重庆市高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)渝民终1907号 上诉人（原审原告、案外人）：重庆奥斯曼物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区五一路**（帝都广场）A塔**，统一社会信用代码9150010375623734XJ。 法定代表人：谭淑春，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭浪，该公司员工。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张先跃，女，1970年12月18日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：毕建军，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆渝亚房地产开发建设有限公司，住所地重庆市渝中区五一路**，统一社会信用代码91500103621909671Q。 法定代表人：马驰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高春琳，该公司员工。 上诉人重庆奥斯曼物业管理有限公司（以下简称奥斯曼物业公司）因与被上诉人张先跃、原审第三人重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称渝亚地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，并于2020年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人奥斯曼物业公司的委托诉讼代理人谭浪，被上诉人张先跃及其委托诉讼代理人毕建军，原审第三人渝亚地产公司的委托诉讼代理人高春琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥斯曼物业公司上诉请求：1.终止对重庆市渝中区八一路X号帝都广场名义层XX层XXXX号房屋（建筑面积127.36平方米）的执行；2.判令渝亚地产公司为奥斯曼物业公司办理前述案涉房屋的不动产权证；3.本案一、二审诉讼费由张先跃、渝亚地产公司承担。事实和理由：一审中张先跃已当庭表示因生效的（2018）渝05民初15号民事判决驳回了张先跃执行案涉房屋的诉讼请求，而业已放弃对本案案涉房屋的执行，故一审法院不应驳回奥斯曼物业公司诉讼请求。 张先跃辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：在张先跃诉董润华、渝亚地产公司的执行异议之诉一案中，重庆市第五中级人民法院（以下简称五中法院）已判决驳回张先跃执行案涉房屋的诉讼请求，张先跃已不再申请执行案涉房屋，故在本案中张先跃已非适格被告，奥斯曼物业公司不应起诉张先跃，应当驳回奥斯曼物业公司的上诉请求。 渝亚地产公司述称，同意奥斯曼物业公司的全部上诉请求。 奥斯曼物业公司向一审法院起诉请求：1.终止对重庆市渝中区八一路X号帝都广场名义层XX层XXXX号房屋（建筑面积127.36平方米)的执行；2.判令渝亚地产公司为奥斯曼物业公司办理前述案涉房屋的房地产权证；3.本案诉讼费用全部由张先跃、渝亚地产公司承担。 一审法院认定事实：渝亚地产公司与奥斯曼物业公司于2009年1月9日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定渝亚地产公司向奥斯曼物业公司出售位于重庆市渝中区八一路X号帝都广场名义层XX层XXXX号，建筑面积为127.36平方米的房屋，购房款为1581966.96元，签订合同后一个月内付款不少于30%，签订合同后四个月内付款不少于75%，签订合同后一年内付清，合同签订后一个月内交付房屋。 奥斯曼物业公司分别于2009年1月9日、1月14日、4月16日、10月21日、12月24日、12月31日向渝亚地产公司转账307367.47元、19万元、698000元、116598.26元、19万元、8万元，共计1581965.73元，前述转账凭证均未标注款项用途。 渝亚地产公司与奥斯曼物业公司于2009年12月31日签订《重庆市商品房买卖合同补充协议》，约定“奥斯曼物业公司已经付清房款，渝亚地产公司已经向奥斯曼物业公司交付房屋。因渝亚地产公司原因，渝亚地产公司暂时不能为奥斯曼物业公司指定的权利人办理该房屋的房地产权证，渝亚地产公司承诺承担违约责任直到将该房屋的房地产权证办理在奥斯曼物业公司指定的权利人名下。”渝亚地产公司与奥斯曼物业公司于2009年12月31日签订案涉房屋的交房表。 2007年7月25日，重庆市第二中级人民法院（以下简称二中法院）因交通银行重庆分行营业部申请执行渝亚地产公司借款合同纠纷一案，查封了渝亚地产公司名下包括案涉房屋在内的房屋。 渝亚地产公司于2013年4月2日将案涉房屋以1222656元出售给董润华，董润华交完全部购房款后于同年12月24日办理了该房屋网签备案至今。 渝亚地产公司、奥斯曼物业公司、陈廷明于2017年11月29日签订《协议》，约定“渝亚地产公司与奥斯曼物业公司签订重庆市渝中区八一路X号帝都广场名义层XX层XXXX号房屋买卖合同后，根据奥斯曼物业公司的通知，渝亚地产公司为将该房屋的房地产权证办理在陈廷明名下，与陈廷明签署了一系列文件。因渝亚地产公司原因导致房地产权证一直不能办理，现三方一致同意在能够办理房地产权证时将该房屋房地产权证办在奥斯曼物业公司名下。奥斯曼物业公司此前曾将该房屋交给陈廷明，但在签订本协议前，陈廷明已将该房屋退还给奥斯曼物业公司”。 奥斯曼物业公司于本案庭审中陈述，案涉房屋一直由其占有，用途为堆放货物及杂物。 另查明，渝亚地产公司与奥斯曼物业公司存在频繁的资金往来。 再查明，张先跃诉李凯、田密、重庆朝天门市场经营管理有限公司、秀山朝天门市场经营管理有限公司、渝亚地产公司民间借贷纠纷一案，重庆市第五中级人民法院（以下简称五中法院）于2016年5月19日作出（2014）渝五中法民初字第00652号民事判决，判令：一、李凯于本判决生效之日起十日内归还张先跃借款本金359.84万元；二、李凯于本判决生效之日起十日内支付张先跃利息（自2013年9月28日起至本金付清之日止，以359.84万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）；三、田密、重庆朝天门市场经营管理有限公司、秀山朝天门市场经营管理有限公司、渝亚地产公司对李凯的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回张先跃的其他诉讼请求。渝亚地产公司对该案提起上诉，因渝亚地产公司未按期缴纳上诉费，重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）以（2016）渝民终648号民事裁定书裁定按渝亚地产公司自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。张先跃向五中法院申请强制执行，五中法院于2017年4月17日以（2017）渝05执225号之四执行裁定书，查封了渝亚地产公司名下的位于重庆市渝中区八一路X号帝都广场名义层XX层XXXX号，建筑面积为127.36平方米的房屋。 奥斯曼物业公司对前述执行向一审法院提出案外人执行异议，一审法院以(2018)渝05执异331号执行裁定书驳回了奥斯曼物业公司的异议请求。 张先跃诉董润华、渝亚地产公司申请执行人异议之诉一案，五中法院作出（2018）渝05民初15号民事判决书，判决驳回张先跃的诉讼请求。该判决已经生效。 张先跃于一审庭审中口头提出撤回对案涉房屋的执行，但至今未向一审法院提交其申请撤回执行案涉房屋的书面申请或一审法院准予其撤回执行申请的民事裁定书。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，对奥斯曼物业公司的异议能否阻却张先跃对案涉房屋的执行，评述如下： 虽然奥斯曼物业公司向一审法院提交了《重庆市商品房买卖合同》《重庆市商品房买卖合同补充协议》，但根据一审法院查明事实，渝亚地产公司与奥斯曼物业公司系关联公司，双方存在频繁的资金往来。渝亚地产公司于2009年将案涉房屋以1581966.96元出售给奥斯曼物业公司，房屋套内单价为17076.5元/㎡，远高于同期同地域房屋的出售价格；根据双方合同约定，渝亚地产公司仅收取奥斯曼物业公司全部购房款的30%且在并未办理案涉房屋的任何抵押或银行按揭贷款的情况下即将房屋交付给奥斯曼物业公司，有悖房屋买卖的常理；同时，根据自2009年至2013年期间重庆市的房屋价格走势的客观事实，结合渝亚地产公司于2013年4月2日将案涉房屋以1222656元出售给董润华的事实，表明奥斯曼物业公司向渝亚地产公司购买案涉房屋的价格不真实。 奥斯曼物业公司向渝亚地产公司付款的银行转账凭证多笔付款均不是整数元，并不符合购买房屋的常理；总计付款1581965.73元亦不符合双方合同约定的1581966.96元房屋总价款；银行转账凭证并未载明任何款项用途，鉴于渝亚地产公司与奥斯曼物业公司系关联公司，双方存在频繁资金往来的事实，故前述银行转账凭证并不能证实该款项系奥斯曼物业公司向渝亚地产公司支付的购买案涉房屋款项。 虽然奥斯曼物业公司向一审法院提交了案涉房屋的交房表、《重庆市商品房买卖合同补充协议》及照片，并陈述其一直占有案涉房屋，但是照片只能证实案涉房屋内的现状，并不能证实占有情况；交房表、《重庆市商品房买卖合同补充协议》只能证明双方曾经达成过协议；渝亚地产公司于2013年4月2日将案涉房屋出售给董润华，由董润华缴纳全部房款并于同年12月24日办理了该房屋网签备案至今，该事实亦证实奥斯曼物业公司自称在法院查封案涉房屋之前一直实际占有该房屋有悖常理，故奥斯曼物业公司举示的证据不能证实其在一审法院查封案涉房屋之前已实际占有该房屋。 案涉房屋虽于2007年7月25日被二中法院司法查封，但奥斯曼物业公司并未举示查封到期后被继续查封的证据，且董润华于2013年12月24日对案涉房屋网签备案的事实表明，在董润华对案涉房屋网签备案时，案涉房屋并未处于司法查封的状态。案涉房屋从签订购房合同的2009年1月至2013年12月接近五年的时间未办理过户登记，结合奥斯曼物业公司举示的三方《协议》，证实案涉房屋未办理过户登记的原因亦有奥斯曼物业公司怠于行使其权利而造成。 虽然五中法院作出并生效的（2018）渝05民初15号民事判决书判决驳回张先跃诉董润华、渝亚地产公司申请执行人异议之诉一案的诉讼请求，且张先跃于庭审中口头提出撤回对案涉房屋的执行，但张先跃至今未提交其申请撤回执行案涉房屋的书面申请或法院准予其撤回执行申请的民事裁定书，原执行裁定仍然有效，故本案仍然要作实体审理。 综上，奥斯曼物业公司与渝亚地产公司签订的购买案涉房屋的合同不是真实有效，奥斯曼物业公司举示的证据不能证实在一审法院查封涉案房屋之前由其支付了案涉房屋购房款并实际占有案涉房屋，案涉房屋未办理过户登记的原因亦有奥斯曼物业公司怠于行使其权利而造成。故奥斯曼物业公司要求渝亚地产公司为其办理案涉房屋房地产权证的诉请，以及奥斯曼物业公司要求排除一审法院强制执行的诉请，均因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，奥斯曼物业公司的诉讼请求不能成立，依法应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《执行异议规定》第二十八条规定，判决如下：驳回奥斯曼物业公司的诉讼请求。本案案件受理费19037元，由奥斯曼物业公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证、质证意见，本院认定如下：奥斯曼物业公司举示的一审庭审笔录，不属于本案证据。奥斯曼物业公司逾期提交的在中国执行信息公开网上查询的（2019）渝05执511号《限制消费令》、（2018）渝01执恢145号《限制消费令》等材料、（2015）渝高法民执字第00029号和00028号案诉讼材料，与本案无关联性，本院不予采信。 奥斯曼物业公司申请调取案涉房屋的网签及合同备案登记情况，以及二中法院继续查封案涉房屋的资料，因其拟证事实不影响本案的处理结果，本院不予准许。 本院依职权前往重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中法院）调取了《续查封申请书》《执行笔录》、(2020)渝0103执2258号《执行裁定书》、（2020）渝0103执2258号之一《执行裁定书》《协助执行通知书》及《送达回证》。本院组织当事人进行了质证。 本院二审查明：因张先跃放弃对案涉房屋续查封，渝中法院于2020年9月11日解除了对案涉房屋的查封，并于同日向重庆市不动产登记中心送达了《执行裁定书》《协助执行通知书》。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为奥斯曼物业公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”根据上述法律及司法解释规定，案外人执行异议之诉的功能在于审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，执行异议之诉以案外人的执行异议申请被裁定驳回为基本前提。如果执行标的上的执行措施已被执行法院解除，案外人将失去提起执行异议的事实基础，亦必将失去提起执行异议之诉的事项基础。在本案中，因已发生法律效力的（2018）渝05民初15号民事判决驳回了张先跃申请执行案涉房屋的诉讼请求，张先跃未再对案涉房屋提出续查封申请，渝中法院遂于2020年9月11日解除了对案涉房屋的查封，故案涉房屋上的执行措施业已解除，案涉房屋不再属于执行中的执行标的，奥斯曼物业公司已不再具备提起执行异议和执行异议之诉的事实基础，故对其提起的本案诉讼应当予以裁定驳回。至于其对案涉房屋享有何种权益、能否实际获得案涉房屋，可另觅途径解决。 关于奥斯曼物业公司请求判令渝亚地产公司为其办理前述案涉房屋不动产权证的问题。如前所述，奥斯曼物业公司不具有真实买卖商品房的意思表示，不能证实已足额支付购房款及实际占有使用案涉房屋，其举示的商品房买卖合同达不到证明其与渝亚地产公司存在真实商品房买卖合同关系的高度盖然性，故其不能依据商品房买卖合同要求渝亚地产公司为其办理案涉房屋不动产权证，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，因二审中出现新事实，导致提起本案执行异议之诉的基础不再存在，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初1397号民事判决； 二、驳回重庆奥斯曼物业管理有限公司的起诉。 一审案件受理费19037元，退还奥斯曼物业管理有限公司；奥斯曼物业管理有限公司预交的二审案件受理费19037.7元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  谭振亚 审判员  廖晓莹 审判员  姜圆圆 二〇二〇年九月二十三日 书记员  庞雪梅