重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4911号上诉人（原审原告）：广州天力物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市江**洋河路**，统一社会信用代码915001056664028074。负责人：鄢庆华，职务董事长。委托诉讼代理人：韩海霞，女。被上诉人（原审被告）：徐达春，男，1967年2月12日出生，汉族，住重庆市巫溪县。上诉人广州天力物业发展有限公司重庆分公司因与被上诉人徐达春物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初16942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月30日对本案进行了询问。上诉人广州天力物业发展有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人韩海霞到庭参加诉讼，被上诉人徐达春未到庭。本案现已审理终结。上诉人广州天力物业发展有限公司重庆分公司上诉请求：1．撤销原审判决，并依法改判；2．本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院关于对上诉人并非涉诉案件适格主体认定错误。广州天力物业发展有限公司重庆分公司代表广州天力物业发展有限公司履行了《前期物业服务合同》且与业主签订了《前期物业服务协议》，且《前期物业服务合同》与《前期物业服务协议》约定基本一致。虽《前期物业服务合同》于2018年12月31日到期，但广州天力物业发展有限公司重庆分公司一直履行物业服务至今，应当有权以自己的名义追索物业服务费。被上诉人徐达春未答辩。广州天力物业发展有限公司重庆分公司向一审法院起诉请求：1．判令被告立即支付原告2015年8月1日至2019年5月31日期间的物业管理费10727.99元；2．判令被告立即支付因延迟缴纳物业管理费所产生的违约金，按月分段计算，以当月未交物业服务费为基数，从当月11日起按年利率24%的标准计算至该月物业服务费付清之日止；3．判令被告立即支付原告2015年5月至2019年4月期间的水电公摊费347.89元。一审法院认定事实：2013年4月10日，广州天力物业发展有限公司与广州富力地产（重庆）有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由广州天力物业发展有限公司为坐落于重庆市沙坪坝区西永组团中央商务区A宗地富力城二期2Q组团提供物业管理服务，范围包括涉讼房屋；物业服务的具体内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；节日装饰布置；公共秩序维护等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务。合同期限自本合同签订之日起至2018年12月31日止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅的物业服务费为2元/月/平方米（包含电梯费，不含水电公摊费）。业主应于交房（甲方发出交房通知之日起视为交房）之日起交纳全额物业服务费用。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月前10日内（节假日顺延）履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2015年5月13日，被告接房当日与原告签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，约定由原告为被告提供前期物业管理服务，并按照广州天力物业发展有限公司与广州富力地产（重庆）有限公司签订的《前期物业服务合同》约定了物业服务范围、物业服务费、违约金条款等。另查明，被告系重庆市沙坪坝区大学城南路******房屋的所有权人，房屋建筑面积为117.89平方米。自广州富力地产（重庆）有限公司向业主交房后，原告即该小区提供物业服务至今。该小区尚未成立业主委员会。因原告认为被告拖欠其诉请期间的相应费用，遂于2019年7月24日起诉来院。庭审中，原告就其提起本案诉讼解释如下：《前期物业服务合同》虽系广州天力物业发展有限公司与广州富力地产（重庆）有限公司签订，但原告系广州天力物业发展有限公司的分公司，没有法人资格，只有以广州天力物业发展有限公司的名义进行前期物业服务企业的招投标，中标后按照相关部门的要求，必须以中标单位与开发建设单位签订的前期物业服务合同进行备案。因为广州天力物业发展有限公司在广州，出于对重庆整个项目的管理和业主的便利，就由原告实际进行管理，包括提供物业服务、收取物业服务费等。在管理过程中，业主也未提出过异议，因此根据公平原则，原告有权提起诉讼向被告主张物业服务费。一审法院认为：本案争议焦点为原告作为签订《前期物业服务合同》主体的分公司，是否有权提起本案诉讼。对此，一审法院认为，原告并非本案适格主体，理由如下：首先，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告并非与小区建设单位签订前期物业服务合同的主体，即便从保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益之目的出发，认定《前期物业服务合同》到期后物业服务企业与涉讼小区的业主存在事实上的物业管理服务关系，但根据合同相对性，也不能就此认定原告有权提起诉讼向被告主张物业服务费。其次，虽然在业主接房时，原告与业主就其提供物业服务达成了一致意思表示，但在《前期物业服务合同》期限内，原告与业主的前述意思表示并不能对抗《前期物业服务合同》，即便《前期物业服务合同》到期后，原告通过与业主签订物业服务协议，仍应根据相关法律规定，就签约业主人数及建筑面积达到了法律规定的具体时间进行认定。否则，不能当然赋予原告向业主提起诉讼主张物业服务费的权利。最后，提供客观物业服务的企业与是否有权依据法律向业主主张物业服务费之间并无直接关联。诉讼权利的来源系当事人约定及法律规定，本案中，原告既未举示证据证明其有权起诉要求被告支付物业服务费的合同约定，法律对此亦未进行规定。遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：驳回原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司的诉讼请求。本案案件受理费76.9元，由原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司负担。二审中，广州天力物业发展有限公司重庆分公司举示广州天力物业发展有限公司出具的《公司授权委托书》一份，载明：“我司通过招投标取得了重庆富力城二期2Ｑ物业管理权，现特授权广州天力物业发展有限公司重庆分公司对重庆富力城二期2Ｑ项目进行管理服务，行使《前期物业服务合同》约定的权利，发行《前期物业服务合同》约定的义务。同时，我司授权广州天力物业发展有限公司重庆分公司以分公司名义与业主签订《前期物业服务协议》并收取物业服务费。本公司承担广州天力物业发展有限公司重庆分公司应承担的一切法律责任。授权人：广州天力物业发展有限公司法定代表人：张万和日期：2013年4月11日”。本院认为，该证据合法客观真实，应予采信。另查明，徐达春2015年8月至2019年5月欠付物业服务费10727.99元，2015年5月至2019年5月欠付公摊水电费347.89元。再，广州天力物业发展有限公司重庆分公司二审中自愿放弃违约金的诉讼请求。本院认为，根据广州天力物业发展有限公司重庆分公司举示的证据足以证明其系受广州天力物业发展有限公司委托提供物业服务并被授权以其名义收取物业服务管理费。而广州天力物业发展有限公司重庆分公司依据委托书提供了物业服务，亦有权以自己的名义收取物业服务费。徐达春2015年8月至2019年5月欠付物业服务费10727.99元，2015年5月至2019年5月欠付公摊水电费347.89元，就欠付费用应予支付。广州天力物业发展有限公司重庆分公司放弃违约金系处分权利，故该请求不再支持。综上所述，因上诉人二审举示新证据致使一审判决适用法律错误，上诉人广州天力物业发展有限公司重庆分公司的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初16942号民事判决；二、徐达春于本判决生效之日起十日内向广州天力物业发展有限公司重庆分公司支付物业服务费10727.99元及水电公摊费347.89元；三、驳回广州天力物业发展有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。被上诉人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费76.9元，由徐达春负担；二审案件受理费76.9元，由徐达春负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年九月三十日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢