文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2646号原告：重庆璟鑫物业管理有限公司，住所地重庆市石柱县土家族自治县南宾镇万寿大道**，统一社会信用代码9150024058148513XU。委托诉讼代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。被告：秦纯洁，男，1964年4月13日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：况万学，重庆晨曲律师事务所律师。原告重庆璟鑫物业管理有限公司（以下简称“璟鑫物业”）与被告秦纯洁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年07月02日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告璟鑫物业的委托诉讼代理人高亚、被告秦纯洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。璟鑫物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业服务费共计27352.65元（其中X栋X号门面的物业服务费1852.50元，违约金1667.25元，共计3519.75元；8栋5号门面的物业服务费6142.50元，违约金17690.40元，共计23832.90元）；2.并由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月28日，石柱县南宾镇汇景龙湾小区业主委员会（以下简称“汇景龙湾业委会”）与原告签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，由汇景龙湾业委会聘请原告为重庆市石柱土家族自治县（以下简称“石柱县”）南宾镇汇景龙湾小区提供物业服务，合同第六条约定商业门面按建筑面积2.6元/月/平方米收取物业服务费；第十九条约定合同期限为3年，即2014年3月1日至2017年2月28日止。合同签订后，原告按照合同履行了物业管理服务合同的义务，该合同期限届满后，汇景龙湾业委会于2017年3月1日与原告又签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，合同期限为5年，自2017年3月1日至2022年2月28日止。原告继续按照合同履行了物业服务义务，被告所居住的汇景龙湾小区也继续接受原告提供的物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，截止2019年9月，被告未向原告交纳X栋X号门面2014年7月至2016年1月以及X栋X号2014年7月至2019年9月期间的物业服务费，在此期间，经原告多次电话和书面催收，被告仍未缴纳该费用。被告不履行物业服务合同所约定的缴纳物业服务费的义务，其行为损害了原告的合法权益，现根据《合同法》第六十条、《物业管理条例》第六十七条、《重庆市物业管理条例》第八十一条以及《民事诉讼法》第二十三条之规定，特提起诉讼，请求依法审理。秦纯洁辩称，1.被告的门面房是拆迁安置的房屋，其不是汇景龙湾小区业主，原告没有给被告提供任何的物业服务，被告不负向原告支付物业服务费的义务。2.依照司法解释的规定，欠缴物业费的，应当书面通知，而原告仅在2019年9月30日才向原告发了律师函，但被告并未收到任何关于交纳物业服务费的书面通知，书面催收是物业管理部门的法定责任，而原告请律师出具律师函，这不符合法律相关书面通知的规定。3.依照相关司法解释的规定，房屋有承租人的，业主仅为连带责任人，而本案被告已将门面出租，原告是知晓被告已将门面出租的，被告不应负物业服务费的支付责任；又租赁合同中明确约定由承租人承担物业费，因原告怠于行使权利，仅起诉业主，不起诉承租人，不符合法律规定，且致使被告无法行使追偿权。4.原起诉的部分物业服务费已经超过了诉讼时效，原告向被告发通知是在2019年9月，本案共有32个月的物业服务费超过了诉讼时效，依法不予支持。5.原告所举示的证据尚不足以证明被告还欠诉状载明的相关物业服务费。6.违约责任的约定标准过高，本案《物业服务合同》是业主委员会与物业管理公司之间签订的合同，其违约应当是业主委员会与公司之间的违约，而不能定在业主欠交物业管理费的责任上，业主欠多少物业费该交多少就交多少，业主未交物业费不应当承担《物业服务合同》约定的承担300%的违约责任，且根据《物权法》第78条的规定，业主大会的决议对业主发生效力，而业委会与物业管理公司订立的合同，不对业主发生效力。因此，请求驳回原告对秦纯洁的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为的乙方签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》以下简称《物业服务合同1》，双方就位于石柱县南宾镇（现为南宾街道）万寿大道4号汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项进行约定。其中，第六条规定：本物业管理区域内的物业服务收费实行包干制，业主向乙方按照以下约定的标准缴纳物业费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈亏由乙方享有或承担；具体收费标准为住宅0.8元/月/㎡、商业门面（含住改商）2.6元/月/㎡。第八条规定：业主应于每月10-22日交纳物业服务费。第十九条规定：合同期限3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。第二十四条规定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十六条规定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。2017年3月1日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为乙方，再次就汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同2》）。其中，第八条规定：业主应于每月25日前交纳当月物业服务费。第十九条规定：本合同期限为5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。双方约定的住宅和商业门面的收费标准、违约金标准及合同效力及于的范围等均与《物业服务合同1》相同。原告提交的《律师函》快递查询结果单显示，重庆律缘律师事务所受原告委托于2019年9月30日向秦纯洁发出律师函，对汇景龙湾小区X栋X号门面（建筑面积37.5平方米）自2014年7月1日至2019年9月30日所欠物业服务费6142.50元（2.6元/平方米计算）进行催收，对汇景龙湾小区X栋X号门面（建筑面积37.5平方米）自2014年7月1日至2019年9月30日所欠物业服务费6142.50元进行催收，重庆律缘律师事务所于2019年11月1日将两份《催收函》分别通过邮寄方式（EMS）的方式向秦纯洁送达，投递结果反馈均为2019年11月1日“本人签收”。另查明，被告秦纯洁在庭审中陈述门面房系房屋拆迁安置的房屋。被告提交了《门面租赁协议》用以证明其于2013年11月18日将石柱县城东路**门面出租给他人，租赁期限至2016年11月18日；还提交的《门面出租合同》用以证明被告于2015年12月16日将门面出租他人；两份合同中有关于物管费用有谁承担的约定。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否为汇景龙湾小区的业主，原、被告之间是否存在物业服务关系；二、原告起诉的部分物业服务费是否超过了诉讼时效，如果超过，未超过诉讼时效的期间如何确定；三、被告是否应向原告交纳物业服务费及违约金。关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”之规定，被告秦纯洁自述汇景龙湾小区X栋X号、X栋X号门面房屋系拆迁安置的房屋，即使该房屋尚未办理登记，秦纯洁也基于房屋拆迁安置从而实际取得了该房屋的占有、使用、收益等权利，且秦纯洁提交的证据显示秦纯洁实际在对上述房屋进行占有、使用、出租，故依法应当认定被告秦纯洁为汇景龙湾小区的业主。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，汇景龙湾业委会与原告所签订的《物业服务合同》效力及于该物业管理区域内全体业主，虽然被告未直接与原告签订《物业服务合同》，但被告亦应受汇景龙湾业委会所签《物业服务合同》的约束。因此，被告主张其不属于汇景龙湾小区业委会所属业主的意见不能成立，本院不予采纳。关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，业主未交物业服务费的，物业服务企业应当进行书面催交。原告举示的《律师函》及快递查询结果能够证明原告以书面形式向被告进行过催收，虽然《律师函》形成的时间为2019年9月30日，但催收时间应当以向被告送达《律师函》的时间为准（即2019年11月1日）；又虽然原告在庭审中举示了《催费通知单》用以证明其余2018年8月20日向被告秦纯洁进行过催收，但未能提供向被告送达《催收通知单》的证据；故本院认定原告最早于2019年11月1日向被告书面催收了物业服务费。现被告提出诉讼时效抗辩，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，认定本案诉讼时效中断时间为2019年11月1日。又根据《中华人民共和国民法总则》是一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”之规定，原告主张的2016年10月31日之前的物业服务费超过了诉讼时效，故对原告请求被告支付2016年10月31日以前的物业服务费，本院不予支持。关于原告提出本案的起诉没有超过诉讼时效，因为《物业服务合同》是典型的继续性合同，属于定期给付之债，物业费在合同订立时就已确定的，是持续不间断履行，具有整体性和连续性的，诉讼时效应当从合同履行期限届满或者被告最后一期未交纳物业服务费的时候开始计算的意见。经查，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，该条系关于同一债务约定分期履行的，因未履行某一期或者全部债务的，其诉讼时效期间的起算点为最后一起履行期间届满之日；本案中，《物业服务合同》在履行过程中具有双务性，即物业服务企业提供服务，业主交纳物业服务费，且汇景龙湾业委会与璟鑫物业在合同中明确约定业主每月定期交纳物业服务费，业主与璟鑫物业之间形成的债务是在合同履行过程中不断产生的，因而每月应当交纳物业服务费期限届满之后，均为独立债务，本案不符合法律规定的同一债务分期履行的情形；因此，原告的该意见不能成立，本院不予采纳。关于焦点三。关于被告辩称其将门面出租给他人，业主仅为连带责任人，被告不应负物业服务费的支付责任，原告应该一并起诉承租人的意见。经查，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，且《物业管理条例》第四十一条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”，据此，本案中原告经起诉业主，没有将承租人列为共同被告，系原告自行诉讼权利的形式，并不影响本案被告承担缴纳物业费责任，且被告并未提供证据其曾将门面出租的事实告知原告，因此，原告的该辩称意见不能成立，本院不予支持。关于被告辩称原告没有给被告提供任何的物业服务，被告不负向原告支付物业服务费的义务的意见。经查，如前所述，被告属于汇景龙湾小区的业主，虽然被告的房屋系临街门面，但临街门面亦是依托小区而建，与住宅是分不开的，从建筑主体来说，它们是一个整体，且该户的水、电、排污等均在小区线路管道系统之内，受到物业服务企业的维护管理，则同样享受小区物业服务企业的物业服务；又根据《物业管理条例》第七条第五项及第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费，虽然被告主张其临街门面房前打扫清洁的是环卫工人，而非物业服务企业的员工，但不能充分证明原告存在长期性、持续性不履行物业服务、管理义务，达到了不应交纳物业服务费的程度；因此，被告提出临街门面未享受到物业服务企业的任何服务、其不应交纳物业服务费的意见不能成立，本院不予采纳。关于物业服务费数额的问题。如前所述，原告主张的2016年10月31日之前的物业服务费超过了诉讼时效。现原告主张的X栋X号门面2014年7月至2016年1月的物业服务费，本院不予支持。原告主张X栋X号门面的物业服务费，本院应支持的物业服务费的期间为2016年11月1日至2019年9月30日，共计35个月，又本案被告未能提供证据证明原告提供的服务有瑕疵，因此，故被告应向原告支付的物业服务费数额为2.6元/㎡×37.50㎡×35个月=3412.50元。关于违约金的问题。被告未能按照合同约定每月按时交纳服务费，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据涉案《物业服务合同》的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应交费用金额的3‰交纳违约金，又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告认为物业服务合同约定的违约金标准过高请求降低符合法律规定，本院结合本案中被告逾期交纳物业服务费给原告造成的主要损失为逾期后资金占用期间的利息，认为每日按3‰的标准交纳违约金明显过高，故酌定违约金以每月应交物业服务费（即2.6元/㎡×37.5㎡=97.50元）为基数，按照年利率24%为标准计算违约金。关于违约金的起止时间的问题，根据原告的诉讼请求并结合原告提交的违约金计算表可知，原告主张的违约金仅计算至2019年9月逾期交纳后（合同约定每月25日前交纳）的30天，即2019年10月25日，因此本案违约金应自每期物业服务费逾期之日起分别计算至2019年10月25日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告秦纯洁于本判决生效之日起十日内支付原告重庆璟鑫物业管理有限公司2016年11月1日至2019年9月30日期间（汇景龙湾小区X栋X号房屋）的物业服务费3412.50元及违约金（违约金以每月应缴物业服务费97.50元为基数，按照年利率24%的标准分别自每期物业服务费逾期之日起计算至2019年10月25日止）；二、驳回原告重庆璟鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483.82元，减半收取241.91元，由原告重庆璟鑫物业管理有限公司负担191.91元，由被告秦纯洁负担50.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  向宁杰二〇二〇年九月二十一日书记员  陈晓梅