云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2626民初1417号 原告：李福民，男，1971年11月10日，住海南省三亚市吉阳区。 原告：胡玉范，女，1986年1月19日生，住内蒙古牙克石市。 委托诉讼代理人：林颖颖，女，海南威盾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王勉，女，海南威盾律师事务所执业律师。 被告：田坤桃，男，1975年12月6日生，原住四川省自贡市大安区牛佛镇东胜村****，现住丘北县。 委托诉讼代理人：李孝懿，男，云南立文律师事务所执业律师。 原告李福民、胡玉范与被告田坤桃合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李福民、胡玉范及其特别授权委托诉讼代理人林颖颖、王勉到庭参加诉讼，被告特别授权委托诉讼代理人李孝懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李福民、胡玉范向本院提出诉讼请求：1.判令确认两原告与被告间的《租赁合作协议》已经依法解除；2.判令被告向两原告退还已支付的款项人民币45万元；3.判令被告向两原告支付利息3.3731万元(自2019年2月1日起至被告偿还之日止按年利率6%计算，暂计至2020年5月1日)；4.判令被告向两原告支付因违约而造成的各项实际损失暂计30,000元;5.判令由被告承担本案全部诉讼费用(包括案件受理费、保全费等)。事实与理由：2018年11月30日，被告回坤桃与原告一李福民、原告二胡玉范共同签订《租赁合作协议》，就两原告与被告租赁房屋及合作投资经营民宿等事宜进行约定，根据《租赁合作协议》约定，两原告负有按时分期向被告支付租金的义务，而被告则必须将原告支付的租金专款用于完成民宿的建造和经营，按期完成相关工程建造。按照三方约定，2018年11月1日，原告向被告转款人民币5万元，作为确认三方合作关系的订金；2018年11月30日，原告向被告转款第一笔租金40万元，两笔款项被告均确认收到。然而，被告收到原告转账的租金后，并未将资金全部用于民宿房屋建设，也并未按照《租货合作协议》约定“在2019年2月1日前将主体工程建设完成，达到可以进场装修的条件标准”。截止目前，该地块的房屋建设工作依旧处于未完工的原始地基状态。鉴于此，两原告委托律师于2019年11月30日向被告发送律师函，向其通知解除三方的《租货合作协议》及返还45万元合作款项等事宜，被告于2019年12月6日签收律师函。在两原告不断追问催促下，被告明确表示其无法继续进行房屋工程建设，同意向两原告退还前期收到的45万元款项，但被告至今仍未退还。被告这一行为有违诚实信用原则，且严重造反了三方的合同约定，导致合同根本目的无法实现，合同无法继续履行。根据《合同法》第94条合同的法定解除及第97条合同解除效力等有关规定，两原告享有法定解除权，请求贵院确认原被告之间的《租货合作协议》已经解除，并要求被告向两原告返还已支付的45万元款项。被告的违约行为给两原告造成极大经济损失，根据《合同法》107条约定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，请求贵院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定判令被告自2019年2月1日起按照年利率6%向两原告支付资金占用期间的利息，暂计33,731元。根据《合同法》有关规定，合同一方当事人违约给另一方当事人造成损失的，应承担相应的损害赔偿责任。据此，请求贵院判令被告向两原告支付因违约而造成的原告方支出的合理维权费用(包括律师费、交通费等)损失暂计30,000元。综上所述，被告违约应承担的相应责任，原告的诉请有事实和法律依据，恳请贵院依法维护原告方的合法权益，支持原告方的诉讼请求。变更第一项请求“确认两原告与被告间的《租赁合作协议》已经解除。 田坤桃辩称：第一、诉讼请求解除确认合同，但他们没有面对面好好的坐下来商量，是单方面解除，不是协议解除的，单方解除要承担因解除合同造成的损失；第二、根据三人合作，与当地人李石元签订的合同，房屋已经建给李石元，建房花了972,850元，并且房屋已经交给李石元使用；第三、宾馆没有建起来是因为原告多次要求修改建筑方案，在协商过程中，2018年就遇到景区整改，工程就叫停了，这是政府的行为，所以损失应该共同承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 李福民、胡玉范为证明其主张向本院提供以下证据：第一组证据《租赁合作协议》；第二组证据中国银行交易流水明细单；第三组证据收条；第四组证据微信截图；第五组证据照片；第六组证据微信截图；第七组证据律师费发票。补充证据：第一组证据《屋基租赁协议》；第二组证据银行交易流水明细单；第三组证据结婚证；第四组证据李福民与田坤桃的微信聊天记录；第五组证据《律师函》以及邮寄签收；第六组证据保险公司开具的增值税发票。 经质证，田坤桃对李福民、胡玉范提供的第二组、第三组、第四组证据三性及证明观点无异议。对李福民、胡玉范提供的补充证据第一组、第二组、第三组无异议。经本院审查认为，李福民、胡玉范提供的第二组证据中国银行交易流水明细单，能够证明赵春红通过手机银行于2018年11月30日向田坤桃转账40万元；第三组证据收条，结合当事人陈述能够证明田坤桃收到李福民、胡玉范订金5万元；第四组证据微信截图能够与第二、三组组证据印证证明田坤桃确认收到李福民、胡玉范的45万元；补充证据第一组证据《屋基租赁协议》，能够证明2017年10月25日，田坤桃与普者黑村民李石元、范秀美、李海涛、李海珍签订《屋基租赁协议》，约定由田坤桃承租李石元家位于普者黑××××地基约400平方米，租期为15年，用于经营宾馆酒店及旅游服务配套；第二组证据银行交易流水明细单，能够证明2018年11月2日，李福民通过手机银行转账向田坤桃账户转入5万元，赵春红通过手机银行于2018年11月30日向田坤桃转账40万元；第三组证据结婚证，能够证明赵春红与李福民系合法的夫妻关系。以上证明本院予以信。 对田坤桃有异议的证据质证及本院认定如下： 第一组证据《租赁合作协议》，三性无异议，但对证明观点有意见，认为并不能证明被告严重违约，原告方就能解除合同的观点，也证明了三方是合作共赢的关系。经本院审查，该组证据能够证明2018年11月30日，田坤桃与李福民、胡玉范签订了《租赁合作协议》，租赁合作期限为15年，自2019年7月1日至2034年6月30日止。租赁合作事项为：租金每年23.34万元，15年共计350万元。甲方田坤桃承担租金的30%即105万元，乙方、丙方实际应支付给甲方245万元。第一次租金支付日期为2018年11月底前付40万元；第二次付租金日期为2019年1月底前付30万元；第三次租金2019年9月底前付40万；第四次租金2020年9月底前付50万元；第五次租金2021年9月底前付50万元；第六次租金2022年9月底前付30万元。合作方式总结为：甲方将该本案争议地块上房屋建设共323间三层的客房，完工后乙方、丙方共同出资装修，三方成立公司并按约定持有股份等。协议还约定了三方权利义务，其中约定甲方须在2019年2月1日前将主体工程建设完成，达到可以进场装修的条件标准等，乙方发起组建经营公司等，丙方配合甲乙方工程装修相关证件办理，按约定准时足额出资等。该组证据三性本院予以采信。 第五组证据照片，真实性无异议，但证明观点有异议，地基是被告已经投钱做好的地基，模板做好准备浇灌的，原告要求修改方案，才延迟的，然后遇到景区整改就被叫停了。经本院审查认为，该组证据能够反映《租赁合作协议》合同当事人协议拟合作的地块现状，本院予以采信。 第六组证据微信截图，真实性合法性予以认可，但关联性不任何，看不出来与合作有什么关系；经本院审查认为该组证据能够与补充证据第四组证据印证证明李福民、胡玉范向田坤桃田坤桃催要合作投资所投入的第一次租金40万元，但田坤桃表示没有能力支付欠款，提出分点“酉明居”股份给李福民、胡玉范，并表态认为早就应该付钱。该组证据本院予以采信。 第七组证据：律师费发票，真实性合法性认可，关联性不予认可，证明观点不予认可。经本院审查认为，该组证据能够证明李福民、胡玉范为进行诉讼聘请了律师并支付律师费。该组证据本院予以采信。 补充证据第五组证据：《律师函》以及邮寄签收证明，三性予以认可，但证明观点不认可，是原告方单方面解除合同，要求退还款项和律师费没有法律依据。结合当事人陈述本院审查认为：该组证据能够证明李福民、胡玉范于2019年12月6日向田坤桃寄送大意为解除合同并要求返还投资款的律师函，田坤桃已经签收。该证据本院予以采信。 补充证据第六组证据保险公司开具的增值税发票，关联性和证明观点不予认可。经本院审查认为，李福民、胡玉范向本院提起与田坤桃的合同纠纷诉讼后，为防止判决生效后难以执行，向本院申请对李福民、胡玉范的财产进行保全，并提供大家财产保险股份有限公司保函，保险金额（含税）为2422.64元。该证据本院予以采信。 田坤桃就其答辩理由向本院提供一组证据图片，以证明其中一栋房子是盖给村民李石元的。地基已经做好地圈梁准备浇灌，后面遇到景区整改，被叫停了。经质证，李福民、胡玉范认为：该证据真实性合法性关联性认可，证明观点有异议，荒地的地基现状认可，原告方在签订合同的时候，地基就是这样的状况，被告没有投入太多的资金进行浇灌。盖给村民的房子可以看出来，是被告盖给村民的，没有两原告的签字。根据合同的时间性，被告帮村民建房，全是被告与村民的合同关系，与我方没有任何关系，所以不能把支付给村民的费用计算在我方与被告方签订的合同之内。经本院审查认为：该照片能够证明本案争议地现状，具体为争议地地基上被浇注地圈梁及钢筋柱，地基上长满杂草。该证据本院予以采信。 根据庭审调查及当事人陈述，本院依法确认如下法律事实：2017年10月25日，田坤桃与普者黑村民李石元、范秀美、李海涛、李海珍签订《屋基租赁协议》，约定由田坤桃承租李石元家位于普者黑××××地基约400平方米，租期为15年，用于经营宾馆酒店及旅游服务配套。2018年11月2日，李福民为与田坤桃以上述普者黑地基为基础进行合作，通过手机银行转账向田坤桃账户转入5万元。2018年11月30日，田坤桃与李福民、胡玉范签订了《租赁合作协议》，租赁合作期限为15年，即自2019年7月1日至2034年6月30日止。租赁合作事项为：租金每年23.34万元，15年共计350万元。甲方田坤桃承担租金的30%即105万元，乙方、丙方实际应支付给甲方245万元。第一次租金支付日期为2018年11月底前付40万元；第二次付租金日期为2019年1月底前付30万元；第三次租金2019年9月底前付40万；第四次租金2020年9月底前付50万元；第五次租金2021年9月底前付50万元；第六次租金2022年9月底前付30万元。合作方式总结为：甲方将该本案争议地块上房屋建设共323间三层的客房，完工后乙方、丙方共同出资装修，三方成立公司并按约定持有份等。协议还约定了三方权利义务，其中约定甲方须在2019年2月1日前将主体工程建设完成，达到可以进场装修的条件标准等，乙方发起组建经营公司等，丙方配合甲乙方工程装修相关证件办理，按约定准时足额出资等。合同签订的当天，李福民妻子赵春红通过手机银行向田坤桃转账40万元，作为《租赁合作协议》约定的第一次支付的租金。协议签订后，田坤桃没有按照《租赁合作协议》约定的时间开工建设宾馆，协议约定田坤桃于2019年2月1日前将主体工程建设完成，李福民、胡玉范于2019年1月底前付30万元，但因为至今田坤桃仍未开工建设宾馆，仅为履行其与李石元的合同而为李石元修建了房屋等，对其与李福民、胡玉范约定的合同尚未实际履行，故李福民、胡玉范拒绝按时支付《租赁合作协议》约定第二次租金。李福民、胡玉范遂向田坤桃催要退回合作投资所投入的第一次租金40万元及订金5万元，但田坤桃表示没有能力支付欠款，提出分“酉明居”股份给李福民、胡玉范。李福民、胡玉范于2019年12月6日向田坤桃寄送大意为解除合同并要求返还投资款的律师函，田坤桃已经签收。因至今田坤桃仍未将相关款项退给李福民、胡玉范，故该两人人民法院起诉并提出上列诉讼请求，还为此诉聘请了律师并支付律师费。 李福民、胡玉范向本院提起与田坤桃的合同纠纷诉讼后，为防止判决生效后难以执行，向本院申请对李福民、胡玉范的财产进行保全，并提供大家财产保险股份有限公司保函，保险金额（含税）为2,422.64元，预缴保全费3,089元。现在原、被告约定合作建设宾馆的地基上长满杂草，地基上在签订合同前被浇注地圈梁及钢筋柱。本院依法组织双方当事人进行调解，但因当事人意见分歧较大调解无果。 本院认为，本案争议焦点为：1.李福民、胡玉范与田坤桃之间是租赁关系还是合作关系，《租赁合作协议》是不是对《屋基租赁协议》的追认；2.《租赁合作协议》是否已经解除，合同双方当事人是否存在违约行为；3.田坤桃是否应当退还李福民、胡玉范已付的45万元及利息。 第一、李福民、胡玉范与田坤桃签订了《租赁合作协议》，该协议合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。合同约定由李福民、胡玉范预先支付租金给田坤桃，由田坤桃负责酒店建设，待酒店建设完毕后合同甲、乙、丙三方成立公司。故该《租赁合作协议》实际上是李福民、胡玉范、田坤桃三人为进行酒店及相关项目合作所签订的合作协议，并不是单纯的由李福民、胡玉范承租田坤桃房屋并支付租金，故李福民、胡玉范与田坤桃之间是合作关系而不是租赁关系。《租赁合作协议》三方签订的合同仅约定了三人为建设酒店前期的各自权利义务，并不是对田坤桃与普者黑本地村民李石元一家签订的《屋基租赁协议》的权利义务的追认，故《屋基租赁协议》对李福民、胡玉范不具有约束力。 第二、合同当事人可以依照合同约定解除合同，也可以因法定解除事由发生时解除合同。本案《租赁合作协议》合同当事人李福民、胡玉范、田坤桃并没有在合同中约定解除合同的条款，故本案不存在约定解除情形。李福民、胡玉范按照合同约定于2018年11月底前支付了田坤桃租金40万元，但因田坤桃未按照《租赁合作协议》约定于2019年2月1日前将主体工程建设完工，存在违约行为，李福民、胡玉范因田坤桃的先行违约行为行使了不安抗辩权，即拒绝支付合同约定的应当于2019年1月底前支付第二次租金30万元。因田坤桃的违约行为致使不能实现合同目的，则李福民、胡玉范可以行使合同解除权。主张解除合同一方，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案《租赁合作协议》在履行过程中，发生法定解除事由后，李福民、胡玉范决定解除合同，并委托律师向田坤桃寄送通知解除合同的律师函，快递跟踪流程显示该律师函于2019年12月6日被田坤桃签收，故李福民、胡玉范、田坤桃签订的《租赁合作协议》于2019年12月6日解除。因《租赁合作协议》未约定违约责任的承担方式，但根据法律规定，违约方应当承担违约责任。 三、因《租赁合作协议》已解除，基于履行该协议由李福民向田坤桃支付的40万元租金及5万元订金田坤桃应当予以返还。因资金占用期间李福民、胡玉范必然会产生利息损失，故李福民、胡玉范按照年利率6%计算自2019年2月1日起至被告清偿之日止资金占用期间利息，本院予以支持。因田坤桃在履行合同过程中存在违约行为，基于违约行为，李福民、胡玉范要求田坤桃承担因违约而产生的实际损失3万元应当酌情予以支持。李福民、胡玉范起诉田坤桃后，为参加诉讼而聘请律师产生了律师费，为参加诉讼往返而产生了交通费、住宿费等，均是因田坤桃的违约行为而导致李福民、胡玉范遭受的损失，本院酌i【情予以支持1万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告李福民、胡玉范与被告田坤桃于2018年11月30日签订的《租赁合作协议》于2019年12月6日解除； 二、被告田坤桃于本判决生效后十日内返还李福民、胡玉范人民币45万元；并支付按照年利率6%计算自2019年2月1日起至被告田坤桃清偿上述款项之日止资金占用期间利息； 三、被告田坤桃自本判决生效后十日内支付李福民、胡玉范违约金3万元； 四、驳回原告李福民、胡玉范的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,937元，减半收取计4，468.5元，由被告田坤桃负担；保全费3,089元，由被告田坤桃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审判员  夏丽 二〇二〇年九月九日 书记员  邵迪