文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初3361号原告：李金淑，女，1975年8月16日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告：胡永伦，男，1970年10月4日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。二原告的委托诉讼代理人：刘后文，重庆祥永律师事务所律师。二原告的委托诉讼代理人：王秀梅，重庆祥永律师事务所律师。被告：重庆申佳市场管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道花山南路**，统一社会信用代码9150011956993422XB。法定代表人：肖家运，重庆申佳市场管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：邱兴宇，男，1969年12月5日出生，汉族，居民，住重庆市渝**，系重庆申佳市场管理有限公司员工。委托诉讼代理人：滕月，女，1993年6月5日出生，土家族，居民，住重庆市沙坪坝区,系重庆申佳市场管理有限公司员工。原告李金淑、胡永伦与被告重庆申佳市场管理有限公司（以下简称：申佳公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法由审判员袁经盛独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李金淑及二原告的委托诉讼代理人刘后文、被告申佳公司的委托诉讼代理人邱兴宇、滕月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李金淑、胡永伦诉称，2013年8月9日，原告在浙商国际商贸博览城购买商铺一间，房号为XX栋XX、X层XX号商铺。2013年10月17日，原告将该商铺委托给被告经营、管理，且双方签订了《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》。合同中约定：委托标的物建筑面积共70.94平方米。合同第一条约定：委托经营方式为全权委托给乙方统一招商、经营、管理；委托管理时间为2014年4月10日至2024年4月9日止；合同第二条约定：委托经营及收益为，甲方自愿将该商铺前3年无偿委托给乙方经营（实际上前三年商铺租金已抵扣商铺购房款），从第4年至第10年，即2017年4月10日至2024年4月9日，乙方则根据市场价格租赁该商铺。该商铺年租金收入的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用；租金支付方式为，从第四年起，乙方于每年3月1日前将核算的年租金收益通过银行转账的方式支付给甲方（第一次支付租金按当年实际租赁时间计算，并在当年12月31日前支付给甲方）。上述合同签订后，原告按照合同约定和被告要求将商铺交付给被告，全面履行了合同义务，但被告至今未按合同约定的租金支付方式向原告支付租金。根据合同约定，被告在3年免租期后应按市场价格租赁该商铺，并向原告支付相应租金，但经原告多次催款，并经政府有关部门出面协调，均未果。综上所述，被告拒不支付租金的行为已构成严重违约，并严重损害原告的经济利益，为了维护自身的合法权益，原告特根据相关法律提起诉讼，请求人民法院依法判决一、被告立即向原告支付商铺租金44315.99元（计算时间及方式：从2017年4月10日至2020年6月10日截止，每年参照部分业主签订的补充协议房屋总价款5%计算租金）；二、被告从2017年4月10日起，以44315.99元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告资金占用利息至租金付清时止；三、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告补充诉讼请求为从2017年4月10日起计付至付清时止，按照购房合同总价款的5%计算年租金，并从2017年4月10日起支付资金占用利息。补充事实为委托经营合同名为托管实则为租赁，委托经营合同中第二条写的是无偿经营但实际抵扣了房款。被告申佳公司辩称，一、案涉合同系委托合同。首先，案涉合同的名称明确定义为《委托经营管理合同》系有名合同，该合同的名称确定了双方系委托经营管理关系。其次，从合同约定的实质内容来看也应属委托经营管理关系。案涉合同约定，由原告将案涉商铺全权委托给被告统一招商、经营、管理和培育市场，被告按市场价格租赁案涉商铺，年租金的90%为原告收入，10%为被告管理费用。从该约定中统一招商的表述来看有两个含义，一是原告将案涉商铺委托给被告对外招租，二是对招租后产生的租金收益进行分配。同时也表明原、被告对于案涉商铺的委托经营后果具有相同的预期值。因此，案涉合同无论从合同名称还是约定内容均符合委托经营管理的特征。二、被告按合同约定履行了统一经营、统一招商、统一管理的约定义务。案涉合同签订后，被告耗资数千万元对案涉商铺所有项目先后引入“海宁皮草城”、“渝海国际家纺城”项目、“义乌小商品市场”入驻经营。2017年12月，被告为了扩大项目的业态，再次耗资数十万元对案涉商铺项目进行改造，以便于统一招商，但因种种原因，前述招商经营最终均致失败。被告为了培育案涉商铺项目，前述招商行为均未向经营单位收取租金。此后，案涉商铺一直未能再有经营单位或个人入驻经营，故案涉商铺一直无租金收益。三、原告要求被告支付案涉合同约定的租金无事实和法律依据。首先，案涉合同中原告委托被告经营管理的核心义务是统一经营、统一招商、统一管理并对外出租案涉商铺，其目的在于促进商铺的可持续经营。因此，被告与原告签订案涉合同的真实意思表示为代理原告经营管理案涉商铺，只有在案涉商铺实际已经出租并产生收益时，被告才负有向原告分配租金收益的义务，否则，被告无需向原告支付任何款项。其次，原告在案涉商铺无任何出租收益的情况下要求被告给付租金收益分成既无事实依据也有违公平原则。由于原告享有案涉商铺收益的条件系建立在案涉商铺实际产生收益事实的基础上，而被告在统一经营、招商、管理案涉商铺过程中至始至终均未能获得租金收入，因此原告要求被告支付租金收益缺乏事实依据。同时，被告认为原告要求被告给付租金收益不仅与案涉合同约定不符，也有悖公平原则。原、被告签订案涉合同的目的在于实现案涉商铺利益最大化和可持续经营，案涉合同履行的最终受益人是原告，根据案涉合同的约定，案涉商铺收益风险应由双方各自承担，并非由某一方单独承担。被告为案涉商铺已经履行了统一招商、统一管理、统一经营的义务，而原告则应当承担可能出现商铺未能出租而不能获得租金收益的风险。特别是，被告在案涉合同中根本没有合同利益，被告仅仅是为帮助案涉商铺项目的经营而履行统一管理职责，这与具有商业利益性质的合同目的具有根本区别，即使案涉商铺能够实现租金收益，被告所分得的10%租金作为经营管理费根本不足以覆盖被告投入的管理成本。因此，原告只享有收益而不承担任何风险，明显有违公平原则。四、案涉合同签订时并不具备履行条件。案涉合同签订时，商铺尚在修建中并未竣工交付原告，且原告在案涉商铺竣工后未与被告办理商铺移交手续。案涉商铺至2016年才取得产权证，导致案涉合同之前一直处于无法实际履行的状态，故案涉合同应当自原告取得案涉商铺产权证后才能视为生效。综上所述，原告要求被告支付案涉商铺租金及资金占用损失无事实依据和法律依据，应当予以驳回。经审理查明，2013年8月9日，李金淑、胡永伦与重庆新申佳实业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了由重庆新申佳实业有限公司开发建设的位于重庆市南川区XX街道办事处XXX路XXX号（XXXX）XX幢X-XX、建筑面积为70.94平方米的商铺。2013年10月17日，李金淑、胡永伦作为委托方（甲方）与重庆浙商市场经营管理有限公司作为受托方（乙方）签订了《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》，前述合同约定甲方自愿将重庆市南川区花山南路100号“浙商国际商贸博览城”拥有独立产权的24栋1、2层15号商铺，建筑面积共70.94平方米全权委托给乙方经营、管理。前述合同的第一条“委托管理期限”中约定：1、签订本合同时，甲方选择委托经营方式为下列B类：A、自主品牌经营户；B、全权委托给乙方统一招商、经营、管理。2、委托管理时间自该物业《商品房买卖合同》签署完毕第二日起顺延8个月开始计算，即2014年4月10日至2024年4月9日止。3、乙方与第三方签订的关于利用甲方商铺从事经营的合同期限原则上不能超过上述委托经营期限。如第三方有特殊要求超过10年的，则乙方在签约前应征得甲方同意；第二条“委托经营及收益”中约定：B类托管客户条款1、为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将该商铺前3年无偿委托给乙方经营，即2014年4月10日至2017年4月9日。2、从第4-10年，即2017年4月10日至2024年4月9日，乙方根据市场价格租赁该商铺，该商铺年租金收入的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用。3、租金支付：从第4年开始，乙方于每年3月1日前把通过核算的年租金收益通过银行转账方式支付给甲方（第一次支付租金按当年实际租赁时间计算，并在当年12月30日前支付给甲方）；第三条“权利和义务”中约定：1、委托经营管理期限内，乙方有权根据需要以联营、合作、自用、出租等方式来经营管理该商铺。2、委托经营管理2014年4月10日至2017年4月9日3年内，乙方有权收取租金收益并不向甲方支付任何费用，其收益大小与甲方无关。3、委托经营管理期限内，乙方应承担与经营、管理有关的全部费用。4、委托经营管理期限内，甲方负有在需要时或在乙方根据实际情况要求时，配合、协助乙方经营管理商铺的义务，应积极提供相关证件、资料、出具相关的法律手续和证明。5、委托经营管理期限内，因甲方所购商品房发生产权纠纷导致乙方无法正常经营使用的，因此而产生的法律责任全部由甲方承担。6、委托经营管理期限内，在不损坏房屋整体结构的情况下，乙方或由乙方选定的第三方有权对委托经营的商铺进行装修、装饰、添加功能和设施，但在委托经营期限到期后，乙方或由乙方选定的第三方可撤去自己的货品、设施及饰品，但不能破坏装修，所进行的装修直接归甲方，甲方不必向乙方或由乙方选定的第三方支付有关费用。7、甲方有权对自己的资产情况进行了解和监督。8、委托经营管理期限内，甲方不得干涉乙方的经营活动，不得将委托的资产收回。9、委托经营管理期限内，乙方有权决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整的权利。10、甲方在委托期限内若转让或抵押该资产时，应书面通知乙方，并如实告知受让人相关权利人该资产的状况。11、第三方以受让或其它合法方式取得甲方委托经营的商铺所有权时，甲方应保证该第三方接受本合同全部条款内容，并无条件继承甲方在本合同中的权利与义务，否则由此造成的一切经济损失，由甲方承担。该合同还约定了“委托经营期满后经营资产的处置方式”、“违约责任”、“合同的变更、解除和终止”等其他事宜。2015年6月25日，重庆锦宏物业管理有限公司向李金淑交付了案涉商铺的业主手册、新建商品房房屋使用说明书及质量保证书、前期物业服务协议，同日，李金淑将案涉商铺的钥匙交由重庆锦宏物业管理有限公司南川分公司托管，并与该物业公司签定了《钥匙托管委托书》一份。李金淑、胡永伦于2016年11月24日取得案涉商铺的不动产权证书。另查明，2018年11月14日，重庆市工商行政管理局南川区分局批准了重庆浙商市场经营管理有限公司名称变更、股东变更、法定代表人变更、住所变更的申请，重庆浙商市场经营管理有限公司变更名称为申佳公司。在庭审过程中，原告还出示了原告以及王秀梅、贺孝英的按揭付款置业预算表，拟证明包括原告在内的业主在购买商铺时在置业预算表中开发商明确按总房款的21%作为案涉商铺3年租金抵扣购房款；申佳公司及重庆新申佳实业有限公司的工商登记股东信息及股权穿透图，拟证明申佳公司与案涉商铺的开发商系关联公司、案涉商铺的开发商与申佳公司的控股股东申佳（集团）公司系关联公司的事实；本院（2016）渝0119民初4836号民事判决书，拟证明与申佳公司签订与原告相类似的租赁合同诉请法院解除委托经营管理合同未获法院支持，说明该合同不符合委托经营的实质特征；浙商报报刊001期部分内容，拟证明申佳公司原法定代表人陈孝伟在销售商铺宣传中回答记者，申佳公司采用返租业主商铺，即租售结合方式达到三统一，进而商家实现“终身托管”；申佳公司与蔡正孝签订的《商铺租赁合同》，拟证明申佳公司以自己的名义将返租的李润梅、韦兰芳的商铺与蔡正孝签订租赁合同的事实，证明本案原、被告双方不是委托经营关系，否则申佳公司也不会以自己的名义直接对外租赁，也证明申佳公司对外租赁的市场价为每平方27元；申佳公司作为乙方与王秀梅、鲜光会作为甲方签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》及补充协议，拟证明原、被告所签订的委托经营管理合同实为租赁合同，原告参考类似房屋返租后的年租金按照房屋买卖合同总价款的5%进行计算，其诉求计算标准公平合理。申佳公司作为乙方与王秀梅、鲜光会作为甲方签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》均载明：该合同第一条“委托管理期限”甲方选择的委托经营方式为A类自主品牌经营户，第二条“委托经营及收益”适用A类托管客户条款。申佳公司作为乙方与王秀梅、鲜光会作为甲方签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》补充协议载明：托管年收益率为5%（年收益计算办法为甲方商品房买卖合同总价*5%），支付时间为乙方于次年3月1日把甲方商品房买卖合同总价的5%收益通过银行转账的方式支付给甲方，在调整过后的委托期满后，乙方可选择结束受托管理或继续受托管理。对此，申佳公司认为原告举示的前述证据均不能证明原、被告所签订的委托经营管理合同实为租赁合同，且其与王秀梅、鲜光会签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》及补充协议与本案的委托经营管理合同相比，是两种不同的管理模式，王秀梅、鲜光会选择的是A类委托经营方式即自主品牌经营，而本案的委托经营管理合同选择的是B类委托经营方式即委托经营、招商、管理，且并未另行签订补充协议，恰好说明在没有另行签订补充协议情形下无需向原告方支付租金。申佳公司出示了肖文明诉申佳公司一案和黄开勇、李柯林、李欢欢诉申佳公司一案的庭审笔录，拟证明案涉委托经营管理合同属于委托管理性质的合同，原、被告签订案涉委托经营管理合同时，原告方是知晓租金的支付方式和管理方式。对此，原告认为前述证据不能达到申佳公司的证明目的。上述事实，原告的陈述和被告的辩解，以及原告提交的重庆市商品房买卖合同、原告的浙商国际商贸博览城委托经营管理合同、不动产权证书、业主接房物品移交签收表、钥匙托管委托书、王秀梅、贺孝英以及原告的按揭付款置业预算表、申佳公司及重庆新申佳实业有限公司的工商登记股东信息及股权穿透图、本院（2016）渝0119民初4836号民事判决书、浙商报报刊001期部分内容、商铺租赁合同、王秀梅、鲜光会的浙商国际商贸博览城委托经营管理合同及补充协议，被告提交的肖文明诉申佳公司一案和黄开勇、李柯林、李欢欢诉申佳公司一案的庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。本院认为，案涉委托经营管理合同是李金淑、胡永伦与申佳公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为原、被告之间的合同关系是租赁合同关系还是委托合同关系。对此，本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，从《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》的约定来看，商铺委托管理经营方式有两种，一种是A类自主品牌经营户，该类经营方式约定“为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将其商铺3年无偿委托给乙方经营。在委托管理期限内，权利人要自行经营的，经管理公司同意，另行与乙方签订《商铺租赁协议》”，从原告出示的王秀梅、鲜光会与被告签订的商铺委托经营管理方式为A类的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》来看，前述合同双方还另行签订了补充协议，补充协议显示王秀梅、鲜光会与被告协商变更了委托经营管理的截止时间，并明确约定被告每年固定按照王秀梅、鲜光会购房合同总价的5%向王秀梅、鲜光会支付费用，而该约定符合租赁合同特征；另一种是B类全权委托给乙方统一招商、经营、管理，此类委托经营方式约定“为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将其商铺3年无偿委托给乙方经营。从第4—10年，乙方根据市场租赁该商铺，该商铺年租金收入的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用；从第4年开始，乙方于每年3月1日前把通过核算的年租金收益通过银行转账方式支付给甲方（第一次支付租金按当年实际租赁时间计算，并在当年12月30日前支付给甲方）”。原、被告双方签订的合同即为B类委托经营方式，从B类委托经营方式约定来看：一是原告将涉案商铺委托给被告统一经营、管理、招商和培育市场；二是在第4-10年委托经营管理期间产生租金收益后原、被告双方按照合同约定进行分配，被告按照其实际收取的商铺租金收益的10%向原告收取管理费，该约定符合委托合同的特征。综上所述，原、被告之间的合同关系是委托合同关系并非租赁合同关系，故原告要求被告从2017年4月10日起按照购房合同总价款的5%支付年租金至付清时止及资金占用利息的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李金淑、胡永伦的诉讼请求。本案案件受理费减半收取455元（原告李金淑、胡永伦已预交），由原告李金淑、胡永伦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  袁经盛二〇二〇年九月二十四日书记员  王 琳