黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民初1653号原告（反诉被告）：黑龙江省天九投资控股有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街**。法定代表人：李沿东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李劲松，黑龙江龙信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王进美，黑龙江龙信达律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨市卫健房屋开发有限责任公司，，住所地哈尔滨市松**松北一路**法定代表人：陈乔磊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵国新，黑龙江超悦律师事务所律师。原告（反诉被告）黑龙江省天九投资控股有限公司（以下简称天九公司）与被告（反诉原告）哈尔滨市卫健房屋开发有限责任公司（以下简称卫健公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天九公司委托诉讼代理人李劲松、王进美，被告（反诉原告）卫健公司委托诉讼代理人赵国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天九公司向本院提出诉讼请求：1.解除《合同》中地下一层1846平方米房产的买卖关系；2.判令卫健公司立即返还地下一层房款12,679,140元及从2012年4月16日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3.诉讼费用由卫健公司承担。事实和理由：2011年12月13日，天九公司与卫健公司签订《合同》，约定天九公司购买卫健公司开发的“美域江岛12号楼”独栋楼房，总建筑面具暂按5764平方米计算，其中地上四层约3918平方米、地、地下**1864平方米2012年4月16日，天九公司已向卫健公司交付6950万元房款，现卫健公司仅给地上部分办理了产权证，且开具销售不动产统一发票，购房款为56,820,860元。卫健公司在2016年1月22日向天九公司出具《说明》，说明地上部分已办产权，余款是地下部分的预收款。但卫健公司至今不能给地下一层办理产权证，现明确提出不能办理地下一层产权证，致使天九公司购买有产权证的地下一层房产的合同目的无法实现，故提起本案诉讼。卫健公司辩称，涉案合同不违反法律强制性规定，合法有效。双方合同约定涉案房屋为整体销售，天九公司购买的是独栋别墅，1-4层与地下车位共同销售密不可分。现仅因地下室不能办理产权证而要求部分解除合同违背了双方当初签订合同的真实意思表示。且天九公司在签订合同时对地下室是人防工程明知，对办理产权存在不确定性亦是明知，在此情况下同意签订合同且双方对地下室不能办理产权未作出任何违约性约定，表明天九公司签订合同的主要目的不是为地下室办理产权。3.天九公司主张部分解除合同无合同依据及法律依据。双方合同中约定的解除条件是卫健公司一房二卖或以涉案房产办理融资抵押保证，而本案上述约定情形均未出现，即不存在合同约定解除条件。地。地下室不能办理产权并不能导致合同目的不能实现管地下室是人防工程，但该工程由卫健公司投资建设，根据《人民防空法》的规定，卫健公司对地下室拥有使用管理及收益权利，并可以将上述权益转让给天九公司。卫健公司将上述权益转让给天九公司后，天九公司已实际使用多年，并产生收益，现以地下室不能办理产权为由主张不能实现合同目的不成立，应当依法予以驳回。卫健公司向本院提起反诉请求：1.确认双方于2012年5月7日签订的商品房买卖合同无效；2.判令天九公司立即给付购房款1000万元；3.判令天九公司给付逾期付款利息（其中第二笔应付款利息以305万元为基数，按年利率10%，从2012年6月13日起计算至2017年8月27日为1,588,507元；第三笔应付款利息以695万元为基数，按年利率10%，从2016年2月11日起计算至2017年8月27日为1,129,137元；反诉后利息以1000万元为基数，按年利率10%，计算至给付之日止）。事实和理由：卫健公司、天九公司于2011年12月13日签订购房合同书，天九公司购买卫健公司开发的“美域江岛12号楼”独栋楼房，建筑面积暂按5764平方米计算，价格为7950万元，现天九公司已实际支付6950万元，尚欠1000万元购房款未付。合同签订时，卫健公司到房产部门询问，房产部门答复可以为地下室办理产权证，因此双方在合同书第六条第3款约定“甲方负责为乙方办理地下一层产权证”，后在实际办理时未能办成。对此情况，合同中未约定如何处理，其后双方经过多次协商，亦未就如何支付尾款达成一致，该房产天九公司早已实际入住并进行了整体装修，为避免此事久拖不决，卫健公司曾另案起诉要求天九公司给付剩余房款1000万元，天九公司在另案并未反诉，而是提起本案诉讼。为避免增加当事人诉累、浪费审判资源，卫健公司撤回在另案中的起诉，在本案中提出反诉，请求法院依法支持其反诉请求。天九公司辩称:一、卫健公司主张1000万元房款无事实依据，不符合合同约定。天九公司购买卫健公司的美域江岛12号楼，系指地上和地下两部分，由于卫健公司未能在合同约定的时间内交付合格的房屋、地、地下部分未能给办理产权证健公司收取了地下部分的房款，却不能给办产权证，构成违约，应当将相应的地下室房款返还给天九公司，其主张1000万元房款无事实依据，对其主张应依法驳回。二、卫健公司主张逾期利息没有依据。由于卫健公司未按合同约定交付符合要求的房屋，至2016年年末燃气才进户，系卫健公司违约在先，卫健公司主张逾期没有事实依据。2012年天九公司即交付了地下室部分房款，如没有按约定足额交付，卫健公司应在诉讼时效期限内向天九公司主张，但在2016年卫健公司向天九公司出具的说明中并没有要求天九公司支付利息，其利息主张也超过了诉讼时效，请依法予以驳回。针对卫健公司新增加的诉讼请求确认2012年5月7日签订的合同无效，卫健公司的该项请求不符合《合同法》第五十二条合同无效的法定情形，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对证明问题本院需结合案件的其他事实予以综合评判。对证据真实性有异议的证据，本院认定如下：1.对天九公司举示的证据十燃气用户发展合同书，因该证据是复印件，卫健公司对其不予认可，而证据十一黑龙江增值税普通发票仅能体现交纳燃气费用的时间，不能证明燃气开栓时间，对证据十不能起到佐证作用，且仅凭证据十一不能证明待证事实，故本院对这两份证据意在证明的问题不予采信。2.卫健公司举示的证据七：美域江岛地下车位交费明细、专用发票意。在证明地下部分天九公司已实际接收使用，天九公司将地下一层划分31个车位，并向物业公司交纳物业费，租赁车位费每年6000-10000元/个，地，地下室未办理产权并未影响天九公司的使用收益权时，按照天九公司的主张，地，地下室31个车位共计22,67940元，平均每个车位价格731,585元，明显高于当时松北区车位出售价格，天九公司为办理房产证书区分的地上地下价格是不真实的。天九公司质证意见为：车位是按照现状后划的，共计划分31个车位，这和当初签订合同时购买地下一层的目的是不一致的，因为地下一层不能办理产权证书，变为人防工程，天九公司只能用来停车，原来准备用做仓房的。所以天九公司请求按照现有的价值来确定1864平方米的价格。有证和无证在价格上存在差别，请求对有证、无证的价格差进行司法鉴定。法院如果判决继续履行合同，请求扣除相应价款。如果解除地下部分合同，请求返还天九公司预付款。本院认证意见：对卫健公司举示的该证据真实性天九公司并没有提出异议，故对该证据的真实予以确认。通过价款及车位数量对比，结合松北区合同签订时的车位价格，卫健公司证明的问题亦在合理范围内。天九公司主张如地下部分合同不能解除，要求扣减地下部分价款亦是合理要求。3.庭审中，天九公司申请以2011年12月31日为基准日，对美域江岛12号楼地下一层约1864平方米无产权证房产价值进行鉴定。卫健公司不同意启动鉴定程序，理由是案涉房产是整体销售，包括地上、地、地下和房产所在院落果单独对地下部分办不了产权价值进行评估，与当事人的合同约定不符。关于对天九公司申请对案涉地下部分房产是否进行司法鉴定问题。本院认为，案涉房产双方是整体销售、包括房产所在院落，案涉房产及院落价款双方均是通过协商确定，存在与签订房屋买卖合同时当地房屋市场实际价值不尽一致的可能；从对卫健公司举示的证据七证明的问题显示，地，地下部分31个车位的价款与其对应的地下部分价款显然不合理就房屋整体价款无法区分地上、地、地下及院落的情形下就地下部分无证价格作出鉴定亦无法确定地下部分原来的价值，无法进行扣减。基于此，对天九公司的鉴定申请不予准许。本院将结合案涉房产的总价、地、地上地下建筑面积、地下车位的数量及车位的合理价格区间考双方当事人协商时各自意见，在天九公司尚欠卫健公司1000万元购房款范围内予以适当扣减，以基本平衡双方财产权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实：2011年12月13日，卫健公司作为甲方与乙方天九公司就天九公司购买卫健公司开发的“美域江岛”楼盘项目中12号楼整体买卖事宜签订合同，约定：一、甲方作为“美域江岛”楼盘项目开发商，同意将位于哈尔滨市松北区莅江路上（门牌号××“美域江岛12号楼”整体（含两层辅楼）销售给乙方，乙方同意购买。二、根据甲方开发“美域江岛”楼盘项目所取得的规划、设计、审批等资料，双方一致同意“美域江岛12号楼”总建筑面积暂按5764m2计算，其中：地：地上**约3918m2（含两层辅楼）、地下**约1846m2“美域江岛12号楼”整体具备验收条件时，以产权登记机关所确认的总面积为准。三、甲乙双方一致同意本合同项下的房产的总成交价为七千九百五十万元整。四、本合同签订后十个工作日内，甲方同意乙方首付人民币一千万元，并允许乙方入楼进场开展装饰装修设计、施工等工作，甲方同意协助配合乙方开展相关工作。五、乙方同意自本合同签订之日起六个月内，将购买“美域江岛12号楼”剩余价款的90%一次性支付给甲方，待甲方协助乙方依法取得房屋产权证和土地使用权证后七个工作日内再据实将剩余款项支付给甲方。六、甲方承诺：1.自本合同签订之日起六个月内，依法完成“美域江岛12号楼”整体竣工验收工作、取得销售许可证并保证具备办理房屋产权登记证、土地使用权证等前提条件，如甲方逾期允许乙方顺延交款日期，并不作为甲方违约；2.对于“美域江岛12号楼”目前院落边界规划与报批方案不一致问题。甲方同意按目前院落边界规划（以院落圈定院墙和栅栏位置为准，详见甲乙双方签字认可的院落勘界图）为有效院落边界。该院落边界与报批规划不一致的部分，甲方保证今后不被公用道路占用，只作为绿化和庭院使用（以具有行政管理权限机关认可的书面文件为依据）。如甲方未能实现本承诺，同意在总成交价款中调减人民币一千万元；3.对于地下一层人防工程占用面积及地下一层能否取得产权证问题，甲方负责为乙方办理地下一层产权证。如甲方未能在乙方依据本合同第五条约定缴纳90%价款时，据实暂缓支付地下一层部分价款，并不作为乙方违约；4.对于“美域江岛12号楼”水、电、煤气、供暖配套设施及功能保障问题，甲方同意在乙方按照本合同第五条约定支付90%剩余价款前，保证满足乙方装饰装修设计要求并取得合法使用手续。逾期暂缓执行本合同第五条，并不作为乙方违约；5.本合同生效后，甲方不再就“美域江岛12号楼”部分或整体销售事宜与第三方签订任何形式的销售协议与合同……七、乙方承诺：1.在甲方完成“美域江岛12楼”整体竣工验收、取得销售许可证并具备办理房屋产权证、土地使用权证的前提下，逾期未按本合同第五条约定的时间和所确定的实际成交价款，乙方同意按银行同期贷款利率（不少于10%）和实际应付未付价款金额计算承担利息给甲方。延期付款逾期超过一年时双方另行商定。2.待乙方依法取得“美域江岛12号楼”全部房屋产权证、土地使用权证后，逾期未按约定将据实确定的剩余10%价款支付给甲方，乙方同意比照前款规定执行。……合同签订后，天九公司于2011年12月13日向卫健公司支付了1000万元房屋首付款，卫健公司为天九公司出具了哈尔滨市商品房销售预收款专用票据。2012年4月11日，卫健公司就天九公司购买的案涉卫健住宅小区（美域江岛）12#公企，作出承诺：1.保证进户时水、电、煤气、供暖配套设施的正常使用，并根据业户需要进行调整；2.卫健公司全力协助业户办理12#公企产权（包括地上和地下两部分）的相关事宜。同日，卫健公司又为天九公司出具六张哈尔滨市商品房销售预收款专用票据，合计5950万元；2012年4月16日天九公司向卫健公司支付购房款5950万元。此后，卫健公司将案涉房产交付给天九公司占有使用。2012年5月7日，卫健公司作为出卖人与天九公司作为买受人就卫健公司开发的“美域江岛”楼盘项目中12号楼整地上部分签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，合同书中约定房屋价款为56,820,800元，房屋建筑面积为3918.68平方米。2016年1月22日，卫健公司出具说明，内容为：天九公司购买卫健公司美域江岛小区12#综合楼，合同约定总价为7950万元整（其中地上部分为56,820,860元，地，地下部分为22,67940元）。天九公司到目前为止共交纳房款6950万元整，因地上部分已签订正式网签房屋买卖合同，故卫健公司为其开具了56,820,860元正规销售发票，剩余12,679,140元作为地下部分的预付款，因无正式合同，暂时开具的财务往来据（销售预收款）。卫健公司称出具该说明是为了给地下部分办理产权证使用。2016年1月26日，卫健公司给天九公司出具地下室预收款收据，金额12,679,140元。2016年2月1日，卫健公司为天九公司开具销售不动产统一发票（建筑面积3896.27平方米，单价14,583.40元，金额56,820,860元）。2016年3月2日，天九公司取得案涉合同约定的地上部分房屋所有权证（证号为：哈房权证松字第**，建筑面积为3896.27平方米）。案涉地下一层因系人防工程，卫健公司明确表示不能办理此部分房屋所有权证。另查明：卫健公司于2004年8月25日取得建设用地规划许可证，2005年2月17日取得土地使用证，2009年9月25日取得建设工程规划许可证，2010年1月14日取得建筑工程施工许可证，2010年11月4日取得商品房预售许可证，预售范围不含地下一层。再查明：与案涉房产位于同一小区的地下车库05号停车场于2015年11月26日取得产权证（证号为：哈房房权证松字第**，筑面积为9382.41平方米）；地；地下车库**停车场和地下车库**停车场于2015年12月2日取得产权证，产权证号分别为哈房权房权证松字第**和**筑面积分别为3124.68平方米和6816.01平方米。卫健公司称上述三个产权证现已被收回。本院认为，卫健公司与天九公司就“美域江岛12号楼”先后签订两份购房合同，一个是2011年12月13日卫健公司作与天九公司就“美域江岛”楼盘项目中12号楼整体买卖签订的合同，一个是2012年5月7日就“美域江岛”楼盘项目中12号楼地上四层部分签订的合同（该合同为用于办理房产证书备案合同）。上述两份合同均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律或者行政法规的强制性效力性规定，均应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。天九公司请求解除合同中地下一层的房产买卖关系、由卫健公司退还相应房款并给付占用款项利息，卫健公司不同意天九公司的诉请，反诉请求确认双方2012年5月7日签订的商品房买卖合同无效，请求继续履行2011年12月13日签订的合同、由天九公司给付购房尾款并支付迟延给付利息。因此，关于双方签订的合同所涉地下一层内容应当予以解除还是继续履行系双方争议焦点所在。对此，本院认为，合同所涉该部分内容应当继续履行而不应当予以解除。主要理由是：一、从合同文字表述看，卫健公司将“美域江岛12号楼”作为一个整体销售给天九公司，具体包括地上四层和地下一层。而合同总价款及履行方式亦未对地上四层和地下一层予以区分，体现的为整体销售。既然案涉房产地上四层与地下一层作为整体进行交易，那么作为签约双方在主张权利时亦应整体主张，不应选择性分割，以避免影响物的整体效能的发挥。现天九公司仅主张解除合同中地下一层的买卖关系，而不同意解除整个合同关系，显然与双方合同约定的内容及我国物权法有关充分发挥物的效能的立法宗旨相悖；二、合同约定天九公司购买的案涉房产总建筑面积暂按5764平方米计算，其中地上四层约3918平方米（含两层辅楼）、地下一层约184、地下**约1846平方米上四层建筑面积，地上**建筑面积占总建筑面积的68%合同主要目的所在，双方对此部分已经履行完毕、物权转移登记亦办理完毕，即卫健公司已经履行了合同主要义务，不存在《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定的解除合同的根本违约情形；三、双方在合同第六条第3项就地下一层能否取得产权证进行约定，即“对于地下一层人防工程占用面积及地下一层能否取得产权证问题，甲方负责为乙方办理地下一层产权证。如甲方未能在乙方依据本合同第五条约定缴纳90%价款时，据实暂缓支付地下一层部分价款，并不作为乙方违约”。从该约定内容看，前半部分表述清晰，即卫健公司负责办理地下一层产权证；而后半部分内涵、外延特别是暂缓支付地下一层部分价款的前提条件表述不清，从前后两部分综合看，后半部分的意思应为：在天九公司交纳案涉合同价款90%时，如卫健公司未能办理地下一层产权证，天九公司可暂缓支付地下一层价款。据此，在卫健公司未办理地下一层房产证的情况下，天九公司享有暂缓支付地下一层房产相应价款的权利，但并不因此享有合同解除权；四、从合同第六条第3项内容看，双方对地下一层为“人防工程”均为明知，而我国现行法律只规定了人防工程使用权和收益权的归属，即《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，而对人防工程的所有权归属并未作出明确规定。实践中，房地产管理部门是否为人防工程办理产权证做法亦不统一。能否为人防工程办理产权证应以房地产管理部门的具体意见为准，而双方当事人在合同第六条第3项对“地下一层能否取得产权证”所作出的约定亦体现双方在签订合同时对此种权利能否实现均不能确定，亦不能左右。从经济学角度看，能为地下一层办理产权证系卫健公司和天九公司的共同愿望和权利期待，因为此种权利的实现能为当事人带来更大利益，但一旦此种权利落空，双方亦可实现使用权和收益权的让渡。但无论结果如何，从合同所涉此方面约定内容看，双方对不可归责于对方当事人原因所产生的后果均予以接受，签约目的基本实现。五、卫健公司于2016年1月22日向天九公司出具说明，该说明对案涉房产地上部分和地下部分的价款进行划分，亦对房屋买卖合同的网签情况、开具发票情况予以说明。在出具此说明后的第四天即2016年1月26日卫健公司又为天九公司出具地下一层的预收款收据。卫健公司称出具上述说明是为了办理产权证使用，天九公司未予否认。卫健公司此种解释与涉案房产地上部分开具不动产统一发票、办理产权证的时间相吻合，而且结合卫健公司在此前就其所收取的房屋价款已经向天九公司开具了全额预收款收据，此时再重复开具地下室预收款收据的事实，可以认定卫健公司的解释具有高度盖然性，本院予以采纳。综上，案涉房产作为整体销售，天九公司主张予以部分解除不符合物权法关于充分发挥物的效能的立法宗旨，而且双方未就此部分约定解除权，此部分亦不具备法定解除的构成要件，因此，天九公司要求解除地下一层买卖关系并主张返还相关款项、支付利息的请求不成立，本院不予支持。但因地下部分客观上不能办理权属登记，作为不动产物权的取得缺少重要登记环节，直接影响该部分房产的市场价值，天九公司亦有该项主张，对地下部分房屋如不能解除的情况下应扣减相应房款。本院结合案涉房产的总价、地上地下建筑面积、地上地下建筑面积、地下车位的数量及车位的合理价格区间商时各自意见，在天九公司尚欠卫健公司1000万元购房款范围内予以扣减400万元，以平衡双方财产权益。由天九公司向再向卫健公司支付合同尾款600万元。对拖欠购房款余款1000万元，双方并未约定给付具体时间，卫健公司可随时主张权利，不存在天九公司抗辩中主张的超过诉讼时效问题。卫健公司主张2012年5月7日双方签订的合同无效问题。该合同不存在合同法规定的无效合同法定情形，因此，卫健公司的该项请求不能成立。关于天九公司应否支付卫健公司所主张的逾期付款利息问题。根据双方合同中约定，卫健公司负有办理地下一层产权证的义务，现卫健公司明确表示不能办理，天九公司不给付余下购房款有正当的理由，本院对卫健公司要求天九公司支付逾期付款利息的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黑龙江省天九投资控股有限公司于本判决生效之日起10内向被告（反诉原告）哈尔滨市卫健房屋开发有限责任公司支付购房款600万元；二、驳回原告（反诉被告）黑龙江省天九投资控股有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）哈尔滨市卫健房屋开发有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费124,104.43元，由黑龙江省天九投资控股有限公司负担；反诉费49,052.93元，由黑龙江省天九投资控股有限公司负担26,900元，由哈尔滨市卫健房屋开发有限责任公司负担22,152.93元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯二〇二〇年九月二十三日法官助理胡渤书记员周小倩