福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3464号 原告:福州合嘉源物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：高希军，总经理。 委托诉讼代理人：杨茜，女，该公司员工。 被告：郑某，男，1972年12月1日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：林某，女，1974年12月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州合嘉源物业管理有限公司（以下简称合嘉源物业公司）与被告郑某、林某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告合嘉源物业公司的委托诉讼代理人杨茜到庭参加诉讼。被告郑某、林某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合嘉源物业公司向本院提出诉讼请求:判令两被告向原告支付自2017年8月16日起至2020年5月31日止物业管理费3209.3元、公摊水电费954.8元及违约金（自被告欠缴物业费起，按每日加收欠缴物业费总额1‰计至实际支付之日止，暂计至2020年5月31日止为1660.81元）。事实和理由：两被告系福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲某单元业主。原告于2017年8月16日实际入驻武夷绿洲三期并进行实际物业管理服务至今。2018年2月16日，原告与武夷绿洲社区居民委员会签订的《福建省物业服务合同》，合同期限自2018年2月16日起至2021年2月15日止。原告一直依约为两被告居住的小区实施规范的物业管理。两被告房屋属于高层住宅，物业费为1元/㎡·月，房屋面积95.8㎡，每月应支付物业费95.8元，公摊水电费按照每月28.5元进行缴纳。自2017年8月16日起，两被告均未缴纳相应费用，原告多次催缴无果。自2017年8月16日起至2020年5月31日，两被告应缴纳物业管理费3209.3元和公摊水电费954.8元。此外，依据合同约定，自被告欠缴物业费起应按每日加收欠缴物业费总额1‰计算违约金至欠费缴清之日止。 被告郑某、林某未提供答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月15日，武夷绿洲社区居民委员会作为甲方、福建嘉庆物业管理有限公司作为乙方，双方签订一份《福建省物业服务合同》，约定：本物业名称武夷绿洲三期（48号楼-73号楼），委托管理的期限自2018年2月16日起至2021年2月15日止，甲乙双方约定合同第一年结束，若遇有产权面积及业主户数超过小区总建筑面积及业主总户数的50%以上（双过半）反对继续履行合同，则合同中止。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，标准为高层住宅1元/月•㎡，公共水电分摊费由乙方按照公共部位实际发生额按月由全体业主共同分摊，每月定期公布。物业服务费用按月收取，业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费。委托管理事项包含负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理，负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等。合同还约定了其他事项。 本院另案诉讼中，合嘉源物业公司提供落款时间为2018年1月30日的《台江区武夷绿洲三期小区业主大会表决票统计结果》原件，对于“是否赞同选聘福建嘉庆物业管理有限公司”的表决事项，武夷绿洲三期小区业主的赞同票权数为94149.47，占总数56.51%；赞成票户数为922，占总数55.51%。 2019年9月3日，福建嘉庆物业管理有限公司名称变更为福州合嘉源物业管理有限公司。现合嘉源物业公司向本院提出上述诉请。 2020年7月27日，福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具《证明》一份，内容为：“坐落于福州市台江区、二期（24-47栋）、三期（48-73栋）于2017年8月16日起至2019年9月1日由福建嘉庆物业管理有限公司，2019年9月2日至今由福州合嘉源物业管理有限公司进行物业管理服务。” 另依本院另案生效判决查明，2020年8月5日，福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具一份《关于签订物业的合同的说明》，内容为“武夷绿洲小区（三期）2017年8月17日至今，未成立业主委员会，根据《福建省物业管理条例》相关规定，在小区未成立业主委员会之前，由社区暂时履行业主委员会职责召开业主大会，经过全体业主票决通过，于2018年2月16日与福建嘉庆物业管理有限公司（2019年9月3日变更为合嘉源物业管理有限公司）签订物业管理合同。” 又查，被告郑某、林某系台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲三期（C地块）48#楼某单元的的房屋所有权人，该房屋建筑面积为96.4㎡。 诉讼中，原告合嘉源物业公司确认案涉小区至今未成立业主委员会，申请撤回要求两被告支付2017年8月16日至2020年5月31日的公摊水电费954.8元的诉请。 以上事实，原告合嘉源物业公司提供了《福建省物业服务合同》、《证明》、《武夷绿洲三期自查表》、《内资企业登记基本情况表》、《房屋登记簿附件（所有权）》等证据加以证明。 本院认为，小区业主委员会未成立之际，居民委员会可代为履行相应职责。结合福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具《证明》及《关于签订物业的合同的说明》，本院认定原告合嘉源物业公司（原名福建嘉庆物业管理有限公司）于2017年8月16日入驻武夷绿洲三期（48-73号楼）提供物业服务。经武夷绿洲三期小区业主大会表决通过，武夷绿洲社区居民委员会与原告合嘉源物业公司（原名福建嘉庆物业管理有限公司）于2018年2月15日签订的《福建省物业服务合同》未违反法律法规强制性规定，合法有效，对案涉小区所有业主具有法律约束力。被告作为案涉小区业主，自2017年8月16日接受原告提供的物业服务，作为物业服务的实际受益人理应及时向原告缴纳物业服务费。被告郑某、林某至今未交纳自2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业服务费，案涉房屋建筑面积为96.4㎡，现对合嘉源物业公司自愿按照95.8㎡计算物业费，本院予以照准，物业费按1元/月•㎡标准计算，因此被告应向原告支付自2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业服务费合计3209.3元（1元/月•㎡×95.8㎡×33.5个月）。关于原告要求被告承担违约金诉请，考虑到原告从未书面催交物业服务费，与业主之间缺乏有效沟通，故原告的此一诉请，本院不予支持。诉讼中，原告申请撤回要求被告支付自2017年8月16日起至2020年5月31日止公摊水电费954.8元的诉请，本院口头裁定予以准许。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席审理和判决。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时回复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能看到其在物业服务中的努力和付出，应认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、《福建省物业管理条例》第二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及第一百六十二条规定，判决如下： 一、郑某、林某应于本判决生效之日起十日内向福州合嘉源物业管理有限公司支付自2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业服务费合计3209.3元； 二、驳回福州合嘉源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告福州合嘉源物业管理有限公司负担12元，被告郑某、林某共同负担13元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄利敏 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 潘冰心 书 记 员 叶绿琴 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 …… 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《福建省物业管理条例》 第二十二条…… 业主大会已成立但未选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，可以由乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行协调业主之间及业主与物业服务企业之间关系、督促业主履行有关交费义务、监督物业服务企业履行物业服务合同等业主委员会的职责。业主大会选举产生业主委员会或者改选新的业主委员会后，临时物业管理委员会解散。临时物业管理委员会产生办法由省人民政府物业管理主管部门制定，报省人民政府批准后执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。