北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初16051号原告（反诉被告）：北京中光华会计师事务所有限责任公司，住所地北京市西城区南滨河路****楼**409。法定代表人：邱斌，总经理。委托诉讼代理人：刘亚文，女，1986年4月5日出生，汉族，该公司职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张钰，男，1989年7月16日出生，汉族，该公司职工，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京华安泰房地产开发有限公司，，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区******法定代表人：吴宝刚，总经理。委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中光华会计师事务所有限责任公司（以下简称中光华公司）诉被告（反诉原告）北京华安泰房地产开发有限公司（以下简称华安泰公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中光华公司的委托诉讼代理人刘亚文、张钰，华安泰公司的委托诉讼代理人尹子殊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中光华公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告退还原告已付2020年4月20日至2020年5月8日租赁房屋租金共计158004.80元、被告应向原告开具2020年2月18日至2020年4月19日租赁房屋租金增值税专用发票492278.20元。二、请求法院依法判令被告拉闸断电应付原告违约金共计761374.38元，具体如下：1.被告拉闸断电造成原告无法正常使用租赁房屋及附属设施，被告拉闸断电行为违反《房屋租赁合同》相关规定应向原告支付违约金325754.61元；2.被告拉闸断电造成原告ZGH办公平台瘫痪，原告及原告关联公司所有员工无法开展“提交工作成果”“工作问答”“工作报表”“审批事项”等工作，给原告进成重大损失，损失额按原告及原告关联公司所有员工日工资计算，两天共计375819.77元；3.被告拉闭断电进成原告数据中心设备损坏、门禁系统损坏、监控系统损坏等相关设备损失共计59800.00元。三、请求法院依法判令被告提前收回租赁房屋应付原告违约金，共计6703798.02元，具体如下：1.被告提前收回租赁房屋违反了《房屋租赁合同》相关规定，应向原告支付违约金5922811.18元；2.被告提前收回租赁房屋造成原告短时间内找不到办公场所存放大部分办公设备，造成原告办公设备损失共计487411.51元；3.被告提前收回租赁房屋造成原告300多名员工19天（2020年4月20日至2020年5月8日）无办公场所办公，只能在家待岗，但原告仍需按国家相关规定支付301名员工生活费共计293575.33元。事实与理由：2014年4月18日北京中光华会计师事务所有限责任公司（原告）与北京华安泰房地产开发有限公司（被告）签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于北京市西城区XX号X号楼商X、商XX、商XX的房屋，租赁房屋总建筑面积2035.89平方米，租赁期：2014年4月18日至2022年8月17日止。按照《房屋租赁合同》约定，原告已支付被告自2014年8月18日至2020年2月17日租赁房屋租金15049386元、押金650283元；《房屋租赁合同》第五条“租赁标的押金5.1……押金用于承担承租人应付未支付的租金……”约定，原告向被告支付的押金650283元相当于2020年2月18日至2020年5月8日的房屋租金。被告2020年4月10日要求原告于2020年4月20日上午10时与被告现场交接“租赁房屋”，原告按被告要求于2020年4月20日将“租赁房屋”交接给被告。按照《房屋租赁合同》第十二条“违约责任12.2租赁期内，因出租人原因需提前收回房屋的，……需将已收取但尚未履行租期的租金退还承租人，……”约定，被告提前收回房屋应退还原告已付2020年4月20日至2020年5月8日租赁房屋租金158004.8元、被告应向原告开具2020年2月18日至2020年4月19日租赁房屋租金增值税专用发票492278.2元。2020年4月7日清明节后第一个工作日，当天下午14时原告在租赁房屋组织召开复工复产工作会议，15点左右被告突然拉闸断电，造成原告复工复产工作会议中断、ZGH办公平台瘫痪，原告代表张钰立即报警，天宁寺派出所民警到现场和被告代表金X沟通，被告拒绝供电，直到2020年4月8日14点27分被告向原告恢复供电，期间共停电约23.5小时。被告拉闸断电行为违反了《房屋租赁合同》第十条“出租人责任：10.2出租人不得干涉承租人依照本协议及相关法律法规合理使用租赁房屋及其附属设施的行为”约定；按照《房屋租赁合同》第十一条“11.4出租人有下列情形之一的，承租人有权单方解除协议，承租人交还房屋，出租人应返回押金并支付承租人当年租金10%的违约金：11.4.4其他”和第十二条“12.1出租人有本协议第11.4条约定的情形之一的，自该情形出现之日起每过一日，出租人应每日按当年租金的1%向承租人支付违约金”约定，被告应支付原告违约金共计325754.61元[（3.9元/天/平方米×2035.89平方米×230天+4.1元/天/平方来×2035.89平方米×136天）×（10%+1%）]。被告拉闸断电造成原告ZGH办公平台瘫痪、原告及原告关联公司所有员工无法开展“提交工作成果”“工作问答”“工作报表”“审批事项”等工作，给原告造成重大损失，损失额按原告及原告关联公司所有员工日工资来计算，两天共计375819.77元（375819.7=4087040.00/21.75×2）。被告拉闸断电进成原告数据中心设备损坏、门禁系统损坏、监控系统损坏等相关设备损失共计59800.00元。被告拉闸断电、提前收回租赁房屋阻止原告复工复产行为违反《房屋租赁合同》相关规定、违背商业道德、违背国家政府倡导企业复工复产的相关规定，使原告不敢在“租赁房屋”办公。原告在2020年4月8日告知被告：原告决定于2020年5月9日起解除与被告签订的《房屋租赁合同》；2020年4月10日被告要求原告于2020年4月20日上午10时与被告现场交接租赁房屋；2020年4月20日原告按被告要求将“租赁房屋”交给被告。被告要求原告10天交接租赁房屋既违背《房屋租赁合同》相关约定，又不合常理，同时被告也缺少起码的商业道德。在当前疫情的情况下，原告在10天时间内无法找到合适的办公场所、搬运设备并安置职工。被告提前收回租赁房屋违反了《房屋租赁合同》相关规定，应向原告支付违约金5922811.18元；按照《房屋租赁合同》第十二条“违约责任12.2租赁期内，因出租人原因需提前收回房屋的，……需将已收取但尚未履行租期的租金退还承租人，并按当年租金的200%向承租人支付违约金。”约定：被告提前收回租赁房屋应向原告支付违约金。综上，被告拉闸断电、提前收回租赁房屋行为使原告短期内无法复工复产，给原告的经营造成了重大损失。故诉至法院。华安泰公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告至今未付2020年2月18日-4月20日的租金。根据合同约定，租金是押三付六的方式，原告应当在2月17日前支付第12期2月18日-8月17日共计1449198元，但是原告一直没有支付，构成逾期支付租金。第二，依据租赁合同3.2及11.5条，被告有权不予返还押金。押金和租金属性不同，根据合同5.1条约定，押金的用途为承担承租人应付未付的租金违约金赔偿金和安全保障金等，是履约保证金的性质，同时租赁合同3.2条约定，租赁合同包含四个月的免租期，该免租期应以承租人全面履行合同为前提，如果承租人违约，应当把免租期内租金支付，并且押金不予返还。根据合同11.5条约定，承租人逾期支付租金达7日，出租人有权不返还押金，因原告没有全面履行租赁合同并且逾期支付租金，所以押金不予返还。第三，本案系原告单方解除租赁合同。2020年4月8日，原告向被告发出了解除合同告知函，之后双方在4月20日对房屋进行交接。根据合同12.5条约定，如果承租人单方解约，要提前六个月通知被告，并按照当年租金的200%支付违约金。第四，双方在4月20日办理的房屋交接手续，原告所述损失并不存在。4月8日，原告单方提出解约后，被告于4月10日向原告发函，约定房屋交接日期为4月20日，并保留依据合同追究违约责任的权利。原告并没有对交接时间提出异议，且双方于4月20日交接完毕。交接时，原告称提前退还房屋给其造成损失，被告考虑到双方长期的合作关系，向原告发函表示可以给宽限期用于搬离物品，但是原告没有采取任何措施，且拒收相关函件，造成损失扩大。实际上，原告未搬走物品还需要被告进行处理，给被告造成损失。原告陈述自相矛盾，一方面说没有办法在短时间内召集员工搬家，另一方面又说4月20日交接房屋导致员工没有办公场所，说明员工并不在现场办公。所以原告所述损失不存在。另外，被告从未拉闸断电，原告要求被告承担违约责任，缺乏事实及法律依据，请求法院予以驳回。华安泰公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告向被告支付提前退租违约金798915元。2.本案的案件受理费用由被告承担。反诉事实和理由：依据租赁合同4.2条约定，原告应于2020年2月17日前向被告支付第十二期租金（2020年2月18日至2020年8月17日）1449198元。原告并未按约定支付租金，且在2020年4月8日向被告发出《关于解除的告知函》，称“由于新冠疫情严重影响我公司正常经营，我公司决定于2020年5月9日起解除与贵公司签订的《房屋租赁合同》”。后双方于2020年4月20日办理房屋交接。据此，原告未按照约定支付第十二期租金，且单方解除租赁合同的行为均构成违约，侵害了被告的合法权益，应承担违约责任，依据租赁合同第11.5条约定，承租人不支付或者不按照约定支付租金连续达到7日或累计达到15日的，出租人有权不返还押金，承租人并应支付出租人当年租金10%违约金。依据该条，原告不按照约定支付租金已经达到60日以上，依约押金不予退还，且应向被告支付1.2个月的租金作为违约金。租赁合同第12.5条约定，“租赁期内，因承租人原因承租人需提前退租的，在租期的第一年至第六年期间，应提前6个月通知出租人，补足未支付的使用房屋期间的租金，并按当年租金的200%向出租人支付违约金”。依据该条，原告提前退租，应当向被告支付相当于24个月租金的违约金。据此，根据合同约定，原告应向被告支付2月18日至4月20日期间2个月的租金，外加未按约定支付租金的违约金（押金不退外加支付1.2个月租金，相当于4.2个月租金），以及提前退租违约金（24个月租金），共计30.2个月的租金。但考虑到双方过往的合作以及疫情对双方的影响，被告主动将违约金调低为6个月当期租金，计1449198元，减去原收取押金650283元，原告还应当向被告支付违约金798915元。另补充，依据租赁合同3.2条，原告提前解除合同应当承担四个月免租期租金的责任，合同12.3条约定原告应按年租金每日1%的标准支付违约金，从2月17日计算至今已经接近150天，按100天计算应该支付相当于12个月租金的违约金。综上，原告应当向被告支付租金及违约金的数额相当于46.2个月的租金，考虑到双方合作因素以及疫情影响，被告主动调低了违约金，仅主张相当于6个月当期租金数额的违约金，该违约金数额已经折抵了押金。针对反诉，中光华公司辩称，不同意被告的反诉请求。原告并不拖欠被告房租，因为原告交有押金，押金用于抵付未付租金。关于4月8日解除函一事，原因是被告拉闸断电导致原告不能办公。因为在2018年8月15日时，原告由租赁房屋四层搬物品，被告曾出动十多名保安强行禁止我方搬运资料。因为现在是疫情期间，我方害怕出现安全隐患，所以迫于压力，将解除函中描述的解除原因记载为“新冠疫情”。关于被告拉闸断电一事，我方在4月7日时报警，有出警记录，经警察协调，被告未恢复供电。关于被告所述2月租金未付一事，是因为当时疫情很严重，没有及时缴纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年4月18日，中光华公司（承租人、乙方）与华安泰公司（出租人、甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告位于北京市西城区XX号X号楼商X、商XX、商XX的房屋（以下简称涉案房屋），租赁房屋总建筑面积2035.89平方米，租赁期：2014年4月18日至2022年8月17日止。免租期共4个月，合同期间如因承租人违约而提前解除合同、终止合同，承租人应按本协议约定租金标准将免租期内所免除的租金支付给出租人，押金不予退还。租金采取递增方式，租赁期间2018年8月18日至2020年8月17日，月租金为241533元。租金分十六期支付，其中第十二期（2020年2月18日至2020年8月17日）租金为1449198元，承租人应于每期租金到期日前十个工作日支付下一期租金，出租人收到款项的同时开具相应的发票。押金650283元用于承担承租人应付未支付的租金、违约金、赔偿金、安全保证金等。出租人交付的房屋严重不符合协议约定，严重影响承租人使用的，或交付的房屋严重危及承租人安全或者健康的，承租人有权单方解除协议，承租人交还房屋，出租人应返还房屋并支付承租人当年租金10%的违约金。承租人不支付或者不按照约定支付租金连续达到7日或累计达到15日的，出租人有权不返还押金，承租人并应支付出租人当年租金10%违约金。出租人有上述约定的情形之一的，自该情形出现之日起每过一日，出租人应每日按当年租金的1%向承租人支付违约金。承租人有上述约定的情形之一的，自该情形出现之日起每过一日，承租人应每日按当年租金的1%向出租人支付违约金。租赁期内，因出租人原因需提前收回房屋的，在租期的第一年至第六年期间，应提前6个月通知承租人，需将已收取但尚未履行租期的租金退还承租人，并按当年租金的200%向承租人支付违约金。租赁期内，因承租人原因需提前退租的，在租期的第一年至第六年期间，应提前6个月通知出租人，补足未支付的使用房屋期间的租金，并按当年租金的200%向出租人支付违约金。关于合同履行情况，中光华公司如约向华安泰公司支付押金650283元，租金交纳至2020年2月17日。2020年4月8日，中光华公司向华安泰公司发送《关于解除的告知函》，记载内容如下：“……由于新冠疫情严重影响我公司经营，我公司决定于2020年5月9日起解除与贵公司签订的《房屋租赁合同》。2020年2月18日至2020年5月8日租金共计人民币643137.65元，从我公司支付给贵公司押金人民币650283元中予以扣除。由于贵公司严重影响我公司复工复产工作，由贵公司承担一切后果”。2020年4月10日，华安泰公司针对上述告知函向中光华公司发送回函，记载内容如下：“既然贵公司要提前退租，我司希望贵司尽快准备房屋交还事宜，并于2020年4月20日上午10时与我司对承租房屋进行现场交接……我司保留依据《房屋租赁合同》追究贵司违约责任的权利。”针对房屋交接问题，中光华公司于2020年4月20日向华安泰公司再次发送告知函，主要内容为：中光华公司于2020年4月20日将涉案房屋以及房屋钥匙交给华安泰公司，但因提前交还房屋导致部分办公设备无法搬离产生损失，华安泰公司拉闸断电行为造成中光华公司无法及时复工复产产生损失。关于中光华公司未能支付2020年2月18日后租金的原因，中光华公司主张因疫情原因未能及时支付，且中光华公司曾就租金缓交事宜与华安泰公司进行过沟通。华安泰公司认可双方曾就租金缓交事宜进行过沟通，但华安泰公司认为中光华公司存在拒绝交纳租金的意愿，故双方未达成一致意见。庭审中，中光华公司主张合同解除的原因在于华安泰公司于2020年4月7日将涉案房屋拉闸断电，以致中光华公司无法正常经营，并产生设备、人工以及经营损失。为证明其主张，中光华公司提交以下证据用于证明：1.2018年8月16日授权委托书，2020年4月7日原告公司员工与金X通话录音。授权委托书显示华安泰公司曾于2018年8月16日委托公司员工金X处理双方租赁事宜。通话录音显示双方对于涉案房屋断电情况进行了确认。2.ZGH办公平台管理办法、ZGH办公平台员工信息、ZGH办公平台数据中心设备录像、办公区域改造施工合同及相应的报价清单、发票凭证。华安泰公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。主张2020年4月7日涉案房屋确实存在断电情形，但该断电行为并非华安泰公司所为，而是中光华公司与物业公司存在纠纷所致。华安泰公司并不掌握电力设备。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中光华公司虽主张合同解除的原因在于涉案房屋存在断电情况导致其无法经营，但是根据2020年4月8日中光华公司向华安泰公司发送的解除合同告知函可知，“新冠疫情严重影响我公司经营”是双方合同解除的主要原因。另外，根据双方陈述可知，疫情并未导致中光华公司完全无法经营，租金虽然可以通过协商减少或者缓交，并不意味着可以完全免除中光华公司的租金支付义务。显然，截至2020年4月8日之前，中光华公司对于到期租金分文未付是不争的事实，该未付租金的行为已逾期两个月，不仅超出了合理的延付期限，且已到达合同约定的解除条件。关于中光华公司主张退还租金一节，本院认为押金、租金性质不同，在合同处于履行期间尚未依法解除或终止的情况下，单方无权自认押金抵扣租金。故中光华公司要求华安泰公司退还2020年4月20日至2020年5月8日房屋租金并开具发票，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于断电的违约责任，首先，本案并无直接证据能够证明断电原因，且断电后第二日已恢复供电。疫情期间，中光华公司的复工情况并不明确，中光华公司提交的证据无法证明断电造成的直接损失。其次，退一步讲，即使该断电行为系华安泰公司所为，但考虑到中光华公司已持续两个月未付任何到期租金的事实，华安泰公司的断电行为亦存在合理的抗辩事由，中光华公司据此主张华安泰公司违约的理由不能成立。最后，解除合同告知函中并未提及断电事由，由此可以佐证“新冠疫情”对于经营的影响是双方解除合同的根本原因。综上，在双方已协商解除合同且协商一致办理房屋交接手续的情况下，中光华公司要求华安泰公司承担违约责任并赔偿损失，依据不足，本院不予支持。关于华安泰公司反诉违约金一节，本院认为“新冠疫情”对于各行业经营的不利影响是无需证明的事实，中光华公司据此提出解除合同属于事出有因。鉴于双方对于“新冠疫情”的现状不仅充分了解，且双方互相容忍并最终达成解除合同、交付房屋的一致意见及行动，考虑到华安泰公司没有提交初步证据证明其实际损失，且中光华公司支付的押金已能够对损失进行弥补的情形，本院基于公平原则以及本案的具体情况，对于华安泰公司的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回北京中光华会计师事务所有限责任公司的诉讼请求。二、驳回北京华安泰房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费32581元，由北京中光华会计师事务所有限责任公司负担（已交纳）；反诉案件受理费5895元，由北京华安泰房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年九月二十五日法官助理 姚岚书 记 员 郭欣