北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初4005号原告：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区创远路**院**楼****。法定代表人：曾斌，董事长。委托诉讼代理人：李术朋，北京市京师律师事务所。被告：谢忠伟，男，1982年12月17日出生，住北京市丰台区，公民身份号码：×××。被告：北京东泰福房地产经纪有限公司，住所地，住所地北京市房山区拱辰街道东关村竹园街**-35iv>法定代表人：谢忠伟，经理。原告北京每日优鲜电子商务有限公司与被告谢忠伟、北京东泰福房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李术朋、被告兼被告北京东泰福房地产经纪有限公司的法定代表人谢忠伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决房屋租赁合同已于2019年12月28日解除;2、请求判决被告退回原告房屋押金58521元;3、请求判决被告因扣押原告资产给付等值损失赔偿196411元（庭审中原告撤回该项诉求）;4、请求判决被告因违约支付原告损失赔偿金329759元;5、请求被告因未开具已付租金(351126元)的发票退回5%税费17556元;以上第2项、第3项、第4项和第5项合计人民币602247元。6、请求判决被告支付逾期应退款的违约金(以602247元为基数,年利率24%为标准,自2019年12月29日起计至实际支付为止);7、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:2019年5月29日,原被告签署有《房屋租赁合同》,原告承租被告方位于北京市房山区拱辰街道东关村伟业嘉园东丽x号楼西侧xx楼房一层之房屋,房屋用途为经营、仓储(含冷库)、配送等用途使用，租期为2019年5月29日至2022年6月28日，房屋押金58521元，房屋租金58521元/月（含税点5%），租金每六个月支付一次。原告承租房屋后进行了房屋装饰装修、冷库建设等,被告无法按照合同约定向原告提供办理食品经营许可证的相应资质致使原告无法正常开展合法经营活动。经原告多次督促,被告仍拒不配合提供相应资质资料。无奈,原告于2019年12月9日向被告发送《督促履约函通知》以督促被告履约,被告仍置之不理。2019年12月20日原告向被告发出《解约通知》,通知因被告因根本违约要求解除合同,合同解除日期为2019年12月28日。未料到,被告收到解约通知后非但未配合予以房屋交接事宜,还将原告房屋更换门锁扣押原告物资。原告于2019年12月27日向被告发送《紧急通知函》,要求被告在2019年12月28日前将房屋打开并配合房屋交接事宜,并明示该房屋内资产价值196411元,被告仍置之不理且扣押财产至今。鉴于本案系被告违约致使房屋无法实现承租目的,故原告承租房屋后进行的房屋装修、冷库建设(已被扣押,计算在扣押资产中)、消防施工、鱼缸安装、门头制作等直接损失也应由被告承担,前述损失除冷库损失外其他损失329759元,被告应予以赔偿。被告违约应支付违约金,因原告损失超过了违约金额,故被告应按照实际损失金额作为违约赔偿。被告因未按约定及时支付前述款项，还应支付逾期付款违约金。二被告共同辩称，第一、我们签的三年合同，应按照合同约定的期限来履行合同，定期交付租金，不要延期交付。解除合同不是单一的，原告生意经营不善所造成的各种方面的一切都是原告自身造成的。第二、原告没有履行合同，中途逃离，2019年12月28日该交房租的日子，原告前一天没和我们沟通就逃离了，应该继续交房租。本院经审理认定事实如下：2019年5月29日，原告与东泰福公司签订房屋租赁合同，原告为乙方承租方，东泰福公司为甲方出租方，甲方出租给乙方的房屋位于房山区拱辰街道东关村伟业嘉园xx楼西侧xx楼房一层房屋，建筑面积共370平米，实际使用面积共263平米。乙方承租甲方的房屋作为包括但不限于经营、仓储（含冷库）、配送使用。甲方应保证该房屋的条件能够满足乙方租赁用途。甲方同意乙方在所租赁的房屋内建设冷库，同意并协助乙方因建设冷库而必须进行前提准备工作。甲方应承诺并保证该房屋上并未设定抵押权或任何其他权利负担，如已设定的，甲方承诺并保证相关权利人同意出租并应提供书面证明。甲方保证对该房屋拥有完整合法的处分权，该房屋出租不会侵犯任何第三人的合法权益，且该房屋无任何产权、出租权纠纷。本合同签订后10日内，甲方应向乙方提供办理经营所需证照的相关材料（包括但不限于办理营业执照、食品经营许可证等）；如遇第三方个人或组织干预乙方正常经营，甲方应予以协调处理。房屋租赁期为2019年5月29日起至2022年6月28日。甲方另给予乙方30天的免租期（自2019年5月29日起至2019年6月28日），该期间乙方无需支付租金。押金：58521元。甲方在收到乙方交纳的剩余押金后，应向乙方提供相应金额的收据。未经双方认可，甲方不得随意扣除乙方押金。租期届满，甲方应将全部押金全额无息退还乙方。租金标准：月租金58521元（含税点5%）。支付方式：乙方每6个月向甲方支付一次租金，合同签署后7个工作日内乙方支付押金及首期租金，其余租金在每个付款周期开始后15日内支付给甲方。付款方式：甲方应在乙方付款前向乙方开具等额合规的增值税专用发票。违约责任：9.4因甲方违约行为乙方按本合同约定或法律规定解除本合同的，甲方应按二个月的租金标准向乙方承担违约金，并退还乙方押金及已支付但未使用的租金。如造成损失的，应承担相应的赔偿责任（包括但不限于租赁房屋装修装潢费用、搬迁费、诉讼费、律师费等）。9.6如由于甲方欠缺租赁房屋的有效资格导致本合同无效、被撤销或由于甲方未进行房屋租赁备案导致处罚或甲方承诺事实不实的，甲方应当赔偿乙方的全部损失，并按照本合同约定年租金的20%支付违约金。2019年5月31日，原告向东泰福公司交纳了押金58521元，头6个月租金351126元。东泰福公司于2019年6月20日出具了押金收条，针对租金未开具增值税发票，直至开庭后原告提供了完整开票信息东泰福公司即开具了360620元的增值税发票。签订合同后，原告即占用租赁房屋。2019年9月，原告申请办理食品经营许可证，北京市市场监督管理局作出不予行政许可决定书，认为不符合法定条件和标准，理由：该地址有食品经营许可证未注销。2019年12月9日，原告向东泰福公司发出督促履约函通知，要求东泰福公司协调将第三方公司信息清退并为我方办理食品许可证提供必要配合。要求东泰福公司交付房屋押金收据，交付已付租金等额发票。原告未派人与东泰福公司对接具体事宜，亦未提供完整开票信息。2019年12月20日，原告向东泰福公司发出解约通知，解除日期为2019年12月28日。后原告撤出租赁房屋，租赁房屋被锁门封闭。2020年5月29日，在被告配合下，原告搬出租赁房屋内所有可移动物资，双方签订了交接单。另查明，东泰福公司是一人公司，股东为谢忠伟。本院认为，原告针对涉案租赁房屋无法提供合法权属或者建设工程规划许可证，根据房屋租赁合同司法解释，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经向原告释明，原告坚持本案诉讼请求，主张解除合同及解除合同基础上的赔偿损失和违约金。因合同无效，被告基于无效合同收取的押金应当退还给原告。故对原告主张被告东泰福公司退还押金的诉讼请求予以支持。因被告东泰福公司是一人公司，谢忠伟作为唯一股东，不能证明其财产独立于公司财产，应对原告承担连带给付责任。因本院依职权确认合同无效，故对原告主张解除合同的主张不予支持，无效合同自始没有法律约束力，原告基于无效合同的条款主张违约金没有合法依据，不予支持。关于已付租金的增值税发票，因原告开庭时才提供完整开票信息，且被告在指定时间内开具了相应发票，故原告主张被告退回税率不予支持。关于装饰装修损失，原告可以根据导致合同无效的过错另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认原告北京每日优鲜电子商务有限公司与被告北京东泰福房地产经纪有限公司2019年5月29日签订的房屋租赁合同无效；二、被告北京东泰福房地产经纪有限公司、谢忠伟于本判决生效后十日内退还原告北京每日优鲜电子商务有限公司押金58521元；三、驳回原告北京每日优鲜电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9822元，由原告北京每日优鲜电子商务有限公司负担8868元（已交纳），由被告北京东泰福房地产经纪有限公司、谢忠伟负担954元（于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 栾林林二〇二〇年九月二十一日法官助理 马存君书 记 员 佟 彤