锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2020）内2502民初2640号原告：关某，现住锡林浩特市。原告：徐某，现住锡林浩特市。被告：内蒙古奈伦集团股份有限公司。法定代表人：郭某，该公司董事长。委托诉讼代理人：马某，内蒙古奈伦集团股份有限公司锡林郭勒盟分公司负责人。被告：内蒙古奈伦集团股份有限公司锡林郭勒盟分公司。负责人：马某。原告关某、徐某与被告内蒙古奈伦集团股份有限公司（简称内蒙古奈伦集团）、内蒙古奈伦集团股份有限公司锡林郭勒盟分公司（简称奈伦集团锡盟分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告关某、徐某，被告内蒙古奈伦集团的委托诉讼代理人马某及其锡盟分公司的负责人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关某、徐某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告履行合同，立即交付锡林浩特市巴彦查干办事处和园B-8#-1-1503号房屋一套；2.判令二被告因迟延交付房屋支付银行利息及违约金（从2015年7月1日起至2016年8月31日止，以房屋总价款408170元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算已付房款利息；从2016年9月1日起至实际交付房屋为止，以房屋总价款408170元为基数，按照日违约金万分之二计算违约金）；3.判令二被告履行合同，自交付房屋之日起90日内，给原告办理案涉房屋不动产登记权属证书，如不能按时办理不动产权属证书，被告承担逾期办证的违约金（从逾期办证之日起至办理不动产权属证书为止，以已付购房款总额408170元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年10月21日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于锡林浩特市××园房屋，建筑面积为155.79平方米，每平方米为2620元，房屋总价款为408170元。原告向被告支付购买楼房首付款128170元，被告出具了交付首付款的收据，剩余房款办理了银行贷款。合同约定被告于2015年6月30日前将案涉房屋交付原告使用。被告曾承诺保证2016年8月31日交付使用，如不能按期交付将承担一切责任，并按业主实际交付房款的万分之二计算日违约金。根据合同第三条的规定，被告应当于2015年6月30日前将案涉楼房交付给原告，但被告未按期交付房屋，延迟到2018年6月25日手机短信通知让领取楼房钥匙，原告按短信通知去领取楼房钥匙及楼房，因被告单方擅自变更楼房交付日期，并强行要求原告签字同意，原告不同意签字被告拒绝交付楼房及楼房钥匙。原告几次去领取楼房及楼房钥匙，但被告以原告不同意在被告擅自变更交付楼房日期的《和园项目房屋交付流转单》上签字为由，拒绝交付楼房及楼房钥匙，因此未能按时交付楼房及楼房钥匙的责任在被告，被告应承担迟延交付楼房的违约责任。根据合同第五条规定及被告出具的承诺书，被告应当支付原告逾期交付楼房已付房款的利息、违约金，即利息408170元×银行同期贷款利率×（2015年7月1日至2016年8月31日止）；迟延交付楼房的违约金408170元×万分之二×（2016年9月1日至交付楼房钥匙及楼房时止）。根据合同第十二条的规定，自房屋交付使用之日起90日内，由被告办理房屋不动产权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款的规定，二被告应当履行合同，自交付房屋之日起90日内，给原告办理案涉房屋不动产登记权属证书，如被告不能按时办理不动产权属证书，从逾期之日起至办理不动产权属证书为止，以已付购房款总额408170元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期办证违约金，由二被告承担逾期办证违约责任，给付原告逾期办证违约金。被告内蒙古奈伦集团、奈伦集团锡盟分公司辩称，一、本案诉讼时效已过，依法应驳回原告的全部诉讼请求。1.合同约定的交房日期为2015年6月30日，诉讼时效的届满日期为2018年7月1日，在此期间内（包括在原告提起本案诉讼前），原告并未向答辩人主张逾期交房违约金（利息），即本案有关违约金（利息）的诉讼时效已过，依法应驳回原告的违约金（利息）的诉讼请求。2.即使按照持续违约情形计算，原告能够主张的权利期间也应从原告起诉之日倒推3年计算，即原告只能主张从2017年7月5日至2020年7月6日期间的逾期交房违约金（利息），2017年7月5日前的逾期交房违约金（利息）因诉讼时效已过，而依法不能支持。二、交房前原告应依法依约交清前期物业费（附件五补充合同第五.1条），否则，答辩人有权拒绝交房，并就因此引起的迟延交房不承担任何违约责任。三、本案所涉房屋已竣工验收合格，已具备交付使用条件，且答辩人于2018年6月20日前已经以电话、短信等多种形式通知原告等购房人前来办理交房手续。原告无正当理由拒绝办理房屋移交接手续。为此，依据合同附件五：补充合同第三条的约定，案涉房屋从2018年6月20日起视为交付，即从这一时间起答辩人不再承担逾期交房的违约责任。因此，原告有关2018年6月20日以后的逾期交房的违约责任的诉求，依法不应支持。四、奈伦和园小区项目由答辩人垫资施工，前几年大市场环境不好，回笼资金特别慢，这也导致项目工期延长，开发成本剧增，若将银行利息、税务、劳务等成本算上，答辩人已经是在赔钱做项目了；现今市场回暖房价从原先的2620元/平方米涨到了5500-6100元/平方米，购房人因此也获得了投资增值，且该房产增值远远超过了逾期交房所带来的损失。在此情况下，再行让答辩人承担上述违约金，有违公平合理原则。另外，在房屋具备交付使用条件，答辩人通知原告前来办理交房手续的情况下，原告无正当理由拒不办理交房手续，反而提起本案诉讼，将答辩人通知交房以后的期间通通主张上违约金，有失公允。这样的主张如果得到支持，购房人可以以各种理由拒绝办理交房，稳稳定定的向卖房人拿着违约金，而不受限制，这和变向的放贷行为无异，有违公序良俗。五、买卖双方所签署的《商品房买卖合同》中并未明确约定办理产权证的时间，产权证应当于具备办理条件，且在购房人依法缴纳了公积金、契税等税费及提供了相应的办证证件手续的情况下，再在一定的合理期间内完成办证。因此，原告要求确认逾期办理产权证违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。另外，原告诉请在房屋交付使用之日起90日内办理产权证，逾期办理承担违约责任，因房屋尚未交付，违约条件尚未成就，依法不应在本案中确认违约责任的承担。本院经审理认定事实如下：2014年10月21日，原告关某、徐某（乙方）与被告内蒙古奈伦集团（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的锡林浩特市巴彦查干办事处和园B-8#-1-1503号住宅楼一套。建筑面积155.79平方米，每平方米2620元，总价款408170元。交付期限：甲方于2015年6月30日前，将符合条件的房屋交付乙方使用。付款形式：乙方应于2014年10月25日前，一次性存入商品房首付款128170元，其余价款办理贷款。甲方逾期交付商品房的处理：甲方如未按合同约定日期交付商品房，逾期超过270日的，合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。合同中未约定办理商品房权属登记期限，且约定由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，选择合同继续履行的，甲方应按房屋价款的0%向乙方支付违约金。合同末尾签章处甲方加盖奈伦集团锡盟分公司公章及马永清印章，乙方由关某、徐某签字摁印。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋首付款，并办理了贷款。2016年5月6日，奈伦集团锡盟分公司向小区全体业主出具《承诺书》，承诺保证因小区开发企业的原因造成未按期（2016年8月31日晚24：00时之前）交付房屋，将承担一切责任，并按业主实际支付房款的万分之二支付日违约金。2016年5月16日，内蒙古奈伦集团出具与上述内容相同的《承诺书》，并进行了公证。2018年6月25日，奈伦集团锡盟分公司向购房业主发送短信，短信内容为“您购买的和园小区房屋于2018年6月20日已正式具备交房条件。为此我公司发出本通知，诚邀您前来办理房屋交接验收手续，请您2018年6月20日前往我公司售楼处办理房屋交付的相关手续，……。”原告接到通知前往办理交接手续时，奈伦集团锡盟分公司要求购房业主签订《和园项目房屋交付流转单》，该流转单中有“同意交房时间变更为2018年5月2日，减免24个月的物业费及2018年取暖费”的内容，原告不接受并未签字确认，房屋至今未交付。另查明，海南省高级人民法院于2015年6月8日作出了（2015）琼执字第3号《执行裁定书》，该裁定包括了涉案房屋土地在内的内蒙古奈伦集团所有的位于内蒙古锡林浩特市锡盟经济开发区面积为133200平方米的土地使用权［土地证号为锡国用（2007）第182**，地号为152502-901-1088］及对应的在建工程予以查封，查封期限三年。查封期限届满后，海南省高级人民法院于2018年5月24日又作出了（2015）琼执字第3-7号续行查封的《执行裁定书》，并向锡林浩特市房管局送达了《协助执行通知书》。本院认为，原告关某、徐某与被告内蒙古奈伦集团签订的《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照约定履行各自义务。原告按照合同约定履行交付房款的义务，内蒙古奈伦集团至今未向原告交付房屋，已经构成违约，应当继续履行合同义务并承担违约责任。奈伦集团锡盟分公司作为内蒙古奈伦集团的分公司，同时对全体业主作出交房期限及违约责任的承诺，故应与内蒙古奈伦集团共同承担对原告违约的民事责任。关于原告主张是否超过诉讼时效的问题，对权利人来说，主张约定的交房日至实际交房日期间的违约金，是双方当事人在合同中所确定的整体合同的权利，当迟延交房处于延续状态时，没有理由要求权利人提前主张违约请求权，当违约行为结束从实际交房开始计算诉讼时效，因此原告主张权利并未超过诉讼时效。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年6月30日前向原告交付房屋，因逾期不能交付房屋，应于2015年7月1日起，以原告已付房屋总价款408170元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息至被告《承诺书》的承诺交付时间（即2016年8月31日）止；因被告在承诺期限内仍未交付房屋，应按其承诺实际履行，于2016年9月1日至交付房屋之日止，按原告已付房屋总价款408170元的万分之二支付日违约金。被告虽然通知原告办理房屋移交手续，因其设定的交房前提条件严重损害原告的合法权益，原告有权拒绝接受。被告提出依据《商品房买卖合同》补充合同的约定，涉案房屋从2018年6月20日便视为交付，不再承担逾期交房违约责任的抗辩主张，因缺乏依据，不能成立。对于原告提出的办理不动产登记权属证书的诉讼请求，虽然涉案房屋上存在查封情况，但并不影响在具备办证条件后向不动产登记部门申请办理的权利，故应判令被告在案涉房屋具备登记条件后为原告办理不动产权属证书。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。由于本案中原告选择继续履行合同，因此应适用逾期办证违约金0%的约定，即不计算违约金，故对原告主张逾期办证违约金的请求，本院不予支持。被告提出交房前原告应支付前期物业费、水电暖的开通费用等，因其未提出反诉，故本案不作审理，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告内蒙古奈伦集团股份有限公司、内蒙古奈伦集团股份有限公司锡林郭勒盟分公司于本判决生效后十日内向原告关某、徐某交付位于锡林浩特市××园房屋；二、被告内蒙古奈伦集团股份有限公司、内蒙古奈伦集团股份有限公司锡林郭勒盟分公司于本判决生效后十日内支付原告关某、徐某逾期交房利息及违约金（以408170元为基数，自2015年7月1日至2016年8月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2016年9月1日至交付房屋之日止，按日万分之二计算）；三、被告内蒙古奈伦集团股份有限公司、内蒙古奈伦集团股份有限公司锡林郭勒盟分公司自具备办理不动产权属证书条件之日起三十日内为原告关某、徐某办理不动产权属证书；四、驳回原告关某、徐某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3711元（已减半收取），由被告内蒙古奈伦集团股份有限公司、内蒙古奈伦集团股份有限公司锡林郭勒盟分公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。。审判员  包俊杰二〇二〇年九月三十日书记员  张志鹏本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。