河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4331号 上诉人（原审原告、反诉被告）：三河市西潮百货有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路北万家福商业楼，统一社会信用代码91131082319834680T。 法定代表人：董瑞金，系公司总经理。 委托诉讼代理人：张春玉，北京市融正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：三河华夏房地产开发有限公司,住所地三河市燕郊开发区迎宾路口西万家福综合楼**，统一社会信用代码91131082601322398Y。 法定代表人：廖宗添，系公司董事长。 委托诉讼代理人：杨相军，北京新展律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：三河市京万福商业管理有限公司，，住所地三河市燕郊开发区京哈路北、宾路口西万家福商业楼**，统一社会信用代码91131082MA0958FJ5X。 法定代表人：车鸣，系公司经理。 上诉人三河市西潮百货有限公司（以下简称西潮百货）因与被上诉人三河华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏地产）、三河市京万福商业管理有限公司（以下简称京万福）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 三河市西潮百货有限公司上诉请求：一、变更原判第二条，改判：确认双方间《房屋租赁合同》已于2020年2月5日终止，上诉人不再支付2020年2月5日至6月13日期间的房屋租金及相应滞纳金；二、变更原判第三条，改判：确认双方间《房屋租赁合同》已于2020年2月5日终止，上诉人不再支付2020年2月5日至6月13日期间的物业管理费；三、变更原判第四条，改判被上诉人返还上诉人2018年2月1日至2020年1月31日期间因无效租赁2017平方米房屋的租金100万元；改判被上诉人赔偿上诉人设备设施损失费429737.45元；四、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院将上诉人停业错误地归责于“是上诉人自身原因造成”，无论是依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条还是依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知，我司此情况均应适用不可抗力事项。2、一审法院将双方《房屋租赁合同》已确认于2020年6月13日解除一事，与上诉人要求确认双方合同于2020年2月5日终止一事，错误地对立看待，是混淆了事实和因果关系。双方是在已确认合同于2020年6月13日解除、双方还有6个月的合同履行期后，又遇不可抗力因素，上诉人因此主张2020年2月5日合同终止，有充分的事实和法律依据。3、既然双方合同于2020年2月5日终止，上诉人当然不需要再支付被上诉人2020.2.5-2020.6.13期间的房屋租金与物业管理费。4、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条、《民法通则》第92条规定，一审法院既然认定2017平米加建面积房屋租赁约定无效，就应对造成无效的责任作出处理。该加建部分，因规划手续，该部分无法正常营业，却全额缴纳租金，对上诉人的租金损失，理应由被上诉人承担。 三河华夏房地产开发有限公司答辩称，同意一审判决，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2020年2月5日至3月5日之间这段时间始终是由上诉人来控制和使用，这段时间是否经营由上诉人自己来决定，上诉人以××疫情为由拒绝营业，而当时三河市所有的百货商场从三月末四月初就已正常营业，一审中双方对于此问题已经审理相当清楚，不存在不可抗力事由，而且被上诉人经一审法庭询问同意给上诉人一个月的减免期限，一审判决当中也将这一月减免期限予以扣除，因此上诉人再以××疫情为由上诉没有事实依据及法律依据。请求依法驳回上诉人的上诉。 三河市京万福商业管理有限公司答辩称，同意三河华夏房地产开发有限公司的意见。 三河市西潮百货有限公司向一审法院起诉请求：1.二被告返还原告2018年2月1日至2020年1月31日的租金1000000元；2.原告不再支付租赁房屋中2017平方米自2020年2月1日至6月13日的租金；3.二被告赔偿原告设备设施损失429737.45元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间的租赁合同于2020年2月5日终止；2.二被告返还原告押金1000000元；3.二被告返还原告租赁房屋中2017平方米自2018年2月1日至2020年2月4日的租金1005479元；4.原告不再支付2020年2月5日至6月13日的房屋租金；5.二被告赔偿原告设备设施损失429737.45元。 华夏地产与京万福向一审法院提出反诉请求：反诉被告立即支付反诉原告2020年2月5日至6月13日的租金1420765.02元及暂计算至2020年5月14日的租金滞纳金738798.32元；物业管理费674863.39元及暂计算至2020年5月14日的物业费滞纳金334057.68元。 一审法院认定事实：2018年4月10日，原告西潮百货作为乙方（承租方）与作为甲方的被告华夏地产、被告京万福共同签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于三河市燕郊镇京哈公路北侧的物业：万家福商业楼一至五层，原建筑面积8688.2㎡，五层局部及六层加建面积2017㎡，共计面积10705.2㎡。加建部分如遇政府强制拆除，甲方同意每年短收500000元租金，乙方不得以此为由另外要求甲方赔偿，也不得提出其他任何权利要求。租赁期限为7年零6个月，自2018年2月1日起至2025年7月31日止。租金总计30800000元，由甲方华夏地产收取，支付方式为：2018年2月1日至2021年1月31日，每年4000000元，2021年2月1日至2021年7月31日为2000000元……。乙方按期足额向甲方支付租金，每逾期一日加收千分之五的滞纳金。物业费共计14630000元，由甲方京万福收取，支付方式为：2018年2月1日至2021年1月31日每年1900000元，2021年2月1日至2021年7月31日为950000元……。乙方向甲方华夏地产支付押金1000000元，合同执行完毕由甲方华夏地产无息退还乙方，乙方在租赁期限内给甲方造成实际损失，甲方可在押金中扣除该部分费用，余款在合同终止时返还乙方。关于违约责任，双方合同第七条约定，非因本合同约定情形任何一方提前终止合同的均视为违约，双方特别约定：在租赁期限内，甲方提前终止合同，应当向乙方赔偿人民币8000000元，若甲方未提前6个月告知乙方终止合同，应向乙方支付未提前告知赔偿金每月500000元；乙方提前终止合同，应向甲方赔偿人民币1000000元；若乙方未提前6个月告知甲方终止合同，需向甲方增加支付未提前告知赔偿金每月500000元；任何一方提出终止合同后，另一方应当终止合同，且任何一方不得在本条约定外，再向另一方索要赔偿。关于免责条件，双方租赁合同第九条约定，若不可抗力因素导致本合同无法继续履行或无履行必要时，双方互不承担责任。合同签订后，原告依约向被告支付押金1000000元以及2018年2月1日至2020年2月4日期间的租金与物业管理费。期间，原告于2019年12月12日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：自被告收到函件之日起6个月后，即2020年6月13日为《房屋租赁合同》解除之日；合同解除之日为原告撤场、交还租赁物的日期，原告投入的可移动设备、设施、财产归原告所有，原告可将其迁出；在合同解除之日前，租赁房屋仍由原告管理、使用、支配。2019年12月21日，原告再次向被告发出《关于撤场等后续事宜的函》，内容为：一、撤场时，原告投入的可移动设备、设施、财产，如款台、收银机、中控室设备、后院办公家具家电等，归原告所有，原告可将其迁出。二、被告应向原告退还合同押金1000000元整。三、被告应向原告退还2017㎡加建部分自2018年2月1日至2020年1月31日期间的租金1000000元，且原告在支付下期租金及物业费时，不会再支付2017㎡房屋的租金。四、原告应向被告支付2020年2月1日至6月13日的租金及物业费1608943元。五、原告应向被告支付赔偿金1000000元整。六、综合上述第二、三、四、五条，被告应向原告退还房屋租金、物业管理费、押金共计2000000元整，折抵应向被告支付的租金及物业费1608943元、违约金1000000元后，原告在下次支付租金、物业费时应向被告支付租金及物业费共计608943元。七、在合同解除之日前，租赁房屋仍由原告管理、使用、支配。请被告在收到函件后3日内就上述内容回复。2019年12月25日，被告针对原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》与《关于撤场等后续事宜的函》函复原告，内容如下：原告要求被告退还2017㎡自2018年2月1日至2020年1月31日的租金1000000元，同时不再支付至2020年6月13日的租金与物业费，被告不予认同；《关于撤场等后续事宜的函》中提及的退还押金、支付租金、物业费、违约金的计算是错误的。2020年2月5日，因××疫情防控工作需要，三河市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室下发通知，要求立即停产停业。原告因开门营业的行为违反通知要求，三河市市场监督管理局燕郊分局于2月6日向原告发出三市监责改【2020】007号责令改正通知书，要求原告立即暂停营业，解除日期另行通知。至本案起诉之日，原告仍未恢复营业。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任条款明确约定了终止合同的情形，本案原告于2019年12月12日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，原告的行为符合双方租赁合同约定，通知书中亦载明合同的解除时间为2020年6月13日，被告表示收到解除通知，故本院可以认定原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年6月13日解除。原告主张合同于2020年2月5日终止，缺乏事实与法律依据。一方面，原告单方解除的通知系2019年12月12日向被告发出，其中已明确记载解除的时间是6个月后的2020年6月13日，而××疫情防控工作需要停产停业发生在2020年2月5日；另一方面，原告暂停营业后至本案庭审之时仍未恢复营业，其原因并非完全归责于××疫情的存在，而是原告违反三河市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室的通知要求开门营业，导致其被三河市市场监督管理局燕郊分局责令停业，解除日期待通知。综上，本院对原告确认租赁合同于2020年2月5日终止的主张，不予支持。关于原、被告之间房屋租赁合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方的租赁合同中明确约定了五层局部与六层的2017㎡系加建面积，且针对该加建部分作出了特别的约定，被告未在法庭辩论终结前举证证明其已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故原、被告之间关于该2017㎡的租赁约定系无效。因原告一直占有使用该部分，且其自认对该部分进行了机电安装等，故其应按照约定的租金标准支付占有使用费，本院对其要求被告返还2017㎡自2018年2月1日至2020年2月4日期间的租金，不予支持。对于2020年2月5日至6月13日期间的租金，被告当庭表示同意减免1个月租金。本院认为，原告承租的涉案房屋于2020年2月5日后无法正常经营并非××不可抗力的出现，而是原告自身原因造成，且双方合同解除日期在××疫情防控前已经确认，故原告理应按照合同约定支付被告2020年2月5日至6月13日的房屋租金，现被告自认可为原告减免1个月租金，不违反法律法规的强制性规定，本院照准，经计算，原告欠付的租金为1095890.41元（4000000元∕年÷365天×100天）。双方租赁合同约定按照日千分之五加收滞纳金实为原告逾期付款的违约金，该约定的计算方法明显过高，本院依据公平原则及被告实际受到的损失情况酌定违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对于原告主张的设备设施损失，因双方租赁合同中已明确表明2017㎡系加建，即原告明知该部分面积的性质依然与被告签订租赁合同，可知导致合同部分无效并非全部系被告过错，原告自行添置的设备设施可自行拆除，其要求被告赔偿该部分损失，于法无据，本院不予支持。被告要求原告支付2020年2月5日至6月13日期间的物业管理费674863.39元，符合合同约定，本院照准。对于被告要求原告支付的物业管理费滞纳金，双方并未对此进行约定，故本院不予支持。 综上所述，原、被告之间的房屋租赁合同于2020年6月13日终止；二被告返还原告押金1000000元；原告支付被告房屋租金1095890.41元与逾期付款违约金以及物业管理费674863.39元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告三河华夏房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还原告三河市西潮百货有限公司押金1000000元。二、反诉被告三河市西潮百货有限公司于本判决生效后三日内给付反诉原告三河华夏房地产开发有限公司房屋租金1095890.41元与逾期付款违约金（违约金计算方法：以1095890.41元为基数，自2020年6月14日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至实际付清之日止）。三、反诉被告三河市西潮百货有限公司于本判决生效后三日内给付反诉原告三河市京万福商业管理有限公司物业管理费674863.39元。四、驳回原告三河市西潮百货有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告三河华夏房地产开发有限公司、三河市京万福商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31517元，减半收取计15758.5元，由原告三河市西潮百货有限公司负担8858.5元，被告三河华夏房地产开发有限公司负担6900（本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费32147元，减半收取计16073.5元，由反诉被告三河市西潮百货有限公司负担（本判决生效后三日内交纳）。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人称自2020年2月6日起因受××疫情影响被迫停业，属于不可抗力，上诉人不应支付2020年2月5日至2020年6月13日期间的费用。但依据一审时被上诉人提交的三河市××疫情防控工作领导小组办公室文件的规定，自2020年3月15日，百货商场、购物中心已经可以复工复产。2020年3月25日，已经全面复工复产。且被上诉人已主动减免1个月租金，故上诉人以不可抗力主张不支付2020年2月5日至2020年6月13日期间的租金及物业费的理由不能成立。 上诉人另要求被上诉人返还2018年2月1日至2020年1月31日期间的2017平米房屋的租金100万元。涉案房屋的五层局部与六层的2017㎡系加建面积，未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，关于该2017㎡的租赁约定无效。但上诉人一直占有使用该部分，且自认对该部分进行了机电安装等，故上诉人应按照约定的租金标准支付占有使用费，上诉人要求返还2017㎡自2018年2月1日至2020年2月4日期间租金的请求不能成立。 综上所述，三河市西潮百货有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28,036.0元，由上诉人三河市西潮百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  柴秋芬 审判员  罗丕军 二〇二〇年九月二十四日 书记员  韦 丹 书记员  周承恩 ——