广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3695号 原告:李某1，男，汉族，1976年1月17日出生，住广西桂林市七星区。 原告:佘某，女，汉族，1979年10月7日出生，住广西桂林市七星区。 原告:李某2，女，汉族，1970年6月25日出生，住湖南省岳阳市云溪区。 原告:孟某，男，汉族，1966年12月3日出生，住湖南省岳阳市云溪区。 委托诉讼代理人：李某3，广西诚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳某，广西诚瑞律师事务所实习律师。 被告：桂林某房地产开发有限公司，住所地:临桂区临桂镇，统一社会信用代码9XXXXXXXXX。 法定代表人：张某,公司总经理。 委托诉讼代理人：童某，广西桂山律师事务所律师。 原告李某1、佘某、李某2、孟某与被告桂林某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程 第2页共8页 序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告李某1、佘某、李某2、孟某的委托代理人李某3以及被告桂林某房地产开发有限公司的委托代理人童某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某1、佘某、李某2、孟某向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办证违约金166565元（以购房总价款2562532元为基数，按日万分之一计算，从2015年8月24日暂计至2017年11月1日扣减150天为650天，要求计算至被告实际向产权登记机关提供资料时止）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于临桂区11幢1-2层07号商业用房，该房总金额为2562532元。合同约定房屋交付期限为2014年5月30日前被告将竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》的房屋交付原告使用。合同第十五条对关于产权登记作出约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金。合同对房屋面积、基础设施、保修责任等相关事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》，委托被告到房屋登记机构申请办理房屋登记、缴纳相关费用、领取相应的房屋权属登记证明。合同签订当日，原告向被告支付购房首付款1412532元，剩余购房款1150000元通过银行按揭贷款的方式支付。2013年1月15日原告支付契税78157.26元、2014年5月29日支付住宅公共维修基金10395元，被告代收办证费1700元。原告履行所有的付款义务，但被告没有按照约定向产权登记机构办理产权登记，因此，原告根据相关规定向贵院提起诉讼，请判归所请。 第3页共8页 被告桂林某房地产开发有限公司辩称，如果确实是我方违约的，就参照中级人民法院的判决承担违约责任，如果不是我方的责任造成逾期办证的，我方不承担支付违约金的责任，具体参照举证质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院视案件事实酌情予以参考。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2012年8月13日，原告李某1、佘某、李某2、孟某与被告桂林某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于桂林市临桂区第11幢1-2层07号房，合同总金额为2562532元；出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，同时约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条处理，附件四合同补充协议中约定：……第九条第1点约定，如因买受人不按时提供办理《房屋所有权证书》所需的资料或未按规定付清相关办证税费的，由此产生的延期办证后果由买受人承担，出卖人不承担任何责任；第3点约定，由于买受人原因或本商品房所在地房屋所有权登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任；第5点约定，如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起， 第4页共8页 按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金。合同第十一条还约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四合同补充协议第七条，……合同签订后，原告李某1、佘某、李某2、孟某按合同约定履行了向被告桂林某房地产开发有限公司支付购房款等合同义务，并向被告桂林某房地产开发有限公司出具了代为办理房屋权属登记的委托书，委托书内容包括：在能够办理相应房屋登记时，同意被告代为到房屋登记机构申请办理相应房屋登记、填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用、代为领取相应房屋权属登记证明等。2014年5月4日，被告通知原告于2014年5月17日-25日办理收房手续。2014年5月29日，原告交纳住宅专项维修基金。2017年7月18日，临桂区房地产管理所受理了被告桂林某房地产开发有限公司提交的有关原告李某1、佘某、李某2、孟某办理不动产权证的相关材料。2017年11月30日，桂林市临桂区不动产登记局向原告颁发了案涉房屋的不动产权证。原告认为被告桂林某房地产开发有限公司迟延办理房屋权属证书的行为已构成违约，原告遂诉至法院。 本院认为，原告李某1、佘某、李某2、孟某与被告桂林某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。 第5页共8页 关于本案的争议焦点一：涉案房屋交付时间该如何确定。原告认为，交房通知书相当于入伙通知书，里面载明的收房日期的最后一日应视为实际办理入伙的时间，因此，原告认为房屋交付日期为2014年5月24日。被告认为，原告实际于2017年3月5日才正式收房，应从此时间计算办证期限。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四合同补充协议第七条”，附件四合同补充协议第七条第2点约定：“买受人应在《入伙通知书》中确定的期限内办理入伙手续；逾期不办理的，《入伙通知书》中确定的入伙日期的最后一日即为实际办理入伙的时间，视为出卖人已按约交付……”第3点约定：“如买受人在买卖合同约定的交付商品房的期限届满前尚未实际收到出卖人邮寄的《入伙通知书》，也未在《桂林晚报》看到出卖人通知入伙的公告，则买受人有义务在交付期限届满之日起三天内直接向出卖人索取《入伙通知书》；未索取的，视为买受人已收到《入伙通知书》。”第7点约定：“买受人认为本商品房不符合交付标准，应在《入伙通知书》确认的入伙日期之日七日内向出卖人提出书面异议。出卖人对异议部分做出书面答复或进行处理后，买受人仍有异议并拒绝接收商品房（办理入伙手续）的，按照以下情形分别处理：……（2）商品房存在不符合约定的其他情形的，买受人应当接受商品房（办理入伙手续），出卖人应当承担买卖合同约定的保修责任。买受人拒绝接受商品房（拒绝办理入伙手续）的，视为出卖人已按合同约定履行完结商品房交付义务。（3）商品房符合约定的交付标准，买受人的异议不成立，视为商品房在《入伙通知书》中通知的入伙期限届满之日已经交付使用。 第6页共8页 ……”综合双方前述合同约定的内容及目的，首先，无论原告是否实际收到《入伙通知书》，只要其无法证实涉案房屋存有合同约定的可拒绝收房之情形，都应视为涉案房屋已被交付。因此，在无其他约定对抗事由的情形下，涉案房屋已经按照合同约定在2014年5月30日前完成房屋交付，故本院认定房屋交付日期为2014年5月25日。 关于争议焦点二：被告桂林某房地产开发有限公司应如何承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。由于合同约定被告只有向登记机构递交办证所需材料的义务，因此在计算违约金时只应计算至临桂区不动产权登记中心出具接收办证材料回执时间即2017年7月18止。又因双方《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条处理”，《合同补充协议》第九条第1点约定“如因买受人不按时提供办理《房屋所有权证书》所需的资料或未按规定付清相关办证税费的，由此产生的延期办证后果由买受人承担，出卖人不承担任何责任”，第3点约定“由于买受人原因或本商品房所在地房屋所有权登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任”，第5点约定“如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金”。由前述约定可知，原告委托被告办理房屋产权证书，则自身亦需完备提供其应当提供之资料。因此，原告于2014年5月29日才缴纳完毕住宅专项维修资金，客观上显然也给被告办理产权登记造成了实际影响。因此，为公平计，该450日的起算点当 第7页共8页 为2014年5月29日，即违约金起算点当为2015年8月21日，又因临桂区不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，并结合本案实际，考虑公平因素，本院认为此期间(5个月)所造成的损失不应由被告承担，此期间(5个月)不应计付违约金，而临桂县房地产管理所受理涉案房屋办证材料的时间为2017年7月18日，从2015年8月21日至2017年7月18日共计698天，扣除150天（5个月）为548天，故被告当支付违约金数额为2562532元×0.0001×548天=140426.8元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林某房地产开发有限公司向原告李某1、佘某、李某2、孟某支付逾期办证违约金140426.8元； 二、驳回原告李某1、佘某、李某2、孟某的其他诉讼请求。 案件受理费1816元，由原告李某1、佘某、李某2、孟某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3632元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  卢晨 第8页共8页 二0二0年九月二十二日 书记员黄红丹