广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2553号原告：广州市仁伟投资顾问有限公司，住所地广州市越秀区东风西路****。法定代表人：唐月朝，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡金瑞、黄子祺，均系广东诺臣律师事务所律师。被告：陈圆美，女，1971年10月13日出生，汉族，住湖北省天门市，被告：陈志元，男，1969年8月16日出生，汉族，户籍地址湖北省天门市，现住广州市海珠区，被告：广州海珠区海滨棋牌健康休闲中心有限公司，住所地广，住所地广州市海珠区宝岗大道****v>法定代表人：陈志元。原告广州市仁伟投资顾问有限公司诉被告陈圆美、陈志元、广州海珠区海滨棋牌健康休闲中心有限公司（以下简称海滨公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡金瑞、黄子祺及被告陈志元（亦是海滨公司的法定代表人）到庭参加了诉讼。被告陈圆美下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈圆美支付拖欠的2019年9月16日至2019年12月31日的租金514500元（按照147000元/月的标准计算）及房屋占有使用费（房屋占用使用费自2020年1月1日起计至2020年6月20日止，按照147000元/月的标准计算）；2、判令原告没收被告陈圆美履约保证金420000元；3、判令被告陈圆美支付逾期交租违约金460600元[逾期交付2018年11月至2019年12月（即2018年11月16日至2020年1月15日）期间租金的违约金，其中2018年11月至2019年8月租金已付、违约金从当月6日起计至具体实际付款之日，2019年9月至12月的租金至今未支付、违约金从当月6日起计至2019年12月31日，上述迟延天数累计658天，按700元/天计算]；4、判令被告陈志元和被告海滨公司对被告陈圆美的上述债务承担连带清偿责任；5、判令本案的受理费由三被告共同承担。事实和理由：2018年8月17日，原告与被告陈圆美签订《商铺租赁合同》，约定原告将广州市海珠区宝岗大道265号三楼房屋出租给被告陈圆美使用，计租期限为2018年9月15日至2023年9月14日，其中2019年9月15日至2020年9月14日的租金为147000元，净租金在每年9月15日开始递增5%；履约保证金为420000元整；乙方（被告陈圆美）应在每月5日前交清当月租金，每逾期一天，乙方需支付5000元/天的违约金，逾期达7天则按乙方违约处理，甲方可以终止合同，自行收回房屋，没收乙方所交的保证金和所有款项，乙方应赔偿甲方因此而受到的损失。合同签订后，原告如约向被告陈圆美交付涉案房屋，被告陈圆美接收房屋后多次逾期交租，原告多次发函催缴租金及滞纳金。2019年12月1日，被告陈志元和被告海滨公司向原告出具《申请及担保确认书》，确认对被告陈圆美在《商铺租赁合同》中的债务承担连带担保责任。起诉后，原告于2020年6月20日收回了涉案房屋，双方的租赁合同已实际终止。被告陈圆美没有答辩及举证。被告陈志元、海滨公司共同辩称：原告在2020年5月1日就自行收回了涉案房屋，其没有与原告办理交接手续。不同意原告的诉讼请求，理由是：其在2019年8月份才接手涉案商铺的，之前是被告陈圆美在使用场地。其确实是签订了申请及担保确认书，但不清楚租金的支付情况。如果支付的话，其只愿意支付2019年12月到2020年1月的租金，2019年12月之前的租金，其已经交给了被告陈圆美，2020年2月起因受疫情影响，涉案场地已经无法正常经营，故其也不同意支付该期间的租金。经审理查明：据广州市不动产登记查册表记载，海珠区宝岗大道263号1-3楼的产权人为广州市海珠区昌岗街联星南田经济合作社；海珠区宝岗大道267号1-3楼的产权人为广州市海珠区昌岗街联星胜利经济合作社。据广州市海珠区昌岗街联星东约经济合作社、广州市海珠区昌岗街联星南田经济合作社、广州市海珠区昌岗街联星胜利经济合作社、广州市海珠区昌岗街联星明星经济合作社、广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社共同出具的《授权委托书》（复印件）记载，该五经济合同社授权广州市蓝宝租赁服务有限公司（以下简称为：蓝宝公司）经营管理广州市海珠区宝岗大道263-273号蓝宝大厦的有关物业，允许对外出租，租赁期限从2007年4月1日至2025年3月31日。2007年3月28日，原告（承租人、乙方）与蓝宝公司（出租人、甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方将海珠区宝岗大道路265号三楼部位房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2007年4月8日至2022年8月7日止；等。该合同经房管部门备案登记。2007年12月10日，原告与蓝宝公司签订《会议决议》，变更租赁期间为2007年12月10日至2023年4月9日。在（2018）粤0105民初19510号案件诉讼中，原告与蓝宝公司均确认承租的地址为海珠区宝岗大道263-267号3楼。2018年8月17日，原告（甲方、出租方）与被告陈圆美（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区宝岗大道265号三楼出租给乙方使用，计租时间为2018年9月15日至2023年9月14日，其中2018年9月15日至2019年9月14日月租金为140000元，2019年9月15日至2020年9月14日月租金为147000元……签订合同的2天乙方需交齐合同履约保证金420000元、首月租金140000元及顶手费900000元共计1460000元；签订合同后乙方须同时交纳水电费保证金10万元，合同期满缴清水、电费后无息退还，中途退出不予退还；乙方必须于每月5日交清本月租金，每逾期一天，需支付5000元整/天的违约金，甲方有权利从保证金中扣除，逾期达7天按乙方违约处理，甲方有权单方即时终止合同，收回该租赁场地，并保留向乙方追讨因其违约而造成的一切损失；本合同一经签订，从2018年8月17日生效；等。合同签订后，原告向被告陈圆美交付了涉案场地，被告陈圆美向原告支付了履约保证金42万元。原告表示计租周期实际为每月的16日至次月的15日。原告与被告陈志元、海滨公司均确认，涉案场地用于经营棋牌和沐足。据原告提交的租金缴交明细表反映：1、王拥军于2018年8月17日分三笔共转账12万元、于2018年8月18日分6笔共转账53万元、于2018年8月20日分2笔共转账50万元、于2018年9月15日转账36万元；原告备注上述款项为履约保证金42万元、顶手费90万元、租金14万元（2018.10.16-2018.11.15）及水电费保证5万元，合计151万元；2、王拥军于2018年11月15日转账72263.3元，原告备注9月16至9月30日为免租期，租金7万元，9月份水电费2263.3元（2018.10.1-10.15）；3、王拥军于2018年11月23日转账14万元，原告备注支付2018年11月租金（2018年11月16日-2018年12月15日）；4、王拥军于2018年12月13日分三笔共转账14万元，原告备注支付2018年12月租金（2018.12.16.-2019.1.15）；5、王拥军于2019年1月18日分二笔共转账10万元、陈兵娥于2019年3月3日现金支付4万元，原告备注支付2019年1月租金（2019.1.16-2019.2.15）；6、陈兵娥于2019年3月3日通过微信、现金共支付14万万元，原告备注支付2019年2月租金（2019.2.16-2019.3.15）；7、陈兵娥于2019年4月4日分二笔共转账7万元、于2019年4月20日转账7万元，原告备注支付2019年3月租金（2019.3.16-2019.4.15）；8、王昌于2019年5月5日转账4万元、于2019年5月25日转账3万元、陈兵娥于2019年5月27日分二笔共转账7万元，原告备注支付2019年4月租金（2019.4.16-2019.5.15）；9、王昌于2019年6月5日转账4万元、于2019年6月28日转账4万元、于2019年7月2日转账1万元、于2019年7月4日转账1万元、于2019年7月5日转账2万元、于2019年7月9日转账2万元，原告备注支付2019年5月份租金（2019.5.16-2019.6.15）；10、陈兵娥于2019年7月17日转账5万元、于2019年8月19日转账93360元，原告备注支付2019年6月份租金及电梯维护费3360元（2019.6.16-2019.7.15）；11、陈兵娥于2019年9月6日转账5万元、于2019年9月30日转账5万元、于2019年10月2日转账2万元、于2019年10月7日转账2万元，原告备注支付2019年7月份租金（2019.7.16-2019.8.15）；12、陈兵娥于2019年10月27日转账4万元、于2019年11月7日转账5万元、于2019年11月25日转账5万元，原告备注支付2019年8月份租金（2019.8.16-2019.9.15）。经质证，被告陈志元和海滨公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但表示其是从2019年8月起直接向原告支付租金的，陈兵娥从2019年8月之后所支付的费用就是涉案场地的租金，对陈兵娥支付的其他费用不清楚；确认陈兵娥是被告陈志元的妻子，被告陈圆美是陈兵娥的表妹，王拥军是被告陈圆美的配偶，王昌是被告陈圆美的儿子。2019年12月1日，被告陈志元和海滨公司向原告出具《申请及担保确认书》，其中载明：根据贵司与陈圆美于2018年8月17日签订的《商铺租赁合同》，陈圆美租用贵司宝岗大道265号三楼物业用于经营。该场地实际为本人与陈圆美共同合伙经营，本人也是棋牌牌照的执牌人。因市场环境不好，所以近几个月租金不能按时向贵司支付，给贵司造成损失，但希望贵公司给予宽限，让我方继续经营，我方保证在2020年1月前将欠贵司的租金缴足。本人及广州海珠区海滨棋牌健康休闲中心有限公司愿意对《商铺租赁合同》约定的乙方（承租方）应履行之全部义务及责任承担连带保证责任，包括拖欠的租金及违约责任等，并保证今后严格按租赁合同约定执行。另查，海滨公司成立于1998年4月22日，原名称为广州泰玺荟美容有限公司；2019年8月23日，该公司的法定代表人由陈圆美变更为陈志元，注册地址为涉，注册地址为涉案场地地址诉讼中，原告表示被告陈圆美只交纳了水电周转金5万元，涉案场地的水电保证金、水电费等杂费、顶手费均不需在本案中处理；疫情期间，业主方未减免其公司的租金；因被告陈圆美长期拖欠租金且场地也没有正常经营，其公司于2020年6月20日自行收回涉案场地，当时双方没有办理交接手续，场地的物品为其公司原交付给被告陈圆美的物品，其公司收回场地时一并收回。被告陈志元、海滨公司认为原告是于2020年5月1日自行收回场地的；因疫情原因，涉案场地从2020年2月起就没有正常营业。经本院释明及询问，原告表示，如法院认定原告与被告陈圆美所签订《商铺租赁合同》部分无效并需退回相应部分的履约保证金给被告陈圆美，同意该退回的部分履约保证金用于抵扣被告陈圆美应支付给原告的租金，坚持其他的诉讼请求。另，原告陈述，每月5日前支付本月的租金即1月（1月16日至2月15日）租金于1月5日前支付，以此类推，该租金支付周期也符合租赁市场的交易习惯；2018年11月至2019年8月的租金已支付，该已付租金的违约金从当月6日起计至实际清付之日止，2019年9月至2019年12月的租金尚未支付，故每月租金的违约金分别从当月6日起计至2019年12月31日止。原告于2020年1月7日提起本案诉讼。本院认为：原告与蓝宝公司签订的《广州市房地产租赁合同》、《会议决议》约定的租期截至2023年4月9日，而原告与被告陈圆美签订的《商铺租赁合同》所约定的租期为2018年9月15日至2023年9月14日，故上述《商铺租赁合同》中2023年4月10日至2023年9月14日期间的租赁合同条款的约定无效。原告与被告陈圆美签订上述《商铺租赁合同》后将涉案场地交付给陈圆美使用，原告主张被告陈圆美自2019年9月16日起未交纳租金并提交了租金缴交明细表等证据予以证明，被告陈圆美未到庭抗辩及举证反驳，对此应承担不利的法律后果，被告陈志元和海滨公司表示其在2019年8月起已支付部分租金，但根据原告提交的租金缴交明细表反映，所交纳的相关费用为此前欠付的费用；至于收回场地的时间，原告自认其于2020年6月20日收回涉案场地，被告陈志元、海滨公司表示原告于2020年5月1日已收回场地但未提交证据予以证明，故本院对原告自认的收回场地的时间予以合理采信，且鉴于被告陈圆美在疫情发生前已出现欠租情况、构成违约，故被告陈志元、海滨公司要求减免租金的意见，理由不充分、本院不予采纳。鉴此，原告要求被告陈圆美支付自2019年9月16日至2020年6月20日期间的租金（按每月147000元计算）的请求合理，本院予以支持。关于履约保证金，被告陈圆美已向原告支付了履约保证金42万元，因涉案《商铺租赁合同》中2023年4月10日至2023年9月14日（共5个月5天）期间的租赁合同条款无效，根据公平合理原则，合同无效部分的履约保证金36166.7元[42万元÷60个月（合同约定的租期2018年9月15日至2023年9月14日共60个月）×5个月5天]应退回给被告陈圆美，鉴于被告陈圆美还应向原告支付租金，故该部分应退回的保证金可抵扣被告陈圆美应支付给原告相应金额的租金；至于合同有效部分的履约保证金383833.3元（42万元-36166.7元），因被告陈圆美逾期交纳租金已构成违约，并导致合同无法继续履行，应承担违约责任，故原告要求没收该部分履约保证金的请求合理有据，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，根据合同约定，被告陈圆美必须于每月5日前交清本月租金，逾期需向原告支付违约金。原告主张每月5日前支付本月的租金即1月（1月16日至2月15日）租金于1月5日前支付，以此类推，该主张也符合一般的交易习惯，故本院予以合理采信。从原告提交的证据反映，被告陈圆美已逾期交纳租金，故应承担违约责任。原告主张从每月6日计付违约金、其中已付部分计至清偿之日止，未付部分计至2019年12月31日的主张合理，本院予以准许。关于违约金标准，根据本案的实际情况，截至2019年8月19日止的违约金标准本院调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计付，因2019年8月20日起，该标准取消，故从2019年8月20日起违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计付，本金应按被告方每月实际支付的费用分段计算，违约金以本金为限。关于被告陈志元、海滨公司的承责问题，被告陈志元、海滨公司向原告出具的《申请及担保确认书》，确认对被告陈圆美在《商铺租赁合同》应履行之全部义务及责任承担连带保证责任，故原告要求被告陈志元、海滨公司对被告陈圆美应承担的上述债务承担连带清偿责任的请求，合理有据，本院予以支持。至于涉案场地的水电保证金、水电费等杂费、顶手费等问题，原告表示不在本案中处理，被告也未反诉主张相关权利，故本案不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈圆美在本判决生效之日起10日内支付2019年9月16日至2020年6月20日止的租金（按每月147000元标准计算，租金总额扣除原告应退回的履约保证金36166.7元）给原告广州市仁伟投资顾问有限公司；二、被告陈圆美在本判决生效之日起10日内支付逾期交纳2018年11月16日至2020年1月15日期间的租金的违约金[其中：1、2018年11月6日至2018年11月23日以14万元为本金；2、2018年12月6日至2018年12月13日以14万元为本金；3、2019年1月6日至2019年1月18日以14万元为本金、2019年1月19日至2019年3月3日以4万元为本金；4、2019年2月6日至2019年3月3日以14万元为本金；5、2019年3月6日至2018年4月4日以14万元为本金、2019年4月5日至2019年4月20日以7万元为本金；6、2019年4月6日至2019年5月5日以14万元为本金、2019年5月6日至2019年5月25日以10万元为本金、于2019年5月26日至2019年5月27日以7万元；7、2019年5月6日至2019年6月5日以14万元为本金、2019年6月6日至2019年6月28日以10万元为本金、2019年6月29日至2019年7月2日以6万元为本金、2019年7月3日至2019年7月4日以5万元为本金、2019年7月5日以4万元为本金、2019年7月6日至2019年7月9日以2万元为本金；8、2019年6月6日至2019年7月17日以14万元为本金、2019年7月18日至2019年8月19日以9万元为本金；9、2019年7月6日至2019年9月6日以14万元为本金、2019年9月7日至2019年9月30日以9万元为本金、2019年10月1日至2019年10月2日以4万元为本金、2019年10月3日至2019年10月7日以2万元为本金；10、2019年8月6日至2019年10月27日以14万元为本金、2019年10月28日至2019年11月7日以10万元为本金、2019年11月8日至2019年11月25日以5万元为本金；11、2019年9月至2019年12月（2019年9月16日至2020年1月15日）租金的违约金，每月以147000元为本金，从当月6日起计至2019年12月31日止。上述2018年11月6日至2019年8月19日期间的违约金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计付，2019年8月20日至2019年12月31日期间的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计付，违约金以本金为限]；三、被告陈圆美支付给原告的履约保证金383833.3元不予退回；四、被告陈志元、广州海珠区海滨棋牌健康休闲中心有限公司对本判决主文第一、二项中确定的被告陈圆美的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24429元，由原告负担397元，被告陈圆美、陈志元、广州海珠区海滨棋牌健康休闲中心有限公司共同负担24032元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年九月三日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳