宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初3293号原告：银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司。统一社会信用代码：91640500694309810W。负责人：王某。委托诉讼代理人：任某,宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：侯某，宁夏中卫市人，自由职业，住宁夏回族自治区中卫市。原告银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司(以下简称众一物业)诉被告侯某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众一物业的委托诉讼代理人任某，被告侯某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业管理服务费6410.34元（其中①40号楼4单元1201室物业费2695.03元，2018年1月1日至2019年12月31日共计24个月，1.35元/㎡/月×83.18㎡×24个月=2695.03元；②40号楼4单元1202室物业费1856.52元，2018年1月1日至2019年12月31日共计24个月，1.35元/㎡/月×57.3㎡×24个月=1856.52元；③40号楼5单元1201室物业费1858.79元，2018年1月1日至2019年12月31日共计24个月，1.35元/㎡/月×57.37㎡×24个月=1858.79元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买银川众一集团房地产开发有限公司开发的中卫市××区（面积83.18平方米），40号楼4单元1202室（面积57.3平方米），40号楼5单元1201室（面积57.37平方米），合计197.85平方米。原告为该小区的物业服务公司，自被告使用房屋后，原告一直为被告提供物业服务。自2018年1月1日起，被告以种种理由拒付物业服务费，从2018年1月1日至2019年12月31日共拖欠物业费6410.34元，房屋物业费每平方米1.35元/月。经原告多次催要，被告拖欠至今仍未付。原告已经为被告提供相关的物业服务，被告连续拒绝支付物业费的行为已侵犯原告的合法权益，为维护其合法权益，故原告诉至法院。被告辩称，被告购买房屋位置及面积属实。被告自2015年3、4月份交纳物业费至2017年12月31日，自2018年1月1日至2019年12月31日共计24个月的物业费确实没有交纳。因为被告的房屋有两套出现裂纹，原告一直没有维修。原告不处理房屋裂缝问题，被告就不交纳物业服务费，要求追加开发公司为被告，共同解决被告的房屋质量问题，并要求原告向法庭提交当时交房的原始记录。针对被告答辩，原告称：被告所述墙体裂缝问题系被告与开发商之间的房屋质量纠纷，与原告无关。交付房屋清单不属于原告提交范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人向法庭提交的证据，本院认定如下：一、对原告提交的证据：1.房屋钥匙领取单，被告虽质证认为日期系原告工作人员自己写的，但认可2015年3月份领取了房屋钥匙，亦认可自2015年3、4月份交纳物业费至2017年12月31日，该证据原告拟证明被告入住的事实，故本院对其证明的事实予以认定；2.通知3份，该组证据均系原件，内容真实与本案具有关联性，故本院对其证明的事实予以认定；证据3.中卫市物价局中卫市住房和城乡建设局卫价发（2014）20号文件、证据4.中卫市物价局中卫市住房和城乡建设局卫价发（2014）87号文件、证据5.物业服务合同，被告经质证无异议，故本院对其证明的事实予以认定，并在卷佐证。二、对被告提交的证据：照片7张（打印件），拟证明被告有两套房屋存在墙体裂缝，房屋有质量问题的事实。原告质证后对证据的三性及证明目的均不予认可，认为房屋质量问题与物业公司无关。经审查，照片证明室内墙体裂缝、室外瓷砖脱落的情况，但没有证据证明拍摄的照片与原告物业服务有关，故本院对其证明效力不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系中卫市沙坡头区众一山水城业主，在××区（面积83.18平方米），40号楼4单元1202室（面积57.3平方米），40号楼5单元1201室（面积57.37平方米），三套房屋面积共计197.85平方米，系小高层住宅，层高12层，电梯行至11层。原告系该小区物业服务公司，一直为该小区提供物业服务。2018年1月1日至2019年12月31日，被告共拖欠原告三套房屋物业服务费6410.34元（1.35元/㎡.月×197.85㎡×24个月），经原告多次催要，被告未予支付。2014年5月26日，中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局下发的《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》（卫价发[2014]20号）规定，规范高层（7层以上，含小高层）住宅物业服务收费。根据目前沙坡头区高层住宅的保有量及其物业服务管理程度，高层住宅实行1-3级等级管理，其各等级服务内容和规范对应于《中卫市普通住宅小区综合服务等级标准》中的1-3级，同时将高层住宅物业服务费、电梯使用费（含电梯运行、维护费用）、二次加压费用（含设备运行、维护费用）合并一费收取。同时，该通知对交通工具停放收费、物业服务监督管理作出相应规定。确定中卫市沙坡头区高层住宅物业服务收费指导标准，12层高层电梯行至11层一级服务等级收费标准为1.35元/㎡.月。2014年7月4日，中卫市住房和城乡建设局、物价局下发的《关于确认沙坡头区普通住宅小区物业服务等级的通知》（卫住建发[2014]87号）确定众一山水城物业服务等级为一级，非在建小区。2018年11月13日，原告与众一山水城小区业主委员会再次签订《物业服务合同》，期限自2017年12月20日至2022年12月19日，约定电梯行至10-11层收费标准为1.35元/㎡.月。本院认为，原告众一物业为被告侯某提供了物业服务，并与众一山水城小区业主委员会续签了《物业服务合同》，原被告之间形成了物业服务合同关系。根据《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》、《关于确认沙坡头区普通住宅小区物业服务等级的通知》规定和《物业服务合同》约定，原告要求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日，拖欠原告三套房屋物业服务费6410.34元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告辩称因房屋出现裂缝，存在质量问题，要求追加开发公司为被告，共同解决被告的房屋质量问题，但被告提交的照片，尚不足以证明房屋出现裂缝与原告从事的物业服务有关。本院认为，被告应当查清导致墙体裂缝的根本原因及责任主体后寻求其他合法途径予以解决，被告据此作为向原告拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告辩称要求原告提交被告购房时交房的原始记录，本院认为，交付房屋不属于原告物业服务范围，故对其主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：被告侯某于本判决生效之日起十日内向原告银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间，三套房屋的物业服务费6410.34元。如被告侯某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告侯某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 马元华 二○二○年九月十七日（法官助理 余 艳书记员 杨智梅 本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。