广东省连平县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1623民初402号原告：黄美珍，女，1974年5月15日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区********************，公民身份号码：441************341。委托诉讼代理人：黄智威、黄南洲，广东卓献律师事务所律师。被告：刘国力，男，1965年8月20日生，汉族，住广东省河源市连平县**************，现住广东省河源市连平县***********，公民身份证号码：441************354。被告：刘凤雌，女，1968年8月14日生，汉族，住广东省河源市连平县***************，现住地址同上，公民身份号码：441************322。被告：刘小敏，女，1993年2月28日生，汉族，住广东省河源市连平县***************，现住地址同上，公民身份号码：441************02X。被告：刘小萌，女，1993年2月28日出生，汉族，住广东省河源市连平县*********1*，现住地址同上，公民身份号码：441********2281380。上述三被告共同委托诉讼代理人：巫斌腾，广东唯品律师事务所律师。原告黄美珍与被告刘国力、刘凤雌、刘小敏、刘小萌合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄美珍的委托诉讼代理人黄智威、黄南洲，被告刘国力、刘凤雌及被告刘小敏、刘小萌、刘凤雌的共同委托诉讼代理人巫斌腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除四被告与原告于2018年12月5日签订的《土地转让协议》，并向原告立即返还首期款100万元整；2.判决四被告向原告承担违约金30万元整；3.判决四被告向原告支付资金占用费(以130万元为基数，自2019年11月20日起至全部款项付清之日止按照年利率6%计算)；4.判令四被告向原告支付为建设转让土地周边围蔽设施而投入的资金21250元；4.本案的诉讼费、保全费、担保费均由四被告共同承担。事实和理由：2018年9月30日，被告刘国力经亲戚介绍与原告认识，被告持登记在被告刘凤雌、被告刘小敏、被告刘小萌名下的土地及房产证[国有土地使用权证号分别为：连府国用(2004)第00090号、连府国用(2005)第000226号、连府国用(2005)第000225号，房产证号：连府国用(2004)第000**)]向原告宣称其为上述土地及房产的实际持有人，登记在妻子及两个女儿的名下，在与原告接触前已获得登记持有人的授权处置该土地及房产。因被告手持产权证原件，双方又是经亲戚介绍认识的，且被告是国家公职人员，有一定的社会地位，原告因此信任被告。经协商，原、被告双方口头约定，被告将其持有的登记在其妻女名下的房产及土地转让给原告，转让总价款为830万元，原告10日内支付100万元给被告作为土地转让首期款，收到首期款后被告应配合办理相关过户手续，以及配合做好现场清障工作，以便项目尽快推进。2018年9月30日原告通过银行转账方式将首期款中的20万元转到被告名下，10月8日，原告将首期款的剩余80万元分四次转到被告刘国力名下账户，至此，原告履行了协议约定的义务。此后，原告多次催促被告履行约定义务，配合原告办理有关过户手续，被告却以各种理由推脱。在原告的一再催促下，被告刘国力与原告补充签订了一份《土地转让协议》，通过书面的形式确认了双方的权利义务。被告依然一而再地不守信用，拒不配合原告办理有关过户手续。经过原告多次催促后，被告提出解除转让协议、退还首期款100万元，并同意向原告支付30万元的违约金，无奈，为减少损失，原告只能同意在被告退还首期款和支付违约金后解除协议。但是，原告的一再退步并没有换来理想的结果，被告不守信用的行为仍在持续，距被告承诺退还首期款、支付违约金的时间已经过去了半年时间了，被告仍未履行相关义务。2020年5月5日，原告在被告刘国力再言而无信、违反约定、违背承诺的情况下，以书面的形式告知被告，原告依法解除《土地转让协议》并将追究被告的违约责任等。现原告为维护自身合法权益，特向法院依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘国力辩称，一、2018年12月5日签订的《土地转让协议》是未经过土地所有人即其他三被告的同意，是无效合同。答辩人请求继续履行2018年9月21日签订的《土地转让协议》，该协议履行后双方已部分履行，在履行过程中，是原告违约在先，应承担违约责任，而答辩人并不存在违约行为，不应承担违约责任。二、在微信聊天过程中，答辩人承诺的违约金，是没有经过涉案土地权利人即其他三被告的同意，不具有法律效力，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。三、关于原告请求答辩人支付涉案土地围蔽费用21250元，法院不应支持。首先，在双方2018年9月21日签订的《土地转让协议》中没有约定，在涉案土地未办理土地转让手续，未实际交付且没有经过答辩人同意的情况下，原告有权在涉案土地建设围蔽设施，在涉案土地建设围蔽设施是原告的单方行为，由此造成的损失应当由原告自行承担。其次，从原告提供的围蔽设施费用收据看，该设施是在2018年11月3日建设的，是在双方正常履行的第一个协议期间建设，造成本案纠纷的原因是2018年12月5日原告与答辩人签订的第二个无效协议，这个责任后果应当由原告承担。同时，对该围蔽设施费用的真实性不予确认，该费用凭证是收据，不是发票，且该收据的付款人是同晟投资有限公司并非本案原告，原告只支付了2450元。被告刘凤雌、刘小敏、刘小萌共同辩称，一、原告与刘国力于2018年12月5日签订的《土地转让协议》是无效合同。二、请求履行原、被告于2018年9月5日签订的《土地转让协议》，本协议已部分履行，在履行过程中，原告违约在先，应承担违约责任，答辩人无需承担违约责任，故请求法院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证。经审理，本院认定事实如下：一、被告刘国力与刘凤雌系夫妻关系，刘小萌、刘小敏系刘国力与刘凤雌的婚生女儿。连府国用（2004）第00090号登记在刘凤雌名下；连府国用（2005）第00026号登记在被告刘小萌名下；连府国用（2005）第000225号登记在被告刘小敏名下。2018年9月21日，原告黄美珍（乙方）与被告刘国力（甲方）签订了《土地转让协议》，约定甲方将位于连平县********分别为：连府国用(2004)第00090号、连府国用(2005)第000226号、连府国用(2005)第000225号，房房产证号：连府国用(2004)第000**及周边无证地块440平米打包转让给乙方进行房地产开发，以上地块总价格为1100万元；签订协议十天内支付100万元给甲方作为地价首期款，乙方位于河源市**乐的门店一共391.93平米（证号：河字第**、河字第**）以总价430万元作价给甲方，并以此价格减免需要支付甲方购买石龙邓村地块和房产所需要支付的款项，合同签订后，雅居乐的门店租金即由甲方收取，乙方承诺2019年3月份前把门店房产权证过户到甲方指定人名下；余款570万元在依法开发此地块房屋封顶时付清；此协议签订后，甲方收到乙方交付的首期款100万元，甲方需将所有土地以及房产原件交于乙方办理相关过户手续，以及配合乙方做好现场清障工作。甲方处由刘国力签名，并由刘国力代刘小萌、刘小敏、刘凤雌签名。2018年9月30日，原告通过银行转账的方式将20万元汇入被告刘国力的账户（账号：621*************677）；2018年10月8日，原告再次通过银行转账的方式将剩余首期款80万元汇入被告刘国力的上述账户。二、2018年12月5日，原告黄美珍（乙方）与被告刘国力（甲方）重新签订了一份《土地转让协议》，约定甲方将位于连平县********分别为：连府国用(2004)第00090号、连府国用(2005)第000226号、连府国用(2005)第000225号，房产房产证号：连府国用(2004)第000**地按照实际过户到乙方的平方数以每平方1万元卖于乙方进行房产开发（注：约830平方，以最后过户到户数量为准）；支付方式：签订协议支付100万元给甲方作为地价首期款，项目动工前乙方支付100万元给甲方作为二期支付款；余款630万元在乙方开发此地块房屋封顶时付清；同时约定此协议签订后，甲方收到乙方交付的首期款100万元，甲方需将所有的土地以及房产原件交于乙方办理相关过户手续，以及配合乙方做好现场清障工作。甲方处由被告刘国力签名，并由其代刘凤雌、刘小敏、刘小萌签名。签订协议之后，被告刘国力并未按照协议履行协助过户义务。2019年4月8日，原告向刘国力发出《催告函》，催告被告在收到本函三日内，督促、要求刘凤雌、刘小敏、刘小萌配合原告办理土地及房产过户事宜。2019年11月18日，原告黄美珍与被告刘国力通过短信沟通，刘国力同意向原告黄美珍返还100万元首期款并支付30万元违约金，并由黄美珍准备终止协议及收据。但之后，被告刘国力一直未将款项支付给原告。2020年5月5日，原告向被告刘国力发出《解除土地转让协议通知》，通知解除双方于2018年12月5日签订的《土地转让协议》，并请求被告刘国力在收到本通知三日内将已收取的100万元首期款退还给原告，并向原告支付30万元作为补偿。被告在庭审时承认已收到该《解除土地转让协议通知》。三、原告提供了2018年11月3日由河源市源城区伟宁装饰材料经销部出具的《收据》，载明“今收到同晟投资有限公司腾辉华庭空地铁皮围挡总长125米×2米×85=21250；经手人：刘伟丁”，同时提供了由原告黄美珍于2019年1月31日转账给刘伟丁14500元的交易凭证及涉案土地的现场图片，证实原告已实际为涉案土地搭建了围蔽设施。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案两份《土地转让协议》的效力问题；二、原、被告签订的《土地转让协议》是否予以解除；三、被告是否应当向原告返还首期款100万元并支付违约金的问题。四、被告是否应当向原告支付资金占用利息及其他损失的问题。关于焦点一：关于原、被告于2018年9月21日签订的《土地转让协议》，原、被告对此真实性并无异议，被告刘凤雌、刘小萌、刘小敏对被告刘国力代签行为表示知情并认可，故该份《土地转让协议》应为有效合同。关于2018年12月5日签订的《土地转让协议》，被告以刘国力在签名时未取得刘凤雌、刘小萌、刘小敏的同意，且事后未取得刘凤雌、刘小萌、刘小敏的追认为由主张该份协议无效，对此，本院认为，原、被告于2018年9月21及2018年12月5日签订的两份《土地转让协议》中，甲方落款处均由刘国力，及刘国力代刘凤雌、刘小敏、刘小萌签名，同时，刘凤雌、刘小敏、刘小萌对2018年9月21日签订的《土地转让协议》予以认可。刘国力作为刘凤雌的配偶及刘小敏、刘小萌父亲，原告有理由相信被告刘国力有权代表刘凤雌、刘小敏、刘小萌签名。因此，刘国力在该协议上代刘凤雌、刘小敏、刘小萌签名的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，构成了表见代理，应属有效行为。其次，该《土地转让协议》的内容并未违反法律的禁止性规定，应当合法有效。同时，即使被告刘国力在签订协议时并未取得刘凤雌、刘小敏、刘小萌的代理权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故被告主张该协议无效的理由，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”当两份合同均属有效合同，除当事人有特别约定外，如果前后两份合同对同一内容有不同约定产生冲突时，基于意思表示最新最近，且不违反合同目的，可根据合同成立的时间先后，确定以后一合同确定的内容为准。通过对前后两份《土地转让协议》的比较，可以看出2018年12月5日的《土地转让协议》对约定转让的标的进行了变更，2018年12月5日签订的《土地转让协议》的标的将“周围无证地块440平米”剔除，并就连府国用(2004)第00090号（房产证房产证号：连府国用(2004)第000**府国用(2005)第000226号、连府国用(2005)第000225号土地的价格、付款时间及付款方式进行了重新约定，没有再次约定“乙方位于河源市**乐的门店一共391.93平米（证号：河字第010006316号、河字：河字第**、河字第**此价格减免需要支付甲方购买石龙邓村地块和房产所需要支付的款项，合同签订后，雅居乐的门店租金即由甲方收取，乙方承诺2019年3月份前把门店房产权证过户到甲方指定人名下”，故可视为双方对《土地转让协议》的一致变更，故应以2018年12月5日签订的《土地转让协议》为准。现被告以原告未按约定将门店交由被告收取租金，也未将门店过户给被告为由主张原告存在违约行为在先，于法无据，本院依法不予采信。关于焦点二：原、被告于2018年12月5日签订《土地转让协议》后，按协议约定“甲方收到乙方交付的首期款100万元，甲方需将所有土地以及房产原件交于乙方办理相关过户手续，以及配合乙方做好现场清障工作”，原告黄美珍已将首期款100万元支付给被告刘国力，被告应当按照合同约定将房产证原件交给原告，并配合原告办理过户手续，但经原告多次催促，被告均未履行该项义务。原告于2019年4月8日向被告刘国力发出《催告函》，催告刘国力在收到催告函三日内督促、要求刘凤雌、刘小敏、刘小萌配合原告办理土地及房产过户事宜。2019年11月18日，经原告与被告刘国力短信沟通，被告刘国力同意终止履行涉案协议，向原告返还100万元首期款并支付30万元违约金，并由原告准备终止协议及收据。但之后刘国力并未将款项支付给原告。因被告的违约行为，原告于2020年5月5日向被告刘国力发出《解除土地转让协议通知》，通知解除2018年12月5日签订的《土地转让协议》，并于当天送达给被告，原告的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定的“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”合同解除情形，故2018年12月5日签订的《土地转让协议》自被告收到《解除土地转让协议通知》之日起即于2020年5月5日解除。关于焦点三：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告未按协议的约定履行协助过户手续，现原、被告签订的《土地转让协议》已解除，故被告应当将原告支付的首期款100万元返还给原告。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”本案中，原、被告签订的《土地转让协议》虽未约定违约金，但被告刘国力于2019年11月18日与原告通过短信沟通，同意支付30万作为终止合同的违约金，但庭审时，被告刘凤雌、刘小敏、刘小萌抗辩该违约金系刘国力单方承诺，且该违约金过高。被告主张违约金过高，应当对违约金是否过高承担举证责任，被告并未举出相关证据，应当承担举证不能的后果。关于违约金是否过高问题，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。从上述条款可看出，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，且以赔偿非违约方的损失为主要功能，故应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。结合本案具体情况考虑，首先，被告刘国力在不能履行涉案协议时自愿向原告作出支付30万元的违约金的意思表示，未违反法律规定。且从签订协议之日起，及在协议履行过程中，一直系由原告与被告刘国力沟通联系，原告有理由相信被告刘国力能代表刘凤雌、刘小敏、刘小萌作出支付该违约金的意思表示，故被告刘国力作出的给付违约金30万元的意思表示对被告刘凤雌、刘小敏、刘小萌发生法律效力。其次，原告多次发函要求被告履行合同义务，在被告刘国力于2019年11月18日承诺返还首期款并支付违约金后，仍未履行相应义务，现已占用原告的资金长达两年之久，有失诚信。再者，因被告未能及时履行协助原告办理土地证的义务，被告对涉案《土地转让协议》的不能履行负有全责，在近两年来房屋市场价格上扬的情况下，造成原告不能如期取得经营效益，使其无法确认实际损失数额。另与银行关于贷款利息、逾期罚息的计算比例、方法相比较，双方约定的违约金，并不属于过分的高于实际损失。综上，被告主张违约金过高，应当适当调整的理由并不充分，本院不予支持。关于焦点四：关于原告主张被告自2019年11月20日起，以130万元为基数，按年利率6%支付至付清款项之日止的利息，对此，本院认为，原、被告于2018年12月5日签订的《土地转让协议》于2020年5月5日解除，根据原告发出的《解除土地转让协议通知》的内容，被告应当在收到该通知之日起三日内将首期款100万元退还给原告，但被告至今仍未返还。基于被告逾期退还首期款的违约行为，给原告造成资金占用期间的利息损失，被告应予以承担。因原、被告未对逾期返还首期款的利息进行约定，故本院认定被告应当自《解除土地转让协议通知》约定的返还期限届满次日起，即自2020年5月9日起，以首期款100万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）向原告支付利息至实际付清款项之日止。对于30万元违约金是否计算利息的问题，因原、被告对违约金存在争议，且该部分利息不属于原告的实际损失范围，故对该部分的利息请求，本院依法不予支持。对于原告主张的接收土地后因建设土地周边围蔽设施而投入的资金21250元，并提供了2018年11月3日由河源市源城区伟宁装饰材料经销部出具的《收据》，注明“今收到同晟投资有限公司腾辉华庭空地铁皮围挡总长125米×2米×85=21250；经手人：刘伟丁”，同时提供了由原告黄美珍于2019年1月31日转账给刘伟丁14500元的交易凭证及涉案土地的现场图片，证实原告已实际为涉案土地搭建了围蔽设施，但因河源市源城区伟宁装饰材料经销部出具收据的时间在先，且与原告转账的数额不相符，故本院认定建设围蔽设施费用以转账的金额14500元为准，该费用由被告予以承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、原告黄美珍与被告刘国力、刘凤雌、刘小敏、刘小萌于2018年12月5日签订的《土地转让协议》于2020年5月5日解除。二、被告刘国力、刘凤雌、刘小敏、刘小萌应当在本判决生效之日起十日内向原告黄美珍返还首期款100万元，并支付违约金30万元；并自2020年5月9日起，以首期款100万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）向原告支付至付清款项之日止的利息。三、被告刘国力、刘凤雌、刘小敏、刘小萌应当在本判决生效之日起十日内向原告黄美珍支付建设土地周边围蔽设施而投入的资金14500元。四、驳回原告黄美珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16691元、保全费5000元，由原告黄美珍负担92元，由被告刘国力、刘凤雌、刘小敏、刘小萌负担21599元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审 判 长  龙伟云人民陪审员  黄令山人民陪审员  麦惠菊二〇二〇年九月二十三日书 记 员  叶春柳附：连平县人民法院履行款账户户名：连平县人民法院账号：442***********210汇入行：连平县农行营业部《中华人民共和国民事诉讼法》相关条文第一百六十四条：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。”第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”