广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1202民初649号 原告：韦海燕，女，1989年7月11日出生，壮族，住广西东兰县。 原告：韦挺，男，1988年6月18日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。 委托诉讼代理人：陆爱米，广西皓辰律师事务所律师。 被告：广西信地房地产开发有限公司，住所地：广西河池市城西新城区“启航嘉园”商住楼1栋2层02号商铺，统一社会信用代码:914512000752425309。 法定代表人：蒋钦中，该公司执行董事兼总经理。 第三人：中国农业银行股份有限公司河池金城江支行，住所地：广西河池市金城江区西环路**“金都苑”A栋1楼101号商铺。统一社会信用代码：91451200574599657A。 法定代表人：韦万来，该行负责人。 委托诉讼代理人：韦庆豪，该行风险经理。 委托诉讼代理人：潘杏玲，该行客户经理。 第三人：河池住房公积金管理中心，住，住所地：广西河池市金城江区金城西路**一社会信用代码：12451200751234561X。 负责人：韦荣祥，该中心主任。 原告韦海燕、韦挺与被告广西信地房地产开发有限公司（以下简称信地公司）、第三人中国农业银行股份有限公司河池金城江支行（以下简称农行金 城江支行）、河池住房公积金管理中心（以及简称公积金管理中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦海燕、韦挺的委托诉讼代理人陆爱米、第三人农行金城江支行的委托诉讼代理人韦庆豪、潘杏玲到庭参加诉讼，第三人公积金管理中心以委托农行金城江支行为由未到庭参加诉讼，被告信地公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告韦海燕、韦挺向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告于2018年4月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.请求法院依法解除原告与被告、第三人中国农业银行股份有限公司河池市金城江支行于2018年6月1日签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》；3.请求法院依法判令被告返还已支付的首付款48806元并赔偿利息损失（以48806元为基数，自2018年4月27日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基数准利率计算）；4.请求法院依法判令被告返还原告向第三人中国农业银行股份有限公司河池金城江支行支付的贷款本息（最终以实际还款本息为准）；5.请求法院依法判令被告向第三人中国农业银行股份有限公司河池金城江支行偿还《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》解除后剩余的贷款本金及利息；6.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年4月27日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》向被告购买左岸公社三期5栋第10层1001号房屋，合同总价款437806.00元，原告以首付及办理银行按揭贷款方式支付购房款，被告应于2018年8月31日前将房屋交付原告，逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起15内退回全部亦付款，并自原告付款之日起，按银行贷款基准利率付息等内容。在合同签订前，原告于2017年4月8日向被告支付定金1000元，2017年11月12日支付定金9000元，合同签订当日支付首付款38806元，即首原告支付了付款合计48806元。2018年6月1日，原告与中国农业银行股份有限公司河池金城江支行签订《 住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，申请公积金贷款389000元，原告于2018年6月20日用公积金贷款389000元支付剩余房款，即原告已按合同约定向被告支付全部购房款，但被告至今未能交付房屋，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告信地公司未作答辩、未到庭参加诉讼、未提及证据。 第三人农行金城江支行主张称，原告、被告于2018年6月1日与我行签订《住房公积金个人委托贷款借款合同》，向我行借款389000元，同年6月20日我行按照借款合同约定将该款划入借款人指定的信地公司账户。原告请求解除与被告信地公司购房合同及与我行的借款合同，如解除购房合同则会对借款合同的履行产生影响，且担保物的权属也会改变，担保物灭失，我行这笔贷款将面临巨大风险。根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。该规定并没有免除购房人同时也是贷款人对银行的还款义务。根据借款合同的约定，借款人与他人产生的纠纷，借款人仍应正常履行借款合同，借款合同中明确约定，借款合同的的效力独立于购房合同，故被告信地公司违约与否，系被告信地公司与原告之间的纠纷，不因原告与信地公司购房合同的解除而解除我行与原告的借款合同。我行不同意解除借款合同，如解除的也应由借款人偿还借款。 第三人公积金管理中心书面委托农行金城江支行诉讼，未到庭参加诉讼。 经审理本院确认如下法律事实：2018年4月27日，两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，两原告购买被告开发的坐落于河池市北面左岸公社5幢第10层1001号商品房，建筑面积共120.24平方米，套内建筑面积98.53平方米，价款每平米人民币4938.71元，总价款人民 币486611元。付款方式为首付加公积金按揭贷款支付给被告。合同第九条、第十一条约定被告应当在2018年8月31日前将取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》、房屋测绘报告、规划验收合格单、物业备案证明、经五方验收合格的房屋交付给原告；第十二条逾期交付责约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解决合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还对其他事项作了约定。在合同签订前，原告于2017年4月8日向被告支付购房定金1000元，2017年11月12日支付购房定金9000元，合同签订当日支付首付款38806元。 2018年5月28日，两原告共同申请了住房公积金贷款，经第三人公积金中心审批，同年6月1日两原告与第三人中国农业银行股份有限公司河池金城江支行签订了《中国农业银行股份有限公司广西区分行住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，合同约定贷款人依据河池住房公积金管理中心委托，向委托人指定的借款人韦挺发放389000元个人住房公积金贷款，用于购买坐落于河池市北面（左岸公社）三期5＃幢1001号商品房，借款期限自2018年6月1日起至2037年5月31日止，共计228个月；实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中华人民共和国住房和城乡建设部规定的同期同档个人住房公积金贷款利息确定，借款 人不可撤销地申请并委托贷款人将借款直接划入借款人交易对象广西信地房地产开发有限公司开户于农行河池分行营业室，账号为20×××02的账户，还款方式为按月等额本金递减，并以该购买（预售）的商品房作为抵押。两原告均在合同相应的栏目下签名确认，被告信地公司作为保证人盖章确认。2018年6月20日第三人农行金城江支行将389000元贷款付至被告信地公司20×××02账户。原告与第三人农行金城江支行办理了相应的抵押房屋预告登记。 2018年7月20日起，原告每月20日均正常按月偿还按揭贷款本息。2018年8月31日交房期限到期后，被告信地公司未能交房。截止2020年9月20日，原告已向第三人农行金城江支行偿还按揭贷款本息共计72889.50元（其中，本金46065.78元、利息26823.72元），第三人农行金城江支行尚有按揭贷款本金342934.22元未到期受偿。 以上法律事实，有原告提交的身份证复印件、工商登记信息表、《商品房买卖合同（预售）》收据、中国农业银行交易清单、网上银行电子回单、《中国农业银行股份有限公司广西区分行住房公积金个人住房委托贷款借款合同》、委托贷款业务凭证，当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷为证。 本案争议焦点：1、原、被告双方的《商品房买卖合同（预售）》及原告与第三人之间的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》是否应予以解除；2、合同解除后第三人尚未受偿的按揭贷款依法应由谁承担返还责任。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，原告与被告信地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，未违反法律规定为有效合同，合同当事人应当履行合同约定的义务，享有合同约定的权利。原告依约向被告信地公司支付了首付款48806元及约定的公积金银行按揭贷款389000元，虽然实际支付的首付款与合同约定有出入（原告解释为被告打折让利），庭审时原告没有提交相应的证据证实双方已变更了首付款数额，但被告未作抗辩，首付之后的一系列交易正常，顺利依合同约定办理并获得了公积金按揭贷款389000元，支 付给了被告，可视为被告对此予以容忍或默认，就合同约定的总价而言，原告已基本履行了其合同义务。根据该合同约定，被告信地公司应于2018年8月31日交付约定的商品房，但至今未能交付，已构成根本性违约，应当依法承担相应的违约责任，原告起诉请求人民法院解除合同，于法有据，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告同时请求依法解除与第三人的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，符合上述法律规定，本院亦予以支持。 关于担保贷款合同解除后，第三人尚未受偿的按揭贷款依法应由谁承担返还责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。从上述司法解释可以看出，其立法目的是为了一揽子解决购房贷款及担保因开发商原因，导致的无法交房矛盾出现后所引起纠纷的解决途径，上述司法解释明确规定商品房买卖合同及担保贷款合同均被解除的，由出卖人将收受的购房贷款和购房的本金及利息分别向担保权人和买受人予以返还，先后审理当事人基于不同法律关系提出的相关诉求不构成重复诉讼，分别诉讼亦不能当然排除该司法解释的适用。本案中，公积金贷款银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院已经向其释明，第三人河池金城江支行及公积金中心主张由两原告继续履行借款合同或承担解除借款合同尚未偿还的借款本息，该诉讼请求，不符合上述司法解释的相关规定，本院不予支持，但其要求被告信地公司偿还贷款并承担相应责任，本院应予支持，为减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，本院一并审理。根据最高人民法院上述司法解释，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除 后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，本案应由贷款的实际收取方即被告信地公司，将原告尚未到期偿还的购房贷款直接返还给第三人农行金城江支行，并向第三人农行金城江支行承担购房人应当承担的相应责任；原告已向第三人偿还的贷款本息由被告信地公司返还给原告，并依约承担相应的违约责任。原告与被告的《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告信地公司应将原告的首付款48806元及原告已向贷款银行所偿还按揭贷款本息（以实际发生还款本息为准）返还给原告，原告请求被告信地公司赔偿首付款的利息损失，以48806元为基数，自2018年4月27日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付，符合合同的约定，本院予以支持；原告已向第三人农行金城江支行偿还的按揭贷款本息72889.50元（截至2020年9月20日，之后若有原告还款，以原告实际还款本息为准）由被告信地公司返还给原告。原告与第三人农行金城江支行签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》解除后，第三人农行金城江支行尚未获得受偿的借款本金342934.22元（截至2020年9月20日），由被告信地公司直接偿还给第三人农行金城江支行。 鉴于第三人农行金城江支行尚未就案涉商品房获得实实际抵押权，而仅为抵押权预告登记，不存在所谓行使抵押权的问题。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告韦海燕、韦挺与被告广西信地房地产开发有限公司于2018年4月27日签订的《商品房买卖合同》（预售）； 二、解除原告韦海燕、韦挺与与第三人中国农业银行股份有限公司河池金城江支行于2018年6月1日签订的《中国农业银行股份有限公司广西区分行住房公积金个人住房委托贷款借款合同》； 三、由被告广西信地房地产开发有限公司向原告韦海燕、韦挺返还首付款48806元，并支付合同约定利息利息（以48806元为本金，按约定的中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，自2018年4月27日起至实际清偿之日止）； 四、由被告广西信地房地产开发有限公司返还给原告韦海燕、韦挺已向第三人中国农业银行股份有限公司河池金城江支行偿还的按揭贷款本息合计72889.50元（截至2020年9月20日的本息，之后若有原告还款，以原告实际还款本息为准）； 五、由被告广西信地房地产开发有限公司向第三人中国农业银行股份有限公司河池金城江支行偿还原告韦海燕、韦挺就《中国农业银行股份有限公司广西区分行住房公积金个人住房委托贷款借款合同》项下剩余的贷款本金342934.22元（截至2020年9月20日），并从本案判决生效之日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR支付利息。 案件受理费7867元，由被告广西信地房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费7867元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦江毅 审 判 员  石李春 人民陪审员  韦树龙 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  韦 娜 书 记 员  潘慧兰 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有杈要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼 请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 不履行人民法院生效法律文书将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-22××××0