青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初2307号原告：马×1（公民身份号码：×××），男，回族，2008年3月28日出生，住西宁市。法定代理人：马×2（公民身份号码：×××），男，回族，1955年6月27日出生，住青海省西宁市，系马×1之父。被告：西宁城北区小桥大街街道办事处陶新庄村民委员会（统一社会信用代码：54630105595025919E），住所地：西宁市城**宁张路陶新村。法定代表人：陈**成，该村村委会主任。委托诉讼代理人：尹德平，北京策略（西宁）律师事务所律师。原告马×1与被告西宁城北区小桥大街街道办事处陶新庄村民委员会（以下简称“陶新庄村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马×1的法定代理人马×2，被告陶新庄村委会的委托诉讼代理人尹德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马×1向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原被告于2018年4月27日签订的《西宁市商品房买卖合同》；二、请求依法判令被告退还原告购房款211600元；三、请求依法判令被告支付原告购房款211600元的10%资金占用费即21160元；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第三项诉求为：请求依法判令被告支付原告购房款211600元的10%资金占用费变更为年利率10%，金额为47609元（2018年4月27日至2020年7月13日）。事实与理由：2018年4月27日，原、被告双方签订《西宁市商品房买卖合同》，原告购买了被告位于××园商铺，建筑面积36.8平方米，该商铺每平方米单价为11500元，总金额423200元，已交付房款的50%，金额为211600元。交房期限在2018年9月30日，合同签订后原告如约向被告交付了房款211600元。2018年6月6日，被告以存在不确定因素为由，双方达成《延期交房协议》，协议约定：一、甲方承诺在2019年5月31日交付使用；二、没有按期交房甲方承诺每月按照当地同类地区房屋租金向乙方支付租金损失，直至交房为止。现该房屋已经竣工验收，但被告以种种理由推诿，拒不履行合同义务。现为维护原告的合法利益，故诉至法院，望判如所请。被告陶新庄村委会辩称：一、被告同意解除与原告签订的买卖合同，同意退还购房款；二、原告主张的资金占用费我方认为无法律依据，根据合同约定双方解除合同之后仅需要按照1%支付违约金；三、本案合同解除除了我方未能按期交房，还因为原告未按照合同期限支付购房款，因此原告对于本案合同的解除有过错责任；四、即便按照原告要求支付资金占用费，起算时间也应当从与原告起诉之日计算，而非原告交款之日计算。原告围绕其诉讼请求依法提交以下证据：证据一、王海福签订的陶新家园认购协议书，拟证明原被告双方存在商品房买卖的事实，并且缴纳了相关认购金；证据二、情况说明，拟证明被告因为资金紧张，工程未能按期完工，故委托第三方销售公司销售多余房产的事实；证据三、通知，拟证明被告为尽快回笼资金，解决资金困难问题，决定将商铺卖给村民将相关价款进行公示的事实；证据四、销售合同，拟证明被告和第三方销售公司签订合同，将商铺对外出售，原告通过销售公司购买商铺的事实；证据五、会议纪要，拟证明村委会对外出售商铺经过了村民表决的事实；证据六、被告出售商铺的公示，拟证明村委会决定对外出售商铺事宜进行了公示的事实；证据七、延期交房协议，拟证明村委会承诺从2019年5月1日按照同地段商铺租金对原告进行补偿的事实；证据八、《西宁市商品房买卖合同》及收据，拟证明原被告双方存在商品房买卖的事实并缴纳相应购房款的事实。被告陶新庄村委会质证认为对上述证据的真实性均不持异议，但原告陈述的证明方向和本案审查是否解除合同及是否支付资金占用费没有关联性，对于延期交房协议中，双方确定的延期交房时间为2019年5月31日，并非原告诉状中陈述双方合同约定时间，对于按照适用同地段租金支付损失只是当时的约定，本案原告的诉求并没有要求按照租金支付损失，故我们认为和本案没有关联性，《西宁市商品房买卖合同》的真实性及证明方向不持异议，但该买卖合同第十条关于出卖人逾期交房违约责任第二项约定明确，逾期超过30日后买受人有权解除合同，买受人解除合同出卖人自通知到达之日起30日退还房款，并按照1%支付违约金，根据该条约定被告仅应当按照已付款1%支付违约金，原告要求的10%计算资金占用费没有事实和法律依据，该合同第七条约定，本合同案涉房屋采取分期付款，根据原告的陈述仅是按照约定支付第一笔购房款，第二笔购房款并没有支付，因此原告对于本合同的解除也有一定过错责任。被告陶新庄村委会围绕反驳意见依法提交以下证据：《建设用地规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《城北区国土资源局关于陶新庄村安置用地的情况说明》，拟证明案涉房屋系由政府实施的，土地性质为陶新村集体土地，用地性质为居住用地的事实。原告质证认为，对真实性不予认可，因为建设用地规划许可证是2012年颁发的，商铺买卖时间是2019年，时间久远。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证，对双方不持异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的王海福签订的陶新家园认购协议书与本案无关联性，本院不予确认。对有争议的证据和事实，本院结合其他证据及当庭陈述作综合认定。结合当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月23日西宁市城乡规划局向被告核发选字第湟规选2012-004号建设项目选址意见书，建设项目为陶新村安置房，建设单位为西宁市城北区小桥办事处陶新村委会，建设项目依据为北川河（天峻桥-康家桥）综合治理总体规划，建设项目拟选位置城北区规划滨河东路以西、新世纪花园以东，拟用地面积约79835.91平方米，拟建设规模以规划核定面积为准。2013年6月24日西宁市城乡规划局向陶新村村委员会颁发地字第湟规地字2013-04号《建设用地规划许可证》，其中用地单位为陶新村村民委员会，用地项目名称为陶新村新村建设，用地位置为宁大路，用地性质为居住用地，用地面积79848.25平方米，建设规模以规划核定宗地面积为准，并于2013年6月26日向被告颁发湟建规2013-004《建设工程规划许可证》。2014年城北区国土资源局向西宁市城乡规划局出具《城北区国土资源局关于陶新庄村安置用地的情况说明》明确案涉土地性质为村民集体所有。2018年4月27日，原被告双方签订合同编号为A-25的《西宁市商品房买卖合同》，合同约定被告（即出卖人）将位于陶新家园建筑面积36.8平方米一层A25号商铺出售给原告（即买受人），该商铺单价为11500元每平方米，总金额为423200元，付款方式为分期付款。合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人应交付商铺的具体期限以及出卖人逾期交房的违约责任等内容。后被告因未能按合同约定的交房期限按期向原告交房，双方协商后签订《延期交房协议》一份，约定被告承诺将于2019年5月31日将原告购置的商铺交付原告占有使用收益；如被告未按上述期限交房，被告承诺于2019年5月31日后，每月按照当地同类地区房屋租金向原告支付租金损失，直至交房为止；协议达成后，原告不再向被告主张其他经济损失或违约责任。另查，原告马×1的法定代理人马×2以马×1的名义与被告陶新庄村委会分别就商铺A24、A25、B12号分别签订三份《西宁市商品房买卖合同》，其中A24号商铺价值484840元、A25号商铺价值423200元、B12号商铺价值423200元；案外人马×2就商铺A3、A11分别与被告陶新庄村委会签订二份《西宁市商品房买卖合同》，其中A3号商铺价值460000元，A11号商铺价值352272元；案外人马×3就商铺A4与被告陶新庄村委会签订一份《西宁市商品房买卖合同》，约定商铺价值为460000元。案外人马×2向被告陶新庄村委会分别于2018年4月16日、4月18日、4月27日向被告陶新庄村委会交纳上述6间商铺的定金及购房款合计1301756元，经三方确认，各方对委托马×2付款事实无异议，且因收据为共同出具，无法区分具体商铺的付款时间及对应份额，故三方最终确认已付款1301756元，其中包括A24号商铺242420元、A25号商铺211600元、B12号商铺211600元、A3号商铺230000元、A11号商铺176136元、A4号商铺230000元。现其余商铺买卖纠纷已另案起诉。本院认为，本案的争议焦点系《西宁市商品房买卖合同》的效力问题。根据北国土资[2014]54号《城北区国土资源局关于陶新庄村安置用地的情况说明》及《建设用地规划许可证》，其中案涉房屋项下土地为村民安置用地，属本村集体土地，且土地性质为居住用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”案涉房屋项下土地性质并非集体经营性建设用地，被告陶新庄村委会不能据上述规定将土地及房屋作为经营性用途对外出售。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原、被告签订的《西宁市商品房买卖合同》《延期交房协议》无效。故原告要求解除《西宁市商品房买卖合同》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任，故对原告要求被告退还购房款211600元，本院予以支持。关于资金占用费的认定问题。被告陶新庄村委会作为出卖人，在明知案涉商铺不能对外销售的情况下，仍与原告签订《西宁市商品房买卖合同》及《延期交房协议》，主观上存在过错，原告马×1的法定代理人马×2作为完全民事行为能力人在购买房屋时明知商铺位于××区，应慎重并严格审查案涉土地的使用性质问题,其未尽到基本的注意义务亦存在过错。本院结合原、被告过错程度，酌定参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定计算资金占用费，鉴于原告亦存在部分过错，资金占用费不应计算罚息部分较为合适，且因原告马×1与案外人马×2、马×3付款混同，无法按其提交的收据所载金额进行区分，故利息应自马×2最后一笔付款之日（2018年5月22日）起算较为合适，即以211600元为基数，支付期间自2018年5月22日至2020年7月13日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率年利率4.75%计付为12675.43（211600元*4.75%*1年2月28天），2019年8月20日至2020年7月13日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告西宁城北区小桥大街街道办事处陶新庄村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告马×1退还购房款211600元；并以211600元为基数，支付自2018年5月22日至2020年7月13日止的资金占用费,2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率年利率4.75%计付12675.43元，2019年8月20日至2020年7月13日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。二、驳回原告马×1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5254元、诉讼保全费1816元，合计7070元，由原告马×1负担953元，由被告西宁城北区小桥大街街道办事处陶新庄村民委员负担6117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 陈 爽审判员 张 晶审判员 李 雪二○二〇年九月二十一日书记员 李致民附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。第六十四条集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。