广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初9627号原告：曾安妮，女，汉族，1982年11月23日出生，住所地为广东省东莞市**************，公民身份号码为441************028。委托诉讼代理人：严伟，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路芳，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：马时时，女，汉族，1981年5月12日出生，住所地为广东省东莞市*****************，公民身份号码为441************040。被告：东莞市逸家房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市*********嘉利豪庭105铺位。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：刘剑威，广东泽轩律师事务所律师。原告曾安妮诉被告马时时、东莞市逸家房地产中介有限公司（以下简称逸家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾安妮及其委托诉讼代理人路芳，被告马时时，被告逸家公司的委托诉讼代理人刘剑威，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾安妮向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年11月25日签署的《房地产买卖居间合同》；2.被告马时时向原告支付违约金950000元；3.被告马时时退还原告已支付的定金100000元和第一笔楼款1700000元及其利息【利息以1800000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日起计至全部款项付清之日止】；4.被告逸家公司对被告马时时应付原告违约金和应退还原告的定金、楼款及利息等款项承担连带赔偿责任；5.本案受理费和保全费由两被告承担。事实理由：2019年11月25日，原告曾安妮与被告马时时、被告东莞市逸家房地产中介有限公司签署《房地产买卖居间合同》，三方约定：被告马时时将其名下位于东莞市清溪镇三星村行政中心区********住宅楼02的房屋【不动产权证：粤（2018）东莞不动产权第0456514号】出售给原告，转让总价格为533万元。上述合同签订当日，原告依约向被告马时时转账支付定金10万元，并于2019年12月11日根据被告逸家公司的通知向被告马时时的还款账户转账支付第一笔楼款170万元，作为马时时提前还贷资金。然而，马时时收到原告支付的上述定金和第一笔楼款后并未依约提前还贷，而是将上述款项挪作他用，导致上述合同至今无法继续履行。根据上述合同第六条第8款“买方支付楼款给卖方做赎楼用途，卖方还贷银行的存折和卡应当交由经纪方保管，于卖方还贷银行扣款后归还卖方。卖方保证楼款是用于赎楼，不得用于其他用途，否则卖方属于违约。”之约定，马时时将原告支付的第一笔楼款未用于赎楼而挪作他用，已构成违约；马时时将第一笔楼款挪作他用显然与逸家公司对该第一笔楼款未依约履行监管责任存在直接的因果关系，即逸家公司存在明显过错。根据上述合同第七条第2款之约定，基于马时时的上述违约事实，马时时依约应当赔偿原告壹倍的购房定金和已收楼款（不含定金）的百分之五十作为违约金，并退还已收原告的购房定金、楼款。另，根据相关法律规定，逸家公司未依约履行上述合同约定的监管责任，存在明显过错，依法应当对原告由此导致的各项损失承担赔偿责任。综上，两被告因违反上述合同约定而导致上述合同无法继续履行，依法依约应当承担相应的违约责任。原告曾安妮对其上述主张提交的证据有：房地产买卖居间合同、中国农业银行个人明细对账单、收款收据及交易记录详情、电话录音（光碟）、文字整理、曾安妮与唐唐（逸家地产）微信聊天记录录屏光盘、微信聊天记录文字整理稿。被告马时时辩称：1.合同价款是510万元，不是原告主张的533万元，逸家公司向我出具过确认书是实收510万元。2.同意解除合同。3.违约金的金额过高，我没有能力。4.同意退还已付款180万元，现在没有能力支付。5.逸家公司隐瞒了还有装修款需要还清才能赎楼的事实，这个装修款是我之前以房子需要装修为由向银行借的，卖房的时候逸家公司没有告诉我需要还清才能赎楼，后续导致我需要筹集装修款才能赎楼，我心急之下把原告给我的钱拿去投资理财，最后我被电信诈骗，把原告给的这笔钱给骗走了。逸家公司也需要承担责任。被告马时时对其上述主张提交的证据有：实收确认书。被告逸家公司辩称：1.马时时没有把银行卡交给逸家公司保管，曾安妮对此也在场并无异议，逸家公司不存在过错。逸家公司人员有叫马时时把案涉银行卡交给逸家公司，但是马时时以合同条款不合理为由拒绝交付银行卡。即使马时时把案涉银行卡交由逸家公司，逸家公司也无法阻止马时时通过网上银行把赎楼款转走，或者挂失银行卡重新不卡。曾安妮把钱打入马时时的银行卡与银行扣款有时间差是无法避免的。2.合同无约定逸家公司具有起诉状所记载的监管责任，无违约这一说法。合同明确的是买卖双方委托逸家公司就涉案房屋提供居间服务，促成双方达成合意。合同第六条第把款约定有马时时把银行卡交由经纪方保管，马时时拒不交付，逸家公司也无可奈何，且曾安妮乙方也在场知情并对此无异议。3.逸家公司不是担保人或保证人，无需承担连带清偿责任。合同第六条第8款约定马时时交银行卡后，逸家公司要妥善保管，扣款后归还，并无约定马时时不交银行卡或银行卡不在逸家公司处，逸家公司需要承担责任。4.逸家公司在本案涉及的整个事实过程中没有收取居间费，没有过错。只是受人所托提供居间服务，现要求逸家公司承担高额连带清偿责任，明显违反权利义务对等民事原则。被告逸家公司对其上述主张提交证据：收款收据、不动产权证、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据、马时时微信聊天记录、曾安妮微信聊天记录。经审理查明，2019年11月25日，原告作为买方，被告马时时作为卖方、被告逸家公司作为经纪方，签署《房地产买卖居间合同》，三方约定：被告马时时将其名下位于东莞市清溪镇三星村行政中心区********住宅楼02的房屋【不动产权证：粤（2018）东莞不动产权第0456514号】出售给原告；转让总价格为533万元；支付楼款方式：定金10万元买方必须于签订本合同当日内付清。第一笔楼款170万元在卖方的还贷银行通知还款日三个工作日内，买方把此笔楼款转入卖方还款账户作为提前还贷资金，到账即视为卖方已收取该笔楼款。第二笔23万元在双方在房管所签订买卖合同当天支付。第三笔楼款由银行按揭支付；关于买卖双方权责、履行义务：该物业在本次转让之前的产权纠纷、债务等事宜，卖方必须在签署房管局的东莞市房地产买卖合同前清理完毕。卖方保证对案涉物业享有合法的所有权及处分权，不存在产权争议情况，不存在查封等产权受限情形（不含贷款发生的正常抵押情形）。买方支付赎楼款给卖方做赎楼用途，卖方还贷的银行存折和卡交由经纪方保管，与银行扣款后归还卖方，卖方保证楼款用于赎楼，不得用于其它用途，否则卖方属于违约。卖方收到买方定金后，房产证、购房发票、契税发票等相关资料原件交由经纪方保管，经纪方处收件收据给卖方；买卖双方授权给经纪方办理赎楼、注销抵押、过户等相关事项；若卖方违约金，则卖方应赔偿买方一倍购房定金和已收楼款（不含定金）的百分之五十作为违约金，退还已收买方的购房定金、楼款，赔偿装修款，取消交易所有费用和已缴税金等费用有卖方支付。违约后五个工作日内执行赔偿，退款；经纪方职责：经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则，为买卖双方提供代理服务，经纪方协助买方就该物业的产权进行审查，并配合办理该物业产权转移登记、银行按揭、交楼等相关事宜。房地产买卖居间合同签订当日，原告向马时时支付定金10万元，逸家公司收取马时时的房产证、契税发票、维修基金等资料原件。2019年11月29日被告马时时向银行申请赎楼。2019年12月11日，原告支付第一笔楼款170万元，被告马时时向原告出具收款收据。原告主张，被告马时时在收到上述楼款后并未依约赎楼，将上述款项挪做他用，导致案涉合同无法继续履行，构成违约。被告马时时将款项挪做他用，被告逸家公司未依约履行监管责任，未妥善保管被告马时时赎楼银行卡；未按合同“卖方的还款银行通知还款的3日内才付首期款170万元作为提前还贷资金”的约定，提前通知原告向马时时还款账户支付首期款；隐瞒马时时存在二次抵押和装修贷款事实。综上，被告逸家公司对马时时将赎楼款挪做他用存在过错，应与马时时承担连带清偿责任。马时时确认案涉款项已经挪作他用，同意解除合同，退还已付款180万元，但原告主张的案涉违约金过高。逸家公司同意解除合同。并抗辩主张被告马时时拒绝交赎楼银行卡，原告知情，且即使交由逸家公司保管也无法阻止马时时赎楼款转走；原告知晓被告马时时存在二次抵押的事实；装修贷款与涉案房屋并无关系，逸家公司已将马时时欠银行装修贷款需还清才能扣房款事实告知马时时；逸家公司在本案涉及的整个事实过程中没有收取居间费，没有过错。为此逸家公司提交其员工与原告及马时时微信聊天记录。其中与马时时微信聊天记录中，2019年11月29日马时时告知逸家公司已申请提前还贷，2019年12月11日下午17：24，逸家公司通知马时时“中行有个装修贷款需要还清之后才能扣房款”；与原告微信聊天记录显示，2019年11月30日，原告问“然后那个二贷那个现在处理好了？”逸家公司房回复“周一是先去申请，等那个银行审批下来了，然后他那边二抵的话，是他这边也处理好了”；2019年12月6日逸家公司问“你那边首付准备好了？下周一转给业主那边了”。以上事实，有前述各方提供的证据材料以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产买卖居间合同》为各方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性和禁止性规定，合法有效，各方当事人理应按合同约定积极全面履行自己的义务。被告马时时将楼款挪做他用，导致案涉合同无法继续履行，已构成根本违约，原告依法可以解除合同，并有权要求被告马时时退还已收的购房定金、楼款及承担违约责任。本案中庭审中，各方对解除案涉《房地产买卖居间合同》并无异议，本院认定原告与两被告签订《房地产买卖居间合同》已于2020年8月25日解除，被告马时时应当退还已经收取定金10万元及第一笔楼款170万元。关于违约金。我国合同法一方面鼓励交易双方对违约责任的具体适用标准提前进行约定，另一方面，此违约责任重于补偿、弥补损失的性质而轻惩罚性，为兼顾公平和诚实信用，我国合同法第一百一十四条同时规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中因被告马时时主张约定违约金过高，且实际已经超过原告已经支付楼款30%，属于违约金约定过高情形，本院酌情予以调整，本院认定被告马时时应向原告支付违约金为已收楼款30%即54万元，超过部分，本院不予支持。另，原告主张利息亦属于弥补损失一种，在前述已经支持违约金的情况下，本院对此不再支持。至于逸家公司的责任问题。原告明确，其诉请逸家公司共同承担案涉责任是因为逸家公司未履行监管及如实告知义务，对被告马时时将赎楼款挪做他用存在过错，构成违约。本案中原告与被告马时时为房屋交易履行义务的主体，双方均应如实履行告知义务，积极履行合同。案涉赎楼款被马时时挪做他用，导致合同无法履行的责任在于马时时。被告逸家公司作为经纪方已经促成双方交易，对后续交易仅履行配合、协助义务。首先，“卖方还贷银行通知还款日三日内，买方把此笔楼款转入卖方还款账户”，该约定为买方转款的期限，并未约定原告提前转款的责任，且本案赎楼款在被告马时时控制中，被告马时时是否将款项挪做他用，经纪方无法控制。其次，案涉合同关于买卖双方权责义务项下约定“卖方还贷的银行存折和卡交由经纪方保管”，该约定为卖方的义务，且经纪方保管义务的前提是卖方履行交卡义务。再次，根据本案双方提供微信记录显示，原告在第一笔楼款转入马时时前已得知马时时存在二抵事实。最后，关于装修贷款问题属于被告马时时个人信用及银行内部对赎楼要求，且案涉合同约定产权受限情形不含贷款发生正常抵押。综上，被告逸家公司对案涉房屋交易不存在过错。原告诉请逸家公司共同承担案涉违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告曾安妮与被告马时时、东莞市逸家房地产中介有限公司于2019年11月25日签署《房地产买卖居间合同》已经解除；二、被告马时时应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾安妮返还楼款1800000元（含定金）及支付违约金540000元；三、驳回原告曾安妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24555元，关联（2020）粤1973财保822号保全费5000元，共计29555元，由被告马时时负担16787元，原告曾安妮负担12768元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  杨丽华二〇二〇年九月二十五日书记员  黄秀萍陈聪附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。