河南省郑州市金水区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫0105民初12424号原告钱少青，男，汉族，1953年11月17日出生，住河南省郏县。委托代理人马冰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告郑州油脂化学集团有限责任公司，住所地郑州市黄河路**，统一社会信用代码91410100170033622Q。法定代表人田力勤，董事长。委托代理人冯进，河南公和全律师事务所律师。被告杨鸿亮，男，汉族，1962年8月13日出生，住郑州市。被告闫皓月，女，汉族，1977年11月13日出生，住郑州市。二被告共同委托代理人张凌，河南天坤律师事务所律师。二被告共同委托代人张志恒，河南天坤律师事务所实习律师。原告钱少青诉被告郑州油脂化学集团有限责任公司（以下简称“郑州油化公司”）、杨鸿亮、闫皓月确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法进行了审理。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告郑州油脂化学集团有限责任公司与被告杨鸿亮、闫皓月签订的出售公有住房协议书无效；2、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：原告于1997年6月18日合法取得现居住房屋，该房屋是由其所在工作单位郑州油脂化学集团有限责任公司“房改售房”政策所得。1997年6月17日，“原油化厂行政处”的油化厂建房交款通知书载明：“经研究同意钱少青同志，分配我厂老宿舍1#楼北1单元3层二开间（即现在居住的房屋），应交合作款大写叁万陆仟陆佰零叁元”。1997年6月18日，原告就到当时的郑州油脂化学厂财务处交了36603元建房款。从1997年起到现在23年来原告一直在此居住，水电费、物业费、取暖费等费用原告一直按时足额缴纳，原告对该房屋一直合法占有使用。2020年6月，原告收到被告杨鸿亮、闫皓月要求腾房的起诉状，原告才知道自己居住23年的房屋被郑州油脂化学集团有限责任公司出售给被告杨鸿亮、闫皓月，且被告杨鸿亮、闫皓月已于2019年11月办理了房屋权属证书。原告认为其23年来一直合法占有使用现居住的房屋，但由于郑州油化公司的原因，一直未办理房产的变更登记。现三被告恶意串通，不顾原告合法占有、使用、居住在涉案房屋的事实，签订虚假合同，对原告居住的房屋进行二次出售，骗取房屋权属证书，该行为严重侵犯了原告的合法权益，属于典型的《民法总则》第一百五十四条、《合同法》第五十二条第二款规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，故，三被告签订的出售公有住房协议书应属无效。为维护原告合法权益，提起本诉。被告郑州油化公司辩称：郑州油化公司与杨鸿亮、闫皓月签订的出售公有住房协议合法有效。2019年2月26日，被告郑州油化公司向郑州市房改办请示《关于出售公有住房的请示》。2019年4月16日，郑州市住房制度改革委员会办公室做出对郑州油脂化学集团有限责任公司《关于出售公有住房的请示》的批复，同意被告郑州油化公司将案涉房屋出售给被告杨鸿亮、闫皓月。被告杨鸿亮、闫皓月辩称：一、钱少青对案涉房屋既无所有权，也无用益权，无权提起本案诉讼。公有住房出售与商品房不同，各方当事人均应遵守房改政策规定，无论是最早的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》【国发（1994）43号】，还是最新的郑州市政府《关于解决我市房改工作遗留问题的通知》【郑政文（2018）154号】等房改文件，均明确了购买公有住房的是单位职工，而钱少青并非被告一单位职工，不具有购买案涉房屋的权利。这也是原告虽居住多年但未取得房屋产权的原因。钱少青所交合作款的含义不明，不能证明被告一与钱少青达成了出售公有住房的合意，即使达成了，也因违反上述房改政策而无效。同时，交合作款也不能证明钱少青获得了对案涉房屋无期限占有、使用、收益的排他性权利。总之，在既无合同约定且违反房改政策，还无法律依据的情况下，钱少青并不因长期使用案涉房屋而取得该房屋的任何一项权利。因而，案涉《出售公有住房协议书》并未侵害钱少青的权益，钱少青无权提起本案诉讼。二、被告一与杨鸿亮签订的《出售公有住房协议书》合法有效。被告一在签订《出售公有住房协议书》时为案涉房屋的所有权人，《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被告一将其合法登记、享有所有权的公有住房按照房改政策出售给职工杨鸿亮，并获得了郑州市住房制度改革委员会办公室的批复，这是合法处分自有物权的行为。钱少青虽主张交纳建房款，但并未取得产权登记，因而其合法取得案涉房屋的理由不能成立。案涉《出售公有住房协议》完全合法，不存在无效情形，杨鸿亮已获得了产权登记，依法享有所有权。综上，钱少青之诉无事实和法律依据。经审理查明：1997年6月5日，原告与被告郑州油化公司签订《优胜南路2号院职工家属楼住户协议书》一份，主要载明：各住户必须在7月5日前搬迁完毕（以交原住房钥匙为界），无特殊原因者，每延迟一天，处以100元罚款。房屋装修垃圾及建筑垃圾自发钥匙之日起，必须按规定时间倒入指定地点，每户收取50元垃圾清运费。按规定搬迁完毕后，各住户不得在进行大面积有损结构和影响休息的装修等。1997年6月17日“油化厂行政处”出具的《油化厂建房交款通知》载明：经研究同意钱少青同志，分配在我厂老宿舍1#楼北1单元3层二开间，应交合作款（大写）叁万陆仟陆佰零叁元（36603元）。1997年6月18日，郑州油脂化学厂房管组出具发票一张，载明：收到钱少青建房款36603元，卫生保证金500元。原告提交的收据显示，2014年、2015年、2017年、2018年2019年，原告多次交纳优胜南路2号院9楼5单元9-5-2-43房屋水电费、物业费、燃气费。原告提交的郑州油脂化学厂出具的两张发票显示，其中一张收款人为钱少青，另一张钱少青在单位盖章处签名。被告郑州油化公司（甲方）与被告杨鸿亮（乙方）签订《出售公有住房协议书》一份，约定甲方将坐落于金水区优胜南路2号（院）9号楼5单元43层（附）号房屋，建筑面积70.03平方米，出售给乙方。根据规定，购买公有住房控制面积内按郑州市2016年度经济适用房的指导价即3200元/平方米计算房款，享受优惠后每平方米2720元，乙方一次性付清房款金额190481.60元，并于1999年10月6日前缴付甲方等。原告提交的《出售公有住房登记表》显示，购房人杨鸿亮，职务工人，配偶闫皓月，职务工人。房屋概况：房屋坐落优胜南路2号院9号楼5单元43号，建筑面积70.03平，标准价3200元，折扣价2720元，控制内金额190481.60元。2019年11月4日，被告杨鸿亮、闫皓月作为权利人向郑州市不动产登记中心申请所有权转移登记，被告杨鸿亮代理义务人郑州油化公司办理相关手续。2019年11月8日，案涉房屋所有权变更登记至被告杨鸿亮、闫皓月名下。庭审中，原告称涉案房屋自1997年交房到现在一直由原告居住。被告郑州油化公司称涉案房屋为房改房。本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，涉案房屋由原告于1997年购买并居住至今，原告提交的被告郑州油化公司出具的发票上有原告的签名，被告郑州油化公司称该房系房改房、被告杨鸿亮系其职工，该案属于被告郑州油化公司内部分房问题引起的纠纷。本院认为，本案系不符合民事诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应予驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、第二款，并参照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告钱少青的起诉。案件受理费减半收取为2055元，退还原告钱少青。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  田晓丽二〇二〇年九月十九日书记员  闫乔虹