上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初4440号原告(反诉被告)：上实融资租赁有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区业盛路**。法定代表人：林振，董事长。委托诉讼代理人：赵琪，上海岷颉律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海世欣资产管理有限公司，住所地上海市，住所地上海市崇明县新河镇新申路******法定代表人：钟汉廷，执行董事。委托诉讼代理人：奚征宇，上海润一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鸿裕，上海润一律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上实融资租赁有限公司(以下简称上实公司)与被告(反诉原告，以下简称被告)上海世欣资产管理有限公司(以下简称世欣公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日组织当事人证据交换，于2020年6月10日公开开庭进行审理。审理中,被告世欣公司提起反诉，本院依法合并审理。原告上实公司的委托诉讼代理人赵琪、被告世欣公司的委托诉讼代理人奚征宇到庭参加诉讼。此外，经当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。原告上实公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告保证金513,088元；2.被告向原告支付2019年8月2日起至实际清偿之日止的利息损失，以保证金513,088元为本金，按年化率24%计算。事实和理由：2014年5月9日，原、被告签订《美华村房屋租赁合同》，其中约定，原告向被告承租上海市虹桥路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积301.35平方米。租赁期五年，自2014年5月15日起至2019年5月14日止，2014年5月15日起的三个月为免租期，即2014年8月15日为原告支付租金的起始日。第一年租金为1,188,000元，之后第四年起每年的租金在前一年的年租金基础上递增3%。合同签订后，原告应向被告支付租赁第一年度三个月租金金额的租赁保证金297,000元；原告应向被告支付相当于两个月租金金额的装修保证金198,000元。之后，原、被告签署《美华村房屋租赁合同补充协议》，其中约定，租赁起始日期变更为2014年7月21日至2019年7月20日，其中2014年7月21日至2014年8月20日为装修免租期，2014年7月21日至2017年7月20日，每年的租金金额为1,188,000元；2017年7月21日至2018年7月20日年租金为1,223,640元；2018年7月21日至2018年7月20日年租金为1,260,350元。原告应于2017年6月25日付清保证金差额8,910元；于2018年6月25日付清保证金差额9,178元。上述合同及补充协议签订后，原告按约履行义务，按期支付租金、各项保证金及保证金差额。原告装修完毕后，被告未向原告返还装修保证金，亦未将装修保证金冲抵租金。合同到期后，原告按约腾空租赁物业，并于2019年8月2日通知被告进行交接，双方共同勘查了涉案房屋。然，被告以各种理由拒绝签署书面验收文件，拒绝返还租赁保证金，并于2019年8月6日向原告发送律师函，要求原告按其要求对涉案房屋进行整改，但被告所指的问题均不是租赁合同约定的复原标准。此外，因被告拒绝接收涉案房屋，原告于2019年8月2日将钥匙放置于房屋内，并通知被告。原告已履行完毕返还房屋的一切必要手续，被告应退还相应保证金。经原告多次催告未果，遂提起本案诉讼，要求判如所请。被告世欣公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.被告向原告交付涉案房屋时，双方对房屋现状以照片方式加以确定。后，原告多次对涉案房屋进行装修并出具承诺书，主要改动的部位为房屋主体结构、墙体、一楼餐厅门洞、二楼卫生间设施、厨房隔油设施、别墅外庭院草地铺设木质平台等。在租赁期限届满时，原告应根据合同及承诺对涉案房屋进行恢复原状。然，经被告多次催告，原告未履行上述义务，致使被告只能通过公证方式将房屋收回。2.根据原告于2018年7月5日向被告出具的公函所载内容，原告同意将上海市虹桥路XXX弄XXX号房屋(以下简称25号房屋)的物业费在涉案房屋的保证金中进行抵扣。因被告已为原告垫付25号房屋物业费60,008.44元，故该笔款项应在被告已收取的保证金513,088元中予以抵扣，剩余款项453,079.56元可向原告返还。3.因原告逾期交还房屋，且未对房屋进行复原，故被告暂扣保证金，欲待相关费用结算完毕后再向原告返还剩余保证金，被告并不存在主观恶意，不应承担利息损失。即便被告应承担利息损失，原告主张年化利率24%的标准显属过高，法院应按LPR标准进行调整。被告世欣公司向本院提起反诉诉讼请求：1.原告向被告支付2019年7月21日至2019年8月12日的房屋占有使用费134,667元(其中2019年7月21日至2019年8月4日，按日租金3,453元的一倍标准计算；2019年8月5日至2019年8月12日，按日租金3,453元的三倍标准计算)；2.原告向被告支付房屋复原费用共计69,000元，其中门窗恢复费16,000元，绿篱恢复费53,000元；3.原告向被告支付公证费7,000元；4.原告向被告支付律师费10,600元。事实与理由：2014年5月9日，原、被告签署《美华村房屋租赁合同》，约定原告向被告承租涉案房屋。后，双方签署《美华村房屋租赁合同补充协议》，确认租赁期限变更为2014年7月21日至2019年7月20日。2014年7月30日，原、被告签署《房屋设施交接单》，双方对涉案房屋内的现状以照片形式加以确认。在原告对涉案房屋进行装修的过程中，其向被告出具《装修承诺书》、《情况说明》以及《承诺书》，承诺对部分区域进行改建，日后将承担相应的恢复义务及恢复费用。在租赁合同届满后，原告应根据合同约定履行上述义务，但其迟迟未对房屋进行复原，也未向被告返还房屋。无奈之下，被告于2019年8月12日通过现场公证方式收回房屋，并自行委托第三方对房屋进行复原，产生恢复原状费用69,000元。同时，原告未及时返还房屋，应支付占有使用费134,667元。另，根据合同约定，原告为本次诉讼产生的公证费7,000元以及律师费10,600元亦应由原告承担。原告上实公司对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。理由：1.原告于2019年8月2日将涉案房屋的钥匙交还给被告，房屋已于该日交接完毕。2019年7月21日至2019年8月4日为合同约定的交房宽限期，只要在此期间内交房，无需支付房屋占有使用费。即便原告需要支付占有使用费，合同约定按日租金的三倍标准计算明显过高，请求人民法院予以调整。2.玻璃系原告损坏，可通过局部维修予以解决，现被告主张的是整体窗户更换的费用，属额外增加项目，原告不予认可。3.原告在承租涉案房屋时铲除了外围的部分绿篱，但此属公共区域，若要恢复原状应由小区业委会向原告主张。被告自愿修复绿篱产生的费用，不应由原告承担。4.合同中未约定公证费由原告承担，且该笔费用的产生属被告扩大损失部分，原告不同意支付。5.因本案原告不存在过错，故律师费应由被告自行承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房屋租赁合同、补充协议、银行业务回单、房屋设施交接单、承诺书、函件、公证书、产品销售合同、法律服务合同、绿化恢复施工合同、发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月9日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《美华村房屋租赁合同》，其中约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积301.35平方米。租赁期限为五年，自2014年5月15日起至2019年5月14日止。2014年5月15日起，甲方给予乙方三个月的装修免租期，2014年8月15日为乙方支付租金的起始日。合同签订之时，乙方向甲方支付相当于三个月租金金额的租金保证金297,000元。租赁保证金随租金的递增而递增，乙方应于租金递增当月的前一个月25号前付清当期租赁保证金与上一期租赁保证金之间的差额，即2017年4月25日前，付清保证金差额8,910元；2018年4月25日前，付清保证金差额9,178元。租赁保证金系作为乙方在租赁期内的履约保证，若乙方在租赁期内发生迟延交付租赁、物业管理费、维修费用或其他费用且导致必须由甲方代为交付的，甲方有权在租赁保证金中予以扣除。租赁期限届满后，乙方依照合同约定将租赁房屋向甲方返还且结清由乙方承担的与租赁房屋相关费用之日起十日内，甲方将租赁保证金无息返还乙方。自租赁起始日起租赁单价为3,255元/天，即第一年的年租金为1,188,000元，支付后第四年起每年的租金在前一年的年租金基础上递增3%，即2017年5月15日起至2018年5月14日，年租金为1,223,640元；2018年5月15日起至2019年5月14日，年租金为1,260,350元。合同签订当日，乙方应向甲方支付相当于两个月租金金额的装修保证金198,000元，该保证金用于保证乙方在租赁房屋的装修过程中依照法律规定及合同约定进行施工。租赁房屋的装修全部完成，且乙方无任何违约行为的，装修保证金由甲方无息返还乙方，或者经乙方书面申请，可以冲抵部分租金。乙方应自合同履行届满之日起十五日，向甲方返还租赁房屋，未经甲方同意乙方逾期返还的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的三倍，向甲方支付租赁房屋占用期间使用费。乙方返还房屋时需满足如下条件：1.拆除乙方自行投入的装修、家具、设备设施等并搬走，并将租赁房屋按甲方交付时的原样返还甲方。2.在返还租赁房屋前必须注销在租赁房屋内的一切登记注册手续。乙方按照上述约定的期限返还租赁房屋的，仅需承担返还房屋期间内实际使用水、电、煤、通讯、物业等费用，无需承担其他费用。乙方返还的租赁房屋应当符合甲方交付时的状态，并与甲方结清各自应当承担的费用。租赁房屋经甲方验收认可后，与乙方签署书面交接文件。败诉方除应当支付赔偿金、诉讼费外，还应当承担胜诉方为提起诉讼所发生的包括但不限于律师费、差旅费等，该等费用与败诉方应当承担的违约金、赔偿金等互不相抵。后，原告(乙方)与被告(甲方)签订《美华村房屋租赁合同补充协议》，其中约定：租赁起始日变更为2014年7月21日至2019年7月20日。2014年7月21日至2014年8月20日为装修免租期。2014年7月21日至2017年7月20日，年租金为1,188,000元；2017年7月21日至2018年7月20日，年租金为1,223,640元；2018年7月21日至2019年7月20日，年租金为1,260,350元。租赁保证金随租金的递增而递增，乙方应于租金递增当月的前一个月25号前付清当期租赁保证金与上一期租赁保证金之间的差额，即2017年6月25日前，付清保证金差额8,910元；2018年6月25日前，付清保证金差额9,178元。上述合同签订后，原告向被告支付租赁保证金297,000元、装修保证金198,000元、另补足租赁保证金差额8,910元、9,178元，共计513,088元。2014年7月30日，被告将涉案房屋交付给原告，双方签署《房屋设施交接单》，后附有涉案房屋交房时室内状况的照片，原、被告均予以盖章确认。在对涉案房屋装修的过程中，原告于2014年7月7日出具《装修承诺书》，其中载明：原告要求改动部分房屋承重墙，将原来一楼餐厅的2.4米门洞改为3.6米门洞；将二层卫生间隔墙改建。房屋经过改动后，在相应的结构处采取必要的加固措施，保证不影响房屋结构及承重问题和使用功能。若发生因承重结构引起的所有问题，公司愿承担全部责任，及相关恢复产生的全部费用。2014年10月22日，原告出具《情况说明》，其中载明：厨房排油设施在合同到期后，公司负责复原，复原到原有状态。2015年7月9日，原告出具《承诺书》，其中载明：公司准备对别墅庭院草地铺设防腐木质平台。若小区业主大会对上述木质平台铺设达成整改决议，则原告将配合整改，并承担整改所需的费用。原、被告租赁合同到期后，双方就涉案房屋恢复原状事宜进行沟通，原告开展复原工程的施工。2019年8月2日，原、被告的工作人员先后到达现场，因未能成功碰面致无法办理房屋交接手续。原告称，涉案房屋内物品于8月2日前全部搬离，且无人在内办公。因该日未等到被告工作人员前来，其只能将房屋钥匙放置在屋内壁橱上并拍照为证。被告称，物品搬离及无人办公情况属实。该日，被告工作人员到达现场时未见到对方，且房屋大门紧锁。之后再进入屋内未看到钥匙。通过现场查勘后，被告分别于2019年8月2日、8月6日、8月19日向原告发送函件，主要内容为：1.被告认为涉案房屋尚存在二楼卫生间结构墙体未复原、多处天花板未拆除、二楼卫生间墙砖地砖未拆除、玻璃窗及配件损坏、绿篱未恢复等问题；2.若原告不予恢复将承担相应的复原工程费用等。原告则于2019年8月22日回函表示：1.原告已于2019年8月2日将涉案房屋交付给被告，且房屋已完全恢复至被告交房时的原始状况。对于被告所提出的复原要求，原告均不予同意。2.被告应限期退还全额保证金，并承担逾期付款的违约责任。2019年8月19日，上海市张江公证处出具《公证书》，其中载明：2019年8月12日，公证人员至现场对涉案房屋内部及周围环境进行拍摄，后附相关的拍摄照片。被告确认，其于该日将涉案房屋收回。为此，被告支付公证费7,000元。另查明，2019年12月20日，被告与案外人上海御成工贸有限公司签署《产品销售合同》，约定该公司为涉案房屋的钢窗及配件进行新做、维修、翻新旧窗、更换玻璃等工作。为此，被告支付窗户复原费用16,000元。被告表示，因涉案房屋属于历史保护性建筑物，故相关的窗户、玻璃、拉手及风撑必须进行订制做旧处理，且原玻璃属于双层玻璃结构，单价较高。2020年4月13日，被告与上海润一律师事务所签订《法律服务合同》，委托该律师事务所代理本起房屋租赁合同纠纷案件。为此，被告支付律师费10,600元。2020年4月27日，被告与案外人象山欣怡家庭农场签订《绿化恢复施工合同》，约定该农场为涉案房屋进行绿化恢复施工，施工内容为植树100棵、增铺草坪150平方米、进营养土、外运垃圾等。为此，被告支付绿化复原费53,000元。再查明，2018年7月5日，原告向被告发送公函，其中载明：1.被告见函后立即将25号房屋的保证金返还原告；2.2017年8月1日至2018年1月7日期间的物业管理费由原告承担。双方对物业费标准存在争议的部分可暂行搁置；3.如确需追加25号房屋上述期间物业管理费的，则费用由原告承担。被告可在涉案房屋的保证金中与原告就该费用进行抵扣结算。后，被告向物业公司按每平方米20.80元/月的标准支付了上述期间25号房屋的物业费补差部分60,008.44元。2020年3月4日，上海中星虹达置业有限公司以上海市长宁区中星美华村业主大会、上海高地物业管理有限公司为被告提起确认合同无效纠纷，诉请请求为：确认两被告于2017年7月11日签订的《中星美华村物业服务合同》第七条中有关别墅的物业服务费收费标准条款(每平方米20.80元/月)、会所的物业服务费收费标准条款(每平方米10.80元/月)无效。该案尚在审理过程中。对此，原告表示，由于物业费收费标准存在争议，尚在诉讼中，故不同意在保证金中进行抵扣。若上述案件中每平方米20.80元/月的标准被生效判决予以推翻，则原告已根据原合同约定将物业费支付完毕，不存在补差问题。原告要求待该案生效后，根据判决结果确定实际应缴纳的物业费。被告认为，物业费补差部分60,008.44元其已实际缴纳，应根据双方约定在保证金中进行抵扣。若该案判决推翻了每平方米20.80元/月的标准，则被告同意在物业公司退还其补差费的情况下，全额返还给原告。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合同有效，双方应恪守履行。关于原告的本诉诉讼请求：1.返还保证金。经查，原、被告的租赁合同履行期届满，被告理应返还原告相应的保证金。关于返还的金额，双方的争议在于25号房屋的物业费补差款60,008.44元是否应当在被告已收取的513,088元保证金中进行抵扣。本院注意到，虽合同约定租赁房屋的物业费由原告承担，且被告另行按每平方米20.80元/月的标准向物业公司支付了物业费补差款。但从原告向被告发出的公函中所述内容来看，原告对该笔费用是否需要追加持保留意见。考虑到有关现行别墅物业费收费标准的效力认定案件尚在审理过程中，故在上述物业费标准存有争议的情况下，被告要求将其已付物业费在本案保证金中进行抵扣的条件尚不成就，其可待物业费标准被依法确定后另案诉讼。2.逾期返还保证金的利息损失。根据合同约定，租赁期限届满后，原告将租赁房屋返还被告，且结清与租赁房屋相关的费用后，被告将保证金无息返还给原告。本案中，原、被告对涉案房屋的复原标准、复原费用、物业费的抵扣与否等均存在争议，故被告以相关费用未结算完毕之由暂缓返还保证金，并无不当，对于原告要求被告支付利息损失的诉请，本院不予支持。关于被告的反诉诉讼请求：1.占有使用费。原告认为其于2019年8月2日将涉案房屋返还给被告，但无充分证据予以证明，故本院不予采信。鉴于公证人员于2019年8月12日至现场固定涉案房屋的状况，且被告亦予以确认，故本院认定被告于该日收回房屋。关于占有使用费的计算时间及标准，根据合同约定，原告应自合同履行届满之日起十五日，向被告返还租赁房屋。原告按上述约定期限返还房屋的，仅需承担相应的水、电、煤等费用，无需承担其他费用。若原告逾期返还房屋的，则每逾期一日，按日租金的三倍向被告支付占用使用费。据此，被告要求原告支付2019年7月21日至2019年8月4日的占有使用费与合同约定不符，本院不予支持。2019年8月5日至2019年8月12日的占有使用费，因双方均确认该期间内涉案房屋处于空关状态，故本院根据房屋的实际使用情况将合同约定的日租金三倍标准酌情调整至一倍标准，经计算，原告应支付被告占有使用费27,624元。2.房屋复原费。根据合同约定，原告返还房屋时应当符合被告交付时的状态。审理中，原告自认屋内窗户及玻璃的损坏、屋外绿篱的铲除均系其所为，其理应在返还房屋时进行修复。在原告怠于履行上述义务的情况下，被告代为复原产生的费用应由原告承担。鉴于被告已提供充分证据证明实际支出的金额，并就相关费用产生的合理性问题进行了阐述，故本院对于被告要求原告支付窗户恢复费16,000元，绿篱恢复费53,000元的诉请予以支持。3.公证费、律师费。因公证费、律师费均系被告为本次诉讼而产生的相关费用，而根据合同约定，上述费用应由败诉方予以承担，故本院根据本案的胜败诉比率酌情确定原告向被告支付公证费3,000元、律师费5,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)上实融资租赁有限公司保证金513,088元；二、原告(反诉被告)上实融资租赁有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司房屋占有使用费27,624元；三、原告(反诉被告)上实融资租赁有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司窗户复原费16,000元、绿篱复原费53,000元；四、原告(反诉被告)上实融资租赁有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司公证费3,000元；五、原告(反诉被告)上实融资租赁有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司律师费5,000元；六、驳回原告(反诉被告)上实融资租赁有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,162元，因本案适用简易程序，减半收取计5,081元，由原告(反诉被告)上实融资租赁有限公司负担983元，由被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司负担4,098元。反诉案件受理费2,309.50元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上实融资租赁有限公司负担1,092元，由被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司负担1,217.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年九月一日书记员  王宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。