广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1515号原告张兴海，男，汉族，1981年7月28日出生，身份证住址广东省深圳市龙华区，委托诉讼代理人吴仲清，广东格威律师事务所律师。委托诉讼代理人刘倩子，广东格威律师事务所实习律师。被告谢耀星，男，汉族，1988年11月25日出生，户籍地址湖南省新邵县，委托诉讼代理人黄丽荣，广东鹏商律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张兴海的委托诉讼代理人吴仲清及被告谢耀星的委托诉讼代理人黄丽荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2019年5月5日签订了租赁合同，合同约定被告向原告出租深圳市龙岗区坂田街道长坑路西十巷一号药店左侧一角，租赁期限为2019年5月1日起至2021年4月30日止，月租金12800元，原告需签订合同时交付被告两押一租共计38400元，电费每度按1.8元收取、水费按每方计8.5元收取。另被告强行收取原告进场费98888元。合同签订后，原告按以上约定支付了全部费用，并对该出租位置进行了装修，产生装修费76580元，在经营过程中，原告需要办理营业执照等手续，根据被告提供的房屋编码，原告营业执照显示的经营场地为深圳市龙岗区坂田街道坂田社区长坑路西十巷1号311，与被告出租给原告的租赁地址不一致，原告无法通过网络平台销售产品（如：美团外卖显示地址不对，外卖员找不到地方，造成大量订单无法派送），造成了原告经营损失。经原告多次与被告沟通及向社区了解，才发现本案租赁场地并不是合法出租物，被告不享有对场地出租权，为公共通道，被告占有公共通道出租给原告为违法建筑，且被告按照1.8元/度收取电费、8.5元/平方收取水费，已经超过深圳市电力（居民核定价约等于0.6998元/度）、水务集团定价标准，故被告应当依法返还差额电、水费。现原告与被告协商不成，原告依法关闭涉案场地，交付被告。根据《中华人民共和国合同法》的规定，房屋租赁合同标的物为违法建筑的，应认定租赁合同无效，且本案租赁物也不具备正常房屋结构使用工能，为行政部门必须拆除搭建物。综上，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、确认原、被告租赁合同无效；2、被告向原告返还押金25600元；3、被告向原告返还2019年5月5日至2019年9月30日租金61935元；4、被告向原告返还进场费98888元；5、被告赔偿原告装修损失76580元；6、被告返还2019年5月至9月差额电费20000元、差额水费300元；7、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加两项诉讼请求：1、要求被告退还商铺签约附加款1800元；2、要求被告退还2019年8月租金及水电费的手续费128元。被告辩称，1、租赁标的物并非违法建筑，在原、被告还没有签订合同前都一直是存在的，也没有被相关部门责令拆除，如果是有历史遗留问题，那么主要的责任在原告，是原告反复说服被告租赁标的物，被告也因此退回了另外承租人的合约，原告主张合同无效的理由是不存在的。2、合同上已有约定，若原告违约，被告有权不退回押金且可要求原告支付相应违约金，原告诉讼请求与之相悖。同时，原告自2019年5月至2019年9月一直在占有使用涉案场地，依据合同及法律规定，其理应向被告支付租金。3、进场费是原、被告自愿约定好的，被告也没有强迫原告交纳进场费，原告无权要求退回。4、合同上已经约定租赁期间的装修费用由乙方即原告承担，与被告无关，且原告提交的证据无法证明装修费用是花费在涉案租赁场地的，被告无需向原告支付这笔装修费用。5、水电费的计算标准双方已经约定好了，因为涉案场地是商用店铺，自然比一般民用的要高，原告应自觉遵守合同约定。6、商铺签约价款1800元与租赁合同并无关系，且原告也没有证据证明其已实际交付给被告。被告反诉称，2019年5月5日，原、被告签订了《店铺商铺租赁合同》，约定被告向原告出租深圳市龙岗区坂田街道长坑路西十巷一号药店左侧，租赁期限为2019年5月1日至2021年4月30日即二年。合同签订后，被告依约将场地交付给原告。原告租赁后自己开始经营，并将部分场地转租给他人经营，自租赁开始，原告都不会自觉地按时缴纳租金和水电费，一直拖欠，被告曾多次催缴但原告仍未理会。被告遂要求原告退还承租场地，经多次沟通，于2019年12月23日原告才将承租场地清空交付给被告。原告上述行为构成违约，损害了被告之合法权益，请求法院判令：1、被反诉人向反诉人支付2019年10月1日至12月30日租金及2019年9月至12月的水电费合计56960.1元；2、被反诉人向反诉人支付拖欠房租的违约金40530.45元；3、被反诉人承担本案诉讼费。原告针对被告反诉辨称，1、商铺租赁合同为无效合同，被告一直未能提供涉案标的物的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。被告未按合同约定向原告交付合法的商铺或物业，涉案标的物不仅是未经批准违法搭建的临时建筑，而且不具备正常房屋结构使用功能，无法构成一个可以使用经营的商铺，故基于该标的物而订立的租赁合同违反了法律的强制性规定，依法无效。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产，应当各自返还。被告已收回该违法建筑，但被告收取的进场费98888元，租金61935.5元，商铺签约附加款1800元，应当向原告返还。另外涉案标的物位于不具有独立水电和占有使用功能的一小部分公共通道及部分人行道上，且被告对该通道及人行道不享有物权，故不应当享有基于该物权上产生的权利和收益，原告无需向被告支付除按正常定价标准收取的水电费以外的任何费用，且该标的物的水电从标的物旁的农民房中拉接，应当按照居民用水用电标准，由于涉案合同无效，故被告请求原告支付拖欠租金，逾期违约金的主张，缺乏法乏依据，应当予以驳回。另外，被告对自己使用的物业无转租权，且与涉案标的物不一致，亦不包含涉案标的物。2、原告对导致该合同无效没有过错，自知道涉案标的物为违法建筑之日就通知被告要求退租，并退还钥匙搬离涉案标的物，但被告拒不承认违建事实，且拒不接收钥匙。3、本案中原告就涉案标的物进行装修，实际产生装修费79800元，且原告使用时间极短，基于原告没有过错，装修费应当由被告全额承担。4、原告经营的店铺已于2019年10月13日开始搬离涉案标的物，并于2019年10月31日前清空所有物品，该涉案标的物经过原告精装后与周边历史遗留问题建筑内的商铺相比更加美观且装修内饰豪华，而被告一直拖延收回涉案标的物且拒绝接受钥匙。5、2019年10月30日，坂田街道执法队向原告经营的店铺下达了拆除违建的通知并没收了违法建筑内的机器设备，要求原告尽快办理该违法建筑，原告在商铺运营微信群中予以通知，该商铺于10月底正式解散。经审理查明，2019年5月4日，原告为承租涉案商铺，向被告转账支付了商铺定金20000元、商铺转让费38888元、400000元(转账附言：坂田长坑西十巷一号广安利药店左侧商铺转账)及商铺签约附加款1800元。2019年5月5日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《店铺商铺租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区坂田街道长坑路西十巷一号药店左侧出租给乙方，同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方营业执照为准；租赁期限自2019年5月1日至2021年4月30日止，合同有效期间共24个月，月租金为12800元/月；乙方在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公，按合同内容交纳租金及其它费用，乙方在签订合同时付给甲方（二押25600元为押金和第一个月的租金12800元）合计一共是38400元给付给甲方；乙方从第二次付款开始，每次在本月前5天交付，电费按1.8元每度，水费按8.5元每方，合同到期乙方退租，乙方必须凭押金条退押金，如有遗失甲方概不退还；乙方如需对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负，装修中有任何意外，甲方一律不付任何责任；在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外），乙方未经甲方许可改变房屋用途和房屋结构，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于该房二个月租金和违约赔偿，并要求恢复原状，造成损坏的，由乙方按实际损失赔偿；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，超过10日甲方有权采取措施，收回房屋，押金不予退还。合同签订后，被告于2019年5月5日当天向原告交付了涉案商铺，后原告依约向被告转账支付了押金25600元，并支付租金至2019年9月30日，支付水电费至2019年8月31日。被告提交的微信聊天记录及收款收据，显示涉案商铺2019年9月至2019年12月期间的水电费分别为：9月份6646.1元（6348.6+297.5）、10月份4692.6元（4386.6+306）、11月份6046.3元（212.5+5833.8）及12月份75.1元（66.6+8.5）。原告对该证据予以认可。庭审时，原告陈述涉案商铺店名为大饼哥锅盔，经营状况是亏损状态，原告于2019年10月中旬开始从涉案商铺搬离，并通知被告退租，但被告一直拒绝接收，导致在2019年11月6号原告才将钥匙退还给被告并最终搬离。被告陈述其已收到原告转账支付的转让费为60000元（20000+40000），但未收到原告支付的商铺签约附加款1800元，也不能确定收到2019年8月份租金及水电费的手续费128元，原告于2019年5月4日向被告支付的38888元并非是给被告的，而是通过被告转交给了之前想承租涉案商铺的第三人；原告未经被告同意擅自对涉案商铺装修，且装修至2019年5月中旬就结束了，并非2019年6月26日；因涉案店铺前面进行道路改造，才导致原告亏损，原告违反合同约定，未向被告支付2019年9月水电费、2019年10月至2019年12月的租金及水电费，原告于2019年12月16日才从涉案商铺搬离。本案在诉讼过程中，原告申请对涉案位于深圳市龙岗区坂田街道长坑路西十巷1号北京同仁堂药店左侧一角建筑（即涉案商铺）的装修残值进行评估，本院依法委托深圳国量资产评估集团有限公司对涉案商铺装修残值进行评估，评估基准日为2020年7月2日，深圳国量资产评估集团有限公司于2020年7月9日出具了《资产评估报告》，结论为深圳市龙岗区坂田街道长坑路西十巷1号药店左侧一角建筑的装修工程价值的评估值为55089元。本院认为，原、被告签订的《店铺商铺租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但至法庭辩论终结前当事人均未能提交涉案商铺不动产权登记证书，或者建设工程规划许可证及经主管部门批准建设的合法审批手续，故应认定《店铺商铺租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，实际占用了涉案房屋应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，原告已向被告支付了押金25600元、进场费98888元（20000+40000+38888）及商铺签约附加款1800元，因本院已认定租赁合同无效，故被告据此收取的押金25600元、进场费98888元及商铺签约附加款1800元应向原告予以返还。被告主张进场费中的38888元及涉案商铺签约附加款1800元是原告通过被告转交给第三人，被告并未收取，但被告并未提交相应证据证明，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。原告主张其于2019年11月6日从涉案商铺搬离，但原告提交的证据不足以证明其于2019年11月6日搬离并向被告返还了商铺，故本院对被告主张的原告于2019年12月16日搬离商铺的事实予以采信。因此，原告应向被告支付2019年10月1日至2019年12月16日期间的房屋占有使用费31793.5元（12800×2+15÷31×12800），以及2019年9月至2019年12月期间的水电费17460.1元（6646.1+4692.6+6046.3+75.1），对被告请求超出部分，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，因本院已认定《店铺商铺租赁合同》无效，根据相关规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担，本案中，原告主张装修已经被告同意，但被告予以否认，且原告未提交证据证明其主张，故原告要求被告赔偿装修损失，依据不足，本院不予支持。原告要求被告退还2019年8月租金及水电费的手续费128元，原告未提交证据证明其确已向被告支付，故本院对原告该请求不予支持。原告要求被告返还2019年5月5日至2019年9月30日使用商铺期间的租金及差额水电费，均无事实及法律依据，本院予以驳回。因《店铺商铺租赁合同》无效，故被告要求原告支付拖欠租金的违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：一、确认原告张兴海与被告谢耀星于2019年5月5日签订的《店铺商铺租赁合同》无效；二、被告谢耀星应于本判决生效之日起三日内向原告张兴海返还商铺租赁押金25600元；三、被告谢耀星应于本判决生效之日起三日内向原告张兴海返还商铺租赁进场费98888元；四、被告谢耀星应于本判决生效之日起三日内向原告张兴海返还商铺租赁签约附加款1800元；五、原告张兴海应于本判决生效之日起三日内向被告谢耀星支付2019年10月1日至2019年12月16日期间的房屋占有使用费31793.5元及2019年9月1日至2019年12月16日期间的水电费17460.1元，共计49253.6元；六、驳回原告张兴海的其他诉讼请求；七、驳回被告谢耀星的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17424元，减半收取8712元（原告已预缴），由原告张兴海负担7928元，被告谢耀星负担784元；反诉案件受理费1118元（被告已预缴），由原告张兴海负担565元，被告谢耀星负担553元；评估费3000元（原告已预缴），由原告张兴海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇二〇年九月十七日书记员  钟沐辰