广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初7935号 原告：杨丽容，女，1963年11月5日出生，汉族，住广西贵港市港**。 被告：广西汇百业置业投资有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区东葛路9号联发·臻品1号楼1309号，统一社会信用代码91450000065414191F。 法定代表人：农植萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒙小江，女，1965年3月29日出生，汉族，住南宁市，（该公司员工） 被告：广西乐之家市场管理有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路**南湖街道办事处琅**三产综合楼******，统一社会信用代码91450100MA5KERJY3T。 法定代表人：陈春兰，该公司经理。 委托诉讼代理人：华文，广西鼎秀律师事务所律师。 原告杨丽容与被告广西汇百业置业投资有限责任公司（以下简称“汇百业置业公司”）、广西乐之家市场管理有限公司（以下简称“乐之家公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告杨丽容、被告汇百业置业公司法定代表人农植萍及委托诉讼代理人蒙小江、被告乐之家公司委托诉讼代理人华文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨丽容向本院提出诉讼请求：1.解除双方2016年3月25日签订的《商铺/摊位使用权转让合同》;2.判令被告返还首付款85943元及占用资金利息14237.1(以85943元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算,时间暂从2016年10月2日起计算至2020年7月22日,最终利息计算至返还全部首付款为止),两项合100180.01元计;3.判令被告赔偿原告损失8594.3元(逾期违约金)；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年3月25日,原、被告签订《商铺/摊位使用权转让合同》,合同约定被告与南宁市江南区仁和路同乐村15队1组及33队合作建设“同乐城”项目,被告对该项目拥有使用权和处置权,该土地用地性质属于南宁市江南区仁和路同乐村15队1组及33队集体所有制土地,划拨用地为商服,该地土地面积为6033.46平方米,使用年限30年,自2012年2月10日起至2042年2月10日止。被告将“同乐城·华南农贸生鲜市场”商铺/摊位的一层1157号商铺/摊位使用权转让给原告,商铺/摊位建筑面积共5.41平米,使用年限30年,自2012年2月10日起至2042年2月1日止,商铺/摊位总价款143239元,原告采用分期付款的方式支付,第一期交纳总价款的60%,即85943元,第二期交纳剩余的40%,即57296元。合同还约定,被告将于2016年10月1日达到交付使用条件后,将以电话或者书面通知原告办理交付手续,如被告未能按合同约定的期限将商铺/摊位使用权交付原告的,逾期超过180天后,原告有权退商铺/摊位,原告退商铺/摊位的,被告须在原告提出之日起30日内将已付款退还原告,并按已支付的转让款的10%赔偿原告损失。合同签订当天,原告向被告交纳了第一期商铺/摊位首付款85943元。原告交纳首付款后,被告建设的“同乐城·华南农贸生鲜市场”项目建设并未取得实际性的进展,商铺/摊位无法达到交付条件,原告至今也无法取得商铺/摊位。现被告逾期超过了180天未能交付商铺/摊位,已经违反了合同的约定,其行为构成了违约;根据合同约定,原告有权退商铺/摊位,要求被告退款已支付的价款和赔偿相应损失。为维护原告的合法利益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定,原告依法向法院提起诉讼,请法院查明事实,判如所请。 被告汇百业置业公司答辩称，同乐城项目合同项下的权利义务已转让给被告乐之家公司，若法院认定合同无效，应由乐之家公司退回原告合同款项给并支付资金占用期间利息；若法院认定合同有效，原告有部分款项没有交付构成违约，因扣除违约金，剩余款项退还原告，无需支付利息。 被告乐之家公司答辩称，原告是与汇百业置业公司签订的租赁合同，乐之家公司是第三人，根据合同法相对性原则，汇百业置业公司和乐之家公司的纠纷是另一个法律关系；根据乐之家公司与汇百业置业公司之间的约定，乐之家公司接手同乐城之前的项目的债务由汇百业置业公司承担，因此汇百业公司不承担本案责任。 根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1.原告与被告汇百业置业公司之间签订的《商铺/摊位使用权转让合同》的效力如何?原告要求解除该合同是否合法有据？2.被告汇百业置业公司是否应当退还原告所支付的摊位使用权款及赔偿相应的利息？3.原告要求被告支付逾期违约金有何依据？ 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月25日，原告与被告汇百业置业公司签订一份《商铺/摊位使用权转让合同》（合同编号：【2016】0013-2），就转让南宁市江南区仁和路“同乐城·华南农贸生鲜市场”商铺/摊位使用权达成如下主要协议：同乐城项目系被告与南宁市江南区沙井街道办事处同乐村15队1组及33队合作建设项目，被告汇百业置业公司拥有对项目的使用权、处置权。原告受让的商铺/摊位位于华南农贸生鲜市场一层1157号商铺/摊位；商铺/摊位层高5米，建筑面积为5.41平方米；商铺/摊位使用权期限为30年，自2012年2月10日起至2042年2月10日止，受让方即原告在使用权届满后，应当将商铺/摊位交还转让方即被告汇百业置业公司；商铺/摊位使用权、处置权、收益权及其他相关权利转让给原告的转让总价款为143239元；付款方式为分期付款，首付款为85943元；该商铺/摊位将于2016年10月1日达到交付使用条件后，转让方即被告汇百业置业公司应当以电话或者书面通知受让方即原告办理交付手续。 2016年3月25日，原告向被告汇百业置业公司支付涉案商铺/摊位首付款85943元。 另查明，涉案南宁市江南区沙井街道办事处同乐村15队1组及33队综合楼项目尚未取得建设工程规划许可证。 本院认为，租赁合同，是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还原物的协议。提供财产的一方为出租人，使用财产的一方为承租人，被交付使用的财产为租赁物，支付的报酬为租金。本案被告汇百业置业公司提供相应的商铺给原告使用，原告向被告汇百业置业公司支付相应的报酬，约定期满后原告向被告汇百业置业公司返还商铺，双方签订的《商铺/摊位使用权转让合同》符合租赁合同的特征，应为租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告所签合同中涉及的租赁物至法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此，原、被告双方签订的《商铺/摊位使用权转让合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告汇百业置业公司并未向原告交付涉案铺面，原告向被告汇百业置业公司交付了转让款共计85943元，被告汇百业置业公司应向原告退还该款。被告汇百业置业公司答辩称合同项下的权利义务已转移给被告乐之家公司，应由乐之家公司承担本案退款等责任，被告乐之家公司不予认可，原告在庭审中表示不知情，且原告只主张由被告汇百业置业公司承担本案责任，故本院对被告汇百业置业公司的答辩意见不予采信，被告汇百业置业公司与被告乐之家公司之间的合同权利义务转移问题产生的纠纷可另案主张。原告要求被告汇百业置业公司退还首付款85943元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于占用资金的利息问题。原告在与被告汇百业置业公司签订合同时未尽到相关证件审查义务，对涉案合同无效亦存在一定的过错。被告汇百业置业公司明知涉案铺面未取得建设工程规划许可证，仍就涉案铺面与原告签订租赁合同，对涉案合同无效存在一定过错；而且被告汇百业置业公司在合同约定的期限即2016年10月1日不能交付商铺后，仍未向原告退还首付款，继续占用原告的款项给原告造成了利息损失。综合原、被告双方的过错，原告主张被告汇百业置业公司支付从2016年10月2日至付清之日的资金占用期间的利息，本院予以支持。利息计算方式为：以85943元为基数，自2016年10月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计至其付清为止。 关于逾期违约金的问题。因合同无效，原告主张被告汇百业置业公司按照合同约定支付逾期违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告杨丽容与被告广西汇百业置业投资有限责任公司于2016年3月25日签订的《商铺/摊位使用权转让合同》（【2016】0013-2）无效； 二、被告广西汇百业置业投资有限责任公司向原告杨丽容退还商铺首付款共计85943元； 三、被告广西汇百业置业投资有限责任公司向原告杨丽容支付利息（利息计算：以85943元为基数，自2016年10月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计至其付清为止）； 四、驳回原告杨丽容其他的诉讼请求。 案件受理费1238元，由被告广西汇百业置业投资有限责任公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 珊 二〇二〇年九月九日 书记员 覃柳花 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。