温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初4088号原告（反诉被告）：温州天润房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区望江西路****。法定代表人：游筱敏，董事长。委托诉讼代理人：王博见，浙江六和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚建明，浙江六和（温州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李湘平，女，1969年6月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：方君伟，浙江伽金律师事务所律师。委托诉讼代理人：林莉莉，浙江伽金律师事务所律师。原告温州天润房地产开发有限公司（以下简称天润房开）与被告李湘平商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，被告李湘平提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）天润房开的委托诉讼代理人王博见，被告（反诉原告）李湘平的委托诉讼代理人方君伟、林莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天润房开向本院提出诉讼请求：1.判令被告李湘平向原告天润房开支付购房款820224.9元及相应违约金（以820224.9元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自起诉之日起至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年4月2日，原告天润房开与被告李湘平签订合同编号为000000134269的《商品房买卖合同》及附件，合同约定被告购买（暂定名：温州翠微宾馆）第454号预售商品房。该房屋面积为76.34平方米，单价为每平方米21594元，总房款为1648477元。合同第六条及附件四中约定了付款方式及期限，即合同签订时缴付总房款50%以上，共计828477元，银行按揭820000元。合同签订当日，被告支付了首付款828477元。后因银行贷款无法办理，被告未支付剩余购房款，该房屋的房屋所有权证实际建筑面积为76.35平方米，根据合同约定的单价21594元计算，涉案房屋总房款为1648701.9元，扣减已支付的828477元，还剩购房款820224.9元未支付。但直至今日，被告仍未支付剩余房款。综上，原告认为，被告拖欠购房款的行为已严重损害原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告李湘平答辩并提起反诉请求：1.确认反诉原、被告于2009年4月2日签订的合同编号为000000134269的《商品房买卖合同》及其附件已于2014年7月10日解除；2.判令反诉被告退还购房款828477元并赔偿利息损失（以828477元为基数，按同期银行贷款市场报价利率（LPR），自2014年7月10日起计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2009年4月2日，反诉原告与反诉被告签订合同编号为000000134269的《商品房买卖合同》及附件。上述合同约定反诉原告购买的商品房为温州翠微宾馆（暂定名）454号房，建筑面积共76.34平方米，商品房单价为21594元，总金额1648477元，商品房用途为餐饮旅游业。其中第六条约定付款方式为银行按揭贷款，银行按揭贷款金额为820000元。合同第八条约定，被告应在2010年12月1日前交付原告使用。此外，在合同第十三条约定被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合附件三的标准，附件三中对外墙、内墙、门窗、卫生间、电梯以及首层大堂、电梯厅、公共走廊及室内等均进行了相应的装修标准约定。合同签订后，反诉原告于当日依约支付总房款的50%以上，共计828477元，并于2012年7月办理银行按揭贷款手续。后因反诉被告原因，导致银行贷款无法发放。经多次沟通，反诉被告出售的房屋现状仍为毛坯，已严重违反合同约定，故反诉原告已于2014年7月10日发通知要求解除双方签订的合同。综上所述，反诉被告的行为已严重损害反诉原告的合法权益，故提起反诉。针对反诉请求，反诉被告天润房开辩称，按揭贷款无法办理并非反诉被告的原因，而是金融政策的原因，此前其他业主已经办理按揭贷款。合同约定签订合同时需缴付总房款50%以上，剩余购房款以按揭贷款方式支付，因金融政策、买受人原因无法办理贷款的，买受人应以现金方式支付剩余购房款。涉案房屋不存在无法交房的情形，且反诉原告应先行履行支付购房款的义务，其提出解除合同没有法律依据，应予以驳回。经本院审理查明：2009年4月2日，李湘平（作为买受人）与天润房开（作为出卖人）签订了编号为000000134269号《商品房买卖合同》及附件，约定出卖人以出让方式取得位于温州市鹿城区××路××号翠微宾馆地块，规划用途为餐饮旅馆业，暂定名温州翠微宾馆；买受人向出卖人购买该宾馆454号房；建筑面积76.34平方米；单价为每平方米21594元；总金额1648477元；双方同意产权登记面积与合同登记面积发生差异，以产权登记面积为准，该房单价不变，总房款相应调整，双方据实结算总房款，多还少补；签订合同时，缴付总房款的50％以上，共计828477元，银行按揭贷款820000元。合同第七条约定，买受人逾期付款，逾期在30日之内的，按日万分之二支付逾期付款违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。合同附件三对“外墙、内墙、门窗、卫生间、电梯、主体结构”等装饰、设备标准进行明确约定。合同附件四补充协议约定“办理银行按揭贷款所需的相关资料以出卖人书面通知为准；买受人如未在书面通知规定的期限内办理按揭贷款手续逾期期限在三十日内，自书面通知规定的办理银行按揭贷款期限届满的第二天起至实际办理手续之日止，买受人按日向出卖人支付银行按揭贷款总额的万分之五的违约金，逾期时间超过三十日的，出卖人有权解除合同，由买受人按银行按揭贷款金额的10％向出卖人支付违约金，该违约金从买受人已交的购房款中直接扣除，多余款项如买受人不予受领的，由出卖人依法提存；由于金融政策规定、金融政策调整或买受人的原因，对买受人原申请贷款的额度和银行实际放款额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，买受人需在办理银行按揭贷款期限届满前，以现金方式全额支付购房款或补足差额部分购房款；如买受人在约定期限无法支付，逾期期限在三十日内，自付款期限届满第二天起至实际付款日止，买受人按日向出卖人支付未付款总额的万分之五违约金，逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同”等内容。上述合同签订后，李湘平向天润房开依约支付购房款828477元，后办理了涉案房屋不动产预告登记。2011年8月4日，涉案房屋所在的翠微宾馆工程经竣工验收合格。2012年7月20日，涉案房屋办理预告抵押登记，载明抵押权人广发银行股份有限公司温州梧田支行，债权数额820000元，但因故未发放贷款，故剩余购房款至今未付。2012年10月23日，天润房开领取涉案房屋的初始产权登记，载明建筑面积76.35平方米。后因双方无法协商一致，李湘平于2014年7月10日向天润房开邮寄《解除合同通知书》，主张涉案房屋属于毛坯房交付，不符合合同约定的精装修条件，且逾期交房，故要求解除合同。同年9月30日，天润房开书面回复不同意合同解除，并要求李湘平支付剩余820000元购房款。现双方就合同是否解除存在争议，并诉至本院。2009年4月2日，李湘平（作为甲方）与案外人温州天润酒店管理有限公司（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，载明甲方将涉案房屋出租给乙方，租期6年，自2010年12月1日至2016年11月30日止，乙方共支付甲方租金及设备折旧费296726元，自2013年12月1日起每季度支付24727元。该合同未实际履行，李湘平未收取租金。另查明：2018年4月17日，天润房开与交半额房款购房户就补偿装修款及缴清房款事宜达成协议，天润房开公司同意该批购房户缴清房款时，实际购房价以购房合同单价补偿抵扣每平方米3000元，并与大部分半额业主签订了协议。以上事实有双方当事人提供的《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、不动产登记信息查询记录、收款收据、解除合同通知书、关于解除合同通知书的回复、《房屋租赁合同》、协议书以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告于2009年4月2日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。现双方争议焦点在于涉案《商品房买卖合同》是否已于2014年7月10日解除。涉案商品房于解除通知发出之前已竣工验收并达到交付条件，即使存在不符合合同约定的精装修标准等情形，仅属于交付瑕疵，可由天润房开承担相应违约责任，但不足以构成合同解除要件，故李湘平提出解除合同依据不足，该解除通知并不产生合同解除的效力，现李湘平反诉请求要求确认涉案《商品房买卖合同》已于2014年7月10日解除并要求返还款项、赔偿损失，本院不予支持。关于剩余购房款的金额及支付方式问题，因天润房开未按照合同附件三约定的装饰、设备标准交付涉案房屋，根据天润房开与支付半额购房款业主达成的协议，其承诺按每平方米3000元减少价款，业经同类案件生效判决予以确认，故涉案房屋的剩余购房款应为591174.9元[76.35×（21594-3000）-828477]。因双方合同约定的按揭贷款方式客观上已无法依约办理，故天润房开主张要求一次性支付并自起诉之日起计算利息损失，有事实与法律依据，本院依法予以支持。李湘平辩称涉案房屋无法办理按揭贷款系天润房开的原因造成，但未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李湘平于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州天润房地产开发有限公司购房款591174.9元及利息损失（以591174.9元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月7日起计算至实际履行之日止）；二、驳回原告（反诉被告）温州天润房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李湘平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12002元，减半收取6001元，由原告（反诉被告）温州天润房地产开发有限公司负担1145元，被告（反诉原告）李湘平负担4856元。反诉受理费6042元，由被告（反诉原告）李湘平负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇二〇年九月四日书记员  黄一歆