广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1270号上诉人（原审被告）：阳春市阳豪房地产有限公司。住所地：广东省阳春市春城东湖山庄御景园**101商铺。法定代表人：庞明燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡海强，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟欣麟，广东百思威律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：沈南标，男，1989年2月24日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。委托诉讼代理人：林国锐，广东隽良律师事务所律师。原审被告：中国建设银行股份有限公司阳春支行。住所地：阳春市春城朝南路体育中心旁。负责人：刘昌权，该支行行长。原审第三人：黄踢先，男，1969年11月15日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区闸坡镇。上诉人阳春市阳豪房地产有限公司（以下简称阳豪公司）因与被上诉人沈南标、原审被告中国建设银行股份有限公司阳春支行（以下简称建行阳春支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阳豪公司上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回沈南标的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由沈南标承担。事实和理由：一、以房抵工程款的实际过程。阳豪公司开发的阳豪花园项目是黄踢先挂靠茂名市第三建筑集团公司（以下简称茂名三建公司）承建的，后阳豪公司与实际施工人黄踢先达成协议，由阳豪公司用自己开发的阳豪花园的部分商铺抵顶黄踢先的工程款，且阳豪公司同意按实际施工人黄踢先的要求将抵顶工程款的商铺产权办到黄踢先指定的人员名下。后因实际施工人黄踢先与沈南标的父亲沈显传有其他债务关系，黄踢先要求阳豪公司将抵顶给他的阳豪花园x9、x0、x3、x4号商铺办到沈显传与沈南标父子的名下。为此沈显传与沈南标父子分别于2015年8月30日出具了《承诺书》，写明将x9号、x0号商铺过户给沈南标，将x3号、x4号商铺过户给沈显传，沈南标、沈显传分别向银行申请按揭贷款，如银行未批贷款，不能要求退还首期款等内容。因办理产权证的需要，阳豪公司于2015年12月15日分别与沈先传及沈南标签订了四份《商品房买卖合同（预售）》，名义上将阳豪花园一层的x9、x0号商铺卖给沈显传、将x3、x4号商铺卖给沈南标。为配合沈南标、沈显传父子办理银行按揭手续，阳豪公司由其法定代表人庞明燕的丈夫吴以华从其银行账户中取出现金1457000元和1954489元存入阳豪公司的账户，并由阳豪公司出具收到了沈南标x3号商铺的1457000元首期款和收到x4号商铺的首期款1954489元的《首期缴款证明》，以便沈南标办理银行按揭手续。后沈南标与沈显传父子以x9、x0、x3、x4号商铺向银行按揭贷款共计6050000元。因上述x9、x0、x3、x4号商铺已经用作抵顶工程款给实际施工人黄踢先，阳豪公司在收到银行发放的x9、x0、x3、x4号商铺的银行贷款6050000元的贷款后，已按施工工人黄踢先的要求将其中的4000000元支付给沈南标，另外2020000元支付给实际施工人指定的麦家安等人，阳豪公司只留下30000元作为办证费用。二、沈南标与阳豪公司之间不是真正的商品房买卖合同关系，双方不受商品房买卖合同内容的约束，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》规定错误。案涉阳豪花园一层x3、x4号商铺在抵顶实际施工人黄踢先的工程款后，上述商铺的处分权已转移至实际施工人黄踢先，沈南标是从实际施工人黄踢先的手上取得涉案的x3、x4号商铺。阳豪公司为配合实际施工人黄踢先的要求将x3、x4号商铺办至沈南标名下而与沈南标签订两份《商品房买卖合同（预售）》。因此，案涉商品房买卖合同实为阳豪公司与黄踢先、沈南标之间的基础债务关系的一种债务履行方式，是对三方之间的债务进行清算，该清算以《商品房买卖合同（预售）》《承诺书》等案涉一系列协议为载体，双方当事人不应受案涉《商品房买卖合同（预售）》中作为形式约定的权利义务的约束。各方实质受到约束的权利和义务，是通过阳豪公司向沈南标转让房屋的核心行为（阳豪公司支付首期款是为履行该行为），该行为一履行即可达到消灭阳豪公司与黄踢先、黄踢先和沈南标之间债权债务关系的效果。至于按期交付房屋等形式义务，并不是各方真实意思表示中需要负担的义务，是否如期履行也不影响债权债务关系消灭（抵消）这一合同根本目的已经实现的结果。事实上，阳豪公司已经按照约定，履行了支付首期款、协助沈南标办理了购房贷款、按黄踢先要求转出贷款以及办理变更房屋登记等消灭债权债务关系的义务，而沈南标作为债务清算的一方，已经获得案涉房屋所有权，其合同根本目的已经实现。这也是沈南标在长达一年半的时间从未对房屋未办理产权登记提出任何异议，正常向银行返还贷款的原因。因此沈南标签订案涉合同的根本目的已经实现，沈南标没有解除合同的正当、合法理由与依据。三、一审判决否认沈南标未支付案涉的x3、x4号商铺购房款的事实错误。首先，沈南标并没提供其支付首期购房款的转账凭证；而阳豪公司却提供了阳豪公司法定代表人庞明燕的丈夫吴以华在银行的全款凭证，其取款的时间、金额均与沈南标支付x3、x4号商铺首期款的时间及金额相吻合，而银行出具的《现金缴款单》上也写明付款人是阳豪公司，且银行出具的《现金缴款单》的原件也在阳豪公司手上，以上证据足以证实案涉的x3、x4号商铺的首期款是阳豪公司为配合沈南标贷款而支付。沈南标并没有支付x3、x4号商铺的首期款，一审判决认定沈南标已向阳豪公司支付了案涉的x3号商铺1457000元和案涉x4号商铺的首期款1954489元明显错误。其次，因为案涉的商铺已经抵顶工程款给了实际施工人黄踢先，阳豪公司已无权收取案涉房屋的相关款项。阳豪公司在收到x9、x0、x3、x4号商铺的银行贷款6050000元后，按实际施工人的指示将其中的4000000元转入了沈南标的账户，另外2020000元转给了实际施工人指定的麦家安等人，尚余的30000元仅作为办理房屋产权证的费用。因此，阳豪公司实际上并没有收取案涉商铺的剩余款项。三、一审判决阳豪公司返还首期购房款3411489元和贷款本息1157741.59元给沈南标以及判决阳豪公司赔偿首期款3411489元的利息损失给沈南标是错误的。如前所述，阳豪公司并没有收到沈南标的首期购房价款，且沈南标于2015年8月30日签订的《承诺书》约定因沈南标没有支付阳豪花园x9号、x0号商铺首期购房款，如银行未批贷款，不能要求退还首期购房款等内容。虽然《商品房买卖合同（预售）》约定的x3号、x4号商铺出售给沈南标，与其所签订的《承诺书》载明的房号不同。但沈南标的父亲沈显传也同时签订了一份内容几乎一样的《承诺书》（仅购房房号不同，为阳豪花园x3号、x4号商铺），因此在2015年12月16日阳豪公司与沈南标签订《商品房买卖合同（预售）》约定沈南标购买的是x3、x4号商铺而非x9号、x0号商铺，只是根据沈显传与沈南标父子的要求进行的内部调整，但这并不能改变沈南标没有支付首期购房款的事实。因此、一审判决阳豪公司返还沈南标的首期购房款3411489元显然是错误的。而沈南标向银行偿还的1157741.59元贷款本息，是基于沈南标与银行之间的借款合同而偿还的，阳豪公司在收到沈显传、沈南标父子的x9、x0、x3、x4号商铺的银行贷款650万元后，已将其中的400万元转给了沈南标。因此，沈南标是银行贷款的实际使用人，沈南标是根据其与实际施工人之间的内部约定偿还银行的贷款，一审判决在阳豪公司没有使用银行贷款资金的情况下判决阳豪公司退还银行的贷款本息1157741.59元给阳豪公司是错误的。四、一审判决阳豪公司偿还沈南标的银行剩余贷款本息给建行阳春支行错误。本案抵押合同约定的抵押人是沈南标，一审判决却称实际抵押人为阳豪公司，这意味着案涉的x3、x4号商铺的仍属阳豪公司所有，这与阳江市中级人民法院的（2017）粤17民初x4号《民事判决书》已认定上述商铺已抵押给实际施工人黄踢先的事实明显不符。事实上，阳豪公司并没有收取沈南标的银行贷款，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定判决阳豪公司支付银行剩余的贷款本息错误。综上所述，商铺在抵顶给实际施工人后，商铺的处分权属于实际施工人，阳豪公司与沈南标签订的《商品房买卖合同（预售）》只是为了配合沈南标办理产权登记手续及银行按揭手续，阳豪公司并没有与阳豪公司发生真实的商品房买卖关系。四、退一步讲，即使沈南标具备解除案涉合同条件，沈南标的解除权也已消灭，无权请求解除案涉合同。根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”的约定，阳豪公司应最迟在2016年12月31日前交付案涉商品房。同时根据第二十条第（二）款“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理；…2.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算和买受人支付全部房价款万分之一的违约金”约定，即使阳豪公司未能及时取得房屋所有权证，沈南标承诺不解除合同，仅主张违约金。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条规定，如果阳豪公司迟延交付房屋，买受人应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期行使的，解除权消灭。本案中，沈南标已明知阳豪公司应当在2016年12月31日前交付案涉商品房，但并未在法定期限内提起诉讼，沈南标无权再在2018年8月23日以阳豪公司未能交付房屋为由解除案涉合同。五、如果按照一审判决执行，那么阳豪公司存在重复返还购房款，对阳豪公司明显不公平。沈南标没有支付任何购房款就取得案涉商品房。对于阳豪公司而言，在已将购房款返还给沈南标后，法院再次判决返还购房款以及首期款，明显构成重复返还，对阳豪公司不公平、不合理。综上，请支持阳豪公司的上诉请求。沈南标答辩称：一、沈南标与阳豪公司于2015年9月10日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》内容并没有违反法律规定，应属有效合同。沈南标在一审中提供的银行进帐单、阳豪公司的收款收据，已充分证明沈南标已按合同约定支付购房的首期款项，并且阳豪公司与建行阳春支行均承认该银行贷款已发放至阳豪公司的名下，沈南标已按合同约定支付购房款的义务。沈南标也按与阳豪公司及建行阳春支行签订的银行贷款合同的约定支付按揭贷款。但阳豪公司未能按合同约定交付房屋给沈南标，并且为沈南标办理房屋产权登记手续，阳豪公司的行为构成违约，一审法院判决解除双方签订的商品房预售合同理据充分。二、阳豪公司上诉称沈南标购买的房屋已抵顶第三人工程款，这是阳豪公司与第三人的法律关系，但并不影响及对抗本案商品房预售合同的法律效力，阳豪公司仍应按商品房预售合同的约定履行各自权利义务。本案的首期款虽然不是沈南标亲自支付，但是由于黄相先与沈南标之关存在的债务关系，黄相先负责为沈南标支付该房屋的首期款项，并且银行的收款收据及阳豪公司的收据也显示是收到沈南标首期款项。至于黄相先叫谁支付，沈南标是不清楚的，沈南标也不需要清楚，这是黄相先与付款人之间的法律关系，与沈南标无关。阳豪公司上诉称没有收到沈南标的购房首期款与事实不相符。三、阳豪公司收到沈南标的房屋贷款时，沈南标已履行了全部付款的义务。至于阳豪公司如何处分该购房款，是阳豪公司的权利，但并不影响合同的效力与履行。四、沈南标于2015年8月30日出具的承诺书中约定的房号与本案的房屋不相同，并且该承诺书也明确约定银行未批贷款的情况下，不能请求退还首期购房款。本案双方已签订商品房预售合同，并且建行阳春支行也发放贷款给阳豪公司，阳豪公司据此认为不应返还首期购房款给沈南标的理据不充分。五、沈南标为购买本案房屋，以向建行阳春支行贷款的形式支付购房款给阳豪公司，上述贷款是由建行阳春支行直接支付给阳豪公司。现双方的商品房预售合同解除，则沈南标与建行阳春支行的个人购房贷款合同也应解除。由于阳豪公司提供本案房屋作为抵押，并且是直接收款人，其应将收到银行的购房款返还给银行。一审判决阳豪公司直接返还尚欠银行的贷款，理据充分。至于沈南标在履行该合同过程中所支付的贷款，也应由阳豪公司返还给沈南标，由此造成的损失，阳豪公司也应赔偿给沈南标。六、阳豪公司和沈南标之间签订的是商品房买卖合同，双方也是因为商品房买卖合同的履行而发生的纠纷，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》的规定正确。七、阳豪公司未按照合同约定交付商品房给沈南标，阳豪公司的行为已经构成违约。双方在商品房买卖合同第12条明确约定阳豪公司逾期超过30天后买受人有权解除合同，即双方明确约定了合同的解除期限，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第15条第二款规定的是买受人未约定解除期限的情形的处理，本案不适用该规定。另外，阳豪公司除了逾期交付房屋之外还未按合同约定为沈南标购买房屋办理房屋产权登记手续，根据法律规定，沈南标也有解除合同的权利。八、按照一审判决，阳豪公司是收回本案的房屋，将其所收取的购房款返还给相对应的沈南标以及建行阳春支行，这是符合权利和义务相统一的原则，并不存在重复返还购房款以及对阳豪公司明显不公平的现象。综上，请二审法院驳回阳豪公司的上诉请求。建行阳春支行、黄踢先未提供答辩意见。沈南标向一审法院起诉请求：一、解除沈南标与阳豪公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：xxx8、xxx1）；二、解除沈南标与建行阳春支行、阳豪公司签订的两份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号分别为：xxx7、xxx5）；三、阳豪公司返还首期购房款3411489元和沈南标已向建行阳春支行清偿的借款本息1163413.30元合共4574902.3元给沈南标；四、阳豪公司赔偿利息损失（该利息以3411489元为基数，按照月利率1%的标准，从2015年12月18日起计算至首期购房款实际返还之日止）给沈南标；五、阳豪公司赔偿利息损失（该利息以1163413.30元为基数，按照月利率1%的标准，从2018年9月28日起计算至沈南标已清偿建行阳春支行的借款本息实际返还之日止）；六、两份《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余的借款本息由阳豪公司负责向建行阳春支行偿还，沈南标不负有偿还责任；七、本案的诉讼费用由阳豪公司负担。一审法院查明事实：阳豪公司是于2011年7月11日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发销售。案涉x3、x4号商铺所在的xxx楼盘是阳豪公司开发经营的房地产项目。上述阳豪花园房地产项目工程的名义承包人为茂名三建公司，实际由黄踢先、案外人黄相先组织人员进行施工。2015年8月30日，沈南标、案外人沈显传曾分别与阳豪公司签订《承诺书》，约定阳豪公司将阳豪花园x9号、x0号商铺分别以2324243元的总价款和2980644元的总价款出售给沈南标，将案涉x3、x4号商铺和阳豪花园17号商铺分别以2907000元的总价款、3904295元的总价款和2980644元的总价款出售给沈显传；阳豪公司按黄相先的要求将上述x9号、x0号商铺过户给沈南标，将案涉x3、x4号商铺和阳豪花园17号商铺过户给案外人沈显传；沈南标、沈显传分别向银行申请按揭贷款并支付办证费用；因沈南标、沈显传没有支付商铺首期款，如银行未批贷款，不能要求退还首期款等内容。庭审中，沈南标主张上述两份《承诺书》均并没有实际履行。2015年12月15日，阳豪公司出具两张《收款收据》，载明收到沈南标购买案涉x3号商铺的首期购房款1457000元和案涉x4号商铺的首期购房款1954489元。2015年12月15日，阳豪公司作为出卖人与沈南标作为买受人签订了两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：xxx8、xxx1），主要约定沈南标以2907000元的总价款向阳豪公司购买案涉x3号商铺（建筑面积150平方米），和以3904489元的总价款购买案涉x4号商铺（建筑面积201.47平方米）；沈南标应于2015年12月15日前支付x3号商铺的首期购房款1457000元和x4号商铺的首期购房款1954489元；x3号商铺的剩余购房款1450000元和x4号商铺的剩余购房款1950000元通过向银行申请贷款支付；阳豪公司应在2016年12月31日前向沈南标交付案涉两间商铺；逾期交付超过30日后，沈南标有权解除合同，解除合同应书面通知阳豪公司，阳豪公司应自解除合同通知送达之日起15日内退还沈南标已付的全部购房款（含已付贷款部分），并自沈南标付款之日起按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算支付利息，同时按全部价款的1%支付违约金；阳豪公司应自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续；因阳豪公司原因导致沈南标未能在商铺交付之日起180日内取得案涉商铺的所有权证书的，如不解除合同，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至完成房屋所有权登记之日止，阳豪公司应按日计算支付全部购房款万分之一的违约金等内容条款。同日，阳豪公司向建行阳春支行出具两份《首期缴款证明》，证明沈南标购买案涉x3、x4号商铺，已支付了案涉x3号商铺的首期购房款1457000元和案涉x4号商铺的首期购房款1954489元。上述款项合计为3411489元。2015年12月18日，广东阳春农村商业银行股份有限公司（以下简称阳春农商行）出具四张《现金缴款单》，载明缴款人均为阳豪公司，款项来源均为“沈南标首期款”，金额分别为954489元、1000000元、800000元、657000元。上述金额合计为3411489元。庭审中，阳豪公司陈述案涉x3、x4号商铺的首期购房款并非沈南标支付，而是阳豪公司根据沈南标和黄踢先的要求，由阳豪公司法定代表人庞明燕的丈夫吴以华从其银行账户中取出现金并存入阳豪公司的银行账户，阳豪公司并在2015年12月15日出具两张《收款收据》和在2015年12月16日向建行阳春支行出具两份《首期缴款证明》，目的是为了配合黄踢先将案涉x3、x4号商铺过户给沈南标和办理该两间商铺的按揭贷款手续。阳豪公司还陈述案涉x3、x4号商铺已成功抵顶了其欠黄踢先的部分工程款，其中x3号商铺抵顶了2370000元，x4号商铺抵顶了3183226元，但不清楚首期购房款部分抵顶了多少工程款。沈南标则陈述其是通过由案外人黄相先派人到阳春农商行存款至阳豪公司银行账户的方式支付了案涉x3、x4号商铺的首期购房款。2016年2月4日，沈南标作为借款人与建行阳春支行作为贷款人、阳豪公司作为保证人签订了两份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xxx7、xxx5），主要约定沈南标向建行阳春支行借款1450000元用于购置案涉x3号商铺，借款1950000元用于购置案涉x4号商铺；借款期限均从2016年2月4日起至2026年2月4日；建行阳春支行将款项一次性划入阳豪公司的银行账户；还款方式均为委托扣款方式，指定委托扣款账户为沈南标的银行账户；还款方法均为采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率下，每月归还本息金额分别为16368.71元、22013.09元；阳豪公司在合同项下提供的保证均为连带责任保证；保证期间均为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行阳春支行核对无误、收执之日止；沈南标分别以案涉x3号、x4号商铺设定抵押等内容条款。其中，上述两份《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条均约定：“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或者采取其他相应措施。贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。”2016年3月1日，案涉x3、x4号商铺分别办理了预购商品房抵押权预告登记，并取得了《房地产预告登记证明》，预告登记权利人均为建行阳春支行，义务人均为沈南标。2016年3月2日，建行阳春支行将两笔贷款1450000元、1950000元发放至阳豪公司银行账户。2016年3月4日，茂名三建公司阳豪花园项目工程部出具《承诺书》，载明阳豪花园x9、x0、x3、x4号商铺的银行按揭款5755462元，同意由阳豪公司代其将其中4000000元汇入沈南标的银行账户，将其中1000000元汇入案外人麦家安的银行账户等。阳豪公司并于当天将4000000元转账至沈南标的银行账户，和将1000000元转账至麦家安的银行账户。同日，茂名三建公司阳豪花园项目工程部出具《收款收据》，载明收到阳豪公司出售阳豪花园x9、x0、x3、x4号商铺转账支付的5000000元抵顶工程款。茂名三建公司阳豪花园项目工程部还于2016年4月7日、4月20日、4月28日、5月5日、5月9日和5月26日分别出具《收据》，载明收到阳豪公司支付的阳豪花园x9、x0、x3、x4号商铺按揭款300000元、240000元、300000元、100000元、50000元和30000元。2018年6月13日，黄踢先与阳豪公司签订《阳豪花园项目工程结算及还款协议书》，载明阳豪公司通过以商品房及商铺抵顶工程款形式支付了工程款34959365元给黄踢先等内容。黄踢先在《阳豪花园一层商铺抵项工程款明细表》中签名确认案涉x3号商铺总房款2370000元、x4号商铺总房款3183226元抵顶对应工程款，并载明案涉两间商铺的签合同日期均为2015年12月16日，客户姓名均为沈南标。2018年8月23日，沈南标出具《解除合同通知书》，以阳豪公司未按合同约定交付房屋为由，请求解除案涉两份《商品房买卖合同（预售）》。2018年8月30日，阳豪公司向沈南标、案外人沈显传作出《关于解除合同通知书的回复函》，表示因沈南标、沈显传主张的商铺实为阳豪公司用作抵顶实际施工人的工程款，沈南标、沈显传对此均知情并签署了《承诺书》，阳豪公司并没有实际收到沈南标、沈显传的任何购房款项，且阳豪公司已就上述商铺为沈南标、沈显传办理了网签手续，未能如约办理房产证的原因在于实际施工人挂靠的建筑公司不与阳豪公司结算，阳豪花园项目没有通过验收，故不同意解除《商品房买卖合同（预售）》和支付利息、违约金；阳豪公司在上述商铺符合办证条件后会为沈南标、沈显传办理相关权属证书。2019年4月4日，沈南标向一审法院提起本案民事诉讼。另查明，沈南标按约定向建行阳春支行偿还贷款本息至2018年9月止，金额合计为1157741.59元。从2018年10月起，阳豪公司代沈南标向建行阳春支行偿还了案涉x3号商铺的抵押贷款本金136469.7元、利息78576.52元和案涉x4号商铺的抵押贷款本金183528.18元、利息105628.41元。截至2019年11月5日，沈南标、阳豪公司共向建行阳春支行偿还案涉x3号商铺的贷款本金417671元、利息291222.96元和案涉x4号商铺的贷款本金561695.35元、利息391355.09元；案涉x3号商铺《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xxx7）项下剩余的贷款为1032329元，案涉x4号商铺《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xxx5）项下剩余的贷款1388304.65元。在本案审理过程中，一审法院根据沈南标提出的财产保全申请，于2019年11月29日作出（2019）粤1781民初1192号民事裁定，裁定“冻结被申请人阳春市阳豪房地产有限公司在阳春农商行开设账户（账号：xxx7）内的存款，冻结金额以6000000元为限；冻结期限为一年，从实施冻结之日起计算。”沈南标上述财产保全申请由中华联合财产保险股份有限公司阳江中心支公司出具《保单保函》提供担保。一审法院认为，沈南标与阳豪公司在履行《商品房买卖合同（预售）》过程中产生纠纷，本案应为商品房预售合同纠纷。本案当事人争议的焦点为：一、案涉两份《商品房买卖合同（预售）》和两份《个人住房（商业用房）借款合同》是否应予解除；二、沈南标是否向阳豪公司支付了案涉x3、x4号商铺的有关购房款；三、沈南标诉请阳豪公司返还购房款、已付贷款本息及赔偿损失是否应予支持；四、案涉两份《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余借款本息应由谁负偿还责任。一、关于案涉两份《商品房买卖合同（预售）》和两份《个人住房（商业用房）借款合同》是否应予解除的问题。沈南标与阳豪公司在2015年12月15日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》，是沈南标与阳豪公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应按合同全面履行各自的义务。按照双方在两份《商品房买卖合同（预售）》中的约定，阳豪公司应在2016年12月31日前向沈南标交付案涉x3、x4号商铺和在商铺交付之日起180日内为沈南标办理取得案涉x3、x4号商铺的所有权证书；逾期交付超过30日后，沈南标有权解除合同。但因阳豪花园项目至今尚未通过验收，阳豪公司至今未能办理案涉x3、x4号商铺的所有权证书，且其亦没有举证证明其已将上述商铺交付给沈南标，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定和按照双方在合同中的约定，沈南标据此请求解除其与阳豪公司在2015年12月15日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》，理据充分，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，基于案涉两份《商品房买卖合同（预售）》的解除，沈南标请求解除其与建行阳春支行、阳豪公司于2016年2月4日签订的两份《个人住房（商业用房）借款合同》，理据充分，予以支持。二、关于沈南标是否向阳豪公司支付了案涉x3、x4号商铺的有关购房款的问题。本案中，阳豪公司陈述其用案涉x3、x4号商铺抵偿了其尚欠黄踢先的部分工程款，其中x3号商铺成功抵偿了工程款2370000元，x4号商铺抵偿了工程款3183226元；阳豪公司根据黄踢先的要求就案涉x3、x4号商铺与沈南标签订案涉两份《商品房买卖合同（预售）》，其中x3号商铺的总价款为2907000元，x4号商铺的总价款为3904489元。首先，关于案涉x3、x4号商铺的首期购房款的问题。一审法院认为，不管是阳豪公司按黄踢先的要求通过案外人吴以华为沈南标支付了案涉x3、x4号商铺的首期购房款，还是案外人黄相先根据沈南标的要求找人为沈南标支付了上述首期购房款，均是阳豪公司与黄踢先之间、沈南标与案外人黄相先之间以及可能存在的其他相对人之间的约定，并将导致各相对人之间产生或消灭相应的债权债务。阳豪公司因此消灭了相应的债务或获得了相应的债权，沈南标因此负担了相应的债务或抵消了相应的债权，即为上述首期购房款的支付方式。因此，结合双方的举证与陈述，一审法院认定沈南标已向阳豪公司支付了案涉x3号商铺的首期购房款1457000元和案涉x4号商铺的首期购房款1954489元，共3411489元。阳豪公司抗辩认为沈南标并没有实际支付案涉两间商铺的首期购房款，理据不足，一审法院不予采纳。至于各相对方之间就上述首期购房款而产生或消灭的债权债务金额是否与案涉两间商铺的首期购房款金额一致，为各相对方之间的另一法律关系问题，在本案中不作考虑。其次，关于案涉x3、x4号商铺的剩余购房款问题。沈南标已于2016年2月4日与建行阳春支行、阳豪公司签订了两份《个人住房（商业用房）借款合同》，将案涉x3、x4号商铺抵押给建行阳春支行办理了贷款，建行阳春支行并已于2016年3月2日将两笔贷款1450000元、1950000元发放了给阳豪公司，沈南标亦履行了借款合同约定的部分还款义务。因此，一审法院认定沈南标已通过向建行阳春支行申请贷款的方式支付了x3号商铺的剩余购房款1450000元和x4号商铺的剩余购房款1950000元给阳豪公司。至于阳豪公司在收到上述贷款后是否按茂名三建公司阳豪花园项目工程部的要求汇入沈南标和其他人的银行账户，为阳豪公司基于其与茂名三建公司阳豪花园项目工程部之间的约定而对上述款项作出的处分，阳豪公司以此为由主张沈南标并未支付分文购房款，理据不足，不予支持。三、关于沈南标诉请阳豪公司返还购房款、已付贷款本息及赔偿损失是否应予支持的问题。如前所述，一审法院已准予解除案涉两份《商品房买卖合同（预售）》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，阳豪公司应向沈南标返还案涉两间商铺的首期购房款共3411489元，并赔偿沈南标因此所产生的损失。且按照双方在两份《商品房买卖合同（预售）》中的约定，阳豪公司逾期交付超过30日，沈南标有权解除合同并要求阳豪公司退还沈南标已付的全部购房款（含已付贷款部分），并自沈南标付款之日起按照月利率1%的标准计算支付利息，同时按全部价款的1%支付违约金。虽然沈南标曾在2015年8月30日签订《承诺书》，约定因沈南标没有支付阳豪花园x9号、x0号商铺首期购房款，如银行未批贷款，不能要求退还首期购房款等内容，但从案涉两份《商品房买卖合同（预售）》和《个人住房（商业用房）借款合同》来看，沈南标实际购买的是案涉x3、x4号商铺，并非阳豪花园x9号、x0号商铺，且建行阳春支行已发放了相关贷款。因此，阳豪公司据此认为其不应返还首期购房款给沈南标，理据不足，不予采纳。沈南标支付案涉两间商铺首期购房款共3411489元，相关的凭证有阳豪公司于2015年12月15日出具的两张《收款收据》，阳豪公司于2015年12月16日向建行阳春支行出具的两份《首期缴款证明》，以及阳春农商行于2015年12月18日出具的四张《现金缴款单》。现沈南标请求阳豪公司返还首期购房款3411489元和以3411489元为基数，按照月利率1%的标准计算支付从2015年12月18日起至首期购房款实际返还之日止的利息，理据充分，予以支持。本案中，沈南标与建行阳春支行、阳豪公司签订了两份《个人住房（商业用房）借款合同》后，建行阳春支行已发放了两笔贷款共3400000元。在上述借款合同履行过程中，截止2019年11月5日，沈南标、阳豪公司共向建行阳春支行偿还了案涉x3号商铺的贷款本金417671元、利息291222.96元和案涉x4号商铺的贷款本金561695.35元、利息391355.09元，其中沈南标累计向建行阳春支行偿还贷款本息共计1157741.59元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，上述两份《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，阳豪公司应将沈南标已偿还的贷款本息1157741.59元返还给沈南标。沈南标主张其已向建行阳春支行偿还贷款本息1163413.30元并请求阳豪公司返还，超出一审法院认定部分，理据不足，不予支持。因双方当事人没有相关约定，沈南标请求阳豪公司以1163413.30元为基数，按照月利率1%的标准计算支付从2018年9月28日起至该借款本息实际返还之日止的利息，理据不足，不予支持。四、关于案涉两份《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余借款本息应由谁负偿还责任的问题。经查明，沈南标尚欠案涉x3号商铺《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xxx7）项下剩余的贷款1032329元和案涉x4号商铺《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xxx5）项下剩余的贷款1388304.65元未偿还给建行阳春支行。同时，因阳豪花园项目工程至今尚未验收，案涉x3、x4号商铺尚未办理产权证，故案涉两份《个人住房（商业用房）借款合同》实际上的抵押人是阳豪公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，阳豪公司应向建行阳春支行返还案涉两份《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余的贷款1032329元、1388304.65元和利息（利息均按合同约定计算）；待阳豪公司清偿剩余贷款本息等债务后，建行阳春支行应及时涤除案涉x3、x4号商铺的抵押登记。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定并没有免除购房者（同时为借款合同的借款人）的还款义务。因商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但根据合同相对性原理，还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。且在本案中，按照案涉两份《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条的约定，沈南标仍应承担借款合同项下的还款义务。综上，沈南标请求案涉两份《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余的借款本息由阳豪公司负责向建行阳春支行偿还，理据充分，予以支持。但其请求免除自己对建行阳春支行剩余贷款本息的还款责任，理据不足，不予支持。黄踢先经一审法院送达起诉状副本、参加诉讼通知书、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，既无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提出书面陈述和向一审法院提交任何证据，视为自愿放弃陈述、举证、质证等诉讼权利，不影响一审法院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，作出判决：一、解除沈南标与阳豪公司于2015年12月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxx8）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxx1）；二、解除沈南标与建行阳春支行、阳豪公司于2016年2月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xxx7）和《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xxx5）；三、阳豪公司于判决发生法律效力之日起十日内返还首期购房款3411489元和贷款本息1157741.59元给原告沈南标；四、阳豪公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿利息损失（该利息以首期购房款3411489元为基数，按照月利率1%的标准，从2015年12月18日起计算至首期购房款实际返还之日止）给沈南标；五、阳豪公司于判决发生法律效力之日起十日内支付《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xxx7）项下剩余的贷款1032329元和利息（该利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）、《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xxx5）项下剩余的贷款1388304.65元和利息（该利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）给建行阳春支行；六、驳回沈南标的其他诉讼请求。一审案件受理费91401元，财产保全费5000元，合共96401元，由阳豪公司负担95918元，沈南标负担483元。二审期间，阳豪公司提供其在2015年9月至2017年10月期间与第三人签订的三份《商品房买卖合同（预售）》和四份《阳豪花园商铺认购协议》等证据，拟证明当时的商铺单价为7800元至12200元。沈南标质证意见：对该证据的三性不予认可；其中一份合同约定的商铺单价7800元与阳豪公司庭审陈述的单价差异较大，存在造假可能，该合同约定的是一次性付款，也不排除阳豪公司为了资金周转而低价出售商铺；认购协议并非商品房买卖合同，存在造假可能，单价亦与庭审陈述的不相符，因此，上述证据不能证明阳豪公司与沈南标签订的合同的价格不是真实的。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，阳豪公司法定代表人庞明燕的丈夫吴以华在阳春农商行的账户（账号xxx8）的交易明细显示：2015年12月18日分别取现800000元、657000元、1000000元、954489元，合共3411489元。与当日阳春农商行出具的四张《现金缴款单》的金额完全一致。该四份《现金缴款单》的原件由阳豪公司持有。阳豪公司提供的黄相先（黄踢先的代理人）在另案中提交的《情况说明》载明，阳豪花园一期B1、B2幢首层第1号至20号商铺、二层商场有部分房产已办理银行按揭，各号商铺都再与开发商还签订《商品房买卖合同》，但签订该《商品房买卖合同》目的是办理银行按揭的，银行按揭款项也不是归阳豪公司。本院认为，本案沈南标与阳豪公司形成合法有效的商品房买卖合同关系，因阳豪公司违约而提起本案商品房预售合同纠纷，请求解除双方的商品房买卖合同等。阳豪公司则主张其与沈南标签订的《商品房买卖合同（预售）》并非双方的真实意思表示，是为配合实际施工人黄踢先抵顶工程款将涉案商铺办至沈南标名下而签订，双方实际上不存在商品房买卖合同关系。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是阳豪公司未按《商品房买卖合同（预售）》的约定履行相应的义务时，沈南标可否依该合同的约定请求阳豪公司承担相应的责任。本案中，沈南标可否依《商品房买卖合同（预售）》的约定请求阳豪公司承担相应的责任，首先应判断沈南标与阳豪公司是否存在真实的房屋买卖合同关系。沈南标主张其已按合同的约定支付购房款义务，提供了阳豪公司出具的《收款收据》等证据拟以证实。关于首期款问题，虽然该《收款收据》显示阳豪公司收到沈南标涉案两间商铺的首期款，但沈南标并没有提供支付首期款的资金流水情况予以证明其支付首期款的事实。而阳豪公司提供的阳豪公司法定代表人庞明燕的丈夫吴以华的资金流水情况与阳豪公司收取首期款的时间和金额完全一致，且向阳豪公司支付首期款的四份《现金缴款单》的原件由阳豪公司持有，结合沈南标和其父亲沈显传与阳豪公司在2015年8月30日签订的《承诺书》中载明的“沈南标、沈显传没有支付商铺首期款”的约定，应予认定沈南标没有支付涉案商铺的首期款。关于以涉案商铺贷款的3400000元（1450000元+1950000元）问题。虽然沈南标以涉案商铺为抵押所贷的款项3400000元已发放给阳豪公司，但阳豪公司在收到贷款（包括涉案两间商铺在内共四间商铺即x9、x0、x3、x4号商铺的银行按揭贷款为5755462元）后，立即根据茂名三建公司（即实际施工人黄踢先方）的委托将其中的4000000元汇给沈南标，结合2016年3月4日茂名三建公司阳豪花园项目工程部出具的《承诺书》、收据，及黄相先（黄踢先的代理人）在另案中提交的《情况说明》载明商铺的按揭款项不归阳豪公司等情况分析，应予认定阳豪公司没有收到沈南标对涉案商铺的按揭贷款。从上述分析可知，沈南标并没有按照合同的约定支付购房款给阳豪公司。阳豪公司主张涉案《商品房买卖合同（预售）》是为配合实际施工人黄踢先抵顶工程款将涉案商铺办至沈南标名下而签订的理据充分，应予采信。因此，双方签订的商品房买卖合同并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》所规定的商品房买卖合同的定义及特征，双方之间不是真实的商品房买卖关系。因双方当事人之间签订的涉案商品房买卖合同是为了实现以房抵债而达到涉案商铺物权转移目的的手段和方式，双方当事人不应受涉案商品房买卖合同中约定的权利和义务的约束。如阳豪公司未履行商品房买卖合同，沈南标只能请求相对方按照原约定清偿债务。沈南标请求依涉案商品房买卖合同的约定请求阳豪公司承担相应的责任，因无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院按商品房买卖合同关系进行处理不当，本院予以纠正。综上所述，阳豪公司的上诉理据充分，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初1192号民事判决；二、驳回沈南标的诉讼请求。一审案件受理费91401元，财产保全费5000元，合共96401元；二审案件受理费60729元，均由沈南标负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年九月八日法官助理 李凤霞书 记 员 许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。