广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31008号上诉人（原审原告）：姜贵霞，女，汉族，1972年8月29日出生，住所地：辽宁省大连市沙河口区，委托诉讼代理人：陈佳满，广东广和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王瑞敏，女，汉族，1984年2月6日出生，住所地：广东省深圳市南山区，上诉人姜贵霞与上诉人王瑞敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初7374号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜贵霞上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判王瑞敏双倍返还押金42000元；3、改判王瑞敏返还租金8050元；4、本案一审、二审诉讼费用由王瑞敏承担。事实和理由：一、一审判决“结合庭审中双方的陈述即依据民事诉讼证据高度盖然性原则”，认定姜贵霞确实存在未自己居住使用涉案房屋而将涉案房屋用于短租的行为，证据不足、逻辑错误、事实认定错误。姜贵霞在深圳没有房产，租赁涉案房屋就是给自己和亲戚以及一些公司员工居住的，因此花费大量金钱用于装修翻新涉案房产。并且，涉案租赁合同亦未禁止姜贵霞之外的人入住涉案房屋。此外，本案中亦不能证明其将涉案房屋进行转租，不构成高度可能性。二、返还租金的天数计算有误。虽然王瑞敏在2019年1月7日才私自强行破坏涉案房屋大门电子锁，对租赁房屋自行换锁。但实际上王瑞敏于2019年1月1日即进入租赁房屋，且姜贵霞在接到其朋友求助后多次报警，粤海派出所初警协调后也未有妥善结果。其行为已经导致涉案房屋无法被使用，所以王瑞敏应当返还姜贵霞已经预交的2019年1月2日至2019年1月24日期间的租金。王瑞敏未提交任何答辩意见。王瑞敏上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、本案一审、二审受理费由姜贵霞承担。事实和理由：一、一审法院既认定姜贵霞存在将涉案房屋用于短租的行为，按照双方签订的《房地产租赁合同》第八条的约定，未经甲方同意，乙方不得将此房屋全部或者部分转租他人，否则甲方有权解除本合同，收回该房屋，甲方收取租赁押金不予退还。二、王瑞敏承认自行换锁进入房屋的做法欠妥，但该行为是在多次联系姜贵霞无果的情况下做出的无奈之举，并且王瑞敏明确告知说明上门开锁的后果，姜贵霞有能力分辨不回应即将出现的状况，但其一直无任何反应，故一审法院不应该支持姜贵霞拖延、抵赖的行为，要求王瑞敏向姜贵霞返还租金6300元。姜贵霞未提交任何答辩意见。姜贵霞向一审法院起诉请求：1、王瑞敏双倍返还姜贵霞押金42000元；2、王瑞敏返还姜贵霞租金8050元；3、本案的诉讼费用由王瑞敏承担。一审法院经审理查明：2018年4月11日，姜贵霞（承租方，乙方）与王瑞敏（出租方，甲方）签订《房地产租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，登记建筑面积143.11平方米；租赁期限从2018年4月25日起至2020年4月24日止；租金每月10500元，乙方每月25日向甲方缴纳房屋租金；乙方应支付甲方财产押金21000元，租赁到期，无损坏财产设施无拖欠水电费、物业管理费的情况下，甲方如数归还乙方押金；未经甲方同意，乙方不得将此房屋全部或部分转租于他人，否则，甲方有权解除本合同，收回该房屋，甲方收取的租赁押金不予退还；租赁期间，双方均不得借故解除合同，如果甲方中途收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方并取得同意，同时应双倍返还押金，如乙方需要中途退房，也必须提前一个月书面通知甲方并征得同意，同时不得要求返还履约押金；及其他条款。王瑞敏表示，其持有的《房地产租赁合同》第四条写明“乙方只能将此房屋作为住宅用途”，但姜贵霞所提交的合同用途一栏是空白，姜贵霞是故意抹去的；姜贵霞表示其不清楚为何用途一栏未填写，其收到的合同该处就是空白的。姜贵霞于2018年12月25日向王瑞敏微信转账支付2019年1月租金10500元。2019年1月1日,王瑞敏按其与姜贵霞约定的日期前往涉案房屋安装柜子和更换热水器，后王瑞敏发现屋内住有多人，王瑞敏认为姜贵霞存在转租行为并要求解除租赁合同，姜贵霞不予认可并予以拒绝，双方因此发生纠纷。2019年1月7日，王瑞敏将涉案房屋的门锁更换。2019年1月10日，姜贵霞将涉案房屋内的物品搬离。姜贵霞主张，姜贵霞不存在转租行为，房屋有时会由姜贵霞的朋友或员工居住，1月1日当天姜贵霞不在房屋内居住，王瑞敏老公不肯离开涉案房屋，姜贵霞只好让朋友暂时离开，之后姜贵霞并没有回过涉案房屋，直到1月7日回去发现无法进门才知道王瑞敏已自行换锁，后1月10日在粤海街道办事处和龙城社区工作人员的协调下与王瑞敏一同进入房屋搬离了物品，之后姜贵霞发现物品丢失随即报警。姜贵霞对此提交了报警回执予以证明，王瑞敏对此关联性不予认可，表示其开锁是在第三方的见证下进行，其并没有胡乱翻动姜贵霞的物品。王瑞敏主张，1月1日双方发生纠纷后，姜贵霞报警，之后涉案房屋内的人员被转移至他处,王瑞敏随即在社区民警的见证下在涉案房屋大门张贴告示(内容关于姜贵霞存在违约转租,其要求解除合同,姜贵霞5日内清理物品,逾期其将会采取强制开锁措施等)并多次通过微信将告示的内容发送给姜贵霞,但姜贵霞一直未予理睬,后王瑞敏于1月7日在管理处的陪同下换锁,王瑞敏随即也通过微信将换锁一事告知姜贵霞，后1月10日在社区工作人员的见证下姜贵霞搬离了物品，在各方离开之后，姜贵霞又报警称财物丢失。王瑞敏提交了微信聊天记录、《来访登记表》、照片等用于证明其主动联系姜贵霞协商，到访涉案房屋的人在物业处登记均写的是“住房”，以及涉案房屋没有大量一次性拖鞋、毛巾和使用须知等。姜贵霞对微信聊天记录的真实性认可，关联性不予认可，表示王瑞敏并未提交全部聊天记录，姜贵霞收到王瑞敏通过微信发送的告示，姜贵霞认为王瑞敏没有道理并且曾经表示过不同意，姜贵霞并没有想到王瑞敏会自行入屋清理；对《来访登记表》、照片的真实性、关联性均不予认可，表示照片无法显示拍摄日期，且王瑞敏在无人居住的情况下曾私自开锁。王瑞敏申请董冉防作为证人出庭作证，一审法院依法予以准许。证人表示其为涉案房房屋所在小区的保安队长，1月1日发生纠纷时涉案房屋内有两位男生及一家三口，民警也曾询问过一家三口，其承认是从上海到深圳旅游并租住在涉案房屋。姜贵霞对证人证言不予认可。姜贵霞提交了产权信息单用于证明涉案房屋于2018年7月12日由王瑞敏转移登记至肖开强名下，该产权信息单备注载明：根据离婚协议书，权利人因离婚财产分割取得全部产权。王瑞敏表示，肖开强是王瑞敏丈夫，上述产权转移并未对双方租赁合同履行产生影响，发生纠纷时王瑞敏丈夫在场，其授权王瑞敏全权管理涉案房产。姜贵霞主张，王瑞敏无故解约，构成违约；其已支付租金至1月24日，但姜贵霞从1月1日就实际被赶出涉案房屋，未再正常使用房屋，故姜贵霞要求王瑞敏退还1月1日至24日期间的租金。依姜贵霞申请，一审法院依法向深圳市公安局粤海派出所调取了相关材料，相关材料显示王瑞敏称姜贵霞将涉案房屋对外短租，姜贵霞表示其只是将涉案房屋借给朋友居住，后姜贵霞于1月10日报警表示物品丢失，粤海派出所对双方及物业人员董冉防分别作了笔录。一审法院认为，姜贵霞、王瑞敏签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于租赁押金。王瑞敏主张姜贵霞将涉案房屋对外短租，并对此提交了《来访登记表》、照片、证人证言等证据，结合庭审中双方的陈述及依据民事诉讼证据高度盖然性原则，姜贵霞确实存在未自己居住使用涉案房屋而将涉案房屋用于短租的行为，按照双方合同约定，王瑞敏有权要求解除合同，姜贵霞要求王瑞敏向其双倍返还押金，没有事实依据；但是本案王瑞敏在姜贵霞未明确予以回复及搬离涉案房屋的情况下，自行换锁并进入涉案房屋的做法欠妥，现姜贵霞已搬离涉案房屋，双方合同已经予以解除，故综合合同履行过程来看，对于姜贵霞已支付的租赁押金21000元，一审法院判决王瑞敏予以返还。关于租金。姜贵霞已预交2018年12月25日至1月24日期间的租金；王瑞敏于2019年1月7日更换门锁，故该日之后的租金其应当予以退还，王瑞敏应向姜贵霞返还姜贵霞预交的2019年1月7日至1月24日期间的租金共计6300元（10500÷30×18）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王瑞敏于判决生效之日起十日内向姜贵霞退还押金21000元；二、王瑞敏于判决生效之日起十日内向姜贵霞返还租金6300元；三、驳回姜贵霞的其他诉讼请求。案件受理费525.63元，由姜贵霞负担238.92元，王瑞敏负担286.71元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。姜贵霞、王瑞敏签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。根据双方的上诉内容，本案二审的争议焦点为王瑞敏是否应返还押金及租金。本院认为，在本案中，王瑞敏主张姜贵霞将涉案房屋对外短租，并对此提交了《来访登记表》、照片、证人证言等证据予以证明；姜贵霞对此并未能提供相应的证据予以反驳，其应当承担举证不能的不利后果，故本院可认定姜贵霞确实存在未自己居住使用涉案房屋而将涉案房屋用于短租的行为。根据《房地产租赁合同》第八条的约定，未经王瑞敏的同意，姜贵霞不得将此房屋全部或部分转租给他人。否则王瑞敏有权解除本合同，收回该房屋，王瑞敏收取的租赁押金不予退还，因此，王瑞敏无需退还其收取的租赁押金21000元。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。至于租金，本院认为，王瑞敏于2019年1月7日更换门锁，涉案房屋处于其实际管理状态，故该日之后的租金王瑞敏应当予以返还。此外，姜贵霞上述主张王瑞敏于2019年1月1日已进入租赁房屋，导致涉案房屋无法被使用，其应当返还从2019年1月2日起算的租金。本院认为，王瑞敏于2019年1月1日起开始多次联系姜贵霞，积极协调涉案房屋的相关问题，但直至王瑞敏强制更换门锁止，姜贵霞一直未予以回应，其应当承担相应的不利后果，故其无权要求王瑞敏返还2019年1月1日至2019年1月7日期间的租金。综上，一审法院判令王瑞敏返还2019年1月7日至1月24日期间的租金共计6300元，处理正确，本院予以维持。综上，王瑞敏的上诉部分请求成立，予以支持。姜贵霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初7374号民事判决第二项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初7374号民事判决第一项、第三项；三、驳回姜贵霞的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525.63元（由姜贵霞预交），由王瑞敏承担121元，由姜贵霞承担404.63元。姜贵霞多预交的一审案件受理费121元应由王瑞敏于本判决生效之日起十日内迳付姜贵霞，逾期姜贵霞可申请强制执行。二审案件受理费1420.01元（王瑞敏已预交二审案件受理费1051.26元，姜贵霞已预交二审案件受理费1051.26元），应由王瑞敏承担243.01元，由姜贵霞承担1177元。王瑞敏多预交的二审案件受理费808.25元应由姜贵霞于本判决生效之日起十日内迳付王瑞敏，逾期王瑞敏可申请强制执行。姜贵霞多预交二审案件受理费682.51元由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年九月××日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。