北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5905号原告（反诉被告）：北京岳兴物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区宁馨苑小区内办公楼。法定代表人：陈龙，经理。委托诉讼代理人：徐复林，北京市诚实律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，男，北京岳兴物业管理有限责任公司部门经理。被告（反诉原告）：周承志，男，1945年6月5日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）北京岳兴物业管理有限责任公司（以下简称：岳兴物业公司）与被告（反诉原告）周承志物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）岳兴物业公司的委托代理人徐复林和刘伟、被告（反诉原告）周承志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。岳兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费10024元及滞纳金3132元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原北京市昌平城建物业管理中心现更名为北京岳兴物业管理有限责任公司。我公司于2002年1月11日与被告签订《松园小区入住合同》。被告购买的原松园小区现更名为宁馨苑小区10号楼2单元402号（面积为154.53平方米），由原告进行物业管理。物业交费时间为每年1月31日前。2012年1月1日以后的物业费周承志未交纳，原告依约进行了物业管理，故诉至法院，请求依法判令被告支付相应的物业费。周承志答辩：我不计较物业服务质量的问题，我只依法维权。根据物业管理条例（504号）、北京市发改委（2005）2662号文件、京高法（2003）389号文件，物业公司利用他的优势地位侵吞我的财产。2005年我交了12个月的报废，原告只买了7个月，另5个月原告给侵吞了。针对2013年7月8日的公共维修基金，经过调查，物业公司没有经过我或者其他业主同意，私自从公共维修基金中支取了两笔资金，据说用于屋面维修，但至今没有进行维修，不知道钱去哪了，第一笔资金46万元左右，理由是用于入户安装监控系统，还是一笔是全小区的149万左右，理由是用于20号楼、19号楼等楼的屋面维修，但是据我了解，有的楼只修了一半，很多楼都没有进行维修，这些资金不知道去哪了。原告主张2012年至2019年的物业费，请原告解释物业费的计算方式。按照上面的三个文件的规定，物业使用公共部位，无论是出租还是改建等必须经过业主同意，1号楼的地库、物业楼、改造大门，还有把小区的大门扒开把小区堵上用于汽车修理，物业楼道被改造，有出租经营改厕所的现象，把小区的假山石山水给卖了，每一项原告都应当出示征求业主的材料，应当提交相应的证据。根据（2005）2662号文件和有关经济适用房的管理办法，应当投保有保险，物业费的构成应当由原告进行解释。根据法律规定，原告主张的诉讼请求已过诉讼时效。此外，我将提出反诉。周承志向本院提出反诉请求：1、被反诉人返还被告2005年侵吞的5月保险费金额及利息；2、被反诉人返还被告2013年盗取的公共维修资金及利息；3、被反诉人公布自2005年至今利用宁馨苑共有部位出租谋利的收入及占有期间的利息，存入专用账号，待未来业委会接收处置；4、被反诉人公布自2005年至今收取的保费0.04元/㎡·月，未按法规规定应购买公共部位、公共设施设备及公众责任保险的全部费用，退还被告已缴纳部分及利息；5、修改“松园小区入住合同”中第一项第2条、第二项第4条的霸王条款，细化双方责任、义务且具有可操作性；6、被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：被反诉人利用其提供的前期物业管理格式合同，在第一项第2条、第二项第4条强化扩大自身权利，违反了合同的平等、公平原则，在执行中肆意利用不对等信息和权力出租、改建公共部位，谋取非法利益，改头换面更改法律规定的投保险种，稀释业主的权益，违规提取公共维修资金，非法谋取额外收益，严重侵害被告的合法权益，故提起反诉。岳兴物业公司针对反诉答辩称：被告的反诉没有事实和法律依据，被告的请求在先前的几次诉讼请求中都经过了法庭审理及判决，其主张没有任何事实和依据。被告所称公布2002年至2019年的财务报告，作为物业公司每年都把物业公司的收支情况作为公告在小区的公告栏里进行公示，我们每年都有公示。关于被告所称未经其同意，私自支取公共维修基金的情况，涉及到被告的楼由于需要动用维修基金，包括小区其他的楼，都是要必须修复公共设施，按照公共维修基金的使用，小区内作为物业管理的公共设施、设备要必须维修时如果不维修可能造成业主的人身或财产安全的情况下，物业公司报相关机关批准，动用维修基金，这属于应急资金启动程序。物业公司也是上门对各户征求业主的意见，有个别业主也不同意动用公共维修基金，不是说我们想动就可以动的，由于被告的阻扰，涉及他的这部分资金已经退回了，不存在资金已经动用和下落不明的情况。关于被告认为有公共设施出租，小区的饭馆和其他底商不是物业公司的出租，物业公司没有取得相应的房屋产权，都是产权人在出租，不管用于什么用途，都是经过工商部门核准审批过的，相应收益也应当归产权人所有，与物业公司没有关系，物业公司不存在对这些房屋的出租收益。宁馨苑小区是经济适用房小区，不能按照纯商品房来确定物业费，目前的收费标准还是2006年的收费文件确定的，业主已经享受了相应的国家福利和低价的物业服务，后期随着市场的变化，1000多户都已经变成商品房，被告拿商品房小区的收费标准的物业服务来衡量经济适用房小区的服务是不公平的。针对被告所称保费，在之前的诉讼，被告提过这个问题，我们作为物业公司投保的是公共设施设备的公众责任险，不存在被告所说的给珠宝店投保的保险。双方之间的合同只是对双方权利义务的简单约束，不存在霸王条款，现在被告不重新签合同是因为其认为没有达到他的诉讼。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：2002年1月11日，周承志与北京市昌平城建物业管理中心签订《松园小区入住合同》，合同载明周承志在该小区购买房屋一套，房屋建筑面积154.53平方米，合同约定业主应当于每年一度的1月31日前向岳兴物业公司交纳当年的物业管理费，合同对双方的权利义务进行了约定。后该小区更名为宁馨苑小区，北京市昌平城建物业管理中心经工商部门核准名称变更为本案原告岳兴物业公司。2009年，岳兴物业公司向本院提起诉讼，诉求周承志支付2007年和2008年的物业费、滞纳金、生活垃圾清运费等，后我院做出（2009）昌民初字第2688号民事判决书，判令周承志支付岳兴物业公司2007年及2008年的物业费2410.66元和生活垃圾清运费60元，后周承志不服该判决提起上诉，北京市第一中级人民法院做出（2009）一中民终字第07996号民事判决书，驳回上诉，维持原判决。2010年周承志、马丽霞向本院提起诉讼，诉求岳兴物业公司“公布2006年至2009年投保物业公用部位、公共设施及公众责任保险的缴费凭证。对已收未缴部分，按实际占用时间每建筑平方米0.04元计算返还原告，按照银行同期固定存款利率计算给付原告利息。被告按宁馨苑小区原规划恢复擅自拆改的小区东侧围墙和区内被堵塞车库出口。修复因改建被损毁的建筑、外围墙、地下车库设备设施至建筑交付时状态并出示政府职能部门重新检测验收合格证明。被告公布2002年至2009年利用公共部位、公共设施用于出租经营的审批手续，经营收入和处置凭证。账目经第三方审核，结余存入专设账户并在小区内公示。减收2007年至2009年度物业费20％补偿原告。诉讼费由被告负担”，后我院做出（2010）昌民初字第2573号民事判决书，判令岳兴物业公司返还周承志保险费0.59元及利息、岳兴物业公司在宁馨苑小区显著位置公示自2002年至2009年利用小区公共场所、公共设施进行经营的项目。后周承志不服提起上诉，北京市第一中级人民法院做出（2011）一中民终字第06493号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在该案中查明，岳兴物业公司自2006年1月1日起在物业费中收取了相应的保险费用，自2006年6月1日投保了相应的保险。2014年，岳兴物业公司向本院提出诉求，判令周承志支付2009年1月1日至2011年12月31日期间的物业费3705元及滞纳金1234元，后我院做出（2014）昌民初字第2306号民事判决书，判令周承志支付岳兴物业公司2009年1月1日至2011年12月31日期间物业费3075元。周承志不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，后该院做出（2014）一中民终字第5214号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查，2005年12月19日，北京市发展和改革委员会与北京市建设委员会联合发布京发改[2005]2662号文件，调整了北京市经济适用住房小区物业服务收费标准，物业服务收费基准价标准为0.55元/建筑平方米·月；安全防范设施设备运行维护费为0.05元/建筑平方米·月；消防设施设备日常运行维护费多层住宅为0.05元/建筑平方米·月。上述事实，有《松园小区入住合同》、工商登记证明、民事判决书、投保单等证据材料在案佐证。本院认为：物业管理是业主和物业服务企业按照双方约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等活动，通常包括物业共有部位及共用设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域环境的维护、公共区域秩序维护和安全防范、物业维修等费用的账务管理、物业服务档案保管等，因此从物业服务的内容来看，物业服务具有鲜明的公共属性，主要表现为面对小区全体业主的公共管理服务。本案中，岳兴物业公司为周承志房屋所在小区提供了物业服务，故周承志理应向岳兴物业公司交纳物业服务费，庭审中，其未对物业服务的质量等内容提出实质抗辩，故其应当全额交纳物业费用，根据生效判决查明的事实和庭审中的陈述，周承志每年应负担的物业费为1205.33元（154.53×0.65×12），故岳兴物业公司主张每年物业费1205并未高于该金额。关于周承志抗辩称岳兴物业公司的诉求已过诉讼时效一节，本院认为根据法律规定，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，根据岳兴物业公司提交的《松园小区入住合同》可知，双方约定周承志应当于每年的1月31日之前交纳当年的物业费，即如果2012年度的物业费周承志未交纳，则岳兴物业公司应当自2012年2月1日起知道其权利受到侵害，按照法律规定，其应当在两年内主张权利，故岳兴物业公司主张2012年的物业费的诉讼时效在2014年1月31日届满。同理，2013年的物业费的诉讼时效在2015年1月31日届满，2014年的物业费的诉讼时效在2016年1月31日届满，2015年的物业费的诉讼时效在2017年1月31日届满，岳兴物业公司在2017年5月24日向本院提交起诉材料，故2012年至2015年的物业费诉讼时效已在岳兴物业公司起诉前届满，周承志的该抗辩理由具有事实和法律依据，本院予以采纳。经核算2016至2019年周承志应交纳物业费共计4820元。岳兴物业公司提交的2012年的EMS快递底单无法查询到投递和签收记录，即便当年周承志确已签收该邮件，诉讼时效产生中断，但至2017年5月24日，当年的物业费也仍旧过了诉讼时效，鉴于岳兴物业公司未提交物业费催缴单、电话催缴记录、短信催缴记录、律师函、邮件记录等能够证明其曾主张权利的相关证据，故本院对岳兴物业公司的意见不予采纳。关于周承志诉求岳兴物业公司返还2005年侵吞的5月保险费一节，本院认为根据生效判决查明的事实和庭审中的陈述，岳兴物业公司自2006年1月1日起在物业费中收取了相应的保险费用，岳兴物业公司自2016年6月1日投保了相应的保险，2016年退还5个月的保险费已经经过生效案件处理。经查看2006年以前的相关收费文件，文件中未列明物业费中包含了保险费，因此没有证据证明周承志交纳的2005年的物业费中包含保险费，其该主张没有事实依据，本院对该诉求不予支持。关于周承志诉求岳兴物业公司返还2013年的公共维修资金一节，本院认为公共维修资金的申请、支取、退还等流程属于相关主管部门的管理范畴，不属于人民法院受理民事案件的受案范围，因此支取的流程是否符合规定、是否已经退还等问题应向相关主管部门反映，且其作为单个业主，无权诉求返还属于业主共有的专项维修基金，故其该诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于周承志诉求公布自2005年至今利用共有部分出租谋利的收入及利息的诉求，生效判决已判令岳兴物业公司公示自2002年至2009年的相应账目，因此对于2005年至2009年的期间属于重复起诉，本院不予支持，对于2010年至2019年的期间岳兴物业公司利用公共场所、公共设施进行经营的账目，根据相关收费管理办法，岳兴物业公司应当予以公示，故本院对该部分的合理诉求予以支持。关于周承志所称将相应款项存入专用账号的意见，没有法律依据，本院不予采纳。关于周承志诉求岳兴物业公司公布自2005年至今收取的保费0.04元/平方米·月未按法规规定应购买“公共部位、公共设施设备及公众责任保险”的全部费用，退还其已交纳部分及利息一节，庭审中，岳兴物业公司称不存在周承志所称的未按要求购买险种的情况，本院认为根据周承志提交的2007年的“财产一切险保险单”，该保单中明确载明“本保单承保物业共用部位、共用设施财产”，庭审中周承志称岳兴物业公司将珠宝、古玩等纳入投保范围，投保的内容包含了不属于公共部位、共用设施的内容，本院认为周承志的该意见系对保险行业的误读，其所出示的“财产一切险条款”仅为保险公司设置该险种的通用条款，而非条款中出现的财产名称均纳入了保单的投保范围，“财产一切险条款”第一条第一款即载明“保险财产指在本保险单明细表中列明的财产及费用”，因此投保的承保范围当然应以保险单中载明的承保范围为准，该条第二款列举了经双方同意可以纳入该险种的财产，第三款列举了不得纳入该险种的财产，上述条款仅为告知欲投保该险种的投保人可以纳入该险种的财产和不可纳入该险种的财产，并非是其中列举的“金银、珠宝、钻石”等都是岳兴物业公司投保的财产。此外，岳兴物业公司依据“京发改[2005]2662号”投保的险种是否符合规定和要求，应当由经济适用住房主管部门认定，周承志可向相应主管部门反映，本院不再赘述，因此，本院对该主张不予支持。关于周承志诉求修改“松园小区入住”合同中的相关条款一节，本院认为合同修改应由双方协商一致，先前生效判决已认定上述合同合法有效，故该主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，周承志未交纳2016年至2019年期间的物业费，岳兴物业公司的诉求有事实和法律依据，合理部分本院予以支持。周承志反诉请求中的合理部分，本院予以支持，没有法律依据或事实依据的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、周承志于本判决生效后七日内支付北京岳兴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计4820元；二、北京岳兴物业管理有限责任公司本判决生效后七日内向周承志在北京市昌平区宁馨苑小区显著位置公示2010年至2019年利用小区公共场所、公共设施进行经营的账目；三、驳回北京岳兴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回周承志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65元，由北京岳兴物业管理有限责任公司负担41元，已交纳；由周承志负担24元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费35元，由周承志负担25元，已交纳；由北京岳兴物业管理有限责任公司负担10元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 姚小锋二〇二〇年九月十三日法官助理 李 耀书 记 员 张思维