宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终541号上诉人（原审原告、反诉被告）：石嘴山银行股份有限公司平罗支行，住所地宁夏回族自治区。负责人：白永梅，石嘴山银行股份有限公司平罗支行。委托诉讼代理人：张惠，女，石嘴山银行股份有限公司平罗支行。委托诉讼代理人：杨琼，宁夏致和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾宏武，男，1981年10月21日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省。委托诉讼代理人：陈泽东，宁夏鑫源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马会珍，女，1958年1月15日出生，回族，无固定职业，住宁夏回族自治区。上诉人石嘴山银行股份有限公司平罗支行因与被上诉人贾宏武、马会珍房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月13日开庭进行了审理。上诉人石嘴山银行股份有限公司平罗支行的委托诉讼代理人张惠、杨琼、被上诉人贾宏武的委托诉讼代理人陈泽东、被上诉人马会珍到庭参加诉讼。2020年9月30日，上诉人石嘴山银行股份有限公司平罗支行申请撤回其一审中第二项诉讼请求即依法判令贾宏武接收平罗县文艺巷11号房屋的诉讼请求。本案现已审理终结。石嘴山银行股份有限公司平罗支行上诉请求：请求二审人民法院撤销一审判决，支持上诉人一审全部诉讼请求，并驳回被上诉人贾宏武一审的全部诉讼请求。事实与理由：1.在长期租赁合同业已形成僵局的情况下，应当允许解除合同。本案已发生多重诉讼，双方僵局客观存在。因合同期限太长，合同中对经济和社会、租金水平、解除条件等可能出现的各种变化因素未进行明确约定，导致履行过程中各执一词、无所适从，合同双方已经不能自行解决，这种僵局如无外力介入，必将愈演愈烈。在此情况下，由人民法院根据客观因素和当事人履行合同的意愿，判决解除合同是公平、公正的选择。上诉人的诉求也完全符合《九民会议纪要》第四十八条所规定的判决解除条件。2.如涉案租赁合同继续履行，对上诉人严重不公平。上诉人一审提交证据证明涉案房屋租金市场参考价为每年85550元，而上诉人和被上诉人合同约定的价格为每年21万和28万，超出市场价一到两倍多。在一审中上诉人才得知，二被上诉人约定的涉案房屋一至四层整体租金为160万元，上诉人仅仅占用一层的租金就高达140万元，占整体租金的87.5%，通俗地讲，贾宏武以区区一层的租金几乎养活了楼上的三层房屋，二被上诉人在本案的合同中，明显存在获取不当利益的投机行为。如果是短期合同，该不利因素完全可以承受，但长达五年的超水平租金，明显不公平。3.一层房屋与楼上房屋均可单独使用，互不干扰，不应当以楼上房屋的租赁关系来绑架上诉人继续履行合同。本案的两份租赁合同尽管存在联系，但彼此独立，上诉人从未对二被上诉人之间的租赁合同做出过任何承诺和保证，一层房屋自成体系，目前在单独使用，将来照样可单独使用，这是不争的事实。解除本案租赁合同不应以二被上诉人之间的合同关系解决为前提。就目前现状而言，不宜判决继续履行原合同，在个人与企业之间，应当利益兼顾，而不能偏向一方。上诉人已于2020年3月30日之前整体搬离租赁房屋，并迁入平罗县鼓楼西街7号房屋作为新的经营网点，搬迁之前已经充分告知贾宏武。按照一审的判决逻辑，难道是让上诉人将新营业网点废弃，重新再迁入涉案房屋？这完全违背了《民法总则》第九条所规定的节约资源的原则。在租赁关系中，给付租金的标的为金钱，具有可执行性；但租赁物的履行是靠行为来实现，不具有可强制性，上诉人不愿意继续使用原租赁物，不应当绝对强制履行，上诉人始终愿意以补偿因提前解除合同而给贾宏武所造成的损失的方式来承担违约责任。但一审法院只考虑了被上诉人贾宏武的单方利益，有失公平。望二审人民法院考虑目前现状，依法判决解除合同，以结束当事人之间的僵局。贾宏武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人上诉状中的事实与客观事实不符，签订长期的合同是按照上诉人的要求履行的，租金也是在双方平等协商的基础上确定的，对于合同约定期限中的租金前后发生相应的变化，双方对存在的可能影响合同履行的事实进行了考虑，对于合同金额不能以此作为解除的理由，法律规定如果上诉人认为租金过高可以请求变更，而不能直接适用解除，更不能以此认为被上诉人有投机的行为，上诉人自认是2020年3月30日搬离的，而在之前（2020）宁02民终102号民事判决明确要求双方继续履行合同，上诉人在获得该判决书后仍然执意搬离，其行为明显违反诚实信用原则及契约精神，该行为只是其为了进行诉讼。综上，请求依法驳回上诉。马会珍辩称，一审判决正确，应当各自履行合同，不同意解除合同。石嘴山银行股份有限公司平罗支行向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告贾宏武接收平罗县文艺巷11号房屋；3.本案诉讼费由被告承担。贾宏武向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告继续履行2015年4月27日签订的《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》，并按合同约定支付房屋租金；2.反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年4月27日，原告（乙方）、被告贾宏武（甲方）、被告马会珍（丙方）签订《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》一份，约定甲方、丙方同意将坐落在平罗县文艺巷11号的房产（以下称“租赁房屋”）出租给乙方；甲、乙、丙方确认租赁房屋总面积（即建筑面积）为118平方米；租赁期限：10年，即从2015年7月1日起，至2025年6月30日止……第十四条中约定本合同生效后，除合同已有约定外，任何一方都不得擅自变更或提前解除本合同，如确需变更或解除本合同，应经三方协商一致，并达成书面协议。书面协议达成之前，本合同继续有效；双方还约定了其他权利义务。合同签订后，贾宏武按约定向石嘴山银行股份有限公司平罗支行交付了房屋，石嘴山银行股份有限公司平罗支行也按照约定向被告贾宏武支付了2020年7月1日前的租金。现石嘴山银行股份有限公司平罗支行认为合同无法继续履行，要求解除合同，但贾宏武认为根据合同约定任何一方都不得擅自变更或提前解除合同，双方未达成一致意见，引起本案诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，石嘴山银行股份有限公司平罗支行、贾宏武、马会珍签订的《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。该《合同》第十四条中约定：本合同生效后，除合同已有约定外，任何一方都不得擅自变更或提前解除本合同，如确需变更或解除本合同，应经三方协商一致，并达成书面协议。书面协议达成之前，本合同继续有效。现石嘴山银行股份有限公司平罗支行、贾宏武、马会珍就解除合同并没有达成一致意见，石嘴山银行股份有限公司平罗支行提交的证据及当庭陈述亦不能证明合同发生了法律规定的解除合同的情形，故对石嘴山银行股份有限公司平罗支行的诉讼请求，依法不予支持，对反诉原告贾宏武的反诉请求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、反诉被告石嘴山银行股份有限公司平罗支行与反诉原告贾宏武、被告马会珍于2015年4月27日签订的《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》继续履行，反诉被告石嘴山银行股份有限公司平罗支行按约定支付反诉原告贾宏武租金；二、驳回原告石嘴山银行股份有限公司平罗支行的诉讼请求。本诉案件受理费50元，由原告石嘴山银行股份有限公司平罗支行负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告石嘴山银行股份有限公司平罗支行负担。本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同，本院予以确认。本院同时查明，1.上诉人已搬离案涉房屋并清空房屋。2.贾宏武在本案一审审理期间已另案提起诉讼，要求解除与马会珍签订的房屋租赁合同，该案中所涉及的租赁房屋包含本案所租赁的房屋。本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中，上诉人已搬离案涉房屋并清空房屋，以自己的行为表明不再履行案涉房屋租赁合同，案涉房屋租赁合同已实际无法继续履行。被上诉人贾宏武在本案一审审理期间另案提起诉讼，要求解除与马会珍签订的包含案涉房屋在内的房屋租赁合同，其以自己的行为表示已有不再履行案涉房屋租赁合同的心理准备。案涉房屋租赁合同已无继续履行的必要，应当予以解除。二审中，上诉人申请撤回请求判令贾宏武接收平罗县文艺巷11号房屋的诉讼请求，上诉人申请撤回该项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。由此，被上诉人贾宏武要求继续履行案涉房屋租赁合同的反诉请求不能成立，本院不予支持。被上诉人贾宏武要求上诉人按合同约定支付房屋租金的金额不明确且未交纳相应的案件受理费，对被上诉人贾宏武的此项反诉请求本院在此不作处理。综上所述，石嘴山银行股份有限公司平罗支行要求解除案涉房屋租赁合同的上诉请求成立，本院予以支持，一审判决遗漏部分事实的认定，判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初1274号民事判决；二、解除上诉人石嘴山银行股份有限公司平罗支行（承租人）、被上诉人贾宏武（出租人）、被上诉人马会珍（产权人）于2015年4月27日签订的石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同；三、驳回被上诉人贾宏武的一审反诉请求。一审本诉案件受理费50元，一审反诉案件受理费25元，二审案件受理费100元，均由被上诉人贾宏武负担。本判决为终审判决。审判长 辛爱丽审判员 安立莎审判员 张建兴 二〇二〇年九月三十日（法官助理 李 斌书记员 李利利附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。