广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初6729号 原告：蒋艳军，男，1973年6月22日出生，汉族，住南宁市。 原告：黄鸿，女，1981年10月1日出生，壮族，住南宁市。 原告蒋艳军、黄鸿之共同委托诉讼代理人：蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。 被告：广西壮族自治区蚕业技术推广站，住所地南宁市西乡塘区下均路**，统一社会信用代码：12450000498503050H。 法定代表人：李标，站长。 委托诉讼代理人：覃海光，广西锦记律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何澍民，广西同望律师事务所律师。 原告蒋艳军、黄鸿与被告广西壮族自治区蚕业技术推广站（以下简称蚕业站）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年8月1日、2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告黄鸿及原告蒋艳军、黄鸿的共同委托诉讼代理人蒋星住，被告蚕业站的委托诉讼代理人覃海光、何澍民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋艳军、黄鸿共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付位于南宁市；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告蒋艳军、黄鸿变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的《天龙丽园小区危旧房改造住房认购合同》；2.判令被告退还原告购房首付款200043元并支 付资金占用费204043.86元（计算方式：以200043元为基数，按月息2分，自2016年1月1日起暂计至2020年3月1日止为204043.86元，以后另计至还清之日止）；3.判令被告退还原告已付按揭贷款月供共计106080.08元（截止2020年5月27日）（具体以银行账单为准）并支付资金占用费（计算方式：以银行账单月供总金额为基数，自银行账单载明还款日起至被告还清之日止，按月息2分计算资金占用费）；4.判令被告支付原告因与银行终止按揭贷款合同产生的违约金及其他赔偿金（具体以银行收取的违约金及其他赔偿金为准）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年12月17日向被告交付购房定金2万元，又于2015年12月24日向被告交付购房款180043元，双方签订《天龙丽园危旧房改造住房认购合同》，约定原告认购位于南宁市，建筑面积124.73平方米，单价4009元/㎡，预计房款500043元整。合同签订后，原告依约向银行办理按揭贷款，中国建设银行股份有限公司南宁市园湖支行按程序审批后，于2016年7月26日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并于2016年7月27日支付30万元到被告委托的住房代建方广西丽原投资有限公司账户。自此，原告已全部付清购房款。被告出卖给原告的房屋建成至今不交付给原告，且被告自签订合同之日起就没有为原告办理准购证等报批手续，签订合同的目的只是骗取购房款，被告现以各种借口不履行合同，致使原告合同目的无法实现，被告的行为构成根本违约，符合解除合同条件。同时被告的违约行为给原告造成极大的经济损失，原告诉请合法有据，但仍不足弥补自己的经济损失。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求法院予以支持。 被告蚕业站辩称，一、原、被告签订的《天龙丽园小区危旧房改造住房认购合同》为无效合同。案涉项目住房是被告依据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发【2009】16号）等法规、政策建设的政策性保障住房中的非还建住房。上述法规对非还建住房的供应对象和程序有严格的规定：首先供应符合条件的建设单位职工家庭，如有剩余由本级住房制度改革委员会办公室按照一定顺序调剂，只有符合自治区政府房改部门下发调剂文件划定的房屋供应对象范围的人员方可报名申购房屋，报名人员还须经过申请、资格初审、资格复审、公示等严格的审查批准程序，并且取得《准购证》后，才能最终与建设单位签订购房合同。至今，原告并未提交申报材料给被告，也没有任何证据显示其符合政府调剂文件划定的具备报名资格的人员范围，在未办理准购证的情况下被 告虽然与其签订了认购合同，但该合同因违反了政策的强制性规定，属于无效合同。同时，根据危旧房改住房改造相关文件及针对被告危旧改项目出台的调剂批复文件和有关文件特别明确强调的意见，原告的购房资格不可能获得主管房改部门的认可，被告无法为其办理准购证。 二、被告没有委托广西丽诚东投资有限公司（以下简称丽诚东公司）擅自收取原告的房款，原告主张其已付清购房款与事实不符。原告无法一次性付清房款而需要通过申请银行贷款支付购房款，为此，原、被告及丽诚东公司三方通过联系建设银行园湖支行为原告购房提供信贷支持，通过签订《危旧房改住房改造项目三方协议书》约定放贷条件是：被告按政策规定的程序为原告办理准购证，被告因为属于全额拨款的事业单位无法对外提供担保，故丽诚东公司作为原告的保证人向银行提供担保，银行发放贷款后最终付给被告，同时约定如因政策原因导致原、被告的认购合同无效或不能履行的，由被告承担回购义务，并将收到的贷款清偿给银行。除了上述特别约定的情形以外，丽诚东公司作为代建单位无权收取购房者任何其他款项。丽诚东公司擅自向原告收取首付款或定金的行为并不在被告的委托授权范围之内，原告提供的收款收据并非被告出具，上面加盖的财务章并非被告印章，是丽诚东公司背地里私刻的印章，未经被告同意，也未在有关部门合法备案，收据上的收款经手人“姬虹”是丽诚东公司的人员，对此被告不予认可。 三、本案不属民事案件受案范围，应驳回起诉。原、被告签订的认购合同买卖的危旧改非还建住房系政策性保障住房，政策性保障住房购房资格的认定权由政府职能部门行使，因此原、被告之间并不是平等的法律关系，不属于法院民事案件受理的范围，法院应驳回其起诉。 四、即使法院认定原、被告签订的《天龙丽园小区危旧房改造住房认购合同》有效，由于原告没有向被告提交办理准购证的相关材料，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，被告同意解除合同，但是合同无法继续履行的责任不在于被告，合同约定作为买房人的原告如果不符合购房的条件，被告无息退回收到的购房款，因此，原告要求被告支付资金占用费没有事实及法律的依据。关于原告的第3项诉讼请求，如果原告以每月向银行支付的贷款本息来向被告主张退款的话，被告认为双方的纠纷永远无法解决，建议原告在清偿银行剩余贷款本息之后双方另行处理。且被告认为原告每月清偿的月供款项包括本金和利息，本金属于购房款本身，但利息不属于购房款，是原 告为了购房而通过贷款自行承担的购房成本，与房屋出售方即被告没有必然关系，且是由于原告不符合办理准购证的条件才导致双方解除合同，由此产生的利息损失属于原告购房的风险，应由其自行承担。关于原告的第4项诉讼请求，由于原告要求支付的违约金或者赔偿金不具体不明确，甚至未实际发生，请求法院驳回该项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋艳军、黄鸿为南宁市城镇居民，非被告蚕业站职工。2015年12月，原告蒋艳军、黄鸿作为买房人，被告蚕业站作为卖房人签订《天龙丽园小区危旧房改造住房认购合同》，该合同前言部分载明：“为改善职工的住房条件，广西区蚕业技术推广总站根据广西壮族自治区人民政府桂政发（2009）16号文件精神，利用南宁市下均路6号进行危旧房改住房改造。卖房人和买房人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖危旧房改造住房达成如下合同内容，以共同遵守执行。”合同约定原告认购的房屋位于南宁市，建筑面积124.73平方米，单价为4009元/平方米，预计房价为500043元，原告采用银行按揭方式付款，在签订本合同当日付清合同总价款的40%即200043元作为首期房款，剩余300000元房款由原告在60日之内向银行办理按揭贷款；被告应在取得楼栋施工许可证之日起36个月内将房屋交付给原告使用。合同第九条第1款约定，如因卖房人原因造成工程延误，不能按规定期限交房，分别按以下方式处理：①买房人解除合同，办理退房，卖房人自买房人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买房人已付房款的同期存款活期利率支付违约金。……③房屋交付逾期的7日内，卖房人未收到买房人书面解除合同通知的，视为买房人不退房。第九条第2款第④项约定，如买房人提供资料不真实，或买房人不符合桂政发[2019]16号文规定的购买条件，卖房人有权终止合同，将该房屋另行调剂，同时退回买房人所交房款（无息），买房人需配合卖房人办理退房手续。 原告持有的2015年12月17日、2015年12月24日出具的两张《收据》载明收到蒋艳军、黄鸿天龙丽园1-2102号购房定金20000元、购房款180043元。该两份收据均加盖印文为“广西区蚕业技术推广总站危旧房改住房改造工程部财务专用章”的公章。 2016年7月26日，原告蒋艳军作为借款人与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告蒋艳军为购置南宁市而向建行园湖支行借款300000元，借款期限240个月。2016年7月27日，建行园湖支行将借款300000元支付至丽诚东公司名下的银行账户（账号：45×××88）。 被告蚕业站主张前述款项均为丽诚东公司收取，其中180043元购房款丽诚东公司已转入其与蚕业站签订的《危旧房改住房委托改造合同》约定的专用共管账户，余下两笔款项丽诚东公司未转入专用共管账户。 涉案危旧房改住房项目A区“天龙丽园”1～6栋及地下室于2014年12月12日取得《建筑工程施工许可证》。 另查明，业已生效的南宁市中级人民法院（2016）桂01民初717号民事判决书认定：根据丽诚东公司及蚕业站签订的《危旧房改住房委托改造合同》及《补充协议》内容显示，蚕业站作为建设人，其在获得国有土地使用权的基础上，将其需要改造的房屋委托有房地产开发资质的丽诚东公司代为建设，并以本项目总投资的7%的代建利润及2%的代建管理费作为报酬支付给丽诚东公司，即蚕业站享有土地使用权并承担立项成本，而受托的丽诚东公司利用自己的资质代建房人蚕业站依法进行相关的建设活动，双方建立委托代建合同关系。 同时查明，2016年3月25日，被告蚕业站（甲方）与丽诚东公司（乙方）及建行园湖支行（丙方）签订《危旧房改住房改造项目三方协议书》，约定：丙方对购买坐落于南宁市西乡塘区下均路6号“天龙丽园”的购房人提供个人住房贷款支持；乙方同意在丙方承诺贷款额度内，对每一购房人向丙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证；丙方与借款人签订的《中国建设银行个人住房借款合同》生效后，没有特殊情况下，依据该合同约定的划款方式、划款时间将贷款资金划入指定账户，账户为丽诚东公司，账号为45×××88。 又查明：2020年7月17日，被告代原告向建行园湖支行偿还贷款本金244047.44元，原告向建行园湖支行支付贷款利息664.35元及提前还贷违约金1220.24元，合计1884.59元，原告蒋艳军在建行园湖支行的个人贷款已结清。 自2016年8月27日至2020年4月27日，原告共计向建行园湖支行偿还贷款本息合计108272.68元 。 本院认为，关于本案是否属于法院民事案件受理范围的问题。原告蒋艳军、黄鸿为南宁市城镇居民，并非被告蚕业站职工，其与蚕业站并无隶属关系，其因购买蚕业站危旧房改住房改造项目龙丽园小区1栋2102号房，而与被告蚕业站签订《天龙丽园小区危旧房改造住房认购合同》，该合同系平等主体之间所设立的合同，合同前言部分亦载明双方在平等、自愿、协商一致的基础上所签订，故案涉合同是平等主体之间订立的民事权利义务关系的协议，属于民事法律关系，因该合同的履行发生争议提起的本案诉讼，属于民事案件受理范围。 关于合同效力。涉案《天龙丽园小区危旧房改造住房认购合同》，双方当事人主体合法，意思表示真实，合同内容没有违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。被告蚕业站提出原告在未取得《准购证》的情况下签订涉案合同，违反了《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》之规定导致该合同损害国家和第三人利益、损害社会公共利益，从而导致合同无效的意见，对此，本院认为，《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》规范了购买非还建住房的条件及程序，根据该办法第三十条规定，涉案危旧房改住房改造项目房屋供应后还有剩余住房的，可以向当地城镇居民供应，因此，身为南宁市城镇居民的原告，其可申购涉案房屋。如遵从相应审批程序，原告无法获得准购资格，按照双方合同约定，原告可办理退房手续，因此，原告蒋艳军、黄鸿与被告蚕业站签订的合同并不产生损害国家、社会和他人合法利益之效果，该合同并不因此无效。故，被告蚕业站提出的前述合同无效的抗辩意见，本院不予采信。 关于合同解除的问题。涉案房屋所在项目于2014年12月12日取得《建筑工程施工许可证》，按照合同约定，被告应在取得楼栋施工许可证之日起36个月内将房屋交付给原告使用，即被告至迟应于2017年12月12日前将房屋交付原告，现被告未向原告交付房屋，且被告至今尚未为原告办理申购准购证的相关手续，根据合同第九条之约定，原告有权解除合同。被告提出系因原告未向被告提交办理准构证的相关材料，导致合同无法继续履行，而根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》第三十一条规定，购买非还建住房实行申请、审批和公示制度，对符合本办法第三十条规定条件的，由建设单位提出初审意见后报当地住房制度改革委员会办公室审查发放准购证。被告蚕业站作为涉案房屋的建设单位，应由其告知原告办理准购证需要提交的材料并收取相应材料，同时应 当及时将该材料报送至广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室进行审查。本案中，被告未举证证实其已告知原告提交办理准购证的资料而原告拒不提交导致无法办理准购证，因此对于被告的主张，本院不予采信。现原告要求解除与被告签订的《天龙丽园小区危旧房改造住房认购合同》，本院予以支持。 关于合同解除后责任承担的问题。原告已支付购房首付款200043元，原告持有的两份《收据》均加盖印文为“广西区蚕业技术推广总站危旧房改住房改造工程部财务专用章”的公章，被告称该款项系由丽诚东公司收取，而南宁市中级人民法院的生效判决已确认被告蚕业站与丽诚东公司之间建立委托代建合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”之规定，即便前述款项系由丽诚东公司收取，丽诚东公司在收取相应款项后应当转交给被告，故本院认定原告已向被告支付购房定金及首付款合计200043元。至于余下购房款300000元，原告与建行园湖支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，建行园湖支行根据其与蚕业站、丽诚东公司签订的《危旧房改住房改造项目三方协议书》之约定，将借款300000元转入丽诚东公司的账户，因此，该笔款项亦应视为被告收取。综上，原告已向被告支付全部购房款500043元。现因蚕业站逾期向原告交付涉案房屋导致涉案《天龙丽园小区危旧房改造住房认购合同》解除后，蚕业站理应退还原告已支付的款项。现原告要求被告退还首付款200043元，本院予以支持。蚕业站已代原告向建行园湖支行偿还剩余贷款本金，至于原告2016年8月27日至2020年4月27日期间向建行园湖支行支付的贷款本息108272.68元及原告2020年7月17日向建行园湖支行支付的利息及提前还贷违约金合计1884.59元，确属原告因购买涉案房屋所支出的费用，现因被告违约导致合同解除，前述费用应由被告负担。 关于原告主张的资金占用费，双方签订的《天龙丽园小区危旧房改造住房认购合同》约定，如因卖房人原因造成工程延误，不能按规定期限交房，分别按以下方式处理：①买房人解除合同，办理退房，卖房人自买房人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买房人已付房款的同期存款活期利率支付违约金。现因被告违约导致合同解除，原告要求被告支付资金占用费，本院予以支持，但原告要求被告按月息2分支付资金占用费，与上述约定不符，本院不予支持。因此，原告所支付的首付款200043元的资金占用费应按中国人民银行同期活期存款利率，自付款之日起计算至该笔购房款退还之日止，原告仅主张自2016年1月1日起计算的资金占用费，系对 其权利的自行处分，本院予以支持。至于原告所支付的银行按揭贷款本息的资金占有费，由于原告自2016年8月27日至2020年4月27日期间每月均向银行偿还借款本息，且每月还款数额不一致，故本院酌情确定该部分资金占用费以108272.68元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，自2020年4月27日起计算至该笔购房款退还之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第四百零四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告蒋艳军、黄鸿与被告广西壮族自治区蚕业技术推广站签订的《天龙丽园小区危旧房改造住房认购合同》； 二、被告广西壮族自治区蚕业技术推广站向原告蒋艳军、黄鸿退还购房首付款200043元； 三、被告广西壮族自治区蚕业技术推广站向原告蒋艳军、黄鸿支付资金占用费（计算方式：以200043元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，自2016年1月1日起计算至付清之日止）； 四、被告广西壮族自治区蚕业技术推广站向原告蒋艳军、黄鸿支付已偿还的银行按揭贷款本息108272.68元； 五、被告广西壮族自治区蚕业技术推广站向原告蒋艳军、黄鸿支付资金占用费（计算方式：以108272.68元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，自2020年4月27日起计算至付清之日止）； 六、被告广西壮族自治区蚕业技术推广站向原告蒋艳军、黄鸿支付已偿还的贷款利息及提前还贷违约金1884.59元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8800元（原告蒋艳军、黄鸿已预交），由被告广西壮族自治区蚕业技术推广站负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  韦志红 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  唐 敏