重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民初1325号 原告：重庆广田房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区静观镇花园公路边，统一社会信用代码91500109709386836P。 法定代表人：聂肖萌，总经理。 委托诉讼代理人：王彦君，重庆海力律师事务所律师。 被告：李霏，男，1974年9月18日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：杨曙光，北京市安理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭晓倩，北京市安理律师事务所律师。 第三人：聂章田，男，1965年8月7日出生，汉族，住重庆市北碚区。 原告重庆广田房地产开发有限公司（以下简称广田公司）与被告李霏、第三人聂章田项目转让合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广田公司的委托诉讼代理人王彦君，被告李霏及其委托诉讼代理人杨曙光、郭晓倩，第三人聂章田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广田公司向本院提出诉讼请求判令：1.李霏支付广田公司垫付的土地出让金16464000元，并以16464000元为基数，从2018年12月13日起按日1‰的标准支付资金占用损失至付清时止；2.李霏支付广田公司垫付的契税及印花税共计502152元，并以502152元为基数，从2019年5月7日起，按日万分之五的标准支付资金占用损失至付清时止；3.李霏支付广田公司垫付的项目承包费外应由李霏承担的开发费用2930394.31元；4.李霏支付广田公司违约金5000000元；5.本案诉讼费、保全费、保全担保费等全部由李霏承担。事实和理由：2015年6月1日，广田公司（甲方）、聂章田（乙方）、李霏（丙方）、案外人张抛贫（丁方）共同签署项目投资开发协议，约定：广田公司名下有位于重庆市渝北区地块；张抛贫将项目35%的股权转让给李霏，李霏支付相应转让款外还应支付广田公司1320万元，以上两项共同作为李霏获取35%股权的对价；项目以广田公司名义开发建设，内部由聂章田、李霏双方按约定比例投资、自负盈亏；广田公司、聂章田、李霏各自履行合同义务，若违约，违约方赔偿损失并承担违约金500万元。2016年5月30日，李霏、聂章田、广田公司签署项目承包经营协议，约定李霏、聂章田将案涉项目土石方、抗滑桩、房屋建筑、安装、消防、绿化及竣工验收手续等发包给广田公司。申办预售许可证阶段，广田公司得到主管部门通知称由于用地政策及土地性质调整，需补交4704万元的土地出让金。广田公司多次与李霏、聂章田沟通进行补交，但李霏拒不补交。为推进项目建设，广田公司自筹资金于2018年12月13日代李霏进行了补交（土地出让金16464000元，契税及印花税共计502152元）。此外，根据项目承包经营协议约定，承包费仅包括建筑安装及办理施工手续和竣工验收备案手续的费用，其他费用均由李霏、聂章田承担。广田公司垫付了承包费外的费用共计8372555.16元，李霏应按投资比例承担2930394.31元。资金占用损失系以税收征管办法规定的滞纳金为标准。李霏拒不承担相关费用，违反合同约定，严重侵害广田公司权益，望判如所请。 李霏辩称，其已按项目投资开发协议支付了770万元，对于广田公司要求另行承担的费用，没有事实和法律依据。30%股份是从张抛贫处获得。合同约定了李霏支付包干费用的方式解决土地使用权的问题，不再另行支付。取得涉案地块的土地使用权、满足开发需求是广田公司的合同义务。770万元已经涵盖土地性质变更所涉的契税和印花税等，广田公司无权要求李霏另行支付契税和印花税。广田公司主张承包费仅包括建筑安装、办理施工手续、竣工验收备案手续的费用，与事实不符。广田公司主张的建立、设计、审图、数字电视安装、充电桩及抗震支架安装、智能设备安装、备用发电机、物业用房二次装修、质量检测费等费用均已涵盖在承包包干费用中，包干费770万元李霏已按约支付。这些费用广田公司在本案起诉前也从未向李霏主张过。李霏不存在违约行为，不应支付违约金。 聂章田述称，其为投资人，其共控制案涉项目65%的股份。拆迁安置和施工道路及开发手续，除前股东张抛贫欠的550万元之外，李霏还应再支付770万元才能获得35%的股份。聂章田应付的费用已按约支付给广田公司，之后开发的费用是按各自股份分别承担。广田公司实际代表投资人推进项目，就聂章田个人而言，其对广田公司表示感谢。广田公司在资金困难的情况下筹集资金推进项目进行，否则项目将成为烂尾楼，李霏还将承担更大的损失赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。广田公司举示了以下证据：1.土地使用权转让变更合同、产权证，拟证明广田公司取得案涉土地使用权，签合同时土地性质为花卉种植、办公、住宅等综合建设用地，合同约定此次转让的土地出让金暂不重新核算，待规划实际用途约定后统一核算；2.联合开发协议、联合开发协议补充协议、2014年6月3日签订的项目投资开发协议、建设用地规划许可证，拟证明李霏加入投资开发之前案涉项目的投资协商过程、相关协议内容；3.2015年6月1日签订的项目投资开发协议，拟证明张抛贫将其在该项目中的权利义务概括转让给了李霏，1320万元仅是李霏取得项目35%股份所支付的对价之一，此后开发建设所需资金由李霏、聂章田按比例投入；4.项目承包经营协议、竣工验收备案登记证，拟证明聂章田、李霏将项目的开发建设发包给广田公司负责，各方对承包范围进行了约定，案涉项目已竣工验收；5.渝北政府关于案涉项目的相关函件、广田公司会议纪要、承诺函、补交土地出让金通知、李菲复函，拟证明经广田公司多方努力争取，最终可采取补交土地出让金的方式完善用地手续，广田公司发函通知李霏补交土地出让金，李霏不同意支付；6.非税收入通知书、银行回单、契税及印花税申报表、完税证明，拟证明广田公司补交了4704万元土地出让金及相应契税、印花税；7.借款合同、银行回单、抵押登记、银行流水明细、借款利息及支付凭证和承诺，拟证明因李霏拒不补交土地出让金，广田公司向案外人借款代李霏补交土地出让金，并为此支付了借款利息；8.公告、公告期无异议通知书、土地使用权出让合同变更协议、不动产权证，拟证明广田公司补交土地出让金且政府部门完善手续后，双方签订了变更协议并办理了产权证；9.工程价外承包费用分摊表、委托监理合同、监理合同、设计合同、设计审查合同、数字电视安装合同、数字电视网络集成及施工合同、充电桩销售安装合同、抗震支吊架产品采购合同、安防工程合同、柴油发电机组购销合同、土地使用税及配套费契税完税证明、配套费欠款协议及见证书、律师费付款凭证、物管房装修承包合同、质量检测合同、技术服务合同，以及各合同客户明细账、付款凭证及发票等，拟证明广田公司在项目承包包干价外为李霏垫付了各项工程费共计2930394.31元。李霏质证称，对证据1-4的证据三性均认可，认可其证明的客观事实，但张抛贫约定土地出让金按比例承担，该约定对李霏不产生约束力，李霏签订的协议中无此约定，李霏支付770万元后不再承担任何土地建设等费用。由于广田公司、聂章田迟延办理土地手续才导致产生了巨额成本。广田公司主张的建设费用都应包含在承包协议约定的包干费用中；对证据5中的政府函件、承诺函均为复印件，对其证据三性、证明目的均不认可，对会议纪要、补交土地出让金的通知及复函的证据三性无异议，但李霏未认可补交出让金，承诺函仅为广田公司的承诺；对证据6的证据三性均认可，不认可其证明目的，不存在广田公司垫资的事实；对证据7的真实性、合法性无法确认，李霏未参与，也不认可关联性和证明目的，李霏已完成出资义务，资金短缺与李霏无关；对证据8的证据三性认可，但不认可其证明目的，即使实际补交与预期出让金金额存在差距，也是合理的商业风险；对证据9的真实性、合法性无法确认，李霏未参与，认可关联性，不认可证明目的，2015年6月1日前的费用各方已经确认，该日之后发生的费用李霏无需承担，监理和设计、审图费用已经包含在承包包干费中。配套费、土地使用税都是项目土地使用的费用，已涵盖在770万元中。工程监理费项目中向案外人付款金额超出合同约定，与常理不符。设计费、审图费、充电桩费用超出合同约定。抗震支架费用是另两家公司之间的交易，广田公司未付款。缓交配套费和见证费是广田公司拖延导致，不应由李霏承担。物业房装修费用只有合同没有支付记录，不能证明费用实际产生。质量检测费存在超出合同支付情形，也不能证明实际支付给了检测公司，向部分案外公司支付的费用没有相关合同，不能证明款项用途。聂章田对广田公司举示证据的三性及证明目的均认可，770万元是对之前项目费用的锁定，对应当时土地的增值，后续除了承包合同内的费用，其他均应按比例承担。对广田公司举示的上述证据经质证，本院认为，各方对证据1、2、3、4、6、8的证据三性均无异议，予以确认；证据5中的政府函件、承诺函虽为复印件，但与其他证据印证，依法予以确认；证据7为广田公司对外融资的相关证据，该借贷法律关系与本案法律关系之间缺乏直接关联性，对该组证据不予确认；证据9为广田公司负责工程建设方面的证据，缺乏实际投资人李霏和聂章田的共同参与确认，本院不予确认。 李霏举示了以下证据：1.2015年6月1日签订的项目投资开发协议，拟证明李霏向广田公司支付的770万元系李霏就土地用途变更所承担的全部费用，李霏无需承担该协议生效后的土地费用；2.2014年6月3日签订的项目投资开发协议，拟证明张抛贫签订协议时明确张抛贫需按比例补交土地出让金，但李霏签订的协议中对该约定进行了变更，即李霏支付770万元包干费则无需补交土地出让金；3.房地产权证，拟证明当时案涉土地的用途为花卉种植、办公、住宅等综合用地，签协议时各方均知晓土地用途需要变更；4.建设用地规划许可证及附件，拟证明李霏支付的费用已包含了变更土地用途的相关费用；5.账户交易明细回单，拟证明李霏已支付变更土地用途的包干费770万元，不再就土地出让金承担任何支付义务；6.建设用地使用权出让合同变更协议、7.地价检测网网页信息，拟证明地价系在广田公司签订合同变更协议时评估确定，当时重庆土地刚经历大幅上涨；8.项目承包经营协议，拟证明广田公司主张的开发建设费用已涵盖在承包包干费中；9.重庆市渝北规划和自然资源事务中心档案，拟证明广田公司2007年通过司法拍卖方式取得案涉土地使用权，广田公司知晓待实际用途确定后需补交土地出让金；10.李霏银行流水，证明目的同证据5；11.广田公司企业信用信息公示报告，拟证明广田公司在房地产行业具有丰富经验，聂章田在2018年10月16日前一直是广田公司实际控制人。广田公司质证称，认可除证据5、证据7无原件以外的其他证据的真实性、合法性，证据1约定的770万元不包括土地性质变更后产生的出让金、税费；证据2未约定土地用途需变更也未约定土地出让金的包干费；不认可证据3、4的证明目的；不认可证据5、7的关联性；证据6反而能证实广田公司代为垫付了土地出让金；证据8不能达到其证明目的；不认可证据9、11的关联性，认可证据10的关联性，土地出让金补交时间、金额由政府部门确定，广田公司的实际控制人与本案无关。聂章田质证称，认可证据的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，770万元是针对2015年6月1日签订协议之前的费用，后续费用应由投资人按投资比例承担。对李霏举示的上述证据经质证，本院认为，除证据5、7之外，广田公司对其他证据真实性、合法性都予以认可，对各方均无异议的该部分证据的真实性、合法性予以确认；结合证据10印证了证据5的真实性、合法性，本院予以确认；因李霏未提供证据7的原件，故对其真实性不予确认，且地价变动情况与本案缺乏直接关联性；对以上证据证明目的，本院结合案情予以综合评判。 李霏向申请本院调取案涉地块的地籍档案，诉讼中李霏已自行查询补充提交了相应档案，故其撤回了该申请。 本院审理查明：2007年2月1日，重庆市第五中级人民法院对渝北区回兴××××11社土地使用权20010.09平方米委托拍卖，经公开拍卖，广田公司以13558800元成交。2007年12月26日，广田公司与重庆市渝北区国土资源管理分局签订《重庆市国有土地使用权转让变更合同》约定，土地坐落渝北区回兴××××11社，土地用途性质为花卉种植、办公、住宅等综合建设用地，本次转让20010.09平方米的土地出让金暂不重新核算，待规划实际用途确定后按照国家相关规定方式处置时统一核算。2008年1月18日，该土地使用权登记至广田公司名下。 2010年4月7日，广田公司与重庆宏武房地产开发有限公司（以下简称宏武公司）签订了《联合开发协议》主要约定，广田公司以案涉土地（E11-1地块）作价2200万元，宏武公司支付广田公司1100万元并无偿解决土地进出道路的前提下，双方各占50%的股权，并申请办理该地的土地开发手续；按各自50%股权投资进行该土块的前期土地整治工作；根据政策需对该地块按招、拍、挂程序完善手续，双方共同报名各投资50%竞买；双方对项目的开发各自投资50%，开发净利润或亏损各分得50%。 2014年5月26日，广田公司、宏武公司、张抛贫签订《联合开发协议补充协议》主要约定，因宏武公司未能提供地块的进出开发通道，变更宏武公司原占项目股份50%为30%、广田公司占70%；同时，宏武公司将其所占30%股份转让给张抛贫，由张抛贫负责完清宏武公司对本项目所占股份的投资和收益。 2014年6月3日，广田公司、聂章田、张抛贫签订《项目投资开发协议》主要约定，本项目以广田公司名义进行开发建设和办理相关手续，内部以聂章田、张抛贫按聂章田65%、张抛贫35%的比例投资开发、承包经营、自负盈亏；按签订合同时项目现状作价，张抛贫取得项目35%的股份权益需支付广田公司1600万元，扣除张抛贫受让宏武公司本项目30%的权益需支付1100万元外，张抛贫再向广田公司支付500万元；广田公司已收取宏武公司1100万元不再退还，张抛贫自行向宏武公司完清项目受让一切手续和事宜。 2014年6月10日，案涉项目取得建设用地规划许可证，载明用地单位广田公司，项目名称广田·养生会所，附件载明用地性质为R2-二类居住用地、B11-零售商业用地。 聂章田、李霏签字确认截止2015年5月31日涉案项目已发生成本费用1158156.64元. 2015年6月1日，广田公司（甲方）、聂章田（乙方）、李霏（丙方）、张抛贫（丁方）签订《项目投资开发协议》主要约定：该地块现状，聂章田和李霏均进行了现场勘查和了解，非常清楚本项目情况，仍愿意签订该合同；截止2015年6月1日张抛贫欠广田公司5%股份收购款500万元和其他杂费50万元，张抛贫于该日将项目35%股份转让给李霏，现由聂章田、李霏联合开发广田公司名下的E11-1地块项目；本协议签订后，李霏需向广田公司支付1320万元（其中550万元系5%股份收购款500万元和其他杂费50万元；770万元系本项目取得合法有效的土地使用权而李霏应支付广田公司的包干费用，不退不补）；该1320万元及李霏在张抛贫处受让股份所支付的对价，仅是取得本项目35%股份的对价（并非按照本协议约定比例进行的投资），至于本项目在协议签订后开发所需要的资金，在该对价外由聂章田、李霏按约定比例同步投入；项目以广田公司名义进行开发建设和办理相关手续，内部以聂章田、李霏按本协议约定进行投资开发、经营、自负盈亏；由聂章田、李霏指派人员组成项目部，并由项目部负责具体经营，项目部具体负责建设、销售、成本控制等全部建设工作和管理工作，项目部不得对外进行融资、担保、合作、合伙，项目部涉及建设、监理、销售、采购等经济合同和文件，由聂章田、李霏双方或双方指派的项目部正副经理确定后以广田公司名义签章对外，合同责任和费用由项目承担并进入成本；本项目的开发经营中，双方不能就具体经营行为达成一致意见的（包括但不限于：销售、推广、设计、价格制定、各类合同条件），由聂章田按有利于当时项目的经营发展需要并以同等市场条件进行确定，产生的责任和费用由项目承担并进入成本；本协议签订后，因本项目发生的所有拆迁、规费税、建设费用等资金（聂章田支付广田公司土地770万元，故土地出让金聂章田不再支付），均由聂章田、李霏双方按项目股份比例同步投资；当一方资金有困难无法按时出资的，经另一方催告后，仍无法出资的，另一方代为进行出资后，最终的分配比例按照最终实际投资比例确定，即聂章田按照5980万元及实际投资确定最终投资额度，李霏按照3220万元及实际投资确定最终投资额度；因项目建设需要，直接以非项目专户外的广田公司资金就本项目的对外产生的相关开支，作为聂章田的投资；双方进行财务结算的依据为聂章田、张抛贫双方或双方指定方签字或聂章田签字的为准；由项目部向广田公司交纳项目总收入1%综合服务费，该费用随收入同比例支付；项目在竣工验收并取得备案证后，由项目部财务根据项目情况统计项目收入和支出以及竣工备案证后预算支出，经聂章田、李霏审核确认后，付清应支付款项和本项目所有税费后的亏损或盈利，按聂章田65%、李霏35%进行分配和承担；特别说明：李霏为收购张抛贫股份所支出的对价及协议约定的1320万元不计为项目成本，协议签订时聂章田所持项目65%股份价值不计为项目成本；若计算签协议时的股份价值，则按照李霏3220万元确定，聂章田按照5980万元确定，即每1%为92万元；计算利润分配时，总利润等于总收入减去总成本（不计也不含土地成本），但汇算项目税收时，应予以计算项目的土地成本；本协议经广田公司、聂章田、李霏三方签字盖章后生效，任何一方不得违约，如有违约，由违约方负责赔偿守约方一切经济损失，并承担违约金500万元。该协议广田公司加盖公章、聂章田、李霏和张抛贫签名并加盖手印。 2016年5月30日，李霏、聂章田、广田公司签订了《项目承包经营协议》主要约定，案涉项目的实际权利人为李霏、聂章田，双方共同投资开发项目工程，投资及权益比例分别为35%、65%；承包内容：由广田公司负责从土地取得后至项目取得竣工验收备案证的开发建设工作，具体包括：土石方开挖外运及回填，抗滑桩建设，含基础在内的房屋建安成本，水、电、气安装，电梯消防安装，化粪池，地下管网，环境建设，绿化种植，各项验收费用，行政检查费用及处罚罚款（若有），建设中的协调费用，李霏、聂章田双方投资该项目的管理费用，以广田公司名义对外的各项工作及相应手续等所有工作及费用；本次承包不包括：购买土地及相应的购地款、配套费，李霏、聂章田购买项目股权相应的对价，销售环节工作及产生的费用，销售税费；李霏、聂章田为开发建设成果的实际权利人，依投资比例享有权利；李霏、聂章田就广田公司承包范围内的工作，按每建筑平方米2200元的单价包干支付承包费用，目前估算包干总价约为2200元/㎡×62113.16㎡=136648952元，建筑面积最终以竣工验收备案为准，该包干价格系三方综合评判后确定的最终包干价格，任何一方不得以任何理由变更该价格，该价格不因人工材料涨跌、国家及地方政策变化等因素增加或减少；李霏、聂章田共同以广田公司名义设立项目共同监管账户，并依据工程进度时间节点及约定金额提前三个工作日将款项足额支付至该账户，并由广田公司用于项目开发建设；广田公司在进度付款节点到达前，提前将证明进度节点的相应资料报李霏、聂章田确认；广田公司就项目建设开发工作自负盈亏，李霏、聂章田不就承包费用内工作除包干价外支付其他费用，由广田公司自行承担开发建设中与各单位及个人间的一切费用，责任和义务与李霏、聂章田无关；协议签订前李霏为开发建设产生的费用63万元包含在包干中，在付款时扣除；本项目的施工图、重大设计变更及各项设备设施标准、建设标准，需李霏、聂章田双方共同确认后，广田公司才可实施后续工作。 2017年4月25日李霏向广田公司支付渝北投资款500万元，2017年6月1日李霏向广田公司支付土地款270万元。李霏主张此两笔为向广田公司支付的土地款包干费770万元，不应再支付土地款。 2017年在广田公司申请办理预售许可证过程中，重庆市国土资源房屋管理局（以下简称市国土房管局）提出需对项目地块收回重新招拍挂。2018年2月，渝北区政府向市国土房管局建议采用补交土地出让金的方式完善用地手续。2018年7月23日广田公司向重庆市国土资源利用事务中心承诺E11-1号地块公告到期后10个工作日内一次性缴清地价款4704万元，逾期按日交所欠地价款1‰的滞纳金。2018年12月，广田公司向李霏发出了关于补缴土地出让金的通知，要求李霏按35%的投资比例向广田公司转账16464000元（补交总额4704万元）。李霏于当月回函称土地出让金及税费已包含在其取得项目35%股份所支付的对价中，拒绝支付。2018年12月13日，广田公司向重庆市财政局转入4704万元，完成了土地出让金的补交。2019年4月19日，广田公司与重庆市规划和自然资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定将用地面积变更为建设用地面积15752平方米，将土地用途变更为二类居住用地、零售商业用地，应补缴地价款4704万元。2019年5月7日，渝北区税务局制作了契税1411200元、印花税23520元的完税证明，其上载明纳税人为广田公司。2019年5月27日办理了变更后的不动产产权证书。 案涉项目于2019年7月9日取得竣工验收备案登记证。 庭审中广田公司称，其以《项目投资开发协议》（2015年6月1日签订）以及《项目承包经营协议》作为诉请依据，以合资合作开发房地产合同关系有效主张权利。李霏称，广田公司诉请的两份协议性质是投资，不是合资合作，李霏与广田公司之间是无名合同关系，李霏实际是投资给聂章田，由聂章田委托广田公司进行开发建设，而后通过项目获取收益。聂章田称，李霏、聂章田借用广田公司资质、以广田公司名义进行开发，李霏和聂章田投资人与广田公司是借用资质、借名挂靠关系，广田公司不投资，也不分享利润、不承担损失，一切投资、利润都是聂章田与李霏按各自份额分担，2015年6月1日签订的《项目投资开发协议》约定应支付给广田公司项目总收入的1%综合服务费后来被包含在《项目承包经营协议》的包干费用中。广田公司和李霏对聂章田的陈述予以认可。各方当事人均认为案涉合同系有效的；广田公司诉请的承包费外开发费用无李霏、聂章田确认，仅有支付凭据，但李霏认为系承包费范围的费用，聂章田认可广田公司主张的属承包费外开发费用，应由李霏、聂章田分担；项目房屋已销售完毕，目前正在结算中。 另，广田公司在2006年6月26日至2008年3月31日取得房地产开发企业资质叁级证书。2007年9月6日前聂章田持有广田公司80.35%的股份，2007年9月6日至2018年10月16日，聂章田持有广田公司93.14%的股份；2018年9月14日广田公司法定代表人由聂章田变更为聂肖萌。李霏称，广田公司现在的法定代表人系聂章田的女儿聂肖萌；广田公司、聂章田未予否认。 本院认为，依据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉《项目投资开发协议》（2015年6月1日签订）以及《项目承包经营协议》法律关系的性质及效力；2.李霏应否向广田公司支付土地出让金及契税、印花税及相应资金占用损失；3.李霏应否向广田公司支付项目承包费外的开发费用及违约金。 一、本案《项目投资开发协议》（2015年6月1日签订）以及《项目承包经营协议》法律关系的性质及效力，也即是本案争议合同关系的法律关系性质及效力。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，第十五条规定，“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效；当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。本案，广田公司具备房地产开发企业资质叁级。从广田公司2007年取得涉案国有土地使用权转让变更合同载明内容可知，其所取得的土地用途性质需待规划实际用途确定后变更，故可确定涉案土地是作为开发建设用地转让的。2014年6月10日，广田公司取得案涉项目建设用地规划许可证载明，用地性质为R2-二类居住用地、B11-零售商业用地，据此广田公司取得了涉案土地项目的开发建设权利。2015年6月1日，广田公司（甲方）、聂章田（乙方）、李霏（丙方）、张抛贫（丁方）签订《项目投资开发协议》约定，张张抛贫股份转让给李霏；聂章田、李霏向广田公司支付土地使用权作价项目股份款及分别占涉案项目65%和35%的股份不计入双方开发建设成本，聂章田、李霏投资联合开发广田公司名下的E11-1地块项目。《项目承包经营协议》仍约定，案涉项目的实际权利人为李霏、聂章田，双方共同投资开发项目工程，只是将由广田公司负责从土地取得后至项目取得竣工验收备案证的开发建设工作以建筑面积2200元/㎡的单价包干方式承包给广田公司。且广田公司、聂章田、李霏均认可，李霏、聂章田借用广田公司资质、以广田公司名义进行开发，李霏和聂章田投资人与广田公司是借用资质、借名挂靠关系，广田公司不投资，也不分享利润、不承担损失，一切投资、利润都是聂章田与李霏按各自份额分担。因此，从两份协议约定到各方当事人的确认内容，依法可确认，广田公司是将本案开发建设项目转让给李霏和聂章田投资开发建设，广田公司收取土地使用权作价项目股份款项及承包开发建设的包干费用，故本案《项目投资开发协议》（2015年6月1日签订）以及《项目承包经营协议》法律关系的性质，也即本案争议合同关系的法律关系性质为项目转让合同。广田公司主张本案合同性质为合资合作开发房地产合同，不符合法律规定，本院不予支持。 本案李霏和聂章田作为涉案项目的实际投资开发建设人，均属自然人，不具备房地产开发企业资质，其借用挂靠广田公司资质不符合法律规定，且本案合同性质及效力已作为争议焦点审理，故本院依法直接认定本案项目转让合同为无效。各方当事人均认为本案合同有效，不符合法律规定，本院不予支持。 二、李霏应否向广田公司支付土地出让金、契税、印花税及相应资金占用损失。广田公司2007年通过司法拍卖取得涉案国有土地使用权时，已明确当时的土地用途性质花卉种植、办公、住宅等综合建设用地，需待规划实际用途确定后变更。李霏签订的《项目投资开发协议》明确约定，李霏对涉案地块现状及项目情况非常清楚；李霏向广田公司支付1320万元及受让张抛贫股份所支付的对价为其取得涉案项目35%股份的对价；聂章田、李霏分别占涉案项目65%和35%的股份，该协议签订后开发所需要的资金，在该对价外由聂章田、李霏按约定比例投入。虽然协议中注明，李霏支付广田公司1320万元中770万元系本项目取得合法有效的土地使用权而李霏应支付广田公司的包干费用，不退不补，但同样在协议的项目投资部分约定也注明了，聂章田支付广田公司土地770万元，故土地出让金聂章田不再支付。且签订案涉开发协议时距离渝北区政府协调补缴案涉土地使用权出让金已有数年时间，面临土地价格的增值，当时不可能准确预估变更后补缴土地使用权出让金金额。因此，李霏称其支付的770万元系项目最终取得合法有效的土地使用权而包干确定的，之后土地使用权性质变更后补缴的土地出让金其不应再支付，不符合合同约定，本院不予支持。李霏称土地使用权出让金大幅上涨，是广田公司延迟办理土地使用权性质变更造成的，应由广田公司承担相应损失，不符合补缴土地出让金系经渝北区政府协调的事实，本院不予支持。 本案项目土地经渝北区政府协调采用补缴土地出让金方式完善土地使用权变更手续。广田公司在2019年完善案涉土地用途变更为二类居住用地、零售商业用地的出让合同，并确定补缴了土地出让金4704万元及交纳了相应契税1411200元、印花税23520元。可见，这属于案涉开发协议约定的协议签订后开发所需要的资金。因项目转让合同无效，基于项目房屋已建设并销售完毕，依合同性质而不能返还至合同订立时状态，故李霏应当按照约定35%的比例承担向支付广田公司垫付新增的土地出让金及税费。 2018年12月13日广田公司交纳了土地出让金4704万元，2019年5月7日广田公司交纳了契税1411200元、印花税23520元。李霏还应当从交纳次日起按35%的比例承担向支付广田公司垫付新增的土地出让金及税费的依法以中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率标准已取消，故该资金占用损失，自2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至付清为止。广田公司诉请主张以日万分之五的标准计算支付资金占用损失，不符合法律规定，本院不予支持。 虽开发协议约定一方资金困难无法出资的，另一方代为出资后，最终分配比例按照最终实际投资比例确定。但本案作为李霏的共同投资人聂章田并未据此主张相应权利，现广田公司仅主张李霏按其投资比例支付其垫付的土地出让金、税费及资金占用损失，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。故李霏应当向广田公司支付土地出让金16464000元（4704万元×35%）及其资金占用损失，即以16464000元为基数，从2018年12月14日起算至2019年8月20日止以中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失；以16464000元为基数，从2019年8月21日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算资金占用损失。李霏应向广田公司支付契税、印花税502152元[（1411200元+23520元）×35%]及其资金占用损失，即以502152元为基数自2019年5月8日起算至2019年8月20日止以中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失；以502152元为基数，从2019年8月21日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算资金占用损失。 三、李霏应否向广田公司支付项目承包费外开发费用及违约金的问题。本案《项目承包经营协议》约定，本项目的施工图、重大设计变更及各项设备设施标准、建设标准，需李霏、聂章田双方共同确认后，广田公司才可实施后续工作。广田公司主张为项目承包外垫付开发费用，但并无李霏、聂章田共同确认的依据，仅有支付凭据，不符合合同约定。虽然聂章田认可广田公司主张的属项目承包费外开发费用，但李霏认为系承包费范围内的费用，双方均缺乏证据证明，本院不予支持。且各方认可开发建设项目的房屋已销售完毕，目前正在结算中，双方争议可另行在项目结算中鉴定造价解决。 本案项目转让合同无效，广田公司依据合同有效主张李霏承担支付违约金500万元，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，本案项目转让合同无效，基于项目房屋已建设并销售完毕，依合同性质而不能返还至合同订立时状态，故本院支持广田公司诉请李霏按照约定35%的比例承担向支付广田公司垫付新增的土地出让金、税费及其资金占用损失，其他诉请缺乏证据证明及不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告李霏于本判决生效后十日内向原告重庆广田房地产开发有限公司支付土地出让金16464000元；并以16464000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算支付自2018年12月14日起至2019年8月20日止的资金占用损失；以及以16464000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率为标准计算支付自2019年8月21日起至付清之日止的资金占用损失； 二、被告李霏于本判决生效后十日内向原告重庆广田房地产开发有限公司支付税费502152元；并以502152元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算支付自2019年5月8日起至2019年8月20日止的资金占用损失；以502152元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率为标准计算支付2019年8月21日起至付清之日止的资金占用损失； 三、驳回原告重庆广田房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费193513.43元，由原告重庆广田房地产开发有限公司负担79497.43元，被告李霏负担114016元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长 万  怡 审 判 员 邓  山 审 判 员 朱 华 惠 二〇二〇年九月八日 法官助理 牛维宋芳 书 记 员 江  波