黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初1005号原告：大庆市众城物业管理有限公司,住所地：大庆市萨尔图区东风新村一街益民小区**楼5.6门商服，统一社会信用代码91230602744408711R。委托代理人：刘英，该公司员工。被告:王丹,女,1989年1月9日出生,汉族,无职业,住大庆市龙凤区。原告大庆市众城物业管理有限公司与被告王丹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告大庆市众城物业管理有限公司委托诉讼代理人刘英、被告王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告给付原告物业费5991.10元及滞纳金2546.21元，共计8537.31元;2、请求判决由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告自小区入住至今，一直经营大庆市龙凤区凯旋城小区的物业服务工作。被告系本小区4号楼2单元201室业主，拖欠2015年1月1日至2019年12月31日共计5年的物业费未予缴纳，拖欠物业费总额5991.10元及滞纳金2546.21元，共计8537.31元。在被告拖欠原告物业费期间，原告曾多次向被告催缴，但被告均拒不缴纳，严重损害了原告的合法权益，现为了能够使被告缴纳拖欠原告的物业费及滞纳金，特提起本案诉讼。请求人民法院判决被告给付原告物业费5991.10元及滞纳金2546.21元，共计费用8537.31元、并判决被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：1.被答辩人没有具有法律效力的服务合同。被答辩人自2012年起，与小区业主就没有签订过具有法律效力的物业服务合同，现在提供法庭两份物业服务合同，均没有法律效力。2.无收费许可；3.服务质量与收费标准差距太大；4.收费的随意性；5强行经营。基于上述五条原因，请求法院驳回被答辩人诉请，按照实施服务标准收取2017年11月30日前的物业费（2017年12月1日以后事实服务的物业费，不予承认。）原告为证实自己的主张向法庭提交以下证据：证据一，前期物业管理服务委托合同一份、物业管理服务合同二份、（复印件），欲证明：2011年至今原告一直对凯旋城小区进行物业管理服务，物业费收取为每年每平14.16元，同时约定业主未按时交纳物业费，从逾期之日起应按承担滞纳金的违约责任；前期物业管理服务委托合同是我公司与东光社区沁园居委会签订的；物业管理服务合同原告与大庆美希房地产开发有限公司签订的；另一份物业管理服务合同是原告与大庆市龙凤区凯旋城提香草堂小区业主委员会签订的；原告与被告王丹有合同关系。被告质证称：我承认2011年与天成物业签订的物业合同；2013年、2017年的合同我不承认；2013年的合同不具备法律效力，对业主没有约束力；2017年的合同按照物业法和住建法业主大会和业主委员会指导规则，沁心园居委会具备行使组委会主体资格，但是2017年1月1日沁心园居委会没经过业主代表，业主委员会与大庆众城公司签订的合同，超越自身代理权，对小区业主来说是没有法律效力的。鉴于上述两份合同都不是依法签订的，所以对业主不具备约束力，业主也就没有履行2份合同的义务；2013年与美希房地产签订的前期物业合同，是在开发商搬走之后又把开发商搬回来签订的前期物业服务合同，显然是违反了物业管理条例21条和住建部、业主大会、业主委员会指导规定，（建房是2009年第58条规定）274号，大庆美希公司法人并不知晓签订这个合同，由宋晓华盖的公章，合同不具备法律效力。证据二，物业催缴单一份、欠费证明一份、档案查档证明一份、房屋产权证一份（复印件），欲证明：被告欠费是2015年1月1日至2019年12月31日共计五年的物业费5991.10元，及滞纳金2546.21元，共计8537.31元。原告多次通知被告催缴物业费，被告拒不缴纳。被告质证称：我的房产是从2015年10月10日购买的，之前的物业费用我不负担。产权证和照片是真实的。本院认为，原告所举以上证据系证明原告与被告所在小区存在事实上的物业服合同关系及被告欠费的事实，具有真实性、合法性和关联性，故本院对以上证据予以采信。被告的异议理由不能成立。被告向法庭出示以下证据：证据一，凯旋城业主委员会代表于学富、宋晓华提供的证言材料一份4页（复印件），欲证明：业主委员会没有和原告签订具有法律效力的合同。原告质证称：对证据的三性均有异议，不能证明与本案有关联性，并非是居委会证据的原件，也不是行政机关做出的行政决定，此举证不能体现三分之二业主不同意原告在凯旋城小区进行物业服务的相关证据，无法证明体现它的真实性，因此上述证据不能作为被告不向原告缴纳物业费的理由。本院认为，此份证言因证人未出庭不符合证人证言的要求，法庭无法对其进行核实，故不予采信。证据二，限期整改通知单三份三页（大庆市龙凤区城市管理局对小区的脏乱差进行整改）（复印件），欲证明：2017年4月18日城管局对原告进行整改通知，小区物业人员严重不足、道路损坏严重、绿化不合格、小区卫生不合格、路灯大部分没有、楼梯台阶损坏、单元门破坏、弱电不合格、业主群体上访质价不符、9号楼楼内都是纸壳存在安全隐患、无收费许可证等，原告没有达到一级物业的标准。原告质证称：我们公司没有接到整改文件，对真实性存在异议；收费标准已经不再实行政府定价，而是实行市场调节价，物业收取标准不再由物价部门制定，凯旋城收费标准符合物业规定。本院认为，此整改通知单仅能证明原告的服务有过部分瑕疵，应收原告予以完善，但不能证明原告的服务不符合质量要求。原告的异议理由成立。本院对此证据不予采信。证据三，物业收费收据一张（复印件），欲证明：物业对8号楼3-301业主于桂兰3年应收物业费2400元，实收1400元。原告质证称：不存在收费不一的标准，前期我不清楚，后期我了解的是房屋有维修的，需要物业承担的，就在物业费里减免，不存在收费不一的标准。本院认为，每一户业主的具体情况不一样，不能用此来证明原告收费标准不一。证据四，光盘一张，欲证明：原告小区物业不合格，脏乱差。原告质证称：代理人不清楚，被告所说的脏乱差并不是被告不缴费的理由，不存在脏乱差的情况。本院认为，此录像内容没有显示录制的时间，现小区处于拆迁状态，此内容即使是真实的，也仅能说明原告服务有瑕疵，而不是服务不合格，故本院对此不予采信。经审理查明：原告大庆市众城物来管理有限公司为具有物业服务和收费资质的企业，2011年原告与大庆市龙凤区凯旋城提香草堂小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》；2013年原告与大庆美希房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》；于2017年原告与东光社区沁园居委会签订的《物业管理服务委托合同》，约定原告为大庆市龙凤区凯旋城小区提供物业服务，并收取物业服务费。原告实际在该小区提供了合格的物业服务，并要求按照其与东光社区沁园居委会签订的《物业管理服务委托合同》中约定的物业费标准每年每平方米14.16元收取物业费用。被告系居住在龙凤区××城小区××楼××号门201室的业主，在原告公司管理服务小区内，被告未按约定向原告缴纳2015-2019年共5年的物业费5991.10元。原告连年催要未果，故诉至法院，请求法院判令被告给付拖欠五年物业费及未能按时缴纳物业费产生的违约金；并承担案件受理费用。本院认为，原告为具有物业服务和收费资质的企业，原告与被告间存在物业服务合同关系，原告已提供合格的物业服务，被告就应当按时足额交纳物业费，现被告长达五年未能交纳物业费，其行为已构成违约，应承担相应责任。原告索要五年物业费的诉讼请求证据确实充分，本院予以支持。鉴于原告与被告间未约定逾期交纳物业费时间期限，故原告要求被告支付欠费产生的滞纳金的主张，本院不予支持。被告的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下：一、被告王丹于本判决生效之日起三日内给付原告大庆市众城物业管理有限公司2015-2019年5年的物业费共计5991.10元；二、驳回原告大庆市众城物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王丹负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于大庆市中级人民法院。审判员  杨德龙二〇二〇年九月二十三日书记员  张雅峥附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主公以未享受或者无需要接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。