广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初2754号 原告：中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行，地址：玉林市人民东路**，统一社会信用代码：91450900708652258G。 负责人：彭远学，行长。 委托诉讼代理人：杨钊，该公司员工。 被告：陈贯书，男，1987年3月18日出生，汉族，住广西玉林市。 被告：玉林市碧桂园房地产开发有限公司，住，住所地：玉林市玉州区二环北路**一社会信用代码：91450900348584756L。 法定代表人：杨海鸣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周思民，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行（简称农行玉东支行）与被告陈贯书、玉林市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告农行玉东支行的委托诉讼代理人杨钊，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人周思民到庭参加诉讼。被告陈贯书经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：1．依法判令被告陈贯书立即归还其欠原告的借款本金2067628.79元及利息25761.44元，本息合计2093390元（利息暂计至2020年4月16日，以后的利息按合同约定继续计到债务履行完毕之日止）；2．判令被告陈贯书承担抵押担保责任，抵押物（玉林市二环北路165号碧桂园柏丽郡32幢01号房）变现价值优先清偿原告；3．判令被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任，对被告陈贯书所欠原告的上述债务承担连带清偿责任；4．本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告陈贯书、碧桂园公司于2017年4月5日与原告签订了一份编号为：45020120170022214的《个人购房担保借款合同》，合同中约定：被告陈贯书向原告借款人民币2373000元用于购买玉林市二环北路165号碧桂园柏丽郡32幢01号房，借款期限180个月，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，采用等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日，按月还款。原告与被告到玉林市房屋产权登记交易服务中心办理预购商品房抵押权预告登记手续，玉林市不动产登记局于2017年12月6日出具1份不动产登记证明［桂（2017）玉林市不动产证明第0027141］给原告收执。合同签订后，原告于2017年4月5日向被告发放贷款人民币2373000元，履行了贷款发放义务。但被告陈贯书借款后从2019年12月20日起便没有按约定偿还原告借款本息，拖欠4期。经原告多次追偿，被告陈贯书拒不还款，被告碧桂园公司于2020年3月30日仅还本金10157.85元，利息8942.15元，仍拖欠3期。至2020年4月16日结欠原告的借款本金2067628.79元及利息25761.44元，本息合计2093390元。原告多次派人员催收，被告仍没有按约定履行还本付息的义务，已构成违约。依照原、被告原签订合同约定，原告有权提前收回已发放的贷款。请依法支持原告的诉讼请求。 被告陈贯书无答辩，也未提供证据。 被告碧桂园公司辩称，一、关于欠款本金、逾期期数由法院依法查明，关于欠款利息须农业银行明确利息计算方法和计算公式，如无法明确的，农业银行要求陈贯书承担利息的诉讼请求应当予以驳回。二、农业银行主张其公司为被告陈贯书承担连 带清偿责任，尚不具备生效条件，请求法院依法予以驳回。农业银行应当先向陈贯书追索，并就其用于贷款、抵押的本案涉案房屋进行折价、变卖、拍卖后清偿债务，追索后，不足清偿的部分，再向其公司主张连带清偿责任。根据其公司与农业银行签署的《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款第一段的约定“对于签署购房合同后抵押权预告登记前发放的贷款，在乙方的保证期间内，若购房者未履行《个人购房借款担保合同》约定的，则由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先追索借款人和处置借款人所购房产，处置后不足清偿的，就不足部分甲方再向乙方追索连带责任。如购房者所购房产无法处置或难于处置的（如当地不具备拍卖期房条件、存在被其他债务人查封情形的在案件审理或执行中，甲方请求先处置借款人所购房产但法院不予支持的），则由乙方立即承担连带保证责任”。涉案购房贷款于2017年4月5日发放，涉案房产的预抵押登记于2017年12月6日办妥，符合双方约定的“抵押权预告登记前发放的贷款”的情形，根据该约定，农业银行承诺应当先追索被告陈贯书和处置其所购涉案房产，追索后不足清偿的部分，再向其公司主张连带清偿责任，农业银行在未按约定承诺，向被告陈贯书履行在先追索及处置其房屋的前提下，直接要求其公司承担连带清偿责任，违背了双方的真实约定，违反了诚实信用的基本原则，无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 经审理，本院确认如下法律事实：原告所主张与被告陈贯书、碧桂园公司签订本案《个人购房担保借款合同》并办理预购商品房抵押权预告登记手续及被告陈贯书未按合同约定清偿债务已逾期构成违约的事实，提供了相关证据证实，本院予以确认。 另查明，2016年2月23日，原告农行玉东支行（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）签订了一份《按揭业务担保合作协议》，其中第五条（二）约定乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日止。第六条（八）项第一段约定：对于签署购房合同后抵押权预告登记前发放的贷款，在乙方的保证期间内，若购房者未履行《个人购房借款担保合同》约定的，则由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先追索借款人和处置借款人所购房产，处置后不足清偿的，就不足部分甲方再向乙方追索连带责任。如购房者所购房产无法处置或难于处置的（如当地不具备拍卖期房条件、存在被其他债务人查封情形的在案件审理或执行中，甲方请求先处置借款人所购房产但法院不予支持的），则由乙方立即承担连带保证责任。第十三条（二）第1项约定：在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款；第2项约定：在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中任何只涉及甲、乙双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本协议约定的为准。第3项约定：在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中任何约定乙方应承担责任的，但本协议没有明确乙方应承担的，则以本协议的约定为准，乙方所承担的责任的范围、方式等均以本协议的约定为限，本协议约定乙方应承担的责任之外的任何责任乙方均不予承担。第4项约定：若在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》与本协议相比存有任何加重乙方的合同责任或减轻甲方合同责任的条款的，甲、乙双方同意该条款不适用于本协议，甲、乙双方仍按本协议中约定的条款履行。 被告陈贯书与被告碧桂园公司就本案涉及的玉林市二环北路165号碧桂园柏丽郡32幢01号房于2014年4月签订《商品房买卖合同》（预售），其中约定碧桂园公司应于2017年9月1日前交付房屋。 本院认为，原告与被告陈贯书、碧桂园公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《个人购房担保借款合同》未违反法律规定，合法有效，受法律保护。被告陈贯书违约不按合同约定还款，已构成根本违约，原告要求解除借款合同，归还本息，予以支持。 关于原告要求对抵押担保物处置后所得价款享有优先受偿的问题。本院认为，原告虽然办理了预告登记，但未办理房屋抵押登记，预告登记不等于商品房抵押登记，预告登记也不产生抵押登记的法律效力，因此原告此请求不予支持。 关于被告碧桂园公司对被告陈贯书所负债务承担连带责任的问题。原告与被告碧桂园公司平等、自愿、协商一致的签订的《按揭业务担保合作协议》是合法有效的，根据该协议第六条第（八）项约定，碧桂园公司应按此约定承担相应的连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行与被告陈贯书、玉林市碧桂园房地产开发有限公司于2017年4月5日签订的《个人购房担保借款合同》（编号45020120170022214）； 二、被告陈贯书归还借款本金2067628.79元及支付利息给原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行（利息的计算，至2020年4月16日为25761.44元，之后的利息按合同约定计至债务清偿完毕之日止）； 三、对上述第二项债务，如被告陈贯书未履行的，存在以下三种情形之一：1．经法院拍卖、变卖陈贯书所购的玉林市二环北路165号碧桂园柏丽郡32幢01号房后尚不足清偿上述债务；2．该房产被其他债权人查封；3．案件审理或执行中，原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行请求先处置借该房产但法院不予支持的，则由被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司对上述判决第二项届时未清偿的债务承担连带清偿责任。被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告陈贯书追偿。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行的其他诉讼请求。 上述债务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费23547元，财产保全申请费5000元，共计28547元，由被告陈贯书、玉林市碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  杨胜琪 人民陪审员  李 红 人民陪审员  黄小燕 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  陈蕴睿