贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔05民终5803号 上诉人（一审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**。91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄涛（特别授权代理），四川达宽律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：赵祖祥，男，汉族，1975年1月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人赵祖祥委托诉讼代理人暨被上诉人（一审原告）：王顺菊，女，彝族，1980年2月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节万晟置业有限公司因与被上诉人王顺菊、赵祖祥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭审理，上诉人毕节万晟置业有限公司委托诉讼代理人罗舸真、被上诉人王顺菊暨被上诉人赵祖祥的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。现已审理终结。 上诉人毕节万晟置业有限公司上诉请求：1．撤销原判并依法改判。2．判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1.不动产统一登记系国家政策调整，事实上已无法单独办理房屋产权证，该变动导致不能按合同约定转移证件不能归责于上诉人，上诉人不应对此承责。双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因政策原因，上诉人在事实上和法律上都已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。2.因被上诉人未缴纳契税导致延迟办证系被上诉人过错，由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应对此承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人过错不能办理房屋产权证书，上诉人不应该承担违约责任。3.即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，减少违约金。二、一审法院认定事实不清，电视入户费、燃气入户费、水开户费等不应退还被上诉人。1.一审法院认定被上诉人于2016年1月23日缴纳三通开户费，被上诉人却于2020年4月30日才起诉，其诉求已过诉讼时效，不应得到支持，请求人民法院予以驳回。2.是否退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等应以双方签订的合同为准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，需要客户另行交纳。 被上诉人王顺菊、赵祖祥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请法庭驳回上诉，维持原判。 原审原告赵祖祥、王顺菊起诉请求：1．判令被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告；2．判令被告支付原告逾期办证违约金，逾期办证违约金暂定24664.00元，违约金的计算标准为：以原告已付房款203022.00元为基数，按照每日万分之一标准，从2018年1月1日起计算至被告办理不动产权证书并交付原告之日止；3．判令被告立即为原告开通供暖使用设施设备；4．判令被告退还原告已缴纳的三通费3080元；5．本案的案件受理费由被告承担。 一审认定事实：2016年1月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，该商品房总价款为203022.00元。被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2018年10月10日，被告取得涉案房屋所有权初始登记。2019年1月28日，被告向原告交付涉案房屋，同时收取原告燃气入户费2500.00元，有线电视开户费380.00元，自来水开户费200.00元，代办费100.00元。2020年4月28日，被告发函要求原告缴纳办理涉案房屋不动产权证书所需税费。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按照合同约定于2017年12月31日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告，本案中，被告于2018年10月10日取得涉案房屋的所有权初始登记，晚于合同约定的2017年12月31日，故被告已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因涉案房屋已具备办理转移登记的条件，故计算违约金的截止时间为被告履行告知原告涉案房屋已具备办理转移登记条件之日。本案中，被告并未提供相应的证据予以证明其于何时通知原告涉案房屋已经符合办理转移登记的条件，仅于2020年4月28日发函要求原告缴纳办理涉案房屋不动产权证所需税费。因此，计算违约金的截止时间应为2020年4月28日。故，被告应当支付原告逾期办证违约金的数额为：203022.00元×1÷10000×849日（2018年1月1日至2020年4月28日）＝17236.57元。其余部分，不予支持。对于原告要求被告退还三通费请求。本案中，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告不须再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。故对原告要求被告退还三通费的请求，原审法院予以支持。关于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书并交付原告的请求。因涉案房屋现已取得所有权初始登记，符合办理转移登记的条件，故对原告提出的该项诉讼请求，原审法院予以支持，但是前提条件是原告应当缴纳办证所需的税费和提供相关文书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节万晟置业有限公司于原告赵祖祥、王顺菊缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起六十日内为原告赵祖祥、王顺菊办理并交付位于贵州省毕节市七星关区不动产权证书；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力9-之日起十日内支付原告赵祖祥、王顺菊逾期办证违约金17236.57元；三、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵祖祥、王顺菊三通费3080.00元；四、驳回原告赵祖祥、王顺菊的其他诉讼请求。案件受理费321.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。 本案审理过程中，上诉人提交收房交款明细表一份，拟证明：被上诉人实际购房款比购房合同中载明的房款少，逾期办证违约金计算基数应比合同载明的房款少，应以发票金额为基数计算。被上诉人质证意见：三性认可，达不到证明目的，违约金应按合同中载明的房款金额计算。本院认为，该证据符合证据三性，但达不到证明目的，不予采信。 经审理查明：本院对一审认定的事实，予以确认。 本案二审的争议焦点：1.上诉人是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高应予调减？2.各项开户费应否予退还？ 本院认为，关于逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任。上诉人所举证据不能证明上诉人应履行交付办理转移登记有关文书的义务系因国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张减免责任的事由不能成立。上诉人履行交付转移登记有关文书的义务，与被上诉人缴纳契税的情况无涉，上诉人主张因被上诉人未缴纳税费而减免责任的上诉理由也不能成立。根据双方当事人的合同约定，逾期办证违约金的计算基数为被上诉人已交付的房价款，被上诉人已按照合同约定支付了合同载明的房价款，应以此为基数计算逾期办证违约金。故一审认定的违约期间及违约责任并无不当。另外，双方约定的违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对其主张调减违约金的请求不予支持。 被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费642元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 吉 雪 审 判 员 郭少华 二〇二〇年九月四日 法官助理 任云娇 书 记 员 陈思印