吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初1566号 原告：李树森，男，1950年3月19日出生，住吉林市。 被告：吉林市鑫安房地产开发有限公司，住所地吉林市。 法定代表人：刘宝德，经理。 被告：徐世杰，男，1964年10月3日出生，住吉林市。 被告：吉林市房政房地产经营有限公司，住所地吉林市。 法定代表人：张波，经理。 委托诉讼代理人：侯景瀚，该公司副总经理。 第三人：中国东方资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市。 负责人：李孝辉，经理。 委托诉讼代理人：唐佳兆，该公司职员。 第三人：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所地吉林市。 负责人：何秋颖，行长。 委托诉讼代理人：孙军，女，该行职员。 原告李树森与被告吉林市鑫安房地产开发有限公司（以下简称鑫安地产公司）、徐世杰、吉林市房政房地产经营有限公司（以下简称房政地产公司）、第三人中国东方资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称东方资产公司）、中国建设银行股份有限公司吉林市分行（以下简称建行吉林市分行）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李树森，第三人东方资产公司、建行吉林市分行到庭参加诉讼。被告鑫安地产公司、徐世杰、房政地产公司经本院公告送达开庭传票，公告期届满，未到庭参加诉讼。被告房政地产公司的委托诉讼代理人侯景瀚庭后针对本案庭审内容发表了答辩及质证意见。本案现已审理终结。 李树森向本院提出诉讼请求：1、确认徐世杰与建行吉林市分行签订《个人住房借款合同》无效；2、确认徐世杰与房政地产公司签订的《吉林市个人住房贷款保证合同》无效；3、确认记载于吉林市房地产交易中心的抵押备案批准书不具法律意义上的登记效力；4、确认鑫安地产公司发给李树森的产权证（小产权证）具有法律效力；5、确认李树森系某小区房屋的所有权人；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：我是某小区房屋的所有权人，该房屋系我合法取得。2003年5月8日，我与李桂芬达成房屋交易口头协议，约定李桂芬将其座落于吉林市船营区某小区、建筑面积151.34平方米的房屋以18万元的价格转让给我。我于当天交付全部房款后同李桂芬到鑫安地产公司办理手续，鑫安地产公司为我办理了房屋私产证（小产权证）的更名手续。自2003年5月起至今，我一直占有使用案涉房屋，并每年按规定缴纳供热费、水、电等费用。依据吉林市船营区人民法院（2007）船民二初字第***号判决确认：徐世杰、鑫安地产公司及建行吉林市分行签订的《个人住房借款合同》无效，并导致建行吉林市分行、房政地产公司及徐世杰之间签订的《个人住房贷款保证合同》亦无效。同时，记载于吉林市房地产交易中心的抵押备案批准书不具备法律意义上的登记效力。建行吉林市分行已将上述《个人住房借款合同》中的债权转让给东方资产公司。上述事实导致案涉房屋权利受限，故依法提起诉讼。 鑫安地产公司、徐世杰未作答辩，亦未提交书面证据。 房政地产公司辩称，鑫安公司存在诈骗，我们是依据借款合同及购房合同签订的担保合同。 建行吉林市分行述称，与我行无关，我行已将资产转让给第三人东方资产公司，并向东方资产公司提交了完整的资料。 东方资产公司述称，一、我公司系该笔借款的受让人，债权转让材料完整、真实，转让程序合法有效。经查阅徐世杰借款所有档案资料，在其贷款档案中有借款人徐世杰妻子孙某身份证、结婚证等个人详细资料，如借款人未能亲自或授权他人办理此贷款业务，原经办建行吉林市分行营业部无法取得上述借款人私密资料。二、借款人徐世杰在办理此贷款时夫妻双方提供了《抵押承诺书》，吉林市房地产交易中心出具了“吉林市房地产抵押（按揭）备案登记批准书”，编号：*-*-*-*-*。根据中华人民共和国建设部57号令（1998年1月1日起实施）、《房屋权属登记管理办法》第九条（四）和（五）款规定，房屋登记包括变更登记和他项权利登记，而第十三条明确规定“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”因此可以肯定借款人徐世杰系本人在产权部门办理了抵押登记备案。三、李树森购买徐世杰已抵押贷款的房屋系购房债务纠纷，与徐世杰在建行办理抵押贷款无关，不影响徐世杰（债务人）履行还款义务。四、我单位在接收此不良债权前，建行吉林市分行营业部有过徐世杰偿还部分贷款本息的记录，申请法院给予调查收集。 审理查明：2000年12月15日，鑫安地产公司冒用徐世杰的名义与鑫安地产公司签订《商品房购销合同》。2001年1月17日，鑫安地产公司以徐世杰的名义与建行吉林市分行、鑫安地产公司签订《个人住房借款合同》，约定徐世杰向建行吉林市分行营业部借款17.9万元，用于购买鑫安地产公司开发承建的本市某小区房屋。借款期限自2001年1月22日起至2013年1月21日止，月利率4.65‰，每月定额还款1708.2元。徐世杰以所购房屋作为抵押物，鑫安地产公司为贷款人建行吉林市分行营业部提供阶段性担保，担保期限自贷款之日起至房屋所有权证、房屋他项权证移交建行吉林市分行营业部之日止。该借款合同中徐世杰本人未签字，系他人以徐世杰名义所签。2001年1月18日，房政地产公司与建行吉林市分行营业部、“徐世杰”签订保证合同，该保证合同中徐世杰未签字，亦系他人以徐世杰名义所签。次日，建行吉林市分行营业部发放了贷款，存入鑫安地产公司账户。吉林市某小区房屋在吉林市房地产交易中心办理了抵押（按揭）登记备案批准书。2004年6月28日，建行吉林市分行将其所享有的对“徐世杰”的债权转让给信达资产管理公司，同年11月29日，信达资产管理公司将该笔债权转让给东方资产公司。 2003年5月8日，李树森与李桂芬达成口头商品房买卖协议，约定李树森以18万元价格购买李桂芬从鑫安地产公司抵账取得的座落于吉林市船营区某小区房屋，该房屋建筑面积151.34平方米。李树森向李桂芬一次性交付购房款后，双方到鑫安公司办理了房屋使用证更名手续。自2003年5月起，李树森一直占有、使用该房屋至今，并交纳该房屋的供热费、水电费等各项费用。 认定上述事实的证据有：进户通知单、进户验收单、收据、收条、公有房屋使用证、电费储蓄专用存折、供热费发票、商品房购销合同、（2007）船民二初字第***号民事判决书。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案被告徐世杰既未签订商品房购销合同，也未占有使用案涉房屋，因此，徐世杰与鑫安地产公司形成的商品房购销合同并未成立；建行吉林市分行与徐世杰、鑫安地产公司签订的《个人住房借款合同》并非徐世杰本人所为。综合本案证据，应当认定鑫安地产公司系冒用徐世杰名义所签，没有取得徐世杰的授权，且未得到徐世杰事后追认，故该个人住房借款合同非徐世杰本人的意思表示，合同并未成立；同理，房政地产公司与徐世杰、建行吉林市分行之间订立的保证合同亦不成立；据上，记载于吉林市房地产交易中心的抵押登记备案批准书系登记机关在受欺骗情况下作出，不具有房屋抵押登记效力，应当予以注销；李树森在不知道鑫安地产公司已办理所购房屋抵押登记的情况下签订房屋买卖协议，并占有使用该房产，故应当依法确认房屋权属归李树森所有，鑫安地产公司发给李树森的公有房使用证具有法律效力。东方资产公司未提供证据证明其抗辩主张，应承担举证不能的法律后果，对其抗辩观点，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吉林市鑫安房地产开发有限公司与“徐世杰”及第三人中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2001年1月17日签订的《个人住房借款合同》未成立； 二、被告吉林市房政房地产经营有限公司与“徐世杰”及中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2001年1月18日签订的《个人住房贷款保证合同》未成立； 三、吉林市房地产交易中心作出的吉林市某小区房屋房地产抵押（按揭）登记备案批准书不具有抵押登记的效力； 四、被告吉林市鑫安房地产开发有限公司发给原告李树森的公有房屋使用证具有法律效力； 五、位于吉林市某小区房屋归原告李树森所有。 诉讼费4020元（其中案件受理费3900元、公告费120元，原告李树森已交纳）由被告吉林市鑫安房地产开发有限公司负担，于本判决生效后三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长 李 晶 人民陪审员 王 贺 人民陪审员 刘琳林 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员 张 雷