上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初35777号原告(反诉被告)：广州谷斯餐饮管理有限公司，注册地广东省广州市。法定代表人：许峻峰，执行董事。委托诉讼代理人：柳卫星，上海市纽思达律师事务所律师。被告：上海新华联房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘中亚，董事兼总经理。被告(反诉原告)：上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司，住所地上海市闵行区。负责人：杨朝伟，总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告广州谷斯餐饮管理有限公司(以下简称谷斯公司)与被告上海新华联房地产开发有限公司(以下简称新华联公司)、上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司(以下简称新华联仁合分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。期间，新华联仁合分公司以确认合同解除并要求谷斯公司支付欠付租金、物业费、占用费等各项费用为由向本院提起反诉，本院予以并案处理并于2020年9月1日、同年9月17日公开开庭进行了审理。谷斯公司的委托诉讼代理人柳卫星，新联华公司及新华联仁合分公司的共同委托诉讼代理人蔡国强、朱柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷斯公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令新华联仁合分公司、新华联公司赔偿谷斯公司房屋装修损失人民币(币种下同)839,054.23元；2.判令新华联仁合分公司、新华联公司赔偿购置设备损失260,270.44元。本案诉讼过程中，谷斯公司根据司法鉴定意见书将上述第1项诉请金额变更为：557,833元，并放弃了上述第2项诉请。同时增加要求新华联仁合分公司、新华联公司返还保证金90,000元之诉请。事实和理由：新华联公司是新华联仁合分公司的上级企业。谷斯公司与新华联仁合分公司于2016年10月10日就位于上海市闵行区申滨路XXX号新华联购物中心L2层08铺位381平方米签订一份《租赁合同》。因签订合同时，新华联仁合分公司没有取得该出租物业的所有权及相应的物业出租资格许可，承诺的代办各个商铺营业执照等相关事宜，均未取得相关资质，造成签订的合同存在法律上的瑕疵。同时新华联仁合分公司承诺，其应向承租人提供为办理商业经营证照所需必要的文件，并刊登大量不实广告，造成谷斯公司的误判。但事实上，出租的场地与广告内容相差甚远，其也根本未按时提供相关证照。谷斯公司直至2017年3月10日才办理出营业执照，与合同约定时间相差甚远，明显违约。同时，造成谷斯公司相应的装修损失、设备添置损失。新华联公司、新华联仁合分公司共同辩称，不同意全部本诉诉请。本案租赁合同的签署是真实合法有效，新华联公司依法取得建筑工程规划许可证等一系列文件，并根据政府部门要求招商、开业。涉案租赁合同解除根本原因是谷斯公司未按时足额支付租金、物业费等行为，新华联仁合分公司有权依据租赁合同约定依法行使合同解除权，合同于2018年4月4日予以解除。关于装修损失，因涉案租赁合同解除因为谷斯公司违约行为导致，根据相关司法解释，因承租人原因解除合同的，承租人无权主张装修损失。新华联仁合分公司不同意利用装饰装修；关于保证金，对于该金额是否支付及支付金额需要谷斯公司主张，根据租赁合同约定，履约保证金9万元，新华联仁合分公司因合同解除可没收保证金，谷斯公司无权主张返还保证金。同时新华联仁合商业分公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令涉案房屋租赁合同于2018年4月4日解除;2.判令谷斯公司立即支付房屋租金592,328元、迟延履行违约金797,225.99元(自2016年12月25日起暂计至2018年4月4日)，以及自2018年4月5日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付租金592,328元为基数,按日千分之五计算)；3.判令谷斯公司立即支付免租期房屋租金167,640元(自2016年7月18日起计算至2016年11月17日)及免租期的物业管理费76,200元(自2016年7月18日起计算至2016年11月17日)；4.判令谷斯公司立即支付归还期房屋占用费27,557.26元(自2018年4月5日起计算至2018年4月24日),以及自2018年4月25日起至实际付清日止的房屋占用费迟延履行违约金(以应付房屋占用费27,557.26元为基数，按日千分之五计算);5.判令谷斯公司立即支付场地占用费487,763.51元(自2018年4月25日起计算至2018年10月18日)，以及自2018年10月19日起至2019年7月2日止的场地占用费(按合同解除时日租金的两倍计算)，并支付场地占用费迟延履行违约金(自2018年4月25日起至实际付清之日止,以应付场地占用费487,763.51元为基数,按日千分之五计算)；6.判令谷斯公司立即支付物业管理费231,140元(2017年4月1日至2018年4月4日)、迟延履行违约金273,602.45元(自2017年3月25日起暂计至2018年4月4日)，以及自2018年4月5日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付物业管理费231,140元为基数，按日千分之五计算)；7.判令谷斯公司立即支付装修管理费15,000元，以及自2016年7月18日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付装修管理费15,000元为基数,按日千分之五计算)；8.判令谷斯公司立即支付燃气费301,790元、水费1,372元、消防报验费20,000元、消防图纸费5,715元、油烟清洗费1,800元。针对反诉，谷斯公司辩称，1.同意合同解除，但解除时间为2017年11月1日谷斯公司关门停业之日，新华联仁合分公司拔了电闸、卷帘门拉下，大门反锁，用围栏封门，导致谷斯公司也无法在20日内搬走物品；2.房租、物业费等费用均应计算至2017年11月1日，之后产生的费用均不同意支付。不同意支付迟延支付违约金，是新华联仁合分公司违约造成合同解除。日千分之五的违约金标准过高，请求调整；3.涉案合同约定，新华联仁合分公司应当协助谷斯公司申请政府补贴，第二年每平方3元，第三年每平方1.8元，第一年的补贴金额不清楚。相关的补贴应该给到商户，但谷斯公司一分钱都没有拿到，相关的优惠政策均没有享受到。4.不同意支付免租期租金，免租期间涉案房屋尚未封顶，认可装修管理费，但不认可装修管理费的违约金。不认可燃气费，因为没有任何的合同及报价。对于第一次的报验费应当由出租人自己承担。二次报验费谷斯公司已经支付了，有支付凭证。另外，认可水费、图纸费和油烟清洗费。本院经审理认定事实如下：2016年6月17日，新华联仁合分公司(作为出租方，签约甲方)与谷斯公司(作为承租方，签约乙方)签订《关于上海新华联购物中心租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市闵行区申滨路XXX号新华联购物中心L2层08铺位的区域出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租租赁场所。计租面积为381平方米。租赁用途为经营餐饮。乙方应在租赁场所统一以“谷斯steakcucina”作为品牌对外持续营业。租赁期限为8个租约年(据合同序言部分第三、1条，租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推)，自计租日(据合同序言部分第三、7条，计租日：免租装修期届满次日。商业广场整体开业日最终以甲方书面通知日期为准，与届时商业广场内实际开业的商户数量、面积无关)起算。进场日为2016年7月18日。届时该房屋应达到的交付条件为满足现状交付。第5.2条从进场日至开业前一日为免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业服务费(按第一个租约年的物业服务费标准执行)、装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。乙方应在免租装修期内完【此处合同第7页结束，后为合同第8页开始】月)甲方将不予收取对应月的租金，但乙方需要支付物业服务费及空调使用费。第5.3条，开业日暂定为2016年11月18日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营(乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算)。届时甲方整体商场开业率不低于70%。餐饮业态开业率不低于90%。甲方在乙方租赁合同期间，不在租赁场所的2楼再引进与乙方同等类型的餐饮，如牛排海鲜主题馆。第6.1条，乙方应自计租日起向甲方交纳租赁场所租金。第6.2条，租金计算方式：月租金=每平方米租金标准×计租面积。实际应付租金：其中2017年3月、4月、7月、8月、2018年3、4月，乙方不缴纳租金，但乙方需要支付物业管理费及空调使用费。第1年租金单价为110元/平方米/月，月租金41,910元，年租金335,280元。第2年租金单价为110元/平方米/月，月租金41,910元，年租金419,100元。第3年租金单价为116元/平方米/月，月租金44,196元，年租金530,352元……第6.3条，租金支付方式：以一个季度(三个月)为一个缴租期。第6.3.1条，首付租金应于本合同签订后五个工作日内支付。甲方在收到该笔款项后方有义务向乙方交付该房屋。如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算。第6.3.2条，此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第7.1条，双方约定商场整体开业日前30日内，乙方应向甲方支付9万元作为履约保证金，其中1万元为商品/服务质量保证金；甲方在收到履约保证金和商品/服务质量保证金7个工作日内向乙方开具收据。如乙方未在规定日期足额支付履约保证金和商品/服务质量保证金，甲方有权单方解除合同。在合同期满后，若乙方无欠款，并且将房屋按约定情况交还甲方后，甲方将此履约保证金、商品/服务质量保证金无息退还乙方。第7.2.1条，如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中直接扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。第7.2.2条，甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任。第7.3条，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分(如有)于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据。第8.1条，自进场日起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用。公用事业费标准按商业广场所在地区公用事业统一收费标准确定和调整。第9.2条，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金；延迟达60日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过10日的情况累计逾3次，甲方有权单方解除本合同。第10.2条，物业服务费(不含水、电等公用事业费，含营业时间内的空调能源使用费)标准为：50元/月/平方米(即50×381=19,050元/月)……乙方应在每月20日前向物业服务公司(据合同序言第三、2条，物业服务公司：对包括租赁场所在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。就本合同而言，指新华联仁合分公司)交纳下一季的物业服务费。第12.9条，租赁期间，甲方将协助乙方办理政府给予的经营补贴申请，也是双方有义务和责任共同协助做好租期内的店铺运营管理工作；同时甲方也会考虑同品类的竞争性，在商场内的运营合理回避同类商品的露出，避免不必要的竞争。第13.2条，乙方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书(包括但不限于二次装修消防验收合格证书)后方可正式投入商业使用。因前述行为而发生的一切费用及责任均由乙方承担，且不得影响本合同的履行。第13.11条，乙方应按照本合同规定按期足额支付租金、物业服务费及其他应付款项。第14.5条，未经甲方、管理公司许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或超范围经营。第14.6条，乙方确认，甲方、管理公司接受乙方的租金、物业管理费或其它费用，不视作甲方、管理公司放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任的权利。第15.2条，乙方投资于租赁场所或为使租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方(但乙方撤场时应负责将租赁场所恢复原状)。本合同另有约定的，从其约定。双方在合同中对违约责任和合同解除约定如下，第19.1条，任何一方违反本合同项下的责任或义务给对方造成损失的，均应赔偿另一方因此而遭受到的全部损失。第19.2条，双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延缴纳本合同项下水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用；即使双方发生争议，在争议解决办法处理期间，乙方仍应继续履行本合同项下各项缴费义务。第19.5条，乙方延迟缴纳本合同项下的租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金。第20.3条，在下列情况下，甲方有权立即解除本合同：……(5)乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用超过30日的或者乙方延迟缴纳租金或其他费用累计超过3次(含本数)的；……第20.4条，在下列情况下，乙方有权立即解除合同：……(3)由于甲方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形；……第20.5条，合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除。第20.6条，合同解除通知生效后，乙方应立即按照本合同第22条的约定向甲方返还房屋并结清所有款项。第20.7.1条，甲方依照约定行使解除权(不可抗力除外)或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金。第20.7.2条，乙方依照约定解除合同(不可抗力除外)或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收的款项。第21.1.1条，无论因何种原因导致合同终止(或解除)，乙方均应在合同终止(或解除)之日起20日内(交还期)将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备(包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归甲方所有)，并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态(正常使用及时间因素造成的合理损耗除外)，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。第21.1.4条，如在交还期届满后，租赁场所仍有乙方未搬离的物品的，视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权以任何方式处理，对乙方不承担任何责任，处理费用由乙方承担，甲方有权在其履约保证金中扣除。第21.2条，如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或物业服务公司有权停止各种专项服务并采取甲方认为必要的措施，如停水、停电等，直至依法采取强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失均由乙方承担。第21.3.1条，因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费；但因乙方违约导致合同提前终止或解除，在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括按本合同约定乙方应当承担的违约金及滞纳金等其他费用。第21.3.2条，无论因何种原因引起的合同终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止或解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数向甲方支付场地占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。第21.4条，乙方应在交还期内付清应付租金、物业服务费或其他应付款项。第25.7条，任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至如下联系方式(甲、乙双方确认该等联系方式均为正确并可以有效送达)。传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日或者发出之日起5日视为收悉日，以多种形式发送的，以较快送达者为收悉日。甲方通讯地址：上海市闵行区泰虹路268弄万科时一区T4号楼506室，乙方通讯地址：广州市白云区黄边北路XXX号，铭润商务大厦A座507。……乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。双方还对上述合同的其余事项作了约定。合同签订后，谷斯公司依约缴纳了保证金9万元及相应费用。新华联仁合分公司将涉案商铺交付谷斯公司，谷斯公司进行了装修。2016年11月19日，上海新华联购物中心开业试营业，谷斯公司在涉案商铺经营牛排馆。2017年3月，上海靓扒餐饮管理有限公司设立。现该公司已注销。谷斯公司于2017年2月起欠付租金、于同年4月起欠付物业费。新华联仁合分公司分别于2017年3月、6月、9月、10月向谷斯公司发函催讨欠付租金、物业费。2017年11月1日，涉案商铺停止经营，谷斯公司在涉案商铺的卷帘门上张贴“设备故障暂停营业”字样，并将人员撤离涉案房屋。2018年3月31日，新华联仁合分公司委托律师向谷斯公司寄送《解除合同通知》，载明合同期间，谷斯公司并未按约定履行支付场地租金及物业费的义务。自2017年2月1日至2018年3月31日拖欠场地租金377,190元、自2017年4月1日至2018年3月31日拖欠物业服务费228,600元,拖欠营运期间水费1,372元、装修管理费15,000元、消防报验费20,000元、消防图纸费5,715元、油烟清洗费1,800元、燃气开通费301,790元，累计951,467元。因谷斯公司长期拖欠场地租金及各项费用，已构成违约，被告新华联仁合分公司自本通知发出之日起解除与谷斯公司的租赁合同，双方权利义务终止。请谷斯公司在2018年4月10日前到新华联仁合分公司洽谈解约事宜，同时将所欠场地租金、物业费及各项费用总计951,467元支付新华联仁合分公司。如逾期仍不支付所欠费用及未到新华联仁合分公司洽谈解约事宜，新华联仁合分公司将自行对租赁场地进行清场处理。同时，根据合同约定，新华联仁合分公司将没收缴纳的履约保证金，并由谷斯公司承担包括违约金在内的所有其他损失及一切法律后果。庭审中，谷斯公司确认于2018年4月初收到该函。另查明，新华联仁合分公司为涉案商铺垫付消防报验费20,000元、消防图纸费5,715元、油烟清洗费1,800元。庭审中，谷斯公司认可尚有水费1,372元未结清。还查明，2014年5月7日，上海市虹桥商务区管理委员会就闵行区人民政府共同发布《关于支持虹桥商务区核心区商业配套建设的扶持意见》，对符合条件的扶持对象给予租金补贴，扶持对象为与商务区核心区房地产开发运营主体已签订3年以上(含3年)的楼宇租赁合同或自有产权证明，工商登记和税务登记均在虹桥商务区核心区经营场所内，并承诺在此存续5年以上。2016年10月20日，上海虹桥商务区管理委员会商务发展处主持召开了新华联购物中心开业相关事宜协调会议并形成了会议纪要，其中关于工商注册及开业事项载明：新华联公司指派专人集中准备好招商入驻企业(特别是餐饮商户)的各项基础资料，由区市场监管局提前进行预审，以加快商户工商注册，新华联公司在取得一次消防验收和房屋安全质量证明后出具正式执照，确保新华联购物中心如期开业。2016年11月28日，新华联公司取得上海新华联国际商业中心广场项目新建项目工程(1号楼、2号楼)的《建设工程竣工验收备案证书》。再查明，双方于2019年7月12日在本院主持下办理房屋交接手续。谷斯公司将涉案房屋内可移动的物品搬离，并将可拆除的装修添附予以拆除。以上事实，由谷斯公司提供的照片、广告宣传册、出门单，新华联仁合分公司及新华联公司共同提供的《关于上海新华联购物中心的租赁合同》、《关于上海新华联购物中心开业相关事宜协调会会议纪要》、《解除合同通知》及快递面单、建设工程竣工验收备案证书、物品出门单；新华联仁合分公司提供的消防咨询合同、企业信用信息公示报告、垫付凭证等证据以及各方当事人的当庭陈述为证。本院予以确认。本案审理中，应谷斯公司申请，本院通过上海市高级人民法院摇号，委托上海东方投资监理有限公司对涉案房屋的装修残值进行鉴定。上海东方投资监理有限公司于2020年6月30日出具《司法鉴定意见书》。该鉴定书记载，租赁合同起止时间为2016年11月至2024年11月。谷斯公司主张使用年限从2016年11月起至2017年11月止，新华联仁合分公司、新华联公司主张使用年限从2016年11月起至2019年7月止。残值金额=原值金额*(1-使用年限/租赁年限)，按谷斯公司主张即残值金额637,523元*(1-12个月/96个月)=557,833元。按新华联仁合分公司主张残值金额563,523元*(1-32个月/96个月)=375,682元。就该鉴定，谷斯公司向鉴定单位支付鉴定费30,000元。谷斯公司对该《司法鉴定意见书》表示并无异议，新华联仁合分公司、新华联公司则表示对真实性、合法性认可，但对鉴定结论有异议，其认为，其中关于争议项：1.空调新风系统工程系新华联仁合分公司所做，谷斯公司安装的空调已经在搬离现场时一并拆卸搬离故已拆卸的空调等不应在计入鉴定造价；2；垃圾清运费均由新华联仁合分公司负责，施工单位实际没有承担很大的工作量；3.合同书和报价单明确为0的工程量不应计入：(1)鉴定造价明细表中17.1电话线(商场布置到位)、18.1临时电源(商场提供)应当删除;(2)14.5水沟制作已经包含在报价单之“地面抬高(水沟制作)”中，16.5机电柜改造已经包含在机电柜的安装设置中，应当删除；(3)16增加项目中的铜芯线、PPR水管敷设、下水道改造等均已经计入七水电部分中，增加项目没有合同、报价单为依据，应当删除;(4)造价明细表的主材、辅材、人工等单价均原样照搬施工合同之报价单，须知施工合同的报价单已经包含了施工建设单位的足够利润空间，失去造价鉴定意义。鉴定人员到庭说明：1.就空调新风系统，鉴定书仅计算室内改造的新风系统，按谷斯公司提供合同计入，虽然现场已经拆除但谷斯公司提供的合同依据且与经营的餐饮业态相匹配；2.就垃圾清运费，双方都未就垃圾清运费提供证据，之所以列入争议项是因为谷斯公司提供合同中列有该费用；3.就电话线及电源：电话被拆除，但餐厅吧台处留有电话线，仅计算了电话线费用。配电箱在进门左侧，勘验时发现谷斯公司进行过内部改造；4.地面抬高的区域不同，一个是儿童区，一个在厨房，施工合同中地面抬高虽然只有厨房一处，但实际施工中有增项；5.从十一项之后均为增项，在现场勘验时也确认过，是按照报价来计算的。本院认为该鉴定报告程序合法，但鉴于新华联公司及新华联仁合分公司关于空调、垃圾清运费、电话线的异议成立，故本院认定按现状计算的原值为563,523元。但本院认为装修残值应计算至合同解除日即2018年4月4日，根据鉴定人员提供的公式计算残值为434,386元。庭审中，鉴定人员表示现场勘验时的房屋现状为：软装和硬装能拆除的都拆除了，属于破坏性拆除，几乎没有可利用的部分。本院认为，谷斯公司与新华联仁合分公司就涉案房屋签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点在于：一、涉案租赁合同的解除时间及归责；二、合同解除后的后果处理。关于焦点一，谷斯公司认为涉案合同无法继续履行的原因在于涉案商场与宣传资料描述的商业环境差距较大，且签约时涉案商场许多资质、备案均无法取得，未兑现补贴，导致谷斯公司损失，涉案合同于2017年11月1日谷斯公司停业时事实解除。新华联仁合分公司及新华联公司认为因谷斯公司长期、大量拖欠租金、物业费等费用，新华联仁合分公司行使合同解除权，涉案合同于2018年4月4日解除。首先，就谷斯公司诉称的经营环境问题，本院认为新华联仁合分公司招商广告中所陈述的经营内容并无夸大，且相应的商户也实际入驻经营，故新华联仁合分公司对此并无违约。同时谷斯公司承租涉案商铺，对于新商场的客流量、相应的经营风险也应有所预期。其次，就谷斯公司诉称的证照不全问题，本院注意到涉案商铺位于地上部分，谷斯公司也于2017年3月在涉案房屋上顺利办出营业执照，现并无证据证明其在经营过程中收到相关部门的处罚从而导致停业。再次，就谷斯公司在反诉中抗辩的补贴问题，根据合同约定，新华联仁合分公司确实负有协助谷斯公司申领补贴的义务，但就合同履行情况而言，谷斯公司长期处于未按约缴纳租金的状态，故谷斯公司未享受该补贴不能认定为新华联仁合分公司违约。故本院对于谷斯公司关于就新华联仁合分公司违约所提出的本诉意见及反诉抗辩意见，难以采信。反之，在实际经营并无障碍的情况下，谷斯公司欠付租金等费用，并擅自停业，以其行为明确不再继续履行合同，已属根本性违约，故本院认为合同解除的责任在于谷斯公司，新华联仁合分公司享有合同解除权。新华联仁合分公司于2018年3月31日向谷斯公司发送解除函，根据合同约定，通知发出5日则视为送达，谷斯公司也承认于同年4月初收函，故新华联仁合分公司主张涉案租赁合同于2018年4月4日解除，本院予以确认。关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。(一)关于谷斯公司本诉主张的返还保证金及装修损失。就谷斯公司主张的保证金返还，经庭审确认，谷斯公司实际交付保证金90,000元。但依据双方合同约定，因谷斯公司违约导致合同解除，谷斯公司无权主张返还履约保证金。对该项诉请，本院不予支持。新华联仁合分公司要求保证金没收，本院在本案中予以一并处理。就谷斯公司主张的装修损失，本院认为，本案系谷斯公司违约导致合同解除，新华联仁合分公司不同意对装修残值加以利用，且鉴定人员在庭审中表示其在现场勘验时发现谷斯公司的拆除属破坏性拆除，现场几乎没有可利用的部分，故本院对谷斯公司主张的装修损失不予支持，就其支出的鉴定费用30,000元应由其自行承担。(二)关于新华联仁合分公司反诉主张的各项费用。就欠付租金及逾期付款违约金，谷斯公司自2017年2月起欠租，现谷斯公司仅同意支付截至2017年11月的欠付租金，不同意支付后续租金，缺乏依据，本院对谷斯公司的反诉抗辩意见不予采纳。但本院注意到涉案合同中约定2017年3月、4月、7月、8月、2018年3月、4月的租金免收，新华联仁合分公司在催款通知及解除合同通知上均未催缴上述月份的租金。故除已催缴的377,190元外，就免租月份租金，本院认为，免租月份的租金减免，系新华联公司基于合同能全面顺利履行从而可以获得稳定、持续的出租收益为前提而给予谷斯公司的优惠条件。但合同履行不足两年时，谷斯公司违约导致合同解除，由此新华联仁合分公司提供的免租部分减免的租金成为合同不能全部履行而造成的损失。因此，新华联仁合分公司要求谷斯公司支付该期间减免的租金，本院予以支持。本院结合考虑合同已履行的期限，酌情确定由谷斯公司支付截至合同解除日之前曾经免租月份租金计205,359元。故谷斯公司应向新华联仁合分公司支付租金计582,549元。但主张逾期付款违约金的基数应以催缴过的377,190元为基数，现谷斯公司抗辩违约金计算标准过高，本院确实注意到涉案合同第9.2条与19.5条约定的逾期付款违约金标准不同，再结合合同履行情况、守约方的实际损失等因素将该违约金的标准予以调整为日万分之三，同时认为欠付租金的延迟付款违约金的起算时间为合同解除的次日即自2018年4月5日。就欠付物业管理费，谷斯公司自2017年4月1日起欠付物业管理费，故新华联仁合分公司按每月19,050元的标准主张计算至2018年4月4日的物业管理费231,140元，本院予以支持。鉴于谷斯公司在收到催款通知后仍拒不缴纳相应的物业费，故理应按约承担逾期付款违约金，基于同等理由，本院对违约金的计算标准予以调整为日万分之三，并统一将欠付物业费违约金的起算时间调整为2018年4月5日。就装修管理费15,000元，虽然缴费通知上并未列明，但谷斯公司同意支付，亦符合合同约定，本院予以准许。就新华联仁合分公司主张的装修管理费的迟延履行违约金之反诉诉请，本院不予支持。就4个月免租装修期租金，同理，本院结合合同已履行的期限，酌情确定由谷斯公司支付该免租期租金137,045元。就该期间的物业管理费76,200元，有合同依据，金额计算无误，谷斯公司应予支付。就房屋占用费，考虑到谷斯公司已于2017年11月自行张贴暂停营业告示，且新华联仁合分公司于2018年3月31日发送的解除合同通知上载明若谷斯公司未于2018年4月10日前支付欠付费用并洽谈解约事宜的，将自行对租赁场地进行清场处理，且涉案合同中对20天的交还期已有约定，故对新华联仁合分公司主张20天的房屋占用费27,557.26元，本院予以支持。但新华联仁合分公司作为守约方亦负有减损义务，此后却放任涉案房屋继续处于空置状态，造成损失扩大。双方合同中约定有交还期届满可予以处理遗留物品，故新华联仁合分公司就扩大的损失不得要求谷斯公司赔偿。就新华联仁合分公司主张的的场地占用费，本院不予支持。对于占用费的迟延履行违约金，本院均不予支持。就消防报验费、消防图纸费均有合同依据，且新华联仁合分公司也已按约垫付，故本院对主张的消防报验费20,000元、消防图纸费5,715元予以支持，谷斯公司虽抗辩报验费由其支付，但未提供相应凭证，本院对此不予采信。此外，就水费、油烟清洗费，谷斯公司均同意支付，本院予以支持。至于燃气费301,790元，鉴于新华联仁合分公司并未向本院提供支出凭证，且谷斯公司对此亦不予认可，故本院对该项反诉诉请不予支持。若新华联仁合分公司日后能够提供证据证明谷斯公司实际欠付金额及新华联仁合分公司支付情况的，可再行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)广州谷斯餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司就位于上海市闵行区申滨路XXX号新华联购物中心L2层08铺位签订的《关于上海新华联购物中心租赁合同》于2018年4月4日解除；二、原告(反诉被告)广州谷斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付租金582,549元以及以377,190元为基数，自2018年4月5日起按日万分之三的标准计算至实际支付之日止的逾期付款违约金；三、原告(反诉被告)广州谷斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付免租装修期租金137,045元、物业管理费76,200元；四、原告(反诉被告)广州谷斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付房屋占用费27,557.26元；五、原告(反诉被告)广州谷斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付物业管理费231,140元以及以231,140元为基数，自2018年4月5日起按日万分之三的标准计算至实际支付之日止的逾期付款违约金；六、原告(反诉被告)广州谷斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付装修管理费15,000元；七、原告(反诉被告)广州谷斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付水费1,372元、消防报验费20,000元、消防图纸费5,715元、油烟清洗费1,800元；八、被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司向原告(反诉被告)广州谷斯餐饮管理有限公司收取的保证金90,000元不予返还；九、驳回原告(反诉被告)广州谷斯餐饮管理有限公司的全部本诉诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,278.33元，减半收取计5,139.17元，鉴定费30,000元，由原告(反诉被告)广州谷斯餐饮管理有限公司自行负担，反诉案件受理费减半收取计15,396.54元，有原告(反诉被告)广州谷斯餐饮管理有限公司负担5,638.70元，由被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司负担9,757.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 舒二〇二〇年九月十八日书记员 褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。