天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3955号上诉人（一审被告）：悦轩（天津）置业投资有限公司，住所地天津市武清开发区福源道**503-46（集中办公区）。法定代表人：高山，总经理。委托诉讼代理人：岳永岗，天津瑞雁律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐鸿雁，天津瑞雁律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王立群，男，1970年7月26日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：闫桂芸（王立群之妻），住天津市武清区。一审被告：天津金晟文化传播有限公司，，住所地天津市武清区河北屯村法定代表人：刘安宁，执行董事。委托诉讼代理人：王松，北京方嘉律师事务所律师。上诉人悦轩（天津）置业投资有限公司（以下简称悦轩公司）因与被上诉人王立群及一审被告天津金晟文化传播有限公司（以下简称金晟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2017）津0114民初10224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人悦轩公司的委托诉讼代理人岳永岗、徐鸿雁，被上诉人王立群及其委托诉讼代理人闫桂芸，一审被告金晟公司的委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦轩公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院已经梳理出被上诉人享受购房优惠的全过程，但是未对已享受优惠的关键事实予以认定，导致判决结果失衡。2.一审法院认定上诉人为信息服务费收取主体缺乏依据。金晟公司在本次交易中的性质为居间人，上诉人未曾委托金晟公司代为收款。3.即使信息服务费由上诉人收取，也不能得出上诉人应予返还的结论。一审法院引用的《天津市商品房管理条例》条款并非效力性强制规定，违反该规定并不能导致合同无效。该条例并不适用本案情形。即使《团购确认单》被确认无效，也不能简单通过单方返还进行处理。王立群辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.团购服务费属于合同外的违法收费。2.《天津市商品房管理条例》第二条属于效力性强制性规定。3.上诉人与金晟公司属于委托服务关系，并非居间关系。4.诉讼周期的时间长短与被上诉人无关，并非被上诉人的过错导致。金晟公司述称，同意上诉人的上诉请求。王立群向一审法院起诉请求：1、判令被告悦轩公司返还原告《天津商品房买卖合同》外额外违法收取的3万元，给付原告自2015年7月11日至2018年10月10日止按年贷款利率3.25%标准计算的利息3168元，放弃之后利息；2、诉讼费用由被告悦轩公司承担。一审法院认定事实：二被告于2015年4月1日签订《天津远洋香奈渠道分销协议》书，合同编号（2015）津悦轩房合字060号，第二条约定悦轩公司委托金晟公司代为销售房源的范围是：合作期内悦轩公司对外公开销售的所有住宅产品房源；第四条约定了金晟公司收取费用的方式和标准。该（2015）津悦轩房合字060号《天津远洋香奈渠道分销协议》书二被告均未提交法庭。后二被告签订《天津远洋香奈渠道分销合作协议补充协议》，合同编号（2015）津悦轩房合字060号-1，将原合同第2.1条、4.1条进行了变更，2.1条变更为：合作期内悦轩公司对外公开销售的所有住宅产品及商业产品房源；4.1条收取费方式变更为：在本合同有效期内，悦轩公司推出优惠活动，金晟公司通过收取客户缴纳的优惠服务费方式获得佣金，其中高层产品（18-27层到顶产品）3万元/套，洋房产品（8层到顶产品）5万元/套，商业产品服务费标准为该套商铺案场公布表价格为1000万元以下的，服务费按照该套商铺表价总额的3%（千位以下抹去）收取；该套商铺案场公布表价为1000万元及以上的，服务费按照该套商铺表价总额的3.5%（千位以下抹去）收取。客户所享的具体优惠活动方式以悦轩公司最终书面确定的为准。金晟公司负责现场优惠服务费收取工作，承担应缴纳的相关税费，悦轩公司不单独支付销售佣金。后期如果悦轩公司有渠道分销合作调整，金晟公司服务费用另行协商。金晟公司不得收取优惠服务费范围包括但不限于悦轩公司工抵房、悦轩公司洽谈大客户团购房、悦轩公司内部员工购房等。上述客户成交比例不超过金晟公司推荐客户总成交套数的5%。该补充协议第三条约定本协议未尽事宜以原合同为准。2015年7月11日，原告向被告金晟公司缴纳“团购服务费”30000元，金晟公司收款后为原告开具了收款收据并签订了团购确认单，约定原告自愿缴纳信息服务费30000元，享受开盘当日对外公布价格基础上的60000元减免，原告成功购房后缴纳的信息服务费不再退还。2015年7月24日，原告与悦轩公司签订《天津市商品房预定协议》，约定原告选购武清区新城强国道南侧奥来花园5-1-504室房屋，总房价款951703元，原告按约定交纳了1万元购房定金。后金晟公司于当月28日为原告填写“商品房买卖合同执行单”，载明原告认购了“5-1-504”室房源、公开总价951703元、公积金贷款，其中付款方式优惠记录为“-60000、×0.99、×0.99”，优惠合计77745元，总房款降至873958元。2015年7月28日，原告与悦轩公司签订《天津市商品房买卖合同》约定，原告购买悦轩公司开发的武清区新城强国道南侧奥来花园5号楼-4-504室房屋，总价款873958元，合同另约定了其他事项，未记载原房价、载团购优惠折抵款额等相关信息，补充合同第11.3条约定：《天津市商品房买卖合同》及本补充合同取代双方于《天津市商品房买卖合同》及本补充合同签订前所作的一切口头或书面约定，此前口头或书面约定的内容如与《天津市商品房买卖合同》和本补充合同规定的不符，则一律以《天津市商品房买卖合同》和本补充合同为准。合同签订后，原、被告均按照该《天津市商品房买卖合同》和补充合同约定的内容履行了各自的义务。一审另说明，关于开庭传票送达问题，涉案同类案件另有三件，案号分别为（2019）津0114民初10222号、10170号和13977号，连同本案共四件案件均为与原告同样购买奥来花园小区的业主，亦均向金晟公司缴纳了团购服务费并签订了同样类型的预订协议、合同执行单等。四起案件起诉后，本院依法送达过程中，原告提供的二被告地址均无法送达，2018年2月本院经与武清区房管局查询备案信息后获得悦轩公司相关人员联系电话并与之联系成功送达，而金晟公司仍无法获得联系。在与四案件原告协商对金晟公司公告送达手续的过程中，原告等提供金晟公司在工商部门的登记信息，一审法院向工商登记部门查询后又于2018年8月到金晟公司租赁备案的注册部门张贴民事起诉状、开庭传票等，经房屋所有权人协调取得与金晟公司人员联系获得送达。一审法院认为，二被告签订了（2015）津悦轩房合字060号《天津远洋香奈渠道分销协议》及（2015）津悦轩房合字060号-1《天津远洋香奈渠道分销合作协议补充协议》，虽未提交060号《天津远洋香奈渠道分销协议》，但从补充协议的变更内容可知，悦轩公司将涉案小区的住宅及商业房源委托金晟公司销售，并对价格、优惠政策、付款方式、团购服务费的数额等作出决定，金晟公司收取的团购服务费作为悦轩公司应支付给金晟公司的佣金，除此外金晟公司无权另行收取任何款项，故此，二被告之间应认定为委托服务合同关系，悦轩公司作为委托人，对金晟公司在履行委托合同义务的过程中对外的销售行为应承担法律责任。故此，原告与向金晟公司缴纳团购费3万元的法律责任，应由悦轩公司承担。而原告与悦轩公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同中对原房屋价格、团购优惠政策减免等内容未做记载，补充合同第11.3条又对此前双方口头或书面约定的内容进行了总结性约定，故涉案房屋价格应以《天津市商品房买卖合同》中确定的873958元予以认定。《天津市商品房管理条例》规定，房地产开发企业销售产品时，不得在商品房买卖合同约定的价格之外另行收取其他费用，本案中，金晟公司收取了原告团购费30000元，签订合同后变更未信息服务费，金晟公司与悦轩公司系委托关系，该款项应认定为悦轩公司收取，此种收取购房款之外另行收取信息服务费的行为违反法律禁止性规定，应予以退还，且自签订《天津市商品房买卖合同》之日起，悦轩公司应向原告支付资金占用利息至付清款项之日止，原告主张的利率标准未超过判决可支持的范围，利息期间起算时间过早，应自2015年7月28日起算，扣减后一审法院支持3122.6元。基于委托关系，金晟公司对涉案款项不承担责任。一审法院判决：一、被告悦轩（天津）置业投资有限公司于本判决生效后5日内返还原告信息服务费30000元、支付2015年7月28日起至2018年10月10日的利息3122.6元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告悦轩（天津）置业投资有限公司担负。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于涉案的服务费，上诉人是否应予返还。根据《天津远洋香奈渠道分销合作协议补充协议》的内容可知，悦轩公司将涉案小区的住宅及商业房源委托金晟公司销售，并对价格、优惠政策、付款方式、团购服务费的数额等作出决定，金晟公司收取的团购服务费作为悦轩公司应支付给金晟公司的佣金，除此外金晟公司无权另行收取任何款项。因此一审法院认定上诉人与金晟公司为委托服务合同关系是正确的，本院予以确认。在涉案房屋交易过程中，被上诉人参与签署了三分重要交易文件。其中包括2015年7月11日签订的《团购确认单》，约定被上诉人作为购房人自愿交纳信息服务费30000元，以享受减免60000元的优惠。2015年7月24日签订《天津市商品房预定协议》，约定涉案房屋总价款为951703元。2015年7月28日签订《商品房买卖合同执行单》，写明公开总价951703元，成交总价873958元，优惠合计77745元。在签订上述三份协议的情形下，上诉人与被上诉人于2015年7月28日签订《天津市商品房买卖合同》，约定了房屋价款为873958元。从以上签订文件的时间顺序以及交易过程上看，被上诉人对涉案房屋的公开单价、公开总价、享受优惠后的成交单价、成交总价及优惠方式、优惠额度是有明确认知的，其已实际享受到了交纳信息服务费30000元，购房款减免60000元的优惠。而金晟公司作为提供服务方，收取被上诉人一定费用并无不当，被上诉人交纳的信息服务费30000元不应予以退还。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市武清区人民法院（2017）津0114民初10224号民事判决；二、驳回被上诉人王立群的诉讼请求。一审案件受理费275元，二审案件受理费550元，共计825元，由被上诉人王立群负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年九月二十九日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……