河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终1620号上诉人（原审被告）:董亚俊(曾用名董红梅)，女，汉族，1965年1月22日出生，住河南省漯河市源汇区，现住漯河市。委托诉讼代理人：胡华，男，汉族，1962年2月27日出生，住河南省漯河市源汇区，系董亚俊丈夫。被上诉人（原审原告）:谢永强，男，汉族，1985年7月28日出生，住广西平南县。委托诉讼代理人：张志伟，漯河市源汇区嘉诚法律服务所法律工作者。上诉人董亚俊因与被上诉人谢永强房屋租赁合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人董亚俊及其委托诉讼代理人胡华，被上诉人谢永强的委托诉讼代理人张志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人董亚俊上诉请求二审：判决被上诉人承担一二审费用及使用被告6至11月房租费用和谢永强私自改动房屋结构，导致租房方不与我们继续续租的损失。事实与理由:一审开庭时，由于本人对事实经过不太了解，整个事情是由我爱人胡华经手办理，事情经过我都不清楚,我与开庭前几日打电话给法官联系，由于我爱人手术后行动不便，希望法院找一楼房间开庭，法官回答我说先来再说，开庭当日，我用轮椅将爱人推到法院门口与法官联系，他说胡华没有收到委托无法出庭，我就将胡华推到法院大门口外等候。前期与他们联系时并没有提要办委托手续的事情，导致不能进入法庭。开庭后，对方也是委派律师到场，开庭期间我又不清楚的地方需要打电话询问我爱人,对方律师不清楚的地方也打电话询问原告，开庭像个电话会一样，期间我给法官提供录音证据，对方律师直接把我手机关了,法官在场也不制止，我觉得这样开庭既不严谨无法了解事实真相。根据以上事实，本人认为，一审法院的判决事实不清,证据不足，程序紊乱,因此请二审法院在查明本案全部事实的情况下,撤销一审判决，依法进行改判,保护公民合法权益，让不讲事实的人的目的不能达到。被上诉人谢永强答辩称：原审认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、关于一审法院程序，本案合同主体是答辩人与上诉人双方所签，一审中答辩人将上诉人董红梅列为被告，并没有将其爱人列为被告，原因是与答辩人签订租赁合同的是上诉人董红梅，而并非其丈夫，一审法院给上诉人足够的答辩期，上诉人在上诉状称法官拒绝其丈夫出庭与事实不符；2、本案上诉人并没有转租权，上诉人不是该房屋的所有人，无权处分该房屋，一审中法官让上诉人庭后7日内向法院提交上诉人与房东的租赁合同证明其有转租权，但上诉人没有提交；3、上诉人混淆是非、歪曲事实，在诉状中称对方律师把她手机关了，法官在场也不制止，纯属歪曲事实，法庭有监控，二审法院可以调取监控来证明上诉人歪曲事实，综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院驳回其上诉，维持原判。谢永强一审诉讼请求：1、判令被告退还原告租金12000元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月12日，原告谢永强（乙方）与被告董亚俊（甲方）签订《门店租赁合同》，合同约定：甲方将位于漯河大学内东餐厅东面商业街由南向北数第一间商铺转租给乙方用于经营奶茶、汉堡。租赁期限3年，自2018年3月12日至2021年3月12日止。租金为18000元/年人民币，租金分两次缴纳半年交一次。合同签订之日起向甲方缴纳上半年租赁费，下半年学期结束提前10日内向甲方缴纳租赁费。承租期满，合同履约押金为人民币2000元整。甲方应在乙方支付租金之日将上述房屋钥匙交付乙方，并接通店铺水电。商铺租赁期内如遇学校动迁或其他不可抗力，导致双方合作无法进行，本合同自然终止，甲方应退还乙方已预付的未履行期间的租金给乙方等等。其中在该合同中“备注：租金含房租和租赁费，房租随学校而定，租赁费一年为壹万元正”。签订合同当日，被告董亚俊收取原告房屋押金2000元及租金10000元。2018年5月份被告将涉案店铺交付给原告谢永强，原告接收该商铺后，对涉案店铺门头进行了装修。后来，因无法接通涉案店铺用水，漯河大学告知原告不允许经营奶茶饮料，原告谢永强于2018年11月份退出所承租的涉案店铺。该店铺后续承租人支付给原告谢永强对该店铺添加装修费用4000元。后原告谢永强多次与被告协商催要租金及押金事宜，被告以种种理由推脱无果，原告谢永强诉至一审法院。一审认为，被告董亚俊与原告谢永强就漯河大学东餐厅东面商业街商铺签订的《门店租赁合同》，因被告董亚俊没有提供其对涉案租赁房屋已取得的建设规划许可证及享有所有权或使用权的相关证据，本院视为原告没有上述证据，故原、被告签订的《门店租赁合同》无效。被告董亚俊收取原告谢永强房屋租金及押金共计12000元应予以返还。根据原、被告的陈述，原告实际占用涉案房屋从2018年6月至11月期间，本院认定原告占用涉案房屋为5个月的时间，该期间的占有使用费应参照合同约定的租金标准予以扣除。根据合同第二条填写约定年租金为18000元，备注中又手写约定年租金10000元，综合判断，本院认定涉案房屋年租金为10000元。被告董亚俊理应返还原告谢永强房屋租金为5833.33元（10000元÷12个月×7个月）、押金2000元，共计7833.33元。原告谢永强承租期间的添加附物，涉案房屋后续承租人已支付，原、被告均予认可，本案原告谢永强也没有主张，一审法院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告董亚俊在本判决生效后十五日内返还给原告谢永强房屋租金为5833.33元、押金2000元，共计7833.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，被告董亚俊承担80元，原告谢永强承担20元。二审审理期间，上诉人董亚俊提交涉案房屋现承租人与胡华的通话记录的光盘一份，证明现实际承租人已经把款项4000元支付给了谢永强并打了8000元的欠条。被上诉人谢永强质证认为，对该证据的真实性有异议，答辩人并未收到8000元的欠条，4000元属于门头钱和装门的钱，已支付。二审经审理查明的事实与一审相同。本案二审争议焦点为：原审判决董亚俊返还谢永强房屋租金以及押金共计7833.33元是否有事实及法律依据。本院认为，上诉人董亚俊与被上诉人谢永强于2018年3月12日就漯河大学东餐厅东面商业街商铺签订了《门店租赁合同》，该合同签订后，谢永强依约交纳了2000元押金及10000元的房屋租金。后因涉案店铺无法接通用水，被漯河大学告知不允许经营奶茶饮料，谢永强于2018年11月份退出所承租的涉案店铺。关于董亚俊是否应返还谢永强房屋租金以及押金的问题，经审理查明，涉案房屋属于漯河大学，董亚俊对该房屋没有所有权，也提供不出取得该房屋使用权的相关证据，故其不具备出租房屋的实体权利，因此，双方签订的《门店租赁合同》为无效合同。无效合同的法律后果是双方互相返还，即承租人谢永强返还房屋，出租人董亚俊返还房屋租金。因谢永强已经实际占有房屋五个月，一审法院扣除了五个月的实际占有使用费用后判决董亚俊返还房屋租金5833.33元及押金2000元共计7833.33元于法有据，并无不当。关于上诉人董亚俊二审提交的涉案房屋现承租人与胡华的通话记录的光盘，欲证明现实际承租人已经把款项4000元支付给了谢永强并打了8000元的欠条，由于董亚俊在法庭给其限定时间之内并没有找到涉案房屋现承租人到法庭核实情况，本院对该证据的真实性无法确认，不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董亚俊负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年九月二十三日法官助理张珂书记员王磊