广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初1817号 原告：罗高献，男，1954年12月21日出生，壮族，住广西百色市右江区。 原告：何丰华，女，1964年4月23日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告：百色广安房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区大旺路******，统一社会信用代码：91451000692778787A。 法定代表人：韦程开，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎敏玉，广西思贝律师事务所律师。 原告罗高献、何丰华与被告百色广安房地产开发有限公司（以下简称百色广安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗高献、何丰华的委托诉讼代理人颜佳彧，被告百色广安公司的委托诉讼代理人黎敏玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗高献、何丰华向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效之日起十五日内协助原告办理位于百色市右江区商品房的权属登记证书；2.判令被告支付原告逾期协助办理商品房权属登记的违约金（违约金的计算：以房款总额418374元为基数，从2018年1月25日按日万分之一计付至原告实际完成涉案房屋所有权登记之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告将位于百色市右江区商品房出售给原告，房屋总价款为420812元；因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起取得竣工验收备案表，720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告若不解除合同，被告应从原告应当完成房屋所有权登记的届满次日起，按每日向原告支付已付款价万分之一的违约金，直至原告实际完成房屋所有权登记之日止。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告于2016年1月25日交付房屋给原告。房屋交付后，由于面积有差异，之后，被告退还了差额部分的房款，实际房屋总价为：418374元。按合同约定被告应在2018年1月24日前协助原告办理并取得商品房权属登记证书，被告没有按该约定履行义务，2018年1月29日，被告作出书面《承诺》，承诺于2018年10月31日前协助小区业主办理不动产权登记，但至今仍未履行承诺，损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 原告罗高献、何丰华为其诉讼主张向法院提交的证据有：1.商品房买卖合同（预售），证明原告与被告之间的权利与义务，以及被告延迟办理权属登记备案的事实；2.购房发票、税收缴款书，证明原告已完全履行合同义务的事实；3.商品房买卖合同登记备案证明，证明涉案房屋已取得合同登记备案证明；4.被告发出的《公告》，证明被告实际交房的时间为2016年1月25日；5.被告出具的《承诺》，证明被告承诺于2018年10月31日之前协助小区业主办理不动产权登记的事实。 被告百色广安公司答辩称，一、被告已经履行了协助办理房屋权属证书的义务，原告已领取了涉案房屋权属证书。1.根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”百色市不动产登记中心服务指南载明，房屋所有权转移登记（买卖）需要提交的材料包括：（1）不动产登记登记表；（2）申请人身份证明；（3）不动产权属证书；（4）《买卖合同》原件；（5）相关税费缴纳凭证。2.本案中，涉案房屋权属登记属于房屋所有权转移登记，根据上述规定，办理涉案房屋权属登记被告只需提供涉案房屋案件的不动产权属证书，被告于2019年10月29日办妥涉案不动产权属证书（首次登记），至此，被告已经完成了协助原告办理涉案房屋权属证书的义务，自涉案不动产权属证书（首次登记）办妥之日起，原告便可申请办理房屋权属转移登记。现原告早已从被告处领取了涉案不动产权属证书（首次登记），其自领取该证书之日起便可申请办理转移登记，而其迟迟不去申请办理有关手续，由此，产生的不利后果应由其自行承担，现原告主张被告协助办理登记无事实和法律依据。二、原告未能在涉案房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证并非出卖人原因导致，被告不应支付逾期办证违约金。原告未能在2018年1月24日前取得房地产权属证书，并非被告的责任导致，由于原告未提供证据证明涉案房地产权属证书未能在《商品房买卖合同》约定的期限内办理是由于被告的原因造成，因此，原告依据该合同及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，主张被告支付违约金，证据不足。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的法律后果。三、原告请求支付违约金的数额没有事实和法律依据。退一步说，即使原告能够提供证据证明涉案房屋权属证书未能在约定时间内办理确属被告的原因造成，实际上，涉案房屋于完成办理初始之日已经满足办理房屋权属证书条件，原告却迟迟未前往房屋登记部门办理，自涉案房屋可办理权属登记之日至原告实际办理之日不应计算违约金，该段时间未取得权属登记完全是原告未及时申请办理造成，因此，原告请求从2019年10月29日至实际取得房屋权属证书的之日违约金没有事实和法律依据。请法院予以驳回。 被告百色广安公司在答辩及举证期限内向法院提交的证据有：1.不动产权证签领表，证明原告已经领取了涉案房屋权属证书的事实；2.房屋首次登记证书，证明被告已经履行了协助办理房屋权属登记的义务的事实；3.百色市不动产登记中心房屋指南，证明被告协助办理涉案房屋权属登记义务的表现形式为办理涉案房屋的初始登记；4.商品房买卖合同，证明办理涉案房屋权属转移登记需要原告及被告共同申请方可办理，被告协助办理涉案房屋权属登记表现形式为提供不动产首次登记证书。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行质证。被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可原告主张的待证事实；对证据2的真实性、合法性无异议，不能证明完全履行支付义务；对证据3的真实性、合法性无异议，不能证明被告办理造成的，需要双方配合才能完成；对证据4、5的真实性、合法性、关联性无异议，恰好证明被告积极履行办理不动产登记的义务，不存在拒绝配合办理登记的行为。 原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2、3的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，没有通知原告可以办理不动产权属登记证书；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议。本院对原、被告经质证，无异议的证据予以认定，对有异议的证据结合全案证据作综合认定。 综合全案证据以及原告陈述、被告答辩，本院确认以下法律事实：2015年11月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：1.被告将位于百色市右江区商品房出售给原告，建筑面积117.35平方米，每平方米3585.96元，房屋总价款为420812元；而实际面积存在差异，被告退还原告差额部分的房款，实际房屋总价为：418374元。2.预售合同登记备案：（1）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；（2）有关预售合同登记备案的其他约定如下：因买受人的原因无法办理商品房预售合同登记备案手续的，出卖人不承担责任。3.房屋登记：（1）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（2）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：“……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”因买受人的原告未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记，出卖人不承担责任。合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房款418374元；2016年11月12日，被告将原告所购买的位于百色市右江区色市房屋登记交易管理中心办理《商品房买卖合同》登记备案。 2016年1月25日，被告百色广安公司将商品房交付给原告。2018年1月29日，被告百色广安公司向泰安小区二期业主发出《承诺》，其中：“2.我公司将于2018年10月31日之前为各业主办理不动产权转移，届时请各业主留意接听电话，补充相关材料，并与我公司办证人员约定时间一同前往不动产登记中心拍照办理。” 2019年10月29日，百色市不动产登记局为百色广安公司发放泰安公寓二期不动产权证书。 2020年3月27日，百色广安公司通知原告领取不动产权证，2020年5月17日，原告罗高献在被告百色广安公司制作的“泰安二期不动产权证签收表（11栋）”上签名，领取桂（2019）百色市不动产权第0029554号《不动产权证书》。 本院认为，本案争议焦点，原告主张被告支付逾期办证违约金有何事实和法律依据的问题。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，在本案件中，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，当事人应当按合同约定全面履行义务。合同签订后，原告按合同约定将购房款支付给被告，按合同约定履行的义务。被告应按合同约定于2016年1月1日将商品房交付给原告，之后延期至1月25日办理交房手续。依《商品房买卖合同(预售)》第二十条“房屋登记”（二）约定情形，由于被告在开发建设泰安二期项目过程中，因“规划材料的建筑面积有误，导致实测面积与规划面积不符，无法办理不动产证”，被告所销售的商品房合同面积与实际测绘面积不符，属于被告的原因造成办理不动产证书逾期，原告应在2018年1月15日前（即720日内）取得商品房的房屋所有权证书，但至2020年5月17日原告才能够领取桂（2019）百色市不动产第0029554号《不动产证书》，现系被告之原因，未能及时为原告办理不动产权证书，存在违约行为，理应承担逾期办证违约责任。违约金的计算，以购房款418374元为基数，从2018年1月15日起以每日万分之一计付至2020年3月27日止即418374元×0.0001×792天=33135.22元。原告主张被告支付逾期办证违约金，符合法律规定情形的部分，本院予以支持。被告虽提出辩解理由，但没有提供相关证据佐证系原告的原因造成在约定期限内未能办理房屋所有权转移登记之责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告百色广安房地产开发有限公司在本案判决确定之日起十日内向原告罗高献、何丰华支付逾期办理商品房权属登记的违约金33135.22元； 二、驳回原告罗高献、何丰华的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费696元，减半收取348元，由被告百色广安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  邹冠华 人民陪审员  黄金山 人民陪审员  李学泰 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  黄子茜