广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初19283号原告佛山高新技术产业投资发展有限公司，住所地佛山市*******，统一社会信用代码914**********554X9。法定代表人李某1。委托诉讼代理人黄理政，系原告公司员工。委托诉讼代理人朱石欣，系原告公司员工。被告佛山市金铂雅陶瓷科技有限公司，住所地佛山市禅城区******佛山高新区科技产业园B座201、202、203、204、205、206、207、210、211、212号，统一社会信用代码91440604MA5180FKXW。法定代表人季学武。被告季学武，男，汉族。上述二被告共同委托诉讼代理人方程，系广东泽康律师事务所律师。原告佛山市高新技术产业投资发展有限公司诉被告佛山市金铂雅陶瓷科技有限公司（以下简称“金铂雅公司”）、季学武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄理政、朱石欣，二被告共同委托代理人方程到庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告2018年1月1日至2019年12月31日期间已享受的租金与服务费优惠费用差额部分共计316612.8元；2、判令被告偿还原告逾期支付费用差额部分的利息（以316612.8元为基数，自2020年1月1日起按全国同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日）；3、判令被告金铂雅公司向原告支付2019年10月至2019年12月应付电费4284元及公摊损耗电费1839.91元（合计6123.91元）；4、判令被告承担因本案诉讼所产生的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年12月26日与被告季学武签订《物业租赁合同》（合同编号：佛高公司总租[2017]33号）及《物业租赁合同补充协议》（合同编号：佛高公司总租[2017]33号补充之一），将位于佛山市禅城区******佛山高新科技产业园X座XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房出租给被告季学武使用，期限为2018年7月1日至2024年6月30日。《物业租赁合同补充协议》明确约定被告进驻后应满足承诺达到的考核条件，否则应按优惠前的标准补交对应考核年度已享受的租金与服务费优惠。《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》签订后，原告将物业交付给被告季学武使用。2018年6月25日，原告与二被告签订了《物业租赁合同承租方变更协议书》（合同编号：佛高公司总租[2017]33号补充之二），约定《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》项下的承租方由被告季学武变更为被告金铂雅公司，被告季学武对被告金铂雅公司履行《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》项下的各项约定承担连带责任。2018年7月1日，物业转由被告金铂雅公司使用。2019年9月2日，被告金铂雅公司向原告提出提前解除合同，后双方商定于2019年12月31日解除合同。因被告金铂雅公司申请提前退租，经原告核算，被告金铂雅公司应按优惠前的标准补交2018年1月1日至2019年12月31日（其中2018年1月1日-2018年6月30日为免费装修期）期间已享受的租金与服务费优惠费用共计1298280元，扣除已交的784358.2元、已交纳的租赁保证金及水电保证金197309元，被告金铂雅公司尚有316612.8元的差额未支付给原告。2019年12月27日，原告向被告金铂雅公司发出《按期补交费用的通知》，要求被告金铂雅公司于2019年12月31日前补交费用差额316612.8元。2019年12月31日，因被告金铂雅公司拒不配合签订《物业租赁合同终止协议》，原告向被告金铂雅公司发出《合同终止及收回场地通知》，该通知中载明双方于2019年12月31日解除合同关系，并限期被告及时返还场地和补交相关费用。但被告金铂雅公司在未付清费用的情况下撤出场地，原告后多次联系其补交费用，均未果。被告金铂雅公司欠付原告2019年10月、11月、12月电费共计6165.84元。其中2019年10月用电总计2040度，按照1.36元/度计算，电费2774.4元；2019年11月用电总计1080度，按照0.68元/度计算为734.4元，再加公摊及损耗电费1399.55元；2019年12月用电总计1140度，按照0.68元/度计算为775.2元，再加公摊及损耗电费473.29元。被告拖欠原告电费至今。被告未按照合同约定履行自己的支付义务，拖欠原告物业租金、物业管理费至今，给原告造成严重损失。原告已多次催促两被告交纳上述费用，但被告至今未予交纳。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，现原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告金铂雅公司答辩称：案涉合同是经双方协商一致解除的，在被告金铂雅公司提出解除合同申请之后，原告同意被告金铂雅公司的申请，并于2019年12月3日经原告工作人员朱石欣向被告金铂雅公司法定代表人季学武微信发送应付租金物业服务费明细。在被告金铂雅公司于2019年12月16日支付完毕全部费用后，原告同意被告金铂雅公司于2019年12月20日撤场。被告金铂雅公司确认2019年10月、11月、12月的电费尚未支付，未支付的理由是：在办理场地交接时，原告未提供该电费的缴费数据，结合原告的增加诉请申请书附表，被告金铂雅公司未支付的电费金额仅为4284元，原告主张未支付的电费为6156.84元没有依据，附表中所显示的公摊及损耗的部分不应由我方承担。现原告违背双方的真实意思表示，在被告金铂雅公司支付完毕费用并撤场后，单方面再行追诉所谓的优惠期费用，违背了诚实信用原则，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告季学武答辩称：被告季学武根据合同约定，仅承担连带责任，原告要求二被告共同偿还诉讼请求中所列费用并没有依据。举证质证：本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.《物业租赁合同》及附件、《代收代缴水电费协议》《物业租赁合同补充协议》《物业租赁合同承租方变更协议书》；2.不动产权证、不动产登记信息查询结果；3.律师函、EMS底单及物流信息查询结果；4.《关于我公司申请退租的申请报告》；5.《关于佛山市金铂雅陶瓷科技有限公司按期补缴费用的通知》、微信聊天记录截图（原告员工朱石欣与被告季学武）；6.《合同终止及收回场地通知》、微信聊天记录截图；7.应付电费清单、《佛山高新区科技产业园（总部园）水电费价格调整通知》、电费服务网页截图、佛山农商银行客户回单、发票、被告承租物业内电表读数抄表记录。二被告共同举证如下:1.微信聊天记录截图、费用明细；2.《佛山市发展和改革局转发广东省发展改革委关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》。当事人经质证对以上证据真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将予以综合认定。本院经审理认定事实如下：原告于2017年12月26日与被告季学武签订《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》，将位于佛山市禅城区******佛山高新科技产业园X座XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房出租给被告季学武使用，期限为2018年7月1日至2024年6月30日，物业租金总额为2463800.4元，物业服务费总金额414947.04元。《物业租赁合同补充协议》约定双方确认合同协商的优惠前的物业总租金为3452168.4元，优惠前的物业服务费总额为690852.48元，租金金额计算标准如下：2018年7月1日起至2018年12月31日，按租赁面积每月每平方米31.5元计算，自2019年1月1日起，每两年递增5%。物业服务费计算标准如下：2018年7月1日起至2018年12月31日，按租赁面积每月每平米6.3元计算，自2019年1月1日起，每两年递增5%。还约定被告进驻后应满足承诺达到的考核条件，否则应按优惠前的标准补交对应考核年度已享受的租金与服务费优惠，取消所有剩余租金与服务费优惠。补充协议第四条第4.4条约定，“如因乙方原因提前退租或乙方在租赁期内将注册地址变更到租赁物以外的其他地址或因变更经营范围等其他情形致使不符合优惠政策规定条件的，则视为乙方自始不享受优惠方案中的优惠政策。乙方需按下表确定的优惠前的租金及物业服务费的标准，计算其在实际租赁期内应缴纳的租金及服务费金额，并足额补缴差价……”，优惠前的租金标准列表中有“2018年1月1日起至2018年6月30日，43974元/月”字样。《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》签订后，原告将物业交付给被告季学武使用，被告季学武从2018年1月1日开始进场装修。2018年6月25日，原告与二被告签订了《物业租赁合同承租方变更协议书》，约定《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》项下的承租方由季学武变更为金铂雅公司，被告季学武对被告金铂雅公司履行《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》《物业租赁承租方变更协议书》项下的各项约定承担连带责任。2018年7月1日，物业转由被告金铂雅公司使用。2019年9月2日，被告金铂雅公司向原告提出提前解除合同，后双方商定于2019年12月31日解除合同。被告金铂雅公司按《物业租赁合同》约定的标准支付2019年7月至2019年12月的租金合计138539.04元。被告金铂雅公司向原告支付了约定的按优惠前标准应补交的租金费用784358.2元，双方还抵扣了被告金铂雅公司此前缴纳的租赁及水电保证金197309元，上述合计981667.2元。原告于2019年12月27日向被告金铂雅公司发出《按期补交费用的通知》，要求被告继续补交费用差额316612.8元。2019年12月31日原告向被告发出《合同终止及收回场地通知》。被告金铂雅公司未按原告要求补交费用，并直接撤出场地。被告金铂雅公司未缴纳租赁物2019年10月、11月、12月的电费，2019年10月、11月、12月抄表显示，被告金铂雅公司分别用电2040度、1080度、1140度。被告季学武曾与原告签订《代收代缴水电费协议》约定租赁物电费（含损耗）计价按每度1.36元计算。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的焦点问题是：1、关于原告诉请按照优惠前的租金及物业费标准补交款项性质的认定；2、本案违约责任的认定；3、关于欠付电费的认定；4、被告季学武的责任承担。1、关于原告诉请按照优惠前的租金及物业费标准补交款项性质的认定本案中被告金铂雅公司主动向原告提出提前退租解除合同，原告依据双方签订的《物业租赁合同补充协议》的约定，要求被告按照优惠前的标准补交租金及服务费。本院认为，双方《物业租赁合同补充协议》约定了租赁费、物业服务费优惠前的金额，又约定被告在违反双方约定的情形下（如年度考核不达标，提前退租等）要按照优惠前的标准补交租金及物业费。虽然双方在约定时采用了“优惠”的表述，但上述约定的实质符合违约金的性质，其约定目的在于事先确定了当一方违约时，应当按照何种标准向对方支付违约赔偿。综上，原告诉请的涉案款项实质是违约金，应当适用违约金的法律规范处理。关于原告诉请的款项316612.8元，原告主张该款项对应的是2018年1月1日至2018年6月30日的租金、物业服务费用，被告抗辩该期间不属于双方约定的租赁期间。本院认为，2018年1月1日至2018年6月30日确是被告金铂雅公司为使用租赁物而进行装修的期间，根据《物业租赁合同》第2.1条，《物业租赁合同补充协议》第1.1条、2.1条中对于租赁期限及租金、物业服务费开始计算的时间点均从2018年7月1日开始，可以印证该期间并不属于双方约定的租赁期间。由于免租期是指租赁合同期间内的租金减免期间，故2018年1月1日至2018年6月30日不能认定为原告给予被告金铂雅公司的免租期，双方对该期间不计入租赁期间协商一致，原告不得依据租赁合同免租期的规定向被告金铂雅公司主张支付款项。但根据前述论证，双方在补充协议中的对优惠前租赁费用等的补缴的约定，实质是对违约金计算方法的约定，并非对原租赁合同租赁期限及租金标准的变更。由于该部分款项性质认定为违约金，故即使名义上的计算时间段不在双方的租赁期限内，也不影响原告基于违约责任要求被告金铂雅公司支付款项的请求权基础。被告金铂雅公司以不在租赁期间为抗辩理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。2、本案违约责任的认定本案租赁合同的解除系由于被告金铂雅公司提出提前解除合同，原告表示同意，但双方对于因提前解除合同被告金铂雅公司应当承担的违约责任未能协商一致。本案中原告主张被告金铂雅公司需支付款项1298280元，根据前述论证该金额实际是原告主张的违约金总额。双方一致确认，被告金铂雅公司采用直接支付及抵扣保证金的方式，已支付了合计981667.2元违约金。被告金铂雅公司主张不需再向原告支付剩余违约金，可以认为是被告金铂雅公司认为违约金过高，要求予以调整。被告金铂雅公司依照双方《物业租赁合同》，实际从2018年7月1日至2019年12月31日承租了涉案租赁物，合计承租期间为18个月。被告金铂雅公司支付了2019年7月-2019年12月租金138539.04元，并已经支付了违约金981667.2元，上述款项合计1120206.24元，均摊到每月承担费用62233.68元。本院认为，违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。本案中原告的主要损失为给予被告金铂雅公司在承租期内的优惠租金及服务费，结合本案租赁合同实际履行情况，双方约定的租金、物业服务费标准等因素，被告金铂雅公司已经支付了违约金981667.2元，其实际支付的对价均摊到每月达到了62233.68元，足以弥补因被告金铂雅公司违约，导致提前解除合同给原告造成的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中在被告金铂雅公司已经支付违约金合计981667.2元的情况下，原告主张再支付316612.8元违约金，明显过高，本院不予支持。3、关于欠付电费的认定原告主张被告金铂雅公司尚欠2019年10月、11月、12月电费未支付，合计6516.84元，被告金铂雅公司对欠付电费事实没有异议，但认为原告收取电费的标准没有依据，不应该收取公摊及损耗电费，实际欠费金额为4284元。经查，原告提供证据证实了2019年10月、11月、12月被告金铂雅公司承租物业用电量分别为2040度、1080度、1140度，根据双方签订的《代收代缴水电费协议》，租赁物业用电电费（含损耗）按照每度1.36元计算，虽然原告提供了《佛山高新区科技产业园（总部园）水电费价格调整通知》，主张水电价格计算方式调整，但是该通知系原告单方面做出，未与被告金铂雅公司协商一致，原告主张按照该通知记载的标准计算电费，没有事实及法律依据，应当按照双方协议约定计价标准履行，即上述三个月用电电费合计应为5793.6元[（2040+1080+1140）×1.36]。被告主张11月、12月电费只能按照0.68元/度计算，但根据被告提供的《关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》，该文件性质不属于法律或行政法规，按照双方约定的每度1.36元（含损耗）计算电费不违反法律法规的强制性规定，被告的该项主张亦没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院认定2019年10月、11月、12月被告金铂雅公司欠付电费总金额为5793.6元，原告主张超出部分本院不予支持。4、被告季学武的责任承担原告主张被告季学武是本案的共同债务人，应当对涉案债务承担共同清偿责任。经查，双方签订的《物业租赁合同承租方变更协议书》第二条约定“乙方（即季学武）对丙方（即金铂雅公司）履行租赁合同、租赁合同的补充协议（如有）及本协议项下的各项约定承担连带责任。”，从该条约定的内容表述分析，系明确被告季学武作为共同债务人对被告金铂雅公司在涉案租赁合同中的权利义务承担连带责任，故被告金铂雅公司因违约导致需向原告承担违约责任的，被告季学武作为共同债务人应当承担连带清偿责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市金铂雅陶瓷科技有限公司、被告季学武在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市高新技术产业投资发展有限公司支付2019年10月、11月、12月电费合计5793.6元；二、驳回原告佛山高新技术产业发展有限公司的其他诉讼请求。被告佛山市金铂雅陶瓷科技有限公司、被告季学武如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3120元，由原告佛山市高新技术产业投资发展有限公司负担3000元，由被告佛山市金铂雅陶瓷科技有限公司、被告季学武负担120元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 莫 曲二〇二〇年九月十七日书记员 罗丽欣