黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终890号上诉人（一审被告）：魏德贵，男，1970年10月2日出生，汉族，个体，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：车延丰，黑龙江鼎升律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张铁民，男，1978年7月24日出生，汉族，个体，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：任桂梅，女，1972年2月1日出生，汉族，绥化市北林区爱路法律服务所法律工作者，住绥化市北林区。被上诉人（一审原告）：谷文强，男，1993年5月6日出生，汉族，个体，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：谷立军，男，1971年4月27日出生，汉族，个体，住绥化市北林区。一审第三人:王军，男，1964年8月27日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。一审第三人:石成娟，女，1967年10月14日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。二一审第三人委托诉讼代理人：杨国光，男，1979年3月18日出生，汉族，绥化市北林区大有办事处法律服务所法律工作者，住绥化市北林区福乾小区**高层****。上诉人魏德贵因与被上诉人张铁民、谷文强、一审第三人王军、石成娟侵权责任纠纷一案，不服黑龙江省绥化市北林区人民法院（2020）黑1202民初4号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。魏德贵上诉请求：1.撤销黑龙江省绥化市北林区人民法院（2020）黑1202民初4号民事判决；2.请求依法驳回被上诉人张铁民、谷文强要求上诉人赔偿损失的诉讼请求；3.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院就案涉房屋的买卖应当认定二位被上诉人与二位一审第三人之间存在恶意串通的情形。被上诉人张铁民、谷文强作为同样经营家居建材的商户，他们的营业场所与上诉人的营业场所相毗邻，被上诉人张铁民、谷文强在明知上诉人对承租的房屋已经进行装修的情况下，在买卖房屋时对房屋是否设定租赁权不闻不问，并且以高于市场价格进行购买，明显是以不正当手段排挤竞争对手。依据《合同法》买卖不破租赁的原则，被上诉人张铁民、谷文强与一审第三人之间应当恪守诚信，履行上诉人与二位原审第三人签订的五年期租赁合同，以维护正常的市场经营秩序。一审法院认定上诉人侵权与法无据。二、上诉人对被上诉人张铁民、谷文强不存在赔偿义务。在本案中，上诉人不存在侵权的故意，双方是基于租赁合同产生的给付租金的义务。关于租金的标准和给付方式，上诉人同意一审法院计算期限和计算方法。张铁民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、虽然被答辩人与第三人签订了五年的房屋租赁合同，但在该合同中约定“此合同签订交款后即发生法律效力。”被答辩人没有交纳租金，该附生效条件的合同并未生效，不能作为“买卖不破租赁”的条件而对抗房屋所有权人以房屋主张的占有、使用等权利。二、被答辩人应赔偿答辩人的各项损失。谷文强辩称，同张铁民答辩意见一致。王军、石成娟述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张铁民、谷文强向一审法院起诉请求：1、依法判令被告停止侵权，立即从侵占二原告所有的位于绥化市××林区华辰建材20-21号的122号商服房屋中迁出；2、依法判令被告赔偿强占二原告商服房屋期间给原告造成的经济损失每日3685元(具体数额以实际占用的天数为准)；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：二原告与被告均是绥化市××林区华辰建材市场经营陶瓷制品的个体工商户。被告的经营场所现位于绥化市××林区华辰建材乙丙之间厢房楼122号商服（建筑面积254.34平方米），该房屋的原所有权人为第三人王军和石成娟夫妇。2016年12月1日，第三人石成娟与案外人冉红岩签订房屋租赁合同，将该房屋租给冉红岩使用，租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日，每年租金80000元，每年的9月1日交齐下一年租金，同时约定不得转租。2017年12月1日，案外人冉红岩将该房屋转租给被告，由被告经营陶瓷制品使用。被告分别于2017年9月1日、2018年8月30日以银行汇款的方式向第三人石成娟的账户中汇入当年的房屋租金。2018年8月28日，被告向第三人提出续签房屋租赁合同的要求，双方于2018年8月31日通过微信方式签订了房屋租赁合同，合同约定第三人将前述房屋租赁给被告使用，租赁期限为5年，自2019年12月1日至2024年11月30日，租金为每年90000元，此合同在签订交款后即发生法律效力，如单方违约，由违约方包赔对方损失。后第三人欲将该房屋出卖，向被告征询是否购买，被告因房屋价格过高表示不购买。2018年9月26日，原告谷文强的父亲谷立军与第三人王军签订房屋买卖合同，合同约定第三人王军以185万元的价格将案涉房屋卖予二原告，二原告于2018年9月30日前向第三人支付定金30万元，2019年7月11日给付剩余房款155万元，交房日期为2019年12月31日。第三人于2019年9月27日以微信方式通知被告房屋已经出卖。原告分别于2018年9月28日、2019年4月5日、2019年7月11日向第三人交付房款合计185万元。2019年8月19日，双方办理了房屋所有权转移登记手续，现该房屋登记在二原告名下。至合同约定的交房日期，因被告在该房屋中经营不予迁出，致使二原告无法入住。故二原告诉讼来院，要求被告停止侵权、迁出房屋并赔偿损失。被告认为其并无侵权故意、其自身没有过错，而是由第三人的违约所造成的，且认为原告主张的经济损失赔偿标准无依据。第三人称被告的转租行为未经第三人同意，双方签订的五年合同未生效，且被告将房屋装修未经第三人同意，第三人已经与被告解除合同，原告的损失与其无关。本案经本院调解未果。一审法院认为，二原告通过支付合理对价向第三人购买了位于绥化市××林区华辰建材乙丙之间厢房楼122号、建筑面积254.34平方米的商服用房，且已经办理了房屋所有权登记手续。在二原告购买该房屋时，系被告承租该房屋的租赁有效期内，虽然在二原告购房前被告与第三人续签了五年的房屋租赁合同，但该合同现并未生效，不能作为“买卖不破租赁”的条件而对抗房屋所有权人对该房屋主张的占有、使用、收益和处分的权利。被告在该房屋中拒不迁出的行为，属于侵权行为。其应对原告因此产生的损失承担赔偿责任。关于赔偿标准，原告虽然未举示有效证据证实，但该损失系实际发生，根据公平原则，本院按照被告与第三人约定的房屋租赁费用即每年90000元平均到每日进行计算，至被告迁出该房屋时止。被告提出的因疫情期间停业的情形属于不可抗力，酌情应减少被告的赔偿金额，本院依法确认按照日租金的一半给付。现被告以租赁合同纠纷起诉第三人赔偿其房屋装修损失，该案尚在审理当中，被告不能以此为由拒绝迁出房屋，其应做好房屋现状公证或证据保全等手续，以避免日后对房屋装修损失鉴定时产生纠纷。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决：一、被告魏德贵在本判决生效后十日内从原告张铁民、谷文强所有的位于绥化市××林区华辰建材乙丙之间厢房楼122号、建筑面积254.34平方米的商服用房中迁出；二、被告魏德贵在本判决生效后十日内向原告张铁民、谷文强支付因侵权造成的损失赔偿，此款自2019年12月31日起计算至实际交房日每日按照247元计算，其中因疫情导致停止营业的43天，按照142元计算（247元/2）。案件受理费50元，由被告魏德贵负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第一、上诉人魏德贵占有案涉房屋是否侵犯了被上诉人张铁民、谷文强的物权。案涉房屋是被上诉人张铁民、谷文强向一审第三人王军和石成娟所购买,并已办理了房屋所有权登记手续，被上诉人张铁民、谷文强已取得了不动产物权。上诉人虽与一审第三人续签了五年期租赁合同,但上诉人未依合同约定向一审第三人交纳房租，租赁合同未生效。拒此上诉人主张被上诉人张铁民、谷文强应本着“买卖不破租赁”的原则履行与上诉人之间的租赁合同没有事实和法律依据。上诉人占有案涉房屋已经构成侵权。第二、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失是否正确。因上诉人拒不从案涉房屋中迁出，给被上诉人造成的财产损害，上诉人应予赔偿。一审法院考虑因疫情期间停业的情形，酌情减少上诉人的赔偿金额，依法确认按照日租金的一半给付，符合公平原则，本院予以支持。综上所述，魏德贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人魏德贵负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓涵审判员  付振铎审判员  吴 孟二〇二〇年九月二十一日书记员  陆文婷