上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初1982号原告：张某，女，1973年5月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张梦茹，上海市郑传本律师事务所律师。委托诉讼代理人：许赟，上海市郑传本律师事务所律师。被告：叶某1，男，1974年1月14日出生，汉族，住上海市。被告：叶某2，男，1997年7月4日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：汤志毅，上海市申泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐芸潮，上海市申泰和律师事务所律师。原告张某与被告叶某1、叶某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序(独任制)，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人张梦茹，被告叶某1、被告叶某2的委托诉讼代理人汤志毅、乐芸潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、要求确认两被告之间2018年10月12日签订的上海市场中路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房屋买卖合同无效；2、上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记在叶某1名下。事实和理由：张某与叶某1系夫妻关系，两人婚后出资购买系争房屋。叶某1系叶某2叔叔，2018年10月12日，叶某1未经张某同意，擅自与叶某2签订《上海市房地产买卖合同》，约定叶某1将系争房屋转让给叶某2，转让款288万元，现该房屋已经登记在叶某2名下。叶某1未经其他共有人同意，无权处分系争房屋，叶某2系叶某1近亲属，其明知叶某1未取得张某同意，仍与叶某1恶意串通交易过户系争房屋，两人行为侵害张某的合法权益。张某为维护自己的合法权益，依法向法院提起诉讼。被告叶某1辩称，张某对系争房屋的房产交易是知情的，原告和被告叶某1关系不好，最近在闹离婚。不同意张某的诉讼请求。被告叶某2辩称，系争房屋虽登记在叶某1名下，实际产权人为叶某3。系争房屋的购买行为并非市场行为，是家庭内部利益分割，系争房屋的价款已经由叶某3放弃上海市丰镇路XXX弄XXX号XXX室的方式予以支付。张某对房屋交易是知情并参与其中的。不同意张某的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：张某与叶某1系夫妻关系，两人于1999年3月15日登记结婚，叶某1、叶某3系兄弟关系，叶某2系叶某3之子。1999年5月8日，甲方上海宝山海豹房地产开发有限公司与乙方叶某1就购买系争房屋签订《上海市内销商品房预售合同》，约定：总房价款为163,839.20元，其中公积金贷款10万元。1999年9月15日，甲方叶某1与乙方中国建设银行上海市普陀支行就购买系争房屋签订《个人住房公积金借款合同》，约定：甲方向乙方借款10万元。两被告称，系争房屋首付6万余元由叶某1父母出资，公积金贷款10万元原告和叶某3均参与共同还贷。原告称，系争房屋首付款6万余元原告出资2万元，公积金贷款由原告和被告叶某1参与还款，叶某3的确参与过还贷，但该笔还贷是用于向叶某1支付使用系争房屋的租金。2018年10月1日，叶某3、叶某1曾签订《协议》，“因虹口区场中路XXX弄XXX号XXX室，原出资人为叶某3，当时借用叶某1的名字购买了虹口区场中路XXX弄XXX号XXX室，因考虑到叶某3的儿子叶某2已符合购买资质，故要求叶某1将该房屋过户给叶某2，交易过程中不存在任何资金变更问题。……”上海明明房产经纪有限公司员工简某某为见证人。2018年10月12日，叶某1(甲方)与叶某2(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款为288万元。2018年10月16日，系争房屋权利人变更为叶某2。另查明，系争房屋自1999年底开始由叶某2及其父母共同居住至今。上述事实，有张某提供的户口簿复印件、结婚证、上海市内销商品房预售合同、个人住房公积金借款合同、公积金查询单、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记簿等，叶某2提供的居住证明、协议、个人住房公积金查询单、简某某证人证言等，以及双方当事人陈述等证据为证。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案系争房屋原登记在叶某1名下，叶某2辩称叶某1、叶某3之间为借名购房关系的主张，其提供的证据仅能证明叶某3曾参与系争房屋的部分还贷，不足以证明叶某3、叶某1之间借名买房关系的存在，结合叶某3、叶某1签订《协议》的时间为2018年10月，与叶某1实际购买系争房屋的时间相隔较为久远，故本院对借名买房这一主张不予认可。因叶某1取得系争房屋时，处于与张某夫妻关系存续期间，故系争房屋属于夫妻共同财产，其处分应由夫妻双方共同决定。叶某1、叶某2辩称张某对于两人之间关于系争房屋签订房地产买卖合同的事实是知情的主张，张某对此予以否认，叶某2提供的简某某证人证言不足以证明其主张，应承担举证不能的后果，本院对这一主张不予认可。叶某1在明知其无处分权的情况下，未经张某的同意，擅自与叶某2签订系争房屋的买卖合同，该行为侵犯了张某的财产所有权。该合同事后未经张某追认，叶某1事后也未取得处分权，故叶某1擅自将该房屋出售，属于无权处分，不能发生转让所有权的效力。叶某2系叶某1侄子，在与叶某1签订系争房屋买卖合同时，应当明知系争房屋为叶某1、张某的夫妻共同财产，其仍与叶某1签订系争房屋的买卖合同，该行为主观不符合“善意”的表示，叶某2辩称系争房屋的购买行为并非市场行为，是家庭内部利益分割，系争房屋的价款已经由叶某3放弃上海市丰镇路XXX弄XXX号XXX室的方式予以支付的意见，由于其未提供相应证据予以佐证，本院不予采纳。结合叶某3、叶某1签订的《协议》的内容，可以认定叶某2未向叶某1支付房地产买卖合同约定的合同对价，故叶某2不符合善意第三人条件，其虽已将系争房屋产权登记为己名下，但无权取得该房屋的所有权。就叶某1与叶某2于2018年10月12日签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题，因签约双方系叔侄关系，对于叶某1、张某的夫妻关系应当是明知的，且在签约之后叶某2亦未向叶某1支付合同对价，故可以认定签约双方系恶意串通损害张某的利益，故对张某主张该合同无效的诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决如下：一、叶某1、叶某2于2018年10月12日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、叶某2应于本判决生效之日起十五日内将上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记在叶某1名下，由此各自产生的税费由各自承担。案件受理费人民币29,840元，由被告叶某1、叶某2各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李梅芳二〇二〇年九月二十九日书记员  赖弈萱附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。