河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终708号上诉人（一审被告、申请执行人）：新乡投资集团有限公司，住所地：新乡市和平大道中段**。法定代表人：赵荣彦。委托诉讼代理人：王磊，该公司员工。委托诉讼代理人：曹峻，河南牧野律师事务所律师。被上诉人（一审原告、执行案外人）：宋玉杰，男，1963年2月6日出生，汉族，住新乡市。一审第三人（被执行人）：河南新机股份有限公司，，住所地：新乡市五一路**法定代表人：巫秀花一审第三人（被执行人）：新乡轻机股份有限公司，住，住所地：新乡市文岩路**/div>法定代表人：巫忠科上诉人新乡市投资集团有限公司（以下简称投资公司）因与被上诉人宋玉杰、一审第三人河南新机股份有限公司（以下简称新机公司）、一审第三人新乡轻机股份有限公司（以下简称轻机公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人投资公司委托诉讼代理人王磊、曹峻，被上诉人宋玉杰到庭参加了诉讼。一审第三人新机公司、轻机公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。投资公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判执行案涉房屋，诉讼费由宋玉杰承担。事实与理由：一、一审未查明宋玉杰是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条所规定的法定情形，直接依据该条款作出一审判决书法律适用错误。应适用该规定第二十九条规定。二、宋玉杰与开发商所签《集资房买卖合同》属于无效合同。该合同标的物为职工集资房。2003年国发18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。2003年7月23日新乡市政府颁布《新乡市人民政府关于新乡市城乡规划区单位住房建设管理有关问题的通知》第3条款显示，企业自行组织建设的经济适用住房只能在本企业内部出售，不得对外出售，宋玉杰没有出具其系轻机公司职工的有效身份相关证据，且违反新政[2002]44号文件所规定的限制，不符合集资住房的相关规定，导致宋玉杰无法办理权属证书，并非自述因开发商疏忽遗漏未办理过户等事宜。故宋玉杰不享有排除强制执行的民事权益。宋玉杰答辩意见：一、宋玉杰提出执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，第二十八条为普通条款，第二十九条为特别条款，在该两条款发生竟合的情况下，只要符合上述之一的都可以排除执行。二、宋玉杰所购房屋不是居住用房，虽然合同名称为《集资房屋买卖合同》，但合同内容写明的是营业用房，应以合同内容为准。所签合同不违背合同法第五十二条之规定。依据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的不予支持。第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的除当事人有特别约定外，出卖人应承担违约责任，合同没有特别约定的应视为出卖人的责任。三、宋玉杰购房时主体工程已完成，其购房合法合规。投资公司在庭审中亦认可宋玉杰提供的购房合同、票据的真实性。宋玉杰自购房前和购房后均长期在河北省工作，购房后将房屋出租。轻机公司没有通知其办理过户手续，听别人已说办房产证后曾多次找轻机公司，均答复让等一等。至2009年时听说轻机公司原法定代表人庄希鉴出走英国时，再去找轻机公司就已经没有人管事了。后来厂区被开发，留守办公室搬迁，没有找到具体地址。再后来听说轻机厂已不存在，进入破产清算。综上，应驳回投资公司的上诉，维持一审判决。一审第三人新机公司、轻机公司未到庭亦未提交书面意见。宋玉杰一审诉讼请求：1.终止对宏力大道（中）528号营住楼房屋的执行；2.宏力大道（中）528号营住楼归宋玉杰所有。一审审理过程中，宋玉杰自愿申请撤回第二项诉讼请求。一审法院查明：2015年9月29日，该院作出（2014）新中民金初字第155号，该判决显示：新机公司于判决生效后十日内支付投资公司借款2200万元及利息，轻机公司承担连带责任。该判决已生效。后投资公司向一审法院申请强制执行。一审法院作出（2019）豫07执恢21号执行裁定查封案涉房屋，宋玉杰提出异议。2019年7月2日，该院作出（2019）豫07执异35号执行裁定，裁定：驳回宋玉杰的异议。宋玉杰遂提起本案诉讼。2005年4月6日，宋玉杰与轻机公司签订《集资房买卖合同》，约定：宋玉杰购买案涉房屋，房款为693120元。2005年，轻机公司先后出具收据，收据显示：宋玉杰支付672482.91元。现宋玉杰将案涉房屋出租，用于门面房经营。一审法院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，宋玉杰作为执行案外人提出本案执行异议之诉，其提出诉讼请求认为其享有足以排除强制执行的民事权益，但投资公司作为申请执行人并不予认可。现围绕各方争议焦点分别评述如下：一、关于法律适用问题。宋玉杰认为本案应适用《执行异议和复议规定》第二十八条，投资公司认为本案应适用第二十九条；对此评述认为：《执行异议和复议规定》第二十八条系对于所有类型的被执行人和不动产均可适用的普适性条款；第二十九条系专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。二、关于宋玉杰能否排除执行问题。本案中，宋玉杰与轻机公司签订的《集资房买卖合同》应认定为有效合同，其在法院查封之前已长期占有案涉房屋并出租，业已支付相应房款，且目前尚无确切证据证明宋玉杰未办理过户登记系因其自身原因。综上，结合宋玉杰提交的证据及庭审情况，可以认定宋玉杰享有足以排除强制执行的民事权益，按照上述法律以及司法解释的规定，应排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，一审判决：不得执行宏力大道（中）528号临街楼西楼西一单元西户一、二层营业房。一审案件受理费10525元，由新机公司、轻机公司负担。本院二审对一审查明的事实予以确认，另查明，一、一审法院于2019年5月28日作出（2019）豫07执恢21号查封公告，将被执行人轻机公司名下位于新乡市宏力大道（中）528号临街营住楼西楼数第1户产权证号：05102529）房产予以查封。二、2010年4月16日，投资公司与新机公司签订借款合同，新机公司向投资公司借款2200万元，期限三年，自2010年4月16日至2013年4月15日。未约定利息。同日，投资公司又与轻机公司签订担保合同，轻机公司为新机公司的借款提供担保，保证方式为连带责任。该借款到期后，新机公司未偿还。2015年8月9日，一审法院作出（2014）新中民金初字的155号民事判，判决新机公司偿还投资公司2200万元借款及利息，轻机公司对上述借款承担连带责任，轻机公司承担责任后，有权向新机公司追偿。本案的焦点问题是宋玉杰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案系案外人宋玉杰提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，宋玉杰应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。根据庭审举证、质证情况，针对投资公司上诉理由，本院对本案评析如下。《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条对金钱债权执行中买受人能够排除执行的情形予以规定，第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型被执行人均可适用，而第二十九条是对房地产开发企业为被执行人的特别条款。第二十八条并未排除适用于本案情形，故投资公司认为本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条于法无据，其上诉理由不予采纳。诉讼中，宋玉杰提交了其于2005年4月6日与轻机公司签订的《集资房买卖合同》，双方对所购房屋的位置、面积以及价款等进行了约定，系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应为有效合同。参照《执行异议和复议规定》第二十八条规定，案涉房屋虽然登记在被执行人轻机公司名下，但宋玉杰与轻机公司之间在人民法院查封前就签订有书面商品房买卖合同；并且宋玉杰按约定支付了全部房款；在人民法院查封之前已接收房屋并且对外出租；没有证据证明是因宋玉杰自身的原因未办理过户登记手续。故在投资公司申请对轻机公司的金钱债权执行中，宋玉杰请求排除执行的请求成立，本院予以确认。综上所述，投资公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10525元，由新乡投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛建华审判员  李建瑞审判员  张俊宇二〇二〇年九月二十七日书记员  王 珊