河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终594号上诉人（一审被告、案外人）：张青岭，男，汉族，1981年11月15日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：张道威，河南正剑律师事务所律师。上诉人（一审被告、案外人）：刘春晓，女，汉族，1980年3月7日出生，住河南省永城市，系张青岭妻子。委托诉讼代理人：张道威，河南正剑律师事务所律师。被上诉人（一审原告、申请执行人）：周忠钦，男，汉族，1953年3月15日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：杨国庆，河南向东律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟敏，女，汉族，1955年10月27日出生，住河南省商丘市，系周忠钦妻子。被上诉人（一审被告、被执行人）：河南合众置业有限公司。住所地：河南省郑州市金水区红专路******。法定代表人：闫霞，该公司经理。委托诉讼代理人：勾长舟，该公司员工。上诉人张青岭、刘春晓因与被上诉人周忠钦、被上诉人河南合众置业有限公司（以下简称合众公司）执行异议之诉一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2019）豫14民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人张青岭及其与刘春晓的共同委托诉讼代理人张道威，被上诉人周忠钦的委托诉讼代理人杨国庆、赵伟敏，被上诉人合众公司委托诉讼代理人勾长舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张青岭、刘春晓上诉请求及理由：请求依法撤销一审判决，判令不得执行合众公司位于永城市××大道东段南侧合众·东城雅居9号、10号商铺（即《房屋建筑面积计算成果表》中的111号、211号商铺和110号、210商铺）房屋。诉讼费由被上诉人承担。理由：一、原判认定张青岭、刘春晓与合众公司不存在房屋买卖关系错误。1.2012年5月26日张青岭、刘春晓与合众公司签订认购协议，并于次日支付了大部分价款，双方又于2014年8月15日签订正式的《商品房买卖合同》，并支付了剩余房款。2014年合众公司将涉案房屋交付后，张青岭、刘春晓即将房屋租赁他人使用至今。无论签订房屋买卖合同，还是房屋交付，均在查封之前，系张青岭、刘春晓的合法财产。2.原审认定其不享有物权期待权错误。因其与合众公司所签订的《商品房买卖合同》原件存放在永城市公安局，张青岭、刘春晓向法院提交的《商品房买卖合同》虽然是复印件，但加盖的有永城市公安局的印章，足以证明合同的真实性。张青岭、刘春晓与合众公司签订过正式合同并支付全部房款后，汇总收据虽然存在倒签日期的情形，但也是基于首次支付房款时间的考虑而要求合众公司将收据时间写成2012年5月27日，无论收款时间是2012年5月27日，还是2014年8月15日，张青岭、刘春晓支付房款的时间均是在法院查封前，这并不影响其对涉案房屋所享有的所有权。虽然周忠钦与合众公司签订借款协议时约定了抵押登记事宜，但其并未提交涉案房屋办理抵押登记证据。3.张青岭、刘春晓与合众公司于2012年5月26日所签订的《认购合同书》就案涉房产的位置、价款、面积、付款方式及定金等均作出明确的约定，且已全额支付房屋价款，符合《商品房买卖合同解释》第5条的规定，其与合众公司之间已签订合法有效的书面买卖合同。4.张青岭、刘春晓不能办理过户登记手续的原因系合众公司在张青岭、刘春晓不知情的情况下，与房屋备案人张瑞英、赵伟敏签订虚假的商品房买卖补充协议，该协议又是基于不存在的借贷关系，是对借款的担保，该备案行为是无效的，正是因为合众公司的原因，才导致张青岭、刘春晓无法备案。5.案涉房屋自2014年合众公司交付张青岭、刘春晓使用至今，已长达六年之久。而被上诉人周忠钦在2019年9月份之前从未到案涉房屋行使过任何权利，张青岭、刘春晓对案涉房屋一直管理使用，也从未有人对该房主张权利，该房屋在此期间也没有法院张贴任何查封手续。6.张青岭、刘春晓在原审中向法院提交了付款证明、公安机关调取的银行交易明细、刘春晓银行账户交易明细单、中国银行消费小票（POS机刷卡小票）、张青岭银行存折取款记录明细、刘春晓账户交易明细、银行小票，上述证据均合法有效且能相互印证，合众公司也认可上诉人提交的证据，而案涉房屋备案在张瑞英、赵伟敏名下的行为是无效的，张青岭、刘春晓与合众公司在案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款及装修保证金、物业费、垃圾清理费等费用，并合法占有商铺，非因其自身原因无法办理过户手续，上诉人系案涉商铺的实际所有权人。二、被上诉人周忠钦与合众公司根本不存在债权债务关系，公证程序明显错误。依据最高人民法院作出的（2019）最高法民申6490号生效的民事裁定书认定，涉案执行依据是梁园公证处于2015年1月21日作出的（2015）商梁证执字第8号执行证书，一审、二审期间合众公司均否认该借贷关系，而该执行证书涉及借款关系未经仲裁或诉讼程序确认，真实性不明确，该事实也应当予以进一步查明。三、原审中合众公司自认其与被上诉人周忠钦之间不存在借贷事实，虽然双方签订了《借款合同》，但合众公司并未收到被上诉人周忠钦任何款项，被上诉人周忠钦更是未能提供任何关于借款合同的相关汇款及交付凭证证明借款事实是否发生。原审法院在未调查核实的情况下，直接以周忠钦提供的执行证书是其执行的依据，本身属于执行机构已经进行审查的事实，从而对被上诉人周忠钦与合众公司之间是否存在借贷的相关事实和证据不予调查核实，系程序违法。被上诉人周忠钦答辩意见：原判认定事实清楚，证据采信正确，张青岭、刘春晓所提交的证据不能享有排除强制执行。其所提交的2014年8月15日的《商品房买卖合同》不应作为认定事实依据，没有合同原件，合同所加盖的印章不真实，认购合同与买卖合同签约日期矛盾点无法排除，付款方式及比例存疑且矛盾，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，查封之前涉案房屋仍登记在合众公司名下，故张青岭、刘春晓不享有排除执行的民事权益。被上诉人合众公司答辩：张青岭、刘春晓购房的事实真实存在，合众公司与周忠钦不存在任何经济来往，请求法院支持张青岭、刘春晓的上诉请求。被上诉人周忠钦一审诉讼请求：一、判令继续执行合众公司位于永城市××大道东段南侧合众·东城雅居9号、10号商铺（即《房屋建筑面积计算成果表》中的111号、211号商铺和110号、210商铺）房屋。（房屋价值60万元）；二、本案诉讼费用由被告负担。一审法院查明：原告周忠钦就（2015）商梁证执字8号执行证书向该院申请执行被告合众公司，2015年3月5日，该院作出（2015）商执字第49号执行裁定，查封了合众公司位于永城市××大道东段南侧合众·东城雅居商业用房，包含本案案涉商铺。张青岭、刘春晓提出执行异议，称其已经于2012年5月26日签订认购协议，购买了案涉房屋，该院作出（2019）豫14执异136号执行裁定，中止对合众公司案涉商铺的执行。周忠钦不服，提出执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点是张青岭、刘春晓是否享有排除周忠钦的强制执行权。张青岭、刘春晓主张其是案涉房屋的买受人，应当提供能够证明其存在买卖关系的基本证据，即商品房买卖合同和收据，张青岭、刘春晓提供的2014年8月15日的商品房买卖合同的来源为复印自永城市公安局，其本身不持有原件，而且收据为复印件，收据中的金额与合同约定金额不符，合同约定金额高于其所称的房屋实际总价款金额，亦与常理不符。即便张青岭、刘春晓与合众公司签订的商品房买卖合同属实，张青岭、刘春晓于2014年8月15日签订商品房买卖合同之时，案涉房屋已经备案在张瑞英、赵伟敏名下，无论备案行为是商品房买卖还是借款的担保，均不影响备案的事实存在，张青岭、刘春晓作为房屋的买受人能够了解到房屋备案的事实，其不予了解，属于对房地产买卖政策的忽略，对于不能办理过户登记手续具有过错。案涉房屋在2011年5月26日已经办理了预售许可证，张青岭、刘春晓在2012年5月26日签订认购协议时，该房屋已经具备签订正式商品房买卖合同的条件，直至2014年8月15日才签订正式商品房买卖合同，且所签订的商品房买卖合同约定的总金额比实际付款金额多出20万元，张青岭、刘春晓不能作出合理解释。张青岭、刘春晓称2012年5月27日的收据实际是2014年8月15日之后开具，是在2014年8月15日交纳40万元之后，又开具的汇总收据1008184元，其要求将时间写在了2012年5月27日，而其与合众公司签订商品房买卖合同的时间确为2014年8月15日，如需要对收据的时间进行倒签，则应当将商品房买卖合同的时间亦进行倒签，为何要对真实的合同签订时间以及收据形成时间进行倒签，张青岭、刘春晓不能作出合理解释，且与正常商品房买卖合同的常理不符。因此，张青岭、刘春晓所举证的证据不足以证实其对案涉房屋享有物权期待权，不能对抗周忠钦的强制执行权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条规定，一审判决：准许对合众公司位于永城市××大道东段南侧合众·东城雅居9号、10号商铺的执行。案件受理费9800元，由张青岭、刘春晓负担。本院二审查明，一、2012年5月26日，刘春晓、张青岭与合众公司永城分公司销售部签订《合众·东城雅居商铺认购书》二份，认购的商铺位置分别为9号、10号，建筑面积均为94.058平方米，每平方米单价为6422.55元，总价款分别为649000元，定金分别为50000元。并对购房优惠和付款方式等事项进行了约定。2014年8月15日，张青岭与合众公司永城分公司签订《商品房买卖合同》，该合同为复议件，加盖有永城市公安局城建派出所公章。一审庭审中，张青岭向法庭说明案涉房屋的《商品房买卖合同》原件在永城市公安局存放。二、2012年5月25日、26日，张青岭通过其中国农业银行永城分行，账号为16×××98账户，分别支取现金共计8万元；2012年5月27日，刘春晓通过其农业银行永城分行，卡号为62×××17银行卡向合众公司永城分公司在中国银行开设的账号为10×××29账户转款508184元；2014年8月15日，刘春晓通过其卡号为62×××71银行卡，向合众公司永城分公司转款400000元。2014年8月15日，合众公司永城分公司向张青岭开具票号为3210580收据一份，该票据载明：收到张青岭商铺9、10号商铺房款1008184元。票面左上角标注：“更名换收据”字样。合众公司和张青岭均认可依据张青岭的要求，将收据时间写为“2012年5月27日”，其目的是为了与张青岭最初交款时间保持一致。三、本院另案审理的蔡亚鹏与周忠钦、合众公司执行异议之诉（2020）豫民再176号民事判决查明：2018年上半年，永城市委为了解决涉及烂尾楼盘的相关问题，成立了永城市委住建工作组。从永城市公安局抽调11名干警到工作组参与相关工作。2019年9月3日，住建工作组收到包含刘春晓在内的11名购房户请求依法追究勾长舟一房二卖、构成诈骗等问题反映材料，在工作组工作人员对勾长舟进行调查时，勾长舟安排合众公司售楼部工作人员，向工作组提交了案涉《商品房买卖合同》原件。四、一审中，张青岭提交了其于2014年8月15日缴纳装修保证金、垃圾清运费收据、2014年10月20日与李曾伟签订房屋租赁合同以及李曾伟支付租金取款的银行流水凭证等证据。五、合众公司认可其将案涉房屋出售给张青岭、刘春晓后，又备案给他人，造成无法为张青岭、刘春晓办理过户手续。2011年5月26日，合众公司取得《合众?东城雅居》项目预售许可证。其他事实与一审相一致。本院认为，本案争议的焦点是张青岭、刘春晓对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案虽然是申请执行人周忠钦提起的执行异议之诉，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，张青岭、刘春晓仍然应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。根据庭审举证、质证情况，本院对本案评析如下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一审中，张青岭提交了其于2014年8月15日与合众公司永城分公司签订的《商品房买卖合同》复印件，该复议件加盖有永城市公安局城建派出所公章。经本院另案查明，该合同原件存放于永城市公安局城建派出所。诉讼中，合众公司对合众公司永城分公司与张青岭所签订该《商品房买卖合同》亦予以认可，故案涉《商品房买卖合同》不违反相关法律法规的规定，应为有效合同。本院对张青岭和合众公司之间存在书面的商品房买卖合同关系予以确认。关于张青岭是否按约定交付购房款。张青岭提交的其与其妻刘春晓分别向合众公司永城分公司银行转款收款结算凭证，因系银行出具的流水单据，对该证据的真实性予以确认。结合张青岭一审中提交的合众公司永城分公司出具的收款收据，收据中记载的款项及数额与张青岭提交的银行票据已经形成证明张青岭交付购房款项的证据链，可以确认张青岭向合众公司永城分公司缴纳购房款1008184元。关于张青岭是否在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。诉讼中，张青岭提交了其于2014年8月15日缴纳装修保证金、垃圾清运费等收据、2014年10月20日与李曾伟签订的租赁协议以及李曾伟支付租赁费的取款银行流水凭证，证明合众公司于查封前已将案涉房屋交付给张青岭，张青岭对外进行出租的行为，其已占有使用该房屋。故本院对张青岭在人民法院查封前已合法占有案涉房屋的事实予以确认。关于未办理过户登记的原因。案涉房屋登记在合众公司名下，合众公司认可案涉房屋没有办理过户的原因是因出卖给张青岭、刘春晓后，将案涉房屋又备案在他人名下。没有证据证明是因为张青岭的原因未办理过户登记手续。综上，案涉房屋虽然登记在被执行人合众公司名下，但张青岭与合众公司之间在人民法院查封前就签订有书面商品房买卖合同，并且张青岭按约定支付了房款，在人民法院查封之前已接收房屋并且对外出租，没有证据证明是因张青岭自身的原因未办理过户登记手续，故在周忠钦申请对合众公司的金钱债权执行中，张青岭、刘春晓请求排除执行的请求成立，本院予以确认。原审以张青岭、刘春晓所举证据不足以证实其对案涉房屋享有物权期待权，不能对抗周忠钦的强制执行权认定事实不当，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市中级人民法院(2019)豫14民初227号民事判决；二、驳回周忠钦的诉讼请求。一、二审案件受理费各9800元，均由被上诉人周忠钦负担。本判决为终审判决。审判长  王少禹审判员  牛建华审判员  张俊宇二〇二〇年九月十日书记员  王 珊