河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初3030号原告：杨建纲，男，汉族，1982年10月10日出生，住河南省许昌市建安区。被告：郑州市正岩房地产开发有限公司，住所地：郑州市郑东新区商都路南、心怡路西正岩大厦**。法定代表人：王章兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓伟，河南仟铄律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杨建纲诉被告郑州市正岩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理，原告杨建纲、被告委托代理人陈晓伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建纲诉称，合同约定被告应当在2018年12月31日交付房屋并取得竣工验收备案证明，在360日后取得该商品房的房屋所有权证书。被告于自身原因违反合同约定及相关法律法规，并延期办理房屋所有权证书登记，应赔偿原告违约金5274元，为维护原告自身合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判令被告自2019年12月31日至2020年4月27日期间延期办理房屋所有权证书违约金5274元；被告郑州市正岩房地产开发有限公司辩称，原告起诉违背事实，导致迟延办理产权证的根本原因在于原告本人怠于缴纳契税，被告无任何违约行为，请人民法院依法驳回其诉讼请求。（1）原告与被告于2017年9月2日签订《商品房买卖合同》后，原告于2018年2月6日从包销商河南泽普世房地产经济有限公司处领取合同原件；（2）被告于2018年12月25日、27日通知原告应于12月28日办理交房手续，原告均不予回复，后原告以房屋未取得竣工验收报告为由拒收房屋，直至2019年2月26日才同意收房，被告为此向原告支付延期交房2553元的违约金（已折抵物业费）；（3）被告分别于2017年11月20日出具167936元首付款发票、2018年3月23日出具28万元的按揭款发票，原告分别于2018年2月6日、2018年4月24日领取上述发票的客户联，该发票领取后原告应立即交纳契税，交税是办理不动产证书的前置条件，而事实上原告却始终未交，直到2020年4月27日前，原告才缴纳契税，并在被告处领取办证材料，启动办理不动产证书的程序。因此，导致不能办理不动产证书的原因责任在于原告一方。2、结合双方签订的《商品房买卖合同》，被告也不应承担违约责任。（1）从双方实际交房时间上看：虽然双方在合同第11条1项约定了出卖人应于2018年12月31日前交房，但原告以确认其实际收房日期为2019年2月26日，故不能适用合同约定的2018年12月31日的交房日期，而应当按照其实际的收房日期2019年2月26日起算365日的办证日期；（2）合同20条2项、3项约定“因出卖人原因，导致买受人未能在商品房交付之日起360日内取得产权证书的，出卖人按全部房价万分之一按日支付违约金；因买受人原因未能在约定期限内完成商品房屋转移登记的，出卖人不承担责任”。综合本案的事实情况，原告自2018年2月6日、2018年4月24日领取上述发票的客户联后拖延交纳契税是其自身违约，当然不适用合同20条2项的约定，而应适用3项约定的“因买受人原因未能在约定期限内完成商品房屋转移登记的，出卖人不承担责任”的约定。综上所述，原告提起本次诉讼，违背事实，且无法律依据，请人民法院依法驳回其诉讼请求。原告杨建纲为证明其主张向本院提交的证据有：1、不动产证书复印件一份，证明涉案房屋的竣工日期及办证日期；2、10号楼房屋面积差额发票一张，证明被告是2020年4月份才将该发票交付给我，导致原告因缺失该发票无法办理房屋所有权证书；3、微信聊天记录一份，证明被告一直没有将差额发票给我，导致我无法及时交付契税、无法办理房屋所有权证书。被告为证明其主张向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》（编号20171571010201号）1份；证明目的：原、被告于2017年9月2日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的尚品园10号楼102房产（2条3项）；房款为447936元，其中首付款167936元、银行贷款280000元（6条、7条）；交房日期约定为2018年12月31日前（11条1项）；因出卖人原因，导致买受人未能在商品房交付之日起360日内取得产权证书的，出卖人按房价日万分之一支付违约金，因买受人原因未能在约定期限内完成商品房屋转移登记的，出卖人不承担责任（20条2、3项）。2、合同领取表1页；证明目的：原告于2018年2月6日领取《商品房买卖合同》3、微信截图打印件1页、房屋接收声明1页；证明目的：2018年12月25日、27日，被告通知原告办理交房手续，2019年2月26日原告才同意接收房屋。4、增值税发票复印件2页、领取登记页3页、微信聊天记录打印件1页；证明目的：被告于2017年11月20日出具167936元首付款发票，原告于2018年2月6日领取；被告于2018年3月23日出具28万元的按揭款发票（客户联），原告于2018年4月24日领取购房发票（客户联）；至此原告已经达到了交纳契税的条件；此后，原告一直未交纳契税，直到2020年4月27日时原告才领取上述发票（办证联）、不动产权证（被告公司名称）、商品房买卖合同（办证联）用于办理房屋不动产权证；该组证据证明：导致办理不动产证书时间推迟是因为原告拖延缴纳契税导致，责任在于原告一方。经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该证书出具日期为2020年4月27日，也就是被告向原告提供办证手续的当天，房屋竣工日期与原告办理不动产证书没有关系，房屋竣工日期是在双方约定的360天内；被告对原告提交的证据2真实性无异议，对证明目的有异议，该发票是对于被告预售的差价进行的退补，出具该发票是为了让原告办理退费退税手续，而不是缴纳契税的凭证，该发票在2019年10月18日就已经开出是原告一直没有找被告索要；被告对原告提交的证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据真实的说明了原告直到2020年4月份才向被告索要退费发票，但与办证没有关系。原告对被告提交的证据1、2没有异议，对证据3真实性无异议，但证明目的有异议，延期交付的原因不是原告造成的，被告在2018年12月31日还没有竣工验收，对证据4真实性无异议，证明目的有异议，合同显示房屋面积是91.79平方米，房屋测绘证明显示房屋面积是91.39平方米，中间有面积差，没有差额发票的话就不能缴纳契税。本院认为原被告对对方所提交的证据真实性均无异议，本院对原被告所提交的证据予以认定。依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院确认以下案件事实：2017年9月2日,原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》,该合同约定原告购买被告开发的位于许昌县××办事处××与永宁街交汇处的10幢1层102号房屋,总价款为人民币447936元，该合同预测建筑面积共91.79平方米，被告应当在2018年12月31日向原告交付商品房。2018年12月，被告通知原告办理交房手续，原告以被告未拿到竣工验收报告为由拒收房屋，之后原被告双方就房屋接收以及此期间产生的违约金问题协商一致，原告杨建纲向被告出具房屋接收声明，原告在该声明中同意于2019年2月26日接收房屋，被告应向原告支付的违约金2553元抵充收房后产生的物业费直至抵充完毕。《商品房买卖合同(预售)》第二十条约定：“房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1中方式处理：1、买受人有权解除合同……，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。房屋实际建筑面积为91.39平方米，涉案房屋实际建筑面积少于合同预测建筑面积，原告于2020年4月13日通过微信的方式向被告工作人员催要面积误差发票，被告将该发票交给原告后，原告于2020年4月15日缴纳房屋契税6371.20元，许昌市建安区国土资源局于2020年4月27日出具豫（2020）许昌市建安区不动产权第0001524号不动产权证书。本院认为，原、被告双方于2017年9月2日签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，有权要求出卖人按照合同的约定支付违约金，但出于买受人原因的，出卖人不承担责任。根据原告向被告出具的房屋接收声明显示，原被告以就房屋接收时间达成一致意见，房屋接收时间应为2019年2月26日，不动产部门2020年4月27日出具不动产权证书，原告取得房屋所有权证书的时间已超过实际接收房屋起360日，已属于合同所约定的延期取得房屋所有权证。房屋所有权证之所以超过合同约定的期限取得，根据本院查明情况，原告于2020年4月13日通过微信的方式向被告工作人员催要房屋面积差额发票，被告在2020年4月份向原告提供房屋面积差额发票，经本院在建安区不动产登记部门核实，在被告房屋的实际建筑面积少于合同所预测的房屋建筑面积的情况下，国家的税收并不会因为未提供该房屋面积差额发票而受到损失，此时涉案的房屋面积差额发票并非是原告缴纳契税以及办理不动产登记的必要材料，故原告认为被告延期提供房屋面积差额发票而导致原告延期取得房屋所有权证，缺乏依据。综上，原告延期办理房屋所有权证，非因被告未提供房屋面积差额发票所致，而是原告未能及时缴纳契税并办证所致，故原告以此为由主张被告支付违约金，证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告杨建纲的诉讼请求。`案件受理费减半收取25元，由原告杨建纲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  姚晓磊二〇二〇年九月二十二日书记员  付培辛