广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1015号上诉人（原审被告）：陈清秀，女，汉族，1983年2月3日出生，住所地：广东省平远县******。上诉人（原审被告）：何英旺，男，汉族，1977年9月14日出生，住所地：广东省平远县************************。被上诉人（原审原告）：林欣，男，汉族，1989年3月13日出生，住所地：广东省平远县******。委托诉讼代理人：叶永洪、卢思，广东义致律师事务所律师。原审第三人：林伟松，男，汉族，1981年7月24日出生，住所地：广东省平远县******。上诉人陈清秀、何英旺因与被上诉人林欣，原审第三人林伟松房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2020）粤1426民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人陈清秀、何英旺，被上诉人林欣的委托诉讼代理人叶永洪，原审第三人林伟松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈清秀、何英旺上诉请求：1、撤销广东省平远县人民法院(2020)粤1426民初270号民事判决，改判两上诉人无需支付租金、滞纳金、物业管理费、水电费并无需交还涉案房屋；2、案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人林欣未按照其与两上诉人签订的《房屋买卖合同》的约定履行支付50万元房款的义务，就林欣与两上诉人之间而言，林欣未合法获得涉案房屋的所有权。被上诉人林欣与两上诉人于2019年4月19日签订《房屋买卖合同》，约定被上诉人购买两上诉人位于平远县*********************，房屋价格为50万元人民币，但《房屋买卖合同》签订后，被上诉人并未按照约定支付50万元购房款。被上诉人作为房屋购买人，要合法获得涉案房屋所有权应当达到两个要件，一是按照合同约定履行完支付房款的义务，二是应到主管部门进行产权变更登记，而被上诉人作为房屋购买方未向两上诉人支付过一分购房款，就买卖双方之间而言，被上诉人作为买方未合法获得涉案房屋的所有权，所以被上诉人无权作为租赁主体处分涉案房屋，被上诉人主体不适格。而且现两上诉人诉被上诉人房屋买卖合同纠纷一案平远法院已经立案，判决结果直接影响到被上诉人是否已经合法获得房屋所有权的事实认定，本案应在该案判决生效前中止审理。一审法院在被上诉人是否合法获取房屋所有权的事实未查清的情况下就进行判决明显是认定事实不清，程序违法。二、涉案的《房屋租赁合同》属于无效合同。案外人林伟松实质上是放高利贷的职业放贷人，其与上诉人之间存在多次借贷行为，但每次借贷的利息都是月利率1角或者1角5，这直接导致林伟松在一年多时间里只借款20多万元本金的情况下，单纯利息就要求上诉人支付50多万元，由于上诉人实在无法承担如此高额的非法利息，在林伟松的威胁、诱骗下，由林欣出名，与被上诉人签订了《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，《房屋租赁合同》签订的情形符合以合法形式掩盖非法目的的情况，因此《房屋租赁合同》应当无效，被上诉人的一审诉讼请求应当驳回。另外，涉案的《房屋租赁合同》是由林伟松一手操纵以被上诉人的名义与上诉人进行签订，上诉人与被上诉人之间完全不认识，无论是在《房屋租赁合同》签订之前还是之后，上诉人与被上诉人之间从未进行联系过，双方也都不认识，而且林欣夫妇自房屋买卖合同和房屋租赁合同签订之前和签订之后从没有到涉案房产看过房屋配置的结构等，买卖、租赁房屋不可能是双方之间的真实意思表示。因此，涉案的《房屋租赁合同》应当无效。一审认定《房屋租赁合同》合法有效是错误的。三、本案属于虚假诉讼。案外人林伟松在向上诉人放高利贷的同时，利用上诉人法律意识薄弱的弱点，强硬要求上诉人承担不合法的利息，并假借林欣的名义诱骗上诉人签订《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》，并以林欣的名义起诉两上诉人，又在诉讼中提供不真实的借据，企图诱导法院作出错误判断，林伟松和林欣的行为是采取虚假的诉讼主体、事实及证据的方法提起民事诉讼，使法院作出错误的判决、裁定、调解的行为，属于虚假诉讼，请求法院查明真相，依法惩处林伟松和林欣。被上诉人林欣辩称，一、上诉人与被上诉人之间的买卖合同是双方在公共场所即在不动产登记局场所内自愿签订的，并且款项已付清，付清款项在双方签订的买卖合同中已经有条款注明。此后，双方均到不动产登记部门办理了不动产登记的过户手续，至此，被上诉人林欣依法是上述争议房屋的权属人。在此条件下，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同中明确约定了双方的权利义务，但是由于上诉人没有履行支付租金的合同义务，作为出租方有权利收回房屋，解除合同。二、上诉人在上诉状中所提到的买卖合同是虚假的以及租赁合同的无效性均没有任何证据予以证实。相反，被上诉人所提供的证据包括买卖合同、租赁合同、微信聊天记录、有关水费、电费的支付清单、物业管理费这些均能证实，房屋租赁合同的合法性和真实性。对于上诉人所提出诉讼的各种理由，均不能够成为支持其本案上诉的理由。原审第三人林伟松述称，上诉人陈述其是职业放贷人与本案无关。林欣向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2019年5月8日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告陈清秀、何英旺立即从租赁房屋搬离，将租赁房屋返还给原告；2、判令被告陈清秀、何英旺按每月1200元的标准支付2019年6月至2020年4月止的租金13200元；3、判令被告陈清秀、何英旺按每月1200元的标准支付2020年5月起至实际交还房屋之日止的租金给原告；4、判令被告陈清秀、何英旺按超期缴交每日2%的标准支付超期缴交租金的滞纳金39600元；5、判令被告陈清秀、何英旺支付2015年7月1日至2020年3月31日物业管理费5063元给原告；6、判令被告陈清秀、何英旺支付2019年11月至2020年2月的水电费707.17元给原告，以上六项暂合计为58570.17元；7、案件诉讼费由被告陈清秀、何英旺承担。一审法院认定事实：原告林欣之妻林梦香与第三人林伟松是兄妹关系，被告陈清秀、何英旺是夫妻关系。2019年4月19日，在第三人林伟松的出面沟通下，林梦香、原告林欣与被告何英旺、陈清秀在平远县不动产登记部门签订《不动产买卖合同》，合同内容为“卖方：何英旺，身份证号：362************857（以下简称甲方），买方：林梦香、林欣，身份证号：441************824（以下简称乙方）。甲方自愿将平远县****************（第五层）不动产转让给乙方，经双方充分协商，为明确甲、乙双方的权利义务及有关事宜，订立如下协议：一、不动产面积：建筑面积121.15平方米……三、转让价款：甲、乙双方议定该宗不动产转让价款总金额为人民币伍拾万元整（小写￥500000.00元），款项付清后……协助乙方办理不动产过户手续……五、本合同一式两份，为不动产转让双方申请登记的依据，由当地税局和不动产登记部门留存。甲方签名：陈清秀、何英旺（均加盖指印），乙方签名：林梦香、林欣（均加盖指印），2019年4月19日。”平远县国土资源局于2019年4月28日颁发了粤（2019）平远县不动产权第0004806号不动产权证书，该不动产权证书载明：坐落于平远县**********************（第五层）的权利人为林梦香、林欣，该房屋建筑面积为121.15平方米。另查明，2019年5月8日，在第三人林伟松的出面沟通下，由林伟松带着原告林欣事先签好名的《房屋租赁合同》与被告陈清秀签订，该合同内容为“甲方（出租方）：林欣，身份证号：441************610，乙方（承租方）：陈清秀（加盖红色指印），身份证号：441************049（加盖红色指印）。甲、乙双方按照互利、互惠、平等、自愿、协商一致的原则，根据《合同法》的有关规定，签订以下协议：一、被租套房为大柘镇新田花园B3栋502房。二、本套房租金为人民币壹仟贰佰元（加盖红色指印），按月计算（加盖红色指印）。以每月8-13号为付租日，乙方向甲方支付套房租金。乙方须按时向甲方支付租金，超期缴交每日2%的滞纳金。签订合同时甲方收取乙方押金贰仟元（加盖红色指印）。若乙方中断租赁合同，则押金无需返还乙方；期满后如无违约，甲方返还押金给乙方。三、乙方租赁期间，水费、电费、卫生费以及其他由于乙方居住而产生的费用由乙方负担……八、在合同生效期内，甲、乙双方应遵守本合同条约，如有违约，违约方负全部责任并赔偿对方经济损失。甲乙双方如需中断或转让，须提前一个月与对方协商，协商一致才能进行。……十、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效应，自双方签字之日起生效。甲方：林欣，电话：135*****439，乙方：陈清秀（加盖红色指印），电话：183*****570（加盖红色指印），备注：租赁期为2年（加盖红色指印，该备注内容系被告陈清秀所写），2019年5月8日（加盖红色指印）。”再查明，新田花园B3栋502房从2015年7月份开始的物业费和卫生费情况如下：1.套房121.15平方米的物业费为：（1）2015年7月1日至2016年12月31日共计18个月，0.54元/月/平方米，合计1177元；（2）2017年1月1日至2019年4月30日共计28个月，0.64元/月/平方米，合计2171元；2.车库20.16平方米的物业费为：（1）2015年7月1日至2016年12月31日共计18个月，0.54元/月/平方米，合计195元；（2）2017年1月1日至2019年4月30日共计28个月，0.64元/月/平方米，合计361元；3.卫生费计40个月，6元/月/户，合计240元；以上合计4144元，由原告林欣付清。此外，新田花园B3栋502房（套房面积121.15平方米）从2019年5月份开始的物业费和卫生费情况如下：1.2019年5月1日至2020年3月31日共计11个月，0.64元/月/平方米，合计853元；2.卫生费计11个月，6元/月/户，合计66元；以上合计919元，由原告林欣付清。又查明，新田花园B3栋502房的水电费情况为：1.2019年11月的电费为152.64元、2019年12月的电费为133.36元、2020年1月的电费为120.5元、2020年2月的电费为59.88元，合计466.38元；2.2019年11月的水费为17.64元、2019年12月的水费为20.16元、2020年1月的水费为15.12元、2020年2月的水费为12.6元，合计65.52元；两项合计531.9元，该费用均系原告林欣通过其广东平远农村商业银行股份有限公司账号800***********390（卡号：621*************448）直接扣款。以上事实有原告提交并经开庭质证的原、被告身份证复印件、粤（2019）平远县不动产权第0004806号不动产权证书、《房屋租赁合同》、平远县****物业管理有限公司于2020年4月1日出具的《证明》2份、原告林欣名下800***********390（卡号：621*************448）的账户交易明细、广东电网有限责任公司梅州平远供电局出具的新田花园B3栋502房的电费明细清单、平远县自来水公司出具的原告林欣位于新田花园B3栋的用户收费历史（水费）、《不动产买卖合同》复印件，被告陈清秀提交的二被告结婚证、《不动产买卖合同》复印件以及一审法院所作的两份开庭笔录予以证实。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。林梦香、原告林欣与被告何英旺、陈清秀于2019年4月19日在平远县不动产登记部门签订了《不动产买卖合同》，并进行了不动产转让过户手续，林梦香、原告林欣于2019年4月28日取得了平远县国土资源局颁发的涉案房屋即新田花园B3栋502号房的粤（2019）平远县不动产权第0004806号不动产权证书，可以证明自2019年4月28日起新田花园B3栋502号房的权利人为林梦香及原告林欣。被告何英旺、陈清秀提出原告林欣未按《不动产买卖合同》的约定履行支付50万元房款的义务、未合法获得涉案房屋的所有权，一审法院在庭审中已向被告何英旺、陈清秀释明可另行提起诉讼，在无其他证据推翻上述《不动产买卖合同》及粤（2019）平远县不动产权第0004806号不动产权证书效力的情况下，林梦香及原告林欣作为涉案房屋即新田花园B3栋502号房的权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故被告何英旺、陈清秀提出的上述抗辩，不予支持。原告林欣作为涉案房屋即新田花园B3栋502号房的权利人，有权代表其与林梦香将涉案房屋进行出租，其提交了其与被告陈清秀签订的《房屋租赁合同》，在庭审过程中被告陈清秀确认签名的真实性，经审查涉案《房屋租赁合同》的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，故涉案《房屋租赁合同》系合法、有效的，一审法院对此予以认定，双方均应按照《房屋租赁合同》的约定履行自己的义务。被告何英旺、陈清秀提出“他们是受林伟松的威胁、诱骗下签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》，涉案《房屋租赁合同》的签订符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定以合法形式掩盖非法目的的情况，因此《房屋租赁合同》应当无效、本案属虚假诉讼”的抗辩，均未提供相关的证据予以证实，故被告何英旺、陈清秀的上述抗辩，不予采信。另外，关于被告陈清秀、何英旺与第三人林伟松之间的民间借贷关系属于另一种法律关系，亦与本案房屋租赁合同纠纷无关，一审法院亦不予处理。经过两次庭审，结合诉辩双方的意见，本案的争议焦点如下：1、涉案租赁房屋能否免租金一年；2、涉案《房屋租赁合同》能否解除，被告陈清秀是否需要从租赁房屋搬离并将租赁房屋返还给原告；3、被告陈清秀是否应按每月1200元的标准支付2019年6月至实际交还房屋之日止的租金给原告；4、原告请求被告陈清秀按超期缴交每日2%的标准支付滞纳金39600元能否支持；5、原告请求被告陈清秀支付2015年7月1日至2020年3月31日的物业管理费5063元能否支持；6、原告请求被告陈清秀支付2019年11月至2020年2月的水电费707.17元能否支持；7、被告何英旺是否应共同承担从租赁房屋搬离并将租赁房屋返还给原告、支付房屋租金、滞纳金、水电费及物业管理费的义务。关于涉案租赁房屋能否免租金一年的问题。被告陈清秀在第一次庭审时提出其与第三人林伟松口头约定租赁的涉案房屋免租金一年，在第二次庭审时又称被告何英旺才清楚免租事宜，被告何英旺在第二次庭审时明确表示没有说过免租一事，第三人林伟松亦予以否认，且在《房屋租赁合同》中亦未载明存在免租情况，故被告陈清秀提出的上述抗辩，证据不足，不予支持。关于涉案《房屋租赁合同》能否解除，被告陈清秀是否需要从租赁房屋搬离并将租赁房屋返还给原告的问题。首先，对涉案《房屋租赁合同》能否解除这个问题进行说明。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告陈述双方于2019年5月8日签订了涉案《房屋租赁合同》后从未支付过租金，而原告林欣自认被告仅支付了一个月租金，现被告提出系因原告林欣未支付清楚购房款才未支付租金，支付购房款与支付租金系不同的法律关系，如原告林欣确实存在未支付清楚购房款的情况，被告可另行提起诉讼主张相关权利，故被告提出系因原告林欣未支付清楚购房款才未支付租金的抗辩，于法无据，不予采信，被告陈清秀仍应按涉案《房屋租赁合同》的约定按月足额支付租金。现被告陈清秀一直未按照《房屋租赁合同》的约定支付租金，按照上述《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，原告林欣请求解除其与被告陈清秀于2019年5月8日签订的《房屋租赁合同》，于法有据，予以支持。接着，说明一下被告陈清秀是否需要从租赁房屋搬离并将租赁房屋返还给原告的问题。基于上述分析，涉案《房屋租赁合同》已经解除，被告陈清秀负有将所租赁的房屋返还给原告的义务，鉴于现在被告陈清秀仍在涉案所租赁的房屋内居住，搬离房屋需要一定的时间，故被告陈清秀应自本判决生效之日起二十日内从租赁房屋搬离并将租赁房屋返还给原告。关于被告陈清秀是否应按每月1200元的标准支付2019年6月至实际交还房屋之日止的租金给原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定以及涉案《房屋租赁合同》第二条“本套房租金为人民币壹仟贰佰元，按月计算。以每月8-13号为付租日，乙方向甲方支付套房租金”的合同约定，被告陈清秀在合同签订后每月8-13号负有支付1200元房租的合同义务，虽然被告陈述从未支付过租金，但原告自认被告已支付了一个月的租金，且原告对第三人林伟松确认的已收取2000元押金予以确认，而涉案《房屋租赁合同》第二条仅约定“若乙方中断租赁合同，则押金无需返还给乙方；期满后如无违约，甲方返还押金给乙方”，而涉案《房屋租赁合同》的解除不符合该条的约定，原告林欣在庭审中表示愿意将该笔2000元押金抵对租金或水电费，故一审法院将这2000元押金直接抵对租金。结合上述分析，被告陈清秀应按每月1200元的标准向原告支付自2019年6月8日起至实际交还房屋之日止的租金，经过核算，自2019年6月8日起至2020年5月7日的租金为：1200元×10个月=13200元，将2000元押金抵对后，被告陈清秀仍应向原告支付2019年6月8日起至2020年5月7日期间拖欠的租金11200元，此外被告陈清秀仍应按每月1200元的标准向原告支付2020年5月8日起至实际交还房屋之日止的租金。关于原告请求被告陈清秀按超期缴交每日2%的标准支付滞纳金39600元能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失的赔偿额的计算方式；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，现涉案《房屋租赁合同》第二条约定“……乙方须按时向甲方支付租金，超期缴交每日2%的滞纳金”，该约定实际为违约金的约定，现原告林欣所主张被告陈清秀拖欠的的租金金额仅为13200元，但滞纳金却高达39600元，原告也并未提供证据证明因拖欠租金造成其存在相应的损失，故原告请求按超期缴交每日2%的标准支付滞纳金，数额偏高，依法予以调整。被告陈清秀在庭审中提出滞纳金应不超过所拖欠金额的30%，未违反相关法律规定，予以采纳，故被告陈清秀应向原告林欣支付2019年6月8日起至2020年5月7日期间拖欠的11200元租金的滞纳金金额为：11200元×30%=3360元。关于原告请求被告陈清秀支付2015年7月1日至2020年3月31日的物业管理费5063元能否支持的问题。根据2019年5月8日签订的涉案《房屋租赁合同》第三条“乙方租赁期间，水费、电费、卫生费以及其他由于乙方居住而产生的费用由乙方承担”的约定，物业管理费（含卫生费）属于因被告居住而产生的费用，再结合平远县****物业管理有限公司出具的《证明》可知，涉案新田花园B3栋502房（含车库）从2015年7月1日起至2019年4月30日物业费和卫生费合计4144元，但上述期间内原告林欣并非涉案房屋的权利人，其在上述期间自愿缴交的物业管理费和卫生费属于另外一种法律关系，原告可另行提起诉讼主张相应的权利，且涉案《房屋租赁合同》是在2019年5月8日签订，不能直接在本案中处理，故对该部分的诉求不予支持。此外，原告林欣请求被告陈清秀应支付涉案租赁房屋自2019年5月1日至2020年3月31日期间的物业费853元及卫生费66元合计919元，证据充分，予以支持。关于原告请求被告陈清秀支付2019年11月至2020年2月的水电费707.17元能否支持的问题。原告提交了平远农村商业银行账户800***********390（卡号：621*************448）交易明细查询单、用电费用清单、用户收费历史（水费）予以证明2019年11月至2020年2月期间的电费合计466.38元、2019年11月至2020年2月期间的水费合计65.52元，两项合计531.9元，与原告请求的金额707.17元不符，一审法院依法予以调整，故被告陈清秀应向原告支付自2019年11月至2020年2月期间的水电费531.9元。关于被告何英旺是否应共同承担从租赁房屋搬离并将租赁房屋返还给原告、支付房屋租金、滞纳金、水电费及物业管理费的义务的问题。涉案《房屋租赁合同》系原告林欣与被告陈清秀所签订，该合同的效力仅及合同双方当事人，而被告何英旺并非该合同的相对方，虽然被告何英旺在庭审中承认其与其他家庭成员共同居住在涉案租赁的房屋内，但并不能因此要求被告何英旺承担涉案《房屋租赁合同》的相关合同义务。被告陈清秀就本案合同所承担的义务系基于其与原告林欣签订的涉案《房屋租赁合同》的约定而产生，并不属于《中华人民共和国婚姻法》第四十一条及《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条、第三条所规定的夫妻共同债务的范畴，现原告林欣以被告何英旺、陈清秀系夫妻关系且对《房屋租赁合同》的签订知情、共同居住在涉案房屋内、属于生活的必须支出范围内为由，请求被告何英旺共同承担从租赁房屋搬离并将租赁房屋返还给原告、支付房屋租金、滞纳金、水电费及物业管理费的义务，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、依法解除原告林欣与被告陈清秀于2019年5月8日签订的《房屋租赁合同》，被告陈清秀应于判决生效之日起二十日内搬离位于平远县*********************并交还房屋给原告林欣；二、被告陈清秀应于判决生效之日起二十日内向原告林欣支付2019年6月8日起至2020年5月7日期间拖欠的租金11200元，并按每月1200元的标准向原告林欣支付自2020年5月8日起至实际交还房屋之日止的租金；三、被告陈清秀应于判决生效之日起二十日内向原告林欣支付自2019年6月8日起至2020年5月7日期间拖欠的房租滞纳金3360元；四、被告陈清秀应于判决生效之日起二十日内向原告林欣支付自2019年5月1日至2020年3月31日的物业管理费（含卫生费）共计919元；五、被告陈清秀应于判决生效之日起二十日内向原告林欣支付自2019年11月至2020年2月的水电费531.9元；六、驳回原告林欣的其他诉讼请求。如果被告陈清秀未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1264元，减半收取632元（原告已预交），由原告林欣负担460元，被告陈清秀负担172元并于判决生效之日起二十日迳行支付给原告林欣。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查，一审法院已立案受理陈清秀、何英旺与林欣、林梦香对涉案房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2020）粤1426民初548号]，请求林欣、林梦香夫妻支付涉案房屋买卖合同约定的50万元购房款及利息。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案处理意见如下：林梦香、林欣与何英旺、陈清秀于2019年4月19日在平远县不动产登记部门签订了《不动产买卖合同》，并进行了不动产转让过户手续，林梦香、林欣于2019年4月28日取得了平远县国土资源局颁发的涉案房屋即新田花园B3栋502号房的粤（2019）平远县不动产权第0004806号不动产权证书，林梦香及林欣属于涉案房屋即新田花园B3栋502号房的权利人。何英旺、陈清秀提出林欣未按《不动产买卖合同》的约定履行支付50万元房款的义务、未合法获得涉案房屋的所有权，何英旺、陈清秀已向一审法院提起诉讼，请求林欣、林梦香夫妻支付涉案房屋买卖合同约定的50万元购房款及利息。不论一审法院对该案件如何作出处理，都不会影响林梦香及林欣属于涉案房屋即新田花园B3栋502号房的权利人。林欣对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，有权代表其与林梦香将涉案房屋进行出租，林欣提交了其与陈清秀签订的《房屋租赁合同》，陈清秀确认签名的真实性，该《房屋租赁合同》的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》合法、有效并无不当。何英旺、陈清秀上诉提出“他们是受林伟松的威胁、诱骗下签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》，涉案《房屋租赁合同》的签订符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的的情形，应当认定无效及本案属虚假诉讼”的意见，均未能提供相应的证据予以证实，本院难以支持。涉案《房屋租赁合同》系林欣与陈清秀所签订，故一审法院判决陈清秀支付租金、滞纳金、物业管理费、水电费等费用适当。综上，上诉人何英旺、陈清秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1264元（已由上诉人何英旺、陈清秀预交），由上诉人何英旺、陈清秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 孔宁清审 判 员 罗锡芳二〇二〇年九月二十五日法官助理 黄 可书 记 员 幸静容