云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终442号上诉人（原审被告）：临沧中天房地产开发有限公司。住所地：云南省双江自治县阳光茗苑住宅小区（******）。统一社会信用代码：91530925597105592G。法定代表人：吴文良，该公司总经理。委托诉讼代理人：董绍良，云南两江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15309201110998540。被上诉人（原审原告）：刀先仙，女，1982年9月16日生，傣族，中专文化，住云南省双江自治县。被上诉人（原审原告）：田文胜，男，1973年3月26日生，汉族，大专文化，工程监理，户籍地址：江西省上饶市信州区，现住云南省双江自治县。委托诉讼代理人：单振宁，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15309200910337585。委托诉讼代理人：俸明霞，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15309201311968520。上诉人临沧中天房地产开发有限公司（以下简称中天房地产公司）因与被上诉人刀先仙、田文胜商品房销售合同纠纷一案，不服云南省双江拉祜族佤族布朗族自治县人民法院（2020）云0925民初173号民事判决，向本院上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中天房地产公司的法定代表人吴文良、委托诉讼代理人董绍良，被上诉人田文胜，被上诉人刀先仙、田文胜的委托诉讼代理人单振宁、俸明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中天房地产公司上诉请求：1.撤销双江自治县人民法院（2020）云0925民初173号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实和适用法律错误。一、一审对“协助办理不动产产权证”过错责任划分错误。上诉人仅有不动产权证协助办理的义务，上诉人在履行协助义务前，被上诉人应将办证需要的相应资料（身份证、结婚证、户口册等）提交上诉人。被上诉人从来没有向上诉人提及办证的事情，也未提交过办证需要的相应资料。造成目前被上诉人仍未办理不动产权证，责任在被上诉人。且购房合同也没有对逾期办证违约情况进行过约定，被上诉人主张的诉请没有事实依据和法律依据。二、结合本案，被上诉人向上诉人提供了办证需要的相应资料，开发商接收资料和开发商应提供的办证资料汇总后，提交不动产权证办证机关，就已经履行完成办证义务。至于何时完成不动产权证的办理、是否发放、何时发放都是由办证部门决定的。一审判决第三项“被告中天房地产公司承担逾期办证违约金自2020年3月28日起至原告取得房屋产权证书之日止”缺乏相应事实依据和法律依据。三、本案合同的核心义务应为房屋的交付。在本案未充分约定逾期办证违约责任的情况下，一审法庭对上诉人判以重责，明显没有考虑上诉人面对的是众多的购房者，类似情况同行业中普遍存在的实际情况。综上所述，请二审查明事实，依法改判。刀先仙、田文胜向一审法院起诉请求：1.依法判令被告协助原告办理阳光茗苑5幢3单元402号房屋的不动产权证，并依法判令被告向原告承担逾期进行产权登记的违约责任，即被告应向原告支付自2016年6月1日起至原告取得房屋产权证书之日止的违约金，现暂计算至2020年3月27日，违约金为：303665元×4.75%×150%÷365日×1396日=82751元；2.本案产生的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月29日，刀先仙、田文胜与中天房地产公司签订《商品房购销合同》，合同编号为ＹＧＭＹ-2013021，合同约定刀先仙、田文胜向中天房地产公司购买位于双江自治县房屋一套，房屋总价款为303665元，2014年5月1日前交房，如中天房地产公司逾期交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止15天内，每天按已交房款的万分之二支付违约金，合同继续履行，此外，合同还约定在交接房屋时，中天房地产公司应向刀先仙、田文胜提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，在商品房交付刀先仙、田文胜使用后365个工作日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，刀先仙、田文胜按照合同约定支付了全部房款，但中天房地产公司未按约定时间交房，阳光茗苑竣工验收时间为2016年12月，竣工备案时间为2018年3月21日。2018年5月刀先仙、田文胜以中天房地产公司逾期交房构成合同违约为由，诉至双江自治县人民法院，后经几级法院审理并依法作出裁判，法院认定中天房地产公司逾期交房的行为已构成违约，依照合同约定，应向刀先仙、田文胜支付相应违约金，同时，法院认定中天房地产公司将该套房屋实际交付刀先仙、田文胜的时间为2015年5月31日。自2016年6月1日起至目前为止，该套房屋交付使用时间已超过365个工作日，但中天房地产公司未在合同约定的时间内协助刀先仙、田文胜办理不动产权证，致使刀先仙、田文胜至今不能取得阳光茗苑5幢3单元402号房屋不动产权证。另查明，中天房地产公司至今已为其它购买阳光茗苑商品房的客户办理了不动产权证。一审法院认为，刀先仙、田文胜与中天房地产公司签订的《商品房购销合同》合法有效。刀先仙、田文胜按合同约定已经支付了购房款，但中天房地产公司在合同约定的交房时间内未按期交房，已构成违约。依据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在双方的另一案件中，法院生效法律文书已经确认中天房地产公司已经构成逾期交房，并承担违约责任；案涉商品房实际交付时间为2015年5月31日。根据合同的约定，中天房地产公司应当在商品房交付使用后的365个工作日内，为刀先仙、田文胜办理产权证相关事宜，但在此后近两年的时间，中天房地产公司在可以办理产权证的情况下，却以行政部门的原因及刀先仙、田文胜不提出申请和不交纳水电费为由，不为刀先仙、田文胜办理产权证，从情理上、法律上，还是从合同的约定被告都是没有理由的。因此，对刀先仙、田文胜请求依法判令中天房地产公司协助办理阳光茗苑5幢3单元402号房屋的不动产权证的诉讼请求，应予支持；对刀先仙、田文胜要求中天房地产公司承担逾期进行产权登记的违约责任的诉讼请求，法院生效法律文书确定商品房实际交付为2015年5月31日，根据合同的约定，中天房地产公司应当在商品房交付使用后的365个工作日内，也就是2016年5月31日前为刀先仙、田文胜办理产权证相关事宜，但中天房地产公司至今未办理，刀先仙、田文胜根据相关法律的规定，要求中天房地产公司承担逾期办证违约责任（即承担2016年6月1日至2020年3月27日的违约金，共计82751元，同时承担违约金至刀先仙、田文胜取得房屋产权证书之日止）的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、中天房地产公司于本判决生效之日起三十日内协助刀先仙、田文胜办理双江自治县房屋的不动产权证；二、中天房地产公司于本判决生效之日起三十日内向刀先仙、田文胜支付逾期办证违约金82751元（自2016年6月1日至2020年3月27日的违约金）；三、中天房地产公司承担逾期办证违约金自2020年3月28日起至刀先仙、田文胜取得房屋产权证书之日止。案件受理费1869元，减半收取934.5元，由被告临沧中天房地产开发有限公司负担。本院二审期间，刀先仙、田文胜向本院提交电话录音（当庭播放）整理文字材料一份，欲证明2020年6月23日开发商电话通知办证。中天房地产公司对该份证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予采信。经审查，一审认定的事实有相应的证据证实，本院予以确认。另确认，2020年6月23日中天房地产公司电话通知田文胜于6月30日或7月2日带上身份证、结婚证、购房合同、贷款合同、测绘费600元，办理房屋产权证登记，但因测绘费600元由谁承担存在争议，至今刀先仙、田文胜未向中天房地产公司提交办证所需的相关材料。本案二审争议的焦点为：一、中天房地产公司是否应承担逾期产权登记的违约责任；二、违约金如何计算。针对焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，刀先仙、田文胜与中天房地产公司签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，依约行使权利、履行义务。刀先仙、田文胜按合同约定履行付款义务后，中天房地产公司却没有按《商品房购销合同》第十二条的约定在交房（2015年5月31日）后365个工作日内，提供资料报产权登记机关备案，并办理权属登记，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，刀先仙、田文胜要求中天房地产公司继续履行合同并支付违约金依法有据，本院予以支持。针对焦点二，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中的中天房地产公司应于2016年5月31日前为刀先仙、田文胜办理产权证相关事宜，但至今未办理，为此，一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计，确定中天房地产公司应承担2016年6月1日至2020年3月27日的违约金，共计82751元的处理正确。但是，《商品房购销合同》中产权登记行为是合同当事人互为对方行使合同权利、履行合同义务提供照顾和方便，促使合同目的全面实现的行为。一般认为以下为必要的协助：购房一方当事人缴纳契税、提交身份证、结婚证、购房合同等相关材料，出卖人提供相关资料报产权登记机关备案，这些必要的协助在正常情况下为双方当事人实现合同利益所必需。在产权证不能办理或不能顺利办理时，双方应采取积极措施，在出现违约的情况下，才能将双方当事人的损失减少到最小。具体到本案，一审法院裁判后，中天房地产公司通知田文胜于2020年6月30日或7月2日提供相关材料办理产证权登记，但刀先仙、田文胜却以测绘费缴纳存在争议为由，违反合同中其应负的义务，不提交相关材料，也不采取积极的协商处理措施，而采取置之不理的态度，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院认为，刀先仙、田文胜未按中天房地产公司通知要求于2020年7月2日提交相关材料存在过错，双方对办理房产证的履行情况出现了新的事实，综合双方互负义务、对各自义务的履行情况及所造成损失的过错程度，对刀先仙、田文胜2020年7月2日之后所造成的逾期办证损失本院不予支持。对一审法院的判决依法予以改判。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计，确定中天房地产公司应承担2016年6月1日至2020年7月2日的违约金，共计88441.4元（303665元×4.75%×150%÷365日×1492日）。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但因二审期间出现新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持云南省双江拉祜族佤族布朗族自治县人民法院（2020）云0925民初173号民事判决第一项，即“临沧中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助刀先仙、田文胜办理双江自治县房屋的不动产权证”。二、撤销云南省双江拉祜族佤族布朗族自治县人民法院（2020）云0925民初173号民事判决第二项、第三项，即“临沧中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向刀先仙、田文胜支付逾期办证违约金82751元（自2016年6月1日至2020年3月27日的违约金）”；“临沧中天房地产开发有限公司承担逾期办证违约金自2020年3月28日起至刀先仙、田文胜取得房屋产权证书之日止”。三、临沧中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向刀先仙、田文胜支付逾期办证违约金88441.4元（自2016年6月1日至2020年7月2日的违约金）。四、驳回临沧中天房地产开发有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1869元，由临沧中天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张建红审判员  杨宇红审判员  周付翠二〇二〇年九月十日法官助理李丹书记员邓姜玉