河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0281民初794号 原告：王桂云，女，1950年7月1日出生，满族，居民，现住遵化市。 委托诉讼代理人：徐立增、倪晓佳，河北力公律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地唐山市路**西窑电厂工房商业楼A段。 法定代表人：董庆柱，职务：经理。 委托诉讼代理人：董雅君，代理权限为特别授权。 第三人：李猛，男，1998年2月16日出生，满族，农民，现住遵化市。 委托诉讼代理人：李卫国，男，现住，系李猛父亲，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：王丽红，河北定邦律师事务所法律工作者，代理权限为特别授权。 原告王桂云与被告唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称“凤辉房地产公司”）、第三人李猛确认合同有效纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王桂云及其委托诉讼代理人徐立增、倪晓佳、被告凤辉房地产公司的委托诉讼代理人董雅君、第三人李猛的委托诉讼代理人李卫国、王丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王桂云向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2011年6月23日签订的《西二里村外迁户房屋拆迁安置补偿协议》及《西二里改造外来户补偿确认单》、《回迁户选房确认单》合法有效，判令被告继续履行合同未履行的内容。2.依法确认原告有权优先取得遵化市（96.66㎡）房屋及地下室一处（10.5㎡）的所有权。3.责令第三人腾空遵化市（96.66㎡）房屋及地下室一处（10.5㎡）。4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系遵化市西三里乡西二里村外迁入户村民，2011年6月23日与被告凤辉房地产公司签订《西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议》、《西二里改造外来户补偿确认单》、《回迁户选房确认单》各一份，根据上述协议，原告因拆迁安置补偿取得的两处置换楼房的位置及面积为：玫瑰园三区5-3-1101室96.66㎡、地下室10.5㎡，7-2-1102室133.49㎡，地下室18.8㎡。2016年10月，被告仅向原告交付了3区7-2-1102号房屋，原告在此居住至今。后原告得知5-3-1101号房屋被第三人李猛非法占有。原、被告间签订协议合法有效，且争议房屋已具备交付条件，被告另行将应交付给原告的房屋出售给第三人，侵害了原告的合法权益，特此起诉。 被告凤辉房地产公司辩称，原告所签的拆迁补偿协议不真实，该协议第七条拆迁协议日期有勾划涂改，系2010年9月3日。甲方在玫瑰园开工时间是2007年，拆迁安置补偿协议应在甲方开工前签订完毕，而原告的协议是在2011年，还误写为2010年，后发现有误加以修改。勾划涂改应加盖凤辉房地产公司的公章，而勾划部分却使用了售楼处的专用章，协议尾部加盖的是凤辉房地产的公章，明显售楼处章是后加的。甲方代签人及甲方法人处没有法人签字，也没有法人印章，明显是一个不完整的补偿协议，协议的来源无从考证。协议第八条载明乙方可选择置换在1区内安置房以外的板楼楼房，乙方承担找差价每平米300元，原告选择1区外的5号楼1101号应按协议明确补交96.66平米的差价款，合计28998元，要求原告出示证据；回拆房基本都安排在1区，原告是回拆迁房为何都选择在3区，而现居住的也是1区以外的房产，7-2-1102的面积是133.49平米，原告理应交纳补偿款40047元，按补偿协议第八条，原告应交凤辉房产的总差价为69045元。第四条写明回迁房户型及位置见清单，原告未提交清单。维修基金免收是后补的，被告公司的补偿协议统一是制式的，原告的协议多次涂改、填加并未加盖公章，且被告公司有销控表并未标明争议房产归原告。1区的8、9号楼为拆迁安置楼，当时为何选了一个烂尾楼。 第三人李猛述称，第三人购买的遵化市系合法购买。2016年9月27日前第三人去被告凤辉房地产公司售楼处购买楼房，当时售楼处的工作人员为第三人出示了楼房销控表，后经第三人查证确认该楼房未经他人购买或占有，第三人才决定购买此楼房，并于2016年9月27日签订了商品房买卖合同，交纳了全额购房款。2019年1-3月陆续向小区物业交纳了物业费等相关费用，同年3月11日领取了该楼房的钥匙，后对该楼房装修并居住至今。原告请求确认双方2011年6月23日签订的补偿协议合法有效，第三人认为该补偿协议不具有真实性，不具有法律效力。具体答辩意见同意被告人的答辩意见。原告与被告间确认合同有效纠纷，第三人已合法占有使用楼房，取得物权，物权大于债权，依法律规定，第三人是善意有偿取得，应维护第三人的合法权益，第三人认为原告主张的请求所依据的事实不具有法律效力，请依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下，2011年6月23日，原告王桂云作为乙方与被告凤辉房地产公司作为甲方签订《西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称“安置补偿协议”），就宅基地补偿原则、回迁日期、回迁房选房顺序、交房标准、奖励措施、置换标准等事项进行了约定。第七项“于2010年9月30日”涂改处加盖了被告公司售楼处印章。该协议落款处甲方加盖了被告公司印章，乙方有原告王桂云签字、按印。同日，双方签订《西二里改造外来户补偿确认单》（以下简称“补偿确认单”），确认单载明“评估结果：国有土地面积234㎡，协议地面积33.33平方米，地上附着物96630元。补偿结果：土地补偿面积295.75㎡，置换房屋基准价3400/㎡，总计295.75㎡，附着物补偿折合面积28.42㎡。置换楼房申请：套数2，补偿楼号及面积：玫瑰园三区5#-3-1102、3区7#-2-1102”。另，双方签订了《回迁户选房确认单》（以下简称“选房确认单”），确认单载明“选房楼号：3区5#-3-1101、96.66㎡、地下室10.5㎡。选房楼号：3区7#-2-1102、133.49㎡、地下室18.8㎡。地下室合计面积数：29.3折17.24。车库数：2个51.76㎡，折后面积数69，选房总面积数230.39，差额面积数-3.4㎡备注：295.75-230.39-69=-3.4㎡（补）”，以上两份确认单均加盖了被告公司售楼处印章，并有原告王桂云签字、按印。 审理过程中，第三人李猛向本院提交未注明日期的《商品房买卖合同》，合同中出卖人为被告凤辉房地产公司，合同标的为玫瑰园三区5幢3单元1101号房，建筑面积共96.66平方米，商品房主体部分单价为3100元/㎡，总金额299646元，落款处出卖人加盖了被告公司印章、梅子杰印章，买受人第三人李猛签字、按印。2016年9月27日被告公司售楼处为李猛出具299646元玫瑰园3区5-3-1101号购房款收据。2019年1月5日，遵化市玫瑰园三区业主委员会为第三人出具22000元水暖气初装费收据及65000元建筑款收据，该收据注明“李猛领钥匙经手人李金贵20**.1.5日领”。另，第三人李猛在审理过程中向本院提交缴纳物业费、电费收据及供用天然气合同、供用热合同，证实其已实际居住于案涉房产。 2019年7月8日，原告王桂云向本院起诉第三人李猛排除妨害纠纷一案，要求其停止对遵化市的侵害并恢复原状，2019年8月7日，本院作出（2019）冀0281民初2970号民事判决，因王桂云提交的证据不足以证实其已取得对涉案房屋及地下室的物权，本院判决驳回王桂云的诉讼请求，宣判后王桂云不服提起上诉，唐山市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）冀02民终8557号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案被告的委托诉讼代理人董雅君在该案中作为李猛的证人出庭作证，发表证人证言主要内容为：“证人系唐山市凤辉房地产开发有限公司财务总监，自2016年开始负责玫瑰园小区的各项工作，李猛所购房系凤辉房地产公司抵顶给建筑施工方朱保树的部分房子中的一处，李猛将购房款直接给建筑商，凤辉房地产公司只出具商品房买卖合同和现金收据。王桂云提交的补偿协议加盖的凤辉房地产公司售楼处的章及公司公章都是凤辉房地产公司的章，但售楼处的章已于2015年公告作废。事发后，王桂云找过证人，证人跟王桂云说凤辉房地产公司从一区到三区重复的不少，这是公司的失误，证人需要去调查清楚后再作出调解方案，但是王桂云没尊重证人意见就开始起诉”。 审理过程中，原告与被告及第三人之间就原告王桂云提交的安置补偿协议是否合法有效及第三人是否应返还诉争房产产生争议。 被告凤辉房地产公司就原告提交的补偿协议右上角“同意梅子杰9.10”的形成方式及补偿协议第一页与第二页纸张是否为相同纸张申请鉴定，经本院委托，唐山物证司法鉴定中心出具鉴定意见书，鉴定意见为：送检的2011年6月23日《西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议》第一页右上方“同意梅子杰9.10”笔迹不是直接书写形成。鉴定过程中，被告凤辉房地产公司放弃鉴定补偿协议第一页与第二页纸张是否为相同纸张的请求。 本院认为，原、被告签订的安置补偿协议、补偿确认单、选房确认单均加盖了被告公司或被告公司售楼处的印章，且本案庭审中被告及第三人对原告提交的证据加盖的被告公司售楼处印章的真实性未提异议，即被告认可该印章的真实性。安置补偿协议为制式合同，提供方为被告凤辉房地产公司，尽管安置补偿协议第一页右上方梅子杰签字非本人书写，亦不影响合同效力。另，被告凤辉房地产公司已按照上述协议、确认单向原告交付了玫瑰园小区3区7#-2-1102号房产且原告王桂云已实际居住。故本院认为，原告与被告凤辉房地产公司所签订的《西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议》、《西二里改造外来户补偿确认单》、《回迁户选房确认单》系双方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，原告对案涉房屋具有优先取得权。因案涉房屋未通过相关部门验收，不具备交付条件，原告对案涉房屋不享有所有权，故其主张第三人腾空案涉房屋及地下室的请求，理据不足，本院不予支持。为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下： 一、原告王桂云与被告唐山凤辉房地产开发有限公司于2011年6月23日签订的《西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议》、《西二里改造外来户补偿确认单》、《回迁户选房确认单》有效。 二、原告王桂云对遵化市房屋及地下室享有优先取得权。 三、驳回原告王桂云的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告唐山凤辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 刘冬平 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 刘思佳 书 记 员 陈 静