德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初3051号 原告（反诉被告）：唐诗君，男，1978年9月5日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人:洪楚航，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王安秋，男，1975年9月21日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：李士城，四川鼎兰律师事务所律师。 原告唐诗君与被告王安秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案，依法适用普通程序。诉讼过程中，被告王安秋向本院提起反诉。本院公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理，原告唐诗君及其委托诉讼代理人洪楚航，被告王安秋的委托诉讼代理人李士城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐诗君向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除;2.判令被告退还原告支付的押金2万元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月7日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告名下位于德阳市房屋用于经营茶楼，月租金6000元按季付款，押金2万元。合同签订后，茶楼生意一直不景气。到2020年1月，受新冠肺炎疫情影响，茶楼已无任何收入，无力继续经营。原告与被告协商解除租赁合同，经协商，双方于2020年2月28日达成合意，被告同意解除合同，要求原告将自己的东西搬走，约定2020年3月1日办理交接手续。但其后被告无故反悔，拒绝收房，经多次协商无果，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。 王安秋辩称，原告提交的微信的聊天记录只截取了部分，原告诉称与被告达成合意，同意解除租赁合同与事实不符。原被告双方于2020年2月28日并未就房屋租赁合同达成一致，2月29日，被告主动通过微信通知原告，自愿减免租金3000元，3、4、5月的房屋只需支付12000元，否则只能收回案涉房屋，因原告未作出回复，被告前往案涉房屋处要求原告交回房屋，双方就押金退还问题未达成一致，而产生纠纷，被告拨打110寻求帮助才得以脱身，直到5月13日，才收回案涉房屋。根据合同约定，不应当退还原告押金，且原告应当按约定支付拖欠的租金及物业费等费用。 王安秋向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金15000元；2.判令被告退还原告为其垫付的水费、电费、清洁费、物管费共计1484元；3.判令被告退还原告所有的水杯80个（20元／个）、水壶30个（70元／个）、烧水壶3个（30元／个）、电风扇2台（200元／台）、沙发垫25个（总价值1800元）；4.判令被告向原告支付麻将机（以旧换新）差价1700元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年5月7日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于德阳市房屋出租给被告用于经营茶楼，房屋租赁期限从2019年6月1日起至2022年5月30日止，租期为3年，租金6000元每月，付款方式按季度支付，下次付款应提前30天，如到期未付，原告有权终止合同，先付租金后用房，合同第五条约定，在承租期，被告如果中途退房，原告不退还房租和押金。2020年1月底前，被告应当支付下一季度（3、4、5月）房屋租金，原告多次向被告催收，被告拒不支付。2月29日，考虑到被告难处，王安秋从成都赶往德阳与唐诗君沟通，主动减免租金3000元，要求被告支付，否则就要收回该房屋，被告既不支付租金，也不退还房屋，还威胁原告，经庐山路段派出所干警出面后，原告才得以脱身。5月14日，被告将房屋钥匙交予原告，但未办理交接手续，在原告清点物品时，发现被告拿走（或更换）房屋里属于原告的麻将机、水杯、水壶、电扇等物品（原告给被告打电话告知东西丢失后，被告称所有物品在其合伙人唐彬处，唐彬开有麻将馆，对方不接电话）。在承租期间，被告拖欠了3、4、5月的水费、电费、清洁费、物管费1484元。经原告多次联系被告无果，为维护自身合法权益，特诉至法院。 唐诗君辩称，双方租赁合同于2020年2月28日解除了，不应当支付3-5月的租金，原告已腾空房屋，并告知王安秋随时可以来收房。水电物管费我方已结清至2020年2月底，3、4、5月的被告垫付的水电、清洁费等，我方不应支付。房屋租赁合同注明的物品清单没有原告诉称的水杯等物品，该项主张没有事实依据。麻将机以旧换新无事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，查明事实如下： 2019年5月7日，出租方王安秋（甲方）与承租方唐诗君（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于德阳市房屋出租给乙方。房屋租赁从2019年6月1日起至2022年5月30日止，租期为3年，租金6000元／月，合计租金21.6万元，付款方式季度付，下次付款应提前30天，如到期未付，甲方有权终止合同，先付租金后用房。第五条，在承租期间，乙方不得从事非法活动，一旦发现，由乙方负责，甲方收回住房，不退租金和押金。乙方无权转租或转借该房屋，确需转租，应征得甲方同意。中途如果乙方退房，甲方不退房租和押金，中途甲方若遇该房拆迁等特殊情况，则退还乙方所剩余租金和押金。第六条，在承租期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金／的违约金；乙方须预交押金2万元，期满付清租房应缴各项费用及保持入住时屋内设施及物品基本完好、干净整洁，按协议无责任则全部退还所缴押金（不计息）。第九条，房内现有设施及家具家电用品：麻将机8台、空调8台、2个柜机、冰箱1台、消毒柜1台、液晶电视1台、沙发椅16个、桌子5张、茶几3张、沙发5个（另4个沙发4个茶几）。 唐诗君向王安秋支付了押金2万元，王安秋于2019年5月7日出具收条，载明，经收到唐诗君房租押金2万元。待租期满后，收房后返还。 从2019年12月开始，唐诗君按照双方重新协商的每月租金5000元支付了2019年12月、2020年1月、2月的租金。 唐诗君未按照约定提前支付从2020年3月起的租金。 王安秋微信与唐诗君协商合同事宜。 2月24日下午17:36 王：唐总好，房租费要打给我了！ 2月28日下午17：55 王：唐总好！谢谢支持与配合，你明天把属于你的东西拿走，我后天早上10点到茶楼我们交接哈。谢谢。 2月29日上午08:13 王：唐总好！考虑到各自实际和目前处境，我这季度2、3、4月减免3000元，你按照12000付清房租，可否？如果不行的，我准备上午就过来，看你有时间没有在，好聚好散，合作愉快，分散高兴。 2月29日上午09:13 唐：我中午回你嘛，刚手机没开声音。 王：我领导让我今天休息，明天上班，你早点决定，我好过来哈！ 2月29日中午，王安秋与唐诗君在茶楼见面，虽然双方均同意解除合同，但就是否退还押金达成一致意见。双方就押金问题发生争吵，王安秋电话报警。唐诗君未将钥匙交给王安秋。 唐诗君2月29日通过微信转账向水韵香物管转账支付物管费等3480元。 （下列聊天看不出具体日期） 王：唐总好！节日快乐！ 唐：你钥匙没来拿吗？ 王：拿啥钥匙？ 唐：你门面钥匙啊 王：你是三岁小孩吗？ 唐：怎么？ 房租给到二月底就退了，喊你来拿钥匙你这么久不来拿，什么我又是三岁小孩了 王：你愿意干啥就干啥哈，不懂的话，请你好好学习一下法律。 唐：什么意思，意思你还强租。 5月12日下午 王：房租客你好！由于你多次不交房租，我决定再次收回房子，请你明后天抽出时间，移交房子，并付清所欠房租及其他的费用。 下午3；00 唐：我们合同已经于2020年2月28日解除了，你自己不来收房，你来我可以随时把钥匙给你。 王：明天上午10点，茶楼移交，可否？ 唐：可以。 5月13日，王安秋收回了茶楼。 2020年5月23日晚上7:40，王安秋向唐诗君发送微信：今天物管向师傅抄水表用水48吨，用电495度，2、3、4、5月物管费请你给我转过来哈。 王安秋支付了3、4、5月水费、电费、清洁费、物管费共计1484元。 以上事实，有房屋租赁合同、收条等证据予以证实。 本院认为，一、关于租赁合同解除的时间。2020年2月28日，王安秋通过微信向原告传达了解除房屋租赁合同的的意思表达，并于2月29日去接收房屋，唐诗君也于2月29日去交还房屋，要求原告交回案涉房屋，说明双方就租赁合同的解除意思表示一致，房屋租赁合同已于2020年2月29日解除，双方就押金退还问题未达成一致。二、关于押金是否退还。房屋租赁合同未就协商解除情形下是否退还押金进行约定，但合同约定了期满后如屋内设施及物品基本完好、干净整洁则退还押金。当事人协商解除合同，实质上是以新的合同代替了旧合同的相应部分。原被告于2月29日协商解除合同，其合同履行期至2月29日终止，在无相反约定，且屋内设施及物品基本完好、干净整洁的情况下，王安秋应将押金20000元退还唐诗君。三、关于租金损失、水电费、物业费、物品损失。唐诗君于2020年2月29日已将之前的水电费结清，但2020年5月23日，即王安秋收回房屋十天后，物管统计用水48吨，用电495度，表明该租赁房屋仍有人使用。而王安秋于5月13日方收回房屋，之前房屋由唐诗君控制。依常理推断，房屋租赁合同解除后，唐诗君实际上继续占有使用房屋，自应支付房屋占用费，承担期间的水电费、物管费1484元。参照房屋租赁合同约定的租金，考虑该期间均处于“新冠”疫情期间，本院酌定该期间的房屋占用费为8600元。关于被告反诉诉讼请求中的水杯、水壶、烧水壶、电风扇、沙发垫，未包含在租赁合同的所涉及的清单内，被告不能证明其是上述物品所有权人，亦未提供证据证明上述物品的数量、价值等，故本院不予支持。关于被告主张的麻将机（以旧换新）差价，被告未提供证据证明麻将机以旧换新的事实和差价金额，故本院不予支持。王安秋应退还的押金与唐诗君应支付的款项抵扣后，王安秋还应支付唐诗君的款项为9916元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王安秋于本判决生效之日起十日内退还原告唐诗君款项9916元（王安秋应退还唐诗君20000元，唐诗君应支付王安秋房屋占用费、水电费、物管费10484元，抵扣后为9916元）； 二、驳回原告唐诗君的其他诉讼请求； 三、驳回被告王安秋的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1300元，反诉案件受理费150元，共计1450元，由唐诗君负担725元，王安秋负担725元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  彭诗文 人民陪审员  易秀兰 人民陪审员  曾国强 二〇二〇年九月十七日 法官 助理  杨晓禾 书 记 员  刘宇涵