四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初664号 原告：颜辉，男，1973年7月14日出生，汉族，住南充市顺庆区。 原告：郑雪梅，女，1973年5月19日出生，汉族，住南充市顺庆区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：丁磊、何欢，四川锐思邦律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 原告颜辉、郑雪梅与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年3月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑雪梅及共同委托诉讼代理人丁磊、何欢，被告东城置业公司的委托诉讼代理人刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年12月5日签订的《商品房买卖合同》不能办理贷款的原因系被告造成（被告开发的土地被抵押不能解押办理抵押登记）；2、判令被告承担按照现在被告土地解押后重新办理抵押贷款增加的利息损失68363.67元（庭审中变更为97900元，其计算方法是以贷款74万元，贷款期限20年，原贷款利率4.9%，现贷款利率5.88%，按等额本息还款法两相比较之利息差）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2017年12月5日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20171205947451），通过按揭方式购买南充恒大悦龙台D地块15幢1单元602号洋房，并办理了备案手续。约定：原告支付首付款即330792元（含住宅专项维修基金4761元），余款在被告指定的农商银行办理按揭贷款。因案涉房屋的土地被抵押，导致原告按约定履行手续后，不能办理按揭。原告多次催促被告与银行协商放款未果，后来被告又指定原告到其他银行办理按揭贷款，但贷款利率远远超过被告最初指定的贷款银行的利率，大大增加了原告的经济负担。由于本案前期不能及时办理贷款的原因不在原告，系被告的原因造成，因此应承担原告相应的全部损失。原告多次与被告协商，被告仅同意免交1万元的物管费和1万元的粮油包，无法弥补原告的损失。现在被告还恶人先告状，发函解除商品房买卖合同，严重不讲商业诚信，违反法律规定。为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告东城置业公司辩称，1、原、被告签订的案涉《商品房买卖合同》不是因为土地被抵押而影响按揭贷款的办理，原告未能办理贷款的原因是原告自身不去办理，不是被告造成的；2、案涉《商品房买卖合同》已经解除，不存在重新办理抵押贷款的问题，更不存在利息损失。按照合同约定原告应向被告承担总房款10%的违约金；3、即便法院认为被告的解除行为未生效，原告主张的97900元利息损失亦没有任何依据。原告通过网络以不能确定的利率差、按揭年限、按揭金额为标准主张的“损失”，忽略了国家利率调整的关键性因素。因此应驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年12月3日，原告颜辉、郑雪梅（乙方、买受人，系夫妻关系）与被告东城置业公司（甲方、出卖人）签订格式化《南充恒大悦龙台商品房认购书》，约定：乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台Ｄ地块15幢1单元602号房屋一套，建筑面积119.03平方米，其中套内面积97.67平方米，总金额1066031元。1、乙方同意签署本认购书时，支付30000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；2、付款方式：乙方选择按揭方式付款，乙方须于2017年12月5日前支付首期房价296031元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款74万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2017年12月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准；3、乙方必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大悦龙台支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋等。该商品房认购书签订前的2017年11月9日，原告已向被告转账支付定金30000元。 二、2017年12月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号20171205947451），约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区房屋一套。其中与本案有关的约定是：1、商品房基本情况：该商品房为预售许可证20170332号下第15幢1单元6层602号，建筑面积119.03㎡（其中套内面积为97.67㎡）。2、抵押情况：该商品房的土地使用权抵押于浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行（抵押登记日期为2017年10月25日）。3、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价10914.62元／㎡，总价款1066031元。4、付款方式及期限：贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的30%即326031元，余款740000元向指定银行借款支付。5、逾期付款责任：⑴逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金等。商品房买卖合同签订后，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》及被告要求原告签署的《承诺函》。其中承诺函的内容为：本人以商业按揭付款方式购买贵司开发的南充商品房，本人承诺按照《认购书》《商品房买卖合同》及补充协议的约定时间前往银行办理完毕按揭手续。若逾期10天仍未办理完毕，贵司有权单方解除合同，且没收本人总房款的10%作为违约金。本人同意贵司在本人全部房款付清后予以合同网签备案，且在全部付清前本人不以任何理由要求贵司提前备案。本承诺为不可撤销之承诺，自签署之日起生效，本承诺一式一份交由贵公司保管。承诺人：颜辉、郑雪梅，承诺日期：2017.12.5。 同日，原告向被告交纳了案涉房屋首付款326031元（含定金30000元），被告向原告出具了《收款收据》。同年12月21日，原告向南充市房屋维修资金管理中心缴存专项维修资金4761.20元。 三、2017年12月19日，原、被告双方签订商品房买卖合同后，原告按被告指定银行提供贷款相关手续并申请按揭贷款，因案涉房屋土地使用权被告于2017年10月25日已抵押他人而未获批准，原告未能支付购房余款740000元。2019年10月15日，被告清偿抵押贷款本息后，案涉房屋土地使用权的抵押权已予注销。 四、2019年11月30日，被告向原告寄送《关于解除〈商品房买卖合同〉及补充协议的通知》，以买受人未在认购书约定日期内办理完毕银行按揭手续并签订抵押贷款合同为由，要求原告在收到本通知后5日内前去办理合同解除善后事宜并主张按总房款10%支付违约金。同年12月16日，原告向被告发出关于不同意解除商品房买卖合同关系暨《关于解除商品房买卖合同及补充协议的通知》的回函，表示未能贷款系被告的原因导致，不同意解除合同，并认为：1、商品房买卖合同在履行过程中，被告存在严重违约行为，导致原告的按揭贷款没有发放下来，贵公司存在违约在先。2、由于贵公司的原因，导致现在补办贷款时，将致原告遭受7万元左右的利息损失，贵司仅给予1万元的物管优惠和1万元的粮油包，显失公平。3、补充协议系你司的单方免责并加重原告责任的条款，应当无效。4、若你司按照开盘之初的一次性付款优惠办理，我们可以立即全款购房。此后，双方因协商未果，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，被告辩称原告未能按时办理按揭贷款不是被告的原因造成，且合同已经解除，不存在损失等。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、认购书、商品房买卖合同、补充协议、承诺函、收款收据、交款凭证、解除商品房买卖合同及补充协议的通知和回函、不动产权利及其他事项登记信息等证据及庭审记录在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。就本案，原告颜辉、郑雪梅与被告东城置业公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在履行过程中，原告按照合同约定支付了首期房价款326031元后，在被告指定银行申请办理按揭贷款时，因案涉房屋的土地使用权被告已抵押他人而未获批准，致使合同未能继续履行，其过错责任在于被告。故原告请求确认不能按时办理按揭贷款的原因系被告造成的事实清楚，证据确实、充分，本院予以支持。关于原告诉请的损失问题，由于原告至今未具体办理按揭贷款，其贷款额度、贷款期限、还款方式未能确定，且加之利率政策调整，2019年8月19日前系按中国人民银行发布的贷款利率，2019年8月20日起系按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，同时各商业银行在发放贷款时根据相关规定可上、下浮动一定比例，因此贷款利率亦不能确定，即便贷款发生时确定了的贷款利率，因贷款市场利率变化，在还款时亦可能随之变化。故原告请求按尚未发生的贷款额度、贷款期限、还款方式、贷款利率计算其利息差作为损失，理由不充分，证据不足，本院不予支持，原告可在条件成就后另行主张。对于被告辩称原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除的问题，因不属本案审理范围，本案不予处理。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、确认原告颜辉、郑雪梅与被告南充市东城置业有限公司于2017年12月5日签订的《商品房买卖合同》不能按期办理按揭贷款的原因系被告造成； 二、驳回原告颜辉、郑雪梅的其他诉讼请求。 案件受理费1509元（原告已预交），由被告南充市东城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  刘金权 人民陪审员  龙远强 人民陪审员  刘依斌 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  刘谕栗