广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10566号原告：东莞市樟木头镇物业管理公司，住所地：广东省东莞市**********。法定代表人：蔡**，经理。委托代理人：刘吉庆，系公司员工。委托代理人：熊云安，系公司员工。被告：张天，男，汉族，1987年11月28日出生，住安徽省寿县*******新生选区3组40号，公民身份号码：342************173。委托代理人：彭科威，男，汉族，1973年6月12日出生，住湖南省衡阳市珠晖区************，公民身份号码：430************537。委托代理人：陈知凡，男，壮族，1980年5月19日出生，住广西横县****************，公民身份号码：452********195157。原告东莞市樟木头镇物业管理公司（以下简称物业公司）诉被告张天物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员何健林独任公开开庭审理。原告物业公司的委托代理人刘吉庆、熊云安，被告张天及其委托代理人彭科威、陈知凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即清付物业管理服务费8087.1元及违约金1922.4元；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系东莞市樟木头镇荔景山庄荔景台景昌阁十一楼D室业主。原告是其所在物业小区进行物业管理服务的具有合法物业管理资格的单位，原告向包括被告在内的其它小区业主按每月一期统一收取物业管理服务费。但是，自从2018年7月份起，被告开始拖欠原告物业管理服务费，经原告多次催交拒不付清。截止到2020年3月31日，被告拖欠原告物业管理服务费8087.1元及违约金1922.4元，以上合计10009.5元。原告认为，被告拖欠物业管理服务费，严重阻碍了原告的物业管理正常程序及经济运转。根据国家物业管理法律、法规，原告有权起诉被告要求其清付管理费并支付滞纳金。故请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告张天辩称，原告起诉我要求我支付物业管理费不合法。本院审理查明：2011年6月29日，东莞樟木头荔景山庄业主委员会作为委托方（甲方）、物业公司作为受托方（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方管理东莞市樟木头镇荔景山庄，其中第十八条为“委托管理期限为3年，自2011年6月29日0时起至2013年12月29日零时止”，第二十二条为“物业管理服务费：住宅按建筑面积每月每平方米2.90元向业主或物业使用人收取”，第三十二条为“合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同”，等等。甲乙双方分别由代表人签名并加盖公章。2009年12月30日，东莞市房产管理局作出《关于樟木头荔景山庄第五届业主委员会备案通知书》【东房物[2009]37号】，认为樟木头荔景山庄第五届业主大会会议记录、《业主大会议事规则》、《业主公约》、第五届业主委员会名单，符合要求，予以备案。业主委员会成员的任期由二○○九年十二月三十日至二○一三年十二月二十九日。物业公司作为甲方、东莞市东洋电梯有限公司作为乙方，双方签订《东莞市电梯维护保养合同》【合同编号：00123675-76】，约定由乙方负责维护甲方管理使用的电梯提供日常维护、保养和抢修服务；合同期限一年，自2020年7月1日起至2021年6月30日止；维护保养费为399000元等。物业公司荔景山庄管理处熊云安签名并加盖公章，东莞市东洋电梯有限公司徐怀邦签名并加盖公章。原告于2018年12月、2019年3月、6月、10月、2020年3月向被告催收物业管理费和水费，管理费按每月385.1元计收。被告确认其缴纳管理费至2018年7月，是按每月380余元标准交纳。另查明，被告系东莞市樟木头镇**********业主，建筑面积为218.13平方米，套内面积为177.73平方米。以上事实，有《物业管理委托合同》、《关于樟木头荔景山庄第五届业主委员会备案通知书》、《东莞市电梯维护保养合同》、通知单、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原告的陈述、被告的答辩及庭审意见，本案的争议焦点为：原告是否有权收取管理费以及诉请的管理费是否合理。对此，本院分析如下：一、收取管理费的权利。原告于2011年6月29日与荔景山庄第五届业主委员会签订了《物业管理委托合同》，原告受托对荔景山庄进行管理，管理期限为2011年6月29日0时起至2013年12月29日零时止，并经东莞市房产管理局备案。原告提交的《东莞市电梯维护保养合同》证明原告在前述合同期满后，仍然对荔景山庄进行物业管理。被告并未举证证明除原告外，还有其他物业公司对荔景山庄进行管理。根据《广东省物业管理条例》第五十条“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”之规定，原告在合同期满后继续提供物业服务，有权按原物业委托合同的取得权利、履行义务。因此，原告有权对小区内的业主收取物业管理费。二、原告应收取的管理费。被告系东莞市樟木头镇***********业主，该物业享受原告提供的物业服务，应按约定交纳物业管理费。原告按委托合同可按2.9平方米收取被告物业管理费，由于原告同意按低于此标准的385.1元/月收取，系其对其权利的处分，本院予以确认。被告称其交纳物业管理费至2018年7月，没有提交相关证据佐证，本院不予采信。经催告，被告未交纳2018年7月至2020年3月的物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告应向原告支付物业管理费共8087.1元【385.1元/月×21个月】。根据委托合同约定的违约金计算方法，被告应支付违约金2426.13元【21×10×10/10000×30×385.1元/月】。原告主张1922.4元，系对其权利的处分，本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《广东省物业管理条例》五十条之规定，判决如下：限被告张天在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司支付管理费8087.1元及违约金1922.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告张天负担。原告已经交纳受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  何健林二〇二〇年九月十六日书记员  陈笑欢连晓莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持《广东省物业管理条例》第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。