黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8102民初917号原告：黑龙江省建三江农垦路巳物业有限公司，统一社会信用代码912330060733191278，住所地黑龙江省佳木斯市富锦市建三江宜和园小区**楼**。法定代表人：许绍峰，职务经理。委托诉讼代理人：景田，该公司员工。被告：刘景法，男，1964年5月13日出生，汉族，工人，住黑龙江省。原告黑龙江省建三江农垦路巳物业有限公司（以下简称“路巳物业”）与刘景法物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路巳物业委托诉讼代理人景田、被告刘景法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路巳物业向本院提出诉讼请求：1.依法要求被告刘景法支付拖欠原告数年馨福小区DE-6-502住宅物业费1123元，并支付滞纳金94元，F-5-502物业费1796元，滞纳金296元，两户共计金额3309元见（附表）；2.依法由被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年11月1日黑龙江省博然房地产有限公司将建三江馨福嘉园管理事宜转让给建三江农垦路巳物业有限公司经营，并与原告签订了授权委托书及三方物业管理转让协议并在当地建设局管理部门办理备案手续，约定业户缴纳物业费标准。被告刘景法系馨福小区DE-6-502和F-5-502两户业主，原告的工作人员多次找被告催要物业费，均被拒绝。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望予以支持。被告刘景法辩称，原告是以什么标准定的6毛钱物业费，原告6毛钱的收费标准和国家的三级标准是0.45元（已含税费），原告6毛钱超过了国家规定的三级标准，在三级标准和二级标准之间，国家三级标准有25%以上的绿化，绿化休闲活动中心场地500平方米以上，固定活动馆所100平方米以上，有简单的体育活动器材设施；公共秩序维护1.门岗室整洁，人员统一着装，设专人24小时执勤，其中主出入口不小于8小时立岗执勤，对本区机动车辆出入验证、对外来机动车登记换证；2.按照规定入线和时间巡逻，其中夜间巡逻不小于5次，一次巡逻不小于1小时，并做好巡查记录，巡逻时过程中对可疑人员进行询问，发现火警治安隐患事故及时报告有关部门；不符合国家标准。保洁服务，小区内公共区域硬化地面主次干道每天清扫一次，干净整洁，室外表示宣传栏每半个月擦洗一次。2.公共楼道每天清扫一次，扶手每周擦洗两次，保持干净整洁；3.根据小区实际情况，合理布设垃圾桶果皮箱垃圾袋；4.按楼栋口收集垃圾每天一次；5.垃圾清运日产日清，无垃圾桶果皮箱满溢现象；6.垃圾设施每周清洁两次无异味，7.公共区域玻璃擦洗一次；8.对区域内主路干积水其实清理。我家门市楼上换气孔坏了给物业说过也没有修复，我自己修过两次又坏了，现在用塑料袋包着，已经多年了也没有给修好，门市房楼顶漏水西墙湿一片每年雨季都是湿的，进屋有发霉发潮的感觉，墙也没有做保温处理，2018年5月份我自己花5000元做的保温，做完之后比以前强多了，以前屋内供暖也感觉很冷，因西墙没有保温还是把头的房子，雨季进屋有发霉发潮的感觉很闹心，现在墙外还是湿的，说明房顶还有漏雨的地方。馨福小区DE-6-502去年冬天楼道内供热回水阀坏了，以前开关阀门叫物业人员修理，无业人员说不归他们管，我自己换的阀门维修好，这样的事情物业本应该给维修处理的，但是就是不愿意花钱，不愿意干活，收钱很积极。物业存在很多问题：1.物业公司没有物价管理部门各项审批文件的情况下，业主可拒交物业费；2.物业公司没有和业主签订合同的情况下业主可以拒交；3.物业服务质量过差可暂定拒交但要有有力证据。我看物业存在的问题，小区平台沙粒垃圾一年看不到几次清理，楼门门铃坏了多年没有给修上，致使楼内广告开锁贴满墙，对业主存在安全隐患，小区有的阳台墙皮坏了很长时间不给修复，院内坏了的水泥地面多年得不到修复，形成坑雨季经常存水，西侧主干路砂石路走过一脚泥巴，大小坑高低不平不好行走，业主怨声载道，小区内没有绿化，没有健身器材，没有活动场地，卫生生活环境差，收费标准高，以上服务太差我拒交费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告路巳物业向本院提交了下列证据：证据1.授权委托书和转让物业管理合同书（复印件），证明自2014年11月1日起，由黑龙江博然房地产开发公司授权给路巳物业公司正式接管建三江馨福家园小区物业管理及服务，并通过物业管理合同书明确相关权利及义务，同时明确从2014年10月20日起，小区物业费由路巳物业公司收取，原告公司从接收后，一直按照物业管理合同中的内容，为小区业主服务，并跟小区业主签订了物业服务合同，物业公司作为有合法资质的物业公司，并且得到授权，有收取物业费的权利。所以，被告作为该小区业主，应积极履行缴纳物业费的义务。被告对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为以前不是原告收费，现在是原告收费。证据2.黑垦建价发4号文件（复印件），证明该通知明确了物业服务项目对应收费标准，该通知佐证原告公司收取的物业费符合国家的收费标准，对于追缴被告物业费的标准符合国家的规定，属于合理合法范围。被告对该证据的真实性及证明问题均没有异议。证据3.一百份由该小区业主签订的物业管理服务协议，证明该小区在原告公司接手后，积极走访该小区业主，大部分业主都签署了该协议并认可了协议内容，可能有部分业主有漏情况，但不影响该小区业主接受该协议所展示的权利和义务，被告作为该小区业主，应按照协议履行交纳物业费的义务，不能因为漏签而销售物业服务的同时，拒绝缴纳物业费。刘景法也签订了该物业管理服务协议。被告对证据的真实性及证明问题均有异议，认为字不是被告本人签的，对6毛钱也不认可。证据4.344份物业管理服务协议，证明该小区在原告公司接手后，积极走访该小区业主，大部分业主都签署了该协议并认可了协议内容，可能有部分业主有漏情况，但不影响该小区业主接受该协议所展示的权利和义务，被告作为该小区业主，应按照协议履行交纳物业费的义务，不能因为漏签而享受物业服务的同时，拒绝缴纳物业费。刘景法也签订了该物业管理服务协议。被告对证据的真实性及证明问题均有异议，认为，被告问了好多人都没有签字，不认可协议内容。被告向本院提交了如下证据：证据1.近一个月在小区幼儿园门口往北道拍摄照片一张，证明物业服务脏乱。证据2.近一个月在小区DE楼西楼头西南角变压器北侧拍摄照片两张，证明该处存在水坑、道路不平，一米多高的草。证据3.近一个月在飞天传媒楼洞往西拍摄照片一张，证明该处水泥地面坏了多年没有维修，存在积水。原告对以上被告提供的三份证据的真实性及证明问题均有异议，认为，首先不知道照片拍摄时间，证明不了时间，该小区原告每天都有保洁打扫，如被告特意打扫前拍摄，证据就太片面了，其次物业公司有24小时服务电话，对于工作中的瑕疵业主有权随时拨打客服电话，物业工作人员会及时整改，对不足的地方公司也会听取业主的反映作出改变，但业主及时缴纳物业费是业主的义务，公司运营是需要成本的，业主不缴纳物业费公司对于基础设施的维修维护费用无法支付，会造成小区的恶性循环。对原、被告有争议的证据，本院认定如下，原告的证据1、2被告对真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。原告的证据3、4，被告有异议，认为字不是本人签订。本院对大多数业主签订物业管理服务协议且履行协议的事实予以采信。被告刘景法的证据1、2、3，原告对以上被告提供的三份证据的真实性及证明问题均有异议，本院认为该组证据不能充分证明其所要证明的事实，对该组证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月1日黑龙江省博然房地产有限公司将建三江馨福嘉园管理事宜转让给建三江农垦路巳物业有限公司经营，并与原告签订了授权委托书及三方物业管理转让协议并在当地建设局管理部门办理备案手续，约定业户缴纳物业费标准。被告刘景法系馨福小区DE-6-502和F-5-502两户业主，拖欠原告数年馨福小区DE-6-502住宅物业费1123元，F-5-502物业费1796元。原告的工作人员多次找被告催要物业费，均被拒绝。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。路巳物业履行了物业服务义务，有权收取业主相应费用。被告的辩解，没有提供充分的证据证明其所要证明的事实，本院对被告的辩解意见不予支持。被告作为馨福小区DE-6-502和F-5-502两户业主，享受了路巳物业提供的物业服务，应履行交纳馨福小区DE-6-502和F-5-502两户拖欠物业费合计2919元的义务。被告未能按期给付物业费，原告按合同约定主张给付馨福小区DE-6-502和F-5-502两户滞纳金合计390元，实际应为违约金，原告路巳物业的请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：被告刘景法于本判决生效后十日内给付原告黑龙江省建三江农垦路巳物业有限公司物业费2919元，并给付违约金390元，合计金额3309元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘景法负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  陂继清二〇二〇年九月三日书记员  孟 瑞