广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23205号原告：程宁，男，1987年11月9日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：陈锋，广东商达（广州）律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：佛山市南海区**************之一，统一社会信用代码914***********441A。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。原告程宁诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（以下简称长富公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈锋、被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权出让合同》和《委托经营管理合同》；2.被告向原告返还已支付的物业使用权出让金149000元、物业维修基金1490元及支付利息（自合同解除次日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；3.被告支付以149000元为本金按日万分之五从2018年6月30日计算至合同实际解除之日止的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月9日，原告(乙方)与被告(甲方)签订一份《物业使用权出让合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区******的物业使用权；物业使用权出让期自物业交付之日起至2038年6月30日；租赁期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2042年9月1日；物业使用权租赁金总计149000元；甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金；逾期交付超过60天以上的等情形，乙方有权单方面解除合同；双方并约定其他权利义务。2017年8月9日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份《委托经营管理合同》，约定原告将上述涉案房屋委托给被告或被告选聘的专业物业管理公司进行经营管理，委托经营管理的期限为2年，委托经营期间由被告按季度向原告支付月委托收益，并在第八条特别提示进行约定，《委托经营管理合同》作为《物业使用权出让合同》的合同附件。原告已经向被告支付物业使用权租赁金总计149000元，并向被告支付物业维修基金1490元，被告本应按照《物业使用权出让合同》的约定于2018年6月30日前交付房屋给原告使用。但是，由于涉讼房屋一直未竣工验收，不具备投入使用的条件，被告无法提供经联合竣工验收的房屋给原告使用，逾期交付期限超过60日以上，被告的行为已经构成严重违约，导致合同目的难以实现，给原告造成经济损失。因此，原告请求解除合同，要求被告退还已收取的款项，并按照合同的约定支付逾期交付房屋的违约金。《委托经营管理合同》作为《物业使用权出让合同》的合同附件，应该随《委托经营管理合同》的解除而解除。综上，被告未能够在合同约定期限内交付经联合竣工验收的房屋给原告使用，最终合同目的无法实现，被告的行为构成根本违约，依照上述合同约定及相关法律规定，原告有权单方解除合同并要求被告返还款项和支付相关违约金。被告长富公司辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权出让合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权出让合同》、《委托经营管理合同》约定履行。（一）长富公司不存在任何违约行为。1、涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准，经原告确认无异议后，长富公司按合同约定时间向其交付。2、长富公司已根据与原告签订的《委托经营管理合同》向其支付经营管理收益17892元。（二）《物业使用权出让合同》、《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权出让合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保障合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权出让合同》，被告认为：（一）若以涉案物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权出让合同》,依据《委托经营管理合同》约定，原告亦应向被告返还已收取的经营管理收益17892元。根据《委托经营管理合同》约定，原告应交付具备使用条件的物业给被告进行经营管理。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若案涉物业被认定为不具备投入使用的条件，即原告交付给被告经营管理的物业也不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取被告经营管理收益，应向被告返还。为减少累讼，应将原告收取经营管理收益在本案中扣减被告应退还的使用权出让金。（二）关于逾期交付违约金。1、由于《物业使用权出让合同》约定分期付款，截止至2018年7月1日，原告仅支付出让金130500元，至2018年9月1日才支付最后一期18500元，所以应按实际支付的出让金分段计算逾期违约金。2、原告主张按日万分之五计算逾期违约金过高，远远高于原告的实际损失，应自2018年7月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至解除合同之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。（三）关于利息。原告主张解除合同后的利息并无约定的依据及法律依据，若法院支持逾期交付违约金，违约金足以弥补原告的损失，为此，该请求属于重复主张，应予以驳回。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，有原件的证据本院对真实性予以确认；对没有原件的证据，本院不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海区*****侧的佛山市南海长富物业投资有限公司车间五项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2017年8月9日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权出让合同》，约定物业位于；物业用途为主导商业、办公及居住；物业使用权出让期自物业交付之日起至2038年6月30日，租赁期限届满之日起甲方赠送该物业使用权给乙方至2042年9月1日止。期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计149000元；甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告和被告签订《委托经营管理合同》，约定原告将涉讼物业委托长富公司经营，委托经营期限自2018年7月1日至2020年6月30日止，每季度固定收益为2982元，于次季度的首月20日内付清收益。被告确认收到原告支付租赁金149000元和物业维修基金1490元。原告确认收到被告支付的经营收益17892元。被告于2020年9月7日收到本案的起诉状。本院认为，无论《物业使用权出让合同》如何表述约定交付之日起超过20年之后原告可继续使用租赁物的期限，不改变原告支付的租赁款对应的租赁期限实际超过20年的事实。涉讼房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、长富公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60天的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权出让合同》，本院予以支持。长富公司已于2020年9月7日收到原告的起诉状，本院确认《物业使用权出让合同》20年内的租赁约定于2020年9月7日解除。《委托经营管理合同》于本院送达起诉状前已履行期届满，原告诉请解除，本院不再予以支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的租赁款149000元和物业维修基金1490元予原告。涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备交付使用的条件，长富公司逾期交付房屋予原告导致合同提前解除，长富公司应承担相应违约责任。《物业使用权出让合同》并未对被告未按期交付涉讼房屋致合同解除的情形及应承担的违约责任进行约定，本院参照《物业使用权出让合同》关于原告逾期支付租赁金导致合同解除的违约责任的约定，即原告需按租赁金总额的10%-30%支付违约金的约定，结合合同的履行及解除情况、长富公司的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定长富公司按《物业使用权出让合同》约定的总租赁款的25%向原告支付违约金37250元。由于原告主张房屋未交付，故《委托经营管理合同》也没有履行的基础，长富公司基于《委托经营管理合同》已支付予原告的17892元可冲减长富公司应支付的违约金。长富公司尚应支付违约金19358元予原告。至于利息，本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求租金、物业维修基金计收利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告程宁与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年租赁期限内的约定于2020年9月7日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁款149000元及物业维修基金1490元予原告程宁；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金19358元予原告程宁；四、驳回原告程宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2186.57元（原告已预交），由被告长富公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的2186.57元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年九月三十日书记员  成海欣