呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2073号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行。责任人：韩雷，该行行长。委托诉讼代理人：张渊，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司。法定代表人：安钦，该公司董事长。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行（以下简称农行金桥支行）与上诉人内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司（以下简称凯蒙五鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，因当事人均没有提出新的证据、事实及理由，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。农行金桥支行上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判农行金桥支行无需支付逾期给付购房款违约金437904元；2.判令由凯蒙五鑫公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院支持“凯蒙五鑫公司主张农行金桥支行向其支付逾期给付购房款违约金437904元的诉讼请求”，属于事实认定错误。2014年12月24日，农行金桥支行与凯蒙五鑫公司签订《商品房买卖合同》、《补充合同》。因为合同签订时，诉争房屋没有取得消防验收备案，所以双方在《补充合同》第1条特别约定“剩余首期购房款304.1万元在2015年支付给出卖人”，一方面凯蒙五鑫公司承诺至迟于2015年年底办理完结消防备案，故对付款期限以年为单位作出如此约定；另一方面，也能够体现农行金桥支行支付剩余的304.1万元，是以诉争房屋是否取得消防验收为前提条件的。在商品房买卖合同的实际履行过程中，凯蒙五鑫公司未能依约在2015年年底办理完毕消防验收，故双方约定待诉争房屋消防验收办理完毕后，再由农行金桥支行向凯蒙五鑫公司支付剩余304.1万元。最终，诉争房屋至2017年7月22日时取得消防验收备案，随后由凯蒙五鑫公司向农行金桥支行提交书面请款申请即凯蒙五鑫房发(2017)第6号《关于支付网点购房款的申请》，农行金桥支行随即向其付清房款。其一：凯蒙五鑫公司书面请款申请中有“现我公司已将贵行所需各项手续全部办理完毕，请贵行根据合同约定支付304.1万元购房款”的表述，该内容能够印证凯蒙五鑫公司同意待诉争房屋消防验收手续通过后，予以支付剩余304.1万元购房款，即合同履行过程中，双方对原合同内容进行了事实变更，双方应当按照变更后的合同内容进行履行，农行金桥支行于2017年许的支付行为，符合双方真实意思表示，不构成违约，不承担任何违约责任。其二：该申请书内容出自2017年10月19日、签发人是该公司法定代表人安钦，凯蒙五鑫公司要求支付的仅为304.1万元购房款，并没有提及任何的违约金，也能够佐证双方对于合同约定的原付款时间以及条件均进行了事实变更，即待诉争房屋消防验收通过后予以支付，现凯蒙五鑫公司在农行金桥支行提起房屋买卖合同诉讼之后提出304.1万元购房款存在违约金的请求，有违诚实信用原则。其三，农行金桥支行接收被上诉人凯蒙五鑫公司提交的《关于支付网点购房款的申请》情况申请后，履行农行系统内支付房款审批程序时，于2017年10月20日出具的《购房款支付审批表》中的项目进度情况也载明“该营业网点已经竣工并于2017年9月15日通过消防验收合格，本次申请支付房产购置金额3041000元的购房款”，《购房款支付审批表》上亦有凯蒙五鑫公司加盖公章并有法定代表人安钦的签字予以确认，与《关于支付网点购房款的申请》能够印证，能够充分证实双方就304.1万元房款的支付条件进行了事实变更，在诉争房屋进行消防验收合格后予以支付304.1万元购房款并不需要承担违约责任。综上，因凯蒙五鑫公司未能及时办理诉争房屋的消防备案验收，故双方约定待房屋消防验收办理完毕以后支付剩余304.1万元，对原《商品房买卖合同》、《补充合同》约定的房款支付条件进行了事实变更，农行金桥支行在诉争房屋消防备案合格后应凯蒙五鑫公司书面申请而付清304.1万元房款，不需承担任何违约责任。二、原审法院未能支持农行金桥支行提出的逾期付款违约金的诉讼时效抗辩，属于法律适用错误。凯蒙五鑫公司于2019年8月23日提起反诉，要求农行金桥支行承担的逾期付款违约金437904元，计算日期自2016年1月1日起至2017年10月13日止。依据《最人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则)诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，凯蒙五鑫公司诉请的2016年1月1日起至2016年8月22日期间的违约金，已经超过诉讼时效，据此，即使判令农行金桥支行承担责任以上期间的违约金也应当相应剔除。综上，原审法院认定农行金桥支行应当承担逾期付款的违约金属于事实认定错误，应当予以纠正，未能剔除已经超过诉讼时效的部分债务，属于法律适用错误，请求二审法院予以纠正。凯蒙五鑫公司辩称，第一、农行金桥支行主张的双方在实际履行过程中将房屋消防验收作为付款条件的说法不能成立，在双方履行诉争的商品房买卖合同过程中并没有任何书面的文件，可以证实双方将房屋消防验收作为付款的条件，核心的是双方履行的是商品房买卖合同及补充合同。第二、关于诉讼时效，按照最高人民法院关于诉讼时效的司法解释第五条之规定，同一债务分期履行的诉讼时效从最后一日计算。案涉的房屋买卖属于该法律规定的同一债务分期履行，所以在其最后付款日2017年10月20日付款，我方于2019年8月23日提起反诉，并没有超过法律保护的诉讼时效。凯蒙五鑫公司上诉请求：请求撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回农行金桥支行的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.2014年12月24日凯蒙五鑫公司与农行金桥支行就购买位于呼和浩特市××区以西的旺第嘉华小区第27幢X单元3号商品房签订《商品房买卖合同》《补充合同》，对房款支付作了约定。双方签订的《商品房买卖合同》由出卖人盖章后交由买受人盖章，农行金桥支行盖章后一直未能将原件交回凯蒙五鑫公司，仅仅交付了复印件，其在一审过程中也没有向一审法院提供原件。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后*日内……”即双方未对交付后多长时间内办理产权登记的资料报产权机构备案进行约定。故此，农行金桥支行要求办理产权及承担违约金条件未成就。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。一审中凯蒙五鑫公司请求对违约金数额予以调整符合法律规定。2.案涉楼宇五证齐全，由于市政府将旺第嘉华项目列入遗留项目，因此项目的所有楼宇的产权办理均需要按照市政府遗留办统一部署进行，所需材料也需要按照相关文件进行，与一般楼宇项目办理产权所需的文件不一致，凯蒙公司也正在积极的办理过程中，对于原审判决中“将办理权属登记需由凯蒙公司提供的资料报产权登记机关备案”这一判项在客观上暂时无法履行也不能履行。农行金桥支行辩称，第一、凯蒙五鑫公司所说的农行金桥支行一审中没有提交原件，纯属子无须有，因为一审中已经提交了原件供合议庭进行核对。第二、是对于诉争合同的十五条所说的720日，一审法院已经查明了在双方进行律师函或者说督办通知相应的文件文书中，都载明了办理期限是720日，在合同的履行过程中，双方的沟通过程中都没有产生任何异议。但是在诉讼过程中第一次听说说是空白的，没有原件等等的抗辩，所以一审也对此不诚信的行为做出了认定，望以一审查明为准。关于违约金的问题，就是依据商品房买卖合同司法解释中关于逾期违约金的约定，当时指导的标准是银行同期同贷利率，是敞口的，而农行金桥支行请求的是一个固定的数额，参照司法解释的内容比较来说请求的数额并不过高，反而是过低的。一审法院裁判的违约金数额，我方于认可，应当以支持。关于原审法院判项的第一项凯蒙五鑫公司应当于30日内将办理权属登记，需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助办理相应的登记手续，并不存在任何客观障碍，只是需要将其手中掌握的相应的证书或者作为初始登记应有的材料报有关机关进行备案，并不是说需要其有履行，所以不存在客观上不能履行的情形，也没有相应的证据予以支持。所以，原审第一项应当予以支持。农行金桥支行向一审法院起诉请求：1.判令凯蒙五鑫公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋产权登记手续；2.凯蒙五鑫公司将与农行金桥支行签订的《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案；3.凯蒙五鑫公司向农行金桥支行支付逾期办理房屋权属证书的违约金1574100元；4.本案诉讼费、保全费等一切费用由凯蒙五鑫公司承担。凯蒙五鑫公司向一审法院提出反诉请求：1.请求农行金桥支行向凯蒙五鑫公司支付逾期给付购房款违约金437904元；2.农行金桥支行承担本案本诉、反诉全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月24日，凯蒙五鑫公司(出卖人)与农行金桥支行(买受人)签订《商品房买卖合同》，合同第一条、第三条约定，买受人购买出卖人位于呼市××区第27幢暂定3号房，建筑面积为330平方米。合同第四条约定计价方式与付款，按建筑面积计算，单价为53000元，总金额为1749万元。合同第六条约定付款方式及期限，买受人分期付款，合同签订后十日内交付房屋总价90%金额1574.1万元的款项，余款10%金额174.9万元，在办理产权证后付清。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款项万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定交付期限(合同处交付期限处为空白)。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。同日，凯蒙五鑫公司(出卖人)与农行金桥支行(买受人)签订《补充合同》，约定双方就《商品房买卖合同》补充如下：1.合同第六条付款方式及期限第2款约定“分期付款：合同签订后十日内交付房屋总价90%金额1574.1万元的款项；余款10%金额174.9万元，在办理产权证后付清。”根据约定买受人需在2014年12月31日前支付给出卖人购房款1574.1万元，但由于买受人原因，出卖人同意买受人在2014年12月31日前支付首期购房款1270万元，剩余首期购房款304.1万元在2015年支付给出卖人。2.以上双方约定的付款时间及金额不作为合同约定付款期限的违约。3.双方约定的房价中包含契税52.47万元、房屋维修基金2.97万元、印花税875元、交易费2640元、登记费550元，共计55.84万元。4.本补充合同是合同的补充部分，与合同同效。农行金桥支行通过银行转款向凯蒙五鑫公司支付购房款，凯蒙五鑫公司于2014年12月24日出具收到农行金桥支行交来房款1270万元的收据一张。出具日期为2014年12月25日的《购房款交付审批表》载明：项目名称为农业银行金桥支行营业用房；批准投资额为1749万元；项目进度情况为分行已批复，所购房为现房，付款后即可交付使用；按合同支付购房款72.6%：1270万元。该审批表经农行金桥支行、凯蒙五鑫公司负责人签字，并盖公章。农行金桥支行于2016年1月9日向凯蒙五鑫公司作出《督办通知》，载明：双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，3买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。但凯蒙五鑫公司截至目前未履行合同约定，望加快进度办理产权确认。2016年5月23日，农行内蒙古分行营业部作出《关于对金桥支行国电分理处2个营业网点迁至及更名的批复》，载明农行金桥支行的地址为呼和浩特市××区以西旺第嘉华27-3号并更名为农行呼和浩特惠民路分理处。农行呼和浩特惠民路分理处营业执照中载明的营业场所即本案涉案房屋。2017年7月22日，内蒙古自治区呼和浩特市××队作出《建设工程消防验收意见书》，载明旺第嘉华1#商业楼、5#商业楼、27#公寓楼工程符合安全，予以通过。凯蒙五鑫公司于2017年10月19日向农行金桥支行作出《关于支付网点购房款的申请》，载明：农行金桥支行在“旺第嘉华”项目27#楼一层选址设立营业网点，并签订《商品房买卖合同》、《补充合同》，约定合同签订后先支付1270万元，304.1万元在2015年付清，后期一直至今未支付。现凯蒙五鑫公司已将农行金桥支行所需各项手续全部办理完毕，根据合同约定支付304.1万元购房款。农行金桥支行通过银行转款向凯蒙五鑫公司支付购房款，凯蒙五鑫公司于2017年10月13日出具收到农行金桥支行交来房款304.1万元的收据一张。出具日期为2017年10月20日的《购房款交付审批表》载明：项目名称为农业银行金桥支行营业用房；批准投资额为1749万元；已付款：1270万元；项目进度情况为该营业网点已经竣工并于2017年9月15日通过消防验收合格，本次申请支付房产购置金额304.1万元的购房款按合同第2次支付购房款：304.1万元。该审批表经农行金桥支行、凯蒙五鑫负责人签字，并盖公章。2015年12月21日，农行金桥支行(甲方)与呼和浩特市久踞物业服务有限公司(乙方)签订《物业管理服务合同》，房号为旺第嘉华27#楼底商，该合同自2017年12月1日始，以甲方交纳年度物业服务费(收据)的时间为起始和截至日。农行金桥支行于2018年4月18日向凯蒙五鑫公司作出《律师函》，载明凯蒙五鑫公司在房屋交付两年内未按合同约定办理房屋产权登记。凯蒙五鑫公司于2018年5月10日向农行金桥支行作出《关于办理产权证书事宜情况说明》，载明：......现已办理完成消防验收，已报请质量监督站验收，完成后规划验收完成，即可办理产权的登记手续。凯蒙五鑫公司于2018年10月12日向农行金桥支行作出《关于产权证办理情况的说明》，载明：......因部分建设工程质量规范的变更，需要补充部分工程建设资料，预计会在2-3月内办理好工程竣工验收备案手续，完成工程竣工验收后，即可向住∶C建局申请不动产初始登记，完成初始登记后即可办理不动产登记证书。涉案项目现已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。更新时间为2018年12月28日的《“五证齐全”需办理竣工验收遗留项目情况统计表》中包含涉案房屋所在的“旺第嘉华”项目。中共呼和浩特市委员会办公室于2019年4月24日印发《关于2019年解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题的通知》。呼和浩特市住房和城乡建设局于2019年7月13日向市自然资源局、市不动产登记中心作出《关于旺第嘉华26#等先行办理房屋产权的意见》，该文件包括涉案房屋所在楼宇。一审法院认为，农行金桥支行与凯蒙五鑫公司签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。关于农行金桥支行主张凯蒙五鑫公司将办理权属证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，该院认为，依据双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，凯蒙五鑫公司应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，凯蒙五鑫公司亦认可其并未履行上述义务，涉案项目现已“五证齐全”，具备办理房屋初始登记的条件，故凯蒙五鑫公司应依据合同约定，履行其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，协助农行金桥支行办理房屋产权登记手续。关于农行金桥支行主张凯蒙五鑫公司将《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案的诉讼请求，一审法院认为，申请《商品房买卖合同》登记备案系办理房屋产权登记手续的前置程序，依前所述，农行金桥支行请求凯蒙五鑫公司协助其办理房屋权属登记的诉讼请求，已被一审法院支持，故对该项诉讼请求，一审法院不再处理。关于农行金桥支行主张凯蒙五鑫公司向其支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记的时间，双方各执一词，农行金桥支行所持合同文本载明“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，凯蒙五鑫公司所持合同文本时间处则为空白，双方表示均无法提供合同原件，一审法院认为，农行金桥支行在2016年1月9日作出的《督办通知》标明“商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”字样，农行金桥支行在2018年4月18日作出的《律师函》亦载明“凯蒙五鑫公司在房屋交付两年内未按合同约定办理房屋产权登记”，凯蒙五鑫公司于2018年5月10日作出《关于办理产权证书事宜情况说明》，对迟延办理房屋产权证书一事进行说明，又于2018年10月12日作出《关于产权证办理情况的说明》进行再一次说明。农行金桥支行在两份函件中均明确注明合同条款，并注明合同约定的办证期限，凯蒙五鑫公司在两份说明中均未对合同约定的办证期限表示异议，却在庭审中表示依据该期限承担违约金条件尚未成就，有违诚实信用原则，故凯蒙五鑫公司逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案违反合同约定，构成违约，应向农行金桥支行支付违约金。依据合同约定，按已付房价款的10%计算违约金，并无不当，故凯蒙五鑫公司应按照已付房价款1574.1万元的10%向农行金桥支行支付违约金1574100元。关于凯蒙五鑫公司主张农行金桥支行向其支付逾期给付购房款违约金的反诉请求，一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》第七条约定逾期付款责任，并在《补充合同》中约定，“出卖人同意买受人在2014年12月31日前支付首期购房款1270万元，剩余首期购房款304.1万元在2015年支付给出卖人。以上双方约定的付款时间及金额不作为合同约定付款期限的违约”，凯蒙五鑫公司于2017年10月13日出具收到农行金桥支行交来房款304.1万元的收据、于2017年10月20日在农行金桥支行《购房款交付审批表》上盖公章，农行金桥支行逾期支付剩余购房款违反合同及补充合同的约定，构成违约，应向凯蒙五鑫公司支付违约金。依据合同第七条的约定，“买受人逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”，凯蒙五鑫公司依据该条款计算违约金，并无不当，故对凯蒙五鑫公司主张农行金桥支行向其支付逾期给付购房款违约金437904元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行办理房屋产权登记手续；二、内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行支付逾期办理房屋权属证书的违约金1574100元；三、中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行于本判决生效后十五日内向内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司支付逾期给付购房款违约金437904元；四、驳回中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行的其他诉讼请求。本诉案件受理费18967元(中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行已预交)，由内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费3935元(内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司已预交)，由中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行负担。本院二审期间，凯蒙五鑫公司、农行金桥支行均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.凯蒙五鑫公司是否应协助农行金桥支行办理产权手续；2.凯蒙五鑫公司是否应当支付逾期办证违约金，具体数额应为多少；3.农行金桥支行是否应当支付逾期付款违约金，具体数额应为多少。关于第一个争议焦点，凯蒙五鑫公司是否应协助农行办理产权手续的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”2014年12月24日，农行金桥支行与凯蒙五鑫公司签订《商品房买卖合同》，合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。双方在合同中明确约定了凯蒙五鑫公司有协助办理房屋产权的义务，且该房屋目前已五证齐全，凯蒙五鑫公司应当协助办理房屋产权登记相关事宜，故对凯蒙五鑫公司该上诉理由，本院不予支持。关于第二个争议焦点，凯蒙五鑫公司是否应当支付逾期办证违约金及违约金的具体数额问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内将房屋产权登记办理完毕。凯蒙五鑫公司主张农行金桥支行并未向一审法院提供原件，双方在签订合同时并未对交付使用后办理产权登记的期限进行过约定，720日的期限为农行金桥支行单方面填写，并未经过凯蒙五鑫公司同意。一审法院已对此作出认定，2016年1月9日农行金桥支行作出《督办通知》与2018年4月18日作出的《律师函》都表明了农行金桥支行要求凯蒙五鑫公司在720天或两年内办理房屋产权登记，而凯蒙五鑫公司于2018年5月10日作出《关于办理产权证书事宜情况说明》，载明房屋产权登记正在办理中。2018年10月12日再次关于产权登记事宜向农行金桥支行作出《关于产权证书办理情况的说明》，而两份说明中并未对办证期限提出任何异议，即凯蒙五鑫公司已认可720天的办证期限，故本院认为，凯蒙五鑫公司主张承担违约金的条件不成就的抗辩理由不能成立。2015年12月21日，农行金桥支行与呼和浩特市久踞物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，约定合同期限自2015年12月1日始，故可以认定2015年12月2日为案涉房屋的交付使用时间，至2017年11月21日（共计720天）为双方约定的办证期限，而凯蒙五鑫公司未在规定期限内将房屋产权登记办理完毕，根据合同规定应当向农行金桥支行支付逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中凯蒙五鑫公司向农行金桥支行交付案涉商铺后，农行金桥支行就案涉商铺行使占有、使用和收益的权利，且没有证据证明因逾期办证给农行金桥支行造成具体损失及损失的数额。凯蒙五鑫公司一直在办理产权登记手续过程中，故本院酌情将逾期办理产权登记的违约金调整为凯蒙五鑫公司向农行金桥支行支付违约金491591.43元（以1574.1万元为基数，按每日0.3计算，自2017年11月22日计算至2020年9月28日）。关于第三个争议焦点，农行金桥支行是否应当向凯蒙五鑫公司支付逾期付款违约金的问题。双方于2014年12月24日签订的《补充合同》第一条约定：“……由于买受人原因，出卖人同意买受人在2014年12月31日前支付首期购房款1270万元，剩余首期购房款304.1万元在2015年支付给出卖人。”2017年10月13日，凯蒙五鑫公司向农行金桥支行出具收据载明收到304.1万元的购房款，凯蒙五鑫公司主张农行金桥支行逾期支付购房款，应当按照合同约定支付违约金。农行金桥支行提出时效抗辩，认为凯蒙五鑫公司的反诉请求已超过诉讼时效，并主张购房尾款的支付是以消防验收的完成为前提条件的，故农行金桥支行付款不存在逾期的问题。本院认为，首先，2017年10月19日，凯蒙五鑫公司向农行金桥支行发出凯蒙五鑫房发（2017）第6号《关于支付网点购房款的申请》，请求支付剩余304.1万元购房款，凯蒙五鑫公司该行为符合诉讼时效中断的情形，诉讼时效自2017年10月19日起重新计算，但该申请中载明：“……现我公司已将贵行所需各项手续全部办理完毕，请贵行根据合同约定支付304.1万元购房款。”证明凯蒙五鑫公司认可在这之前有手续并未办理完毕，同时在主张农行金桥支行给付购房款的同时未主张违约金。其次，2017年7月22日内蒙古自治区呼和浩特市××队向凯蒙五鑫公司出具了（呼）公消验（2017）第0050号《建设工程消防验收意见书》，证明案涉房产消防验收的时间，而凯蒙五鑫公司于2017年10月13日向农行金桥支行出具的收到304.1万元购房款的收据证明农行金桥支行在案涉房屋通过消防验收后便立即支付了购房尾款，不存在迟延付款的情况。最后，虽然双方在《补充合同》中约定了尾款的支付时间为2015年，但在超过约定的付款时间到房屋通过消防验收前的两年内，凯蒙五鑫公司并未请求农行金桥支行支付剩余房款，也未向农行金桥支行主张过迟延付款的违约责任。基于本案案件基础事实，结合全部证据，可以认定凯蒙五鑫公司认可尾款支付以消防验收办理完毕为前提。综上，凯蒙五鑫公司请求农行金桥支行支付逾期付款违约金的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，农行金桥支行、凯蒙五鑫公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5624号民事判决第一项，即“内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行办理房屋产权登记手续”，第四项，即“驳回中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行的其他诉讼请求”；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5624号民事判决第二项、第三项，即“二、内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行支付逾期办理房屋权属证书的违约金1574100元；三、中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行于本判决生效后十五日内向内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司支付逾期给付购房款违约金437904元”；三、内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行支付逾期办理房屋权属证书的违约金491591.43元。四、驳回内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18967元，由中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行负担12897元；由内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司负担6070元。一审反诉案件受理费3935元，由内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司负担；二审案件受理费26836元，由内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司负担18967元，由中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行负担7869元。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年九月二十九日（法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升