四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初3330号 原告：杨利军，男，生于1992年3月20日，汉族，居民，住仁寿县。 委托诉讼代理人：袁晓飞，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：眉山市恒瑞房地产开发有限公司，住所地仁寿县文林镇陵州路二段**，统一社会信用代码：91511421558221857G。 法定代表人：曹宇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓峰，四川红地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张栋，四川红地律师事务所律师。 被告：长城华西银行股份有限公司眉山分行。住所地：四川省眉山市东坡区东坡大道南4段****门面****营业楼。 法定代表人：黄淞，系该分行行长。 委托诉讼代理人：池虹，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹晴雯，四川达宽律师事务所律师。 原告杨利军与被告眉山市恒瑞房地产开发有限公司（以下简称恒瑞公司）、长城华西银行股份有限公司眉山分行（以下简称华西银行眉山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告杨利军及其委托诉讼代理人袁晓飞，被告恒瑞公司的委托诉讼代理人张晓峰、张栋，被告华西银行眉山分行的委托诉讼代理人池虹、邹晴雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨利军向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告恒瑞公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.请求判令解除原告与被告华西银行眉山分行签订的《个人房屋按揭贷款合同》；3.判令被告恒瑞公司退还原告购房首付款151348元并赔偿利息损失11167元（暂定）（利息损失从2018年8月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告恒瑞公司实际付清首付款之日止，暂计算是2020年7月13日）；4.判令被告恒瑞公司退还原告已向被告华西银行眉山分行偿付的贷款本息50104元（暂定）并赔偿利息损失（贷款本息暂计算至2020年7月，具体以《个人房屋按揭贷款合同》解除时原告实际偿付为准；利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告恒瑞公司实际付清之日止）；5.判令被告恒瑞公司按照全部房价款的3%即15040元向原告支付违约金；6.判令被告恒瑞公司偿还被告华西银行眉山分行《个人房屋按揭贷款合同》项下剩余的贷款本息，原告不负偿还责任；7.本案案件受理费、保全费、保全担保费等均由被告恒瑞公司承担。事实和理由：2018年8月，原告与被告恒瑞公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告恒瑞公司购买位于仁寿县房屋，购房总价501348元，其中首付款151348元，余款向被告华西银行眉山分行按揭贷款。按揭贷款事项具体详见原告与二被告于2018年10月11日签订的《个人房屋按揭贷款合同》。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定的交房日期为2019年10月30日，第十九条约定逾期交付在90日后，买受人有权解除合同，并出卖人应退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并计付利息，同时出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。被告恒瑞公司没有如约交房，严重影响了原告对该房屋的使用和利用。原告认为，被告恒瑞公司违反关于交房日期的约定，严重损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至贵院，请求判如所请。 被告恒瑞公司辩称，1、原、被告双方签订商品房买卖合同约定原告购买被告开发的案涉房屋的情况属实；2、逾期交房的原因是因为政府交付土地边界未完成征收补偿工作，当地村民李菊芳阻挡消防通道的施工，且因疫情导致竣工验收推迟造成的，现案涉房屋已经符合交房条件，被告已在庭前向原告送达了交房通知，通知原告收房；3、被告不存在根本的违约行为，恒瑞公司请求履行合同，并可以参照合同的约定补偿给原告因逾期收房造成的实际损失。 被告华西银行眉山分行辩称，1、原告提出案件的前提条件是商品房买卖合同解除，原告提出解除是不具备解除条件的；2、如果法院判决解除商品房合同应当发挥司法能动性，即对原告解除合同的后果直接进行裁判，即原告应负有银行返还贷款本金及支付利息至实际付清之时，为减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，可由贷款收取方即恒瑞公司直接将购房款返还，目前差本金330,822.57元、利息383.47元，未付剩余贷款由原告承担返还责任，若开发商在退还房款时应当直接退还给我方当事人，由原告对此承担连带责任；3、我们对案涉房屋享有优先受偿权。 原告杨利军为证实自己主张，向本院提供以下证据： 1.双方身份信息，拟证明双方主体资格； 2.《四川省商品房买卖合同（预售）》及《个人房屋按揭贷款合同》，拟证明原告向被告恒瑞公司购买了商品房，合同中约定了合同总价、首付款、按揭贷款金额，交房时间是2019年10月30日，被告违约并达到了解约条件，被告恒瑞公司应当承担违约责任； 3.收据、付款凭条、银行按揭流水，拟证明原告支付了首付款的金额，原告已返还按揭本息的总金额； 4.其他业主收取逾期交付违约金的《收据》和《承诺书》，拟证明被告恒瑞公司自认逾期交房并向其他业主支付了逾期交房的违约金，被告自认逾期交房的期限已经达到合同解约的条件； 5.保全发票、保单，拟证明杨利军产生了保全费1,000元，应由被告恒瑞公司承担。 被告恒瑞公司为证实自己主张，向本院提供以下证据： 1.《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，拟证明原告与被告达成了相应的商品房买卖合同及相关约定，其中商品房买卖合同第19条第1款第2项规定：非出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任； 2.建设工程竣工验收合格证明、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表、交房通知、EMS邮政快递回执，拟证明案涉房屋已经符合交付条件，被告已于2020年8月10日通知原告交付房屋，显示已签收； 3.仁寿县自然资源和规划局出具的《信访事项处理意见书》、《仁寿县满井镇人民政府关于袁刚信访事项的处理意见书》、案涉小区的规委会纪要、土地移交通知单、不动产权证书、施工许可证、规划许可证，拟证明逾期交房的责任并非被告的原因，被告取得案涉小区地块后因2014-142土地内存在的权属纠纷问题，因与边界处的村民李菊芳的权属问题造成拍卖用地范围内北侧约205.6平方米无法完成征收补偿工作，影响了消防通道的施工，进而影响了案涉项目的竣工验收，导致逾期交房； 4.《房屋面积实测报告》，拟证明被告恒瑞公司于2020年8月3日取得了面积实测报告。 被告华西银行眉山分行为证实自己主张，向本院提供以下证据： 1.《个人房屋按揭贷款合同》、不动产登记证明、商品房买卖合同摘要，拟证明原告为购买房屋在华西银行处办理按揭贷款，并将所购案涉房产作为抵押物，办理抵押预告登记； 2.放款通知书、华西银行眉山分行贷款凭证，拟证明银行已按照贷款合同约定向原告支付购房贷款； 3.华西银行眉山分行贷款业务查询明细2份，拟证明截止2020年8月18日，原告尚欠银行330,822.57元本金及383.47元利息。 经质证，本院对原、被告双方提供的证据认定如下： 对原告杨利军提供的证据1，二被告无异议，本院予以认可；对证据2，被告恒瑞公司对该组证据的真实性无异议，认为根据合同第19条第1款第2项的约定，非出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任，被告华西银行眉山分行对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，并称不清楚原告是否符合解除条件，由法院依法认定，由于二被告对证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据3，被告恒瑞公司认为原告没有提供相应的原件予以佐证，银行明细由法院依法认定，被告华西银行眉山分行对按揭还款银行流水真实性、合法性无异议，并认为我方按照约定放款，履行了放款义务，截止目前原告还差我方本金330,822.57元及利息383.47元，原告提供的收据虽系复印件，但提供付款凭条等证据予以佐证，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据4，被告恒瑞公司对真实性无异议，并认为承诺书刚好说明了逾期交房的原因是由于案涉小区用地红线原因及疫情原因，并非被告原因造成，被告华西银行眉山分行认为该组证据与其无关，不予质证，由于出具承诺书的被告恒瑞公司对证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据5，被告恒瑞公司对真实性无异议，但对关联性存在异议，认为不是本案必要产生的诉讼费用，被告华西银行眉山分行认为该组证据与其无关，不予质证，由于该组证据均系原件，本院对该组证据的真实性予以确认。 对被告恒瑞公司提供的证据1，原告对证据本身无异议，但认为不能达到被告的证明目的，合同第19条载明非出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任，补充协议里也有这条约定，这一约定是被告自行加上去的，是一个格式条款，本案不适用该条款，补充协议的该约定也是无效约定，被告华西银行眉山分行对该组证据不予质证，称由法院认定，由于原告对证据无异议，本院对该组证据予以确认；对证据2，原告对使用说明书和质量保证书“三性”不予认可，认为只加盖了被告公司的章，内容是手填的，对竣工验收报告真实性、合法性予以认可，但认为不能达到被告的证明目的，对分户质量表，没有住建局的章，不能达到其证明目的，即便以上说明是真实的，也不能证明其达到交房条件，合同第15条有约定，被告是未达到交房条件的，对EMS的真实性予以认可，但不能达到被告的证明目的，恰好证明了被告逾期交房超过了2019年10月30日算起的90日，被告华西银行眉山分行对该组证据无异议，由于该组证据均系原件，且证据之间相互印证，也跟审理查明的事实相符，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据3，原告对证据的真实性认可，但认为与本案无关，恰能证明被告取得这块地时边界是很清晰的，被告华西银行眉山分行对证据“三性”及证明目的均无异议，由于原告及被告华西银行眉山分行对证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据4，由于对被告提供的房屋实测面积报告的原件予以核对，本院对被告提供的该组证据的真实性予以确认。 对被告华西银行眉山分行提供的证据1-3，原告对该几组证据的真实性、合法性予以认可，并认为贷款应当由被告恒瑞公司返还被告华西银行眉山分行，对杨利军所欠贷款本息予以认可，被告恒瑞公司称由法院依法认定，由于双方对证据的真实性、合法性无异议，本院对被告提供的该几组证据的真实性、合法性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月，原告杨利军作为买受人与被告恒瑞公司作为出卖人正式签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告恒瑞公司购买其开发的位于四川省眉山市仁寿县，建筑面积约为95.86平方米，单价5230元／平方米，房屋总价为501348元，付款方式为贷款方式付款（2018年8月13日前支付首期房价款151348元，占全部房价款的30%，余款350000元向银行申请贷款支付），交房时间为2019年10月30日前，合同第十九条逾期交房责任约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期在90日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第⑴目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第⑴目中的比率）。⑵逾期在90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。……”，交房时间为商品房交付之日起720日内，合同还对其他事项进行了约定。同月，双方还签订了一份《〈商品房买卖合同（预售）〉补充协议书》，补充协议第六条交付条件与交付手续约定“合同第十五条第（一）中的‘建设工程竣工验收合格证明’指建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方主体共同签署的竣工验收报告。……6.6非出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任。在买受人办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题（包括未达到本合同第十六条约定条件或存在第十八条第（五）项及第二十条第（二）、（三）、（四）项情况的），买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为房屋已经按照合同约定条件交付，买受人构成逾期收房，由买受人承担相关责任。本条款与其他条款不一致的，以本条约定为准。……”2018年8月13日，原告向被告恒瑞公司支付了首付款151348元，被告向原告出具了相应的购房款《收据》。 2018年10月11日，原告杨利军作为借款人（抵押人）与被告华西银行眉山分行作为贷款人（抵押权人）、被告恒瑞公司作为担保人签订了《个人房屋按揭贷款合同》约定，原告向被告华西银行眉山分行贷款350000元用于购买作为抵押的房屋即位于仁寿县的住宅，建筑面积95.86平方米，单价5230元／平方米，总价或评估价为501348元，抵押率69.81%，贷款期限为240月（自2018年10月11日起至2038年10月10日止），合同还对保证方式、保证范围、违约条款等进行了约定。合同签订后，被告华西银行眉山分行于2018年10月18日向原告杨利军发放贷款350000元。2018年11月起，原告开始按月向银行还款，目前一直在还款中。 后，被告未在合同约定的时间内向原告交付案涉房屋。2020年8月10日，被告向原告户籍地四川省仁寿县邮寄了《仁寿县满井镇金塘印象小区交房通知书》，原告签收。2020年8月11日，原告以被告逾期交房为由诉至本院请求判如所请。 另查明，2014年12月26日，袁刚通过公开拍卖竞得了案涉小区地块系（2014-142号地块），宗地出让面积6279.32平方米（合约9.42亩）。之后，被告恒瑞公司在案涉地块上开发建设了“金塘印象”项目。因案涉地块内存在的权属纠纷问题及因土地纠纷引起的未能办理的各项相关手续问题，袁刚曾多次信访。2020年6月23日，仁寿县满井镇人民政府向袁刚出具了《仁寿县满井镇人民政府关于袁刚信访事项的处理意见书》载明：“……经调查核实，2014年12月26日，在仁寿县公共资源交易中心举行的拍卖会上，您（眉山市恒瑞房地产开发有限公司）以630万元的价格公开竞得了位于满井镇××号地块，土体出让面积6279.32平方米（约9.42亩），土地用途：住宅兼容商业用地（Ｒ2兼容Ｂ1），其中商业建筑面积不超过计入容积率建筑面积的10%，2.0≤容积率≤2.5。2019年4月。金塘印象项目1＃、2＃、3＃号楼主体工程完成封顶。关于土地权属纠纷问题，由县自规局牵头，满井镇配合进行核实……为解决满井金塘印象项目遗留问题，按照尊重历史、妥善解决遗留问题的原则，县自然资源和规划局于2020年6月3日向县政府报送了解决满井镇金塘印象项目土地权属纠纷问题、土地纠纷引起的160户业主的稳定问题、因土地纠纷引起的未能办理的各项相关手续等问题。……”2020年6月24日，仁寿县自然资源和规划局向袁刚出具了《信访事项处理意见书》载明：“……经调查核实，2014年12月26日，在仁寿县公共资源交易中心举行的拍卖会上，您（眉山市恒瑞房地产开发有限公司）以630万元的价格公开竞得了位于满井镇××号地块，土体出让面积6279.32平方米（约9.42亩），土地用途：住宅兼容商业用地（Ｒ2兼容Ｂ1），其中商业建筑面积不超过计入容积率建筑面积的10%，2.0≤容积率≤2.5。2019年4月。金塘印象项目1＃、2＃、3＃号楼主体工程完成封顶。金塘印象项目合同约定交房时间为2019年10月31日前。由于该项目用地边界距离村民李菊芳的房屋较近（最近距离约1米），造成拍卖用地范围内北侧约205.6平方米（约0.31亩）无法完成征收补偿工作，多民村民自该项目基础开挖之时起，一直阻挡施工，导致开发企业至今不能顺利施工贯通消防通道，影响该项目整体交房。2020年5月29日，100多户购房业主分别到满井镇政府、县信访局上访，要求按期交房并赔偿损失，存在极大的社会稳定风险……”。 再查明，2020年4月，案涉项目进行了竣工验收。2020年8月3日，案涉小区取得了《房屋建筑面积测绘成果报告》。另，案涉小区大部分业主已与被告恒瑞公司就逾期交房的问题达成了协议并完成了交房手续。庭审中，被告明确表示不同意解除房屋买卖合同，但愿意承担逾期交房的相应损失。经本院向原告释明，原告明确表示如最终法院认为案涉房屋买卖合同不宜解除的情况下，其仍然不变更诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点在于案涉《商品房买卖合同（预售）》是否应当予以解除。原告诉称双方约定了合同的解除条款，条件现已成就，合同应当予以解除；被告辩称逾期交房系因案涉地块内的权属争议导致，并非开发商的原因，按照合同约定被告不应当承担解除合同的违约责任。本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》不宜解除，理由如下：首先，合同虽然约定了解除条件，但应当考虑当事人的违约程度，从而对约定解除权予以必要的限制。本案中，购房合同虽约定交房时间为2019年10月30日并约定逾期90日后原告有权解除合同，但从审理查明的事实来看，案涉楼盘已于2019年4月完成1#、2#、3#号楼主体封顶，在修建过程中及主体完工后，因权属争议导致当地村民阻挡施工，致使消防通道无法完工，在一定程度上导致交房时间的延迟，也就是说案涉地块内的权属争议确实系造成被告逾期交房的原因之一，被告已于2020年8月10日通知原告交房，且期间还存在疫情因素，综合全案，被告自身的违约程度较轻；其次，买卖合同的目的在于交付使用房屋及取得房屋权属，案涉楼盘现已达到交付条件且大部分业主已完成交房手续，被告也于2020年8月10日向原告发出了交房通知，也就是说目前交付使用房屋的合同目的是能够实现的；再次，被告已与案涉楼盘的大部分业主就逾期交房事宜达成了赔偿协议，被告也当庭表示愿意承担逾期交房给原告造成的损失，对于逾期交房造成的损失，原告可以与被告进行协商，也可以另案主张权利。综上，考虑被告恒瑞公司自身违约程度较轻，根据公平原则，对原告请求解除房屋买卖合同，返还购房款并支付资金占用利息及违约金的主张本院不予支持。另，由于案涉房屋买卖合同不宜解除，原告主张个人按揭贷款合同的解除是建立在房屋买卖合同解除基础上的，故本院对原告要求一并解除《个人房屋按揭贷款合同》的一系列主张也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条之规定，判决如下： 驳回原告杨利军的诉讼请求。 案件受理费4,470元，由原告杨利军负担（该款与原告已交纳的5,545元相品迭后，剩余1,075元予以退还），保全费1,658.3元，由原告杨利军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至四川省眉山市中级人民法院。 审判员  王琴 二〇二〇年九月二十五日 书记员  黄越