四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1919号 上诉人（原审原告）：彭帮喜，男，1989年3月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人（原审原告）：谭莉，女，1989年10月3日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审被告）：长宁县鼎盛置业有限公司，住所地四川省长宁县长宁镇淯江西路二段**。 法定代表人：刘连义，总经理。 委托诉讼代理人：顾达南，男。 上诉人彭帮喜、谭莉因与被上诉人长宁县鼎盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭帮喜、谭莉上诉请求：1.撤销一审判决，判决长宁县鼎盛置业有限公司支付彭帮喜、谭莉逾期办理房屋权属转移登记违约金（2019年5月30日起计算至2019年9月30日止为7950.10元，从2019年10月1日起计算至不动产登记机关受理案涉房屋权属转移登记之日止，以已付购房款390025元为基数，按年利率6%计算；2.诉讼费由长宁县鼎盛置业有限公司承担。 事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，本案案涉商品房2017年5月30日交付，根据合同约定，彭帮喜、谭莉应当在2019年5月29日前取得案涉商品房房屋所有权证书，但至今彭帮喜、谭莉仍未取得房屋所有权证书。长宁县地震发生时间为2019年6月17日，新冠肺炎疫情开始于2020年1月，均在长宁县鼎盛置业有限公司迟延履行之后，不能免除长宁县鼎盛置业有限公司的违约责任，一审判决计算违约金至2019年6月17日错误。 长宁县鼎盛置业有限公司辩称，长宁县鼎盛置业有限公司已经于2017年5月30日向彭帮喜、谭莉交付了房屋，彭帮喜、谭莉已经接受房屋并使用至今，逾期办理房屋所有权证书未对彭帮喜、谭莉造成损失，长宁县鼎盛置业有限公司不应当承担逾期办证的违约责任。逾期办证的原因是房屋施工单位涉嫌违法犯罪，导致无法办理房屋初始登记。 彭帮喜、谭莉向一审法院起诉请求：1.长宁县鼎盛置业有限公司支付彭帮喜、谭莉逾期交房违约金3120.20元；2.长宁县鼎盛置业有限公司支付彭帮喜、谭莉逾期办理房屋所有权转移登记违约金（1.从2019年5月30日起计算至2019年9月30日为7950.10元；2.从2019年10月1日起计算至不动产登记机关受理案涉房屋所有权转移登记之日止，以己付购房款390025元为基数按年利率6%计算）；3.案件诉讼费用由长宁县鼎盛置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2016年8月1日，彭帮喜、谭莉与长宁县鼎盛置业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016001733），约定长宁县鼎盛置业有限公司将其开发建设的位于××镇××路××道××期××号楼××层××号商品房预售给彭帮喜、谭莉，总价款390025元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定商品房交付条件，“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、3、Ｘ项所列条件：1、该商品房己取得【建筑工程竣工备案意见表】；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；3、物业承接查验协议。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定交付时间和手续，约定交房时间为2017年5月30日前，买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条约定逾期交房责任。《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定房屋所有权转移登记责任处理。（一）房屋所有权转移登记违约责任：1、因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）按补充协议约定办理。彭帮喜、谭莉、长宁县鼎盛置业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》当日，又签订《补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》中无房屋所有权转移登记违约应支付违约金的约定内容。上述合同签订后，彭帮喜、谭莉依约支付了全部购房款390025元，长宁县鼎盛置业有限公司代收契税、产权登记费、税费等。2017年5月30日，长宁县鼎盛置业有限公司将案涉房屋交付彭帮喜、谭莉，并由谭莉签字确认。 2017年1月17日经重庆建新建设工程监理咨询有限公司、宜宾市鑫海建筑工程有限责任公司、长宁县鼎盛置业有限公司检查验收，涉案房屋通过分户验收，并出具《住宅工程质量分户验收结果表》。涉案房屋长宁县鼎盛置业有限公司于2017年8月17日取得《四川省竣工验收备案书》（备案书编号：2017-49）。2017年3月21日经宜宾万信测绘咨询有限公司长宁分公司测绘，涉案房屋1-21-597.06+21.75=118.81㎡，并出具《长宁竹海旅游度假酒店城市综合体项目23#楼楼层分户表》。 另查明，2019年6月17日，四川省宜宾市长宁县发生6级地震自然灾害，后期数月余震不断，接连又发生全国新冠肺炎疫情自然灾害。 一审法院认为，彭帮喜、谭莉与长宁县鼎盛置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，上述合同具备商品房买卖合同的主要内容，长宁县鼎盛置业有限公司已经按照约定收受购房款，并向彭帮喜、谭莉交付了房屋，应当认定为商品房买卖合同，双方均应履行合同约定义务。本案中，彭帮喜、谭莉支付了购房款，长宁县鼎盛置业有限公司在约定时间已实际交付房屋，上述事实双方没有争议，一审法院予以确认。当事人双方争议焦点认定如下： 争议焦点一，彭帮喜、谭莉主张长宁县鼎盛置业有限公司支付逾期交房违约金是否应支持的问题。 其一，本案《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定交付时间和手续，约定交付时间为2017年5月30日前，买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条约定支付逾期交房违约金。由此约定，出卖人长宁县鼎盛置业有限公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件交房，是买受人彭帮喜、谭莉有权拒绝接收房屋，并不是长宁县鼎盛置业有限公司承担违约责任的条件，该情况下买受人彭帮喜、谭莉拒绝接收交房造成的逾期交房违约的客观事实才是长宁县鼎盛置业有限公司承担该交房违约责任的条件。本案中彭帮喜、谭莉未举证其因该约定拒绝接收房屋而造成逾期交房的的客观事实。其次，谭莉签字确认2017年5月30日接收长宁县鼎盛置业有限公司交付房屋，并开始占有使用。彭帮喜、谭莉属完全民事行为能力人，应对其行为承担民事法律后果。其二，长宁县鼎盛置业有限公司对涉案房屋未取得《四川省竣工验收备案书》，擅自交付房屋使用的行为，违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条（一）的规定,长宁县鼎盛置业有限公司违反行政管理法规的行为，不属本案审理范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。彭帮喜、谭莉未举证证实因长宁县鼎盛置业有限公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件交付房屋时，彭帮喜、谭莉拒绝接收而造成逾期交房的客观事实，不符合合同关于该情况下长宁县鼎盛置业有限公司承担逾期交房违约金的约定条件。所以，对彭帮喜、谭莉主张长宁县鼎盛置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求一审法院不予支持。 争议焦点二，彭帮喜、谭莉主张长宁县鼎盛置业有限公司支付逾期办证违约金是否应支持的问题。 本案《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定房屋所有权转移登记责任处理。因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2)种方式处理。该约定是按补充协议约定办理。而《补充协议》中无房屋所有权转移登记违约责任约定。由此，长宁县鼎盛置业有限公司应当在该商品房交付之日2017年5月30日起730日内办理房屋所有权转移登记到彭帮喜、谭莉名下，长宁县鼎盛置业有限公司逾期未办理已构成违约。针对长宁县鼎盛置业有限公司提出抗辩理由，一审法院认为当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。房产登记变更为办理不动产权证只是变更不动产统一登记程序，长宁县鼎盛置业有限公司未能举证存在产权过户办理中断或者终止的情形，也不能免除长宁县鼎盛置业有限公司的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能按约取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，出借人主张按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。所以，对彭帮喜、谭莉请求长宁县鼎盛置业有限公司支付逾期办证违约金以己付购房款390025元为基数按年利率6%计算的诉讼请求一审法院予以支持。但鉴于2019年6月17日，四川省宜宾市长宁县发生6级地震自然灾害，后期数月余震不断，接连又发生全国新冠肺炎疫情自然灾害，客观上延长了长宁县鼎盛置业有限公司违约时间，加之彭帮喜、谭莉也未提供因长宁县鼎盛置业有限公司违约对其造成的实际损失，故一审法院对长宁县鼎盛置业有限公司该答辩意见部分予以采信，酌情支持彭帮喜、谭莉主张的违约金计算从2019年5月30日起，每逾期一日，以购房款390025元为基数按年利率6%计算，至2019年6月17日止，违约金计1218.16元（390025×6%÷365×19）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、在本判决生效后十五日内，长宁县鼎盛置业有限公司支付彭帮喜、谭莉办证逾期的违约金1218.16元。二、驳回彭帮喜、谭莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计38元，由彭帮喜、谭莉负担19元，长宁县鼎盛置业有限公司负担19元（该款彭帮喜、谭莉已预交，由长宁县鼎盛置业有限公司于本判决生效后十五日内支付彭帮喜、谭莉，一审法院不再另行清退）。 二审中，当事人未提交新证据。本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，长宁县鼎盛置业有限公司与该楼盘其他部分业主签订的房屋预售合同，约定逾期办证违约金以已付购房款按照每日万分之一计算。 本院认为，本案二审争议焦点为：长宁县鼎盛置业有限公司是否应当向彭帮喜、谭莉承担逾期办证违约责任以及违约责任如何计算。 关于长宁县鼎盛置业有限公司是否应当承担逾期办证违约责任的问题，彭帮喜、谭莉与长宁县鼎盛置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2)种方式处理。……（2）按补充协议约定办理”，但双方在补充协议中未明确约定违约金的具体计算标准。因双方在合同中明确约定了长宁县鼎盛置业有限公司应当在交付房屋之日起730日内为彭帮喜、谭莉办理房屋所有权证书，长宁县鼎盛置业有限公司于2017年5月30日向彭帮喜、谭莉交付房屋，根据约定，长宁县鼎盛置业有限公司应当在2019年5月30日前为彭帮喜、谭莉办理房屋所有权证书，长宁县鼎盛置业有限公司至今未能为彭帮喜、谭莉办理房屋所有权证书，应当承担违约责任，彭帮喜、谭莉主张长宁县鼎盛置业有限公司承担逾期办证违约责任的理由成立。 关于违约责任如何计算的问题，长宁县鼎盛置业有限公司与彭帮喜、谭莉签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和补充协议未明确约定逾期办证违约金的计算方式，本院确认长宁县鼎盛置业有限公司参考该楼盘其他购房者与长宁县鼎盛置业有限公司签订的合同约定的违约金计算标准，即按照已付购房款的每日万分之一计算，一审判决按照6%计算，将造成该楼盘的相同情况的违约金相差过大，长宁县鼎盛置业有限公司对违约金计算标准未提出上诉，本院在二审中对违约金计算标准不予处理。长宁县2019年6月17日地震以及新冠肺炎疫情虽然发生在双方约定的办证期限届满之后，但前述事件客观上导致了长宁县鼎盛置业有限公司为彭帮喜、谭莉办理不动产权证书延期，一审法院在地震和新冠肺炎疫情期间未计算违约金，符合客观实际。 综上，彭帮喜、谭莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费456元，由彭帮喜、谭莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  林 涛 审判员  陈伟林 二〇二〇年九月二十三日 书记员  田 倩