重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5295号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆华辰国际大酒店有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道百果路**华辰财富广场**，统一社会信用代码91500112053213288J。法定代表人：张琴，经理。委托诉讼代理人：李迎春，四川发现（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，四川发现（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦明美，女,1975年2月25日出生，汉族，住重庆市渝**。委托代理人:游国平，重庆聚立信律师事务所律师。上诉人重庆华辰国际大酒店有限公司（以下简称华辰酒店公司）因与被上诉人秦明美房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初4818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人华辰酒店公司的委托诉讼代理人李迎春，被上诉人秦明美及其委托诉讼代理人游国平到庭参加二审询问。本案现已审理终结。华辰酒店公司上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初4818号民事判决，并依法改判为：确认双方于2015年6月20日签订的《华辰·财富广场租赁合同》已于2019年12月5日解除；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据合同约定，被上诉人向上诉人交付的房屋应当符合“重庆产权式酒店通行精装修标准”，被上诉人违反合同约定，至今未将房屋装修至约定标准，导致租赁合同的目的无法实现，上诉人依法可以解除租赁合同。上诉人于2019年11月23日向被上诉人送达了《合同解除通知书》，案涉租赁合同在通知书送达之日起解除，上诉人认为双方之间的房屋租赁合同已于当日解除。秦明美辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序得当，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：上诉人与案涉房屋开发商华辰物业公司系关联公司，实际控制人均为林锋。被上诉人与华辰物业公司签订买卖合同时约定卖方按照房屋现状移交给买方，买方接收房屋后按照同样现状移交给租赁方，并按租赁合同约定起租、计收租金，承租方接房后按照用途、功能要求和装修设备由卖方负责实施装修，买方即被上诉人不参与装修事宜。被上诉人与上诉人签订租赁合同一.三条约定被上诉人按照买卖合同约定的开发商交付房屋的现状出租给上诉人，被上诉人将租赁房屋交付给上诉人之日即为租赁起算日。被上诉人与开发商及上诉人签完买卖合同和租赁合同后上诉人向被上诉人支付了部分租金，截止2019.12.5前经双方对账确认尚欠181115.9元。关于上诉人向被上诉人发函解除案涉租赁合同，被上诉人已委托律师事务所对上诉人的解除通知书予以复函，明确表示不同意解除租赁合同。秦明美向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告2019年12月5日前的欠付房屋租金181115.9元；2.请求判令被告支付违约金，计算方式为：以181115.9元为基数，从2019年12月5日按每日千分之一计算至付清时止；诉讼费用由被告负担。华辰酒店公司向一审法院反诉请求：确认双方于2015年6月20日签订的《华辰财富广场租赁合同》已于2019年12月5日解除；诉讼费用由原告负担。一审法院认定事实：2015年5月26日，原告与华辰物业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买案涉房屋，房屋为现房、装修房，装修标准详见附件4等。附件4房屋装修标准说明约定：因系商业房产，为整体招商及统一经营使用所需，装修事宜具体按下列办法执行1.甲方先按房屋现状即竣工验收合格的房屋移交给乙方，乙方接房后按同样的现状移交给承租方，并按租赁合同的约定起租、计收租金；2.承租方接房后，按其用途、功能需求及装修的整体要求和装修设计，由甲方负责实施装修（包括由甲方发包给有资质的施工单位施工），并有利于装修施工配合，利用开发施工所存便利条件；3.乙方不参与装修事宜，除购房款项（含税费）之外乙方不承担装修费用及其他费用，不承担装修方面发生的任何风险和经济、法律责任。但需配合的，乙方予以无条件配合；4.装修事宜及装修工程款的结算、支付均由甲方负责并承担。同时，甲方实施装修过程中，必须遵守相关法律规定和本合同约定，遵守物管相关管理办法，并承担与装修相关的全部风险与责任；5.装修标准按重庆产权式酒店通行的精装修档次实施，具体由甲方和承租方根据经营使用需求确定。承租方在合法经营前提下另行确定用途的可相应调整。2015年6月2日，原告取得了案涉房屋的产权登记。2015年6月20日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）就案涉房屋签订《华辰财富广场租赁合同》，第1.3条约定：甲方按“买卖合同”约定的开发商交付房屋的现状，出租给乙方；第2.2条约定：租期10年，甲方将租赁房屋交付给乙方之日，即为租赁起算日，即自2015年6月20日至2025年6月19日，特别约定开发商将房屋交付给甲方的同日，甲方即按开发商交付现状交付给乙方；第3.1条约定：租金为77261元/年，固定租金，任何一方均不得要求调增或调减；第3.2条约定：年为租赁年度，即从起算日开始到届满12个月的对应日。租赁期内，乙方于每一年的6月19日将年租金足额一次性支付给甲方；第4.4条约定：甲方按揭购房的，应按“买卖合同”及按揭合同的约定按时足额支付按揭款。乙方支付租金时，若甲方尚有拖欠按揭款本金及滞纳金的，甲方同意乙方从租金中扣除相应额度予以清偿；第5.1条约定：若因乙方原因逾期支付租金的，每逾期一天，以逾期总金额为基数按照0.1%标准向甲方支付违约金。2019年12月23日，原告向被告邮寄重庆聚立信律师事务所关于回复合同解除通知书的律师函，称被告于2019年11月向原告送达《合同解除通知书》，解除双方的租赁合同，因租赁合同合法有效，没有无效情形，也没有合同约定解除的情形，原告不同意解除租赁合同。庭审时，原告陈述从未收到过被告的解除合同通知书，只是在群里听其他业主说收到了解除通知，就统一让律师发了一份回函。2020年1月9日，原被告双方共同出具租金对账单，载明被告欠付原告2019年12月5日前的租金共计181115.9元。为证明案涉房屋现仍系清水房，被告举示了重庆捌拾壹物业管理有限公司出具的《关于华辰酒店应诉佐证拍照情况说明》，说明称2020年4月21日在物业公司工作人员龚丽的陪同监督下到现场拍照录像，房屋系未装修、未交付、清水房。原告对该份证据的真实性有异议，但认可案涉房屋现系清水房状态。审理中，原告陈述购买及出租案涉房屋的过程中，原告只负责交房款等，从未接收过案涉房屋的钥匙，房屋交接由被告和华辰物业公司自行处理。另查明：华辰物业公司的法定代表人为林锋，被告的法定代表人为张琴，二者的股东均为林锋、吴育建。一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同真实合法有效，双方均应依照合同履行义务。本案中，双方确认2019年12月5日前的欠付租金金额为181115.9元，被告作为承租人占有使用案涉房屋，理应向原告支付租金，故一审法院对此项诉讼请求予以支持。被告称案涉房屋未达交付条件，不应支付租金。因租赁合同特别约定开发商将房屋交付原告同日，原告即按交付现状交付被告，而买卖合同约定开发商交付的房屋现状为竣工验收合格的房屋，至于房屋装修待被告接房后按被告的意见再行实施，故原告交付清水房并未违反租赁合同约定，且华辰酒店公司与原告签订租赁合同至今已近五年，与其他业主就同类房屋的租赁合同也履行了多年，被告辩称原告未交付装修完毕的房屋，没有事实依据，故一审法院对此意见不予采纳。被告逾期支付租金给原告造成了损失，应当支付违约金。然合同约定的违约金标准过高，被告亦提出了过高抗辩，一审法院依法予以调整，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准。原告自愿将违约金的起算点调整为2019年12月5日，系对其自身权利的处分，一审法院予以认可，故违约金计算方式为：以181115.9元为基数，从2019年12月5日计算至付清时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。被告请求确认双方租赁合同于2019年12月5日解除。审理中，原告自行举示的律师函上载明被告于2019年11月送达了《合同解除通知书》，故一审法院依法认定被告曾向原告送达过《合同解除通知书》的事实。然对于合同解除的理由，被告并未举示证据予以证明，根据被告的反诉状及庭审陈述，其是依据法律规定，以合同目的无法实现为由行使解除权，然对此被告未举示充分证据予以证明，故其送达解除租赁合同通知书的行为不发生法律效力，一审法院对此项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，裁定如下：一、被告（反诉原告）重庆华辰国际大酒店有限公司于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）秦明美2019年12月5日前的欠付租金181115.9元；二、被告（反诉原告）重庆华辰国际大酒店有限公司于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）秦明美违约金，计算方式为：以181115.9元为基数，从2019年12月5日计算至付清时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍；三、驳回原告（反诉被告）秦明美的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆华辰国际大酒店有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4840元，减半收取2420元，反诉案件受理费3837元，由被告（反诉原告）重庆华辰国际大酒店有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：案涉《华辰·财富广场租赁合同》是否已于2019年12月5日解除。根据案涉《华辰·财富广场租赁合同》第四条第5项、第五条第3项、第六条第3项的约定，双方不得提前终止本合同，需提前终止的，应当进行协商，协商不成的，合同继续履行。因此，华辰酒店公司或秦明美并没有单方解除合同的权利。虽然华辰酒店公司于2019年11月向秦明美送达了《合同解除通知书》，但秦明美于2019年12月23日向华辰酒店公司回函不同意解除合同，故华辰酒店公司要求解除合同的要约因未得到秦明美的同意而未发生解除合同的法律效力。另，华辰酒店公司在一审中反诉要求确认案涉《华辰·财富广场租赁合同》已于2019年12月5日解除，其反诉和上诉的理由为案涉房屋未达到交付条件而无法实现合同目的。但根据案涉租赁合同的约定，开发商将房屋交付给秦明美的同日，秦明美即按开发商交付现状交付给华辰酒店公司。而秦明美与重庆华辰物业发展有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，开发商交付的房屋现状为竣工验收合格的房屋，至于房屋装修待华辰酒店公司接房后按其意见再行实施，秦明美不参与装修事宜，故秦明美交付清水房并未违反租赁合同的约定。华辰酒店公司称案涉房屋未达到交付条件而无法实现合同目的理由不成立，其要求确认案涉《华辰·财富广场租赁合同》已于2019年12月5日解除的请求本院不予支持。综上所述，华辰酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9860.50元，由重庆华辰国际大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年九月二日法官助理 刘学亮书 记 员 刘思含