江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0891民初3826号原告：李从林，男，1970年8月26日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：邱玉洪，淮安市淮安区席桥法律服务所法律工作者。被告：李正锁，男，1982年1月21日出生，汉族，住淮安经济技术开发区，现去向不明。第三人：汤正君，男，1988年7月7日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：张良山，淮安市淮安区范集法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：汤海东（系第三人哥哥），男，1982年4月9日出生，汉族，住淮安市生态新城高铁新区。原告李从林与被告李正锁、第三人汤正君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理，原告李从林及其委托诉讼代理人邱玉洪，第三人汤正君的委托诉讼代理人张良山、汤海东到庭参加诉讼，被告李正锁经本院公告送达开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席开庭审理，本案现已审理终结。原告李从林向本院提出诉讼请求：判令原、被告所签订的房屋买卖合同有效，确认案涉房屋归原告所有；判令被告协助原告办理产权过户手续。事实及理由：原、被告系朋友关系，2013年11月13日，双方签订房屋买卖合同，被告自愿将其坐落于淮安经济开发区面积102.57平方米、车库9.89平方米的产权一并转给原告，协议签订后，原告装修后入住。2019年8月，被告隐瞒原告又将房屋卖给第三人，被告趁原告不在家，强行破门而入，让第三人进行装修，现房屋被第三人占有。原告为维护合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告李正锁未答辩。第三人汤正君述称,原告诉请没有法律和事实依据，且无客观可能。原告诉称的房屋买卖合同，第三人不知情，被告与第三人于2019年2月28日签订安置房屋买卖合同，且经相关法律服务所见证，合法有效，被告与第三人签订房屋买卖合同不存在原告诉称的诈骗问题，第三人依法取得安置房屋，一直在房屋居住；被告与原告不存在真实的房屋交换，就房屋房款进行结算，原告至今未与被告作房款结算，没有支付对价。综上，涉案房屋为第三人所有，请求驳回原告诉请。经审理查明：2013年11月13日，经淮安经济技术开发区徐杨法律服务所见证，被告李正锁（甲方）与原告李从林（乙方）签订房屋买卖合同，将其拆迁安置取得的坐落于淮安经济开发区（面积102.57平方米）及车库（9.89平方米）出售给原告。合同约定总价款计200000元；付款方式，乙方将该房屋总价款一次性付给甲方；房屋交付期限：待乙方兑现应付房价款后，甲方将房屋钥匙交付给乙方；合同并约定，根据当地政府和社区管理办统一办理产权证时，乙方如需过户，甲方应当主动配合乙方办理相关手续，涉及的一切费用由乙方承担，该房屋出售前的债权债务等均由甲方承担，与乙方无关；乙方入住后，所涉及的一切费用由乙方承担；甲方双方自本协议签订后，无论房屋价上涨或下跌，双方均不得反悔。协议签订后，被告将房屋钥匙交付原告，原告即对房屋进行简易装修后入住，期间以自己的名义办理用电手续，并交纳生活电费。2019年2月28日，在淮安经济技术开发区法律服务服证见下，被告李正锁与第三人汤正君签订房屋买卖合同，将其（出售给原告的）坐落于淮安经济开发区房屋（面积102.57平方米）及车库（9.89平方米）又出售给第三人汤正君，房屋总价237000元，首付227000元，余款10000元待办产权证时给付。合同签订后，2019年8月，被告将房屋钥匙交付第三人，第三人进行装修后居住至今。原告发现后报警处理未果，遂诉至本院，提出前列诉讼请求。原告为支持其主张举证：1、通知单一份及结算房款记录；2、房屋买卖合同一份；3、见证书一份。第三人为支持其主张举证：1、第三人和被告之间的房屋买卖合同和见证书；2、房款收据；3、安置房屋面积及代收款记录；4、录音，旨在说明被告与原告不存在安置房的真实交易，被告与第三人存在真实的房屋交易，且第三人依法占用使用中。庭审中，原告陈述购房款已全部支付，具体经过是，原、被告系朋友关系，在签订房屋合同前，原告借100000元给被告开浴室，第二次又给被告50000元，之后一直向被告要钱，被告没有钱还，最后被告提出再给50000元给他，就将房屋卖给我，给了钱之后双方签订的合同。第一笔在席桥信用社里面支付，当时就原、被告两人在场，因为是朋友关系就没有打条子，第二笔在也是在信用社提的钱，在我住的家里交付给被告的金额50000元，当时我和我老婆与被告在场没有打条子，第三笔在2013年11月10日左右实在我朋友那里拿的五万元，给被告的，当时交钱的地点在我朋友高从海家里拿给他的，当时原被告及我朋友三人在场。2013年11月13日在徐杨法律服务所签订合同书后，被告就将钥匙给我了，当时原被告与法律事务所的人在场，其他与房屋相关的材料水电卡交于我，大概在住进去一年多以后给我的；2014年装修的，简单装修：墙面粉刷、地面地板纸、装了个门、其他还存放了一些家具物品，当时是我父母住里面的，2014年入住。2019年具体几月份记不清，我下班回来的时候发现房门第三人撬了，东西全部第三人搬掉了，当时报警的，公安机关出警处理未果。庭审中，第三人陈述2019年2月28日双方签订的合同，2019年2月28日付款237000元，其中以现金方式支付150000元左右，在邮政局取款50000元付款，剩下的都是用手机转账的，都是同一天支付，在南马厂见证处旁边的小饭店付的150000元，当时有南马厂见证人在场还有我的两个朋友在场、家人在场，对方有打的收条，第二笔50000元在邮政局给的，一次性打了237000元的收条给我。钥匙是在2019年8月份给我的，钥匙就在涉案房屋内给的，在8月6日左右装修的，在房屋交接的时候被告到场交接。床一张、桌子、家具、地面是地纸地面、房间有三个门；第三人在买这个房屋的时候不知道被告已把房屋卖给其他人。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。本案原告与被告所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，形式及内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。本案第三人与被告所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，形式及内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效；庭审中，原告主张第三人与被告恶意串通签订房屋买卖合同但未能举证，本院不予采信。本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点问题主要是在一房数卖且购买人均主张取得房屋的情形下的权利保护顺位问题。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。关于涉案房屋办理房屋所有权变更登记，本案中，涉案房屋原、被告均未办理房屋所有权变更登记，双方无争议，本院予以确认；关于房屋买卖合同的签订时间，原告于2013年签订，被告2019年签订，原告签订房屋买卖合同在先，双方无争议，本院予以确认；关于房屋合法占有房屋时间，本案原告在2013年签订合同时即取得涉案房屋，后装修后入住，期间还办理房屋供用电手续，并交纳生活用电费用，庭审中原告陈述的涉案房屋装修情形与第三人2019年8月取得涉案房屋时所述情形相印证，据此，本院认定原告合法取得涉案房屋在先。关于购房款支付情况，第三人全额支付购房款有收条为证，本院予以采信，原告主张购房款全额支付，陈述了购房原因及购房款的演变及支付过程但未举证，但从被告已实际向原告交付房屋及在原告方装修入住后的数年相长时间内未提出异议，本院有理由相信原告已实际全额支付购房款，被告经本院公告送达开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院推定原告已实际全额支付购房款。综上，本案原告及第三人权利保护的顺位问题，结合合同成立的时间、占有涉诉房产的时间以及购房款的支付、涉案房屋办理房屋所有权变更登记的相关认定，本院认为涉案房屋原告及第三人均未办理房屋所有权变更登记，原告签订房屋买卖合同的成立时间、购房款的支付时间及占有涉诉房产的时间均先于第三人，在原告与第三人均对涉诉房产主张物权权利的情况下，原告的权利保护顺位先于第三人。至于第三人所遭受的损失问题，在一房数卖且购买人均主张取得房屋的情形下，无论人民法院保护哪一个顺位的当事人，均会有其他顺位的当事人遭受损失，这个损失是交易对方违约造成的，第三人在合同有效且无法履行的情况下，当事人可以通过解除合同并向违约方主张赔偿的方式来解决损失问题，本院在本案中不予理涉。综上所述，对原告请求确认原告与被告于2013年11月13日所签订的房屋买卖合同有效、案涉房屋归原告所有及判令被告协助原告办理产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李从林与被告李正锁于2013年11月13日所签订的房屋买卖合同有效，坐落于淮安经济开发区房屋（面积102.57平方米）及车库（9.89平方米）归原告李从林所有；二、被告李正锁于本判决生效后三个月内协助原告李从林办理产权过户手续。案件受理费1083元，公告费600元，合计1683元，由被告李正锁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，帐号：62×××68）审 判 长  左康红人民陪审员  颜海荣人民陪审员  祁 蔚二〇二〇年九月十日法官 助理  王娅婕书 记 员  郑 燕附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。