河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1024民初2039号原告（反诉被告）：河南中原赐富房地产开发有限公司，住所地：鄢陵县花都大道北花博大道**。统一社会信用代码：91411024799180347W。法定代表人：冯兴建，董事长。委托诉讼代理人：李全爱，河南如璋律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行，住所地：鄢陵县花都大道北花博大道**。统一社会信用代码：91411024671672641X。负责人：王松长，行长。委托诉讼代理人：岳营周，河南七星灿律师事务所律师。原告（反诉被告）河南中原赐富房地产开发有限公司与被告（反诉原告）中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南中原赐富房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李全爱、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行的委托诉讼代理人岳营周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南中原赐富房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求为：1．判令被告支付原告购房款629,424.9元、利息（利息计算以629,424.9元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）及违约金180,197.22元（截止到2020年6月20日前）；2．本案相关诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2011年签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定被告从原告处购买房屋，被告共向原告支付了97%的购房款20,351,405.1元，剩余的3%的尾款双方约定被告应于房产证手续办齐后三日内向原告付清，合同也明确约定了逾期未支付应每日按照应付款的万分之一支付违约金，原告2012年8月15日为被告购买的房屋办理了房屋产权大证，具备了变更登记的条件。原告已经完成了办理房产证手续的义务，但被告却不履行支付3%尾款的合同义务，剩余房款至今未支付，双方多次协商未果。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行辩称：涉案房产因原告赐富房产公司超出宗地红线4米多违规建设，导致涉案房产范围内的土地使用权无法办理国有建设用地使用权与房屋所有权，无法一并转移登记，故涉案交易房屋的房屋所有权转移登记，不产生其范围内国有建设用地使用权一并转移登记的物权变更效力，原告向被告主张剩余3%房屋尾款，不符合涉案《商品房买卖合同》第六条约定的支付条件，同时，被告邮政银行鄢陵县支行已获得存在国有建设用地使用权缺失瑕疵的《不动产权证》，仅确认其诉争“房产”转移登记交付，获得房屋所有权的事实，并不改变因原告赐富公司原因，导致涉案房地产“地产”部分未转移登记交付的客观事实，故原告赐富公司先履行合同义务违约，被告享有先履行抗辩权，其未支付尾款的行为，不构成违约，原告赐富房产公司诉请3%尾款及违约金支付，没有事实根据与法律依据，应依法驳回其诉请。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行向本院提出反诉请求为：1、请求依法判令反诉被告立即将涉案房屋占用范围内的3040.70㎡国有建设用地使用权转移登记至反诉原告名下；2、请求依法判令反诉被告支付反诉原告逾期办理房地产权转移登记违约金478,564.68元，（自2012年10月21日按银行活期存款年利率0.3%暂计至2020年8月20日，以后另计）；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年11月1日，以反诉被告为“出卖人”，反诉原告为“买受人”，双方就反诉原告购买反诉被告开发建设的“鄢陵县花都大道北花博大道西侧森海豪庭综合楼1号房”相关事项，达成一致协议，并签订《商品房买卖合同》一份，其中，第一条项目建设依据条款约定：出卖人以出让方式取得位于鄢××大道北××道西××＃的地块的土地使用权［土地使用权出让合同号］为鄢国用（2008）第0169号。该块土地面积额为29247.16㎡规划用途为商用，土地使用权年限自2008年8月27日至2048年8月26日。出卖人经批准在上述地块建设商品房［现定名］［暂定名］花博小区森海豪庭；第三条买受人所购商品房基本情况条款约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的花博大道综合楼1号房。该商品房的用途为商用，属钢混结构，层高为3.9m，建筑层数为地上4层，合同约定建筑面积为3040.70平方米；第四条计价方式与价款条款约定：按建筑面积计算，该商品房的单价为人民币每平方米6,900元，总金额为：贰仟零玖拾捌万零捌佰叁拾元整；第六条付款方式及期限条款约定：2011年10月20日前买受人缴房款的97%，计贰仟零叁拾伍万壹仟肆佰零伍元壹角（￥20351405.1），余3%尾款待房产证等手续办齐后三日内缴清；第八条交付期限条款约定：出卖人应当在2011年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记条款约定：出卖人应当在商品房交付使用后365天内，办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人已付房价款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，反诉原告如约履行房款交付义务，但多年来，因涉案4层临街楼超出宗地红线4米多违规建设，导致涉案房地产无法正常办理不动产登记，反诉原告无法通过转移登记取得《房屋所有权证》，2020年1月3日，反诉原告经多方努力，取得涉案房屋的《不动产权证书》（编号：豫（2020）鄢陵县不动产权第00000031号），但该产权证书在附记栏中，明确记载：“附注：该房屋所有权应及时办理国有建设用地使用权转移登记，按规定需要补办土地手续和补交土地费用的，应当及时补办补交。”而反诉被告得知反诉原告获得上述《不动产权证书》后，即向反诉原告主张剩余3%尾款，并据此本诉，故反诉原告依法提出反诉。另暂定违约金数额478,564.68元，系以反诉原告已交房款20,351,405.1元为本金，自2012年10月21日按现行银行活期存款年利率0.3%暂计至2020年8月20日，以后另计涉案房屋占用范围内3040.70㎡国有建设用地使用权转移登记至反诉原告名下之日止）。综上所述，反诉原告虽然从形式上取得涉案交易商品房屋的所有权登记证书，但却未同时取得涉案房屋占用范围内的国有土地使用权登记证书，双方约定支付剩余3%房屋尾款的付款条件，尚未成就。且反诉被告已经构成逾期办理不动产转移登记违约，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条违约责任规定，反诉被告应承担继续履行涉案交易房屋占用范围内的国有土地使用权转移登记的合同义务，并承担逾期办理转移登记的违约金支付责任。原告河南中原赐富房地产开发有限公司辩称：1．反诉原告诉请法院判令反诉被告将案涉房屋的国有建设用地使用权登记至其名下的诉求超出法院管辖范围。《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条第二款规定：县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。第六十一条第三款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。本案中，国家法律明文规定，应由县级以上人民政府房产管理、土地管理部门管辖，且反诉原告已向鄢陵县自然资源局不动产登记中心申领到了不动产权证书，其又以确权为由向法院提起诉讼，超出了法院的管辖范围，法院应当驳回该诉讼请求。2．反诉原告要求反诉被告承担延期办理房产证违约金的诉求不成立。《合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率支付违约金。第八条交付期限出卖人应当在2011年10月20日前交付商品房。本案中，2011年10月20日前，反诉被告赐富公司已经按约定交付了房屋，2012年8月15日，反诉被告为反诉原告办理了房屋所有权初始登记证书，并将证书交给了反诉原告，已完成了合同约定，反诉原告也已于2012年12月21日申请办理了权属证书鄢陵县房权证字第**），并在2020年1月3日办理了不动产登记权属证书（编号：豫（2020）鄢陵县不动产权第00000031号），其《反诉状》中所列理由不符合客观事实。目前，反诉原告已经取得了案涉房屋的不动产权证书，若是由于反诉被告的原因导致不能办证，那么反诉原告的不动产权证书从何处办理的呢?这说明不动产权证书中附记栏中登记的内容不影响其办理不动产权证书。且鄢陵县人民政府《关于办理国有建设用地不动产登记相关问题的意见》（鄢政2018（33号））中明确规定：一、处理原则：……（三）证缴分离、便民利民……开发建设单位越界超占国有建设用地、欠缴相关税费的，在处理期间，不影响购房者办理房屋交易和不动产登记手续。（四）处理意见：（一）对许昌市施行《中华人民共和国城乡规划法细则》（2013年3月1日）前已办理房屋产权初始登记的……，以上规定均说明了案涉房屋即使存在开发建设单位越界超占国有建设用地的情况，应由行政管理部门按照鄢陵县政府《关于办理国有建设用地不动产登记相关问题的意见》的规定处置，但是不影响反诉原告办理不动产登记手续，不影响不动产权证书的办理，且反诉被告已于2012年8月15日办理了初始登记，反诉原告也已经在2012年12月21日和2020年1月3日分别办理了房屋产权属证和不动产权证书，故反诉原告的诉求不应得到支持。3．反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼时效已超期。2012年12月21日，反诉原告办理了房屋产权属证，其应当已经知晓案涉房屋属建设单位越界超占国有建设用地，但是截至反诉提起之日，反诉原告一直未向反诉被告提起要求支付违约金，早已超过违约金请求的诉讼时效。综上所述，反诉被告并未违反合同约定，反诉原告拖延办理不动产权证书的后果应当自负，且其要求人民法院判令反诉被告办理国有建设用地使用权登记的请求超出了法院管辖范围，故请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。另反诉原告要求法院判令涉案房屋国有建设土地使用权登记其名下超过法院的管辖范围，转移国有土地使用权是行政行为，不属于人民法院的审查范围。不能以司法审查权代替政府的行政审批权。原告河南中原赐富房地产开发有限公司向本院提交的证据材料有：（1）《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方签订有房屋买卖合同，合同第六条明确约定被告在2011年10月20日前向原告缴纳总房款的97%，余款待房产证手续办齐后三日内交清，原告已经按照合同约定交付房屋并在2012年8月15日办理了房屋大证后通知被告办证，被告应支付剩余房屋尾款。（2）中国邮政储蓄银行来账专用凭证及欠条一份。证明被告已支付原告房款20,351,405．1元，仍欠原告剩余3%尾款629,424．9元未支付。（3）房产证复印件，证明原告的房屋所有权初始登记证书在2012年8月15日已经办理，原告在办理后立即通知被告办理不动产证。（4）产权信息查询复印件2份。证明被告已经在2012年12月21日办理了权属证书（证书号为0000005977号），被告邮储银行应当按照合同约定支付原告剩余3%尾款，并且其要求原告支付违约金无任何依据。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行向本院提交的证据材料有：（1）2011年11月1日，《商品房买卖合同》一份。证明合同第一条涉案房屋范围内的国有土地使用权的土地的使用权的登记情况。第三条证明诉争商品房的用途为商用，第八条证明交付期限条款，出卖人应当在2011年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条证明，出卖人应当在商品房交付使用后365天内，办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意买受人不退房，出卖人已付房价款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。（2）2020年8月21日，“国家企业信用信息公示系统”官网查询记录一份。证明反诉原告历史名称。（3）2020年1月3日《不动产权证书》。证明反诉原告虽然从形式上取得涉案商品房屋的所有权，但未同时取得涉案房屋占用范围内的国有土地使用权，仍然需要办理国有建设用地使用权转移登记，并按规定需要补办土地手续和补缴土地费用。具体内容详见不动产权证据“附记”内容。（4）2020年7月15日，鄢陵县自然资源局出具的《情况说明》及附件《关于处理国有建设用地不动产登记相关问题的意见》。证明涉案房产因反诉被告超出宗地红线4米多违规建设，导致涉案房产范围内的土地使用权无法为业主办理分户分摊登记。经庭审质证，对于双方当事人无异议的证据材料，本院予以采信。原告对被告提交的证据材料（1）真实性无异议，对其证明目的有异议：《合同》第一、三、八、十五条，均是双方真实意思表示，合法有效，反诉被告完全履行了以上条款，按时交付房屋，并于2012年8月15日办理了原始登记证书，交给反诉原告。反诉原告已在2012年12月21日办理了房产证书不动产权转移登记，并非是由反诉被告的原因造成，反诉被告未违反《合同》约定。对证据（3）真实性无异议，关联性有异议：此不动产权证书正说明了反诉被告已完成了《商品房买卖合同》第十五条产权登记约定义务，反诉原告办理了不动产权证书。不动产权证书附记栏中的内容并不能证明反诉被告需交费用，仅说明需要补交补办，与反诉没有关联性，不能证明反诉被告违反《合同》约定。对证据（4）真实性无异议，关联性有异议：情况说明没有法定代表人签字，属无效证据，即使存在占地，也应由自然资源局处理。鄢政2018（33号）文件明确规定：一、处理原则：……（三）证缴分离、便民利民……开发建设单位越界超占国有建设用地、欠缴相关税费的，在处理期间，不影响购房者办理房屋交易和不动产登记手续。（四）处理意见：（一）对许昌市施行《中华人民共和国城乡规划法细则》（2013年3月1日）前已办理房屋产权初始登记的……，以上规定均说明了案涉房屋虽然属开发建设单位越界超占国有建设用地，但是不影响反诉原告办理不动产登记手续，且反诉被告已于2012年8月15日办理了初始登记，应由行政管理部门按照鄢陵县政府《关于办理国有建设用地不动产登记相关问题的意见》的规定处置，处置期间，不影响不动产权证书的办理。鄢陵县自然资源局情况说明中的内容也不能证明反诉被告违反《合同》约定。被告对原告提交的证据材料真实性无异议，但原告提供的初始房屋登记证书的产权人是原告，而非被告。根据无权登记的效力，涉案房产房屋所有权并未依法依规转移登记在被告邮储银行名下。根据合同法130条及物权法第九条、第十四条规定，原告并未将涉案房屋及土地等全部的房地产物权转移登记至被告邮储银行名下。涉案房地产的产权在邮储银行取得涉案不动产权证前，即2020年元月3日前，其不享有涉案房屋不动产的地权和房权。该证书办理后邮储银行也是仅仅取得了房屋产权，而未取得相应的国有土地使用权。根据建筑物所有权与其占有土地范围内的土地使用权一并转移、登记的法律规定，涉案的房产邮储银行所获得的权利仅仅是房屋所有权。这一点不动产权证附注中已经明确该不动产不涉及国有建设用地使用权。该不动产登记是残缺不全，实属有限产权。原告主张的合同第六条约定房产证等手续办齐和合同十五条买受人取得房地产权属登记证书的两条约定，已经足以证明邮储银行作为买受人，是要获得转移登记后的完整物权。而原告提供的初始登记的自己名下的所谓大证，属于产权初始登记，物权确认。不涉及或者不能取代法定转移登记的物权登记规定。原告主张大证办理完毕，被告应当支付尾款的主张不符合合同约定，以及上述法律规定。本院经审理认定事实如下：2011年10月1日，由原告（反诉被告）河南中原赐富房地产开发有限公司作为出卖人，被告（反诉原告）中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行作为买受人，双方签订商品房买卖合同1份（编号：GF-2010-0171），该合同约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于鄢鄢××大道北××道西、编号××ＹＧ-08-3-08的土地使用权。……。该地块土地面积为29247．16㎡，规划用途为商用，……。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的：花博大道综合楼1号房。该商品房的用途为商用，属钢混结构，层高为3．9m，建筑层数地上4层，地下**。该商品房建筑面积共3040．70平方米，……。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1．按建筑面积计算，该商品单价为（人民币）每平方米6,900元，总金额（人民币）贰仟零玖拾捌万零捌佰叁拾元整。……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：1．一次性付款。2．分期付款2011年10月20日前买受人缴房款的97%，计贰仟零叁拾伍万壹仟肆百零伍元壹角（￥20351405．1），余3%尾款待房产证等手续办齐后三日内缴清。并约定逾期付款的违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2011年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……。2．买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定将该商品房交付给被告使用，被告按约定将97%的房款给付原告。2012年8月15日，原告取得该商品房“鄢陵县房房权证城城区字第**证。2020年1月3日，被告取得该商品房“豫（2020）鄢陵县不动产权第0000031号”证书，该证书面积一栏载明：面积共用宗地面积：29247．16㎡房屋建筑面积：3040．70㎡。该证附记载明：缮证本数：1附注：该房屋所有权应及时办理国有建设用地使用权转移登记，按规定需要补办土地手续和补交土地费用的，应当及时补办补交。被告以该商品房的国有建设用地使用权未转移登记至被告名下为由，拒绝给付原告下余3%的房款。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定余3%尾款待房产证等手续办齐后三日内缴清，该约定系余3%尾款的给付条件。被告的根本目的是取得房屋的全部产权，享有占有、使用、收益、处分之权能，而第0000031号证书中显示被告购买的商品房的共用宗地面积：29247．16㎡，国有建设用地使用权未办理转移登记，被告未取得商品房的国有建设用地使用权。双方约定余3%尾款的条件未成就，故原告的诉讼请求，本院不予支持。关于被告的反诉请求，合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。被告提供的证据不能足以证明是因出卖人的责任造成买受人不能在规定期限内取得房产证权属证书，故对被告的反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告河南中原赐富房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行的反诉请求。案件受理费6,048元，由原告河南中原赐富房地产开发有限公司负担；反诉费4,239元，由反诉原告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  王松安二〇二〇年九月二十五日书记员  李欢欢