广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初1065号原告(反诉被告)：宾新庚，男，汉族，1969年1月18日出生，住湖南省衡山县***********，身份证号码：430************710。委托诉讼代理人：刘少谋，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗和苏，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄业胜，男，汉族，1980年11月17日出生，住广西藤县************，身份证号码：452************037。委托诉讼代理人：钟辉，广东名道律师事务所律师。原告(反诉被告)宾新庚与被告（反诉被告）黄业胜租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2020年8月26日再次公开开庭进行了审理。原告宾新庚参加了本案的第一次庭审。原告宾新庚的委托诉讼代理刘少谋，被告黄业胜及其委托诉讼代理人钟辉均两次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宾新庚向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告向原告返还押金7200元；3、被告向原告返还转让费46000元；4、本案受理费由被告承担。事实与理由：2019年7月29日，原告前往案涉房屋所在地查看，并经与被告协商一致后签订《租赁合同》，约定被告将东莞市***********下的商铺租给原告使用，被告交纳7200元押金并按月支付租金3600元。另，按被告的要求，原告通过微信转账支付了被告转让费46000元。合同签订后，被告拒不提供案涉房屋的隔间给原告，仅提供底层部分。经原告要求，被告仍拒不提供，且声称“让你生意做不下去”。原告认为，原告在被告的陪同下实地查看房屋时，案涉房屋已经存在上下隔间，且经双方合意并约定“将77号之楼下商铺租给乙方经商使用”，该77号楼商铺上为居民住房，商铺在原告承租时已被被告制作隔间，故根据双方的意思表示及文意理解，原告承租的房屋是包括商铺内的隔间。被告拒不交付隔间，已构成违约。为此，原告特向法院提起诉讼。被告黄业胜辩称，一、双方明确约定的租赁物是商铺，并非包括原告声称的商铺内隔间，合同内容是双方真实意思表示，双方应当按照约定履行合同。被告已经交付了商铺给原告，原告亦已经使用商铺。本案租赁物就是一个独立的空间，商铺与原告所称的隔间之间不相通。双方明确约定的租赁物仅仅为商铺，没包括原告声称的商铺内隔间。双方一起去看商铺时，原告很清楚隔间的状况，此事实在原告的诉状中“商铺在原告承租时已被被告制作隔间”就可反映出来。被告无义务将隔间交给原告使用，不存在违约行为。二、原告不具有解除租赁合同的事实和理由，其解除合同的主张不成立。双方没有在合同中约定协商一致解除合同的条款，被告没有出现违约，不存在解约的条件。原告也没有行使法定解除权的条件。三、原告长期拖欠被告的租金，拒不支付，已构成违约，被告有权没收原告的押金。原告经被告催告后，仍拒不支付租金，已构成严重违约，无权要求返还商铺转让费。双方签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护，原告解除合同的理由不成立。请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）黄业胜向本院提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、原告支付2019年9月至2020年3月期间的租金25200元、拖欠租金的违约金25200元（违约金以月租金3600元为本金，每逾期一天按5%计算，每月违约金分别从应付清之日的次日起计至2020年3月25日）；3、原告支付每月卫生垃圾费266元；4、本案的本诉和反诉费用由原告承担。事实和理由：原、被告签订了《租赁合同》，约定原告须于每月1-5日前付清当月房租，逾期未交，被告每天加收5%违约金，累计一个月未交租，视为原告违约，被告有权终止合同，并没收原告交付的押金，同时有权向原告收取至合同截止前未交付的租金。原告承租商铺后，从2019年9月6日起拖欠租金，经被告催告后仍不交付。原告长期拖欠租金，已构成违约，造成被告严重经济损失。为此，被告特提起反诉。原告（反诉被告）宾新庚对反诉辩称，黄业胜主张的租金、违约金、垃圾费没有依据，应当基于合同的履行，才产生上述费用。宾新庚发现商铺存在隔间主张使用，黄业胜予以阻止，双方基于对合同产生重大误解，且行为上宾新庚搬离铺位，黄业胜锁门并张贴招租广告，其已表明解除合同，至少是终止合同。宾新庚确认黄业胜的第一项反诉请求，其他的反诉请求不予确认。经审理查明，东莞市**********已领取集体土地使用权证，该土地的使用权人是陈小玲、陈至格、陈至操。陈小玲自称与陈至格、陈至操是母子关系。该土地上所建的房屋已经领取了房地产权证，房地产权上记载的所有权人是陈小玲的丈夫陈三本。2012年左右，陈小玲将东莞市**********的房屋出租给郭彦华，双方签订了租赁合同，合同约定被告郭彦华对房屋具有转租权。2019年12月，郭彦华将整栋房屋转租给张钰腾，其后，郭彦华向陈小玲提出不租房子，并经陈小玲同意改由张钰腾与陈小玲签订新的房屋租赁合同。2012年4月5日，郭彦华与黄业胜签订一份《租赁合同》，约定郭彦华将位于东莞市*************之楼下商铺出租给黄业胜使用，租赁期限从2012年4月5日至2017年12月5日；在租赁期内，如黄业胜将商铺转租他人，郭彦华可以同意转租给五金交电、机电、电器、服装行业，不得做其他经营。上述合同期满后，郭彦华又与黄业胜续签了租期从2017年12月5日至2021年12月5日的《租赁合同》。2019年7月29日，黄业胜与宾新庚签订一份《租赁合同》，约定黄业胜将位于东莞市**********之楼下商铺出租给宾新庚使用，租赁期限从2019年8月1日至2021年12月31日；铺位租金每月3600元，宾新庚应在每月1-5日前付清当月房租，逾期未交，黄业胜每天加收5%违约金，累计一个月未交租，视宾新庚违约，黄业胜有权终止合同，并没收宾新庚交付的押金，同时有权向宾新庚收取至合同截止前未交付的租金；宾新庚缴纳押金7200元，该款租赁期满后退退回；宾新庚应按当地水电部门规定价格如期交付当月水电费用及其所使用的其他费用（电费、水费、电话费、收视费等）；宾新庚装修商铺，不得改变主体结构，且合约满后，入墙东西（如间墙、天花、牌照、电线）不能拆走，也不做补偿。当日，黄业胜即将铺位交付给宾新庚使用，但双方没有办理书面的交接手续。同日，宾新庚通过微信转账的方式支付了黄业胜56838元，该款包括了押金7200元、2019年8月份的租金3600元、转让费46000元及卫生费38元。东莞市**********一楼商铺之上有一个阁楼，进出该阁楼不需要在77号一楼商铺内通行。该阁楼因被天花板阻挡，故在77号一楼商铺内无法看出阁楼的存在。宾新庚在与黄业胜洽谈上述商铺的租赁事宜时，曾三次到商铺现场查看，当时黄业胜没有向宾新庚披露阁楼的存在。双方签订合同时，黄业胜也没有向宾新庚说明阁楼的存在。2019年8月份，宾新庚在上述商铺的装修过程中发现阁楼的存在。宾新庚认为该阁楼的使用权应归其享有，因此与黄业胜发生纷争。2019年9月19日，宾新庚向黄业胜交付上述商铺的钥匙，后宾新庚向本院起诉。原告提供了微信聊天记录、现场照片作为证据。其中，微信聊天记录反映，在2019年9月4日，宾新庚向黄业胜提出“没有什么按合同走，我出钱租房，你住我的房”，而黄业胜在回复中提及“1号至5号前交租”、“那就按合同走”；现场照片显示，商铺已经关门，商铺一则的墙身上张贴了“旺铺转让”的启示。2020年3月25日，本院召集原、被告双方查看商铺现场。现场可见，铺位门面上方粘贴了一份招租启示。经核实，该招租启示是从黄业胜的上一手出租人郭彦华处接手案涉房屋租赁事宜的实际承租人发出的，该人称，因其下一手租客没有交租，故其才收回铺位另行放租。宾新庚确认，除租金外，其每月还需要向黄业胜交纳卫生费38元。黄业胜确认其向郭彦华交纳案涉商铺的租金至2019年12月31日，从2020年1月1日起没有再交租。黄业胜也确认没有向郭彦华交回案涉商铺。本院向张钰腾调查案涉的有关情况。张钰腾称，黄业胜从2020年1月开始没有交租，也没有开店，以多种方式向黄业胜催交租金均未果，故其在2020年6月将案涉商铺另租他人。对于案涉转让费46000元的性质问题。宾新庚主张，该款项属于东莞小商铺约定俗成的一项费用。黄业胜也确认宾新庚的陈述，并进一步解释称，该费用在商业物业租赁中通常由前一租客向后一租客收取，本质属于租金的一部分。宾新庚与黄业胜均确认，该转让费46000元不涉及任何物品的转让代价。宾新庚与黄业胜均确认黄业胜仅向宾新庚交付了案涉商铺一把钥匙。宾新庚提出，其在2019年9月19日将商铺的钥匙交回给黄业胜，应视为其在该日向黄业胜交回案涉商铺。而黄业胜则认为，宾新庚交付钥匙时，并没有说明交付的原因，但宾新庚曾经跟黄业胜说过商铺内的用电开关经常跳闸。以上事实，有宾新庚提供的《租赁合同》、微信截图、现场照片，黄业胜提供的《租赁合同》两份、集体土地使用权证复印件、微信聊天记录，本院调查所得的结婚证、房产证以及本案的谈话笔录、庭前会议记录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。黄业胜将其从郭彦华处承租的东莞市**********之楼下商铺转租给宾新庚，双方存在租赁合同关系，事实清楚，证据充分，本院予以认定。由于案涉商铺已经办理了房产证，且郭彦华与黄业胜所签订的租赁合同也明确规定黄业胜具有转租权，故宾新庚与黄业胜所签订的案涉《租赁合同》为合法有效的合同。本案争议焦点为：一、案涉的阁楼是否应包含在案涉商铺的使用面积范围内？二、宾新庚与黄业胜所签订的《租赁合同》是否已经解除？三、宾新庚与黄业胜哪一方违约在先？四、黄业胜是否需要退还宾新庚转让费46000元？就第一焦点。虽然黄业胜在合同洽谈的阶段及签订租赁合同时，没有告知宾新庚阁楼的情况，但根据双方在本案中的陈述及本案现有的证据，本院认定案涉阁楼不应包含在案涉商铺的使用面积范围内，理由如下：一、案涉阁楼在签订合同时已经存在多时，进出该阁楼不需要在上述商铺内通行，此说明阁楼与案涉商铺两者是各自独立的空间。如不对案涉商铺进行较大的改动，则无法从案涉商铺内通行至阁楼。二、宾新庚在合同洽谈阶段已经三次到现场进行查看，由于阁楼被天花板阻挡，从外观看无法看出有阁楼的存在。从情理上说，宾新庚当时根本无法预知有阁楼的存在，其在多次查看现场后才与黄业胜签订合同，表明其是同意按照商铺的现状来承租的。就第二个争议焦点。结合宾新庚与黄业胜的聊天记录，可知两人在2019年8月份已经因阁楼应由哪一方使用的问题发生争议。宾新庚于2019年9月19日向黄业胜交付案涉商铺的钥匙，黄业胜主张宾新庚是因案涉商铺内的用电开关经常跳闸才向其交付钥匙的，证据不足，本院不予采信。结合双方发生纠纷在先，宾新庚向黄业胜交付钥匙在后，且黄业胜没有对其收回案涉商铺钥匙的原因做合理解释，宾新庚在2019年9月19日向黄业胜交回商铺钥匙，此表明宾新庚已经以其行为明确表示不再租赁案涉的商铺，故本院认定案涉《租赁合同》已经在2019年9月19日解除。就第三个争议焦点。根据第一焦点的论述，可知案涉阁楼不应包含在案涉商铺的使用面积范围内，宾新庚以黄业胜使用其租赁商铺内的阁楼为由从2019年9月1日开始没有向黄业胜交租，明显违反了合同的约定，已构成违约，故本院认定宾新庚违约在先，应承担因其违约而导致案涉《租赁合同》解除的违约责任。根据案涉《租赁合同》约定，在宾新庚违约的情况下，黄业胜有权没收宾新庚交付的押金及向宾新庚收取至合同截止前未交付的租金，故宾新庚要求黄业胜退还押金7200元，本院不予支持。此外，宾新庚还应向黄业胜支付2019年9月1日至19日的租金3600元/月÷30天/月×19天=2280元。因双方的租赁合同关系在2019年9月19日已经解除，故对黄业胜超出2280元部分的租金请求，本院予以驳回。对于黄业胜要求宾新庚支付拖欠租金违约金的请求，本院不予支持。宾新庚确认，除租金外，其每月还应向黄业胜支付卫生费38元，故宾新庚还应支付2019年9月1日至19日的卫生费38元/月÷30天/月×19天=24元给黄业胜。对黄业胜超出部分的卫生费请求，本院予以驳回。就第四个争议焦点。本案中，黄业胜确认其向宾新庚收取的46000元转让费具有租金的性质，故本院认定该费用为黄业胜收取的与租赁期限有关的一次性租金，在合同提前解除的情况下，黄业胜应将未履行部分租期的转让费返还给宾新庚。本案中，双方约定的租期为29个月，即黄业胜应返还给宾新庚的转让费为46000元-46000元÷29个月×（1个月+19天÷30天/月）=43414.48元。对宾新庚超出部分的转让费请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）宾新庚与被告（反诉原告）黄业胜在2019年7月29日签订的《租赁合同》已经解除；二、原告（反诉被告）宾新庚于本判决发生法律效力之日起五日内支付被告（反诉原告）黄业胜租金2280元、卫生费24元；三、被告（反诉原告）黄业胜于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告（反诉被告）宾新庚转让费43414.48元；四、驳回原告（反诉被告）宾新庚的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄业胜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1130元（原告已预交），由原告宾新庚承担203元，被告黄业胜承担927元；反诉费533元，由被告黄业胜承担506元，原告宾新庚承担27元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  杨娜娜审判员  成 瑶二〇二〇年九月二十八日书记员  陈奕安袁爱平