杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初2173号 原告：李娇，女，1988年2月8日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：郑俊，浙江万银律师事务所律师。 被告：杭州市下城区领骏世界第二届业主委员会，住所地杭州市下城区潮王路**领骏世界大厦**。 负责人：陈勇，职务主任。 委托诉讼代理人：龚浩腾，浙江光彩律师事务所律师。 被告：杭州领骏物业管理有限公司，，住所地浙江省杭州市下城区潮王路**领骏世界大厦**** 法定代表人：宋一航，职务项目经理。 委托诉讼代理人：宋成浩，该公司员工。 原告李娇诉被告杭州市下城区领骏世界第二届业主委员会（以下简称领骏世界第二届业委会）、杭州领骏物业管理有限公司（以下简称领骏物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情需要，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为适用普通程序，由审判员王晓芳独任审理，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告李娇的委托诉讼代理人郑俊、被告领骏世界第二届业委会的委托诉讼代理人龚浩腾、被告领骏物业公司的委托诉讼代理人宋成浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李娇向本院提出诉讼请求：1.判令被告领骏世界第二届业委会、被告领骏物业公司立即停止对原告所购领骏世界地下二层25号车位正常使用的妨碍；2.判令两被告承担本案的诉讼费。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告领骏世界第二届业委会、被告领骏物业公司立即停止对原告所购领骏世界地下二层25号车位正常使用的妨碍；2.判令领骏世界第二届业委会、被告领骏物业公司共同向原告赔偿因妨碍原告使用该车位，给原告造成的损失6600元（损失按车月租600元，从2019年7月16日起暂计至2020年6月16日，从2020年6月17日起按日租金20元计算，直至排除妨碍止）；3.判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2019年7月15日与杭州凯威房地产开发有限公司签订《地下车位转让协议书》，并于当日全额支付车位转让款12万元，获得领骏世界地下二层25号车位使用权。之后，原告欲将车辆停放至案涉车位，却遭被告领骏物业公司的工作人员拦截，告知杭州凯威房地产开发有限公司与被告领骏物业公司针对案涉车位存在权属争议，无法提供给原告使用。2019年10月10日，被告领骏世界第二届业委会对外张贴公告：出入领骏世界地下车位出入卡，未取得出入卡者，无权进入地下车位。至今，原告仍未取得领骏世界地下车位出入卡，并无法正常使用案涉车位。综上，原告认为被告的行为已损害其合法权益，故向本院提起诉讼。 被告领骏世界第二届业委会答辩称，1.杭州凯威房地产开发有限公司（以下简称凯威公司）出售本案涉案车位使用权效力待定。原告无法依据与凯威公司的合同取得涉案车位使用权。（1）涉案车位权属存在争议，凯威公司对涉案车位的处分权利待定。本案所涉车位系在领骏世界小区内，该小区经杭州市公安局交通警察支队批准，共划分出车位289个，其中要求10%为公共车位，根据行政部门的批准该公共车位应包含地面及地下。根据《物权法》及相关法律规定，业主基于购买小区内的商品房，在房屋登记时基于法律规定自然就拥有了公共车位的所有权，公共车位属于全体业主共有。而凯威公司将大量车位进行出售，其中就包含有公共车位。同时除公共车位和人防车位外其余地下车位不排除已进入公摊，应为全体业主所有。凯威公司在未向被告移交并双方确认哪些车位属于全体业主前，应属于共有。其无权将包含公共车位在内的多个车位进行出售，故凯威公司无权处分本案涉案车位的使用权。原告亦无法通过从凯威公司处签订合同确定取得涉案车位使用权。（2）小区车位应当优先满足小区业主使用，凯威公司出售涉案车位违反法律规定。根据《物权法》相关规定小区车位应当优先满足小区业主使用，凯威公司并未进行公示，也未获得业主大会或业主委员会认可，即将车位出售给非小区业主的外部人员。其出售的行为与现行法律规定相悖，向非业主所售车位效力待定。（3）原告并非善意第三人，并未取得涉案车位的占有使用权。被告在得知凯威公司擅自买卖车位后，立即贴出告知书和提示进行公示告知全体业主本小区的车位存在权属争议，并规定了进出小区的方式。要求进出人员在业委会处办理资格确认，取得资格并取得出入卡者可以进入。原告明知非小区业主，以不合理的低价购得车位，且其至今为止并未办理相关手续，亦从未对涉案车位实际占有和使用，即原告应知其所购车位使用权存在问题仍然购买，故虽与凯威公司签订合同并支付费用，但根据现行法律规定不属于善意第三人范畴。（4）原告无法定的涉案车位权属证明，仅依据案涉合同所获得的债权，不能排除被告领骏世界业委会基于物权对小区内车位进行合理的管理。被告领骏世界业委会依法拥有车位的所有权，原告在未提供法定的涉案车位权属证明前，不能仅依据涉案合同对抗拥有所有权的被告。且不论凯威公司本案涉案车位使用权的转让效力还属于待定状态，退一万步来说，即使原告与凯威公司签署的协议有效，但基于合同的相对性、被告领骏世界业委会基于物权所获得的管理权利及物权优于债权的原则，原告仅基于拥有要求凯威公司交付车位使用的合同之债，不得对抗被告的合法物权。因此，由于凯威公司对相应车位的处分权效力待定，故原告由凯威公司处所取得的车位使用权其效力亦有待相关部门有效认定。且原告是非业主，其与凯威公司签订的合同的有效性需经业主大会讨论决议。原告所起诉要求履行义务的对象应当是与其签订合同的凯威公司，其拥有的权利应当是要求凯威公司履行债权或承当违约责任的债权。所以原告并未取得涉案车位使用权，被告并未妨害其使用涉案车位。2.被告并未妨害涉案车位的使用。（1）涉案车位可以正常使用。涉案车位系在领骏世界地下二层25号车位。在该位置上被告并未封锁该车位，亦未作出让其他车辆停在该车位上或在该车位上摆放物品、增加地锁等行为占用该车位，被告并未阻碍涉案车位的使用。（2）原告无法进入的原因系原告未遵守被告的规定办理相关手续。使用小区的公共道路应遵守管理规定。该小区是全体业主日常办公、生活小区，其安全性受到法律保护。业委会为了维护全体业主的安全和其他合法权益，代表业主大会对小区内公共区域进行管理收取相应费用既合理也合法。所有进出小区的人员均应当遵守业主委员会的管理规定和各种制度。而小区内部道路归属于全体业主所有，什么人可以使用，应当怎么使用，应遵守业主委员会的规定。原告并未遵守业主委员会对公共区域的管理制度办理相关手续。至今为止，原告李娇既未前往业委会确认资格并提供权属凭证，亦未办理出入卡，故原告无法进入小区是符合小区正常的管理规范的，并不存在被告妨害原告使用车位的行为。3.原告李娇所诉的损失系其自身原因造成，被告不应承担相关费用。（1）本案中被告不存在妨害行为，无需承担相应的赔偿责任。（2）被告在2019年7月15日发出公告，已经要求购买车位的购买者缴纳相应的车位管理费，并在之后亦发出公告告知：出入地下车位需要在业委会确认资格并办理出入卡。未取得出入卡者不得入内。原告李娇至今一直未办理手续，其无法进入的情形是其自身行为造成，并不存在因被告的原因导致损失，因此该费用不应由被告承担。（3）原告李娇并未提供停车费发票等证据能证明其损失，无法证明其所诉损失金额，亦不能证明未停在小区地下车库内就会必然产生停车费用。综上，原告李娇的诉求不符合事实，亦没有法律依据，请求法院依法驳回原告的全部请求。 被告领骏物业公司答辩称，领骏物业公司作为物业公司只是按约履行服务合同，规范小区停车秩序，不存在妨碍原告行使权利的行为，地下车位，地下车位的车辆是否能进入世界第二届业委会管理，与领骏物业公司无关，请求法院依法驳回原告对被告领骏物业公司的诉讼请求。 原告李娇为证明自己的主张向本院提交了如下证据： 1.地下车位转让协议， 2.发票， 证据1、2，证明原告与凯威公司签订合同并支付款项的事实。 3.杭州领骏物业管理有限公司文件， 4.关于地下车位权属争议的意见告知书，证明被告领骏世界第二届业委会、领骏物业公司阻止原告进入小区停车的事实。 被告领骏物业公司围绕着答辩意见向本院提交了如下证据： 杭州领骏世界物业服务补充合同1份，证明地下车位的车辆是否能进入由领骏世界第二届业委会管理，与物业公司无关。 被告领骏世界第二届业委会未向本院提交相应证据。 双方当事人提交的上述证据，经当庭举证、质证，本院认证如下： 两被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议。本院对原告提交的上述证据的真实性予以确认，证明效力在事实认定中予以阐述。 原告对被告领骏物业公司提交的证据的真实性无异议，但对关联性有异议。被告领骏世界第二届业委会对被告领骏物业公司提交的证据无异议，本院认为，被告领骏物业公司提交的物业服务补充合同系书证，具有真实性，本院予以确认。 综合双方当事人的陈述以及上述有效证据，本院认定事实如下： 2019年7月15日，原告李娇与杭州凯威房地产开发有限公司（以下简称凯威公司）签订《地下车位转让协议书》一份，并于当日全额向凯威公司支付车位转让款12万元，原告取得位于领骏世界大厦项目地下二层25号的车位使用权。后原告欲将车辆停放至案涉车位时，被告领骏物业公司的工作人员告知原告，因凯威公司与被告领骏世界第二届业委会对案涉车位存在权属争议，故无法提供给原告使用。2019年9月27日，被告领骏世界第二届业委会与被告领骏物业公司签订了《领骏世界物业服务补充合同》一份，双方约定将原合同第二章第六条的内容变更为：六、管理区域内公共秩序的维护及安全防范协助管理；协助公安机关维护公寓公共秩序，包括门岗执勤、巡视、秩序监控、交通管理；维护领骏世界内停车场（不含地下车位车辆出入卡办理、不含地下车位车辆信息数据及出入场管理）；大门口、消防通道车辆（包括机动车、自行车等费机动车）的进出以及按规定指挥车辆有序停放。2019年10月12日，被告领骏世界第二届业委会对外张贴公告：出入领骏世界地下车位，应在业委会办理资格确认；办理出入卡者应符合相应条件并愿意服从业委会的管理。未经业委会资格确认，未取得出入卡者，无权进入地下车位。2020年4月15日，原告李娇向本院提起确认合同效力纠纷之诉，本院于2020年7月6日作出（2020）浙0103民初2164号民事判决书，确认原告李娇与被告杭州凯威房地产开发有限公司于2019年7月15日签订的《地下车位转让协议书》合法有效，该份民事判决书已经发生法律效力。在审理过程中，被告领骏世界第二届业委会认可地下车位的车辆出入场现已由领骏世界第二届业委会管理，与被告领骏物业公司无关。原告经与被告领骏世界第二届业委会沟通联系，目前仍未能办理并取得领骏世界地下车位出入卡，无法正常使用案涉车位。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。本案中，原告李娇基于其为领骏世界大厦项目地下二层25号车位的权利人，要求被告领骏世界第二届业委会、领骏物业公司立即停止对原告所购领骏世界地下二层25号车位正常使用的妨碍，本院认为原告系通过正常的合同交易从开发商凯威公司处取得讼争的领骏世界地下二层25号车位使用权，原告与凯威公司之间签订的《地下车位转让协议书》已经生效裁判确认合法有效，案涉地下二层25号车位虽无不动产权属证书，但原告与凯威公司签订的转让协议可作为车位使用权的权利凭证，其权益依法应受法律保护。目前，被告领骏世界第二届业委会作为地下车库的管理方，应当为原告的车辆出入地下车位提供便利，现被告领骏世界第二届业委会在领骏世界小区地下停车场入口处设置有机动车出入场管理，需办理地下车位车辆出入卡后方能进入地下车位，原告在庭审后也与被告领骏世界第二届业委会联系办理地下车位车辆出入卡均未能完成，被告领骏世界第二届业委会的行为对原告的车辆通行确有实质性的阻却作用，形成“领骏世界小区地下车库原告机动车无法进入停放”的现状，侵犯了原告对地下车位的使用权，原告要求被告领骏世界第二届业委会排除妨害的诉讼请求依法成立，本院予以支持。至于被告领骏世界第二届业委会认为讼争车位非规划车位，应属小区业主全体共有的问题，应由全体业主通过其他诉讼程序向小区开发商凯威公司进行主张，不属本案审查范围。关于原告主张领骏世界第二届业委会、领骏物业公司共同向原告赔偿因妨碍原告使用该车位，给原告造成损失6600元的诉讼请求，本院认为原告不能证明其车辆未停在小区地下车库必然会产生相应的停车费用，目前亦无证据证明该损失已经实际发生，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州市下城区领骏世界第二届业主委员会立即停止对原告李娇所购的领骏世界地下二层25号车位正常使用的妨碍； 二、驳回原告李娇的诉讼请求。 案件受理费80元（原告李娇已预交），由被告杭州市下城区领骏世界第二届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 王晓芳 二〇二〇年九月二十八日 代书记员 熊丝语