宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终590号上诉人（原审原告）：宁夏派胜物业服务有限公司青铜峡分公司，营业场所:青铜峡市水岸世家花园小区。负责人：杨某。委托诉讼代理人：韩某，宁夏韩某律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：马某1，住宁夏回族自治区青铜峡市。委托诉讼代理人：马某2，宁夏永川律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：马某3，住宁夏回族自治区吴忠市。被上诉人（原审被告）：青铜峡市鸿乐府建云饮食服务有限公司。法定代表人：马某3。上诉人宁夏派胜物业服务有限公司青铜峡分公司（以下简称派胜物业青铜峡分公司）、上诉人马某1与被上诉人马某3、青铜峡市鸿乐府建云饮食服务有限公司（以下简称建云饮食公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2019）宁0381民初4475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人派胜物业青铜峡分公司委托诉讼代理人韩某、上诉人马某1及其委托诉讼代理人马某2，被上诉人马某3、被上诉人建云饮食公司法定的代表人马某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。派胜物业青铜峡分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决部分事实认定错误，导致判决结果错误，并违反法律和合同相关规定。一、上诉人派胜物业青铜峡分公司已为上诉人马某1及被上诉人马某3、建云饮食公司提供了合格的物业服务，应按物业服务合同约定缴纳物业服务费。在上诉人物业服务期间，大部分业主均按照标准按时缴纳了物业服务费。上诉人马某1经营的商业房位于上诉人物业服务区域的中间地域，均由同一开发商开发建设，业主委员会代表所有业主，物业服务也是由同一物业公司提供，业主委员会与上诉人派胜物业青铜峡分公司签订物业合同，对所有业主有约束力。合同约定了物业服务范围和物业费标准，即对被上诉人有效，双方均应按照合同履行。二、一审法院已作出上诉人起诉相邻商业房物业费的相关判决，判决与被上诉人相邻且同类的商业房的业主向上诉人支付上诉人物业服务期间的物业服务费，标准为0.8元/月/㎡，且判决已生效，当事人也已主动履行。周边主动缴纳物业服务费的商户业主也是按照每月每平米0.8元缴纳。上诉人管辖区域内有几千家商户，本案的判决如果生效，会造成巨大的混乱，直接影响上诉人及周边物业公司的正常经营秩序。按照法律规定，物业公司收取物业费是法定的权利，青铜峡市物价局的文件，物业服务合同，均规定物业公司商业用房的收费标准为每平方米每月0.8元。而一审法院却酌情认定按照40%支付物业服务费。该判决与物价局文件和物业合同相违背。三、上诉人马某1系案涉房屋所有人，与被上诉人马某3共同经营被上诉人建云饮食公司，上诉人马某1与被上诉人马某3、建云饮食公司均为物业服务受益人，应对下欠的物业费承担连带支付义务。上诉人马某1辩称，上诉人派胜物业青铜峡分公司上诉请求不能成立。双方从没有签订过物业合同，且上诉人派胜物业青铜峡分公司也从未向马某1提供过物业服务，所以一审法院判决马某1承担物业费错误。被上诉人马某3答辩意见，同上诉人马某1一致。被上诉人建云饮食公司的答辩意见，同上诉人马某1一致。上诉人马某1上诉请求：1.依法改判上诉人马某1不承担向上诉人派胜物业青铜峡分公司支付2011年8月1日至2019年6月30日期间物业服务费34416.75元的责任；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人马某1与上诉人派胜物业青铜峡分公司从未签订过物业服务合同，案涉房屋性质属于商业用房，并不是住宅，根据法律规定，商业用房物业收费实行市场调节价，应当由物业公司与业主协商确定，并签订物业服务合同，一审法院依据业主委员会与被上诉人签订的合同酌情认定物业费的计取标准，无事实与法律依据。二、上诉人派胜物业青铜峡分公司没有物业收费资质，一审法院判令上诉人马某1向无收费资质的单位缴纳物业服务费，违反法律强制性规定。三、本案诉讼时效已过，上诉人派胜物业青铜峡分公司从未向上诉人马某1提供过物业服务，也从未向上诉人马某1主张过权利，因此上诉人派胜物业青铜峡分公司应当承担不利的法律后果。上诉人派胜物业青铜峡分公司辩称，一、派胜物业青铜峡分公司与水岸世家花园小区业主委员会签订了物业服务合同，该物业服务合同对马某1具有约束力。马某1作为水岸世家花园小区业主之一，应当遵守业主委员会与物业公司签订的物业服务合同。该合同明确约定商业用房物业费为0.8元/月/㎡，青铜峡市物价局文件也规定商业用房物业费为0.8元/月/㎡。二、派胜物业青铜峡分公司向上诉人马某1及建云饮食公司提供了物业服务。马某1名下的房屋其消防管道、下水、水暖电、消防通道、卫生等均由物业公司提供服务，且上述管道均在水岸世家花园小区之内，由物业公司提供管理。被上诉人马某3辩称，认可上诉人马某1的上诉请求、事实和理由。被上诉人建云饮食公司辩称，认可上诉人马某1的上诉请求、事实和理由。一审时，派胜物业青铜峡分公司作为原告向一审法院起诉请求：1.判令三被告共同支付原告自2009年11月1日至2019年6月30日下欠物业费174869元、逾期付款利息10000元（以174869元为基数，按照年息6%计算酌情主张1万元），共计184869元。2.判令三被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年8月1日，青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：自2011年8月1日起至2014年7月30日止，甲方根据业主大会的决议，代表全体业主选聘乙方对水岸世家花园小区提供物业服务事宜，乙方资质等级三级，在物业管理区域内，乙方提供的物业服务内容及标准依据《青铜峡市普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定，服务内容为小区环境卫生保洁、绿化养护、公共秩序的维护、公共设施和设备的养护以及甲乙双方自行约定的服务内容及标准。物业类型包括住宅、商网，物业管理区域东至东环路、西至汉延渠、南至古峡东街、北至汉坝街；商业物业为0.8元/月.平方米；业主应于物业服务合同签订之日起交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度月首前履行交纳义务等内容。2015年1月15日、2016年12月29日、2018年1月1日、2018年12月30日，原告与青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会对2014年12月1日至2019年12月31日相关期间的物业服务事宜分别签订4份《物业服务合同》，约定服务质量与标准依据《青铜峡市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定服务内容及标准，物业类型、物业管理区域、商业物业收费标准等内容与前述合同内容一致。原告对物业服务合同约定的物业服务区域提供了物业服务，并于2015年对物业服务区域天一街商业房地下消费管道使用物业维修基金等进行了改造。上述物业服务合同服务区域南至古峡东街，坐落于古峡东街**商业房的所有权人为被告马某1，登记建筑面积为1132.13平方米，该商业房东侧临天一街，原、被告称谓该商业房为天一街137号。被告马某1、马某3系建云饮食公司的股东，共同在该商业房经营建云饮食公司。审理中原、被告陈述一致，该商业房的消防门通向物业服务合同服务的住宅区内，供电、供水、供热、供气与住宅区房屋共用变压器、管道。2019年6月18日原告向一审法院起诉三被告请求交纳2009年11月1日至2019年6月30日期间拖欠的物业服务费及逾期付款利息，一审法院以原告未经书面向三被告催缴不符合起诉条件，裁定驳回起诉。2019年9月12日，原告通过EMS邮政速递方式向三被告发送书面催收通知，三被告仍未交纳物业服务费，原告提起本案诉讼。另查明，青铜峡市水岸世家花园小区是宁夏派胜房地产开发有限公司建设。2007年10月30日宁夏派胜房地产开发有限公司建设与银川万福人家物业服务有限公司签订前期物业服务合同，合同期限自2007年10月30日起至2010年10月30日。一审法院认为，依照法律规定，房屋所有权人为业主，物业服务企业提供物业服务有权向业主或使用人收取物业服务费。本案争议的焦点：一是原告是否对天一街137号商业房提供了物业服务。二是原告与青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会签订的物业服务合同对天一街137号商业房的业主是否产生拘束力。三是原告的起诉是否超过诉讼时效。一、关于原告是否对天一街137号商业房提供了物业服务的问题。天一街137号商业房位于原告与青铜峡市××园业主委员会签订的物业服务合同服务区域内，庭审中双方当事人陈述一致该商业房消防门通向物业服务合同服务的住宅区内，该商业房供水、供电、供热、供汽管线与小区住宅房共用，且原告陈述其在提供物业服务期间对小区供电变压器进行了维修，并提交维修消防管道改造方案、通知、会议记录证明对天一街地下消防管道进行了改造。依法认定原告对天一街137号商业房提供了相关公共设施维护、维修的服务。二、关于原告与青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会签订的物业服务合同对天一街137号商业房的业主是否产生拘束力的问题。物业服务收费管理相关规定虽明确营业房由业主与物业服务企业协商签订物业服务合同，但鉴于青铜峡市区域内与住宅房相邻的商业房物业服务合同的签订主体至今均由社区或业主委员会与物业服务企业签订，根据目前的现实情况，依法认定该原告与青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会签订的物业服务合同对管理区域内的全体业主产生拘束力，但商业房的物业服务费收取应当根据原告提供服务的实际酌情调节。根据查明的事实，天一街137号商业房享受了原告提供相关共用设施的维护、维修服务，可按照合同约定月收费标准酌情以40%支付，即0.8元/月.平方米×40%=0.32元/月.平方米计算收取较为符合实际。三、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。依据在案佐证的有效证据，原告自2011年8月1日至今一直为青铜峡市水岸世家花园小区提供物业服务，服务与收费是原告的合同义务与权利，且合同记载“物业服务费用按季交纳”，原告主张权利的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满进行起算，故三被告辩解原告2019年起诉前未向其索要物业服务费已过法定诉讼时效的意见不予采信。综上所述，原告作为物业服务企业，提供服务后依法有权要求业主交纳物业服务费。天一街137号商业房的业主为被告马某1，使用人为被告建云饮食公司，在案佐证的证据不能证明被告马某1与被告建云饮食公司协商约定物业服务费由物业使用人被告建云饮食公司承担，依法由业主被告马某1承担物业服务费的交纳义务，被告马某3及被告建云饮食公司不承担交费义务。原告主张2011年8月1日至2019年6月30日期间物业服务费的诉讼请求依法予以支持，但原告主张以1707.71平方米计收物业服务费缺乏事实依据，应当以房屋登记面积1132.13平方米计算，该期间共计95个月，物业服务费计算为1132.13平方米×0.32元/月.平方米×95月=34416.75元。原告提交的证据不能证明2011年8月1日前其系天一街**商业房辖区青铜峡市水岸世家花园小区物业服务合同的相对人，主张该期间物业服务费的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，结合其提供物业服务的状况，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第一条规定，判决：一、被告马某1支付原告派胜物业青铜峡分公司2011年8月1日至2019年6月30日物业服务费34416.75元，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告派胜物业青铜峡分公司的其他诉讼请求。案件受理费3998元，减半收取计1999元，由被告马某1负担372元，原告派胜物业青铜峡分公司负担1627元。本院二审期间，上诉人马某1提交（2019）宁0381民初2560号民事裁定书一份，证明派胜物业青铜峡分公司从2009年1月1日至2019年6月30日期间没有对物业费催收过，上诉人派胜物业青铜峡分公司的主张已过诉讼时效。上诉人派胜物业青铜峡分公司经质证称，对上诉人提交（2019）宁0381民初2560号民事裁定书的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不认可。被上诉人马某3、建云饮食公司对上诉人马某1提交的证据予以认可。上诉人派胜物业青铜峡分公司与被上诉人马某3、建云饮食公司均未提交新证据。本院经审查，对上诉人马某1提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明目的不予确认。经审查卷宗材料、询问各方当事人，本案二审查明的案件事实与一审一致，对于一审查明的案件事实本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上诉人派胜物业青铜峡分公司与青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对全体业主具有约束力。一审判决认定该合同对天一街137号商业房业主均产生约束力并无不当。关于上诉人马某1主张上诉人派胜物业青铜峡分公司无收费资质，经核，于事实不符。关于上诉人马某1主张的诉讼时效问题。《物业服务合同》为继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同下具有整体性和关联性的定期给付之债，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起计算。一般来说,在物业服务合同对物业费支付周期及履行期限没有约定或约定不明的情况下，合同到期终止或解除时，物业费的诉讼时效开始计算。本案中，合同约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度月首前履行交纳义务。案涉物业服务费的诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起计算，故上诉人马某1上诉主张上诉人派胜物业青铜峡分公司的诉讼请求已过诉讼时效期间，理由不当，于法无据，不予支持。关于上诉人马某1主张上诉人派胜物业青铜峡分公司并未提供物业服务的上诉理由，一审法院综合当事人的陈述及全案证据，认定上诉人派胜物业青铜峡分公司提供了物业服务并无不当。关于上诉人派胜物业青铜峡分公司主张一审调整物业服务费不当的问题，一审法院根据查明的案件事实，综合上诉人派胜物业青铜峡分公司提供服务的实际情况，酌情予以调整，符合实际。关于上诉人派胜物业青铜峡分公司主张被上诉人马某3、建云饮食公司对案涉物业费承担连带支付责任的上诉理由，依据案涉《物业服务合同》约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方（派胜物业青铜峡分公司）”，上诉人派胜物业青铜峡分公司并未提交证据证实上诉人马某1与被上诉人马某3、建云饮食公司就案涉物业费约定由被上诉人马某3、物业使用人建云饮食公司承担，故该上诉主张不能成立，一审法院判决由业主马某1承担涉案物业服务费的交纳义务正确。综上，上诉人派胜物业青铜峡分公司、上诉人马某1的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4658元，上诉人宁夏派胜物业服务有限公司青铜峡分公司交纳3998元，由其自行负担，上诉人马某1交纳660元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺 二〇二〇年九月二十七日书记员 苗晓荣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……