上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初27974号原告：上海莘盛发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶立培，董事长。委托诉讼代理人：陈愔，上海志源律师事务所律师。被告：成均(上海)教育培训有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈智敏，总经理。被告：成均(上海)文化传播有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈智敏，总经理。原告上海莘盛发展有限公司与被告成均(上海)教育培训有限公司(以下简称成均教育公司)、成均(上海)文化传播有限公司(以下简称成均文化公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈愔、被告成均教育公司与成均文化公司的法定代表人陈智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告成均教育公司签订的《房屋租赁合同》自2020年2月21日解除；2、被告成均教育公司将商铺恢复原状并交付原告；3、被告成均教育公司向原告支付延误归还物业的违约金人民币(币种下同)68,133.17元(自2020年2月26日起计至2020年3月6日止)；4、被告成均教育公司支付原告2020年1月1日至2020年2月21日期间的租金243,332.76元，物业管理费60,832.76元，2019年11月7日至3月6日期间的电费5,044.8元；5、被告成均教育公司支付原告租金滞纳金104,38.24元，物业管理费滞纳金2,622.16元，电费滞纳金171.27元(均暂计至2020年5月17日，要求计算至被告实际支付之日)；6、被告成均教育公司支付原告违约金423,399元；7、被告成均文化公司对于被告成均教育公司上述债务承担连带责任。事实与理由：2013年7月22日,原告与两被告的法定代表人陈智敏签署了《房屋租赁合同》,约定：由陈智敏租赁原告名下位于上海市闵行区XX路XXX号XX城地上XX号商铺,计租的建筑面积为580平方米,从事以“XX”为品牌的商业经营,租赁期为4年。承租人应于当月的5日前支付当月租金及物业费;如承租人延迟支付义务,每延误一日,应按银行同期贷款利率的3倍支付滞纳金;承租人归还物业时,应就其违约行为导致的延误归还物业之行为向原告支付违约金,每延误一日,违约金标准为末期日租金的两倍;任一方违约,致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的,违约方应向守约方支付相当于三个月的租金额作为违约金。2013年12月13日，原告与陈智敏、被告成均文化公司签订了《房屋租赁合同》权利义务转让协议,该协议约定陈智敏将其在上述租赁合同项下的一切权利、义务和责任转让给被告成均文化公司。2017年9月13日，原告与被告成均文化公司签订了《房屋租赁(续签)合同》,将上述租赁合同的期限延长至2020年10月7日止。2019年6月28日，原告与被告成均教育公司、被告成均文化公司签订了《〈房屋租赁合同〉权利义务转让协议》，约定被告成均文化公司将其在上述租赁合同项下的一切权利、义务和责任转让给被告成均教育公司。如被告成均教育公司未按《租赁合同》履行义务的,被告成均文化公司对此承担连带责任。合同签订后初期,被告成均教育公司尚能履行合同主要义务,但自2020年1月起,被告成均教育公司开始拖欠租金及物业费。原告多次催讨,均无果。2020年2月13日,原告书面告知被告于2020年2月21日解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付全部欠款及违约金、完成商铺复原和交还手续。但时至今日,被告仍未履行上述义务。为维护原告的自身合法权益,故向法院提起诉讼。两被告辩称：自2019年8月起，社会培训行业不稳定，被告每月经营亏损。被告曾请求原告调换小面积的房屋以减轻租金压力，但未得到原告回复。被告在无力继续承担租金的情况下于2019年12月30日向原告提出退租申请，又于2020年1月20日将退租申请快递给原告。被告本着对学员负责的态度，在连续亏损情况下，未选择倒闭，然而因为疫情原因，被告已损失47万余元的租金。被告现已无任何资金向原告支付租金等费用，更无力赔偿。如果被告倒闭，数十位员工将失业，数千学员将无处求学。2020年5月，被告又再三恳求原告更换小面积的租赁场地以维持该网点的教育工作，仍遭原告拒绝。被告于2019年12月30日已退房，但原告怠于收回商铺，因此对于扩大的损失应由原告自行承担。同意支付电费，可以从押金中直接抵扣，但不同意支付电费的滞纳金。经审理查明，2013年7月22日，原告作为出租方(甲方)，陈智敏作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定：乙方向甲方承租上海市闵行区XX路XXX号XX城地上XX号商铺,计租的建筑面积为580平方米；乙方应当在租赁物业从事以“XX”为品牌的商业经营；租期为4年；甲方定于2013年8月15日向乙方交付租赁物业；乙方应当支付履约押金370,473元；乙方应当支付首期租金88,208元、首期物业管理费35,283元；第一年的月租金为88,208元，第二年的月租金为93,501元，第三年的月租金为105,850元，第四年的月租金为114,671元；乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，每月为35,283元；本合同免租期为40日；前述押金为乙方履行本合同的担保。本合同终止并结清所有债权债务的，且乙方将其注册地址迁离租赁物业的(如有)、撤销天然气原登记(如有)，若乙方完成前述义务的，则甲方应当在3个月内无息归还押金；固定租金每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一(即月租金)，各期固定租金应当在当月的5日前支付；物业管理费、推广费应于每月5日前支付；供电、供水单位无法为乙方租赁物业设置单独水、电计量仪表的，乙方应根据甲方为其单独设置的计量仪表的读数以及供电、供水单位的定价标准分别上浮一定的“公共系统损耗率”向甲方支付上述费用。对于上述费用(指水电费)，甲方应当根据政府有关部门的规定，对符合条件的租户，甲方配合该租户向相关单位申请开具增值税发票；无法开具增值税发票的由甲方或甲方委托管理方出具代缴凭证；本合同效力终止时，乙方应向甲方返还租赁物业。返还租赁物业前，乙方应当依照起租交付时的“租赁物业交付清单”标准进行拆除、清理、还原。但，建筑物以及相关设备本身经正常使用所应有的状态除外。租赁期届满或协商一致提前终止本合同的，乙方应当在合同终止前完成清理、拆除、还原工程并承担相应费用。除此之外，还原工程不得超过30日，还原期内，乙方仍须支付本合同约定租金、物业管理费、水电费在内的所有费用；违约责任：乙方延迟支付义务，每延误一日，应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；乙方归还物业时，未能在本合同约定期限内完成清理、拆除、还原的，视为乙方放弃物业内所有财物的所有权。甲方可以自行排除妨害。期间，清理、拆除、还原费用应由乙方承担；乙方应就其违约行为所导致的延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的两倍。乙方未在本合同约定时间支付各款项超过20日的，甲方无须催告，即有权直接以书面通知方式解除本合同。合同对于其他事项亦作了约定。上述合同实际承租人为被告成均文化公司。双方按约履行上述合同。2016年1月，被告成均教育公司在上述商铺为注册地址登记成立，被告成均文化公司为其唯一法人股东。2016年3月15日，成均文化公司作为甲方、成均教育公司作为乙方，原告上海莘盛发展有限公司作丙方，三方签订一份《〈房屋租赁合同〉权利义务转让协议》，约定：甲、丙双方于2013年7月22日就涉案商铺签订了《房屋租赁合同》，甲方拟将《租赁合同》项下的一切权利、义务和责任转让给乙方；乙方完全了解《租赁合同》的全部内容，并同意受让该协议，继承并履行甲方在该协议下的一切权利、义务和责任；丙方同意上述协议；如乙方未按《租赁合同》履行义务的，甲方对此承担连带责任。甲方同意根据《租赁合同》已向丙方支付的合同保证金全部转让给乙方，《租赁合同》到期后丙方将保证金退还至乙方账户。此后，被告成均教育公司作为承租人履行上述《租赁合同》。2017年9月13日，原告作为甲方、被告成均文化公司作为乙方，双方签订《房屋租赁(续签)合同》，主要内容为：原合同将于2017年10月7日期限届满；甲方同意乙主要求续签合同的请求；续签合同期限自2017年10月8日至2020年10月7日；原合同履约押金经原合同到期后进行清算，尚有余额370,473元，续签合同确定的履约押金为476,325元，乙方同意将原合同履约押金的余额直接转入续签合同履约押金，如有不足，则在本续签合同生效后7日内补足；第一年的月租金为123,492元(7元/天/平方米)，第二年的月租金为132,313元(7.50元/天/平方米)，第三年的月租金为141,133元(8元/天/平方米)；每月物业管理费为35,283元(2元/天/平方米)。本合同未尽事宜，仍按原合同条款执行。上述《房屋租赁(续签)合同》，涉案房屋仍由成均教育公司实际使用。2019年6月28日，被告成均文化公司作为甲方、成均教育公司作为乙方，原告上海莘盛发展有限公司作丙方，三方签订一份《〈房屋租赁(续签)合同〉权利义务转让协议》，约定：甲方将《租赁(续签)合同》项下的全部权利义务转让给乙方，丙方同意上述转让；自2019年7月1日起，乙方取代甲方成为《租赁(续签)合同》的承租人；如乙方未按《租赁(续签)合同》履行义务，甲方对此承担连带责任。之后，被告成均教育公司因经营状态不佳，曾于2019年12月30日向原告提出退租申请，并于该日停止经营，搬离了主要物品，但未全部腾空，亦未恢复商铺原状。被告成均教育公司未向原告支付2020年1月1日起的租金、物业管理费，且拖欠了2019年11月7日起的电费。2020年2月13日，原告以邮政快递方式向被告成均教育公司发出解约函，通知成均教育公司于2月21日解除合同。该邮件的收件地址为上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX室。被告在庭审中表示，该地址为原来的一个教育培训点，但早已关闭，被告并未收到此邮件。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示在被告办理了迁移工商注册地址后，同意将履约押金退还被告，用于与被告的欠款进行结算。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉权利义务转让协议》、《房屋租赁(续签)合同》、《〈房屋租赁(续签)合同〉权利义务转让协议》，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，《房屋租赁合同》、续签合同、合同权利义务的转让协议均是当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。经三方协商，被告成均教育公司承继了合同的权利义务，成为租赁合同的承租人并实际履行合同。在合同履行过程中，成均教育公司虽然在2019年12月30日提出退租申请，但其本身并不享有合同解除权，因此在原告未同意解除的情况下，租赁合同应当继续履行。然而，成均教育公司自2019年12月30日停业后，未再按期支付租金、物业管理费和电费，已构成严重违约，原告据此享有合同解除权。虽然原告于2020年2月13日寄发了解约函，但无证据证明该函件已送达被告，该份解约函不发生合同解除的法律效果。原告在本案的起诉状中明确表达了确认合同解除的意思表示，因此本院认定以本案起诉状副本送达被告成均教育公司时(2020年8月6日)，租赁合同解除。原告要求确认租赁合同于2020年2月21日解除的请求，本院不予支持。合同解除后，被告成均教育公司应将涉案商铺复原至双方约定的状态后，将商铺返还原告。由于租赁合同于2020年8月6日解除，而原告主张要求2020年2月22日至3月6日期间延误归还商铺的违约金请求，本院不予支持。关于原告主张的2020年1月1日至2020年2月21日期间的租金、物业管理费，以及自2019年11月7日起的电费的请求，本院予以支持。被告成均教育公司未能支付2020年1月1日起的租金、物业管理费，根据合同约定应当承担逾期付款的违约金。原告主张的滞纳金即为逾期付款违约金。按同期贷款利率的三倍计算违约金的方式系双方合同约定，计算标准并不算畸高，因此原告根据此方式计算违约金，本院予以支持。关于电费的滞纳金，由于原告未能提供每月的实际耗电量，难以确定每月电费的具体金额，亦难以据此计算逾期付款违约金，故原告主张的逾期支付电费的违约金，本院不予支持。原告主张相当于3个月的租金的解除合同违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于被告成均教育公司已付的履约押金476,325元，根据合同约定，被告成均教育公司应在结清所有债权债务，将其注册地址迁离租赁物业后，则甲方于3个月内无息归还押金。由于双方的租赁合同已解除，为减少诉累，便于执行，履约押金应当可以直接抵扣被告的欠款。但抵扣欠款的前提是被告成均教育公司将其注册地址迁出涉案商铺。根据原、被告三方签订的《〈房屋租赁(续签)合同〉权利义务转让协议》的约定，被告成均文化公司对于被告成均教育公司在履行租赁合同过程所产生的债务承担连带责任，即被告成均文化公司对被告成均教育公司的债务承担保证责任。由于被告成均教育公司在履行合同过程的违约行为导致合同解除并需向原告承担偿付租金、物业管理费、电费、逾期付款违约金、解除合同违约金等债务，因此成均文化公司应对成均教育公司的上述债务负连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、原告上海莘盛发展有限公司与被告成均(上海)教育培训有限公司关于上海市闵行区XX路XXX号XX城地上XX号商铺建立的《房屋租赁(续签)合同》于2020年8月6日解除；二、被告成均(上海)教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内恢复上海市闵行区XX路XXX号XX城地上XX号商铺原状，并将上述商铺返还原告上海莘盛发展有限公司；三、被告成均(上海)教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘盛发展有限公司2020年1月1日至2020年2月21日期间的租金243,332.76元、物业管理费60,832.76元，以及2019年11月7日至2020年3月6日期间的电费5,044.8元；四、被告成均(上海)教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘盛发展有限公司截止至2020年5月17日为止的逾期支付租金、物业费的违约金13,060.40元；并偿付以304,165.52元(原告主张2020年1月1日至2月21日期间的租金和物业管理费之和)为本金,自2020年5月18日起至实际支付此款之日为止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍计算的逾期付款违约金；五、被告成均(上海)教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘盛发展有限公司解除合同违约金423,399元；六、原告上海莘盛发展有限公司于被告成均(上海)教育培训有限公司的注册地址迁离上海市闵行区XX路XXX号3楼XX号后的三日内将被告成均(上海)教育培训有限公司已支付的履约押金476,325元退还给被告成均(上海)教育培训有限公司(此款可直接用于抵扣被告成均(上海)教育培训有限公司的上述债务)七、被告成均(上海)文化传播有限公司对于被告成均(上海)教育培训有限公司上述金钱给付义务负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,939.74元，减半收取计5,969.87元，由原告上海莘盛发展有限公司负担477.59元，被告成均(上海)文化传播有限公司与被告成均(上海)教育培训有限公司共同负担5,492.28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年九月十八日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证金另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。