安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初12474号 原告:合肥华冶商业运营管理有限公司,住所地合肥市包河区西藏路与云谷路交口华冶金谷广场****,统一社会信用代码91340111MA2NXBAF8L。 法定代表人：姜志刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈明，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯丹丹，安徽天禾律师事务所律师。 被告：晏绍文,男,1984年9月13日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张学民，安徽汇龙律师事务所律师。 原告合肥华冶商业运营管理有限公司（以下简称“华冶公司”）与被告晏绍文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华冶公司的委托诉讼代理人冯丹丹，被告晏绍文及其委托诉讼代理人张学民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华冶公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年4月20日至2020年3月31日的房屋租金49700.71元及违约金（违约金以49700.71元为基数，按照年利率24%的标准暂计至2020年5月26日为4775.76元）；2、判令被告补交2018年11月24日至2019年4月20日的装修期租金及2019年4月20日至同年7月19日的免租期租金合计37296.45元及利息（利息以37296.45元为基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率自2020年4月8日起计至款清之日止）；3、判令被告支付物业费12820元及违约金(违约金请求以12820元为基数,按年利率24%的标准自2020年5月26日起计至款清之日止);四、判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由:被告为租赁位于合肥市滨湖区商铺，与原告签订《租赁合同》,出租商铺面积为66㎡。合同约定:租赁期限为2018年12月28日至2021年12月27日,第一、二租约年年租金为71280元,原告为扶持被告经营并考虑长久合作,给予被告装修期免租及三个月免租期的租赁优惠并约定以三个月为一个交租期,首期租金应于合同签订后五个工作日内支付,下一期租金于上个交租期最后一个月的5日前支付，同时约定物业费每月每平方米18元。被告如迟延缴纳租金、物业服务费及其他费用的,每迟延一日应当支付欠付金额5%的违约金。被告妥善履行本合同是原告给予其装修期和免租期及其他优惠政策的前提,如因被告原因导致本合同提前终止的,被告应于合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金标准补交装修期租金及免租期租金和其他减免和补贴的全部费用。合同签订后,2018年11月24日，原告将商铺交付被告,2019年4月20日商场正式营业,原告于2019年4月17日通知其该事项并催缴首期租金，但被告至今并未缴纳任何房屋租金及物业费。2019年12月20日,原告向被告发函催缴物业费,被告确认截止2019年11月30日,共欠付原告物业费13068元。截至2020年3月31日，被告共欠付物业费17820元,后被告申请以装修押金5000元抵付物业费,原告同意抵付,故被告仍欠付物业费12820元。2020年3月30日，被告因自身原因要求解除合同并撤铺,原告不得已于2020年3月31日同意解除合同,但其行为已严重违反了双方合同约定和法律规定,应向原告补交给予的装修期及免租期等期间的租金。 被告晏绍文辩称：1、涉租商铺租金起算时间应为2019年6月20日即商场基本上入驻客满之日，截止时间应为2020年1月底，违约金应当按同期银行贷款利率计算；2、对装修期、免租期租金及物业费无异议，但不认可华冶公司对该部分主张的违约金。 经审理查明：2018年，华冶公司（甲方）与晏绍文（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将华冶金谷广场3层3-008号商铺出租给乙方，租赁期限自2018年12月28日起至2021年12月27日止，计租面积为66㎡，第一、二个租约年租金单价为90元/月/㎡，免租装修期为2018年10月28日至2018年12月27日，另外再免除租约期内3个月的租金。并约定乙方自计租日起向甲方交纳物业服务费，物业服务费为18元/月/㎡等。合同第24.8条载明：双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第4.4条项下及其他优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金的标准补交装修期租金，同时须补交第4.4条项下及甲方减免和补贴的其他全部费用。 2019年6月14日，华冶公司与晏绍文签署《商户谈判纪要》一份，载明：“双方就华冶金谷广场3层3-008米高林铁板厨房商户的继续经营政策谈判，就以下内容达成一致：1、给予商户免租期截止到2019年9月30日，2019年10月1日为计租日期；2、商户的物业费正常缴纳，补齐2019年1月1日至2019年6月30日的物业费；3、给予商户商场内一处广告位，免费使用一年，期间只需要缴纳安装制作费；4、撤场条件：给予商户到零费用撤场，不退不补的政策；5、仓库免费使用一年，商场指定地点。” 2018年11月24日，华冶公司将涉租商铺交付晏绍文，双方一致认可2018年11月24日至2019年4月19日为免租装修期，2019年4月20日至2019年9月30日为租约期内的免租期。 2020年3月30日，晏绍文因经营困难向华冶公司提出撤场申请并要求解除《租赁合同》，次日，华冶公司同意上述申请，晏绍文于当日撤场。 另查：《租赁合同》签订后，晏绍文向华冶公司共支付履约保证金11880元，物业费保证金2376元及装修押金5000元，未支付租金及物业费。晏绍文欠付物业费17820元,向华冶公司申请以装修押金5000元抵付物业费,华冶公司同意抵付。 上述事实，有原告华冶公司提供的《租赁合同》、《房产交接确认书》、《租金催缴函》、《租金交款通知单》、《物业费用催缴函》、《物业费交款通知单》、《申请》两份，被告晏绍文提供的《商户谈判纪要》及双方当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为：原告华冶公司与被告晏绍文签订的《租赁合同》及《商户谈判纪要》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。现《租赁合同》因晏绍文自身经营原因提前解除合同，根据《租赁合同》第24.8条：“双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第4.4条项下及其他优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金的标准补交装修期租金，同时须补交第4.4条项下及甲方减免和补贴的其他全部费用。”，晏绍文应按约补交免租装修期及租约期内的免租期的租金，案涉商铺计租期间按约应自2018年11月24日起至2020年3月31日止，根据晏绍文的退租事由，结合2020年上半年我国发生的新冠病毒疫情状况，本院酌定减免2020年1月24日至2020年3月31日房租，即计租期间自2018年11月24日起至2020年1月23日止，房租金额经计算为83160元。华冶公司诉请晏绍文支付物业费12820元，符合事实和法律规定，本院予以支持。另华冶公司诉请晏绍文支付迟延交纳租金及物业费的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。晏绍文辩称涉租商铺租金起算时间应为2019年6月20日，但未提供证明证明，故本院不予支持。晏绍文已支付的履约保证金11880元及物业费保证金2376元，合计14256元，应在欠付房租及物业费款项中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告晏绍文支付原告合肥华冶商业运营管理有限公司房屋租金83160元及物业费12820元，扣除已付款项14256元，余款81724元，于本判决生效之日起十日内一次付清； 二、驳回原告合肥华冶商业运营管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1196元，原告合肥华冶商业运营管理有限公司负担256元，被告晏绍文负担940元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  姜文强 二〇二〇年九月三十日 法官助理张彤 书记员龚丽娟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。