云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2081号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓公司”）。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司总经理。委托代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，代理权限为特别授权。（补委托手续）上诉人（原审原告）：邓国富，男，1994年10月15日出生，汉族，大专文化，农民，云南省昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。上诉人（原审原告）：卢仕艳，女，1990年2月4日出生，汉族，大专文化，农民，云南省彝良县人，住云南省昭通市彝良县。上诉人鸿卓公司、邓国富、卢仕艳商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初178号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，在二审中，各方均没有新的事实和证据提交，合议庭决定不开庭审理，本案现已审理终结。鸿卓公司上诉请求：1.二审法院结合本案实际，对双方违约金重新作出调整；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要诉讼理由是：一、上诉人并非故意违约，也未在违约行为中获利。本案中上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》后，因贷款不能及时到位及征地等原因而延误交房时间，上诉人为了能及时向购房者交付房屋承担了更高的成本。二、被上诉人所购房屋时间较早，房屋单价不高，购房者反而因房屋价格上涨有所获利。三、我国合同法及民事诉讼相关法律规定中，兼具惩罚性与赔偿性。而违约金的主要目的是对合同履行的保证，以维护合同履行的稳定性，本案中上诉人并未怠于履行合同义务，在合同签订后尽可能早的交付了房屋，在此前提下，对违约金采取惩罚性性质来认定极大的增加了上诉人的履行成本。本案购销合同约定的50元每天的违约金标准，折合1500元每月，18000元每年，这与周边的房屋租赁金额差距巨大，也与被上诉人的实际损失差距巨大。四、上诉人在温泉静园小区的建设施工过程中，已经承担了人工成本和材料成本、管理成本的增加。在房屋交付后，仍然涉及后期对整个小区物业管理、维护、维修以及职能管理部门的证件办理、手续办理等后续工作。上诉人承担过高的违约金只会造成整个企业的工作无法开展。上诉人邓国富、卢仕艳上诉请求：1.撤销原判；2.改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要诉讼理由是：一审法院认定基本事实错误，导致一审判决适用法律错误。一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人签署《接房声明》系上诉人自愿确认其于2018年9月30日接受房屋的事实错误。本案中虽然上诉人在《接房声明》上面签字，但是上诉人是否接房还要根据验房结果来确定，因2018年9月30日鸿卓公司在昭通日报刊登接房广告时未进行综合验收达不到法律规定的条件，所以上诉人并未在2018年9月30日进行接房，且《接房声明》并没有落款日期。上诉人接房日期应当按照鸿卓公司向上诉人出具收据以及业主接房时在开发商财务缴纳的款项清单上载明的日期予以认定，根据上诉人提交的证据可以证实实际接房日期为2019年6月29日。2、上诉人与鸿卓公司签订的合同经昭阳区房产交易评估管理所登记备案，上诉人购买的房屋面积与备案登记的面积一致，由于鸿卓公司至今未组织综合验收，也未进行产权登记，只能先依据合同备案收取购房款，即使鸿卓公司收取面积差价款也应当是在取得《不动产权证书》以后再收取。二、一审法院未认定上诉人主张的违约期间为2018年3月31日至2019年6月29日，共计450天属于适用法律错误。上诉人鸿卓公司代理律师作出的代理意见与上诉人鸿卓公司意见一致。邓国富、卢仕艳一审诉讼请求：1、请求依法判决鸿卓公司支付邓国富、卢仕艳延迟交付违约金及面积补差费用22,500元（其中：违约金22,500元、面积补差费3,287元）；2、请求依法判决本案诉讼费由鸿卓公司承担。庭审中，邓国富、卢仕艳变更违约金及面积补差费用金额为25,786元，增加了面积补差费3,287元。原审法院经审理确认的法律事实是：邓国富、卢仕艳于2017年11月4日向鸿卓公司购买了位于昭阳区，双方于2017年11月4日签订了《商品房购销合同》，合同约定：“房屋面积为108.2平方米，单价为每平方米3735.2元，总价款为404149元。合同约定：甲方应于2018年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按约定时间交房，甲方自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金。逾期90天后，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金，继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。”邓国富、卢仕艳于2017年11月6日向鸿卓公司缴纳了房屋首付款104149元。房屋尾款300000元按揭支付。鸿卓公司未按合同约定时间交付房屋，后邓国富、卢仕艳从鸿卓公司处接收了所购买的房屋，并签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋，完全符合购房双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突的，则以本接房声明的意思表示为准”。邓国富、卢仕艳向鸿卓公司交纳面积补差费3287元。2020年1月6日，邓国富、卢仕艳诉至原审法院请求依法判决：1、鸿卓公司支付邓国富、卢仕艳延迟交付房屋的违约金22500元及面积补差费用3287元，合计25787元；2、本案诉讼费用由鸿卓公司承担。原审法院经审理认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。邓国富签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋”，其应遵循诚实信用原则，其现追究鸿卓公司逾期交房的违约责任，也只应计算从2018年3月31日次日即4月1日起至2018年9月30日止期间的延迟交房违约金，即9,100元（50元/天×182天），邓国富、卢仕艳主张鸿卓公司应退还该公司按照《昭通市房屋面积测绘报告》所收取的面积差价款，但房屋的面积应以《不动产权证书》的记载为准，因该房屋还取得《不动产权证书》，故邓国富、卢仕艳应待取得《不动产权证书》后，再另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”,参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院提起诉讼的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期限的，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”,本案鸿卓公司主张向邓国富、卢仕艳送达《解除商品房购销合同通知》未提交证据证明，鸿卓公司也无证据证实解除《商品房购销合同》的法定理由，故鸿卓公司《解除商品房购销合同的通知》不发生法律效力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决生效十五日内向邓国富、卢仕艳支付逾期交房违约金人民币9,100元；二、驳回邓国富、卢仕艳的其他诉讼请求。案件受理费363元，由邓国富、卢仕艳负担236元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担127元。在二审中，上诉人鸿卓公司对原审认定事实部分未提出实质异议，对一审违约金的认定不服；上诉人邓国富、卢仕艳对原审认定的接收房屋的时间提出异议。双方当事人对原审认定的其余事实未提出异议，对原审认定双方无异议的事实本院予以确认。对上诉人邓国富、卢仕艳有异议的事实，本院认定如下：一审中鸿卓公司提交接房声明一份，接房声明载明：“本人于2018年9月30日之前接收房屋并进行验收”，邓国富在声明人处签字、按手印对接房声明载明的内容予以确认。邓国富作为完全民事行为能力人，应当知晓在接房声明签字所带来的法律后果，邓国富签字的行为是其真实意思表示，本院对接房声明中载明的接收房屋的时间予以认可。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立。2、原判对面积补差费用的认定是否正确。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：一、关于上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人鸿卓公司也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。至于上诉人邓国富、卢仕艳主张违约期间应为2018年3月31日至2019年6月29日，共计450天的问题，本院认为，邓国富签署的《接房声明》载明“本人于2018年9月30日之前接收房屋并进行验收”，原审法院据此认定延迟交房违约金的期限为2018年3月31日次日即4月1日起至2018年9月30日止并无不当，上诉人邓国富、卢仕艳的上诉主张不成立，本院不予支持。二、关于原判对面积补差费用的认定是否正确的问题。双方所签订的《商品房购销合同》第五条“面积的误差处理一、采用按套内建筑面积计价销售，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款……二、合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补……”的约定，房屋面积按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，现争议房屋产权证尚未办理，尚不能确定争议房屋的产权登记的面积是多少。因此，对于上诉人邓国富、卢仕艳的此部分诉讼请求，本院不予评判。邓国富、卢仕艳可在办理房屋产权证后，根据实际情况，另案主张权利。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求本院均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费363.00元，由邓国富、卢仕艳负担181.5元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担181.5元。本判决为终审判决。审判长  李恩鹏审判员  肖荣蓉审判员  杨稳香二〇二〇年九月四日法官助理罗丹书记员刘苗苗