过程中，一审法院将查封及移交该院执行等情况进行了公告。再查明：不动产登记和网签备案信息查询信息显示王霞名下另有一处房产，该房产登记时间是2007年4月，房产位于十堰市二堰街办人民南路32号11-3-601室，王霞的儿子张德馨一家三口居住在该房屋内。一审法院认为，结合案件事实及双方诉辩意见，本案争议焦点为：王霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。这里的消费者应当仅限于向房地产开发企业购买商品房而没有及时办理房地产过户手续的商品房消费者。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。商品房消费者名下虽然已经有1套房屋，如果原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，其仍属于满足生存权的合理消费范畴，可以理解为符合该规定的精神。根据查明的事实，王霞与和泽置业公司于2016年6月27日签订合法有效的认购书，该认购书对商品房的具体位置、结构、面积、价款及付款方式均做了明确约定，应认定双方签订了商品房买卖合同。人民法院查封的时间是2016年12月15日，可见王霞在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；王霞已按照双方约定支付了涉案房屋的全部价款384454元；不动产登记和网签备案信息查询信息显示王霞名下另有一处房产，该房产登记时间是2007年4月，王霞的儿子张德馨结婚（2016年7月登记结婚）、生女后与王霞共同居住在该房屋内，该房屋不能满足现有全部家庭成员的居住要求，而王霞购买的涉案房屋仅有78.46平方米，属于满足家庭成员基本居住需要，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。故一审法院认为，王霞符合上述司法解释规定的情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。农商行茅箭支行的诉讼请求不能成立。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项的规定，判决：驳回农商行茅箭支行的诉讼请求。一审案件受理费100元，由农商行茅箭支行负担。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，张德馨及其配偶谢晓燕在十堰市名下无其他房产。本院认为，农商行茅箭支行与和泽置业公司、鄢贤成、周博、和泽物业公司、贾占强、竹溪新正公司金融借款合同纠纷一案，湖北省十堰市中级人民法院已作出（2017）鄂03民初57号生效民事判决，该判决确认了农商行茅箭支行有权对鄂（2016）十堰市不动产证明第0020234号不动产登记证明项下的抵押物经拍卖、变卖后所得价款在判决确定的债权范围内优先受偿。因债务人未履行生效判决确定的付款义务，农商行茅箭支行对抵押物经拍卖、变卖后所得价款在判决确定的债权范围内享有优先受偿权。上述抵押物包括涉案房屋。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法应予以支持。但这里的消费者仅限于向房地产开发企业购买商品房而没有及时办理房地产过户手续的商品房消费者。即这里的消费者应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王霞与和泽置业公司于2016年6月27日签订认购书，该认购书对商品房的具体位置、结构、面积、价款及付款方式均做了明确约定，王霞依约付清了优惠后的全部房款384454元，和泽置业公司也将房屋交付王霞使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定双方签订了商品房买卖合同。涉案房屋于2016年12月15日被人民法院首轮查封，查封时间晚于买卖合同签订时间，应认定在查封之前本案双方当事人已签订合法有效的书面买卖合同。同时，王霞向物业公司交纳物业费、有线电视初装费、天然气初装费及装修垃圾清运费等，其已实际装修入住开始占有使用涉案房屋，即王霞购买涉案房屋系用于其本人居住。王霞名下虽另有一处房产，但现实际由其成年子女张德馨一家在居住，而张德馨及其配偶名下无其他房产。王霞购买的涉案房屋仅有78.46平方米，且其本人自购买即居住至今，结合中国家庭成年子女多选择与父母分开居住之现实，应认定王霞购买涉案房屋仍属于满足家庭成员基本居住需要，属于满足生存权的合理消费范畴。因此，可以认定王霞为商品房消费者，其对涉案房屋享有的权益可以对抗农商行茅箭支行享有的抵押权，能够排除执行。综上，农商行茅箭支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人湖北十堰农村商业银行股份有限公司茅箭支行负担。本判决为终审判决。审判长  王潜勇审判员  兰 飞审判员  王 艳二〇二〇年九月二十二日书记员  虢 锡