山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5109号上诉人（原审被告）:太原化学工业集团房地产开发有限公司，住所地:太原市万柏林区长兴南街**。法定代表人:闫帅达,执行董事。委托诉讼代理人：朱燕春，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇青，山西华炬律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）:段振宇,男,汉族,1986年11月23日出生,住太原市娄烦县。委托诉讼代理人：李伟，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨长治，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司、段振宇房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱燕春、张勇青，上诉人段振宇及其委托诉讼代理人李伟、杨长治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司的上诉请求：一、依法撤销（2020)晋0109民初2771号民事判决书;二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;三、依法判令本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一审判决事实认定不完整,请求依法改判。一、一审判决对2019年7月23日之前因执行政府指令性文件造成无法施工的期间未予认定,属于认定事实不完整1、项目开工后至2019年7月23日期间确实发生了执行政府指令性文件导致无法施工的情形。项目自2017年4月5日开工至2020年1月1日交房期间,太原市环保局、太原市政府办公室、太原市城乡管理局、山西省住房和城乡建设厅、太原市改善省城环境质量领导小组办公室等单位发布的环保、“二青会”、停止施工、交通管制等通告,内容涉及建筑行业各施工环节,导致项目无法施工共计223天。一审中,上诉人提供了该系列政府文件及监理工作联系单、监理日志予以证明实际停工期限。2、虽然2019年7月23日前发生的停工情形未予通知,但均系政府部门广而告之、众所周知的情形,实际已经形成告知和知晓的效果,应认定为交房期限顺延，以上情形中的雾霾天气环保通告是太原市极为常见的管制情形,“二青会”是全国性重大活动,二者均是广大民众明确知晓且广泛遵守的情形,实为“众所周知”的无须证明的事实,应认定为相应顺延的交房期。二、一审判决未对消防报验工作因主管部门机构改革及新冠疫情不可抗力影响无法实施进行依法认定,判令上诉人承担该期间的违约责任,违背客观事实根据山西省住房和城乡建设厅、山西省消防救援总队晋建办字(2019)140号文件,自2019年5月21日起,建设工程消防设计审查、消防验收、备案抽查工作由各级住房城乡建设部门负责组织开展;本项目消防工程于2019年12月建设完成,并经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合自检验收合格,具备消防验收申请条件,之后向主管部门提交消防验收资料,但因变更后的主管机构一太原市住房城乡建设局组织机构尚未完善,窗口未予受理报验申请,至2020年1月25日,新冠疫情全面爆发,直至3月10日,新冠疫情突发公共卫生事件一级响应调整为三级,主管部门仍以机构改革为由不予受理,4月16日,太原市行政审批服务管理局官网公开消防验收审批职能，20日,公布申报清单,才明确主管部门及报验资料,但由于之前积攒的代办项目巨多,本项目消防报验于5月份才正式报请验收。以上受疫情和机构改革的双重影响,2019年12月-2020年5月份期间,消防验收无法推进的责任属于无法预见、无法避免、不可抗拒的情形,应依法排除上诉人的违约责任。综上,一审判决对于顺延交房情形的认定不完整,请求二审法院依据客观事实,综合实际情况,作出完整、全面的认定。段振宇辩称：1、关于停工天数的主张，我方认为在2019年9月底前后，施工已经完毕，不存在影响施工的事实。我们从上诉人提交的证据明细看出，我方认为在合同约定的9月30日交房日期前上诉人进行的只不过是一些工程的收尾工作，根本就不存在政府指令和天气原因造成对施工的影响。上诉人罗列的停工政府指令只是为了逃避违约责任。2、依据合同法相关117条第二款，当事人履行合同发生延迟，履行后发生不可抗力的不能免除责任。按照双方合同约定出卖人应当在30日内告知买受人方可据实延期，上诉人未履行合同告知义务在30日内完成通知义务。上诉人应当按照合同约定承担相应的违约责任。3、上诉人在提交格式合同时，对交房期限做了时间的安排，上诉人应该自担风险。我们认为对方明知具体的合同约定却违约是不诚信的。上诉人的违法交房经相关主管机关责令整改过，不能推为政府行为，不承担违约责任。上诉人段振宇的上诉请求：1、依法改判太原市万柏林区法院2020年7月22日作出的（2020）晋0109民初2771号判决。本案一审、二审诉讼费全部由被告承担。事实与理由：一、一审法院计算违约天数有误，将被上诉人擅自变更设计施工的42天工期计入违约免责天数认定不当。1、被上诉人在一审中辩称因小区部分业主拉条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，因此，被上诉人进行了变更设计、施工而造成延期。被上诉人所说部分业主既没有上诉人的授权，也没有全体业主的授权，无权代表上诉人及全体业主，被上诉人提供的相应证据与本案无关联性，部分业主的行为不能类推适用上诉人与上诉人无关。2、双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定了规划设计变更的条款：出卖人应当在取得有关部门批准同意十日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，不退房的应当签订补充协议。被上诉人变更设计、施工而造成延期的行为属于被上诉人单方违约行为，未按照双方合同约定取得上诉人的书面意见属于违约，应自担风险和后果。另，《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。综上，买受人并未因此获得利益，反而因此迟迟不能如期收房，给上诉人的生活和工作造成很大的困扰，使上诉人的合法权益受到侵害。且被上诉人既没有按照双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定通知上诉人，也没有按照《合同法》相关规定取得上诉人的同意，因此，不应将此施工天数作为延期交房的免责事由。二、一审法院将违约金由日万分之六进行调低至日万分之一点五，违背合同法的意思自治原则，以及诚实信用和平等原则。三、一审法院以消防验收合格为交房条件，限缩了上诉人应有的合法权益，将导致上诉人的合同目的不能实现。四、上诉人完全履行了合同义务，被上诉人违约并拒绝承担责任应承担不利后果，故本案一审二审诉讼费用由被上诉人全额承担。综上所述，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求。太原化学工业集团房地产开发有限公司辩称：1、一审法院将本楼座交房标准公共区域部分改贴瓷砖增加的工期42天认定为逾期交房的免责期符合事实及法律规定。2、一审判决依法调整违约金标准符合法律规定及公平诚信原则。3、本楼座人防工程建筑中按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。因合同约定之“批准文件”未明确约定，一审法院按照现行法律规定认定交房标准。根据2019年修订的《城市房地产管理法》：第二十七条，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。综上，一审判决在以上事实与法律适用方面尊重合同履行的事实及相关法律规定，望二审法院对该部分予以维持。段振宇向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止交房之日的逾期交房违约金，暂计算至2020年6月10日为193114元；2.按照被告宣传标准为我公积金贷款作出担保；3.对延期交房的违约事实作出书面道歉；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于西中环路南段129号5幢2单元4层0402号房屋，并于2018年8月13日以银行按揭方式付清全部购房款共计1267151.04元。根据上述合同第八条约定，被告应当在2019年9月30日前使房屋具备交付条件并交付给原告。截止目前，被告仍未向原告交付上述房屋，构成违约。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期90日后交房，应当自合同约定的最后交付日期的第二天起至交房之日，按日向原告支付已交房款万分之六的违约金。原告多次要求被告履行合同并支付违约金，但均未果，故提起诉讼。一审法院认定事实如下：2018年4月23日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号20180026925），约定，原告购买被告开发位于太原市西中环路南段129号“太化﹒紫景天城”小区5幢2单元4层0402号房；该商品房层高3米，建筑层数地上32层；房屋总金额1267151.04元；买受人已交房款467151.04元，银行按揭贷款80万元；出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；因市政施工或者政府指令性文件造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款，被告向原告出具了收到首付款及银行按揭款的收据。被告在施工建设过程中，受太原市污染天气影响，按照相关部门发布的通告，应监理单位要求，采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施，造成施工进度延误。2019年8月，太化﹒紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的5号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月20日至2019年10月31日。2019年8月23日，被告向原告发出《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，列出24份通告、通知等文件，表示2017年至今，我市陆续开展大气污染防治攻坚行动，太化﹒紫景天城项目累计停工165天以上，公司据实予以延期，2020年1月开始交房，若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延。2019年12月23日，被告向原告发出《入住通知书》，通知原告于2020年1月1日交房，原告因不符合交房标准拒绝收房。2019年12月25日，被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西太行建设开发有限公司出具了竣工验收证明书。被告至今未取得原告所购楼房的消防验收合格证明。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋，原告主张被告通知原告2020年1月1日收房不符合交房标准，被告不予认可，向本院提交了太原市环保局等相关部门发布的通告等文件、监理工作联系单及监理日志及2019年8月23日被告向原告发出的《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，以证明被告未逾期交房。对于被告是否延期交房的问题，按照合同约定，被告应在无法施工的情形发生之日起30日内告知买受人即原告，被告于2019年8月23日向原告发出的《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，敬告函中告知了原告影响工程进度的原因，并告知了原告若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延，原告未提出异议，根据合同约定，对于2019年7月23日之后被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间属于符合合同约定的停工，应计算在符合合同约定造成的延期交房时限内，根据被告提交的相关证据，被告在此期间的停工时间为60天；2019年8月，太化﹒紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的5号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月20日至2019年10月31日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此也获得利益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，但此顺延的42天中有19天与被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，应予核减，故被告可延期交房共计82天，被告应在2019年12月21日前向原告交房。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用。原告购买的房屋所在楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，现被告尚未取得消防验收合格证明，不符合双方《商品房买卖合同》中约定的交房条件，被告不能向原告交付符合合同约定的房屋，构成违约，应向原告支付违约金。被告辩解违约金应当以原告已经交付的首付款为基数进行计算，而被告实际收到了全部购房款，向原告出具了全部购房款的收据，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。被告辩解合同约定的违约金过高，本院酌定以原告缴纳的全部购房款为基数，按照日万分之一点五计算自2019年12月22日至被告取得消防验收合格证明时的违约金。原告要求被告为其公积金贷款作出担保，向本院提交了被告的宣传资料，事实上原告办理了商业贷款，但双方未在《商品房买卖合同》中约定在原告商业贷款转为公积金贷款时由被告进行担保，并且公积金贷款需要公积金中心进行审核，原告也未向被告提出正式请求，故本院不予处理。原告请求的赔礼道歉不是合同纠纷中承担违约责任的方式，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告段振宇自2019年12月22日至2020年7月22日的违约金40675.55元。二、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司在取得消防验收证明后十日内，向原告支付2020年7月23日至取得消防验收合格证明之日的违约金（以1267151.04元为基数，按日万分之一点五计算）。三、驳回原告段振宇的其它诉讼请求。本院二审查明的事实与一审基本相同。本院认为，2018年4月23日，段振宇作为买受人与作为出卖人的太原化学工业集团房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，上诉人段振宇依约支付了全部房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司应于2019年9月30日前向段振宇交付房屋，上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司未能按照合同约定按期交付房屋，确因客观原因影响施工交房期限应当顺延，原审对交房期限也予以了顺延，上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司至今未取得涉案楼房的消防验收合格证明，不能向上诉人段振宇交付符合合同约定的房屋，构成违约，应当支付违约金，故原审判决并无不当。上诉人段振宇主张的应当按照双方《商品房买卖合同》约定日万分之六支付违约金，因双方合同约定的违约金过高，原审法院予以适当调整并无不当。综上所述，上诉人太原万达广场有限公司、段振宇的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费4162元，由上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司负担。上诉人段振宇交纳的二审案件受理费4162元，由上诉人段振宇负担。本判决为终审判决。审判长 任 峥审判员 赵耀功审判员 段雪丽 二〇二〇年九月二十八日书记员 王 娜