广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4172号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中山市新特药有限公司，住所地广东省中山市********商业楼（1-5层）。法定代表人：陈培源，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑健伟，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中山市三乡镇雍陌经济联合社，住所地广东省中山市***********。法定代表人：郭文旭，该经联社主任。委托诉讼代理人：熊震世，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈路芳，广东铭兴律师事务所律师。上诉人中山市新特药有限公司（以下简称新特药公司）因与被上诉人中山市三乡镇雍陌经济联合社（以下简称雍陌经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初19394号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人新特药公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，新特药公司无须向雍陌经联社支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金差价；二、依法将一审判决第二项改判为新特药公司按照每月56723.1元的标准向雍陌经联社支付2019年7月1日起至判决生效之日止的租金；三、依法改判支持新特药公司第一、二、三项要求雍陌经联社开具相应发票的反诉请求；四、依法改判支持新特药公司的第四项反诉请求，即判令雍陌经联社向新特药公司赔偿2007年度至2013年度因雍陌经联社未足额开具租金发票给新特药公司，导致新特药公司无法做相应年度税前扣除凭证而多缴纳的企业所得税损失805945.5元以及利息损失376493.33元，合共1182438.83元；五、雍陌经联社承担本案一、二审诉讼的全部费用。事实与理由：一、一审法院判决新特药公司向雍陌经联社支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金差价97239.6元是错误的。雍陌经联社主张支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金差价97239.6元，是本案一审本诉部分争议的焦点之一，新特药公司与雍陌经联社签订的《商业楼租赁合同书》虽然约定“租金每三年按5%至10%调升一次”，但该约定不明确，双方在履行该合同过程中，对新的租金调整期是否调升租金及租金调升幅度形成了交易习惯，事实上变更了“租金每三年按5%至10%调升一次”的约定，即新的租金调整期前，经新特药公司书面申请不调升租金，雍陌经联社口头同意，双方继续按原租金水平履行，雍陌经联社书面要求调升租金，双方就调升5%还是10%协商一致，由双方以签订租赁补充协议的形式确定，新特药公司才按调升后的标准交租。涉案《商业楼租赁合同书》约定租赁期从2007年7月1日起至2022年6月31日止，新特药公司与雍陌经联社于租赁期前三年租金按每平方米10元，即每月租金为51450元；按“租金每三年按5%至10%调升一次”的约定，第二个三年期即2010年7月1日至2013年6月30日为调租期，经新特药公司申请，租金没有调升；第三个三年期即2013年7月1日至2016年6月30日为第二个调租期，双方协商一致按5%的比例调升租金，即每月租金为54022元，双方签订书面的《商业楼租赁补充协议》确认；第四个三年期即2016年7月1日至2019年6月30日为第三个调租期，由于新特药公司于2016年6月份书面向雍陌经联社申请减租或免加租，当时雍陌经联社同意不调升租金，故新特药公司将近三年来均按每月54022元向雍陌经联社交纳租金，雍陌经联社从未提出过任何异议。本案双方产生争议的原因，是由于新特药公司长期要求雍陌经联社停止不足额开具租金发票的违法行为，并要求补开足额租金发票给新特药公司，雍陌经联社因而恼羞成怒并不顾交易习惯单方面调升租金，于2019年4月份向新特药公司提出三个解决方案：一是租金要调升5%，以前少开的发票不予追究（注：雍陌经联社从2007年7月起按7500元的金额开具发票给新特药公司，从2016年2月开始至今每月按1万元的金额开具发票给新特药公司），以后亦只能按每月2万元的金额开具租金发票；二是以后要全额开具发票，租金就要调升10%，并不能追究以前少开的发票；三是如果要补开足额租金发票，租金就必须要调升10%，并溯及既往，即追溯第四个三年期。新特药公司当即拒绝，表示足额开具租金发票是雍陌经联社的法定义务，不能以新特药公司要求开具足额租金发票为由单方面决定调升租金。此后双方商谈过程中，雍陌经联社对双方的谈话内容进行了录音，即雍陌经联社于一审提供的两段录音。2019年5月10日，雍陌经联社的村委委员郑六远添加新特药公司的员工郑爱莲为好友，并发来一份《商业楼租赁补充协议》，要求补签该协议，第四个三年期调升5%的租金，之后雍陌经联社于2019年5月27日向新特药公司发出《催告函》，于2019年6月27日委托广东铭兴律师事务所向新特药公司发出《律师函》。从郑六远于2019年5月10日向新特药公司发来的《商业楼租赁补充协议》，更能证明双方之前均是按交易习惯履行合同的，对租金的调升是先协商一致并签订租赁补充协议后，新特药公司才按调升后的标准交租。从常理去分析，如若新特药公司于第四个三年期真欠租，为何从2016年7月1日至2019年4月前，雍陌经联社一直都未催收过欠租或采取停水的措施，唯一符合常理的解释就是双方早已同意第四个三年期不调升租金。雍陌经联社是临近第四个三年期末尾才要求调升租金的，一审判决未能查清该事实，未能认定双方已按上述交易习惯履行合同的事实，错误认为新特药公司在合同明确约定“每三年按照5%至10%调升一次”的情况下，未与出租人协商一致，依然按照原租金标准缴纳租金，亦对达成新的租金标准、完整履行交租义务存在消极逃避责任的行为，对未能达成新的书面租金标准亦负有一定责任。因此，一审判决新特药公司须向雍陌经联社支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金差价97239.6元是错误的。二、新特药公司应按照每月56723.1元的标准向雍陌经联社支付2019年7月1日至判决生效之日止的租金，一审判决按每月60977元的标准支付租金及支付逾期付款违约金是错误的。按照新特药公司与雍陌经联社形成的交易习惯，第四个三年期即2016年7月1日至2019年6月30日是不调升租金的，仍按每月54022元的标准交租，而2019年7月1日起的第五个三年期，双方虽然未协商一致是否调升租金和调升幅度，但新特药公司在一审庭审时已同意按每月54022元的标准调升5%，即按每月56723.1元的标准交租，新特药公司在2020年新冠疫情百业萧条的困难期间仍一直按时交纳租金，考虑到疫情过后新特药公司仍会经营非常困难的评估以及租赁市场低迷的因数，从公平原则出发，租金调升幅度不宜为7.5%，新特药公司恳请二审法院考虑实际情况，维持按调升5%的幅度判决新特药公司按照每月56723.1元的标准向雍陌经联社支付2019年7月1日至判决生效之日止的租金。因《商业楼租赁合同书》约定的“租金每三年按5%至10%调升一次”不明确，在一审期间，新特药公司与雍陌经联社对调升幅度有不同的意见也是正常的。一审判决即使确定租金的调升幅度，但判决未生效前，新特药公司均不存在违约行为。因此，一审判决新特药公司从2019年7月1日起承担逾期付款违约金是错误的。三、新特药公司的一审反诉请求即要求雍陌经联社补开自2014年起未足额开具的租金发票，应予支持。四、因雍陌经联社从2007年度至2013年度未足额开具租金发票，导致新特药公司无法做相应年度税前扣除凭证而多交纳的企业所得税损失805945.5元及利息损失376493.33元，应由雍陌经联社负责赔偿。新特药公司一直以来都有提出过发票未开足金额的问题，从2016年至今均有要求雍陌经联社开足额发票，只是雍陌经联社以调升租金为由拒绝，新特药公司损失赔偿的诉求未超过诉讼时效。同时，新特药公司为证明损失，一审提交了由广东中浩会计师事务所出具的《报告书》，证明雍陌经联社因2007年度至2013年度未足额开具租金发票，导致新特药公司无法做相应年度税前扣除凭证而多交纳的企业所得税损失805945.5元。雍陌经联社作为开具租金发票的法定义务人，因其未足额开具租金发票的行为导致新特药公司主张的损失805945.5元及利息损失，应给予赔偿。被上诉人雍陌经联社答辩称：一、一审判决新特药公司向雍陌经联社支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金差价97239.6元，是符合事实的。涉案《商业楼租赁合同书》明确约定：租金每三年按5%至10%调升一次。而新特药公司的法定代表人有过至少按5%调升的口头承诺。此外一审法院经综合考量，在有利于市场经济发展及公平原则的基础上，按合同最低幅度上调5%，对于雍陌经联社来说，虽然权益上有些受损，但出于友好解决问题的态度，雍陌经联社并无异议。至于新特药公司谈及的雍陌经联社长期不足额开具租金发票与租金上调幅度之间其实并无关联。二、一审判决新特药公司按每月60977元的标准支付租金及逾期付款违约金合情、合理、合法。一审法院认为2019年7月1日后的租金标准应在上月租金标准基础上上调7.5%，即按照60977元每月计租，而且因合同约定逾期付款违约金利率日息千分之五过高，不利于市场经济的发展，从而依法调整为月息2%，雍陌经联社表示认可。雍陌经联社是一个村集体单位，其任何权利与义务的取舍都要按照村委组织法来办理，当然村民也是讲感情的，合作十几年，新特药公司租赁的情况村民也是熟悉的，也很体谅新特药公司当前面临的经营困难。正因为此，村干部充分做了村民的动员工作之后，雍陌经联社经民主决定，方认可一审法院的月息认定的。三、一审判决驳回新特药公司的反诉请求，是正确的。1.雍陌经联社接到新特药公司要求开具发票的请求后，按照其实际交纳的租金，已足额补开了2014年之后的发票。所以，新特药公司上诉要求支持其开具相应发票的反诉请求，没有法律与事实依据。2.至于新特药公司要求雍陌经联社赔偿2007年度至2013年度未足额开具租金发票的企业所得税损失和利息损失，完全没有事实与法律依据。发票管理系国家税务机关依法行使行政权管理范畴。事实上，根据相关法律法规，出租人向承租人开具发票，是其法定义务。出租人拒不提供发票，承租人当初至少可以采取以下途径维护自身合法权益：依法履行个人所得税代扣代缴义务，并以此作为租赁费真实发生的有效凭证，用以抵扣企业所得税，或者及时向税务机关举报出租人拒绝开具发票行为，要求税务机关履行法定职责。然而长达12年之久，新特药公司却没有采取任何自救措施，实际上即使存在其所说的损失后果，也应该由其自身承担。何况新特药公司并未有充分证据证明损失已经实际发生，亦未能证明其已采取适当措施防止损失扩大。一审法院不支持新特药公司的反诉请求，理所当然。综上，新特药公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求驳回其上诉。雍陌经联社于2019年7月29日向一审法院起诉请求：新特药公司立即向雍陌经联社支付租金暂计97239.6元及滞纳金255254元（租金计算方式：2016年7月1日至2019年6月30日每月租金差额2701.1元，2701.1元/月×36个月＝97239.6元，从2019年7月1日起，按照每月调租10%的标准支付租金，即每月租金调整为62395.41元；滞纳金计算方式：以拖欠租金金额为基数，从次月开始计算滞纳金，从2016年8月1日按照每日千分之五计算滞纳金，按月计算滞纳金0.005×30天＝0.15，按照该标准计算至新特药公司支付完毕上述款项之日止）。新特药公司向一审法院反诉请求：一、雍陌经联社向新特药公司补开2014年度至2018年度未足额开具的租金发票，其中2014年度应补开金额为558264元的租金发票、2015年度应补开金额为558264元的租金发票、2016年度应补开金额为533264元的租金发票、2017年度应补开金额为528264元的租金发票、2018年度应补开金额为528264元的租金发票；二、雍陌经联社向新特药公司补开2019年1月至3月未足额开具的租金发票，其中2019年1月应补开金额为44022元的租金发票、2019年2月应补开金额为44022元的租金发票、2019年3月应补开金额为44022元的租金发票；三、雍陌经联社向新特药公司开具2019年4月至8月未开具的租金发票，2019年4月至8月每月的租金发票金额为54022元；四、雍陌经联社向新特药公司赔偿2007年度至2013年度因雍陌经联社未足额开具租金发票给新特药公司，导致新特药公司无法做相应年度税前扣除凭证而多缴纳的企业所得税损失805945.5元以及利息损失376493.33元，即损失合共1182438.83元。一审法院认定事实：案涉房地产位于中山市******“屈岭”，建筑面积为5213.7平方米，房地产权属人为雍陌经联社，规划用途为商业。2007年6月18日，中山市三乡镇雍陌村民委员会（以下简称雍陌村委会）（出租方、甲方）与新特药公司（承租方、乙方）签订雍租字200705号《商业楼租赁合同书》一份，约定：甲方将位于雍泉路口的商业楼整幢租赁给乙方使用，租赁物面积为5145平方米；租赁期限为15年，从2007年7月1日至2022年6月31日止，装修期四个月，从2007年11月1日起计租；租金前三年为每月每平方米10元，合共51450元/月，租金按租赁时间每三年按5%至10%调升一次；合同签订一个月内乙方要交10万元给甲方作押金，合同期满后无息退还给乙方；租金于当月15日前支付，汇至甲方指定账户或双方书面同意的其他支付方式支付；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金计算方法为，由次月1日起，按欠缴租金总额的日息千分之五计算；租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方以电话或书面通知乙方交纳欠款之日起10日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止向租赁物供水，由此造成的一切损失由乙方自己承担；若遇乙方欠交租金超过3个月，甲方有权提前解除本合同，并追回所欠租金及违约金（违约金为三个月的租金）。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止等事项。2013年6月，雍陌村委会（甲方）与新特药公司（乙方）签订《商业楼租赁补充协议》一份，约定甲方体谅乙方的经营困难，双方协商一致同意将租金进行调整，原租金为每月51450元，由2013年7月1日到2016年6月30日每月租金每平方米调整为10.5元，合计每月租金为54022元。之后，新特药公司一直按照54022元/月的标准向雍陌村委会支付租金。2019年5月27日，雍陌村委会向新特药公司发出《催告函》，载明：“1.租金头三年为每月每平方米10元……第四年经我村与贵司协商，我村体谅贵司经营困难租金不作调整。直至2013年6月，本着妥善解决问题的态度，经贵司申请，我村与贵司签订了《商业楼租赁补充协议》。补充协议约定2013年7月1日到2016年6月30日的每月租金每平方米调整为10.5元，自2016年7月1日起租金需要调整。但自2016年7月起，经双方多次协商，贵司仍不愿按合同约定的租金标准支付拒付上涨部分的租金，经我村多次催促，仍未果。2.租赁物于2009年9月取得房产证，房产证上确认房产面积为5213.7平方米，多次与贵司沟通应按房产证上记载的面积计算租金。为此，我村现郑重向告知贵司，限贵司在2019年5月30日前向我村支付下列费用：2016年7月至2019年5月的租金差价共121066.66元（10.5元/平方米×5%×5213.7平方米×35个月）”等内容。2019年6月27日，广东铭兴律师事务所受雍陌经联社委托，向新特药公司发出《律师函》一份，载明：“1.请贵司按照每月调升租金5%的标准，支付2016年7月1日至2019年6月30日差额款项，即每月租金差额2701.1元，其中2016年7月1日至2019年4月30日拖欠租金差额91837.4元。2.请贵司支付2019年5月、6月租金113446.2元以及延期支付租金的滞纳金12862.5元，合计126308.7元。3.请贵司将购买租赁物的意外保险单复印一份给雍陌经联社存档。4.请贵司按照每月调租10%的标准支付2019年7月1日至2022年6月30日租赁期间的租金，并依约每月15日之前向雍陌经联社支付当月租金”等内容。后双方就租金差价及上调比例问题协商未果，雍陌经联社遂于2019年7月29日提起本案诉讼。一审诉讼过程中，新特药公司提起反诉。一审再查：2020年3月1日，雍陌村委会出具《情况说明》，内容为：雍陌经联社是雍陌村委会的经济实体组织，且案涉租赁物登记在雍陌经联社名下，雍陌经联社授权雍陌村委会与新特药公司签订《雍陌村商业楼租赁合同》，由雍陌经联社享有合同权利和承担义务。现雍陌村委会确认并同意雍陌经联社以其名义向新特药公司主张案涉的诉请，相应的法律后果由雍陌村委会承担。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于雍陌村委会与新特药公司签订《商业楼租赁合同书》《商业楼租赁补充协议》，新特药公司于2013年7月1日前按照51450元/月的标准，于2013年7月1日至2016年6月30日按照54022元/月标准向雍陌村委会缴纳等租金的事实，双方提交了合同、租金现金存款凭证等证据为证，予以确认。本案主要的争议焦点有：一、2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金标准、租金差价和逾期付款违约金（滞纳金）的问题；二、2019年7月1日之后的租金标准，及逾期付款违约金（滞纳金）的问题；三、雍陌经联社是否应当向新特药公司开具租金发票，并赔偿损失及利息合共1182438.83元的问题。关于焦点一，雍陌经联社主张，双方就2016年7月1日至2019年6月30日的租金上调5%，即在2013年7月1日至2016年6月30日租金标准54022元/月的基础上调整为56723.1元/月的方案口头达成一致意见，但未形成书面意见，由于新特药公司系优质租户，故雍陌经联社并未立即起诉，而是一直就补差价的问题进行协商；新特药公司主张，雍陌经联社在2016年7月1日至2019年6月30日期间，对于新特药公司按照54022元/月的标准缴纳租金没有任何异议，在新特药公司于2019年4月份要求雍陌经联社开具发票后，雍陌经联社才提出调整租金，双方并未就调升幅度协商一致并签订补充协议，新特药公司没有拖欠雍陌经联社所主张的调升部分的租金。对此，一审法院认为，从双方在2013年6月份签订《商业楼租赁补充协议》来看，双方就租金的调整是以书面补充合同的形式来确定的，至于2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金标准在长达三年的时间里未能达成书面协议的责任，仅凭现有证据无法将该责任归责于一方。雍陌村委会作为出租人，在双方未能达成书面一致的情况下，未能及时敦促承租人签订协议缴纳租金差价或通过诉讼途径解决纠纷，本身存在一定的不作为，对此负有一定责任；新特药公司作为承租人，在合同明确约定“每三年按照5%至10%调升一次”的情况下，未与出租人协商一致，依然按照原租金标准缴纳租金，亦对达成新的租金标准、完整履行交租义务存在消极逃避责任的行为，对未能达成新的书面租金标准亦负有一定责任。结合2016年中山市房地产市场情况、双方合同的约定及双方责任，对于雍陌经联社主张2016年7月1日至2019年6月30日的租金按照合同最低幅度上调5%，即按照56723.1元/月标准计算，并请求新特药公司支付2016年7月1日至2019年6月30日共36个月的租金差价97239.6元[(56723.1元-54022元)×36个月]，合理有据，予以支持；对于雍陌经联社请求新特药公司从2016年8月1日起按照月息千分之五的标准计付上述租金差价的滞纳金，该租金标准约定过高，且雍陌经联社对双方未就租金标准及时达成一致协议，本身亦存在一定责任。结合上述情况，故认定2016年7月1日至2019年6月30日的租金差价逾期付款违约金（滞纳金）的计算方法为，以2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金差价97239.6元为本金，从本判决生效之日起按照月息2%计至清偿之日止。关于焦点二，雍陌经联社主张2019年7月1日起的租金标准应从2016年7月1日至2019年6月30日的租金标准56723.1元/月上浮10%，即62395.41元/月计算；新特药公司主张，应在2016年7月1日至2019年6月30日的租金标准上调5%计算。对此，一审法院认为，双方签订的《商业楼租赁合同书》明确约定：“租金按租赁时间每三年按5%至10%调升一次”，如焦点一所述，2019年7月1日起的租金标准应当从2016年7月1日至2019年6月30日的租金标准56723.1元/月上浮5%至10%，关于具体上浮标准及依据，合同并未明确约定，双方亦未作出合理解释并提交相应依据。虽然双方在2013年6月份签订的《商业楼租赁补充协议》中，约定上调的幅度是5%，但也明确说明是由于甲方（雍陌村委会）体谅乙方（新特药公司）的经营困难，并未有证据证明2019年7月1日后存在同样情形。结合双方各自陈述及本案实际情况，从公平原则出发，2019年7月1日后的租金标准应在上月租金标准56723.1元/月基础上上调7.5%为宜，即按照60977元/月计租。如新特药公司未按时如数支付2019年7月1日之后至判决生效之日止的租金，还应当按照合同约定以当月实际未付租金为基数，从次月1日起计付逾期付款违约金（滞纳金）至清偿之日止。合同约定逾期付款违约金利率日息千分之五过高，应依法调整为按照月息2%计息。关于判决生效之日后的租金，因尚未实际发生，本案不予处理。关于焦点三，新特药公司主张要求雍陌经联社补开自2014年起，未足额开具的租金发票，并赔偿因2007年度至2013年度因未足额开具租金发票，导致新特药公司产生的企业所得税损失805945.5元及利息损失376493.33元。雍陌经联社主张未足额开具发票是应新特药公司的要求，新特药公司对此未提出过任何异议，长期以来也从未向主管机关提出投诉或异议，雍陌经联社接到新特药公司要求开具发票的请求后，也按照新特药公司实际缴纳的租金，补足了2014年之后的发票，新特药公司要求雍陌经联社赔偿发票损失没有事实和法律依据。一审法院认为，新特药公司向雍陌经联社支付租金，有权要求雍陌经联社按照实际交付租金数额开具租金发票。但发票管理系国家税务机关依法行使行政权管理范畴，不属于人民法院民事审判解决的权利义务关系范畴，故新特药公司反诉请求雍陌经联社开具相关发票不具有可执行性，本案中不予处理。如雍陌经联社未按照新特药公司实际支付租金开具发票，新特药公司可及时向相关行政部门反映情况或采取其他合法形式予以救济。关于新特药公司主张雍陌经联社赔偿2007年度至2013年度未足额开具租金发票的企业所得税损失和利息损失共1182438.83元，新特药公司并未有充分证据证明上述损失已经实际发生，鉴于新特药公司该请求涉及期间从2007年起始，距新特药公司于2019年9月份提出上述反诉请求长达12年的时间，新特药公司并未对未及时就该巨额损失向相关部门主张权利作出合理解释。故即使确实存在损失，新特药公司并未有证据证明未开具发票的责任归咎于雍陌经联社一方，亦并未能证明其已采取适当措施防止损失扩大，故无法仅凭现有证据支持新特药公司的主张。综上所述，新特药公司的诉求，缺乏理据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、新特药公司应于判决生效之日起三日内向雍陌经联社支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金差价97239.6元及逾期付款违约金（计算方法：以未付租金差价97239.6元为基数，从本判决生效之日起至清偿之日止，按月息2%计算）；二、新特药公司应于判决生效之日起三日内按照60977元/月的标准向雍陌经联社支付2019年7月1日至本判决生效之日止的租金及逾期付款违约金（计算方法：自2019年7月1日起，以当月实际未付租金为基数，从次月1日起按月息2%计至清偿之日止）；三、驳回雍陌经联社的其他诉讼请求；四、驳回新特药公司的全部反诉请求。如果新特药公司未按判决指定的期间向雍陌经联社履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6588元（雍陌经联社已预交），雍陌经联社负担4224元，新特药公司负担2364元（新特药公司负担部分应于判决生效之日起七日内迳付雍陌经联社）；反诉案件受理费7721元（新特药公司已预交），由新特药公司负担。本院二审期间，新特药公司围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、2019年7月至2020年7月租金交纳凭证，证明因双方未对租金标准达成一致的情况下，新特药公司仍以每月54022元的租金标准先向雍陌经联社交纳租金；二、《租金减免申请书》《关于申请减免租金的复函》，证明双方的交易习惯。雍陌经联社未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了质证。对于新特药公司提交的上述证据，雍陌经联社对其真实性、合法性予以确认，但对其关联性均不予确认。对于新特药公司向本院提交的上述证据，已经质证，本院认定如下：由于雍陌经联社对其真实性、合法性均予以确认，本院亦予以确认。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院又查：2019年7月至2020年7月，新特药公司向雍陌经联社每月各交纳租金54022元。本院另查：2020年2月27日，新特药公司向雍陌村委会发送《租金减免申请书》，声称其在疫情期间面临困难，请求雍陌村委会响应和遵循政府号召及相关规定，减免其2020年2月份、3月份租金，帮助其度过目前的难关等。2020年3月4日，雍陌经联社向新特药公司发送《关于申请减免租金的复函》，表示因未得到村民代表授权同意，故不同意新特药公司提出的租金减免申请。本院再查：二审中，雍陌经联社确认新特药公司曾于2016年5月份向其提出过不调升租金的申请，其未向新特药公司书面回复，并表示其不同意新特药公司提出的该申请。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是涉案房屋2016年7月1日至2019年6月30日间的租金标准是否应予调整；二是涉案房屋自2019年7月1日后的租金是否应按每月60977元标准交纳；三是新特药公司是否应向雍陌经联社支付逾期交租的违约金；四是雍陌经联社是否应足额向新特药公司开具租金发票、赔偿相关经济损失。关于争议焦点一，即涉案房屋2016年7月1日至2019年6月30日间的租金标准是否应予调整的问题。本案中，对于涉案房屋2016年7月1日至2019年6月30日间的租金标准是否应予调整的问题，双方各执一词。新特药公司提出其曾在2016年5月份按照双方的交易习惯向雍陌经联社提出了不予调升的申请，雍陌经联社表示同意，故其间租金其仍按原51450元/月的标准予以交纳。雍陌经联社对此不予认可，并表示曾在2018年10月份口头向新特药公司提出了调升租金标准的请求，只是双方没有签订书面的补充协议。对此，本院认为，第一，根据雍陌村委会与新特药公司于2007年6月18日签订的雍租字200705号《商业楼租赁合同书》，双方约定租赁期限自2007年7月1日起至2022年6月31日止，其中前三年租金为每月每平方米10元，即51450元/月，租金按租赁时间每三年按5%至10%调升一次。由此可见，双方约定的调升标准并不确定，有待双方另行协商确定。第二，审理中，双方对于2010年7月1日至2013年6月30日间的租金标准未予调整，即其间租金仍按原51450元/月标准交纳的事实均无异议。由此可见，双方虽然约定了租金每三年调升一次，但双方在实际履行过程中并未严格按照该约定恪守履行，是否调升以及调升的幅度，尚需双方另行协商确定。第三，从双方在2013年6月就2013年7月1日至2016年6月30日期间月租金调升为54022元，而签订《商业楼租赁补充协议》的情况看，对于租金的调整以及调升的幅度，双方是以签订书面补充协议的形式确定的。第四，对于2016年7月1日至2019年6月30日期间每月应交纳的租金，新特药公司表示其曾在2016年5月份按照双方的交易习惯向雍陌经联社提出了不予调升租金的申请，雍陌经联社表示同意，故其间租金其仍按原54022元/月的标准予以交纳。雍陌经联社认可曾收到了新特药公司在2016年5月份向其提出的不予调升的申请，并认可未向新特药公司书面回复。第五，雍陌经联社主张其曾在2018年10月9日、2019年5月13日等口头向新特药公司提出了调升2016年7月1日至2019年6月30日期间月租金标准的请求，并为此向一审法院提交了录音光盘予以佐证。经核查，雍陌经联社提交的上述录音内容并没有反映出该录音的录制时间为2018年10月9日，新特药公司亦不认可该录音录制于2018年10月9日。新特药公司在一审中并主张该录音实际上录制于2019年5月9日。第六，根据雍陌村委会于2019年5月27日向新特药公司发出的《催告函》，以及2019年6月27日雍陌经联社委托广东铭兴律师事务所向新特药公司发出《律师函》，证实雍陌经联社于2019年5月27日、6月27日向新特药公司提出了调升2016年7月1日至2019年6月30日间租金标准的请求。综上，新特药公司在2016年5月份向雍陌经联社提出了不予调升租金的申请，雍陌经联社亦认可收到了该申请。新特药公司按54022元/月的标准向雍陌经联社交纳2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金，雍陌经联社予以收取，且雍陌经联社没有证据证明其对此提出过异议，应视为其对该期间按54022元/月租金标准交纳租金的认可。虽然雍陌经联社主张其曾在2018年10月9日口头向新特药公司提出了调升2016年7月1日至2019年6月30日期间月租金标准的请求，但雍陌经联社提交的证据不足以证明其主张的该事实。雍陌经联社在该期间即将届满之前即于2019年5月27日、6月27日，再向新特药公司提出调升2016年7月1日至2019年6月30日间租金标准的请求，理由不能成立，本院对此不予认定。据此，本院认定涉案房屋2016年7月1日至2019年6月30日期间的月租金标准不应再调整。关于争议焦点二，即涉案房屋自2019年7月1日至2022年6月30日间的租金是否应按每月60977元标准交纳的问题。根据双方的陈述，对于调升涉案房屋自2019年7月1日至2022年6月30日期间的月租金标准，双方并无异议。双方最终未能就租金调升问题签订补充协议，主要在于双方对于调升的幅度未能达成一致意见。结合双方各自的陈述，根据公平原则，本院认为2019年7月1日至2022年6月30日期间的月租金标准，应在上个租赁期月租金标准54022元/月基础上上调7.5%为宜，即新特药公司应按照58074元/月计租标准向雍陌经联社交纳2019年7月1日至2022年6月30日期间的租金。关于争议焦点三，即新特药公司是否应向雍陌经联社支付逾期交租的违约金的问题。如上所述，本院已认定涉案房屋2016年7月1日至2019年6月30日期间的月租金标准不予调整，故其间不存在新特药公司拖欠雍陌经联社月租金差额的问题。雍陌经联社要求新特药公司向其支付逾期交租的违约金，缺乏事实依据，本院不予认定。而对于2019年7月1日至2022年6月30日期间月租金标准，本院已认定调升为58074元/月。由于新特药公司在该期间是按54022元/月标准向雍陌经联社交纳的租金，故新特药公司应对其间已交纳过的月份租金每月的差额4052元，另行向雍陌经联社补交，并应向雍陌经联社支付逾期交租的违约金。同时，由于双方约定的逾期付款违约金利率即日息千分之五过高，且双方对此均有过错，故本院依法将新特药公司应向雍陌经联社支付的逾期交租的违约金调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；对于该期间尚未交纳的月份租金，则新特药公司应按58074元/月租金标准向雍陌经联社交纳。关于争议焦点四，即雍陌经联社是否应足额向新特药公司开具租金发票、赔偿经济损失的问题。首先，关于新特药公司上诉要求雍陌经联社向其补开2014年度至2018年度及2019年1月至3月未足额开具的租金发票，以及开具2019年4月至8月租金发票的问题。审理中，双方均认可双方签订的《商业楼租赁合同书》，并没有对雍陌经联社收取租金后向新特药公司开具发票明确进行约定，雍陌经联社亦主张未足额开具发票是应新特药公司的要求。但是，根据相关税收征收管理法律法规的规定，新特药公司向雍陌经联社支付租金后，有权要求雍陌经联社按照其实际交付租金数额开具租金发票。由此可见，雍陌经联社收取租金后向新特药公司开具发票，是雍陌经联社应履行的税法上的义务，而非双方合同中约定的义务。同时，未按税法规定开具发票，属于违反发票管理法规的行为，应由税务机关负责处理，并不属于人民法院民事审判解决的权利义务关系范畴。新特药公司反诉请求雍陌经联社补开相关发票，缺乏依据，应予驳回。如果雍陌经联社未按照新特药公司实际支付租金开具发票，新特药公司可向相关行政部门反映情况或采取其他合法形式予以救济。其次，关于新特药公司上诉要求雍陌经联社赔偿其2007年度至2013年度未足额开具租金发票的企业所得税损失和利息损失共1182438.83元的问题。新特药公司的该请求事项涉及期间从2007年开始，距新特药公司于2019年9月份提出上述反诉请求已长达12年，新特药公司并未对未就该巨额损失及时向相关部门主张权利作出合理解释。雍陌经联社主张未足额开具发票是应新特药公司的要求，新特药公司也未举证证明未开具发票的责任归咎于雍陌经联社一方，亦未能证明其已采取适当措施防止损失扩大。在此情形下，一审判决对新特药公司的该反诉请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人新特药公司的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初19394号民事判决第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初19394号民事判决第一项、第二项、第三项；三、中山市新特药有限公司应于本判决生效之日起三日内按照58074元/月的标准向中山市三乡镇雍陌经济联合社支付2019年7月1日起至本判决生效之日止的租金及逾期付款违约金（计算方法：自2019年8月1日起，以上月实际未付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至清偿之日止）；四、驳回中山市三乡镇雍陌经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6588元（中山市三乡镇雍陌经济联合社已预交），中山市三乡镇雍陌经济联合社负担3953元，中山市新特药有限公司负担2635元（中山市新特药有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付中山市三乡镇雍陌经济联合社）；反诉案件受理费7721元（中山市新特药有限公司已预交），由中山市新特药有限公司负担。二审案件受理费15624元（中山市新特药有限公司已预交），中山市新特药有限公司负担10883元，中山市三乡镇雍陌经济联合社负担4741元（中山市三乡镇雍陌经济联合社负担部分于本判决生效之日起七日内迳付中山市新特药有限公司）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年九月三十日书记员 勾华吴歌