广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初28182号原告：深圳市展传投资有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道解放路金世界商场****，统一社会信用代码914403000671959143。法定代表人：黄若忠，执行董事。委托诉讼代理人：邓富云，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛展涛，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告：邓凯，男，汉族，1977年1月15日出生，身份证住址江西省抚州市金溪县。原告深圳市展传投资有限公司与被告邓凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市展传投资有限公司的委托诉讼代理人邓富云、被告邓凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市展传投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告深圳市展传投资有限公司与被告邓凯签署的《租赁协议》；2.判令被告邓凯立即将位于金世界商业中心首层1C17铺位腾空并恢复原状交还原告深圳市展传投资有限公司；3.判令原告深圳市展传投资有限公司无须退还被告邓凯已支付的租赁保证金人民币66000元；4.判令被告邓凯向原告深圳市展传投资有限公司支付自2020年2月27日起至商铺实际交还之日止期间的租金及占用费（暂计算至2020年5月31的租金为人民币104725元），并以未付款金额为基数按每日万分之五的标准自逾期付款之日起支付违约金至实际支付之日（暂计至2020年5月31日的违约金为人民币3696.25元）；5.判令被告邓凯向原告深圳市展传投资有限公司支付自2020年5月27日至商铺实际交还之日止期间的物业管理费及本体维修基金（暂计算至2020年5月31日期间的物业管理费和本体维修基金合计人民币216.98元），并以未付款金额为基数按每日万分之五的标准自应付之日起支付违约金至实际支付之日（暂计至2020年5月31日的违约金为人民币2.17元）；6.判令被告邓凯向原告深圳市展传投资有限公司支付自2020年4月1日至2020年5月31日期间的电费人民币1196.10元，并以未付款金额为基数按每日万分之五的标准自应付之日起支付违约金至实际支付之日（暂计至2020年5月31日的违约金为人民币7.50元）；7.判令被告邓凯向原告深圳市展传投资有限公司支付自2020年2月1日至2020年4月30日期间的水费人民币229.25元，并以未付款金额为基数按每日万分之五的标准自应付之日起支付违约金至实际支付之日（暂计至2020年5月31日的违约金为人民币4.58元）；8.本案诉讼费用全部由被告邓凯承担。事实与理由：2019年10月15日，被告邓凯与原告深圳市展传投资有限公司签署《租赁协议》，约定承租位于金世界商业中心首层1C17铺位，租赁期限从2019年10月27日至2020年6月26日止，2019年10月27日至2020年6月26日期间租金每月人民币34650元，2020年6月27日至2021年6月26日期间租金每月人民币37422元；每月15日前支付租金，如逾期支付，按每日0.5‰计收滞纳金；物业管理费35元/㎡/月，日常维修基金0.3元/㎡/月，二次排污费300元/月，逾期支付，按每日0.5‰计收违约金；水、电费按实际用量另计费，逾期支付，按每日1‰计收违约金。自2020年2月起，被告开始拖欠租金等各项费用。原告再三催促仍无果，又委托律师于2020年4月14日向被告发出催款《律师函》，但被告至今仍未结清所欠费用。被告的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。原告现为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请法院查明事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告邓凯辩称：一、承租人承租此店铺是经营奶茶。签订本合同应该本着公正、公平和双方共赢的原则下签订，而不应该一方承担因公共原因引发的所有风险。二、承租人从来没有想违约，拖欠租金。实在是因为我国从2020年1月开始就发生严重的新冠肺炎疫情和全球疫情造成本商铺停业将近两个月，而在复工后因为疫情迟迟无法结束造成承租人实在无法继续经营。在疫情最严重期间，承租人希望我国能早早从疫情中度过，交了二月份的店租为人民币34650元和二、三月份的管理费、本体维修基金和排污费等费用为人民币3253.45元。承租人与原告公司代表赵总经过沟通，在2020年4月30日交了人民币5000元租金，在2020年4月30日交了人民币1500元和2020年5月8日交了人民币2328.90元水电费和管理费等费用(总计:人民币3828.90元，这是四、五月份的管理费、本体维修基金和四月份的电费和二月份的水费)。在此承租人不承认这是违约，承租人认为可以用租赁保证金人民币66000元和水电费押金人民币5000元(合计:人民币71000元)抵扣租金、管理费和水电费等费用。三、承租人迫于因疫情造成的压力以2020年5月14日停止营业。在2020年5月22日下午与原告公司代表赵总等几位代表沟通店铺租赁事宜，并当日把店铺钥匙交给原告公司代表赵总，且在2020年5月23日承租人通过微信通知原告公司代表赵总收回店铺。四、承租人在营业时与原告公司赵总等代表沟通了免租事宜，原告给出了免租优惠:二月份租金免除、三月份租金免九天、四月份免三天和五月份免三天。五、承租人签订租赁协议，协议的店铺面积为36.88平方米，而店铺产权证的面积为33.2平方米。协议虚报了建筑面积为3.68平方米,望判令原告给予补偿,即2019年10月27日至2020年2月26日的补偿为人民币15362.89元，而2020年2月27日至2020年5月31日的租金为人民币104725元，在此期间实际应支付人民币104538.7元，而因店铺面积不符，在此期间原告应减少收取租金为人民币11587.42元，实际应支付的租金为人民币92951.28元；原告提出支付2020年5月27日至2020年5月31日的物业管理费和本体维修基金人民币216.98元，实际应支付为人民币209.98元。六、原告提出支付自2020年4月1日至2020年5月31日期间的电费人民币1196.10元，实际承租人己支付2020年4月1日至2020年4月30日的电费及附加服务费为人民币714.15元。七、原告提出支付自2020年2月1日至2020年4月30日期间的水费为人民币229.25元，实际承租人已支付2020年2月1日至2,020年2月29日的水费人民币98.25人民币元。八、承租人实际已支付自2020年4月1日至2020年5月31日的电费及附加服务费和自2020年2月1日至2020年4月30日期间的水费为人民币925.10元。原告在此次多收人民币112.7元。九、在本合同中存在甲乙双方违约条款严重不对等，在本合同就没有甲方的违约条款。综上所述，被告认为，本案租赁合同是由承租人邓凯与原告深圳市展传投资有限公司签订《租赁协议》，本协议应该本着公平、公正和双方共赢的原则，而不是由承租人承担因全国和全球疫情下的一切经营风险。在此疫情下承租人实在无法经营而退租不能算是违约，并且承租人在2020年5月22日就把店铺钥匙交给原告公司代表赵总，所以承租人认为应该用租赁保证金和水电费押金(总计:人民币71000元)抵扣承租人向原告支付自2020年2月27日至2020年5月31日期间的租金和本体维修基金人民币104538.7元(合同面积与房产证面积不符，实际应支付租金为人民币92951.28元)。承租人与原告深圳市展传投资有限公司达成租金优惠:二月租金人民币34650元免除、三月租金免9天(人民币1,0753.45元)、四月租金免3天(人民币3353.23元)和五月租金免3天(人民币3465元)，减免租金合计人民币52221.68元(合同面积与房产证面积不符，实际减免租金为人民币46433.25元)。承租人在2020年5月22日己经把店铺钥匙交给原告公司代表赵总，所以2020年5月27日至2020年5月31日期间的物业管理费及本体维修基金就不应该支付。承租人实际已支付自2020年4月1日至2020年5月31日的电费及附加服务费人民币1196.10元和自2020年2月1日至2020年4月30日期间的水费为人民币229.25元，应支付合计人民币1425.35元(实际承租人己支付水电费人民币925.10元)。另，不确认涉案商铺于2020年8月14日才腾空，5月22日已经将钥匙交给原告并要求其次日将房屋收回。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、原告为罗湖区解放路金世界商场**C17的100%产权人，房产证上登记的建筑面积为33.2㎡。二、2019年10月15日，原告与被告签订《租赁协议》，约定被告向原告承租前述铺位，被告确认原告铺位租赁建筑面积36.88㎡，作为被告经营饮品商业之用，未经原告许可被告不得擅自更改和改变租赁房屋用途。租赁期限从2019年10月27日起至2021年6月26日止；租金为2019年10月27日至2020年6月26日每月人民币34650元；2020年6月27日至2021年6月26日每月人民币37422元。租金缴付以一个月为一期，被告每月15日前将租金汇入原告指定账户，原告开具相应金额的票据交付被告。如逾期支付，原告将按租金按每日0.5‰，向被告计收违约金，逾期超过15日的，原告有权单方解除本合同。租赁保证金为66000元，被告须于本协议签订当日把首月租金及租赁保证金共100650元一次性向原告支付。物业管理费35元/㎡/月，日常维修基金0.3元/㎡/月，二次排污费300元/月，逾期支付，原告按每日0.5‰向被告计收违约金；水、电费按实际用量由被告承担，逾期支付，原告按每日1‰向被告计收违约金；如遇大厦物业管理费调整收费，则被告同意以上收费随调。水电费押金为5000元，由乙方交付至金世界大厦物业管理处、租期满撤场且被告未违约的，结清全部费用后10个工作日内无息结付。物业管理费、日常维修基金、二次排污费、水电费每月10日前由被告缴付至金世界大厦物业管理处。被告拖欠租金、物业管理费或水电费等其他费用满20天的，视为被告严重违约，被告同意原告有权停止其有关设施的使用，原告有权单方解除本协议并不予退还租赁保证金。二、合同签订后，被告如约交纳了首月租金、租赁保证金和水电押金，正常交租到2020年2月份。三、2020年4月13日，原告发出《律师函》通知被告缴纳2020年2月27日至2020年4月8日期间的租金人民币49180.65元，2020年3月27日至2020年4月8日物业管理费及日常维修基金合计人民币545.95元、2020年2月1日至2020年3月26日期间的电费（含附加服务费）人民币494.1元、2020年2月1日至2020年3月26日期间的水费人民币131元、2020年3月27日至2020年4月8日期间的排污费125.81元，合计人民币50477.51元。四、2020年5月7日，双方于2019年10月15日签署的《房屋租赁合同》达成补充协议如下：1、原告同意在被告完全遵照本补充协议履行的情况下，给予被告一定的租金减免优惠，即给予被告免除2020年2月份整月租金，免除2020年3月份中的9天租金，免除2020年4月份中的3天租金，免除2020年5月份中的3天租金，2020年6月份起租金按原合同标准正常执行；2、被告须在2020年3月25日前缴清3月份租金及相关费用，原告同意被告在支付上述2020年4月份和5月份租金及相关费用时，可在原合同约定的租金支付时间的基础上各顺延5日，自2020年6月份起租金支付时间按原合同约定正常执行；3、若被告未按本补充协议的约定足额支付租金及相关费用的，则自愿同意本补充协议约定的减免租金的优惠方案自动作废，原告有权要求被告按原合同的约定全额支付租金。五、被告主张其在2020年2月1日之后于2月26日向深圳市金世界百货物业管理有限公司转账2578.7元和674.75元；4月30日向深圳市金世界百货物业管理有限公司转账1500元、向原告转账5000元；2020年5月8日，原告向深圳市金世界百货物业管理有限公司转账2328.9元。原告确认：1、2020年2月26日被告转给深圳市金世界百货物业管理有限公司共计3253.45元支付的是：2020年2月27日至2020年3月27日期间的物业管理费1290.8元、本体维修金11.1元及二次排污费300元；2020年1月1日至2020年1月31日期间电费1039元及附加服务费363.65元；2020年1月1日至2020年1月31日期间水费248.9元；2、2020年4月30日被告转给深圳市金世界百货物业管理有限公司共计1500元支付的是：2020年2月1日至2020年3月26日期间的电费（含附加服务费）494.1元和水费131元；2020年3月27日至2020年4月26日期间的部分物业管理费、本体维修基金及二次排污费874.9元；3、2020年5月8日被告转给深圳市金世界百货物业管理有限公司共计2328.9元支付的是：2020年3月27日至2020年4月26日期间物业管理费、本体维修基金及二次排污费剩余部分727元；2020年4月27日至2020年5月26日期间的全部物业管理费、本体维修基金及二次排污费1601.9元。六、被告主张2020年5月14日已经停止营业；在2020年5月22日就把店铺钥匙交给原告，并要求于次日将房屋收回，但提供的微信聊天记录仅载明“你收回”，无法证明被告已经交回涉案店铺的钥匙，且原告对此不予确认。七、庭审时，原告变更诉讼请求：因原告于2020年8月14日腾空涉案商铺，故撤回第二项诉讼请求；第四项诉讼请求变更为判令被告邓凯向原告深圳市展传投资有限公司支付自2020年2月27日起至2020年8月14日止的租金及占用费人民币193958.06元），并以未付款金额为基数按每日万分之五的标准自逾期付款之日起支付违约金至实际支付之日；第五项诉讼请求变更为判令被告邓凯向原告深圳市展传投资有限公司支付自2020年5月27日至2020年8月14日止的物业管理费及本体维修基金人民币4185.51元，并以未付款金额为基数按每日万分之五的标准自应付之日起支付违约金至实际支付之日。八、广东省于2020年1月23日对新型冠状病毒感染的肺炎防控启动省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日调整为二级响应，2020年5月9日调整为三级响应。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定为合法有效。双方应当按照协议约定履行各自义务，原告依约交付房屋后，被告应当如期支付租金。首先，本案原、被告均同意解除合同，因此原告要求解除涉案租赁合同，本院予以准许。其次，被告拖欠租金，原告有权要求被告支付拖欠的租金。但涉案房产为商铺，新冠疫情及疫情防控措施对承租人经营造成影响，继续按照租赁协议支付租金对承租人明显不公平，且被告以受疫情影响为由要求减免租金，故本院基于公平原则减免被告一个月的租金，被告仍应支付剩余期间的未付租金。被告在答辩时提出在2020年5月22日就把店铺钥匙交给原告，并要求于次日将房屋收回，但其提供的微信聊天记录无法证明其主张，因此本院不予采信。被告也提出与原告达成免租协议，应当按照该协议支付租金，但该协议履行的前提是被告按协议约定足额支付租金，显然被告的情况未满足前述条件，故本院对被告的该部分意见亦不予采纳。同时，原告提出于2020年8月14日腾空涉案场地，主张将涉案商铺租金的缴纳时间计至2020年8月14日，考虑到2020年5月14日涉案商铺已停止营业，5月22日左右双方也进行了多次磋商，被告也明确表示由原告收回商铺，为防止损失进一步扩大，原告应当主动在两个月内将涉案店铺腾空，该期间之外的扩大损失应当由原告自行承担。因此，被告应当支付2020年3月27日起至2020年7月13日止的租金。另外，被告在答辩意见中提出涉案商铺的建筑面积为33.2㎡，而涉案租赁合同中约定的面积为36.88㎡，因此应当按照实际面积收取租金，虚报面积而多收取的租金应当予以抵扣。原告虽主张该店铺实际面积比登记面积大，但未能提供证据予以证明，本院对原告的该部分主张不予采纳。综上，被告应当交纳的租金为34650元/36.88㎡×33.2㎡×3月+34650元/36.88㎡×33.2㎡/30天×16天-（34650元-34650元/36.88㎡×33.2㎡）×4月=96383.41元。然后，关于原告主张没收租赁保证金和收取租金及占用费违约金的问题，本院认为，原告在涉案合同的履行过程中存在虚报面积的行为、被告也出现拖欠租金，双方存在违约，且考虑疫情影响和本案原告的实际损失，不再另行没收租赁保证金，已收取的租赁保证金抵扣租金，被告仍需向原告支付租金30383.41元。至于租金及占用费的违约金，考虑到受疫情及疫情防控措施影响，在2020年5月9日之前，该部分迟延支付租金的违约金本院不予支持。但自2020年5月9日起，原告应对迟延支付2020年5月9日至2020年7月14日期间租金的行为承担违约责任，依照租赁合同约定，以未付款金额30383.41元为基数按每日万分之五的标准自应付之日起支付违约金至实际支付之日。最后，关于原告所主张的物业管理费、本体维修金、电费、水费及违约金等，因原告未能举证该部分费用已全额垫付，并且本院初步核算前述费用的金额尚未超过被告缴纳的水电保证金，因此原告的该部分主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市展传投资有限公司与被告邓凯签署的《租赁协议》；二、被告邓凯应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市展传投资有限公司支付拖欠的租金人民币30383.41元及违约金（以人民币30383.41元为基数，自2020年5月9日按每日万分之五的标准计至实际支付之日止）；三、驳回原告深圳市展传投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1251元，由原告负担人民币913元，被告负担人民币338元。原告已预交的人民币338元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币338元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王艳二〇二〇年九月二十二日书记员  许爵