上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0110执异185号案外人：顾3，女，1958年7月11日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区福州路****。委托诉讼代理人：骆美玲，上海市中和律师事务所律师。委托诉讼代理人：童珏雯，上海市中和律师事务所律师。财产保全申请人：王叶琳，女，1981年1月18日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市杨浦区安波路******。v>委托诉讼代理人：张波，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。被申请人：傅莲梅，女，1964年1月22日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。户籍地上海市青浦区。 id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>在本院审理(2019)沪0110民初12069号王叶琳与傅莲梅民间借贷纠纷一案中，本院根据王叶琳的财产保全申请，查封了登记在傅莲梅名下的上海市青浦区凤强塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，现案外人顾3以对系争房屋享有实体权利为由提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人顾某1，系争房屋原系傅莲梅享受动迁安置待遇所得，2017年1月8日，案外人经中介公司居间介绍与傅莲梅就买卖系争房屋签订了《动迁房预售预购合同》，双方约定案外人向傅莲梅买受系争房屋，购房款总价为235万元，自交易限制期满后7日内办理系争房屋过户手续。上述合同签订后，案外人向傅莲梅支付购房款230万元，剩余5万元购房款按合同约定应于系争房屋过户之日再行支付，后傅莲梅已将系争房屋交付案外人居住使用。近日，当案外人拟某某系争房屋过户手续时，发现系争房屋已被法院司法查封，因案外人已某系争房屋被法院查封之前与傅莲梅签订书面购房合同，并已经付清大部分购房款，且同意将剩余购房款交付法院执行，案外人对系争房屋未能办理过户并无过错，故请求法院立即解除(2019)沪0110民初12069号案件中对系争房屋的查封。财产保全申请人王叶琳称，系争房屋现仍登记在被申请人傅莲梅名下，应当认定为傅莲梅所有，其与傅莲梅之间的债务纠纷已经法院作出生效判决，傅莲梅应履行还款义务但至今未履行，在此情况下，法院查封系争房屋并无不当，因此不同意案外人请求解除对系争房屋查封的执行异议请求。被申请人傅莲梅称，案外人顾3所述系争房屋买卖合同的签订、履行及购房款支付情况均属实，同意案外人的执行异议请求。本院查明，系争房屋系傅莲梅动迁安置所得，建筑面积为93.15平方米。2017年1月8日，傅莲梅(甲方、出卖方)与顾3(乙方、购买方)就买卖系争房屋签订了《上海市青浦区凤强塘路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》(动迁房预售预购合同》，约定乙方以转让价格235万元买受系争房屋，此价格系甲方到手价。乙方于2016年12月11日向甲方支付定金5万元整；乙方于2017年1月8日之前向甲方支付房款230万元整(内含定金5万元整)。乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方房屋尾款5万元整。合同另约定，按合同规定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议。合同另对其它权利义务进行了约定。2017年1月10日，顾3以银行转账方式向傅莲梅支付购房款225万元。本案审理中，傅莲梅确认其已经收取顾3系争房屋购房款共计230万元。另查明，系争房屋系原上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号房屋拆迁后作为动迁安置房屋所得，该房屋的征收补偿协议于2016年11月16日签署。系争房屋所在小区大产证于2016年9月30日核准登记颁发。傅莲梅于2017年6月30日经核准登记为房屋权利人，该房屋不动产登记簿中作如下备注：“动迁安置房，自2017年6月22日起三年内不得转让、抵押”。再查明，本院在审理王叶琳与傅莲梅民间借贷纠纷一案中，根据王叶琳的财产保全申请，于2019年7月19日以(2019)沪0110民初12069号民事裁定书及协助执行通知书正式查封系争房屋，该查封效力持续至今。2019年9月27日，本院作出(2019)沪0110民初12069号民事判决书，判令：一、傅莲梅应于判决生效之日起十日内归还王叶琳借款本金1,739,800元及借期内利息353,552元；二、傅莲梅应于判决生效之日起十日内支付王叶琳以1,739,800元为基数，自2019年1月17日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算的逾期利息。案件受理费25,556元，减半收取计12,778元，保全费5,000元，共计17,778元，由傅莲梅负担。该判决书送达后，傅莲梅不服判决提出上诉。2020年2月17日，上海市第二中级人民法院作出(2020)沪02民终748号民事裁定书，以傅莲梅未缴纳上诉费并申请撤诉为由，裁定案件按傅莲梅自动撤回上诉处理。本院认为，根据法律规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对于第(四)项可归责于买受人的原因是争议焦点。根据已查明的事实，案外人顾某2系争房屋为动迁配套商品房之房屋性质应属明知且确认，在其与傅莲梅所签订的《动迁房预售预购合同》中对于系争房屋办理过户的时间也约定为“房屋交易限制期满后7日内”，顾某2系争房屋在交易限制期内可能产生的交易风险应当知晓。而根据相关政策，动迁配套商品房的转让最早应当符合房屋小产证未取得或取得未满3年，但开发商取得大产证满3年且动迁安置协议签订满3年的条件。据此，系争房屋的过户时间至少应当在2019年11月15日之后。现系争房屋在2019年7月19日即交易限制期内被查封，应当由顾3承担由此带来的不利法律后果。综上，案外人顾3的执行异议请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，故对其要求解除系争房屋查封的执行异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回顾3的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 付 葵审判员 施文汇审判员 何 群二〇二〇年九月九日书记员 姚晓冬附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。