广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初32702号原告深圳君悦商业投资管理有限公司，住所地深圳市南山区南山街道桂庙路南瑞峰A3001，统一社会信用代码914403003597065362。法定代表人吴问钧。委托代理人王贤亮，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告李雷，男，1982年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。被告深圳市宝龙影视体育文化发展有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝安中心区新湖路天悦龙庭**A113，统一社会信用代码91440300MA5ELTJQ6W。法定代表人李桂花。原告深圳君悦商业投资管理有限公司（以下简称“君悦公司”）与被告李雷、被告深圳市宝龙影视体育文化发展有限公司（以下简称“宝龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告君悦公司的委托代理人王贤亮到庭参加诉讼，被告李雷、被告宝龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告君悦公司诉称，原、被告于2016年8月15日签署《房屋租赁合同》，约定原告将宝安区东侧天悦龙庭某商铺出租给被告，租赁建筑面积850平方米，租赁期限五年，自2016年8月16日至2021年8月15日。第一、二年月租金总额为83000元，第三年月租金为89640元，第四年月租金为96810元，第五年月租金为104556元。合同第五条5.2约定合同履行期间，若非因甲方根本违约导致租赁合同解除的，甲方有权按照乙方未履行的租赁期间占约定租赁期限的比例，核减免租优惠期。第九条违约责任9.3乙方逾期缴交租金的，应按欠付金额每天千分之三的比例支付迟延支付违约金；9.7乙方有下列情形之一的，应视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，没收乙方已缴纳的租赁保证金，同时乙方还应承担合同解除时两个月租金额度的违约金：（1）拖欠租金超过15天的。合同签署后，原告依约将该房屋交付被告使用，自2017年9月份起，被告开始拖欠租金及各项费用，经原告多次催促，被告仅支付了部分租金费用。截至2019年8月为止，经双方对账确认的拖欠的各项费用总额达615372.5元。原告多次催促，但被告均置之不理。原告不得不于2019年5月16日向二被告发出《解除合同通知书》告知其拖延支付租金已经构成根本违约的事实及解除合同，经双方确认的解除日期为2019年5月20日。原告认为，被告拖欠租金并明确表示不再履行合同已经构成根本违约，被告的违约行为违反了诚信原则。为了维护原告的合法权益，请求判令：1、确认原告与两被告于2016年8月15日签署的《房屋租赁合同》于2019年5月20日解除；2、确认原告无需返还租赁保证金166000元；3、二被告连带支付拖欠的2017年9月15日至2018年2月14日的租金及2019年2月15日至2019年5月20日租金及各项费用615372.5元；4、二被告连带支付逾期租金违约金797435.3元（按照每日千分之三计算，暂计算至2019年9月15日，实际计算至清偿之日止）；5、二被告连带支付违约金179280元；6、二被告连带支付免租优惠期核减的费用74700元；7、被告承担本案诉讼费、保全费。在审理过程中，原告君悦公司撤回第4项诉讼请求。二被告未到庭，未答辩。经审理查明，2016年8月15日，原告君悦公司（甲方）分别与被告宝龙公司、被告李雷（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于宝安区东侧天悦龙庭某商铺出租给乙方，租赁面积为850平方米，租赁用途为影视艺术培训。租赁期限自2016年8月16日至2021年8月15日止，每年的8月16日至次年的8月15日为一个租赁年度。租金约定：2016年8月16日至2018年8月15日止月租金83000元，2018年8月16日起至2019年8月15日月租金89640元，2019年8月16日起至2020年8月15日止，月租金96810元，2020年8月16日起至2021年8月15日止，月租金104556元。乙方按照首月月租金及首月管理费的2倍缴纳租赁保证金166000元以及水电保证金42500元，合计208500元。该款用于担保乙方全面、适当履行合同义务，任何时候均不能抵作租金、滞纳金、违约金、赔偿金、物业管理费、水电费等费用。乙方应于每日历月度的第20日前交清当日历月租金。第五条免租期约定，甲方给予乙方60天免租期优惠，即2016年8月16日至2016年10月15日。合同履行期间若非因甲方根本违约导致租赁合同解除的，甲方有权按照乙方未履行的租赁期间占约定租赁期限的比例，核减免租优惠期，乙方应于本租赁合同解除时向甲方缴交已核减的免租优惠期间的租金。第九条违约责任约定，乙方逾期缴交租金的，应按欠付金额每天千分之三的比例支付迟延违约金。乙方违约单方无故解除合同的，乙方的租赁保证金不予退还，同时还须支付相当于三个月租金的违约金。有下列情形之一，即视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，没收乙方已缴纳的租赁保证金，同时乙方还应承担合同解除时两个月租金额度的违约金。（1）拖欠租金超过15天（不含本数）的。合同签订后，原告君悦公司将涉案房屋交付被告使用。另查明，涉案房屋（深房地字第**）权利人为深圳市龙光房地产有限公司，原告君悦公司提交《同意转租证明》，拟证明该房屋权利人深圳市龙光房地产有限公司同意原告君悦公司在合同期限内（2015年12月14日至2023年12月13日）将包括涉案房屋在内的商场（面积1893.83平方米）转租经营。原告君悦公司提交交通银行流水清单拟证明被告李雷通过银行转账的方式履行支付涉案房屋租金的义务；提交《催缴通知书》、《解除合同通知书》、快递单拟共同证明被告长时间拖欠租金，经原告君悦公司多次催缴仍拒不履行支付租金的义务，原告君悦公司遂于2019年5月16日向二被告发出《解除合同通知书》，被告李雷于2019年5月17日签收。2019年5月22日，原告君悦公司与被告宝龙公司签订场地交还及欠费确认书，乙方（宝龙公司、李雷）确认尚未结清2019年2月15日至5月20日共计欠租金及水电费256,775元。双方一致同意于2019年5月22日进行场地交接。甲方处有“吴问钧”的签名及加盖了深圳大富隆实业有限公司的公章，原告君悦公司主张其时错盖了“吴问钧”担任法定代表人的深圳大富隆实业有限公司的公章。原告君悦公司的法定代表人吴问钧在接受本院询问时称，被告李雷于2018年2月9日在催费单上备注“已向吴问钧借款支付350000”，但其实际并未出借该款项，二被告亦未支付上述2017年9月至2018年2月期间的租金差额358,597.5元。原告君悦公司主张以二被告已经缴纳的水电费保证金42,500元抵扣二被告所欠租金。以上事实，有《房地产租赁合同》、《产权证》、《同意转租证明》、《解除合同通知书》、《场地交还及欠费确认书》等证据及庭审笔录在案为凭。本院认为，原告与被告宝龙公司、被告李雷之间系租赁合同关系，双方签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，应当承担相应的法律后果。本院认为：1、关于合同解除的问题。结合原告君悦公司提交的《场地交还及欠费确认书》，足以确认二被告对拖欠租金及水电费的事实不持异议，二被告的行为已经构成根本违约，原告君悦公司依照《房地产租赁合同》的约定通知解除合同，于法有据，故本院认定双方租赁合同自解除合同通知书到达之日即2019年5月17日解除。2、关于租赁保证金的问题。二被告违约的事实清楚，原告君悦公司请求按照合同约定无需退还租赁保证金166,000元，于法有据，本院予以支持。3、关于租金及费用的问题。本院认为，根据双方2019年5月22日签订的《场地交还及欠费确认书》，本院确认二被告应当支付原告君悦公司2019年2月15日至2019年5月20日拖欠的租金及水电费合计256,775元。原告主张二被告至今未支付2017年9月至2018年2月期间的租金差额358,597.5元，原告在庭审后主张以被告李雷已经缴纳的水电费保证金42,500元抵扣所欠部分租金，本院予以支持，故被告李雷应当支付原告君悦公司上述期间的租金差额358,597.5元-42,500元=316,097.5元。4、关于违约金的问题。原告君悦公司主张二被告应当按照合同约定承担支付两个月租金的违约金，本院认为，原告君悦公司因二被告未及时支付租金的实际损失主要为利息损失，根据公平原则，本院调整为二被告以未付租金572,872.5元为基数按照日万分之三的标准支付自应付期限届满之次日起至款项实际清偿之日止。5、关于免租优惠期租金核减的问题。二被告违约，原告君悦公司请求按照合同约定支付免租优惠期核减的租金，于法有据，即83,000元/月×2个月÷租期60个月×剩余27个月=74,700元，二被告应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳君悦商业投资管理有限公司与被告李雷、被告深圳市宝龙影视体育文化发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月17日解除；二、原告深圳君悦商业投资管理有限公司无需退还被告李雷、被告深圳市宝龙影视体育文化发展有限公司租赁保证金166,000元；三、被告李雷、被告深圳市宝龙影视体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳君悦商业投资管理有限公司2017年9月至2018年2月期间的租金差额316,097.5元及违约金（违约金按照日万分之三的标准分段计算，即以57,675.5元为基数自2017年11月15日起计算；以86,752.5元为基数自2017年12月15日起计算；以85,967元为基数自2018年1月15日起计算；以85,702.5元为基数自2018年2月15日起计算）；四、被告李雷、被告深圳市宝龙影视体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳君悦商业投资管理有限公司2019年2月15日至2019年5月20日期间的租金及水电费合计256,775元及违约金（违约金按照日万分之三的标准分段计算，即以51,042元为基数自2019年3月15日起计算，以92,648元为基数自2019年4月15日起计算，以92,985元为基数自2019年5月15日起计算，以20,100元为基数自2019年5月22日起计算，上述违约金计算至款项实际清偿之日止）；五、被告李雷、被告深圳市宝龙影视体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳君悦商业投资管理有限公司免租优惠期核减租金74,700元；六、驳回原告深圳君悦商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21,296元，保全费5,000元，合计26,296元，由原告深圳君悦商业投资管理有限公司承担5,633元，由被告李雷、被告深圳市宝龙影视体育文化发展有限公司承担20,663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 何    静人民陪审员 钟  幼  芳人民陪审员 袁  庆  萍二〇二〇年九月四日书 记 员 林嘉琦（兼）书 记 员 任    瑛