广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1022号原告（反诉被告）：广州茉莉莎贸易有限公司，住所地：广东省广州市越秀区吉祥路**动漫星城广场地下**302自编BW318A/318-320、BW317、BW378、BW301。法定代表人：曾炜，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓伟杰，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：万波宁，女，1977年11月26日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址：广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李志荣，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告广州茉莉莎贸易有限公司（以下简称茉莉莎公司）与被告万波宁房屋租赁合同该纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茉莉莎公司委托诉讼代理人邓伟杰、被告万波宁委托诉讼代理人李志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茉莉莎公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》已于2019年5月22日解除；2.被告向原告退还保证金13776元；3.被告向原告支付逾期退还保证金的违约金（逾期付款违约金从2019年5月23日起计算至被告实际清偿完毕上述保证金以及逾期退还保证金的违约金之日止，暂计算至2019年11月21日的金额为448.21元）；4.被告赔偿因阻挠原告办理涉案房屋而导致的搬迁费用损失1717.43元；5.被告赔偿因阻挠原告办理涉案房屋而导致原告员工产生的加班费1448.64元；6.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告于2018年9月28日签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告承租被告坐落于越秀××××房号的房地产（房地产权证号：**××**）作办公用途使用。原告承租该房屋后，多次遭到不明人士擅自对租赁房屋的门禁锁系统进行开启，甚至在房屋内大声喧哗，严重影响原告的日常经营。原告究其原因，才得知该等人员为涉案房屋的上一任租客，其因与被告存在未了纠纷，才多次前往租赁房屋处生事端；原告得知此情况后，便对被告当初隐瞒租赁房屋尚存在该等争议的情况进行质询并要求被告对此导致的问题予以解决，但被告均未解决。因上述情况严重影响原告正常使用租赁房屋以及日常的经营活动，故原告与被告于微信群内协商提出要求退租，被告表示退租可以，但保证金不退，原告不同意被告擅自扣押保证金，故保证金的退还原被告双方未达成一致意见，但对涉案房屋的退租事宜原被告已达成共识。故在原被告双方已就涉案房屋的退租事宜达成一致意见的情况下，原告于2019年5月21日将租赁房屋内属于原告所有的物品办理租赁房屋。2019年5月22日，原告已将租赁房屋内属于原告所有的物品搬离，并再次通知被告《广州市房屋租赁合同》已于2019年5月22日正式解除。但被告并未按照合同约定向原告退还保证金13776元。另外，由于被告已同意原告退组，故原告便于2019年5月20日开始搬离涉案房屋并聘请搬家公司以及安排原告加班加点进行搬迁工作，后因被告无故阻挠，导致原告未能顺利完成搬迁工作，并产生相应搬迁费用损失。综上，原告特向法院提起本案诉讼。庭审中，原告当庭变更第四项诉讼请求为：请求判令被告赔偿因阻挠原告搬离涉案房屋而导致的搬迁费用损失1576.43元。被告万波宁辩称，一、原告单方解除房屋租赁合同，构成根本违约，造成被告一定的经济损失，应当承担赔偿责任。在（2019）粤0104民初31154号民事判决书中法院也认定原告违约解除合同，由于原告无故提前解除合同的行为对被告造成一定的经济损失，故原告应当赔偿被告因此遭受的所有损失。二、被告并无隐瞒租赁房屋尚存在争议及未解决原告要求处理问题的事实行为。首先，被告于上一任租客余伟已于2018年9月5日解除了租赁合同，并正式将涉案房屋移交给被告。被告是在2018年9月28日将该物业出租给原告，并不存在房屋权属不明的情况。而且，被告在出租时也将房屋权属相关材料以及事实告知原告法定代表人，并无隐瞒涉案房屋存在争议情况的行为。其次，余伟肆意妄为、多次勒索被告不成，故而闯入该租赁房屋进行寻衅滋事，属于个人违法行为。在原告承租涉案房屋后，余伟进去了两次（2018年10月22日及11月2日）闹事，且当时被告及该物业管理处都相应积极配合处理两次事故。并不存在原告所述“多次遭到不明人士的擅自闯入，严重影响原告的日常经营”的情况。该事件发生后，原告法定代表人也表示理解被告的处境，现原告以10个月前发生的事件提起诉讼，实为掩盖其违约责任的目的。三、由于双方就合同解除、保证金退还尚存在争议，为保障自身权益，被告并无恶意拖欠保证金。四、原告认为被告阻挠其搬离涉案房屋不符合事实，并以此向被告主张赔偿搬迁费和加班费无法无据。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提起反诉，请求：1.判令原告向被告支付2019年5月23日至2019年6月10日租金4148元和物业管理费1435元；2.判令原告向被告支付现任租客房屋租赁中介费3444元；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由如下：一、原告单方解除房屋租赁合同，构成根本违约。首先，原告已经在微信工作群中明确说明了不能继续承租的事由是因原告上海总公司的要求，而非原告所述事由。其次，被告在了解原告需要提前解除租赁合同时，表示需要按照合同处理，并提出了协商解除租赁合同的方案，但原告一直未有答复。在双方未协商一致、租赁合同尚未解除的情况下，原告在5月22日直接将其物品搬离涉案房屋，并拒绝继续缴付租金，该行为明显违反了合同约定。再次，原告罔顾事实，一直以各种各样的理由推卸责任，实为掩盖其违约责任的目的。二、原告的单方违约行为造成被告一定的经济损失，应当承担损害赔偿责任。第一、由于原告单方提前终止履行租赁合同，故而应当承担涉案房屋空置期间的房屋租金和物业管理费。第二、为避免原告造成的损失进一步扩大，被告已在6月11日将涉案房屋转租给他人，由此产生的寻找新任租客的中介费3444元应当由原告承担。庭审过程中，被告当天变更反诉请求中的租金部分为3999.87元。对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉请求。一、双方是协商在2019年5月22日解除租赁合同，被告是同意解除租赁合同并与原告办理了交接手续，所以对于2019年5月23日到2019年6月10日的租金以及物业管理费由原告承担是没有事实和法律依据的。二、对被告主张的中介费，被告并没有提供相关的中介机构的居间合同，以及中介机构的相关资质材料，以及出具的中介费发票等证据予以佐证。本案中，被告仅仅提供其转账给个人的所谓中介服务费，并主张要求原告承担该项费用，缺乏事实和法律依据，且其真实性也存疑，不能作为认定事实的依据。中介费并非房屋出租过程中所必须产生的支出，被告出租该房屋而且是在双方解除合同之后要求原告承担该项费用，对原告极为不公。三、本案涉案房屋与另案1507房两房屋实际上是一个整体套间，1507房的案件诉讼已判决原告承担中介费3444元，现被告又重复主张该费用，是不合法、不合理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：2018年9月28日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告将坐落广州市越秀××××房号的房地产（房地产权证号**××**）出租给原告作办公用途使用，租赁期限为2018年9月28日至2020年10月20日，其中2018年9月28日至2018年10月20日为免租期，免租期内不免管理费和水电费；2018年10月21日至2020年10月20日每月租金为6888元；租金按月结算，由原告在每月的3日前按转账付款方式缴付租金给被告。《租赁合同》第四条约定：原告向被告交纳13776元保证金，被告应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；第八条“其他约定”：1.被告承担租赁税金；2.原告承担管理费及水电费；第九条约定：任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。同年10月8日，被告收到原告缴付的保证金13776元，被告开具相应金额的收据，并将涉案房屋交付给原告使用。2019年5月22日，原告将物品搬离涉案房屋，并将涉案房屋交还给被告。为此，原告提供《广百新翼大厦用户撤场验收表》《付款通知单》以及广州市粤泰物业服务有限公司出具的电费发票予以证明。关于原被告双方是否就解除合同协商一致的问题，原告主张系因被告隐瞒了与上一手租客的争议纠纷，导致上一手租客多次前往租赁房屋闹事，影响原告正常经营，其与被告已就退租事宜达成共识。为证明其主张，原告提供原告在使用租赁房屋期间被上一手租客骚扰的录像以及与被告的微信聊天记录作为证据。被告质证认为对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但不同意原告的证明内容，被告认为其与原告就退租事宜根本没有达成共识，是原告单方违约。为证明其主张，被告提供“广百新翼150706办公室租用群”微信聊天记录、（2019）粤0104民初31154号民事判决书、被告与余伟的房屋租赁合同、余伟出具说明作为证据。其中微信聊天记录载明：2019年5月15日，薛文佳（原告的员工，下同）：“因为我们上海总公司这两天下死命令，要我们在这个月内撤掉广州分公司，所以办公室就没办法继续承租，我们也愿意以半个月的租作为提前退租的歉意，实在是非常抱歉”；5月16日，被告称：“早上好，昨天我们两个业主商量了以下，按合同规定你们是租期到2020年，现在你们突然说要搬走，我们有点措手不及。寻找新租客也不一定马上找到合适的。那就按照您提出的方案，请你们寻找新租客，并支付因此产生的中介费。根据以往经验，租客业务性质和信用情况对于业主来讲很重要，所以你们找到的租客须经过我们见面了解同意后，新租客签订合同和缴纳保证金后才能与你们正式解除，并退回1个月的保证金”；5月21日，薛文佳称：“我们考虑之前高月媚小姐与万波宁小姐隐瞒和上一位租客存在权属问题，以及并无在租赁合同签订前告知14楼需要整层装修的事情，导致在租赁期间上一位租客上门找我们的麻烦以及装修造成的噪音对我们办公造成非常大的影响和滋扰，导致我们并未能正常使用租赁房屋。所以综合上述两点，我们决定从今天即2019年5月22日与你们解除广州市越秀区西湖路18-28号广百新翼大厦1506、1507单元的租赁合同，并要求高小姐与万小姐自合同解除当日退还2个月保证金￥27334元。我们也会在2019年5月22日当天搬离，请你们安排人员上门跟进以及更换大门电子门锁。若你们并未按约定安排人员上门跟进以及更换大门电子门锁的，因此产生的责任由你方承担。”高月媚称：“和上一位租客的问题，由和你们公司租赁初期已告知你们同事，你们同事也已表示理解，当时也无提出异议；至于14楼装修的事，我们业主也完全不清楚，到现在我才知道，并不存在隐瞒。……”“提前终止合同属于违约，合同保证金没得退。”5月27日，高月媚通过微信向原告发出《告知函》，函内载明：“截至2019年5月27日，我们业主方（万波宁、胡文浩、高月媚）仍未收到贵方缴付广百新翼1506及1507单元的2019年5月（2019年5月21日-2019年6月20日）的租金，贵方需在今天内付清2019年5月租金及因逾期交付租金产生的违约金，如贵方不按时在2019年5月27日前缴付上述租金及违约金，我们业主方将按贵方违约终止租赁合同，收回物业，没收保证金。”署名处为：广百新翼1506单元业主：万波宁；广百新翼1507单元业主：胡文浩、高月媚。同日，被告称：“我们正是严格按照合同约定，提供租赁物业给贵方使用。贵方在双方协商未达成一致的情况下于2019/5/22擅自搬离物业，已经构成违约事实，所有保证金将作为违约金不予退还！”关于上一手租户骚扰的问题，原告称根据其提供证据可以证明余伟曾于2018年11月2日到涉案房屋进行骚扰，但直到2019年5月原告才向被告提出撤场。为证明其因被告阻挠搬离而支出的搬迁损失及员工加班费，原告提供搬家费用支出凭证、员工与搬家火车司机的微信聊天记录以及员工汇报搬家工作进展的微信聊天记录作为证据。在庭审过程中，原告称搬迁费用由法院认定，加班费及因被告阻挠搬离而产生的损失则无证据证明。为证明其因原告提前解除租赁合同所造成的损失，被告提供如下证据：1.涉案房屋租赁中介费转账详情及中介人微信个人信息，拟证明其为寻找新任租客而支出的中介费3444元，其中微信聊天记录载明，2019年6月11日“林国存TEL186××××****”称：“万小姐，您好！我的工作已经全部完成好了，麻烦您将中介费微信转给我吧，金额是：3444元，谢谢你！”被告随后通过微信向“林国存TEL186××××****”转账3444元，备注载明：“广百新翼1506中介费”；2.被告于庭后提供其与下一任租客的房屋租赁合同，拟证明其涉案房屋空置时间为2019年5月23日至6月10日。根据被告提交的其与下一任租客的房屋租赁合同显示，下一任租客的期间自2019年6月1日至2020年5月31日，其中2019年6月1日至2019年6月10日为免租期。在诉讼过程中，原被告均确认原告2019年5月20日前的租金已经付清，原告于2019年5月27日支付的444元是5月21日、5月22日的租金。另查明，原被告当庭同意适用内地法律处理本案。本院认为，因被告万波宁系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应参照涉外民商事案件处理。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，因原、被告当庭同意适用内地法律，故本案适用内地法律作为处理本案的准据法。原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告已将房屋交付给原告使用，原告亦向被告支付保证金。本案中，双方争议的焦点为涉案租赁合同是否解除及合同解除的原因，本院对此作如下评析：首先，原告认为涉案房屋因被告与前租客之间的纠纷，导致影响其正常使用涉诉房屋。根据查明的事实，原告所述情况发生在2018年10月至11月期间，之后原告继续使用涉诉房屋，并无证据证明其曾就此提出异议。直至2019年5月21日原告以此为由要求解除合同，违反诚实信用原则，本院不予采信。其次，根据原、被告之间的微信记录显示，原告表示其因总公司要求关停广州公司的要求，无法继续承租涉案房屋，要求与被告协商解约。由此可见，是原告因其自身原因而要求解除合同。最后，原告表示其与被告于2019年5月22日就解除合同达成合意,对此,被告不予认可,且双方事实上亦未能就合同解除以及解除合同的后果协商一致，原告主张双方协商一致解除合同的请求，本院不予采信。综上，本案涉案租赁合同因原告单方违约导致解除；虽双方并未协商一致解除合同，但双方已于5月22日办理房屋交接手续，且被告已将房屋另行出租，双方的上述行为可见，涉案租赁合同已于2019年5月22日实际解除。因原告违约导致合同解除，故原告须承担相应的违约责任。现被告主张原告支付房屋空置期间的租金、管理费及被告为另行出租房屋而支付中介费，本院分别认定如下：一、关于房屋空置期间的租金。根据被告提交的房屋租赁合同显示，其直到2019年6月1日才将涉案房屋重新出租，故被告请求原告支付房屋空置期间的租金有合同依据和事实依据，原告应向被告支付2019年5月23日至2019年5月31日期间的租金2066.4元（6888元/30天×9天）。因被告自2019年6月1日起已将涉案房屋出租，故涉案房屋并不存在空置状况，本院对被告主张2019年6月1日之后的空置期间租金不予支持。二、关于中介费。因原告提前解除合同，必然导致被告需另寻租客，故被告为另行出租房屋而支付中介费，合理合法，本院予以支持。三、关于物业管理费。因被告未能就此提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对该部分损失不予支持。至于保证金的问题，合同约定在租赁期满或解除合同之日，被告应将保证金无息退还原告，故原告要求被告退还保证金的请求，合法合理，本院予以支持，至于逾期支付保证金的违约金，因双方就合同解除、保证金退还存在争议，被告并未恶意拖欠，故本院对此不予支持。至于原告主张的搬迁费用及员工加班费，因原告并未提供证据予以证明系因被告阻挠搬迁所致，故本院对此同样不予支持。本案纠纷因原告违约所致，故本案受理费由原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、原告广州市茉莉莎贸易有限公司与被告万波宁就广州市越秀区西湖路18号1506房签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告万波宁一次性向原告广州市茉莉莎贸易有限公司退还保证金13776元；三、本判决生效之日起十日内，原告广州市茉莉莎贸易有限公司赔偿被告万波宁房屋空置期间的租金2066.4元；四、本判决生效之日起十日内，原告广州市茉莉莎贸易有限公司赔偿被告万波宁因另行出租房屋支付的中介费3444元；五、驳回原告广州市茉莉莎贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告万波宁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费235元，反诉费25元，均由原告广州市茉莉莎贸易有限公司负担。如不服本判决，原告广州茉莉莎贸易有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告万波宁可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘洁珺人民陪审员  蔡明开人民陪审员  林娴女二〇二〇年九月二十八日法官助理刘敏书记员陈益融