江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏10民终1836号 上诉人（原审被告）：郎中华，男，1962年2月7日出生，汉族，住宝应县。 委托诉讼代理人：徐俊萍，江苏淮左律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宝应县天元大酒店有限公司，住所地苏中北路**。 法定代表人：谢万民，该公司董事长。 破产管理人：扬州市沫然破产清算有限公司。 诉讼代表人：黄震，管理人负责人。 委托诉讼代理人：黄余东，江苏大扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周茂林，江苏大扬律师事务所律师。 上诉人郎中华因与被上诉人宝应县天元大酒店有限公司（以下简称天元大酒店公司）房屋腾让纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院(2019)苏1023民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。 郎中华的上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判郎中华不承担责任。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院在天元大酒店公司没有提供产权证明的前提下，认定其为物权人没有事实根据，属于认定事实错误。并以房屋物权人名义判决要求郎中华腾让房屋，显然是错误的。一审法院应采纳郎中华追加案外人江苏鑫之源酒店管理有限公司（以下简称鑫之源公司）为当事人的申请。二、一审法院所作判决，适用法律错误。事实上，郎中华囿于鑫之源公司受天元大酒店公司全面托管经营十年的事实，与鑫之源公司签订了《关于宝应天元大酒店草坪婚礼内部合作经营协议》，天元大酒店公司与鑫之源公司是委托管理关系，郎中华与鑫之源公司是合作经营关系，然一审法院在事实认定中，却割断天元大酒店公司与鑫之源公司委托管理关系和郎中华与鑫之源公司合作经营关系，将郎中华据以合作协议合法占有的房屋使用权，以天元大酒店公司基于物权，行使占有、使用、收益权，无视郎中华对房屋合法占有使用权的存在。在法律适用上却有无视其以物权认定的基础，不引用《物权法》，而直接引用《合同法》，造成事实认定与适用法律的双重错误。三、即便天元大酒店公司是物权人，一审法院所作判决也显失公平。郎中华囿于鑫之源公司受天元大酒店公司全面托管经营十年的基础，才与鑫之源公司签订了《关于宝应天元大酒店草坪婚礼内部合作经营协议》，期限六年在天元大酒店公司与鑫之源公司的托管经营期间内，郎中华与鑫之源公司之间并非租赁关系。天元大酒店公司对此是知情的，然天元大酒店公司以双方己提前终止租赁托管关系为由，以物权人名义径行要求郎中华腾让，不但导致郎中华在合作期限内提前退场，且使郎中华投资、保证金无法收回，其行为明显具有恶意。依天元大酒店公司一审中所提交的《解除合同》第四条，是由鑫之源公司在合同订立后10个工作日内将引进的商户清理出本租赁房屋，每迟延一天支付2000元违约金。依据合同相对性原则，天元大酒店公司只能向鑫之源公司主张权利，而不能要求郎中华腾让。一审法院判决郎中华腾让房屋属于适用法律错误，损害郎中华的利益，使应当由鑫之源公司向天元大酒店公司交付房屋，转嫁给郎中华，不但使郎中华因提前退场应当获得的补偿和保证金的返还得不到保障，还让郎中华承担巨额的房屋占有使用费显失公平。四、天元大酒店公司与鑫之源公司签订《解除合同》存在恶意串通损害第三人利益，应确认无效。从天元大酒店公司与鑫之源公司的《租赁托管合同》补充条款内容可见，天元大酒店一直是由天元大酒店公司参与管理的，对外及所用经营、消防、食品安全、公共安全等资质均为“天元大酒店”，实际经营主体为天元大酒店公司。天元大酒店公司与鑫之源公司解除租赁托管合同存在恶意逃债、转嫁责任损害商户利益。鑫之源公司与天元大酒店公司的人格混同。鑫之源公司以投资人名义，另行注册了“江苏鑫金元酒店管理有限公司”，现由江苏鑫金元酒店管理有限公司取代鑫之源公司继续经营“天元大酒店”。由此可见，天元大酒店公司与鑫之源公司通过解除租赁托管合同损害商户利益。综上，请求撤销一审判决，发回重审或改判郎中华不承担责任。 天元大酒店公司答辩称：一、天元大酒店公司是讼争房屋的权利人，是合法的出租人，应享有出租人的权利。二、郎中华与鑫之源公司之间的合作或者租赁关系均为债权债务关系，不能对抗天元大酒店公司基于物权所产生的权利，郎中华与鑫之源公司及天元大酒店公司与鑫之源公司之间是合同关系，根据合同相对性原则均相互独立，各自承担相应权利义务。三、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，天元大酒店公司有权直接要求郎中华腾让房屋，并支付使用费。四、天元大酒店公司与鑫之源公司之间不存在管理混同和人格混同。五、郎中华认为一审判决的占有使用费标准过高，天元大酒店公司提供了证据予以证明，郎中华没有证据证明周边酒店房价的金额，该上诉理由不能成立。 天元大酒店公司向一审法院起诉请求：1、判决郎中华立即腾让被其占有的601客房；2、判决郎中华给付日房费230元（从2017年7月10日至实际腾让之日）。 一审法院认定事实：2015年11月27日，天元大酒店公司（甲方）与案外人鑫之源公司（乙方）签订《租赁托管合同》，约定：“甲方租托乙方位于宝应县苏中北路6号的房产及衍生的辅房；租托期限十年，自2016年1月1日至2026年12月31日止；前三年的租托费为每年500万元，第四年起租托费用每年提增或下降可视物价和经营状况，双方协商一致确认时方可执行；出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：乙方逾期支付租金及其他应付费用连续超过90日的。”。2016年11月30日，鑫之源公司（甲方）与郎中华（乙方）签订《内部合作经营协议》，约定：“乙方独家承租天元大酒店五楼观景平台、电梯间、更衣间洽谈室用于经营户外草坪及有限承接天元大酒店餐饮部场所经营婚庆礼仪活动的原始投资。”。涉案的宝应天元大酒店601房间就在上述范围内，该房间标价为490元/日。由于鑫之源公司仅给付了第一年的租托费，此后未能按合同约定履行给付租金义务，天元大酒店公司（甲方）与鑫之源公司（乙方）于2017年7月10日签订《解除合同》，约定：“乙方在承租期间所产生的经营性费用乙方须自行承担，包括但不限于员工工资、供应商欠款、乙方自行发放的未使用消费卡等等。乙方退租给他人产生的任何损失，乙方独自承担，甲方不承担任何责任。乙方须在本合同签订后10个工作日内将之前引进的商户全部清理出本出租房屋，租赁房屋无条件全部归还给甲方。”。后经天元大酒店公司多次与郎中华协调，要求其腾让出601客房，郎中华拒不腾让，引起本诉。 一审法院认为，天元大酒店公司与鑫之源公司签订的《租赁托管合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，依法受法律保护。天元大酒店公司与鑫之源公司已于2017年7月10日签订《解除了租赁托管合同》，天元大酒店公司是涉案的601客房的实际产权人，享有对该房屋的占有、使用、收益权，郎中华作为目前该房屋的实际占有人，有义务腾空房屋交回给天元大酒店公司。郎中华以与鑫之源公司之间有合作协议为由拒不腾让，一审法院认为，天元大酒店公司可以以房屋物权人名义要求郎中华腾退房屋，故郎中华与鑫之源公司之间的合作经营协议是否到期，不能作为反驳天元大酒店公司诉讼请求的理由，郎中华可另行向鑫之源公司主张。天元大酒店公司要求郎中华按照230元/日支付房费的诉讼请求于法有据，予以支持。综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、郎中华于判决生效后十日内腾让出宝应县天元大酒店601房间返还给宝应县天元大酒店有限公司；二、郎中华于判决生效后十日内给付宝应县天元大酒店有限公司房屋占有使用费（按230元/日标准，从2017年7月10日计算至实际腾让之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由郎中华负担。 经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 郎中华提交证据如下: 一、不动产登记资料查询结果证明，证明天元大酒店公司不是涉案房屋的所有权人； 二、接处警登记表，证明在2017年12月18日之前涉案房的水电被断、门锁被换，郎中华没有使用601房间，该房屋在天元大酒店公司的控制之下； 三、宝应县建宝餐饮有限公司(以下简称建宝公司)出具的发票，证明天元大酒店最好的客房价格每天150元； 四、天元大酒店网上订房的打印图片，证明天元大酒店客房的价格每天128元； 五、宝应县酒店客房价格查询图片，证明天元大酒店周边的酒店价格正常每天100元，低的每天60元，高的每天155元，一审判决认定每天230元明显过高； 六、光盘一张以及录音一份，证明开具发票的宝应县建宝餐饮有限公司目前经营的是天元大酒店的客房、餐饮，涉案房屋早已断水断电，郎中华无法打开601的房间； 七、证人吴某,4证言，证明讼争的房屋早已断水断电以及天元大酒店将经营权转给鑫之源公司以及其存在混同。 对于上述证据，天元大酒店公司质证意见：对于证据一的三性无异议。对证据二接处警记录的真实性无异议，但与本案没有关联性，上面明确写明是履行合同中产生的纠纷，要求其通过诉讼解决，但郎中华没有通过诉讼解决，一直占用讼争的房屋。对于证据三建宝公司的发票，从发票上的时间可以看出开具该发票的目的不是入住，而为了本案诉讼，是基于非法目的所取得的证据，且该证据不能证明150元就是住宿一天的房价，可能是钟点房应付的房费。对证据四、证据五，图片上所反映的酒店的规模、等级、设备、设施与天元大酒店不具有可比性，远比天元大酒店差，比如远来酒店的网上订房价格为160元，该价格能印证天元大酒店的挂牌价格为每天498元为合理价格。对证据六光盘录音，在天元大酒店公司进入破产程序后，管理人已通知建宝公司解除合同，停止经营，并且限期6个月之内腾让，目前在腾让期内，在腾让期内原则上也是不可以经营的，所以其是偷偷从事营业行为，房价肯定比正常经营要低。至于锁开不下来的视频，门卡超期，也可能是锁里电池没电。对证据七吴某,4的证言，断水断电不是天元大酒店公司的行为，是郎中华与鑫之源公司之间的纠纷，同时证人也证明天元大酒店公司对酒店享有占有、使用、收益的权利。 天元大酒店公司提供证据如下： 宝应县人民法院作出的民事裁定书和决定书，证明天元大酒店公司、宝应县天元物资有限公司均经债权人申请进入破产清算程序，以及宝房权证安宜字第××号房产证。 郎中华的质证意见：对民事裁定书及决定书的真实性无异议，与本案没有关联性。这两份证据主要是相关的债权人申请破产程序，民事裁定的内容恰恰证明讼争房屋产权人并非天元大酒店公司，产权登记在宝应县天元物资有限公司名下。天元大酒店公司认为其是讼争房屋的合法权利人，其未能举证证明。天元大酒店公司和天元物资公司存在人格混同。 经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，2015年11月27日，天元大酒店公司（甲方）与案外人鑫之源公司（乙方）签订《租赁托管合同》第二条约定：甲方依据原证照齐全的全范围经营权交乙方托管经营。乙方可采取加盟联锁，自主经营，独立核算，自负盈亏的运营模式。 二审再查明，宝应县人民法院于2020年3月23日作出(2020)苏1023破2-1号民事裁定书，裁定：受理申请人宝应县宝华农村小额贷款有限公司对宝应县天元大酒店有限公司的破产申请。天元大酒店公司的破产管理人已于2020年5月24日更换天元大酒店601房间门锁。 本案二审的争议焦点：1、天元大酒店公司作为原告的诉讼主体资格是否适格？2、天元大酒店公司要求郎中华迁让出讼争房屋、支付房屋占用费能否得到支持？ 关于争议焦点一，本院认为，天元大酒店公司作为原告的诉讼主体资格适格。理由：天元大酒店公司与鑫之源公司于2015年11月27日签订的《租赁托管合同》，天元大酒店公司将宝应县天元大酒店全部经营范围和装修设备设施托管给鑫之源公司。期限十年。此后，天元大酒店公司与鑫之源公司于2017年7月10日签订《解除合同》，双方协议解除了《租赁托管合同》。天元大酒店公司作为天元大酒店的经营主体，有权提起本案的诉讼，故天元大酒店公司作为原告的诉讼主体资格适格。 关于争议焦点二，本院认为，天元大酒店公司要求郎中华迁让出讼争房屋的请求应予支持，但要求郎中华支付房屋占用费的请求不予支持。理由：天元大酒店公司与鑫之源公司之间是酒店托管合同关系，故鑫之源公司在酒店经营过程中所实施的经营活动，对外应由委托方天元大酒店公司承担。鑫之源公司在经营酒店过程中，与郎中华签订《内部合作经营协议》，郎中华取得天元大酒店601房间及五楼观景平台等使用权，期限自2016年12月1日至2022年12月1日。天元大酒店公司与鑫之源公司虽于2017年7月10日协议解除了《租赁托管合同》，天元大酒店公司与鑫之源公司就天元大酒店之间的内部管理合同解除，并不影响天元大酒店对外经营活动，故天元大酒店公司以此为由要求郎中华迁出不符合法律规定。但宝应县人民法院已于2020年3月23日裁定受理申请人宝应县宝华农村小额贷款有限公司对宝应县天元大酒店有限公司的破产申请。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。天元大酒店公司管理人依法有权决定解除合同，要求郎中华迁让出讼争房屋，况且案涉601室房屋已于2020年5月24日由天元大酒店公司管理人通过更换门锁的方式实际占有。关于天元大酒店公司要求郎中华支付房屋占用费的问题，由于郎中华基于《内部合作经营协议》取得天元大酒店601房间及五楼观景平台自2016年12月1日至2022年12月1日期间的使用权，郎中华已经支付2020年5月24日前的费用，故天元大酒店要求郎中华支付房屋占用费的请求依法不予支持。 综上所述，上诉人郎中华的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江苏省宝应县人民法院(2019)苏1023民初5439号民事判决第一项及诉讼费； 二、撤销江苏省宝应县人民法院(2019)苏1023民初5439号民事判决第二项； 三、驳回宝应县天元大酒店有限公司的其他诉讼请求。 二审案件受理费80元，由宝应县天元大酒店有限公司负担。（已交） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  陈明霞 审判员  陈少君 审判员  韩 冰 二〇二〇年九月二日 书记员  李菲菲