云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初951号原告：李亚鱼，女，汉族，1986年7月24日出生，云南省昆明市人，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李促华，女，汉族，1962年12月27日出生，云南省昆明市人，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。系原告李亚鱼母亲，特别授权代理。被告：汪永红，女，汉族，1990年1月2日出生，重庆市涪陵区人，现住云南省昆明市盘龙区。被告：张军，男，汉族，1980年5月14日出生，重庆市垫江县人，身份证登记住址：重庆市垫江县。第三人：昆明东函房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区联盟街道办事处廖家庙股份合作社北泰花园******。法定代表人：刘汝东，总经理。原告李亚鱼与被告汪永红、张军，第三人昆明东函房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，因无法向被告张军直接送达，本院依法在新浪司法_新浪网（××）刊登公告，向张军送达了起诉状副本、开庭传票、举证通知书等诉讼材料，公告期届满，适用普通程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告李亚鱼的委托诉讼代理人李促华，被告汪永红到庭参加了诉讼，被告张军、第三人昆明东函房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李亚鱼向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告汪永红、张军退还原告已付购房款人民币206000元；3、判令被告汪永红、张军承担违约责任，向原告支付违约金人民币133200元；4、判令被告汪永红、张军赔偿原告损失人民币10346元（含中介费5500元、装修费1897元、搬家费1200元、公证费1749元）；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告汪永红、张军于2018年5月19日签订了购买位于安宁市《房屋买卖合同》，两被告系夫妻关系；原告于当天支付给被告定金人民币6000元，双方约定了权利与义务，原告依据双方约定在办理房屋买卖公证时（2018年5月23日）支付给被告购房款人民币20万元，被告随即将房屋腾空后并交付于原告。在双方签订《房屋买卖合同》之前，被告以及第三人明确告知原告，承诺在2018年5月19日的三个月后该房屋的不动产权证就可以办理完毕，届时就可以将该房屋变更过户到原告名下。因此，原告在听取了被告的承诺并且有第三人作为专业中介机构的承诺后，就同意购买被告名下的恒大××号房屋。并且被告同时承诺本套房屋上无除银行抵押贷款外的任何第三方债务。原被告在签订《房屋买卖合同》后不久，原告得知被告在购买本套房屋时，向金碧物业有限公司昆明分公司借款118000元来支付本套房屋的首付款，签署了《借款协议》、《承诺书》、《担保书》等文件，且在承诺书和担保书中明确，被告未将上述款项还清时，恒大××号房屋的开发商就暂不为被告办理本套房屋的相关产权证书。截止目前，被告在收取了原告的购房首付款20万元以及购房定金6000元后，并未及时归还会直接影响房屋产权证办理的上述借款。同时，该房屋在2018年10月8日被重庆市垫江县人民法院查封；但是被告在2019年4月向原告承诺会在3个月之内还清重庆市垫江县人民法院查封房屋案件的欠款，将保全查封解除，顺利将房屋过户给原告，但三个月到期后被告并未履行承诺。原告李亚鱼于2019年4月4日向贵院起诉请求继续履行与被告签订的《房屋买卖合同》，贵院于2019年6月21日作出云01**民初972号《民事判决书》，判决驳回原告李亚鱼的全部诉讼请求。原告与被告签订的《房屋买卖合同》第十条明确约定“不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付上述房屋成交价20%的违约金，一方违约造成对方经济损失的，应承担损失赔偿责任”。因原告所有积蓄都已用于购买本套房屋，现房屋因被告的原因被法院查封，且该房屋因被告原因有除银行贷款外的第三方债务，被告严重违反约定且未采取任何有效补救措施。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼，请求依法判决。被告汪永红答辩称：同意解除合同及归还购房预付款，但是违约金过高，我只有能力承担6万元，中介费、装修费、搬家费、公证费不愿意支付，另外付款时间请原告宽限我几年时间。被告张军未到庭，未作答辩。第三人昆明东函房地产经纪有限公司未到庭，未作陈述。原告李亚鱼围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原被告身份证复印件、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、房屋买卖合同、公证书、原审法院判决书、授权委托书、房屋装修费用凭证、搬家费用凭证、中介费用凭证、公证费用凭证。被告汪永红未向法庭提交证据。被告张军、第三人昆明东函房地产经纪有限公司未到庭，亦未在举证期限内向法庭提交证据，视为其自动放弃举证权、质证权。本院对原告提交的证据依法审核后予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认如下法律事实：2018年5月19日，被告汪永红、张军（甲方）与原告李亚鱼（乙方）以及第三人昆明东函房地产经纪有限公司（居间方）签订了《房屋买卖合同》。约定将二被告共同所有的位于恒大××号房屋出售给原告李亚鱼。合同第二条：“甲方自愿以人民币（大写）：陆拾陆万陆仟元整（小写）￥666000元整的价格将上述房屋转让乙方。自本合同签订之日，乙方支付人民币（大写）陆仟元整（小写）￥6000元作为定金支付给甲方……”第三条：“4、甲乙双方同意在做预约公证时支付贰拾万元整，过户当天支付贰拾伍万元整，其余房款贰拾壹万元整由乙方申请个人住房贷款支付给甲方。”第四条：“双方约定办理房屋权属转移登记手续的时间为：取得土地权籍调查表及房屋产权证七个工作日内。”第五条：“5.1甲方保证，拥有上述房屋之完全所有权，相关共有人对相关协议内容知情并认可，无权利瑕疵，至今未获拆迁通知。”第七条：“7.1甲乙双方在备齐办理产权过户所需证件、材料后由居间方带领双方至相关产权部门办理房屋所有权转移登记手续。”第十条：“10.1不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付上述房屋成交价20%的违约金；10.2一方因违约造成对方经济损失的，应承担损失赔偿责任……”。2018年5月23日，被告汪永红、张军（甲方）与原告李亚鱼（乙方）签订了《房屋转让预约合同》并办理了公证。预约合同第一条：“1.1甲方系夫妻关系，共同拥有坐落于安宁市房屋（商品房买卖合同登记备案表合同登记号：ＡＮ2015042402030），上述房屋尚未办理《不动产权证书》，房屋具体坐落、面积均以不动产权证书登记为准，甲方购买上述房屋时采用按揭贷款方式购买，房屋现已竣工验收并交付给甲方使用。”第二条：“2.1甲方承诺于本合同约定的交易条件成就时将该房屋转让给乙方……”第三条：“3.1双方应于领取甲方不动产权证书原件且完成权籍调查之日起七个工作日内签订正式买卖合同，办理房屋转移登记相关手续……”第四条：“4.1甲方保证正式转让上述房产时权属清晰、完整，无任何债权债务纠纷，无抵押及其他权利受限情况存在；该房产属于甲方所有，无其他共有人，甲方对该房产享有完全处分权。4.2甲方保证在本合同签订之前，未曾与任何第三方签订涉及该房产的转让、租赁等协议、文件，上述房产除购房时设定有抵押担保外无其他权利限制情况。本合同签订之后，甲方不得再将该房产转让、租赁给第三人或对该房屋设定抵押、质押、担保等权利限制。双方在进行房产交易过程中，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，因此给乙方造成的所有经济损失，由甲方负责赔偿。”第五条：“签订本协议当日，乙方支付购房预付款人民币贰拾万陆仟元整（小写：￥206000.00），甲方办理偿还上述房屋贷款手续当日乙方支付预付款人民币贰拾伍万元整（小写：￥250000.00），用于结清甲方上述房屋的银行贷款，不足部分由甲方自行偿还，尾款人民币贰拾壹万元整（小写：￥210000.00）于双方办理上述房屋买卖过户当日由乙方向银行申请按揭贷款支付。甲方应于接到或应当接到上述房屋不动产权证书已办理的通知之日起十日内前往银行办理贷款结清手续。”另查明，原告李亚鱼于《房屋买卖合同》签订当天向被告张军支付了定金6000元。于《房屋转让预约合同》签订当天向被告汪永红账户转账支付了购房预付款200000元。再查明，被告汪永红、张军因购买案涉房屋向案外人金碧物业有限公司昆明分公司借款118000元，截止2018年6月13日尚未偿还。同时，本案案涉房屋因被告张军所涉债务于2018年10月8日被重庆市垫江县人民法院查封，查封期限为三年。本院认为，原告李亚鱼与被告汪永红、张军、第三人昆明东函房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。关于合同的解除的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项约定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同”。本案中，被告汪永红、张军因债务纠纷，导致涉案房屋已于2018年10月8日被重庆市垫江县人民法院查封，查封期限为三年。至本案诉讼时，该房屋仍然处于被查封状态，故被告汪永红、张军的违约行为致使原告李亚鱼取得房屋所有权的合同目的无法实现，故原告诉请解除合同符合法律规定，本院予以支持。关于退还购房预付款的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”本案中，根据庭审查明的事实，李亚鱼已支付购房预付款合计人民币20.6万元，合同解除后，理应退还，故其诉求退还购房预付款有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故根据双方合同约定：“10.1不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付上述房屋成交价20%的违约金；10.2一方因违约造成对方经济损失的，应承担损失赔偿责任……”。故原告诉请被告支付违约金13.32万元（66.6万×20%）符合双方合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于中介费、装修费、搬家费、公证费等其他损失是否支持的认定。因原告诉请的违约金已得到本院支持，其损失已得到弥补，故其主张的中介费、装修费、搬家费、公证费等其他费用本院不再重复支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告李亚鱼与被告汪永红、张军以及第三人昆明东函房地产经纪有限公司于2018年5月19日签订的《房屋买卖合同》；二、由被告汪永红、张军于本判决生效后立即向原告李亚鱼退还购房预付款人民币206000元；三、由被告汪永红、张军于本判决生效后立即向原告李亚鱼支付违约金133200元；四、驳回原告李亚鱼的其他诉讼请求。案件受理费6544元，由被告汪永红、张军共同承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨志娟人民陪审员  王 智人民陪审员  李庭贵二〇二〇年九月二十八日书 记 员  王 愔