浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初6992号 原告（反诉被告）：杭州罗记餐饮管理有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区河上镇紫霞村杭州雅克林文华创意产业园。统一社会信用代码：91330108M28R0QA2B。 法定代表人：牛瑞。 委托代理人：黄开立，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州聚光科技园有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区西兴街道阡陌路******。统一社会信用代码：91330108MA27XCF990。 法定代表人：陈荧平。 委托代理人：姜海斌、胡高鸳，浙江浙杭律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州罗记餐饮管理有限公司（以下简称罗记公司）与被告（反诉原告）杭州聚光科技园有限公司（以下简称聚光公司）房屋租赁合同纠纷一案，罗记公司于2019年12月25日向本院起诉，本院受理后，聚光公司提出反诉诉讼请求，本院依法受理并合并审理，依法公开开庭进行了审理。原告罗记公司的委托代理人黄开立、被告聚光公司的委托代理人姜海斌、胡高鸳到庭参加诉讼。本案已审理终结。 罗记公司向本院提出本诉诉讼请求：1、确认罗记公司与聚光公司于2018年9月5日签订的《租赁合同》于2019年9月12日解除；2、聚光公司退还罗记公司租金94097.7元，退还保证金120000元；3、聚光公司赔偿罗记公司损失178901.27元；4、聚光公司支付罗记公司自2019年9月13日起至实际付款之日止，以214097.7元为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率计算的损失；5、聚光公司赔偿罗记公司装修损失200000元；聚光诉讼费用由聚光公司承担。事实与理由：2018年9月15日双方签订《租赁合同》，约定聚光公司将其所有的位于杭州市××路××号××楼××层××室（建筑面积331.46平方米）出租给罗记公司，用于港式茶餐厅的经营，租赁期限自2018年8月22日至2022年5月21日，租金标准为每天每平方米4元，第三年起在上一年基础上逐年递增3%，同时还约定了保证金120000元及租金的支付方式。合同签订后，罗记公司按合同约定履行了租金和保证金的支付义务。2019年9月4日支付了此后季度的租金120982.9元。2019年8月29日，罗记公司的后厨厨师违规操作导致，导致排烟管道局部蹿火，引起烟雾报警喷淋并及时扑灭。此后聚光公司勒令罗记公司停止整顿，为此罗记公司停业整顿三天，花费36580元对风机、吊顶、水电等进行整改，但此后聚光公司不同意罗记公司正常营业，提出处罚60000元、赔偿消防损失4000元等诸多无理要求。罗记公司多次沟通交涉未果，严重违反约定并造成合同无法继续履行，罗记公司为了减少损失，于2019年9月12日发函，要求解除租赁合同。聚光公司的回函也表明租赁合同无法继续履行。因聚光公司的原因造成罗记公司巨大损失，故起诉至本院。 聚光公司本诉辩称：一、罗记公司在房屋租赁期届满前违约单方解除房屋租赁合同，没有任何法律依据。1、因罗记公司自身原因造成火灾，从而停业整顿，聚光公司在整个过程中帮助罗记公司恢复营业。火灾发生后至2019年10月24日期间，聚光公司多次在罗记公司处消费，证明罗记公司在火灾发生后完全可以通过整改，是可以继续经营的，事实上也是正常经营的，并不存在因聚光公司的原因导致合同无法履行。二、罗记公司单方提出解除合同没有合同依据。聚光公司没有违反出租方义务，没有违反合同约定，罗记公司提出解除合同，应当承担违约责任。三、合同解除的时间应为2019年9月16日之后，但罗记公司仍继续占有、使用房屋经营，直到2020年2月5日，才将租赁房屋移交给聚光公司，移交时尚未恢复原状，同时罗记公司拖欠物业管理费和公共能耗费。罗记公司于2019年9月12日在没有法律和合同依据情况下单方提出解除租赁合同，聚光公司于9月16日明确表示不同意解除，要求继续履行合同，同时要求罗记公司相应整改和加强培训管理。但罗记公司9月16日仍坚持单方面解除合同，对于罗记公司单方解除租赁合同强烈意愿，聚光公司明确告知，其单方提前解除合同，应承担合同的违约责任，故解除合同的时间应为9月16日。本案是因为罗记公司单方提前解除合同，没有合理使用和爱护房屋，故不应返还租金、保证金，并由其自行承担装修损失。 聚光公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认罗记公司与聚光公司于2018年9月5日签订的《租赁合同》于2019年9月16日解除；2、罗记公司向聚光公司支付自2019年9月16日至2020年2月5日的房屋占用费用；3、罗记公司向聚光公司支付自2019年9月16日至2020年2月5日按日租金5倍计算的违约金；4、罗记公司向聚光公司支付火灾造成的损失3495.3元；5、罗记公司承担律师费用45000元；6、由罗记公司承担案件受理费。旭茂公司向大朝公司交付2019年3月1日《石材采购合同》所涉材料的产品合格证、检验检测报告；2、旭茂公司向大朝公司支付合同总价15%的违约金；3、诉讼费由旭茂公司承担。事实与理由：2018年9月5日，双方签订《租赁合同》。2019年8月29日，因罗记公司后厨厨师违规操作，导致租赁房屋着火，引起烟雾报警喷淋，后火势得到控制扑灭。9月12日，罗记公司发函聚光公司，要求解除租赁合同，9月16日聚光公司回函，明确表示继续履行合同，同日罗记公司再次回函坚持要求解除合同。9月23日，聚光公司再次回函，表示“鉴于贵司坚持要求解除合同，根据双方签订的合同之约定：租赁期未满，贵司单方面提前解除合同，委托人有权对贵司提前支付的租金与保证金等相关费用不予退还，贵司应在合同终止或解除合同后的15日腾退房屋，逾期未按租赁合同腾退房屋的，每逾期一日按当日租金标准的五倍向委托人支付违约金，同时，委托人保留追究贵司提前解除合同的相关违约责任”。但罗记公司一直未配合腾退房屋。 罗记公司反诉答辩称：一、解除合同的时间应为2019年9月12日。二、是聚光公司的违约行为造成了合同解除，要求罗记公司承担费用没有依据。罗记公司催促聚光公司办理房屋的腾退交接手续，聚光公司一直没有来办理，理由是要求罗记公司恢复原状，但合同中没有约定腾退一定要恢复原状，所以罗记公司拒绝腾退交付，但罗记公司是一直希望与聚光公司办理腾退交付手续的，还是因为聚光公司不同意，而造成了房屋这样一个使用费。三、对于违约金，没有任何的事实与法律依据，只是聚光公司发了律师函这么一个说法，没有任何法律依据可以要求5倍日租金的违约金。四、因火灾造成的损失，罗记公司认为不超过1000元，在1000元以内可以接受。五、要求罗记公司承担律师费没有任何法律和合同依据。要求驳回聚光公司的诉讼请求。 罗记公司提供的证据有：租赁合同、银行凭证收据、关于解除租赁合同的函及回复意见、工资表及发放凭证、罗记餐厅结算清单、会员退费表及支付凭证、2019年8月营业额、送货单、录音光盘、装修合同、燃气改造合同、消防改造合同及部分支付凭证、2020年1月19日回函、2020年2月5日房屋交接手续。 聚光公司对租赁合同、银行凭证收据的真实性、合法性、关联性无异议；解除租赁合同的函和回复意见的真实性无异议，函不能证明合同解除的效力；工资表及发放凭证是罗记公司单方形成，无法证实真实性，即使有损失，也是罗记公司自身造成；罗记餐厅结算清单没有原件，对真实性不予确认，是罗记公司单方形成；会员退费表及支付凭证、2019年8月营业额、送货单是罗记公司单方形成，不予认可；对录音双方确实商谈见次，但其真实性无法确认，聚光公司从未不让罗记公司继续经营，对其证明目的不认可；对于三份合同的真实性无确认，火灾是由罗记公司自身原因造成，且很多合同签约时间在火灾之前，与聚光公司无关。 聚光公司提供的证据有：租赁合同、关于解除租赁合同的函、关于杭州罗记餐饮管理有限公司申请解除租赁合同的回复意见函、回复函、律师函、聚光中心罗记餐厅火灾损失清单、聚光中心罗记港茶及TPLUSA食品卫生安全责任合同书、申请函、结账清单、照片、委托代理合同、支付凭证、律师费发票、房屋交接。 罗记公司对租赁合同、关于解除租赁合同的函、关于杭州罗记餐饮管理有限公司申请解除租赁合同的回复意见函、回复函、聚光中心罗记港茶及TPLUSA食品卫生安全责任合同书、委托代理合同、支付凭证、律师费发票、房屋交接的真实性、合法性、关联性无异议；对律师函的真实性无异议，对证明内容有异议；对损失清单的真实性有异议，对损失金额有异议；对结账清单的真实性有异议，不能证明聚光公司在此消费；对照片无法判断是何时拍摄。 本院对租赁合同、关于解除租赁合同的函、关于杭州罗记餐饮管理有限公司申请解除租赁合同的回复意见函、回复函、律师函、2020年2月5日房屋交接手续、支付凭证的真实性予以确认。对其他证据，将结合其他证据、当事人陈述作出综合认定。 经审理查明：2018年9月2日，罗记公司（乙方）与聚光公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方所租用房屋位于杭州市滨江区××路××楼××层××室，租赁面积为331.46平方米。租赁期限自2018年8月22日至2022年5月21日止。租金为每天每平方米4元，第三年起租金在上一年基础上逐年递增3%。租金实行先付后用，按季度支付的原则，乙方须在上一个租金结算周期结束前的十个工作日前支付下一季度的租金。7.1在签约之日起三日内向甲方支付保证金120000元；7.2签订生效后，因乙方原因导致租赁合同被提前解除，致使甲方出租目的无法实现的，保证金不予退还。7.4租赁期限届满或经双方协商提前解除，乙方应根据本合同约定的条款结清本合同所约定之全部费用、违约金、滞纳金或赔偿金等款项，同时乙方须办毕经租赁房屋相关证照手续后，甲方应于七个工作日将保证金一次性无息退还乙方。7.5租赁期间，若有下列情形之一发生，保证金不予退还：（4）乙方单方面提前解除合同；八、房屋腾退乙方应在本租赁合同终止或解除合同后的15日内，房屋经甲方认可后交还甲方；乙方应保证甲方提供的设施设备完好，如有损坏乙方有责任及义务维修，拒不维修的，甲方有权委托专业机构予以恢复或修缮，相关费用由乙方承担。如乙方未按上述时间腾退房屋的，甲方有权采取停水停电以及拒绝乙方进入租赁房屋的一切措施强制要求乙方腾退，如乙方在租赁合同解除或终止后三十日内仍未腾退的，则视为乙方放弃租赁房屋内一切物品及资料的所有权，甲方有权采取一切措施进行处置，相应后果由乙方承担。乙方应在本租赁合同终止或解除合同后的十五个工作日内办理所有以该租赁房屋为法定地址的相关证照注销手续。11.4租赁期间，乙方（包括乙方的员工或客户）应合理使用并爱护整体建筑、租赁房屋及其附属设施、设备。因乙方（包括乙方的员工或客户）使用不当或不合理使用，致使整体建筑、租赁房屋及其附属设施、设备损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方及物业服务企业可代为维修，费用由乙方承担。乙方有义务采取必要的预防措施防止租赁房屋遭致诸如台风等自然灾害的破坏。13.4如因自然灾害、盗窃或火灾等原因造成双方财产及第三方财产与人身损害的，由双方各自承担责任，并由各方自行向保险公司或有关责任人索赔。14.4在本租赁合同解除或终止后，如乙方未按本合同约定腾退房屋，或15天内办理相关证照的注销或法定地址变更手续的，保证金不予退还，并按每逾期一天按当时日租金标准的五倍向甲方支付违约金。14.5租赁期未满，乙方单方面提前解除租赁合同的，甲方有权对乙方提前支付的租金与保证金等相关费用不予退还并追述乙方的相关违约责任。 合同签订后，聚光公司交付了案涉房屋，罗记公司用于经营罗记港式餐厅和TPLUS茶家，罗记公司支付了保证金120000元，2019年9月4日支付了下一季度的租金120982.9元。 2019年8月29日，因罗记公司后厨厨师违规操作，导致租赁房屋局部着火，引起烟雾报警喷淋，后火势得到控制扑灭。罗记公司因此被责令停业整顿三日。 2019年9月12日，罗记公司发送《关于解除租赁合同的函》给聚光公司，内容为：“罗记餐厅于2019.8.29日，因后厨厨师余家仁违规操作，导致排烟管道局部窜火，引起烟雾报警喷淋，及时扑灭后。罗记餐厅被园区勒令停业整顿，该事件未造成园区及周边商户重大损失，我公司已经在三天后整顿完毕，园区对该事件处罚我方罚款6万元，并附带园区消防损失约4000元。目前因贵园不允许开业已关店15天，我店从整顿及停业损失约20余万元，我方各股东对6万元罚款表示强烈抗议，该罚款无任何依据，园区负责人表示如不如数上交罚款，将停电停水不允许开店营业并持续耗下去，贵园区的行为已经造成双方的租赁合同无法履行。基于减少损失及无法履行合同的现实考虑，我方决定解除双方的租赁合同，希望贵园区收到此函后及时与我方协商处理后续事宜，同时我方保留追究贵园区违约责任的权利。” 2019年9月16日，聚光公司回复《关于解除杭州罗记餐饮管理有限公司申请解除租赁合同的回复意见函》，内容为：“…后续我司代表多次与贵司负责人协商处理此次突发事件，罚款从人民币陆万元谈到壹万元，但仍未达成一致意见。于2019年9月12日收到贵司提交的关于解除租赁合同的函，现我司商量决定处理方案如下：继续履行合同并合法合规经营。鉴于贵司已认识至此次突发事件的严重性，秉着友好协商问题的态度，我司要求贵司支付直接消防损失约4000元，并整改商铺内水、电、气、消防设施、加强工作人员培训等。整改完毕后贵司需提交书面的规范经营承诺书给我司，并加强管理，避免此类事件再次发生！” 同日，罗记公司再次回函，内容为：“贵公司除此前要处罚我公司、采取停水停电等行为导致我公司一直无法经营，现贵司的回函中仍然要求我公司整改商铺内的水、电、气、消防设施并要求整改完成承诺书才能正常经营，贵公司的上述回函意见进一步表明我公司将继续无法正常经营。贵公司的持续行为显然严重违反了双方合同的约定并已造成双方合同无法继续履行，故我公司仍然坚持解除合同，请贵司收到此回复函后七日内退还已支付的保证金、房租，同时安排人员就腾退房屋、赔偿我公司经营损失等进行协商，逾期的我公司将视情况采取其他法律途径解决此事，并保留追究贵司其他违约责任的权利。” 2019年9月23日，聚光公司发送《律师函》给罗记公司，内容为：“…委托人已收到贵司于2019年9月16日的回复函，现针对贵司的回复函回复如下：委托人已经在《关于解除杭州罗记餐饮管理有限公司申请解除租赁合同的回复意见函》中明确告知贵司继续履行合同并合法合规经营。鉴于贵司坚持要求解除合同，根据双方签订的合同之约定：租赁期未满，贵司单方面提前支付的租金与保证金相关费用不予退还，贵司应在合同终止或解除合同的15日内腾退房屋，逾期未按照租赁合同腾退房屋的，每逾期一天，按当日租金标准的五倍向委托人支付违约金，同时，委托人保留追究贵司提前解除合同的相关违约责任。” 2020年1月19日，聚光公司向罗记公司发送《回复函》，内容为：“1、关于房屋腾退问题：2020年1月19日，我司收到你司一直主张你司腾退房屋，双方尽快办理房屋交接手续，但由于你司一直迟迟不肯腾退房屋，你司代表人牛磊告知我司待法院判决后才腾退，故导致双方一直没办理房屋交接手续，而非我司不愿办理房屋交接手续。现租赁房屋钥匙一直在你司掌控中，我司无法进入租赁房屋内。基于你司在《函》中明确表示愿意腾退房屋，我司要求你司在2020年2月5日前（2020年1月21日期2020年2月2日春节假期）前往租赁房屋地与我司办理房屋交接手续，逾期未办理的，视为你司主观上不愿意腾退房屋。我司有权主张你司返还房屋前的房屋占用使用费。2、关于租赁合同解除问题：2019年9月12日，你司发函至我司，要求单方解除双方之间的《租赁合同》。2019年9月16日，我司回函至你司，明确表示：“继续履行合同并合法合规经营”。2019年9月16日，你司仍表示要求坚持解除合同。基于前述，因你司单方违约导致《房屋租赁合同》的解除。3、关于房屋内物品的腾空；租赁房屋内还有你司遗留下来的桌椅等用于餐饮经营的物品，因此你司并未腾空房屋。《房屋租赁合同》第八条约定了“房屋腾退”相关内容，你司并未按照合同约定进行腾退，已属于违约。” 2020年2月5日，双方办理了房屋交接手续，罗记公司向聚光公司出具《房屋交接》，内容为：“罗记餐饮管理有限公司于2020年2月5日，将聚光中心D座106室罗记餐厅房屋移交给甲方（聚光科技园有限公司），水电费用已抄表确认。房屋未复原。” 再查明：2019年10月24日，TPLUS茶家尚在正常经营。 本院认为：罗记公司与聚光公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，本院予以确认，合同当事人应当全面履行合同义务。本案争议的焦点：1、罗记公司是否单方提前解除租赁合同及合同解除的时间。罗记公司据以解除合同的理由为：火灾后聚光公司要求其停业整改，提出处罚、赔偿等诸多无理要求，并不同意其正常营业。因罗记公司自身原因，违规操作导致火灾发生，聚光公司作为出租方要求其停业整顿，是其行使正常的管理行为，该行为并不能导致合同再无法继续履行；聚光公司提出处罚及赔偿损失，在罗记公司提出异议后，在2018年9月16日的回复中，明确要求罗记公司继续履行合同并合法合规经营，仅提出要求赔偿消防损失4000元，赔偿因火灾引起的消防损失，是其合理的诉求，对责任及金额有争议，可通过相关途径解决，并不能导致合同无法履行，故罗记公司认为聚光公司违约导致租赁合同无法继续履行，本院不予认可。罗记公司提出提前解除租赁合同，聚光公司现确认于2018年9月16日解除，本院予以认定。2、罗记公司实际腾退房屋的时间。罗记公司认为因聚光公司的原因导致未按期腾退。从现有证据看，聚光公司于2019年9月23日的律师函中，明确要求罗记公司于合同终止或解除的15日内腾退房屋，罗记公司提供的证据不能证明聚光公司阻止其腾退房屋，且2019年10月24日TPLUS茶家尚在正常经营，罗记公司应当承担举证不能的责任，故本院确认实际腾退的时间为2020年2月5日。3、聚光公司是否应当退还租金。本院认为，双方合同于2019年9月16日解除，解除后的租金，聚光公司应当返还。120982.9-331.46×25（2019年8月22日至2019年9月16日）×4=87836.9。4、罗记公司是否应当承担房屋占有费。罗记公司实际占用租赁房屋，应当支付占用费用，自2019年9月17日至2020年2月5日的费用为：331.46×141×4=186943.44。5、聚光公司是否应当退还保证金。本院认为，依据双方所签订的租赁合同，约定在罗记公司提前解除租赁合同情形下，保证金不予返还，故罗记公司要求返还保证金没有事实及法律依据，本院不予支持。6、关于装修损失。本院认为，没有证据证明罗记公司的装修损失系聚光公司的违约行为造成，故本院不予支持。7、关于聚光公司主张按日租金5倍计算违约金问题。本院认为：罗记公司已以所交纳的保证金承担了违约责任，聚光公司未提供证据证明其实际损失远大于保证金，故对其主张，本院不予支持。8、关于消防损失。本院认为，因罗记公司原因造成消防损失，应当予以赔偿，但聚光公司提供的证据尚不足以证明损失金额，应当承担举证不能的责任。《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、杭州罗记餐饮管理有限公司与杭州聚光科技园有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年9月16日解除。 二、杭州聚光科技园有限公司于判决生效之日起十日内返还杭州罗记餐饮管理有限公司租金87836.9元。 三、杭州聚光科技园有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州罗记餐饮管理有限公司自2019年9月24日起至实际履行之日止，以87836.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、杭州罗记餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日支付杭州聚光科技园有限公司房屋占用费用186943.44元。 五、驳回杭州罗记餐饮管理有限公司其他本诉诉讼请求。 六、驳回杭州聚光科技园有限公司其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费11494元，减半收取5747元，由杭州罗记餐饮管理有限公司负担4747元，由杭州聚光科技园有限公司负担1000元。反诉案件受理费10190元，减半收取5095元，由杭州聚光科技园有限公司负担2020元，由杭州罗记餐饮管理有限公司负担3075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员 刘 清 二〇二〇年九月二十日 书记员 陈亚琴