河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民再48号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱海艳，女，1989年9月15日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：韩青山，河南恩达律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：漯河中润房地产投资有限公司，住所地：漯河市郾城区金山路北段漯河农机安全监理所楼上。法定代表人：田文锦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王绍功，该公司法律顾问。再审申请人朱海艳因与被申请人漯河中润房地产投资有限公司（以下简称中润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省漯河市中级人民法院（2019）豫11民终2182号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年6月22日作出（2020）豫民申677号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人朱海艳的委托诉讼代理人韩青山、被申请人中润公司的委托诉讼代理人王绍功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱海燕申请再审称，1.依法撤销漯河市中级人民法院（2019）豫11民终2182号民事判决第一项、第二项；2.依法改判或者发回重审，支持朱海艳要求中润公司协助办理不动产权证书、支付逾期办证的违约金63900元；3.本案各审诉讼费由中润公司负担。事实和理由：一、一审、二审法院均未查明中润公司涉案楼房是否拥有竣工验收备案证书、是否完成开发商初始登记和土地落宗，属于认定事实不清，二审维持一审判决实属错误。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《商品房销售管理办法》所述的“办理房屋权属登记的资料”有国有土地使用证、建设用地规划许可证、竣工规划验收合格证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、竣工验收备案证书、初始登记、土地落宗。其中国有土地使用证、建设用地规划许可证、竣工规划验收合格证、建筑工程施工许可证、商品房预售证是办理竣工验收备案证书的必要条件。竣工验收备案证书、开发商初始登记、土地落宗是购房人办理不动产权证书的缺一不可的条件。开发商没有这些证件或没完成这些流程，任何单位或个人都是无法办理不动产权证书的。一审、二审法院未查明中润公司是否办理上述证书或完成上述事项，属于案件事实不清，证据不足，判决基本事实缺乏证据证明，二审维持一审判决实属错误。二、根据合同相对性原则，中润公司违反约定未协助办理不动产权证书应当承担违约责任。违约若因第三人引起，中润公司可以在支付违约金后向第三人追偿，但第三人的因素绝对不是其免责的理由。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约或者按照约定解决。根据合同相对性原则，中润公司违反约定未协助办理不动产权证书，应当承担违约责任。其违约若因第三人引起，中润公司可以在支付违约金后向第三人追偿，但第三人的因素绝对不是中润公司免责的理由。退一步讲，朱海艳在2015年7月23日缴纳了土地分割证费用200元，2014年12月20日交房，根据购房合同第十五条约定，中润公司应在交房后360日内（即2015年12月20日前）将办理权属登记需要的备案手续交有关部门，但中润公司怠于缴纳墙改费、怠于办理备案登记，中润公司应依法承担相应的违约责任。可本案中，一审、二审法院居然判决中润公司不承担任何责任。三、一审、二审法院适用法律错误，导致判决结果错误。本案购房合同中，仅约定了因出卖人原因，买受人不能在约定时间内取得产权证书的，买受人退房的前提下，出卖人支付已付房款0.1%的违约金，但合同未约定买受人不退房的前提下，出卖人是否支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该规定，合同未约定买受人不退房前提下出卖人支付的违约金，守约人主张违约金时，人民法院应“按照已付购房款金额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”计算违约金。因此，一审、二审法院驳回朱海艳的诉讼请求无法律依据，属于适用法律错误。中润公司辩称，一、按照《商品房买卖合同》第十五条，双方同意按照第3项处理：“买受人不退房，买受人同意给予180个工作日顺延期，以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记备案资料。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款0.1%违约金。”朱海艳于2018年9月30日接房领钥匙，按照该规定，办证时间应该是2018年9月30日至2019年9月30日计360天，按照《商品房买卖合同》第十五条约定，买受人不退房，买受人同意给予180个工作日顺延期，即2019年10月1日至2020年3月30日（节假日、因疫情原因，国家政府规定的年假延期在内），朱海艳于2019年7月18日提前诉讼，可朱海艳于2019年4月23日未通过中润公司委托的物业公司变更过户手续，将案涉房屋出售给李东宁，无论房屋是否过户给李东宁，一审、二审诉讼期是在《商品房买卖合同》约定的时间内，因疫情原因延期，小区大多数业主已于2020年6月陆续办理了房权证，中润公司不存在逾期协助朱海艳办理房权证行为。二、根据《商品房销售管理办法》第三十三条，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。根据该规定，结合朱海艳验房接房时间，该土地项目因政府原因，经中润公司多次与政府协调，2019年11月11日办理了资料备案后，已公示业主准备手续进入办理房权证程序，需向中润公司领取“漯河市房屋权利注销登记申请表”，小区其他业主自2019年2月至2020年6月陆续领取该申请表，办理了房权证，朱海艳为谋取中润公司的补偿，拖延到2020年7月21日才向中润公司领取“漯河市房屋权利注销登记申请表”，按照《商品房买卖合同》约定，同意延期180个工作日，即使中润公司应该在2020年3月30日前配合办理房权手续（节假日、因疫情原因，国家政府规定的年假延期在内），因疫情期原因，中润公司不存在逾期协助朱海艳办理房权证行为。三、接漯河市政府市纪委监委派驻第七纪检监察组2020年2月3日通知，从2月3日起，市行政服务中心黄山路大厅、嵩山路大厅暂停向企业、群众开放，恢复开放时间另行公布。2020年5月28日，市行政服务中心关于切实做好窗口常态化疫情防控工作恢复现场取号服务的公告，自6月1日起，恢复现场取号办事服务。市行政服务中心设有“网上预约办事”和“现场预约办事”两种服务模式。根据该通知，中润公司不存在逾期协助朱海艳办理房权证行为。朱海艳向一审法院起诉请求：1.判决中润公司提交权属登记手续，协助为朱海艳办理不动产登记证书；2.判决中润公司支付逾期办理不动产权证的违约金63900元；3.本案诉讼费由中润公司负担。一审法院认定事实：2014年10月29日，朱海艳、中润公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：朱海艳购买中润公司开发的中润·凤凰城第20幢12层1203号房屋一套，建筑面积102.84平方米，交房日期为2014年12月20日前。合同第十五条关于产权登记的约定，中润公司在商品房交付使用360日内将办理权属登记需由中润公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理：“3、买受人不退房，买受人同意给予180个工作日顺延期，以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款0.1%违约金。…等条款。”合同签订后，朱海艳当即交纳购房款，并于2014年10月13日交纳了税费，中润公司按照合同约定交付了房屋。2015年7月23日，朱海艳交纳了土地分割证办理费用200元，后朱海艳在办证的过程中，被办证人员告知中润公司未交纳土地分割办证费用，而不能办理房屋权属证书。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回原告朱海艳的诉讼请求。本案诉讼费700元，由原告朱海艳承担。朱海艳不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由中润公司负担。二审法院认定事实：中润公司提交财政部财税【2017】18号通知一份，证明未缴纳墙改费的责任不在中润公司，而是因为政府部门现在还未确定收取该费用的单位。朱海艳质证称：对中润公司所提交的通知不认可。该份证据不能作为新证据在二审时提交。该份证据从形式上、证据规则上来看，也不应当作为证据提交。中润公司称从2017年4月1日起不缴纳墙改费，但是本案中朱海艳与中润公司约定的办证时间是2017年之前，所以中润公司仍然存在违约行为。中润公司在一审、二审中均未提供作为开发商应当提供的办理房产证的相关材料。即使国家政策不再收纳墙改费，但是政策中也要求补缴墙改费。中润公司收取朱海艳费用后，仍然没有办理土地证。二审法院经审理查明的事实与一审查明相关事实一致。二审法院认为，本案二审的争议焦点是中润公司是否应当支付逾期办证的违约金。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，当事人双方房屋买卖合同第十五条约定，如因出卖人原因，买受人不能在约定的时间内取得产权证书的，在买受人退房的前提下，出卖人支付已付房款0.1%的违约金。朱海艳请求支付违约金，但并未提出退房要求。该房屋买卖合同虽然系中润公司提供的格式文本，但是关于逾期办证支付违约金的方式提供了三种不同的解决途径，并未限制买受人的权利，故朱海艳上诉称该条款对其显失公平的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人朱海艳负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2014年10月29日，中润公司与朱海艳签订《商品房买卖合同》（编号：411100201410290003），《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再（在）规定内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：······3、买受人不退房，买受人同意给予180个工作日顺延期，以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款0.1%违约金。”漯河经济技术开发区建设和环境保护局在《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》上加盖印章，并由备案手续经办人、备案机关负责人签署意见：“该工程的竣工验收备案文件已于2019年11月12日收讫，文件齐全，准予备案。”根据中共漯河市纪委、漯河市监委通知，从2020年2月3日至2020年5月30日，市行政服务中心黄山路大厅、嵩山路大厅因受新冠疫情影响，暂停向企业、群众开放。朱海艳于2018年9月30日接收案涉房屋。本院经再审查明的其他事实与二审查证的事实相同。本院再审认为，中润公司、朱海艳签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，各方应依法积极履行。按照《商品房买卖合同》第十五条第3项约定，中润公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由中润公司提供的资料报产权登记机关备案。中润公司2018年9月30日向朱海艳交付案涉房屋后的360日内，即2019年9月30日前，要将办理中润·凤凰城房屋权属登记的资料报产权登记机关备案。第十五条第3项还约定，如因中润公司的责任，朱海艳不能再（在）规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第3项处理。后因政府政策变化等多种原因，中润公司未在2019年9月30日前将权属登记的资料报产权登记机关备案，朱海艳表示不退房，则应同意给予180个工作日顺延期，即到2020年3月30日（扣除公休日、节假日、新冠肺炎疫情），以配合中润公司和政府部门尽早取得权属登记资料备案。2019年11月12日，中润公司将权属登记的资料报产权登记机关备案。与朱海艳同在中润·凤凰城的部分业主领取表格，相继办理产权登记。后因突如其来的新冠肺炎疫情，市行政服务中心黄山路大厅、嵩山路大厅从2020年2月3日至2020年5月30日暂停向企业、群众开放。也就是，中润公司已经按照《商品房买卖合同》将权属登记的资料报产权登记机关备案，且符合该合同第十五条第3项约定，后系因朱海艳个人原因及新冠肺炎疫情这一不可抗力，导致没有办理案涉房屋的产权登记，中润公司在履行《商品房买卖合同》中不构成违约，不应当承担违约责任。综上所述，朱海艳的再审请求不能成立，应予驳回；一审判决、二审判决认定事实部分不清，但判决结果并无不当，经本院查明事实后，认为对一审判决、二审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、驳回再审申请人朱海艳的再审请求；二、维持本院（2019）豫11民终2182号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李胜利审判员  宋跃武审判员  陶京涛二〇二〇年九月二十五日法官助理任伟鹏书记员胡洋