贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终6608号上诉人（原审原告）：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**，统一社会信用代码：915205023143151878。法定代表人：范应雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：付燕斌，男，汉族，1985年9月12日生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：沈应梅，女，汉族，1981年10月12日生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审被告）：方春，女，1975年12月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州省平安盛世物业管理有限公司因与被上诉人林生物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5007号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人贵州省平安盛世物业管理有限公司的委托诉讼代理人付燕斌、沈应梅和被上诉人方春到庭参加诉讼。本院现已审理终结。上诉人贵州省平安盛世物业管理有限公司提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判或发回重审。2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定“涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题”无证据证明。一审法院判决书未列举双方当事人的证据，也未阐明双方当事人的质证意见，上诉人并未表示承认涉案物业管理方面的上述“问题”，认定事实缺乏依据。二、一审法院追求“类案同判”的结果，效仿（2020）黔0502民初4933号判决，出现错误。被上诉人为上诉人同时起诉42名不缴纳物业费业主中，20余名拖欠物业费业主相继未经开庭或经庭审调解缴纳清所欠物业费。由此，上诉人通过诉讼维护合法权益，取得显著成效。一审法院参照（2020）黔0502民初4933号判决书作出判决，追求“类案同判”的结果，故沿袭该判决的错误判决。三、一审法院判决结果，对如约缴纳物业费的业主“不公”，起到不良示范。涉案物业房地产项目未竣工验收、公共设施设备不完善、房开商通过上诉人代收业主“三通费”后未如约履行义务等问题，部分业主们普遍将与房开商矛盾纠纷转嫁于作为物管公司的上诉人而拒缴物业费。然而，有些业主则故意拒缴物业费，等待物管公司催费或起诉，物管公司一旦催费或起诉，便趁机与物管公司谈判“打折”，部分业主便达到减少缴纳物业费的目的。本案中，双树望城小区自2016年12月15日平安盛世物业正式服务于业主以来，我物业公司严格遵守《前期物业服务协议》约定及相关法律法规规定，高标准做好了专业的电梯维护保养、公共秩序维护、公共设施设备的专业维护保养、公共环境卫生清扫清运工作的同时，想业主之所想，急业主之所需，及时帮助业主解决困难问题。另外在设施设备未完善车库未交付使用至今，我物业公司已无偿提供车库卫生打扫、公共秩序维护、车辆停放引导、设施设备维修、照明灯的更换、车辆刮擦的协助调查与协调处理、车辆堵塞消防通道的疏通长达两年之久。若按一审法院判决对拖欠物业费的业主打“七折”1.2元/平方米*70%=0.84元/平方米的标准来经营高层电梯物业服务管理，且不支持上诉人的违约金主张，起不到惩治拖欠物业费行为，打击了主动守约缴纳物业费业主的积极性，造成整个物业管理秩序混乱，无法提升服务质量。物业作为服务行业，管理和服务瑕疵是存在的，但是硬件大方向是不会出现问题的，消防安全、电梯维护保养、公共保洁、公共设施的管理与维护保养是不会存在问题的；作为瑕疵，保洁及公共设施维修服务是有时间限定及服务过程的，故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人方春二审中答辩称：涉案房地产项目未经验收，未经规划部门进行实际面积测量，没有绿化，设施设备不完善，一审判决正确。上诉人乱收三通费，物业违规收取待退，上诉人违规的过高收取水费、电费、门禁卡，补卡费等，都是业主不能容忍的，上诉人起诉后没有主动改进服务问题，而是变本加厉的坑害业主，21栋的电梯21天未进行正常开放，并不是向上诉人说的高标准标榜自己，物业公司未按合同进行好物业服务，员工没有相应的上岗资格证，反而给业主造成相应的影响。上诉人未和房开协商好，导致车库脏乱差，并且在一审判决以后直接不管你车库，对进去人员也不管，在公共区域乱贴广告，对业主的安全造成重大隐患，上诉人公司法人打砸业主车辆玻璃，殴打业主等，并且对业主进行停电停水。综上所述，上诉人物管公司管理脏乱差，没有按照合同进行服务管理，是上诉人违约在先，所以导致被上诉人不缴纳物业费，并且物业管理公司应该提交营业执照，相关收费依据及标准等，公示出监督举报电话，向业主公布收益明细，消防设施等每年提供年检报告。故一审判决正确，请求维持原判。上诉人贵州省平安盛世物业管理有限公司向一审提出诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的物业管理费及垃圾费，共计人民币2310.72元，欠费明细如下:从2018年12月15日起至2020年4月15日，共计19个月26天的物业服务费及垃圾费，物业服务费每月138.42元(建筑面积115.35㎡×1.2元/月)及垃圾费6元/月；2、判决被告逾期交纳物业费之日起每日按千分之三支付违约金，共计逾期16个月，支付物业费违约金10165.56元;3.本案全部诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2015年11月16日，贵州省毕节市福明房产开发有限公司与本案原告贵州平安盛世物业服务有限公司签订《毕节“双树·望城·滨河片区城市棚户区改造建设项目”前期物业服务合同》，合同约定，案外人贵州省毕节市福明房产开发有限公司选聘本案原告对“双树望城宾河项目”提供前期物业管理服务。合同约定，原告提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清去边及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、协助安全防范等事项的管理；7、装饰装修管理服务；8、小区文化活动的组织和策划；……。原告提供的前期物业管理服务应达到三级物业服务的质量标准。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准如下：多层住宅：0.80元/月/平方米；高层住宅：1.20元/月/平方米；办公楼：2.40元/月/平方米；商业物业：3.20元/月/平方米。物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、一般性共用设施设备的日常维修、维护费用。公共照明、电梯运行费、维保费、二次加压费等在公共能耗费中列支，根据实际发生数由相关收益业主分摊。3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、法定税费；9、物业管理企业的利润。物业费用首次缴费按一年的标准缴纳，二次缴费可以按半年或年交纳，业主或物业使用人应在当年期满的前一月履行交纳下一年物业服务费的义务。由辖区地方环卫部门收取的卫生费和生活垃圾处置费不在物业费之列，需由业主自行向相关部门交纳或者由物业公司代收代缴。小区共用部位和共用设施设备维修金额超过300元（含300元）以上的，在公共维修基金中列支，乙方有权申请公共维修资金，甲方或业主委员会应当予以支持，维修金额在300元以内的，在物业费列支。业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，就应每天按本金3‰的标准向乙方支付滞纳金（从欠费次日起算）。乙方违约反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。合同还约定了其他事项。2017年8月28日，原告又与被告签订“双树.望城小区”《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括房屋共用部位维护和管理服务（房屋基础、承重结构、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、平台转换层），共用设施设备运行、维护和管理服务（道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、消防设施设备、绿化地、安防设施设备）等；物业理服务费标准按物业服务建筑面积收取（指套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和）收取，其中，高层电梯住宅每月每平方米1.2元计收，商业每月每平方米2.2元计收；该物业服务建筑面积为115.35平方米，按上述方式标准计算，被告住宅按1661.04元/年向原告交纳物业服务费；代收城市垃圾费每月6.00元；物业费用按年交纳，被告应于开发建设单位公布交房之日起全额交纳物业服务费用，被告应于每年12月15日前交纳次年物业服务费用；被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的3‰向原告支付违约金，逾期3个月不交者将在小区公告栏中予以公布，情节严重的，原告可依法向人民法院起诉；原告不履行本协议约定义务，被告有权要求被告在合理期限内履行；造成被告经济损失的，原告应给予赔偿；本协议经双方签署后生效，至本小区内全体业主选聘的物业服务企业与其签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务，原告一直在该小区服务至今。被告方春系居住在该小区18栋1单元1903号房的业主，经核算，从2018年12月15日至2020年4月15日期间，被告方春应交纳的物业服务管理费为2214.72元（115.35平方米×1.2元/月/平方米×16个月）,城市垃圾费96元（16个月×6.00元/月）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备、公共部位损坏未及时维修、维护，以不正当手段催收物业费用等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：涉案小区至今未成立业主委员会。一审法院认为：原告平安盛世物业与贵州省毕节市福明房产开发有限公司签订的《毕节“双树·望城·滨河片区城市棚户区改造建设项目”前期物业服务合同》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告方春作为居住在双树望城小区18栋1单元1903号的业主，《毕节“双树·望城·滨河片区城市棚户区改造建设项目”前期物业服务合同》对被告鲁丕英具有法律上的约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不按合同约定履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，被告房屋漏水，不是拒付物业费的理由。从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2214.72元×70%=1550.30元。对原告要求被告支付代缴城市垃圾费96元的诉请，因双方在合同中有明确约定，原告系代收代缴，故被告应予支付给原告。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，对原告具有事实及法律依据的诉讼请求，本院予以支持；而被告不承担责任的部分抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告方春于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州省平安盛世物业管理有限公司2018年12月15日至2020年4月15日期间的物业服务费1550.30元，并支付原告代缴的城市垃圾费96元。二、驳回原告贵州省平安盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费56元（已按简易程序减半收取），由原告贵州省平安盛世物业管理有限公司负担31元，由被告方春负担25元。在二审审理期间，被上诉人提交以下证据：小区管理现场照片打印件多份、18栋2单元电梯维修通告。拟证明上诉人管理存在脏乱差，物业服务不到位的情形。上诉人质证意见：对真实性有异议，拍照时间不清楚，上面的时间需要提交鉴定，达不到被上诉人的证明目的。本院认证如下：该证据系业主所拍，图片上有明确的时间，与一审查明的情况一致，具有真实性，可以证明上诉人管理不到位的事实，本院予以采信。经二审审理查明：一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人在物业服务过程中是否存在服务不到位的情形，原判由其承担30%的责任及未支持违约金是否正确。经查，上诉人贵州省平安盛世物业管理有限公司与“双树?望城小区”建设单位贵州省毕节福明房地产开发有限公司签订前期物业服务合同入驻该小区。之后，上诉人又与被上诉人签订了《前期物业管理服务协议》，协议对物业管理服务内容及标准、物业服务费标准、代收城市垃圾费等进行了约定。双方签订的合同合法有效，均应当按照协议约定全面履行自己的义务。被上诉人作为居住在涉案小区的业主，应按约定缴纳物业服务费，上诉人亦应依照约定提供相应的物业服务。根据一、二审中被上诉人提交的照片、证人证言充分证实了涉案物业管理方面在局部区域存在污物、垃圾未及时清理，公共设施设备损坏未及时维修等问题。故上诉人根据前期物业管理服务合同的约定提供的物业服务存在服务不到位的情形。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原判结合全案情况，由上诉人公司承担30%的责任，并无不当。因本案双方均存在不同程度的违约，一审未支持逾期交纳物业费违约金，亦无不当。上诉人称涉案物业管理方面不存在服务不到位的上诉理由，与客观事实不符，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由上诉人贵州省平安盛世物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇二〇年九月二十七日书记员 宗航程