镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1191民初1195号原告：赵德安，男，汉族，1981年11月9日生，住镇江。委托诉讼代理人：邢家家，江苏苏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉才，江苏苏瑞律师事务所律师。被告：姚春雷，男，汉族，1971年3月5日生，中专文化，住镇江。被告：姚小丽，女，汉族，1979年6月14日生，初中文化，住镇江。原告赵德安诉被告姚春雷、姚小丽租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人周玉才到庭参加诉讼，被告姚春雷、姚小丽经本院送达传票，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《门面房租赁合同》；2、判令两被告赔偿原告装修损失152000元；3、判令两被告返还原告押金1000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由为：原告与两被告于2016年8月14日签订房屋租赁合同，约定两被告将位于赵声路103号第1至2层017号门面房出租给原告用于经营，租金为65000元／年。原、被告约定原告可以根据经营需要进行装修并约定如遇特殊情况导致合同终止，如甲方违约应退还乙方相应期限内房租并支付乙方装修损失，合同签订后，原告支付房租并精装了房屋。后诉争房屋因两被告所欠债务而被法院司法拍卖，两被告隐瞒涉案房屋被查封的事实与原告签订涉案租赁合同，现该房屋已被案外人储有伟竞得并办理了过户手续。现原、被告签订涉案租赁合同的根本目的已无法实现，被告应按照合同约定赔偿原告相应损失。因原告无法与两被告取得联系，故诉至法院。两被告未做答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已进行认证，并附卷留存。本院认定事实如下：2016年8月14日，两被告作为甲方与作为乙方的原告签订《门面房租赁合同》，约定：1、甲方将其合法拥有的坐落于赵声路103号第1至2层017号门面出租给乙方，建筑面积为192.45平方米；2、租赁合同期限为三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止；3、租金为65000元/年，甲方应在乙方支付1.5万后签订合同，甲方在乙方其余5万元租金交付之日将门面房的钥匙交付乙方；4、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回门面，乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施，乙方应在租赁期满后15日内办理，如15日内不能办理，由甲方自行处理；5、甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续，若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方装修费用等损失……上述合同签订当日，被告姚小丽向原告出具收条，载明：“已收到房租1.5万元整，水电费押金1000元”。2016年8月26日，被告姚春雷向原告出具收条，载明：“今收到赵德安房租款伍万元整。收款人姚春雷、代姚小丽”。同日，原告向被告姚小丽转账5万元。2017年10月1日，被告姚小丽、姚春雷向原告出具收条，载明：“今本人收到王雪芬、赵德安承租大港赵声路逸翠园103-17门面房，租金现金人民币陆万伍仟元整，租赁期限于2017年10月1日至2018年9月30日，注：此收条之前的房租租金已经全部结清，无经济纠葛。卡号：62×××03，建行：姚小明，现金支付21076元，转账43924元”。同日，原告向被告姚小丽转账43924元。2016年10月6日，镇江宜心装饰工程设计有限公司向原告出具专用收据，载明收到原告装修款现金218142元。镇江宜心装饰工程设计有限公司出具的装修清单中载明直接费194769.4元、管理费15582元、运杂费7791元，合计218142元。涉案不动产登记于两被告名下，两被告于2015年5月19日办理了涉案不动产的抵押登记，抵押权人为江苏镇江农村商业银行股份有限公司姚桥支行，抵押金额为171.2万元。因两被告与案外人吴建民存在经济纠纷，本院根据吴建民的申请于2016年6月3日首封了涉案不动产。本院依法启动对涉案不动产的评估拍卖程序，根据相关的拍卖物询价报告，涉案不动产的市场价值为140万元，其中包含装修价值19万元。2018年11月13日，竞买人储有伟以最高价1932000元的价格竞得。庭审中，原告自认其实际使用涉案房屋至2018年11月25日。另查明：本院在执行（2018）苏1181执恢134号案件过程中，分别于2018年8月10日、2019年1月7日向赵德安送达了执行裁定书和协助执行通知书，协助执行的内容分别为“暂停支付应给付姚小丽、姚春雷的租金收入65000元”、“提取你方应支付给被执行人姚春雷、姚小丽的自2018年10月1日至2018年11月25日的租金9973元”。2019年1月7日，原告收到本院执行裁定书和协助执行通知书后以姚春雷的名义向本院缴纳了执行案款9973元。再查明：2018年8月7日，本院执行局向赵德安告知即将拍卖涉案不动产的情况并制作了谈话笔录，该谈话笔录的主要内容为要求赵德安暂停支付租金65000元。2018年9月30日，本院执行局再次找到赵德安并制作了谈话笔录，该谈话笔录中载明赵德安认为其享有涉案房屋的装修价值190000元中的80%即152000元，剩余的38000元应归姚小丽。2018年10月8日，本院执行局找到姚小丽并制作了谈话笔录，姚小丽在谈话笔录中明确表示其认可赵德安享有装修价值190000元中的80%。本院认为：原告与两被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应属合法有效，对双方当事人均产生约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案中，两被告所有的涉案不动产被法院查封并拍卖导致原告无法继续使用涉案房屋的事实，有本院（2018）苏1181执恢134号之一执行裁定书、协助执行通知书、谈话笔录等证据为证，本院予以确认。按照前述司法解释的规定，原告有权解除涉案租赁合同，故对原告要求解除与两被告签订的《门面房租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告向两被告支付1000元押金的事实，有被告姚小丽出具的收条为证，本院予以确认，涉案租赁合同解除后，原告有权要求两被告返还押金1000元，故对原告要求两被告返还押金1000元的诉讼请求，本院予以支持。关于装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”。本案中，涉案租赁合同中虽然约定“若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方装修费用等损失”，但上述约定并未明确约定因出租人违约导致合同解除时，出租人应赔偿承租人整个租期内的装修损失。根据上述司法解释的规定，从平衡双方当事人利益的角度，可以认定两被告应赔偿原告剩余租赁期内的装修残值损失。因原告自认实际使用涉案房屋至2018年11月25日，故两被告应赔偿原告剩余租期即2018年11月26日至2019年9月30日（共计309天）期间的装修损失。原告与被告姚小丽对原告享有装修价值152000元的事实均无异议，故在两被告违约导致合同解除的情况下，两被告应赔偿原告的装修损失为42893元（152000元×309天÷1095天）。原告要求两被告赔偿超出42893元装修损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵德安与被告姚春雷、姚小丽于2016年8月14日签订的《门面房租赁合同》；二、被告姚春雷、姚小丽于本判决生效之日起返还原告赵德安租房押金1000元；三、被告姚春雷、姚小丽于本判决生效之日起赔偿原告赵德安装修损失42893元；四、驳回原告赵德安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1680元，由原告赵德安负担1176元，被告姚春雷、姚小丽负担504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员 张 龙二〇二〇年九月十八日书记员 朱华蓉《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处。三、当事人在向本案审判庭申请（联系电话：0511-8531****）上诉费账号后，可凭判决书和上诉状、上诉费缴费通知到镇江市中级法院交费或转账。请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。