重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终5490号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆尚能商业管理有限公司，住所地重庆市北碚区天生路**3-1，统一社会信用代码91500109304902230B。法定代表人：张耗然，执行董事。委托诉讼代理人：岳敬华，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙爽，重庆静昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周鸿，女，1994年4月24日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：杜伯林，重庆捷讯律师事务所律师。上诉人重庆尚能商业管理有限公司（以下简称尚能公司）因与被上诉人周鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人尚能公司的委托诉讼代理人岳敬华、孙爽，被上诉人周鸿及其委托诉讼代理人杜伯林到庭参加诉讼。本案现己审理终结。尚能公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判一审判决第四项、撤销第五项，支持尚能公司一审全部反诉请求；3.本案一审（含本诉和反诉）、二审诉讼费由周鸿承担。事实和理由：1.本案纠纷起于疫情之前而非疫情期间，不应适用新冠疫情之不可抗力。周鸿由于自身原因经营困难，自2019年12月即提出减免租金等各种无理要求。2020年2月25日开始便拒不交纳租金和管理费，当时周鸿也没有提出因为疫情原因经营困难。根据重庆市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室于2020年2月6日发出的通知，重庆市自2020年2月9日24时后企业即可分类分批有序复工复产，但周鸿一直拒绝复工，并在尚能公司主动提出并告知减免租金后也拒绝缴纳减免后的租金导致所租门面一直关闭，对此，周鸿应当承担违约责任。尚能公司于2020年3月31日同意周鸿搬离是为防止损失的进一步扩大，并非尚能公司单方擅自解除合同，所以本案不适用出租人因疫情原因无力交纳租金而出租人解除合同的司法解释规定。虽然疫情对周鸿经营有一定影响，但并没有导致合同根本无法履行，经营困难并非起于疫情，本案不应适用疫情之不可抗力的规定。2.一审判决认定周鸿未向尚能公司交纳2020年3月份租金不构成违约，属认定事实错误。周鸿拒绝支付租金并非起于疫情原因，而是自2019年12月起，因此周鸿已明显违反合同约定，违背了诚实信用原则，已属违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和其他法律法规的规定承担违约责任。3.一审判决未考虑双方签订的租赁合同和法律法规，致使判决错误。双方签订的租赁合同明确约定了违约责任，自2020年2月25日起，周鸿以各种理由拒不支付租金，明显违反合同约定，违背了诚实信用原则，应当承担违约责任，交纳租金、管理费、电费并支付滞纳金，尚能公司有权不退还保证金。一审反诉中，尚能公司要求周鸿支付的租金损失也是基于合同约定并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第五款规定，双方合同约定的时间是自2019年5月1日至2021年2月28日，而尚能公司基于双方友好解决问题的态度并且为了发挥在疫情期间的社会责任感，仅要求周鸿支付三个月租金损失，应当得到支持。4.一审对于电费的认定不尊重客观事实。周鸿停止营业是在2020年1月22日，停业之前客观上应该有电费产生，但是一审判决认定证据不足，不予支持，实则增加了当事人的诉累，希望二审予以处理。周鸿辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，充分体现经济效益与社会价值，应予维持。2.尚能公司的上诉理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。周鸿向一审法院起诉请求：1.依法确认尚能公司与周鸿于2019年4月30日签订的两份《租赁合同》于2020年3月8日解除；2.判令尚能公司退还周鸿保证金61446元；3.判令尚能公司退还周鸿已交付的2020年2月租金20482元；4.判令尚能公司退还周鸿已交付的2020年2月管理费2140元。尚能公司向一审法院反诉请求：1.判令周鸿立即支付拖欠的租金及管理费24851元（自2020年3月1日至2020年3月31日）及滞纳金3852元；2.判令周鸿立即支付租金损失64923元（自2020年4月1日至2020年6月31日）；3.判令周鸿立即支付拖欠的电费670元。本案本诉和反诉的案件受理费由周鸿承担。一审法院认定事实：2019年4月30日周鸿（乙方）与尚能公司（甲方）签订《租赁合同》二份，（一份约定由乙方承租甲方位于北碚区天生路159号附1号第LG层第B26号商铺，另一份由乙方承租甲方位于北碚区天生路159号附1号第LG层第B30.31号商铺，两份合同除商铺号不同、商铺面积、每月租金及管理费、保证金不同外，合同其余内容完全一致），主要内容如下：“……租赁期限自2019年5月1日至2021年2月28日……首期租金（第B26号商铺为43446元；第B30.31号商铺为18000元）……首期管理费（第B26号商铺为5100元；第B30.31号商铺为1320元）……2019年5月1日-2020年2月29日租金及管理费（第B26号商铺租金为14482元/月、管理费为1700元/月；第B30.31号商铺租金为6000元/月、管理费为440元/月）……2020年3月1日-2021年2月28日租金及管理费（第B26号商铺租金为15641元/月、管理费为2550元/月；第B30.31号商铺租金为6000元/月、管理费为660元/月）……违约事件及补救措施：第一款：如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方除可依据本合同第十六条约定提起终止合同外，还可以采取下列一项或多项措施1、要求乙方就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费及设施费用之滞纳金按每日0.5%计收……3、2）甲方有权不予退还乙方已付的保证金，如保证金仍不足以抵付甲方损失的，甲方仍有权向乙方追偿相关费用……第三款：未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或本合同依据第十六条提前终止时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金，同时甲方仍有权向乙方追偿在本合同约定的租期内，因乙方的违约行为造成甲方提前解除合同形成该单元空置期的租金、管理费损失……”。合同签订后，周鸿正常经营，并按约在每季度最后一月的25日前支付了下一季度租金。2020年1月22日周鸿经尚能公司告同意，双方确定自2020年2月起至6月，周鸿按月向尚能公司支付租金及管理费，周鸿于当日缴纳2月份租金及管理费。随后因新冠状疫情爆发，双方为租赁发生纠纷。2020年3月5日，周鸿向尚能公司发出“关于新冠状疫情导致解除合同的函”，主要内容为：“1、于贵公司收到本函之日起解除贵我双方于2019年4月30日签订的上述两份《租赁合同》；2、请贵公司于收到本函之日起三日内向我公司退还﹙1﹚保证金61446.00元；﹙2﹚；2020年2月份所交的租金20482.00元；﹙3﹚2020年2月份所交的管理费2140.00元，以上三项费用共计84068.00元”。2020年3月7日，周鸿通过微信向尚能公司提出要求撤场，搬走东西，尚能公司未同意。2020年3月9日，尚能公司向周鸿邮寄“通知”，主要内容为：“因贵方未按时支付应付款项，我公司发出应付款项通知书后三天仍未交纳，我司有权终止合同并不予退还已交纳租赁保证金……请贵方于2020年3月9日前结清已使用的水电费，并搬空店内物品交还商铺，如逾期未搬离者我司将按《租赁合同》的第十四条中第三款约定收取场地占用费5000.00元/天……”。该通知寄出后，因周鸿当时未在收件地，邮件被快递公司退回。周鸿于2020年3月23日以前述请求起诉，3月31日，尚能公司同意周鸿撤场，周鸿于当日搬离，并将涉案商铺交还尚能公司。另查明，周鸿在签订合同后向尚能公司缴纳了保证金61446元；其中，B26号为43446元、B30.31号为18000元。一审法院认为，本案的争议焦点为，周鸿未缴纳2020年3月租金，是否构成了违约？周鸿就2019年4月30日与尚能公司签订的两份《租赁合同》一并起诉，双方无异议，一审法院予以确认。2020年3月5日，周鸿向尚能公司发出“关于新冠状疫情导致解除合同的函”，要求解除合同，3月9日，尚能公司向周鸿邮寄“通知”，根据该通知的内容，尚能公司表示了解除租赁合同的意愿，因周鸿当时未在收件地，未收到该通知，至2020年3月31日尚能公司同意周鸿撤场，周鸿于当日搬离，并将涉案商铺交还尚能公司，视为双方合意于当日解除了租赁合同。结合疫情因素，周鸿未向尚能公司缴纳2020年3月的租金，不构成违约。故对周鸿的诉讼请求一，予以支持，涉案租赁合同于2020年3月31日解除。对周鸿诉讼请求二，要求尚能公司退还保证金61446元，予以支持。对周鸿诉讼请求三、四，于法无据，不予支持。因周鸿实际交还商铺的时间为2020年3月31日，故周鸿应支付尚能公司3月的租金及管理费。但此期间处于疫情防控期间，承租人不能正常经营，按照公平原则，确定该月租金及管理费减半缴纳。故对尚能公司反诉请求一，主张12426元。对其请求的滞纳金3852元，不予支持。对尚能公司反诉请求二，不予支持。对尚能公司反诉请求三，关于电费，双方交接房屋时未进行结算，庭审中尚能公司举示的证据不充分，对此请求不予支持。判决：一、周鸿与尚能公司于2019年4月30日签订的两份赁合同于2020年3月31日解除；二、尚能公司于判决生效后五日内返还周鸿保证金61446元；三、驳回周鸿的其他诉讼请求；四、周鸿于判决生效后五日内给付尚能公司房屋租金及管理费12426元；五、驳回尚能公司的其他反诉请求。案件受理费1902元，减半收取951元，由周鸿负担；反诉案件受理费2157.4元，减半收取1078.7元，由尚能公司负担。本院二审中，当事人均无新证据举示。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，尚能公司上诉称周鸿经营困难始于疫情前，但周鸿此时并未欠付租金，直至疫情爆发，因周鸿租赁商铺系用于对外经营性场所，受疫情影响较大，故周鸿请求解除合同，尚能公司其后亦同意周鸿搬离租赁场所，一审法院以尚能公司同意周鸿搬离且周鸿实际搬离之日作为双方合意解除合同之日，并无不当。因不可抗力因素影响，双方协商解除合同事宜，并根据公平原则，认为周鸿未缴纳2020年3月租金不属违约，同时结合疫情对周鸿经营的影响程度，判定2020年3月租金及管理费减半亦属合理。尚能公司还称周鸿欠付电费，但其举示的证据不足以证明周鸿欠付电费的具体数额，也未举示双方就欠付电费的具体额度和金额形成了一致意见，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，认定证据不足，不予支持也无不当。综上所述，尚能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1846.8元，由重庆尚能商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年九月二十一日法官助理  黄春燕书 记 员  刘思含