广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16465号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司(原雅居乐物业管理服务有限公司)，住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：杨梅、彭敏瑜，系该公司职员。被告：王传银，女，1987年4月5日出生，汉族，住广东省中山市************雅居乐平南商住小区3幢604房，公民身份号码441************726。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告王传银物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人杨梅、被告王传银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：被告按每月333.8元的标准向原告支付从2019年10月1日至2020年7月31日止拖欠的物业管理费3338元及违约金（违约金按拖欠各月的物业管理费金额333.8元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰利率计至实际清偿之日止，暂计至2020年7月31日为514.7元）。事实和理由：被告为中山市三乡镇雅居乐平南商住小区******业主，原告受托为该小区提供物业管理服务,原、被告于2015年8月1日签订《雅居乐森岚物业管理服务协议》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每月25日前向原告缴纳当月物业管理费，如不能按时缴付，则从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。关于该小区的物业服务收费标准问题，原告已于2015年获得中山市三乡镇发展改革局备案批复，根据该备案批复，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.8元标准向原告缴付物业管理费，其建筑面积为119.23平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费333.8元。被告拖欠2019年10月1日至2020年7月31日期间物业管理费3338元及相应违约金514.7元，合计3852.7元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市三乡镇发展和改革局备案回执；2.雅居乐森岚物业管理服务协议；3.钥匙签收表；4.中山市商品房销售登记备案表；5.欠费明细表；6.催缴函及回执；7.企业名称变更核准通知书；8.前期物业服务合同；9.中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于转发进一步规范物业服务收费通知；10.广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知；11.中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于颁布实施中山市住宅物业服务费政府指导价标准的通知；12.微信聊天记录及照片。被告王传银辩称：一、确认原告诉称被告在涉案小区拥有房产的事实；二、无法确认与原告是否有签订过《雅居乐森岚物业管理服务协议》的事实；三、确认原告诉称自2019年10月1日起未缴交物业管理费的事实；四、对原告主张的物业管理费金额有异议，不同意支付违约金。理由如下：1.被告之前与开发商委托的雅居乐物业管理服务有限公司签订过临时管理服务协议，但没有与本案原告签订过协议；2.2019年前被告是每月按2.5元/平方米单价缴纳物业管理费，但物业公司要求被告自2019年1月1日起每月按2.8元/平方米单价缴纳管理费；3.原告应与涉案小区的业主委员会及涉案小区全体业主重新签订物业服务合同；4.原告提供的物业服务质量与合同约定的服务质量不相符；5.关于公共收益，被告要求原告进行公示，业主有知情权。被告王传银为其辩解提供如下证据：照片5张。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）作甲方、雅居乐公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐平南项目物业委托乙方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为:2018年12月31日前高层住宅2.5元/月/平方米，商铺2.9元/月/平方米；2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，商铺2.9元/月/平方米；物业服务费于每月20日前缴交；业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。服务期限自2015年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订服务合同生效之日止。2015年8月1日，原告雅居乐公司作甲方、被告王传银作乙方签订一份《雅居乐森岚前期物业服务协议》约定，乙方将位于中山市三乡镇雅居乐平南商住小区3*****，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为阶段性收费，2016年1月1日至2018年12月31日高层住宅2.5元/月/平方米；2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，乙方物业总建筑面积为119.23平方米。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。本协议自甲乙双方签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。2016年9月*日，被告签收了房屋钥匙及相关文件。被告收楼后每月按约定的2.5元/月/平方米标准按时缴交物业管理费至2019年9月。被告认为原告服务管理不到位及没有公示小区的公共收益，故从2019年10月起未再缴交物业管理费。2017年7月21日,中山市工商行政管理局发出《核准变更登记通知书》（粤中核变通外字[2017]第1700227695号）载明：雅居乐雅生活服务股份有限公司，统一社会信用代码：911************687C，以上公司于2017年7月21日经核准变更登记，变更登记事项为：“雅居乐物业管理服务有限公司”变更企业名称为“雅居乐雅生活服务股份有限公司”。庭审时原告陈述，被告从2019年10月起开始拖欠物业管理费，至2020年7月共拖欠10个月的物业管理费3338元（333.8元/月×10个月），应付违约金514.7元，以上合计3852.7元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2019年10月1日至2020年7月31日期间的欠费明细表证明。原告曾于2020年1月31日向被告发《房屋费用催缴函》，要求被告于2020年1月31日前付清拖欠截至2019年10月至2020年1月的物业管理费1335.2元、滞纳金99.8元，合计1435元。追讨未果后原告于2020年6月22日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市商品房销售登记备案表载明，涉案房产签约日期为2015年8月1日，合同备案登记时间为2015年8月10日。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的房产位于中山市*************************，建筑面积为119.23平方米，登记时间为2018年10月15日。又查，2014年12月31日，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局颁布《关于颁布实施中山市住宅物业服务费指导价标准的通知》通知：业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务费政府指导价最高收费标准为有电梯3元/平方米/月；建设单位与前期物业服务企业在政府指导价最高收费标准之内按质价相符原则确定前期物业服务具体内容和收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或前期物业服务协议中约定；建设单位与物业服务企业签订的委托管理合同和物业服务企业与物业买受人签订的前期物业服务协议相关约定应一致。2019年7月15日，广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅颁布的《关于进一步规范物业服务收费的通知》中明确取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局亦于7月30日转发了该通知。按照《前期物业服务合同》、《雅居乐森岚前期物业服务协议》的约定，2019年1月1日起高层住宅物业管理费按每月2.8元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费为333.8元（119.23平方米×2.8元/平方米）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。本案的争议焦点：一是原告诉讼主体是否适格；二是被告以物业公司服务管理不到位及未公示公共收益为由拒交物业管理费的抗辩理由是否成立，管理费标准如何确定；三是被告应否向原告支付违约金,违约金标准如何确定。对焦点一，被告辩称其未与原告签订物业管理服务协议，原告主体不适格。本院认为，首先，原告提交了中山市工商行政管理局发出的《企业名称变更核准通知书》证明其企业名称于2017年7月21日由“雅居乐物业管理服务有限公司”变更为“雅居乐雅生活服务股份有限公司”。根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条规定：“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。”故原告变更企业名称后，权利和义务应由变更后的法人享有和承担，即由雅居乐雅生活服务股份有限公司享有和承担。故本院认定原告诉讼主体适格。对焦点二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告认为原告服务管理不到位，但被告并未提交相应的证据证明，故被告以服务管理不到位为由拒交管理费的抗辩理由不成立。关于被告所主张未公示公共收益问题，原告已按照约定对小区提供了物业管理服务，被告不能以公共收益未公开为由拒交物业管理费，如被告认为物业公司存在损害业主利益的情形，可另行协商或遁其他合法途径主张权利。因此，被告以其主张的事实为由拒交物业管理费的抗辩理由不成立。前期物业服务合同及协议约定，物业管理费标准为2018年12月31日前高层住宅2.5元/月/平方米，2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，且该标准未超出业主大会成立之前的政府指导价最高收费标准。原告主张按照约定从2019年10月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费有合同约定依据，故对原告主张被告的物业管理费从2019年10月1日起按2.8元/平方米/月标准计算的请求予以支持。本院确定物业管理费按333.8元/月标准计至2020年7月31日止共10个月为3338元（333.8元/月×10个月）。对焦点三，双方签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》约定，被告不按约定标准和时间交纳物业服务费，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。由于原告主张按每日1‰的计算标准过高,且原告未能举证证明其损失数额，故违约金计算标准应由本院确定。结合本案实际情况,违约金标准本院确定调整为按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费（含违约金）的诉讼请求合法有据，本院予以支持,但违约金计算标准由本院核定；被告的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王传银于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2019年10月1日至2020年7月31日期间的物业管理费3338元及违约金（计算方法:违约金以拖欠各月的物业管理费金额333.8元为基数，分别从欠费次月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告王传银负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇二〇年九月十五日书记员  洪艺华林雷