北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13796号原告：郝彧，男，1978年5月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：武杰，北京市京诚律师事务所律师。被告：靳雪娇，女，1986年12月15日出生，汉族，北京宏远博大文化传播有限责任公司第一分公司负责人，住北京市大兴区26-2。委托诉讼代理人：赵雅琳，北京市京徽律师事务所律师。原告郝彧与被告靳雪娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝彧的委托诉讼代理人武杰，被告靳雪娇的委托诉讼代理人赵雅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝彧向本院提出诉讼请求：1.判令靳雪娇立即支付郝彧2020年5月23日至2020年11月22日期间的租金336648元；2.判令靳雪娇向郝彧支付违约金112216元；3.本案诉讼费由靳雪娇全部承担。事实和理由：郝彧与靳雪娇于2017年8月11日签订《房屋租赁合同》，靳雪娇承租郝彧位于大兴区永兴路7号院商业9楼606号房屋。双方合同约定：1、租期自2017年8月12日至2022年11月22日，2017年8月12日至2017年11月23日为免租期；2、前两年的月租金为52437元，第三年开始逐年上浮7%，即第三年月租金56108，第四年月租金60036，第五年月租金64238;3、押金为52437元，租金每半年一付，在到期前7天支付；4、承租方延付租金达7日的，应按照月租金的双倍向出租方支付违约金。因受新冠疫情影响，经协商，郝彧已给靳雪娇减免了1个月的租金，而靳雪娇仍在2020年5月11日付租日届满后不向郝彧支付2020年5月11日至11月11日的租金。郝彧本有权立即解约，但考虑到靳雪娇的实际困难后没有立即解除《租赁合同》，反而是靳雪娇变本加厉，在郝彧多次催要下还拒绝支付应付租金。鉴于此，郝彧特将靳雪娇诉至贵院，望贵院依法判如所请，保护郝彧的合法权益不受侵害。靳雪娇辩称，其与郝彧在2020年5月27日就双方解除合同问题进行了沟通，双方对于解约已经达成一致意见，郝彧应退还其租金73752元。因当时大兴区下发了《大兴区关于进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》的通知，其中提到鼓励减免3、4月份的租金，郝彧也同意减免了，郝彧当时给其减免了38464元，所以其认为郝彧应再退还其租金73752元，另郝彧应退还其押金。因疫情影响，其目前一点收入都没有，并且还要负担房租及员工工资及社保，而且郝彧还未归还其办学设备。同意按约定给付2020年5月23日至2020年5月27日期间的租金。靳雪娇向本院提出反诉请求：1.确认靳雪娇与郝彧2017年8月11日签订的房屋租赁合同于2020年5月27日解除；2.判令郝彧退还靳雪娇租金73752元；3.判令郝彧退还靳雪娇押金52437元；4.判令郝彧返还靳雪娇办学设备；5.本案诉讼费用由郝彧承担。事实和理由：靳雪娇为北京宏远博大文化传播有限责任公司第一分公司的负责人，为设立公司，靳雪娇于2017年8月11日与郝彧签订了《北京市房屋租赁合同》，承租位于北京市大兴区永兴路7号院9号楼606室的房屋，用于公司经营少儿武道、艺术类培训。合同签订后，双方均依约履行义务。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，公司响应政府停工要求，停业至今。在疫情结束时间尚不明确的情况下，靳雪娇同意半年付改为季付，并就其中一个月的房租减免38464元，故靳雪娇于2020年2月25日向其支付129860元作为2020年2月23日至5月22日的房租。但直至起诉之日，疫情仍未结束。公司已近半年没有营业收入，无力支付租金。靳雪娇与郝彧协商减免租金又遭拒绝。无奈之下，靳雪娇于2020年5月27日向郝彧致电，告知其合同解除。靳雪娇根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及其他相关法律、政策，请求法院判如所请。郝彧对靳雪娇的反诉辩称，其不认可解除合同，要求继续履行合同。双方并未达成解除合同的合意，靳雪娇提出2020年5月27日解除合同是没有事实和法律依据的；根据双方的合同及事实，是靳雪娇欠郝彧租金，要求郝彧退还租金是没有任何事实和法律依据的；押金应按照双方合同中的约定进行履行，当双方租金及其他费用结清，应退多少郝彧就同意退多少，但现在双方的租金还没有结清，所以现在不同意退还，结清后同意退还；郝彧并没有扣押靳雪娇的办学设备，办学设备目前仍在涉案房屋内，该房屋由靳雪娇持续占有，因此靳雪娇该项主张毫无依据；针对靳雪娇的不合理反诉，郝彧没有义务承担诉讼费。本院经审理认定的事实如下：郝彧为位于北京市大兴区永兴路**院**楼**房屋所有权人。2017年8月11日，郝彧（出租人，甲方）委托孙景龙与靳雪娇（承租人，乙方）、北京龙湖物业服务有限公司（居间方，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租用的房屋坐落于北京市大兴区永兴路7号院9号楼606室；房租租赁用途为商业；房屋租赁期自2017年8月12日起至2022年11月22日止，其中2017年8月12日起至2017年11月23日止为免租期，免租期内只免除租金，其他应由乙方缴纳的费用不免除。乙方承租期不足12个月提前退租的，不能享受免租期，乙方应支付相应租金；房屋租赁的首月租金为52437元，租金递增方式为：签约时限为5年，前两年不变，从第三年开始逐年上浮7%；乙方应于2017年8月11日一次性向甲方支付押金52437元，以此作为乙方履行本租约各项条款约定的保证，乙方不得以押金抵付房租。如乙方履行本租约的各项条款，在租约届满，乙方交还房屋并结清各项费用后，甲方应当将押金退还承租人，不计利息；租金按半年支付，乙方应在租金到期前7天向甲方支付下期租金；乙方应于2017年8月24日向甲方支付第一笔租金314462元；甲方指定收款账户：开户人孙景龙，开户行中信银行海淀区世纪城支行。2017年8月11日，靳雪娇向孙景龙支付押金，孙景龙出具收条，载明：今收到靳雪娇女士永兴路7号院商业楼9号楼606室1个月押金52437元。靳雪娇承租涉案房屋用于经营儿童武术、跆拳道培训。租赁期间，均如数交纳租金。受2020年1月疫情影响，无法正常经营，郝彧为靳雪娇减少二月份租金38464元。2020年2月25日，靳雪娇向孙景龙转账支付129860元。靳雪娇主张，因疫情影响，培训机构无法经营，其于2020年5月27日电话告知孙景龙提出解除合同。郝彧认可接到靳雪娇的电话，但是主张电话的内容为如果解除合同靳雪娇需尽快将东西搬离涉案房屋，直至6月4日，靳雪娇仍未将涉案房屋内的物品搬离，故双方的租赁合同至今未解除，要求继续履行合同。另查，靳雪娇交付租金至2020年5月22日。靳雪娇经营办学设备仍在涉案房屋内。郝彧和靳雪娇至今未进行房屋交接。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郝彧与靳雪娇之间签订《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。疫情或疫情防控措施属于不可抗力。疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，靳雪娇承租房屋用于经营儿童武术、跆拳道培训，基于北京市采取的疫情防控措施，暂停各类校外培训机构线下课程和集体活动，可以认定疫情对于线下儿童培训造成严重影响。疫情或疫情防控措施对本案租赁合同的履行造成严重影响，不能实现合同目的，靳雪娇可以提出解除合同，并根据不可抗力的规定，可免除责任。靳雪娇于2020年5月27日向郝彧电话告知解除合同，郝彧于2020年6月4日欲将靳雪娇的物品搬离涉案房屋，故本院视为郝彧于2020年6月4日同意解除合同，故本院确认郝彧与靳雪娇签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月4日解除。考虑到合同履行期间发生了新冠疫情，致使双方解除合同，双方均不存在违约行为，故对郝彧要求靳雪娇支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金问题。靳雪娇支付租金至2020年5月22日，租赁合同于2020年6月4日解除，故靳雪娇应支付2020年5月23日至2020年6月4日期间的租金24313.47元。因靳雪娇至今未将涉案房屋内的物品搬离，其应支付2020年6月5日至实际腾退之日止的房屋占用使用费。靳雪娇未将涉案房屋腾退返还给郝彧，使损失扩大，郝彧对靳雪娇腾退房屋有必要的协助义务，涉案房屋长期未腾退交付，郝彧亦存在过错，故对于2020年6月5日至实际腾退涉案房屋之日止的房屋占用使用费，本院依法酌情减少为28000元/月。关于靳雪娇要求返还押金的请求。因合同已经解除，郝彧应返还靳雪娇押金52437元，故对靳雪娇要求郝彧返还押金52437元的诉讼请求，本院予以支持。对于靳雪娇要求退还租金问题。考虑到疫情对靳雪娇经营的影响，给靳雪娇和郝彧均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，靳雪娇请求减免3、4月的租金的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。因郝彧已经减免租金38464元，故对靳雪娇要求郝彧返还租金73752元的诉讼请求，本院予以支持。关于靳雪娇要求郝彧返还办学设备问题。因靳雪娇与郝彧并未进行房屋交接，靳雪娇有涉案房屋钥匙，其未提交证据证明郝彧扣留了其主张的办学设备，其可以在进行房屋交接时自行搬离办学设备。故对靳雪娇要求郝彧返还办学设备的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、郝彧和靳雪娇于2017年8月11日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月4日解除；二、靳雪娇于本判决生效之日起十日内支付郝彧2020年5月23日至2020年6月4日期间的租金24313.47元及房屋占有使用费（自2020年6月5日起至实际腾退之日止，按照月28000元/月计算）；三、郝彧于本判决生效之日起十日内退还靳雪娇押金52437元；四、郝彧于本判决生效之日起十日内退还靳雪娇租金73752元；五、驳回郝彧的其他诉讼请求；六、驳回靳雪娇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4016元，由郝彧负担2008元（已交纳），由靳雪娇负担2008元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1412元，由靳雪娇负担706元（已交纳），由郝彧负担706元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年九月二十一日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹