广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初629号 原告：上思永福置业有限公司，住所地广西县思阳镇龙江半岛东街Ｒ9-3-103，统一社会信用代码914506215859885003。 法定代表人：韦伟和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄乃千，广西南港律师事务所律师。 被告：陆某，男，1972年10月8日出生，壮族，住广西县。 第三人：中国农业银行股份有限公司上思县支行，住所地广西县思阳镇更生路，统一社会信用代码91450621ＭＡ5ＫＢＹ9ＵＸ9。 负责人：宁如峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：黎海波，男，1964年9月5日出生，壮族，住广西县思阳镇更生路**，该支行员工。 委托诉讼代理人：钟国军，男，1962年5月15日出生，壮族，住广西，住广西县员工。 原告上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）与被告陆某、第三人中国农业银行股份有限公司上思县支行（以下简称农行上思县支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，第三人农行上思县支行于2020年6月30日提出独立的诉讼请求，本院于2020年6月30日受理第三人农行上思县支行的独立诉讼请求，并依法适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告永福公司的委托诉讼代理人黄乃千、第三人农行上思县支行的委托诉讼代理人黎海波到庭参加诉讼，被告陆某经本院依法传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永福公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年12月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＦ1-2703）及《补充协议》；2、解除原告、被告及第三人于2016年8月15日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120160061776）；3、被告与第三人协助原告办理撤销涉案房屋预告抵押登记、被告协助原告办理《商品房买卖合同》撤销备案手续；4、被告向原告支付违约金23004元（违约金计算方式：以合同总价款230040元为基数，按照10%的标准计算）；5、被告偿还原告代为支付的贷款本息及逾期罚息25040.53元；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＦ1-2703），约定被告向原告购买位于上思县永福大厦1-2703号商品房，房屋总价款为230040元。首付款58040元，余款172000元由被告向第三人农行上思县支行按揭贷款支付。2015年11月6日，被告支付原告人民币500元。2016年2月6日，原告收到涉案房产的政府补助资金32000元。截止目前，被告仍欠付原告购房首付款25540元。原告就被告的借款向第三人进行了阶段性保证担保，如因被告在原告担保期间未依约履行还贷义务导致原告承担保证责任代被告还贷的，原告有权解除合同，被告按购房款总额的10%向原告支付违约金，立即清偿所有银行欠款，办理解除抵押手续，并将合同标的交给原告。合同还对房屋交付期限、违约责任、产权登记等事项进行了具体约定。2016年3月28日，上述商品房买卖合同进行了备案登记，合同备案编号：20160236。原告与被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120160061776），约定被告向第三人贷款172000元用于购买上思县永福大厦1-2703号房，借款期限240月。原告提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，至办妥以第三人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，被告提供上思县永福大厦1-2703号房为被告的上述借款进行抵押担保。2016年9月6日，第三人向原告放款人民币172000元。2016年8月18日，上思县房地产管理所出具了《在建工程抵押登记证明》，载明预告抵押登记权利人为第三人，义务人为被告，担保债券数额172000元。在《个人购房担保借款合同》履行过程中，被告未按期依约履行还款义务，导致第三人要求原告代被告偿还按揭贷款本息，2018年6月20日至2020年2月28日期间，原告代被告还贷的本息及逾期罚息共计人民币25040.53元。原告认为，被告拖欠月供款的行为，给原告造成了经济损失，属于根本违约。原告有权解除《商品房买卖合同》并主张违约金等。另根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》被解除后，原告还需对被告的债务承担连带清偿责任，对原告明显不公平。因被告与第三人的借款合同的基础已经不存在，双方是以房屋为基础签订借款合同，日后也用房屋作为抵押担保，因商品房买卖合同被解除会导致房屋被收回，被告没有房屋上的合同权利，且日后第三人更不能办理抵押登记手续，无法享受涉诉房屋的优先受偿权。被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》的目的已经无法实现，原告作为合同一方主体，有权解除《个人购房担保借款合同》。根据《商品房买卖合同》约定，如因被告在原告担保期间未依约履行还贷义务导致原告承担保证责任代被告还贷的，原告有权解除合同，被告按购房款总额的10%向原告支付违约金，立即清除所有银行欠款，办理解除抵押手续，并将合同标的交给原告。故原告特提起诉讼，望判如所请。 第三人农行上思县支行向本院提出诉讼请求:1、解除第三人与原告、被告于2016年8月15日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120160061776）；2、判令被告陆某偿还第三人贷款本金人民币152146.20元及利息人民币1254.02元（利息从2016年9月7日计至2020年6月30日止，以后的利息按合同编号为45020120160061776的《个人购房担保借款合同》计算）；3、判令原告永福公司对被告陆某的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由原告和被告承担。事实和理由：2016年8月15日，原告、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120160061776），约定被告向第三人贷款172000元用于购买上思县永福大厦1-2703号房，借款期限240月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，采用等额本息还款方式还款，原告永福公司提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至被告陆某取得房地产权属证书并办妥以第三人为抵押权人的登记手续完成之日止，被告陆某提供上思县永福大厦1-2703号房进行抵押担保。2016年9月6日，第三人向原告永福公司放款人民币172000元。2016年8月18日，上思县房地产管理所出具了《在建工程抵押登记证明》（编号：上思房建思阳镇字第××号），载明预告抵押登记权利人为第三人，义务人为被告陆某，担保债权数额172000元。在《个人购房担保借款合同》履行过程中，被告陆某未按期依约履行还款义务，导致第三人要求原告永福公司代原告偿还按揭贷款本息。2018年6月20日至2020年2月28日期间，原告永福公司代被告陆某贷款本息25040.53元。2020年6月30日前被告已偿还贷款本金19853.80元。截止至2020年6月30日止，被告陆某拖欠第三人贷款4期，拖欠本金2013.43元，利息2544.29元，合计本息4557.72元。被告拖欠贷款本息的行为构成违约，原告特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉请。 原告永福公司针对第三人农行上思县支行提出的诉讼请求辩称，对第三人提出的第四项诉讼请求有异议，本案构成违约责任主体系被告陆某，应由被告陆某承担该笔诉讼费用。 第三人农行上思县支行针对原告提出的诉讼请求辩称，对原告提出的诉请，第三人无异议。 被告陆某未作书面答辩，也未到庭参加诉讼。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实向本院提供如下证据：1、原告营业执照复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件、第三人企业查询单，证明被告、第三人诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＦ1-2703）及其补充协议，证明2015年12月29日，原告永福公司作为出卖人，被告陆某作为买受人签订合同，约定被告购买原告开发的上思县永福大厦1-2703号房，建筑面积85.2平方米，总价款230040元，首付款58040元，余款172000元由被告向第三人农行上思县支行按揭贷款支付。如因被告在原告担保期间未依约履行还贷义务导致原告承担保证责任代被告还贷的，原告有权解除合同，被告按购房款总额的10%向原告支付违约金，立即清偿所有银行欠款，办理解除抵押手续，并将合同标的交给原告的事实；4、《收据》，证明2015年11月6日，被告支付原告人民币500元，2016年2月6日，原告收到涉案房产的政府补助金32000元，目前被告仍欠付原告购房首付款25540元的事实；5、商品房买卖合同登记备案证明，证明2016年3月28日，涉案商品房买卖合同进行了备案登记的事实；6、《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120160061776）、借款凭证，证明2016年8月15日，被告作为借款人和抵押人，第三人农行上思县支行，原告作为担保人，签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人贷款172000元用于购买上思县永福大厦1-2703号房，借款期限240月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，执行年利率按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，自借款发放之日起至被告取得房地产权属证书并办妥以第三人为抵押权人的登记手续完成之日，被告提供上思县永福大厦1-2703号房为被告的上述借款进行抵押担保。2016年9月6日，第三人向原告放款172000元的事实；7、《在建工程抵押登记证明》，证明2016年8月18日，上思县房地产管理所出具了《在建工程抵押登记证明》（编号：上思房建思阳镇字第160675号），载明预告抵押登记权利人为第三人，义务人为被告，担保债权数额172000元的事实；8、中国农业银行业务凭证，证明在《个人购房担保借款合同》履行过程中，被告未按期依约履行还款义务，导致第三人要求原告代被告偿还按揭贷款本息，从2018年6月20日至2020年2月28日期间，原告永福公司代被告偿还贷款本息及逾期罚息共计人民币25040.53元。 第三人为其提出的诉讼请求向本院提供如下证据：1、被告身份证复印件、未婚证明，证明被告身份事实；2、个人信贷业务申请表，证明申请贷款事实；3、借款凭证、贷款发放通知单，证明贷款发放事实；4、贷款合约基本信息，证明贷款余额的事实。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陆某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 经过开庭质证，对于原告提供的证据1-8，第三人无异议；对于第三人提供的证据1-4，原告均无异议。 对原告、第三人提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-8均真实、合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证；第三人提供的证据1-4真实合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2015年12月29日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号ＹＦ1-2703）及《补充协议》，约定被告向原告购买位于上思县，房屋建筑面积85.20平方米，房屋单价2700元／平方米，总价款230040元。《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人签订本合同时付清首付款58040元，余款172000元由银行按揭贷款付清。”《补充协议》第八条约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担责任代买受人还贷的情况下：1、双方解约，买受人按购房款总额的10%支付违约金；2、买受人立即清偿所有银行欠款，办理解除抵押手续，并将合同标的交给出卖人。”2015年11月6日，被告交付原告1-2703号房诚意金500元。2016年2月6日，原告收到被告交来的1-2703号房的政府补助资金32000元。至此，被告已支付原告首付款32500元，尚欠原告购房首付款25540元。2016年3月28日，涉案房屋在上思县房地产管理所进行了商品房买卖合同登记备案（合同备案编号：20160236）。2016年8月15日，原告与被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款172000元，用于购买涉案房屋，该笔贷款直接转入原告在第三人处开设的账号为20×××56的账户；被告将涉案房屋作为抵押担保，原告承担连带保证责任；贷款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；采用等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期ＬＰＲ）调整，自基准利率调整之日（或1年期ＬＰＲ调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额还款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。2016年9月6日，第三人将购房按揭贷款172000元转入原告在第三人处开设的账号为20×××56的账户。至此，原告已经支付被告涉案房屋购房款204500元。《中国农业银行借款凭证》和《贷款发放通知单》载明该笔贷款的借款日期为2016年9月6日，到期日期为2036年9月5日，执行利率4.9%，逾期执行利率7.35%。 2016年8月18日，涉案房屋在上思县房地产管理所办理了抵押登记，并由上思县房地产管理所出具一份《在建工程抵押登记证明存根》，载明抵押权人为第三人农行上思县支行，抵押人为被告陆某，在建工程坐落上思县。 2020年6月30日前，被告已偿还贷款本金19853.80元。在此期间内，被告未能完全依约履行还款义务，原告为此已承担了连带保证责任，替被告偿还部分贷款。2018年6月20日，原告代被告偿还贷款4556.79元；2018年9月17日，原告代被告偿还贷款3405.20元；2018年12月21日，原告代被告偿还贷款3407.49元；2019年6月26日，原告代被告偿还贷款6884.59元；2019年9月29日，原告代被告偿还贷款3362.21元；2019年10月17日，原告代被告偿还第三人贷款1127.94元；2020年2月28日，原告代被告偿还贷款2296.31元。至此，原告共计代被告偿还贷款25040.53元。 本院认为，原告和被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号YF1-2703）以及《补充协议》、原告和被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，各方当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。 关于《商品房买卖合同》（合同编号YF1-2703）以及《补充协议》是否符合合同解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商品房买卖合同》（合同编号YF1-2703）以及《补充协议》签订后，原告依照约定履行了合同义务，被告应当按照约定足额缴纳购房首付款，并按时向银行偿还按揭贷款。现因被告未能足额缴纳购房款，亦未按时向银行偿还按揭贷款，导致原告代为偿还银行贷款，被告构成违约。原告有权依照合同约定，主张解除双方签订的涉案买卖合同。故对原告诉请主张解除原、被告于2015年12月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号YF1-2703）以及《补充协议》，本院予以支持。 关于被告是否应向原告支付违约金人民币23004元的问题。被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担责任代被告偿还贷款25040.53元。根据《补充协议》第八条的约定，双方解约，买受人按购房款总额的10%支付违约金。涉案房屋的总价款为230040元，依据合同约定，被告应支付原告的违约金为23004元（230040元×10%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，因被告未出庭应诉请求对违约金进行适当的调整，视为对违约金约定的认可。故对原告要求被告支付解除合同违约金23004元的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告是否应偿还原告代为支付的贷款25040.53元的问题。本案中，原告永福公司为被告向第三人借款提供连带责任保证。在保证期间，因被告未能按时向第三人偿还银行贷款，导致原告代为偿还银行贷款25040.53元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，原告在承担保证责任后，有权向被告行使追偿权，故对原告请求被告偿还代为支付的贷款25040.53元，本院予以支持。 关于注销商品房买卖合同登记备案的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告所签订的《商品房买卖合同》（合同编号YF1-2703）及《补充协议》既已解除，而涉案房屋已经办理了商品房买卖合同登记备案手续，则被告有义务协助原告将上述登记备案予以注销。故对原告要求被告协助原告办理注销涉案房屋的《商品房买卖合同》登记备案（合同备案编号：20160236）的诉讼请求，本院予以支持。 关于解除涉案房屋抵押预告登记的问题。作为抵押权人的第三人农行上思县支行对原告的该项诉请无异议，故对原告要求被告与第三人协助原告办理解除涉案房屋抵押登记预告手续的诉讼请求，本院予以支持。 关于《个人购房担保借款合同》是否符合合同解除条件的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《个人购房担保借款合同》签订后，第三人依约履行了发放172000元贷款的义务，相应就取得了请求偿还172000元贷款本息的债权。借款合同履行期间，由于被告陆某未按期足额偿还贷款，已构成违约，第三人有权依据合同约定解除涉案借款合同，并要求被告陆某提前偿还贷款本息。借款发生后，截止至2020年6月30日，被告已向第三人偿还贷款19853.80元，原告代被告向第三人偿还贷款25040.53元，被告尚欠第三人贷款本金152146.20元及利息1254.02元。现原告诉请解除涉案的《个人购房担保借款合同》与第三人诉请要求解除原、被告及第三人于2016年8月15日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120160061776）一致，本院均予以支持。合同解除后，被告应当偿还尚欠第三人的借款本金152146.20元及利息1254.02元（利息暂计至2020年6月30日，往后的利息按照涉案《个人购房担保借款合同》约定支付）。 关于原告是否应当对被告尚欠第三人银行贷款承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”之规定，涉案《个人购房担保借款合同》约定原告永福公司为涉案贷款提供阶段性保证担保，故原告永福公司依法应按约定在保证范围内承担连带保证责任。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告上思永福置业有限公司与被告陆某于2015年12月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YF1-2703）及《补充协议》； 二、被告陆某支付原告上思永福置业有限公司合同解除违约金23004元； 三、被告陆某偿还原告上思永福置业有限公司代为偿还第三人中国农业银行股份有限公司上思县支行的银行贷款25040.53元； 四、被告陆某协助原告上思永福置业有限公司办理注销位于广西县思阳镇团结东路永福大厦1-2703号房的《商品房买卖合同》登记备案（合同备案编号：20160236）手续； 五、被告陆某、第三人中国农业银行股份有限公司上思县支行协助原告上思永福置业有限公司办理注销位于广西县思阳镇团结东路永福大厦1-2703号房的预告抵押登记； 六、解除原告上思永福置业有限公司、被告陆某及第三人中国农业银行股份有限公司上思县支行于2016年8月15日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120160061776）； 七、被告陆某偿还第三人中国农业银行股份有限公司上思县支行贷款本金152146.20元及利息1254.02元（利息暂计至2020年6月30日，以后的利息按照《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120160061776）另计）； 八、原告上思永福置业有限公司对被告陆某所负第三人中国农业银行股份有限公司上思县支行的债务承担连带偿还责任。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费501元（原告已预交），由被告陆某负担；有独立请求权案件受理费1684元（第三人已预交），由原告上思永福置业有限公司和被告陆某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交不服本诉判决的上诉案件受理费1002元或者不服有独立请求权判决的上诉案件受理费3368元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 宁海珊 二〇二〇年九月三十日 法官助理 常瑞奖 书 记 员 黄容慧