重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6243号上诉人（原审被告）：侯勇，男，1985年10月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：赵紫刚，重庆汉尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郎浩森，男，1997年2月6日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘萍（郎浩森之母），女，1969年12月17日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘昌权，男，1966年12月6日出生，汉族，住重庆市万州区，由重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会推荐。上诉人侯勇因与被上诉人郎浩森房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初22030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人侯勇及其委托诉讼代理人赵紫刚，被上诉人郎浩森及其委托诉讼代理人刘萍、刘昌权到庭参加了询问。本案现已审理终结。侯勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付拖欠2019年7月1日至2019年10月14日期间的租金共11200元；要求被上诉人恢复原状；要求被上诉人结清物业费、水、电、气等相关费用；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审对谁根本违约认识错误，案涉租赁合同约定房屋用于办公，但被上诉人擅自装修用于经营酒吧，构成根本违约；2.一审法院适用法律错误，对租金请求和恢复原状请求等相关问题存在法律认识错误。郎浩森辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。侯勇向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2019年2月13日签订的《租房合同》；2、要求被告支付拖欠的2019年3月15日至2019年10月15日期间的租金22400元；3、要求被告退还租赁物并恢复原状；4、要求被告结清物业费、水、电、气等相关费用。5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：涉案的重庆市沙坪坝区房屋系原告之父侯昌德所有，原告受侯昌德委托出租房屋。2019年2月13日，原告与被告签订《租房合同》，由被告承租案涉房屋。合同约定：一、房屋基本情况。甲方（原告）同意将坐落于重庆市沙坪坝区之物业在良好的状态下出租给乙方（被告）使用，用途为办公……二、租赁期1、该物业租赁期为12个月，自2019年2月15日至2020年2月14日止，甲方应该在2019年2月15日前将该物业交付给乙方使用。……三、租金和押金1、租金为每月3200元，乙方按月向甲方支付租金，并提前15天支付下月租金，在本合同签订后，乙方应向甲方支付押金4000元，甲方应向乙方开收据。2、合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方（不计利息）。如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中抵扣所欠金额，如押金不够抵付所欠金额，乙方应于接到甲方通知五日内补足。四、房屋使用的费用租赁期间，房屋的水电气、物业管理费、网络费、有线电视、清洁费等均由乙方承担并负责支付。五、各方责任1、甲方应按合同规定的日期交房给乙方使用，并保证房屋设施完好无缺。甲方逾期交房，乙方有权要求减少逾期期间租金。2、租赁期内，甲方保证租赁房屋的使用安全。该房屋及附属设施的维修责任及维修费用除本合同补充条款另有约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。……4、使用房屋时，乙方不得擅自改变房屋结构和用途；不得存储违禁、易燃、易爆吴鹏；不得从事非法活动，违反上述约定时，甲方有权终止合同，收回房屋。造成甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。……六、违约责任1、若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金。2、若乙方违反本合同的约定未承租该物业、或提前退租，甲方有权没收乙方所付的租赁押金，并将该物业另行出租。……合同签订后，原告即将房屋交付被告使用,被告向原告支付了押金4000元及2019年2月15日至2019年6月30日的租金14600元。被告在案涉房屋原装修基础上添置了吧台、酒柜、酒架，对案涉房屋进行改装作为酒吧对外经营，但未申请办理营业执照、消防手续。2019年3月21日，由于案涉房屋主水管道排水异常导致卫生间污水返流将案涉房屋淹没，屋内装修装饰被浸泡，案涉房屋无法正常使用。2019年4月1日，案涉房屋的物业管理公司将房屋内的水电关闭，直至2019年10月14日被告将房屋交还原告时都没有开通水电。另查明，案涉房屋系被告从案外人任明处转租后直接与原告签订的房屋租赁合同，任明在租赁案涉房屋期间经原告默许对房屋进行了改装。在原告接手案涉房屋前，物业管理处就于2018年3月28日就向被告下达过《限期整改函》，该函载明：至（致）熙街4幢3-1侯昌德：你户擅自将房屋卫生间管道改装到雨水管里，破坏房屋原设计结构，导致雨水管网堵塞。物业已多次向你发送违规整改通知，要求你恢复房屋原状，你户在接到违规通知后未实施整改，现由于你户对管道的违规改装，管网渗透至楼下2C-9商铺，对商铺已造成严重影响，导致商铺不能正常经营。为维护业主的共同利益，物业中心限你与2018年3月28日内完成整改，如逾期未整改，我司将采取对你户进行停水停电管理措施，对此造成的一切责任及经济损失由你户自行负责。特此通知！”原告接到整改通知后一直未对案涉房屋进行整改。2019年10月14日，一审法院主持现场勘验，原被告双方于当日一致同意解除双方之间的租赁合同，被告将案涉房屋返还原告。审理中，原告放弃要求解除双方租房合同的诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：要求被告支付拖欠的2019年7月1日至2019年10月14日期间的租金共计11200元。审理中，原告未举示证据证明被告租赁期间实际产生的物业费、水、电、气等费用的具体金额。审理中，原告要求被告拆除木地板、吧台、地面混凝土、墙面、顶面恢复为白色的乳胶漆，理由是被告装修了就必须恢复。但原告未举示证据证明被告负有上述义务的事实。一审法院认为本案原被告双方当事人之间的房屋租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当严格按照合同的约定履行相应的合同义务。本案中依据原被告双方合同的第五条第2款约定：租赁期内，由甲方即本案被告保证租赁房屋的使用安全。案涉房屋在交付被告使用前就已存在非法改造导致管道堵塞的情况，原告未忠实履行合同中约定的保证房屋使用安全的义务，应属违约。对原告要求被告支付拖欠的2019年7月1日至2019年10月14日期间的租金共计11200元这一诉讼请求，本案中原告未忠实履行合同中约定的义务导致案涉房屋不能正常使用，被告在承租后，案涉房屋仅在2019年2月15日至2019年3月21日期间能够正常使用，原告得知案涉房屋被污水淹没不能使用后又未及时履行合同义务修缮房屋，直至被告将案涉房屋交还原告之日案涉房屋都未能正常使用，故原告要求被告支付2019年7月1日至2019年10月14日期间11200元租金的诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予认可。对原告要求被告退还租赁物并恢复原状的诉讼请求，2019年10月14日，被告已经将案涉房屋返还给原告。因原告未举示证据证明双方曾对案涉房屋的返还状态进行过约定，现被告返还的租赁物也符合按照房屋性质使用后的状态，故原告的该项诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予认可。对原告要求被告结清物业费、水、电、气等相关费用的诉讼请求，因原告未举示证据证明在被告使用房屋期间已实际产生的相关费用具体金额，故对原告的该项诉讼请求，一审法院依法不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回原告侯勇的全部诉讼请求。案件受理费840元减半收取420元，由原告侯勇自行负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。侯勇变更上诉请求为：改判被上诉人支付拖欠2019年7月1日至2019年10月14日期间的租金共11200元。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是郎浩森是否应支付2019年7月1日至2019年10月14日期间的租金。本案中，因案涉房屋，造成卫生间污水返流将该房屋淹没，侯勇未对案涉房屋进行修缮，致案涉房屋无法正常使用。加之案涉房屋因前期违规改造的问题，案涉房屋的物业管理公司多次发出整改意见而无果，案涉物业管理公司于2019年4月1日将该房屋内的水电关闭，直至郎浩森将案涉房屋交还侯勇之日案涉房屋未开通水电。在前述问题导致郎浩森无法使用案涉房屋的情况下，生效判决也认定郎浩森无需支付相应期间的租金，一审法院对侯勇该主张未予支持并无不当。侯勇主张郎浩森改变房屋用途构成根本违约的问题，本院认为，无论郎浩森将案涉房屋用于经营酒吧还是用于办公，案涉房屋无法使用均非房屋用途的原因所致，而是前期违规改造所造成。案涉租赁合同无法继续履行的原因是侯勇未履行其修缮义务，故其关于郎浩森构成根本违约的主张不能成立。综上所述，侯勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由侯勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年九月二十三日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉