江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0112民初1820号 原告：江西银凯投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区子安路**银田大厦**，统一社会信用代码：913601005638198964。 法定代表人：张金华，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹礼伟，系国浩（南昌）事务所律师。 被告：李某某，男，汉族，1975年11月2日出生，住江西省南昌市红谷滩新区。 原告江西银凯投资有限公司（下称银凯公司）诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银凯公司的委托诉讼代理人邹礼伟、被告李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告银凯公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告银凯公司与被告李某某签订的《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除；2、判令被告李某某支付拖欠租金30096元及违约金（租金自2019年6月10日起按每月7524元计算至2020年1月13日止；违约金以季度租金22527元为基数分别自2019年9月10日、2019年12月10日起按月息2%计算至付清之日止，暂算至2020年5月28日为2423元）；3、判令被告李某某于判决生效之日起3日内清空、腾退并向原告交还租赁房屋；4、判令被告李某某支付合同解除后的房屋占用费68500元（占用费自2020年1月28日起按每日500元计算至被告实际交还房屋之日止）；5、判令被告李某某支付拖欠物业费19034.4元及违约金14688.7元，共计33723.1（物业费暂算至2020年5月30日止，应按每月2.3元／平方米继续计算至被告实际交还租赁房屋之日止，原告自愿放弃违约金部分的诉请）；6、判令被告李某某支付拖欠水电费4985元，当庭要求增加诉请，要求被告另支付水电费950元；7、判令被告李某某支付房屋复原费用1万元；8、判令被告李某某于判决生效之日起30日内注销注册在租赁物上的营业登记，若逾期未注销则按500元每日支付违约金；9、因本案发生的诉讼费用均由被告负担。事实和理由：2017年6月9日，原告银凯公司与被告李某某签订《房屋租赁合同》一份，约定被告李某某承租银凯公司位于南昌市望城新区银凯公元·九珑一期3栋01、02号商铺。租赁期限为6年，即自2017年6月10日起至2023年6月9日止，租金前三年为30元平米／月，即每月7524元，第四年起每年递增10％，租金每季度支付一次。乙方应按本合同约定的方式和期限向甲方支付租金及其他费用，如果逾期不缴纳，每逾期一日，应向甲方支付月租金的百分之五的违约金，逾期超过60天，甲方有权单方终止合同，收回商铺。乙方应在租赁期限届满或合同终止后15个工作日将该房屋归还给甲方，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方按500元／日向甲方支付该商铺占用期间的使用费。无论租赁期限届满或提前解除合同的情况下，乙方需把承租商铺恢复到原交房时的装修状态。自2019年6月10日起，被告开始拖欠房租，原告委托律师或自行向被告发函催收租金，但被告置若罔闻。原告无奈于2020年1月13日发出《解除合同通知函》，要求被告结清拖欠租金并交还商铺。但被告接函后未按要求交还房屋，并且持续占用至今。原告认为，被告长期拖欠租金，业已严重违反合同约定，原告有权单方解除合同，租金自2019年6月10日起按每月7524元计算至2020年1月13日合同解除日止为52668元，抵扣保证金后尚欠30096元。由于被告在合同解除后继续占用该商铺，还应赔偿占用期间的损失。同时，由于被告为经营对房屋进行了装修改造，被告交还房屋时须承担恢复原状的费用。被告自2017年9月1日起至今未支付物业管理费，截至2020年5月30日已欠付物业费及违约金33723.1元。且合同履行期间，原告还为被告垫付水费4535元，加上欠付水电费450元，共计4985元。前述费用，被告应当一并结清。 被告李某某辩称：因为原告违约在先，按照合同约定，被告有权解除合同。原告必须退还合同保证金22572元，赔偿装修费和支付三个月房租，没有书面通知是因为联系不上原告。被告无须承担2019年4月26日之后的房租及物业管理费。不存在占有房屋，何况原告当时未要求其搬空店面及安排人接收店面。因为疫情，大家都在家未出门。如原告赔偿被告损失，被告同意清空房屋。物业费违约金过高。水费是因无法确认水表吨数及水表缴费码。原告违约在先，房屋复原费用1万元是多余要求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了证据交换和质证。原告提供了《房屋租赁合同》，2019年7月16日原告向被告发送的律师函、签收记录；2019年12月6日原告向被告发送的《租金催缴通知函》；2020年1月13日原告向被告发送的《解除合同通知函》；2020年4月10日《租金催缴通知函》及签收记录，江西华夏物业管理有限公司发出的《工作联系单》，微信聊天截图6张，物业催费单，被告对上述证据的三性无异议，被告提交的其与司丽霞的电话录音，原告未提出异议。本院经审查予以确认并在卷佐证。 原告提交的代缴水费4535元的凭证两张；欠付电费水费的截图3张。被告对其三性均有异议。经查，水费发票载明为涉案商铺水费，故对该证据予以确认。电费截图经原告核实，其提供的电费码有误，故对该证据不予确认。 原告提交案外人江西巨恒建筑工程有限公司出具的复原报价单一份及对应照片6张。被告对其三性有异议，提出原告解除合同要赔偿我装修的损失。该报价单不是具有鉴定资质的机构所出具，不予确认。 原告提交望城新区管委会出具的证明一份、物业公司出具的证明二份，原告员工涂昊与抄表员通话录音一份。证明合同履行期间，银凯公司还为被告垫付水费4535元，加上欠付水电费450元，共计4985元。在2020年3月被告与原告协商都没有提出过因为停水导致损失的问题。被告对其三性有异议。两份证明与被告李某某称其每次交租金都是在原告银凯公司相印证，予以确认。通话录音与被告提交的停水通知图片相印证，予以确认。 被告提交的其与曾经理137××××7299电话录音四份，证明其2019年4月26日，其找了物业了解拆除其水表原因，其对水表是否为0吨有疑问；未收到被告及物业通知交水费的交费码，物业及被告都不配合我处理。其两年来（2017年6月9日至2019年4月26日）未收到催缴水费通知单。原告对四份录音的三性均有异议。上述证据可以证实被告多次找曾经理要求处理水费事宜。 被告提交的其与收租人150××××4011的电话录音，证明原告收租有人停水不管，找理由推脱，强词夺理。原告对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。上述证据可以证实被告要求原告处理停水事宜。 被告提交其与银凯公司0791-836××××7电话录音，证明对方明知违反合同导致我停业，还在要求我缴纳房租，并未积极处理停水问题。原告对三性均有异议。上述证据可以证实被告与0791-836××××7有过通话。 被告提交停水通知单图片，证明自来水公司把水表拆走之后，我才知道水表位置。原告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，提出不能证明被告不知道水表位置。上述证据可以证实被告收到过停水通知单。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月9日，原告银凯公司与被告李某某签订《租赁合同》一份，约定被告李某某（乙方）承租银凯公司（甲方）位于南昌市望城新区银凯公元·九珑一期3栋01、02号商铺。租赁期限为6年，即从2017年6月10日起至2023年6月9日止，前三年租金为30元／平方米·月，即每月7524元，第四年起每年递增10％，租金一季度一缴，且以先缴后用原则。乙方享有从2017年6月10日至12月9日共计6个月的免租期，免租期内乙方无须向甲方支付租金，但需自行交纳免租期内的物业管理费、水费、电费等。乙方使用该商铺所发生的水、电、通讯等费用，任何第三人（包括甲方）人身伤害、财产损失和乙方自行雇佣的人员的人身伤害、财产损失均由乙方自行承担。该商铺物业管理费2.3元／平方米·月，由乙方按承租面积计算直接支付给该商铺所属的物业管理公司。该商铺已处于现铺，乙方已实地充分了解该商铺的位置、结构、层高、设施设备的安装及敷设等，乙方承诺不因其该商铺存在瑕疵等以上问题而要求任何补充或赔偿事宜。乙方应在本合同租赁期限届满或本合同终止后15个工作日将该房屋归还给甲方（甲方同意乙方续租该房屋除外），未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方按500元／日向甲方支付该商铺占用期间的使用费。乙方应按本合同约定的方式和期限向甲方支付租金及其它相关费用，如果逾期不缴纳，每逾期一日，应向甲方支付月租金的百分之五的违约金，逾期超过60天，甲方有权单方终止合同，收回商铺。合同签订当天，乙方须向甲方一次性支付三个月租金22572元作为商铺租赁履约保证金，甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据。乙方同意甲方在必要时有权从上述保证金中扣减、抵销乙方应付而未付的租金、管理费和其他费用。租赁商铺交付乙方使用后，因甲方租赁商铺原因出现法律纠纷或其他纠纷，或因甲方违反本合同的约定致使乙方不能按照本合同的约定正常使用，视为甲方违约。乙方须书面通知甲方，在乙方无法正常使用承租商铺期间，乙方有权拒绝支付该期间内的租金。无论属租赁期限届满或提前解除合同的情况下，乙方需把承租商铺恢复到原交房时的装修状态。甲、乙双方各自在本合同下所发的通知均须采用书面形式，双方正式的通讯地址和号码，甲方通讯地址：南昌市望城新区，接收通知负责人及联系电话：司丽霞139××××1399。如上述任何一方的名称、通讯地址、接收通知负责人及法定代表人发生变更时，该方必须及时直接以书面形式通知另一方。 合同签订后，原告将涉案商铺交付被告，原、被告双方一同到物业公司开通了水电，被告对涉案商铺进行装修后营业。被告李某某每次到原告银凯公司办公室以现金方式交房租，房租交纳至2019年6月9日。 2019年4月，被告李某某涉案商铺停水，打电话给司丽霞，司丽霞告知李某某其已离职，去找物业解决。被告李某某找到物业协商商铺停水事宜未果。后李某某联系过原告，但未交纳水费，也未搬离涉案商铺。2019年6月28日，原告银凯公司支付了涉案商铺的水费4535元。2020年5月10日，物业公司向原告送达工作联系单，要求原告交纳涉案商铺自2017年9月1日起至2020年5月10日的物业费19034.4元。 原告银凯公司于2019年7月16日、2019年12月26日向被告邮寄了两份催收租金函，2020年1月13日原告向被告邮寄了《解除合同通知函》，要求被告结清拖欠租金并交还商铺。被告于2020年1月15日收到该通知函，被告收到后未对该通知函提出异议。 本院认为，原告银凯公司与被告李某某签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同约定被告应按本合同约定的方式和期限向甲方支付租金及其他费用，逾期超过60天，甲方有权单方终止合同，收回商铺。被告逾期超过60日未支付房租给原告，解除合同的条件成就，原告有权解除合同。合同法第九十六条规定，当事人依本法第九十三条的规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。该通知于2020年1月15日收到，故该合同于2020年1月15日解除，原告应腾空并向原告交还涉案商铺。 原告于2020年1月13日向被告邮寄了《解除合同通知函》，该解除合同自被告收到后生效。原告要求解除双方签订的《租赁合同》，予以支持。原告要求被告李某某支付拖欠租金30096元。经查，合同约定，租金前三年为30元／平方米·月，即每月7524元，第四年起每年递增10％，租金一季度一缴。原告于2020年6月10日未向原告支付房租，故被告应向原告支付自2019年6月10日起至2020年1月15日的房租52668元（7524元／月×7月＝52668元）。合同约定，被告须向原告一次性支付租金22572元作为商铺租赁履约保证金。被告同意原告在必要时有权从上述保证金中扣减、抵销被告应付而未付的租金、管理费和其他费用。故被告应支付的52668元房租应减去被告交纳的保证金22572元，被告实际应向原告支付所欠房租30096元。原告要求被告支付违约金，因原告在履行合同过程中，未及时告知指定联系人变更，其自身存在一定的过错，故该要求不予支持。原告要求被告支付水电费5935元。经查，合同约定，使用该商铺所发生的水、电、通讯等费用，由被告承担。因被告未交纳过涉案商铺的水费，现原告已垫付被告在承租使用期间的水费，故被告应支付原告垫付的水费4535元。其余1400元电费，因证据不足，不予支持。原告要求被告支付物业费。合同约定，该商铺每平方米物业管理费2.3元／平方米／月，由被告按承租面积计算直接支付给该商铺所属的物业管理公司，故其应按约定支付物业费19034.4元。原告要求被告李某某支付合同解除后的房屋占用费68500元（占用费自2020年1月28日起按每日500元计算至被告实际交还房屋）。合同约定，被告应在租赁期限届满或合同终止后15个工作日将该房屋归还给原告，未经原告同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，被告按500元／日向甲方支付该商铺占用期间的使用费。该约定过高，但被告在合同解除后仍占用涉案商铺，给原告造成了一定的损失，考虑到交付商铺时间（2020年1月28日）为新冠疫情期间，原告自身存在一定的过错，参照涉案商铺月租金7524元／月，结合原告的实际损失，本院酌定占用费为7524元／月，自2020年3月15日开始计算至实际交还房屋之日止。原告要求被告李某某支付房屋复原费用1万元，因证据不足，不予支持。原告要求被告李某某于判决生效之日起30日内注销注册在租赁物上的营业登记，因注销营业登记不属民事诉讼范围，不予支持。被告辩称原告违约在先。经查，被告在庭审时陈述在签订合同时水表已安装，双方一同到物业公司开通了水电，每次交房租都是在原告银凯公司办公室交的，并提交了与原告收租人150××××4011及银凯公司0791-836××××7的通话录音来证实其找过原告解决停水事宜，由此可知，被告没有因为原告未及时告知指定联系人变更而导致无法联系原告。根据合同约定，使用该商铺所发生的水、电、通讯等费用，由被告承担，故涉案商铺发生的水费应当由被告承担交费义务。因此，被告的辩解，不予采纳。该依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告江西银凯投资有限公司与被告李某某于2017年6月9日签订的《租赁合同》于2020年1月15日解除； 二、限被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告江西银凯投资有限公司支付租金30096元； 三、限被告李某某于本判决生效之日起十日内腾空并交付南昌市望城新区银凯公元·九珑一期3栋01、02号商铺给原告江西银凯投资有限公司； 四、限被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告江西银凯投资有限公司支付水费4535元、物业费19034.4元； 五、限被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告江西银凯投资有限公司支付占用费，占用费按每月7524元计算，自2020年3月15日开始至被告李某某实际交付之日止； 六、驳回原告江西银凯投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3313元，由被告李某某承担2200元，原告江西银凯投资有限公司承担1113元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  陈 敏 人民陪审员  危荣斌 人民陪审员  涂浩东 二〇二〇年九月十五日 法官 助理  李素莹 书 记 员  刘玲霞