吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4477号上诉人（原审被告、案外人）：牛桂华，女，1978年6月20日出生，汉族，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：尚伟，吉林盛冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨航，吉林盛冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：田忠双，男，1972年2月10日出生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：王丹丹，吉林衡丰律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：长春市晟源房地产开发有限公司，住所地吉林省农安县。法定代表人：周柱民，总经理。原审第三人：长春市天元创势房地产营销策划有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：张海军，董事长。上诉人牛桂华与被上诉人田忠双，原审第三人长春市晟源房地产开发有限公司（以下简称晟源公司）、长春市天元创势房地产营销策划有限公司（以下简称天元公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省农安县人民法院（以下简称农安法院）（2019）吉0122民初3021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。牛桂华上诉请求：撤销农安法院（2019）吉0122民初3021号民事判决书，依法改判或发回重审，一二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、认定事实错误。（一）一审认定晟源公司与天元公司签订的协议及补充协议无效错误，协议书合法有效。2014年5月21日晟源公司与天元公司签订的《房屋买卖协议书》《房屋买卖协议书补充协议书》是对晟源公司法定代表人周柱民借款的一种担保形式，并不违反法律、法规的强制性规定，合同并不当然无效。（二）一审认定天元公司不具有晟源公司代理外观错误，天元公司出售房屋行为是有权处分。未竣工验收的房屋以物抵债是债务的清偿方式之一，只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的为强制性规定，合同即为有效。2015年晟源公司出具《承诺书》承诺此次核实房源为最终房源，准确无误，并将曾经担保的121套房屋变更为价值约等于本息79套，该承诺书及房源表示双方协议一致达成对债的清算。晟源公司基于建造原始取得所有权，抵给天元公司79套房屋，天元公司再出售属于有权处分。（三）一审认定上诉人购买抵账房屋不享有物权期待权错误。因天元公司有权出售房屋，上诉人与天元公司签订的补充说明是双方的真实意思表示。虽然房屋目前无法办理产权，但上诉人已经依照合同履行了义务，对房屋物权变动具有合理合法的期待。即使上诉人购买的是抵账房屋，但周围百姓均知抵账的情况，且天元公司在晟源公司售楼处出售，晟源公司前期配合改底，故上诉人为了基本生存权有理由相信天元公司有权出售。上诉人是善意的也支付为了合理对价，没有法律禁止购买抵债房屋。故上诉人享有准物权、基本生存权。二、一审法院适用法律错误。一审法院超出执行异议之诉的审理范围。两位第三人之间签订的协议书及补充协议书与上诉人是否享有排出执行的民事权益无关。一审判决本院认为部分大段论述了“上述合同无效，天元公司仅对晟源公司享有一般债权”不仅超越了执行异议之诉的审理范围，也超出了当事人的诉讼请求。一审法院不应对晟源公司与天元公司的关系进行实质性审查。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条并非是排出执行异议之诉的审理范围的依据，一审引用法条错误。田忠双向农安法院提出诉讼请求：1.诉请人民法院依法确认晟源公司与天元公司签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖协议书补充协议》无效；2.诉请人民法院执行位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡B区住宅楼3单元405室；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：田忠双与晟源公司建设工程合同纠纷一案，农安法院于2018年12月4日作出（2017）吉0122民初450号民事判决，判令晟源公司于本判决生效后十五日内给付田忠双工程款9529676.00元及逾期利息（利息自2013年10月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）。该判决发生法律效力后，根据田忠双申请，本院依法作出(2019)吉0122执231号执行裁定书，查封了第三人晟源公司开发的，位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡**住宅楼****。案外人牛桂华提出异议后，农安法院于2019年6月4日作出(2019)吉0122执异55号执行异议裁定书，中止对位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡B区住宅楼3单元405室的执行，田忠双遂提起本案诉讼。2014年5月22日，晟源公司法定代表人周柱民向案外人武某某借款300万元，武某某通过银行转账方式将300万元支付给周柱民，双方未签订书面借款合同。晟源公司与天元公司签订120份房屋买卖协议书及补充协议，意在为此借款进行担保。2014年6月4日，周柱民向武某某偿还借款8万元。晟源公司因经营困难，与天元公司协商，天元公司向晟源公司退回41套房屋，由晟源公司自行销售。剩余79套房屋由天元公司销售25套（合同记载房屋单价2234.4元/㎡，合同涉及金额共计3818884.00元），并经晟源公司改底确认。后晟源公司法定代表人周柱民入狱，天元公司自行销售剩余54套房屋，案涉房屋包含其中。另查，2018年2月25日，牛桂华与第三人天元公司签订《龙泰佳郡补充说明》，并向天元公司支付70000.00元现金房款，购买龙泰佳郡B区住宅楼3单元405室，建筑面积89.4㎡。天元公司将其与晟源公司签订的协议书及补充协议交给牛桂华，为牛桂华出具收据并加盖公章。因晟源公司未缴纳土地使用金，未取得土地使用许可证，案涉房屋均未取得商品房预售许可证，龙泰佳郡小区尚未全部竣工亦未经验收，无法办理房屋产权登记。天元公司在与被告签订的《龙泰佳郡补充说明》第三条中注明“此房屋为甲方抵账房，乙方在购房前已经熟知相关情况并自愿购买”。一审法院认为：龙泰佳郡小区因未全部竣工验收且未取得土地使用证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条的规定不得转让，本案中晟源公司与天元公司签订的协议书及补充协议违反法律强制性规定，应为无效合同。晟源公司与天元公司签订协议书及补充协议的真实意思表示并非买卖房屋，晟源公司亦主张未向天元公司交付房屋，故该协议及补充协议其实质是对周柱民向武某某借款进行担保，只是双方保证债务人履行债务的一种变通方式，不必然地产生案涉房屋物权变动效果。天元公司仅对晟源公司享有一般债权请求权，对案涉房屋并无优先受偿权，亦无处分权。同时，天元公司不具备房地产开发企业资质，按照住建部《房地产开发企业资质管理规定》第三条，不得从事房地产开发经营业务。天元公司无权进行房地产销售，故天元与被告签订的补充说明亦为违反法律强制性规定的合同，当为无效。第三人天元公司主张因为晟源公司的行为使被告相信天元公司系晟源公司的委托代理人，经晟源公司授权销售争议房屋。然被告与天元公司签订的《龙泰佳郡补充说明》中甲方为天元公司，且明确标注了“此房屋为甲方抵账房，乙方在购房前已经熟知相关情况并自愿购买”，天元公司总经理李岩出庭作证时亦承认争议房屋系天元公司以自己公司的名义进行销售的。可见天元公司系以自己的名义与被告签订合同，其在销售时亦未经过晟源公司授权，没有书面的授权委托书，晟源公司亦未对天元公司销售案涉房屋的行为进行事后追认，其行为不具有为晟源公司代理的外观。牛桂华与天元公司签订的补充说明中已载明该房为抵账房，理应知悉案涉房屋的实际权属情况，故牛桂华不能依据与天元公司签订的补充说明而产生物权期待权。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。虽然被告牛桂华实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定牛桂华取得案涉房屋所有权，不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。故农安法院认为牛桂华的抗辩不成立，对田忠双要求对案涉房屋继续执行的诉讼请求予以支持。关于田忠双请求确认第三人晟源公司与天元公司签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖协议书补充协议》无效一节，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，申请执行人除对执行标的继续执行的诉讼请求之外的其他诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，故对田忠双的第一项诉讼请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、准许执行农安县龙王乡翁克龙泰佳郡B区住宅楼3单元405室；二、驳回原告田忠双的其他诉讼请求。案件受理费1550.00元，由被告牛桂华负担。本院查明事实与一审法院认定事实一致。另查明，该小区是在集体土地上建设的，在相关部门没有审批手续。本院认为，案涉房屋系在农村集体土地上开发建设的，并且没有在相关部门办理审批手续，故案涉房屋并非是普通的商品房屋，房地产开发企业不能将案涉房屋作为普通商品房屋在市场上进行销售。晟源公司作为案涉房屋的开发建设单位，基于与天元公司之间的借贷关系，而将案涉房屋作为债务的担保，与天元公司签订了《房屋买卖协议书》《房屋买卖协议书补充协议书》。虽天元公司主张与晟源公司就债权债务已经进行了清算，案涉房屋已经抵债给了天元公司，但晟源公司对此并不认可。天元公司与晟源公司之间关于债权债务是否结算完毕，案涉房屋是否已经冲抵债务，以及天元公司是否可以出售案涉房屋等问题均存在分歧。而天元公司本身不具备房地产开发企业资质，不得从事房地产开发经营业务。在这种情况下，天元公司单独出售案涉房屋，与案外人签订购房《协议书》，并且约定的购房价格极低。不论该购房《协议书》是否有效，案外人也不能因此取得案涉房屋的物权期待权。综上，案外人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计1550.00元，由上诉人牛桂华负担。本判决为终审判决。审判长 黄 晶审判员 邢春鹤审判员 蒋振华二〇二〇年九月十六日书记员 于斯淼