广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初15114号原告：魏美雄（反诉被告，以下统称原告），男，1980年12月26日出生，汉族，住广东省和平县**************，公民身份号码：441************51X。被告：东莞市宇润物业管理有限公司（反诉原告，以下统称被告），住所地：广东省东莞市***************。法定代表人：王瑞春，该公司经理。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁紫镜，广东明楷律师事务所实习律师。原告魏美雄与被告东莞市宇润物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏美雄，被告东莞市宇润物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋安平、袁紫镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.要求判令解除原、被告之间签订《东莞市************厂房租赁合同》；2.要求判令解除原、被告之间签订《东莞市*****************办公室租赁合同》；3.要求判令被告返还原告置放在厂区内的电梯配件物品；4.要求判令被告退还厂房保证金135000元；5.要求判令被告退还厂房租金45000元；6.要求判令被告退还1号办公楼1楼办公室保证金44400元；7.要求判令被告退还1号办公楼1楼办公室租金14800元；8.要求判令被告退还管理费3945元；9.要求判令被告赔偿电梯井道施工材料费一批44578元；10.要求判令被告赔偿厂房违约金135000元；11.要求判令被告赔偿1号办公楼1楼办公室违约金44400元；共计467123元。事实和理由：2019年11月15日，原告与被告签订《东莞市************厂房租赁合同》；2019年11月20日，原告与被告签订《东莞市*****************租赁合同》；合同约定：被告应在2019年11月15日交付厂房、2019年11月20日交付办公楼给原告使用。合同签订时，被告的相关人员称会尽快将厂房设施完善交付原告使用。合同签订后，被告在原本约定的时间内并未按期交付厂房给原告使用，由于当时厂区负责人高启明清除厂房垃圾和修缮厂房设施时在厂区内烧着火引起安全隐患差点将整个厂房燃烧，幸好当时东莞市******委会工作人员及时到场才制止了安全隐患的问题发生，由于缺乏安全意识，当时就被东莞市******委会停工查封，后面便再无动工去完善厂房设施，而导致原告无法得到厂房使用。后经多次电话、微信催促尽快完善厂房设施交予原告使用，经多次催促始终未得到任何回复，原告多次电话和微信联系王惠民说明厂房现状并未得到厂房使用，后无果。2020年1月8日原告以书面形式通知被告，希望尽快完成基本设施将厂房交予原告使用，时至多日仍然未得到任何回复。2020年1月13日便联系被告的法定代表人王瑞春，他又推给厂区负责人高启明，并没有把厂房设施完善。被告一直拖着未将厂房交予原告使用的原因可能有存在与原房东之间的不真实交易。2020年3月大股东陈炳华说四层的厂房已租出去了叫原告把电梯材料搬移，原告叫人去清理，不料厂区负责人高启明恶意扣押称不准挪走，随后将原告电梯材料搬挪到四层厂房过道，几天过后又将原告电梯材料搬迁到原告所租厂房内，直至被告将原告所租的厂房出租给第三方客户后，电梯材料竟不知所踪，这样的恶意行为更导致原告没办法与其合作共赢下去，态度十分凶恶，厂房又无法使用原告不得不提出没办法合作就终止合同，并且在2020年3月18日寄出解除合同通知书，不知道什么时候被告已将厂房出租给第三方的另外客户使用了。2020年4月中旬左右第三方租用人已在厂房内开工搭建钢结构阁楼和其它建设。这属于有预谋性的欺诈违约。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，对于原告提出的诉讼请求一和二，被告确认于2020年5月20日解除。对于诉讼请求三，被告从未扣押原告物品，原告应自行取回，但必须支付场地占用费。对于诉讼请求四、五、六、七，由于案涉合同是由原告违约解除，且原告也实际占用了被告物业，故保证金、租金不应当返还。对于诉讼请求八，与之前意见一致，原告实际使用物业，应当支付物业管理费。对于诉讼请求九，原告自行施工，应当自行承担相关费用，且应当承担将物业恢复至原状的费用。对于诉讼请求十、十一，合同是由原告违约解除，应当由原告向被告支付违约金。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。被告提出反诉请求：1.请求原告向被告支付2020年3月20日至2020年5月20日的厂房租金90000元，以及逾期支付违约金，按照每日5‰的标准计算，计至实际支付之日止，暂计至反诉之日（2020年7月16日）为38700元；2.请求原告向被告支付2020年3月20日至2020年5月20日的办公楼租金29600元，以及逾期支付违约金，按照每日5‰的标准计算，计至实际支付之日止，暂计至反诉之日（2020年7月16日）为12728元；3.请求原告向被告支付2020年3月20日至2020年5月20日的管理费7890元；4.请求原告向被告支付2020年2月20日至2020年5月20日的基本电费13800元；5.请求原告向被告支付存放材料的场地占用费，自2020年5月21日起计至归还场地之日止，每月13500元，暂计至反诉之日（2020年7月16日）为24750元；6.请求原告向被告支付电梯施工所造成的物业破坏的恢复原状费用30000元；7.请求原告承担反诉费用。原告辩称，被告没有修缮厂房，导致原告无法使用厂房。原告放置的物料一开始是用来帮被告免费安装电梯使用，后来因被告厂房着火被村委查封就再未能动工。原告的电梯材料被被告多次搬迁，故意制造原告放置大量物料在被告厂区。原告由始至终没有使用厂房，不应支付租金。经审理查明，2004年7月29日，东莞市*******民委员会转让位于东莞市*******闸的土地给东莞市联发铸造有限公司并由其自筹资金兴建厂房。2019年5月20日，东莞市联发铸造有限公司将东莞市****************、B栋、C栋及办公楼出租给王惠民。2019年7月1日，王惠民委托高启明、陈炳华、东莞市宇润物业管理有限公司对东莞市************厂房进行运营管理。2019年11月15日，原、被告签订《租赁合同书》，约定：1.被告将位于东莞市***********厂房A区和C区四层厂房电梯井道出租给原告，用于厂房及员工宿舍使用（电梯井道给予原告免费使用）。租赁期限自2019年11月20日起至2029年11月20日止，自2020年2月20日开始计算租金。2.原告承诺对租赁物的位置、规划、建筑状况、配套设施及其他足以影响其承租意愿的相关情况作全面了解，并完全同意在现状的基础上承租。在没有特别约定的情况下，被告按现状交付租赁物，本合同签订即视为租赁物交付完毕，原告可立即进场装修；无论原告是否进场装修及是否实际使用，均视为已经实际占用该物业。被告提供免租装修期95天，即从2019年11月20日至2020年2月19日。3.租赁物月起始租金45000元，月租金每叁年递增10%。原告须在签订本合同时，向被告支付3个月租金的履约保证金135000元及首月租金45000元，共计180000元。4.被告只负责提供200KVA的用电量给原告使用，基本电费23元/KVA。园区的保安、清洁、厂长等管理费，每月支付3000元。2019年11月20日，原、被告签订《租赁合同书》，约定：1.被告将位于东莞市**************出租给被告，用于厂房及员工宿舍使用（电梯井道给予原告免费使用）。租赁期限自2019年11月20日起至2029年11月20日止，自2020年2月20日开始计算租金。2.原告承诺对租赁物的位置、规划、建筑状况、配套设施及其他足以影响其承租意愿的相关情况作全面了解，并完全同意在现状的基础上承租。在没有特别约定的情况下，被告按现状交付租赁物，本合同签订即视为租赁物交付完毕，原告可立即进场装修；无论原告是否进场装修及是否实际使用，均视为已经实际占用该物业。被告提供免租装修期95天，即从2019年11月20日至2020年2月19日。3.租赁物月起始租金14800元，月租金每叁年递增10%。原告须在签订本合同时，向被告支付3个月租金的履约保证金44400元及首月租金14800元，共计59200元。4.园区的保安、清洁、厂长等管理费，每月支付945元。案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，但被告提交了寮步镇建设工程先行动工申请，认为该厂房工程是获得批准，符合规划建设手续，属于合法建筑。该先行动工申请上载明土地手续办理情况为未办手续。原告签订合同后已经向被告支付厂房的保证金135000元、首月租金45000元、管理费3000元；办公室保证金44400元、首月租金14800元、管理费945元。原告主张，因被告没有将厂房修缮好让原告进驻装修，故案涉租赁物并未实际交付原告使用，提交了联络函、微信聊天记录等证据佐证。但被告认为原告已经对案涉租赁物的地面进行了初步的施工，在地面上铺上了一层水泥，办公楼安装了新的门锁，且合同均有约定按照现状出租，被告不承担修缮厂房的义务。而原告认为修地板前，被告的员工高启明提出退回一个月租金给被告修缮厂房，且被告没有提供案涉办公室的钥匙，因此被告要求原告重新换锁，不属于装修的范围。原告认为其并没有使用案涉租赁物，被告应退回厂房首月租金45000元、办公室首月租金14800元，管理费3945元，并支付厂房违约金135000元、办公室违约金44400元。原告于2020年3月18日向被告发出两份解除合同通知书，称因被告至通知书发出之日仍未将两份合同项下的租赁物交付给原告，造成合同根本目的无法实现，构成根本违约，请求解除双方两份《租赁合同书》。被告于2020年3月19日收到该解除合同通知书。被告认为因原告主张解除双方的租赁合同，但由于双方一直没有完成物业交接手续，被告直至收到原告的起诉状之后，才确认双方已经不可能再继续履行合同，故被告请求原告支付2020年3月20日至2020年5月20日的厂房租金90000元、办公室租金29600元，且按照每日5‰的标准计算违约金至实际支付之日止。同时请求原告支付2020年3月20日至2020年5月20日的管理费7890元，2020年2月20日至2020年5月20日的基本电费13800元（200×23）。现案涉厂房已经出租第三方，办公室仍未出租。关于安装电梯的问题，电梯安装的地方均不在案涉两份《租赁合同书》约定的租赁物内，原告主张是免费帮被告安装电梯，被告则主张，因原告是经营电梯生意，故被告依据合同免费提供一个位置给原告安装电梯，用于原告在经营过程中向客户展示。安装电梯的物料一直放在安装电梯的物业内，后由于被告要另外出租该物业，因此将安装电梯的物料大概于2020年4月底转移到另外一个厂房内，该厂房占地约900平方米。原告认为被告扣留其安装电梯的材料,请求被告返还，同时主张了电梯井道施工材料费44578元，该费用明细还包括办公室换门锁费用、搬移旧办公桌人工费、厂房地板修理费用等费用。但被告认为被告并未扣留，也同意原告搬离，请求了原告支付2020年5月21日起至实际归还场地之日止的场地占有使用费，按每平方米15元计算。2020年8月11日，本院组织原、被告双方到堆放安装电梯材料的厂房内进行交接，但是原告主张搬离上述材料需要经过生产玻璃的厂房，怕损坏玻璃、地面以及机器等，因此不愿意搬离。原告的安装电梯材料堆成了几堆，散放至被告的厂房内，原、被告对丈量材料的标准有差异，原告分别对物料的面积进行丈量，分别是1.04平方米、0.62平方米、0.75平方米、1.76平方米、2.47平方米、3.28平方米、1.37平方米、1.65平方米、3.8平方米、2.2平方米、0.94平方米、1.2平方米、2.2平方米、2.42平方米、0.74平方米、1.37平方米，以上合计27.81平方米。被告对整个厂房的面积进行大概的丈量为326.4平方米。庭审中以及现场交接时，双方确认原告在安装电梯的厂房，打了一层楼板，对厂房原有的电梯井进行了加深，现被告请求原告支付电梯施工造成的物业破坏的恢复原状的损失，但对该损失明确不申请鉴定。以上事实，有原告提交的微信聊天记录、公司内档资料、《租赁合同书》（两份）、转账记录、材料费用清单、照片、光盘、邮件查询单、联络函、关于厂房免租顺延申请书、解除合同通知书、广东秦仪律师事务所律师函、《厂房租赁合同》、营业执照、收款收据、送货单，被告提交的先行动工申请、《厂房租赁合同》、授权委托书、土地使用合同书、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、微信聊天记录、通知函、联络函、现场照片及光盘，以及本案的庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。被告提交寮步镇建设工程先行动工申请，认为案涉物业在建设前已经获得规划部门及政府的审批，属于合法建筑，双方基于案涉物业的租赁合同有效。但是本院认为，该先行动工申请只是案涉物业建设前的申请，建筑物建成后还应办理相关手续，且也载明未办手续，并不能依据该先行动工申请确认双方的租赁合同有效。被告确认案涉的租赁物没有建设工程规划许可证，因此本院认定原、被告之间签订的两份《租赁合同书》因案涉的租赁物没有建设工程规划许可证应当被认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于合同无效，故本院对原告要求被告退还厂房保证金135000元、办公室保证金44400元，共计179400元的诉讼请求予以支持。原告主张被告并未交付案涉两处租赁物，首先，根据合同的约定，原告完全同意在现状的基础上承租，双方确认被告按现状交付租赁物，合同签订即视为租赁物交付完毕，原告可立即进场装修。无论原告是否进场装修及是否实际使用，均视为已经实际占用该物业。虽然案涉合同无效，但是从该条款可以看出原、被告当时对租赁物的交付现状、时间等情况均予以确认。其次，原告也已经进场对厂房的地面进行修缮、对办公室的门锁进行更换，上述行为均可以视为原告已经进场，案涉租赁物已经交付。故本院认为被告已经将案涉租赁物交付给原告，对原告认为案涉租赁物没有交付的主张，不予认可，因此对原告主张的违约金也不予支持。关于占有使用费的问题。原告主张因案涉租赁物没有交付，于2020年3月18日邮寄解除合同通知书给被告，被告也确认收到。根据原告邮件查询显示，被告于2020年3月19日收到该通知书，被告收到该通知书后也并未提出异议，后也将案涉厂房出租给第三方，故双方均同意不再履行双方之间的租赁合同关系。因此本院认为双方的租赁关系的权利义务于2020年3月19日终止，原告需要向被告支付此日之前的租赁物占有使用费，即2020年2月20日至2020年3月19日的厂房占有使用费45000元、办公室占有使用费14800元。而原告已经向被告支付了该部分费用，现原告请求被告返还厂房占有使用费45000元、办公室占有使用费14800元，没有依据，本院不予支持。承上所述，原告无需支付2020年3月20日以后的占有使用费，故本院对被告请求原告支付2020年3月20日至2020年5月20日的厂房占有使用费、办公室占有使用费以及逾期支付违约金的主张，不予支持。关于电梯安装以及材料的问题。原告在案涉两处租赁物以外的被告物业内安装电梯，原告称是免费给被告的物业安装，被告则主张是被告免费提供场地给原告安装展示电梯，根据合同的约定电梯井道给原告免费使用，本院采信被告的主张。原告主张被告强行扣留其安装电梯材料，请求被告返还材料，但并没有提交充分的证据证明，且本院组织双方于2020年8月11日到现场交接，原告并不愿意搬离安装电梯的材料，故本院对原告的该项诉讼请求不予认可。原告同时还主张了电梯井道施工、地板修理费等费用共计44578元，原告就此费用提交了费用明细、收款收据、送货单、微信聊天记录佐证，但由于电梯也未建立，电梯材料原告可以自己取回，办公室更换的门锁，原告也无证据证明钥匙已经归还，被告也并无主张予以利用，因此对于电梯材料费、人工费、门锁等费用的主张，本院不予支持。至于修理地板的费用，因原、被告双方均确认案涉厂房的地板由原告修缮，而原告就此提交了三张收款收据共计10640元，但被告对该证据不予确认，原告也无法证明该收款收据与本案的关联性，故本院不予确认，根据双方各自按照导致合同无效的过错、使用时间来分担现值损失，本院酌情支持5000元。被告认为原告的安装电梯材料占用了被告场地，应支付场地占有使用费，于法有据，本院予以支持。本院组织双方进行交接，原告不同意搬离其安装电梯的材料，由此扩大的损失应由其自身承担。由于被告主张初始安装电梯的厂房是免费提供给被告使用，后来已经搬离至另外的厂房，但并没有提交证据证明搬离的时间，现在被告主张从2020年5月21日起算该安装电梯材料的占有使用费，属于对自身权利的处分，本院予以支持。经本院组织双方到现场进行丈量面积，由于双方丈量的方式以及标准存在较大差异，原告仅针对每一堆材料进行丈量，但材料与材料之间也占用了被告的场地，该部分间隙占用的场地也无法供被告使用，而被告针对整个厂房进行丈量也明显不合理，结合双方的陈述以及现场的状况，本院酌情认定原告的安装电梯材料占地面积为100平方米。被告主张按每月每平方米15元计算占有使用费合理，本院予以支持，因此原告需要每月向被告支付1500元的占有使用费，从2020年5月21日起支付至实际归还场地之日止。关于管理费，被告主张案涉物业有保安、清洁人员以及水电人员对案涉物业的园区的环境进行维护，但并没有提交证据证明，且案涉的两份《租赁合同书》无效，故本院认为被告请求支付2020年3月20日至2020年5月20日的管理费没有依据。至于原告已经支付的管理费，同上述理由，被告应于退还，共计3945元。关于基本电费，被告主张根据合同，原告需要支付2020年2月20日至2020年5月20日的基本电费，但是案涉的两份《租赁合同书》被认定为无效，且被告并没有提交证据证明其有基本电费的产生，故被告的该项诉讼请求没有依据，本院不予支持。关于物业破坏的恢复原状的损失。双方确认，原告在安装电梯的厂房，打了一层楼板，对厂房原有的电梯井进行了加深，现被告请求原告支付电梯施工造成的物业破坏的恢复原状的损失，于法有据，本院予以支持。由于双方也没有举证电梯井挖深的程度，被告也不申请鉴定，现本院酌定原告应向被告支付物业损坏的恢复原状的损失为10000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告魏美雄与被告东莞市宇润物业管理有限公司于2019年11月15日、2019年11月20日签订的《租赁合同书》无效；二、限被告东莞市宇润物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告魏美雄返还保证金179400元；三、限被告东莞市宇润物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告魏美雄返还管理费3945元；四、限被告东莞市宇润物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告魏美雄支付厂房地板修理费5000元；五、限原告魏美雄于本判决生效之日起五日内向被告东莞市宇润物业管理有限公司支付存放安装电梯材料的占有使用费，按每月1500元从2020年5月21日起计算至实际归还场地之日止；六、限原告魏美雄于本判决生效之日起五日内向被告东莞市宇润物业管理有限公司支付物业破坏的恢复原状的损失10000元；七、驳回原告魏美雄的其他诉讼请求；八、驳回被告东莞市宇润物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4153.43元（原告已预交），由原告魏美雄负担2478.43元，被告东莞市宇润物业管理有限公司负担1675元。本案反诉受理费2506.01元（被告已预交），由原告魏美雄负担160元，被告东莞市宇润物业管理有限公司负担2346.01元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  郑 烨二〇二〇年九月十八日法官助理  尹彩华书 记 员  陈俊铿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规定许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。