广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终3191号 上诉人（原审原告）：广西好百年商业管理有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城物流区**广场****，统一社会信用代码914500000811501221。 法定代表人：张文鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方志勇，广西桂玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓燕梅，广西广司律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：班定策，男，1994年4月18日出生，壮族，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：吴世林，广西钰锦律师事务所律师。 上诉人广西好百年商业管理有限公司（以下简称广西好百年公司）因与被上诉人班定策房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2019）桂0105民初5447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 广西好百年公司上诉请求：1、撤销一审判决改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对本案已过诉讼时效的认定错误。被上诉人是在未获得物品放行条的情况下，偷偷将铺位商品搬离的，一审认定上诉人未阻拦被上诉人搬离商铺，视为同意解除合同错误。被上诉人擅自搬离商铺，单方无故解除合同属违约行为。二、上诉人与被上诉人签订的合同约定合同期限至2018年8月31日止，双方合同并未解除，合同期满后被上诉人未向上诉人返还铺位，合同未终止，故本案并未超过诉讼时效。 班定策辩称，一、上诉人起诉时，诉讼时效已超过。二、案涉的房屋违反法律规定，符合合同法第52条规定。三、合同已于2015年11月底终止，被上诉人口头同意解除合同，也让被上诉人搬离了商场里的财物，故被上诉人不应支付上诉人诉请的各项费用。四、合同没有对律师费进行约定，且被上诉人没有违约，不应承担律师费。 广西好百年公司向一审法院起诉请求：1.判决班定策支付给广西好百年公司2015年12月1日至2016年9月31日期间的租金30800元；2015年12月1日至2016年9月31日期间经营服务费33370元；2016年6月1日至2016年7月31日期间物业费10657元；2015年12月15日至2016年7月15日期间电费5385元；2.判决班定策所支付的租金保证金3080元，经营服务保证金3337元，质保金5000元广西好百年公司不予返还；3.判决班定策 支付广西好百年公司违约金27767元（计算方法：分别以班定策拖欠的租金、经营服务费、物业费、电费为基数，自逾期之日起暂计至2019年4月30日，按照日0.03%计算）；4.判决班定策赔偿广西好百年公司租金损失141680元（计算方式：以剩余租期的租金总额计算：6160元/月乘以剩余租期23个月）；5.由班定策承担广西好百年公司维权律师费13053.80元；6.案件诉讼费由班定策承担。一审审理过程中，广西好百年公司主张其与班定策之间的租赁合同至今尚未解除，租金继续计算，因此将第4项诉讼请求增加到第1项诉讼请求中。 一审法院查明事实：2015年4月29日，广西好百年公司（出租方）与班定策（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》（含附件），主要约定：广西好百年公司将位于南宁市江南区商铺出租给班定策使用，租赁铺位建筑面积共计256.68平方米；班定策以每贰个月为一期按建筑面积支付租金（法定假日租金照计），租金单价为12元／平方米／月，每期租金为6160元，班定策每缴纳一期租金可使用租赁铺位期限为贰个月；租金支付实行先付费后使用的原则，首期租金应在签订本租赁合同的7日付清，以后每期租金须于当期起始日的30日前将当期租金一次性付清；如班定策未能按时向原告缴清租金的，广西好百年公司有权按本合同约定追究班定策违约责任；本合同签订之日起7日内，即2015年5月5日前班定策须向广西好百年公司交纳 租赁保证金3080元；本合同期限自2015年6月1日起至2018年8月31日止；广西好百年公司给予班定策从2015年4月29日起至2015年5月31日止的免费装修期；班定策以每贰个月为一期按建筑面积向广西好百年公司支付经营服务费（包括品牌推广、运营管理成本运费等）（法定假日经营服务费照计），经营服务费单价为13元/平方米/月，每期经营服务费为6674元，班定策每缴纳一期经营服务费可使用租赁铺位期限为贰个月；经营服务费支付实行先付费后使用的原则，首期经营服务费应在签订本合同的7日内付清，以后每期经营服务费须于当期起始日的30日前将当期经营服务费一次性付清；班定策以每贰个月为一期按建筑面积向广西好百年公司支付物业服务费，单价为5元/平方米/月，每期物业服务费为2569元，班定策每缴纳一期物业服务费可使用租赁铺位期限为贰个月；首期物业服务费班定策应在签订本合同的7日内付清，以后每期物业服务费须于当期起始日的30日前将当期经营服务费一次性付清；本合同签订之日起7日内，即2015年5月5日前，班定策须向广西好百年公司缴纳经营服务保证金3337元，班定策向广西好百年公司交纳的租赁合同保证金及经营服务保证金，以下简称合同履约保证金；班定策应向广西好百年公司交纳商品质量保证金5000元；班定策未按时向广西好百年公司交纳包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等各项应交款项的，每逾期一日，班定策应按照未交金额的万分之三向广西好百年公司支付违约金，且广西好百年公司有 权暂停向班定策返还商品代收款；班定策拖欠应交款项（包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等费用）二十日以上（含二十日）或出现2次逾期支付前述应付款项的，为根本违约，广西好百年公司有权随时单方终止或和解除合同，除不予退还班定策所交的合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求班定策赔偿广西好百年公司的损失。 上述合同签订后，班定策向广西好百年公司支付了租金保证金3080元、经营服务保证金3337元、质保金5000元及相应租金后，广西好百年公司将涉案商铺交付给班定策使用。2015年11月30日前，班定策搬离了涉案商铺。班定策已向广西好百年公司付清2015年11月30日前的租金等费用。 另查明：江南区沙井大道56号南宁华南城物流区1号广场Ａ栋于2015年6月26日进行了产权登记，房屋产权登记证号为邕房权证字第××号。2015年6月9日，南公消验字［2015］第208号《南宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书》对南宁华南城（一期）物流区1号广场建设工程消防验收意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收；四、该场所属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。 一审法院认为，关于涉案房屋租赁合同的效力问题。首先，涉案商铺取得了房屋产权证书，属于合法建筑，虽然涉案商铺的用地和规划性质是仓储，广西好百年公司与班定策签订租赁合同将涉案商铺用作商业性质，但现行法律、行政法规并无禁止国有土地用于商业用途的效力性、强制性规范，故未办理土地用途变更手续并不影响其对涉案土地的处分及租赁合同的效力。因此，对班定策关于涉案租赁合同无效的主张一审法院不予采纳。关于涉案商场投入使用、营业前广西好百年公司未依法申请消防安全检查是否导致合同无效的问题。班定策主张涉案租赁合同因此无效；广西好百年公司抗辩称未申请消防安全检查的规定是管理性规定而非效力性规定，不影响合同效力；一审法院采纳广西好百年公司的主张，认定涉案商场在投入使用、营业前未依法申请消防安全检查，不因此导致涉案租赁合同无效。 本案中，班定策于2015年11月30日搬离涉案商铺，广西好百年公司未予阻扰，班定策直至广西好百年公司提起本案诉讼才提出各项保证金及质保金应予退还的问题，一审法院认为，广西好百年公司与班定策之间于2015年11月30日已就涉案租赁合同解除及解除条件进行了约定或默认，现在，广西好百年公司主张合同尚未解除的意见一审法院不予采纳，班定策关于广西好百年公司应向其退还保证金和质保金的主张亦不予采纳。本案的诉讼时效应从2015年12月1日起算，至2019年7月8日广西好百年 公司提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，因此，对广西好百年公司的全部诉讼请求予以驳回。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回广西好百年公司的全部诉讼请求。案件受理费2706元，由广西好百年公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。对一审查明“2015年11月30日前，班定策搬离了涉案商铺。”上诉人提出异议，但上诉人一审庭审提交的照片已证实被上诉人在上诉人通知解除合同前早已搬离案涉商铺，上诉人作为商场管理人却未举证证实班定策何时搬离案涉商铺，故其异议，本院不予采纳。一审查明事实，客观属实，本院予以确认。 本案二审争议焦点是：1、本案是否超过诉讼时效？2、上诉人主张的各项请求有何依据，应否予以支持？ 本院认为，一审查明班定策于2015年11月30日搬离案涉商铺，广西好百年公司对此虽有异议，但未举证证实班定策何时搬离案涉商铺，故其异议，本院不予采纳。且其在一审提交照片并主张班定策于2016年9月30日撤场，无论班定策是在2015年11月30日，还是2016年9月30日搬离案涉商铺，广西好百年公司未予以阻扰，亦未对此提出异议，故班定策主张广西好百年公司同意其解除合同，并同意其搬离涉案商铺，本院予以采信。本案 的诉讼时效无论从2015年12月1日起算，还是从2016年10月1日起算，至2019年7月8日广西好百年公司提起本案诉讼时，已超过诉讼时效期间，广西好百年公司未举证，在此期间存在诉讼时效中止、中断的情形，故一审对广西好百年公司的全部诉讼请求予以驳回正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人广西好百年公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5412元，由上诉人广西好百年商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年八月二十六日 法官助理  李姝雯 书 记 员  蒙柯羽