山东省潍坊市寒亭区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁0703执异37号 案外人：王玉洪，女，1962年1月8日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：张洪柱，男，1960年11月24日生，汉族，住址同上，系王玉洪丈夫。 申请执行人：金建明，男，1963年10月10日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：党艳静，山东潍滨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张爱峰，山东潍滨律师事务所实习律师。 被执行人：潍坊顺达房地产开发有限公司。住潍坊市寒亭区丰华路**，统一社会信用代码913370703699684038Q。 法定代表人：魏子清，执行董事。 本院执行金建明与被告潍坊顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）民间借贷纠纷[2017鲁07**执972号]和房屋买卖合同纠纷[（2019）鲁0703执251号]两案中，案外人王玉洪对本院查封顺达公司名下的涉案房产提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2020年9月2日进行了听证。案外人王玉洪及委托诉讼代理人张洪柱、申请执行人金建明的委托诉讼代理人党艳静及张爱峰均到庭参加听证，被申请执行人顺达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭听证。本案现已审查终结。 案外人王玉洪述称，2012年12月11日其与顺达公司签订《商品房预售合同》，约定“购买顺达公司开发的XX（后改名XX小区）X室，预测建筑面积69.49平房米，每平方米3038元，合计211111元，储藏间价值5610元，两项合计216721元。当日付清房款，2013年4月20日前交付房屋，房屋交付后1年内办理房产证，逾期顺达公司承担房价款0.1%的违约金。”同日，案外人通过向顺达公司POS机商户（3XXXX8）转账223055元（其中房款211111元，储藏间5610元，维修基金6254、备案费80元），顺达公司出具了五份收款收据。2013年12月3日涉案房屋交付使用，因顺达公司没有缴纳取暖接口费，冬季均使用空调取暖，直到2019年通过政府协调才开始统一供暖。案外人多次到顺达公司要求办证，公司也答复给予办理，拖延到2018年公司无法联系，致使案外人等多名业主到政府上访要求协助办理房产证。未办理房产证案外人不存在过错，请求排除执行，解除查封措施。 申请执行人金建明辩称，涉案房屋于2012年12月11日进行过合同网签登记，2015年1月12日已撤销网签合同，故该房屋的买卖合同已撤销。案外人按合同预测面积69.49平方米交付房款，实际房屋登记面积71.21平方米，案外人没有补齐余款，应视为没有交清房款。2015年5月15日顺达公司已办理了2号楼的房地产所有权证（大集体证），买受人已经具备办理房产证条件，案外人长达四年的时间没有向顺达公司主张办证权利，案外人存有主观过错，不符合排除执行的条件，应裁定驳回其申请。 本院查明，原告金建明与被告顺达公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日作出（2016）鲁0703民初1832号民事判决书，判决：一、被告顺达公司返还原告金建明购房款100万及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年9月30日起计算至本判决生效之日止），于判决书生效后十日内付清。二、被告潍坊顺达房地产公司返还原告金建明购房款40万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年10月8日起计算至本判决生效之日止），于判决书生效后十日内付清。该判决生效后，被告未履行还款义务，原告向本院申请强制执行，执行案号为（2017）鲁0703执972号。本院在执行过程中于2019年6月11日作出(2017)鲁0703执972号执行裁定书，查封顺达公司名下的涉案房产，查封期限三年。 另查明，原告金建明与被告顺达公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月2日作出（2018）鲁0703民初19号民事判决书，判决顺达公司偿还原告金建明借款本金230万元及利息（其中200万元的利息，自2013年5月7日起按月利率2%计算至付清之日止；其中30万元的利息，自2015年4月30日起按月利率2%计算至付清之日止）。限于本判决生效后十日内付清。判决生效后，被告未履行还款义务，原告向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁0703执251号。本院于2019年6月11日作出（2019）鲁0703执251号执行裁定书，查封顺达公司名下的涉案房产，期限三年。 再查明，2012年12月11日，案外人王玉洪与顺达公司签订《商品房预售合同》一份，约定“购买顺达公司开发的金山财富广场XX（后改名XX小区）X室，预测建筑面积69.49平房米，每平方米3038元，合计211111元，储藏间价值5610元，两项合计216721元。当日付清房款，2013年4月20日前交付房屋，房屋交付后1年内办理房产证，逾期顺达公司承担房价款0.1%的违约金。”同日，案外人王玉洪丈夫张洪柱通过中国农业银行潍坊寒亭分理处账户向顺达公司POS机商户（3XXX8）转账223055元（其中房款211111元，储藏间5610元，维修基金6254、备案费80元），顺达公司出具了五份收款收据。同日，顺达公司对涉案房屋合同进行了期房网上登记，2015年1月12日顺达公司撤销网签。 本案的争议焦点，案外人对涉案房屋是否享有排除执行的权利。案外人为证明其主张提供证据如下：1、《商品房预售合同》。2、顺达公司POS机收款凭证两份，王玉洪丈夫张洪柱银行流水明细一份，顺达公司出具收款收据4份，证明其已按合同约定付清全部房款。3、潍坊兴安居物业管理有限公司于2013年12月3日交付涉案房屋验收清单两份；4、2014年12月至2020年2月水、电费、物业费收据（21张）。5、案外人与潍坊港华燃气有限公司于2016年11月17日签订《天然气供气合同》一份，建设银行燃气费明细一份，2017年、2018年部分天然气抄表结账单，2019年暖气费单据一份（2014年至2018年均使用空调取暖），上述3-5号证据证明查封前已占有使用涉案房屋。本院根据申请执行人的申请调取涉案房屋的网签登记，档案载明：顺达公司张华娟于合同签订日对涉案房屋合同进行期房网上签约，2015年1月12日由张华娟撤销期房网签。经质证，案外人认为合同签订日曾经进行网上查询，有网签合同登记，对顺达公司撤销网签合同不知情。申请执行人质证后认为，1号证据2015年1月12日已撤销网签，该买房合同已不存在。2号证据只能证明案外人与顺达公司发生过交易，该款项没有进入顺达公司监管帐号，不能证明该款系购买房款，网签合同已撤销，不排除顺达公司已将房款退还案外人的可能。3号证据真实性、关联性有异议，物业公司不能代表顺达公司交付房屋。4号证据水、电费、物业费收据不是正式发票，其真实性有异议。5号证据燃气费合同、银行明细真实性无异议，只能证明开通过天然气，从留置的查表到访不遇单和物业费单据显示的电费明显超出日常家庭开支，可以推断案外人并不居住涉案房屋。申请执行人提供如下证据予以反证，1、顺达公司的2号楼房产证（集体户）证明2015年5月5日买受人已具备办理房产证条件。2、房产管理部门查询显示2号楼的业主已办理房产证。3、2015年公示栏照片显示业主可以办理房产证。4、房产管理部门登记涉案房屋面积71.21平方米，案外人交纳69.49平方米房款，余款没有交清。5、案外人在XX街道XX村有住房一处。综上证明案外人没有交清全部房款，未办理房产证案外人存在主观过错。经质证，案外人对5号证据无异议。对于1-4号证据有异议，1号证据案外人不知情，2号证据只证明一户业主已办理了房产证，2号楼15户业主尚没办理房产证，多次到政府上访并建立一个微信群，并非案外人一人没办房产证。3号证据公示照片是买房户名单公示，并非办理房产证通知，案外人多次找金建明办理房产证，答复尽快办理，后公司联系不到人了，案外人没有过错。4号证据房款是按合同交纳，公司没有通知办理房产证和补交差价。 本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院查封前与被执行人顺达公司签订《房屋预售合同》，该合同未违反法律强制性规定，案外人已按合同约定付清房款。案外人提供的合同、收款收据、银行流水明细、POS机收款凭证能够相互佐证，其证据真实、有效、合法与本案有关联，可以作为本案的定案依据。案外人提供的天然气开通合同及银行交费明细、物业公司出具的电、水费收据，2019年暖气费收据，上述证据足以证明案外人在本院2019年6月11日查封前已占有使用涉案房屋。涉案房屋尚未办理房屋确权登记手续，异议人不存在主观过错，应适用弱者保护原则。申请执行人提供的1-4号证据，既不能证明顺达公司曾通知案外人办理房产手续事宜，也不能证明已通知补交实际房屋面积的差额，不能作为本案的定案依据。对于网签合同撤销，该合同曾经网签，撤销网签并不等同于解除合同，案外人自认撤销网签不知情，申请执行人没有提供案外人与顺达公司双方同意解除合同的证据，案外人已按合同约定交清房款并居住至今，应视为房屋买卖合同已履行，案外人享有办理房产证的期待权。 综上，案外人王玉洪符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的条件，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条裁定如下： 中止潍坊顺达房地产开发有限公司名下XX（后改名XX小区）X室的查封措施，解除其查封。 案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘晓燕 人民陪审员  宋秋玲 人民陪审员  邢世友 二〇二〇年九月十一日 法官 助理  于丽霞 书 记 员  张良波