吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初1891号原告：中信银行股份有限公司吉林分行。负责人：石磊，行长。委托诉讼代理人：王明杰，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹俊生，男。被告：李宏涛，男，1979年2月15日出生，汉族，住吉林市。被告：王雪，女，1989年7月23日出生，汉族，住吉林省吉林市。被告：吉林市成城屹嘉房地产开发有限公司。法定代表人：孙吉发。委托诉讼代理人：邳晓东，男，该公司法务。原告中信银行股份有限公司吉林分行（以下简称中信银行吉林分行）与被告李宏涛、王雪、吉林市成城屹嘉房地产开发有限公司（以下简称成城屹嘉公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行吉林分行的委托诉讼代理人王明杰、詹俊生、被告成城屹嘉公司的委托诉讼代理人邳晓东到庭参加诉讼。被告李宏涛、王雪经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中信银行股份有限公司吉林分行向本院提出诉讼请求：1.要求解除中信银行吉林分行与李宏涛、王雪于2013年12月3日签订的合同编号（2013）长银贷字第2335号《中信银行个人购房借款合同》；2.要求李宏涛、王雪共同偿还中信银行吉林分行借款本金及利息、罚息、复利共计194,236.15元（其中借款本金189,569.47元及利息4,543.91元、罚息53.54元、复利69.23元，计算至2017年10月27日止）及2017年10月28日至实际给付之日止的利息、罚息、复利按合同约定标准计算；3.要求成城屹嘉公司就上述借款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等承担连带保证责任；4.中信银行吉林分行有权对坐落于吉林市××区房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内优先受偿；5.由被告承担本案诉讼费、保全费、律师费及实现债权的费用。事实与理由：中信银行吉林分行与李宏涛、王雪于2013年12月3日签订的合同编号(2013)长银货字第2335号《中信银行个人购房借款合同》，合同约定原告向被告李宏涛、王雪提供借款人民币210,000元，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮5%确定，即月利率为5.7312‰执行，贷款利率调整方法为浮动利率，还款方式为按月等额本息还款法，借款期限240个月（自2013年12月3日至2033年12月3日），合同约定了利息、罚息、复利等，李宏涛、王雪应按照约定的金额或期限归还借款本息，如违约，中信银行吉林分行有权要求李宏涛、王雪对本合同项下全部借款要求清偿，要求李宏涛、王雪赔偿中信银行吉林分行为行使权利支付的所有费用包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、拍卖或变卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用以及因此而遭受的其他经济损失。李宏涛、王雪系夫妻关系。同时，李宏涛以其所有的坐落于吉林市××区房屋为李宏涛、王雪在中信银行吉林分行的贷款提供抵押担保，并且办理了房屋预告登记。另成城屹嘉房地产开发有限公司在《中信银行个人购房借款合同》中保证人处盖章，自愿承担连带保证责任。现李宏涛、王雪未按照合同约定还款，经中信银行吉林分行催告后，仍未还款。原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。成城屹嘉公司辩称，1.我公司对李宏涛、王雪的借款事实无异议。案涉房产系我公司开发建设，李宏涛在我公司购买借款合同中的抵押房产，李宏涛支付首付款后，与中信银行吉林分行签订借款合同，我公司按照《商品房买卖合同》的约定向李宏涛交付房屋，并办理了预告登记；2.我公司认为案涉《中信银行个人购房借款合同》系格式合同。首先，文本格式及内容大量空白，可以看出此合同版本是中信银行吉林分行为了重复使用而事先预定的，贷款业务中须订立该合同的全部条款。其次，此合同是由中信银行吉林分行单方面拟定，且未与李宏涛、被告王雪及我公司充分协商的前提下，签订的制式版本，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定。再次，案涉《借款合同》中，存在大量限制并加重我公司责任和排除我公司主要权利的条款，其中合同中第十条保证10.1保证方式条款，第十三条丙方的权利与义务13.2条款，13.5条款，第十五条违约责任15.2.5条款，仅仅强调中信银行吉林分行权利，严重损害我公司权益，违背公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，前述合同条款应属无效条款；3.对于中信银行吉林分行的诉请第三项，我公司不承担连带保证责任。李宏涛、王雪不按照约定履行合同义务时，合同中对实现债权亦未明确约定，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：“……没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，……”我公司认为中信银行吉林分行应当就李宏涛名下的抵押房产实现债权，根据《借款合同》第二十条具体约定20.9条款，李宏涛抵押物的具体信息可知，签订贷款合同时房产总价或评估价格为309,531元，根据市场交易常识，市价早已超出中信银行吉林分行诉请第二项的金额，足以实现中信银行吉林分行的债权。故我公司无须承担保证责任。假设不足清偿诉请第二项债权，我公司承担保证责任后，仍保留诉权；4.我公司不承担本案的诉讼费、保全费、律师费及实现债权的费用。本案系李宏涛、王雪违约导致，且在合同中第十五条违约责任15.3条款，明确约定了甲方（即李宏涛、王雪）的违约责任，故前述费用应当由李宏涛和王雪承担。综上所述，我公司认为本案讼争的借款合同约定的格式条款，严重损害我公司合法权益，应属无效。原告诉请第三项无事实与法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉请第三项，依法裁判原告诉请第五项。李宏涛、王雪未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。本院经审理认定事实如下：李宏涛与王雪系夫妻关系。李宏涛作为买受人与出卖人成城屹嘉公司签订《商品房买卖合同》，李宏涛购买由成城屹嘉公司开发的位于吉林市××区、建筑面积为38.32平方米的房屋，房屋总价为309,531元，付款方式为商业贷款，贷款金额210,000元。李宏涛、王雪为购买上述房屋于2013年11月22日向中信银行吉林分行申请借款。2013年12月3日，借款人（即抵押人）李宏涛、共同借款人王雪作为甲方与乙方贷款人（即抵押权人）中信银行吉林分行、丙方保证人成城屹嘉公司签订编号为（2013）长银贷自第2335号《中信银行个人购房借款合同》，合同约定：贷款金额为210,000元，贷款年利率6.8775%，月利率5.7312‰，贷款利率的调整采取浮动利率方式，在基础利率的基础上，上浮5%确定，即月利率5.7312‰；合同期限240个月，自2013年12月3日至2033年12月3日，还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月4日，还款总期数为240期，每期还款本息为1,612.72元；对逾期或未按照合同约定用途使用贷款的，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为合同利率的50%；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，抵押加阶段性保证是指甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保，对甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带保证责任，担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）；本合同的抵押物是指甲方向乙方贷款所购买的房屋，甲方贷款所购买的并作为抵押物的房屋坐落西山香麓一期30号楼-1-4-113号，购房合同编号为1101-20131001-0015，抵押率67.85%。李宏涛在借款人处签字并按捺手印，王雪在共同借款人处签字并按捺手印，中信银行吉林分行和成城屹嘉公司在合同上加盖公章。同日，王雪作为抵押物共有人出具承诺，载明：本人作为本合同抵押物共有人，同意将本合同约定的抵押房产用于抵押，并同意接受前述个人购房合同各项有关抵押的条款。本合同甲、乙双方协议变更本合同的，除展期或增加债权金额外，其他变更事项无须取得本人同意，本人不因此免除承担本合同项下的抵押担保责任。王雪在此承诺处签字并按捺手印。合同签订后，中信银行吉林分行按照合同约定发放了贷款。2013年12月18日，该房屋办理了预购商品房登记，权利人为李宏涛，2014年1月22日，该房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为中信银行吉林分行。借款后，李宏涛和王雪向中信银行吉林分行还款至2017年6月4日，已偿还本金20,430.53元，剩余本金189,569.47元尚未偿还。本院认为，一、关于解除《中信银行个人购房借款合同》的问题。李宏涛、王雪、中信银行吉林分行、成城屹嘉公司签订的编号为（2013）长银贷自第2335号《中信银行个人购房借款合同》，为当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应该按照合同的约定全面履行相应的义务。中信银行吉林分行已依约履行了发放贷款的义务，李宏涛、王雪未按照合同的约定及时足额向中信银行吉林分行偿还借款，仅还款至2017年6月4日，偿还借款本金20,430.53元后便不再履行还款义务，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，当事人一方延迟履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的。”李宏涛和王雪不履行还款义务的行为已经明确表示其不再履行合同主要义务，双方之间的合同已无继续履行的可能，故对中信银行吉林分行要求解除双方签订的编号为（2013）长银贷字第2335号《中信银行个人购房借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于中信银行吉林分行要求李宏涛、王雪共同偿还借款本金、利息、罚息、复利的问题。李宏涛和王雪未按照合同的约定及时足额履行还款义务，其行为已经构成违约，应承担还本付息的违约责任。依照合同约定，对逾期或未按照合同约定用途使用贷款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为合同利率的50%；因自逾期还款之日起按合同利率50%执行罚息标准作为逾期利息标准，故对中信银行请求支付上述借款利息按罚息标准计算的诉讼请求，本院予以支持。截至2017年6月4日，李宏涛和王雪已偿还本金20,430.53元，剩余本金189,569.47元尚未偿还，故李宏涛和王雪应共同向中信银行吉林分行偿还借款本金189,569.47元及自2017年6月5日起至实际给付之日止的罚息（以189,569.47元本金为基数，以合同贷款的年利率6.8775%的150%为标准计算）、复利（以拖欠的罚息为基数，以合同贷款的年利率6.8775%的150%为标准计算）。关于中信银行吉林分行是否就上述房屋在实现债权的范围内享有优先受偿的权利。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条的规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”预告登记是被赋予登记债权以一定的物权效力，其本质仍是债权而非物权，预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实的物权，抵押权的基础是物权，预购商品房抵押权预告登记不等同于抵押权登记，其保护的是抵押权登记顺位，是对将来发生抵押权设立的请求权，只有当房屋办理初始权利登记，该抵押权预告登记转为抵押权登记后，方可享受优先受偿的权利。本案中，李宏涛用其购买的房屋为其借款提供抵押担保，办理的是预购商品房抵押权预告登记，而非抵押权登记，该房屋的抵押权并未成立，故中信银行吉林分行对该房屋就实现上述债权不享有优先受偿的权利，对其此部分诉讼请求，本院不予支持。关于成城屹嘉公司就李宏涛、王雪上述债务是否承担连带保证责任的问题。成城屹嘉公司作为保证人在《中信银行个人购房借款合同》盖章确认，并约定保证方式为连带责任保证，现李宏涛和王雪未如约履行还款义务，成城屹嘉公司应按照合同的约定对李宏涛和王雪的上述债务承担连带保证责任。成城屹嘉公司抗辩中信银行吉林分行提供的合同为格式合同，条款为无效条款。本院认为，双方签订的借款合同对双方的权利义务记载清晰明确，且即便部分格式条款无效亦不影响合同的效力，成城屹嘉公司自愿为李宏涛和王雪的上述债务提供担保，其应承担保证责任。对成城屹嘉抗辩中信银行吉林分行应先就债务人提供的担保物实现债权。本案中，李宏涛以其在成城屹嘉购买的房屋为上述借款提供担保，办理的是预购商品房抵押权预告登记，而非抵押权登记，并未发生物权的效力，抵押权并未成立，成城屹嘉公司以此来对抗自身所应承担的保证责任，无事实和法律依据，本院不予认定，故成城屹嘉公司应对李宏涛和王雪所负的上述债务承担连带保证责任。关于中信银行主张的律师费负担问题，因双方在合同中并无约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十八条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除中信银行股份有限公司吉林分行与李宏涛、王雪签订的编号为（2013）长银贷字第2335号《中信银行个人购房借款合同》；二、李宏涛、王雪于本判决生效之日起五日内共同向中信银行股份有限公司吉林分行偿还借款本金189,569.47元并支付自2017年6月5日起至实际给付之日止的罚息（以189,569.47元本金为基数，以合同贷款的年利率6.8775%的150%为标准计算）、复利（以拖欠的罚息为基数，以合同贷款的年利率6.8775%的150%为标准计算）；三、吉林市成城屹嘉房地产开发有限公司对李宏涛、王雪所负的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回中信银行股份有限公司吉林分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,184元，减半收取计2,092元，由李宏涛、王雪、吉林市成城屹嘉房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 高 翯 二〇二〇年九月二十八日书记员 齐永鹤