广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初24745号原告：深圳市真优美物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道嘉南社区沿河南路**瑞丰大厦103，统一社会信用代码914403006875635703。法定代表人：李劲松，总经理。委托诉讼代理人：孙义龙，广东普罗米修律师事务所律师，执业证号14403201610386941。被告：许金锭，女，1970年5月17日出生，香港居民。委托诉讼代理人：黄仲民，广东鹏正律师事务所律师，执业证号14403200310311143。委托诉讼代理人：孟凡，广东鹏正律师事务所律师，执业证号14403201210024079。原告深圳市真优美物业管理有限公司与被告许金锭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告法定代表人李劲松及其委托诉讼代理人孙义龙，被告许金锭及其委托诉讼代理人黄仲民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市真优美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业管理费3487元和滞纳金1589.12元、专项本体维修基金290.4元和滞纳金132.34元、水费805.36元和滞纳金359.84元；各项费用合计为6664.067元；二、本案诉讼费用全部由被告承担。被告辩称，一、本案争议的《物业管理服务合同》应依法认定无效，故原告基于无效合同提出的支付物业管理费和滞纳金的主张，没有事实和法律依据。2017年6月期间，由于瑞丰大厦未成立业主大会且未选举产生业主委员会，为了对瑞丰大厦小区进行管理，深圳市罗湖区南湖街道办事处（以下简称为“南湖街道办”）就嘉南社区居委会代行瑞丰大厦业主大会和业主委员会职责组织征求业主意见。根据南湖街道办于2017年7月26日下发的《关于嘉南社区居委会代行瑞丰大厦小区业主大会和业主委员会职责的意见征询结果公示》显示，“瑞丰大厦小区总户数155户，110户参与征询（其中租户27户，业主83户），1、征询辖区民委会（嘉南社区居委会）代行本小区业主大会和业主委员会职责：总户数155：同意的有110户，不同意有0户，弃权0户，同意的占71%；2、征询授权嘉南社区居委会选聘深圳市真优美物业管理有限公司，总户数155：同意的有109户、不同意有1户，弃权的有0户，同意的占70%”。但据被告了解，瑞丰大厦大多数业主称并没有收到南湖街道办的征询（投票）通知或文件，也没有在征询（投票）文件中签名。为此，被告多次前往南湖街道办要求提供当时征询意见的通知和投票文件，但南湖街道办相关负责人都借故推脱、不予公开，并声称需要法院的调查令才出具。依常理，若上述文件真实存在，街道办完全不必要冒着被批评投诉甚至被起诉的风险而一再推辞拒不出具。故被告有理由相信本次意见征询的通知和投票文件并不真实存在。鉴于如此，为查清本案事实，也为维护自身合法权益，被告分别于2020年8月19日向贵院提出追加第三人申请、于2020年9月9日提出调查取证申请，但均未获得支持。被告认为，本案争议的《物业管理服务合同》是基于南湖街道办征询结果而由南湖街道办指定嘉南社区居委会与原告于2017年8月11日签订。如南湖街道办关于嘉南社区居委会代行瑞丰大厦小区业主大会和业主委员会职责的意见征询结果不真实，特别是如征询意见未经瑞丰大厦过半数业主或使用人表决通过的，这就表明瑞丰大厦小区业主不同意授权嘉南社区居委会选聘原告作为瑞丰大厦的物业管理人，嘉南社区居委会也无权代表瑞丰大厦业主大会签订《物业管理服务合同》，本案争议《物业管理服务合同》因此而无效，原告请求被告支付物业管理费及相关滞纳金也没有任何事实与法律上的依据。二、退一步讲，即便认为《物业管理服务合同》有效，该合同中约定的违约金也明显过高，而且，该合同中亦没有对迟延支付本体维修基金和水费的违约责任作出约定，原告提出的支付滞纳金的主张不应得到支持。本案争议的《物业管理服务合同》中第三条第四款，“逾期欠费业主或使用人将按每日千分之三计费的标准计算缴纳违约金。”，但本条关于违约金数额的约定明显过高。根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。再根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第八条规定，当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。也即是说，如迟延支付物业费，原告也只能参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息的百分之三十计算（即年息1%），该计算标准与原告于2017年11月28日向案外人邹英伍发出《催款通知书》中约定的按中国人民银行深圳市中心支行同期活期存款三倍利息计算滞纳金的标准大致相同。本案可以此作为确定迟延支付物业费应支付滞纳金的标准。此外，即如本案争议的《物业管理服务合同》有效，但该合同仅约定迟延支付物业服务费的违约金标准，但并未对迟延支付维修基金和水费的违约金标准，原告按照未付金额每日千分之三的标准要求被告支付维修基金和水费，没有依据。三、被告未按时缴纳物业管理费事出有因，系原告不履行物业服务合同义务在先，被告属于依法行使不安抗辩权，原告提出的支付滞纳金的主张不应得到支持。本案中，根据《物业管理服务合同》第五条双方权利义务的约定，明确原告应履行的合同义务包括：根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务；负责偿还前物业遗留的小区所欠水电费用等。而实际上，原告入驻瑞丰大厦小区后，并未履行应尽义务，长期不作为，导致小区脏、乱、差，且其承诺偿还前物业遗留的小区所欠水电费用也未实际履行。且由于原告疏于维护保养之管理服务，瑞丰大厦包括公共天台等多处建筑部位从2015年开始出现严重漏水渗水情况，由此导致被告屋内多处出现渗水，室内装修装饰及家具因此严重受损。经被告多次要求，都未得到原告的及时有效回应。故，被告不是无故不缴纳物业管理费，若原告的服务能够达到法律规定和《物业管理服务合同》约定的标准，被告也愿意按时缴纳物业管理费。但在原告既不履行物业服务合同约定的义务，又不按照法律规定履行物业管理职责的情况下，被告有充分理由不缴纳物业费。据此，原告要求被告支付滞纳金，显然违反了上述法律规定。四、由于原告未完全履行合同义务，根据权利义务的对等性原则，被告应酌情少交物业服务费。原告在物业服务过程中主要存在的问题包括：1、对大厦的消防安全问题未尽到职责，导致消防设施过期失效、消防通道被堵塞、占用，存在极大的消防安全隐患；2、对大厦的安保责任问题未尽到职责，小区大门敞开、外来推销人员随意进出，存在极大的人员安全隐患；3、对大厦的卫生问题未尽到职责，导致大厦内鼠患严重、饮用水不洁、公共区域污水横流、楼道卫生脏乱差，存在极大的卫生隐患；4、对大厦的公共区域维护保养未尽到职责，导致顶楼住户漏水、外墙渗水、下水道漏水。瑞丰大厦包括公共天台等多处建筑部位从2015年开始出现严重漏水渗水情况，由此导致被告屋内多处出现渗水，室内装修装饰及家具因此严重受损;5、对大厦公共设施维修未尽到职责，导致电梯故障频发、强制险过期未续保，楼道电灯损坏长期无人修理等等，造成业主的人身和财产安全都得不到充分保障;6、违法超标收取水费，且违法对业主进行停水。原告对大厦业主收取的水费标准一直不符合深圳市水务局的规定，存在乱收费、多收费的问题，且多次采用私自拆卸水表等违法方式手段对业主住户进行停水，严重影响业主正常居住;7、违法建造并占用业主公共物业。瑞丰大厦一层的局部建筑使用功能为门厅，属于业主共有建筑部分，且南湖街道办据此于2017年已对瑞丰大厦原一楼门厅阁楼的违法建筑进行了拆除，但原告至今仍侵占业主共有的门厅，用于出租给三康口腔连锁等商户来谋取私利;8、违法占用大厦地面停车场租给非小区业主使用，存在收费标准不统一、乱收费情形，且从未按规定对收费情况进行公示。原告对大厦停车场管理混乱，存在停车位收费标准不统一、乱收费问题，且将大厦停车位出租给非业主使用，以致大厦业主经常性无车位可停。此外，还存在业主装修押金不退、管理费不开具发票等等管理混乱的问题，都属于未履行管理服务职责的违法行为;9、原告不仅没有积极改正问题、履行责任，反而对提出意见的业主进行恐吓和打击报复。深圳电视台《第一现场》栏目等媒体都曾对小区业主依法维权并遭到打击报复的事件情况进行了跟踪报道;10、未按时缴纳物业专项维修资金，存在违法侵占专项资金的行为。通过查询深圳市物业管理公众服务，原告只缴纳了瑞丰大厦2019年1月-12月的物业专项维修资金，但实际自其于2016年入驻瑞丰大厦以来，每月都从大厦业主处代收了该笔专项维修资金。原告对足额收取却未按时缴纳的资金存在违法侵占行为。上述问题，不仅可以从被告提交的70页证据中清晰地看出，被告也恳请审判员若有时间，可亲自到瑞丰大厦现场去调研查看，看一看小区脏乱差的现状，听一听小区业主对原告的不满，相信一定会同意并支持被告的上述意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。同时，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第十条规定，物业服务企业具有下列行为之一的，应承担违约责任：（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的；（2）对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的；（3）有其他不履行合同义务行为的。第十一条规定，物业服务企业未经业主同意擅自经营共用部位、共用设施设备，或者未经业主同意搭建构筑物、设置广告牌、停车位等进行营利活动，或者有其他侵害业主共同权益的行为的，应当停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益。第二十一条规定，业主拖欠物业费，物业服务企业擅自采取停水、电、气等措施，造成业主损害，业主请求物业服务企业停止侵害、赔偿损失的，应予支持。鉴于原告在履行物业服务职责上存在多处重大瑕疵，以至于严重影响到业主的基本生活质量,原告依法应向包括被告在内的瑞丰大厦业主承担相应的违约赔偿责任。据此，参照合同法第23条规定“标的物质量不符合约定，买受人依照合法第一百一十一条规定要求减少价款的，人民法院应予以支持”，被告请求酌情减少支付相应的物业管理服务费，符合相关法律精神。综上所述，本案应追加南湖街道办作为第三人以查明嘉南社区居委会代行瑞丰大厦小区业主大会和业主委员会职责的意见征询结果并据此确定本案争议的《物业管理服务合同》是否有效，如授权嘉南社区居委会选聘原告担任物业管理人的意见未取得瑞丰大厦业主过半数同意的，本案争议的《物业管理服务合同》应认定无效。即使合同有效，合同约定的违约金明显过高，依法应予调整，调整标准为中国人民银行同期贷款利率的百分之三十或中国人民银行深圳中心支行活期存款利率的三倍。同时，由于双方没有约定迟延支付本体维修基金和水费的违约金标准，原告无权要求被告支付滞纳金。最后，由于原告提供物业管理服务存在严重的瑕疵，依法应向被告等业主承担违约赔偿责任，在此情况下，参照合同法第23条规定，被告有权酌情减少物业管理服务费的给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：一、被告系位于罗湖区的业主。该房屋土地用途为商业、住宅，建筑面积为105.61平方米，登记日期为2007年1月31日。二、2017年7月3日，深圳市罗湖区南湖街道办事处发布了《关于瑞丰大厦启动第123条的公告》。2017年7月26日，深圳市罗湖区南湖街道办事处发布了《关于嘉南社区居委会代行瑞丰大厦小区小区业主大会和业主委员会职责的意见征询结果公示》。三、2017年8月11日，南湖街道嘉南社区居民委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，该合同第一条约定，物业是位于深圳市罗湖区湖街道）1181号的瑞丰大厦；第二条约定了管理的内容；第三条约定了物业管理费及其管理，物业费住宅用房按3元／月／平方米，管理服务费由原告直接向业主收取，原告有权对欠费期超过1个月的业主或使用人进行张榜公示催缴，逾期欠费业主或使用人将按每日千分之三计费的标准计算缴纳违约金，对欠费期超过6个月的业主及使用人，可向法院起诉；第四条约定了专项本体维修资金的收支管理，专项本体维修资金收费标准是0.25元／月／平方米，随物业管理服务费一起由原告向业主收取，原告应每半年公布一次物业专项维修资金收支情况；第五条约定了双方的权利义务；第六条约定了合同时效，物业服务期限为3年，自2017年8月15日至2020年8月15日四、2020年3月，原告张贴《瑞丰大厦催收物业服务费及水费公告》及上门张贴《催收通知书》的方式，向被告催收管理费、水费、车辆管理费、本体维修基金等。五、原、被告庭审中确认案涉房屋的物业管理费、水费及专项维修资金缴纳至2019年4月30日。六、原告按105.61平方米计算被告2019年5月1日至2020年3月30日期间的物业管理费为3487元、按照0.25元/月/平方米标准计算该房屋应缴的本体专项维修资金为290.4元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。就原告主张的各项损失，本院分析如下：关于《物业管理服务合同》是否有效的认定。被告辩称，该合同无效，因居委会征询意见不真实且实际签名均非业主本人。本院认为，深圳市罗湖区南湖街道办事处根据《深圳经济特区物业管理条例》第123条规定发布了公告且发布了《关于嘉南社区居委会代行瑞丰大厦小区小区业主大会和业主委员会职责的意见征询结果公示》，程序上并未存在瑕疵，被告对于抗辩的理由并未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故《物业管理服务合同》有效，原告已经为瑞丰大厦实际提供物业管理服务，被告接受了原告的物业服务，理应向原告支付物业管理费用。关于物业管理费的认定。被告辩称，原告提供的物业管理不符合要求应减少物业管理费。本院认为，《物业管理服务合同》中明确约定了物业管理费的收费标准，被告主张原告提供的物业服务内容和质量未达合同约定的标准作为调低物业管理费收费标准的抗辩理由缺乏合同依据，原告为被告提供了物业服务，被告拖欠物业管理费已构成违约，原告请求被告支付物业管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于专项本体维修基金的认定。被告辩称，原告并未将专项本体维修基金放入指定的专款账户中，应不支付该笔费用。本院认为，根据被告庭审手机登录查询公众号“深圳市物业管理公众服务”中显示瑞丰大厦的专项本体维修基金显示仅缴纳了2019年1月至2019年12月的费用，鉴于原告未能按照规定专款专用，故对2019年12月之后的专项本体维修基金的诉请，本院不予支持，本院计算得被告应缴的2019年5月1日至2019年12月31日期间的本体维修基金为211.2元。关于物业管理费、专项本体维修基金的滞纳金的认定。原告作为涉案物业的物业管理服务单位，应依法依约妥善履行自己的物业管理义务，提升自身的服务水平，根据被告提交的业主投诉信、照片等证据，可以证实原告在提供物业服务中确存在瑕疵，且经被告及其他多名业主的多次反映仍未有改进，故本院对原告的该项请求不予支持。关于水费的认定。原告主张代被告垫付涉案物业的水费，但其仅提交了电子统计表，该证据系原告单方制作且并未加盖原告公司公章，亦未有被告本人签字确认，原告应承担举证不能的不利后果。本院对该项诉请不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告许金锭应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市真优美物业管理有限公司支付瑞丰大厦20B的物业管理费3487元、专项本体维修基金211.2元；二、驳回原告深圳市真优美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告深圳市真优美物业管理有限公司负担26元、被告许金锭负担24元。原告已预付的案件受理费24元，被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  高熙二〇二〇年九月三十日书记员  梁茵