上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初10588号原告(反诉被告)：项诗尧，男，1989年2月9日生，汉族，户籍所在地福建省浦城县马莲河东路******，现住上海市松江区九亭镇九杜路**。委托诉讼代理人：钟秀华(系项诗尧之母)，住上海市松江区九里亭街道涞寅路******。委托诉讼代理人：王履冰，上海瀛东律师事务所律师。被告(反诉原告)：肖守武，男，1982年6月14日生，汉族，住福建省浦城县富岭镇东元村定坞**。被告(反诉原告)：肖金孙，男，1955年10月16日生，汉族，住福建省浦城县富岭镇东元村定坞**。被告(反诉原告)：饶建军，男，1973年9月20日生，汉族，住福建省浦城县富岭镇富岭村弯岭下**。上列三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：汤晨辉，上海誓维利律师事务所律师。上列三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：鲁去难，上海市汇峰律师事务所律师。被告：上海松征房地产开发有限公司，住所地上海市松江区九亭镇九亭大街**。法定代表人：李国强，执行董事。委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。被告：唐钰，女，1985年2月5日生，汉族，，住安徽省六安市叶集区姚李镇山河村稻场组委托诉讼代理人：张昌福(系被告唐钰配偶)，住安徽省霍，住安徽省霍邱县姚李镇南团山村稻场组>原告项诗尧与被告肖守武、肖金孙、饶建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序。肖守武等三被告于2019年7月18日提出反诉。本院于2019年8月23日依原告项诗尧的申请，追加上海松征房地产开发有限公司(以下简称“松征公司”)、唐钰为本案共同被告参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年11月12日转为适用普通程序审理。本案于2019年10月10日、2019年10月30日、2020年8月26日三次公开开庭。原告项诗尧及其委托诉讼代理人，被告肖守武、肖金孙、饶建军及其共同委托诉讼代理人，被告松征公司的委托诉讼代理人马笑天，被告唐钰及其委托诉讼代理人张昌福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项诗尧向本院提出诉讼请求：1、判定双方解除合同；2、判定被告退回押金150,000元；3、判定被告返回租金523,125元；4、判定被告赔偿装修损失费1,132,448元；5、判定被告赔偿经营损失费550,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告和被告肖守武、肖金孙、饶建军签订的租赁合同；2、判令被告肖守武、肖金孙、饶建军退还押金150,000元；3、判令被告肖守武、肖金孙、饶建军退还租金1,356,250元，被告松征公司、唐钰承担连带责任；4、判令被告肖守武、肖金孙、饶建军赔偿装修损失1,132,448元，被告松征公司、唐钰承担连带责任；5、判令被告肖守武、肖金孙、饶建军、松征公司赔偿经营损失1,205,963元，被告唐钰承担连带责任。同时，撤回原增加的第6项诉讼请求：判令被告唐钰退还套路办证费160,000元。事实和理由：原告与被告肖守武、肖金孙、饶建军于2018年6月3日就上海市松江区九亭镇九杜路XXX号一层签订《房屋租赁合同》，并就租期、用途、租金、押金、装修、违约责任等作了约定。该租赁房产权人为被告松征公司，被告松征公司委托被告唐钰管理并同意其转租，被告唐钰又转租给被告肖守武等三人并同意后者转租。原告承租该房屋后，依约于2018年6月4日支付押金及租金450,000元，并投入1,200,000元进行装修，施工完毕后于9月底招商营业，用途为菜场。2018年秋天连续下雨，出租房暴露出严重的漏水问题，造成遍地积水，无法经营。究其原因，出租方经被告松征公司同意，曾为室内扩容深挖过地面，使室内地面低于室外地面0.8米左右，转租用于开辟建材市场，因下雨积水而关闭，却隐瞒这一事实，再将房屋转租给原告，被告唐钰对此完全知情。房屋在地面深挖后产生水井效应，水最深处达20公分，致使商场无法经营，原告向被告多次反映，被告均置之不理。各商户因积水严重而无法经营，纷纷与原告解除合同，原告损失巨大。综上，为维护合法权益，原告诉至法院要求判如所请。被告肖守武、肖金孙、饶建军(以下简称“被告肖守武一方”)共同辩称，第一，其三人和原告的合同是经过房屋权利人同意进行的转租，不违反法律规定，没有损害社会公众利益，合同有效。其三人出租房屋时对地面进行了防水防潮的措施，不存在积水，是原告自行改造装修破坏了防水防潮设计，造成了自己的损失，其三人没有违约行为。第二，原告拖欠租金，经催告仍不支付，构成违约，被告肖守武一方已经书面解除租赁合同，原告应当承担违约责任。第三，对于押金，被告肖守武一方同意退还，但根据合同约定应当直接冲抵违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告肖金孙、饶建军、肖守武向本院提出反诉请求：1、判令解除原被告于2018年6月3日签订的《租赁合同》；2、判令原告支付2019年5月1日起至实际搬离之日为止的租金；3、判令原告支付违约金656,250元；4、判令原告支付租金资金占用期间的利息，以年利率6%的标准自2018年12月31日起计算至实际清偿之日止；5、判令原告支付水电费4,484.62元；6、反诉费由原告承担。审理中，反诉原告变更第2项、第4项反诉请求为：2、判令原告支付2019年5月1日起至2020年6月13日止的租金1,837,630元；4、判令原告支付应付未付租金占用期间的利息，以238,750元为基数，自2019年1月1日起至实际清偿之日止，以839,063元为基数，自2019年7月1日起至实际清偿之日止，以759,817元为基数，自2020年1月1日起至实际清偿之日止，均按照年利率6%的标准计算。同时，撤回第5项关于水电费的诉讼请求，并增加一项诉讼请求作为第5项诉讼请求：5、判令原告支付2017年8月至2019年12月的物业管理费55,297元。事实与理由：原告与被告肖守武等三人签订的《房屋租赁合同》租期自2018年7月1日起至2027年3月7日止，租金按年计算，第一年2018年7月1日至2019年6月30日为1,612,500元，每年递增百分之五，租赁保证金为150,000元，租金采用先付后用方式，每六个月支付一次租金，且每次应当提前15天支付。如原告逾期15天未付租金的，肖守武等三被告有权解除本租赁合同，并有权要求原告支付相当于当年6个月租金的违约金，且已支付的押金直接冲抵部分违约金。合同签订至今，原告基本未按合同约定的时间和金额，提前六个月支付租金，肖守武等三被告念及老乡关系，多次催促并给予其缓冲期，但自2019年5月1日至今，原告不给予任何答复，已构成违约，应当承担相应的责任。原告项诗尧针对被告肖守武一方的反诉辩称，第一，肖守武等三被告深挖了80公分地面，造成雨天渗水的事实，不符合交付合理使用房屋的条件；第二，租金应当由被告返还给原告；第三，违约金应当由肖守武等三被告支付给原告，且违约金和利息不能同时主张，即使法院认定原告应当支付违约金，标准过高，通常租赁合同中违约金标准为1个月租金；第四，不同意支付物业费，被告该项主张无合同和法律依据。因此，请求法院驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。坐落于上海市松江区九亭镇九杜路XXX号101室、102室、103室、104室房屋权利人为被告松征公司，房屋类型为店铺。被告唐钰向被告松征公司承租上述九杜路XXX号101部分、102全部、103部分、104部分房屋，租赁双方一致确认租赁物为上述495号101室、102室、103室、104室房屋(以下总称“495号一层房屋”)。之后，经被告松征公司同意，被告唐钰将上述495号一层房屋转租给被告肖守武、肖金孙、饶建军，并签订租赁合同，约定出租房面积约1,000平方米，用途为经营建材市场。被告松征公司对该租赁合同无异议。经被告唐钰同意，被告肖守武、肖金孙、饶建军将上述495号一层房屋转租给原告项诗尧。2018年6月3日，原告作为乙方承租方，被告肖守武、肖金孙、饶建军作为甲方出租方，签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将其坐落于上海市松江区九亭镇九杜路XXX号一层的房产出租给乙方使用，可用于生鲜农贸超市、蔬菜水果及相关配套服务等合法经营活动；出租房建筑面积约1,000平方米。二、租赁期限：近9年，自2018年7月1日起至2027年3月7日止。租金、定金(押金)及支付方式：(1)租金每年递增百分之五，其中第1年自2018年7月1日至2019年6月30日年租金1,612,500元，第2年自2019年7月1日至2020年6月30日年租金1,678,125元；(2)租金支付方式：合同签署当日，乙方需将150,000元一次性支付给甲方作为押金(保证金)，租金采取先付后用方式，每六个月支付一次房租，每次提前十五天支付；(3)除本合同另有约定外，甲方应在本合同期满后三日天内，从押金内扣除150,000元中应由乙方承担的相关费用后无息退还乙方押金至乙方指定的账户、逾期每日按总额的千分之三计息。5、其他费用：(3)除本合同所述费用外，因使用上述房屋而产生的相关费用(如门前“三包”、治安等)均由乙方支付。四、双方责任：1、甲方责任：协助乙方处理乙方经营中发生的相关问题，如有费用发生由乙方负责。2、乙方责任：(1)按本合同规定的时间向甲方交纳租金及本合同约定费用。六、出租房的保养：甲方在租赁期间负责出租房房屋漏水、房屋结构自然损坏的维修，其他正常使用中发生的上下水堵塞、电路故障等维修由乙方自行维修。因甲方在其维修义务内不修缮时，乙方可以代甲方修缮，费用由甲方承担，乙方可以凭修缮费用收据向甲方主张修缮费用，甲方同意在租金中抵扣。七、出租房装修：1、出租房内部装修由乙方负责，由乙方出面办理有关的装修报建手续，费用由乙方承担。乙方需向甲方提供首期门店装修设计方案，甲方需在收到后三个工作日内做出答复，经甲方确认后，乙方方可按此设计方案施工。甲方不得无理拒绝确认。八、双方违约责任及终止后财产处理：(二)乙方违约责任：1、在本合同履行期间，乙方出现下列情形之一的，甲方可立即解除本合同，并要求乙方支付相当于6个月租金的违约金，乙方已付的押金直接冲抵违约金，冲抵后多退少补；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分，且乙方的固定装修部分归甲方无偿所有。(2)乙方逾期15天未付租金的；2、乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天，乙方按当年2倍日租金支付使用费。审理中，原告与被告肖守武一方一致确认：九杜路XXX号一层房屋原由被告肖守武一方进行二层搭建，后由原告对二层一并进行装修。双方租赁合同标的物仅为495号一层约1,000平方米，不包括二层，租金也只是按照一层面积计算，二层是免费提供给原告使用的，仅用作办公室。被告肖守武一方将租赁房屋交付给原告后，原告对涉案495号一层租赁房屋以及二层搭建进行装饰装修。此后，原告又以上海御摩农产品有限公司的名义将该装修好的农贸市场分别转租给数十人经营。被告肖守武于2018年6月4日向原告出具《收条》，载明收到原告支付的2018年7月1日至12月30日的部分租金450,000元，剩余租金和押金至2018年7月1日前必须付清，如逾期每日按总额百分之十计算。被告肖守武于2019年3月6日通过微信向原告发出《房租费用催缴通知书》，催讨2018年12月30日之前应当支付的6个月剩余租金，并载明若2019年3月8日未能收到拖欠的足额租金，则默认承租方单方违约并会将该房屋转租给他人，由此引发的一切后果和损失由出租方承担。原告与被告肖守武一方均确认：原告共计支付租金1,356,250元，其中向被告肖守武、饶建军支付了大部分租金，另有数万元是根据被告肖守武一方的指示向被告唐钰以及唐钰的丈夫张昌福支付，已付的租金系2018年7月1日起至2019年4月30日的全部租金，以及2019年5月部分租金30,000元。此外，原告还向被告肖守武一方支付了押金150,000元。此后，原告未再支付租金。2019年4月左右，涉案商铺开始发生渗漏水。原告与被告肖守武在微信聊天中交涉漏水维修事宜，被告肖守武表示渗水是由于原告装修时将地坪挖掉，挖水槽，地，地坪防水和水槽防水没做致地下渗水厉害，属于原告装修失误，应自行承担全部责任，故被告肖守武一方拒绝维修，要求原告立即修好，后期若有类似事情发生也与被告无关。2019年4月至6月期间，因渗水、积水严重，且原告未按时支付租金与出租方产生纠纷，导致农贸市场无法正常经营，于2019年6月底关闭。被告肖守武一方于2019年6月21日向原告发出《逾期欠款法律催收函》，催讨2019年5月1日至2019年6月30日房租238,750元和2019年6月30日至2019年12月30日房租846,562.50元，催告欠款应于收到本通知后24小时内付清，否则将采取停电、锁门等措施，并保留收取应付租金、逾期按每日5%产生违约金的权利。2019年6月24日，被告肖守武一方向原告当面送达《告知书》，并将此《告知书》连同上述2019年6月24日的《逾期欠款法律催收函》一并张贴在农贸市场内，载明：因项诗尧与我方的租赁合同中，项诗尧存在根本违约情况，现我方已与项诗尧解除租赁合同，收回其承租权，现正式告知各位次承租人，我方给予各位3天时间进行搬离现租赁的房屋，逾期我方将进行停水、停电并采取强制措施，望各位悉知。被告肖守武将该送达情况拍摄了照片。本案审理过程中，被告唐钰与被告肖守武、肖金孙、饶建军因履行2016年10月31日签订的《房屋租赁合同》产生纠纷，遂涉讼，诉讼过程中，项诗尧于2020年6月13日将本案所涉495号一层租赁房屋返还给了肖守武一方，后者又将房屋返还给了唐钰。该案经二审法院调解，确认双方之间的租赁合同于2019年8月20日解除，肖守武一方共同支付唐钰租金及房屋使用费等各项费用合计1,247,547元(已履行)，唐钰免除肖守武一方的违约责任。此外，被告松征公司与被告唐钰之间的租赁合同已于2020年7月18日解除。被告肖守武一方已支付2017年8月至2019年12月期间的物业管理费55,297元，原告未支付过该房屋租赁期间内的物业管理费。审理中，被告肖守武一方陈述：其与原告签订的《房屋租赁合同》中，约定租金每年递增百分之五，但分项所列自第2年起年租金计算错误，实际涨幅不足百分之五，现被告肖守武一方愿意仍按照分项中所列第2年年租金1,678,125元进行主张。原告对此无异议。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告与被告肖守武一方对于合同解除的原因和时间有争议：原告认为由于被告肖守武一方曾将涉案房屋地坪下挖八九十公分，并隐瞒该重大瑕疵，将此违章建筑转租给原告，导致市场因严重渗漏水而无法经营，次承租人纷纷与原告解除合同，原告合同目的无法实现，后续原告未能及时支付租金也是因为渗漏水问题一直无法解决，故本案是被告肖守武一方违约而原告不存在违约，故原告要求解除与被告肖守武一方之间的《房屋租赁合同》，虽然原告收到了《告知书》，但违约方是被告肖守武一方，其无权解除合同，不同意对方所述合同于2019年6月24日解除，而是于2019年5月3日原告提出解约的时间作为合同解除日。被告肖守武一方认为涉案房屋原地坪被被告唐钰的前一个租客填高过七八十公分，被告肖守武一方仅是将填高的部分挖掉，挖完之后和开发商交房时状态差不多，这个情况其和原告说过。渗漏水是由于原告装修时未做好防水引起，与被告无关。合同解除是因原告拖欠租金，系原告违约，故合同解除时间以2019年6月24日书面解约通知到达原告为准，原告所述其于2019年5月3日提出解约不是事实。被告唐钰确认其承租涉案房屋时，原地坪被其前一个租客填高过，且经过被告松征公司的确认，被告肖守武一方下挖地坪时被告松征公司的人也来过。被告松征公司认为不存在有租客将房屋填高的情况，对被告肖守武一方下挖行为其也从未同意过，请求法院依法认定。就有其他租客将地坪填高、被告肖守武一方经被告松征公司同意仅是将填高部分挖掉恢复至竣工状态，被告肖守武一方以及被告唐钰均未提供证据证明。2、原告与被告肖守武一方对于租赁房屋渗漏水的原因有争议：原告主张渗水、积水原因是被告肖守武一方对房屋地坪下挖八九十公分导致。被告肖守武一方则认为其只是将填高的地坪挖到房屋竣工时状态，当时做了整体防水，原告未经被告同意装修，在装修时破坏了防水措施，且未做好防水，导致渗漏水，被告肖守武一方没有责任。原告反驳认为被告肖守武一方是同意原告装修的，且从未提出过异议，装修完毕后还由被告肖守武一方帮原告请消防验收，并通过。被告松征公司、被告唐钰表示不清楚渗漏水的具体原因。原告为证明其装修时未对地坪进行开挖，且已做局部防水措施，申请装修人员邵某某作为证人出庭作证。证人邵某某陈述：其于2018年6月至8月份进场，为涉案房屋进行装修，11月份装修结束。其进去的时候地坪有六七十公分挖过的，其装修没有往下挖，敲掉了原来的地砖，重新铺了地砖做了墙面，施工完比施工前的地面高了几公分，没有动原来的地坪，就排水沟挖了一下，也做过防水，主要结构没有动。防水不是整体做的，卖鱼的有地沟地槽的位置做了。装修过程中下过小雨，没有渗水，只有下大雨的时候外面的水会涌进来。原告对证人邵某某的陈述无异议。被告肖守武一方对证人身份无法确认，证人不承认挖了洞，施工过程中正好是梅雨季，不可能没有漏水。被告松征公司、被告唐钰未提异议。原告为证明市场无法经营是因为严重的渗漏水导致，原告自2019年4月23日发生大水就不再经营了，为此，原告提供现场拍摄的照片、视频，并申请证人阳某某出庭作证。证人阳某某陈述：其是市场内经营汤包馆的，2019年3月因为下雨市场里面开始进水，当时不明显，5、6月份开始大量进水，加上原告和出租人之间有纠纷，无法正常经营，顾客流失。6月中旬左右持续积水下不去，水深的时候浸到脚背，6月20日左右市场关闭。原告对证人阳某某的证言无异议，经营不下去就是因为积水。被告肖守武一方对视频真实性无异议，渗水是事实，但不是被告造成，且渗水与原告不经营没有直接关联；对阳某某的证言有异议，认为证人商铺在正门口，附近应该有很多下水道和窨井盖，如果其都无法正常经营，说明防水没做好，商户与原告的解除通知中理由都是原告招商不管理和卫生差。被告松征公司和被告唐钰均未提异议，表示由法院依法认定。被告肖守武一方为证明其经营建材市场进行装修时做过防水，申请证人李某出庭作证。证人李某陈述：其是上海川彬建筑装饰工程有限公司的，2016年下半年为当时的建材市场做装修，整个工程大概一两个月，12月份工程完工。装修前地面没有挖过，肖总让其挖下去六七十公分，没有经过大房东同意。当时从墙面到地面做过整体防水，浇了一层十几公分的混凝土，刷了几层防水，就是市场上常用的质量正等的防水材料，房子里面肯定不往外面漏水，装修好以后被告肖守武也没有说漏水要求返修。原告对证人李某的证言没有异议，该证人证言和原告的证人证言可以相互印证。被告肖守武一方对证人证言没有异议，涉案场地原来高出地面5.4米，只是把阶梯除去了，和外面地面持平，不是往下挖七十公分，再加上十几公分的水泥还是比外面的地坪高。被告松征公司、被告唐钰对该证人证言未提异议。因当事人对于渗漏水原因、渗水程度争议较大，经原告申请，由上海市高级人民法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行司法鉴定，该公司于2020年6月2日出具上房院鉴[2020]建鉴字第1029号《鉴定意见书》，鉴定意见为：1、松江区九亭镇九杜路XXX号一层商铺地面标高因改建低于原竣工图地面标高0.938米，局部沟槽和窨井底再降低0.10～0.50米，且未设置有效的挡水、防水设施，造成地下水渗入和雨水流入室内。2、松江区九亭镇九杜路XXX号一层商铺内新建的窨井与室外雨水过路井连通，二者水位高度相同，当雨量偏大时，室外雨水倒灌至室内，且商铺内无有效排水设施，造成商铺内积水。3、松江区九亭镇九杜路XXX号一层商铺积水高度约为0.30米。原、被告对该鉴定意见均无异议，但原告提出造成渗水和积水原因的主要根源完全是被告肖守武一方下挖室内地面0.938米，应对本案承担完全的过错责任，被告松征公司、唐钰认为意见书中的“被告肖守武等”仅指被告肖守武、肖金孙、饶建军，而不泛指所有被告。鉴于上述《鉴定意见书》对渗水、积水的各项原因力大小未作明确表述，故本院依法通知鉴定人员到庭接受质询。鉴定人员陈述：渗水、积水主要原因是地坪标高降低，按照设计规定，室内要高于室外40余公分左右，而现场室内比外面广场低0.427米，窨井沟槽的原因和没有主动排水设施都是次要原因，因为后续设施必须根据现场条件进行确定，积水排不出去也没有堵住，导致室内倒灌水。原告对于鉴定人员的陈述质证认为：三性均无异议，渗水主要原因在于被告肖守武一方对地面下挖，原告是按菜市场经营管理规范设置地面排水槽和窨井都是符合规定的。被告肖守武一方质证认为：对鉴定人员陈述无异议，渗水原因不是被告肖守武一方造成，其只挖了18公分，后续的下挖导致渗水的发生和其无关。被告松征公司、唐钰未提异议。原告因本次鉴定支出鉴定费60,000元。各被告对此均无异议。3、原告与被告肖守武一方对于原告的装修残值争议较大：原告主张1,132,448元，被告肖守武一方不予认可，被告松征公司、唐钰均认为其非合同当事人，与其无关。对此，经原告申请，由上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对495号一层房屋内原告的装修残值进行鉴定评估，该公司于2020年7月24日出具Z20019B007-ZJJS001号《九亭镇九杜路XXX号一层01、02、03、04室装饰工程鉴定意见书》(以下简称《装饰工程鉴定意见书》)，鉴定意见书明细载明：项目名称共八项，当事人对其中的一层房屋建筑与装饰、一层安装工程共两项无争议，安装隐蔽工程、一层厕所、二层房屋建筑与装饰、二层安装工程、电缆、排风机附属设施共六项均为争议项，无争议项和争议项原值合计1,233,722元。1、原告认为折旧期限按2018年7月1日起至2027年3月7日止计算，使用期限按2018年11月8日起至2019年6月24日止计算。按原告折旧时间计算，现值1,150,739元(包含争议项)。2、被告认为折旧期限按2018年7月1日起至2027年3月7日止计算，使用期限按2018年7月1日起至2020年6月5日止计算。按被告折旧时间计算，现值960,862元(包含争议项)。原告对该《装饰工程鉴定意见书》三性均无异议，但认为遗漏了空调内机和外机的残值评估。被告肖守武一方对《装饰工程鉴定意见书》无异议。被告松征公司、唐钰提出意见书中“被告认为”应仅指被告肖守武一方，而非泛指所有被告，对其余内容未提异议。鉴于上述《装饰工程鉴定意见书》有六项内容为争议项，且未明确折旧期限计算方法，对于空调内外机亦有遗漏，故本院依法通知鉴定人员到庭接受质询。鉴定人员陈述：争议项为原告和被告肖守武一方对于装饰装修的施工主体有争议，折旧期限按常规做法为标准2，一般使用期限为合同时长，折旧计算到现场测量日，本案为2020年6月5日。针对空调内机和外机，鉴定人员提供由上海联合工程监理造价咨询有限公司于2020年8月14日出具的《关于“九亭镇九杜路XXX号一层01.02.03.04室装饰工程鉴定意见书”补充说明》(以下简称《补充说明》)，载明：空调内机8台，单价3,335元，空调外机2台，单价37,580元，合计费用101,840元。同时，鉴定人员陈述现场测量时看到的空调内机有7台，外机没有看到，补充说明是按照原告提出的设备清单进行了计算，如果现场确实不存在这些设备的话可以直接扣掉。原告对《补充说明》无异议，确认空调外机没有安装上去，内机为7台，对鉴定人员陈述无异议。被告肖守武一方、松征公司、唐钰对《补充说明》和鉴定人员陈述未提异议，被告唐钰并称空调内机共7台，已经拆下来放在其店铺里，没有外机。审理中，经协商，原告与被告肖守武一方一致确认：原告对于上述房屋装饰装修残值为960,000元，空调内机7台由原告搬走。关于二层装修部分，因二层本就是免费使用的，原告即使对二层进行了装修，该部分装修损失本不应计算在内，但考虑到原告对其次承租人要赔付的装修损失，故两者相抵，被告肖守武一方仍同意按照960,000元计算原告的装修残值。关于原告向其次承租人赔付的装修损失，原告陈述该部分损失未经评估，但原告愿意计入上述960,000元之中。嗣后，原告向本院表示已搬走7台空调内机。原告因本次鉴定支出鉴定费38,115元，各被告对此均无异议。4、原告与被告肖守武一方对于原告主张的经营损失有争议：原告认为因房屋渗水、积水导致市场关闭，小商户纷纷与原告解除合同，原告因此对小商户们进行退款赔偿，经过诉讼程序的共计785,601元，未经诉讼程序产生的经营损失共计456,962元，合计经营损失1,205,963元，为此原告提供12份民事调解书及1份民事判决书，该组证据显示，法院调解或判决确定的由项诗尧一方对次承租人退赔的款项中，涉及装修损失赔偿款共计67,000元，原告已确认包含在双方确认的装修残值960,000元之中；涉及违约金的条款均是附生效条件的条款，目前全部进入执行程序，尚未支付；其余调解或判决内容均是涉及解除合同及租金、押金等退还、证照迁移或注销。被告肖守武一方对该组证据均不予认可。被告松征公司、唐钰未提异议。本院对于原、被告提供的证据、《鉴定意见书》、《装饰工程鉴定意见书》、《补充说明》、鉴定人员的陈述等证据均予以确认。本院认为，原告与被告肖守武一方均确认租赁物为495号一层，不涉及二层，二层为免费使用，且双方签订的《房屋租赁合同》也明确约定租赁物为495号一层，面积约为1,000平方米，此与被告肖守武一方及唐钰之间签订的房屋租赁合同约定的租赁物情况相符，故本院确认原告与被告项诗尧签订的《房屋租赁合同》真实合法有效。双方主要争议焦点在于：一、原告与被告肖守武一方在合同履行过程中，双方是否存在违约行为？二、合同解除的原因、时间如何认定？三、合同解除的法律后果如何处理？本院围绕上述争议焦点，阐述如下：一、原告与被告肖守武一方在合同履行过程中，双方是否存在违约行为？首先，原告主张被告肖守武一方提供的租赁物渗水、积水严重，导致市场无法经营，被告肖守武一方存在违约的问题。本院认为，《鉴定意见书》和鉴定人员陈述证实渗水、积水原因有三方面：1、地、地面标高因改建低于原竣工图地面标高038米，此为主要原因；2、局部沟槽和窨井再降低且未设置有效的挡水、防水设施，造成地下水渗入和雨水流入室内，此为次要原因；3、商铺内新建窨井与室外雨水过路井连通，二者水位高度相同，雨量偏大时室外雨水倒灌至室内，且商铺内无有效排水设施，造成商铺内积水，此亦为次要原因。现原告确认第2项、第3项原因系其根据市场现状装修，故此两项原因应归责于原告。至于第1项原因的归责，双方仍有争议。对此本院认为，首先，根据审理查明的事实，被告肖守武一方有对租赁物室内地坪下挖的行为，尽管其只承认下挖18公分，但与其证人李某陈述不符，李某陈述肖守武一方下挖了六七十公分；其次，被告肖守武一方既未提供证据证明有前租客填高地坪而其仅是恢复到竣工状态的事实，又未提供证据证明原告装修时也对地坪进行了下挖，而原告提供的证人却表示并未进行下挖。因此，本院认定地坪标高降低系被告肖守武一方所为，此造成租赁房屋渗水、积水的主要原因应归责于被告肖守武一方，原告装修问题为次要原因。原告与被告肖守武一方签订的《房屋租赁合同》约定甲方在租赁期间负责出租房房屋漏水的维修，但在涉案房屋发生渗漏水问题后，原告方通过微信要求被告肖守武进行维修，而被后者拒绝，《鉴定意见书》明确积水高度约为0.30米，结合原告提供的现场视频，渗水、积水确实足以影响市场经营。因此，被告肖守武一方因提供的租赁物不适租，且有怠于履行合同约定的维修义务的行为，构成根本违约。其次，关于被告肖守武一方主张原告延付租金，构成违约的问题。根据双方合同约定，租金采取先付后用方式，每六个月支付一次房租，每次提前十五天支付，第一次租金在2018年6月15日前支付，第二次租金在2018年12月15日前支付，以此类推，故2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金应当于2018年12月15日前付清。而客观上，通过原告提供的租金收条、转账凭证，被告肖守武一方提供的微信聊天记录，可以反映原告确有延付租金的事实，被告肖守武一方也进行了多次催讨，原告仍未付清2019年6月30日之前所欠租金，致使被告肖守武一方合同目的不能实现。因此，原告在履行合同过程中，经催告仍未按时履行支付租金的合同主要义务，同样存在根本违约行为。二、合同解除的原因、时间如何认定？如前所述，原告与被告肖守武一方各自构成根本违约，双方均有权针对对方的违约行为，或依据合同或依据法律规定行使合同解除权，并各自要求对方承担相应的违约责任。原告称其于2019年5月3日提出合同解除，但并未提供相应的证据予以证明，故本院难以认定原告行使了合同解除权。合同中约定承租人逾期15天未付租金的，出租人享有单方解除权。被告肖守武一方提供的证据能够证明其于2019年6月24日向原告送达《告知书》，有明确解除合同的意思表示，故本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于当日解除。三、合同解除的法律后果如何处理？合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，《房屋租赁合同》解除后，双方应当对租金、占有使用费、押金、违约金等费用进行结算，承租人还应当将租赁物返还给出租人。本案合同双方主张的费用具体如下：1、关于租金及占有使用费。本案中，原告与被告肖守武一方均确认原告租金已付至2019年4月，5月租金仅支付30,000元，且房屋已于2020年6月13日返还，其中2019年5月、6月按照年租金1,612,500元计算，此后按照双方确认的年租金1,678,125元计算。经本院核算，自2019年5月1日起至2020年6月13日止产生的租金及占有使用费为1,867,630元。考虑到租赁物确实存在严重的不适租原因，农贸市场实际于2019年6月底即已关闭，之后房屋处于空置状态，且房屋之所以于合同解除后近一年才返还，主要原因在于双方对房屋渗水、积水原因、装修残值争议颇大而进入鉴定、评估程序，导致租金、占有使用费损失持续扩大，根据鉴定结果，被告肖守武一方应对扩大的损失负主要责任而原告负次要责任，原告可相应减交租金及占有使用费。因此，本院酌情确定原告按照30%向被告肖守武一方支付2019年5月1日起至2020年6月13日的租金及占有使用费共计560,289元，扣减已付30,000元，原告还应支付530,289元。对于原告主张退还已付全部租金的问题，双方均确认原告租金已付至2019年4月30日。原告提供的证据反映2019年4月左右市场有较为严重的渗水、积水，其自述2019年4月23日发生大水就不再经营，但其未能举证证明在4月之前房屋渗水、积水已经发生并足以影响市场经营，故原告主张退还已付全部租金缺乏依据，本院难以支持，考虑到2019年4月确有较为严重的渗水、积水事实且对经营有一定影响，故本院酌情确定被告肖守武一方退还原告租金30,000元。原告主张被告松征公司、唐钰承担连带责任于法无据，本院不予支持。2、关于原告的装修损失。现原告与被告肖守武一方确认原告装修残值为960,000元，根据房屋渗水、积水原因力大小，本院酌情确定被告肖守武一方按照70%赔偿原告装修损失共计672,000元。原告要求被告松征公司、唐钰承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告肖守武一方以原告未经其同意装修并破坏防水为由主张不承担责任，对此本院认为，房屋原为建材市场，而被告肖守武一方明知原告承租该房屋的用途为菜市场，其对于原告装修是知道或者应当知道，故本院对其该项意见不予采信，被告肖守武一方该项免责理由不成立。3、关于原告的经营损失。合同解除后，一方基于对方的违约行为，可主张赔偿损失。首先，关于经诉讼程序的损失部分，原告确认其向次承租人赔偿的装修损失已计入上述960,000元之中，法律文书确认的违约金尚未支付，退还的租金、押金等均非原告实际损失；其次，对于未经诉讼程序直接向次承租人退还的款项，原告未举证证明已经履行，且无法反映其中包含了直接损失。因此，本院无法确定原告因被告肖守武一方的违约行为而赔付的具体损失金额，原告该项诉讼请求缺乏充分的依据，本院难以支持。4、关于被告肖守武一方反诉的违约金656,250元，其计算方法是按照第1年的年租金1,612,500元计算6个月，并抵扣押金150,000元。原告认为其不存在违约，若法院认定原告违约需要支付违约金，则6个月租金的标准过高，要求调整为1个月租金。本院认为，合同中约定解约违约金为6个月租金金额，考虑到原告的违约情况、被告肖守武一方的损失情况，以及唐钰免除了肖守武一方的违约责任等事实，本院酌情确定原告支付被告肖守武一方相当于2个月租金的违约金268,750元。5、关于押金150,000元。被告肖守武一方同意退还押金，但认为应按合同约定直接冲抵违约金。本院认同被告肖守武一方观点，优先冲抵违约金，冲抵后原告还应支付被告肖守武一方违约金118,750元。6、关于被告肖守武一方反诉的未付租金占用期间的利息。因双方合同中并未作出相应约定，被告肖守武一方该项反诉请求缺乏依据，本院不予支持。7、关于被告肖守武一方主张的物业管理费。合同中约定因使用上述房屋而产生的相关费用均由乙方支付，物业管理费属于该范畴，现被告肖守武一方已支付2017年8月至2019年12月的物业管理费55,297元，该期间系原告承租期间，理应由原告承担，故被告肖守武一方该项反诉请求依据充分，本院予以支持。原告及被告肖守武一方分别撤回部分诉讼请求，此系双方自由处分民事权利与诉讼权利，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)项诗尧与被告(反诉原告)肖守武、肖金孙、饶建军于2017年6月3日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月24日解除；二、被告(反诉原告)肖守武、肖金孙、饶建军于本判决生效之日起十日内共同退还原告(反诉被告)项诗尧已付租金30,000元；三、被告(反诉原告)肖守武、肖金孙、饶建军于本判决生效之日起十日内共同支付原告(反诉被告)项诗尧装修损失672,000元；四、原告(反诉被告)项诗尧于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)肖守武、肖金孙、饶建军自2019年5月1日起至2020年6月13日止的租金及占有使用费共计530,289元(已扣减30,000元)；五、原告(反诉被告)项诗尧于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)肖守武、肖金孙、饶建军违约金118,750元元(已冲抵应退还的押金150,000元)；六、原告(反诉被告)项诗尧于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)肖守武、肖金孙、饶建军自2017年8月至2019年12月的物业管理费55,297元；七、驳回原告(反诉被告)项诗尧的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)肖守武、肖金孙、饶建军的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36,258元，反诉受理费13,636元，财产保全申请费3,801.25元，鉴定费60,000元，审价费38,115元，合计诉讼费用151,810.25元，由原告(反诉被告)项诗尧负担62,636.25元(已付)，被告(反诉原告)肖守武、肖金孙、饶建军共同负担89,174元(已付9,023.25元，余款80,150.75元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 勇审 判 员 陆 贤人民陪审员 沈 琼二〇二〇年九月十一日法官 助理 余诗诗书 记 员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。