广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初19846号原告：广东金发物业股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处顺峰居委会兴顺路嘉信城市广场**嘉宏台C4-1之一。法定代表人：刘哲。委托诉讼代理人：李海梅，女，系该司员工。被告：马玉碧，女，1981年8月24日出生，汉族，住广东省紫金县。委托诉讼代理人：冯文东，广东伦教律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯志亮，广东伦教律师事务所实习律师。原告广东金发物业股份有限公司（以下简称金发物业）与被告马玉碧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李海梅、被告委托诉讼代理人冯文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告清偿所欠物业服务费人民币12366元；管理费欠费起止：2020年2月1日至2020年4月30日；2.判令被告清偿所欠电费人民币226.1元；电费欠费起止：2020年2月1日至2020年4月30日；3.判令被告向原告支付管理费违约金人民币1475.68元，以人民币4122元为基数，按0.002利率从逾期之日起计至实际还清之日止，暂计至2020年4月30日；4.判令被告向原告支付电费违约金人民币18.49元，以人民币226.1元为基数，按0.002利率从逾期之日起计至实际还清之日止，暂计至2020年4月30日；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月11日，原告与被告签订了物业服务协议，协议约定：佛山市顺德区大良兴顺路嘉信城市广场一期三层3B11号铺（以下简称涉案商铺），面积为137.4平方米；约定期限为2017年6月15日至2020年5月14日止，签订合同之日起缴纳本月度服务费用，约定服务费用为每月30元/平方，每月服务费用缴纳日期为每月7日。另外还约定：被告逾期未按时缴纳服务费用，按照每日2‰违约金计收；因原告追讨所欠费用而产生的诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等，由被告全部承担；原告依约向被告提供了物业服务，但被告自2020年2月1日起，未按照协议约定缴纳物业服务费，原告催促被告履行义务，但被告仍拒不缴纳，被告已属违约，被告除应向原告清偿物业服务费外，还应支付相应违约金。被告答辩称：第一，双方已解除合同，被告没有使用涉案商铺，所以不应向原告支付租金。1.2017年5月11日，鲁锦添与被告马玉碧为开办“佛山市顺德缤狗艺术培训有限公司”（以下简称缤狗公司）而与佛山市顺德区嘉信置业发展有限公司（以下简称嘉信公司）签订一份《租赁合同书》，同日与原告签订一份《嘉信城市广场一期物业管理服务协议》，由缤狗公司承租坐落于佛山市顺德区大良街道顺德居委会兴顺路嘉信城市广场一期三层3B11号商铺，承租期限为2017年6月15日起至2020年5月14日止，并向原告缴纳涉案商铺的物业管理费。后因疫情问题导致缤狗公司不能开门营业，缤狗公司在2020年3月4日通过EMS的方式向嘉信公司和原告金发物业分别发送了一份《解除合同的通知》。出租人嘉信公司在本次起诉中也同意不管是马玉碧还是缤狗公司的租赁法律关系已于2020年3月11日起终止。所以，在出租与承租方已解除合同的情况下，原告仍然要求被告支付物管费，根据《合同法》第97条的规定，被告马玉碧和缤狗公司均不须向原告支付任何管理费。2.因疫情原因，2020年1月25日佛山市教育局要求：“校外培训机构寒假期间要全面停止各类培训教学活动”，所以被告一直未能正常使用涉案商铺，合同目的未能实现。被告已于2020年3月4日向原告发出《解除物业管理服务协议的通知函》，希望能够解除双方的物业管理服务协议，并免除按该物业管理服务协议马玉碧或缤狗公司向原告缴纳2020年2月1日至5月14日期间的物管费合共14427元，但原告仍不管原告员工及顾客的公共卫生安全，要求被告强行继续开门营业，被告开办的缤狗公司于2020年3月下旬向法院提起诉讼，请求根据不可抗力和公平原则减免有关的物管费，但以主体不适格为由被驳回。第二，有关的电费不应由被告承担。2020年1月份春节假期前，因为有关政府部门不允许校外培训机构开门营业，所以从2020年1月24日起，被告或缤狗公司已没有再使用涉案的商铺进行营业，应不会产生电费，所以本案中原告要求被告支付2020年2、3、4月份期间的电费实属无理。综上，被告认为原被告之间的物业管理服务合同合法有效，应予以维护；其次本来春节寒假期间是被告马玉碧所开办的缤狗公司这类校外培训机构收入充裕的旺季，但因一场突如其来的疫情导致马玉碧及缤狗公司颗粒无收，欲与出租方嘉信公司及原告金发公司友好协商减免租金但无奈被拒绝。因此，不管是出租方嘉信公司及原告金发物业明知被告马玉碧及缤狗公司已搬离涉案商铺的情况下，应为减少有关经济损失而提前解除合同另行寻租，所以，原告的诉求既无事实依据更无法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月11日原告与被告签订了《“嘉信城市广场一期”物业管理服务协议》（以下简称涉案协议），约定被告承租涉案商铺时已明确知道原告为被告租用的涉案商铺所在嘉信城市广场一期提供物业管理，被告同意与原告签订相关物业管理服务协议；物业管理费收费标准为每月每平方米30元，按建筑面积计算，涉案商铺建筑面积为137.4平方米，每月7日前交纳当月的物业管理费；逾期交纳相关费用的，原告有权按实际拖欠金额计收每日2‰违约金，原告为追讨被告所欠费用而产生的费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费）等由被告承担。被告无正当理由连续两个月不缴纳物业管理费的，原告有权停止物业服务。2017年5月11日被告办理了涉案商铺租用接收手续，租用期限为2017年6月15日至2020年5月14日。2020年3月10日，被告通过EMS快递向原告发出《解除租赁合同的通知函》，要求从2020年2月28日起，解除原被告于2017年5月11日签订的涉案协议，同时免除2020年2、3月份的物业管理费。原告于2020年3月11日收到该通知函，收到通知函后原告未提出异议。2020年4月15日，原告通过EMS快递向被告发出《催款函》，要求被告自原告发函起7日内（2020年4月21日）支付2020年2月1日至4月30日期间的物业管理费12123元，电费226.10元，被告马玉碧于2020年4月17日签收。2020年4月20日，缤狗公司向本院提起诉讼，要求解除缤狗公司和金发公司于2017年5月11日签订的涉案协议并免除按该物业管理服务协议原告向被告缴纳2020年2月1日至2020年3月14日期间的物业管理费14427元。本院于2020年7月15日以金发公司明确选择马玉碧为合同相对人，而缤狗公司并非涉案合同的当事人为由裁定驳回缤狗公司的起诉。佛山市顺德嘉信置业发展有限公司以房屋租赁合同纠纷为由向本院起诉本案被告，本院受理案号为（2020）粤0606民初18919号，该案中，本院认定被告于2020年3月11日因不可抗力因素解除了房屋租赁合同，且于2020年3月12日搬离涉案商铺。本院认为，关于本案的争议焦点，具体分析如下：关于涉案协议有否解除。2020年3月10日，被告通过EMS快递向原告发出《解除租赁合同的通知函》，要求从2020年2月28日起解除原被告涉案协议，并免除2020年2、3月份的物业管理费。原告于2020年3月11日收到该通知函。被告于2020年3月11日解除房屋租赁合同，则涉案物业协议同样因不可抗力解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此，涉案协议于2020年3月11日解除。关于被告是否应向原告支付涉案物业管理费。原告作为物业管理服务企业，为涉案商铺提供了物业管理服务，被告应按涉案协议的约定向原告支付物业服务费。因此，原告起诉要求被告支付物业服务费，本院予以支持。如上文分析，涉案协议于2020年3月11日解除，被告于2020年3月12日搬离涉案商铺。因此，被告尚欠原告2020年2月1日至2020年3月12日的物业管理费为5770.8元。因涉案物业协议因不可抗力而解除，原告的违约金请求，本院不予支持。关于涉案电费是否应由被告承担。庭审中原被告均确认电费由原告代收，而被告未能证明原告所请求的电费存在问题，则2020年2月1日至2020年3月12日的电费应由被告承担，合计被告应向原告支付电费175.38元（146.5+72.2÷30×12）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告马玉碧应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东金发物业股份有限公司支付物业管理费5770.8元、电费175.38元；二、驳回原告广东金发物业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76.08元（已由原告预交），由原告广东金发物业股份有限公司负担43.96元，被告马玉碧负担32.12元并于本判决生效之日起向原告支付。本判决为终审判决。审判员  赖荣华二〇二〇年九月二十四日书记员  梁颖儿