宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初2894号原告：宁夏牧盛丰农业科技有限公司。法定代表人：陈某陈某。委托诉讼代理人：鹿某鹿某，宁夏言成律师事务所律师。被告：银某银某，住所地宁夏回族自治区银川市，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：何某何某。委托诉讼代理人：许某许某，上海中夏（银川）律师事务所律师。原告宁夏牧盛丰农业科技有限公司（以下简称牧盛公司）与被告银某银某（以下简称宁红老年公寓）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告牧盛公司的法定代表人陈某陈某及委托诉讼代理人鹿某鹿某，被告宁红老年公寓的法定代表人何某何某及委托诉讼代理人许某许某到庭参加诉讼，本院现已审理终结。牧盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除牧盛公司与宁红老年公寓之间签订的《国有小农场土地租赁及管理协议》；2.判令宁红老年公寓立即拆除涉案土地上的违规建筑；3.判令宁红老年公寓立即归还土地及土地上附着物；4.本案诉讼费由宁红老年公寓承担。事实和理由：牧盛公司受银川市西夏区拆迁办的委托对原银川市土地储备局移交西夏区政府的原国有小农场土地进行管理。2020年5月10日牧盛公司将涉案土地出租给宁红老年公寓，并签订了《国有小农场土地租赁及管理协议》，在协议第四条7款约定“乙方在承租期间，应按照相关规定与规划，到国土、城管、卫生、消防、环保、园林、工商及税务部门办理相关手续，所产生的费用由乙方自行承担，如有违规，应及时按照规定整改”，第五条4款约定“乙方如有下列情形之一的。甲方有权解除协议并相应扣除保证金，…未按照协议约定的用途，使用场地和未办理相关审批手续，经甲方书面通知仍不整改的…”，合同签订后，宁红老年公寓在租赁土地上搭建的违章建筑始终没有拆除或采取补救措施。银川市土地储备局会同银川市民政局自2020年1月22日至2020年6月25日多次向宁红老年公寓下达限期拆除违章建筑的通知，牧盛公司也向其下发过通知，但宁红老年公寓均无视通知要求，拒不拆除违章建筑。牧盛公司作为涉案土地的管理方，因宁红老年公寓的违约及违法行为造成诸多困难。另外，合同约定宁红老年公寓应当交付合同保证金等，但宁红老年公寓至今没有履行合同义务。因此牧盛公司诉至法院，请求判如所请。宁红老年公寓辩称，一、本案牧盛公司主体不适格。本案相关证据证明，涉案出租土地原系国有小农场，由银川市人民政府征用为建设用地，原由银川市土地储备局进行管理。后根据银川市委批示移交西夏区政府管理，根据银川市西夏区拆迁安置办公室的（银西拆办发2018182号）文件的批示，由该办管理土地，该办又聘请了牧盛公司进行管理，由此可见本案牧盛公司并不是涉案土地所有权人，其只是受委托管理涉案土地，其受托管理行为的法律后果应由委托人承担，故其对涉案土地并没有任何权利义务，与本案无法律上的任何利害关系，其不是本案适格原告。二、牧盛公司诉请单方解除《国有小农场土地租赁及管理协议》无任何事实依据。牧盛公司依据协议四.7条、五.4.（1）条和三条之约定主张宁红老年公寓违约，其享有单方解除权的主张无事实依据：1、宁红老年公寓在承租期间，作为承租主体承租涉案土地用于爱心养老的福利事业，托养近40名残障人员，由银川市行政审批服务局核发的民办非企业单位登记证书，审核的业务范围为代养社会老人即具有合法的主体资格，因此，宁红老年公寓按照协议约定的用途使用涉案土地，无违反合同约定使用用途的行为；2、宁红老年公寓租用涉案土地后，在原有设施上进行了翻建和加固，该行为经过了原出租房银川市土地储备局的书面许可，使用至今，是没有法定的城乡规划主管部门或城管部门对翻建和加固的建筑物认定为违章建筑。即便如此，宁红老年公寓仍按照牧盛公司告知函的要求，向银川市自然资源局申请办理了上述建筑物的合法审批手续，该局复函称该地块的地类为建设用地，由建设单位携带使用土地证明文件等材料向该局申请，根据该局的查证，牧盛公司或原出租方银川市土地储备局根本无土地使用权证，导致牧盛公司、银川市土地储备局及宁红老年公寓根本无法办理临建手续，故对此结果不是宁红老年公寓不愿办理合法的审批手续，因此宁红老年公寓并没有违约办理翻建和加固建筑物的行为。三、关于宁红老年公寓未交保证金，牧盛公司可以单方解除合同的问题。首先，涉案合同中仅仅约定了租金为10000元，保证金为20000元，而没有约定交纳租金和保证金的期限，现宁红老年公寓已将租期内的租金交纳给牧盛公司，保证金并没有约定交纳的期限，则不能认为宁红老年公寓违约；其次，涉案合同中并没有约定不缴纳保证金，牧盛公司享有单方解除权；最后，出租合同的目的是出租方收取租金，承租方使用土地，现双方的合同目的已实现，宁红老年公寓未交纳保证金的行为即使是违约行为，但并没有造成牧盛公司收取租金这一合同目的的无法实现。因此宁红老年公寓未交纳保证金，牧盛公司无权单方解除合同。宁红老年公寓与牧盛公司签订合同后，宁红老年公寓在涉案土地上未建任何设施。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月8日，银川市土地储备局（出租方，甲方）与宁红老年公寓（承租方，乙方）签订《原银川红旗服装厂农场储备地临时租赁协议》，协议约定：乙方临时租赁甲方储备地西夏区贺兰山西路北侧原银川市××旗西夏区贺兰山西路北侧原银川市××旗服装厂农场内，租赁土地面积93.2亩，房屋面积约926平方米；乙方租赁土地用途为养老院、餐饮；临时租赁期限载明“临时租赁期限为贰年，自2017年1月1日至2019年12月31日止”；土地租赁费用为1万元/年，租金按年支付，乙方在本协议签订之日起10日内一次性向甲方支付第一年租金1万元，2017年9月1日前支付第二年租金1万元；租赁保证金为2万元，乙方在签订协议之日起10日内一次性向甲方支付。该临时租赁协议第五条第11项约定：在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得在租赁土地内建设永久性建筑物、构筑物，不得改变租赁用途，否则，造成后果由乙方全部承担。在征得甲方书面同意后，乙方所建的建筑物及其他附（构）筑物在合同期满或因甲方需要收回乙方租赁的房屋及相关设施设备等时，乙方必须自行拆除或无偿交于甲方，甲方不予补偿；该临时租赁协议第五条第13项约定：在租赁期间，由乙方负责按相关规定与规划、国土、城管、卫生、消防、环保、园林、工商及税务等部门办理相关手续，所产生费用由乙方承担，遇相关部门检查时，乙方必须积极配合，并按照规定按期整改。协议第七条第1项约定本合同期满，甲方有权无条件收回乙方租赁土地、房屋及相关设施等，对乙方投入的任何费用，甲方不给予任何补偿；第4项约定乙方在租赁期间的任何投入（包括自建的建筑物、构筑物、设施设备、房屋的维修、装饰、水电、暖的改造、维修以及其他地上附着物的投入等），在甲方收回时，乙方无偿交于甲方，甲方一律不予补偿；第7项约定乙方如有下列情形之一的，甲方有权解除协议，并相应扣除保证金5到10万元：（1）未按照协议约定的用途使用场地或未办理相关审批手续，经甲方书面通知仍不整改的…。第八条续租方式约定，鉴于乙方在租赁的房屋上维修、装修及树木的养护费用较高，从签订合同之日起五年内，在该宗地政府未作其他安排，继续由甲方储备，乙方可继续续租，双方重新签订租赁协议，租金上浮不得超过本期年租金的20%。2016年8月25日，宁红老年公寓向银川市土地储备局提交申请，载明“银某银某租用贵局红旗花果园做养老院，因红旗花果园现有房屋有限（12）间，不能满足我院老人使用。因此，我院需要建房屋（面积3000平米左右）60间，现已建锅炉房、门房等460平米，准备建寝室、餐厅、洗浴室、活动室、阅览室、保健室等。如有相关部门干涉，请贵局给予协调”，在该申请上，时任银川市土地储备局局长的杨真批示“请易军局长根据实际需要，联系国土局允许其建临时（彩钢房）”。宁红老年公寓租赁涉案场地后，新建了部分房屋。2018年9月5日，银川市土地储备局（移交方，甲方）与西夏区人民政府（接受方，乙方）签订《国有小农场土地移交协议》，约定银川市土地储备局于2018年9月5日将位于银川市××区位于银川市××区、西至西干渠、南至贺兰山路、北至高家闸沟，共14个农场23宗地，总计1884.25亩国有小农场移交给西夏区政府管理。移交协议第五条约定：甲方对上述国有小农场及时向乙方移交，移交后乙方接受管理；甲方负责协调解决移交前可能出现的干扰和纠纷，如出现纠纷问题由甲方和银西防护林管理处一并负责协调处理；土地移交后相关管理责任由乙方负责，出现移交前的纠纷及产生的费用由甲方承担，出现移交后的纠纷及产生的费用由乙方承担。该移交面积中包含银川市红旗服装厂农场93.2亩土地。2018年10月26日，银川市土地储备局与银川市西夏区人民政府发布《关于原由银川市土地储备局管理国有农场移交银川市西夏区人民政府管理的公告》，告知西夏区国有农场各租赁户，根据市政府工作部署，原由银川市土地储备局管理的西夏区国有农场已经正式移交银川市西夏区人民政府管理，望在位于贺兰山路以北原与银川市土地储备局签订租赁合同的承包户到期后，直接与银川市西夏区人民政府安排的管理部门对接，签订租赁合同继续经营，逾期不签订的视为放弃租赁权，由银川市西夏区人民政府收回。移交后，银川市西夏区人民政府指定银川市西夏区拆迁安置办公室管理上述移交土地。2020年1月9日，银川市西夏区拆迁安置办公室与牧盛公司签订《国有小农场土地临时管理协议》，银川市西夏区拆迁安置办公室聘请牧盛公司管理上述移交土地。2020年5月10日，牧盛公司（出租方，甲方）与宁红老年公寓（承租方，乙方）签订《国有小农场土地租赁及管理协议》，载明：根据银川市西夏区拆迁安置办公室银西拆办发（2018）182号文件批示，由西夏区拆迁安置办公室管理包括涉案土地在内的土地，西夏区拆迁安置办公室聘请宁夏牧盛丰农业科技有限公司进行管理。该协议约定：将原银川市红旗服装厂农场总面积63亩土地（原93.2亩因修路占用30.2亩）出租给宁红老年公寓用于养老院、餐饮；出租时间为2020年1月1日至2020年12月31日；租金为1万元，保证金为2万元。该协议第四条约定：甲方对以上土地具有管理权及收回权利，甲方协助各级行政管理机关对乙方的承包土地进行监督、检查、整顿；乙方在承租期间维修时不得改变房屋的固有结构，如需改动应先得到甲方书面同意，造成损毁的应承担修缮及赔偿责任；乙方在承租期间，未经甲方书面同意不得在承租土地内建设永久性建筑物、构筑物，不得改变土地用途，否则造成的后果由乙方全部承担，如遇国家建设需要，乙方保证净地交还给甲方；乙方租赁期间，因按相关规定与规划、国土、城管、卫生、消防、环保、园林、工商及税务等部门办理相关手续，所产生费用由乙方承担，如有违规，应及时按照规定整改。第五条特别约定：合同期满，甲方有权无条件收回乙方租用的土地、房屋及相关设施等，对乙方投入的任何费用，甲方不给予任何补偿；因甲方需要提前收回租赁的土地、房屋及相关设施时，乙方必须在甲方规定时间内向甲方交回租赁的土地、房屋及相关设施等，不得提出任何经济补偿等要求，甲方不承担任何经济赔偿和经济损失，也不承担任何法律责任；因甲方需要提前收回土地、房屋及相关设施时，甲方应按协议规定租赁标准，需提前30日内通知乙方，并向乙方无息退还剩余租赁期限的租金，乙方搬迁并向甲方交回租赁的土地、房屋及相关设施，若乙方未按甲方规定的时间搬迁，甲方有权处置乙方在租赁的土地上的所有资产，造成的后果由乙方承担；乙方如有下列情形之一的，甲方有权解除协议并相应扣除保证金：（1）未按照协议约定的用途使用场地和未办理相关审批手续，经甲方书面通知仍不整改的…。协议签订后，宁红老年公寓支付了1万元租金，保证金未交付。宁红老年公寓在该协议履行期间未在涉案土地上建设房屋等附着物。另查明，2019年3月27日，中共银川市委巡查工作领导小组办公室向银川市土地储备局发出《关于移交巡查整改问题的函》，函附件1巡查“回头看”反馈问题整改清单第3项整改不到位中列明了涉案土地“原红旗服装厂农场储备地土地面积93.2亩（其中盛果期果园40亩），房屋面积960平米，年租金仅1万元”、“已收储的93.2亩土地，违规搭建临时彩钢房，市红爱心养老公寓私自建设约2000平方米的砖混结构房屋”，并限期2个月内完成整改。2020年3月12日，银川市土地储备局向银川市民政局发出《关于协助拆除宁红爱心养老院租赁院内违建房屋的函》，载明“2016年，为支持养老产业发展，贵局协调我局向宁夏宁红爱心养老院租赁了位于西夏区贺兰山西路以北储备土地上农家生态园房屋，经营特殊人群养老护理产业；该院没有在市规划、国土等相关部门办理许可手续的情况下，违章建设近千平米房屋。2017年国土部对其违建下达拆除整改通知，市纪检委及巡查组下达限期拆除整改文件，我局多次催促、约谈其负责人并下达限期拆除通知；但是，该院至今未拆除违章建筑进行整改。近期，我局再次下通知限期拆除整改，因疫情原因再次将时间限定于3月底完成拆除整改工作。请贵局按行业规定进行加强管理，达到自然资源部及市纪检委的整改要求”。2020年3月30日，银川市民政局向土地储备局发出《关于协助处理银某银某租赁房屋有关违建事宜的回函》，载明，“近期收悉贵局的协助函后，经与宁红爱心养护中心的负责人了解，该院一直合规收住失能半失能的困难老年人，同时也在维护院内的绿化、林地及各类设施。关于违建设施，据介绍是对原有的车棚进行了翻新改造。院方表示愿意配合土地储备局自愿拆除违建设施。但是目前正处于疫情防控期间，养老机构属特殊行业，民政部对养老机构有硬性要求，必须封闭管理，在此恳请土地储备局能够继续给予支持，拆除违建工作予以延期，疫情解除后我局将配合监督该养老院启动拆除工作”。后土地储备局又多次向宁红老年公寓发出通知要求限期拆除违建临建。截止法庭辩论终结前，涉案建筑物尚未拆除。本院认为，涉案土地属国有土地，原由银川市土地储备局管理，现移交给银川市西夏区人民政府管理，政府指定银川市西夏区拆迁安置办公室管理涉案土地，牧盛公司接受银川市西夏区拆迁安置办公室聘请管理涉案土地并与宁红老年公寓签订《国有小农场土地租赁及管理协议》并不违反法律规定，牧盛公司是涉案《国有小农场土地租赁及管理协议》合同一方当事人，且宁红老年公寓依照协议也向牧盛公司足额支付了租金，有权就涉案合同及土地向合同相对方宁红老年公寓提出主张，故宁红老年公寓关于牧盛公司主体不适格的抗辩理由不成立。涉案协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效。宁红老年公寓依约履行了支付租金的主要义务，双方签订合同时，涉案土地及附着物就是现状，牧盛公司对此也是明知的，双方在协议中未对此进行明确约定，现牧盛公司要求解除合同的依据不足，本院不予支持；因合同未解除，对归还涉案土地及地上附着物的诉讼请求，本院亦不予支持。对牧盛公司要求宁红老年公寓立即拆除涉案土地上的违规建筑诉请，因涉案地上附着物是否系违章建筑，是否拆除，不属于本案处理范畴，对牧盛公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：驳回宁夏牧盛丰农业科技有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由宁夏牧盛丰农业科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 罗 江人民陪审员 巴 义人民陪审员 黄毓琴 二〇二〇年九月二十八日（法官助理 程建红书记员 韩振江附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。