广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异463号 异议人（案外人）：杨春花，女，汉族，1990年1月22日出生，住四川省开江县。 申请执行人：温勤胜，男，汉族，1981年8月3日出生，住广东省东莞市。 被执行人：陈银花，女，汉族，1987年10月7日出生，住广东省东莞市。 被执行人：尹照星，男，汉族，1984年12月27日出生，住广东省东莞市。 本院在执行（2019）粤1971执3396号案件过程中，案外人杨春花向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人杨春花称，请求法院解除对东莞市××河滨东路湖滨花园××房产的执行。法院在执行（2019）粤1971执3396号裁定书过程中，查封了上述房产，该房产于2016年9月28日已由被执行人卖给杨春花，杨春花已付清所有楼款，并于2016年10月11日在寮步房管所提交所有过户资料进行过户，但当时因为国家政策，湖滨花园因土地划拨不符合条件等问题暂时过不了户。2020年7月21日杨春花收到可以过户的通知后才知道房子被查封，故请求法院停止对该房产的执行。 申请执行人温勤胜辩称，不同意支持案外人对案涉房产的解封申请。只要房产没有过户，还在陈银花名下，陈银花对温勤胜的欠款还没结清之前不同意解封该案涉房产，购房款是否到陈银花手上存疑。证据只显示陈银花收到10000元定金，其他购房款项没有证据显示陈银花已经收取。 被执行人尹照星辩称，对杨春花的执行异议申请书没有意见。 经审查查明，申请执行人温勤胜与被执行人尹照星、陈银花其他执行纠纷一案，申请执行人温勤胜根据本院作出的已经发生法律效力（2018）粤1971民初1137号民事判决书向本院申请强制执行。根据上述生效法律文书，被执行人应向申请执行人支付本金46000元及相应利息。根据申请执行人的申请，本院于2019年1月21日立(2019)粤1971执3396号案件予以强制执行。 2019年2月20日，本院档案查封了被执行人陈银花名下位于东莞市××河滨东路湖滨花园××房（房产证号：粤房地权证莞字第××号，以下简称“案涉房产”）。在该案执行过程中，根据本院向不动产管理部门的调查反馈结果，因土地使用类型的划拨，土地座落位置未确定，不能办理过户手续，本案暂无法处置。由于未发现被执行人有可供执行的其他财产，本院已于2019年6月26日裁定(2019)粤1971执3396号案终结本次执行程序。 根据2020年8月底的案涉房产登记信息查询结果，案涉房产建筑面积115.96平方米，权利类型为市场化商品房，土地性质为划拨，产权登记日期2015年4月27日。案涉房产目前除3396号案查封外无其他查封。 杨春花主张其为案涉房产的实际权属人，为证明其上述主张向本院提交了相关证据。其主张与举证情况如下： 一、关于房屋买卖合同签订情况。杨春花主张，杨春花与其配偶曾辉，于法院查封案涉房产前与陈银花已经签订了合法有效的房屋买卖合同，并提交《房地产买卖及经纪合同》、《房地产买卖合同书》、不动产查询信息结果为证。《房地产买卖及经纪合同》未显示签订日期，内容为陈银花作为卖方，杨春花与曾辉作为买房，双方约定案涉房产购房价49万元，款项分为定金10000元，首期款18万元由买方出同贷书、将首期款交给担保公司监管，尾款30万元办理担保公司快贷，通过担保公司向银行贷款，由银行提前放款至卖方账户，到账视为已经收取，该合同中未约定各期款项支付时间。杨春花主张该合同是双方于2016年3月3日签订。《房地产买卖合同书》为向不动产交易机构备案版本，显示为陈银花与杨春花、曾辉于2016年9月28日签订（落款签名均为他人代签），双方约定购房款20万元，卖方于2016年9月30日向买方交付案涉房屋。 二、关于购房款的支付情况。杨春花主张其已付全部购房款共49元，并提交了收据、税收缴款书、购房增值税发票、中国农业银行个人结算业务申请书、中国建设银行个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证为证。1、收据显示2016年3月3日陈银花收到曾辉、杨春花支付的定金1万元。2、中国农业银行个人结算业务申请书显示杨春花于2016年5月18日向“黄淦坤”支付“购房首期款”18万元，并另外支付“预收税费、评估费、担保费及预收供楼款”共计45594元等，杨春华主张不清楚黄淦坤具体身份，其将房贷手续全权委托给物业公司办理，物业公司称黄淦坤是担保公司的员工。3、中国建设银行还款凭证及个人贷款凭证为证显示放款日期为2016年8月20日的杨春花的个人贷款30万元，已经于2019年3月4日结清贷款。4、2016年10月11日税收缴款书显示陈银花支付了房屋转让个人所得税等，曾辉、杨春花支付了契税。2016年10月11日购房增值税发票显示杨春花、曾辉购买案涉房产价格为含税210397.64元。 三、关于案涉房产占有情况。杨春花主张其从2016年9月份供楼开始就在案涉房产居住一直至今。没有当时交接房屋的证据，但是每个月的电费、水费、物业费都是杨春花交的，为此提供了电费通知单、电费截图账单、管理费收据、水费、污水费、垃圾费的历史费用明细清单为证。上述证据显示“水费、污水费、垃圾费”的缴款人为苏静，杨春花主张苏静是在陈银花之前的案涉房产业主，与杨春花没有任何关系。电费通知单、电费账单截图显示电费缴款人为“*炳锡”“刘炳锡”，杨春花主张刘炳锡也是在陈银花之前的业主，应该是苏静的老公，与杨春花没有任何关系。杨春花未提交其他占有使用房产的证据。 四、关于过户登记情况。杨春花主张其于2016年10月11日向房管所提交过户资料，房管部门口头回复土地类型是划拨、土地证座落位置未确定，2020年7月底房管部门才通知可以过户。为此杨春花提交了不动产登记受理凭证，显示曾辉与杨春花曾于2016年10月11日到东莞市寮步不动产交易所提交过户递件资料。 以上事实，有杨春花提交的《房地产买卖及经纪合同》、《房地产买卖合同书》、不动产查询信息结果、收据、税收缴款书、购房增值税发票、中国农业银行个人结算业务申请书、中国建设银行个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证、电费通知单、电费截图账单、管理费收据、历史费用明细清单、不动产登记受理凭证，以及不动产登记信息查询结果、本院执行案件材料、本案调查笔录等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为案外人杨春花对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 首先，杨春花主张其于从2016年9月份开始占有使用案涉房屋，但其提交的水电费、物管费、垃圾清理费、污水费等证据显示的缴款人均非杨春花，其也未提交其他房屋交接证据，故本院认定杨春花提交的证据不足以形成完整的证据链，无法有效证明杨春花主张的在查封前已合法占有案涉房地产的事实，故本院对于杨春花该项主张不予认定。 其次，杨春花主张其已付清全部购房款。关于购房款的金额，杨春花主张购房款交易价格实为根据无签订日期的《房地产买卖及经纪合同》所约定的49万元，其已付清该49万元，但其提交的证据显示有18万元款项系支付给黄淦坤，杨春花未举证证明黄淦坤与被执行人陈银花的关系，故对于杨春花主张其向陈银花已付清全部购房款的主张，本院不予认定。 再次，杨春花在签订案涉房屋买卖合同时应对房产能否过户承担合理注意义务，但其主张直到2016年10月11日办理过户递件时，才被房管部门告知因房屋所涉土地划拨原因所以房产当时无法办理过户，即其在签约前并未尽到合理注意义务。且杨春花在明知案涉房产难以过户的情况下，仍继续履行案涉房屋买卖合同。故对于杨春花主张非因买受人自身原因未办理过户登记，本院不予采信。 综上，杨春花未能有效举证其同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人杨春花的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年九月二十二日 书记员  王 红