云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初4134号 原告：方艳梅，女，1986年3月11日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：杨龙、翟雪燕，云南旦阳律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：云南保龙房地产开发有限公司，住所地保山市永昌路黄龙山**，统一社会信用代码：91530500784645439C。 法定代表人：陈美香，总经理。 委托诉讼代理人：胡苏斌，云南天利达律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告方艳梅与被告云南保龙房地产开发有限公司（以下简称：保龙房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人翟雪燕到庭参加诉讼，被告保龙房地产开发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方艳梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即为原告办理《不动产权证书》；2.请求法院判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金115926.27元＝432868元×4.337年×6.175%／年（自2016年3月20日起按年利率6.175%暂计算至2020年7月20日，请依法计算至被告办理《不动产权证书》完毕之日止）；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年3月20日，原被告签订《商品房购销合同》，2012年2月24日，原被告签订《商品房购销合同补充协议》，原告向被告以总价432868元购买被告开发建成的位于隆阳区住房，被告于2014年11月1日将房屋交付入住，原告向被告支付该房屋住宅专项维修资金、契税、配套费、房屋登记费、产权证印花税，原告于2012年4月16日向被告付清全部购房款，并敦促被告早日办理《不动产权证书》，时至今日，被告一直以种种原因拖延，原告多次联系被告要求办理不动产权证手续，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋即购房合同成立并有效履行，并约定了交房时间为2014年10月31日前，同时，约定了被告应当在“本项目竣工报备完360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应当立即办理《不动产权证书》并支付违约金。庭审中，原告明确因案涉不动产权证书于2020年6月18日已办理，变更诉讼请求为“要求被告支付逾期办理不动产权证书的违约金为113600元，自2016年3月20日计算至2020年6月18日，以总房款432868元为基数，按年利率6.175%计算。” 被告保龙房地产开发公司未向本院提交答辩状。 原告方艳梅向本院提交以下证据： 1.原告居民身份证复印件。欲证实：原告具备法定的诉讼主体资格。 2.保龙销字（2011）N08321号《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》。欲证实：原被告于2012年3月20日签订合同，系双方真实意思表示，双方之间形成合法的合同法律关系；双方约定“本项目竣工报备完”被告360个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。 3.《收款收据》《云南增值税普通发票》《个人购房担保借款退还》。欲证实：原告于2014年11月1日向被告交了“住宅专项维修基金、契税、配套费、房屋登记费、产权证印花税”，同时原告已委托被告办证；原告以按揭方式购买，于2012年4月21日开始按揭，即双方“关于产权登记的约定”，被告应于此后的360个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记，否则，被告构成违约，应承担违约责任。 4.（2019）云05民终1661号民事判决书。欲证实：因双方关于逾期办证没有约定违约金，被告应支付的违约金依据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条计算：按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（当时贷款利率4.75%加收30%，即利率6.175%/年）；该违约金计算方式，已经人民法院生效法律文书予以确认。 被告保龙房地产开发公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 本院认为，原告提交的证据来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。 被告保龙房地产开发公司未向本院提交证据。 经审理查明，2012年2月24日，原、被告签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，双方在合同中约定：一、原告向被告购买位于隆阳区房产，房屋的参考套内建筑面积115.23㎡；二、原告首期支付购房总价款的30%，金额为132868元，其余价款300000元向商业银行贷款支付；三、被告应于2014年10月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；四、关于产权登记的约定“1.出卖人在本项目竣工报备完360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，出卖人在《保山日报》以公告形式通知买受人按公告期限内前来领取办理权属登记相关资料，需房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记。初始预登记后由出卖人提供的资料，由买受人向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权证。买受人也可书面委托代办房屋所有权证，但应签订书面委托书明确相关事项。2.如买受人未按公告期限内前来领取办理权属登记需由出卖人提供的资料、或未按时按政府规定缴纳买受人应承担的各项费用、或未及时协助受托人办理产权登记相关手续，买受人应自行承担由此产生的一切责任。”合同签订后，原告向被告交纳了首付款。2012年4月21日，原告通过中国农业银行贷款方式支付给被告购房尾款300000元。2014年11月1日，原告向被告交纳住宅专项维修基金11910元、契税12986元（后退还金额的1.5%）、配套费1000元、房屋登记费及产权印花税85元。现原告以被告应当办理不动产初始登记为由，向本院提起诉讼，要求1.请求法院判令被告立即为原告办理《不动产权证书》；2.请求法院判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金115926.27元＝432868元×4.337年×6.175%／年（自2016年3月20日起按年利率6.175%暂计算至2020年7月20日，请依法计算至被告办理《不动产权证书》完毕之日止）。庭审中，因案涉不动产已进行不动产登记，原告变更诉讼请求为：要求被告支付逾期办理不动产权证的违约金113600元，即以总房款432868元为基数，按年利率6.175%计算自2016年3月20日起至2020年6月18日止。 另查明，2018年5月31日，被告在“保龙·龙庭苑”一、二号公告栏及东、北入口刊登公告，接受部分业主委托办理不动产登记。案涉房地产于2020年6月18日进行不动产登记，原告取得不动产权证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，本案系商品房买卖合同。原被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行合同义务。原被告双方在《商品房购销合同》第十二条及《补充协议》第二条中就案涉房产权属证书的办理进行了明确约定，即被告在本项目竣工报备完360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，出卖人在《保山日报》以公告形式通知买受人按公告期限内前来领取办理权属登记相关资料。因被告未按合同约定的方式通过《保山日报》公告的方式通知原告，且未提交证据证实其尚未超出双方约定的“本项目竣工报备完360个工作日”或存在其他免责事由，故被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担违约责任。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因被告未提交证据证实案涉工程竣工报备的具体时间，故被告应当自原告交清相关税费之日即2014年11月1日的第二日起（2014年11月2日）360个工作日内即2016年4月11日前履行合同约定的不动产登记义务，因其未履行，故违约时间以2016年4月12日开始计算至不动产权证登记之日（2020年6月18日），以原告已支付的总房款432868元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即年利率6.175%（以2016年同期银行贷款利率4.75%，上浮30%计算），即违约金为111729元（432868元×4.18年×6.175%／年）。 被告云南保龙房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告云南保龙房地产开发有限公司于判决生效后三十日内一次性支付给原告方艳梅逾期办理不动产权证违约金111729元； 二、驳回原告方艳梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2572元，减半收取计1286元，由被告云南保龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  杨幸丽 二〇二〇年九月二十三日 书记员  李婷婷