湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2596号原告：楚商文化集团股份有限公司。法定代表人：陈明，总经理。委托诉讼代理人：耿翼，男，公司员工。委托诉讼代理人：吴蔚，湖北百思得律师事务所律师。被告：付凯。委托诉讼代理人：李红军，湖北维力律师事务所律师。原告楚商文化集团股份有限公司（以下简称楚商公司）与被告付凯商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楚商公司的委托诉讼代理人耿翼、吴蔚，被告付凯及其委托诉讼代理人李红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚商公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的购房款240,000元；2、被告按日支付逾期应付款万分之二的违约金（自2016年12月4日起，计算至实际全额支付应付款之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年，原、被告签订购房合同及补充协议，约定被告购买原告开发的金银潭文化广场（楚商大厦）商品房一套，总房款489,000元，约定付款方式为银行按揭贷款，买受人于2016年12月3日前一次性存入房款249,000元，其余价款240,000元办理贷款。合同签订后，被告共支付购房款249,000元，后虽经原告多次催促，被告既未依约及时支付应付购房款240,000元和违约金，也未办理收楼手续。被告逾期支付房价款的行为构成严重违约，特提起诉讼。被告付凯辩称，不同意支付尾款，被告逾期交房已达到合同解除条件，被告自2018年起通过联系被告工作人员、进行集体维权的方式一直要求解除合同。本案查明的事实如下：一、《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东160****52）的签订时间：2016年12月3日；二、房屋地点：金银潭文化广场（楚商大厦）A幢10层4号房；三、房屋建筑面积：合同约定为35.94平方米；四、购房总价款：489,000元；五、实际付款金额：249,000元；六、合同约定的付款方式：合同第六条及附件六，约定买受人于2016年12月3日前，一次性支付249,000元，尾款240,000元以商业贷款方式支付；七、合同约定的房屋交付条件：合同第九条约定，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收，完成商品房项目竣工交付使用相关手续等；八、合同约定的房屋交付时间：2017年12月31日前；九、房屋取得竣工验收备案证的时间：2018年12月29日；十、合同中关于逾期付款违约责任的约定：合同第七条约定，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。十一、合同中关于逾期交房违约责任的约定：合同第十一条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；十二、合同约定的免责或减责事由：合同第十一条约定，如遇下列情形，出卖人可据实延期交房：遭遇不可抗力，出现因买受人的原因造成的延期事由。如未按期支付房款、或因买受人商品房提出设计变更或特殊要求、政府原因引起的规划审批、市政配套建设延误及验收时间滞后等；十三、需要说明的其他事项：1、合同及补充协议，均未约定尾款支付时间，也未约定在未能办理贷款的情形下变更支付方式。2、楚商公司分别于2017年12月12日因擅自销售已抵押或被查封等被限制的商品房；2018年1月19日因未在约定时间达到交付条件，并因违规行为被投诉，查证属实后，未在规定时间处理完毕；2018年7月9日因金银潭文化广场（楚商大厦）项目资金未按规定进入监管账户，三次被住房保障和房屋管理部门进行了信用扣分处罚。3、本院（2019）鄂0112民初4508号民事判决书及武汉市中级人民法院（2020）鄂01民终1634号民事判决书对案涉项目类案纠纷事实已予裁判认定。4、付凯已于2020年6月19日向本院提起诉讼，请求解除案涉合同等。以上事项中，双方有争议的事项为第十、十二项，其他事项双方无争议。本案争议焦点：合同是否应予继续履行。原告楚商公司举证：2014年10月19日《关于申请区建设局提前介入楚商金银潭文化广场（财富大厦）项目建设管理工作的请示》、2015年1月16日《项目推进协调会议事项办理通知》、2015年3月27日《关于申请区城乡建设局提前介入楚商金银潭文化广场项目建设监督管理工作的请示》、2015年3月26日《关于楚商文化集团股份有限公司总部办公楼项目规划建管手续办理的请示》及批示、2015年4月29日《项目推进协调会议事项办理通知》、2015年8月10日《项目推进协调会议事项办理通知》、2018年4月24日武汉市公安局东西湖区分局消防大队《建设工程消防验收意见书》、2018年5月18日《建设项目配套绿化工程监督检查反馈意见函》、2018年5月22日《武汉市建设项目配套绿地实施情况监督检查报告》，证明因项目规划和土地并宗在政府相关部门审批时的审批时长超法定期限导致延期交房，属于合同约定可据实延期的情形。被告付凯举证：武汉市住房保障和房屋管理局《房地产开发企业信用信息查询单》、武汉市住房保障和房屋管理局《关于姚勇反映楚商大厦项目房屋销售问题的答复意见书》，证明被告楚商公司违规销售抵押房屋，未在约定时间达到交房条件，被处罚、扣分的事实，因被告楚商公司违法违规致逾期交房，原告付凯享有合同解除权。本院认为，楚商公司与付凯签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人对逾期交房、尾款未付的事实无争议，本院予以确认。合同对逾期付款责任约定“买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。”而合同未约定尾款支付时间，付凯也明确表示不同意继续履行并已提出合同解除之诉，楚商公司主张付凯违约并要求立即支付尾款缺乏依据。对于逾期交房原因，楚商公司提交了请示报告、会议纪要等材料拟证明因项目行政审批迟延致逾期交房，其并无过错。本院认为，首先，根据案涉项目的众多涉诉案件情况，该合同系楚商公司提供的格式合同，免责事项为格式条款，具有免除出卖人主要义务、加重买受人责任的情形，楚商公司对此并未尽到合理说明义务。其次，楚商公司提交的证据也仅能表明其在双方缔约前就项目开发、规划设计变更等事宜与行政部门进行了协调，而不能证明其违约行为具有符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力免责之情形。第三、楚商公司因该项目违规行为被行政处罚，并因未能协助办理按揭贷款、逾期交房纠纷发生类案诉讼，经已发生法律效力的终审民事判决裁判解除合同。因此，楚商公司逾期交房，付凯依约享有合同解除权，本院对此在双方当事人的另案诉讼中已予裁判认定。故楚商公司要求付凯立即支付房屋尾款的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告楚商文化集团股份有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,920元（原告预交，已减半收取），由原告楚商文化集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李振华二〇二〇年九月十六日书记员  方 洁