北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初744号原告：连雅伟，男，1982年8月2日出生，汉族，住北京市延庆区。原告：左玉超（兼连雅伟委托诉讼代理人），女，1983年5月24日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街**楼****。法定代表人：魏宁，执行董事。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。第三人：北京市延庆区住房和城乡建设委员会（北京市延庆区人民政府住房保障和改革办公室、北京市延庆区人民政府房屋征收办公室），住所，住所地北京市延庆区东外大街**div>负责人：胡玉民，主任。委托诉讼代理人：聂晓霞，女，1980年4月25日出生，汉族，北京市延庆区住房和城乡建设委员会副主任，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李树静，北京胡李律师事务所律师。原告连雅伟、左玉超、被告北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润公司）与第三人北京市延庆区住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左玉超、被告天润公司的委托诉讼代理人冉德志、第三人住建委的委托诉讼代理人聂晓霞、李树静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连雅伟、左玉超向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金22983元（违约金标准为：以1255934元为基数，以每日万分之三为标准，计算61天）；二、要求被告返还多支付面积3.305平方米的价款46749元【（原告家三层304室预测建筑面积88.79平方米-二层204室预测建筑面积82.18平方米）÷2×（1255934元÷88.79平方米）】；三、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2018年4月24日购买被告开发的位于北京市××地块××单元××，××共有产权住房，并签订了《北京市共有产权住房预售合同（试行）》(合同编号为：××），房屋总价款为1255934元。原告占房屋产权比例为50％，其按照约定支付首期房款735934元，房屋尾款520000元，向住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付。合同第十一条（一）项约定:被告于2019年5月31日前向原告交付该共有产权住房。同时合同第十二条约定:逾期在60日内按照十一条约定的交付期限屈满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向乙方支付全部房价款万分之三的违约金。被告于2019年7月10日至31日通知办理验房入住手续，其逾期交房，严重违约，应按照合同约定向原告支付全部房款按照每日万分之三支付逾期交房的违约金，合同签订后，原告依约履行了合同。被告退延交付房屋的事实既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。原告拿到该房钥匙后，经测量房屋的实际面积与合同签订的面积存在较大差异，该房屋的阳台为主体结构外的阳台，应按照结构底板水平投影面积计算1/2面积计算，而被告直接按照结构底板水平面积计算全面积。根据《建筑工程建筑面积计算规范》中的3.0.21规定:“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”被告未按照规定计算主体外阳台面积，其行为严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，故此起诉至法院被告天润公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：一、关于逾期交房违约金问题。我公司已经取得了竣工验收备案，项目施工符合设计、要求，逾期交房是政策和天气的不可抗力原因导致的。2016年天润公司拿地时项目为自住房，2017年政策调整改为共有产权房，涉及房屋报批审查等手续，导致拖延项目一年多；根据合同约定，涉及不可抗力的公司不承担责任，2017年11月23日至2019年5月31日，因政府发文要求停工和天气原因导致停工146天，是不可抗力，我公司不应承担责任。交房期限应以交房通知为准，我公司在2019年7月1日通过快递邮寄方式向所有业主发布了交房通知，该通知约定于2019年7月10日至2019年7月31日期间办理入住手续，因此即使存在逾期交房问题，逾期交房的截至时间也应为2019年7月10日。二、关于面积差问题，属于原告的认知错误，我公司委托专业机构进行测绘，面积以产权登记为准，待登记结果出来后，按照合同中的约定处理。第三人住建委述称，北京市延庆区住房保障事务中心（以下简称住保中心）系住建委下属单位，无独立主体资格，故由住建委参与本案诉讼。预售合同中关于约定违约金的条款为第十一条、第十二条，是原被告之间的约定，与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，左玉超与连雅伟（买受人）、天润公司（出卖人）、北京市延庆区住房保障事务中心签订了《北京市共有产权住房预售合同》（合同编号为××，以下简称合同），合同说明第一条载明合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局共同制定，适用于共有产权住房预售。合同包括附件十一前期物业管理《北京市前期物业服务合同》（下文简称物业合同）及附件十三《北京市商品房预售合同之补充协议》（下文简称补充协议），购买坐落于北京市延庆区××地块××（自住型商品房××单元-××），房屋总价款为1255934元，左玉超、连雅伟按照合同约定的方式付款。合同第三条第（四）项约定：天润公司委托预测该工业产权住房面积的房产测绘机构是北京金房兴业测绘有限公司，其预测建筑面积共88.79平方米。其中，套内面积68.1平方米，分摊共有建筑面积20.69平方米。2020年3月7日，北京金房兴业测绘有限公司出具房屋面积测算技术报告书，××实际测绘的建筑面积共88.99平方米。其中，套内面积（含阳台）68.06平方米，阳台建筑面积5.4平方米，分摊共有共用建筑面积20.93平方米。关于房屋交付条件，合同第九条约定了该共有产权住房交付时应当符合的条件：1.该共有产权住房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该共有产权住房已取得有资质的房产测绘机构出具《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；4.已取得消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件；5.出卖人已取得该共有产权住房所在楼栋的不动产权证书。关于交付时间，合同第十一条约定出卖方应当于2019年5月31日前交付该共有产权住房。关于逾期交房的责任，合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该共有产权住房交付买受人的，双方同意按照下列第1及第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照退款时中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照买受人支付的房价款的3%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖方按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.如遭遇不可抗力而引起延误的，出卖方可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任，但因出卖方原因造成政府部门有关机构作出导致延误行为的除外。补充协议第八条房屋的交付、交接约定中第8款约定：如因以下原因造成房屋的延期交付，出卖人不承担延期交房的违约责任，但出卖方必须在约定的交房日期前向买受人发出书面通知：（1）因政府主管部门有关审批工作的延误。（2）出卖人因遵守政府规定或响应政府号召而影响到建设工期。（3）因不可抗力造成的延误。该共有产权住房延期后的交付日以出卖方书面通知的房屋交接期限届满之日为准。补充协议第十四条不可抗力的约定：对《共有产权住房预售合同》及本补充协议条款中提及的“不可抗力”一词，三方同意解释为下列任何一种或几种情况：1.人力不可抗拒的自然灾害。2.人力不可抗拒的其他事故或事件，包括但不限于战乱、罢工、暴动等。3.其他非买受人或出卖人所能预见和抗拒、避免的事件。合同第二十一条前期物业管理约定了，占用该共有产权住房所在建筑区划内的道路、绿地、业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位由北京天润至诚物业管理有限公司负责管理，停车费用为150元/每月，停车收益归全体业主共有；停车管理单位及停车费用调整的，应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。合同附件十一的物业合同约定了物业服务企业为北京天润至诚物业管理有限公司。本案在审理过程中，天润公司为证明诉争房屋符合交付条件，提交了工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书、建设工程竣工验收消防备案凭证、竣工环境保护验收意见书、人防工程竣工验收备案通知单、防雷装置检测报告书、北京市住宅质量保证书、北京市房屋建筑使用说明书、住宅工程质量分户验收表、物业公司出具的情况说明。左玉超、连雅伟不认可房屋交付时符合合同约定的交付条件，2019年8月初之所以接收所购房屋，是为了避免扩大损失，领取钥匙的同时也可以继续追究天润公司逾期交房的违约责任，直至符合合同约定的交付条件日止。天润公司为证明交房事实和交房时间，提交了交房验房汇总表、共有产权房明细、共有产权住房交房流转单、房屋验收表。左玉超、连雅伟认可上述证据的业主签字栏部分均由其本人签署，其余部分为天润公司填写，并认为交房验房汇总表中手写的“交房”和“验房日期”为后期填写，属于篡改、伪造证据，该表应为共有产权房明细表。天润公司称通过快递邮寄方式向业主送达了延期通知、交付通知书，交付通知书中载明办理验房入住手续的时间为2019年7月10日至2019年7月31日，因此交房日期为2019年7月10日，即使天润公司逾期交房，逾期时间也应截止到2019年7月10日，左玉超、连雅伟未在交付通知书载明日期内收房，天润公司不应承担此部分责任。左玉超、连雅伟称未收到延期通知、交付通知书，天润公司未提供充分有效的证据证明业主已签收延期通知、交付通知书。关于逾期交房的原因，天润公司称系因天气等原因政府要求停工，导致工期延误；此外，共有产权房改革，致使项目性质有变化，工程也受到影响，上述因素属于因遵守、配合政府的法规政策引起的工期延误，天润公司无须承担违约责任。为此，天润公司提交了北京市自住型商品房住房告知书、企业承诺书、居住用地项目批复，以及2017年至2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案和空气污染、暴雪、大风的预警通知。左玉超、连雅伟认为即使2017年政策变化使房屋审批程序不同，天润公司应重新制定合理的工期，能够克服其已预见的困难。左玉超、连雅伟认可北京市曾在2017年11月15日至2018年3月15日期间停工4个月，但停工发生在签订预售合同之前，因此合同载明的交房时间是天润公司认为能够交房的时间，不属于不可抗力，不能作为天润公司逾期交房的正当理由。大风预警只是注意防范，不是全面停工，空气污染、天气等原因造成的停工即使发生在签订合同后，每年也都会发生，是可以预见到的。关于违约金的支付标准，天润公司认为应该按照合同第十二条约定的标准计算具体数额；左玉超、连雅伟认可合同关于逾期60日内的标准，不认可合同关于逾期超过60日后的标准，逾期超过60日后的标准也应按照日万分之三的比率计算，因为合同是制式合同，签订合同时空白部分已由开发商填写完毕，没有公平协商，当合同条款出现两种以上解释时，应当作出对提供文本方不利的解释。另查，住保中心为住建委下属单位，无独立法人资格。上述事实，有合同、补充协议、视频资料、交房验房汇总表、共有产权房明细、共有产权住房交房流转单、房屋验收表、北京市自住型商品房住房告知书、企业承诺书、居住用地项目批复，以及2017年至2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案和空气污染、暴雪、大风的预警通知、工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书、建设工程竣工验收消防备案凭证、竣工环境保护验收意见书、人防工程竣工验收备案通知单、防雷装置检测报告书、北京市住宅质量保证书、北京市房屋建筑使用说明书、住宅工程质量分户验收表、物业公司出具的情况说明等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。左玉超、连雅伟与天润公司、北京市延庆区住房保障事务中心签订的合同系真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。左玉超、连雅伟主张逾期交房的违约金，认为天润公司未按照合同约定的日期交付房屋，构成违约。天润公司认可交房的时间为2019年8月6日，但认为其逾期交房是因为关于自住房与共有产权房审批政策变更、政策性停工和天气原因等不可抗力因素导致的，不应该承担违约责任。左玉超、连雅伟对此不予认可。本院认为，房屋开发建设是一个相对长期的过程，受天气及政府禁令等的影响和制约较大，不确定因素大，双方通过合同及补充协议的方式，对影响商品房开发建设进度和延期交付房屋的事由以及相应的法律后果作出约定，系双方充分协商后真实意思表示，双方在履行合同过程中均应考虑上述各种因素对合同履行的影响。天润公司作为专业的房地产开发企业，理应对影响工期的各种因素（包括天气、常年存在的重大活动或确定的停工事由）有充分的预知或预判，即使因为天气、政策等引起停工，也并不必然导致迟延交付，在签订合同时应当对相关因素有充分的预判。因此，天润公司所主张的逾期交房的理由不符合合同约定及法律规定，本院不予采信，天润公司未按约定如期交付房屋，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算期限截止时间，天润公司主张应当按照其所邮寄发放的交付通知书上载明的时间，而左玉超、连雅伟对此不予认可，称其未曾收到交付通知书，收房是由于天润公司逾期交房，经多次询问后得知的验房时间。本院认为，天润公司未提供充分有效证据证明交付通知书已签收，且工程竣工验收备案表的备案日期为2019年7月31日，物业公司出具的情况说明载明业主于2019年7月31日开始办理交房入住手续，因此，本院对天润公司关于截止日期的意见不予采信。本院认为违约金的计算期限截止时间应为实际交房日，理由如下：首先，买受人明知房屋不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。根据已查明的事实、双方当事人的陈述及在案证据，左玉超、连雅伟于2019年8月6日接收涉案房屋，左玉超、连雅伟明知房屋不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋；其次，合同第十二条约定逾期交付责任为出卖方未按照合同约定的时间将住房交付买受人而产生的逾期交付违约金，而非合同约定的交付条件；合同第十一条约定交付住房时，出卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足约定条件的，在买受人拒收后产生的逾期交付责任由出卖方承担，左玉超、连雅伟明知房屋不符合合同约定的交付条件，但未拒收房屋，不符合合同约定的拒收产生的逾期交付责任。天润公司现已提交竣工验收备案表、面积实测技术报告书，以及合同约定的其他证据证明房屋符合交付条件，左玉超、连雅伟亦收房，合同不存在不能履行的情形。综上，左玉超、连雅伟要求天润公司支付迟延交房违约金，本院应予支持。关于逾期交房违约金的支付标准，天润公司认为应按照合同约定的具体比率计算，比率后括号内的内容为合同模板，没有强制性。左玉超、连雅伟认为逾期交房超过60日后的也应按照逾期交房60日内的比率计算，即比率均按照日万分之三的标准计算。本院认为，根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照通常理解，确定该条款的真实意思。按照常理，逾期交房超过60日后的违约程度要更加严重，且本案合同为北京市住房和城乡建设委员会与北京市工商行政管理局共同制定的合同，其括号内的内容应是上述单位对比率约定标准的要求，因此，逾期超过60日后的违约金比率不应小于逾期60日内的比率。关于原告要求被告返还多支付面积的价款，其所依据的是购房合同中预测建筑面积进行的推算，不能作为本案的定案依据；购房合同中约定测绘机构作出的房屋面积测算技术报告书是在原告提起本案诉讼之后，原告如对该测绘结果有异议，可先与测绘机构进行沟通，待确认最终测绘结果后，其可依据买卖合同中关于面积差异处理方式的约定另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、北京天润诚泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付左玉超、连雅伟逾期交房违约金22983元；二、驳回左玉超、连雅伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费772元，由左玉超、连雅伟负担584元（已交纳）；由北京天润诚泽房地产开发有限公司负担188元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  康峰二〇二〇年九月十四日书记员  范佳