广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初1608号 原告：桂林市振安物业服务有限公司，住所地：桂林市安新小区**，统一社会信用代码：91450300729783011P。 法定代表人：石山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张莉榕，该公司法务专员。 被告：黄少华，男，汉族，1974年10月11日生，住桂林市象山区。 被告：王满英，女，汉族，1973年11月6日生，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：黄少华（与王满英系夫妻关系），身份同上。 原告桂林市振安物业服务有限公司（以下简称振安物业公司）与被告黄少华、王满英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张莉榕，被告王满英委托诉讼代理人及被告黄少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告振安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付安厦世纪城小区xx房物业费5049元；2.判决被告合同违约并向原告支付违约金1514.7元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为安厦世纪城小区**房所有权人，房屋面积为140.26平方米。2014年3月12日、2016年3月6日、2018年3月10日,原告与桂林市安厦世纪城小区业主委员会分别签订《物业服务合同》、《关于延续物业服务合同的补充协议》、《物业服务合同》，约定由原告为安厦世纪城小区提供物业管理服务。上述合同签订后，原告积极履行合同约定事项，依法依约对安厦世纪城小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2018年7月起未交纳物业管理服务相关费用，截至2019年12月，被告已拖欠涉案房屋物业费5049元。根据《物业服务合同》第二十二条，乙方还有权自逾期之日起一个月后按所欠费用总额每日向业主或物业使用人收取0.5‰的违约金（最高不超过本金的金额）。经酌情考虑，原告愿意按照被告欠费总额的30%计算违约金，由此计算被告拖欠18个月物业管理服务费用，产生的违约金为1514.7元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。为维护合法权益，原告向本院提起诉讼。 被告黄少华、王满英辩称，一、选聘原告作为物业服务企业，没有召开业主大会，也没有书面征求过半业主同意，酩悦湾业主根本就不知情。二、原告与业委会签订《物业服务合同》没有征求业主意见，没有得到业主大会授权，合同无效；原告存在先签合同，再征求意见的行为，是本末倒置的强买强卖作风。三、物业合同约定相同的服务标准和内容，却有不同收费标准，违反公平交易的原则。四、原告没有按照《物业服务合同》的约定，提供规范、完善的服务；服务水平低，疏漏多，没有在小区明显位置公布物业服务标准、内容及承诺，也没有建立物业服务监督投诉制度，业主无法行使监督权力，对业主多次投诉不登记、不反馈；小区违法搭建现象严重，原告严重失责，对部分业主违法搭建的行为原告既不制止，也不向政府相关部门反映，严重损害大多数业主的利益，影响了小区的整体形象；另原告对小区门店经营缺乏管控，占道经营，造成人车混行，安全无法得到保障，业主多次投诉，原告均以无执法权为由视若无睹；原告对小区消防不重视，存在较大安全隐患；物业服务不规范，对外来人员管理流于形式，不登记不询问，业主安全感普遍降低；公共电梯、楼梯间破损严重，物业管理不到位；根据合同约定，公共场地车位费应属业主共有，但物业公司收支混乱，从不向业主公布。五、被告没有拖欠物业费的主观故意，被告曾多次找物业协商，表示愿按1.2元/平方米标准先交物业费，争议部分缓交，但原告不同意，另如出现违约，欠缴物业费金额应分段计算，经被告计算应为920元。六、原告对被告存在侵权事实，原告没有经得被告同意，擅自占用被告车位堆放垃圾长达2年之久，事后没有补偿和解释，给被告造成一定经济损失。故请法院判令双方《物业服务合同》无效，物管费参照安沁园一期标准（住宅1.2元/平方米）收取；补偿被告车位租金损失8400元；退回车位管理费360元，驳回原告其它诉请。 综合本案证据及当事人当庭陈述，本院确认以下法律事实：2014年3月12日，原告与桂林市安厦世纪城小区业主委员会（以下简称安厦世纪城业委会）签订《物业服务合同》，约定：服务期限自2014年3月12日至2016年3月12日止;电梯楼住宅楼按建筑面积为1.2元/月/㎡（含电梯运行电费）；物业服务资金每半年交纳一次，物业及物业使用人应在接房时交纳一年的物业服务资金，以后应在每年1月31日前预交上半年的物业服务费（也可预交全年物业费），6月30日前预交下半年的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起一个月后每日按所欠费总额的3‰交纳违约金（最高不超过本金数额）。2016年3月6日，原告与安厦世纪城业委会签订《关于延续的补充协议》，双方同意原物业服务合同到期后继续延期两年，自2016年3月12日至2018年3月12日止。2018年3月10日，原告与安厦世纪城业委会再次签订《物业服务合同》，约定服务期限自2018年3月12日至2020年3月12日止；酩悦湾住宅楼2元/月/㎡（含电梯运行电费）；物业服务资金按半年交纳，物业及物业使用人应在接房时交纳一年的物业服务资金，以后应在每年1月31日前预交上半年的物业服务费，6月30日前预交下半年的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起一个月后每日按所欠费总额的0.5‰交纳违约金（最高不超过本金数额）。 另查明，被告黄少华、、王满英系桂林市象山区xx的产权人，房屋建筑面积为140.26㎡，系电梯楼。合同签订后，原告依约提供了相应物业管理服务，但被告未交纳2018年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费。根据合同约定，被告应按照2元/平方米/月交纳物业管理费，故被告应交纳的物业管理费为：140.26㎡×2元/㎡/月×18个月=5049元。经原告催讨，被告一直未交纳上述费用，为此原告诉至法院，提出前之诉请。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告基于上述合同为安厦世纪城小区提供物业服务，履行了合同义务，被告作为该小区业主享受了原告提供的服务，应当向原告交纳相应物业管理服务费。 关于被告提出的原告未履行合同义务，应减免物业服务费的意见。本院认为，因物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭一张照片或一段视频，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。本案中，被告主张原告未履行合同中约定的全部义务，但未能提供充分证据证明原告对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业服务费的程度。故被告请求减免物业服务费没有事实和法律依据，本院不予支持。另被告要求原告赔偿其占用车位租金损失及退还车位管理费的主张，应属于侵权纠纷，与本案处理的物业合同纠纷系不同法律关系，本案不宜进行处理，被告可收集证据后另行提起诉讼解决。 本案中，根据被告房屋面积及合同约定的物业管理服务费收费标准，本院确认被告自2018年7月1日至2019年12月31日期间尚欠物业管理服务费为5049元，此款被告应予支付，对于违约金，合同中约定过高,本院认为，违约金系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，现原告未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金标准调整为按年利率6%计付，合同约定在每年1月31日前预交上半年的物业服务费、6月30日前预交下半年的物业服务费，且自逾期之日起一个月后开始支付，故被告应自2018年8月1日起按每期应缴纳物业服务费为基数计付至实际清偿之日止。被告每半年应支付的物业服务费为：140.26㎡×2元/㎡/月×6个月=1683元，故被告自2018年8月1日至2018年12月31日，应以1683元为基数支付违约金；自2019年1月1日至2019年6月30日， 应以3366元为基数支付违约金，以此类推进行计算；但违约金总额不超过原告诉请的5049元。 需要指出的是，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。如果业主因物业服务企业在某一时段、某一领域方面的物业服务瑕疵而拒绝交纳物业服务费，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，最终影响到全体业主的利益。同样，物业服务企业作为小区的管理者，系小区全体业主基于信任聘请为业主提供物业管理方面的专业服务，故其在提供物业服务时，不仅要有大局观、整体性、持续性，还应进一步提高服务意识、加强管理、有效沟通、化解矛盾。同时物业服务企业还应从细节入手，认真对待每一位业主提出的意见及建议，对意见及建议及时进行反馈答复；而对自己暂时无法解决的或不属于自己职能范围的事务，应当细心、关心、耐心的进行解释并引导业主寻求相应救济途径；而不能仅是接受投诉而没有相关的处理结果，使得业主对物业公司的信任度下降，进一步激化矛盾。综上，业主与物业服务企业本应为利益共同体，双方间也并非主仆关系或管理与被管理者间的关系，只有在双方处于平等的状态下，两者间相互配合、相互协助，共同维护，才能将小区的物业建设得更好，才能给各位业主提供一个更加良好的生活居住环境，以达到双赢的目的。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告黄少华、王满英于判决生效后十日内支付原告桂林市振安物业服务有限公司2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费人民币5049元，并支付违约金（其中自2018年8月1日至2018年12月31日期间，以1683元为基数；自2019年1月1日至2019年6月30日期间，以3366元为基数；自2019年7月1日至2019年12月31日期间，以5049元为基数；按照年利率6%计算违约金，但违约金总和不超过5049元）； 二、驳回原告桂林市振安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告黄少华、王满英承担。 本判决为终审判决。 审判员  李钦毅 二〇二〇年九月二十七日 书记员  李 彬