江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏10民终2644号 上诉人（原审被告）:扬州华纺置业有限公司，住所地:扬州市西湖路**。 法定代表人：周增根，董事长。 委托诉讼代理人：韩利民，江苏楚汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩**国，江苏楚汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:俞幸福，男，汉族，1972年7月7日出生，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：明智坚，江苏韵合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张克峰，江苏韵合律师事务所律师。 上诉人扬州华纺置业有限公司因与被上诉人俞幸福商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2020)苏1003民初1776号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华纺公司上诉请求：一、撤销扬州市邗江区人民法院(2020)苏1003民初1776号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；二、本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定错误。1.一审法院认定“综上，华纺公司无权以俞幸福逾期付款为由主张行使合同约定的解除权或依据《中华人民共和国合同法》第94条规定行使法定解除权，华纺公司主张解除合同并要求俞幸福给付违约金的诉讼请求，均应予驳回。”是错误的。首先，马伟虽是上诉人的销售部经理助理，但是房屋销售工作上诉人已经委托专业的销售代理公司进行销售，房屋销售不在马伟的工作职务范围内，马伟更没有代上诉人收取房款的工作职务。其次，刑事案件与民事案件在认定标准和规则方面均不一样，因此马伟的刑事判决对其犯罪性质、退赔等的认定不应在本案中引用。再次，因被上诉人作为完全民事行为能力人未尽谨慎注意义务导致上当受骗将75万元交付给马伟个人，显然具有重大过错。马伟因是骗取被上诉人的款项，也未将该75万元交付给上诉人，上诉人因不知情也未收到该款项当然不能开具75万元购房发票，由此产生的责任应由被上诉人承担。被上诉人既未按照合同约定将首付款交付给上诉人，也未按照协议约定办理贷款手续，显然构成违约，上诉人有权依据法律规定及双方合同约定解除房屋买卖合同。第四，马伟不具有销售房屋的职务，当然无权交付房屋。被上诉人从未收到过被上诉人的任何房款，怎么可能会将房屋交付？并且一审法院认为马伟的收取75万元房款及交付房屋系基于职务行为归属于上诉人，该认为实质上是基于表见代理规则认定的，但是表见代理规则的要件是当事人是善意无过错的，但是本案中被上诉人显然具有重大过错，因此本案不适用表见代理规则来认定马伟的行为由上诉人承受。2.一审法院认为“俞幸福已履行全部购房款、物业维修基金的给付义务，华纺公司应足额开具发票和收据、协助俞幸福办理涉案房屋产权登记”是错误的。首先，因被上诉人具有重大过错，不适用表见代理规则认定马伟收取75万元及交付房屋的行为归属于华纺公司，马伟的上述违法行为系其与被上诉人违法私下交易形成的，上述违法行为不应受保护。其次，马伟案发后，双方商谈多次未能达成一致意见，上诉人依法维权提起诉讼。被上诉人虽发函要求上诉人提供贷款所需发票，但该发函行为不能免除被上诉人因重大过错应承担的违约等责任，因此上诉人不应开具发票、收据，也不应协助被上诉人办理涉案房屋产权登记。再次，一审选择性的采用交易惯例是错误的。一审一方面采用有利于被上诉人的商品房销售者向购房人交付收款收据的交易惯例，却无视有利于上诉人的购房人应向商品房出售人交付购房款（而不是向商品房销售者的员工交付购房款）以及房款付清后才交付房屋的商品房买卖交易惯例，显然一审认定违背了法律的公平公正，是错误的。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定错误，其引用的法律也是错误的。三、一审法院判决结果的价值判断。本案实际上是一方面，被上诉人为了达到不可能实现的巨额优惠的非法目的，私下与马伟协商并听信谎言，以致自己上当受骗、铤而走险、违反常规将75万元大额款项给付马伟个人；另一方面，马伟为了骗取被上诉人的钱财作虚假承诺；上述两方面结合、两者私下交易造成本案的产生。如果被上诉人按照双方合同正常履行也不会产生本案纠纷，因此被上诉人具有重要过错。然而在本案中，被上诉人却对自己将75万元给付马伟的不当行为不承担责任，反而免除逾期付款应承担的违约责任，明显获得了巨额利益，不良后果却由不知情无辜的上诉人来承担，显然违背了“任何人不能从过错的行为中获益”的准则，违背了法律的公平正义。一审判决的结果将对公民日常行为起到不良示范作用，该判决结果告诉公民自己的行为虽然有过错不仅不承担责任反而获得利益，将会引导、鼓励广大公民为了个人利益不惜以身犯险，从事违法行为，这种价值取向显然是错误的。综上所述，一审判决的认定及适用法律错误，违背了法律的公平正义，是错误的判决，故请求二审法院公正审理，使上诉人实现前列上诉请求。 俞幸福辩称：1.本案马伟的行为是职务行为，不仅有刑事判决的认定，同时（2019）苏10民终3038号民事判决已对马伟的职务行为，上诉人与俞幸福签订的房屋买卖合同效力进行了充分认定，上诉人否认合同效力的观点及理由均已提出，其在本案中再行重复提出,依法不应支持。2.俞幸福并不存在逾期付款的行为，根据合同约定，上诉人应当先向被上诉人开具发票，后被上诉人再到银行办理按揭贷款，在商品房买卖合同中办理按揭贷款都必须先开具发票，这是众所周知的事情，也是商业惯例，但上诉人首先违背书面承诺，不解决上诉人与被上诉人之间的房屋争议，在收到被上诉人发出的律师函后不开具发票，显然是拒不履行义务，而在开具发票前被上诉人无法按揭贷款，为减少诉累，各方筹集款项，将尾款以及维修基金全部付清，完全符合办理产权过户手续，一审法院责令上诉人办理产权过户手续出具发票符合规定。 俞幸福向一审法院起诉请求：1.华纺公司立即向俞幸福出具150万元的全额购房款税务发票及4170.50元的物业维修基金收据；2.华纺公司协助俞幸福办理华纺•蜀冈锦宸7幢（公安幢号9）101号房屋产权登记；3.华纺公司应承担本案诉讼费及俞幸福律师代理费3万元。 一审法院认定事实如下： 1.2017年4月11日，华纺公司（出卖人）与俞幸福（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房是华纺•蜀冈锦宸第7幢（公安幢号9）101号房屋，房屋总金额150万元，物业维修基金4170.50元，商品房总价款为1504170.50元；第六条，付款方式为首付款（含定金）计人民币75万元于本合同签订之日支付，剩余房款采用个人住房商业贷款/住房公积金贷款方式支付；第七条，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第四条（补充合同第六条）约定：出卖人协助买受人办理个人住房商业贷款/住房公积金贷款，买受人应积极办理。买受人须于合同签订当日内向银行/公积金管理中心提交符合个人住房商业贷款/住房公积金贷款中心提交要求的全部材料；逾期或不齐全或未按规定提交符合要求的材料，致使银行/公积金管理中心无法办理放贷手续，出卖人有权按主合同条款中的第七条“买受人逾期付款的违约责任”执行，逾期30日后，出卖人有权解除合同，买受人按房款总额的5%向出卖人支付违约金； 2.2017年8月9日，华纺公司出具《承诺函》并载明：“北京扬州华纺公司销售西湖岭秀商品房一事，现由于销售经理马伟涉嫌违法，马伟销售款项不明。我公司承诺待公安部门确定数额后五个工作日内与西湖岭秀9号楼、19号楼购房人解决问题”； 3.2020年4月26日，俞幸福将购房款75万元及物业维修基金4170.50元交至一审法院； 4.在马伟安排下，俞幸福已实际领用房屋； 5.俞幸福分别于2020年4月8日、2020年5月6日合计向江苏韵合律师事务所支付律师代理费3万元。 一审法院依据关联案件生效判决书即（2018）苏1002刑初3号刑事判决书、（2019）苏10刑终91号刑事裁定书及（2019）苏10民终3038号民事判决书，认定事实如下： 1.俞幸福于2017年4月11日向马伟个人银行账户支付购房首付款75万元； 2.2018年11月28日，扬州市广陵区人民法院作出（2018）苏1002刑初3号刑事判决，在该判决书中载明：马伟系国有独资华纺房地产开发公司职工，接受委派到华纺房地产开发公司控股的扬州华纺置业有限公司工作，被华纺公司聘为营销部经理助理，具体负责房产营销，其利用管理、经手公共财产的职务之便，在2016年11月至2017年8月期间截留、侵吞朱宝红、俞幸福、俞大文、孔桂琴、肖国青等买房人购房款、定金等共计人民币495万元（其中含俞幸福支付的华纺•蜀冈锦宸第7幢101号房屋购房款75万元）。该刑事判决认定马伟因侵吞公款数额特别巨大，其行为已构成贪污罪，对其判处刑罚处罚，并责令马伟退赔人民币495万元，发还被害单位扬州华纺置业有限公司。该案经扬州市中级人民法院二审后，维持原判； 3.2018年4月9日，一审法院受理华纺公司诉俞幸福及第三人马伟商品房销售合同纠纷一案，华纺公司提出撤销其与俞幸福于2017年4月11日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，该院判决驳回华纺公司诉讼请求后，华纺公司提起上诉，扬州市中级人民法院二审后于2019年12月4日作出判决书，驳回上诉，维持原判；2019年12月，俞幸福按照合同约定送达地址向华纺公司邮寄《律师函》，要求华纺公司提供办理贷款所需发票，华纺公司于2019年12月27日签收该邮件； 4.2020年4月21日，一审法院受理华纺公司诉俞幸福商品房销售合同纠纷一案，华纺公司提出解除与俞幸福签订的《商品房买卖合同》、向俞幸福主张违约金75000元的诉讼请求。 一审法院认为，案件争议焦点为：一、华纺公司是否有权解除《商品房买卖合同》及补充协议并要求俞幸福承担违约金75000元；二、俞幸福是否有权要求华纺公司开具1504170.50元的票据、协助办理房屋产权登记；三、华纺公司是否应承担俞幸福的律师代理费3万元。 华纺公司与俞幸福签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点一，华纺公司认为俞幸福在合同签订当日将首付款75万元支付给马伟，俞幸福存在重大过错，且不应因马伟收取该款而认定华纺公司已收到俞幸福给付的首付款75万元，另俞幸福未按合同约定积极履行办理贷款并支付剩余购房款义务，构成违约，故华纺公司有权依约行使合同解除权，俞幸福应按约向华纺公司给付违约金75000元；俞幸福则认为，因华纺公司不认可其已付首付款75万元事实且始终未向其开具首付款发票，对其申请贷款造成障碍，故其无法交付剩余购房款的责任应归咎于华纺公司，俞幸福并不因此构成违约，华纺公司无权主张解除合同和违约金。一审法院认为，企业法人对它的工作人员的经营活动，承担民事责任。首先，马伟系华纺公司的原营销部经理助理，在双方合同履行过程中，马伟收取俞幸福给付的购房款75万元，马伟行为属履行职务之行为。生效刑事判决判令马伟退赔495万元（包含该75万元），发还被害单位华纺公司，应认定华纺公司已收到俞幸福给付的首付款75万元。据此，俞幸福应付华纺公司剩余房款应为75万元。但是，因马伟案发，双方对俞幸福已付购房款是否包括由马伟收取的75万元发生争议，华纺公司直至马伟案刑事判决生效，除出具《承诺函》外未就其与俞幸福间合同履行、开具首付款发票、办理贷款等事宜达成协议。根据《合同补充协议》中“出卖人协助买受人办理个人住房商业贷款/住房公积金贷款，买受人应积极办理”的约定，华纺公司与俞幸福确认已付房款并提供发票等办理贷款的协助是俞幸福申请贷款的前提条件，因此，俞幸福未能按照合同约定的时间以贷款方式交付剩余购房款，并不因此构成违约。综上，华纺公司无权以俞幸福逾期付款为由主张行使合同约定的解除权或依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定行使法定的合同解除权，华纺公司主张解除合同并要求俞幸福给付违约金的诉讼请求，均应予驳回。 关于争议焦点二，一审法院认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》应予继续履行，俞幸福付清总价款后有权向华纺公司主张开具发票和收据、协助办理产权登记。第一，马伟交付房屋给俞幸福的法律后果应归属华纺公司，华纺公司已履行交付房屋的主要合同义务，《商品房买卖合同》可予继续履行；第二，从双方履行合同的实际情况来看，在马伟案发后，华纺公司并未积极与俞幸福解决履行合同所涉事宜，而俞幸福曾按照合同约定送达地址向华纺公司发函要求提供办理贷款所需发票，华纺公司收到函件后未予处理且另行提起解除合同之诉，表明存在双方磋商合同继续履行事宜无果之事实。为促进合同履行，减少双方诉累，俞幸福以向一审法院交付购房款及物业维修基金的方式积极履行付款义务，华纺公司至该院领取该笔款项，并不因此损害华纺公司合法权益，一审法院依法确认俞幸福已履行付清房款1504170.50元义务，华纺公司应协助俞幸福办理产权登记。同时，商品房销售者向购房人开具购房款发票是商品房销售者税法上的义务，商品房销售者向购房人交付收款收据亦属商品房买卖双方之交易惯例。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条及《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条之规定，在俞幸福付清购房款150万元、物业维修基金4170.50元后，俞幸福主张华纺公司应为其开具相应金额的购房款发票和物业维修基金收据于法有据，应予支持。 关于争议焦点三，俞幸福主张因华纺公司恶意诉讼导致其产生律师代理费损失3万元，该损失应由华纺公司赔偿。一审法院认为，第一，对于华纺公司诉请撤销案涉《商品房买卖合同》与其在法院驳回其诉讼请求后提出的解除案涉《商品房买卖合同》之诉，俞幸福在两案中系分别针对合同效力及合同履行提出不同的诉讼主张。作为合同一方当事人，华纺公司提起的诉讼并非恶意诉讼。第二，双方并未对律师费用承担事宜作出约定。因此，俞幸福要求华纺公司赔偿律师代理费用损失并无合同或法律依据，依法不予支持。 综上所述，俞幸福无逾期付款违约行为，华纺公司关于其有权行使合同解除权的抗辩意见不予采纳。俞幸福已履行全部购房款、物业维修基金的给付义务，华纺公司应足额开具发票和收据、协助俞幸福办理案涉房屋产权登记。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、扬州华纺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向俞幸福提供150万元的购房款发票和4170.50元的物业维修基金收据；二、扬州华纺置业有限公司于本判决生效之日起九十日内协助俞幸福办理华纺•蜀冈锦宸第7幢（公安幢号9幢）101号房屋产权登记；三、驳回俞幸福的其他诉讼请求。案件受理费18608元，减半收取计9304元，由俞幸福负担135元，由扬州华纺置业有限公司负担9169。 二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院依法予以确认。 本案的二审争议焦点为：一审法院判决华纺公司应向俞幸福提供150万元购房款发票和4170.5元的物业维修基金收据并履行协助办理房屋产权登记义务是否正确？ 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。本案中，马伟系华纺公司营销部经理助理，负责营销部工作，因马伟职务行为所产生的相应法律责任，依法应由华纺公司承担。马伟收受俞幸福购房款75万元，生效裁判文书已判令马伟退赔包含该75万元在内的495万元，发还华纺公司，应认定华纺公司已收取俞幸福的购房款75万元。鉴于俞幸福与华纺公司对已付购房款中是否包含75万元存在争议，在此情形下，俞幸福未能按期办理贷款并交付剩余购房款，并不构成违约。华纺公司无权以俞幸福逾期付款为由行使约定解除权，案涉《商品房买卖合同》应当继续履行。俞幸福在一审审理过程中将剩余购房款及物业维修基金交至法院，华纺公司可以直接领取。由于俞幸福已经履行了合同约定的付款义务，华纺公司作为商品房销售者，在俞幸福已付清全部购房款项后应当向其开具购房款发票及收据，并协助办理产权登记。华纺公司提出的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，华纺公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18608元，由扬州华纺置业有限公司负担（已交）。 本判决为终审判决。 审判长  陈明霞 审判员  孙建瑢 审判员  陈少君 二〇二〇年九月二十五日 书记员  陆昱玥