广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3069号 上诉人（原审被告）：闫建梅，女，1977年8月18日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人（原审被告）：陈加文，男，1977年10月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 被上诉人（原审原告）：临桂一高物业服务有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇榕山路滑石公司办公楼后院**。统一社会信用代码：91450322687762174N。 法定代表人：李竹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷菊瑛，广西昊旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖永青，广西昊旺律师事务所律师 上诉人阎建梅、陈加文因与被上诉人临桂一高物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人陈加文，被上诉人临桂一高物业服务有限公司的委 -2- 托诉讼代理人肖永青，到庭接受询问。本案现已审理终结。 阎建梅、陈加文上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初835号民事判决，依法进行裁判；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人临桂一高物业服务有限公司承担。事实和理由:一、一审判决认定《物业服务委托合同》有效，系认定事实和适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十五条规定，本案中被上诉人临桂一高物业服务有限公司在一审提供的2017年12月22日与兴盛前城业主委员会签订的《物业服务委托合同》是业主委员会主任擅自签订的，不符合上述法律规定，不是所有业主的真实意思表示，涉诉合同应当无效。业主委员会属于执行机构而非决策机构，没有得到业主授权，而一审法院认定业主与业主委员会之间是内部关系，不能否定涉诉合同效力，没有事实和法律依据。二、被上诉人临桂一高物业服务有限公司没有履行物业合同约定，没有按照《物业管理条例》提供物业服务，构成严重违约，其诉请的费用依法不应当全部支持。1.被上诉人没有履行安全保卫义务，没有根据《物业服务委托合同》第五章的约定安排保安人员巡逻、及时维修门禁设施等。2.被上诉人没有履行维护公用设施、公共秩序的义务。3.被上诉人没有履行维护消防设施的义务。4.被上诉人没有履行维护公共环境的义务。5.被上诉人的行为没有达到《物业服务委托合同》第五章约定的满意率达到95%以上的标准。三、被上诉人临桂一高物业服务有限公司严重违约，依法应当承担违约责任，其诉请的费用应当抵扣，依法减收物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主自行筹款维修电梯的费用应当在物业费中扣除，其他违约责任应当相对应的减收该部分物业费。四、《物业服务委托合同》第六章第9条约定，前期物业交付被上诉人的业主水电周转金及车位押金， -3- 应当返还上诉人或者在本案中予以抵扣。综上所述，涉诉《物业服务委托合同》没有经过业主大会的同意，属于无效合同；即使该合同有效，被上诉人严重违约，请法院根据事实和证据，依法裁判。 临桂一高物业服务有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告临桂一高物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告阎建梅、陈加文向原告临桂一高物业服务有限公司支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日的物业费、垃圾费、电梯年检维保费、消防设施设备更新维护费共计2748.40元；2.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2017年12月22日，原告临桂一高物业服务有限公司与桂林市临桂区兴盛前城业主委员会签订了《兴盛·前城物业服务委托合同》，约定主要条款:1.物业基本情况：物业类型为综合住宅，坐落位置为龙门路南侧，建筑面积约35040平方米，提供服务的受益人为本物业的全体业主及非业主使用人；2.委托期限为贰年，自2018年1月1日至2019年12月31日；3.物业服务费的收费标准，多层住宅房屋按建筑面积每月1.05元/平方米，并在每月的首5日内收取该月物业费，按环卫部门收费标准每户7元/月代收垃圾费，按每户150元/年收取电梯年检维保费，按每户20元/年收取消防设施设备更新维护费，电动车停放服务费按每台30元/月收取；4.对物业管理服务质量、委托管理事项、权利及义务、违约责任等作了约定，详见合同条款。原告按约进行了物业管理服务，被告阎建梅、陈加文是桂林市临桂区龙门路南侧兴盛前城2幢2单元13层02号房业主，该房建筑面积88.90平方米。因被告一直未交纳物业费给原告，原告向被告催收物业费未果。2020年3月19日，原告诉至该院，提出上述诉讼请求。 -4- 一审法院认为： 一、原告临桂一高物业服务有限公司与桂林市临桂区兴盛前城业主委员会签订了《兴盛·前城物业服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，兴盛前城业主委员会与原告签订物业服务委托合同事项，目前尚没有证据证明合同违反法律法规规定，该合同是合法、有效的，对合同约定范围内的兴盛·前城小区业主及非业主使用人具有约束力，在物业管理活动中，物业和业主之间是相互依存关系，缺一不可，物业是为小区公共部分进行管理服务，而不是为个别业主的物业进行服务，业主交物业费是前提，物业管理小区平安、干净、整洁到位才有保障，同时需要物业公司完善和规范日常物业管理，也需要业主积极配合，形成良好的公共卫生环境秩序，才能实现双方良性循环，否则就会出现拒交物业费、物业管理越来越差的恶性循环，损害其他已交费业主的利益。原告进驻兴盛·前城小区进行物业服务管理至今是事实，被告应按合同约定交纳物业费及约定的其他费用。被告业主与业主委员会之间是内部关系，业主认为业主委员会履行职责不到位，可另行通过法定程序进行改选，而不能以此否定与原告签订的合同效力。被告提供相关的证据证明原告存在管理瑕疵，但物业服务是一个为小区公共部分持续管理过程，而不是为具体的个别业主进行管理服务，不能以一时未管理到位而否认持续管理，同时，按照合同相对性原则，被告认为原告未履行合同义务或者履行合同不到位，也可以提起诉讼要求减免物业费。 二、对原告请求被告给付2018年1月1日至2019年12月31日物业费2240.40元、垃圾费168元、电梯年检维保费300元、消防设施设备更新维护费40元，共计2748.40元的诉讼请求，以上已作出认定，原告诉讼请求理由充分，证据确实，数 -5- 额计算符合合同约定，该院予以支持。 三、对被告提出物业服务委托合同无效、原告提供物业服务质量不达标、要求驳回原告诉讼请求的主张，以上一、二已作出认定，不再重复，对被告该主张，该院不予采纳。 综上，依照《物业管理条例》第十二条、第六十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：被告阎建梅、陈加文在本判决生效之日起10日内给付原告临桂一高物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日物业费、垃圾费、电梯年检维保费、消防设施设备更新维护费共计人民币2748.40元。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告阎建梅、陈加文负担。 本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。 经审查，一审查明部分事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审审理的争议焦点是：一、涉诉《物业服务委托合同》的效力问题；二、上诉人阎建梅、陈加文主张被上诉人临桂一高物业服务有限公司存在违约行为，应依法抵扣一部分物业费是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业主委员会作为在物业管理区域内监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业 -6- 服务合同的业主大会执行机构，其与依法选聘的物业服务企业签订的合同，对该物业管理区域内的所有业主具有约束力，业主应当按照合同的约定履行义务并配合物业服务企业的管理。具体到本案，被上诉人临桂一高物业服务有限公司与桂林市临桂区兴盛前城业主委员会于2017年12月22日签订《物业服务委托合同》，上诉人认为签订该合同的业主委员会没有得到业主大会的授权，签订涉诉合同不是业主的真实意思表示，但是上诉人未提供证据证明其抗辩的主张，应当承担举证不能的法律后果。因此，在没有证据证明桂林市临桂区兴盛前城业主委员会的成立不符合法律规定、涉诉合同违反法律强制性规定的情况下，涉诉《物业服务委托合同》是合法有效的，对包括上诉人在内的该物业管理区域内的业主具有约束力，上诉人与被上诉人均应当按照涉诉合同的约定履行义务。 关于争议焦点二，根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”被上诉人临桂一高物业服务有限公司进驻兴盛·前城小区进行物业服务管理是事实，上诉人应当履行缴纳物业费的义务。上诉人认为被上诉人在提供物业服务时存在重大瑕疵，但是其提供的证据不足以证实被上诉人在履行涉诉合同时存在过错，构成严重违约。因此，上诉人主张抵扣、减免物业费于法无据，本院不予支持。一审判决认定上诉人应当缴纳物业费、电梯年检维保费等费用并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人阎建梅、陈加文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 -7- 一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人阎建梅、陈加文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年九月三日 法官助理 王 灿 书 记 员 聂思祺