宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3839号原告：宁夏栖居房产经纪有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清雅园**住宅楼****阁楼，统一社会信用代码91640100MA761RYM0U。法定代表人：梁栋，男，汉族，1995年2月22日出生，宁夏回族自治区隆德县人，系宁夏栖居房产经纪有限公司法定代表人，大专文化，住宁夏回族自治区银川市。被告：马跃，女，汉族，1989年10月11日出生，黑龙江省齐齐哈尔市人，大专文化，住黑龙江省齐齐哈尔市。原告宁夏栖居房产经纪有限公司（以下简称栖居房产公司）与被告马跃居间合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告栖居房产公司法定代表人梁栋、被告马跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告栖居房产公司请求判令：1.要求被告按照定金协议支付剩余违约费13000元整；2.要求被告承担本次起诉相关费用。被告马跃答辩要点：一、原告主张被告违约，但被告认为其没有违约。原、被告合同终止的原因是因为买方的征信问题，办不了贷款；2.原、被告与买方三方没有签订协议约定延长三个月付款期限；3.被告只委托原告签订定金协议，但没有委托原告签订违约条款。梁小伟是公司员工，被告没有授权他签订违约条款。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2018年8月16日，被告马跃向案外人张俊波出具委托书，并在黑龙江省齐齐哈尔市鹤城公证处办理了公证[（2018）黑齐鹤证内民字第10469号]。委托书载明“我（马跃）在宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××县处拥有房产一处，建筑面积211.79平方米，宁（2017）贺兰县不动产权第XXX号。现准备出售该房产。我因在外地，现委托张俊波为代理人，并以我的名义在代理期限内，办理如下事项：由张俊波代为办理该房屋出售的相关事宜，与对方签订《银川市存量房买卖合同》及办理该合同的公证、代为预约备案网签、签署相关合同（文件、资料）、代为办理房屋产权过户、代办代领不动产登记证、代交契税、代为调阅房屋、土地档案、代为协助买房人办理贷款、代为签订同意出售房屋承诺书、签订二手房交易资金监管协议等相关事项。委托人张俊波在办理上述事宜中所签署的有关文件我均予以承认，受托人无转委托权。委托期限自二〇一八年八月十六日至二〇一九年八月十五日止。”2018年9月1日，被告马跃向原告栖居房产公司员工梁小伟出具委托书，载明“致栖居房产：本人马跃（身份证号×××）兹委托中介公司员工梁小伟（身份证号码×××）负责办理出售68万的××园协议定金为两万元整定金协议签订的相关事宜。请予以办理，由此产生的一切责任后果由我马跃本人承担，与贵公司无关。”2018年9月6日，案外人梁小伟（甲方）、于斌（乙方）与原告栖居房产公司（丙方）签订《定金协议》，载明“现有银川市瑞士花园X号楼X单元XXX室房屋，面积211.79㎡（最终面积以售楼部签订面积为准），售价陆拾捌万圆整（680000），现通过宁夏栖居房产经纪有限公司提供信息，购买此房，双方已达成协议，乙方交纳定金贰万圆整（20000），由丙方负责保管，甲方负责带乙方到市民大厅房管局签订商品房买卖合同，乙方贷款购买此房。待手续完成，乙方支付丙方中介费陆仟捌佰圆整（6800）。如办理过程中双方任意一方违约则违约方赔付丙方中介费13000元整，如甲方违约则双倍赔付乙方定金，如乙方违约则定金不退。待房屋交易完成，支付丙方相关中介费，丙方退还乙方定金。”2018年9月11日，案外人张俊波代原告马跃（甲方）与案外人张海艳（乙方）及原告栖居房产公司（丙方）签订《银川市存量房买卖合同》，合同第五条约定丙方完成本合同约定的甲方委托和待办事项，甲方按照下列的第1种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：1.按该房地产销售房款的1%，具体数额为2000元。后因涉案房屋未能交易成功，原告栖居房产公司将案外人张海艳、于斌诉至贺兰县人民法院，要求案外人张海艳、于斌按照定金协议支付违约中介费13000元，贷款代办费5540元，案外人支付相关费用后原告再予以退还定金。贺兰县人民法院于2020年6月3日作出（2020）宁0122民初1967号民事判决书，该判决书认定涉案合同签订后，虽因案外人于斌征信问题导致第一次按揭贷款办理失败，但案外人张海艳、于斌已经就案外人于斌征信存在问题预先告知过原告栖居房产公司，且在第一次按揭贷款办理失败后，原告栖居房产公司与案外人于斌、张海艳及被告马跃协商一致同意将办理按揭贷款的时间延长三个月，该行为属合同各方协商一致对合同部分内容进行了变更，各方当事人均应按照变更后的内容继续履行合同，但合同内容变更后十余天，被告马跃便提出不再出售涉案房屋，故此，导致涉案《银川市存量房买卖合同》履行不能的原因系因被告马跃不再出售房屋的行为所致，并非因案外人于斌征信存在问题，故涉案《银川市存量房买卖合同》未能全面履行不能归责于案外人于斌、张海艳，则对于原告栖居房产公司要求案外人于斌、张海艳承担违约责任的诉请不能成立。原告栖居房产公司作为居间介绍的居间人，在提供信息并促成案外人张海艳与被告马跃签订了《银川市存量房买卖合同》后，其已完成了提供居间服务的义务，且在后续合同履行过程中，其亦无过错。判决一、案外人张海艳支付原告栖居房产公司中介费6800元、贷款代办费1000元，共计7800元；二驳回原告栖居房产公司的其他诉讼请求。该判决书业已发生法律效力。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为：一、案外人梁小伟代被告马跃与原告栖居房产公司及案外人于斌签订的《定金协议》是否有效；二、被告马跃是否系违约方；三、被告马跃应否向原告栖居房产公司支付中介费13000元。关于第一个争议焦点。被告马跃于2018年9月1日向案外人梁小伟出具《委托书》，委托案外人梁小伟负责办理出售涉案房屋定金为两万元的定金协议签订的相关事宜，并声明由此产生的一切责任后果由被告马跃本人承担。案外人梁小伟于2018年9月6日就出售涉案房屋定金2万元的事宜与原告栖居房产公司及案外人于斌签订《定金协议》，为有权代理，案外人梁小伟代被告马跃签订的涉案《定金协议》亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，被告马跃应受《定金协议》的约束。对被告马跃主张其只委托案外人梁小伟签订关于两万元的定金协议，没有委托其签订违约条款的抗辩意见，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，即使案外人梁小伟超越代理权限，但案外人梁小伟作为被告马跃的代理人，其无权代理行为在客观上具有代理权的表象，且根据该《委托书》足以使原告栖居房产公司在主观上善意且无过失地相信案外人梁小伟具有代理权，亦应由被告马跃承担相应的法律后果，故本院不予采信。关于第二个争议焦点。根据（2020）宁0122民初1967号民事判决书认定的事实，导致涉案《银川市存量房买卖合同》履行不能的原因系因被告马跃不再出售房屋的行为所致，并非因案外人于斌征信存在问题，该判决书业已发生法律效力，被告马跃亦未向本院提交足以推翻已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实的相反证据。据此，本院认定被告马跃系违约方。对被告马跃主张其没有违约，涉案房屋最终未能交易成功系案外人于斌存在征信问题，致使贷款办不下来所导致的抗辩意见，本院不予采信。关于第三个争议焦点。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告马跃与案外人张海艳通过原告栖居房产公司的服务已就涉案房屋的买卖达成合意，并签订了《银川市存量房买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定，被告马跃应当向原告栖居房产公司支付中介费，因被告马跃作为《银川市存量房买卖合同》未能履行完毕的违约一方，其应当按照涉案《定金协议》的约定向原告栖居房产公司支付中介费13000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条、第二百七十一条的规定，判决如下：被告马跃于本判决生效之日起十五日内支付原告宁夏栖居房产经纪有限公司中介费13000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元（已减半收取），由被告马跃负担。本判决为终审判决。审判员 侯小韦 二○二○年九月十四日书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。