山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4077号上诉人（原审原告）：山西复地得一房地产开发有限公司，住所地：太原市小店区建设南路**。法定代表人：戎凯旋，总经理。委托诉讼代理人：王宇，山西德为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张瑛，女，1985年10月9日出生，汉族，住吕梁市交城县。委托诉讼代理人：郭俊萍，山西近超律师事务所律师。上诉人山西复地得一房地产开发有限公司因与被上诉人张瑛房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山西复地得一房地产开发有限公司上诉请求：1.请求法院将（2020）晋0105民初944号民事判决第三项改判为“原告山西复地得一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告张瑛购房款369605.52元”。2.请求法院撤销（2020）晋0105民初944号民事判决第五项。3.请求法院改判被上诉人向上诉人支付违约金363704.8元。4、请求法院改判被上诉人向上诉人支付代偿款39288.03元的利息损失，其中以16547.44元为基数自2019年5月29日起至款项实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算产生的损失，以22740.59元为基数自2019年9月24日起至款项实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算产生的损失。5、请求法院改判被上诉人向上诉人支付自房屋交付之日起至判令合同解除之日止的房屋使用费（122.33元/天），及合同解除之日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费（500元/天）。6、本案一、二审案件受理费、保全费由被上诉人负担。事实与理由：一、违约条款是双方自愿达成的，不存在损害社会公共利益、违反法律、法规强制性规定等情形，上诉人主张的违约责任应予支持。二、举证责任的分配应当具有法定性，原审法院随意分配举证责任，明显不当。本案中，违约责任是双方明确约定的，上诉人仅需要证明被上诉人存在违约事实即可，上诉人对实际损失无需承担举证责任。相反，如果被上诉人认为违约金过高，要求变更、消灭相应民事权利，应当承担举证责任，这才符合举证责任分配的法定性。原审判决随意分配举证责任，要求上诉人承担实际损失的举证责任明显不当。三、原审判决在驳回上诉人主张的利息损失的同时，要求上诉人向被上诉人支付利息，明显不公。本案产生争议的事实基础是被上诉人存在严重的违约行为，而非合同自始无效双方互相返还不当得利。因此，违约责任承担本身具有一定的倾斜性，这也是违约金制度惩罚性的体现。但原审法院在审理中，不但没有支持上诉人的利息损失主张，相反还要求上诉人作为守约方向违约方支付利息损失，明显不公。被上诉人张瑛辩称：关于违约条款属于格式条款应依据被上诉人有利的一面作出裁判。1、关于房屋使用问题，被上诉人没有使用、占用过房屋。2、依据谁主张谁举证的原则，上诉人应当举证证明被上诉人存在过错。目前房屋涨价不仅没有造成上诉人损失反而获得利益，让被上诉人承担责任有失公平。3、利息损失问题，同一审的答辩意见，应当支付被上诉人购房款以及贷款的利息，一审判决正确。山西复地得一房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的合同编号为20180015539的《商品房买卖合同》，及被告向原告支付违约金363704.8元；2.判令被告立即向原告返还位于复地路6号73幢2单元3-4层0302号房屋，并协助原告办理合同编号为20180015539的《商品房买卖合同》的网签撤销手续；3.判令被告向原告赔付代偿的利息、罚息、复利共计39288.03元，及以其中16547.44元为基数自2019年5月29日起至款项实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算产生的损失，及以其中22740.59元为基数自2019年9月24日起至款项实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算产生的损失；4.判令被告向原告支付自房屋交付之日起至判令合同解除之日止的房屋使用费(122.33元/天)，及合同解除之日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费(500元/天)；6.被告承担本案诉讼费、保全费2535元、律师费30000元等一切实现债权的费用。一审法院认定事实：2017年7月26日，被告向原告支付购买太原市迎泽区复地路6号73幢2单元3-4层0302号的首付款378524元。2017年10月23日，被告作为借款人、中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部作为贷款人、原告作为保证人签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，借款金额1440000元，借款用途为购买住房，购买的住房位于太原市迎泽区复地路6号73幢2单元3-4层0302号，借款期限360个月，还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日，原告提供阶段性保证+抵押。合同签订后，原告收到了银行代被告支付的购房款1440000元。2017年11月20日，被告开始按月向银行偿还按揭贷款。2018年3月15日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订合同编号为20180015539的《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于太原市复地路6号73幢2单元3-4层0302号房屋（具备预售许可证号），房屋建筑面积177.29平方米，房屋总价1818524元，被告首付378524元，剩余1440000元办理银行按揭贷款。合同附件四中约定，原告为被告的按揭贷款提供担保的，被告连续2个月或累计2个月未按期还清银行贷款，导致原告被贷款银行扣划保证金或以其他方式承担保证责任的，原告有权解除主合同，自原告书面解除通知送达被告之日起解除，同时被告按房价款总额的20%向原告支付违约金。如合同解除给原告造成的实际损失超过约定违约金的，原告有权要求被告赔偿因房价下跌等因素造成的实际损失及其它损失（包括银行扣划的保证金及利息、诉讼费用、律师代理费以及其他因此造成的损失）。如被告未按前述约定向原告支付违约金或赔偿损失的，原告有权拒绝退还被告已交购房款。在主合同被解除或终止之前，该房屋已交付的，被告应于主合同解除后15日内将该商品房恢复原状，归还原告且不得有任何损坏，同时被告应按同地段同类房屋的租赁价格，向原告支付自该房屋交付被告之日起至被告向原告交还该房屋之日止的房屋使用费。如被告未按期归还该商品房的，每逾期一日应向原告缴纳人民币500元的房屋占用费。主合同解除，如需原告向被告退还已付购房款的，原告应在双方按约定共同办理完毕主合同的注销手续（如需要），商品房腾退手续（如需要）后30日内，原告扣除逾期付款的违约金、原告代被告垫付或清偿的公用事业费（如燃气管道施工费、电表费、有线电视初装费及税费等等）、物业管理费、专项维修资金等费用后将剩余房价款支付被告，被告需同时退还原告向被告出具的发票、收据等收款凭证。2019年1月1日，原告将房屋交付被告，被告陈述其收房后未装修入住。2017年11月20日至2019年2月20日，被告向银行偿还本金30369.55元，支付利息88129.73元，支付复利、罚息合计38.91元（2019年2月20日未正常还款）。自2019年3月20日起，被告未再偿还银行贷款，中国农业银行股份有限公司太原市并州支行于2019年5月29日向原告发出《担保人履行责任通知书》一份，要求原告履行担保责任为被告代偿2019年3月20日到2019年5月20日的应还未还本金5906.72元、正常利息16381.72元、罚息复利165.72元，总计22454.16元。2019年5月29日，原告为被告代偿银行欠款22454.16元。2019年9月25日，中国农业银行股份有限公司太原市并州支行再次向原告发出《担保人履行责任通知书》一份，要求原告履行担保责任为被告代偿2019年6月20日到2019年9月20日的应还未还本金7983.11元、正常利息21734.81元、罚息复利283.87元，总计30001.79元。2019年9月24日，原告为被告代偿银行欠款30001.79元。2019年9月24日，原告代被告结清涉案房屋的贷款本金1395740.62元、正常利息721.91元（2019年9月21日到2019年9月24日），总计为1396462.53元。综上，原告三次共为被告垫付银行按揭款1448918.48元，包括本金1409630.45元、正常利息38838.44元、复利罚息449.59元。一审法院认为，涉案的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》系当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。被告不按约履行偿还银行按揭款义务，导致原告承担连带保证责任向贷款银行履行代偿义务，原告现主张解除涉案的《商品房买卖合同》，被告亦同意解除合同，故对原告主张的解除合同之请求，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋并协助原告办理涉案房屋的网签备案撤销手续。合同解除后，原告应向被告返还购房款369605.52元（378524元+1440000元-1448918.48元），并支付被告369605.52元自2017年7月26日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率、369605.52元自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。对原告主张的律师费，根据原告所提交的相关证据，本院支持被告支付原告律师费10000元。对原告依据合同约定主张的违约金、房屋占有使用费等其他诉讼请求，本院认为，此条款系原告拟定格式条款，且原告未提供证据证明其因被告违约而造成的实际损失，故对原告的其他诉求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：解除原告山西复地得一房地产开发有限公司与被告张瑛于2018年3月15日签订的编号为20180015539的《商品房买卖合同》；被告张瑛于本判决生效之日起十五日内将太原市迎泽区复地路6号73幢2单元3-4层0302号房屋交付给原告山西复地得一房地产开发有限公司，并协助原告山西复地得一房地产开发有限公司办理解除网签合同手续；原告山西复地得一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告张瑛购房款369605.52元，并支付被告张瑛369605.52元自2017年7月26日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率、369605.52元自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；被告张瑛于本判决生效后十五日内向原告山西复地得一房地产开发有限公司支付律师费10000元；驳回原告山西复地得一房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本案的争议焦点为“一审判决的处理结果是否合理。从本案一、二审查明的客观事实看，本案涉案的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》系双方当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。本案的不争事实为被上诉人不按约履行偿还银行按揭款义务，导致上诉人承担连带保证责任向贷款银行履行了代偿义务，被上诉人构成根本性违约。故上诉人主张解除涉案的《商品房买卖合同》，被上诉人一审中亦同意解除合同，予以支持。合同解除后，被上诉人应向上诉人返还涉案房屋并协助上诉人办理涉案房屋的网签备案撤销手续；同时上诉人作为守约一方仅应承担向被上诉人返还购房款369605.52元（378524元+1440000元-1448918.48元）本金的责任，而无需支付利息。对上诉人依据合同约定主张的房价款总额20%的违约金，因该违约条款系双方自愿达成，且不存在损害社会公共利益、违反法律、法规的强制性规定等情形，为有效约定。案涉《商品房买卖合同》明确约定“因被上诉人未按期还款，导致上诉人被贷款银行扣划保证金或以其他方式承担保证责任的，上诉人有权解除合同，被上诉人按房价款总额的20%向上诉人支付违约金”。现被上诉人出现了上述根本性违约行为，应依约承担向上诉人支付违约金的责任。对此本院综合考虑到被上诉人个人的实际情况，酌定降低违约金标准，由被上诉人按房价款总额的10%向上诉人支付违约金181852.4元。关于上诉人主张的代偿款利息损失及房屋占有使用费等其他诉讼请求，本院综合考虑认为，与违约金条款的约定具有重复情形，故不予支持。另一审判决关于律师费的认定，较为合理，本院二审予以采纳。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但在当事人责任认定及举证责任分配方面有误，判决结果欠妥，本院予以纠正。上诉人山西复地得一房地产开发有限公司的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初944号民事判决的第一项，即“解除原告山西复地得一房地产开发有限公司与被告张瑛于2018年3月15日签订的编号为20180015539的《商品房买卖合同》”；二、维持太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初944号民事判决的第二项，即“被告张瑛于本判决生效之日起十五日内将太原市迎泽区复地路6号73幢2单元3-4层0302号房屋交付给原告山西复地得一房地产开发有限公司，并协助原告山西复地得一房地产开发有限公司办理解除网签合同手续”；三、维持太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初944号民事判决的第四项，即“被告张瑛于本判决生效后十五日内向原告山西复地得一房地产开发有限公司支付律师费10000元”；四、变更太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初944号民事判决的第三项，“原告山西复地得一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告张瑛购房款369605.52元，并支付被告张瑛369605.52元自2017年7月26日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率、369605.52元自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息”为“上诉人山西复地得一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被上诉人张瑛购房款369605.52元”；五、被上诉人张瑛于本判决生效之日起十五日内支付上诉人山西复地得一房地产开发有限公司违约金181852.4元；六、驳回上诉人山西复地得一房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费10966元，由上诉人山西复地得一房地产开发有限公司负担5000元，由被上诉人张瑛负担5966元。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 米青山审判员 关文静 二〇二0年九月二十三日书记员 连 娟