湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初1949号 原告：湖南居然之家金桥家居运营有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区普瑞西路一段**，统一社会信用代码：91430122MA4L707A8C。 法定代表人：张美清，执行董事。 委托诉讼代理人：周欣，湖南高新律师事务所律师。 被告：朱沛飞，男，汉族，1980年11月26日出生，住长沙市天心区。 被告：湖南漫饰界家居装饰有限公司，住所，住所地长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段**金桥市场集群******楼****社会信用代码：91430112MA4PG5LE66。 法定代表人：朱沛飞。 两被告共同委托诉讼代理人：朱为立，湖南融源律师事务所律师。 原告湖南居然之家金桥家居运营有限公司（以下简称：居然之家金桥公司）与被告朱沛飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告居然之家金桥公司的委托诉讼代理人周欣，被告朱沛飞及其委托诉讼代理人朱为立到庭参加诉讼。2020年7月27日原告居然之家金桥公司向本院申请追加湖南漫饰界家居装饰有限公司（以下简称：漫饰界家居公司）作为本案被告，2020年8月7日本院依法追加漫饰界家居公司作为本案被告参与诉讼，2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告居然之家金桥公司的委托诉讼代理人周欣，被告朱沛飞的委托诉讼代理人朱为立，被告漫饰界家居公司的委托诉讼代理人朱为立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南居然之家金桥家居运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告朱沛飞签订的二份《居然之家招商合同》（合同号分别为：1281000000540500、1281000000550500）；2、两被告立即向原告支付拖欠的租金、物业管理费、市场管理费、广告促销费共31718.64元；3、两被告向原告支付先行赔付款151711元；4、两被告向原告支付违约金15241.8元，上述所有款项共计人民币198671.44元；5、本案诉讼费及法定费用由被告承担。事实与理由：2019年10月1日原告与被告朱沛飞双方签订了二份《居然之家招商合同》（合同号分别为：1281000000540500、1281000000550500），原告居然之家金桥公司将JN19-G-1076、JN19G-1078号摊位出租给被告朱沛飞用于主要经营“漫世界”品牌。同时，《招商合同》第二章明确约定了租金、物业管理费、市场管理费、广告促销费、滞纳金计算标准及支付方式等。合同签订后，原告如约向被告朱沛飞提供了租赁摊位，但两被告并未诚信经营，在其经营期间长期拖欠费用且经常性出现质量或服务问题，从而导致消费者前往原告处投诉。原告为充分保障消费者合法权益，维护良好的市场秩序，依照《招商合同》第九章约定的“关于先行赔付和售后服务”条款，对消费者进行了多次先行赔付。原告认为，原告与被告朱沛飞双方签订的《招商合同》依法成立并生效。该合同系双方当事人真实意思表示，两被告应当按照合同约定按期足额支付租金、物业费等费用以及原告先行向消费者垫付的赔付款。综上，原告为保障自身合法权益，特根据《合同法》《民事诉讼法》等法律规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 被告朱沛飞辩称，被告朱沛飞并未拖欠原告的房屋租金，2019年10月1日被告朱沛飞与原告签订两份《居然之家招商合同》之后，被告朱沛飞依约履行了交付租金的义务，但被告朱沛飞因与商铺前承租人的关系，动辄对被告朱沛飞的商铺进行停电、锁门等强制措施，导致被告朱沛飞的商铺无法正常营业，在2019年11月下旬，原告对两商铺锁门之后，即终止了双方的租赁关系，原告立即将商铺转租给另外的商户进行经营，从乐器培训，并且扣留了被告朱沛飞的家具等办公设施，租赁关系早已结束，被告朱沛飞也未拖欠11月份的租金。原告却还主张2019年12月份以及1月份的租金，完全不符合事实。2、被告朱沛飞与原告签订《居然之家招商合同》的时间是2019年10月1日，两份合同应当自合同双方签订之后才能生效，合同条款并不能约束合同签订之前的行为，李面欢与前承租人签订装饰装修合同是在2018年9月，张梦雪与前承租人签订装饰装修合同是在2019年6月。即使在2019年7月1日原告与原承租人张扬及被告朱沛飞签订了变更经营主体三方协议，约定：在原合同期内（2018年3月20日-2019年7月31日）销售产生的所有售后问题和2019年8月1日以后销售产生的售后服务，均由现承租方负责。该协议约定原承租人的售后问题由现承租人承担，但如何进行售后服务应由原承租人和客户的合同条款来约束，而不应受被告朱沛飞与原告之间签订的《招商合同》的现行赔付条款来约束。并且被告朱沛飞向原承租人张扬了解到，张扬与原告并没有签订《招商合同》，原承租人与原告只有口头租赁协议以及事实的租赁关系。合同签订根本没有有效的合同条款，所以在2018年9月及2019年6月的销售当然不能受到10月1日才生效的《招商合同》中的“先行赔付”条款的约束。原告擅自对原承租人的客户进行赔付的行为，只是为了维护原告的自身品牌，而且明显超出了原承租人所应承担的售后服务的金额，不应由被告朱沛飞承担。3、被告朱沛飞承租商铺后，虽继续使用了原承租人漫饰界的品牌，但经营的时间较短，不了解张扬当时与客户李面欢、张梦雪的交易与施工情况，在原告起诉后才了解到，原告擅自用原承租所缴纳的合同保证金对客户李面欢进行了先行赔付，而客户张梦雪在2019年6月15日支付35000元，7月10日支付37160元，这两笔款项原告代收后支付给了漫饰界家居公司，而张梦雪在2019年11月24日支付的45000元合同款，原告擅自将该款支付给另外一家商铺玛全屋格定制，被告朱沛飞所接受的漫饰界家居公司并未收到该笔款项，在2019年11月24日之前，被告朱沛飞所在的商铺已经被原告停电关门，根本无法正常营业，事实上已经终止了与原告的租赁关系。根本无法开展业务，但被告朱沛飞接收后的漫饰界家居公司既然承接了原漫饰界之前的业务，也仍努力要履行之前与张梦雪的装修合同，原本与张梦雪约定在2020年2月17日之前装修完毕，之前只剩木工衣柜等未完成，但受疫情影响，被告朱沛飞所在公司的木工无法正常复工，此为不可抗力，但张梦雪根本不考虑到疫情对被告公司所造成的影响，只管找原告无理理赔，原告也完全不为商铺考虑，不对张梦雪的无理要求提出不可抗力的抗辩，而擅自给予所谓的先行赔付。漫饰界家居公司共收到合同款72160元，原告对张梦雪赔付了1171160元，而且还要被告朱沛飞来承担，是毫无理由的。4、被告朱沛飞与原告所签合同每一页都有签字并且有按齐缝的手印，当时合同由被告朱沛飞代表漫饰界家居公司签字之后，原告称要将合同拿回盖章，等原告盖章后再将合同交由被告朱沛飞，再盖被告朱沛飞所在公司的公章，但原告之后并没有再给被告朱沛飞合同，现收到的合同除了首页其他的合同页根本没有被告朱沛飞的签字，应是原告置换的。另外，《居然之家受理消费者投诉调解协议书》中的周军民签字根本不是周军民本人所签，疑为原告的员工伪造的签字，被告有权请求做笔迹鉴定，并保留追究相关做伪证人员的法律责任。综上，为维护被告的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告湖南漫饰界家居装饰有限公司辩称与被告朱沛飞的辩论一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，当事人对证据的三性均未提出实质性异议，本院予以确认并在卷佐证。本院查明的事实如下：漫饰界家居公司2018年4月8日成立，法定代表人朱沛飞，注册住所为长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段**金桥市场集群******楼****，实际住所为漫饰界家居公司股东张杨承租的长沙市望城经济技术开发区××道××段××号××市场集群3区2栋1号楼Ｇ层1076号（219.89㎡）、1078号（159.26㎡），期限为2018年3月20日-2020年11月24日，用于漫饰界家居公司经营。2019年7月1日居然之家金桥公司与张杨、朱沛飞签订三方协议，张杨于2019年7月31日退出金桥市场集群3区2栋1号楼Ｇ层1076号、1078号商铺，由朱沛飞承租，仍然经营漫世界，在张杨签订的合同期内（2018年3月20日-2019年7月31日）漫饰界家居公司销售产生的所有售后问题由朱沛飞负责。2019年10月1日居然之家金桥公司与朱沛飞签订居然之家招商合同，合同约定：朱沛飞租赁号金桥市场集群3区2栋1号楼Ｇ层1076号商铺，用于经营建材，租赁期限为2019年10月1日-2020年11月24日，租金为0.67元／㎡／天，物业管理费0.5元／㎡／天。朱沛飞租赁金桥市场集群3区2栋1号楼Ｇ层1078号商铺，用于经营建材，租赁期限为2019年10月1日-2020年9月21日，租金为0.67元／㎡／天，物业管理费0.5元／㎡／天。1076号商铺、1078号商铺仍然作为漫饰界家居公司的经营场所，漫饰界家居公司经营质量保证金40000元，如漫饰界家居公司所经营的产品出现售后质量问题，居然之家金桥公司组织协商后漫饰界家居公司未赔付的，居然之家金桥公司可先行赔付。漫饰界家居公司在经营过程中，承接李面欢的房屋装修，房屋装修不合格，经居然之家金桥公司多次组织漫饰界家居公司与李面欢协商，漫饰界家居公司同意赔付李面欢40000元，由居然之家金桥公司先行垫付。2019年6月15日漫饰界家居公司承接张梦雪的房屋装修，因一直未按约定时间完工，张梦雪要求漫饰界家居公司退还所交纳的整装货款72160元（2019年6月15日交35000元、2019年7月10日交37160元），经居然之家金桥公司组织漫饰界家居公司与张梦雪协商，漫饰界家居公司承诺2020年2月17日前完工，按合同约定尚未交纳的45000元由张梦雪直接交至玛格全屋定制，该款于2019年11月24日交纳。2019年11月25日居然之家金桥公司向朱沛飞发出商户催款函，要求朱沛飞交纳截止2019年11月25日前的市场管理费949元、租金15749.86元、物业管理费11753.96元、临时促销费418.82元、先行赔付款40000元，要求朱沛飞于2019年11月26日前足额交纳，否则终止合作关系。漫饰界家居公司收到催款函后仅交纳了租金和物管费，仍然有市场管理费949元、临时促销费418.82元、先行赔付款40000元未交纳，居然之家金桥公司采取停电等手段致使漫饰界家居公司无法继续经营，且该商铺现已由居然之家金桥公司总经理毛湘南准许让与他人使用。 另查，2020年4月12日张梦雪再次到居然之家投诉，漫饰界家居公司仍然未按其承诺的期间完成装修，经居然之家金桥公司组织漫饰界家居公司与张梦雪协商，除退还张梦雪交纳的货款117160元（含玛格全屋定制收取的45000元）外，赔偿12178元，居然之家金桥公司已先行赔偿。张梦雪于2020年4月18日与长沙人人屋设计工程有限公司签订家装施工合同，张梦雪的装修由长沙人人屋设计工程有限公司完成，由人人屋设计工程有限公司装修的总价款为99533元，由居然之家金桥公司先行垫付。玛格全屋定制收取的45000元，居然之家金桥公司在起诉后，于2020年6月30日玛格全屋定制退还给居然之家金桥公司垫付款10000元，于2020年8月3日玛格全屋定制退还给居然之家金桥公司垫付款10000元。 本院认为，居然之家金桥公司与朱沛飞签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故居然之家金桥公司与朱沛飞签订的商铺租赁合同合法有效。朱沛飞系漫饰界家居公司法定代表人，朱沛飞将其租赁的商铺作为漫饰界家居公司的经营场所，居然之家金桥公司有权向朱沛飞、漫饰界家居公司主张与商铺经营有关的权利，朱沛飞、漫饰界家居公司应共同承担相应的义务。2019年11月25日居然之家金桥公司向朱沛飞发出商户催款函，要求朱沛飞交纳市场管理费、租金、物业管理费、临时促销费、先行赔付款，虽然朱沛飞交纳了租金、物业管理费，但尚有市场管理费949元、临时促销费418.82元、先行赔付款40000元未交纳，居然之家金桥公司有权解除商铺租赁合同，并可要求交纳未交款项，承担相应的违约责任，由于居然之家金桥公司通过停电等手段强制解除合同，且解除后让与他人使用，并未造成长时间租金损失，朱沛飞也未要求装修费，对于朱沛飞、漫饰界家居公司的违约责任，本院根据本案的实际情况，酌情支持2000元。故租赁合同自催缴期满之日（2019年11月26日）解除，两被告应交纳市场管理费949元、临时促销费418.82元、先行赔付款40000元。合同解除后，对于漫饰界家居公司收取张梦雪的装修款72160元后未装修，居然之家金桥公司先行垫付72160元，并先行赔偿12178元，漫饰界家居公司、朱沛飞应当共同向居然之家金桥公司支付。至于居然之家金桥公司代玛格全屋定制先行支付的45000元，应当向玛格全屋定制主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告朱沛飞、湖南漫饰界家居装饰有限公司在本判决生效之日起15日内共同向湖南居然之家金桥家居运营有限公司支付市场管理费949元、临时促销费418.82元、先行赔付款52178元（40000元+12178元）、先行垫付款72160元，共计125705.82元，该款与经营质量保证金40000元抵扣后，被告朱沛飞、湖南漫饰界家居装饰有限公司尚需共同支付85705.82元。 如两被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告湖南居然之家金桥家居运营有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费4274元，因适用简易程序减半收取2137元，财产保全费1513元，共计3650元，原告湖南居然之家金桥家居运营有限公司负担2075元，被告朱沛飞、湖南漫饰界家居装饰有限公司共同负担1575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  彭小斌 二〇二〇年九月一日 书记员  陈 田 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。