贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6585号上诉人（原审被告）：王晓燕，女，1976年11月24日出生，汉族，现住贵州省清镇市。被上诉人（原审原告）：杨波，男，1974年10月8日出生，汉族，现住贵州省。被上诉人（原审原告）：郭忠静，女，1976年1月26日出生，汉族，现住贵州省。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈健，贵州言闻律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：龚正，贵州言闻律师事务所实习律师。原审被告：杨杰，男，1972年2月1日出生，汉族，现住贵州省。上诉人王晓燕因与被上诉人杨波、郭忠静及原审被告杨杰房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2019）黔0181民初3680民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王晓燕上诉请求：1.请求驳回被上诉人一审诉讼请求；2.请求撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一、上诉人王晓燕于2002年3月14日通过出让方式取得位于清镇市地块土地使用权，于2004年2月15日办理国有土地使用证（清国有（2004）第ＸＩ-795号）。后根据政府部门及《土地使用权出让合同》要求，对涉案土地进行规划，因王晓燕、杨杰资金不足遂与杨波、郭忠静及李存江协商共同修建，修建完工后将该建筑约定1、2层归王晓燕、杨杰所有；3、4层归李存江所有；5、6、7层归杨波、郭忠静所有，并未涉及到该土地权属问题，取得规划后各方房屋统一发包给施工方施工，由李存江及被上诉人各自承担房屋的建设价款。案涉建筑完工后，根据购房协议书中约定《房屋产权证》交至杨波、郭忠静，该协议并未约定办理国有土地使用证，故王晓燕、杨杰已按合同履约完毕。且被上诉人按每平方598.4元支付的价款并不包含王晓燕的土地价值，而仅仅是房屋本身的建造成本，双方之间的真实关系为共同建房，不是房屋买卖。被上诉人并未支付对价取得王晓燕的土地使用权，无权请求王晓燕及杨杰办理土地使用权转让登记。二、本案一审法院依据《物权法》对本案执行判决引用法权不适。该建筑工程于2006年12月完工，杨波、郭忠静提供购房协议于2007年6月1日签订，而《物权法》于2007年10月1日开始实施，根据法不溯源原则本案仅可适用于《合同法》与《土地管理法》。三、本案中《购房协议》于2007年6月1日签订并于2009年2月25日办理，被上诉人杨波、郭忠静于2019年6月25日起诉，起诉日距《购房协议》签订日长达12年之久，已超过该协议的诉讼时效。四、一审判决中“杨杰、王晓燕于本判决生效之日起之日内协助将位于贵州省平方米的国有土地使用权证过户到原告杨波、郭忠静名下”，本案涉案土地面积共有110平方米，涉及建筑面积共675.04平方米，涉及建筑层数共7层，涉及房屋产权证户主3户，一审判决的将5、6、7层过户到原告杨波、郭忠静名下是共同享有还是单独所有，若是单独所有过户比例如何界定，一审判决内容指向不明无法协助完成。被上诉人杨波、郭忠静答辩称，一、上诉人因没有充足的资金建房，向被上诉人发出邀约，房子修建时间为2005年，二被上诉人支付案涉房屋为2006年10月29日，明显存在矛盾；二、上诉人与被上诉人之间就案涉房屋的买卖有购房协议书，上诉人抗辩其在协议书中没有签字，申请鉴定后确为上诉人本人所签，证明上诉人出卖房屋的事实；三、就案涉房屋的买卖是否包含土地使用权，无论是法律规定还是双方约定都包含土地使用权的转让，在现实生活中不可能存在房屋所有权和土地使用权不一致的情况；四、关于上诉人主张法律适用的问题，双方的合同签订在《物权法》之前，但是纠纷发生在《物权法》实施之后。关于诉讼时效的问题，被上诉人取得所有权，被上诉人购买到房屋并居住至今，该请求权不适用诉讼时效；五、土地使用证过户的问题，是按照建筑面积的比例进行分配。因此被上诉人认为无论是从诚实信用还是保护交易的原则出发，上诉人的上诉请求是拖延时间，浪费司法资源，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。原审被告杨杰陈述称，一、建房是承包给建筑商，材料涨价后我方无法偿还2万元的价款；二、土地以房占地，我方并没有向被上诉人主张土地使用权转让金，并没有转换概念，请求法院依法判决。杨波、郭忠静向一审法院起诉请求：1、判令被告协助将位于清镇市（产权证号：筑房权证清镇字第**）的土地使用证过户到原告名下；2、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，2007年6月1日，原告杨波、郭忠静（买房人、乙方）与被告杨杰、王晓燕（售房人、甲方）签订《购房协议书》，约定“一、甲方自愿将其修建的位于清镇市中的五楼、六楼、七楼共三层出售给乙方，乙方自愿认购该房屋……。二、该房屋的相关权益随该房屋一并转让。三、甲乙双方议定上述房地产价格为人民币173000元……”。2006年10月29日、原告向被告杨杰、王晓燕支付购房款60000元，2008年2月19日原告向被告王晓燕支付购房款10000元，2009年原告分8次向被告杨杰支付18750元，2010年原告分12次向被告支付购房款15000元，2011年原告分12次向被告杨杰支付购房款15000元，2012年原告分12次向被告杨杰支付购房款15000元，2013年原告分12次向被告杨杰支付购房款15000元，2018年2月21日原告通过微信向被告杨杰转账1580元，另原告陈述现金支付购房款23000元，无收据，购房款173000元已全部支付完毕。诉讼中，被告王晓燕不认可《购房协议书》中其签名，申请对《购房协议书》进行文件形成日期及协议中甲方签名落款处“王晓燕”签名进行笔迹鉴定，经一审法院委托贵州警察学院司法鉴定中心进行笔迹鉴定，鉴定中，王晓燕撤回对《购房协议书》文件形成时间的鉴定申请，2020年1月17日，贵州警察学院司法鉴定中心作出贵警院司鉴（2020）文检鉴字第42号文件检验司法鉴定意见书，鉴定意见为：所送检签订日期标示为2007年6月1日的《购房协议书》第二页落款部分“甲方签字”一栏处“王晓燕”签名字是王晓燕所书写。另查明，2002年3月20日，王晓燕等人（受让方、乙方）与清镇市国土资源局（出让方、甲方）签订《清镇市国有土地使用权出让合同》，2002年3月15日，王晓燕交纳土地出让金47850、城市建设配套设施费9900元。2004年2月15日，王晓燕取得座落于清镇市国有土地使用证（清国用（2004）第Ⅺ-795号）。涉案房屋分别于2005年10月17日办理了编号2005-022号建设工程规划许可证，2007年3月9日办理了编号2007-015号建设工程规划许可证。2009年2月25日，杨波、郭忠静办理涉案房屋5层113.25平方米、6层113.25平方米、7层62.59平方米的房屋产权证（字号为筑房房权证清镇字第**、房权房权证清镇字第**）晓燕、杨波分别办理坐落于清镇市平方米的房屋产权证，字号为筑房权证房权证清镇字第**、证清房权证清镇字第**。年12月5日，杨杰与王晓燕办理离婚登记手续，离婚证字号为黔清离字2008第00603号。一审法院认为，原、被告签订的《购房协议书》，系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。本案中，原告已办理了涉案房屋的产权证，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，原告对涉案房屋已取得产权手续，涉案房屋的建设用地使用权也应一并处分，故对原告诉讼请求被告协助将位于清镇市青龙街道办事处云岭东路房屋5层、6层、7层（筑房权证清镇房权证清镇字第**）证过户到原告名下，于法有据，一审法院予以支持。对被告王晓燕提出原告购买的只是房屋，不包括土地使用权，驳回原告诉讼请求的辩称意见，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，地随房走的原则，原告取得涉案房屋所有权，并办理了房屋产权证，被告应当协助原告办理涉案房屋的土地使用权证，故该辩称意见无事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告杨杰、王晓燕于本判决生效之日起十日内协助将位于贵州省平方米（筑房权证清镇字房权证清镇字第**）用权证过户到原告杨波、郭忠静名下。案件受理费150元，由被告杨杰、王晓燕负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人王晓燕与被上诉人杨波、郭忠静及原审被告杨杰签订的《购房协议书》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，各方均应按照协议内容全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：王晓燕、杨杰是否应当将杨波、郭忠静购买的案涉房屋占用范围内的土地使用权一并转让。上诉人王晓燕主张，《购房协议书》只约定办理房屋产权证未约定将房屋所涉土地的使用权一并转让，故其不应承担过户责任。关于王晓燕的上诉主张，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”因此，在房地产交易中应当遵循“房地一体”的原则，转让房屋时，房屋占用范围内的土地使用权应当同时转让，本案中当事人的房屋交易亦应当遵守这一原则。另有，当事人双方签订的《购房协议书》第二条明确约定：“二、该房屋的相关权益随该房屋一并转让。”故案涉房屋占用范围内的土地使用权作为该房屋的主要相关权益，亦应当依约一并转让。因此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定和双方协议的约定，购房人杨波、郭忠静诉请王晓燕、杨杰配合办理案涉房屋占用范围内的土地使用权过户手续，于法于约均有据，一审法院判决支持杨波、郭忠静诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王晓燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王晓燕负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 陈跃霄二〇二〇年九月十六日书记员 彭永耀