广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2237号 上诉人（原审被告）：李继良，男，1965年11月1日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：黄富荣，广西桂盟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李露生，男，1987年5月16日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：周洁涛，广西顺运律师事务所律师。 上诉人李继良因与被上诉人李露生房屋买卖合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2020）桂0923民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李继良上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）关于涉案房屋所在的博白镇锦绣丽都1栋是否登记备案，上诉人提供了博白县住房和城乡建设局打印的一张《商品房买卖合同网上登记备案证明（补打）》，里面记载有商品房预（销）售许可证号、合同编号、合同备案号、开发企业、买受人姓名（李继良）、项目名称等。而一审法院调取得到的博白县住房和城乡建设局出具的一张《证明》，该《证明》加盖博白县住房和城乡建设局行政公章，不符合习惯，且内容空洞，不符合证据的形式要求。一审法院应该对被上诉人与上诉人提供的证据的证明力作出科学的判决。博白县住房和城乡建设局出具的两份证明，内容相反，一审法院没有调查核实，属于认定事实不清。（二）一审法院关于房屋交付的事实认定错误。1．被上诉人要求上诉人办理过户手续的条件不成就。双方签订的《房屋转让协议》第1条约定“…直至付完余款后甲方无条件配合乙方办理过户手续。”一审法院认为“原告与被告之间亦无法依约办理过户手续”但是协议约定的履行期未届满，并且被上诉人没有交清房款给上诉人，被上诉人要求上诉人办理过户手续的条件不成就。2．上诉人的义务是协助被上诉人办理过户手续，而不是上诉人办理过户手续。（三）被上诉人在《房屋转让协议》中并没有约定明确的合同目的。本案中，被上诉人购买房屋的本意应当是居住使用，因此上诉人将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人购买房屋的合同目的已经实现。二、一审判决适用法律错误。一审法院适用因不可抗力而导致不能实现合同目的作出解除合同的判决。但是涉案房屋暂时不能办理过户手续并不等于以后绝对不可以办理过户。也就是说涉案房屋还是有可能办理过户的，一审法院认为目前不能办理过户原因在于开发商，认定为属于不可抗力是错误的。本案中，上诉人完全按照《房屋转让协议》履行义务，并不存在违约行为，就无所谓因违约致使不能实现合同目的的情形。 李露生辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。1．上诉人的陈述纯属偷换概念，商品房买卖备案登记不等于不动产初始登记；2．根据合同法及双方在买卖协议中的约定，上诉人除了交付房屋的义务还有把房屋所有权转移到被上诉人名下的义务；3．双方在履行合同过程中，上诉人于2019年7月通过其行为明确告诉被上诉人，在被上诉人支付完所有房款，其不能把房屋所有权过户到被上诉人的名下，在2019年4月至被上诉人起诉期间，上诉人没有提供合理担保，且有证据显示上诉人已经无法履行办理过户的义务，被上诉人有权提出不安抗辩权及解除双方签订的合同；4．上诉人在缔结合同时有以下几个方面的过错：（1）刻意隐瞒涉案房屋无法过户的产权信息，开发商在交付房屋给上诉人的时候，上诉人有验收有关手续的义务；（2）涉案房屋所在的小区的业主于2016年向法院提起集体诉讼要求开发商办理产权证；（3）2012年至2019年期间，无法办理相关的产权登记手续，商品房买卖合同中约定的720天内办证也未完成。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 李露生向一审法院起诉请求：一、请求判令解除双方签订的房屋买卖合同；二、请求判令被告返还购房款455894.7元并赔付56800元赔偿款，合计：512694.7元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年8月10日，被告与广西安康房地产开发有限公司（以下简称安康公司）签订商品房买卖合同一份，约定安康公司将博白县锦绣丽都1栋3单元401号房出售给被告。2018年2月26日，原告李露生与被告李继良签订房屋转让协议一份，协议约定：被告以568000元的价格将博白县锦绣丽都1栋3单元401号套间及地下车位一并转让给原告，原告先付300000元给被告，余下268000元分五年付清，即每年在12月15日前付款53600元给被告，直至付完余款后被告无条件配合原告办理过户手续。原告支付300000元首付款后可以进行房屋装修。双方如有违约，违约方按照房屋总价款加10%赔付对方。双方签订协议后，原告通过银行转账等方式共向被告支付了购房款455894.7元，被告将房屋交付给原告，原告以被告的名义缴纳物业费，但尚未装修。此后，原告要求付清剩余房款并办理房屋过户手续，被告告知原告其尚未取得产权证书，无法办理过户手续。原告要求被告返还购房款，被告拒绝返还。另查明，涉案房屋所在的博白镇锦绣丽都1栋至本案庭审时没有通过竣工验收，也没有备案手续，导致该栋楼房无法办理不动产产权登记。 一审法院认为，原告和被告签订房屋转让协议是双方当事人在平等、自愿、协商的基础上签订的，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当切实遵守和履行。原告向被告购买房屋，合同目的应该是房屋的实物交付和所有权交付相结合，实物交付为最基本的交付，所有权交付为最本质的交付，但被告从安康公司购买涉案房产后将近8年时间无法办理不动产产权登记，原告和被告之间亦无法依约办理过户手续，致使原告无法实现合同目的，故原告请求解除合同，该院予以支持。原被告应相互返还房屋及购房款。被告主张原告没有将剩余购房款支付给被告，无权要求办理过户手续，该院不予采纳。关于原告请求被告赔付56800元损失，因原被告不能办理过户手续属于开发商的原因，被告不能预见并予以解决，被告并无明显过错，故原告请求被告赔偿损失依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条判决：一、予以解除原告李露生和被告李继良签订的房屋转让协议；二、被告李继良于本判决生效之日起十日内返还原告李露生购房款455894.7元；三、原告李露生于本判决生效之日起十五日内返还博白县锦绣丽都1栋3单元401号房给被告李继良；四、驳回原告李露生的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人李继良提供《博白县住房和城乡建设局文件》博住建报［2017］99号，欲证明涉案商品房在开发商补交相关手续和罚款后是可以办理产权证的。被上诉人提供涉案商品房所在小区的其他业主于2016年提起与开发商商品房预售合同纠纷的群体诉讼的民事判决书，欲证明上诉人在与被上诉人缔结合同的时候没有告知不能办理不动产的信息，存在过错。被上诉人李露生对李继良提供的证据的真实性没有异议，但认为涉案房屋没有按照规划许可建设没有通过竣工验收，将该文件内容适用于本案是不正确的。李继良对李露生提供的证据认为其他业主诉讼不代表上诉人隐瞒事实，且与本案无关。因《博白县住房和城乡建设局文件》是博白镇城区两违建筑处理意见和建议，不是针对案涉小区的处理文件，不能作为判断该小区能否办理产权证书的依据，故本院不予采信。因该小区其他业主的有关诉讼的判决书与本案没有关联性，本院不予采纳。一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人李继良与被上诉人李露生签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务。本案中，李露生在签订协议后即按约支付了共计455894.7元购房款给李继良，李露生以其实际行为表明自身在积极履行协议，期望促成合同目的的早日达成。而案涉房屋因开发商的原因不具备办理产权证的条件，且是否能办理及何时能办理均不能确定，致使李露生不能在合理的时间内实现合同目的取得物权，故其请求解除合同有事实及法律依据，应予支持。李继良主张李露生尚有部分购房款未交付，解除合同的条件不成就，因李露生请求解除合同的依据是取得物权的合同目的不能实现，该解除事由已经出现，李露生在支付大部分购房款后得知所购买商品房不能办理产权证即停止支付余款并请求解除合同符合法律规定，对李继良该主张本院不予采纳。取得房屋所有权是购房者最基本的合同目的，不仅包括使用、占有的权利还包括收益、处分的权利，因不能办理产权证对上述权利的行使必然受到阻碍，李继良主张其已将案涉房屋交付给李露生，李露生购买房屋的目的已经完全实现的说法不成立，本院不予采纳。博白县住房和城乡建设局出具的《证明》是针对案涉小区1栋是否有进行竣工备案的证明，而《商品房买卖合同网上登记备案证明》是商品房买卖合同是否进行备案的证明，两者并不矛盾，一审判决对该证据的认定并无不当。 综上所述，李继良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8926元（上诉人已预交），由上诉人李继良负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年九月二十八日 书记员  庞世旺