北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6329号原告：孙连海，男，1969年4月15日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙跃（孙连海之子），1991年5月11日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。被告：李志强，男，1976年3月30日出生，汉族，户籍地吉林省永吉县，公民身份号码×××。原告孙连海与被告李志强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙连海之委托诉讼代理人孙跃到庭参加诉讼。被告李志强经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙连海于2020年4月29日向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付2020年1月1日至4月30日共计4个月租金13350元；3.判令被告支付滞纳金98090元；4.判令被告赔偿家电损失500元；5.判令被告支付卫生费500元；6.案件受理费由被告负担。事实和理由：2019年原告委托其子孙跃出租一套位于北京市顺义区×××502的商品房(房屋用途：商业/配套商业)。原告之子与被告于2019年3月9日签订房屋租赁合同。后原告按照合同约定，配合被告在地址上注册了营业执照，公司名称为北京金色世纪房地产经纪有限公司，法定代表人即为被告李志强。被告按期缴纳房租至2019年12月31日。原告于2020年1月多次向被告催缴房租，被告均拒绝。后原告询问被告是否继续租赁房屋，被告不置可否。2020年4月23日，原告得知，被告未经原告同意，已于2019年10月擅自将房屋转租给次承租人朱光夫，租期一年。违反了原、被告签订的《房屋租赁合同》中第五条第2项。原告多次联系被告协商解决，但被告手机、微信均不予回复，故诉至贵院。被告李志强既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：2019年3月9日，孙跃代孙连海（出租方、甲方）与李志强（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于×××5-02的商业房（房产证载明的坐落位置为顺义区×××502）出租给乙方使用并协助乙方办理营业执照，乙方将房屋用于经营房产中介业务及员工休息。合同约定：租赁期限为3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止；合同履行第一年租金每月3300元（房租3000元，地址费300元），其中包含注册地址、办照等费用，其余两年租金皆以第一年租金为基数每年5％递增。（第二年房租3150元/月，第三年3300元/月，地址费不变）；支付方式为押一付三，逾期每超一天按季租金收取2％的滞纳金，乙方一个月内未交清，甲方无条件解除合同，并强制收回商住房，没收押金；乙方须向甲方支付保证金（即押金）3000元（划去打印的3300元，手写金额为3000元），用于保证本合同的履行及租赁物的完好、水电费交纳、退租后房屋保洁等；未经甲方同意，乙方不得转租转让。合同第六违约责任约定，甲乙双方违反上述条款，均可终止该合同履行，出现实际损害的，应按照实际损害赔偿对方损失。上述租赁合同签订后，原告将涉诉房屋交付给李志强使用，李志强支付了三个月的租金9900元和押金3300元，共计13200元，李志强在涉案房屋地址上注册了北京金色世纪房地产经纪有限公司，李志强最后一次支付租金的时间为2019年11月26日，租金支付至2019年12月31日。2020年1月3日，原告催要后续租金未果，后原告得知2019年10月10日北京金色世纪房地产经纪有限公司将涉案房屋转租给案外人，2020年4月27日原告将涉诉房屋从次承租人处收回。庭审中，原告表示同意将李志强支付的押金3300元折抵其欠付的租金。原告称主张的滞纳金就是违约金，具体标准按照合同约定的逾期支付租金的滞纳金标准计算。关于租金支付时间，原告称先交租金后使用，每季度租金交付时间为首月1号，但双方签订的《房屋租赁合同》中并无租金支付时间的明确约定。原告提交了原告之子孙跃与李志强的微信聊天记录，该记录显示：李志强于2019年3月9日合同签订当日微信转账支付13200元；2019年10月8日孙跃给被告发微信“这季度房租该交了”，被告回复“好的27号把剩下的房租给您”，2019年11月26日被告微信转账支付房租6600元；2020年1月3日，孙跃给被告发微信“这个季度房租该给了”，被告回复“合同不在我这，你给我发一份，我看看打款日期”，原告将涉案房屋租赁合同发图片给被告，被告回复“收到，28号有收的，还请兄弟理解一下”、“那15号左右给你点”；2020年1月17日，孙跃发微信给被告“房租能先给点儿吗过年用”，被告回复“兄弟还得等几天吧没有收的，收上来就给您”，孙跃发微信给被告“哪天能给”，被告未回复；2020年2月2日孙跃发微信“房还租吗”，被告回复“租，等我这通车了回北京就给您房租，2.10日黑龙江这戒严解除，公交通车，村里也封路了出不去，客户这个月15号给我交房租交了就给您，特殊时期请谅解”；2020年2月16日、2月29日、4月23日，原告发微信给被告，被告均未回复。原告称出租时涉案房屋内配置的二手小天鹅洗衣机丢失，要求被告赔付500元，但未提交出租时家电交接清单及购买凭证予以佐证。原告称收回涉案房屋后保洁支付卫生费500元，但未提交相关证据。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、微信聊天记录、转账等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李志强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩及质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告拖欠租金，违反合同约定将涉案房屋转租，原告具有单方合同解除权，请求解除合同于法有据，本院予以支持。鉴于原告已于2020年4月27日将涉案房屋收回，故本院确定合同解除日为2020年4月27日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。关于原告主张的租金，如之前所述，本院确定双方签订的《房屋租赁合同》解除时间为2020年4月27日，故自2020年1月1日至2020年4月26日止，被告应支付原告租金，本院根据双方合同约定的租金标准予以确定数额为12930元。庭审中，原告明确表示同意将收取的押金3300元折抵欠付的租金，对此本院不持异议，折抵后被告应支付的租金为9630元。关于原告主张的滞纳金实为逾期支付租金的违约金，本案中，原、被告在《房屋租赁合同》中虽未明确约定每季度租金支付的具体时间，但通过双方已交纳租金的情况及原告向被告催缴租金的微信聊天记录来看，被告对于先交租金后使用是明确的，故李志强确实存在延期支付2020年1月至4月租金的情况，构成违约，考虑原告已于2020年4月27日收回涉案房屋，本院认为原告主张的违约金标准过高，本院将依据合同履行情况、当事人的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金数额予以调整。关于原告主张的家电（洗衣机）损失，原告提交的证据不足以证明该损失确实存在及其数额的合理性，故本院不予支持。关于原告主张的卫生费，原告未提交任何证据予以证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告孙连海与被告李志强二〇一九年三月九日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月二十七日解除；二、被告李志强于本判决生效之日起七日内支付原告孙连海租金九千六百三十元；三、被告李志强于本判决生效之日起七日内支付原告孙连海违约金六千九百元；四、驳回原告孙连海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1348元，由原告孙连海负担648元（已交纳），由被告李志强负担700元，于本判决生效后七日内交纳。公告费560元，由被告李志强负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李永芝人民陪审员  梁小玉人民陪审员  倪振河二〇二〇年九月一日书 记 员  陈 杰