广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3290号 上诉人（原审被告）：谢钡，男，壮族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人（原审原告）:中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区建干北路**中海元居******，统一社会信用代码：91450300061716133C。 法定代表人：李峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李明，男，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：康玲，女，该公司客服。 上诉人谢钡因与被上诉人中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢钡上诉请求：1.撤销（2020）桂0305民初1667号民事判决，并判决驳回中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定案件基本事实错误。2013年3月10日上诉人与桂林建禹房地产有限公司签订《房屋买卖合同》中附件四合同补充协议第二十条规定，买受人（业主谢钡）需与建禹地产委托的物业公司签订《前期物业服务协议》，但至今仍未有任何一家物业公司与买受方（业主谢钡）签订任何协议。据此，可以得出上诉人未与任何一家物业公司产生关系。对于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第一条规定，应当理解为如开发商、物业和业主互相没有约定的，应适用第一条，但现实是在买受方与开发商合同中已有合同约定的，应不适用第一条。由于被上诉人始终没有拿出一审起诉状中提出的《物业协议》，上诉人至今都不知晓是否有物业公司进行服务。 中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付中海元居(报建名“中海左岸·世家”)9栋XX室截止至2019年12月1日期间拖欠的物业服务费15205元、公摊水费384.72元、公摊电费338.48元、设施设备运行费196.08元、有偿服务费158.23元、合同违约金42832.84元；2.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2011年11月30日，原告（合同乙方）与桂林建禹地产有限公司（合同甲方）签订《“中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)前期物业服务协议》一份，约定：甲方选聘乙方对“中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)商住小区实施前期物业管理。物业坐落于建干路36号，建筑面积162266.44平方米，总户数1257户；物业服务费用标准为：电梯房1.95元/月/平方米、办公物业4元/月/平方米、商业物业2.8元/月/平方米；业主应当于交房通知文书确定交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前25日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的规定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；公共、共用设施、设备运行的水、电费、路灯费、草坪灯费等公摊费用由全体业主或物业受益人据实分摊缴纳；在质保期内，物业共用部位所出现的质量问题的维修费用，由承建单位承担，超过质保期后，房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新费用，由物业区域内的全体业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担；本合同有效期自2011年11月30日至2014年11月30日止，合同到期后，若双方均无异议，本合同自动顺延。期间业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告即入驻该小区提供物业服务。2013年3月10日，被告与桂林建禹地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，向该公司购买了“中海·左岸世家”9栋XX室，建筑面积147.53平方米。2013年10月9日，该公司向被告送达了《入伙通知书》。2013年10月18日，被告在《中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)入住会签单》上签名，确认已进行：1、入伙资格审核；2、入伙发展商财务审核；3、入伙物业收费审核；4、入伙签约审核。但被告从2016年8月1日起未再交纳物业服务费及其他费用，至2019年12月1日已拖欠原告的物业服务费14959.36元〔（147.53平方米×1.95元/平方米/月）×52个月〕，原告经多次催收未果后，故诉至该院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，原告与桂林建禹地产有限公司签订的《“中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)前期物业服务协议》合法有效，该协议对该小区的全体业主具有法律约束力。原告依约向小区业主提供了物业服务，被告作为小区业主，应依约向原告支付服务费用，被告无正当理由，拖欠相关费用，属违约行为，应承担违约责任，向原告支付拖欠的物业服务费14959.36元并支付违约金。故对原告要求被告支付物业服务费15205元的诉讼请求，该院予以部分支持。关于违约金，双方在合同中约定的违约金明显过高，该院参照银行贷款利率予以调整，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院予以部分支持。对原告要求被告支付的公摊水费384.72元、公摊电费338.48元、设施设备运行费196.08元、有偿服务费158.23元，该院认为，原告既没有提供其已经支出上述费用的证据，也未提供被告应当承担部分的计算清单，应当承担举证不能的不利后果，原告的该项诉讼请求，没有事实依据，该院不予支持。被告辩称，原告提供的物业服务不符合合同的约定，其不应交纳物业服务费及相关费用，但被告没有向该院提供相应的证据予以证明，亦应承担举证不能的不利后果，被告的辩称，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告谢钡给付原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司物业服务费14959.36元（2015年8月1日至2019年12月1日）；二、被告谢钡向原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司支付违约金（以当月应当交纳的物业服务费为基数，以合同约定交纳的次日起起算至本案生效判决确定履行期限届满之日止，按月依次计付。在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；三、驳回原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1278元，因适用简易程序减半收取639元（原告已预付该院），由被告承担161元，原告承担478元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据本案查明的事实，被上诉人与桂林建禹地产有限公司签订了《“中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)前期物业服务协议》，该协议合法有效，对全体业主均有约束力。上诉人作为小区业主，应当按照《“中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)前期物业服务协议》按时支付相关物业服务费用。现上诉人无正当理由拒不支付相关物业服务费用，应当承担相应的违约责任。一审判决上诉人支付被上诉人物业服务费及违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人谢钡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费174元，由上诉人谢钡负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 张 芳 二〇二〇年九月三十日 法官助理 李立婕 书 记 员 阳雨芹