贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔05民终4854号 上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**。91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向芸娇，四川达宽（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗舸真，公司员工。 被上诉人（原审原告）：向璐，女，汉族，1989年5月6日出生，住重庆市长寿区。 被上诉人向璐委托诉讼代理人暨被上诉人（原审原告）：陈帆，男，白族，1984年11月14日出生，住贵州省纳雍县。 上诉人毕节万晟置业有限公司因与被上诉人陈帆、向璐商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭审理，上诉人毕节万晟置业有限公司委托诉讼代理人罗舸真、被上诉人陈帆暨被上诉人向璐的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。现已审理终结。 上诉人毕节万晟置业有限公司上诉请求：撤销原判并依法改判；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1.不动产统一登记系国家政策调整，事实上已无法单独办理房屋产权证，该变动导致不能按合同约定转移证件不能归责于上诉人，上诉人不应对此承责。双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因政策原因，上诉人在事实上和法律上都已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。2.因被上诉人未缴纳契税导致延迟办证系被上诉人过错，由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应对此承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人过错不能办理房屋产权证书，上诉人不应该承担违约责任。3.即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，减少违约金。二、一审法院认定事实不清，电视入户费、燃气入户费、水开户费等不应退还被上诉人。1.一审法院认定被上诉人于2016年1月23日缴纳三通开户费，被上诉人却于2020年4月30日才起诉，其诉求已过诉讼时效，不应得到支持，请求人民法院予以驳回。2.是否退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等应以双方签订的合同为准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，需要客户另行交纳。 被上诉人陈帆、向璐辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请法庭驳回上诉，维持原判。 原审原告陈帆、向璐起诉请求：1.判决被告立即退还原告燃气入户费、有线电视开户费、自来水开户费共计3,080.00元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告资金占用费(资金占用费以3,080.00元为基数，从2016年12月30日起计算至被告偿还完原告借款本金之日止);2.判决被告立即支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金15,648.00元。(违约金以总房款472,746.00元为基数，从2017年12月31日起，按照每日万分之一的标准计算至被告交付不动产产权证书给原告之日止);3.本案的诉讼费由被告承担。 一审认定事实：2015年8月15日，原告作为买受人，被告万晟置业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，该商品房总价款472746.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，天然气2016年12月31日达到管道入户，有线电视交付时线路敷设到户。转移登记：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托毕节万晟置业有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款472746.00元。2016年12月30日，原告向被告缴纳了契税、维修基金等费用，并向被告交纳了燃气入户费2500.00元、自来水开户费200.00元、有线电视开户费380.00元。2018年10月10日，被告取得涉案商品房所属的万晟阳光城Ａ14幢的不动产权证书。2018年11月28日，被告将涉案商品房的产权办理转移登记至二原告名下。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故，对原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的诉请，予以支持。关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2018年1月1日开始起算；同时，因原、被告双方约定由被告代为办证，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付文书的义务转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。2018年11月28日，被告将涉案商品房的产权办理转移登记至二原告名下，已履行告知义务，可视为其已于2018年11月28日履行了交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2018年1月1日计算至2018年11月28日止（321天）。关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定“约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，现被告已逾期超过90日，故，原告诉请的违约金应以原告已付购房款472,746.00元为基数，按日万分之一的标准计算。综上，原告主张的违约金计算方式为以原告已付购房款472,746.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年1月1日计算至2018年11月28日止；经计算，该项违约金为15,175.14元(472,746.00元×0.1‰×321天)。关于原告主张退还燃气入户费2,500.00元、自来水开户费200.00元、有线电视开户费380.00元，共计3,080.00元的诉请。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取燃气入户费2,500.00元、自来水开户费200.00元、有线电视开户费380.00元，共计3,080.00元，无事实及法律依据，理应退还。故，对原告主张被告退还收取的燃气入户费2,500.00元、自来水开户费200.00元、有线电视开户费380.00元，共计3,080.00元的诉请，予以支持。对于原告诉请上述费用的利息，于法无据，不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈帆、向璐逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金15,175.14元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告原告陈帆、向璐燃气入户费2,500.00元、自来水开户费200.00元、有线电视开户费380.00元，共计3,080.00元；三、驳回原告陈帆、向璐的其他诉讼请求。案件受理费134.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。 本案审理过程中，上诉人提交收房交款明细表一份，拟证明：被上诉人实际购房款比购房合同中载明的房款少5368元，逾期办证违约金计算基数应比合同载明的房款少，应以发票金额为基数计算。被上诉人质证意见：三性认可，达不到证明目的，违约金应按合同中载明的房款金额计算。本院认为，该证据符合证据三性，但达不到证明目的，不予采信。 经审理查明：本院对一审认定的事实，予以确认。 本案二审的争议焦点：1.上诉人是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高应予调减？2.各项开户费应否予退还？ 本院认为，关于逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任。上诉人所举证据不能证明上诉人应履行交付办理转移登记有关文书的义务系因国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张减免责任的事由不能成立。上诉人履行交付转移登记有关文书的义务，与被上诉人缴纳契税的情况无涉，上诉人主张因被上诉人未缴纳税费而减免责任的上诉理由也不能成立。根据双方当事人的合同约定，逾期办证违约金的计算基数为被上诉人已交付的房价款，被上诉人已按照合同约定支付了合同载明的房价款，应以此为基数计算逾期办证违约金。故一审认定的违约期间及违约责任并无不当。另外，双方约定的违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，对其主张调减违约金的请求不予支持。 被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费268元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 吉 雪 审 判 员 郭少华 二〇二〇年九月四日 法官助理 任云娇 书 记 员 陈思印