杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1583号 原告（反诉被告）：海宁市长安镇（高新区）华太商务广场业主委员会，住所地嘉兴市海宁市长安镇（高新区）海沙路****。 负责人：余本胜，职务主任。 委托诉讼代理人：赖剑儒，浙江顺博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜鹏，浙江顺博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江润和物业有限公司海宁分公司，营业场所海宁市长安镇（盐仓）海杭路40号。 负责人：沈秀江。 被告（反诉原告）：浙江润和物业有限公司，，住所地浙江省绍兴市越城区润和庄园中心会馆** 法定代表人：石寒，职务董事长。 两被告的共同委托诉讼代理人：韩伟。 两被告的共同委托诉讼代理人：王晓晨，浙江京衡律师事务所律师。 原告海宁市长安镇（高新区）华太商务广场业主委员会（以下简称海宁华太商务广场业委会）诉被告浙江润和物业有限公司海宁分公司（以下简称润和物业海宁分公司）、被告浙江润和物业有限公司（以下简称润和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情需要依法转为适用普通程序，在审理过程中，被告润和物业海宁分公司、润和物业公司提起反诉，本院予以合并审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员王晓芳适用普通程序独任审理，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告海宁华太商务广场业委会的委托诉讼代理人赖剑儒、杜鹏、被告润和物业海宁分公司、润和物业公司的共同委托诉讼代理人韩伟、王晓晨均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告海宁华太商务广场业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告润和物业海宁分公司、润和物业公司支付原告自行修复而支出的维修费35095元及后期维修费238865元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月2日，浙江好立方房地产开发有限公司与被告润和物业公司签订《华太商务广场项目前期物业管理服务委托合同》，双方在合同中约定由被告润和物业公司为华太商务广场提供物业服务单位提供前期物业管理服务，具体包括共同绿地及公共部位绿化的养护与管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、安全防范、消防管理等服务，后实际由被告润和物业海宁分公司提供物业服务。2015年10月左右，华太商务广场的物业陆续出售交付，后该小区于2018年9月26日成立业主委员会，即原告。因被告提供的物业服务质量不佳，原告遂决定重新聘选物业服务单位。2019年3月9日，原告与被告润和物业海宁分公司签订《管理权责移交确认书》，确认被告退出华太商务广场的物业管理服务。2019年3月12日，原告、被告润和物业海宁分公司及浙江新大地物业管理有限公司签订《华太商务广场项目物业移交/承接查验报告》，三方共同对被告润和物业公司退出华太商务广场前的遗留问题进行确认，确认被告一离场时在消防系统、监控系统、绿化、污水处理等方面皆遗留大量问题。此后，被告润和物业海宁分公司本应及时处理相应遗留问题并与浙江新大地物业管理有限公司做好物业移交工作，然而被告却一直无动于衷，原告遂分别于2019年4月27日及2019年5月8日向被告润和物业海宁分公司发函催告，希望被告能尽快出面解决遗留问题，然而被告却以各种理由予以推诿。无奈之下，原告只能自行垫资寻找第三方主体以解决被告退场之前所遗留的问题。另外，《前期物业管理服务委托合同》第四十四条已约定因物业合同履行引发的争议由合同签订地法院即杭州市下城区人民法院解决。综上，原告认为被告的行为损害了原告合法利益，故向本院提起诉讼。 被告润和物业海宁分公司、润和物业公司共同答辩称，1.原告华太商务广场业委会的起诉缺乏业主大会的合法授权，不具备起诉主体资格。根据《物业管理条例》第十一条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”应由业主共同决定；第十二条第三款规定“决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。原告起诉润和物业海宁分公司、润和物业公司明显属于应由业主共同决定的共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告未能举证证明提起本案诉讼已召开业主大会，即其提起本案诉讼未经业主大会授权，故原告在本次诉讼中，不具备起诉主体资格。根据《物业管理条例》第十五条，业主委员会执行业主大会的决定事项，业主委员会是业主大会的执行机构，权利源来自业主大会，业主委员会并没有独立承担法律后果的能力。本次诉讼业委会并未取得业主大会的合法授权，缺乏权利的基础，业委会应取得业主大会的合法授权后，方能提起诉讼。2.即使原告已取得业主大会的合法授权，根据合同的相对性原则，原告并无起诉的主体资格。2013年12月2日，被告润和物业公司与浙江好立方房地产开发有限公司签订了《华太商务广场项目前期物业管理服务委托合同》，设立的是润和物业公司与浙江好立方公司之间的合同关系。原告华太商务广场业委会在该合同签订时尚未成立，并不是合同的签约主体，根据合同的相对性，原告不具备起诉的主体资格。3.根据《华太商务广场项目前期物业管理服务委托合同》第二十条、第二十一条、第二十二条的约定，维修的义务在浙江好立方公司，两被告没有维修的义务。根据《华太商务广场项目前期物业管理服务委托合同》第二十条第六款，甲方（即浙江好立方房地产开发有限公司）“负责承担前期物业服务期间小区公共部位、共用设备设施的维护费用，并承担保修期内由于设施设备质量问题产生的实际费用。”第七款甲方“委托乙方（即润和物业公司）管理的房屋、设施、设备应达到政府有关部门制定的验收标准要求。如存在质量问题，按以下方式处理：（1）负责及时返修，且需保证质量；（2）委托乙方返修，并支付全部费用。”第二十一条第六款，乙方（即润和物业公司）权利义务“负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施”。第二十二条第二款，乙方须按下列约定，实现管理目标。“附属配套建筑和设施的维护和管理”。根据该合同约定润和公司对小区房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等房屋主体共用设施只有维护和管理的责任，并没有维修的义务，维修的义务在浙江好立方房地产开发有限公司，保修期后应由业主按照法律程序动用专项维修资金来维修。4.原告主张的损失依据不足。润和物业公司和润和物业海宁分公司已在2019年3月9日撤出该小区，原告提出的这些设施设备存在的问题，两被告不清楚是何时以及谁造成，原告作为业主大会的执行机构，应找到这些共用设施设备被谁损坏的相关证据，要求损坏者来承担相应的责任。综上，两被告认为原告华太商务广场业委会的起诉缺乏业主大会的合法授权，不具备起诉主体资格。即使原告已取得业主大会的合法授权，根据合同的相对性原则，原告并无起诉的主体资格。根据《华太商务广场项目前期物业管理服务委托合同》第二十条、第二十一条、第二十二条的约定，维修的义务在浙江好立方房地产开发有限公司，两被告没有维修的义务，建议法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告润和物业海宁分公司、润和物业公司在审理过程中同时提起如下反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告垫付的维修费268786.7元；2.判令反诉被告自反诉原告提起反诉之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.5倍至实际还清之日止支付资金占用费；3.判令反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉原告为海宁市长安镇（高新区）华大商务广场前期物业服务企业，2013年12月与浙江好立方房地产开发有限公司签订《华大商务广场项目前期物业管理服务委托合同》。该小区2015年10月交付后，一直由反诉原告为该小区提供物业服务。根据该合同及《物业管理条例》的相关规定，反诉原告作为物业管理公司仅负有定期养护与管理房屋共用部位和共用的设施设备的责任。前期物业服务期间小区公共部位：共用设备设施的维护费用，及保修期内由于设施质量问题产生的实际费用均应由浙江好立方房地产开发有限公司及反诉被告承担。截至2019年3月9日，反诉原告撤出该小区，反诉原告对该小区架空层安装玻璃雨棚及玻璃隔断改造、消防报警系统、消防水泵及安防监控系统维修改造、电梯维修、车牌识别广告道闸系统、人行通道门系统整改、广场楼梯涂装、绿化整改、更换水泵等，累计已支出268786.7元。反诉原告向反诉被告进行催讨，反诉被告以小区无经营性收入为由，至今尚未支付。2020年5月，反诉原告还收到了反诉被告提起的诉状，要求反诉原告支付维修费。2020年6月，反诉原告发公函给反诉被告，要求反诉被告支付反诉原告垫付的维修费268786.7元。综上，反诉原告故提起反诉请求。 反诉被告海宁华太商务广场业委会答辩称，1.在本案反诉中，反诉原告所主张的工程维修款发生于业委会成立之前，相应费用开支未征得业委会或业主大会同意，相应费用应由反诉原告自行承担。2.依照《前期物业服务合同》约定，维修费用应当由开发商好立方公司及反诉原告自行承担，不应由本案的反诉被告承担。3.反诉原告未依照合同约定的程序及条件开展维修、养护、改造工程，相应费用不应由反诉被告承担。4.反诉原告所主张的案涉费用不属于专项维修资金得以列支的情形，且反诉原告亦未按照法定程序申请划拨专项维修资金开展维修、养护、改造工程，相应费用应由反诉原告自行承担。5.反诉原告所主张的案涉费用系其开展物业服务的必要经营开支，相应成本已核算统计在反诉原告的预算成本中，应当由反诉原告自行承担。6.在社区组织的协调会中，已明确约定案涉相应费用由反诉原告即开发商承担，故反诉被告无需承担任何费用。综上，反诉原告所主张的案涉费用依照合同约定及协调会的约定应当由开发商以及反诉原告承担，即使业主入住小区后同样受到《前期物业管理委托合同》的拘束，但由于反诉原告开展相应的维修、养护、改造工程未经合法程序，相应的工程亦不属于大修中修项目，而属于反诉原告作为物业服务单位开展经营活动的必要开支，应当由反诉原告自行承担，反诉原告诉请要求反诉被告承担相应费用无法律和合同依据，应当依法驳回反诉原告的诉讼请求。 原告海宁华太商务广场业委会围绕着自己的主张以及反诉答辩意见向法庭提交了前期物业管理服务委托合同、管理权责移交确认书、华泰商务广场项目物业移交承接查验报告、回复函、维修清单、票据、南大暖东交接查验遗留问题维修预算、备案证明及回执等证据。 两被告围绕着自己的答辩意见向本院提交了移交确认书、华大商务广场物业交接协调会记录、设施设备交接单（景观喷泉）、设施设备接收单（污水泵）、设施设备移交清单（污水泵33号、18号）、照片、发票、微信转账记录、绿化设备用品交接单（喷雾器等）、办公设备接收单（电话机等）、电梯资料移交清单、物业竣工图纸及资料移交明细表（建筑类）、物业竣工图纸及资料移交明细表（设施设备类）、物业服务用房移交明细表（包括办公、经营、门卫室、工具房等）、物业钥匙交接记录（未交房钥匙）、财务类资料移父明细、物业钥匙交接记录（管理钥匙和其他）、视频、告知函的回复等证据，并围绕反诉请求提交了工程项目承包合同、电（扶）梯修理合同、支付凭证、发票、设施设备移交清单（污水泵33号、18号）、照片、发票、微信转账记录、公函、邮寄凭证等证据。 上述证据经原告、被告双方当庭举证、质证，本院对于双方无异议的证据予以在卷佐证。 综合原告、被告的陈述以及上述有效证据，本院认定事实如下： 2013年12月2日，浙江好立方房地产开发有限公司与被告润和物业公司签订《华太商务广场项目前期物业管理服务委托合同》，双方在合同中约定由被告润和物业公司为华太商务广场项目提供物业服务单位提供前期物业管理服务，具体包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序维护、维护公共秩序等服务，同日，浙江好立方房地产开发有限公司与被告润和物业公司还签订了《华太商务广场项目前期物业管理服务委托合同》（补充协议）一份，对前期物业服务阶段物业服务收费标准、物业服务费用约定等做了约定，其中约定房屋共用部位的维修、养护、房屋共用设施、设备的维修、公共绿地的养护费用、附属配套建筑和设施的维修、养护由被告承担，涉及费用，由浙江好立方房地产开发有限公司承担。委托管理期限从华太商务广场项目交付前三个月起至业主委员会所聘的物业服务公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。后该物业实际由被告润和物业海宁分公司提供物业服务。2015年10月，华太商务广场项目的物业陆续出售交付。2018年9月26日，海宁市长安镇（高新区）华太商务广场业主委员会成立，即本案原告，2018年10月12日经海宁市住房和城乡规划建设局备案。后原告自行聘任物业服务公司，2019年3月9日，原告与被告润和物业海宁分公司签订《管理权责移交确认书》，确认当日12：00分起被告润和物业海宁分公司退出华太商务广场项目的物业管理服务，项目的管理权责正式移交原告。2019年3月12日，原告、被告润和物业海宁分公司及浙江新大地物业管理有限公司签订《华太商务广场项目物业移交/承接查验报告》，三方共同确认了物业移交清单，并对共用部位遗留问题、接管验收实施设备遗留问题等进行确认。2019年4月27日、2019年5月8日原告向被告润和物业海宁分公司二次发函要求其履行移交职责直至完成移交协议签订，实现移交闭环，履行承接查验全部问题修复职责，并限定被告在5月15日前完成修复，逾期原告会寻找第三方修复，所产生费用由被告承担。后原告认为被告未解决遗留问题，自行修复花费了35095元，且遗留问题维修还需要后期维修费238865元，故向本院提起诉讼。在案件审理过程中，被告润和物业公司、润和物业海宁分公司认为其在华太商务广场项目物业服务管理期间，对南大暖东架空层安装玻璃雨棚及玻璃隔断改造、消防报警系统、消防水泵及安防监控系统维修改造、电梯维修、车牌识别广告道闸系统、人行通道门系统整改、华太商务广场楼梯涂装、绿化整改、污水泵维修等，累计支出268786.7元，两被告认为该费用应由原告承担，故向本院提起反诉。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应支持。”本案原告作为全体业主选举产生的代表和维护全体业主利益的自治组织，依法成立，原告对共有和共同管理权利的重大事项主张权利，系涉及小区业主的物业公共利益，有权代小区业主决定，无需再经业主大会授权，业主委员会有权监督物业服务企业履行物业服务合同，故原告要求被告解决退出物业前的遗留问题属于履行上述职责的一部分，海宁市长安镇（高新区）华太商务广场业主委员会具备原告的诉讼主体资格，被告辩称原告提起诉讼应经业主大会决定，否则无权提起诉讼的意见，本院不予采纳。关于被告辩称根据合同相对性原则，原告无起诉主体资格的意见，本院认为被告润和物业公司与案外人浙江好立方房地产开发有限公司签订的《华太商务广场项目前期物业管理服务委托合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对华太商务广场小区全体业主均具有约束力，而原告系代表和维护全体业主利益的自治组织，具有诉讼主体资格，被告的该意见本院不予采纳。本诉部分，关于原告主张的维修费用问题，本案案涉前期物业管理服务委托合同中约定，对于房屋共用设施设备的维修、养护由被告承担，但涉及费用由建设单位浙江好立方房地产开发有限公司承担。对于公共绿地的养护费用，由被告承担，改造、更新费用，由建设单位浙江好立方房地产开发有限公司承担。关于绿化等年度维修养护计划和大中修方案约定由被告负责编制，经与建设单位双方议定后由被告组织实施。故本案即使存在需被告承担共用设施设备的维修、养护义务，原告也无权直接向被告主张维修费费用，同时华太商务广场小区的公共用设施设备、绿化等在交付业主时运行正常、状况良好，经过使用后才损坏，该损坏存在自然损耗折旧或人为破坏等多方因素，而被告公司是否尽到维修保养义务与公共用设施设备、绿化等发生损坏之间没有必然的因果关系，且本案从被告提交的证据也可看出被告在物业服务管理期间已尽维修、养护义务，现原告举证的证据不足以证明损失的形成系被告的责任。综上，原告认为被告存在违约行为，要求两被告承担支出的维修费及后期维修费的诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于反诉部分，反诉原告主张的垫付维修费用问题，上述费用主要用于架空层安装玻璃雨棚及玻璃隔断改造以及电梯等共用设施设备的维修保养，在反诉原告与案外人浙江好立方房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务委托合同中，对于共用设施设备维修养护费用的支出已明确约定由浙江好立方房地产开发有限公司承担，同时涉及物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，按照物业服务收费管理办法规定应当通过专项维修基金予以列支，故反诉原告要求反诉被告承担无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告海宁市长安镇（高新区）华太商务广场业主委员会的诉讼请求； 二、驳回反诉原告浙江润和物业有限公司海宁分公司、浙江润和物业有限公司的反诉请求。 案件受理费5409元（原告已预交），由原告海宁市长安镇（高新区）华太商务广场业主委员会负担，反诉案件受理费2666元（反诉原告浙江润和物业有限公司海宁分公司、浙江润和物业有限公司已预交5332元），由反诉原告浙江润和物业有限公司海宁分公司、浙江润和物业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 王晓芳 二〇二〇年九月十八日 代书记员 熊丝语