河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6475号 上诉人（原审原告）：河北平山农村商业银行股份有限公司（以下简称平山农商银行）。统一社会信用代码91130100E08984763M。地址：平山县柏坡东路。 法定代表人：魏汉文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李智江，公司法律顾问。 上诉人（原审被告）：赵金某，男，1985年2月1日生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：王永新，河北乔烽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：封美某，女，1966年9月12日生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人：刘新会，河北英汇律师事务所律师。 原审被告：石家庄舒房房地产开发有限公司，工商注册号：130131000004519，住所地：平山县平山镇电厂路路西。 法定代表人：田江涛，该公司经理。 上诉人河北平山农村商业银行股份有限公司、赵金某因与被上诉人封美某、石家庄舒房房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初4273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北平山农村商业银行股份有限公司上诉请求：一、依法撤销平山县人民法院做出的（2019)冀0131民初4237号民事判决；二发回重审或判决支持上诉人一审诉讼请求；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案执行标的即舒房静居3号楼1单元xxx室房屋系原审赵金某购买，原审被告赵金某持有首付款和经过不动产登记部门备案的房屋买卖合同等材料，并且在上诉人处办理了房屋按揭贷款，足以证实原审被告石家庄舒房房地产开发有限公司将舒房静居3号楼1单元xxx室房屋出售给了原审被告赵金某，并将房屋交付给了原审被告赵金某。因此，赵金某才是上述房产的真正所有权人。被上诉人封美某未提交房屋买卖合同及产权手续等直接证据，而且现提交的证据不足以证明其购买了上述房产，也不能证明房屋已交付，也不能证明房屋已办理产权手续。因此，被上诉人封美某就舒房静居3号楼1单元xxx室房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当判决准许执行该执行标的。另，平山县人民法院（2015)平民二初字第50号民事判决对按揭贷款的事实予以认定并判决，且进入执行程序，然一审判决又做出了相反的认定，认为是引名贷款，真是莫名奇妙，异想天开。另，被上诉人封美某的关于房屋买卖及房屋交付的陈述没有提交任何证据证明，所提到的已交款项也没有任何转账凭证予以佐证，全凭口说。更为想不到的是，一审法院尽然予以采纳。另，被上诉人封美某提交的交款证明等原审被告石家庄舒房房地产开发有限公司出具的材料均为被上诉人封美某在该公司工作时利用职务之便伪造的，涉嫌虚假诉讼，骗取人民法院文书。另，被上诉人封美某提交的契税是否是真实的，无法核实；且不能证明是该房产税款；再说了，该房产没有办理不动产登记，不能够缴税；即使能够缴税，房产所有人也不是被上评人封美某，其无权缴税。故原审法院认定事实错误，依法应予撤销。 赵金某上诉请求：1、请求法院撤销石家庄市平山县人民法院作出的（2020)冀0131民初4237号民事判决书，依法改判或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人赵金某就本案执行标的（舒房静居3号楼1单元xxx室房屋）与第三人石家庄舒房房地产开发有限公司之间存在买卖关系。1、上诉人赵金某与第三人石家庄舒房房地产开发有限公司（下称舒房公司）于2009年7月2日签订的编号为090209的《商品房买卖(预、销售）合同》（下称买卖合同），足以证明双方之间就执行标的存在买卖合同关系。该合同无论就执行标的、约定价款(总价款为231490元）、还是购房款支付方式等均做了详细约定。另，该买卖合同经平山县房地产交易所备案登记，产生预告登记效力，对外足以产生对抗第三人的效力。2、本案执行依据为平山县人民法院作出的（2015)平民二初字第50号民事判决书。该案系本案第三人河北平山农村商业银行股份有限公司（原平山县农村信用合作联社，下称农商行)作为原告因本案上诉人赵金某未能及时足额偿还执行标的按揭贷款所提起的诉讼。该案审理过程中人民法院就关于上诉人向第三人河北平山农村商业银行股份有限公司就执行标的申请办理银行按揭贷款、农商行获批后向舒房公司支付首付款之外剩余购房款、款项支付凭证等一系列事实做了查明和确认，并据此作为了引起本案执行程序的本判决。本案第三人农商行之所以可以作为申请执行人启动执行程序，其前提必然是第三人农商行代上诉人赵金某向本案第三人舒房公司履行了交付购房款义务后所获得。上诉人关于执行标的与舒房公司存在买卖合同关系，既有买卖合同、购房款支付凭证相关证据的证实，还有经过法院生效判决的确认，上诉人赵金某对执行标的享有法律上的权益足以认定。二、被上诉人封美某现有证据不能证明其与石家庄舒房房地产公司之间存在真实的房产买卖关系。1、上诉人封美某本案中虽主张其与第三人舒房公司存在买卖合同关系，却无法提供买卖合同，其与第三人舒房公司之间不能证实存在直接的买卖合意。2、上诉人在本案中所提供证据包括不动产销售发票、完税证、所证明、收据等真实性存疑，无法核实，即便暂不论其真实性，从票据所载内容上看时间、金额等各方面也前后矛盾，不足于被采信。首先，“不动产销售发票”显示开具时间为2010年9月15日，系被上诉人担任舒房公司财务人员时自行开具，且该票据显示盖有“已办证”的方形印戳，这显然与事实不符。其次，“完税证”显示出具时间为2010年11月15日，根据我国相关法律规定完税证主要用于办理房产登记时所用。舒房公司未与其就执行标的签订买卖合同也未以其名义办理不动产登记，该完税证即使为真也系其个人自行缴纳，属于个人行为，不能用于认定其获得了执行标的相关权益。第三，不动产销售发票和完税证显示时间分别为2010年9月和2010年11月，显示金额均为131072元，上诉人提供证明和收据显示时间却为2011年1月且缴纳数额为8万元，“先开票后交款”明显不和常理。第四，被上诉人提供证明显示时间为2011年1月25日，从该证明字面可以看出清楚表述为8万元房款，该价款与上诉人2009年7月购买时价值231490元的市场价相差甚巨，且没有提交证据比如转账记录等证明其真实履行情况。证明交款8万元的收据，也系其担任财务人员时出具，真实性不能核实。庭审中虽辩称实际成交价格为人民币131072元，剩余部分51072元系工资欠款冲抵，但该表述明显与证明中的载明内容相悖，且没有证据证明拖欠工资的事实。因此，被上诉人提交的证据不能证明关于执行标的其与第三人舒房公司之间存在真实的买卖合同关系。退一步讲，即使封美某与舒房公司后期建立了买卖关系，但因其发生时间也在赵金某买卖合同之后，且封美某时任舒房公司之前财务会计，对于赵金某购买案涉房产明显知情，不属于法律上的善意第三人，在明知案涉房产已经与赵金某签订买卖合同的情况下，如果仍然与舒房房地产之间建立买卖关系，也依法应属于无效合同。一审认定存在买卖关系且合法有效判决明显有误。三、被上诉人封美某对于执行标的占有的前提是基于其与上诉人赵金某等之间的协议约定,而非基于与第三人舒房公司之间存在买卖关系。封美某提交的物业证明和收费票据只能证明其对执行标的占有的事实，而不能证实对其案涉房产的占有系基于与舒房房地产公司之间存在合法有效的买卖关系前提而占有，因此其占有前提不具有对抗答辩人与舒房房地产公司存在买卖关系的合法基础，不能作为认定其对房产存在物权期待权利益的依据。相反上诉人有证据证明被上诉人与上诉人等之间存在协议约定，主要约定封美某承担后续执行标的银行按揭贷款义务，贷款还完后上诉人配合办理房产更名。正是基于该约定，封美某才得以占有该执行标的。四、从另一层面讲，本案执行纠纷起因在于上诉人赵查龙为购买执行标的向银行借款后，因未能及时偿付所致，倘若赵金某对案涉房产享有权益期待权益不能得到法律保护，反而被判决承担对案涉房产按揭贷款的还款义务则明显违背公平性、诚实性原则。综上，上诉人认为原审法院作出的该判决书存在事实认定不清，适用法律错误，为维护自身合法权益特向法院提出上诉，望判如所请。 封美某答辩称，河北平山农村商业银行股份有限公司、赵金某的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、上诉人赵金某没有实际购买争议房产，与石家庄舒房房地产开发有限公司之间不存在真实房屋买卖合同关系。1、上诉人赵金某没有实际向石家庄舒房房地产公司缴纳首付款，也没有向农商行归还借款本息。一审中上诉人赵金某没有提供任何交纳首付款款和偿还贷款的证据，上诉人农商提供的借款手续中有相关记录，根据农商行提供的记录显示，首付缴款单及向农商行偿还的部分贷款本息均为舒房房地公司缴纳办理。2、上诉人赵金某手中没有任何关于购房的证据材料，一审中所有相关赵金某购房证据均是农商行借款手续中的材料。3、石家庄舒房房地产开发有限公司也没有向赵金某交付房屋。涉案房产所在小区舒房静居的房产在2011年即已全部交付购房者入住。如果上诉人赵金某确实购买了房屋，不可能多年来未主动主张自己的权益。4、在中国裁判文书网查询，有多个涉及石家庄舒房房地产开发有限公司的购房借款合同纠纷案件;，借款人均称没有实际向农商行借款购房。所以存在石家庄舒房房地产开发有限公司以他人名义办理购房贷款的可能，不能以赵金某的贷款手续中的材料证实赵金某已购买房产。二、被上诉人封美某购买争议房产，并于2011年交付居住，对争议房产居住管理至今，是房屋的第一顺位权利人，享有对该房屋排除执行的权益。一审中被上诉人封美某提供了购房发票、房款收据、舒房房地产开发有限公司证明、契税完税证、物业费收据、暖气费收据、物业公司证明，充分证实被上诉人封美某购买争议房产，并已居住管理十年之久的事实。不动产销售发票盖有“已办证”的方形影戳，更加证实税证和发票的真实性。“已办证”指的是已经办理契税完税证，该印戳是在缴纳契税后，由税务机关所加盖，证明该购房发票已办理契税完税证，可以持发票等手续办理房产登记。被上诉人封美某的购房价格为131072元，单价每平方米1612元。该价格与当时的市场价格相当，有其他购房户的购房价格可以印证。农商行贷款手续中所显示的的上诉人赵金某购房价款231490元，计算单价为2847元，远远超出当时的市场价格。更加说明是舒房房地产公司为使用贷款以赵金某名义办理的贷款，上诉人赵金某与舒房房地产开发有限公司之间并不存在真实的购房关系。被上诉人封美某购房当时，舒房房地产开发有限公司欠被上诉人封美某工资，为被上诉人开具了购房发票，之后被上诉人补交欠付的房款80000元，再有舒房公司开具证明符合常理。三、被上诉人封美某购房时并不知道存在以上诉人赵金某名义办理的购房贷款手续。被上诉人封美某并非舒房房地产公司的专职财务人员，不负责舒房房地产公司的日常财务工作，主要负责舒房公司的成本核算、账目审核、报税工作，对具体的财务账目并不清楚，并不知道有以上诉人赵金某名义办理的购房贷款。四、即使争议房产存在两个或多个买卖关系，在各方均没有办理房屋所有权变更登记的，应优先保护已经合法占有房屋的买受人，避免造成社会经济和司法成本的极大浪费。舒房房地产开发有限公司没有向上诉人赵金某交付房屋，即使双方之间存在买卖合同，赵金某也只是享有合同债权，而没有实际取得物权。被上诉人封美某购买争议房屋，接收房屋后装修入住十年之久，被上诉人封美某与舒房公司之间的转移占有行为，本身就包含转移所有权的意思在内，被上诉人事实已上合法取得了该房屋，享有对该房屋排除执行的权益。综上，上诉人上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持一审判决。 石家庄舒房房地产开发有限公司未答辩。 河北平山农村商业银行股份有限公司向一审法院起诉请求：依法判决准许执行舒房静居3号楼1单元xxx房屋，诉讼费由封美某承担。 一审法院认定事实：2010年被告封美某与舒房房地产公司订立房屋买卖合同，约定封美某（当时在舒房房地产公司上班）购买该公司舒房静居3号楼1单元xxx房屋含地下室1403室，约定总房款131072元，封美某交付了80000元现金，用工资抵顶了51072元，舒房房地产公司的实际控制人王树芳给封美某出具交款证明并且加盖公司公章，封美某交纳了契税。2011年舒房房地产公司将房屋交付给封美某，封美某装修入住占有房屋至今。被告赵金某当时也是舒房房地产公司职工。2009年7月2日赵金某与舒房房地产公司订立《商品房买卖合同》，约定赵金某购买舒房静居3号楼1单元xxx室，单价2847元，总金额231490元。2009年10月21日赵金某作为借款人、抵押人，舒房房地产公司作为保证人，平山县农村信用联社股份有限公司（原告的曾用名称，后改为现在的名称）作为贷款人签订个人购房担保借款合同，约定赵金某向原告借款16.2万元，用于购买舒房静居3号楼1单元xxx室，舒房房地产公司承担连带保证责任，赵金某用所购房产作为抵押。2015年原告向本院起诉赵金某和舒房房地产公司要求归还贷款，本院于2015年10月10日作出（2015）平民二初字第50号民事判决书，判决赵金某偿还原告借款150490.64元及利息，舒房房地产公司对赵金某的借款承担连带还款责任。该判决生效后进入执行程序，本院裁定查封赵金某名下舒房静居3号楼1单元xxx房屋，2019年11月4日裁定拍卖该房产。封美某提出执行异议，我院执行局经审查，认为舒房房地产公司将房屋出卖并且交付给了封美某，赵金某没有证据来证实舒房房地产公司已经将房屋交付给了自己，于2019年12月7日作出（2019）冀0131执异61号执行裁定书，裁定中止对舒房静居3号楼1单元xxx房屋的执行。原告不服诉至本院。上述事实，有开庭笔录，本院（2015）平民二初字第50号民事判决书，本院（2019）冀0131执异61号执行裁定书，舒房房地产公司证明，契税票据，石家庄华行物业公司证明，物业费，暖气费收据等材料在卷内佐证。 一审法院认为，赵金某虽然与舒房房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但是舒房房地产公司没有将房屋交付赵金某，封美某提出赵金某的房屋买卖合同和向原告的抵押借款合同，实际是赵金某引名给舒房房地产公司借款，交纳首付、归还利息都是舒房房地产公司出的资金；庭审中赵金某也称嫌房子太小我不要了，王树芳（当时舒房房地产公司实际控制人）说房子给封美某让其还贷款，更说明了赵金某与舒房房地产公司的房屋买卖合同没有实际履行，舒房房地产公司没有实际向赵金某交付房屋，因此赵金某对该房屋没有取得实际的物权。被告封美某与舒房房地产公司订立房屋买卖合同，2011年舒房房地产公司将诉争的舒房静居3号楼1单元xxx房屋交付给封美某，封美某交纳了房屋契税，装修入住，占有控制房屋多年，其权利应当受到保护。因此，封美某对该房屋有排除执行的权益，我院不应对该房屋采取执行措施，原告的诉讼请求不应支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，一审法院判决如下：驳回原告河北平山农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告河北平山农村商业银行股份有限公司承担（已经交纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实同一审法院查明的事实一致。 本院认为，赵金某虽然与舒房房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但是舒房房地产公司没有将房屋交付赵金某，封美某提出赵金某的房屋买卖合同和向原告的抵押借款合同，实际是赵金某引名给舒房房地产公司借款，交纳首付、归还利息都是舒房房地产公司出的资金；一审庭审中赵金某也称嫌房子太小我不要了，王树芳（当时舒房房地产公司实际控制人）说房子给封美某让其还贷款，更说明了赵金某与舒房房地产公司的房屋买卖合同没有实际履行，舒房房地产公司没有实际向赵金某交付房屋，因此一审法院认为赵金某对该房屋没有取得实际的物权符合事实。封美某与舒房房地产公司订立房屋买卖合同，2011年舒房房地产公司将诉争的舒房静居3号楼1单元xxx房屋交付给封美某，封美某交纳了房屋契税，装修入住，占有控制房屋多年，其权利应当受到保护。因此，封美某对该房屋有排除执行的权益，一审法院不应对该房屋采取执行措施。 综上所述，河北平山农村商业银行股份有限公司、赵金某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160.0元由河北平山农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  史兆宏 二〇二〇年九月十四日 书记员  田家鑫 附：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 ——