河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1424民初3439号原告：吕协力，男，1965年3月23日出生，汉族，住河南省柘城县，确认送达地址：柘城东关。原告：吕希亮，男，1958年9月18日出生，汉族，住河南省柘城县，确认送达地址同上。二原告委托诉讼代理人：赵宇靖，河南华豫律师事务所律师。被告：曹开庭，男，1983年3月1日出生，汉族，住河南省柘城县，确认送达地址：柘城县起台北街红旗一队。被告：曹方奎，男，1991年2月20日出生，汉族，住河南省柘城县，确认送达地址：柘城县未来路千树园对面九龙御江苑西侧心诚律师接待室。委托诉讼代理人：唐建宁，河南心诚律师事务所律师。原告吕协力、吕希亮与被告曹开庭、曹方奎排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法由审判员李华适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理，原告吕协力、吕希亮及其二原告委托诉讼代理人赵宇靖，被告曹开庭、曹方奎及其委托诉讼代理人唐建宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕协力、吕希亮向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告签订的房屋买卖协议无效，对位于柘城县起台镇盛世金叶商贸街南北线路西从北向南第13序号房屋停止侵害、排除妨害（清理物品，搬出该房屋），并赔偿房屋占用期间的租赁损失10000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告吕协力、吕希亮与他人在合伙开发柘城县起台镇盛世金叶商贸街期间，经与其他合伙人签署分房协议，于2018年6月21日取得了该商贸街南北线路西从北向南数的第13序号的房屋所有权。2019年2月份，被告曹开庭、曹方奎签订买卖合同，非法将上述房屋占用，损害了原告的合法权益。二原告系上述房屋唯一的合法所有权人，被告未与原告签署房屋买卖合同，不能享有对案涉房屋的所有权，为维护原告的合法权益起诉来院。被告曹开庭辩称，我与曹方奎签订的合同是有效的，因为开发商与曹方奎签订的有合同，所以我买曹方奎的房产是合法的，或曹方奎退我房款及赔偿损失。被告曹方奎辩称，该买卖关系当事人与案外人孙学亮之间签订的合法有效的购房合同，系其真实意思的表示，案外人孙学亮作为涉案房屋的实际开发合伙人，被告曹方奎有理由相信其为实际房屋所有人，故其购买房屋的行为合理合法，被告作为善意第三人，其购买行为也应受到法律的保护，请求依法驳回原告的诉请，确认被告曹方奎与被告曹开庭之间签订的房屋买卖合同合法有效。根据原、被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：原告要求确认二被告签订的房屋买卖协议无效，并判决二被告对柘城县起台镇盛世金叶商贸街南北线路西，从北向南第十三序号的房屋停止侵害、排除妨碍并赔偿租赁期间占用的租赁损失10000元有无事实和法律依据。原告吕协力、吕希亮向本院提交的证据材料有，1、（2019）豫1424民初4571号民事判决书一份；2、（2019）豫14民终6432号民事判决书一份；3、（2019）豫1424民初4572号民事判决书一份；4、（2020）豫1424执1171号案件结案通知书一份；5、2018年6月21日起台镇盛世金叶商贸街南北线各股东抽号分房明细；6、2019年3月25日原告与被告曹方奎母亲录音；7、2020年6月30日原告与被告曹开庭录音；8、照片三张。证明：1、案涉房屋归原告所有；2、被告侵占原告的房屋应予以返还；3、侵占期间的损失应予以赔付。被告曹开庭向本院提交的证据材料有，1、起台镇盛世金叶商贸街门面出售协议；2、银行交易回执单；3、购房合同；4、案外人孙学亮收据；5、装修清单及照片。证明目的：如果说与被告曹方奎签订的房屋合同无效的话，我的房屋装修损失原告应予以赔偿。被告曹方奎向本院提交的证据材料有，1、曹方奎身份证复印件一份；2、柘城县人民法院（2019）豫1424民初754号民事判决书一份；3、购房合同一份；4、房款收据一份。证明被告主体资格适格，作为该涉案房屋的购买人，与案外人孙学亮即涉案房屋合伙人，已签订购房合同，且已经实际履行交付房款的义务，该购房行为已经完成，作为房屋的买受人，就有权利对外出售已经取得的合法房屋，基于房屋客观事实，该涉案房屋为无产权证房屋，被告曹方奎基于善意购买行为，已实际取得该房屋的处置权，足以证实其与被告曹开庭签订的买卖合同合法有效。本院确认原、被告无异议的证据，可以作为本案定案的证据使用，对有异议的证据，本院予以综合分析、认证。本院经审理认定事实如下：2010年9月原告吕协力、吕希亮和孙学亮、杜玉宝、齐立华、韩军峰、赵亮共同合伙开发柘城县起台镇盛世金叶商贸街，该商贸街分南北线和东西线，南北线股东份额为吕协力一份、吕希亮二份、孙学亮一份、杜玉宝一份、齐立华和赵亮共同一份（齐立华另外在孙学亮名下又占三分之一股份）。2018年6月21日全体股东在账目清算的基础上，对其共有的南北线房屋进行了分割，虽然当时孙学亮没有在分房明细表上签字，但事后合伙人齐立华把分房明细表转交给了孙学亮，并告诉了其分房情况，孙学亮也没有提出异议，还把分到的房子分给了齐立华一套，至此，案涉房屋被分到原告名下。2019年2月17日在原告不知情的情况下孙学亮与被告曹方奎签订了购房合同，孙学亮以20万元的价格将已经铺好地板砖的案涉房屋出售给被告曹方奎。原告知晓后于2019年3月25日到案涉房屋向为被告曹方奎看家的母亲说明了房屋产权情况，明确向其释明了其买卖的房屋并非孙学亮所有。2019年7月11日原告吕协力、吕希亮将合伙人孙学亮、杜玉宝、齐立华起诉来院，要求确认与孙学亮、杜玉宝、齐立华签订的柘城县起台镇盛世金叶商贸街南北线分房协议合法有效（其中包括案涉房屋）。2019年7月19日被告曹方奎与被告曹开庭爱人候艳平签订了起台镇盛世金叶商贸街门面出售协议，协议约定被告曹方奎以20万元的价格将案涉房屋出售给候艳平，候艳平一次性向被告曹方奎支付了购房款20万元。2019年11月11日本院作出（2019）豫1424民初4571号判决书，依法确认了2018年6月21日柘城县起台镇盛世金叶商贸街南北线分房协议对原告吕协力、吕希亮，被告孙学亮、杜玉宝、齐立华合法有效，支持了原告的诉讼请求。被告孙学亮不服一审判决，向商丘市中级人民法院提出上诉，2020年2月27日商丘市中级人民法院作出（2019）豫14民终6432号民事判决书，维持了本院（2019）豫1424民初4571号民事判决。2020年6月30日原告找到被告曹开庭，要求其停止装修，搬出案涉房屋，被告曹开庭以从被告曹方奎手中合法取得为由拒绝搬离，对此，双方形成纠纷，致使原告诉讼来院。另查明，涉案柘城县起台镇盛世金叶商贸街是经相关部门批准所建，属于柘城县起台镇土地利用总体规划范围，具有河南省村镇建筑许可证，符合《河南省国土资源厅关于柘城县2010年第一批、第二批城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划及建新拆旧的批复》（豫国土资函[2010]671号）中第二批建设用地增减挂钩项目区实施规划。本院认为，本案案涉房屋系原告与孙学亮等合伙人合伙开发后，经双方算账后，以签订分房明细的方式分配取得，该事实业经商丘市中级人民法院（2019）豫14民终6432号民事判决书予以确认。故，原告依法具有了对案涉房屋的使用权、占有权、处分权和管理权。引发本案原、被告纠纷的原因，系被告曹方奎从案外人孙学亮处购买了案涉房屋，后又出卖给了被告曹开庭，根据本院查明的事实，案外人孙学亮和被告曹方奎均无权处分该案涉房屋，双方所签订的房屋买卖合同也对原告不产生法律效力。对此，原告作为案涉房屋的使用、占有、处分和管理人，请求二被告对位于柘城县起台镇盛世金叶商贸街南北线路西，从北向南第13序号房屋停止侵害、排除妨碍具有事实和法律依据，本院予以支持。由于案涉房屋现为被告曹开庭实际占有，故被告曹开庭应对原告的诉讼请求承担法律责任。关于原告请求赔偿占用房屋期间的损失10000元，因未向本院提交证据加以证明，本院不予支持。被告曹方奎抗辩购买案涉房屋合理合法，系善意取得的理由，本院认为，由于案外人孙学亮不具有案涉房屋的真正处分权，被告曹方奎其实并没有真正意义上取得了案涉房屋的使用、占有、处分和管理权，因此，其与案外人孙学亮签订的购房合同并不对原告产生法律约束力。如果仅以这样就确认其系善意取得，显然对原告不公，明显剥夺了原告拥有案涉房屋的权利，对此，本院不予支持。对于被告曹开庭辩解与被告曹方奎签订的房屋买卖合同合法有效及赔偿损失的理由，由于被告曹方奎购买的案涉房屋自始自终不属于合法取得，且被告曹方奎在得知案涉房屋存在争议时，仍然与被告曹开庭爱人候艳平签订房屋买卖合同，其行为有悖诚实信用原则，明显以合法形式掩盖非法目的，对此，双方签订的合同并不合法有效，对原告也不产生法律效力。其损失不属于本案审查范围，可另行主张权利予以解决。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曹开庭于本判决生效后十五日内对原告吕协力、吕希亮位于柘城县起台镇盛世金叶商贸街南北线路西，从北向南第13序号的房屋停止侵害、排除妨碍、清除其物品并搬出该房屋；二、驳回原告吕协力、吕希亮的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告曹方奎负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 李 华二〇二〇年九月二十七日书记员 李彩华