云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初2520号原告：孔德刚，男，1981年7月15日生，彝族，住建水县。被告：红河州鸿榆房地产开发有限公司。住所地：建水县临安镇福康路福润街****。法定代表人：谷兵，该公司总经理。被告：红河州鸿榆商业管理有限公司。。住所地：建水县福康路福润街****法定代表人：杨文应，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：杨荣，男。两被告共同委托诉讼代理人：王碧，女。原告孔德刚与被告红河州鸿榆房地产开发有限公司（以下简称鸿榆地产公司）、红河州鸿榆商业管理有限公司（以下简称鸿榆商管公司）商品房预售合同、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孔德刚、被告鸿榆地产公司、鸿榆商管公司的委托诉讼代理人杨荣、王碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔德刚向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告鸿榆地产开发有限公司2015年10月29日签订的《商品房购销合同》；2．解除原告与被告鸿榆商管公司2015年10月29日签订的《商品房租赁经营合同》；3．被告赔偿原告经济损失149,599.3元：购房款125,560元、房屋维修基金1438.5元、补偿款22,600.8元（125560×6%×3）；4．被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告2015年10月29日签订《商品房购销合同》，约定由原告出资245,560元向被告购买建水县“临安水镇”一期（鸿榆新天地）B-3-1041号商铺，参考建筑面积为27.40平方米。合同签订之日原告向被告支付全部房款的50%计125,560元，剩余房款120,000元以贷款形式支付。原告按被告要求在购房合同签订7日内向被告指定的合作银行云南省农村信用联社提供了相应的贷款资料，但由于被告的原因，贷款至今一直未得到审批和发放，且被告一直未提供其他合作银行。由于合同无法正常履行，被告于2019年7月31日与部分业主代表协商后签订了一份新的协议书，被告方公司法定代表人签字盖章，部分业主签字捺印，该协议书内容针对全体业主适用。协议约定：按揭未放款的业主由被告方全额退还购房款及维修基金（以发票、收据为准）并支付发票金额的3年租金作为补偿，标准年化率6%；选择退房退款的业主于2019年11月15日后到被告公司协商办理相关事宜。协议签订后，被告一直以各种借口推迟不履行协议。被告鸿榆地产公司、鸿榆商管公司辩称：原告购房余款系以按揭贷款方式支付，银行尚未放款，从主观上讲被告是希望原告能按揭成功以缓解自身资金压力，不存在被告不配合、不协助的情形；从客观上讲银行放款是金融机构自身决断的事，不以原、被告的意志为转移，贷款未发放导致的结果不能由被告承担。购房合同在完全没有履行完毕的情况下，被告不同意解除合同，被告有意愿在下一步与原告共同协商解决。协议书是真实的，但协议书是2019年7月30日上午10时25分至下午4时30分有业主围堵商场严禁商场开门的情况下签订的。协议书中以发票金额为诉求的本金，但原告持有的发票并不是实际支付的购房款，它还包括前三年的租金，假如有5万的发票在手中，实际上只支付2-3万元，多出的部分未实际支付。根据各方当事人的诉辩意见，双方争议焦点是：1．双方签订的合同是否有效？2．合同是否具备解除的法定条件？原告为证明其主张向本院提交下列证据材料：1．商品房购销合同复印件一份；2．发票复印件一份；3．维修资金收据复印件一份；4．鸿榆协定书复印件一份。以上证据证实原告与两被告签订商品房购销合同、支付购房款、支付维修资金的事实。被告经质证后认为：对原告提交的证据的真实性无异议，但购房合同签订后租赁合同是否具备履行条件是以购房款结清为前提，原告未交清购房款，尚未完全取得房屋所有权。发票金额并非原告实际支付的金额，其中包括合同房款总价的18%，18%加原告实际支付的金额，才是发票总金额。协定书是在部分业主围堵商场的情况下签订的。本院认为，被告对原告提交的证据的真实性无异议，对证据的真实性，本院予以确认。根据庭审和质证，本院认定事实如下：原告与被告鸿榆地产公司2015年10月29日签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告鸿榆地产公司购买建水县“临安水镇”一期（鸿榆新天地）B-3-1041号商铺，参考建筑面积为27.40平方米。合同第六条第三项约定：原告应当在合同签订之日支付全部房款的50%计125,560元，其余房款由原告以按揭贷款方式进行支付，原告应在本合同签订后7日内按银行要求提供全部所需资料并办理完银行按揭手续。同日，原告与被告鸿榆商管公司签订《商品房租赁经营合同》，约定原告将前述房屋出租给被告鸿榆商管公司经营，租赁期限10年，即自2014年12月25日起至2024年12月24日止。租赁合同还约定了租赁期间的租金总额、交付时间和方式；免租期从被告鸿榆商管公司接房起至2014年12月25日止；原告委托被告鸿榆商管公司将前三年的租金支付至被告鸿榆地产公司，用于一次性或分批抵付购买商品房的首期价款，同时原告出具前三年租金已结清的书面证明；第四年及其后的租金按年支付，第四年的租金被告鸿榆商管公司于2017年12月25日后一个月内支付原告指定的银行账户，此后每年租金支付时间以此类推。租赁合同被告鸿榆商管公司未加盖公章也未交给原告。合同签订后，原告向被告鸿榆地产公司支付了购房首期价款、维修资金1438.5元，被告鸿榆地产公司出具购房发票、维修资金发票，购房发票金额包括原告自己出资部分以及租赁合同中约定的前三年的租金，为125,560元。原告按要求提供按揭贷款所需资料至被告鸿榆地产公司合作银行，但贷款至今未发放。2018年被告鸿榆地产公司以短信等方式通知鸿榆新天地业主贷款无法办理，要求业主自行筹款支付尾款，有一部分业主自行筹款支付了尾款，原告未支付。2020年7月，被告鸿榆地产公司以短信方式通知鸿榆新天地业主暂不接受尾款清缴事宜，待租金支付工作完成后再作安排。2019年7月31日，以被告鸿榆商管公司为甲方、业主为乙方，双方签订鸿渝协定书，约定：一、被告鸿榆商管公司在2020年3月31日前完成符合办证条件业主的产权证办理工作；二、若退房的：1．全款付清（含按揭已放部分）全额退还购房款及维修基金（以发票、收据为准），并支付发票金额的2年租金作为补偿，标准年化率7%；2．按揭未放款，全额退还购房款及维修基金（以发票、收据为准）并支付发票金额的3年租金作为补偿，标准年化率6%；三、选择退房退款的业主于2019年11月15日后到被告公司协商办理相关事宜（注：协定书内容针对全体业主适用）。部分业主在协定书上签名捺印，被告鸿榆地产公司的法定代表人谷兵签字，被告鸿榆商管公司加盖公章。原告与被告鸿榆地产公司未办理书面接房手续，原告购买的商铺现由被告鸿榆商管公司对外出租。被告鸿榆地产公司系经登记的有限责任公司，注册资本5280万元，为自然人股东6人，其中最大股东为杨文应出资1470万元，第三股东谷兵出资820万元。谷兵系法定代表人，担任公司总经理。杨文应担任董事。被告鸿榆商管公司系经登记的有限责任公司，注册资本300万元，为自然人股东2人，杨文应出资200万元，周云鹏出资100万元。杨文应系法定代表人，担任执行董事兼总经理；周云鹏担任监事。本院认为，原告与被告鸿榆地产公司签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告与被告鸿榆商管公司签订的《商品房租赁经营合同》虽未加盖公司印章，但合同系双方真实意思表示，且被告鸿榆商管公司已将前三年租金用于抵付原告购买商铺的首期价款，合同已部分履行，合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。按揭贷款未发放、第四年起的租金未支付，鸿榆新天地部分业主与被告协商签订《鸿榆协定书》，协定书涉及退房、退款、补偿等事宜并对全体业主适用，该协议系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。原告要求解除合同的法律后果与《鸿榆协定书》约定的退房、退款等事宜一致，原告主张解除合同按《鸿榆协定书》约定处理，本院予以支持。购房合同解除，依附购房合同的租赁合同已失去存在的基础，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。《鸿榆协定书》约定的补偿以租金数额为参考，且不再按租赁合同约定支付2017年至2020年的租金，因此，对原告按《鸿榆协定书》主张的补偿应由两被告共同承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告孔德刚与被告红河州鸿榆房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、解除原告孔德刚与被告红河州鸿榆商业管理有限公司签订的《商品房租赁经营合同》；三、被告红河州鸿榆房地产开发有限公司于判决生效后三个月内退还原告孔德刚购房款125,560元、房屋维修资金1438.5元；四、被告红河州鸿榆房地产开发有限公司、红河州鸿榆商业管理有限公司于判决生效后三个月内补偿原告孔德刚22,600.8元（125560×6%×3）；五、原告孔德刚协助被告红河州鸿榆商业管理有限公司于判决生效后三个月内将建水县“临安水镇”一期（鸿榆新天地）B-3-1041号返还被告红河州鸿榆房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3290元，由被告红河州鸿榆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长  谢晓琴审判员  吴玉芝审判员  雷学有二〇二〇年九月二十八日书记员  何 丽