福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0128民初3274号 原告：兴业银行股份有限公司平潭分行，住所地福建省平潭县潭城镇龙里路翠园新庄**。 主要负责人：林日捷，该行行长。 委托诉讼代理人：林小斌，男，系该行职工。 委托诉讼代理人：任丹，女，系该行职工。 被告：林吓明，男，1991年3月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：陈梦婷，女，1993年4月14日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心**/div> 法定代表人：陈芳梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾德丰，男，系公司员工。 原告兴业银行股份有限公司平潭分行（以下简称兴业银行平潭分行）与被告林吓明、陈梦婷、平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称如意城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行平潭分行的委托诉讼代理人林小斌、任丹、被告如意城公司的委托诉讼代理人曾德丰到庭参加诉讼，被告林吓明、陈梦婷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行平潭分行向本院提出诉讼请求：1.判令林吓明、陈梦婷偿还借款本金507311.95元及相应利息、罚息、复利17135.36元，合计524447.31元（利息、罚息、复利按合同约定的标准计至还清借款本息之日止）；2.判令兴业银行平潭分行有权以个住118362016030号《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的抵押物平潭综合实验区金井湾组团海峡大道西侧、北湖路南侧平潭海峡如意城G002地块21幢2602室房产（以下简称案涉商品房）折价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿；3.判令如意城公司对林吓明、陈梦婷的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由林吓明、陈梦婷、如意城公司承担。事实和理由：2016年11月16日，兴业银行平潭分行与林吓明签订了编号为个住118362016030号的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款用于购买平潭综合实验区金井湾组团海峡大道西侧、北湖路南侧平潭海峡如意城G002地块21幢2602室房产，借款金额为560000元，借款期限自2016年11月16日至2036年11月16日，借款利率为按比例浮动定价，固定日浮动，利率调整日为自借款发放之日起每个公历季的第壹天，借款利率为银行人民币贷款基准利率五年以上期限档次利率乘以系数0.9。还款方式为固定日还本付息，自借款发放次月起每月的10日及借款到期日为还款日。借款人按照等额本息偿还法偿还借款本息。借款合同第十二条约定：“债务人未按约定偿还借款本息”的，“债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷。”第十三条约定：“债务人不按本合同规定按时偿还借款本息”的，债权人有权“解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款木金、利息及其他费用”。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。同时，借款合同第八条约定：债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，及构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定借款逾期罚息利率对欠息计收复利。罚息和复利的计结息方式与本合同约定的结息方式一致。林吓明提供其购买的平潭综合实验区金井湾组团海峡大道西侧、北湖路南侧平潭海峡如意城G002地块21幢2602室房产设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款木金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。同时，陈梦婷作为共同债务人，由林吓明代为在借款合同上签字确认。为担保林吓明依约还款，如意城公司作为担保人承担阶段性担保责任。借款合同第十一条约定：若债务人己办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。债务人无论何种原因未按照合同的约定按期偿还借款本息（包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的借款本息），保证人都应当按照本合同约定履行清偿责任。保证的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。同时，陈梦婷作为担保人出具个住保118362016030号《个人担保函》，由林吓明代为签字确认，其承诺无论兴业银行平潭分行对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），兴业银行平潭分行均有权直接要求陈梦婷承担全部担保责任，而无须先行使用其他担保权利。陈梦婷与林吓明系夫妻关系，陈梦婷于中华人民共和国新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公证处办理委托公证手续（公证书2016新乌证内自第009710号）。因林吓明购买平潭综合实验区金井湾组团海峡大道西侧、北湖路南侧平潭海峡如意城G002地块21幢2602室房产，向兴业银行平潭分行申请住房贷款，陈梦婷授权委托林吓明代其签署《个人购房抵押（保证）借款合同》、《个人担保函》、借据等贷款和房产抵押相关材料，同时办理领取土地证、房产证等相关手续。受托人即林吓明签署的上述一切合同、文书，委托人即陈梦婷均予以承认，所产生的法律责任由陈梦婷承担。因此，林吓明代陈梦婷在《个人购房抵押（保证）借款合同》、《个人担保函》上的签字合法有效，陈梦婷应当承担相应还款责任。 借款合同签署完毕后，2016年12月8日兴业银行平潭分行与林吓明于平潭综合实验区环境与国土资源局办理抵押登记手续（不动产登记号：闽20**平潭不动产证明第0002797号）。2016年12月26日，兴业银行平潭分行向林吓明发放借款560000元。自2019年11月起，林吓明、陈梦婷未按照合同约定按期归还本息，如意城公司未履行相应的还款义务。 如意城公司辩称，1.如意城公司承担保证责任后，有权向林吓明、陈梦婷追偿；2.林吓明、陈梦婷应偿还的贷款具体本息以法院查明的为准；3.林吓明、陈梦婷违约未及时偿还按揭，诉讼费用应由林吓明、陈梦婷承担。 林吓明、陈梦婷未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林吓明、陈梦婷经合法传唤未到庭质证，视为放弃质证权利，对兴业银行平潭分行提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为上述证据可以支持兴业银行平潭分行所述之事实和理由，本院确认其所述属实。 另查明，截止2020年8月27日，林吓明、陈梦婷尚欠兴业银行平潭分行借款本金495023元，2020年8月10日前的利息、罚息、复利已还清。案涉商品房已具备办理不动产登记条件。 本院认为，兴业银行平潭分行与林吓明、陈梦婷、如意城公司之间的合同关系依法成立有效，林吓明未按合同约定还款付息，已构成违约，应承担相应的违约责任。兴业银行平潭分行确认在其提起本案诉讼后，林吓明又偿还了部分借款本息，截止2020年8月27日，林吓明尚欠兴业银行平潭分行贷款本金495023元及自2020年8月10日起的利息，故林吓明应当偿还尚欠兴业银行平潭分行的借款本金495023元及相应的借款利息、罚息、复利（累计不得超过年利率24%），对兴业银行平潭分行诉请的超过尚欠借款本息部分，本院不予支持。本案债务发生于林吓明、陈梦婷夫妻关系存续期间，林吓明向兴业银行平潭分行申请借款时，陈梦婷公证委托林吓明在《个人购房抵押（保证）借款合同》上作为共同债务人签字，案涉借款应认定为林吓明与陈梦婷夫妻关系存续期间的共同债务，陈梦婷应对林吓明的上述债务承担共同清偿责任。 兴业银行平潭分行尚主张应以案涉商品房对上述借款本息承担抵押担保责任且以该房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先清偿上述借款本息。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。因此，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。现案涉商品房已具备物权登记条件，购房人林吓明负有协助办理抵押登记的义务，如意城公司应督促其办理。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人兴业银行平潭分行对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 如意城公司作为保证人，在讼争房产抵押登记手续办妥前依约应当对前述债务承担阶段性连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，如意城公司在承担保证责任后，有权向林吓明、陈梦婷追偿。林吓明、陈梦婷经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、林吓明、陈梦婷应于本判决生效后十日内共同偿还兴业银行股份有限公司平潭分行借款本金490523元（截至2020年8月27日止）以及相应利息（含罚息、复利）（按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的计算标准计至款项还清之日止，但累计不得超过年利率24%）； 二、平潭海峡如意城开发建设有限公司对上述第一项给付义务承担连带清偿责任，平潭海峡如意城开发建设有限公司承担保证责任后，有权向林吓明、陈梦婷追偿； 三、林吓明应于本判决生效后三十日内协助兴业银行股份有限公司平潭分行办理平潭综合实验区金井湾组团海峡大道西侧、北湖路南侧平潭海峡如意城G002地块21幢2602室房屋的抵押登记手续，上述房屋抵押登记办妥后，兴业银行股份有限公司平潭分行有权以上述房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿； 四、驳回兴业银行股份有限公司平潭分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9044元，由林吓明、陈梦婷、平潭海峡如意城开发建设有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李小洪 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈虹燕