广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初48476号原告深圳平安金融中心建设发展有限公司,住所地深圳市福田区福田街道福安社区益田路**平安金融中心**,统一社会信用代码914403005776901149。法定代表人张启辉,总经理。委托诉讼代理人刘安华,北京德和衡(深圳)律师事务所律师。委托诉讼代理人邹溪海,北京德和衡(深圳)律师事务所实习律师。被告一凯洛斯融资租赁(上海)有限公司,住所地,住所地中国(上海)自由贸易试验区富特北路**302部位**会信用代码91310000086203609A。法定代表人闵界栋,董事长。被告二中国华宇经济发展有限公司,住所地北京市昌,住所地北京市昌平区昌平镇鼓楼西街****38码911100001000079479。法定代表人李军,总经理。被告三福鼎国际控股集团有限公司,住所地香港九龙烟,住所地香港九龙烟厂街**兴发商业大厦****30627-000-11-13-3。法定代表人张福美,董事长。被告四上海凯洛斯航空股权投资基金管理有限公司,住所地上海市长宁区娄,住所地上海市长宁区娄山关路****31000007816614XU。法定代表人王永华,总经理。原告深圳平安金融中心建设发展有限公司（以下简称平安建设公司）与被告凯洛斯融资租赁(上海)有限公司（以下简称凯洛斯公司）、中国华宇经济发展有限公司（以下简称华宇公司）、福鼎国际控股集团有限公司（以下简称福鼎公司）、上海凯洛斯航空股权投资基金管理有限公司（以下简称凯洛斯基金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘安华到庭参加了诉讼，四名被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告平安建设公司向本院提出诉讼，请求：1、判决确认原告与被告一签订的《房屋租赁合同书》于2018年10月17日解除；2、判令被告一立即交还租赁房屋,并恢复至被告接收租赁房屋前的状态；3、判令被告一向原告支付2018年9月1日至2018年10月17日的租金1001002.53元、物业管理费89198.25元；4、判令被告一向原告支付2018年5月26日至2018年6月25日的电费380.63元、2018年6月26日至2018年7月25日的电费666.15元,共计1046.78元；5、判令被告一向原告支付上述第3项、第4项费用逾期滞纳金195984.9元（以每项欠款金额为基准,按照月利率2%的标准,自每项欠款到期之次日暂计算至起诉之日,即2019年6月20日）,并继续以人民币1091247.56元为基数按照月利率2%的标准自2019年6月21日计算至实际清偿之日止；6、判决原告有权没收被告一缴纳的全部租赁保证金2112264元；7、判令被告一向原告赔偿优惠租赁期租金损失1939440元；8、判令被告一向原告支付逾期腾房占有使用费5214945.12元（逾期腾房占有使用费以租赁合同约定的月租金标准自2018年9月18日计算至实际交还租赁房屋之日止,暂算至2019年6月20日）以及逾期腾房违约金10559186.4元（逾期腾房违约金以租赁合同约定的日租金标准两倍自2018年9月18日计算至实际交还租赁房屋之日止,暂算至2019年6月20日）。以上第3-8项金额合计21113068元。9、判令被告二、被告三、被告四在未出资本息范围内对被告债务不能清偿的部分承担赔偿责任；10、判令被告共同承担本案的全部诉讼费、保全费、担保费等。事实和理由：原告与被告一于2018年4月26日分别签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同）《平安金融中心租赁合同补充条款》（编号ＳＺＰＡＦＣＮＯＬ2018040107,以下简称“租赁合同补充条款”）等协议,约定原告将位于深圳市福田区房屋出租给被告作为办公使用,租赁房屋出租面积共计1280.16平方米。租期为五年,自2018年5月1日起至2023年4月30日止。双方在上述协议中对租金及租金优惠、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等各项租赁费用支付进行了约定,此外,双方还对包括各方权利义务、违约责任、争议解决等在内的各项事宜做了具体约定。上述协议签订后,原告于2018年5月3日向被告交付了租赁房屋。自2018年8月份以来,被告开始拖欠电费、租金、管理费等费用,经原告多次催收被告仍未能及时缴纳上述费用,并于2019年8月擅自逃场。原告无奈,分别于2018年10月15日、2018年10月24日向被告发出《解除合同通知书》及《关于督促贵司限期交还租赁房屋的函》,解除与被告的租赁合同关系,并督促被告及时交还租赁房屋,但被告至今未向原告缴纳拖欠的租赁费用,也未交还该房屋。截至起诉之日（即2019年6月10日）,被告尚欠原告租金1001002.53元、物业管理费89198.25元、电费1046.78元、逾期滞纳金195984.9元、逾期腾房占有使用费5214945.12元、优惠租赁期租金损失1939440元等各项费用。根据双方协议的约定,租赁期限内,因被告一违约而导致原告解除租赁合同的,原告有权没收全部租赁保证金,并追究被告一的各项违约责任。被告二、被告三、被告四系被告一的股东,其中被告二认缴出资额10200万元人民币,持股比例为51%；被告三认缴出资额5000万元人民币,持股比例为25%；被告四认缴出资额4800万元人民币，持股比例为24%。根据公司章程的规定,被告一注册资本实缴出资时间为自营业执照签发之日（2013年12月31日）起三个月实缴15%,其余部分两年之内全部实缴完毕,截至本案起诉之日（2019年6月20日）,被告二、被告三、被告四作为被告一的股东,仍未履行足缴出资义务,应在未出资范围内对被告一债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。四被告均未出庭，均未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年4月26日，原告（甲方）与被告一凯洛斯公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》及补充条款，约定甲方将位于深圳市福田区的房屋出租给乙方使用。租赁房屋的出租面积共计1280.16平方米，产权人为原告，租赁房屋所在建筑物已经取得建设工程规划许可证。租赁期限从2018年5月1日至2023年4月30日止，该期限包括租赁优惠期。租赁房屋的单位租金按房屋出租面积每平方米每月人民币505元，月租金总额为人民币646480.8元（2021年5月1日以后租金上涨）。物业管理费按该房屋建筑面积每平方米每月人民币45元，月管理费总额为人民币57607.2元（含税，税率6%）。乙方在第一个租赁优惠期届满次日或之前向甲方支付自第一个租赁优惠期届满次日起至当月最后一日的租金、管理费，以后乙方应于每个月第十日或之前将当月租金、管理费汇达甲方指定的银行账户。租赁保证金为该房屋3个月租金和3个月物业管理费之和，即人民币2112264元。乙方未履行本合同约定的义务所产生的任何违约金、滞纳金、损害赔偿金或其他应付费用，甲方均可在保证金中抵扣。在租赁期限内，因乙方违约而导致甲方解除合同的，则甲方有权没收全部租赁保证金，并追求乙方的违约责任。第一个租赁优惠期：自2018年5月1日至2018年8月31日，乙方享有4个月的租赁优惠期，优惠期的租金共计人民币646480.8元（含税，税率为5%）。租赁优惠期内，乙方须支付物业费、水电费、空调费等。乙方有权在2018年5月1日至2018年7月31日对租赁房屋进行装修。在租赁期限内，乙方逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日，则乙方需按当月应付未付费用的0.2%向甲方支付滞纳金。租赁期限内，如乙方无法定理由提前解除合同的，甲方有权没收全部租赁保证金。若租赁期内乙方违反本合同约定，导致甲方解除合同的，则乙方除应按本合同相关约定承担违约责任外，还应赔偿甲方租赁优惠期内所遭受的租金损失，计算方式为：租赁优惠期租金×（优惠期月份数-1）。守约方可向违约方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费）。双方在合同中约定了送达地址，乙方送达地址为深圳市福田区益田路XXX层01、04单位。2018年5月3日，被告凯洛斯公司向原告支付了2361895.2元，其中包含押金1484985.6元，2018年5月1日至8月31日房租646480.8元以及物业费230428.8元。2018年5月3日，原告与被告凯洛斯公司签署《租户接收物业单元确认书》，移交了房屋钥匙，确认了电表读数。2018年8月17日，原告向被告凯洛斯公司邮寄催款函，催款函记载：截至2018年8月15日，被告凯洛斯公司欠缴2018年5月26日-2018年6月25日的电费380.63元，2018年8月11日-2018年8月15日滞纳金3.8元，合计384.43元。要求收到该函后三日内付清。该函于2018年8月20日退回。2018年8月24日，原告向被告凯洛斯公司邮寄催款函，催款函记载：截至2018年8月24日，被告凯洛斯公司欠缴2018年5月26日-2018年6月25日的电费380.63元，2018年8月11日-2018年8月24日滞纳金10.66元，合计391.29元。要求收到该函后三日内付清。该函被退回。2018年9月13日，原告向被告凯洛斯公司邮寄催款函，催款函记载：截至2018年9月13日，被告凯洛斯公司欠缴2018年9月1日-2018年9月30日的租金646480.8元、物业管理57607.2元，2018年6月26日-2018年7月25日的电费666.15元，2018年9月11日-2018年9月13日的滞纳金4228.52元，合计708982.67元。要求收到该函后三日内付清。该函被退回。2018年9月27日，原告向被告凯洛斯公司邮寄催款函，催款函记载：截至2018年9月27日，被告凯洛斯公司欠缴2018年9月1日-2018年9月30日的租金646480.8元、物业管理57607.2元，2018年6月26日-2018年7月25日的电费666.15元，2018年9月11日-2018年9月27日的滞纳金23961.64元，合计728715.79元。要求收到该函后三日内付清。该函被退回。2018年9月30日，原告向被告凯洛斯公司邮寄《暂停物业服务通知书》，称被告凯洛斯公司欠费已逾期20日，根据《租赁合同》约定，自2018年9月30日期停止空调、供水、供电和其他物业服务。该函被退回。2018年10月15日，原告向被告凯洛斯公司邮寄《解除合同通知书》，称自2018年8月10日以来，被告洛斯公司即未向原告支付租金、物业管理费及电费。截至2018年10月11日，未交纳费用合计748875.97元，已逾期超过30日，现通知被告洛斯公司解除合同书及补充条款，在本通知送达当日交还租赁房屋及钥匙，在本通知送达后3日内缴清全部拖欠款项及滞纳金，并按合同约定支付违约金2112264元，原告有权从租赁保证金中直接扣除上述拖欠款项、滞纳金及违约金，不足部分仍应计息支付和赔偿。该通知书被退回。2018年10月24日，原告向被告凯洛斯公司邮寄《关于催促贵司限期交还租赁房屋的函》，2018年10月26日该函被退回。上述邮件，原告均寄送至上海市长宁区XXX国际中心5楼。2018年10月29日，原告收回了租赁房屋。庭审时，原告陈述，2018年4月1日，被告凯洛斯公司向原告支付了意向保证金646480.8元，后转化为租赁保证金。上述事实有原告提交的证据及当庭陈述予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告凯洛斯公司签订的《房屋租赁合同》及补充条款合法有效，双方当事人均应严格遵守并履行。原告已提交证据证明被告拖欠房租、物业费、电费等，被告下落不明，经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交相关证据材料，依法应当承担对其不利的法律后果，故本院对被告凯洛斯公司拖欠费用的事实予以确认。被告凯洛斯公司应当按照催款函记载内容向原告支付2018年5月26日至2018年6月25日的电费380.63元，2018年6月26日至2018年7月25日的电费666.15元，2018年9月1日至2018年10月17日的租金1001002.53元（646480.8+646480.8×17/31）、物业管理费89198.25元（57607.2+57607.2×17/31）。因房屋租赁合同中出租房屋获取租金为主要合同目的，被告拖欠房屋租金、物业管理费已导致原告的合同目的无法实现，已经构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告可以行使合同解除权。同时依照房屋租赁合同及补充条款的约定，租赁保证金为该房屋3个月租金和3个月物业管理费之和，即人民币2112264元，原告可以选择没收被告凯洛斯公司支付的租赁保证金，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依据本法第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告与被告凯洛斯公司签订《房屋租赁合同》及补充条款中已经约定了双方的送达地址，而原告投邮的《解除合同通知书》填写的邮寄地址并非约定的送达地址，且已被退回，故原告解除合同的通知尚未到达被告凯洛斯公司，不能达到解除合同的法律效果。鉴于原告已在起诉状中作出解除合同的意思表示，本院已于2020年4月15日向被告凯洛斯公司公告送达起诉状，故应以公告到期之日作为解除通知到达被告的日期，双方解除合同的时间应为2020年6月15日。《房屋租赁合同》及补充条款中已经约定若租赁期内乙方违反本合同约定，导致甲方解除合同的，则乙方除应按本合同相关约定承担违约责任外，还应赔偿甲方租赁优惠期内所遭受的租金损失，本案中被告凯洛斯公司根本违约，导致原告行使合同解除权，已经不能享受租赁优惠期，故被告凯洛斯公司应当赔偿租赁优惠期租金损失。依据原告提交的证据，被告凯洛斯公司仅支付了2018年5月1日至8月31日房租646480.8元，应当赔偿3个月的租赁优惠期损失1939442.4元[646480.8×（4-1）]，原告请求的金额仅为1939440元，低于本院计算数额，视为对自身权利的处分，本院予以确认。被告凯洛斯公司违约后未及时办理退租腾房手续，原告于2018年10月29日收回租赁房屋，在合理期限内及时采取措施防止了损失的扩大，故原告请求被告凯洛斯公司支付逾期腾房占有使用费符合法律规定，本院按照租赁期间房屋租金计算从2018年10月18日至2018年10月29日，被告凯洛斯公司应当支付的占有使用费为250250.63元[646480.8×（29-17）/31]。双方虽在补充条款中约定了逾期腾房违约金计算方式，但该约定明显高于原告所受损失，且本院已经按照租赁期间的房屋租金标准计算逾期腾房占有使用费，故本院对原告关于按照日租金的2倍计付逾期腾房违约金的诉请不予支持。关于原告请求支付2018年9月1日至2018年10月17日租金、物业管理费以及2018年5月26日至2018年7月25日电费的逾期滞纳金，原告请求按照月利率2%的标准及《房屋租赁合同》及补充条款约定的日利率0.2%的标准均过高，本院酌情按照同期同类贷款利率及贷款市场报价利率从每期逾期之日起计算至被告凯洛斯公司实际清偿之日，具体计算方式为：（一）2018年5月26日至2018年6月25日的电费以380.63元为基数，从2018年8月11日起计付滞纳金；（二）2018年6月26日至2018年7月25日的电费以666.15元为基数，从2018年9月11日起计付滞纳金；（三）2018年9月1日至2018年9月30日的房屋租金以646480.8元为基数，从2018年9月11日起计付滞纳金；（四）2018年10月1日至2018年10月17日的房屋租金以354521.73元（646480.8×17/31）为基数，从2018年10月11日起计付滞纳金；（五）2018年9月1日至2018年9月30日的物业管理费以57607.2元为基数，从2018年9月11日起计付滞纳金；（六）2018年10月1日至2018年10月17日的物业管理费以31591.05元（57607.2×17/31）为基数，从2018年10月11日起计付滞纳金；至起诉之日（2019年6月20日）滞纳金合计35917.89元。至于被告华宇公司、福鼎公司及凯洛斯基金公司是否对被告凯洛斯公司足额出资及承担补充清偿责任，与本案并不属于同一法律关系，原告可另循法律途径解决，本案中对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳平安金融中心建设发展有限公司与被告凯洛斯融资租赁(上海)有限公司于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；二、被告凯洛斯融资租赁(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳平安金融中心建设发展有限公司支付2018年9月1日至2018年10月17日的租金1001002.53元、物业管理费89198.25元；三、被告凯洛斯融资租赁(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳平安金融中心建设发展有限公司支付2018年5月26日至2018年6月25日的电费380.63元，2018年6月26日至2018年7月25日的电费666.15元；四、被告凯洛斯融资租赁(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳平安金融中心建设发展有限公司支付滞纳金至实际清偿之日（2018年5月26日至2018年6月25日的电费以380.63元为基数，从2018年8月11日起计付滞纳金；2018年6月26日至2018年7月25日的电费以666.15元为基数，从2018年9月11日起计付滞纳金；2018年9月1日至2018年9月30日的房屋租金以646480.8元为基数，从2018年9月11日起计付滞纳金；2018年10月1日至2018年10月17日的房屋租金以354521.73元为基数，从2018年10月11日起计付滞纳金；2018年9月1日至2018年9月30日的物业管理费以57607.2元为基数，从2018年9月11日起计付滞纳金；2018年10月1日至2018年10月17日的物业管理费以31591.05元为基数，从2018年10月11日起计付滞纳金。滞纳金利率在2019年8月19日以前均为中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2019年8月20日起至实际清偿之日均为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。至2019年6月20日，滞纳金合计35917.89元）；五、原告深圳平安金融中心建设发展有限公司有权没收被告凯洛斯融资租赁(上海)有限公司交纳的租赁保证金2112264元；六、被告凯洛斯融资租赁(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳平安金融中心建设发展有限公司赔偿租赁优惠期租金损失1939440元；七、被告凯洛斯融资租赁(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳平安金融中心建设发展有限公司支付逾期腾房占有使用费250250.63元；八、驳回原告深圳平安金融中心建设发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147365元（已由原告预交），由被告凯洛斯融资租赁(上海)有限公司负担37894元，由原告深圳平安金融中心建设发展有限公司负担109471元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  韦雪萍人民陪审员  庄锦华二〇二〇年九月十一日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。