北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84178号原告（反诉被告）：夏超英，女，1980年6月18日出生，汉族，户籍地郑州市金水区。委托诉讼代理人：王猛，北京君颜律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡官庄村。法定代表人：刘腾，经理。委托诉讼代理人：辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欢，北京市隆安律师事务所律师。原告（反诉被告）夏超英与被告（反诉原告）北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司（以下简称大柳树市场）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。夏超英的委托诉讼代理人王猛，大柳树市场的委托诉讼代理人刘欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏超英向本院提出诉讼请求：判令大柳树市场双倍返还定金275000元。事实和理由：2018年6月16日，夏超英与大柳树市场签订《定金协议》，约定夏超英承租大柳树市场位于10楼北侧商铺，定金113500元，大柳树市场应于2018年8月1日前将房屋交付给夏超英装修，如因大柳树市场原因使夏超英不能承租该房屋，大柳树市场应退还夏超英定金并承担相应责任。2018年6月19日，夏超英支付了《定金协议》约定的定金113500元。12月24日，夏超英应大柳树市场要求又支付了10号楼北侧租金、食品安全保证金、保证金、押金、灭火器费等共计482700元，其中保证金即定金137500元。但大柳树市场并未按约定将房屋交付给夏超英，没有向夏超英交付工程验收报告，也不能为夏超英办理工商登记注册手续，致使夏超英不能顺利承租，商铺无法装修开业。大柳树市场严重违约，应向夏超英双倍返还定金275000元。大柳树市场辩称，不同意夏超英的全部诉讼请求。理由是：第一，双方已经签订了《东鹏市场摊位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《定金协议》约定的定金已转为《租赁合同》的履约保证金，本案案由不能认定为定金合同纠纷。第二，大柳树市场已于2018年12月将涉案商铺交付给夏超英，当时商铺已具有承租条件，水电燃气均可使用。夏超英在收房后签订了《施工安全协议书》，交纳了垃圾清运押金等费用。后夏超英因自身原因没有进行商铺装修，并于2019年5月单方提出解除《租赁合同》的要求，大柳树市场根据合同约定扣除了履约保证金，向夏超英退还了其他费用。第三，在夏超英提出退租申请约2个月后，大柳树市场将涉案商铺承租给案外人，该案外人已办理营业执照，水电燃气均可使用。基于上述事实和理由，大柳树市场向本院提出反诉请求，要求夏超英支付损失267760元（2019年2月1日至5月31日按照66940元/月计算的房屋租金损失）。夏超英针对大柳树市场的反诉请求辩称，大柳树市场未向夏超英交付商铺，故不同意大柳树市场的全部反诉请求。夏超英向本院提交如下证据材料予以证明：1.《定金协议》；2.银行个人客户账户明细清单；3.网上银行回单；4.收据4份；5.《关于终止东鹏大柳树农副产品市场10号楼北侧商铺租赁合同申请》（“申请人”处无夏超英签名，以下简称《申请一》）；6.银行个人客户账户明细清单；7.《律师函》、快递单及详情查询单截屏；8.夏超英与大柳树市场出纳王某的微信往来记录。大柳树市场公司向本院提交如下证据材料予以证明：1.《租赁合同》；2.《施工安全协议书》；3.《收据》（装修垃圾清运押金）；4.大柳树市场交纳电费的发票；5.大柳树市场交纳燃气费的发票；6.大柳树市场与北京市xx集团有限责任公司签订的《北京市非居民天然气供用合同》；7.大柳树市场与北京x**建筑工程有限公司签订的《建设工程施工合同》（工程名称为北京市朝阳区王四营乡官庄大队村垡头市场新装3台500K**箱式变压器工程）；8.北京xx源商贸有限公司、北京xx餐饮有限公司营业执照；9.《关于终止东鹏大柳树农副产品市场10号楼北侧商铺租赁合同申请》（“申请人”处有夏超英签名，以下简称《申请二》）；10.《收据》（定金）；11.《支出凭单》；12.收据（保证金）；13.收据（租金）。大柳树市场对夏超英证据1-8的形式要件不持异议。夏超英不认可大柳树市场证据2上载其签名的真实性并申请司法鉴定；以证据4（2018年10月23日发票除外）、5非原件，证据11上夏超英签名并非本人所签为由，不认可前述证据的真实性；认可其他证据的真实性。对当事人无异议的证据，本院予以一并确认。依据（2019）京0105民初84177号（以下简称84177号案件）中鉴定机构出具的《司法鉴定意见书》，本院对大柳树市场的证据2的真实性不予认定；证据4-7均未显示与诉争商铺的直接关联性，故前述证据与本案之关联性，本院不予认定；大柳树市场表示证据11上夏超英的签名系其代理人张文翠所签，本院将综合其他证据予以认定。本院根据上述认证及当事人陈述查明事实如下：2018年6月16日，甲方大柳树市场与乙方夏超英签订《定金协议》。双方约定：乙方承租甲方位于10楼北侧的商铺，建筑面积为227平方米，租金为8元/平方米，经营项目为餐饮，合同期限为5年，付款方式为半年付，定金为113500元（按500元/平方米计算）；甲方应在2018年8月1日前将房屋交付给乙方进行装修设计，但乙方应配合甲方进行公共基础工程的施工；甲方负责为乙方提供正常的水、电、燃气供应，满足乙方商铺需要；甲方负责提供乙方申办营业执照所需的房产证明材料；乙方进场施工前需向甲方申报设计施工方案，待甲方批复同意后方可进行施工，签订《施工安全协议书》使用的装修材料达到国家规定的防火等级标准；乙方交完定金后，在约定的时间内，如因甲方的原因使乙方不能承租该房屋，则甲方退还乙方定金，并且承担相应的责任；截至2018年9月1日，因乙方原因不承租该房屋的，则乙方同意甲方没收乙方交付的定金，不要求甲方返还等。同年6月19日，夏超英向大柳树市场指定的李某庆名下银行账户转账338500元。同日，大柳树市场出具《收据》，载明：收到夏超英东鹏10号楼北侧定金113500元。诉讼中，双方确认该338500元中的113500元系夏超英针对涉案《定金协议》向大柳树市场交纳的定金，另225000元系针对案外《定金协议》（夏超英承租的商铺位于大柳树市场7号楼，案号为84177号案件，本院另案审理中）向大柳树市场交纳的定金；后双方协商变更起租时间为2018年2月1日。同年12月14日，出租方（甲方）大柳树市场与承租方（乙方）夏超英签订《租赁合同》，约定：夏超英承租大柳树市场一层10号楼北侧稻香村商铺，起租日期为2019年2月1日，终止日期为2023年12月31日，每月租金为66940元；付款方式为6个月，首次租金于签约当日支付，金额为334700元，租金期为2019年2月1日至6月30日；签订合同时，乙方应向甲方交纳137500元履约保证金，作为乙方依法依约本合同的担保，甲方有权在乙方违法或违约违规时，扣除乙方所交的履约保证金，租赁期满后乙方在没有违法、违约并遵守大柳树市场各项制度的情况下，甲方退还乙方所交的履约保证金本金（不含利息）；合同期未满时，乙方提前终止合同的，视为违约等。同日，夏超英向大柳树市场指定的李某庆名下银行账户转账共计369200元。诉讼中，双方确认该款项包括夏超英向大柳树市场交纳的大柳树市场10号楼商铺2019年2月1日至6月30日租金334700元、灭火器500元、垃圾清运押金1万元，剩余24000元加上2018年6月19日夏超英向李某庆付款338500元中的113500元系《租赁合同》项下的履约保证金137500元。同日，大柳树市场出具《收据》，载明：收到夏超英装修垃圾清运押金1万元。同日，大柳树市场另出具收据3张，载明：缴款人为夏超英，承租位置为10号楼北侧稻香村，经营种类为稻香村，月租金为66940元；收费项目分别为租金（2019年2月1日至6月30日）、保证金、灭火器，金额分别为334700元、137500元、500元。前述收据上“交款人”处均为空白。2019年5月14日，夏超英向大柳树市场提交《关于终止大柳树市场10号楼北侧商铺租赁合同申请》，载明：夏超英于2018年6月16日与大柳树市场签订商铺租赁《定金协议》，租赁10号楼北侧商铺，现因商铺实际状况申请终止协议，恳予批准。夏超英持有的《申请一》“申请人”处无夏超英签名，下方有大柳树市场负责人李某儒签名；大柳树市场持有的《申请二》“申请人”处有夏超英签名，下方有李某儒手书内容“定金扣除，退租金”及签名，《申请二》上李某儒签名位置比《申请一》其签名位置更靠下方。同年5月31日，大柳树市场出纳王某通过微信向夏超英表示其承租的房屋从2019年6月1日起开始起租。夏超英回复称其已于5月10日退租。王某称夏超英5月10日未到市场办理退租手续，如6月1日前不办理，将影响市场对外正常出租，将会向夏超英收取租金，延误一日按照一个月租金计算，要求夏超英即刻办理退租手续。夏超英回复称大柳树市场之前未告知要办理退租手续，其已书面形式交给“李总”，大柳树市场可再将商铺租给别人。王某说在夏超英提交书面申请后其给夏超英打过电话。同年6月5日，大柳树市场向夏超英退还本案及84178号案件垃圾清运押金各1万元。6月6日，夏超英收到李某庆的汇款930700元。诉讼中，双方确认该款项系大柳树市场向夏超英退还的本案商铺租金334700元、灭火器500元，以及84177号案件商铺租金494700元、食品安全保证金10万元、灭火器800元。同年6月13日，夏超英委托北京君颜律师事务所向大柳树市场发送《律师函》，要求大柳树市场于收函的5日内向夏超英返还本案及84177号案件《定金协议》双倍定金681000元。6月14日，大柳树市场签收该《律师函》。诉讼中，大柳树市场提交有《施工安全协议书》，夏超英对上载其签名真实性提出异议并在84177号案件中申请司法鉴定，本院组织双方共同确定了鉴定样本及检材，通过摇号方式选定法大法庭科学技术鉴定研究所。2020年3月12日，该研究所出具《司法鉴定意见书》，载明：鉴定意见为《施工安全协议书》中“夏超英”签名与样本中的“夏超英”签名不是同一人书写。夏超英表示：其制作《关于终止大柳树市场10号楼北侧商铺租赁合同申请》一式两份，一份未在“申请人”处签名，由大柳树市场李某儒签名，另一份在“申请人”处签名交由大柳树市场审批，当时李某儒未签名或手书“扣除定金”等内容；夏超英以定金合同纠纷为由起诉，诉讼中表示案由以法院认定为准。大柳树市场则表示：因时间久远，未找到向夏超英交付涉案商铺钥匙的书面手续；夏超英在载有“扣除定金”的《申请二》上签名，可见双方已协商一致扣除了定金。本院认为，夏超英与大柳树市场签订的《定金协议》《租赁合同》，均系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行各自义务。我国合同法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方签订的《定金协议》约定夏超英同意承租涉案商铺，大柳树市场同意在约定时间前向夏超英交付商铺，后夏超英按照《定金协议》约定向大柳树市场指定收款账户支付定金113500元。《定金协议》签订后，双方又签订《租赁合同》，约定夏超英应向大柳树市场支付履约保证金137500元。诉讼中，双方确认该定金113500元加上2018年12月14日夏超英向大柳树市场指定收款账户转账369200元中的24000元，合计为《租赁合同》项下履约保证金137500元，大柳树市场亦向夏超英开具保证金收据，则本院认定双方已协商一致将《定金协议》项下定金抵作《租赁合同》项下部分履约保证金。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的实际法律关系的性质，相应变更案件的案由。本案中，夏超英以定金合同纠纷为由起诉有误，诉讼中夏超英表示案由以法院认定为准，故本院将本案案由调整为合同纠纷。《租赁合同》约定若夏超英存在违法、违约或违规情形，则大柳树市场有权扣除其交纳的履约保证金；租赁期满后，若夏超英未存在上述情形，则大柳树市场无息退还夏超英履约保证金。现双方对于夏超英要求终止租赁合同的原因各执一词，本院从双方举证情况予以分析。其一，夏超英提交的《关于终止大柳树市场10号楼北侧商铺租赁合同申请》上载终止协议的原因为“商铺实际状况”，从文义解释分析，不足以证明“商铺实际状况”系指因夏超英自身原因不承租商铺。其二，大柳树市场称夏超英在《申请二》上签名的行为表示其已认可大柳树市场李某儒手书“扣除定金”事宜，但夏超英持有的《申请一》上仅有李某儒签名，未有“扣除定金”的手书内容，现有证据不足以证明夏超英在《申请二》“申请人”处签名时李某儒已手书相关内容，故本院对大柳树市场的相关抗辩意见不予采纳。其三，大柳树市场称已于2018年12月底向夏超英交付涉案商铺，夏超英对此不予认可，大柳树市场称因时间久远未留存相关交接手续，应自行承担举证不能的法律后果。仅凭大柳树市场提交的夏超英交纳涉案商铺租金、灭火器费的收据，以及未标注涉案商铺位置编号的大柳树市场交纳水电、燃气费用凭证等证据，不足以证明大柳树市场关于已向夏超英交付涉案商铺的主张。综上，大柳树市场自认已将涉案商铺出租给案外人，现有证据不足以证明系因夏超英自身原因导致不承租涉案商铺，亦不足以证明存在应予扣除夏超英履约保证金的约定或法定情形，故夏超英要求大柳树市场退还履约保证金137500元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。夏超英要求大柳树市场按照定金罚则另行支付定金罚金137500元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。现有证据不足以证明大柳树市场已向夏超英交付涉案商铺，大柳树市场要求夏超英支付房屋租金损失的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）夏超英履约保证金137500元；二、驳回原告（反诉被告）夏超英的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5424元，由原告（反诉被告）夏超英负担2712元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司负担2712元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2658元，由被告（反诉原告）北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  温晓汾审判员  李佳佳审判员  牟诚诚二〇二〇年九月二十一日书记员  王 玥