贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4709号上诉人（原审被告）：苏志斌，男，1997年8月26日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区，现住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：贵州优益商业运营管理有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县迎宾大道佳鑫摩尔城****。统一社会信用代码：91520521MA6DL6MG1F。法定代表人：周升级，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：彭红亮，广东德重律师事务所律师。上诉人苏志斌因与被上诉人贵州优益商业运营管理有限公司（以下至判决主文前简称为：优益公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2020）黔0521民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏志斌上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由优益公司负担。事实和理由：1、苏志斌基于优益公司的诱导承诺与其签订《商户合作意向确定书》，但苏志斌入住大方方圆荟摩尔城后，优益公司并未兑现承诺，《商户合作意向确定书》只载明约束商户的条款，未载明优益公司的义务，系无效的格式条款。2苏志斌入住后，优益公司在苏志斌经营的门面前增加大型游乐设施，导致苏志斌的经营受到极大影响，苏志斌找优益公司相关负责人交涉，优益公司相关负责人不同意拆除该设施，要求苏志斌继续经营，其之后会解决，苏志斌要求办理，优益公司的相关负责人也没有作答复。3、一审判决认定《商户合作意向确定书》系双方真实意思表示，合法有效的合同适用法律错。被上诉人优益公司辩称，苏志斌主张《商户合作意向确定书》存在欺诈没有事实依据，且苏志斌至今未要求确认欺诈也未主张撤销该意向书；《商户合作意向确定书》并没有约定优益公司不能够在商场空地上增设游乐设施，且增设游乐设施客观上增加了人流量，如果增设游乐设施对苏志斌的经营造成影响，其应当及时提出撤户请求，但苏志斌一直占用商铺经营，并没有解除意向书，苏志斌也没有提供其经营受到影响的证据；《商户合作意向确定书》没有合同法第三四十条、第三十九条明确的限制苏志斌权利，加重苏志斌义务的条款，苏志斌主张《商户合作意向确定书》无效没有事实和法律依据。优益公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的《商户合作意向确认书》；二、判令被告支付商铺租金、物业费、空调费、商业管理费共计76,876.93元（2019年5月25日起至2019年12月24日止）；三、判令被告搬离商铺（此项诉讼请求为原告当庭增加）；四、判令被告支付自2019年12月25日起至腾出商铺之日止的商铺租金、物业费、空调费、商业管理费；五、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2019年4月29日，苏志斌向优益公司缴纳履约保证金28,500元，后双方签订《大方方圆荟·摩尔城购物广场塔姆披萨汉堡商户合作意向确认书》（以下简称合作意向书）。合作意向书载明，意向承租商户全称：苏志斌，承租位置：A1-026（5-1-16、17、18），建筑面积：180.2㎡，租金标准及递增方式：第一年（2019年5月25日至2020年5月24日），租金：51.46元/月·㎡；第二年（2020年5月25日至2021年5月24日），租金：54.96元/月·㎡；第三年（2021年5月25日至2022年5月24日），租金：58.46元/月·㎡。租赁期限：3年，签约期限：2019年5月25日-2022年5月24日，交接日：2019年5月25日，装修期无，免租期3个月，营业日2019年5月25日，空调费：4元/月·㎡，物业费8元/月·㎡，保证金28,500元，商业管理费：19.54元/月·㎡，租金支付方式：季付。合作意向书还对其他事项进行约定。苏志斌、经办人林宁等人在合作意向书上签名。优益公司开始营业后，优益公司在苏志斌所租门面前开设一个太空历险游乐场。2019年6月28日，曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司贵州分公司大方摩尔城项目部向苏志斌发出《催费通知函》，内容为，致：苏志斌，贵方应当在收到我司缴款通知单规定时间内将下一计费周期的租金、物业管理费、空调费、商业管理费以现金、支票或银行划款方式进行支付。我司工作人员已于2019年6月24日向贵方送达了《缴费通知单》，通知贵方须于2019年6月30日前向我司缴纳第一季度的租金等费用共计17,050.52元，但贵方至今仍未履行上述费用的缴纳。现特发此函，望贵方收到此函后于2019年7月7日前向我司缴清上述费用。如贵方未按约及时缴纳费用，我司将严格按照贵我双方签订合同相关约定流程执行。苏志斌的父亲于2019年6月30日签收该函，同时在该函上注明，“门头挡死，损失特别巨大，无法交费。”因苏志斌未履行支付租金的义务，优益公司与曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司贵州分公司大方摩尔城项目部于2019年10月27日向苏志斌发出《解约函》，内容为，致：苏志斌先生（塔姆披萨汉堡）。贵方从2019年5月25日开业至今，租赁我方A1-026（5-1-16、17、18）铺位至今已达187日，此期间我方多次向贵方致函，要求贵方按照双方所签订的《意向合作书》约定的相关条款进行履约，但至今贵方仍未向我方缴纳约定的租赁费用且拒绝与我方签订正式租赁合同。鉴于贵方已涉及严重违约，经我方研究决定，特通知贵方如下：1、从即日起，我方单方面宣布解除贵我双方的合作关系，苏志斌先生需将铺位A1-026（5-1-16、17、18）立即归还我方，解除时间自本函件送达贵方时立即生效。2、请贵方在2019年11月30日前将场地内贵方所有物品全部搬离，逾期未搬离，视为贵方放弃未搬离的物品所有权，我方可随意进行清理。3、请贵方补齐所欠我方铺位租赁费，同时我方将保留追究贵方违约责任的权利。苏志斌于当日签收该《解约函》。因与优益公司就门面被游乐场遮挡一事协商未果，苏志斌未向优益公司缴纳租金，也未搬离涉案门面。2020年1月15日，优益公司诉来本院。一审法院认为，合作意向书系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订合作意向书的目的是签订正式租赁合同，故合作意向书的性质属于预约合同。优益公司于2019年11月27日向苏志斌发送《解约函》，苏志斌于当日签收后，未提出异议，也未向优益公司支付租赁费，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，优益公司向苏志斌发送《解约函》符合法律规定，根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方签订的合作意向书已于2019年11月27日解除，优益公司起诉要求解除合作意向书没有事实依据，不予支持。优益公司在苏志斌租赁的门面前设置太空历险游乐场，遮挡苏志斌租赁的门面，但从苏志斌提交的照片显示，在优益公司设置游乐场后，苏志斌仍然继续经营；如优益公司设置的游乐场影响其正常经营，苏志斌可以提出相应减少租金，但苏志斌只是在优益公司催收费用时提出损失巨大，既未与优益公司协商减少租金标准，也未要求与优益公司解除合作意向书，更未在优益公司诉讼后提起反诉要求减少租金；因此苏志斌辩称不应支付租金的理由不成立，不予支持。苏志斌在签收优益公司发送的《解约函》后未搬离涉案商铺，双方之间又形成事实上的租赁合同关系，苏志斌不仅应向优益公司支付合作意向书解除前的租金及其他费用，还应支付实际占用涉案商铺期间的租金及其他费用，但实际占用期间的相关费用应按此前的标准进行计算。双方签订的合作意向书载明，交接日期是2019年5月25日，苏志斌享有免租期3个月，故苏志斌向优益公司支付租金的日期应从2019年8月25日开始计算，优益公司要求苏志斌从2019年5月25日起支付租金等相关费用没有事实依据，不予支持；曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司贵州分公司大方摩尔城项目部代优益公司于2019年6月28日向苏志斌发送《催费通知函》，要求苏志斌支付租金等费用也不符合双方签订的合作意向书的约定，有违诚实信用原则。优益公司于2020年1月15日向本院提起诉讼，从2019年8月25日至2020年1月24日刚好5个月，为便于计算，故本院对优益公司主张的租金及相关费用暂计算至2020年1月24日，租金为46,365.46元（180.2㎡×51.46元/月/㎡×5个月），空调费为3,604元（180.2㎡×4元/月/㎡×5个月），物业费为7,208元（180.2㎡×8元/月/㎡×5个月），商业管理费为17,605.54元（180.2㎡×19.54元/月/㎡×5个月），共计74,783元。从2020年1月25日至实际搬离涉案商铺期间，苏志斌仍需向优益公司支付租金、空调费、物业费和商业管理费，标准为合作意向书解除前的标准，即租金按51.46元/月/㎡计算，空调费按4元/月/㎡计算，物业费按8元/月/㎡，商业管理费按19.54元/月/㎡计算。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告苏志斌于本判决生效后十五日内搬离涉案A1-026（5-1-16、17、18）商铺；二、被告苏志斌于本判决生效后十五日内支付原告贵州优益商业运营管理有限公司2019年8月25日至2020年1月24日期间的租金及空调费等费用共计74,783元，从2020年1月25日起至实际搬离涉案商铺期间的租金按51.46元/月/㎡计算，空调费按4元/月/㎡计算，物业费按8元/月/㎡计算，商业管理费按19.54元/月/㎡计算；三、驳回原告贵州优益商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费860元，由苏志斌负担。二审中，苏志斌提交了9份上访信，拟证明优益公司存在欺诈行为。优益公司质证意见：苏志斌提交的上访信只是上访人的单方陈述，其陈述的内容没有经过优益公司的认可或相关部门的认定，也没有证据证明其上访事项已被受理且有处理结果。本院审查认为，苏志斌提交的上访信不属于新证据，且优益公司提出的异议成立，该证据不能证明新的基本案件事实，本院不予认定。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：苏志斌应支否付优益公司主张的租金及其他费用。苏志斌与优益公司于2019年5月21日签订的案涉《商户合作意向确认书》是双方当事人的真实意思表示，合法且有效。《商户合作意向确认书》的性质为苏志斌与优益公司签订正式合同的预约合同，《商户合作意向确认书》约定优益公司将案涉商铺交给苏志斌使用，苏志斌按照约定标准向优益公司支付租金及相关费用，该约定符合等价有偿的市场交易规则。虽然案涉《商户合作意向确认书》中的相关条款系优益公司为重复签订而事先拟定，但该《商户合作意向确认书》系经双方协商后共同签署，《商户合作意向确认书》的相关条款中并没有限制苏志斌权利或加重苏志斌义务的内容，苏志斌并没有举证证明优益公司在签订《商户合作意向确认书》时对其作出过虚假承诺且所谓虚假承诺系双方订立《商户合作意向确认书》的基础，苏志斌主张优益公司存在欺诈及《商户合作意向确认书》无效的理由不能成立。苏志斌未按照《商户合作意向确认书》与优益公司签订正式合同，且经催缴后仍未按照《商户合作意向确认书》约定向优益公司支付租金及其他费用的行为已经构成违约，一审法院根据《商户合作意向确认书》的约定判决苏志斌向优益公司支付所欠付租金及其他费用的金额及计算方式正确，裁判理由充分，本院予以采纳，不再赘述。综上所述，苏志斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,720元，由上诉人苏志斌负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二〇年九月二十五日书记员  蔡 旭