广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17629号原告：程可，男，1979年6月19日出生，土家族，身份证住址广东省中山市火炬开发区******怡景花园怡港阁A202房，公民身份号码422************018。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处营业场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务。原告程可与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程可，被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程可向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（计算方法：以购房款90000元为本金，从2018年7月1日起至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止，按日0.02%计算，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金）。事实和理由：2016年3月20日，原告与被告签订翠悦园认购书，约定原告向被告购买中山市火炬开发区********车位，合同总房款90000元，于2018年6月30日前交付使用。原告已按照合同约定完成付款义务，但是被告违反合同约定至今尚未履行向原告交付房屋之义务及签订正式买卖合同的义务。原告与被告约定逾期交房的违约金过低，明显低于法律的规定，不利于促使被告及时履行约定，依据《合同法》第114条第2款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；同时依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关规定，在原告损失数额难以确定、约定的违约金明显低于法定标准的情况下，原告要求增加违约金。原告认为被告未按双方合同约定履行义务，迟迟未向原告交付房屋的行为，已侵害了原告的合法权益，被告逾期交房违约金过低，按照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，应对被告的违约金予以相应增加，被告应承担相应违约责任。在原告对涉案商品房开展维权后，在中山市火炬开发区综治维稳办进行了人民调解，形成了口头和书面的调解协议，即被告在2018年6月30日前完成工程竣工验收备案收取并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，逾期则按日万分之二向原告支付逾期交房违约金。详见双方的录音文件。2017年7月3日被告在2017年6月30日的人民调解后发布的书面告示的内容进行确认，同时对惩罚性违约金的验收和收楼时间进行了约定在2018年6月30日前（见2017年11月8日被告、原告代表、火炬开发区住建局调解代表三方共同签字确认的书面调解协议中的第四和第七点）。被告在收取原告购房款后，于2016年2月26日至2017年1月19日期间分10次非法提取翠悦园小区的商品房预售款监管资金，违反《中山市商品房预售款监管办法》第十四条和第十五条的规定。被告通大公司辩称，原告要求被告支付逾期交付车位违约金没有事实及法律依据。原告与被告签订的认购书、协议书仅是原告向被告表示购买涉案车位的意向性申请，有关原告向被告购买涉案车位的具体事宜，包括但不限于涉案车位的交付、房地产权属证书的办理等应以双方就涉案车位最终签订的正式买卖合同为准。现双方尚未正式签署正式的买卖合同，原告要求被告按日万分之二标准支付逾期交付车位违约金无事实依据，违约金的标准也过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2016年3月20日，程可与通大公司签订翠悦园认购书约定，程可以90000元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区********车位，程可按约定付清全部购房款及其他应付款项时，通大公司承诺于2018年6月30日前将该物业交付给程可使用。认购书未约定车位办证期限、逾期交付车位违约责任、逾期办证违约责任等条款。程可与通大公司还签订了协议书，约定程可向通大公司购买涉案车位，其中载明因小区存在停车难、车位供不应求的问题，现就程可向通大公司认购尚未正式公开发售的车位一事签订协议，程可愿意以90000元向通大公司购买该车位，定金20000元已付，余款70000元于2018年3月15日前付清；程可承诺，翠悦园车位正式公开发售后，在通大公司通知的期限内前往销售中心确认车位并签订相关的车位买卖合同及办理买卖合同登记备案手续，买卖合同签订后，上述款项将自动转为程可所选购车位的购买款；通大公司同意在2018年6月30日前将车位交付程可使用，买卖合同签署后，且该车位交付使用后通大公司按合同约定的期限办理车位的权属登记；程可完全了解认购的车位现状，并坚持向通大公司提出意向申请，并自愿承担由此产生的全部风险及法律后果。上述认购书、协议书签订后，程可向通大公司支付了90000元。2.在签订认购书后未签订正式买卖合同的原因，程可回复称通大公司告知要等交房才能签订合同，当时还没达到售卖车位的条件，所以等交房时再签合同。通大公司回复称要等车位正式发售即办理首次确权登记后才能签署买卖合同，目前尚未达到签订买卖合同的条件。双方均确认涉案车位没有交付使用。3.程可提交“11月8日通大业主会议纪要”、告示、及录音、录像1份，拟证通大公司承诺按日万分之二标准向程可计付逾期交房违约金的事实。上述会议纪要、告示均为复印件，录音、录像均无原始载体。通大公司不确认上述证据的真实性。程可提交的会议纪要、录像中并未见通大公司承诺按日万分之二标准计付逾期交房违约金的内容。“告示”的对象为“旭日翠悦园2幢、3幢业主”，内容包含“我公司郑重承诺：在2018年6月30日前完成工程竣工验收备案，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将商品房交付给阁下使用。若逾期仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，我司同意按日万分之二的标准支付违约金至验收合格。”、“以上承诺、装修方案及逾期交房补偿方案事宜，如阁下同意，请阁下联系我司，双方签订补充协议确认！”等。录音中有显示有人员发言涉及“按日万分之二赔偿逾期交房违约金”等内容，但无法判定发言人的身份。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。通大公司与程可签订的翠悦园认购书、协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据认购书、协议书的约定，通大公司应在2018年6月30日前将涉案车位交付程可使用。通大公司至今未将该车位交付给程可使用，其行为已构成违约。但根据双方签订的认购书、协议书约定条款，双方没有针对通大公司逾期交付车位使用约定违约条款、违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，在双方对逾期交付车位没有约定违约条款的情况下，程可向通大公司主张逾期交付车位违约金，没有合同依据。同时，涉案认购书、协议书仅为预约合同，程可与通大公司并未签订正式买卖合同，对于涉案车位的交付条件、交付标准，双方尚未进行约定。程可及通大公司庭审中亦一致确认涉案车位认购书在签订时车位尚未达到出售条件，程可对此现状知情了解并承诺自愿承担由此产生的风险及法律后果（见协议书第8条）。因此，对于涉案车位未能及时签订正式合同对程可造成的损失，程可应自行承担责任。对于程可主张通大公司已承诺按日万分之二的标准向其计付逾期交房违约金的问题。程可提交的视频、会议纪要中未见程可主张的上述观点，其提交的告示、录音没有原件、原始载体，且告示针对的对象为“2幢、3幢业主”，程可所认购车位属于4幢，与该告示涉及的对象不符，不能视为对程可的告示。再者，该告示已明确“以上承诺、装修方案及逾期交房补偿方案事宜，如阁下同意，请阁下联系我司，双方签订补充协议确认”，但除上述告示以外，程可没有提交有与通大公司进一步协商签订补充协议确认等相关证据，该告示只能视为双方就逾期交付商品房违约责任磋商过程所涉及的其中一份文件，不能认定双方已就逾期付商品房（车位）违约金计算标准变更为按日万分之二达成一致意见形成确定方案。对于录音，无法确认陈述“按日万分之二计算逾期交房违约金”内容的对象身份，且录音也仅是反映对于逾期交房违约责任如何调整的一个磋商过程，不能认定双方已在该录音中形成“按日万分之二计付逾期交房违约金”的合意。故此，程可诉请判令通大公司支付逾期交付车位违约金，无合同及事实依据，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告程可的全部诉讼请求。案件受理费64元（原告已预付），由原告程可负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年八月十八日书记员 梁敏霞孙永辉