福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民再5号 原审原告：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****，统一社会信用代码91350100772925038J。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 原审被告：陈**彬，女，1975年11月12日出生，汉族，户籍地福建省福州市晋安区，现住福建省福州市。 委托诉讼代理人：陈启祖，福建竞盛律师事务所律师。 原审原告福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）与原审被告陈**彬房屋租赁合同纠纷一案，本院（2018）闽0111民初1787号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年5月7日作出（2020）闽0111民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告国有房产公司的委托诉讼代理人高超、原审被告陈**彬的委托诉讼代理人陈启祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国有房产公司在再审中称，陈**彬于2014年12月31日与福州市机关事务管理局的下属机构福州市直机关后勤服务总公司签订《合同书》，承租福州市机关事务管理局的福州市晋安区象园路58号市直象园公寓1#楼底层1-5号第9间店面，月租金4303元。2016年10月24日，福州市机关事务管理局依法将上述房产移交给国有房产公司经营管理。陈**彬与福州市机关事务管理局之间的租赁合同期限届满后，陈**彬继续使用上述房产，国有房产公司于2017年12月4日书面通知陈**彬终止双方之间的租赁关系及房产移交相关事宜。然而，陈**彬既未与国有房产公司协商继续租赁上述房产事宜，也未向国有房产公司移交上述房产。而且，自2017年4月1日起至2017年12月31日，陈**彬尚拖欠租金38727元。（2018）闽0111民初1787号民事判决书发生法律效力后，国有房产公司经申请强制执行于2020年5月18日收回了诉争店面。因此，国有房产公司在再审中撤回关于判令陈**彬立即腾空搬离福州市晋安区象园路58号市直象园公寓1#楼底层1-5房产第9间店面并返还给国有房产公司的诉讼请求，同时明确房屋占用费的计算截止时间为2020年5月18日。国有房产公司再审请求：1.确认国有房产公司与陈**彬之间的租赁关系于2017年12月4日解除；2.判令陈**彬向国有房产公司支付拖欠的租金38727元及房屋占用费123065.8元（按每月4303元的标准，自2018年1月1日起计算至2020年5月18日止）。 陈**彬在再审中辩称，一、陈**彬于2014年12月31日与原出租人订立《合同书》后，因家庭原因于2015年5月4日通知原出租人解除租赁关系，并与原出租人的合同签订代表洪鼎楚协商一致后，由洪鼎楚寻找新的续租人叶为双。在洪鼎楚的主持下，陈**彬与叶为双订立了《协议》，由叶为双续租至上述《合同书》租赁期限届满。当时原出租人已将陈**彬缴纳的押金（即三个月房租12909元）退还给陈**彬。原合同期限届满后，系叶为双继续使用上述店面。因此，国有房产公司与陈**彬的租赁关系早已解除，无需由法院确认双方于2017年12月4日解除租赁关系。二、陈**彬与原出租人的合同签订代表洪鼎楚协商一致同意退租后，原出租人每月负责上门收取租金的女同志于2015年5月4日与陈**彬一起检查清点了店内所有设备及附着物，在结清一切费用后，办妥退租手续并退还了押金。当日，陈**彬已按《协议》约定将诉争店面交付给原出租人介绍的续租人叶为双，由叶为双享有和履行原《合同书》承租人的权利和义务。因此，不存在国有房产公司所称的陈**彬拖欠其租金及占用费的事实。综上，请求驳回国有房产公司的再审请求。 国有房产公司向本院起诉请求：1.确认原、被告之间的租赁关系于2017年12月4日解除；2.被告立即腾空搬离福州市晋安区象园路58号市直象园公寓1#楼底层1-5房产第9间店面，并返还给原告；3.被告向原告支付拖欠的租金38727元及房屋占用费（按每月4303元的标准，自2018年1月1日起计至被告实际搬离上述租赁房屋之日止）。 本院原审认定案件事实：2014年12月31日，甲方福州市直机关后勤服务总公司受福州市机关事务管理局委托，与乙方陈**彬签订一份《合同书》，约定甲方位于象园路58号市直象园公寓1#楼底层1-5（第9间）租赁给乙方使用；面积为74.2平方米，每平方米租金为58元，每个月租金合计4303元；租赁期限壹年，自2015年2月1日起至2016年1月31日止；乙方将在租赁期限届满时，把房屋及屋内所有设备及附着物等完好交给甲方，如有损坏应由乙方恢复原样，方可退房等内容。期满后，双方未再签订新的租赁合同，陈**彬继续使用上述租赁房屋。2016年10月24日，福州市机关事务管理局将其坐落象园路58号市直象园公寓1#楼底层1-5房产移交给福州市国有房产管理中心经营管理，该房产包含11间店面及老人活动中心用房、物业用房，后福州市国有房产管理中心委托国有房产公司经营管理上述房产。因陈**彬自2017年4月1日起未按约支付租金，国有房产公司于2017年11月13日向陈**彬发出书面租金催缴通知。2017年12月4日，国有房产公司向陈**彬发出书面通知，告知双方的房屋租赁关系自本通知函发之日终止，自本通知送达之日起五个工作日内办理房产移交手续；同意参加公开招租的，通过公开招租程序中标后，重新签订新的租赁合同；不参加公开招租且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的，将依法强制收回房产。国有房产公司提供的证据未能证明上述两份通知已送达陈**彬本人。晋安区象园路58号市直象园公寓由于二维码地理清理编号改为晋安区文博路7号。 本院原审认为，诉争《合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同约定的租赁期限届满后，双方虽未续签书面合同，但陈**彬继续使用租赁房屋，经营管理人国有房产公司未提出异议，可以认定原租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期，双方可以随时解除合同。现国有房产公司诉请解除其与陈**彬的租赁合同关系，并要求陈**彬搬离、返还租赁房屋，于法有据，本院予以支持，但由于陈**彬本人未签收国有房产公司于2017年12月4日向其发出的书面解除租赁合同通知，国有房产公司关于租赁合同关系解除时间为2017年12月4日的主张，不能成立。根据诉争《合同书》的约定，租赁房屋每月租金4303元，因陈**彬欠付自2017年4月1日起的租金，故国有房产公司诉请陈**彬支付自2017年4月1日起至2017年12月31日止的租金38727元（4303元/月×9个月），本院予以支持。另，陈**彬应按4303元/月的标准计算支付国有房产公司自2018年1月1日起至实际搬离、返还租赁房屋之日止的租金及占有使用费。被告陈**彬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席裁判。 本院原审判决：一、解除原告福州市国有房产经营有限公司与被告陈**彬的房屋租赁合同关系；二、被告陈**彬应于本判决生效之日起十日内将福建省福州市晋安区象园路58号市直象园公寓（现更名为晋安区文博路7号）1#楼底层1-5房产第9间店面腾空并返还原告福州市国有房产经营有限公司；三、被告陈**彬应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付拖欠至2017年12月31日的租金38727元，并按4303元/月的标准支付自2018年1月1日起至实际搬离、返还租赁房屋之日止的租金及占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1091元，由被告陈**彬负担。 本院再审认定案件事实如下：2014年12月31日，福州市直机关后勤服务总公司受福州市机关事务管理局委托作为甲方、陈**彬作为乙方，双方签订一份《合同书》，约定：甲方位于象园路58号市直象园公寓1＃楼底层1-5（第9间）租赁给乙方使用；面积为74.2平方米，每平方米租金为58元，每个月租金合计为4303元；租赁期限一年，自2015年2月1日起至2016年1月31日止；乙方应交给甲方三个月的租赁押金12909元，租赁期满，经甲方对房屋内所有设备及附着物等检查清点完好无损并结清一切费用后，甲方退还乙方押金（不计利息）；乙方应于每月10日前交付租金，逾期三天每天按月租金的3%收取滞纳金，乙方超过十天不付租金，甲方无需乙方同意，有权收回该房屋；乙方租赁期间水费电费按实际使用交纳，每月在接到水、电交纳通知单五天内交清；乙方在租赁期间不得转租和借给他人使用，否则甲方有权收回房屋并没收三个月押金；乙方将在租赁期限届满时，把房屋及屋内所有设备及附着物等完好交给甲方，如有损坏应由乙方恢复原样，方可退房；乙方在租赁期满前，如需继续承租上述房屋（店面）应提前二个月与甲方协商，双方另行签订合约等。该合同乙方署名下方备注陈**彬的联系电话为“150××××6731”。 2015年5月4日，陈**彬与案外人叶为双签订一份《协议》，约定：陈**彬将位于晋安区间店面交予叶为双经营管理使用，叶为双享有陈**彬原有房屋租赁合同中的权利和义务；叶为双同意代替陈**彬行使原合同中的条款，定期缴纳租金及合同中规定应由陈**彬缴纳的各项费用；叶为双向陈**彬交付三个月的押金计12909元，店面使用期届满时，叶为双如有正常履行原合同和此协议，无拆毁店内公有的固定设施等，原房东将押金全数退还给叶为双，与陈**彬无关；店面于2015年5月4日至2016年2月1日交由叶为双经营管理，在此期间叶为双应履行原合同与此协议，叶为双所造成的各种债权债务及纠纷均与陈**彬无关；叶为双在使用期间，不得将该店面出租或转让经营，如有发现，陈**彬即刻收回店面并扣留押金不予退还；等。随后，陈**彬将诉争店面交由叶为双经营。 2016年10月24日，福州市机关事务管理局将其坐落晋安区象园路58号市直象园公寓1#楼底层1-5房产（含11间店面及老人活动中心用房、物业用房）移交给福州市国有房产管理中心经营管理，双方签订的《福州市国有房产移交确认书》第六条约定：“甲方（即福州市机关事务管理局）收取该店面租金截止时间为2016年10月止，……原甲方收取的店面押金，由甲方退还原租户。自2016年11月起，租金将由乙方（即福州市国有房产管理中心）收取”。此后，福州市国有房产管理中心将上述房产委托国有房产公司管业。 福州市直机关后勤服务总公司与陈**彬签订的上述《合同书》约定的租赁期满后，双方未再签订新的租赁合同。 2017年3月21日，案外人王燕向国有房产公司转账付款34424元。国有房产公司的工作人员在该笔汇款的交通银行电子回单凭证中手写备注了“晋安区陈**彬，押金12909，租金21515，2016.11－2017.3”的内容。 2017年11月14日，国有房产公司按诉争店面地址向陈**彬邮寄了一份《租金催缴通知》，称陈**彬拖欠2017年4月1日至2017年9月30日的租金共计25818元，要求陈**彬在该通知送达后五个工作日内按原租赁合同缴纳所欠租金。但该份邮件未成功送达给陈**彬。 2017年12月4日，国有房产公司又按诉争店面地址向陈**彬邮寄了一份《通知》，主要内容为：自本通知函发之日起，陈**彬原承租的晋安区象园路58号市直象园公寓1#楼底层1-5（第九间）的房屋租赁关系终止，自本通知送达之日起五个工作日内办理房产移交手续；同意参加公开招租的，通过公开招租程序中标后，双方重新签订新的《房屋租赁合同》；不参加公开招租且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的，将依法强制收回房产。但该份邮件亦未成功送达给陈**彬。 此后，晋安区象园路58号市直象园公寓由于二维码地理清理编号改为晋安区文博路7号。 另查明，福州市直机关后勤服务总公司系由福州市人民政府机关事务管理局于1994年12月5日成立的全民所有制企业，法定代表人为洪鼎楚，2018年11月19日变更为林书林。 国有房产公司的起诉状中所载的陈**彬的联系电话为“137××××0611”，经查，该号码的用户姓名为王燕。 2020年4月17日，本院通知叶为双到庭。经询问，叶为双表示其系通过洪鼎楚的介绍与陈**彬签署上述《协议》，其经营半年左右又将诉争店面转租给其朋友李辉，但未签订合同，其对转租之后该店面的情况并不清楚，王燕是李辉的妻子。 （2018）闽0111民初1787号民事判决书发生法律效力后，国有房产公司向本院申请强制执行，于2020年5月18日收回了诉争店面。 以上事实，有《福州市国有房产移交确认书》、福州市机关事务管理局出具的《证明》、榕国房〔2016〕155号通知、《合同书》、交通银行电子回单凭证、《租金催缴通知》、编号024通知、邮件信封、邮件查单、查询邮件回单、福州市晋安区象园街道乐园社区居民委员会出具的《证明》、《协议》、询问笔录、《根据手机号码查询用户信息》及当事人陈述等在卷佐证。 本院再审认为，根据陈**彬提供的《协议》及本院对案外人叶为双的询问可知，其双方系经涉案《合同书》甲方（即福州市直机关后勤服务总公司）代表洪鼎楚的介绍签署《协议》，诉争店面自2015年5月4日起由叶为双实际承租，叶为双此后又将诉争店面转由其朋友李辉、王燕承租，国有房产公司提供的交通银行电子回单凭证亦体现系王燕向其支付诉争店面的押金及2016年11月至2017年3月的租金，且国有房产公司在起诉状中提供的陈**彬的联系电话“137××××0611”实际用户为王燕。据此，可以认定陈**彬在国有房产公司接手管业诉争店面之前已与原出租人事实上解除了租赁合同关系。由于国有房产公司提供的现有证据不能证明涉案《合同书》约定的租赁期间届满后诉争店面系由陈**彬继续使用，且陈**彬亦未签收国有房产公司发出的解除合同通知，故其诉请确认与陈**彬之间的租赁关系于2017年12月4日解除以及陈**彬支付拖欠的租金和房屋占用费，缺乏依据，本院不予支持。本院作出的（2018）闽0111民初1787号民事判决有误，应予纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）闽0111民初1787号民事判决； 二、驳回原审原告福州市国有房产经营有限公司的诉讼请求。 案件受理费1091元，由原审原告福州市国有房产经营有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈文洁 人民陪审员  郑海花 人民陪审员  林秀萍 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  姚雪倩 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。