江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1012民初1595号原告：扬州爱涛物业管理有限公司，住所在扬州市江阳路**扬子万象都汇**。法定代表人：岳峻，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李教明，男，1973年10月6日出生，汉族，住扬州市开，住扬州市开发区工。被告：朱明祥，男，1986年6月30日出生，汉族，住扬州市江，住扬州市江都区>原告扬州爱涛物业管理有限公司（以下爱涛物业公司）与被告朱明祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告爱涛物业公司的委托诉讼代理人李教明、被告朱明祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱涛物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2018年1月1日至2019年12月31日期间之间应交的物业管理费合计1457.06元，代收代缴能耗费1600元，代收代缴垃圾费120元，物业费滞纳金531.82元，合计3708.88元。审理中，原告爱涛物业公司自愿撤回主张代收代缴垃圾费120元的诉讼请求。事实和理由：2016年，原、被告签订《恒琛首府前期物业管理服务协议》一份。协议签订后，原告开始为被告提供物业服务。被告为恒琛首府11栋502室的业主，房屋面积86.73平方米。按照协议约定的收费标准，住宅价为0，住宅价为0米。被告拖欠缴物业费等费用合计3708.88元。后原告多次上门催缴物业费等费用，被告均未能给付。现原告认为依法成立的合同，双方应诚信履行，为了完善良好的物业服务机制，更好的为广大业主服务，故起诉至法院。被告朱明祥辩称，2018年夏天，被告发现房屋阳台漏水。后被告多次找原告爱涛物业公司进行维修，原告爱涛物业公司派人看过之后，表示这段时间没有下雨，看不出漏水，要等下雨，结果一直拖到现在，都没有解决。被告已经委托相关机构对漏水原因及责任进行检测，如果是被告的责任，被告立马给付原告物业费用；如果是原告的责任，要求原告赔偿被告相应的损失。被告要找相关法律专业人员咨询起诉后，才同意给付原告相应的物业费。本院经审理后认定事实如下：被告朱明祥是扬州市江都区大桥镇恒琛首府第11幢502室房屋的业主，该房屋的建筑面积为86.73平方米。2016年9月28日，苏州中兴物业有限公司（以下简称中兴物业公司）和被告朱明祥签订《[恒琛首府]前期物业管理服务协议》一份，该物业管理服务协议主要内容是在本物业区域业主委员会成立前，由开发商公开选聘的物业服务企业中兴物业公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限自2013年9月28日起至本小区业主委员会成立，物业管理服务费高层住宅为每平方米每月0.7元，商业物业为每平方米每月1.5元。2018年2月9日，原告爱涛物业公司向扬州市江都区物价局就恒琛首府小区物业服务收费标准向该局申请价格备案。该局意见为：小高层物业服务费为按建筑面积每月每户每平方米0.7元，公共能耗费（含电梯运行费）为每年每户800元。2018年2月28日，扬州恒琛房地产开发有限公司（以下简称恒琛房地产公司）和原告爱涛物业公司签订《恒琛首府前期物业服务合同》一份，主要约定恒琛公司委托原告爱涛物业公司实行前期物业服务合同，物业管理服务费高层住宅为每平方米每月0.7元，商业物业为每平方米每月1.5元，公共能耗费、电梯运行费每户每年800元。该物业服务合同尾部并加盖了扬州市江都区大桥镇东园社区居民委员会印章。2018年5月23日，中兴物业公司和原告爱涛物业公司签订《“恒琛首府”交接情况说明》一份，该交接情况说明主要约定双方承诺以2017年12月31日零时为基点，之前涉及物业相关问题，业主有异议的，由中兴物业公司负责解释；2018年1月1日起以后有问题和异议的，由恒琛公司负责解释；2月10日起，由原告爱涛物业公司负责解释。自2018年1月开始，原告爱涛物业公司为恒琛首府小区的业主提供物业服务。被告朱明祥尚未缴纳2018年度以及2019年度的物业费用。2019年5月22日，原告爱涛物业公司至被告朱明祥处催缴物业费未果。另查明：2018年元月1日，原告爱涛物业公司沿江分公司和扬州市江都区大桥镇环卫所（以下简称大桥镇环卫所）签订《协议书》一份，该协议书主要约定原告爱涛物业公司沿江分公司每年向大桥镇环卫所缴纳公共事业卫生费10000元，原告爱涛物业公司沿江分公司自行将生活垃圾送往大桥环卫所垃圾压缩站内。2018年4月24日，原告爱涛物业公司沿江分公司和李忠才签订《小区生活垃圾外包清运协议》一份，主要约定李忠才承包原告爱涛物业公司沿江分公司管理的恒琛首府小区生活垃圾，承包费每月1200元，保证日产日清，保证小区的垃圾及时清运。2019年元月1日，原告爱涛物业公司沿江分公司和扬州市江都区大桥镇城镇管理监察大队（以下简称大桥镇城管大队）签订《协议书》一份，主要约定原告爱涛物业公司沿江分公司每年向大桥镇城管大队缴纳公共事业卫生费12000元，由原告爱涛物业公司沿江分公司自行将生活垃圾送往大桥镇城管大队指定的压缩站内。2019年4月24日，爱涛物业恒琛首府管理处和李忠才签订《小区生活垃圾外包清运协议》一份，主要约定李忠才承包原告爱涛物业公司沿江分公司管理的恒琛首府小区生活垃圾，承包费每月1200元，保证日产日清，保证小区的垃圾及时清运。现原、被告因物业费事项争执成讼。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷司法解释》）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告朱明祥作为恒琛首府小区的业主，原告爱涛物业公司和恒琛房地产公司签订的《恒琛首府前期物业服务合同》，对被告朱明祥具有法律约束力。根据该前期物业服务合同约定的高层住宅物业服务费每户每月每平方米0.7元，公共能耗费（含电梯运行费）每户每年800元，现原告主张2018年度和2019年两年的物业服务费1457.06元（0.7元/平方米/月×86.73平方米×24个月）和公共能耗费1600元（800元/年×2年）具有事实依据，本院依法予以确认。根据《物业服务纠纷司法解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告朱明祥作为恒琛首府小区业主，应当及时缴纳物业服务费用以及公共能耗费。原告爱涛物业公司已向被告朱明祥催缴物业费等相关费用，而被告一直未能缴纳2018年-2019年两年期间的物业费用，其行为构成违约，故对原告爱涛物业公司主张要求被告朱明祥给付2018年-2019年期间物业费1457.06元以及公共能耗费1600元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告爱涛物业公司主张被告承担未按期缴纳物业费用滞纳金合计531.82元的诉讼请求。本院认为，原告主张滞纳金的合同依据是2016年9月28日中兴物业公司和被告朱明祥签订的《前期物业管理服务协议》中的第七条第四项约定，但该服务协议约束的是中兴物业公司和被告朱明祥，原告爱涛物业公司并非该合同当事人，依据该服务协议主张滞纳金，无法律依据，本院依法不予支持。原告爱涛物业公司自愿撤回主张代收代缴垃圾费120元的诉讼请求，是原告自行处分民事权利，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以准许。关于被告朱明祥辩称房屋阳台漏水，需待漏水原因和责任明确后方缴纳物业费用的意见。本院认为，原、被告之间并未约定被告房屋漏水可作为被告拒付物业费的条件，而且，原告主张房屋阳台漏水原因和责任尚不明确，被告是否需要承担责任尚不确定，亦与本案并非同一法律关系，被告可依法另行主张权利。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告朱明祥于本判决生效之日起十日内给付原告扬州爱涛物业管理有限公司2018年-2019年度（自2018年1月1日起至2019年12月31日止）期间物业服务费1457.06元以及公共能耗费1600元；二、驳回原告扬州爱涛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告朱明祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  汪德义二〇二〇年九月四日书记员  倪 超