山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终9338号上诉人（原审原告）：苏金兰，女，1976年3月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王冰，山东睿扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司工作人员。上诉人苏金兰因与被上诉人济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）商品房预约合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，依法进行了独任审理。本案现已审理终结。苏金兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、上诉人签订涉案的认购书时，已经有两套住房。上诉人已将该情况告知被上诉人，被上诉人对此情况知晓。且被上诉人作为知名的房地产企业，在销售房屋时不可能不去了解购房人的购房资格，其不仅熟悉购房政策，也有能力查清上诉人的限购情况。本案的真实情况是，在签订商品房认购书之前，被上诉人许诺上诉人符合购房资格，并凭借其专业优势保证届时能够顺利签订商品房买卖合同。被上诉人在一审答辩时仍不认为限购影响购房，并一直想方设法规避限购政策，这是导致上诉人错误签订认购书的主要原因。上诉人签订涉案认购书的目的是为了取得房屋产权，即使双方私下签订《商品房买卖合同》，上诉人也无法通过网签取得房屋产权，被上诉人在当前形势下根本无法兑现承诺，上诉人只能解除合同。二、一审中，双方当事人均认可受限购影响无法签订商品房购房合同，在当事人自认的基础上，法院应进一步查明焦点问题，并引导双方提交证据或予以释明。但一审法院却回避焦点问题，仅仅审查无法签订商品房的主观原因，却淡化无法继续履行合同之客观原因。上诉人水平有限，应当加大开发商的举证义务，而非仅仅依靠上诉人举证。另外，上诉人本人因故未出庭参加庭审，一切诉讼事宜全权委托代理人办理，对庭审情况确有不周之处。如能亲历庭审，亲自回答法庭询问，相信也能清晰记录自身购房情况，澄清事实，协助法院查明真相。三、上诉人已经付完房款及车位款5年，被上诉人一直无偿占有上诉人近300万元的资金，既不签合同，也不退钱，让上诉人一直处于遥遥无期的等待状态，严重违背公平原则。另一方面，被上诉人免费利用上诉人的资金维持自己的运转，牟取巨利，再次造成严重的利益失衡和社会的不公正。此外，一审时，上诉人还提交了文件、照片、视频等证据，证明房产商存在不签合同、一房多卖、虚假宣传等违约违规行为。被上诉人的实控人恒大集团作为全国极高知名度的开发商，在销售房屋时高举其“无理由退房”等可信赖利益，在房屋销售过程中却刻意设置各种商业陷阱，在发生争议时又百般抵赖，严重扰乱法律和房地产秩序。源浩公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。苏金兰向一审法院起诉请求：1.依法判决被告返还原告购房款2353633元、车位购买款48万元；2.依法判令被告支付原告利息为165873.93元（以本金2353633元为基数，2019年8月20日之前，按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按LPR计算利息，暂计算自应当签订《商品房买卖合同》之日至2020年3月31日，实际利息以实际支付之日为准）；3.依法判令被告支付原告向齐鲁银行支付的贷款利息35280元及2020年2月12日之后的利息3029.92元（暂计算自2020年2月12日至2020年3月31日，以实际支付之日为准）;4.请求依法判令被告支付原告因诉讼支付的律师费6000元；5.诉讼费、保全费、保全担保保险费及其他合理费用由被告承担。对当事人无争议的事实，一审法院确认如下：2017年7月27日，苏金兰与源浩公司签订《济南恒大滨河左岸商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》）（编号：0009444），约定：苏金兰自愿向源浩公司认购济南恒大滨河左岸8号楼1单元****室房屋，房屋价款总金额为2353633元；苏金兰须于2017年7月31日前支付首期房款333045元（不含定金），并签署商品房买卖合同。上述认购书签订后，苏金兰分期向源浩公司支付了全部购房款共计2353633元（包括定金2万元）。2018年6月23日，苏金兰与源浩公司签订编号为0002178的《济南恒大滨河左岸车位认购书》（以下简称《车位认购书》）一份，约定：苏金兰自愿向源浩公司认购济南恒大滨河左岸四期地下车位（1）－***号车位，该商品房按套出售，面积12.72平方米，总金额为16万元；苏金兰同意签署本认购书时，支付2万元作为定金；苏金兰须于2018年7月2日前支付首期款6万元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款即8万元须于2018年7月23日前付清；苏金兰必须按双方约定的付款方式和期限到源浩公司济南恒大滨河左岸项目销售中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为苏金兰放弃购买该车位，所付款项不予退还，源浩公司无须通知苏金兰，可另行销售该车位。同日，苏金兰与源浩公司签订编号为0002039的《车位认购书》一份，约定：苏金兰自愿向源浩公司认购济南恒大滨河左岸四期地下车位（1）－***号车位，该商品房按套出售，面积12.72平方米，总金额为16万元；苏金兰同意签署本认购书时，支付2万元作为定金；苏金兰须于2018年7月2日前支付首期款6万元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款即8万元须于2018年7月23日前付清；苏金兰必须按双方约定的付款方式和期限到源浩公司济南恒大滨河左岸项目销售中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为苏金兰放弃购买该车位，所付款项不予退还，源浩公司无须通知苏金兰，可另行销售该车位。同日，苏金兰与源浩公司签订编号为0001557的《济南恒大滨河左岸停车位使用协议》（以下简称《停车位使用协议》）一份，约定：源浩公司同意苏金兰使用济南恒大滨河左岸四期地下车位（3）－****号车位，该停车位总金额为16万元；苏金兰同意签署本协议时，支付2万元作为定金；苏金兰须于2018年7月2日前支付首期款6万元（不含定金），并签署《停车位合同》，余款即8万元须于2018年7月23日前付清；苏金兰必须在双方约定期限内凭本协议及已付款之票据，与源浩公司签署《停车位合同》，若苏金兰逾期未办理该手续，则视为苏金兰违约，源浩公司有权单方解除本协议，苏金兰所付款项不予退还，源浩公司无须通知苏金兰，可另行处理该停车位。以上车位认购书二份、停车位使用协议一份签订后，苏金兰向源浩公司支付了三个停车位的全部价款共计48万元（包括定金6万元）。对有争议的证据及事实，一审法院认定如下：苏金兰提交以下证据1、齐鲁银行济南洪楼支行出具的说明一份、其齐鲁银行信用卡账单明细20张，证明其因购买源浩公司的以上三个车位的所有权，其向齐鲁银行济南洪楼支行贷款42万元用于支付车位款，所以其因支付车位款42万元，而支付了银行贷款利息35280元，应该由源浩公司承担。证据2、诉讼责任险保全保险费发票一张，证明其因本案中申请财产保全提供担保购买保险而向中华联合财产保险股份有限公司济南中心支公司支付保险费4200元；证据3、委托代理合同一份，证明其因本案诉讼委托律师而支出律师代理费6000元，该律师费已实际支付；证据4、恒大集团关于全面实施无理由退房的重大决定文件网络打印件一份及照片打印件一份、济南市关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知网络打印件一份、源浩公司售楼处内部公示的恒大滨河左岸南9地块已售已网签车位公示照片打印件一份，证明其购买源浩公司的车位及商品房享有无理由退房的权利，根据《济南市关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》第6条规定房地产开发商总部应向购房人告知住房限购政策，证明源浩公司存在虚假宣传，因为其购买的（1）-***、（1）-***、（3）-****车位并未进行网签。源浩公司对苏金兰以上证据1的真实性无法确定，认为该说明中也明确说明的内容为苏金兰要求银行出具的，且该份证据与本案没有关联性，其对苏金兰贷款的情况也不清楚，苏金兰也不是通过其公司办理的贷款，苏金兰作为车位购买方理应支付车位款，苏金兰应对车位款的来源及产生的费用利息自行负责，与其公司没有关系；对证据2、3的真实性均没有异议，但认为两证据中的费用并非必要费用，双方对此也无约定，其不同意承担；对证据4的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为关于全面实施无理由退房的重大决定文件中，明确需要购买人已履行认购书商品房买卖合同的各项义务并且无任何违约行为，则自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前，可享受无理由退房，苏金兰并不享受无理由退房，原因为1、苏金兰存在逾期付款的违约行为，苏金兰应于2018年1月27日前支付第二期房款353045元，苏金兰实际于2018年3月7日支付，已经存在逾期违约付款行为；2、苏金兰并未签订商品房买卖合同及无理由退房协议书，其公司的所有楼盘均是在与购房者签订无理由退房协议书的前提下才可享受无理由退房，苏金兰并未提供无理由退房协议书；3、涉案房屋其公司已通知进行交付，也已超过了无理由退房的期限；针对限购政策，该政策颁布于2017年1月17日，而苏金兰签约为2017年7月27日，所以苏金兰应该知道该政策规定，且苏金兰签约时其公司再次提示限购政策，苏金兰予以确认，苏金兰应自己承担责任和风险；该公示图中证明涉案的三个车位已出售给苏金兰。对以上苏金兰证据1、2、3的真实性，一审法院予以认定；以上证据4，不能证明源浩公司存在虚假宣传，一审法院不予采信。庭审后，苏金兰提交证据清单一份、济南恒大滨河左岸—南7地块8#住宅已售已网签公示文件打印件一张，济南源浩置业有限公司济南恒大滨河左岸王书鹏置业顾问的名片一张、U盘一个。一审法院将以上苏金兰的证据出示给源浩公司进行了质证，源浩公司对济南恒大滨河左岸—南7地块8#住宅已售已网签公示文件的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为涉案房屋销售状态刚好证明其已将房屋售卖给苏金兰，该公示仅为其公司涉案项目房屋销售情况，不存在一房多卖，更不存在虚假宣传；对源浩公司济南恒大滨河左岸王书鹏置业顾问的名片一张的真实性没有异议，对U盘中的两段视频真实性不予认可，该视频来源不合法，苏金兰一直对置业顾问进行诱导式发问，且置业顾问所述房屋价格为之前售卖时的价格，针对本案目前已无参考性，无论房屋价格为多少，均不是苏金兰提出解除认购书退还房款的理由，苏金兰并未提供其自身被限购的证据，即使存在苏金兰在诉状中所述的不符合限购政策，也并不影响苏金兰自身的权益，苏金兰仍然可享有房屋，且限购状态并非固定不变，苏金兰仍可通过出售名下的其他房屋进而获取购房资格。苏金兰以上提交的济南恒大滨河左岸—南7地块8#住宅已售已网签公示文件打印件一张、源浩公司济南恒大滨河左岸王书鹏置业顾问的名片一张、U盘一个，不能证明苏金兰所主张的源浩公司存在虚假宣传、违背事实，也不能证明苏金兰所主张的源浩公司因违约而受益，对以上证据，不予采信。源浩公司提交证据1、购房承诺书二份、购房特别提示一份，证明苏金兰在签约时已知晓济南市限购政策，并已做出承诺具备购房资格，并已确认如因自身无购房资格导致无法网签的风险及违约责任，从而证明双方未签订商品房买卖合同责任在于苏金兰，苏金兰作为违约方无权要求解除认购书及返还购房款。苏金兰对以上源浩公司证据1的真实性无法确定，对证明内容也不予认可，认为即使该份证据是真实的，属于源浩公司提供的格式文件，其对文件内容并不知晓，且购房提示显示的内容明显显失公平。对于源浩公司以上证据1，苏金兰对证据的真实性不予认可，但其未提交反驳证据予以反驳该证据的真实性，所以，对源浩公司的该证据的真实性，予以认定。对于涉案的商品房及三个车位的交付情况，苏金兰称没有交付，源浩公司只是通知其交付商品房，没有通知交付车位，且其购买的车位与商品房是相互独立的，至今双方对商品房及三个车位均未实际交付。源浩公司认为苏金兰没有实际收取商品房及三个车位，但其公司已通知苏金兰办理交付手续，但至今双方未办理交付手续，因为三个车位是附属于商品房的，属于附属设施。就涉案商品房及三个车位双方未签订商品房买卖合同及停车位合同的原因，苏金兰称根据济南市的商品房限购政策，其不符合济南市购房政策规定的资格，所以其一直未与源浩公司签订正式商品房买卖合同及停车位合同，但双方已不具备签订正式合同的条件，无法实现合同目的，现其要求解除商品房认购合同及车位认购合同及使用协议，返还款项。对此，源浩公司主张因为苏金兰一直未提供房屋购房资格查询资料，所以现在其无法审查苏金兰是否符合济南市购房政策的资格条件，所以双方一直没有签订商品房买卖合同及停车位合同，现其同意与苏金兰签订商品房买卖合同及停车位合同，因为双方的付款及交房义务已履行完毕，不具备解除认购书的条件和基础，双方可签订不经网签的商品房买卖合同及停车位合同。苏金兰认为签订商品房认购书时，其不知道自己不具备购买商品房的资格条件，其名下已经拥有两套房屋，但其对具体的房屋限购政策不了解，且源浩公司告知其可以进行购买，购买商品房及车位时源浩公司承诺其可以进行变更或者转卖，因此其支付了全部的购房款及车位款，其交付完房款及车位款后，源浩公司告知其本人后，其才知道自己不具备购房资格条件。源浩公司认为其公司不清楚苏金兰是否具备购房条件，但其已经提示苏金兰限购政策。苏金兰称其是基于解除商品房认购书及车位认购书、车位使用协议而主张返还购房款及车位款，其要求源浩公司返还购房款2353633元、车位款48万元，因为双方无法实现商品房认购书及车位认购书、车位使用协议的合同目的，即使双方签订源浩公司所表述的不网签的商品房买卖合同，其对涉案房屋及涉案车位的所有权及使用权不明确，其无法办理房屋所有权证及车位所有权证。源浩公司不同意解除认购书，也不同意退还购房款及车位款。苏金兰要求源浩公司支付利息，其利息的计算方式为：以353045元为基数，自2017年7月31日该笔款项支付之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以353045元为基数，自2018年3月7日该笔款项支付之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以470727元为基数，自2018年7月26日该笔款项支付之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以470727元为基数，自2019年1月26日该笔款项支付之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以706089元为基数，自2019年7月27日该笔款项支付之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；其依据《商品房管理办法》第23条规定，出卖人应当将出售的本金及利息返还给其本人。源浩公司不同意支付，对苏金兰以上利息的计算方式也不认可。苏金兰要求源浩公司支付其车位款贷款的贷款利息35280元及之后的利息，之后的利息计算方式为：以48万元为基数，自2020年2月12日（全部银行贷款42万元还清之日）起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。源浩公司不同意支付，对苏金兰以上利息的计算方式也不认可。苏金兰要求源浩公司支付律师费6000元及财产保全保险费4200元，认为以上费用属于其为主张权利而支出的必要费用。源浩公司不同意支付苏金兰以上费用。一审法院认为，本案中，苏金兰与源浩公司之间系商品房预约合同纠纷。对于苏金兰基于解除双方签订的《商品房认购书》及《车位认购书》、《停车位使用协议》而主张返还购房款及车位款的主张，首先，苏金兰与源浩公司签订的《车位认购书》二份、《停车位使用协议》一份，是双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务。在《商品房认购书》（编号：0009444）中，双方约定苏金兰须于2017年7月31日前支付首期房款333045元（不含定金），并签署商品房买卖合同；在编号为0002178的《车位认购书》中，双方约定苏金兰须于2018年7月2日前支付首期款6万元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；在编号为0002039的《车位认购书》中，双方约定苏金兰须于2018年7月2日前支付首期款6万元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；在编号为0001557的《停车位使用协议》中，双方约定苏金兰须于2018年7月2日前支付首期款6万元（不含定金），并签署《停车位合同》。因此，苏金兰应当在以上约定的期限内与源浩公司签订商品房买卖合同，现苏金兰不同意与源浩公司签订商品房买卖合同及停车位合同并要求退款，但源浩公司同意与苏金兰签订商品房买卖合同及停车位合同，所以苏金兰不按约定签订商品房买卖合同及停车位合同，其应承担相应的法律后果。其次，政府部门的住房限购政策是向社会公开发布的，且按照一般常理，购房人在购房前也应当对当地的住房限购政策进行了解后再确定购买房屋。因此，苏金兰主张其在签订商品房认购书时，其不知道自己不具备购买商品房的资格条件，其对具体的房屋限购政策不了解，对苏金兰的该主张，不予采信。再次，根据源浩公司提交的购房承诺书二份、购房特别提示一份，其中在购房承诺书中载明“本人承诺：本人意向购买济南恒大滨河左岸住宅，并已完全知悉济南房地产相关政策细则规定：1、本人具备购房资格，不受济南市限购政策影响。”在购房特别提示中载明“据济南市政府2017年4月19日发布的《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，当前房地产市场有关政策有所调整，具体事项如下：……六、本市户籍家庭限购**住房，非本市户籍家庭在我市限购**住房。……本人在购买本房屋前已确认本人具备购买资格，不在限购、限贷政策的限制范围之内。如由于自身原因未能开具房屋证明并导致无法办理网签的、由于政府限购政策变化无法办理网签的、由于银行政策变化无法按揭的，本人承诺：济南源浩置业有限公司对本房屋拥有处置权，所交款项无需退还，房屋可另行出售，本人配合办理解除本房屋的认购、签约的相关手续。”所以，根据以上源浩公司提交的证据及载明的内容，能够证明源浩公司向苏金兰特别提示告知了政府部门的相关住房限购政策，苏金兰本人也承诺其具备购房资格。所以，苏金兰主张其在签订商品房认购书时，其不知道自己不具备购买商品房的资格条件，其对具体的房屋限购政策不了解，其该主张与事实不符。最后，苏金兰作为购房人，在限购期间，其在购买房屋前，应提交户籍证明、婚姻证明等材料，以便源浩公司对其购房资格进行审查，苏金兰提交的证据不能证明其向源浩公司提供了以上相关材料。苏金兰主张其在签订商品房认购书时名下已经拥有两套房屋，其不具备购买商品房的资格条件，苏金兰对该主张并未提交相关证据予以证明，不予采信。综上分析，苏金兰以其不符合济南市购房政策规定的资格，双方已不具备签订正式合同的条件，无法实现合同目的为由，要求解除《商品房认购合同》及《车位认购合同》及《停车位使用协议》，返还款项。苏金兰的该主张，证据不足，不予支持。所以，对苏金兰要求源浩公司返还其购房款2353633元、车位购买款48万元的诉讼请求，不予支持。同样，对苏金兰要求支付利息、支付贷款利息35280元及2020年2月12日之后的利息、支付律师费6000元及财产保全保险费4200元的诉讼请求，也不予支持。判决：驳回苏金兰的全部诉讼请求。案件受理费15575元，由苏金兰负担；申请费5000元，由苏金兰负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人提交济南市房屋信息查询结果、房屋所有权证及不动产权证书各一份，拟证明上诉人名下有两套住房。经质证，被上诉人对证据真实性无异议，但对证据的关联性有异议，该证据与本案无关。即使存在上诉人提到的已有两套住房情况，也不影响涉案房屋合同的履行，而且涉案的合同是在济南市限购政策发布之后签订，其对于限购政策是明知的，在上诉人已缴纳全部购房款履行完毕付款义务的情况下，要求解除认购书没有事实与法律依据。被上诉人提交其与案外人高峰、信红玲签订的《商品房认购书》两份、与案外人刘鑫、李永灿签订的《车位认购书》两份、苏金兰认购三个半价车位的认购书、收据及更名资料一宗，拟证明涉案项目房产房价回落，被上诉人存在巨大的房屋差价损失，且上诉人在涉案项目购买半价车位并进行转让，现在退原价车位需要补齐车位差价，因此被上诉人也存在巨大的车位差价损失。经质证，上诉人认为，1.四份认购书不属于新证据。2.从高峰、信红玲的合同来看，购买时间是2020年3月4日，双方签订的是预约合同，不是正式的商品房买卖合同，交易是否完成无法确定，而且这两份合同是被上诉人自行与他人签订的，真实性无法认可。3.从购买的位置上，两处认购书的房产位置是9号楼，是涉案楼盘最不好的一处。上诉人所购买的8号楼楼间距比9号要宽，而且是两梯两户，是涉案楼盘的楼王，面积为166平方，因此，8号楼肯定比9号楼单价要贵。4.信红玲的合同是一次性付款，单价肯定便宜。信红玲和高峰的两处房产，仅从认购书上可看出这两处房产都是28层的顶层，属于大多数人都不愿居住的楼层，而且对于户型也未明确，仅根据这两份认购书无法确定涉案房产存在贬值。5.刘鑫、李永灿认购书的签订时间分别是2019年9月28日和2019年9月30日，此时绝大多数车位已经卖完，仅有不好的车位。被上诉人出于清盘的目的，便宜卖出。另外，上诉人的车位是第四期，被上诉人的这两个车位是第五期和第三期，从车位的位置上不具有可比性，因此不足以作为价格比较的依据。另外，两个车位均是一次性付款，而上诉人是通过贷款支付的车位。在付款方式上也无法进行价格比较。综上，四份认购书均不属于新证据，与本案无任何关联性，不能证明价差问题。对苏金兰认购三个半价车位的认购书、收据及更名资料的真实性无法认可，其中有一份济南恒大滨河左岸项目车位客观因素特别提示，该证据内容显示不同的车位因为位置不同会严重影响其价格，比如存在积水坑、存在坡度等因素。而且，第十四条规定车位价格还会受到付款方式等影响，这进一步证明被上诉人提交的车位认购书不具有价格比较的客观性。经审查，上诉人提交的济南市房屋信息查询结果、房屋所有权证及不动产权证书系原件，且源浩公司对其真实性无异议，故本院对该证据予以采信。源浩公司与案外人高峰、信红玲签订的《商品房认购书》两份及其与案外人刘鑫、李永灿签订的《车位认购书》两份均为原件，苏金兰虽对该证据的真实性不予认可，但未提交证据予以反驳，故本院对该证据予以采信。源浩公司提交的苏金兰认购三个半价车位的认购书、收据及更名资料一份系复印件，无其他证据相佐证，且苏金兰对此不予认可，故本院对该证据不予采信。二审另查明，1.2013年11月25日，苏金兰取得坐落于市中区鲁能领秀城16区1号楼1-801房屋的不动产权证书；2017年5月2日，苏金兰取得坐落于历城区华山西路2187号1号楼4-***号房屋的不动产权证书。2.2020年3月31日，源浩公司与案外人高峰签订《商品房认购书》一份，高峰购买源浩公司名下的恒大滨河左岸楼盘9号楼1单元****室一套，建筑面积为154.02平方米，单价为每平方米12367.3元。3.2020年3月4日，源浩公司与案外人信红玲签订《商品房认购书》一份，信红玲购买源浩公司名下的恒大滨河左岸楼盘9号楼2单元****室一套，建筑面积为154.02平方米，单价为每平方米12364.33元。4.2019年9月28日，源浩公司与案外人李永灿签订《车位认购书》一份，李永灿购买源浩公司名下的恒大滨河左岸楼盘-****号车位一处，面积为12.24平方米，总金额为8万元。5.2019年9月30日，源浩公司与案外人刘鑫签订《车位认购书》一份，刘鑫购买源浩公司名下的恒大滨河左岸楼盘-****号车位一处，面积为12.72平方米，总金额为8万元。6.二审庭审中，源浩公司主张苏金兰应按照总房款及车位款的10%向其支付违约金。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案合同应否解除；二、违约责任的认定及违约金的数额；三、上诉人主张的已付购房款及车位款的利息损失及贷款利息损失应否支持；四、被上诉人应否向上诉人支付律师费；五、被上诉人应否向上诉人支付保全保险费。关于争议焦点一，双方签订的《商品房认购书》、《车位认购书》及《停车位使用协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。因双方签订的上述合同系预约合同，不能强制缔结本约，现苏金兰要求解除上述合同，故本院对其解除合同的主张予以支持。关于争议焦点二，苏金兰主张依据恒大集团关于全面实施无理由退房的重大决定文件，被上诉人应当向其无理由退房，但双方并未签订无理由退房协议书，故本院对苏金兰该主张不予支持。苏金兰向源浩公司出具的购房承诺书中载明“本人承诺：本人意向购买济南恒大滨河左岸住宅，并已完全知悉济南房地产相关政策细则规定：1、本人具备购房资格，不受济南市限购政策影响。”在购房特别提示中载明“据济南市政府2017年4月19日发布的《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，当前房地产市场有关政策有所调整，具体事项如下：……六、本市户籍家庭限购**住房，非本市户籍家庭在我市限购**住房。……本人在购买本房屋前已确认本人具备购买资格，不在限购、限贷政策的限制范围之内。如由于自身原因未能开具房屋证明并导致无法办理网签的、由于政府限购政策变化无法办理网签的、由于银行政策变化无法按揭的，本人承诺：济南源浩置业有限公司对本房屋拥有处置权，所交款项无需退还，房屋可另行出售，本人配合办理解除本房屋的认购、签约的相关手续。”所以，根据购房承诺书载明的内容，能够证明源浩公司向苏金兰特别提示告知了政府部门的相关住房限购政策，苏金兰本人也承诺其具备购房资格。现苏金兰以其被限购，不具备购房资格为由要求解除合同，构成违约，故苏金兰应当承担相应的违约责任。苏金兰主张源浩公司在双方签订认购书时知晓苏金兰存在限购，因此源浩公司存有过错，但苏金兰无证据证实其主张，且无证据证实其提交了户籍证明、婚姻关系证明等材料，以便源浩公司对其购房资格进行审查，故本院对苏金兰该主张不予支持。源浩公司主张，苏金兰应当向源浩公司支付已付房款10%的违约金，并且根据其政策，因苏金兰购买原价车位，使得苏金兰有资格购买了案外的半价车位，现其要求解除原价的车位合同，苏金兰应当补交购买半价车位款的差价8万元。关于源浩公司主张的已付房款10%的违约金，苏金兰虽主张过高，但并未提供证据予以证实。参考源浩公司提供的商品房认购书，结合当前房地产的市场行情，源浩主张的已付否购房款的10%的违约金即235363.3元未高于损失，故本院对源浩公司该主张予以支持，因此，苏金兰应向源浩公司支付违约金为235363.3元（2353633元×10%）。因源浩公司提供的苏金兰购买半价车位的证据系复印件，且苏金兰不予认可，故本院对源浩公司要求补交半价车位款以弥补其损失的主张不予支持。综上，源浩公司应当在扣除违约金后向苏金兰返还购房款2598269.7元（2353633元+480000元-235363.3元）。关于争议焦点三，苏金兰主张源浩公司应当向其支付已付购房款及车位款的利息损失，因源浩公司基于双方签订的合同占有涉案的款项，系合法占有，故对苏金兰该主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因苏金兰的违约行为导致合同不能履行，故本院对苏金兰要求源浩公司支付银行贷款利息损失的主张不予支持。关于争议焦点四，因双方签订的合同并未对律师费的负担问题作出约定，故本院对苏金兰要求源浩公司支付律师费的主张不予支持。关于争议焦点五，保全保险费系苏金兰支出的合理必要费用，属于苏金兰的损失部分，故本院对苏金兰主张的4200元的保全保险费予以支持。综上所述，上诉人苏金兰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初1682号民事判决；二、被上诉人济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人苏金兰购房款2598269.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15575元，由上诉人苏金兰负担2258元，被上诉人济南源浩置业有限公司负担13317元；申请费5000元，保全保险费4200元均由济南源浩置业有限公司负担。二审案件受理费15575元，由上诉人苏金兰负担2258元，被上诉人济南源浩置业有限公司负担13317元。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年九月二十七日书记员 薛嘉丽