济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初6248号原告：索某某，男，汉族，1988年12月26日出生，个体户，住济南市委托诉讼代理人：吴帅，山东博睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：史全勇，山东博睿律师事务所律师。被告：山东金河房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人:马向阳，董事长。委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘广旺，男，汉族，系该公司员工。原告索某某与被告山东金河房地产开发有限公司（以下简称金河房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告索某某的委托诉讼代理人吴帅，被告金河房地产开发公司委托诉讼代理人董娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。索某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原被告双方于2019年1月1日签订的《河泰山庄商品房认购协议书》，并立即返还原告已付定金2万元；2.请求依法判令被告返还原告购房款15万元及利息(自2019年3月16日至2019年8月20日的利息，以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自该日后至实际支付日止的利息，以15万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年1月1日，原告购买被告开发建设的位于济南市历城区凤鸣路66号的河泰山庄商品房一套，签订了《河泰山庄商品房认购协议书》，支付定金2万元。原告为表示购房诚意，在2019年1月14日支付先期部分首付款15万元。在协议书签订过程及签订后，原告多次要求被告出示《商品房买卖合同》样本，对合同主要内容进行了解，但被告工作人员以各种理由拒不出示。经原告多次要求，被告最终出示《商品房买卖合同》样本，原告要求对《商品房买卖合同》中不公平条款进行协商修改，被告拒绝修改，致使双方无法签订《商品房买卖合同》。原告要求退还已付费用，被告迟迟不予退款，被告行为对原告的权益造成了侵害。特诉至法院，望判如所请。金河房地产开发公司辩称，第一、2019年1月1日索某某购买被告开发的河泰山庄项目14-1-1602房源一套，总房款1753313元，当日缴纳定金2万元。按协议约定并承诺自交定金之日起10日内（2019年1月11日）缴纳首付156000元，剩余首付363313元在2019年1月31日前付齐。但索某某实际交款日期为2019年1月14日，交款金额为17万元，交款日期及金额均出现违约。协议约定索某某在2019年1月31日交齐剩余首付（363313元），至今未交齐，期间多次催交，均未正常办理。因索某某多次违约，按照认购协议书约定，2万元定金没收；第二、索某某在诉状中称其多次要求被告出示《商品房买卖合同》样本，被告以各种理由拒不出示，索某某的上述陈述与事实不符。购房人在交纳定金前都会查阅《济南市商品房买卖合同》的样板合同，认可后与被告签订认购协议书。索某某与被告于2019年1月1日签定认购协议书并于当日交纳定金，同日，索某某出具承诺书，承诺若因个人征信问题无法购房，参照《济南市商品房买卖合同》条款执行违约处罚，表明索某某在定房之时已认真阅读过合同条款，并未对合同条款表示任何异议。根据济南市住建部门下发的限购政策，购房人必须满足济南市的限购政策、付齐规定比例的首付，房地产开发企业才可以为购房人签订《济南市商品房买卖合同》，否则视为房地产开发企业违规操作。索某某应缴纳首付533313元，截止到今日，实际支付首付17万元，无法达到签订《济南市商品房买卖合同》的条件。《济南市商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”，补充协议第五条“付款的约定”，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿因此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于利息损失、案件受理费、保全费、律师费、差旅费等），如买受人已入住的,买受人还应按房产总价款5%的年折旧率向出卖人支付房屋折旧费，房产如有损毁,买受人还须另行赔偿。买受人应于出卖人通知之日起5日内与出卖人签订解除买卖合同的协议,同时将己签署、领取的买卖合同及相关协议、付款证明等全部原件交还给出卖人,协助出卖人办理好合同预售相关登记注销手续后,方可办理退款手续。如房屋已经装修的，所发生的装修等费用由买受人承担。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。因此，根据合同约定，索某某应继续履行合同，并向被告支付违约金169731元（以1583313元为基数，按日万分之二，自2019年2月1日暂计算至开庭之日即2020年7月21日，共536天）。鉴于索某某已严重违约，被告可以与其解除合同，索某某应向被告支付违约金175331.3元并赔偿损失。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律根据，请求法院认真审查，驳回原告的诉讼请求，并依法向被告承担相应的违约责任，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日，金河房地产开发公司（甲方）与索某某（乙方）签订《河泰山庄商品房认购协议书》一份，约定：乙方选定房源主房房号为14-1-1602，面积为141.67，储藏室号为1—201，面积为16.32，折后房产总金额为1753313元;2、乙方在签订本认购协议书时，已对《商品房认购协议书》条款充分知悉，并与甲方对合同内容达成一致;3、甲乙双方签订本认购协议书时，乙方向甲方交纳定金人民币2万元，甲方出具定金收据给乙方，该定金系双方将按照本认购协议书约定签订《商品房买卖合同》的担保;4、乙方应在签订本认购协议书后7日内携带本认购协议书、定金收据、…前来办理《商品房买卖合同》的签订手续，同时付清应付款项，否则视为乙方违约，乙方向甲方支付定金金额的违约金，且甲方有权对该房屋另行处理。…乙方已知悉，签署该认购协议书后，房源不可变更，不增名、不减名、不更名，若乙方因个人原因放弃购买该房源，甲方有权定金不予返还…6、乙方在签订本认购协议书时已经充分、仔细对建成房屋坐落位置、结构和周边环境有了明确的了解或已对将建成的房屋通过设计文件等相关资料有了充分了解。另空白处手写：“交定金日起10天内再付壹拾伍万陆仟元，剩余首付（按规定比例）本月底前付齐。”索某某于当日交纳了定金2万元，于2019年1月14日交纳了部分首付款15万元。后索某某对金河房地产开发公司出示的《商品房买卖合同》样本中条款不认可，要求金河房地产开发公司修改合同，双方发生争议，未签订商品房买卖合同。索某某诉至本院。本院认为，原告索某某与被告金河房地产开发公司于2019年1月1日签订的《认购协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告索某某以被告拒绝对房屋买卖合同中部分条款进行修改，导致双方未签订房屋买卖合同为由，主张被告退还已付定金、购房款及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案《认购协议书》为商品房买卖的预约合同，是独立有效的合同，双方完全履行认购书的义务后，仍需双方另行签订商品房买卖合同。现原告索某某主张解除认购协议，导致未能订立商品房买卖合同，原告索某某构成违约，故原告索某某要求被告返还定金的诉讼请求，本院不予支持。因双方尚未签订商品房买卖合同，原告索某某已承担定金不予返还的违约责任，原告索某某主张返还已付的购房款，本院应予支持。原告索某某主张购房款利息，因其存有违约行为，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告索某某与被告山东金河房地产开发有限公司于2019年1月1日签订的《河泰山庄商品房认购协议书》；二、被告山东金河房地产开发有限公司返还原告索某某购房款15万元；三、驳回原告索某某的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1879元，由原告索某某负担249元，被告山东金河房地产开发有限公司负担1630元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李兰霞二〇二〇年九月二十三日书记员  亓 瑞