山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0213民初6101号 原告：宋文革，女，1967年8月16日出生，汉族，住所地青岛市李沧区，现住青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘青，山东鼎海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐玉霜，山东鼎海律师事务所律师。 被告：青岛君泰机动车交易市场管理有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：王金鹏。 委托诉讼代理人：马秀峰，山东卓润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲丽丽，山东卓润律师事务所律师。 原告宋文革与被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司（以下简称“青岛君泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋文革及其委托诉讼代理人刘青、徐玉霜，被告青岛君泰公司的委托诉讼代理人马秀峰、蒲丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋文革向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将位于青岛市李沧区院内的房屋恢复原状（恢复原状估计造价约70万元），并赔偿原告损失10万元（具体损失以评估为准）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年7月30日与被告签订了《房屋租赁合同》，将位于青岛市李沧区院内房屋租赁给被告使用，租赁期限为2018年11月１日至2021年10月31日。2019年4月14日，因被告对租赁房屋进行防水施工，引发涉案租赁房屋火灾，房屋受损严重。被告严重违反了双方合同的约定，致使原告受损，应当依法承担恢复原状、赔偿损失的责任。 青岛君泰公司辩称，1、本案火灾发生的原因为：防水施工人员郑华伟等在未采取充分安全防范措施的情况下进行施工作业，引燃屋顶下方可燃物导致火灾发生；涉案房屋结构缺陷，屋顶采用聚苯乙烯泡沫板材料，该材料是保温材料而非阻燃材料，遇火后猛烈燃烧，是导致火灾迅速蔓延的主要原因；涉案房屋没有防火隔离措施，建筑内部没有消防设施，亦没有取得消防验收合格手续，原告交付的租赁物存在重大瑕疵，应承担引发火灾的主要过错。2、从本次火灾的发展来看，原告对租赁房屋存在的缺陷未能给予告知，导致火灾损失发生。3、从合同约定来看，原告应该承担相应责任。原告负有租赁物的瑕疵担保责任，其提供的租赁物存在瑕疵违约在先，被告使用租赁物不当在后，原告作为出租人应承担租赁合同未能正常履行的主要责任；4、消防大队对邢金华和赵世一的问询笔录显示，涉案房屋一直漏水才进行防水处理，原告对防水施工是知情且同意的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、青房地权市字第××号房地产权证；2、《协议书》。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交《房屋租赁合同》1份。原告称，2018年7月30日，原告将涉案房屋租赁给被告使用，合同约定未经原告同意，被告不能擅自改变房产的结构，不能私自拆建；被告由于使用、保管或者维系保养不当，造成房产财产损害、失火等事宜，由被告承担一切后果并赔偿由此造成的一切损失；房屋租赁期间维修以及维修费用由被告负责，且合同约定被告未经原告同意，不得将承租房产转让第三方。本案中，被告未经原告同意将承租的房屋转租第三方，违反双方协议约定；被告施工时并未通知原告，也未征得原告的同意，其辩称原告知情且同意支付维修费用不成立；被告在装修过程中，因施工不当引发火灾，致使原告受损，应承担全部赔偿责任。 被告对租赁合同的真实性没有异议，但称，租赁合同中租赁用途明确约定用于汽车展厅销售，被告是严格按照合同约定使用的租赁房屋；涉案房屋租赁时就存在漏水漏雨的问题，被告多次找原告协商维修事宜，原告一直推脱，所以被告在通知原告方的前提下找到维修人员做防水施工；而火灾发生的原因并非维修保养不当导致，原告对火灾的发生有过错，应承担相应的责任。 被告对上述《房屋租赁合同》的真实性没有异议，本院予以采信。 2、原告提交《火灾事故认定书》、《火灾事故认定复核决定书》各1份。原告称，2014年4月14日，原告出租给被告的房屋发生火灾，经青岛市公安消防支队李沧区大队出具《火灾事故认定书》，认定起火原因不能排除现场施工人员使用煤气喷枪做防水施工时引燃聚苯乙烯泡沫板引发的火灾；2019年7月10日青岛市公安消防支队经复核，做出《火灾事故认定复核决定书》，对于青岛市公安消防支队李沧区大队做出的火灾事故认定书，予以维持。上述证据证实，本案火灾的发生是由于被告施工所导致，给原告造成的损失被告应当承担赔偿责任；但火灾事故认定书认定过火面积约500平方米，与实际情况不符，且认定书载明有“4家商户展厅受损”，证明被告未经原告同意，将涉案房屋进行转租。 被告对上述证据的真实性没有异议，但称，火灾事故认定书认定起火原因是施工人员使用的煤气喷枪点燃聚苯乙烯泡沫板所致，非被告原因导致，聚苯乙烯泡沫板的屋顶被告租赁房屋之初就已存在，防水施工亦经原告同意，原告应承担相应的责任；过火面积经过现场勘查为500多平方米，应以勘验笔录为准。 被告对上述认定书及复核决定书的真实性没有异议，本院予以采信。 3、原告提交图片打印件4张，证实火灾造成租赁房屋受损严重，只能重建。 被告对图片的真实性没有异议，但称，图片只能显示局部的现场现状，至于是否需要重建或维修，需经专门的鉴定机构予以鉴定。 被告对上述图片打印件的真实性没有异议，本院予以采信。 4、被告提交火灾现场勘验笔录及照片复印件各1份。被告称，涉案房屋为砖混结构，顶部为彩钢瓦，在未燃尽的彩钢瓦中发现夹心层为聚苯乙烯泡沫；《建筑设计防火规范》GB50016-2014规定，建筑中的屋面板，确需采用金属夹心板材时，芯材应为不燃材料，且耐火极限应符合规范规定；原告使用聚苯乙烯泡沫板作为屋顶建筑材料不符合建筑法的相关规定，是导致本次起火的主要原因。 原告对上述证据的真实性没有异议，但称，勘验笔录证实，现场施工负责人郑华伟没有施工资质，其雇佣的4名施工人员亦无建筑维修施工资质，对于维修施工不当造成的后果应当由被告承担。涉案房屋建设于2002年或2003年，不能援引2014年或2018年的建筑规范。 原告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。 5、被告提交赵世一的询问笔录、李沧城法[2009]30号文件、[2009]第104号青岛市人民政府会议纪要复印件各1份，证实涉案房屋建成于2003年，原系违法建筑，并无消防手续和消防设施；原告法律顾问赵世一的询问笔录明确房屋屋顶使用聚苯乙烯泡沫板，是原告购买涉案房屋时就附带着使用聚苯乙烯泡沫板的屋顶。 原告对上述证据的真实性没有异议，但称，赵世一对于涉案土地什么时间购买表述不清楚；政府文件确认涉案房屋是历史原因形成的，不认为是违法建筑。 原告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。 6、被告提交邢金华的询问笔录复制件1份，证实涉案房屋屋顶频繁漏雨，被告找原告协商，由被告找人做防水，原告出资部分费用；原告对房屋漏雨并找人维修的事情是知情且同意的，因此对火灾事故的发生应承担相应的责任。 原告对上述证据的真实性没有异议，但称，邢金华是被告的管理人员，其部分陈述是为被告推卸责任；被告事先并未征得原告同意；被告找没有施工资质的郑华伟进行施工，动用明火作业未办理相关消防许可，也未采取相关消防措施，是造成是本次火灾发生的根本原因。 原告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。 7、原告于2019年11月5日向本院提出鉴定申请，称被告至今未将房屋恢复原状，原告只得自行修复，因此申请对涉案房屋修复造价，因失火造成的厂房排风系统、照明系统、监控系统、卫生间洁具，以及被告拆除原租赁房屋内的两间隔间及北墙的损失进行鉴定。经原、被告双方摇号选取，本院委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司进行评估。 2020年3月24日，山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司出具《价格评估报告》，认定涉案房屋修复及物品损失共计1085911.93元，其中配电室损失金额合计19358.86元（含配电室室内拆除3222.13元、水泥砂浆地板砖8049.75元、配电室墙壁1786.85元、配电室龙骨隔断墙6300.13元）、天棚方木吊顶损失38244.98元、玻璃隔断76942.97元。原、被告双方均对上述评估报告提出异议，后该评估公司出具《合川路17-1号院内房屋物品原告权益确定明细》及相关回复，总计金额799087.87元，其中北墙恢复原状价格为121317.6元，上述明细中未包含配电室、天棚方木吊顶、玻璃隔断损失。 对于《价格评估报告》、《合川路17-1号院内房屋物品原告权益确定明细》，原告主张，评估结果中对于房屋的修复造价没有清晰体现，鉴定人的回复掩盖了其没有房屋修复的工程鉴定资质；涉案房屋修复，包含隐蔽工程施工、轻型钢结构设计等建设工程施工设计，鉴定机构并不具备该类工程设计资质，其出具的鉴定报告超出了鉴定范围；且鉴定人于回复中所谓的重建是偷换概念，本案应先进行修复方案的鉴定，之后再进行修复造价的鉴定。被告亦对鉴定结论有异议，称评估公司以装修后的房屋现状作为估值对象，其所依据的基础数据严重缺失，导致评估价值严重高于实际价值；勘查现场北墙并没有因火灾受损，评估明细却将北墙的修复列入原告权益，没有事实及法律依据；明细表中大厅大理石地面、墙壁只有部分损毁，部分完好无损可继续使用，且大理石地面被告承租后又进行了重新铺装；大厅柱子外包蓝色玻璃也为被告装修，且柱子、铁门制安、塑钢窗制安完好无损，排风系统中14个自吸仍在运转过程中，办公区隔断拉门完好无损，上述项目均不应列入损失项中。原、被告双方均申请鉴定人出庭，并申请对本案进行重新鉴定。 鉴定人都杰出庭证实：山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司是中国价格协会及山东省高级人民法院司法评估系统在册登记备案的单位，具备从事司法评估中所涉及的各项涉案财物的价格价值的评估资质。涉案房屋的修复造价，鉴定人依据相关价格评估规范及《山东省建设工程费用项目组成及计算规则》、《山东省房屋修缮工程计价定额》进行评估作业，具备评估资质。鉴定人并不具有修复方案的鉴定资质，但本案鉴定从价格评估专业的角度考虑，并不需要进行修复方案的鉴定。评估报告中所涉及的北墙价值，是原告主张承租人将部分墙体改造成了玻璃大门，所鉴定的价值是将改造成的玻璃大门再恢复成墙体的状态所需要的价值。 原告确认，原告所主张的损失，除因失火原因所导致的损失外，还包括被告未经原告允许擅自拆除墙体结构的损失，涉及《合川路17-1号院内房屋物品原告权益确定明细》洗手间隔断、原有隔断1和2，以及北墙修复。 关于山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司出具的《价格评估报告》及《合川路17-1号院内房屋物品原告权益确定明细》，原、被告双方均未提交有效证据，亦未陈述合法理由，证实上述报告存在需要重新启动鉴定的法定情形，原、被告双方申请就本案重新鉴定无事实及法律依据，本院均不予准许。原告于2020年8月1日申请对涉案房屋主梁质量及是否需要更换进行鉴定，本院亦不予准许。上述《价格评估报告》及《合川路17-1号院内房屋物品原告权益确定明细》可以作为本案确定房屋修复及财产损失的依据。 原告主张被告承租后拆除改造的洗手间隔断，原有隔断1、2以及北墙修复损失。隔断因现场并无实物，评估公司未出具鉴定意见。对此，本院认为，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定，被告租赁涉案房屋用于汽车展厅，被告进场装修，原告应予以配合；并约定被告自行在北面开门用于展厅通行大门。上述约定可以证实，被告承租涉案房屋后，对房屋所进行的拆除改造，已经原告同意，原告主张被告赔偿上述拆除改造再行恢复的费用，本院不予支持。因此，鉴定结论中北墙恢复原状的价格121317.6元，不应作为原告的损失。 被告主张大厅及办公区大理石地面铺装、墙壁粉刷，大厅柱子外包蓝色玻璃，复合木地板、电路系统综合布线及监控等，部分为其承租后装饰装修，因此不应计入原告的损失。被告对该主张向法庭提交16号展厅装修改造工程承包合同及补充协议、监控设备安装工程合同各1份予以为证。原告对上述证据的真实性不予认可，称招商银行转账汇款电子回单为复制件，收款人为宋朝华，非合同显示的工程承包方；其他两张付款凭证亦为复印件，真实性无法确认。 被告提交的上述工程承包合同涉及案外人，且相关汇款凭证均为复印件，真实性本院不予采信。 本院认为，上述装饰装修，被告并未提交有效证据证实为其承租后实施，其主张上述损失不应计入原告的损失本院不予支持。 此外，配电室、天棚方木吊顶、玻璃隔断损失未包含在《合川路17-1号院内房屋物品原告权益确定明细》中，经本院现场勘查，并结合鉴定部门出具的《价格评估报告》，本院认为，天棚方木吊顶、玻璃隔断双方一致确认为被告承租之后添附，且独立于其他装饰装修，原、被告双方虽约定租赁合同终止时，添附应随租赁物一并返还原告，但涉案租赁合同因火灾导致继续履行不能，被告不能完全享受租期内利益，因此，涉案房屋无需再行天棚方木吊顶及玻璃隔断的修复，上述损失合计115187.95元（38244.98+76942.97）不应计入原告的损失。而配电室损失仅包含了配电室室内拆除、水泥砂浆地板砖、配电室墙壁及龙骨隔断墙，上述配电室是依附于原有建筑进行的改造，其修复价值合计19358.86元仍应计入原告的损失。 本院确认，因本次火灾，原告所造成的房屋修复及财产损失合计697129.13元（799087.87-121317.6+19358.86）。 8、被告提交于青岛市不动产交易中心调取的土地档案1份，证实涉案土地为工业用地，不能用于商业出租，且无任凭规划审批手续，未经消防验收，属于违法建筑。 原告对上述证据的真实性没有异议，但称，该证据与本案并无关联，本案为房屋租赁合同纠纷，并不涉及土地使用权，涉案土地上房屋的建造属于历史原因形成。 原告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年3月4日，青岛桑尼电器有限公司以出让方式取得青岛市李沧区土地使用权。 2009年8月28日，青岛市人民政府形成《关于李沧东部违法建筑处置工作有关问题的会议纪要》，确定原市南工业园企业、原李沧工业园企业未办理房产证属历史遗留问题，应本着尊重历史、面对现实、依法办理的原则积极予以解决。 2009年12月30日，青岛市李沧区城市管理行政执法局做出《关于李沧东部原李沧工业园内建筑物的处置意见》，认为上述李沧工业园中报建手续不全的建筑物是在李沧区改革发展的特定历史条件下形成的，所在企业对全区的经济发展做出了贡献，建筑物本身也没有造成社会危害后果，且具备补办规划许可证的条件，因此决定对上述建筑物不予行政处罚，责令当事人限期到规划部门补办《建设工程规划许可证》。所涉及的40家企业包括青岛桑尼电器有限公司。 青岛桑尼电器有限公司与原告宋文革签订《协议书》，约定青岛桑尼电器有限公司将上述李沧区合川路17-1号房屋交由原告占有使用，原告可就该房屋对外租赁，协议的有效期自2015年1月1日至2025年1月1日。 2018年7月30日，原告宋文革与被告青岛君泰公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋租赁给被告用于汽车展厅销售，租赁面积1897.5平方米，租赁费每年28.4625万元，租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日。合同并约定，2018年9月15日，被告进场装修，原告应予以配合；被告自行在北面开门用于展厅通行大门；在合同期内，不得将出租的房屋租赁给除被告之外的第三方；房屋租赁期间维修及维修费用由被告负责；未经原告同意，不得擅自改变房产的结构，不能私自拆建，如需对原房屋进行改造或建设，需经原告同意，合同终止时被告所建设的房屋和其他附着物归原告所有；被告由于使用、保管或维修保养不当，造成房产财产损坏、失火等事宜，由被告承担由此引发的一切后果并赔偿由此造成的全部损失；由于被告租赁的房屋需要装修改造成展厅，其改造费用由被告投入。 2019年4月14日，涉案房屋发生火灾。2019年4月15日，青岛市公安消防支队李沧区大队对施工人郑华伟进行了询问。郑华伟陈述：其在青岛做防水工作10余年。2019年4月10日青岛君泰机动车交易市场管理有限公司的邢主任打电话让其去汽车交易市场做防水。2019年4月14日事发当天，其和李和庭、刘永华、王小俊及小魏都在施工现场，李和庭等4人用喷枪烤防水沥青卷材；早上8点左右，听见刘永华喊电线起火了，其看见从屋顶往下落明火，就和刘永华一起去找灭火器，但没有找到；刘永华说喷枪烧到电线后起的火，电线起火后烧到了彩钢瓦下面的泡沫板，泡沫板易燃；其与李和庭等都没有施工作业证，作业时也没有携带灭火设备，市场也没有提供；事发之前已经施工了3天，其已经预料到会发生火灾，每天叮嘱好几遍。李沧消防大队并对刘永华、王小俊等分别进行了询问，并进行了现场勘验。 2019年5月6日青岛市公安消防支队李沧区大队出具《火灾事故认定书》，认定起火原因为排除人为放火、排除遗留火种、排除电气线路发生故障引发火灾的可能性，不能排除现场施工人员使用煤气喷枪做防水施工时引燃聚苯乙烯泡沫板引发的火灾。2019年7月10日，青岛市公安消防支队出具《火灾事故认定复核决定书》，认为李沧区大队对本起火灾事故做出的认定主要事实清楚、程序合法，起火原因认定正确，决定予以维持。 经本院委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司对涉案房屋修复及财产损失进行评估，本院确认原告因火灾所遭受的损失金额为697129.13元。 本院认为，青岛市人民政府《关于李沧东部违法建筑处置工作有关问题的会议纪要》及青岛市李沧区城市管理行政执法局《关于李沧东部原李沧工业园内建筑物的处置意见》，均认定涉案青岛市李沧区房屋为历史遗留问题，李沧区城市管理行政执法局因此决定对涉案房屋不予行政处罚，仅责令当事人限期补办《建设工程规划许可证》。因此，涉案房屋不宜归类于违反国家关于建筑、规划等法律规定的违法建筑。原告宋文革就涉案房屋与被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司签订的《房屋租赁合同》并不违反法律的强制性规定，应认定有效，对双方均具有法律约束力。被告抗辩涉案房屋未经消防验收，但双方并未在合同中约定以消防验收作为合同生效的要件，被告的该项抗辩对合同效力并不产生影响。 原、被告双方在合同中约定，涉案房屋的维修义务由被告承担。被告在履行屋顶维修义务过程中，引燃聚苯乙烯泡沫板，致涉案房屋发生火灾，对于房屋及相关财产所造成的损失，被告应承担赔偿责任。被告主张，《建筑设计防火规范》GB50016-2014规定，建筑中的屋面板，确需采用金属夹心板材时，芯材应为不燃材料，且耐火极限应符合规范规定，涉案房屋使用聚苯乙烯泡沫板作为屋顶建筑材料不符合建筑法的相关规定，是导致本次起火的主要原因，原告应对此承担相应的责任。对此，本院认为，聚苯乙烯泡沫板是由含有挥发性液体发泡剂的可挥发性聚苯乙烯珠粒，经加热预发后在模具中加热成型的白色物体，主要用于建筑墙体、屋面保温等。本案中，聚苯乙烯泡沫板亦用于屋面保温材料而非屋面板，被告的上述主张不能成立。 2009年9月25日公安部、住房和城乡建设部联合制定了《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》，其中第八条规定，对于屋顶基层采用耐火极限不小于1.00H的不燃烧体的建筑，其屋顶的保温材料不应低于B2级；其他情况，保温材料的燃烧性能不应低于B1级。上述暂行规定自2009年9月25日起执行，而涉案房屋建成于2003年，暂行规定并不具有溯及力。但，原告作为涉案房屋的出租人，在被告对涉案房屋进行维修时，应对维修可能隐含的安全隐患履行提示注意义务，并有责任进行监督和管理，原告未提交证据证实其履行了相关提示注意及监管义务，而仅以被告未通知且未征得其同意修复涉案房屋为由进行抗辩，涉案房屋于修复的第4天发生火灾，原告与被告在同一场地办公，原告的上述抗辩不足以免除其对火灾的发生所应承担的相应责任。 《暂行规定》第十二条第（五）项规定，不得直接在可燃保温材料上进行防水材料的热熔、热粘结法施工。被告在维修涉案房屋时，雇佣没有防水施工作业资质的人员，采用煤气喷枪直接在屋面上进行防水材料的热熔施工，违反了上述暂行规定，且施工现场未配备消防灭火器材，是导致本次火灾事故发生的最主要原因；此外，施工人员在已经预见可能发生火灾的情形下，仍然违反规定进行施工，且未采取任何消防安全措施，最终致火灾事故发生，被告应对此承担主要赔偿责任。原告已于申请评估鉴定时明确其诉讼请求为被告赔偿将涉案房屋恢复原状的损失及相关物品的损失，衡量原、被告双方的过错程度，本院酌定，被告应对原告的损失承担90%的赔偿责任。根据山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司的评估结果，原告因本次火灾事故而导致的房屋修复及相关财产损失合计697129.13元，被告应赔偿原告损失627416.22元（697129.13×90%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条之规定，判决如下： 一、被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告宋文革房屋修复及相关财产损失合计627416.22元。 二、驳回原告宋文革的其他诉讼请求。 如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，原告宋文革负担1726元，被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司负担10074元；保全费4520元，由被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司负担。被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告14594元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  韩雪梅 人民陪审员  王海丽 人民陪审员  曲传海 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  王 妍