广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初10948号原告：王凯歌，男，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人：樊天升，广东鹏星律师事务所律师。委托代理人：吴耿盛，广东鹏星律师事务所律师。被告：练成联，男，汉族，住址福建省武平县。第三人：深圳市福亿家房地产经纪有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道愉园社区爱地花园****038-2，统一社会信用代码914403003428667879.法定代表人：廖小美。委托代理人：高智文，男，汉族，住址广东省博罗县。上列原告、被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王凯歌及其委托代理人樊天升、被告练成联、第三人的委托代理人高智文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称,2019年11月15日，经第三人深圳市福亿家房地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告签订了一份《房地产买卖合同》，合同编号：0000089。合同约定，被告将位于龙岗区的房屋出售给原告，总成交价为206万元；首期款为银行监管，余额则由原告向银行申请贷款，在签订《房地产买卖合同》的同时，被告一并签署了承诺个人资质良好的《补充协议》及《确认书》。原告按双方书面约定向第三人转账支付定金10万元。2019年11月19日上午原告陪被告办理了公证的委托书，并支付了公证费用。原告整合手头的现金流，具备足够支付首期款的能力，陆续将首期款存入银行指定的监管账户，第三人亦上传了双方的网签合同。11月19日上午原告在银行办理好贷款手续后，在同一地点原、被告见到第三人提供的担保公司赎楼，此时原告才知道被告征信状况特别差，且有巨额的个人信用贷款未还。担保公司要求被告先行归还个人信用贷款，再担保赎楼，被告口头应允。此时原告也从担保公司了解到，被告必须先把个人信用贷款还完，且由于被告的的银行征信记录十分糟糕，无法按照原计划走正常的额度赎楼，需要走非标赎楼，这也意味着赎楼的费用更高，会增加原告的购房成本。此后被告未有任何行动，原告多次与被告沟沟通，希望其偿还个人银行欠款以继续买卖流程无果。为维护自身的合法权益，原告请求本院判决：1，解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》；2，要求被告双倍返还定金200000元（原告支付的100000元定金仍在第三人处）；3，要求被告支付原告垫付的公证费980元；4，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，其只是房屋的代持人，实际的房主是梁夕耐，第三人以及房主还有原告之间的交易被告并没有参与，被告只是应房主要求签字而已。第三人述称，原、被告签订房屋买卖合同时，房产证上的名字是被告，第三人并不知道梁夕耐与被告之间的关系，其联系梁夕耐时，梁夕耐并没有告知被告有征信问题，因此直到委托公证时，在要求被告把他的征信报告打印出来后，第三人才知道被告的征信较差，故担保公司无法帮被告赎楼。其后，第三人通知了梁夕耐和被告，只有被告将其名下的负债还清才可以赎楼，但被告并没有还清，且称其只是梁夕耐的房屋代持人。经审理查明，原、被告于2019年11月15日签订了《房地产买卖合同》《补充协议》及《确认书》，《房地产买卖合同》约定，原告购入被告名下位于深圳市龙岗区的房屋，面积67.69平方米，总成交价为206万元。付款方式约定，1、定金为第一部分楼款，支付方式为：双方在签订本合同时向卖方支付定金10万元；2、196万元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款，由买方于合同签订之日起七天内付清首期房款62万元（不含已付定金）。双方还约定，卖方虽然有担保公司赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签订合同之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记。合同落款处有原告王凯歌、被告练成联签名捺印及第三人盖章确认。原告提交的《收据》《招商银行费用明细》显示，原告于2019年11月15日和16日共计向第三人转账支付购房定金10万元。原告称截至2019年11月19日原告已陆续将39万元的资金汇集到指定账户审批作为首付款，在订立合同的过程中，与原告协商买卖事宜的是案外人梁夕耐，原告直到签订房屋买卖合同后才知道房屋的代持情况。另查，根据原告提交的粤（2017）深圳市不动产权第××号不动产权证显示，涉案房产权利人为被告练成联单独所有。另，第三人确认原告于2019年11月15至16日共向其转账购房定金10万元，目前该笔定金仍在第三人处。以上事实有原告提交的《房地产买卖合同》《补充协议》《确认书》《发票》《招商银行的交易流水》、案涉房屋的不动产权属登记信息、被告的《个人信用报告》以及当事人的庭审陈述等予以证明。原、被告及第三人对上述证据的真实性均无异议,上述证据来源合法、能证明案件基本事实，本院予以采信。本院认为，原、被告及第三人深圳市福亿家房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》《补充协议》及《确认书》系各方在平等基础上经协商作出的真实意思表示,合同内容不违反法律、法规的禁止性规定,合法有效,对双方均有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，合同一方当事人的违约行为致使合同目的不能实现时，另一方当事人有权解除合同。本案中，签订合同后，原告已经依约向被告支付了定金，并已陆续将39万元的资金汇集到指定账户审批作为首付款。由于涉案房产处于抵押状态，故被告应该注销抵押登记，但因被告自身信用问题而无法赎楼，导致合同未能继续履行，被告已构成违约，故被告应承担违约赔偿责任。原告起诉请求解除买卖合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于定金。定金是为保护买卖双方权益的有效措施,可以更大程度上防止毁约的发生。本案中原、被告在《房地产买卖合同》的第十五条约定“卖方逾期履行义务超过七日或有根本违约行为的”，买方有权解除合同并要求“双倍返还买房已经支付的定金”。按照其性质，虽然双方在合同中约定了把定金转化为了首付款，但是并不能改变其担保双方履行合同的作用，因此应当认定为履约定金。定金具有双重担保性,即同时担保合同双方当事人的债权,根据相关法律规定“定金交付抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”本案中，原告为购买涉案房产依约将购房定金10万元支付给双方指定的第三方即第三人监管，现原被告双方房屋买卖合同解除，第三人监管定金已无意义，故应返还该定金，为减少诉累，本院判决由第三人直接向原告返还购房定金10万元。另，原告主张适用定金罚则要求被告双倍返还定金的约定符合法律规定，因此，被告还应按定金罚则向原告支付定金10万元。关于公证费。原告因本案所涉交易办理公证委托而支付公证费用980元，因被告违约，该费用亦属于原告的实际损失，应由被告承担。至于被告辩称涉案房产的实际业主并不是其本人，而是案外人梁夕耐，但被告并未提交证据证实其与案外人之间的代持情况，故不宜在本案中一并处理，被告可另寻途径处理。综上，依据《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、解除原告王凯歌与被告练成联及第三人深圳市福亿家房地产经纪有限公司于2019年11月15日签订的《房地产买卖合同》《补充协议》及《确认书》；二、第三人深圳市福亿家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告王凯歌返还定金100000元；三、被告练成联于本判决生效后十日内向原告王凯歌支付定金100000元；四、被告练成联于本判决生效后十日内向原告王凯歌支付公证费980元；五、驳回原告王凯歌的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2157元，原告已预交，由被告练成联承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄丽仲二〇二〇年九月十四日书记员  刘晓烨