北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15623号原告：邢豪，男，1994年4月2日出生。原告：弥静荣，女，1969年1月16日出生。二原告委托诉讼代理人：王文涛，北京市安诺律师事务所律师。被告：王玉梅，女，1966年3月1日出生。被告：杨乐，女，1990年11月7日出生。被告：杨佳，男，1989年8月21日出生。三被告委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。被告：李某，男，1958年7月29日出生。被告：杨翠玲，女，1959年9月4日出生。被告：杨翠香，女，1973年6月23日出生。被告：刘立敏，女，1938年1月9日出生。刘立敏委托诉讼代理人：徐宝霞，（刘立敏之女），女，1966年4月8日出生。被告：杨翠芬，女，1961年4月20日出生。被告：肖金龙，男，1981年11月12日出生。被告兼被告杨翠芬、肖金龙的委托诉讼代理人：杨翠兰，女，1951年10月23日出生。原告邢豪、弥静荣与被告王玉梅、杨乐、杨佳、李某、杨翠玲、杨翠香、刘立敏、杨翠芬、肖金龙、杨翠兰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，分别于2019年10月28日、2020年8月5日公开开庭进行了审理。2019年10月28日开庭审理时，邢豪及邢豪、弥静荣的委托诉讼代理人王文涛，杨佳及杨佳、王玉梅、杨乐的委托诉讼代理人杨与平，刘立敏的委托诉讼代理人徐宝霞，杨翠玲，杨翠香，杨翠芬、肖金龙的委托诉讼代理人杨翠兰，李某到庭参加了诉讼。2020年8月5日开庭审理时，李某、杨翠香经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邢豪、弥静荣向本院提出诉讼请求：1.判令记载为2011年3月30日邢昶与李某签订的房屋买卖协议不能成立，确认合同无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告邢豪祖父邢昶有二子五女，长子邢立柱，次子杨立军，长女杨翠兰，次女杨翠英，三女杨翠玲，四女杨翠芬，五女杨翠香。邢豪系邢立柱之子，弥静荣系邢立柱之妻。杨佳、杨乐系杨立军之子女，王玉梅系杨立军之妻。肖金龙系杨翠英之子。邢昶前妻杨淑芹于1976年去世。1979年邢昶建造本案诉争房屋院落。1990年，邢昶与刘立敏结婚。1994年1月，邢昶曾主持制定分家协议，把南院即诉争房屋院落分给邢立柱一家。邢昶、刘立敏、邢立柱、杨立军和中证人、代书人均在分家单上签字。邢立柱全家在房山城关工作居住，该院落一直由邢昶居住。1997年办理集体土地建设用地使用证时，登记使用人为邢昶。邢立柱于2005年4月1日去世。2015年10月邢昶去世。2018年3月杨立军去世。杨立军去世后，原告与杨立军家人就诉争院落发生争议，经沟通协商不成诉至法院。在诉讼过程中，被告杨佳与李某出示房屋买卖协议，称该房屋已经于2011年3月30日由邢昶卖给李某。原告认为，1994年的分家单已经确认诉争院落为原告一家所有，该买卖协议属于无权处分。同时该协议内容不合法，也不具有真实性。故依据相关法律规定，诉至法院，请求确认该合同不能成立，确认该协议无效。王玉梅、杨乐、杨佳辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋登记在邢昶名下，邢昶拥有处分权利。2011年3月30日，邢昶和李某的房屋买卖协议是双方真实意思表示，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，且李某在签订房屋买卖合同至今一直是吉羊村村民，房屋买卖协议应当属于合法有效。合同具有相对性，原告并非买卖协议签订主体，要求确认合同无效，主体不适格，且李某作为善意购房第三人，原告方提出的分家单不具有对抗善意第三人的效力。杨翠玲辩称：涉案院落应属于邢立柱。我父亲邢昶去世三年后我们才发现邢立柱（邢豪父亲）的院子被卖了。我母亲现在还健在，如果我父亲真要将涉案房屋卖掉，肯定会与我母亲商量。而且我父亲曾提过涉案宅院让邢豪翻建。所以我不认可邢昶将房屋卖给李某。刘立敏辩称：答辩意见与杨翠玲意见相同，房屋买卖不是小事情，如果真的卖房子，邢昶不会不和我们商量。但我不知道其买卖房屋的事实。杨翠芬、肖金龙、杨翠兰辩称：我不认可房屋买卖事实。我父亲邢昶生前并不缺钱。杨翠香辩称：同意杨翠玲、杨翠兰意见。李某辩称：不同意原告诉讼请求，房子是2011年3月，我以8万元价格购买的，我与邢昶之间有房屋买卖协议，且房款已经支付，原告没有权利主张我与邢昶之间合同无效，该协议与原告无关。其他答辩意见与杨佳意见一致。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：邢昶、杨淑芹夫妇育有二子五女，分别为：长子邢立柱、次子杨立军、长女杨翠兰、次女杨翠英、三女杨翠玲、四女杨翠芬、五女杨翠香。1976年3月28日，杨淑芹去世。1990年，邢昶与刘立敏登记结婚，二人婚后未生育子女。2015年10月11日，邢昶去世。邢立柱与妻子弥静荣育有一子邢豪。2005年4月1日，邢立柱去世。杨立军与妻子王玉梅育有一子一女，长子杨佳、长女杨乐。2018年杨立军去世。杨翠英与丈夫肖文育有一子肖金龙。2014年肖文去世。2017年9月10日，杨翠英去世。邢昶在北京市房山区xx镇xx村南x区有宅院一处，后分为前后两院，前院登记为x区x号院，有北房五间，后院登记为x区x号院，有北房五间。邢昶与刘立敏婚后，一直共同居住于南x区x号院至2015年。1994年1月1日，邢昶、刘立敏、邢立柱、杨立军在见证人赵振齐、武玉海、张义见证下对该两处院落进行分家，制定分家单，约定：“……因兄弟二人均已成婚，为便于家庭，经父邢昶提议，自即日起，兄弟二人各立门户。父母携小女翠香也独立生活，现就家庭财产分配和赡养义务达成协议如下：一、全家共有北房十间、前后两院各五间，前院（南院）归邢立柱，后院（此院）归杨立军。两院所长树木随房所有，前后各有两间房归父居住，宅基四至顺其自然。二、各屋家具随房所有，并于94年“五一”为次子杨立军添置组合柜一套、席梦思一床，其他浮财归父母二老……”并对赡养等事项进行了约定，邢昶、刘立敏、邢立柱、杨立军，见证人赵振齐、武玉海、张义有在该分家单上分别签字。本案诉争宅院即为前院、x区x号院。2011年8月25日，邢昶立有代书遗嘱一份，“……坐落在北京市房山区xx镇xx村南x区x号房屋五间及院落（房集建x字第xxx号《集体土地建设用地使用证》）归大孙子邢豪（身份证号×××）所有，其他人不得干涉……”，遗嘱由律师董芙蓉代书，并由律师朱玉标、董芙蓉见证。李某系石楼村村民。2018年9月李某欲在x区x号宅院内垒墙、装修，邢豪予以阻止，双方发生矛盾。李某自述2011年3月30日邢昶已将x区x号院卖给李某，其持有房屋买卖协议。2018年8月至10月期间，邢豪、弥静荣分别以遗嘱继承纠纷和分家析产纠纷将王玉梅、杨佳、杨乐、杨翠兰、肖金龙、杨翠玲、杨翠芬、杨翠香、刘立敏诉至本院，后均撤回起诉。分家析产纠纷案审理期间，王玉梅、杨佳、杨乐申请证人李某（本案被告）、杨某、郑某、刘某出庭作证。李某出庭陈述2011年初，因得知邢昶欲出售涉案房屋，同年3月30日，其找杨某作为见证并代写房屋买卖协议，以现金8万元价格购买邢昶涉案宅院。自述买卖协议签订时，刘立敏未在现场，房屋买卖后，其并未在x区x号院居住，而由邢昶居住直至去世，并自述房屋买卖协议是否由邢昶本人签字记不清了。杨某出庭陈述2011年3月30日，由其书写房屋买卖协议，并查验李某支付的现金8万元，后交给杨立军，由杨立军将购房款放置于邢昶身边，并自述签订协议在场人员有邢昶、李某、杨立军及证明人，无其他人。郑某出庭陈述，2011年3月，由杨某书写购房协议，其作为见证人，购房款8万元，并自述协议签订在场人员有邢昶、李某、杨立军、杨某（证明人）、刘某（证明人）、杨佳及其本人。刘某出庭陈述，2011年杨立军让其帮忙做个见证，在协议上签个字，看到有钱但不知道数额，且亦不认识邢昶。现邢豪、弥静荣以农村房屋买卖合同纠纷将王玉梅、杨佳、杨乐、杨翠兰、肖金龙、杨翠玲、杨翠芬、杨翠香、刘立敏、李某诉至本院，要求判令2011年3月30日邢昶与李某所签协议无效。诉讼中，经本院释明，双方均同意本案案由本院确定。对有争议的事实，本院认定如下：李某本案中自述，2011年3月30日，邢昶（卖方）与李某（买方）在杨立军家签有房屋买卖协议一份，约定“一、卖方有房基地一块，坐落在xx镇xx村****，此院中有砖混结构平房5间，约90平方米，此院宅基地面积约360平方米。二、因卖方本人生病医药费用高，卖房款用于看病及生活费用。三、此院落及房屋以前做过任何处理，自今日其作费。四、经买卖双方商定房屋及宅基地价格为人民币捌万元整，￥8万元。卖方已收房款……”，协议由杨某书写，协议签订时，杨立军在场，协议签订后至2018年前，其未入住二区6号院。邢豪、弥静荣对此不予认可，并自述1994年邢昶签订的分家单已经将涉案宅院分给了邢立柱（邢豪之父、弥静荣之夫），且2011年邢昶亦代书遗嘱形式将涉案宅院归邢豪，李某与邢昶所签协议，却未告知家人，不符合客观事实，并提交录音证据证明真实买卖行为发生于2017年，由杨立军将x号院卖予丁海莲。王玉梅、杨佳、杨乐不予认可，自述邢昶为涉案宅院登记权利人，买卖房屋无需通知他人，且录音证据与本案无关，邢昶与李某所签协议系双方真实意思表示，协议应属有效，分家单不能对抗李某。李某自述其系善意第三人，购买房屋系真实意思表示，邢豪、弥静荣主张合同无效没有法律依据，且非权利主体。经本院释明，邢豪、弥静荣不申请追加丁海莲为本案被告。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，邢昶生前已于1994年将涉案宅院分予邢立柱，该分家单有邢昶、刘立敏、邢立柱、杨立军签名，且其他子女均予认可，该分家单系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规禁止性规定，应属有效，x号院房屋应属邢立柱所有。分家单签订后，x号院房屋一直由邢昶、刘立敏居住使用。2011年8月25日，邢昶立代书遗嘱约定x号院由邢豪继承，应视为邢昶对其应继承邢立柱份额部分的处分，且弥静荣、邢豪均予以追认，符合农村传统习俗，内容亦不违背法律、法规强制性规定，故该代书遗嘱应属有效。综上，无论分家单或代书遗嘱，邢豪、弥静荣作为继承人主张权利，均符合法律规定。李某抗辩邢豪、弥静荣非权利主体，于法无据，本院不予采信。综合以上因素，可以认定邢昶放弃了对邢立柱遗产的继承，且涉案房屋原为邢昶婚前财产，故刘立敏要求继承涉案房产份额，于法无据，本院不予采纳。房屋买卖对于普通农村家庭，应属重大事项，房屋权属的转移，势必影响家庭成员居住权益，房屋出售人、房屋买卖人在房屋交易完成后，向出售人同住家属履行买卖告知义务，不仅必要而且符合常理。本案中，邢昶在已将宅院分家的情况下，擅自于2011年与李某签订房屋买卖协议，且未对同住家人进行告知，x号院亦未向李某交付，且未约定交付期限，有悖常理，不符合农村房屋买卖交易习惯。李某对购房协议签订情况前后表述自相矛盾，在购买x号院房屋之后，又长达7年时间未对房屋进行占有使用，任由邢昶居住使用直至去世，亦不符合常理。李某、王玉梅、杨佳、杨乐虽坚持房屋买卖事实成立，但未对此作出合理解释，且关联案件申请的证人出庭表述前后矛盾，邢豪、弥静荣所提交分家单、代书遗嘱证明力远大于房屋买卖协议，可以认定涉案房屋买卖存在虚假恶意串通，损害第三人利益的情形，邢豪、弥静荣主张邢昶与李某所签房屋买卖协议无效，符合法律规定，本院予以支持。王玉梅、杨佳、杨乐、李某主张房屋买卖事实成立，协议有效，李某为善意第三人的抗辩意见，缺乏事实依据，与常理不符，本院不予采信。即使房屋买卖属实，协议签订之时，邢昶擅自出售房屋，亦构成无权处分。邢昶、杨立军均知悉房屋已分家给邢立柱，邢立柱既已去世，理应征询其他继承人意见，杨立军在场，不仅未予言明劝阻，反而帮忙寻找见证人促成交易，上述行为亦符合恶意串通，损害第三人利益之情形，故协议仍应属无效。刘立敏、杨翠兰、杨翠香、肖金龙、杨翠玲、杨翠芬的抗辩理由，合理部分，本院予以采信。2020年8月5日开庭审理时，李某、杨翠香经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：邢昶与李某于2011年3月30日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费1800元，由李某负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩朝利审 判 员  冯永良人民陪审员  梁淑敏二〇二〇年九月三日法官 助理  王泽磊书 记 员  朱 磊