北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初18006号原告（反诉被告）：陶春玉，女，1964年11月12日出生，汉族，朝阳锅炉厂退休职工，住朝阳区。原告（反诉被告）：高俊红，女，1964年8月9日出生，汉族，朝阳锅炉厂退休职工，住朝阳区小红门乡肖村**。被告（反诉原告）：北京京城联行房地产经纪有限公司，住，住所北京市丰台区方庄南路**楼****808/div>法定代表人：彭在收，经理。委托诉讼代理人：司远，男，北京京城联行房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：刘雪丹，女，北京京城联行房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）陶春玉、高俊红与被告（反诉原告）北京京城联行房地产经纪有限公司（以下简称京城联行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶春玉、高俊红，被告（反诉原告）京城联行公司的法定代表人彭在收及委托诉讼代理人司远、刘雪丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶春玉、高俊红向本院提出诉讼请求：1.被告向高俊红支付违约金19260元；2.被告向高俊红支付迟延交房租金1426元、电费差额56.7元、补办煤气卡费200元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2018年11月14日签订了房屋租赁合同一份，2018年12月7日，被告找到原告说房屋不好出租，于是又重新签订了第二份房屋租赁合同，合同期限2年，月租金10700元。2019年11月16日，被告称房子就租一年，第二年不再租了。到期后，原告收房，发现租户尚未搬家，原告去了4次才将房屋收回，比预期晚四天交房。且被告将原告煤气卡丢失，电费差额也要补缴。2020年3月，原告多次通过微信联系被告业务员，未果，故诉至法院，望判如所请。京城联行公司辩称，不同意原告诉讼请求。2018年11月14日签订的第一份租赁合同明确写明可以打一个隔断，该约定违反法律规定，合同应属无效。后政府要求我们立即拆除隔断，双方合同终止。且原告没有如实告知我司房屋漏水的事实。2018年12月10日签订的第二份租赁合同中的补充规定手写部分并非我司写的，也没有加盖我司公章，且向我司隐瞒房屋严重漏水事实，楼下邻居拨打12345热线反映。因此，我司不同意支付违约金，不同意支付4天房租。煤气卡补卡费及电费差额同意支付。京城联行公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付因隐瞒房屋漏水导致合同提前终止违约金19260元；2.判令反诉被告支付打隔断造成的损失6923元；3.判令反诉被告支付拆隔断损失1200元；4.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年11月14日签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将自己所有的位于丰台区南三环东路27号1号楼10层1005号房屋（以下简称1005号房屋）委托出租给被告2年，月租金11700元，半年付。后由于租赁市场租金下滑，双方协商后于2018年12月10日签订了补充协议，月租金为10700元，其他事项无变化。其中合同第五条第4款约定，如房屋存在隐患，影响正常居住的应在签署合同前如实告知，如未如实告知后果由原告承担。双方签订合同后，楼下邻居告知被告房屋防水不足多年来一直漏水，邻居多次反映此事并投诉，被告才得知房屋漏水事实。同时合同第九条约定，隔断可以打1个进行出租，合同到期后将隔断墙拆除恢复原状。在合同签订后，被告发现合同内容和合同执行中内部员工与被告存在违反国家禁令问题，我司作出果断处理停止执行合同并阻止违法行为。由于原告提供的房屋防水不足漏水多年和违背法律规定导致合同不能履行，原告的行为构成根本违约，故要求原告向被告支付违约金并赔偿相应损失。望判如所请。陶春玉、高俊红对反诉答辩称，第一，关于隔断问题。打隔断附加条款是原告同意打一个隔断，此地本身在买房时就是一个隔断。但与反诉原告违约没有关系。第二，关于漏水问题。双方签合同交接时房屋是完好的，没有漏水现象。反诉原告在2018年12月7日给反诉被告打电话说暖气片漏水让更换，并当天说房子不好租要求重新签订租赁合同。反诉被告对暖气片进行了更换。此后反诉原告正常支付房租。直至2019年11月15日，反诉原告称房屋只租一年，第二年不租了。此期间反诉原告从未提及房屋漏水问题，物业和楼下住户也没有找过反诉被告反映漏水问题。所以，反诉原告主张的房屋漏水事实不存在。如房屋严重漏水，反诉原告不可能正常交房租，还坚持租了一年。房子在2013年曾经漏水过，当时对房屋重新做了防水，防水也没有过保修期。第三，关于交接问题。2019年11月15日，反诉被告与反诉原告负责管理此房的业务员之间有微信聊天记录。当时该业务员还威胁反诉被告，导致去了4次才将房屋收回。本院经审理认定事实如下：高俊红系1005号房屋产权人。2018年11月14日，陶春玉代高俊红（甲方）与京城联行公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将1005号房屋出租给乙方，委托期自2018年11月14日至2020年12月13日。月租金11700元，按半年缴付。其中合同第五条双方权利与义务：1、…4、如房屋存在隐患，影响正常居住的（如设施严重老化，供暖供电供气不足，线路故障，室内防水不足或老化，邻居关系严重不合及周边环境差等）应在签署合同前如实告知，如未如实告知后果由甲方承担。如房屋内所留家电等过于陈旧或已超出使用年限，甲方应主动搬离此房，否则自然损坏后不得据此索赔。5、…第六条违约责任1、如不遵守上述约定视为违约，违约责任与合同终止一致。2、出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同所约定年租金总金额的百分之十五作为违约金，并支付乙方所介绍客户所付中介费、搬家费等相应费用。第九条补充规定1、甲方支付给乙方房屋室内设施完好，乙方在租用期间设施如有损坏由乙方全部负责，维修管理费用由乙方承担（管道设施除外），属人为损坏由乙方承担。隔断可以打一个，如打多个由乙方承担。2、合同到期后，将隔断墙拆除恢复原状，交付房屋时室内设施保持完好、卫生、干净。3、…。同年12月7日，京城联行公司告知陶春玉房屋暖气片漏水，陶春玉更换了暖气片。后双方再次签署《北京市房屋出租委托代理合同》，其中委托期2018年12月10日至2021年1月24日，月租金10700元。其他内容除补充规定外均同上述合同内容一致。其中，高俊红、陶春玉提交的合同中补充规定处手写体载明：1、卫生间2个、厨房1个，漏水问题由乙方施工防水处理；2、如租赁期间，出现漏水问题由乙方进行维修处理（费用由乙方承担与甲方无关）；3、甲方如果在租赁期间要卖房需提前终止合同，甲方应支付乙方本合同所约定年租金总金额的百分之十作为违约金，其他费用全免。京城联行公司提交的合同中补充规定手写体处载明“与2018年11月14日签署的合同内容一样（合同编号2018009）”。合同签订后，京城联行公司将租金交至2019年12月9日。2019年11月，京城联行公司以房屋漏水及打隔断为由提出退租，并于2019年12月13日双方办理了交接。庭审中，陶春玉、高俊红提交与京城联行公司业务员“Dream”微信聊天记录，证明曾于2019年11月底与京城联行公司协商提前退租的违约问题。提交2020年4月与京城联行公司业务员“ABC”微信聊天记录，证明索要违约赔偿金情况。京城联行公司对上述证据真实性认可。但证明目的不予认可。聊天记录中提到的是4天租金、电费差额及补卡费，没有提违约金的问题。庭审中，京城联行公司主张提前终止合同的理由为打隔断违反相关规定，并提交视频录像，其中京城联行公司业务员与陶春玉现场交接视频中显示，双方在1005号房屋内办理了交接，提及京城联行公司退租理由为国家不允许打隔断，剩余租金，补缴电费事宜，京城联行公司要求填写交接单，陶春玉称不填，把钥匙拿走就可以了并称“还怕我告你们”。同时主张房屋严重漏水导致合同无法继续履行，但在交接视频中京城联行公司未提及租赁期间房屋漏水问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《北京市房屋出租委托代理合同》虽系陶春玉所签，但根据房屋所有权证的记载及高俊红自称委托陶春玉代为打理房屋的事实，可以认定上述合同约束的主体应为高俊红与京城联行公司，陶春玉并非本案适格主体。上述合同系高俊红与京城联行公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。京城联行公司以上述合同中约定允许打隔断为由主张合同无效，缺乏依据，本院不予支持。本案中，合同期满前，京城联行公司向高俊红提出退租，双方于2019年12月13日办理了房屋交接手续，应视为双方签订的合同自2019年12月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案争议焦点为京城联行公司提前终止合同是否构成违约。京城联行公司提出终止合同的理由为打隔断和房屋严重漏水导致合同无法继续履行，首先，打隔断并非为政府明令禁止，打隔断用于群租则为政策明令禁止。虽然合同中载明高俊红作为委托方同意可以打一个隔断，但并非代表其强制要求京城联行公司打隔断。况且能否打隔断用于群租应为房屋中介公司明知的问题，即使隔断被相关部门要求拆除，亦不影响房屋正常租用，并不能据此导致合同目的无法实现。其次，京城联行公司主张房屋严重漏水导致无法正常居住，但其提供的证据不足以证明其主张，且在双方办理交接时亦未提及因房屋漏水解除合同一事。故京城联行公司据此单方解除合同无事实依据，其持上述理由要求对方支付违约金依据不足，本院对其要求高俊红支付违约金的诉求不予支持。综合上述分析，京城联行公司以上述理由提前终止合同应属违约行为，双方办理完毕交接并不当然免除其应承担的违约责任。根据合同约定，如提前单方终止本合同的，需支付对方本合同所约定年租金总金额的百分之十五作为违约金，故高俊红主张的违约金数额并无不当，本院予以支持。另根据本案查明的事实，京城联行公司已将租金支付至2019年12月9日，但至双方交接房屋之日，京城联行公司仍在占有使用房屋，故应支付高俊红2019年12月10日至2019年12月13日期间的租金，具体金额参照合同约定的租金标准应为1426元。关于高俊红主张的电费差额56.7元及补办燃气卡费用200元，京城联行同意支付，本院不持异议。关于京城联行公司主张的打隔断、拆隔断损失，因打隔断系其单方自愿行为，且合同未约定此笔费用应由高俊红承担，故对其该项诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的司法解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京京城联行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付高俊红违约金19260元；二、北京京城联行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付高俊红房屋租金1426元、电费差额56.7元、燃气卡补卡费200元；三、驳回北京京城联行房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费162元，由北京京城联行房地产经纪有限公司公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费242元，由北京京城联行房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张习文二〇二〇年九月二十一日书记员  武 萍