广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初913号原告：珠海顺晟投资有限公司。住所地：珠海市斗门区********斗门装饰建材城综合楼三楼2号铺。统一社会信用代码：91440400MA4UHRPB71。法定代表人：陈伟，董事长。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。被告：张风霄，女，1980年7月24日出生，汉族，公民身份号码620************848，住甘肃省靖远县********。委托诉讼代理人：刘咸江，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓彩云，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所实习律师。原告珠海顺晟投资有限公司（以下简称原告）诉被告张风霄（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶思燕与被告的委托诉讼代理人刘咸江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.判令解除原告与被告签署的珠海市斗门区*********XX栋XX房的商品房买卖合同及附件（合同编号：190XX131）；2.判令被告协助原告办理珠海市斗门区*********XX栋XX房的商品房买卖合同（合同编号：190XXX131）网上备案注销手续；3.判令被告向原告支付违约金284114.8元；4.判令被告向原告支付律师费11000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年12月5日签订XX城市花园住宅认购书，约定被告购买原告开发的位于珠海市斗门区*********XX栋XX房，总房价为1420574元，被告应于2018年12月11日前支付217488元，于2019年1月4日前支付213086元，余款990000元由被告于签订商品房买卖合同当日向银行申请贷款支付。2019年3月20日，原被告签订商品房买卖合同及附件，并办理了商品房买卖合同网上备案登记。2019年7月24日，原告向被告寄发催办按揭通知书，由于被告未通过银行贷款审批申请，原告依据商品房买卖合同附件补充协议第三条的约定于2019年8月8日、2019年12月13日向被告书面发函催告一次性支付剩余房款，但被告至今未支付剩余房款。因此，原告提起诉讼，望判如所请。原告依法向本院提交如下证据：1.时代倾城城市花园住宅认购书；2.商品房买卖合同（现售）及附件；3.珠海市商品房预（销）售专网截图；4.催办按揭通知书及EMS快递单；5.一次性支付剩余房款通知书及EMS快递单；6.法律服务委托合同；7.发票；8.签署《商品房买卖合同》指南；9.广发银行客户回单。被告辩称：一、不同意原告单方解除合同，同意双方协商解除合同。从双方签订的认购书及书面合同内容显示，2019年3月20日签订买卖合同时递交按揭申请，被告已在签订合同当日向原告提供按揭贷款申请材料，按揭银行一直在审批中，后因疫情原因暂停审批，导致被告的按揭贷款目前还在审核中。被告并不存在不配合，不办理银行按揭贷款申请的行为，原告以此要求解除合同，缺乏事实与法律依据。二、双方合同附件十二补充协议属格式条款，应属无效条款。1.原告提供的合同附件十二补充协议属于原告事先拟定、重复使用、双方未就协议内容充分协商，本案中双方签订的补充协议完全符合格式合同的法律定义；2.对于原告提供的补充协议，原告对加重被告承担的法律义务的条款内容未尽到充分说明义务，特别是针对第三条、第十三条协议内容加重被告的合同义务，排除被告任何权利，应属无效条款。三、附件十二补充协议第十三条约定按总房价20%计算违约金明显过高。原告销售人员在向被告推荐案涉商品房时，一直强调如果不买可以全额退款，而在被告支付部分房款后，由于疫情原因导致按揭贷款未能及时办理，原告却要被告承担总房价20%即284114.8元的违约金。原告主张的违约金过高，被告认为，双方可协商解除合同，原告存在至多不超过当时可预见20000元定金的损失。四、原告销售行为不排除强迫交易，不应得到法律的支持与保护。截至2019年12月，被告一直配合办理按揭贷款，后因疫情原因，贷款未下来，原告却告知被告要么继续购房，要么支付280000元违约金。原告作为开发商利用其优势地位，采用格式合同加重被告义务，此种销售行为不应得到法律的保护与支持。被告依法向本院提交如下证据：微信聊天记录截图。原被告提交的证据，经当庭出示，本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的全部证据，来源合法，内容客观真实，与本案有关联，并能起到证明案件事实的作用，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告提交的证据属于其与案外人的微信聊天记录，没有其他证据佐证，原告也不予认可，故本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月5日，原告（甲方、出售方）与被告（乙方、认购方）签订时代倾城城市花园住宅认购书，约定：被告向原告购买位于珠海市斗门区*********XX城市花园住宅XX栋XX房；建筑面积101.18平方米；成交总房价为11449565元；被告须在签订本认购书的同时向原告付清定金20000元，该定金将于该物业的商品房买卖合同签订后转化为房款；被告同意于2018年12月11日前向原告支付首期房款217488元（含定金），同日原被告双方签订商品房买卖合同，于2019年1月4日前支付第二期房款213086元，余款990000元由被告于签订商品房买卖合同当日到原告指定的银行提交完毕申请银行按揭的全部资料，如银行最终批复的按揭数额与前述约定按揭数额不一致，则以银行最终批复为准，被告应将前述约定按揭数额与银行最终批复按揭数额的差额一次性补交给原告；如因被告不符合贷款政策或贷款政策变化导致被告无法满足银行贷款条件的，被告应立即向原告一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款；若被告未于本认购书约定付清税费、物业专项维修资金或提交完毕申请银行按揭的全部资料，原告有权单方解除本认购书，不予退还定金。同日，被告签署原告提供的签署商品房买卖合同指南，指南向被告提供办理按揭贷款的指引及温馨提示。2019年3月20日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号为190XXX131的商品房买卖合同（现售）及附件，约定：被告向原告购买位于珠海市斗门区*********XX栋XX房；建筑面积101.18平方米；成交总房价为1420574元；签订本合同前，被告已向原告支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；被告应当于2019年1月4日前支付首期房款430574元，余款990000元向银行申请贷款支付；原告应当于2019年5月19日前向被告交付该商品房。附件十二补充协议第一条约定：被告在签订本合同及本补充协议时已充分了解国家、当地政府及银行贷款政策、购房政策，并明确知悉国家、当地政府及银行会不时对贷款及购房政策进行调整，被告应对其自身是否具备贷款及购买该商品房的条件或者资格负责。被告承诺若因被告不符合贷款政策或贷款政策变化导致被告无法满足银行贷款条件的，被告应按本补充协议第三条履行义务及承担责任……附件十二补充协议第三条约定：1.如被告选择以银行按揭贷款方式付款给原告，由被告自行办理按揭贷款手续。被告须按本合同第八条第（二）款第3项约定期限前往原告指定的银行办妥银行按揭申请手续，即将申请银行按揭贷款的全部材料（含提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件）提供给按揭银行或银行指定的第三方；2.被告逾期办妥银行按揭申请手续的，每逾期1日，被告应按该商品房全部按揭款贷款金额的0.05%向原告支付违约金，逾期超过10日，被告应一次性向原告支付剩余房款，被告逾期一次性支付剩余房款超过10日的，原告有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第十三条的约定执行；3.如被告的按揭申请未获按揭银行批准的，则被告应当继续履行支付房款的义务，并立即告知原告且以现金或汇款方式一次性支付剩余房款，被告逾期一次性支付剩余房款超过10日的，原告有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第十三条的约定执行……补充协议第十三条约定：1.原告依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，原告有权要求被告支付该商品房总价款20%的违约金，原告将在被告已付款项中扣除代偿款本息（如有）、税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款（如有）无息退回给被告；2.本合同无论因何种原因被解除，被告均应自合同解除之日起15日内与原告到房管部门办妥合同解除的全部手续，否则每逾期1日，被告应向原告支付商品房总价款0.05%的违约金，本合同的解除手续全部办理完毕后，原告根据本合同及本补充协议的约定向被告退还房款。补充协议第十八条第4项约定：对于因被告违约，原告为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由被告承担。上述商品房买卖合同（现售）在附件之后附有附件签署页，被告声明：被告确认对前述附件一至十三的全部条款内容等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制被告权利、减轻或免除原告义务和责任部分，以及违约责任部分，原告已采取合理的方式逐字逐句提请被告注意并作充分解释、说明，被告已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。同日，原被告办理了案涉商品房的网上签约备案手续。在庭审中，原告确认被告已向原告支付案涉商品房首期房款430574元，案涉商品房没有交付给被告使用。2019年7月24日，原告通过邮政快递向被告发出催办按揭通知书，内容为：因原被告于2019年3月20日签订商品房买卖合同及补充协议，被告应于2019年3月20日前办妥购房款990000元的按揭申请手续，根据买卖合同约定，被告逾期办理按揭申请手续的，每逾期1日，被告应按全部剩余房款金额的0.05%向原告支付违约金，逾期超过10日，被告应一次性向原告支付全部剩余房款，但截止至发函日，被告仍未办妥按揭申请手续，现通知被告于本通知发出之日起5日内办妥按揭申请手续，包括但不限于向银行提供收入证明、银行流水、建设银行卡、身份证等。该邮件于2019年7月26日由他人代收。2019年8月8日，原告通过邮政快递向被告发出一次性支付剩余房款通知书，内容为：因原被告于2019年3月20日签订商品房买卖合同及补充协议，被告应于2019年3月20日前办妥购房款990000元的按揭申请手续，但截止至发函日，被告仍未办妥按揭申请手续且已逾期超过10日，根据买卖合同约定，被告逾期办妥按揭申请手续超过10日的，应一次性支付全部剩余房款，被告逾期一次性支付全部剩余房款超过10日的，原告有权选择单方解除买卖合同，现通知被告于本通知发出之日起5日内一次性向原告支付全部剩余房款。该邮件于2019年8月10日由蒙艺涵代收。2019年12月13日，原告通过邮政快递向被告发出一次性支付剩余房款通知书，内容为：因原被告于2019年3月20日签订商品房买卖合同及补充协议，被告应于2019年3月20日前办妥购房款990000元的按揭申请手续。据银行反馈，被告按揭申请未获批准/银行审批通过的按揭金额少于被告申请的金额。根据买卖合同约定，被告按揭申请未获按揭银行批准/银行审批通过的按揭金额少于被告申请的金额的，被告应当继续履行支付房款的义务，并一次性支付剩余房款，被告逾期一次性支付剩余房款超过10日的，原告有权选择单方解除合同，并按合同约定追究被告的其他违约责任。现通知被告于本通知发出之日起5日内一次性向原告支付全部剩余房款。该邮件于2019年12月17日由他人代收。2020年4月8日，原告就本案诉讼与广东明门律师事务所签订法律服务委托合同，并向该所支付律师费11000元。被告在庭审中称，其于2019年3月20日签订合同后，已向银行提供贷款材料，但经银行审核后发现被告的流水不足，被告于2019年7月24日前应原告及银行要求补交了相关的按揭贷款资料，之后于2019年11月又提交一份银行流水，但受疫情影响，银行贷款的审核业务暂停，之后被告收到原告的起诉材料，就自行中断办理银行按揭手续。被告当庭表示不同意解除合同。本院认为，原告与被告签订的案涉商品房买卖合同（现售）及附件是在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告辩称其与原告签订的案涉合同补充协议属于格式条款，原告未尽充分说明的义务，且格式条款排除被告的权利，应属无效。本案双方诉争的条款主要是案涉合同补充协议的第一条、第三条1-3款及第十三条第1款，故本院只针对上述条款的合法性予以评析认定。本院认为，第一，被告通过向银行按揭贷款支付部分购房款系原被告双方真实的意思表示，案涉合同补充协议中关于银行按揭贷款的约定，系一般的商品房买卖合同条款，符合常理，并不存在明显侵犯被告合法权益的事实。在商品房买卖中，约定由买方自行办理按揭贷款，在不能办理银行贷款的情况下，由买方一次性付款，在买方无法支付全部房款时，卖方享有单方解除合同并追究买方违约责任的权利，是通常的做法,符合常理。因此,案涉合同补充协议第一条、第三条1-3款关于按揭贷款的约定不会侵犯被告的合法权益,该部分条款不能认定为无效格式条款。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，合同双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，案涉合同补充协议第十三条第1款系对被告违约时应承担违约责任的约定，被告认为该约定的违约金过高，已经在本案中提出调整的请求，没有证据证明该条款限制了被告的合法权利。故该条款也不能认定为无效格式条款。第三，被告在附件签署页中也确认原告已对附件中可能限制被告权利、减轻或免除原告义务和责任部分，以及违约责任部分作充分解释、说明，被告已充分理解该部分条款内容和含义，故被告主张原告未尽格式条款的解释说明义务，没有事实根据，本院不予采纳。被告没有按合同约定办妥银行按揭手续，在没有办妥银行按揭手续后经原告催告也没有按期一次性支付完毕剩余房款，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据案涉合同补充协议第三条的约定，原告有权单方解除，故原告要求解除商品房买卖合同（现售）及附件依法有据，本院予以支持。被告辩称其已尽办理按揭贷款的义务，不同意解除合同。本院认为，根据案涉认购书的约定，被告应于2019年3月20日前向银行提交申请按揭贷款的全部资料，但被告未在该期限内提交完整的资料。原告于5个月后即2019年7月24日要求被告在5日内向银行补交按揭贷款资料，合情合理，但被告截至2019年11月仍在补交相关的按揭资料，证明被告在原告指定的限期内仍未能办妥按揭手续。故原告根据案涉合同补充协议第三条的约定，分别于2019年8月8日及2019年12月13日要求被告一次性支付购房余款，符合双方约定。在被告未能一次性支付全部购房款后，原告又根据案涉合同补充协议第三条的约定要求解除与被告签订的商品房买卖合同（现售）及附件，符合双方约定及法律规定。被告不同意解除合同的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。案涉的商品房买卖合同（现售）及附件因被告违约解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告承担相应的违约责任。关于违约金的问题。原告根据案涉合同补充协议第十三条的约定，要求被告按照案涉商品房总价款20%即284114.8元（1420574元×20%）支付违约金，被告抗辩该违约金过分高于原告的损失，请求本院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，案涉商品房买卖合同（现售）及附件已解除，原告对案涉商品房享有完整的所有权，而相比现在的房屋销售价格，原告没有证据证明其存在因房屋降价而产生的损失，原告因被告违约而解除合同的损失主要是房屋销售经营管理成本的损失及案涉商品房的余款未能用于周转的损失，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的逾期时间以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为违约金按照总价款10%计算，即142057.4元（1420574元×10%）。关于律师费。案涉合同补充协议第十三条第1款约定，原告解除合同的，除有权要求被告支付违约金外，还需承担律师费。原告因本案诉讼支付律师费11000元，原告要求被告赔偿该律师费损失，有理有据，本院予以支持。关于注销网签。原被告签订的商品房买卖合同（现售）及附件已解除，被告理应协助原告办理案涉商品房的商品房买卖合同网上备案注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告珠海顺晟投资有限公司与被告张风霄于2019年3月20日签订的编号为190XXXX131的商品房买卖合同（现售）及附件于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告张风霄应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告珠海顺晟投资有限公司办理位于珠海市斗门区*********XX栋XX房的商品房买卖合同（编号：190XXXX131）的网上备案注销手续；三、被告张风霄应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海顺晟投资有限公司支付违约金142057.4元；四、被告张风霄应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海顺晟投资有限公司赔偿律师费11000元；五、驳回原告珠海顺晟投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17585元（原告珠海顺晟投资有限公司已预交），由原告珠海顺晟投资有限公司负担8465元，由被告张风霄负担9120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  钟毅忠审 判 员  钟红敏人民陪审员  何家琪二〇二〇年九月二十五日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定合同履行自己的义务。当事人应当亲遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。