广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5607号原告：中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社，住所地广东省中山市小榄镇绩东一。法定代表人：黄慧贤，该社主任。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。被告：中山奇乐服饰有限公司，住所地广东省中山市小榄镇绩东一万和工业区万华楼**。法定代表人：吴丽芳被告：吴丽芳，女，1968年6月15日出生，汉族，住广东省中山市**********。二被告共同委托诉讼代理人：冯成光，男，系被告吴丽芳丈夫。原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社（以下简称绩东一联合社）与被告中山奇乐服饰有限公司（以下简称奇乐公司）、吴丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告绩东一联合社的委托诉讼代理人苏秋云、被告奇乐公司和吴丽芳的共同委托诉讼代理人冯成光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绩东一联合社向本院提出诉讼请求：1.判令奇乐公司立即将位于中山市************万和工业区万华楼第四层之二（万和物业：10003）的房地产腾空，交还给绩东一联合社；2.判令奇乐公司、吴丽芳连带向绩东一联合社支付租金38830元和违约金（违约金计算方式：每逾期一天，以按逾期租金总额的3‰计算，暂计至2020年5月31日为9459元）；3.判令奇乐公司、吴丽芳连带向绩东一联合社支付律师费5000元。诉讼过程中，绩东一联合社增加诉讼请求，要求解除案涉房地产租赁合同，并变更第*项诉讼请求为判令奇乐公司、吴丽芳连带向绩东一联合社支付2020年1月至2020年7月的租金合计54362元和违约金（违约金以每月尚欠租金为基数，从2020年1月11日开始按每日千分之三计算至庭审之日止）。事实与理由：奇乐公司与绩东一联合社于2019年11月21日签订了房地产租赁合同，约定奇乐公司承租绩东一联合社位于中山市************万和工业区万华楼第四层之二（万和物业：10003）的房地产（其中建筑面积560平方米，每月每平方米13.6元），租赁时间自2020年1月1日起至2020年12月31日止，建筑物每月租金为7616元，电梯维护费150元，合为租金每月7766元，每月10日前支付当月租金。逾期支付租金的，每逾期一天奇乐公司须向绩东一联合社支付欠租总额千分之三的违约金。如拖欠租金达两个月以上（含两个月）的，绩东一联合社有权单方面解除合同，没收租赁保证金及广告安装保证金，收回出租的房地产，并有权停水停电，强行关门以及追讨所欠租金和违约金。合同还约定：若奇乐公司的违约导致绩东一联合社起诉到人民法院主张权利的，奇乐公司除了按本协议相关条款约定承担违约责任外，还应承担绩东一联合社聘请律师产生的律师费（不少于两万元）。奇乐公司自2020年1月份起，一直未向绩东一联合社缴纳租金，按照合同约定，绩东一联合社有权收回出租的房地产，同时奇乐公司应承担相应的违约责任。吴丽芳作为租赁合同的担保人及奇乐公司唯一股东，应对奇乐公司因违反本合同所产生的责任承担连带清偿责任。绩东一联合社为维护自身合法权益特诉至法院。奇乐公司、吴丽芳答辩称，合同其没有收到，另外绩东一联合社合没有证据证明该联合社是涉案物业的出租方，且合同其没有看到原件，其不清楚合同是何时签订的。2020年1月1日之前其与绩东一联合社合提出要续租，现在为止绩东一联合社没有人告知其已经续租了，直到另外一个案件开庭才知道该份合同。合同上的签名确实是吴丽芳签的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年11月21日，绩东一联合社作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的奇乐公司、作为丙方（保证人）的吴丽芳签订房地产租赁合同。其内容载明：一、甲方将位于中山市小榄镇绩东一万和工业区万华楼第四层之二（万和物业：10003）的房地产（其中建筑面积560平方米，每月每平方米13.6元）出租给乙方使用，该建筑物功能为工业。特别声明：合同期满或乙方违约导致合同被解除后，乙方在所租房地产上的所有装修（含水电设施）均不得拆除，所有权无偿归甲方。二、租赁期限：租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。合同期满双方续约的需协商一致，按新租金标准另订新合同。未订新合同的，本合同到期自动终止，乙方应在合同期满之日或之前自行腾空迁走，并交还出租房地产。如合同期满后乙方不按时交还出租房地产的，乙方必须按甲方定价标准或甲方已对该物业确定的新租赁单价缴交合同期满后所产生的租金（占用费）。三、租金及缴交方式：1.建筑物每月租金为7616元，电梯维护费每月150元，即乙方每月应向甲方缴交7766元。如遇国家（或政府）税收政策重大调整，甲方有权调整租金。如乙方不同意调整租金，甲方有权解除合同收回出租的房地产。2.乙方必须在每月10日前将当月租金及有关费用一次性支付给甲方（如发生滞纳金的，将会先扣所欠租金的滞纳金，然后再扣所欠租金）。四、保证金：甲乙双方签订本合同时，乙方应交付甲方（按3个月标准计）房地产租赁保证金22848元。电梯维护保证金450元，以保证合同的履行。租赁期限届满，在乙方交清全部应付租金及一切费用，并将房地产完好交还甲方，经甲方验收完好后，甲方将保证金无息退给乙方。合同解除或终止时，如乙方有应付未付的款或者对建筑物造成损毁的，甲方有权直接在保证金中扣除，不足部分另行向乙方主张。六、违约责任：1.逾期支付租金的，每逾期一天乙方需向甲方支付逾期租金总额千分之三的违约金（滞纳金）。2.在乙方没有违约的情况下甲方无故终止合同的，甲方应双倍返还保证金给乙方（因政府因素或不可抗力因素甲方须终止合同的除外），除此之外甲方不承担其他任何责任；如乙方提出终止合同，除甲方所收的保证金不予退还外，乙方还应按3个月租金标准支付违约金给甲方。3.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金及广告安装保证金、收回出租的房地产，并有权停水、停电、强行关门以及追讨乙方所欠租金及违约金：（1）乙方利用租赁房地产转租、分租或转借的；（2）乙方利用租赁房地产进行违法经营或其他非法活动；（3）乙方拖欠租金或任何费用；两个月以上（含两个月）的或拖欠员工工资长达两个月的（含两个月）……4.若乙方的违约导致甲方起诉到人民法院主张权利的，乙方除了按本协议相关条款约定承担违约责任外，还应承担甲方聘请律师费（不少于两万元）。如甲方已委托律师（签订委托代理合同）或已起诉到法庭后，乙方补交租金或与甲方协商解决的，乙方仍需承担违约责任及甲方的律师费用。九、担保人的权利与义务：丙方作为担保人，对乙方因违反本合同所产生的责任承担连带保证责任：1.乙方不按约定履行付款义务或其他合同义务，由丙方承担无限连带清偿责任；2.乙、丙双反敢保证不拖欠员工工资。乙方因拖欠员工工资而使甲方承担垫付工资责任的，乙、丙双方除应立即返还垫付工资外，乙、丙双方还应按垫付工资的2倍支付违约金给甲方……5.丙方的保证期间为两年，自主债务履行期满之日计起。丙方承担保证责任是无条件的，不受主合同效力的影响。双方还约定了其他权利及义务。合同下方甲方、乙方、丙方处分别有绩东一联合社、奇乐公司及吴丽芳的盖章、签名及捺印。另查，绩东一联合社因本案与广东永隆律师事务所签订委托代理合同，委托该所上列律师作为其诉讼代理人参与诉讼，为此支付律师费5000元。再查，奇乐公司的企业类型为一人有限责任公司，股东为吴丽芳。庭审中，奇乐公司、吴丽芳称2020年1月10日之前一直使用案涉租赁物，1月10日之后绩东一联合社不让其使用，但产品、物资、机器设备等所有厂房经营的东西都在里面没有动过，奇乐公司确认未交纳2020年1月至今的租金。绩东一联合社不确认其不让奇乐公司使用案涉厂房，但确认案涉合同项下租赁物的保证金为22848元，奇乐公司称不清楚保证金数额，但已经交纳保证金，奇乐公司要求绩东一联合社返还保证金，绩东一联合社则要求没收保证金。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，绩东一联合社已确认案涉租赁厂房未办理建设工程规划许可证，因此双方签订房地产租赁合同无效，故绩东一联合社诉请解除案涉房地产租赁合同不当，本院对其该项主张不予支持。因案涉房地产租赁合同为无效合同，故奇乐公司应向绩东一联合社返还涉案租赁厂房。关于绩东一联合社主张的租金及违约金。双方签订的房地产租赁合同虽无效，但因奇乐公司实际占有使用了涉案租赁厂房，故奇乐公司应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。奇乐公司未提供任何证据证实其已向绩东一联合社足额缴纳2020年1月至7月的占有使用费，绩东一联合社主张奇乐公司支付2020年1月至同年6月期间的占有使用费54362元（7766元/月×7个月），理据充分，本院予以支持。至于奇乐公司提到绩东一联合社派人看管、不允许其搬走东西的问题，因奇乐公司未对此提供证据证明，本院对此不予确认。因双方签订的房地产租赁合同无效，故双方对于违约金、保证金的约定为无效约定，本院对绩东一联合社主张的违约金不予支持，同时，绩东一联合社应向奇乐公司返还保证金23298元（22848元+450元）。占有使用费与保证金相互抵扣后，奇乐公司还应向绩东一联合社支付占有使用费31064元。关于绩东一联合社主张的律师费。因双方签订的房地产租赁合同无效。故绩东一联合社该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持，关于绩东一联合社主张吴丽芳承担连带责任的诉讼请求。因双方签订的房地产租赁合同无效，绩东一联合社与吴丽芳之间并未形成合法有效的保证合同关系。但奇乐公司系一人有限公司，吴丽芳系该公司唯一股东，吴丽芳未举证证明其个人财产独立于公司财产，应对奇乐公司债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山奇乐服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社返还位于中山市************万和工业区万华楼第四层之二（万和物业：10003）的租赁物；二、被告中山奇乐服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社支付2020年1月至7月期间的占有使用费31064元；三、被告吴丽芳对被告中山奇乐服饰有限公司所负担的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1132元，减半收取计566元，由原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社负担236元，由被告中山奇乐服饰有限公司、吴丽芳共同负担330元（该款已由原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社向本院预交，被告中山奇乐服饰有限公司、吴丽芳在支付上述款项时一并迳付中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社330元，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年九月七日书记员  何慧聪梁少玲