广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初3404号 原告：中国工商银行股份有限公司来宾分行，住所地来宾市。 法定代表人：林盛超，该分行行长。 委托诉讼代理人：张益校，广西万然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗快，广西万然律师事务所律师。 被告：覃美会，女，1962年10月5日生，壮族，户籍地来宾市兴宾区，现住来宾市。 被告：来宾市鑫鸿房地产开发有限责任公司，住所地来宾市。 法定代表人：何国定，总经理。 原告中国工商银行股份有限公司来宾分行（以下简称工行来宾分行）与被告覃美会、来宾市鑫鸿房地产开发有限责任公司（以下简称鑫鸿公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张益校到庭参加诉讼，被告覃美会、鑫鸿公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行来宾分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告覃美会签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号：购房字广西分行来宾支行2011年557号）；2.判令被告覃美会向原告偿还借款本金208627.69元，利息52353.67元（暂计至2020年1月31日，之后利息、罚息等按合同约定的利率计算到被告实际清偿本息之日止）；3.判令被告覃美会赔偿原告为实现债权的律师费12244元；4.判令被告鑫鸿公司对以上债务承担连带责任；5.判令原告对被告覃美会提供的借款抵押物位于来宾市上湾·亲河名居第2栋2单元404号房产享有优先受偿权；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告覃美会因购买住房与原告依法签订了借款为235000元、借款期限20年计240个月的《个人购房借款／担保合同》。被告覃美会以其购买的位于来宾市上湾·亲河名居第2栋2单元404号房产作为贷款抵押，并办理了抵押登记。《个人购房借款／担保合同》约定：实行按月分期还款，借款人应当在每期还款日前向还款账户足额存入应偿还的贷款本息用于还款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同；如合同履行过程中发生纠纷协商不成，在贷款人所在地人民法院提起诉讼；由于借款人没有按照合同约定履行还款义务，贷款人为实现债权及担保权利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。 合同签订后，原告按合同约定向被告足额发放住房贷款，但截止2020年1月31日被告覃美会已连续违约45期没有归还贷款本息。为实现上述债权原告委托广西万然律师事务所代理本案，按《委托代理合同》原告应支付律师费12244元。经原告多次催收，被告均未按合同约定履行还款义务，按照合同约定，原告有权提前解除借款合同，提前收回贷款本息，要求被告赔偿律师费损失且原告对抵押物享有优先受偿权。为此特向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。 原告工行来宾分行向法庭提交下列证据：1.被告的身份证，企业信用信息公示报告，证明被告的主体资格；2.《个人购房借款/担保合同》，证明原被告存在借款和抵押担保合同关系，双方的权利义务约定明确，被告连续三个月或累计六次未按时足额还贷构成违约，被告违约应承担的律师费损失的责任；3.借款凭证，证明原告已经履行付款义务；4.抵押预登记证明书，证明抵押物已经合法登记，原告为抵押权人；5.违约清单，证明被告违约的事实；6.委托代理合同及票据，证明原告为实现债权支出的律师费损失；7.截止今年7月被告的欠款明细，证明被告欠款情况；8.律师费发票，证明原告已经实际支付律师费。 被告覃美会在法定期限内未答辩，亦未提交任何书面证据。 被告鑫鸿公司在法定期限内未答辩，亦未提交任何书面证据。 对于原、被告提交的证据，客观真实，可以作为本案查明事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月29日，被告覃美会（借款人及抵押人）、被告鑫鸿公司（保证人）与原告工行来宾分行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》1份，约定：贷款金额为235000元，用于购买鑫鸿公司开发的位于来宾市上湾·亲河名居第2栋2单元404号（分户号：408）房产，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。遇基准利率调整，贷款期限一年以下的执行原贷款利率，不分段计息；贷款期限一年以上的，贷款利率自基准利率调整次年1月1日开始相应调整。借款采用阶段性保证＋抵押担保方式，由保证人提供阶段性连带责任保证，即正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任；同时，由抵押人以所购前述房产向抵押权人设定抵押担保；保证及抵押担保的范围均包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；合同同时约定了借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按照借款利率基础上加收50%确定，罚息利率变动周期与借款利率一致。同时，合同还约定合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决，协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。 合同签订后，2012年1月13日，双方就前述房产办理了抵押预告登记，抵押金额235000元，抵押期限2012年12月29日至2031年12月29日，抵押登记设定自2012年1月13日至领取《房屋他项权证》之日起。2012年1月21日，原告工行来宾分行依约向被告覃美会发放了借款235000元，借款执行基准利率7.05%，借款当期执行利率8.1075%，逾期年利率12.16125%，期限20年，自2012年1月21日至2032年1月21日。截止2020年1月31日被告覃美会已连续违约45期没有归还贷款本息，尚欠借款本金208627.69元，利息52353.67元。至今原告工行来宾分行尚未收到前述房产的《房屋他项权证》。 因被告未按期足额还款，原告于2020年3月30日与广西万然律师事务所签订《委托代理合同》，委托广西万然律师事务所代理本案诉讼，并为此实际支付律师代理费12244元。 本院认为，原告工行来宾分行与被告覃美会、鑫鸿公司签订的《个人购房借款／担保合同》，系当事人的真实意思表示，为有效合同，对各方当事人具有约束力。原告已按合同约定向被告覃美会发放借款，而被告覃美会未按合同约定履行还款义务，已构成违约，应承担违约责任。合同明确约定了合同解除的条件，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期。截止2020年1月31日被告覃美会连续违约45期没有归还贷款本息，符合合同约定的解除条件，故原告诉请解除原、被告之间签订的《个人购房借款／担保合同》，事实和法律依据充分，本院依法予以支持。关于借款利息及罚息的支付，双方有书面约定，且所约定的借款利率符合法律规定，故原告诉请被告覃美会偿还原告借款本金208627.69元，利息52353.67元（暂计至2020年1月31日，之后的利息、罚息按合同约定另行计付至实际清偿之日止），合法有据，本院依法予以支持。被告覃美会提供其位于来宾市上湾·亲河名居第2栋2单元404号（分户号：408）房产用于抵押，但只办理抵押预告登记手续，该登记只具有排他性，而实现优先受偿权的条件尚未成就，故原告主张对上述房产享有优先受偿权，本院不予支持。关于原告主张的律师费问题，原告因提起本案诉讼已经实际支付了律师代理费12244元，且合同对此已有约定，该费用金额亦符合《广西律师服务收费管理实施办法》的标准，故原告主张被告覃美会支付该项费用，合法有据，本院依法予以支持。根据合同约定，被告鑫鸿公司对案涉债务提供的保证是阶段性连带责任保证，因前述房产未办理得《房屋他项权证》，保证责任未免除，依法应当对上述债务承担连带清偿责任。被告覃美会、鑫鸿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审举证、质证和法庭辩论的诉讼权利，本院可就已查明的案件事实依法缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司来宾分行与被告覃美会、来宾市鑫鸿房地产开发有限责任公司于2011年12月29日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告覃美会偿还原告中国工商银行股份有限公司来宾分行借款本金208627.69元，利息52353.67元（暂计至2020年1月31日，之后的利息、罚息按合同约定另行计付至实际清偿之日止）； 三、被告覃美会赔偿原告中国工商银行股份有限公司来宾分行为实现本案债权而支付的律师代理费12244元； 四、被告来宾市鑫鸿房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司来宾分行的其他诉讼请求。 上述二、三项共计273225.36元，义务人应于本判决生效之日起十日履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费5398元，减半收取计2699元，由被告覃美会、来宾市鑫鸿房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  莫长求 二〇二〇年八月十九日 书记员  黄 婧