江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初3058号 原告：周鑫鑫，女，1982年11月29日生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张艳，江苏忠清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡夕阳，江苏忠清律师事务所实习律师。 被告：曹莉，女，1972年12月16日生，汉族，徐州工程机械有限公司业务员，住址徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：李弈辉，江苏光亚律师事务所律师。 第三人:徐州理想房地产经纪有限公司，住所地徐州市泉山区湖北路。 法定代表人:李思璇，该公司人事经理。 委托诉讼代理人：高昌争，男，1983年10月8日生，汉族，徐州理想房地产经纪有限公司房产经纪人，住徐州市鼓楼区。 原告周鑫与被告曹莉、第三人徐州理想房地产经纪有限公司（以下简称理想房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周鑫鑫的委托诉讼代理人张艳、蔡夕阳及被告曹莉的委托诉讼代理人李弈辉、第三人理想房地产公司法定代表人李思璇及委托诉讼代理人高昌争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周鑫鑫向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金128400元及返还定金10000元；3.判令第三人理想房地产公司返还原告居间费9630元；4、诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2020年5月11日，经徐州理想房地产经纪有限公司居间介绍,原告周鑫鑫与被告曹莉签订《定金协议书》，约定原告购买被告所有的坐落于徐州市泉山区，房屋总价为642000元，付款方式为首付加贷款。原告于协议签订时向被告交付购房定金10000元。2020年5月12日，原、被告签订《存量房屋买卖合同》，约定交易房屋是被告家庭名下唯一住房，除本合同其他条款另有规定，原、被双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价万分之五的违约金，逾期履行约定的义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。2020年5月25日，原、被告在徐州市不动产登记交易中心申请办理房屋权属转移登记手续时，发现被告名下不止一套房产，故导致交易的房屋不能正常办理权属转移登记，原告要求被告支付违约金及由此产生的相关费用，双方协商未果，原告遂向法院提起诉讼。 被告曹莉辩称，原告主张的违约金数额明显过高，被告不予认可，涉案房屋买卖合同签订时间较短并且约定首付加贷款方式购买，并未一次性付清房款，被告在不知道徐州市房屋限购政策的情况下，在其他小区购买了一套房屋，因此才造成涉案房屋无法办理过户，房屋中介也并未向被告进行任何提示性告知，在被告无违约意思的情况下，才造成涉案房屋无法过户，原告并未因此造成任何损失，被告仅同意双倍返还原告支付定金，其他损失被告不予承担。 第三人理想房地产公司辩称，对于原告要求退还中介费用，必须由原、被告双方到本公司签订解约合同，依照公司流程进行解约退费，或者依据法院判决合同无效进行退还中介费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年5月11日，原告周鑫鑫（乙方）与被告曹莉（甲方）、第三人理想房地产公司（丙方）签订了《定金协议书》,主要约定：交易房屋位于徐州市泉山区，产权证明文件所载建筑面积为53.22平方米；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以642000元的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费；乙方的房款支付方式为商业贷款，且乙方首付款不低于人民币330000元；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10000元，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方应于签署本协议后2个工作日内签署《徐州市存量房买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如因甲方原因未按本协议之约定在本款所述的期限内签署《徐州存量房买卖合同》，甲方应向乙方双倍返还定金；如因乙方原因未按本协议之约定在本款所述的期限内签署《徐州市存量房买卖合同》，则甲方已收取的定金不予退还。甲乙双方同意，鉴于丙方为本次交易提供居间服务，丙方有权依据甲乙双方所签署的《居间服务合同》收取居间服务佣金；本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求甲方和/或乙方支付本条约定的全部居间代理费，并按《居间服务合同》向丙方支付违约金。 同日，原告周鑫鑫向被告曹莉交付购房定金10000元，由被告曹莉在收据上签字确认。 2020年5月12日，原告周鑫鑫与被告曹莉签订《存量房买卖合同》，主要内容：1.被告所售房屋坐落为江苏省，建筑面积共53.22平米,不动产权证证号为苏(2018)徐州市不动产权第号，原、被双方同意，交易房屋总价款计为642000元;2.原告于2020年5月11日将第一笔定金10000元自行支付给被告，双方约定于申请办理房屋权属转移登记前，原告将首付款260000元，以存量房交易结算资金监管账户支付给被告；3.原告以商业贷款的方式向贷款机构申请个人住房抵押贷款，拟贷款金额为370000元，双方应于2020年5月31日前提供贷款机构要求的相关贷款材料并向贷款机构办理贷款申请手续；4.权属转移登记及抵押登记：原、被告双方应于2020年5月31日前办理网签手续；5.被告保证对以下信息的真实性负责，如因以下信息与实际不符，导致相关税费增加的，则由甲方承担增加的全部税费：（1）交易房屋所有权证满两年。（2）交易房屋是被告家庭名下唯一住房；6.原告保证对以下信息的真实性负责，如因以下信息与实际情况不符，导致相关税费增加的，则原告承担增加的全部税费：交易房屋是原告家庭在交易房屋所在本市首套购房；7.违约责任：除本合同其他条款另有规定，原、被告双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金，逾期履行约定的义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。被告出现下列情形之一的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）被告提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。被告出现上述根本违约情形之一的，应当向原告支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。8.在本合同履行期间，如出台新的限购政策/限贷政策且该限购政策/限贷政策导致本合同无法继续履行的，被告予以退还原告全部房款，且双方互不承担违约责任，后续事宜及已发生的费用由各方友好协商解决。9.原、被告双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。 同日，原告周鑫鑫、被告曹莉与第三人理想房地产公司签订《居间合同》，主要约定：经原、被告同意，委托理想房地产公司作为交易居间人，买卖双方签订《买卖合同》时，居间方的居间履行完毕，原、被告双方应向居间方支付居间代理费。居间代理费9630元，由原告周鑫鑫承担。原告周鑫鑫于2020年5月14日将居间费9630元支付给居间方徐州理想房地产经纪有限公司。 2020年5月25日，原、被告按照合同约定在徐州市不动产登记交易中心申请办理房屋权属转移登记时，发现被告名下不止一套住房，无法办理房屋过户手续。经查，被告在2020年5月12日与原告签订《存量房屋买卖合同》时，符合徐州市房屋限售政策（徐政办发[2018]89号），可以进行买卖交易。被告于2020年5月15日购买第二套住房，此时被告名下拥有两套住房，涉案西苑房屋产权属登记日期为2018年1月16日，该住房权属登记之日起未满3年，不符合徐政办发[2018]89号文件规定的交易条件，故原、被告双方无法办理涉案房屋过户手续。后原告向被告主张解除合同并按照合同约定返还定金及支付违约损失。因双方协商未果，原告遂诉至本院。 庭审中，原告周鑫鑫申请证人花某,4出庭作证。花某,4的主要证言为：其是理想房地产公司房产经纪人，与高昌争共同负责原、被告房屋买卖合同签订手续，后续的网签流程由其负责，关于原、被告双方签订的房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同时已经向被告告知了徐州房屋买卖政策，如果是名下第二套房屋就必须满三年才能过户。原告已经向居间方徐州理想房地产经纪有限公司支付了合同总额的1.5%居间费，如果原、被告双方合同解决退居间服务费。 2020年9月27日，第三人理想房地产公司法定代表人李思璇将居间费用9630元通过中国光大银行账户退还至原告周鑫鑫交通银行账户。 另查，2018年5月31日，徐州市人民政府办公室发布《市政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》（徐政办发[2018]89号）。该意见第三条规定：“市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。”该意见自2018年6月10日起实施。 再查，2020年6月2日，原告周鑫鑫与江苏忠清律师事务所签订《委托代理合同》，江苏忠清律师事务所接受周鑫鑫的委托，指派张艳律师作为本案的代理人，经双方协商确认后，对于代理费用约定如下：周鑫鑫先行支付5000元交通通讯费用；案件判决结果支持的赔偿金额低于20000元不收取律师费；案件判决结果支持的赔偿金额高于20000元的部分收取30%作为律师代理费。 本院认为，原、被告签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，被告出售的房屋虽然不符合上市交易的条件，但并不影响房屋买卖合同的效力。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定双方应于2020年5月31日前办理网签手续，待银行批贷2个工作日内共同办理房屋权属转移登记，现因被告出售的房屋不符合相关限售政策，致使双方未能于合同约定的过户时间办理完毕房屋所有权变更登记。因原、被告签署房屋买卖合同的日期晚于徐政办发[2018]89号文件发布及实施的时间，而被告作为出售方在签订合同前应当能够从公开的法律法规、政策、房地产交易中心咨询部门、房屋中介机构等处对限售政策作充分了解，对自己是否符合限售政策的规定作认真、谨慎、全面的核查，且是否符合限售政策需要结合出售人自己的户籍、拥有住宅数量等信息来判断，而对此购买方并无直接途径查询到上述信息，因此，导致双方未能于合同约定的过户时间办理房屋所有权变更登记的原因及责任在于被告。现原告依据被告的上述违约行为以及合同约定，要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，并要求被告返还定金10000元，有合同依据且符合法律规定，本院予以支持。 关于原告周鑫鑫主张的违约损失，即要求被告曹莉按照房屋总价款的20%给付违约金128400元。虽然《存量房屋买卖合同》明确约定了违约金的给付标准，但结合原告给付定金的时间及数额，因原告未举证证明实际损失及因房屋价格上涨所造成的经济损失，故原告主张的违约金显然过分高于原告的实际损失，综合考量被告的过错程度、合同履行的情况、原告的损失等情节,本院依法调整为以房屋总价款642000元为基数，按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的标准，自合同签订之日2020年5月12日至起诉之日2020年7月6日止计算违约金。 关于原告周鑫鑫主张第三人理想房地产公司返还居间费9630元,因原、被告签订的《存量房屋买卖合同》已无法继续履行，第三人理想房地产公司明确表示交易未达成按照约定应当退还居间服务费，并已将居间费9630元退还至原告，因此原告周鑫鑫要求第三人理想房地产公司返还居间费9630元，本院不予支持。 关于原告周鑫鑫主张律师费5000元，原告仅提供委托代理合同及微信转账记录，并未提供正规律师费发票，且委托代理合同中对于律师费的约定以本案裁判被告给付金额为依据，因此原告对于律师费的主张，本院暂不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十九条之规定之规定，判决如下： 一、解除原告周鑫鑫与被告曹莉于2020年5月12日签订的《存量房屋买卖合同》； 二、被告曹莉于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告定金10000元，并给付违约金（按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的标准，以房屋总价款642000元为基数，自2020年5月12日至2020年7月6日止）； 三、驳回原告周鑫鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3068元，减半后收取1534元，由原告周鑫鑫负担1332元，被告曹莉负担202元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 许晨 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 郝珍 书 记 员 苗娅