重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5202号上诉人（原审原告）：陈某，女，2007年7月29日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市合川区，现住重庆市合川区。法定代理人：余某（系陈某之母），现住重庆市合川区。被上诉人（原审被告）：重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司，住所地重庆市合川区双牌坊**，统一社会信用代码91500117709464718D。法定代表人：张红，总经理。委托诉讼代理人：刘阳，该公司员工。上诉人陈某因与被上诉人重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初2528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了询问。上诉人陈某的法定代理人余某、被上诉人重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司的诉讼代理人刘阳参加了询问。本案现已审理终结。陈某上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法支持陈某诉讼请求：申请撤销《御景华庭临时管理规约》；重新签订物业服务协议，制定质价相当的物业服务价格1.4元／平米；重新确定空置房屋物业费支付标准，按50%计费；3．重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司承担本案的诉讼费。二审询问中，陈某提出增加上诉请求：重新确认物业费支付方式，将物业支付方式确定为按月支付或按年支付的选择权给业主。事实和理由：上诉人在签订商品房买卖合同时并不知晓前期物业合同和业主临时管理规约的相关内容，上诉人在2019年6月29日才知道业主临时管理规约，在一审举证质证中才知道前期物业合同。一审错误认定签订合同是上诉人的真实意思表示，上诉人在一审中出具了通话录音证明这并非上诉人的真实意思表示，但没有播放录音。临时管理规约中制定的每平方米1.98元的物业费过高。临时管理规约中制定的空置房屋安全额收费不合理。御景华庭的建设单位和物管单位为高度关联企业，双方违反了《重庆市招标投标条例》第十九条规定，建设单位和物管单位存在利害关系，不得参与投标。被上诉人重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司辩称，费用支付方式一直都没有要求固定的支付方式，在物业服务合同里面明确约定按月支付，没有强制性要求按年或按季支付物业服务费，请求驳回上诉，维持原判。陈某向一审法院起诉请求：1、申请撤销《御景华庭临时管理规约》；2、申请返还前期被迫缴纳的物业费765元；3本案诉讼费由重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司承担。一审法院认定事实：经审理查明，2019年1月17日，陈某（乙方）与重庆叁壹实业股份有限公司（甲方）签订《重庆商品房买卖合同》，购买该公司开发的花滩国际新城·御景华庭小区2幢2—1号房屋一套，合同约定甲方应在2019年5月30日前将已竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。合同第八条，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。第二十一条，甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应仔细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。第二十五条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条，合同附件与本合同具有同等法律效力。重庆叁壹实业股份有限公司、陈某的法定代理人余某在合同末尾签字捺印。附件五第十二条物业服务事项，本项目物业管理实行统一管理，有偿服务。甲方根据本项目所在地有关法规相关规定委托重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司为本项目提供前期物业管理服务。乙方在签订主合同时已认可在销售现场公示的《世纪金马·御景华庭临时管理规约》，并签署《世纪金马·御景华庭物业服务合同》。第十三条送达事宜，因主合同及补充协议履行所发出的包括但不限于通知等文件，均应采用传真、挂号邮件、ＥＭＳ特快专递、登报公告等任一方式送达。上述书面文件以寄送方式送达的，经甲方按乙方在签署买卖合同时预留的或事后书面通知的通讯地址采用上述方式发出后即为有效送达。乙方没有预留通讯地址的，其身份证上载明的住址视为通讯地址。乙方的通讯地址有误或未能在通讯地址发生变更之日起10日内书面通知甲方的，甲方不承担任何责任。重庆叁壹实业股份有限公司、陈某的法定代理人余某在合同末尾签字捺印。2019年5月17日重庆叁壹实业股份有限公司以邮寄方式向陈某送达《花滩国际新城·御景华庭收楼须知》，要求其按合同约定于2019年5月29日办理接房手续。陈某的法定代理人余某在接到收楼须知后于同年6月29日前往项目办理了接房手续、领取房屋钥匙，并在《御景华庭临时管理规约》所附承诺书末尾代陈某签字捺印，同时缴纳2019年6月1日至2019年8月31日的物业管理费共计765元。之后，陈某未入住该房屋也未再缴纳物业管理费。一审法院认为，根据“谁主张谁举证”的举证规则，陈某应就其陈述的事实及理由提供相应证据予以证明。根据庭审查明的事实，结合当事人双方举示的证据材料，可以证实陈某在与重庆叁壹实业股份有限公司签订《重庆商品房买卖合同》时即已知晓《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》相关内容，且同意自房屋交付之日起，即接受前期物业服务企业实施物业管理，遵守业主临时管理规约。陈某主张重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司以欺诈、胁迫手段或乘人之危使其在违背真实意思的情况下订立的《御景华庭临时管理规约》，应予撤销，截止一审法庭辩论终结前，未提交相应证据，现有证据不足以证明其主张，故对该项请求，一审法院不予支持。关于已缴纳的2019年6月-8月物业管理费的问题，重庆叁壹实业股份有限公司依照合同约定在确定交房日的七日前以书面形式通知陈某于2019年5月29日办理接房手续，而陈某接到收楼通知后逾期一月才前往办理接房手续，且未举证证明重庆叁壹实业股份有限公司交房时缺乏二书一证不具备交房条件，故重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司从通知接房的次月即2019年6月1日起根据《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》计收物业管理费，符合法律规定。故对陈某要求返还前期缴纳物业费的请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：驳回原告陈某的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告陈某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈某举示的新证据为：1．重庆叁壹实业股份有限公司与重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司为高度关联企业认定，拟证明被上诉人不具备签订合同的资格；2．与物业主管、销售人员的微信聊天记录2份，拟证明被上诉人和销售人员未向业主提供过前期物业服务合同；3．物业客服中心6月初照片、物业用房竣工图，拟证明物业用房设置不合规，物业客服中心6月初都未能正常运转。重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司质证认为，不认可陈某举示的所有证据。重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司举示的新证据为：重庆市物业服务区域划分备案证明、重庆市物业管理招投标备案通知、前期物业服务合同备案证明存根，拟证明已经进行了招投标，并在国土房管局已经进行了备案。陈某质证认为，对被上诉人举示证据的真实性无异议，但是上述证据只能证明备案，但并不能证明实际进行了招投标。因为没有看到招投标公告。后重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司又提交了案涉《中标通知书》、《招标邀请书》、《标底》、《招标文件》，双方均表示不需要再质证，请法院审核。本院认证意见为，陈某举示的证据2，微信聊天的主体、职业均不能确定，聊天的时间发生在一审之后，不能证明双方签订合同时的情形，本院对此不予采信；证据3，仅有照片和竣工图的对比不能实现证明目的，本院不予采信。本院关于其余证据的认证意见将在下文评述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审法院审理范围是以一审的审理范围为基础，对案件进行审理，即二审的审理范围不得超出一审的审理范围。上诉人一审的诉讼请求为撤销临时管理规约和返还被迫缴纳的物业费765元，一审的事实和理由主要为接房时被迫签订了临时管理条约和支付了物管费；未交给买受人的物业，物管费应由建设单位交纳，物业费的起算时间应为2019年6月29日。由此，上诉人在二审中提出“重新签订物业服务协议，制定质价相当的物业服务价格1.4元/平米；重新确定空置房屋物业费支付标准，按50%计费；重新确认物业费支付方式，将物业支付方式确定为按月支付或按年支付的选择权给业主。临时管理规约中制定的每平方米1.98元的物业费过高。临时管理规约中制定的空置房屋安全额收费不合理。御景华庭的建设单位和物管单位为高度关联企业，双方违反了《重庆市招标投标条例》第十九条规定，建设单位和物管单位存在利害关系，不得参与投标”，因上诉人在一审中未提出这些内容，该范围已经超出了二审法院审理范围，本院不予审理，当事人可以另行协商或另行起诉。针对双方超出二审审理范围所举示的其余证据，与本案没有关联性，本院不予采信。关于御景华庭临时管理规约是否合法有效，是否存在被胁迫而应当撤销的问题，2019年1月17日，陈某（乙方）与重庆叁壹实业股份有限公司（甲方）签订《重庆商品房买卖合同》，该合同第二十一条约定，甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应仔细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。该合同附件五第十二条物业服务事项，本项目物业管理实行统一管理，有偿服务。甲方根据本项目所在地有关法规相关规定委托重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司为本项目提供前期物业管理服务。乙方在签订主合同时已认可在销售现场公示的《世纪金马·御景华庭临时管理规约》，并签署《世纪金马·御景华庭物业服务合同》。重庆叁壹实业股份有限公司、陈某的法定代理人余某在合同末尾签字捺印。2019年6月29日陈某的法定代理人余某在《御景华庭临时管理规约》所附承诺书末尾代陈某签字捺印。由此可见，双方在签订《重庆商品房买卖合同》时，上诉人已经知晓《御景华庭临时管理规约》之内容，上诉人又于2019年6月29日在规约上签字，进一步认可了该内容，该规约内容合法，得到双方当事人认可，属于合法有效之合同。上诉人提出其被迫于2019年6月29日在规约上签字，上诉人举示的录音证据系上诉人在签订合同后3个月才拨打电话录音，该录音并不能证明3个月前签订合同时存在胁迫情形，上诉人举示的证据不足以证明其属于被胁迫，本院对此不予支持。关于是否应当返还上诉人被迫缴纳的物业费765元，以及物管费起算时间是否应为2019年6月29日的问题。上诉人举示的证据不足以证明其属于被胁迫，本院对此不予支持。被上诉人2019年5月17日重庆叁壹实业股份有限公司以邮寄方式向陈某送达《花滩国际新城·御景华庭收楼须知》，要求其按合同约定于2019年5月29日办理接房手续。陈某的法定代理人余某在接到收楼须知后于同年6月29日前往项目办理了接房手续、领取房屋钥匙，并在《御景华庭临时管理规约》所附承诺书末尾代陈某签字捺印，同时缴纳2019年6月1日至2019年8月31日的物业管理费共计765元。之后，陈某未入住该房屋也未再缴纳物业管理费。重庆叁壹实业股份有限公司依照合同约定在确定交房日的七日前以书面形式通知陈某于2019年5月29日办理接房手续，而陈某接到收楼通知后逾期一月才前往办理接房手续，故重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司从通知接房的次月即2019年6月1日起根据《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》计收物业管理费，符合法律规定。综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈某负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈义熙审 判 员 陈 娟审 判 员 刘 静二〇二〇年九月二十八日法官助理 赵颖嘉书 记 员 张冬梅