黑龙江省林区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑75民终86号上诉人（原审原告）：崔峰，男，1979年6月10日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：宋泉，黑龙江清泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜立国，黑龙江清泉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王忠，男，1968年5月24日出生，汉族，住黑龙江省。被上诉人（原审被告）：杨明海，男，1966年8月25日出生，汉族，住黑龙江省。被上诉人（原审被告）：黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司肇东分公司，住所地黑龙江省肇东市南十四街。负责人：袁忠臣，该公司总经理。上诉人崔峰因与被上诉人王忠、杨明海、黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司肇东分公司（以下简称忠信公司肇东分公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省亚布力人民法院（2019）黑7524民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人崔峰及委托诉讼代理人宋泉、姜立国、被上诉人王忠到庭参加诉讼。被上诉人杨明海、忠信公司肇东分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。崔峰上诉请求：1．请求撤销黑龙江省亚布力人民法院（2019）黑7524民初449号民事判决；发回重审或改判解除对上诉人异议的房屋查封，不执行异议的房屋。2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、崔峰在一审提供的六套房屋确权证、商品房买卖合同、收据及（2019）黑1282民初2725号民事判决可以证明崔峰通过交易，取得了六套房屋的所有权。忠信公司肇东分公司已经通过正常交易将案涉的六套房屋出售给崔峰，该公司就没有权利对涉案的六套房屋进行处分，忠信公司肇东分公司的抵押行为违法。二、案涉的六套房屋崔峰购买后就开始装修，在一审法院查封前已经完成装修入住。崔峰购房后就要求忠信公司肇东分公司协助办理过户手续，由于忠信公司肇东分公司的原因，一直没有办理过户。上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款和第四款的规定，一审法院违背事实，认定不符合上述两款规定错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。王忠辩称，崔峰的上诉理由不成立，一审法院在执行程序中查封涉案六套房屋时通过房产局查询六套房屋是忠信伟业的房屋，六套房屋没有其他异议才进行查封，恢复执行后对六套房屋进行评估拍卖环节的时候，崔峰提出异议，主张六套房子归崔峰所有。崔峰与袁忠臣是直系亲属，崔峰与袁忠臣之间有借贷关系，涉案房屋是袁忠臣自愿为杨明海提供担保的，如果房屋所有权属于崔峰，袁忠臣没有理由将房屋为杨明海提供担保。一审法院在执行期间对涉案房屋进行查封时该房屋是空房屋，评估公司有视频为证。上诉人崔峰的上诉不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨明海、黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司肇东分公司未提交书面答辩意见。崔峰向一审法院起诉请求：1．解除贵院查封的不动产证号为肇房权证城区字第**、肇房房权证城区字第**、房权房权证城区字第**、权证房权证城区字第**、证城房权证城区字第**、城区房权证城区字第**六套不得执行不动产证号为肇房权证城区房权证城区字第**、区字房权证城区字第**、字第房权证城区字第**、第×房权证城区字第**、××房权证城区字第**、×号房房权证城区字第**套用由被告承担。一审查明的事实：本院在执行王忠与杨明海买卖合同纠纷一案中，因杨明海暂无履行能力，忠信公司肇东分公司于2018年12月15日以忠信公司六处房产为杨明海主动提供担保。王忠于2018年12月17日申请对该六套房产进行查封，黑龙江省亚布力林区基层法院于2018年12月18日作出（2018）黑7508执43号之二执行裁定书依法对上述六套担保房产进行了查封。崔峰提出案外人执行异议申请，本院于2019年7月15日作出（2019）黑7524执异2号执行裁定，驳回崔峰的执行异议。崔峰不服本裁定，提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以排除法院对执行标的物的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”前者是针对所有不动产执行的普适性条款，后者是针对执行房地产开发企业名下的商品房的特别条款。从规定本身并不能得出两者完全排斥适用的规则。当被执行标的物系房地产开发企业名下的商品房，既可能同时具备两者的适用条件而排除执行，也可能只具备两者之一的条件而排除强制执行。本案执行标的物为房产开发企业名下的商品房，单从二十九条规定来看，崔峰名下有其他可以用于居住的房屋，且原告在庭审中认可本案诉争的六套房屋，三套用于居住，三套用于出租，亦即买受人所购的商品房并非完全用于居住。显然不符合第二十九条第（二）款的规定，但本案还需从第二十八条的规定予以考察，即如果崔峰的主张符合二十八条的适用条件，仍然可以排除强制执行。结合本案事实，从原告提供的证据来看，黑龙江省肇东市人民法院的生效判决已确认本案被告黑龙江省忠信伟业房地产开发有限公司肇东分公司与崔峰之间存在合法有效的借贷关系，二者之间在本院查封之前签订的六份商品房买卖合同有效。本案诉争的六套房屋系被告黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司肇东分公司抵账给崔峰的，亦即买受人变相向房地产开发商支付了价款。但依据本院依职权调取的证据来看，黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司于本院查封前曾协助崔峰办理过不动产证号为2018-0009368的产权变更登记，这证实并非因开发商的原因不能办理过户。且原告庭审中未提交自己缴纳水费、电费、物业费等相应证据，原告仅是居住，占有存在瑕疵。综上所述，本案情形虽然符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（一）项、第（三）项的规定，但不符合第（二）项、第（四）项的规定。黑龙江省肇东市人民法院的生效判决虽然已经确认崔峰的商品房买卖合同有效并要求黑龙江忠信伟业房地产开发有公司协助办理产权证，但该生效判决判令房产交付仅为占有、使用的交付，未对案涉房屋作出确权裁判，房屋的所有权并未转移，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据本案查明的事实，案涉房屋登记在黑龙江忠信伟房地产开发有限公司名下。从物权公示的角度来看，黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司是案涉房屋的所有权人。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。故本院对案涉房屋的查封符合法律规定，对崔峰要求停止执行案涉房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第二十八、第二十九的规定，判决：驳回崔峰的诉讼请求。案件受理费9800元，由崔峰负担（已缴纳100元，未缴纳9700元）。本案二审期间，崔峰为证明其主张，提交电费收据12张，意在证明崔峰在房屋查封之前已经取得房屋实际入住。被上诉人王忠质证认为，对真实性及证明问题均有异议，一审法院在执行程序去查封涉案房屋时，该房屋是空的，该证据不能证实崔峰在2017年、2018年入住涉案房产。本院认证认为，崔峰提供的12张电费收据不是正规发票，并且该票据中未注明小区名称，无法确认是涉案房屋的交费收据，并且忠信公司肇东分公司于2019年3月7日出具情况说明表明查封的六处房产一直做办公室使用，结合一审法院执行过程中拍摄的照片看，崔峰提供的该组证据不能证明其取得房屋并实际入住，本院对该组证据不予确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于崔峰对涉案六套房产是否享有足以排除强制执行的权利问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时具备上述司法解释规定的要件时，不动产买受人才能够排除针对该不动产的强制执行。根据庭审查明的事实，黑龙江省肇东市人民法院的生效判决已确认本黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司肇东分公司与崔峰之间存在合法有效的借贷关系，二者之间在一审法院查封之前签订的六份商品房买卖合同有效，本案涉案的六套房产是忠信公司肇东分公司抵账给崔峰，忠信公司肇东分公司不具备法人资格，其民事行为的后果由忠信公司承担，即崔峰已向忠信公司支付了价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（一）项、第（三）项，一审庭审查明忠信公司曾与一审法院查封前曾协助崔峰办理过不动产证号为2018-0009368的产权变更登记，崔峰亦未提供证据证明忠信公司在签订合同后未办理过户登记不是崔峰自身原因未办理过户登记。并且崔峰提供的证据不能证明在查封前崔峰已合法占有该房屋，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题规定》第二十八条第（二）项、第（四）项的规定，不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”崔峰在一审庭审中认可自己名下有7、8套能够居住的房产，经一审法院核实崔峰在肇东市有多套房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题规定》第二十九条中第（三）项即所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定，不能排除执行。综上所述，崔峰就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其主张不予支持。关于崔峰提出执行程序中的担保合同属于无效的合同的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议”，因此崔峰提出的该项主张不属于本案的审理范围，本院不予审理。综上，崔峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人崔峰负担。本判决为终审判决。审判长  王峄东审判员  芦 颖审判员  董春香二〇二〇年九月二十七日法官助理杨艺书记员郑方