广西壮族自治区罗城仫佬族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1225民初980号 原告：罗城仫佬族自治县东泰物业管理有限公司，住所地：广西罗城仫佬族自治县东门镇白马路二巷**，统一社会信用代码：91451225099905255N。 法定代表人：吴燕艳，经理。 委托诉讼代理人：吴振贤，广西振贤律师事务所律师。 被告：韦京利，女，1991年9月10日生，壮族，住广西罗城仫佬族自治县东门镇东勇村插花屯**，现住罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：韦寿新，广西超世纪律师事务所律师。 原告罗城仫佬族自治县东泰物业管理有限公司（以下简称：东泰物业公司）诉被告韦京利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东泰物业公司的法定代表人吴燕艳及其委托诉讼代理人吴振贤、被告韦京利的委托诉讼代理人韦寿新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东泰物业公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院判决被告在判决生效十日内支付给原告物业管理费1296元，公共维修金240元，公摊电费155.4元，合计1691.4元。本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系注册登记的合法物业管理公司，被告系青明山林场小区住宅楼住户。2017年元月19日，罗城仫佬族自治县青明山林场与原告罗城仫佬族自治县东泰物业管理有限公司签订了一份《青明山林场前期物业服务合同》。此后，2018年10月8日，原告与被告又签订了一份《前期物业服务协议》。合同、协议书对 服务内容、服务费用物业的经营与管理、物业的使用与维护及维修资金收取与管理。违约责任的承担均作了明确的规定。按合同、协议书第六条“服务费用”规定：1、物业管理费：1）物业服务费：0.80元/月平方米；被告住宅135㎡×0.8元/月=108元/月，每年108元/月×12月=1296元。6）公共维修金：20元/月·户，一年12个月，一户一年240元；2、共用分摊费用包含1）共用分摊费用按计量工具受理范围处理并及时足额收缴；2）共用分摊费用为共用水电费用、二次加压费等；3）共用水电费是指消防设施设备、共用照明、共用配套设备等共用设备设施及场正常运行或使用发生的水费、电费；4）二次加压费用是指使用二次加压供水产生的费用，包含合理的损益；5）计算公式为：①分摊分费=建筑面积×分摊费用系数，分摊费用系数=总费用÷总建筑面积。②二次加压费用标准，计算公式：分摊费用=用水量×分摊费用系数，分摊费用系数=总费用÷总用水量、总用费用÷户数=每户分摊电费系数，另外，四层楼以下住户比四层以上住户每年少交公摊电费元。被告韦京利户住宅面积135㎡×0.8元/月·平方米×12个月=1296元物业服务费；公共维修金每户每月20元×12个月=每年240元，公摊电费，韦京利户2019年3月1日至2020年3月1日一年应缴155.4元。原告认为，被告享受了物业管理服务，依情依理依法就应如数支付物业管理费和公摊维修金。公摊电费是公共设备、公用水、电所花费用实际缴费供电部门的费用，生活垃圾费亦是实际交付环卫站的费用。如住宅小区住户不愿交给原告帮转交供电部门和环卫部门的话，可由各住户自行向供电、环卫站交付。因被告以费用不合理为由拒缴，为此，特向人民法院起诉，提出前列请求，请依法判准原告的诉讼请求。 原告东泰物业公司为证实其主张向法庭提交了下列证据：1、《前期物业服务协议》，证明双方签订了物业服务合同，合同对服务的范围、方式及双方权利义务进行了约定，对服务费用的收取也有明确规定，也用于证明原告收取的费用是双方在合同中进行了明确约定；2、收款收据三张，证明被告已入住 房屋，也实际管理使用房子，接受了原告提供的服务；3、张贴于被告家门的缴费通知相片一张，证明原告通知发出后被告一直未缴纳所欠费用。 被告韦京利辩称，1、原告指出与被告于2017年元月19日签订了一份《青明山林场前期物业服务合同》，被告仅在2018年10月8日与原告签订过一份《前期物业服务协议》（如贵法院传送的传票邮件中所附带的协议文件所示），除此之外，被告与原告方从未在任何其他时间内签订过任何其他物业服务协议；2、原告罗城青明山林场小区的物业服务方罗城仫佬族自治县东泰物业管理有限公司（以下简称物业方），在其服务期间，出现收费不合理，拖欠第三方服务费用不支付，不作为，收费账目清算不明晰等问题，作为小区业主，被告多次与物业方交涉，但物业方仍不给予解释及作出回应，这也是被告至今仍未缴纳所起诉的物业费用的原因之一。3、2019年11月18日，由于物业方在日常管理中未做到对公用排水、排污管道定时疏通、清掏，被告房屋（青明山林场小区B栋203号房）厨房下水道出现返水现象，导致被告房屋客厅电视背景墙被污水浸泡，出现大表面积发霉现象，被告多次与物业方协商墙面赔偿事宜，物业方以被告房屋进水不是物业问题为由，拒绝赔偿；4、被告与物业方签订的《前期物业服务合同》中第三章第3点第（4）条中指出：收取的停车使用费的100%给乙方用于弥补物业服务费的不足。该项条款严重违背了物业方在物价局备案的收费标准，也严重违反正常的市场管理秩序，更加侵害了业主的合法权益；5、物业方不作为，小区管理混乱，管理方式松散。原告罗城仫佬族自治县东泰物业管理有限公司注册资本51万元，更加其注册资金可判断其为三级资质物业管理公司，但其为被告方的服务并未达到物业相关管理部门要求的三级资质物业管理公司的服务内容及质量标准，主要表现在以下几个方面：①关于房屋管理及维修养护方面：小区公共部位外墙及通道出现脱落现象，公共区域墙面及公共空间出现乱张贴广告、乱涂乱画等现象；②对小区无按时按点的巡查，排除安全隐患。针对租户提出有安全隐患的问题不予理睬，也无作出相应的防护措施及提示标语；③装修管理制度不完善，在日 常装修管理过程中无任何施工现场巡逻；④对公用设施设备无定期组织巡查，无巡查记录；⑤消防通道经常被杂物堵塞，不定时清理，存在安全隐患；⑥公共部位的日常清洁不到位，也无保洁记录；⑦公用排水、排污管道无定时疏通、清掏等，造成业主室内出现返水现象，导致墙面出现发霉等情况；⑧停车场实施有偿收费，但是管理混乱，出现占用车位，机动车、电动车乱停乱放的情况；⑨小区内重点区域、重点部位无定时巡查，也无巡查记录；小区外来来访人员不进行排查、来访登记等。6、物业方在公布年度收支明细表时，业主对其收费表提出疑问时物业方至今未给出过解释及说明，针对费用方面被告方还存在较大疑问；7、针对物业方公共费用的开支，物业方只公开出示过付给第三服务各费用的发票，但从未公开过相应的收款收据及银行转款回单等其他凭证材料。被告觉得只有发票，并不足以证明物业方所代付的服务费与发票上的金额一致，实际所付费用仍存在争议，被告多次与物业方交涉让其公开与发票相应的收款收据及银行转款单等一整套完整的材料，物业方至今未提供过；8、物业方存在不合理的收费现象，针对物业收费项目不明晰，针对不合理之处提出疑问不予回复及解释。针对多收的2019年的垃圾费用至今被告方仍未收到退款；9、由于物业方在日常管理过程中的不当操作（消防试水造成多个楼层及设施设备被水浸泡），造成设施设备有损，业主逾期多次交涉，物业方至今不予理睬，也无作出正面回复及给出处理方式及提出协商赔偿事宜；10、青明山林场小区房屋并未通过竣工验收合格，本是属于违法行为。青明山林场将钥匙交于物业方保管，业主在领取钥匙入住时，要求业主与物业方先签订物业协议、装修协议、并缴纳当年至次年3月份的物业服务费及装修各项费用后才将钥匙交付被告入住。如被告方不签订物业协议、不签订装修协议，不交清物业服务费、装修服务费等费用，就不交付钥匙。所以，被告与物业方所签订的物业服务合同时，是在被迫的情况下签订的，严重违反了《合同法》的平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则，因此被告与物业方所签订的物业服务协议应当做无效处理。 被告韦京利为支持其辩解向法庭提交了下列证据：1、环卫站垃圾处理费协议书、微信聊天记录、购买篮球等费用明细表，证明物业方存在不合理收费现象，物业对小区2019年垃圾费余款1377元未经业主同意私自挪用购买篮球、做斜坡等挪作他用；2、广西12345市民热线短信回复，证明青明山林场小区房屋是未经过验收，存在质量问题、物业管理问题不完善；3、张贴于小区电梯中的电梯维护方的催费单、业主与电梯维保公司微信聊天记录、业主水费产生违约金信息，证明物业收取相关设备服务费用后未及时付给第三方、不公开相关费用票据等，物业方代缴小区水费不及时造成水费产生滞纳金；4、停车收费公告、微信聊天记录两页，证明小区停车场秩序管理混乱，停车场实施有偿停车服务，但拒付相应义务；5、微信聊天记录八页，证明物业方服务不符合规范；6、微信聊天记录一页，证明小区保安系统配置不符合操作规范，小区业主财产出行出现丢失现象；7、光盘视频，证明物业服务人员上班时间不在岗，物业工作日办公室无人员上班；8、微信聊天记录、青明山林场小区业主收集意见表、2018年年度费用结算清单、被告自己清算的2018年结算单、公共区域拍照相片，共12页，证明物业不作为，小区管理相当混乱；9、微信聊天记录和图片共四页，证明2019年11月18日被告房屋B栋203厨房下水道返水、阳台下水道也出现返水现象；10、微信聊天记录两页、光盘视频，证明由于物业在日常管理中未做到对公用排水、排污管道定时疏通、清掏导致的厨房下水道及阳台下水道返水，原告多次与物业交涉赔偿事宜，原告方拒绝付相应责任；11、微信聊天记录一页，证明小区业主都是被迫与物业公司签约，若不签就无法拿到住房钥匙，，住房钥匙在物业公司手里 经审理查明，被告韦京利系广西罗城仫佬族自治县青明山林场小区B栋203号房屋的业主，2018年10月8日，原告东泰物业公司与韦京利签订了一份《前期物业服务协议》，约定由东泰物业公司对韦京利所在的商住楼小区提供前期物业管理服务。小区高层住宅物业服务收费标准为：0.80元/月．平方 米；公共维修资金：20元/月·户；对共用分摊费用约定为①共用水电费用标准：由东泰物业公司按建筑面积比例向业主及使用人分摊收取；计算公式为：分摊分费=建筑面积×分摊费用系数，分摊费用系数=总费用÷总建筑面积。②二次加压费用标准：由东泰物业公司按建筑面积比例向配套工程置二次加压设施的业主及使用人分摊收取；计算公式为：分摊费用=用水量×分摊系数，分摊系数=总费用÷总用水量。双方还就其他事项进行了约定。2019年3月，韦京利未按约定交纳物业管理费，东泰物业公司于2020年4月29日将一份《缴费通知》张贴于大门上，内容为青明山林场小区B203韦京利您好！您尚未缴纳2019年3月1日至2020年3月1日，物业费1296元，公摊电费：155.4元公共维修金：240元合计1691.4元。请您于2020年3月10日前缴清所有费用，逾期我司将依法按合同约定连同款利率的4倍计算向人民法院提起民事诉讼进行追缴以维护我司合法权益不受侵犯。（缴费请联系小李：159××××***9）特此通知。因韦京利未按通知缴纳上述费用，东泰物业公司遂诉至本院，并提出前述请求。 本院认为，东泰物业公司与韦京利签订的《前期服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。韦京利在接受东泰物业公司的物业管理服务后，理应按合同约定支付相应的物业服务费。现韦京利逾期未履行义务，显属违约，应承担相应的法律责任。从韦京利提交的证据来看，东泰物业公司在提供服务期间对公用楼道堆放杂物未能及时处理，物业办公场所工作人员有脱岗现象，以致韦京利等拒交物业服务费等费用引发纠纷，说明东泰物业公司在履行物业服务合同中有瑕疵，应减少相应的物业服务费，本院根据本案查明的事实，酌情减少东泰物业公司诉请物业服务费的10%，故对东泰物业公司诉请韦京利支付拖欠的物业服务费1296元中的90%，计1166.40元，予以支持。东泰物业公司作 为服务部门，收取的公共维修金、公摊电费等费用，韦京利是案涉小区的业主，享受路灯照明、电梯上下便利和公共设施福利，理应按合同约定交纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 一、韦京利于本判决生效之日起十日内支付罗城仫佬族自治县东泰物业管理有限公司2019年3月1日至2020年3月1日期间的物业服务费人民币1166.40元，公共维修金240元，公摊电费155.40元，合计1561.80元； 二、驳回罗城仫佬族自治县东泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由韦京利负担23元，罗城仫佬族自治县东泰物业管理有限公司负担2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判员  韦才杰 二〇二〇年九月二十九日 书记员  陈 静