甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终1193号上诉人（原审原告）：段宝鑫，男，1989年3月4日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。被上诉人（原审被告）：谢秉华，男，1954年6月1日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。上诉人段宝鑫因与被上诉人谢秉华房屋租赁合同纠纷一案，不服白银市白银区人民法院（2020）甘0402民初1342号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。段宝鑫上诉请求：1、撤销原判，改判支持段宝鑫的原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由谢秉华承担。事实及理由：一、一审判决不支持解除合同明显缺乏事实依据。段宝鑫租赁谢秉华房屋是用作二手车买卖、租赁和洗车之用途，在实际营业中谢秉华提供房屋的基本条件不符合营业条件，段宝鑫在告知谢秉华且同意的前提下自己支付价款对承租房屋进行装修以满足营业要求。后在段宝鑫正常营业期间，谢秉华与段宝鑫的员工多次出现肢体冲突，影响段宝鑫正常营业。段宝鑫多次与谢秉华就有关问题进行沟通，谢秉华均不予理会。2020年1月开始，白银市环保局、白银市市场监督管理局联合大力整顿市容环境，由于段宝鑫所租赁房屋为临街铺面，谢秉华所提供的房屋自身装修情况和相应基础设施较差，段宝鑫经营业务的门头和广告牌被相关部门强制拆除，造成段宝鑫经营的二手车业务在客观上很难被路过车辆和人群注意到，至此段宝鑫经营业务量骤减，段宝鑫经营难以为继，经济损失惨重。依据《合同法司法解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合实际情况确定是否变更或者解除。另，据合同法的相关规定，双方未签订书面合同，为不定期租赁合同，段宝鑫有权解除合同。综上，望二审判如所请。谢秉华辩称，段宝鑫没有按照合同约定将租赁房屋墙面用腻子抹平并刷涂料，没有将门窗卫生清理干净，且没有将损坏的门窗玻璃修复，没有向谢秉华返还房屋钥匙，故双方之间签订的房屋租赁合同仍然有效，还在履行期内。双方之间的房屋租赁合同，用途是二手车交易，今年的新冠疫情对其有一定影响，但是合同能够继续履行，双方之间的租赁合同不应当解除，谢秉华在履行合同过程中没有过错，且本案未达到解除合同的条件，因此谢秉华不同意解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。段宝鑫向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除段宝鑫与谢秉华之间的房屋租赁关系；2、判令谢秉华返还剩余7个月的房屋租金23566元、押金2000元，共计25566元；3、谢秉华承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实:2018年11月15日，段宝鑫与谢秉华签订《租房协议》，租赁期限2018年11月20日至2019年11月20日。租房协议约定“在甲(谢秉华)乙(段宝鑫)双方所签订的租房期限未到期时，乙方放弃权利后，甲方不退剩余的房费，并且乙方向甲方付清双方所签订的租房年限内的所有房费”。2019年11月20日合同到期后，段宝鑫于2019年11月17日向谢秉华一次性支付2019年11月20日至2020年11月20日一年的租金。另，谢秉华收取段宝鑫租房押金2000元，房屋年租金40400元。现段宝鑫因不可抗力(新冠疫情爆发)、其他非自身原因导致合同目的不能实现为由，请求判如所请。一审法院认为,房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，出租人谢秉华在《租房协议》到期后，虽未再与段宝鑫签订房屋租赁合同，但按原《租房协议》约定实际收受了段宝鑫2019年11月20日至2020年11月20日的房租，表明双方间形成了事实上的房屋租赁关系。作为出租人、承租人均应按原《租房协议》享有权利、履行义务。现租赁期限未到，段宝鑫以不可抗力(新冠疫情爆发)、其他非自身原因导致合同目的不能实现为由，要求解除双方间的房屋租赁合同，理由不足，于法无据，不予支持。新冠疫情爆发期间，造成段宝鑫房屋租赁利益受损，属实际必然发生的损失，此期间(本地以2、3、4月为宜)房租应予调整尚显公平，房租按一半支付，为5050元(40400元/12月×3月×1/2)。综上，房屋租赁合同一经成立，对租赁双方均具有约束力，非因法定或约定事由，不得解除，否则，即为违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、段宝鑫与谢秉华之间的房屋租赁关系成立有效，段宝鑫继续租赁谢秉华的房屋；二、谢秉华返还段宝鑫一个半月的房租5050元。案件受理费减半收取220元，由段宝鑫负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，段宝鑫提交的短信记录及视频资料经质证谢秉华对真实性无异议，该组证据能够证明段宝鑫于2020年3月28日提出解除合同，谢秉华妻子不同意，段宝鑫于2020年4月14日将涉案房屋及场地交付给谢秉华妻子的事实。谢秉华提交的房屋所有权证书能够证明其为涉案房屋的所有权人，予以确认。二审另查明，2019年11月20日至2020年11月20日双方未签订书面合同，2020年3月28日，段宝鑫提出解除合同，但双方协商未果。段宝鑫于2020年4月14日将涉案房屋及场地交付给谢秉华妻子。二审查明的其他事实与原审一致。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：双方之间的租赁合同应否解除，谢秉华应否返还租金。首先，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方于2018年11月20日签订了房屋租赁合同，约定租期为2018年11月20日至2019年11月20日，2019年11月20日合同到期后，双方未签订书面合同，段宝鑫向谢秉华支付了租金40400元，谢秉华向段宝鑫出具了收据。因双方在原合同届满后，未签订书面合同，依据上述法律规定，该合同应当认定为不定期租赁。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，因双方之间的租赁合同是不定期租赁合同，故承租人段宝鑫有权解除合同，其于2020年3月28日即腾空房屋并向谢秉华妻子发短信说明，并于2020年4月14日将房屋及场地交还给谢秉华妻子，现其主张自2020年4月20日解除合同符合上述法律规定，予以支持。此外，对于谢秉华主张的其妻子未收房屋的问题，本案中，段宝鑫提交的视频资料能够证明其于2020年4月14日向谢秉华妻子交付房屋，视频资料中谢秉华妻子在房屋中查看并提出门窗等破损玻璃怎么办的问题，该证据能够证明段宝鑫向其交付房屋的事实，谢秉华虽主张拒收但并未提供证据证明之后曾向段宝鑫返还钥匙的事实，且依据上述法律规定，段宝鑫享有解除权，该解除权并不以谢秉华的同意为前提，故谢秉华是否同意收房及解除合同并不影响双方合同的解除。其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方租赁合同于2020年4月20日解除，因段宝鑫预交的租赁费至2020年11月20日，故段宝鑫有权要求谢秉华返还其预付租金，段宝鑫预付一年租金40400元，每月房屋及场地费的租金为3366.7元，7个月的房租为23566.7元，现段宝鑫要求谢秉华返还23566元应予支持。对于谢秉华辩称的水电费及墙面腻子抹平更换地板等问题。经审查，谢秉华主张自2019年11月21日段宝鑫实际使用的水电费为2373元，经当庭审核双方认可其中电费1716元，下剩部分为水费，该部分应当由段宝鑫负担。另双方合同第五条约定“乙方租房期限已到后，按甲方的要求，将乙方租过的铺面、墙面用腻子抹平并刷涂料，门窗卫生清理干净”，本案虽为承租人段宝鑫行使解除权，但其亦应按照约定交付房屋，经现场勘验，涉案房屋墙面存在裂缝及掉皮的情况，考虑到涉案房屋的面积及裂缝原因现状等，墙面腻子抹平费用酌定为500元，由段宝鑫负担。经现场勘验涉案房屋存在门窗玻璃破损的情况，段宝鑫虽主张有三片不属于其破坏，不应承担赔付责任，但谢秉华对此不予认可，因双方合同中对原状未约定，现无法确定实际由谁损坏，故该费用亦由承租人段宝鑫负担，经双方确认该部分费用约为500元，本院予以确认。对于谢秉华主张的地板砖更换问题，双方在合同中未对地板砖的更换进行约定，段宝鑫在2018年11月承租涉案房屋后即出资对地板砖进行了更换，当时谢秉华并未提出异议，视为谢秉华同意段宝鑫更换，现谢秉华要求段宝鑫恢复原状不予支持。另，谢秉华认可段宝鑫交付了2000元押金亦应在折抵上述款项后退还，上述款项折抵后，谢秉华应向段宝鑫退还22193元。综上所述，段宝鑫的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第第二百一十五条、第二百二十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国没诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销白银市白银区人民法院（2020）甘0402民初1342号民事判决；二、确认段宝鑫与谢秉华之间兰包路252号壹号铺面的租赁合同于2020年4月20日解除；三、谢秉华于本判决生效后十日内返还段宝鑫租金22193元；四、驳回段宝鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费440元，减半收取220元，段宝鑫负担29元，谢秉华负担191元；二审案件受理费440元，段宝鑫负担58元，谢秉华负担382元。本判决为终审判决。审 判 长 刘红雅审 判 员 张军忠审 判 员 魏晓忠二〇二〇年九月二十九日法官助理 高霞飞书 记 员 郭洋宏