广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初2814号原告（反诉被告）：植建玲，女，1985年8月18日出生，汉族，住广州市番禺区****************。公民身份号码：4401***********141。委托诉讼代理人：赵青云，广东森德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑焕明，广东森德律师事务所律师。被告（反诉原告）：台山市金逸电影城有限公司。住所：台山市台城**********3073号铺。法定代表人：李晓文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄柱国，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴小霞，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）植建玲与被告（反诉原告）台山市金逸电影城有限公司（以下简称“金逸电影城”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。植建玲的委托诉讼代理人赵青云、金逸电影城的委托诉讼代理人黄柱国、戴小霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。植建玲向本院提出诉讼请求：1．判令金逸电影城向植建玲支付租金428604元；2．判令金逸电影城支付延迟给付租金的违约金19287.78元（以租金428604元为基础，按每日1‰计算，暂计至2020年6月15日止，其余部分计至支付租金之日止）；3.判令本案诉讼费、保全费由金逸电影城承担。事实和理由：金逸电影城与台山市地王广场商业管理有限公司于2010年11月25日签订了《台山地王广场金逸国际电影城房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定台山市地王广场商业管理有限公司将坐落于台山市台城地王广场E座3073号出租给金逸电影城，房屋租赁期自2011年5月1日至2026年4月30日，共计15年。植建玲于2011年12月30日购买了涉案商铺，后续就租赁商铺事宜，植建玲、金逸电影城与台山市地王广场商业管理有限公司于2015年2月13日签订了《台山地王广场金逸国际电影城房屋租赁合同的补充协议》，补充协议第2.1条款约定金逸电影城应依约定直接向植建玲缴纳2015年5月1日至2026年4月30日期间的租金。租金按年度缴纳（每一年度为“每年的5月1日至次年的4月30日止”的期间），金逸电影城应于每年的4月30日前向植建玲缴纳次年度租金。金逸电影城2020年2月1日至2020年4月30日的租金一直未付，因疫情关系植建玲已经主动减免该3个月租金。但金逸电影城自2020年5月1日起拒绝支付本年度租金428604元/年。根据补充协议约定，本年度租金应为527142元/年，管理费为6885.25元/月（由金逸电影城向物业公司自行支付）。但依据台山市人民法院作出的（2018）粤0781民初3905号《民事判决书》认定管理费为14523元/月，多出的7637.75元/月（14523元/月-6885.25元/月）由植建玲承担，但在金逸电影城支付给植建玲的租金中扣减。故金逸电影城本年度应支付租金428604元/年（520275元/年-7637.75元/月×12个月）。据了解，从2020年2月开始，金逸电影城没有支付管理费，若因此导致物业公司向植建玲催讨的，植建玲保留向金逸电影城追偿的权利。根据租赁合同3.3条款约定，金逸电影城逾期支付租金或相关费用的，需按应付款额的千分之一向植建玲支付每日违约金。据此，金逸电影城应按此标准向植建玲支付违约金19287.17元（以租金428604元为基础，按每日1‰计算，暂计至2020年6月15日止，其余部分计至支付租金之日止）。自金逸电影城拖欠租金至今的期间植建玲多次要求其继续履行租赁合同支付租金，但对方拒不继续履行，遂诉至法院。金逸电影城辩称，一、金逸电影城与植建玲已经约定租金由按年支付变更为按月支付，且金逸电影城已缴纳租金至2020年1月31日。自2019年11月，由于涉案影院经营状况较差，双方就租金支付期限口头达成新的一致意见，由每年2020年4月30日前缴纳下一年付的涉案房屋租金变更为按月支付租金。金逸电影城与植建玲已经实际履行了每月支付租金的口头约定。2019年1月至2020年1月，植建玲每月向金逸电影城开具涉案房屋租金发票，金逸电影城收到发票后，按月缴纳了租金，故植建玲请求金逸电影城支付年度租金428604元无事实与法律依据。二、2020年1月24日，受新冠疫情影响，金逸电影城根据主管部门的指令停止影院营业，至今未恢复。本次疫情属于无法预见、无法避免且无法克服的客观情况，导致金逸电影城在租赁房屋经营影院的市场基础不复存在，合同不能继续履行。由于2020年1月24日起至今，金逸电影城未曾实际使用过涉案房屋，未能实现承租房屋用于经营影院的根本目的，且植建玲已经同意减免2020年2月、3月及4月的租金。综上所述，植建玲无事实依据和法律依据，请求驳回植建玲的全部诉讼请求。金逸电影城向本院提出反诉请求：1.确认金逸电影城与植建玲签订的《台山地王广场金逸国际影城房屋租赁合同》及其补充协议于2020年5月15日解除；2.判令植建玲向金逸电影城返还房屋租赁保证金人民币100000元；3.本案诉讼费用由植建玲承担。事实与理由：2010年11月25日，台山市地王广场商业管理有限公司（以下简称“台山地王公司”）与广州金逸影视投资集团有限公司（后更名为广州金逸影视传媒股份有限公司）签订《台山市地王广场金逸国际影城房屋租赁合同》，约定台山地王公司将其享有产权的位于台山市台城通济桥头台山市地王广场E区第3层3073号商铺出租给广州金逸影视投资集团有限公司，用于开设影院，并约定了租金、租赁期限、租赁房屋交付条件等。2010年5月28日，广州金逸影视投资集团有限公司已向台山地王公司支付履约保证金人民币400000元，根据租赁合同第2.7条款之约定，该履约保证金中的300000元转为租金，剩余100000元转为租赁保证金。2012年2月9日，台山地王公司已向广州金逸影视传媒股份有限公司开具了保证金100000元的收据。根据租赁合同第2.7条款之约定，广州金逸影视传媒股份有限公司向台山地王公司缴纳了租赁房屋保证金100000元，台山地王公司开具了收据。2012年4月27日，广州金逸影视传媒股份有限公司、台山地王公司金逸电影城签订《协议书》，约定租赁合同的承租人变更为金逸电影城。2015年2月13日，台山地王公司、金逸电影城与植建玲签订《台山地王广场金逸国际电影城房屋租赁合同的补充协议》，植建玲取代台山地王公司成为出租方，承接租赁合同中出租的权利与义务。2019年11月，由于涉案影院经营状况较差，双方就租金支付期限口头达成了新的一致意见，即金逸电影城由按年向植建玲支付租金变更为按月支付租金。2019年11月至2020年1月，依据双方的约定，植建玲每月向金逸电影城开具租金发票，金逸电影城按月缴纳租金，现租金已缴纳至2020年1月31日。2020年1月24日，受新冠疫情影响，金逸电影城根据政府及主管部门的指令，停止影院营业，至今未恢复。本次新冠疫情属于无法预见、无法避免且无法克服的客观情况，导致在租赁房屋经营影院的市场基础不复存在，合同不能继续履行，根据《租赁合同》第9.3条之约定，金逸电影城有权提前解除《租赁合同》而无需承担任何法律责任，双方应当按照实际租用日数结清租金。故，在双方协商租赁减免方案未果，且影院持续无法恢复营业的情况下，2020年4月29日，金逸电影城向植建玲发出了《解约函》，明确《租赁合同》于2020年5月15日解除。综上所述，金逸电影城请求法院确认双方签订的《租赁合同》及其补充协议于2020年5月15日解除，植建玲返还金逸电影城已缴纳的租赁房屋保证金人民币100000元。特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持金逸电影城的全部诉讼请求。植建玲针对金逸电影城的反诉请求辩称，一、植建玲不同意解除租赁合同，原因是：1.根据相关规定，金逸电影城可于7月20日对外营业，至今没有营业与疫情政策无关；2.疫情并不是导致合同无法履行的原因；3.植建玲已经响应相关政策给予金逸电影城免租3个月的优惠，已经给予金逸电影城最大的优惠政策；4.根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见一》第三条第二款规定，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持；5.新冠疫情不属于租赁合同9.3条的情况，金逸电影城无权依据该条款要求解除合同。二、关于保证金返还，植建玲从未收过金逸电影城缴纳的保证金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2010年11月25日，台山市地王广场商业管理有限公司（以下简称“台山地王公司”）与广州金逸影视投资集团有限公司（后更名为广州金逸影视传媒股份有限公司）签订《台山市地王广场金逸国际影城房屋租赁合同》，约定台山地王公司将其享有产权的位于台山市台城通济桥头台山市地王广场E区第3层3073号商铺出租给广州金逸影视投资集团有限公司，用于开设影院，并约定了租金、租赁期限、租赁房屋交付条件等。2010年5月28日，广州金逸影视投资集团有限公司已向台山地王公司支付履约保证金人民币400000元，根据租赁合同第2.7条款之约定，该履约保证金中的300000元转为租金，剩余100000元转为租赁保证金。2012年2月9日，台山地王公司已向广州金逸影视传媒股份有限公司开具了保证金100000元的收据。根据租赁合同第2.7条款之约定，广州金逸影视传媒股份有限公司向台山地王公司缴纳了租赁房屋保证金100000元，台山地王公司开具了收据。2012年4月27日，广州金逸影视传媒股份有限公司、台山地王公司、金逸电影城签订《协议书》，约定租赁合同的承租人变更为金逸电影城。2015年2月13日，台山地王公司、金逸电影城与植建玲签订《台山地王广场金逸国际电影城房屋租赁合同的补充协议》，植建玲取代台山地王公司成为出租方，承接租赁合同中出租的权利与义务。补充协议第2.1条款约定金逸电影城应依约定直接向植建玲缴纳2015年5月1日至2026年4月30日期间的租金。租金按年度缴纳（每一年度为“每年的5月1日至次年的4月30日止”的期间），金逸电影城应于每年的4月30日前向植建玲缴纳次年度租金。植建玲应在收取租金前向金逸电影城出具等额有效发票，否则，金逸电影城有权迟延支付相应款项直至植建玲出具合格发票之日止。2020年1月24日，受新冠疫情影响，金逸电影城根据政府及主管部门的指令，停止营业。同年3月16日，金逸电影城向植建玲发出《关于疫情期间减免租金的沟通函》，请求植建玲减免疫情期间（自2020年2月1日至2020年4月30日）的相应租金，以及金逸电影城恢复经营之日的8个月内（自2020年5月1日至2020年12月31日）继续给予租金优惠……。同年4月16日，植建玲回复同意减免疫情期间（自2020年2月1日至2020年4月30日）相应的租金，并表示其他任何租金减免方案植建玲均不同意不接受。同年4月29日，金逸电影城向植建玲发出了《解约函》，认为疫情属于不可抗力，函告植建玲双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月15日终止……。同年5月12日，植建玲回复不同意解除合同，依合同继续履行。同年6月1日，金逸电影城收到植建玲开具的2020年5月1日至2021年4月30日的租金发票。同年8月5日，金逸电影城再次提出解约，植建玲同月18日回复不同意解除合同。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点为：涉案租赁合同是否于2020年5月15日解除的问题。《中华人民共和国合同法》规定合同解除的方式有单方解除和双方协商解除。双方就解除合同协商未果的情况下，金逸电影城能否以不可抗力致使合同目的无法实现为由，行使单方解除权来解除合同？本院对此评述如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依据该条规定，当事人在不可抗力致使不能实现合同目的情况下，享有单方解除合同的权利。金逸电影城称新冠疫情属于无法预见、无法避免且无法克服的客观情况，导致租赁房屋经营影院的市场基础不复存在，合同不能继续履行。对此，植建玲称根据相关规定，金逸电影城可于7月20日对外营业，至今没有营业与疫情政策无关，疫情并不是导致合同无法履行的原因，同时植建玲已经响应相关政策给予金逸电影城免租3个月的优惠。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。今年上半年，发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。这给金逸电影城使用涉案房屋带来不便，造成金逸电影城实际经营的不利局面，确实对金逸电影城签订合同目的实现产生一定影响。但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，且根据国家有关政策规定，全国电影院在7月20日已对外营业。虽然新冠肺炎疫情对金逸电影城的经营造成了影响，但该影响程度有一定的时效性，且植建玲已经积极响应国家政策号召，给予金逸电影城免租三个月的优惠，金逸电影城因此次新冠疫情影响程度现在也得到了好转。目前，涉案租赁物能够正常使用，金逸电影城可以恢复营业。故本院认为新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施在前期确实会对合同的履行造成影响，但这种影响尚不足以达到无法实现合同目的并解除合同的程度。本院经过综合考虑后认为不宜解除本案合同，故对金逸电影城单方解除合同确认涉案租赁合同于2020年5月15日解除的反诉请求，不予支持；同时对其因确认解除合同而产生的返还保证金的请求，亦不予支持。对于植建玲主张的金逸电影城向其支付租金428604元（2020年5月1日至2021年4月30日）的请求，符合双方当事人的约定和法律规定，且已超过约定的支付期限，理据充足，本院予以支持。金逸电影城提出双方口头变更按月支付租金的约定，植建玲不予认可，金逸电影城的该项辩解意见，本院不予采纳。对于植建玲主张的支付延迟给付租金的违约金19287.78元的问题，按照双方合同的约定金逸电影城应当在收到植建玲出具合格发票之日时支付租金，而金逸电影城在2020年6月1日收到了植建玲开具的租金发票，金逸电影城理应从2020年6月2日起按照合同的约定以拖欠的租金为基础按每日1‰计算违约金，但考虑支付租金的时间仍在新冠疫情局部防控期间，电影行业暂未完全开放，从公平原则出发，应该给予金逸电影城适当的支付宽限期，综合考虑疫情防控对电影放映行业的影响，本院酌情调整违约金的起付时间从植建玲提起本案诉讼之日即2020年6月18日开始计算，以拖欠的租金428604元为基础按每日1‰计算至付清之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告台山市金逸电影城有限公司应在本判决生效之日起三十日内向原告植建玲支付租金428604元（2020年5月1日至2021年4月30日期间）及违约金（以拖欠的租金428604元为基础，从2020年6月18日起至付清之日止按每日1‰计算）；二、驳回反诉原告台山市金逸电影城有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4009.19元（已由原告植建玲预交），由被告台山市金逸电影城有限公司负担，植建玲预交的4009.19元，本院予以退回，被告台山市金逸电影城有限公司应向本院补缴4009.19元。反诉受理费4206.88元（已由反诉原告台山市金逸电影城有限公司预交），由反诉原告台山市金逸电影城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 童学刚二〇二〇年九月十七日法官助理 邱小青书 记 员 陈 杰