宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初7517号原告：宁夏圣雅洁物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区汇丰花园**楼**营业房。法定代表人：魏思龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：祁志强，该公司职工。被告：刘金芳，女，1978年2月9日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏圣雅洁物业服务有限公司与被告刘金芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏圣雅洁物业服务有限公司的委托诉讼代理人祁志强，被告刘金芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏圣雅洁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业费2199元、电梯费702元、水费598元（自2018年12月1日至2020年1月15日）；⒉本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与银川市兴庆区新华街道办事处长信社区签订一份《前期物业服务合同》，约定选聘原告为永乐家园提供前期物业服务，服务地点位于银川市兴庆区某号，合同期限自2018年12月1日至2019年11月30日。2019年11月30日合同到期后，原告延续提供服务，2020年1月14日永乐家园小区业主大会决议与原告解聘，自2020年1月15日正式解聘，所有服务费计算截止于2020年1月15日。后新华街长信社区居委会通知原告于2020年1月18日与新选聘的物业公司移交相关资料，现新旧物业公司移交已经完成，原告已退出永乐项目。合同签订当日，原告对被告水表进行抄表，显示用水量为673立方，2020年1月15日原告抄表，显示用量为826立方，原告每月对抄表情况进行公示。现被告欠付原告物业费、电梯费、水费未能支付，上述费用经原告催要无果，故原告诉至法院。被告刘金芳辩称，对原告的诉请有异议。原告在被告不知情的情况下提供服务。原告服务期间，物业服务不达标：电梯不维护存在安全隐患，水箱清理不及时，，地下有老鼠饮水不卫生，小区一年丢十几辆电动车，欠自来水公司水费，自来水公司停水等问题。本院经审理认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室的业主，该房屋建筑面积135.74平方米。原告系具有资质的物业服务企业。2018年12月1日原告与银川市兴庆区新华街街道办事处长信社区居民委员会签订《前期物业服务合同》，约定由原告为永乐家园提供物业服务，物业服务内容为：房屋管理、公共设施设备维修养护、公共区域公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、文化服务。合同期限自2018年12月1日至2019年11月30日止，约定物业费收费标准为高层住宅为1.2元/月/平方米；实行二次加压供水的物业，按0.6元/吨标准收取二次加压供水服务费；自来水费根据中铁水务集团每年调整公示价格标准执行，实行代收代缴；电梯费自三层起收取费用，三层20元，每增加一层增加4元，依次叠加；原告向业主自由车库及停车位提供有偿秩序维护、日常保洁、管理服务，按照每月、每个标准车位：60元、子母车位100元的标准收取；业主应于2018年12月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按每季交纳，业主或物业使用人应在每一季度末（每次缴费的具体时间）履行交费义务。如业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）二次供水费用、电梯费等费用的，应按每项欠费按年利率6%的标准向原告支付违约金。2020年1月17日，银川市兴庆区新华街街道办事处长信社区居民委员会出具《公告》一份，载明：永乐家园全体业主：根据永乐家园业主大会临时会议决定2020年1月15日解聘宁夏圣雅洁物业服务有些公司为永乐家园小区提供物业服务，由于银川市兴庆区新华街长信社区与宁夏圣雅洁物业服务，由于银川市兴庆区新华街长信社区与宁夏圣雅洁物业服务公司签订永乐家园《前期物业服务合同》截止日期为2019年11月30日，自2019年12月1日至2020年1月15日期间，该物业企业延续为永乐家园小区提供物业服务，请全体业主履行业主义务，将物业服务费及其他费用按照原合同标准缴纳至2020年1月15日。后原告向被告催要物业费，被告以物业服务瑕疵等为由拒绝交纳2018年12月1日至2020年1月15日期间的物业费、电梯费、水费，故原告诉至本院。本院认为，原告是具有资质的物业服务公司，其与银川市兴庆区新华街街道办事处长信社区居民委员会签订的《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。现被告以被告物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。因此，被告以原告物业服务存在瑕疵拒交物业费的理由不能成立。结合当事人的陈述及被告提交的证据，可以认定原告提供的服务存在绿化、消防设施、公共区域管理不到位等瑕疵，综合考虑双方当事人对合同的履行情况，及原告物业合同服务内容的多样性，本院酌情确定被告应缴纳的物业费比例为80%，即1759.2元（2199元×80%），电梯费为702元。对于原告主张的水费，原告提交的证据不足以证实其有权代中铁集团水务集团有限公司收取水费，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告刘金芳于本判决生效之日起三日内向原告宁夏圣雅洁物业服务有限公司支付2018年12月1日至2020年1月15日的物业费1759.2元、电梯费702元，共计2461.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘金芳负担。本判决为终审判决。审判员 贺晶婕 二〇二〇年九月二日法官助理 蔡 霞书记员 纪梅艳附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。