广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1669号 上诉人（原审被告）：周善能，男，1959年10月15日出生，汉族，住博白县。 上诉人（原审被告）：周泽林（曾用名周泽霖），男，1982年11月30日出生，汉族，住博白县。 上诉人（原审被告）：周熙，男，1987年12月5日出生，汉族，住博白县。 三上诉人的共同委托诉讼代理人：陈日榕，广西玉洲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周华昌，男，1956年5月6日出生，汉族，住博白县。 被上诉人（原审原告）：庞旭英，女，1958年6月10日出生，汉族，住博白县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄典春，广西祺光昭来律师事务所律师。 上诉人周泽林、周熙、周善能因与被上诉人周华昌、庞旭英确认合同效力纠纷一案，不服博白县人民法院（2020）桂0923民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。为查明事实，本院向博白县不动产登记局去函调取证据，本案经合议庭评议并经本院专业法 -2- 官会议讨论决定，现已审理终结。 周善能上诉请求：一、撤销博白县人民法院（2020）桂0923民初326号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、三上诉人与被上诉人并未形成买卖协议。1．本案中涉及到2012年5月12日的证据材料仅有两份，一份是庞旭英自己写给自己，由其自己单独签名的《收据》，此证据上诉人、原审被告周泽林、周熙均没有签名，事后亦不追认，此证据没有证明力，对上诉人、原审被告均没有约束力。另一份证据是周善能所写的收条，仅是表明周善能收到被上诉人购地订金而已，买卖合同主要条款不具备，双方当事人未形成意思表示一致，协议并不存在。2．一审判决既然认定有买卖协议，却未交代清楚协议内容是什么，事实上一审法院把要约邀请当作了协议来处理是错误的。3．一审混淆了协议效力和协议履行。作为买卖合同，买方通常是支付价款才有权利要求对方交付标的物，一审法院没有查清买卖价款、买方是否已足额支付了价款，被上诉人对其自称的交易价格19,300元，也没有能举证已经付清，一审法院判令交付土地并过户，实际是豁免了买方的付款部分举证责任，被上诉人一方面无须支付部分价款，对过户发生的契税、印花税工本税费实际变成了卖方承担（单契税即为基准地价3%），这就相当于土地白送给买方了。二、一审判决适用法律错误。1．根据民法规定自然人自出生起就享有民事权利能力，不因当事人的民事行为能力而受限制或者剥夺，未成年自然人在劳动能力缺欠的情况下，仍可以进行与其智力相适应的获益民事行为，可以通过继承、赠与等方式获取财产，一审判决以周泽林、周熙是未成年人而否定其财产所有权是不能成立的。2．本案不存在表见代理。周善能与周泽林、周熙为父子关系，在周泽林、周熙未成年时，周善能是法定代理人之一，处理未成年人的财产应当取得未成年人法定代理人的一致同意，被上诉人从未取得周泽林、周熙母亲同意卖地，也就是说被上诉人明确知道周善能没有代理权，不可能构成所谓表见代理。3．一审判决一方面认定周善 -3- 能为周泽林、周熙的代理人，却又判令周泽林、周熙承担土地过户责任，是卖主，承担被代理人义务，十分矛盾。三、一审程序违法。一审判决把分别属于周泽林、周熙所有的土地买卖捆绑在一起审理，实际是把两主体、内容等均不同的法律关系混为一体，一审所给出的理由是周善能、周泽林、周熙为同一家庭成员，但本案财产是个人财产而不是家庭共有财产，按有关法律规定，诉争土地登记于周熙、周泽林名下，该财产只分别属于周熙、周泽林，如一审法院确定认为是家庭财产共有财产那就应当追加上诉人母亲、配偶、子女等人为当事人参加诉讼。综上，一审判决上诉人将涉案土地权属更名给被上诉人没有合同及法律依据。一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，应予以撤销改判。特此上诉。 周泽林、周熙上诉请求：一、撤销博白县人民法院（2020）桂0923民初326号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由与周善能的上诉一致。 周华昌、庞旭英辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 周华昌、庞旭英向一审法院起诉请求：1、确认原告与三被告于2002年5月15日关于博白县大坝镇千米大街的土地买卖协议合法有效；2、依法判决三被告将已经卖给原告方的两块土地（土地证号分别是：博国用（1998）字第340104号、博国用（1998）字第340106号）权属依法更名给原告周华昌与庞旭英；3、本案诉讼费由被告方承担。 一审法院认定双方无异议的法律事实：1998年7月，被告周泽林、被告周熙向博白县土地管理局申请颁发国有土地使用证。1998年7月28日，博白县土地管理局予以核准并颁发两本国有土地使用证，证号分别为：博国用（1998）字第340104号、博国用（1998）字第340106号。博国用（1998）字第340104号国有土地具体情况如下：“土地使用者：周泽霖；地址：大坝镇大坝街；地号： -4- 340104；用途：住宅；四至：东接周熙房屋，自墙为界；南接小巷，自墙为界；西接空地，自墙为界；北接公路，自墙为界；用地面积（其中：建筑占地）：74.9平方米。”。博国用（1998）字第340106号国有土地具体情况如下：“土地使用者：周熙；地址：大坝镇千米大街；地号：340106（证上为3400106，应为笔误）；用途：住宅；四至：东接庞顺房屋，自墙为界；南接小巷，自墙为界；西接周泽霖房屋，自墙为界；北接公路，自墙为界；用地面积（其中：建筑占地）：74.9平方米。”。两块土地相邻，办理国有土地使用证时，尚为空地，并未建房，可无缝连接为一块土地共同使用。2002年5月15日，被告周善能立写1份收据交给原告周华昌、庞旭英收执，同时将博国用（1998）字第340104号、博国用（1998）字第340106号两本国有土地使用证交给两原告。该收据内容为：“收据，今收到周华昌交来给本人转让地皮款壹万贰仟元正（12,000元）。收款人：周善能，2002年5月15日。”。庞旭英亦立写1份收据，该份收据内容为：“收据，今收到周善能转让给本人土地证贰本，转让款壹万玖仟叁佰元（19,300元），现已付壹万贰仟元，余柒仟叁佰元正（7,300元）今年底交清。收据人：庞旭英，2002年5月15日。”。2003年1月29日，被告周熙立写1份收据交给原告周华昌、庞旭英收执，收据内容有：“收据，今天从周华昌处收到六千三百元。周熙，2003年1月29日。”。2013年5月份，原告周华昌、庞旭英在本案涉及的土地建房，现已入住，房屋四至为：东接庞顺房屋，自墙为界；南接博白县大坝供销合作社，自墙为界；西接周志勇房屋，自墙为界；北接公路，自墙为界。之后，两原告认为，三被告既已出卖土地给其，应配合过户土地给两原告，原告多次催促被告过户事宜，双方遂起纠纷。2020年1月9日，两原告诉至该院，请求确认原告与被告之间的土地买卖协议合法有效，请求判决将已卖给原告方的两块土地【博国用（1998）字第340104号、博国用（1998）字第340106号】权属依法更名给原告周华昌、庞旭英。另查明，2002年至2003年期间被告周善 -5- 能在博白县市场开发服务中心龙潭市场管理所工作，2019年11月已退休；周泽林出生于1982年11月30日，周熙出生于1987年12月5日，周善能出生于1959年10月15日，周泽林、周熙系周善能的儿子；周泽霖系被告周泽林的曾用名。 一审对双方有异议的事实作如下认定：一、本案土地买卖协议是否存在。庭审中，原告诉称，原、被告在2002年5月份之前经过多次协商，达成口头土地买卖协议，被告方将其拥有的位于大坝镇两块土地转让给原告方。被告周泽林、周熙辩称，土地买卖协议不存在，两被告对土地转让一事，不知情。被告周善能辩称，原告交付的款项是中介费，是其通过介绍土地交易所得的报酬，不是土地转让款。如何认定本案是否存在土地买卖协议，应从以下几个方面综合认定：1、三被告的民事能力问题。1998年7月，被告周泽林未满16周岁，被告周熙未满11周岁，被告周善能已满38周岁。根据《民法通则》，被告周泽林、周熙具有民事权利能力，可接受对其有利的民事行为，但被告周泽林、周熙属于限制行为能力人，不能与正常成年人一样从事盈利行为，被告周善能具有完全民事行为能力。2002年5月，被告周泽林已满19周岁，被告周熙已满14周岁。2、三张收据涉及的款项用途如何认定。三张收据的内容前后能够相互佐证，明显出现“转让”、“土地证”、“转让款”、“转让地皮款”等字样。庭审中，原告诉称，原告交付的款项是土地转让款，是三被告转让土地给原告，原告支付的土地转让价格。被告周善能辩称原告交付的款项系其介绍土地供他人交易的中介费，是被告周善能劳动所得。但三张收据中，从未出现过中介费，介绍土地所得的辛苦费等字样，且被告周善能未向本院提供相反证据推翻原告的诉称。原告诉称款项用途是用于支付土地转让款，有说服力，与现有的证据能够印证。3、博国用（1998）字第340104号、博国用（1998）字第340106号两本国有土地使用证原件的持有人问题。起诉时，原告提供了博国用（1998）字第340104号、博国用（1998）字第340106号两本国有土地使用证的复印件；庭审时，原告将博国用（1998）字第340104号、博国 -6- 用（1998）字第340106号两本国有土地使用证的原件提供予以核对。原告诉称，原、被告是口头协商转让本案涉及的土地，原告持有上述原件有利证明了土地买卖协议的事实。被告周泽林、周熙辩称，博国用（1998）字第340104号、博国用（1998）字第340106号两本国有土地使用证是被告周善能私自拿给两原告的，被告周泽林、周熙对此事完全不知情。该院认为，按照一般土地转让惯例，在受让方支付完毕土地转让款或大部分土地转让款后，转让方为了方便受让方办理过户手续等事宜，一般会将土地证原件交给受让方，这符合常理。原告的诉称符合常理，综合其他案件事实予以认定。4、本案涉及的土地及房屋实际使用或控制人的情况。从已查明的事实来看，2002年5月份之前，本案争议土地尚为空地，其所有权、使用权及实际控制权均属于被告方。2002年5月15日，原告方支付了12,000元转让款，并接受被告方交付的两本土地证原件。2003年1月29日，原告方又交付余款6,300元给被告周熙。2013年5月，原告在本案涉及的土地上建造三层楼房并已入住。结合原告提交的证据及庭审笔录，本案涉及的土地自2002年5月后其使用权人及控制人应在原告方，符合常理。5、原、被告的职业身份。2002年至2003年期间，被告周善能在博白县市场开发服务中心龙潭市场管理所工作，原告周华昌在博白县大坝镇政府工作。双方均为国家机关事业单位干部。6、被告方收到原告方的款项具体数额及款项是否支付完毕。2002年5月15日，被告周善能立写收据，承认收到12,000元。2003年1月29日，被告周熙立写收据，承认收到6,300元。上述事实，双方争议不大。但原告诉称，周熙实际收到的款项应为7,300元，只是原告交钱时，因有其他事情要办理，匆忙之间未仔细核对收据的内容，造成收据的数额与实际交付的数额有出入。被告认为，原告尚欠1,000元未交付。从原、被告的职业、土地证原件的持有人、争议土地的实际控制人、金额的大小综合看，原告诉至法院的根本原因是被告方未配合过户土地给原告，且从2002年至今已有十几年，之前双方从未有过对土地款项未支付完产生过纠纷 -7- ，原告诉称更符合常理，本案涉及的款项19,300元应已支付完毕。综上，原告周华昌、被告周善能在2002年时均在国家机关事业单位工作，职业身份在土地转让交易中更令人信服；从土地证颁发时间看，被告周泽林、周熙尚未具备完全民事行为能力，还在读书，不能通过自己的民事行为取得报酬，因此可推断，本案涉及的两块土地应是家庭共同财产，只是产权所有人登记在周泽林、周熙名下而已。因此，从原、被告的职业身份、被告的民事行为能力、款项用途、国有土地使用证持有人、土地实际控制人、转让款的支付等方面，原告诉称“原、被告形成口头土地买卖协议购买本案涉及的两块土地”更有说服力，原、被告提供的证据、庭审笔录等佐证原告的诉称；而被告辩称“被告周善能取得的是中介费，被告周泽林、周熙对土地转让不知情”，被告未提供相关证据佐证该说法，其辩称不符合常理，难以令人信服，不予采纳。二、本案表见代理的问题。本案涉及土地在1998年购买时，被告周泽林、周熙尚未成年，尚未具备购买土地的经济能力，被告周善能是国家机关事业单位干部职工，且为三被告家庭成员的家长。原告方有理由相信本案涉案土地为周善能出资购买后登记在周泽林及周熙的名下；在本案土地转让交易时，被告周泽林、周熙虽未亲自参与土地转让协议的口头协商，但从被告周善能的干部、家长身份、土地证原件的持有人或控制人等因素让原告方有足够的理由相信其享有代表周泽林、周熙进行土地转让的代理权。被告周善能收取土地款12,000元时，已交付土地证原件两本给原告方，被告周熙亦亲自领取原告方交付土地款6,300元。2013年，原告方在涉案土地上建房、装修、出租给他人，这期间，三被告从不提出异议，视为被告周泽林对涉案土地买卖行为的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，原告有充足理由相信周善能对本案涉及的土地享有处分的权利。原告方在主观上并未存在明显过失，且有足够的理由可以相信被告周善能享有代理权，构成表见代理。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法 -8- 》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第十二条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同义务的追认”。本案中，被告周善能、周熙在分别收到原告方交付的土地款后，立写收据给原告方收执。被告周善能将涉案权属土地证交给原告方后，原告方便于2013年5月在涉案土地上建房、装修、出租。这期间三被告从不向原告提出异议，原告方有理由相信被告周善能有代理权（表见代理）。《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，原、被告之间自愿达成涉案土地协议合法有效，原告请求确认原、被告之间的土地买卖协议合法有效，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外．．．．．”之规定，本案中，原告已支付了土地转让款给被告方，被告方虽已交付土地及土地权属证给原告方，但被告方仍有义务协助原告方办理土地过户手续，将本案涉及的土地所有人变更为周华昌、庞旭英。因此，原告主张三被告将涉案土地权属依法更名给原告周华昌与庞旭英的请求，证据确凿，理由充分，该院予以支持。对于被告周泽林提出本案属于两个不同的法律关系，不应合并审理的辩称。该院认为，涉案土地权属证虽为两本，但还是连在一块的土地。原、被告将涉案土地标的物合并进行交易，一起收取土地款，一起交付土地权属证件。从土地转让款的支付方式、两块土地的位置、被告家庭成员关系来看，本案涉及的土地转让协 -9- 议标的是两块土地，可合并作整体交易。被告方将两块土地整体转让给原告，并未违反法律规定，土地转让款亦是两块土地的整体价格。因此，从合同签订主体二人以上、合同标的是同一种类等内容来看，本案本质是买卖合同关系（土地转让）。被告周泽林的上述辩称，证据不足，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、原告周华昌、庞旭英与被告周泽林、周熙、周善能于2002年5月15日关于博白县大坝镇千米大街上的土地买卖协议合法有效；二、被告周泽林、周熙、周善能应将两块土地（土地证号分别为博国用（1998）字第340104号、博国用（1998）字第3401**）权属依法更名给原告周华昌、庞旭英。本案受理费50元（已减半收取），由被告周泽林、周熙、周善能负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院为查明事实，向博白县不动产登记局查询涉案土地性质以及能否办理过户的手续问题，博白县不动产登记局于2020年9月7日复函答复：……涉案土地为划拨土地，需经博白县自然资源局审批并由受让方缴纳土地收益金之后方可转让给他人。上述土地到今天为止无抵押、无查封，可以正常办理过户手续。 经组织质证，周泽林、周熙、周善能表示对上述证据无异议，但该复函不影响买卖合同是无效的认定。周华昌、庞旭英表示对上述证据无异议，复函说明补交土地收益金后可办理过户手续，故说明双方之间的买卖合同是可以履行的，被上诉人愿意承担过户时产生的相关税费。 对调取的证据，本院认定如下：上述证据真实、合法、与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据。 经本院审理查明：一审判决认定的双方无异议的事实以及本案土地买卖协议是存在的事实属实，本院予以确认。一审判决认定的其他事实不属于事实认定的范围 -10- ，本院不予评判。 另查明：涉案土地为划拨土地，需经博白县自然资源局审批并由受让方缴纳土地收益金之后方可转让给他人。上述土地至2020年9月7日止无抵押、无查封，可以正常办理过户手续。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，本案起诉前，转让涉案划拨土地没有经有批准权的人民政府批准并办理土地使用权出让手续，因此本案土地使用权转让合同违反上述效力性法律规定，属无效合同，本院对周华昌、庞旭英请求涉案地块变更登记到其名下亦不予支持。经本院向周华昌、庞旭英释明可以依法向出让人请求承担合同无效的法律后果，但周华昌、庞旭英在本案中未变更诉讼请求，双方可另择途径解决。 综上所述，周泽林、周善能、周熙的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销博白县人民法院（2020）桂0923民初326号民事判决； 二、驳回被上诉人周华昌、庞旭英的诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费300元（上诉人周善能、周泽林、周熙已预交），合计350元，由被上诉人周华昌、庞旭英负担。 本判决为终审判决。 -11- 审判长 陈 梅 审判员 雪丽峰 审判员 郑燕冰 二〇二〇年九月三十日 书记员 张丽娜