北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29669号原告：杨柳，女，1982年4月15日出生，汉族，住北京市东城区**，身份证号1101041982********。委托诉讼代理人：马磊，北京市京师律师事务所律师。被告：高永雪，女，1974年6月22日出生，汉族，，住河北省石家庄市新华区******身份证号1301051***********。原告杨柳诉被告高永雪（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨柳委托诉讼代理人马磊、高永雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨柳向本院提出诉讼请求：1．判令高永雪承担因其违约行为造成的杨柳实际经济损失120000元；2．判令高永雪支付逾期迁出户口违约金，以总房款600000元为基数，自2017年3月11日起至实际迁出户口之日止，按日万分之一标准计算。事实与理由：2009年4月16日，杨柳与高永雪就北京市朝阳区南新园16号楼签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号CW），约定由杨柳购买高永雪所有的诉争房屋，房屋成交价格60万元。双方约定“自本合同签订之日起3日内，双方共同向房屋所有权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”、“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付10000元的违约金，逾期超过3日未迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”诉争合同签署后，杨柳依约向高永雪支付了购房价款，双方也按合同约定办理完成了房屋权属转移登记手续，但高永雪至今仍未办理完成原有户口迁出手续，杨柳认为，高永雪签订的诉争合同对于高永雪迁出户口的义务有明确约定，高永雪行为已构成违约，给杨柳生活造成极大困扰，故杨柳诉至法院，请求法院依法判令高永雪承担相应违约责任。另因高永雪未将涉案房屋内户口及时迁出，造成杨柳被涉案房屋购买人金明星诉至法院，贵院判令杨柳承担违约金12万元，上述经济损失系由高永雪的违约行为导致，故应由高永雪承担。高永雪辩称：1．依双方于2009年4月16日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，高永雪应办理原有户口迁出手续义务完成时间为案涉房屋所有权转移之日起3日内。本案中，房屋所有权转移已于2009年5月份办理完毕，杨柳一直未向高永雪请求户口迁出的问题，也未在当时《民法通则》第135条规定的两年诉讼时效内向高永雪主张违约责任，时隔十一年之久，提起本诉，显然已过诉讼时效，请求法院依法驳回杨柳全部诉讼请求。2．杨柳已于2017年将案涉房屋售卖于他人，现在杨柳并非本案所涉房屋的所有权人，其对本案所涉房屋的转售行为，即表示其对既存事实的承认，诉争合同的继续履行也丧失了事实基础，因此杨柳无权再依据诉争合同主张高永雪履行所谓的违约赔偿的义务。3．杨柳在购买案涉房屋时，就应当对案涉房屋归属权、案涉房屋是否有落户等情况了解清楚后再做出是否购买的决定，因此目前状况是杨柳自身原因所造成的，应该自行承担法律后果。4．案涉房屋在高永雪的离婚协议书中约定系高永雪儿子（当时未成年）所有，高永雪代为管理，并无权处分，因此高永雪所签署的诉争合同是一份无效合同。同时，诉争合同买卖双方在签章处并没有按手印，合同所要求的签订地点也是空白，因此诉争合同并不是一份完整的有效合同。在合同无效的情形下，高永雪不存在任何违约责任，显而易见，杨柳提起本诉无任何事实依据和法律根据。5．杨柳第一项诉讼请求不能成立，这是因为：该项诉讼请求中“实际经济损失人民币120000元”，系杨柳与案外人基于其双方于2015年1月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》因违约而产生的，合同具有相对性，高永雪并非上述合同的一方当事人，因该合同而产生的权利义务与高永雪并无直接关联，同时，也不能为高永雪在订立诉争合同时能够预见到或者应当预见到，因此，根据《合同法》第8条、第107条和第113条第1款规定，杨柳向高永雪主张“实际经济损失人民币120000元”没有任何事实根据和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月16日，杨柳（买受人）与高永雪（出卖人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落为朝阳区南新园16号楼（以下简称涉案房屋），成交价格为60万元，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付10000元的违约金，逾期超过3日未迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。庭审中，双方均认可2009年5月6日完成过户。2015年1月29日，杨柳作为出售方（甲方）与金明星作为买受方（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定乙方购买涉案房屋，甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2015年6月16日，涉案房屋转移登记至金明星名下。2018年9月15日，金明星作为出售方（甲方）与刘嘉新作为买受方（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定乙方购买甲方的涉案房屋，成交价为3050000元。2020年3月16日，金明星起诉杨柳至本院，要求杨柳支付逾期迁户违约金162800元。本院于2020年4月27日作出（2020）京0105民初26873号民事判决书，判决杨柳于本判决生效之日起七日内给付金明星逾期迁户违约金十二万。上述判决生效后，杨柳于2020年5月16日向金明星通过银行转账方式履行判决。经查，金明星与杨柳的户籍均未登记在涉案房屋内，依据北京市公安局南磨房派出所出具之《常驻人口信息查询打印表》显示2020年9月7日王冠华户口仍登记于涉案房屋处。庭审中，高永雪表示王冠华系其前夫，双方于2008年离婚，离婚时高永雪告知王冠华如果王冠华的户口在涉案房屋上就迁出，高永雪与杨柳签约的时候不知道王冠华的户口是否还在涉案房屋上。本院认为：杨柳与高永雪签署的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。通过查明的事实可知，高永雪出售房屋之时，有其前夫王冠华的户籍登记在涉案房屋内。双方合同约定，高永雪应当在房屋所有权转移之日起3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。而涉案房屋已经于2009年5月6日完成了过户，至今王冠华的户口未迁出，故高永雪逾期迁出户口的行为已经构成违约。后杨柳将房屋再次出售给案外人金明星，金明星亦将涉案房屋出售他人，由于王冠华的户籍未迁出，金明星起诉杨柳要求其支付违约金，法院支持了金明星12万元违约金的诉请，现款项已经履行完毕。本案的争议焦点为杨柳是否有权就上述12万元全额向高永雪主张。依据合同约定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，杨柳从高永雪处购得涉案房屋成为房屋所有权人，其在二次出售房屋的时候应对房屋的基本情况，包括户籍情况，进行充分了解，再依据房屋的相关情况与购买方作出约定并签署合同。现杨柳未对户籍情况作出了解即与金明星就户口迁出的违约事宜进行了约定，可以看作系杨柳在高永雪出现违约情况后没有采用适当的措施，致使损失的扩大。且由于杨柳二次出售房屋价格显著高于其从高永雪处购买的价格，导致户口迁出违约金的增长，如要求高永雪按照杨柳对金明星的违约标准来支付杨柳违约金，实质是在高永雪未知情的情况下加重其违约责任标准，显然不符合合同相对性和公平原则的要求。综上，本院综合考虑高永雪和杨柳的过错程度以及双方合同违约条款的约定，酌情判令高永雪支付因迟延迁出户口导致的损失3万元。针对杨柳主张的违约金，已经通过上述经济损失覆盖，没有证据显示高永雪需要承担额外的违约金，故本院不予支持。关于高永雪有关时效的抗辩，由于王冠华的户籍一直未迁出，其处于持续违约的过程，不存在超过诉讼时效的问题，本院对其该抗辩依据不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告高永雪于本判决生效后七日内向原告杨柳支付经济损失三万元。二、驳回原告杨柳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2037元，由原告杨柳负担1697元（已交纳），由被告高永雪负担340元（于本判决生效后七日内给付原告杨柳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨阳二〇二〇年九月二十八日书记员  邓青