江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初2176号 原告：王庆厚，男，1949年12月13日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婉，江苏巨楷律师事务所律师。 被告：南京艾城酒店管理有限公司，统一社会信用代码：91320113MA1X6M8K6X，住所地江苏省南京市栖霞区西岗街道仙林大道******。 法定代表人：王文婷。 委托诉讼代理人：王小兰（系王文婷母亲），女，1962年10月4日出生，汉族，住江苏省金坛市。 委托诉讼代理人：王家宽，男，1965年10月21日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 被告：王文婷，女，1988年3月18日出生，汉族，住江苏省金坛市。 委托诉讼代理人：张永顺，南京市玄武区光华法律服务所法律工作者。 原告王庆厚与被告南京艾城酒店管理有限公司（以下简称艾城酒店公司）、王文婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后,由审判员许庆林依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告王庆厚的委托诉讼代理人高洁、张婉，被告艾城酒店公司的法定代表人王文婷及委托诉讼代理人王小兰、王家宽，被告王文婷及其委托诉讼代理人张永顺到庭参加诉讼。后本案由审判员葛立正依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告王庆厚及其委托诉讼代理人高洁，被告艾城酒店公司的法定代表人王文婷及委托诉讼代理人王小兰、王家宽，被告王文婷及其委托诉讼代理人张永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王庆厚诉称，2018年5月20日，原告与被告王文婷签订的《公寓租赁合同》，其中约定：原告向被告出租位于南京市栖霞区间的房屋，2018年至2020年的租金均为3900000元／年，此后每年进行调整；陆个月为一个计租期，在每个计租期结束前伍日支付下一计租期的租金；延期付款按照每天千分之二缴纳滞纳金。后双方又与艾城公司签订的《租赁合同主体变更协议》，改由艾城公司进行承租，相关的权利义务全部由艾城公司承继、履行和享有；王文婷为连带担保人。艾城酒店公司按照上述约定应当分别于2019年6月25日及12月26日前各缴纳下一计租期的租金，但是其并未按照约定履行付款义务。原告多次进行催缴，两被告均不予理睬。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判决解除原、被告之间的《公寓租赁合同》和《租赁合同主体变更协议》；二、判决被告立即将位于南京市栖霞区间的承租房屋返还给原告；三、判决被告艾城酒店公司支付2019年7月1日至2019年12月31日止租金1950000元，并自2019年6月25日开始按照每日千分之二计算滞纳金，按照325000元／月（3900000／12）的标准支付自2020年1月1日至实际返还房屋之日止的租金，并自2019年12月26日开始对上述应支付租金按照每日千分之二为标准计算滞纳金；四、判决被告王文婷在上述范围内承担连带支付责任；五、判决本案的诉讼费全部由被告承担。 被告艾城酒店公司辩称，不同意解除双方的租赁合同，我公司花费了2000多万元的费用装修房屋，我公司已经支付完从合同签订之日起到2019年6月30日的租金。我公司还聘请了很多的员工，当时还没有实际营业，过年后又因为疫情，服务行业营业也有下落。我公司和原告沟通过租金事宜，房东同意免两个月的房租，我公司2019年欠6个月的房租，加上2020年2个月的租金，我公司再支付8个月的租金给房东。我公司股东也在协商找别人接手酒店。如解除合同，我公司的实际损失也很大，请求法院考虑特殊时期和特殊情况，不予解除租赁合同。 被告王文婷辩称，我们是按照四星级标准的酒店装修的房屋是花费了很多的精力，十月份才开业，有爬坡期。后来出现了疫情，为了保证房东的利益和投资人的利益，我们也找了专门的投资人来接手，这样大家的利益能得到保障，现在万达茂的市场环境不是很好，普遍的租赁价格都在降价。我们在和原告协商，希望法院考虑万达茂市场环境因素，适当减免些租金。 经审理查明：2018年5月20日，王庆厚与王文婷签订了《公寓租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：“甲乙方双方本着诚实信用、互利互惠的原则，根据《中华人民共和国合同法》等法律、法规的规定，就乙方（王文婷）租赁甲方（王庆厚）房屋相关事宜达成本合同，以兹共同遵守：公寓坐落于南京市栖霞区间（以下简称案涉房屋）（15层的1528室、1527室、1526室、1525室除外），此4间由乙方进行装修，公寓面积共4417.78平方米；乙方承租该公寓用于酒店运营；租期从2018年10月1日至2030年12月31日，甲方同意在2018年10月1日前将该公寓按现状移交给乙方，至2018年12月31日为乙方的免租装修期，免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业；双方约定该公寓租金2018年10月1日至2019年12月31日全年租金为3900000元，2020年1月1日至2020年12月31日全年租金为3900000元……；双方约定每6个月为一个计租期，其中第一个租期自2018年10月1日至2019年6月30日，乙方应当于2018年9月25日前向甲方支付；乙方应当在本合同签订同时向甲方交纳定金400000元，该定金在首期房租内抵扣，押金为一个月租金即325000元整（租赁期满后返还给乙方）；乙方有拖欠租金等行为，甲方有权提前终止合同并提出赔偿；如乙方延期付款按照每天千分之二向甲方缴纳滞纳金。当天，王文婷向王庆厚交纳了定金400000元；王庆厚向王文婷出具了收到400000元的收条，收条中注明“40万元定金，其中32.5万元转为押金，租赁期满后没有违规情况返还给乙方”。后王庆厚、王文婷、艾城酒店公司签订了《租赁合同主体变更协议》，主要内容为：2018年5月20日甲乙双方（甲方王庆厚，乙方王文婷）签订的公寓租赁合同中承租方由乙方变更为丙方（艾城酒店公司），原乙方在该租赁合同内的全部权利义务全部由丙方承继、履行、享有；本协议中未明确内容以既有合同内容为准；乙方对丙方在2018年5月20日公寓租赁合同应承担的租金、水费、电费、物业费及与承租房屋有关的所有费用承担连带保证责任；如丙方在承担支付费用时有违约行为，甲方有权向乙、丙任一方或双方追责。 租赁合同及《租赁合同主体变更协议》签订后，王庆厚将案涉房屋交付给艾城酒店公司，艾城酒店公司接受案涉房屋后对案涉房屋进行了装修，在市场监督管理部门领取了营业执照，并向王庆厚支付租金至2019年6月30日。自2019年7月1日起，艾城酒店公司及王文婷没有按照《公寓租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》的约定向王庆厚支付租金。2020年4月14日，王庆厚委托律师向艾城酒店公司及王文婷发出了《律师函》，要求艾城酒店公司在3日内缴纳租金3900000元及滞纳金，否则将追究艾城酒店公司的违约责任并就可能遭受的经济损失向艾城酒店公司及王文婷进行追索。2020年4月22日，王庆厚再次委托律师向艾城酒店公司及王文婷发出了《律师函》，明确《公寓租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》于2020年4月24日解除，要求艾城酒店公司在2020年5月1日前将案涉房屋予以返还，并要求艾城酒店公司和王文婷于2020年4月24日前缴纳2019年7月1日至2020年4月30日期间的租金3250000元及滞纳金，否则将追究艾城酒店公司的违约责任并就可能遭受的经济损失向艾城酒店公司及王文婷进行追索。 因艾城酒店公司和王文婷一直没有向王庆厚支付租金，故王庆厚诉至法院，要求处理。庭审中，王庆厚表示，根据被告的陈述，被告已无力支付房租，合同没有履行的基础；被告辩称在积极筹款且将房子进行抵押贷款，但至今被告的抵押贷款没有下来且未向原告支付款项；被告的违约不是发生在疫情期间，不是属于不可抗力；由于被告存在违约行为才导致合同解除，被告主张的巨大资金装修损失应由其自行承担；根据法律规定和本案的事实，应当解除双方之间的租赁关系，减少双方之间的损失，故坚持其诉讼请求。艾城酒店公司主张其承租房屋用以经营酒店，酒店的装修期比一般的房屋装修时间长，其在原告起诉前就与酒店的投资人进行多次商谈，双方制定了转租的协议；在调解过程中，其与原告协商，2020年4月开始由新的承租人向原告支付租金，前期拖欠的租金将由其制定新的方案来解决；其正在向银行申请贷款并会催促该事宜，希望原告同意由新的承租人进行介入；疫情属于不可抗力，其为了防止双方损失进一步扩大，采取了积极措施，原告未能就其防止损失扩大的行为作出理性的回应；其投入酒店装修款项接近3000万元，若解除合同将会给其带来巨大的经济损失，对其不公平，故不同意解除《公寓租赁合同》，请求驳回原告的诉讼请求。王文婷新的承租人是由7个人进行投资，不会发生新的承租人拖欠租金的情况，请求驳回原告的诉讼请求。 本案在审理过程中，本院多次征求双方的调解意见，并组织双方进行调解。2020年8月5日庭审后，艾城酒店公司、王文婷请求本院再次组织双方进行调解。本院定于2020年9月18日组织双方就本案再次进行调解，但王文婷仅委托一名实习律师到庭，也未提出可行性调解方案，且艾城酒店公司和王文婷本人均未到庭参加调解，王庆厚当庭表示不愿意再次组织调解。至此，本案调解无效。 另查明，2016年7月20日，王庆厚与南京万达茂投资有限公司签订了《万达茂商业中心商品房预售合同》，由王庆厚购买了万达茂商业中心A-23幢1301室至1336室、1401室至1436室、1501室至1536室房屋，除A-23幢1525室至1528室房屋之外均为本案案涉房屋。审理中，艾城酒店公司向王庆厚提出降低房租的要求，并按照降低后的房租标准向王庆厚出具每月支付租金100000元的《租金还款计划》，王庆厚对此表示不同意。 上述事实，有双方当事人的陈述、《公寓租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》、《万达茂商业中心商品房预售合同》、收条、收款收据、《律师函》、万达茂商业中心相关房屋的出租价格、《租金汇款计划》，本院庭审、调解笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面诚实地履行自己的义务。本案中，王庆厚与王文婷、艾城酒店公司签订的《公寓租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》系双方真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律强制性规定，上述合同及协议合法有效，双方当事人应按照合同及协议的约定履行自己的义务。本案系房屋租赁合同引发的纠纷，按照合同约定向出租人支付租金是承租人的最基本义务。在《公寓租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》履行中，艾城酒店公司和王文婷没有按照约定向王庆厚支付自2019年7月1日之后的租金，其行为构成了违约。虽然2020年2月发生的新冠肺炎疫情影响了艾城酒店公司的经营，但疫情的发生不是艾城酒店公司和王文婷拒绝履行合同义务的理由，且艾城酒店公司和王文婷不履行支付租金的行为发生在疫情之前，另外，《公寓租赁合同》中也约定了“乙方有拖欠租金等行为，甲方有权提前终止合同并提出赔偿”。现王庆厚以艾城酒店公司、王文婷的行为违约为由，要求解除《公寓租赁合同》及《租赁合同主体变更协议》并要求艾城酒店公司返还案涉房屋的请求，符合法律规定和合同约定，本院对此请求予以支持。 关于租金，为便于租金计算，本院认定王庆厚与艾城酒店公司、王文婷所签订的《公寓租赁合同》及《租赁合同主体变更协议》于2020年4月30日解除。艾城酒店公司和王文婷自2019年7月1日起没有向王庆厚支付租金，考虑到2020年2月发生的新冠肺炎疫情确实影响了艾城酒店公司的经营，故本院酌情认定艾城酒店公司自2019年7月1日起至2020年1月31日止向王庆厚支付租金2275000元（325000元/月×7月），因疫情影响免除艾城酒店公司2020年2月、3月两个月的租金，2020年4月份的租金由王庆厚与艾城酒店公司各承担50%，即162500元；自2020年5月1日起，艾城酒店公司参照《公寓租赁合同》约定的月租金标准325000元向王庆厚支付占有使用费，直至案涉房屋交付给王庆厚时止；王文婷按照《租赁合同主体变更协议》的约定，对艾城酒店公司上述付款行为承担连带责任。王庆厚在租赁合同签订后，收取了王文婷400000元，其中325000元转为押金，75000元抵扣了首付租金，故押金325000元在抵扣艾城酒店公司应支付的2020年4月份租金后，再从应支付的租金2275000元中抵扣；抵扣之后，艾城酒店公司实际应向王庆厚支付租金2112500元。王庆厚以拖欠的租金为基数，要求艾城酒店公司自2019年6月25日开始按照每日千分之二标准支付滞纳金，该请求中的计算标准已超过最高利率的标准，结合艾城酒店公司的经营状况及违约行为，本院酌情认定艾城酒店公司自2020年2月1日起至实际付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算滞纳金；在双方租赁关系解除后，王庆厚要求艾城酒店公司支付滞纳金，无法律依据，本院不予支持。 疫情发生之前，艾城酒店公司、王文婷就没有按照合同的约定向王庆厚支付租金，两被告的行为已经构成违约，而王庆厚在庭审中也明确表示不同意艾城酒店公司、王文婷将《公寓租赁合同》中承租方的权利义务转让给第三方，且艾城酒店公司、王文婷在提出调解请求后，本院定于2020年9月18日组织双方调解，但艾城酒店公司、王文婷本人既未到庭参加调解，也未提出可行性调解方案，导致本案调解无效。所以，对于艾城酒店公司及王文婷在庭审中的抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院》第十一条第（二）项之规定，判决如下： 一、原告王庆厚与被告南京艾城酒店管理有限公司、王文婷签订的《公寓租赁合同》及《租赁合同主体变更协议》于2020年4月30日解除； 二、被告南京艾城酒店管理有限公司于本判决生效后十日内将坐落于南京市栖霞区万达茂商业中心A-23幢13、14、15层共104间房屋腾空后交付给原告王庆厚，并自2020年5月1日起，按照325000元/月标准向原告王庆厚支付房屋占有使用费，直至将上述房屋交付时止； 三、被告南京艾城酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王庆厚租金2112500元及滞纳金（滞纳金自2020年2月1日起至实际付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算）； 四、被告王文婷对被告南京艾城酒店管理有限公司上述支付款项行为承担连带责任； 五、驳回原告王庆厚的其他诉讼请求。 如被告未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23700元，减半收取11850元，由被告南京艾城酒店管理有限公司、王文婷共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  葛立正 二〇二〇年九月二十七日 书记员  杨 莉