广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初2557号 原告：梁小权，女，1983年12月3日出生，汉族，住广西南宁市青秀区 子岭路17号香语郡60栋2001号，公民身份号码 440882198312031145。 原告:吕强，男，1977年4月6日出生，汉族，住广西平南县 村塘一屯65号。 以上两原告的委托诉讼代理人：冯旭，广西广为律师事务所律师。 以上两原告委托诉讼代理人：姚玉婷，广西广为律师事务所实习律师。 被告：南宁万滨房地产有限公司，住所地：广西南宁市邕宁区蒲津路****楼**房，统一社会信用代码：91450100340453858L。 法定代表人：何晓龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄娜，女，1987年2月26日出生，壮族，该公司法务，住广西南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：林勇，广西齐庄律师事务所律师。 原告梁小权、吕强与被告南宁万滨房地产有限公司（以下简称“万滨公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序。 -2- 于2020年9月17日、9月27日公开开庭进行了审理。原告梁小权、吕强的委托诉讼代理人冯旭、姚玉婷，被告万滨公司的委托诉讼代理人黄娜、林勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁小权、吕强向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告保证金50000元及其利息暂计3522.92元（计算方式：以50000元为基数，按银行同期流动资金贷款利率计息，从2018年11月14日起暂计到2020年5月1日共534天，2020年5月1日以后的利息继续计算到付清保证金及利息时止）；2.判令被告向原告返还定金20000元；上述二项暂合计：73522.92元；3.本案诉讼费由被告全部承担。 事实和理由:2018年11月26日，原告与被告签订《认购协议书》，约定被告将其开发的南宁市邕宁区金域滨江21号楼1单元1403号房出售给原告，房产总价包括两部分组成，第一部分为《商品房买卖合同》约定的毛坯价697818元，第二部分为《商品房局部变更、装修及幸福居家提升服务合同》约定的服务费284940元；第三条规定原告在签订当日向被告支付购房定金20000元，该协议还对其它事项作了约定。 当日，双方签订的《商品房买卖合同》除对上述协议主要交易条件再次明确外，还细化了交易内容，约定商品房销售许可证号为南房预字（2018）第485号，总购房款为697818元，第七条规定首期房款287818元（含已付定金.），剩余房款410000元向银行申请按揭借款支付。在合同附件六：合同补充协议第六条第3款和第十四条第2款规定，项目建筑区内的车库、露天车位、地下、地下停车位车位、架空层车位属于被告所有，被告可通过出售、出租或其他方式处置等内容。该日还签订了《商品房局部变更、装修及幸福居家提升服务合同》，明确了原告所 -3- 购买商品房装修具体内容，两合同还规定，如《商品房买卖合同》或《商品房局部变更、装修及幸福居家提升服务合同》任一合同解除另一合同及其附件一并解除。 2018年11月14日，被告收取了原告定金20000元以及保证金50000元。2018年11月26日，原告向被告支付了首期房款267818元与2018年11月14日支付的定金合计287818元以及专项维修资金7313.46元、全款服务费284940元付清了所购买商品房的所谓升级装修款。 2019年1月4日，原告、被告与中国工商银行股份有限公司南宁市琅东支行签订《个人购房借款/担保合同》（2018年版），原告通过银行按揭方式向被告支付剩余购房款410000元，付清《商品房买卖合同》约定的购房款。 经原告初步了解，发现全体业主均被收取金额不等的保证金，被告称为购买车位保证金。我们认为，被告收取原告保证金没有法律依据，且存在多项违法、违规、违约行为： 1、原告已按双方签订的合同规定付清了全部购房款，被告收取保证金没有任何合法有效依据，且拒不退还，构成违约。 2、被告在未依法取得车位销售许可情况下，捆绑销售车位，违法违规变相销售车位，构成违法违规销售车位。 3、上述三份合同文件为商品房买卖合同的有效组成部分，被告通过《商品房局部变更、装修及幸福居家提升服务合同》，名曰“装修升级”，实为将商品房装修拆分出来化整为零，变相提高商品房销售价格，规避政府主管部门监管，违法违规突破南宁市政府主管部门规定的销售限价，构成商品房销售价格违法。 4、被告作为全国一家具有较大影响力的房地产开发企业，在国家和广西、南宁市三令五申对房地产进行整顿和规范情况下，故意突破政府限价销售商品房，明知未取得车位销售许可仍违法违规提前销售车位，仅仅这个楼盘收取业主款项（有 -4- 些收取5万元有些收取10万元）估算超过5000万元，违法违规收取金额特别巨大、涉及人员众多、社会影响面广，原告请求法院依法向政府主管部门发出司法建议书，对被告违法违规行为依法查处，维护南宁市房地产的正常秩序和健康发展。 后原告与其他业主一起合法维权，多次向被告交涉，也多次向南宁市市场监督管理局、南宁市12345市长热线等投诉，要求被告纠正违法违规行为、退回保证金未果。2020年4月21日，南宁市邕宁区市场监督管理局作出《关于万科金域滨江开发商不退保证金调查情况的函》，该函称经派员到被告公司调查取证，确认被告收取原告保证金事实，却没有事实依据和法律依据的认为是业主自愿缴纳的“人防车位租赁保证金”，还称开发商“争取在2020年4月25日前退还业主”。但被告依然没有履行退还保证金责任。为维护原告合法权益和广大购房者的合法权益，规范开发商的开发行为，特向贵院起诉，请依法受理并公正裁判。 被告万滨公司辩称，一、关于本案的事实。 （一）关于涉案住宅和车位建设和销售许可情况。 被告于2018年11月8日取得项目21号楼商品房预售许可证，2018年12月20日取得项目20号楼商品房预售许可证，2019年3月19日取得19号楼商品房预售许可证，2019年6月27日取得18号楼商品房预售许可证；2019年9月26日取得11号楼、17号楼商品房预售许可证。 被告于2018年9月27日取得金域滨江项目（以下简称“项目”）地下）地下室**建设工程规划许可证19年1月7日取得项目地下室二期建设工程规划许可证。 被告又于2019年12月19日取得地下室一期528个非人防车位的商品房预售许可证；2020年3月13日取得718个地下室二期非人防车位的商品房预售许可证。 -5- （二）关于涉案住宅和车位的销售和租赁情况。 被告于2018年11月起首次推售21号楼，后续按取得商品房预售许可证时间陆续推售涉案的其他楼栋住宅产品。其中首次推售的21号楼房源仅有204套，根据前期接待情况，意向登记购买客户远超出可售房源，涉案的其他楼栋也是存在意向客户多于可售的房源数量的情况。 由于涉案楼栋的毛坯和装修价格被限价，毛坯预售价格明显低于楼盘二手房市场价格约3000-5000元，带装修销售的最后成交价格远低于被告销售预期，给被告公司经营收益造成了重大影响。为提供项目整体收益，被告根据客户的不同需求，在住宅符合预售、车位符合租赁的条件下，接受有租赁车位需求的客户在认购住宅时申请租赁人防车位，为约束客户履约，根据租赁的交易惯例，收取一定的履约保证金，对于自愿申请租购车位的客户，被告也给予相应的购房优惠和车位开盘价格优惠。 为明确双方权利义务，并且体现客户自愿的原则，被告根据双方协商结果，协助客户拟定了《租购车位申请书》，客户认可《租购车位申请书》内容后签署后提交给被告和缴纳相应车位保证金。期间，被告在销售中心通过《明码标价牌》、《车位公示》等方式公告“第一期标准车位首开销售价格不超过14万／个”、“人防车位租赁价格参考政府指导价”，原告在内的部分客户表示认可并接受。 2020年３月24日，被告安排销售顾问根据原告在内的所有业主预留的通讯方式邮寄《车位销售通知》。在车位开盘前，被告还安排销售顾问以电话、微信、短信等方式通知原告在内的保证金客户参与选车位和办理车位签约手续。业主微信群也多次讨论车位开盘销售签约信息，原告已知悉车位开盘和签约信息。 2020年３月２７日，车位首次开盘，项目产权车位和人防车位提供给业主进行租购。产权车位预售申报的价格为159999元，对于已支付车位保证金的客 -6- 户，被告给予了首开价格减2.5万元的优惠，加上其他签约优惠，车位负一层优惠后的均价约9.5万，负二层优惠后的产权车位均价约8.6万元，长租人防车位价格均价约6.8万元，远低于周边楼盘车位销售价格。截至2020年9月20日，项目还有132个产权车位未售，89个人防车位未出租。 经被告安排置业顾问通过微信、电话多次催告原告办理选车位和签约手续，原告均不予接受，只要求全部退还保证金。考虑到客户不同的需求，被告推出了分期付款购买产权车位、人防车位长租、短租等方案，告知原告最低可以选择一万元短租人防车位三年（租金约为278元/月），剩余保证金退回给原告，原告仍不同意，导致双方未能签订车位买卖或租赁合同。 二、关于本案争议焦点的法律适用问题。 （一）原告与被告就租赁人防车位协商一致，原告向被告提交《租购车位申请书》，本案保证金为车位签约保证金，本案原告与被告存在租赁人防车位的预约合同关系，本案案由应为预约合同纠纷。 原告在认购房屋前与被告就租赁人防车位协商一致，原告同意租赁人防车位并缴纳保证金，被告同意向原告提供相应优惠：１、原告申请租购车位可以优先普通客户进行选房和成交；２、给予缴纳保证金的客户车位开盘特价优惠，优惠后的标准车位价格不超过14万元，租赁人防车位参照政府指导价，被告并以公告方式明确了该优惠。原告表示愿意接受，被告安排原告参与了指定的选房场次选购房源，最终原告选购到了意向房源。 原告在办理认购住宅手续时，一并办理了申请租购车位的手续和缴纳了相应的保证金。原告向被告提交了一份本人签署的《租购车位申请书》，表明愿意租赁人防车位并缴纳保证金，《租购车位申请书》约定了如下明确内容和约束原告的条款：“为解决入住后的机动车辆停放问题，本人自愿申请向贵司承租人防车位１个，并向 -7- 贵司支付履约保证金”、“在贵司按本人提供的联系方式书面/短信/微信通知签约或发布车位租售公告后7日内，主动到贵司……售楼部办理签约手续”、“本人自愿申请在该车位可签约时将履约保证金转为承租人防车位１个之合同款项”、“逾期７日未办理签约手续的或因本人任何原因未签署车位买卖/定制/租赁合同的，视为本人放弃购买/定制/租赁车位之权利，贵司可没收本人已支付的履约保证金”、“本人同意，不以任何理由主张本申请书无效、可变更、撤销或要求贵司退还本人履约保证金。否则，贵司可没收本人已支付的履约保证金，作为本人之过错需赔偿贵司损失之金额。” 根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”从上述《租购车位申请书》的约定来看，该申请书应当作为原告的要约，原告缴纳的保证金为履行订立车位合同的保证金。 被告对原告的要约已作出承诺，被告接收了《租购车位申请书》，收取了原告缴纳的车位签约保证金，被告已给予原告优先购房的优惠和装修合同减2万元的优惠。在具备签订正式车位合同条件后，被告根据《租购车位申请书》通知原告参与选车位和办理签约手续。被告作出的承诺已生效，双方的合同已成立。 参照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条的规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”原告与被告就租赁人防车位协商一致，存在预约合同的法律关系，本案案由应为预约合同纠纷。 （二）原告自愿签署《租购车位申请书》，该申请书未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方权利义务公平合理，原告应当继续履行签订车位租赁合同的 -8- 义务。原告要求返还车位签约保证金、赔偿利息没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 １、被告出租人防车位符合相关法律和政策规定。 根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”并且，南宁市住房保障和房产管理局《关于加强房地产开发项目车位和车库租售管理的通知》（南房［2012］769号）的规定：“利用依法结合民用建筑修建的防空地下室划定的车位和车库……房地产开发企业可按‘平时由投资者使用管理，收益归投资者所有’的原则出租，但不得出售及办理房屋登记。”被告为本项目人防车位的投资建设者，出租人防车位符合相关法律和政策规定。 同时，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定“出租人就未取得 建设工程规划许可证或者未按照建设工程 规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告在向被告提交《租购车位申请书》时，被告已经取得人防车位的建设工程规划许可证，被告通知原告办理车位买卖或租赁合同时，也已经取得产权车位的预售许可证，本案预约合同和签订本约合同已经符合法律法规要求的许可条件，并且目前人防车位的建设进度也可以保证满足原告入住后租赁人防车位的需求，合同履行不存在障碍。原告所称人防车位未通过竣工验收违反法律规定，因此《租购车位申请书》无效的意见没有法律依据，请求法院予以驳回。 ２、本案不存在《中华人民共和国反垄断法》禁止的搭售行为。 房地产行业为充分竞争的行业，被告不具有市场支配地位，被告在销售住宅时，项目周边及南宁市内有其他大型开发商销售的楼盘，原告可以自主选择意向购买的 -9- 楼盘。根据《全国人民代表大会法律委员会关于修改情况的汇报》的内容“四、修订草案第十一条规定，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品，不得附加其他不合理的条件。有的常委会组成人员和地方、部门、企业、单位提出，对搭售行为的规范，应以经营者具有市场支配地位为前提，反垄断法对此已经作了明确规定，本法可不必再作重复规定；对于不具有市场支配地位的经营者，应允许其自主设置交易条件，购买者如不愿接受该条件，可以选择与其他经营者进行交易，这属于正常的市场交易活动，不宜予以干预。法律委员会经研究，建议删除这一条。”由于最新修订的《中华人民共和国反不正当竞争法》已经删除限制经营者搭售的规定，被告不具有市场支配地位，被告销售行为不受《中华人民共和国反垄断法》的规定约束。被告有权根据市场需求情况和自身经营安排，自主设置交易条件，包括但不限于选房方式、目标客户群体、销售优惠方案等。 原告认为《租购车位申请书》存在捆绑销售，违反法律法规，应当无效的意见，没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。 ３、即使《租购车位申请书》被认定为格式条款，也不存在无效的情形。 原告在签署《租购车位申请书》时，被告置业顾问已告知原告如不配合办理车位签约手续，保证金不退回，《租购车位申请书》对“逾期７日未办理签约手续的或因本人任何原因未签署车位买卖/定制/租赁合同的，视为本人放弃购买/定制/租赁车位之权利，贵司可没收本人已支付的履约保证金”字体进行了加黑，逾期不配合签约没收保证金符合租赁合同的交易惯例和定金罚则的做法，即使参照定金“不得超过主合同标的额的百分之二十”的法律规定和违约金的法律规定，没收全部履约保证金可能存在过高的情形，但不会导致该条款必然无效，需要结合违约造成的损失进行 -10- 判断。并且，被告也未要求没收全部保证金，只是要求原告至少履行支付１万元租赁车位费用的义务，同意退还剩余履约保证金。 ４、原告自愿签署《租购车位申请书》，应当遵守《租购车位申请书》的约定，继续履行签订车位租赁合同的义务。 在住宅供不应求、有其他同等购房条件客户的情况下，被告因信赖原告有真实租购车位的意愿，认为原告购房条件和被告可得收益优于其他普通客户，因此优先选择与原告进行交易，将房源出售给了原告。 原告是具有完全民事行为能力的成年人，在提交本人签字确认的《租购车位申请书》和缴纳了金额较大的保证金时，必然对租赁人防车位的利弊进行了衡量，即使原告认为被告将住宅与车位存在绑定，原告也是在考虑了房屋以及车位的质量、价值、地段、地段空间等方面进行了充分考虑，认为公平合理，才会作出愿意接受的决定。《租购车位申请书》中约定了“本申请书系本人真实的意思表示，本人确认并知悉本申请之法律效力和本人之权利义务，上述内容不存在捆绑销售、欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等违背本人真实意愿的情形”，原告已签字确认，自认申请书是真实意思表示，不存在捆绑销售、胁迫，原告也未能提供任何被告存在胁迫的证据。 原告系自愿签署了租赁人防车位申请并支付了车位签约保证金，同意配合办理签约等义务，原告也实际享受到了因租赁人防车位的优先购房待遇，被告在客户签订车位正式合同时也履行了给予车位开盘优惠的承诺，双方关于租赁人防车位的权利义务的约定是双方的真实意思表示，符合自愿和公平原则。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告享受预约合同权利购得房屋后不履行约定的义务，违反了诚实信用原则，造成了被告收益损失，双方利益失衡，对被告显失公平，请 -11- 求法院参照江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终3102号“上诉人汪某因与被上诉人南京复地明珠置业有限公司合同纠纷一案判决书”和北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第08465号“中矿宏业锦泰（北京）房地产开发有限公司与董建业合同纠纷二审民事判决书”，驳回原告要求被告退还全部保证金及赔偿利息的诉讼请求。 三、原告不愿意继续履行签订车位合同的义务，违背诚实信用原则，应当承担违约责任。 被告在符合产权车位预售和人防车位合同签约条件后，以函件、电话、微信、短信等多种方式通知原告参与选车位、办理签约手续。根据《租购申请书》的约定，原告缴纳的保证金应全部转为车位合同款项。 被告目前有足够的产权车位和人防车位可供原告进行选择，并且被告考虑到客户不同的需求，推出了允许分期付款购买产权车位、人防车位长租、短租等方案，同意原告最低可以选择一万元短租人防车位三年（租金约为278元/月），剩余保证金退回给原告，但原告仍拒绝接受。被告销售车位的价格明显低于周边楼盘的车位销售价格，被告提出的最低付１万元租赁３年人防车位的租金收费标准也明显低于《关于优化调整南宁市机动车停放服务收费标准的通知》（南价费〔2014〕64号）的车位租赁费“基准价320元/月”的指导收费标准，被告提出的方案公平合理，但经被告多次沟通，原告仍拒绝磋商，不配合办理车位签约手续，导致双方未能签订车位买卖或租赁合同。 参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。” -12- 同时，参照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条之第二款的规定：“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”原告拒绝与被告为订立租赁或者购买车位的本约进行合理磋商，导致双方未能签订本约的责任在于原告，被告因原告申请租购车位，实际给予了原告相应的购房优惠和同意给予车位开盘优惠，原告实际享受了购房优惠后拒绝履行签订车位合同的义务，违背了诚实信用原则，造成了被告的损失，原告应当承担违约责任。 根据《租购车位申请书》关于没收保证金的相关约定，本案保证金在申请书约定的违约情形出现时，对违约行为及因此造成的损失有一定的惩罚性和补偿性，一定程度上体现了定金和违约金的性质和功能。如原告不配合签订本约合同，考虑被告未能实现租售车位的损失和装修优惠金额的损失，请求法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，并参考（2019）最高法民申994号、（2017）最高法民再377号、（2013）民提字第133号关于支持没收保证金的判例，被告请求法院支持被告没收原告不少于1万元保证金，作为原告应当支付被告的违约金。 四、被告销售装修房符合南宁市关于商品房销售的规定，不存在变相突破限价和违规销售情形。原告关于返还购房定金２万元的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被告出售给原告的房屋为装修房，根据原告与被告签订的住宅《认购协议书》的约定，房屋总价包括商品房买卖合同价款和《商品房局部变更、装修及幸福居家提升服务合同》合同价款。从《商品房买卖合同》约定的交付标准和备案证明可以看出，原告与被告签订的《商品房买卖合同》的价款仅为毛坯房款且符合预售申报价格获得了合同备案登记证明。关于装修合同及价款，根据《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（南房〔2017〕409号）的规 -13- 定：“房地产开发企业销售全装修商品住房时，应结合全装修分级指南合理确定全装修价格，并与购房人签订房屋装修协议。”原告与被告签订的《商品房局部变更、装修及幸福居家提升服务合同》为装修协议，装修总价未超出该文件规定的“商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米”的指导价格要求。被告销售房屋时不存在违规违法突破销售限价情形。 原告支付的购房定金２万元已经抵作《商品房买卖合同》首期款，原告要求返还定金2万元没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 五、原告作为违约方，本案诉讼费应当由原告承担。 本案系因原告违约产生的纠纷，原告提出的全部诉求没有事实和法律依据，原告应当承担本案的诉讼费用。被告作为有良好商业信誉和资金实力的房地产，对于其他选择了短租人防车位的客户，被告已实际履行了退还其他保证金的承诺，被告不存在拒绝执行生效判决的可能性，本案不存在判决不能执行或难以执行的情形，原告申请采取财产保全没有任何必要性，原告系恶意采取保全措施，由此产生的诉讼费用应当由原告自行承担。即使法院支持解除合同，合同解除并非被告原因导致，原告作为违约方应当承担本案的诉讼费，否则，作为守约一方的被告已经损失了合同继续履行的预期利益，如承担本案诉讼费对被告显失公平。 综上，原告主张要求退还保证金、赔偿利息、返还购房定金２万元等诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决驳回原告的全部诉讼请求。因原告不配合导致双方无法签订本约合同，原告作为违约方，违背了诚实信用原则，造成被告损失租售车位的利益，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，支持被告没收原告已支付的保证金１万元和由原告承担本案的诉讼费用的请求。 本院经审理认定事实如下：被告万滨公司企业类型为其他有限责任公司，经营 -14- 范围为房地产开发经营，对房地产业、建筑业的投资等。 2018年11月26日，原告梁小权、吕强（乙方/买受人）与被告万滨公 司（甲方/出卖人）签订《认购协议书》、《南宁市商品房买卖合同》（合同编号： QF2018112400580）各一份，上述协议书及合同主要约定：原告向被告购 买位于南宁市邕宁区金域滨江21号楼1单元十四层1403 号房屋，该房屋建筑面积94.98平方米，房屋总价款为697818元，由原告将 该款支付至被告指定账户（账号：451060500018180750127）。原 告应于合同签订之日支付首付房款287818元，剩余410000元由原告以向银行申请按揭贷款的方式支付给被告。此外，双方在南宁市商品房买卖合同中约定交房时间为2020年11月30日前，还在《认购协议书》中约定签订认购协议书的同时，原告需向被告支付定金20000元。 当日，原、被告及案外人南宁市乐之家装饰有限公司共同签订一份《商品房局 部变更、装修及幸福居家提升服务合同》，该合同主要约定：原告同意由被告及南宁市乐之家装饰有限公司对涉案房屋进行局部变更、装修及幸福居家提升服务，服 务费为284940元，由原告将该款支付至被告或者被告指定账户。 另外，在签订合同之前的2018年11月14日，原告还在被告出具的《租购车位申请书》中签名捺印，该申请书主要载明：为解决入住后的机动车辆停放问题，原告自愿向被告申请承租人防车位一个，并向被告支付车位签约保证金 100000元，原告于申请之日向被告支付50000元，于2019年5月30 日前支付剩余保证金，如原告逾期10日仍未支付完毕保证金的，视为原告放弃车位签约申请，被告可没收原告已支付的车位签约保证金。同时，原告确认，在被告按原告提供的联系方式书面/短信/微信通知签约或发布车位租售公告后7日内，主动到被告处售楼部办理车位签约手续，如原告逾期10日未办理签约手续或因原告 -15- 的任何原因未签署车位买卖/定制/租赁合同的，视为原告放弃购买/定制/租赁车位之权利，被告可没收原告已支付的车位签约保证金。此外，原告确认不以任何理由主张该申请书无效、可变更、撤销或要求被告退还车位签约保证金，否则被告可没收原告已支付的车位签约保证金，作为原告之过错需赔偿被告损失之金额，且原告自愿解除或接受被告解除双方就原告购买住宅所签订的认购协议书、商品房买卖合同等全部购房协议。 签订上述相关合同后，原告按约定在2018年11月26日当日向被告支付 了首付房款287818元（包括原告于2018年11月14日支付的定金 20000元）、专项维修资金费7313.46元、服务费284940元，车位签约 保证金50000元。 2019年1月4日，原告、被告及中国工商银行股份有限公司南宁市琅东支 行签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定由原告向该行贷款410000元用 于支付涉案房屋尾款。后该行将410000元支付给了被告。 另查明，被告于2018年9月27日取得金域滨江项目DA地下室建设工 程规划许可证，2019年12月19日取得金域滨江地下室非人防车位部分共528个车位的商品房预售许可证。 2020年3月24日，被告按照原告提供的地址向原告邮寄《车位销售通知》，同时被告置业顾问还通过微信通知原告车位已启动预约，并告知原告购置车位相关事宜。但原告以被告在没有取得预售许可证的情况下违法变相捆绑销售车位为由，诉至本院，提出如上诉请。 再查明，在诉讼过程中，本院依据原告梁小权、吕强申请，对被告万滨公司价 值73522.92元的财产进行财产保全，原告已垫付保全申请费。 本院认为，一、关于《租购车位申请书》的效力问题。 -16- 预约合同是约定在将来一定期限内订立本合同的合同，具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质。本案中，原告自愿在被告出具的《租购车位申请书》中签名捺印，约定在被告通知签约或发布租售公告后到被告处进行车位签约，该约定符合预约合同的性质，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。 原告主张被告在未取得车位销售许可证的前提下违法捆绑销售车位，但涉案车 位已于2018年9月获得建设工程规划许可证，于2019年12月获得商品房 预售许可证，在获得预售许可证后，被告才于2020年3月通过邮寄签约通知书及向原告发微信告知的方式要求原告签订本约合同。同时，在原告购房时涉案车位所在的商品房项目并非该地段唯一楼盘，被告在相同地区的商品房市场中不具有垄断地位，原告作为购房者有充分的选择权，原告签署的《租购车位申请书》系其对车位所在商品房项目的房屋以及车位的质量、价值、地段、地段空间等进行了综合分析及权衡多种因素后所做的选择，且原告未提供证据证明其在《租购车位申请书》中签名捺印时存在处于危困状态、缺乏判断能力等情形，故原告主张被告违法捆绑销售车位无事实依据，本院不予支持。 二、关于涉案《租购车位申请书》应否解除及被告应否返还原告50000元保证金及向原告支付相应利息的问题。 预约合同的目的和义务是在公平、诚信原则下进行磋商以订立本约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原告签订 -17- 《租购车位申请书》后未遵守契约精神及诚信原则与被告签订租购车位的本约合同，造成了被告可得利益的损失，应当承担相应的违约责任。 因原告已明确拒绝与被告签订租购合同本约，双方签订的《租购车位申请书》的最终目的已不能实现，为平衡当事人之间的利益关系，有效利用资源，实现最终的实质正义，同时被告在庭审中也表示愿意解除涉案合同，故本院认为双方之间签订的《租购车位申请书》应当解除。合同解除不影响违约方承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告应承担相应的违约责任，但因被告在租购申 请书中约定全额没收签约保证金有失公平，综合本案实际情况及被告的损失程度，同时被告也同意返还原告部分保证金等因素，本院酌情认定被告应返还原告签约保证 金40000元。 另外，原告称被告没有按照在南宁市邕宁区市场监督管理局出具的《关于万科金域滨江开发商不退保证金调查情况的函》中的承诺于2020年4月20日前将保证金退还给业主，但是，被告在本院庭审中已明确其未在南宁市邕宁区市场监督管理局的调查中作出该承诺，且经本院查实，该函亦写明退还保证金的前提为原告未选到合适车位及租赁人防车位，但现原告已明确拒绝与被告签订租购车位的本约合同，并未到被告处选购车位，故对原告该意见，本院不予采纳，综上，本院酌情 认定被告返还原告签约保证金40000元，对原告要求被告返还50000元保证金及支付利息的诉讼请求，超出部分本院不予支持。 三、关于被告应否返还原告定金20000元的问题。 -18- 本案中，被告未存在违法销售车位的违约行为，且原告自认涉案20000元 为购房定金并已折抵购房款，故原告要求被告返还20000元定金没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告梁小权、吕强与被告南宁万滨房地产有限公司于2018年11月 14日签订的《租购车位申请书》于本案判决生效之日起解除； 二、被告南宁万滨房地产有限公司于本案判决生效之日起十日内返还原告签约 保证金40000元； 三、驳回原告梁小权、吕强的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费819元（已按简易程序审理规定减半计收），由原告梁小权、吕 强负担373元，被告南宁万滨房地产有限公司负担446元。 财产保全费755.2元，由原告梁小权、吕强负担344.2元，被告南宁万滨房地产有限公司负担411元。 -19- 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 俸梓烨 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 池明志 书 记 员 陈雅洁