重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4538号上诉人（原审原告）：重庆恩居房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道松牌路**，统一社会信用代码915001120801916436。法定代表人：何中凡，总经理。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴兴兰，女，1987年6月10日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：彭丹，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘意，贵州贵达（重庆）律师事务所实习律师。上诉人重庆恩居房地产经纪有限公司（以下简称恩居公司）因与被上诉人吴兴兰居间合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初22214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月3日该案进行了询问调查。上诉人恩居公司的委托诉讼代理人余孟江与被上诉人吴兴兰的委托诉讼代理人彭丹、刘意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恩居公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持其原诉讼请求；2.本案两审诉讼费由吴兴兰承担。事实和理由：1.其在提供居间服务过程中如实履行了报告义务，尽到了合理审慎的注意义务，一审法院对此认定有误，吴兴兰对于房屋存在行政限制查封是明知的，也因此三方才签订《补充协议》，就房屋存在行政查封限制的问题进行了约定，该《补充协议》系房屋买卖及居间合同的组成部分，签订该《补充协议》表明吴兴兰对房屋存在行政查封限制知晓且无异议，其已履行居间合同义务，有权收取居间服务费；2.《解约协议书》真实、合法、有效，对三方均具有约束力，吴兴兰违反约定，应承担相应的法律责任，《解约协议书》明确约定，本协议生效之日起一年内，吴兴兰不得以任何形式或通过任何渠道就上述房屋达成交易，若违反该约定，其有权向吴兴兰要求支付已退还的服务费，如服务费未支付的，其有权要求相关方支付，该条约定合法有效，且其在签订该《解约协议书》时已作出巨大让步，而吴兴兰在签订该《解约协议书》后极短的时间内就案涉房屋达成交易并办理过户手续，明显违反前述约定，应按约向其支付居间服务费，一审法院在未否定《解约协议书》的情况下排除《解约协议书》对吴兴兰的约束力，不具有事实和法律依据，且根据一审的证据无法查实吴兴兰是否系通过其他中介另行达成交易并实际支付相关中介费。吴兴兰辩称：1.签订合同时，恩居公司隐瞒涉案房屋系违章建筑，存在查封的情况，其在签订买卖合同后才知晓该情况且房屋不能过户，2019年7月5日，恩居公司与其解除了合同关系，恩居公司未履行如实告知义务，居间服务并未完成，解除协议中明确三方互不承担其他责任，故恩居公司要求支付服务费无法律依据；2.自《解约协议书》签订之日起，双方不存在法律上的权利义务关系，故恩居公司要求支付服务费无法律和事实依据，该协议系格式条款，中介惯用条款，意在限制其权利，根据常理，该房源并非恩居公司独家的信息，恩居公司对该信息不具有排他的权利，恩居公司要求在一年内不能交易违背市场交易原则；3.权利义务约定违背公平原则，恩居公司无需提供任何服务，而为他人设定义务，显失公平；4.其与第三方在房屋解封后进行交易，房屋现状与签订解除协议时发生变更，其有权与第三方达成买卖合同。恩居公司向一审法院起诉请求：1.判令吴兴兰向其支付居间服务费2.6万元；2.判令吴兴兰向其支付逾期付款违约金（以2.6万元为基数按照每日万分之一的标准从2019年5月15日计算至付清时止）；3.本案律师费由吴兴兰负担；4.本案诉讼费由吴兴兰承担。一审法院认定事实：2019年5月14日，案外人关恩杨为甲方（售房方），吴兴兰为乙方（购房方），恩居公司为丙方（居间方）形成存量房交易文件（合订本）一套，其中：吴兴兰与关恩杨签订存量房买卖合同一份，主要约定：1、双方交易房屋坐落于重庆市北部新区，成交价130万元；2、乙方签订合同当日支付定金10万元，解押前支付35万元，过户前支付80万元，2019年7月10日前支付第三笔购房款5万元；3、双方于2019年6月30日前亲临房管局办理过户递件手续。关恩杨、恩居公司、吴兴兰签订居间服务合同一份，主要约定：1、鉴于甲乙双方已在丙方居间服务下就前述房屋签订存量房买卖合同，三方签订本合同；2、居间服务标准为丙方提供房屋信息和签约机会、提供房屋信息和签约机会、实地看房、协助草拟交易文本、促成房屋买卖合同签订；3、基于丙方提供的居间服务且已促成甲乙双方签订房屋买卖合同，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费2.6万元；4、丙方应合法提供居间服务，不得隐瞒虚构与该房屋交易相关事实；5、甲乙双方或乙方延迟支付居间服务费的，迟延方除支付居间服务费外每逾期一日按照未付居间服务费的1%支付违约金。关恩杨、恩居公司、吴兴兰签订交易服务合同一份，主要约定：乙方在签订本合同当日向丙方支付过户服务费500元。同日，关恩杨为甲方，吴兴兰为乙方，恩居公司工作人李军为丙方，签订补充协议，主要约定：1、鉴于北部新区房屋存在查封情况，合同签署当日乙方约定支付的定金10万元由丙方代为保管；2、甲方解封房屋后，丙方有权将乙方托管的定金直接转给甲方；3、甲方解封房屋之后，不得以高价格和其他原因不配合交易；4、甲方解封房屋之前，不能将房屋进行买卖，甲方须配合丙方一起去解封；5、如此协议与主体合同产生冲突，以此协议为准。2019年7月5日，关恩杨为甲方，吴兴兰为乙方，恩居公司为丙方，签订解约协议书，主要约定：1、鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售北部新区经开园湖云街1号27幢3单元6-2之房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件，经协商达成本协议；2、本协议一经生效，三方此前签订的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议均告解除，除本解约协议书所确定之责任外，三方互不承担其他责任；3、甲、乙方及其利害关系人自本协议之日起一年内不得以任何形式及/或通过任何渠道就上述房屋达成交易，甲、乙方违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的服务费；如服务费尚未支付的，相关方应按照居间服务合同的约定向丙方全额支付。2019年7月20日，关恩杨为甲方，吴兴兰为乙方，重庆美的家文化传媒有限公司为丙方，就乙方购买甲方出售的上述房屋及双方共同委托丙方提供相应的居间服务事宜签订房地产买卖合同，房屋成交价为131万元。同日，吴兴兰向重庆美的家文化传媒有限公司支付中介佣金19650元。一审庭审中，吴兴兰确认前述合同所涉房屋在与关恩杨、恩居公司签订解除协议书后解除了行政查封，并于2019年7月25日过户至其名下。一审法院认为，恩居公司、吴兴兰及案外人关恩杨签订的存量房交易文件（合订本）系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于三方签订的解除协议中对协议解除后若吴兴兰与关恩杨另行达成交易，则按照原约定向恩居公司支付居间费用的约定是否有效。恩居公司作为专业的房屋中介公司，在促成当事人签订买卖合同时应当将交易房屋的相关信息告知当事人。双方在形成存量房交易文件（合订本）后再签订补充协议处理房屋查封事宜，与证人庭审中关于先签订买卖合同后出示产权信息并签订补充协议的证言能够相互印证。据此足以推定恩居公司在居间促成关恩杨与吴兴兰签订存量房交易文件（合订本）时并未告知吴兴兰合同所涉房屋存在被查封的情形。后因在合同约定的交易期限内房屋未能解除查封导致买卖合同无法继续履行，三方签订了解除协议。虽然解除协议中约定吴兴兰及关恩杨在解约后不得通过任何形式就前述房屋进行交易，否则需按照居间合同的约定支付居间费用，但吴兴兰与关恩杨通过其他中介公司进行房屋交易时房屋查封已经解除，房屋的相关情况已经发生了变更，吴兴兰与关恩杨此后的交易并未利用恩居公司提供的房源信息、交易机会。故恩居公司不能据此向吴兴兰主张居间费用。综上，该院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四、第四百二十五、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回恩居公司的诉讼请求。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。经审查，本案二审的争议焦点为：吴兴兰是否应向恩居公司支付2.6万元居间服务费。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”本案中，虽然恩居公司向吴兴兰报告了案涉房屋的相关信息，但因案涉房屋存在行政查封的情况，过户的法定条件不成就，致使最终吴兴兰与关恩杨未能在当时订立房屋买卖合同，故应认定恩居公司未能依据其提供的信息促成案涉房屋买卖合同的成立，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，其无权要求吴兴兰支付报酬。其次，吴兴兰举示的证据能够证明，案涉房屋后被解除查封。由于出现了新事实（案涉房屋被解除查封），吴兴兰系在案涉房屋解除查封后，通过重庆美的家文化传媒有限公司与案外人关恩杨签订了房屋买卖合同并向重庆美的家文化传媒有限公司支付中介佣金19650元，故吴兴兰并非利用恩居公司报告的信息而订立的房屋买卖合同，其行为并未对恩居公司造成损害。综上，恩居公司要求吴兴兰支付居间服务费的上诉请求，不能成立，不予支持。综上所述，恩居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人重庆恩居房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 薇审 判 员  张 毅审 判 员  王 兵二〇二〇年九月十一日法官助理  谢威利书 记 员  范 丽