广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7066号原告：陈健邦，男，1985年11月14日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：李昌全，广东法海律师事务所律师。委托诉讼代理人：余婉吟，广东法海律师事务所律师。被告：佛山市富艺置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********************153、154号商铺，统一社会信用代码914**********725XT。法定代表人：方某1。被告：佛山市宝轮投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区**************，统一社会信用代码914***********847A。法定代表人：孔某1。被告：广东富艺广告有限公司，住所地广东省广州市荔湾区****************，统一社会信用代码914************392。法定代表人：陈某1。原告陈健邦诉被告佛山市富艺置业有限公司（以下简称富艺置业公司）、佛山市宝轮投资有限公司（以下简称宝轮公司）、广东富艺广告有限公司（以下简称富艺广告公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序审理，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告陈健邦的委托诉讼代理人余婉吟到庭参加诉讼，被告富艺置业公司、宝轮公司、富艺广告公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告移交符合可正常使用标准的商铺给原告；2.三被告向原告支付违约金（违约金以305673元为本金，自2018年4月1日起，按日利率1.2‰计算至商铺实际移交之日止）；3.本案诉讼费用由三被告承担。诉讼中,原告明确正常使用标准指符合消防验收的要求即消防验收合格。事实与理由：原被告于2011年12月30日签订了《商铺买卖合同》，签订合同后原告按照合同约定向被告支付了305673元，随后被告办理了房屋过户登记。同时，合同还约定自合同签订之日起，至2017年12月31日止，被告享有涉案商铺的使用权；若双方协商不延续统一经营期，则于2018年4月1日将涉案商铺移交给原告。2018年3月下旬，因被告缺少消防安全合格的证件，原告及其他业主拒绝收回不合格商铺并找到被告进行磋商，但被告一直都是秉持消极的态度不回应也不理会原告及其他业主。经原告及其他业主向有关部门申请查询得知，涉案商场有一份深圳市兴安消防工程有限公司出具的消防工程竣工图（以下简称消防图），以及涉案商场2011年11月1日的竣工图（暨设计图，下统称竣工图）。经比对，发现两图存在巨大的差异。竣工图当中，在部分消防通道、过道旁建有商铺，但是在消防图当中，有相当部分的商铺是不存在的，但在将交付给原告商铺的案涉商场中该部分商铺是存在的，而这导致整个商场消防不合格无法开业。后，佛山市公安局南海分局消防部门也检查发现商场消防不合格，要求商场停业整顿，致使包括原告在内的所有业主均遭到影响，至今无法收到符合正常开业标准的商铺。原告认为，根据《中华人民共和国消防法》第十九条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合安全要求的，不得投入使用、营业。”又根据法律法规规定，建筑面积超过300平方米的公众场所应取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《建设工程消防设计审核意见书》（或备案凭证）以及《建设工程消防验收意见书》（或备案凭证），被告没有提供上述任一证明，且消防图与当初申请不动产权证明的竣工图有巨大出入。据此种种，被告交付商铺的商场无法通过消防验收，案涉商铺并不符合收楼标准，依据合同的约定并根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告承担违约责任。三被告没有答辩。原告向本院提交了《商铺买卖合同》等共6组证据。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，与本案相关联，且三被告未到庭提出异议，本院对其真实性予以采信，并综合认定其证明力。经审理查明：涉案商铺位于佛山市南海区*******铺。2011年12月30日，原告（买受人）与被告富艺置业公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告富艺置业公司购买，总房价款305673元；出卖人应当于2012年12月31日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；买受人同意自本合同签署之日起至2017年12月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；在上述期间内，出卖人、商铺租用人/使用人或商场管理公司均无需向买受人支付任何费用；买受人须于2017年6月1日至9月31日与商场经营方协商是否延续统一经营期，若协商不成出卖人须于2018年4月1日前按不低于合同约定的装修标准将该商铺移交给买受人使用；出卖人逾期超过45日移交商铺，按合同约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金。合同签订后，原告已取得了上述商铺的产权证。已发生法律效力的（2018）粤0605民初24202号民事判决书查明：2018年4月8日，佛山市公安消防支队南海区大队向被告富艺置业公司作出《建设工程消防验收意见书》（南公消验字[2018]第0187号），评定：风度国际名苑裙楼商场室内装修工程（申报部位为1-11栋首层及13栋1-3层，装修面积14343㎡，装修后作商铺使用，顶棚装修材料为轻钢龙骨硅钙板、原楼板乳胶漆，地面装修材料为地砖，墙面装修材料为镀锌钢板、玻璃、ICI）消防验收复查合格；该工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2018年9月23日，佛山市公安消防支队南海区大队关于风度国际名苑裙楼商场的投诉作出回复，指出：该商场南区一至三层、北区首层在2018年3月29日前存在的消防问题已整改完成，经南公消验字（2018）第0187号《建设工程消防验收意见书》认定，该商场消防验收合格；但此后因该商场私自改建铺位约110间，商场私自装修改建区域并未申报消防手续，已责令富艺置业公司停止改建施工。另查，被告富艺置业公司由被告富艺广告公司、宝轮公司各出资50万元成立。本院认为，原告与被告富艺置业公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”涉案商铺位于大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，通过消防验收是该商铺投入正常生产经营的必要条件。富艺置业公司作为涉案商铺的卖方及该商铺交付给业主前享有使用权和收益权的经营方，依法应向原告交付通过消防验收符合正常使用标准的商铺。根据审理查明的事实，结合涉案《商铺买卖合同》的约定及原告提供的竣工图等证据可知，被告富艺置业公司因私自装修改建区域并未申报消防手续，被消防部门责令停止改建施工，未能按合同约定于2018年4月1日前将消防验收合格的涉案商铺交付予原告,构成违约。原告依法有权请求被告富艺置业公司向其支付违约金。鉴于涉案《商铺买卖合同》约定的违约金计算标准过高，本院根据公平原则，结合涉案合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌定被告富艺置业公司应以已付房款为本金按日万分之五的标准向原告支付自2018年4月2日起至涉讼商铺通过消防验收之日止的违约金，违约金以购房本金为限。原告主张超出上述核定的违约金，本院不予支持。富艺置业公司的注册资本为100万元，而富艺置业公司开发建设的项目涉及远超过其注册资本的资金，同时产生了包括涉案债务在内大量因违约导致的债务，富艺广告公司和宝轮公司作为富艺置业公司仅有的两个股东，未能提供财务账册等有效证据证明其未滥用公司法人独立地位和股东有限责任来逃避债务，亦未对此提供合理解释，依法应承担相应的不利法律后果。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，富艺广告公司和宝轮公司应对富艺置业公司的涉案债务承担连带责任。三被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国消防法》第十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市富艺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内交付通过消防验收的风度国际名苑13栋一层109号商铺予原告陈健邦；二、被告佛山市富艺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以305673元为本金按日万分之五的标准自2018年4月2日起至上述第一项的商铺通过消防验收之日止的违约金（违约金总额以不超过305673元为限）予原告陈健邦；三、被告广东富艺广告有限公司、佛山市宝轮投资有限公司对被告佛山市富艺置业有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告陈健邦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，受理费1050元（原告已预交），由被告佛山市富艺置业有限公司、广东富艺广告有限公司、佛山市宝轮投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1050元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 梁 哲人民陪审员 周 霞人民陪审员 杜敏玮二〇二〇年九月十六日书 记 员 李和仪