上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初12023号原告：上海腾藤实业有限公司,住所地上海市浦东新区沪南公路******。法定代表人：董林,职务：董事长。委托诉讼代理人：闵卫平，上海闵卫平律师事务所律师。被告：上海石斛兰企业发展集团有限公司，住所地上海，住所地上海市松江区>法定代表人：麦晨升,执行董事。委托诉讼代理人：王珊珊，上海纽迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆俊杰，上海纽迈律师事务所律师。原告上海腾藤实业有限公司(以下简称腾藤公司)诉被告上海石斛兰企业发展集团有限公司(以下简称石斛兰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月9日、8月19日公开开庭进行了审理。原告腾藤公司的委托诉讼代理人闵卫平、被告石斛兰公司的委托诉讼代理人王珊珊和陆俊杰到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告腾藤公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；2、判令被告向原告返还上海市浦东新区惠南镇拱极路XXX-XXX号内的房屋(二楼、三楼、四楼、五楼)；3、判令被告立即支付原告2019年10月21日至2020年4月19日的欠付房屋租金人民币(以下币种同)1,671,980元；4、判令被告支付原告逾期付款利息：以1,671,980元为基数，按照年利率6.5%标准，自2019年10月21日起计算至被告付清之日止。事实与理由：2017年5月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租由原告所有的位于上海市浦东新区惠南镇拱极路XXX-XXX号内的房屋(二、三、四、五楼，建筑面积共计8320平方米)，对租金标准、付款时间和违约责任等作了约定。然而，被告违反合同第三条、第五条等约定，尚欠原告2019年10月20日前的房屋租金60,740元，尚欠2019年10月21日至2020年4月19日房屋租金1,911,240元，合计1,971,980元。对于被告违反合同约定的欠租行为，原告委托律师于2019年11月25日向被告发送律师催款公函，但被告收到该函件后仅支付原告租金30万元，尚欠1,671,980元未支付。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。审理中，原告主张，双方于2020年4月24日签订补充协议，对欠付租金、疫情租金减免等进行协商，明确约定租金支付时间，并约定若被告履行补充协议的，则原告向法院撤诉。但被告仅支付了100万元，剩余298,320元并未履行，故原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月19日解除；2、判令被告自上海市浦东新区惠南镇拱极路XXX-XXX号内的2、3、4、5楼房屋(建筑面积8320平米)迁出，将上述房屋返还给原告；3、判令被告支付2019年10月20日至2020年8月19日的欠付租金及使用费1,494,900元(已扣除50万元保证金)；4、判令被告支付房屋使用费：按照每月494,160元的标准，自2020年8月20日起计算至被告实际搬离之日止；5、判令被告支付利息：以1,494,900元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月21日起计算至被告实际支付之日止。被告石斛兰公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，被告不同意解除租赁合同。公司受疫情影响严重，一方面现金收入大幅度减少，另一方面员工受到解雇会引发劳动争议，故被告希望继续履行合同，维持雇佣关系和现金收入。其次，系争房屋中存在部分违章建筑，故合同部分无效，相应面积不应按有证面积收取租金或者使用费，应当予以减少或者不予收取。由于原告故意隐瞒违章事实，导致被告经营婚庆场所，产生装修损失，被告保留相应诉权。再者，原告处尚有被告履约保证金50万元，原告应当开具发票，否则被告有权延期支付租金。最后，关于利息，缺乏合同依据，不同意支付。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区惠南镇拱极路XXX-XXX号权利人为原告，其中2877号1-4层建筑面积6748.61㎡，房屋类型店铺；2879号5-9层建筑面积4909.40平方米，房屋类型办公楼。上海市浦东新区惠南镇城东路XXX号权利人为原告，建筑面积2764.28平方米，房屋类型商场，总层数4层。2017年5月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定甲方将己有房屋租赁给乙方使用，租赁标的为上海市浦东新区惠南镇拱极路XXX-XXX号内部分区域的房屋，建筑面积8320平方米，其中四楼4100㎡，五楼1620㎡，二、三、四楼2600㎡(二楼出租415㎡，公用61.5㎡，三楼出租1814.4㎡，四楼出租309.4㎡，合计2600.3㎡)，内有楼梯、卫生间等设施。乙方同意按现状交付房屋，并同意和认可该房屋的实际使用价值，并愿意按本合同约定的条件使用房屋、支付租金。租赁期限为10年，自2017年10月20日起至2027年10月19日止。四楼4100㎡的租金单价每日每平方米1.8元，五楼1620㎡的租金单价为每日每平方米1.6元，二、三、四楼2600㎡的租金单价为每日每平方米2.5元。租金每3年递增一次，递增幅度为在上一期基础上增加5%。2017年5月20日至2017年10月19日为免租期，乙方可用于装修等，免租期满，开始计算支付租金。租金先付后用，每半年支付一次，第一次半年租金于订立本合同后的一周内支付，此后每半年租金支付时间为该半年租期时间实际开始后的第一个月的一周内。甲方应于乙方付款前3日向乙方开具并交付发票，否则乙方有权相应延期付款。履约保证金50万元，租赁关系结束后15日内无息返还。原告未按约支付租金，原告遂诉至本院，要求判如所请。2020年4月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议及还款协议》，其中载明甲乙双方于2017年5月10日签订《房屋租赁合同》，现因乙方尚欠甲方房屋租金(使用费)和新冠病毒疫情及开元曼居酒店被隔离等情况，现双方友好协商，就乙方归还甲方所欠租金及疫情困难情况，达成如下协议：一、甲乙双方确认乙方尚欠甲方上述2019年10月20日至2020年4月19日房屋租金1,671,980元，甲乙双方确认乙方尚欠甲方上述2020年4月20日至2020年10月19日房屋租金2,911,240元；二、考虑到新冠病毒影响及开元曼居酒店被隔离等情况，甲方同意对乙方的租金减免60万元，一次性解决，该款在上述第一条应付款中扣除，故乙方实际应付甲方租金3,983,220元；三、乙方应于签订本协议之日起三日内支付甲方上述所欠租金100万元，乙方应于2020年5月20日前支付甲方所欠租金2,983,220元。四、如乙方未履行上述第三条约定，累计逾期付款达三十日的，乙方同意甲方对租赁场所实施停水、停电行动，由乙方承担责任，并且甲方有权提前解除2017年5月10日的《房屋租赁合同》；五、在乙方全部履行本协议第三条后，甲方即向上海市浦东新区人民法院撤回(2020)沪0115民初12023号诉讼案件；六、本协议为2017年5月10日《房屋租赁合同》的补充协议，与《房屋租赁合同》有同等的法律效力，如本协议与《房屋租赁合同》不一致的，以本协议为准。除本协议约定条款外，甲乙双方应继续全面履行2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》；七、本协议于2020年4月24日签订，甲乙双方盖章签字即生效。2020年4月28日，被告支付房租100万元。审理中，关于系争房屋的产权登记情况。双方确认，合同约定的系争房屋四楼4100㎡，对应的是城东路XXX号房屋的产证，其中1000余平方米有证，其余无证，五楼无房产证。合同约定的二、三、四楼2600㎡，对应拱极路XXX-XXX号，为合法建筑。因此，对于合同效力，被告主张部分有效，部分无效，同时表示其产生相应的装修损失，保留诉权，不在本案中处理，将另案诉讼。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，由于部分租赁物未经审批建造，未取得建设工程规划许可证，违反有关法律规定，导致涉及该部分租赁物的合同无效，因此双方于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》部分有效、部分无效。无效部分自始无效。有效部分，由于被告未按约支付租金，在双方签订补充协议及还款协议之后，亦未能足额履行相应的付款义务，原告据此可解除双方租赁合同中的有效部分，原告主张2020年8月19日作为该部分的解除之日，本院予以支持。合同解除及被依法确认无效后，被告应将租赁房屋返还给原告，并支付欠付租金及占有使用费。关于使用费的标准，原告主张参照合同约定的租金标准计算，并无不当，本院予以支持。被告以部分租赁物系违章建筑为由，要求减少或者不收使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的2019年10月20日至2020年8月19日的欠付租金及使用费，符合补充协议及还款协议的约定，且已考虑疫情等因素减免了60万元，同时扣除保证金，并无不当，本院予以支持。关于原告主张的使用费，亦无不当，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，考虑到涉案租赁合同部分有效，部分无效，双方对于无效部分均有过错，故对该项利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告上海腾藤实业有限公司与被告上海石斛兰企业发展集团有限公司于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》部分有效，部分无效；有效部分于2020年8月19日解除；二、被告上海石斛兰企业发展集团有限公司于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区惠南镇拱极路XXX-XXX号内的二楼、三楼、四楼、五楼房屋(建筑面积8320平方米)迁出，将上述房屋返还原告上海腾藤实业有限公司；三、被告上海石斛兰企业发展集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海腾藤实业有限公司2019年10月20日至2020年8月19日的欠付租金及使用费1,494,900元(已扣除50万元保证金)；四、被告上海石斛兰企业发展集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海腾藤实业有限公司房屋使用费：按照每月494,160元的标准，自2020年8月20日起计算至被告上海石斛兰企业发展集团有限公司实际返还房屋之日止；五、驳回原告上海腾藤实业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,196元，减半收取计10,098元，由被告上海石斛兰企业发展集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年九月十一日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。