云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初3293号原告（反诉被告）赵二花，女，汉族，1969年8月16日生，住曲靖市麒麟区。委托代理人杨永，云南兴磊律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）赵聪粉，女，汉族，1979年1月15日生，住曲靖市麒麟区。委托代理人王绎权，云南恒序律师事务所律师。（特别授权)原告（反诉被告）赵二花诉被告(反诉原告）赵聪粉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月10日、2020年7月16日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）赵二花及其委托代理人杨永，被告（反诉原告）赵聪粉及其委托代理人王绎权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵二花诉称,2018年8月14日经原、被告协商一致，被告赵聪粉将自己位于曲靖市麒麟区房屋（房产证号：曲靖市字第**）以人民币304600元出售给原告赵二花（包含室内家具），同日原被告双方签订了《房屋买卖合同》，该合同对房屋买卖总价款、付款方式、过户时间、违约责任等作了明确的约定，房屋总价款为304600元；付款方式为分三期付款，第一期于2018年8月14日交定金5万元；第二期于2018年8月25日前付款204600元；第三期尾款5万元在过户后一次性付清。过户时间为2019年8月30日前完成，过户费用由原告承担，被告必须配合原告过户，如有反悔所产生的费用由被告按银行存款利息赔偿。原告根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定于2018年8月14日向被告支付了购房定金5万元，被告向原告出具了收条并将上述房屋的房产证交给原告，后原告一直在上述房屋居住至今；2018年8月22日向被告支付了购房款204600元，被告向原告出具了收条并将上述房屋的房产证交给原告。在原告支付完上述两笔款项后，被告告知原告有人出更高的价格购买其房屋，其要将房屋卖给他人，原告得知此信息后明确告知被告其行为已构成违约，并要求被告退还已支付的购房款，但被告称购房款退不出来，过了几天被告又告知原告出高价的人不能全款付清，其还是把房屋卖给原告，双方于2019年1月18日签订了《关于房屋买卖补充协议》，该补充协议明确约定原告自2019年1月18日对上述房屋享有所有权、使用权；被告积极配合原告协助过户，办理房屋不动产证，过户费由原告承担，下欠尾款5万元于当天付清，后原告按照约定将尾款5万元付清，至此原告已将购房款304600元全部付清，但被告至今没有协助原告办理过户手续。原告在上述房屋居住期间，被告的丈夫邓乔平将原告房屋的电线剪断且多次上门问原告要“暂住费”，被告多次找中介公司和银行工作人员上门看房，被告及其丈夫的行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告家庭生活造成了严重的困扰。现请求人民法院依法判令：1、确认曲靖市麒麟区房屋（房产证号：曲靖市字第**）为原告所有并判令被告协助将上述房产过户到原告名下；2、判令由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告赵二花变更诉请，变更为要求确认原被告双方于2018年8月14日签订的《房屋买卖合同》、2019年1月18日签订的《关于房屋买卖补充协议》合法有效并确认曲靖市麒麟区房屋（房产证号：曲靖市字第**）为原告所有。被告赵聪粉口头答辩，双方于2018年8月14日、2019年1月18日签订《房屋买卖合同》及《关于房屋买卖的补充协议》是事实，但房屋至今仍未过户，并不是如原告所述是被告想将房屋卖给其他人，也不是被告没有协助原告办理过户手续。自签订合同至今，原告一直逃避合同所约定的税赋义务，并且拒绝到房地产登记部门共同申请转移登记，是导致本案房屋至今不能过户的重要原因；同时由于曲靖市房地产不动产登记办理政策的变化，至2020年4月25日，本案所争议的房屋已经不再具备转移登记的可能和条件。原告的诉请要求确认合同有效及确认所有权，属于两个法律关系，不能同时起诉。换而言之，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，所有权的确认，只能依据不动产部门的登记，而不能依据合同的有效。原告的起诉从根本上来说是将两个诉的关系，即确认合同有效之诉与确认权利之诉并案审理，违背了民事诉讼法最基本的一个诉讼一个法律关系的根本原则，故请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告赵聪粉诉称,2018年8月14日反诉原告和反诉被告双方签订了《房屋买卖合同》一份，约定反诉原告赵聪粉向反诉被告赵二花出售其单独所有的曲靖市房屋，房屋总价款304600元。同时双方还约定过户产生的一切费用由反诉被告赵二花承担，反诉原告赵聪粉必须配合过户。因交易双方均清楚交易房屋只有房产证，没有土地证，在2018年8月14日签订时属于无法过户交易的情况，应当先行办理反诉原告赵聪粉的不动产证，继而才能过户，双方遂约定应在2019年8月30日前完成过户手续。协议签订后，反诉原告赵聪粉及配偶多次到有关部门上访，要求解决办理本案交易房屋不动产权证办理的问题，得到有关部门的答复：市政府已经于2018年9月17日成立领导工作小组集中解决处理历史遗留问题，有望在2019年下半年就可以解决问题。后双方根据该反馈，在2019年1月18日签订的《关于房屋买卖补充协议》，约定反诉原告赵聪粉积极配合反诉被告赵二花过户，办理该交易房屋的不动产证和过户的费用由反诉被告赵二花承担。2019年10月左右，反诉原告赵聪粉接到不动产登记中心下属测绘公司的通知，个人可以申请办理不动产证，房屋办证需要交纳测绘费3680元和办理不动产证的土地出让金9540元。反诉原告赵聪粉及配偶邓乔平通知反诉被告赵二花按约定交纳上述费用给不动产中心，但反诉被告赵二花明确表示予以拒绝。2019年10月20日，测绘公司及反诉原告赵聪粉配偶邓乔平到该房屋处准备开展测绘，同时现场要求反诉被告赵二花交纳测绘费和土地出让金，但反诉被告赵二花不愿意交纳，并与测绘人员及邓乔平发生语言冲突。后反诉原告赵聪粉配偶邓乔平在2019年11月26日再次到反诉被告赵二花处要求其交纳办理不动产证的费用及过户费，反诉被告赵二花明确予以拒绝，并殴打反诉原告赵聪粉的配偶邓乔平。至此，反诉被告赵二花已经以明确的行为和明示表示不愿意承担办理不动产证的费用及过户费用。反诉原告赵聪粉遂于2020年4月10日向反诉被告赵二花发出了律师函，通知解除双方签订的《房屋买卖合同》和《关于房屋买卖补充协议》。2020年4月26日曲靖市中心城区不动产登记涉及房地产历史遗留问题处置工作领导小组办公室发布《关于曲靖市中心城区已完成首次登记个人可申请转移登记的项目公示清单》。根据该清单，曲靖市中心城区共有109个商品房项目可以个人申请办理不动产权证书。但本案争议的金鑫小区，并不在公示清单之内。经反诉原告赵聪粉向不动产登记中心核实，金鑫小区因开发商蒋中才未按规定提交大土地证，并且土地未完税，现不具备进行转移登记、办理不动产证的条件。针对上述事实，反诉原告赵聪粉认为：反诉被告赵二花在可以交易的过户窗口期明确表示不愿意履行办理该交易房屋不动产证的主要义务，政策条件在该期间内发生变化，现已经无法完成过户交易。反诉原、被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》、《关于房屋买卖补充协议》从根本上违反了曲靖市的行政法规，且目前根本无法实现双方交易目的。《房屋买卖合同》和《关于房屋买卖补充协议》从协议签订之初，即不符合曲靖市的个人申请办理不动产证的政策，应属无效合同。反诉被告赵二花对交易期间政策变化而导致的过户交易不能应当负全部责任，应当承担上述合同无效，占用反诉原告赵聪粉房屋造成的房屋使用费。据此，反诉原告赵聪粉特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定向贵院依法提起反诉，请求人民法院依据《中华人民共和国合同法》之有关规定依法判决双方签订的合同无效，依法维护双方当事人的合法权益，反诉原告赵聪粉愿意返还全部购房款。请求人民法院依法判令：1、反诉原告赵聪粉与反诉被告赵二花2018年8月14日签订的《房屋买卖合同》以及2019年1月18日签订的《关于房屋买卖补充协议》无效；2、反诉被告赵二花向反诉原告赵聪粉返还金鑫小区西区1单元202室房屋（95平米）以及该房屋房产证一本（曲房权曲靖市字第××号）；3、反诉被告赵二花向反诉原告赵聪粉支付2018年8月15日起至2020年6月21日止的合同无效房屋使用费26840元，并按40元／日向反诉原告赵聪粉支付2020年6月22日起至实际返还房屋之日止的合同无效房屋使用费；4、反诉费由反诉被告赵二花承担；反诉被告赵二花口头答辩，1、本案是房屋买卖合同纠纷，反诉被告赵二花已向反诉原告赵聪粉支付全部购房款，反诉原告赵聪粉也将涉案房屋交给反诉被告赵二花居住，故双方签订的房屋买卖合同的主要义务及当时签订房屋买卖合同的目的均已实现，至于反诉原告赵聪粉协助反诉被告赵二花履行协助过户的义务只是双方签订房屋买卖协议的附属义务；2、反诉原告赵聪粉所称的律师函反诉被告赵二花至今没有收到过；3、双方所签订房屋买卖合同及关于房屋买卖补充协议没有违反合同法第52条的规定，应属于合法有效的合同；4、反诉原告赵聪粉诉称曲靖市的行政法规用词不当，行政法规的主体只能是国务院；5、本案的涉案房屋属于商品房，依法可以上市交易，如今没有办理土地证的原因是开发商没有按照规定完税，涉案房屋不是客观上无法办理不动产权证的房屋。综上所述，原、被告双方签订《房屋买卖合同》及《关于房屋买卖补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且双方都有履行完上述两份协议的主要义务，故对双方当事人均具有法律约束力，应受法律的保护。原告赵二花针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告的基本情况及诉讼主体资格；2、《房屋买卖合同》、《关于房屋买卖补充协议》各一份，用于证明被告将自己所有的位于花柯新村××小区××号（房产证号20××**）房屋以304600元卖给原告，并对付款方式、过户时间、违约责任等进行了明确约定的事实；3、收条四份，用于证明原告已付清了全部购房款人民币304600元的事实。经质证，被告赵聪粉对原告赵二花提交的证据1、3的三性无异议；对证据2的三性无异议，但认为在两份合同中被告赵聪粉均只有配合义务，没有负担税负和过户费用的义务。本院认为，原告赵二花提交的证据1、2、3客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信。被告（反诉原告）赵聪粉针对其辩解意见及诉讼请求，向本院提交证据如下：1、身份证复印件一份，用于证明赵聪粉身份信息及诉讼主体资格；2、曲房权曲靖市字第××号房产证复印件一份，用于证明本案争议的交易房屋为赵聪粉单独所有；3、《房屋买卖合同》、《关于房屋买卖补充协议》各一份，用于证明本案中赵聪粉向赵二花出售自己单独所有的房屋达成意思表示一致，并约定应当于2019年8月30日之前完成过户手续，双方均明知该房屋只有房产证，没有土地使用权证，不能办理不动产权证书。另2019年1月18日双方约定，赵聪粉积极协助过户，赵二花应当承担办理不动产证费用及过户费用；4、信访事项程序受理告知书、情况反映各一份，用于证明赵聪粉及其配偶在签订房屋买卖协议后，积极到政府部门上访，解决办理不动产证事宜，为顺利过户积极履行合同义务；5、曲靖市发电【2018】134号文件复印件一份，用于证明在双方签署《房屋买卖合同》之后，曲靖市成立了不动产登记历史遗留问题领导小组，解决不动产证不能办理的问题，工作解决方案原则是，尊重历史、以民为本，先易后难，逐步推进。6、关于曲靖市中心城区已完成首次登记个人可申请转移登记的项目公示清单复印件一份，用于证明在2020年4月25日曲靖市中心城区不动产登记涉及历史遗留问题处置工作领导小组办公室发布了可以进行个人申请办理不动产权证书的109个小区名单，本案交易房屋所在小区不在该名单内，交易房屋不能申请办理不动产权证。本案双方签署的《房屋买卖合同》与《关于房屋买卖的补充协议》约定的交易对象，属于行政法规规定的限制交易，禁止过户对象，双方签订的合同无效；7、《租房合同》一份，用于证明参考本案交易房屋2018年的出租价格，截止2020年6月21日，赵二花占用房屋产生合同无效房屋使用费26840元，并应当按40元/日承担至房屋实际返还之日止；8、图片打印件两张，用于证明断水断电系赵二花私自乱接电表、太阳能漏水造成，赵聪粉并未有任何阻止本交易的行为存在；9、通话录音光盘一份，用于证明赵二花在收到赵聪粉解除合同通知后，已经同意解除合同，赵二花再行提起诉讼，已经违反了民法基本的诚实信用原则。10、曲遗留办【2019】1号文件复印件一份（与证据5、6共同证实），用于证明本案的交易房屋已经错过了办理不动产证的窗口期，现已无法进行首次登记和转移登记。经质证，原告（反诉被告）赵二花对被告（反诉原告）赵聪粉提交的证据1、2的三性无异议；对证据3的三性无异议，对证明目的部分予以认可；对证据4的关联性不予认可；对证据5、6认为：文件不属于行政法规，另涉案房屋系商品房，依法可以上市交易；对证据7、10认为与本案没有关联性；对证据8的证明目的不予认可；对证据9认为不符合证据的要件。本院认为，被告（反诉原告）赵聪粉提交的证据1、2、3客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信；证据4、5、6、10真实性本院予以认可，但其欲证目的本院予以部分采信；证据7、8不符合证据的三性，本院不予采信；证据9的真实性本院予以认可，但其欲证目的，本院不予采信。经过庭审与举证、质证，本院确认如下法律事实：2018年8月14日，原告（反诉被告）赵二花和被告（反诉原告）赵聪粉签订了《房屋买卖合同》，合同约定：赵聪粉将其所有的位于曲靖市房屋（房产证号：20××**）（包含室内家具）作价304600元出售给赵二花；付款方式分三期，第一期于2018年8月14日交定金5万元，第二期于2018年8月25日以前付204600元，第三期尾款5万元，于双方过户后一次性付清；房屋过户产生的一切费用由赵二花承担，赵聪粉必须配合赵二花过户。在2019年8月30日前完成过户手续，如有反悔所产生的费用由赵聪粉按银行存款利息赔偿；如赵二花反悔，定金5万元不退还；赵二花支付定金5万元后房产证（房产证号：：曲靖市字第**号一本由其保管。合同签订当日，赵二花向赵聪粉支付了5万元定金，赵聪粉亦将房屋所有权证交由赵二花保管，并将房屋钥匙移交给了赵二花；2018年8月22日，赵二花按合同约定向赵聪粉支付了204600元房款，并正式入住该房屋。2019年1月18日，双方签订了《关于房屋买卖补充协议》，约定：房屋自2019年1月18日买卖。以后永远不得反悔，所有权、使用权都是赵二花所有，如有一方反悔罚款10万元；在两年内，赵聪粉积极配合赵二花协助过户，办理房屋不动产证，所有过户费由赵二花全部承担；如在两年内，过不掉户，政府性质、拆迁、赔偿费永远由赵二花享受，赵聪粉不能享受一分的拆迁费；下欠尾款5万元于2019年1月18日全部付清。《关于房屋买卖补充协议》签订当日，赵二花按约定向赵聪粉支付了4万元房屋尾款；于2019年1月30日支付了1万元尾款，至此，赵二花按约定向赵聪粉支付了全部房款。另查明，赵聪粉为案涉房屋办理了房屋所有权证，房权证号为曲房权证曲靖市字第**。经本院核查，曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证“两证合一”，统一办理“不动产权证书”。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告(反诉被告）赵二花和被告（反诉原告）赵聪粉分别于2018年8月14日，2019年1月18日签订了《房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）和《关于房屋买卖补充协议》（以下简称《补充协议》），该《买卖合同》和《补充协议》系原、被告的真实意思表示;且《买卖合同》和《补充协议》签订后，原、被告均按合同约定积极行使了合同权利和履行了合同义务，未存在违反合同约定的情形；另原、被告买卖的案涉房屋系商品房，是可以自由交易和买卖的,且原、被告发生买卖房屋事宜前，赵聪粉已于2012年7月31日取得了房屋所有权证，房屋已登记在赵聪粉名下，属赵聪粉个人所有的房屋，赵聪粉将个人所有的房屋自由出卖给赵二花，不存在违背法律强制性相关规定的情形，更不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形；再虽然本案中原、被告签订《买卖合同》和《补充协议》后，双方未将房屋进行变更登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故原、被告双方签订的《房屋买卖合同》和《关于房屋买卖补充协议》系有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证“两证合一”，统一办理“不动产权证书”。本案中，虽然赵聪粉已于2012年7月31日取得了房屋所有权证，但该案涉房屋因未取得土地使用权证导致双方不能变更登记，故案涉房屋不发生物权的变动，本院不予确认案涉房屋属赵二花所有。对反诉原告赵聪粉的第二项、第三项诉请，本院评析如下：本案原、被告签订《买卖合同》后，反诉原告赵聪粉按约定将案涉房屋和房屋所有权证交付给了反诉被告赵二花，且反诉被告赵二花一直居住至今。另虽然案涉房屋未办理变更登记导致未发生物权的变动，但反诉被告赵二花入住案涉房屋是基于双方合法有效的买卖行为，其入住案涉房屋系合法占有和使用。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”故反诉原告赵聪粉的第二项、第三项诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条之规定，判决如下：一、原告赵二花和被告赵聪粉于2018年8月14日签订的《房屋买卖合同》、于2019年1月18日签订的《关于房屋买卖补充协议》合法有效。二、驳回原告赵二花的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告赵聪粉的诉讼请求。案件受理费5870元（原告赵二花已预交），由原告赵二花承担5770元，由被告赵聪粉承担100元；反诉案件受理费236元（反诉原告赵聪粉已预交），由反诉原告赵聪粉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。审 判 长  许丽萍人民陪审员  张乔德人民陪审员  王利萍二〇二〇年九月二十六日书 记 员  文 丹