山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8860号上诉人（原审被告、反诉原告）：张钰，男，1988年1月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：晋淑霞，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：王术慧，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶俊，女，1962年6月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘花，山东瀚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静怡，山东瀚高律师事务所实习律师。原审被告：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：常云安，总经理。委托诉讼代理人：江珊，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘敏，山东天俊律师事务所律师。原审第三人：彭博，男，1989年4月6日出生，汉族，住济南市。上诉人张钰因与被上诉人叶俊、原审被告中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海公司济南分公司）、原审第三人彭博房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初4890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张钰上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判为叶俊继续履行房屋买卖合同，叶俊依合同约定向张钰支付未付清的剩余房款83万元及违约金（以83万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍自2019年5月31日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至实际支付之日止），判令张钰无需向叶俊支付律师费损失35000元；2.一、二审案件受理费，一审反诉案件受理费，一审财产保全费均由叶俊承担。事实与理由：一、一审判决认定事实存在错误。（一）一审法院仅以中海公司济南分公司提供的2019年5月21日的微信聊天截图认为中海公司济南分公司作为居间人已经告知张钰涉案房屋将登记至彭博名下的认定存在错误。1、张钰与叶俊、中海公司济南分公司签订《房屋买卖合同》时，叶俊、中海公司济南分公司未曾向张钰告知过要将房屋登记在彭博名下。2、从中海公司济南分公司工作人员与张钰成为微信好友后，张钰认定的“客户”一直是指叶俊，从工作人员在2019年3月31日“客户周二晚上有时间……”、2019年4月1日“嗯呢，客户早晚都得买，我提前和她说一下，见面谈”中的“她”可以证实，且居间人工作人员在与张钰的谈话中从未提到过张钰儿子或彭博的事宜。3、法院认定的“居间人已经告知张钰案涉房屋将登记至彭博名下”的依据仅是居间人工作人员在2019年5月21日向张钰发送的其与彭博的微信聊天截图，而该微信聊天截图中微信备注“叶老师儿子买方”仅是居间人工作人员的单独表述行为，且中介与彭博的聊天中表述的是“张老师我们还没回济南了，要下周一能到济南”，而在2019年5月13日，居间人工作人员与张钰的聊天中表述的是“客户这边说付全款吧，他们回老家了……”，因中海公司济南分公司工作人员未曾向张钰提到过叶俊儿子的事宜，而张钰是与叶俊签订的房屋买卖合同，因此客户即是叶俊，而非彭博，张钰之所以未就聊天截图提出异议，是因为聊天截图中提到的是“我们”、“他们”，而非“我”、“他”，张钰更关注的是与叶俊房屋买卖合同的履行，而非居间人工作人员对微信名称的备注，因此，仅以一张聊天记录截图便认定张钰已被告知涉案房屋将登记在彭博名下的认定是错误的。（二）一审法院以2019年5月30日上午，在叶俊未到场的情况下，张钰向彭博提供银行账户并接受100万元的房款，张钰未当场提出异议，拒绝配合办理相关交易手续，致使合同无法继续履行，张钰的行为构成违约的认定存在错误。1、在2019年5月30日前，张钰都是按照居间人的要求准备房屋交易的相关手续，在2019年5月30日时，居间人向张钰提供了一份买受人为彭博的《补充协议》，《补充协议》中的当事人仅有张钰和彭博两方，目的是让张钰与彭博办理二手房网签交易手续。在此之前，张钰并不知道彭博此人，且房屋买卖合同是张钰与叶俊签订的，在叶俊没有在场且在原合同没有解除的情况下，张钰不可能就同一房屋与其他人办理网签手续，因此，并非张钰拒绝配合办理相关交易手续，致使合同无法继续履行，而是要求张钰配合办理相关交易手续的交易对象并非房屋买卖合同的相对人，张钰有权拒绝配合，并非张钰违约。2、张钰并非向彭博提供的银行账户，而是向中海公司济南分公司提供的银行账户，虽然叶俊未到场，张钰之所以陆续接收100万元的房款，是因为居间人表示可以先进行交易。二、在叶俊存在违约的情况下，张钰有权选择继续履行合同根据上述所述，叶俊要求张钰将房屋登记在彭博名下，且以此为由拒付9万元的房屋首付款及剩余款项，违反房屋买卖合同的约定，叶俊存在违约，虽然叶俊未足额支付房屋首付款，但为保证合同的后续履行，张钰已就涉案房屋办理了抵押权注销登记，张钰要求继续履行合同，符合合同约定和法律规定。三、张钰不存在违约，一审法院判决张钰向叶俊支付律师费没有依据。三方签订的房屋买卖合同中，并未约定律师费的承担方式、承担标准，也未有实现债权的费用应由违约方承担的表述。综上，一审法院认定事实存在错误，请求二审法院依法改判。叶俊辩称，一审认定事实正确，判决合法，应维持原判。张钰在合同履行过程中，存在根本违约，叶俊有理由根据合同的约定和法律规定解除合同，并主张相应的违约金及损失。中海公司济南分公司作为居间中介人，最能证明事实的真相，一审庭审时其明确证明签合同时已告知张钰涉案房产将登记在彭博名下，其提交2019年5月21日的微信截图只是进一步印证张钰知悉叶俊儿子彭博存在的事实，张钰微信中未提任何异议，并且于2019年5月30日在房管局准备办理网签过户时，在未提任何身份异议的情况下，仍然接受彭博之妻转入的100万元房款。假若此时有误解，存有异议，其完全可以正面提出异议协商解决，或者三方进行面谈，或者进行退款，但其躲避不见人的行为及收取房款后的一系列行为均表明其构成根本违约。中介已告知并提交户口本证实叶俊与彭博系母子关系，不可能存在一房二卖问题。收受100万元首付款后，没有按照《房屋买卖合约》第十条第一项约定，保证专款专用，及时用于贷款解押，直到叶俊起诉半年后的2019年12月25日至2020年1月3日之间才办理解押。叶俊起诉后，张钰不是及时协商要求退款或者要求与叶俊继续履行合同，而是通过拒收法院传票（公告送达）、而后提出管辖异议、上诉管辖裁定、进而开庭后再提交反诉等方式拖延时间，达到其无限期占用叶俊房款的目的。双方的《房屋买卖合约》第五条明确约定，“签约当事人违约的，应依法承担法律责任。……2、逾期房屋登记的违约责任除不可抗力外，在附件中约定时间或约定条件未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当承担违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担违约责任。……”合同法第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。基于此，叶俊有理由依据合同的约定和法律规定解除双方的买卖合同，并主张违约金及其他损失，其中律师费就属于其他损失，本案系房屋买卖纠纷，张钰违约，且标的额大，案情相对复杂，叶俊基于自身专业知识的欠缺聘请律师打官司向张钰主张解除合同并返还房款、违约责任等诉求，系因张钰违约所造成的其他可预见的正常、合理损失，张钰基于合同约定及法律的规定均应承担赔付的违约责任。中海公司济南分公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，我方已经完成中介行为。彭博述称，没有其他陈述。叶俊向一审法院起诉请求：1.判令解除叶俊与张钰于2019年4月6日签订的《房屋买卖合约》；2.判令张钰支付违约金37万元；3.判令张钰支付律师费3.5万元；4.诉讼费、保全费等由张钰承担。在本案诉讼中，叶俊增加诉讼请求：1.判令张钰支付购房款102万元及利息（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2019年5月31日起计算至实际付款之日止）；2.判令中海公司济南分公司返还房屋买卖中介费18500元。张钰向一审法院反诉请求：1.判令叶俊继续履行合同，依合同约定向张钰支付未付清的剩余房款83万元，并向张钰支付违约金37万元；2.若法院判决解除合同，请求判令叶俊向张钰支付违约金37万元，并赔偿张钰的房屋差价损失；3.诉讼费用由叶俊承担。一审法院认定事实：2019年4月6日，张钰作为卖方、叶俊作为买方、中海公司济南分公司作为经纪方签订《房屋买卖合约》，主要内容如下：叶俊购买张钰位于历城区华山北片区C地块房屋，建筑面积113.25平方米，成交价185万元，房屋交付日期为张钰收到房屋首付款之日。叶俊在合同签订时支付张钰定金2万元，张钰在收到定金后40日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助申请银行按揭；叶俊在合同签订之日40日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；张钰在收取定金后40日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；在叶俊按揭贷款审批通过之后，在张钰贷款银行通知预约扣账日或之前，叶俊提取首期房款（含定金）111万元转入张钰贷款账户内，银行到账后即视为张钰已收取相应房款，余款74万元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给张钰。叶俊应向中海公司济南分公司支付中介代理费及咨询费18500元，双方应及时提供与该交易有关的完整资料，及时配合中海公司济南分公司签署相关文件及办理相关手续。除不可抗力外，叶俊未按照约定时间付款的，按日计算向张钰支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过10日仍未支付的，张钰有权解除合同，自张钰解除合同通知书到达之日起3日内，叶俊按照全部房价款的20%向张钰支付违约金，同时张钰退还叶俊已付全部房价款（含定金）；除不可抗力外，在约定时间或约定条件未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当承担违约责任，造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任；属于张钰责任的，张钰按日计算向叶俊支付全部房价款万分之五的违约金，逾期超过10日后叶俊有权解除合同，张钰应退还叶俊已付全部价款（含定金），自叶俊付款之日起按照活期存款利率给付利息，同时张钰按照全部房价款的20%向叶俊支付违约金；属于叶俊责任的，叶俊按日计算向张钰支付全部房价款万分之五的违约金，逾期超过10日后张钰有权解除合同，叶俊按照全部房价款的20%向张钰支付违约金。买卖双方单方违约导致合同解除的，违约方应代守约方向经纪机构支付中介佣金，守约方已经支付的，经纪机构应退还守约方支付的中介佣金。2019年4月6日，叶俊向张钰支付定金20000元，叶俊向中海公司济南分公司支付中介费18500元。2019年5月30日上午，张钰、叶俊之子彭博、彭博之妻潘艺丹及中海公司济南分公司工作人员到济南市房产交易大厅办理交易手续，由潘艺丹通过手机银行向张钰转账支付100万元。期间，中海公司济南分公司工作人员向张钰出示了一份买受人为彭博的《补充协议》，张钰持该《补充协议》离开，并拒接电话，致无法取得联系。当天下午中海公司济南分公司工作人员给张钰微信留言：“张老师，你什么时候回来，给你打不通电话，客户这边现在很不放心，剩下14万也给你准备好了，他们现在都不放心，说再不接电话不回来他们就报警了。”“关于这100万元不是小事，客户这边已经报案了。有什么事情咱最好当面沟通吧。”当天下午14时53分许，张钰在微信上向中海公司济南分公司工作人员发送《补充协议》图片，并回复“你们这不是坑人？”2019年6月7日，张钰在微信上向中海公司济南分公司工作人员回复：“5月30日你们给我的这个补充协议，一份协议俩名字，我不明白你们是什么意思？”中海公司济南分公司工作人员回复：“彭博是叶俊的儿子，是母子关系，房产证要写儿子的名字，这个咱们签合同的时候也和你说过，户口本照片我也发给你了，并且我也说了叶俊老师可以亲自出面。”张钰回复：“我合同和叶俊签的，过给她儿子，她告我一房二卖怎么办？”中海公司济南分公司工作人员回复：“首先，咱们前期沟通过，叶老师买房子是要落在儿子名下的；第二，户口本上明确记载是母子关系，不可能存在一房二卖；第三，如果因为此事而回避不见，完全可以由三方坐下来明确约定此事。”另查明，中海公司济南分公司工作人员于2019年5月21日与张钰进行微信交流时，向张钰发送了其与彭博的微信聊天截图，显示彭博的微信备注名称为“叶老师儿子买方”。又查明，根据张钰提供的查询时间为2019年12月25日的《房屋权属状况信息》，涉案房屋尚存在抵押权；根据张钰提供的查询时间为2020年1月3日的《房屋权属状况信息》，涉案房屋的抵押情况为无，由此可推知涉案房屋于此期间办理了抵押权注销登记。还查明，叶俊因本案诉讼于2019年6月1日与山东乐和律师事务所签订《委托代理合同》，叶俊支付律师代理费35000元。一审法院认为，根据当事人的诉辩意见,本案的争议焦点为张钰是否存在违约行为。张钰、叶俊及中海公司济南分公司签订的《房屋买卖合约》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方当事人应依约履行。在涉案合同履行中，中海公司济南分公司作为居间人已经告知张钰案涉房屋将登记至彭博名下，中海公司济南分公司工作人员于2019年5月21日向张钰发送的其与彭博的微信聊天截图亦可予以印证，张钰当时并未提出异议；2019年5月30日上午，在叶俊未到场的情况下，张钰向彭博提供银行账户并接受100万元的房款，张钰亦未当场提出异议，而是不辞而别，拒绝配合办理相关交易手续,致使合同无法继续履行，张钰的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。叶俊未按照合同约定足额支付房屋首付款，是因为张钰的上述行为发生合同无法履约的风险，叶俊的中止履行不构成违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”叶俊主张合同解除权，既符合合同约定，亦符合法律规定，一审法院予以支持。叶俊行使合同解除权，应当将解除合同的意思表示通知张钰，合同自解除通知到达张钰时解除。本案中，叶俊通过提起诉讼的方式行使合同解除权，合同自起诉状副本送达张钰之日即2019年9月10日解除。合同解除后，张钰应当返还叶俊已付的购房款，并赔偿叶俊因合同解除造成的合理损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”本案中，叶俊的实际损失主要包括其已付款项的利息损失及律师费损失，涉案《房屋买卖合约》中约定按照全部房价款的20%计算违约金过高，一审法院酌定根据叶俊已付的款项，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算违约金，叶俊主张过高部分，一审法院不予支持。叶俊主张的律师费，系因张钰违约行为给叶俊造成的实际损失，一审法院予以支持。叶俊主张的中介费18500元，中海公司济南分公司没有违反合同约定的行为，一审法院不予支持。对于张钰的反诉请求，因张钰的违约行为导致合同解除，张钰的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张钰与叶俊、中海物业管理有限公司济南分公司于2019年4月6日签订的《房屋买卖合约》于2019年9月10日解除；二、张钰于判决生效之日起十日内返还叶俊购房款102万元；三、张钰于判决生效之日起十日内支付叶俊违约金，以102万为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍自2019年5月31日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至实际给付之日止；四、张钰于判决生效之日起十日内支付叶俊律师费损失35000元；五、驳回叶俊的其他诉讼请求；六、驳回张钰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17791元，由叶俊负担4788元，由张钰负担13003元；财产保全费5000元、反诉案件受理费费7800元，均由张钰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人有争议的证据和事实认定如下：张钰提交证据一、张钰与中海公司济南分公司2019年3月31日至2019年5月28日的微信聊天记录，拟证明中海公司济南分公司工作人员与张钰成为微信好友后，在其与张钰的聊天记录中从未提到过彭博，“客户”一直是指叶俊，张钰一直按照工作人员的要求准备房屋交易的相关手续，在此过程中张钰不存在违约；证据二、支付律师费微信账单，拟证明在办理网签手续时，中海公司济南分公司工作人员向张钰提供了一份补充协议，张钰向山东统河律师事务所付费咨询后得知，在与叶俊的合同未解除的情况下签订补充协议会涉及到一房二卖的问题，为此张钰拒绝与彭博办理网签手续，并将担心告知中介，非如叶俊所述拒绝沟通。叶俊质证认为证据一不属于新证据，通过中介提交的2019年6月7日与张钰的微信记录可以证明中介在签合同时已经告知系为彭博购买房产，即使张钰前期正常履行合同，但在2019年5月30日收到叶俊房款之后的行为构成根本违约；证据二不属于新证据，交纳律师费应当向律师事务所交纳，而不是向个人交纳，该证据不能达到其证明目的。中海公司济南分公司对证据一的真实性没有异议，但质证认为其在促成双方的房屋买卖交易时已明确知告知张钰，叶俊购买房屋是其为儿子彭博购买，张钰提交的微信聊天记录不完整，并未提交在2019年5月30日叶俊过付款项后，中海公司济南分公司催促张钰回来过户或协商的微信记录；对证据二的真实性、证明目的均有异议。彭博对此述证据的质证意见同叶俊的质证意见。本院经审查认为，张钰提交的证据一微信聊天记录不能证实其对叶俊为儿子彭博购买房屋的事实不知情，根据中海公司济南分公司一审中提交的付款前后的微信聊天记录能够证实张钰对叶俊为彭博购买涉案房产的事实是知情的，且至收款当日未提出过异议；张钰提交的证据二真实性无法确认，不能证实收款方的身份，即便证据是真实的，亦不能证实张钰进行法律咨询的内容，不能否定张钰收取购房款后离开交易大厅，拒绝继续履行合同亦未与购房人联系退还购房款的事实。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，张钰与叶俊签订的《房屋买卖合约》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。关于合同的履行，中海公司济南分公司提交的与张钰的2019年5月21日的微信聊天记录及2019年5月30日的微信聊天记录能够证实中介早就向张钰告知叶俊为儿子彭博买房，房产证需登记在彭博名下的事实，张钰在2019年5月21日的微信聊天中未对此提出过异议；2019年5月30日上午，在房产交易大厅，张钰在叶俊未到场的情况下，接受了彭博的转款100万元，张钰当场亦未提出过异议；对于中介向其交付《补充协议》后，亦未就此提出过异议，而是以需要吃饭为由离开交易大厅，之后未返回协商交易事宜；张钰主张的担心存在“一房二卖”行为的问题，在其明知叶俊与彭博系母子关系，其实际接受叶竣儿子彭博付款的情况下，其该种担心不具有合理性。综上，一审法院认定张钰接受大部分购房款后离开交易现场，拒绝配合办理相关交易手续，致使合同无法继续履行，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，叶俊据此要求解除合同符合法律规定，一审认定自起诉状副本送达张钰之日即2019年9月10日合同解除并无不当，本院予以确认。关于张钰应向叶俊承担的违约损失，一审根据法律规定对双方约定的违约金进行调整，判决张钰应承担的违约金以已付购房款为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率（全国银行间同业拆借中心公布的贷款利市场报价利率）的1.3倍计算适当；关于叶俊支付的律师代理费，系因张钰违约给其造成的实际损失，应予支持。综上所述，张钰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12554元，由上诉人张钰负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年九月十六日书记员  田 琳