北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初36140号原告（反诉被告）：北京市凤凰时装装饰品公司，住所地北京市西城区地安门西大街**。法定代表人：王德强，经理。委托诉讼代理人：代农村，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏擎天，北京市义博律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国建设银行股份有限公司北京宣武支行，住，住所地北京市西城区广安门内大街**/div>法定代表人：霍中广，行长。委托诉讼代理人：刘颖，北京市海铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，北京市海铭律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市凤凰时装装饰品公司(以下简称凤凰公司)与被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称建行宣武支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。凤凰公司之委托诉讼代理人代农村、魏擎天，建行宣武支行之委托诉讼代理人刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凤凰公司向本院提出诉讼请求：1．判令确认原被告双方签订的《房屋使用协议书》中租赁期限超过20年的部分无效，即自2015年11月14日起后续租赁期限无效；2．令被告立即腾退向原告返还坐落于北京市西城区xxx）及院内停车场并拆除移走被告安装的变电柜后交还原告；3．判令被告向原告支付自2015年11月15日起至实际腾退返还房屋期间的房屋占用费，使用费标准为2015年市场平均价格每平方米每天6元；4．判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于1995年11月签订了《房屋使用协议书》，约定原告将坐落于北京市西城区xxx租赁给被告使用，面积共计3000平方米，租赁期限为50年（自1995年11月15日至2045年11月14日），被告以每平方米9000元的价格向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十条第一款规定：“租赁期限不超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故《房屋使用协议书》项下租赁房屋期限为二十年，超过二十年的部分约定无效，截至2015年11月14日，上述租赁房屋租赁期限已届满。在合同期限届满之后，原告与被告之间已转为不定期租赁关系，原告已于2019年7月16日函告被告解除不定期租赁合同关系并给予被告合理期限搬离租赁房屋，但遭到被告拒绝，经原告多次催告后被告仍未搬离。此外，被告在租赁期间内在承租房屋内安装变电柜等用电设备，按照《房屋使用协议书》及《供电营业规则》第三十二条的规定，被告应移走用电设备，对租赁房屋恢复原状及办理销户终止用电手续。建行宣武支行辩称，对于原告第一项诉讼请求，我方认为因合同法实施于1999年10月1日，因此双方签订的房屋使用协议书应自2019年10月1日起无效。对于原告第二项诉讼请求，我方认为在被告返还原告多支付的房屋租金、利息及损失的情况下，被告可以腾房，但是原告必须给予合理的腾房时间；此外我方是基于基本的用电需求经相关的供电部门同意后安装用电设备，原告明知，合同无效是由于原告违反诚实信用原则造成的，原告应自行拆除变电柜或承担拆除费用。对于原告第三项诉讼请求，我方同意按照房屋使用协议书约定的租金标准支付从2019年10月1日之日起至实际腾房之日止的房屋占用费，原告主张的每天每平方米6元的标准我方不认可，原告亦未提出任何证据材料证明其合理合法性。建行宣武支行提出反诉请求：1、判令原告返还被告2019年10月1日至2045年11月14日原缴纳的房屋租金14106575．34元，并按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自被告付款之日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；2、判令原告赔偿被告装修损失1055400元；3、判令原告赔偿被告燃气改造工程、燃气锅炉改造损失428986．78元；4、判令原告赔偿被告安防设备损失122500元；5、判令原告承担本案的诉讼费。事实和理由：1995年11月，原、被告双方签订《房屋使用协议书》，约定由被告承租原告位于北京市西城区xxx，建筑面积3000平方米，使用期限50年，即1995年11月15日至2045年11月14日，租赁费用为每平方米9000元，1995年至1996年间，被告共向原告支付租金2700万元。1995年11月27日，北京市宣武区公证处对《房屋使用协议书》进行了公证（公证文书号：95京宣证字第xxx号）。根据合同法第二百一十四条约定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告明知合同超过20年的部分无效，却未及时向被告返还合同无效期间的房屋租金，存在恶意，根据《中华人民共和国民法总则》等相关规定，原告应向被告支付合理的利息损失。基于长久合作之目的，双方签订期限50年的房屋租赁合同，被告支付了50年的房屋租金，对租赁房屋进行了装修改造及添置设备，后虽因合同法颁布实施导致合同超过20年的部分无效，但基于诚实信用原则及公平原则应按照原房屋租赁协议租金标准与被告达成新的租赁协议并履行租赁义务，然而原告却擅自要求变更合同内容、提高房屋租金，双方多次协商未达成一致，故提起反诉。凤凰公司针对建行宣武支行的反诉辩称，第一，同意返还2019年10月1日至2045年11月14日的租金，但经我方计算金额应为14106176．8元，具体以法院核实为准。第二，关于利息请求，双方缔约时无租赁期限限制，我方无缔约过失责任，对于合同无效我方亦不存在过错，在续订合同事宜上我方态度主动但被告始终未予明确回复，此外，合同无效以恢复原状为限，被告不应从中获利，因此不同意支付利息。第三，关于装修、燃气、安防等损失。被告并未证明其针对涉案房屋进行了装修、燃气改造、安防设施，即使其的确存在改造行为亦未经原告同意，且在合同法施行后，其应知合同有效的期限，其在未续签合同且未经原告同意的情况下，即使进行了装修改造，也与原告无关，其装修已使用多年不存在损失，而且可以拆除的亦不存在损失。本院经审理认定事实如下：位于北京市西城区xxx的房屋于1999年7月7日登记在凤凰公司名下，产别国有产（自管产），建筑面积11372．9平方米。1995年11月，凤凰公司（甲方）与中国人民建设银行北京宣武支行（乙方，后变更为中国建设银行股份有限公司北京宣武支行，以下简称建行宣武支行）签订《房屋使用协议书》（以下简称涉案协议），约定甲方将xxx有偿地长期提供给乙方使用，建筑面积3000平方米，使用期限50年，自1995年11月15日至2045年11月14日止，乙方以每平方米9000元的价格向甲方支付长期使用费，使用费总额为2700万元，乙方于协议签订后一次性支付给甲方，乙方付清2700万元使用费后，甲方将房屋交乙方使用。乙方有权在不破坏房屋结构前提下进行装修并安装设备，合同期满后乙方有权自行拆除所有设备。协议签订后，凤凰公司向建行宣武支行交付了涉案房屋。建行宣武支行于1995年11月至1996年12月分八次向凤凰公司共计支付租金2700万元。2002年8月2日，凤凰公司（甲方）与中国建设银行北京宣武支行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将西城区xxx的房屋出租给乙方，租赁期限自2002年11月1日至2012年10月31日。后，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将租赁期限延长至2017年10月31日。2017年7月28日，凤凰公司与建行宣武支行会谈涉案协议修订事宜，建行宣武支行提出由凤凰公司发送“商榷函”，另要求凤凰公司尽快签署xxx145平方米的平房续租合同。同年8月2日，凤凰公司向建行宣武支行作出书面函件，建议双方按照合同法变更原涉案协议的相关内容。8月10日，双方再次洽谈，凤凰公司提出修改涉案协议的使用年限或依据市场价格提高租金价格，建行宣武支行要求凤凰公司提供充分依据及理由向上级汇报。2018年3月26日，凤凰公司向建行宣武支行作出书面函件，表示若双方未能对涉案协议作出修改变更，其将提前终止协议并提起诉讼。2019年7月16日，凤凰公司向建行宣武支行发送律师函，告知建行宣武支行双方于2015年11月14日之后形成的不定期租赁合同关系于建行宣武支行收到律师函之日解除。2019年9月20日，建行宣武支行向凤凰公司发送意向函，表示同意继续合作，续租涉案房屋。另查，建行宣武支行向本院提交了其与案外人北京北恒建筑装饰工程有限公司于2014年12月15日签订的北京市建设工程施工合同，工程审价报告、发票、照片等，证明其对涉案房屋进行了装修改造；提交了其与案外人北京市xxx有限公司于2015年12月21日签订的建设工程施工合同、结算审价报告、发票、照片等，证明其对涉案房屋燃气管道及锅炉进行了改造。凤凰公司对该组证据的真实性和关联性均不予认可，表示上述装修改造并非针对涉案房屋。经查，上述2014年北京市建设工程施工合同载明的工程地点为北京市宣武区xxx号西楼北侧、工程名称为中国建设银行北京分行白纸坊支行办公用房装修改造工程，上述2015年北京市建设工程施工合同载明的工程地点为中国建设银行北京市分行白纸坊支行。建行宣武支行另向本院提交了照片若干，证明其在涉案房屋内安装了安防设备。凤凰公司对该证据的真实性不予认可。经询，凤凰公司表示其不同意利用，可由建行宣武支行拆除。庭审中，因涉案房屋在产权证所附房屋登记表中并未标明楼号或幢号，双方在房地产平面图中共同确认了涉案房屋位于xxx。本院认为，关于合同的效力问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释（一）》）第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案中，凤凰公司与建行宣武支行签订涉案协议的时间为1995年11月22日，此时《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）尚未实施，亦无关于最长租赁期限的法律规定，按照《合同法解释（一）》的规定，可以适用《合同法》的有关规定。《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。关于20年的起算时间，因合同订立当时并无合同期限的法律规定，如果从双方订立合同之时作为20年的起算时间，有损当事人的信赖利益。考虑涉案协议系长期继续性合同，其履行期间跨越了《合同法》施行之日，因此《合同法》规定的最长租赁期限的起算点应从《合同法》施行时计算，具体到本案中，涉案协议中2019年10月1日至2045年11月14日的部分无效，其他部分未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。凤凰公司主张涉案协议租赁期限中超过2015年11月14日的部分无效，属于认识错误，其于2019年7月16日向建行宣武支行发出的解除函亦不发生解除涉案协议的法律效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。建行宣武支行要求凤凰公司返还其交纳的2019年10月1日至2045年11月14日的租金，凤凰公司亦同意返还，本院不持异议，但其计算金额有误，本院予以调整，对其该项反诉请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。建行宣武支行要求凤凰公司支付利息，缺乏依据，本院不予支持。从双方往来函件、会议纪要可以看出，凤凰公司与建行宣武支行就续订合同事宜进行过反复磋商沟通，但未能最终达成一致，建行宣武支行现仍占有使用涉案房屋，凤凰公司要求建行宣武支行予以腾退，存在事实和法律依据，本院予以支持。凤凰公司要求建行宣武支行拆除变电柜，建行宣武支行认可系其在租赁期间申报安装，本院对凤凰公司的该项诉讼请求予以支持。关于凤凰公司要求建行宣武支行支付自2015年11月15日至实际腾房之日使用费的诉讼请求，因涉案协议涉及2015年11月15日至2019年9月30日部分的合同有效，建行宣武支行已预先支付了上述期间的租金，故本院对凤凰公司主张该段时间使用费的诉讼请求不予支持，建行宣武支行应自2019年10月1日起向凤凰公司支付占有使用费，凤凰公司主张的使用费标准缺乏依据，建行宣武支行同意按照合同约定的租金标准给付凤凰公司2019年10月1日至实际腾房之日的使用费，并无不当，本院对其抗辩意见予以采纳，对凤凰公司该项诉讼请求的合理部分予以支持。关于建行宣武支行主张合同无效后，凤凰公司应赔偿其装修损失、燃气改造损失的反诉请求，因其提交的证据无法显示出装修改造系针对涉案房屋进行，凤凰公司亦不予认可，且涉案协议部分无效的原因系因合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定，建行宣武支行于合同法施行十余年后实施装修改造行为，在未与凤凰公司续订合同的情况下，其应当知道能够合法使用租赁物的期限，再行考虑建行宣武支行占有使用房屋至今且并无证据证明其装修方案取得凤凰公司同意的情况，因此，本院对建行宣武支行的相应反诉请求不予支持。关于建行宣武支行主张合同无效后，凤凰公司应赔偿其安防设备的反诉请求，因安防设备并未与建筑物形成附合，凤凰公司亦不同意利用，建行宣武支行可以拆除，本院对建行宣武支行的该项反诉请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认北京市凤凰时装装饰品公司与中国建设银行股份有限公司北京宣武支行于1995年11月签订的《房屋使用协议书》超过2019年10月1日的部分无效；二、于本判决生效之日起三十日内，中国建设银行股份有限公司北京宣武支行腾空北京市西城区xxx及院内停车场（合同地址：xxx并拆除变电柜后，交还北京市凤凰时装装饰品公司收回；三、于本判决生效之日起十五日内，中国建设银行股份有限公司北京宣武支行支付北京市凤凰时装装饰品公司房屋使用费，按照每年540000元、每月45000元的标准，自2019年10月1日支付至实际腾房之日；四、于本判决生效之日起十五日内，北京市凤凰时装装饰品公司返还中国建设银行股份有限公司北京宣武支行2019年10月1日至2045年11月14日的租金14103076元；五、驳回北京市凤凰时装装饰品公司的其他诉讼请求；六、驳回中国建设银行股份有限公司北京宣武支行的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288781元（其中本诉案件受理费173200元，反诉案件受理费115581元），由北京市凤凰时装装饰品公司负担212682元（已交纳173200元），余款39482元于本判决生效之日起七日内交纳，由中国建设银行股份有限公司北京宣武支行负担76099元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 田晓昕审 判 员 杨淑云审 判 员 高 磊二〇二〇年九月八日法官助理 王志伟书 记 员 林 彤