河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0403民初250号 原告：靳顶峰，男,1990年2月3日出生,汉族,住邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：时宜，河北正纲律师事务所律师。 被告：张和平，男，1959年10月2日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：史明杰，河北神威律师事务所律师。 原告靳顶峰与被告张和平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靳顶峰委托诉讼代理人时宜，被告张和平及其委托诉讼代理人史明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 靳顶峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将邯郸市丛台区房屋腾空，并将该房屋交付给原告；2、判令被告支付原告违约金100000元；3、本案的诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告将诉请第二项违约金变为180000元。事实与理由:2018年10月18日，原告与被告签订《邯郸市存量房买卖居间合同》，约定原告购买被告所有的位于邯郸市丛台区房屋，房屋价款90万元，如发生争议可向该房产所在地的人民法院提出诉讼。2018年10月19日原、被告按照合同约定办理了房屋过户手续。按照合同约定，被告应于房屋产权手续办理完成后三日内交付房屋，即被告应于2018年10月23日前将房屋交付给原告，但被告未按合同履行。后原告多次要求被告履行交房义务，但被告至今仍未履行。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 张和平辩称，双方签订买卖合同实际是借款，在买卖合同签订之前也到房屋查看拍照，即便是签订的买卖合同，该房屋也是在2017年5月1日对外出租，原告也是明知的根据合同法规定房屋买卖不破租赁，租赁期限没有到期，原告的诉请不应得到支持，依法驳回原告诉请。 靳顶峰提交如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；2、邯郸市存量房屋买卖居间合同一份，证明2018年10月18日被告与原告签订书面买卖合同，被告将其位于邯郸市丛台区房屋卖给原告，房屋价款90万元，协议约定房屋产权过户办理完成后三日内腾房，将房屋交付给原告，逾期应向原告支付房屋出售价的20%的违约金；3、补充协议一张、房易安交易资金到账回单一张、邯郸市存量交易结算资金监管凭证一张，证明原告已按照约定将购房款90万元支付到邯郸市房产交易中心账户；4、不动产权证书（编号冀20**年邯郸市不动产权第0114780号）,证明原被告与2018年10月9日办理了房屋产权过户，被告应于2018年10月23日将房屋交付给原告。 张和平质证称：对第1份证据无异议；对第2-4份证据有异议，合同实际签订的是买卖合同，实际是借贷关系。 张和平提交如下证据：1、被告的身份证，证明被告的主体资格；2、被告银行流水5张，转给原告指定的梁风超利息分别是2018年10月22日2.7万元和22500元、2018年12月23日22500元、2019年1月29日10250元、2019年2月22日12250元、2019年1月19日1250元和11000元；3、被告租赁合同一份，证明在2017年5月7日已将房产出租给许文顺，租赁期限是2017年5月1日至2022年4月30日，本案原告也是明知该房屋租赁；4、照片一页5张，证明2018年9月底准备办过户手续前，原告当时去出租屋拍摄的。 靳顶峰质证称：对第1份证据无异议；对第2份证据真实性无异议，银行流水与本案没有关联性，不能证明原、被告的借贷关系；对第3、4份证据真实性有异议，根据原告被告双方签订的买卖合同，第一条第二项显示购买时房屋是空置房屋，并不存在租赁。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年10月18日，张和平（甲方）作为出售方、靳顶峰（乙方）作为买受方，签订《邯郸市众诚房地产经纪有限公司邯郸市存量房买卖居间合同》，主要约定：“一、房产基本情况。本次交易房产座落在邯郸市丛台区，产权人张和平，建筑面积133.92平方米，楼层6，共6层。二、成交价格及支付方式。上述房产交易价格为900000元，乙方一次性支付900000元存于监管账号上。四、甲、乙双方协定于2018年10月19日办理该房产产权转移手续，甲方承担税费，甲方在收到房款三日内腾空该房产。六、违约责任。签署本合同后，除不可抗力外，甲方应按照本合同约定向乙方交付房屋，每逾期一天乙方向甲方支付该房成交价的万分之五作为滞纳金，合同继续履行，超过30日的，视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，并追究甲方违约责任，甲方应当接到解除合同通知之日起十日内，退还乙方全部已支付款项，包含因交易此房产乙方支付的其他直接费用，并按照该房产出售价的20%向乙方支付违约金。九、甲方待房屋产权手续办理完成后三日内腾房，因其它原因不能腾房的经乙方同意后按双方协商情况处理。”2018年10月19日，靳顶峰将900000元转入邯郸市房产交易管理中心存量房交易结算资金账户，履行了支付房款义务。同日，张和平配合靳顶峰将房屋过户至靳顶峰名下。靳顶峰诉至法院，要求张和平腾清房屋并支付违约金。 另查明，2017年5月1日，张和平因拖欠许文顺借款，双方签订《租房协议》，约定以每月租金1200元抵顶借款，租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，张和平、靳顶峰签订的房屋买卖合同明确约定产权过户登记三日内张和平应履行腾清房屋并交付的义务，但张和平未履行，已构成违约，现该房屋租赁给他人，根据上述法律规定无法腾清房屋并交付，张和平应承担该房屋在租赁期间无法腾房的违约责任。 关于违约金数额。本案中，双方在房屋买卖合同中第六条约定：“签署本合同后，除不可抗力外，甲方应按照本合同约定向乙方交付房屋，每逾期一天乙方向甲方支付该房成交价的万分之五作为滞纳金，合同继续履行，超过30日的，视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，并追究甲方违约责任，甲方应当接到解除合同通知之日起十日内，退还乙方全部已支付款项，包含因交易此房产乙方支付的其他直接费用，并按照该房产出售价的20%向乙方支付违约金。”根据该约定，靳顶峰主张张和平按照房款20%即180000元支付违约金的前提是靳顶峰单方解除合同，现靳顶峰并未解除合同，而是要求继续履行，据此应适用“甲方应按照本合同约定向乙方交付房屋，每逾期一天乙方向甲方支付该房成交价的万分之五作为滞纳金，合同继续履行”的违约金条款。根据该条款，双方约定违约金过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，张和平应支付自约定腾房时间截止日即2018年10月23日至2022年4月30日租期届满之日止该房屋租金的1.3倍作为违约金。具体计算方式为（42个月×1200元+1200元÷30天×10天）×1.3倍=66040元。2022年4月30日张和平与许文顺租赁期满后，靳顶峰可另行主张权利，要求张和平腾清并交付房屋。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告张和平自本判决生效之日起十日内支付原告靳顶峰违约金66040元； 二、驳回原告靳顶峰的其他诉讼请求； 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，由张和平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判长 张 剑 审判员 常美君 审判员 张建周 二〇二〇年九月三十日 书记员 张小伟