宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初8537号原告:邵自辉,男,1979年2月28日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：黄志鹏，宁夏辅德律师事务所律师。（特别授权）被告:银川市金凤区长城中路街道办事处，住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人:李荣利,该办事处主任。委托诉讼代理人:赵兴荣,宁夏新中元律师事务所律师。(特别授权)原告邵自辉与被告银川市金凤区长城中路街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵自辉及其委托诉讼代理人黄志鹏，被告银川市金凤区长城中路街道办事处委托诉讼代理人赵兴荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵自辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2010年9月18日签订的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》以及2011年5月24日签订的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》；2.判令被告立即向原告返还购房款70704元,并支付自支付购房款之日起至实际清偿之日的利息损失,暂计算至2020年8月26日为38950.48元(具体计算过程详见支付购房款及利息损失计算清单),以上两项共计109654.48元;3.本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2010年9月18日,原、被告签订一份《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》,约定原告认购5㎡营业房,按照家庭成员每人5000元的标准收取订金,同意购买家庭成员人数4人,应收取认购订金20000元。原告于2010年9月17日向被告缴纳了20000元订金。2011年5月24日,原、被告就上述协议,签订了《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》,约定原告认购宁安宜居项目商网营业房,建筑面积20平方米,单价3818元,房屋总价76360元。交款方式为协议签订当日首付总房款的50%,主体封顶时交20%,单体竣工交20%房屋交付使用时交10%(首次交付的认购金包括在首付款的50%内),认购房屋交付使用时间为2012年6月30日前。此后,原告按协议约定于2011年5月24日支付房款18180元,于2011年8月15日支付房款15272元,于2012年4月25日支付房款17252元,包括订金20000元共计付房款70704元,金额已超总房款的92%,但被告却未能按期交房,且一直拖延至今。原告认为,被告在长达八年时间内无法交付房屋,明显不具备履行合同的能力,被告不履行合同的行为使得原告的合同目的无法实现,给原告造成重大经济损失,故提起本案诉讼。双方签订的认购补充协议中7条约定的违约责任为日万分之一，折合年利率为3.65%，原告认为该标准远低于中国人民银行公布的贷款基准利率，依据合同法规定，请求法院予以增加。被告辩称，原告主张解除合同不应支持,解除权系除斥期间一年已过,原告利息计算起算时间及利率标准均无事实及法律依据,不应支持,双方签订认购补充协议,约定交房时间2012年6月30日前,逾期交房承担违约金,该约定按总房款计算违约金过高无依据,法庭应当予以下调，原告怠于履行权利扩大损失其后果应由原告自行承担，被告认为违约金应当不超过已付房款的10%,双方签订认购协议为解决失地农民就业,被告作为行政基层机关依法履行职责,房屋能否交付被告无法掌控，无法预见,被告不应当承担违约金。涉案合同系被告为落实国家失地农民安置政策，促进失地农民创业，与原告在平等自愿基础上达成的就业安置房认购协议。在签订该协议后，由于大部分认购人交纳认购款不到位及施工单位等各种原因，造成被告未按照协议约定交付房屋。截止目前被告始终就寻找替代房源及想办法解决资金问题返还认购款进行积极努力。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》、《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》，被告认可无异议，被告提交的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》、《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》、宁夏回族自治区统一收据，原告认可无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《宁夏回族自治区统一收据》，内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：为落实失地农民安置购房政策，2010年9月18日，原告（认购方、乙方）与被告（安置方、甲方）签订《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》一份，约定建设项目名称：宁安宜居商住区（金凤区南部失地农民5㎡营业房或20㎡出租公寓建设项目），5㎡营业房每平方米全口径成本价均价3800元（建筑材差按照2009年9月计算），5㎡营业房预收认购订金，按照调查统计范围内符合享受购买家庭成员人口预收认购订金，即按家庭成员每人5000元标准收取订金。同意购买家庭成员人数4人，应收取购房订金款共计20000元。2010年9月17日，原告向被告交纳订金20000元。后原告（乙方，认购方）与被告（甲方、安置方）签订一份《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》，约定：乙方经随机抽号方式确认认购房屋的坐落位置为六盘山路、经九路口向北延伸至纬十八路L型地段沿街、六盘山路至经九路口向北延伸至纬十八路向东L型沿街，认购方所购商网为全框架2-3层，小面积为商场内设摊点；商网认购面积20平方米，产权面积以银川市房地产测绘中心提供的测绘报告为准；建筑面积20平方米，单价为3818元，房屋总价款为76360元；交款方式本协议签订当日首付总房款的50%，主体封顶时交20%，单体竣工交20%，房屋交付使用时交10%（首次交付的认购金包括在首付款的50%内）；认购房交付使用时间2012年6月30日前，如甲方不能按期交付，则逾期90日后，每逾期一天需向乙方支付总房款万分之一的违约金。2011年5月24日，原告向被告交款18180元。2011年8月15日，原告向被告交款15272元。2012年4月25日，原告向被告交款17252元。因被告未能按照合同的约定向原告交付房屋，引起诉讼。本院认为，原、被告签订的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》、《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》，系双方真实意思的表示，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经交付房款70704元，但被告至今未按照合同约定交付房屋，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，原告请求解除《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》、《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告购房款70704元。关于违约金，根据协议中“认购房交付使用时间2012年6月30日前，如甲方不能按期交付，则逾期90日后，每逾期一天需向乙方支付总房款万分之一的违约金”的约定，原告主张该违约金过低，不足以弥补其损失，要求按照年利率6%计算利息，因原告未就其实际损失提交证据，故原告的损失应为利息损失，根据原告的付款情况及主张，利息计算为20000元×5.94%÷365天×3258天（2010年9月18日至2019年8月19日）＋18180元×6%÷365天×3009天（2011年5月25日至2019年8月19日）＋15272元×6%÷365天×2926天（2011年8月16日至2019年8月19日）＋17252元×6%÷365天×2672天（2012年4月26日至2019年8月19日）＝34519.77元，2019年8月20日之后的利息以购房款70704元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算至本判决确定的给付之日止。对于原告主张的其他利息本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告邵自辉与被告银川市金凤区长城中路街道办事处签订的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》、《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》；二、被告银川市金凤区长城中路街道办事处于本判决生效之日起十日内返还原告邵自辉购房款70704元，支付利息34519.77元。2019年8月20日之后的利息以70704元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算至本判决确定的给付之日止；三、驳回原告邵自辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1247元，由被告银川市金凤区长城中路街道办事处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 魏丽波 二〇二〇年九月二十七日书记员 李晓艳判决书附页：本案适用的相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。