宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终770号 上诉人（原审原告）：彭阳县中天物业管理有限责任公司。住所地：宁夏彭阳县。 法定代表人：何昀龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘欣，宁夏言宗律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人(原审被告)：任凤琴，女，汉族，1978年5月17日出生，高中文化，居民，住宁夏彭阳县。 上诉人彭阳县中天物业管理有限责任公司（以下简称中天物业公司）因与被上诉人任凤琴物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区彭阳县人民法院(2020)宁0425民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人中天物业公司的法定代表人何昀龙及委托诉讼代理人刘欣、被上诉人任凤琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中天物业公司上诉请求：一、请求撤销宁夏回族自治区彭阳县人民法院（2020）宁0425民初802号民事判决，发回重审或改判以物业合同约定的商铺每平米0.9元缴纳物业费。二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一审认定事实错误，以每平米0.6元计算物业管理费缺少事实及法律依据，导致判决错误。1、业主委员会与上诉人签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规及相关主管部门制定的物业服务收费办法，被上诉人应当根据物业服务合同的约定以每月每平米O.9元交纳物业服务费用。上诉人系业主大会选聘的物业服务企业，依据《物业管理条例》第六条第二款第(一)项、第七条第一款第(五)项、第四十一条规定，上诉人已按合同约定提供物业服务，被上诉人作为案涉小区业主，接受物业服务，应按物业服务合同约定的营业房业主每月每平米0.9元履行物业服务费用的义务。一审判决调整单价损害了上诉人的利益，违反了公平、公正和自愿的法律原则。2、一审认定“绿都华府小区业主委员会成员均由住宅业主组成，没有营业房业主参与，且被告营业房房门对街面，未享受绿化及电梯维护服务项目，和住宅业主相比，接受服务项目少，成本自然应当低”的认定实属错误。《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。被上诉人营业房属于上诉人维护物业管理区域内，其接受的物业服务项目内容与物业管理区域内的其他业主接受的物业服务项目内容相同，应当按照合同约定价款支付物业管理费。同时，业主委员会由业主大会通过合法程序选举产生，即代表住宅业主，也代表营业房业主，《物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》均没有对住宅业主和营业房业主进行区分，目前也没有对两者接受服务项目、成本高低相区别的法律、法规，一审认定无事实依据和法律依据，有失公允。 任凤琴辩称，物业费用缴纳标准一审确定为0.6元，对一审判决没有意见。 中天物业公司向一审法院起诉请求：1、判令任凤琴给付彭阳县绿都华府C1-3-105号商铺暨护肤养生会所2018年6月8日至2019年12月31日拖欠物业费2067元及违约金1082元，共计3149元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，中天物业公司要求任凤琴按每平米0.9元支付自2019年6月9日至2019年12月31日期间物业费计660元，违约金放弃。 一审法院认定事实，中天物业公司系具有物业管理资质的企业。2018年7月19日，中天物业公司与彭阳县绿都华府小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同期限自2018年7月19日起至2023年7月19日止。合同约定物业管理服务费采用包干制形式收取，物业费按建筑面积缴纳，管理服务费用标准为住宅每月每平方米0.8元，商铺每月每平方米0.9元。同时约定物业费按月缴纳，每逾期每日缴纳千分之三的违约金。任凤琴营业房122.45平方米，中天物业公司要求任凤琴按每平米0.9元支付自2019年6月9日至2019年12月31日期间物业费计660元。另查明，中天物业公司于2018年9月1日进入绿都华府。中天物业公司在履行合同期间，存在服务不到位等问题。一审法院认为,物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中天物业公司虽与彭阳县绿都华府小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，但因彭阳县绿都华府小区业主委员会成员均由住宅业主组成，没有营业房业主参与，且任凤琴营业房房门对街面，未享受绿化及电梯维护服务项目，和住宅业主相比，接受服务项目少，成本自然应当低，而《物业管理服务合同》约定住宅业主按每平米0.8元、营业房业主按每平米0.9元缴纳物业费与《物业管理条例》规定的费用与服务水平相适应的原则相违背。任凤琴按每平米0.6元缴纳物业管理费较为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十条规定，判决：一、任凤琴于本判决发生法律效力后十日内支付彭阳县中天物业管理有限责任公司自2019年6月9日至2019年12月31日期间物业费计494元；二、驳回彭阳县中天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由任凤琴负担。 二审中，中天物业公司提供彭阳县绿都华府业主委员会成立物业接收工作小组的函以及文件签收单复印件。证明目的，绿都华府业主委员会与中天物业公司签订物业服务合同后于2018年8月15日与涉案小区开发商宁夏浙商投资置业有限公司彭阳一分公司以及中天物业公司三方对绿都华府小区物业进行了交接，并以书面函的形式抄送建环局及白阳镇镇政府。业主委员会与中天物业公司签订的合同合法有效并得到业主委员会的认可及协助。 任凤琴质证意见：该证据达不到上诉人所要证明的证明目的，我方不认可。开发商是二分公司，不是一分公司，且签字人张作勋的签名是假的。 任凤琴提供证据：证据一：彭阳县绿都华府小区业委会出具的情况说明一份；证据二：视听资料一份（时间为2020年7月10日录制，对象为录制时为住建局局长王继讲，现任彭阳县副县长），证明目的：证明业委会与中天物业公司于2018年7月19日签订的物业服务合同为无效合同。 中天物业公司质证意见：对该证据的三性及证明目的不予认可。自2018年7月19日合同签订至中天物业公司入住小区，提供物业服务至今绿都华府小区业主委员会均未对该合同的效力提出异议，并协助中天物业公司进行小区管理及与业主的沟通，该情况说明无法证实业主委员会的真实意思表示，且案涉合同已履行至今，属双方真实意思表示，合同合法有效。另案马睿一案也提交同样的情况说明，经上诉人庭后核实，业主委员会的主任及副主任均表示对情况的说明不知情。对证据二的三性及证明目的均不认可，该证据的证明目的与本案不属于同一法律关系，被上诉人可另案主张。中天物业公司与业主委员会仅于2018年7月19日签订过一份物业服务合同，中天物业公司入住小区前，该小区属于案外物业公司管理，视频中并未明确，所谓被废的合同是否与中天物业公司有关。 双方对一审法院依职权调取的韩步国2020年1月16日调查笔录的质证意见为： 中天物业公司质证意见：韩步国就是业主委员会的主任。中天物业公司至今未收到签订临时合同的通知，至今仅以签订的唯一一份物业服务合同约定的内容提供服务，及按合同单价收取物业费，业主委员会均无异议，同时证实双方约定的商铺按每月每平米0.9元收取物业费，属于双方真实的意思表示。对其他内容予以认可。 任凤琴质证意见：属实，无异议。 本院认为：中天物业公司提供的证据只能证明涉案彭阳县绿都华府小区业主委员会成立物业接收工作小组的事实，但并不能证明其与该业委会签订的物业服务合同是否有效的问题，且与本案讼争的事实无关，对其证明效力不予认定。 任凤琴提供证据亦不能达到其所要证明案涉物业服务合同效力的事实，对其证明效力亦不予认定。 一审法院依职权调取的韩步国调查笔录，可以证明业委会成立的情况，但不能证明业委会与中天物业公司签订的物业服务合同的法律效力，对其证明效力予以部分认定。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，物业服务企业提供的物业服务标准与服务收费标准应相适应。本案中，中天物业公司虽与彭阳县绿都华府小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定住宅业主按每平米0.8元、营业房业主按每平米0.9元缴纳物业费。中天物业公司亦基于此主张由任凤琴支付所欠的营业房物业费用。但该合同约定的营业房物业费用与中天物业公司的物业服务水平及服务项目是否相符，中天物业公司一、二审均未提供有效证据证实。且结合本市各地物业收费标准，酌定由任凤琴按每平米0.6元缴纳物业管理费应较为公平合理，一审对此认定正确，二审予以确认。中天物业公司上诉提出一审确定每平米0.6元属不当的请求，不予支持。 综上所述，中天物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理50元，由上诉人彭阳县中天物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘万德 审判员  刘秀萍 审判员  李凤玲 二〇二〇年九月十日 书记员  魏小红