河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1240号上诉人（原审被告）：杞县富苑房地产开发有限公司。住所地河南省开封市杞县城关镇金城大道中段**。法定代表人：陈文国，经理。委托诉讼代理人：何延晨，河南何延晨律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：尚康建，男，1982年10月13日生，汉族，住杞县。委托诉讼代理人：尚明叶，北京华泰（郑州）律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人杞县富苑房地产开发有限公司（以下简称“富苑房地产公司”）因与被上诉人尚康建房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省杞县人民法院（2019）豫0221民初3900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富苑房地产公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回尚康建的诉讼请求。事实与理由：1．一审判决认定事实错误。富苑房地产公司严格按照合同约定交付了房屋。双方合同约定的付款方式为分期付款，在合同约定的交房期限届满之前尚康建因不能提交相应的按揭贷款手续，导致银行不能发放贷款，故双方重新约定了尚康建付清全款交房，直到2015年2月15日尚康建才将维修基金缴清，富苑房地产公司把房屋钥匙交给尚康建，尚康建实际使用至今，一审判决认定2015年7、8月份尚康建自购房锁占房不是事实，即便是按照尚康建的说法，实际交房的时间也应认定为该时间。尚康建的房产证迄今未办理的原因是尚康建一直不予配合导致的，因房屋系全款购买，富苑房地产公司并不需要为其办理备案登记，且其也不是房产证没有办理产权登记的原因，法律也没有规定商品房买卖除分期付款的以外必须办理备案（预告登记）。所以，据此，一审法院认定未办理房屋产权登记系富苑房地产公司违约并因此承担违约金至今也是错误的。2．一审适用法律错误。尚康建从2015年交过维修基金后一直实际占用和使用着涉案房屋并一直收益，该事实是客观的，也是尚康建认可的。尚康建购房的目的在于占有、使用、收益，自富苑房地产公司交房后尚康建的合同目的已经实现，并没有任何经济损失。即便有损失，按照相关规定违约金也不能超过损失的一定比例。故一审判决不符合法律规定，而且根本不符合常理，更不应说公平、公正。尚康建答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回富苑房地产公司的诉讼请求，维持一审判决。事实与理由：1．根据合同约定，富苑房地产公司不但要向尚康建交付符合合同约定的房屋，还要交付符合法律规定的房屋。但至今尚康建未收到涉案房屋交付手续的书面通知及相关的证明文件。2．尚康建一直按照约定按揭付款，富苑房地产公司称尚康建因不能提交相应的按揭贷款手续，导致银行不能发放贷款，故双方重新约定了尚康建付清全款交房不属实。3．办理产权登记备案是合同明确约定的，也是富苑房地产公司的义务。4．富苑房地产公司与尚康建所签订合同系河南省建设部门通用版本，合同中的违约金也是同行业标准。本案是因为富苑房地产公司无视合同约定严重违约造成的，富苑房地产公司应当承担违约金，如果富苑房地产公司不承担支付违约金的责任，请求富苑房地产公司向尚康建交付符合合同约定标准的房屋，并办理房屋的所有权证。尚康建向一审法院起诉请求：1．请求依法判令富苑房地产公司向尚康建支付逾期交房违约金暂计327757.5元（自2013年12月2日暂计至2019年8月14日，以后的违约金按照525000元×0.03%/日的标准，计算至实际交房之日止）。2、判令富苑房地产公司立即为尚康建办理杞县人民路中段路西富苑观城2号楼下第20号商铺房屋的权属证书，并支付逾期办理房地产权属证书违约金暂计165060元（自2015年4月25日暂计至2019年8月14日，以后的违约金按照525000元×0.02%/日的标准，计算至实际办理房屋所有权证书之日止。）一审法院认定事实：2011年10月16日，尚康建、富苑房地产公司签订了《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）一份，合同约定主要内容为：尚康建将位于杞县富苑．观城小区2号楼下第20号商铺，预售许可证号杞住建预售证字（2012）第0818号，共计80.22平方米，以每套525000元的价格卖给尚康建。合同签订当日，买受人应当向出卖人支付首付款265000元，下余房款260000元为银行贷款方式支付，出卖人应当在2013年12月1日前，该商铺经单体验收合格，出卖人出示房屋建筑工程竣工验收报告，按合同约定将房屋交付尚康建，逾期交付的，按以下方式处理，1、逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富苑房地产公司按日向尚康建支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富苑房地产公司按日向尚康建支付已交房款万分之三的违约金。另约定，出卖人应当于商品房交付后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的每日0.02%向尚康建支付违约金。杞县富苑房地产开发有限公司加盖合同专用章，法定代表人陈文强加盖私章，买受人尚康建签名并按印，2011年10月16日。2011年10月15日，尚康建向富苑房地产公司支付购房款30000元，富苑房地产公司为尚康建出具收据一份，载明：今收到尚康建交来购富苑观城门面房定金30000元，加盖杞县富苑房地产开发有限公司财务专用章。2011年10月16日，尚康建向富苑房地产公司支付购房款235000元，富苑房地产公司为尚康建出具收据一份，载明：今收到尚康建交来购富苑观城门面房购房款235000元，加盖杞县富苑房地产开发有限公司财务专用章。2013年12月18日，杞县富苑房地产开发有限公司出具发票一份，载明主要内容：发票号码002××××2217，开票日期2013年12月18日，付款方尚康建，收款方杞县富苑房地产开发有限公司，面积40.22平方米，单价6544.50元，金额263220.00元，加盖杞县富苑房地产开发有限公司发票专用章；2013年12月18日，杞县富苑房地产开发有限公司出具发票一份，载明主要内容：发票号码002××××2216，开票日期2013年12月18日，付款方尚康建，收款方杞县富苑房地产开发有限公司，面积40.22平方米，单价6544.50元，金额261780.00元，加盖杞县富苑房地产开发有限公司发票专用章。2014年1月7日，尚康建在杞县地方税务局交纳契税21000元，杞县地方税务局为尚康建出具缴税凭证一份。2015年2月15日，杞县富苑房地产开发有限公司收取尚康建维修基金9627元，富苑房地产公司为尚康建出具收据一份，载明：“交款人尚康建，款项名称观城，收款事由维修基金，大写玖仟陆佰贰拾柒元（9627元），房源号2#寇20#门面房，加盖杞县富苑房地产开发有限公司财务专用章。”尚康建、富苑房地产公司签订合同约定的交付房屋时间2013年12月1日至今，富苑房地产公司未向尚康建办理交付房屋手续，亦未给尚康建办理所购买的2号楼下第20号商铺的不动产权属证书。尚康建认可于2015年7-8月自购锁具将涉案房屋锁住。上述事实有当事人陈述、尚康建、富苑房地产公司签订的商品房买卖合同、购房发票、契税凭证、维修基金收据、购房款收款收据等证据予以证实。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。尚康建、富苑房地产公司签订商品房买卖合同，双方主体适格，意思表示真实，合同真实有效。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。富苑房地产公司作为房地产开发企业，其开发房地产需办理相关手续证件，在买房人办理权属登记手续时，其负有将其持有的办理权属登记所需的各种证件资料提供给房地产行政管理部门的义务。尚康建、富苑房地产公司签订商品房买卖合同后，尚康建按约定支付了购房款，缴纳了维修基金、契税，已履行了合同约定义务，富苑房地产公司未按合同约定交付经验收合格的房屋，也未按约定给尚康建办理相关房屋的权属证书，已构成违约。因尚康建、富苑房地产公司签订的《房屋买卖合同》明确约定了违约责任及违约金的计算方法，且该约定不违反法律规定。结合富苑房地产公司的违约时间、违约程度及尚康建的可期待利益等因素，从公平原则及诚信原则方面考虑，富苑房地产公司支付逾期交付房屋违约金应为327127.5元（自2013年12月2日暂计至2019年8月14日，以后的违约金按照日525000元×0.03%的标准计算至实际交付房屋之日止。），逾期办理房地产权属证书的违约金应为164745元（自2015年4月25日暂计至2019年8月14日，以后的违约金按照日525000元×0.02%的标准计算至实际办理房屋权属证书之日止）。富苑房地产公司应当在具备办理房屋所有权证书的资格后十日内协助尚康建办理所购房屋权属证书。富苑房地产公司辩称，已按照约定及时交付了房屋，办理了备案登记，现尚康建未取得产权证书的原因，是因为尚康建不配合办理。因富苑房地产公司未提交相关证据予以证实，故对其辩解理由，不予采信。综上，对尚康建诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杞县富苑房地产开发有限公司具备办理房屋所有权证书的资格后十日内协助尚康建办理所购房屋杞县富苑观城2号楼下第20号商铺的房屋产权证书。二、杞县富苑房地产开发有限公司于判决书生效后十日内支付逾期交付房屋违约金327127.5元（自2013年12月2日暂计至2019年8月14日，以后的违约金按照日525000元×0.03%的标准计算至实际交付房屋之日止。）与逾期办理房地产权属证书的违约金164745元（自2015年4月25日暂计至2019年8月14日，以后的违约金按照日525000元×0.02%的标准计算至实际办理房屋权属证书之日止）。三、驳回尚康建的其他诉讼请求。如果富苑房地产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8694元，减半收取4347元，保全费2984元，共计7331元，由杞县富苑房地产开发有限公司负担7284元，尚康建负担47元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。另查明，尚康建于2016年11月10日将涉案房屋出租受益。其他事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，尚康建与富苑房地产公司签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应遵守。尚康建按约定支付购房款。富苑房地产公司未按约定时间2013年12月1日前履行交房义务，也未按约定时间交房后365个工作日内，将办理权属登记需由富苑房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，尚康建至今未取得权属证书，富苑房地产公司构成违约。因一审庭审时，尚康建认可其将涉案房屋于2016年11月10日出租受益，已实现了对涉案房屋的占有、使用、收益，故富苑房地产公司赔偿尚康建逾期交房违约金时间应自2013年12月2日起计算至2016年11月10日止，赔偿金额169155元（即525000元×0.03%×1074天＝169155元）。根据合同约定，富苑房地产公司交房后365个工作日内办理与房屋权属证书相关的备案手续等，现尚康建未取得产权证书，故富苑房地产公司应赔偿尚康建逾期办理房地产权属证书的违约金时间应自2017年11月10日起计算至2019年8月14日止，赔偿金额67410元（即525000元×0.02%×642天＝67410元），以后的违约金按照日525000元×0.02%的标准计算至实际办理房屋权属证书之日止。一审判决对该项计算有误，应予改判。一审判决其他项正确，应予维持。故尚康建关于驳回上诉，维持原判的答辩意见不能成立，本院不予支持。综上所述，富苑房地产公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省杞县人民法院（2019）豫0221民初3900号民事判决第一项，即“一、杞县富苑房地产开发有限公司具备办理房屋所有权证书的资格后十日内协助尚康建办理所购房屋杞县富苑观城2号楼下第20号商铺的房屋产权证书。”二、撤销河南省杞县人民法院（2019）豫0221民初3900号民事判决第三项，即“三、驳回尚康建的其他诉讼请求。”三、变更河南省杞县人民法院（2019）豫0221民初3900号民事判决第二项为：杞县富苑房地产开发有限公司于判决书生效后十日内支付逾期交付房屋违约金169155元（即自2013年12月2日起计算至2016年11月10日止，按照日525000元×0.03%标准计算。）与逾期办理房地产权属证书的违约金67410元（即自2017年11月10日起计算至2019年8月14日止），以后的逾期办理房地产权属证书的违约金按照日525000元×0.02%的标准计算至实际办理房屋权属证书之日止。四、驳回尚康建的其他诉讼请求。五、驳回杞县富苑房地产开发有限公司的其他上诉请求。若杞县富苑房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8694元，减半收取4347元，保全费2984元，共计7331元，由杞县富苑房地产开发有限公司负担7284元，尚康建负担47元。二审案件受理费8694元，由杞县富苑房地产开发有限公司负担8600元，尚康建负担94元。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  郭 桥审判员  张 洁二〇二〇年九月十日书记员  王 萍