四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川19民终904号 上诉人（原审被告）：李聪华，男，1966年12月30日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 被上诉人（原审原告）：成都华居物业管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区蜀西路********，统一社会信用代码91510100720314913U。 法定代表人：魏翠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊翠琴，女，1986年9月2日出生，汉族，系该公司职工，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：彭可涵，女，1993年7月10日出生，汉族，系该公司职工，住四川省巴中市恩阳区。 上诉人李聪华因与被上诉人成都华居物业管理有限公司（以下简称华居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市恩阳区人民法院作出的（2020）川1903民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李聪华及被上诉人华居物业公司的委托诉讼代理人熊翠琴、彭可涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李聪华上诉请求：1.撤销四川省巴中市恩阳区人民法院作出的（2020）川1903民初187号民事判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人华居物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对上诉人李聪华在一审中提交的被上诉人华居物业公司物业服务中严重不作为的相关证据未予认定。在没有查清案件事实的情况下直接认定被上诉人华居物业公司履行了物业服务基本义务，只是存在义务瑕疵，显然与事实严重相悖，使被上诉人华居物业公司逃避其应承担的违约责任。二、被上诉人华居物业公司未通过法定程序主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。三、合同不明，没有正规的合同；物业合同价格跟服务不匹配，要求降低物业服务费一半即6毛；及时整改入住的设施和外貌，达到上诉人李聪华才进入小区的水准；请求工作人员配备上岗证、资格证、保安证，职工年龄不能超过法定工作年龄。 被上诉人华居物业公司辩称，1.关于上诉人李聪华提出物业服务合同没有权利和义务的问题，被上诉人华居物业公司和开发商签订的合同以及房管局备案的依据可以证明。2.被上诉人华居物业公司是按照服务合同约定的标准，严格按照物业服务合同执行。 华居物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李聪华支付华居物业公司物业服务费2807.91元；2.判令李聪华支付华居物业公司违约金84.23元；3.案件受理费由李聪华承担。 一审法院认定事实：四川云鼎置业有限公司在巴中市恩阳区开发修建“义阳府第”房产项目，并委托华居物业公司对小区进行前期物业服务管理。2015年2月16日，四川云鼎置业有限公司（甲方）与华居物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同的补充协议》，合同约定：物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主；高层住宅物业费1.5元/㎡/月，自房屋交付之日起两年内实际执行价格为1.25元/㎡/月；业主的物业服务费从房屋交付次日起按年缴纳；合同履行期限，自甲方集中交付房屋使用起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；甲方、业主未按时、足额缴纳物业服务费，经乙方书面催告缴纳仍未缴纳的，承担未付金额3%的违约金；合同签订后，华居物业公司按照合同约定时间进入该小区进行物业服务管理。李聪华与开发商四川云鼎置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买恩阳区“义阳府第”小区8栋2单元803号住房一套，房屋建筑面积89.14㎡。四川云鼎置业有限公司开发修建“义阳府第”房产项目竣工，达到交房条件，李聪华于2017年1月17日接收房屋，并缴纳截止2018年1月31日的物业服务费。“义阳府第”小区未成立业主委员会。自2018年2月1日以后的物业服务费未缴纳，经华居物业公司催缴后，仍未缴纳。在一审审理过程中，李聪华辩解其拒交物业服务费是因华居物业公司所提供的物业服务水平和质量未达到合同约定的标准，并向法庭提供相关证据证实。华居物业公司对李聪华的辩解予以否认，并提供证据证实其所提供的物业服务符合合同约定，但认可存在服务瑕疵。 一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，本案《前期物业服务合同》关于缴纳物业服务费等的约定对业主即李聪华具有约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。华居物业公司已按照合同约定向李聪华所居住的“义阳府第”小区提供与其物业服务费相当的服务，李聪华作为小区的业主，在享受华居物业公司提供的物业服务的同时，应当按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。物业服务合同作为一种持续性、服务性合同，既需要物业服务公司充分听取业主的意见，以利于改进服务质量，也需要业主持有一定的容忍度。物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生以及公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，物业费的收取情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平及质量。李聪华辩称华居物业公司未达到物业服务的基本要求，物业收费与其提供的服务水平严重不符，根据李聪华向一审法院提供的证据不能证明华居物业公司未达到物业服务水平和质量，但华居物业公司对小区进行物业服务中，存在服务瑕疵，华居物业公司也予以认可，故双方应相互理解，多进行沟通交流，华居物业公司也应加强物业服务管理方面的职责。若因存在服务瑕疵而拒交物业服务费，可能造成小区物业服质量整体下降，影响小区居民的生活质量，对按时足额缴纳物业服务费的业主也不公平。故对于华居物业公司要求李聪华支付从2018年2月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2807.91元的诉请，予以支持。本案中，李聪华虽未按合同约定缴纳物业服务费，构成违约，但华居物业公司也存在服务瑕疵，故华居物业公司主张李聪华承担违约金84.23元，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十一条规定，判决：一、李聪华于判决生效后十日内支付华居物业公司物业服务费2807.91元；二、驳回华居物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由李聪华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李聪华提交如下证据：1.义阳府第360名业主联名请求政府评估，拟证明业主要求成立业主委员会，对物业进行评估；2.麻石社区居民委员会关于义阳府第部分业务反映成都华居物业服务低劣的回复，拟证明华居物业公司提供的物业服务不到位；3.一审过后拍摄的小区视频，拟证明物业服务存在问题。 被上诉人华居物业公司质证认为：被上诉人华居物业公司跟社区沟通过，社区意思是让其及时处理业主反映的问题；关于360户业主联名请求政府评估的证据，对其真实性不予认可，如果小区物业服务水平真的不达标，就不会在创文的时候得到政府部门的认可。 被上诉人华居物业公司提交如下证据：主管部门到案涉小区检查的照片，拟证明物业服务水平达标。上诉人李聪华质证认为：照片为大门口拍摄，系政府来督促管理，不能证明物业服务达标。 经双方质证，本院对上述证据认定如下：上诉人李聪华提交的证据1载明的大部分业主姓名及相关信息系代签，对其真实性无法核对，本院不予采信；上诉人李聪华提交的证据2、3无法达到上诉人李聪华拟证明的目的，本院不予采信；对被上诉人华居物业公司提交证据的真实性予以确认。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，华居物业公司与案涉小区建设单位四川云鼎置业有限公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同的补充协议》，内容不违反我国现行法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对上诉人李聪华具有法律约束力。被上诉人华居物业公司依约为上诉人李聪华所在的案涉小区提供了物业服务，故原审判决上诉人李聪华向被上诉人华居物业公司支付相应的物业费并无不当。 关于上诉人李聪华提出被上诉人华居物业公司提供的物业管理服务不到位的问题。首先，物业服务企业提供的服务具有公共服务性、整体性和持续性，关系到小区全体业主的切身利益。因此，对于单个业主能否以物业服务不到位为由要求降低物业费 或者拒绝缴纳物业费应在衡量全体业主与个别业主利益的基础上综合判断。本案中，上诉人李聪华向人民法院提交的证据不足以证明被上诉人华居物业公司不履行物业服务合同或者履行物业服务合同存在重大瑕疵，严重影响到全体业主的正常生活，导致全体业主丧失根本合同利益，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。其次，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，上诉人李聪华认为被上诉人华居物业公司对案涉小区的物业服务存在瑕疵，可通过请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等正常途径主张权利。同时，一审法院已在充分考虑被上诉人华居物业公司服务水平存在瑕疵的情况下，要求被上诉人华居物业公司对其服务质量进一步完善和提升，对被上诉人华居物业公司要求上诉人李聪华承担违约责任的请求未予支持，已趋于公平合理，并无不当。故上诉人李聪华提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人李聪华提出的被上诉人华居物业公司怠于行使权利、未通过法定程序来主张拖欠的物业费的问题。因物业服务合同属继续性合同，案涉物业服务协议订立至本案诉讼，案涉物业运营正常、持续履行，物业服务企业要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间应从双方终止物业服务合同之日起算。因此，上诉人李聪华提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，李聪华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李聪华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王 军 审 判 员  李 巍 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  王莉莉 书 记 员  白茂松