广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初1468号原告：郭锦波，男，1968年1月3日出生，澳门特别行政区居民，住所：澳门新口岸长崎街**金峰大厦13A，澳门永久居民身份证号码：7326（9），港澳居民来往内地通行证号码：M0577。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所：广东省珠海市*********************14-18号，统一社会信用代码：914************190。法定代表人：刘广略,董事长。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。原告郭锦波与被告珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告郭锦波的委托诉讼代理人陈昱、冉茂良，被告南福公司的委托诉讼代理人林伟杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告协助原告办理位于香洲区吉大九洲大道中2088号8栋1单元2503房的所有权转移登记手续至原告名下;2.请求依法判决被告向原告支付房屋逾期办证的违约金人民币129058.25元。（以房款3714957元为基数，按每日万分之零点五，自2018年5月2日计算至2018年5月16日为人民币2600.47元；以房款3741354.31元为基数，按每日万分之零点五自2018年5月17日计算至原告实际取得不动产权属证书之日止，暂计至2020年3月22日为126457.78元）;3.请求依法判决被告向原告支付逾期交房违约金人民41979.01元。（以房款3714957元为基数，按每日万分之一，自2017年1月1日计算至2017年4月24日）;4.请求依法判决被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2015年4月15日与被告签署了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议。合同约定原告购买被告开发的位于香洲区吉大九洲大道中2088号8栋1单元2503房的商品房，总价为人民币3714957元，采用银行按揭贷款方式付款，被告应当在2016年12月31日前交付该商品房。此外，原告还向被告购买位于香洲区吉大九洲大道中2088号锦园A013-2号车位一个，并于2016年4月9日与被告签订《锦园车位认购书》。前述《商品房买卖合同（预售）》和《锦园车位认购书》签订后，原告按照约定付款房款和车位款，但被告未按合同约定向原告交付房屋和车位，更未按照约定办理不动产权转移登记和权属证书。被告交付涉案房屋时根本没有取得法律规定和合同约定的交付条件，直到2017年4月24日才取得涉案房屋的竣工验收备案表等文件，已经构成了逾期交付的违约行为；而原告在收楼以后多次催促被告为房屋和车位办理不动产权转移登记，但被告均不予理会，由于被告逾期办证的违约行为导致原告与按揭银行之间的抵押证书迟迟无法办理，现原告面临银行的追讨逾期办证违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款约定，逾期在120日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第2款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：详见补充协议。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第七条第5款约定，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之零点五向买受人支付违约金。综上所述，原被告双方的《商品房买卖合同（预售）》和《锦园车位认购书》合法有效，双方应严格恪守，由于被告逾期交房和逾期办证的违约行为，给原告造成了严重的经济损失和精神负担，严重损害了原告的合法权益。原告诉至贵院，请求贵院在查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称：本案双方在2017年3月8日已通过《收房协议书》对逾期交楼和办证期限进行了重新约定。原告在本案的主张与双方约定不符，依法应予驳回。第一，关于房屋交付事宜。2017年3月8日，因原告提出要对案涉房屋进行装修使用，要求提前办理收楼手续，故双方在案涉房屋尚未取得《工程竣工验收备案表》的情况下签订了《收房协议书》。该协议书第二条约定“甲方双方一致确认本次提前收房即视同双方已按照所签订的《珠海市商品房买卖合同》的约定完成了房屋的交付及入伙手续。甲乙双方在房屋交付事项上均没有违约行为，双方互不追究对方责任。”同日，原告签署《业主验楼收楼确认书》并领取房屋钥匙。因此，基于原告自身原因，原告已就互不追究房屋交付责任一事与答辩人协商一致。原告在本案中又再就相同事实主张逾期交付违约金，明显缺乏与双方约定不符，缺乏依据，依法应予驳回。第二，根据《收房协议书》第四条“甲乙双方一致确认，该商品房取得《工程竣工验收备案表》后365个工作日内，甲方协助买受人办理产权登记手续”。结合案涉房屋取得《工程竣工验收备案表》的时间是2017年4月24日，故365个工作日的办证期限应至2018年10月11日止。原告从2018年5月2日开始起算逾期办证违约金，同样缺乏依据，应予驳回。综上所述，原告的诉请与双方合同约定不符，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告于2015年4月15日与被告签署了《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。合同约定原告购买被告开发的位于香洲区吉大九洲大道中2088号8栋1单元2503房的商品房，总价为人民币3714957元，采用银行按揭贷款方式付款，被告应当在2016年12月31日前交付该商品房。其中《商品房买卖合同（预售）》约定：第九条商品房交付条件,该商品房交付是应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的应当携带材料证件期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第二十条房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，同意按补充协议约定处理。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第七条第5点，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日，出卖人按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。2017年3月8日，因原告（乙方）提出要对案涉房屋进行装修使用，要求提前办理收楼手续，故与被告（甲方）签署了《收房协议书》。第一条约定：确认涉案涉房屋尚未取得《工程竣工验收备案表》，但是消防、电梯、智能化工程、水、电、气、通信等项目均已通过分项验收具备使用功能，不影响正常居住功能。第二条约定：甲乙双方一致确认本次提前收房即视同双方已按照所签订的《珠海市商品房买卖合同》的约定完成了房屋的交付及入伙手续。甲乙双方在房屋交付事项上均没有违约行为，双方互不追究对方责任。第四条约定：甲乙双方一致确认，该商品房取得《工程竣工验收备案表》后365个工作日内，甲方协助买受人办理产权登记手续。同日，原告签署《业主验楼收楼确认书》并领取房屋钥匙。庭审中，被告同意原告的第一项诉讼请求。另查明，案涉房屋取得《工程竣工验收备案表》的时间是2017年4月24日。原告自认其对案涉房屋进行装修的时间为2018年8月。本院认为，原告为澳门特别行政区居民，本案为涉澳商品房预售合同纠纷。关于管辖权的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条规定，涉案房产（诉讼标的物）位于珠海市，合同履行地亦在珠海市，因此珠海市辖区内一审人民法院对本案具有管辖权。又根据《最高人民法院关于指定珠海横琴新区人民法院集中管辖珠海市辖区一审涉外、涉港澳台民商事案件的批复》[（2014）民四他字第60号]的规定，本院集中管辖珠海市辖区内一审涉外、涉港澳台民商事案件，因此，本院对本案具有管辖权。关于适用法律的问题。本案为涉澳案件，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案诉讼标的物及合同履行地均在中国内地，中国内地与本案有最密切联系，故适用中国内地实体法作为审理本案争议的准据法。被告同意原告的第一项诉讼请求，因此，本院支持原告的该项诉讼请求。《收房协议书》第四条“甲乙双方一致确认，该商品房取得《工程竣工验收备案表》后365个工作日内，甲方协助买受人办理产权登记手续”,结合案涉房屋取得《工程竣工验收备案表》的时间是2017年4月24日，故365个工作日的办证期限应至2018年10月11日止。因此，被告须每日万分之零点五的标准，以全部房款3714957元为本金，计付自2018年10月12日至协助办理完毕所有权转移登记手续之日止的逾期办证的违约金。《收房协议书》第二条已经明确：“甲乙双方一致确认本次提前收房即视同双方已按照所签订的《珠海市商品房买卖合同》的约定完成了房屋的交付及入伙手续。甲乙双方在房屋交付事项上均没有违约行为，双方互不追究对方责任。”原告再行主张交付事宜的违约行为，违反上述《收房协议书》的约定，原告要求被告承担逾期交楼的违约责任依据不足，本院不予支持。原告主张《收房协议书》属格式条款，但其并未证明《收房协议书》系反复使用，因此，原告主张逾期交楼的违约金依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告郭锦波办理完毕珠海市香洲区**********************的所有权转移登记至原告郭锦波名下的手续；二、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭锦波支付香洲区吉大九洲大道中2088号8栋1单元2503房的商品房的逾期办证违约金（以3714957元为基数，按日万分之零点五的利率标准自2018年10月12日起计至被告珠海市南福房产开发有限公司协助原告郭锦波办理完毕珠海市香洲区**********************的所有权转移登记至原告郭锦波名下的手续时止）；三、驳回原告郭锦波的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1860元，由原告郭锦波负担270元，被告珠海市南福房产开发有限公司负担1590元。如不服本判决，原告可在本判决送达之日起三十日内,被告可在本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  聂斌华二〇二〇年八月十一日书记员  吴天成