山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初5007号原告：平安好房（上海）电子商务有限公司，住所地上海市徐汇区凯滨路****。法定代表人：庄晓东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘灿灿，天津创慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子钰，天津创慧律师事务所律师。被告：山东初唐房地产营销策划有限公司，住所地山东，住所地山东省济南市高新区工业南路**万达广场**楼****>法定代表人：陈劲松，总经理。委托诉讼代理人：穆玉龙，该公司员工。委托诉讼代理人：高广旭，山东长腾律师事务所律师。原告平安好房（上海）电子商务有限公司（以下简称“平安好房公司”）与被告山东初唐房地产营销策划有限公司（以下简称“山东初唐公司”）居间合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月1日和同年7月20日两次公开开庭进行审理。原告平安好房公司的委托诉讼代理人刘灿灿，被告山东初唐公司的委托诉讼代理人穆玉龙、高广旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平安好房公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付佣金服务费36000元；二、判令被告向原告按照延迟支付款项额0.1%/日的标准支付违约金(以36000元为基数，自2018年6月20日起计算至实际付清之日止)；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：平安好房公司和山东初唐公司签订《项目分销合作协议》、《项目分销合作协议补充协议(一)》，合同约定被告委托原告对位于济南市市中区的“绿地新里城项目”进行客户推广，原告为被告提供客户渠道拓展支持，佣金服务费率为：75平/1万、90平/1.2万、110平/1.5万、125平/1.8万、140平/2万。《项目分销合作协议》第九条第二款约定，被告每迟延一日支付或补足款项，需向原告支付迟延支付款项额0.1%的违约金。另，双方约定管辖法院为项目所在地即济南市市中区。合同签订后，原告于2018年6月推荐4户并成功签约，被告在《总包(分销)结算明细表》盖章予以确认。其中购房者为马军、高非非、刘艳艳的应结算服务费共计54000元未支付。原告依约履行了合同义务，被告应按照合同约定向原告支付服务费。但被告仅向原告支付了马军的佣金18000元，高非非和刘艳艳佣金共计36000元，经原告多次催收，被告仍未履行上述付款义务。被告的上述行为已构成违约，应依法承担违约责任。现依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判如所请。被告初唐房地产营销公司辩称：根据原、被告双方签定的《项目分销合作协议》第8条第1款约定，在客户付完首付并签定完商品房买卖合同起10日内，由原告申请客户成交确认，被告人员确认客户确认后，按照合同约定的租金标准向原告支付相关费用。现原告所涉及的两客户即高非非、刘艳艳均未签定商品房买卖合同，且其中一户即刘艳艳已进行退房。根据合同第8条第3款的约定，如涉及以支付成交佣金的房源退房，则原告应在收取被告提供的相关书面退房及凭证后全部返还被告成交佣金。综上，原告所起诉的两户均未达到双方约定的支付条件，故被告无义务支付相关的佣金费用。原告平安好房公司围绕其诉讼请求，提供了以下证据：证据一，《项目分销合作协议》复印件一份，共7页，证明双方签订《项目分销合作协议》，合同约定被告为“绿地新里城”项目的授权代理销售商，委托原告负责引荐客户并促成成交。证据二，《项目分销合作协议补充协议（一）》原件一份，证明原告与被告约定销售佣金费率/套为75平/1万、90平/1.2万元、110平/1.5万、125平/1.8万、140平/2万元。证据三，总包（分销）结算明细表扫描件1页，证明原告于2018年6月推荐4户并成功签约。其中购房者高非非、刘艳艳的服务费共计36000元，被告在该结算单上盖章予以确认。证据四，律师函复印件一份、EMS寄送单以及签收情况共8页，证明原告委托上海市金茂律师事务所向被告出具律师函，两次催收服务费54000元，被告于2019年12月29日签收。被告山东初唐公司围绕其辩称事实，提供了下列提供证据：证据一，《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。证明原、被告双方签定的合作协议中，所约定的客户首付比例为30%及以上，现两客户未达到支付30%首付的条件，故合同约定的支付佣金条件未达成。证据二，济南绿地康鲁置业有限公司出具情况说明两份，证明高非非、刘艳艳所交付的首付款项均未达到30%，且刘艳艳已于2020年5月20日办理退房。证据三，被告向原告支付客户马军佣金时的《平安好房公司佣金结算明细表》照片一张，证明根据原、被告双方的交易习惯，应由被告向原告出具最终结算明细表，并由原告向被告提供发票后，被告最终向原告支付佣金。对原、被告提供的上述证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下事实：2017年，被告山东初唐公司（甲方）与原告平安好房公司（乙方）签订《项目分销合作协议》一份，协议约定：第一条：合作名称、宗旨及方式：1、……甲方授权乙方参与甲方对外公示的项目楼盘的销售合作。销售范围为合作项目领取预售证公开发售部分房源。2、合作时间与方式：2017年7月1日至2018年6月30日，甲方委托乙方对合作项目向甲方进行客户推介,乙方向甲方提供销售渠道拓展支持,以促进项目销售。……联络与沟通：甲方与乙方均指派专人与对方联络，甲方指定的联络人员为穆玉龙，乙方指定的联络人员为王宏伟。第四条：甲方权利及义务：……6、甲方从乙方处获知乙方推介客户信息后,不得引导或配合乙方推介客户避开乙方服务,否则,只要该客户成功购房的，则视为乙方服务成功，甲方应支付乙方佣金。7、甲方应按照本协议约定及时、足额向乙方支付本协议规定的成交佣金。第五条：乙方的权利及义务：1、乙方以自身业务及所属集团中国平安的综合金融优势，为甲方提供销售渠道拓展支持。2、乙方按照甲方的意向，在协议合作范围内为甲方提供服务并办理与购房客户之间必要的洽商、联络事宜，不得过度夸大、隐瞒甲方信息，不得超越甲方书面授权向购房客户做出任何虚假承诺。3、在合作期间内，乙方须遵守开发商的销售规范，因乙方行为不当或违约造成的不良影响，乙方应承担责任，并赔偿因此造成的开发商损失。4、如开发商在成交审核周期内查实已成交客户的直系亲属在客户之前已通过其他渠道到访，该成交被认定为无效的，乙方承诺无条件全额返还已收该客户成交佣金。……6、乙方不得代替甲方向客户收取任何费用，除非经甲方书面同意。第六条：客户确认方式及流程：1、客户界定以乙方推荐客户的手机号码及身份证号码作为界定标准。2、乙方推荐的客户经由微信邮箱进行客户报备确认，如客户报备成功则说明该客户未在开发商客户系统登记，属有效客户，反之则无效。3、乙方推荐的客户完成客户确认后的保护期以微信，邮箱报备时间为准；客户保护期内无论此客户通过何种渠道完成成交，均为乙方所有，出现多渠道撞单按现场制度处理。第七条：成功销售的定义：甲方项目的房屋以套为出售单位；经过甲方确认的乙方推介客户支付首付款并签订完《商品房买卖合同》，该套房屋视为成功销售。第八条：佣金的核算与支付：1、成交佣金：甲方确保在乙方推荐的客户成交后，在客户付完首付并签订完《商品房买卖合同》起十个工作日内，乙方申请客户成交确认，甲方人员确认客户成交后，按照双方约定的佣金标准向乙方支付（包含电子商务平台服务费、金融服务管理费、税费等相关费用），涉及具体项目的，最终以补充协议约定佣金为准。2、甲方承诺上述成交佣金在客户签署购房合同并支付首付款或一次性支付全额房款后全额支付，甲乙双方每30天结算一次，乙方根据甲方加盖公章或财务专用章的结算单确定的金额，将等额正规增值税发票提供给甲方，甲方在30个工作日内将确认的成交佣金支付给乙方。3、如涉及已支付成交佣金的房源退房，则乙方应在收到甲方提供的相关书面退房证明及退款凭证后，在次月10日前全额返还甲方成交佣金。第九条：违约责任：1、除本协议另有约定外，任何一方若违反本协议条款导致协议目的完全无法实现的，守约方有权提前10个工作日通知违约方解除协议，且违约方应向守约方赔偿相应损失。2、甲方应按照本协议约定及时、足额向乙方支付本协议规定的佣金。甲方承诺，甲方每迟延一日支付或补足款项，需向乙方支付迟延支付款项额0.1%的违约金。另，原、被告还签订《项目分销合作协议补充协议（一）》一份，协议约定：甲方提供绿地新里城项目供乙方开展渠道销售，并对项目佣金费率及合作期限作出如下约定：项目名称：绿地新里城；合作截止至2017年12月31日；佣金费率/套：75平/1万、90平/1.2万元、110平/1.5万、125平/1.8万、140平/2万元。合作过程中，原、被告签署《总包（分销）结算明细表》一份（以下简称《结算明细表》），该结算明细表载明：开发商：济南绿地康鲁置业有限公司；楼盘：绿地新里城；城市：济南；客户姓名：1、马军，2、……（因扫描件辨认不清，本院注），3、高非非，4、刘艳艳；签约时间均为2018年6月；高非非和刘艳艳应结算服务费均为18000元；高非非和刘艳艳本次应结算服务费均为18000元。结算明细表中有原、被告双方人员签名，并加盖有被告公司财务专用章。该结算明细表制作流程为：由原告公司根据被告之前反馈的原告推荐客户的情况制作结算明细表，原告人员签字后将原件邮寄给被告公司，被告盖章确认后发送扫描件给原告。2019年6月29日，被告向原告支付原告推荐客户马军的佣金18000元。2019年12月24日，原告向被告发送律师函催要剩余佣金，因被告仍未支付，原告诉至本院。案件审理过程中，经被告申请，本院依法到济南绿地康鲁置业有限公司调取了原告推荐客户刘艳艳购房的相关资料，济南绿地康鲁置业有限公司向本院提供了《绿地集团山东事业部换房申请表》、《绿地集团山东事业部退房申请单》、《绿地集团山东事业部南北康项目退房明细（汇总表）》、《付款凭证》、《网上银行电子回单》各一份，上述材料显示：刘艳艳于2020年2月22日就原购房屋向济南绿地康鲁置业有限公司申请换房，又于同年2月25日申请退房。同年5月20日，济南绿地康鲁置业有限公司通过银行转账方式将刘艳艳所交587706元购房款退还至刘艳艳在中国农业银行股份有限公司济南市南支行开立的账号为62×××68的银行账户。2020年7月14日，原告就要求被告支付的服务费36000元给被告开具了增值税专用发票，并通过中国邮政特快专递EMS邮寄给被告，被告于2020年7月17日签收。经本院释明，被告明确表示与原告所签《项目分销合作协议》约定的违约金过高，如法院认定其违约，申请法院将违约金的支付标准调减至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付。原告未举证证明，其除因被告逾期付款给其造成的利息损失外尚存在其他损失。另，被告在庭审中主张，如法院认定被告应当向原告支付高非非和刘艳艳的服务费，以原告应退被告的刘艳艳的服务费予以抵销。本案中，原、被告的争议焦点是：1、原告提供的《总包（分销）结算明细表》应否作为原、被告结算佣金的依据；2、被告现应否向原告支付推荐客户高非非和刘艳艳的佣金。对原、被告上述争议焦点，本院根据双方主张，结合双方举证和质证情况，分析认定如下：1、关于原告提供的《总包（分销）结算明细表》应否作为原、被告结算佣金的依据问题。本案中，原告以其提供的《结算明细表》为依据，要求被告支付其推荐客户高非非和刘艳艳的佣金36000元。被告对原告提供的《结算明细表》的真实性无异议，但主张该表仅能作为原、被告确认客户业绩成交使用，并非双方最终确认单。被告提供的证据三，即马军结算单，才是被告向原告出具的最终结算明细表。根据涉案《项目分销合作协议》第8条第一款的约定，原告在客户付首付并签定商品房买卖合同后，向被告申请成交确认，但涉案两户均未足额支付完毕首付款；且按上述协议约定，原告向被告提供等额正规增值税发票后，被告才支付原告佣金。现上述条件均未成就，故被告无需向原告支付相关佣金。本院认为，书证是以其内容证明待证事实的文字材料。被告对原告提供的《结算明细表》的真实性无异议，故应根据该表载明的内容确定其所能证明的事实。经审查，该表不仅载明了原告推荐客户的姓名、签约时间，同时载明了应结算服务费金额和本次应结算服务费的金额，据此内容，足以证明原告为被告推荐的客户包含高非非和刘艳艳，且该两名客户已经签约和被告应支付原告推荐该两名客户的服务费36000元的事实。故本院对原告提供的《结算明细表》的证明力予以确认，并认定该《结算明细表》应当作为原、被告结算佣金的依据。在原、被告已就原告推荐客户的服务费签署《结算明细表》的情况下，即使原告推荐的涉案两客户尚未签订商品房买卖合同和交足首付款，亦应视为原、被告对双方结算条件的变更，故对被告关于原告推荐的涉案两客户尚未签订商品房买卖合同和交足首付款，其向原告支付服务费的条件均未成就的主张，本院不予认定。购房首付款的具体数额，应以买卖双方所签房屋买卖合同的约定确认，被告提供的证据一，即《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》仅系金融部门发放购房贷款的政策，不能作为认定原、被告就涉案服务费所作结算的效力的依据，故对该证据的效力，本院不予确认。关于被告提供的证据三，即《平安好房公司佣金结算明细表》，此属被告在只实际支付《总包（分销）结算明细表》中一人服务费的情况下，为财务记账所需所形成，属支付凭据性质，且该表记载内容与原告提供的《结算明细表》内容无实质差别，不具有否定原告提供的《结算明细表》的效力。故对被告关于原告提供的《结算明细表》并非双方最终确认单的主张，本院不予采纳。2、关于被告现应否向原告支付推荐客户高非非和刘艳艳的佣金的问题。被告主张，按照涉案协议第8条2款的约定，原告应先将等额正规增值税发票提供给被告，被告才将佣金支付给原告，现原告并未给被告开具等额正规增值税发票，另按涉案协议第8条3款的约定，如涉及已支付成交佣金的房源退房，则原告应在收取被告提供的相关书面退房及凭证后全部返还被告成交佣金，现原告推荐的客户刘艳艳已进行退房，故被告无需向原告支付佣金。本院认为，原、被告所签《项目分销合作协议》第8条2款约定，“乙方根据甲方加盖公章或财务专用章的结算单确定的金额，将等额正规增值税发票提供给甲方，甲方在30个工作日内将确认的成交佣金支付给乙方”，此约定不违反法律和行政法规的强制性规定，应当作为被告向原告支付服务费的条件。案件审理中，原告已于2020年7月14日给被告开具了服务费36000元的增值税专用发票，且被告已于2020年7月17日签收，现双方所签协议约定的30个工作日的服务费支付期限亦于2020年8月27日届满，被告应当向原告支付服务费。鉴于根据本院已查明的事实，原告推荐客户刘艳艳已经退房，被告虽在诉前未向原告提供证明刘艳艳退房的书面有效证据，但其在庭审中提出的抵销主张，符合法律规定的抵销条件，故被告尚应向原告支付客户高非非的服务费18000元。综上，本院认为，原、被告所签《项目分销合作协议》和《项目分销合作协议补充协议（一）》，系双方当事人真实意思的表示，协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效。原、被告均应按照协议约定全面履行各自义务。现被告尚欠原告推荐客户高非非的服务费未支付，原告要求其支付该服务费及逾期付款利息的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原、被告所签涉案协议约定的每日按0.1%计算的违约金，过分高于被告逾期付款给原告造成的损失，被告申请法院调减至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付，本院予以准许。对原告要求被告每日按0.1%支付违约金和要求被告支付其推荐客户刘艳艳的服务费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款，第九十九条、第一百零七条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、被告山东初唐房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告平安好房（上海）电子商务有限公司居间服务费18000元；二、被告山东初唐房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告平安好房（上海）电子商务有限公司支付自2020年8月27日起至实际给付之日止，以18000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；三、驳回原告平安好房（上海）电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，财产保全费380元，共计730元，由原告平安好房（上海）电子商务有限公司负担330元，被告山东初唐房地产营销策划有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘建华二〇二〇年九月二十一日书记员  田娇娇