广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民初660号 原告：周**，男，1970年9月15日出生，香港特别行政区居民。 原告：张艳，女，1971年10月18日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 二原告共同委托诉讼代理人：韦端宁，广西望之辩律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：龚振中，广西望之辩律师事务所律师。 被告：南宁水晶城商贸有限公司，住所地：南宁市七星路**广西经贸大厦**，统一社会信用代码：91450103765807594P。 法定代表人：宁静。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：农双羽，广西金桂北斗律师事务所律师。 被告：南宁佳得鑫房地产开发有限公司，住，住所地：南宁市金湖路**佳得鑫水晶城****一社会信用代码：914501007276696371。 法定代表人：刘礼宁。 被告：广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司，住所地：南，住所地：南宁市金湖路**用代码：914501007943162763。 法定代表人：刘礼宁，董事长。 委托诉讼代理人：何丽辉，该公司员工。 原告周**、张艳诉被告南宁水晶城商贸公司有限公司（以下简称水晶城商贸公司）、南宁佳得鑫房地产开发有限公司（以下简称佳得鑫公司）、广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司（以下简称梦之岛百货公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，并于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告周**本人及其与张艳的共同委托诉讼代理人韦端宁、被告水晶城商贸公司的委托诉讼代理人农双羽、被告梦之岛百货公司的委托诉讼代理人何丽辉到庭参加诉讼。被告佳得鑫公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周**、张艳向本院提出诉讼请求：1.判被告梦之岛百货公司立即返还南宁市青秀区佳得鑫水晶城一层E31号的商铺给原告，并恢复商铺原状；2.判令三被告向原告支付《委托租赁协议》到期后不能归还商铺期间的占用费23940元（该商铺17.10平方米，每月按350元/㎡，暂计至2015年9月1日起至2015年12月31日止，从2016年1月1日开始，每年按上一年价格基础上递增15%，要求支付至商铺实际返还之日止），并由三被告互负连带责任；3.判令三被告向原告支付滞纳金584.1元（暂计自2015年9月1日起至2015年12月31日止，按应付占用费每日万分之二计算，并要求支付至商铺实际返还之日止）；4.本案诉讼费用和其他诉讼费用由三被告共同全部承担。事实及理由：位于南宁市青秀区佳得鑫水晶城****商铺属于二原告共同共有。2009年1月13日原告就该商铺与被告水晶城商贸公司、佳得鑫公司签订了《委托租赁协议》，协议约定原告将其所有的商铺委托给水晶城商贸公司出租给梦之岛百货公司，水晶城商贸公司按季度向原告支付租金；被告佳得鑫公司就租金做担保；合同期限为2006年9月1日至2015年8月31日，并约定合约期满合同自行终止。双方签订的《委托租赁协议》到期后，梦之岛百货公司实际上一直由占有使用原告的商铺，各方未就续签一事达成一致协议，原告认为，租期届满后梦之岛百货公司作为承租人应当返还租赁物，其继续占有涉案商铺用于经济没有法律依据，水晶城商贸公司作为出租管理人应当承担协助收回商铺的附属义务，佳得鑫公司作为保证人应当对水晶城商贸公司的义务承担连带保证责任。原告自2015年8月31日起多次催促梦之岛百货公司、水晶城商贸公司交还商铺未果，遂诉至法院，请求判如所请。 被告水晶城商贸公司辩称，一、原告要求腾空商铺及相关场所并予以返还的请求，不仅违反合同约定，还会导致各方权益均受到严重损害，导致社会效益、经济效益双输的结果。二、原告名下的产权式商铺与其他产权商铺在工程竣工后就整体按毛坯状况交付梦之岛百货公司进行装修改造并经营，现已无法明确涉案商铺具体位置，原告无法证明其所主张的返还商铺的具体位置、四至界限及原状，应当承担举证不能的不利后果。三、原告诉请的占用及其他诉讼请求没有事实和法律依据，诉请金额远远高于同楼层相邻商铺的租赁价格。综上,请求法院判决水晶城商贸公司按照与涉案商铺相邻的且已与水晶城商贸公司续签租赁合同的商铺租金水平向原告支付占用费，驳回其他诉讼请求。 被告梦之岛百货公司辩称，1、本案属于租赁合同纠纷，梦之岛百货公司不是委托租赁协议项下的当事人，根据合同相对性原理，原告无权向被告梦之岛百货公司主张任何权利义务，2、原告诉请三被告返还涉案商铺，应当承担相应的举证责任及证明涉案商铺的四至位置及原状，然而原告提供的证据无法对前述事实进行佐证，其应当自行承担举证不能的不利后果。3、原告要求梦之岛百货公司对涉案债务承担连带保证责任没有任何事实或法律依据。请求法院驳回原告对梦之岛百货公司的全部诉讼请求。 被告佳得鑫公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告周**、张艳为了证明自己的主张提供证据如下：证据1、房屋所有权证（邕房权证字第××号），证明原告张艳、周**是广西南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城一层E31号商铺的所有权人，该商铺的面积为17.10平方米；证据2、委托租赁协议（合同编号：K-280），证明原告与被告水晶城商贸公司签订了《委托租赁合同》，合同约定：1、原告将商铺委托被告水晶城商贸公司同意出租给被告梦之岛百货公司。2、物业租赁期9年，期限从2006年9月1日起至2015年8月31日止。3、租金按照季度支付，后三年即2012年9月1日至2015年8月31日的租金计算，每年按照该商铺总价款的10.98%计算租金。4、被告佳得鑫公司对被告水晶城商贸公司无法按期支付租金提供担保。5、改委托租赁合同期满自行终止；证据3、关于收回水晶城商铺的补充通知，证明原告及其他业主共同向被告水晶城商贸公司、被告佳得鑫公司发出收铺通知，明确要求：1、租期于2015年8月31日到期的商铺，应于2015年9月1日收铺。2、逾期未按时交还商铺及相关场所的，原告方将按《委托租赁协议》中后三年租金的250%计收年租金，逾期超过一年，每年按照上年的租金递增10%几首，并按季支付当季租金，直至铺面交还为止；证据4、关于限期交还水晶城商铺的通知（公告刊登于《南国早报》2015年8月4日第31版），证明原告及其他业主共同在《南国早报》上进行公告，明确要求：1、被告水晶城商贸公司、被告佳得鑫公司须在2015年9月1日上午12点整交铺，2、逾期未交铺的，租金按照《关于收回水晶城商铺的补充通知》中的要求计算，3、若原告采取司法途径借据收铺事宜的，由此产生的原告方租金、赔偿损失、诉讼费、律师代理人、其他费用等均由各被告承担；证据5、三被告工商登记信息，证明三位被告的身份信息；证据6、《商品房买卖合同》，证明涉案商铺面积、位置、四至的划分，案涉商铺具有返还条件。 被告水晶城商贸公司对原告提交的证据质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性由法院确定，通过该所有权证可以看到该商铺没有四至界限，空间上没有物理分割，并且该商铺的建筑面积为17.1平方米，但套内面积为9.1平方米，该商铺是产权式商铺，不具备独立经营的条件。对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，该合同约定的期限是2015年8月31日止，在该合同约定的期限届满后，直至原告提起本案诉讼之前，被告一直有向原告支付租金，原告也收到了相应的租金。证据3、4、5、6没有原件，所以我方不予质证。 被告梦之岛百货公司质证认为：质证意见与水晶城商贸公司的质证意见一致。 对于原告提交的上述证据，本院认定如下：原告周**、张艳提供的证据1房产证、证据2《委托租赁合同》经与原件核实，内容一致，被告水晶城商贸公司、梦之岛百货公司对其真实性、合法性以及关联性均予以确认，故本院亦予以采信。对于证据3、4，因在与本案同一系列案中已经核对过原件，故本院对此予以采信。对于证据5、6，经与原件核对，内容一致，故本院均予以采信。 被告水晶城商贸公司提交了如下证据：证据1、《委托租赁协议》（合同编号：ZL1-208），证据2、《委托租赁协议》（合同编号：ZL1-306），共同证明在经济下行的大环境及新冠疫情的冲突下，百货商场经营更加艰难，产权式商铺的租金市场行情也在不断下降，在此情况下原告所主张的赔偿金额远远高于所在楼层相邻商铺的租金加，这是极其不合理的。 原告周**、张艳质证认为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予认可，提供的两份续签的合同我们无法核实该两份合同是否是他们本人所签，这两个人现在也未到庭进行核实，所以对证据的真实性我方不予认可。上面两个人都有联系电话，我方建议法庭对这两份合同的真实性予以核实，或者我方要求这两个人出庭作证。我方不同意被告的证明目的。现在对方主张以大环境和新冠疫情冲突认为我方所主张的赔偿金额过高我方不予认可，这两份租赁合同无法真实的反映出原告所主张的占用费过高的证明。按照2020年所签订的租赁协议，现在每个月的租金是110元每平米，远远低于原租赁合同后三年的租金，按照原告的委托租赁协议来看，原告后三年的租金每月是210元每平米，现在新签订的委托协议实际上比原来后三年的租金每个月每平米减少了将近一倍，而原青秀法院判决的系列案的占用费折算下来是每月75元每平米，所以我方觉得原告主张的占用费完全是合理的。 被告梦之岛百货公司质证认为：对水晶城商贸公司的证据没有异议。 对于被告水晶城商贸公司提供的证据，本院认为，虽然原告周**、张艳不是水晶城商贸公司提供的证据《委托租赁协议》中的合同缔约方，也不是租赁合同关系名单中已完成租赁关系的业主，但内容与案件事实存在一定的关联性，且已与原件进行核对，故本案对前述两份证据予以采信。 被告梦之岛百货公司提交证据如下：证据1、付款凭证，证明梦之岛百货公司已经根据水晶城商贸公司的委托向原告支付了2015年9月至2016年9月各期租金合计13338元。 原告周**、张艳质证认为：付款凭证支付给原告的款项需要庭后核实是否收到。这些款项不能证明就是原告收取的租金，因为原告与被告之间的委托合同到期之后，原告已经明确表示不与被告续签合同，并且至今均没有签订续租合同。所以被告所支付的款项不是租金。退一步来说，我们只能认为被告所付的费用是他们的占用费。并且对于被告的计算标准是如何计算出来的我们也不清楚。 被告水晶城商贸公司质证认为：对梦之岛百货有限公司提交的证据的真实性、合法性、关联性认可，同意举证的内容。 被告梦之岛百货公司提供的证据，本院认为，对该证据已与原件进行核对，故本案对前述证据予以采信。梦之岛百货公司已提交付款凭证证实其已向二原告交付各期租金13338元，虽二原告对此存在异议，但却未就此提供证据予以证实，故本院采信梦之岛百货公司的主张。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告佳得鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 经审理查明：原告周**、张艳系南宁市青秀区佳得鑫水晶城****商铺的房屋所有权人，取得了房屋所有权证书（邕房权证字第××号），记载内容：“房屋所有权人为周**、张艳，房屋性质为共同共有，房屋坐落于青秀区佳得鑫水晶城一层E31号商铺，登记时间2009年11月20日，规划用途为商业用房，建筑面积17.10㎡，套内建筑面积9.10㎡，所在层为1层至1层。” 2005年11月17日，原告（委托人、甲方）与被告水晶城商贸公司（受托人、乙方）、佳得鑫公司（担保方、丙方）签订了《委托租赁协议》，约定：第一条、甲方自愿将其出资购买的坐落于南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城一层E31号商铺（以下简称该物业），委托乙方统一出租给广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司（以下简称承租方）整体经营管理。该物业产权登记面积为17.1平方米，购买总价为人民币伍拾叁万叁仟陆百捌拾壹元整（￥391633元）。第二条、在本协议有效期内，甲方将该物业不可撤销地特别授权给乙方统一出租管理，且甲方不参与经营管理；委托权限包括但不限于在征得丙方同意后：A、代为出租、转租本物业；B、代为决定和修改本物业的经营定位，代为决定和修改本物业经营范围和经营方式；C、在不危及本物业基本结构安全的前提下，代为决定本物业的结构改造和装修；D、代理其他与出租本物业有关的事项。第三条、委托期限：九年，即自2006年9月1日起至2015年8月31日止。第三条、租金计算与支付：1、乙方接受甲方委托在委托期限内，对该物业代为出租，甲方的租赁收入按以下方式和标准支付：（1）2006年9月1日至2009年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的0.5%计算租赁收入，支付金额为163.18元/月（即489.54元/季，1958.16元/年）；（2）2009年9月1日至2012年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的8.65%计算租赁收入，支付金额为2823.02元/月（即8469.06元/季，33876.24元/年）。在第六条、乙方的权利和义务。1、将受委托出租的物业统一进行出租管理；……3、按约定向甲方支付租赁收入；4、有权根据承租人的要求，在不影响该物业基本结构安全的前提下，对该物业进行合理的装修和改造。第八条、丙方同意做乙方的担保方，如果乙方超过半年无法按期向甲方支付租赁收入，则丙方负连带责任，代乙方向甲方支付应缴租赁收入。第十一条、合同变更、终止。1、合同终止：本委托租赁合同期满自行终止。2、合同到期：在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方。现该委托租赁合同已经履行完毕，各方没有签署新的委托协议。 前述协议约定的委托租赁期限届满后，原告周**、张艳以与各方未达成续租协议为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。二被告则答辩如前。经询问，原告周**、张艳主张其在本案提起的是合同之诉，并确认梦之岛百货公司在《委托租赁协议》期满后共向其支付款项13338元。 另查明，2008年8月28日，水晶城商贸公司（出租代理方）、佳得鑫公司（出租担保方）作为合同甲方，与梦之岛百货公司（承租方）、广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）（承租担保方）作为合同乙方，各方共同签订《佳得鑫水晶城一~四层商场租赁代理合同书》（以下简称《租赁代理合同书》），主要内容是：一、为方便乙方经营，解决乙方承租佳得鑫水晶城第一至第四层商场（以下简称标的商场）时与众多产权人签订承租合同的困难，乙方在已委托甲方向标的商场各产权人取得租赁代理权的基础上，由甲方代表产权人将标的商场整体出租给乙方经营。二、甲方取得标的商场所有商铺出租期限均应至2015年12月31日。标的商场的出租合同由甲方统一代表标的商场的产权人与乙方签订，以保证乙方不再与各产权人签订类似的承租合同。在本合同有效期内，甲方代表标的商场的所有产权人将标的商场不可撤销地特别租赁给乙方经营管理。三、标的商场租赁期限为2007年1月1日起至2015年12月31日止。四、标的商场的租金由乙方直接支付给标的商场的各产权人。2011年10月26日，前述各方又签订《佳得鑫水晶城商场租赁代理合同书补充协议》，就变更事项和新增租赁面积等内容达成补充条款。2013年11月1日，水晶城商贸公司（甲方）与梦之岛百货公司（乙方）签订《南宁水晶城商贸公司公司与广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司租赁合同补充协议（二）》，约定将涉案商城的租赁期限延长至2035年12月31日。 庭审中，各方均同意本案适用中华人民共和国法律。 本案争议的焦点为：一、涉案商铺是否应腾空并返还；二、实际占用商铺期间的占用费如何确定；三、各被告承担何种责任。 本院认为：一、关于本案的法律适用问题。本案原告周**香港特别行政区永久居民，香港特别行政区与内地属于不同法域，根据《最高人民法院关于适用解释》第五百五十一条的规定“人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。”本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律”，本案涉及的是不动产的租赁权，且不动产所在地位于我国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律进行审理。 二、关于涉案商铺是否应腾空并返还的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，周**、张艳作为商铺所有权人，依法对涉案商铺享有上述法定权利。但是，根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”之规定，周**、张艳行使上述法定权利时应不损害公共利益和他人合法权益。 首先，从涉案商铺的状况来看，该商铺不具备构造和利用上的独立性。水晶城商场共有商铺2900余个，前述商铺虽已办理产权登记，但相邻商铺之间在平面上紧密相连，空间上没有物理隔断，楼梯、电梯、公共卫生间、商场内通道、走道等分层分摊，在构造上不能明确区分，在利用上不足以排他使用，上述特征决定了水晶城商铺应当整体使用、统一经营的必要性。其次，从《委托租赁协议》订立的目的来看，周**、张艳购买涉案商铺后即将商铺经由水晶城商贸公司交付梦之岛百货公司经营使用，表明其购买商铺的目的是通过对外出租的形式获得收益回报，而不是为了自行经营。且周**、张艳在购买商铺时，理应知道水晶城商铺整体出租、统一经营的模式，对涉案商铺的物权行使必须受到其他业主整体意志和商场整体功能发挥的限制。周**、张艳在此情况下仍然作出购买决定，应认定其认可了对涉案商铺不能任意行使独立请求权的限制，而必须服从于大多数业主的整体意志。第三，从《委托租赁协议》的内容来看，协议第十一条第2项约定：“在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方（水晶城商贸公司）。”周**、张艳作为合同签订人应受前述条款的约束。现无证据证明水晶城商铺召开了业主大会决定收回经营权，且大部分商铺业主已选择继续将商铺交由梦之岛百货公司经营，基于整体出租使用的共益权要求，周**、张艳应负有保持水晶城商铺整体利用共同目标的义务，周**、张艳要求返还商铺不利于整体使用、统一经营的模式，不符合物的利用效益最大化的原则。综上，周**、张艳要求腾空并返还商铺的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 三、关于实际占用商铺期间的占用费如何确定的问题。鉴于涉案商铺至今由梦之岛百货公司实际使用，周**、张艳请求支付2015年9月1日起的占用费，本院予以支持。在参考商铺投资收益率的一般规律的基础上，综合考虑经济发展、物价水平、同类地段同类商铺租金价格等因素，本院酌定占用费按每年1440元/㎡计算，具体计算方式为：自2015年9月1日起至庭审之日即2020年9月14日止，按每年24624元（1440元/㎡×17.1㎡）计付，以后另计至涉案商铺收回之日止。因原告周**、张艳收到了被告水晶城商贸公司支付的本案E31号商铺租金13338元，该款项应当从中予以扣减。 四、关于各被告承担何种责任的问题。（一）关于水晶城商贸公司的责任问题。《委托租赁协议》约定周**、张艳委托水晶城商贸公司将涉案商铺统一交由梦之岛百货公司经营管理，租赁收入由水晶城商贸公司支付，故水晶城商贸公司应承担支付占用费的责任。（二）关于梦之岛百货公司的责任问题。梦之岛百货公司虽然并非《委托租赁协议》的签订人，但鉴于该协议已披露梦之岛百货公司为实际承租人，且梦之岛百货公司与水晶城商贸公司签订的《租赁代理合同书》中明确约定水晶城商贸公司作为出租代理方，代表包括周**、张艳在内的商铺所有权人将标的商城整体出租给梦之岛百货公司经营，租金由梦之岛百货公司直接向各商铺所有权人支付，故出租代理的权利及法律后果应由各商铺所有权人直接享有和承担，包括周**、张艳在内的商铺所有权人有权直接向梦之岛百货公司主张权利，梦之岛百货公司应共同承担支付占用费的责任。（三）关于佳得鑫公司的责任问题。《委托租赁协议》约定佳得鑫公司作为水晶城商贸公司的担保方，如水晶城商贸公司超过半年无法按期向业主支付租赁收入，则佳得鑫公司负连带责任，代水晶城商贸公司支付应缴租赁收入。现委托租赁期限已届满，合同自行终止，水晶城商贸公司未有拖欠租赁的情形，即主债权因履行完毕而归于消灭，故佳得鑫公司的担保责任亦归于消灭。由此，周**、张艳要求佳得鑫公司对合同期满后的占用费承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条、第四百零六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条及《最高人民法院关于适用解释》第五百五十一条之规定，判决如下： 一、被告南宁水晶城商贸有限公司、被告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同向原告周**、张艳支付占用费（计算方法：自2015年9月1日起至2020年9月14日止，按每年24624元计算，并扣减已支付的13338元，以后另计至涉案商铺收回之日止）； 二、驳回原告周**、张艳的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费413元，由被告南宁水晶城商贸有限公司、被告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同负担。 如不服本判决，原告周**可在判决书送达之日起三十日内，原告张艳、被告南宁水晶城商贸有限公司、被告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：农业银行南宁市万象支行,账号:20×××77），逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长 覃 斯 审判员 覃若鹏 审判员 姚 娟 二〇二〇年九月十六日 书记员 何晓婷