江西省莲花县人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣0321执异5号异议人（被执行人）：郭年林，男，1972年7月11日生，汉族，住广东省惠东县。申请执行人：江西莲花农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码：91360300MA35JEGP55。住所地：莲花县永安南路**。法定代表人：陈洪海。本院在执行申请执行人江西莲花农村商业银行股份有限公司（以下简称：莲花农商银行）与被执行人郭年林借款合同纠纷一案中，被执行人郭年林因对本院拍卖其名下位于广东省惠东县的房屋（含加盖部分）不服，向本院提出书面异议，本院于2020年5月22日作出（2020）赣0321执异3号执行裁定，驳回了异议人郭年林的全部异议请求。异议人郭年林不服上述裁定，向萍乡市中级人民法院申请复议，该院于2020年7月27日作出（2020）赣03执复7号执行裁定书，裁定：一、撤销江西省莲花县人民法院（2020）赣0321执异3号异议裁定。二、本案发回江西省莲花县人民法院重新作出裁定。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人郭年林称：一、执行法院2019年4月19日的执行裁定书中载明拍卖异议人房产仅限有产权证部分的300㎡，未涉及4-5层无产权证部分；另异议人与莲花农商行借款合同约定的抵押物也仅限有房产证的300㎡部分。2019年8月29日执行法院委托房产评估价显示已抵押的300㎡部分评估价为886800元，4-5层约184㎡无产权证部分评估价为303968元。至2020年4月29日止，执行法院并未通知过异议人关于标的物拍卖时间、公告、范围等任何情况以及具体拍卖价格，也未征询异议人任何意见，直到2020年4月30日买方找上门来异议人方知标的房产已拍卖成交并已过户，拍卖成交范围内包括4-5层房屋。执行法院仅于2020年4月30日给异议人发过一个拍卖成交的短信，整个拍卖过程上存在不合理合规的操作程序。二、已拍卖成交房产系异议人及家属共同生活的唯一居住房，执行法院予以强制拍卖，剥夺了异议人及共同生活家属的合法居住生存权利。执行法院未在做好调查、安置、保障异议人及所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋的前提条件下进行拍卖，不符合法定程序；在未事先补偿及提供给异议人及共同生活家属的居住保障房之前下通知异议人十日内腾房，不具备法定的执行条件。三、执行法院在2020年4月30日之前一直未核查并协商处理异议人及家属住房安置补偿事宜，于2020年5月9日通知预留五年计40000元房租补助，这个预留费用严重过低，与4-5层估价款303968元严重不符。4-5层不在抵押拍卖范围之内，执行法院强制扩大了拍卖范围，剥夺了异议人及其共同生活家属的合法居住生存权。异议人有1个八十岁老人居住在标的房屋内需要赡养，3个上大、中专学校和2个上幼儿园的孩子需要抚养，异议人妻子处于失业状态，没有经济来源，根本没有经济能力租房，如失去保障房会致使异议人一家陷入绝境，流离失所。区区40000元补偿不足以维持异议人一家一年的生活，执行法院应将4-5层拍卖款全部返还给异议人，作为异议人家庭另租基本生存保障房和迁户费用。申请执行人莲花农商银行辩称：一、执行裁定书没有违反法律规定。二、异议人对被执行房产4-5层不在执行范围内的主张缺乏事实和法律依据。法院查明加盖的4-5层房产与涉案房产是一个整体，并无单独房产证，因此加盖的4-5层房产属于涉案房产不可分割的一部分，且异议人已同意法院一并拍卖。三、法院拍卖程序合法，并未侵犯异议人的合法权益。四、法院预留40000元房租补助完全符合法律规定，对异议人的居住问题提供了保障。综上所述，答辩人请求人民法院驳回异议人的异议。本院经审查查明：2018年12月6日，本院轮候查封了被执行人郭年林所有的位于广东省惠东县【房地产权证：粤房地证字第**，建筑面积：300㎡；国有土地证号：惠栋国用（20**）第××号，使用面积：90㎡】。2019年1月2日，本院以申请执行人莲花农商银行对上述房产享有抵押权为由，向广东省惠东县人民法院发出《商请移送函》，请求该院将案涉房产的处置权移送本院。2019年4月23日，广东省惠东县人民法院做出《关于商请移送执行的复函》，将案涉房产移送本院执行。2019年4月19日，本院作出（2017）赣0321执242号执行裁定，拍卖被执行人郭年林上述房产。2019年5月5日，本院委托萍乡公平司法鉴定中心对案涉房产价值进行评估。2019年7月3日，本院执行人员对被执行人郭年林问话时，已告知其拍卖标的房产的面积包含未办理产权证书的加盖楼层面积，郭年林已明确表示同意对标的房产以及加盖的楼层整体拍卖，有问话笔录为据。2019年8月29日，萍乡公平司法鉴定中心作出如下鉴定意见：案涉房产1-3层评估价为886800元，4-5层评估价为303968元，评估总价合计1190768元。2019年9月4日，本院执行人员短信告知被执行人郭年林案涉房产价值评估结果。2019年9月20日，本院依申请执行人申请恢复本案执行。2019年10月8日，本院执行人员短信告知郭年林，拍卖请关注淘宝网，以标的房产所在地进行查询即可看到。2019年11月24日、2020年1月7日本院通过淘宝网对案涉房产进行了两次司法拍卖，因无人竞买而流拍，后从2020年2月5日起在淘宝网进行司法变卖，起拍价为67万元。买受人李圣雄于2020年2月12日以67.2万元的价格竞买得上述房产。2020年2月13日，本院作出（2019）赣0321执恢43号执行裁定，裁定：广东省惠东县【房房地产权证：粤房地证字第**，有土地证号：惠栋国用（20**）第××号】的所有权归买受人李圣雄所有；该房产所有权自裁定送达买受人时转移。2020年3月22日，本院向李圣雄送达了成交确认裁定书。2020年3月30日，本案以执行完毕方式结案。2020年4月30日，本院执行人员短信告知郭年林拍卖成交，并将拍卖成交裁定书照片发给了郭年林，后于2020年7月16日向郭年林邮寄送达了成交裁定书。2020年5月9日，本院作出（2019）赣0321执恢43号通知书，该通知书载明：本院已于2020年2月12日成功拍卖你所有的位于广东省惠东县的抵押房产，因该房产系你家庭唯一住房，按规定拟给你预留五年住房租金，结合你本人房屋单层租金7000元／年的标准，另考虑你家庭成员较多，拟补助租金共计40000元。该通知书本院于2020年5月9日送达申请执行人莲花农商银行，并将该通知书图片通过微信发送给了郭年林。上述67.2万元房屋变卖价款在支付评估费352元、本案执行费9120元后剩余计662528元，已被申请执行人莲花农商银行于2020年2月27日领取。另查明：被执行人郭年林名下登记的房屋仅为案涉房产。《惠州市‘十三五’住房保障规划》、《惠州市人民政府关于同意的批复》规定，人均住房建筑面积保障标准为15㎡。被执行人郭年林及其扶养的人共计8人。中国房价行情网显示，惠东县2020年8月房屋租赁市场租金平均单价为22.25元／月／㎡。本院认为：一、关于案涉房产4-5层是否在拍卖标的范围问题。本院以（2017）赣0321执242号执行裁定书，裁定拍卖异议人郭年林所有的位于广东省惠东县【房地房地产权证：粤房地证字第**，面积：300㎡；国有土地证号：惠栋国用（20**）第××号，使用面积：90㎡】。案涉房产拍卖公告载明：“拍卖标的物所在楼共有5层，……，其中1-3层有房产证，4-5层未办理房产证。具体详情可见评估报告”。可知拍卖标的物为房产一栋（包含1-5层），并非异议人郭年林认为的仅指向抵押的1-3层。案涉房产1-5层均属异议人郭年林所有，郭年林同意了本院对案涉房产1-5层进行整体拍卖。异议人郭年林认为本院诱导拍卖案涉房屋4-5层，应将4-5层拍卖款返还的理由不成立，本院不予采纳。二、关于异议人郭年林主张本院在第一次网络司法拍卖时未尽告知义务，剥夺了其拍卖异议及知情权的问题。本院虽未按照法律规定于拍卖公告发布前3日以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知异议人郭年林，但已于案涉房产第一次网络司法拍卖公告之日短信告知郭年林拍卖事宜，且案涉房产经过淘宝网两次司法网络拍卖，直至在变卖中成交，历时4月有余，异议人郭年林能通过淘宝网关注并知悉案涉房产拍卖情况。故本院不支持异议人郭年林此项异议。三、关于异议人郭年林主张本院拍卖其唯一住房在处理、审查程序上不合法的问题。异议人郭年林未在本案执行过程中未提出过案涉房产系其唯一住房，而是在案涉房产拍卖成交后才向本院提出。本院作出（2019）赣0321执恢43号通知书，拟从案涉房屋变价款中扣除租金的行为并无不妥，故对异议人郭年林提出拍卖其唯一住房处理、审查程序不合法之异议，本院不予支持。四、关于郭年林主张本院拍卖其唯一住房后预留40000元租金严重不足的问题。根据相关法律规定，对被执行人唯一住房，在申请执行人按照当地廉租住房保障面积为被执行人及扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金后可对该唯一住房强制执行。本院对被执行人郭年林唯一住房强制执行时，虽经申请执行人莲花农商银行同意为其预留了租金，但预留租金时并非适用法律规定的标准，而是以案涉房屋拍卖前异议人郭年林出租该房第二层的租金（7000元／年）为标准，给异议人预留了租金40000元，该做法确有不当，异议人郭年林该部分异议成立，本院予以采纳。综合考虑异议人郭年林同住人口情况及家境状况，，参照异议人郭年林住所地惠东县人均住房建筑面积保障标准和当地房屋租赁市场平均租金标准本院认为从案涉房屋变价款中扣除七年租金计人民币224280元（15㎡／人×8人×22.25元／月／㎡×84个月）给异议人郭年林较为适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款、第十七条第三项的规定，裁定如下：一、从本院拍卖的广东省惠东县磨坑小区的房屋一栋【房地产房地产权证：粤房地证字第**；地证号：惠栋国用（2006）第××号】的变价款中扣除租金计人民币224280元给异议人郭年林。二、驳回异议人郭年林其他异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省萍乡市中级人民法院申请复议。审判长  肖立夫审判员  丁育林审判员  李俊敏二〇二〇年九月三十日书记员  樊 璐