浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2896号 上诉人（原审被告）：绍兴市建发物业管理有限责任公司，住所地绍兴市人民西路**。 法定代表人：顾妮妮，董事长。 委托诉讼代理人：樊建萍，女，1964年4月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：陈兰英，女，1936年9月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：章山山，浙江震天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱航，浙江震天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁培根，男，1956年11月9日出生，汉族，住绍兴市越城区××花园××幢××室。 被上诉人（原审被告）：谢惠娟，女，1958年11月20日出生，汉族，住绍兴市越城区××花园××幢××室。 上诉人绍兴市建发物业管理有限责任公司（以下简称建发物业公司）因与被上诉人陈兰英、丁培根、谢惠娟财产损害责任纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 建发物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人陈兰英的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定涉案发生断裂的排污管主管道属于建筑物共用设备设施范畴，与本案事实不符，理由如下：一、涉案排污管主管在业主室内，应属于业主的专有部分，且经过装修后都已经封闭，属于隐蔽工程，上诉人无法进入业主家中进行维护，其日常维护、保养、维修应属于该幢楼宇中共用该管道的业主，而不属于物业管理企业管理的范畴。二、一审法院认为“物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同约定或者法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持”错误，理由如下：1.经一审法院组织各方至涉案房屋现场勘察，确认被上诉人丁培根、谢惠娟所有的龙洲花园69幢408室房屋卫生间墙壁内公用排污管主管道有一处断裂，由此导致大量积水。但一审法院并没有对断裂的原因予以查明，到底是被上诉人丁培根、谢惠娟装修或使用不当造成，还是其他原因造成破裂，一审法院并没有明确。房屋漏水在开发商质保期内的(不论是公共部位还是业主室内的专有部分)，由开发商负责并承担费用，由物业管理公司负责具体维修；超出开发商质保期，属于公共部分的，由物业管理公司用业主的公共维修基金负责具体维修；属于个人家庭部分的，由个人负责自行维修。涉案房屋早已超过质保期，且属于个人家庭部分，应由业主自行维修，也可委托物业公司维修，相关费用由业主承担。2.被上诉人房屋内漏水的维修责任不是上诉人，而是包括被上诉人在内的业主和物业使用人。根据上诉人与龙洲花园业委会签订的《物业管理委托合同》第四条、第五条的约定，上诉人受委托管理服务事项包括“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理服务；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理服务”，上述约定不等同于上诉人提供服务中产生的费用也由上诉人承担。恰恰相反，该《物业管理委托合同》第二十五条明确约定：“1.房屋共用部位的小修、养护费用，由业主和物业使用人承担；大中修费用，由业主和物业使用人承担；更新费用，由业主和物业使用人承担。2.房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由业主和物业使用人承担；大中修费用，由业主和物业使用人承担；更新费用由业主和物业使用人承担”。此外，上诉人与被上诉人签订的《龙洲花园住宅区物业管理入住合同》第六条也明确约定，乙方(被上诉人)如委托甲方(上诉人)对其自用毗连部位有关设施、设备进行维修养护时，乙方(被上诉人)支付所发生的维修、养护费用。根据上述约定，涉案房屋的维修、保养，可由上诉人牵头进行，但所产生的费用，应由包括被上诉人在内的业主承担。一审法院将上诉人提供的维修、养护、管理服务等同于提供该服务也应承担相应的费用，偷换了概念，进而得出错误的结论，严重损害了上诉人的利益。三、上诉人已按约履行了管理职责，被上诉人陈兰英没有证据证明涉案房屋漏水系上诉人造成，向上诉人主张损失赔偿于法无据。被上诉人陈兰英向上诉人反映房屋漏水后，上诉人第一时间派员上门踏看，积极帮助查找原因。据2019年9月24日被上诉人陈兰英提供的证明，漏水系被上诉人408住户丁培根家所造成的。为进一步查明原因，上诉人与408业主多次沟通，要求其配合对漏水原因进行核查，以便尽快予以精准维修，但遭408室业主拒绝(因其室内水管已封闭，从外部无法查明漏水原因)。后又与社区一起参与调解，并多次表明愿意协调、配合业主维修(但相关费用根据约定应由业主和物业使用人承担)，被上诉人陈兰英的起诉状、被上诉人丁培根、谢惠娟的答辩意见中均能表明上诉人已尽到了管理责任，在管理上并没有违约行为。被上诉人因漏水造成的损失，应根据过错进行认定，由过错人(责任人)承担。如是被上诉人陈兰英自身装修、使用不当等原因引起的，损失自行承担；如是包括被上诉人408业主丁培根、谢惠娟在内的邻居装修、使用不当等原因造成的，应向相关侵权人主张赔偿损失；如系管道自然老化等责任无法界定的，根据公平原则，应由共用该管道的全体业主均等承担。上诉人作为物业管理服务方，愿意牵头、协调维修，但维修中如涉及到包括被上诉人408业主丁培根、谢惠娟室内管道的，相关业主应全力配合，相关费用也应由责任人承担，否则上诉人履行维修服务时，既无业主授权配合，无法进入室内实施维修行为，又无维修费用的资金保障，维修服务也就无法开展，维修工作的落实就很可能成为一纸空谈。 被上诉人陈兰英答辩称：一、根据《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据业主委员会与上诉人签订的《物业管理委托合同》约定，上诉人作为小区的物业服务公司，提供对小区共用设施、设备的维修、养护、运行和管理服务。房屋及设施、设备的维修、养护及时到位。本案中，上诉人未能及时对涉案污水管道予以维护管理，具有过错。故对于涉案水管的损坏，上诉人负有维修、养护和管理的责任。且其也未尽到相应的管理义务，也未及时维修，存在明显的过错和管理瑕疵，致使被上诉人财产受损，故上诉人应当承担相应的法律责任。二、根据业主委员会与建发物业公司签订的《物业管理委托合同》第五条、第二十一条的约定，建发物业公司委托管理的服务事项包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理服务，房屋及设施、设备的维修、养护及时到位。即上诉人应当提供对于涉案水管的维修、养护等的管理服务。而该合同第二十五条约定房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用无论小修、养护费用抑或大中修费用、更新费用均由业主和物业使用人承担，系在收取物业管理费后又需再收取费用，该条款属于免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款。根据《物业管理条例》第三十五条第二款“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持”的规定，应当认定该条款系无效条款，故上诉人不能基于该条款免除对被上诉人的赔偿责任。 被上诉人丁培根、谢惠娟答辩称：一、上诉人称排污管道属于业主专有部分，不符合相关法律法规的规定。《浙江省物业管理条例》第五十八条明确规定，共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。本案涉案的破损的管道，属于本幢业主共同使用的管道，完全符合共用设备的定义。二、上诉人认为一审法院没有对该公用排污主管道断裂的原因予以查明，与事实不符。今年5月15日，由一审法院组织牵头，对现场进行破墙查验，当时上诉人的三位领导与一审法官和被上诉人都对管道断裂及管道周边进行仔细查勘，明确了该管道断裂是非人为因素造成，并都在一审法院的查勘记录中签字。三、破损管道漏水的修复责任人系上诉人。一审法院已经查明，漏水是因为共用排污管道的破损，不涉及其他的问题。同时一审法院在判决中亦明确，上诉人与龙洲花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定，上诉人受委托管理服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理服务；共有设施、设备的维修、养护、运行和管理服务。本案涉案发生断裂的排污主管道属于建筑物共用设施设备范畴。据此，上诉人对案涉发生断裂的管道的维修、养护和管理有约定的义务。四、本案事项发生后，被上诉人丁培根、谢惠娟多次联系上诉人修理破损管道，上诉人至今未予修理。综上，一审法院认定事实清楚，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。 陈兰英一审起诉请求：一、判令丁培根、谢惠娟、建发物业公司立即对其所有的绍兴市越城区××花园××幢××室漏水部位进行堵漏修复、恢复原状，停止对陈兰英所有的龙洲花园69幢308室房屋的漏水侵害；二、判令丁培根、谢惠娟、建发物业公司赔偿陈兰英各项经济损失人民币3万元（其中房屋装修损失28000元、家具损失2000元，以评估鉴定报告为准）；三、判令丁培根、谢惠娟、建发物业公司承担本案全部诉讼费用。一审诉讼中，陈兰英变更第二项诉讼请求中赔偿金额为3884元。 一审法院认定：陈兰英系绍兴市越城区房屋业主，丁培根、谢惠娟系龙洲花园69幢408室业主。建发物业公司系该小区物业服务企业。2019年8月，陈兰英发现其卧室内柜顶存在水渍，卫生间吊顶存在漏水。后陈兰英向建发物业公司反映该情况，经陈兰英、丁培根、谢惠娟及建发物业公司至现场查看，初步认定系房屋内公用排污水管破裂造成。此后陈兰英、丁培根、谢惠娟及建发物业公司就修理及赔偿事宜未能协商一致，陈兰英遂起诉至该院。经该院组织各方至绍兴市越城区××花园××幢××室××室房屋现场勘察，确认丁培根、谢惠娟所有的69幢408室房屋卫生间墙壁内公用排污管主管道有一处断裂，由此导致大量积水。诉讼中，陈兰英申请对绍兴市越城区房屋因本次漏水造成的相关财产损失进行评估。该院委托绍兴华越资产评估事务所进行评估，该评估机构出具报告书1份，其评估结论为：陈兰英名下位于绍兴市越城区××花园因漏水造成的相关财产损失价值3884元。 一审法院认为：陈兰英系绍兴市越城区××花园小区69幢308室业主，丁培根、谢惠娟系龙洲花园小区69幢408室业主，建发物业公司系该小区物业服务企业。陈兰英所有的房屋发生漏水事故，经现场勘察，可以确认漏水原因系69幢408室房屋卫生间墙壁内公用排污管主管道发生断裂。根据建发物业公司与龙洲花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定，建发物业公司受委托管理服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理服务；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理服务。本案案涉发生断裂的排污管主管道属于建筑物共用设施设备范畴，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。现陈兰英要求建发物业公司对漏水部位进行修复及对陈兰英因本次事故所致损失承担赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。陈兰英要求丁培根、谢惠娟承担责任的诉讼请求，缺乏相应的依据，该院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、绍兴市建发物业管理有限责任公司于该判决生效之日起十日内修复位于绍兴市越城区××花园××幢××室房屋内公用排污管主管道漏水部位；二、绍兴市建发物业管理有限责任公司于该判决生效之日起十日内向陈兰英赔偿损失3884元；三、驳回陈兰英的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由绍兴市建发物业管理有限责任公司负担，于该判决生效之日起七内向该院履行。鉴定费3000元，由绍兴市建发物业管理有限责任公司负担，该款由陈兰英垫付，绍兴市建发物业管理有限责任公司于该判决生效之日起十日内向陈兰英付清。 二审中，上诉人向本院提交了《龙洲花园住宅区物业管理入住合同》一份，证明被上诉人委托上诉人对其自用毗连部位有关设施、设备进行维修养护时，应由被上诉人支付所发生的维修、养护费用。三被上诉人均未提交新的证据。本院组织各方当事人进行了证据交换与质证。本院认证认为，被上诉人的诉讼请求中并未涉及维修、养护费用，上诉人提交的证据与本案争议焦点无关联性，本院对此不予确认。 上诉人申请本院向绍兴市房管处物管科相关工作人员咨询业主室内的排污管道的维修责任归属问题。本院认为，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据应指证明当事人主张的待证事实的证据，本案上诉人的申请显然不属于该情形，本院对上诉人的申请不予准许。 本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,涉案发生断裂的排污管道虽在被上诉人丁培根、谢惠娟户室内，但并非由其专有使用，上诉人主张该排污管道属于被上诉人丁培根、谢惠娟的专有部分，与查明的事实不符，一审法院认为该排污管道属于建筑物共用设施设备范畴，符合相关规定及日常生活经验，并无不当。上诉人与涉案小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定，上诉人负有对涉案小区房屋共用设施设备的维修、养护、运行、管理义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。现被上诉人陈兰英要求上诉人对漏水部位进行修复及对被上诉人陈兰英因本次事故所致损失承担赔偿责任，符合上述法律规定，一审法院对此予以支持，并无不当。 综上所述，上诉人绍兴市建发物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人绍兴市建发物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 王常山 审判员 季璐璐 二〇二〇年九月二十五日 书记员 鲁 易