广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2565号原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区*********，统一社会信用代码：914***********716D。法定代表人谢某1。委托诉讼代理人李嘉敏、王泓胜，广东铸铭律师事务所律师。被告（反诉原告）孙姝青，女，汉族，1982年7月14日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区**********，公民身份号码：430************44X。委托诉讼代理人杜卫国，广东吉光律师事务所律师。原告惠州市安隆房地产开发有限公司（以下简称安隆公司）诉被告孙姝青商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，被告孙姝青于2020年6月18日提起反诉,经本院审查，决定与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安隆公司的委托诉讼代理人王泓胜、被告（反诉原告）孙姝青的委托诉讼代理人杜卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告安隆公司提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年4月29日签订的商品房买卖合同（预售）【合同编号：惠阳（2017)00006648】；2、判令被告配合原告办理注销案涉商品房及商品房买卖合同的网签、备案及预告登记手续，办理注销手续所产生的费用均由被告承担；3、判令被告向原告支付违约金219025.2元【违约金计算方式：按商品房购房总价1095126元的20%计算】；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售)》【合同编号：惠阳（2017)00006648】，约定被告购买原告开发的位于惠州市惠阳区*********2*2*********，房屋总价款为人民币1095126元，其中首期款为335126元，剩余760000元向按揭银行申请按揭贷款支付。现案涉房屋已达到交付条件，但被告至今仅支付了首付款335126元，原告一直未收到被告的按揭贷款。经原告多次催促，被告仍欠付购房款760000元未予支付。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，涉案商品房现已达到交付条件，而被告至今未按合同约定履行支付购房款的义务，现仍拖欠购房款760000元未予支付，已明显构成违约，致使商品房买卖合同目的无法实现，原告依法有权要求解除本案合同。此外，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2017)00006648】附件十一《补充协议》第三条：“出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用”的约定，因被告违约，依法应当由被告承担相应的违约责任。经原告多次催促，其中于2020年4月29日向被告邮寄了催款函，但被告仍拒不支付剩余的760000元购房款，原告认为被告至今仍未支付剩余购房款，经原告多次催告后，仍迟延履行主要债务，其行为已致使本案合同目的无法实现，依据合同法第94条及商品房买卖合同司法解释第15条规定，本案合同依法应予解除。综上，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向法院提起诉讼，望法院依法判决。本诉原告提供如下证据材料（复印件）：1、被告身份证；2、商品房买卖合同（预售)【合同编号：惠阳（2017)00006648】；3、POS签购单；4、不动产登记证明；5、竣工验收备案表；6、EMS快递单、EMS快递邮寄查询结果、顺祥花园一期交楼通知书、2020年3月25日惠州日报第7版；7、房屋拒收通知函；8、EMS快递单、EMS快递邮寄查询结果、催款函；9、区政府工作会议纪要【惠阳府纪[2018]241号】、往来户历史明细清单；10、手机短信截图；11、关于顺祥花园业主办理按揭贷款的情况说明。本诉被告孙姝青辩称，一、2017年4月19日原被告签订的“商品房预售合同（以下简称：预售合同）”，被告的合同义务已经履行完毕，原告无权解除。被告于2017年4月15日(30000元），4月22日(10000元）共计支付定金50000元。2017年4月29日签订“预售合同”。2017年5月17日被告共计支付首期款335126元。同时，被告向中国工商银行惠州惠阳秋长支行申请抵押贷款，2017年6月贷款审批通过，但众所周知，原告收款账户被人民法院冻结，故原告变更收款账户。因此需要签订变更补充协议，导致已经审批的银行按揭贷款无法发放。但被告已经按照合同该约定履行了首付款和按揭贷款的义务，只是因为原告自身原因（账户被冻结，列入失信企业、法人代表被执行、问题楼盘等）按揭贷款没有到账。被告已经履行了合同义务，没有违约。根据《合同法》的相关规定，因为原告原因导致的损害，应由原告承担，因此原告无权解除合同。二、“商品房买卖合同（预售）”及其附件，均未明确约定按揭贷款的支付时间。原告称被告违约没有“预售合同”约定和事实依据。根据“预售合同”和附件四的约定：按揭贷款支付方式和期限约定为：“无”。原告主张被告违约没有合同约定依据，被告并未违约。况且，被告已经按期办理了银行按揭贷款手续。三、原告违约行为明显，已经违反“预售合同”约定，应承担违约责任。根据《预售合同》第十条第一款约定：原告应该在2019年4月30日之前交付房屋。但因为涉案房屋十几次停工，2020年1月15日才进行验收备案登记，2020年3月23日以毛坯房强迫被告收楼。而原来约定：精装交房，室内格局（少一个房间、主卧阳台未改造、赠送面积不够）。为此，被告等一批业主拒绝收楼。尚且不论原告交房标准不达标问题，就算按照2020年3月23日交楼，原告迟延交楼达11个月（330天），按照“预售合同”第十条、第十二条约定，属于逾期交房，应该承担违约贵任。四、涉案房屋多次停工，被政府列为“问题楼盘”，以及原告列入最高法执行网失信企业名单，被告有权根据《合同法》规定：行使不安抗辩权。根据《合同法》笫六十八条规定：先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列行为之一的，可以终止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）、丧失商业信誉；（四）丧失、可能丧失履行能力的情况。被告提供的证据1:最高人民法院“中国执行信息公开网”查询单：原告已经属于严重违法失信企业，截止2020年5月原告涉及五宗执行案，总金额为4434757元。案号分别为：(2018)粤13执58号，(2018)粤0304执44024号，(2019)粤1391执726号，(2019)粤1303执1774号，(2020)粤13执352号，（涉案金额分别为：475181.42元，671431元，3356418元，21079元，338648元）。原告安隆公司已经在惠州市和惠阳区两级人民法院涉及几十宗诉讼案，且未履行执行义务，已经被列入失信企业名单。另外，涉案房屋自2016年11月开工，但在2017年11月至2018年8月因经济纠纷停工，2018年8月至2020年4月期间原告因为楼盘问题，受到群众多次上访，电视台报道，被区政府列为“问题楼盘”。被告提供的证据2会议纪要：2018年12月25日惠阳区委区政府召开了涉案楼盘问题的协调会，根据【2018】241号区政府会议纪要，涉案房产楼盘问题债权债务复杂。无法如期交楼，列入问题楼盘。现原告账户已被查封，前法人代表也被列入失信名单，故原告已经没有履行能力，符合《合同法》第六十八条的情形。故在原告没有提供足够担保的情况下，被告有理由行使不安抗辩权。五、最后，变更的行业协会共管账户，现已经失效，就算被告及其按揭银行同意变更，房款也无法汇入上述账号。根据按揭银行“交通银行股份有限公司惠阳分行”的反馈信息，原告提供的行业协会账户，目前处于失效状态。六、原被告签订预售合同时，约定的定金为5万元，且原告在履约过程中，多次停工、延迟交房，如果人民法院判决解除合同，被告不应该承担违约责任，至少219025.2元违约金明显过高。根据最高法关于审理商品房买卖合同的司法解释，违约金过高人民法院在审理时应该参考过错责任进行判决。现原告已经严重失信，没有履行能力，被告已经支付了335126元，一旦解除合同，被告的所有首付款，将无法退回。综上，原告的请求没有事实和法律依据，原告深陷执行诉讼之中，导致收款账户被查封。如果人民法院一旦判决解除合同，无论被告是否承担违约责任，被告等一批业主的首付款将不能得到退还。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本诉被告向本院提供证据与反诉原告一致。反诉原告孙姝青提出如下反诉请求：1、判令反诉被告继续履行“商品房买卖合同（预售）”；2、判令反诉被告支付反诉原告迟延交房的违约金36139元（自2019年4月31日请求至2020年3月31日）；3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2017年4月29日双方签订“商品房预售合同”，合同签订后，反诉原告按照约定时间付清了首付，办理了按揭贷款。根据合同第十一条约定，反诉被告应在2019年4月30日之前交付房屋，但因为涉案房屋在2016年至2019年9月施工期间多次停工，2020年1月15日才进行验收备案登记，2020年3月23日以毛坯房标准强迫被告收楼。而原来约定：精装交房，室内格局（少一个房间、主卧阳台未改造、赠送面积不够）。为此，反诉原告等一批业主拒绝收楼。尚且不论反诉被告交房标准不达标问题，就算按照2020年3月23日交楼，反诉被告迟延交楼达11个月（330天），按照“预售合同”第十条、第十二条约定，属于逾期交房，应该承担违约责任。综上，反诉被告违约事实清楚，反诉被告因为拖欠外债，违法开发、账户被冻结，列入失信企业、法人代表被执行、问题楼盘等原因导致迟延交房。请求人民法院支持反诉原告的反诉请求。反诉原告提供如下证据材料（复印件）：1、最高人民法院执行信息网查询单；2、会议纪要【惠阳府纪[2018]241号】；3、原告被行政处罚；4、顺祥花园精装交楼标准；5、交楼说明及户型图；6、原告与业主精装交楼的会议纪要；7、原告的情况说明；8、反诉状；9、催告函；10、视频；11、关于安隆公司未交付商品房的证明函。反诉被告安隆公司辩称，本案因反诉原告至今未依约履行支付购房款义务而致使合同目的无法实现，本案合同依法应予解除，因反诉原告违约而致使本案合同解除的，反诉原告应按合同约定承担相应违约责任。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，反诉原告应当在2017年4月30日前支付首期房款335126元，其余760000元向银行申请贷款支付。涉案商品房已于2020年1月15日经惠州市惠阳区住房和城乡建设局竣工验收备案并取得《竣工验收备案表》，于2020年3月20日取得经惠州市惠阳区房地产测绘所出具的《（实测）报告书》，此时已满足合同约定的交付条件。反诉被告亦于2020年3月23日向反诉原告发出交楼通知书，敦促反诉原告及时付清房款后办理收楼手续。此外，经反诉被告多次催促，其中于2020年4月29日向反诉原告邮寄了《催款函》，但反诉原告至今仍没有向反诉被告支付剩余的760000元购房款。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，其行为明显构成违约且已致使合同目的无法实现，本案合同依法应予解除，且反诉原告应承担相应违约责任。二、反诉原告至今未按合同约定履行足额支付房价款的义务，反诉被告依约有权将商品房交付时间相应顺延。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条关于逾期付款的补充约定第3款约定，“买受人逾期付款的（包括房价款、住宅专项维修资金等），除承担约定的违约责任外，出卖人有权将本合同第十一条约定交付时间和第二十条约定办证期限相应顺延”。反诉被告已多次催告反诉原告积极履行合同义务，但反诉原告一直拖延不予足额支付购房款，反诉被告依约有权将本合同约定交付时间予以相应顺延。综上，反诉被告认为，反诉原告经多次催促后仍拒不履行支付购房款的义务，其行为已构成违约并致使本案合同目的无法实现，本案合同依法应予解除，反诉原告应按合同约定向反诉被告承担相应违约责任。此外，因反诉原告一直拖欠购房款未予支付，反诉被告有权将约定交付时间相应顺延，依约无需承担任何违约责任。请法院在查明事实的基础上依法作出公正判决。反诉被告向本院提供证据：与本诉原告提交的证据2—10一致。经庭审质证，本院根据各方当事人提交的证据，对方无异议的，本院予以确认；有异议的，在认定事实时予以参考。经审理查明，2017年4月29日，孙姝青与安隆公司签订《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2017)00006648】，约定孙姝青向安隆公司购买位于惠州市惠阳区***********2*********，房屋总价款为1095126元，原告应当在2017年4月30日前支付首期房价款335126元，余款760000元向银行申请贷款支付。该合同第八条逾期付款责任约定，“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间…；2.买受人向出卖人支付总房价款的5%的违约金。”第九条商品房交付条件约定，“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条交付时间和手续约定，“出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条逾期交付责任约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比例应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.按照附件十一的约定执行。”第十六条商品房质量（三）装饰装修及设备标准约定，“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）及时更换、修理方式处理。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。”合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：瓷砖、涂料。2.起居室：（1）内墙：涂料、壁纸；（2）顶棚：铝扣板吊顶；（3）室内地面：瓷砖…。”合同附件十一《补充协议》第三条关于逾期付款的补充约定：“1、买受人逾期付款的，每逾期一日，按逾期金额千分之一的标准向出卖人支付违约金；买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。（1）出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。（2）出卖人不解除合同的，合同继续履行，自买受人逾期付款的第91日起，买受人按逾期金额每天千分之三的标准向出卖人支付违约金。2、出卖人有权要求买受人承担逾期付款产生的一切费用（包括但不限于利息、滞纳金、违约金、合同履行解除注销登记等所产生的税费等），还有权向买受人追偿因此造成的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、资料费等费用）。3、买受人逾期付款的（包括房价款、住宅专项维修资金等），除承担约定的违约责任外，出卖人有权将本合同第十一条约定交付时间和第二十条约定办证期限相应顺延。”合同附件十一《补充协议》第四条关于商品房交付条件与交付手续的补充约定：“…2、买卖双方一致同意：本合同第九条的商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。该商品房达到本条所述交付条件，出卖人履行通知收楼义务后，出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任；《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件以本条为准。”合同附件十一《补充协议》第九条关于销售和使用承诺的补充约定：“1、买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、多媒体等售楼资料等及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准。”合同附件十一《补充协议》第十条关于送达的补充约定：“1、出卖人向买受人发送的各种通知等文件，优先选择邮政快递送达，同时出卖人也有权选择在《惠州日报》或《南方日报》公告送达，公告见报之日即为送达之日。双方约定，出卖人使用快递、邮寄挂号信或登报任意一种通知方式，均视为有效的送达行为。”2017年5月17日前，孙姝青向安隆公司支付了首付款335126*，并于2017年6月在中国工商银行惠州惠阳支行申请办理760000元的个人住房按揭贷款。2017年12月2日，案涉商品房预告登记至孙姝青名下【证号：粤（2017）惠州市不动产证明第3040073号】。2020年1月15日，**花园2栋验收合格取得《竣工验收备案表》。2020年3月23日，安隆公司出具《顺祥花园一期交楼通知书》载明，“顺祥花园于2020年1月15日已取得了建设工程竣工验收备案证明文件；于2020年3月20日已取得了房屋测绘报告。根据《商品房买卖合同》第四章第九条的约定，顺祥花园具备了交楼的条件。现诚邀各位达到交楼条件的业主前来办理收楼手续。具体安排如下：一、集中办理交楼手续的时间：2020年3月23日至2020年4月12日。五、达到交楼条件的业主为：确认已缴清全部房款的业主（1、选择分期付款方式的，需您已付清所有房款；2、选择按揭付款方式的，则需首付款已付清、银行按揭已放款）；六、后续精装修事宜：在达到交楼条件的业主根据《商品房买卖合同》办理完毕收楼手续之后，即可签署《关于精装修的补充协议》，开始精装修。”2020年3月25日、26日，孙姝青分别签收了安隆公司通过中国邮政EMS方式邮寄送达的《顺祥花园一期交楼通知书》。2020年3月25日，安隆公司在《惠州日报》刊登《交楼公告》，通知顺祥花园全体业主办理收楼手续。2020年4月10日，孙姝青向安隆公司出具《房屋拒收通知函》。2020年5月14日，原告安隆公司诉至本院成讼。庭审时，（1）问及“安隆公司有无通知过孙姝青到工行补签协议？”安隆公司回答“2019年3月19日及20日通过手机短信方式通知孙姝青。”孙姝青回答“2020年3月之前没有收到过，3月后收到的，是安隆公司通知的。”（2）问及“孙姝青现在有没有签订补充协议？没有签订的原因是什么？”孙姝青回答“现在没有签订，因为账户款无法发放，2020年5月20日承诺的精装条件未实施，2020年3月之前，孙姝青一直无法联系到安隆公司。”（3）问及“如果没有按揭贷款，被告有无能力继续支付剩余760000元的房款？如果有能力，请庭后5个工作日内提交证据证明。”孙姝青回答“有这个能力，庭后提交证据证明。”但其至今一直未予提供。（4）问及“孙姝青提及惠州市惠阳区房地产中介行业协会共管账户已失效，有无证据证明？”孙姝青回答“没有证据证明，是工行秋长支行的工作人员给出的答复。”另查明，2020年7月3日，中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行出具《情况说明》，载明，“兹有客户孙姝青（身份证号码:430************44X)，2017年6月在我行申请办理一笔76万元的个人住房按揭业务，购房地址为惠州市惠阳区*********2*2*********，该客户发放贷款申请己审批通过。因顺祥花园开发商惠州市安隆房地产开发有限公司在我行开立的放款账户被法院冻结，为解决该楼盘竣工验收以及妥善解决业主放款问题，由区政府牵头组织成立惠州市惠阳区问题楼盘处置工作领导小组，并签定了代收代管协议，该协议中指定新设代收代管资金账户作为新的放款账户，用以保障资金使用安全。后续对已审批通过但未发放贷款的顺祥花园业主，只有先与我行签订“变更放款账户的补充协议”，我行才能继续履行贷款发放手续。为此，我行与开发商约定，由开发商通知上述需要签订的业主前往我行办理贷款发放手续。考虑到市场风险及孙姝青本人未到我行签订补充协议，我行暂未发放贷款。”本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。一、案涉合同效力及应否解除问题。安隆公司与孙姝青所签《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，本院予以认定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据案涉合同的约定，安隆公司的主要义务是将位于惠州市惠阳区*********************交付给孙姝青及申办房产证；与之相对应，孙姝青的主要义务是按时足额付清购房款1095126*，且付款义务在交付商品房与申办房产证义务之前。本案中，安隆公司已于2017年12月2日将案涉房产预告登记至孙姝青名下，并分别于2020年3月25日、26日通过中国邮政EMS方式向孙姝青邮寄送达了《顺祥花园一期交楼通知书》；而除了已付购房首期款335126*外，孙姝青于2020年4月10日向安隆公司出具《房屋拒收通知函》，至今仍欠安隆公司绝大部分购房余款760000元未付，违反了主给付义务亦即主合同义务，已构成根本违约，导致安隆公司的合同目的不能得到实现，根据《合同法》第九十四条第（二）项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”前述案涉情形符合解除合同的法定情形，故对安隆公司诉请解除与孙姝青于2017年*月29日签订的案涉合同，本院予以支持。孙姝青在获知银行按揭贷款可以继续进行的情况下，未进一步处理贷款事宜，而是放任至安隆公司提起本案诉讼，也没有履行付款义务，属于违约在先，故对孙姝青反诉请求继续履行案涉合同，本院不予支持。二、违约责任问题。鉴于：1、孙姝青庭审时自认没有证据证明安隆公司与惠州市惠阳区房地产中介行业协会设立的共管账户已失效；2、中国工商银行惠州惠阳支行的《情况说明》已明示，“孙姝青发放贷款申请己审批通过。因顺祥花园开发商安隆公司在我行开立的放款账户被法院冻结，为解决该楼盘竣工验收以及妥善解决业主放款问题，由区政府牵头组织成立惠州市惠阳区问题楼盘处置工作领导小组，并签定了代收代管协议，该协议中指定新设代收代管资金账户作为新的放款账户，用以保障资金使用安全。”因此，对于孙姝青提出的没有到该行签订补充协议的原因是因为账户款无法发放的抗辩意见，本院不予采纳。同时，孙姝青于2019年3月19日及20日收到签订补充协议的短信后至今未办理相关手续导致银行无法发放贷款，逾期付款已超过90日，安隆公司根据合同附件十一《补充协议》第三条的规定要求解除合同，由孙姝青承担相应的违约责任并配合安隆公司办理相关的注销手续，有事实和合同依据，本院予以支持。孙姝青应当配合安隆公司办理注销案涉商品房及案涉《商品房买卖合同（预售）》的网签、备案及预告登记手续，办理注销手续所产生的费用由孙姝青承担。安隆公司主张孙姝青应按照协议约定按总房价款的20%支付违约金，但并未提交证据证明其损失达到该金额，孙姝青亦辩称该违约金过高。同时，双方在合同中约定的安隆公司逾期交付案涉商品房时应按照全部房价款的1%向孙姝青支付违约金，根据合同权利义务对等原则及均衡保护原则，本院酌定孙姝青按照全部房价款1%即10951.26元（1095126元×1%=10951.26元）向安隆公司支付违约金。由于孙姝青未提交证据证明其已向安隆公司通知过行使不安抗辩权的事宜，在其未付清购房款前提下，不涉及商品房交付问题，故对孙姝青反诉请求安隆公司支付迟延交房违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司与被告（反诉原告）孙姝青于2017年4月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2017)00006648】。二、被告（反诉原告）孙姝青应于本判决生效之日起15日内，协助原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司办理注销案涉商品房及案涉《商品房买卖合同（预售）》的网签、备案及预告登记手续，办理注销手续所产生的费用由被告（反诉原告）孙姝青承担。三、原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内，向被告（反诉原告）孙姝青返还已付购房首期款335126元。四、被告（反诉原告）孙姝青应于本判决生效之日起15日内，向原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司支付违约金10951.26元。五、驳回原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）孙姝青的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7328.07元（安隆公司已预交），由原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司负担7255.07元，由被告（反诉原告）孙姝青负担73元；反诉受理费351.74元（孙姝青已预交），由被告（反诉原告）孙姝青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 钟 斌二〇二〇年九月二十一日书记员 刘依梦