广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初796号 原告：上思县大雁房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450621564040550X,住所地上思县思阳镇南岸新区明江新城江景美墅**。 法定代表人：陈福柒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌兰岚，女，该公司职工。 被告：刘某某，女，1979年11月18日出生，壮族，住广西上思县。 被告：韦某某，男，1963年7月25日出生，壮族，住广西上思县。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年7月15日 开庭日期：2020年8月13日 原告诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告刘某某、韦某某将上思县明江南岸新区明江新城滨江丽景A幢3单元1603号商品房返还原告；3.判令被告刘某某、韦某某赔偿原告修复上思县明江南岸新区明江新城滨江丽景A幢3单元1603号商品房所需的费用50，000元（以人民法院委托评估鉴定机构评估鉴定为准）；4.判令被告刘某某、韦某某向原告支付违约金54，225元；5.判令被告赔偿原告代偿银行罚息2943.15元；6.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。 事实及理由：被告刘某某、韦某某于2015年8月22日与原告签订《商品房买卖合同》，原告为出卖人，被告为买受人，合同约定：买卖的房屋是位于上思县明江南岸新区明江新城滨江丽景A幢3单元1603号商品房，总价款542，250元。以首付30%，银行按揭付款70%，首付款163，250元在签订合同时支付，购房余款379，000元向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第4条第②约定，乙方应在甲方的保证代偿行为发生之日起五个工作日内向甲方偿还全部代偿款项（包括本息）。乙方不按时向甲方偿还款项的，应按代偿款项总额每日万分之四的比例向甲方支付逾期还款的罚息，乙方逾期超过二十日的，视为乙方违约。《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第4条第④约定，甲、乙双方约定任何一方违约，守约方有权选择解除合同或继续履行合同，并承担守约方为此而支付的律师费、诉讼费、差旅费等相关费用。原告与被告签订《商品房买卖合同》且被告支付首付款后，原、被告再与银行签订《个人购房担保借款合同》，银行是贷款人，被告是借款人，原告是被告的保证人，银行放款后，被告未依照与银行签订的《个人购房担保借款合同》的约定按时支付本息，造成原告承担连带偿还责任代位偿还银行本息：2018年6月19日代偿本息6441.47元、2019年5月31日代偿本息6543.63元。2019年银行向法院起诉，上思县人民法院作出（2019）桂0621民初599号民事判决书，判决解除《个人购房担保借款合同》，由被告刘某某偿还银行本金361，834.64元，支付利息6557.18元，大雁公司（原告）负连带偿还责任。判决生效后被告拒不履行给付义务，法院强制执行，于2020年6月28日划扣原告银行存款373，039.82元，至此原告共计代偿本息合计386，024.92元。经原告多次追偿，但至今未归还。房屋交付被告后，被告将该房的墙体打通到邻房，今要修复估计要花费50，000元，此项费用应由被告赔偿。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告答辩意见：被告刘某某、韦某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 查明事实：2015年8月22日，原告上思县大雁房地产开发有限公司（以下简称大雁公司）作为出卖人与被告作为买受人签订一份《商品房买卖合同》。被告向原告购买位于上思县明江新城滨江丽景A幢3单元1603号房，价款为542，250元，其中首期付款为163，250元，余款379，000元由被告向银行办理按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件五合同补充协议约定：其他补充条款……4、乙方因未依约向银行偿还贷款本息而导致甲方承担责任代乙方还贷的情况下：（1）乙方应在甲方为乙方共偿贷款后与贷款银行、甲方共同到房屋抵押登记机构办抵押登记变更手续，将抵押权人由贷款银行变更为甲方，同时同意甲方有从抵押物中优先受偿的权利。乙方不得将房屋另行抵押或转让给他人。乙方拒办理变更原抵押登记手续，或者将房屋抵押、转让他人的，视为乙方违约；（2）乙方应在甲方的保证代偿行为发生之日起五个工作日内向甲方偿还全部贷偿款项（包括本息）。乙方不按时向甲方偿还款项的，应按代偿款项总额每日万分之四的比例向甲方支付逾期还款的罚息，乙方逾期超过二十日的，视为乙方违约；（3）乙方在偿还完甲方的全部款项后，甲方应与乙方到房屋抵押登记机关办理解除甲、乙双方之间抵押关系的手续，否则视为甲方违约；（4）甲、乙双方任何一方违约，守约方有权选择解除合同或继续履行合同，并有权要求违约方支付房款总额的10%的违约金，并承担守约方为此而支付的律师费、诉讼费、差旅费等相关费用。2016年12月1日，原、被告与中国农业银行股份有限公司上思县支行（以下简称农行上思支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告以上述房屋作为抵押向农行上思支行申请贷款379，000元作为购房款，借款期限30年，该笔借款农行上思支行直接划入原告账户，原告为该笔借款承担连带保证责任。 因被告未能按期偿还银行按揭贷款本息，原告向农行上思支行承担了担保责任，代被告向农行上思支行偿还按揭贷款本息共计12，985.1元，其中：2018年6月19日代偿6441.47元、2019年5月31日代偿6543.63元。因被告未能按照借款合同的约定按时向农行上思支行偿还借款本金和利息,农行上思支行于2019年7月10日将本案原告及被告作为共同被告起诉至本院。本院于2019年9月9日作出(2019)桂0621民初599号民事判决书,判决原告对被告向农行上思支行所负的债务承担连带清偿责任。该判决书生效后,被告未在生效判决规定的履行期限内履行义务,农行上思支行遂申请本院强制执行。2020年6月28日，原告通过中国工商银行股份有限公司上思县支行向本院转账373，039.82元为被告所负债务承担连带清偿责任。原告为被告承担连带保证责任后，被告未在合同约定的期限内将代偿款项偿还给原告。本案在诉讼期间，原告于2020年9月24日向本院提出撤回第三项诉讼请求。 本院意见：本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 关于是否解除原、被告之间签订的案涉《商品房买卖合同》问题。因被告未按约定履行按揭贷款偿还义务，导致原告以担保人身份向农行上思支行履行担保责任，即代被告向农行上思支行偿还了欠付的按揭贷款本息，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”以及原、被告在《商品房买卖合同》附件五中的约定，原告有权单方解除合同，故对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告是否应返还案涉商品房的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，被告应将该套房屋返还原告。对于原告要求被告将上思县明江新城滨江丽景A幢3单元1603号商品房返还原告的诉讼请求，本院予以支持。 关于修复案涉商品房及费用的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案中，原告自愿撤回其主张被告修复案涉商品房及赔偿修复费用的诉讼请求，系原告对自身权利的处分，亦不损害国家或集体的利益，本院予以准许。 关于违约金的问题。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》附件五中约定，合同双方任何一方违约，守约方有权要求违约方支付房款总额的10%的违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院予以支持。被告应向原告支付违约金54，225元（542250元×10%）。 关于罚息的问题。原、被告在《商品房买卖合同》附件五中对原告承担担保责任时被告的义务进行了约定，即被告应在原告履行代偿行为发生之日起五个工作日内向原告偿还全部贷偿款项（包括本息）；被告不按时向原告偿还款项的，应按代偿款项总额每日万分之四的比例向甲方支付逾期还款的罚息。该约定实质是对原告履行代偿行为的一种补偿，且按代偿款项总额每日万分之四的比例予以补偿未超过法定年最高借款利率24%。原告代被告偿还按揭贷款本息6441.47元的时间为2018年6月19日，被告应在原告履行代偿行为发生之日起五个工作日内即2018年6月24日前向原告偿还全部款项，但直至本案立案之日即2020年7月15日被告仍未偿还原告，逾期753天；原告代被告偿还按揭贷款本息6543.63元的时间为2019年5月31日，被告应在原告履行代偿行为发生之日起五个工作日内即2019年6月5日前向原告偿还全部款项，但直至本案立案之日即2020年7月15日被告仍未偿还原告，逾期407天。故对原告要求被告按代偿款项总额0.4‰的比例支付罚息，本院予以支持，该款项应为3005元（6441.47元×0.4‰×753天+6543.63元×0.4‰×407天）。现原告主张被告偿还罚息为2943.15元，是对其权利的处分，本院予以支持。故被告应支付原告罚息2943.15元。 判决主文：一、解除原告上思县大雁房地产开发有限公司与被告刘某某、韦某某于2015年8月22日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告刘某某、韦某某将上思县明江新城滨江丽景A幢3单元1603号商品房返还给原告上思县大雁房地产开发有限公司； 三、被告刘某某、韦某某支付原告上思县大雁房地产开发有限公司违约金54，225元； 四、被告刘某某、韦某某支付原告上思县大雁房地产开发有限公司罚息2943.15元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 诉讼费：案件受理费1222元，保全费2450元，合计3672元，由被告刘某某、韦某某承担。此款原告已预交，被告在履行上述还款义务时一并支付给原告。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2444元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××40122013）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴世耿 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 容弟威 书 记 员 黄慧芹