四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初4767号 原告:绵阳佳其物业服务有限公司，住所地四川省江油市诗城路中段文丰苑****，统一社会信用代码915107817847050913。 法定代表人:程金华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万刚，四川良序律师事务所律师。 被告：邹文，女，汉族，生于1975年4月16日，住四川省江油市。 原告绵阳佳其物业服务有限公司（以下简称“佳其物业”）诉被告邹文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理，由审判员谢静适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告佳其物业的委托诉讼代理人万刚、被告邹文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告佳其物业诉请：1.判令被告支付所欠物管费8218.5元、垫付垃圾清运费498元，共计8716.5元；2.本案诉讼费、律师代理费2000元由被告承担。事实与理由：原告与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》后，原告于2013年9月30日进住该小区，为江油市上海城名人苑小区提供物业服务，被告却不按时交纳物管费，经原告多次催款，被告却长期拒交物管费和代收的清洁卫生费、路灯费等。原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，要求被告支付2013年10月1日至2020年8月31日共计83个月的费用。 被告邹文辩称：1.原告系小区前业委会未经业主大会表决擅自选聘，且原告擅自涨价，第二个物业合同是现任业委会未经业主大会表决擅自于2019年5月续签，违反了物业管理条例，且物业公司侵犯了我们的权益，选聘程序违法，合同无效；2.原告称多次催缴物业费不属实，物业从未书面催缴过物业费，且法律规定催缴不能超过诉讼时效，本案2017年之前的物管费已超过法定诉讼时效三年，应驳回其请求；3.原告未尽到相关管理义务，小区乱安装设施、防盗窗等造成空调主机无处安放，小区门禁系统无法使用，卫生脏乱差，单元楼1楼楼梯转角处垃圾废品成堆，电梯污迹明显，消防栓内无水，消防通道长期被占用，小区业主共有道路被侵占用于停车，外来车辆乱停放，物业应收取停车费作为全体业主共有利益，其未收费导致我权益受损。原告擅自将部分绿化带改为停车位，需承担相关法律责任。外墙墙体漏水导致发霉，原告未尽到维修义务；4.业主有缴费义务，但原告服务水平不合格，也无管理规约，公共区域设备养护不合格，未将相关情况予以公布，侵犯了业主知情权。垃圾清运费无异议，律师费不认可。 经审理查明：原告绵阳佳其物业服务有限公司是依法成立的物业管理公司。被告邹文系江油市城区纪念碑街中段237号上海城名人苑8栋14单元3楼1号房屋业主，该房屋建筑面积110.02㎡。2013年8月27日，佳其物业与江油市业主委员会签订了《物业服务合同》，合同载明:委托方为江油市上海城名人苑小区业主委员会，受托方为绵阳佳其物业服务有限公司，物业名称上海城名人苑商业住宅小区，用途商住，座落位置江油市纪念碑中段237号，建筑面积146466㎡，住户**，门面100个，委托服务期限为伍年，2013年9月1日起至2018年8月31日止，受托方按江油市物业管理服务标准贰级提供服务，物业房屋费用按照业主拥有房屋建筑面积前三年每平方米0.9元计算，三年后依市场价另行协商，受托方可提供水费、电费、燃气费、清运费等代收代缴收费服务。合同还对房屋共用部位的维护和管理，共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，秩序维护，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理，双方的权利义务，违约责任等作出约定。该合同经江油市城乡规划建设和住房保障局备案，编号（贰零壹肆）第（壹拾）号。原告于2013年9月30日进入江油市上海城名人苑小区提供物业服务。2018年11月8日，佳其物业与江油市业主委员会签订了《物业服务合同补充协议》，同意《物业服务合同》到期后，佳其物业继续履行该小区物业服务，至重新签订《物业服务合同》时止。2019年5月29日，佳其物业与江油市业主委员会重新签订《物业服务合同》，服务期限为伍年，从2019年5月1日起至2024年4月30日止。该合同内容在2013年8月27日签订的合同基础上作了调整，受托方按江油市物业管理服务标准三级提供服务，违约责任第（六）项“违约方除承担违约金、逾期利息、赔偿损失外，还应当承担另一方主张权利所支出的律师代理费、误工费等全部费用”。该合同经江油市城乡规划建设和住房保障局备案，编号（贰零壹玖）第（零陆）号。原告已向江油市城市环境卫生服务中心按每户每月6.00元的标准交纳了江油市上海城名人苑小区2013年10月至2020年8月止的垃圾处理费。原告委托四川良序律师事务所代理本案。 上述事实，有原、被告的陈述、原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、被告人口信息、房地产权登记信息、《物业服务合同》、物业服务合同补充协议、四川省政府非税收入通用票据、《民事委托代理合同》、四川增值税普通发票等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立，约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。原告佳其物业与江油市业主委员会签订的《物业服务合同》，江油市上海城名人苑小区业主委员会能够对外代表全体业主签订物业服务合同，不违反法律法规的规定，且该合同已进行备案。原告依照合同约定提供物业服务，原告与被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告享受了原告的物业服务，且被告当庭提交的证据不能证明原告提供的物业服务不符合约定，被告理应履行相应的交费义务。被告关于佳其物业与江油市业主委员会签订的《物业服务合同》系无效合同的辩解意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定。本案物业服务合同约定的所有期间的物业服务费、垃圾清运费均属于同一合同中的同一债务分期履行的情形,且原告也对被告欠缴的物业服务费、垃圾清运费等进行催收，故被告所提原告主张2017年以前的物管费已过诉讼时效的辩解理由不成立。被告认为原告有不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，被告可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能成为拒绝交纳物业费用的理由。故被告称原告管理不合格导致小区乱安装设施、小区门禁系统无法使用、卫生脏乱差、小区消防栓内无水、屋面漏水未予以维修等意见，不能成为拒绝交纳物业费用的理由。原告主张被告支付自2013年10月1日至2020年8月31日的物业服务费和垫付的垃圾清运费，符合法律规定，本院予以支持，被告住宅房屋应交物业服务费数额为110.02㎡×0.9元／㎡×83个月＝8218.50元，垃圾处理费6元／月×83个月＝498.00元，原告主张被告应交物管费8218.50元及垃圾处理费498.00元未超出被告应实际承担的数额，本院予以支持。原告主张律师代理费2000.00元，2019年5月29日续签的物业服务合同中对律师代理费进行了明确约定，同时原告提交了《民事委托代理合同》、四川增值税普通发票等证据予以证明，本院在合理范围内认定律师代理费1000元。被告所称消防通道长期被占用，小区业主共有道路及绿化带被侵占用作停车位等意见均属另外法律关系，本案不作处理。需要指出的是，原告作为物业管理企业，在提供物业管理的过程中，应主动与业主多沟通，多听取和采纳业主的合理意见，尽可能提高物业管理服务质量，为小区创造安全、优美的环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告邹文于本判决生效后十日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付2013年10月1日至2020年8月31日期间的物业管理费8218.50元； 二、限被告邹文于本判决生效后十日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付2013年10月1日至2020年8月31日期间的垃圾处理费498.00元； 三、限被告邹文于本判决生效后十日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付律师代理费1000.00元。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费68.00元，减半收取34.00元，由被告邹文承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  谢 静 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  周 雪 书 记 员  邓雨婷 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。