重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初9492号原告：程若然，女，2002年11月9日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。法定代理人：程莹，女，1976年5月14日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘兵，重庆昂正律师事务所律师。委托诉讼代理人：董亦诚，重庆昂正律师事务所律师。被告：重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石杨路****24-办公1，统一社会信用代码：91500107MA5UBD9W83。法定代表人：颜家才，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈农，重庆豪泰律师事务所律师。被告：颜荣位，男，1991年7月6日生，汉族，住湖南省郴州市。原告程若然诉被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司（以下简称：吉吉域酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程若然的委托诉讼代理人刘兵到庭参加了诉讼。被告吉吉域酒店、被告颜荣位经本院依法送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告程若然向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除房屋委托管理合同；2.判决二被告连带支付截止2020年1月31日拖欠的租金13000元；3.判决二被告连带支付违约金39000元；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。庭审中，原告自愿变更第二项诉讼请求，要求被告支付2019年11月1日至2020年1月31日期间欠付的租金9750元。事实和理由：原告与被告吉吉域酒店于2018年5月4日签订《房屋委托管理合同》，原告将其所有的位于九龙坡区××房屋委托给被告经营管理，委托管理期限为12年即自2018年9月14日至2030年9月13日止。合同签订后，原告按照约定将房屋交给被告经营管理，但被告未按合同约定足额支付租金。截止2020年1月31日，被告尚欠租金13000元未付。后被告以经营困难为由要求降低租金，双方协商未果，被告曾于2019年11月6日提出解除合同。被告无故拖欠租金及擅自要求降低租金的行为，已严重侵害原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告被告吉吉域酒店、颜荣位未作答辩。经审理查明，被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司曾用名称为重庆吉吉域酒店管理有限公司。2018年5月14日，原告（甲方）与被告吉吉域酒店（乙方）签订《房屋委托管理合同》约定，原告将所有的位于九龙坡区××号房屋（建筑面积：53.49平方米）委托被告进行管理，房屋用途为出租，房屋委托管理期限为12年即自2018年9月14日起至2030年9月13日止，原告约定2018年5月14日前将房屋交付被告，如因被告施工工期延后交付，按合同支付日期向原告支付租金（具体支付时间以交房4个月后开始支付租金）。《房屋委托管理合同》第3条第3.1项对第一年至第十二年的房屋租金标准予以明确约定，其中第一年、第二年房屋租金标准均为3250元/月，被告按季度提前以银行转账方式支付原告，每年仅支付11个月租金；第3.2项约定，管理合约期限内，租金价格不予调整；第3.4项约定，被告管理期间内，如房屋所在地进行公共设施改造如小区建设、电力增容等所需交纳的相关费用由原告承担。房屋使用所发生的电话费、宽带费、有线电视费、水电费、物管费（电梯费）及小区水电公摊、垃圾处置费以及房屋维护费用由被告承担，其它费用由原告承担。《房屋委托管理合同》第6条第6.1项约定，双方任何一方未能履行合同相关条款，均属违约行为。违约行为所造成的损失概由违约方承担。除非双方协商终止本合同，守约方要求违约方继续履行合同的，违约方承担违约责任后仍必须履行合同；第6.2项约定，本合同项下违约金按当年12个月租金计算。违约金不足以清偿守约方损失的，违约方应承担相应补偿责任。2019年12月30日，被告颜荣位出具《担保书》1份，载明：“重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，星光汇店在经营期间因成本过高经营不善，现已拖欠了全体业主租金，未能按《委托管理合同》约定履约，已违约。同时拖欠了物业管理费及水电费。现向全体业主承诺，截止2019年12月31日至所拖欠的租金于2020年3月开始，每月不低于支付所欠租金的25%，截止2020年7月1日前全部支付完成。担保人自愿对上述租金及物业水电费承担连带担保责任。原件由15-1业主保管”。被告吉吉域酒店在该担保书上加盖公司印章确认。原告举示《解除合同通知书》，上载明：“我重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司因自身管理原因，无法继续履行与各业主签订的《房屋委托管理合同》。我公司愿意按照《房屋委托管理合同》条款支付所欠租金及违约金，并清偿本公司管理期间产生的水电、物管等一切费用。至此，双方合同解除”。原告未在《解除合同通知书》上签字确认同意解除合同。审理中，原告与被告吉吉域酒店均同意解除《房屋委托管理合同》，并确认解除时间为2020年1月31日。现原告主张被告拖欠2019年11月1日至2020年1月31日期间欠付的租金9750元（3250元/月×3个月），并确认被告颜荣位担保的租金为2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金6500元。被告吉吉域酒店对其欠付租金金额无异议。此外，原告主张按照12个月租金计算违约金，被告吉吉域酒店认为违约金计算过高，要求调整。关于律师费。原告举示法律事务委托合同1份、发票1份及共同诉讼代表人推选书1份，拟证明原告等业主共同推选谭宗蔚为诉讼代表人，由谭宗蔚代表原告于2020年1月14日与重庆昂正律师事务所签订了《法律事务委托合同》约定前期支付代理费30000元，共代理84户业主，每户业主前期律师费为357元，后期律师费按法院判决金额30%（含前期律师费357元）收取，前期30000元已实际支付。被告吉吉域酒店对律师费357元无异议。本院认为，被告经本院依法送达开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据查明的事实依法缺席判决。原告与被告吉吉域酒店签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面行使权利及履行义务。现原告与被告吉吉域酒店均一致同意于2020年1月31日解除《房屋委托管理合同》，并无不当，本院予以确认。关于被告吉吉域酒店应付租金问题。现双方确认被告吉吉域酒店欠付租金为2019年11月1日至2020年1月31日期间租金共计9750元，本院予以确认，故被告吉吉域酒店应支付原告租金9750元。关于被告吉吉域酒店应承担的违约金问题。根据被告吉吉域酒店向原告送达的《解除合同通知书》载明，其解除合同原因系自身管理导致无法继续履行合同，并非受不可抗力等因素导致合同无法继续履行，故被告吉吉域酒店因自身违约行为导致合同无法履行，应当按照合同约定及承诺向原告支付违约金。综合考虑合同履行情况、当事人各方过错程度以及合同履行后预期利益等因素，本院酌情将违约金调整为按当年租金标准支付10个月，故被告应向原告支付违约金32500元（3250元/月×10个月）。被告律师费问题。本案中，《房屋委托管理合同》明确约定违约方应赔偿守约方律师费、诉讼费等损失，故原告主张被告支付律师费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但根据原告举示的相关证据，其实际产生的律师费应为357元，其余律师费并未实际产生或支付，被告对律师费357元亦无异议，故被告应向原告支付律师费357元。关于被告颜荣位是否应承担连带担保责任及担保范围问题。被告颜荣位出具的《担保书》明确载明系对被告吉吉域酒店欠付全体业主的租金及物业水电费承担连带担保责任，且特别注明该《担保书》原件由15-1号房屋业主保管，并非仅针对特定业主提供连带担保责任。被告颜荣位应在本案中对被告吉吉域酒店截止2019年12月31日前应付租金部分即6500元（3250元/月×2个月）承担连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告程若然与被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司签订的《房屋委托管理合同》于2020年1月31日解除；二、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告程若然租金9750元；三、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告程若然违约金32500元；四、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告程若然律师费357元；五、被告颜荣位对本判决第二项确定的支付义务中6500元租金承担连带清偿责任；六、驳回原告程若然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为555元，由被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 熊 帆二〇二〇年九月十一日书记员 夏兆玲