广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初405号原告（反诉被告）：王晓媛，女，汉族，1987年4月7日出生，户籍所在地：广东省汕头市龙湖区***。委托诉讼代理人：徐卫光，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝伟珊，广东海鸥律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：珠海荔枝湾投资发展有限公司，住所地：珠海市横琴新区宝华路****-172。法定代表人：林新武。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告（反诉被告）王晓媛与被告（反诉原告）珠海荔枝湾投资发展有限公司（以下简称荔枝湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日、2020年6月2日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）王晓媛的委托诉讼代理人徐卫光、蓝伟珊，被告（反诉原告）荔枝湾公司的委托诉讼代理人冉茂良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓媛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告返还原告购房款人民币1214848.8元及至清偿之日止的利息（按照人民银行公布的同期贷款利率计算，暂计至2020年2月29日的利息为人民币270017.5元），合计1484866.3元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年期间，被告发布广告宣称，其开发的位于珠海市横琴新区*******盘是国际一线品牌精装交楼，大围合组团式布局、留给每栋建筑一个看河的角度；拥有7万平方法式皇家园林108个法式园林节点，水系、叠瀑、高低错落、全石材铺装的路面；拥有一线天目河活水入园，将活水水系引入每一个组团的深处；拥有国际名校2所伊顿公学贵族式学校幼儿园、小学；拥有私家七星级会所，5.2米挑高首层会客厅、逾3000平方米超豪华会所设施；拥有第一太平戴维斯国际物业顾问，全球高端物业专家，定制数十项专属服务；拥有全美第一哈佛麻省医院；拥有2700米滨河漫道，15米宽私家游艇水道，再现法国Portgimaud游艇社区风韵；近3.5公里灵动水系，6米高叠水瀑布……等等（证据一广告宣传册、微信公众号等）。原告在看到上述广告后，多次前往荔枝湾售楼部，与被告销售人员联系，被告销售人员也对上述内容予以确认。于是，2015年11月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（见证据二《商品房买卖合同（预售）》），合同编号：150102356，合同第三条约定：出卖人被告向买受人原告出售位于珠海市横琴新区**************，房屋预测建筑面积共26.22平方米，其中套内建筑面积19.76平方米，分摊共有建筑面积6.46平方米。层高为2.95米，有一个阳台。合同第六条约定，该商品房单价人民币61956.53元/平方米，总价款为人民币1224261元。合同第七条约定，签订本合同前，被告已向原告支付定金人民币15万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。一次性付款，买受人在2015年11月1日前支付全部价款。合同第十一条约定，交付时间：出卖人应当在2018年4月30日之前向买受人交付该商品房。合同第十一条第（三）款约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起XXX日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。合同十二条约定，出卖人逾期交付房屋的，逾期不超过90日，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按照已付房款金额的每日万分之五向买受人支付违约金；逾期超过90日，买受人有权解除合同。原告按照约定分别于2015年6月19日支付10万元、2015年6月20日支付3万元及2万元，2015年7月2日支付811480元、2015年11月1日支付了262781元及2359.8元，共计1224261元，后被告于2018年5月5日向原告退回房屋面积差额11772元，故原告实际付款人民币1212489元。因此，原告已按照合同约定的2015年11月1日前支付了全部购房款（证据三中国建设银行银行个人活期账户交易明细、华夏银行存款金融交易明细查询、广东增值税普通发票、面积差异协议书）。但是，至今为止，该商品房存在以下严重问题：第一，根本不存在被告在房地产售楼广告中宣称的设施设备，货不对板：1.法式皇家园林，2.天目河活水入园，3.国际名校2所伊顿公学贵族式学校幼儿园及小学，4.私家七星级会所，5.第一太平戴维斯国际物业顾问，6.全美第一哈佛麻省医院，7.700米滨河漫道，8.15米宽私家游艇水道，9.法国Portgimaud游艇社区风韵，10.近3.5公里灵动水系，11.6米高叠水瀑布，12.恒温泳池及泳池（含会所内）共三个……等等。并且，被告因上述房地产广告违法宣传行为已受到有关工商行政管理部门的行政处罚（证据四、公开信、行政处罚信息）。第二，质量严重不合格。首先，该商品房墙面以及地板偷工减料，做工粗糙，空鼓率达80%以上；阳台门安装方向错误；墙面、地、地面倾斜严重手间门及入户门地脚线粗糙、倾斜；排气扇等无法正常使用.....等等；其次，小区内一到下雨天，污水雨水横流，道路被淹没，根本无法正常行走进入小区内；每栋楼的消防栓、电箱、水表质量非常差、做工粗糙；煤气、水管、空调等各种管线暴露在外墙，做工粗糙，安全隐患严重（证据五照片、微信记录，证据六光碟）……原告多次向被告要求整改上述质量问题，但至今未整改完毕；原告多次要求被告解除合同，返还购房款及利息，但至今未果。鉴于被告发布虚假的房地产销售广告，以欺诈的手段与原告签订商品房买卖合同，应当予以解除。因此，为维护原告合法权益，恳请法院依法判决如原告所诉。被告荔枝湾公司答辩称，被告不存在任何合同违约或侵权行为，原告无约定或法定解除权要求解除合同并要求被告返还房屋价款、支付利息和律师费毫无事实和法律依据，理由如下：一、被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。根据《商品房买卖合同（预售）补充协议》特别声明约定：“本补充协议由买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任的条款，已提醒买受人注意，且出卖人已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款提醒等方式），买受人以充分理解并接受。”被告与原告在补充协议中已明确约定《商品房买卖合同（预售）》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认原告对该协议中作出免除或者限制被告责任的内容已尽合理提示及作详细说明。因此，被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。二、被告已按合同约定向原告交付了符合约定配套及交付条件的涉案房屋，被告不存在任何违约行为，原告无权请求解除合同并要求返还本金、利息。1、被告不存在虚假宣传，被告与原告之间的商品房预售合同真实、合法、有效。首先，被告诚信经营，从未进行任何虚假不实的宣传活动，被告与原告之间基于真实意思表示订立《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同内容明确、真实、合法、有效，被告亦已严格按照合同约定履行了义务。原告主张被告进发布虚假广告，对周边配套和内部配套进行虚假宣传，但被告未提供任何有效证据证明。其次，被告与原告《商品房买卖合同（预售）补充协议》第十八条明确约定“买卖双方之间的权利义务以买卖合同及其附件、本补充协议为准。涉及该商品房项目的所有各类型广告、宣传资料（包括但不限于文字、图片、影音资料等）、楼宇模型、示范单元等仅是要约邀请，而不是要约，若该等事项双方未在买卖合同及相关补充协议中明确约定时，其不应视为合同内容，均不得作为确定双方权利义务的依据，双方不受其约束。”等条款，双方均明确权利义务以买卖合同及其附件、补充协议为准，任何广告、宣传资料均不构成合同内容。最后，原告主张被告宣传的内容既非出自被告，亦不属于涉案项目商品房开发规划范围之内，更不符合具体、确定的标准，相关内容不属于被告作出的要约。2、被告已向原告交付了符合合同约定内容的房屋，原告因自身原因拒绝办理交接手续或逾期办理交接手续导致的包括违约责任在内的不利后果和法律责任，亦应由原告自行承担。首先，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”以及《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；”。因此，涉案预售商品房取得竣工验收登记备案表，主体验收合格，可认定符合法律规定和合同约定的交付条件，被告不存在逾期交付的问题。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”以及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。”《商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条第3款约定：“买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以买卖合同约定的交付期限届满之日为准）按买卖合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的费用（包括但不限于物业服务费用、供暖费等）亦由买受人承担，同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金。”因此，即便原告未按期收楼，因被告按合同约定时间通知了原告接收符合交付条件的房屋，涉案房屋已经视为交付，原告无权向被告主张逾期交房违约责任，原告因自身原因拒绝办理交接手续或逾期办理交接手续导致的包括违约责任在内的不利后果和法律责任，亦应由原告自行承担。三、原告主张的利息返还标准没有任何依据。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2中方式处理：“2.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知送达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后90日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算给付利息，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）项承担违约责任，但最高不超过该商品房总价款的1%。（3）买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。”《商品房买卖合同（预售）补充协议》第十六条第5款约定：“因出卖人违约导致买卖合同解除或终止的，出卖人应按照本补充协议的约定退还买受人已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止，按照中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息），买受人不得据此向出卖人提出其他索赔要求。”因此，原告主张的利息返还，没有严格按照前述合同约定标准，没有合同和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应予驳回。被告荔枝湾公司向本院提出反诉请求，要求：1.判决反诉被告以商品房总价款1212489元为基数，自2018年6月29日起至实际接收商品房之日止，按每日万分之一的标准向反诉原告支付违约金（暂计至2020年4月2日，违约金共人民币77963.04元）；2.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年11月1日，反诉原告珠海荔枝湾投资发展有限公司与反诉被告诉被告王晓媛签署了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）、商品买卖合同（预售）附件补充协议（以下简称“补充协议”），反诉被告向反诉原告购买横琴新区琴政路739号3栋1417房。买卖合同约定：“出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。”反诉原告在商品房交付条件成就后，在约定交付期限届满前向反诉被告发出书面通知，通知反诉被告在约定的交付期限前前来办理入伙收楼手续，然而反诉被告无正当理由拒绝办理商品房接收手续。买卖合同补充协议第六条约定：“买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以买卖合同约定的交付期限届满之日为准）按买卖合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的费用（包括不限于物业服务费用、供暖费等）亦由买受人承担，同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上所述，由于反诉被告逾期办理商品房交接手续，应当承担合同约定的违约责任。现请求贵院在查清事实的基础上，支持反诉原告的反诉请求，维护反诉原告的合法权益。反诉被告王晓媛对反诉原告荔枝湾公司答辩称，一、被告的反诉没有事实和法律依据，理由如下：1.如同原告本诉所述，被告在销售推广涉案房屋的过程中，存在严重的虚假广告宣传，涉案小区的园林配套、车位等重要设备设施完全货不对板，且房屋质量存在严重的不合格问题，涉案房屋完全不符合其宣传推广时的质量标准，未达到交付的标准，不存在逾期收楼的事实。2.补充协议中有关逾期收楼，买受人应向出卖人支付违约金的约定，以及整份补充协议的内容，完全是被告利用其自身强势地位而单方制定的格式条款，并非与原告协商一致，其采用了欺诈手段骗取原告签署补充协议。补充协议的相关内容显失公平，对原告没有约束力。事实上，即便是买受人逾期收楼，受到损失的也只是买受人（买受人损失的是，居住价值或者出租价格等），而非出卖人。相反，出卖人非但已经收齐了全部售楼款，同时在其未增加管理服务的前提下，其照样可以依约收取物业管理费等相关费用，而在补充协议中，由其提供的格式条款强行约定逾期收楼应由买受人按日支付高额的违约金，实属强盗逻辑，显失公平，理不应得到支持。若该等补充条款得到政府有关监管部门的认可，或司法机关的认定，则会让大量的不良开发商充分利用其自身的强势地位来欺诈普通老百姓，将会严重有损于社会的公平正义。综上，被告的反诉没有任何事实和法律依据，应当予以全部驳回。经本院查明：2015年6月15日，荔枝湾公司在《荔枝湾花园住宅楼楼层、分户情况说明》写明，荔枝湾花园住宅一期，按珠海市门牌、路牌编排规则现编为15栋住宅，3栋对应报建8栋。原告提交的广告宣传册显示，荔枝湾花园楼盘是国际一线品牌精装交楼，大围合组团式布局、留给每栋建筑一个看河的角度；拥有7万平方法式皇家园林108个法式园林节点、水系、叠瀑、高低错落、全石材铺装的路面；拥有一线天目河活水入园，将活水水系引入每一个组团的深处；拥有国际名校2所伊顿公学贵族式学校幼儿园、小学；拥有私家七星级会所，5.2米挑高首层会客厅、逾3000平方米超豪华会所设施；拥有第一太平戴维斯国际物业顾问，全球高端物业专家，定制数十项专属服务；拥有全美第一哈佛麻省医院；拥有2700米滨河漫道，15米宽私家游艇水道，再现法国Portgimaud游艇社区风韵；近3.5公里灵动水系，6米高叠水瀑布……宣传单多处二维码经扫描结果皆是荔枝湾公司官方微信公众号页面。原告提交2015年3月12日，“大湾区房管家”微信公众号发布《尊显王者之风豪宅K2荔枝湾强势御驾珠澳》的文章，对荔枝湾介绍道，“设计多重法式风格园林、并将水系引入到小区内部”、“项目配合贵族幼儿园、贵族小学，拟引入国际名牌学校，让小业主的学习教育即赢在起跑线；设置豪华会所，高标准配备室内恒温泳池、室外泳池、健身房、瑜伽房、vip影院、spa、棋牌室、桌球室、高尔夫球推杆练习室、儿童游乐天地等各种功能配套，提供五星服务，尊享一站式健康休闲娱乐服务体验，打造国际高品质豪宅社区。”原告提交2015年3月15日，“珠海微房产”微信公众号发布《K2·荔枝湾——中国国际生活第一站！》的文章，写道“定制配套圈：国际贵族幼儿园、国际贵族小学、泳池、豪华会所、高尔夫球场”等。原告提交2015年7月12日，“珠海微房产”微信公众号发布《K2荔枝湾北区12栋全球首发给你一个星级配套的家》的文章，其中有星级样板示意图，写道“全美第一麻省医院不出门享受国际顶尖医疗”、“辅以K2·荔枝湾以‘伊顿公学’为蓝本的国际小学、幼儿园，让您孩子的未来识见，比肩英国王储”、“皇家御用管家：第一太平戴维斯”。原告提交的题为《谁为横琴极致豪宅下定论》H5推文截图中写道，“横琴住宅皆豪宅极致豪宅惟有K2·荔枝湾”、“横琴惟一正统澳门豪宅”、“自然活水极致艺术比肩迪拜棕榈岛”、“1条天沐河航道、5份喷水池、6米叠水飞瀑、3公里湾流步道”、“枫丹白露式宫廷园林，港珠澳首屈一指”等。其中附带的二维码经扫描结果为荔枝湾公司官方微信公众号页面。原告提交2018年9月7日，荔枝湾公司在其微信公众号“K2荔枝湾”中发布的《法式造园横琴岛上的风情大城》文章，介绍了法式造园的历史和特点，“荔枝湾建筑立面的三段式风格源于古希腊和意大利的浪漫主义建筑形式，与强调几何性和节奏感的‘立体派’法式园林融为一体，凸显出浓厚的凡尔赛风情。”文末有一个免责声明，内容为“本广告不作为要约或承诺，其中对项目周围环境、交通及其他公共设施介绍，不排除因政府相关规划、规定及不可抗力等原因而发生变化，最终结果以商品买卖合同、补充合同、政府部门最终核准文件及实际建设为准。”出品时间为2019年9月7日。2015年11月1日，原告王晓媛与被告荔枝湾公司签订《商品房买卖合同（预售）》以及附件，约定原告以1224261元向被告荔枝湾公司购买横琴新区琴政路739号3栋1417房。第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。采用分期付款的，逾期应付款是指按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定，若交付该商品房时，基础设施设备条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收该商品房。第十一条约定，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用等质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次起负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，出卖人不再另行书面催告买受人办理该商品房交接手续，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日按本合同约定条件向买受人交付该商品房；双方虽未签署商品房交接单，但买受人已实际接收该商品房的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期不超过90日，自本合同约定的交付期限届满之次日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自买受人解除合同通知送达后，与买受人到房管部门办妥本合同解除手续，并在解除合同后90日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算给付利息；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%。第十五条约定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建设工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。合同第十六条约定，出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准，经检测不合格的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，出卖人应修复至符合国家及行业标准，相关费用由出卖人全部承担，买受人不得据此拒接办理交付手续或提出其他索赔要求。该商品房质量应当符合工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖人应及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任，买受人不得据此拒绝办理交付手续或提出其他索赔要求。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；若无法更换、修理的，由出卖人赔偿装饰材料、设备差价。第二十二条约定，会所的所有权、使用权及相关经营权益全部属于出卖人，出卖人可以自行决定其转让、出租、使用和经营等相关事宜，买受人对此已知悉且无异议。第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同郑重提示载明，买受人应逐条认真阅读、审慎签订商品房买卖合同，开发企业在售楼书或广告中的承诺，购房者可以要求写进书面补充协议，口头承诺和广告宣传只做买卖双方交易时参考。签订后，由此产生的法律后果由签订方负责。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，买受人应于2016年8月24日前一次性付清房款。合同附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》第一条约定，3栋首层及地下室规划有一会所。合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》，交付的商品房达不到本附件约定装饰装修及设备标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定为：外墙以仿石涂料为主，局部石材；起居室的内墙、顶棚腻子刮白，室内地面铺设水泥砂浆；厨房的地面、墙面铺设水泥砂浆，顶棚架设结构面；卫生间的地面、墙面铺设水泥砂浆，顶棚架设结构面；若阳台为封闭阳台的，采用铝合金与玻璃封闭；电梯采用品牌电梯；窗户使用铝合金窗；户门为钢木复合门，电子密码锁。出卖人保留对上述装饰装修及设备标准解释权，同时出卖人有权根据市场采购、工程工艺的具体情况，在不降低装饰装修及设备标准的条件下，对上述装饰装修及设备标准进行变更、调整，也有权将上述约定的部分装饰装修及设备方案变更为造价相近或造价更高的装饰装修及设备方案，届时出卖人无需另行征求买受人的意见，亦无需另行通知买受人，买受人不得以此为由拒绝接收该商品房或向出卖人提出其他索赔要求。该项目装修示范单位或销售现场展示的材料、设备仅具备示范功能，该商品房使用的装饰装修及设备标准以本合同及补充协议约定为准，买受人对此已知悉且无异议。合同附件十一《商品房买卖合同（预售）》补充协议特别声明载明，出卖人不委托任何销售经纪机构提供除买卖合同及本补充协议所列明的内容之外的任何承诺或保证（包括口头或书面的）。出卖人所有对外合同、约定、承诺、通知或其他往来文件等，均以加盖出卖人公司印章（仅限于公章、合同专用章）为准，未加盖出卖人公司印章的任何文件以及工作人员个人口头承诺对出卖人无法律约束力，出卖人不对此承担任何法律责任。补充协议第二条约定，出卖人在签订买卖合同及各附件、本补充协议前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款向买受人做出了特别提示和说明，买受人确认已充分理解并同意签署买卖合同及各附件、本补充协议全部内容。补充协议第三条约定，买卖合同项下第三条所列“层高”，在符合规范前提下，因结构设计、施工等原因局部可能高于或低于该层高。商品房的户型结构、阳台位置及阳台是否封闭均以规划设计文件为准。补充协议第四条约定，买受人通过向贷款机构申请贷款的方式支付商品房房款的，其贷款申请被贷款机构拒绝的，买受人应在贷款机构或其委托出卖人向买受人发出贷款申请被拒绝的通知送达起7日内，与出卖人协商变更付款方式；若买受人未在前述期限内与出卖人协商变更付款方式的，或虽经协商但双方未能在前述期限内达成一致意见的，则视为买受人选择一次性付款。补充协议第六条约定，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人为收到出卖人的书面交付通知的，以买卖合同约定的交付期限届满之日为准）按买卖合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，该商品房所发生的费用（包括但不限于物业服务费用、供暖费等）亦由买受人承担，同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外买卖合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。补充协议第七条约定，双方同意买卖合同第十四条、十五条不再使用，关于规划设计变更适用如下约定：出卖人在不影响买受人所购商品房建筑物专有部分的质量与使用功能的条件下，有权对建筑物专有部分以外房屋的结构形式、空间尺寸、建筑布局、外立面等进行变更、调整，并有权对建筑物专有部分的结构形式、空间尺寸、建筑布局等进行优化调整，出卖人无须另行征求买受人意见，买受人不得以此为由提出任何索赔，也不得以此为由拒绝接受该商品房或解除买卖合同。补充协议第八条约定，办理交付手续时，如买受人认为交付的商品房质量、装饰装修或配套设施存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付手续后，按以下办法处理：（1）买受人认为交付商品房存在除地基基础和主体结构以外其他质量问题的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任；（2）买受人认为交付的商品房装饰装修设备不符合合同附件约定的，按买卖合同第十六条第（三）项约定处理。买受人认为交付的商品房存在上述第（1）、（2）款情形的，应按上述约定的方式处理，买受人承诺不以此为由拒绝办理交付手续、要求解除买卖合同或向出卖人提出其他索赔要求。补充协议第十八条约定，买卖双方之间的权利义务以买卖合同及其附件、本补充协议为准。涉及该商品房项目的所有各类型广告、宣传资料、楼宇模型、示范单元等仅是要约邀请，而不是要约，若该等事项双方未在买卖合同及相关补充协议中明确约定时，其不应视为合同内容，均不得作为确定双方权利义务的依据，双方不受其约束。补充协议第二十条约定，鉴于该项目系分期开发，项目后期开发过程中可能存在建筑施工噪声、夜间施工灯光、车辆灯光、粉尘等影响，买受人对此知悉和认可。该商品房交付后，买受人承诺不向出卖人或其他相关单位主张支付扰民费用或其他补偿要求。买受人确认，补充协议属经买卖双方协商一致后达成，并非出卖人提供的格式合同。在订立买卖合同及补充协议的所有内容，且出卖人亦对买卖合同及本协议的条款进行了必要的解释和说明，特别是对加粗方式进行特别标识的条款，出卖人已按买受人要求进行了说明。2017年9月28日，荔枝湾公司委托珠海市***********出具了《珠海市不动产测量报告》，显示1417号房的套内建筑面积为19.57平方米，共有分摊面积为6.32平方米，房屋建筑面积为25.89平方米。2017年10月11日，荔枝湾公司在珠海市横琴新区建设工程竣工验收备案办公室，对荔枝湾花园一期（地（地块四4#楼、8#楼、地、地下室行竣工验收备案，取得《竣工验收备案表》。原告提交的购房发票显示，2018年3月22日，原告王晓媛向被告荔枝湾公司支付了荔枝湾花园（一期）3栋1417房的购房款价税合计1212489元，其中房款1154751.43元，税额57737.57元。2018年4月6日，荔枝湾公司给王晓媛邮寄了《荔枝湾花园入伙暨办理不动产权证通知书》，通知王晓媛2018年4月28日于9:00-17:30到荔枝湾花园销售中心办理相关入伙手续，邮寄信息显示2018年4月8日已投递到代理站。2018年4月16日，荔枝湾公司在《澳门日报》A12版、《珠海特区报》07版刊登《珠海荔枝湾花园一期1-5、11-15栋房屋交付暨办理不动产权证通知书》，通知1-5栋业主在2018年4月28日上午09:00至下午05:30到荔枝湾花园售楼部办理入户手续。2018年5月5日，原告与被告签订了荔枝湾花园面积差异协议书，上面载有原告签名和被告公章，第一项第二款约定，该商品房合同套内单价61956.53元/m2，合同套内建筑面积19.76m2，测绘报告套内建筑面19.57m2，面积差0.19m2，甲方应退还乙方差价款为¥11772元。原告称被告已于同日向原告退还该笔金额。2018年8月8日，珠海市横琴新区工商行政管理局作出《行政处罚决定书》（横工商处字[2018]1144号），写明荔枝湾公司利用“K2荔枝湾”微信公众号发布含有尚在规划中的“麻省医院”“HELLOKITTY主题公园”等市政条件内容的房地产广告，构成对规划中的市政条件作误导宣传的违法行为，处以3600元人民币的罚款；“K2荔枝湾”公众号发布图片广告含有大量数据比对内容，且没有表明出处，构成广告使用数据等引证内容没有表明出处的违法行为，处以罚款80000元人民币；“K2荔枝湾”微信公众号发布含有“K2荔枝湾纯住宅车位，超低投入、坐等翻倍、不容错过”等文字内容的图片广告，构成发布含有升值或者投资回报等承诺内容的房地产广告的违法行为，处以180000元人民币的罚款。2019年8月21日，珠海市横琴新区工商行政管理局作出《行政处罚决定书》（横工商处字[2019]1034号），写明荔枝湾公司在与业主的买卖合同格式条款中排除了消费者应依法应当享有的物权，同时免除了自己因违约依法应当承担的违约责任，并且荔枝湾公司与消费者订立的《商品房买卖合同（附件））》所涉及的金额较大、消费人数众多，其相关违法行为易引发消费者群体性投诉，涉及范围较广，该行为已严重扰乱社会管理秩序、市场经济秩序，造成较为恶劣的影响，决定责令荔枝湾公司改正违法行为，罚款30000元人民币。本院认为，结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、被告荔枝湾公司的销售广告与宣传资料是否构成欺诈；二、被告是否已交付涉案房屋；三、《商品房买卖合同（预售）》的合同解除条件是否达成；四、原告可主张的赔偿金额。一、被告荔枝湾公司的销售广告与宣传资料是否构成欺诈。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。因此，探明被告荔枝湾公司的销售广告与宣传资料是否导致原告王晓媛在知晓信息不真实的情况下，违背真实意思，签订《商品房买卖合同（预售）》以及其附件，系认定是否存在欺诈手段的关键。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。此外，《商品房买卖合同（预售）》补充协议特别声明、《购房提示》已明确表示，买卖双方的权利义务将以商品房买卖合同的书面约定为准。原告主张被告荔枝湾公司将游艇码头、麻省医院、HELLOKITTY主题公园、伊顿公学列入广告视频和图册，但前述宣传内容不属于商品房开发规划范围内，不属于对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的内容，故其与《商品房买卖合同（预售）》的签订的关联性不高。至于被告在广告中声称荔枝湾花园里有“法式皇家园林”、“近3.5公里灵动水系，6米高叠水瀑布”、“约2700米滨河漫道、亲水栈道”、“15米宽私家游艇水道”、“私家七星级会所”等宣传内容，属于对商品房开发区域内的设施说明和允诺，且在《商品房买卖合同（预售）》附件五“关于本项目内相关设施、设备的具体约定”第一条中已写明“3栋首层及地下室规划有一会所”。合同附件五第二条虽约定，以上信息均基于该项目的规划及设计方案，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终的规划及设计方案为准，出卖人无需另行通知买受人。但被告荔枝湾公司并未提交最终的规划及设计方案，故合同附件五具有约束效力，会所属于《商品房买卖合同（预售）》的配套设施。由于合同附件五未约定商品房配套设施的交付时间，原告虽提出会所不可能建造，但未提交相关证据予以佐证。被告荔枝湾公司于2018年6月9日出具的《关于荔枝湾花园南区住宅维权沟通方案（讨论稿）》（荔枝湾函字[2018]048号），以及2018年7月向珠海市横琴新区消费者协会出具《回复函》均承诺，于2020年3月30日前交付使用，考虑到荔枝湾花园项目分期开发，此期限仍属合理期限，不存在欺诈情形。综上，原告主张被告荔枝湾公司利用销售广告与宣传资料欺诈骗取原告签署商品房买卖合同，本院不予认可。原告与被告荔枝湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，本院予以认可。二、被告是否已交付涉案房屋。根据《商品房销售管理办法》第三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，合同约定商品房交付方式的，应依合同约定。依据《商品房买卖合同（预售）》第九条之约定，被告荔枝湾公司已于2017年9月28日取得《房地产登记测绘成果报告》，于2017年10月11日取得《竣工验收备案表》。依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条之约定，荔枝湾公司已于2018年4月6日发出《荔枝湾花园入伙暨办理不动产权证通知书》，通知原告王晓媛于2018年4月28日办理其购买的荔枝湾花园一期3栋1417房的入伙手续；又于2018年4月16日，荔枝湾公司在《珠海特区报》07版刊登《珠海荔枝湾花园一期1-5、11-15栋房屋交付暨办理不动产权证通知书》，通知1-5栋业主在2018年4月28日上午09:00至下午05:30到荔枝湾花园售楼部办理入户手续。综上，涉案商品房已具备合同约定的商品房交付条件。从原告提交的涉案房屋现状（图片）看，虽然房屋确实存在瑕疵，但这些瑕疵并不足以影响原告对涉案商品房正常使用，不存在拒绝接收房屋的正当理由。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条约定，自视为交付之日起届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金。虽然补充协议第二十条第八款约定，补充协议经买卖双方协商一致后达成，并非出卖人提供的格式条款，但是综合被告荔枝湾公司与其他买受人就同一房地产项目签订的补充协议，协议内容基本一致，属于为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，应认定为格式合同。另依照《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，该补充协议第六条之约定，以不正当的方式限制了买受人接收房屋之自由，要求原告在承担商品房毁损、灭失风险的同时，承担违约责任，明显加重原告责任、排除原告主要权利，违反《中华人民共和国合同法》第四十条之规定、《商品房买卖合同（预售）》第二十八条之约定，本院对该条款的效力不予认可。故被告（反诉原告）荔枝湾公司提出反诉，主张原告（反诉被告）未依据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条之约定，完成涉案商品房的实际接收，要求其承担延迟交付的违约责任，本院不予支持。三、《商品房买卖合同（预售）》的合同解除条件是否达成。依照《商品房买卖合同（预售）》第五条、第八条、第十二条、第十六条，合同约定解除的条件分别为：（1）房屋存在限制转让的权利限制情况；（2）买受人逾期付款超90日；（3）出卖人逾期交付超90日；（4）商品房地基基础和主体结构，经检测不合格，或者存在严重影响正常使用的质量，或者空气质量或建筑隔声经检测不符合过户标准。其中，依据补充协议第七条，合同第十四条、十五条不再适用，而变更为：出卖人变更涉案房屋的户型、朝向导致其专有部分的质量与适用功能受到严重不利影响的，原告有权解除合同。本案中，案涉房屋不存在权利限制等情形，原告依约支付全部购房价款，被告依约交付案涉房屋，且未对案涉房屋作出严重影响专有部分质量与适用功能的变更。原告主张案涉房屋存在质量瑕疵，但不存在地基基础和主体结构经检测不合格，或者严重影响房屋正常使用的质量问题，未达合同解除条件。因此，原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》，本院不予支持。四、原告可主张的违约赔偿金额。由于本院对《商品房买卖合同（预售）》的解除请求不予支持，原告主张返还房屋价款人民币1214848.8元及利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，裁决如下：一、驳回原告王晓媛诉讼请求；三、驳回被告海荔枝湾投资发展有限公司反诉请求。本案受理费人民币9081.9元，由原告王晓媛负担；反诉费人民币874.50元，由反诉原告珠海荔枝湾投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 葛阳辉二〇二〇年九月十五日法官助理 潘 茜书 记 员 何绍峰