河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2588号 上诉人（原审原告）：李跃岭，男，汉族，1982年1月18日出生，住所地巨鹿县。 被上诉人（原审被告）：巨鹿县方圆房地产开发有限责任公司，住所地：巨鹿县城西平街西侧（健康西路南侧）。 法定代表人：赵雨田，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张博，河北杭天律师事务所律师。 上诉人李跃岭因与被上诉人巨鹿县方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省巨鹿县人民法院（2020）冀0529民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李跃岭，被上诉人方圆公司的委托诉讼代理人张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李跃岭上诉请求：1、请求依法撤销河北省巨鹿县人民法院（2020）冀0529民初635号民事判决，并依法改判；2、请求在原判基础上，依法改判被上诉人方圆公司赔付上诉人李跃岭各项损失及利息47206元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人方圆公司承担。事实和理由：一、一审判决对双方签订商品房买卖合同之前，上诉人的实际损失未予计算。2017年2月26日，上诉人李跃岭以诚意金形式给付被上诉人10万元购房款。被上诉人承诺签订商品房买卖合同之前，该笔诚意金以借款形式向上诉人按年利率10%支付借款利息，2017年10月5日双方结算借款利息6083元。2017年10月14日应被上诉人要求，上诉人继续缴纳购房款119794元，2017年10月21日被上诉人取得住宅预售许可证2017-009，2017年11月2日住宅预售许可证2017-009被撤销，2018年07月25日被上诉人取得住宅预售许可证2018-009。2019年3月12日双方签订房屋预售合同。据此，上诉人签订商品房买卖合同之前，上诉人向被上诉人支付购房款219794元。一判决对双方签订商品房买卖合同之前，上诉人的实际损失未予计算，被上诉人应按双方约定年利率10%支付2017年2月26日-2019年3月12日向上诉人支付利息。二、一审认定违约金数额过低，无法弥补上诉人实际损失。一审认定违约金数额为409.794元，上诉人向被上诉人合计交款409794元，双方签订商品房买卖合同并备案，2019年被上诉人未在合同约定期间内交付房屋，造成合同解除。被上诉人仅按千分之一支付上诉人违约金无法弥补上诉人实际损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，请求二审从2019年3月12日-2019年10月29日止按同期人民银行贷款利率向上诉人支付违约金。综上，请依法变更原裁判。 方圆公司答辩称，双方没有约定年利率10%的借款利息，纯属上诉人一面之词。上诉人同被上诉人之间，已于2020年1月13日签订了解除商品房买卖合同协议，应该以此协议为准。上诉人所述的解除合同通知书，被上诉人从未收到过，与其相关的录音证据更是存在明显虚假。该证据录音既没有说具体什么事也不能证明是被上诉人的售楼人员，极有可能是与本案无关的第三人，所以说一审判决认定的合同解除时间2019年10月29日无充分依据，应该以2020年1月13日双方签订的解除商品房买卖合同协议为准。该协议约定双方解除买卖合同，并就违约责任及责任赔偿达成一致，且履行完毕，是上诉人真实的意思表示，否则上诉人也不会签字。而且该房屋买卖已经更名到了其父亲李双锁名下，上诉人没有诉讼主体资格。综上，请求法院改判被上诉人不承担任何责任，或者发回重审。 李跃岭向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（YS2019011238）于2019年10月29日解除；2、请求判令被告返还原告已付购房款人民币425877元并赔偿损失共计468334元；3、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年2月26日，原告从父亲李双锁账户向天成建筑安装有限责任公司转账100000元，2017年10月14日转账119794元，由被告向原告出具了收款219794元的收据。2019年3月12日，原告从父亲李双锁账户向天成建筑安装有限责任公司转账100000元，2019年8月7日，原告向天成建筑安装有限责任公司第十九工程转账90000元，被告分别向原告出具了收款收据。2019年3月12日，原、被告签订了编号为ＹＳ2019011238的《商品房买卖合同》合同约定被告将位于巨鹿县及储藏间出售给原告，房屋总价719794元，2019年5月31日前，被告将经验收合格的商品房交付给原告使用。合同还约定逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款并按买受人累计已付款的1‰向买受人支付违约金。2019年10月份被告仍然没有交房。2019年10月29日，原告向被告送达了《解除合同通知书》。双方于2020年1月13日签订《解除《商品房买卖合同》协议》约定“将房屋换名到原告父亲李双锁名下，违约责任及责任赔偿均已达成一致并履行完毕”。以上事实由双方当事人陈述及提交证据为证，予以认定。 一审法院认为，原告李跃岭与被告方圆公司2019年3月12日自愿签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同签订后被告未能如期交房，原告于2019年10月29日向被告送达了《解除合同通知书》，双方买卖房屋合同解除。合同解除后，被告收取原告的购房款应予返还，原告的购房优惠随之取消。双方虽然于2020年1月13日达成《解除协议》但原告父亲李双锁未在该协议上签字确认，原、被告双方不能为案外人李双锁创设权利义务，且原告父亲李双锁也并未就该房屋与被告另行签订商品房买卖合同，故该协议无效。被告无证据证明原、被告双方已就违约责任及责任赔偿均已达成一致并已经履行完毕，对其答辩请求不予支持。原《商品房买卖合同》虽然解除，但违约金条款继续有效，被告应返还原告购房款409794元并自合同解除之日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息、支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、原告李跃岭与被告巨鹿县方圆房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（YS2019011238）于2019年10月29日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告巨鹿县方圆房地产开发有限责任公司返还原告李跃岭购房款409794元并自2019年10月29日按照年利率6%支付购房款利息，支付违约金409.794元；三、驳回原告李跃岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4163元，由被告巨鹿县方圆房地产开发有限责任公司负担3723元，原告李跃岭负担436元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。还查明，李跃岭一审提供复印件金鼎花园购房合同附表内容为：客户姓名为李跃岭，房号为8-1-402，诚意金10万元，计息时间和利息2017年2月26日-2017年10月5日金额6083元，优惠1万，总房款735877元；实交房款719794元。此外，李跃岭还提交了其他金鼎花园交房款收据复印件。 本院认为，第二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，根据李跃岭陈述，给付款项时间、金额，结合李跃岭金鼎花园购房合同附表及交房款收据复印件内容，能够证明李跃岭主张2017年2月26日转款100000元，至2017年10月5日方圆公司应给付其利息6083元的事实成立。李跃岭陈述其是在解除合同要求退房时，开发商要求将收据等原件交回，其是在交回原件前拍照留存的说法，与其交款后不持有与交款时间相符的交款凭证以及其他收据原件相符，且其提出交纳诚意金并含有利息的理由，与其所述交款时方圆公司还未取得商品房预售许可证原因相符合，故李跃岭的说法符合当前开发商关于房屋解除程序的现实做法。因此，虽然李跃岭出示金鼎花园购房合同附表等证据为复印件，存有瑕疵，且复印件不能单独作为认定事实的依据，但不妨碍结合其他证据及当事人陈述事实，运用逻辑推理和社会日常经验，综合审查判断李跃岭主张事实与其提交证据的关联程度及各证据之间相互联系的合理性予以认定前述事实。结合李跃岭提交收据显示2017年10月14日交房款219794元内容，足以认定双方于2017年10月14日将219794元确定为房款性质之前，存在着6083元的利息。现双方商品房买卖合同解除后，方圆公司应当给付其于2017年10月14日收到房屋款至解除时的占用利息，根据方圆公司存在的违约事实，其应当按照年利率6%支付资金占用期间的利息。至于李跃岭提出违约金数额过低问题，因本案按照年利率6%支付资金占用期间的利息，高于中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本案计息方法已综合考虑了因方圆公司违约行为所造成李跃岭的损失（含违约金409.794元）情况，故对其请求本院不予支持。 综上所述，李跃岭的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省巨鹿县人民法院（2020）冀0529民初635号民事判决第一项、第二项（即：“原告李跃岭与被告巨鹿县方圆房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（YS2019011238）于2019年10月29日解除；”和“自本判决生效之日起十日内，被告巨鹿县方圆房地产开发有限责任公司返还原告李跃岭购房款409794元并自2019年10月29日按照年利率6%支付购房款利息，支付违约金409.794元；”）； 二、撤销河北省巨鹿县人民法院（2020）冀0529民初635号民事判决第三项（即：驳回原告李跃岭的其他诉讼请求）； 三、自本判决生效之日起十日内，巨鹿县方圆房地产开发有限责任公司给付李跃岭利息款6083元和购房款219794元的利息（利息期限自2017年10月14日按照年利率6%计算至2019年10月28日止）； 四、驳回李跃岭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4163元，由巨鹿县方圆房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费应收980元，由巨鹿县方圆房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二〇年九月十八日 书记员  张姿巍