江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初2712号 原告：刘承伙，男，1974年6月30日生，汉族，个体户，住徐州市。 委托诉讼代理人：王培，江苏泰信律师事务所律师。 被告：张文贵，男，1974年5月23日生，汉族，老上海馄饨店打工，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：阮继苹，仙游县148法律服务所法律工作者。 原告刘承伙与被告张文贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘承伙及其委托诉讼代理人王培、被告张文贵及其委托诉讼代理人阮继苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘承伙向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告转让款110000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年10月22日，原被告签订协议书，约定被告将其正在经营的徐州医科大学医院旁边的店面转让给原告经营使用，被告保证一年内要继租，不得拆迁，如一年内不能继签或者被拆迁，被告要将110000元全款退还原告。后原告支付相关款项，被告将店面交由原告经营，期限为2018年10月22日至2019年10月21日。2019年8月31日，徐州XXXX有限公司要求原告搬出经营场所。原告搬出经营场地后向被告索要110000元，被告拒绝偿还，原告故诉至法院。 被告张文贵辩称，诉争租赁房屋坐落在徐州市医科大学医院边的“巨龙夜市”商铺，承租人原为闵1，于2018年4月转租给张1。张1经房屋业主认可后直接向业主一次性交纳三年的租金36000元。张1接手后叫被告协助经营半年。被告原来是给张1帮忙的，后来两人一起合伙经营，经营期间一直由张1控制。原告获悉店面生意颇好，通过老乡关系要求张1转租给原告，自愿以110000元租金转租。2018年10月中旬张1将店面转让与原告经营。当时原告写好一份协议书（保证书）让张1及被告作保证人签名，并将该字据收走。后原告通过手机微信汇付至被告手机账号上90000元，被告收到后就转给张1了。双方约定租期至2019年10月21日。原告手持的为单方保证书，根本不是双方的协议书。原告自接手经营期间得到业主关照保护，盈利多多。尽管该房屋早已列入拆迁对象范围而被拆迁，但业主积极为原告作了周到的补偿和安置，另择房屋让原告继续经营。直至现在已有一年又十个月，原告仍在继续经营，张1有权向原告索取一年期限以外的租金。租赁合同并没有解除，还在继续履行，原告不但没有受到分文损失，反而无需办理续租手续而安然有稳定的经营场所。该房屋被通知拆迁时，原告并未通知张1和被告，原告一直在该房屋经营至2019年10月2日搬迁到另一处经营场所，并无丝毫间断的空间。综上，原告诉请无事实和法律依据，应当依法驳回。 经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对无争议的事实确认如下：2018年10月22日，由案外人张1在担保人栏签字、被告张文贵在保证人栏签字确认《协议书（保证书）》一份，内容为：“张文贵在徐州医科大学边有一店面壹拾壹万元正，转让给刘承伙，在一年营业期间，张文贵保证一年内要继租，不得拆迁，如果一年内不能继签，或者被拆迁，张文贵要壹拾壹万元全款退返给刘承伙（个人原因除外）。”该协议书下方写明期间为2018年10月22日到2019年10月21日。协议书签字后，被告向原告交付店面原告开始经营千里香馄饨店，原告陆续向被告转账84200元。关于转让费110000元，原告主张以转账方式交付被告84200元，以现金方式交付被告5800元，还有20000元因被告老家人张1欠原告妻子10000元、被告的另一位老乡欠原告妻子10000元，便以欠款折抵了。被告主张收了110000元转让费，有20000元是张1拿走了，有5000元是原告要买材料向被告借款欠的钱，最后没有给被告。 2019年8月31日，徐州XXXX有限公司向原告经营的店面发出书面通知一份，内容为：“巨龙商厦后院千里香馄饨业主：我公司与徐州巨龙商贸有限公司的租赁合同已终止，你承租的房屋已到期，我公司将收回房屋进行移交，请尽快将房屋可移动物品搬迁，否则我公司有权自行处理。” 被告提供的其手机中留存的原告妻子与被告的微信聊天记录显示如下内容：1、2018年10月17日晚被告向原告妻子发送微信称：“限一星期内来这边接手店铺，晚上有个人来我们这边和我父母谈价钱，明天早上他还要来这边，我大人说如果你一星期内没来，第八天就要把店铺转让给那个外地人”；2、2019年8月14日原告妻子向被告发送微信称：“巨龙夜市到8月30号停止。不给做了。你自己过来看，怎么办”；3、2019年9月5日上午9时左右原告妻子通过微信拍摄店面即将搬迁的录像向被告传送，并在录像中告知被告摊位全部拆了，原告的店大概10号左右，询问被告店里的东西是否要，要的话就过来拿，要求被告过来看，协商处理；4、2019年10月2日，原告妻子通过微信向被告发送涉案店面所在的一条街被拆及搬迁的录像。 因原告告知被告店面被拆要求协商被告未予答复，原告遂以诉称理由诉讼来院。 本案审理过程中，原告提供书面代理意见表示，双方签订的租赁合同已经从根本上无法履行，故依法应当解除合同。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定严格履行各自的义务。 本案中，虽被告在保证人栏签字确认协议书，但根据《协议书（保证书）》的内容并结合2018年10月17日晚被告向原告妻子发送的限原告一星期内接手店铺的微信内容可以确认，被告主体适格，被告将涉案店面转让给原告的转让费为110000元。原、被告签订的《协议书（保证书）》的内容是双方的真实意思合意，被告在保证人栏签字以保证原告能够经营一年，且在一年内保证续租，不得拆迁。现涉案店面因被房屋权利人主张权利而搬迁,致使原告签订合同目的不能完全实现,原告有权请求解除与被告之间的转让租赁协议。根据被告提供的与原告妻子的微信聊天记录显示,原告于2019年8月14日即向被告表示不能做了，2019年9月5日告知原告店面即将搬迁，2019年10月2日告知被告店面所在一条街均被拆迁要求被告来处理，对上述信息被告均已收到。故结合原告提供书面意见主张合同已经从根本上无法履行，依法应当解除合同的请求,本院确认原被告之间的租赁转让合同依法解除。 虽协议中约定涉案店面不得拆迁，如被拆迁被告要退还原告全部款项110000元，但拆迁应属当事人不能控制的范围，在原告经营期限即将届满的情况下因不可抗力致使双方签订的协议不能履行，因此而由被告退还全部转让款项110000元有违公平和诚信原则。鉴于不可抗力致使合同依法解除，原告因此遭受损失，故基于公平和诚信原则,并综合原告的实际损失、合同履行状况、剩余租赁期限等因素,本院酌情确定由被告退还原告自2019年9月9日至2019年10月21日期间的转让费损失。以110000元为基数进行计算后为13138.89元[（110000元）÷12个月÷30天×43天]，本院予以确认。 根据被告提供的与原告妻子的微信聊天记录内容，并结合庭审中被告自认收了110000元转让费，有20000元是张1拿走了的事实，对被告辩称其收到90000元后即转给张1及涉案店面经营期间实际由张1控制的主张，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下： 一、解除原告刘承伙与被告张文贵之间的《协议书（保证书）》； 二、被告张文贵应于本判决发生法律效力之日起十日向原告刘承伙退还13138.89元； 三、驳回原告刘承伙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，减半后收取1250元，由被告张文贵负担(于本判决生效后七日内交纳至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  车勤 二〇二〇年九月二十五日 书记员  梁振