广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3219号 上诉人（原审被告）：张宜斌，男，1980年7月18日出生，侗族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：唐午宁，广西金鸣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林市仁和物业服务有限责任公司。住所：广西壮族自治区桂林市环城南三路**********。统一社会信用代码：91450300737606576L。 法定代表人：刘宏才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎光连，广西春良律师事务所律师。 上诉人张宜斌因与被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张宜斌及其委托诉讼代理人唐午宁，被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人黎光连，到庭接受询问。本案 -2- 现已审理终结。 张宜斌上诉请求：一、撤销桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初287号民事判决，依法改判驳回被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司诉讼请求；二、本案二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司与临璟苑业主委员会2015年1月1日、2017年7月18日、2018年12月31日三次签订的《临桂县公安局福邸嘉园宿舍区服务合同》属于无效合同。根据《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条、第七条第（三）项等规定，只有按照法定程序选聘、依法签订的合同才对业主具有约束力。本案中的业主委员会从2015年至今未召开过业主大会，也不是按照法定程序成立的。根据一审法院调取的证据，证明本案涉诉合同未经备案，业主委员会的成立也不符合法律规定。被上诉人明知该业委会成立不符合法律规定仍与其签订物业服务合同，违反了法律法规和诚实信用原则。因此，一审认定涉诉合同对上诉人有拘束力属于认定事实不清、适用法律错误。二、一审法院认定2015年1月1日签订的物业服务合同未过诉讼时效，属于适用法律错误。每份合同都属于不同的债权债务应当分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，该份合同已超过诉讼时效且没有证据证明存在法律规定的中断情形。因此，一审认定被上诉人连续服务未超过诉讼时效，属于适用法律错误。三、一审法院违反法定程序。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十九条规定，上诉人在一审书面申请法院调取相关证据，一审法院既未调取且未按照法定要求书面通知上诉人，导致上诉人无法全面行使举证权而败诉，属于严重违反法定程序。 桂林市仁和物业服务有限责任公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确， -3- 应予维持。 原告桂林市仁和物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告张宜斌向原告桂林市仁和物业服务有限责任公司支付物业管理费6819.65元、公摊水电费480元、生活垃圾费168元、违约金1493.53元，共计8961.18元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年1月1日，作为甲方的临璟苑业主委员会与作为乙方的本案原告桂林市仁和物业服务有限责任公司签订了《临桂公安局福邸嘉园宿舍区物业服务合同》，合同主要条款：一、服务的物业位于临桂世纪大道福邸嘉园“临璟园”组团临桂公安局宿舍住宅小区，总面积约40000平方米，高层住宅3栋270户，小区绿化率约40%，地下停车位98个；二、物业服务期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止；三、物业收费标准（按照住宅建筑面积计收），高层住宅物业费：1.10元/平方米，多层住宅物业费：0.80元/平方米，商业门面物业费：2.00元/平方米，公共设施维护费：240元/年/户，公用水电费：120元/年/户，地下专有车库物业服务费：30元/个/月（含设备维护、卫生清洁、照明电费等），生活垃圾费：按照临桂环卫处收费标准代为收取，现行标准为7元/月/户，……；四、对其余的物业服务内容及标准、物业的使用和管理、双方的权利及义务、违约责任等作了约定，可详见合同。合同签订后，原告进驻小区进行管理。本案被告是原告所服务的小区的业主，被告房屋坐落金源·新城福邸嘉园13幢1单元11层03号，建筑面积129.16平方米。2017年7月18日，在原合同的基础上，原告与临璟苑业主委员会签订了物业服务合同，除了物业服务期限自2017年1月1日起至2018年12月31日有变更外，其余保留原合同条款。2018年12月31日，原告与临璟苑业主委员会签订了物业服 -4- 务合同，除了物业服务期限自2018年12月31日起至2021年12月31日有变更外，其余保留原合同条款。后被告一直未交物业费，原告催收未果。2020年1月14日，原告诉至该院，提出上述诉讼请求。 一审法院召集原、被告双方进行调解不成。 一审法院认为，一、原告桂林市仁和物业服务有限责任公司与临璟苑业主委员会签订了《临桂公安局福邸嘉园宿舍区物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，临璟苑业主委员会与原告签订物业服务委托合同事项，目前尚没有证据证明合同违反法律法规规定，该合同是合法、有效的，对合同约定范围内的临桂世纪大道福邸嘉园“临璟园”组团临桂公安局宿舍住宅小区业主及非业主使用人具有约束力。在物业管理活动中，物业和业主之间是相互依存关系，缺一不可，物业是为小区公共部分进行管理服务，而不是为个别业主的物业进行服务，业主交物业费是前提，物业管理小区平安、干净、整洁到位才有保障，同时需要物业公司完善和规范日常物业管理，也需要业主积极配合，形成良好的公共卫生环境秩序，才能实现双方良性循环，否则就会出现拒交物业费、物业管理越来越差的恶性循环，损害其他已交费业主的利益。原告进驻临桂世纪大道福邸嘉园“临璟园”组团临桂公安局宿舍住宅小区进行物业服务管理至今是事实，被告应按合同约定交纳物业费及约定的其他费用。被告业主与业主委员会之间是内部关系，业主认为业主委员会不能履行职责或者履行职责不到位，可另行通过法定程序进行改选，而不能以此否定与原告签订的合同效力。被告认为房产、房屋性质尚未明确，且因在本案外另有纠纷，尚未完全正式交付给被告，目前被告对该房产属于代管状态，应是业主与出售人的争议，可另行通过法律途径解决，而不能以此否定原告在小区提供物业服务而要求业主交纳物业费的情形。同时原告作为物业管理服务公司，应规范自身的物业服务活动，对所服务的物 -5- 业小区业主负责，被告提供相关的证据证明原告存在业主信息错误、管理不到位管理瑕疵，因物业服务合同是双务合同，各自应履行好各自的义务，原告有管理瑕疵，因此不能要求业主支付违约金。物业服务是一个为小区公共部分持续管理过程，而不是为具体的个别业主进行管理服务，持续管理过程期间，不存在诉讼时效的情形。物业服务是一个为小区公共部分持续管理过程，而不是为具体的个别业主进行管理服务，不能以一时未管理到位而否认持续管理，同时，按照合同相对性原则，被告认为原告未履行合同义务或者履行合同不到位，也可以提起诉讼要求减免物业费。 二、对原告桂林市仁和物业服务有限责任公司请求被告张宜斌向原告支付2015年1月至2018年12月物业管理费6819.65元、公摊水电费480元、2017年1月至2018年12月生活垃圾费168元、违约金1493.53元，共计8961.18元的诉讼请求，以上已作出认定，该院只支持由被告支付2015年1月至2018年12月物业管理费6819.65元、公摊水电费480元、2017年1月至2018年12月生活垃圾费168元共计7467.65元，对原告要求被告支付违约金1493.53元的诉讼请求，该院不予支持，应予驳回。 三、对被告提出物业服务委托合同无效、主体不适格、房产性质未定、原告起诉缺乏事实、原告起诉超过诉讼时效、要求驳回原告诉讼请求的主张，以上一、二已作出认定，不再重复，对被告该主张，该院不予采纳。 综上，依照《物业管理条例》第十二、第六十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、被告在张宜斌本判决生效之日起10日内给付原告桂林市仁和物业服务有限责任公司2015年1月至2018年12月物业管理费6819.65元、公摊水电费480元、2017年1月至2018年12月生活垃圾费168元，共计人民币7 -6- 467.65元；二、驳回原告桂林市仁和物业服务有限责任公司其余诉讼请求。案件受理费50元，由被告张宜斌负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 在二审庭审中，上诉人张宜斌对一审认定事实部分的部分事 实有异议，但未提交证据对其有异议的部分予以证实，故本院不予采信。 经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审审理的争议焦点是：一、涉诉物业服务合同的效力问题；二、被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司的诉请是否超过诉讼时效；三、上诉人张宜斌主张不支付涉诉物业费、生活垃圾费、公摊水电费的上诉请求是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，根据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；”第十二条规定：“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”业主委员会是由同一物业管理区域内的的业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，只能按照业主大会的决定与授权与物业服务企业签订物业服务合同，而不得单方面选聘或解聘物业服务企业，而且，业主大会在作出选聘和 -7- 解聘物业服务企业决定时，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权半数以上通过，由业主委员会选聘的物业服务企业与代表业主签约的业主委员会签订的物业管理合同需要经过业主大会的批准才能生效，否则就违反了《物业管理条例》的规定。但违反上述规定所签订合同属于可撤销的合同，业主可以行使撤销权予以撤销。具体到本案，涉诉小区业主委员会于2014年向临桂县住房和城乡建设局备案，并选举公示了相关委员名单，但双方当事人均未提交涉诉小区业主委员会选聘被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司时已召开业主大会的证据。上诉人张宜斌认为小区业委会选聘物业时未召开业主大会，业委会与被上诉人签订《物业服务合同》、选聘该物业公司的决定侵害了上诉人的权利，上诉人可以行使撤销权对涉诉合同予以撤销。又根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”被上诉人于2015年进驻涉诉小区提供物业服务至今，上诉人作为该小区业主，应当在被上诉人提供物业服务时即知道该小区业委会已选聘被上诉人为该小区提供物业服务，上诉人至今未行使撤销权，已超过知道或应当知道撤销事由一年，故上诉人撤销权已消灭。有鉴于此，该小区业委会与被上诉人签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对全体业主具有约束力，本院予以确认。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计 -8- 算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司与业委会2015年1月1日签订并于2016年12月31日到期的《物业服务合同》属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，物业服务费分阶段缴纳应当视为同一债务的分期履行，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算，即从2016年12月31日起算至2019年12月30日止。但是被上诉人曾于2019年8月11日在上诉人门口张贴了书面通知单进行催交，故诉讼时效从2019年8月11日中断，诉讼时效期间重新计算。因此，被上诉人于2020年1月14日向一审法院起诉，未超过三年的诉讼时效。同理，后续签订的涉诉物业服务合同以及在事实上连续产生的公摊水电费、生活垃圾费，均未超过三年的诉讼时效。 关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”缴纳物业费是业主按照物业合同应当履行的义务，而公摊水电费、垃圾处理费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，能够起到保障业主物业处于一个完整、安全、干净的环境，对于业主来说，潜在的享受了这部分利益。本案中，被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司已按照合同约定向相关部门支付了涉诉小区的公摊水电费、垃圾费，上诉人作为已入住的业主，无 -9- 论是否享受相关服务，都应当缴纳公摊水电费等费用。因此，一审法院判决上诉人张宜斌向被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司支付涉诉物业管理费、公摊水电费、生活垃圾费符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，上诉人张宜斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张宜斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋子秀 审判员  张 芳 审判员  王 凯 二〇二〇年九月二十四日 -10- 法官助理王灿 书记员廖鑫悦