上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14079号原告：吴正平，男，1963年6月27日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓聿，上海通解律师事务所律师。被告：孙明，男，1967年10月15日出生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市。委托诉讼代理人：邵锋，男，1964年6月30日出生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市。原告吴正平诉被告孙明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年9月25日公开开庭进行了审理，原告吴正平及其委托诉讼代理人朱福昌、何晓聿、被告委托诉讼代理人邵锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴正平向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告立即腾退位于上海市青浦区外青松公路XXX号的房屋(下称“系争房屋”)；2、判令被告支付原告租金人民币(以下币种均为人民币)54,000元；3、判令被告向原告支付违约金(以18,000元为本金，按照年利率36%的标准，自2019年10月1日起算至实际支付之日止；以36,000元为本金，按照年利率36%的标准，自2020年1月1日起算至实际支付之日止)；4、判令被告按照99元/天的标准向原告支付自2020年4月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。事实和理由：被告自2007年起开始自原告处承租系争房屋，租赁用途为彩钢板经营。2018年4月1日，原、被告续签了《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限为2年，自2018年4月1日起至2020年4月1日止，年租金为36,000元，支付方式为押一付三，按季度结算支付。《租赁合同》签订后，被告仅于2018年8月31日支付了2018年4月至6月的租金9,000元，于2019年4月11日支付了2018年7月至9月的租金9,000元。2019年6月14日，被告向原告出具《承诺书》，确认截至2019年9月30日被告拖欠原告租金36,000元，并承诺于2019年9月30日前支付18,000元，剩余未付租金于2019年12月31日前付清，如逾期，应按每日千分之十的标准向原告支付违约金。然，被告未遵守承诺支付任何租金，尚欠原告租金54,000元未付。而且，被告在《租赁合同》已期满终止的情况下，拒不腾退租赁房屋，仍实际占有使用。被告行为导致原告无法将租赁房屋对外出租，造成了巨大的损失，对被告占用期间造成的租金差额损失，原告保留追偿的权利。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告孙明辩称：1、被告承租系争房屋后对房屋进行了装修改造，费用9,800余元，当时原告承诺租期届满之后对该费用进行清算，故该费用应从租金中予以扣减；2、被告向原告支付的押金为9,000元，应予以扣减；3、承诺书是原告打印好之后胁迫被告所签，协议书中约定的滞纳金标准无法律依据；4、被告系因经济困难无法支付租金，被告曾多次向原告表示解除合同，但原告以房租未结清、装修费用未结算等为由拒绝解除合同，故被告认为案涉合同已于2019年9月30日解除。经开庭审理查明：系争房屋登记在吴正平名下。2018年4月1日，吴正平(出租方、甲方)与孙明(承租方、乙方)签订《租房合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年4月1日至2020年4月1日；年租金为4万元，押一付三，按季度结算。备注：以上房租一年为36,000元，租期为2年。合同另对其他内容进行了约定。2018年8月31日，孙明向吴正平支付钱款1万元；2019年4月11日，孙明向吴正平支付钱款9,400元。2019年6月14日，孙明向吴正平出具承诺书，载明：由于本人生意等原因，至2019年7月1日止拖欠应付租金3.6万元(租金计算至2019年9月30日止)。现本人承诺，2019年9月30日前支付1.8万元，余款争取于2019年12月底前付清，逾期支付应加付日息千分之十的滞纳金。如本人在2019年9月30日前未能足额支付的，即于2019年9月30日前搬离租赁房并由你提前解除租赁合同，如逾期搬离而引起的一切损失由本人自负。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产权证、租房合同、承诺书、付款凭证等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。原告主张：1、案涉租房合同属到期终止，合同到期后被告仍占用系争房屋，故应将系争房屋腾退并按照合同约定租金标准向原告支付占用费；同意以庭审之日作为被告返还系争房屋的时间；2、合同签订后，被告共向原告支付钱款19,400元，其中租金18,000元，1,000元为押金，400元为宽带费；3、截止合同到期之日，被告应付租金为72,000元，扣除已付租金18,000元，欠付租金为54,000元至今未付，根据承诺书被告应按照日千分之十向原告支付滞纳金，由于滞纳金标准过高，原告自愿调整至年利率36%的标准计算；4、由于系争房屋也由被告承租，被告曾向原告支付押金2,000元，根据合同约定，被告应支付押金3,000元，故在案涉合同签订后被告再行向原告支付了押金1,000元；押金3,000元同意在本案中一并处理。被告表示：1、承诺书系原告胁迫被告所写，但未提供证据予以证明；由于截止2019年9月30日被告仍无能力继续履行租房合同，且承诺书中也写明了原告可以提前解除合同，故被告将钥匙交给了原告，但未办理交接手续；2、被告物品确实在系争房屋内，是因为双方曾协商一致用上述物品抵充租金，但之后原告起诉了，被告认为没有必要抵充了，就在庭审前几日搬走了；具体腾退日期以法院认定为准，如认定之前未返还房屋，同意以庭审之日作为房屋返还之日；3、被告向原告支付了租金19,000元，宽带费400元，押金是9,000元；押金同意在本案中一并处理；4、原告主张的滞纳金违反法律规定，且标准过高，被告不应支付滞纳金。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《租房合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。从合同文义理解，本院认定被告应支付原告押金金额为3,000元。被告虽辩称案涉承诺书系原告胁迫其签署，原告有权解除案涉合同且合同已于2019年9月30日解除、其已将系争房屋交付原告，但未提供相应的证据予以证明，故对上述主张本院不予采信，本院认定上述承诺书系被告的真实意思表示，且案涉租房合同属到期终止。合同到期后被告应腾退系争房屋，并支付占有使用系争房屋期间的占用费。原告同意于庭审之日即2020年9月25日接受房屋且被告表示系争房屋内已无其他物品同意交付房屋，故本院认定被告占用系争房屋至2020年9月25日，应按照合同约定向原告支付2020年4月1日至2020年9月25日的占用费17,475元。该承诺书出具时间为2019年6月14日，确认结欠至2019年9月30日的租金金额为36,000元，结合被告的付款记录及当事人庭审陈述，本院认定被告支付给原告的19,400元构成为18,000元租金、1,000元押金及400元宽带费。对被告提出的其已支付租金19,000元、押金9,000元的主张，本院不予采信。被告结欠原告租金，应按照租房合同及承诺书的约定向原告承担金钱债务继续履行之责任，并向原告支付2019年9月30日前未付租金的逾期付款滞纳金。对于滞纳金计算标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告承诺的滞纳金计算标准为未付款项的日千分之十，对此被告认为约定标准过高要求法院进行调整、原告亦认为约定标准过高而主动予以调低至年利率36%。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定逾期付款滞纳金的计算标准为日万分之五。对于滞纳金的计算基数及期间，本院认定以18,000元为本金，自2019年10月1日起算至2019年12月31日止；以36,000元为基数，自2020年1月1日起算至实际支付之日止。原告自认被告支付的押金总金额为3,000元，且双方当事人同意在本案中一并处理，本院予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙明应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区外青松公路XXX号的房屋(已履行)；二、被告孙明应于本判决生效之日起十日内支付原告吴正平租金54,000元；三、被告孙明应于本判决生效之日起十日内支付原告吴正平逾期付款滞纳金(2019年10月1日至2019年12月31日期间的滞纳金为828元；2020年1月1日起的滞纳金，以36,000元为本金，按照日万分之五的标准，计算至实际支付之日止)；四、被告孙明应于本判决生效之日起十日内支付原告吴正平占有使用费17,475元；五、原告吴正平应于本判决生效之日起十日内返还被告孙明押金3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,150元，减半收取计575元，由被告孙明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年九月二十九日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。