重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终3934号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏果毅，男，1975年8月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永红，重庆公鸣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆市科检置业有限公司，住所地重庆市江**港安二路******，统一社会信用代码915001056220567708。法定代表人：刘兴龙，总经理。委托诉讼代理人：张信，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄先忠，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。上诉人苏果毅因与上诉人重庆市科检置业有限公司（以下简称科检公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（以下简称一审法院）（2018）渝0105民初20735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏果毅及其委托诉讼代理人刘永红，上诉人科检公司的委托诉讼代理人张信、黄先忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏果毅上诉请求：1.依法判令科检公司支付苏果毅从2014年3月31日起至2016年12月27日的租金损失（具体为：2014年3月31日至2014年12月31日期间，每月17850元；2015年全年，每月18900元；2016年1月1日至2016年12月27日，每月19950元），并维持一审判决第二项；2.依法撤销一审判决第三项，并依法改判驳回科检公司要求苏果毅支付购房款801570元的反诉请求；3.依法撤销一审判决第四项，依法改判科检公司支付苏果毅逾期办证违约金（具体为：从2015年3月31日起至实际办证之日止，以5775000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；4.依法判令本案一、二审全部诉讼费用由科检公司承担。事实和理由：一、关于租金损失问题。一审法院从案涉房屋符合交房条件次日起算租金损失错误，违背了苏果毅与科检公司在《重庆国际检测大厦房屋转让合同》（以下简称《房屋转让合同》）中的约定。依据该合同第七条和第八条的约定，案涉房屋交付日期是2014年3月30日，逾期交房需承担相应的违约责任。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。但结合双方的约定，科检公司作为涉案房屋开发商和所有者，其在签订合同时对案涉房屋尚未进行竣工验收是明显知情的，而且双方约定的交房日期就是签约当日，这充分说明科检公司从2014年3月30日开始就存在违约行为。根据对案涉房屋租金的评估，租金损失明显小于双方关于月违约金的约定。一审法院对科检公司的违约事实不予理会，作出与事实不符的判决，严重损害苏果毅的合法权益，依法应予改判。二、关于购房款问题。首先，案涉房屋所属的科检大厦本身系相互独立的裙楼，苏果毅购买的是A栋裙楼第三层，第三层包括A、B、C三栋。其次，根据合同约定，公摊面积待房屋交易中心确认公摊系数后，苏果毅在办理产权登记前与科检公司进行多退少补的结算。一审法院调取的重庆市平正房地产测量事务所于2017年12月22日出具的《重庆市房地产面积测算报告书》显示：科检大厦第三层的面积为3280.68平方米，公摊系数为0.1388。但科检大厦系裙楼，第三层包括A、B、C三栋，而该报告书并未对裙楼各栋的第三层作出明确划分。因此，即便按双方在合同中约定进行最终结算，一审法院在尚未明确案涉房屋的具体面积时，判决苏果毅向科检公司支付购房款，明显缺乏事实基础。另外，目前科检大厦尚未办理所有权证，案涉房屋也没有办理产权证，如果案涉房屋今后的产权证办理下来后，载明的面积小于1050平方米，一审法院的判决则明显错误。三、关于逾期办证违约金问题。一审法院已查清案涉房屋所属的科检大厦未办理所有权证，该事实足以证明科检公司无法为苏果毅办理案涉房屋的所有权证。依据《房屋转让合同》第十一条的约定，科检公司应于苏果毅支付全部购房款后为苏果毅办理产权证。苏果毅已经全部支付购房款，科检公司却一直未办理产权证，故科检公司已经违约。虽然双方未就该违约行为应承担的责任进行约定，但民事主体进行民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则，科检公司理应承担相应的违约责任。该违约责任具体的承担方式，可以参照商品房交易中逾期办证的违约责任。科检公司辩称，一、科检公司在2014年3月30日与苏果毅签订《房屋转让合同》时就已将案涉房屋交付给苏果毅。苏果毅对案涉房屋进行了装修，后因其在设计过程中涉嫌刑事犯罪被羁押，导致交付工作搁置。苏果毅于2017年4月1日签订涉及案涉房屋的《两江商会大厦物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），该合同第35条约定，此合同作为物业交接手续，这说明案涉房屋已在该日前交付。苏果毅在2017年4月19日支付了案涉房屋5月至7月的物业费6234元，该缴费情况与科检公司的财务凭证相吻合。重庆全聚通机械设备有限公司（以下简称全聚通公司）的登记资料证明，苏果毅将案涉房屋无偿提供给该公司使用，苏果毅也是该公司的负责人，这也能够证明苏果毅取得案涉房屋的事实。同时，如果科检公司未向苏果毅交付案涉房屋，而苏果毅在4、5年时间不要求科检公司交房，亦不符合常理。故苏果毅要求科检公司支付租金损失的请求不成立。二、一审法院判决苏果毅向科检公司支付购房款，符合双方在《房屋转让合同》第二条第三款中的相关约定。三、关于逾期办证违约金问题。案涉房屋不属于商品房买卖，而是工业厂房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。双方在《房屋转让合同》中也未约定逾期办证违约条款。科检大厦全楼均未办理产权证，存在办证不能的状况，根据《房屋转让合同》第十一条的约定，转让款付款达100%后，交清税费，科检公司在苏果毅提供资料后1年内办理产权手续。苏果毅至今未付全款，也未提供完整资料，导致科检公司无法办证，故科检公司无需就此承担责任。综上，科检公司请求二审法院驳回苏果毅关于租金损失和逾期办证违约金的上诉请求，维持一审判决中关于苏果毅向科检公司支付购房款的判项。科检公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，并依法改判或发回重审；2.判令一、二审诉讼费、鉴定费等由苏果毅全部承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。因案涉房屋是已建成的房屋，又属于工业厂房性质，双方就在《房屋转让合同》中明确2014年3月30日交房，科检公司在合同签订当天就将案涉房屋交付给苏果毅使用。结合政府政策以及园区招商服务、市场惯例等情况，科检公司不可能不把已建好的工业厂房交给能入住的企业，而且如果科检公司未交付案涉房屋，苏果毅早就该主张退款，而不是在科检公司发函催告其支付房款差额及物业服务公司催促其缴纳拖欠的物业费后，为逃避债务而恶意诉讼。所以一审判决第一项与本案事实严重不符，科检公司早已履行了交付义务，苏果毅实际占有该房屋，且委托了设计公司对该房屋进行装修设计，并初步动工，只是苏果毅在这期间因其他问题涉嫌犯罪失去自由搁置，而未完成装修。苏果毅将案涉房屋空置是其作为业主享有的处分权，并不能因此反推其并未接房。另，虽然2014年3月30日案涉房屋的竣工验收手续正在办理中，但该房屋属于工业楼字，作为业主从转让合同签订之日即可享有招商或自己入驻办理实体企业的权利，这也符合工业楼宇培育市场的鼓励政策。在政府相关部门的协调下，案涉房屋最终在2016年12月27日办理了竣工验收备案，苏果毅在2017年1月1日又委托了重庆绿雅物业管理有限公司（以下简称绿雅公司）对该房屋提供了专业的物业服务，且在2017年4月减半支付了2017年5月到7月的物业费，并和绿雅公司协商一致补签了书面的《物业服务合同》，该合同第十六条第一项约定，物业房屋竣工前，物业服务费由建设单位承担，物业竣工交付业主后由物业购买人承担；第二十一条约定，服务期限从2017年4月1日起，暂定三年。从《物业服务合同》可知，苏果毅本人认可案涉房屋已于2017年4月1日前向其交付，否则其不可能签署《物业服务合同》并按该合同的约定缴纳物业服务费。而且双方在《房屋转让合同》中明确约定购房时合同上的面积不包含公摊面积，待相关部门确定公摊系数后，双方对房屋转让款实行多退少补。科检公司在取得法定的公摊系数后，已将相关公告在大楼的正门和物业公司的门口进行张贴，由于苏果毅涉嫌犯罪后，科检公司联系不上，科检公司总经理还以微信的方式向苏果毅委托的其表姐何泽发送了案涉房屋的公摊系数，要求苏果毅前来补足房屋公摊差额等消息，但苏果毅人及其家属均不子理会。2019年1月25日，科检公司和绿雅公司共同委托重庆渝韬律师事务所向苏果毅发出催收购房尾款及物业费的《律师函》，但苏果毅收到后仍不予理会，且为了逃避债务，恶意提起本案诉讼，严重浪费司法资源。综上所述，一审法院错误认定科检公司未向苏果毅交付案涉房屋，判决科检公司在判决生效后十日内交付房屋并赔偿苏果毅从2016年12月28日起至交房之日止的租金损失，与案件事实严重不符，系枉法裁判。二、一审法院适用法律错误。本案中，科检公司早已在2014年3月30日将涉案房屋交付给苏果毅，并无任何需支付租金损失的违约行为，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决科检公司将案涉房屋交付苏果毅并赔偿其相应的租金损失错误。另外，科检公司没有任何违约行为，不应承担本案诉讼费。一审法院认定科检公司需负担10000元诉讼费，没有任何法律依据。苏果毅辩称，一、一审法院认定科检公司未交付案涉房屋符合事实。从现状上看，案涉房屋仍不符合交付条件。苏果毅没有接房，不可能装修，所谓的设计也是虚构的，科检公司提出的装修设计和其他原因搁置，并无依据。二、因案涉房屋园区对入驻率有要求，全聚通公司也是应科检公司要求，以满足入驻率要求而设立的。三、绿雅公司与科检公司存在关联关系，物业合同不能证明案涉房屋已经达到交房条件。科检公司在《房屋转让合同》履行过程中，一直存在不诚信行为。四、苏果毅购买的案涉房屋位于A栋裙楼3楼，而A栋和B栋是独立的，苏果毅并未认可案涉房屋的面积，不存在补房款的问题。且案涉房屋的公摊面积一直无法确定，科检公司关于改判或发回重审的上诉请求，是在拖延时间，并无法律依据，请求二审法院驳回科检公司的上诉请求。苏果毅向一审法院起诉请求：1.判令科检公司向苏果毅交付位于重庆市江北区房屋；2.判令科检公司为苏果毅办理前述房屋房地产权证，将前述房屋登记在苏果毅名下；3.判令科检公司向苏果毅赔偿逾期交房的租金损失（其中2014年3月31日至2018年10月16日期间为1088400元，自2018年10月17日起至交房之日止，按每月22050元的标准计算）；4.判令科检公司向苏果毅支付逾期办证违约金（以5775000元为基数，从2015年3月31日起至办证之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。科检公司向一审法院反诉请求：1.判令苏果毅向科检公司支付剩余购房款801570元；2.判令苏果毅向科检公司支付逾期付款违约金（以801570元为基数，从2019年2月23日起至付清款日止，按日千分之一的标准计算）。一审法院认定事实：2014年3月30日，科检公司作为甲方、苏果毅作为乙方，双方签订《房屋转让合同》，约定甲方以出让方式取得位于重庆市江北区地块的土地使用权；该地块土地面积为9752平方米，规划用途为一类工业用地；本项目定名为重庆国际检测大厦；乙方受让楼宇为本项目Ａ栋裙楼第三层；该楼宇房屋为框架结构，层高约为3.6米，建筑面积约为1050平方米（暂以楼层附图为计算基准，不含公摊面积，该公摊面积待房屋交易中心确认公摊系数后，在办理产权登记前与甲方多退少补进行结算）；乙方受让的楼宇无论自用或对外招商都必须符合园区产业要求，依法注册或迁入企业，自主经营，照章纳税；该房屋为清水房，单价为5500元／平方米，总成交价为5775000元；本合同书以建筑面积为依据进行面积确认以及面积差异处理；该楼宇房屋产权过户于乙方后，若产权登记建筑面积与合同书中的约定建筑面积发生差异，最终以房地产产权登记机关实际测定的建筑面积为准，届时对本合同书中约定的转让款实行多退少补的方式，双方承诺均不得以房屋面积存在差异为由解除合同；甲方同意乙方按分期付款方式支付房款，即签订购房确认书后15日内乙方向甲方缴纳首次支付房款1500000整；第二次必须在2014年4月20日前支付房款1000000元，余款在2015年3月30日前按季度分三次付清；若乙方逾期付款在30日之内，自双方约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期付款超过30日，甲方有权解除转让合同，且已付房款不予退还，如乙方要求继续履行该合同且甲方同意的，可继续履行，但自约定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付本合同总价款千分之一的逾期违约金；甲方应当在2014年3月30日前将符合合同约定的楼宇交付乙方装修；甲方逾期交房不超过120日，自应交付之日起至实际交付之日，甲方按月向乙方支付已交转让款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，乙方有权解除合同，甲方应当在乙方解除转让合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按照已付房款的1%支付逾期违约金，乙方要求继续履行转让合同的，本合同继续生效，自约定应该交付之日期限的第121天起至实际交付之日止，按月向乙方支付已付房款万分之一的逾期违约金。合同签订后，苏果毅向科检公司支付了购房款5775000元。案涉房屋所在大厦于2016年12月27日竣工验收，该大厦未办理产权证。2017年12月22日，重庆市平正房地产测量事务所出具《重庆市房产面积测算报告书》，载明案涉房屋所在楼层公摊系数为0.1388。双方当事人未办理房屋交接手续。2019年1月25日，重庆渝韬律师事务所受科检公司委托向苏果毅出具《律师函》，载明根据确认的公摊系数，苏果毅应当补交购房款。2019年7月8日，重庆普华房地产土地资产评估有限公司出具评估报告书，载明案涉房屋租金标准如下：2014年3月31日至2014年12月31日期间，每月17850元；2015年全年，每月18900元；2016年全年，每月19950元；2017年全年，每月21000元；2018年1月1日至2018年10月16日期间，每月22050元。苏果毅支出评估费29700元。一审庭审中，科检公司陈述公摊面积计算方式为1050平方米×公摊系数0.1388，苏果毅认可该计算方式。一审法院认为，科检公司与苏果毅签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。1.交房问题。虽然合同约定科检公司应于2014年3月30日交房；但根据《城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。科检大厦于2016年12月27日竣工验收，符合交房条件，应当于次日交房；双方当事人未办理房屋交接手续；科检公司未举示充分证据证明其已履行交房义务，应当承担举证不能的责任，故关于苏果毅主张交房的请求，一审法院予以支持。2.办证问题。因重庆国际检测大厦未办理所有权证，故案涉房屋暂无法办理所有权证，属于事实上的履行不能，关于苏果毅主张办证的请求，一审法院不予支持。3.租金损失问题。科检公司逾期交房，应当从符合交房条件次日即2016年12月28日至实际交房日止，赔偿租金损失，具体标准为2016年12月28日至2016年12月31日，按每月19950元的标准计算；2017年1月1日至2017年12月31日期间，按每月21000元的标准计算；2018年1月1日至交房日止，按每月22050元的标准计算；关于苏果毅主张科检公司赔偿租金损失超过前述期间及金额部分的请求，一审法院不予支持。4.逾期办证违约金。合同并未约定逾期办证违约金；另涉讼房屋系工业厂房，不属于商品房，故不适用商品房买卖合同司法解释，苏果毅主张科检公司支付逾期办证违约金没有事实及法律依据，对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。5.购房款问题。根据合同约定，双方应依据公摊系数结算购房款，故苏果毅应向科检公司补交购房款，具体标准为5500元/平方米×1050平方米×公摊系数0.1388＝801570元，故关于科检公司主张苏果毅支付购房款的请求，一审法院予以支持。6.逾期付款违约金问题。根据合同约定及交易习惯，科检公司应先通知苏果毅进行结算，并向其出具测算报告书作为结算依据；科检公司未举示证据证明其通知过苏果毅进行结算，且本案中举示的测算报告书系申请法院调查取证取得，科检公司跳过结算步骤迳行主张逾期付款违约金没有事实依据，故关于科检公司主张苏果毅支付逾期付款违约金的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苏果毅交付位于重庆市江北区房屋；二、被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苏果毅赔偿租金损失（2016年12月28日至2016年12月31日，按每月19950元的标准计算；2017年1月1日至2017年12月31日期间，按每月21000元的标准计算；2018年1月1日至交房日止，按每月22050元的标准计算）；三、原告（反诉被告）苏果毅于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司支付购房款801570元；四、驳回原告（反诉被告）苏果毅的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32358元，减半收取计16179元，由原告（反诉被告）苏果毅负担6179元，由被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司负担10000元；反诉案件受理费11815.7元，减半收取计5907.85元，由原告（反诉被告）苏果毅负担5000元，由被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司负担907.85元；评估费29700元，由被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏果毅举示了以下证据：1.中共重庆市江北区委办公室于2020年3月31日印发的《关于化解重庆国际检测大厦项目矛盾纠纷专题协调会的纪要》（复印件），拟证明在2020年1月21日召开的化解重庆国际检测大厦项目矛盾纠纷专题协调会上明确案涉房屋前期达不到办证条件；2.分别形成于2020年4月3日、2020年5月22日的《关于重庆国际检测大厦债权人大会第一次会议纪要》（复印件）和《关于重庆国际检测大厦债权委员会第二次会议纪要》（复印件），拟证明科检公司没有履行交房义务；3.“检测大厦项目维权群”中相关微信群聊内容截图打印件，拟证明科检公司目前仍未交房。经质证，科检公司认为证据1、证据2和证据3均为复印件或打印件，故对上述证据的真实性、合法性和关联性均不认可，即使证据1属实，也不能达到苏果毅的证明目的。针对上述证据，本院认证如下：因证据1、证据2均为复印件，科检公司对上述证据的真实性不予认可，苏果毅未能举示相应原件与之核对，故本院对上述证据的真实性不予确认；证据3系微信群聊内容截图打印件，科检公司对该证据的真实性不予认可，苏果毅亦未举示存储该群聊内容的原始载体予以核对，故本院对该证据的真实性亦不予确认。科检公司举示了以下证据：1.重庆全聚通机械设备有限公司江北分公司（以下简称全聚通江北分公司）的工商登记材料，该工商登记材料显示，苏果毅与全聚通公司于2018年12月1日签订《房屋租赁合同》，苏果毅将案涉房屋出租给全聚通公司，租赁期限从2018年12月1日起至2019年11月30日止，全聚通公司将案涉房屋无偿提供给全聚通江北分公司使用；2.微信收款账单及《微信支付交易明细证明》，其中，《微信支付交易明细证明》载明，刘兴龙的相关微信号于2017年4月19日收到苏果毅支付的6324元；3.绿雅公司于2017年4月19日向苏果毅出具的《收据》，该《收据》加盖有绿雅公司财务专用章，其内容载明，绿雅公司于2017年4月19日收到苏果毅交纳的2017年5月1日至7月31日期间的物业费6324元。科检公司举示上述证据拟证明其与苏果毅在签订《房屋转让合同》时，就已将案涉房屋交付苏果毅；苏果毅于2017年4月1日与绿雅公司签订了《物业服务合同》，并于2017年4月19日向绿雅公司当时的财务负责人刘兴龙支付了2017年5月至7月的物业费；苏果毅以案涉房屋作为生产经营地设立了全聚通江北分公司，并以《房屋转让合同》作为入住证明。经质证，苏果毅对证据1的真实性、合法性无异议，但不认可该证据的关联性和科检公司的证明目的，并认为该证据系港城工业园区管委会在2019年为解决科检大厦矛盾，满足大厦产权证办理要求，要求业主提供公司注册信息及物业合同而形成的，并不能实现科检公司的证明目的；对证据2的真实性予以认可，苏果毅确认存在该次转账行为，但目前对当时转的什么钱已经不清楚了；对证据3的真实性不予认可。针对上述证据，本院认证如下：因苏果毅对证据1和证据2的真实性予以认可，本院对证据1和证据2的真实性予以采信；苏果毅虽对证据3的真实性不予认可，但并未就该证据上加盖的绿雅公司财务专用章印文的真实性申请鉴定，且该证据载明的内容与证据2相互佐证，故本院对证据3的真实性予以确认。本院二审查明：科检公司营业执照上载明的经营范围如下：房地产开发（凭资质证书执业）；商品房销售代理；工业产品检验检测的技术咨询；企业项目营销策划、广告代理；举办经批准的文化艺术交流活动。科检公司在一审中举示了一份绿雅公司（甲方）与苏果毅（乙方）于2017年4月1日签订的《物业服务合同》，苏果毅对该《物业服务合同》的真实性、合法性及关联性均无异议。因苏果毅对《物业服务合同》的真实性无异议，本院对该合同的真实性予以确认。《物业服务合同》第十六条约定：“物业房屋竣工前，物业服务费由建设单位承担；物业竣工交付业主后由物业购买人承担。”第三十五条约定：“本物业管理合同同时作为开发商与乙方所购买的房屋的物业交接手续，其解释权归甲方。”苏果毅于2017年4月19日向绿雅公司当时的财务负责人刘兴龙支付了案涉房屋2017年5月1日至7月31日期间的物业费6324元。苏果毅与全聚通公司于2018年12月1日签订《房屋租赁合同》，苏果毅将案涉房屋出租给全聚通公司，租赁期限从2018年12月1日起至2019年11月30日止。苏果毅在一审法院于2019年9月17日组织的庭审中明确表示，其请求判令科检公司向其支付逾期办证违约金的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。在该次庭审中，苏果毅亦对中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行了明确，其主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。该次庭审中，科检公司陈述，因政策原因，案涉房屋目前还不具备办证条件；其要求苏果毅支付的剩余房款的计算方式为：重庆市平正房地产测量事务所在《重庆市房地产面积测算报告书》中载明的案涉房屋的公摊系数0.1388乘以案涉房屋面积1050平方米，再乘以每平方米单价5500元，共计801570元。在一审法院于2019年12月30日组织的庭审中，苏果毅陈述，其认可科检公司在一审法院于2019年9月17日组织的庭审中陈述的关于公摊面积的计算方式。此外，在该次庭审中，苏果毅对重庆市平正房地产测量事务所于2017年12月22日出具的《重庆市房产面积测算报告书》的真实性、合法性及关联性予以认可，并认为该报告书上的平面图基本上是案涉房屋第三层的状况。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，科检公司与苏果毅于2014年3月30日签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，上述合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。根据二审中双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点为：一、科检公司是否向苏果毅交付案涉房屋；二、科检公司应否支付苏果毅租金损失；三、科检公司应否支付苏果毅逾期办证违约金；四、苏果毅应否支付科检公司案涉房屋剩余购房款801570元。现就上述争议焦点，逐一评述如下：一、关于科检公司是否向苏果毅交付案涉房屋的问题从绿雅公司与苏果毅于2017年4月1日签订的《物业服务合同》第三十五条约定可知，该合同同时作为开发商即科检公司与苏果毅关于案涉房屋的物业交接手续，虽然科检公司并非该合同的相对方，但苏果毅在该合同上签字确认，足以证明苏果毅对《物业服务合同》作为案涉房屋交接手续的认可。同时，《物业服务合同》第十六条约定，案涉房屋交付前，物业服务费由建设单位承担；案涉房屋交付后，物业服务费由苏果毅承担。苏果毅于2017年4月19日向绿雅公司支付了案涉房屋物业费6324元，亦足以证明科检公司已将案涉房屋实际交付给苏果毅。基于以上事实，本院认定科检公司向苏果毅履行交付案涉房屋义务的时间为2017年4月1日。一审法院认定科检公司尚未向苏果毅履行交房义务，并判决科检公司向苏果毅交付案涉房屋错误，本院予以纠正。二、关于科检公司应否支付苏果毅租金损失的问题《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，科检公司与苏果毅在2014年3月30日签订的《房屋转让合同》中约定，科检公司应于2014年3月30日前将案涉房屋交付苏果毅，而科检公司在2017年4月1日才向苏果毅交付案涉房屋，故科检公司已构成违约。故苏果毅以科检公司存在逾期交房的违约事实为由，要求科检公司向其赔偿案涉房屋的租金损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。”苏果毅和科检公司约定于签订合同当天交房，应当视为苏果毅在签约时知晓其所购房屋的现状、性质，其未举证证明科检公司对房屋验收情况进行了虚假宣传或举示了虚假资料，故在合同约定的交付时间本身就不可能完成合法交付。直至案涉工程竣工验收前，此期间逾期交房产生的损失不能以合法建筑的租金标准进行衡量，且苏果毅自身对此期间的损失亦存在过错，其诉请以租金标准作为计算此期间逾期交房损失计算的标准，缺乏事实和法律依据。一审法院自案涉房屋符合法定交付条件，即竣工验收之次日2016年12月28日起算逾期交房租金损失，并无不当，但根据二审查明的事实，应计算至实际交房之日即2017年3月31日止。对苏果毅超出前述期间的租金损失主张，本院不予支持。根据已查明的事实，案涉房屋2016年12月28日至2017年3月31日期间的租金损失共计65660元（2016年12月28日至2016年12月31日期间，按每月19950元的标准计算，计2660元；2017年1月1日至2017年3月31日，按每月21000元的标准计算，计63000元）。一审法院认定科检公司向苏果毅支付相应期间的租金损失错误，本院予以纠正。三、关于科检公司应否支付苏果毅逾期办证违约金的问题因苏果毅与科检公司在《房屋转让合同》中并未就科检公司逾期办证的违约责任作出约定，苏果毅在本案中依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求科检公司向其支付逾期办证违约金。因案涉房屋系工业厂房，不适用该司法解释的规定，苏果毅的此项请求缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当。四、关于苏果毅应否支付科检公司案涉房屋剩余购房款801570元的问题科检公司在一审中要求苏果毅向其支付案涉房屋剩余购房款801570元，并对该剩余购房款的计算方式进行了说明，即按照重庆市平正房地产测量事务所在《重庆市房地产面积测算报告书》中载明的案涉房屋的公摊系数0.1388乘以案涉房屋面积1050平方米，再乘以每平方米单价5500元，共计801570元。科检公司对案涉房屋剩余购房款计算方式的说明，符合双方在《房屋转让合同》中关于依据公摊系数结算购房款的约定，且苏果毅在一审中对科检公司的上述计算方式亦予以认可，故一审法院判决支持科检公司要求苏果毅向其支付801570元购房款的诉讼请求，并无不当。综上所述，苏果毅和科检公司的上诉请求部分成立。因二审中出现新的证据，一审法院认定事实有误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初20735号民事判决第三项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初20735号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；三、重庆市科检置业有限公司于本判决生效之日起10日内向苏果毅支付2016年12月28日至2017年3月31日期间逾期交房租金损失65660元；四、驳回苏果毅的其他诉讼请求；五、驳回重庆市科检置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费32358元，减半收取16179元，由苏果毅负担11000元，由重庆市科检置业有限公司负担5179元；一审反诉案件受理费11815.7元，减半收取5907.85元，由苏果毅负担5000元，由重庆市科检置业有限公司负担907.85元；评估费29700元，由重庆市科检置业有限公司负担；二审案件受理费41671.17元，由苏果毅负担30000元，由重庆市科检置业有限公司负担11671.17元。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年九月二十二日法官助理  傅典模书 记 员  江 波