重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020渝01民终4905号上诉人（原审被告）：重庆凯渝物流有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道兴科大道海德山庄**1-48，统一社会信用代码91500112054290680Y。法定代表人：谭明兵，总经理。委托诉讼代理人：余先德，重庆金蝉律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦金科，重庆金蝉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆美捷汽车配件有限公司，，住所地重庆市江**鱼嘴镇临时渝冠大道**统一社会信用代码91500000075667838C。法定代表人：周黎，总经理。委托诉讼代理人：蔡亚宸，该公司员工。上诉人重庆凯渝物流有限公司（以下简称凯渝物流公司）因与被上诉人重庆美捷汽车配件有限公司（以下简称美捷汽车配件公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初26853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月30日对本案进行了询问。上诉人凯渝物流公司的委托诉讼代理人余先德与被上诉人美捷汽车配件公司的委托诉讼代理人蔡亚宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人凯渝物流公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项；改判驳回被上诉人第一项诉讼请求并退还上诉人履约保证金冲抵上诉人应当承担的违约责任；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1．上诉人于2018年11月30日正式书面形式解除了双方签订的《厂房租赁合同》，解除合同后也未再使用租赁物，不应承担2018年12月1日至2019年1月31日的租金及物业费。2．履约保证金应当退还用以冲抵违约金，履约保证金与违约金不能重复适用。被上诉人美捷汽车配件公司答辩，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。美捷汽车配件公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2018年12月1日至2019年1月31日的租金153044.64元及物业费6246.72元；2、判令被告支付原告提前退租违约金138135.03元（剩余租期租金总额的5%）；3、判令被告已缴纳的保证金153044.64元不予退还；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月11日，原告美捷汽车配件公司（出租方，甲方）与被告凯渝物流公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》（合同编号ＹＦＺＬ-022），约定：甲方将其位于重庆市江北区美捷鱼复生产基地6号楼厂房出租给乙方经营使用，厂房租用面积为3123.36平方米；乙方使用厂房的用途为经营汽车零部件仓储、配送；甲方提供乙方租赁使用的厂房期限为4年，租赁期限由2018年10月15日至2022年4月28日止；本厂房为期房，尚在施工建设，暂定交付时间为2018年10月15日；该房屋按租用面积，起始基准租金不含税单价为24.5元／㎡，租赁期限为4年，第3年开始逐年在上一年租金基础上递增6%，乙方选择的租金支付方式为按季付租，乙方进场前一次性支付首季度的租金，在当季度期满前30天支付下一季度的租金；乙方需在签订本租赁合同时，一次性缴纳153044.64元作为本合同履约保证金。乙方提前退租的，保证金一律不予退还；厂房物业费标准暂定为1元／㎡／月；在租赁期满或本合同提前解除限定撤离期前交还厂房时，乙方需到甲方物业管理单位办理出场手续，并取得《出场表》，凭《出场表》为乙方办理保证金退还手续，乙方出场时应根据甲方要求将该厂房恢复原交付状态（双方另有协商的除外）；在合同租赁期内，乙方若要提前终止或解除租赁合同的，需至少提前60天书面告知甲方；若乙方未提前告知甲方，从乙方书面提出之日起顺延60天办理合同终止／解除手续，期间的租金同样按照合同收费标准进行收取；乙方提前终止或解除合同的，均为乙方违约，按照本合同第十四条违约责任第2点处理；在厂房交付后，非根据合同约定或法律规定，因乙方原因提前解除合同的，乙方应提前60日书面告知甲方，甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他已缴款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额的5%收取违约金；合同亦对双方其他的权利义务进行了约定。同日，原告美捷汽车配件公司（甲方）与被告凯渝物流公司（乙方）签订《4＃楼厂房租赁合同ＹＦＺＬ-011补充协议》，主要内容为：凯渝物流公司因发展需要从美捷鱼复生产基地4号厂房Ａ区迁移至6号楼，甲方与乙方在6号楼租赁合同（合同编号ＹＦＺＬ-022）签订后，甲乙双方签订的关于美捷鱼复生产基地4号厂房租赁合同（合同编号ＹＦＺＬ-011）于2018年10月15日自动终止，乙方于2018年10月15日清理完毕并出场；该补充协议另约定了其他事项。《厂房租赁合同》及《补充协议》签订后，美捷汽车配件公司按约提供了6号楼厂房，凯渝物流公司从此前租用的美捷鱼复生产基地4号厂房搬至6号楼厂房。2018年11月30日，凯渝物流公司向美捷汽车配件公司发出《解约函》，主要内容为：由于今年以来汽车行业不景气，长安汽车厂需淘汰部分小物流公司，由于我司不具备3A物流资质，再加上贵司厂房没相关的消防资质验收报告，目前我公司已在被整合之列，致使我司已经不能承担租赁贵公司三千多平米的厂房租金。现我公司要求退租，2018年11月份租期到期以后不再租赁贵公司位于渝冠大道226号美捷工业园的6号厂房。美捷汽车配件公司于2018年11月30日作出《关于“解约函”回函》，内容为：我司已收到贵司的“解约函”，并作出以下回复：1、关于贵司提出于2018年11月30日提前正式解除合同事项，我司不同意贵司提前解除合同，贵司提前解约属于违约。我司要求贵司继续履行合同，贵司需在2018年12月7日前按照合同支付2018年12月1日至2019年2月28日的季度租金及物管费，合计238937.04元，若贵司逾期未付，我司将收取滞纳金；2、若贵司提出解约，应按照合同提前60天提交书面解约申请告知我司，从提出之日起60天的租金由贵司承担；3、贵司未履行合同租期提前解约属于违约，根据合同约定，我司不予退还贵司缴纳的保证金，贵司另需承担未履行租期租金总额5%的违约金，违约金为156865.73元。凯渝物流公司的法定代表人谭明兵于2018年12月15日签收该回函。另查，凯渝物流公司向美捷汽车配件公司缴纳了履约保证金153044.64元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。美捷汽车配件公司与凯渝物流公司签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照该协议的约定全面履行自己的义务。《厂房租赁合同》约定：在合同租赁期内，乙方若要提前终止或解除租赁合同的，需至少提前60天书面告知甲方……乙方提前终止或解除合同的，均为乙方违约。本案中，凯渝物流公司并未按合同约定提前60天书面告知美捷汽车配件公司。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”适用该条的前提是当事人享有合同解除权，鉴于凯渝物流公司不具有约定或者法定的解除权，其于2018年11月30日向美捷汽车配件公司发出的《解约函》不发生解除合同的效力，美捷汽车配件公司在函件中亦表示不同意凯渝物流公司提前解除合同。但是，美捷汽车配件公司称其于2019年1月31日收回案涉厂房，系以实际行为终止了《厂房租赁合同》的履行。故，一审法院认定美捷汽车配件公司与凯渝物流公司签订的《厂房租赁合同》于2019年1月31日解除。关于凯渝物流公司使用案涉厂房的期间。《厂房租赁合同》约定租赁期限为2018年10月15日至2022年4月28日。凯渝物流公司作为承租人应就其交还案涉厂房的情况承担举证责任，凯渝物流公司称其于2018年11月30日交还案涉厂房，但并未举示证据予以证明，一审法院不予采纳。美捷汽车配件公司自认其于2019年1月31日收回案涉厂房系对其不利事实的自认，一审法院予以采纳。综上，一审法院认定凯渝物流公司于2018年10月15日至2019年1月31日期间使用案涉厂房。关于美捷汽车配件公司要求凯渝物流公司支付2018年12月1日至2019年1月31日的租金及物业费的诉请。如上所述，凯渝物流公司使用案涉厂房至2019年1月31日，而凯渝物流公司自2018年12月1日起未再缴纳租金及物业费。据此，美捷汽车配件公司要求凯渝物流公司支付2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金153044.64元（24.5元/平方米/月×3123.36平方米×2月）及物业费6246.72元（1元/平方米/月×3123.36平方米×2月）有事实和法律依据，一审法院予以支持。凯渝物流公司擅自解除合同构成违约，依约应承担违约责任。美捷汽车配件公司要求凯渝物流公司支付违约金138135.03元，凯渝物流公司对此予以认可，一审法院亦予以支持。《厂房租赁合同》第六条2.1约定乙方（凯渝物流公司）提前退租的，保证金一律不予退还；第十四条违约责任第2项约定在厂房交付后，非根据合同约定或法律规定，因乙方（凯渝物流公司）原因提前解除合同的……甲方（美捷汽车配件公司）不予退还乙方（凯渝物流公司）已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他已缴款项）。故，美捷汽车配件公司要求不退还凯渝物流公司已缴纳的保证金153044.64元的诉请，符合双方约定，一审法院予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告重庆凯渝物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆美捷汽车配件有限公司支付2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金153044.64元、物业费6246.72元；二、被告重庆凯渝物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆美捷汽车配件有限公司支付违约金138135.03元；三、被告重庆凯渝物流有限公司向原告美捷汽车配件公司缴纳的履约保证金153044.64元不予退还。本案案件受理费5667.7元，减半收取计2833.85元，由被告重庆凯渝物流有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实和证据与一审一致。本院认为，凯渝物流公司其发解约函之后即不计算租金没有事实和法律依据，其违约解除合同所发解约函并不发生解除合同的法律效力。因其无证据证明其交还房屋的时间，故一审法院将租金等费用计算至美捷汽车配件公司自认其收回房屋之日并无不当。至于一审法院支持履约保证金不予退还以及支付违约金，首先该两项同时主张符合合同约定，其次根据双方签订的合同履行期限、租金标准以及凯渝物流公司的违约程度，履约保证金和违约金金额相加也未明显高于美捷汽车配件公司另行出租房屋等可能产生的空置房屋租金及其他损失。综上所述，上诉人凯渝物流公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5667.7元，由上诉人重庆凯渝物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年九月十四日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢