吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉08民终1083号上诉人（原审被告）：镇赉县天泽房地产开发有限公司。法定代表人：葛文光，该公司经理。委托诉讼代理人：李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：季长民，男，1963年10月16日出生，汉族，个体，现住吉林省镇赉县。委托诉讼代理人：高军，吉林高军律师事务所律师。上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司（以下简称天泽公司）因与被上诉人季长民房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，吉林省镇赉县人民法院于2019年8月26日作出（2019）吉0821民初756号民事判决。天泽公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月30日作出（2019）吉08民终1215号民事裁定，裁定：撤销吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初756号民事判决；本案发回吉林省镇赉县人民法院重审。吉林省镇赉县人民法院于2020年6月22日作出（2020）吉0821民初287号民事判决。天泽公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司委托诉讼代理人李云峰，被上诉人季长民及其委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。镇赉县天泽房地产开发有限公司上诉请求：要求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的产权调换协议合法有效，双方应遵照履行，被上诉人要求解除合同于法无据。双方签订的产权调换协议经白城市中级人民法院终审判决认定合法有效，双方应遵照履行，不存在解除合同的法定事由。被上诉人没有入住的原因是被上诉人要求回迁的面积远远超出了其可享受的回迁面积，根据合同三条三款约定，在被上诉人补交差价款后，根据合同第八条一款约定，由上诉人通知被上诉人入住分配时间，然后根据合同八条二款约定抓阄后决定回迁楼房具体位置。本案中因被上诉人不同意按约定补交差价款，经上诉人通知也没有与其他回迁户一同抓阄确定回迁位置，被上诉人没有回迁的责任不在上诉人，属被上诉人违约，因此双方既不具备法定的解除条件也不具备约定的解除条件。上诉人要求被上诉人继续履行合同。二、一审法院判决上诉人给付房款241200元、车库款696000元、临时安置补助费、搬家补助费及逾期交房违约金于法无据。如果解除合同，根据《合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。据此，上诉人与被上诉人虽签订了产权调换协议，但因被上诉人未补交差价款，上诉人也未将回迁楼房交付给被上诉人，双方签订的产权调换协议没有履行，此时如解除合同，双方没有履行的部分则不需要履行，上诉人无需将双方约定的楼房交付给被上诉人，被上诉人也无需补交差价款，双方还原到产权调换协议签订前的状态。该条款同时规定，当事人可以请求恢复原状、采取补救措施并有权要求赔偿损失。客观上，已扒除的房屋无法恢复原状，被上诉人只能要求按原有房屋价值请求赔偿损失，被上诉人损失的是已被扒除的平房而不是合同履行后的楼房及车库。而一审法院在判决解除合同后同时判决上诉人给付房款及车库款共计937200元，显失公平。对此，上诉人提出以下几点异议：1、被上诉人在起诉时要求返还楼房款及车库款，顾名思义，所谓的返还，应是自已享有物权的财产才有权提出返还的请求，本案中，因回迁的楼房没有交付给被上诉人故被上诉人对此仅享有债权，而被上诉人自己的房屋才是自已享有物权的财产，因此，被上诉人要求返还财产只有被上诉人自已的平房。而一审法院却判决给付楼房款及车库款，这与原告的诉求不符，一审法院作出判决超出了原告诉求的判决，违反了民诉法不告不理的原则，应予撤销；2、合同法只规定了合同解除后当事人有权要求赔偿损失，没有规定合同解除后一方当事人有权要求另一方当事人给付合同履行后应得价款；3、合同法已明确规定了合同解除后尚未履行的终止履行，因此，即便是判决给付房款，也应是给付被上诉人原有平房价款，如果按回迁后的楼房及车库价款给付，那就是合同履行后的价款，这与合同法规定的合同解除后没有履行的终止履行的规定不符。三、双方应按《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》履行。1、因金色嘉园小区政府立项时是棚改项目，因此上诉人在收到政府批复后按政府要求制定了《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》，该方案经县城乡建设局备案后，由县城乡建设局棚改办工作人员及上诉人工作人员一同持此“方案”在金色嘉园小区范围内挨户发放并解读（详见光盘），告知全部回迁户本小区的回迁比例及各项补偿标准，在双方签订产权调换协议之前，上诉人制定一份金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见表，该意见表中“对补偿方案”一栏中有两种意见，分别是“同意”和“不同意”，如果同意补偿方案约定内容的，在双方签订产权调换协议时遵守该方案的约定即已达成合意，本案中，被上诉人在收到《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》后并未提出异议，且在补偿方案征求意见表一栏中签署的是“同意”，说明双方在签订产权调换协议时按《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》履行已达成合意，如果双方在履行产权调换协议时有争议，按补偿方案履行即可，被上诉人不应对产权调换协议内容提出异议。根据合同法中关于签订合同要采取要约承诺的方式之规定，在双方签订合同前上诉人向被上诉人提供了《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》，方案上有双方签订合同应遵守的规则，如被上诉人同意回迁，应按什么标准执行等均已约定清楚，这是上诉人向被上诉人发出的要约，而被上诉人在金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见表上签字确认后与上诉人签订产权调换协议就是一种承诺，双方在产权调换协议书上签字导致合同成立完全符合合同法规定的签订合同的法定要件。合同成立后，双方应遵照履行，要约人向承诺人发出的要约是合同中不可或缺的一部分。根据合同意思自治原则，双方之间的约定没有违反法律规定，也没有违背公序良俗，双方应遵照履行。那么，双方按补偿方案约定的内容执行是双方在签订产权调换协议时应遵守的基本规则。补偿方案第十一条约定：被征收人选择产权调换的，按以下规定予以产权调换：（一）被征收的房屋产权证标注为住宅的，原房屋产权证面积实行“征一还一”。另外每户增加8平方米建筑面积；如果再增加面积按市场价格结算。根据此条约定，双方在产权调换协议中第一条一款约定，乙方在征收范围内有产权证房屋使用性质为住宅、砖瓦结构，建筑面积44.11平方米及113.35平方米，无证附房40平方米，征二还一应回迁20平方米。根据补偿方案的约定，上诉人应为被上诉人无偿增加16平方米建筑面积，被上诉人可享受回迁面积应为44.11＋113.35＋20＋8＋8=193.46平方米，于是，双方在第三条三款约定：乙方可享受产权调换房屋面积为193.46平方米，甲方按乙方选择回迁90平方米楼一个，40平方米车库3个户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘为准，不符部分按《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》规定多退少补。据此，可以确定以下信息：被上诉人按补偿方案约定可享受产权调换房屋面积为193.46平方米，此面积是双方互不找差价的。但此时，被上诉人可以做出多个其他选择，比如说要求货币补偿、比如说可以选择回迁少于193.46平方米的住宅房屋、比如说可以选择超出193.46平方米的房屋，无论被上诉人如何选择，都是被上诉人自已的权利，如果被上诉人选择货币补偿，则上诉人需按193.46平方米房屋的价款支付给被上诉人，如果被上诉人选择回迁的房屋少于193.46平方米，则上诉人按面积的价差支付给被上诉人差价款；现被上诉人选择回迁的房屋面积超出其可享受回迁的面积，则选择回迁的面积与其可享受回迁的面积之差应是被上诉人按补偿方案应补交的差价款。这是双方在要约承诺时已确定的规则，且产权调换协议三条三款已明确约定，不符部分按《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》规定多退少补。此条款再一次重申双方在回迁过程中如出现可享受产权调换面积与选择回迁面积不符时按《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定执行即可。因此，如果双方对是否应补交差价款有争议，按补偿方案约定的内容执行即可，此条款不存在两种以上的解释。现因被上诉人选择回迁的面积及房屋性质折价后已远远超出其本身房屋的价值，法院支持被上诉人这一行为无疑是违反了合同法的公平原则及权利义务对等原则。金色嘉园小区共回迁住户248户，其他的回迁户与上诉人签订的都是一样的产权调换协议，都按补偿方案的约定进行了多退少补，唯有被上诉人等个别人不同意补交差价款并引发诉讼，如果这样的行为都能得到法院支持，如果全部产权调换协议都不需要多退少补，定导致众多已办理回迁的住户要求退还补交的差价款，可能会引发群体信访事件或群体起诉事件。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，望二审法院查清事实，依法驳回一审法院的错误判决。季长民辩称，一、本案双方签订了产权调换协议书当中确定的楼房及车库无法交付，已成事实，有先前被上诉人诉上诉人交付房屋的案件，最终无法执行，以及本案一审开庭向上诉人示明提供可供回迁的楼房及车库，但上诉人始终没有履行这项义务，才导致被上诉人提出诉讼要求不能给付楼房及车库进而给被上诉人造成的直接损失，以及相应的违约损失。因此是符合客观事实和法律规定的。上诉人的第一项上诉请求不能成立。二、双方最开始签订的以物易物的合同行为，被上诉人已经实际履行，将自己原有的平房拆除，进而确定了产权调换协议当中应给付的楼房及车库，由于合同性质属于房地产拆迁回迁房地产开发补偿合同，原有的平房价值拆迁后远高于原有的本身价值，从合同的目的来讲，调换协议中的楼房车库协议价值就是其现有的价值，应当以该价值为准。上诉人的第二项请求也不能成立。三、上诉人所称的金色家园小区征收补偿方案在本案当中不具有法律效力及约束力。根据城市房屋征收条例规定，制定方案以及征收的主体必须是政府行政机关、开发商以及建设单位，均不能参与房屋征收的各项行为。而且金色家园小区征收补偿方案第五条明确规定，自征收决定发布之日起实施。征收补偿签约期限自发布房屋征收决定公告之日起30日内，这些都说明这个方案必须是建立在行政征收的前提基础上，而本案当中的双方主体并不是行政征收的，整个行为以及相关的事宜，仅仅是上诉人与被上诉人平等之间一个协商的过程，那么协商的过程就不会利用具有广泛约束力的制订的方案来执行，只能按照协议的本身条款来执行。因此协议中的条款是双方真实意思表示，方案中的内容是无效的，也不具有普遍约束力。因此要求继续履行这个方案是不现实，也不客观，也是不能成立的。四、关于合同条款当中的第三条第三项条款理解多退少补的问题，从条款本身来看，这个不是指双方在签订合同时会产生面积误差，而进行的多退少补，因为双方在签订合同时，就已经明确应该给付的面积和应该回迁的面积，这里不会存在任何误差的。更何况该条款上面有一个前边有个定语那就是说产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘为准，不符合的按照这个方案进行多退少补，显然这个定语就已经说明了面积误差属于建筑面积误差，不是回迁与选择之间的一个面积误差的问题。客观事实是双方是以物易物的合同，双方就是不找差价的，双方在产权调换协议当中，没有任何一个条款约定是找差价而且后期双方也又达成了一个补充协议，同样没有这方面的约定。如果是当初就有找差价，是必须要在合同款项当中写明的。因为双方当事人协商交付楼房以及找差价是重要条款，而相互双方都没有进行约定，事实上就是直接兑换的。如果产生了显失公平的问题，那么显示公平在合同法当中规定，是可撤销的、可变更的合同。但是可撤销可变更的合同是法律要求必须在一年之内行使，而本案当中最终交付楼房时间是15年12月，至今为止上诉人也没有提出任何关于显示公平问题进行解除合同的诉讼请求。现已经远超过一年，包括我们提起诉讼时就已经超过了这个期限，属于其放弃权利。我方认为一审法院根据客观事实，根据合同条款以及法律规定作出的判决完全符合客观事实和法律规定。希望能够驳回上诉人上诉请求。季长民向一审法院起诉请求：1．要求与天泽公司解除双方签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议书》）及《补充协议》；2．要求天泽公司返还房款及车库款1027200元（90㎡×3,680元／㎡＋40㎡×3个×5,800元／㎡，总面积210㎡）；3．要求天泽公司支付搬家费2000元及奖励费5000元；4．要求天泽公司支付装潢费42000元（210㎡×200元／㎡）；5．要求天泽公司支付临时安置补助费10080元（2014年5月1日至2015年12月31日，共计8个月，210㎡×6元／月×8个月）；6．要求天泽公司支付逾期交房违约金损失95760元（2016年1月1日至2019年3月1日，共计38个月，210㎡×12元／月×38个月，双倍支付）；7．要求天泽公司自2014年5月2日起直至给付全部楼款1182040元时止，以实际应付楼款为基数，以中国人民银行同期贷款基准利息为标准计算利息。一审法院认定事实：2014年5月1日，季长民（乙方）与天泽公司（甲方）签订《产权调换协议书》一份（编号：T2000167），双方就甲方开发的金色嘉园小区范围内房屋征收补偿问题达成协议。乙方在征收范围内有产权证（照）房屋使用性质为住宅，砖木结构，建筑面积44.11、113.35平方米；层高在2.2米、面积在24平方米以上，且符合居住条件的无证房屋，砖结构，建筑面积40平方米，实际用途仓（苍）房。安置补偿方式为产权调换补偿方式。乙方临时安置过渡期限分别为一期2015年12月31日、二期2016年12月31日、三期2017年12月31日前；如提前回迁，以回迁公告时间为准。甲方在金色嘉园小区内回迁安置乙方。乙方可享受产权调换房屋面积为193.46平方米，甲方按乙方选择回迁90平方米楼一个，40平方米车库3个的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符部分按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定多退少补。临时安置补助费，甲方按被征收房屋产权证面积折算后的面积计算，按照每月6元／㎡的标准支付乙方；支付乙方一次性搬家补助费2000元。提前搬家奖励，按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的规定执行（以提前搬迁奖励证明为准）。一次性搬迁补助费，甲方在乙方搬家交房后给付；临时安置补助费甲方按季发放；差价款、提前搬迁奖励、附属设施补偿款等其他相关费用在乙方回迁入住时，甲乙双方一次性结清。甲、乙双方认为需要订立的其他事项，接到甲方搬家通知书搬家交房的，甲方支付临时安置补助费，否则，不予支付。双方还对其他权利义务进行了约定。同日，双方又签订《补充协议》一份，约定天泽公司以金色嘉园小区一期工程中的房屋进行置换，2015年12月31日前办理入住。回迁2＃楼不靠冷山住宅1栋，并且下面车库和2层住宅之间预留洞口，后做钢楼梯（用户自己制作楼梯）离原住宅左右不超过10米。另外两个车库之间加梁一道，建成后能打通（车库连着），3个车库必须保证120平方米，必须保证90平方米楼一个。此协议与原协议T2000167有同等法律效力。2016年3月28日，季长民起诉天泽公司要求确认签订的《产权调换协议书》及《补充协议》合法有效，并按上述约定位置和要求交付回迁的90平方米住宅楼和3个40平方米车库。原审法院经审理于2016年7月14日作出（2016）吉0821民初672号民事判决，判决支持季长民的诉求。天泽公司不服该判决，提出上诉。吉林省白城市中级人民法院于2016年9月26日作出（2016）吉08民终1072号民事裁定，发回重审。原审法院经审理于2016年12月11日作出（2016）吉0821民初2077号民事判决，判决支持季长民诉求。天泽公司不服该判决，提起上诉。吉林省白城市中级人民法院于2017年5月11日作出（2017）吉08民终73号民事判决，驳回上诉，维持原判。天泽公司不服该判决，向吉林省人民检察院申诉，吉林省人民检察院遂向吉林省高级人民法院提出抗诉，吉林省高级人民法院指令吉林省白城市中级人民法院再审。吉林省白城市中级人民法院经审理作出（2018）吉08民再56号民事判决。该判决认为，第一，天泽公司与季长民于2014年5月1日签订的《产权调换协议书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，两份协议均合法有效。第二，回迁分配按照《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》第十四条第三款的规定执行，即“乙方同意甲方安置房屋户型面积及楼层回迁分配工作，在回迁房屋具备入户条件前进行，具体分配时间以甲方通知为准”。现在甲方和乙方对回迁房的安置，回迁的户型及楼层的分配等内容没有达成一致意见，乙方并不同意甲方的安置方案，因此该条件不成熟，乙方应与甲方进行协商，达成一致意见方可履行合同中的回迁。并判决如下：一、撤销白城市中级人民法院（2017）吉08民终73号民事判决及镇赉县人民法院（2016）吉0821民初2077号民事判决的第二项。二、维持镇赉县人民法院（2016）吉0821民初2077号民事判决的第一项，系季长民与天泽公司签订的《产权调换协议书》及《补充协议》合法有效。三、驳回季长民的其他诉讼请求。该判决生效后，因季长民与天泽公司对回迁房的安置、回迁的户型及楼层的分配等内容没有达成一致意见，季长民于2019年3月14日起诉天泽公司要求解除《产权调换协议书》及《补充协议》，并返还房款和车库款项及支付相关费用合计1182040元及利息。一审法院认为，诉争《产权调换协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，已经法院确认合法有效。在实际履行过程中，由于双方对合同主要内容，约定的超出房屋调换面积是否应补差价的问题无法达成一致意见，致使合同无法继续履行，且在原审法院释明后，天泽公司未能提供证据证明金色嘉园小区一期工程还有可以回迁房源的事实，合同目的无法实现，故季长民要求解除《产权调换协议书》及《补充协议》的诉求符合法律规定，原审法院予以支持。关于《产权调换协议书》第三条第三项的理解问题。该项约定，甲方（天泽公司）在金色嘉园小区内回迁安置乙方（季长民）。乙方可享受产权调换房屋面积为193.46平方米，甲方按乙方选择回迁90平方米楼一个，40平方米车库3个的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符部分按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定多退少补。从双方签订合同的文字用语来看，《产权调换协议书》中之所以约定“多退少补”是由于建筑行业的特点决定的。由于设计及实际施工等因素，建成的房屋与设计的房屋总会存在误差，而此情况是在签订合同时是不确定的。本案如按天泽公司理解，季长民应补交回迁面积210平方米与可享受产权调换面积193.46平方米，相差16.54平方米的差价款，这在签订合同时是确定的，本案不需要“退”，只需要“补”了。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，建筑中面积误差一般在绝对值3％以内。合同中约定的“多退少补”应是房屋建成后实际测量面积与设计面积之间的误差。如按照天泽公司的理解误差达16.54平方米，不符合常理。从双方签订合同的目的来看，是以物易物，而天泽公司要求季长民支付差价款有违季长民签订协议书的目的，已不符合补偿的本意。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”天泽公司作为一个从事房地产开发的公司，提供格式条款的一方，没有在签订协议前向被拆迁人明确解释说明对其如此重要的条款，以便于其作出选择判断，而在签订协议后，工程竣工待履行交付应回迁楼房时才主张给付差价款，违背诚实信用原则。综上，原审法院认为应做出不利于提供格式条款一方即天泽公司的解释，确认季长民享受无差价的回迁面积210平方米。关于赔偿房款和车库款。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中双方约定季长民可享受产权调换房屋面积为193.46平方米，天泽公司按照季长民选择回迁90平方米楼房一个，40平方米车库3个的户型给予设计并建设，可见90平方米楼房一个，40平方米车库3个是合同履行后，季长民可以获得的利益。在天泽公司无法按约定提供回迁房源的情况下，季长民要求折价补偿应予支持。双方对车库单价5800元／㎡无异议，天泽公司应赔偿季长民车库款696000元（40㎡×5,800元／㎡×3个）。季长民对天泽公司提出的住宅楼单价2,680元／㎡予以认可，原审法院予以确认，故天泽公司应赔偿季长民房款241200元（90㎡×2,680元／㎡）。以上两项合计937200元。关于临时安置补助费、搬家补助费和奖励费。按照双方约定，天泽公司按被征收房屋产权证面积折算后的面积计算，按照每月6元／㎡的标准支付季长民；支付季长民一次性搬家补助费1000元。一期临时安置过渡期限2015年12月31日。庭审中天泽公司承认季长民如期交房，此两项费用属于合同实际履行后季长民可以获得的利益，天泽公司应予赔偿。“按被征收房屋产权证面积折算后的面积计算”应理解为按季长民可享受产权调换房屋面积即193.46平方米计算，故天泽公司应支付季长民2014年5月1日至2015年12月31日期间的临时安置补助费928608元［6元／㎡×193.46㎡×8个月］和一次性搬家补助费2000元，两项合计11286.08元。按双方约定提前搬家奖励以提前搬迁奖励证明为准，季长民未能提供相关证据，故其要求天泽公司给付奖励费的诉求不予支持。关于装潢费。双方未就装潢费用有具体明确的约定，季长民亦未能提供证据证明产权调换住宅房屋装修标准，故季长民的该项诉求无事实与法律依据，原审法院不予支持。关于逾期交房违约金。《产权调换协议书》第七条第二项约定，因不可抗力外的原因未能使乙方（季长民）如期回迁入住，甲方（天泽公司）按原临时安置补助费标准双倍给付乙方延长过渡期临时安置补助费。天泽公司与季长民未能对回迁房屋的安置、回迁的户型及楼层的分配等内容达成一致意见致使回迁协议无法履行，季长民未能如期回迁入住。此原因不属于不可抗力，故天泽公司应支付季长民逾期交房违约金88217.76元（193.46㎡×12元／㎡×38个月）。季长民要求支付2016年1月1日至2019年3月1日（38个月）期间的违约金属于对自己权利的处分，不违反法律规定，原审法院予以支持。关于利息，季长民未能提供证据证明双方有此约定，亦没有法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院对季长民有事实基础和法律依据的部分诉求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除季长民与镇赉县天泽房地产开发有限公司于2014年5月1日签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》及《补充协议》；二、镇赉县天泽房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付季长民房款241200元、车库款696000元，两项合计937200元；三、镇赉县天泽房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付季长民临时安置补助费9286.08元、一次性搬家补助费2000元，两项合计11286.08元；四、镇赉县天泽房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付季长民逾期交房违约金88217.76元；五、驳回季长民其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15438元，由季长民负担1308元，由镇赉县天泽房地产开发有限公司负担14130元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于《产权调换协议书》及《补充协议》应否予以解除。2014年5月1日，季长民与天泽公司签订了《产权调换协议书》及《补充协议》各一份，上述协议虽经法院确认合法有效，但双方对于超出房屋调换面积是否应补差价的问题无法达成一致意见，导致合同无法继续履行。经一审法院释明及二审法院询问后，天泽公司虽称可向季长民提供金色嘉园小区一期工程的回迁房源，但却未予明确房源位置，亦未在法定期限内提供证据予以证明，那么应视为天泽公司无法提供房源，即无法继续履行合同，也就无法实现合同目的，因此，一审法院判令《产权调换协议书》及《补充协议》予以解除，并无不当。天泽公司与季长民在合同中约定了“乙方可享受产权调换面积为193.46平方米，甲方按乙方选择回迁90平方米楼、40平方米车库3个的户型给予设计并建设。”此项约定按常理应理解为季长民可享受无差价的回迁面积为210平方米。对于该合同“多退少补”的理解是实际施工建成房屋后的实际测量面积与合同约定的上述210平方米之间存在的面积误差，这是由建筑行业特点所决定的，而并非天泽公司所称的193.46平方米与210平方米之间的误差，按天泽公司的主张误差达16.54平方米，那么季长民在协议签订时即确定是要补差价的，按此理解有违常理，且在协议中天泽公司对此条款亦未作出明确的解释，故对天泽公司的主张本院不予支持。关于赔偿各项损失。双方若按合同履行，季长民可以获得90平方米楼房一个，40平方米车库3个，但由于天泽公司无法按约定提供回迁房源，合同应予以解除，因此天泽公司应赔偿季长民的损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，季长民的损失应按合同履行后其可以获得的利益予以确定。对住宅楼的单价2680元／㎡及车库的单价5800元／㎡，双方已达成一致意见，一审法院按此标准计算天泽公司应赔偿季长民房款241200元（90㎡×2680元／㎡）及车库款696000元（40㎡×5800元／㎡×3个）并无不当，本院予以确认。关于临时安置补助费及搬家补助费，由于季长民按约定搬家交房履行了该项合同义务，上述两项费用属于季长民应获得的利益，天泽公司应予赔偿，一审法院按合同约定确定天泽公司应赔偿的临时安置补助费及搬家补助费的数额，并无不当。关于逾期交房违约金，合同约定2015年12月31日前天泽公司为季长民办理入住，现天泽公司未能如期向季长民提供回迁房屋，且合同约定因不可抗力外的原因未能使乙方（季长民）如期回迁入住，甲方（天泽公司）按原临时安置补助费标准双倍给付乙方延长过渡期临时安置补助费，故一审法院判令天泽公司按合同约定标准赔偿季长民逾期交房违约金，并无不当。综上所述，镇赉县天泽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15438元，由镇赉县天泽房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  曹宝明审判员  李 瑞审判员  孙晓琦二〇二〇年九月二十八日书记员  燕 秋