广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初2913号原告：东莞市新水物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区**********写字楼312号室。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：杨炯，广东金名律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢志权，广东金名律师事务所律师助理。被告：东莞市创乐一加一教育科技有限公司，住所地：广东省东莞市***************。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：唐彬彬、谢惠敏，均系广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。原告东莞市新水物业管理有限公司与被告东莞市创乐一加一教育科技有限公司返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。本案转为普通程序后，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。在两次庭审中，原告的委托诉讼代理人杨炯、卢志权，被告的委托诉讼代理人唐彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告从东莞市南城区******黄金花园·丰硕广场商铺3150-3155、3157-3177共计27个商铺（以下简称案涉商铺）搬离并将案涉商铺返还给原告；2.被告向原告支付占有使用费（按每月15661.5元=50元/㎡×313.23㎡的标准，从2019年3月1日计至返还案涉商铺之日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年东莞市金域资产管理有限公司（以下简称金域公司）和被告签订租赁合同，约定被告承租金域公司位于丰硕广场三层的商铺。2014年11月5日，东莞市富龙贸易有限公司（以下简称富龙公司）与广东华兴银行股份有限公司东莞分行（以下简称华兴银行东莞分行）分别签订编号为华兴莞分流贷字第201********001号、华兴莞分流贷字第201********002号《流动资金贷款合同》，约定富龙公司向华兴银行东莞分行共贷款2900万元，同时金域公司与华兴银行东莞分行签订编号为华兴莞分额抵字第20141031001-1号《最高额抵押担保合同》，约定金域公司以其名下位于东莞市南城区******黄金花园丰硕广场的158间商铺（包括被告承租的商铺）为富龙公司的上述贷款提供抵押担保，并于2014年11月13日办理了抵押登记。后因富龙公司怠于履行贷款合同约定的还款付息义务，华兴银行东莞分行据此起诉至东莞市第一人民法院〔案号：（2017）粤1971民初7850号〕，并在东莞市第一人民法院作出生效判决后申请强制执行〔案号：（2018）粤1971执360号〕。2018年10月29日，华兴银行东莞分行与原告签订《不良资产转让协议》，将对富龙公司所享有的债权转让给了原告，原告向东莞市第一人民法院申请变更其为（2018）粤1971执360号申请执行人，随后东莞市第一人民法院作出（2018）粤1971执360号相关执行裁定书，裁定变更原告为该执行案件的申请执行人，上述债权由原告继受，并将上述158间商铺（包括被告承租的商铺）作价抵债，该158间商铺的所有权及相关权利转移至原告名下。因上述158间商铺的所有权及相关权利已转移至原告名下，且金域公司与被告签订租赁合同的时间晚于金域公司将其承租的商铺办理抵押给华兴银行东莞分行的时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”的规定，原告有权要求被告立即搬离案涉商铺，并向原告占有使用费用。被告辩称，1.被告和金域公司签订的租赁合同合法有效，被告承租时不知道抵押，抵押物可以出租，不影响租赁合同的效力。案涉商铺每月租金是25元/㎡，原告要求按照每月50元/㎡计收占有使用费没有依据。2.被告向金域公司支付案涉商铺的租金至2019年9月30日，原告主张其取得案涉商铺之前的占有使用费依据不足。3.被告承租的租赁物包括案涉商铺，也包括其他业主的商铺，所有商铺装修成了一个整体，且和其他业主签订的租赁合同没有到期。如果被告搬离既不利于原告出租，也不能达到被告签约时的目的，且损害了其他业主的利益，不符合促进商事交易的经济目的，对各方均有损失。如果法院支持原告的诉求，在难以区分原告和其他业主的商铺区域且不可分离的情况下，执行过程可能出现困难，如商铺拆分难以执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原告收取被告案涉商铺占有使用费标准问题。原告主张其通过电话问了中介机构，并在网络上搜索了行情，认为案涉商铺每月占有使用费标准是50元/㎡。原告对其主张没有提交证据证明。被告主张其和金域公司签订的租赁合同约定的每月租金是25元/㎡，被告同时承租的其他业主商铺的每月租金也是25元/㎡。被告对其主张提交了租赁合同、通知函、收款收据等予以证明。其中租赁合同第四条约定租赁期限为2018年11月6日至2023年10月31日，免租装修期为2018年11月6日至2019年2月28日，租金从2019年3月1日起开始计算；该商铺原租金为每月50元/㎡，现优惠为25元/㎡；自第三年开始租金开始递增，第三年租金为30元/㎡，第四年租金为35元/㎡，第五年租金为41元/㎡。原告主张其不是租赁合同的当事人，对上述证据真实性无法确认。法院认定及理由：本院认定原告应按照每月35元/㎡的标准收取被告案涉商铺占有使用费。理由是：原告对其主张的占有使用费标准没有进行举证，本院依法不予采信。在原告取得案涉商铺所有权之前，金域公司是案涉商铺的所有权人。虽然被告和金域公司签订的租赁合同对原告没有约束力，但在原告没有举证证明占有使用费标准的情况下，故本院参照租赁合同的相关条款来酌定占有使用费标准。租赁合同约定该商铺原租金为每月50元/㎡，现优惠为25元/㎡。本院据此酌定案涉商铺的占有使用费标准是35元/㎡。二、关于原告收取被告案涉商铺占有使用费的起算时间问题。原告要求从2019年3月1日起收取被告的占有使用费。被告主张其向金域公司支付案涉商铺的租金至2019年9月30日，其中将押金抵扣2019年6月至9月租金，并提交了补充协议、转账记录、账户信息截图予以证明。原告对补充协议真实性无法确认，对转账记录无异议。另查明，本院于2019年4月15日作出（2018）粤1971执360号之二执行裁定书，裁定“将金域公司的位于东莞市南城区******黄金花园·丰硕广场158间商铺作价12687495元，交付原告抵偿本案债权，上述房产的所有权及其相应的其他权利自本裁定送达原告时起转移”。2019年4月18日，原告收到上述执行裁定书。法院认定及理由：本院认定原告应从2019年4月18日起向被告收取案涉商铺的占有使用费。理由是：被告向金域公司支付的占有使用费与原告无关。根据（2018）粤1971执360号之二执行裁定书和相应的送达回证，本院认定原告在2019年4月18日取得了包括案涉商铺在内158间商铺的所有权及其相应的其他权利。被告在原告取得案涉商铺所有权后仍占有使用案涉商铺，被告从2019年4月18日起向原告支付占有使用费。本院认为，原告通过（2018）粤1971执360号之二执行裁定书取得了案涉商铺的所有权，原告和被告没有成立合同关系，故本案为返还原物纠纷。案涉商铺设立抵押权的时间早于被告和金域公司签订租赁合同的时间，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，被告不能请求原告继续履行原租赁合同。因为被告没有取得案涉商铺的使用权，故原告要求被告搬离案涉商铺并交还原告，本院依法予以支持。被告在原告取得所有权后占有使用了案涉商铺，故被告应向原告支付占有使用费。不动产权证书显示案涉商铺的面积共计313.23㎡，本院已认定被告需要按照每月35元/㎡的标准从2019年4月18日起向原告支付占有使用费，故被告应向原告支付的占有使用费计算方式为：按照每月10963.05元=35元/㎡×313.23㎡的标准，从2019年4月18日计至实际返还案涉商铺之日止。对于原告主张的其他占有使用费，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告东莞市创乐一加一教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内从东莞市南城区******黄金花园·丰硕广场商铺3150-3155、3157-3177共计27个商铺搬离并将上述商铺交还给原告东莞市新水物业管理有限公司；二、被告东莞市创乐一加一教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市新水物业管理有限公司支付占有使用费（按照每月10963.05元的标准，从2019年4月18日计至实际返还第一判项中的商铺之日止）；三、驳回原告东莞市新水物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1757.69元，由原告负担557.69元，由被告负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  吴勇洲人民陪审员  李深海人民陪审员  梁婉如二〇二〇年九月十四日书 记 员  赖琳娴杜岸昇（代）