福建省南安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0583执异32号 案外人（异议人）许小宾，男，1983年8月5日出生，汉族，住福建省厦门市。 委托诉讼代理人苏长号，福建翔联律师事务所律师。 申请执行人李洪海，男，1962年6月22日出生，汉族，住福建省南安市。 被执行人李景坤，男，1965年10月27日出生，汉族，住福建省南安市。 被执行人许旋珠，女，1965年12月31日出生，汉族，住福建省南安市。 本院在执行申请执行人李洪海与被执行人李景坤、许旋珠民间借贷纠纷一案中，案外人许小宾向本院提出执行异议，请求本院中止对李景坤名下的位于厦门市翔安区房产【以翔2XX6字0XXXX9】的评估、拍卖、变卖等执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人许小宾称，一、涉案房屋登记人李景坤在查封之前已将占有涉案房屋的份额卖给异议人。李景坤因生意扩展需要向异议人的妹妹许小燕借款人民币20万元，借款时间为2014年2月7日，双方约定：借款期限为2年，若期限届满无力还款，李景坤将和朱无忌、许小宾合购的房产【以翔2XX6字0XXXX9】的份额抵押以示诚信。借款的见证人许小宾。并有相应的借条为凭。后因李景坤未能偿还借款本金，经李景坤、许小宾、许小燕三方协商，由异议人将借款本金20万元偿还给许小燕，许小宾取得李景坤该诉争房屋份额的所有权。二、异议人已按约定如期足额支付购房款给许小燕。2005年3月22日，朱无忌、吕文渊、李景坤合伙通过拍卖获得位于厦门市翔安区房产【以翔2XX6字0XXXX9】，成交金额为528320元。后李景坤将该诉争房屋份额转让给异议人，该房屋的水、电、管道煤气、有线电视等所有费用均有异议人承担。三、异议人在2008年2月21日与诉争房屋的共有人吕文渊签订房屋买卖合同。双方约定吕文渊将位于厦门市翔安区房产【以翔2XX6字0XXXX9】中吕文渊的份额转让给异议人。其中朱无忌、李景坤为见证人。合同签订后，异议人对该房屋实际占有。四、异议人在法院查封之前已合法占有该房屋。自2014年2月至今异议人居住在该房屋。五、非因异议人自身原因未办理过户登记。异议人于2014年2月与李景坤签订房屋买卖合同时口头约定2016年期间办理过户登记手续，但因李景坤欠下高额的债务，至今下落不明，未能协助办理过户。六、法院依法应立即解除对该诉争房屋的查封措施。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案符合上述规定，因此法院不得查封、扣押、拍卖该房产。为维护异议人的合法权益，请求法院中止对李景坤名下的位于厦门市翔安区房产【以翔2XX6字0XXXX9】的评估、拍卖、变卖等执行措施，并解除对该房产的查封措施。 经审查查明，本院依据已经发生法律效力的福建省南安市人民法院（2015）南民初字第8316号民事判决书，于2019年6月11日向被执行人李景坤、许旋珠发出恢复执行通知书，责令被执行人李景坤、许旋珠立即向申请执行人李洪海偿还借款人民币80万元及利息（自2014年8月22日起至还款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付，但不得超过年利率24%），并加倍支付迟延履行期间的债务利息，同时缴纳案件受理费人民币6990元、执行费人民币10400元，但被执行人李景坤、许旋珠均未履行生效法律文书确定的义务。 经查，被执行人李景坤与朱无忌、吕文渊共同共有位于厦门市翔安区房产【以翔2XX6字0XXXX9】。本院依法作出（2016）闽0583执854号执行裁定书，本院于2017年4月2日到厦门市国土资源与房产管理局对该房产进行查封。本院依法于2017年10月12日作出（2017）闽0583执854号之二执行裁定，裁定：拍卖被执行人李景坤与朱无忌、吕文渊共同共有的位于厦门市翔安区房产【以翔2XX6字0XXXX9上登记为准】。本院于2019年12月9日到厦门市自然资源和规划局翔安分局对该房产进行查封。案外人许小宾于2020年7月19日向本院提出书面执行异议，请求本院中止对李景坤名下的位于厦门市翔安区房产【以翔2XX6字0XXXX9】的评估、拍卖、变卖等执行措施，并解除对该房产的查封措施。同时提供身份证、协议书、借条、证明等证据（详见证据清单）证明。 另查明，2005年3月22日，朱无忌、吕文渊、李景坤合伙通过拍卖获得位于厦门市翔安区房产【以翔（2XX6）字0XXXX9】，成交金额为528320元。该房产登记在李景坤与朱无忌、吕文渊三人名下。异议人在2008年9月8日与诉争房屋的共有人吕文渊签订协议书一份，双方约定吕文渊将位于厦门市翔安区房产【以翔2XX6字0XXXX9】中吕文渊的份额转让给异议人。其中朱无忌、李景坤为见证人。李景坤于2014年2月7日因生意扩展需要向异议人的妹妹许小燕借款人民币20万元，双方约定：借款期限为2年，若期限届满无力还款，李景坤将和朱无忌、许小宾合购的房产【以翔（2XX6）字0XXXX9】的份额抵押以示诚信。借款的见证人许小宾。并有相应的借条为凭。 本院认为，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人许小宾对登记在被执行人李景坤名下的前述不动产提出异议要求排除执行的，应提供证据证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、非因买受人自身原因未办理过户登记、已支付全部价款或按照合同约定支付部分价并将剩余价款按照法院要求交付执行等。本案中，案外人许小宾与许小燕、许小宾之间的法律关系，并非买卖合同关系，而是借款合同关系，二者之间借条的房产抵押的行为是以物抵债行为，且该房产未办理过户登记。案外人依据现有证据而对讼争房产主张的权益不足以排除人民法院的强制执行，其异议主张应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人许小宾的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吴泗谷 审判员  苏锦裕 审判员  潘阿瑶 二〇二〇年九月二日 书记员  陈晓文 附本案的法律的条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。