广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19265号原告:佛山市南海新都会物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林世平。委托诉讼代理人：巫楚欣，女，1996年12月16日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐绮筠，广东星宇律师事务所律师。被告：黄锡剑，男，1981年10月20日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。委托诉讼代理人：杨景翔，广东百言律师事务所律师。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于同年,8月31日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人巫楚欣、徐绮筠、被告黄锡剑及其委托诉讼代理人杨景翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2020年2月起至2020年5月期间的物业服务费共21110元；2.被告向原告支付逾期支付上述物业服务费所产生的逾期缴纳违约金878元(以拖欠金额为本金，自拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日)；3.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，因新冠疫情属不可抗力，被告承租的商铺的目的已无法实现，被告有权要求解除因此签订的租赁合同及物业服务合同，并主张免除因此产生的民事责任。2020年5月6日，被告通过微信方式向原告员工提出撤场申请。原告员工已接收了被告的申请，双方就撤场一事已作协商，原告承诺所有费用计算至2020年5月6日止。同时依据原告向被告开具的收据，可以证明原告已经同意减少2020年2月、3月的管理费，且被告已全额缴纳，原告不应再主张该部分费用。因被告按照疫情相关规定解除与原告的合同关系，故原告无权主张没收押金、支付违约金、滞纳金等责任。被告承租案涉铺位时，已向原告额外支付两个月管理费押金共13510元，足以抵扣2020年4月及5月6天的管理费，原告应将剩余的押金予以退还。综上，原告不应提起本案诉讼，请法院驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，原告提交的证据、被告提交的微信聊天记录、2020年3月30日的商场综合管理费收据等证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认并在卷佐证。被告提交的租赁合同、2019年10月11日6份收据的真实性、合法性均予以确认，但均与本案无关，故本院对其关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2005年4月30日成立，经营范围是物业管理等。2019年9月28日，广东信盈投资有限公司与被告签订《租赁合同》，约定被告承租广东信盈投资有限公司的位于佛山市南海区南海·新都会（即南海新都会购物中心）的五层内商铺编号为5×××号的房产（以下简称5×××号商铺），作为餐饮使用；租赁期限为2019年10月8日至2024年10月7日，交付日期为2019年10月8日。2019年9月28日，原、被告签订《物业服务协议》，约定由原告负责南海·新都会（即南海新都会购物中心）的物业管理，其他约定的部分内容如下：服务期限自2019年10月8日起至2024年10月7日止；自2019年11月22日起至2024年10月7日止，物业服务费用标准为每月每平方米20元，即物业服务费用每月为6755元，被告应于每月5日前交纳当月物业服务费用；被告应于本协议签订之日向原告支付13510元作为物业服务费履约保证金，并预付首月物业服务费用6755元(首月物业服务费用计付时间为2019年11月22日至2019年12月21日。协议期内，被告无违约行为的，则协议解除或终止之日起十五个工作日内，被告向原告退还保证金收据原件，原告收到后无息返还保证金。协议期内被告违约的，或未依约退还保证金收据原件的，保证金不予退还；被告未按本协议约定按时足额交纳物业服务费用或其他费用的，每逾一日，按应付未付金额的3%向原告支付违约金。双方诉讼中所称的“物业服务费”即“商场综合管理费”。双方确认被告自5×××号商铺交付之日起至2020年1月期间的物业服务费用已缴纳，此后的物业服务费用未缴纳。2020年3月12日，原告出具《缴款通知书》确认被告尚欠的商场综合管理费、公共水电费、铺内电费、污水处理费、燃气费等情况，其中2020年2月1日至2月29日的商场综合管理费减半收取为2533元、2020年3月1日至3月31日的商场综合管理费减半收取为3377.5元。被告在该通知书上签名确认。2020年3月30日，被告向原告缴纳了2020年2月1日至2月29日的商场综合管理费2533元、2020年3月1日至3月31日的商场综合管理费3377.5元。2020年5月6日，被告通过微信发送撤场申请书予原告的工作人员，其工作人员称将按照被告私自撤场处理，并且该工作人员询问被告5×××号商铺内属于被告的桌椅、设备是不是不要了，是不是交给南海·新都会（即南海新都会购物中心）处置，被告称5×××号商铺内属于被告的桌椅、设备算作抵扣租金。随后，被告于2020年5月9日将5×××号商铺的钥匙交给了南海·新都会（即南海新都会购物中心）的工作人员，原告对此事实予以确认。此后，被告在未经原告同意的情况下，无法再取得5×××商铺的钥匙并进入该商铺。2020年6月，原告出具《解除合同通知函》、《商铺/场地归还通知》邮寄予被告，被告于2020年6月24日签收。本院认为，原告具有相应的物业管理资质，原告与被告签订的《物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力，对双方具有约束力。关于被告承租5×××号商铺的物业服务期限及被告尚欠的物业服务费金额的问题。通过被告在2020年5月6日及该日期之后与原告的工作人员的微信聊天记录可知，被告于2020年5月6日提出撤场，双方对5×××号商铺内的物品处理等问题均进行了协商，且被告依上述协商内容于2020年5月9日向原告交还了5×××号商铺的钥匙，故本院确认被告承租5×××号商铺的物业服务期限截止至2020年5月9日。另，原告2020年3月12日出具的《缴款通知书》，被告亦签名予以确认，由此可见双方就2020年2月、3月的物业服务费缴纳标准达成一致，且被告已按该约定实缴该两个月的物业服务费。综上，被告尚欠原告2020年4月1日至5月9日期间的物业服务费，被告应缴纳原告的物业服务费为8716.13元（2020年4月的物业服务费6755元+2020年5月1日至9日的物业服务费6755元÷31天×9天）。被告以新冠疫情为由要求按照50%的比例支付，原告不予确认，且新冠肺炎疫情期间原告仍为被告提供物业服务，故本院对被告的辩解不予采纳。原告主张的物业服务费超出本院核定的部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题。依据《物业服务协议》的约定，被告逾期支付物业服务费的行为已构成违约，原告有权向被告主张违约金。原告主张违约金依据上述协议的约定调整为以尚欠物业服务费为本金按照年利率24%计算，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，此违约金的计算标准过高，同时为避免违约金因计算周期长、计算标准高而导致金额过高，使双方权利义务失衡，显失公平，且又要体现对被告逾期缴纳管理费的违约行为的惩罚及弥补原告的损失，本院考虑案件的实际情况，仅采纳原告部分请求，结合被告逾期支付的时间、金额，本院确定违约金以被告尚欠的物业服务费总额即8716.13元的5%计付，则计得435.81元。原告主张的违约金超出本院核定的部分，本院不予支持。关于被告向原告支付的物业服务费履约保证金13510元的问题。原告主张因被告违约，故应依《物业服务协议》的约定不予退还物业服务费履约保证金13510元。本院认为，被告逾期支付物业服务费的行为已构成违约，本院已于前文中通过支持原告部分逾期付款违约金诉讼请求依法对被告的违约行为进行惩罚性评价，且原告未举证证实其因被告逾期支付物业服务费的行为造成的损失等于或者高于该物业服务费履约保证金，故本院对原告的意见不予采纳。根据前述分析，被告应支付物业服务费8716.13元及违约金435.81元予原告，因被告已向原告支付物业服务费履约保证金13510元，抵减后，原告所缴纳的物业服务费履约保证金已经超出其在本案中应承担的物业服务费及违约金（8716.13元+435.81元-13510元＝-4358.06元），故本院对原告主张被告支付物业服务费和违约金的诉讼请求不予支持。抵减后剩余的物业服务费履约保证金4358.06元（13510元-8716.13元-435.81元）由双方另行处理，本院在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回佛山市南海新都会物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费349.7元，因适用简易程序结案，受理费减半收取174.85元（佛山市南海新都会物业管理有限公司已预交），由佛山市南海新都会物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  欧亚婷二〇二〇年九月十一日书记员  饶永佳