广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2942号原告：中国农业银行股份有限公司开平市支行，住所地：开平市三埠区********前座。负责人：曾少明，该行行长。委托诉讼代理人：李旭进，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳晓君，广东五邑律师事务所律师。被告：冯远基，男，1994年6月4日出生，汉族，住开平市*********巷10号，公民身份号码：440************219。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：开平市水口镇绿苑别墅区**，统一社会信用代码：914***********968A。法定代表人：邝某1。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行（以下简称“农行开平支行”）诉被告冯远基、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称“恒威房地产公司”）金融借款纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告农行开平支行的委托诉讼代理人李旭进、劳晓君，被告冯远基到庭参加诉讼。被告恒威房地产公司经本院传票合法传唤，没有正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行开平支行向本院提出诉讼请求:一、判令被告冯远基向原告偿还本金人民币373807.56元和至清偿完毕之日的利息（利息包括正常息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》计至清偿完毕之日止，暂计至2020年6月4日利息为12227.96元）；二、判令被告冯远基承担原告因本案诉讼支出的律师费22301.78元。三、判令两被告协助原告办理涉案房屋开平市*********************房的抵押登记手续并判令原告对拍卖、变卖涉案担保房屋所得价款享有优先受偿权。四、判令被告开平恒威房地产开发有限公司对本案债务承担连带清偿责任。五、本案诉讼费、保全费用由两被告承担。事实与理由：2016年5月17日，原告与被告冯远基签订《个人购房担保借款合同》约定如下：1.合同23条约定被告冯远基向原告借款420000元；2.合同第24条约定借款用途为购买涉案房产；3.合同第25条约定借款期限240个月；4.合同第26条约定借款利率为4.312%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，执行利率从基准利率调整后的次年1月1日起调整；5.合同第32条约定被告冯远基用涉案房产为借款提供抵押担保；6.合同第11.1条约定，被告冯远基逾期还款的，应在借款执行利率基础上上浮50%支付罚息即为6.468%；7.合同第11.3条约定，被告冯远基未付的利息和罚息，原告依据中国人民银行规定计收复利；8.合同第11.4条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款；9.合同第9.2.7.1条约定，贷款人按照合同约定提前收回借款的，贷款人有权行使抵押权，并就拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；10.合同11.8条约定被告冯远基应承担原告因诉讼所支出的律师费、差旅费等实现债权的费用。被告冯远基已收到原告贷款420000元并于2017年5月4日办理了涉案房产的抵押权预告登记。现被告出现逾期还款，已构成严重违约。被告恒威房地产公司是涉案房屋的开发商，其与原告签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》第六条约定对本案债务承担连带责任保证，被告恒威房地产公司应对本案债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判决。被告冯远基答辩称：对原告起诉的事实与理由没有意见。被告恒威房地产公司提交答辩称：一、冯远基的违约时间较短，违约程度不算严重，解除合同不利于各方当事人利益；二、现时系新冠肺炎疫情期间，当事人可能因为疫情的原因出现暂时违约的情况，轻易解除合同不利于交易安全和社会稳定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，农行开平支行和冯远基继续履行合同。被告恒威房地产公司在举证期限内没有提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告冯远基没有向本院提交证据。被告恒威房地产公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。经庭审质证，对没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月17日，被告冯远基为借款人及抵押人、原告农行开平支行为贷款人，共同签订合同编号440***********965的《个人购房担保借款合同》，合同主要约定以下内容：“1、被告冯远基向原告农行开平支行借款420000元，借款用途用于购买开平市*********************房，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，即实际借款期限自2016年5月18日至2036年5月17日；2、借款利率为浮动利率，执行利率为年利率4.312%；3、借款人选择的还款方式为等额本息还款法，还款以月为一期。4、如果借款人未按双方约定期限归还借款本金的，在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。5、借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。6、贷款人按照法律规定或合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权行使抵押权，并可以就以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。7、抵押人应协助配合贷款人自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起80日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”2016年5月18日，原告按合同约定向被告冯远基发放贷款420000元。贷款发放后，被告于2019年10月起没有按时足额偿还借款本息。经庭审确认，2020年7月27日，被告冯远基分别还款2618.44元及26969.46元，合计29587.9元，截至2020年9月16日，被告尚结欠借款本金358244.69元。另查明，2014年5月16日，原告（甲方）与被告恒威房地产公司（乙方）签订合同编号江开农银合字2014年003号《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，及于2015年4月27日签订编号江开农银合字2014年003-1号《一手购房贷款业务银企合作补充协议》，上述协议主要约定：“1、被告恒威房地产公司不可撤销地作出如下承诺：为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；2、担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。3、被告恒威房地产公司的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。”2017年5月4日，被告冯远基购买坐落于***********房办理了粤（2017）开平市不动产证明第0012164号抵押权预告登记，权利人（申请人）：农行开平支行。本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告农行开平支行与被告冯远基共同签订合同编号440***********965的《个人购房担保借款合同》，该合同不违反法律和行政法规，是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当按合同约定履行各自义务。上述借款合同签订后，原告农行开平支行依约向被告冯远基发放了贷款420000元，被告冯远基应当按照合同约定履行还款义务。被告冯远基在借款后，自2019年10月起至起诉时都没有依照合同约定按时足额偿还借款本息的义务，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，及根据上述借款合同约定的贷款金额、借款利率及罚息利率、还款方式及违约责任等内容，原告有权向被告冯远基提前收回已发放的借款。故原告请求被告冯远基偿还计算截至2020年9月16日止尚结欠的借款本金358244.69元及此后从2020年9月17日起至款项实际还清之日止的利息，按双方签订的《个人购房担保借款合同》计算的事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于律师费的问题。本案中，原告为实现债权，与广东五邑律师事务所签订《委托代理协议》，约定本案的代理费用为22301.78元，该收费符合广东省律师服务政府指导价标准，且广东五邑律师事务所已经履行了代理职责，原告也已经实际支付了律师费并提供了转账凭证予以证明。根据原告与被告冯远基签订的《个人购房担保借款合同》约定，被告冯远基应当承担因违约致使贷款人采取诉讼方式实现本案债权而支付的律师费。因此，原告诉请被告冯远基承担本案律师费22301.78元，理据充分，本院予以支持。关于本案债务是否应由被告恒威房地产公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告恒威房地产公司与原告签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》及《一手购房贷款业务银企合作补充协议》，约定被告恒威房地产公司不可撤销地为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。上述协议约定的担保条款对被告恒威房地产公司具有法律约束力。因被告冯远基向被告恒威房地产公司购买的绿苑山庄7区3幢1201房属于协议约定提供连带责任保证担保的合作项目范畴，且尚未完成抵押权登记手续，被告恒威房地产公司应在担保范围内对被告冯远基借款合同项下的债务（包括借款本金、利息、罚息、复利及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用）承担连带保证责任。因此，原告请求被告恒威地产公司对被告冯远基所欠涉案债务承担连带清偿责任，理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告恒威房地产公司承担保证责任后，有权向被告冯远基追偿。关于抵押物的优先受偿权问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告冯远基购买的绿苑山庄7区3幢1201房并未办妥房地产权利证书和抵押权登记，故原告对涉案房屋未享有抵押权，因此原告请求对位于绿苑山庄7区3幢1201房享有优先受偿权，本院不予支持。另，对原告主张两被告协议办理绿苑山庄7区3幢1201房抵押权登记的问题，本案未有证据证明涉案房屋已具备办理产权登记的条件，且涉案房屋实际尚未办妥房地产权利证书，不具备根据借款合同约定的履行办理抵押权登记的内容条件，故原告请求两被告协助办理涉案房屋的抵押登记手续理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告恒威房地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冯远基应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金358244.69元及此后从2020年9月17日起至款项实际清偿之日止的利息（以本金358244.69元为基数，按签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；二、被告冯远基应自本判决生效之日起十日内支付律师费22301.78元给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；三、被告开平恒威房地产开发有限公司对上述第一、第二判项中被告冯远基应履行的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司开平市支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3712.53元、保全费2562元，合计6274.53元（原告已预交），由被告冯远基负担。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行多预交的案件受理费和保全费6274.53元，由本院予以退回；被告冯远基应向本院补缴案件受理费和保全费6274.53元；被告开平恒威房地产开发有限公司对被告冯远基负担的受理费和保全费6274.53元承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄婷婷二〇二〇年九月二十五日书记员  关绮明