青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2830号原告：韩舍乙布，男，撒拉族，1991年11月出生，住青海省循化县。委托诉讼代理人：祁晓倩、王磊，青海乾润（化隆）律师事务所律师。被告：青海中发源实业有限公司，统一社会信用代码：91630000679169434T，住所地：西宁市城**树林巷**。法定代表人：马义良，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯鸿，青海海博律师事务所律师。原告韩舍乙布与被告青海中发源实业有限公司（以下简称中发源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人祁晓倩、被告委托诉讼代理人李凯鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告向原告交付西宁市城东区建国大街45号中发源时代广场三期11号楼1单元6层10601室、10604室房屋；二、请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金直至实际交房之日，暂计至2020年6月30日为74237.44元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年3月19日签订合同编号为YS01002019017528、房屋代码为994010的《商品房买卖合同（预售）》一份，其中约定原告买受被告开发的位于西宁市××区，交房时间为2019年6月30日。2019年5月17日签订的合同编号为YS01002019038014、房屋代码为60533353的《商品房买卖合同一份（预售）》，其中约定原告买受被告开发的位于西宁市××区，交房时间为2019年6月30日。两套房屋总价款为4067805元。两份合同均约定如出卖人（被告）未如期交房，逾期超过90日的，买受人（原告）有权解除合同，如原告选择继续履行合同，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。但截至起诉之日，被告仍然未向原告交付房屋，原告与其协商未果，依照双方约定，被告逾期交房已产生违约金74237.44元。综上所述，被告拒不交房的违约行为给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告与原告因房屋买卖合同履行发生争议，产生诉讼，经一审、二审、再审才最终解决争端，确立合同履行关系和责任，所以在整个诉讼期间，双方的合同履行效力待定，原告不存在逾期交房的违约行为和过错。2019年5月17日，原告与被告分别签订了合同编号为YS01002019038014，房屋代码为60533353和合同编号为YSO1002019017528，房屋代码为994010《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于西宁市××区房屋。合同附件十一补充协议第四条约定，买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人有权解除合同或要求买受人一次性付款。出卖人若解除合同的，出卖人在扣除房款总额10%违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关资料。合同签订后，原告在合同约定的90日内没有办妥贷款手续，获得贷款，被告在此之后多次催告原告支付房款或者协商付款事宜，但原告置若罔闻，不积极履约。在此情形下，被告于2019年9月19日向城东区人民法院起诉，请求判决解除双方签订的房屋买卖合同。城东区法院经审理作出（2019）青0102民初4336号民事判决，判决解除双方签订的合同编号为YS01002019017528号房屋买卖合同。原告对该判决不服，向西宁中院提起上诉，2020年5月18日西宁中院作出判决，双方的房屋买卖合同不解除，应继续履行。被告对西宁中院的判决不服，向青海省高级人民法院申请再审，高院于2020年6月24日作出裁定，驳回被告的再审申请。从高院的裁定书中获知，原告于2020年5月28日向被告中国银行账户汇入未付的购房款。所以从2019年9月19日至2020年6月24日期间，双方的合同履行关系因诉讼纠纷待定，所以被告不存在逾期交房的违约行为和过错。关于交房问题,被告于2020年1月1日以公告的方式通知付清全部购房款的购房人办理交房手续。由于原告与被告因解除合同的诉讼纠纷在法院审理期间，合同履行效力和责任不明，所以没有通知原告办理交房手续。原告依据西宁中院的判决于2020年5月28日才付清购房款。所以，原告在诉讼结果没有明确，双方都在等待最终判决的情况下，原告依据合同约定的交房时间即2019年6月30日要求被告履行交房责任显然违背事实，违约诉求显然不能成立。双方争端纠纷的最终结果明确后，被告以电话、短信等方式通知原告办理交房和入住手续，但原告拒绝收房。所以，不存在被告拒不交房的违约行为，自然原告主张的违约金缺乏依据。综上，双方因发生合同履行的诉讼纠纷，在纠纷审理期间，合同履行效力与责任待定，被告不存在违约责任，原告违约金主张诉求缺乏依据，应予以驳回。原告所诉的交房问题由于其索要违约金，拒绝收房，被告不存在过错，原告可以随时到被告处办理交房和入住手续。原告提交了以下证据：证据一：《商品房买卖合同（预售编号：YS01002019017528）》，《商品房买卖合同（预售编号：YS01002019038014）》，证明方向：原告与被告于2019年3月19日签订合同编号为YS01002019017528、房屋代码为994010的《商品房买卖合同（预售）》，其中约定原告买受被告开发的位于西宁市××区，交房时间为2019年6月30日。2019年5月17日签订合同编号为YS01002019038014、房屋代码为60533353的《商品房买卖合同一份（预售）》，其中约定原告买受被告开发的位于西宁市××区，交房时间为2019年6月30日。两套房屋总价款为4067805元。两份合同均约定如出卖人（被告）未如期交房，逾期超过90日的，买受人（原告）有权解除合同，如原告选择继续履行合同，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金；证据二：1、（2019）青0102民初4336号民事判决书、2、（2019）青01民终317号民事判决书、3、（2020）青民申287号民事裁定书，证明方向：原告作为守约方如约履行合同义务，已经全额向被告支付房屋价款4067805元。被告对证据一的真实性、客观性无异议，对证明方向有异议，被告认为由于合同履行产生争议发生诉讼，经一审、二审、再审，合同履行效力与责任应该处于待定状态，原告并未按照合同约定的期限进行付款，既然判决对付款时间做出了判定，双方履行的时间应当自生效判决作出日期的期限履行义务，原合同约定的交房时间因判决结果的影响，不具有履行性，自然合同中约定的违约条款也不符合承担责任的情形；对证据二的真实性无异议，虽然法院最终判决双方所签合同应继续履行，原告应付款的最后期限为2019年8月16日前，在一审被告起诉前，2019年9月19日，原告并未在该时间段内付清下剩的购房款，所以一审法院判决支持被告的解除合同诉讼，原告上诉之后，经二审法院审理，就下剩房款作出判定，在15个工作日内付清房款，被告可以再次行使解除约定的权利，双方的法律关系在诉讼期间属于中止状态，判决生效后应履行各自的义务，所以原告将属于整个诉讼期间作为违约责任时段的主张，显然不符合事实，那么履行义务之说缺乏依据。被告提交了以下证据：证据一：（2019）青0102民初4336号民事判决书、2、（2019）青01民终317号民事判决书、3、（2020）青民申287号民事裁定书，证明方向：1、因原告逾期付款，被告于2019年9月19日向城东区人民法院起诉，主张解除双方签订的《房屋买卖合同预售（预售）》，一审判决解除双方签订的合同编号为YS01002019017528号房屋买卖合同；2、原告不服，向西宁中院提起上诉，2020年5月18日西宁中院作出判决，双方的合同不解除，应继续履行；3、被告对中院判决不服，向青海省高级人民法院申请再审，高院于2020年6月24日作出裁定，驳回被告的再审申请；4、从再审裁定书中获知，原告于2020年5月28日向被告中国银行账户汇入未付的购房款；5、从2019年9月19日至2020年6月24日之间，双方的合同履行关系因诉讼纠纷待定，所以被告不存在逾期交房的违约行为和过错；证据二：1、交房公告；2、通话记录；3、手机短信，证明方向：1、被告于2020年1月1日以公告的方式通知付清全部购房款的业主办理交房手续。由于原告与被告因解除合同的诉讼纠纷在法院审理期间，合同履行效力不明，所以没有通知原告办理交房手续；2、双方纠纷的最终结果明确后，被告以电话、短信的方式通知原告办理交房和入住手续，但原告拒绝收房。所以，不存在被告逾期交房的违约责任。原告对证据一的真实性不持异议，对证明方向有异议，原告认为通过两份判决、一份裁定可以明确证明本案违约方是被告，被告直接要求解除合同，导致原告不敢交付剩余房款，自2019年8月12日起，被告通知原告当天为最后付款期限，后又通知原告房屋已经另售他人，被告一直是违约方，被告自始至终违约的行为导致原告不能如期交付房款，事实是被告也一直未交付房屋，故被告一直是违约方；对证据二公告的真实性予以认可，对证明方向有异议，假使双方之前没有争议，2020年1月1日进行公告，也超过合同约定的期限，被告也没有向原告通知交房，原告到现在都没有收到买受的房屋，对通话记录及短信的真实性予以认可，但被告明确回复房屋可以交付，但违约金不予支付，被告不能完全履行其义务，并不存在原告拒收房屋的事实。经审查，本院对双方均认可证据的真实性予以确认。经审理查明，原告与被告于2019年3月19日签订合同编号为YS01002019017528、房屋代码为994010的《商品房买卖合同（预售）》一份，其中约定原告买受被告开发的位于西宁市××区，交房时间为2019年6月30日。2019年5月17日，双方签订合同编号为YS01002019038014、房屋代码为60533353的《商品房买卖合同一份（预售）》，其中约定原告买受被告开发的位于西宁市××区，交房时间为2019年6月30日。两套房屋总价款为4067805元。两份合同均约定，原告支付50%的首付款，余款在合同签订后90日内办理按揭贷款。如出卖人（被告）未如期交房，逾期超过90日的，买受人（原告）有权解除合同，如原告选择继续履行合同，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同附件十一条补充协议第四条约定，买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款，合同签订后90日无论任何原因未能获得贷款的，出卖人有权解除合同或者要求买受人一次性付款。出卖人若解除合同的，出卖人在扣除房款总额10%违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款。合同签订后，原告支付了两套房屋的首付款，共计2037805元。合同约定的办理按揭贷款的期限届满后，原告未能按期办理按揭贷款。2019年9月19日，被告中发源公司向本院提起诉讼，以原告韩舍乙布未按合同约定办妥贷款为由要求解除双方签订的2份商品房买卖合同，并要求韩舍乙布承担406780.5元违约金。本院于2019年11月14日作出判决，解除了双方于2019年3月19日签订的商品房买卖合同，并驳回了中发源公司的其他诉讼请求。韩舍乙布提出上诉，西宁市中级人民法院于2020年5月18日作出判决，撤消了本院判决，驳回了中发源公司的诉讼请求。2020年5月28日，原告将剩余房款2037805元汇入中发源公司在中国银行的账户内。中发源公司又向青海省高级人民法院申请再审，青海省高级人民法院于2020年6月24日作出裁定，驳回了中发源公司的再审申请本院认为，原被告签订的两份《商品房买卖合同（预售）》合法有效，现原告已足额缴纳了购房款，履行了合同义务，原告要求被告交付涉案房屋，被告亦无异议，对此，本院应予支持。因原告未按照合同约定的期限办理按揭贷款，导致双方产生纠纷，自2019年11月14日至2020年6月24日，双方均在诉讼当中，争议的焦点问题是涉案房屋合同解除与否的问题，此间，应视为双方的合同履行效力待定，故此，直到2020年5月28日，原告才缴纳剩余房款。故不存在被告违约的事实。原告要求被告承担违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告青海中发源实业有限公司于本判决生效后三日内向原告韩舍乙布交付坐落于西宁市××区（合同编号为YS01002019038014、房屋代码为60533353）、10601室（合同编号为YS01002019017528、房屋代码为994010）房屋两套；二、驳回原告韩舍乙布要求被告青海中发源实业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费1756元减半收取878元（原告已预交）由原告韩舍乙布负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 王 媛 二〇二〇年九月九日法官助理 徐 倩书记员 孙胜菊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。