云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初1001号原告：云南序古房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市西山区前卫西路**。法定代表人：虞守水，系公司董事长。统一社会信用代码：915300007134855540。委托诉讼代理人：甘艳兵，云南十上律师事务所律师，特别授权代理。被告：李某，女，汉族，1986年10月13日出生，现住：昆明市西山区。被告：谭某，男，汉族，2010年6月4日出生，现住：昆明市西山区。法定代理人：李某，女，汉族，1986年10月13日出生，现住：昆明市西山区，系谭某母亲。被告：谭钦文，男，汉族，1999年12月22日出生，身份证登记住址：重庆市忠县。原告云南序古房地产开发有限公司（以下简称序古房地产）诉被告李某、谭某、谭钦文追偿权纠纷一案，本院于2020年1月8日立案，并依法适用普通程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告序古房地产的委托诉讼代理人甘艳兵、被告李某并作为被告谭某的法定代理人到庭参加了诉讼，被告谭钦文经本院依法公告送达起诉状副本和开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告序古房地产向本院提出的诉讼请求：1.判令被告立即支付原告购房尾款人民币肆拾伍万伍仟肆佰贰拾伍元零角叁分（￥455425.03）；2.判令被告立即支付原告肆拾伍万伍仟肆佰贰拾伍元零角叁分（￥455425.03）为本金，按同期贷款利率计算，自2019年7月29日至实际支付之日止的资金占用利息（截止2019年12月29日的资金占用利息为9014元）；3.判令被告支付原告购房款20%的违约金合计人民币壹拾贰万贰仟伍佰柒拾玖元陆角零分（￥122579.60），（以上三项金额合计587018.63元）；4.本案诉讼费、保全费、保险费等由被告承担。事实及理由：2017年1月19日,被告李某及其配偶谭勇（2018年死亡）与原告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议,合同约定被告李某和谭勇购买原告开发建设的坐落于昆明市西山区房屋,房屋建筑面积88.8平米,总价款为人民币612898元,付款方式为首付款122898元,余款490000元银行按揭贷款方式支付。2017年2月8日,李某和谭勇与原告及兴业银行股份有限公司昆明分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》,约定被告向兴业银行股份有限公司昆明分行（以下简称兴业银行昆明分行）借款人民币460000元,原告承担阶段性保证责任。2019年6月21日,原告收到兴业银行昆明分行的《律师催收函》,因被告无力偿还按揭贷款本金及利息,截止2019年6月18日欠款本金、利息、复利及罚息合计人民币452987.46元，兴业银行昆明分行将从原告保证金账户扣划上述款项。2019年7月31日，兴业银行昆明分行从原告银行账户直接扣划逾期贷款本息455425.03元。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》后尚未办理不动产权属登记,被告尚未取得本案涉案房屋的所有权,原告系涉案房屋的合法所有权人。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》尚未履行完毕,兴业银行股份有限公司昆明分行从原告保证金账户扣划被告所欠款项人民币455425.03元后,效果上等同于被告未支付购房款尾款,且被告已经丧失支付能力。为此,原告已经向贵院提起诉讼,主张解除合同、返还房屋,贵院已经立案受理,案号（2019）云0112民初10312号。但是,在案件审理过程中发现涉案房屋存在其他司法查封,原告诉讼目的无法实现,因此撤回了起诉。现原告另案起诉,行使追偿权。另，被告谭某和谭钦文系谭勇的法定继承人,谭勇签订《商品房买卖合同（预售）》后死亡,被告谭李隽德和谭钦文依法继承《商品房买卖合同（预售）》中的权利义务,因此本案中作为共同被告。综上，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告李某及谭某辩称，希望法院根据我方现在的情况多方合理处理，现在的情况是家里有老人、儿子，工资也挺微薄，每个月除去那些房租、水电还要供孩子上学，没有什么钱。被告谭钦文未到庭，亦未提交答辩状。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，以及当事人仅对证明内容或目的提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对证明内容或目的的相关问题，本院在说理部分一并论述。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2《补充协议》，欲证明原被告约定，因被告未及时偿还贷款而导致甲方承担阶段性担保责任的，甲方有权单方解除购房合同。经质证，被告李某及谭某认为该协议上“李某”的名字并非李某本人所签。本院认为，因原告亦不能明确补充协议上“李某”的名字系李某本人所签，故对该事实本院予以确认。被告李某及谭某提交公证书及昆明市中级人民法院（2019）云01民终9107号民事判决，欲证明案涉房屋已出售给李驰，还涉及另一纠纷。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为本案的诉求是要求被告支付购房尾款，与该套房子是否存在其他纠纷没有必然的关联性。本院认为，上述证据关系谭勇及被告将案涉房屋出售给案外人李驰，与本案所涉法律关系无关联性，本院不予采信。被告谭钦文无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本案确认如下事实：谭勇与被告李某于2011年1月24日登记结婚，2010年6月4日共同生育被告谭某。昆明市公安局盘龙分局昆公盘（2018）证字第687号《死亡证明书》证实，谭勇于2018年5月18日被发现死亡。忠县乌杨街道兴合村村民委员会2018年9月3日的《情况说明》记载，谭勇的母亲曹宗兰于1990年死亡，父亲谭仁地于2015年2月3日死亡；谭勇于2002年2月4日与何华琼登记结婚，于2009年1月20日登记离婚，双方育有一子即被告谭钦文。2017年1月19日，谭勇及被告李某与序古房地产签订《商品房买卖合同（预售）》，约定谭勇与被告李某以612898元的价格向序古房地产购买位于昆明市西山区居委会的未名城房屋（以下简称2204号房屋）。该合同于同日办理登记备案。同日，谭勇向序古房地产支付首期房价款122898元，并作为乙方与甲方序古房地产签订《补充协议》，协议第六条约定，鉴于乙方在取得担保贷款时，甲方已为乙方向银行提供了阶段性担保，因乙方未及时偿还贷款而导致甲方承担连带责任的，甲方有权向乙方进行追偿或单方面解除本《商品房购销合同》，解除合同的，乙方除赔偿甲方损失（含实现债权的费用）外，乙方还应该按总房款的20%向甲方支付违约金。2017年2月8日，谭勇、李某、序古房地产与兴业银行股份有限公司昆明分行（以下简称兴业银行昆明分行）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定谭勇、李某向兴业银行昆明分行贷款460000元，用于购买上述案涉房屋，序古房地产承担阶段性担保责任。2017年2月10日，兴业银行昆明分行向谭勇账户发放上述贷款。2019年6月21日，原告收到兴业银行昆明分行的《律师催收函》，通知因借款人谭勇及李某未按照合同约定按期还款，截止2019年6月18日，尚欠本金441239.19元，利息、复利、罚息8395.5元，合计452987.46元，将从原告保证金账户扣划上述款项代偿。2019年7月31日，兴业银行昆明分行从原告账户扣划455425.03元（包括贷款本金441239.19元及利息、罚息、复利14185.84元）用于偿还贷款。本院认为，一、关于合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房抵押（保证）借款合同》意思表示真实，且内容未违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，各方当事人均应依约履行。二、关于追偿权。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。谭勇及被告李某向兴业银行昆明分行贷款，原告为此提供阶段性担保，在谭勇及李某未及时偿还贷款时承担了保证责任，为谭勇及李某代偿相应本金及利息（包括复利及罚息）455425.03元，有权向谭勇及李某追偿上述款项。三、关于利息及违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，原告据以主张违约金的条款约定于补充协议，李某并未签订该协议，且该条款具体内容为“因乙方未及时偿还贷款而导致甲方承担连带责任的，甲方有权向乙方进行追偿或单方面解除本《商品房购销合同》，解除合同的，乙方除赔偿甲方损失（含实现债权的费用）外，乙方还应该按总房款的20%向甲方支付违约金”，即适用该条款的前提为解除合同，而本案所涉《商品房买卖合同（预售）》并未解除，故原告依据该条款主张违约金不能成立；同时，因原告主张的资金占用利息亦有违约损失性质，故本院根据本案实际情况，对原告主张的利息，支持以代偿款455425.03元为基数，自兴业银行昆明分行扣划完成之日即2019年7月31日起至全部款项付清之日止，按照ＬＰＲ（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）予以计算。四、关于责任主体。《中华人民共和国继承法》第十条第一款规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”，第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”。本案中，如上所述，被告李某除作为债务人应承担还款责任外，其作为谭勇遗产继承人，与同时作为继承人的被告谭某、谭钦文均未表示放弃继承，故应当在继承遗产实际价值限额内对被继承人谭勇生前所负的上述债务承担清偿责任。五、关于保全保险费。因原告陈述对保全保险费并无合同依据，且原告未提交产生保全保险费的相应依据，故对该部分主张，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告云南序古房地产开发有限公司代偿款人民币455425.03元，并支付该款自2019年7月31日起至全部款项付清之日止按照ＬＰＲ计算的利息；二、被告李某、谭某、谭钦文于本判决生效之日起十日内在继承被继承人谭勇遗产实际价值限额内对本判决第一项款项承担清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币9670元及保全费人民币3455元（原告已预交），由被告李某、谭某、谭钦文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审判员 肖 非二〇二〇年九月三十日书记员 游天宇