重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020渝01民终5087号上诉人（原审原告）：唐真，1985年3月26日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：汪海燕，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆固地实业有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道**聚信美家居世纪城**，统一社会信用代码91500000059872882C。法定代表人：翁光敏，执行董事。委托诉讼代理人：谢正瑜，重庆鸿卓律师事务所律师。上诉人唐真因与被上诉人重庆固地实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月13日对本案进行了询问。上诉人唐真的委托诉讼代理人汪海燕与被上诉人重庆固地实业有限公司的委托诉讼代理人谢正瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐真上诉请求：撤销一审判决改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1．上诉人支付的5万元系定金，应当退还；2．上诉人向一审法院提交购货凭证佐证损失并能证明支付事实，且现场钢结构及进场材料对方均认可，应当支持赔偿损失的请求，一审认定事实不清。3．根据合同9.1条的约定，应当认定上诉人已进场，使用风险应当对方承担，一审法院将“修建后”认定为“修建完毕”没有合同约定及法律规定。4．一审法院适用法律错误，报建应当是出租人的义务。被上诉人重庆固地实业有限公司辩称，1．上诉人支付的5万元的性质，系租赁协议2.3条明确约定，因上诉人从合同签订至今仍拖欠租金，依据合同约定，保证金不退。2．上诉人主张的损失不应由我方支付，租赁协议约定场地搭建改造由上诉人自行负责，如何报建也只有上诉人专业经营才清楚，对报建出租人只有配合义务。3．本合同系双方充分协商形成，不能适用格式合同的规定。4．上诉人提及的法律和司法解释不适用于本案。出租人不享有所有权，对经营手续等均不负责。唐真向一审法院提出诉讼请求：1．被告向原告支付担保金220000元；2．被告向原告退还定金50000元；诉讼费由被告承担。一审法院对于有争议的证据和事实，认定如下：1．对原告举示的2016年4月24日《出库单》，无实际支付款项的证据佐证，也不清楚送货地点，故不予采信；2．对原告举示的2016年5月18日《重庆鑫志天金属材料有限公司出库单》，备注载明“请于三个月内开票”，原告未举示相应发票予以佐证，也不清楚送货地点，故不予采信；3．对原告举示的2016年5月18日《送货单》，无实际支付款项的证据佐证，故不予采信；4．对原告举示的2016年5月18日《重庆钢宸物资有限公司提货单》，显示结算方式为“网银”，但是原告无实际支付款项的证据佐证，故不予采信；5．对原告举示的2016年5月21日《九龙坡区九龙园区华仔钢材经营部》，未加盖经营部印章，也无实际支付款项的证据佐证，故不予采信；6．对原告举示的2016年6月2日《出库单》、2016年6月18日《出库单》、2016年6月20日《收据》，均无实际支付款项的证据佐证，也不清楚送货地点，故不予采信；7．对原告举示的汪志平出具的《收条》、华夏银行网上银行交易电子凭证、存款金融交易明细查询（含对手信息）以及蔡运林出具的《收条》、华夏银行网上银行交易电子凭证、存款金融交易明细查询（含对手信息），付款人是案外人何代均，不能证明系原告付款，故不予采信；8．对原告举示的《费用汇总表》，系原告单方制作，被告不予认可，故不予采信。一审法院经审理查明：2016年3月1日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订了一份《场地租用协议书》，主要约定：租用场地的位置，重庆市北部新区金开大道1222号聚信美六、七楼部分楼顶场地（具体见双方的会签图纸或说明）；该场地总面积为约4946平方米，最终以实际测绘为准；场地使用功能，主要用于乙方羽毛球、足球、篮球及羽毛球器材、篮球、饮料、甜品，运动项目及相关配套设施建设和经营；租赁期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；双方暂定该场地交付时间为2016年4月1日（最终双方确认施工方案后，以甲方通知为准）；1.6双方同意建设免租期为6个月，即2016年4月1日至2016年9月30日止（如场地交付时间延后或因报建手续问题造成的停工，则建设免租期顺延）；2.1租金计算方式，2016年至2018年的月租金标准为19784元，乙方自行改造物业和场地建设；双方同意羽毛球馆的预计开业时间（计租期）为2016年10月1日（如建设免租期延后，则计租期顺延）；2.3本合同签订后两个工作日内，乙方向甲方交纳合同保证金40000元，保证金不计利息，预缴纳租金10000元；2.4租赁期限届满，乙方付清全部费用，包括但不限于租金、水电费等，且无其他违约行为的，甲方在乙方移交租赁场地后30日内，将合同履约保证金一次性无息退还给乙方；3.1甲方保证出租给乙方的场地合同有效期内依法享有使用权，并在本协议生效后将该场地交付乙方；4.3在租赁期内，乙方自行办理经营许可，应向政府相关部门申报相关手续，甲方予以配合；5.1租赁场地为现状交付，乙方对租赁场地已开始修建或投入使用的，视为甲方已交付场地且符合合同约定；六、场地修建，6.1乙方进场修建前，乙方应与重庆银翔物管有限公司之间签订相应的修建协议，缴纳保证金、消防保证金、水电费用保证金，并服从物管公司的现场管理，6.3乙方修建的场馆结构为钢结构，钢结构高度为8.5cm，甲方必须为乙方确定修建建筑材料的卸货地点，并提供不低于100KV/380V直流电接口，不低于63管给水接口，不低于150管排水接口；9.1乙方对于该场地总投资约300万，甲方以支付担保金的方式承担场地修建后的前三年场地使用的风险，若修建后的场地建设被撤出或出现其他使用风险，甲方具体支付乙方担保金金额为，第一年的担保金额为900000元，第二年的担保金额为450000元，第三年的担保金额为300000元，从第四年起由乙方自行承担所有场地使用风险。合同还约定了其他内容。原告为证明其向被告支付了定金50000元，举示了2015年12月19日重庆聚信美家具装饰有限公司北部新区分公司向其出具的《收据》，显示原告支付了定金50000元。被告称前述款项是重庆聚信美家具装饰有限公司北部新区分公司代其收取，但是性质应为合同约定的保证金40000元和租金10000元。合同签订后，被告将场地交付给原告，原告对场地进行装修。场地现状有原告搭建的未完工钢结构，还堆放了一些建材。庭审中，双方一致确认，被告是楼顶租赁场地所在的整栋房屋的产权人；《场地租用协议书》于2020年4月7日解除。原告称，其准备在位于楼顶的场地修建一个钢结构的羽毛球场；钢结构的报建手续应由被告进行；原告知道顶楼搭建钢结构羽毛球馆需要审批手续，原告因担心修建中或修建后被告报建手续存在问题可能影响原告使用，故双方才在合同第9.1条约定了被告以担保金的方式承担使用风险；原告依据合同第9.1条主张被告支付担保金，但是合同约定的金额过高，因原告为修建场地至今共计投入了220000元，故要求被告支付的担保金为220000元；场地修建过程中原告没有进行过报建；2016年年底原告修建过程中，被告告知原告称规划部门没有通过搭建钢结构的报建，原告不清楚没有通过的具体原因，被告要求原告先停工，由被告先做工作，原告就停工至今。被告称，合同第2.1约定原告自行改造物业和场地建设，故应由原告自己进行报建；被告没有就原告钢结构搭建做过报建手续，也没有要求过原告停工；据说是原告的同行其他羽毛球馆向规划部门举报违规搭建后，规划部门到场地现场要求原告停工；原告停工后与被告进行过协商，但无果；合同第9.1条约定的担保金与报建无关，合同并未约定报建由被告负责；原告的相关物品仍然占用被告场地，原告没有移交场地给被告，故保证金不应返还。一审法院认为：原告与被告签订的《场地租用协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方一致确认《场地租用协议书》已于2020年4月7日解除。本案的争议焦点是场地修建的报建手续应由谁负责。第一，原告称依据合同第9.1条，应由被告进行报建并支付担保金。合同第9.1条约定，甲方以支付担保金的方式承担场地修建后的前三年场地使用的风险，若修建后的场地建设被撤出或出现其他使用风险……第一年的担保金额为900000元。因此，被告承担场地建设被撤出或出现其他使用风险即支付担保金的前提是场地修建后，现原告对场地并未修建完毕，不符合合同约定的被告承担场地使用风险即支付担保金的条件。第二，合同并未明确约定场地修建的报建手续应由被告负责，且合同第2.1条约定原告自行改造物业和场地建设，故原告作为场地修建方应承担包括报建在内的主要修建义务，被告仅承担配合义务，原告主张被告应承担报建义务没有合同和法律依据。第三，原告称被告于2016年年底在其修建场地过程中向其通知规划部门没有通过钢结构报建，并要求原告停工，但原告对此无证据予以证明，应自行承担举证不能的法律责任。综上，因不能认定案涉场地修建的报建手续应由被告负责，也无证据证明场地停工的原因及应由被告承担停工的责任，故原告要求被告支付担保金220000元的诉讼请求，因无合同和事实依据，一审法院不予支持。关于定金。合同第2.3条约定，合同签订后两个工作日内原告向被告交纳合同保证金40000元、预缴纳租金10000元。原告提前于2015年12月19日通过重庆聚信美家具装饰有限公司北部新区分公司向被告支付的50000元，应当按照合同约定，认定为合同保证金40000元、预缴纳租金10000元。合同第2.4条约定，被告向原告一次性退还保证金40000元的条件是“租赁期限届满，乙方付清全部费用，包括但不限于租金、水电费等，且无其他违约行为的，甲方在乙方移交租赁场地后”，现案涉场地上仍留有原告搭建的未完工钢结构、建材，原告尚未将场地交还被告，故原告要求被告退还保证金尚不符合合同约定的条件，对其主张被告退还保证金40000元的诉讼请求，一审法院不予支持。合同第1.6条约定免租期自2016年4月1日至2016年9月30日止，如场地交付时间延后或因报建手续问题造成的停工，则建设免租期顺延。依据原告陈述，原告于2016年年底时已经在修建场地，故可以认定此前被告已将场地交付原告，原告也无证据证明其停工是因报建手续问题导致，且原告占用场地至今，故免租期早已结束，原告应向被告支付租金，故其主张被告退还预缴纳的租金10000元的诉讼请求，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告唐真的诉讼请求。案件受理费5350元减半收取2675元，由原告唐真负担。二审中，唐真举示证据：1．装修管理手册、收据、支付凭证、消防安全责任书，拟证明场地实际交付时间为4月22日；2．违章整改通知书，拟证明装修工程存在违规，规划部门要求停工，停工时间为2016年7月1日，在免租期内；3．费用汇总表，拟证明最后一次采购时间为2016年6月20日，结合《违章整改通知书》时间，停工时间为2016年7月1日；4．公司基本情况、出资者情况、董事会监事会成员及经理情况、委托书、结婚证，拟证明唐真聘请股东汪立禄之妻何代均为财务人员支付材料款、人工费等，何代均的付款即为唐真的付款；5．律师函2份及邮寄回单、撤场后现场照片、七楼楼顶复原工程验收，拟证明2020年7月3日向重庆固地实业有限公司发律师函，要求配合唐真撤场，2020年8月3日完成撤场并恢复原状，2020年8月7日，向重庆固地实业有限公司要求退还定金5万元；6．现场照片及材料标识5张，拟证明现场钢材与唐真采购产品一致。重庆固地实业有限公司质证：证据1，关联性不认可，真实性无法核实，相关收据的出具方和消防安全责任书的甲方并非重庆固地实业有限公司，也可以说明案涉场地的消防和装修不属于重庆固地实业有限公司的管理事宜；证据2，并非重庆固地实业有限公司出具，三性均认可，不能证明重庆固地实业有限公司是接到规划局通知后向唐真发出该通知，该通知书中也载明是因商铺存在违规操作物业公司要求整改；证据3，唐真单方制作，合法性、关联性、真实性均不予认可；证据4，唐真与第三人之间系合作关系，第三人支付材料款、人工费等不能证明用于案涉场地；证据5，复原情况属实，唐真已搬离，但无权要求返还5万元，唐真仍欠租金；证据6，不能达到唐真的证明目的，且唐真所述损失非因重庆固地实业有限公司造成。本院认证：唐真所举示证据2不能证明系因规划部门要求其停工整顿，达不到其证明目的，不予采信。其他证据亦因缺乏真实性或关联性本院不予采信。本院二审查明的事实和证据与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1．唐真所述之损失是否由重庆固地实业有限公司承担；2．唐真支付给重庆固地实业有限公司的50000元是否应当退还。争议焦点1，唐真无证据证明系因规划部门要求整顿而停工，其所主张因报建未通过亦无证据证明，且承租人对于所要经营事项存在的行政管理要求应当比出租人更清楚，对风险预见也应当更充分，在合同未明确约定出租人对此负有义务的情况下，涉及行政管理审批相关的义务，出租人只有配合义务。对于唐真未能继续装修使用场地，无事实和法律依据应归责于重庆固地实业有限公司。重庆固地实业有限公司对相应的损失不承担赔偿责任。争议焦点2，唐真称其支付的50000元发票载明系定金，应当退还。本院认为合同第2.3条约定，合同签订后两个工作日内原告向被告交纳合同保证金40000元、预缴纳租金10000元。合同中并没有关于定金的约定，而唐真亦无证据证明其另行按合同约定交纳了保证金和预缴纳租金10000元，故该50000元应当认定系履行合同第2.3条所缴纳的费用。故租金10000元不应退还，保证金40000元未达到合同约定的退还条件，一审法院对此已有详述，并无不当。综上所述，上诉人唐真的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5350元，由上诉人唐真负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年九月十五日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢