浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初5201号 原告（反诉被告）：张菊祯，女，汉族，1985年5月27日生，住甘肃省永登县兰州新区。 委托诉讼代理人：张应川、祝如华，浙江建银律师事务所律师。 被告（反诉原告）：顾建青，男，汉族，1977年9月7日生，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：郑红霞，浙江三利律师事务所律师。 第三人：嘉兴富秀房地产经纪有限公司，住所地嘉兴市南湖区菱香坊****商铺，统一社会信用代码9133040235534067XT。 法定代表人：白秀富。 原告张菊祯与被告顾建青、第三人嘉兴富秀房地产经纪有限公司(以下简称富秀经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序。被告顾建青提交答辩状期间提起反诉，本院受理后予以合并审理，并于2020年9月1日、2020年9月21日二次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）张菊祯委托诉讼代理人张应川、被告（反诉原告）顾建青及其委托代理人郑红霞、第三人富秀经纪公司法定代表人白秀富二次均到庭参加诉讼。原告（反诉被告）张菊祯第一次开庭参加诉讼，第二次开庭未参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张菊祯向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋转让协议》返还定金10万元或赔偿损失20万元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由，2017年7月19日，原告与被告及嘉兴富秀房地产经纪有限公司签订《房屋转让协议》约定：被告将位于嘉兴市××路××幢××室及车库使用权转让给原告，面积61.4平方米，房产证号0××9，土地证号5&tim**;×6；转让价款47万元，在合同签订日支付定金5万元，2017年8月19日前支付42万元，2017年12月19日前完成过户等。因被告借款房屋有抵押，为保障交易安全，双方还特别约定“房款付清前先办公证”。事后原告多方催促，被告未办理公证，未交付房屋，也未退还定金，将房屋加价出售。请依法裁判。 被告顾建青答辩称，原告购买涉案房屋约定成交价47万元，并约定原告于签订合同当日向被告支付定金5万元，2017年8月19日前支付42万元，约定房款付清后办公证，逾期付房款超过3日后双方解除合同并赔偿被告损失，后原告逾期交付房款，并拒绝支付房款，并拉黑与被告所有的联系，被告找到第三人，让第三人联系原告继续履行合同，第三人告知被告，原告同样将第三人拉黑，双方等到2018年1月8日，第三人才将房产证交还被告。被告认为依照合同法规定，2017年8月22日合同已解除，原告无需返还定金，不承担任何赔偿责任。 反诉原告顾建青向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令反诉人与被反诉人签的《房屋转让协议》于2017年8月22日解除；2、请求判令定金5万元归反诉人所有；3、请求判令被反诉人承担反诉人因被反诉人滥用诉权的支出的律师费1.5万元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人购买反诉人名下位于嘉兴市××路××幢××室××平方）及车库。双方于2017年7月19日签订《房屋转让协议》，约定成交价为47万元，被反诉人应于签订合同当日向反诉人支付定金5万元，2017年8月19日前支付房款42万元，双方约定房款付清先办公证。被反诉人违约定金归反诉人如被反诉人逾期3日未支付房款反诉人有权解除合同，并可要求被反诉人承担违约责任并赔偿反诉人违约造成的损失。后，被反诉人向反诉人告知无法借到钱，是否先公证再付清款项，遭反诉人拒绝。后被反诉人不再联系反诉人，并用行动拒绝履行合同。时隔三年之久，在明知双方《房屋转让协议》已解除的情况下，恶意起诉反诉人，造成反诉人的巨大损失，反诉人无奈之下只得提起反诉，请求判如所请。 反诉被告张菊祯答辩称，一、反诉状“成交价47万元，当日支付定金5万元，2017年8月19日支付房款42万元，双方约定房款付清先办公证...”。1、本案系房屋买卖合同纠纷，当事人签署《房屋转让协议》合法有效具有约束力。反诉人引述《房屋转让协议》二.3条款，说明反诉人明知《房屋转让协议》约定内容。2、《房屋转让协议》明确约定：“房款分两次支付，一次是定金5万元，另一次是8月19日的42万元”，且“房款付清先办公证”即“剩余的42万元房款付清”以“办妥公证”为前提，二者具有先后顺序，反诉人办公证的义务在先，被反诉人支付全款的义务在后。3、《房屋转让协议》协商设计二.3条款的原因：案涉房产有反诉人借款有抵押，还清借款与产权过户间存在空档期，办妥公证再付房款是被反诉人作为购房人权利的基本保障。二、反诉状“被反诉人向反诉人告知无法借到钱，是否可以先公证再付清款项，遭反诉人拒绝，后被反诉人不再联系反诉人，并用行动拒绝履行合同”，与事实相悖。1、买房是大事情，任何人都有资金紧张的时候，2017年8月18日前被反诉人已筹齐资金，并对方督促公证交房。2、先公证再付房款，合同有清楚约定。3、反诉人在反诉状中明确其“拒绝先公证再付清房款”的事实符合《证据规则》的“自认”。也就是反诉人自认拒绝“先办公证”却要求被反诉人“支付全款”，显然违反《房屋转让协议》的基本约定，反诉人违约是导致本案房屋买卖合同未能正常履行的根本原因。三、反诉其他事实均无依据。综上，请依法驳回。 第三人富秀经纪公司陈述：2017年8月19日后《房屋转让协议》合同已解除，因为原告没有按合同约定交清剩余购房款。原告至今未支付中介费。“先办公证”的含义是，本来是付清房款后要直接过户的，因为原告强烈要先办公证再过户，但是按照规定必须先付清房款，才能办公证。签合同时讲清楚房屋有抵押有贷款，原告全款付清房款，被告注销抵押。 针对自己的主张，张菊祯提供了下列证据： 1.房屋转让协议一份（照片复制件）,证明双方系房屋买卖关系以及约定的内容。 2.银行凭证，证明原告向被告交付定金5万元，履行合同义务。 3.录音光盘及书面记录各一份，证明原告要求被告按照约定办理公证。 4、银行流水记录一份，证明案涉房屋约定公证时点，原告具有付款能力。 5、房屋买卖合同及公证发票二份，证明原告鉴于户籍特质，惯常约定支付全款前先要办买卖合同公证。 6、二手房买卖合同一份，证明被告在2018年3月10日已出售他人，成交50.8万元，多出3.8万元，多得10%。 顾建青的质证意见：原告证据1是复印件，对三性均不予认定。对证据2无异议。对证据3不认可，录音有问题，无头无尾，原告有预谋的录音。证据4三性均不认可，卡上有余额与他将款项支付被告是二码事，原告卡上流动很快，与被告无关，不能代表钱已付。对证据5三性不认可与本案无关联性，对证据6真实性认可，证明目的不认可，是解除了与原告的房屋合同之后与第三人签订的，多卖少买与原告无关。 富秀经纪公司的质证意见：与被告质证意见一致。对证据均不认可。应先付清房款，才办理公证。 针对自己的主张，顾建青提供证据如下： 1.房屋转让协议一份，证明约定房款付清后再办公证，再过户，被反诉人逾期3天付款反诉人可解除合同、被反诉人赔偿反诉人损失。 2.短信聊天记录，证明被反诉人发给反诉人的，要求月底付全款，月底没有付算违约，反诉人不同意月底付款。 3．代理协议及律师费发票，证明律师费1.5万元。 4、不动产登记信息查询结果，证明涉案房屋2017年3月22日与原告解除合同，于2018年3月21日出售他人。 张菊祯的质证意见：证据1、2、4真实性无异议，证据3无异议，但费用过高。被告是一房二卖。 富秀经纪公司质证意见：均无异议。 富秀经纪公司提供收条一份，证明因原告不要房子，被告于2018年1月8日将房产证收回。 张菊祯的质证意见：三性均不认可。 顾建青的质证意见：三性均认可。因为原告7月份明确不要房子了，所以才将房产证拿回。 本院认证如下：张菊祯提供的证据1系复印件，不符证据的采信要件，本院不予认定。证据2，顾建青、第三人对真实性没有异议，且与本案相关，本院予以认定。证据3，录音不完整，本院不予认定。证据4，系银行出具账户流水，本院予以认定，证据5、6与本案无关联性，本院不予认定。顾建青提供的证据1、2、3、4，张菊祯及富秀经纪公司均无异议，本院均予以认定。富秀经纪公司提供证据，虽张菊祯有异议，但出具收条的本人顾建青认可，故本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2017年7月19日，顾建青（甲方）与张菊祯（乙方）及富秀经纪公司（丙方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将位于嘉兴市××路××幢××室及车库使用权转让给张菊祯，面积61.4平方米，房产证号0××9，土地证号5&tim**;×6；房屋转让价款47万元，付款方式：1、在合同签订日乙方向甲方支付定金5万元作为购房定金。2、双方协商余款在本合同生效之日起60日内乙方1次支付甲方。（1）双方于2017年12月19日，到房地产交易中心办理查档过户手续，（2）乙方于2017年8月19日前支付甲方购房款42万元，（3）双方约定房款付清先办公证。违约责任：1、合同签订后，乙方中途悔约的，应及时通知甲、丙两方，购房定金归甲方所有，甲方中途悔约的，应及时通知乙、丙两方，并在悔约之日起3日内双倍返还购房定金给乙方。3、乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该房屋总房款万分之五的违约金。逾期3日未付清房款或交付房屋的，双方有权解除合同，违约方应承担违约责任并赔偿对此造成的损失承担赔偿责任等。同日，张菊祯向顾建青转账5万元。 2017年8月16日，张菊祯向顾建青发短信“姨妈借了我的钱，我去要，钱没要到，还吵了架，跟能借的都开口了，都没人借……手里的钱也只能够个首付，中介骂我骂的也要死，我都不知道怎么办了……中介那大姐打我电话太凶了，电话我都不敢接了，我就这样了我也没办法了……”。2017年8月17日，张菊祯又向顾建青发短信“……中介跟我说了，你的意思，不接受贷款，我也理解……说好借给我钱的放我鸽子，向我借了钱的不还，你一定要全款没关系，请大哥再给我几天时间，我去贷点款，最晚月底，月底我如果没钱拿你就算我违约吧……本来没借到钱，想用我姐夫的名字先贷款弄的，后来我姐夫他们也不同意，我一直想办法凑钱，老家去了两次没借到钱……请大哥再给我点时间，我去弄贷款，保证到月底给大哥全款，若再筹不够钱，我也就死心了，大哥直接按违约办好……”。顾建青予以拒绝，要求付清房款再办公证。双方约定2017年8月21日到相关银行办理交款及涉案房屋解押手续，但张菊祯未到银行，并将与顾建青及富秀经纪公司的联系方式均拉黑。 2018年1月8日，顾建青将案涉房屋房产证件从富秀经纪公司处收回。2018年3月21日，顾建青将案涉房屋出售他人。 关于《房屋转让协议》中所写“房款付清先办公证”含义，张菊祯认为先公证才付清房款。顾建青认为付清房款后才公证。富秀经纪公司认为“房款付清先办公证”是由中介所写，本来是付清房款后要直接过户的，因为张菊祯的原因不能在嘉兴买房，张菊祯强烈要先办公证再过户，但是按照规定必须先付清房款，才能办公证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张菊祯与顾建青、富秀经纪公司签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，本院予以确认。协议约定张菊祯应于2017年8月19日前支付顾建青购房款42万元，逾期3日未付清房款或交付房屋的，双方有权解除合同。截至2017年8月21日张菊祯未按约支付购房款，且将与顾建青及富秀经纪公司的联系方式均拉黑，结合张菊祯之前发给顾建青短信“我去弄贷款，保证到月底给大哥全款，若再筹不够钱，我也就死心了，大哥直接按违约办好”等内容看，张菊祯拒绝支付购房款的违约行为明显，顾建青有权解除合同。从张菊祯和顾建青之前的短信沟通记录来看，顾建青明确表示了不能接受张延迟付款，张也能清楚预见未按期付款面临的合同解除后果，富秀经纪公司也确认顾建青已经口头通知张菊祯解除，故本院确认双方合同于2017年8月21日解除。张菊祯称合同约定公证义务先于付款义务，未提供证据证明，且张菊祯和顾建青短信沟通内容显示张菊祯是认可自己付清房款义务在先的事实，若非如此，张菊祯怎么会在长达三年时间内未向顾建青主张公证事宜，故本院对张菊祯的上述意见，不予采信。张菊祯未按约定支付房款属违约，应承担违约责任，张菊祯所付定金不予退还。至于顾建青要求的律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张菊祯、被告（反诉原告）顾建青、第三人嘉兴富秀房地产经纪有限公司签订的《房屋转让协议》于2017年8月21日解除。 二、反诉原告顾建青收取反诉被告张菊祯的定金50000元归反诉原告顾建青所有，不予返还； 三、驳回原告张菊祯本诉的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告顾建青反诉的其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取2900元，由张菊祯负担。反诉案件受理费减半收取713元，由张菊祯负担548元，由顾建青负担165元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  邓晓芳 二〇二〇年九月二十五日 书记员  沈英子