宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初5088号原告:禹某,住宁夏回族自治区固原市泾源县，公民身份号码：。原告:于某,住宁夏回族自治区固原市泾源县,公民身份号码：×××。两原告共同委托诉讼代理人：曹某，宁夏观德律师事务所律师（特别授权）被告:马某,住宁夏回族自治区银川市,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王某，宁夏综义律师事务所律师（特别授权）原告禹某、于某与被告马某宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告禹某、于某的委托诉讼代理人曹某、被告马某及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禹某、于某向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《房屋转让协议》无效；2、请求被告向原告返还转让款20万元;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日,原告与被告签订《房屋转让协议》协议约定:“被告将其位于银川市××区,院子0.8亩转让给原告,转让价格为20万元;付款方式为:原告第一次于2016年7月20日付给被告100000元。第二次于2016年8月21日付100000元”。合同签订后,原告按照双方约定向被告共支付了转让款20万元。原告认为,原、被告签订的《房屋转让协议》,违反了法律、行政法规的强制性规定,应当依法认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还。原告多次要求被告返还转让款但被告拒绝返还转让款,原告为维护合法权益,故诉至法院,请求贵院判如所请。被告马某辩称，一、原、被告签订的房屋买卖协议合法有效受法律保护。原被告双方在公平、自愿、有偿的基础上形成房屋转让协议原告支付了部分购房款,被告交付标的物,合同已部分履行。依据《民法通则》第55条及《合同法》第44条第1款的规定,依法成立的合同自成立时生效。结合本案的实际情况,两原告当时在非常清楚标的物实际情况下,而依然强烈要求购买。说明买卖双方的行为是真实意思表示。不存在重大误解,胁迫,乘人之危等情形。两原告与被告签订合同正是如此。无论从合同的签订过程或者合同签订内容采看均没有违反《合同法》第52条的规定,因此不存在合同元效的情形。依据《合同法》第8条规定,依法成立的合同,对当事八具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。二、农民村民之间相互转让房屋行为法律没有禁止。宅基地的所有权属于集体,使用权由农民享有。农民之间买卖宅基地上自建的房屋,宅基地的使用权也随着转移,此时宅基地的转让是有效的。只是农民转让、出卖宅基地上的房屋和宅基地使用权后不得在分外草请老基地。因此对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律,法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员外的人转让,但法律,法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,也无禁止向集体经济组织外的农村村民出售房屋的规定。因此对这类农村房屋买卖合同。只要其符合合同法关于有效合同的其他要件,应依法认定为有效合同。三、合同已部分实际履行。两原告购买的房屋然没有取得房屋产权证书,这只能说明所有权没有转移,而不是债权不成立或者无效,合同是债权,原告将债权和物权相混淆。没有办理房屋产权并非是被告的过错,而是在当地农民的房屋及宅基地暂时均没有产权。并不是被告不给原告办理,涉案的房产将面临着拆迁。因此政府均不给办理产权事宜。通过法庭调举证质证,两原告并未按照协议的约定支付被告购房款20万元的相关证据。仅仅向法庭出示2016年8月18日由他人代写的收据一份，该份证据有书写人添加上的字迹，且本案原告未向法庭出示付款凭证也未向本案被告向原告出具的10万的收款收据，依据谁主张谁举证的原则,被告认可原告履行了部分购房款义务,对于未履行的购房款被告将保留追诉的权利。综上历述,随社会速度的发展,城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下。农村土地,房屋转让的现象已客观存在。在巨大利益的驱动下,当地农民买卖房屋,土地己成普遍现象。为了维护法律的公平正义,维护合同严肃性和稳定性,鼓励交易,稳定社会。依法成立的合同,受法律保护,原告要求确认房屋买卖协议无效的请求没有事实根据和法律依据请求法庭依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换。原告禹某、于某提交证据：房屋转让协议一份（原件），收条一份（原件），交易明细两份（原件），以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信；对于原告提交的图片两份（打印件），对证据三性不予认可且无法达到其证明目的，本院不予采信。被告马某未向法庭提交证据。根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下：2016年7月20日，原告禹某、于某与被告马某签订《房屋转让协议》一份，约定：被告将位于银川市××区的院子转让于原告，案涉院子使用面积0.8亩，东至水渠（43米），西至火路，南至马某1，北至马某（12.3*43米）。转让价款为200000元，同时双方约定：双方不得违约，如有一方违约，违约方付对方违约金房屋总价的50%。协议签订后，原告禹某、于某向被告马某支付转让款200000元。另查明，案涉房屋及土地位于宁夏回族自治区金凤区良田镇光明村;原告为宁夏回族自治区宁夏回族自治区固原市××县民，被告为宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区民。本院认为，原、被告签订的虽为《房屋转让协议》，根据房地一体主义，转让房屋的同时，应取得宅基地使用权，该案涉土地被告马某并未取得宅基地使用权,其将未取得宅基地使用权的土地进行转让，且原告并不属于案涉土地所在村集体成员，故涉案协议违反了法律的强制性规定，当属无效。原告诉请确认双方签订的该协议无效，本院予以支持。本案中，土地转让款20万元双方约定于合同签订之日即2016年7月20日付10万，同年8月18日付10万，分两次付清，原告提供的收条及交易明细能够证明两笔给付分别是现金和转账方式，且已付清，故对被告所称仅收到15.5万元的辩解，本院不予认可，本院认为民事活动中应遵守诚实信用原则，因合同无效取得的财产，应当予以返还，故被告应向原告返还转让款20万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《中华人民共和国土地管理法》第二条之规定，判决如下：一、原告禹某、于某与被告马某于2016年7月20日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告马某于本判决生效后十日内退还原告禹某、于某转让款200000元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元（已减半收取），由被告马某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 马君平 二〇二〇年九月八日书记员 宋石梅附：相关法律法规解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。