重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3812号上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路****负**，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪，总经理。委托诉讼代理人：骆斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱华，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：徐珍，女，1981年7月7日出生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王**雷，男，1978年2月22日出生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）因与被上诉人徐珍、王**雷物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2019）渝0104民初4518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人晋愉物业公司的委托诉讼代理人骆斌、朱华，被上诉人徐珍、王**雷的共同委托诉讼代理人王小兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋愉物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持晋愉物业公司的一审全部诉讼请求即判令徐珍、王**雷立即向晋愉物业公司支付从2011年9月1日起至2019年4月30日92个月的物业服务费81850.79元、公摊电费1976.61元，合计83827.4元。本案一、二审全部诉讼费用由徐珍、王**雷承担。事实和理由：1.晋愉物业公司已按《前期物业服务合同》约定提供了物业服务，徐珍、王**雷于2010年9月17日以银行按揭方式购买了案涉房屋并办理网签手续，在2010年11月25日办理了权属抵押登记，徐珍、王**雷是案涉房屋的产权人，其应按合同约定履行缴纳物业服务费的义务。2.徐珍、王**雷与重庆晋愉地产集团签订的《重庆市商品房买卖合同》约定2011年5月30日为约定的交房时间，并约定了不按时交房的赔偿条款，徐珍、王**雷清楚知道交房条款和交房时间及未按时交房的开发建设单位应承担的赔偿责任，故若开发建设单位未按照约定通知徐珍、王**雷交房或逾期交房给徐珍、王**雷造成的一切责任应由徐珍、王**雷另案向开发建设单位主张。徐珍、王**雷从2011年5月30日未收到接房通知书至今从未向开发建设单位主张权利，有违常理，也说明其收到开发建设单位的接房通知而自己放弃权利，未到晋愉物业公司处办理接房手续，徐珍、王**雷不能以此为由不履行其义务。3.一审举证责任分配不当，徐珍、王**雷称其未收到接房通知书的证据应由其自行举示，而非由晋愉物业公司举证。4.徐珍、王**雷辩称开发商未在约定时间内取得竣工备案登记证，要另行通知徐珍、王**雷接房，但双方购房合同及附件未对此进行约定，相反购房合同附件约定合同签订后不再以书面形式通知徐珍、王**雷接房。竣工备案登记证于2011年7月31日取得，建设单位已将2011年8月31日前的物业服务费支付给晋愉物业公司，晋愉物业公司未向徐珍、王**雷主张该日期前的物业管理费。5.徐珍、王**雷2015年12月22日按期结清银行按揭尾款，其清楚知晓房屋已经交付。徐珍、王**雷对自己花600多万元购房的房屋在长达九年时间不闻不问有违常理。徐珍、王**雷辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1.判令徐珍、王**雷立即支付拖欠晋愉物业公司的物业服务费人民币88380.55元，明细如下：从2011年9月1日起至2019年5月31日93个月物业服务费，每月物业服务费为人民币889.68元，（建面508.39平方米×1.75元/平方米·月），物业服务费欠费82740.24元；公摊电费1976.61元，违约金3663.7元，欠费总额合计人民币88380.55元；2.本案全部诉讼费由徐珍、王**雷承担。一审审理中，晋愉物业公司明确将欠费期间截止时间调整为2019年4月30日。一审法院认定事实：2010年8月15日，重庆晋愉物业管理有限公司作为物业管理企业（乙方）与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，主要约定：1、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；2、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）；3、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米˙月；4、共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。5、业主应于甲方通知接房之日起缴纳物业服务费用，因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳；6、首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取半个月的物管费；7、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；8、合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；9、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。该合同期限到期后，晋愉物业公司未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。2010年9月17日，徐珍、王永雷作为乙方与重庆晋愉林畔房地产有限公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：1、乙方购买甲方销售的位于重庆市大渡口区某房屋，该房屋建筑面积为517.3平方米；2、甲方应当在2011年5月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。同日，徐珍、王**雷取得前述房屋预售登记。该房屋于2011年6月21日取得竣工验收备案登记。徐珍、王**雷至今未接房。一审另认定，2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务公司。一审再认定，晋愉林畔一期、二期（东岸）和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆林畔物业服务有限公司向一审法院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是重庆晋愉物业有限公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，重庆晋愉物业有限公司也已经将管理费用划拨至重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业有限公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由重庆晋愉物业有限公司收取。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之一为：晋愉物业公司是否系涉案小区物业管理公司？是否有权收取物业费？本案中，从备案证明来看，晋愉物业公司系涉案小区备案登记的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。晋愉物业公司称晋愉林畔管家服务中心系晋愉物业公司和重庆晋愉林畔物业服务有限公司共同设立，徐珍、王**雷称管家服务中心系重庆晋愉林畔物业服务有限公司设立。从晋愉物业公司、徐珍和王**雷举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但重庆林畔物业服务有限公司已经明确表示涉案小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，故依法认定晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，晋愉物业公司有权向徐珍、王**雷收取物管费。本案争议焦点之二为：徐珍、王**雷是否接房，是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费。本案中，晋愉物业公司与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订的《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》约定，物业费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，即物业费收取是从交房时间开始计算。现徐珍、王**雷辩称至今未接房不应支付物业费，根据双方举示的证据，徐珍、王**雷与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间是2011年5月30日，但涉案房屋竣工验收备案登记时间晚于该日期，故本案不应以合同约定交房时间作为涉案房屋交付时间。晋愉物业公司举示接房通知书、重庆市新建商品房质保书拟证明徐珍、王**雷收到开发商的接房通知，但晋愉物业公司举示证据的相对方并非徐珍、王**雷，达不到其证明目的，故徐珍、王**雷的辩解意见成立，对晋愉物业公司要求徐珍、王**雷支付物业服务费欠费、公摊电费、违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“驳回重庆晋愉物业服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费2010元，减半收取1005元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担。”二审庭审中，各方均未举示新证据。本院经审理后认定：2010年9月17日，徐珍、王永雷作为乙方与重庆晋愉林畔房地产有限公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》第七条交房期限及交付条件中约定：“属预售商品房的，甲方应当在2011年05月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第八条交房手续的办理1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担……”附件五《合同补充协议》中第八条明确约定:“针对本合同第七条该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区晋愉·碧怡林畔物业管理中心办理接房手续。”本院二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点为：（一）晋愉物业公司是否系涉案小区物业管理公司及是否有权收取物业费；（二）徐珍、王永雷在未接房的情形下是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费、公摊电费、违约金及数额认定。关于晋愉物业公司是否系涉案小区物业管理公司及是否有权收取物业费的问题。本院认为，从备案证明来看，晋愉物业公司系涉案小区备案登记的物业管理企业，虽在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务，但从双方举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，且重庆林畔物业服务有限公司已明确表示涉案小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，故一审认定晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，晋愉物业公司有权向徐珍、王永雷收取物管费并无不当，本院予以确认。关于徐珍、王永雷在未接房的情形下是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费、公摊电费、违约金及数额认定的问题。从徐珍、王永雷与重庆晋愉林畔房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》附件五第八条的约定来看，已特别约定“针对本合同第七条该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区晋愉·碧怡林畔物业管理中心办理接房手续”，徐珍、王永雷作为涉案房屋的购买人应当按该买卖合同第七条约定的交房时间即2011年5月30日前往约定的地点办理相关接房手续。在前往办理接房手续的过程中，如双方发生争议再另行商讨接房事宜，而非以开发商再行书面通知接房时间为接房的先决条件。徐珍、王永雷辩称，涉案房屋所在的晋愉·碧怡林畔小区并未在合同约定的时间即2011年5月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合接房条件，但从查明的事实来看涉案房屋所在小区系于2011年6月21日取得竣工验收备案登记。竣工验收备案登记时间虽晚于合同中约定的交房时间，但该时间与约定的交房时间较为接近，且在该小区的其他很多购房人其后也陆续办理了接房手续。从常理上来讲，徐珍、王永雷即使并未在第一时间获知房屋竣工验收备案登记情况，作为涉案房屋的接房权利人和义务人也应当在合理期限内获知并作出相关应对。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中明确约定在进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而从2011年5月30日至晋愉物业公司提起本案诉讼的长达八年时间，并无证据证明徐珍、王永雷曾前往合同中约定的地点进行正式验收、交接并验看相关证照，该期间已远远超过了徐珍、王永雷对接房作出应对的合理期限，徐珍、王永雷亦未对此作出合理解释。此外，徐珍、王永雷也未提交证据证明系重庆晋愉林畔房地产有限公司的责任或其他正当事由导致涉案房屋至今未能完成交付，故足以认定徐珍、王永雷无正当理由拒绝接房，按照合同约定涉案房屋的物业服务费应由徐珍、王永雷自行承担，对徐珍、王永雷不承担物业费等相关费用的辩称，本院不予采信。徐珍、王永雷虽应向晋愉物业公司缴纳物业管理费，但就晋愉物业公司提交的证据来看，不足以证明晋愉物业公司对于2011年9月至2016年5月的物业费进行了有效催收，故只能以晋愉物业公司向一审法院提交民事起诉状的时间即2019年6月10日作为催收时间，诉讼时效可由此往前溯及三年，徐珍、王永雷应当向晋愉物业公司缴纳2016年6月至2019年4月止共计35个月的物业服务费。晋愉物业公司主张每月服务费按1.75元/平方米/月（即合同约定价格的一半），属于对自身权利的处分和放弃，不违反法律规定，本院予以确认。徐珍、王永雷每月应缴纳的物业费为人民币889.68元（建面508.39平方米×1.75元/平方米·月），故其应缴纳的35个月物业费为31138.8元；另，根据晋愉物业公司提交的欠费明细表可确认徐珍、王永雷欠付的35个月公摊电费共计497.85元。至于违约金，本案中徐珍、王永雷未缴纳涉案物业服务费并非恶意拖欠，且在同系列案件中亦认定晋愉物业公司就涉案房屋所在小区的物业服务存在一定瑕疵，故对晋愉物业公司要求徐珍、王永雷支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，晋愉物业公司的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持，对其不合理部分予以驳回。基于二审查明的新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市大渡口区人民法院（2019）渝0104民初4518号民事判决；二、徐珍、王永雷于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付物业服务费、公摊电费共计31636.65元；三、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2010元，减半收取1005元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担605元，由徐珍、王永雷负担400元；二审案件受理费2010元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担1210元，由徐珍、王永雷负担800元（二审案件受理费已由重庆晋愉物业服务有限公司预交，徐珍、王永雷应承担的部分直付重庆晋愉物业服务有限公司，本院不作清退）。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏审 判 员 周海燕二〇二〇年九月一日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽