河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0322民初1630号原告（反诉被告）：耿温义，男，1937年5月7日出生，汉族，住孟津县。委托代理人韩超峰，洛阳市孟津县光明法律服务所法律工作者，特别授权。被告（反诉原告）：洛阳天工置业有限公司，住洛阳市经济开发区开元大道东段**院**。法定代表人杨海涛，任总经理。委托代理人万江涛，河南景焱律师事务所律师，特别授权。原告耿温义诉被告洛阳天工置业有限公司及本案被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩超峰，被告委托代理人万江涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告将孟津县城关镇桂都明居小区2号楼3单元801室单元房(价值324370元)交付原告；2、请求判令被告协助原告办理上述房屋的土地使用权变更登记手续和房屋所有权登记手续；3、被告承担本案受理费。庭审中原告变更诉讼请求第一项，如被告不能交付房屋，被告应退还原告购房款324370元，并赔偿损失208387元。事实与理由：2016年7月，原告的儿子耿明星(已去世)为原告在被告处购买了位于孟津县城关镇××小区××楼××单元××室××预售商品房××套，原告在被告处办理完相关签字手续后，被告为原告出具了价款为324370元的购房款收据。可时至今日，被告未将涉案房屋交付原告，后经原告了解，涉案房屋所在的2号楼其他业主均早已入住，唯独原告的房屋被告一直未通知交付，由于原告年迈体衰，原告委托其他亲属到被告售房部问询，被告售房部工作人员称涉案房屋原购房人为洛阳东华鼎盛热力有限公司和王国营，是二者让被告将该房屋登记在原告名下的，被告未收到原告交付的购房款，被告和原告不存在合同关系，让原告通过法律途径解决。原告认为，原告虽不能提供购房合同(原购房合同可能在原告儿子耿明星处，耿明星已去世，无法找到)，但被告向原告出具的购房款收据能够证明商品房的出卖人为被告，购房人为原告，标的物为涉案房屋，价款为324370元，该债权凭证具备了商品房买卖合同的主要条款，根据《合同法》解释二的相关规定，应当认定原被告之间的买卖合同成立，无论是原告将购房款交付给了被告，还是交付给了原购房人，原购房人让被告将涉案房屋登记在原告名下，都表明原告已履行涉案房屋的付款义务，被告直接或间接收到了原告交付的购房款。原告对被告享有涉案房屋的买卖合同债权，被告负有向原告交付涉案房屋的主合同义务。现被告拒绝履行交付房屋义务，对原告已构成违约，原告有权诉请其承担继续履行的违约责任。故此，根据相关法律规定，原告特提起诉讼，请求人民法院依法裁决，判令被告向原告交付涉案房屋，并协助办理产权登记手续。被告洛阳天工置业有限公司辩称，原告要求解除合同后退还购房款并赔偿损失20多万，没有事实和法律依据。原告没有向被告交付任何费用，被告也没有直接或间接收到原告支付任何费用，原告在诉状中已明确涉购房屋是通过热力公司和王国营登记在原告名下，其与被告没有直接房屋买卖关系，可交付房屋退还房屋赔偿损失，均没有事实和法律依据。反诉原告向本院提出如下反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人订立的孟津县城桂花大道西段南侧柱都明居小区2号楼3单元801室的房屋买卖合同，被反诉人协助反诉人办理撤销房屋买卖合同的相关手续；2、本案相关诉讼费用均由被反诉人承担。反诉理由：2015年，反诉人在孟津县开发建设桂都明居小区供暖入网施工期间，与河南东华鼎盛热力有限公司(以下简称热力公司)订立了《供暖入网及采暖设施安装施工合同书》补充协议。因反诉人资金短缺，无法正常履行向热力公司支付余款127.5万元。2015年5月27日，几方协商约定由反诉人将小区的2-3-801号等4套房抵押给热力公司，作为履行供暖入网施工工程款的担保，双方协议履行完毕后房屋归还反诉人。当日，热力公司借用王国营的名义与反诉人订立《房屋买卖协议》，实为抵押担保。协议订立后，因小区项目进度因素，反诉人与热力公司至今没有按照协议约定相互履行义务。2016年7月5日，热力公司因欠款，以324370元的价格将涉诉房屋抵偿给洛阳神禾源商贸有限公司(以下简称神禾公司)。神禾公司股东赵万卿又将涉诉房屋预卖给其朋友耿明星，并登记在耿明星父亲耿温义名下。耿明星生前没有将房款支付给神禾公司、赵万卿，神禾公司起诉耿温义等产生2-3-801号房屋的案件纠纷。孟津县人民法院审理后作出(2018)豫0322民初240号判决书，认定：涉诉房屋买卖协议为担保协议，王国营不是涉诉房产的所有权人。热力公司与神禾公司以房抵债《协议》不产生“债务抵消”的法律效力。耿温义持有的房款收据，神禾公司不认可，反诉人没有实际收到该房款，耿温义也没有取得该房产的所有权或实际占有该房产，因神禾公司受让该房产不具有合法性。判决后，几方当事人，包括被反诉人温耿义均没有提出异议或者上诉。2020年5月20日，孟津县人民法院受理反诉人与热力公司关于双方《房屋买卖协议》涉及2-3-801等4套房屋的纠纷案件。在法院依照证据和事实审查、审理后，组织双方达成(2020)豫0322民初1003号民事调解书“确认2015年5月27日的涉案《房屋买卖协议》无效”。依据上述事实和法律、法规的规定，神禾公司、赵万亭预卖于被反诉人、耿明星的涉诉房屋，是基于上述无效或不发生债务抵消效力的事由基础所发生，上述事由不发生法律效力，其预卖、预买的房屋事项也不发生法律效力。被反诉人耿温义、耿明星预从神禾公司赵万亭处购买涉诉房屋，与反诉人签订手续，其虽持有收据，但其未向神禾公司、赵万亭支付房款，亦没有向反诉人支付对价房款，涉诉房屋2-3-801被反诉人等人均没有取得所有权或者实际交付、占有，反诉人出卖涉诉房屋的合同目的“收到房屋对价款”也未能实现。故反诉人与被反诉人之间房屋买卖合同履行的前提条件没有生效，双方也不应当再继续履行该房屋买卖合同。反诉人为维护合法权益，根据相关法律、法规的规定提出反诉，请贵法院查明事实，依法支持反诉人的各项诉讼请求。反诉被告辩称，一、反诉人诉请解除合同的理由不能成立，答辩人不同意解除合同。答辩人向反诉原告购买涉案房屋的行为是通过耿明星的代理行为完成的，耿明星已去世，答辩人现持有的能够证明双方存在房屋买卖合同关系唯一证据就是反诉原告出具的购房款收据。对于反诉原告诉称其先将涉案房屋抵押给河南东华鼎盛热力公司，热力公司又抵偿给神禾公司，神禾公司股东赵万卿又卖给耿明星等，答辩人一无所知，其所陈述的上述事实耿明星生前也从未告知过答辩人，现也已无法考证。答辩人只知道耿明星生前为答辩人在反诉原告处购买过涉案房屋，耿明星还带答辩人到反诉原告处办理过相关签字手续。答辩人生前不但听耿明星，还听与耿明星关系比较好的朋友说过，耿明星已交清了全部购房款。收款收据是收款人向付款人出具的已经收到相关款项的凭证，也是日常经济活动中使用最频繁最常见的付款凭据，另反诉原告在神禾公司起诉答辩人一案中称，当时开收据时是东华热力公司和王国营让将涉案房屋登记在答辩人名下的，依此说法，答辩人认为变更登记只需将购房合同的购房人变更为答辩人即可，而无需开购房款收据。开购房款收据只能证明一种事实，即答辩人已交付了购房款。故此，答辩人认为，答辩人和反诉原告之间的房屋卖合同合法有效，反诉原告所述的相关事实并不能否定双方之间已经形成的房屋买卖合同的效力，也不属于合同法规定的合同解除的法定情形，双方的合同应当继续履行。二、若反诉原告执意解除合同，答辩人也同意，但反诉原告应赔偿因违约解除给答辩人造成的损失208387元。答辩人2016年购买涉案房屋的价格为2380元/平方米，由于房价直处于持续上涨状态，反诉原告迟迟不履行房屋交付义务，若反诉原告现在解除合同，势必造成答辩人购房成本大幅增加，据答辩人了解，有关部门统计数据显示，2019年度桂都明居的房屋平均售价为3909元/平方米，比2016年上涨1529元/平方米，依涉案房屋的面积136.29平方米计算，差价为208387元。该差价损失，反诉原告在解除合同时应向原告赔偿。综上，答辩人认为，双方的房屋买卖合同应当继续履行，反诉原告诉请解除合同于法无据，若反诉原告执意解除合同，应向答辩人承担违约损害赔偿责任。审理查明，原告（反诉被告）提供购房款收据，显示今收到324370元。被告（反诉原告）出具2015年1月10日甲方洛阳天工置业有限公司与乙方河南东华鼎盛热力有限公司签订的《供暖入网及采暖设施安装施工合同书》补充协议，2015年5月27日王国营出具声明，显示其在2015年5月27日与洛阳天工置业有限公司签订房屋买卖协议，该房屋买卖实际买受人的主体是河南东华鼎盛热力有限公司，房子买卖主体归河南东华鼎盛热力有限公司所有。2016年7月5日甲方洛阳东华鼎盛热力有限公司、乙方洛阳神禾源商贸有限公司、丙方王国营签订协议，显示丙方同意用涉案房产折抵324370元，代替甲方归还乙方部分欠款。涉案房产实际转移后，以现金形式及时归还丙方。另查明，2018年12月7日我院作出的（2018）豫0322民初240号民事判决书，认定2015年5月27日的房屋买卖协议，该协议实际上是本案被告以其四套商品房作为借王国营款的担保，王国营并未取得相关房产，也未进行产权登记，不能确定王国营是涉案房产的所有权人。原告持有的收据，被告认可但否认实际收到该款，被告也没有取得该房产的所有权或实际占有该房产。该判决书双方均未上诉。2020年6月8日我院作出（2020）豫0322民初1003号民事调解书，协议为2015年5月27日王国营与洛阳天工置业有限公司签订的《房屋买卖协议》经确认，王国营是代表河南东华鼎盛热力有限公司与洛阳天工置业有限公司签订的，该买卖协议被确认无效。河南东华鼎盛热力有限公司认可涉案房屋归洛阳天工置业有限公司所有。被告（反诉原告）于2020年8月14日交纳反诉费3080元。本院认为，当事人对自己的诉讼请求有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。同时根据举证责任的承担，主张法律关系存在的当事人，应当对该法律关系的基本事实承担举证证明责任。就本案，关于本诉，原告与被告没有签订书面房屋买卖合同，原告仅提交了收据证明其购买了涉案房产，但依据原告现有证据不足以认定双方买卖合同关系的成立，对原告的诉求，本院不予支持。关于反诉，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条的规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，应当合并审理。就本案，被告提出的反诉，不是同一法律关系，且反诉不仅仅涉及本案原告，本院不予合并审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百三十三条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）耿温义的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）洛阳天工置业有限公司的反诉起诉。本案本诉受理费3100元，由原告耿温义承担。本案反诉费3080元，予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  张兆萌二〇二〇年九月二十四日书记员  王若兰