贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5770号上诉人（一审被告，反诉原告）：岳兵，男，汉族，1980年6月21日出生，住贵州省毕节市纳雍县。上诉人（一审被告，反诉原告）：余红秀，女，汉族，1985年8月18日出生，住贵州省毕节市纳雍县。二上诉人委托诉讼代理人：潘军，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201110344975。二上诉人委托诉讼代理人：易金玉，贵州宏贯律师事务所实习律师，证号：2301191021788。被上诉人（一审原告，反诉被告）：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520502577122184H。法定代表人：雷洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈浩（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710493737。上诉人余红秀、岳兵因与被上诉人贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称：万丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人余红秀、岳兵上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人交付案涉商品房后，与上诉人约定承租该商品房，实质是被上诉人向上诉人返租案涉商品房，将该租金抵扣上诉人购买案涉商品房的协议总价。2013年，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定，被上诉人应在2013年9月30日前向上诉人交付案涉商品房。2013年7月1日，被上诉人依约向上诉人交付案涉商品房后，又自上诉人处承租该商品房，截至2016年6月30日，该商品房一直由作为承租方的被上诉人占有、使用。被上诉人与上诉人约定由其承租案涉商品房，实质是被上诉人向上诉人返租该商品房，被上诉人不直接向上诉人支付租期内的返租租金，而是将被上诉人应付返租租金，抵扣上诉人购买案涉商品房时《商品房买卖合同》的购房总价。上诉人已付被上诉人的房款总额为：330，329.00元＋250，000.00x5=580，329.00元。故上诉人诉请被上诉人支付租金与本案具有关联性，一审人民法院以支付租金与本案无关为由，未予审理，属认定事实错误，依法应当予以纠正。2.上诉人与被上诉人虽负有对等给付义务，但双方履行债务并无时间上的先后顺序，被上诉人依法不享有先诉抗辩权。根据双方合同约定，因被上诉人原因，上诉人不能按照《商品房买卖合同》约定，办理银行贷款，并支付完毕合同购房款，双方应当按照合同约定，另行协商购房款付款方式及付款期限，但根据一审人民法院查证事实，被上诉人至2020年3月才向上诉人邮寄《付款催收函》，在此期间，双方并未达成新付款合意，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条，债权人与债务人就合同履行期限不明确的，债务人可随时履行，债权人也可以随时要求履行。3.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人至今未按照约定取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，其行为已构成违约，应当向上诉人支付违约金。被上诉人一直未按照合同约定取得案涉商品房所有权登记，现被上诉人已依约支付购房款，被上诉人一直未办理商品所有权转移登记的行为，已构成违约，被上诉人应当以已交付房价款为基数，按日万分之二向买受人支付违约金。被上诉人万丰公司二审未进行答辩。原审原告万丰公司一审诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付购房尾款31万元；2.以购房款31万为基数，从2016年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付逾期付款利息至全部款项付清之日止。原审被告余红秀、岳兵一审反诉请求：1.判令反诉被告立即为反诉原告办理万丰国际商贸城30-105号、33-211号、33-212号商铺不动产登记权属证书并交付给反诉原告；2.判令反诉被告支付反诉原告逾期交付办理商铺转移登记有关文书的违约金暂定为：640，329.00元（该违约金从2014年5月30日起以反诉原告已支付万丰国际商贸城30-105号、33-211号、33-212号商铺价款640，329.00元为基数，按日万分之二的标准支付至反诉被告实际向反诉原告交付办理涉案商铺不动产登记权属证书之日止，暂时计算到2020年6月9日）；3.判令反诉被告支付反诉原告万丰国际商贸城30-105号、33-211号、33-212号商铺租金暂定为50000.00元及利息暂定为1000.00元（利息从2016年6月30日起以50000.00元为基数，按银行同期贷款利率标准支付至反诉被告实际履行完毕之日止，暂时计算到2020年6月9日）。4.本案所涉诉讼费和反诉费由反诉被告承担。一审认定事实：2013年7月26日、2013年12月20日，以原告万丰置业为出卖人，被告岳兵、余红秀为买受人，双方签订三份《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，上述房屋总价款为640329.00元。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款共计330329.00元，余款共计310000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照逾期付款责任处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担逾期付款违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后60日将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）、（2）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；（2）买受人有权解除合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。逾期付款责任：逾期超过60日，买受人愿意继续履行合同经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。原告向被告交纳了权证登记费、土地工本费。2013年3月19日，二原告向被告支付购房首付款330329.00元，之后未能按照合同约定办理涉案房屋的按揭贷款。被告于2013年7月1日将房屋交付给原告。2019年3月29日，被告以短信的方式通知原告办证。2020年3月4日、5日，涉案房屋所属楼栋取得《商品房备案证明书》。2020年3月16日，原告向被告邮寄了《付款催收函》。涉案房屋购房尾款未能办理按揭贷款，现仍未支付。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。对于原告诉请被告支付购房尾款的问题，因涉案房屋不能办理按揭，但被告已经通知原告，原告应当将尾款支付给被告，原告至今未支付构成违约，应当承担违约责任，支付该尾款给原告。对于原告诉请判决被告支付逾期付款利息的问题。因双方在合同中约定“自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应6付款之日止……并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。”，双方约定的付款期限不能确定，该尾款也并未支付，故原告此诉请无事实及法律依据，不予支持。对于被告反诉诉请判决原告办证并交付及支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定，被告委托原告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，原告不能按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书，由原告承担相应违约金的支付责任。但根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”之规定，被告未按《商品房买卖合同》约定支付完毕全部购房款，原告有权拒绝将办理商品房转移登记的有关文书交付给被告或办证部门，且被告未交清购房款、未缴纳完毕相关税费，办证部门也不能办理转移登记。故对原告此诉请，不予支持。对于被告要求原告支付租金的问题，因与本案无关，不作处理，被告可另行主张权利。综上所述，对原告具有事实及法律依据的诉讼请求，予以支持；对被告的反诉请求，因无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）岳兵、余红秀于判决生效之日起十日内向原告毕节万丰置业有限公司支付涉案房屋尾款310000元。二、驳回原告（反诉被告）毕节万丰置业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）岳兵、余红秀的反诉请求。本诉案件受理费2975.00元，反诉案件受理费3148.00元，合计6123.00元，由被告（反诉原告）岳兵、余红秀负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实，予以确认。另外，上诉人二审中向本院明确表示不因不能通过按揭贷款的方式支付购房款而解除合同，愿意继续履行案涉合同。本院认为，上诉人作为买受人，支付购房款是其主要合同义务。上诉人在涉案剩余购房款不能通过按揭贷款方式支付的情况下，双方仍选择继续履行涉案《商品房买卖合同》，故上诉人应向被上诉人支付尚欠的购房款310000元。因上诉人未支付剩余购房款，也未缴纳相关税费，被上诉人客观上无法为上诉人办理案涉房屋的不动产权证书。故一审未支持其逾期办证违约金的诉请并无不当。房屋租赁关系与本案不属于同一法律关系，上诉人未举证证明其主张的租金与其应付购房款之间具有关联性，一审未采纳上诉人关于用租金抵付购房款的主张及未支持其关于租金的诉请也无不当。上诉人所提房屋租金，可另行主张。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12246元，由上诉人余红秀、岳兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月十八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印