四川省甘孜藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川33民终110号上诉人（原审原告）：梅西刚，男，1963年4月26日出生，汉族，住四川省康定市。上诉人（原审原告）：庞筠，女，1963年5月15日出生，汉族，住四川省康定市。被上诉人（原审被告）：甘孜州三江房地产开发有限责任公司。住所地：四川省康定市炉城镇向阳街**。法定代表人：童志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：冉启涛，四川致高律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋关平，四川致高律师事务所律师。上诉人梅西刚、庞筠因与被上诉人甘孜州三江房地产开发有限责任公司（以下简称三江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省康定市人民法院（2020）川3301民初101号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人梅西刚、庞筠，被上诉人三江公司的委托诉讼代理人冉启涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梅西刚、庞筠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判三江公司支付梅西刚、庞筠违约金91,782元;2.本案一、二审诉讼费用由三江公司承担。事实及理由：一、三江公司并未实际初始登记。1.三江公司提供的《康定市住房和城乡规划建设局所有权登记申请表》《康定市住房和城乡规划建设局所有权登记审批表》《康定市住房和城乡建设局产权情况记载》存在以下问题：登记日期早于竣工日期；无商品房小区名称；无受理人和审核人的签名。2.康定市不动产登记中心于2016年8月20日开始接受不动产权证书的业务办理，三江公司于2017年1月10日到康定市住房和城乡建设局去办理房屋所有权初始登记失去了登记的意义。3.三江公司于2017年1月12日在康定市住房和城乡建设局取得的房屋所有权初始登记是无效登记。4.三江公司因为违法用地，故而不能在康定市不动产中心取得首次登记（初始登记）。二、一审法院在违约金金额的认定上未依据事实和法律做出判决。1.违约金数额是合同双方共同约定，对双方当事人都有约束力，况且约定的数额并不高。2.一审法院以梅西刚、庞筠未提供证据证明遭受了损失，而不予认定是违背事实。三、案件受理费的承担不符合公平原则。被上诉人三江公司辩称，1.三江公司于2017年1月12日取得案涉房屋的初始登记，梅西刚、庞筠的陈述缺乏事实和法律依据，三江公司依据住建局的要求办理初始登记，具有相应的法律效力，三江公司取得的初始登记具有法律效力。2.梅西刚、庞筠所述三江公司违法用地没有事实依据，三江公司在案涉项目的建设中具备五证，梅西刚、庞筠所陈述的三江公司还未取得土地使用权证书不是事实。3.一审法院认定的损失符合事实和法律的规定，梅西刚、庞筠所主张的损失应该是实际损失，梅西刚、庞筠均未提供证据证明其具体损失，一审判决的认定符合法律的规定。4.诉讼费是人民法院依法作出的裁决，符合法律的相关规定。梅西刚、庞筠向一审法院起诉请求：1.三江公司未在合同约定的时间内取得梅西刚、庞筠所购房屋所在楼栋的初始登记，判令三江公司因违约赔付违约金91,782元（暂计时间自2016年10月1日至2020年3月31日）；2.判令三江公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年11月14日，梅西刚、庞筠购买了由三江公司开发的位于康定市炉城镇南郊商品房名为“三江锦城”的住宅商品房一套，房号为X幢X单元XX楼X号，双方于购房当日签订了合同编号为2014005903的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定购房单价为每平方米5699.39元，建筑面积153.13平方米，套内面积126.01平方米，房屋总价718,180元，付款方式为贷款方式付款。合同第二十条第一项“初始登记”中第一款约定：出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。合同签订当日，梅西刚、庞筠向三江公司交纳了518,180元购房款，余款200,000元在向银行贷款后于2015年3月23日向三江公司交纳。2016年6月30日，双方办理了房屋交接手续，梅西刚、庞筠于当日交纳了3675.12元房屋维修基金，10,772.7元契税，585元工本费，10元印花税。三江公司于2017年1月10日向康定市住房和城乡规划建设局递交了案涉房屋所在楼栋的所有权初始登记申请表，2017年1月12日，经康定市住房和城乡规划建设局审批，办理了所有权初始登记。梅西刚、庞筠于2019年8月5日向一审法院起诉，对案涉房屋的转移登记主张过权利，一审法院作出一审判决。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。双方在公平、自愿的原则下签订的编号为2014005903的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。梅西刚、庞筠已经按照合同约定如期全额交纳了购房款及办理房屋产权证登记必备的材料，已履行完应尽义务。本案的争议焦点为：1.梅西刚、庞筠能否再以同一事实与理由起诉。2.案涉房屋的初始登记是否办理。3.本案是否已过诉讼时效。一审法院认为，对争议的第1个问题，在四川省甘孜藏族自治州中级人民法院（2020）川33民终43号民事裁定中已阐述清楚，在此不再累述。对争议的第2个问题，依据三江公司提交的《康定市住房和城乡规划建设局所有权登记申请表》《康定市住房和城乡规划建设局所有权登记审批表》《康定市住房和城乡建设局产权情况记载》表明，该房屋已在房屋产权登记部门办理了初始登记，一审法院予以确认。对争议的第3个问题，经查证，双方在合同中约定办理初始登记的届至时间为2016年9月30日，梅西刚、庞筠于2019年9月29日向一审法院提起诉讼，一审法院予以登记，审查后于2019年10月立案，并未超过诉讼时效。综上所述，三江公司是否未按合同约定履行应尽义务从而承担相应的违约责任。依据双方签订的合同第二十条第一项“初始登记”约定：出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。三江公司于2017年1月12日取得该房屋的初始登记，比合同约定取得时间晚了102天，未遵循诚实信用原则，实属违约，应当向梅西刚、庞筠支付违约金，故对于梅西刚、庞筠要求三江公司未在约定时间内办理房屋初始登记支付违约金的主张，一审法院予以支持。对于违约金是否应予调减及数额的认定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一项规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院认为，违约金既是一种责任形式也是一种独特的担保合同履行的方式，兼具补偿性和惩罚性的性质，违约金的金额应与梅西刚、庞筠遭受损失的数额基本相当。本案中，梅西刚、庞筠无证据印证因此遭受的实际损失金额，一审法院亦无法确定具体金额。三江公司虽办理了案涉房屋的初始登记，但逾期办理存在一定过错，其违约行为确实存在，应当向梅西刚、庞筠支付一定数量的违约金，结合本案，一审法院充分衡量，违约金金额酌情认定为1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：三江公司于本判决生效之日起十日内，向梅西刚、庞筠支付未在合同约定的时间内取得所购房屋所在楼栋初始登记的违约金1000元。本院二审查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第一项“初始登记”约定，三江公司应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。但通过三江公司的举证，可以看出三江公司于2017年1月12日才取得该房屋的初始登记，比合同约定取得时间晚了104天，三江公司存在违约情形。又依据《商品房买卖合同》第二十条第一项对违约金的约定，三江公司应当按日计算向梅西刚、庞筠支付全部已付款万分之一的违约金，即718,180元×0.01%×104天=7469.07元。梅西刚、庞筠的上诉请求部分成立，部分予以支持。综上所述，梅西刚、庞筠的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省康定市人民法院（2020）川3301民初101号民事判决；二、甘孜州三江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向梅西刚、庞筠支付未在合同约定的时间内取得所购房屋所在楼栋初始登记的违约金7469.07元（柒仟肆佰陆拾玖圆柒分）；三、驳回梅西刚、庞筠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费947.5元，由梅西刚、庞筠负担870.39元，甘孜州三江房地产开发有限责任公司负担77.11元。二审案件受理费2070元，由梅西刚、庞筠负担1901.55元，甘孜州三江房地产开发有限责任公司负担168.45元。本判决为终审判决。审判长 吴   杰审判员 张 莲 香审判员 林 杉 杉二〇二〇年九月二十六日书记员 地的施姑莫