江西省上饶市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）赣11行初47号原告刘其炎，男，1948年7月14日出生，江西省鄱阳县人，汉族，住江西省鄱阳县。原告陈晓珍，女，1947年11月26日出生，江西省鄱阳县人，汉族，住江西省鄱阳县。共同委托代理人宋金玉，北京京平律师事务所律师，一般授权代理。被告鄱阳县人民政府，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇鄱阳湖大厦，组织机构代码01479437-4。法定代表人胡斌，系该县县长。委托代理人洪田，江西赣鄱律师事务所律师，一般授权代理。原告刘其炎、陈晓珍不服被告鄱阳县人民政府作出房屋征收补偿决定一案，于2020年6月17日向本院提起行政诉讼。本院于2020年7月7日立案后，于2020年7月8日向被告鄱阳县人民政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭于2020年8月21日公开开庭审理了本案。原告刘其炎、陈晓珍及其共同委托代理人宋金玉，被告鄱阳县人民政府委托代理人洪田、被告行政机关负责人委托代理人程敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告鄱阳县人民政府于2020年1月20日作出鄱征补［2020］1-001号鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定，决定记载：原告刘其炎、陈晓珍的房产在鄱阳县环东湖棚户区（城中村）改造工程房屋征收范围内，因两原告与征收人无法达成补偿协议，对被征收人坐落于鄱阳县鄱阳镇××东××（××鄱阳镇××号，房产证号为波房权证鄱阳镇字**、土地证号：0712-×**）房屋实施征收。该房屋为砖混结构，四层，砖墙承重，建筑面积329.5㎡，另有舍屋为砖混结构，一层，建筑面积9.51㎡，土地面积为672.45㎡。该房屋《房屋所有权证》证载建筑面积351㎡，该房屋经征收部门再次委托鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司进行评估，2019年8月1日该房产市场价格为1533683元。被征收人可选择货币补偿或房屋产权调换，选择货币补偿方式的，被征收房屋货币补偿金额为1533683元、搬迁补助费2000元、过渡安置补助费42400元；选择房屋产权调换的，可置换房屋面积为351㎡，可置换房源在洪迈片区新汽车站附近274亩土地内，户型有96㎡、116㎡、136㎡三种户型供被征收人选择，期房安置实行被征收主体房屋1㎡可置换期房1㎡，选择期房安置的面积不能超过被征收主体房屋的实际面积，置换面积差额部分以3600元／㎡予以补齐，在办理安置房时结清。原告刘其炎、陈晓珍起诉称，其在鄱阳县饶州街道××东××号拥有合法住房，现该房屋因鄱阳环东湖棚户区（城中村）改造工程面临征收。原告因对征收补偿标准不满，未与征收部门达成协议。2020年1月20日，两原告收到被告鄱阳县人民政府作出的鄱征补［2020］1-001号《鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定书》。两原告认为被告作出上述补偿决定行为违法，严重侵害原告的合法权益，据此请求法院依法撤销被告作出的鄱征补［2020］1-001号鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定；并判令本案诉讼费用由被告承担。原告刘其炎、陈晓珍为支持其诉请向本院提交以下证据：1.两原告身份证件；2.鄱征补[2020]1-001号《鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定书》；3案涉房屋《房屋所有权证》《土地使用权证》和土地地契。上述证据拟证明两原告诉讼主体资格。被告鄱阳县人民政府答辩称：第一，因鄱阳县环东湖棚户区（城中村）改造工程建设需要，被告根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，制定了《房屋征收补偿方案征求意见稿》，公开征求意见、组织听证、报政府常务会议讨论、依法进行社会稳定风险评估、实行征收补偿费用专户存储后，于2017年6月8日作出《鄱阳县人民政府房屋征收公告》《鄱阳县环东湖棚户区（城中村）改造国有土地上房屋征收与补偿方案》（鄱府字［2017］41号）决定对鄱阳县东起人民南路，南至沿河路，西至解放街柴家巷和瓷器巷，北为东湖湖边、支家嘴村部、鄱阳一中至人民南路小路以南的土地、土地上的房屋及建筑物、附属物进行征收。原告刘其炎不服被告作出征收决定，曾向人民法院提起诉讼，该案经过一、二审程序，均驳回了刘其炎的诉请，据此，鄱阳县人民政府征收决定合法。第二，鄱阳县人民政府作出鄱征补［2020］1-001号鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定事实清楚、适用法律正确、程序合法。刘其炎、陈晓珍的房产坐落在鄱阳县鄱阳镇××东××（××），被征收房产（房产证号为波房房权证鄱阳镇字第**，地证号为0712-××号）状况是：1.房屋为砖混结构，四层，砖墙承重，建筑面积329.5㎡；2.舍屋为砖混结构，一层，建筑面积9.51㎡；3.土地面积672.45㎡。两原告《房屋所有权证》证载面积为351㎡，地籍管理查询信息资料证载土地面积为667㎡。估价以证载建筑面积、土地实测面积为准。根据上饶市中级人民法院作出的（2018）赣11行初44号行政判决已确认选定鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司为涉案项目的评估机构符合法律规定，2017年7月28日，经过该评估机构评估，案涉房产市场价值为1119299元。由于本案历经司法程序的时间跨度近两年，鄱阳县征收补偿办公室再次委托该评估机构对案涉房屋作出评估，经评估，2019年8月1日，案涉房屋市场价格为1533683元。鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司于2019年11月11日就案涉房屋作出《房屋征收分户初步评估结果》，并于2019年11月29日向两原告公证送达；2019年12月10日，该评估机构就案涉房屋作出《分户评估报告》，并在次日向两原告进行公证送达和公示。因两原告就《分户评估报告》申请复核，2019年12月26日该评估机构作出《回复》并将《回复》送达给两原告，两原告对复核结果有异议，向上饶市房地产估价与经纪行业协会提交异议申请，要求对《评估报告》进行鉴定，因该行业协会刚成立不久，不具备接受评估报告鉴定的条件，无法按照两原告申请进行鉴定。鄱阳县人民政府依据生效判决要求在2020年1月20日，依法对两原告作出本案征收补偿决定，并在当天对两原告进行公证送达和公示，案涉房屋征收补偿款已存储于鄱阳县房屋征收补偿办公室补偿资金专户。综上，鄱阳县人民政府作出本案征收补偿决定行为合法，不存在被撤销事由，请人民法院依法驳回两原告的诉讼请求。被告鄱阳县人民政府为支持其答辩理由，向本院提交以下证据：1.社会信用代码及法定代表人身份证明信息，拟证明被告主体资格；2.（2019）最高法行申4408号《行政裁定书》，拟证明被告征收行为合法；3.（2018）赣11行初44号《行政判决书》，拟证明被告选定涉案项目评估机构合法，被告征收行为合法；4.鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司作出的《房屋征收分户初步评估结果》以及该《评估结果》的送达回证、《公证书》；该评估机构作出的刘其炎、陈晓珍的《房屋征收分户评估报告》以及该《评估报告》的送达回证、《公证书》、公示图片；该评估机构作出的关于房屋征收分户评估报告复核申请的《回复》以及送达回证；上饶市房地产估价与经纪行业协会作出的《回函》，以上证据证明，经评估机构评估案涉房屋的市场价格为1533683元；案涉房屋的《房屋征收分户初步评估结果》以及《房屋征收分户评估报告》已进行公示并依法公证送达给两原告，对两原告的复核申请给予了回复；鄱阳鑫信房地产价格评估有限责任公司出具的评估结果合法合理。5.鄱阳县鄱阳镇××东××号房产信息，拟证明刘其炎、陈晓珍房屋坐落于鄱阳镇××东××号，房产证号为：鄱房权房权证鄱阳镇字第**；证号为0712-××7。6.鄱征补［2020］1-001号《鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定书》及送达回证、《公证书》、公示照片；拟证明鄱阳县人民政府在生效判决规定的期限内作出本案征收补偿决定，且该《征收补偿决定书》已经经过公示并公证送达给两原告。7.资金证明，拟证明案涉房屋征收补偿款已存储于鄱阳县房屋征收与补偿办公室房屋征收补偿资金专户。经庭审质证，原告刘其炎、陈晓珍对被告鄱阳县人民政府提交的证据提出以下质证意见：对证据1的三性予以认可，对证据2、证据3的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明目的不予认可，证据2的裁定只能说明最高人民法院认可了本案征收决定的合法性，但不能说明被告征收行为整体合法；对证据4中《房屋征收分户初评结果》、送达回证和《公证书》不予认可，两原告未收到该《分户初步评估结果》；对《房屋征收分户评估报告》及其送达回证、《公证书》的真实性予以认可，对其合法性及证明目的不予认可，在原征收补偿决定已被生效判决撤销，本次针对案涉房屋的评估应当另行委托其他具备资质的评估机构，该《评估报告》的估价方法错误，本次评估采用的基础估价方法是成本法，不能真实反映案涉房屋的真正市场价值，评估价值远低于周边类似房地产价格，本次评估未实地勘测，该《评估报告》中记载的房屋面积、装饰装修等房屋情况有误，对于公示的照片，无法确定拍摄的时间地点，不能证明是在征收范围内进行公示；对复核申请的《回复》、送达回证以及《公证书》的真实性予以认可，合法性不予认可，该《回复》未对两原告的复核申请进行实质答复且告知的进一步申请鉴定的途径无法实现，对两原告的权利引导存在误导；对行业协会《回函》的三性予以认可。对证据5的三性予以认可。对证据6、证据7的真实性予以认可，合法性及证明目的不予认可，资金证明不能证明被告资金足额到位，无法证明是专款专用。被告鄱阳县人民政府对两原告提交的证据三性均无异议。本院对上述证据认定如下：对两原告提交的证据予以确认；对被告提交的1、2、3项证据的三性以及其他证据的真实性与关联性均予以认可，对4－7项证据的合法性及证明目的，本院在论理部分结合本案争议焦点进一步阐述。经审理查明，原告刘其炎、陈晓珍共有的房屋坐落于鄱阳县鄱阳镇××东××（××），房产证号为：鄱房权证房权证鄱阳镇字第**；号为：0712-××7。2017年6月8日，被告鄱阳县人民政府就鄱阳县环东湖棚户区（城中村）改造工程作出鄱府字［2017］41号《鄱阳县人民政府房屋征收公告》，决定对征收范围内的房屋、建筑物、附属物、构筑物进行征收，两原告的房屋位于征收范围内。2017年10月25日，被告鄱阳县人民政府作出鄱征补［2017］1-005号鄱阳县人民政府征收补偿决定，决定对两原告房屋进行征收，两原告不服该征收补偿决定，向本院提起行政诉讼，本院于2019年10月23日作出（2018）赣11行初44号行政判决，撤销该征收补偿决定，并责令鄱阳县人民政府于判决生效之日起90日内对两原告重新作出征收补偿决定。该判决生效后，2019年7月30日，鄱阳县房屋征收补偿办公室委托鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司对案涉房产进行评估，同年11月11日，该公司对案涉房屋出具《房屋征收分户初步评估结果》，并附被征收房屋装修设施价值评估清单和估价对象照片。同月29日，被告工作人员将该《分户初步评估结果》向两原告送达，并对送达过程予以公证。同年12月10日，鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司对案涉房屋出具《房屋征收分户评估报告》，该《报告》确定：本次评估采用成本法结合长期趋势法评估案涉房屋在2019年8月1日时的市场价值；案涉房屋实际测绘建筑面积为329.5㎡；另有舍屋（砖混结构，一层）建筑面积9.51㎡；3.土地面积672.45㎡，《房屋所有权证》证载面积351㎡，地籍管理查询信息资料证载土地面积667㎡。本次估价房屋以证载建筑面积为准，土地以实测面积为准，在原价值时点（2017年6月8日）评估的市场价值1124071元乘以上涨率36.44%，确定案涉房屋本次评估单价为4369.47元/㎡，总价为1533683元（装修设施122317元，房屋1411366元）。同月11日，被告工作人员向两原告送达该《房屋征收分户评估报告》，送达过程经过公证，该报告在征收范围内予以张贴。两原告收到该《报告》后提出复核申请，同月26日，鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司针对两原告的复核申请作出《回复》，认为本次评估不存在问题，并告知两原告对复核结果有异议的在收到复核结果10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。两原告遂向上饶市房地产估价与经纪行业协会提出鉴定申请，2020年1月9日，该协会向两原告回复称，估价专家委员会运作规程、收费标准尚未出台，因此不具备受理、接受估价报告鉴定的条件。2020年1月20日，被告鄱阳县人民政府作出鄱征补［2020］1-001号房屋征收补偿决定：一、对刘其炎、陈晓珍坐落于鄱阳县鄱阳镇××东××号的房产实施征收。二、两原告可选择货币补偿或房屋产权调换，选择货币补偿的，被征收房屋货币补偿金额为1533683元，搬迁补助费2000元，过渡安置补助费42400元（合计1578083元），上述补偿款已存储于鄱阳县房屋征收与补偿办公室房屋征收补偿资金专户；选择产权调换的，搬迁补助费2000元，过渡安置补助费42400元；被征收房屋可置换面积为351㎡，产权置换房在洪迈片区新汽车站附近约274亩土地内，户型有96㎡左右、116㎡左右、136㎡左右共三种户型供被征收人选择。期房安置实行被征收人主体房屋1㎡可置换期房1㎡，除被征收人可置换的面积小于96㎡以外，选择期房安置的面积不能超过被征收主体房屋的实际面积。产权置换后多余的补偿面积按货币补偿方式结算，已置换期房的不另找房屋结构的差价。置换的安置房的面积以最后测绘数据为准，置换面积差额部分以3600元／㎡予以补齐，在办理安置房时结清。三、被征收人应当在本《征收补偿决定书》送达之日起15日内与鄱阳县房屋征收与补偿办公室办理房屋的移交手续，并将被征收房产腾空、搬迁。当日，被告工作人员向两原告送达该补偿决定书，两原告拒绝签收，送达过程经过公证。被告同时将该补偿决定书在征收范围内张贴。两原告不服被告作出的上述征收补偿决定，于2020年6月17日向本院提起诉讼，要求撤销被告作出的鄱征补［2020］1-001号房屋征收补偿决定，并判令本案诉讼费用由被告承担。本院认为，根据原被告双方的诉辩意见，本案主要争议是被告作出的案涉房屋征收补偿决定是否正当合法的问题。首先，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；……对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。本案中，被告鄱阳县人民政府在案涉征收补偿决定中认定了两原告有房屋和舍屋两种建筑，其中房屋建筑面积为329.5㎡、舍屋建筑面积为9.51㎡，两原告《房屋所有权证》证载面积为351㎡，并确定本次对案涉房屋的估价以证载面积为准，但从两原告的《房屋所有权证》以及被告提交的两原告案涉房产信息查询记录等证据上，不能明确案涉舍屋建筑面积是否包含于两原告的《房屋所有权证》证载面积之内。因此，被告作出的案涉征收补偿决定直接以两原告的《房屋所有权证》证载面积确定案涉房屋补偿面积事实不清。其次，被告鄱阳县人民政府曾于2017年10月25日对案涉房产作出鄱征补[2017]1-005号房屋征收补偿决定，因经法院生效判决查明无证据证明该征收补偿决定中的评估报告已将案涉房产的空地纳入价值评估范围，评估价值可能会低于应获补偿的合理价值，以及存在送达程序违法等情形，该征收补偿决定被本院（2018）赣11行初44号生效行政判决撤销并责令重作。被告此次重新作出的本案征收补偿决定中，应当将两原告案涉房屋所在空地使用权价值纳入对案涉房屋价值评估范围内，但本案评估报告以及征收补偿决定均未显示已纳入，本案评估报告以生效判决已撤销的评估报告确定的市场价值为基础，直接上浮36.44%得出案涉房产此次估价结果，显然缺乏事实及法律依据，以此评估结果为依据作出案涉征收补偿决定亦不具有合法性。对于两原告提出的本案评估机构的选定不合法的意见，由于（2018）赣11行初44号生效行政判决已确认当时选定鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司作为评估机构符合法律规定，本案被告对案涉房产重新委托评估沿用此前选定的评估机构并无不当，两原告该意见本院不予支持。综上所述，本案被告鄱阳县人民政府作出鄱征补[2020]1-001号房屋征收补偿决定属主要证据不足，应予撤销。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：一、撤销被告鄱阳县人民政府2020年1月20日作出的鄱征补[2020]1-001号房屋征收补偿决定；二、责令被告鄱阳县人民政府在本判决生效后90日内对原告刘其炎、陈晓珍位于鄱阳县鄱阳镇××东××号房屋重新作出征收补偿决定。案件受理费50元，由被告鄱阳县人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  张明华审判员  王 鹿审判员  余细花二〇二〇年九月三十日法官助理王景琪书记员张耀龄