文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初741号原告：重庆市山海物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区。法定代表人：陶甫容，经理。委托诉讼代理人：陈勇，男，1970年5月13日出生，汉族，住重庆市铜梁区,公司员工。委托诉讼代理人：张燕，女，1978年7月22日出生，汉族，住重庆市铜梁区，公司员工。被告：陈劲松，男，1967年4月10日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：黄国萍，女，1972年8月4日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：陈劲松，系黄国萍丈夫（特别授权）。原告重庆市山海物业管理有限公司（以下简称“山海公司”）诉被告陈劲松、黄国萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告山海公司的委托诉讼代理人陈勇、张燕和被告陈劲松（黄国萍的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费2853.80元，水电公摊费50元，共计2903.80元；2.判令被告以累计欠缴的物业费为基数，从2017年7月1日起开始按每日万分之三支付违约金至付清欠款时止；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年9月29日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司与世纪阳光小区业主委员会签订了《世纪阳光物业服务合同》，约定由重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司为世纪阳光小区业主提供物业管理服务。根据合同约定多层房屋的业主应按住房建筑面积0.80元/㎡·月收取物业服务费，高层房屋的业主应按住房建筑面积1.20元/㎡·月收取物业服务费（1-2楼0.90元/㎡·月）。被告系世纪阳光33幢4-3号（高层）房屋的业主，房屋面积125.17㎡，每月应交纳物业服务费150.20元（125.17㎡×1.20元/㎡·月）。被告从2017年6月至2018年12月共欠19个月物业服务费2853.80元。2018年10月12日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司将其享有被告的债权转让给原告，该物业服务费经原告多次催收未果，为了维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求法院支持原告的诉请。被告陈劲松、黄国萍辩称，原告曾以相同的事实理由和诉讼请求起诉被告（2019渝01**民初6471号），现未提供新证据再次重复起诉，应当驳回原告诉讼请求；本案实为债权转让合同纠纷，存在多个法律关系，但转让的债权标的额不明确，债权转让的主体存在混同，不符合法律规定；签订物业服务合同的普华分公司与债权转让的普华分公司并非同一公司，签订物业服务合同的乙方普华物业公司已于2014年8月11日注销，转让债权的普华物业分公司是2015年11月2日注册成立,故物业服务合同的乙方不可能是普华物业分公司，因此被告与转让债权的普华物业分公司不存在物业服务合同关系；普华物业公司将2016年9月29日至2017年9月29日将物业服务合同整体委托给山海物业公司经营，不存在2018年将债权整体转让给山海公司。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据本院予以确认并在卷佐证：物业服务合同、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、关于调整物业服务费的通知，证明、商品房买卖合同、催收物管费通知、债权转让协议、债权转让通知以及当事人的陈述等。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，世纪阳光小区业主委员会（甲方）与重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司（乙方）就世纪阳光小区签订了《物业服务合同》，该合同约定，第四条：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价，双方约定物业服务费用按月收取，收取标准如下（按建筑面积计算）：物业服务费用实行据实分摊制，调涨物业费用限额：多层0.80元/平方米.月；高层1.20元/平方米.月（其中1-2楼0.90元/㎡·月）；非住宅：1.50元/平方米.月；地面公共路灯、水电据实分摊到各户。物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务到期前十五天交纳。第十五条：本合同期限为4年，2012年9月29日至2016年9月29日。第二十一条：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司开始为世纪阳光小区提供物业服务至2018年12月31日。2012年12月30日，原重庆市铜梁县国土资源和房屋管理局、原铜梁县人民政府东城街道办事处、原铜梁县东城街道塔山社区居民委员会和世纪阳光第一届业主委员会向世纪阳光小区业主发出调整物业服务费的通知，载明：现决定执行物业服务合同约定的收费标准［即：多层0.80元/平方米.月；高层1.20元/平方米.月（其中1-2楼0.90元/㎡·月）；非住宅：1.50元/平方米.月；地面公共路灯、水电据实分摊到各户］。该物业服务费收费标准在原铜梁县发展和改革委员会进行了备案。2018年10月12日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司将其所有世纪阳光小区从2012年10月10日至2018年12月31日期间应向业主收取的物业服务费、水电公摊费的所有债权转让给原告山海物业公司，并将该情况向世纪阳光业主进行了通知。被告陈劲松、黄国萍是重庆市铜梁区世纪阳光小区33幢4-3号房屋的业主，该房屋系高层住宅，房屋建筑面积125.22㎡。被告陈劲松、黄国萍从2017年6月1日起欠缴物业服务费及水电公摊费，经原告山海物业公司催收后，仍未缴纳。山海公司在审理中陈述，经街道办事处同意，由小区的公共收益支付公摊水电费，后因公共收益减少，不足以支付公摊水电费，因此代缴了10个月的公摊水电费，现酌情按照5元/户.月收取。重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司(注册号500224300008727)于2011年2月22日成立，于2014年8月11日注销。重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司于2015年11月2日成立存续至今。山海公司曾于2019年11月5日起诉陈劲松、黄国萍支付2017年6月至2018年12月期间的物业服务费，后于2019年12月23日自愿申请撤回起诉。本院认为，根据法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据合同约定，被告在接受了重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司提供的物业服务后，有按照合同约定向其交纳物业服务费及水电公摊费的义务。同时法律还规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权转让的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司从2012年9月29日至2018年12月期间为世纪阳光小区提供了物业服务，后将其对世纪阳光小区业主收取的物业服务费、水电公摊费的所有债权转让给原告山海物业公司，且向所有业主进行了债权转让的通知，因此该债权转让合法有效，被告有向原告交纳物业服务费的义务，经计算被告陈劲松、黄国萍应交纳2017年6月1日至2018年12月31日的物业服务费为2855.02元（125.22㎡×19月×1.20元/㎡/月），原告请求2853.80元符合法律规定，本院依法支持被告向原告支付物业服务费2853.80元。关于水电公摊费的诉讼请求。物业服务合同约定公摊水电费据实分摊到各户，原告代缴了10个月的公摊水电费，现酌情按照5元/户.月收取，该标准基本符合市场行情及实际情况，本院予以认可，对原告的该项诉讼请求本院依法主张50元。关于违约金的诉讼请求。物业服务合同约定物业费按月于上期物业费到期前十五日缴纳，未能按时如数缴纳物业服务费的应按每日万分之三缴纳违约金。因此被告从2017年5月17日起逾期缴纳物业费，原告请求从2017年7月1日起计收违约金符合法律规定，对原告的该项诉讼请求本院依法主张被告支付从2017年12月1日起以实际欠缴物业服务费为基数按照年利率10.95%（日万分之三）计算至付清时止的违约金。被告辩称原告重复起诉的问题。山海公司虽于2019年11月5日以相同诉讼请求起诉被告，在诉讼中其自愿撤回起诉，本院并未对该案作出裁判，本案山海公司再次起诉不构成重复起诉，对该辩称意见不予采信。被告辩称债权转让存在债权转让标的额不明确、转让主体混同的问题。债权转让的主体为普华分公司和山海公司，转让的债权明确即为2012年10月10日至2018年12月31日期间的物业服务费、公摊水电费，被告并未举示证据证明普华分公司与山海公司混同，且法律未对债权转让主体是否混同作出禁止性规定，债权转让后也向业主进行了通知，因此债权转让合法有效，对该辩称意见不予采信。被告辩称与重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司不存在物业服务合同关系的问题，原告并非适格主体。本院认为普华物业分公司与世纪阳光小区业主委员会签订的物业服务合同虽于2016年9月29日届满，但该合同约定“本合同届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。”该合同到期后，世纪阳光小区业主委员会并未续聘或选聘物业管理企业对小区进行物业服务，而普华分公司仍然对小区提供物业服务，该物业服务合同应当认为继续有效，对被告仍然有约束力。同时，普华分公司虽然曾经被注销，但具有独立法人资格的重庆普华物业管理有限公司未被注销，其认可普华分公司对世纪阳光小区提供物业服务并收取物业费，且转让债权的普华分公司于2015年11月2日重新成立，继续对世纪阳光小区提供物业服务，债权转让后原告具有本案原告的主体资格，对该辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告陈劲松、黄国萍于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市山海物业管理有限公司物业服务费2853.80元、公摊水电费50元及违约金，违约金从2017年7月1日起以实际欠缴的物业服务费为基数按年利率10.95%计算至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告陈劲松、黄国萍负担。本判决为终审判决。审判员  吕鑫二〇二〇年九月二十四日书记员  刘璐