兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初2223号原告：兴城洪福物业有限公司，住所地兴城临海产业区起步区，统一社会信用代码91211481055673229E。法定代表人：王亚斌，男，1955年2月28日生，汉族，住兴城市，该公司经理。委托诉讼代理人：郭紫葳，辽宁持盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：常雪，女，1990年10月16日生，满族，住兴城市，该公司职员。被告：武丹，女，1984年4月28日生，住兴城市。委托诉讼代理人：王慧妍，兴城永宁法律服务所法律工作者。原告兴城洪福物业有限公司（以下简称洪福物业）与被告武丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪福物业的委托诉讼代理人郭紫葳、常雪，被告武丹的委托诉讼代理人王慧妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪福物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费3160.98元（计算至2020年3月1日）、电梯费1680元（计算至2021年2月1日），共计4840.98元，并支付违约金（违约金自2017年2月2日起，按逾期交纳物业费的日3‰标准向原告支付违约金至实际给付完毕之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系观海国际小区物业服务管理人，为观海国际小区业主提供物业管理服务。被告系观海国际小区业主。2015年2月2日，被告办理了入住手续。截止到2017年2月1日，被告已交纳物业费1445元。从2017年2月2日起至今，被告一直接受物业服务但却迟迟未向原告交纳物业服务费用，其行为已经构成违约，应向原告交纳尚欠的物业费并按合同约定向原告支付违约金。而后，经原告多次催要未果无奈诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。武丹辩称，物业委托合同的签订、业主委员会及其代表人李玉龙是如何产生的不知情，业主委员会所签订的合同不能代表所有业主所以也不认可，从物业合同上看，小区的业主委员会代表人是李玉龙，我们都不知道业主委员会和业主代表是怎么产生的，对签订的物业委托合同不知情，不认可。原告违反物业委托合同第二条第二项第1、4项以及治安管理规定第三项、第四项中的义务。因为原告未履行上述安保义务，造成小区内外来人员擅自出入，所提货物箱包没有证件随便外出，没有及时维修小区内监控摄像导致不能使用，由于原告的上述行为造成被告家中被盗产生巨大损失，所以被告不交物业费，并且原告应赔偿被告被盗财物的损失。根据《葫芦岛市物业管理办法》第68条，房屋竣工验收合格后业主才能支付物业费，未验收合格的房屋由开发公司向物业公司支付，根据上述规定，物业费应由开发商铂翔公司支付。物业委托合同的截止时间是2019年7月4日。本院经审理认定事实如下：原告于2013年8月15日与观海国际小区开发商兴城铂翔房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告为该小区提供前期物业服务至2016年7月4日止。2016年7月5日，原告又与兴城市观海国际小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，由原告对该小区提供物业服务，合同期限自2016年7月5日起至2019年7月4日止。该小区物业服务收费标准为：2014年7月1日前，物业费为每月0.6元/㎡；自2014年7月1日至2019年7月4日止，物业费为多层每月0.7元/㎡、高层每月0.8元/㎡、电梯费420元/年。另查，被告于2015年2月12日入住成为该小区业主，该户面积为106.79㎡。原告依据物业服务合同为该小区提供物业服务期间，被告自2017年2月2日起至2019年7月4日未交纳物业服务费0.8元/月/㎡×106.79㎡×29月+电梯费420元/年×2.42年＝3493.93元。上述事实，有《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》、入户通知单及原、被告陈述载卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与兴城铂翔房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及与兴城市观海国际小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》中，约定由原告为兴城市观海国际小区业主提供物业服务。原告已经按照合同约定以及相关规定提供服务，被告应向原告按时交纳物业服务费。由于原告与观海国际小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》的合同期限至2019年7月4日，海河桥社区于2019年9月25日通知原告暂时继续为该小区提供物业服务，但对该期间的物业服务费的收取标准原告并未提供证据证明，故对原告诉请的超过2019年7月4日物业服务费不予支持。对于原告主张被告自2017年2月2日起按照3‰的标准支付违约金，本院从有利于原、被告之间物业服务合同的顺畅履行及缓解原、被告之间矛盾角度出发，对原告的该主张不予支持。关于被告辩称业主委员会的成立及其代表人的选举均不知情，对其签订的物业合同不予认可，本院认为，业主委员会的成立及其代表人的选举不属本案审理范围，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故对被告上述抗辩不予采信。关于被告要求原告赔偿其财物被盗损失，与本案不属同一法律关系，可另行主张。关于被告认为是原告不向公安机关提供监控影像导致家中被盗后公安机关无法侦破案件，经本院与公安机关核实，并非原告主观不予配合公安机关调查，是事发时监控覆盖范围不到位，而小区监控系统系由开发商建设商品楼时负责出资安装的配套设施，原告洪福物业并无主观故意导致被告家中被盗。至于原告认为被告安保措施不到位，并未提供证据支持其主张，故不予认可。关于被告认为房屋未验收应由开发商交纳物业费的抗辩，本院认为被告所说的《葫芦岛市物业管理办法》系地方行政规章，且本院与葫芦岛市公共物业管理中心及葫芦岛市住建委法规科询问，《葫芦岛市物业管理办法》部分条款在与2018年2月1日施行的《辽宁省物业管理条例》（以下简称2018年条例）条款冲突后应适用2018年条例。根据2018年条例第四十四条规定：“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。”本案被告已实际入住并交纳物业费的客观事实是存在的，应依法认定其对商品房买受交付的认领行为及对接受原告提供物业服务的认可，故被告应承担交纳物业费的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告武丹于本判决生效之日起15日内给付原告兴城洪福物业有限公司自2017年2月2日起至2019年7月4日止的物业费及电梯费3493.93元；二、驳回原告兴城洪福物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告武丹负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  丛美慧二〇二〇年九月二十四日书记员  宋 祺本判决适用的相关法律条款：一、《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。