广东省连平县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1623民初432号原告：饶玉莲，女，1952年6月13日出生，汉族，住广东省河源市连平县******，公民身份号码：442************025。被告：陈肖荣，女，1992年7月2日出生，汉族，住广东省河源市连平县城红娘子酒门店，公民身份号码：441************329。委托诉讼代理人：周书协，男，1987年2月11日出生，汉族，住广东省河源市连平县***********，公民身份号码：441************319。原告饶玉莲与被告陈肖荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告饶玉莲、被告陈肖荣及其委托诉讼代理人周书协到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶玉莲向本院提出诉讼请求：1.被告必须遵照双方签名确认《租店协议》，向原告支付2017年8月至2019年7月31日的租金30039元；2.被告向原告支付自2017年8月1日至2019年7月30日的清洁费100元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年7月31日，原、被告签订《租店协议》，协议约定租赁期间至2019年7月31日止，同时约定“提前2个月书面通知”。被告未提前两个月书面通知原告，没有搬走床、箱、切菜板等货物，说明被告仍在租用店铺，应支付租金至2019年7月31日共计11个月的租金27775元。2018年租金欠50元，协议五约定“逾期交租金，每天加拾元违约金”，被告共违约162天，欠款1620元，同时，被告未按时交水电费、原告代其支付了水电费，但原告一直未向被告返还垫付的水电费。水电费按每天1.5元计算，从2017年8月1日起计算，应为894元。综上，原告应当向被告支付的费用为30039元。被告陈肖荣辩称，一、答辩人因经营需要向原告租赁位于连平县十八米大姐一卡门市及二楼两间房，并于2017年8月1日与原告签订《租店协议》，租店期间，答辩人一直严格遵守协议，并按时缴纳房租及水电费，并保护原告店面设施设备。因答辩人经营不善，入不敷出，故于2018年8月与原告商量终止租赁门店，并与原告口头达成终止门店租赁协议，原告口头同意并未提出异议。答辩人于2018年8月31日清理所有自己物品，并打电话给原告交还钥匙，原告称不方便到门店来拿，嘱咐答辩人将钥匙放在原告房屋二楼其房间，待原告改日去取。门店及二楼房间只留下原告物品（包括床），原告也于答辩人搬走后拿到钥匙并检查过所租赁的房子，并非如原告所称的继续居住情况。二、答辩人已按时缴纳租赁期间房租及水电费，并未拖欠原告房租及其他费用，同时，在双方口头协议下及合同范围内终止合同，也未向原告提出返还租金及押金，故答辩人不应向原告支付其诉称的所有费用，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证。经审理，本院认定事实如下：一、原、被告于2017年8月1日签订了《租店协议》，协议约定原告同意将十八米大街壹卡门市及二楼两间房出租给被告使用，租金每月2500元，租房押金2500元，租期从2017年8月1日起至2019年7月31日止，共两年；约定押金在合同期内不得退回，不作租金使用，被告入驻后中途如需要自行搬走，租金、押金不退回；同时约定被告如果要搬走，应提前两个月书面通知原告，以便及时计算水电费，另外，被告应在搬走前清走房内及厨房、厕所的垃圾，否则将扣除100元作为清洁费用。《租店协议》签订后被告便开始使用租用的门店经营红娘子火炙吊镂酒。庭审时，被告称其在2018年7月1日向原告提出因生意不好，故不再租用该门店，将于两个月后搬离。同时将租金付到2018年8月份，在8月31日被告将该门店打扫干净交还原告，并将钥匙按照原告的意思，放置在其房间内。而原告则称并不知道原告搬离店铺的事情，也未要求原告将钥匙返还，其认为原告提前终止合同，需书面提出终止合同，认可被告将租金付到2018年8月份，从2018年9月开始未付租金。二、庭审时，原、被告均认可每月租金2500元，水费、卫生费每月25元（该部分费用每逢单月交50元）。故，被告陈肖荣2018年5月应当向原告支付租金2550元，而根据被告提供的支付租金的银行流水显示，被告于2018年5月仅向原告支付了租金2500元。同时，原、被告认可被告在签订租金时交的押金2500元未予退还，被告认为该部分费用应用于抵扣违约金。本院认为，原、被告均认可双方签订的《租房协议》，可见该协议是双方的真实意思表示，且该协议未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均具有法律约定力。关于原、被告签订的《租店协议》是否提前解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定的“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条规定的“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《租店协议》中，双方约定的租赁期限自2017年8月1日至2019年7月31日止，且明确约定:“乙方如果要搬走，应提前两个月书面通知甲方”，被告陈肖荣欲提前解除合同，应当按照合同的约定提前两个月书面通知或经原告同意，不可单方擅自变更或解除合同。被告陈肖荣称于2018年8月31日搬离涉案门店，但其并未按照合同的约定提前两个月以书面形式通知原告，且原告对被告所称的口头达成终止租赁协议的说法不予认可，双方亦未共同办理涉案门店的交接手续。根据现有证据，无法证明被告搬离房屋、交还房屋钥匙的行为得到原告的同意与认可，故原、被告并未于2018年8月31日就解除涉案《租店协议》达成合意，且在《租店协议》期满前，双方未就解除合同达成一致意见，故双方应按照合同约定履行，被告陈肖荣应当支付相应租金。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，被告陈肖荣于2018年8月31日擅自搬离涉案店铺后，自2018年9月开始未缴纳租金，而原告饶玉莲作为房东，理应知道承租人未按时缴纳租金的情况，且原、被告约定的租赁期是至2019年7月31日，原告作为出租人，在租赁期满后，应当与承租人对租赁期间的租金及其他费用进行核算并办理退租手续，但原告称其于2019年9月份才知道被告陈肖荣自2018年9月份起未缴纳租金的事实显然与常理不符。但原告自2018年9月起至起诉前，一直未向被告主张过2018年9月至2019年7月的租金，其未及时主张权利的行为客观上造成房租损失的持续扩大，故原告应当对房租损失的扩大部分承担一定的责任。而被告陈肖荣未按合同约定履行通知义务，造成原告无法及时收回涉案店铺，导致店铺空置造成租金损失。综上分析意见，结合原、被告的过错程度，本院酌定被告陈肖荣应当向原告饶玉莲支付自2018年9月至2019年7月一半的租金，即为：13887.5元（2525元/月×11月÷2）。同时，根据被告提供的支付租金的银行流水显示，被告2018年5月尚欠原告租金50元，故被告应当予以一并支付。关于原告请求被告支付违约金1620元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因被告未按照合同约定的方式解除合同，擅自搬离涉案店铺，并自2018年9月起未支付租金，根据原、被告签订的《租店协议》约定“乙方应每个月准时交租交水电费，逾期交租金每天加收滞纳金10元”，现原告请求被告计算162天的逾期违约金，未违反法律规定，本院依法予以支持。关于被告辩称的押金予以抵扣违约金的主张，对此，本院认为，押金的性质为风险抵押金，具有保障承租人依约履行合同义务的功能，应于合同期限届满后，在承租人完全履行合同各项义务后，由出租人予以退还。原、被告签订的《租店协议》约定“押金在合同期内不得退回，也不作租金使用。乙方入驻后中途如要自行搬走，恕不退还租金、押金”，现合同期限已届满，在支持了原告剩余租期租金及相应违约金的情况下，应将押金予以退还，被告主张以押金予以抵扣违约金，具有事实依据。押金抵扣违约金后，剩余的押金880元（2500元-1620元），应当由原告向被告返还。关于原告请求被告支付2017年8月1日起至2019年7月31日止原告代其垫付的水费594元，因原告未提供相关的票据证实该部分费用的实际发生，且水费已包含在原、被告口头约定的每月25元的其他费用中，故对该项主张，本院依法不予支持。关于原告主张的2017年8月1日至2019年7月30日止清洁费100元，因原、被告双方签订的《租店协议》并未约定该费用，且根据庭审查明的事实，卫生费已包含在被告每月另行向原告支付的25元的其他费用中，故对该部分主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告陈肖荣应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告饶玉莲支付租金13937.5元，扣除被告饶玉莲应返还的押金880元，还应支付13057.5元。二、驳回原告饶玉莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费551元（原告已预缴），由原告饶玉莲负担311元，被告陈肖荣负担240元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审 判 长  龙伟云人民陪审员  谢开梦人民陪审员  刘献锋二〇二〇年九月九日书 记 员  叶春柳附：连平县人民法院履行款账户户名：连平县人民法院账号：442***********210汇入行：连平县农行营业部《中华人民共和国民事诉讼法》相关条文第一百六十四条：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。”第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”