广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初19249号原告：中山市中颐物业管理有限公司，住所地广东省中山市********************，统一社会信用代码914**********694XL。法定代表人：陈春明，总经理。委托诉讼代理人：韩跃，公司工作员工。委托诉讼代理人：姚淑文，公司工作员工。被告：甘丽莹，女，1991年1月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******，公民身份号码440************061。原告中山市中颐物业管理有限公司（以下简称中颐公司）与被告甘丽莹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中颐公司委托诉讼代理人韩跃、姚淑文，被告甘丽莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中颐公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年7月至2020年4月期间共22个月的物业管理费3958.46元、2018年6月至2020年3月期间共22个月的公共照明电费110.39元及违约金（从欠费次月1日起按0.3%利率计算至实际清偿之日止）。事实和理由：被告甘丽莹购买了位于中山市**********************，于2015年12月12日收楼，并于2015年12月13日与原告签订前期物业管理服务协议，对双方权利和义务进行了约定。根据物业服务协议的约定，被告应向原告支付上述费用。原告多次催要无果，为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告甘丽莹辩称，确认原告主张的物业管理费金额，但原告主张的违约金过高。原告未支付物业管理费的原因为，原告未按前期物业服务协议约定履行维护消防设施、公共设施、房屋共用部位的维护和管理等义务，因此在原告未按协议的情况下，被告享有先履行抗辩权即有权拒绝支付物业服务费。本院经审理认定事实如下：甘丽莹系中山市**********************的业主，于2015年12月12日收楼，房屋建筑面积99.96平方米。**15年12月13日，甘丽莹与中颐公司签订坦洲心岸春天花园前期物业管理服务协议，约定由中颐公司为心岸春天花园小区提供物业管理服务，自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，首次管理费以购房合同约定交楼日期起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的），甘丽莹首次交纳管理费的应大于但不限于一个月物业管理费（以现金方式支付），物业管理服务费按照以下标准收取：高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元收取，交纳费用方式及时间以银行扣划形式缴付，每月10日前确保指定划扣银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；物业管理服务费不包含公共楼梯及大堂照明按实际用量向业主分摊，因甘丽莹原因房屋空置，应照常向中颐公司交纳物业管理服务费；业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的违约金；业主购买车位产权的，每月应向中颐公司交纳车位服务费30元/车位；受有关部门或单位的委托，中颐公司可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；甘丽莹不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中颐公司有权要求甘丽莹补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金，协议还约定了其他事项。根据协议约定，甘丽莹每月应交物业管理费179.93元（99.96平方米×1.8元/平方米）。中颐公司分别于2018年11月**日、2019年*月10日向甘丽莹出具催费函，载明甘丽莹拖欠管理费、公共照明费，请其尽快缴清欠费。**19年11月27日，中颐公司委托广东金桥百信律师事务所向甘丽莹发出律师函，载明甘丽莹自201*年7月起至今未履行付款义务，请其在收到律师函三日内支付拖欠的款项及违约金。甘丽莹提交截图、照片等用于证明中颐公司不履行房屋共用部位、消防设施的维护和管理义务，存在不及时清理垃圾，推诿业主反映的问题，经常性停水等现象，中颐公司对此不确认。中颐公司提供的48-2204甘丽莹欠费汇总表记载2018年7月至2020年4月期间的管理费合共3958.46元，2018年6月至2020年3月期间的公共照明电费110.39元；其中2018年6月至2020年3月每月公共照明电费分别为6.77元、6.09元、6.77元、6.09元、5.92元、5.57元、5.45元、5.16元、5.23元、4.91元、5.21元、5.09元、4.91元、5.5元、4.31元、5.27元、4.79元、4.52元、4.23元、2.96元、2.64元、3元。庭审中，甘丽莹对中颐公司提供的48-2204甘丽莹欠费汇总表没有异议。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。甘丽莹与中颐公司签订的坦洲心岸春天花园前期物业管理服务协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中颐公司已依照合同约定提供了物业服务，甘丽莹理应按照合同约定履行交纳物业管理费、公共照明电费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付前述费用的违约责任。庭审中，甘丽莹对中颐公司提供的48-2204甘丽莹欠费汇总表没有异议，本院予以确认。即甘丽莹应向中颐公司支付2018年7月至2020年4月期间的管理费合共3958.46，2018年6月至2020年3月期间的公共照明电费110.39元。甘丽莹辩称中颐公司未尽职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的截图、照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但甘丽莹提交的证据并不足以认定中颐公司存在不履行物业服务合同根本违约之情形，甘丽莹以此拒付物业管理费、公共照明费亦无合法依据。关于违约金的问题，甘丽莹欠付物业管理费、公共照明电费、给中颐公司造成了相当于利息的损失，中颐公司主张以每月应交物业管理费179.93元及各月产生的公共照明费为基数，分别从欠费次月1日起按日3‰利率计至实际清偿之日止，已超过法律规定的限度，本院酌定违约金以每月应交物业管理费179.93元、2018年6月至2020年3月每月公共照明电费即6.77元、6.09元、6.77元、6.09元、5.92元、5.57元、5.45元、5.16元、5.23元、4.91元、5.21元、5.09元、4.91元、5.5元、4.31元、5.27元、4.79元、4.52元、4.23元、2.96元、2.64元、3元为基数，分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告甘丽莹于本判决生效之日起七日内向原告中山市中颐物业管理有限公司支付中山市**********************2018年7月至2020年4月期间的管理费3958.46元、2018年6月至2020年3月期间的公共照明电费110.39元及违约金（管理费以179.93元为基数，电费分别以6.77元、6.09元、6.77元、6.09元、5.92元、5.57元、5.45元、5.16元、5.23元、4.91元、5.21元、5.09元、4.91元、5.5元、4.31元、5.27元、4.79元、4.52元、4.23元、2.96元、2.64元、3元为基数,从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算,从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告中山市中颐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告甘丽莹负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员 陈 睿二〇二〇年九月九日书记员 蔡文华李晓童