宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初2206号原告：宁夏富润西夏汇商贸有限公司。委托诉讼代理人：赵某，女，该公司法务。被告：张某。原告宁夏富润西夏汇商贸有限公司（以下简称富润西夏汇公司）与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。富润西夏汇公司诉讼请求:1.请求依法判令张某向富润西夏汇公司支付拖欠的各项费用19299元（其中：商铺租赁费18750元、代收物业费4188元、代收采暖费1361元；减去保证金5000元）；2.请求依法判令张某向富润西夏汇公司支付违约产生的违约金5789.7元；3.本案诉讼费用由张某承担。张某答辩要点：对富润西夏汇公司诉请的各项费用不予认可；富润西夏汇公司是否有收取物业费的主体及资质和相应的服务范围？要求富润西夏汇公司退还其缴纳的保证金5000元，并支付违约金5789.7元，其并不存在违约行为，富润西夏汇公司不能擅自扣除保证金；在张某经营期间，富润西夏汇公司合作的收付银系统方多次随意进出张某商铺，富润西夏汇公司在未与张某解除合同及疫情严重的情况下，多次带案外人到张某租赁的商铺去看店，并随后将该店转租出去，张某待疫情结束后准备经营时，发现店里的设备均已丢失，且之前富润西夏汇公司并未告知张某店内设备丢失；合同第三、四、五条在签订时是空白的，待富润西夏汇公司盖完章后才返还给张某，故其不认为该合同是有效的；合同第一条约定富润西夏汇公司提供的房屋必须符合条件，但实际上该房屋质量不合格，在商铺入住后才开始装修，通风管道也不通畅，导致其无法正常营业；合同第十三条规定，如因特殊情况需要解除合同，要提前三个月书面通知对方解除合同，但富润西夏汇公司并未书面通知就将张某的商铺租给别人；张某没有违约行为，富润西夏汇公司在2020年4月份就已经将涉案商铺租给别人，属于富润西夏汇公司违约。张某没有及时交纳房屋租金的原因是富润西夏汇公司当时承诺租期多送一个月，张某认为房租计租日期应从2019年8月份至2020年4月份，2020年1月至3月疫情期间应免除，物业费视情况而定，采暖费不应缴纳，暖气一直不热。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2018年6月25日，宁夏富润投资置业有限公司从银川市西夏区人民政府以竞拍的方式取得位于银川市××区商业房。2019年4月29日，宁夏富润投资置业有限公司（甲方）与富润西夏汇公司（乙方）签订《委托管理协议》，甲方委托乙方对古城Ａ区一楼所有商铺、档口及营业房的招商、运营、租赁、管理工作，并委托乙方以乙方之名与承租方签订合同、收取租金及商户的诉讼、协调事宜，委托期限自2019年5月1日起至2021年4月30日止。2019年3月26日，富润西夏汇公司（甲方）与张某（乙方）签订《西夏古城·旮旯街项目入驻协议》一份，约定张某租赁富润西夏汇公司管理的的位××区商铺(实际租赁的商铺为6#-1-04)；每间商铺入驻商户需缴纳租赁意向金5000元，签订正式合同后该租赁意向金转向租赁保证金；自本协议签订之日起至西夏古城·旮旯街项目正式开业前（正式开业时间以甲方书面通知为准），免收乙方租金；项目正式开业之前，甲方给予乙方免收物业费优惠，正式开业之后物业费按10元/月/平方米标准收取；自西夏古城·旮旯街项目正式开业之日起，年租金为25000元，甲乙双方签订正式租赁合同后3日内一次性缴清；乙方需在签订本协议起3日进场装修，并于15日内完成铺内装修，设备设施到位，达到营业条件，如乙方未按照甲方要求装修完毕并如期开业，甲方有权扣留租赁意向金，并停止乙方经营，另行出租该商铺；甲乙双方签订正式租赁合同之后，本协议自动解除。张某于同日向富润西夏汇公司缴纳保证金5000元。2019年6月17日，富润西夏汇公司（甲方）与张某（乙方）签订《房屋租赁经营合同》一份，约定乙方租赁甲方管理的的位××区商铺，建筑面积34.90㎡；房屋用途为餐饮（煎饼果、酸辣粉、麻辣米线）；租赁期限自2019年6月22日至2022年7月22日止（暂定于2019年6月22日开街，实际计租日期以正式开街日为准）：2019年6月22日至2020年7月22日年租金为25000元，2020年7月22日至2021年7月22日年租金为25000元，2021年6月22日至2022年7月22日年租金为25000元；合同期内租金不递增，租赁期内物业服务费按照10元/月/平米的标准按季度缴纳，乙方于本合同签订时向甲方支付租赁保证金5000元；上述保证金应作为乙方履行本合同项下义务的担保，如在物业租赁期内乙方未按合同规定使用物业或造成损坏赔偿、未按时交纳租金或有其他违约行为，甲方有权以该保证金补偿损失；在租赁期内甲方在不影响乙方正常营业的情况下有权随时对乙方使用承租物业的情况进行监督检查，乙方对此应予以配合；合同还对其他权利、义务进行了约定；合同最后双方分别签章签字确认。2019年10月14日，张某缴纳了三个月的商铺租金6250元，之后再未缴纳房屋租赁费。富润西夏汇公司就涉案商铺已向宁夏银川市古韵驿站物业服务有限公司缴纳了至2020年6月物业费4188元。张某提交的“古城旮旯街商户群”微信聊天记录显示宁夏银川市古韵驿站物业服务有限公司在物业管理方面存在噪音大、卫生打扫不及时不彻底的情况。另，银川平颢新能源热力有限公司为涉案商铺的供暖企业，2020年6月9日，银川平颢新能源热力有限公司出具《委托书》，委托富润西夏汇公司收取西夏古城6#-1-04号商铺2019-2020年度采暖费。二、双方当事人有争议的事实富润西夏汇公司是否违约，租赁期限如何计算，是否支付违约金？物业管理是否混乱，物业费、采暖费是否缴纳？保证金是否予以退还？富润西夏汇公司认为，其履行了合同约定的义务，没有违约，对张某提交的“古城旮旯街商户群”微信聊天记录的真实性富润西夏汇公司予以认可，但认为与本案无关；张某认为，房租计租日期应自2019年8月计算至2020年4月，富润西夏汇公司物业管理混乱，提供的商铺存在质量问题，影响其经营，存在违约；物业费视情况缴纳；暖气一直不热，不应缴纳；保证金应予以退还；本院认为，富润西夏汇公司与张某签订的《房屋租赁经营合同》约定了缴纳租赁费为年付并于每个周期前一个月缴纳，但张某至2019年10月才缴纳了部分租金，且在2020年新冠肺炎疫情减缓后也未进行经营，故富润西夏汇公司为及时止损将涉案商铺另行出租，并未违约；关于租赁期限的计算，双方约定的租赁期限自2019年6月22日至2022年7月22日，且第一年的租赁期限自2019年6月22日至2020年7月22日，依据双方合同约定“暂定于2019年6月22日开街，实际计租日期以正式开街日为准”，结合双方陈述及张某已交纳租赁费的时间及金额，计租期限应从2019年7月22日起计算；因宁夏银川市古韵驿站物业服务有限公司在物业管理方面存在噪音大、卫生打扫不及时不彻底的情况，故富润西夏汇公司主张的物业费应予酌情减免；张某认为涉案商铺供热不达标的意见，因其提供的证据不能证明该事实，故对其该辩解理由，本院不予采纳；关于张某交纳的租赁保证金5000元，因双方在《房屋租赁经营合同》中约定“上述保证金应作为乙方履行本合同项下义务的担保，如在物业租赁期内乙方未按合同规定使用物业或造成损坏赔偿、未按时交纳租金或有其他违约行为，甲方有权以该保证金补偿损失”，该保证金5000元应从张某所欠费用中予以抵扣。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张某租赁富润西夏汇公司商铺及欠付租金、物业费、采暖费的事实有双方当庭陈述及涉案证据《房屋租赁协议书》等为证，为双方当事人真实意思表示，本院予以确认。关于富润西夏汇公司要求张某支付自2019年6月22日至2020年6月21日下剩商铺租赁费18750元的诉讼请求，因富润西夏汇公司在庭审中认可其将涉案商铺于2020年5月出租他人，张某也认可房屋租赁费计租日至2020年4月底，故张某租赁涉案商铺的期限应为2019年7月22日至2020年4月30日，且2020年2月至3月为新冠肺炎疫情期间，该期间的房屋租赁费应予以免除，故张某应支付富润西夏汇公司下剩租赁费9035元（租赁期间自2019年7月22日至2020年4月30日，共计9个月零10天即284天：25000元/年÷365天×284天－疫情期间2个月房租4167元-已付6250元＝9035元）；关于富润西夏汇公司要求张某支付物业费4188元，因双方约定物业费标准为10元/月/平米，租赁期限为9个月零10天（面积34.90㎡），故物业费应为3257元（34.90㎡×10元/平米×9个月+34.90㎡×10元/平米÷30天×10天），又因宁夏银川市古韵驿站物业服务有限公司在物业管理方面存在噪音大、卫生打扫不及时不彻底的情况，故酌情予核减为2559元（核减2个月：3257元-34.90㎡×10元/平米×2个月）；关于富润西夏汇公司要求张某支付采暖费1361元的诉讼请求，因2019年至2020年度采暖期在张某租赁期内，且银川平颢新能源热力有限公司已委托富润西夏汇公司代收涉案商铺的采暖费，故对富润西夏汇公司该项诉讼请求，本院予以支持；故张某共欠富润西夏汇公司房屋租赁费、物业费、采暖费共计12955元（房屋租赁费9035元+物业费2559元+采暖费1361元）。关于富润西夏汇公司要求张某支付违约金5789.70元的诉讼请求，因双方在合同中未约定违约金的标准，但张某未及时交纳房屋租赁费，给富润西夏汇公司造成一定损失，应予以承担违约金，富润西夏汇公司要求违约金过高，违约金应自2019年7月22日按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以未付金额12955元支付至起诉之日（2020年7月6日）为526元（2019年7月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款年利率4.15%计算：12955元×4.15%÷365天×29天＝43元，2019年8月20日至2020年7月6日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1年期4.25%计算：12955元×4.25%÷365天×320天＝483元，共计526元）；关于张某交纳的租赁保证金5000元，应从上述所欠费用中予以抵扣，张某共应支付富润西夏汇公司房屋租赁费、物业费、采暖费、违约金共计8481元（12955元+526元－5000元保证金）。张某辩称其店内设备丢失、不认为合同有效等辩解理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：张某于本判决生效之日起十日内支付宁夏富润西夏汇商贸有限公司房屋租赁费、物业费、采暖费、违约金等各项费用共计8481元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元（已减半收取），由宁夏富润西夏汇商贸有限公司负担139元，由张某负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张月琴 二〇二〇年九月十六日（法官助理 段和珍书记员 刘志文附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。