新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0106民初937号 原告：新疆新天物业服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区红山路**。法定代表人：张文波，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘迎春，新疆众望律师事务所律师。被告：张椿秀，女，1971年9月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王全林（系张椿秀丈夫），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告新疆新天物业服务有限公司（以下简称新天物业公司）与被告张椿秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新天物业公司委托诉讼代理人刘迎春、被告张椿秀及其委托诉讼代理人王全林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新天物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2016年10月至2018年12月的物业服务费7553.03元；2．判令被告支付原告逾期支付物业服务费违约金14590.74元；3．由被告承担本案的诉讼费及送达费。事实和理由：被告系乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）艾丁湖路1333号天然理想城26号楼3单元302室（建筑面积142.51㎡）的业主，自2016年10月至2018年12月期间的物业服务费被告一直未支付。物业服务费作为小区维系正常运转的经济支柱，业主享受物业服务的同时应当履行及时交纳物业服务费的义务，但被告经原告催告后仍不缴费，故原告诉至法院。被告张椿秀辩称，1、原告新天物业公司与被告之间不存在物业服务合同关系。原告新天物业公司诉被告物业服务合同纠纷一案系合同纠纷，原告有义务举证证明其与被告之间存在合同关系及其履行物业服务合同的证据。本案原告所依据的物业服务合同系与新疆天然房地产有限公司（以下简称“天然公司”）所签订，原告与天然公司签订的合同应为无效合同。天然公司不是天然理想城小区所有权人，无权代表天然理想城小区业主对外签订任何形式的协议，亦无权进行“招标活动”。天然理想城小区业主入住前，天然公司已经聘请新疆天然物业服务有限公司（以下简称“天然物业”）作为天然理想城小区的物业公司。但原告与天然公司至今未通知业主已经重新更换物业公司，被告对更换物业公司情况不知情。故原、被告之间不存在物业服务合同法律关系。2、即使天然公司与原告签订了前期物业服务合同，原告主张的物业费数额也无依据。首先，原告的计费方式未与业主协商一致。其次，物业服务费的计取应当与提供的物业服务水平相适应，原告提供的物业服务与其收费标准不符，存在低服务高收费的情形，该行为严重侵害天然理想城小区业主的合法权益。最后，原告的物业费收费标准不合法，根据乌鲁木齐市关于住宅小区物业管理收费与停车管理收费的通知，对于多层不带电梯和高层带电梯不同住宅的收费标准是有相关规定的，原告的收费违反该规定。故原告违反“公平原则”和“诚实信用”原则，严重侵害合同相对方即业主的合法权益。3、原告未举证证明其已经实际履行了合同约定的物业服务义务。天然理想城小区2017、2018年期间满地杂草丛生，小区没有绿化，树木枯死，没有路灯，没有清扫积雪，车辆停放混乱，处于无管理的状态。对于小区公共区域的收益，如停车费和广告费收益账目，物业公司应定期向广大业主公告，但是在原告为天然理想城提供服务期间，一直未向业主公开过相关账目。根据物业管理条例规定，物业服务企业应每年至少一次，对业主进行物业满意度情况的书面调查，征求人数不应低于总人数的80%，对不满意的情况进行分析、制定措施、及时整改，降低业主投诉率。而在2019年4月28日之前，原告根本不知道26号楼3单元302室的业主是被告本人，故其没有进行过满意度的调查。综上所述，原告收费不合理、合法，且其未尽到应有的物业服务义务，被告有权依法行使合同履行抗辩权，拒绝支付相应费用。且被告拒绝支付费用的行为不属于违约行为，依法不应当承担违约责任。现被告仅同意按照每平方米0.5元的标准向原告缴纳该期间的物业费，恳请贵法院依法驳回原告的其他诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告张椿秀系位于××区房屋业主，该房屋建筑面积为142.51㎡，2014年9月4日，被告办理了房屋入住手续。原告新天物业公司为二级资质物业公司，其于2016年7月20日中标由新疆天然房地产开发有限公司（以下简称天然公司）组织的天然理想城物业服务项目。2016年9月25日，天然公司（甲方）与原告新天物业公司（乙方）签订一份《天然理想城前期物业服务合同》，约定由原告为天然理想城小区提供物业服务。其中合同第四条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：l、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件3）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件4）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、物业档案资料管理；7、车辆停放管理服务。第五条：乙方提供的前期物业服务应达到自治区《住宅物业服务标准》三级物业服务标准。（物业服务标准见附件5）第八条：本物业管理区域物业服务收费实行包干制。l、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层洋房住宅：2元/月·平方米。5、物业服务费用的价格构成因素为：（1）人员费用；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用；（3）清洁卫生费；物业管理区域清洁卫生费用；（4）绿化养护费；物业管理区域绿化养护费用；（5）秩序维护费；物业管理区域秩序维护费用；（6）办公经费；办公用品费、交通费、房租费等费用；（7）固定资产折旧费；物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用；（10）法定税费；（11）合理利润。7、包干制服务费不含下列费用：物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；乙方按照上述标准收取物业服务费和采暖费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第九条业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第十条：业主或物业使用人应自觉履行费用交纳义务。物业服务费用按季度交纳，业主应于每季度第一个星期交纳物业服务费用。第十一条：：地下地面规划停车场服务费收入用于弥补物业公司综合物业服务费占道停车费收入用于庭院绿化的完善养护和公共设施设备的维修。第十二条：前期遗留问题主要有：1、项目下水主管道未与市政管网接通：2、项目二期输变电工程未完工；3、消防系统未交工验收；4、屋面防水渗漏严重；5、、地下车库顶棚防水渗漏6、绿化树木死亡较多。遗留问题中l、2、3、4、5项由甲方（施工单位）维修、完善，并组织验收。第十三条：鉴于屋面渗水情况比较复杂和施工建设单位维修不及时，甲方可向乙方提供适量沥青、油毡，由乙方对渗漏点进行修补，作为甲方（施工单位）屋面质保维修的补充。第十四条：庭院绿化由乙方接管并负责绿化区域的完善和日常管理。鉴于树木和草皮死亡较多，特别是项目二期树木几乎全部死亡，工作量和费用较大。乙方承诺负责死亡的树木和草皮的重新栽种和管理维护，甲方向乙方提供适量树苗。第二十六条：乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人及行业管理部门的监督。第三十二条：乙方权利义务（一）依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任，接受甲方、业主或使用人的监督；（二）制订物业服务方案和公共管理制度；负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施；（三）不得将本物业整体或主要义务委托给其他方管理，但可以将本合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业；（四）在本物业的显著位置，将服务项目和收费标准等有关情况进行公示；（五）妥善保管和使用本物业档案、物业服务档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途，法律规定的除外；（六）依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；（七）将房屋装饰装修禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知业主；（八）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；（九）对甲方、业主或使用人违反有关物业管理法律法规的行为进行劝阻，劝阻无效的应及时书面报告有关行政主管部。第三十六条：甲方、业主或物业使用人违反本合同第八条、第九条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）及供暖结束时仍未缴纳采暖费的，逾期每日按未交数额3%向乙方支付违约金。第四十三条本合同期限约定采用以约定期限：自2016年10月1日起至2018年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第四十四条：本合同的生效：本合同先由甲乙双方签字盖章，待本合同所有附件齐备（缺一不可）并经双方确认和签字盖章后，本合同方生效。第四十五条：本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，合同自动顺延；双方未能达成协议的，甲方可在本合同期满前选聘新的物业管理企业。四三十六条：甲、乙双方中任何一方决定在合同期限届满后不再续约的，均应当在本合同期满前90日前书面通知对方。第四十七条：本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或代管。第四十八条：甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第五十条：合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在区（县）房产主管部门，行业协会，管委会（街道、乡镇）以及社区人民调解组织申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下第2种方式解决：2、向人民法院提起诉讼。第五十一条：本合同一式陆份，甲、乙双方各执叁份，由乙方报物业所在区（县）物业监管部门备案。该合同落款甲方处有天然公司合同专用章签章，乙方有原告新天物业公司合同专用章签章。合同签订后，原告为天然理想城小区提供了物业服务，合同期限届满后，原告退出天然理想城物业服务项目。2018年10月11日，乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）白鸟湖片区管委会城缘社区工作委员会、乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）白鸟湖片区管理委员会在《乌鲁木齐市物业服务企业退出服务项目管理情况登记表》上备案意见处签字、盖章，同意原告退出天然理想城物业服务项目。2019年5月21日，接替天然理想城物业服务项目的物业公司即乌鲁木齐市方益物业服务有限公司向本院出具证明，载明，“兹证明我公司与新疆新天物业服务有限公司于2018年12月15日办理了天然理想城小区全部物业移交手续，新疆新天物业服务有限公司自2018年12月16日终止为天然理想城小区提供物业服务，由我公司进驻该小区提供物业服务。特此证明！”另查明，就本案所欠物业费，原告于2019年7月15日以物业服务合同纠纷将被告诉至本院，于2019年10月12日向本院提出撤诉申请，本院于2019年10月12日作出（2019）新0106民初1835号民事裁定书，裁定，“准予原告撤回起诉。”另查明，2015年11月30日，乌鲁木齐市发展和改革委员会发布乌发改医价［2015］1108号文件《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》。通知内容为：乌鲁木齐县、各区经发委：根据市委办公厅、市政府办公厅印发《关于加强住宅小区物业服务管理的意见的通知》（乌党办发［2015］47号）、《乌鲁木齐市物业管理条例（修订）》的有关规定和国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格［2014］2755号）要求，结合我市小区物业管理现状，经市人民政府研究同意，现将乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题通知如下：一、住宅小区物业服务收费继续实行普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业服务收费政府指导价管理。现行我市普通住宅物业服务收费政府指导价为：按服务质量等级由低到高从四级到一级多层住宅：分别为0.3元、0.4元、0.5元、0.6元／月·平方米；高层住宅：分别为0.8元、1.1元、1.5元、2元／月·平方米，以上每个服务等级对应的收费标准为基准价格。具体收费标准可上下浮动10%。新建住宅小区业主在办理入住时，物业服务企业向业主收取的前期物业服务收费芥得高于普通住宅三级物业服务标准。即：多层住宅0.4元／月·平方米；高层住宅1.1元／月·平方米。非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价。具体物业服务收费标准由物业服务企业和业主或业主大会自主协商确定。成立业主大会的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，具体物业服务收费标准由业主大会与物业服务企业根据物业服务质量协商确定。三、物业服务收费政府指导价的制定，物业服务收费标准的制定应当反映一定时期城市经济社会发展水平、业主承受能力和物业服务企业的经营状况。物业服务企业认为现行物业服务收费政府指导价偏低要求调整收费的，须向价格管理部门申请并提交连续三年向业主公示的小区公共收益收支情况、停车服务收费收支情况的原始票据和影像资料。本通知自2016年1月1日起开始执行，试行期一年。请乌鲁木齐县、各区经发委接文后负责将本通知转发区（县）所属相关部门和物业服务企业遵照执行。此前凡与本通知相抵触的，一律以本通知的要求为准。2015年12月25日，乌鲁木齐市发展和改革委员会发布乌发改医价［2015］1214号文件《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准石关问题补充说明的通知》。通知内容为：乌鲁木齐县、各区经发委：《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》（乌发改医价［2015］1108号，以下简称1108号文件）发布以来，引起全市各方面的高度关注，我委收集和梳理了大量的反馈意见，经会同市住房保障和房产管理局等相关部门研究，现就1108号文件中涉及的有关具体规定说明如下：一、有关名词的说明1、普通住宅：是指除别墅以外的所有住宅。2、新建住宅小区：是指“2016年1月1日以后通过竣工验收合格（指建设、监理、勘察、施工、设计单位竣工验收合格）的新建住宅小区：住宅小区”。3、前期物业：是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。4、物业服务企业资质：是指物业服务企业从事物业服务活动的准入资格。按照专业技术人员、物业服务类型及规模等方面进行资质等级划分。5、物业管理服务等级：是指地方政府有关部门根据不同的物业服务内容与标准所作的分类，并以此作为适用不同等级的政府指导价的依据。三、1108号文件中的物业服务收费和停车服务收费标准只适用于属于前期物业管理的普通住宅小区。市发展改革委已开展了全市普通住宅物业服务收费政府指导价的成本监审工作。根据成本监审结论，按照相关价格法规，结合自治区住房和城乡建设厅2013年6月6日发布的《住宅物业服务标准》（新建标函［2013］14号），市发展改革委将提出全市统一的普通住宅物业服务收费改革方案。四、根据《乌鲁木齐市物业管理条例（修订）》的规定，开发建设单位、住宅小区业主和街道办事处、乡镇人民政府、物业行业主管部门等要密切配合，积极主动，加快成立业主大会，努力实现物业行业市场化、规范化、标准化的管理。前期物业管里结束后，物业服务收费和停车服务收费实行市场调节价。五、本通知为1108号文件的补充说明。请乌鲁木齐县、各区经发委接文后负责将本通知转发区（县）所属相关部门和物业服务企业。各物业服务企业要认真收集和梳理执行过程中的相关资料，以备进一步完善和修订。2017年2月3日，乌鲁木齐发展和改革委员会、乌鲁本齐市住房保障和房产管理局联合发布乌发改医价［2017］62号文件《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》。通知内容为：各区（县）经发委、规划房产局（建设局）：根据《乌鲁木齐市物业管理条例（修订）》、国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格［2014］2755号）和自治区发展改革委、自治区住建厅《关于印发的通知》（新发改法规［2016］1189号）要求，结合我市小区物业服务收费现状，经市人民政府第34次常务会议研究同意，现将乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的相关规定通知如下。一、住宅小区物业服务收费（一）未成立业主大会（业主委员会）提供前期物业服务的普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业服务收费实行政府指导价。根据物业服务质量等级由低到高（从一级到四级）对应的物业服务收费标准分别为：1、多层不带电梯普通住宅：一级服务0.5元／月·平方米、二级服务0.6元／月·平方米、三级服务0.7元／月·平方米、四级服务0.8元／月·平方米。2、高层或带电梯普通住宅：一级服务0.8元／月·平方米、二级服务1.1元／月·平方米、三级服务1.5元／月·平方米、四级服务2.0元／月·平方米。住宅物业服务质量等级按照自治区住建厅《关于批准发布白治区工程建设标准（XJJ056-2013）》（新建标函［2013］14号）执行。每个物业服务质量等级对应的物业服务收费标准为基准价格，具体收费标准可上下浮动10%。（二）已成立业主大会（业主委员会）的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，具体物业服务收费标准由业主大会（业主委员会）与物业服务企业根据物业服务质量等级标准协商确定。（三）非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体物业服务收费标准由物业服务企业与业。业主或业主大会（业主委员会）自主协商确定。六、凡涉及2016年度期间的物业服务和停车服务等方面的费用，仍按《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题的通知》（乌发改医价［2015］1108号）和《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服物业服务收费和停车：服务收费标准有关问题补充说明的通知》（乌发改医价［2015］1214号）执行。七、本通知由乌鲁木齐市发展和改革委员会会同乌鲁木齐市住房保障和房产管理局负责释。八、本通知自2017年1月1日起开始执行。原《关于转发的通知》（乌发改房［2005］18号）、《关于乌鲁木齐地区物业服务收费价格管理的相关规定的通知》（乌发改房［2005］72号）、《关于普通住宅小区物业服务收费有关问题的批复》（乌发改医价［2014］140号）、《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题的通知》（乌发改医价［2015］1108号）和《关于鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题补充说明的通知》（乌发改医价［2015］1214号）同时废止。上述事实有原告提供的《业主档案》、物业服务企业资质证书、乌鲁木齐市物业服务企业诚信证明、中标通知书、《天然理想城前期物业服务合同》、乌鲁木齐市物业服务企业退出服务项目管理情况登记表、证明、（2019）新0106民初1835号民事裁定书，被告提供的《乌鲁木齐市关于规范住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》、新疆新天物业管理有限公司专用收据6张，本院依法调取的乌发改医价［2015］1108号文件、乌发改医价［2015］1214号文件、乌发改医价［2017］62号文件，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。本院认为，针对本案争议焦点一：原告新天物业公司要求被告张椿秀支付2016年10月1日至2018年12月15日期间物业服务费7553.03元（142.51㎡×2元/㎡×24.5个月）的诉讼请求有无事实及法律依据。被告辩称，1、原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告所依据的前期物业服务合同系与天然公司所签订，天然公司无权与原告签订物业服务合同，故其与原告之间签订的合同无效。2、原告主张的物业费不合法，原告收取物业费标准超过政府指导价，且未与业主协商一致。3、原告主张的物业费不合理，其提供的物业服务亦与该收费标准不符，存在低服务高收费的情形。故不同意按照原告主张标准支付物业费，仅同意按照0.5元/㎡向原告支付该期间的物业费。针对被告提出的第一项辩解意见：原、被告之间是否存在物业服务合同关系。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，天然理想城作为未成立业主委员会的住宅小区，开发该小区的建设单位即天然公司依法与原告新天物业公司签订的《天然理想城前期物业服务合同》，对天然理想城全体业主具有约束力，被告张椿秀不能以其非合同当事人为由提出抗辩。故本院对被告该辩解意见，不予采纳，原、被告之间存在物业服务合同关系。针对被告提出的第二项辩解意见：关于原告收取物业费标准是否合法。本院认为，根据《中华人民共和国价格法》第三条规定，“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价……政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格……”第十二条规定，“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”第二十条第三款规定，“市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。”《物业管理条例》第四十条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《物业服务收费管理办法》第六条规定，“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”第七条第一款规定，“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。”第二十二条规定，“各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。”同时，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第五条规定，“物业服务收费实行统一政策，分级管理。各级人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，按照价格分工管理权限，会同同级住房和城乡建设行政主管部门对物业服务收费进行指导、监督和管理。自治区价格主管部门会同自治区住房和城乡建设行政主管部门负责制定物业服务收费的政策和定价原则，指导全区物业服务收费的管理工作。地（州、市）价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地（州、市）物业服务收费水平，制定本地（州、市）的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价等。市（设区市）、县（市）价格主管部门根据物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价管理当地物业服务收费，监督物业服务企业的收费行为。”第十一条规定，“提供前期物业服务的普通住宅小区，其物业服务等级应当依据自治区《住宅物业服务标准》，由建设单位与受委托方（物业服务企业）签订前期物业服务合同确定，建设单位在申请房屋预售时需提供前期物业合同备案，在办理房屋预售时，应当在商品房预售合同附件中书面明确告知购房人。其物业服务收费标准在当地价格主管部门按物业服务等级分类制定的政府指导价范围内确定，并抄送当地价格主管部门备案。”的规定可知，经营者在进行价格活动中，应当遵守法律、法规，特别是有关价格的法律、法规和政策的规定。本案中，原告新天物业公司系为天然理想城小区提供前期物业服务的物业公司，其物业服务收费标准应当依据其所提供的物业服务等级，在当地价格主管部门制定的相应政府指导价范围内确定。而乌发改医价［2015］1108号、乌发改医价［2015］1214号、乌发改医价［2017］62号文件确定的收费标准，系由乌鲁木齐市法定有权部门依照法律、法规、、地方性政策的层级授权根据当地经济发展水平、业主承受能力及物业服务企业经营状况，经法定程序制定并公布，并在乌鲁木齐市范围内执行的政府指导价。原告系在乌鲁木齐市范围内从事物业服务的本地企业，应当严格遵守上述文件规定的政府指导价，不得擅自变动价格范围，如果需要调整，必须按照价格管理权限和审批流程办理。而原告与天然公司所签订《天然理想城前期物业服务合同》中约定的物业服务费用超过乌发改医价［2015］1108号、乌发改医价［2017］62号文件规定的政府指导价部分，虽然未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，但违反了《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》等具体的有关法律、行政法规的管理性强制性规定，人民法院虽不宜以该约定违反法律、行政法规的管理性强制性规定为由而认定无效，但该约定亦不能因此当然的受到法律的保护和赋予司法强制执行效力。非法所得不应受到法律的保护，原告“乌鲁木齐发改委制定的文件级别偏低，无法作为认定合同效力的法律文件，且其收费标准是否超过政府指导价属于相关价格执法部门对物业公司的行政管理问题，不属于人民法院民事案件审理范畴，法院不应审查”的抗辩理由，于法无据，且不符合我国社会主义法治理念及社会主义核心价值观下对市场经营主体的一般要求。物业服务作为重要的公共服务行业，承载着促进社会面稳定及和谐社会构建的重要作用，原告超过政府指导价收费的行为如得到支持，会造成其他遵守政府指导价诚信物业企业及受害业主方的利益失衡，会降低诚信物业企业及广大业主对社会公信力的信服，亦会破坏在政府宏观调控下促使物业服务业进行有序、公正、平等经营活动的正常市场经济秩序，这将会极大的损害社会公共利益。且原告作为在乌鲁木齐市范围内从事物业服务业务的本地物业企业，应当知晓由乌鲁木齐市法定有权部门发布的相关文件，其知规犯规的行为，对内失诚于业主，对外失信于政府。故于法、于理、于情，人民法院都不应当以判决的形式赋予原告非法诉求以正当性及强制执行效力。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”故被告关于原告收取物业费标准超过政府指导价的抗辩意见，本院予以采纳，依法应对原告主张收费标准予以调整。针对被告提出的第三项辩解意见：关于原告是否尽到物业服务义务，是否存在低服务高收费的情形。本院认为，被告提供照片及对天然理想城小区业主进行的调查问卷，证实原告提供的物业服务不符合合同约定的服务等级，原告对上述证据的三性均不予认可。本院认为，因物业服务系物业公司向小区业主所提供的长期性、持续性的服务项目，被告提供的照片首先无法证实系出自天然理想城；其次仅能证实拍照片时的小区状态，并不能证实该状态持续存在，故本院对该照片的证明力不予确认。被告提供的调查问卷首先不符合有效证据的形式要件；其次亦不能证实系真实、客观的出自于对小区业主意见的征集与调查；最后，即便该问卷系真实，也不能排除被调查的小区业主与原告存在利害关系，故本院对该调查问卷的证明力不予确认。被告提供的证据不能证实其主张，应当承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告该辩解意见，不予采信。综上所述，原告为被告所在天然理想城小区提供了物业服务，其与天然公司之间签订的《天然理想城前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，但该合同约定的物业服务费超过政府指导价，对超过的部分本院不予支持，合同中约定原告为天然理想城小区提供三级物业服务标准，被告的住宅系带电梯普通住宅，故被告应当支付原告2016年10月1日至2018年12月15日期间的物业费数额为6043.14元［1.1元/㎡×110%（参照乌发改医价［2015］1108号文件规定）×142.51㎡×3个月（2016年10月1日至2016年12月31日）＋1.5元/㎡×110%（参照乌发改医价[2017]62号文件规定）×142.51㎡×23.5个月（2017年1月1日至2018年12月15日）]。针对本案争议焦点二：关于原告以被告每年欠付物业费数额为基数，按照日利率3‰分段计算，要求被告支付2017年1月1日至2020年2月1日期间违约金14590.74元[855.06元（2016年物业费）×日息3‰×1126天（自2017年1月1日至2020年2月1日）=2888.39元+3420.24元（2017年物业费）×日息3‰×761天（自2018年1月1日至2020年2月1日）=7808.41元+3277.73元（2018年物业费）×日息3‰×396天（自2019年1月1日至2020年2月1日）=3893.94元]的诉讼请求有无事实及法律依据。被告辩称，原告收费不合理、合法，且其未尽到应有的物业服务义务，被告有权依法行使合同履行抗辩权，拒绝支付相应费用。且被告拒绝支付费用的行为不属于违约行为，依法不应当承担违约责任。本院认为，原告收取物业费标准超过政府指导价，违反了有关价格的法律、法规及地方性政策的规定，其超规收费的行为缺乏正当性，被告有权以其违规收费为由提出抗辩，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国价格法》第三条、第十二条、第二十条第三款，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张椿秀于本判决生效后十日内支付原告新疆新天物业服务有限公司2016年10月1日至2018年12月15日期间物业费6043.14元；二、驳回原告新疆新天物业服务有限公司要求被告张椿秀支付违约金14590.74元的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353.59元，减半收取计176.80元（原告已预交），由原告新疆新天物业服务有限公司负担128.55元，被告张椿秀负担48.25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   裴 蕾二 〇 二 〇 年 九 月 十 七 日书  记  员   吴丹阳