广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13200号原告:广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市******“晶都花园”5幢一楼，统一社会信用代码914***********230B。主要负责人：田月霞，总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，公司工作人员。委托诉讼代理人：董祖平，公司工作人员。被告：沈小平，男，1970年8月15日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区********，公民身份号码420************671。原告广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司（以下简称海伦堡公司）与被告沈小平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海伦堡公司委托诉讼代理人黄小芳、董祖平到庭参加诉讼，被告沈小平经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2016年4月至2020年3月期间共48个月的物业管理费8646.72元及违约金（以每月物业管理费2.2元为基数，分别从欠费次月1日起按日3‰利率计算至实际清偿之日止）。事实与理由：被告购买了中山市**********************，建筑面积为81.88平方米，于2016年3月26日收楼。2014年10月10日，原告与被告签订前期物业管理服务合同。该合同约定，合同期限为自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业管理服务费按照以下标准收取：高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.2元收取；每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费等；业主（住户）未按时交纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的违约金。2016年3月至2020年3月，被告欠付物业管理费合计26541.1元。2019年4月8日，原告通过EMS快递向被告送达催缴函并催收欠缴款项。2019年9月至2020年2月期间，原告多次通过电话、短信方式向被告沈小平催收欠缴款项。被告沈小平经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：2014年10月10日，沈小平与中山市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）签订中山市商品房买卖合同，购买中山市**********************，房屋建筑面积81.88平方米，金源公司应在2016年*月26日前将涉案房屋交付给沈小平使用。该合同约定在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在小区物业管理服务由金源公司选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理，合同还约定了其他事项。同时沈小平与海伦堡公司签订前期物业管理服务协议，约定由海伦堡公司为金色江湾花园小区提供物业管理服务，服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，首次管理费以购房合同约定交楼日期起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的），沈小平首次交纳管理费应大于但不限于一个月物业管理费，物业管理服务费按照以下标准收取：（1）高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.2元收取；（2）别墅住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取；（3）商业中心按建筑面积每月每平方米4元收取；每月10日前确保指定划扣银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；沈小平未按时缴纳物业管理费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的违约金，协议还约定了其他事项。根据协议约定，沈小平每月应交物业管理费180.136元（81.88平方米×2.2元/平方米）。海伦堡公司于2020年*月向沈小平出具管理费催缴通知书，载明沈小平拖欠物业管理费，请其尽快缴清欠费。2017年12月31日，本院立案受理了金源公司与沈小平商品房预约合同纠纷一案，金源公司请求1.解除金源公司与沈小平签订的商品买卖合同及补充协议；2.沈小平立即协助金源公司办理涉案房产的注销备案和抵押手续；3.沈小平向金源公司支付违约金52160元。2018年5月9日，本院作出（2017）粤2071民初23550号民事判决，判决：一、中山市金源房地产开发有限公司与沈小平签订中山市商品房买卖合同及补充协议于2017年11月14日解除；二、沈小平于本判决生效之日起十五日内协助中山市金源房地产开发有限公司办理中山市**********************商品房的注销备案和抵押手续；三、沈小平于本判决生效之日起七日内向中山市金源房地产开发有限公司支付1385.02元。庭审中，海伦堡公司要求沈小平支付物业管理费至涉案房屋登记在金源公司名下之日止。中山市不动产登记资料查询结果记载，涉案房屋于2014年10月21日登记在沈小平名下，2017年6月29日登记在金源公司名下。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。沈小平与海伦堡公司签订的前期物业管理服务协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在海伦堡公司依照合同约定提供物业服务后，沈小平应按照合同约定履行交纳物业管理费，其拖欠物业管理费的行为已构成违约，除需支付物业管理费外还需承担欠付物业管理费的违约责任。因涉案房屋已于2017年6月29日登记在金源公司名下，故海伦堡公司主张沈小平支付2016年4月至2017年6月期间的物业管理费2702.04元（180.136元/月×15个月），本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。关于违约金的问题，沈小平欠付物业管理费给海伦堡公司造成了相当于利息的损失，海伦堡公司主张以每月应交物业管理费为基数，分别从欠费次月1日起按日利率3‰的标准计算违约金至实际清偿之日止，但该标准超过法律规定的范畴，本院酌定以每月应交物业管理费180.136元为基数，分别从欠费的次月1日起计算违约金至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。沈小平经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告沈小平于本判决生效之日起七日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司支付中山市**********************2016年4月至2017年6月物业管理费2702.04元及违约金（以每月应交物业管理费180.136元为基数，分别从欠费的次月1日起至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元（原告已预交），由原告广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司负担414元，被告沈小平负担50元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  吴学良人民陪审员  何世俊二〇二〇年九月十四日书 记 员  蔡文华袁丽珣