江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0404民初5545号 原告：江苏美邦医疗科技有限公司，统一社会信用代码91320400MA1WFLC62B，住所地常州市钟楼区京城豪苑****。 法定代表人：王益琴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钱骏，江苏友联律师事务所律师。 被告：常州双创云城运营有限公司，统一社会信用代码91320400MA1MKT699A，，住所地常州市钟楼区京城豪苑** 法定代表人：陈佳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑彦清，该公司法务。 原告江苏美邦医疗科技有限公司（以下简称美邦公司）与被告常州双创云城运营有限公司（以下简称双创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，被告双创公司提出管辖异议，本院裁定驳回其异议后，被告双创公司不服该裁定，向常州市中级人民法院提起上诉，常州市中级人民法院作出（2020）苏04民辖终83号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美邦公司委托诉讼代理人钱骏，被告双创公司委托诉讼代理人郑彦清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美邦公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告押金及实际损失共计309833元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求，要求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年7月31日解除，并明确诉讼请求中押金为交纳的保证金9833元、损失系房屋租赁合同第十一条第5项约定的赔付300000元补偿款，合计309833元。事实与理由：2018年4月26日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告将坐落于常州市钟楼区京城豪苑X号4楼部分区域出租给原告，租赁期限自2018年4月28日起至2023年6月27日止。合同签订后原告依约履行了自己的义务，2019年7月因被告违约，导致上述房屋产权人常州正方置业有限公司（以下简称正方公司）解除了其与被告之间的房屋租赁合同并要求腾退房屋。被告作为上述房屋承租人的违约行为直接导致原告作为次承租人必须在限定时间内腾退房屋，己经构成根本性违约，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 原告美邦公司为支持其诉讼请求提交了以下证据：1.房屋租赁合同1份，证明双方的租赁关系及根据合同十一条第5项被告应承担赔偿责任300000元；2.押金收据1张，证明原告向被告缴纳了9833元保证金；3.告知函、回复函、确认函各1份，证明原被告之间的解约是由于被告与正方公司之间的租赁合同违约，是由于被告的原因造成；4.装修清单、劳务服务清单、常州市住宅装饰装修施工合同各1份、发票13张，证明原被告签订租赁合同时经过估算如果产生损失所需要的赔偿金大概是300000元左右。其中装修清单中茶桌（28000元）、文件柜（1590元）、办公用品（74137.94元）已经搬走了，该三项费用不再向被告主张；电信服务费（1340元）是装的固定电话、宽带费用；冷库（57000元）理论上可以搬走，但因拆装费用较高，需要20000-30000元，且拆装后密封性欠佳，原告是做医疗器械药品之类的，对冷藏要求比较高，所以没有人会这么操作，事实上原告也未搬走；办公家具（86000元）是固定在墙上的柜子，无法搬动；装修费（70000元、17500元、80000元、52850元，合计220350元）为签订常州市住宅装饰装修施工合同产生的装修损失，图文制作（3000元）是指门口及楼道的广告牌；铝合金玻璃隔断（45334.4元）系办公室员工办公桌的玻璃隔断；冷库用电线（739.2元）是安装冷库用的电线，不包含在冷库费用中，照明装置（1502.5元）指的是装在屋顶及墙上的灯具。 被告双创公司对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，但是关联性和证明目的不予认可，对双方之间的租赁关系认可，造成原告的损失被告认为是业主方的原因，非被告的原因，不是被告单方要求解除租赁合同；对证据2收据无异议；对证据3中的告知函，对真实性、合法性予以认可，因被告不属于告知函中的一方，对关联性和证明目的不予认可，这是大家商量的结果，并非被告违约；对于回复函、确认函也无异议；对证据4真实性、合法性、关联性均不予认可，装饰装修施工合同因签订主体非被告，无法核实其真实性。对赔偿清单的损失费用也都不予认可，损失均为间接性损失，应当由其自行承担。 被告双创公司辩称：对原告要求立即支付其押金及实际损失共计309833元的诉请被告不予认可，原告当时是交了9833元押金，根据被告调查在2019年7月，原告有一笔空调费2608元没交，根据合同约定这笔款项需要在保证金中扣除，同时认为原告主张的房屋租赁合同解除非被告原因导致，合同已经履行不能，合同目的不能实现，故该押金不应再退还。原告主张的300000元没有法律依据，因为本案所诉的租赁纠纷是因为被告接到了业主方要求腾退房屋的通知造成，非被告原因造成。因非被告原因造成被告承租的房屋不能出租给租赁方，造成了租赁合同履行不能的事实，所以原告主张的损失被告不予认可；因业主方要求被告腾退房屋的事实，造成租赁房屋的履行不能，属于无法预料的事实发生，也不属于原、被告双方签订的租赁合同中第十一条第5项所述要求支付300000元作为补偿的条件；对于诉讼费用因为合同里边没有约定诉讼费需要被告承担，所以被告对原告的该诉请不予认可。 被告双创公司为支持其抗辩主张提交了以下证据：常州京城豪苑商铺租赁合同、同意转租证明、常州京城豪苑商铺租赁合同终止协议、告知函、产权证，证明原告是次承租方，被告租赁了正方公司所有的房屋，然后再把房屋出租给原告等租户，被告在2019年7月31日也向原告告知了腾退房屋的通知。 原告美邦公司对被告提交的证据均无异议，但对告知函的内容不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月3日，正方公司作为出租方（甲方），被告双创公司作为承租方（乙方）签订了常州京城豪苑商铺租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于常州市钟楼区局前街180号正方京城房屋；房地产权证编号：常房权证字第××号；租赁场所位于商场5号楼负二层部分以及负一层部分至地上六层；总建筑面积为39812.22平方米；租赁房屋用途为供双创公司办公住所（经营场所）或者商业经营之目的使用；租赁期限为一百八十（180）个月，自起租日起（即2016年6月1日至2031年5月31日止）。合同还约定了其他事项。正方公司还出具了同意转租证明一份，言明其同意双创公司在租赁期限内，可将租赁房屋按租赁合同约定的用途对外转租及经营管理等事项。 2018年4月26日，被告双创公司作为出租方（甲方），原告美邦公司作为承租方（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落于常州市钟楼区京城豪苑66号使用面积（计租面积）为210平方米4楼部分面积交付乙方使用；租赁5年零2个月期限，自2018年4月28日起至2023年6月27日止，除装修期2个月外使用时间为5年整（装修期为2018年4月28日至2018年6月27日2个月）；租赁总金额为619980元；本合同签订之后的10个工作日内，乙方应向甲方支付9833元为租赁保证金；本合同终止时，结清相关费用、按时搬清、不损坏所使用房屋的主体结构、承担了各项违约责任等，在10个工作日内，甲方将保证金全额返还给乙方，并不计利息；租金不包括服务管理费，不包括公共能耗费； 房租支付明细为： 房屋租赁费用 租赁期 计租面积M2 租赁单价（元/M2/天） 递增 月租金 年租金 2018.6.28-2019.6.27 ＼ ＼ 2019.6.28-2021.6.27 ＼ ＼ 2021.6.28-2023.6.27 ＼ ＼ 房屋服务管理费用 租赁期 计租面积M2 租赁单价（元/M2/天） 递增 月租金 年租金 2018.6.28-2019.6.27 ＼ ＼ 2019.6.28-2021.6.27 ＼ ＼ 2021.6.28-2023.6.27 ＼ ＼          第十一条：违约责任 1、在合同期限内，若甲方提前终止或解除合同，需提前3个月向乙方提出，自提出终止合同之日起，3个月期满则合同终止，房租结算至3个月期满之日，原乙方预付的房租不足的应予补足，预付房租有剩余的，甲方予以退还，同时甲方须支付3个月租金（当年）作为违约金，并全额返还租赁保证金，除赔偿违约金外甲方还应赔偿乙方一定的装修费用（具体赔付标准及金额双方商议后签订补充协议），如甲方支付的违约金及装修费用仍不足以弥补乙方损失的，乙方有权要求甲方继承赔偿，注：装修费用包含租赁物装修、装修改造、消防改造、空调安装、经营赔偿、搬家安置费用等，如甲乙双方无法对装修赔偿达成一致，应按照装修总造价/总租用年限*未使用年限，乙方应将装修总价报甲方备案；……5、为了确保合同顺利执行，甲乙双方特此承诺：合同期内，任意一方如单方面解约，除了上述赔偿责任外，还需向对方赔付人民币叁拾万元整（￥300000.00）作为补偿；合同还约定了其他事项。 2018年6月8日，被告出具收据一份，言明收到交款单位美邦公司转账的保证金9833元。 另查明，2019年2月28日，正方公司作为甲方，双创公司作为乙方，北京赛伯乐绿科投资管理有限公司作为丙方，签订了《常州京城豪苑商铺租赁合同》终止协议一份，言明由于乙方未能按约支付租金，导致甲方起诉乙、丙方，该案已经常州市钟楼区人民法院审理完毕，案号为（2018）苏0404民初5102号，目前该案正在二审当中；甲、乙、丙三方一致同意，决定自2019年01月31日起提前解除《常州京城豪苑商铺租赁合同》及《租赁合同转移同意书》；对于乙方已签订转租部分的合同（以乙方签订转租合同为准），乙方保证在2019年7月31日前将该房屋腾空返还甲方，在房屋返还甲方前，房屋租金及其他费用等按照《常州京城豪苑商铺租赁合同》标准向甲方支付；协议还约定了其他事项。 2019年9月26日，原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原、被告均认可正方公司与双创公司签订常州京城豪苑商铺租赁合同中所涉商场5号楼实际就是双创公司与美邦公司签订房屋租赁合同中所涉的京城豪苑66号房屋；现原、被告均同意双方签订的合同于2019年7月31日解除；双方均认可原告的租金交到2019年7月31日，原告并陈述因正方公司称在2019年12月底前搬走的过渡期内不再收取租金，故原告于2019年12月搬离了租赁房屋；同时，原告认可被告提出的2608元空调费从9833元保证金中扣除，被告还应退还原告保证金7225元。 本案争议焦点为：1、被告是否应退还原告所交纳的保证金？2、被告是否应赔偿原告损失300000元？ 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。 本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依法按约履行。因被告与所有权人正方公司的租赁合同已提前解除，导致原、被告之间的房屋租赁合同无法履行，且原、被告均同意房屋租赁合同于2019年7月31日解除，本院对此予以确认。 关于被告是否应退还原告所交纳的保证金的争议焦点，原告美邦公司向被告双创公司交纳的9833元系租赁保证金，双方均同意签订的房屋租赁合同于2019年7月31日解除，租金已结清，且美邦公司已搬离了租赁房屋，对该租赁保证金被告应按约退还，因原告认可2608元空调费从该租赁保证金中扣除，故被告尚应退还原告租赁保证金7225元；被告抗辩合同解除非被告原因导致，押金不应退还的意见，本院不予采纳。 关于被告是否应赔偿原告损失300000元的争议焦点，原、被告签订的房屋租赁合同第十一条第5项约定任意一方单方面解约，除赔偿责任外还需向对方赔付300000元作为补偿，被告双创公司作为承租人因未能按约向出租人正方公司支付租金，导致正方公司诉至本院，嗣后三方达成协议提前解除了租赁关系，从而导致作为次承租人的原告提前搬离租赁房屋，被告理应赔偿原告损失，故对被告抗辩因业主方要求被告腾退房屋的事实造成租赁房屋的履行不能，非因被告原因造成，属于无法预料的事实发生，不属于原、被告双方签订的房屋租赁合同中第十一条第5项所述要求支付300000元作为补偿条件的意见不予采纳，结合原告的实际损失，原告依据合同主张300000元并未过分高于原告的损失，本院对其该项诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年7月31日解除。 二、被告常州双创云城运营有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告江苏美邦医疗科技有限公司租赁保证金7225元。 三、被告常州双创云城运营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告江苏美邦医疗科技有限公司300000元。 四、驳回原告江苏美邦医疗科技有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5948元（原告已预交），由原告负担50元，被告负担5898元（被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  包艳波 人民陪审员  鲍恩梅 人民陪审员  胡进明 二〇二〇年九月二日 法官 助理  张春美 书 记 员  杨 红