四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初3055号 原告：王文清，女，汉族，生于1963年7月14日，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：李轩凌，四川绸都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾玲琳，四川绸都律师事务所律师。 被告：蒋小凤，女，汉族，生于1990年3月23日，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：何俊（特别授权），男，汉族，生于1987年12月5日，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人:费艳华，南充市法源法律服务所法律工作者。 原告王文清诉被告蒋小凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文清及其委托诉讼代理人李轩凌、曾玲琳，被告蒋小凤委托诉讼代理人何俊、费艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王文清向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告就南湖·凯旋广场18栋3层301号房屋的租赁关系；2.判令被告向原告支付租金123687.66元；3.判令原告不予退还被告保证金21442元，同时被告向原告支付违约金42884元；4.判令被告将案涉租赁的房屋恢复原状，返还给原告；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月13日，四川宏合置业有限公司（下称“宏合公司”）与被告签订《租赁合同》，约定将南湖·凯旋广场18栋3层301号房屋（下称“案涉租赁房屋”）租赁给被告使用，租期自2016年12月31日至2022年12月30日，租金按季度收取，被告须于每季度的首月首日支付租金，双方同时就租金支付方式、保证金、物业管理费、违约责任等内容进行了约定。2018年2月24日，宏合公司将案涉租赁房屋出售给原告，宏合公司于2018年6月5日向被告发出告知函，告知被告根据《租赁合同》第2条2.28款规定，宏合公司从2018年6月13日起依约将出租人权利义务转移给原告，由原告行使租赁合同权利义务。2018年6月13日宏合公司与原告签订《出租人权益转让协议》，原告向宏合公司提交了《转付申请书》。后被告依约向原告支付了2019年1月1日前的租金，但从2019年1月1日起至今，未再支付租金。经原告多次催要，被告仍推诿拒不支付。原告认为，被告拒不支付租金的行为违反了合同约定，根据租赁合同附录7.7条之规定，原告有权终止租赁合同、收回租赁标的、不予退还被告已缴纳的保证金，并收取违约金。 被告蒋小凤辩称，1.同意解除原被告之间的租赁关系,租金计算时间应当至2019年4月，从此时起门锁已经被原告更换，在录音中原告表示不仅管理了3楼，也管理了2楼，原告私自更换门锁导致房屋不能转租，房屋内的东西不能搬离，是原告违约在先;2.保证金是首年3个月租金，保证金可以充当2019年1月到3月的租金；3.请求驳回原告对违约金的主张，因为原告不同意转租，导致被告多次都未转租出去，因此我方不应当支付违约金；4.被告对房屋并未进行改建，只存放了桌椅等，不存在恢复原状，我方并未对房屋的主体结构进行改造，被告支付租金，在正常使用过程中对房屋的磨损属于正常现象，被告要求立即搬离房屋内所有的财产；5.原告自行主张权利，诉讼费应当由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月13日，宏合公司与被告蒋小凤签订《租赁合同》，约定将南湖·凯旋广场18栋3层301号铺租赁给被告使用，租期自2016年12月31日至2022年12月30日，租金按季度收取，被告须于每季度的首月首日支付，第三年、第四年，即2018年12月31日至2020年12月30日，每月租金按每月每平方米建筑面积28.35元，6710元/月计算。保证金21442元作为履约保证金（相等于首年的三个月之租金及三个月之物业管理费之总和）。附录一：标准条款2.13租赁标的的交还，约定为在本租赁合同终止时，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复原状并准时如期返还租赁标的，不得以任何借口拖延。承租人无权就其加诸于租赁标的之任何固定附着物、装置及附加设备，向出租人或出租人之授权人提出补偿或赔偿要求。但如出租人或出租人之授权人要求，承租人必须在租期届满或提早终止租约时搬走其个人财物、固定附着物、装置及附加设备，并负担拆除及搬运费用。7.7（提前终止合同）在承租期内如发生下列情形之一的，出租人或出租人之授权人有权即时终止本租赁合同、收回租赁标的、不予退还承租人已交纳的保证金并保留追究承租人给出租人或出租人之授权人造成的一切损失的权利，承租人应按照6个月的房租和物管费的总和为标准向承租人收取违约金。7.7（i）若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累积超过30日的，出租人有权解除本合同。8.1（保证金）若承租人违反或不遵守或不履行前文所述之任何（实质性的）协议、规定或条件，则出租人或出租人之授权人有权行使本租赁合同给予的补救权利、按出租人实际损失没收保证金及就因此招致之费用、开支、损失或损害申索其它赔偿（如有）。 宏合公司提供给被告的房屋系清水房。2018年2月24日，宏合公司将案涉租赁房屋出售给原告。宏合公司于2018年6月5日向被告发出告知函，告知被告根据《租赁合同》第2条2.28款规定，宏合公司从2018年2月13日起依约将出租人权利义务转移给原告，由王文清行使租赁合同权利义务。2018年6月13日，宏合公司与原告签订《出租人权益转让协议》，原告向宏合公司提交了《转付申请书》。被告依约向原告支付了2018年12月30日前的租金，从2018年12月31日起至今，未再支付租金。 被告同时租用了南湖·凯旋广场18栋2层201号铺，将2楼、3楼作为一个整体，开办了重庆青一色火锅店。因为没有资金继续运营，被告开办的火锅店关门。2019年4月，被告与原告协商将火锅店转让,转让未果。2019年10月，因为被告未缴纳租金，为了阻止被告的物品进出，原告将该房屋上锁。现原告要求被告将案涉房屋恢复至清水房。 本院认为，宏合公司与被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。原告从宏合公司处购买了该房屋，宏合公司告知了被告，合同约定的出租人权利义务由宏合公司转移给原告行使。现原被告双方均自愿提前解除租赁合同，本院予以准许。原告从2019年10月起便将该房屋锁住，不准被告物品进出，实际是提前收回了租赁房屋，故租赁期限计算至2019年9月30日。 关于欠付租金数额，原告认可被告依约向原告支付了2018年12月30日前的租金，从2018年12月31日起至2019年9月30日，按6710元/月的标准计算，租金数额为60390元。 关于是否退还保证金的问题，保证金21442元作为履约保证金，《租赁合同》附录一8.1（保证金）约定“若承租人违反或不遵守或不履行前文所述之任何（实质性的）协议、规定或条件，则出租人或出租人之授权人有权行使本租赁合同给予的补救权利、按出租人实际损失没收保证金及就因此招致之费用、开支、损失或损害申索其它赔偿（如有）。”被告蒋小凤未按约支付租金，原告可以按出租人实际损失没收保证金。原告的实际损失为租金损失，该保金人可以抵扣被告欠付原告的租金，不予退还。欠付租金60390元，扣减保证金21442元后，被告还应向原告支付租金38948元。 关于是否支付违约金42884元，被告未在约定期限内支付租金，已经构成违约。《租赁合同》附录一7.7（i）“若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金。”原告方未按该标准主张，而是按照7.7条总则部分“承租人应按照6个月的房租和物管费的总和为标准向承租人收取违约金。”本院认为，合同中约定了不同的违约金计算方式，被告未按约支付租金的行为应当适用合同附录一7.7（i）的规定计算违约金，合同约定每日0.4%违约金过分高于造成的损失，被告请求按租金的年利率5%计算。原告的损失主要是资金利息损失，年利率5%较为适当，本院予以采纳，违约金从2019年10月1日起至付清之日止，以欠付租金为基数，按年利率5%计算。 关于租赁房屋是否应恢复原状。《租赁合同》附录一：标准条款2.13租赁标的的交还，约定为“在本租赁合同终止时，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复原状并准时如期返还租赁标的……承租人必须在租期届满或提早终止租约时搬走其个人财物、固定附着物、装置及附加设备，并负担拆除及搬运费用。”因宏合公司提供给被告的房屋系清水房，宏合公司已将出租人的权利义务转让给原告，原告请求被告将房屋恢复至清水房符合合同约定，本院予以支持。因该房屋现由原告掌管，被告恢复该房屋原状时，被告应予以协助。 综上所述，为了结纠纷，保护双方当事人的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、解除原告王文清与被告蒋小凤就南湖·凯旋广场18栋3层301号房屋的租赁关系； 二、被告蒋小凤于本判决生效之日起十日内向原告王文清支付租金38948元； 三、被告蒋小凤向原告王文清支付违约金（以38948元为基数，从2019年10月1日起至租金付清之日止，按年利率5%计算）； 四、被告蒋小凤将南湖·凯旋广场18栋3层301号房屋恢复至清水房； 五、驳回原告王文清的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2130元，由被告蒋小凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 李晓丽 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 王艺陶 书 记 员 贾雨薇