广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初1142号 原告（反诉被告）:梁羽佳，男，1970年6月20日出生，汉族，住广西岑溪市。 被告（反诉原告）：黄智萍，女，1967年7月8日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：杨夏林，广西骏能律师事务所律师。 原告（反诉被告）梁羽佳与被告（反诉原告）黄智萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁羽佳、被告（反诉原告）黄智萍的委托诉讼代理人杨夏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁羽佳向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告押金2500元；二、判令被告向原告支付空调补偿款123元；三、判令被告向原告支付光纤宽带网补偿款460元；四、判令被告向原告支付每套房搬迁补偿款1500元；五、判令被告从所得的拆迁事实商铺补偿款中向原告支付合计70000元；六、判令被告向原告退还2017年12月的租金1100元。事实和理由：原告与被告于2015年6月签订租房合同，2017年6月31日签订续租房屋租赁《合同书》，约定：“原告租用被告位于梧州市新兴一路某房55.9平方米作为食品商行，合同期限到2019年7月1日为叁年，押金2500元”。合同期间，原告按约定按时足额交租金和交清水电费。2017年6月，被告出租的房屋即将拆迁，通知原告不用交纳租金须尽快搬迁，但对搬迁补偿费用问题以及退还押金等问题只字未提。原告租用该房屋的事实商铺持有的《营业执照》、《税务登记证》两证是原告本人注册拥有的，空调、光纤宽带网、其他灯箱、货架、防盗网等附属区也是原告出资购买安装的。新兴一路棚改指挥部办公室按照事实商铺持有两证的建筑面积55.9平方米补偿3000元/平方米，共补偿了被告167700元，同时补偿了空调补偿款123元、光纤宽带网补偿款460元和每套房搬迁补偿款1500元。原告多次找被告协商退还租房押金以及给予原告搬迁补偿、空调补偿以及事实商铺补偿款的问题，至今被告均以各种理由推脱。2017年11月被告与区棚改办动迁组签订了货币补偿协议，但原告提前支付租金到2017年12月。按照被告和棚改办签订协议之日起，房屋已经移交给棚改办，不再权属被告，原告从2017年12月不用再向被告支付租金。原告租赁案涉房屋前，已经有两任租客租赁案涉房屋，但都没有办理营业执照等证件，原告经营后才办营业执照和税务登记证。同幢其他房屋租赁后没有办理营业执照或税务登记证的，都没有获得事实商铺的拆迁补偿款。为此，原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.《房屋租赁合同》复印件，拟证明原告与被告签订了梧州市新兴一路某房的房屋租赁合同；2.《货币补偿安置协议书》复印件，拟证明被告已经收到棚改办的补偿以及需要办理搬离的手续；3.产权证复印件，拟证明案涉房屋的性质为住宅而不是商铺；4.营业执照复印件，拟证明案涉房屋持有营业执照、税务登记证的，每平方米建筑面积给予3000元补助，只持有其中一个证件的，每平方米建筑面积给予2000元补助，案涉商铺因原告持有营业执照、税务登记证每平方米可以多获得3000元事实商铺补偿款；5.政府文件通知复印件，拟证明案涉房屋获得各项补偿的内容和依据；6.税务登记证复印件，拟证明案涉房屋持有营业执照、税务登记证的，每平方米建筑面积给予3000元补助，只持有其中一个证件的，每平方米建筑面积给予2000元补助，案涉商铺因原告持有营业执照、税务登记证每平方米可以多获得3000元事实商铺补偿款。 被告黄智萍辩称：一、被答辩人要求答辩人退还相关拆迁补偿费没有事实、法律依据。拆迁补偿款是政府对被拆迁户的一种补贴，补偿对象是被拆迁户，与租赁人无关，政府与被拆迁户签订协议时，对该房屋存在租赁行为知情。被答辩人提出答辩人利用其证件办理补偿款的观点存在错误。双方的租赁关系在补偿前已经长期存在，答辩人不将该房屋租赁给被答辩人也可以租给第三人或者自己经营。该租赁合同已经完全履行，答辩人不存在违约情形。答辩人已经完全履行了租赁合同的义务，没有义务履行合同以外的行为。政府的补偿款是基于政府消灭了被拆迁户的所有权而给予的一种补偿，而租赁并不是所有权的转移，该补偿款也不属于合同的内容。债权包括合同之债、侵权之债、不当得利之债、无因管理之债，而被答辩人提出的退还补偿款，不属于以上任意一种情形，没有任何的法律依据，故应当驳回。被答辩人要求支付70000元补偿款没有计算的依据和具体的计算方法，该请求不应当得到支持。二、被答辩人自2018年1月起没有支付租金，至今仍然占用该房屋，应支付租金。双方约定租金为1100元/月，计至2020年7月共计31个月，被答辩人应当向答辩人支付租金34100元。三、被答辩人的2500元押金按照合同规定应当没收。根据双方租赁合同第八条及上述观点，被答辩人自2018年1月起即没有支付租金，按照合同约定，答辩人有权没收被答辩人的押金不予退还。综上，被答辩人要求答辩人退还押金、补偿款没有事实、法律依据，被答辩人应当向答辩人支付租金。 被告为其辩解在举证期限内没有提供证据。 反诉原告黄智萍向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付租金34100元；二、判令反诉被告搬离租房梧州市新兴一路某房。事实与理由与其答辩意见一致。 反诉原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.身份证复印件，拟证明被告的身份信息；2.借记卡账户历史明细清单复印件，拟证明原告自2018年1月起逾期支付租金。 反诉被告梁羽佳辩称：反诉原告于2017年11月13日已经与案外人梧州市安鹏建设有限公司签订《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》，案涉房屋权属不再属于反诉原告，因此反诉原告不应再收取租金。案涉房屋租赁合同权利义务已终止，反诉被告在履行案涉租赁合同过程中并未拖欠支付租金，所以反诉原告的诉讼请求不应得到支持。 反诉被告为其辩解向法庭提供的证据有：借记卡账户历史明细清单复印件，拟证明原告已多支付2017年12月的租金。 本诉部分，经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-6没有异议。 反诉部分，经过开庭质证，反诉被告对反诉原告提供的证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但认为不应由其支付租金。反诉原告对反诉被告提供的证据无异议，承认收到反诉被告交至2017年12月的租金。 案件审理过程中，本院依职权向梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造工程指挥部调取了征收公告、补偿款签领凭证和被征收房屋移交书。 原告（反诉被告）经质证后认为对上述证据无异议。被告（反诉原告）经质证后认为对征收公告、补偿款签领凭证没有意见；对被征收房屋移交书，认为其上的签名不是被告所书。 结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：1.对本诉部分原告提供的证据1-6，反诉部分反诉原告提供的证据1及反诉被告提供的证据，法院调取的征收公告、补偿款签领凭证，因双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证；2.对反诉部分反诉原告提供的证据2及法院调取的被征收房屋移交书，一方当事人虽提出异议，但无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由具有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据，并结合其他证据综合分析后对其证明效力在事实部分作出认定。 本院经审理认定事实如下： 原告于2015年始承租原登记于被告名下的坐落于梧州市新兴一路某房，后双方订立书面《房屋租赁合同》，约定：“甲方（即被告）将位于梧州市新兴一路某房出租给乙方（即原告），租期为两年，从2017年6月31日起至2019年7月1日止；租赁期内每月租金为1100元，租金按季结算，由承租之日起乙方在每季首月第五日前以银行汇款方式直接汇入甲方账号；签订合同的当日乙方须向甲方付押金2500元整及首季租金3300元。合同终止，乙方在结清租金及其他费用按期迁出后，甲方即将押金退回给乙方；如乙方违约，甲方有权没收租金，不予退回。在租赁期内，因乙方拖欠租金、管理费和有关费用，超过10个工作日视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋并没收押金”等内容，落款日期为“2017年6月31日”。原告于2015年5月12日以上述房屋为经营场所设立梧州市万秀区某食品商行，并持有相应的营业执照和税务登记证，且已支付计至2017年12月31日的租金。 2017年6月30日，梧州市万秀区人民政府发布《关于对新兴一路片区棚户区改造项目范围内房屋实施征收拆除改造决定的公告》，决定从公告之日起将新兴一路片区红线区域范围内列入棚户区改造工程，由万秀区人民政府对位于新兴一路片区的新兴一路、新兴一路新兴里规划红线范围内的房屋和附属（着）物实施征收拆除搬迁措施。上述原登记于被告名下的坐落于梧州市新兴一路某房被列入征收拆除红线图范围。 同年7月3日，梧州市万秀区人民政府印发《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》，载明各项征收补偿标准，其中对被征收房屋为事实商铺（指被征收房屋所有权证或土地使用权证载明用途为住宅，自行变更为商铺用途的房屋）进行补助：对持有营业执照、税务登记证的每平方米建筑面积给予3000元补助；对只持有其中一个证件或行业许可证的每平方米建筑面积给予2000元补助。搬迁费标准：征收实施单位按住宅房屋建筑面积15元/平方米计算，也可按每栋（套）房屋搬迁费按1500元的包干形式进行计算。 同年11月13日，被告与案外人梧州市安鹏建设有限公司订立《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》，约定被征收房屋（含土地价值）、附属物、装修装饰的补偿依照《补偿方案》的规定逐项计算，具体项目金额为：被征收住宅房屋及土地补偿款186328.68元、事实商铺补偿款167700元（建筑面积55.9平方米×3000元/平方米）、附属物及构筑物补偿款5343.56元、房屋装修装饰补偿款9985元、房屋设施迁移费补偿款1195元（其中空调为123元、光纤宽带网为460元）、搬迁费补助1500元，补偿金额合计为372052.24元。双方还就签约及搬迁奖励、货币化安置奖励、付款方式等事项作出相应约定。 同年12月5日，被告签领上述《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》约定的补偿款。 2020年7月31日，原告以本案起诉理由向法院提起诉讼，请求法院判令被告返还押金2500元及2017年12月的租金1100元，并支付空调补偿款123元、光纤宽带网补偿款460元、搬迁补偿款1500元、事实商铺补偿款70000元；被告则以上文答辩理由进行抗辩，并提起反诉请求法院判令原告向其支付租金34100元及搬离案涉房屋。庭审中，被告表示同意支付原告诉请的空调补偿款123元、光纤宽带网补偿款460元。 本院认为，原存在于原、被告之间的房屋租赁合同法律关系，有《房屋租赁合同》等证据予以证实，本院依法予以确认。在原告承租原登记于被告名下的坐落于梧州市新兴一路某房期间，梧州市万秀区人民政府发布《关于对新兴一路片区棚户区改造项目范围内房屋实施征收拆除改造决定的公告》，决定从公告之日起对包括上述房屋在内的新兴一路、新兴一路新兴里规划红线范围内的房屋和附属（着）物实施征收拆除搬迁措施。根据《中华人民共和国物权法》关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”之规定，案涉梧州市之物权因政府征收决定发生变动，从而被告对该被征收房屋不再享有所有权，亦即不再享有占有、使用、收益、处分之权利。因此，被告已无权要求原告向其支付《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》订立之后的案涉房屋租金及要求原告搬离案涉房屋。故被告相应的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持；原告主张被告返还2017年12月租金1100元的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。对于原告诉请被告返还的押金，被告并未否认得款事实，而是以原告欠付租金为由提出应予没收的抗辩意见。对此应认为，案涉房屋所有权变动前，原告并未存在《房屋租赁合同》约定的可由被告没收押金之违约行为，又如前述被告亦无权向原告主张案涉房屋被征收后的租金，故被告该项抗辩理由依法不能成立。现案涉房屋已被征收，上述《房屋租赁合同》已经无法履行，原、被告之间的房屋租赁合同权利义务归于终止，被告依法依约应当向原告返还押金2500元。因此，对原告相应的诉讼主张，本院依法予以支持。 其次，对于原告主张被告支付的空调补偿款123元、光纤宽带网补偿款460元，因被告同意支付予原告，系其对自身权利的处分，本院对此予以确认。对于其余各项补偿款，因原告并非案涉房屋的被征收人，被告与房屋征收部门之间的征收补偿法律关系，与原、被告之间的房屋租赁合同法律关系分属不同性质的法律关系，故原告仅能基于房屋租赁合同法律关系向被告主张其因合同终止造成的有关损失，而不能据《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》主张分配拆迁补偿款。由此，其主张的事实商铺补偿款显然并非其因房屋租赁合同终止而造成的损失，故对其该项诉讼请求，本院依法不予支持。但因案涉房屋被征收时处于原告合法使用的状态，搬迁费用损失是原告因房屋租赁合同终止而造成的直接、客观损失，原告对合同终止并无违约之处，被告则因此获得相应的搬迁费补助，故应根据合同的履行情况和合同性质，参照《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》约定的搬迁费补助标准由被告向原告补偿搬迁费用损失。因此，原告主张被告支付搬迁补偿款1500元的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告黄智萍应于本判决生效之日起十日内返还押金2500元及2017年12月的租金1100元给原告梁羽佳； 二、被告黄智萍应于本判决生效之日起十日内支付空调补偿款123元、光纤宽带网补偿款460元、搬迁补偿款1500元给原告梁羽佳； 三、驳回原告梁羽佳其他的诉讼请求； 四、驳回反诉原告黄智萍全部的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案本诉案件受理费1692元，减半收取计846元（原告梁羽佳已预交），由原告梁羽佳负担782元，被告黄智萍负担64元；反诉案件受理费652元，减半收取计326元（反诉原告黄智萍已预交），由反诉原告黄智萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  汪瑞远 二〇二〇年九月二十七日 书记员  区莹莉 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》第二十八条： 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 2.《中华人民共和国合同法》第五条： 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条： 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条： 有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条： 合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条： 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条： 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。