宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2020）宁民终266号上诉人（原审被告）：陶某，住所地宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：李某，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：丰某，住宁夏回族自治区银川市，系吕某女婿。被上诉人（原审被告）：宁夏昊城房地产开发有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：徐某，住所地宁夏回族自治区银川市。上诉人陶某与被上诉人吕某、宁夏昊城房地产开发有限公司（以下简称昊城公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2019）宁01民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人陶某的委托诉讼代理人李某，被上诉人吕某的委托诉讼代理人丰某，原审被告昊城公司的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶某上诉请求：撤销原判，改判对被上诉人昊城公司名下位于银川市××区继续进行查封及执行。本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于被上诉人是否在涉案房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（一）涉案房屋根据（2012）银执字第221号执行裁定书被银川市中级人民法院查封，该裁定书系2012年作出，查封时间在被上诉人与昊城公司于2013年8月5日签订房屋买卖合同之前。后根据（2012）银执字第221号执行裁定书进行了续查封。同时，在2012年涉案房屋预售许可证办理下来当日，因另案即刘永政与昊城公司一案，刘永政就已申请法院对涉案房屋采取了保全查封措施，随后上诉人陶某又对涉案房屋采取了轮候保全查封措施。刘永政与昊城公司一案结案，其保全查封措施解除，上诉人遂成为涉案房屋第一保全查封权利人。显然，被上诉人签订《房屋买卖合同》的时间迟于上诉人申请查封时间。（二）双方签订合同后，具备办理登记条件，但被上诉人却迟迟未能办理备案登记。此后近七年时间，被上诉人吕某自始至终未对被上诉人昊城公司提起任何诉讼，其怠于履行权利，不符合常理。被上诉人存在恶意串通损害上诉人的利益之嫌。综上，即便如一审认定事实，被上诉人于2013年8月2日签订所谓《房屋买卖合同》，但该《房屋买卖合同》并未进行备案登记，被上诉人存在恶意串通损害上诉人权利的情形，故双方签订的合同应当认定无效，不受法律保护。二、关于被上诉人所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。被上诉人吕某1939年出生，现年近80岁，其购房时也年近74岁，不可能所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。法庭曾要求其提供相关证明，证明其所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，但其未能提供。三、关于被上诉人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被上诉人支付的价款，都是财务收据，部分模糊不清，没有任何银行转账记录。被上诉人互相配合，一致认可已缴纳了20万元的购房款，其目的在于对抗上诉人合法的执行权益。四、关于被上诉人权利是否能够排除执行。1.被上诉人吕某与昊城公司签订房屋买卖合同，形成的仍然是合同关系、债权债务关系，不具有排他性，尤其是对善意第三人陶某而言，不能对抗排除的合法执行权利。2.被上诉人在签订房屋买卖合同后，应及时进行备案。同时也应到房管部门了解涉案房屋是否被查封，自行规避风险。3.被上诉人吕某应及时向合同相对方昊城公司主张权利，但不应侵犯上诉人陶某的合法执行权益。原告吕某向一审法院提出诉讼请求：1.请求停止对原告购买的苏杭名苑21#-3-201室房屋的查封及执行；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实，2012年8月7日，一审法院作出（2012）银执字第221号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人昊城公司银行存款6206609.42元；二、若被执行人昊城公司银行存款不足偿还部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2013年12月6日，一审法院向银川市房管局送达（2012）银执字第221号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人昊城公司名下包括涉案房屋在内的16套房屋。一审法院在执行过程中，案外人吕某于2019年向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2019年4月2日作出（2019）宁01执异28号执行裁定书，裁定驳回案外人吕某的异议请求。另查明，2013年6月15日，吕某与被告昊城公司签订《苏杭名苑认购协议书》（编号昊城置业2013年006号），约定吕某认购苏杭名苑21号楼3单元201室房屋，面积85.21平方米，单价3800元，总价323798元，认购定金40000元，此房为框架结构毛坯房。当日，吕某向昊城公司交认购款40000元，昊城公司给吕某出具收据。2013年8月5日，吕涉英与被告昊城公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定吕某购买的商品房为预售商品房，为苏杭名苑21号楼3单元201号房，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架，建筑层数为6层，该商品房位于第2层，建筑面积85.21平方米，单价每平方米3800元，总金额323798元。合同还约定吕某于2013年6月15日缴纳认购金40000元整，待签订本合同之日起缴纳购房款160000元整，剩余房款于房屋产权备案时，吕某一次付清。合同签订当日，吕某向昊城公司交购房款160000元，昊城公司出具收到苏杭名苑21#－3－201室购房款160000元收据一张。现涉案房屋已交付吕某，吕某尚未装修入住。一审法院认为，本案争议的焦点为原告吕某是否享有对涉案银川市金凤区苏杭名苑21#-3-201室房屋的民事权益并阻却对涉案房屋的查封执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告吕某在一审法院执行陶某与昊城公司民间借贷纠纷案件中查封涉案房屋前已与被告昊城公司签订认购协议书及商品房买卖合同，合同约定的购房款总价为323798元，吕某已缴纳购房款200000元。吕某与被告昊城公司签订商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且吕某购买涉案房屋是为了用于其居住使用，因昊城公司的原因导致涉案房屋被查封，昊城公司未能给吕某办理涉案房屋的备案登记，吕某尚有123798元的购房款未向昊城公司支付。原告吕某购买涉案房屋是为了用于居住使用，且其已向被告昊城公司支付了50%以上的购房款，而被告陶某与昊城公司因民间借贷而产生的债务由人民法院执行，相比较原告吕某消费者购买房屋用于居住的权益和陶某金钱债权而言，原告吕某购买房屋用于居住的权益更应得到保护，且吕涉英排除执行的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告吕某对涉案房屋所享有的民事权益能够排除执行。故原告主张停止对原告购买的苏杭名苑21#-3-201室房屋的查封及执行的诉讼请求，应予支持。但原告在享有排除执行时的前提是其应将其尚未付清的房款交付一审法院，用于一审法院对陶某与昊城公司债务的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：停止对被告昊城公司名下位于银川市××区房屋的查封及执行。案件受理费6157元，由被告昊城公司负担。二审中，上诉人陶某向法庭提交房屋情况说明一份，证明2013年1月涉案房屋即办理了商品房预售许可证，涉案房屋如进行买卖交易，到银川市房屋产权交易中心做备案登记，其权利具有排他性，但涉案房屋至今没有备案信息，因此被上诉人签订的房屋买卖合同不具有排他法律效力，不能对抗上诉人的执行权利。吕某对证据的真实性、合法性认可，但认为不具有关联性，对证明目的不予认可。昊城公司对证据的真实性认可，对证据的关联性、合法性和证明目的不予认可。该情况说明只能证明房地产开发商拿到预售证的时间可以对外预售即在2013年房地产开发商可以预售房屋，但是否备案可以根据购买人的要求和交款情况而定。被上诉人昊城公司向法庭提交一组《关于昊城公司与陶某执行一案的意见》，材料来源于昊城公司整理，包括所有执行款的执行附件。证明昊城公司与陶某民间借贷一案全部执行完毕。上诉人陶某对该组证据的三性和证明目的均不予认可，认为该组证据系被上诉人单方制作，所附材料均系复印件，真实性无法确定。涉案执行款项是否执行完毕，应以银川中院执行局出具材料为准。吕某认可昊城公司提供的证据。本院对上诉人陶某提交的证据真实性予以确认，对其证明目的不予采信。对昊城公司提供的证据不予采信。各方对一审提交的证据仍坚持一审时的举证、质证意见，各方对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的焦点是：吕某是否享有对涉案房屋停止执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，吕某分别于2013年6月15日、2013年8月5日与昊城公司签订《苏杭名苑认购协议书》及《银川市商品房买卖合同》，一审法院执行陶某与昊城公司民间借贷纠纷案件中于2013年12月6日查封涉案房屋，即吕某与昊城公司签订认购协议书及商品房买卖合同时间早于一审法院查封涉案房屋。一审卷宗中银川市不动产登记中心于2019年9月2日出具房屋登记查询单载明：“经查询不动产登记系统，姓名：吕某，身份证号：×××，有一套房改住房房屋登记信息，于2018年转移（备注：以上不包括备案信息）”。本案审理中，吕某当庭陈述，其名下没有其他房产，自己先后在儿子、女儿家居住，故吕某购买涉案房屋是为了用于居住且名下无其他用于居住的房屋。商品房买卖合同约定的房款总价为323798元，吕某已缴纳购房款200000元，吕某已向昊城公司支付了50%以上的购房款，而陶某与昊城公司因民间借贷而产生的债务由人民法院执行，相比较吕某消费者购买房屋用于居住的权益，吕某的权益更应得到保护，故依据上述规定，吕某对涉案房屋享有停止执行的民事权益。综上，陶某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6157元，由上诉人陶某负担。审判长 李凤英审判员 孙泽诚审判员 张崇辉 二〇二〇年九月二十九日书记员 苏建飞