广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3376号原告（反诉被告）：叶小瑜，女，汉族，1991年9月3日出生，身份证住址：广东省化州市和平农场味精厂宿舍**，公民身份号码：440************446。委托诉讼代理人：黄晓斌，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告）：博罗县********有限公司，住所地：博罗县*洲镇刘屋咀（海港城），统一社会信用代码：914***********329Y。法定代表人：关同茂，该公司经理。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。被告：毛金球，男，汉族，1956年3月7日出生，身份证住址：广东省博罗县************，公民身份号码：442************51X。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。原告（反诉被告）叶小瑜诉被告（反诉原告）博罗县********有限公司（以下简称“浅水湾公司”）、毛金球商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案。浅水湾公司在举证期间向本院提起反诉，本院于2020年8月25日立案，决定与本诉合并审理，依法适用简易程序并于2020年9月16日公开开庭进行了审理。叶小瑜的委托诉讼代理人黄晓斌，浅水湾公司、毛金球的共同委托诉讼代理人黄达权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）叶小瑜向本院提出诉讼请求：1.被告浅水湾公司继续履行《商品房买卖合同》，并限期交付房屋与达到房屋交付条件的证明文件；2.被告浅水湾公司支付原告逾期交房的违约金86688.10元（自逾期交房之日即2019年1月1日起至浅水湾公司交付房屋之日止，每日按购房总价858298元的万分之二计算，暂计至2020年5月20日共505天）；3.被告毛金球对第二项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，叶小瑜当庭撤回第一项、第三项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：浅水湾公司支付叶小瑜逾期交房违约金94756.10元（自逾期交房之日即2019年1月1日起至2020年7月27日止共552天，每日按购房总价858298元的万分之二计算）。事实与理由：原告与被告浅水湾公司于2018年10月18日签署了《商品房的买卖合同》，约定原告以价格858298元（按揭形式）购买浅水湾公司开发的博罗县*洲镇刘屋咀地段浅水湾桥东轩15层05号商品房一套（下称“案涉商品房”），并约定房屋交付条件及于2018年12月31日前交付。合同签订后，原告按约定将全部购房款支付至浅水湾公司账户，但截至起诉之日，浅水湾公司仍未按照约定的交付条件交付房屋。2020年7月21日下午，叶小瑜收到浅水湾公司员工的手机短信，通知需在2020年8月1日前缴交办理不动产权证的契税。后叶小瑜于2020年7月27日当天缴交契税，并接到浅水湾公司口头通知收楼。原告认为，浅水湾公司逾期交房导致原告无法使用房屋，已构成严重违约，原告有权根据合同约定要求浅水湾公司支付逾期交房违约金。毛金球作为浅水湾公司的唯一股东，应当对浅水湾公司的债务承担连带责任。原告（反诉被告）叶小瑜为其本诉主张及反诉辩称共同向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同。证明原、被告存在商品房买卖关系。2.增值税普通发票。证明叶小瑜已按照合同约定将购房款支付给浅水湾公司。3.叶小瑜与贷款银行工作人员的通话录音、个人购房按揭贷款申请表、放款凭证。证明叶小瑜已于2018年5月27日向浅水湾公司指定的银行申请贷款，但由于银行原因导致购房余款迟延到账，并非叶小瑜违约。被告（反诉叶小瑜）浅水湾公司辩称，一、案涉商品房已取得工程竣工验收备案表、房屋测绘报告、商品房质量保证书、商品房使用说明书等法定和约定的文件，符合法定和约定的交付条件。浅水湾公司于2020年4月11日通知叶小瑜收楼，但叶小瑜无故未前来收楼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定和双方签订的《商品房买卖合同》第十—条的约定，视为叶小瑜已经收楼，逾期收楼的责任应由叶小瑜自行承担。二、广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法(2017)191号】第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”。案涉买卖合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。根据补充协议第4.1条第（3）项约定，交付期限届满，叶小瑜未按合同约定足额支付全部购房款的，浅水湾公司有权迟期交付商品房而无需承担违约责任。叶小瑜于2018年10月18日签订商品房买卖合同，按合同约定应于合同签订后60日内支付全部购房款，但叶小瑜事实上于2019年5月31日才付清全部购房款，因此，2019年1月1日起至2019年5月31日期间应作为合同约定的浅水湾公司可延期交房的期限，且该段期间叶小瑜还需支付浅水湾公司违约金。根据补充协议第4.4.2条约定，叶小瑜必须付清全部购房款及违约金（如有）、办妥《商品房买卖合同》备案手续、己付清全部入住费用（包括但不限于有线电视初装费、装修保证金、专项维修资金），且浅水湾公司己收齐全部银行贷款并办妥正式抵押登记手续后，才将商品房交付给叶小瑜使用。至今，叶小瑜仍未付清逾期支付购房款的违约金、电视初装费，即至今浅水湾公司仍有权不向叶小瑜交房而无需承担违约责任，何况浅水湾公司已于2020年4月11日通知叶小瑜收楼。三、叶小瑜主张违约金计算标准错误。假设浅水湾公司存在逾期交房的情形，根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期在180天内的，按日支付全部房价款的万分之一的违约金，逾期在180天后的，按日支付全部房价款的万分之二的违约金。叶小瑜统一按照万分之二的标准计算约金显然不符合上述约定。综上所述，叶小瑜所诉没有事实和法律依据，不符合合同约定，请求法院依法予以全部驳回。被告毛金球辩称，其虽然是被告浅水湾公司的唯一股东，但已经提交证据证明毛金球、浅水湾公司的财产是相互独立的，毛金球无需对浅水湾公司的案涉债务承担法律责任。被告（反诉原告）浅水湾公司、被告毛金球为其辩称共同向本院提交如下证据：1.工程竣工验收备案表、房屋测绘报告、商品房质量保证书、商品房使用说明书。证明案涉商品房已符合法定和约定的交付条件。2.收楼通知书、邮寄面单、邮寄详情单。证明浅水湾公司已于2020年4月11日书面通知叶小瑜收楼。3.尽职调查报告。证明被告浅水湾公司的财产与其唯一股东毛金球的财产相独立，原告请求毛金球对浅水湾公司的债务承担连带责任，没有事实和法律依据。被告（反诉原告）浅水湾公司向本院提出反诉请求：1.叶小瑜向浅水湾公司支付逾期付款违约金9780元（60万元×0.01%×163天）；2.本案反诉费用由叶小瑜承担。事实和理由：原、被告于2018年10月18日签订《商品房买卖合同》，约定叶小瑜购买浅水湾公司开发的浅水湾桥东轩15层05房，叶小瑜选择支付首期款后余下购房款60万元从商业银行贷款支付。按合同约定，叶小瑜选择以贷款方式支付购房款的，余款须于签订合同之日起60日内付清，逾期180日之内则需按日万分之一支付违约金。合同签订后，叶小瑜并未如期支付余款，直至2019年5月31日才支付完毕，已违反合同约定，应承担向浅水湾公司支付违约金的违约责任。被告（反诉原告）浅水湾公司为其反诉主张未向本院提交任何证据。原告（反诉被告）叶小瑜辩称，一、叶小瑜已如约支付首期购房款，并按浅水湾公司的指示申请购房贷款。根据《商品房买卖合同》第七条第（二）款第3项及附件十一第3条的约定，叶小瑜以商业贷款方式支付全部购房款共计858298元，其中首期款258298元，余款60万元向商业银行申请贷款支付。广东博罗农村商业银行股份有限公司铁场支行（以下简称“农商银行铁场支行”）是为叶小瑜支付上述购房款的贷款商业银行，而该银行是浅水湾公司指定的商业贷款银行，为实现合同目的，叶小瑜只能接受浅水湾公司的强制性指示，向农商银行铁场支行申请购房贷款。二、购房贷款延迟到账并非叶小瑜导致，叶小瑜无需承担过错责任或违约责任。在支付首期房款后，叶小瑜已于2018年5月份在浅水湾公司的售楼现场向农商银行铁场支行申请贷款以支付购房余款，并办理贷款手续。后农商银行铁场支行以银行额度不足为由一直拖延审批通过贷款申请，导致叶小瑜的购房贷款迟迟未能发放，浅水湾公司对此知晓且从未向叶小瑜明确指示可以通过其他银行申请购房贷款。故购房余款迟延到账之责任不在于叶小瑜，此应当属于浅水湾公司与农商银行铁场支行的内部程序问题，与叶小瑜无关，不应视为叶小瑜违约。叶小瑜始终遵守合同约定和浅水湾公司的指示如期支付购房款，反而是浅水湾公司未能如约向叶小瑜交付房屋，导致叶小瑜无法正常使用、利用房屋。浅水湾公司逾期交房的行为已构成严重违约，却反诉叶小瑜承担违约责任，其诉请不仅没有任何事实和法律依据，且有违公平正义。庭审中，叶小瑜增加答辩意见：根据从农商银行铁场支行调取的证据显示，叶小瑜已于2018年5月27日向浅水湾公司指定的农商银行铁场支行申请贷款，但由于银行单方原因导致迟迟未能放款。鉴于浅水湾公司与银行的合作关系，浅水湾公司对此也是知情的，但其并未向叶小瑜催收过贷款，即购楼购房余款，也未要求叶小瑜向其他银行申请贷款。因此购房余款并非因叶小瑜原因迟付，不能据此认定叶小瑜存在违约行为，或以此为由延迟交付房屋。同时《商品房买卖合同》第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。浅水湾公司无论是本诉的答辩意见，还是反诉的请求，均是以补充协议的内容为准。因此补充协议部分不合理加重叶小瑜责任的，应当认定为格式条款、无效条款。另外《商品房买卖合同》第八条“逾期付款责任”约定有不可抗力免责，而在本合同第一页中专业术语解释，明确写明不可抗力是指不能预见不能避免，并不能克服的客观情况。因此购房余款迟迟未能付款，对于叶小瑜而言属于不可抗力因素，不需要承担逾期付款的违约责任。经开庭质证，叶小瑜对浅水湾公司、毛金球共同提交的证据质证意见如下：对证据1的三性予以认可。对证据2的三性不予认可。叶小瑜并未收到任何收楼通知书，而且收楼通知书上注明“第二次”，但叶小瑜连“第一次”的通知都未收到过。从快递单上可看出邮寄的地址并非叶小瑜住所，且收件人签收栏也是空白；根据派单记录显示由他人代收，并非叶小瑜签收，不符合民诉法中关于送达的规定。对证据3的三性予以认可。浅水湾公司、毛金球对叶小瑜提交的证据质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，该两份证据证明叶小瑜存在逾期支付购房款的事实。对证据3中的通话录音的三性不予确认，该录音的对话当事人的身份无法确认，而且录音的对话内容也不能证明叶小瑜所抗辩的事实和理由。对《个人购房按揭贷款申请表》的合法性和关联性不予认可，真实性由法院予以核实，该申请表显示叶小瑜申请贷款的时间是2018年5月27日，但双方签订案涉合同的时间是2018年10月18日，二者存在矛盾。此外，该申请时间不能证明存在不可抗力导致房款延迟，也不能免除叶小瑜的违约责任。对放款凭证的三性无异议。根据上述证据，本院经审理查明，被告（反诉原告）浅水湾公司系于2010年1月21日登记成立的有限责任公司(自然人独资)，注册资本为100万元，股东为毛金球，经营范围为酒店管理、房地产开发经营、物业管理、室内装饰、承接园林绿化工程。2018年10月18日，原告（反诉被告）叶小瑜（买受人）与被告（反诉原告）浅水湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，由买受人向出卖人购买其开发的案涉商品房，建筑面积119.54平方米，房屋总价款858298元。合同首部买受人具体信息处载明叶小瑜的通讯地址为“东莞市”，邮政编码为，联系电话为137*****304。合同第七条“付款方式及期限”约定签订本合同前买受人已向出卖人支付定金2万元，买受人应于2018年4月16日前支付首期购房款258298元，余款60万元向商业银行申请贷款支付。第八条“逾期付款责任”约定逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。超过180日后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条“商品房交付条件”约定案涉商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条“交付时间和手续”第一款约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付案涉商品房。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。买受人未按通知日期办理收楼手续，交付日期届满之日视为已收楼。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”第一款约定逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同还具体约定其他事宜。上述合同附件十一《补充协议》第3.1条约定买受人选择本合同第七条第（二）款第3项的贷款方式付款的，余款须于签署本合同之日起60日内付清，逾期付清的，按照本合同第八条之约定承担逾期付款责任。第4.4.2条约定买受人必须付清全部购房款及违约金（如有）、办妥《商品房买卖合同》备案手续、已付清全部入住费用（包括但不限于有线电视初装费、装修保证金、专项维修资金），且出卖人已收齐全部银行贷款并办妥抵押登记手续（选择银行按揭付款方式的）后，出卖人才将该商品房交付给买受人使用。否则视作买受人违约，出卖人交房时间顺延至买受人付清上述全部款项之日止。……第13.1条约定……任何一方如需变更通讯地址或联系人或联系电话未按时书面通知另一方的，另一方按原通讯资料寄送视为送达。第13.2条对双方文书送达进行独立约定。上述合同签订当日，叶小瑜向浅水湾公司转账支付首期款258298元。浅水湾公司分别于2019年5月24日、2020年3月16日向叶小瑜开具金额为258298元、60万元的增值税普通发票。叶小瑜陈述其于2018年4月16日支付购房定金5万元，并应浅水湾公司的工作人员曾聪的要求，向其指定的户名为茂名市壹壹百货有限公司的银行账户转入208298元，付清首期款258298元。后在签订案涉合同当日即2018年10月18日，为规范处理，曾聪代浅水湾公司退回叶小瑜支付的258298元，再由叶小瑜向浅水湾公司转入258298元作为首期款。经本院向农商银行铁场支行调查，查明叶小瑜因购买案涉商品房，于2018年5月27日填写《个人购房按揭贷款申请表》向农商银行铁场支行申请贷款60万元，期限30年。农商银行铁场支行于2019年5月31日向叶小瑜发放贷款60万元，并转入浅水湾公司账户。浅水湾公司主张叶小瑜直至2019年5月31日才付清全部购房款，故叶小瑜应以60万元为基数，从2018年12月17日起至2019年5月30日共计163天，按每日万分之一计付逾期付款违约金。浅水湾公司主张在2018年底曾口头通知叶小瑜收楼，后于2020年4月10日书面通知叶小瑜要求其于当月25日办理收楼手续，2020年7月在叶小瑜到售楼部办理不动产登记时再度口头要求叶小瑜收楼。浅水湾公司提供的EMS快递单及物流信息显示其于2020年4月10日向叶小瑜在案涉《商品房买卖合同》中填写的通讯地址“”邮寄《收楼通知书（第二次）》，次日由他人代收。叶小瑜称其没有收到该收楼通知书，其于2020年7月27日到浅水湾公司处办理缴交不动产登记契税，当日接到浅水湾公司口头通知收楼，故现主张浅水湾公司以购房总款858298元为基数，从2019年1月1日起至2020年7月27日共计552天，按每日万分之二计付逾期交房违约金。另查，博罗县住房和城乡建设局于2019年12月27日出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，意见：桥东阁住宅楼及地下室的竣工验收备案文件已于2019年12月27日收讫，文件齐全。该备案表载明建设单位为浅水湾公司，工程名称为桥东阁住宅楼及地下室，工程地点为博罗县*洲镇刘屋咀地段，施工许可证号为441************201，并注明备案文件包括建设工程竣工验收报告以及规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。博罗县房产测绘所于2017年9月11日出具《房产面积测绘成果报告书》，显示委托单位为浅水湾公司，项目名称为浅水湾桥东轩，项目座落于博罗县*洲镇刘屋咀地段。本院认为，原告（反诉被告）叶小瑜与被告（反诉原告）浅水湾公司于2018年10月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》及系列补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的利益，合法有效，双方应恪守履行。本案争议焦点为原、被告各自主张的逾期交房违约金和逾期付款违约金是否成立。本院分述如下。第一，案涉合同约定浅水湾公司应于2018年12月31日前将符合合同约定及法律规定的商品房交付叶小瑜使用，而案涉商品房直至2019年12月27日才取得竣工验收备案登记，浅水湾公司也未如期向叶小瑜交付房屋，应承担相应违约责任。第二，浅水湾公司于2020年4月10日向叶小瑜在合同中确定的通讯地址邮寄收楼通知书，并于次日经他人签收。其时案涉商品房已达到交付条件。叶小瑜虽然不认可有实际收悉该通知书，但根据双方合同约定，其在合同中确认的通讯地址应视为合法送达的地址，且其未举证证明有变更地址并告知浅水湾公司。因此，本院认定浅水湾公司发出的收楼通知书于2020年4月11日到达约定的地址，视为已有效通知叶小瑜收楼。叶小瑜未在指定的收楼日期2020年4月25日前往浅水湾公司办理收楼手续，且未合理说明，应自行承担相应法律责任。因此，本院认定浅水湾公司已于2020年4月25日向叶小瑜履行交房义务。第三，浅水湾公司辩称根据合同约定，叶小瑜选择申请银行按揭贷款支付剩余购房款，应在签订合同之日起60日内付清，而叶小瑜直至2019年5月31日才通过银行发放贷款支付剩余购房款，存在逾期付款等违约行为，其可据此顺延交房。浅水湾公司该项辩称属于行使先履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务,由先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。”之精神,后履行方行使抗辩权应该是在后履行一方能履行债务的情况下因先履行一方不履行债务时行使的。本案中，浅水湾公司应于2018年12月31日前履行交付房屋的义务，但该房屋在2019年12月27日才进行工程竣工验收，在竣工验收之前是无法履行其交付义务的，故其称在此之前不交房是行使先履行抗辩权，显然不符合本案事实。即使行使抗辩权，也只能在其符合交房条件的情况下行使。由于叶小瑜至2019年5月31日缴纳了所有房款，即抗辩事由在浅水湾公司能够履行交房义务时已经消失，其不符合行使抗辩权的条件，故浅水湾公司上述理由不成立,本院不予支持。第四，原、被告双方于2018年10月18日签订案涉《商品房买卖合同》，却约定叶小瑜应于2018年4月16日前支付首期款258298元，余款60万元在签订合同之日起60日内付清。结合叶小瑜在2018年4月16日的付款行为，以及在2018年5月27日即向农商银行铁场支行申请贷款60万元的事实，可以认定案涉合同实际上已于2018年4月16日前磋商完毕，但基于某些因素双方直至2018年10月18日才最终签订正式合同。由此亦可看出，浅水湾公司对叶小瑜的贷款行为是知情的。根据双方合同补充协议相关约定，叶小瑜委托浅水湾公司办理按揭贷款手续，并配合提交相关资料用以办理按揭贷款的审批手续，而按揭贷款申请能否获批、何时发放按揭贷款，均是贷款银行根据其工作规定、工作流程进行审查而决定的，并不属于叶小瑜可以控制的范畴。且浅水湾公司并未提交证据证明存在叶小瑜个人单方面原因导致贷款银行迟延放贷。因此，虽然案涉合同约定叶小瑜应于签订合同之日起60日内付清余款，但叶小瑜已按合同约定及双方实际情况履行义务，并无明显违约情形，无需向浅水湾公司支付其主张的逾期付款违约金。综合上述分析，结合本案实际情况，并考虑公平原则及权利义务对等原则，本院酌情认定浅水湾公司从叶小瑜实际支付全款次日即2019年6月1日起计算至实际交房之日即2020年4月25日止，按日向叶小瑜支付购房总款万分之二的逾期交房违约金56647.67元（858298元×0.02%×330天）。叶小瑜当庭放弃第一项诉讼请求以及对被告毛金球的诉讼请求，视为其对诉讼权利的处分，不违反相关法律规定，且未加重对方负担，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、被告（反诉原告）博罗县********有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）叶小瑜逾期交房违约金56647.67元。二、驳回原告（反诉被告）叶小瑜的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）博罗县********有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费984元（适用简易程序，已减半收取），由原告（反诉被告）叶小瑜负担376元，被告（反诉原告）博罗县********有限公司负担608元。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）博罗县********有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇二〇年九月二十八日法官助理 朱倩华书 记 员 陈琼好