北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初2046号原告：北京金科金碧置业有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇夏各庄北街******。法定代表人：马东兴，经理。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟伟，北京法绳律师事务所律师。被告：刘杰，男，1972年12月13日出生。委托诉讼代理人：马岩，河北康惠律师事务所律师。原告北京金科金碧置业有限公司（以下简称金科公司）与被告刘杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人岳仁东，被告刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金科公司向本院提出诉讼请求：1.解除金科公司与刘杰于2018年12月23日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，由刘杰协助金科公司办理撤销网签备案手续；2.刘杰给付金科公司逾期付款违约金205427元；3.刘杰给付金科公司律师服务基础费用10000元、风险代理费用15853.79元；4.本案诉讼费用由刘杰负担。事实和理由：2018年12月23日，金科公司与刘杰签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同包括附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定、附件十三补充协议等。合同约定刘杰购买金科公司坐落于北京市平谷区夏各庄镇××地块×住宅楼×层×号房屋。附件四约定：出卖人与买受人约定采用下列方式支付峻秀家园项目×楼X单元×号房屋购房价款，该房屋总价款为人民币1027135元；1.买受人于2018年12月23日签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》当日，缴付首付款517135元；……4.购房总价款的剩余部分，即510000元，由买受人向出卖人指定的银行申请银行贷款……若买受人未按约定付清首付款（含分期部分），逾期在60日之内的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付应付款总额万分之四的违约金，并于实际支付应付款当日向出卖人同时支付违约金；若逾期超过60日的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房款总额20%的违约金。合同签订后，刘杰仅支付部分首期房款103427元。其后，金科公司多次催促刘杰交纳首付余款，并及时办理贷款手续，但刘杰至今仍未办理，且未按约定向金科公司支付剩余购房款。金科公司认为：金科公司与刘杰签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。刘杰向金科公司支付部分首期购房款后，没有继续履行合同义务，构成违约。为维护自身合法权益，故金科公司诉至法院。刘杰辩称，同意解除本案所涉合同并协助办理撤销网签登记备案手续，刘杰没有违约，金科公司无权主张违约金，应该向刘杰返还购房款。一、涉案房产与（2020）京0117民初2078案件中涉及房屋为一体，是主房与附属房的关系，本案购房合同应予以解除，金科公司应返还购房款。1.从房产的结构看，金科公司虽与刘杰签订了两份购房合同，但二者为一体，具有不可分割性。该套房产为别墅，涉案房屋为仓储房，从（2020）京0117民初2078案件中涉及的住宅类房屋乘坐电梯直达仓储房，共同构成叠拼别墅。2.从合同签订及交款情况看，金科公司将涉案房屋与（2020）京0117民初2078案件中涉及房屋作为一体进行出售，刘杰也是按照一体进行购买，且在购买房屋时金科公司买房赠送地下室和车位。2018年12月23日，金科公司与刘杰签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，刘杰并不知道是两套房屋，当时金科公司拿出一堆材料让刘杰签字。刘杰先后交纳购房款共计357579元，其中2018年11月9日交纳定金20000元，2018年11月13日两次刷卡共计100000元，2018年11月29日交纳100000元，2018年12月23日交纳三笔款项共计137579元，分别为：3427元、80000元、54152元。金科公司开具的收据：（2020）京0117民初2078案件中涉及房屋收据（2018年11月30日两张100000元，2018年12月23日两张154152元），本案涉案房屋收据（2018年11月30日100000元，2018年12月23日3427元）。涉案合同附件四约定：买受人于2018年12月23日缴纳首付款517135元。从我方刷卡记录中显示的日期和金额可以看出，两套房产的钱，刘杰不是拆开交纳，而是作为一体一起交纳的，是金科公司自己在出具收据时进行的拆分。3.从通常购买的惯例和房产的功能上看，不会有人进行分别购买。对主房和仓储房签订两个合同是可以的，但不是签订了两个合同就是可以进行单独销售。仓储房是主房的附属，谁也不会在别墅区购买没有任何使用价值的仓储房。从结构上自主房直接到达仓储房。4.金科公司的预售房许可证已经过期，不能进行网签，合同的目的无法实现。二、刘杰不存在违约行为，是金科公司违约在先。通过（2020）京0117民初2078号民事案件庭审查明的情况及认定的事实可以证实，金科公司曾承诺愿意给刘杰时间去解决购房资格一事，但金科公司违反约定，不再给刘杰解决购房资格事宜，属于自身违约。本案中涉及的房屋不再交纳购房款，是因为金科公司违反住宅类房屋的约定，导致作为一体的本案中仓储房合同无法继续履行，刘杰不存在违约行为。故金科公司无权向刘杰主张违约金、律师服务费及风险代理费用。经审理查明,2018年12月23日，刘杰与金科公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：×××），该合同约定所涉房屋用途为地下仓储。合同附件四约定：出卖人与买受人约定采用下列方式支付峻秀家园项目×楼X单元×号房屋购房价款，该房屋总价款为人民币1027135元；1.买受人于2018年12月23日签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》当日，缴付首付款517135元；……4.购房总价款的剩余部分，即510000元，由买受人向出卖人指定的银行申请银行贷款……若买受人未按约定付清首付款（含分期部分），逾期在60日之内的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付应付款总额万分之四的违约金，并于实际支付应付款当日向出卖人同时支付违约金；若逾期超过60日的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房款总额20%的违约金。合同签订后，刘杰交付了首付款103427元，至今刘杰未再支付其他余款。针对该合同，双方均认可已经办理了网签登记备案手续。2018年12月23日，刘杰与金科公司同时草签了《北京市商品房预售合同（住宅类）》。本案所涉房屋与上述住宅类房屋系一体，共同构成叠拼别墅。双方均认可上述两份商品房预售合同是一起签订的。《北京市商品房预售合同（住宅类）》已经（2020）京0117民初2078号案件、（2020）京03民终9047号案件确认解除。在（2020）京0117民初2078号案件中，本院查明“根据相关规定，开发商销售商品房必须先对购房者资质进行审查，经审核具有购房资格后方能签订商品房预售合同或房屋买卖合同。金科金碧公司与刘杰签订涉案合同时，知晓刘杰不具有购买涉案房屋资格。双方一致认可，刘杰目前仍无购买涉案房屋资格。”以上事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（草稿）、商品房预售许可证、委托合同、发票、签约须知、（2020）京0117民初2078号案件卷宗材料及民事判决书、（2020）京03民终9047号案件民事调解书等证据在案佐证。本院认为，涉案房屋系地下仓储房屋，与（2020）京0117民初2078号案件所涉住宅类房屋系一体，共同构成叠拼别墅。虽然本案所涉仓储房屋可以单独销售、单独签订合同，但对于普通购房者来说，与（2020）京0117民初2078号案件所涉住宅房屋共同使用才能实现本案合同目的。现《北京市商品房预售合同（住宅类）》已经（2020）京0117民初2078号案件、（2020）京03民终9047号案件确认解除，本案合同已无法实现合同目的，无继续履行之必要。现双方同意解除本案合同，刘杰同意协助撤销网签登记备案手续。故本院对金科公司解除本案合同、协助撤销网签登记备案手续的诉讼请求不持异议。在（2020）京0117民初2078号案件中，本院查明因刘杰不具有住宅类房屋购房资格，以致《北京市商品房预售合同（住宅类）》（草稿）事实上无法履行而解除，进而导致本案《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》因无法实现合同目的而解除。对此，刘杰并无无过错，故金科公司主张刘杰给付违约金及律师服务费、风险代理费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、确认解除北京金科金碧置业有限公司与刘杰于2018年12月23日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：×××）；二、刘杰于本判决生效后十日内协助北京金科金碧置业有限公司撤销《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：×××）的网签登记备案手续；三、驳回北京金科金碧置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2191元，由北京金科金碧置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 卫二〇二〇年九月二十二日书记员 张琳琳