四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初2733号 原告：石蕴，男，1990年4月10日出生，汉族，住四川省达州市宣汉县。 委托诉讼代理人：段伟，四川瑞利恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梦丹，四川瑞利恒律师事务所律师。 被告：达州梁实置业有限公司，住所：达州市通川区朝阳街道皂角垭**金龙大道**。 法定代表人：周全，执行董事。 委托诉讼代理人：任礼强，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢晓雨，四川致高律师事务所律师。 原告石蕴与被告达州梁实置业有限公司（以下简称梁实置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石蕴的委托诉讼代理人段伟、王梦丹，被告梁实置业的委托诉讼代理人任礼强、卢晓雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付应逾期交房而产生的违约金18059.48元（自逾期之日即2020年1月1日起按总房款902974元的万分之二计算违约金至实际交房之日止，暂时计算至2020年4月10日）；2、判决被告整改连廊、电梯；3、判令本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告以784679元的价格向被告购买坐落于达州市通川区。同时约定：被告应于2019年12月31日前向原告交付该商品房，交付条件为：1、取得《建设工程竣工验收合格证明》；2、取得房屋面积实测报告书；3、向买受人提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，若被告逾期交房，逾期在90天之内的，自逾期之次日起至实际交付之日止，被告按总房价款的万分之二按日向原告承担违约金。逾期超过90天的，原告有权选择解除合同，解除合同的，被告退还全部已付购房款以及支付总房款10%的违约金；若原告不解除合同的，被告自逾期之次日起至实际交房之日止，被告按总房款的万分之二按日支付违约金，双方还约定：向房屋所在地人民法院起诉。合同约定交付之日，被告却并未通知原告收房，且由于被告未通过竣工验收，未通过消防专项验收，水、电、气等基本的生活设施未通，达州市建设工程质量安全监督站于2019年12月27日下达了《关于中梁?首府不得违法交付使用行为的通知》，责令被告停止违法交付行为，按照有关规定组织竣工验收，竣工验收合格后方可交付使用。直至原告起诉之日，被告仍未取得符合合同约定交付条件的证明文件，已经构成逾期交房。在此期间，小区其他收房的业主发现楼梯电梯故障频出，连廊材质低劣，安装粗糙，要求被告整改，但截至起诉之日被告仍未整改。为保护原告合法权益，原告故起诉来院请求判如所请。 原告围绕诉讼请求依法提供了：1、商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议各一份；2、达州市建设工程质量安全监督站关于中梁?首府项目不得违法交付使用行为的通知;3、达州市城乡规划局收文暨承办处理登记簿；4、视频资料。 被告辩称：1、本案纠纷产生的原因是原告石蕴认为房屋竣工验收报告登记备案之后方符合合同约定的交房条件，这是对“竣工验收”和“竣工验收备案”的认识、理解错误。实际上，案涉房产于2020年1月2日经勘察、建设、设计、监理、施工单位竣工验收合格并取得了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，故案涉房产已经符合合同约定的交房条件。竣工验收报告登记备案只是建设主管部门作为管理需要而设立的备案制度，并不能代替以勘察、建设、设计、监理、施工单位在《工程竣工验收报告》上的签字时间作为竣工验收的具体时间，且一旦签字验收合格则满足交付条件，即可通知买受人前来收房。而备案登记时间的长短主要受建设相关部门具体工作安排进程的影响或长或短，不能确定，在行业实践中均是以勘验、建设、设计、监理、施工单位签字验收作为验收合格的具体时间予以实际交付。2、中梁置业在竣工验收后即通知原告石蕴前来收房，但石蕴却以竣工验收尚未登记备案为由拒绝收房，有悖诚实信用原则。且中梁置业已依约通知了原告前来收房，不存在逾期交房的违约行为，不应承担任何违约金。3、众所周知，2020年1月爆发新冠肺炎疫情，各企事业单位于2020年4月左右才陆续复工复产。中梁置业在复工后及时办理了竣工验收备案。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告围绕答辩意见向本院提供了如下证据:第一组:1、合同编号：2018070200006《商品房买卖合同（预售）》;2、《商品房买卖合同补充协议》;第二组:3、《竣工验收报告》；4、《房屋面积测绘报告》；5、《房屋使用住宅说明书》:6、《房屋住宅质量保证书》；7、《住宅工程质量分户验收结果表》;8、《市政基础设施工程（房屋建筑）竣工验收报告》；9、电费缴存记录；10、消防验收意见书；第三组：11、四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书；第四组：12、《中梁首府交付通知书》收寄清单及记录；13、中梁首府交付通知书；14、云片网短信申明；15、达州中梁首府集中交付时间排布；16、中梁?首府业主验房表。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月2日，原告石蕴与被告中梁置业签订了《商品房买卖合同》，合同约定：中梁置业将其修建的位于通川区卖给原告石蕴，该房建筑面积109.090平方米，套内面积85.110平方米，房屋总价款902974元；购房款的付款方式及期限为：2018年7月2日前支付首期房款人民币272974元，占全部房价款的30.23%；余款630000元向中国工商银行股份有限公司达州分行申请贷款支付；房屋的交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，该商品房已取得房屋面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。房屋的交付时间为2019年12月31日前。同日，原、被告签订《补充协议》，约定:除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人未按照约定时间交楼的，逾期在90日之内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行，并对逾期付款及违约金等事项进行了约定。上述合同签订当日，原告石蕴支付给中梁置业272974元，余款630000元按揭。2019年12月20日，经达州市住房和城乡建设局对消防验收合格;2019年12月21日，案涉中梁?首府二期15幢13层6号经建设单位、施工单位、监理单位、物管单位验收合格。被告中梁置业于2019年12月26日通过ＥＭＳ快递及短信通知原告接房。2019年11月20日至2019年12月31日期间，经燃气部门、市政部门、环卫部门、给水部门验收合格。2019年12月27日至2020年1月5日，被告中梁置业分期分批集中交房。在此期间，部分业主信访，达州市建设工程质量安全监督站于2019年12月27日发出达市建质监函［2019］229号《关于中梁?首府项目不得违法交付使用行为的通知》，该通知内容：中梁?首府项目将于2019年12月28日交付业主，由于该项目未竣工验收，该行为将违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定。现责令你单位及时停止违法行为，按照有关规定组织竣工验收，验收合格后方可交付使用。若你单位依旧擅自交付使用，我站将直接上报市住建局实施行政处罚，因此产生的后果由你单位全部承担。 同时查明：2020年1月2日，案涉中梁?首府二期15幢经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，并出具了《竣工验收报告》，已取得《房屋住宅使用说明书》、《房屋住宅质量保证书》等相关文件资料。 另查明：2020年4月30日，案涉中梁?首府一期、二期房屋及地下室由被告中梁置业向达州市住房和城乡建设局报送四川省房屋建筑和市政基础设施工程《竣工验收备案书》,2020年5月29日，达州市住房和城乡建设局备案部门意见:该项目由建设单位组织了竣工验收，按程序备案。后原、被告双方因交房条件认识不一致等因素酿成纠纷，原告认为竣工验收报告登记备案之后才符合合同约定的交房条件，被告构成违约，故诉讼来院,主张其诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告石蕴与被告中梁置业签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自义务。 本案争议的焦点是被告是否构成逾期交付的违约责任。根据国务院《建设工程质量管理条例》第三条：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”及第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收…建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用”规定及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，案涉商品房应当经验收合格并取得相关证明文件后方能交付使用。虽然被告在2019年10月25日至同年12月30日期间将案涉商品房的配电、燃气、给水到户，环卫、市政、消防验收合格，并在2019年12月26日通知原告收房，但该商品房还未经建设、设计、施工、勘验、监理五方验收合格，在此之前，案涉商品房并不具备交付条件。本案中，合同约定出卖人（被告）最迟应于2019年12月31日前向买受人（原告）交付商品房，根据查明的事实，原告已按合同约定向被告支付了相应购房款，亦获得了银行批贷，但被告2020年1月2日才组织建设、设计、施工、勘验、监理部门验收合格，并出具《竣工验收报告》，至此，该商品房才具备房屋交付条件，而被告通知原告收房时间为2020年1月5日，其行为已构成逾期交房，应据此承担相应违约责任。根据上述条例第四十九条：建设单位在建设工程竣工验收合格后，应当报请建设行政主管部门或者其他有关部门进行备案,有关部门发现建设单位在竣工验收工程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，可责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，工程竣工验收备案是建设单位应当履行的义务，以确保职能部门履行相关监管作用，但备案时间并非即指工程竣工验收时间，且本案案涉商品房并未被责令停止使用、重新组织验收，因此本案工程竣工验收时间仍应为被告组织设计、施工、监理等有关单位进行验收合格之日即2020年1月2日，并由此判断被告是否承担违约责任，故原告提出被告2020年4月30日才通过竣工验收并据此承担逾期违约责任的请求,本院不予支持。 因案涉商品房已在2020年1月2日符合交房条件，被告并已通知原告2020年1月5日收房，但原告没有及时办理相关交房手续，被告只应承担自2020年1月1日至2020年1月5日逾期交房期间的违约责任。根据双方签订的《补充协议》约定守约方应向违约方承担合同金额日万分之二的违约金，故被告应向原告支付违约金（总房款902974元的万分之二）180.59元×5天=912.95元。 原告认为存在电梯质量问题，连廊材质低劣，安装粗造问题，提出整改连廊、电梯的请求，其未提供相关证据证明,故本院不予支持。原告提出被告承担律师费的请求，其未提供律师委托合同以及支付律师费的依据，本院不予支持。 综上，对原告石蕴有关要求被告中梁置业承担违约责任的部分诉讼请求，本院予以支持。对要求整改连廊、电梯,承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告达州梁实置业有限公司于本判决生效后次日支付原告石蕴违约金912.95元； 二、驳回原告石蕴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费251元,由原告石蕴负担201元,被告达州梁实置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  闫 红 人民陪审员  范云文 人民陪审员  刘传仁 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  王 家