上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58302号原告(反诉被告)：上海御雄实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张燕琦，执行董事。委托诉讼代理人：何琴，女。委托诉讼代理人：王晓雪，女。被告(反诉原告)：张玮，男，1982年8月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：徐慧慧，女，1985年6月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海御雄实业有限公司与被告张玮、徐慧慧商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告张玮、徐慧慧向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。原告(反诉被告)上海御雄实业有限公司的委托诉讼代理人何琴、王晓雪，被告(反诉原告)张玮、徐慧慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海御雄实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与两被告签署的《上海市商品房预售合同》于2020年3月24日解除；2.请求判令两被告于判决生效之日立即配合原告办理《上海市商品房预售合同》的网签备案登记的注销手续；3.请求判令两被告向原告支付违约金人民币(以下币种均同)1,481,040.40元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月15日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》(原告为合同甲方，被告为合同乙方)，被告购买原告开发的位于上海市浦东新区诚礼路298弄《紫金轩》12号11层1101室房屋(以下简称系争房屋)，购房总额7,405,202元。根据《上海市商品房预售合同》附件一的约定“(1)乙方应于2019年10月15日前支付首期房价款2,595,202元；(2)乙方应于2019年11月30日前支付房价款3,810,000元；(3)剩余房价款1,000,000元办理贷款手续。乙方确定，乙方申请贷款的贷款银行由乙方委托及选定，乙方与贷款银行所产生的所有责任及纠纷均由乙方自行承担解决，与甲方无关。若因非甲方原因导致贷款银行不能在本合同约定的期限前(即2019年12月15日)放贷至甲方或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。如因乙方自身资格不符合而造成银行贷款审批不合格，影响贷款发放，乙方应在接到甲方通知或上述第三条约定的期限届满之日起10日内用现金或其他方式补足房价款，否则即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期违约责任。”截止目前，被告已支付房价款2,595,202元(大写：人民币贰佰伍拾玖万伍仟贰佰零贰元整)，但未按《上海市商品房预售合同》约定向原告支付剩余房价款4,810,000元(大写：人民币肆佰捌拾壹万元整)。经原告多次催告，被告均未履行支付剩余房价款的义务。2020年3月9日，原告向被告寄送了《关于要求立即补足房价款的通知》，要求被告于收到函件后十日内向原告支付剩余房款，但被告仍拒绝履行。截止至2020年3月20日，被告已逾期支付房价款超过100天，严重违反了合同约定。根据《上海市商品房预售合同》第七条的约定：“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之叁计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还乙方。2020年3月24日，原告向被告寄送了《解除商品房预售合同通知书》，正式通知被告，解除双方签署的《上海市商品房预售合同》，并根据合同约定从原告已付房款中扣除相应违约金，要求被告在接到通知后十五日内联系被告办理后续事宜，但被告至今未配合。故原告诉至法院，望判如所请。张玮、徐慧慧辩称，同意原告的第1项、第2项诉讼请求，不同意第3项诉讼请求。两被告系夫妻关系，《上海市商品房预售合同》签订后，因两被告自身原因导致资金无法到位，无法支付剩余的房价款，但两被告自2019年年底开始就一直与原告沟通要求解除合同，原告迟迟不给予回复，被告并非恶意拖欠房价款，系事出有因，被告虽然签订了《上海市商品房预售合同》，但是该合同均是由原告自行制定的条款，两被告认为违约金过高，要求法院予以调低，且要求原告提出证据证明其实际损失。张玮、徐慧慧向本院提出反诉诉讼请求：请求判令反诉被告返还反诉原告已付房价款2,595,202元。事实和理由：若解除《上海市商品房预售合同》，反诉被告应全额返还已付房价款2,595,202元。上海御雄实业有限公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求，反诉原告的违约事实已经存在，理应按照《上海市商品房预售合同》的约定支付违约金，故要求扣除违约金后再返还剩余已付房价款。本院经审理认定事实如下：2019年10月15日，原告(反诉被告、甲方、卖方)与两被告(反诉原告、乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)，合同约定由乙方告购买系争房屋，暂测建筑面积为124.83平方米，总价暂定为7,405,202元(第二条、第三条)；乙方须于2019年10月15日前支付首期房款2,595,202元，于2019年11月30日前支付房款3,810,000元，剩余房价款1,000,000元办理贷款手续，若因非甲方原因导致贷款银行不能在本合同约定的期限前(即2019年12月15日)放贷至甲方或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任(附件一)；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之叁计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索；合同还约定了其他事宜。被告(反诉原告)向原告(反诉被告)的房价款支付情况如下：于2019年9月13日支付50,000元、于2019年9月20日支付150,000元、于2020年10月14日支付2,395,202元，尚余4,810,000元未支付。2020年3月9日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)发送《关于要求立即补足房价款的通知》，载明“……协议签订后，您未按照合同约定将前述购房款支付至我司账户，我司仅收到您于2019年10月14日前支付的首期购房款￥2,595,202元(大写：人民币贰佰伍拾玖万伍仟贰佰零贰元整)，剩余的购房款￥4,180,000元(大写：人民币肆佰壹拾捌万元整)至今未到账。为维护我司的合法权益，现向您郑重发出通知如下：请您于本通知函发出之日起十日内，将未支付购房款合计￥4,180,000元(大写：人民币肆佰壹拾捌万元整)支付至我司指定的收款账户(户名：上海御雄实业有限公司，账号：XXXXXXXXX********，开户行：农行闵行虹桥支行)。否则,我司将依法追究您的违约责任，您应赔偿由此给我司带来的相关经济损失。……”。2020年3月24日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)发送《解除商品房预售合同通知书》，载明“……协议签订后,您未按照合同约定将前述购房款支付至我司账户，我司仅收到您于2019年10月14日前支付的首期购房款￥2,595,202元(大写：人民币贰佰伍拾玖万伍仟贰佰零贰元整)，剩余的购房款￥4,810,000元(大写：人民币肆佰捌拾壹万元整)至今未到账。您迟延支付购房款已超过100天，在此期间，我司多次催告您履行付款义务，但您始终未履行，您的违约行为已严重侵害了我司的合法权益。鉴于上述情况，为维护我司的合法权益，现我司郑重通知如下：一、解除您与我司签订的《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)。二、按照合同约定,您应向我司支付合同总价20%的违约金，我司将从您已付房款中扣除应支付的违约金。三、请您于本通知送达之日起十五日内联系我司处理后续事宜，配合我司办理网签/备案登记撤销手续，否则，我司将通过法律途径依法维护我司的合法权益。……”。审理中，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)均认可双方自2019年年底开始一直就《上海市商品房预售合同》的解除进行磋商，但未达成共识。以上事实由由原告(反诉被告)递交的《上海市商品房预售合同》、付款凭证、《关于要求立即补足房价款的通知》、《解除商品房预售合同通知书》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告(反诉被告)、被告(反诉原告)于2019年10月15日签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。关于合同解除，被告在支付首付款后未按照合同约定在规定期限内交纳剩余房款，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期付款超过30天的，原告可以要求解除合同，原告(反诉被告)于2020年3月24日向被告(反诉原告)发送了《解除商品房预售合同通知书》，且被告(反诉原告)在2020年9月3日的庭审中对确认《上海市商品房预售合同》于2020年3月24日解除的诉讼请求表示同意，不违反法律规定，故本院确认原告(反诉被告)、被告(反诉原告)于2019年10月15日签订的《上海市商品房预售合同》于2020年9月3日解除。关于违约金的承担，根据《上海市商品房预售合同》约定，如被告(反诉原告)逾期付款导致合同解除，应该承担总房价款20%的赔偿金额，虽然原告(反诉被告)主张的金额符合合同约定，合同约定的标准显属过高，被告(反诉原告)亦提出要求调低，本院综合原告(反诉被告)的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的违约程度等因素，根据公平合理和诚实信用原则予以酌情调整至按总房价款的10%计算。因合同解除，原告(反诉被告)应当将已收取的房价款返还被告(反诉原告)，同时被告(反诉原告)应当配合原告(反诉被告)办理网签合同登记备案的注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海御雄实业有限公司与被告(反诉原告)张玮、徐慧慧签订的《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)于2020年3月24日解除；二、被告(反诉原告)张玮、徐慧慧应于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)上海御雄实业有限公司办理双方签订的《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)的网上登记备案注销手续；三、被告(反诉原告)张玮、徐慧慧应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海御雄实业有限公司740,520.20元四、驳回原告(反诉被告)上海御雄实业有限公司的其余诉讼请求；五、原告(反诉被告)上海御雄实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)张玮、徐慧慧房价款2,595,202元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,130元，减半收取计9,065元，由原告(反诉被告)上海御雄实业有限公司负担4,532.50元，被告(反诉原告)张玮、徐慧慧负担4,532.50元。反诉案件受理费减半收取计13,781元，由原告(反诉被告)上海御雄实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年九月十五日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。