宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初2592号 原告：成都合达联行物业服务有限公司银川分公司,住所地宁夏回族自治区永宁县。 负责人:孙鹏程,系该分公司经理。 委托诉讼代理人：冯立华、陈建银，宁夏宓林律师事务所律师。 被告:周凤霞,女,1973年12月2日出生,汉族，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：王进峰，北京大成（银川）律师事务所律师。 原告成都合达联行物业服务有限公司银川分公司与被告周凤霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告成都合达联行物业服务有限公司银川分公司的委托诉讼代理人冯立华、陈建银、被告周凤霞及其委托诉讼代理人王进峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都合达联行物业服务有限公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年5月30日期间的物业服务费3585.94元,并以未付款的3‰每日为标准向原告支付滞纳金1128元,滞纳金请求判令支付至实际履行之日,以上共计4713.94元;2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原告系被告物业所在的永宁县望远镇三沙源3区的物业服务企业,自被告受领房屋之日起一直为永宁县望远镇三沙源3区提供物业服务。根据双方签订的《前期物业服务合同》,被告有及时缴纳物业费等有关费用的义务,若被告违反协议,原告有权要求被告补交并从逾期之日起应付未付费用按每日3‰承担相应的滞纳金。迄今为止,被告拖欠2019年1月1日至2020年5月30日期间的物业费3585.94元,故诉至法院。 被告辩称，1、根据银川市普通住宅小区物业服务收费标准和银川市普通住宅小区物业服务等级标准，原告应当属于三级物业服务企业，但原告不具备相应等级服务标准，没有履行相应的服务义务，不应当收取三级服务标准的物业服务费用；2、根据最高人民法院关于民间借贷司法解释第26条的规定，人民法院应当比照该规定认定涉案违约金，被告涉案违约金比率达到未缴额度的109%，远远高于法律标准，应当适度减少；3、当时物业没有和我签订合同，所以违约金我不认。 原告为证实其主张向法庭提交了如下证据：1、《前期物业服务合同》一份、《逸都花园三期临时管理规约》一份、物业管理企业备案登记表一份、物业服务合同备案登记表一份，证实2015年9月1日，原告与银川博冠房地产开发有限公司签署《前期物业服务合同》及《逸都花园三期临时管理规约》，合同约定：高层住宅物业服务费为每平米每月1.8元，该合同及管理规约对建设单位、业主及物业使用人均有约束力；原告经过永宁县住房和城乡建设局登记并备案、原告具有物业服务的资质、具有按照合同约定收取物业服务费的权利，原告系适格诉讼主体的事实。2、家庭成员登记表一份、物品领用一览表一份、周凤霞身份证复印件一份，证明被告已领取钥匙及业主手册,系三沙源****房屋的实际所有人,其房屋面积为116.05㎡,被告是适格诉讼主体的事实。3、《物业费催收通知单》一份、照片一份，证明被告自2019年1月1日起拖欠物业服务费且原告通过在被告门上粘贴物业费催收单的方式对被告催缴过物业服务费,但至今原告一直未支付物业服务费已经构成违约的事实。 被告的质证意见是：对证据的真实性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为原告没有提供与被告周凤霞签订的物业服务合同，不能证明双方约定违约金或者滞纳金。 被告为证实其主张向法庭提交了如下证据：1、永宁县人民法院(2019)宁0121民初4354号民事判决书一份，证明法院查明事实部分认定被告涉案小区房屋及相关设施（消防、公共部分、草坪、安保设施）已经交付合格，原告具备基本的物业服务条件；2、被告录制涉案小区相关物业服务状态视频，证明原告没有履行三级物业服务企业应尽的职责，主要表现在通话门禁没有安装、眼孔闲置、小区内所有的监控设备没有启用、消防设施因没有水源无法启用、安保设施残缺不全、安保人员设置不够、绿化服务不完整、楼道内没有灭火设备、公共通道、公共部分尤其是公共消防通道不通畅、有车辆堵塞现象、没有划定公共停车位及消防标示、保洁人员人数不够、公共草坪养护不到位、消防通道内墙面贴有易燃物没有拆除、小区景观水池无水出现淤沙。 原告的质证意见是：对判决书没有异议。 根据被告的申请，证人南来雄、田柳、马小龙出庭作证，证明主要内容为：1、绿花草坪维护不到位，很多都是土没有草；2、商业街两边合同上说是划车位，现在都是乱停车；3、监控设施和消防设施不足，不能起到作用，单元门一直是黑洞，到今天为止还是这样；4、幼儿园所建的娱乐设施占用盲道和车位；5、物业私揽防盗窗的业务，在门口放置广告牌，还有消防步梯贴的保温棉存在非常大的隐患；6、物业费用没有公示，每月那么多的费用业主都不知道收的啥费；7、安保问题不到位，偶尔有一两个安保人员，还有保洁人员也配备不到位，不打扫卫生。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，原告（乙方）与银川博冠房地产开发有限公司（甲方）签订前期物业服务合同：约定乙方受甲方委托对三沙源三区实行专业化、一体化的物业服务。占地面积:93.9063亩，建筑面积:132857.97平方米;其中地上建筑面积13137.79平方米;地下建筑面积17412.05平方米,住宅建筑面积95995.74平方米;物业及配套用房建筑面积698.87平方米。第二章服务内容与质量中，第二条乙方提供的物业服务内容及标准为/级服务。第三条在物业服务区域内,乙方提供的其他服务包括以下事项1、受甲方和施工单位委托,按照《委托维修合同书》和授权书负责或协调保修期内业主房屋及其配套设施设备的维修。2、根据居民的需要、项目的硬件条件,设计开展一些便民经营服务。3、根据业主的需要和企业实力,为业主提供一些特约有偿服务。第四条甲方保证支付使用的物业符合国家规定的验收标准,乙方按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第三章服务费用中第六条本物业服务区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下：(2)高层住宅1.8元/月.平方米。预收的物业服务资金用于物业服务支出和物业服务企业的酬金，物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方支配,主要用于以下1、管理服务人员的工资,社会保险和按规定提出的福利费等；2、物业共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用；3、物业服务区域清洁卫生费用;4、物业服务区域绿化养护费用；5、物业服务区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；9、国家法定税费；10、经业主大会同意的其他费用。第七条物业交付使用前发生的前期物业服务费用,由甲方承担;物业交付使用后至前期物业服务合同中终止之日发生的物业服务费,由甲方和物业买受人按物业买卖合同中的约定承担,约定由物业买受人交纳的,甲方负连带交纳责任;物业专卖合同中未约定的,甲方承担。第八条业主应于甲方通知办理房屋移交手续之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按季度(季/月)交纳,业主或物业使用人应在每季度最后10日内支付下季度物业服务费及物业相关费用。第九条物业服务费用实行酬金制方式计费的,乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算,并每年向全体业主公布物业服务资金的收支情况。第六章物业的使用与维护：第十六条业主大会成立前,乙方应根据《临时管理规约》制定本物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。第十七条乙方可采取规劝、公示、勒令停止、限期要求恢复原状或赔偿损失、向有关部门报告等措施,制止业主、物业使用人违反本物业《临时管理规约》和物业服务规章制度的行为。乙方根据规章制度提供物业服务时,甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第十八条乙方应及时向全体业主报告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项,及时处理业主和物业使用人的投诉,接受甲方、业主和物业使用人的监督。第十九条因维修物业或者公共利益,甲方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的,应征得相关业主和乙方的同意;物业公司确实需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的,应征得相关业主和甲方的同意。第七章权利及义务中甲方的权利义务：（一)负责制定《临时管理规约》和提供《房屋使用说明书、质量保证书》,并将其作为物业买卖合同的附件；(二)授权乙方对业主、使用人违反《临时管理规约》的行为,按照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止,并向责任人追究赔偿；(三)保证本物业服务区域内的配套设施设备达到《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》的交付使用条件,并完善本物业服务区域内的其他配套设施设备,包括物业的安全防范和消防设施、标识系统、环卫处理系统等；第二十三条乙方的权利义务：(一)依据本合同约定的服务内容和标准提供物业服务；(二)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定,开展各项物业服务活动,但不得侵害业主、使用人及他人的合法权利；(三)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定,向业主或使用人收取物业服务费用,通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；(四)按照相关规定,建立健全规章制度,对收费项目和标准实施明码标价。第八章违约责任中：第二十六条甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)、二次供水服务费、电梯服务费等费用的,应按每项欠费/的标准向乙方支付违约金,乙方可以向人民法院起诉,约定由业主交纳的,甲方负连带责任。第二十七条乙方违反本合同的约定,擅自提高物业服务费用标准的,业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。第九章其他事项中：第二十九条本合同期限为5年,时间按照竣工验收之日起(2018年5月1日至2023年4月30日)。原告于2015年9月1日向永宁县住房和城乡建设局备案高层住宅1.8元/平方米.月。2017年9月4日被告办理了入住手续，住宅建筑面积116.05平方米，并交纳了2018年以前的物业费。后因被告认为原告的物业服务存在诸多问题，未交纳2019年至今的物业服务费，原告诉至本院。 本院认为，原告与案外人签订的《前期物业服务合同》真实、合法，原告为被告提供物业服务，被告应当按照约定和法律规定及时向原告交纳物业服务费。原告按照每平米1.80元／月收取物业服务费未超出规定的标准，被告拖欠2019年1月1日至2020年5月30日期间的物业服务费共计3585.94元未付，应当履行支付义务。被告主张原告未能完全履行物业服务义务、环境差、管理混乱、存在消防隐患等答辩意见，因被告主张的部分设施系案外人的责任，根据前期物业服务合同的约定，原告应当履行维修义务和管理责任，故原告应当在今后的物业服务中加强管理、提升服务质量，让业主有一个满意的居住环境。原告与案外人银川博冠房地产开发有限公司（甲方）签订的前期物业服务合同，未约定违约金和滞纳金的承担方式和计算依据，应当视为无合同约定，故对原告请求判令被告承担滞纳金的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告周凤霞于本判决生效之日起十五日内向原告成都合达联行物业服务有限公司银川分公司支付2019年1月1日至2020年5月30日期间的物业服务费3585.94元； 二、驳回原告成都合达联行物业服务有限公司银川分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告周凤霞负担。 本判决为终审判决。 审判员  高宇翔 二〇二〇年九月二十八日 书记员  刘卓依 本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。