贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5570号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15224201610789666。委托诉讼代理人：王涛，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205202010172389。被上诉人（一审原告）：刘亚，男，汉族，1988年2月26日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：聂冉，女，汉族，1990年12月8日出生，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：吴前辙，贵州圣谋律师事务所实习律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人刘亚、聂冉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定事实错误，根据双方对商品房交付的约定以及补充约定，上诉人在房屋具备交付条件后，合同约定的交房时间之前，已经向被上诉人履行了通知义务，通过电话邮寄等方式，通知被上诉人收房，但是因被上诉自身原因没有在合同约定的期限内接受涉案的房屋，因此该逾期接房的行为应当由被上诉人承担其后果，与上诉人无关，此外上诉人在合同约定的时间以内已具备商品房交付的条件，双方在合同中已经载明交房的时间，应当视为上诉人在合同中已尽到了通知义务，可以不再另行通知，被上诉人未在该约定的期限内接房，是其自身原因所致，与上诉人无关。2.根据双方合同约定，应以被上诉人出具委托书的时间来认定双方形成委托办证关系，一审在未出具委托书时就认定双方形成委托办证关系错误。上诉人通知被上诉人提交资料办证后，被上诉人怠于提交资料，逾期办证不是因上诉人原因所致，不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的情形，上诉人不应承担逾期办证违约责任，一审认定事实及适用法律错误。被上诉人刘亚、聂冉辩称，上诉人并未举证证明其交付符合法律规定及合同约定的房屋给被上诉人，根据商品房买卖合同第11条的约定，上诉人在交付房屋时，应当取得建筑工程合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告，且满足商品房买卖合同第12条的约定，并提供住宅质量证书，住宅使用说明书及住宅工程分户验收表。且上诉人未尽到合同约定及法律约定的通知收房及交付房屋义务。对此上诉人上诉理由应当驳回。原审原告刘亚、聂冉一审诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房的违约金，以279,140元购房款为基数，按每日万分之一的标准，支付自2016年12月31日至2017年2月24日止的违约金1,978.97元；2、被告向原告支付逾期交付办理转移登记有关文书的违约金，以353,388元购房款为基数，按中国人民银行贷款利率的1.3倍的标准，自2017年5月25日计付至实际履行完毕之日止（暂计至2018年10月18日为31,035.32元）；2.本案诉讼费用由被告负担。一审认定事实：2015年6月30日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区；该商品房总价款为353388元；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：“第四条关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款353388元。原告还向被告交付了涉案房屋产权登记费、印花税和契税。2016年8月26日，被告取得毕节市招商花园城Ｃ区商业街1＃楼及住宅总承包工程（Ｃ2号楼）的建设工程竣工验收备案表，该工程的竣工验收备案文件齐全，备案机关同意备案。被告于2017年2月24日向原告交房。被告于2017年5月31日取得涉案房屋所属的招商花园城Ｃ1栋的《毕节市商品房屋备案证明书》，于2018年8月29日取得该楼幢的《不动产权证书》（幢首登）。2017年9月24日，被告在招商花园城曦园正门处安装搭建喷绘桁架。喷绘内容为“关于办理不动产权证书资料收集的通知”，并设置“办理不动产登记资料收集处”。2018年10月18日，被告向原告邮寄关于办理产权证的告知函。2018年12月16日，原告与被告签署委托书及不动产登记申请书，原告委托被告办理涉案房屋不动产权证。2019年6月20日，涉案房屋转移登记至二原告名下。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。本案中，原告已交付了购房款，被告也应按约定交房并协助原告办证，未按期履行，构成违约，应承担违约责任。对于原告诉请的逾期交房违约金问题。原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，而被告于2017年2月24日才向原告交房，已逾期55天，被告构成违约，应按约定向原告计付违约金。按双方在合同中约定被告应按日计算向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，但原告诉请以279,140元为基数，计算，故以原告诉请为限予以计算。具体计算为279,140元×0.1‰×55天=1,535.27元。对于被告认为在具备交房条件后已向原告邮寄入伙通知书，通知了原告，不存在逾期交房情形的抗辩主张，被告所举邮寄入伙通知书的邮寄单无邮局邮戳，也无其他证据佐证已向原告邮寄送达入伙通知书。故被告的该抗辩主张，不予采纳。对于原告诉请的逾期交付办理转移登记有关文书的违约金问题。虽原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付产权登记费等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。原、被告签订的《商品房买卖合同》中对办理转移登记的期限及违约责任未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2017年2月24日向原告交房，应于交房之日起90日（2017年5月25日）内具备办理转移登记的条件，以便为原告办理转移登记。同时，如前所述，原告委托被告办证，则被告在具备办理转移登记时还负有通知原告的义务。被告于2018年8月29日取得涉案房屋所属的招商花园城C1栋的《不动产权证书》（幢首登），具备办理转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件时已告知了原告。而原告2018年10月18日的邮政快递单，可以证明被告通过邮寄办理产权证的告知函的形式，向原告披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，即被告于2018年10月18日履行了通知义务。此时已超过法定的期限，被告构成违约，应承担违约责任，向原告计付违约金，从法定的2017年5月25日之次日2017年5月26日起计算至2018年10月18日止。对被告提出的诉讼时效抗辩主张，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年4月2日提起诉讼主张的该违约金从2017年5月26日起计算，未超过三年的诉讼时效期间，故被告的诉讼时效抗辩主张不成立，不予采纳。对于被告称于2017年9月24日设置幕墙，已履行了通知义务的主张，当时，被告尚未取得涉案房屋所属楼幢的幢首登，且被告设置的幕墙通知位于D区曦园门口，难以认定与位于C区的涉案商品房之间具有关联性，故被告的该主张，不予采纳。关于违约金的计算标准问题。原、被告在《商品房买卖合同》中对违约金的计算标准未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告诉讼的违约金，以已付购房款353,388元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告刘亚、聂冉支付逾期交房违约金1,535.27元；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告刘亚、聂冉支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款353,388元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月26日计算至2018年10月18日止；三、驳回原告刘亚、聂冉的其他诉讼请求。案件受理费313元（已减半收取），由原告刘亚、聂冉负担13元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担300元。本案审理过程中，上诉人提交寄件人签署落款日期为2016年12月3日、载明的邮件内容为《入伙通知书》的盖有市场部印章但无邮戳的邮寄单、《竣工验收备案表》、《房屋面积实测测绘成果书》各一份，拟证明：上诉人在合同约定的期限内具备了交房条件，在交房期限之前按照合同约定已邮寄方式向被上诉人邮寄了入伙通知书，通知被上诉人收房。已履行完毕自己的合同义务，不承担违约责任。被上诉人质证意见为：邮寄单没有邮戳证明投递时间和是否投递，不能证明邮寄单所载明的具体内件内容，对邮寄单三性均不认可。《竣工验收备案表》、《房屋面积实测测绘成果书》三性不持异议，但是达不到证明目的。本院认为，上诉人二审提交的邮单无邮戳，真实性不能认定，不能达到该邮件已经寄给被上诉人的证明目的，不予采信。《竣工验收备案表》、《房屋面积实测测绘成果书》客观真实，与待证事实相关联，予以采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于逾期交房的违约责任。上诉人称其已向被上诉人邮寄《入伙通知书》，尽到了通知义务，系被上诉人怠于收房，上诉人不应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人对其通知被上诉人收房的主张负有举证责任，否则应承担举证不力的不利后果。本案中，上诉人提交的寄件人落款日期为2016年12月3日的邮单上无邮戳，虽邮递部门为其加盖了市场部印章，但邮递部门未提供该邮件确实已经寄出的依据予以佐证，该证据不能达到上诉人已经向被上诉人邮寄《入伙通知书》的目的。上诉人也未提供其他通知被上诉人收房的依据，其上诉理由缺乏事实依据，不予采纳。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。虽然双方当事人在合同中未约定上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，上诉人于2017年2月24日向被上诉人交房，应于交房之日起90日（2017年5月25日）内具备办理转移登记的条件并交付被上诉人（因双方已有委托办证意思表示，该义务转化为披露义务），以便为被上诉人办理转移登记。但上诉人于2018年8月29日才取得涉案房屋所属的招商花园城C1栋的《不动产权证书》，具备办理转移登记的条件，于2018年10月18日才将该信息向被上诉人披露，一审判决上诉人承担违约责任至2018年10月18日并无不当。上诉人的前述义务与被上诉人是否提交办证资料及缴纳相关税费无涉，上诉人关于不应承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印