广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1418号 上诉人(原审被告）：桂林市同德房地产开发有限公司，住所地桂林市泗洲湾花园第**第******房。 法定代表人：陈泰安，总经理。 委托诉讼代理人：陈永春，公司经理。 委托诉讼代理人：时炜，公司经理。 被上诉人(原审原告）：桂林市住房制度改革委员会办公室，住所地桂林，住所地桂林市西城路步行街**> 法定代表人：申哲。 委托诉讼代理人：龚文达，广西桂山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章建平，桂林市住房制度改革委员会办公室综合科科长。 原审被告：桂林市叠彩区人民政府，住所地桂林市，住所地桂林市叠彩区中山北路** 法定代表人：黄小雪,区长。 委托诉讼代理人：吕孝功，桂林市叠彩区司法局副局长。 原审被告：桂林市金城房地产开发公司，住所地桂林市中山，住所地桂林市中山中路华联商厦****房div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：王君宁。 上诉人桂林市同德房地产开发有限公司（以下简称同德公司）因与被上诉人桂林市住房制度改革委员会办公室（以下简称市房改办），原审被告桂林市叠彩区人民政府（以下简称叠彩区政府）、桂林市金城房地产开发公司（以下简称金城公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院(2019)桂0303民初96号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 同德公司的上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院(2019)桂0303民初96号民事判决的第一项；2、改判为金城公司、同德公司向市房改办支付土地转让款37.48亩土地中土地补偿费为1256680元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决对金城公司支付给市房改办807120元不属于上诉人支付的土地补偿款的认定是错误的。1、无论《土地转让协议》，还是《土地转让补充协议》，均没有提及金城公司或上诉人应当承担向被上诉人支付除土地转让价款以外的其他费用或其他的合同义务；2、2004年11月24日《关于“泅洲湾花园”项目进展情况通报及存在问题的处理意见（备忘录）》记载内容同样没有约定应由上诉人或金城公司承担上述存在争议的土地补偿费，也没有上诉人或金城公司授权他单位解决土地补偿的相关事宜；3、由被上诉人提供的《征地协议书》，既没有上诉人或金城公司参与商讨、签署协议，同样也没有规定由上诉人或金城公司承担相关土地补偿费等费用的责任或义务；同样，由被上诉人提供的通用记账凭证、收款收据、进账单与上述《征地协议书》一样都没有注明相关补偿费由上诉人或金城公司支付，或签署相关协议支付上述补偿款系上诉人或金城公司授权委托之下的代理行为。综上，被上诉人要求上诉人负担《土地转让协议》之外的其他费用，不仅没有合同依据，同样没有法律依据，一审判决以所谓的证据链认定上诉人应承担合同约定或法律规定之外的责任，属认定错误，应予纠正。二、一审判决虽对土地转让税费未作出裁决，但应当申明土地转让产生税费承担的原则。金城公司与被上诉人签署的《土地转让协议》中涉及税费承担的约定不符合法律的强制性规定，应属无效的约定。三、原判对诉讼费负担的决定明显不公。综上所述，上诉人认为一审判决没有合同依据和法律依据，请求二审法院依法依事实予以改判。 市房改办答辩称，上诉人交纳的80.712万元属于土地补偿款，并非合同约定的土地转让款。该款项市房改办已经代收并转交给被补偿主体。上诉人也以实际缴纳土地补偿款80.712万元的行为，予以认可其承担了上述费用。200万元的税费的承担是双方合同约定的，并没有违反法律法规的强制性规定。一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律及实体处理是正确的，请求维持原判。 叠彩区政府答辩称，一审法院对本案的事实认定清楚，请求维持原判。 金城公司经公告传唤没有到庭参加诉讼，也没有进行答辩。 市房改办诉至一审法院，请求：1、判决被告桂林市金城房地产开发公司与桂林市同德房地产开发有限公司共同向原告支付土地转让款本金223万元及税费200万元，合计423万元；2、判决被告桂林市叠彩区人民政府向原告支付土地转让款本金509万元及利息343.44万元，合计852.44万元；3、诉讼费用由两被告承担。 原审法院经审理查明：2003年8月13日，广西壮族自治区住房制度改革委员会出具关于售房款等其他住房资金管理问题的通知，文件中对于住房公积金管理机构调整工作进行了明确。2003年12月24日，桂林市房改办与桂林市住房公积金管理中心签订《其他住房资金代管协议》，载明根据桂房通字（2003）1号《关于售房款等其他住房资金管理问题的通知》精神…，对双方的权力及责任进行了明确。 2004年8月16日，原告桂林市住房制度改革委员会办公室（房改资金管理中心）作为甲方与被告金城公司作为乙方签订了《土地转让协议书》，双方就“泗洲湾花园”约37.48亩土地转让事项达成协议，协议书约定：1、土地转让地点及范围：桂林市“泗洲湾花园”，甲方征用土地中B区，公共建筑C区及道路用地公摊部分，共计37.48亩…；3、土地转让费用：土地转让费按55.17万元/亩（含市政道路用地9.79亩）计算；土地转让费为55.17万元/亩×37.48亩（暂定）=2068万元（暂定）。土地面积以土地行政管理部门测绘的面积为准；甲方收到乙方的土地转让费人民币2068万元后（暂定），乙方则拥有该土地的使用权和开发权利，并对所开发的房产享有独立的所有权、处置权及由此产生的相关权益；本土地转让中税费和建、售房所发生的有关税费由乙方承担；4、付款方式：本协议双方签字盖章生效后三十天内，乙方将土地转让费1500万元转入甲方指定的专用账户；土地行政管理部门测绘出土地面积并办理完土地变更手续后十五天内，双方根据实际面积计算，结清土地转让费…。同日，原告市房改办（房改资金管理中心）作为甲方与被告金城公司（乙方）、叠彩区政府（丙方）签订了《土地转让补充协议》，协议约定：由于历史原因，该地块全部为商住国有出让土地…。而由丙方的机关干部对市政主干道土地出资与国家及市里有关政策不符，为保证市政府在该地块资金的收回，经请示市政府并与乙方商定，同意由甲、丙二方共同承担本宗地上市政道路的土地款和土地出让金，由甲方及丙方财政资金或丙方的虞山片区改造指挥部资金暂时垫付，在市政府开发修建滨江路时，甲、丙双方共同申请对该地块道路的投入予以补偿，并就补偿问题达成共识。2004年11月24日，原告市房改办与被告金城公司、叠彩区政府签订《关于“泗洲湾花园”项目进展情况通报及存在问题的处理意见（备忘录）》，该备忘录中约定：按市政府和市国土资源局意见，金城房地产公司就“泗洲湾花园”的37.48亩土地与市房改办签订了《土地转让协议书》（见附件五），叠彩区政府、市房改办、金城房地产开发公司就占用的近10亩滨江路土地签订了《土地转让补充协议》（见附件六），明确其中的近10亩道路用地由叠彩区政府用虞山片区改造和区财政资金支付，待修建滨江路时再从道路建设征用土地资金中予以补偿…。根据已签订的《土地转让协议》和《土地转让补充协议》，37.48亩土地中土地补偿费为2068万元，其中约10亩道路用地由叠彩区政府支付，计509万元，其余的1559万元由金城房地产公司支付…，转让土地中存在4.6亩是否给付征地补偿和另外已给予征地补偿的几分土地权权属问题，为尽快解决土地纠纷，保证该项目在明年底前完成，市房改办同意在办理完土地过户手续后，尽快与市土地部门和叠彩区政府、大河乡政府共同解决上述问题。在上述问题没解决前，金城公司在由其应支付的1559万元中，于本备忘录签字10日内，先支付其中的1136万元（含原已支付的300万元），剩余款项在解决完上述矛盾后10日内付清…。 2004年9月27日至2005年12月26日，被告金城公司和同德公司共向原告转款1416.712万元，庭审中，原告认可收到其中的1336万元，对于其中52万元及28.712万元，原告认为该款不是约定的土地转让款，是代被告支付给大河乡清风委员会的土地补偿款。 2006年7月18日，桂林市叠彩区人民政府区长办公会议纪要八届第六十七期载明：五、讨论了《“泗洲湾花园”土地转让补充条款》，决定如下：1、会议原则同意就“泗洲湾花园”土地转让问题与市房改办签订补充协议；2、考虑市房改办对叠彩区政府工作的支持，根据双方原达成的协议，区政府同意从6月1日起承担支付9.27亩修建市政道路用地款同期贷款利息；3、市政道路建设用地款的支付积极争取市政府核拨，叠彩区政府在力所能及的情况下给予垫付…。 2005年6月16日，桂林市社会保障住房发展中心（甲方）与桂林市叠彩区大河乡五福村民委员会（乙方）签订《征地协议书》，就甲方调查核实原来征用的权属乙方位于春江苑以北（具体位置详见征地红线图）的集体土地（菜地）0.2167公顷（折合3.25亩）达成协议，约定：土地补偿项目，具体补偿项目为：土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费和支持乙方事业建设一次性补偿费，共计520000元…。 2005年8月22日，桂林市地产公司土地征用处确认桂林市大河乡清风村委会对涉案3.17亩土地的权属提出异议。2005年9月8日，桂林市社会保障住房发展中心（甲方）与桂林市叠彩区大河乡清风村民委员会（乙方）签订《征地协议书》，甲、乙双方就买春江苑以北（具体为止详见征地红线图）的集体土地（菜地）0.08公顷（折合1.2亩），抽水泵房、水渠用地0.133公顷（折合2亩）问题，达成协议，约定：1、土地补偿，具体补偿项目为：土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费。上述共补偿集体土地（菜地）和抽水泵房、水渠用地以及其他附着物及设施共计287120元…。同日，金城公司（甲方）与桂林市叠彩区大河乡清风村民委员会（乙方）签订协议书，约定：乙方于2005年8月22日对经勘察抽水机房，水渠占地、生产用地和其他用地合计3.17亩提出异议，经叠彩区人民政府协调，甲、乙双方对提出异议3.17亩达成协议；向桂林市叠彩区大河乡清风村民委员会及村民致富分散相费用（征地费66.5万，附作物补偿25.8万，抽水机房及水井补偿款30万元）共计124.3万元…。 2010年11月19日，原告市房改办发送工作联系函给被告金城公司，载明：……特通知你单位尽快将土地款及税款4230418.03元转入我单位账户，以保证土地转让协议的履行。 2005年2月3日，桂林市国土资源局出具市国土资更（2005）115号《关于同意变更国有土地使用权给市金城房地产开发公司桂林佳惠房地产开发有限公司的批复》文件，批复：同意市社会保障住房发展中心转让国有土地使用权回收资金，将位于清风路经市国土资源勘测站实测面积为24846.4平方米、原我局市土用字（2001）29号文已批准出让给市社会保障住房发展中心使用的国土土地变更给市金城房地产开发有限公司使用…。2011年2月21日，金城公司取得坐落于桂林市叠彩区的国有土地使用证，证号：桂市国用（2005）第000220号，使用权类型为转让，使用权面积24788.75㎡。 2016年11月3日，叠彩区政府发送《关于支付“泗洲湾花园”土地款的复函》给原告市房改办,载明：贵办要求我区支付“泗洲湾花园”土地款509万元及利息343.44万元，共计852.44万元…现因我区财力有限，短时间内无法筹措资金，请贵办…免除此笔资金的利息，本金于2017年6月30日、12月30日分两批归还。2018年1月11日，叠彩区政府发送《关于归还桂林市住房制度改革委员会办公室土地款本息的函》给原告市房改办，载明：关于支付土地款509万元及利息343.44万元一事…免除此笔资金的利息。本金归还计划，本金于2018年6月30日、12月30日分两批归还；利息归还计划，利息分别于2018年5月31日、2018年9月30日、2019年3月31日分三批归还。2018年11月20日，桂林市叠彩区政府发送《关于支付泗洲湾花园土地款的复函》给市房改办，载明：土地款509万元及利息343.44万元，拟将本金509万元分两批归还，分别延期至2019年6月30日和12月31日归还…免除此笔资金的利息。 广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2012）秀民初字第572号民事判决书及（2013）秀执字第198号执行裁定书确认的事实是“泗洲湾花园”项目系同德公司挂名金城公司开发。金城公司只是名义上的开发商，同德公司是实际的开发商。广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2013）叠民初字第180号民事调解书同样确认同德公司系桂林市“泗洲湾花园”项目的实际开发商。广西壮族自治区桂林市中级人民法院于2016年6月22日出具（2015）桂市民一终字第635号判决书，判决确认桂林市叠彩区春江路8号“泗洲湾花园”商品房开发项目的土地使用权归上诉人桂林市同德房地产开发有限公司；确认桂林市叠彩区春江路8号“泗洲湾花园”商品房开发项目的房屋（已出售部分除外）所有权归桂林市同德房地产开发有限公司…。 原审法院经审理认为：本案的争议焦点为：1、被告金城公司与同德公司是否需向原告支付土地转让款223万元？是否有事实及法律依据？2、被告金城公司与同德公司是否需向原告支付税费200万元？是否有事实及法律依据？3、被告叠彩区政府是否需向原告支付土地转让款及利息？4、本案是否超过诉讼时效？ 关于争议焦点一。根据原、被告在庭审中提供的证据及原告的庭审陈述，可以确认涉案土地转让款因转让土地的实际面积与土地转让协议书约定的面积存在一定差异，故土地转让款与土地转让协议书约定的2068万元（暂定）在金额上有一定的差异，经计算，确认涉案土地转让费共计2051.38万元，其中被告叠彩区政府计509万元，其余的1542.38万元由金城房地产公司支付。庭审中原告认可收到被告金城公司与同德公司土地转让款1336万元，但与被告同德公司对于被告金城公司向原告转账80.712万元的性质各执一词。原告认为该80.712万元为土地补偿款，原告收取该费用只是代被告向桂林市叠彩区大河乡清风村民委员会及桂林市叠彩区大河乡五福村民委员会支付土地补偿款，被告同德公司认为系转让给原告的土地转让款。根据原告提供的征地协议书、收款收据、进账单、通用记账凭证，被告同德公司提供的协议书及庭审查明的事实，原告是以土地补偿款的名义代叠彩区大河乡收取被告金城公司80.712万元，并将该款项支付给桂林市叠彩区大河乡清风村民委员会及桂林市叠彩区大河乡五福村民委员会。综合本案案情及证据，被告金城公司转给原告的80.712万元为土地开发过程中的土地补偿款，而非土地转让款，故被告金城公司需向原告支付土地转让款206.38万元，根据广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2015）桂市民一终字第635号判决书，金城公司只是名义上的开发商，同德公司是实际的开发商。故被告同德公司对上述款项需承担共同清偿责任。 关于争议焦点二。本案原告主张的200万税费是以涉案土地转让款2068万元（暂定）为计算依据，根据庭审查明的事实，涉案土地转让款因转让土地的实际面积与土地转让协议书约定的面积存在不一致，故土地转让款与土地转让协议书约定的2068万元（暂定）在金额上有一定差异，且原告主张的土地转让款被告并未足额缴纳，故原告可待相应的土地转让款缴纳完毕后，另行主张权利。 关于争议焦点三。根据原告提供的《土地转让补充协议》、《关于“泗洲湾花园”项目进展情况通报及存在问题的处理意见（备忘录）》及桂林市叠彩区人民政府区长办公会议纪要八届第六十七期，未明确被告叠彩区政府为涉案土地的受让方，仅明确近10亩道路用地由叠彩区政府支付，原告及被告叠彩区政府作为政府部门，在本案案由的范围内处理涉案经济纠纷并不妥当，原告可另行主张权利。 关于争议焦点四。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，根据原告提交的（2015）桂市民一终字第635号判决书的事实查明及判决主文，确认桂林市叠彩区春江路8号“泗洲湾花园”商品房开发项目的土地使用权归上诉人桂林市同德房地产开发有限公司，该判决的出具时间与原告起诉时间未超过3年，故依据法律规定，原告的诉请未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、被告桂林市金城房地产开发公司、桂林市同德房地产开发有限公司向原告桂林市住房制度改革委员会办公室支付土地转让款本金206.38万元；二、驳回原告桂林市住房制度改革委员会办公室的其他诉讼请求。本案案件受理费98326元，由原告负担28326元，被告桂林市金城房地产开发公司、桂林市同德房地产开发有限公司共同负担70000元。 各方对一审认定的事实无异议的部分，本院予以确认。 本院认为：涉案土地(“泗洲湾花园”约37.48亩土地)原属市房改办（房改资金管理中心）名下的商住国有出让土地，2004年8月16日，市房改办（房改资金管理中心）与金城公司签订了《土地转让协议书》（包括后来由叠彩区政府参与签订的《土地转让补充协议》），系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应是合法有效的，该转让行为应当得到法律的确认。根据广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2015）桂市民一终字第635号判决书所确认的事实，金城公司只是名义上的开发商，同德公司是实际的开发商，故金城公司与同德公司应视为同一共同的民事主体，对涉案土地需共同享有开发使用权和共同承担由此产生的债务清偿责任。 土地转让款欠款的确认2011年2月21日，桂林市国土资源局向金城公司下发了涉案土地桂市国用（2005）第000220号《国有土地使用证》，使用权面积为24788.75㎡。换算成亩折37.18亩，按每亩55.17万元计土地转让款为2051.38万元（37.18亩×55.17万元）。而涉案土地中有约9.27亩拟为城市道路用地，计土地转让款509万元。叠彩区政府虽然曾承诺承担该款，但根据《土地转让补充协议》的约定，本宗地上市政道路的土地款和土地出让金，由市房改办及叠彩区政府财政资金或叠彩区政府的虞山片区改造指挥部资金暂时垫付，故市房改办要求叠彩区政府负担该9.27亩城市道路用地的土地转让款509万元及利息，没有事实依据，本院不予支持；其余的1542.38万元土地转让款应当由金城公司与同德公司共同给付。 已付土地转让款的确定金城公司与同德公司共向市房改办转款了1416.712万元，双方均无异议，本院予以确认。但市房改办对其中的52万元及28.712万元，共80.712万元认为是代为支付给大河乡清风、五福村民委员会的土地补偿款，而不是约定的土地转让款，不应计入金城公司与同德公司应负的土地转让款之中。经查，市房改办在2005年6月、8月确实分别支付了52万元及28.712万元给大河乡清风、五福村民委员会，但这是市房改办为达到涉案土地的“净地”目的，解决涉案土地的排他权而支付的土地补偿款，该土地补偿款应由转让方，即市房改办承担，否则，不仅市房改办有转让他人土地权益之嫌，而且也有额外重复收取土地补偿款这种对金城公司与同德公司不公平的现象存在，故本院确认金城公司与同德公司支付的这80.712万元，为金城公司与同德公司支付给市房改办的土地补偿款的一部分。那么，金城公司与同德公司尚欠市房改办涉案土地的土地转让款为125.668万元（1542.38万元－1416.712万元），应由金城公司与同德公司给付。 根据《土地转让协议书》“本土地转让中税费和建、售房所发生的有关税费由乙方（金城公司）承担”的约定，土地转让中的税费应由金城公司与同德公司负担。该约定没有违反法律的规定，金城公司与同德公司应当遵循。但土地转让中的税费并未实际发生，具体税费不明，市房改办可待相应的土地转让款缴纳完毕税费确定后，另行主张权利。本案也未超过三年的诉讼时效期间。 综上，一审法院对本案的事实认定清楚，但实体处理不当，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院(2019)桂0303民初96号民事判决的第二项； 二、变更广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院(2019)桂0303民初96号民事判决的第一项为：由桂林市金城房地产开发公司、桂林市同德房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向桂林市住房制度改革委员会办公室支付土地转让款125.668万元。 本案一审受理费98326元，由桂林市住房制度改革委员会办公室负担88326元，桂林市金城房地产开发公司、桂林市同德房地产开发有限公司共同负担10000元；二审收诉讼费98326元，由桂林市金城房地产开发公司、桂林市同德房地产开发有限公司共同负担88326元，桂林市住房制度改革委员会办公室负担10000元。 本判决为终审判决。 审判长 张 鹏 审判员 徐 刚 审判员 唐国登 二〇二〇年九月十六日 书记员 陆艳梅