广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初9149号原告：杨姣娥,女,汉族,1969年4月17日出生,住广东省东莞市*****************生图阁三楼A室,公民身份号码为432************82X。委托诉讼代理人：蔡育良，广东赋权律师事务所律师。被告：东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称樟木头房开公司），住所地为广东省东莞市樟木头镇柏地社区*************。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：冯金清，广东理而行律师事务所律师。被告：东莞市湘塑实业投资有限公司（以下简称湘塑公司），住所地为广东省东莞市樟木头镇龙都**综合楼****铺。法定代表人：李某1。委托代理人：凌颖彪，男，汉族，系东莞市湘塑实业投资有限公司的员工。原告杨姣娥诉被告樟木头房开公司、被告湘塑公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。杨姣娥及其委托诉讼代理人蔡育良，樟木头房开公司的委托诉讼代理人冯金清、湘塑公司的委托诉讼代理人凌颖彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求如下：1.两被告向原告支付逾期交付房屋的违约金86736元；2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：原告与两被告签署商品房买卖合同，合同约定被告于2018年8月31日前交付符合条件的商品房，但至起诉之日，两被告仍未向原告交付。樟木头房开公司辩称：本案的实际上的开发商是湘塑公司，樟木头房开公司只是名义上的开发商，并不参与案涉项目的开发和建设，因此不应当承担逾期交楼的违约责任。湘塑公司已于2019年的12月20日向原告交付了案涉商铺，即便有逾期交楼的违约责任，只能够计算至2019年的12月20日。根据买卖合同，违约金的计算标准应该分段计算。120天之内的逾期违约金按万分之一计算，120天之后到交楼之日止按2%计算，算至2019年的12月20日。湘塑公司答辩意见与樟木头房开公司答辩意见一致。经审理查明，2017年12月23日，原告与两被告签订商品房买卖合同（预售），原告向两被告购买位于东莞市樟木头镇樟罗社区湘塑城1.2.3号商业办公楼商铺154号房屋，总价款为722800元；原告于2017年12月23日前支付该商品房全部价款。该合同第八条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期在120日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条约定，该商品房交付时应符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一第一条关于合同第九条商品房交付条件的补充约定，该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需文件即视为满足取得建设工程竣工验收备案证明文件。2017年12月23日，原告支付了购房款722800元，湘塑公司出具了收据。2019年12月5日，湘塑城1.2.3号商业办公楼取得竣工验收备案证书。备案证书上的建设单位系两被告。2019年12月21日，湘塑公司的员工短信通知原告于2019年12月25日办理入伙手续，原告在2019年12月26日询问“邮寄的申请退房办好了吗？”湘塑公司提交的实测报告书显示湘塑城1.2.3号商业办公楼现场测绘日期为2019年4月16日，东莞市不动产测绘成果审查专用章的时间为2019年12月31日。原告庭审时陈述，案涉房产不符合案涉合同第九条、第十条约定的交付条件，具体为：没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，没有取得房屋测绘报告；基础设施设备、供水排水、供电、供暖、燃气、电话、通信、有线电视、宽带网络没有建成。案涉房产至今没有办理收楼手续。原告在2019年12月向湘塑公司提出退房申请，但双方没有达成一致意见。以上事实，有商品房买卖合同（预售）、收款收据、竣工验收备案证书、建设工程竣工验收报告、实测报告书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。双方对签订案涉合同、支付房款的事实没有争议。樟木头房开公司系案涉合同的一方当事人，且备案证书上载明其系建设单位，其以没有实际开发案涉工程为由，主张其不应当承担案涉合同的义务的抗辩理由不成立，本院不予采纳。本案的争议焦点为：两被告是否存在延期交付的行为？违约金如何计算？首先，原告主张两被告逾期交房的理由为没有竣工验收备案证明文件，没有测绘报告。合同附件十一将交付条件做了修改，交付条件与合同主文的交付条件完全不同。合同主文和附件是同一天签署的，且原告在合同的骑缝处签字，应当视为原告对合同每页的条款均是明知的。但是，现行法律规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故案涉商品房必须具备竣工验收备案的条件，双方约定的交付条件低于前述标准的，应当以前述标准为准。另外，商品房的实际套内建筑面积是否符合约定，对买受人的合同权利虽然有一定的影响，但买受人可以根据面积差异处理方式主张解除合同或者要求出卖人承担其他违约责任，并没有排除买受人的主要权利内容，故合同附件取消了测绘报告作为交付条件不属于合同第二十八条的情形。其次，案涉房产于2019年12月5日取得竣工验收备案证书，该时间已经超过了合同约定的交付时间2018年8月31日。由此可见，至少在2019年12月5日前一天案涉商品房仍然没有达到合同约定的交付条件，两被告存在迟延交付的行为。但是，原告在2019年12月5日之后以两被告没有取得房屋测绘报告为由认为两被告迟延交付的行为持续的主张不成立。原告主张基础设施设备没有建成，但原告没有提交证据证明案涉房产存在严重影响正常使用的质量问题，原告应当承担举证不能的法律后果，其主张案涉房产质量不符合条件而拒绝接收并要求两被告承担逾期交房违约责任的理由不成立。再次，湘塑公司在竣工验收备案后通知原告于2019年12月25日办理收楼手续，两被告迟延交付的行为应当于其通知收楼的当天即2019年12月25日截止。本案因原告自身原因一直没有收楼，原告不能要求被告承担2019年12月25日之后的逾期交付违约责任。综上，两被告存在迟延交付的行为，且本案中迟延的期间为2018年9月1日至2019年12月25日，共481天。最后，合同第十二条约定的逾期交付责任中对于逾期时间120日的区分是对120日前后的两种不同违约后果的约定，逾期超过120日的，原告有选择解除合同和继续履行的权利，并且计算违约金的标准为全部房价款每日万分之二。本案中，两被告逾期交付的时间超过了120天，应按照合同的约定，以全部房价款日万分之二的标准向两原告支付逾期交楼违约金69533元（722800元×0.0002×481天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，本院判决如下：一、限被告樟木头房开公司、被告湘塑公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨姣娥支付逾期交楼违约金69533元；二、驳回原告杨姣娥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费984元，由原告杨姣娥负担195元，由被告樟木头房开公司、被告湘塑公司共同负担789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 管 燕二〇二〇年九月二十三日书记员 黎珈瑜书记员 赖国勋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。