福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2051号 上诉人（原审被告）：陈进荣，男，1984年7月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：詹德英，福建泽郡律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：莆田合顺园林景观有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区东峤镇前沁村（木材加工区内），统一社会信用代码91350305MA2Y334CXT。 法定代表人:黄亚章，总经理。 委托诉讼代理人：俞雪芬，福建莆湄律师事务所执业律师。 上诉人陈进荣因与被上诉人莆田合顺园林景观有限公司（以下简称合顺园林公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院(2020)闽0305民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈进荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回合顺园林公司对陈进荣的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由合顺园林公司承担。事实和理由：一审法院认定合顺园林公司与陈进荣之间的租赁合同书于2019年12月10日解除，并判决陈进荣需向合顺园林公司支付租金95340元、违约金20000元是错误的。一、本案双方签订的租赁合同书于2019年4月5日就已经解除。1.双方虽然于2019年1月1日签订了租赁合同书，但合顺园林公司没有按照合同约定的要求提供符合陈进荣经营所需的水泥地面，导致陈进荣无法正常使用租赁场地，无法正常经营。陈进荣搬离租赁场地后，也将钥匙返还，合顺园林公司收回钥匙的行为表明双方已经达成解除租赁合同的意思表示。2.合顺园林公司于2019年12月10日将加建的600平方米厂房另外租赁给他人，说明合顺园林公司早已以默认许可的方式解除本案双方之间的租赁合同，本案双方之间的租赁合同的解除时间应自合顺园林公司收回场地重新利用那一刻起计算。3.本案合同解除的原因在于合顺园林公司，合顺园林公司提供的场地不符合陈进荣在协议签订时提出的要求，一审法院在陈进荣提供相应证据后也未进行现场勘查，认定事实错误。二、本案实际租赁时间为近三个月，陈进荣已经全部支付了承租期间的租金，无需对合顺园林公司继续支付租金及违约金。陈进荣无法继续使用租赁场地的原因在于合顺园林公司出租的场地不符合使用要求，陈进荣也支付了实际承租期间的全部租金。陈进荣对合同的解除并无过错，无需支付违约金。三、合顺园林公司超经营范围，无权对外转租场地，若本案中无法处理，陈进荣将另行主张权利。合顺园林公司未对陈进荣已缴纳的租金开具税务票据，陈进荣也将另行主张权利。 合顺园林公司答辩称：一、双方签订租赁合同前已经就实际租赁场地进行实地查看，本案租赁场地符合陈进荣需要，故双方签订租赁合同，双方在租赁合同中的第四点第2项也予以了明确的约定，不存在陈进荣主张的由于合顺园林公司原因导致租赁场地无法使用的情形。二、陈进荣在2019年4月自行搬离场地，是对场地的自行处分，且没有将钥匙交给合顺园林公司，也从未向合顺园林公司表示不再租赁场地，故租赁场地直至2019年12月都一直是由陈进荣使用，故陈进荣主张租赁合同自2019年4月就已经解除不符合客观事实和法律规定，一审法院判决租赁合同自2019年12月起解除，并无不当。三、一审法院判决租赁合同自2019年12月起解除，陈进荣应该支付相应的租金和违约金。综上所述，一审判决正确，应驳回陈进荣的上诉请求。 合顺园林公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈进荣与合顺园林公司自2019年12月10日起解除双方签订的租赁合同书；2.判令陈进荣向合顺园林公司支付拖欠的租金104800元并自2019年1月1日起以实际欠租金104800元为基数按月利率2%为标准计息直至该款项还清之日止（视为约定违约金；其中自2019年1月1日起计至2019年12月9日的租金共154800元，其中厂房租金每月12000元以及员工宿舍每月900元，已支付的款项50000元已予以抵扣，实欠租金104800元；暂计至起诉之日利息为25500元）；3.判令陈进荣向合顺园林公司支付应分担的门卫工资6000元（标准：每个月500元共12个月）。一审庭审时，合顺园林公司变更诉讼请求第二项为：判令陈进荣向合顺园林公司支付拖欠的租金95340元并自2019年1月1日起以实际欠租金95340元为基数按月利率2%为标准计息直至该款项还清之日止（视为约定违约金：其中自2019年1月1日起计至2019年12月9日的租金共145340元，其中厂房租金每月12000元以及员工宿舍每月900元，已支付的款项50000元已予以抵扣，实欠租金95340元；暂计至起诉之日利息为23008.72元）。 一审法院认定事实如下：2019年1月1日，合顺园林公司作为甲方与陈进荣作为乙方签订租赁合同书一份，约定甲方同意将租赁莆田市万丰木业有限公司（原莆田市三元泰木业有限公司）厂房1200㎡转租给乙方作为加工家具生产经营项目用地，一、租期：自2019年1月1日起至2021年12月31日止。二、租金：1.乙方承租厂房1200㎡，租金每月10元/㎡；2.乙方承租办公楼第四层3间房间作为员工宿舍，租金每月300元/间，具体按实际使用房间计算；宿舍每年按一年度租金为基数增加50元，场地及厂房租金每年按上一年度租金为基数递增6点。租金缴纳方式：本合同项目水泥地面用地、厂房租金按月支付，缴纳时限为每月五号缴纳，如有拖延，则按欠缴金额的月百分之三利息计算违约金，超过1个月未缴纳租金，甲方有权终止本合同并取消租赁保证金。三、租赁保证金：本合同应缴纳保证金2万元，保证金应在乙方签订合同后3天内缴清。四、其他事项：1.甲方协助乙方协调水、电供应并在乙方承租地块提供供电、供水接驳口，电表、水管等后加设施由乙方自行负责。租赁区域的水电费用由乙方自行承担，电费标准为1.2元/度，水费标准为3元/吨，水电费均为每月九号缴纳，如乙方不按月缴纳水电费，甲方有权停止供电供水。2.乙方如因生产经营需要在该承租场地建设设施，所需建设费用由乙方负责。乙方应按消防部门有关规定自行建设规范、有序、安全，并符合木材加工区要求的建设配套设施，严禁乱搭乱建。如因乙方违章建筑设施被有关部门责令拆除或处罚所造成的损失，由乙方自行承担一切责任。3.租赁期间乙方无权将租赁区域转让，否则甲方有权终止合同并取消保证金，由此造成损失由乙方自行负责。4.乙方租赁期间甲方如特殊原因（如政府对该土地规划调整、政府审批的重大引进建设项目建设等政策性原因及租赁土地转让等）需要提前终止本合同，甲方提前三个月书面通知，乙方应予同意并配合按时迁移，甲方应退还已收取的未到期租赁费及合同保证金。5.乙方租期届满没有续租，应提前三个月书面告知甲方。因故中途撤离将取消保证金。乙方撤离时租赁场地内的建筑物归甲方所有，乙方所属生产设备自行撤离。乙方撤离时应将垃圾、杂物清理干净，否则甲方将取消保证金。五、本合同一式二份，甲乙双方各执一份同等有效，本合同由双方代表签字盖章乙方缴纳保证金及第一个月租金后生效。 前述租赁合同书签订后，陈进荣已支付给合顺园林公司包括定金1万元在内共5万元。合顺园林公司称陈进荣于2019年4月搬离腾空案涉租赁场地；陈进荣称其于2019年3月20日起搬离，在2019年4月5日前已经搬清腾空案涉租赁场地。合顺园林公司另称案涉租赁场地中在后面加建的600㎡的空地上的厂房已于2019年12月10日再出租给案外人，前面600㎡的标准厂房至今空置着。案经审理，因双方各执己见，致无法调解。 一审法院认为，合顺园林公司与陈进荣之间的租赁合同关系，有前述有效证据及庭审陈述为据，事实清楚，证据充分，足以认定。对本案双方租赁合同履行过程中持有争议的焦点问题，一审法院分析如下：陈进荣主张因合顺园林公司建设的案涉租赁场地不符合双方约定的标准，故其于2019年3月20日起搬离、在2019年4月5日前已经搬清腾空并交还钥匙，以及其仅实际租赁一间宿舍，但该主张仅有其本人陈述，合顺园林公司亦不予认可，双方签订的租赁合同书中亦未对案涉租赁场地的建设标准等作出约定，依现有陈进荣现提供的微信视频、照片等证据，并不能直观判断出案涉租赁场地不能使用，也不能证明其提前搬离案涉租赁场地系合顺园林公司的责任，故在合顺园林公司于2019年12月10日将案涉租赁场地另行出租以其行为表示认同前,陈进荣在未与合顺园林公司协商一致的情况下而单方提前搬离的行为并不导致双方之间租赁合同权利义务的终止，搬离后，陈进荣虽然没有实际使用案涉租赁场地,但仍然应当按照租赁合同书的约定,履行缴纳租金的义务并承担相应的违约责任，故现合顺园林公司诉请解除租赁合同书及支付尚欠租金95340元，是合法的亦符合双方约定，予以支持。合顺园林公司另诉请以尚欠租金95340元为基数自2019年1月1日起至还清之日止按月利率2%为标准计付违约金，因双方在租赁合同书中对此约定，如有拖延，则按欠缴金额的月百分之三利息计算违约金，超过1个月未缴纳租金，甲方有权终止本合同并取消租赁保证金，该约定不明且现合顺园林公司选择解除合同，故违约金应以双方约定的保证金2万元为限。合顺园林公司另诉请门卫工资6000元，但未能提供证据加以证实，陈进荣亦不予认可，该主张依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、莆田合顺园林景观有限公司与陈进荣于2019年1月1日签订的租赁合同书自2019年12月10日起解除；二、陈进荣应在本判决生效之日起五日内支付给合莆田合顺园林景观有限公司租金95340元、违约金20000元，共计115340元；三、驳回莆田合顺园林景观有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6100元，由陈进荣负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，陈进荣对一审认定的事实的异议意见如下：1.认为陈进荣是在双方确认的情况下才搬离场地，故双方合同终止时间为2019年4月；2.认为一审法院未对租赁场地进行实地勘察，故遗漏认定涉案场地不符合陈进荣使用要求的事实。合顺园林公司对一审认定的事实没有异议。 本院认为，合顺园林公司与陈进荣之间签订的租赁合同书系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按协议履行各自义务。陈进荣主张合顺园林公司提供的租赁场地不符合其使用要求，但其在租赁时并未对租赁场地有特别的要求，其在一审所提交的证据不能证实合顺园林公司租赁给其的场所不符合其使用要求的主张，应承担举证不能的不利后果。合同中约定陈进荣因故中途撤离将取消保证金，故陈进荣可以在承担被取消保证金责任的情况下提前解除合同，本案双方确认陈进荣于2019年4月搬离租赁场地，应视为本案双方之间的租赁合同书于2019年4月解除。陈进荣已经支付了包括定金在内的5万元租金，该租金与其应支付至2019年4月份的租金相当，故对合顺园林公司要求陈进荣支付租金的请求，应不予支持。陈进荣于2019年4月搬离租赁场地的行为确认其不再继续履行租赁合同，单方无故解除合同，其应承担无故解除合同的违约责任，陈进荣应支付违约金2万元给合顺园林公司。综上所述，陈进荣的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决不当之处，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市秀屿区人民法院(2020)闽0305民初621号民事判决； 二、莆田合顺园林景观有限公司与陈进荣于2019年1月1日签订的租赁合同书自2019年4月起解除； 三、陈进荣应在本判决生效之日起五日内支付给莆田合顺园林景观有限公司违约金20000元； 四、驳回陈进荣的其他上诉请求； 五、驳回莆田合顺园林景观有限公司的一审其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6100元，由莆田合顺园林景观有限公司负担2000元，由陈进荣负担4100元；二审案件受理费6100元，由莆田合顺园林景观有限公司负担2000元，由陈进荣负担4100元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年九月三十日 书记员  黄慧萍 附注： 一、引用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。