山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终3122号 上诉人（原审原告、执行案外人）：吴昊，男，1993年7月21日出生，汉族，临清市天雨置业有限公司法定代表人及独资股东，身份证住址北京市海淀区，现住临清市。 上诉人（原审原告、执行案外人）：彭晓骁（系吴昊之妻），女，1993年4月3日出生，汉族，临清市天雨置业有限公司财务经理，身份证住址临清市杨桥街**，现住临清市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：邵璞，山东荣润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈娟，女，1959年12月26日出生，汉族，退休职工，住临清市。 委托诉讼代理人：牛传利（系陈娟之夫），1962年7月25日出生，汉族，居民，住址同上。 原审第三人（被执行人）：淄博市临淄大顺置业有限公司临清分公司。住所地：临清市桑树园居委会。 负责人：李嘉才，经理。 委托诉讼代理人：付英行，山东国曜律师事务所律师。 上诉人吴昊、彭晓骁因与被上诉人陈娟及原审第三人淄博市临淄大顺置业有限公司临清分公司（以下简称大顺临清分公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省临清市人民法院（2019）鲁1581民初4602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴昊、彭晓骁上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。（1）涉案房屋不是“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”。涉案房屋至今尚未竣工验收，开发商尚未取得房地产权证(大产证)。（2）上诉人与第三人大顺临清分公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。上诉人与第三人大顺临清分公司于2018年8月22日签订两份《商品房买卖合同》时，是双方的真实意思表示，第三人已经取得预售许可证，并且不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的。（3）涉案房屋尚不具备交付使用条件。如前所述，大顺花园尚未办理竣工验收手续，依法不具备交付使用条件。一审判决纠结于涉案房屋是否交付上诉人，明显是认定事实错误。（4）上诉人对涉案房屋享有合法真实的实体权利，足以排除对执行标的物的强制执行。能够排除对特定执行标的的强制执行的权利，不仅仅是指物权，而是指合法真实的实体权利。第三人经临清市人民政府及其各职能部门批准开发建设大顺花园，对于该宗开发项目依法享有权利，享有投资建设的权利、依法预售的权利等等。案外人李新岩、临清新都物业管理有限公司无合法依据占用第三人开发建设中的房屋，是侵权行为，并不妨碍第三人依法行使预售商品房的权利。上诉人作为善意第三人，为了预购第三人开发建设的商品房，与第三人签订《商品房买卖合同》，并且按照合同约定支付了全部房款，已经对涉案房屋“享有合法真实的实体权利，足以排除对执行标的物的强制执行”二、原审判决适用法律错误。纵观《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，只有第二十九条涉及到房地产开发企业，并且仅是指“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”。然而，本案涉案房屋尚在建设中，至今还不是“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”。一审法院将涉案房屋视为“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作出一审判决，明显是适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误，上诉人对涉案的预售房屋享有合法真实的实体权利，足以排除对执行标的物的强制执行，为此提起上诉，请求聊城市中级人民法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人辩称，上诉人上诉没有事实依据和法律依据，依法应当驳回上诉。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议法院能支持其主张的就是其行为符合第28条和29条的规定。原审判决认为上诉人的行为不符合该规定28、29条的规定，因此，驳回了上诉人的诉讼请求。首先，案涉房屋登记在被执行人(开发企业)名下，其次，上诉人所购商品房不是用于居住，再次，购买时(法院查封时)房屋没有交付。上诉人认为29条规定对上诉人不利，因此上诉人上诉称适用该条法律错误。那么，适用该规定28条，也应当驳回上诉人诉讼请求。上诉人的行为不符合该规定28条第一项规定。28条第一项规定：“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”（1）这一项规定上诉人不符合，人民法院是2018年8月15日张贴查封公告，上诉人的父亲是2018年8月22日签订的合同，签合同是在法院查封之后；（2）所签合同不是合法合同，上诉人家是房地产开发企业，根本不需要买房，是上诉人的父亲为帮助被执行人规避法院执行，补签的合同，上诉人与被执行人均是房地产开发企业，他们都清楚购买商品房必需网签合同，而本案不是网签合同，不符合政府的规定，因此，是不合法的合同。（3）该合同不是有效合同。第一，该合同不是双方的真实意思表示；第二，是以合法形式掩盖非法目的；第三，履行合同款项是挪用公款，且数额巨大，不是合法行为。上诉人的行为不符合28条第二项规定。第二项规定：“在人民法院查封之前已合法占用该不动产”。客观情况：法院是2018年8月15日查封涉案不动产，到2019年8月涉案房屋尚被他人侵占(在法院诉讼)，在法院查封之前上诉人没有合法占用。上诉人上诉主张该房屋是“尚在建设中的、可以预售的、等待办理竣工验收手续后经依法申请登记在房地产开发企业名下的在建商品房”，根据上诉人的主张该房屋无法合法占用，最高人民法院判例【(2018)最高法民终646号】判决此类房屋“尚未竣工，不存在实际交付，不存在合法占有”，按照上诉人上诉理由，和最高法院的判决，上诉人行为也不符合28条第二项“合法占用”之规定，因此，也应驳回上诉。综上所述：上诉人的行为不符合最高法办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28、29条的规定，因此，应当驳回上诉，维持原判。 原审第三人诉称，一、第三人大顺临清分公司于2018年8月22日与上诉人签订商品房买卖合同之前，已经取得预售许可证，双方签订了合同，也是在自愿自主的情况下，合同合法有效。二、上诉人于2018年8月22日之前已交齐全部购房款。三、第三人在上诉人交付完毕购房款后，已将房屋交付上诉人，房屋仅仅是不满足政府要求的交付条件，但上诉人已经取得房屋的实体权利。四，法院查封明显在双方合同成立且房屋交付后，有法院的送达回证予以证实（送达回证的证明内容本就是送达人、送达内容、送达时间）。故上诉人的上诉请求应予以支持。 吴昊、彭晓骁向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对原告购买的位于临清市大顺花园的F16-4#、F16-5#临街商住楼的强制执行，并解除对上述临街商住楼的查封；2.判决确认原告与大顺临清分公司于2018年8月22日签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于临清市大顺花园的F16-4#、F16-5#临街商住楼归原告所有，请法院支持原告的诉求。 一审法院认定事实：涉案房产位于临清市桑树园社区大顺花园F区，属于第三人大顺临清分公司开发建设的楼房，为F16-4、F16-5商住楼，该房产没有在房管部门登记。 陈娟与被告临清市新华街道办事处古楼社区桑树园居委会、淄博市临淄大顺置业有限公司临清分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司、临清市桑海实业有限公司、马金峰民间借贷纠纷一案，一审法院立案受理后，于2015年10月26日作出（2015）临民一初字第1025号民事判决，判决：“一、被告临清市新华街道办事处古楼社区桑树园居委会于本判决生效后十日内偿还原告借款本金600万元及自2015年4月1日起至判决给付之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息；二、被告马金峰对上述借款本息承担连带清偿责任；三、被告临清市桑海实业有限公司以其抵押物价值为限对上述借款本息承担连带清偿责任；四、被告淄博市临淄大顺置业有限公司临清分公司对上述借款本息未能清偿部分的二分之一承担赔偿责任；五、淄博市临淄大顺置业有限公司对其临清分公司经营管理的财产不足以承担上述赔偿责任的部分承担赔偿责任；六、驳回原告要求对被告临清市桑海实业有限公司抵押的土地、房产享有优先受偿权的诉讼请求。”判决生效后，一审法院在执行该案时，依法作出（2016）鲁1581执439之三号执行裁定书，查封了第三人大顺临清分公司的F16-4-5临街楼房，并向第三人大顺临清分公司送达了该裁定书，在该楼房处张贴了查封公告。现一审法院拟拍卖查封该房产。案外人吴昊、彭晓骁向一审法院提出查封异议，一审法院于2019年10月23日作出（2019）鲁1581执异83号执行裁定书，认为案外人吴昊、彭晓骁提交的证据尚不足以证明其购买了被执行人大顺临清分公司名下的被一审法院查封的涉案房产，不能证明其对该涉案房产享有足以排除强制执行的权益，其要求排除执行异议理由不能成立，不予支持，裁定驳回案外人吴昊、彭晓骁的异议请求。吴昊、彭晓骁不服该裁定，于2019年11月8日向一审法院提起执行异议之诉。 原、被告双方对涉案房产的归属及是否能排除执行存在争议： 二原告称，大顺临清分公司开发建设的大顺花园F16-4#、F16-5#商住楼已经取得[临房注字第005号]商品房销售许可证，可以合法销售。2018年8月22日，二原告与大顺临清分公司签订两份《商品房买卖合同》，购买大顺花园F16-4#、F16-5#商住楼，其中F16-4#面积177.28m2、F16-5#面积/301.95m，房款共计2396150元，付款方式为一次性付清房款。之后双方又签订《补充协议书》，约定：用临清市天雨置业有限公司应收大顺临清分公司借款利息1584444元抵顶部分房款，差额811706元委托李继红代付。《商品房买卖合同》和《补充协议书》签订后，二原告支付了差额款，大顺临清分公司开具了收据，并交付商铺，临清法院的查封是错误的，为此要求：1.立即停止对原告购买的位于临清市大顺花园的F16-4#、F16-5#临街商住楼的强制执行，并解除对上述临街商住楼的查封；2.确认原告与大顺临清分公司于2018年8月22日签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于临清市大顺花园的F16-4#、F16-5#临街商住楼归原告所有。为证明其主张，原告提交以下证据：1.(2019)鲁1581执异83号裁定书；2.临清市住建局发给第三人的《商品房预(销)售许可证》3.二原告与第三人大顺临清分公司签订的《商品房买卖合同》两份；4.二原告与第三人大顺临清分公司于2018年8月22日签订的《商品房买卖合同补充协议书》一份；5.大顺临清分公司收取二原告房款的收款收据两份，与两份购房合同相对应；6.大顺临清分公司加盖公章的对账明细一份，证明大顺分公司欠原告吴昊父亲吴东海的天雨公司利息款1584444元，用来抵顶部分购房款；7.天雨公司于2018年8月21日收到大顺分公司利息款1584444元的收款收据，证明以此款抵顶原告应支付的部分购房款；8.临清市农行站前支行李继红名下电子银行交易回单一份。证明天雨公司会计李继红使用存放在其个人账户的公司款项代原告支付房款811706元；9.二原告与临清新都物业管理有限公司于2019年1月1日签订的《房屋租赁协议》一份，证明原告购买前房屋由新都物业公司占有使用，购买后继续以租赁的方式让新都物业公司占有使用，视为原告已经接收占有了购买的房屋；10.提交(淄博市临淄大顺置业有限公司与临清市天雨置业有限公司的)项目合作协议书、汇款证明、交接协议、补充协议、大顺公司抵押的土地证、利息计算表(复印件)，证明大顺公司欠天雨公司利息的事实原因和过程，并非是虚构的欠利息事实，天雨公司作为投资人为了收回应得的利息，经与大顺公司协商，采取了以涉案房产折抵所欠利息，用现金补足房款差额的方式达到收回利息的目的，没有任何串通损害他人利益的行为；因原告吴昊是吴东海的儿子，所以就以吴昊、彭晓骁夫妻二人的名义作为购房人签定协议，并完善相关的手续。 被告对二原告提交的执行裁定书真实性无异议，认为该证据能够证明原告不具有排除执行的条件和证据；《商品房预(销)售许可证》，系复印件，无法证实真实性，经临清法院执行局查询，涉案房屋没有在房管部门登记，涉案房屋不在销售许可范围；《商品房买卖合同》及补充协议书，两份买卖合同是伪造的合同，不具有合法性，自2012年以来，山东省对商品房买卖已强制网签，商品房买卖合同必须是带编码的网签合同，原告出具的不是政府规定的网签合同，是不合法的，而且网签合同中的原告签名与其他签名不一致，是虚假的，被告要求对原告出具的原告签名的名字进行笔迹鉴定；对大顺临清分公司收取二原告房款的收款收据合法性有异议，商品房买卖，开发商出具的是税票，而不是收据，原告出具的是不合法的收据，说明原告与第三人之间不是真正的房屋买卖，而是恶意串通对抗法院执行；对大顺临清分公司的对账明细要证明的问题有异议，该明细是天雨公司与大顺公司之间的对账，与原告不具有关联性；对天雨公司出具的收据要证明的问题有异议，该证据证明天雨公司收到了大顺公司的利息，与原告不具有关联性，且该收据款项的真实性无法认定；李继红名下电子银行交易回单真实性无异议，对要证明的问题有异议，该证据没有委托李继红支付，也没有原告偿还李继红款项的证据，八十多万元对普通人来讲是一笔数目巨大的款项，因此该证据不能证明原告支付了购房款，证据六、七、八能够证明天雨公司法定代表人的行为是违法行为，也是犯罪行为，该行为违反了公司法第3条、第21条的规定，属于挪用公司资金、损害公司利益的行为，是违法行为。天雨公司将数额巨大的款项挪用替二原告购买资产，是挪用资金行为，违反了刑法第272条之规定，公司企业或者其他单位的职务人员利用职务的便利挪用资金给他人的是挪用资金罪，对这种违法和犯罪行为不应保护。对二原告与临清新都物业管理有限公司签订的《房屋租赁协议》真实性有异议，该证据是伪造的，要求对该证据形成的时间进行鉴定，能够证明原告或天雨公司恶意串通对抗法院执行，该涉案房产在第三人与李新岩、新都物业公司案中，新都物业公司和李新岩均主张该房屋为他人所有，是物业公司的用房，2019年6月份开庭笔录中仍然是此主张，新都物业公司在2019年1月1日与原告签订租赁协议，是不会发生的事实，因此，该租赁协议是伪造的或者是恶意串通；合作协议约定的价款是2508万元，汇款证明上也是2508万元，但是计算利息是2350万元，前后矛盾，对真实性有异议。 第三人大顺临清分公司对原告提交的证据无异议。 原告称《商品房买卖合同》上是二原告本人签字，租赁协议的时间准。被告申请对《商品房买卖合同》及补充协议中的签字及《房屋租赁协议》的签订时间申请鉴定，庭后提交鉴定申请后，又表示不再进行鉴定。 被告为证明自己主张提交以下证据：1.第三人(大顺临清分公司)诉李新岩、新都物业公司案中的起诉状，证明涉案房屋始终被李新岩、物业公司侵占达三年多，2018年7月12日第三人(大顺临清分公司)向法院递交诉状，主张其停止侵权、搬出涉案房屋，并要求给付房屋使用费389917元，说明原告与第三人签订所谓房屋买卖协议的时间即2018年8月22日，这个时间段该房屋不受第三人控制，也无办法交给原告，这个时间法院已经通知第三人查封了涉案房屋，只是在房管部门查不到该房屋的登记信息，而延误了查封，能够证明原告与第三人的房屋买卖协议是恶意串通对抗法院执行行为；2.大顺临清分公司与新都物业公司往来账款明细表，其中第一大项中的第四小项，明确有物业公司使用我方商铺两间面积530.5平方米，按市场价格计算，应付租赁费22811元，时间是2014年5月1日至2017年11月30日。证明原告与第三人签订房屋买卖时，涉案房屋根本没在第三人控制之下，原告也买不到任何东西。 二原告对被告提交起诉状真实性无异议，但是该证据是诉讼案件当事人的单方陈述，并没有被相关当事人确认，并非生效的法律文书，所反映的内容并非是客观事实；对往来账款明细真实性无异议，该证据是第三人在与新都物业经济往来中的单方记载内容，并没有得到相对方的确认，虽然进入诉讼程序，但是并没有获得法院的司法确认，不是生效的法律文书，反映的内容并非客观事实。 二原告称，大顺分公司开发建设中将其中的一个楼盘交给天津的胡某承包，胡某经营不善，导致烂尾，经人介绍，天雨公司与大顺签定协议，承接烂尾楼盘的继续建设，并按照协议支付大顺公司2500万元，后经慎重考虑认为法律风险太大，双方协商，终止了承接烂尾楼盘的合作，大顺公司同意返还天雨公司2500万元预付款，但是要求宽限时间，并同意支付利息，后来，大顺公司陆续将2500万元全额返还给天雨公司，并支付了部分利息，截止到2018年8月21日双方对账时，尚欠利息1584444元，双方基于这一事实，达成了对账明细。 第三人对被告提交的证据部分提出异议，对第三人诉李新岩、新都物业公司案中的起诉状无异议，对其他的有异议；认为第三人与原告签订的商品房买卖合同合法有效，原告已经于2018年8月22日将案涉房产价款全部交付给第三人，第三人于当日将涉案商铺交付给原告，该商铺所有权已不属于第三人，该商铺已经取得商品预售许可。 一审法院在(2019)鲁1581执异83号卷宗中调取了：临清市天雨置业有限公司的2018年8月20日《关于李继红代吴昊、彭晓骁支付房款的说明》、大顺临清分公司2018年8月20日《关于吴昊、彭晓骁购买大顺花园F16-4#、F16-5#商住楼的情况说明》、(2019)鲁1581民初2332案件(即第三人大顺临清分公司诉案外人李新岩、临清新都物业管理有限公司合同纠纷)的立案审批表、庭审笔录、代理词、本院的查封公告及送达证、(2019)鲁1581执恢185之一号裁定书、(2016)鲁1581执439之三号裁定书。 原告称两份说明是原告在异议程序中要求两公司出具后提交法院的，无异议；对立案审批表无异议；庭审笔录中各方当事人的陈述及相关代理人的代理意见真实性有异议，他们都是基于个人利益作出的陈述，并且被相对方的当事人所否认，不具有真实性，应以该诉讼案件的裁判结果作为认定事实的依据；对于法院在执行过程中的程序性法律文书的真实性无异议，对其中查封涉案房屋的法律文书的真实性无异议，对其合法性有异议，所以才在执行程序中提出执行异议，然后提起异议之诉。 被告对此提出异议，两份说明也能说明原告没有出资购买房屋，是天雨公司法定代表人挪用公司资金的行为，本身这个行为就是为了对抗法院执行，与第三人恶意串通；查封公告，对真实性无异议，下边注明的内容是错误的，公告是8月15日张贴，我7月份要求执行局查封该房子，到房产科查询了两次，没有此房子；打好公告盖上章，是我跟着去的，这个公告张贴到物业公司北边墙上，备注是不真实的；送达证记载的日期是后来的，当时没有给大顺分公司送；对其他的无异议。 第三人称，送达回证记载的第三人收到执行裁定书的时间是2018年8月27日，说明第三人在与原告签订买卖合同交付房款及商铺时对于商铺查封并不知情。对其他的无异议。 另，第三人大顺临清分公司2018年7月24日，将案外人李新岩、临清新都物业管理有限公司诉至本院，要求返还温泉井等设施，并搬出F16-4#、F16-5#临街房。2018年9月26日此案庭审时，新都物业公司辩称该楼房并非大顺临清分公司开发建设，涉案房屋系玉澜小区的唯一物业管理用房。2019年7月16日本案因未补交受理费按撤诉处理。 一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然二原告认为其与第三人大顺临清分公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议书，但其双方签订合同书时(2018年8月22日)，第三人大顺临清分公司诉案外人李新岩、临清新都物业管理有限公司要求搬出涉案楼房的纠纷尚在审理中(2018年7月24日立案，9月26日开庭，2019年7月16日本案按撤诉处理)，而二原告与案外人签订的《房屋租赁协议》则是在2019年1月1日，不能认定在被告申请查封涉案房屋之前，第三人大顺临清分公司就将涉案房屋已经交付给二原告。而由此可以看出二原告所购买的房屋不是用于居住，而是出租给了案外人，加之涉案房屋并没有在房管部门登记，因此，二原告要求立即停止对位于临清市大顺花园的F16-4#、F16-5#临街商住楼的强制执行，并解除对上述临街商住楼的查封；并确认原告与大顺临清分公司于2018年8月22日签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，确认位于临清市大顺花园的F16-4#、F16-5#临街商住楼归原告所有的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告吴昊、彭晓骁的诉讼请求。案件受理费25969.20元，由二原告负担。 本院对于一审法院认定的事实予以确认。 大顺临清分公司诉李新岩、临清新都物业管理有限公司（以下称新都物业）合同纠纷一案，一审法院于2018年9月26日开庭审理，庭审中，新都物业主张本案所涉房屋并非大顺临清分公司开发建设，无权要求返还。 本院二审期间，上诉人没有提交新的证据，提出了调取新的证据的申请。上诉人称，第三人大顺临清分公司与该小区的物业公司因为房屋使用权争议，发生争执，涉嫌涉黑涉恶犯罪，第三人向临清市公安局申请刑事立案进行调查，公安局也做了正式立案前的初步调查，现申请法院调取公安局初步调查的材料，用于证明物业公司与大顺公司对房屋产权没有争议，房屋的产权原来是归属大顺公司，上诉人与第三人的房屋买卖是真实的，物业公司与大顺公司之间属于房屋使用权的争议，房屋已向上诉人交付等事实。被上诉人没有新的证据提交，对于上诉人要求调取新证据的申请，发表了意见：上诉人要求调取的证据已经被一审法院另案审理的第三人与新都物业案所证实，新都物业不认可房屋产权归属第三人，上诉人向法庭陈述的对房屋产权没有争议是虚假的。而且上诉人申请调取的公安机关的证据是本案发生后的证据（公安机关立案前调查是在本案发生以后），已经不具有真实性，其关于调取新证据的申请应当不予准许。原审第三人提交了商品房预（销）售许可证一份（复印件），编号为：临房注字第05号。证据来源为第三人在临清市住房和城乡建设局调取所得，并加盖有该局公章。证明第三人与上诉人签订合同时已经取得预售许可，双方之间的房屋买卖合法有效，应予以保护。上诉人与被上诉人对证据的真实性没有异议，但被上诉人提出许可证的颁发时间是2012年，本案发生的时间是2018年。房子2012年就有许可证了为什么2018年才买，就是因为案外人新都物业强占了，是在2018年8月15日临清法院在涉案房屋张贴查封公告，为规避法院执行，第三人才和上诉人串通签订本案的买卖合同。而且这个合同不是正式的网签合同，因为网签合同就不是这个时间了。 本院认为：本案的争议焦点为二上诉人对本案诉争房屋是否享有足已排除强制执行的民事权益。 关于应当适用的法律问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》）是用于执行异议形式审查的法律依据，但是《执行异议和复议的规定》第二十八条、二十九条对于除物权以外的其他能够排除强制执行的民事权益实体审查作出了规定，在执行异议之诉无明确法律依据的情况下，应当参照上述司法解释的规定进行实体审理。《执行异议和复议的规定》第二十八条、二十九条分别规定了基于生存权对于消费者的物权期待权的保护，以及基于财产权对于房屋买受人的物权期待权的保护，符合任何一条规定均应认定其享有排除强制执行的民事权益。 本案中，案涉房屋未在不动产行政管理部门进行产权登记，亦不属于二上诉人合法建造，二上诉人依法对本案诉争房屋不享有所有权，二上诉人也未主张对案涉房屋享有其他物权，则判断其二人对于案涉房屋是否享有足已排除强制执行的民事权益，应当参照《执行异议和复议的规定》第二十八条、二十九条的规定进行。 本案诉争房屋为商用而非居住用房，各方并无争议。因此，本案不符合《执行异议和复议的规定》第二十九条第(二)项规定的条件。 案涉房屋一直被该小区物业公司使用，上诉人提交的其与物业公司签订的租赁合同约定的租赁期限开始时间是2019年1月1日，即便该租赁合同真实有效，房屋交付时间也在法院查封之后；上诉人申请调取的证据属于公安机关立案前的初步调查材料，未经法院审判确认。根据上诉人的陈述，其申请调取的证据拟证明的事实与大顺临清分公司诉李新岩、新都物业合同纠纷一案中2018年9月26日庭审记录的内容相互矛盾，即便相关证据材料的内容如其所述，亦不能证明该案当事人对于本案所涉房产的所有权不存在争议，也不足以证明案涉房屋在法院查封前已经交付。故，上诉人关于调取新证据的申请，本院依法不予准许。因此，二上诉人亦不符合《执行异议和复议的规定》第二十八条第二项规定的条件，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产,二上诉人在本案中对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。 被上诉人关于涉案房屋因未在有关行政管理部门进行登记，查封公告张贴及裁定送达时间有所拖延的陈述符合情理，案外人主张于查封裁定送达前几天的同一天完成了房屋买卖合同及补充协议的签订，房款支付及房屋交付等也不符合情理，有串通逃避本案强制执行的嫌疑，一审法院驳回其诉讼请求并无不当，依法应予维持。 综上所述，吴昊、彭晓骁关于其应当享有案涉房屋的实体权益，足已排除强制执行的主张，无相应的事实依据和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25969元，由吴昊、彭晓骁负担。 本裁定为终审判决。 审判长  尹继阳 审判员  任家红 审判员  张 磊 二〇二〇年九月二十五日 法官助理刘婷婷 书记员王清清