广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9756号上诉人（原审被告）：许嗣轮，男，1976年2月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区********，公民身份号码440************116。被上诉人（原审原告）：佛山市汇银物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********095D。法定代表人：李智华，该公司董事长。委托诉讼代理人：何淑桢，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓婷，广东高木律师事务所律师。上诉人许嗣轮因与被上诉人佛山市汇银物业管理有限公司（以下简称汇银公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初9097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许嗣轮上诉请求：1.汇银公司退还装修保证金2000元；2.汇银公司撤销滞纳金；3.许嗣轮按佛山市物业管理费三级标准收费，即不高于2元/平方米/月，即从2016年9月至2020年4月物管费共7951.68元；4.本案上诉费用由汇银公司承担。事实和理由：一、许嗣轮看楼时，售楼人员承诺房屋装修可参照样板房的装修，且同期二座302房样板房及小区26、27、10、11座的装修也是同样的装修，但汇银公司却以许嗣轮的房屋违建为由扣掉装修保证金2000元。因汇银公司不退还装修保证金，还恐吓许嗣轮，许嗣轮才不交物管费。二、前期物业合同是在入住前签订，已于2018年11月到期，但仍在执行。汇银公司未提供等值的物业服务，且一直未改善，不应按一级收费标准收取物业管理费。三、由于汇银公司作梗，小区至今没有成立业主委员会。四、汇银公司存在重复收费及乱收费现象。汇银公司辩称，一、装修保证金是否退还并非许嗣轮不缴纳物业管理费及公摊电费的正当理由，且许嗣轮不存在《前期物业管理协议》约定的无需支付物业管理费和公摊电费的情形。此外，许嗣轮声称开发商售楼时的承诺，与本案诉争纠纷并非同一法律关系，许嗣轮可另寻途径追究开发商的责任，而不是以拒交物业管理费及公摊电费的方式来损害全体业主的利益。许嗣轮未按照《前期物业管理协议》的约定缴费，构成违约，一审判决认定许嗣轮应向汇银公司支付应缴的物业管理费及相应的违约金、公摊电费，合法合理。二、物业服务收费标准已依法备案，且汇银公司系按照备案后的标准收取费用，不存在违规收费的问题。许嗣轮请求汇银公司按佛山市物业管理费三级标准收费毫无依据，亦不属于本案的审查和处理范围。许嗣轮如对涉案收费标准有异议，根据《广东省物业管理条例》第五十二条第三款的规定，可以向相关价格行政主管部门申请协调处理，而不是以拒交物业管理费、公摊电费等方式损害小区业主的共同利益。另一方面，汇银公司均有定期公布水电总量、单价、金额，收费透明、公开，许嗣轮所称的“垃圾费”并非由汇银公司收取，汇银公司不存在重复收费、乱收费的情形。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。汇银公司向一审法院起诉请求：1.许嗣轮支付自2016年9月1日起至2020年4月30日拖欠的住宅管理费9973.92元及违约金4404.64元（从欠费的2016年9月1日起计算，暂计至2020年4月30日），共计14378.56元（日后所产生违约金顺延计至许嗣轮完全清偿所欠上述款项为止）；2.许嗣轮支付自2016年6月1日起至2020年3月31日共同拖欠的公摊电费606.36元；3.本案诉讼费由许嗣轮承担。一审法院认定事实：案外人佛山市恒某泰房地产开发有限公司与许嗣轮于2015年5月7日就位于广东省佛山市禅城区********十座2202房签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定交房期限为2015年10月31日前。同日，汇银公司与许嗣轮签订一份《前期物业管理协议》，其中约定于2015年10月31日起开始征收物业服务费，房屋的计费面积为90.67平方米，物业服务费每月每平方米2.50元，缴纳费用时间为每月5日前；物业服务费不含路面、楼梯、电梯公共电费、二次供水电费、消防水费等公共水电费（公共水、电费用按建筑面积分摊）；逾期缴费从逾期之日起每日按逾期应付款1‰缴纳违约金。上述收费标准已备案。汇银公司依约为许嗣轮提供物业管理服务至今，而许嗣轮自2016年9月1日后未再缴纳住宅管理费及自2016年6月1日起未再缴纳住宅公摊电费，汇银公司曾多次催讨涉案欠费未果。另查明，根据佛山市自然资源局出具的查询结果，佛山市禅城区*******十座2202房的权利人为许嗣轮，房屋建筑面积为90.36平方米。以上事实有《前期物业管理协议》、发票等证据予以证实。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。汇银公司与许嗣轮签订《前期物业管理协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对汇银公司、许嗣轮均具有约束力，双方应依约履行。关于汇银公司诉请的物业管理费。汇银公司在签订《前期物业管理协议》后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，许嗣轮作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时缴纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，汇银公司有权向许嗣轮收取物业管理费。许嗣轮应向汇银公司支付2016年9月-2020年4月的物业管理费9939.60元（90.36平方米×2.5元/平方米/月×44个月），一审法院对汇银公司诉请的物业管理费中的9939.60元予以支持，诉请超出部分不予支持。关于汇银公司主张的违约金的问题。《前期物业管理协议》约定逾期缴费从逾期之日起每日按逾期应付款1‰缴纳违约金。许嗣轮存在逾期缴费，构成违约，应向汇银公司支付违约金。汇银公司在本案主张按日0.65‰计算违约金，未超过合同约定，一审法院予以支持。关于公摊电费的问题。《前期物业管理协议》约定公摊电费不包含在物业管理费中，由全体业主分摊。汇银公司主张的2016年6月1日-2020年3月31日的公摊电费606.36元合理合法，一审法院予以支持。至于许嗣轮提出的物业管理问题，一审法院分析如下：首先，根据许嗣轮举证的证据，不足以认定汇银公司对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使汇银公司对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但汇银公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，无益于推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成，对于其他按时缴纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，许嗣轮如认为汇银公司不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即许嗣轮可以要求汇银公司对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，一审法院认定许嗣轮抗辩意见不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、许嗣轮于判决发生法律效力之日起十日内，向汇银公司支付佛山市禅城区*****十座2202房2016年9月-2020年4月的物业管理费9939.60元及违约金（以每月应付物业管理费225.90元为本金，按日0.65‰从每月6日分段累计至实际清偿之日止）；二、许嗣轮于判决发生法律效力之日起十日内，向汇银公司支付佛山市禅城区******十座2202房2016年6月1日-2020年3月31日的公摊电费606.36元；三、驳回汇银公司的其他诉讼请求。许嗣轮如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，案件受理费收取66元，由汇银公司负担16元，许嗣轮负担50元。二审中，许嗣轮提交如下新证据：证据1.收据图片，拟证明汇银公司违规收取装修押金至今未退；证据2.图片，拟证明小区物业管理混乱，物业管理费达不到一级收费标准；证据3.信息图片，拟证明汇银公司每月收取物业管理费外，还加收垃圾费8元。汇银公司没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，汇银公司对许嗣轮提交的证据1与本案无关，本院对该证据不予采信。许嗣轮提交的证据2不足以证明其所主张的证明内容，本院对该证据不予采信。证据3与本案的审理结果无关，本院对该证据不予采纳。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据许嗣轮的上诉意见及汇银公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）涉案物业管理费的计付标准；（二）许嗣轮应否支付逾期支付物业管理费的违约金。关于争议焦点一。许嗣轮上诉主张汇银公司未尽服务管理职责，涉案小区管理杂乱无章，垃圾随处可见且存在重复收费及乱收费现象，涉案小区物业管理费应按佛山市物业管理费三级标准即2元/平方米/月收取。经审查，汇银公司对涉案小区已实际提供了物业管理服务，即使汇银公司在小区物业服务管理上可能存在某些方面的瑕疵，但该瑕疵并不足以构成严重瑕疵，许嗣轮亦未提供证据证明汇银公司提供的物业服务存在严重瑕疵以致应对物业服务费收费标准进行调整。因此，在汇银公司已实际提供了物业管理服务的情况下，许嗣轮应按合同约定的计付标准即2.5元/平方米/月向汇银公司缴纳物业管理费。至于许嗣轮上诉主张汇银公司将汇银公司用的水电费计入分摊水电费的问题。许嗣轮未能提供相应证据证明其主张，本院对许嗣轮的该主张不予支持。许嗣轮上诉主张在汇银公司收取物业管理费的基础上另外加收垃圾费。经核查，许嗣轮提供的证据未能证明垃圾费的收费主体是汇银公司，本院对许嗣轮的该上诉主张不予支持。关于争议焦点二。许嗣轮上诉主张其因汇银公司没收其装修保证金并对其进行恐吓，才拒交物业管理费，因此其不应支付逾期支付物业管理费的违约金。经核查，许嗣轮、汇银公司关于装修保证金退还的纠纷与本案并非同一法律关系，许嗣轮不能以此拒交物业管理费。许嗣轮长期拖欠物业管理费，已构成违约，根据涉案《前期关于管理协议》关于“逾期缴费从逾期之日起每日按逾期应付款1‰交纳违约金”的约定，许嗣轮应向汇银公司支付违约金。许嗣轮的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于许嗣轮上诉请求汇银公司退还其装修保证金2000元的问题。由于该上诉请求是二审期间新增加的诉讼请求，汇银公司不同意针对该诉讼请求进行调解，据此本院对该诉讼请求不作审查处理。综上所述，许嗣轮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由上诉人许嗣轮负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年九月二十九日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊