宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终796号 上诉人（原审被告）：马睿，女，1984年1月12日出生，汉族，大专文化，教师，住宁夏固原市。 被上诉人（原审原告）：彭阳县中天物业管理有限责任公司，住所地：宁夏彭阳县。 法定代表人：何昀龙，系该公司经理。 委托诉讼代理人:刘欣,宁夏言宗律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人彭阳县中天物业管理有限责任公司（以下简称彭阳中天公司）因与被上诉人马睿物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区彭阳县人民法院(2020)宁0425民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人马睿、被上诉人中天物业公司的法定代表人何昀龙及其委托诉讼代理人刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马睿上诉请求：1.依法撤销宁夏回族自治区彭阳县人民法院（2020）宁0425民初854号民事判决并依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、彭阳县绿都华府业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同对上诉人不发生法律效力。该业主委员会成立时，包括上诉人在内的绿都华府商铺业主未参与投票选举，且业主委员会成员中无商铺业主参与，故其服务合同对上诉人不发生法律效力。2、上述合同违反了《物业管理条例》规定的服务与收费相一致原则与绿都华府住宅业主提供的门卫、环境卫生、电梯、绿化景观等物业服务相比，被上诉人从未给上诉人提供这些服务，甚至连商铺门前的车位都被社会车辆占用，上诉人的车辆停放都无法保证，被上诉人凭什么对商铺业主物业收费标准要高于住宅业主。3、根据规定，物业收费标准经过当地物价部门核准，而被上诉人是其自行确定的标准，并未经物价部门核准。4、据了解，被上诉人在绿都华府物业服务竞标中标后，被其他物业公司举报存在违规竞标，被住建局废标，绿都华府业主委员会与被上诉人所签合同为无效合同，被上诉人一直未对绿都华府业主提供物业服务。5、上诉人与任某、王某等其他商铺业主因同一事由，被上诉人起诉至一审法院，一审法院判决结果却不同，这对上诉人是不公平的。请求二审法院依法改判。 彭阳中天公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应予驳回。 中天物业公司向一审法院起诉请求：马睿支付2017年5月24日至2019年12月31日拖欠物业费15181元及违约金4554.3元，共计19735.30元。 一审法院认定事实，彭阳中天公司系具有物业管理资质的企业。2018年7月19日，彭阳中天公司与彭阳县绿都华府小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同期限自2018年7月19日起至2023年7月19日止。合同约定物业管理服务费采用包干制形式收取，物业费按建筑面积缴纳，管理服务费用标准为住宅每月每平方米0.80元，商铺每月每平方米0.90元。同时约定物业费按月缴纳，每逾期每日缴纳3‰的违约金。马睿商铺540.11平方米，每月应缴纳486.099元，自2017年购房以来，物业费至今未交。彭阳中天公司于2018年9月1日进入绿都华府开始服务，招标服务承诺书承诺的安装地埋式垃圾箱承诺未能完成。一审法院认为，彭阳县绿都华府业主委员会分别与彭阳中天公司签订的《物业管理服务合同》系双方意思真实表示，不违反禁止性法律规定，应认定合同合法有效，该合同对绿都华府小区的全体业主均有约束力。彭阳中天公司按照合同约定对绿都华府小区提供了物业管理服务，马睿应履行向彭阳中天公司支付物业费的义务。彭阳中天公司2018年9月1日入驻绿都华府小区，物业费应从其实际开始服务时计算，2017年5月24日至2018年8月31日期间的物业费属于实际提供服务的公司，彭阳中天公司未提供该部分债权归其所有的证据，对该部分请求本院不予支持。马睿未按期支付物业费构成违约，彭阳中天公司未能完成服务承诺书承诺的全部服务项目属于违约。因此，对彭阳中天公司要求马睿支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决，一、马睿于本判决发生法律效力后十日内支付彭阳县中天物业管理有限责任公司物业费7777.58元；二、驳回彭阳县中天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费293元，减半收取147元，由马睿负担。 二审中，马睿围绕其上诉请求向法庭提交了两份证据：证据一、2020年7月10日彭阳县住建局局长的视频录音光盘一张，证明中天物业公司与绿都华府业主委员会签署的绿都华府物业服务合同为作废合同。证据二、绿都华府业委会关于彭阳县绿都华府小区物业服务合同为无效合同的情况说明，证明物业服务合同为无效合同。彭阳中天公司质证意见为，证据一、对证据的三性及证明目的均不予认可，中天物业是2018年9月1日入驻案涉小区，合同是2018年7月19日签订的合同，与小区业主委员会仅签订过一份物业服务合同，中天物业入驻前小区物业属于案外物业公司管理，视频中并未明确所谓的被废的合同是否与中天物业有关，同时该证据不属于新证据，且该证据证明目的与本案属于不同的法律关系，不应采信。证据二、证据的三性及证明目的不予认可，自2018年7月19日合同签订至中天物业入驻小区提供物业服务至今，绿都华府业主委员会均未对该合同的效力提出异议并协助中天物业公司对小区进行管理以及与业主的沟通。该情况说明无法证实是业主委员会的真实意思表示，且案涉的物业服务合同已履行至今，属于双方的真实意思表示，合同合法有效。彭阳中天公司提供证据：彭阳县绿都华府小区日常工作剪影一册，共59页，证明中天物业按照物业服务合同的约定提供物业服务义务，同时证实小区业主委员会按照合同约定协助和配合中天物业公司进行小区管理。马睿质证意见为，日常工作剪影与合同的真实性及有效性无关，不能作为马睿缴纳物业费的证明材料。本院认为，马睿提供证据不能达到其所要证明案涉物业服务合同效力的事实，对其证明效力不予认定。彭阳中天公司提供证据证明的事实与马睿认可的被上诉人实际为其提供物业服务的事实相印证，予以采信。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院予以确认。 本院认为，上诉人马睿认可中天物业公司为其商铺所在的区域提供物业服务，故上诉人应当承担向中天物业公司支付物业费的义务。马睿履行支付义务应当与其享受的物业服务权利应相适应。本案中，中天物业公司虽与彭阳县绿都华府小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定住宅业主按每平米0.8元、营业房业主按每平米0.9元缴纳物业费。中天物业公司亦基于此约定向马睿主张支付所欠的营业房物业费用。但该合同约定的营业房物业费用与中天物业公司的物业服务水平及服务项目是否相符，中天物业公司一、二审均未提供有效证据证实。且结合本市各地物业收费标准，酌定由马睿按每平米0.6元缴纳物业管理费较为公平合理，一审对此认定欠妥，二审予以纠正。 综上所述，马睿的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区彭阳县人民法院（2020）宁0425民初854号民事判决； 二、马睿于本判决发生法律效力后十日内支付彭阳县中天物业管理有限责任公司物业费5185元。 三、驳回彭阳县中天物业管理有限责任公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费293元减半收取147元，二审案件受理费50元，均由上诉人马睿负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  李凤玲 审判员  刘秀萍 二〇二〇年九月十四日 书记员  周亮亮