西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初8937号原告：钟建设，女，1956年1月11日出生，汉族，住西安市新城区。原告：李婧，女，1981年7月19日出生，汉族，住西安市新城区。原告：李枫，男，1954年12月14日出生，汉族，住西安市未央区。三原告共同委托诉讼代理人：周伊娜，陕西仁和万国律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：许付强，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：吴艳，女，1975年11月2日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：杜彬，男，1977年11月17日出生，汉族，住西安市未央区。被告：慕建军，男，1971年7月28日出生，住陕西省XX城县。原告钟建设、李婧、李枫与被告吴艳、杜彬、慕建军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周伊娜到庭参加了诉讼，被告吴艳、杜彬、慕建军经公告送达后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告李婧、钟建设与被告吴艳签订的《商铺买卖合同》，被告吴艳返还西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室给原告，同时协助将该房屋产权恢复至原告钟建设、李婧名下，并承担过户的相关费用；2.判令被告吴艳向原告钟建设、李婧承担违约金1908120元、律师费80000元，扣除已付房款494000元后还应支付1494120元，被告杜彬、慕建军对前述债务承担连带保证责任；3.判令被告杜彬承担违约金1500000元，以其在原告李枫处的1500000元抵扣；4.判令三被告承担本案诉讼费、保全费及保全保险费。事实与理由：2019年1月21日,原告钟建设、李婧委托原告李枫与被告吴艳、杜彬、慕建军签订《商铺买卖合同》,约定原告将其位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋出售给被告吴艳,房屋建筑面积318.02平方米,总房款636.04万元。合同第七条约定,吴艳拿到受理单当日即支付原告人民币叁佰万元整。剩余款必须在3个月内付清,在这3个月内如果原告急需用钱,吴艳应无条件配合付款给原告;第九条约定如吴艳违约,应按照购房款总价的30%向原告承担违约责任,守约方主张权益所产生的律师费、交通费、公证费、诉讼费等费用均由违约方承担。合同中约定被告杜彬、慕建军为担保人。2019年1月26日,原告李枫与被告吴艳、杜彬又签订了一份《协议书》,约定被告吴艳为付购房款,应在取得贷款后打入其与杜彬双方开设的联名账户,如果吴艳违反该协议,担保人杜彬放在李枫处的150万元整作为违约金,不作为房款冲抵。合同签订后,原告依约将房屋过户至被告吴艳,而被告吴艳未完全履行付款义务,仅支付了494000元,剩余房款经原告多次催要均未支付,已构成根本违约。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告吴艳、杜彬、慕建军未到庭应诉、未答辩、未提供证据。后被告吴艳于2020年7月9日到庭接受询问，其认可原告提供证据的真实性，并认可向原告支付房款数额为494000元。针对原告诉请，其认为《商铺买卖合同》约定的违约金过高，应调整到法律规定范围内，而该合同中担保人杜彬、慕建军的担保事项不清楚；并认为购买涉案房屋的贷款未审批通过，其并未违约，故杜彬不应承担1500000元的担保责任；对原告的其余诉请均认可。经审理查明，原告钟建设、李枫系夫妻关系，原告李婧系二人之女。西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室原所有人系原告钟建设、李婧。2018年7月26日，原告李婧及其丈夫陈凯彦委托李枫办理西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室（房屋产权证书编号：西安市房权证高新区字第1050100023-21-5-10205～1号）的出售事项，委托期限为2018年7月26日起至2019年7月25日止。2018年11月22日，原告钟建设亦委托原告李枫办理上述房屋的出售事项，委托期限为2018年11月22日至2019年5月21日止。以上两份委托书均在西安市新城区公证处进行了公证。2019年1月21日，原告李枫作为钟建设、李婧（甲方）的受托人与被告吴艳（乙方）签订《商铺买卖合同》一份，约定钟建设、李婧将其所有的西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室出售给吴艳，房屋建筑面积为318.02平方米，房屋总价款为636.04万元，其中合同第六条第二款约定：“甲方承诺并保证：上述款项在本协议签订生效之日前已经收取，是甲方授权其委托人李枫代为收取的，乙方按照受托人的意愿和指示将上述款项全额如实支付完毕，并向乙方出具收条视为上述款项已全部支付给甲方。过户所需所有费用由乙方承担，与甲方无关”；合同第七条约定：“乙方在拿到受理单当日立即支付甲方人民币叁佰万元整，剩余款必须在3个月内付清，如果3个月内房价上浮，根据市场行情乙方需支付甲方超额部分的50%金额，在这3个月内如果甲方急需用钱，乙方应无条件配合付款给甲方”；合同还约定如乙方违约并按照购房款总价的30%向甲方承担违约责任和按照房屋价差的金额向甲方承担赔偿损失责任，乙方明确不以甲方是否有实际损失产生为赔偿依据。守约方主张权益产生的律师费、交通费、公证费、诉讼费、取证费等费用均由违约方承担，委托代理人李枫承诺对甲方的上述责任承担连带责任。同时约定乙方应于最晚2019年5月1日前完成交易，否则视为乙方违约；甲方应于2019年1月20日至2019年5月1日之间任何一天按照合同约定配合乙方完成交易，否则视为乙方违约，被告杜彬、慕建军在该合同上的担保人处人签字。2019年1月26日，原告李枫(甲方)与被告吴艳（乙方）、杜彬（担保人）签订《协议书》一份，“1.乙方吴艳为付购房款（房屋位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室）用于购买此房的贷款，则必须打入在工商银行开设的双方联名账户上（吴艳、杜彬双方开设的联名账户：XXXXXXXXXXX********），如吴艳拿到贷款而未按三方协商的规定而未打入联名账户上“共上”则视为违反三方协议，而甲方及担保方有权报警，及认定乙方为合同诈骗；2.乙方需将本人的身份证、户口本、离婚证交给担保人杜彬保管（待此业务前期完毕为止）；3.担保人杜彬的150万元整现在甲方李枫处，如果乙方违反该协议，担保人杜彬的150万元则作为违约金付给甲方（不作为房款充抵）”。原告自认被告吴艳向其给付房款494000元，2019年1月30日，原告将涉案房屋过户至被告吴艳名下。2019年4月2日，原告向被告吴艳发出催款通知，并称3日内未付清剩余房款5866400元，原告即要求解除《商铺买卖合同》。2019年4月11日，原告李枫通知被告吴艳解除《商铺买卖合同》。被告吴艳于2019年4月16日在以上催款通知及解除通知上签字。另查明，三被告与陕西仁和万国律师事务所签订《委托代理合同》，代理费为80000元；又查明，原告对西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室进行了诉讼财产保全，保全费为5000元、保全保险费为14000元。上述事实，有《商铺买卖合同》、协议书、公证书、房屋所有权证、西安市不动产登记簿、委托代理合同、代理费发票、雁塔区人民法院（2019）陕0113财保266号民事裁定书、保全费发票、保险费发票、当事人陈述及庭审笔录附卷佐证。本院认为，原告李枫作为钟建设、李婧的代理人与被告吴艳签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定的强制性规范，合法有效。《商铺买卖合同》签订后，原告钟建设、李婧依约向被告吴艳交付了房屋，并协助被告吴艳办理了过户手续，但被告仅向原告支付494000元，经原告多次催要后，被告至今仍未履行，故原告钟建设、李婧主张解除《商铺买卖合同》，本院予以支持；合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告钟建设、李婧主张被告吴艳返还西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室，并协助将该房屋产权恢复至原告钟建设、李婧名下，本院认为该诉请有据可依，故予以支持；原告钟建设、李婧主张被告吴艳承担过户产生的相关费用（登记工本费、个人所得税、增值税、土地增值税、契税、印花税），有据可依，本院予以支持；原告钟建设、李婧主张被告吴艳向其承担违约金1908120元，虽双方在合同中对违约金约定有计算标准，但本院认为违约金是为了平衡当事人双方之间的利益,使违约金和实际损失尽量均等,不至于造成违约方过度偿还而引发其它矛盾，且被告吴艳亦主张该违约金过高，故本院按照未付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该违约金从2019年4月19日起计算至涉案房产过户手续履行完毕之日止；原告主张被告杜彬、慕建军对前述债务承担连带保证责任，本院认为《商铺买卖合同》系双务合同，而慕建军、杜彬仅在合同落款的担保人处签名，未约定被担保的债务人、主债权种类、范围等，被告吴艳亦表示慕建军、杜彬与其及李枫均相识，且签合同时没有明确表示为何人担保，本院无法确定慕建军、杜彬系被告吴艳担保人，对原告该诉请本院不予支持；原告要求被告杜彬承担违约金1500000元，本院认为依据2019年1月26日协议书内容，在被告吴艳取得购买涉案房屋贷款后未按约定打入联名账户即为违约，被告杜彬即承担1500000元的担保责任，但原告无证据证实被告吴艳违约，故原告要求被告杜彬承担1500000元的担保责任无事实依据，本院不予支持；原告主张的律师费80000元、保全费5000元、保全保险费14000元，被告吴艳均认可，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四他、《最高人民法院第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李婧、钟建设与被告吴艳订立的《商铺买卖合同》，被告吴艳于本判决生效后三十日内向原告李婧、钟建设交付西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室，同时协助将该房屋产权恢复至原告钟建设、李婧名下，并承担过户的相关费用（登记工本费、个人所得税、增值税、土地增值税、契税、印花税）；二、被告吴艳于本判决生效之日起三十日内向原告钟建设、李婧给付违约金（违约金以未付房款5866400元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2019年4月19日起计算至涉案房产过户手续履行完毕之日止）；三、被告吴艳于本判决生效之日起三十日内向原告钟建设、李婧支付律师费80000元、保全费5000元、保全保险费14000元；四、驳回原告钟建设、李婧、李枫的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费56323元，由被告吴艳负担（因原告已预交，故被告吴艳在向原告支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  史伟萍审判员  吕睿涵审判员  郑 彤二〇二〇年七月二十一日书记员  史艺华打印：相丽华校对：付一飞2020年月日送达1