上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初6868号原告：沈某1，男，1987年10月23日出生，汉族，住上海市杨浦区双辽路******。被告：闵1，女，1991年6月16日出生，汉族，住上海市徐，住上海市徐汇区桂林东街******>委托诉讼代理人：王某(系闵1之母)，女，住址同上。委托诉讼代理人：闵某2(系闵1之父)，男，住址同上。第三人：兴业银行股份有限公司上海虹口支行，住所地上海市虹口区四川北路**。负责人：顾庆，行长。委托诉讼代理人：唐杰，员工。原告沈某1诉被告闵1共有物分割纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法通知兴业银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称“兴业银行虹口支行”)作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈某1，被告闵1的委托诉讼代理人王某、闵某2到庭参加诉讼。第三人兴业银行虹口支行的委托诉讼代理人唐杰到庭参加了2020年4月24日庭审，未参加2020年8月12日庭审。本案现已审理终结。沈某1向本院提出诉讼请求：1、要求分割上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权，该房屋的产权归沈某1所有，沈某1支付闵1房屋折价款243万元(按照系争房屋的评估价值扣除2020年7月22日后剩余还贷期限内需归还的贷款本金的差额的一半金额支付)；2、要求判令案件受理费由闵1负担。事实和理由：沈某1与闵1原系恋人关系,2016年准备登记结婚时，以沈某1的名义购买了系争房屋。当时约定双方各出资50%的房款，各占50%的产权份额。后闵1陆续出资,但未到达全部房款的50%。2016年中下旬,双方分手,未登记结婚。双方就系争房屋的产权归属发生争议,经诉讼，法院判决双方各占50%的产权份额。现闵1已与他人登记结婚,而沈某1急于使用系争房屋,希望出资买下闵150%的产权份额。沈某1多次与闵1提出私下协商，均未果。2019年1月1日前的还贷闵1承担了部分，2019年1月1日后的还贷闵1未支付过。闵1辩称：双方曾就系争房屋产权分割进行过协商，达成一致，后沈某1反悔。现同意分割系争房屋产权，因闵1已结婚生子，需要房屋居住，故要求产权归闵1所有，闵1支付沈某1房屋折价款285万元，税费各自承担。除贷款部分的购房款及2018年12月31日前系争房屋的还贷已由双方各半承担，2019年1月至2020年3月期间闵1应承担的还贷已交至法院，闵1未支付2020年4月后的还贷。系争房屋由沈某1对外出租并收取租金，沈某1也未将租金收益分给闵1。兴业银行虹口支行述称：沈某1系主贷人及抵押人，沈某1的父母系共同借款人。如产权变更至闵1名下，须沈某1、闵1、沈某1的父母协商一致，并经银行审批通过。如协商不一致，则需结清全部贷款，银行才同意变更产权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月17日，闵1诉至本院，要求确认闵1对系争房屋享有50%产权，要求沈某1支付闵1系争房屋租金收益，按照每月9,000元的50%的标准，自2017年6月15日起计算至实际支付之日止【(2019)沪0109民初13574号案，以下简称“13574号案”】。该案审理查明：闵1与沈某1于2015年确立恋爱关系。2016年2月28日，闵1的母亲王某转账支付德佑房地产经纪有限公司5,000元。2016年2月29日,在德佑房地产经纪有限公司居间下，王某作为买受方就系争房屋与案外人华某某、陈某(出售方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，房价款605万元，意向金5,000元，签订协议后3日内补足定金至50万元，签订示范文本当日支付首付款300万元(含已支付定金)，另303万元通过贷款形式支付，尾款2万元。同日，王某转账支付华某某5万元。2016年3月1日，王某转账支付华某某15万元。2016年3月25日，王某转账支付沈某1128万元。2016年3月27日，沈某1(甲方)与闵1(乙方)签订《协议书》，载明：“就甲、乙双方一致对甲方购买周家嘴路XXX弄XXX号XXX室的约定：因为在购房过程中，乙方在限购政策出来之前与父母已共有一套产权房，为了享受首套购房契税的优惠，故乙方未上产证，但是实际上此房甲、乙双方共持有所有产权的各50%份额。本协议一式二份，甲、乙双方各持一份，签字确认后生效”。《协议书》落款处，由沈某1、闵1本人签字。同日，沈某1(买受人、乙方)与华某某、陈某(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，房地产转让价款为449万元，乙方应支付甲方首期房价款144万元，乙方在签订本合同前直接支付甲方定金50万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，乙方应于签订本合同后当日直接支付甲方部分首期房价款94万元；第二期房价款250万元通过贷款支付；待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记的收件收据当日，乙方应直接支付甲方第三期房价款53万元；交接房屋之日支付尾款2万元。同日，沈某1(买受方、乙方)与华某某、陈某(出售方、甲方)签订《协议书》约定，甲、乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款为449万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；现经甲、乙双方协商，乙方应在支付房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款156万元，该笔款项乙方签订买卖合同当日内直接支付给甲方；甲方配合承诺该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房，甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，房价605万元为甲方出售该房地产净到手价格。2016年5月4日，沈某1作为主债务人、沈某1父母沈某2、吴某某作为共同债务人与兴业银行虹口支行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》，约定借款金额为200万元，借款期限自2016年5月4日至2043年5月4日。同日，沈某1作为主债务人、沈某1父母沈某2、吴某某作为共同债务人与兴业银行虹口支行签订《上海市住房公积金个人住房贴息贷款合同》，约定借款金额为50万元，借款期限自2016年5月4日起至2033年5月4日止。2016年5月15日，王某转账支付沈某14万元。2016年6月15日，王某转账支付沈某122,400元。2016年7月15日，王某转账支付沈某122,400元。2016年8月15日，王某转账支付沈某122,600元。2016年9月15日，王某转账支付沈某122,600元。2016年10月15日，王某转账支付沈某142,600元。2016年11月15日，王某转账支付沈某142,600元。2017年1月27日，王某转账支付沈某1172,600元。2017年2月15日、3月15日、4月15日、5月15日、6月15日、7月15日、8月15日、9月15日、10月16日、11月15日、12月15日、2018年1月15日、2月15日、3月15日、4月15日、5月15日、6月16日、7月15日、8月15日、9月15日、10月15日、11月15日、12月15日，王某分别转账支付沈某16,882元。该案另查明：2017年5月25日，沈某1(出租方)与案外人刘某某(承租方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2017年6月15日起至2018年6月14日止，月租金9,000元。闵1与父母闵某2、王某名下共同共有上海市桂林东街XXX弄XXX号XXX室房屋。2019年8月28日，本院对该案作出判决：1、确认闵1对系争房屋享有50％的产权份额；沈某1对系争房屋享有50％的产权份额；2、自2019年1月起系争房屋贷款由闵1、沈某1按照银行账单各半承担；3、沈某1应于涤除系争房屋银行抵押后十日内，配合闵1办理系争房屋产权变更登记手续，所涉相关税、费按照国家规定各自负担。该判决认为：闵1与沈某1签订的《协议书》系当事人真实意思的表示，与法不悖，本院予以确认。本院确认系争房屋虽登记在沈某1一人名下，但应属闵1、沈某1共同共有，双方按照协议书的约定各享有50%产权份额。闵1同意按照50%的产权比例与沈某1共同偿还贷款，本院予以照准。根据抵押优先原则，当全额归还兴业银行虹口支行贷款本息，涤除抵押后，闵1、沈某1方可办理产权变更手续。鉴于本案处理的系所有权确认纠纷，房屋租金收益不属于本案的处理范围，闵1可另案主张。闵1另主张用租金收益抵扣其应承担的贷款，本院不予采纳，闵1应按其产权比例承担2019年1月起的贷款。该案判决后，沈某1提出上诉【(2019)沪02民终10448号案】，但未支付上诉费，故二审法院按照沈某1撤回上诉处理。系争房屋现仍登记在沈某1名下，兴业银行虹口支行为系争房屋的抵押权人。沈某1曾将系争房屋对外出租，现已收回自用。截止2020年7月21日，系争房屋商业贷款本金已归还172,639.75元，本金余额1,827,360.25元。截止2020年7月21日，系争房屋公积金贷款本金已归还96,233.20元，本金余额403,766.80元。本案审理中，闵1称：签订《房地产买卖居间协议》时支付的意向金5,000元，德佑房地产经纪有限公司已归还给王某。《房地产买卖居间协议》约定购房款总价为605万元，但闵1实际向房屋出售方支付了607万元，差额2万元系用现金支付。沈某1称：认可闵1另向房屋出售方支付了2万元，但因闵1就购房款(除贷款部分)、税费、中介费的出资未满50%，尚差8万多元，且2018年12月21日前有部分期限的还贷，闵1也未支付，沈某1也不再向其主张，2020年3月22日至2020年7月21日期间的还贷，闵1也未支付，故即便闵1多付了2万元，也已冲抵在上述缺额款项内；2018年12月22日至2020年3月21日期间闵1应承担的还贷部分，沈某1已通过法院强制执行收取。本案审理中，根据沈某1的申请，本院依法委托上海国城土地房地产估价有限公司(以下简称“国城公司”)对系争房屋进行市场价值评估。估价结果为总价7,089,000元，折合地上建筑面积单价每平方米64,200元。沈某1对《房地产估价报告》没有异议，闵1有异议，认为估价过低。评估人员出庭接受询问，对闵1提出的异议进行了解答说明。本院认为：系争房屋系登记在沈某1名下的房产，经13574号案生效判决确认，该房产权由沈某1、闵1各享有50％的份额。现沈某1要求分割系争房屋产权，闵1亦同意分割产权，与法不悖，故本院予以照准。鉴于沈某1是系争房屋的主贷人和抵押人，沈某1的父母系共同借款人，系争房屋现由沈某1在使用。兴业银行虹口支行表示，如产权变更至闵1名下，不能协商一致的，需结清全部贷款后方同意产权变更，故由沈某1取得系争房屋全部产权较为合理。闵1主张应采取竞价方式，价高者得全部产权。对此，本院认为，法院非拍卖公司，在确定由哪方取得房屋产权，哪方取得房屋折价款的问题上，需进行综合考量，竞价并非唯一方式。沈某1取得房屋全部产权，闵1亦可获得对价，取得相应的房屋折价款，闵1所享有的房产利益能够得到保护。故对闵1主张采用竞价方式来确定产权获取方的意见，本院不予采纳。闵1对估价结果有异议，评估人员已出庭对其提出的异议作出了充分的说明。国城公司系有资质的专业评估单位，鉴于闵1并无充分证据证明估价结果存在明显瑕疵，故对其所提异议，本院不予采纳。沈某1取得系争房屋全部产权，应向闵1支付相应的房屋折价款。系争房屋系用贷款购得，贷款尚未还清。鉴于沈某1系主贷人，沈某1主张以2020年7月21日还贷日作为计算房屋折价款的时间节点，故2020年7月22日后的剩余分期还贷由沈某1承担并负责归还，闵1不再承担还贷责任。沈某1主张闵1应得的房屋折价款，应在评估价值的基础上扣除闵1未承担的2020年7月22日后的剩余贷款，其应支付闵1房屋折价款243万元，并无不当，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权全部归沈某1所有；二、自本判决生效之日起15日内，沈某1应支付闵1房屋折价款243万元；三、自2020年7月22日起的剩余分期贷款由沈某1承担并负责归还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61,423元，由沈某1负担40,368元，由闵1负担21,055元；评估费18,200元，由沈某1负担11,961元，由闵1负担6,239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌二〇二〇年九月一日书记员 王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。