北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17060号原告（反诉被告）：天津美都物业服务有限公司，住所地天津市河**八纬路宫前东园**楼6门**。法定代表人：赵涤陈，经理。委托诉讼代理人：都培丽，天津凡佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，天津凡佑律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京程然教育科技有限公司，住所，住所地北京市西城区中新佳园****楼底商****div>法定代表人：刁兰兰，总经理。委托诉讼代理人：杨爽，北京市亿中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张腾，北京市亿中律师事务所实习律师。天津美都物业服务有限公司与北京程然教育科技有限公司房屋合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津美都物业服务有限公司（以下简称：美都公司）的委托诉讼代理人都培丽、张岩，被告北京程然教育科技有限公司（以下简称：程然教育公司）的法定代表人刁兰兰及委托诉讼代理人杨爽、张腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美都公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付租金183667元（按588058元/365天的标准，自2019年8月23日计算至2019年12月14日，共计114天）；2.判令被告向原告支付滞纳金（以183667元为基数，按照每日3%的标准，自2019年11月30日计算至实际支付之日止）；3.判令被告向原告支付截止至2019年12月14日的水费4736.16元，电费56678.60元，取暖费3061.60元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年11月23日签订中新佳园8号楼底商《房屋租赁合同》，约定原告将其承租的4号、5号商铺转租给被告，建筑面积274㎡，租赁期限自2015年11月23日至2019年2月22日，基础租金按5.6元/天/㎡计算，自合同的第三年度起，每年度租金按上一租赁年度租金5%递增。如被告未能按时缴纳租金，原告有权向被告每天按实际欠租总金额的3%加收滞纳金。租赁期间的水费、电费、取暖费等费用由被告自行承担。合同到期后，原告与被告双方另行签订《房屋租赁合同续签协议》，约定租赁截止日由2019年2月22日调整至2019年8月22日，租金按原合同最后一年租金标准即588058元/年计算。现原告承租房屋期限已于2019年12月14日届满，被告自原租期届满之日起即2019年8月23日至今，仍继续占有使用承租商铺并拒绝向原告支付相应的租金，且被告在整个租赁期间使用产生的水费、电费以及2019年11月的取暖费3061.60元均系原告代为缴纳。原告多次向被告催要其欠付的租金及各项费用，然被告一直拒不履行，其行为已构成严重违约。程然教育公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原、被告签署的协议到期后，双方并未签订新的租赁合同，被告亦未向原告支付过租金，合同租期到期是2019年8月22日，2019年8月23日开始至2019年12月14日被告确实没有向原告支付租金，到期后被告继续使用涉诉房屋，但因原告一直未能与房屋管理方中直物业续签租赁合同，同时被告与房屋管理人中直物业沟通签署合同事宜，故在此期间双方不存在租赁关系，双方沟通时原告未提供其与房屋管理方的合同，所以原告主张的不是租金应该是房屋使用费，原告主张的租金标准不符合法律规定。二、合同到期后，原告按照合同标准向程然公司主张房屋租金没有依据。三、原告主张的滞纳金应该是违约金，没有事实和法律依据。在涉案期间，双方并未就违约金做出任何约定，其所主张的标准明显过高。四、原告向被告所主张的水费、电费的依据不够充分，在被告租赁期间以及合同到期后使用房屋期间，确实使用相应的水、电，但是原告提交的证据无法证明相应的水电费用的产生，数额不予认可。按照原合同的约定，电费按照商业电价1.1元/度计价，原告提交的证据显然电价与合同约定不符，根据被告向法庭提交的现场用于计量被告使用电费的电表与原告计算的电费存在巨大差距，根据被告向房屋管理方中直物业核实相关情况，中直物业给被告出具相关说明，底商计量的两块电表中，原告用于向被告主张电表显示的用电量是2号、3号、4号和5号房屋的电量，而被告实际使用的是4号和5号房屋，所以说原告主张的电费事实依据不够充分，费用标准以及数额与事实不符；对于水费被告认可在租赁房屋期间使用了水，但是现场根本没有对被告单独计量的水表，原告主张的水费计量对于被告来说是没有事实依据的，对于诉求不予认可。五、对于原告主张的取暖费，被告不持异议，同意支付。程然公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付房屋维修费用17435元；2.判令反诉被告向反诉原告返还房屋押金30000元。事实和理由：2015年11月23日，双方就承租中新佳园8号楼底商4、5号签署《房屋租赁合同》。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了押金30000元。租赁期间，自2016年6月开始，反诉原告承租的上述房屋的屋顶、墙壁、设备间等多处漏雨，发生墙皮、吊顶多处剥落，严重影响反诉原告的正常教学活动。按照法律规定，维修义务应当由反诉被告履行。反诉原告多次电话、函件等方式要求反诉被告维修，反诉被告以各种理由推诿，拒不履行维修义务。反诉原告无奈自行委托施工单位多次进行维修支付维修费用。合同履行期届满后，反诉被告未向反诉原告退还押金，亦未承担相应的维修费用，故提出反诉请求。美都公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由如下：一、关于维修损失的问题，房屋漏水的情况属实，但是因为房屋产权人是出租人，美都公司是转租人，对于房屋漏水的问题及时反馈出租人，让人及时维修，美都公司该做的工作都已经做了，到2019年雨季前都已经修好了；对于后续的维修不认可。二、反诉原告还有很多租金没向美都公司支付，美都公司认为押金应当优先折抵租金、水电费等。本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，美都公司作为出租方，程然公司作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定出租方将中新佳园8号楼底商4号5号出租给承租方，承租方所承租建筑面积按照274平方米为标准计价面积。承租方承租该底商期限自2015年11月23日至2019年2月22日，承租方承租该底商作经营用途。租金按建筑面积计算，基础租金按5.6元/天/㎡计算。自合同的第二年度起，每年度租金按上一租赁年租金5%递增，2015年11月23日至2016年2月22日为免租期，约定2016年2月23日至2018年2月22日期间的每年的房屋租金为560056元；2018年2月23日至2019年2月22日年租金为588058元。如出现拖欠租金的情况，出租方给予承租方7个自然日的宽限期，自第8个自然日起出租方有权向承租方每天按实际欠租总金额的3%加收滞纳金。双方对其他各项费用缴纳的约定如下：“1、水费：按照北京市商业用水6.21元/吨，由乙方自行缴纳。如承租方需要安装计量装置，需提起以书面方式向出租方提交申请。2、电费：按照北京市商业用电1.1元/度，由乙方自行缴纳……3、供暖费：按照北京市非居民供热价格46元/建筑平方米·采暖季，由乙方自行缴纳……5、维修费：租赁期间，房屋内部设施损毁，维修费由乙方负责……”。双方约定在合同的终止条款中约定：《房屋租赁合同》及补充协议期限届满，双方不再续签合同。2015年12月6日，美都公司向程然公司开具收据显示其收取房屋租赁押金30000元。后美都公司作为甲方，程然公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同续签协议》，约定租赁房屋为北京市西城区中新佳园一区8号楼底商5号，双方达成协商意见如下：“一、合同租赁截止日期由2019年2月22日调整至2019年8月22日。二。租赁期2019年2月23日至2019年8月22日按原合同最后一年房屋租金计算无递增，租赁其共计六个月，租金为294029元……三、在合同到期不续租的情况下乙方于合同租赁期限届满或者合同提前解除后15日内办理完毕以租赁房屋为注册地址或营业地址的所有工商变更或注销手续……五、本续签协议是对2015年11月23日甲、乙双方签订的北京中新佳园8号楼底商5号《房屋租赁合同》的变更、补充和新增，本续签协议与合同有冲突的，以本续签协议为准，其他条款仍按《房屋租赁合同》执行”。2019年9月24日，美都公司向程然公司发送通知：“我司与中共中央直属机关物业服务中心（以下简称出租方）签订的关于中新佳园8号楼底商的房屋租赁合同于2019年9月14日到期。经与出租方确认表示由贵单位承租的中新佳园8号楼底商5号房屋不再做留用。贵我双方签订的关于中新佳园8号楼底商的房屋租赁合同于2019年8月22日到期，请贵单位将2016年2月22日至2019年8月22日承租该房屋所产生的水费、电费、暖气费等相关费用结清，并将2019年8月23日至2019年9月14日房屋租金交齐。望贵单位在收到我司通知后15日内办理清场并将营业执照注册地址迁出”。2019年11月22日，中共中央直属机关物业服务中心作为甲方，美都公司作为乙方，双方签订了《补充协议》，约定：“……3、合同履行过程中，乙方将租赁房屋分为1、2、3、4、5号商铺分别转租给第三方。4、截止目前，合同约定的租赁期限已满，乙方已将1、2号商铺按现状交还甲方。现甲乙双方经平等协商，就合同期限届满后房屋交还等事宜达成以下补充条款，以资共同遵守：一、甲方同意将租赁房屋3号、4号、5号商铺的租赁期限延长三个月，即自2019年9月15日起延长至2019年12月14日止……并支付使用期内供暖费人民币5240.46元……水费、电费按实际发生额于2019年12月20日前足额支付。二、乙方知晓上述延长租赁期内目的之一系为方便乙方撤出，故乙方承诺：延长租赁期内不再变动次承租人……”。中共中央直属机关物业服务中心于2019年12月2日向美都公司开具发票两张，显示其收取美都物业公司2019年9月15日至2019年12月14日租金148745元。2019年12月6日，中共中央直属机关物业服务中心向美都公司开具发票显示美都公司支付北京市西城区中新佳园一区8号楼底商3至5号2019年11月15日至2019年12月14日期间供暖费共计5240.46元。程然公司庭审中表示对美都公司主张的供暖费金额不持异议。2020年，美都公司向本院提出诉前保全，申请对程然公司名下招商银行北京中关村支行账号为×××账户内存款金额248143.36元进行冻结，向本院交纳申请费1761元。另查，一、庭审中，美都公司为证明其电费支出，提交了《中新佳园小区8号楼承租单位（天津美都）电费明细》，其中显示：“制表时间：2019.12.14……2号电表，原表底数63706，现表底数80866，用电量17160，单价1.2，金额20592元，周期2019年1月20日至2019年12月14日，备注乐高……”；同时美都公司提交电费付款回单、大业房地产开发公司的收费发票、微信聊天截图、照片及工商信息，其中微信聊天中2019年1月25日的电表照片显示电表号为“NO.140242042”、读数“32806”，证明美都公司向中共中央直属机关物业服务中心支付电费的情况。程然公司对微信聊天记录真实性认可，确认于2019年1月25日向美都公司拍摄了涉案房屋现场电表的照片，但程然公司对于电费付款、电费明细及发票真实性无法核实，程然公司与大业房地产开发公司之间没有任何联系，且美都公司电费明细中所列为四个房屋的用电量，并非程然公司承租房屋的用电情况，且依据美都公司提供发票显示用电单价为1元/度。同时，程然公司提交电表照片及中新佳园物业站出具的《中新佳园一区8号楼底商电表情况说明》，其中程然公司提交其称于2019年6月22日拍摄的电表照片显示读数为“42777”，证明2号电表统计用电量为2号房屋、3号房屋、4号房屋、5号房屋的用电；美都公司称对电表情况说明真实性无法核实，证明目的不认可，但对程然公司提交的电表照片予以认可。二、庭审中，美都公司为证明其代为垫付水费的情况，提交《中新佳园小区8号楼承租单位（天津美都）水费明细》、付款回单、北京市污水处理费收费专用票据、增值税普通发票；程然公司对上述证据材料均不认可，且认为无法证明系程然公司所使用的水量。同时，程然公司提交能源通知单，证明程然公司在其他租赁地址的水费情况，其所经营教育培训，用水量很少；美都公司对上述能源通知单不认可，从上述通知单中无法看出房屋使用面积，并认为使用水量不合理。三、庭审中，程然公司提交短信截图、手机微信截图，证明合同到期后终止，程然公司继续使用房屋系因其与中共中央直属机关物业服务中心直接协商继续使用涉案房屋事宜，并不存在违约行为。美都公司认为对短信截图的主体身份无法核实，真实性无法核实，且在2019年11月15日左右，程然公司并未与中共中央直属机关物业服务中心签约成功，反而是美都公司与中共中央直属机关物业服务中心达成续签协议，故美都公司与程然公司上述期间存在租赁合同关系，美都公司有权主张租金费用。四、庭审中，程然公司提交照片、索赔回函、维修证明及收据，证明在2016年—2018年期间在程然公司要求对涉案房屋漏雨进行维修的情况下，美都公司作为出租人拒不履行维修义务，程然公司因房屋漏雨在上述期间进行维修并发生相应费用，美都公司尚未支付维修费用。美都公司认可存在漏雨情况，美都公司无权对房屋进行维修，但认为程然公司所提供照片无法证明拍摄的时间，程然公司向中共中央直属机关物业服务中心反映过上述漏水情况，且在回函中美都公司表示程然公司产生的维修费用需要提供票据，对于实际支付费用，美都公司同意承担，但程然公司所提交的证据不足以证明其实际支付维修款项。经询，双方均认可动物医院向美都公司支付房屋租金至2019年8月22日。本院认为，美都公司与程然公司所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同续签协议》系双方真实意思表示，应属有效。美都公司主张合同到期后，其与程然公司之间仍存在房屋租赁合同关系，但程然公司则认为双方之间的房屋租赁合同于合同到期日已终止。根据在案证据以及当事人陈述，美都公司与程然公司在合同到期后并未就继续租赁涉案房屋达成一致，且美都公司亦向程然公司发出通知办理清场及注册地址迁出，故美都公司主张其与程然公司自2019年8月23日至2019年12月14日期间存在房屋租赁合同关系，缺乏依据。又因，美都公司系将其从中共中央直属机关物业服务中心所承租的房屋转租给程然公司，美都公司在其与中共中央直属机关物业服务中心租赁合同于2019年9月14日到期后，双方又签订补充协议将租期延长至2019年12月14日，而程然公司在上述期间实际使用房屋，故应当支付上述期间的房屋占用费，美都公司主张上述期间该费用为房屋租金系认识错误，本院予以纠正，但本院对美都公司参照租金标准主张上述期间房屋使用费金额183667元不持异议。程然公司亦提出要求美都公司返还押金30000元的反诉请求，美都公司亦主张对程然公司尚未支付的款项进行折抵，因房屋租赁押金具有折抵承租人应付而未付款的属性，且诉讼中，双方相对应的债权均已到期确定，故本院对美都公司要求进行折抵意见予以采纳；折抵后，程然公司尚需支付美都公司上述期间的房屋使用费153667元。对于美都公司要求程然公司支付滞纳金的诉讼请求，因合同到期后，双方并未就仍适用原合同条款履行达成一致，双方亦未就2019年8月23日至2019年12月14日期间的房屋使用费进行确认，故美都公司主张程然公司按照合同约定支付滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。对于美都公司主张程然公司支付截止至2019年12月14日电费56678.60元的诉讼请求，程然公司表示对上述金额不予认可，且双方在2019年12月14日并未进行电量核算，但程然公司认可其在承租涉案房屋后一直未交纳电费，且结合程然公司提交2019年6月22日的电表照片以及美都公司发送的微信中2019年1月25日的电表照片显示的用电量，本院认为美都公司所主张程然公司承租期间的电费金额并未过高，故本院对美都公司该项诉讼请求予以支持；程然公司主张美都公司所提交证据不足以证明其交纳了电费，但结合美都公司提交的证据显示，大业房地产开发公司向其开具的发票中收取的费用为中新佳园电费，且结合美都公司的收款回单、微信记录、中共中央直属机关物业服务中心与大业房地产开发公司的管理关系，本院有理由认为美都公司存在代为给付电费的情况，故本院对程然公司的该项抗辩意见不予采纳。对于美都公司主张程然公司支付截止至2019年12月14日水费4736.16元的诉讼请求，双方虽在2015年签订租赁合同时约定了商业用水每吨单价为6.21元，但2016年4月15日，北京市发展和改革委员会、北京市财政局发布《关于调整北京市非居民用水价格的通知》，规定自2016年5月1日起除特殊行业用户外，本市城六区非居民用水价格调整为9.5元/立方米，上述费用构成包括水费、水资源费及污水处理费，美都公司亦向北京市自来水集团有限公司交纳了自2015年11月至2019年12月期间相应费用。但，美都公司所提交证据不足以证明程然公司使用涉案房屋在上述期间的实际用水量，双方亦未明确约定用水量的计算方法；程然公司虽提交其于他处的水费标准，但该份证据仅为2019年12月的能源费情况，不足以证明其使用房屋的面积及营业情况。程然公司称其在涉案房屋内经营教育培训，势必存在人员用水情况发生，故本院结合程然公司租赁房屋面积、经营项目以及水费标准酌定按照每月水费按照50元计算，经核算2015年11月至2019年12月期间，程然公司应交水费共计2472.58元，因美都公司代为交付上述费用，故本院对美都公司主张水费2472.58元部分予以支持，对于超出部分不予支持。对于美都公司主张程然公司支付2019年11月15日至2019年12月14日期间供暖费的诉讼请求，程然公司予以认可，本院亦不予支持。对于程然公司主张美都公司支付维修费用的反诉请求，因双方均认可涉案房屋在承租期间存在下雨漏水的情形，但美都公司未履行对出租房屋的维修义务，美都公司在承租人对房屋漏水问题进行维修后，在合同履行期间亦未对维修费用支出与程然公司进行及时核对，故美都公司负有反驳程然公司该项诉讼请求的举证义务；庭审中，美都公司虽然对涉案房屋维修发生金额不予认可，但程然公司就其在2016年至2018年期间的房屋漏水、维修及款项支付情况提供相应证据，美都公司在未有相反证据予以佐证的情形下，结合涉案房屋的维修次数及维修金额，本院认为程然公司该项反诉主张并未过高，美都公司应当支付程然公司维修费用17435元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京程然教育科技有限公司支付天津美都物业服务有限公司二〇一九年八月二十三日至二〇一九年十二月十四日期间的房屋使用费153667元。二、自本判决生效之日起七日内，北京程然教育科技有限公司支付天津美都物业服务有限公司电费56678.60元。三、自本判决生效之日起七日内，北京程然教育科技有限公司支付天津美都物业服务有限公司水费2472.58元。四、自本判决生效之日起七日内，北京程然教育科技有限公司支付天津美都物业服务有限公司供暖费3061.60元。五、自本判决生效之日起七日内，天津美都物业服务有限公司支付北京程然教育科技有限公司维修费17435元。六、驳回天津美都物业服务有限公司的其他诉讼请求。七、驳回北京程然教育科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3005元，其中案件本诉受理费2512元，由天津美都物业服务有限公司负担327元（已交纳），由北京程然教育科技有限公司负担2185元（于本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉受理费493元，由北京程然教育科技有限公司负担312元（已交纳），由天津美都物业服务有限公司负担181元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费1761元，由天津美都物业服务有限公司负担229元（已交纳），由北京程然教育科技有限公司负担1532元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年九月十八日法官助理 姜 洁书 记 员 苏晓明