广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2201号原告：珠海市斗门区君荣物业管理有限公司，住所地广东省珠海市斗门区***********************，统一社会信用代码914***********250X。法定代表人：梁泽荣，该公司总经理。被告：林建国，男，1971年4月12日出生，汉族，公民身份号码440************238，户籍登记住址：广东省珠海市斗门区***********。原告珠海市斗门区君荣物业管理有限公司（以下简称原告）与被告林建国（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人梁泽荣、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付拖欠物业管理费、车辆管理费、公摊费用及滞纳金四项共计14,075.89元【其中①物业管理费2,478.84元，158.9㎡×1.30元/㎡×12月=2,478.84元（2019年4月1日至2020年3月31日共计12个月）；②车辆管理费9,450元（车牌号粤C*****是外来车辆，过夜收费按15元/天计算，从2019年11月1日至2020年3月31日共计5个月，5月×30天/月×15元/天=2,250元；车牌号粤C*****是外来车辆，过夜收费15元/天，2018年12月1日至2020年3月31日共计16个月，16月×30天/月×15元/天=7,200元）；③公摊费用789.89元（2019年1月至2020年3月）；④滞纳金1,357.16元（2,478.84元×3‰×365天÷2=1,357.16元）】以及支付从2020年4月1日起至2020年8月1日止的物业管理费826.28元、公摊费用448.59元（合计1,274.87元）；2.请求法院判令被告承担本案相关诉讼费用。事实与理由：2015年11月23日，被告与斗门白蕉镇鹏辉建材贸易部签订《合作建房协议书》，项目名称：逸朗景峰轩，项目竣工验收后，被告分得1栋3单元1701房（建筑面积约140.2㎡）。2016年5月6日，被告与原告签订《逸朗景峰前期物业管理服务协议》和《承诺书》，被告作为1栋3单元1701房的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，承诺如下：一、确认已详细阅读珠海市斗门区君荣物业有限公司制定的“逸朗景峰业主临时管理规约”；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。被告收楼后，从2019年4月1日至2020年3月31日期间拖欠物业管理费2,478.84元、车辆管理费粤C*****号为2,250元（2019年11月1日至2020年3月31日）、粤C*****号为7,200元（2018年12月1日至2020年3月31日），公共照明及电梯用电公摊费用789.89元（2019年1月至2020年3月），违约产生的滞纳金1,357.16元,合计14,075.89元，被告至今尚未交费。原告多次向被告催收拖欠的物业管理费、车辆管理费、公摊费用、滞纳金，但被告借口推却分文未付。原告认为，被告的行为严重侵犯了其合法权益，依照《合同法》及相关法律规定，故提起本案诉讼。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.欠费清单；2.《逸朗景峰业主临时管理规约》、《承诺书》、《逸朗景峰前期物业管理服务协议》；3.《合作建房协议书》；4.《住宅室内装饰装修管理服务协议》；5.物业管理委托合同;6.催款通知。被告答辩认为：一、被告的房屋有漏水，原告认为是房屋质量问题，但原告没有协调被告与房屋开发商解决问题。小区业主均认为原告对小区物业管理应经业主委员会的同意，原告管理小区是否合法，是否有尽管理义务，财务有否公开。二、被告对原告主张的车辆管理费有异议。小区的车位是小区业主共有的，而原告对车位没有投资，根据物权法第74条第3款的规定，原告无权收取车辆管理费。被告对原告主张的物业费、公摊费用没有异议，在双方对车辆管理费存在争议的情况下，被告提出先缴纳物业费和公摊费用，但原告以应当将物业费、公摊费及车辆管理费一并缴纳为由拒绝收取。被告向本院提交了不动产权证书。在庭审过程中，被告对原告提交的证据1中的物业费、公摊费用、证据2-6没有异议，原告对被告提交的证据没有异议，本院均予以确认，但具体证明事实以本院认定为准。被告对原告提交的证据1中的外来车辆管理费计算有异议，经审查，该证据1中的外来车辆管理费原告单方制作，仅可作为原告对其诉讼主张的解释说明。根据原告的庭审陈述和审查确认的证据，本案查明事实如下：2016年5月6日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《逸朗景峰前期物业管理服务协议》，双方就逸朗景峰1栋3单元1701号房物业管理有关问题达成一致意见。该协议第1条约定，物业名称：逸朗景峰，坐落位置：珠海市斗门区***。甲方（被告）所购物业建筑面积：138㎡（以《房地产权证》确权面积为准）。第6条约定，本物业交付使用后，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1.带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取……以上收费标准不包括公共水电费（公共水电费包括公共照明电费、电梯电费、加压供水电费等），公共水电费由相关业主按所占建筑面积按月共同分摊，与物业服务费一同收取。物业交付业主后次月起的物业管理服务费用由业主承担。业主空置物业，应当全额交纳物业服务费及公共水电等分摊费用。第7条约定，本物业交付使用后，机动车停放服务费按下列标准向车位使用人收取：（二）升降停车场（车库）……1.包月制，小型车辆250元/月，管理费80元/月……2.计时制……不足一小时按一小时计，24小时内摩托车每车次最高收费不超过8元，小型、中型车辆每车次最高收费不超过15元。第8.2条约定，业主或非业主使用人应于每月10日前向乙方缴纳当月的物业管理费等费用。业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。另查明，《逸朗景峰业主临时管理规约》第11.3条约定，业主在物业管理活动中应当履行以下义务：3.按照《前期物业管理服务协议》约定的标准和时间缴交物业服务费、专项维修资金等费用。第11.4条约定，对物业管理公司提供的服务有意见，应当向物业管理公司提出或通过其他正常渠道反映，在《前期物业管理服务协议》终止前，不得拒绝缴交物业服务费。被告签署了《承诺书》一份，内容为：被告作为1栋3单元1701房的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，声明如下：一、确认已详细阅读珠海市斗门区君荣实业有限公司制定的“逸朗景峰”业主临时管理规约；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。又查明，2015年11月23日，被告与斗门区白蕉镇鹏辉建材贸易部签订《合作建房协议书》，约定斗门区白蕉镇鹏辉建材贸易部负责提供住宅用地，被告出资723,000元，双方一致同意合作兴建住宅楼（项目名称：逸朗景峰轩），项目竣工验收后被告将分得1栋3单元1701房住宅一套。2015年8月1日，斗门区白蕉镇鹏辉建材贸易部（甲方）与珠海市斗门区君荣物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将坐落于珠海市斗门区********逸朗景峰轩委托乙方进行物业管理，委托管理期限自2015年9月18日至2025年9月18日，补充约定，甲乙双方同意本物业的管理费每个月以1.30元/㎡计算收取。根据被告提交的不动产权证书记载：位于珠海市斗门区*********************（即本案争议物业管理费等费用所涉的物业所在地址）登记权利人为珠海市斗门区******经济合作联社，房屋面积建筑面积为158.9㎡。庭审过程中，原告使用的号牌为粤C*****车辆有办理出入卡，有缴费。原、被告确认：粤C*****号、粤C*****号没有办理涉案小区车辆出入门禁卡；原告与小区业主并没有就外来车辆停放小区收费问题进行约定。原告解释：对外来车辆进入按15元/天收费，是参照井岸、白蕉城区的停车收费。本院认为，原告与被告签订的《逸朗景峰前期物业管理服务协议》是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。原告对案涉小区提供了安保、保洁、车辆停放秩序管理等基本的物业服务。被告作为案涉小区的业主，接受了原告提供的相关物业服务，应当向原告支付相应的服务费。根据原告提供的欠费清单，被告拖欠物业费的期间是从2019年4月1日至2020年8月1日，由于被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。本院对原告主张被告拖欠物业服务费的期间予以采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，同时依据《逸朗景峰前期物业管理服务协议》第6条约定，原告要求被告支付该期间的物业服务费依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。经本院核算，从2019年4月1日至2020年8月1日被告应支付原告未按期缴纳的物业服务费为3,305.12元（按158.9㎡×1.30元/㎡/月计算，每月物业服务费为206.57元，共计算16个月）。关于公摊费用的问题。小区公共设备在日常正常使用过程中必然产生公摊费用,依照《逸朗景峰前期物业管理服务协议》第6条约定，公共水电费包括公共照明电费、电梯电费、加压供水电费等，公共水电费由相关业主按所占建筑面积按月共同分摊，与物业服务费一同收取。根据原告提供的欠费清单，2019年1月至2020年8月1日，被告产生的公摊费用合计1,238.48元，对此本院予以确认，被告应当支付。双方在物业管理合同中没有对外来车辆的收费进行约定，原告向被告主张外来车辆管理费，不属于涉案物业合同项下内容，本院予以驳回。关于滞纳金的问题。《逸朗景峰前期物业管理服务协议》第8.2条明确约定了物业服务费的支付时间是每月10日前缴纳当月的物业管理费等费用，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。上述约定没有违反国家强制性规定，被告拖欠物业服务费，应按该约定支付相应的滞纳金。被告认为原告拒绝缴纳物业费，没有证据证明，原告要求被告支付滞纳金，依法有据，本院予以支持。但每月滞纳金数额应以当月应缴纳物业服务费本金206.57元为限，原告主张超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十一的规定，判决如下：一、被告林建国于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区君荣物业管理有限公司支付2019年4月1日至2020年8月1日期间的物业服务费3,305.12元；二、被告林建国于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区君荣物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年8月1日期间欠缴的公摊费用1,238.48元；三、被告林建国于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区君荣物业管理有限公司支付2019年4月1日至2020年8月1日期间欠缴物业服务费的滞纳金（每月以206.57元为基数，从当月10日起至本判决确定的履行之日止，按照每日千分之三的标准计算，且每月滞纳金数额以不超过当月物业服务费本金206.57元为限）；四、驳回原告珠海市斗门区君荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元减半收取92元（原告珠海市斗门区君荣物业管理有限公司已预付76元），由原告珠海市斗门区君荣物业管理有限公司负担57元，被告林建国负担35元。本判决为终审判决。审判员  陈柏能二〇二〇年九月二十八日书记员  方晓森附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百八十一条当事人对按照小额诉讼案件审理有异议的，应当在开庭前提出。人民法院经审查，异议成立的，适用简易程序的其他规定审理；异议不成立的，告知当事人，并记入笔录。