内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2020）内2201民初2703号原告：韩某，住乌兰浩特市。委托诉讼代理人：宋某，内蒙古乌兰浩特市和平法律服务所法律工作者。被告：内蒙古鑫安建筑安装工程有限责任公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：柳某，住乌兰浩特市。被告：科右前旗佳田房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘某，经理。委托诉讼代理人：苑某，蒙古奥斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，该公司执行董事，住内蒙古兴安盟科右前旗科尔沁镇兴科****南数第**门市。原告韩某诉被告内蒙古鑫安建筑安装工程有限责任公司（以下简称鑫安建筑公司）、科右前旗佳田房地产开发有限责任公司（以下简称佳田房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩某及其委托诉讼代理人宋某，被告鑫安建筑公司的委托诉讼代理人柳某、被告佳田房地产公司的委托诉讼代理人苑某、张某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告韩某向本院提出诉讼请求：1.要求二被告履行房屋买卖协议并将位于乌兰浩特市××区市（3-商业-7）办理产权登记至原告名下；2.要求确认乌兰浩特市北郊佳田聚龙源小区3号楼7号门市（3-商业-7）房屋所有权归原告所有。事实和理由：2015年3月16日原告与被告内蒙古鑫安建筑安装有限责任公司第九分公司（项目部）负责人柳宽勇签订一份粉刷合同，原告承包被告承建的位于乌兰浩特市北郊佳田聚龙源小区5、6、7、8、9号商住楼内外墙粉刷工程项目，付款方式：内外墙粉刷工程款抵顶佳田聚龙源门市一套，开工时间以甲方通知为准。2015年10月3日原告履行合同义务开始施工，于2016年1月完工交付被告使用。2015年11月21日原告与二被告签订一份房屋买卖协议，二被告同意原告购买科右前旗佳田房地产开发有限责任公司开发的佳田商住楼中的××楼的佳田商住楼中的××楼，三方约定佳田商住楼中的××楼抵顶原告施工款，以实际结算为主，原告进户前原告与被告柳宽勇对清工程量、工程款抵顶售楼款，所欠部分购房款由被告柳宽勇补齐。原告与被告柳宽勇之间对账多退少补。该门市房价格为：一层每平方米6500.00元，二层每平方米6500.00元,三层每平方米4500.00元,地下室每平方米2000.00元计算，房屋交付时间为竣工验收之日。2015年12月13日二被告将房屋交付原告使用，原告进行房屋装修并办理营业执照，后原告多次要求被告科右前旗佳田开发有限责任公司履行合同义务将该房屋办理所有权登记至原告名下。二被告便用种种理由推脱办理所有权登记至原告名下。原告诉至法院。被告鑫安建筑公司辩称：鑫安建筑公司与原告账务已经对清，认可原告陈述的事实经过。被告佳田房地产公司辩称：本公司与原告未签订买卖合同，该房屋是我公司出借给鑫安建筑公司使用，约定工程结束后若欠第一被告工程款则该房屋抵顶给第一被告，现工程款已经结清，第一被告对房屋没有处置权，该房屋并非是鑫安建筑公司第九项目部承建，该项目经理是是于飞，不是柳宽勇。我们和原告没有直接关系，至于第一被告欠原告多少钱是他们之间的关系，如果我们公司欠第一被告的钱我们公司可以用该房屋抵顶给第一被告，承诺的价格不变，但我公司给付第一被告的应付工程款已经结清，我们没有义务再把房屋支付给原告。本院经审理认定事实如下：2015年3月16日，原告韩某与被告鑫安建筑公司签订一份粉刷合同，双方约定被告鑫安建筑公司将其承包的由被告佳田房地产公司发包的佳田聚龙源工地5#、6#、7#、8#、9#楼内外墙粉刷工程承包给原告韩某，双方约定每平方米价款为9元，外墙每平方米按26元计算，至交工结束。合同第二条约定：乙方现将抵押金伍拾万元预付给甲方（利息为二分至甲方拨款给乙方止，停算利息。付款方式：内外墙粉刷的工程款抵佳田聚龙源门市房一套，余款交工后付清。合同还对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告韩某组织人员进行施工，至2015年10月底完工。原告韩某当庭陈述工程总价款为1170000.00元，另行提供给被告鑫安建筑公司500000.00元借款用于施工，上述工程款及借款用于抵顶购房款。就上述工程价款及借款结算问题，2015年11月21日，原告韩某（甲方）与被告鑫安建筑公司（乙方）、被告佳田房地产公司（丙方）签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定经甲、乙、丙三方协议达成如下房屋买卖协议：一、由乙方承建甲方开发的佳田商住楼工程中，内外墙粉刷工程由甲方承包，工程款尚未结算。乙、丙方均同意由甲方购买丙方开发的佳田商住楼中7#楼南门市3#-7#号门市抵顶所欠韩某施工款部分工程款，以实际结算为准，甲方进户前，甲、乙双方对清工程量、工程款、抵顶售楼款，所缺部分款项乙方负责补齐后。甲、乙双方之间对账。多退少补。该门市房一层以每平方米6500.00元计算，二层以每平方米6500.00元计算，三层以每平方米4500.00元计算，一、二、三层面积为270平方米，地下室以每平米2000.00元计算，面积为80平方米、二、以上房屋交付时间为竣工验收之日。三、丙方、甲方办理房产等级事宜，乙方有协助义务。四、三方签字即生法律效力。原告韩某、被告鑫安建筑公司的代表人员柳宽勇及被告佳田房地产公司时任法定代表人张浩在协议上签字。协议签订后，原告韩某于2015年11月21日接收了协议中所约定的房屋并实际进行了使用，原告韩某称该房屋系由被告佳田房地产公司原法定代表人张浩向其交付，被告佳田房地产公司称该房系借给柳宽勇用于办公使用，并未向原告韩某交付房屋。2016年3月15日，被告佳田房地产公司为原告韩某出具证明一份，证明写明韩某已在佳田聚龙源小区购买3-商业-7，产权证正在办理中。另查，被告鑫安建筑公司与被告佳田房地产公司因本案所涉及的聚龙源商业住宅小区工程B区5、6、7、8、9号楼项目工程款问题诉至法院，经兴安盟中级人民法院（2020）内22民终193号民事判决书确认，被告佳田房地产公司应付被告鑫安建筑公司所签合同内价款为5344.44万元，被告佳田房地产公司已付55149231.35元，驳回了被告鑫安建筑公司要求被告佳田房地产公司给付剩余工程款的诉讼请求。本院认为，本案争议焦点为原告韩某与被告鑫安建筑公司签订的粉刷合同中约定的以工程款抵购房款的内容及三方签订的房屋买卖合同是否有效的问题。本案中，原告韩某与被告鑫安建筑公司签订粉刷协议时，被告鑫安建筑公司即使对案涉房屋无处分权，但此后通过三方签订的房屋买卖协议取得被告佳田房地产公司的确认，原告韩某与被告鑫安建筑公司对工程款已结算完毕均予以认可，且原告韩某已实际占有案涉房屋，上述约定及房屋买卖合同应为有效。故，原告韩某要求确认乌兰浩特市北郊佳田聚龙源小区3号楼7号门市（3-商业-7）房屋所有权归原告韩某所有的诉讼请求，有相关法律及事实为依据，本院予以支持。关于原告韩某要求被告鑫安建筑公司及被告佳田房地产公司履行房屋买卖协议并将位于乌兰浩特市××区市（3-商业-7）办理产权登记至原告韩某名下的诉讼请求，因被告佳田房地产公司陈述案涉房屋尚未进行消防验收，并未满足办理产权登记条件，故，关于该项诉讼请求，原告韩某可于满足办理产权登记条件时向被告另行主张或另行提起诉讼。关于被告佳田房地产公司辩驳意见的分析认定。本院认为，在建筑工程施工领域，以工程承建方所建房屋抵顶实际施工人工程款，并由承建方与发包方在工程款整体结算时再进行结算的情况较为常见。本案中，通过兴安盟中级人民法院（2020）内22民终193号民事判决书查明的事实可知，被告鑫安建筑公司与被告佳田房地产公司因工程款发生分歧的时间为2016年11月，被告鑫安建筑公司提起诉讼的时间为2018年5月，双方关于工程款进行整体结算及发生争议的时间均在与原告韩某签订房屋买卖协议及向原告韩某交付案涉房屋时间之后，原告韩某工程款抵顶的房屋价款在原告韩某与被告鑫安建筑公司明确后，应由被告鑫安建筑公司与被告佳田房地产公司组织对账进行结算，而非原告韩某的义务。被告佳田房地产公司以事后双方对账时不包括原告韩某以工程款抵房款以及经生效判决确认被告佳田房地产公司已多付被告鑫安建筑公司工程款的事实，用以对抗先前生效的以房抵工程款的约定及房屋买卖协议、占有行为及主动为原告韩某出具证明行为的抗辩意见，在逻辑上前后矛盾。此外，原告韩某与被告鑫安建筑公司之间工程款已经结清，不存在损害被告佳田房地产公司利益的行为，故，对被告佳田房地产公司的上述辩驳意见，本院不予支持。被告佳田房地产公司已付被告鑫安建筑公司工程款中，如不包含案涉以工程款抵房款的账目，被告佳田房地产公司可另行向被告鑫安建筑公司提起追偿或他种之诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条之规定，判决如下：一、确认乌兰浩特市北郊佳田聚龙源小区3-商业-7的房屋所有权归原告韩某所有；二、驳回原告韩某其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告科右前旗佳田房地产开发有限责任公司、内蒙古鑫安建筑安装工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员 席春阳 二〇二〇年九月七日书记员 吴忠宇附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。