浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0602执异45号案外人绍兴智库文化发展有限公司，住所地绍兴市剡溪路****。法定代表人李伟东。委托诉讼代理人（特别授权代理）王吉祥、史炯，浙江点金律师事务所律师。申请执行人浙江海尚文化发展有限公司，住，住所地绍兴市越城区剡溪路****/div>法定代表人陈奇淼。委托诉讼代理人（特别授权代理）李如敏，系公司员工。申请执行人陈奇淼，男，1975年11月19日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托代理人（特别授权代理）丁丁汀、马晓彬，浙江近远律师事务所律师。被执行人浙江鸥宇控股有限公司，住所地绍兴经济开发，住所地绍兴经济开发区剡溪路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人王国梁。被执行人王国梁，男，1966年9月4日出生，汉族，住绍兴市区。被执行人张惠丽，女，1973年10月29日出生，汉族，住绍兴市区。本院在执行申请执行人陈奇淼、浙江海尚文化发展有限公司（以下简称海尚公司）与被执行人浙江鸥宇控股有限公司（以下简称鸥宇公司）、王国梁、张惠丽金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴智库文化发展有限公司（以下简称智库公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人智库公司称，2013年2月1日，被执行人张惠丽与第三人王国泉签订《房屋租赁合同》1份，约定张惠丽将坐落绍兴市越城区剡溪路256号房地产（以下简称涉案房地产）出租给王国泉，租赁期限自2013年2月1日起至2028年1月30日止。2014年1月15日，王国泉又与案外人签订《房屋租赁合同》1份，约定将涉案房地产转租给案外人，租赁期限自2014年1月1日起至2022年2月28日止（后于2015年5月30日通过补充合同变更租赁期限至2026年5月28日止）。案外人承租该房地产后，进行了装修及改扩建（包含但不限于地面道路建造、停车场建造、地下水、电、污水管网建、地下水的翻新、室内公共区域装修等）。改扩建完成后，案外人投入大量人力、物力进行招商，经案外人努力，绍兴市越城区剡溪256号已发展成为绍兴市文化产业发展平台，已有文化产业商户达68户。案外人在招租商户时与小承租户约定，租赁到期后，室内固定装修部分归案外人所有。现因（2016）浙0602执5523号案件执行，影响了案外人的正常经营，造成了重大损失。鉴于涉案房地产室内外改造工程确系案外人进行，其对应的拍卖款权益应属于案外人所有，同时，小承租户室内固定装修部分根据约定亦属于案外人所有，为维护案外人的合法权益和正常经营活动，现请求规定对于涉案房地产拍卖成交价中的工程改造费用、到期小承租户装修部分款项归还给案外人。为了能更好地配合贵院执行工作，案外人另请求贵院一并处理未计入绍世法鉴房估字［2019］第1110号《评估报告书》由案外人改造的工作。综上，案外人提出执行异议，请求裁定：一、将涉案房地产拍卖成交价中的工程改造费用900万元（暂估价，以鉴定价为准）、到期小承租户固定装修部分1356760元（暂估价，以鉴定价为准，计算至2020年5月31日止）归还给案外人，二项暂计10356760元。二、一并处理未计入绍世法鉴房估字［2019］第1110号《评估报告书》中由案外人改造的车辆进出管理系统、数字式监控系统等工程。异议审查中，案外人明确其异议请求为：一、第一项异议请求中主张返还的工程改造范围是以案外人自行委托绍兴兴业资产评估有限公司（以下简称兴业公司）出具的绍兴业评（2020）018号《资产评估报告》所附的资产评估明细表中第1-25项为准，900万元暂估价是根据绍兴市世博房地产评估有限公司（以下简称世博公司）出具的绍世房估函（2020）005号第三条中的记载预估的，世博公司在该条中记载：绍兴业评（2020）018号《资产评估报告》中总额约700多万元的工程费用（Ａ区、Ｂ区、Ｃ区综合楼的建筑与安装、门卫、Ｅ区钢结构房等）已体现在我司评估报告有权证房地产评估值、智库办公区域固定装修中；约200多万元工程费用（道路工程、雨棚、三缘堂茶舍、绿化等）体现在我司评估报告无权证建筑物、室外附属物、附属设施评估值中。二、第一项异议请求中到期小承租户固定装修部分范围以其提交的《智库公司到期商户清单（暂计算至2020年5月31日）》为准，1356760元是根据绍世法鉴房估字［2019］第1110号《评估报告书》中对上述装修部分的评估价值计算所得。三、第二项异议请求中，要求一并处理的未计入绍世法鉴房估字［2019］第1110号《评估报告书》中由案外人改造的工程范围为绍兴业评（2020）018号《资产评估报告》所附的资产评估明细表中第26-29项（具体为车辆进出管理系统、数字式监控系统、智慧电表设备、智能消防设备。异议审查中，案外人又提交了《变更请求申请书》1份，内容为：近日，案外人收到贵院要求案外人腾退办公场所的通知，案外人办公场所位于东城智库Ｂ区××楼，内部固定装修为案外人装修，且绍世法鉴房估字［2019］第1110号《房地产评估报告书》已对装修作出估价为129600元，如果案外人腾退的话，在小承租户固定装修部分还应增加智库办公区域的装修费用129600元，故变更异议请求，请求将小承租户固定装修部分变更为1486360元（暂估价，以鉴定价为准，计算至2020年5月31日止）。申请人陈奇淼称，第一，案外人智库公司要求在拍卖款中请求返还相应款项没有事实和法律依据。1、贵院在（2018）浙0602民初769号民事判决书中已明确案外人对不能实现租赁合同及补充租赁协议目的的损失，可另行主张，故本案异议所涉的相关损失案外人应另行向其前手主张。在上述判决中贵院已明确认定：“案外人王国泉提供的证据尚不足以证明其与张惠丽之间存在租赁关系，不能排除申请执行人强制执行的民事权益。在前手租赁合同关系不成立的前提下，智库公司从王国泉处转租涉案房地产，该转租行为发生于涉案房地产抵押之后，其主张的转租关系即使真实有效，依法亦不能对抗法院对本案争议标的的执行，对其诉讼请求，本院不予支持。至于原告智库公司对不能实现租赁合同及补充协议目的的损失，可另行主张。”也就是说，智库公司所主张的租赁关系的事实在（2018）浙0602民初769号民事判决书中已被否定，其所主张的租赁关系实际是建立在无权占有的基础上，案外人从2017年开始一直滥用法律程序阻碍执行，申请执行人保留向法院要求智库公司返还不当得利租赁款的权利及追究其他法律责任的权利。2、案外人主张的900万元改造费用是否真实有待商榷。该900万元改造费用均是在2013、2014年形成。截至目前，该900万元改造费用经过6、7年使用，价值已大打折扣，智库公司主张900万元改造款的依据明显不足。同时，折旧后的改造费用经过司法网拍后又经历过打折，该费用理应进行打折处理。此外，智库公司在（2018）浙0602民初769号执行异议之诉庭审过程中，自行陈述王国泉于2013年对涉案房地产进行了大量改造，王国泉转租给案外人后，案外人应该也进行了一定的改造，但这些改造费用中所包含的王国泉与案外人的部分无从区分。从世博公司出具的005号函件中可以反映案外人所提供的绍兴业评（2020）018号《资产评估报告》中的估价结果仅是从工程造价角度反映对应工程的重置价格（而且未考虑成新）；而世博公司的评估报告反映的则是整体房地产及建筑物的综合价值，且考虑了建筑物的客观效用、折旧情况等众多因素，该报告所列评估价格中实际已经包含了案外人提出的两部分价值。3、智库公司对900万元改造费用理应通过另案诉讼向其前手主张，即使经过法律确权后所形成的债权金额，也需参与到各个债权人的分配过程中，即需要经过折旧、司法拍卖打折后，扣除申请执行人优先受偿权后所剩部分进行参与分配，根本无权直接在司法拍卖款中提取。4、智库公司也无权领取到期小承租户固定装修部分费用。王国泉、智库公司在没有租赁权的基础上进行出租，当然无权享受合同项下的权益。贵院在立案执行（2015）绍越商初字第2496号民事判决书项下标的物时，已于2017年9月27日向智库公司及各承租人张贴腾退公告，要求各承租人予以腾退，但智库公司提供的到期租赁合同中有一部分是2017年9月27日之后出租装修的，该部分固定装修的损失应由小承租户或智库公司承担，更不应从拍卖款项中予以扣除。第二，绍世法鉴房估字[2019]第1110号《评估报告》中未列入的车辆管理系统、数字式监控系统等，应由案外人予以拆除。本案拍卖公告中明确记载：本次拍卖不包含智慧消防系统、智慧用电系统、车辆进出管理系统；如需使用，需与相关权利人自行协商，故即使绍世法鉴房估字[2019]第1110号《评估报告》未列入上述单项，上述单项在买受人无需使用的情况下，应由案外人予以拆除，届时未拆除的，买受人有权予以处置或拆除，由此产生的费用由案外人承担。综上，案外人的异议请求没有事实与法律依据，请贵院依法予以驳回。申请执行人海尚公司称，在同意申请执行人陈奇淼意见基础上，补充以下几点意见：第一，张惠丽作为债务人由于未能依法清偿生效法律文书确定的债务，法院裁定对其名下涉案房地产拍卖，根据法院的拍卖公告，法院是根据绍世法鉴房估字[2019]第1110号《评估报告》内容依法进行拍卖的，我公司作为抵押权人对公告中所列的有权证部分拍卖标的对应的拍卖款享有优先受偿权，其他部分资产的拍卖款应由张惠丽的债权人按比例受偿。第二，从本案证据看，案外人作为涉案房地产次承租人，其合同相对人是王国泉。案外人不是张惠丽的债权人，依法无权参与张惠丽名下财产分配，其损失应该依法向其出租人王国泉主张。第三，案外人主张的900万元工程改造费用，实际上体现在绍世法鉴房估字[2019]第1110号《评估报告》中，案外人再另行主张要求在拍卖款中支付无事实和法律依据。第四，对于到期的小承租户装潢部分，该部分固定装修添附于张惠丽所有的涉案房地产之上，应属于张惠丽所有。根据贵院的拍卖公告，明确涉案房地产是不带租拍卖的，而案外人智库公司在法院张贴腾退公告要求其腾退，特别是执行异议被依法驳回后仍然抗拒执行，向其他第三人转租房屋谋取利益。如果法院在强制腾退过程中小承租户有何损失，依法也应该由智库公司自行承担全部法律后果。本院经审查查明：被执行人张惠丽名下登记有坐落绍兴市越城区剡溪路256号，权证号分别为绍市字第F0000246149、F0000246061号，00363547、00364264号，总建筑面积为13385.23平方米的四处房产及对应的国有土地使用权证。根据绍房他证绍市字第K0000782**、第K000078287号、第K000078289号、第K000078292号他项权证记载，上述房产的抵押权人均为上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行（以下简称浦发银行），抵押登记日期均为2013年4月11日。此后，因借款人未按约归还借款，而浦发银行已将相关债权转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司），信达公司向本院提起诉讼，2015年10月29日，本院作出（2015）绍越商初字第2496号民事判决书，判令：一、被告鸥宇公司应归还原告信达公司借款本金人民币3000万元，并支付利息（截止2015年4月20日为2122714元，此后至款清之日止按合同约定计算），于判决生效之日起十日内履行；二、被告王国梁对上述债务承担连带清偿责任；三、原告对编号为绍房他证绍市第K000078291号、第K000078288号、第K000078285号、第K000078287号、第K000078289号、第K000078292号他项权证项下的抵押物分别在本金130万、580万、305万、770万、585万、1340万元及各自本金的利息、违约金范围内享有优先受偿权。因各被告未按上述生效判决履行，2016年11月9日，本院对上述民事判决书立案执行。执行中，本院于2017年9月27日作出（2016）浙0602执5523号公告，责令被执行人于2017年10月20日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对涉案房地产进行评估、拍卖，并通知对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2017年10月20日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。上述公告在涉案房地产处张贴后，王国泉以案外人身份向本院提出执行异议称，一、本人与涉案房地产原所有权人张惠丽于2013年2月1日签订了关于涉案房地产的房屋租赁合同，合同期自2013年2月1日起至2028年1月30日止。二、本人与张惠丽签订的房屋租赁合同，主体适格、内容合法、未违反法律强制性规定，应认定合法有效。双方在签订合同后，均充分完全地履行了合同规定的全部义务，张惠丽向本人交付了全部房产，而本人又根据取得的租赁权与智库公司签订了房屋租赁合同，且智库公司的租金都是交给本人，本人也完全按与张惠丽签订的房屋租赁合同按时足额支付房屋租金。综上，请求贵院确认本人对涉案房地产享有至2028年1月30日的租赁权，并对该租赁房产享有优先购买权。智库公司也以案外人身份向本院提出执行异议称，2014年1月15日，王国泉与本公司签订房屋租赁合同1份，将上述房屋转租给本公司，租赁期限自2014年1月1日起至2022年2月28日止。此后，上述两份房屋租赁合同正常履行至今，本公司也一直实际使用涉案房地产，为该房屋的合法承租人。为保障自身合法权益，本公司现提出执行异议，请求裁定案外人对涉案房地产享有租赁权，并对涉案房地产以附带租赁方式进行拍卖变价。本院于2017年11月2日对上述执行异议立案受理。异议审查中，智库公司变更其异议请求为请求保护该公司的承租权利期限至2026年2月28日止。在2017年12月3日，本院作出（2017）浙0602执异160号执行裁定书，裁定驳回案外人王国泉、智库公司的异议请求。智库公司对该裁定不服，向本院提起诉讼，在诉状中，案外人明确陈述：在（2017）浙0602执异160号案件异议听证中，王国泉陈述其在承租后对涉案房地产主要建筑部分进行了大量基础设施改建工程。信达公司则举证证明涉案房地产2013年期间曾大量用电，实际用电人应为正在进行工程施工的王国泉。本院立案后经审理认为：案外人王国泉在被驳回执行异议请求后未再提起执行异议之诉，表明其已认可对本案争议标的不享有足以排除强制执行的民事权益。至于原告智库公司所提出的诉讼请求，因其系从案外人王国泉处转租涉案房地产，且该转租行为发生于涉案房地产抵押之后，其主张的转租关系即使真实有效，依法亦不能对抗本院对本案争议标的的执行，故对其诉讼请求，本院不予支持。至于原告智库公司对不能实现租赁合同及补充租赁协议目的的损失，可另行主张。据此，本院于2018年7月26日作出（2018）浙0602民初769号民事判决书，判决驳回原告智库公司的诉讼请求。智库公司对该判决不服提起上诉，但未在指定的期限内交纳上诉费，2018年11月6日，绍兴市中级人民法院作出（2018）浙06民终3813号民事裁定书，裁定本案按上诉人智库公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。此后，因信达公司将债权转让，本院于2019年7月12日作出（2016）浙0602执5523号之二执行裁定书，裁定变更陈奇淼、海尚公司为本案的申请执行人。2019年11月4日，本院以各承租人为对象作出（2016）浙0602执5523号执行通知书，内容为：本院立案执行的(2015)绍越商初字第2496号民事判决书即涉被执行人鸥宇公司、王国梁、张惠丽金融借款合同纠纷一案。本院将依法拍卖被执行人张惠丽名下坐落于绍兴市越城区剡溪路256号房产，已于2017年9月27日张贴腾退（申报权利）公告，责令被执行人张惠丽履行还款义务，并告知相关权利人申报权利。承租人王国泉、智库公司提出租赁异议，本院已依法裁定驳回，故本案将继续依法执行。因上述抵押房产已由智库公司转租给你们实际占有使用，故请在收到本通知书之日起十日内自行腾退或者到本院办理相关腾退手续，否则将依法承担相应责任。该通知书已在涉案房地产处予以了张贴。此后，本院于2020年3月13日作出（2016）浙0602执5523号罚款决定书，以智库公司在其租赁异议被依法驳回后，继续占有使用抵押物并收取租金；本院发出执行通知书后，智库公司未按期腾退，也未出具腾退承诺书并缴纳保证金，使本案难以执行为由，依法决定对智库公司罚款20万元，限于2020年3月20日前缴纳。该罚款决定书已送达智库公司，并发生法律效力。2019年12月6日，世博公司受本院委托出具了绍世法鉴房估字[2019]第1110号《房地产估价报告》，其中记载估价对象及财产范围为：张惠丽所属位于绍兴市越城区剡溪路256号房地产，有权证建筑面积共计13369.52平方米，无权证建筑面积共计399.09平方米，国有土地使用权面积8806.59平方米，另有室外附属物、附属设施若干（不含室内可移动的设施设备、家具家电及其他动产和无形资产）。经评估确定该房地产在价值时点的市场价值如下：（1）有权证房地产市场价值为48103533元；（2）无权证建筑物市场价值为316977元，其中包括茶舍等；（3）室外附属物、附属设施市场价值为1066463元；（4）室内固定装修市场价值为8373734元。评估报告中另附了《室外附属物、附属设施估价清单》，其中记载的项目包括棚、花坛、室外水泥地面、桂花树、广玉兰、路灯、旗杆、围墙、汽车道闸（评估价值4000元）等。因智库公司在向王国泉整体租赁剡溪路256号房地产后，除自用部分房产作为办公用房外，又分割出租给各商户（以下称小承租户），世博公司还对剡溪路256号内各小承租户所占用房产的室内固定装饰装修进行了单独估价，并形成《室内固定装修估价清单》作为估价报告附件，清单中记载了李伟东等67户小承租户所对应的房屋坐落、商户名称及固定装修估价金额；还记载了智库办公区域位于B区4楼，室内固定装修估价金额为129600元。2020年1月21日，本院作出（2016）浙0602执5523号之七执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人张惠丽名下位于绍兴市越城区剡溪路256号房地产（含附属设施、固定装修、无产权建筑）[以绍世法鉴房估字[2019]第1110号《房地产估价报告》为准]，以清偿债务。此后，因智库公司对上述评估报告提出异议并提交了其自行委托兴业公司出具的绍兴业评[2020]018号《资产评估报告》，根据本院要求，世博公司针对异议内容进行了复核，并于2020年2月18日作出绍世房估函（2020）005号函件，就相关内容回复如下：一、我司已按照估价委托人的要求，在《房地产估价报告》中将有证房地产、无证建筑物、室外附属物附属设施、室内固定装修估价结果进行了分列并附有《估价清单》。二、房地产估价结果具有市场交易价格属性，是对应于具有正常使用功能的整体房地产或建筑物的综合价值，需考虑建筑物的客观效用水平、折旧情况、市场竞争情况、剩余土地使用年限、客观成本水平等众多因素影响，而不是工程造价各分项工程费用简单的累加。异议方提供的绍兴业评[2020]018号《资产评估报告》中的估价结果仅从工程造价角度反映对应工程的重置价值（而且未考虑成新），另外改扩建工程中通常会发生原有建筑拆除、新工程建设等工程内容，这些都会产生工程造价费用。这对于房地产估价而言可能会出现重复计价。因专业领域不同、价格内涵不同、估价范围不同、价格实现的考虑因素不同等多种因素，绍兴业评[2020]018号《资产评估报告》与我们出具的估价结果可比性较差，我们出具的估价结果也不仅仅是各项投入的累加，两者之间也不是一个简单的数量关系或比例关系。三、根据对绍兴业评[2020]018号《资产评估报告》中各项内容进行对比分析：（一）该报告中总额约700多万元的工程费用（A、B、C区综合楼的建筑与安装、门卫、E区钢结构房等）已体现在我司评估报告有权证房地产评估值、智库办公区域固定装修中；约200多万元工程费用（道路工程、雨棚、三缘堂茶舍、绿化等）体现在我司无权证建筑物、室外附属物、附属设施评估值中。（二）该报告中所列的中庭平台改造、地下水池、入口景墙、墙、地下水池室外家具、景观小品等项目，由于上述项目或为隐蔽工程或为动产、外墙饰物，且现场勘察时也无法确定其所有权，也无人提供相关图纸或资料；该报告中所列的车辆进出管理系统、数字式监控系统等作为设备类资产项目，故上述项目未列入绍世法鉴房估字[2019]第1110号《房地产估价报告》，若需要可由法院委托我司进行补充评估。2020年3月17日，世博公司又根据本院于2020年3月13日出具《补充评估函》要求，进行了补充评估，并出具了绍世房估函（2020）007号函件，其中所列《估价结果明细表》记载：1、智能消防系统（含消防防烟感报警设施、消防监控设施）估价结果为65025元；2、智慧用电系统（含智慧电表设施、收费系统）估价结果为66331元；3、管道燃气设施预埋费估价结果为44915元；4、车辆进出口管理系统（含车辆进出口监控设施、管理系统）估价结果为57600元；5、中庭平台及地下水池估价结果为144582元。估价结果合计为378453元，并备注“智能消防系统、智能用电系统、车辆进出口管理系统，可能有部分设备系统处于本次估价宗地红线范围外，为维持设备系统使用功能的完整性，经估价委托人同意，上述相应项目的估价结果未进行人为拆分”。2020年3月20日，本院在人民法院诉讼资产网司法拍卖网络平台上发布了《位于绍兴经济开发区剡溪路以东、太丰塑料电器厂以南、宝业天时苑以北的一宗国有土地使用权、地上建筑物及附属物（含、地上建筑物及附属物的拍卖公告，公告所记载的拍卖标的物范围为绍世法鉴房估字[2019]第1110号《房地产估价报告》以及绍世房估函（2020）007号函件中所记载的除智慧消防系统、智慧用电系统、车辆进出管理系统外的全部估价对象。在《竞买公告》第六条第四项中，本院特别提醒“本次拍卖不包含智慧消防系统、智慧用电系统、车辆进出管理系统；如需使用，需与相关权利人自行协商。”本院另将上述《房地产估价报告》及函件作为拍卖公告的附件予以公示。2020年4月21日，海尚公司以人民币50055145元的最高价竞得上述拍卖标的物，并申请在优先受偿范围内免缴拍卖款。本院执行实施部门经审核后，通知海尚公司将无证建筑物、室外附属物、附属设施及全部室内固定装修的拍卖款折价8435286.5元，评估费、测绘费45429元，案件受理费202414元，执行费117400元，合计8800529.5元缴入我院执行款账户。上述款项缴纳到位后，本院于2020年6月19日出具（2016）浙0602执5523号之十一执行裁定书，确认上述拍卖标的的产权归海尚公司所有。该裁定已送达海尚公司并发生法律效力。另查明，因案外人异议请求中包含了涉案房地产A区内设置的一台西子奥的斯电梯及A区一层的变配电房内的变配电设备，并提供了相应凭证，根据本院于2020年6月18日出具的（2016）浙0602执5523号《补充评估函》要求，世博公司于2020年7月15日向本院出具了绍世房估函（2020）018号函，内容如下：1、我司于2019年12月6日出具的绍世法鉴房估字[2019]第1110号《房地产估价报告》的估价结果已包含了估价对象车间（A区）内设置的一台西子奥的斯电梯、估价对象宗地范围内配套的配电设施的价值贡献。2、就车间（A区）内设置的一台西子奥的斯电梯而言，如果在不考虑其与房屋建筑物物理拆分而引起价值减损、不考虑市场变现能力的前提下，理论上其评估现值（含安装）应为12.07万元。3、就位于车间（A区）一层的变配电层内的变配电设备而言，如果在不考虑其与房屋建筑物物理拆分而引起价值减损、不考虑市场变现能力的前提下，理论上其评估现值（含安装）应为27.99万元。还查明，世博公司另于2020年9月18日向本院作出绍世房估函（2020）030号函，确定绍世法鉴房估字[2019]第1110号《房地产估价报告》中涉及的濮航程室内固定装修评估金额由3048960元调整为2393078元。至此，本院核定纳入本院拍卖范围内的剡溪路256号房地产各项资产总评估价值为57394322元。案外人智库公司为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方（出租人）为张惠丽，乙方（承租人）为王国泉、落款日期为2013年2月1日的房屋租赁合同1份，其中约定甲方将位于剡溪路256号，建筑面积13500平方米左右，占地13亩的房产出租给乙方使用；租期自2013年2月1日起至2028年1月30日止，甲方允许乙方在租赁期内进行转租；甲方保证权属清楚，租赁期间甲方有权转让、抵押产权；自2013年2月1日起租赁房屋即视为交付。2、出租方（甲方）为王国泉、承租方（乙方）为智库公司、落款日期为2014年1月5日的房屋租赁合同1份，其中约定，甲方将坐落于绍兴市剡溪路256号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年1月1日起至2022年2月28日止，其中前两个月免付租金，作为乙方与前承租户的交接期（前租赁合同租期2013年12月31日届满）。租赁房屋用途为创意园区（详见设计图），甲方允许乙方在前述用途范围内的用房转租他人经营。自2014年1月1日起，租赁房屋即视为交付，甲、乙双方不再单独办理房屋交付手续。3、出租方（甲方）为王国泉、承租方（乙方）为智库公司、落款日期为2015年5月30日的房屋租赁补充合同1份，其中约定甲方租赁给乙方的涉案房地产租赁期延长四年，即租赁期至2026年2月28日止，总租赁期自2014年1月1日起至2026年2月28日止。4、甲方为鸥宇公司（张惠丽）、乙方为王国泉、丙方为智库公司、落款日期为2016年9月18日的协议1份，其中对涉案房地产电费发票的开具问题进行了补充约定。5、授权人为张惠丽、落款日期为2015年5月30日的《授权书》复印件1份，授权智库公司办理向政府有关部门申报文化创意园区项目的事宜。6、本院（2017）浙0602执异160号执行裁定书、（2017）浙0602民初9526号民事判决书、（2018）浙0602民初769号民事判决书复印件各1份。7、建设发包方为智库公司、承包施工方为浙江建业电力承装有限公司、落款日期为2014年7月9日的《用户受电工程施工承包合同》及对应的工程款发票1份，合同约定工程名称为智库公司630KVA高配工程、工程地址为剡溪路256号、工程内容范围为原400KVA增容至630KVA高配电气工程；预算造价为367088元。工程款发票中付款方名称为智库公司、金额为367088元。8、卖方为（甲方）智库公司、卖方（乙方）为西子奥的斯电梯有限公司、落款日期为2014年的《设备买卖合同》及对应的《设备安装合同》、《合同附件》各1份以及结算申请书2张、电梯安装费发票1张。买卖合同约定甲方向乙方购买设备为型号为GEN2-MR、梯名为L1的电梯1台、单价为149700元，交货地点为绍兴市剡溪路256号。安装合同约定的安装（调试）价合计为37300元。9、甲方为智库公司、乙方为诸暨市宸翔苗木场、落款日期为2016年12月29日的《苗木购销合同》及对应的《销售清单》、付款凭证各1份，合同约定苗木采购金额为31840元，清单中记载了所购苗木的名称与数量，但并未包括绍世法鉴房估字[2019]第1110号《房地产估价报告》所列的广玉兰、桂花树。10、《智能消防施工合同》、《智慧电表施工合同》各1份及对应的付款人为案外人的施工发票1组。11、付款方为智库公司、收款方为绍兴市燃气有限公司、落款日期为2015年7月9日、金额为44915元的管道燃气设施预埋费发票一张。12、《车辆管理系统报价单》1份。13、调查时间为2020年3月5日15时45分、调查地点为智库公司、调查人员为周斌照、何俊、被询问人为李进城的询问笔录及李进城身份证复印件1份。笔录中，李进城陈述，其按照智库公司要求，负责组织人力进行墙体涂料工程的施工，包括外墙涂料、给原有外墙瓷砖上色、室内墙体包括楼梯的粉刷等。14、调查时间为2020年2月25日15时00分、调查地点为智库公司、调查人员为周斌照、何俊、被询问人为姚建国的询问笔录及姚建国身份证复印件1份。笔录中，姚建国陈述，其按照智库公司要求，组织人员对原来的厂房进行改造施工，主要包括环境改造、建筑结构改造、建筑垃圾清运。15、案外人自行制作的工程款清单及剡溪路256号工程改造对比图1组。16、被估价单位为智库公司、消防技术服务机构为宁波鼎翔消防技术有限公司、评估日期为2018年8月的《消防安全评估报告》1份。17、受智库公司委托、兴业公司于2020年2月1日出具的绍兴业评［2020］018号《绍兴智库文化发展有限公司拟体现市场价值所涉的对绍兴市××路××号××房产投入的装修及改扩建项目资产评估报告》1份。在该评估报告第十一条“特别事项说明”第1项“产权瑕疵”中明确记载“纳入本次评估范围资产为承租房屋投入的改扩建、装修等工程，委托方仅能提供改扩建、装修等工程项目的平面布置图、部分设计施工图、部分设备工程合同等证明资料，故对其投入的改扩建、装修到工程按产权单位申报及现场指认情况进行认定，如实际上述资产权属与本次评估所体现不一致，则应做相应调整，本评估机构不对上述评估所涉的装修、改扩建的投入产权情况发表任何意见，也不承担该产权与评估报告所述不一致的任何责任”。18、案外人根据绍世法鉴房估字[2019]第1110号《房地产估价报告》附件《室内固定装修估价清单》自行制作的《智库公司到期商户清单（暂计算至2020年5月31日）》1份及对应的《房屋租赁合同》1组，其中记载的商户姓名共25户，租期起始日均在本院于2019年11月4日发出执行通知书之前，租期到期日则均在绍世法鉴房估字[2019]第1110号《房地产估价报告》所确定的估价时点2019年12月5日之后（该清单中对许磊、王晓娜的租期到期日记载有误，实际租期到期日均应为2020年2月28日）。19、案外人自行制作的《智库公司部分工程款及材料发票》1份及所对应的发票及付款凭证1组，除了在证据7-11中已提交的发票及付款凭证外，其余发票及付款凭证内容主要涉及保安服务费、加气砌块、板材、水泥黄沙、电缆、外墙涂料、劳保用品、五金材料、电线等，但均无合同等其他凭证相对应。20、甲方为绍兴高新技术开发区管理委员会、乙方为智库公司的《落户协议书》1份，其中记载了甲乙双方就在绍兴高新技术产业开发区注册成立智库公司及后续企业经营服务相关事宜，达成的相关协议内容。21、绍兴市越城区迪荡街道办事处于2018年8月向绍兴市公用事业集团出具的《情况说明》1份。22、绍兴市越城区迪荡街道办事处于2018年8月向越城区市场监督管理局出具的《函》1份。23、世博公司出具的绍世房估函（2020）005号函1份。24、案外人自行制作的《部分工程款转账明细》1份及对应的银行转账清单1组，但均无对应的合同等凭证。25、关于涉案房地产的拍卖公告打印件1份。申请执行人陈奇淼为反驳案外人的主张，向本院提交了落款日期为2019年11月4日的（2016）浙0602执5523号执行通知书、落款日期为2020年3月13日（2016）浙0602执5523好罚款决定书复印件各1份。本院认为，本案中，案外人智库公司与王国泉之间签订的关于涉案房地产的租赁合同及智库公司与各小承租户之间签订的租赁合同均系合同双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。因智库公司所提租赁权异议已被生效判决所驳回，故在本院于2019年11月4日向涉案房地产内的各承租户发出执行通知书之后，智库公司及各小承租户均不得再依据各自租赁合同对抗本院对涉案房地产的强制执行，依法应在执行通知书载明的期限内自觉予以腾退或到本院办理相关腾退手续，否则将承担相应法律责任。但智库公司及各小承租户对在其合法租赁期内就涉案房地产所进行的固定装饰装修及所添置的相应附属设施设备仍拥有财产性权利，本院在执行中也应依法予以保障。本案中，案外人智库公司之异议请求具体可分为四项，本院评议如下：第一，对于案外人要求归还涉案房地产拍卖成交价中的工程改造费用900万元（暂估价，以鉴定价为准）之异议请求，因案外人提供的现有证据仅能证明拍卖标的中所包含的管道燃气设施预埋费、电梯（车间A区内）、车辆道闸、变配电设备（车间A区一层）属案外人购置或付款的事实，故本院对案外人要求归还上述四项资产所对应的拍卖款之异议请求予以支持，按上述四项资产评估总价值449515元占涉案房地产评估总价值57394322元的比例再乘以涉案房地产实际拍卖成交价50055145元折算后，具体返还金额核定为392034元。第二，对案外人要求归还租约已到期的25户小承租户固定装修拍卖款1356760元（暂估价，以鉴定价为准）之异议请求，因案外人系依据其与小承租户之间的租赁合同约定对上述拍卖款主张权利，而根据案外人自行提交的租赁合同，上述租约到期日均在绍世法鉴房估字[2019]第1110号《房地产估价报告》确定的估价时点之后，即在估价时点上述室内固定装修仍应归属于各小承租户所有。现案外人未能提供各小承租户已明确认可上述装修拍卖款归案外人所有或已经生效判决确认其对上述装修拍卖款享有所有权之证据，故为保障各小承租户之权益，本院在本次执行异议审查中对案外人的该项异议请求不予处理，案外人可另行主张权利。第三，案外人要求归还其作为办公区域使用的B区4楼固定装修拍卖款129600元之异议请求，理由正当，但具体返还金额应按前述第一项请求中的计算方式予以调整，本院核定为113028元。第四，对案外人要求本院一并处理未计入绍世法鉴房估字（2019）第1110号《评估报告书》中的车辆进出管理系统、数字式监控系统、智慧电表设备、智能消防设备工程之异议请求，因上述资产均系动产，且绍世房估函（2020）007号函件中已明确记载“智能消防系统、智能用电系统、车辆进出口管理系统，可能有部分设备系统处于本次估价宗地红线范围外，为维持设备系统使用功能的完整性，经估价委托人同意，上述相应项目的估价结果未进行人为拆分”，据此，本院未将上述资产纳入拍卖范围，该执行行为并无不当，且拍卖亦已成交，故对案外人的该异议请求，本院不予支持。申请执行人海尚公司关于涉案房地产固定装修拍卖款应归被执行人张惠丽所有之主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条之规定，裁定如下：一、将绍兴市越城区剡溪路256号房地产拍卖款中所包含管道燃气设施预埋费、电梯（车间A区内）、车辆道闸、变配电设备（车间A区一层）及B区4楼固定装修拍卖款505062元支付给案外人绍兴智库文化发展有限公司。二、驳回绍兴智库文化发展有限公司的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  徐晓刚人民陪审员  钱土仙二〇二〇年九月二十七日书 记 员  俞聪聪本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。