陕西省汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0703民初1650号 原告：陕西南郑农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：杨连堂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王德荣，该公司风险管理部客户经理。 被告：苏瑞，男，1986年7月10日出生，汉族。 被告：岳晓，女，1988年11月21日出生，汉族。 被告：陕西浩栋房地产开发有限公司。 法定代表人：魏涛，该公司执行董事兼总经理。 原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司（以下简称“南郑农商行”）与被告苏瑞、岳晓、陕西浩栋房地产开发有限公司（以下简称“浩栋公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告南郑农商行委托诉讼代理人王德荣到庭参加了诉讼，被告苏瑞、岳晓、浩栋公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告南郑农商行向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《个人住房按揭借款合同》；2、判令被告苏瑞、岳晓共同偿还贷款本金2243915.22元及贷款利息（截止2019年11月20日，后续利息续计），3、判令原告对被告苏瑞、岳晓提供的20处贷款抵押物由优先受偿权，4、判令被告浩栋公司对上述贷款本金及利息承担连带责任。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月21日，被告苏瑞、岳晓因购房资金不足，向原告南郑农商行申请住房按揭贷款300万元，约定借款期限10年，月利率4.4917‰，被告苏瑞、岳晓自愿用其购买的洋县浩栋“北华苑移民新区”2号楼20处商铺作为贷款抵押，并向原告南郑农商行提交了《抵押承诺函》，借贷双方在洋县国土资源局办理了《不动产登记证明》，被告浩栋公司提供连带责任保证，并与原告南郑农商行签订《个人住房按揭贷款合作协议》及《个人住房按揭贷款回购协议》，借贷双方签订了《个人住房按揭借款合同》，原告履行了放款义务。上述贷款发放后，借款人未能按照合同约定履行还款义务，经原告多次催收，截止2019年11月20日，被告欠原告南郑农商行借款本金2243915.22元。现提起诉讼，请求法院支持诉讼请求。 被告苏瑞、岳晓、浩栋公司未答辩。 原告南郑农商行围绕其诉讼请求向本院提交证据：1、原告的营业执照复印件、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件，被告浩栋公司的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，被告苏瑞、岳晓的结婚证、身份证复印件，证明原、被告主体适格。2、《个人按揭贷款申请书》，被告苏瑞提供的情况说明，被告苏瑞、岳晓的谈话备忘录、影像资料、抵押承诺函，证明被告苏瑞、岳晓有借款的意思表示。3、《个人住房按揭借款合同》、证明原告与被告苏瑞、岳晓存在借贷关系。4、借款借据、放贷通知书，证明被告苏瑞、岳晓收到原告贷款。5、不动产登记证明20份，证明被告购买的20套房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。6、《个人住房按揭贷款合作协议》、《个人住房按揭贷款回购协议》、《阶段性担保承诺书》、股东会决议，证明被告浩栋公司经过股东会决议同意为其业主承担阶段性连带责任保证担保。7、担保人按揭贷款保证金账户基本情况说明、按揭贷款证明单，证明被告苏瑞、岳晓未向原告归还借款。被告苏瑞、岳晓、浩栋公司未提交证据。 上述证据经本院审查，依法予以确认并在卷佐证。 本院审理查明事实：2017年5月21日，被告苏瑞、岳晓因购房资金不足，向原告南郑农商行申请贷款。双方签订了《个人住房按揭借款合同》，合同约定：借款本金300万元，借款期限10年（自2017年5月21日至2027年5月21日），月利率4.4917‰。同日，被告苏瑞、岳晓向原告南郑农商行提交了《抵押承诺函》。2017年8月25日，被告苏瑞、岳晓在洋县国土资源局办理了不动产登记证明，自愿用其购买的位于洋县纸坊街街道办事处北街社区北华苑移民新区的20套房屋作预购商品房抵押权预告登记，登记号分别为陕（2017）洋县不动产证明第0000967号、968号、969号、970号、971号、972号、973号、974号、975号、977号、978号、979号、980号、989号、1055号、1056号、1057号、1058号、1059号、1060号。2016年7月1日，被告浩栋公司经过股东会决议，同意为其业主购房按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保，并于同日出具《阶段性担保承诺书》。2016年11月8日，被告浩栋公司与原告签订《个人住房按揭贷款合作协议》，2017年1月18日，被告浩栋公司与原告签订《个人住房按揭贷款回购协议》，两份合同均约定由被告浩栋公司承担阶段性连带责任保证担保。合同签订后，原告按照合同约定向被告苏瑞、岳晓发放了借款，借款发放后，被告苏瑞、岳晓未能按照合同约定履行还款义务。经原告多次催收，截止2019年11月20日，被告苏瑞、岳晓欠原告南郑农商行借款本金2243915.22元。现原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，诉讼请求如前所述。 本院认为，本案的争议焦点归纳如下：（一）借款合同是否应当解除；（二）原告南郑农商行是否能行使抵押权；（三）被告浩栋公司是否应当承担连带责任保证担保。 关于争议焦点（一），合法的借贷关系受法律保护。被告苏瑞、岳晓向原告南郑农商行申请借款，双方签订了《个人住房按揭借款合同》，该合同是原、被告双方的真实意思表示，内容合法，合同有效。合同生效后，原告南郑农商行按照合同约定向被告苏瑞、岳晓发放了贷款，被告苏瑞、岳晓接收贷款后，没有按照约定按期归还本息，经原告南郑农商行催收后，仍未还款。根据法律规定，被告苏瑞、岳晓迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告南郑农商行可以解除合同。故原告的该项诉请，本院予以支持。 关于争议焦点（二），本案中涉及的20套房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告南郑农商行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权。故原告南郑农商行不能就本案中涉及到的20套房产享有优先受偿权。 关于争议焦点（三），被告浩栋公司提供的阶段性担保承诺书上显示，被告浩栋公司承诺在取得房产证、办理正式抵押登记、他项权证并交予原告南郑农商行之前，为业主的贷款承担阶段性连带责任保证担保。所谓阶段性连带保证，其本意就是被告浩栋公司为被告苏瑞、岳晓在贷款合同签署之日起至抵押有效设定、相关权利证明文件交付原告南郑农商行执管之日止，向银行履行还款义务提供保证，亦为原告南郑农商行获得房屋抵押担保的等待过程提供保证。在本案中，被告苏瑞、岳晓迟延还款，原告南郑农商行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，被告浩栋公司应当就上述贷款本息承担连带清偿责任。 综上所述，被告苏瑞、岳晓迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告南郑农商行可以解除合同。合同解除后，被告苏瑞、岳晓应当返还借款本息2243915.22元。被告浩栋公司应当对上述借款本息承担连带清偿责任。原告南郑农商行不能就洋县纸坊街街道办事处北街社区北华苑移民新区的20套房屋享有优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百九十六条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司与被告苏瑞、岳晓签订的《个人住房按揭借款合同》； 二、限本判决生效后30日内，被告苏瑞、岳晓归还原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司借款本金2243195.22元，利息计算至借款还清日； 三、被告陕西浩栋房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。 四、驳回原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24751元，由被告苏瑞、岳晓共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  白小军 人民陪审员  王晓红 人民陪审员  杨文和 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  汪雪琴