阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4827号原告：梁志强，男，1990年11月出生，汉族，住阳江市海陵岛试验区*****************(确认的送达地址：阳江市江城区***************)。公民身份号码：441************074。原告：曾来弟，女，1992年3月出生，汉族，住阳江市海陵岛试验区*****************(确认的送达地址：阳江市江城区***************)。公民身份号码：441************022。两原告共同的委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房（确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所）。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告梁志强、曾来弟与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁志强、曾来弟的委托诉讼代理人蔡伟航到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告梁志强、曾来弟向本院提出诉讼请求：1、被告立即付逾期交房违约金51222.92元；2、被告立即履行协助原告办理阳江市江城区**********************不动产权证的义务；3、被告支付逾期办证违约金2791.44元给原告；4、被告向原告退还办证税费26083元并支付利息（以办证税费为基数，按年利率6%自2017年9月27日起计至退清时止）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告阳江丰怡房地产发展有限公司是坐落于阳江市江城区*******丰怡豪庭楼盘的开发商。2017年9月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买*********，总房价为558288元，原告依约付清了全部房款。根据合同第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前交付涉案商品房给原告，然而被告但被告直到2020年1月2日才交付，逾期367天。根据合同第十二条约定，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金，现原告根据现有已生效判决，主动按全部房价款日万分之2.5的标准计算违约金，即被告应当支付逾期交房违约金51222.92元（558288×2.5÷10000×367）给原告。另，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在交房后90日内为原告办妥商品房不动产权证。现被告逾期未办妥权证，构成违约，应当承担违约责任，原告有权要求其继续履行合同并支付逾期办证违约金2791.44元（558288×0.5%），同时有权要求被告退还全部办证税费26083元并支付占用资金期间的利息。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称，一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。对此，被告表示歉意。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告在2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已经完成竣工验收备案手续。本公司于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括已经通知原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。被告已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》，但原告直至2020年1月2日前来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，视为被告已交房。四、根据原告提出的请求，被告意见如下：1、关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金问题，虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2018年12月31日前交付原告购买的*********。但基于上述第一二条的原因，被告希望原告能够谅解被告迟延交楼的客观原因。同时，被告认为原告诉请的逾期交楼违约金标准过高，请法院予以调低，便于今后共同经营管理好丰怡豪庭。对于逾期交楼，被告正在考虑相关经济补偿方案，愿意与业主协商解决。2、由于2020年春节假期及受武汉肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告暂时未能替原告办理不动产权证,但不应视为被告单方面违约。被告将在相关不可抗力因素消除后,尽快协助原告办理不动产权证。3、另外，如果原告要求被告协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则，被告同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。4、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，被告认为原告提出的该项请求没有依据，被告不同意按照原告诉请支付办证费利息。本院经审理认定事实如下：2017年9月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******房出售给原告，预测建筑面积共116.31平方米；该商品房为预售商品房，总价款为558288元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月26日前支付首期房价款168288元，余款390000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房交付给买受人。合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告按合同约定付清了购房款给被告，但被告未能按合同约定时间交付商品房给原告，直至2020年1月2日才交付商品房给原告，亦未能按合同约定在交付之日起90日内协助原告办理房屋所有权证书。签订合同当日，被告还收取了原告代缴办证税费26083元，被告在收取上述的办证费用中代原告缴交了房屋维修基金9334元。被告提供的《同意备案通知书》证实涉案商品房于2020年1月20日竣工验收备案，但被告没有提供房屋测绘报告，更没有提供已着手办理房屋登记的资料，涉案商品房至今尚未办理初始登记。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。原告已付清购房款给被告，被告交付房屋给原告使用后有义务协助原告办理房屋权属登记，由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记的条件，原告请求被告协助办理产权登记手续，属法律上不能履行的情形，因此，对原告该请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金的问题。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给原告，但被告直至2020年1月2日才交付商品房给原告，逾期交房367天，原告选择继续履行合同，被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算，被告应向原告支付逾期交房违约金51222.92元（558288元×0.00025/天×367天）。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，在房屋交付后90日内因被告的原因，原告未能取得该商品房的房屋所有权证书，被告承担违约责任。被告在2020年1月2日将房屋交付给原告，未能按合同约定协助原告办理房屋所有权证书，被告以受新冠肺炎疫情影响为由不能办理，而疫情已解除多日，已全面复工复产，被告却至今未能提供已着手办理房屋产权登记的相关证据，因此，本院对被告的抗辩不予采纳。被告已构成违约，原告请求被告按合同约定的按已付房价款的0.5%支付违约金，本院予以支持。故被告应向原告支付逾期办证违约金2791.44元（558288元×0.5%）。关于退还代缴办证税费及利息问题。由于被告至今为止未能履行办证义务，现原告主张被告退还代缴办证税费，并无不妥，本院予以支持。被告已代原告缴交了房屋维修基金9334元，故被告应退还办证费用16749元（26083元-9334元）给原告。对该款利息，根据合同约定，被告应在2018年12月31日交房后的90天内，即2019年3月31日前为原告办好房地产权证。原告自愿将办证费交予被告在该期间内办证，但被告未能按时履行交房和办证义务，根据公平原则和诚实信用原则，被告应自2019年4月1日起以16749元为基数支付利息给原告，2019年4月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金51222.92元给原告梁志强、曾来弟；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2791.44元给原告梁志强、曾来弟；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费16749元及该款利息（2019年4月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告梁志强、曾来弟；四、驳回原告梁志强、曾来弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取953元（原告已预交），由原告梁志强、曾来弟负担156元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担797元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二〇年八月十八日书记员  苏壁映附相关法律条文：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。