新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初2423号 原告：李伦山，男，1963年6月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：于枚，新疆仕诚律师事务所律师。被告：胡建国，男，1975年4月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：赵国伟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告李伦山与被告胡建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，于2020年6月18日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李伦山的委托诉讼代理人于枚、被告胡建国及委托诉讼代理人赵国伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李伦山向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及二份《补充协议》，并责令其限期搬离出租房屋；2.判令被告向原告支付拖欠第二年房租13万元；2019年水、电、暖费15,510元（最终计算至以实际判决解除合同为止）；3.判令被告承担违约金37.2万元。事实和理由：2018年6月30日，原告李伦山与被告胡建国签订《房屋租赁合同》及二份《补充协议》，约定原告将坐落于乌鲁木齐市××路大厅房屋出租于被告，租赁期限自2018年7月1日起至2023年7月1日止共六年，合同总价款为186万元整。第一年贰拾陆万元整；第二年贰拾陆万元；第三年叁拾万元整；第四年叁拾叁万元整，第五年叁拾伍万元整，第六年叁拾陆万元整，支付方式为每年7月1日一次性付清。2018年6月30日，双方达成补充协议约定：第一年房租2018年7月1日缴纳13万元，2018年12月1日前缴纳13万元。第二年房租2019年8月1日缴纳，缴纳房租依次类推。依据《房屋租赁合同》承租方的责任第3款之约定:租赁期间，水、电、暖气费用由承租方负担。截至目前，被告仅交付一年半的租金39万元，且在租赁期间的水电暖费用拖欠至今，已严重侵害了原告的合法权益。依据《房屋租赁合同》承租方的责任第12款及第六条之约定：承租方如拖欠租金达壹月，承租方承担违约责任，出租方可收回出租房屋，并约定违约金为合同总租期金额的20%。经原告多次催促被告按照合同约定履行合同义务，但被告置之不理。无奈，原告特诉诸法院。被告胡建国辩称，1.本案缺少案件当事人王**。2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》中并非只有原、被告，还有当事人王**，无论王**的主体资格身份是否担责，都不应当缺少王**作为当事人参加诉讼。2.被告不同意原告要求解除《房屋租赁合同》和《补充协议》并搬离房屋的请求。《房屋租赁合同》虽约定了应当于2019年8月1日缴纳第二年房屋，但被告投入了巨额装修后，却在当时由于经营状况不佳口头向原告表明先缴纳半年的房屋租金，年底前再支付剩余租金，原告同意并收取了被告的租金。2019年底，被告遭遇不可预测的客观情况，导致被告营业收入锐减且难以支付人工工资，遂未能如期缴纳租金。3.被告确实欠付原告租金，但恳请减免两个月的租金，对于2019年的水电费金额有异议，需收费核对后予以确认。4.原告要求被告支付违约金37.2万元，明显偏高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2018年6月30日，原告李伦山（出租方）与被告胡建国（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：出租房屋坐落地址：乌鲁木齐市××路。第二条：房屋名称：855号一层大厅开餐饮，面积410㎡（说明：1.电费每度暂定1.2元，随市场价调整；2.水费每立方8.1元，按实际发生交纳）。第三条：租赁期限。租期为陆年，从2018年7月1日起至2023年7月1日止。第四条:租金和租金交纳期限。房屋租金不含税金。承租方缴纳年租金按以下时间支付，第一年贰拾陆万元整，于2018年7月1日贰拾陆万元一次付清。第二年贰拾陆万元整，于2019年7月1日贰拾陆万元一次付清。第三年叁拾万元整，于2020年7月1日叁拾万元一次付清。第四年叁拾叁万元整，于2021年7月1日叁拾叁万元一次付清。第五年叁拾伍万元整，于2022年7月1日叁拾伍万元一次付清。第六年叁拾陆万元整，于2023年7月1日叁拾陆万元一次付清。第五条：出租方与承租方的责任。出租方的责任：1.租赁期间，出租方如将房产所有权转移给第三方，书面通知承租方，双方之间的原租赁合同在原租期内的各条款不变，若出租方未通知承租方，出租方承担相应的违约责任。2.出租方提供水、电、暖。3.租赁期间，出租房屋的维修属于出租方责任的部分由出租方负责。如承租方人为造成损害，一切费用及责任由承租方承担。承租方的责任：1.租赁房屋内的清洁由承租方自行负责。因承租方用火、用电不慎造成的火灾，由承租方负全责。2.承租方在租房期间的人身、财产安全均由承租方单方负责。3.租赁期间，水、电、暖气费用由承租方负担，不得延迟交纳。4.租赁期间，如承租方确因特殊情况需要退房，必须提前壹月书面通知出租方解除合同，并承担相应的违约责任。5.租赁期间，承租方不得擅自改变房屋的结构及用途，承租方如因故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。6.租赁期满或合同解除，承租方必须按时搬出全部物件。搬迁后拾日内房屋里如仍有余物，视为承租方自动放弃所有权，由出租方处理。7.租赁期满或合同解除，如承租方逾期不搬迁，承租方应赔偿出租方因此所受的损失，必要时可以向人民法院起诉。8.租赁期间，承租方如将房屋转租给第三方使用，必须征得出租方的同意。若未经出租方同意承租方擅自转租，出租方有权收回房屋，解除租赁合同，承租方并承担相应的违约责任。9.承租方不得任意改造原有房屋的结构，如确定要改造需出租方书面同意，如擅自改造按违约处理。经改造及装修后的所有设施归属权属出租方。在租赁合同到期后，承租方应保护好对房屋的装修、改造、消防设施等。不得拆除损害，否则承租方承担所有责任。10.承租方租赁的房屋内一切消防设备不得擅自改动和拆除，不得停用消防设备，占用消防通道。否则造成不良后果由承租方承担。因承租方使用用途改变，所办理的消防手续、及营业等相关事宜由承租方自理。11.清雪费、治安费、垃圾费及相关费用由承租方承担。12.承租方如拖欠租金达壹月，承租方承担违约责任，出租方可收回出租房屋。第六条：违约责任：出租方承租方双方任何一方违约之合同，均承担相应的违约责任，违约金的比例为合同总租期金额的20%。第七条：租赁期间，房屋如因政府征购或因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同则自然终止，互不承担责任。第八条：如因政府征购，有承租方的赔偿直接给承租方，如没有承租方的赔偿出租方不承担任何费用及责任……。案外人王**也在合同落款处签字、摁印。同日，双方又签订一份《补充协议》，约定：第一条：承租方交房屋押金2万元，退押金时，按出租方的要求退押金；第二条：出租方给承租方2个月的装修时间（2018年7月1日-8月31日）；第三条：2018年7月1日至2020年7月9日前的房租费冲减王**应交的房租费用；第四条：第一年房租2018年7月1日缴13万元，2018年12月1日前缴13万元；第五条：第二年房租2019年8月1日缴纳，缴纳房租以此类推。王**也在落款处签字、摁印。2018年10月31日，原、被告再次签订《补充协议2》，约定：乙方租用甲方喀什东路855号一楼大厅开餐饮,【秀美西域】。关于一楼大厅装修事宜特签订补充协议如下：1.原一楼门厅以改变，部分铝塑板以损坏。2.原一楼大厅整体以改变。3.上右边二楼楼梯处开了两个抽油机出口，抽油机直上楼顶。4.消防通道中面墙上开了一个下水道出口。根据以上情况，乙方应交押金叁万元。租赁合同到期乙方不租，所改变过得1-4要恢复，押金按结构退还。上述协议签订后，被告使用租赁物用于经营高新区（新市区）喀什东路秀美西域烧烤店。被告未按约定交纳房租，2020年3月30日，原告向被告送达《告知函》，内容为：你与李伦山2018年6月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定由你承租李伦山位于乌鲁木齐市××路大厅；用途：餐饮。租期为六年。租赁期间，房租、水、电、暖气费用由你承担。截至目前，你已拖欠2019年房租费13万元，拖欠水、电、暖气费用15,510元及欠押金3万元，已构成严重违约。经我方多次催告缴纳房租费及拖欠的水、电、暖气费用，你置之不理。现郑重通知你方，自收到此函之日起二日内向我方支付完毕拖欠的租金及水、电、暖费用。如逾期不缴纳，视为你单方解除双方之前签订的《房屋租赁合同》，我方将收回房屋，不再继续履行合同。届时，你必须立即搬离所有物件，不得影响我方正常使用。且依据《房屋租赁合同》第六条违约责任之约定：你的违约行为应承担违约责任。另因此事涉及诉讼，因此产生的所有诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费等一切费用由你承担。另，被告欠付租赁物使用期间5884度的电费、91立方米的水费以及8,888元的采暖费。经查，乌鲁木齐市商业用电价格标准为0.515元/度。审理中，本院询问了案外人王**，王**称《房屋租赁合同》、《补充协议》与其无关，合同是否解除也不损害其利益，故不参与诉讼。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应认真履行。《房屋租赁合同》、《补充协议》虽有案外人王**签字，但王**即非出租人，也非承租人，王**也称合同与其无关，不愿参与本案诉讼，故对被告辩称缺少案件当事人的意见，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案被告迟延支付租金，以自己行为表明不愿履行合同，原告主张解除《房屋租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》的请求于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同即已解除，被告应当将租赁房屋返还原告，对原告要求被告搬离的请求，本院亦予以支持。原告主张被告支付拖欠第二年租金13万元，本院认为，2019年7月1日至2020年7月1日间租金，被告仅支付13万元，尚欠租金13万元。但2020年元月起新冠肺炎疫情肆虐，2020年1月31日，新疆维吾尔自治区人民政府决定，自即日起启动自治区重大突发公共卫生事件一级响应，商超停止营业，居民居家隔离，至2020年3月5日解除停业、居家防控措施，共计34天。因疫情防控原因导致被告租赁房屋不能使用经营取得营业收入，被告提出减免申请，本院按照公平原则酌情认定疫情期间租金减免50%。被告应当负担租金为117,890.41元（13万元－26万元÷365天/年×34天×50%）。原告主张被告支付2019年水、电、暖费15,510元，双方对采暖费8,888元均无异议，本院予以确认。被告认为电价计价过高，合同约定“电价暂定1.2元，随市场价调整”，乌鲁木齐市商业用电价格标准为0.515元/度，原告按1元/度主张，价格过高且不符合合同约定，本院按乌鲁木齐市商业用电价格核算被告应负担电费为3,030.26元（5884度×0.515元/度）。水费计价合同约定为8.1元/立方米，本院核算水费为737.10元（91立方米×8.1元/立方米）。合计为12,655.36元。原告主张被告支付违约金37.2万元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，被告迟延支付租金为违约方，原告按总租期租金的20%主张违约金，被告抗辩过高，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到被告恶意违约，原告又不能举证其造成实际损失的情况下，本院酌情以欠付租金的20%支持原告的违约金主张，核算为23,578.08元（117,890.41元×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、解除原告李伦山与被告胡建国签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》；二、被告胡建国于本判决生效后十日内搬离乌鲁木齐市喀什东路855号租赁房屋；三、被告胡建国于本判决生效后十日内支付原告李伦山租金117,890.41元；四、被告胡建国于本判决生效后十日内支付原告李伦山水、电、暖费合计12,655.36元；五、被告胡建国于本判决生效后十日内支付原告李伦山违约金23,578.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,487.55元，由原告负担3,151.11元，由被告负担1,336.44元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   刘萌二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 六 日书  记  员   任唯