云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初377号原告：普洱雅韵资产营运服务有限公司。统一社会信用代码：91530802054685770B。住所地：普洱市思茅区茶苑路**。法定代表人：张建荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张智聪，男，1969年9月3日生，汉族，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：魏丽，女，1985年11月5日生，汉族，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。被告：赵宏敏，男，1967年10月16日生，汉族，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：侯桂兰，女，1971年9月3日生，汉族，普洱市思茅区人，系被告赵宏敏妻子，现住普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。原告普洱雅韵资产营运服务有限公司（以下简称雅韵公司）与被告赵宏敏租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告雅韵公司的委托诉讼代理人张智聪、魏丽与被告赵宏敏的委托诉讼代理人侯桂兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告雅韵公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付租金2552603.00元；2、判令被告从拖欠应交费用之日起以拖欠的应交费用为基数、按银行同期贷款利率向原告支付利息至清缴拖欠费用之日止；3、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并将租赁房屋退还原告；4、判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告雅韵公司与被告赵宏敏于2016年底签订了2份《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于阳光悦城32幢一层1、2号商铺用于经营酒楼，32幢1号和32幢2号分别签订了租赁合同，租赁面积分别为9877.02㎡和2029.73㎡，共计租赁面积11906.75㎡，租赁期限10年（自2017年1月1日起至2026年12月31日止），租金总额为28189587.00元。合同生效后，原告将商铺依约交付给被告开展经营活动，但被告未按约定向原告足额支付租金。截止2019年12月25日，被告应交2017年1月1日起至2020年12月31日止租金总计5347992.00元，实交2017年1月1日起至2019年12月31日止租金2795389.00元（被告实交租金系通过贵院强制执行促成，非其主动交付。此账期租金原告在缴纳时间内多次违约，2019年1月10日被告向原告承诺于2019年2月28日前清缴，但到期依然没有支付欠款，原告被逼于2019年5月9日向贵院提起诉讼，经贵院主持调解，被告自愿于2019年8月20日清缴租金；调解书确认的还款时间届满后，被告仍拒不还款；原告于2019年8月26日向贵院申请强制执行。通过贵院强制执行才于2019年10月16日清缴了租金），现欠租金2552603.00元。被告违约后，原告多次电话联系向其催收，并上门要求其履行交纳租金的义务，被告均以各种借口搪塞，催缴过程中原告发过催款《温馨告知》《催款告知函》《中止履行合同通知书》，但被告至今仍未支付拖欠的租金，被告多次违约已经完全丧失商业信誉。为维护原告的合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼，请求法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告赵宏敏辩称，原被告于2016年签订《房屋租赁合同》后，被告认真履行合同，虽然面临原告承诺的优惠政策（担保贷款1000万元等）未落实，原告不同意被告转租一楼门面、经营困难等多重因素，被告仍然付清了2019年12月31日以前的房租。被告尽力筹措2020年房租时，受新冠肺炎疫情影响，被告经营的裕德酒楼接到政府相关部门通知，于2020年1月28日停止营业。被告要支付员工工资，还要退还客户的预付款，面对高额的房租，被告陷入困境。原告诉称要求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》并将租赁房屋退还原告；判令被告从拖欠应交费用之日起以拖欠金额为基数、按银行同期贷款利率向原告支付利息至清缴拖欠费用之日止。被告认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”原告的上诉诉讼请求违反司法解释的规定，疫情期间应鼓励复工复产，尽量支持被告恢复经营，而非解除合同，追究违约责任，造成经济倒退，员工下岗的局面。希望法院驳回原告的上述诉讼请求。原告诉称要求被告支付租金2552603.00元。被告认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”《云南省人民政府关于应对新型冠状病毒肺炎疫情稳定经济运行22条措施的意见》（云政发[2020]4号）规定：对承租国有企业、机关事业单位经营性房产的中小企业，可减免一个季度的房租。根据上述规定，首先，被告承租的房屋虽然不是国有房屋，但土地属于涉军土地，原告享有涉军土地的优惠政策后，应当对被告给予免除一个季度房租的优惠。其次，被告受疫情影响，从2020年1月28日停业，直至2020年6月3日复工，正当被告经营逐步走上正轨之时，北京出现疫情，又导致被告陷入新一轮退订潮，继续按照原租赁合同支持租金对被告明显不公平，根据公平原则，被告希望变更合同，2020年租金在免除一个季度后减半，损失由原被告共同分担，共克时艰。原告雅韵公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：《房屋租赁合同》原件2份、《温馨告知书》《告知书》《中止履行合同通知书》《承诺书》《民事调解书》《执行申请书》《结案通知书》原件各1份，拟证明原被告存在房屋租赁关系，被告拖欠租金未按约定时间交纳，且交款前原告已尽到提前提醒的义务。欠款过程中，原告对被告实际书面催缴。原告曾因被告违约起诉过，双方协商调解后，被告未按调解约定时间支付欠款，后通过法院强制执行才使得被告支付拖欠的租金，被告已不是第一次违约，租赁合同已达到解除条件。被告赵宏敏代理人侯桂兰质证对《房屋租赁合同》2份予以认可。对《温馨告知书》上的数额不认可，原告增加了物业费，而物业费被告已经部分支付，租金因受疫情影响，确实未支付。对《告知书》认可。对《中止履行合同通知书》的证明目的不认可，被告不同意解除合同，因受疫情影响，被告仅轻微违约，并非故意违约，没有达到解除合同的条件。对《承诺书》《民事调解书》《执行申请书》《结案通知书》的真实性认可，当时是因为原告未同意被告招商引资导致违约，今年受疫情影响，两次性质不一样，被告本次轻微违约并非故意。被告赵宏敏围绕其抗辩理由依法提交《普疫指（2020）39号文件》《云南省人民政府关于应对新冠肺炎疫情稳定经济运行22条措施的意见》复印件各1份，拟证明2020年1月28日至2020年6月2日，因受疫情影响被告租赁房屋运营婚宴的酒楼被政府下令关停，2020年6月3日才恢复营业，属于不可抗力，此期间并非被告违约，合同未达到解除条件。云南省针对疫情应对出台相关规定，明确了承租方因疫情受重大影响的，出租方应该相应减免三个月租金。原告雅韵公司质证对上述证据的三性予以认可，但对证明目的不认可。被告应该交纳租金的时间在疫情发生之前，而非疫情发生后，故被告在疫情之前已经构成违约；文件确定减免租金的政策针对国有企业、机关事业单位的经营性房产，本案所涉房屋是部队土地，现在部队针对原告的政策尚未明确，政府政策对部队没有约束力，原告对部队依然交纳租金，被告减免租金的答辩意见不应得到支持。对于原被告提交的证据本院结合双方的质证意见并综合全案的证据认证如下：对原告雅韵公司提交的《房屋租赁合同》2份、《告知书》1份因被告赵宏敏对证据予以认可，本院对上述证据予以采信在卷佐证；对《温馨告知书》1份，因被告赵宏敏对证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信在卷佐证；《中止履行合同通知书》1份，证据的形式、来源符合法律规定，本院对该证据的真实性予以采信，但证据显示的是原告雅韵公司单方面告知被告赵宏敏中止履行合同的情况，本案涉及疫情的不可抗力，租赁合同是否达到解除条件应结合本案的事实、证据综合评定，故对于上述证据的证明目的本院不予采信；《承诺书》《民事调解书》《执行申请书》《结案通知书》各1份，因被告赵宏敏对证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信在卷佐证。被告赵宏敏提交的《普疫指（2020）39号文件》《云南省人民政府关于应对新冠肺炎疫情稳定经济运行22条措施的意见》各1份，因原告雅韵公司对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，本院对上述证据的真实性予以采信在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告雅韵公司与被告赵宏敏于2016年签订二份《房屋租赁合同》，合同一约定：被告赵宏敏向原告雅韵公司租赁位于普洱市阳光悦城32幢一层1号房屋，房屋面积9877.02㎡，租房用途为经营婚宴餐厅，租期10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止，租金一年一付，起始两次支付租金的时间及金额为于2018年12月25日前支付2017年1月1日至2019年12月31日的租金1997680.00元、于2019年12月25日前支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金2117464.00元，如被告赵宏敏未按约付清租金及综合管理费，原告雅韵公司将按原日租金及管理费的三倍收取滞纳金，且被告未经原告书面同意延期交纳租金及综合管理费超过10天，原告有权解除合同，因不可抗力致使本合同不能继续履行或造成的损失，原被告互不承担责任。合同二约定：被告赵宏敏向原告雅韵公司租赁位于普洱市阳光悦城32幢一层2号房屋，房屋面积2029.73㎡，租房用途为经营婚宴餐厅，租期10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止，租金一年一付，起始三次支付租金的时间及金额为于2017年12月25日前支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金387272.00元、于2018年12月25日前支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金410509.00元、于2019年12月25日前支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金435139.00元，其余约定与合同一一致。合同签订后，被告未按合同约定于2018年12月25日向原告支付相关费用，遂于2019年1月10日向原告出具《承诺书》，承诺于2019年2月28日前向原告付清到期的租金，但被告未按承诺履行付款义务。2019年5月9日，原告将被告起诉至本院。2019年8月6日，双方达成调解协议，本院作出（2019）云0802民初1469号《民事调解书》，确定由被告于2019年8月20日向原告支付租金1108117.00元及利息、物业管理费328644.00元及利息，双方继续履行租赁合同。后被告未按调解书的约定履行付款义务，原告向本院申请强制执行。2019年10月18日，本院出具（2019）云0802执1748号《结案通知书》，被告通过本院强制执行想原告履行了付款义务。2019年12月2日，原告向被告出具《温馨告知书》，提醒被告按租赁合同约定于2019年12月25日支付32栋1号商铺2020年1月1日至2020年12月31日的租金2117464.00元、32栋2号商铺2020年1月1日至2020年12月31日的租金435139.00元、两间商铺2020年4月1日至2021年3月31日的综合管理费214322.00元，原告于当日将《温馨告知书》送交被告妻子侯桂兰签收，并通过微信发送给被告本人。2020年1月3日，原告向被告发出《告知函》，催促被告于2020年1月5日17：00时前向原告支付租金及综合管理费，否则将停止一切物业服务，原告于当日将《告知函》通过微信发送给被告本人。2020年1月6日，原告向被告发出《中止履行合同通知书》，载明因被告超过合同约定的付款期限10天仍不履行付款义务，从即日起中止履行租赁合同，要求被告在收到通知之日起5个工作日内向原告结清租金或提供足额担保，否则原告将依法解除租赁合同。2020年初，因全国爆发新型冠状病毒肺炎疫情，被告承租诉争商铺所经营的裕德酒楼于2020年1月28日被政府要求停业，2020年6月2日，普洱市委市政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部下发《普疫指（2020）39号文件》，普洱市群体性餐饮经营活动自2020年6月3日零时起恢复经营。本院认为，关于《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。被告赵宏敏抗辩不同意解除合同，2019年违约是因为原告招商时承诺被告的1000万元助商贷未办理，后被告招商引资，原告也未允许，造成被告经营困难，原告主张被告违约未支付的房租系提前收取的2020年房租，合同约定的支付时间到疫情下令关停的时间只有一个月，原告只在此期间违约，疫情期间属于不可抗力，并非被告违约，故被告在本次诉讼中只是轻微违约，达不到解除租赁合同的条件。根据庭审查明的事实，首先，原被告在租赁合同中约定被告应于2019年12月25日支付2020年的房租即提前预付房租（2019年12月31日以前的房租已付清），而受新冠肺炎疫情影响，被告租赁诉争商铺经营的裕德酒楼于2020年1月28日被迫停业，直至2020年6月3日才恢复经营，故酒楼被迫关停的期间应当认定为属于受不可抗力影响的期间，不应认定为被告违约。在原告起诉被告之前，被告违约的期间应当认定为2019年12月26日至2020年1月27日共33天，又因为是提前支付下一年的房租，实际上并未对原告造成重大损失，故被告虽违约，但情节轻微；其次，被告租赁的商铺面积合计11906.75㎡，被告对商铺进行装修投资巨大，原被告虽然在租赁合同中约定，如被告未经原告书面同意延期交纳租金及综合管理费超过10天，原告有权解除合同，但此约定显失公平，应当予以调整。如仅因被告轻微违约就解除租赁合同，不利于企业复工复产，有悖国家应对疫情扶持企业的精神及公平原则；再次，被告虽于2018年逾期支付租金，后经过本院强制执行才交纳了费用，但被告本次违约的关键在于受新冠肺炎疫情影响，应该与（2019）云0802民初1469号案件的违约区别对待。对于被告的前述辩称，本院予以采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”又参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”新冠肺炎疫情属于法律规定的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，本案被告经营的系大型聚集性婚宴酒楼，疫情防控措施导致其停业、无收入，疫情期间应鼓励复工复产，尽量支持被告恢复经营，而非解除合同，故原告以被告没有按照约定的期限支付租金为由请求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于原告是否应当免除被告部分租金及被告应支付租金的数额问题。被告赵宏敏辩称租金应当支付，但是根据国家及云南省的相关规定，被告系因疫情遭受重大影响的企业，虽然承租的房屋不是国有房屋，但土地属于涉军土地，原告应参照国有房屋的优惠标准减免被告三个月的租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”参照《云南省人民政府关于应对新型冠状病毒肺炎疫情稳定经济运行22条措施的意见》第二条：“对承租国有企业、机关事业单位经营性房产的中小企业，可减免一个季度的房租。……”本案中，被告承租的房屋虽然不是国有企业、机关事业单位的房产，但原被告在庭审中表示，诉争房屋系在涉军土地上建盖，故诉争房屋应当参照国有企业、机关事业单位房产的优惠政策进行处理。对于被告要求原告减免一个季度租金的辩称，本院予以采信。合同约定被告本次应当支付的2020年租金为2552603.00元即月租金为212716.91元，免除一个季度的租金后，被告应向原告支付租金1914452.27元。关于违约责任的问题。2020年6月3日，被告经营的酒楼已经恢复营业，不可抗力已经解除，被告在恢复营业后应向原告支付租金，其未向原告支付租金的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应承担违约责任。被告违约期间确实给原告造成了资金占用期间的利息损失，且原告主张按银行同期贷款利率标准进行计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即LPR计算逾期付款的利息，且免除的一个季度租金，不应当作为计算逾期付款利息的基数。逾期付款的利息按违约期间具体计算为：2019年12月26日起至2020年1月27日的逾期利息为7282.90元【1914452.27元×4.15%（2019年12月一年期LPR为4.15%）÷360天×33天】、2020年6月3日起的逾期利息应当以1914452.27元为基数、按年利率3.85%（2020年6月一年期LPR为3.85%）计算至租金付清之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条的规定，判决如下：一、被告赵宏敏于本判决生效之日起十五日内向原告普洱雅韵资产营运服务有限公司支付租金1914452.27元、2019年12月26日起至2020年1月27日止的逾期付款利息7282.90元，合计1921735.17元；二、被告赵宏敏于本判决生效之日起十五日内以1914452.27元为基数、按年利率3.85%计算向原告普洱雅韵资产营运服务有限公司支付自2020年6月3日起至租金付清之日止的逾期付款利息；三、驳回原告普洱雅韵资产营运服务有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27221.00元，由原告普洱雅韵资产营运服务有限公司负担6728.00元，被告赵宏敏负担20493.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  李明娟审判员  汤燕萍审判员  杨淳淋二〇二〇年九月一日书记员  赵梓彤