西安市鄠邑区人民法院   民事判决书    (2020)陕0118民初3169号   原告：刘路路，男，1987年5月2日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：刘群良，男，1963年4月20日生，汉族，系原告之父，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：陕西碧湖房地产开发有限公司。   住所地：西安市鄠邑区余下街道电厂十字。   法定代表人：杨明钰，系该公司董事长。   委托代理人：姚建华，男，1967年6月13日生，汉族，住西安市雁塔区，系该公司职工，身份证号码：630XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：赵琪，男，1971年11月6日生，汉族，住陕西省三原县，系该公司职工，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   原告刘路路与被告陕西碧湖房地产开发有限公司（以下简称碧湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘路路之委托代理人刘群良与被告碧湖公司之委托代理人姚建华、赵琪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告刘路路向本院提出诉讼请求：1、判令被告三十日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告支付违约金10000元；3、本案诉讼费由被告负担。   事实与理由：2017年8月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于鄠邑区滨河新区XX路XX城XX楼XX单元XX层XX室房屋。双方约定被告应当在2017年11月30日前将本合同约定的经验收合格的商品房交付买受人使用，并在房屋交付使用后90个工作日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交付了购房款项，被告亦交付了房屋，但时至今日，由于被告的原因导致原告迟迟不能取得房地产权属证书，原告为维护自身合法权益，现提起本次诉讼。   被告碧湖公司辩称，原告确系被告开发的有色铂金城业主。被告向原告交付房屋后，因部分业主所搭建构筑物虽已被政府相关部门认定为违法建筑，并责令限期拆除，但至今尚未拆除，致使所涉楼盘无法通过规划验收，被告经多方努力至今无法取得大产权证，该后果并非因被告手续不全而不能递交或未按期递交备案资料。事实上，被告为了维护全体业主的利益，一直在多方积极寻求解决方案，以便早日完成产权初始登记。被告认为，至今未依约完成权属登记备案，系因个别业主私搭乱建引起，并非被告怠于履行合同义务，现原告依据《商品房买卖合同》第十五条“若因被告原因导致原告未取得房屋所有权证，原告不退房的，被告应当按照约定的比例承担违约金”的约定主张违约责任，其理由显然与客观事实不符，故请求法院查明事实，依法判决。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   对原告提交的证据认定如下：1、《商品房买卖合同》；2、支付凭证；3、个人住房（商业用房）借款合同；4、西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同。共同证明原告已经按照合同约定向被告足额支付了购房款，并已实际入住，但被告没有在合同约定的期限内向办理权属登记机关提交资料进行备案，导致原告无法取得房屋产权证书，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。被告认为原告提交的上述证据属实。因上述证据能够相互印证原告向被告购房，并足额付款之事实，且被告认为上述证据属实，故对原告提交的上述证据予以确认。   对被告提交的证据认定如下：43#楼涉及违建的相关资料（建设工程消防验收意见书、户县城市建设项目绿化验收审批表、陕西省防雷装置验收意见书、西安市鄠邑区XX小组关于下达2019年度第一批违法建设治理工作任务的通知、西安市鄠邑区XX大队下发的通知、限期拆除违法建设通知书、通告、拆除违法建设催告通知书、西安市鄠邑区人民法院（2020）陕0118民初1925、1926、1927、1928号民事裁定书），共同证明违约责任不可归咎于被告。原告对该组证据的真实性、合法性予以认可，但以该组证据只能证明部分业主违建，不能证明被告没有违约为由对该组证据的证明目的不予认可，故对该组证据的真实性、合法性予以确认。因该组证据不能证明因违建导致的被告违约属于约定或者法定免除责任的情形，故该组证据的证明目的不予确认。   根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2017年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于鄠邑区兆丰路西段有色· 铂金城小区第43幢2单元2层20202号商品房一套，面积为143.37平方米，房屋总价款816984元。该合同于2017年9月12日在西安市户县房地产管理所进行了备案登记。合同第八条约定交房期限为2017年11月30日前；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告共向被告交纳房价款816984元。被告按照约定交房期限向原告交付了房屋，但被告未按照约定期限向产权登记机关提交资料备案，首次登记尚未完成，原告至今没有取得房屋产权证。原、被告就备案登记事宜多次协商无果，原告遂于2020年6月24日持前述诉请诉至本院。   另查，西安市鄠邑区XX小组于2019年4月22日下发的鄠两拆组发（2019）1号《关于下达2019年度第一批违法建设治理工作任务的通知》中确认含有色铂金城部分业主私自搭建玻璃房在内的违建予以治理。2019年9月5日，西安市鄠邑区XX大队依据西安市鄠邑区建设和住房保障局鄠建函（2018）第171号违法建设认定函，向涉案楼盘违建业主下发了接受调查的通知。期间，陕西橘水园物业管理有限公司（本案涉案房屋小区物业公司）于2020年4月，以拆除违法构筑物、恢复建筑物原状为由将业主王某等人诉至本院，本院以王某等人违反《中华人民共和国城乡规划法》规定，应由行政部门依法处罚，不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由驳回了该公司的起诉。2020年6月28日，西安市鄠邑区城市管理和综合执法局、西安市鄠邑区住房和城乡建设局、西安市鄠邑区自然资源和规划局鄠邑分局、西安市鄠邑区XX街道办事处XX楼盘违建业主下发了拆除违建的通告，限于通告张贴之日起两日内自行拆除，逾期将联合执法予以强制拆除，但涉案楼盘违法建筑至今尚未拆除。审理中，因原、被告意见分歧较大致本案无法调解。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告所签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，原、被告应按照合同约定全面履行自已的义务。根据双方签订合同第十五条约定，被告作为出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被告未在约定期限内完成权属登记备案手续，其行为已经构成违约，应当承担合同违约责任，故原告要求被告限期完成权属备案，并按已付房价款的1%向其支付违约金于法有据，应予支持。就被告所持因部分业主存在违建导致其无法如期完成备案一说，本院认为被告作为房地产开发企业，其签订合同时应当充分考虑并预见开发项目验收等相关事宜，从而合理确定合同中的交房、备案等内容，且根据合同相对性原则，被告不能因部分业主存在违建情形而拒绝履行合同义务，该情形亦不符合免责的法定条件，故对被告该辩称观点不予采纳。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：   一、被告陕西碧湖房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将原告刘路路西安市鄠邑区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；   二、被告陕西碧湖房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付原告刘路路违约金8169.84元。   三、驳回原告刘路路其余诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费150元，由被告负担。因原告已预交，故被告应将负担之受理费连同上述给付之款一并给付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                     审判长 杜讲和                             审判员 张云                                             审判员 刘亚薇     二〇二〇年九月二十一日                                书记员 李潇          1