广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初2168号 原告：广西东恩物业管理有限公司。 法定代表人：覃恩余 委托诉讼代理人：韦景贵。 被告：韦朝强。 原告广西东恩物业管理有限公司（下称东恩物业）诉被告韦朝强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告东恩物业法定代表人覃恩余、委托诉讼代理人韦景贵到庭参加诉讼，被告韦朝强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东恩物业向本院提出的诉讼请求：判决被告韦朝强支付物业管理费3933元（2014年5月1日至2016年12月31日）后变更为1968元（从2014年5月1日至2015年8月30日）。事实和理由：被告韦朝强为东盟小区****房屋所有人，房屋面积一楼47㎡，二楼以上为152㎡。2014年5月1日原告东恩物业与东盟小区业主委员会签订《物业服务合同》，原告东恩物业为被告韦朝强所在的小区提供物业服务至2016年底。期间，被告拖欠了物业管理费。截止2016年12月31日，被告韦朝强欠缴物业服务费1968元。经原告在向被告催收未果的情况下，为维护原告的合法权益，特向本院起诉，提出上述诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交了证据:1.原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，主要证实原告的主体适格。2.东盟小区业主公约复印件，证明被告自愿遵守《业主公约》，受该公约约束。3.竞聘结果公告复印件，证明原告通过招标方式取得为被告提供物业管理的资格。4.《物业服务合同》复印件，证明原告为被告提供物业管理服务的真实。5.东盟小区委会复印件，证明原告为被告提供服务的时间。6.证明复印件一份，主要证实为被告提供物业服务情况。7.催缴通知，主要证实原告在2019年12月16日在小区张贴了通知书，证明了从2016年12月30日以后到主张权利没有超过三年的诉讼时效。8.(1)印章入网证复印件一份，主要证实业委会是依法成立;(2)来宾市公安局治安警察支队来宾市东盟国际商业广场小区业主委员会相关印章查询结果复印件各一份,主要证实业委会是依法成立;9.东盟小区简历复印件一份,主要证实成立的方式（东盟小区成立至今是由哪些物业公司入驻管理）；10.广西东恩物业管理有限公司在东盟小区内安装监控设备、监控房、物业用房、门卫岗亭、门禁整套等证据图片2份；11.（2018）桂1302民初135号判决书复印件一份，以上证据主要证实原告是已经提供了物业服务的事实。12.车辆收费表、员工巡逻和交接本、签到本、催费通知原件、业主（天下桂林等）缴纳物业费凭证，证明了原告已经为被告提供物业服务。13.业委会证明，证明原告2014年5月1日到2016年12月31日是通过招标方式已为被告提供物业服务的事实。综上，证据3-8，主要证实东恩物业提供物业管理服务的情况及东盟小区业委会选聘东恩物业对小区进行物业管理服务，合同约定物业费收费标准，期限自2014年5月1日至2016年12月31日止，除此之外合同还约定了其它项目，东恩物业已经依约进驻了东盟小区并提供了物业管理服务。14.2019年12月13日业主起诉名单，主要证实2019年12月13日原告已向兴宾区法院起诉业主没有超过三年诉讼时效。 被告韦朝强辩称，原告东恩物业系与来宾市东盟国际商业广场小区业主委员会签订的《物业服务合同》，根据合同相对原则，当事人不是本案适格被告，不应受到《物业服务合同》的约束。业主委员会 没有经过全体业主选举，原告东恩物业与业主委员会签订的《物业服务合同》被告不知情，也不是其真实意思表示，原告存在提供虚假证据的可能。一、广西来宾市东盟国际商业广场小区业主委员会与广西东恩物业管理有限公司签订的《物业服务合同》为无效合同，作为一个业主没有理由去执行一个无效合同；……二、根据《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条第三款规定：“选聘和解聘物业服务企业”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但被告从未接到过任何通知，要求参加任何的选聘和解聘物业服务活动，也未与原告签订过任何物业服务合同。三、被告只与南宁全俱物业管理服务有限公司来宾分公司签有服务协议，存在合同关系，并按合同约定履行了应履行的义务……四、于2015年8月已不是东盟小区16栋5号的业主，已将房屋出售给黎振华。五、诉讼时效已过。请求法院判决驳回原告东恩物业的诉讼请求。 被告韦朝强提交证据：1.《物业服务协议》及物业费收据复印各一份，主要证实⑴被告与原告不存在合同关系；⑵被告只与南宁全俱物业管理服务有限公司来宾分公司签有服务协议，存在合同关系。2.楼房买卖合同、税收缴款书和销售不动产统一发票复印件各一份，主要证实被告于2015年8月已不是东盟小区16栋5号的业主，被告已将房屋出售给黎振华。 对原、被告提交的证据，本院组织双方当事人进行证据交换、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告韦朝强为东盟小区****房屋所有人，屋面积一楼47㎡，二楼以上为152㎡。2014年5月1日原告东恩物业与东盟小区业主委员会签订《物业服务合同》：“……第一条、房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理；第二条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理及小型维修项目。第三条、附属建筑物、构筑物（包括道路、沟渠、停车场等）的维修、养护和管理。……第八条、委托管理期限为32个月，自2014年5月1日至2016年12月31日止，期满后双方另定。……第十一条、物业管理服务费。（一）住宅物业费每平方0.5元∕月，商业用房物业费每平方1.0元∕月。（二）停车场地车辆占地使用费：本小区业主小车60元∕辆∕月、租户小车：80元∕辆∕月、外来小车：100元∕辆∕月”。（三）临时停放收费标准：小车：停放超过一小时收3元，两小时后收5元，停放过夜收10元。第十二条、乙方自愿无偿投入6.5万元现金给甲方找人安装监控，投入壹万元由乙方自己做监控房和物业用房。第十三条、乙方进驻后，小区地摊各一半。地板维修和路灯由甲方负责。……第十五条、物业服务期间，乙方按包干制收费，盈余或亏损均由乙方自行承担。……甲方签章：来宾市东盟国际商业广场小区业主（盖章），代表人：叶凤田（签字）签约时间：2014年5月1日、乙方签章：广西东恩物业管理有限公司（盖章）、代 表人：覃恩余（签字）、签约时间：2014年5月1日。”2015年9月1日被告韦朝强将该房卖给黎振华。原告东恩物业为被告韦朝强所在的小区提供物业服务至2016年底。期间，被告拖欠了物业管理费。截止2016年12月31日，被告韦朝强欠缴物业服务费:(47㎡×1.0元∕月+152㎡×0.5元∕月)×16个月=1968元（从2014年5月1日至2015年8月30日）。现新物业红人物业公司进驻东盟小区。原告于2019年12月13日诉至本院。 本院认为，原告东恩物业与东盟小区业主委员会签订《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规相关规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会可以代表业主与选定的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主有约束力。本案原告东恩物业与被告韦朝强所在小区的业委会签订的《物业服务合同》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对被告韦朝强有法律约束力。东恩物业公司依约向被告韦朝强所在小区提供物业服务，有权按约定收取物业服务费，被告韦朝强是东盟小区业主之一，在享受原告提供物业管理服务的同时，理应履行交纳物业费的义务，但被告自2014年5月1日至2015年8月30日尚欠原告物业费1968元尚未交纳，故原告要求被告支付物业费1968元有事实和法律依据，本院予以支持。至于业委会的成立程序是否合法，是否经过有关部门备案，这是由有关行政部门加以管理的，东恩物业对此并不知情，也不是其审查范围。且业委会以其公章对外行使职能，业委会与东恩物业签订的合同有业委会的公章及其代表签字，东恩物业有理由相信业委会是具有资质的主体，签订的合同是双方真实意思表示。因此，业委会的成立程序不能影响合同效力，更不能损害合同相对方即东恩物业的合法权益。关于被告韦朝强提出物业费已交的问题，但没能提供证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）项规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”,因此，被告韦朝强主张物业费已缴纳的辩解意见，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题，2019年12月13日原告东恩物业向本院提起诉讼，没有超过三年诉讼时效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定：“ 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满 民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用 民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”因此，被告韦朝强主张已过诉讼时效的辩解意见,不能成为本案不交纳或减免物业费的理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）项之规定，判决如下： 被告韦朝强给付原告广西东恩物业管理有限公司物业管理费1968元。 上述款项，限被告韦朝强于本判决生效后十日内履行完毕。 如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告韦朝强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审判长朱娟 人民陪审员莫益记 人民陪审员朱家松 二〇二〇年九月日 书记员韦琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按照交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理限期内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释 第二条 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满 民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用 民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。