广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1102号上诉人（原审被告）：丘文彪，男，汉族，1987年5月29日出生，住所地：梅州市梅江区***********。上诉人（原审被告）：廖宁晖，女，汉族，1987年2月10日出生，住所地：梅州市梅江区******。两上诉人共同委托诉讼代理人：丘庆欢，男，汉族，1955年3月13日出生，住所地：梅州市梅江区***********************。系丘文彪的父亲。被上诉人（原审原告）：广州奥园物业服务有限公司梅州分公司。住所地：梅州市梅江区*********************。负责人：任登飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌蔼华、李政，广东正派律师事务所律师。上诉人丘文彪、廖宁晖因与被上诉人广州奥园物业服务有限公司梅州分公司物业服务合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人丘文彪及丘文彪、廖宁晖的共同委托诉讼代理人丘庆欢，被上诉人广州奥园物业服务有限公司梅州分公司的委托诉讼代理人凌蔼华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丘文彪、廖宁晖上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，依法改判；2、对被上诉人多收半个月物业管理费的违规收费和违约行为给予明确定性；3、驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定的争议焦点有误，且对被上诉人多收上诉人半个月物业服务费的行为是属于违规收费和属于违约行为没有明确定性，存在偏向性审判的嫌疑。上诉人对于需要交纳物业服务管理费给被上诉人并无争议，争议焦点应该系被上诉人多收上诉人半个月物业服务管理费属于违规乱收费行为和违约行为，系被上诉人违约在先。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”；《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十四条规定：“有关国家机关应当依照法律、法规的规定，惩处经营者在提供商品和服务中侵害消费者合法权益的违法犯罪行为。”及《前期物业服务协议》第七章第二十三条“甲方对已支付的超标准收费部分，有权要求乙方退还”；第九章第二十九条“本协议自双方法定人或授权代表签字并加盖各自的公章(自然人则是签字并按手指摸)之日起生效”；第三十条“本协议于2017年7月15日在梅州市梅江区/县签订”。根据以上规定及条款，因被上诉人多收上诉人15天物业服务费，经上诉人发现后，多次通过电话、当面等方式与被上诉人就多收半个月物业管理费问题进行协商处理，但被上诉人一直以“公司规定”为由拒不退还已收取的违规费用，系被上诉人违约在先，造成物业管理费滞纳责任应由被上诉人承担，上诉人不应承担物业管理费的滞纳责任及诉讼费用。2、一审判决忽视了被上诉人关于“装修押金5000元”的事实认定。虽表面上“装修押金”与物业费押金毫无关联，但应认定该笔钱款的根本属性。首先，该装修押金已符合退回给上诉人的条件，但上诉人一直没有取回是事实；其次，其所有权是属于上诉人，且上诉人已多次向被上诉人表明，在被上诉人解决物业服务争议问题前作为交纳物业服务费的押金，且该笔钱款一直在被上诉人账户上，足以弥补上诉人滞纳物业服务费给被上诉人造成的损失；综上所述，判决应充分考虑到上诉人并非恶意拖欠物业费和以“装修押金”对被上诉人延迟滞纳物业费提供了钱款抵押的事实，且导致滞纳物业费的责任在被上诉人，系被上诉人违约在先，违约责任应由被上诉人承担。3、一审认为“原告主张的属两被告房屋的物业管理费”的认定有误。根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。《物业服务收费管理办法》第二条“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《前期物业服务协议》第五条“公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括……停车场收费系统等”；第八条“附属配套建筑和设施的维修、养护和管理”；第十条“交通与车辆停放秩序的管理”。一审法院不能将物业管理费主观地简单认定为是房屋的物业管理费，被上诉人主张的物业管理费应该是涵盖房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的费用，停车场收费系统和车辆停放秩序的管理亦涵盖在内。4、一审法院认为上诉人以被上诉人未按约移交车位给上诉人使用为由拒绝缴纳物业管理费依据不足的认定存在偏差。首先，上诉人作为业主，手执与开发商签订的车位使用协议，被上诉人对该协议的真实有效性并没有提出异议，上诉人理应依法享有被上诉人提供的车辆停放物业服务，被上诉人应无条件履行车辆停放秩序管理的责任，但被上诉人无理拒绝提供该物业服务是事实；其次，该车位争议的不是物权，与开发商并无瓜葛，焦点是被上诉人拒绝提供该物业管理服务是事实；实际上，被上诉人是提供物业管理服务的义务人，无理拒绝提供物业管理服务给上诉人，本身就是一种违约行为，理应由被上诉人承担违约责任。补充理由：奥园物业多收2017年7月1日至7月15日半个月物业费，是奥园物业公司强行收费。上诉人作为业主多次主动与奥园物业进行协商，但均被奥园物业以公司规定为由推迟。广州奥园物业服务有限公司梅州分公司辩称，被上诉人认为自收楼之日起上诉人即应负有缴纳物业管理费的义务，地产公司于2017年2月28日通知上诉人应于2017年3月14日收楼，其因自身原因迟延收楼，根据上诉人与地产公司签订的合同以及物业管理条例等相关规定，理应收付迟延收楼的物业管理费，故被上诉人并未多收上诉人2017年7月1日-7月15日的物业管理费。其余意见与一审意见一致，认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。广州奥园物业服务有限公司梅州分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2017年10月至2020年7月的物业服务管理费7486.12元；2、判令被告向原告支付违约金8173.54元(违约金以所欠费用总额每日千分之二的标准，从2017年10月1日起计算至2020年3月1日)；3、判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月15日，原告与两被告签订《前期物业服务协议》，约定根据《物业管理条例》和相关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就两被告已购买的奥园半岛一号B11栋1404房由原告提供的物业管理服务事宜达成一致。协议约定物业服务费按每月每平方米1.8元计收。物业服务费按月度缴纳，缴费时间为每月度10日前。被告未按本协议约定期限逾期交纳物业服务费的，按所欠费用总额每日2‰标准支付违约金，违约金的计算期自应付之日起开始计算。签订上述协议后，原告按约提供了物业服务。2017年7月15日，两被告办理了奥园半岛一号B11栋1404房的接收手续并缴纳了三个月的物业管理费。后因被告未继续缴纳物业管理费至今，原告经催收未果后，遂向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。另查明，梅江区金山办芹洋半岛奥园半岛一号B11#1404号房权利人为丘文彪、廖宁晖，建筑面积为122.32㎡。一审法院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效。双方均应按约履行各自的义务。本案中，争议焦点为被告是否需要交纳物业服务管理费给原告。原告已经按约向被告提供了物业管理服务，被告亦应按约缴纳相应的物业管理服务费。两被告在与原告签订《前期物业服务协议》时预交了3个月物业费之后未再向原告缴纳物业费的事实，双方均无异议，予以确认。对预缴的物业费原告认为属2017年7月至9月的费用，被告则认为预交的三个月物业服务费为2017年8月至10月的费用。根据《前期物业服务协议》签订时间及两被告接收涉案房屋的时间，可证实原告实际提供物业管理服务时间为2017年7月15日起，两被告预缴的物业管理费应属2017年7月15日至2017年10月15日的物业管理费，故原告请求两被告支付拖欠物业费应从2017年10月15日起算，根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，两被告应向原告支付从2017年10月15日起至2020年7月31日止的物业服务管理费合计为7375.89元(122.32㎡×1.8元/㎡×33.5月)。两被告以原告未按约移交车位给被告使用为由拒绝缴纳物业管理费，本案中原告主张的属两被告房屋的物业管理费，两被告主张的车位使用协议属被告与奥园集团(梅州)有限公司签订的，并非原、被告之间签订的。两被告与奥园集团(梅州)有限公司之间的车位移交纠纷属另一法律关系，两被告以此为由拒交房屋物业管理费依据不足，不予采纳。被告未按约缴纳物业服务费，应依约承担违约责任。虽然合同有约定“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用总额每日2‰标准交纳违约金”，被告主张该违约金数额过高且原告并未举证因被告违约所带来的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，参照广东省高级人民法院粤高法发【2011】49号文即《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，原告主张违约金的计算标准，一审法院依法酌定为参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。因2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故两被告应向原告支付从逾期之日起即2017年10月11日至2019年8月19日，以实欠物业费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日至2020年3月1日，以实欠物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金给原告，对原告超出部分请求，不予支持。被告廖宁晖经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关诉讼权利，依法可作缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、被告丘文彪、廖宁晖应于判决生效后10日内支付从2017年10月15日至2020年7月31日止的物业服务管理费合计7375.89元给原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司；二、被告丘文彪、廖宁晖应在判决生效之日起十日内，支付从2017年10月11日至2019年8月19日止以实欠物业服务管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金给原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司；三、被告丘文彪、廖宁晖应在判决生效之日起十日内，支付从2019年8月20日起至2020年3月1日止以实欠物业服务管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金给原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法收取为84.74元（原告已预交），由原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司负担42.74元，被告丘文彪、廖宁晖负担42元（上述由被告负担的诉讼费用由被告径行支付给原告）。二审中，丘文彪、廖宁晖向本院提交如下新证据材料：1、《保证金退还方式确认书》；2、广州奥园物业服务有限公司梅州分公司出具的5000元收据（保证金）。广州奥园物业服务有限公司梅州分公司质证认为在一审判决之后，上诉人到其公司进行装修保证金抵充物业管理费。一审判决的7000多元管理费，与5000元装修保证金抵扣之后，剩余的物业管理费对方已经交清。广州奥园物业服务有限公司梅州分公司向本院提交《收楼温馨提示》和邮寄《收楼温馨提示》给上诉人的国内标准快递回单。上诉人丘文彪质证认为，没有印象收到这份收楼温馨提示，既然是收楼温馨提示，没有强制性，且与本案无关。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。本案二审处理意见如下：双方当事人签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效。双方均应按约履行各自的义务。被上诉人广州奥园物业服务有限公司梅州分公司已经按约向上诉人丘文彪、廖宁晖提供了物业管理服务，上诉人丘文彪、廖宁晖亦应按约缴纳相应的物业管理服务费。一审法院判决上诉人丘文彪、廖宁晖需要交纳物业服务管理费及滞纳金给被上诉人广州奥园物业服务有限公司梅州分公司并无不当。双方签订《前期物业服务协议》时预交了3个月物业费，缴费发票显示属2017年7月至9月物业管理费。对该预缴交的物业费，被上诉人广州奥园物业服务有限公司梅州分公司认为属2017年7月至9月的物业费用，上诉人丘文彪、廖宁晖认为实际提供物业管理服务时间为2017年7月15日起，预缴交的物业管理费应属2017年7月15日至2017年10月15日的物业管理费。现一审法院认定上诉人丘文彪、廖宁晖支付拖欠物业费应从2017年10月15日起算，并没有认定上诉人丘文彪、廖宁晖应缴交2017年7月1日至同年7月14日物业管理费。鉴于广州奥园物业服务有限公司梅州分公司未提起上诉，本院对其认为上诉人丘文彪、廖宁晖上述预缴交的物业管理费应包括2017年7月1日至同年7月14日的物业管理费用不作审查。又因上诉人丘文彪、廖宁晖一审时未提起反诉，本案二审对上诉人丘文彪、廖宁晖预缴交的2017年7月1日至同年7月14日物业管理费不作处理，上诉人丘文彪、廖宁晖可另行主张权利。综上，上诉人丘文彪、廖宁晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169.48元（已由上诉人丘文彪、廖宁晖预交），由上诉人丘文彪、廖宁晖负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 孔宁清审 判 员 罗锡芳二〇二〇年九月三十日法官助理 黄 可书 记 员 幸静容