辽宁省辽阳市宏伟区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1004民初327号原告（反诉被告）：姜森，男，1957年11月20日出生，汉族，水暖工，住辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：何前，系辽宁海之纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏英，女，1968年8月17日出生，汉族，住辽宁省辽阳县，小屯镇千山水泥社区推荐。被告（反诉原告）：许东明，男，1970年11月22日出生，汉族，农民，住辽宁省辽阳县。被告（反诉原告）：黄冬梅，女，1972年4月24日出生，汉族，农民，住址同上。二被告委托诉讼代理人：施晓娇、聂子钧，系辽宁法云律师事务所律师。原告（反诉被告）姜森与被告（反诉原告）许东明、黄冬梅定金合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜森委托诉讼代理人何前、被告（反诉原告）许东明、黄冬梅及委托诉讼代理人施晓娇、聂子钧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姜森向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与二被告之间签订的《房屋定金合同》；2、判决被告向原告给付6万元；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。2020年3月14日，原告与二被告签订《房屋定金合同》，约定原告购买二被告位于辽阳市宏伟区建筑面积41.86平方米，宏1222-6，房产证号码00×**0的楼房，总价款为10万元人民币，房款分二次付清，第一次先交定金3万元，第二次等办理过户手续时将余下的7万元一次性付清。二被告交房日期为2020年3月18日，因受疫情影响，暂时双方先不办理过户手续，之后二被告必须随时陪同原告办理过户，如果二被告违约将赔偿原告的双倍定金。同时约定二被告保持房屋完整，在此房交接之日起，以前所发生的一切费用（水、电、煤气、有线、物业、取暖、住房维修基金等）由二被告负责，之后产生的费用由原告负责。定金合同签订后，原告依约向二被告交付了3万元定金，但被告没有按约定在2020年3月18日向原告交付出卖的房屋。鉴于上述事实，原告认为原告与二被告之间签订房屋定金合同，双方形成定金担保法律关系。二被告收取定金后不按约定时间向原告履行交付出卖房屋的负担义务，依据《合同法》第115条的规定，二被告应当向原告双倍返还定金，双方的房屋定金合同应予解除。被告（反诉原告）许东明、黄冬梅辩称：首先，答辩人不同意原告提出的解除合同，因案涉合同存在显失公平、重大误解等问题，应予以撤销。具体事实及理由答辩人在反诉状中已经详细释明，此处不再赘述。其次，答辩人不应向原告给付6万元，本案并不适用《合同法》规定的定金罚则。（一）《房屋定金合同》违反公平原则，且原告有欺诈行为。1.该条款内容与客观情况不符，违反条款设立的公平原则，故不应适用。从辽阳市不动产登记中心2月22日发布的通知可知，虽然我国处于新冠疫情期间，但并未影响我市不动产业务的办理，即辽阳市不动产登记中心从2月24日至今，始终正常办理不动产的相关业务。案涉合同签订于3月14日，在签订之时并不存在影响办理过户手续的客观障碍，而原告在其提供的合同第4款明确提出“由疫情影响，暂时双方先不办理过户手续”，此约定相当于要求答辩人先腾房、后过户，且并未明确约定过户的日期，系过分加重了答辩人应承担的合同义务，违反公平原则。可见此项条款为原告在事先准备的合同中精心设计的，系欺诈行为。2.该合同系原告预先书写完毕的合同，答辩人没有完全理解合同隐含的恶意，原告违反诚实信用原则。案涉合同系完全由原告书写提供，对于合同中的条款并非双方协商确定。对于发生争议的第4款，答辩人认为交付房屋的第一步需要过户，并按照一般普通人的理解进行了过户准备并积极履行过户手续，系对该条款的主观认识。而原告设计该条款的初衷系只要求答辩人腾房。从二手房交易的惯例来看，一般都是先过户后腾房。原告对条款的设计突破了一般人对二手房交易的理解，也突破了二手房交易的习惯，故作为合同提供方应承担充分的解释说明义务。但原告对此条款没有进行任何的解释说明，系违反诚实信用原则的表现，违反《合同法》对合同提供方释明义务的限定条件，故该条款应作出有利于答辩人的合理解释。（二）答辩人为实现合同卖房目的，按照合同要求积极履行，并不存在任何违约行为。不动产买卖重点在于产权变更，但原告拒不配合办理产权变更导致延期交付房屋，系原告过错，答辩人并没有违约。本案合同虽名为《房屋定金合同》，实际系对房屋买卖的约定。房屋系不动产，不动产的交付严格区别于动产，物权的转让不以转移占有为生效要件，而是以产权变更为生效条件。答辩人为配合原告实现交付目的，于2020年3月18日早早来到辽阳市不动产登记中心并带齐了所有相关手续，意在及时办理案涉房屋的产权变更，实现交付的主要目的。但是在3月18日当天，答辩人多次联系原告，原告均拒绝到场配合办理产权变更，直接导致案涉房屋不能及时交付。原告据不露面且不配合办理的情况下，答辩人仍与原告进行多次的电话沟通。答辩人通过个人努力积极促进合同目的即房产交易的实现，故可以认定答辩人并没有违约。（三）原告急于解除合同，更加印证了其并非想购房，而且想得双倍定金。按照《合同法》第94条第三款规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。原告并未进行任何催告，在认定答辩人延期履行合同的第一时间便向法院起诉要求给付双倍定金。原告的行为不仅未履行法律规定的合法程序，且从其后期表现来看，其目的不在购房，而意在双倍定金。（四）本案定金约定过高，超出了合同规定的比例，也可以看出原告的真实用意就是想令答辩人违约，从而获利高额利益。综上所述，原告的诉讼请求没有任何法律和事实依据，请贵院判决驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）许东明、黄冬梅向本院提出反诉请求：1、判令撤销反诉人与被反诉人签订的《房屋定金合同》；2、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、《房屋定金合同》内容显失公平。（一）定金合同文本系被反诉人书写提供，合同条款均系被反诉人拟定。2020年3月12日傍晚，与反诉人素不相识的被反诉人不知从何处得知反诉人卖方的信息，第一时间向反诉人明确了购房意向，3月14日便带来了事先准备好的、手写的《房屋定金合同》，诱导反诉人签了字。当被反诉人提起诉讼时反诉人才察觉异常：被反诉人提前拟定好了定金合同，且对反诉人的房产信息非常了解，并不具有偶然购房者的普遍特性，有提前准备、预先设计的嫌疑。另外，在被反诉人不去办理房屋手续后，反诉人才知悉：居住在反诉人楼下的邻居柏英系被反诉人的亲属（妻妹），此人此前曾与反诉人有过激烈冲突，而柏英在本案中作为被反诉人的代理人参与了诉讼。（二）定金合同中居然约定在办理买卖房屋手续前只交定金就要求交房，70%尾款则在房屋手续变更后交付，但合同中却又进一步约定暂时不办理房屋变更手续。虽然合同中提及受疫情影响，但辽阳的疫情影响并没有使负责房屋手续的不动产登记中心停止工作，按照辽阳市不动产登记中心2019年2月22日发布的通知：“在坚持高效服务和积极防控两手抓的原则基础上，辽阳市不动产登记中心定于2月24日（下周一）全面恢复办公”。案涉合同约定的相关条款看似考虑了客观情况，实则对客观情况并没有正确反映，反而暴露了该条款的不公平。按照合同条款设计的逻辑，被反诉人只要不办理房屋手续，便可在仅交三万元的情况下无限期使用反诉人的房屋。另外，《担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案约定的定金达到了合同标的额的百分之三十，违反法律规定，也间接显示了被反诉人对定金收益的目的追求。（三）与被反诉人的事先准备相比，反诉人处于明显弱势地位。反诉人小学没毕业，文化水平非常有限，对于法律、合同等相关术语一概不懂，且常年在家从事务农等体力劳动，少与外界接触，社会阅历非常浅。而反观被反诉人，不仅能够提前起草出如此复杂的《房屋定金合同》，且在合同条款中对特别专业的定金罚则条款重点谋划，并且在制造了反诉人的违约表象后第一时间到法院通过诉讼的方式要求履行定金罚则。一系列的操作之下，能够明显看出被反诉人的所谓买房目的其实是在于双倍获取定金利益。二、反诉人对案涉定金合同的条款有重大误解。（一）被反诉人提供的合同具有明显倾向性，重要条款也没有向反诉人强调、释明，造成反诉人重大误解，从双方对合同一字未改就可看出。3月14日签订的《房屋定金合同》，约定了3月18日必须交房，此处反诉人理解成“交易”，从反诉人当日去不动产登记中心并积极与被反诉人沟通即可证明这一点。被反诉人明知反诉人的误解，但并未在合同上更改标明，也没有为反诉人口头释明。（二）反诉人按照交易习惯积极履行合同，被反诉人利用合同倾向性恶意诉讼，谋求不正当利益。在被反诉人没有明确释明的情况下，反诉人对被反诉人提供的《房屋定金合同》相关条款并不理解。但即便在不理解的情况下，反诉人依然按照交易习惯于3月18日到不动产登记中心准备履行过户手续。这虽然是反诉人对相应合同条款的误解，但由此可见反诉人积极履行合同的行为表示。而被反诉人不仅没有及时出现在不动产登记中心配合办理过户登记，甚至于3月18日当天失去了联系，其刻意制造反诉人违约的行为也显示了其目的并非购房，而是为获得双倍定金。原告（反诉被告）姜森对反诉辩称：一、《房屋定金合同》不属于显失公平。《中华人民共和国民法总则》第151条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”显失公平属于意思表示不自由，显失公平的构成要件有三，缺一不可：1、双务合同当事人的权利义务明显不对等，违反公平、等价有偿原则；2、显失公平的事实发生在合同成立之时；3、显失公平的原因系因一方当事人利用自己的优势或者利用对方的困境、危难、急迫、轻率、无经验、缺乏判断力、意志力薄弱等不利境地。反诉人在反诉状中发表的《房屋定金合同》内容显失公平共有三个理由，但这三个理由并不符合显失公平的构成要件，以下分别反驳。1.反诉人声称定金合同文本系答辩人书写提供，合同条款均系答辩人拟定，这不是事实，且与显失公平没有任何关系。2020年2月，被反诉人要购买房屋，委托全家寻找房源，其中就包括柏英。柏英得知反诉人许东明的房屋要出卖，二人就通过电话联系上了。因此，合同条款都是双方在多次的电话中共同拟定的，他们二人有时通话达二个多小时，话费达三四百元。合同条款怎么就成为答辩人方事先拟定的呢？白纸黑字的书面合同不仅是反诉人共同参与拟定的，而且在3月14日签合同的当天，在出卖的房屋内现场二反诉人反复审看，反诉人还称写的挺好，没有人拿枪逼他们，反诉人当场自愿签的名字。《合同法》第39条第2款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”反诉人在反诉状中极力地声称本案的房屋定金合同是答辩人事先准备好的、提前拟定好的，有提前准备、预先设计的嫌疑。可是对照上述法律规定，本案的合同不属于格式合同，反诉人声称提前准备、预先设计完全是歪曲、掩盖了双方经过多次搓商共同拟定条款的事实。答辩人可以提供反诉人与柏英在3月份双方多次的通话记录以证明双方多次进行了购房的商讨，根本不存在反诉人臆造的2020年3月12日傍晚答辩人突然要购买其房屋的短暂事实。反诉人作为具有完全行为能力的成年人，具有辩识能力。此前他曾把涉案房屋以9万元的价格出卖给他人，并收取了他人5000元的定金，由于答辩人要购买，他涨价到10万元，答辩人同意购买后反诉人返还给先行购买者1万元。这说明，反诉人追逐经济利益，知道定金罚则，是一个有头脑、懂法、会用法的聪明公民，因此反诉人在反诉状中声称答辩人“诱导”他签了本案的《房屋定金合同》，这完全不符合客观事实。相反还证明了反诉人在卖高价的主观动机的支配下，自愿的、积极主动的与答辩人签订的合同，哪里存在什么诱导呢？答辩人的代理人柏英与反诉人没有矛盾，如果有矛盾为什么还能多次与柏英协商卖房并且以10万元的高价将房屋卖给答辩人呢？现在答辩人提起了本诉，反诉人见要承担违约责任，反诉称与柏英有矛盾，这与本案有什么关系？因此，涉案的主合同条款完备、是双方真实意思表示、不违反公平、等价有偿原则。相反，合同的交易价格还高于市场价格。2、反诉人声称只交定金就要求交房，70%尾款则在房屋手续变更后交付，但合同中却又进一步约定暂不办理房屋变更手续。首先，反诉人声称的70%尾款在房屋手续变更后交付，明显不是合同约定。查看双方签订的《房屋定金合同》第2条明确约定：“签合同时房款分二次付清，第一次先交定金3万元，第二次等办理过户手续时将余下的7万元一次性付清。”合同约定的是过户时，而反诉人竟然在反诉状中擅自篡改为过户后，就此还“委屈”的称答辩人只交三万元就可以无限期使用反诉人的房屋，由此认为该条款不公平。可是，过户后交7万元，这是反诉人自己杜撰，并不是合同约定，所谓的不公平是反诉人自己凭空捏造的，并不是事实。其次，答辩人与反诉人在合同第4条中约定了：“由受疫情影响，暂时双方先不办理过户手续，之后甲方必须随时陪同乙方办理过户，如果甲方违约，将赔偿乙方双倍定金。”新冠疫情至今国家也没有宣布彻底结束，因疫情的影响，民事法律关系的主体设定合同履行的条件属于重大事件，反诉人作为社会公民也知道疫情的存在，在合同中自愿认可以后办理过户手续属于意思自治。至于反诉人在反诉状中称辽阳市不动产登记中心已于2月22日恢复办公，既然反诉人知道此事实，为什么还在合同中同意受疫情影响暂时双方不办理过户手续呢？为什么反诉人你还签字答应呢。这就证明了反诉人同意双方的约定，在疫情的影响下暂时不过户是其深思熟虑与自愿的，没有不公平啊。最后，答辩人在该条款中约定了反诉人要随时陪同答辩人办理过户，这也表明答辩人并不想无限期办理移转登记，答辩人也很着急，因为答辩人是要买房居住，不是倒腾房屋的，因为只有办理了过户手续，答辩人才能获得此房屋的物权，才有占有、使用、收益、处分权能的保障，因此反诉人声称答辩人只交了三万元就可以无期限使用此房屋完全与答辩人的主观目的相悖，也与合同约定不符。3、反诉人声称与答辩人事先准备相比，反诉人处于明显弱势地位。经答辩人了解，反诉人在出卖此房屋前，已经买卖过三处房屋，对于房屋的交易过程等比答辩人熟悉。反诉人常年经营水果生意，语言表达流畅、应对自如，从反诉人与答辩人的对话中就可以明显感觉到反诉人占优势。反诉人自称是小学文化，对于法律、合同等相关述语一概不懂，可是反诉人却知道在将此房出卖给答辩人之前，给付前一购房者双倍定金，证明其懂法；在与答辩人对话中，对于其未缴住房维修基金，反诉人在对话录音中辩称：“他不欠住房维修基金，如果是欠，人家会找他索要的，人家没要证明不欠，比如水电费要是欠了，人家就找你来要了，房屋维修基金没来索要，证明不欠。”看看吧，反诉人对于这样债的关系都十分明晰，分晰的很有条理，论辩的让人不得不佩服。这表明，反诉人哪里是一位只会体力劳动，少与外界接触、社会阅历非常浅的人呢？反诉人在反诉状中将自己扮演成一位固步自封，沉醉于农村山水之间，不问世事的农夫，以掩盖其精明练达，小隐隐于乡的本来面目，反诉状中的这样扮演是不成功的。相反，答辩人一介普通百姓，在此交易中处于劣势，语言表达不流畅，无法有效应对反诉人的歪理邪说，半天说不出一句话。从一点证明，反诉人擅于狡辩，反诉状就是明证，答辩人还有录音为证。因此，被反诉人根本不属于困境、危难、急迫、轻率、无经验、缺乏判断力、意志力薄弱的情形。通过以上陈述，反诉人所称的显失公平的理由不符合显失公平的构成要件。二、《房屋定金合同》不属于重大误解。《中华人民共和国民法总则》第147条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”重大误解属于无意的不真实，重大误解的构成要件有二，缺一不可：1、表意人对合同内容发生具有交易上重要性的认识错误或表示错误，如对法律行为性质、人的特征、对标的物的性质等发生错误认识；2、因为错误，致使表意人表示出来的意思与其内心真意不一致。反诉人在反诉状中发表的《房屋定金合同》内容重大误解共有二个理由，但这二个理由并不符合重大误解的构成要件，分别予以反驳。1、反诉人在反诉状中声称答辩人提供的合同具有明显的倾向性，重要条款也没有向反诉人强调、释明，造成反诉人重大误解，从双方合同一字未改就可以看出。这个反诉理由不成立。首先，前已述及，本案的《房屋定金合同》不是格式合同，答辩人不属于提供格式合同文本的一方，没有义务向反诉人进行解释与说明。因为他们夫妻俩的水平比答辩人要高的多，案涉合同文本是双方共同搓商很长时间后共同拟定的，并且在签合同的当天在反诉人出卖的房屋内，答辩人与反诉人在签合同当天待了长达三个小时才签完合同，反诉人反复看才签字，还得怎么向你释明。二反诉人夫妻共同在签合同现场，他们四十多岁，精明强干，长年在外做买卖，这三个多小时中一条条看的，这三个多小时反诉人你们都在干什么了？双方在自愿与愉快的情况下签了合同，谁逼你签了？因此，根本不可能造成他的重大误解。反诉人不能为了达到反诉目的歪曲事实，而不择手段的发表理由。《房屋定金合同》第4条约定：“甲方交房日期为2020年3月18日，”交房就是交付，在不动产交易中，交付并不代表物权的移转，还需要登记公示，未经公示，即使交付占有了房屋也不能取得不动产物权。答辩人与反诉人共同商定年底过户（因为手里钱暂时不够），所以答辩人提出要先住房，反诉人提出要想先交付占有房屋，就得交付三万元以上定金，所以答辩人无奈才交付了三万定金，交钱多与少是反诉人设定的。至于反诉人声称约定的定金比例高于法定，为什么反诉人还要签字呢？为什么还收下了这3万元呢？这不都是双方自愿的吗？其次，反诉人声称对交房应理解成“交易”，这是没有根据的理解，交房二字明确清晰，交房交的是房子，不可能理解成为交易，这是因为：在合同的第4条中是这样约定的：“甲方交房日期为2020年3月18日，乙方先付定金3万元，受疫情影响，暂时双方先不办理过户手续，之后甲方必须随时陪同乙方办理过户，如果甲方违约，将赔偿乙方双倍定金。”根据此条款，交房与办理过户手续是分开进行的，分两步走，第一是反诉人要先交付房屋让答辩人居住占有，第二步是因疫情影响后办理过户手续，过户手续就是交易手续。这样的白纸黑字写的十分明确，如果按反诉人的理解，2020年3月18日就是交易的时间（更名过户的时间），那么双方还约定疫情影响暂不办理过户手续干什么呢？因此反诉人所谓的交房就是交易的理解与合同条款约定的二步走相矛盾，这样的理解是故意歪曲白纸黑字事实。对合同文字的理解发生错误，这属于表意人自己的主观理解，亦属于狭义的动机错误，而重大误解的错误，是对法律行为所形成之法律关系要素的错误（即对法律关系的主体、内容、客体发生错误），如人的特征、标的物（品种、质量、数量、规格等）发生错误认识，动机不属于法律行为的内容。反诉人即使对交房和交易的文义不理解，可以问问身边的亲属和给反诉人写反诉状的明白法的人，通过文义、上下条款的解释等均可以作出正确的理解，因此，反诉人将交房理解成交易不属于重大误解，属于严重的故意对法律认识发生错误。不属于重大误解中的错误。2、反诉人声称按照交易习惯履行合同，答辩人利用合同倾向性恶意诉讼，谋求不正当利益。合同是双方的书面约定，有约定按约定，没有约定才按法律或者交易习惯。反诉人自称按交易习惯于3月18日到不动产登记中心准备履行过户手续，可见反诉人积极履行合同的行为表示。这显然是不成立的。本案中合同约定反诉人应当在3月18日向答辩人交付房屋，反诉人你不履行交房义务，你跑到不动产登记中心干什么去了？谁让你去的，你告诉谁了？并且反诉人你有什么证据证明通知答辩人一起去办理过户手续，该交房不交房去那干什么呢？交房应当在房屋所在地交付，跑到不动产登记中心交房才不符合交易习惯。该反诉观点这纯系无中生有。在有明确约定的情况下，交易习惯也不适用，反诉人不按约定交房就是违约，反诉人辩解称当天按交易习惯办理过户，就是要掩盖违约事实，不想卖房给答辩人。在2020年3月20日，双方曾到不动产登记中心办理过户手续，反诉人的房屋因没有交纳住房维修基金，导致无法更名过户，反诉人认为他不用交此费用，他说欠政府的，不欠答辩人的，但按合同约定，过户前的费用包括维修基金应当由反诉人交纳，所以双方没有办成更名过户。此后，反诉人向答辩人提出维修基金他不交，你要买你就交，厕所他也不修，也不是他鼓捣漏的，你爱买不买，答辩人多次主动与反诉人联系，反诉人不是说没有时间就是让等，但从来不与答辩人联系，而且让答辩人自己交维修基金并且厕所也不管，然后又将答辩人的代理人电话拉入黑名单，无法入其沟通，此后代理人没办法又找到被反诉人的弟弟协商，但其弟弟说也管不了，因此，反诉人称答辩人失联完全不是事实，这是反诉人恶意编造、炮制的观点，答辩人有录音为证。这是被反诉人逼迫答辩人在原来高价购房的基础上，再交纳本不应当交纳的费用，还得自己维修房屋，表现出反诉人赤裸裸的强势地位与严重的违约情节，证明了反诉人收取答辩人的三万元定金后不想卖房给答辩人，无奈答辩人才到法院起诉。因此，被反诉人的内心意思高价卖房给答辩人与其表示出来的意思即合同条款约定是一致的，根本没有发生不一致的错误。反诉人此节的观点，不符合重大误解的构成要件。综上所述，反诉人以显失公平、重大误解为由诉求撤销合同于法无据，理由不能成立，请法庭驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：原告姜森向法庭出示的证据如下：1、《房屋定金合同》，证明事实情况；2、二被告身份证，证明身份情况；3、姜森身份证，证明原告身份情况；4、房照、土地使用证、结婚证，证明房屋情况；5、录音三段，证明被告收到原告3万元定金，拒不倒房。6、原告姜森与被告许东明的通话记录，证明原告与被告就其买卖合同进行充分协商达到7个小时；3月17、18日的通话记录表明被告并没有与原告沟通；3月20日之后都是原告与被告主动联系，原告没有失联，被告没有主动联系原告。被告许东明、黄冬梅对上诉证据质证认为，1、房屋定金合同真实性无异议，能证明原告用意是索要双倍定金而不是购买房屋；2、二被告身份证无异议，能够证明二被告真实身份想买卖房屋；3、姜森身份证无异议，能证明原告有欺诈行为，本案原告代理人柏英陈述是其购房，并不是姜森在购房，原告代理人行为有违诚信原则；4、房照、土地使用证、结婚证真实性无异议，能够表明被告诚信交易的真实性，并将所有原件都交给了原告；5、录音文字稿真实性有异议，录音是本案原告刻意为之，均系办理房照之后，说明3月18日原告失联，但过了这一天之后原告就以双倍定金为由起诉被告赔偿；6、通话记录真实性无异议，关联性有异议，原告并未画出通话重要部分，其次因双方系电话联系并没有见面，无法证明被告知情当时就是柏英，无法证明就合同内容达成一致。本院对上述证据审查认为，对原告（反诉被告）提供的第1、2、3、4项证据，真实性双方均没有异议，本院予以采信。对证据5，因被告（反诉原告）在庭审中承认其收取了3万元的定金，并且没有交付房屋，与原告（反诉被告）提供的该份证据欲证明的内容一致，故本院对该份证据予以采信。对证据6，双方对真实性无异议，能够证明双方对房屋买卖进行协议商，本院予以采信。反诉原告（被告）许东明、黄冬梅向法庭出示如下证据:1、被反诉人姜森的身份证，证明被反诉人身份信息；2、应诉通知书、举证通知书，证明案涉本诉已在宏伟区法院受理，以及本诉的举证期限，反诉人提起反诉的合理合法性；3、房屋定金合同，证明被反诉人事先谋划，购房目的不纯；4、反诉人3月份的通话详单，证明被反诉人在2020年3月18日前后频繁与反诉人联系，但却在3月18日当天断绝联系，刻意制造反诉人的合同违约；5、辽阳市不动产登记中心业务办理排队号单，证明反诉人在3月18日当天积极履行合同义务，主动配合办理房产过户，但被反诉人并没有出现在办理部门，刻意制造反诉人的合同违约；6、辽阳市不动产登记中心公众号2020年2月3日发布的《紧急通知》以及《通知》截图，证明辽阳市不动产登记中心“自2020年2月4日起暂不对外开放，业务办理以网上办理、电话咨询、邮寄送达等方式开展服务”，但于2020年2月24日起全面恢复办公，远在案涉合同签订之前，故不存在受疫情影响不能办理房产过户的客观障碍。被反诉人系利用反诉人信息闭塞的弱势地位，欺骗反诉人，在案涉合同中设计了明显不合理条款。7、专项维修基金调查，证明被告为过户做的各种准备。反诉被告（原告）姜森对上诉证据质证认为，证据3证明目的有异议，该合同属于真实意思表示，并非谋划，交了3万元定金就想购房先入住，购房目的合法有效；合同中约定的条款二被告均已阅读并签字同意，发生法律效力；证据4证明目的有异议，在2020年3月17日前，被告与原告代理人柏英发生近10小时通话，商讨合同内容，被告对卖房与原告交易细节都非常充分，在3月18日当天没有任何通话记录，证明被告的证明目的是虚假的，并不是原告不配合，而是没有此约定，相反原告代理人柏英给被告打电话500多分钟；证据5证明目的有异议，被告到不动产登记中心自己查询，并不是在共同履行合同，无法证明双方于3月18日应当更名过户；证据6证明目的有异议，既然被告知道不动产登记中心2月3日可办理业务，但为什么在合同中约定受疫情影响双方暂时不更名过户，是自相矛盾的，被告签字同意证明被告主观自愿同意并不是原告在欺骗被告，也不是不合理条款。本院对上述证据审查认为，对证据1、2、3项真实性双方均无异议，本院予以采信。对证据4、5、6项真实性，本院予以确认，但对被告（反诉原告）的证明目的本院不予认可。证据7真实性，本院予以确认。依据上述有效证据，结合庭审情况，本院确认如下案件事实：2020年3月14日，原告（反诉被告）姜森（乙方）与被告（反诉原告）许东明、黄冬梅（甲方）签订了《房屋定金合同》，甲、乙双方达成如下协议：“1、甲方将其坐落在辽阳市宏伟区建筑面积41.86㎡，楼层2，朝向南的房产卖给乙方，此房屋产证号为宏1222-6,00××30，以房照为准，如发生问题由甲方负责。2、甲方将此房以人民币100000（大写拾万元整）卖给乙方，签合同时房款分二次付清，第一次先交定金30000（大写叁万元整），第二次等办理过户手续时将余下的70000元（大写柒万元）一次性付清。3、甲方保持房屋完整，在此房交接之日起，以前所发生的一切费用（水、电、煤气、有线、物业、取暖、住房维修基金等）由甲方负责，之后产生的费用由乙方负责。4、甲方交房日期为2020年3月18日，乙方先付定金30000元（叁万元整），由受疫情影响，暂时双方先不办理过户手续，之后甲方必须随时陪同乙方办理过户，如果甲方违约将赔偿乙方双倍定金。5、从甲方交付给乙方房屋起至过户前，甲方不允许将此房屋再次拍卖、转让、转租给别人，甲方违约不卖给乙方了，甲方赔偿乙方双倍定金陆万元，乙方擅自违约，不买此房，甲方定金叁万不给退返。6、更名过户所发生的费用由乙方负责，乙方交给甲方定金时，甲方必须提供（房照、身份证（夫妻），结婚登记证）复印件。7、甲方保证该房屋没有抵押、转让、租赁、典当、赠与等情况，如有第三者，对该房屋产权有争议，由甲方负责全部责任。8、此合同一式两份，签字后生效。甲方许东明，乙方姜森。签约日期：2020年3月14日。”原告（反诉被告）姜森已交付给被告（反诉原告）许东明、黄冬梅定金3万元。2020年3月18日被告（反诉原告）许东明、黄冬梅未按协议约定将该房屋交付给原告（反诉被告）姜森。2020年3月20日，原、被告双方到辽阳市房产交易中心准备办理房屋过户手续，因被告（反诉原告）许东明、黄冬梅不同意缴纳住房维修基金，以致双方没有办理过户手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告（反诉被告）姜森与被告（反诉原告）许东明、黄冬梅签订的《房屋定金合同》，实为房屋买卖合同，系双方自愿签订，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照诚实信用的原则履行各自合同义务。被告(反诉原告)许东明、黄冬梅未按合同约定交付房屋。另，该合同第三条约定住房维修基金由甲方负责，因此该房屋所欠缴的住房维修基金应由被告(反诉原告)许东明、黄冬梅交付，因被告(反诉原告)许东明、黄冬梅拒绝交付该款以致双方无法继续办理房屋产权过户手续，被告(反诉原告)许东明、黄冬梅的违约行为导致房屋买卖合同不能继续履行，现原告（反诉被告）姜森要求解除双方签订的《房屋定金合同》，本院予以支持。因双方在合同中约定“甲方违约不卖给乙方了，甲方赔偿乙方双倍定金陆万元，乙方擅自违约不买此房，甲方定金叁万不给退返。”，被告(反诉原告)许东明、黄冬梅违约应按照约定双倍返还原告（反诉被告）姜森定金，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的百分之二十。”双方约定房屋购买价是10万元，因此定金3万元超出了标的额的百分之二十，对超出的一万元应视为预付款，不作为定金计算，故被告(反诉原告)许东明、黄冬梅应按2万元定金双倍返还原告（反诉被告）姜森，因房屋买卖合同已解除，预付款1万元应同时返还。故此，被告(反诉原告)许东明、黄冬梅合计应返还原告（反诉被告）姜森5万元。对于被告（反诉原告）许东明、黄冬梅提出的反诉请求，本院认为，双方在自愿平等的基础上签订的合同，房屋买卖系普通日常行为，不需当事人具备特殊的自身条件，双方均为完全民事行为能力人，自愿协商签订合同，没有显示公平之处。对被告（反诉原告）许东明、黄冬梅提出对案涉定金合同的条款有重大误解的反诉理由，定金条款是买卖合同的担保条款，而非买卖合同的主要条款，被告（反诉原告）对定金条款的误解不能影响房屋买卖合同的效力，综上，对被告（反诉原告）许东明、黄冬梅以显示公平、重大误解为由要求撤销双方签订的《房屋定金合同》即房屋买卖合同的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）姜森与被告（反诉被告）许东明、黄冬梅于2020年3月14日签订的《房屋定金合同》；二、被告(反诉原告)许东明、黄冬梅于本判决生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）姜森定金4万元及预付款1万元；三、驳回原告（反诉被告）姜森的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）许东明、黄冬梅的反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元[原告(反诉被告)姜森预交]，由原告负担217元，被告许东明、黄冬梅负担1083元；反诉费275元[被告（反诉原告）许东明预交]，由被告（反诉原告）许东明、黄冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份,上诉于辽阳市中级人民法院。审 判 长  王宁宁人民陪审员  史 悦人民陪审员  荣乃让二〇二〇年九月二十二日书 记 员  霍美霖