陕西省澄城县人民法院 民事判决书 (2020)陕0525民初292号 原告刘智锋，男，汉族，XXXX年X月XX日出生，住澄城县，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    原告张艳丽，女，汉族，XXXX年X月XX日出生，住澄城县，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    原告共同委托代理人刘建楼，澄城县148法律服务所法律工作者。被告肖继军，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住澄城县，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    被告李瑞婷，女，汉族，XXXX年X月XX日出生，住澄城县，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    第三人西安际然房地产开发有限公司澄城分公司，组织机构代码91610525MA6Y8WED5B。负责人孙建峰，系公司负责人。原告刘智锋、张艳丽与被告李瑞婷、肖继军，第三人西安际然房地产开发有限公司澄城分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘智锋、张艳丽及其委托代理人刘建楼、被告肖继军到庭参加了诉讼。被告李瑞婷经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，第三人西安际然房地产开发有限公司澄城分公司的工作人员未出具委托代理证明不能参加庭审活动，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告刘智锋、张艳丽向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同退还原告因被告违约的款项92540元；2、判令第三人承担连带退还责任；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年10月份，经第三人中介，二被告自愿将属于自己所有的澄城县XX街XX段XX城XX号楼XX单元XX层XX户房屋，出售于二被告，并于当年10月18日签订了一份包括第三人在内的《房屋三方买卖合同》。合同签订后，二原告依照合同约定，经第三人向二被告交付购房定金50000元整，被告李瑞婷及第三人负责人孙建峰亲笔书写了收条；二原告还依合同约定向第三人缴纳了中介费（服务佣金）等费用共计21270元，第三人向原告出具了收据。至此，原被告双方完成了合同约定的所有前期事务。但在原告等待依约继续履行合同时，第三人却通知原告:被告毁约，不同意出售房屋了。虽然经第三人多方协调，但二被告仍坚持不再履约。致使合同无法继续履行。二被告毁约是明显的违约行为，理应按合同第七条第六项约定:由“违约方向守约方双倍退还守约方实际支付的所有款项(定金、中介费等)”。但二被告却拒不按约履行双倍退还之责。原告在被告毁约之前，已交付各项费用(定金、中介费等)共计为71270元，双倍返还金额应为142540元，但被告却仅仅退还了50000元，对剩余的92540元却拒不退还，致使原告权益严重受损。另第三人作为中介方，未能尽到保证责任，致使被告违约，而且未能有效保障原告合法权益，也有过错，故应对二被告应退还款项承担连带退还责任。综上，原告认为:自愿签订的合同，无论任何一方，均应严格遵守。现二被告故意违约，原告作为守约方并无任何过错，故被告应全部承担违约责任。原告提起诉讼，恳请人民法院判决支持原告诉请。原告为支持自己的诉讼请求，提交如下证据：1、房屋三方买卖合同一份。证明事实：2019年10月18日签订本合同，并于当日出效；房屋价款共计50万元；被告为甲方，原告为乙方，第三人为丙方；乙方应于2019年10月18日前交定金5万元；本交易佣金及税费一切费用由乙方承担；合同签订后，若因甲方或乙方违约，致使本合同无法履行，违约方应向守约双方双倍退还守约方实际支付的所有款项（定金、中介费等）。2、被告李瑞婷和第三人负责人孙建峰共同书写的收条一张。证明被告及第三人收取原告定金5万元。3、中介方（第三人）收款收据一份。证明按双方约定：被告应退还原告中介等费用42540元。4、中介公司（第三人）出具的证明。证明合同不能履行的责任是被告违约，按照规定，被告应当承担违约责任。被告肖继军辩称：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第4款规定，《陕西省XX房XX市场管理条例》第17条规定，转让共同共有的房产须有全体共有人同意的书面的文书，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同未经被告肖继军书面同意签字，第三人在签合同过程中，从未给被告肖继军打过电话，也未见过原告的房产证，故该合同为无效合同，至始不具有法律效力；该合同订立合同主体不合格；违反法律、行政法规的强制性规定。房屋买卖合同中的担保条款无效，要求双倍返还定金，没有法律依据。原告诉被告双倍返还中介费等款项追偿对象明显错误，权责不清。被告不具有双倍返还财产的义务，也无承担过错责任的行为。被告已经退还原告5万元。故请法庭依法驳回原告第1、第3项诉讼请求。第三人未进行答辩。经过当庭举证质证，被告肖继军的质证意见：原告的证据1、2、3、4真实性无异议，但对证明目的有异议。合同本身事实认可，只有李瑞婷的签字，如果是代本人签字的话，应出具书面的委托书。收条当中的“订金”两个字划改为“定金”了，到底是啥？李瑞婷事实上只收到25000元。证据3不能证明被告要返还原告42540元。证据4不予认可，证明陈述的事实是违反法律的，更不能证明原告的事实和目的。经审理查明，2019年10月18日，原告刘智锋夫妇在第三人西安际然房地产开发有限公司澄城分公司的居间介绍下，与被告李瑞婷签订了三方买卖合同，肖继军未到场签字确认，由李瑞婷代替肖继军在合同上签字。合同约定，XX街XX城XX号楼XX单元XX层XX户面积143.3平方米的单元房出卖给原告刘智锋、张艳丽夫妇。房屋成交款50万元，其中含定金5万元。2018年10月18日将定金5万元存入李瑞婷指定账户。并约定，定金50%由第三人监管。被告刘瑞婷夫妇拿到房产证（十个工作日）三个工作日刘智锋夫妇配合办理网签。双方约定：于资金监管账号出现该房产总房款是3日内由李瑞婷夫妇将合同约定的房屋交付给刘智锋夫妇。刘智锋夫妇应承担15000元佣金。合同签定后，原告刘智锋夫妇交付李瑞婷、孙建峰定金5万元。张艳丽交付第三人21270元，备注过户时需要交纳个税、契税。被告肖继军认为合同无效，不同意履行合同。李瑞婷已经退还原告5万元。本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中原、被告及第三人之间签订了房屋买卖合同，但原告尚未支付房屋价款，也未办理产权登记过户手续，因此，原告在此房屋买卖合同中尚不构成善意第三人；庭审中，原告主张解除该买合同时，被告也表示同意，该合同不再继续履行是双方当事人意思的真实表示；第三人西安际然房地产开发有限公司澄城分公司作为专门从事房屋交易的中介机构，应当详细了解征求房屋所有人出卖的真实意思表示，积极履行其居间介绍的义务，但第三人无证据证明其在促成合同订立时，被告肖继军无明确出卖的意思表示，故该合同对肖继军不产生法律效力，导致该合同予以解除的事实，第三人存在一定过错，应当承担一定的责任。原告刘智锋夫妇明知肖继军本人未签名确认，也存在一定过错，其双倍返还定金的请求本院不予支持。第三人作为中间机构未全面完成居间介绍的法律义务，应当返还中介费用。被告李瑞婷返还原告5万元的事实，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条的规定，判决如下：一、第三人西安际然房地产开发有限公司澄城分公司返还原告刘智锋、张艳丽21270元。二、驳回原告刘智锋、张艳丽的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211400元，由第三人西安际然房地产开发有限公司澄城分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。 审  判  长  付 毅 超人民陪审员  李    斌人民陪审员  杨 俊 民   二〇二〇年九月二十三日 书  记  员  赵 艺 霏 1