广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23133号原告：龙铁山，男，1982年8月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区********************，公民身份号码************。原告：文佳佳，女，1990年12月17日出生，汉族，住广州市天河区*******，公民身份号码************。两原告的共同委托诉讼代理人：简胜君，广东豪益律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：佛山市南海区**************之一，统一社会信用代码***********。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。被告：招某1，男，1972年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码************。原告龙铁山、文佳佳诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（以下简称长富公司）、招某1合同纠纷一案,本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人简胜君、被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加了诉讼。被告招某1经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长富公司于2017年11月28日签订的《物业使用权租赁合同》；2.被告长富公司立即向原告退还使用权租赁金232000元及利息（以232000元为本金按年利率4.35%自2018年10月24日起计算至实际清偿之日止）；3.被告长富公司向原告退还物业公共维护费2320元及利息（以2320元为本金按年利率4.35%自2017年11月28日起计算至实际清偿之日止）；4.被告长富公司立即向原告退还刷卡手续费300元及利息（以300元为本金按年利率4.35%自2017年11月28日计算至实际清偿之日止）；5.被告招某1对上述第2、3、4项诉讼请求承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年11月28日原告与被告长富公司签订《物业使用权租赁合同》约定由长富公司将位于佛山市南海区*****转让给原告，租赁期限自物业交付之日至2042年8月31日，物业使用权出让金总计为232000元。长富公司应于2018年9月30日将物业交付给原告使用。合同签订后原告依约向长富公司交付了使用权转让金共计232000元和物业公共维护费2320元，前述两项款项是付至长富公司法人招某1账户，长富公司均向原告出具了收据。据原告了解，案涉物业所在土地是长富公司向佛山市南海区******经济社（下简称“经济社”）承租的，承租期为30年。依照长富公司与经济社的约定：长富公司是每半年交一次租，若长富公司逾期交租的，经济社有权解除合同，该地上建筑物收回经济社所有。而长富公司将案涉物业转租给原告，出让金却在几个月内全部收齐。若长富公司一但无力向经济社支付出让金，被经济社终止合同，那么原告20年的使用权将无法得到保障，这对原告明显不公平。且案涉物业在报建是也是以车间的名义进行报建的，而长富公司擅自将车间改为公寓对外进行宣传销售，其行为也违法。另招某1是长富公司的法人及股东，长富公司的注册资金仅3万元，长富公司用招某1的私人账户收取所有对外使用权的出让金，可见招某1与长富公司的资产混同，招某1应对原告的损失承担清偿责任。综上，请求法院依法支持原告的所有诉讼请求。被告长富公司辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权租赁合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权租赁合同》约定履行。1、长富公司不存在任何违约行为。（1）涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准，经原告确认无异议后，长富公司按合同约定时间向其交付。（2）长富公司已根据与原告签订的《委托经营管理合同》向其支付经营管理收益23200元。2、长富公司与佛山市南海区******旧二股份合作经济社签订的与涉案物业相关的资料合法有效，长富公司也一直正常履行，原告的不安并无事实依据，根本不构成解除合同的理由。3、《物业使用权租赁合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权租赁合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保障合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权租赁合同》，被告认为：1、若以涉案物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权租赁合同》,依据《委托经营管理合同》约定，原告亦应向被告返还已收取的经营管理收益23200元。根据《委托经营管理合同》约定，原告应交付具备使用条件的物业给被告进行经营管理。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若案涉物业被认定为不具备投入使用的条件，即原告交付给被告经营管理的物业也不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取被告经营管理收益，应向被告返还。为减少累讼，应将原告收取经营管理收益及占用费在本案中扣减被告应退还的使用权租赁金。2、原告主张的利息的开始时间并无事实依据及法律依据，应从解除之日起计算。3、刷卡手续费是原告自行选择使用信用卡支付使用权租赁金，并自愿向银行支付的费用，并非由长富公司实际收取，长富公司无需退回，且若支持违约金，违约金亦足以弥补原告该部分费用，不应由长富公司返还。4、长富公司与招某1之间不存在财产混同。（1）招某1是长富公司的股东之一，与长富公司是不同的主体，相互独立。（2）涉案使用的户名为招某1的银行账户实际使用人均是长富公司，并非由招某1本人使用，款项也属于长富公司所有，长富公司也有独立的、完善的财务账册，两者的资产不存在混同的情形。（3）案涉交易主体明确，两份合同是由长富公司与原告签订，全部收款收据均是由长富公司出具，处理相关收楼等日常事宜的仍然是长富公司，案涉招某1账户一直由长富公司实际使用、管理，即案涉款项均由长富公司收取，经营管理收益也是由长富公司支付，交易主体清晰、明确，根本不存在混同的情形。（4）原告提供的招某1账户仅能证明长富公司使用户名为招某1的账户，但并无其他证据证明长富公司与招某1之间存在资产不分，账目不清的情形，导致出现人格混同的情形。事实上，长富公司或者招某1至今也没有存在严重损害公司债权人利益的行为，原告亦未提供任何证据证明。为此，本案情形不符合《公司法》第十二条的规定，原告主张招某1对长富公司应承担债务承担连带清偿责任，并无法律及事实依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。被告招某1没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，有原件的证据本院对真实性予以确认；对没有原件的证据，本院不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海区*****项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2017年11月28日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定物业位于；物业用途为主导厂房、办公；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2038年6月30日，租赁期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2042年8月31日止；期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计232000元；甲方应于2018年9月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金；逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告与被告长富公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将涉讼物业委托长富公司经营，长富公司向原告支付固定收益。被告长富公司确认收到原告涉讼房屋使用权转让金232000元、物业公共维护费2320元。其中使用权转让金最后一笔款项出具收据的时间是2018年10月24日，物业公共维护费收据的出具时间为2017年11月28日。被告长富公司收取了原告刷卡手续费300元。原告确认收到被告支付的返租收益23200元。被告长富公司于2020年8月14日收到本案的起诉状。另查明1，长富公司在出租佛山市南海区*****侧车间物业时，有用招某1的账户收取使用权出让金及支付返租收益。另查明2，长富公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为招某1，股东包括招某1、马足忠。本院认为，涉讼房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、长富公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定长富公司应于2018年9月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60天的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权租赁合同》，本院予以支持。长富公司已于2020年8月14日收到原告的起诉状，本院确认《物业使用权租赁合同》20年内的租赁约定已于2020年8月14日解除。合同部分无效，有效部分亦已解除，因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的租赁款232000元、物业公共维护费2320予原告。被告长富公司占用原告的款项获益，且造成原告资金占用损失，原告主张物业使用权租赁金232000元自2018年10月24日（支付最后一笔款项之日）、物业公共维护费2320元自2017年11月28日（付款日）起均至实际清偿之日止按年利率4.35%计付利息，合情合理，本院予以支持。合同因逾期交付而解除，原告无权收取涉讼物业的收益，原告已收取长富公司支付的23200元，应从上述物业使用权租赁金的利息中扣除。经核算，至本案庭审终结日（2020年9月24日），长富公司应付的物业使用权租赁金利息为19410元，扣减利息后，收益差额3790元应从物业使用权租赁金中抵扣，故长富公司仍应退还物业使用权租赁金228210元及支付以此为本金自2020年9月25日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告支付的刷卡手续费，属于原告选定支付方式发生的费用，不是必然发生的费用，原告关于刷卡手续费的诉请，本院不予支持。招某1系长富公司的股东，长富公司通过招某1的银行账户收取租金及支付经营回报收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，现原告主张招某1对长富公司在本案的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告招某1经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告龙铁山、文佳佳与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年租赁期限内的约定于2020年8月14日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还使用权租赁金228210元及支付以该款为本金自2020年9月25日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息予原告龙铁山、文佳佳；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业公共维护费2320元及支付以该款为本金自2017年11月28日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息予原告龙铁山、文佳佳；四、被告招某1对被告佛山市南海长富物业投资有限公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告龙铁山、文佳佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2390元（原告已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司、招某1负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告预交的2390元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年九月三十日书记员  成海欣