吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3881号上诉人（原审被告）：吉林紫金房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区。法定代表人：张彦良，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洪华，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婧，上海市锦天城（长春）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：长春建设集团股份有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区。法定代表人：刘策，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俭，吉林诚元律师事务所律师。上诉人吉林紫金房地产开发有限公司（以下简称紫金公司）因与被上诉人长春建设集团股份有限公司（以下简称长建公司）合同纠纷一案，不服吉林省长春经济技术开发区人民法院（2019）吉0191民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。紫金公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，并依法改判驳回长建公司一审全部请求或发回重审；2.请求本案全部诉讼费用由紫金公司负担。事实和理由：（一）原审认定“原告向被告发出履约通知后至诉讼中，被告未能确保安华公司与原告签订三套抵账房屋的买卖合同，三套房屋也未交付给原告，并且，三套抵账房屋的开发商安华公司已将房屋出售给案外人李月田、邢冬冬，原告与被告签订抵房协议的目的不能实现，被告的行为构成违约。”属于事实认定错误。1.李月田不是案外人。2011年9月，李月田代表长建公司与紫金公司签订《建设工程施工合同》，由长建公司负责承建紫金豪庭工程项目，为抵顶部分工程款双方达成口头《以房抵债协议》。2011年12月13日，完成案涉房屋更名手续。2012年1月，李月田代表长建公司签订案涉两份《以房抵债协议书》，加盖长建公司公章并在代理人处签字。合同签订后，2012年1月6日，李月田又代表长建公司向紫金公司出具了加盖有长建公司公章的三份案涉工程款收条。在整个以房抵债协议书从签订到交易完成的过程中，李月田一直以长建公司代理人身份全权处理。从紫金项目的签订，到最终项目的完成，李月田始终代表长建公司处理全部事宜。因此，李月田有权代表长建公司，其有权指定自己及邢冬冬作为案涉房屋的接收人。2.生效的（2018）吉01民终4820号民事判决也对这一事实进行了认定，李月田有权代表长建公司接收工程款。李月田代表长建公司收取工程款出具收条，应视为紫金公司向长建公司支付的工程款。李月田接收房子，接收的仍是工程款。3.即使长建公司认为李月田无权代表长建公司，但那也不影响紫金公司有理由相信李月田就是长建公司代理人，李月田对紫金公司形成表见代理。此外，长建公司主张李月田及邢冬冬未获得被上诉人的授权与安华公司签订商品房买卖合同是违背客观事实的。邢冬冬也不是案外人。邢冬冬与安华公司签订商品房买卖合同交易的标的物为安华美郡8栋504室及202室，李月田在此之后签订的其中一份《以房抵债协议书》所明确标的物也是安华美郡8栋504室及202室。由此可见，邢冬冬不是案外人，而是李月田代表长建公司所指定的房屋接收人。（二）原审法院认为：被告没有提交相关证据证实原告授权指定李月田、邢冬冬与抵账房屋开发商安华公司签订商品房买卖合同并接收房屋属于被告履行抵账协议的主张，不符合双方抵账协议的约定，属于事实认定错误。紫金公司提交有李月田签字的协议书已经达到了证明长建公司授权指定李月田及邢冬冬与安华公司签订商品房买卖合同的证明标准，紫金公司已经提供了充足的证据，原审属于事实认定错误。同时，长建公司也提供了两份《以房抵债协议书》复印件，该抵房协议也是来源于长春市宽城区人民法院。其中504、202号房屋复印件代理人处无法看到有李月田签字。这是由于该复印件印刷不清晰不全，右下角签字处乌黑，下半部分缺失。该复印件不能真实反映在该案涉协议书代理人处是否有李月田签名。长建公司如果不能提供合同原件，应承担举证不能的举证责任。因此，最终案涉《以房抵债协议书》上是否有李月田签字应以紫金公司提交的原件为准。长建公司辩称，1.李月田和邢冬冬均为本案案外人。2.《抵房协议书》约定“授权指定的企业或个人签订商品房买卖合同”，说明李月田和邢冬冬没有权利代表长建公司接收房屋。3.紫金公司违背有诺必从的诚信原则。《抵房协议书》第三条约定：“甲方按照乙方授权指定的企业或个人签订商品房买卖合同。”可见，签订《抵房协议书》时长建公司并没有明确房屋接收人，待长建公司选定接收人后再授权紫金公司与之签订商品房买卖合同。请求驳回上诉，维持原判。长建公司向一审法院起诉请求：1.判令被告履行抵房协议，向原告交付安华美郡小区8栋2单元503室、504室、1单元202室抵账房屋；若交付不能，返还原告抵账房款2905121元及利息、赔偿损失，并承担不超过抵账房款一倍的惩罚性赔偿责任；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月，案外人李月田代表原告与被告签订建设工程施工合同，由原告施工被告开发的资金豪庭6#、9#楼项目，工程于2012年12月施工完毕。施工过程中，原、被告签订两份抵房协议，被告用安华美郡8栋504号房屋、8栋202号房屋、8栋503号房屋抵付原告工程款2905121元，原、被告在两份抵房协议中均约定：被告按原告授权指定的企业或个人签订商品房买卖合同，由购房人办理入住手续并承担入住费用。原告于2012年1月6日向被告出具抵顶工程款收据两份，金额共计2905121元，原告已向被告开具相应金额的发票。对于原告提交的该两份抵房协议，在涉及8栋503号房屋抵账协议书中的代理人处有“李月田”签名，另一份涉及8栋504号房屋、8栋202号房屋抵账协议书中的代理人处空白，被告在长春市宽城区人民法院审理原、被告之间建设工程施工合同纠纷案中质证时对上述两份抵房协议的真实性没有异议。被告在本案审理中，也提交两份由原、被告签订的抵房协议，两份抵房协议书中代理人处均有“李月田”签名。案外人李月田于2012年11月27日、2013年1月13日、2013年2月4日先后向被告出具三份工程款收条，金额共计2850645元。2013年至2019年，原、被告之间因建设工程施工合同纠纷先后在长春市宽城区人民法院、吉林省长春市中级人民法院进行诉讼。吉林省长春市中级人民法院于2019年1月8日作出终审判决，认定：李月田代表原告收取工程款并出具收条，应视为被告向原告支付的工程款；原、被告施工过程中签订的两份抵房协议合法成立并有效，如原告认为被告未实际交付房屋可另案处理。2019年1月21日，原告诉至原审法院，请求判令被告向原告交付抵账房屋等。2020年1月21日，原告向被告送达通知书，通知被告履行抵房协议，将三套抵账房屋交付原告，并要求被告在收到通知后一个月内办理更名过户手续，将三套抵账房屋登记在原告名下。被告于2020年2月17日收到该通知书。2020年4月6日，原告变更诉讼请求，请求判令解除抵房协议等。另查明，2011年12月13日，案外人吉林省安华房地产开发有限责任公司（以下简称安华公司）与案外人李月田签订商品房买卖合同，安华公司将其开发的安华美郡8栋2单元503号房屋出售给李月田。2011年12月19日，安华公司与案外人邢冬冬签订商品房买卖合同，安华公司将其开发的安华美郡8栋2单元504号房屋、8栋2单元202号房屋出售给。李月田、邢冬冬于2012年1月将上述三套房屋转让他人。一审法院认为，原、被告双方签订的两份有关被告用安华美郡8栋504号房屋、8栋202号房屋、8栋503号房屋抵付原告工程款2905121元的协议，依法成立并合法有效，当事人应严格履行。基于三套抵账房屋属于案外人安华公司开发的事实，原、被告在抵账协议中约定“被告按原告授权指定的企业或个人签订商品房买卖合同，由购房人办理入住手续并承担入住费用”的意图是，双方约定由三套抵账房屋的开发商即安华公司与原告授权指定的企业或个人签订商品房买卖合同，由安华公司将三套房屋交付给购房人。本案中，原告向被告发出履约通知后至诉讼中，被告未能确保安华公司与原告签订三套抵账房屋的商品房买卖合同，三套房屋也未交付给原告，并且，三套抵账房屋的开发商安华公司已将房屋出售给案外人李月田、邢冬冬，原告与被告签订抵房协议的目的不能实现，被告的行为构成根本违约，根据合同法第九十四条的规定，原告有权解除与被告签订的两份抵房协议。抵房协议解除后，原告有权要求被告返还抵付房屋的工程款2905121元，并有权要求被告赔偿自原告确认收到工程款之日起的利息损失。本案中，原告以被告与原告签订抵房协议时隐瞒抵账房屋已出售他人的事实，导致抵房协议解除，要求被告承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿责任。对此，原审法院认为，根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条的规定，出卖人订立商品买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但本案系原、被告之间因抵房协议产生的合同纠纷，不属于房地产开发企业与房屋买受人之间的商品房买卖合同纠纷，原告要求被告承担惩罚性赔偿责任，于法无据，原审法院不予支持。本案中，被告辩解称，李月田代表原告与被告签订工程施工合同，李月田有权代表原告接收工程款，李月田也有权代表原告接收房屋，李月田与安华公司签订商品房买卖合同并接收房屋表明被告履行了抵账协议的义务，被告不存在根本违约。对此，原审法院认为，原、被告之间的抵房协议作出特别约定，即被告按原告授权指定的企业或个人签订商品房买卖合同，因被告没有提交相关证据证实原告授权指定李月田与抵账房屋的开发商安华公司签订商品房买卖合同，故被告认为李月田与安华公司签订商品房买卖合同并接收房屋属于被告履行抵账协议的主张，不符合双方抵账协议的约定，并且，被告也没有提交证据证实原告授权指定案外人邢冬冬与安华公司签订商品房买卖合同，邢冬冬与安华公司签订商品房买卖合同也不能认定为被告向原告履行了被告在抵账协议中所承担的义务，原告主张其不存在根据违约，证据不足，理由不能成立，原审法院对被告的该项辩解不予支持。本案中，被告又辩称，被告启动紫金豪庭项目前，李月田代表原告与被告达成口头协议，由原告承建紫金豪庭工程，被告用涉案三套房屋抵付工程款，项目建设过程中，李月田实际接收了房屋，李月田代表原告对工程款进行了结算，将口头约定的三套房屋纳入工程款结算中，原告盖章进行了确认，原告对接收房屋人予以认可，同时也是对折抵工程款数额予以认可。对此，原审法院认为，被告对其该项辩解，没有提交充分的证据予以证实，故原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告长春建设集团股份有限公司与被告吉林紫金房地产开发有限公司签订的两份抵房协议；二、被告吉林紫金房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告长春建设集团股份有限公司给付工程款2905121元及利息（以2905121元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2012年1月6日起计付至工程款结清之日止）；二、驳回原告长春建设集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按判决确定的期限履行给付义务，则给付人应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30041元（原告已预交），减半收取计15021元，由被告吉林紫金房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对原审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，1.关于安华美郡8栋503号房屋的《抵房协议书》。经本院（2018）吉01民终4820号民事判决认定，“李月田代表长建集团收取工程款并出具收条，应视为紫金公司向长建集团支付的工程款”，“李月田代表长建集团与紫金公司签订了施工合同，并在施工过程中签订《抵房协议书》，证实李月田具有代表长建集团处理工程事宜的权利”。现503号房屋的房屋权属备案在李月田名下，证明紫金公司已经将案涉房屋交付长建公司，该《抵房协议书》已经履行完毕，故原审判决解除503号房屋的《抵房协议书》错误应予纠正。2.关于安华美郡8栋504号、202号房屋的《抵房协议书》。紫金公司主张，“邢冬冬不是案外人，而是李月田代表长建公司所指定的房屋接收人。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”紫金公司并没有提交充分的证据证明邢冬冬与长建公司和李月田的关系。现案涉房屋的房屋权属备案在邢冬冬名下，原审判决认定该抵房协议书签订目的不能实现，并无不当。故解除长春建设集团股份有限公司与吉林紫金房地产开发有限公司签订的关于安华美郡8栋504号、202号房屋的《抵房协议书》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故吉林紫金房地产开发有限公司应返还长春建设集团股份有限公司抵房款1940510元及利息。综上所述，吉林紫金房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长春经济技术开发区人民法院（2019）吉0191民初368号民事判决；二、解除长春建设集团股份有限公司与吉林紫金房地产开发有限公司签订的关于安华美郡8栋504号、202号房屋的《抵房协议书》；三、吉林紫金房地产开发有限公司于判决生效后十日内向长春建设集团股份有限公司返还抵房款1940510元及利息（以1940510元为基数，自2012年1月6日起计付至工程款结清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率）；四、驳回长春建设集团股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回吉林紫金房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费减半收取15021元，11132.30元由吉林紫金房地产开发有限公司负担，3888.70元由长春建设集团股份有限公司负担。二审案件受理费30041元，22264.59元由吉林紫金房地产开发有限公司负担，7776.41元由长春建设集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年九月二十七日书记员 张维峰