广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初2914号 原告：广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司,住所地：广西壮族自治区陆川县温泉镇三峰东路**。 负责人：陈小裕。 委托诉讼代理人：陈锦，女，系原告的公司职员。 委托诉讼代理人：徐晓梅，女，系原告的公司职员。 被告：丘某，男，汉族，1969年6月4日出生，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：刘某青（系被告之妻），女，汉族，1969年9月9日出生，住广西陆川县。 原告广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司（以下简称浩邻里物业）诉被告丘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈锦、徐晓梅及被告丘某的委托诉讼代理人刘某青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浩邻里物业向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付物业费、专项资金、公摊水和电费、化粪池清理费、违约金等共计30335.9元给原告；2、依法判决被告自起诉之日起至支付清30335.9元之日止，以30335.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价年期利率计算利息支付给原告。3、本案诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2010年12月11日，原、被告双方签订了《中浩·龙腾嘉园前期物业管理服务协议》、《中浩·龙腾嘉园业主临时公约》，原告依照协议、公约履行了物业服务，被告接受了物业服务。自2013年2月至2020年8月，被告未按协议、公约支付物业费、专项资金、公摊水和电费、化粪池清理费给原告。经统计,被告尚欠30335.9元未交给原告。原告多次催问被告，被告均以房屋漏水等为由拒绝交纳。原告提供《跟进记录表》证实，当时发现漏水原告便向开发商反馈并进行了维修，后可能因被告楼上的业主装修问题，被告房屋继续出现漏水问题，原告多次在被告当层楼房进行维修。2019年被告又把客厅、阳台漏水问题反馈给原告，原告多次与被告楼上的业主进行沟通未果，也多次进行了维修，尚不能解决问题。因被告房屋多次漏水问题，原告也建议被告与其楼上业主沟通解决或者拿起法律武器维护自己的合法权益。原告认为被告的行为不仅损害了原告合法权益，也破坏了整个小区物业管理秩序。根据双方签订的协议和公约，被告违反了前述约定，应当承担违约责任和履行协议缴费义务。为此，根据法律规定，原告特提起民事诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告丘某辩称，不同意交费，理由如下：一、房子从2013年至今，阳台、客厅、卫生间及靠近客厅的一间房间一直漏水，物业公司来修理过，但问题未能解决。房屋漏水问题造成屋内多件家具受损，影响风水，造成不好的影响，在家看管小孩也存在了困扰。要求原告进行维修，待原告处理好漏水问题后再交费。二、物业公司没有和业主商量擅自提高物业费，没有签订提价协议，不同意提价。三、楼梯门禁损坏，已经不能用了，送外卖的人员随意进出。 本院审理认定事实如下：中浩·龙腾嘉园小区有1700多户业主，被告是中浩·龙腾嘉园业主之一。2010年12月11日，广西南宁君励物业服务有限公司陆川分公司（以下简称君励物业）与被告签订了《中浩·龙腾嘉园前期物业管理服务协议》、《中浩·龙腾嘉园业主临时公约》，由君励物业对中浩.龙腾嘉园小区提供物业服务。双方在《中浩·龙腾嘉园前期物业管理服务协议》中约定了物业收费项目及收费标准，并约定业主逾期不交纳有关费用的，从逾期之日每天按欠款额的0.5%收取违约金。2019年6月13日，君励物业公示了龙腾嘉园小区2016年至2018年物业服务项目收支情况，张贴了关于调整物业服务费、专项维修资金的公告，公告内容:1、楼梯房的物业服务费由原来的0.4、0.5元月/平方调整为：0.6元/月/平方；2、电梯房的物业费由原来的0.4、0.5元月/平方调整为：0.7元/月/平方；3、专项维修资金由原来的0.1元月/平方调整为：0.2元月/平方；4、以上调整时间从2019年7月1日起执行。公告后，约350户业主到物业公司签名反对增长物业费。实行新的收费标准后，按新标准交纳物业费的业主有1200多户，占小区业主的绝大多数。2019年6月18日，广西南宁君励物业服务有限公司陆川分公司经陆川县市场监督管理局批准更名为广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司。因房屋漏水问题，被告多次向原告反映，原告多次维修未能彻底解决问题，原告亦协助被告与其楼上业主进行沟通未果。因房屋漏水、不同意物业公司提高收费标准等原因，被告拒交物业费。至2020年8月8日，被告共拖欠物业服务费、专项维修资金、化粪池清理费、公摊水费、公摊电费、车位公摊电费共计5848.7元。原告多次催讨未果遂诉至本院。 本院认为，原告与被告签订的《中浩·龙腾嘉园前期物业管理服务协议》、《中浩·龙腾嘉园业主临时公约》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人有约束力，双方应予严格履行。2019年6月18日，君励物业经陆川县市场监督管理局批准更名为浩邻里物业，《中华人民共和国合同法》第七十六条规定“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”，故本案合同由更名后的浩邻里物业继续履行。2019年7月1日，原告提高了物业收费标准，本院认为原告提高收费标准的行为合理合法，理由：虽然《中浩·龙腾嘉园前期物业管理服务协议》约定了物业收费标准，但随着社会经济的快速发展，物业管理和服务成本也随之增加，原告对提高收费标准作了公示，且绝大多数的业主按新标准交纳了物业服务费，视为物业公司的提价行为得到绝大多数业主的同意，不能因少数业主的反对意见而否定绝大多数业主的意见，故原告提高收费标准合理合法，本院予以认可。物业服务属于一种公共服务，具有持续性、整体性、公共性的特点，判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定，如果物业公司在服务过程中仅是某些环节、部分区域做得不够完善，存在一般瑕疵，业主就以此否定物业公司提供的整体服务质量而拒交物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，那么损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。本案中，被告未能提供有效证据证实原告存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，被告拒交物业费的理由不成立，本院不予采纳。至2020年8月8日，被告共计拖欠物业服务费等费用5848.7元未交纳，已经构成违约，依法应承担继续履行、交清物业服务费等费用的民事责任。故原告请求被告支付该段期间所欠物业服务费等费5848.7元的诉讼请求，合法有理，本院依法予以支持。关于违约金的问题，原、被告签订《中浩·龙腾嘉园前期物业管理服务协议》时约定从逾期之日每天按欠款额的0.5%收取违约金过高，因此，本院酌情确定被告应承担的违约金为585元。原告要求被告自起诉之日起至支付清30335.9元之日止，以30335.9元为基数按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价年期利率计算利息支付给原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十六条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告丘某应支付计至2020年8月8日的物业服务费、专项维修资金、公摊水费、公摊电费、车位公摊电费共计5848.7元及违约金585元（合计6433.7元）给原告广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司。 二、驳回原告广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司的其他诉讼请求。 本案受理费558元，减半收取279元，由被告丘某负担167元，由原告广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司负担112元。 义务人应于本判决生效之日起五日内履行上述判决确定的金钱义务。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决发生法律效力之日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  蒋 乐 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  张春红 书 记 员  陈 虾