广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初9397号原告：何鹏飞，男，1988年11月7日，汉族，住广东省佛冈县**************，公民身份号码：441************673。委托诉讼代理人：温东强，广东普翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祝君，广东普翼律师事务所律师。被告：广州群兴物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇华山路**（**厂房）602，统一社会信用代码：91440101MA59LQRJ7A。法定代表人：岑桂分；职务：经理。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所律师。原告何鹏飞与被告广州群兴物业管理有限公司（以下简称群兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年４月23日受理后，依法适用简易程序进行审理。其后，因被告群兴公司以何鹏飞为被告就同一房屋租赁合同纠纷于2020年5月6日向本院提起诉讼，本院于2020年5月7日立案受理，案号为（2020）粤0606民初10146号。经审查并征得当事人同意，本院将（2020）粤0606民初10146号一案并入本案审理（为便于陈述，将何鹏飞统称为原告，群兴公司统称为被告），分别于2020年6月22日、2020年8月13日、2020年9月7日公开开庭审理了本案。原告何鹏飞的委托诉讼代理人张祝君、被告群兴公司的委托诉讼代理人熊飞到庭参加诉讼。在诉讼中，原告何鹏飞、被告群兴公司分别向本院递交书面申请，前后要求给予65天时间进行调解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告何鹏飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告群兴公司向原告何鹏飞双倍退还保证金420000元；2.判令被告群兴公司向原告何鹏飞支付违约金210000元；3.判令被告群兴公司向原告何鹏飞退还租金28000元；4.判令被告群兴公司向原告何鹏飞支付律师费22000元、财产保全保费1704元；5.本案诉讼费由被告群兴公司承担。事实和理由：2019年9月18日，原告何鹏飞与被告群兴公司签订《租赁合同》约定：被告群兴公司将佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某厂房及宿舍楼4楼整层共5间物业出租或转租给原告何鹏飞，租金为70000元/月，租赁期从2019年9月18日起至2025年8月15日止，免租装修期30天，从2019年9月18日起至2019年10月17日止，装修期免交租金，以及双方约定管辖法院和违约方应支付违约金、律师费、财产保全支付的保费等。原告何鹏飞依约向被告群兴公司交纳保证金210000元及10月租金28000元，被告群兴公司开具相应《收款收据》。2019年9月27日，原告何鹏飞委托装修工人前往涉案租赁物进行装修施工，但刚进入厂区就被自称被告群兴公司的工作人员拦下，并拒绝原告何鹏飞装修施工。2019年9月28日，被告群兴公司向原告何鹏飞转发涉案租赁物权属人黄锦联出具的《通知函》，称顺德区人民政府拟批准涉案租赁物的三旧拆迁改造事宜，并单方提出解除合同，拒不退还保证金。据此，原告何鹏飞向法院提起诉讼。诉讼中，原告何鹏飞变更诉讼请求为：1.依法确认原告何鹏飞与被告群兴公司于2019年9月18日签订的《租赁合同》中关于租赁5号厂房的部分无效；2.依法确认原告何鹏飞与被告群兴公司于2019年9月18日签订的《租赁合同》中关于宿舍楼4楼整层共5间及5号厂房门前空地的部分于2019年9月28日已解除；3.判令被告群兴公司向原告何鹏飞双倍返还保证金420000元；4.判令被告群兴公司向原告何鹏飞支付违约金56437.50元；5.判令被告群兴公司向原告何鹏飞退回租金28000元；6.判令被告群兴公司向原告何鹏飞支付律师费22000元、财产保全保费1704元；7.本案诉讼费由被告群兴公司承担。对原告何鹏飞的起诉，被告群兴公司辩称，不同意原告何鹏飞的诉求，理由如下：1.被告群兴公司是涉案物业的承租人，根据原业主黄锦联解除租赁合同的通知，被告群兴公司履行了善意的告知义务，并非表示被告群兴公司要提出与原告何鹏飞解除租赁合同，本纠纷起因和最终结果都是由业主黄锦联单方解除合同引起的，被告群兴公司没有恶意解除合同的故意。2.双方签订的租赁合同约定了保证金条款和违约金条款，根据法律规定不能双重适用。原告何鹏飞与被告群兴公司签订租赁合同后，被告群兴公司于当天将场地交付给原告何鹏飞，何鹏飞向被告群兴公司出具了场地交付确认书，至今因本合同纠纷而未退还租赁物，原告何鹏飞不但没有理由要求交还已付的部分租金，且应承担签订合同后到交还场地时按合同约定的标准向被告群兴公司支付租金和占用费。3.民事诉讼律师代理非强制性法律规定且原告何鹏飞在各项诉请中有请求金额不当的地方，人为增大了全案的诉请金额，因此该诉讼律师费即使由违约方承担，也明显过高，同时也无证据证明该律师费已实际支付。4.由于黄锦联已向被告群兴公司发出解除合同通知书，并在2019年12月30日双方在交接时因包含原告何鹏飞在内的两位业主不愿意退房，双方产生纠纷，由于黄锦联违约，被告群兴公司不得不与原告何鹏飞解除合同，合同于2019年12月30日根据黄锦联的通知函解除。5.原告要求返还保证金和支付违约金的诉请存在冲突，涉案租赁物有证部分最多应按240平方米计算。6.原告何鹏飞要求退还租金无事实依据，原告直到2020年6月23日才退还租赁物业钥匙，期间的租金和占用费应依法支付，不存在退还。被告群兴公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2019年9月18日签订的《租赁合同》；2.判决原告何鹏飞向被告群兴公司支付拖欠的2019年10月18日起至解除合同之日止的租金及水电费，暂计至2020年1月租金为238000元、水电费为14214元，滞纳金以每月欠租总额（含租金、水电费）为基数，按月利率2%，自合同约定的应付欠租金额次日起计至款项清偿之日止，暂计至2020年3月5日为16323元；3.判决原告何鹏飞向被告群兴公司支付中介服务费70000元、免租装修期租金70000元；4.判决被告群兴公司不退还原告何鹏飞的保证金210000元；5.本案诉讼费由原告何鹏飞承担。事实和理由：2019年7月1日，被告群兴公司与案外人黄锦联签订《租赁合同》约定：群兴公司承租其名下位于佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某号之物业；租赁期6年，从2019年8月16日起至2025年8月15日止；租赁期内，乙方在经得甲方同意情况下，可将该物业转租或分租给第三方。2019年9月18日，被告群兴公司在经得案外人黄锦联同意的情况下，将佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某厂房及宿舍楼4楼整层共5间物业转租给原告何鹏飞。双方签订《租赁合同》约定：租金为70000元/月，租赁期从2019年9月18日起至2025年8月15日止，免租装修期30天，从2019年9月18日起至2019年10月17日止；合同签订当天，乙方向甲方支付210000元作为合同保证金；乙方需在每月5号前支付当月租金及其他费用；乙方逾期支付租金及其他费用的，甲方有权每天按欠租总额的2%收到滞纳金，逾期达15天视为乙方违约，甲方有权解除合同，没收保证金；因租赁期限未满2年而解除合同的，需向甲方支付免租期的租金及因签订本合同支付的中介服务费。被告群兴公司为签订本合同向中介方支付了中介费70000元，收到原告何鹏飞支付的保证金210000元后，双方于2019年9月18日进行场地正式交付。2019年9月24日，被告群兴公司收到案外人黄锦联的通知函，该函称“案涉物业位于顺德区人民政府三旧改造范围内，顺德区人民政府也拟批准该厂房的拆迁改造事宜（有关政府批准文件，将在2019年11月颁发）……该租赁合同因厂房三旧改造，于2019年12月30日正式解除”。因案外人黄锦联执意解除合同，为让原告何鹏飞知悉这一事实，避免损失扩大，被告群兴公司向原告何鹏飞履行了善意告知义务，并将公司与案外人黄锦联的通知书回复函转发给原告何鹏飞，在该函解除合同期限届满之日，因双方无法就解除合同一事达成合意，原告何鹏飞至今仍拒绝搬离案涉物业，拒交租赁及占用期间的租金和水电费。为此，被告群兴公司特向法院提起诉讼。诉讼中，被告群兴公司变更其第1项诉讼请求为：判决确认原告何鹏飞与被告群兴公司于2019年9月18日签订的《租赁合同》中关于宿舍楼4楼整层共5间部分于2019年12月30日解除；变更其第2项诉讼请求为：判令原告何鹏飞向被告群兴公司按70000元/月的标准支付自2019年11月1日起至2020年6月23日的租金（含合同无效部分的占用费）540000元（2019年11月至2020年5月按70000元/月计算为490000元，2020年6月1日至6月23日的租金为50000元）及电费14214元（自2019年10月18日到10月30日按4140元/月计算基本电费为1794元，2019年11月至2020年1月，按4140元/月计算3个月为12420元）。对被告群兴公司的起诉，原告何鹏飞辩称，被告群兴公司的诉请无事实和法律依据：1.被告群兴公司于2019年9月28日解除租赁合同，自2019年9月18日至2019年9月28日为装修免租期，被告在装修免租期内单方解除合同，原告何鹏飞无需支付2019年9月28日前的租金，又因被告群兴公司于2019年9月27日已实际接管涉案租赁物，原告何鹏飞未实际占有使用涉案租赁物，故无需支付9月28日后的租金或占有使用费；2.原告何鹏飞未实际占有使用涉案租赁物，更未产生水电费，被告群兴公司所称的线损费并非双方合同约定由原告何鹏飞承担的费用；3.根据租赁合同第七条第三款约定，只有在原告何鹏飞违约提前解除合同时，才需向被告群兴公司支付中介费及免租装修期内租金，但本案是被告群兴公司违约提前解除合同，故被告群兴公司主张原告何鹏飞支付中介费和免租装修期内的租金不符合合同约定；4.根据租赁合同第六条约定，被告群兴公司于2019年9月28日单方解除租赁合同已构成违约，故应双倍退还保证金给原告何鹏飞，还需支付3个月租金作为违约金，被告群兴公司主张不退还保证金没有依据；5.根据被告群兴公司举证的场地交付确认书，该交付仅为5号厂房的四个卷闸门遥控器共8个，故被告群兴公司主张原告何鹏飞未退还涉案租赁物仅是指于2019年9月18日交付给原告的8个遥控器钥匙，且依据租赁合同第一条约定，原告何鹏飞承租的范围包括5号厂房及宿舍4楼整层共5间，但被告群兴公司从未向原告何鹏飞交付宿舍楼的钥匙。涉案租赁物没有通水电，不符合交付条件，原告认为被告于2019年9月28日交付厂房卷闸门钥匙不构成交付，原告无需支付租金或占用费。被告主张的电费未实际产生，被告也未举证证明电费实际产生的金额，故原告认为该主张无事实依据。由于原告无需支付租金、占用费和电费，故更无需支付滞纳金。原告何鹏飞向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息公示打印件1份；2.《租赁合同》1份、粤（2017）顺德区不动产权第某号不动产权证复印件1份、同意转租证明1份、收款收据2份；3.案外人罗某德的《情况证明》1份；4.《民事诉讼案件委托代理合同》1份、律师费发票1份、《财产保全担保合同》1份、诉讼保全担保费发票1份；5.微信聊天记录截图打印件1份（2019年9月26日至2020年1月10日）；6.场地交付确认书1份；7.收据和授权委托书各1份；8.现场勘查照片2份。被告群兴公司对原告何鹏飞提交的证据1、2、4、5、6、7、8和证据3中的微信聊天记录截图的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性；对于原告何鹏飞提交的证据3中的案外人罗某德的《情况证明》，因罗某德并未作为证人出庭作证，对其提供的证言，本院不予采信。被告群兴公司向本院提交了以下证据：1.通知书1份（2020年3月16日）、佛山市不动产（房地）登记信息查询结果1份；2.佛府办发[2019]17号文件打印件1份；3.《租赁合同》1份、粤（2017）顺德区不动产权第某号不动产登记证明1份、同意转租证明1份；4.《租赁合同》1份；5.《中介服务费支付确认书》1份、中国工商银行网上银行电子回单1份；6.微信交易详情截图打印件1份，银行交易明细查询结果3份；7.场地交付确认书1份；8.原告与被告员工微信聊天记录截图打印件1份（含《通知函》）；9.被告财务人员与原告的微信聊天记录截图打印件1份（含《回复函》）；10.粤（2019）佛顺不动产权第0114625号不动产权证复印件1份；11.书面函复印件1份。原告何鹏飞对被告群兴公司提交的证据1、2、3、4、6、7、8、9、10、11的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性。对于被告群兴公司提交的证据5，能够相互印证，本院确认其真实性，对于关联性在后文中一并论述。在诉讼中，本院于2020年7月17日对涉案租赁房屋进行现场勘验，双方对勘验笔录及勘查照片（合计11张）的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：位于佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某号房屋[原房产证号：粤（2017）顺德区不动产权第某号]所有权人原为案外人黄锦联，2019年10月24日，黄锦联将上述房屋所有权转让给了陈窝标、陈展鸾、陈惠群、李伟仲、李伟初、李伟柏六人共有。2019年7月1日，案外人黄锦联与被告群兴公司签订《租赁合同》，约定黄锦联将坐落在佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某号土地自用面积为7992.49平方米之物业出租给被告群兴公司使用，租赁期6年，从2019年8月16日起至2025年8月15日止，免租装修期1个月，从2019年7月15日起至2019年8月15日止。黄锦联向被告群兴公司出具了《同意转租证明》，载明：同意并认可群兴公司将佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某号物业对外进行出租、转租。2019年9月18日，被告群兴公司作为合同中的甲方与原告何鹏飞作为合同中的乙方签订《租赁合同》，约定：1.甲方将坐落在佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某厂房及宿舍楼4楼整层共5间之物业出租或转租给乙方使用，乙方对甲方出租的物业现状已经充分了解，同意按现状承租，依法用于工业经营。2.租赁期为5年11月，从2019年9月18日起至2025年8月15日止；免租装修期为30天，从2019年9月18日起至2019年10月17日止，装修期免交租金，但需缴纳水电费。3.租金为70000元/月，每3年递增10%。4.签订合同当天，乙方向甲方支付210000元作为合同保证金，乙方不得主张将保证金抵扣应缴租金及其他费用，……，租赁期满后，乙方不再续租，应在租赁期内缴清应付的所有租金、水电费、租赁税及相关的费用后迁出，并需结清员工工资及交回甲方出具的保证金收据原件，甲方按本合同约定的内容，在收回物业之日起10日内不计利息退还给乙方。5.在签订本合同的当天，乙方预付第一个月的租金及其他费用，以后租金及其他费用，乙方需在每月5号前支付。6.租赁期内，甲方提供物业原有水、电设施和水电负荷（用电负荷为180KVA）给乙方使用，乙方使用产生的水、电费需向甲方缴纳，电费对公，基本电费4140元/月，水费6元/吨。7.租赁期内，该物业租金及其他费用乙方要按时足额缴交，如乙方逾期支付租金及其他费用，每一天按欠租总额的2%收取滞纳金，乙方同意甲方暂停供应水、电，停水、电期间产生的一切损失均由乙方负责，逾期支付租金及其他费用达15天，则视作乙方根本违约，甲方有权解除合同，没收保证金。8.租赁期内，甲方提前解除合同，必须提前三个月书面通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方；若甲方擅自解除本合同而未书面通知乙方的，除租赁保证金双倍返还乙方外，还需向乙方支付三个月租金作为违约金。9.租赁期内，如乙方在租赁期未满2年的情况下提前解除本合同的，在解除本合同同时需向甲方支付免租期的租金及支付甲方因签订本合同给出服务费（佣金）；若租赁期满2年以上或乙方将该物业转租出去的，则无需支付甲方免租期的租金及服务费。10.因诉讼而产生的包括律师费、财产保全支出的保费、案件受理费、保全费等一切费用由违约方承担。上述合同签订后，被告群兴公司依约于2019年9月18日向原告何鹏飞交付租赁场地，双方签订的《场地交付确认书》备注记载，被告群兴公司向原告何鹏飞交付4个卷闸门的钥匙，每个门2把钥匙。诉讼中，双方确认，交付时，其中一个门的卷闸门钥匙被告群兴公司没有交付给原告何鹏飞，实际只交付了6把钥匙。原告何鹏飞向被告群兴公司缴纳了第一个月租金28000元和租赁保证金210000元。2019年9月24日，黄锦联向被告群兴公司发送《通知函》一份，载明：“就属于我方所有的，位于佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某号之物业，贵司与本人于2019年7月签订了《租赁合同》一份，约定租赁期间为6年，时间从2019年8月16日起至2025年8月15日止。现因该处厂房位于顺德区人民政府三旧拆迁改造范围内，顺德区人民政府也拟批准该厂房的拆迁改造事宜（有关政府批准文件，将在2019年11月颁发）。为此，我方特依据《租赁合同》第四条第四款的规定，特提前3个月通知贵司，该租赁合同因厂房三旧拆迁改造，于2019年12月30日正式解除。……”2019年9月28日，被告群兴公司通过微信向原告何鹏飞转发了上述《通知函》的照片，原告何鹏飞微信回复，按合同赔偿。2019年12月26日，原告何鹏飞向被告群兴公司发送通知书一份，载明：“贵公司与我方于2019年9月18日签订《租赁合同》，约定将坐落在佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某厂房及宿舍4楼整层共5间之物业转租给我方使用，租赁期限从2019年9月18日起至2025年8月15日止。至今一直未履行交付厂房给予我方使用。贵公司于2019年9月24日向我方单方面提出解除合同，依据《租赁合同》第六条第1项约定，提前解除合同甲方除要将租赁保证金双倍返还乙方：还需向乙方支付三个月租金作为违约金。如贵公司一意孤行，置若罔闻，在接到本《通知书》之日起五日内不履行共同协商退还双倍保证金，还需支付三个月租金作为违约金方案，则我方将依法向人民法院提起诉讼……”2019年12月29日，被告群兴公司针对上述通知向原告何鹏飞发送《回复函》一份，载明：“一、贵我双方签订的《租赁合同》约定的租赁物业佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某厂房及宿舍4楼整层（以下简称物业），是因物业出租人黄锦联以城中村改造为由，提出与我司解除合同，故我司向你转发了黄锦联的《解除合同通知书》，合同解除的根本原因及责任在于黄锦联的严重违约。二、由于黄锦联提出于本月30日解除租赁合同，我司需于30日前向其交还承租物业，否则，合同解除后，承租物业没有退还，我司依然要按租金标准支付占用费。同样的道理，只有你将租赁物业退回我司，我司才能完成向黄锦联先生的交付，否则，你同样要按租金标准支付占用费至交还之日止。以不退还双倍保证金等就不退回租赁物业的捆绑方式一并解决纠纷，将让你支出因未退回期间占用费，是极为错误的做法，得不偿失。我司与黄锦联的违约承担的问题，与你与我司的违约责任承担是一样的，但我司先行解决退还租赁物业，再行协商或通过法律路径解决租赁合同的违约责任，其中的道理如前所述，就是我司不退回物业将一直要向黄锦联承担占用费，至退还为止。三、基于上述理由，请你慎重考虑解决纠纷的方式，先行退回物业，办理移交，并协商或通过诉讼方式解决本起纠纷，避免物业未退交，双方返还的保证金不足抵扣未退还物业期间占用费的不利后果。”因双方协商无果，原告何鹏飞于2020年3月13日委托广东普翼律师事务所代理其提起诉讼，原告何鹏飞为此支付律师费22000元，该所委派了温东强、张祝君律师作为其委托诉讼代理人于2020年4月23日本院提起诉讼。被告群兴公司亦于2020年5月6日向本院提起诉讼。另查明，被告群兴公司从案外人黄锦联处租赁佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某号物业后，分别分租给包含原告何鹏飞在内的十位次承租人。收到黄锦联《通知函》后，被告群兴公司分别向十位次承租人转发了通知，有八位次承租人在2019年12月30日前与群兴公司签订了《场地交还确认书》，原告何鹏飞与另外一位次承租人王福未能在2019年12月30日前与群兴公司签署《场地交还确认书》，另有一位次承租人杨永连虽签署了《场地交还确认书》，但并未在2019年12月30日前实际交还场地。2019年12月28日，被告群兴公司通知黄锦联于2019年12月30日办理退租交接手续。黄锦联于2019年12月30日向被告群兴公司发送《联络函》称，经现场查看，目前尚有两位次承租人继续占有使用物业，并未搬离，故尚不具备合同解除、物业移交条件。双方因此未能在2019年12月30日办理退租交接手续。经现场勘验，原、被告双方确认涉案租赁场地共计3200平方米，其中5号厂房为两块锌铁棚，属无证的违章建筑，面积分别为2160平方米和180平方米，合计2340平方米；门前空地620平方米；宿舍楼4楼整层共5间，属有证建筑物，面积为240平方米。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告与被告于2019年9月18日签订的《租赁合同》的效力问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述规定，涉案《租赁合同》中关于2340平方米锌铁棚厂房（即成业路5号厂房）部分的约定无效，原告请求确认该部分合同无效，于法有据，本院予以支持。该合同剩余860平方米租赁面积的约定仍然有效，对双方均具有约束力。被告认为合同有效部分仅限于240平方米宿舍楼的部分，于法无据，本院不予支持。关于涉案《租赁合同》有效的部分是否应当解除、何时解除的问题。对于双方签订的《租赁合同》有效的部分，原、被告双方均请求予以解除，但对于合同解除的时间双方存在争议，原告认为涉案合同已于2019年9月28日解除，被告认为合同解除的时间是2019年12月30日。对此，本院认为，被告于2019年9月28日向原告转发了黄锦联的通知函，通知函载明，被告与黄锦联之间的租赁合同将于2019年12月30日解除。被告向原告转发该通知函，虽然隐含着要求解除与原告之间合同的意思表示，但被告并未表明在通知当天即刻解除合同，应视为被告提前通知原告合同将于通知函载明的日期2019年12月30日解除。原告收到上述通知函以后，要求进行赔偿，表明原告亦同意解除合同，但原告并未对通知函载明的合同解除时间提出异议，也未明确要求于当天解除合同，故本院认为，涉案合同有效部分的合同解除时间是2019年12月30日。关于原、被告主张的租赁保证金问题，原告主张由被告双倍返还被告，被告主张归其所有。对此，本院认为，涉案房屋租赁合同部分有效、部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，对于无效部分的保证金应由被告退还原告，具体金额为153562.50元（210000元×2340平方米/3200平方米）。对于合同有效的部分，原、被告双方在《租赁合同》中约定，被告提前解除合同的，应提前三个月书面通知原告，并将租赁保证金双倍返还原告。本案中，被告在租赁期限尚未届满时即要求提前解除合同，已构成违约，按照合同约定应向被告双倍合同有效部分对应的保证金112875元（210000元×860平方米/3200平方米×2）。被告抗辩提前解除合同的原因在于案外人黄锦联，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，被告的上述抗辩理由不成立，对于被告要求被告缴纳的保证金归其所有，本院不予支持。综上，被告应向原告返还的保证金合计266437.50元（153562.50元+112875元）。关于原告要求被告支付违约金56437.50元的问题，涉案《租赁合同》约定，租赁期内，甲方提前解除合同，必须提前三个月书面通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方；若甲方擅自解除本合同而未书面通知乙方的，除租赁保证金双倍返还乙方外，还需向乙方支付三个月租金作为违约金。即出租方擅自解除合同而未书面通知承租方的情况下，才需要在双倍返还保证金之外再支付三个月租金作为违约金，本案中，被告于2019年9月28日转发黄锦联《通知函》，原、被告双方均认为上述行为代表解除合同的意思表示，只是对合同解除的具体时间存在争议，如前所述，本院认为被告转发《通知函》视为提前通知原告合同将于2019年12月30日解除，即被告已提前三个月向原告发出了解除合同的书面通知，并不符合合同中约定的擅自解除合同而未书面通知的情况，故对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院不再支持。关于原、被告主张的租金（占用费）问题，原告认为，被告于2019年9月27日已实际接管涉案租赁场地，故原告不需要支付此后租金或占用费。对此，本院认为，原告并未提供充分的证据证明被告已于2019年9月27日实际收回了涉案租赁场地，虽然被告的工作人员于2019年9月28日在微信中对原告说原告还没有搬进来，但上述对话并不意味着被告已经收回了涉案的租赁场地，只是表明原告尚未正式开始使用涉案租赁场地。原、被告双方于2019年9月18日签署了《场地交付确认书》，原告接收了涉案厂房的遥控钥匙六把，此后直到本案第一次庭审时，原告一直未向被告交还涉案厂房的遥控钥匙也未办理场地的交还手续，由此可见，涉案厂房一直处于原告的控制之下，在未与被告办理场地交接手续或正式通知被告可收回场地之前，原告未实际使用涉案租赁物并不能构成其不向被告交纳租金或占用费的理由和依据。对于原告所称涉案租赁合同中的宿舍楼4楼未交付的问题，本院认为，双方签订的《场地交付确认书》中虽没有注明宿舍楼4楼，但从《租赁合同》的内容来看原告承租的主要是5号厂房，在《场地交付确认书》中未特别注明宿舍楼亦属正常，且从现场勘查的情况来看，宿舍楼是空置的，无人使用，被告没有理由不向原告交付。如被告未向其交付宿舍楼，原告应当在接收场地时向被告提出异议，但原告并未提出该异议，反而按照合同的约定向被告支付了押金和第一个月的租金。故，本院认为，原告已实际接收了涉案的租赁场地，应向原告支付合同有效部分的租金及合同无效部分的占用费，原告要求退还已交纳的租金，于法无据，本院不予支持。关于原告应当支付租金及占用费至何时的问题，虽原告直到第一次庭审时才明确表示可由被告收回租赁场地并在2020年6月23日才向被告退回厂房钥匙，但从现场勘查的情况来看，原告一直没有使用涉案厂房和宿舍，厂房中一个卷闸门的钥匙在被告手中，被告可以随时进出空置的租赁场地，故被告应自通知函中载明的合同解除之日起及时收回涉案场地，减少自身损失，故本院认为对合同解除之后的占用费，原告无需再向被告支付。综上，原告仍需向被告缴纳201912月30日前的租金及合同无效部分的占用费，但考虑到原告在签订租赁合同后仅十天即收到被告转发的黄锦联的通知函，无法按照原有计划对涉案场地进行装修，而涉案场地在未进行装修的情况下，无法实际进行使用，在原告没有实际使用涉案场地，无法获得租赁场地收益的情况下，如原告仍需按照合同约定标准支付租金或占用费有违公平，故本院酌定原告按照合同约定标准的50%支付自2019年10月18日至2019年12月30日共74天的租金（含合同无效部分的占用费），计算为86333元（70000元/月÷30天×74天×50%），扣减原告已支付的28000元，原告还需要支付58333元。其中租金为15677元（58333元×860平方米/3200平方米），占用费为42656元（58333元×2340平方米/3200平方米），对于被告要求原告支付租金(占用费)的诉请，本院仅在上述范围内予以支持。关于租金的滞纳金问题，涉案《租赁合同》约定每月5日前支付当月租金，逾期支付租金按日2%收取滞纳金，被告要求自起诉之日即2020年5月6日起计算滞纳金符合双方约定，本院予以支持，但合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情调整为按年利率5%计算。关于占用费的滞纳金问题，因原告不及时支付占用费会造成被告资金占用期间的利息损失，故原告应自被告起诉之日即2020年5月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价向被告支付占用费的利息损失，超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付律师费的问题，因涉案租赁合同约定因诉讼产生的律师费由违约方承担，故原告要求被告承担律师费22000元于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付财产保全支出的保费问题，因本案实际并未采取保全措施，并无该项支出的必要，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告主张原告支付电费的问题，双方在合同中约定电费由原告向被告缴纳，基本电费4140元/月，原告提出原告未实际占用使用涉案租赁物，未产生电费，被告所称的基本电费是指线损费并非双方合同约定由原告承担的费用。对此，本院认为按照电力工业部发布的《供电营业规则》规定，电力部门对于大工业用电执行两部制电价即在电度电费外还需收取基本电费，且被告每月也需向供电部门统一缴纳基本电费。故双方当事人约定原告每月需缴纳基本电费合法有效，原告应依照约定向被告缴纳电费，对于合同无效部分的电费也参考合同约定标准进行计算，缴纳时间应自被告主张的2019年10月18日起计至2019年12月30日合同解除之日止，计算基本电费为：2019年10月18日至2019年10月30日的基本电费1736元（4140元/月÷31天×13天），2019年11月的基本电费4140元，2019年12月的基本电费4006元（4140元/月÷31天×30天），以上电费合计9882元（1736元+4140元+4006元），超出部分，本院不予支持。关于电费的滞纳金，合同约定的滞纳金标准过高，且本合同存在部分无效的情形，故本院统一调整为自被告起诉之日即2020年5月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算电费的利息损失。关于被告主张原告支付的中介服务费和免租期租金的问题，涉案租赁合同约定如原告在租赁期未满2年的情况下提前解除本合同的，在解除合同同时需向被告支付免租期的租金及被告因签订本合同支付的佣金，本案租赁合同并非因原告的原因而解除，原告对于合同解除并无过错，故被告据此要求原告承担免租期的租金和中介服务费，理据不足，本院不予支持。但对于涉案合同无效部分免租期的占用费，被告应向原告支付，合同约定免租期为30天，按租金标准70000元/月的50%支付，故计算免租期占用费为25594元（70000元/月×50%×1月×2340平方米/3200平方米）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条的规定，判决如下：一、确认原告何鹏飞与被告广州群兴物业管理有限公司于2019年9月18日签订的《租赁合同》中关于佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某厂房的部分无效；二、确认原告何鹏飞与被告广州群兴物业管理有限公司于2019年9月18日签订的《租赁合同》中关于佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区成业路某厂房前空地及宿舍楼4楼整层共5间的部分于2019年12月30日起解除；三、被告广州群兴物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何鹏飞返还保证金266437.50元；四、被告广州群兴物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何鹏飞支付律师费22000元；五、原告何鹏飞应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州群兴物业管理有限公司支付租金15677元及滞纳金（滞纳金计算方法：自2020年5月6日起以租金15677元为基数按年利率5%计算至实际清偿之日止）；六、原告何鹏飞应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广州群兴物业管理有限公司支付占用费42656元及利息（利息计算方法：自2020年5月6日起以占用费42656元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；七、原告何鹏飞应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广州群兴物业管理有限公司支付免租期占用费25594元；八、原告何鹏飞应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广州群兴物业管理有限公司支付电费9882元及利息（利息计算方法：自2020年5月6日起以电费9882元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；九、驳回原告何鹏飞的其他诉讼请求；十、驳回被告广州群兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费减半收取为29461.02元[其中本案受理费5308.52元原告何鹏飞已预交，（2020）粤0606民初10146号案受理费24152.50元被告广州群兴物业管理有限公司已预交]，由原告何鹏飞负担3500.15元，由被告广州群兴物业管理有限公司负担25960.87元（诉讼费差额1808.37元由被告广州群兴物业管理有限公司直接向何鹏飞支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 艳二〇二〇年九月二十一日书记员 宋宁桢