上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初9549号原告(反诉被告)：上海艾颐思嘉企业管理咨询中心(有限合伙)，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵玲玲，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：陈任重，中豪律师集团(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：刘海斌，中豪律师集团(上海)事务所律师。被告(反诉原告)：上海繁音演出器材有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王彦斌，执行董事。委托诉讼代理人：吴国俊，上海市功茂律师事务所律师。原告上海艾颐思嘉企业管理咨询中心(有限合伙)(以下简称“艾颐思嘉中心”)诉被告上海繁音演出器材有限公司(以下简称“繁音公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告艾颐思嘉中心申请保全，本院依法采取了保全措施。审理中，被告繁音公司提出反诉，本院依法受理。本案于2020年6月4日公开开庭进行审理，原告艾颐思嘉中心的委托诉讼代理人陈任重、刘海斌、被告繁音公司的委托诉讼代理人吴国俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾颐思嘉中心向本院提出诉讼请求：1、判令繁音公司支付艾颐思嘉中心违约金人民币(以下币种均同)911,498.82元；2、判令繁音公司赔偿艾颐思嘉中心未提前通知解除合同期间的租金损失455,749.41元；3、判令繁音公司赔偿艾颐思嘉中心为追索债权支付的诉讼保全责任担保费2,000元。事实和理由：2019年12月19日，艾颐思嘉中心与繁音公司签订《仓库租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定艾颐思嘉中心将上海市青浦区崧达路XXX号的仓库出租给繁音公司，租赁期限自2020年2月1日起至2026年1月31日，艾颐思嘉中心预计在2020年2月1日前安装并交付载货电梯1部，如迟于2020年2月1日交付、租金自货梯实际交付日起算；无论出于何种原因，繁音公司在租赁期内提前终止合同或无法继续履行合同的即为违约，繁音公司须提前3个月书面通知艾颐思嘉中心，并同时支付相当于合同解除时6个月租金的违约金。合同签订后，艾颐思嘉中心于2020年1月6日提前交付仓库，繁音公司亦已占有并使用仓库。因新冠肺炎在全国各地爆发，各地政府采取各种限制人员流动和聚集的疫情防控措施，绝大部分政府机关、企事业单位亦无法正常开展经营活动，货梯的安装、检验、交付亦受此影响未能在原预计时间内完成。为尽快完成货梯安装工作，艾颐思嘉中心额外支付加急费，经努力货梯于2020年3月20日安装完毕，2020年3月26日通过预审，2020年4月7日检验合格。虽艾颐思嘉中心已将上述情形告知繁音公司，繁音公司仍以此为借口于2020年3月31日发出《解约函》，提前解除租赁合同。艾颐思嘉中心认为，双方签订合同时对于电梯安装交付时间的不确定性已有预期，并对补救措施明确约定，其并未违反合同约定，繁音公司擅自解约严重损害其合法权益，因此起诉要求判如所请。繁音公司辩称，不同意全部诉请。其在合同履行中没有违约，是对方违约。1、合同第7.1条约定的是艾颐思嘉中心签订合同时已经预计到电梯可能迟延交付而主动承担的违约责任，租赁合同还是从2020年2月1日开始，不存在租赁延期。2、签订租赁合同时并不知道电梯的安装情况，诉状及证据显示2019年11月26日艾颐思嘉中心已经与其他公司签订了购买安装合同，2020年1月13日电梯到现场，2020年1月16日至2020年3月15日为安装公司的安装时间，但2020年4月7日电梯验收合格交付使用，艾颐思嘉中心存在违约。3、本案不适合不可抗力，疫情发生时间为2020年1月26日，人民政府2020年1月27日发出2020年2月9日前不可复工，一级响应也是此时开始，但艾颐思嘉中心从2020年2月25日开始复工，电梯2020年4月7日安装完毕，电梯交付使用也不适用不可抗力，合同法规定不可抗力因素发生在逾期履行期间的不适用不可抗力。繁音公司认为，双方租赁合同约定艾颐思嘉中心2020年2月1日前安装并交付载货电梯1部，但直至其2020年3月31日发出解除合同通知，艾颐思嘉中心仍未交付载货电梯，违反合同约定，导致其未能正常使用租赁物，因此反诉要求：1、判令繁音公司与艾颐思嘉中心签订的仓库租赁合同于2020年3月31日解除；2、判令艾颐思嘉中心返还仓库租赁保证金151,916.47元；3、判令艾颐思嘉中心赔偿繁音公司仓库装潢等费用310,653.5元；4、判令艾颐思嘉中心赔偿繁音公司合同违约金455,749.41元；5、判令艾颐思嘉中心赔偿繁音公司因租赁支出的佣金损失151,916.47元；6判令艾颐思嘉中心返还繁音公司叉车一辆(规格：半电动堆高车；载重1,000KG；货叉最高度3,000MM；品牌VOLOX)。艾颐思嘉中心针对反诉辩称：不同意全部反诉诉请。1、租赁合同是因为繁音公司违约解除，解除时间为2020年4月3日。2020年3月31日微信收到繁音公司的解除函后是不同意解除合同，要求继续履行，但繁音公司2020年4月3日强行将钥匙邮寄回，导致实际租赁关系于2020年4月3日解除。繁音公司没有解除的权利，但以实际行为解除合同，艾颐思嘉中心不再要求合同继续履行。2、确实支付过保证金，确认金额。依据合同第4.1条，违约责任超过押金，押金可以抵扣违约金，若繁音公司支付应付的费用，同意返还押金和保证金。3、装潢费用合理，但是系繁音公司违约解除合同，繁音公司未经同意直接搬走，也未恢复原状，依据合同约定应当恢复原状，要求赔偿装潢费用没有法律依据。自己无需使用这些装潢，因为出租的是厂房，现仓库还在寻找承租人，故不需要恢复原状以免造成更大的损失。4、其没有违约，要求支付违约金不合理。5、对佣金合同不知情，与其无关，不确认佣金损失，也不应由其赔偿。没有相应的合同依据。繁音公司已经要求支付违约金，另又主张佣金损失，于法无据。6、确实在租赁现场遗留了设备，依据合同第9.6条规定，设备所有权已经归艾颐思嘉中心，不同意返还。若法院认为需要归还叉车，保留主张保管费用的权利。经开庭审理查明，2019年12月19日，艾颐思嘉中心(甲方、出租方)与繁音公司(乙方、承租方)签订租赁合同，约定甲方出租给乙方的仓库坐落于青浦区崧达路XXX号，建筑面积共计5,285.20平方米，土地用途：工业工地，房屋类型：仓库。产权人为上海三相电机有限公司(以下简称“三相公司”)。租赁仓库后仅用于仓储。租赁期限自2020年2月1日起至2026年1月31日止。乙方租用对象包括不动产权证相应的建筑物，绿化，主干道等。乙方支付保证金151,916.47元，租赁期满或合同解除后，租赁押金扣除应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应7天内无息返还给乙方。租金分成两阶段，其中2020年2月1日起至2023年1月31日的年租金为1,822,997.61元。合同第七条约定，甲方预计在2020年2月1日前安装并交付载货电梯1部(核定载重3,000kg)，电梯交付按照获得国家相关电梯质检合格证为标准，如果甲方迟于2020年2月1日交付，租金按照电梯实际交付日起算。第九条约定，不论乙方出于何种原因(包含但不限于因乙方行业不符合当地政府政策、存在违法行为等)，在租赁期内提前终止合同或无法继续履行合同的，即视为违约。乙方须提前3个月书面通知甲方，并同时甲方支付相当于合同解除时6个月租金(含税)的违约金。租赁合同解除或终止的，乙方应于解除或终止之日前搬离租赁房屋并与甲方办理交接手续。……乙方应在搬离前结清全部租金、相关费用及违约金、赔偿金等，同时负责处理或者搬出租赁期间乙方新增加的建筑物、设施、设备和物品并租赁房屋恢复原状(甲方同意保留的除外)，未及时处理或者搬出的设施、设备和物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。同日，三相公司(甲方)、艾颐思嘉中心(乙方)、繁音公司(丙方)签订《三方确认书》，确认甲方授权乙方将系争仓库转租给丙方，相关费用由甲方与丙方每月直接结算，第6条约定甲方在安装并交付载货电梯1部(核定载重3,000kg)，租赁期间如因电梯问题导致内方无法正常仓储，甲方可以自行申请加装电梯，所有因电梯加装产生的费用由丙方承担，电梯设计安装符合相关规定且不影响建筑物安全的,甲方、乙方予以配合。租赁期满，丙方应负责拆除所加装的电梯，并恢复原状(甲方、乙方同意保留的除外)。2020年1月6日，繁音公司“正式接管承租仓库及配套设备、设施以及配套设备，确认除载货电梯外前述均符合双方预定状态并满足租赁目的”，同时在《仓库交付确认书》及交付现状图上盖章确认。随后繁音公司与案外人签订施工合同，在系争仓库内做隔断和卫生间，并搬运设备入内存放。另查明，2020年2月25日，上海市青浦区经济委员会向青浦工业园区出具《青浦区生产企业复工备案反馈意见》(以下简称“复工意见”)，要求督促和指导包括繁音公司在内的47家企业做好防疫防控措施，复工复产。还查明，2019年11月26日，三相公司(甲方)与梅赛德斯电梯(苏州)有限公司(以下简称“电梯公司”、乙方)签订《电梯产品销售合同》(电梯产品定作合同)，约定电梯型号为GSM-NC，载重量3,000kg，产品单价17.20万元。乙方收到首期50%货款后以及甲乙双方土建图确认之日起25个工作日内交货。乙方负责提供电梯设备，电梯安装由甲方全权负责。双方并对货款支付时间等其他事宜进行了约定。上述电梯2020年1月制造完成后运到系争仓库，交由上海欣普建设工程有限公司(以下简称“欣普公司”)施工，安装日期为2020年1月16日至2020年3月15日。2020年3月2日，三相公司(甲方)与欣普公司(乙方)签订《关于电梯安装加急费的协议》(以下简称“加急协议”)，乙方承诺于2020年3月3日起安排下列人员进入甲方进行安装施工，于2020年3月20日之前完成电梯的安装调试工作并于2020年3月25日之前完成电梯报检工作；甲方承诺在乙方按照前述时间节点完成的基础上支付乙方5,000元(含税)作为电梯安装加急费。2020年3月27日，三相公司实际支付电梯安装加急费5,000元。系争电梯于2020年3月20日安装完毕，3月26日通过预审，4月7日验收合格。又查明，2020年3月9日，繁音公司向艾颐思嘉公司、三相公司发《联络函》，表示2020年3月9日现场查看，仓库电梯井仍处于早期施工状态进度缓慢，尚未进行载货电梯的安装和验收工作，仓库无法按约交付严重妨碍繁音公司的工作开展，面临停产停业等诸多损失，要求2020年3月18日前交付验收无误的载货电梯。2020年3月10日，艾颐思嘉公司回复表示，自合同签订后一直跟进货梯安装进度，货梯2020年1月12日已送至厂区，原定春节后施工又遭遇新冠肺炎疫情，面临春节假期延长、施工现场复工申请手续以及外地施工工人无法到岗等复杂问题，经多方协调，产权人最新答复将在3月20日前完成安装工作，同时报检工作也将尽快开展。货梯交付时间由于涉及政府相关部门的审核，目前无法给出准确时间，但会尽力协调沟通，尽快交付货梯。2020年3月31日，繁音公司向艾颐思嘉公司、三相公司发《解约函》，表示，各方在签署合约时所预留的一个多月时间安装电梯是充足的，现计划春节后完成施工，迟延履行属于违约。现迟迟未完成电梯安装，仓库亦无法按合同约定交付正常使用，已严重妨碍了其工作开展，无法开工，加之本次新冠肺炎疫情仍未结束，其公司面临停产停业等诸多损失，因此正式通知解除《仓库租赁合同》及《三方确认书》。2020年4月1日，艾颐思嘉公司在《复函》中表示，其公司履行租赁合同过程中并无任何违约行为，繁音公司解除租赁合同的理由不成立，理由如下：1、租赁合同第七条显示双方订立合同时对电梯安装交付时间的不确定性已有预期，并对补救措施亦已明确约定，故迟于预期交付并不违反合同约定。2、因新冠病毒疫情爆发，各地政府采取各种限制人员流动和聚集的疫情防控措施，绝大部分政府机关、企事业单位均无法正常开展生产经营活动，电梯的安装、检验和交付受此影响未能在原预计时间内完成，系租赁合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，无法归处任何一方，其亦已将该不可抗力情形及其影响及时告知。3、其公司已付出最大努力，催促协调支付货梯加急费用，货梯已于2020年3月20日安装完毕并提交预审，2020年3月26日已通过预审并由上海市特种设备监督检验技术研究院受理验收。4、对于电梯安装交付时间迟于预期的情况，已采取措施尽可能降低影响，包括提前20余日交付租赁房屋、允许安装临时升降机、免收电梯交付前的租金等，繁音公司对租赁房屋的使用并未受到明显影响。繁音公司解除租赁合同的行为不符合法律规定和合同约定，不具有合法解除租赁合同的法律效力，因此对于《解约函》的内容完全无法理解并拒绝接受，要求继续履行租赁合同，亦愿意协商额外给予一定期间租金减免优惠。2020年4月3日，除一辆叉车遗留外，繁音公司将仓库内存放的设备物品搬出，将仓库钥匙快递邮寄给艾颐思嘉中心，并对仓库内部状况及邮寄过程进行了公证。2020年4月14日，三相公司出具情况说明，表示根据艾颐思嘉中心的请求，为配合转租合同履行，其根据繁音公司的需求新购并安装载货电梯一部，增修专门通道和电动门连接仓库和厂区，现因繁音公司已提前解除转租合同，其确认相关费用和损失的索赔权利由艾颐思嘉中心享有，其不向繁音公司主张索赔。双方当事人一致确认，根据合同约定，繁音公司尚未实际支付租金。认可繁音公司对仓库装修花费310,653.50元。以上事实，由艾颐思嘉中心、繁音公司的陈述、租赁合同、三方确认书、《仓库交付确认书》、上海市不动产权证、复工意见、《电梯产品销售合同》、加急协议、检验报告、特种设备使用标志、发票、《联络函》、《复函》、《解约函》、邮寄凭证、照片、公证书、情况说明、押金收款凭证、施工合同等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，艾颐思嘉中心表示，合同约定的电梯安装时间为“预计”，双方对于电梯具体安装完毕的时间存在不确定性是明确的，且约定了晚于预计时间交付的处理方法，即不收取租金。艾颐思嘉中心提前交付仓库，繁音公司装修仓库也是一种使用，且安装临时升降机，将货物搬入仓库，仓库使用未受到明显影响。即使电梯没有按照预计时间交付，繁音公司实际已经开工却无需支付租金，免费使用仓库，解除合同完全没有理由。虽电梯交付晚于预期，但是艾颐思嘉中心采取了支付安装加急费等措施尽可能的减除电梯安装的影响，并及时告知电梯安装进度，繁音公司解除合同前已经知道电梯短期内就可以安装完毕，仍解除合同属于恶意解除。繁音公司的违约造成了很大损失，至今仓库仍空置，艾颐思嘉中心也是二房东却没有收到任何租金，合同约定的违约金没有过高。协调三相公司改建仓库道路并支付工程款，繁音公司拖欠的水电费，均是艾颐思嘉中心的损失，这些损失作为考量因素涵盖在违约金中，不再作为诉请提出。合同约定的艾颐思嘉中心的违约金比繁音公司的违约金还要高，因此是公平的。关于反诉，不存在艾颐思嘉中心违约的情况，反诉诉请没有依据。为此，艾颐思嘉中心提供：1、项目报价单及工程款支付凭证，证明支付道路改建工程款155,000元。2、水电费明细及费用发票，证明繁音公司拖欠水电费3,058.62元，在违约金中一并主张。3、诉讼财产保全担保函、担保费发票，证明因本案追索债权支付了担保费用2,000元，系合理必要费用，属于损失部分，应由繁音公司赔偿。4、照片，系现场遗留的叉车，繁音公司放弃所有权。繁音公司对此质证称：1、不清楚，不作为经济损失在本案中提出，与本案无关。2、本案中未提出水电费金额，与本案无关。3、不予认可。财产保全应主动向法院提供担保。4、叉车原本是通过电梯井吊上二楼的，但2020年3月31日搬离时，艾颐思嘉中心已安装了电梯门，电梯不能使用，导致繁音公司无法将叉车搬离。繁音公司表示，艾颐思嘉中心未按约在2020年2月1日前交付电梯，多次催告后至2020年3月31日仍未履行合同，交付的租赁物不符合租赁用途，交付的仓库不符合合同约定的仓库，因此2020年3月31日邮寄解除合同。仓库是用来堆放演出器材的，复工后只能靠人工拉的方式将物品搬至2层3层，电梯交付前不用支付租金，可以说明电梯的重要性。2020年4月3日公证时已经搬离了，2020年3月31日前仓库中有繁音公司的人员，但是很少。繁音公司提供：1、房屋租赁咨询费(佣金)确认协议及发票。证明为租赁系争仓库支付的佣金151,916.47元。2、照片，证明人力运输、通过油葫芦人力拉锁运输的情况、仓库存放情况。艾颐思嘉中心质证称：1、未参与，不清楚，不予认可。2、真实性认可，同时证明了仓库不需要电梯就能使用，存放物品不是对外经营，延迟安装电梯对仓库使用无影响。根据庭审查明的事实，本院认为，艾颐思嘉中心与繁音公司的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。鉴于以下三点理由：第一，合同中约定的电梯交付日期为“预计”，可见双方签订合同时对于交付时间的不确定性是有预期的。在疫情爆发的大环境下，艾颐思嘉中心实际也通过支付加急费的方式尽量加快安装进程，后续完成检验、交付亦在合理期间内；第二，从繁音公司提供的照片来看，仓库中已存放大量设备，即使电梯未安装交付，1楼仓库可正常使用，繁音公司也通过在楼梯放置木板拖动、利用“油葫芦”装置通过电梯井人力拉起的方式将设备运至2、3楼，虽在便利性方面有不足，但仓库使用功能并非丧失。电梯交付前不收取租金，繁音公司也确已使用仓库，故无实际损失；第三，繁音公司签署的交付确认书中载明“除载货电梯外前述(仓库及配套设备、设施以及配套设备)均符合双方预定状态并满足租赁目的”；因此，对繁音公司提出的因电梯延期导致租赁物不符合租赁用途的意见，本院不予采纳，繁音公司无合同解除权，但考虑到繁音公司已实际搬离并交还钥匙，艾颐思嘉中心亦接收钥匙并同意不再继续履行合同，租赁合同客观上已不适宜于继续履行，故租赁合同因繁音公司擅自搬离而解除，以艾颐思嘉中心的认可的2020年4月3日为合同解除日。繁音公司违约，应承担约定的违约责任，关于艾颐思嘉中心主张的违约金及损失，酌情考虑合同履行情况、艾颐思嘉中心的实际损失、繁音公司的过错程度等因素，合并调整为90万元。关于艾颐思嘉中心因本案支出的诉讼保全责任保险费，是其支出的合理费用，系其损失，艾颐思嘉中心要求由繁音公司承担，于法无悖，本院予以支持。繁音公司支付的租赁保证金，艾颐思嘉中心同意在承担完应付的费用后返还，亦符合合同约定，本院予以确认。繁音公司反诉要求赔偿装潢费用，但租赁合同中并未约定艾颐思嘉中心负有补偿装潢的义务，艾颐思嘉中心亦不同意对该装潢加以利用，因此对繁音公司的该项反诉诉请不予支持。繁音公司反诉主张的违约金和佣金损失，无事实与法律依据，本院不予支持。关于艾颐思嘉中心确认遗留在厂区内的叉车，繁音公司并未放弃所有权，也对遗留原因作出了解释，艾颐思嘉中心应予返还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告上海艾颐思嘉企业管理咨询中心(有限合伙)与反诉原告上海繁音演出器材有限公司2019年12月19日签订的《仓库租赁合同》于2020年4月3日解除；二、被告上海繁音演出器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海艾颐思嘉企业管理咨询中心(有限合伙)违约金90万元；三、被告上海繁音演出器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海艾颐思嘉企业管理咨询中心(有限合伙)诉讼保全责任保险保险费2,000元；四、反诉被告上海艾颐思嘉企业管理咨询中心(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海繁音演出器材有限公司租赁保证金151,916.47元；五、反诉被告上海艾颐思嘉企业管理咨询中心(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海繁音演出器材有限公司VOLOX叉车一辆。六、反诉原告上海繁音演出器材有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17,123.20元，减半收取计8,561.60元，由原告负担2,151.60元、被告负担6,410元；反诉受理费7,216.06元，由反诉原告负担5,546.90元，反诉被告负担1,669.16元；保全费5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年九月十一日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。