湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6439号原告：成伯水，男，1954年10月8日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：汤博文，男，1990年12月20日出生，住湖南省湘阴县。被告：成应龙，男，1986年2月12日出生，湖南省。原告成伯水诉被告汤博文、成应龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告成伯水、被告成应龙到庭参加了诉讼。被告汤博文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告成伯水向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告汤博文签订的《租房协议书》；2.判令被告汤博文、被告成应龙共同向原告支付房屋租金1080元，共同赔偿原告家具家电损失9930元，两项合计：11010元；3.判令两被告承担本案诉讼费和律师费500元。事实和理由：原告成伯水(出租方)与被告汤博文(承租方)于2015年12月3日签订了《租房协议书》，约定原告将太平街93号三楼的房屋出租给被告汤博文，并对房屋租金及支付方式等进行了约定。租赁期内，被告汤博文未经原告同意，将房屋转租给被告成应龙，已违反协议约定。截至目前，两被告共计拖欠原告2020年6月3日至2020年6月27日期间的租金1080元。在两被告租赁期间，造成原告阳台壁灯、房门、厕所吊顶、瓷砖、木地板损坏，原木高低床、书桌、梳妆台、铁床丢失，共计造成家具家电损失9930元，原告多次找两被告协商未果。被告汤博文未答辩，亦未提交任何证据。被告成应龙辩称：对于原告要求解除与被告汤博文签订的《租赁协议书》的诉讼请求本人无异议，但本人成应龙未和原告签订合同，涉案房屋是其从被告汤博文处承租，其搬进房屋时的现状和退租时是一样的，并未对家具进行占有，也未对房屋进行损毁。成应龙已于6月2日已搬离房屋，不应承担6月3日至6月27日的租金。请求法院驳回原告对被告成应龙的诉讼请求。经审理查明：2015年12月3日，原告成伯水（出租方，甲方）与被告汤博文（承租方，乙方）签订一份《租房协议书》，协议约定的主要内容有：甲方出租位于长沙市天心区××街××号××楼房屋（产权登记信息的地址为××街××号××栋××房，面积为55.26㎡，权利人为张帕莎）给乙方，面积70㎡，作为住家使用；房屋租金1100元每月，从2016年3月31日后每年增加50元每月，租金按每季度交；租期为6年，即从2015年12月3日至2021年3月3日；房屋内一切现有设施如有损坏，由乙方负责修好或赔偿；乙方转租房屋应征得甲方同意；甲方提供家具家电清单一份，乙方预交押金1100元。合同附有的清单载明出租时屋内家具家电有：洗衣机、热水器、灶具及铁锅、梳妆台、高低床2套、两层铁床1张、三屉书桌1张等23件家具家电。合同签订后，被告汤博文缴纳了2个季度的房租，并缴纳了押金1100元。2016年3月，被告汤博文将涉案租赁物转租给被告成应龙，并打电话给原告妻子，告知以后的租金由被告成应龙缴纳，原告夫妻对此未反对。被告成应龙承租涉案房屋后，与原告未重新签订合同，租金自2016年7月起按照原告与被告汤博文的《租房协议书》约定标准缴纳，已交至2020年6月3日。2020年5月2日和5月8日，原告向被告成应龙发送手机短信，通知被告成应龙租赁期限至2020年6月2日，之后不再出租，要求成应龙另找房屋租住，原因为原告要装修房屋自己住。被告成应龙对此予以同意。2020年6月1日，原告在检查房屋时，发现屋内梳妆台、高低床2套、两层铁床1张、三屉书桌1张丢失，故发送手机短信要求被告成应龙返还；成应龙则短信回复称原告不退押金1100元构成违约，并三次回复“不退压（押）金动东西自负”。2020年6月2日，被告成应龙搬离涉案房屋，原告还发现房屋设施损毁严重，遂要求被告成应龙归还家具并提出赔偿，未果，原告诉至本院，酿成纠纷。另查明，原告出租的涉案房屋系其妻张帕莎从其妻父母张桃生、彭兰英处继承得来。庭审中，原告陈述房屋装修、购置家具家电均发生于2001年，其损失金额按原价的7折折价计算：丢失家具损失5030元，设施损坏4900元。从原告提交的涉案房内设施设备的照片来看，涉案房屋内的阳台壁灯、房门、厕所吊顶、瓷砖、木地板损坏较为严重；被告成应龙对照片的真实性不持异议，但认为其承租时的房屋内设状况即为照片上显示的状态。上述事实，有《租房协议书》及其《家具清单》、手机短信记录、照片、《公证书》、《结婚证》、《不动产权证书》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告成伯水与被告汤博文签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。原告按约交付了租赁物即涉案房屋，被告汤博文应当按约缴纳租金并合理使用房屋。被告汤博文于2016年3月告知原告今后由被告成应龙缴纳租金，原告对此不持异议，且实际收缴被告成应龙的租金至2020年6月3日，故本院对原告知晓并同意汤博文将涉案房屋转租给成应龙的事实予以认定。涉案租赁合同的租赁期限尚未到期，客观上履行至2020年6月2日后不再继续履行，故对原告要求解除其与被告汤博文签订的《租房协议书》的诉讼请求，本院予以支持。由于提前解除租赁合同的要求是由原告提出，次承租人成应龙的租金已交至2020年6月3日，且其已应原告要求于2020年6月2日搬离涉案房屋，故原告要求被告支付2020年6月3日至2020年6月28日的租金1080元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《租房协议书》约定房屋内一切现有设施如有损坏则由乙方（汤博文）负责修好或赔偿，故可说明在出租时屋内家具家电、设施至少无明显损坏。因此，成应龙在退租时应履行与原告就家具家电办理移交手续的义务，并保障协议约定的家具家电、屋内设施未损坏或丢失，但成应龙未履行该义务。现原告主张《家具清单》内的梳妆台、高低床2套、两层铁床1张、三屉书桌1张已丢失，成应龙未提交相反证据予以反驳，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对该些家具已丢失的事实予以认定，原告有权提出赔偿请求。原告陈述该些家具购置于2001年，使用年限近20年，故考虑到自然损耗较大，本院酌定原告丢失的家具损失共计2000元。成应龙辩称其承租时屋内设施与原告提交的照片显示的状态一致，但如前所述，屋内设施在出租时至少无明显损坏，但照片显示破损严重，故对其该辩称意见本院不予采信。涉案房屋用作住家，虽然使用年限较长，但根据日常生活经验法则，如住家时尽到合理使用义务破损程度不至于此。因此，本院认定成应龙对租赁物未尽到合理使用义务，原告的损失应获赔偿。同理，考虑到屋内设施使用年限较长、自然损耗较大，本院酌定原告该部分损失共计1500元。以上损失，共计3500元。如前所述，被告汤博文转租给被告成应龙的行为已获原告同意，故转租合法有效；但由于原告与被告成应龙未另行签订房屋租赁合同，双方无直接合同关系，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，次承租人成应龙对租赁物造成的上述损失3500元，应由承租人汤博文向原告承担赔偿责任。原告已收取汤博文的租金押金1100元，依法可予抵扣，故汤博文还需赔偿原告损失2400元。被告汤博文承担该赔偿责任后，可与被告成应龙协商或诉讼另行主张相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成伯水与被告汤博文签订的《租房协议书》；二、限被告汤博文于本判决生效后10日内赔偿原告成伯水损失共计2400元；三、驳回原告成伯水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费88元，减半收取44元，由原告成伯水承担19元，被告汤博文承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  舒智玲二〇二〇年九月三十日法官助理资阳春代理书记员  蒋文龙附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。