江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初3066号原告（反诉被告）：刘红春，女，1968年11月2日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人封彪，江苏政泰律师事务所律师。委托诉讼代理人姚铭潮，男，1991年10月29日出生，汉族，高邮市人，住上海市黄浦区。系原告之子。被告（反诉原告）：徐亚楠，男，1983年5月8日出生，汉族，高邮市人，住高邮市经济开发区。委托诉讼代理人潘有余，高邮市珠湖法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）刘红春诉被告（反诉原告）徐亚楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘红春的委托诉讼代理人封彪、姚铭潮，被告（反诉原告）徐亚楠及其委托诉讼代理人潘有余均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2020年6月20日就高邮市文邮中路城市花园3号签订的房屋租赁合同于2020年7月2日解除：2、被告承担违约责任，赔偿原告违约金8333元（两个月房租）3、被告承担涉案房屋恢复原状的相关费用暂计2万元；4、本案诉讼费由被承担。事实和理由：原、被告于2020年6月20日就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期于2020年7月8日开始。合同6.2条约定：被告使用该房屋时，未经原告书面同意，不得进行装修，不得改变房屋用途，不得破坏房屋结构。7.1条约定：被告逾期不支付租金及其他各项费用或违反本合同6.2、6.3项下各义务的，原告可书面通知解除本合同，被告支付原告相当于两个月租金的违约金，违约金不足抵付给原告造成损失的，被告还应赔偿损失及违约金的差额部分。合同订立后，被告未经原告同意，擅自与前承租人交接房屋，且在未经原告同意的情况下，于租赁合同开始即2020年7月8日擅自对涉案房屋进行装修，将涉案房屋大门及内部墙壁破坏。被告的行为已违反双方租赁合同的约定，构成违约，望法院判如所请。被告（反诉原告）徐亚楠提出反诉请求：1解除房屋租赁合同，返还反诉人房租金；2、赔偿反诉人房屋装饰装璜涉及的各项损失8.3元；赔偿反诉人误工延期营业损失费5万元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2020年5月24日，就涉案房屋反诉人与被反诉人经协商达成口头租赁意向，约定案涉房屋第一年房租5万元，之后的房租在5万元基础上每年增加3000元，合同期限为五年。谈妥当日反诉人将第一年房租5万元转帐给被反诉人，收款后被反诉人向反诉人立下5万元收据，至此房屋租赁关系已实际履行。鉴于该房屋原承租人的租期还有20天的期限，在征得被反诉人同意后，反诉人支付给原承租人6000元，让原承租人提前让出涉案房屋，6月5日晚反诉人以微信的方式告知被反诉人“我可能下星期就要装修了”，并发了三张装修平面效果图给被反诉人，被反诉人对装修平面效果图说：好看、气派。6月18日反诉人对承租的房屋进行施工装修，6月20日被反诉人以微信的方式通知反诉人，下午来反诉人承租的房屋签订正式租赁合同，被反诉人如约来到反诉人承租的施工现场，在看完施工后与反诉人签订了《房屋租赁合同》。在反诉人房屋装修正如火如荼时，6月30日被反诉人以微信的方式以年租金12万元为由重新签订合同，否则停止装修，恢复店铺原状，故反诉人被迫停止装修，并将打通的墙体恢复原状，被反诉人单方毁约导致反诉人预购定制的装璜材料成了废品，已支付的7万元装修费、装修设计费7000元、垫支原承租人6000元搬让费无法收回，并造成反诉人误工延期营业损失费5万元。反诉人产生的各项损失与被反诉人的违约行为存在法律上的因果关系，被反诉人依法应当承担损失赔偿责任。请查明事实后依法驳回原告的诉讼请求，支持反诉人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2020年5月24日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）经磋商，就涉案房屋达成租赁意向，约定第一年房租5万元，之后的房租在5万元基础上每年增加3000元，合同期限为五年。当日被告（反诉原告）将第一年房租5万元转帐给原告（反诉被告），原告（反诉被告）收款后写下收据：今受到徐亚楠2020年7月7日-2021年7月6日房租5万元，今收人刘红春。双方并互加了聊天微信，因此时涉案房屋在前承租人手中，承租期限尚未结束，遂商定之后签订书面合同。因原告（反诉被告）日常在外地工作生活，被告（反诉原告）于5月29日、6月5日，两次发微信给原告（反诉被告），询问有无时间回来把合同签一下。6月5日下午原告（反诉被告）回答：下星期才能回去。被告（反诉原告）回答：好吧，我下星期可能装修了。并发了三张装修平面效果图给原告（反诉被告），原告（反诉被告）回答：好看，气派！生意兴隆，财源滚滚。6月10日，原告（反诉被告）草拟了合同，通过微信发给被告（反诉原告）征求意见，被告（反诉原告）回答：没什么异议，就是你没有把每年的房租列出来。原告（反诉被告）表示等签时加上去。被告（反诉原告）再次询问啥时过来签合同。原告（反诉被告）回答这个星期回去。6月13日，原告（反诉被告）回被告（反诉原告）天气原因不回去了，下个星期再说吧。被告（反诉原告）回答：因为我这几天要动工叻。2020年6月16日，被告（反诉原告）在与房屋前承租人电话磋商后，通过微信转帐6000元给付前承租人，让原承租人提前让出涉案房屋，取得涉案房屋的钥匙。其雇佣的装修人员在6月18日开始进场作业。2020年6月20日，原告（反诉被告）回到高邮，双方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2020年7月8日起至于2025年7月7日止，第一年租金5万元整，之后每年租金增加不低于3000元整，随行就市，就高不就低。租赁保证金4000元。合同第六条第2项约定：乙方使用该房屋时，未经甲方书面同意，不得进行装修，不得改变该房屋用途；不得破坏房屋结构；不得转租或分租；不得利用该房屋从事任何违法、非法、不道德、不恰当或有伤风化的活动。不得存储任何违禁品、易燃品、爆炸品等物品；不得饲养宠物。否认视为乙方违约，甲方有权解除本合同并按本合同第7.1条追究乙方违约责任。如因乙方上述违约行为造成甲方房屋或设施受损，或产生其他经济损失的，乙方还应承担赔偿责任。第7条第一项约定：被告逾期不支付租金及其他各项费用或违反本合同6.2、6.3项下各义务的，原告可书面通知解除本合同，被告支付原告相当于两个月租金的违约金，违约金不足抵付给原告造成损失的，被告还应赔偿损失及违约金的差额部分。2020年6月22日，被告(反诉原告)认为合同约定此后房租随行就市，该约定处于不特定状态容易引起纠纷，发微信给原告(反诉被告)要求将今后四年房租明确定下来，原告(反诉被告)收到被告(反诉原告)发的微信，于6月24日微信回复被告(反诉原告)：按照你的意思那我就直接合同上面注明租金5万元，第二年租金54000元，第三年租金58000元，第四年租金62000元，第五年租金66000元，下次回高邮，我把改过的合同带给你重新签字。被告(反诉原告)回复：好的，就这么定了，不能有变化啦。2020年6月30日，原告(反诉被告)发微信给被告表示：之前你我双方就房租未达成一致，近期据我了解，店铺租赁市场价应该是不低于12万一年，因我不在高邮，你在租金上对我有所隐瞒，现在我通知你停止装修，如你还想继续承租，我们就房租重新商议，如不能继续合作，请你将我店铺恢复原样。被告(反诉原告)拒绝，双方产生矛盾，原告(反诉被告)遂要求被告(反诉原告)停止装修并诉至法院。上述事实，原告(反诉被告)提供了涉案房屋所有权证、原告(反诉被告)与前承租人王春梅房屋租赁合同、原被告双方《房屋租赁合同》、原、被告微信聊天记录、涉案房屋原状照片、原告(反诉被告)与前承租人电话录音、光盘、文字稿等证据。被告(反诉原告)提供了《房屋租赁合同》、转帐记录、微信往来记录、扬州市自由风建筑设计有限公司设计费发票、被告(反诉原告)与扬州乾晟装饰装璜有限公司《装修工程施工合同》、收据等证据。经质证，被告（反诉原告）提出前承租人电话录音、光盘和本案没有关联性，提供录音的人没有到场质证，不能作为证据使用。原告（反诉被告）对设计费发票、收据、《装修工程施工合同》提出异议，认为发票日期2020年7月14日，收据是7月13日，双方争议是6月30日，该款项是在争议之后。从被告所举证据，其在2020年6月已经取得施工图，但并没有将施工图发给原告，实际装修情况并没有告知原告。原告方没有参与也不知情，真实性和金额无法判断，其装修并不是专指原告房屋，因为反诉原告装修是两间房，所以要原告承担责任的话，要证明其损失是为原告的房屋装修所造成，我们从上述证据中没有看到因果关系。因原、被告分歧较大，致本案调解不成。本院认为：2020年5月24日，原告（反诉被告）与被告(反诉原告)经磋商，就涉案房屋达成租赁意向，被告(反诉原告)预交房屋租金5万元，原告(反诉被告)根据双方口头商定的内容拟制了空白合同文本，通过微信发给被告(反诉原告)征求意见得到认可后，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效。被告(反诉原告)认为该合同是格式合同与事实不符，也不符合法律关于格式合同的相关规定。合同履行过程中，各方履行义务的时间有先后，应以合同确定的履行时间为准。本案中，原告(反诉被告)在租金收据中注明，今受到徐亚楠2020年7月7日-2021年7月6日房租5万元。说明双方在口头磋商时就已确定了租赁时间，双方在《房屋租赁合同》中再次明确做了约定。其内容是连贯的，也与当时原告(反诉被告)与前承租人房屋租赁合同尚未到期的实际情况相符。被告(反诉原告)提出在征得原告(反诉被告)同意后，给原承租人6000元让出涉案房屋，但未提供证据证实，且与双方订立合同的过程相矛盾。本院不予采信。对被告(反诉原告)提出装修行为是得到原告(反诉被告)默许的意见，本院认为，被告(反诉原告)租凭涉案房屋用于餐饮业，为营造良好的用餐氛围，需对房屋进行装修是常情，原告(反诉被告)在收到被告(反诉原告)通过微信发送装修平面效果图表示赞赏，表明其并不反对被告(反诉原告)对涉案房屋进行装修，此后在现场看到被告(反诉原告)已组织施工时也未表示反对。但这种默许是有条件的，也就是合同第六条第2项约定内容。但被告(反诉原告)未告知原告(反诉被告)装修施工方案，以得到原告(反诉被告)书面同意，且在实施过程中将涉案房屋与被告(反诉原告)已承租的隔壁商铺之间的隔墙拆除，破坏房屋的结构。其行为已构成违约。故对被告(反诉原告)反诉要求原告(反诉被告)承担违约责任，并赔偿损失的请求本院不予支持。本案原告起诉要求解除合同，被告反诉也要求解除合同，双方的诉求一致，双方签订的《房屋租赁合同》已无继续履行的必要，应予解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘红春与被告（反诉原告）徐亚楠签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）徐亚楠应于判决生效后十日内将涉案房屋交付给原告（反诉被告）刘红春，并承担自房屋租赁之日起实际交还之日止的房屋占用损失（按照年租金5万元计算）。三、原告（反诉被告）刘红春应退还被告（反诉原告）徐亚楠房屋租金5万元，扣除被告（反诉原告）徐亚楠应承担的房屋占用损失后，余款在收回涉案房屋后五日内退还给被告（反诉原告）徐亚楠；四、驳回被告（反诉原告）徐亚楠要求原告（反诉被告）刘红春赔偿房屋装修损失83000元及误工延期营业损失50000元的诉讼请求；五、驳回原告（反诉被告）刘红春的其他诉讼请求。如原告（反诉被告）刘红春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，反诉费1000元，由被告（反诉原告）徐亚楠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审判员  李庆松二〇二〇年九月二十八日书记员  沈晓庆附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…….(五)法律规定的其他情形；……。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。4、《中华人民共和国合同法》第二百一十七条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物，对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。