北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初72959号原告：北京鸿禧嘉德文化有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡酒仙桥北路环铁艺术城****。法定代表人：薛培贤，董事长。委托诉讼代理人：王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。原告：薛培顺，男，1971年11月24日出生，汉族，北京琼华文化发展有限公司董事长，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。原告：北京琼华文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路大环里。法定代表人：薛培顺，董事长。委托诉讼代理人：王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。被告：宋杰英，女，1962年9月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蔡俊逸，北京市长安律师事务所律师。原告北京鸿禧嘉德文化有限公司、薛培顺、北京琼华文化发展有限公司（以下分别简称嘉德公司、姓名及琼华公司，共同表述时简称三原告）与被告宋杰英（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告委托诉讼代理人王宏涛，被告委托诉讼代理人蔡俊逸，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.确认三原告与被告于2011年8月1日签订的《转让合同》无效；2.被告向嘉德公司返还位于北京市朝阳区将台乡环铁艺术城东北北边建筑总面积4872平方米的建筑物。事实和理由：2011年8月1日，三原告分别作为甲、乙、丙三方与被告作为丁方签订《转让合同》，约定嘉德公司将其拥有的位于北京市朝阳区将台乡环铁艺术城东北北边建筑总面积为4872平方米的建筑物（以下简称诉争建筑）转让给被告，房屋价款为500万元。合同签订后，嘉德公司向被告交付了诉争建筑，被告支付了相关转让款。2012年3月29日，法院作出（2012）朝民初字第8060号民事判决，认定诉争建筑无规划许可证，故《转让合同》应属无效合同。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，故三原告要求被告返还诉争建筑。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，嘉德公司不具有诉争建筑的产权，不应当作为本案的原告，签订合同前的权利人是琼华公司。合同约定的诉争建筑已经由琼华公司交给了北京市朝阳区将台乡农工商总公司（以下简称将台农工商公司），故被告实际没有依据合同得到相关权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉德公司原名称为“环铁国学艺术（北京）有限公司”，2011年8月时，嘉德公司法定代表人为薛培顺。2011年8月1日，嘉德公司作为甲方，薛培顺作为乙方，琼华公司作为丙方，被告作为丁方，共同签订了《转让合同》。合同约定，甲方拥有诉争建筑的产权，丁方同意受让标的建筑，四方共同达成如下条款：甲方承诺对诉争建筑享有完全的、合法的所有权，标的建筑上不存在任何形式的共有权、抵押权或担保权等他项权利。丙方确认上述标的建筑是在其认可的情况下建设的。丁方同意以人民币500万元的价格向甲方购买诉争建筑。本合同签订前，基于诉争建筑在建设、装修等活动中所产生的任何债权债务均由甲方、乙方共同对第三方承担连带给付责任。丁方不因受让诉争建筑而承受任何债务。如丁方事先替代甲方、乙方向第三方承担给付义务，丁方有权向甲方、乙方进行追偿。因甲方设计、施工等原因导致第三人或物品造成损失的，由甲乙丙三方承担责任。甲方与红堂映画（北京）影视文化传媒有限公司已签订的合作使用合同中所确定的权利义务一并转让给丁方，由丁方代替甲方继续履行合同义务，享受合同权利。红堂映画（北京）影视文化传媒有限公司已向甲方预先交纳2013至2014年度的部分使用费共计人民币100万元。甲方、乙方同意共同于2013年5月1日前向丁方支付该笔100万元，丙方同意对该笔款项的支付承担连带保证责任。如甲方、乙方未能如期支付丁方该笔款项，甲乙丙三方向丁方支付日千分之五的违约金，丙方同意以预先收支收据作为责任凭证。丙方负责为丁方及丁方客户办理注册工商营业执照提供相关手续。合同各方均应遵守合同约定，如因任何一方违约导致合同向对方遭受损失，违约方应向守约方承担赔偿全部损失的责任。2011年7月22日，薛培顺向被告出具编号为00321035的收据，内容为：“今收到宋杰英女士交来环铁艺术中心地面建筑物（4872平米）交来收购款人民币大写伍拾万圆整”，收款人薛培顺，交款人被告。2011年7月25日，薛培顺向被告出具编号为00321034的收据，内容为：“今收到宋杰英女士交来环铁艺术中心地面建筑（4872平米）交来收购款人民币大写壹佰伍拾万圆整”，收款人薛培顺，交款人被告。同日，薛培顺向被告出具编号为00321037的收据，内容为：“今收到宋杰英女士交来环铁艺术中心占地3.5亩租金，交来（联营保底金）此项为2011年7月25日-2026年7月24日十五年租金人民币大写壹佰伍拾万圆整，此项为15年租金已交付完毕”，收款人薛培顺，交款人被告。2011年8月2日，薛培顺向被告出具编号为00321036的收据，内容为：“今收到宋杰英女士交来环铁艺术中心地面建筑物（4872平米）交来收购款人民币大写壹佰伍拾万圆”，并载明“至今日宋杰英女士收购环铁艺术中心地面建筑物4872平米的所有款项均已付清”，收款人薛培顺，交款人被告。后嘉德公司以被告拖欠部分购房款为由，起诉至本院，要求解除与被告签订的《转让合同》。本院于2012年3月29日作出（2012）朝民初字第8060号民事判决，本院认为部分载明“诉争建筑并无规划许可证，原告转让该建筑与被告所签订的《转让合同》应属无效合同”，并判决驳回嘉德公司的诉讼请求。另查，诉争建筑位于北京市朝阳区将台大环内。将台农工商公司曾就北京市朝阳区将台大环内约410亩土地使用问题，以合同纠纷将琼华公司诉至本院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求琼华公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。本院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第12716号民事判决，查明内容包括：2010年10月23日，将台农工商公司（甲方）与琼华公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台大环内现大山子仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，本院判决确认将台农工商公司与被告琼华公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。该判决已生效。对有争议的证据和事实，本院认定如下：三原告主张其与被告之间针对诉争建筑的转让款没有直接交易，而是通过李某某转交，其中四张收据的最后一张数额为150万元的收据所载明的款项并没有实际支付。另，三原告称将台乡政府于2019年6月10日组织人员进行腾退，诉争建筑没有规划许可和产权证，但三原告是合法建造人。被告主张其支付了购买诉争建筑的购房款500万元，并主张其于2019年6月从诉争建筑中被清退，其亦失去对诉争建筑的控制，将台乡政府设置了保安人员对建筑进行看护，其无法进入。经本院释明，被告提出同时履行抗辩，并称如果法院认为《转让合同》无效，其要求在本案中一并处理合同无效的法律后果，并要求原告返还其已支付的购房款500万元。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。由于诉争建筑所在区域属于北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地，所以诉争建筑应属于违法建筑，故三原告与被告所签之《转让合同》应属无效合同。现本院确认《转让合同》无效，三原告要求将诉争建筑返还于嘉德公司，但诉争建筑属于违法建筑，且据双方所述将台乡政府已将被告从诉争建筑中清退，并安排保安人员对诉争建筑进行看护，故被告目前并未占有诉争建筑，客观上其无法将诉争建筑返还，因此，三原告要求被告向嘉德公司返还诉争建筑属于履行不能，本院对此不予支持。根据《转让合同》约定，被告应向嘉德公司支付购买诉争建筑的购房款，被告提交的收据显示，被告向薛培顺支付了共计500万元的款项，收据中亦载明被告已足额支付了全部购房款，而薛培顺系《转让合同》的乙方，在合同签订时亦曾为嘉德公司的法定代表人，故本院对被告已向嘉德公司足额支付购房款的主张予以采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现《转让合同》经本院确认无效，被告提出抗辩要求嘉德公司返还500万元购房款于法有据，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告北京鸿禧嘉德文化有限公司、薛培顺、北京琼华文化发展有限公司与被告宋杰英于2011年8月1日签订的《转让合同》无效；二、原告北京鸿禧嘉德文化有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告宋杰英购买位于北京市朝阳区将台乡环铁艺术城东北北边建筑总面积4872平方米建筑物的购房款500万元；三、驳回原告北京鸿禧嘉德文化有限公司、薛培顺、北京琼华文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46800元，由原告北京鸿禧嘉德文化有限公司、薛培顺、北京琼华文化发展有限公司负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  柯 岩审判员  谷培培二〇二〇年九月二十七日书记员  丁 楠李思佳