广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初5536号原告：江门市蓬江区***群星丹井股份合作经济社,住所地广东省江门市蓬江区**********。负责人：谢建文。委托诉讼代理人：陈鉴铭，广东金匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芷茵，广东金匠律师事务所律师。被告：江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司,住所地广东省江门市蓬江区**********综合楼，统一社会信用代码91440703MA4UMQMU8U。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：魏晶晶，广东信典律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱一朗，广东信典律师事务所律师。被告：廖锦源，男，汉族，1981年7月21日出生，住广东省中山市**************，公民身份号码442******1********。委托诉讼代理人：雍雪林，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪飞，广东刘志均律师事务所实习律师。原告江门市蓬江区***群星丹井股份合作经济社（下称丹井经济社）与被告江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司（下称菜篮子公司）、廖锦源租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月3日、9月2日公开开庭进行了审理。原告丹井经济社的负责人谢建文及委托诉讼代理人陈鉴铭、陈芷茵，被告菜篮子公司的委托诉讼代理人魏晶晶，被告廖锦源的委托诉讼代理人雍雪林、汪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告菜篮子公司向原告支付租金、管理费合计共1650942.30元；2.被告菜篮子公司交付原告的租赁合同押金405000.00元归原告所有；3.被告菜篮子公司向原告支付水电费用173536.88元；4.被告菜篮子公司支付逾期付款利息给原告（以2229174.28为本金，自2020年1月16日起至付清全部欠款之日止，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.被告廖锦源对菜篮子公司上述债务承担连带清偿责任；6.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告菜篮子公司于2018年5月11日签订《租赁合同》（合同编号为2016001号），菜篮子公司向原告承租位于北环路丹井段南边一号（门牌号码待定）的两层综合楼和周边空地用作经营。2018年6月29日，双方又签订《补充协议》，菜篮子公司向原告承租原侨乡酒楼停车场南边的土地及板房作停放车辆和办公之用。双方在合同中约定了租赁地点、面积及用途，租赁期限，租金计缴、支付，合同押金，双方的权利义务，其他约定等条款。合同签订后，原告按约定将房屋及场地交给菜篮子公司经营，初期被告也按时交付租金。但自2019年1月起，菜篮子公司开始拖欠租金、相应的管理费及水电费，经原告多次催收，但菜篮子公司仍未付清欠缴的相应费用。2020年1月15日，双方经协商，同意终止《租赁合同》和相关的补充协议，菜篮子公司将租赁房屋及场地交还给原告，租金及水电费计至2020年1月15日。经核实，计至2020年1月15日，菜篮子公司共结欠原告租金和管理费用1650942.30元，水电费173231.98元。合同终止后，双方无法就租金及水电费支付问题达成一致。菜篮子公司承租涉案物业后，将部分物业分租给案外人梁彩红经营江门市蓬江区潮湛美食酒楼（下称潮湛美食酒楼），廖锦源作为菜篮子公司的股东及法定代表人，分租期间，次承租人梁彩红所交的租金及水电费均由廖锦源以其私人名下账户银行收取。同时，菜篮子公司的租金也是通过廖锦源的私人银行账户支付给原告。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，菜篮子公司的股东利用其私人账户处理公司业务，造成财产混同，属于公司人格混同的情形。廖锦源滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的利益，应对菜篮子公司的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉讼，请依法裁决。原告向本院提交的证据有：1.《广东省农村集体经济组织证明书》；2.原告负责人身份证；3.企业信息公示资料；4.租赁合同（合同编号：2016001）；5.《补充协议》；6.会议纪要；7.移交证明；8.水、电费用抄表记录及明细；9.2020年1月15日菜篮子市场拖欠水电明细表、明细分类账；10.证明；11.租赁物业首层及二层电表照片；12.广东增值税电子普通发票；13.广东增值税电子普通发票；14.廖锦源身份证；15.菜篮子公司与梁彩红签订的《租赁合同》；16.营业执照；17.律师调查笔录；18.统计表及梁彩红向廖锦源交付租金及水电费用的转账记录；19.江门农村商业银行股份有限公司群星支行汇兑业务凭证；20.廖锦源的微信主页和廖锦源与丹井经济社负责人谢建文的微信聊天记录；21.土地所有权权属证明；22.红线图；23.群星村收款专用收据。被告菜篮子公司辩称，一、涉案租赁合同属于无效合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条，出租人即本案原告未取得涉案出租屋的产权证，与被告签订租赁合同，属于无效合同。对于合同无效的，合同所取得的财产应当予以返还，所以涉案租赁合同中被告所缴纳的押金405000元，原告应退还给被告。另外，在2018年5月至12月期间，被告向原告缴纳税金256956元，税金应由出租方承担，且涉案租赁合同无效，所以关于税金约定也是无效约定，原告应将该税金返还给被告。二、涉案出租物一直处于施工状态，无法经营，也没有任何管理，所以不存在管理费。根据公平正义的原则，被告租赁涉案出租物，且一直无法使用，合同目的不能实现，要求被告全额支付占用费，显失公平，所以原告应当对于涉案出租物不收或少收占用费。三、关于水电费问题，因涉案场地一直处于施工状态，所以没有经营，被告没有产生水电费。菜篮子公司向本院提交证据有：1.蓬江发布公众号所发布的新闻；2.图片10张。被告廖锦源辩称，一、原告起诉与事实不相符，廖锦源不属于本案适格的被告，原告起诉缺乏事实依据。涉案合同系原告与菜篮子公司签订的，根据合同相对性原则，该租赁合同只能制约原告与菜篮子公司。菜篮子公司是独立经营的法人公司，应由其独立承担法律责任。廖锦源个人作为菜篮子公司的法定代表人，不属于合同主体的任何一方，因此不是本案适格的主体，原告起诉与事实不符。二、本案中，廖锦源不属于《公司法》规定的股东和公司人格混同情形，原告要求廖锦源承担连带责任的诉求缺乏法律依据。菜篮子公司在接手经营市场初期，因缺乏资金，2018年—2019年期间，廖锦源个人替公司垫付租金、水电费等近180万元，之后公司收到租金、水电费等后，就偿还了廖锦源的垫付款。因此，本案不存在公司财产与股东财产混同的情形。《公司法》规定人格混同，指的是认定公司人格与股东人格是否存在混同，最根本的判断标准是公司是否具有独立意识和独立财产，最主要表现是公司的财产与股东的财产是否混同且无法区分。本案中，均不符合以上股东和公司人格混同的规定，故原告主张廖锦源承担连带责任的请求缺乏法律依据。综上所述，请求法院驳回原告对廖锦源的诉讼请求。廖锦源向本院提交证据有：1.现金缴款单；2.菜篮子公司企业信用信息公示报告；3.证明。原告申请梁彩红作为证人出庭作证。梁彩红述称其于2017年11月1日起向菜篮子公司租赁物业用于经营潮湛美食酒楼至今，每月租金均支付至廖锦源账户；其不清楚自2019年1月以来涉案市场其他商铺的经营情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月11日，原告（甲方）与被告菜篮子公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方经股民会议同意，将位于江门市**********两层综合楼（面积6002.4平方米）及周边空地（约3372平方米）出租给乙方使用；二、综合楼租赁期限从2018年5月1日起至2026年7月12日止，土地租赁期限从2018年5月1日起至2021年7月12日止；三、第一阶段租金从2018年5月1日至2019年9月30日，综合楼每月每平方米租金为14元、管理费为6元，土地每月每平方米租金2.5元，每月租金（含土地）为92463.6元，管理费为36014.4元；第二阶段租金从2019年10月1日至2022年9月30日，综合楼每月每平方米租金为15.4元、管理费为6.6元，每月租金为92436.96元，管理费为39615.84元，土地每月每平方米租金2.75元，每月租金为9273元；每月10日前支付当月租金、管理费、应交税金及上月水电费；四、本合同签订当日，乙方须交400000元押金给甲方；五、乙方在租赁期间产生的水电费按时交纳给甲方，水费单价暂定为5元/度，电费单价暂定为1.25元/度；六、租赁期间，乙方每月按应交的租金、管理费25%计算税金（土地使用税、房产税、发票税），甲方每半年向税务部门缴交税费，年终以乙方向甲方预交税金金额，多除少补结算乙方当年实际应交的税金；七、在合同期内，乙方提前退租，甲方不退回乙方所缴的押金，等等内容。同年6月29日，原告（甲方）与菜篮子公司（乙方）又签订《补充协议》，约定甲方将位于侨乡酒楼原停车场南边土地（面积420平方米，原有板房面积二层约82.61平方米，厨房、洗手间面积约12.36平方米）出租给乙方使用，租赁期限从2018年7月1日至2023年6月30日，其中2018年7月1日至2020年6月30日的租金为每月1260元，每月10日前支付当月租金；本合同签订当日，乙方须交5000元押金给甲方，如乙方违约，押金由甲方没收，等等内容。江门市蓬江区***群星股份合作经济联合社（下称群星经联社）以见证单位名义在上述租赁合同及补充协议上盖章。合同签订后，原告将涉案租赁物交付给菜篮子公司使用，菜篮子公司已向原告支付押金405000元。其后，菜篮子公司将综合楼进行转租，并因与部分次承租人包括赖继生、范绍令、刘光强、陈晓聪、江门市金饭满餐饮管理有限公司（下称金饭满公司）产生租赁纠纷而诉至法院，上述案件均已审结。根据生效判决[（2019）粤07民终3721号，（2020）粤07民终540号、541号、542号，（2020）粤07民终1201号]显示，赖继生、范绍令、刘光强使用涉案商铺至2018年3月，陈晓聪使用涉案商铺至2018年7月，金饭满公司使用涉案商铺至2018年8月。庭审时，菜篮子公司表示与原告解除租赁合同时涉案综合楼只有潮湛美食酒楼、一个卖鸡档及一个士多店在经营。2019年1月10日，廖锦源向原告转账支付1000000元，附言内容“溢丰市场租金”，同月11日，廖锦源向原告转账支付34088.11元，附言内容“溢丰市场”。2020年1月15日，群星经联社、原告及菜篮子公司联合召开会议，就涉案租赁事宜进行协商。三方达成会议纪要，同意终止于2018年5月11日签订的《租赁合同》及补充协议，终止时间为2020年1月15日；租金、水电费计至2020年1月15日止。同日，菜篮子公司将全部钥匙交还给原告。同日，经原告代表谢兆铭及菜篮子代表刘兰月签名确认的《水、电表抄表记录》载明，首层电表行度74.28×100，二层电表行度10470.51×50，板房电表行度8286，消防水表1700,2寸管水表30635，厕所水表1180，板房水表1263。因菜篮子公司拖欠原告涉案租赁物的租金及水电费，原告遂向本院提起诉讼请求解决。庭审时，菜篮子公司确认自2019年1月起未支付租金。另查，位于蓬江区环市街道办事处地段，地号440703006003JA00002、面积13.0439公顷土地的登记所有权人为丹井经济社农民集体，并领取蓬江集有（2015）第00600011号土地权属证书。根据群星经联社出具的证明显示，群星丹井综合楼及周边空地3372平方米的产权属于原告所有，因历史遗留问题原因，综合楼没有办理房屋产权证。庭审时，原告确认涉案综合楼未办理建设工程规划许可证。又查，菜篮子公司为有限责任公司（自然人投资或控股），2019年12月24日法定代表人由廖锦源变更登记为罗锋华，同时廖锦源不再担任公司执行董事。本院认为：本案是租赁合同纠纷。关于涉案租赁合同的效力问题。《租赁合同》中约定的租赁物北环路丹井南边一号综合楼未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《房屋租赁合同解释》）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效”的规定，合同中关于综合楼的约定内容应为无效。对于《租赁合同》中约定的租赁土地已办理土地权属证书，属原告所有，原告经其股民会议同意，有权对该土地进行出租，且合同约定的土地用途亦未违反法律法规的强制性规定，故关于租赁土地的约定有效。虽然租赁合同关于综合楼部分约定无效，但原告确已将综合楼交付给菜篮子公司使用，故菜篮子公司应支付占用期间即2019年1月1日至2020年1月15日的占有使用费。1.关于占有使用费的标准。根据《房屋租赁合同解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，但从菜篮子公司提交的现场道路施工照片及其与次承租人之间租赁合同纠纷案件的生效判决可知，江侨路施工确实对菜篮子公司使用涉案综合楼进行经营造成较大影响，影响部分对等给付的基础不存在，故本院根据公平原则，结合综合楼的实际使用状况酌定菜篮子公司按租金标准的70%支付占有使用费。2.关于管理费问题。原告主张因账目管理需要而将实际租金分为管理费和租金两部分收取，根据廖锦源的支付凭证显示，款项用途为租金，从未提及管理费，即菜篮子公司明知其交纳的租金实际是包括管理费的，且在履行合同过程中对此并无异议。从诚实信用原则出发，应将管理费纳入占有使用费中一并计算为宜。关于《租赁合同》中3372平方米土地的租金，基于上述市政工程施工的原因，影响了菜篮子公司的正常使用收益，同样应按70%计算租金为宜。综上，菜篮子公司应向原告支付2019年1月1日至2020年1月15日的房屋占有使用费及土地租金合计1155659.61元[（92463.6元+36014.4元）×9月×70%+（92436.96元+39615.84元+9273元）×3.5月×70%]。原告主张超过部分，本院不予支持。关于水电费问题。菜篮子公司辩称市场停止经营，不产生水电费，明显与事实不符，故其应向原告支付使用租赁物期间产生的水电费。菜篮子公司确认原告主张的2019年1月至2020年1月15日的水电费度数，但辩称单价过高，要求调整为电费每度0.66元，水费每度4.56元。对此本院认为，虽然涉案综合楼因未办理建设工程规划许可证而导致租赁无效，但合同对使用该综合楼产生的水电费单价的约定是双方当事人的真实意思表示，双方亦一直按此标准履行。此外，出租方将对水电设备的建设、维护费用及损耗作为经营成本计算入水电费单价中亦无不当，且约定的单价亦未过分高于市场价。原告提交水电费发票证明其已垫付涉案租赁物的水电费。故原告主张2019年1月至2020年1月15日的水电费共173536.88元，合理合法，本院予以支持。关于押金的处理问题。虽然《租赁合同》部分条款有效，部分条款无效，但对于押金400000元，是针对整个合同，没有区分计算，故综合考量，该押金应用以抵扣拖欠的费用为宜。对于《补充协议》约定的押金5000元，原告未在本案中主张菜篮子公司拖欠《补充协议》约定的租金，亦未举证证明菜篮子公司存在其他协议约定的违约行为，故其主张没收该押金理据不足，该押金应用以抵扣拖欠的费用。经相互抵扣，菜篮子公司尚欠原告租金及占有使用费750659.61元（1155659.61元-405000元）。关于逾期利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，现有证据未显示占有使用费的利息属于因合同无效造成的合法损失，原告对涉案合同无效存在过错，故其主张占有使用费的利息损失，本院不予支持。对于土地租金及水电费的逾期利息，原告主张自2020年1月16日起计算，本院予以支持。故菜篮子公司应以249364.73元（2.5元×3372平方米×9月×70%+2.75元×3372平方米×3.5月×70%+173536.88元）为基数，自2020年1月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止。关于菜篮子公司主张已支付税费256956元，并未举证证明，原告对此亦予以否认，即该款项是否已支付及应否返还尚不确定，且菜篮子公司未就该款项与其欠款相互抵销提出反诉请求，其以抗辩方式主张返还没有法律依据，故本案对此不予处理。双方对税费的争议，可另案主张解决。关于廖锦源应否承担责任的问题。原告以人格混同为由主张廖锦源对菜篮子公司的债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，认定公司人格与股东人格是否存在混同，最根本的判断标准是公司是否具有独立意思和独立财产，最主要的表现是公司的财产与股东的财产是否混同且无法区分。在认定是否构成人格混同时，应当综合考虑以下因素：（1）股东无偿使用公司资金或者财产，不作财务记载的；（2）股东用公司的资金偿还股东的债务，或者将公司的资金供关联公司无偿使用，不作财务记载的；（3）公司账簿与股东账簿不分，致使公司财产与股东财产无法区分的；（4）股东自身收益与公司盈利不加区分，致使双方利益不清的；（5）公司的财产记载于股东名下，由股东占有、使用的；（6）人格混同的其他情形。虽然梁彩红向廖锦源的私人账户转账支付租金，但该行为是基于梁彩红与菜篮子公司签订的租赁合同中对出租方收款账户的约定，并无不当。对廖锦源以自己的账户向原告支付租金，菜篮子公司亦作出说明，称接手经营市场初期因缺乏资金，由廖锦源代公司垫付租金、水电费，后公司收到梁彩红的租金、水电费后，用于偿还廖锦源的垫付款，菜篮子公司该解释符合常理，本院予以采信。至于廖锦源与原告负责人谢建文关于租金缴纳事宜的微信记录，应视为其履行职务的行为。综上，原告所举证据不足以证明公司与股东人格混同，廖锦源实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为严重损害了公司债权人利益，使公司财产不足以清偿公司债权人的债权，故对原告主张廖锦源承担连带清偿责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及占有使用费750659.61元给原告江门市蓬江区***群星丹井股份合作经济社；二、被告江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费173536.88元给原告江门市蓬江区***群星丹井股份合作经济社；三、被告江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款利息（以249364.73元为基数，自2020年1月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止）给原告江门市蓬江区***群星丹井股份合作经济社；四、驳回原告江门市蓬江区***群星丹井股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24633.4元，保全费1760.14元，两项合计26393.54元，由原告江门市蓬江区***群星丹井股份合作经济社负担14516.44元，被告江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司负担11877.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判长    梁珊人民陪审员夏就娟人民陪审员何艳玲二Ο二Ο年九月二十一日法官助理陈怡杏书记员王敏仪