北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初25415号原告：北京市丰台区鼎恒新星小区业主委员会，住所地北京市丰台区丰台北路**鼎恒中心**监控室。负责人：李欢欢，主任。委托诉讼代理人：周秀娟，北京市中银律师事务所律师。被告：杨强，男，1973年5月20日出生。委托诉讼代理人：李岩，北京金钲律师事务所律师。原告北京市丰台区鼎恒新星小区业主委员会（以下简称鼎恒新星业委会）与被告杨强物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎恒新星业委会的委托诉讼代理人周秀娟、被告杨强及其委托诉讼代理人李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎恒新星业委会向本院提出诉讼请求：１．判令被告向原告支付2016年2月12日至2019年2月11日期间物业服务费17741.88元；２．判令被告向原告支付逾期付款违约金1781.51元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：北京市丰台区鼎恒新星小区于2003年交付使用。由于小区的前期物业服务企业北京市均豪物业管理有限责任公司自2014年3月开始单方停止提供物业服务，后来临时提供物业服务的三家物业公司最终都没有签订物业服务合同，因此自最后一家临时物业公司停止服务后，即2015年2月12日开始，小区业主委员会承担起了业主自治管理的工作，业主委员会原定于2015年2月7日召开临时业主大会，对业主自治等相关事项进行审议。但根据卢沟桥街道街道办指示精神，为确保程序严谨合法，推迟了大会会期。2015年5月5日，2015年度业主大会投票截止。大会决议确定小区采取业主自治的物业管理模式，由业主委员会在监督委员会和全体业主的共同监督下组织实施本小区各项物业事务的自治管理，并根据物业费计算表确定业主自治期间的物业费标准为：住宅2.34元／平米／月，商业11.13元／平米／月。后商业部分实际按照8.5元／平米／月收取，涉案房屋应按此标准缴纳物业服务费。2017年1月14日，原被告双方对账并签订《物业费应缴明细表》和《2015年度、2016年度业主杨强物业费汇总》，确认2017年2月11日前39套房屋拖欠物业服务费的整体情况。被告系涉案房屋业主，未交纳2016年2月12日至2019年2月11日期间物业服务费。现原告向被告主张涉案房屋拖欠的物业服务费及违约金。杨强辩称，我对房屋产权和面积没有异议，我没有交纳2016年2月12日至2019年2月11日期间的物业服务费，我不同意原告的全部诉讼请求。原告没有权利经营物业，也没有权利收费，主体不适格。原告没有证据证明履行了需要收费的物业项目，也没有举证证明收取的费用是如何产生的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨强系涉案房屋业主，该房屋性质为商品房，规划用途为办公用房，建筑面积57.98平方米。鼎恒新星业委会提交了如下证据：1.2015年5月6日《鼎恒新星小区2015年度业主大会会议表决结果及大会决议公告》、《鼎恒中心小区物业费计算表》，《鼎恒新星小区2015年度业主大会会议表决结果及大会决议公告》载明：“…大会决议：依据新通过的各项规章制度，在监督委员会和全体业主的共同监督下，由业主委员会组织实施本小区各项物业事务的自治管理。”该公告经北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处备案。《鼎恒中心小区物业费计算表》载明商户月单位面积物业费为11.13元。2.2017年9月19日《北京市鼎恒新星小区2017年业主大会临时会议业主大会决议公示》，该文件载明：“根据《物权法》等法律法规及本小区业主大会议事规则，《鼎恒新星小区业主大会议事规则》修正案、《鼎恒新星小区物业服务企业选聘方案》、《鼎恒新星小区物业管理服务委托合同（酬金制，基础文本）》、《授权业主委员会对侵害业主共同权益的行为提起诉讼，授权内容包括：确定诉讼事项和诉讼方案、聘用诉讼代理人、使用公共收益支付诉讼费用等与诉讼有关的内容》、《授权业主委员会可以对小区公共区域广告位等经营事项对外签订相关合同》五项议题表决通过…”。3.《2015年度、2016年度业主杨强物业费汇总》、收据、对账单，《2015年度、2016年度业主杨强物业费汇总》载明：“鼎恒新星小区的1-4层商用部分用户的物业管理费按8.5元每平米每月（不含中央空调运行费用）收取，业主杨强的商用房面积为2199.76平方米，两年物业费合计：2199.76×8.5×12×2=448751.04元。业主杨强垫付2016年5月份1-4层公共部分的修缮费用总计196520元，已修缮部分为：1-4层公共卫生间、楼道墙面、一楼大堂、大堂墙面、南大门台阶、南大门上面的玻璃雨搭、下水道、水房等。业主杨强应交纳费用为：448751.04-196520=252231.04元”。该材料下部业主签字处签有“马松（代）”字样。收据、对账单载明杨强于2017年1月19日至2018年4月2日期间交纳物业费190000元。经质证，原告认可《鼎恒新星小区2015年度业主大会会议表决结果及大会决议公告》、《北京市鼎恒新星小区2017年业主大会临时会议业主大会决议公示》备案的真实性，但不认可开过业主大会，也不认可决议事项经业主大会讨论通过；对《2015年度、2016年度业主杨强物业费汇总》、收据、对账单的真实性没有异议，表示其当时委托马松处理鼎恒小区房屋相关问题。杨强提交了《告知函》及照片等证据，欲证明小区物业未履行物业管理服务义务，小区环境脏乱差，其雇工修缮了相关公共设施。经质证，鼎恒新星业委会认可曾收到过2015年12月31日杨强邮寄给时任业委会主任的《告知函》，但是不认可杨强反映问题的真实性；认可杨强垫付2016年5月份1-4层公共部分的修缮费用，该部分费用已在杨强的应付款中扣除。另，鼎恒新星小区《物业管理公约》载明：“…第四条物业管理方式物业管理区域内的物业管理：通过业主大会依法选举成立业主委员会并在卢沟桥街道备案，由业主委员会统筹下业主自治管理物业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。…第五条：产权人的权利和义务…2．产权人的义务：遵守物业管理法律法规规章政策和本约定接受物业管理者的管理。按规定和约定交纳物业管理服务费，水电燃气等能源费用…第六条物业管理的权利和义务：1.物业管理者的权利和义务：物业管理应符合各项法律法规之规定，依照有关法律法规和约定，制定实施物业管理制度，对所辖物业实施管理，依照法规、规章收取物业管理服务费用，1-4层商用部分，物业管理服务费按8.5元每平米每月收取（不含中央空调费用），负责物业管理范围内的设施及公共部位进行维护、修缮，并承担小区物业内的保安、清洁保洁、防火、水电安全使用等。其中主楼1-4层的商用公共部分的保洁服务，每隔3小时保洁—次，—天不少于4次保洁服务。24小时受理业主报修，维护公共安全环境和秩序。制止违反物业管理制度的行为。听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人的监督。使用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益部分，归该大楼全体业主共同所有，并主要用于补充专项维修资金。”本院认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。鼎恒新星业委会作为该小区业主大会经过合法程序选举并在相关政府部门登记备案的业主自治组织，其根据业主大会的决议履行自行管理小区物业的职责，虽未与业主签订物业服务合同，但已与业主之间形成了服务合同关系。鼎恒新星业委会根据《物业管理公约》的要求履行服务义务，其有权提出物业费的主张。杨强作为小区业主，实际接受了原告提供的物业服务，应该按照相应的服务收费标准交纳物业服务费。鼎恒新星业委会要求杨强交纳2016年2月12日至2019年2月11日期间的物业服务费，具有事实及法律依据，本院予以支持。因双方未约定违约金，且杨强并非无故恶意拖欠物业服务费，故对鼎恒新星业委会要求杨强支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于杨强抗辩称业主大会决议未实际召开一节，与本案不属于同一法律关系，不能作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、杨强于本判决生效之日起七日内给付北京市丰台区鼎恒新星小区业主委员会2016年2月12日至2019年2月11日期间物业服务费17741.88元；二、驳回北京市丰台区鼎恒新星小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由杨强负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 倩审 判 员  刁 彤审 判 员  綦宗霞二〇二〇年九月二十九日法官助理  邵胜凯书 记 员  杨 佳