江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1554号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨志坚，男，1964年7月23日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：赵兴翔，泰兴市马甸法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许晨阳，男，1988年4月16日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：姜丽君，江苏博诚律师事务所律师。上诉人杨志坚因与被上诉人许晨阳房屋租赁合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2019）苏1283民初7636号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨志坚向本院提出上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回许晨阳的诉讼请求，支持杨志坚的反诉请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由许晨阳负担。事实与理由：1.一审认定被上诉人拆除排油烟设施未予重置构成违约，应承担违约责任，但又以上诉人并非不能代为履行重置为由否认被上诉人的违约责任，毫无道理。一审认定是因环保原因被拆除，上诉人如何代为履行重置？2.被上诉人的租金损失是其自身违约导致，应由其自行承担，一审将该损失与上诉人的损失相抵，无事实和法律依据。3.一审以上诉人没有完整的会计账册和记账凭证，无法通过司法鉴定评估经营损失为由，不认定上诉人的经营损失，毫无道理。上诉人已经提供经营期间的营业单佐证因排油烟设备拆除受影响的事实，且一审未对能否鉴定的问题进行释明。4.上诉人无法经营是由于被上诉人违约拆除经营必须的排油烟设施。因被上诉人违约导致租赁合同无法履行，餐厅被迫关门，上诉人依据劳动合同法的规定遣散员工支付经济补偿，两者存在因果关系。5.一审对上诉人2019年6月17日至6月30日的租金不予支持没有依据。现有证据表明被上诉人于2019年6月17日表示要关门，于2019年6月25日已将钥匙拿走将门锁起来，上诉人无法开展经营。6.一审将上诉人的装修损失抵消租金损失完全错误。在被上诉人的根本违约未得到解决前，被上诉人因自身违约造成的损失应由其自行承担。被上诉人许晨阳答辩称，1.双方签订的租赁合同对于排油烟设备并未进行任何约定，可见双方订立合同的合意是由被上诉人出租房屋，同时无偿将房屋现有的上一个承租人留下的排油烟设备提供给上诉人使用，也就是说不管排油烟设备是否需要重置都应当是经营人也就是上诉人的义务，上诉人在承租期内并未就此向被上诉人提出过异议，因此被上诉人不存在任何违约行为。一审法院虽然认定被上诉人负有重置室外排油烟设备的义务而未重置的行为构成违约，但因为双方签订的合同对于违约责任如何承担没有约定，应该由上诉人举证证明因为被上诉人的违约行为对其造成的直接具体损失，鉴于一审未支持其损失，被上诉人没有就此提起上诉。2.上诉人主张损失，除了应该举证证明该损失是由被上诉人违约行为所致，还应当证明损失的具体组成、计算依据。一审中上诉人未能提供证据证明其所产生的损失与被上诉人行为之间的因果关系。3.上诉人仅支付租金至2019年6月30日，后一直违法占有、使用案涉房屋，至今没有迁出，截止目前已经产生占有使用费约12万，远超过上诉人主张的装修损失48000元，一审被上诉人同意以占有使用费冲抵其装修投入的计算期限仅限一审终结，被上诉人保留要求上诉人继续支付占有使用费的权利。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。许晨阳向一审法院提出以下诉讼请求：1、判令杨志坚支付租金30000元；2、判令杨志坚赔偿许晨阳因房屋不能出租造成的损失30000元；3、判令杨志坚继续履行合同；4、判令杨志坚承担本案诉讼费。诉讼过程中，许晨阳变更诉讼请求为：1、许晨阳、杨志坚解除合同，杨志坚立即腾让房屋；2、判令杨志坚自2019年7月1日起按12万元/年标准支付租金至实际腾房之日止；3、判令杨志坚承担本案诉讼费。杨志坚向一审法院提出以下反诉请求：1、判令解除许晨阳、杨志坚之间的租赁合同；2、判令许晨阳赔偿杨志坚各项损失合计95000元。一审认定事实如下：2018年12月18日，许晨阳作为甲方与杨志坚作为乙方签订租房协议1份，约定甲方将位于庆云花园小区12号门面房出租给乙方经营火锅店，租期5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止；租金12万元/年，每年按5%递增，租金按季度支付，乙方必须提前一个月支付下一季度的租金；协议还约定，乙方所有的装修和投资所做设施设备归乙方所有；租赁期间，甲方必须保证水、电、气路的正常使用。如影响乙方正常营业的一切损失由甲方负责。同日，许晨阳的母亲叶翠兰又与杨志坚订立补充说明协议1份，载明：庆云花园12号门面房三间二层，租给杨志坚开火锅店，如由政府行为在红线区，领不到环保手续、营业执照，本租房协议终止。乙方经营多少天，就付多少天的租金，乙方装房的设施、设备，由乙方拆走。乙方结尽所有的往来账。该补充说明协议下方还载有：收到房租陆万元￥60000。注：2019年1月至2019年6月份租金。在前述租房协议签订前数日，出租人许晨阳已将案涉租赁房屋交付给承租人杨志坚，交付时房屋附有室外排油烟设备。此后，杨志坚对租赁房屋在原有基础上进行了适当装修。在经营过程中，杨志坚先后领取了字号为泰兴市醉爱阁火锅店的个体工商户营业执照和食品经营许可证。2019年4月，应环保政策要求，泰兴市济川街道跃进社区及庆云花园小区物业等部门将案涉房屋的室外排油烟设备拆除。后双方为重置室外排油烟设备事宜产生争执。因双方争执未果，引起本次诉讼。审理过程中，许晨阳表示，同意以承租人杨志坚应付未付租金，抵销应给承租人的装修补偿。一审法院认为，一、关于租赁合同解除。本案中，承租人杨志坚在反诉时提出要求解除双方所签订的案涉租赁合同，出租人许晨阳在2019年11月5日庭审中表示同意解除，双方就解除租赁合同达成一致意见，予以确认。二、双方是否存在违约行为及应承担的违约责任。案涉房屋在出租给承租人时，附有室外排油烟设备。双方约定租金数额时应该也考虑了这一因素。现室外排油烟设备因环保问题被拆除，出租人许晨阳有重置室外排油烟设备的义务。现出租人未重置，应承担违约责任。但对于承租人杨志坚主张的相关损失是否能得到支持，一审法院认定如下：1、杨志坚主张室外排油烟设备拆除后火锅店的营业额下降，并要求承租人赔偿经营损失32000元。对此一审法院认为，首先，造成的营业额下降的可能原因是多方面的，包括杨志坚自身经营的问题、同业竞争态势的改变、油烟问题等；其次，根据一审法院实地现场查看的情况来看，重置室外排油烟设备的义务并非杨志坚不能代为履行的。杨志坚完全可以采取适当措施，先行重置室外排油烟设备，再向出租人主张重置费用，以避免经营方面产生更大损失。再加上承租人杨志坚经营的火锅店无完整的会计账簿和记账凭据，无法通过司法鉴定评估因排油烟问题给杨志坚造成的经营损失，杨志坚要求出租人许晨阳赔偿其经营损失32000元的诉讼请求，不予支持。2、杨志坚无证据证明油烟问题与杨志坚支付员工遣散经济补偿金之间存在相当因果关系，杨志坚主张员工遣散经济补偿金损失10000元，不予支持。杨志坚主张自2019年6月17日起停止营业，但未能提供证据证明，其主张返还2019年6月17日至6月30日期间5000元租金的反诉请求，不予支持。三、关于出租人许晨阳主张的租金（占有使用费）。承租人已支付租金至2019年6月30日，此后继续占用租赁房屋。即使因室外排油烟设备被拆除影响到承租人的经营，那么双方在2019年11月5日达成解除合同的合意后，承租人也应及时搬出租赁房屋。承租人一直占有租赁房屋，在租赁合同解除后仍应按照120000元/年标准支付房屋占有使用费至其实际迁出之日止。承租人杨志坚另主张房屋装修损失48000元。双方租房协议中明确约定，承租人的装修和设施设备归其所有，考虑到装修已添附到租赁房屋上，因此，在双方解除合同后，承租人装修留归出租人（详见其提交的装修明细单），由出租人给予承租人相应的补偿。现出租人许晨阳主张以承租人应付未付的房屋占有使用费来冲抵其应补偿给承租人的装修投入，因承租人应付未付的租金金额大于承租人所主张的装修投入，故对出租人的主张，予以支持。承租人杨志坚在案涉租赁房屋内的可移动物品及设备（其提交的装修明细单内物品除外），由其自行搬离。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条的规定，判决：一、确认许晨阳与杨志坚于2018年12月18日所签订的《租房协议》于2019年11月5日解除；二、杨志坚于判决生效之日起七日内将承租的位于泰兴市门面房内可移动资产清理，将承租房屋交付许晨阳；三、许晨阳主张的房屋占有使用费与杨志坚主张的装修损失相抵，互不负给付义务。四、驳回杨志坚的其他反诉请求。本诉案件受理费1300元，反诉案件受理费1087.5元，合计2387.5元，由许晨阳负担800元，杨志坚负担1587.5元（其中许晨阳预交1300元，杨志坚于判决生效之日起七日内支付给许晨阳500元）。二审中，上诉人杨志坚提供2019年6月14日充液化气发票复印件（电子发票），该证据证明上诉人6月17日喊被上诉人到店里拿下半年租金，同时要求处理油烟设备，上诉人在6月14日充了92立方液化气是想继续经营，上诉人整个投入接近40万，一审仅主张了部分损失。被上诉人许晨阳认为发票主体与本案无关，对该证据三性均不予认可。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，许晨阳、杨志坚于2018年12月18日签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。协议明确约定许晨阳将房屋出租给杨志坚方营业火锅店使用，同时对房屋租赁期限、租金进行了约定，根据协议内容可知双方对案涉房屋用途为开设火锅店是明知的，房屋上的排油烟设备理应在承租时双方考虑租金的范围之内，现排油烟设备被拆除，许晨阳作为出租方未能及时重置排油烟设备，原审认定其存在违约行为，符合事实。许晨阳应对承租人杨志坚因此造成的损失承担相应的赔偿责任。关于上诉人杨志坚主张的营业损失，因营业收入涉及到经营成本、经营能力、市场等多因素的影响，杨志坚所举证据不足以证明其营业额下降的原因完全是由排油烟设备拆除导致，且原审中仅凭其提供的经营期间的营业单无法确定其营业损失，原审对其该诉讼请求不予支持，并无不当。关于杨志坚主张的员工遣散经济补偿金损失，因其无法证明员工解聘与排油烟问题存在直接因果关系，且其仅提供了收条予以证明，无法证明实际产生的上述损失，原审法院不予支持，亦无不当之处。关于上诉人杨志坚主张返还2019年6月17日至2019年6月30日的租金，因其所举证据不足以证明其在2019年6月17日即停止营业，原审对其该诉请不予支持，亦无不当。关于装修损失48000元，双方在租房协议中约定杨志坚的所有装修归杨志坚所有。考虑到装修添附于案涉房屋上，现合同解除后装修费用理应由出租方许晨阳向杨志坚支付。案涉排油烟设备被拆除，出租人许晨阳未能及时重新安装排油烟设备，存在违约，承租人杨志坚未能及时采取措施重置，其对扩大的房屋使用费亦存在过错，在此期间双方对产生的租金应按责承担。在原审庭审中，双方于2019年11月5日达成解除合同的合意后，上诉人杨志坚至今仍未搬出案涉房屋，此后产生的房屋使用费应由其承担。因原审审理过程中，出租方许晨阳同意以承租人应付未付的房屋占有使用费冲抵上诉人杨志坚的装修投入，考虑到房屋占有使用费数额远高于杨志坚主张的装修损失，原审将两者相抵利于上诉人杨志坚，处理无不当之处。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2387.5元，由上诉人杨志坚负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年九月二十一日书记员 刘 非