浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初7956号 原告：唐灵芳，女，1986年1月28日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：吴松良，浙江盛久律师事务所律师。 被告：裘和兴，男，1963年9月29日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：周红平，浙江同守律师事务所律师。 原告唐灵芳与被告裘和兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日第一次公开开庭审理了本案。审理中，因突发新冠肺炎疫情，导致诉讼活动不能正常进行，本院于2020年1月23日裁定本案中止审理。中止情形消除后，本院恢复审理本案，因案情复杂，本院于2020年4月30日裁定本案转为普通程序审理。2020年5月17日，原告向本院提出要求对案涉各类样品门因拆痕、碰撞痕等损伤致价值贬值的金额进行鉴定的申请，本院接受其申请后，依法委托浙江弘正资产评估事务所于2020年6月17日作出绍弘正评报字[2020]第278号资产评估报告书。本院于2020年8月7日第二次公开开庭审理了本案。双方当事人均申请本院给予庭外和解期限一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告唐灵芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还租金25095元，退还押金2000元。2.判令被告赔偿原告门业展示及装饰装修损失、搬迁费用损失等计676028元。3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，其将第2项诉讼请求变更为：判令被告赔偿门业展示样品门拆除损坏的贬值损失50131元、样品展示装修附合物被拆损失（含广告牌）24329元，样品门及库存材料搬移费损失42300元、中转堆放费用损失15000元，以上合计131760元。原告增加诉讼请求，其要求被告承担鉴定费3500元。事实和理由：原告与郑金航系亲属关系，原在西湖村地段合伙开设、经营家和家美门业，因政府拆迁需搬址。被告于2015年4月12日将其位于××村××队××楼××楼××间房屋出租给原告，用于开设铝合金、防盗门、地砖展示销售和办公使用，合同签订前被告向原告提供了嵊州市经济开发区管委会、嵊州市经济开发区社区管理中心、东郭村委会出具的证明，证明房屋为被告合法所有，可用于经营，原告就与被告签订了房屋租赁合同，原租期自2015年4月12日起三年，三年期满后又延长至2020年4月18日止，租赁期间原告依合同规定和业务需求进行了必要的门业固定展示，并进行必要的装饰、装修。2018年7月底前双方依约履行没有争议，原告支付了前三年租金，并于2018年6月7日支付了第四年部分租金计4万元。2018年7月1日，浦口街道办告知被告房屋系违法建筑，即将强制拆除，要求立即停止经营，2018年7月4日浦口街道办封存了房屋大门，并告知尽快搬迁，否则后果自负。原告找被告及其代理人（管理租房代理人）俞海阳，被告答应退还多收租金，不肯赔偿损失，因房屋已被政府查封，无法经营，原告只得搬走库存物资，无法搬走部分（装修附合物、拆除即破损无价或拆价大于残值的装修物）随政府拆违全部损失（2018年8月4日房屋及原告装饰、装修一齐被拆除）。其中门业固定展示部分已形成附合的无法拆走，展示新门因拆卸受损，新门变旧门，无法出卖，故依全损索赔，残值归被告方。 原告认为：原告据于对被告提供房屋证明的信赖而连续签订长期合同进行门业展示、装修等投入，原告依约履行合同支付租金。期间被告房屋未履行完整审批手续，因建筑物违法被整治拆除，原告损失完全由被告过错造成，因果关系明确。据相关规定双方租赁合同因被告提供的标的物违法而无效，导致无效的过错责任及损失产生原因力均在被告方。被告对原告的损失应承担全部过错责任。因合同无效，关于装潢归属的约定无效，原告的装潢仍属原告损失。现提起诉讼，请判决如诉请。 被告裘和兴辩称，双方租赁关系属实，但原告租赁前被告与徐夫久、高旭初在本案租赁房屋内合办了酒店，由徐夫久出面办理了营业执照，酒店为经营需要在本案的租赁房内铺设了地砖、地板、隔断、水电设施、吊顶等等用于经营酒店，因经营不善，酒店关闭，又承包他人作为食堂，2015年4月12日将房屋租赁给原告至2018年4月11日止，并将上述固定设施和空调等给原告使用，原告将租赁房屋作经营门业的仓库，未经被告同意安装了样品门，但未见固定的装饰、装修。到期后，被告要求收回房屋不再租赁，故在原告口头随时腾空并不要求赔偿任何损失的情况下，被告于2018年4月18日同意延期二年，租金暂不支付，按房屋拆除前的实际租赁时间结算再支付。后原告得到房屋要拆除的消息，为了达到嫁祸于被告的目的，就于2018年6月7日立即将4万元的租金打入被告的代理人俞海阳的账户，在得到房屋被拆除的通知后，被告多次要求原告一起结算，将多余的租金退回，并将房屋腾空，原告自己也讲：于2018年7月4日浦口街道办告知原告尽快搬迁，否则后果自负，据被告现场查看，原告已于2018年8月4日前搬完其自己所有的物品，不存在原告所说的其装饰、装修物与房屋一起被拆除。对于郑金航与家和家美门业，被告与其没有任何关系。综上，被告愿意退回多余的租金25095元和押金2000元，原告的其它诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.东郭村委会、开发区管委会出具的证明一份，证明原告据于对裘和兴证明的信赖，同意承租，认为可以长期投入，长期使用。 证据2.2015年4月首份房屋租赁合同，证明以下内容：一、原合同期三年，后延长租赁期限至2020年4月18日止。二、租金标准68976元，此为退租金计算标准。三、因在变更后租期内，故无论合同是否有效均不适用合同第十六条期满规定（期满装修的固定设施无偿归甲方）。四、用途防盗门等，证明被告可以或应当预见有门业展示设施产生，如无效，将产生门业展示设施损失。 证据3.押金收据一份，证明水电押金2000元，被告应退还原告。 证据4.胡亚云的银行流水一份，证明胡亚云（家和家美门业老板娘）支付第四年度的部分租金，计4万元，收款人俞海阳为裘和兴管理出租房代理人，此前亦是家和家美门业支付的，由此印证裘和兴是认可原告与郑金航、胡亚云夫妻二方合伙使用案涉租房的。 证据5.封条照片一份，证明房屋确不能使用。 证据6.拆违照片二份，证明房屋被拆，确不能使用，同时证明广告牌的存在。 证据7.绍兴天恒资产评估有限公司出具的嵊州市东郭村825号消防队边家和家美门业资产价值评估报告书一份，证明以下内容：一、拆除前，租房内财产（可直接移动除外），由第三方评估机构踏勘现场以明细表和照片的形式保存证据，以免房屋拆除后，对财产数量多少，是否存在双方纠缠不清。二、对各部分现值进行评估确定。三、依明细表对各部分损失作一说明（哪些索赔，哪些不索赔，索赔标准是什么）。 证据8.搬迁人员工资、运输费领款凭证一份，证明因政府限期拆除，大夏天，男工每天300元，女工每天250元，前后七天部分人员七天，部分人员2、4或5天，合计人工费42300元。比较政府政策（城中村搬迁费更高200元每平方米，470平方米×200元=94000元），人工费合理。 证据9.2018年7月28日中转堆放物资房屋租赁合同一份，证明中转堆放租房三个月共计支出15000元。 证据10.法院通知书一份，证明被告早于2010年已知道标的物应当拆除，被告隐瞒此重要信息，反而提供房屋可以使用的证明，违反诚信原则，有缔约过失的全部责任，该隐瞒欺诈行为致原告作出长期投入，巨额投入经营的错误决定，对原告损失的造成有直接因果关系。 证据11.开业照片一份，证明广告牌存在事实，和家和家美门业的经营名称一致。 证据12.拆前各类门业展示照片31张，证明以下内容：一、各类门业展示客观存在，与评估报告明细记载相称，并相互印证。二、各类门业展示以门架子或墙体镶入方式固定，因需拆除，评估报告中，木架子损失和必须破拆造成样品本身损坏必然存在。三、具体数量已有评估机构清点列表，照片甄别后各式数量与评估报告一致。 证据13.拆中、拆后照片7张，证明以下内容：一、必须破拆，拆中新门必然出现损坏。二、用于固定展示品木架子损失存在。 证据14.搬运照片2张，证明搬迁的事实。 证据15.仓库照片2张，证明以下内容：一、评估损失中简易钢棚屋损失存在。二、仓库商品必须搬运。 证据16.租房和固定木架、木框全拆照片5张，证明以下内容：一、屋内显示木架、木框将全拆。二、建筑物全拆，必须将租房内物资、钢棚仓库内物资全部搬移，搬移损失必然产生。 证据17.结账及合伙协议书、权利归并书各一份，证明以下内容：一、家和家美门业系唐灵芳和郑金航合伙经营（亲戚关系，唐灵芳系郑金航老婆的嫂子，门业店由郑金航出面办执照，唐灵芳出面租房，原开设于剡兴路，因城中村改造拆迁，搬移至裘和兴房屋）。二、权利归并于唐灵芳，原告主体适格。 证据18.绍兴天恒资产评估有限公司出具的情况说明一份，证明外场时间点是房屋拆掉前的，内场是房屋拆掉时开始的，通过这个情况说明印证了评估是合理的，不存在被告所称拆掉后再进行评估的情况。 证据19.鉴定费支付凭证一份，证明因本次评估产生评估费3500元。 被告对原告提供的证据质证如下：对证据1，可以说明在租赁前被告明确告知了原告本案租赁房屋因违法建筑没有产权证，房屋是被告所有的，是建在东郭的集体土地上，也可以证明开发区管委会及东郭村委会是允许被告出租这个房屋的。对证据2的真实性没有异议，对原告的举证目的有异议，就是根据双方的合同约定，在2018年4月11日后原告即使有固定的装饰装修，也是归被告所有，不存在赔偿原告的装饰装修损失，原告应当明知2018年4月11日后其固定的装修装饰已归被告所有。库存的物资也是明知要搬迁转移的，不存在搬迁损失，即使样品门存在要搬走，也不是固定装修损失。本案的合同是先付后租，一年付，期满后虽然延期2年，但是租金仍是按现付后租，一年一付，即应该在2018年4月18日付清，但原告在2018年6月7日支付40000元，并不是一年一付，也不是全额支付租金，印证了被告答辩时所说的原告明知要房屋拆除，所以暂不支付全额租金。所有的装修装饰是在2018年4月11日前进行的。对证据3没有异议，被告同意返还。对证据4的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，因期满后延期租赁前，被告已经明确告知原告房屋有可能要拆除，也不要支付租金，但是到2018年6月7日原告知道要拆除，在未告知被告的情况下将4万元支付给了俞海洋，这个既不是先付后租，也不是一年一付，更不是一年的租金，印证了2018年4月18日续租前原告知道房屋可能被拆除。因为被告只知道4万元租金付进来但不知道是谁支付的。对于证据5、6，照片可以证明原告于2018年7月4日已知房屋要拆除，照片可以看出原告并不是自己经营而是转租给了家和家美门业，其私自安装了样品门，并已搬空了。对证据7，是无效的评估报告，被告不予认可。本案的房屋已于2018年8月4日拆除，即使有固定装饰装修，也已被拆除灭失，此报告是2018年8月7日，报告第八条内容写明了2018年8月7日-2018年8月20日，但2018年8月7日房屋已拆除，装修装饰物已经没有了，在没有任何装饰装修物的情况下进行装修装饰物的评估和勘察情况，这个报告是没有任何依据的。这个报告没有评估资质证明，也没有资格证明，其第六条评估依据为作废的准则。本案系租赁合同纠纷不是拆迁补偿纠纷，根据最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释的有关规定，即使要赔偿，也只能是装修装饰物的损失。此报告列明为家和家美门业，不是原告，所以系原告的私自委托，不具有公正性，即使有损失，原告也不是适格的诉讼主体。此报告没有房屋有什么装修装饰损失的依据，只是凭部分的照片进行评估，并没有对装修装饰的所有权进行确定，本案中原告也承认了此报告书中众多的评估物不是原告所有。因本案房屋已于2018年8月4日拆除，已无法启动评估程序了。对证据8，为家和家美门业自制的清单与被告没有任何关系，对上面的费用被告也不予认可，不能作为证据使用，也不能证明原告的搬迁损失。即使有搬迁损失，也应依法处理。对证据9，不能达到原告的证明目的。对证据10，当初的政策是允许村集体土地建立个私小区，故法院停止了强制执行，原告提供的证据1也可以印证这个事实，当时是政府都允许村里在集体土地上建房子用于出租的，不能达到原告的证明目的。证据11、12、13、14、15、16都是原告自行拍摄制作的，没有经过被告的认可，也不知道照片拍摄于哪里，不能达到原告的证明目的。对证据17的三性均有异议，本案合同相对人是原告，与家和家美门业没有任何关系，原告与家和家美门业依法属于不同的主体。对证据18，其本身没有异议，但对其内容有异议，被告不予认可。反正绍兴天恒资产评估有限公司出具的评估报告是无效的。对证据19，鉴定费所涉的本次鉴定程序被告是不同意的，而且这个评估鉴定没有任何意义，评估费应由原告自行承担。 被告就其抗辩，提供了以下证据予以证明： 证据20.酒店合伙协议、个体户工商登记基本情况（嵊州市浦南酒家）各一份，证明在原告租赁案涉房屋前，该房屋是用于酒店经营的。作为政府机关的工商部门是允许本案房屋租赁经营的，否则执照办不出来，被告有理由相信是可以出租经营的。 证据21.书面证言三份，证明本案的固定装饰装修是酒店使用并归被告所有，不是原告所有或家和家美门业所有。 证据22.民事诉状、民事裁定书各一份，证明以下内容：一、前次诉讼原告陈述只搬走存库物资，原告装饰、装修（诉讼请求为装饰、装修损失）一齐被拆除，而本案是又说搬走了门，并且与本案的损失不一致，将被告所有的物品列入自己的损失，原告是一不诚信之人。二、在前次诉讼中，被告举证证明了原告与家和家美门业依法分属不同的主体，撤诉后，在本案中，原告为达到不合法的目的，又称家和家美门业是原告与他人合伙的。 证据23.个体户工商登记基本情况一份（嵊州市家和家美门业经营部），证明嵊州市家和家美门业经营部的业主不是原告，经营地不在本案的租赁房屋，本案的租赁房屋不是经营场所，是用于仓库之用。安装样品门即门业展示等是嵊州市家和家美门业经营部私自违规安装，被告不知情，即使有损失应由嵊州市家和家美门业经营部自负。 证据24.拆迁公司的证明一份，证明房屋拆除前未发现样品门、柜等移动设施，也就是说无原告所说的样品门等等物品损失。 证据25.中评协关于印发[资产评估执业准则-资产评估报告]的通知及附件，证明以下内容：一、中评协于2017年9月已对[资产评估准则-评估报告]进行了修订，制定了[资产评估执业准则-资产评估报告]，自2017年10月1日起施行，[资产评估准则-评估报告]同时废止，即绍兴天恒资产评估有限公司资产价值评估报告书采用的是废止的评估准则，该报告依法无效。二、资产评估报告书附件通常包括评估对象所涉及的主要权属证明资料，资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件，而本案的绍兴天恒资产评估有限公司资产价值评估报告书均没有。 证据26.（2018）浙0683民初8083号一案的起诉状一份，证明2018年8月4日原告装修装饰物包括门业展示全部拆除，原告的装修装饰物已不存在，在本案起诉原告又认为门业展示存在相互矛盾，原告起诉的各类装饰、装修和门业展示损失自己也承认了，将属于被告的物品算进去了，基于上述理由原告自行委托的评估报告和法院委托的评估报告都不可信。 原告对被告提供的证据质证如下：对证据20、21，原来酒店的装饰是属于被告所有的，对原酒店有多少装潢设施在评估中进行了阐明，总共10万多元原告在请求中已经剔除了，恰好可以证明评估报告中所列的已剔除部分以外的财产权属是原告所有，可以印证原告的陈述与评估报告中的所列物资是一致的。对证据22的真实性没有异议，当时撤诉的原因是审限里没有审 结，原来诉请中对装修一并请求没有列清楚，为了事实更加清楚才作出撤诉的申请，诉状和裁定不能证明原告今天诉讼有什么问题。对于拆除物的多少，原告本来就表示附合部分外其他是搬走了，装饰装修附合部分是不能拆的，现在的请求与原来的事实表述是完全一致的。对证据23的真实性没有异议，家和家美门业登记的营业地址××路××村那边，现在新的地址是办在下中西村的七号楼，中间挂牌经营是825号，为什么经营地址在执照中没有反映就是房屋的性质问题，认为房屋一下子要办下证做不到，不是原告的原因引起的，营业执照的经营地址是否在案涉租房的地址，与合同订立是否有行政违法是两种关系，与本案没有直接关联性，家和家美门业是谁开的，与谁一起开的，开在哪里需要依据，家和家美门业中间这个阶段开在哪里有赖于照片，同时在付租金和收租金时也可以看出是开在哪里的，四年的租金都是胡亚云支付的，被告也收到了，这是客观事实，不能证明被告的举证目的。对证据24基本正确，可移动的东西都拆完了，涉及到门业是破拆，恰好可以证明原告门业展示的损失是符合客观事实的。对证据25，行业规定原告也不太懂，原告认为无论资产评估的准则是在实施的还是失效了，均不影响评估报告所反映的基本事实。一般的评估报告适用什么条款是套用的，套用的过程中也有可能把失效的套用了，但不影响内容的真实性。内容中的物资是否存在与报告的适用准则有无失效没有关系，价格的多少与准则也没有实质性的关联。即使准则失效也只是对评估报告形式发生了变更。这个规定是业务指导性的规范，并不是国家强制性的规定，与本案所要解决的争议点之间没有关联，因此评估报告勘察的列表内容和相应的估价还是真实可以采用的。对证据26，不能达到被告的证明目的。 证据27.本院依据原告提出对各类样品门因拆痕、碰撞痕等损伤致价值贬值金额进行鉴定评估的申请，依法委托绍兴弘正资产评估事务所（普通合伙人）作出的绍弘正评报字[2020]第278号资产评估报告书。评估结论：于评估基准日确定样品门因拆痕、碰撞痕等损伤造成的价值贬值金额，在价值时点2020年5月19日的市场价值为50131元，大写人民币为伍万零壹佰叁拾壹元整。 原告对证据27的质证意见：原则同意评估结论，但保留以下意见：经原告向评估机构询问，总价值41多元，但贬值只有5万多，实际损失肯定是大于5万多元的。评估标准是重新油漆修补为标准进行的，但原告的门绝大部分是铜、铝制门，如果有碰撞不能以油漆来修补，应当以电泳的方式，评估机构以这样的标准对价值贬值金额的评估是非常不合理的，对原告损失很大。 被告对证据27的质证意见：被告是不同意这次评估的，合同到期后按合同约定原告的装修装饰设施归被告所有，原告并不存在门业展示和装饰装修物等损失，所以绍兴弘正资产评估事务所出具的评估报告和原告自行委托的绍兴天恒资产评估有限公司出具的资产评估报告书均不可采信。 本院对以上证据认证如下：证据1，其内容有案涉租房权属为裘和兴所有，且可以作为经营用房使用的表述，更兼有房屋所在村东郭村和所属辖区开发委的盖章确认，故无论从证据形式上，还是从内容上，足能使得原告信赖该房屋可以承租并长期使用，从而在租得房屋使用权后进行长期投入经营，故该证据对原告主张的证明目的具有证明力，本院予以采信。证据2，观其内容能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据3，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据4，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据5、6为同类证据，经查该两份证据对原告主张的证明目的具有证明力，本院予以采信。证据7，结合原告补充提供的证据18，本院认定证据7对原告主张的第一项待证事实具有证明力；对原告主张的第三项待证事实，合乎情理，本院予以认可；对原告第二项待证事实，结合证据27的内容，本院认为由于样品门因拆痕、碰撞痕损伤造成的价值贬值损失，意指该类物品不能推定为全损，且受损样品门在案涉租房拆移后仍由原告存放于下中西村安置房C区35、36、37号内，对于该类样品门在证据7中作全损评估不尽合理，应以证据27的评估结论为准，对证据7中资产评估明细表中序号自32起至45的样品门等物品的评估价值，本院不予认可，该部分物品的价值贬值损失应以证据27确定的评估结论50131元为准，对证据7中，原告自认序号为2、3、4、5、8、13、15、16、17、18、19、20、22、23、24、25、28、29的装饰装修设施，共计评估价为105217元为出租方原酒店留存装潢，其不作请求，序号为14、38、44的可移动物品，价值为3815元，原告也不作请求，上述所列序号的装饰装修设施和可移动物品对应的价值合计109032元，应予剔除，不能纳入原告的装饰装修和可移动物品损失。对样品门展示装修附合物被拆损失即证据7评估报告所列的序号为1、6、9、10、11、12、21、26、27、30、31等固定于墙体的物品，可认定为原告租赁期间所投入的设施和物品，原告认为上述装修附合物在拆移时会造成破拆并构成全损，该项诉称具有客观合理性，本院予以认可，同时原告自认该部分样品门展示装修附合物被拆损失以24329元计，没有超过证据7评估报告对上述物品损失的评估价值，且系原告本人对自己民事权利的自愿处分，本院予以认可。结合证据27的内容，本院认定原告样品门因拆痕、碰撞痕损伤造成的价值贬值损失为50131元，样品展示装修附合物被拆损失为24329元。另证据18作为证据7的关联证据，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据27，系本院委托评估机构作出的评估报告，其评估结论客观真实，该证据与本案事实具有关联性，本院予以采信。证据8，因房屋要被拆，原告雇请劳工进行搬移、运输等付出劳务费实属正常，同时原告主张的人工费与彼时的市场行情较为契合，据此，本院认定原告主张的人工费42300元有其合理性，本院予以认定，即证据8能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据9，与证据8同理，原告所租房屋被拆，从原告在所租房屋开设门业店的情况来看，其所陈物品必定大而重，且其经营多年，库存物品也是积存颇多，因此，在房屋要被拆的突发事件来临时，原告为其存库的各类样品门找寻他处放存，进行另外租房用于暂存物品而花去一定的租房费用，符合生活常理，同时证据9反映的租房费属于合理范围，本院与认可，即证据9能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据10，其内容能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据11、12、13、14、15、16，虽为原告自摄的照片，但上述证据能够反映各自的待证事实，本院予以采信。证据17，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据19，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据20，对被告关于案涉房屋在原告租赁前用于酒店经营的证明目的，双方均无异议，本院予以认可；对被告关于作为政府机关的工商部门允许本案房屋租赁经营，否则执照办不出来，被告有理由相信房屋是可以出租经营之证明目的是否成立，本院不作评判。证据21，原告对案涉房屋原先酒店经营期间留存的装修设施的价值，在其诉请并未涉及，其诉请以及提供的证据均关乎其租赁经营期间的装修附合物设施，而且房屋被拆在双方合意延长的租赁期内，关于双方房屋租赁合同第十六条关于期满乙方（原告）在租赁期间装修的固定设施无偿归甲方（被告）的约定，对本案并不适用，故证据21被告所主张的证明目的，与事实不符，本院不予认可。证据22、23、24，被告举证上述三份证据的终极证明目的与证据21的证明目的一致，即旨在证明原告并无所谓的装饰、装修损失，即使原告有装饰装修附合物设施，也已归属于被告所有，同时原告所称的样品门展示破损的贬值损失也不存在等证明目的，与证据21的认证意见同理，本院认为上述三份证据均不能达到被告的证明目的，本院不予采信。证据25，对被告的证明目的，本院不予认可。证据26，实际已在被告提供的证据21中已有出示，属被告在第二次庭审中的重复举证，同时对被告提供证据26所主张的证明目的，本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嵊州市家和家美门业经营部的经营者为郑金航，郑金航与胡亚云系夫妻关系。原告与郑金航、胡亚云夫妻是亲戚关系。原告与郑金航、胡亚云夫妻合伙开办嵊州市家和家美门业经营部。嵊州市家和家美门业经营部的原经营场所在嵊州市三江街道西湖村剡兴路边。后因西湖村因政府实施城中村改造被拆迁，嵊州市家和家美门业经营部迁移至被告建造的位于东郭村新消防大队西侧的房屋经营。为此，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：甲方在2015年4月12日将坐落在东郭村新消防大队西侧一楼朝南从东至西第5、6、7间，共计叁间，面积约140平方米；二层朝南从东至西第5、6、7、8、9、10、11，共计7间，面积为330平方米，租给乙方开铝合金、防盗门、地砖、办公使用。乙方承租的房屋只能用于租给乙方开铝合金、防盗门、地砖、办公使用，乙方如违反此约定，甲方有权解除此合同，甲方所收到的租金及押金不予退还。租赁期限：乙方租赁的房屋年限为三年，自2015年4月12日起至2018年4月11日止。房屋的租金及付款方法：1.第一年租金在签订合同双方签字生效后五天内付清第一年的租金款及押金，第二年开始每年提升总租金款5%，付清每一年的租金款后，同时甲方提供收款凭证给乙方。第一年2015年4月18日前乙方支付租金款为62400元，第二年2016年3月18日前乙方支付的租金款为65520元，第三年2017年3月18日前乙方支付的租金款为68976元。店内的管线均由乙方自负安装，水电的容量、水管应安装4分管，用电最高容量在20千瓦以内。其它通讯、电视、消防等设施均由乙方按规定安装并自行承担安装的一切费用。合同签订当日，原告缴付被告租房押金2000元。原告租得上述合同约定的房屋后，依合同约定在租房内投入了办公经营所需的装饰、装修附合物设施，以及构设了开店经营所需的门业固定展示。合同期满后，于2018年4月18日为被告代办出租案涉房屋事宜（包括收取租金等）的人员俞海阳在该房屋租赁合同上写明“同意延长租赁期限至2020年4月18日止”，俞海阳在上面签名。2018年6月7日，胡亚云转入俞海阳账户租金40000元。 2018年7月初，嵊州市浦口街道办事处告知被告案涉房屋系违法建筑，将被强制拆除，要求业主立即停止经营。2018年7月4日，浦口街道办事处封存了房屋大门，并告知原告尽快搬迁，否则后果自负。由于房屋已被政府查封，原告无法经营，只得搬走库存物资，无法搬走部分（装饰、装修附合物）随同房屋本身由政府拆违一齐被拆除。其中原告设置的各式门业展示由于使用墙体或木框、架子等固定，搬移时易留拆痕或碰撞痕，导致样品门原有价值贬值。原告找被告及被告租房代办人俞海阳商谈，被告答应退还多收租金和租房押金，但对损失一事避而不谈。原告曾于2018年12月18日起诉来院，后原告自动撤回起诉，本院裁定予以准许。2019年11月15日，原告再次起诉来院，双方再成诉讼。 另查明，早在2011年3月，被告就已被国土局告知案涉房屋为占用嵊州市经济开发区东郭村集体土地非法建造的建筑物。案涉被拆房屋在原告租赁前曾用于嵊州市浦南酒家经营，原告接受租房时酒店经营期间也有部分装潢设施留存，对应原告自行委托的绍兴天恒资产评估有限公司作出的消防队边家和家美门业资产价值评估报告书中价值105217元的装潢设施即为原酒家经营期间形成的装潢设施，该部分标的物的价值，原告的诉请未囊括在内。本院依据原告提出对各类样品门因拆痕、碰撞痕等损伤致价值贬值金额进行鉴定评估的申请，依法委托绍兴弘正资产评估事务所（普通合伙人）作出的绍弘正评报字[2020]第278号资产评估报告书。评估结论：于评估基准日确定样品门因拆痕、碰撞痕等损伤造成的价值贬值金额，在价值时点2020年5月19日的市场价值为50131元，大写人民币为伍万零壹佰叁拾壹元整。结合绍兴天恒资产评估有限公司作出的消防队边家和家美门业资产价值评估报告书的部分内容，本院认定原告可列入赔偿范围的损失有：门业展示样品门拆移损坏的价值贬值损失50131元、样品展示装修附合物被拆损失（含广告牌）24329元、原告为拆移样品门、库存物资产生的搬迁费用损失42300元、原告拆移物资过程中为求物资暂找地点存放产生的中转堆放费用损失15000元，以上合计131760元。原告与郑金航、胡亚云夫妻已于2018年8月30日达成协议，双方约定关于此次门业店所在经营场所被拆给原告与郑金航、胡亚云夫妻造成的各类损失索赔、以及退租、退款等权利一并归于原告享受。 本院认为，被告自认同意退还原告租金25095元及退还押金2000元，故对原告第1项要求被告退还租金25095元、退还押金2000元的诉请，本院无需赘述，予以支持。据此，本案只需评判原告主张的因其开设的嵊州市家和家美门业经营部所在的房屋被拆导致其在店内投入的装饰装修附合设施、样品门部分破损形成的贬值损失，以及拆移和中转存放各类物资产生搬迁费用和堆放费等损失是否成立的问题。对该项争议焦点，本院评述如下： 首先，需确定案涉双方签订的房屋租赁合同是否有效的问题。本案中，嵊州市家和家美门业经营部所在的经营场所即案涉房屋早在2011年嵊州市国土局就以行政处罚决定书的形式告知被告，案涉房屋为占用嵊州市经济开发区东郭村集体土地非法建造的建筑物。加之，案涉房屋在2018年8月4日被所在的浦口街道办事处强制拆除。故案涉房屋为违法建筑的事实已无疑义，因此双方就案涉房屋签订的房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。 其次，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，在原告与被告签订房屋租赁合同之前，被告已然知晓案涉房屋为违法建筑，其仍提交和出示原告一份盖有东郭村委会、开发区管委会公章的证明，证明上面载有坐落于嵊州经济开发区××村××号房屋所有权属于裘和兴，该房屋可以作为经营用房使用，产权证尚未办理的文字内容，且在原告租赁案涉房屋前该房屋为他人开设嵊州市浦南酒家之用，以上种种情由易使原告陷于案涉房屋可以合法租赁使用的错误认识，并导致原告作出在该租赁房屋进行大额投入装饰装修，以及为开展业务设置固定的样品门展示等设施，以期获得长期经营使用的决策。而现实结果为案涉房屋为违法建筑并于2018年8月4日被政府强制拆除，由此给原告造成一系列的各类损失，被告对此难辞其咎。诚然，原告在租赁案涉房屋时，对被告出示的证明中含有产权证尚未办理的文字内容视若无睹，更未适当重视和合理评估该房屋未办权证可能存在的潜在风险，即在租得房屋后进行投资开设门业展示店，最终造成其诉称的后果，与原告在投资决策前未尽与其个体业主身份应有的审慎筹划、仔细调查等必要的前期准备工作难脱干系。综上，本院认定造成原告各类损失的后果，双方都有过错，其中被告负有主要过错，原告为次要过错。根据本案实际，本院酌定由被告承担原告各类合理损失共计131760元的70%的赔偿责任计92232元，其余30%的责任则由原告自负。审理中，原告对第2项诉讼请求金额予以减少，为其对自己民事权利的自愿处分，本院予以准许。原告与合伙人郑金航、胡亚云就此次门业店所在经营场所被拆给原告与郑金航、胡亚云夫妻造成的各类损失索赔、以及退租、退款等权利一并归于原告享受达成协议，属合伙人内部的自行处理，本院予以认可，故原告作为本案诉讼主体依法适格。对被告关于租赁期满后原告在租赁期间装修的固定设施已归被告，不存在原告所谓的装饰装修附合物损失的辩解，由于被告默认的管理案涉房屋租房事宜的经办人俞海阳已在房屋租赁合同原定租赁期届至后再行在房屋租赁合同尾部上自写“同意延长租赁期限至2020年4月18日止”的内容，俞海阳为案涉房屋租赁代处事宜所产生的法律后果由被告承受，因此该合同手写内容可视为双方对合同约定租赁期限的变更，应以变更约定后的租赁期限为准，案涉房屋被拆于延长的租赁期限内，再则，双方所订的房屋租赁合同为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，合同约定条款对订约双方当事人无法律约束力，因此，本院认定被告援引房屋租赁合同第十六条关于“乙方在租赁期间装修的固定设施无偿归甲方”的约定提出上述抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。同时被告关于此次房屋被拆也并无原告所称的样品门受损贬值损失、搬迁费用损失、中转堆放物资费用损失等辩解，亦与事实不符，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、裘和兴返还唐灵芳租金25095元、押金2000元，合计返还27095元。 二、裘和兴赔偿唐灵芳样品门拆移损坏的价值贬值损失50131元、样品展示装修附合物被拆损失（含广告牌）24329元、搬迁费用损失42300元、中转堆放费用损失15000元，以上合计131760元的70%计92232元。 三、驳回唐灵芳的其余诉讼请求。 上述款项限本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3478元，由唐灵芳负担998元，裘和兴负担2480元，唐灵芳负担部分款额已向本院缴纳，裘和兴负担部分款额限其于本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。评估费3500元，款已由唐灵芳向绍兴弘正资产评估事务所（普通合伙人）缴纳，由唐灵芳负担3000元，裘和兴负担500元，裘和兴负担部分款额限其于本判决发生法律效力后十日内返还唐灵芳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  单 超 人民陪审员  尉木根 人民陪审员  金章华 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  陈 莉