重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5987号上诉人［原审原告（反诉被告）］：李芬芳，女，1984年1月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：陈俊峰，重庆百君律师事务所律师。被上诉人［原审被告（反诉原告）］：杨洪林，男，1965年10月2日出生，汉族，住重庆市涪陵区。上诉人李芬芳因与被上诉人杨洪林房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初26381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李芬芳的委托诉讼代理人陈俊峰，被上诉人杨洪林到庭参加了询问。本案现已审理终结。李芬芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉求，驳回被上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1．被上诉人拖延提供消防验收文件，应当承担相应违约责任；2．案涉房屋不通水电已证实，上诉人有权解除合同；3．一审违法变更审理程序、无故拖延审限，扩大了案涉房屋的闲置损失。杨洪林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李芬芳向一审法院起诉请求：1、确认李芬芳与杨洪林于2019年3月15日签订的《房屋租赁合同》及2019年3月20日签订的《补充协议》于20l9年9月7日解除；2、判令杨洪林向李芬芳退还租房定金1万元及预支房租3万元；3、判令杨洪林向李芬芳支付违约金36000元；4、判令杨洪林向李芬芳赔偿经济损失10万元；5、本案诉讼费用由被告承担。杨洪林一审法院反诉请求：1、判令李芬芳立即向杨洪林支付2019年5月1日至2019年11月30日期间拖欠的租金122000元（此期间共计7个月，1.8万元/月，共计126000元，因为李芬芳支付了4000元租金，故尚拖欠租金122000元）；2、判令李芬芳立即向杨洪林支付违约金36000元；3、本案律师费10000元、诉讼费由李芬芳承担。一审法院认定事实：杨洪林系位于重庆市渝北区佳华世纪新城Ｃ区裙楼幢-1-6、-2-7房屋的权利人。2019年3月15日，杨洪林作为出租方（甲方）、李芬芳作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于重庆市渝北区佳华世纪新城Ｃ区裙楼幢-1-6号和裙楼幢-2-7号商业用房出租给乙方使用，建筑面积528.6平方米，作为办公、经营展示、销售场地使用。第二条中约定，租赁期限5年，自2019年3月15日至2024年3月14日止。该房屋租金净收为：第一年18000元／月；第二年20000元／月……，租金的缴纳方式为按月缴租金，每月租金需提前30天支付给甲方。押金为36000元，租赁期满乙方结清相关费用后由甲方一次性退还给乙方（租赁期内押金不计算利息）。双方约定，甲方给予乙方装修期至2019年4月30日，装修期内不计租金（即租金从2019年5月1日起计算）。第三条约定，该房屋租期内装修及使用过程中的相关费用（物业管理费、水电费、闭路网络费）均由乙方自行负责。第五条第1项约定，1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金按拖欠金额的千分之一收取，如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权单方收回房屋，并不退还乙方押金。第七条“违约责任”中约定，如本房屋租赁合同的任何一方违约，则向守约方支付违约金3万6千元，并赔偿相应的损失。2019年3月20日，杨洪林作为出租方（甲方）、李芬芳作为承租方（乙方）还签订了一份《补充协议》，主要约定：一、甲乙双方确定，甲方在2019年5月30日前负责清理完成本租赁商业用房外墙现有广告牌（两江商务酒店），保证乙方能正常使用在外立面设立广告牌，且确保乙方承租的本商业用房的采光、通风不受影响。二、甲方须在2019年4月5日前把本商业用房的原消防验收合格意见书复印件（加盖物业或开发商鲜章）递交与乙方，用于消防工程报验及办理相关手续。三、甲方同意乙方将三楼现有塑钢窗拆除，更换为钢化玻璃落地窗。四、由于以上三条（第一、二、三）内容尚需甲方负责完成，故乙方在签订本租赁合同（【房屋租赁合同】）后，只需支付甲方1万元定金，合同即可生效，待甲方履行完成以上三条内容后三天内，乙方按双方签订的【房屋租赁合同】支付款项，同时此定金转化为并冲抵为押金。五、乙方在支付本协议第四条定金后，甲方立即将本协议租赁商业用房交付与乙方使用，同时乙方可进场进行装修改造施工。2019年3月20日，李芬芳向杨洪林转账支付了1万元，用途备注为：房屋定金。庭审中，杨洪林与李芬芳均认可，2019年3月20日将案涉房屋钥匙交给了李芬芳。2019年6月10日，李芬芳向杨洪林转账支付了3万元，用途备注为：租金。2019年9月7日的《重庆市公安局案（事）接报回执》中载明：匿名于2019年9月7日12：30：52报称：在黄泥磅紫荆路3号佳华世纪新城，称租赁纠纷。2019年3月15日杨洪林与李芬芳签订合同，由李芬芳租赁杨洪林位于重庆市渝北区佳华世纪新城Ｃ区裙楼幢-1-6号、-2-7号的商业用房，租赁期间为五年，租金从2019年5月1日起计算。至2019年9月7日止，该房屋水电气未通，李芬芳一直未进场装修，李芬芳共支付杨洪林4万元费用。2019年9月7日，李芬芳与杨洪林在黄泥磅派出所协商未果。李芬芳要求解除租赁合同，退还已交纳的费用；杨洪林要求追究李芬芳拖欠的房租，民警已告知双方可以按照合同约定的仲裁委和人民法院诉讼解决。李芬芳认为，杨洪林未按约定提供消防文件，导致其无法办理装修施工许可证，无法装修进而使用租赁房屋；杨洪林欠缴巨额水电等费用，案涉房屋内没有通水电，无法保障我方正常使用房屋，且经我方提出后，仍拒绝完清费用，导致合同目的无法实现，其有权行使法定解除权解除租赁合同。在租赁合同的履行中，李芬芳与杨洪林有以下微信聊天内容：在租赁合同签订日期前，李芬芳在2019年2月21日的微信中表示需要物业公司提供资料：1、小区建设总平面图；2、小区消防验收合格意见书。杨洪林在2019年3月13日通过微信将佳华世纪新城C区建筑工程消防验收意见书复议件发给李芬芳，李芬芳表示其马上给消防的看，明天再联系。2019年3月28日，杨洪林向李芬芳发微信表示“关于你租赁补充协议条款上，有一条需要我方提供房屋消防验收意见书，我咨询了一下佳华物业肖主管，他回答面积只要在300平方米以下的，只需在社区申请，不需要这个资料（消防验收意见书），他不同意复印，我已跟他申请过，麻烦你先根据他说的方法去办，如果你办的时候遇到确实需要，我随时配合你的工作再去申请，你看如何？”2019年4月23日，杨洪林向李芬芳发微信“李总，你们还没进场装修吗？广告牌那个位置虽还没撤，但基本上快了……”，李芬芳回复“晚点回你，我在谈客户”。2019年5月20日，杨洪林发微信称“李总和曾总两位，根据租赁协议，该交费用了（押金26000元和租金36000元）。关于补充协议的三件事（外立面两江上午酒店广告已取消，架子在你们装修的时间顺便拆除；消防验收合格意见书物业肖主管同意在装饰申报中配合你们的工作；门窗我同意你的意见）。基本上没有问题，还有哪些需要我配合你的，工作中提出来我们共同去配合你处理”，李芬芳回复“好的，杨总，我回去给曾总说了来”。2019年5月26日，杨洪林在微信中催促李芬芳交租金62000元（押金26000元＋两个月的租金36000元），李芬芳回复“好的，杨总，我已经给曾总说了，下周安排过去”。2019年6月1日，杨洪林在微信中催促李芬芳交租金80000元（押金26000元+三个月的租金54000元），李芬芳回复“我们这周在外拍宣传片，就这几天结束，弄完后我和曾总过去给你对接”。杨洪林表示“主要是这几天我资金上过不去，差点钱过关，别人把我告上法院，我想把他账弄了，交他撤诉，望你支持一下”，李芬芳回复“好的，杨总，就这几天”。2019年6月14日，杨洪林在微信中向李芬芳发送告知书，表示根据双方签订的租赁合同，租金从2019年5月1日起计算提前30天支付，5-7月这三个房租54000元，2019年6月10日转账支付3万元，共计还应支付杨洪林5万元。2019年6月25日，杨洪林向李芬芳发微信询问“什么时候开始装修，……另外麻烦你支持一下我的工作，欠的那五万元的费用，希望你尽快帮我安排一下”，李芬芳回复“你那边的费用，下星期给你安排过去，佳华世纪城我们已经开了工了”。2019年7月9日，杨洪林发微信称“李总你7.5号承诺，星期二给我把6.8万的房租费给我解决啦，我当时短借的，债主今天等到起的哟，麻烦你安排一下，谢谢支持工作”，李芬芳回复“杨总，这几天没有钱付给你，我们正在准备拆除外墙广告牌，拆除外墙广告牌费用很高，又很麻烦”。2019年7月16日，杨洪林发微信催要租金，李芬芳回复“我们都紧张，但是现在今天你比我有钱些”。2019年7月23日，杨洪林在微信中催要租金，后双方联系当面沟通。2019年7月24日，李芬芳发微信表示“杨总，请尽快把外墙广告牌拆除；尽快把租赁场地原消防验收合格意见书和原建筑图复印一份，并加盖物管或相关部门鲜章（补充协议的相关事宜）给我用于办理装修手续。现在已经是7月底了，我租这个场地已经等了很久，没法正常使用和进行装修，希望杨总加快进度，减少我的损失。以上事宜能否办理好，在什么时间能办理好，希望杨总给个明确的答复”。杨洪林于7月25日回复称“……我在3月28号都已经就这些问题给你在微信中说清楚了，直接按肖主管讲的程序做，5月20号又在微信中再次重申过，在一直催你租金的过程中，你谈到什么时候给我安排租金之类，什么时候进场等，你都没有谈到昨天说的这还是个问题，你既然又提出来，我们本来就说到配合你们的工作，昨天你提到的两个问题，我们今天上午都已经解决：1、消防验收合格意见书，已去档案馆复印出来；2、两江商务酒店的广告牌已易开位置，剩下的架子你什么时候安装，我现场负责拆除，绝不影响你的工期，今天我找了马总，他对拆除外架没有任何排斥……余下的还是那句老话重提，租金已欠交68000元……”。2019年7月28日，杨洪林发微信称“昨天晚上我们在跟你要钥匙没有找到的情况下，去外面买了一把链子锁去，把顶上一层的链子锁换了，二楼的锁没有换，是师傅吊起下去从里面开出来的（门锁没有影响），另外所需的资料和楼顶钥匙在我这里，看给你寄过来可以吗”，李芬芳回复“今天在酉阳，明天回重庆拿”。2019年8月11日，在杨洪林与曾总（李芬芳称曾总是其员工）的电话沟通中，曾提出“我和李总商量了，现在我们的情况是这样的，我在准备筹集资金，一个是你那里，有几万块要付钱，付了以后我们就开始进场做，这是一个方案，二个方案呢，是看你是否等得及，我们可能要晚个个把星期左右把钱打过来，如果你实在等不及，或者不想租给我了，我们可以坐下来聊。如果你等得及，我感觉你资金最近也比较紧张，如果等不及的话，也没有办法，如果等得及的话，个把星期后，我们交了以后开始动。如果等不及的话，你如果要其他租的话，我也不反对”，杨洪林在电话中表示其没有想租给他人。曾表示“但是我资金上呢，可能要晚个个把星期，或者十天左右，等资金到了，我就给你打过来，我就怕你扛不住……”。关于《补充协议》中的拆除广告牌问题，李芬芳举示照片一张，拟证明照片中两江商务酒店的广告牌以及260茶坊的广告牌没有拆除，杨洪林没有履行补充协议中约定的义务；杨洪林表示，该照片为两江商务酒店广告牌拆除后的照片，260茶坊的广告牌没有纳入合同拆除范围，两江商务酒店广告牌原来是一张大的广告牌，照片中显示的小的两江商务酒店的广告牌是在我方拆除，该商家重新申请工商局制作。李芬芳表示，杨洪林是将广告牌拆除，但是架子还在，架子在2019年7月28日前后拆除，现存在的两江商务酒店的广告牌位于案涉房屋二楼的外侧，应当属于杨洪林处理的范围之内。庭审中，杨洪林陈述，从微信聊天记录中可以看出，7月24日之前对李芬芳提出的问题，我从来不存在不配合的履行的问题，在7月24日当天，李芬芳提出两点，即加盖物业鲜章的消防验收合格意见书和拆除架子，所以我再去档案馆复印消防验收意见合格书并加盖印章，先微信发送给李芬芳。7月27日联系李芬芳，确认房屋内无其他物品，我就换锁进入房屋将广告牌架子进行拆除，怕耽误李芬芳的时间就在2019年7月29日将新的钥匙和加盖鲜章的消防验收合格意见书交给了李芬芳。李芬芳认可杨洪林在2019年7月29日将消防验收意见合格书复印件和钥匙送给李芬芳。关于房屋装修，杨洪林举示两段录音，拟证明其向物管人员了解到李芬芳没有去物管办理过装修手续，仅交了装修图纸，没有按物管办理装修手续的流程缴纳保证金及申请装修。李芬芳陈述，办理装修手续的前提是施工图过审，因没有杨洪林应当提交的消防文件即消防验收合格意见书，无法报件，所以没有到物管办理装修手续。同时，因为知道没有消防验收合格意见书无法到建委办理装修施工许可证，所以我方没有实际到相关部门办理消防报验手续。另查明，杨洪林因本案诉讼委托重庆丽达律师事务所提供法律服务，支付了律师代理费1万元。一审法院认为，李芬芳与杨洪林签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于租赁合同是否在2019年9月7日解除。李芬芳主张双方间的房屋租赁合同于2019年9月7日解除的理由一是杨洪林未按约提供消防文件，导致其无法办理装修施工许可证，无法装修进而使用租赁房屋；二是杨洪林欠缴巨额水电等费用，案涉房屋内没有通水电，导致其无法使用房屋，其有权解除合同。现针对李芬芳主张的解除理由分析如下。关于杨洪林提供消防文件问题。第一，李芬芳与杨洪林于2019年3月20日签订的《补充协议》中约定，杨洪林须在2019年4月5日前把商业用房的原消防验收合格意见书复印件（加盖物业或开发商鲜章）递交与李芬芳，用于消防工程报验及办理相关手续。从双方间的微信聊天记录可以看出，杨洪林在2019年3月28日向李芬芳提出“我咨询了一下佳华物业肖主管，他回答面积只要在300平方米以下的，只需在社区申请，不需要这个资料（消防验收意见书），他不同意复印，我已跟他申请过，麻烦你先根据他说的方法去办，如果你办的时候遇到确实需要，我随时配合你的工作再去申请”，后在2019年5月20日再次提出“消防验收合格意见书物业肖主管同意在装饰申报中配合你们的工作”，并询问李芬芳还有哪些需要其配合的工作，李芬芳在5月20日的微信中回复“好的，杨总，我回去给曾总说了来”，李芬芳在此期间并未就消防验收合格意见书问题提出其他意见，且于2019年6月10日向杨洪林转账支付了租金3万元。虽然以上微信聊天内容并不表明李芬芳同意杨洪林不提供消防验收合格意见书复印件，但至少表明李芬芳同意按杨洪林所提出的做法先去实施。在2019年5月20日至7月24日前的微信聊天记录中，杨洪林多次催促李芬芳支付租金，李芬芳表示安排支付租金，均未提及要求杨洪林按合同约定提供消防验收合格意见书问题。第二，李芬芳主张因杨洪林未按约提供消防验收合格意见书，导致其无法装修使用案涉房屋，但李芬芳也认可其实际并未去物管办理过装修手续或去相关部门办理过消防报验手续，其也未举示任何证据证明杨洪林未提供补充协议约定的消防验收合格意见书复印件影响了其装修使用案涉房屋，或影响了其办理消防工程报验手续。第三，从微信聊天记录中可以看出，李芬芳在2019年7月24日明确提出“杨总，请尽快把外墙广告牌拆除；尽快把租赁场地原消防验收合格意见书和原建筑图复印一份，并加盖物管或相关部门鲜章（补充协议的相关事宜）给我用于办理装修手续”后，杨洪林于2019年7月25日即去档案馆复印出案涉房屋消防验收合格意见书，在7月29日前完成了李芬芳提出的拆除外墙广告牌架子问题，并于2019年7月29日将换锁后的新钥匙和加盖鲜章的消防验收合格意见书交给了李芬芳。故即便李芬芳所称的杨洪林未按约提供消防验收合格意见书复印件影响其装修使用案涉房屋的意见成立，在2019年7月29日后该问题也已经消除。2019年8月11日杨洪林与李芬芳方的曾总的通话录音也可印证，李芬芳系因资金问题未进场使用租赁房屋。故李芬芳在2019年9月7日以杨洪林未按约提供消防文件导致其无法使用案涉租赁房屋为由主张解除双方间租赁合同的理由不能成立。关于李芬芳主张的案涉房屋未通水电导致其无法使用租赁房屋问题。第一，杨洪林在2019年3月20日即将案涉租赁房屋交付给了李芬芳，案涉租赁房屋是否存在未通水、电影响使用的问题从常理上看李芬芳在房屋交付当天就应当知晓，但从李芬芳与杨洪林间在2019年3月20日至2019年9月7日期间的微信聊天内容可以看出，李芬芳在此期间从未提出过案涉房屋未通水电导致其无法使用租赁房屋的问题，且在2019年5月20日的微信中，杨洪林在催要租金时还明确提出“还有哪些需要我配合你的，工作中提出来我们共同去配合你处理”，李芬芳均未提及案涉房屋未通水电的问题。李芬芳主张案涉租赁房屋未通水电导致其无法使用房屋，从常理上看，既然租赁房屋未通水电无法使用，李芬芳不可能不第一时间联系杨洪林解决，更不会在房屋无法使用的情形下还在2019年6月10日转账支付3万元租金，这有悖于常理。第二，李芬芳主张2019年9月7日的《重庆市公安局案（事）接报回执》可证明杨洪林拒绝完清案涉房屋的水电物管费等导致租赁房屋无法使用。该回执中虽然载明“至2019年9月7日止，该房屋水电气未通，李芬芳一直未进场装修，李芬芳共支付杨洪林4万元费用”，但从双方关于该报警回执的形成过程看，该次报警系李芬芳要求退还4万元款项而杨洪林不同意，双方发生争议，杨洪林报的警。该报警回执载明的内容不排除系公安机关根据当事人的单方陈述就报警事宜所作的记录的可能性，在无其他证据佐证的情况下，单凭该《重庆市公安局案（事）接报回执》不足以证明李芬芳所主张的案涉房屋未通水电导致其无法使用租赁房屋的事实。此外，2019年8月11日杨洪林与李芬芳方的曾总的通话录音也可印证，李芬芳系因资金问题未进场使用租赁房屋。故李芬芳在2019年9月7日以案涉租赁房屋未通水电导致其无法使用为由主张解除双方间租赁合同的理由不能成立。李芬芳提出的案涉房屋存在严重的漏水、渗水，杨洪林拒绝整改，未举示相应的证据证明，一审法院不予采纳。李芬芳主张杨洪林未按补充协议约定清理完成租赁商业用房外墙现有广告牌问题，一审法院认为，补充协议约定杨洪林“在2019年5月30日前负责清理完成本租赁商业用房外墙现有广告牌（两江商务酒店），保证乙方能正常使用在外立面设立广告牌，且确保乙方承租的本商业用房的采光、通风不受影响”，李芬芳主张的260茶坊的广告牌没有拆除并不属于双方约定的拆除广告牌的范围，从双方举示的案涉租赁房屋两江商务酒店广告牌拆除前后的对比照片可以看出，杨洪林已履行了补充协议约定的拆除两江商务酒店广告牌的义务，李芬芳也未举示其他证据证明其不能正常使用在外立面设立广告牌，故李芬芳辩称杨洪林至今尚未完成补充协议第一条约定义务的意见，一审法院不予采纳。综上，李芬芳在2019年9月7日要求解除双方间房屋租赁合同的理由不成立，其提出解除房屋租赁合同时并无约定解除权和法定解除权，不能产生解除房屋租赁合同的法律后果，故李芬芳要求确认双方间的《房屋租赁合同》及《补充协议》于20l9年9月7日解除的诉请无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。因《房屋租赁合同》及《补充协议》并未解除，李芬芳要求杨洪林退还房屋租金1万元及预支房租3万元无法律依据，一审法院不予支持。关于李芬芳要求杨洪林支付违约金3万元。《补充协议》明确约定“甲方须在2019年4月5日前把本商业用房的原消防验收合格意见书复印件（加盖物业或开发商鲜章）递交与乙方，用于消防工程报验及办理相关手续”，即杨洪林在2019年4月5日前负有向李芬芳提交消防验收合格意见书复印件的义务，但杨洪林未在该期限前提供，且从杨洪林举示的微信聊天内容看，也无证据表明李芬芳在2019年5月20日前同意杨洪林迟延提供消防验收合格意见书复印件，故杨洪林存在迟延提供消防验收合格意见书复印件的违约行为，但该违约行为并不构成根本违约，且杨洪林在2019年7月29日向李芬芳提供了消防验收合格意见书复印件。李芬芳在杨洪林履行完《补充协议》约定的内容后未及时支付租金，且单方面要求解除双方签订的租赁合同，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，李芬芳要求杨洪林支付违约金3万元，一审法院不予支持。同理，李芬芳要求杨洪林赔偿经济损失10万元无法律依据，且无相应证据证明一审法院不予支持。关于杨洪林反诉要求李芬芳支付租金。关于租金的起算点。《房屋租赁合同》第二条中明确约定，租赁5年，自2019年3月15日至2024年3月14日止，第一年租金18000元/月，租金按月缴纳，每月租金需提前30天支付，出租方给予承租方装修期至2019年4月30日，装修期内不计租金（即租金从2019年5月1日起计算）。《补充协议》第四条约定“由于以上三条（第一、二、三）内容尚需甲方负责完成，故乙方在签订本租赁合同【房屋租赁合同】后，只需支付甲方1万元定金，合同即可生效，待甲方履行完成以上三条内容后三天内，乙方按双方签订的【房屋租赁合同】支付款项，同时此定金转化为并冲抵为押金”、第五条约定“乙方在支付本协议第四条定金后，甲方立即将本协议租赁商业用房交付与乙方使用，同时乙方可进场进行装修改造施工”，从以上《补充协议》第四、五条约定的内容看，双方仅对租金何时支付的期限进行了变更约定，即杨洪林履行完补充协议约定的（第一、二、三）内容后三天内，并未对《房屋租赁合同》中租金的标准、计租的起止时间进行变更，租金的标准、计租的起止时间仍应按双方签订《房屋租赁合同》履行，而《房屋租赁合同》中明确约定租金从2019年5月1日起计算。李芬芳辩称，截止本案起诉时，案涉房屋租金等费用的支付条件尚未成就。一审法院认为，首先，从补充协议约定的第一、二、三内容看，需杨洪林完成的（第一、二、三）内容并非租赁合同的主要义务，杨洪林作为出租方其主要合同义务为交付租赁房屋，而杨洪林事实上在补充协议签订当日即2019年3月20日已将租赁房屋交付给李芬芳，补充协议第五条约定“乙方在支付本协议第四条定金后，甲方立即将本协议租赁商业用房交付与乙方使用，同时乙方可进场进行装修改造施工”也表明补充协议第一、二、三项内容的履行并不会影响李芬芳进场装修改造施工，李芬芳从2019年3月20日即占有案涉租赁房屋，其也应按《房屋租赁合同》约定从2019年5月1日起计算租金。其次，从双方在租赁合同中的履行行为看，杨洪林在2019年5月、6月、7月的微信中多次催要租金，并明确告知李芬芳租金从2019年5月1日起算，李芬芳回复“好的”、“你那边的费用，下星期给你安排过去”、“杨总，这几天没有钱付给你”，李芬芳方的曾总在2019年8月11日的通话中表示“我在准备筹集资金，一个是你那里，有几万块要付了，付了以后我们就开始进场做”，以上回复内容均表明在双方租赁合同的履行中，李芬芳是认可租金按合同约定从2019年5月1日开始计算的事实。基于以上两点，李芬芳主张截止本案起诉时，案涉房屋租金等费用的支付条件尚未成就的抗辩意见，一审法院不予采纳。因双方间的房屋租赁合同截至2019年11月30日并未解除，李芬芳也并未举示证明其在2019年11月30日前要求向杨洪林返还房屋但杨洪林拒绝接收，即杨洪林存在扩大损失的事实，故杨洪林反诉要求李芬芳支付2019年5月1日至2019年11月30日期间共计7个月的租金，一审法院予以支持。2019年5月1日至2019年11月30日期间的租金按双方合同约定为126000元（18000元/月×7个月）。李芬芳于2019年3月20日向杨洪林转账支付的1万元房屋定金，根据双方签订的《补充协议》第四条的约定，该1万元定金已转化为冲抵为押金。而押金根据双方合同中“押金为36000元，租赁期满乙方结清相关费用后由甲方一次性退还给乙方（租赁期内押金不计算利息）”的约定，应在双方租赁权利义务关系结清后才退还，故在本案中不应计入李芬芳已支付的租金。李芬芳于2019年6月10日向杨洪林转账支付的3万元用途明确备注为“租金”，故应视为李芬芳支付的租金。杨洪林辩称，该3万元款项中2.6万元为押金，剩余4000元为租金的意见无法律依据，一审法院不予采纳。故杨洪林反诉要求李芬芳支付2019年5月1日至2019年11月30日期间的租金96000元（126000元-30000元），一审法院予以支持，对该项请求超出部分，一审法院不予支持。关于违约金。根据查明的事实，杨洪林至迟在2019年7月29日完成了《补充协议》中约定的应由其负责完成的内容，李芬芳至迟应在8月1日按合同约定支付租金，但其未足额支付，构成违约。根据双方租赁合同“如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权单方收回房屋，并不退还乙方押金”的约定，杨洪林有权解除租赁合同。但本案中杨洪林并未主张解除租赁合同，若根据租赁合同第八条“如本房屋租赁合同的任何一方违约，则向守约方支付违约金3万6千元，并赔偿相应的损失”的约定，如前所述，因杨洪林亦存在迟延提供消防验收合格意见书复印件的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，杨洪林反诉要求李芬芳支付违约金3.6万元，一审法院不予支持。关于律师费，因双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》并未对律师费的承担进行特别约定，故杨洪林要求李芬芳承担律师费1万元无法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、原告（反诉被告）李芬芳在本判决生效后五日内向被告（反诉原告）杨洪林支付拖欠的租金96000元；二、驳回原告（反诉被告）李芬芳的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨洪林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18174元，原告（反诉被告）李芬芳负担，反诉案件受理费1830元，由被告（反诉原告）杨洪林负担784元，原告（反诉被告）李芬芳负担1046元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查的事实与一审查明的事实相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此出租人的主要义务是将房屋交付承租人使用，承租人的主要义务是交付租金。上诉人李芬芳关于杨洪林迟延提供消防验收意见书的复印件是否构成根本违约的问题。本案中，案涉房屋早已由建设单位申报通过消防验收，至于使用案涉房屋申报二次消防验收时是否需要消防验收意见书，李芬芳并未提供证据予以证明。且杨洪林在2019年3月28日就其未提供消防验收意见书复印件的问题提出过解决方案，李芬芳的回复也表明其同意按照杨洪林提出的方案先去实施，但此后李芬芳并未去物管办理装修手续，也未到相关部门办理消防报验手续，故杨洪林迟延提供消防验收意见书复印件并未影响李芬芳办理消防工程报验手续，也未影响其对案涉房屋的使用。即使杨洪林未及时履行该义务，也未构成根本违约。杨洪林对其迟延提供消防验收意见书复印件的行为一审法院认为其应当承担相应的违约责任，对此杨洪林也服从一审法院的判决。李芬芳该上诉理由不能成立。关于案涉房屋是否未通水电的问题。本院认为，李芬芳作为承租人，有义务了解房屋用于经营需要具备的基本条件。在租赁合同签订时以及在接房过程中，其亦有义务仔细查验房屋水电是否能够使用。在其接收房屋之后，也能够及时发现案涉房屋水电是否能够使用的问题。按常理分析，其在案涉房屋未通水电的情况下会及时联系杨洪林进行处理，但在2019年5月20日杨洪林明确提出是否有其他问题需要解决时，李芬芳并未提及案涉房屋未通水电的问题，并在2019年6月10日支付3万元租金，故其关于案涉房屋未通水电的主张不能成立。至于《重庆市公安局案（事）接报回执》载明的内容不排除公安机关根据当事人的单方陈述就报警事宜所作的记录的可能性，仅凭该《重庆市公安局案（事）接报回执》不足以证明李芬芳所主张的案涉房屋未通水电导致其无法使用租赁房屋的事实，李芬芳关于其有权解除合同的理由不能成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序，本案上诉人与被上诉人之间的争议较大，一审法院审理时将简易程序转为普通程序并无不当。李芬芳关于一审法院违法变更审理程序、无故拖延审限的上诉理由不能成立。综上所述，李芬芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19038元，由李芬芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年九月二十二日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉