新疆生产建设兵团第三师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵03民终40号 上诉人（原审原告）：赛明·艾海提，男，1980年2月14日出生，维吾尔族，无固定职业，现住新疆乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：肉孜·库尔班，新疆振渊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡鹏，男，1987年6月10日出生，汉族，无固定职业，现住新疆图木舒克市皮恰克松地镇53团。 翻译人:艾山江·热合曼，新疆生产建设兵团第三师中级人民法院工作人员。 上诉人赛明·艾海提因与被上诉人胡鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2020）兵0302民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赛明·艾海提的委托诉讼代理人肉孜·库尔班、被上诉人胡鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赛明·艾海提上诉请求：一、改判一审判决第一项，判令被上诉人胡鹏向上诉人支付少判的商铺租金33500元；二、撤销一审判决第四项，改判被上诉人胡鹏负担商铺租赁期间的物业费27367元和暖气费31856元，判令被上诉人将租赁的商铺恢复原状；三、一审、二审诉讼费用被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。首先，2016年9月10日上诉人赛明·艾海提与被上诉人胡鹏签订《门面租赁合同》，将位于五十三团客运站负一层商铺l号、6号、7号门面租赁给被上诉人使用。合同中约定上述商铺自2016年9月10日至2019年9月10日租期为三年，租金为61000元。双方在合同中特别注明：“被上诉人在补2016年租金3000元”，原审法院对此没有认定。其次，按照合同约定，合同到期日为2019年9月10日，但被上诉人将涉案商铺使用至今，因此被上诉人在续租期间即2019年9月10日至2020年3月31日的租金30500元（61000元／12月×6月）应当支付给上诉人；2、双方在《门面出租合同》中约定，“出租期间该商铺水、电、卫生、暖气、社区管理费均由被上诉人按期及时向有关部门缴纳，被上诉人不及时缴纳，出现的罚款和相关的责任由被上诉人全部承担”。在一审庭审中，上诉人向法庭提交了物业费和暖气费情况表，证明被上诉人租赁涉案商铺期间一切费用没有向相关部门按时缴纳，导致相关部门催缴上诉人。因此，一审法院应当认定上诉人主张的物业费和暖气费；3、被上诉人承租的涉案商铺应当恢复原状。《门面出租合同》中特别约定：“6、7号门面需要墙面打通，如租期到不租情况下恢复原来墙面”。被上诉人在租赁涉案商铺期间已经打通6、7号门面，现租期已到并解除租赁合同，被上诉人不再续租涉案商铺。因此被上诉人应当按照合同约定，将承租的涉案商铺恢复原状。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。 被上诉人胡鹏辩称，2016年被上诉人从上诉人赛明·艾海提处租赁了位于五十三团客运站负一层1号、6号、7号商铺，其中1号商铺承租至2017年9月退还给了上诉人赛明·艾海提的弟弟，后被出租给他人使用。关于物业费、暖气费，因物业公司没有提供物业服务，且暖气温度达不到要求，所以未支付费用。6号、7号商铺其愿意恢复原状。另外，被上诉人向上诉人分别支付了两笔商铺租金15000元、10000元后，没有让上诉人开收据。后来被上诉人想退商铺时，因联系不到上诉人，所以商铺没有退回。 原审原告赛明·艾海提向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告签订的《门面出租合同》；2、判令被告支付原告2016年9月10日至2020年3月31日商铺租金186500元，违约金17253元，合计203753元；3、判令被告支付租赁期间的物业费27367元和暖气费31856元；4、判令被告将租赁商铺恢复原状；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月10日，原告赛明·艾海提与被告胡鹏签订《门面出租合同》，将位于五十三团客运站负一层商铺1号、6号、7号门面租赁给被告使用。合同第一条约定，上述商铺自2016年9月10日至2019年9月10日租期为三年。合同第二条约定，上述三间门面年租金为61000元。合同第三条约定，上述房屋水、电、卫生、暖气、社区管理费等费用由被告全部承担。合同第七条双方协商一致备注“6、7号门面需要墙面打通，租赁期满时由被告恢复墙面原状”。被告胡鹏承租房屋后开展经营活动。被告2017年对第一年租金支付30000元。 一审法院认为，原告赛明·艾海提与被告胡鹏签订的《门面出租合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容及形式均合法有效，双方应依约履行。被告已实际使用所租赁的房屋，应按双方合同约定，按时交纳租金。被告未按时支付租金，已构成违约，故应承担继续履行和支付违约金的违约责任。原、被告双方一致同意解除合同，但按照合同的约定合同到期日为2019年9月10日，合同已经履行完毕，故对原告解除合同主张，予以支持。对原告要求按照中国人民银行同期贷款利息4.35%计算违约金的请求，因未超过中国人民银行同期同类贷款基准利率，予以支持。但因以租金为基数，原、被告签订的合同租期为2016年9月10日至2019年9月10日，租金应为3年×61000元=183000元，被告已支付30000元，即未缴纳租金为153000元，应以153000元为基数计算违约金，即19966.5元（153000元×4.35%÷365天×365天×3年）。原告主张违约金17253元，是对自己权利的处分，予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告胡鹏于判决生效之日起十五日内支付原告赛明·艾海提房屋租赁费153000元；二、被告胡鹏于判决生效之日起十五日内支付原告赛明·艾海提违约金17253元；三、解除原告赛明·艾海提与被告胡鹏签订的《门面出租合同》。四、驳回原告赛明·艾海提的其他诉讼请求。案件受理费2622元（原告赛明·艾海提已预交），由原告赛明·艾海提负担918元，被告胡鹏负担1704元。 本院二审期间，上诉人赛明·艾海提围绕其上诉请求，提交了以下证据：1、图木舒克市盛鑫物业有限公司出具的情况说明、企业法人身份证（复印件）、营业执照（复印件）各一份，用以证明租赁商铺物业费仅向房东收取，然后由房东向实际承租人收取的事实。2、上诉人赛明·艾海提与被上诉人胡鹏于2015年8月1日签订的《房屋出租合同》一份，用以证明被上诉人胡鹏于2015年8月1日至2016年8月1日租赁涉案1号商铺，租金为23000元，被上诉人支付租金20000元，尚欠租金3000元。经当庭质证，被上诉人胡鹏对上诉人赛明·艾海提提交的证据1，认为对该组证据的真实性、合法性不清楚，该物业公司并未向其提供物业服务，不应当承担物业费。对证据2的真实性予以认可，但认为其已将租金全部付清，不存在欠付3000元的事实。本院认证认为，上诉人提交的证据1，因被上诉人对真实性不予认可，且对物业费提出异议，故对该证据的证明力不予确认。上诉人提交的证据2，因被上诉人对真实性予以认可，且与本案待证事实具有关联性，故本院予以确认。 经二审审理，本院对一审采信证据和查明的案件事实予以确认。另查明，上诉人赛明·艾海提与被上诉人胡鹏于2015年8月1日签订了《房屋出租合同》，被上诉人租赁了涉案1号商铺，租期自2015年8月1日至2016年8月1日，租金为23000元。2016年9月双方签订《门面出租合同》，在合同中注明：“三个门面租金为61000加押金5000元，合计为66000”，“在补2016年租金3000元，合计69000元”。租赁合同期满后至今，双方当事人未履行商铺退房交接手续。 本院认为，二审争议焦点为：一、被上诉人胡鹏是否欠付涉案1号商铺2016年之前租金3000元的问题；二、涉案1号、6号、7号商铺2019年9月10日至2020年3月31日期间租金如何认定的问题；三、涉案商铺租赁期间的物业费和暖气费如何认定的问题。 关于争议焦点一，上诉人赛明·艾海提提交的2015年8月1日签订的《房屋出租合同》、2016年9月10日签订的《门面出租合同》，证明被上诉人胡鹏欠付2016年之前租金3000元的事实。对此，被上诉人虽予以否认但没有提交相关的证据予以证实，故上诉人提出被上诉人尚欠1号商铺2016年之前租金3000元的上诉请求成立，本院予以支持。 关于争议焦点二，双方签订的《门面出租合同》约定1号、6号、7号商铺租期为三年，合同租赁期限已于2019年9月10日届满，租赁期届满后双方未续签租赁合同，但被上诉人胡鹏继续使用商铺，上诉人赛明·艾海提也未表示反对，应视为双方当事人就商铺继续租赁达成合意，但租赁期限为不定期租赁。涉案商铺2019年9月11日至2020年3月31日期间为双方租赁合同继续履行期间，被上诉人应依据原租赁合同约定的租金标准向上诉人支付租金，即30500元(61000元÷12月×6月)。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持，一审法院未予认定2019年9月11日至2020年3月31日的租金不当，应予纠正。被上诉人应当向上诉人支付房屋租金总额为186500元（3000元+61000元×3年-30000元+30500元）。被上诉人提出涉案1号商铺已经在2017年9月退还给上诉人及已经支付租金15000元、10000元的辩解意见因未能提供证据证实，本院不予采纳。关于违约金计算的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，双方签订的《门面出租合同》仅约定第一年租金在合同签订时支付，故2016年9月10日被上诉人应当向上诉人支付的租金为64000元（61000元+3000元），实际支付了30000元，尚欠34000元。以第一年欠付租金34000元为基数，按上诉人主张年利率4.35%计算，自2016年9月11日起至2020年4月22日止（起诉之日）的违约金为5419元（34000元×年利率4.35%÷365天×1319天）。第二年以欠付租金61000元为基数，自2018年9月11日起至2020年4月22日止（起诉之日）的违约金为4341元（61000元×年利率4.35%÷365天×589天）。第三年以欠付租金61000元为基数，自2019年9月11日起至2020年4月22日止（起诉之日）的违约金为1628元（61000元×年利率4.35%÷365天×224天）。继续使用期间以欠付租金30500元为基数，自2020年4月11日起至2020年4月22日止（起诉之日）的违约金为87元（61000元×年利率4.35%÷365天×12天）。以上违约金合计为11475元（5419元+4341元+1628元+87元），一审法院计算违约金错误，本院予以纠正。 关于争议焦点三，本案中，虽然上诉人未提交其与物业服务企业、供热企业之间签订的《物业服务合同》、《供用热力合同》，但物业服务企业、供热企业向业主提供了相应的服务，就可以认定业主与物业服务企业、供暖企业之间分别形成了事实上的物业服务和供用热力合同关系。房屋所有权人应向物业服务企业交纳物业服务费，向供热企业交纳采暖费。至于上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同并不约束物业服务合同、供用热力合同的合同相对人，物业服务费、采暖费可由物业服务企业、供热企业向业主主张，且上诉人提交的证据不足以证实其已经实际缴纳物业服务费及采暖费，故上诉人要求被上诉人支付租赁房屋物业服务费、采暖费无事实及法律依据，本院不予支持。 关于涉案6号、7号商铺租赁期满后恢复原状的问题，双方在《门面出租合同》中约定“6、7号门面需要墙面打通，如租期到不租情况下恢复原来墙面”，且被上诉人胡鹏在二审中明确表示愿意恢复原状，因此上诉人赛明·艾海提要求被上诉人恢复商铺原状的上诉请求成立，本院予以支持。 综上所述，上诉人赛明·艾海提的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2020）兵0302民初242号民事判决第三项； 二、撤销新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2020）兵0302民初242号民事判决第一、二、四项； 三、被上诉人胡鹏于本判决生效之日起十五日内向上诉人赛明·艾海提支付房屋租金186500元； 四、被上诉人胡鹏于本判决生效之日起十五日内向上诉人赛明·艾海提支付违约金11475元; 五、被上诉人胡鹏自本判决生效之日起三十日内将涉案6号、7号商铺墙面恢复原状； 六、驳回上诉人赛明·艾海提的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2622元（赛明·艾海提预付），由上诉人赛明·艾海提负担648元，被上诉人胡鹏负担1974元。二审案件受理费2118元（赛明·艾海提预付），由上诉人赛明·艾海提负担1353元，被上诉人胡鹏负担765元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王   新   巍 审 判 员 尹   惠   欣 审 判 员 孙   海   峰 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 艾尔肯江·阿里木 书 记 员 唐   文   太 书 记 员 阿衣古丽·赛买提