阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5105号原告：许艳君，女，1986年10月出生，汉族，住阳江市江城区************8*******(确认的送达地址：阳江市江城区*******)。公民身份号码：441************725。委托诉讼代理人：陈仪，女，江城区南恩街道法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告许艳君与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许艳君的委托诉讼代理人陈仪到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告许艳君向本院提出诉讼请求：1、被告立即出具房价款金额为399000元的发票给原告；2、被告支付逾期办证违约金2665元给原告；3、被告返还办证税费25586元及利息（以25586元为基数，从2018年5月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告还清该款之日止）；4、被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区************8*4*4***的不动产权证书；5、本案受理费全部由被告承担。事实和理由：2016年12月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），约定“买受人（原告）购买出卖人（被告）预售的位于阳江市江城区********************商品房；该商品房建筑面积共124.62平方米，其中套内建筑面积96.87平方米，分摊共有建筑面积27.75平方米；按照套内面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5502.22元，总价款为533000元；出卖人应当在2018年2月15日前向买受人交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；……（具体内容详见《商品房买卖合同》）。合同签订后，原告按合约支付了首期房价款人民币134000元，余下房价款人民币399000元原告也向银行按揭贷款支付给了被告，并被告还另行收取了原告办证税费25586元。但被告收到原告银行贷款支付的房价款人民币399000元后，一直至今不肯出具相应的发票给原告。此外，被告应在合同约定的交房期满后90日内（即2018年5月15日前）为原告上述商品房缴税办证，但被告也没有为原告商品房缴税办证，一直拖延，并占用原告办证税费至今。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。根据上述合同约定及相关法律规定，被告应立即出具上述房价款399000元金额的发票、支付逾期办证违约金2665元（已付房价款533000元X0.5%）、返还办证税费25586元及支付占用该资金期间的利息（以25586元为基数，从2018年5月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告还清该款之日止，计至2020年5月27日共377日应付利息2061.32元）给原告。另，被告还应无条件协助原告到阳江市*******办理原告上述商品房的不动产权证书。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称，一、本案涉及的买卖合同和收款行为均发生在被告公司前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费挪作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人变更登记。在此之前，新法定代表人并不知道公司收取业主办证费及为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，意见如下：1、关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供。2、涉及办证需要根据不动产登记中心的工作安排，期间并非被告单方所能控制，不能因前期政府部门的原因视为被告违约。3、关于退还办证费及支付办证费占用期间利息的问题，由于办证费是被告为了统一办证，并没有任何协议约定逾期办证需要支付办证费利息。因此，被告同意退还剩余的办证费，但原告诉请利息的请求因缺乏合同依据，法院应予驳回。4、关于原告要求被告协助办理不动产权证，被告只能根据公司实际情况，分批次为业主办理。本院经审理认定事实如下：2016年12月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于阳江市江城区********************出售给原告，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2016087号，该房预测建筑面积共124.62平方米，总价款为533000元，付款方式为按揭贷款，买受人应当于2016年12月21日前支付首期房价款134000元，余款399000元向被告指定的按揭银行申请贷款支付。其中合同第十一条关于交付期限的约定：出卖人应当在201*年2月15日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房交付给买受人。第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。后原告按合同约定付清了全部购房款给被告。被告开具了购房款134000元的发票给原告，尚有399000元的购房款发票未开具。被告在201*年5月26日将商品房交付原告使用。原告所购商品房已办理了初始登记，产权证号是粤（2019）阳江市不动产权第0049670*，权利人是被告。2016年12月21日，被告收取了原告办证费25586元。被告提供证据证实在收取原告的办证费中已代原告支付了维修基金9596元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。被告已收取了原告的购房款，应出具相应的购房款发票给原告，原告请求被告出具399000元的购房款发票，本院予以支持。对于原告请求的逾期办证违约金问题。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中，被告于2018年5月26日将商品房交付原告使用，但未能在交房之日起90日内协助原告办理该商品房的房屋所有权证书，构成违约，应按已付房价款的0.5%向原告支付逾期办证违约金2665元（533000元×0.5%）。因此，对原告该请求，本院予以支持。对于原告请求被告退还办证费25586元及利息问题，由于被告逾期办证，构成违约，现原告主张被告退还办证费，应予准许。扣除被告代原告支出的合理费用后，被告应将剩余办证费用15990元（25586元-9596元）退还给原告。对于该款的利息，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但被告未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，被告应从逾期办证之日计算利息给原告，即应从2018年5月17日起计付利息。从2018年5月17日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。涉案商品房已办理初始登记，按合同约定，被告有义务协助原告办理房屋权属登记，故原告请求被告协助办理房地产权属证书，合法合理，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内开具金额为399000元的购房款发票给原告许艳君；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2665元给原告许艳君；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费15990元及该款利息（从2018年5月17日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告许艳君；四、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告许艳君到相关部门办理位于阳江市江城区*******************房的房地产权属证书；五、驳回原告许艳君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取278元（原告已预交），由原告许艳君负担116元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二〇年八月十八日书记员  苏壁映附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。