贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5315号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15224201610789666。被上诉人（原审原告）：吴拾贵，男，汉族，1987年10月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：龚靖惠，女，汉族，1988年12月23日出生，住贵州毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：朱超，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人吴拾贵、龚靖惠商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。上诉人于2017年9月24日至9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，上诉人在涉案房屋具备办证条件后，于2018年8月23日上诉人再次通过邮寄的方式，通知被上诉人提交办证资料。被上诉人收到通知后将办证所需资料提交上诉人并向上诉人出具委托书，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。即使认定上诉人违约，本案中，上诉人违约时间为2018年3月24日至2018年11月10日，未超过180个工作日，违约金的标准应按双方合同约定的以购房总价款的万分之一计算。原审原告吴拾贵、龚靖惠一审诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计为45,485.00元（以购房款484,773.00元为基数，从2018年3月24日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止）；二、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年6月16日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区城第（Ｂ5）幢3层1号房,房号：（Ｂ5）-3-1；该商品房总价款为484773.00元，买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款104773.00元，余款380000.00元以公积金贷款支付；转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款484773.00元。2017年12月23日，被告向原告交付涉案房屋。同日，被告向原告代收了产权登记费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。涉案房屋所属的Ｂ5幢，于2018年5月23日取得商品房备案证明书，于2018年10月31日取得不动产权证书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年11月10日，被告向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知函》，告知原告其将于约定的时间收集办理产权证的相关资料。原告认为，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，应当承担违约责任，遂以前述诉请诉至。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。该案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，被告于2017年12月23日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2018年3月23日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告于2018年10月31日取得涉案房屋所属的B5幢楼的商品房所有权初始登记，才具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书的条件，已构成违约，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉请，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，该案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即该案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2018年3月23日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2018年3月24日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。原告于2020年3月24日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2018年3月24日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，无事实及法律依据，不予采纳。对于违约金的截止时间，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属的B5幢楼的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年11月10日向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知函》，通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其告知义务，故该项违约金计算至2018年11月10日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款484,773.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年3月24日起计算至2018年11月10日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴拾贵、龚靖惠逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以484,773.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年3月24日起计算至2018年11月10日止）；二、驳回原告吴拾贵、龚靖惠的其他诉讼请求。案件受理费469.00元，由原告吴拾贵、龚靖惠负担333.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担136.00元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条三项约定：“（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”，其余认定的事实与一审法院认定的一致。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担违约责任，如应承担违约责任，记付违约金的期间及标准如何认定？根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人招商商置公司应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于商品房交付之日起90日内即2018年3月24日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应于2018年3月24日前办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人于2018年11月10日才履行完毕披露义务，已超过该义务的履行期间，其行为构成违约，应当承担违约责任。被上诉人是否向上诉人提交办理商品房转移登记所需资料，与上诉人履行取得初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书义务无涉，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其不承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的计算标准问题。依据双方合同约定，逾期交付办理转移登记有关文书未超过180个工作日，违约标准按被上诉人已付购房款的万分之一计付。因上诉人违约期间为2018年3月24日至2018年11月10日止，未超过180个工作日，故违约金应依约按被上诉人已付购房款484,773.00元的万分之一标准计付，即为48.5元。一审计算违约金的标准错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3190号民事判决；二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被上诉人吴拾贵、龚靖惠逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金48.5元。三、驳回被上诉人吴拾贵、龚靖惠的其他诉讼请求；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费469元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担69元，被上诉人吴拾贵、龚靖惠负担400元；二审案件受理费938元，由上诉人上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担138元负担，被上诉人吴拾贵、龚靖惠负担800元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年九月二十五日法官助理 王 江书 记 员 邓 千