广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初34527号原告：深圳市俊荣物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘街道畔山社区畔山支路**银通宿舍新楼201，统一社会信用代码91440300777199194C。法定代表人：黄裕平，任执行董事。委托诉讼代理人：李洪，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾招成，广东广和律师事务所律师。被告：陈锡超，男，1969年3月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被告：李秋利，女，1979年10月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈锡超，男，1969年3月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系被告李秋利配偶。原告深圳市俊荣物业管理有限公司与被告李秋利、陈锡超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市俊荣物业管理有限公司委托诉讼代理人曾招成、被告陈锡超（亦即被告李秋利委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市俊荣物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即支付2016年12月1日起至2020年5月31日期间拖欠的物业管理费人民币3453.90元、物业专项维修资金人民币483.42元，合计人民币3937.32元；二、判令被告立即支付所欠款项之逾期利息（以所欠款项人民币3937.32元为基数，自起诉之日起计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期限贷款市场报价利率3.85%的标准计算至所欠款项实际清偿之日止）；三、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告是深圳市罗湖区莲塘翠榕花园10栋A304房的业主。2013年11月23日起，原告与深圳市罗湖区翠榕花园小区第二届业主委员会签订了《深圳市物业服务合同》。根据前述合同的有关条款，被告每月应交纳物业管理费的标准为：0.8元/平方米/月，且应于毎月10日前缴交当月的物业服务费，具体包括管理费、专项维修资金等各项费用，合同期限自2013年11月23日起至2018年11月22日止。2017年9月13日，经翠榕花园三届三次业主大会会议表决，涉案小区物业管理费收费标准上调到1.18元/平方米/月。另外，由于小区供水系统的历史遗留问题，高层住宅（即5层以上）需以额外加装加压器完成供水，因而每季度需另外支付加压费人民币13.5元。自2016年12月1日起至2020年5月31日止，两被告一直未按合同约定缴纳物业管理费及物业专项维修资金，期间拖欠物业管理费合计人民币3453.90元，物业专项维修资金合计人民币483.42元，以上费用合计人民币3937.32元。期间虽经我司工作人员以书面、电话、上门催缴等方式催收，但两被告依然置若罔闻。上述物业服务合同到期后，由于新的一届翠榕花园业委会至今未能成立，原告即按照物业管理条例的相关规定以及深圳市罗湖区莲塘街道办事处的指示，继续向翠榕花园小区提供物业管理服务至今。李秋利、陈锡超辩称，1.原告行为违反合同约定，单方面强行自2017年12月按1.18元/平方米/月的标准收取物业服务费，属于违反合同约定；2.原告主张没有法律效力，原告调整物业费标准的依据被政府主管部门认定违规，结果无效；3.合同到期后，小区业主未要求原告继续提供服务，就算原告继续提供也应该是免费或者按照原合同约定的收费标准；4.专项维修资金无法律依据；5.原告提供的物业服务工作不达标。综上要求驳回原告诉讼请求。本案相关情况一、2013年11月23日，原告作为物业服务企业，与深圳市罗湖区翠榕花园小区第二届业主委员会签订《深圳市物业服务合同》，合同约定：由原告对案涉物业所在小区提供物业服务；物业服务期限为5年，从2013年11月23日至2018年11月22日；物业服务的收费标准为：多层住宅0.8元/平方米/月；业主应在每月10日前交纳当月物业服务费；物业服务收费标准的调整参照政府公布的物价涨跌幅度及职工最低工资标准，按双方议定的标准适时调整。同日双方签订《补充协议》，对物业服务费收取标准的调整问题约定如下：针对小区现有的物业服务费标准与附近同类型小区物业服务费收费标准相比明显偏低的状况，充分考虑到目前物价上涨、人工和管理经营成本不断上涨的实际情况，为确保小区物业服务质量和服务水平不受影响。双方一致同意，在征得50%以上业主同意的前提下，自《翠榕花园物业服务合同》履行之日起一年内，物业服务费由现在的0.8元/㎡进行适当调整，业主委员会承诺对物业服务费收取标准的调整给予全力协助与配合，如今后政府有规定则从其规定。二、根据《深圳市罗湖区翠榕花园三届三次业主大会会议表决事项表决票验票结果确认书》，2017年9月13日下午，深圳市罗湖区翠榕花园三届三次业主大会会议对“是否同意翠榕花园物业服务费收费标准上调到每月每平米1.18元”进行投票表决，同意票权数占与会业主的58%，同意的业主人数占与会业主人数的57%。深圳市罗湖区翠榕花园第三届业委会于2017年11月24日发函告知从即日起正式执行2017年9月13日翠榕花园三届业主大会会议所通过的表决事项，将物业服务费收费标准上调到每月每平米1.18元，并要求原告进一步提高物业服务和管理水平。三、两被告是位于深圳市罗湖区产的权属人，该房产建筑面积为76.75平方米。四、2016年12月1日至2020年5月31日期间两被告就涉案物业未缴纳的物业管理费3453.9元、物业专项维修基金483.42元。以上事实有原告提交的《深圳市物业服务合同》、《补充协议》、《深圳市罗湖区翠榕花园三届三次业主大会会议表决事项表决票验票结果确认书》、房地产证复印件、费用通知单在卷佐证，本院予以确认。裁判理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告依据与涉案小区的业主委员会签订的物业服务合同为涉案小区提供了物业管理服务，在物业服务合同期满后，双方虽未签订书面合同，但原告继续提供物业服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系。两被告作为涉案小区的业主，享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价。关于物业专项维修资金，深圳市住房和建设局规定，按照多层建筑0.15元/月·平方米的标准交由物业服务企业设专账代管。故依照《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项的规定，原告要求被告支付该期间的物业管理费和物业专项维修资金，依法有据，本院予以支持。两被告抗辩称原告按照调整后的价格标准收取物业管理费没有合同和法律依据。本院认为，原告与涉案小区第二届业主委员会签订的《补充协议》约定，在征得50%以上业主同意的前提下，自《翠榕花园物业服务合同》履行之日起一年内，物业费进行适当调整。且根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条第（九）项规定，业主大会会议可以就以下事项作出决定：确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准。涉案小区三届三次业主大会会议已经以投票方式决议通过了物业服务费收费标准上调到每月每平米1.18元，并已经以公告的方式告知小区业主，且该价格并未超过物价部门关于深圳市住宅物业服务收费指导标准的规定。两被告作为业主个人，要求按照原合同约定的价格交纳物业管理费的理由不能成立。故本院认为，原告自2017年12月起按照每月每平米1.18元的收费标准收取物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。被告虽辩称原告在提供物业服务中存在种种瑕疵和不尽责之处，但以此为由拒交物业管理费等费用，于法无据，对此辩称本院不予采纳。原告作为物业管理单位，亦应提高服务水平，依约依法妥善履行自己的物业管理义务。综上，结合原告提交的费用通知单，经核算，2016年12月至2020年5月期间，被告应支付原告物业管理费3453.9元、物业专项维修资金483.42元，共计3937.32元。原告要求被告支付所欠款项之逾期利息（以所欠款项人民币3937.32元为基数，自起诉之日起计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期限贷款市场报价利率标准计算至所欠款项实际清偿之日止），于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条第（九）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈锡超、被告李秋利应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市俊荣物业管理有限公司支付2016年12月1日至2020年5月31日期间的物业管理费、物业专项维修资金共3937.32元；二、被告陈锡超、被告李秋利应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市俊荣物业管理有限公司支付上述款项逾期利息（以3937.32元为基数，自起诉之日起计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至所欠款项实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由被告陈锡超、被告李秋利负担,上述费用原告已预付，两被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。本判决为终审判决。审判员  吴安安二〇二〇年九月二十三日书记员  李彦桦