湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初3019号原告（反诉被告）：湖南绿岛物业管理有限公司，住所地湖南省益阳市高新区上城世家****。法定代表人：文彪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：禹朝辉，该公司员工。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：彭金，女，1980年6月14日出生，汉族，户籍地湖南省长沙县，住益阳市高新区。委托诉讼代理人：谭建长，湖南大民律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖南绿岛物业管理有限公司（以下简称原告）与被告彭金（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人禹朝辉和被告的委托诉讼代理人谭建长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费7039元，并按照每日千分之一的标准承担自2017年6月1日起至2020年6月30日止的逾期付款滞纳金2000元。合计9039元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月1日，原告与上城世家业主委员会签订了《物业管理服务合同》。被告彭金作为上城世家（6-404号、建筑面积237.81㎡）的业主，应依《物业管理服务合同》中约定，按每月0.8元/㎡的标准向原告支付物业管理费，逾期支付物业服务费则按每日千分之一的标准承担滞纳金2000元。自2017年6月1日起至2020年6月30日止，被告共欠物业费7039元，原告多次催缴无果，特提起诉讼。被告辩称：1、原告所述事实不清，没有证据支持，诉求没有法律依据，原告没有履行催缴物业费的前置程序书面催缴物业费。2、被告作为业主，所属房屋的顶层漏水，排气管道漏气，原告的行为导致被告的财产损失严重；3、长期以来，原告物业管理不到位，物业管理义务根本没有做到位，有重大的瑕疵与失职；4、原告所述的自2017年6月1日起至2020年6月30日止所有物业费，根据相关诉讼时效的约定适用期限是两年，2017年10份以前的物业费已经超过诉讼时效。综上所述，原告没有进行前置程序书面催缴，合同，备案，资质等相关证据没有提供，也没有履行物业服务合同中应履行的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告反诉称：彭金系益阳市上城世家6栋2单元404室业主，湖南绿岛物业管理有限公司在担任上城世家物业经营者期间，不履行合同义务，导致彭金房屋财产损害，其提供的相关物业服务存在严重瑕疵，导致彭金所在小区管理秩序混乱，生活居住环境恶化，居住体验感、幸福感严重下降，特此提起反诉，请求判令：1、判令湖南绿岛物业管理有限公司赔偿彭金房屋损失8000元。2、判令湖南绿岛物业管理有限公司向彭金赔偿精神损害赔偿金（按每日一元计算，自2017年6月1日至2020年6月30日止）。原告针对被告的反诉答辩称：对被告的反诉的原告不予认可，被告可以另案起诉。本院经审理认定事实如下：原告系上城世家小区物业服务公司。2007年5月30日，湖南益阳昌富房地产开发有限公司与原告（原长沙绿岛物业管理有限公司益阳分公司）就上城世家小区的物业管理问题签订了《上城世家前期物业管理服务合同》，约定湖南益阳昌富房地产开发有限公司委托原告对上城世家实行前期物业管理服务，服务期限为自该合同签订之日起至上城世家业主委员会与所聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效之日止。之后，上城世家业主委员会分别于2017年1月1日、2019年1月1日与原告签订了《物业管理服务合同》，约定上城世家业主委员会委托原告对上城世家提供物业管理服务，收费标准为电梯房1.1元/㎡/月、商业性质用房2元/㎡/月、多层住宅0.8元/㎡/月；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理费日千分之三的标准缴纳滞纳金。上述合同签订后，原告按约对上城世家小区提供了物业服务，被告系上城世家小区6-404号房屋业主，房屋面积为237.81平方米。被告没有向原告缴纳自2017年,6月1日至2020年6月30日期间房屋的物业管理费7039元（237.81㎡×0.8元×37个月=7039元）。上述款项经原告催缴无果，酿成纠纷，原告诉至本院。庭审过程中，被告没有提交已经向原告缴清了所欠物业管理费的证据，被告提起反诉时也没有提交其因房屋漏水导致其8000元财产损害的证据。原告提交了该公司于2020年4月11日将书面《催款通知书》张贴于被告房门上的照片复印件，以证明原告向被告进行了书面催缴。上述事实，有原告提交的《上城世家前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、《催款通知书》照片、费用催缴记录表、欠费明细表、原告提供服务现场照片；原、被告委托诉讼代理人在庭审过程中的陈述等证据予以证实。本院认为，原告与上城世家开发商湖南益阳昌富房地产开发有限公司签订的《上城世家前期物业管理服务合同》及与上城世家业主委员会签订的《物业管理服务合同》均依法成立且有效，对上城世家小区所有业主均有约束力。原告按约向被告提供了物业管理服务，被告作为原告服务小区的业主，依法应按约定的标准向原告缴纳物业管理费。被告没有缴纳自2017年6月1日起至2020年6月30日期间物业管理费的行为构成违约；关于被告在答辩中认为原告诉前没有书面催缴的问题，因原告于2020年4月11日就将书面《催款通知书》张贴于被告经常出入的房门上，可以视为原告在诉前完成了书面催缴义务，被告在答辩中认为原告在诉前未进行书面催缴的答辩意见与事实不符。关于被告所居住房屋顶层漏水，排气管道漏气的问题，不论原因系房屋质量问题还是其他人为原因，并非出于原告物业服务的过错，不能成为业主拒绝缴纳物业管理费的理由，而且被告也没有提交原告系侵害人及造成多大损害的相关证据。关于被告在答辩中认为原告所起诉2017年10月份以前的物业费是否超过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，而《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，原告主张要求被告支付自2017年6月1日起的物业管理费，自民法总则施行之日以前的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年的诉讼时效。原告于2020年4月11日将向被告催缴物业管理费的书面《催款通知书》张贴于被告经常出入的房门上的行为，符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一项规定的情形，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力；本案原告于2020年7月向本院提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。被告在答辩中提出原告所起诉2017年10月份以前的物业费超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。综上，本院对原告要求被告支付自2017年6月1日至2020年6月30日期间物业管理费7039元的诉讼请求予以支持。本院前期审理的该小区物业服务合同纠纷案件已认定原告提供的物业服务存在瑕疵，因客观上服务瑕疵与业主拒交物业管理费的行为存在一定的关联性，而且被告在庭审中也提出了原告在对小区的物业服务中存在物业管理不到位的问题，故对原告要求被告承担逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。本案原告起诉被告的诉讼请求是因被告彭金未按《物业管理服务合同》的约定要求彭金支付物业管理费费，而被告反诉的诉讼请求是因房屋顶层漏水，排气管道漏气等原因要求原告赔偿房屋财产损失及精神赔偿金，被告的反诉的诉讼请求与本诉的诉讼请求并非基于相同法律关系和相同事实，反诉与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联，被告提起反诉于法无据，而且被告也没有提交原告系侵害人以及造成损害的相关证据，故对被告提出的反诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告彭金在本判决生效之日起三日内支付原告湖南绿岛物业管理有限公司自2017年6月1日起至2020年6月30日止的物业管理费7039元；二、驳回原告湖南绿岛物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告彭金的反诉请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭金负担(上述款项已由原告湖南绿岛物业管理有限公司垫付，被告彭金在履行本判决时一并支付给原告湖南绿岛物业管理有限公司）。本案反诉受理费25元，由被告彭金负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  龚春华二〇二〇年九月十八日书记员  蒋一丹附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。