河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0211民初2965号原告：庞园中，男，汉族，1988年3月13日生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：韩彦峰、马晨晨，河南腾耀律师事务所律师，特别授权代理。被告：开封博联旅游开发有限公司。统一社会信用代码：91410296MA40QD4FXJ。地址：河南自贸试验区开封片区郑开大道与十四大街交汇处恒大东汇名城9号楼1单元101室。法定代表人：赵国行。委托诉讼代理人：王建利，系公司员工，特别授权代理。第三人：中国农业银行股份有限公司开封金明支行。地址：开封市金明东街北段1号。统一社会信用代码：91410200752251988A。负责人：姜涛。委托诉讼代理人：朱战红，系公司员工，特别授权代理。原告庞园中诉被告开封博联旅游开发有限公司(以下简称博联公司)、中国农业银行股份有限公司开封金明支行（以下简称农行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员陈伟适用简易程序独任审判，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马晨晨、被告博联公司的委托诉讼代理人王建利、第三人农行的委托诉讼代理人朱战红到庭参加了诉，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告解除与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201811001619）。二、判令被告配合原告解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号41020120180126976），并由被告返还第三人该合同项下剩余贷款本金及利息（具体金额以银行实际结算为准）。三、判令被告退还原告首付款￥245411元（含定金），并支付迟延退款期间的资金占用利息（自起诉之日起以￥245411元为基数按照同期银行贷款利率计算至实际退款之日）。四、判令被告退还原告已经向第三人偿还的贷款本金及利息（自2018年12月计算至借款合同解除之日，以银行实际结算明细为准）。五、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月，原告庞园中通过广告宣传了解到开封恒大文化旅游项目，得知该项目是恒大集团旗下的恒大旅游集团开发建设，规模大，配套全，并且可以无理由退房。故原告与2018年7月1日与被告开封博联旅游开发有限公司签订了《开封恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：G0003043），并向被告交付首付款￥245411元（含定金）。但是，被告并未按照认购书的约定于当日签订《商品房买卖合同》，一直到2018年11月27日，被告才与原告正式签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201811002629），合同主要约定由原告购买被告开发的位于河南省开封市龙亭区恒大童世界家园C区76号商住楼1单元8层803号房屋一套；房屋总价款为￥815411元。该合同约定付款方式为贷款方式，其中首付款为房屋总房款的30.10%即￥245411元，剩余房款￥570000元向银行申请贷款支付。2018年12月5日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：41020120180126976），约定以上述房屋为抵押物，由被告提供阶段性保证责任，贷款￥570000元，贷款期限360个月。由第三人将款项一次性划入被告账户。上述合同签订后，原告一直按照约定的金额和日期偿还贷款，无任何违约行为。但被告不但在缔约时存在的过错行为，签订合同后也存在违约行为，过错及违约行为如下：1.投资方恒大集团和开发商开封河大旅游开发有限公司在宣传时均表示每个购房者均享受无理由退房政策，但在签订《商品房买卖合同（预售）》时被告并未向原告出示或示明需签署《无理由退房承诺书》及《无理由退房协议书》，导致原告误认为只要签署了《商品房买卖合同（预售）》，就自然享受无理由退房政策，在这种错误的认识下签订了《商品房买卖合同》。2.签订认购书后，被告故意拖延时间，于2018年11月27日才与原告签署《商品房买卖合同（预售）》。3.配套项目建设进度与宣传的预期相差甚远，比如开盘时，被告售楼部公示牌显示金明幼儿园文旅城分校将于2019年年底交付使用，2020年9月正式开学，但时至今日该幼儿园仍未达到交付条件，被告网络宣传金明幼儿园开学时间又推迟到了2021年9月，其他配套项目的建设进度也达不到预期。综上，被告的行为不但构成了违约，且违背了诚实信用原则及公平原则，根据相关法律规定，原告有权解除合同，并要求被告支付迟延退款造成的资金占用利息、贷款利息等损失、故根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》等相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实判如所请。被告博联公司辩称：一、《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，原告诉求解除商品房买卖合同无事实依据和法律依据。原告诉求解除商品房买卖合同无事实依据。首先，商品房买卖合同签订时，被告依法取得商品房预售许可证，被告销售涉案房源的行为符合法律规定；其次，商品房买卖合同签订过程中，原告从看房、选房、认购、合同签订等一系列过程中，被告不存在欺诈、胁迫原告的行为，双方缔约契约的过程自始至终是自愿的；再次，商品房买卖合同合法有效，并不违反合同法关于合同无效的任何一种情形。原告诉求解除商品房买卖合同无法律依据。首先，被告不存在违约行为，合同正常履行，并未出现双方书面约定的合同解除事项和情形；其次，原告不具备法定解除权。《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。涉案纠纷中，原告既不具备合同约定解除权，也不具备法定解除权，起诉求解除合同无法律依据。二、恒大无理由退房政策并非《商品房买卖合同（预售）》组成部分，原告是否适用无理由退房政策，应以恒大旅游集团出具的《无理由退房承诺书》以《无理由退房协议书》为前提和依据。恒大的无理由退房宣传，双方《商品房买卖合同》并无约定，合同也并未将其它广告宣传约定为合同组成部分，原告依据广告宣传解除合同，纯粹是为了掩饰非法目的。首先，恒大集团全国有1400个项目楼盘，每个楼盘是否实施无理由退房政策、何时实施无理由退房政策、实施无理由退房政策时长等并非集团公司统一制定。恒大集团旗下有旅游集团，旅游集团旗下有河南公司，河南公司旗下有开封公司，开封公司项目又有不同的开发、销售主体，恒大集团也不可能为开封公司项目制定销售政策。其次，被告作为独立的公司法人，具有法律上的民事主体资格，具有独立的民事行为能力，在旅游集团内部政策指导下，有权独立开展销售活动。原告是否享受无理由退房政策是恒大旅游集团为其出具《无理由退房承诺书》以及被告与原告签订的《无理由退房协议书》为前提和依据。再次，即使原告具有《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》，也并不当然享有无理由退房政策。根据《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、《商品房买卖合同》约定，原告履行认购书、商品房买卖合同、无理由退房承诺书、无理由退房协议书过程中，不存在任何违约行为，并就涉案合同办理完毕抵押登记手续、预告登记手续等后，在扣除原告恒房通佣金、奖励等损失和费用后，原告才享有无理由退房政策。本案纠纷中，恒大旅游集团并未给原告出具《无理由退房承诺书》，被告与原告也未签订《无理由退房协议书》，原告不具备无理由退房的前提和依据。三、涉案纠纷系原告得知其他业主购得特价房源、清尾房源后，为谋求不正当利益进行的不正常诉讼。2018年下半年以来，因宏观经济政策、商品房调控政策及市场经济规律影响，被告为回笼资金、促进销售，曾经就涉案楼盘进行过促销活动。在此过程中，部分购房人购得特价房源、清尾房源，单价相对原告房价较低，原告在此情况下，明知涉案房源已经办理抵押登记、预告登记、合同备案登记的情况下，为单方解除合同，追究不正常利益，以被告广告宣传为由进行诉讼，系典型不正常诉讼。综上，原告诉求无事实依据和法律依据，为维护社会契约精神，维护公平有序的经济秩序，维护被告合法利益，恳请人民法院依法驳回原告全部诉求。第三人陈述，其他当事人不论是原告还是被告，只有将欠付第三人的下余款项全部偿还完毕后，第三人才有义务配合办理房屋的解押手续。经审理查明：2018年7月1日，原告与被告签订商品房认购书一份（合同编号：201811002629），约定原告向被告购买房屋，2018年11月27日，原告与被告签订了商品房认购书一份，约定原告购买被告开发的开封市恒大童世界家园C区76号商住楼1单元8层803号房屋一套，约定房屋总价款为815411元，原告须在2018年7月3日支付首期房款245411元，余款570000元由被告办理按揭贷款。2018年7月1日原告向被告交付了首期房款。2018年12月5日，原告与第三人农行签订了一份个人购房担保借款合同，贷款金额为570000元，并以上述房屋向第三人提供抵押。后第三人按照上述合同约定提供了贷款，原告每月向第三人偿还贷款。原告认为被告在广告宣传中亦向购房者承诺了无理由退房，现原告以无理由退房承诺向被告提出无理由退房，诉请解除与被告签订的商品房买卖合同，对此被告不予认可，双方纠纷成诉。另查明，原告向本院提供了恒大集团的网络宣传材料，其中新闻报道中有载明恒大集团为“全国唯一实施精装交楼及无理由退房的房企”；“2015年4月15日，恒大集团在广州总部举行无理由退房发布会，宣布自4月16日8时起正式实施“无理由退房”，覆盖恒大在全国范围内所有楼盘住宅……何妙玲副总裁在发布会上宣读了恒大集团无理由退房文件及承诺书，凡购买恒大所有楼盘住宅的客户，若已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内，均可无理由退房。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中被告在广告宣传中承诺无理由退房，该承诺根据上述规定应属于要约，双方虽未再就此另行签订合同，应视为合同内容，被告做出的无理由退房承诺实际是赋予买受人可以选择解除商品房买卖合同的权利，“无理由”即对买受人解除买卖合同不做条件限制，且被告并无证据证明已经对“无理由退房”对原告尽到了解释说明及告知义务，故被告认为原告并未签订书面的无理由退房协议书，并以此为由不同意解除与原告的商品房买卖合同的辩称理由，本院不予采纳。原告要求解除商品房买卖合同的诉求，本院予以支持，原告要求被告返还首付款245411元的诉求，本院予以支持，要求被告支付利息的诉求，本院不予支持。本案中第三人不同意解除与原告签订的借款合同，并未向本院就借款合同提出诉讼请求，故关于双方的借款合同双方可另行解决，本案中不予处理。原告依据与第三人签订的贷款合同在上述涉案房屋上为第三人设定了抵押权，现上述贷款合同仍在履行过程中，原告诉求要求被告将其已经偿还的借款本金及利息给付原告，但提供的证据并不能证明其偿还的具体数额，且涉案房屋的抵押权并未涤除，原告的该项诉求，本案中不予处理，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告庞园中与被告开封博联旅游开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201811002629）；二、被告开封博联旅游开发有限公司于判决书生效后十日内返还原告购房款245411元；三、驳回原告庞园中的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2490.58元，由被告开封博联旅游开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 陈 伟二〇二〇年九月二十八日书记员 蒋婷婷