山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0923民初2253号 原告：李莉，女，1974年3月3日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：孙太勇，山东鲁正律师事务所律师。 被告：牛家保，男，1987年4月1日出生，汉族，居民，原籍山东省东平县，现住东平县。 委托诉讼代理人：杨宝鹏，山东超然律师事务所律师。 原告李莉与被告牛家保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李莉及其委托诉讼代理人孙太勇、被告牛家保及其委托诉讼代理人杨宝鹏均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李莉向本院提出诉讼请求：1、请依法确认原告与安汝公司于2018年4月21日签订的《商品房预售合同》无效；2、依法解除原告李莉与被告牛家保于2018年4月21日订立的《房屋买卖合同》；3、责令被告牛家保返还购房款22.7万元及违约金2.27万元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月21日，原告李莉通过中介机构介绍与被告牛家保于2018年4月21日订立《房屋买卖合同》，约定被告牛家保将其所有或有权处分的位于东平县城汇龙国际二号楼一单元1203室住房一套向原告李莉出售，总价28万元。被告牛家保在合同中承诺：出卖人保证房产符合国家有关法律规定且权属清楚，符合上市交易条件。该房屋是被告牛家保从安汝公司处购买。合同订立后，原告李莉将28万元购房款一次性支付给了被告牛家保，被告牛家保将房屋钥匙交付原告李莉，又带原告李莉去东平县安汝房地产开发有限公司（以下简称安汝公司）与其订立了《商品房预售合同》，合同落款时间为被告牛家保与安汝公司订立时间(2017年12月20日)。2019年12月，案外人常绪亮按其与安汝公司订立的《商品房预售合同》将上述房屋门锁换掉并占有该房，并向原告李莉出示了其与安汝公司所订合同，该合同订立于2018年10月8日，所涉房屋即是前述房屋。经查，安汝公司所开发建设的汇龙国际项目，没有土地使用权证、建设规划许可证、商品房销售许可证或商品房预售许可证。案涉房屋是不得交易且不能办理所有权登记的房屋。根据法律规定，原告李莉与安汝公司成立的《商品房预售合同》属无效合同。据此，原告李莉与被告牛家保所订立的房屋买卖合同可予以解除。为此，特诉至人民法院，请判如所请。 牛家保辩称，原告李莉所诉的房款数额与实际不符，原告李莉应提供实际交付的房款凭证。被告牛家保受安汝公司委托出售安汝公司所有的房屋两套，收到的房款也一并交付给安汝公司，安汝公司也分别向购买房屋的武某和原告李莉签订了商品房预售合同并将房屋钥匙交付给原告李莉，原告李莉也入住了该房屋，被告牛家保认为本人所受委托的事项已经完成，受到法律约束的应当是安汝公司，与被告牛家保没有关系，应驳回对被告牛家保的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告李莉提交的于2018年11月21日与被告牛家保签订的《房屋买卖合同》、于2017年12月20日与安汝公司签订的《东平县商品房预售合同》、东平县人民法院（2017）鲁0923民初3647号民事判决书、支付凭证当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告李莉提交于2018年10月8日签订的《房屋买卖合同》，证明安汝公司以29.4万元的价格将汇龙国际2#楼东单元1203室出卖给常绪亮；被告牛家保表示对该证据真实性不知情；经审查，本院认为原告李莉提交的该份合同加盖了安汝公司及其法定代表人的印章，被告牛家保也未提供证据推翻该合同的真实性，因此本院依法将该《房屋买卖合同》确定为有效证据予以采信。2、被告牛家保提交安汝公司与武某签订的《商品房预售合同》以及银行卡交易明细清单，证明被告牛家保受安汝公司委托出售涉案房屋，再通过房屋中介与原告李莉和案外人武某签订预售合同，武某将两套房屋款一并通过银行转账交付被告牛家保，被告牛家保随即将该款扣除中介机构收取的部分中介费将剩余的款项一并转给安汝公司指定的其公司会计侯静的个人账户，在预售合同中被告牛家保本人也没有签字，所以本案中被告牛家保只是一个受托人，原告李莉也明知房屋系安汝公司出售并且与安汝公司签订了《房屋预售合同》，也占有使用了该房屋，安汝公司也完成了房屋的交付，牛家保不应承担任何法律责任；原告李莉认为上述证据与本案缺乏关联性，武某不是本案当事人，合同所记载的权利义务和本案权利义务没有交叉关联，不能证明本案原被告权利义务的现状，也不能证明过往，对银行交易清单所记载的转账有异议，原告李莉与案外人武某交付的房款是59万元，原告李莉与武某与被告牛家保和居间公司签订的房屋买卖合同所约定的居间费用与被告牛家保提供的交易明细存在着严重矛盾，具体表现在武某与原告李莉共同支付的房款59万元，被告牛家保扣除中介费用后向侯静转账531，200元，按照被告代理人意见其差额部分5.88万元是居间费用，而居间合同显示居间费用远远不是这个数据，由此可以证明被告牛家保所描述的证明对象是不成立的，上述证据均不能证明被告牛家保在涉案房屋买卖合同中是安汝公司代理人身份；经审查，本院认为被告牛家保提交的安汝公司和案外人武某签订的《东平县商品房预售合同》与本案原告李莉不具有关联性，通过该证据也不能证明安汝公司曾委托被告牛家保销售房屋，且安汝公司也不认可曾委托被告牛家保销售房屋，在被告牛家保不能提供其它书面证据佐证的情况下，本院对被告牛家保的证明目的不予采信，同时，结合被告牛家保提供的本院对被告牛家保自认的武某将两套（其中包含涉案的一套）房屋的购房款共计590,000元汇入其账户的事实依法予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：东平县安汝房地产开发有限公司开发销售韩山街中段路南汇龙国际小区，但未办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。2018年10月8日，安汝公司与翟红涛签订《房屋买卖合同》，约定安汝公司以294，000元的价格将汇龙国际小区2#楼东单元1203室出卖给翟红涛。2018年11月21日，被告牛家保与原告李莉及案外人武某签订《房屋买卖合同》，约定被告牛家保将汇龙国际2幢1单元12层1203室、1704室分别出卖给原告李莉与案外人武某，合同约定上述房产建筑面积共计为182平方米、房屋价款共计为590，000元，其中包含定金20，000元、房款570，000元。合同第四条第一款约定，在本合同履行期间，甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，有违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。2018年4月24日，安汝公司与原告李莉签订涉案房屋的《东平县商品房预售合同》，约定安汝公司以280，000元的价格将涉案房屋出卖给原告李莉，同日案外人武某将上述570，000元（不包含定金20，000元）的购房款汇至被告牛家保的账户，被告牛家保也认可收到了上述购房款570000元（不包含定金20，000元）。 另查明，原告李莉第一次开庭后向本院申请撤回对东平县安汝房地产开发有限公司的起诉，原告李莉的申请不违反法律规定，本院依法予以准许。 本院认为，关于原告李莉的第一项诉讼请求即确认原告李莉与安汝公司于2018年4月21日签订的《商品房预售合同》无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，安汝公司未取得关于销售汇龙国际小区的商品房预售许可证明，依照上述法律规定，原告李莉与安汝公司于2018年4月24日（合同落款时间为2017年12月20日）签订的关于涉案房屋的《东平县商品房预售合同》应当为无效合同。关于原告李莉的第二项诉讼请求即解除原告李莉与被告牛家保于2018年4月21日订立的《房屋买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告牛家保虽主张涉案房屋为安汝公司与其之间为抵消账目而取得的房屋，但未提供抵消债务的相关手续和合同予以证明，被告牛家保也未提供证据证明销售涉案房屋取得了安汝公司的授权且安汝公司也不认可被告牛家保销售涉案房屋，因此被告牛家保不能提供证据证明向原告李莉销售涉案房屋时取得了涉案房屋的所有权或处分权，在安汝公司不认可的情况下，原告李莉与被告牛家保于2018年4月21日签订的涉案房屋的《房屋买卖合同》无法继续履行，因此符合上述法律规定的合同解除的情形。关于原告李莉的第三项诉讼请求即责令被告牛家保返还购房款22.7万元及违约金2.27万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告牛家保认可收取了原告李莉与案外人武某的包括涉案房屋在内的购房款共计590，000元，虽主张将购房款扣除部分费用后又转至了安汝公司，但不能提供证据证明转账账户侯静的身份且安汝公司也不认可侯静系其公司的会计，两套房屋的建筑面积为182平方米，原告李莉的涉案房屋的建筑面积为70平方米，按照建筑面积分摊，原告李莉购买的涉案房屋的房屋价款应当为226，923元（590，000元÷182平方米×70平方米），原告李莉与被告牛家保签订的《房屋买卖合同》已无法继续履行，因此被告牛家保应向原告李莉退还购房款226，923元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告李莉与被告牛家保签订的《房屋买卖合同》第四条第一款约定，在本合同履行期间，甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，有违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。本案中，因被告牛家保未取得房屋的所有权的处分权，导致合同无法继续履行，因此按照双方的约定，被告牛家保应当向原告李莉按照房屋价款226，923元的10%支付违约金共计22，692.30元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告李莉与东平县安汝房地产开发有限公司于2018年4月24日（合同落款时间为2017年12月20日）签订的《东平县商品房预售合同》为无效合同； 二、解除原告李莉与被告牛家保于2018年4月21日订立的《房屋买卖合同》； 三、被告牛家保于本判决生效之日起十日内向原告李莉返还购房款226，923元并支付违约金22，692.30元； 四、驳回原告李莉的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内付清（户名：东平县人民法院，账号：62×××60，开户行：中国农业银行股份有限公司东平东原支行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，由原告李莉负担487元，被告牛家保负担2413元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  李彦勇 二〇二〇年九月十四日 书记员  孙艳丽