广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3341号上诉人（原审原告）：梁丽雪，女，1984年2月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：梁超平，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴红梅，广东五邑律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江门市振鸿经贸发展有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区***********。统一社会信用证号码：914***********944C。法定代表人：聂亚煦，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐宇峰，该公司员工。上诉人梁丽雪因与被上诉人江门市振鸿经贸发展有限公司（以下简称振鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初2659号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁丽雪上诉请求：改判振鸿公司向梁丽雪退还5万元定金。事实和理由：梁丽雪向振鸿公司购买江门市****************物业(属于预售商品房项目)，振鸿公司要求梁丽雪将其中45000元购房款转入江门市卓世科技有限公司（以下简称卓世公司）的账户，但振鸿公司却否认该45000元是购房款，振鸿公司极其不诚信，应依法向梁丽雪返还定金50000元。梁丽雪在二审法庭调查补充如下意见：*.振鸿公司要求梁丽雪在支付50000元的情况下，增加支付45000万元的购房款，梁丽雪要求振鸿公司重新就总房价签订协议，但振鸿公司并不签订，同时否认该45000万元为购房款，违背诚实信用原则；2.振鸿公司未经梁丽雪同意擅自将案涉房屋转售他人，转售的价格比销售给梁丽雪的房价高，振鸿公司明显是为了后面更高的销售价格与梁丽雪强行解除合同。振鸿公司辩称：1.振鸿公司没有要求梁丽雪将45000元转入卓世公司的账户，梁丽雪无中生有，也不能提供证据证明，该45000元是梁丽雪给中介公司的中介费，与振鸿公司无关；2.振鸿公司没有要求梁丽雪交45000元的购房款，45000元是梁丽雪给中介公司的服务费，不是总房价的部分，振鸿公司没有违反诚信，更不存在欺诈行为；3、其余意见与一审意见一致。梁丽雪向一审法院起诉请求：1.振鸿公司退还全部定金和房款合计玖万伍仟元整（小写￥95000元）给梁丽雪；2.振鸿公司支付占有梁丽雪财产利息捌仟贰佰陆拾伍元整（小写￥8265元）（以95000元为基数，从2019年4月24日起至今，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计至全部款项还清之日止）；3.振鸿公司支付双倍违约赔偿金合计拾玖万元整（小写￥190000元）（以95000元为基数）给梁丽雪。4.振鸿公司向梁丽雪道歉；5、振鸿公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月24日，梁丽雪（认购方）与振鸿公司（销售方）签订《滨河四季商品房认购协议书》，约定：梁丽雪向振鸿公司购买江门市********1*******物业，总价款为376800元；在签订本协议同时，梁丽雪应向振鸿公司支付购房定金50000元；选择按揭付款的，梁丽雪应在签订协议七日内向振鸿公司支付首期款（含定金）188800元，余款188000元以按揭贷款方式支付；梁丽雪应在付清首期款后一个月内签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》等全部附件，及时向银行提供资料并完成按揭手续；梁丽雪逾期付款视为违约，逾期30日或以上振鸿公司有权解除合同、将物业重新出售并没收梁丽雪所交定金，等等内容。同日，梁丽雪向振鸿公司出具《延期付款申请书》，内容为：本人应按合同约定于2019年5月1日前支付购房款233800元，现由于资金周转原因，不能按合同约定支付上述款项，申请先行支付房款10000元，余款223800元在2019年5月18前付清。其中房款85000元于2019年5月9日前付清。若未按时付清，振鸿公司有权解除认购协议书。振鸿公司在庭审时确认其员工在该申请书上书写“同意”并签名的效力及于振鸿公司。签订认购协议书当日，梁丽雪向振鸿公司支付10000元。2019年5月9日，梁丽雪向振鸿公司转账支付40000元，备注用途为“梁丽雪江门滨河四季1015室购房款”。同月10日，梁丽雪向卓世公司转账支付45000元，备注用途为“梁丽雪江门滨河四季1015室购房款”。2019年5月29日、7月24日，振鸿公司先后向梁丽雪发出《告知函》两份，内容均一致，称梁丽雪已交纳定金50000元，应于2019年5月18前付清房款138800元；梁丽雪未按约定支付房款及签订《商品房买卖合同》，已违约，振鸿公司将根据法律法规及双方协议约定另行处理涉案房屋，定金不予退还；梁丽雪如有异议，可于5个工作日内与振鸿公司联系。庭审时，梁丽雪承认收到5月的告知函，未收到7月的告知函。2019年8月22日，卓世公司向梁丽雪转账支付45000元，备注用途为“因梁丽雪未按约定购买，其不再享受本公司代理物业优惠折扣，现将其服务费退还”。2019年9月3日，振鸿公司将涉案房屋另行出售，并与案外人签订《商品房买卖合同（预售）》。一审法院判决：驳回梁丽雪的全部诉讼请求。一审受理费9550.65元，由梁丽雪负担。二审期间，梁丽雪向本院提交以下证据：证据一、江门市房屋交易和产权管理信息平台网页资料一份，以证明案涉房屋被振鸿公司转售的价格是613090元，几乎是销售给梁丽雪价格的两倍；证据二、梁丽雪银行流水一份，证明梁丽雪已经准备好购房款用于支付案涉房屋的房款，不存在故意拖欠或者无能力交房款的事实。振鸿公司质证称，对于证据一的三性不予认可，振宏公司是在与梁丽雪解除合同后，才另外出售案涉房屋，而且另行出售案涉房屋给案外人的价格与梁丽雪于2019年4月24日签订的《滨河四季商品房认购协议书》约定的售价完全相同；对证据二的三性不予认可，该证据为梁丽雪单方制作的复印件，无法核实，而且该银行流水记录形成晚于梁丽雪应支付首期房款三个月，与本案不存在关联。经审查，梁丽雪提供的上述证据不能证明其拟证事实，且振鸿公司不予认可，本院不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕梁丽雪的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案二审争议焦点是：振鸿公司是否有权没收梁丽雪定金50000元？梁丽雪与振宏公司签订《滨河四季商品房认购协议书》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，双方均应依约履行义务。梁丽雪出具的《延期付款申请书》经振宏公司追认，视为双方同意对购房款的支付时间进行了变更约定。依照双方的约定，梁丽雪应于2019年5月18日前支付首期款，并在付清首期款后一个月内签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》等合同附件，及时向银行提供贷款资料办理余下房款的按揭手续。梁丽雪在交付5万元定金后，没有按照约定在2019年5月18日前交付首期款，且经振宏公司催告后仍未支付，已构成违约。根据《滨河四季商品房认购协议书》第三条第1点约定，梁丽雪逾期30日或以上付款的，振宏公司有权随时解除合同、将物业重新出售并没收梁丽雪所交的定金。梁丽雪逾期付款已超过30日，振宏公司亦已将案涉房屋另行出售他人，案涉合同客观上无法继续履行，振宏公司有权没收梁丽雪所交的定金50000元。梁丽雪上诉称，振宏公司要求梁丽雪将45000元购房款转入卓世公司账户，后否认该45000元为购房款，违反诚信原则。本院对此分析如下：首先，梁丽雪不能提供证据证明该45000元是应振宏公司的要求转入卓世公司的账户；其次，因梁丽雪没有成功购房，该45000元也是由卓世公司退还给梁丽雪；再者，卓世公司与振宏公司是两个独立的民事主体，无证据证明振宏公司委托或者授权卓世公司代其收取房款。综上，梁丽雪主张前述45000元是由振宏公司要求支付的购房款依据不足，本院不予采纳。进而，本院对梁丽雪称振宏公司否认案涉45000元是购房款，在双方买卖商品房的过程中违反诚信原则的上诉理由不予采纳，梁丽雪以此为由要求振宏公司返还50000元定金，本院不予支持。至于梁丽雪上诉称，振鸿公司未经梁丽雪同意，为了将案涉房屋以更高的价格转售他人而与梁丽雪强行解除合同。本院认为，梁丽雪超过30日逾期付款，振宏公司有权依照《滨河四季商品房认购协议书》第三条第1点约定，将案涉房屋另行销售给他人，并无过错，梁丽雪的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，梁丽雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元（已预交），由上诉人梁丽雪负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年九月二十二日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷