苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初347号原告：苏州易亚物业管理有限公司，统一社会信用代码91320594789075869G,住所地苏州工业园区东环路**现代创展大厦****。法定代表人：林立功,总经理。委托诉讼代理人:朱进,江苏简安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文艳，江苏简安律师事务所律师。被告：朱勇，男，1991年4月2日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：徐华，江苏石湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：常月，江苏石湖律师事务所实习律师。第三人：苏州轻重健身管理有限公司，统一社会信用代码91320594MA1W4MDU8M,住所地苏州,住所地苏州工业园区东环路**万宝商业广场裙楼**>法定代表人：王俊召。原告苏州易亚物业管理有限公司（以下简称“易亚物业”）与被告朱勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序于2020年3月3日公开开庭进行审理。原告易亚物业委托诉讼代理人周文艳，被告朱勇委托诉讼代理人徐华到庭参加了诉讼。后依法追加苏州轻重健身管理有限公司（以下简称轻重公司）作为第三人参加诉讼。转为普通程序后适用独任制于2020年8月20日再次公开开庭进行了审理。原告易亚物业委托诉讼代理人周文艳，被告朱勇委托诉讼代理人徐华到庭参加了诉讼，第三人轻重公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告易亚物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱勇立即向原告支付其拖欠的物业费74304元；2、被告朱勇承担本案诉讼费用。诉讼过程中，因本院追加轻重公司作为第三人参加诉讼，故易亚物业明确若法院认定应由轻重公司承担相应支付物业费的责任，则主张轻重公司支付相应案涉物业费用。事实与理由：万宝商业广场裙楼二层阴影部分(建筑面积约1331.71平方米)原由吉顺庆承租用于经营餐饮，自2018年3月28日起吉顺庆与被告朱勇签订《店面转租协议书》，将上述承租房屋整体转租给朱勇用于经营苏州轻重健身管理有限公司。双方在该协议中约定由朱勇“代替吉顺庆履行原有店铺租赁合同中所规定的条款”2018年3月21日之后的水电费和物业费由被告缴纳。原告系万宝商业广场物业服务企业，自2012年10月26日起至今为该物业提供管理服务。依据《前期物业管理服务协议》的约定，被告朱勇承租部分的物业管理费收费标准为4.65元/月·平方米，故朱勇每月应交物业管理费金额为6192元。被告朱勇承租房屋后实际只缴纳了2018年3-9月期间的物业服务费，自2018年10月1日起至今被告仅交纳水电费，但拖欠12个月(2018年10月1日一2019年9月30日)物业费计74304元。原告多次催缴无果，故诉讼来院。被告朱勇辩称，物业费的支付义务人应该是实际使用人。朱勇并非物业的使用人，而实际使用人为轻重公司，朱勇为法定代表人，其从他人手上转让用于经营公司，他的行为是代表公司的一个行为。朱勇的主体不适格。原告在管理过程当中也是明知使用的主体为轻重公司，故本案应该驳回对被告朱勇的诉讼请求。第三人轻重公司未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：2011年1月5日，苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉地产，甲方）与易亚物业（乙方）订立前期物业管理委托合同，约定由易亚物业为万宝商业广场提供物业服务。管理期限为贰年，自2011年10月1日起至2013年9月30日止。物业费用实行包干制，物业服务费按月计算，办公5.65元每月每平方米，商铺5.15元每月每平方米。付款方式为每个收费周期（半年）第一个月10日前支付。其后因相应物业一直未能成立业委会，故一直由易亚物业提供物业服务至今。2011年8月，上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司（以下简称易亚商管分公司，作为甲方）与吉顺庆（作为乙方）订立物业租赁合同一份。协议明确甲方将其经营的位于苏州市“富盛汇”（暂定推广名）阴影部分(建筑面积约1331.71平方米)交由吉顺庆承租，用于经营餐饮，品牌为“味庄”，租期自2012年9月30日至2018年9月29日止。2018年3月28日，吉顺庆（作为甲方，转租方）与被告朱勇（作为乙方，承租方）签订店面转让协议书一份，明确：甲方同意将自己位于江苏省苏州工业园区东环路1580号原味庄店铺转给乙方使用，建筑面积为1331平方米；3月21号前所有水电气以及物业费由甲方承担，之后所产生费用由乙方缴纳。协议落款甲方处有吉顺庆手写签名。乙方处有朱勇手写签名。另查明,轻重公司于2018年2月26日登记设立，住所地为苏州工业，住所地为苏州工业园区东环路**万宝商业广场裙楼**勇为该公司股东，同时为轻重公司法定代表人。2019年9月18日，朱勇退出轻重公司，不再担任该公司股东及法定代表人。法定代表人由朱勇变更为王俊召。2018年4月3日，易亚物业开具增值税发票一份，该发票显示购买方为轻重公司，服务名称为物业费，金额为20773元，备注明确为“2018.3.21-2018.6.30”。2018年7月4日，易亚物业开具增值税发票一份，该发票显示购买方为轻重公司，服务名称为物业费，金额为18576元，备注明确为“2018.7.1-2018.9.30”。上述事实，由相的物业服务协议、转让协议、公司登记信息、发票及当事人当庭陈述附卷佐证。双方争议的焦点为何人负有支付物业费的义务。易亚物业认为，相应的店面转租协议书系朱勇个人与吉庆顺订立，故相应支付物业费的责任应由朱勇个人承担。朱勇认为，其当时虽以个人订立店面转租协议，但其实际代表轻重公司订立协议，相应店面实际也一直由轻重公司使用，故应由轻重公司支付物业费。本院认为，虽然从店面转让协议书上看，协议是朱勇以个人名义与吉庆顺订立，并未明确朱勇是代表他人在订立相关协议。但相关协议订立时，即2018年3月28日时，轻重公司已登记设立，而朱勇此时恰为轻重公司法定代表人。并且相应协议书涉及的场所恰恰实际一直由轻重公司在使用。另外，从易亚物业开具的物业费发票上看，也是开具给轻重公司的，而非开具给朱勇个人。故综合上述情况，本院认为由轻重公司承担物业费用的支付责任更符合常理。综上，本院认为本案涉及物业实际由轻重公司在经营使用，其已支付了部分物业费用，故余下未付之物业费由轻重公司负担较为合理。根据实际已开具发票的物业费显示，“2018.7.1-2018.9.30”三个月物业费为18576元，故2018年10月1日至2019年9月30日共12个月的物业费为74304元（18576÷3×12）。第三人轻重公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应当承担由此产生的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、第三人苏州轻重健身管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告苏州易亚物业管理有限公司物业费74304元；二、驳回原告苏州易亚物业管理有限公司其他诉讼请求。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入苏州易亚物业管理有限公司指定的账户，或者汇入本院账户(户名：苏州工业园区人民法院；开户行：中国农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1658元，由第三人苏州轻重健身管理有限公司负担，此款项已由原告预交，本院不再退还。第三人苏州轻重健身管理有限公司应于履行前述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  吴海锋二〇二〇年九月十一日书记员  王 雪拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。