北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初20988号原告：马长福，男，1946年10月26日出生，回族，北京市四川饭店退休工人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：常莎，北京市京都律师事务所律师。被告：马林，男，1970年11月25日出生，回族，北京国家会议中心酒店职工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李永飞，北京银雷律师事务所律师。被告：高庆云，女，1965年12月9日出生，汉族，雪花电器集团退休职工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李永飞，北京银雷律师事务所律师。原告马长福与被告马林、高庆云财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，由审判员刘昌龙独任审判，云开庭进行了审理。原告马长福及其委托诉讼代理人常莎、被告马林、高庆云及其委托诉讼代理人李永飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马长福向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同赔偿原告实际损失287100元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告马长福系被告马林之父，二被告为夫妻。二被告婚后居住在原告马长福名下位于北京市海淀区知春里X号楼X门X层X号房屋（以下称“涉案房屋”）中。2018年8月原告马长福拟将涉案房屋出售，并将拟出售涉案房屋的事情告知二被告。2018年8月22日，原告马长福与案外人吕叶签订房屋买卖合同，以总价650万元出售涉案房屋。合同第六条第（一）款约定，原告马长福应在办理完毕涉案房屋所有权转移登记手续后5个工作日内将该房屋交付给吕叶。同时该合同还约定，原告马长福逾期交房15日内自第六条交付期限届满之次日起至实际交付之日止，原告马长福按日计算向吕叶支付己交付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向吕叶支付违约金，合同继续履行。房屋买卖合同签订后，原告马长福即告知二被告尽快搬离涉案房屋。2018年9月21日，原告马长福与吕叶办理了涉案房屋所有权转移登记手续，按照合同约定，原告马长福应于2018年9月29日将房屋交付给吕叶。因此，原告马长福又继续联系二被告，让二被告搬离涉案房屋。然而，二被告不听劝阻，仍然继续居住于涉案房屋，导致原告马长福不能按时履约。原告马长福曾向北京市公安局双榆树派出所报案，但民警多次出面帮助与二被告协商，二被告仍拒绝搬出涉案房屋。2018年10月，案外人吕叶以排除妨害纠纷为由，将二被告诉至北京市海淀区人民法院(2018京01**民初68302号案件），在该案中二被告与吕叶达成和解，并最终于2018年12月31日搬离涉案房屋。由于二被告在原告马长福提前告知并多次催促的情况下，仍未能及时搬离涉案房屋，造成原告马长福逾期交房，并因此承担违约责任。原告马长福向案外人吕叶支付了逾期交房违约金共计人民币287100元。原告马长福认为，原告马长福作为涉案房屋所有权人，有权根据自己的需要处置涉案房屋。在原告马长福已在合理期限内提前多次告知二被告搬离涉案房屋的情况下，二被告仍拒不搬离，应就其行为给原告马长福造成的损失承担赔偿责任。综上所述，二被告恶意占用涉案房屋拒不搬离的行为，侵犯了原告马长福的合法权益，已给原告马长福造成重大损失。因此，原告马长福向本院提起诉讼，希望法院依法支持原告马长福诉讼请求。被告马林、高庆云辩称，不同意原告马长福的诉讼请求。原告马长福要求赔偿的计算方式需要原告马长福明确，腾房的时间点也没人告知我方。吕叶放弃对我方的索赔，现在原告马长福说吕叶找他索要赔偿，没有官方权威的证据证明原告马长福向吕叶支付赔偿金，对原告马长福的转账不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告马长福提交的证据2、（2018）京0108民初68302号民事调解书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告马长福提交的证据1、房屋买卖业务签约文件合订本（2018年8月22日），证明事项：2018年8月22日，原告马长福与案外人吕叶签订房屋买卖合同，以总价650万元出售涉案房屋。合同第六条第（一）款约定，原告马长福应在办理完毕涉案房屋所有权转移登记手续后5个工作日内将该房屋交付给吕叶。同时该合同还约定，原告马长福逾期交房15日内自第六条交付期限届满之次日起至实际交付之日止，原告马长福按日计算向吕叶支付已交付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向吕叶支付违约金，合同继续履行。二被告的质证意见：真实性无法核实，该证据与我方无关不了解，房屋买卖从没有正式通知我方，以至于吕叶在海淀法院起诉我方我们才知道，对该协议的内容、约定的违约、交房时间不清楚。本院对该证据予以确认，与本院依申请调取的账户交易明细及（2018）京0108民初68302号民事案件卷宗互相佐证，原告马长福与吕叶签订的房屋买卖合同实际履行、真实有效。2、原告马长福提交的证据3、收款证明及客户回单，证明事项：由于二被告在原告马长福提前告知并多次催促的情况下，仍未能及时搬离涉案房屋，造成原告马长福逾期交房，并因此承担违约责任。原告马长福向案外人吕叶支付了逾期交房违约金共计人民币287100元。被告的质证意见：真实性无法核实，这是双方书写不认可，他们双方约定的违约金287100元与我方无关，打款记录金额少于上述金额，是否支付我方不知。本院对该证据证明的原告马长福向吕叶支付167100元逾期交房违约金部分予以确认，这部分款项可以与本院依申请调取的账户交易明细相互佐证；本院对该证据证明的原告马长福向吕叶支付120000元逾期交房违约金部分不予确认，收款证明中提及抵扣的户口迁出保证金和物业交割保证金在房屋买卖业务签约文件合订本中没有体现，原告马长福亦未提交其他证据证明实际缴纳上述款项并进行了抵扣的情况，故本院对这部分逾期交房违约金支付情况不予确认。3、原告马长福提交的证据4、原告马长福与被告马林微信聊天记录，证明事项：l、原告马长福在2018年8月13日拟出售北京市海淀区知春里X号楼X门X层X号房屋（涉案房屋）的时候，就和被告马林、高庆云沟通过；2、涉案房屋最初是由被告马林负责联系中介，咨询售房流程。原告马长福签署相关协议时也告知了被告马林，被告马林对该房屋的整个出卖过程知情，并非如被告马林所称不知道原告马长福出售房屋的情况；3、2018年8月25日，被告马林告知原告马长福租赁房屋已经看好了，要求原告马长福支付被告马林自涉案房屋搬出后的租房费用，可见原告马长福此时已经告知被告马林搬出涉案房屋。二被告的质证意见：真实性认可，证明目的不认可，关于出售房屋我方不知情。本院对该证据真实性认可，但证明目的不予确认，证据中未显示出原告马长福告知二被告具体的腾房时间、房屋买卖合同条款内容及逾期交房违约金情况。4、原告马长福提交的证据5、被告马林在与原告马长福不当得利纠纷中提交的录音证明事项：此证据为被告马林在其诉原告马长福不当得利纠纷中提交，通过录音可见，原告马长福在案外人吕叶2018年10月15日起诉被告马林前，已经通过见面、电话、女儿马某出面协调、派出所出面协调等多种方式尝试与被告马林沟通，要求二被告自涉案房屋中搬出。而且明确告知被告马林如果不从涉案房屋搬出，需承担给原告马长福造成的损失，但二被告一直拒绝搬出，而且态度恶劣。二被告的质证意见：真实性认可，证明目的不认可，被告马林所述的“行吧”是口头禅，并不是对原告马长福陈述的认可，聊天中并未告知具体哪一天搬，这是在海淀法院开庭之前的录音，我方不知晓是否有真实的出售行为。本院对该证据予以确认，在2018年11月23日原告马长福与被告马林的通话过程中，原告马长福向被告马林表达了腾房的要求，也向被告马林说明了逾期交房违约金的大概情况。5、原告马长福提交的证据6、房屋出售委托协议、房屋状况说明书等居间文件，证明事项：涉案房屋是由被告马林负责联系中介，房屋出售委托协议、房屋状况说明书等居间文件为被告马林代原告马长福签署，被告马林对涉案房屋的出卖全过程均明确知情，并非如被告马林所称不知道原告马长福出售房屋的情况。二被告的质证意见：真实性认可，证明目的不认可，被告马林只是签署了这份文件，其他不知情。本院对该证据真实性予以确认，证明目的不予确认，该组证据只能说明原告马长福曾委托被告马林出售房屋，不能证明二被告了解此后的具体房屋售卖情况、房屋买卖合同条款情况和逾期交房违约金情况。6、原告马长福提交的证据7、马某、吕叶的证人证言，证明马某向被告马林打电话劝说其腾房的情况，以及吕叶交接房屋时报警和收取原告马长福逾期交房违约金的情况。被告的质证意见：不认可证人马某陈述，她是给我打过电话，马某打电话没有说让我搬家的事，鉴于马某与马长福的父女关系，对其证人证言不予认可；吕叶所述部分真实，部分不真实，去派出所时间是10月30日，不是9月，证人陈述其未向被告马林主张过腾房是真实的，证人连违约金为万分之三或万分之五都不清楚，我方认为显然损失是不存在的，证人说签订收款证明时间是2019年元旦，我们拿到的收款证明上时间是2018年，不一致，我方不认可赔偿数额，证人说从马原告长福处知晓其子被告马林在涉案房屋居住，证明我方不知晓买房人是谁。本院对马某的证人证言不予确认，马某与原告马长福为父女，其与原告马长福存在利害关系；本院对吕叶的证言不予确认，吕叶为逾期交房违约金的收款方，其与原告马长福存在利害关系。7、原告马长福申请本院调取的（2018）京0108民初68302号案件卷宗材料，证明该案诉前调解阶段二被告已经知道了腾房的事项。二被告的质证意见：真实性认可，证明目的不认可。本院对该证据真实性予以确认，证明目的不予确认，该案卷宗中无诉前调解阶段的材料。8、二被告提交的证据1、北京市海淀区人民法院2018年12月11日开庭笔录，证明买房人并未向被告主张腾房，双方达成了调解协议，二被告于2018年12月31日搬离涉案房屋，买房人放弃其他诉讼请求。原告马长福的质证意见：真实性认可，从开庭笔录中不能看出二被告证明目的，证明目的不认可。本院对该证据予以确认，从开庭笔录中可以反映出吕叶主张腾房和经济损失两项诉讼请求，经调解，吕叶放弃了经济损失的诉讼请求。9、二被告提交的证据2、在2018年10月15日吕叶起诉二被告排除妨害纠纷的民事起诉状，证明购房人吕叶要求二被告搬离房屋，要求二被告赔偿损失，吕叶之所以同意调解，就是因为二被告不知道具体腾房时间，没有通知过二被告，没看收房，没有看过房，所以放弃了赔偿主张。原告马长福的质证意见：真实性认可，证明目的不认可，从起诉状中看不出之所以调解是因为被告马林不知情。本院对该证据真实性予以确认，证明目的不予确认，从起诉状中不能看出因未通知二被告而导致吕叶放弃了经济损失的诉讼请求。10、二被告提交的证据3、北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初68302号民事调解书，证明吕叶与二被告达成调解，二被告答应于2018年12月31日搬离房屋，吕叶放弃其他赔偿请求。原告马长福的质证意见：真实性认可，关于达成腾房时间的证明目的认可，不认可因为二被告不知情而放弃主张赔偿的证明目的。本院对该证据予以确认，从民事调解书中可以反映出吕叶主张腾房和经济损失两项诉讼请求，经调解，吕叶放弃了经济损失的诉讼请求。11、二被告提交的证据4、照片，该份证据是由吕叶代理人（现原告马长福代理人）立案时提交给海淀法院，证明看过房屋，但照片并不是涉案房屋的照片，据此可以证明吕叶并没有看过涉案房屋，进而才有海淀区法院的民事调解书，二被告同意搬离，吕叶放弃其他诉讼请求。原告马长福的质证意见：真实性不认可，这份证据在法院调取的卷宗中没有出现，如果二被告出示假证据需要承担法律责任。本院对该证据不予确认，(2018)京0108民初68302号案件卷宗材料中无该份证据，不能证明该证据由原告马长福代理人提交。12、二被告申请本院调取原告马长福兴业银行账户交易明细，证明2019年1月2日交易记录显示的是还款，是原告马长福对吕叶的还款，并不是违约金。原告马长福的质证意见：真实性认可，原告马长福向银行表示备注为违约金，但银行说不能写违约金，所以备注为还款。本院对该证据真实性予以确认，证明目的不予确认，汇款用途不能仅凭备注加以确定，应结合其他在案证据加以判断。13、二被告申请本院调取吕叶招商银行账户交易明细，证明2019年1月2日交易记录显示的是还款，是原告马长福对吕叶的还款，并不是违约金。原告马长福的质证意见：真实性认可，原告马长福向银行表示备注为违约金，但银行说不能写违约金，所以备注为还款。本院对该证据真实性予以确认，证明目的不予确认，汇款用途不能仅凭备注加以确定，应结合其他在案证据加以判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市海淀区知春里X号楼X门X层X房屋（以下简称：X房屋）的原所有权人为原告马长福。被告马林为原告马长福之子，被告高庆云为被告马林之妻。被告马林、高庆云曾在X房屋中居住。2018年8月22日，原告马长福（出卖人）与吕叶（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同，约定原告马长福将X房屋出售给吕叶，房屋成交价格为5000000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1500000元。上述合同第九条第（二）项约定，出卖人和买受人同意自本合同签订之日起90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；第六条第（一）项约定，出卖人应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后于5个工作日内将该房屋交付给买受人；第七条第（一）项约定，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。2018年9月21日，原告马长福与吕叶办理完毕X房屋所有权转移登记手续，X房屋所有权登记至吕叶名下，按照双方签订的北京市存量房屋买卖合同约定，原告马长福应在2018年9月28日之前将X房屋交付给吕叶。2018年11月16日，吕叶以排除妨害纠纷为由将被告马林、高庆云起诉至北京市海淀区人民法院，诉讼请求为：1、请求依法判令被告马林、高庆云搬离X房屋；2、请求依法判令被告马林、高庆云支付占用房屋期间给吕叶造成的经济损失，自2018年9月30日起，至实际搬离涉案房屋之日止，每日按吕叶购买该房屋成交总价款650万元的万分之五计算；3、本案诉讼费用由被告马林、高庆云承担。经北京市海淀区人民法院主持调解，吕叶与被告马林、高庆云达成如下调解协议：被告马林、高庆云于2018年12月31日前将X房屋腾空，交予吕叶，北京市海淀区人民法院出具（2018）京0102民初68302号民事调解书对上述调解协议予以确认。在上述案件中，吕叶向被告马林、高庆云出示了X房屋北京市存量房屋买卖合同及X房屋不动产登记证书，被告马林、高庆云在2018年11月23日收到上述证据材料。2018年12月31日，被告马林、高庆云将X房屋交付给吕叶。2019年1月2日，原告马长福向吕叶支付逾期交付违约金167100元。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告马长福主张因被告马林、高庆云居住使用X房屋而向吕叶支付逾期交房违约金，对原告马长福造成财产损失，被告马林、高庆云应当承担损害赔偿责任。损害赔偿的前提是侵权人存在过错，被告马林、高庆云辩称自己并未得知确切的腾房时间及合同约定的逾期交房违约金情况，在得知上述信息之前，被告马林、高庆云并无过错，不应承担损害赔偿责任。原告马长福提交的证据中反映出被告马林、高庆云确切得知腾房时间及合同约定的逾期交房违约金情况的日期为被告马林、高庆云在（2018）京0108民68302号案件中接收证据材料之日，即2018年11月23日。在2018年11月23日之前，被告马林、高庆云并不知晓具体的腾房日期和逾期交房违约金的约定情况，其不存在过错，不应承担相应的损害赔偿责任；在2018年11月23日之后，被告马林、高庆云已经知晓了具体的腾房日期和逾期交房违约金的约定情况，其仍然居住在X房屋，对原告马长福的逾期交房违约金损失存在过错，应承担相应的损害赔偿责任。同时，原告马长福明知被告马林、高庆云实际居住使用涉案房屋，可能存在不能依约交房的情况，在房屋买卖合同中约定了较高的逾期交房违约金，且在协调腾房未果的情况下，仍然在合同约定的90天过户宽限期内的较早时间（30日）完成过户，并直接向吕叶支付了逾期交房违约金，原告马长福的上述行为对损害的发生亦存在一定过错，综合考虑本案的实际情况，原告马长福过错比例，本院酌情确定为30%。另外，吕叶与原告马长福协商酌情减免了部分逾期交付违约金，相当于双方对合同违约条款及负担方式进行了变更，本院将在变更后的基础上计算损害赔偿数额。综上所述，被告马林、高庆云应向原告马长福支付财产损害赔偿款共计47794.19元（167100元÷93日×38日×70%）。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告马林、高庆云向原告马长福支付财产损害赔偿款47794.19元。二、驳回原告马长福的其他诉讼请求。如果被告马林、高庆云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5606元，由原告马长福负担4672元（已交纳）；由被告马林、高庆云负担934元（自本判决书生效之日起七日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘昌龙二〇二〇年九月四日书记员  包玉婷