四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初1938号 原告（反诉被告）：罗兵，男，1976年12月9日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 被告（反诉原告）：吴慧平，女，1994年11月13日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王秋，四川佛光律师事务所律师。 被告：吴文红，男，1969年12月28日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王秋，四川佛光律师事务所律师。 原告（反诉被告）罗兵与被告（反诉原告）吴慧平、吴文红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗兵、被告（反诉原告）吴慧平的委托诉讼代理人王秋、被告吴文红及其委托诉讼代理人王秋到庭参加了全部诉讼活动。本案现已审理终结。 原告罗兵（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即解除与被告于2018年1月10日签订的《商铺租赁合同》；2、请求判决被告退还原告2020年5月15日之后的所有预付的租赁费27.75万元（2018年2月1日至2020年5月15日实际发生租赁费2年零3.5个月共计8.25万元）；3、请求判决被告补偿原告商铺二楼搭建及装修费用5.5万元；4、由被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告增加两项诉讼请求：1、判决被告退还利用业主共用空间多获取的租金收入27.5个月共计3.3万元；2、判决被告为2018年2月1日至2020年5月15日已发生的租金给原告开具发票。事实和理由：2018年1月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》，现因新冠肺炎疫情灾难的影响，原告方无法使用也无力租赁商铺。原告于2020年4月22日电话与被告二协商商铺租赁退租相关事宜，又于2020年5月8日正式以微信方式通知被告二解除商铺租赁合同，并要求其于5月14日前收回商铺。被告二于2020年5月12日微信回复不同意解除租赁合同。原告方所租赁商铺已空置达半年时间，已无力续租，无力承担商铺租赁费用。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告吴慧平、吴文红辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由：一、原告要求解除租赁合同没有事实和法律依据，原告签订了租赁合同，原告一次性支付了十年租金，现因新冠肺炎疫情要求解除长达十年的租赁合同，没有事实依据也没有法律依据，合同签订是2018年1月10日，而新冠肺炎疫情发生是在2020年1月底。峨眉山市是低风险区，从2020年2月6日对公共场所关闭到3月25日全面恢复公共场所的正常秩序只有短短一个多月的时间，峨眉山市影响非常小，且现在生产生活秩序已基本恢复正常，原告要求解除合同的理由已基本排除。根据《合同法》、《最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）和《四川省高院民事审判第一庭关于涉疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的规定，本案中商铺租赁合同达不到合同法规定的合同解除的条件，不符合上述司法解释能够解除合同的情形。二、原告应继续履行合同，所以原告要求退租金的诉讼请求应当依法驳回。三、租赁合同中约定：装修本着来装去留的原则进行处理，不管双方在合同中的约定还是法律及司法解释的规定，原告的搭建及装修费用，应当由原告自己承担。四、租赁合同中商铺的面积与购房合同、不动产权证上的面积一致，被告按租赁合同面积收取租金，不存在超出面积多收租金的情况。五、租赁合同中未约定开具发票的事项，原告也在签订合同时明确表示不用开具发票。开具发票属于合同的附随义务，不开具发票不影响合同的成立、生效和履行，也没有对原告造成任何损失。六、吴文红不是商铺的所有权人，也不是合同的相对方即出租人，根据合同的相对性，吴文红不是本案适格被告。 诉讼过程中，被告吴慧平（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判决被反诉人继续履行2018年1月10日签订的《商铺租赁合同》；2、请求法院判决被反诉人向反诉人支付为被反诉人垫付的2020年1月-12月物业费1305.84元；3、请求法院判决被反诉人承担违约责任，并赔偿违约金50000元；4、请求法院判决被反诉人承担本案诉讼费用。诉讼过程中，反诉人自愿撤回第3项诉讼请求。事实与理由：2018年1月10日反诉人与被反诉人签订《商铺租赁合同》，2020年5月8日，被反诉人以新冠肺炎疫情为由要求解除商铺租赁合同，同年7月8日，反诉人为被反诉人垫付了2020年1-12月的物业费1305.84元。在全国新冠肺炎疫情已得到了有效控制，各行各业复工复产，生产生活秩序已基本恢复正常的情况下，被反诉人以新冠肺炎疫情为由解除商铺租赁合同明显有悖于合同的稳定性，不符合市场交易规律和双方合同的约定。新冠肺炎疫情得到有效控制后，反诉人积极帮助被反诉人招租，并响应国家减租政策，为被反诉人减免租金2个月。被反诉人不仅不积极进行招租，还在新冠肺炎疫情得到有效控制和生产生活秩序已基本恢复正常的情况下以此为由要求解除合同，明显违反合同的约定和法律的规定，应承担违约责任。综上所述，被反诉人的行为严重侵害了反诉人的合法权益，为维护反诉人的正当利益，现诉至法院，请求判如所请。 针对被告的反诉，原告罗兵（反诉被告）称，首先，受到新冠肺炎疫情的影响，实体店铺深受打击，自己所承租的商铺闲置一年时间，现已无法继续支撑下去。我与吴文红于2020年4月2日电话协商退租事宜，又于5月8日正式微信通知他解除租赁合同，明确提出要吴文红5月14日收回商铺。其次，反诉人收取的租金严重高于市场行情，该商铺尾部有40平方米的空间，是属于小区业主公共空间的，且很潮湿，无法使用，大概占商铺总面积的2/5，物业公司也曾经来制止私自敲打改造。反诉人将该空间也算作租赁空间并租赁给了被反诉人，同面积的商铺租金一年才2万元左右，而收取我的租金达3.6万元/年。第三，反诉人未向我开具发票，未主动纳税，不符合国家税收规定，要出租方给我开具发票是承租人的权利。第四，反诉人提出的物业管理费问题，被反诉人愿意承担2020年1月1日至5月14日的物业管理费，该费用可以在反诉人应向我退还租金的部分予以抵扣。第五，因受疫情影响属不可抗力，而反诉人存在违法拓展商铺空间和不开发票的行为，导致租赁合同解除的，故被反诉人不承担违约责任。第六，因反诉人不同意协商处理，被反诉人才诉至法院，所以本案诉讼费应反诉人承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月10日，罗兵（乙方）和吴慧平（甲方）、吴文红（甲方代理人）签署《商铺租赁合同》，约定吴慧平将峨眉山市绥山镇金顶北路486号（倾城11-1-9号）商铺出租给罗兵，租期为10年，自2018年2月1日至2028年1月31日，十年租金360000元。关于商铺修缮约定为：出租方将商铺交给出租方后，出租方在不损坏结构及承重墙主体的情况下，可按使用进行装修，装修本着来装去留的原则，租赁期满后移交给出租方，不得故意损坏。商铺主体结构问题由出租方负责协调处理。关于物业管理费的约定为：乙方自行向物业管理公司交纳。关于违约金及违约责任的约定：1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金伍万元；2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金伍万元。关于免责条件约定为：若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁商铺，乙方需立即书面通知甲方。 2018年1月15日，吴慧平、吴文红向罗兵出具《收条》，载明：收到罗兵承租峨眉山市金顶北路486号商铺拾年租金（2018年2月1日至2028年1月31日止）计人民币叁拾陆万元整。 2018年1月18日，罗兵与四川鑫源蜀锦装饰装修工程有限公司签订《商铺装修协议》，约定对案涉房屋进行装修，工程内容及合同金额：搭建二楼2个房间（办公室、卧室），整个商铺基装包工包料，工程款总计9.6万元。 罗兵表示在承租涉案房屋后，自己曾经营超市生意，后转租他人使用，因受新冠疫情的影响，生意不能继续做下去，商铺实际上已闲置，故与吴文红协商退租的事宜，因双方未能达成协商一致结果，故诉至本院。 庭审中，因双方当事人各持己见，本案未能协商解决。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗兵与吴慧平、吴文红签署的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现就本诉原告及反诉原告的各项诉讼请求逐一分析如下： 一、本诉原告罗兵能否行使单方撤销权。合同解除权分为法定解除权和约定解除权。当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。应当说，合同解除权系法律赋予守约方保障自身权利的权能，仅守约方可在符合合同约定的条件时行使。罗兵主张因受新冠疫情影响属于不可抗力因素行使合同解除权，且出租方私自将小区业主公共空间一并租赁给承租方，而在罗兵与吴慧平、吴文红协商解除过程中，吴文红、吴慧平明确表示不同意解除合同，本院认为，罗兵在吴慧平、吴文红没有违约的情况下，提出解除合同，没有事实和法律依据，本院无法支持，故就罗兵请求退还剩余租金的请求不予支持，对反诉原告的第一项请求予以支持。 二、本诉原告罗兵请求被告补偿其商铺二楼搭建及装修费用的主张能否得到支持。根据《商铺租赁合同》中约定“装修本着来装去留的原则，租赁期满后移交给出租方”，双方已就装修进行了约定，对罗兵的该项诉讼请求不予支持。 三、本诉原告罗兵请求判决被告退还利用业主共用空间多获取的租金收入27.5个月共计3.3万元的诉讼请求能否得到支持。根据《商铺租赁合同》中约定租赁房屋面积为54.48平方米，案涉房屋于2016年4月11日办理合同备案登记时的产权面积载明为54.48平方米，后吴慧平取得案涉房屋不动产权证时载明的产权面积为54.41平方米，罗兵认为出租方存在利用业主共用空间出租的问题，本院不予支持。 四、本诉原告罗兵请求被告为2018年2月1日至2020年5月15日已发生的租金给原告开具发票的诉讼请求能否得到支持。税务机关是发票的主管机关,未按规定开具发票的行为应由税务机关处理,罗兵要求出租方开具发票的请求,不属于人民法院受理民事诉讼的范围,本院不予处理。 五、反诉原告吴慧平请求罗兵支付2020年1月1日-12月31日期间的物业费的诉讼请求能否得到支持。根据《商铺租赁合同》中约定物业管理费由承租方负担并自行向物业管理公司交纳，现反诉原告吴慧平已代承租方罗兵交纳案涉房屋2020年1月1日-12月31日期间的物业费，故对反诉原告的该项诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）罗兵的全部诉讼请求； 二、原告（反诉被告）罗兵与被告（反诉原告）吴慧平于2018年1月10日签订的《商铺租赁合同》继续履行； 三、原告（反诉被告）罗兵于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吴慧平支付1305.84元； 本诉案件受理费6288元，依法减半收取计3144元，由原告（反诉被告）罗兵负担，反诉案件受理费1082元，依法减半收取计541元，由原告（反诉被告）罗兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  唐娟 二〇二〇年九月十日 书记员  师考 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。