广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0982民初2137号原告：李桂业，男，汉族，住址广东省化州市***********，公民身份号码440************438。委托诉讼代理人：李秋媚，广东橘洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭琬夏，广东橘洲律师事务所实习律师。被告：钟玉娟，女，汉族，住址广东省深圳市龙岗区*************，公民身份号码452************449。被告：谢树杰，男，汉族，住址广东省深圳市龙岗区*************，公民身份号码440************151。第三人：王业凡，女，汉族，住址广东省深圳市龙岗区*************，公民身份号码440************885。原告李桂业诉被告钟玉娟、谢树杰及第三人王业凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李桂业及其委托诉讼代理人李秋媚、彭琬夏、被告谢树杰、第三人王业凡到庭参加诉讼，被告钟玉娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桂业向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告口头订立的房屋买卖合同；2.判令被告退还订金50000元以及支付逾期归还订金期间的占用利息（参照逾期还款利率6%计算，自2019年11月11日起，至被告支付完毕之日止，暂计至起诉之日共计1858元）给原告；3.判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过其亲戚赖伟秀得知钟玉娟、谢树杰想出卖其共同所有的房屋位于化州市**************，原告便与钟玉娟联系，希望购买两被告的房屋。2019年11月，原告与钟玉娟在微信软件上达成口头协议，买卖该房屋，原被告成立合同关系。因钟玉娟在国外工作，暂时回不来，基于钟玉娟与谢树杰的授意，原告将50000元购房订金交付给第三人。此后谢树杰从外地回来，与原告商议房屋过户事宜。钟玉娟身在国外，曾与原告约定2019年年末回国办理过户手续，却与谢树杰经常因家庭琐事争吵，迟迟不愿回国，并扬言2020年末再回国办理过户手续，致使原告一直无法办理房屋过户手续。两被告无法依据约定期限办理过户手续己经构成根本违约，此后，原告与谢树杰己经达成一致意愿，解除房屋买卖合同，两被告退还订金给原告。原告为尽快购房，己经与案外人订立新合同并且己经完成过户。然而现在两被告一直互相推脱，拒绝归还原告预支的订金50000元，订金作为预支款，在交易不能实现时应当退还，两被告应当将50000元订金退还给原告。根据我国《合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同，原告已经与案外人完成买卖房屋，原合同己经无法实现合同目的，请求法院解除原被告之间的买卖合同，并判令两被告将订金50000元退还给原告。此外，两被告一直拒绝归还订金，严重损害原告的合法权益，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定的是以买受人违约为前提，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，那么，根据平等原则，出卖人违约的应以相同标准计算，原告于2019年11月11日通过转账方式将50000元订金交付第三人，参照逾期还款利率6%予以计算，被告占用订金期间产生的利息暂计至起诉之日共计1858元，请贵院判令被告支付逾期归还订金期间产生的占用利息。原告依据《合同法》请求法院查清案件事实，依法判令解除房屋买卖合同，判令被告原告退还订金50000元以及支付占用利息给原告。被告钟玉娟、谢树杰辩称，一、原告方通过第三人赖伟秀、王业凡与答辩人达成口头房屋买卖协议，原告方并支付了定金，依法房屋买卖合同成立。位于化州市************************套间，是登记在答辩人钟玉娟名下的房产。答辩人谢树杰是钟玉娟丈夫，该房屋属夫妻共有。本案第三人王业凡是谢树杰母亲。2019年11月初，王业凡根据答辩人意思，电话委托赖伟秀帮忙出售该套房产（因赖伟秀妹妹赖金秀在该房屋所在地的福临花园物业管理处工作，方便联系买主)。要价实收40万元。几天后，赖伟秀告知王业凡，房屋已有人愿意购买，商定房屋价款39.8万元，房内家具电器3000元。并商定农历2019年底（春节前）办理过户手续，房款一次性付清。如果2019年底前不能办好过户手续，则先支付50％房款，但房屋要先交原告方搬入居住，并于2020年底前办好过户手续给原告方。双方达成上述协议后，原告方通过赖伟秀将购买房屋的定金5万元用微信支付方式转账给第三人王业凡，由王业凡再转给答辩人谢树杰。至此，双方买卖房屋合同成立。对这一事实，原告在起诉状中也承认其与答辩人达成口头协议并支付了定金。2019年11月17日至20日，原告通过赖伟秀、赖金秀多次电话、微信联系王业凡、谢树杰，催促答辩人回平定清理厨房餐具和衣物等日常用品，将房屋交原告居住。2019年11月23日，答辩人谢树杰和第三人王业凡从深圳赶回平定将套房内的餐具、衣物等清理完毕，并将套房钥匙交赖伟秀妹妹赖金秀转交原告。2019年11月25日，答辩人谢树杰在赖金秀所在的福临花园物业管理处办公室当面见到原告李桂业，双方也商定立即开始办理房产过户事宜。2019年11月底，谢树杰持有关手续来回奔波于化州、深圳之间联系有关部门办理房产过户，一切联系妥当，电话告知赖金秀要求通知原告一齐到化州市不动产权局房屋交易中心办理过户时，赖金秀却答复，原告不要房了，要求退定金。2019年12月底，谢树杰通过微信再次告知赖金秀通知原告方办理过户，但原告方始终不予配合，致使该房产至今未能办理过户。二、原告方以答辩人钟玉娟2019年底尚在美国居住，不能回来办理房产过户手续，故要求解除房屋买卖合同，退还定金不符合事实。答辩人钟玉娟2019年底虽仍在美国居住，但她早在2017年5月就已在美国办理了全权委托其弟钟茂科出售该房屋的委托书，该委托书有美国纽约州政府加盖公章和纽约州副州务卿签名，有中国驻纽约总领馆副领事张新淼签名确认真实性，委托合法有效。钟玉娟弟弟钟茂科完全有权代表钟玉娟办理该套房产过户手续。答辩人谢树杰2019年底已咨询过化州市不动产权局和深圳市公安局，答复手续完全合法，可以办理过户。而且原告和赖伟秀在支付定金前已知道钟玉娟居住在美国。因此，原告以钟玉娟当时不在国内居住，无法办理过户为借口，要求解除房屋买卖合同不符合事实。三、原告方支付购买房屋定金，答辩人将房屋钥匙交付原告方后原告却反悔不要房屋，依法应承担违约责任。如前所述，双方对己达成房屋买卖合同，原告方已支付答辩人方定金5万元的事实均无异议，那么该房屋买卖合同不能继续履行，谁应承担违约责任？答辩人认为，原告方依法依理均应承担违约责任：首先，原告方以钟玉娟不在国内居住不能办理过户为由反悔，没有事实依据。事实是，钟玉娟虽不在国内居住，但有合法委托手续，受委托人可以办理过户。答辩人谢树杰联系好有关部门可以办理过户，要求原告方配合办理，原告方却不配合，显然是原告方故意反悔违约。原告依法依理应承担违约责任。其次答辩人收取房屋定金后，根据原告要求，立即清理房内物品并将房屋钥匙通过赖金秀交原告方使用，并按原告要求立即联系有关部门办理过户手续，只是原告不配合致使房屋至今未能办理过户。答辩人直至现在，均同意将房屋过户给原告方，从无反悔，没有任何违约意愿和违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第115条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，本案原告方要求返还定金及支付逾期利息的诉讼请求依法无据，应依法驳回。双方约定的房屋买卖合同有效，应依法判决原告方继续履行房屋买卖合同，否则应赔偿答辩人因此造成的全部损失，包括房屋跌价的损失。第三人王业凡陈述，一、答辩人作为被告谢树杰的母亲，于2019年11月初受谢树杰委托，与原告李桂业的母亲赖金秀以及赖金秀的姐姐赖伟秀达成口头房屋买卖协议。原告通过赖伟秀微信支付定金5万元给答辩人，答辩人将定金转给被告谢树杰，这一事实足以证明，原、被告之间已达成房屋买卖口头协议。口头协议的主要内容是：房屋价款39.8万元，屋内家具电器3000元，并商定2019年底（春节前）办理过户，余款一次性付清；如果2019年底前不能办好过户手续，原告先支付20万元，房屋先交原告居住，被告方于2020年底前办妥过户手续，原告付清房款。以上是答辩人与赖伟秀、赖金秀达成口头协议的内容。二、原告母亲赖金秀在支付房屋定金后，通过赖伟秀于2019年11月20日多次电话与答辩人联系，催促答辩人与被告谢树杰回平定清理房内衣物、餐具等，将屋交被告方居住。答辩人与被告谢树杰于2019年11月23日从深圳赶回平定将房内餐具、衣物清理完毕，被告谢树杰于2019年11月25日直接将套间钥匙交给了赖金秀。双方直接商量办理过户手续事宜，证明双方已实际履行房屋买卖协议。三、答辩人作为被告方亲属与原告方亲属赖伟秀、赖金秀达成房屋买卖口头协议，答辩人收取原告方定金转交被告谢树杰后，赖金秀与谢树杰直接联系进一步履行房屋买卖过户手续办理等事宜，答辩人己尽职尽责，房屋买卖合同履行结果如何，与答辩人无关。答辩人与谢树杰夫妇长期分户生活，经济已各自独立。所以答辩人不承担双方房屋买卖合同的任何法律和经济责任。本院经审理认定事实如下：2017年5月10日，被告钟玉娟签订委托书委托钟茂科办理出售其名下位于广东省化州市************************的相关事宜。2019年11月初，谢树杰母亲王业凡（即本案第三人）根据两被告的意思，委托赖伟秀帮忙出售该套不动产，经多方联系，赖金秀（原告母亲）与王业凡进行了房屋交易协商，后原、被告双方口头上达成房屋买卖合同，双方口头上约定：房屋作价398000元，屋内家具电器作价3000元，原告先期支付50000元，待2019年农历年底办理过户登记手续后一次性付清尾款。2019年11月11日，原告李桂业通过上海浦东发展银行账户（户名：李桂业，账号：621**********513）转账50000元至第三人王业凡的中国农业银行账户（户名：王业凡，账号：623*************076）。转账时附言：买房首付订金。2019年11月20日，赖伟秀与王业凡联系，要求两被告清理房内衣物、餐具等，2019年11月23日，王业凡与被告谢树杰清理房内餐具、衣物，2019年11月25日，被告谢树杰将房屋钥匙交付给赖金秀。期间因钟玉娟需2020年年底才能从国外回来，钟玉娟与赖金秀双方再次对办理过户登记手续的时间进行协商，但未能达成口头协议。谢树杰经过咨询得到办理不了过户手续的答复后，于2019年11月26日告知原告方。当天，钟玉娟向赖金秀表示可以跟谢树杰商量退款，并表示会让谢树杰退钱给赖金秀，赖金秀亦向谢树杰表示原告不想再购买涉案房屋的意愿，并要求退款，谢树杰亦曾同意退款，但表示要下个月才能退还。2019年12月19日，在协商过程中，被告谢树杰表示不再退款。2019年12月31日，被告谢树杰通过微信发送信息给赖金秀，聊天记录为“现在可以过户福临花园的房产，请你安排对方在十天内一起办理过户手续。逾期责任自负”、“赖金秀，现在可以办理平定福临花园8梯901房过户手续。请你通知买主在2020年1月10日前带齐所需要资料我们一起去办理，（具体时间电话或微信约定）。逾期责任自负。”现原告因被告一直未退还50000元款项，经多次追讨未果后，起诉至本院。以上事实有身份证、手机银行个人跨行汇款回单、结婚证、不动产权证书、微信聊天记录（光碟）、委托书及庭审笔录加以佐证。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告双方通过第三人进行协商，口头达成房屋买卖合同，在履行过程中，原、被告于2019年11月26日对不再继续购买案涉房屋达成一致，并协商好退款事宜，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院认为原、被告之间的房屋买卖合同于2019年11月26日已协商解除。本案的争议焦点有：一、案涉款项50000元属于支付定金还是订金；二、两被告是否应当退还案涉款项50000元及支付逾期占用利息。关于争议焦点一。订金，是双方当事人在订立合同之前，由一方当事人向另一方给付一部分价款，作为担保将来订立正式合同的一种方式，合同订立后订金抵作合同价款或收回。本案中，第一，原、被告双方未明确约定前期支付的50000元款项属于订金还是定金；第二，原告李桂业在转账50000元给第三人王业凡时，转账附言为“买房首付订金”；第三，原、被告双方未签订正式合同；第四，双方口头约定总价款扣减前期支付的50000元后，再支付剩余尾款，即约定案涉款项抵作合同价款。根据《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告未对案涉50000元款项约定定金性质，未签订书面买卖合同，该款项符合订金的性质，以及原告在转账附言为“买房首付订金”，综上，本院认为案涉款项属于订金。关于争议焦点二。本案中，原、被告双方口头约定成立房屋买卖合同，在履行过程中，被告谢树杰曾明确告诉过原告因被告钟玉娟委托手续问题，未能办理过户登记手续。原、被告双方虽然未曾约定若无法办理过户登记手续的相关权利及义务，但是因被告方的原因导致买卖合同暂时无法履行，双方又曾协商退款事宜并达成口头约定，至此，原、被告的买卖合同已解除，原告方并不存在过错，故被告方应予返还原告的50000元订金。关于订金利息问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告双方未约定利息，原告主张从2019年11月11日起按逾期还款利率6%计算没有法律依据，且双方曾口头约定于2019年12月底退还订金，故本院酌定被告钟玉娟、谢树杰从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款日止给原告李桂业，对原告请求过高部分，本院不予支持。被告钟玉娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的处分，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钟玉娟、谢树杰应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房订金50000元及利息（从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款日止）给原告李桂业；二、驳回原告李桂业的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548.23元，由被告钟玉娟、谢树杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 郑伟波二〇二〇年九月二十一日法官助理 王桦东书 记 员 周金瑞