广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初3166号原告：麦啟明，男，1967年2月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，身份证号码440************214。委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。被告：区显恒，男，1996年2月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***************，身份证号码440************916。被告：佛山市高明区***休闲健身服务部，住所地广东省佛山市高明区***************之903室（住所申报），统一社会信用代码92440608MA52XTPL82。经营者：区显恒，男，1996年2月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***************，身份证号码440************916。原告麦啟明诉被告区显恒、佛山市高明区***休闲健身服务部（以下简称“恒立道服务部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年9月8日，本院依法公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人谢剑飞，被告区显恒及被告恒立道服务部的经营者区显恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告区显恒于2019年3月8日签订的《中意大厦办公楼宇租赁合同》；2.两被告立即清场向原告交还位于佛山市高明区***************之903室的物业；3.两被告立即向原告支付拖欠的租金（按2020年3月份1800元，从2020年4月1日至2021年3月7日每月3300元，从2021年3月8日至2022年3月7日每月3564元计算，从2020年3月1日计至交还租赁物之日止，暂计至起诉之日为15000元）及违约金（每月欠交租金的违约金从当月的16日开始计至两被告实际清偿之日止，每日按逾期总额的5%计算，计至欠交租金的30%为止，暂计至起诉之日为4500元）；4.两被告向原告支付拖欠的电费180元；5.被告区显恒支付的押金9900元归原告所有；6.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年3月8日，原告与被告区显恒签订《中意大厦办公楼宇租赁合同》，约定：原告将位于佛山市高明区***************之903室（以下简称“案涉物业”）出租给被告区显恒，租赁期限从2019年3月8日起至2022年3月7日止，每月租金3300元；租金实际逐月交付，被告区显恒必须在当月5日前将当月租金支付给原告；被告区显恒在签订合同当日向原告支付了押金及一个月租金共13200元，该押金作为被告区显恒如约履行合同及保证租赁期间财物完好无损的担保；租赁期间案涉物业产生的电费及其他包含屋内配置电器设备的修缮费用由被告区显恒负责交付；租赁期满被告区显恒不再续租的，必须在解除合同15天内将所有证照变更地址迁出租赁房屋；租赁合同生效后从2021年3月8日开始，租金按每年8%递增计算；被告区显恒逾期交付租金的，逾期超过10天，从第11天起按每月租金额的5%每天加收违约金至支付之日止；逾期超过20天的，原告有权解除合同，收回租赁物及没收押金。签订合同当日，被告区显恒向原告支付了押金9900元。此后，被告区显恒成立了个体工商户被告恒立道服务部。之后，两被告一致使用案涉物业至今。从2020年2月份开始，两被告一直拖欠租金。经原告多次催收，两被告于2020年4月支付了1800元，于2020年7月支付了3000元，之后没有支付任何租金。同时，两被告尚未支付2020年7月份的电费180元。两被告的行为已构成违约，原告有权单方解除租赁合同，要求两被告交还案涉物业，并支付拖欠的租金及电费，以及承担违约责任。中意大厦从未在2020年2月份进行封楼，高明区也从未发出类似办公楼禁止上班的通知。两被告曾经与原告管理人员仇惠芬提出减免租金事宜，双方一直在协商中，直至2020年7月下旬，仇惠芬向两被告提出减免方案，并要求签订书面协议。两被告多次要求变更方案，原告不同意，最终双方没有协商成功。两被告辩称：被告区显恒于2018年大学毕业参加社会工作一年后，满腔热情选择了创业之路，于2019年3月设立了被告恒立道服务部。一直以来，被告区显恒都准时交租及费用，被告恒立道服务部也逐渐步上正轨。无奈2020年1月新冠病毒来势汹汹，导致中意大厦当月封楼，不能开馆授课，原定的寒假班也停止，直接损失18000元。另外，上级要求2020年2月至6月都不能复课，更是造成了不可估量的损失。2020年2月4日，被告区显恒主动联系中意大厦的管理员仇惠芬，让其询问原告疫情期间是否有减免租金等，并打算通过原告答复考虑是否继续经营等问题。在接下来的5个月里，被告区显恒主动多次交涉，都没有得到仇惠芬和原告的实质性回复。仇惠芬曾多次向被告区显恒传递会有减免租金的信息，也曾当面承诺疫情期间租金不计算滞纳金，但直至7月9日才告知不减免租金。4月20日，被告区显恒收到一个学员年前上课的课时费1800元，即马上主动转给仇惠芬交纳部分租金，并表示疫情期间很困难的实际情况，仇惠芬也回复“好的，理解。”7月9日，仇惠芬告知被告区显恒“租金没减免”后，被告区显恒即要求亲自与原告沟通，并语音与仇惠芬沟通，仇惠芬又微信回复被告区显恒“从7月起租金减免300元，2-6月份正常支付租金”。被告区显恒考虑到今后的发展，委曲求全同意了，并在2020年7月12日中午与仇惠芬微信语音通话确定被告要支付2-6月疫情期间的租金金额，从7月份开始每月租金降300元并把每年租金8%的增值期限延后了半年。至于2-6月租金的交付时间和方式则由被告拟定。当时，被告还向仇惠芬明确表示如果能按这个方案执行，被告才继续承租下去，并安装空调，仇惠芬明确表示能代表原告的意愿。通话结束后，被告区显恒决定继续承租案涉物业，并升级场地，安装空调。两天后，被告区显恒收到仇惠芬微信发来的《补充协议》，与之前的约定相符，只是2月至6月租金的支付方式还没达成共识。在协商过程中，仇惠芬态度极其恶劣，用语言侮辱被告甚至问被告为什么不去领救济，根本不是想解决问题，而是在激化矛盾，导致被告区显恒极其生气，所以最后被告区显恒跟仇惠芬说：不用说了，被告区显恒不信任仇惠芬，被告区显恒要找原告谈，但原告一直未出现与被告区显恒交涉。事实上，被告一直按照新拟的补充协议和原告提出的最终方案履约。7月28日，被告区显恒交纳了7月份的租金3000元。被告区显恒认为，此次租赁纠纷，主要是新冠疫情不可抗力所致，次要原因是原告的管理员仇惠芬严重失职所致。由于新冠疫情属于不可抗力，原告应减免2月至6月的一半租金，并按双方协议7月起月租金调整为3000元，并把每年租金8%的递增期限延到2021年9月8日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。对本案的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据：证据1-3，两被告无异议，本院予以采信并在卷佐证；证据4，两被告对真实性没有异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证；2.两被告提供的证据：证据1、2，原告对真实性没有异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。结合各方当事人没有异议的事实和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月8日，原告（甲方）与被告区显恒（乙方）签订《中意大厦办公楼宇租赁合同》，约定：甲方将案涉物业出租给乙方使用，租赁期从2019年3月8日至2022年3月7日止；每月租金为3300元，逐月交付，于每月5日前将当月租金划至甲方账户；乙方在签订合同的当日向甲方支付三个月押金和一个月租金共计13200元，该押金作为乙方如约履行合同及保障租赁期间财物完好无损的担保；租赁期间，乙方办公室锁产生的电费及其他包含屋内配置电器设备的修缮费用一切由乙方负责交付；租赁合同生效后2021年3月8日开始，租金价格按每年8%递增计算；乙方逾期交付租金，逾期超过10天，从第11天起，按每月租金额的5%每天加收违约金至支付之日止；逾期超过20天，甲方有权解除本合同，并收回出租房间并没收押金，即乙方合同终止，立即视为解除双方租赁关系；等。同日，被告区显恒向原告缴纳押金9900元。在履行合同过程中，双方收缴租金及电费的交易习惯是仇惠芬向被告微信发送租金和电费收据，被告再按收据记载的内容缴纳租金及电费。2019年3月5日，被告区显恒以其为经营者登记成立个体工商户即被告恒立道服务部。签订合同后，被告区显恒依约向原告缴纳租金至2020年1月（含1月）。因新冠疫情的发生，被告恒立道服务部自2020年2月份开始停止营业。2020年6月初，被告区显恒到主管部门申请复工。2020年2月4日，被告区显恒向原告的管理人员仇惠芬申请减免租金。之后，双方多次协商至2020年7月22日，但未就协商事宜签订书面补充协议。在协商过程，被告区显恒对租赁场地进行升级，安装了空调。庭审中，两被告对由两被告承担《中意大厦办公楼宇租赁合同》的权利义务没有异议。另查：2020年4月20日，被告区显恒支付1800元，并说明是2020年4月份的部分租金。2020年7月28日，仇惠芬通过微信向被告区显恒发送7月份电费180元及8月份租金3300元的收据。2020年7月29日，被告区显恒支付3000元，并在微信聊天中说明是8月份租金，仇惠芬回复租金是3300元。2020年8月28日，仇惠芬通过微信向被告区显恒发送8月份电费300元及9月份租金3300元的收据。2020年9月1日，被告区显恒支付6480元，并注明是两个月租金及7月、8月电费。本院认为，本案为房屋租赁合同。原告与被告区显恒签订《中意大厦办公楼宇租赁合同》出于双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均受合同条款约束。两被告对由两被告承担《中意大厦办公楼宇租赁合同》的权利义务没有异议，本院予以确认。《中意大厦办公楼宇租赁合同》应否解除的问题。原告诉称两被告拖欠租金，遂诉求解除《中意大厦办公楼宇租赁合同》。本院认为，自2020年2月4日起至2020年7月底，原被告双方一直在协商2020年2月至6月的租金如何缴纳。虽双方最后因为该期间租金的支付方式存在分歧未能达成一致意见，但足见两被告并未恶意拖欠租金，而是积极、主动地和原告协商如何解决因新冠疫情导致无法营业产生的租金缴纳问题，以期妥善解决该期间的租金问题。同时，两被告缴纳2020年7月至9月的租金，虽原告认为未按每月3300元缴纳租金，但两被告亦非出于恶意，而是认为双方已经协议变更租金为每月3000元。而且，两被告亦按原告的通知按时足额缴纳了电费。可见，两被告未足额缴纳租金，并非恶意拖欠，亦不构成根本违约，原告收取租金的合同目的可以实现。综上，本院对原告诉求解除《中意大厦办公楼宇租赁合同》不予支持，并对基于合同解除的两被告返还案涉物业、押金9900元归原告所有不予支持。双方是否就租金如何缴纳达成一致意见的问题。两被告辩称，双方在2020年7月22日已经就租金如何缴纳达成一致意见。对此，本院认为，2020年7月22日双方未就租金如何缴纳达成一致意见。根据被告区显恒与原告管理人员仇惠芬的微信聊天记录，双方在2020年7月16日达成一致意见之后，被告区显恒在2020年7月22日提出要变更分期付款的时间，原告再次确定2月至6月租金的支付方式后，微信聊天记录未显示被告区显恒作出同意的意思表示。被告区显恒辩称其当时当面与仇惠芬协商时表示同意该方案，原告不予确认。庭审中，双方均确认当面协商时被告区显恒与仇惠芬起了言语冲突。在双方起了语言冲突的情况下，被告区显恒未能提供证据佐证双方达成一致意见，而且之后亦未签订补充协议，故本院对被告区显恒的此辩称不予支持，确认双方就租金如何缴纳并未达成一致意见。两被告拖欠的租金金额问题。首先，2020年2月至6月的租金。两被告在2020年2月至6月期间无法正常使用案涉物业，是受新冠疫情的影响，不能归责于原告或两被告。在此情况下，原告要求两被告按《中意大厦办公楼宇租赁合同》的约定足额缴纳该期间的租金，对两被告不尽公平。结合被告恒立道服务部自2020年2月停业，直至2020年6月初才申请复工的情况（两被告称6月中下旬恢复正常营业），本院酌定两被告应支付2020年2月至6月的租金为8800元。扣减两被告已支付的1800元，两被告仍应向原告缴纳该期间的租金7000元。其次，2020年7月至9月的租金。两被告在该期间已正常使用案涉物业，双方未就租金变更达成一致意见，两被告应按《中意大厦办公楼宇租赁合同》的约定向原告缴纳租金每月3300元。扣减两被告已支付的9000元，两被告仍应向原告支付该期间的租金900元。综上，两被告拖欠的租金为7900元（计至2020年9月份）。原告主张两被告支付租金的违约金问题。首先，2020年2月至6月期间租金的违约金，因双方一直在协商，且金额在诉讼中才确定，故原告诉求该期间租金的违约金，本院不予支持。其次，2020年7月至9月份租金的违约金。按照双方的交易习惯，租金及电费的收缴是仇惠芬向被告微信发送租金和电费收据，被告再按收据记载的内容缴纳租金及电费。2020年7月份租金的违约金，因当时双方正在协商，且原告亦未向两被告发送租金收据，故本院对原告诉求支付2020年7月份租金的违约金不予支持。2020年8月份租金的违约金，原告在2020年7月28日发送8月份的租金收据给被告区显恒，被告区显恒在2020年7月29日支付了3000元，未足额缴纳当月的租金。原告诉求自2020年8月16日起以300元为本金按每日5%计算以欠缴租金的30%为限符合双方约定，本院予以支持，故2020年8月份租金的违约金为90元。2020年9月份租金的违约金，原告诉求自2020年9月16日开始计付，因尚未产生，本院不予支持。2020年7月份的电费180元，两被告已在诉讼中支付，本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告区显恒、佛山市高明区***休闲健身服务部于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦啟明支付租金7900元及违约金90元；二、驳回原告麦啟明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2186元，减半收取1093元（原告已预交），由原告麦啟明负担897元，被告区显恒、佛山市高明区***休闲健身服务部负担196元。两被告负担的196元，由两被告于支付判项确定的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 李炯君二〇二〇年九月十一日法官助理 区凤仪书 记 员 何保民