苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初2705号原告：徐国贤，男，1983年10月6日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：石金贵，上海段和段（苏州）律师事务所律师。被告：马永健，男，1976年11月1日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告徐国贤与被告马永健店面转让合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月1日、7月15日公开开庭进行了审理。原告徐国贤及其委托诉讼代理人石金贵，被告马永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐国贤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还10万元及利息损失2800元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2019年7月初起与被告商谈商铺转租事宜，被告有意向将其经营的位于苏州市部分的商铺(现为“阿婆家-苏某某时尚餐厅”)转让给原告。原告于2019年7月8日通过手机银行向被告转账10万元作为意向金，进一步商谈过程中，得知该商铺由洪木华自苏州市演艺中心有限公司处承租，租赁期限自2015年9月30日至2021年9月30日，并约定不得转租。被告与洪木华、苏州市演艺中心有限公司均无合同关系，也不愿意协调由原告和苏州市演艺中心有限公司重新签订协议，导致原、被告之间无法达成商铺转让协议。后原告多次要求被告返还款项，被告均予以拒绝。为使原告的合法权益得到保护，特诉至法院，请求人民法院依法作出公正判决。被告马永健辩称：我和原告一直谈的是关于商铺的转让，未涉及到转租。10万元是定金，因为原告多次交接都违约，造成店面各项损失。后来原告认为当时转让费用过高，时隔一年，原告提出起诉，我认为是无理的要求。原告10万元定金是在已知晓与苏艺无法重新签租赁合同，并且营业执照无法变更的前提下支付的，后发给本人的每一份转让合同内容与之前沟通的内容差距很大，比如营业执照原告要求变更、转让费用支付方式与之前谈好的出入很大，包括一系列不合理的违约赔偿，我都无法接受。所以每一份发给我的转让合同，本人均不能签订。这10万元定金是基于之前谈好的基础下支付给本人，希望法庭能以事实、证据为基础，做出合理判决。本院经审理查明：2015年9月18日，苏州市演艺中心有限公司（甲方）与洪木华（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定乙方租赁甲方建设的苏州市部分，用于“阿婆家-苏某某时尚餐厅”的经营。合同租赁期限为六年，自2015年9月30日至2021年9月30日。在本合同的履行期间，乙方不得改变租赁房屋的用途及经营品牌。本合同租赁期满，乙方若续租的，应在租赁期限满前3个月，用书面方式向甲方提出续租意向。同等条件下，乙方享有优先承租权。双方约定，乙方向甲方缴纳保证金10万元。在租赁期间，甲方未经乙方同意不得单方面提前无故解除合同，否则视为违约。甲方应承担违约责任，并赔偿乙方因此而产生的经评估的经济损失。乙方单方面违约解除合同或者乙方严重违约导致甲方解除合同的，处理原则同本合同第六十一条，并没收保证金。在本合同履行期间，乙方不得将租赁房屋用于转租其他公司营业，否则甲方有权解除合同，收回出租房屋，并有权追究乙方的违约责任。2018年12月30日，洪木华（甲方）与马永健（乙方）签订《店面转让协议书》一份，约定：1、甲方同意将自己位于金门路33号苏州演艺中心东区阿婆家时尚餐厅店铺转让给乙方使用，并保证乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。2、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。3、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备全部归乙方，但甲方已缴纳给产权方的保证金、押金需由乙方承担。4、乙方在2018年12月30日前向甲方支付转让费用430000元。5、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责承担，与乙方无关；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务均由乙方负责承担，与甲方无关。自2019年7月起，原、被告开始商谈案涉商铺转让事宜。双方微信聊天记录显示：1、2019年7月3日下午，原告问：“马总，你开的转让费和我心里价位差距挺大的，有的谈吗？”，“马总，店铺有单独的消防证吗，还是整个产业园一本消防证？”，“我问了消防大队的，可以去变更的。”，“你们和广电合同还有多久，我能理解的是广电不直接和我签合同，还是保留以前的老合同，是这意思吗？”。被告回复：“广电还有三年合同，然后广电意思最好是等到合同自然到期，以后重新换人签。从前不终止，合同换人。”，“因为中间终止合同，牵扯到违约金，国资的体制很死的。”，“就像我李公堤的，这次终止合同，赔了将近30多万，将近40万押金也没拿回来。”。2、7月3日下午14:44，原告问：“马总，你说和广电有3年的租赁期，这个租赁期，对我来说有什么保障呢？我不要做了半年一年，然后广电给收回去，或者我经营一段时间就没法经营，那这个怎么弄呢？”。被告回复：“广电这边不存在的，不存在做了半年收回去的。我跟你单方面签一个合约就行了，如果你有这种半年的担心的话。广电只要你正常经营，正常缴纳物业费租赁费、水电费就没问题的。”原告接着问：“那三年到期后你们能配合租下去吗？”。被告回复：“合同到期后正常续约，广电这些都是正常续约。广电这边我有几个朋友，裕兴记也是我朋友开的，他已经合同期到了，他也已经续约，已经续掉了，这种国资单位不存在赶人走的。”原告继续问“租赁合同到期了，我能和广电签吗？还是要你们续签？”。被告回复：“租赁合同到期以后，你和广电签。”。3、原告说：“确保我能领到新的营业执照。我玲珑湾的铺子也是类似，后来之前租客退了，邻里中心重新和我签了。因为他不退我不能去办新的营业执照。”被告回复：“我朋友这边肯定退的，这你放心好了，因为他在园区广电负一楼也是开的，阿婆家没有精力去做，园区那边也是转给另外一个朋友在做了。”原告下午15:20接着问：“马总，能否把阿婆家和广电的合同拍我看下。”被告回复：“我和他们广电的物业经理说过了，他们物业经理现在外面，一回去就拍了发我。”晚上20:10，被告说：“广电物业经理明天三点后把合同拍了发我”，原告回复“好的”。4、2019年7月5日下午15:14，原告说：“马总，上午回江阴与律师和另一个投资人碰了头，我亲戚周日来苏州看了铺子后，周一我给你答复。如果定下来周一打定金给你，周三签合同。我们的想法是如果是65万元转让费，你所有东西和库存要留给我们……”5、2019年7月8日上午9:22，原告问：“马总，现在店里的营业执照是个体工商户吗？个体工商户能变更到我名下吗？”。被告回复“个体户工商变更目前停了，什么时候放开就能直接变更你名下”。6、7月8日上午9:34，被告问：“那这样我等你和你合伙人确定要的话，今天我就发个卡号给你，然后你就打定金过来，然后周三签约吗？”，原告回答“好的”。此后被告将其个人卡号发给了原告，并说“卡号我先发你啊，你修改好了合同以后发我”。7、2019年7月8日上午10:29，原告将租赁合同通过微信发给了被告。该份合同的抬头为“商铺租赁转让合同”，转让方为洪木华（甲方），受让方为徐国贤（乙方），二次转让方为马永健（丙方）。合同内容为：就甲方向苏州市演艺中心有限公司承租的商铺转让给乙方一事，甲乙丙三方经友好协商，就店面转让达成以下协议：1、转让标的：甲方早前先将铺子转让给丙方，现丙方不想再继续经营，现将以上商铺以及商铺内部所有设施转让给乙方。甲方与苏州演艺中心公司签订的租赁合同作为本合同的附件。甲方与苏州演艺中心公司的租期到2021年9月30日结束，乙方同意代替甲方向苏艺履行该租赁合同。2、租金、转让费与支付方式：甲乙丙三方一致同意，本租赁协议约定的租金为甲方与苏艺公司合同中约定的租金金额一致。乙方同意支付转让费65万元给丙方。该款项乙方于2019年7月8日支付定金10万元，合同签约后支付45万元，乙方店铺重新开业前支付剩余10万元。3、乙方权利义务：本协议签订后店铺现有设施归乙方所有。租赁期满后，动产无偿归乙方。甲方需配合乙方和苏艺重新签订合同并办理水电煤气过户等相关转让手续。乙方因经营不当需要转让时，甲方需要配合乙方重新和新租客签订新的转让手续。4、债权债务：该店铺的经营执照已由甲方办理，经营范围为餐饮，经营品牌为阿婆家-苏某某时尚餐厅。自本协议签订之日起乙方继续以甲方名义对外经营，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。同时，甲乙丙三方一致确认，本协议签订之前，甲方和丙方在阿婆家苏某某时尚餐厅经营期间对外不存在债务的情况，如果甲方和丙方在之前经营过程中存在债务，导致乙方损失的，甲方和丙方对乙方的所有损失承担连带赔偿责任。5、违约条款：（1）甲方应保证苏艺同意甲方转让店铺租赁权，如由于甲方原因导致苏艺或甲方自己中途收回店铺，或者由于甲方或者丙方原因导致乙方未能正常开业或者经营途中不能正常营业达到15日以上的，乙方有权单方解除合同，同时要求甲方和丙方赔偿乙方的损失。（2）若甲方在每年营业执照有效期届满时仍未办妥年审手续，乙方有权解除合同，甲方和丙方应退回全部转让费，赔偿乙方装修、添置设备损失10万元，并支付转让费的50%作为违约金。6、修改或补充：本合同可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与合同具有相同法律效力。8、7月8日上午10:59，被告回复：“你发的这份合同看了一下，然后需要补充。债权债务，你这边的债权债务没有体现，就是你使用甲方的营业执照在经营过程中产生的任何债权债务由你承担，与甲方丙方无关。另外，在经营过程中产生的食品安全问题、员工意外问题全部都是由你承担，也是与甲方丙方无关，把这几条添上去。”原告接着回复：“有的吧。乙方经营债权债务是有的。食品和意外是没有，我添加一下。”被告继续说：“意外总共有两块，一块是客人和员工人员的意外，还有就是经营过程中做好防水防火，这一些消防方面的意外。”原告回复“好的”。当日下午14:17，被告问“合同内容修改好了吗？”，原告回复“在外面还没空改，晚上回去改，等下先把定金打给你。”被告回复“好的。”9、2019年7月8日下午14:44，原告通过微信将10万元转账凭证截屏发给了被告。原告在该转账凭证的附言内容为“景德路阿婆家店铺转让定金”。被告稍后回复：订金收到了。10、2019年7月9日下午13:37，原告通过微信将修改后的租赁合同发送给了被告。修改后的商铺租赁转让合同，主要修改内容为：1、转让费支付方式：65万元转让费，第二笔支付时间为收到苏艺同意转租书面材料后支付45万元。2、乙方权利义务：将之前被告提到的乙方在经营过程中产生的人员意外和财产损失或纠纷和甲方丙方无关这一款添加了进去。3、违约条款：添加了一款：甲方应保证在本协议签订之日起10个工作日内，苏艺公司出具同意甲方转让店铺租赁权书面证明，如甲方的转租行为在规定时间内无法得到苏艺公司认可，乙方有权单方面解除合同。原告在发送该合同后继续说道“马总，我律师也知道不可能和苏艺重新签订合同，但苏艺必须要知道店铺已经转让了，在他们那相当于有个备案才可以，以后才会减少很多不必要的扯皮，不然以后会有很多不确定因素”。被告回复：“那边我陪你一起过去好了。跟你讲那个不可能的，法律层面合约没有中止，苏艺还是和洪木华签订这个合约的，所以不存在一个店有两份合约的。如果他承认转让了，那就证明这个店和洪木华没有关系了。所以合约解除肯定是不可能的。具体的明天上午你到时候跟我一起去他们办公司比较好，因为苏艺肯定是不能签署这个的，他们是可以知道，但经营中也不可能来干涉，他们也没必要来干涉。况且我也是做了这么长时间了，从来不存在干涉的。”11、此后几天，原、被告继续进行了商谈。2019年7月14日，被告问原告“明天15号了，怎么说？”，原告回复“马总，你先做到20号再说吧。”。7月19日，原告说道“马总，明天上午我让我们前厅和后厨的人去店里检查下设备，我们下周一签约。”被告回复“好的，原有店长你要留用吗？有30年餐饮经验，手上有一定的客户量。”原告回复“我先试用下，明天我和她聊一下”。12、7月21日下午17:08，原告将洪木华与苏艺签订的租赁合同截图发给了被告，并说道“是洪木华签的”。被告回复“我跟那个物业的潘经理说过了，让他明天到公司查一下，因为洪木华呢，最早是个人签，后来是改成公司，因为广电有要求，说个人不能签了，换成公司的，我让他去查一下是否属实”此后，被告于17:18分继续回复原告“刚刚问过了，然后物业明天去拉出来，他这个是最早签的合同，后来是在2015年底，广电有要求只能和公司签，所以后来做了一个变更，那么有一份最终合同的，明天我让物业拿出来”。7月22日下午，原告回复“马总，你让洪木华和苏艺去解约了，我重新去和苏艺签，不然没法转。苏艺都已经起诉木渎那个店了，我还怎么接手他的铺子呢，只能他退了我接手。既然这个公司和洪木华没有关系，我们就让这个公司和苏艺解除合同，我重新去签，我们大家都互相找找关系，把事情彻底解决了。”被告接着回复“是的呀是的呀，反正就这样走呗，我晚上也约了广电的吃饭，然后把这个合同让他们怎么去终止吧，跟他们对接一下”。原告回复“好的，等你消息”。此后，被告回复原告“现在在约他们，广电负责这边的总经理是直接约谈原合同终止，然后重新合同续签的事情”。13、2019年7月25日，原告问被告“马总，你那大概多久能有消息”，被告回复“他们两个领导都出差了，约在下周一碰头。另外一个潘经理那边我跟他也讲过了。这个公司和洪木华是没有关系的，洪木华的债务跟这家店也是没关系的，所以这个是两码事。我是觉得你这边这家店经营的话，那你该进场的进场，该设计装修的设计装修。因为转合同那个是变更合同人。如果广电重新签合同，只能和公司签，不跟个人签，当时也是因为这个原因，那你到时候的话能变更成换一个公司，你自己找公司去签”。原告回复“我有餐饮公司，到时候可以和我的餐饮公司签”。14、7月26日下午13:57，原告问被告“马总，你把餐饮管理公司和苏艺新签的合同发我看下呢”。被告回复“这个合同我叫潘经理在找，都是他自己经手的嘛”。原告接着说“餐饮管理公司应该也有一份吧。”被告答复“洪木华那边呢，我问她的，因为她后来不是搬了么，那个合约没找到。然后周一约好找他们广电领导，顺便把这个合约的事情也让他们找一找”。原告继续回复“马总，所以我们现在是没法签的，现在到底是洪木华还是餐饮公司在转让店铺我们都没明确，至少有了之前的合同，我们才能起草新合同签约，你说是不是？”，被告回复道“这个等到周一吧，周一我跟洪木华找他们领导把原来的合约档案如果能调出来，我们就可以签了”。原告接着说“我律师说，如果苏艺与这个苏某某餐饮公司之间牵扯到法律纠纷，那么案子是永远跟着这个公司的，如果苏艺是和洪木华有法律纠纷，有可能也会把这个餐饮管理公司牵连进去，因为这个公司之前是属于洪木华个人的资产。”同时，原告将苏某某餐饮公司的工商变更材料发给了被告。该份工商材料显示苏某某餐饮公司于2019年3月11日将法定代表人洪木华变更为杨洋，股东由洪木华、徐勇变更为了洪有旺、陶明、杨洋。被告回复原告“广电那边起诉洪木华是三月份以后的事情，判决应该在五月份下来，好像是。”15、2019年8月5日，原告问被告“马总，苏艺那怎么说？”，被告回复“报上去了，等流程，估计有段时间。你这里我建议先把合约签掉启动装修。”，原告于2019年8月12日下午回复“这个合同现在到底谁是甲方呢？”，被告回复“先用洪木华作为甲方，把我们的先签掉你进场装修。等广电重签搞定后你再直接和广电签。”，原告接着回复“那剩下的尾款我要重新签了新的合同才能付给你，不然我就被吊在那进退两难了”。当日下午16:46，原告将重新修改的合同微信发送给了被告，并说道“马总你看看，如果苏艺能重新签合同，我们再写个补充协议就好。和苏艺重新签合同，现在的这种支付方式和涉及的条款也就不存在了”此后，双方就合同中设定的付款金额与付款期限进行了多次微信交流。16、2019年8月13日下午14:18，被告说“另外你法务这边也要起草一下，就是转让之后我这边拥有10%干股，这个条件也重新做一份，还是说添加在这里面。里面还要添加一条，就是如果甲方配合能够和广电签订相关租赁合约，那么你剩余部分的钱款就一次性全部付清。”此后，双方就经营过程中债权债务由谁负担以及付款方式与期限又进行了多次交流。17、2019年8月17日，原告将修改后的合同通过微信发送给了被告。该份合同就付款期限及违约责任进行了部分改动。被告次日回复道“合同看过了，我合伙人意见很大，他不同意，还在沟通中。因为你这样的付款方式一点意义都没有，他说还不如自己做，每个月也有一两万利润，何必要给你弄个两年才能拿回来呢，自己做的利润是一样的，到最后还有个违约金。今天晚点我跟我合伙人沟通一下，看他最终意见怎么样，到时候我回复你。”。原告接着回复“这个付款方式是因为洪木华的事情，如果苏艺那能重新签约，我不是马上就全部支付了么”。此后双方继续就付款方式、付款期限及违约责任的相关条款进行磋商和沟通。18、2019年9月4日上午9:01，原告问道“马总，景德路店现在怎么说，你还转让吗，现在怎么说？”，此后因原告在国外，双方于9月22日继续沟通。9月22日上午10:43，原告说“马总，如果你们现在不准备转让了，我和律师商量了，你们要退还我的定金，如果你不准备退，那我就通过司法途径解决。”，被告回复“你想多了，开始跟你讲好的转让条件都没问题的事，你这边一直在变，一直在变，你要转，明天尾款打完你就可以拿过去。”此后，双方继续沟通了设计效果图以及洪木华的问题。19、9月22日上午11:55，被告说“广电招商部负责人目前定周二晚去你万达店试菜看看环境，周三上午十点景德路阿婆家谈具体事项。”原告回复“好的”。下午16:05，原告说道“马总，如果不能和苏艺重新签订合同，你看能否你就一直经营着，等合同到期了，再转给我，合同也就还有1年半，你合同到期转给我，我和苏艺签，你现在多少也是赚钱的，对我们来说都是一种选择。转让费还是之前谈的，订金你也先收着，合同到期再转给我。如果这次能一次性转给我那当然是最好，我们星期二再好好沟通一下。”，被告回复道“问题是什么问题，上次你付完定金后，我这边很多老客人订的餐全部取消，还有充值卡的，那个月跟平时营业额一下子相差太大了，这个月才算恢复，这个损失怎么算。现在呢，流程已经在走了，所以不用再去想事情，想的太复杂。因为我那边招商部领跟他们领导讲了，本身就是往重签合同上面走。而且这个重签合同的话流程也在弄，所以约了周二，所以不要把事情搞复杂了。”，原告回复“好的”。20、2019年9月24日下午13:46，原告问被告“马总，你们晚上几点去我万达店里。”，被告回复“我在等广电的确定时间。”，原告接着回复“确定了和我说下，我过去”。被告于下午14:11回复道“今天有变化了，等她给我电话再确定时间”。2019年10月10日，原告问被告“马总，你现在怎么说，苏艺同意重新签吗？”被告没有回复原告。此后，双方微信上没有再继续对话。另查明，2019年1月起，案涉商铺的租金和物业费系由马永健支付。再查明，姑苏区阿婆家餐厅系个体工商户，经营者为洪木华，工商登记的营业场所为苏州市景德路523号。洪木华在2019年6月、7月有作为被执行人的执行案件。以上事实，由房屋租赁合同书、店面转让协议书、微信聊天记录、工商登记材料、被执行人信息及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，根据法律规定，一方当事人在签订正式合同之前向另一方当事人交付的定金，其性质和目的在于防止当事人利用订立合同的机会恶意磋商,以确保正式合同的订立。因此在继续进行的磋商中,如果一方违背公平、诚信的原则,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立正式合同,则另一方有权适用定金罚则。反之,如果双方在公平、诚信的原则下就合同条款进行了磋商,只是基于各自的利益考虑,无法达成一致的意思表示,致使合同无法签订,则属于不可归责于双方的原因，不适用定金罚则，收受定金的一方应将定金予以返还。本案中，原告徐国贤为受让诉争的商铺在转让合同正式签订之前向被告马永健支付了定金100000元。之后双方在协商签订商铺租赁转让合同的过程中因合同中原承租人到底是洪木华还是苏某某餐饮管理有限公司而无法确定，进而双方就付款方式、付款期限以及如何与出租方苏州市演艺中心有限公司重新签订租赁合同而始终无法达成一致意见，而出租人是否同意转租、转让店铺的主体到底是谁以及洪木华牵扯到诉讼是否会影响到案涉店铺的正常经营等问题均属于影响当事人签订正式合同的重要因素，故原、被告最终未能签订正式的店铺转让合同应属于不能归责于双方的原因，双方对此均不承担违约责任，被告收取原告的定金100000元应予以返还。被告辩称，原告10万元定金是在已知晓与苏艺无法重新签租赁合同，并且营业执照无法变更的前提下支付的，后发给本人的每一份转让合同内容与之前沟通的差距很大，比如营业执照原告要求变更、转让费用支付方式与之前谈好的出入很大，包括一系列不合理的违约赔偿，我都无法接受。所以每一份发给我的转让合同，本人均不能签订。本院认为，根据庭审查明和双方的微信聊天记录显示，被告在收到原告发送的第一份店铺转让合同后，即对合同中的条款提出了异议，此后双方继续进行了协商；后因双方无法确定租赁合同的承租方到底是洪木华还是苏某某餐饮管理公司以及洪木华与苏州市演艺中心有限公司存在其他诉讼纠纷，进而双方继续就能否与苏州市演艺中心有限公司重新签订租赁合同而磋商和努力，此后因不可归责于当事人的原因而无法成功。从双方磋商合同签订过程来看，双方并不存在恶意或者违背诚实信用原则的行为。且从原告几次发送合同版本的过程看，原告均是根据被告的要求和意见进行修改，磋商的合同条款并不存在原告故意设置障碍或不愿促成合同的签订，而系双方基于各自利益考虑，无法就合同条款达成一致的意思表示，从而致使正式合同不能订立，应属于不可归责于双方的原因，故被告的上述观点没有事实依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告马永健于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告徐国贤定金100000元及利息损失（以100000元中未付的金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月17日起计算至实际给付之日止，但利息损失总和不超过2800元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2356元，减半收取1178元，由被告马永健负担并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 李 成二〇二〇年九月十一日书记员 朱琰华