贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4793号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15224201610789666。被上诉人（一审原告）：曾静，女，汉族，1987年10月13日出生，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：张競，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人曾静商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定事实错误。上诉人在房屋具备交付条件后，合同约定的交房时间之前，已经向被上诉人履行了通知义务，通过电话邮寄等方式，通知被上诉人收房，但是因被上诉人自身原因没有在合同约定的期限内接收涉案房屋，其逾期接房的后果应由被上诉人承担，与上诉人无关。此外上诉人在合同约定的交房时限以内已具备商品房交付的条件，双方在合同中已经载明交房的时间，应当视为上诉人在合同中已尽到了通知义务，可以不再另行通知，被上诉人未在该约定的期限内接房，是其自身原因所致，与上诉人无关。2.根据双方合同约定，应以被上诉人出具委托书的时间来认定双方形成委托办证关系，上诉人通知被上诉人提交资料办证后，被上诉人怠于提交资料，逾期办证不是因上诉人原因所致，不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的情形，上诉人不应承担逾期办证违约责任，一审认定事实及适用法律错误。被上诉人曾静辩称：上诉人并未举证证明其交付符合法律规定及合同约定的房屋给被上诉人，根据商品房买卖合同第11条的约定，上诉人在交付房屋时，应当取得建筑工程合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告，且满足商品房买卖合同第12条的约定，并提供住宅质量证书，住宅使用说明书及住宅工程分户验收表。且上诉人未尽到合同约定及法律约定的通知收房及交付房屋义务。上诉人的上诉理由应予驳回。原审原告曾静一审诉讼请求：一、判决被告以276,006.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2017年6月5日至2019年4月17日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金32,240.38元；二、判决被告以276,006.00元购房款为基数按每日万分之一标准计算并支付原告自2016年12月31日至2017年3月7日的逾期交房违约金1,821.64元；三、该案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年5月6日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：1-16-4；该商品房总价款为276006.00元；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款56006.00元，余款220000.00元以公积金贷款支付。出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款，被告出具的贵州增值税普通发票上载明涉案房屋房价款为273272.00元。2017年3月7日，被告向原告交付涉案房屋。在合同履行过程中，被告向原告代收了产权登记费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。涉案房屋所属的Ｃ1幢，于2017年5月31日取得商品房备案证明书；于2018年8月29日取得不动产权证书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年12月17日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，被告接受原告委托代为办理，并于同日签订不动产登记申请书。被告已于2019年为原告申请办理了涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。该案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2017年3月7日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2017年6月5日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2017年6月5日前履行交付的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，该案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即该案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2017年6月5日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2017年6月6日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。原告于2020年1月21日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年6月6日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，无事实及法律依据，不予采纳。对于违约金的截止时间，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属的C1幢楼的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，原告于2018年12月17日向被告出具委托书，并与被告共同签订不动产登记申请书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务，故该项违约金计算至2018年12月17日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款273,272.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月6日起计算至2018年12月17日止。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年3月7日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告逾期交房的时间为66日，对应的违约金为1,803.60元（273,272.00元×1?×66日）。原告主张被告支付逾期交房违约金1,821.64元的诉请，以1,803.60元为限予以支持，其余部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曾静逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以273,272.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月6日起计算至2018年12月17日止）；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告曾静逾期交房违约金1,803.60元；三、驳回原告曾静的其他诉讼请求。案件受理费人民币326.00元（已减半收取），由原告曾静负担81.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担245.00元。本案审理过程中，上诉人提交寄件人为上诉人，落款日期为2016年12月3日，内件品名为招商花园城c1-1-16-4《入伙通知书》，加盖中国邮政集团有限公司毕节市七星关区寄递事业部市场部印章但无邮戳的邮寄单、《竣工验收备案表》、《房屋面积实测测绘成果书》各一份，拟证明：上诉人在合同约定的期限内具备了交房条件，在交房期限之前按照合同约定的邮寄方式向被上诉人邮寄了《入伙通知书》，通知被上诉人收房。其已履行完毕自己的合同义务，不承担违约责任。被上诉人质证意见为：邮寄单没有邮戳证明投递时间和是否投递，不能证明邮寄单所载明的具体邮件内容，对邮寄单三性均不认可。《竣工验收备案表》、《房屋面积实测测绘成果书》三性不持异议，但是达不到证明目的。经审查，上诉人二审提交的邮单无邮戳，真实性不能认定，不能达到该邮件已经寄给被上诉人的证明目的，不予采信。《竣工验收备案表》、《房屋面积实测测绘成果书》客观真实，与待证事实相关联，予以采信。经审理查明：对认定的事实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人对其通知被上诉人收房的主张负有证明责任，否则应承担举证不力的不利后果。本案中，上诉人提交的邮递单落款日期为2016年12月3日的邮单上无邮戳，虽邮递部门为其加盖了其市场部印章，但邮递部门未提供该邮件确实已经寄出的依据予以佐证，该证据不能证明上诉人确已向被上诉人邮寄了《入伙通知书》，其所提供的证据不能证明其已尽到通知被上诉人收房的义务，其上诉理由不能成立，不予采纳。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人招商商置公司应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于商品房交付之日起90日内即2017年6月5日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应于2017年6月5日前办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人于2018年8月29日才履行完毕披露义务，已超过该义务的履行期间，其行为构成违约，应当承担违约责任。被上诉人是否向上诉人提交办理商品房转移登记所需资料，与上诉人履行取得初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书义务无涉，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其不承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费652元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十四日法官助理 王 江书 记 员 邓 千