江西省湖口县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0429民初910号原告：江西绿景实业发展有限公司，住所地为江西省九江市湖口县台山新区渊明路东侧君豪阁**，统一社会信用代码91360429674976624T。法定代表人：陈石庆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：叶宏明，江西天康律师事务所律师。被告：湖口县君豪阁业主委员会，住所地为江西省九江市湖口县君豪阁小区。负责人：董海，系业委会主任。委托诉讼代理人：宁鹏来，湖口县钟城法律服务所法律工作者。第三人：湖口县鑫弘物业服务有限公司，住所地为江西省九江市湖口县计生服务站，统一社会信用代码91360429332915039W。法定代表人：蔡礼军，系公司负责人。原告江西绿景实业发展有限公司（以下简称“绿景实业公司”）诉被告湖口县君豪阁业主委员会（以下简称“君豪阁业委会”）、第三人湖口县鑫弘物业服务有限公司（以下简称“鑫弘物业公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿景实业公司的委托诉讼代理人叶宏明、被告君豪阁业委会的委托诉讼代理人宁鹏来、第三人鑫弘物业公司的法定代表人蔡礼军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿景实业公司向本院提出以下诉讼请求：1、撤销被告与第三人签订的《物业服务管理协议》；2、被告与第三人签订的《物业服务管理协议》对原告不具有法律约束力；3、案件受理费用由被告承担。事实与理由：原告系湖口县君豪阁小区所有45间商铺的唯一业主，由于商铺的经营都无需进入小区，因而一直以来原告都是自己独立进行物业管理，包括保洁、安保等等。2020年3月，第三人以物业服务合同纠纷为案由起诉原告，原告感到十分诧异；原告既没有与第三人签订物业服务合同，也从未享受第三人提供的物业服务，第三人凭什么向原告主张物业费？直到第三人向法庭出示了与被告不知道何时签订的《物业管理服务协议》，原告此时才知道是本案的被告侵犯了原告的合法权益。对于被告与第三人签订的《物业管理服务协议》，原告认为并不符合法律的规定：1、根据法律规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，原告作为六千多平米商铺的独立业主，选择自行管理物业是对自己权利的合法处分。2、“湖口县君豪阁业主委员会”中的“业主”仅指小区内所有的152户住户，并不包括小区对外经营的45间商铺的唯一业主，即本案的原告。也就是说，被告并没有权利代表原告选聘物业公司以及决定物业收费标准。3、根据法律规定，“业主委员会负责执行业主大会决定的事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。也就是说，选聘物业服务企业是业主大会的职责，业主委员会并无权利选聘物业服务企业。并且，业主大会的此项决议还必须达到“双过半”。4、根据法律规定，业主大会选聘物业服务企业后，“拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”时，必须达到“双过2/3”，这也不是被告所能决定的。而本案的实际情况是：被告在决定选聘物业公司以及物业收费方案时，根本就没有通过业主大会会议，而是某几个人私下搞的小动作，这种做法明显违反了法律的规定，所签订的合同应予撤销。法律规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案被告与第三人签订的《物业服务管理协议》明显对原告不具有法律约束力。故此，特诉至法院，望判如所请。被告君豪阁业委会辩称：1、原告主体不适格，其无权提起撤销权之诉。合同具有相对性，本案诉争的《物业管理服务协议》系被告与第三人之间签订的，具备真实意思表示。因此真实合法有效，且该协议自签订后一直由双方履行至今，湖口县君豪阁业主均一致认可，同意由第三人担任小区的物业服务单位，第三人也愿意进行物业管理。2、被告与第三人签订的物业管理服务协议符合法律程序，合法有效，对全体业主具有约束力。被告与第三人于2018年7月1日签订的物业管理服务协议是双方真实意思表示，不违反任何法律规定，且在选聘第三人公司是经过法定程序的，召开了业主大会，经过业主确认并且进行公示，在房管局管理部门进行备案登记，并由业主委员会与原告签订了物业服务合同，该份合同对小区的全体业主具有约束力，对双方具有约束力。原告作为该小区门店的唯一业主，其在享受物业服务的同时，就应按照规定缴纳物业服务费用。现其请求撤销《物业管理服务协议》，企图在享受别人物业服务而逃避缴纳物业费的行为，更不应得到法律的支持。3、即使《物业管理服务协议》的签订存在瑕疵，但原告已经享受到了物业服务，且已过了一年的撤销权行使期间。《物业管理服务协议》系被告经过合法程序与第三人合法签订的，原告作为小区的业主，对其具有约束力。且即使其认为该《物业管理服务协议》的签订不符合法律程序，但其已经实际接受了第三人的物业服务，商业门店的排水，消防，照明，通行，绿化等，并且这些公共设施均属第三人的服务范畴，因此，从实际看，也应支付物业服务费用。即使请求撤销，也应在法律规定的一年内行使权利。故原告请求不应得到法律支持。第三人鑫弘物业公司辩称：1、根据《物业管理条例》总则第二条可知，绿景实业在君豪阁小区建设前于主管部门的备案中没有分开备案销售备案，说明其不具有分割性，其在公共设施的不可分割性中含区域内给排水，消防，照明，通行，绿化等，并且这些公共设施均属第三方的服务范畴。故原告门店系小区业主之一，且业主共有153户。2、原告所称其并非君豪阁小区的业主，业委会无权代表其选聘及执行物业收费标准均不成立。计算标准采用的为湖口县2011年湖口物价局下发给君豪阁小区前物业最低的门店收费标准，后考虑君豪阁门店的生意现状，按最低标准执行9年前的收费标准。3、君豪阁小区业主委员会在选聘物业事宜中依法遵守各项法律法规，有公告通知小区业主参加业主大会。当事人围绕诉讼请求和答辩观点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，本院认定如下：君豪阁业主委员会是否代表绿景实业公司所有的45间商铺。关于君豪阁业主委员会代表的业主户数，原告提交了君豪阁小区业主委员会备案单、2015年6月7日业主大会公告、君豪阁住宅名单等证据材料。被告及第三人虽认为原告所有的店铺为君豪阁业委会代表的业主之一，但其未能就其反驳的事项提交充足的证据及合理的理由。且备案单明确写明类型为商住，业主总户数为152户，公告注明总票权数为152票，均为住宅物业票权数。故君豪阁业主委员会系代表152户住宅住户之机构，并不包括绿景实业公司所有的45间店铺。君豪阁业主委员会与鑫弘物业公司签订《物业管理服务协议》的时间。关于该协议的签订时间，原告仅提交了业主委员会微信群聊天记录，证据不足以证明其主张的事实，本院不予采信。被告提交了2018年6月17日公告4张、会议记录一份、会议照片等证据材料，依据上述证据，足以认定双方签订协议的时间。故，本院依法认定《物业管理服务协议》的签订时间为2018年7月1日。另，经法庭核实，被告君豪阁业委会委托宁鹏来作为君豪阁业委会代理人的委托书内容为李雄文、柳守明所确认，系其亲属代其署名，委托书合法有效。基于对各方提交的证据审查及当事人陈述，本院认定以下事实：绿景实业公司系湖口县君豪阁小区所有45间商铺的业主，商铺经营均无需进入小区内部。君豪阁小区业主委员会为君豪阁小区业主大会于2015年6月3日选举产生，代表君豪阁小区152户业主并在湖口县房地产管理局备案。在原物业公司退出后，君豪阁业委会于2018年6月16日在台山社区居委会会议室召开了君豪阁小区物业服务公司招聘会，经业主委员会内部投票，选定湖口县鑫弘物业服务有限责任公司作为小区物业服务公司。后于2018年7月1日君豪阁业委会与鑫弘物业公司签订《物业管理服务协议》，协议约定“第一条本合同的物业服务范围为君豪阁商住小区（商住楼5栋。其中住宅132套，16246.14㎡；商铺45间，6302㎡）和君豪盛3#楼”。鑫弘物业公司曾于2020年3月25日以原告未缴纳物业费为由向法院提起诉讼。后原告于2020年7月6日提起本次诉讼。另查，原告自2018年以来均系自主选任保洁及保安人员，并分别与之签订了劳动合同。以上事实，有原告提交的第三人湖口县鑫弘物业服务管理有限公司起诉原告江西省绿景实业发展有限公司的《民事起诉状》、《物业管理服务协议》、君豪阁小区业主委员会备案单、2018-3-10、2020-3-9与徐细珍；2018-6-1、2020-6-3与梅小春；2018-3-10、2020-3-2与许秒初签订的劳动合同共六份，被告提供的湖口县君豪盛物业服务有限公司于2018年5月30日向湖口县房管局的报告、2018年6月17日公告四张及会议记录照片为证，并在卷佐证。本院认为，合同具有相对性，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，被告君豪阁业委会与第三人鑫弘物业公司于2018年7月1日签订《物业管理服务协议》，是合同双方的真实意思表示，合同内容亦不违反法律的强制性规定，故被告与第三人均应严格遵守合同内容。此外，原告未提交证据证明合同涉及到了法律所规定的重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危五种可撤销合同的情形。故对原告请求撤销《物业管理服务协议》的主张，证据不足理由不充分，本院不予支持。其次，针对原告依据“业主以业主大会或者业主委员会做出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会做出决定之日起一年内行使”撤销被告与第三人的《物业管理服务协议》。因被告于签订协议时已向君豪阁小区各处张贴公告，故本院有理由相信原告在当时即已经知晓该决定。至起诉日，原告已经经过了权利行使一年期间的除斥期间，故对于原告请求撤销《物业管理服务协议》的主张，本院不予支持。此外，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。”因被告为代表君豪阁小区152户住宅业主之机构，不包括原告所有的45间商铺，故《物业管理服务协议》中被告对原告权利之处分为无权处分。但该无权处分的效力并不影响被告与第三人就其他152户业主物业权利的约定。因原告并未对该合同中涉及原告的部分进行追认，被告也未能提交获得原告所有的45间商铺物业管理权利的证据。此外，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”原告自2018年后，均为自主管理保洁、保安等物业管理事项，系对自身物业管理权利的行使。第三人虽辩称其所提供之物业管理服务为向包括该45间商铺在内的153户业主提供的，但其为45间商铺提供物业管理服务的行为并未对原告产生任何法律或协议上的约束，同时原告亦自行聘请了保洁、保安等管理人员，故仍应认定该45间商铺的主要物业管理应为原告自行行使。故该协议涉及原告的部分，对原告不应产生拘束力。对于原告请求被告与第三人签订的《物业管理服务协议》对原告不产生效力的主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、第八十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、依法确认被告湖口县君豪阁业主委员会与第三人湖口县鑫弘物业服务有限公司签订的《物业管理服务协议》对原告江西省绿景实业发展有限公司不产生效力；二、依法驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币50元，其中25元由原告江西省绿景实业发展有限公司负担，其中25元由被告湖口县君豪阁业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  王文锋二〇二〇年九月二十八日书记员  蔡群燕