安徽省芜湖市三山区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0208民初1202号原告：罗有香,男,汉族,1954年7月28日出生,户籍地安徽省芜湖长江大桥综合经济开发区，现住安徽省芜湖长江大桥综合经济开发区。原告：王元霞,女,汉族,1957年2月18日出生,户籍地安徽省芜湖长江大桥综合经济开发区，现住安徽省芜湖长江大桥综合经济开发区。原告：罗光旺,男,汉族,1983年5月5日出生,户籍地安徽省芜湖长江大桥综合经济开发区，现住安徽省芜湖长江大桥综合经济开发区。三原告共同委托诉讼代理人：王巨峰，安徽安江律师事务所律师。被告：罗有林,男,汉族,1955年3月4日出生,住安徽省芜湖长江大桥综合经济开发区。原告罗有香、王元霞、罗光旺与被告罗有林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗光旺及三原告共同委托诉讼代理人王巨峰、被告罗有林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗有香、王元霞、罗光旺向本院提出诉讼请求（当庭变更）：1、判决罗有林与罗有香、王元霞、罗光旺签订的《房屋买卖协议》有效，并协助罗有香、王元霞、罗光旺将位于芜湖长江大桥综合经济开发区高安街道办事处白象绿洲一期36栋2单元1503室的房屋过户登记至罗有香、王元霞、罗光旺的名下；2、判决罗有林向罗有香、王元霞、罗光旺支付违约金300000元；3、诉讼费由罗有林承担。事实与理由：罗有香、王元霞、罗光旺与罗有林系同村村民，2016年12月份双方就位于芜湖长江大桥综合经济开发区高安街道办事处白象绿洲一期36栋2单元1503室的房屋买卖事宜协商一致,当时根据罗有林所述拆迁时,其女儿罗小梦支付了安置房政府差价,要求罗有香、王元霞、罗光旺将购房款直接支付给罗小梦,罗有香、王元霞、罗光旺按照罗有林的要求于2016年12月1日上午近11时左右在繁昌横山镇邮政储蓄柜台提取现金支付了购房款180000元整，随后罗有香、王元霞、罗光旺与罗小梦一起来到白象小区物业办公室，与罗有林签订《房屋买卖协议》，罗小梦也在协议签了字，协议签订后，白象村的主任罗有坤在协议上签了字，现涉案的房屋已经具备了办理产权登记条件,罗有香、王元霞、罗光旺多次找到罗有林协助办理涉案房屋过户登记,罗有林予以拒绝，特提起诉讼，望判如所请。罗有林辩称，1、涉案房屋是安置房，家庭成员都要签字才合法，现在就其一人签字，房屋买卖协议无效。2、协议中未注明具体配合过户的时间，目前不存在违约的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对罗有香、王元霞、罗光旺提交的身份证复印件、芜湖鸠兹物业的收据、户籍信息，各方当事人均无异议，本院对上述证据予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于罗有香、王元霞、罗光旺提交的房屋买卖协议，罗有林认为该份协议无效。本院经审查认为，该份协议的各方当事人均具有完全民事行为能力，且系双方在自愿基础上达成，协议内容不违反法律规定，本院对该份证据予以采信。2、关于罗有香、王元霞、罗光旺提交的拆迁安置补偿协议，证明案涉房屋系罗有林作为唯一被征收人安置所得。罗有林提出拆迁系结合家庭人口进行安置。本院经审查认为，拆迁安置协议中明确该房屋的被安置家庭成员包括罗有林、鲁某、罗某、韩璐及其未出生的孩子共计五人。故该份证据达不到其证明目的。3、关于罗有香、王元霞、罗光旺提交的罗光旺与罗某的谈话录音，罗有林认为谈话时其不在场，对于谈话内容不清楚。本院经审查认为，无法证明该份录音材料的内容与罗有林的意思表示具有关联性，对该份证据不予采信。4、关于罗有香、王元霞、罗光旺提交的安置情况说明，证明案涉房屋已经具备办理产权登记条件。本院经审查认为，庭审过程中，本案证人罗某、鲁某均表示安置情况说明上的签名非其本人签署，但该份安置情况说明上相关部门均已经盖章，且经我院调查核实，确已经具备办理产权登记条件，故对该份证据的证明目的予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗有香、王元霞、罗光旺与罗有林于2016年12月1日就位于芜湖长江大桥综合经济开发区高安街道白象绿洲一期36栋2单元1503室的房屋签订房屋买卖协议，协议约定：罗有林将坐落于芜湖长江大桥综合经济开发区高安街道白象绿洲一期36栋2单元1503室的房屋出售给罗有香、王元霞、罗光旺，房屋价款为180000元；罗有林必须积极配合罗有香、王元霞、罗光旺办理房屋产权证书，办理费用由罗有香、王元霞、罗光旺承担；如由一方反悔违约，违约方支付守约方违约金人民币伍万元整（50000.00元）另外违约方承担守约方所产生的一切经济损失。芜湖长江大桥综合经济开发区高安街道白象村委会主任罗有坤对该份协议进行了见证。根据罗有林的指定，罗有香、王元霞、罗光旺将180000元购房款打入罗有林之女罗小梦的银行账户，罗有林将房屋交付给罗有香、王元霞、罗光旺。案涉房屋目前已经满足办理产权证明的条件，双方在白象村委会经过多次协调，罗有林一直拒绝配合办理相关房屋产权手续，遂成诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”案涉房屋系罗有林户房屋拆迁安置所得，该户拆迁协议反应出被拆迁人为罗有林、鲁某、罗某、韩璐及其未出生的孩子，共计五人，且互为家庭成员，故该房屋应属家庭成员共同共有。而罗有林签订《房屋买卖协议》时未征得全部共同共有人同意，且共同共有人罗某、鲁某均当庭明确表示罗有林处置房产前未征得其同意，不同意罗有林处分该房产，故罗有林未实际取得该房产的处分权，故罗有香、王元霞、罗光旺要求罗有林将案涉房屋过户登记至罗有香、王元霞、罗光旺的名下的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故罗有林虽在缔约时对案涉房产没有取得处分权，但其与罗有香、王元霞、罗光旺签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，对罗有香、王元霞、罗光旺要求确认《房屋买卖合同》有效的诉讼请求予以支持。罗有香、王元霞、罗光旺与罗有林签订的房屋买卖协议第五条约定“违约责任：本协议自双方签字后生效，如由一方反悔违约，违约方支付守约方违约金人民币伍万元整（50000.00元）另外违约方承担守约方所产生的一切经济损失。”根据本院向高安街道白象村委会核实，案涉房屋目前已经满足办理不动产权证及过户条件，罗有香、王元霞、罗光旺按照协议约定已经足额支付购房价款，但罗有林一直不配合办理相关手续，违反协议约定，属违约行为，应承担相应的违约责任，但罗有香、王元霞、罗光旺并未提交证据证明其因罗有林的违约行为导致的实际损失，故本院认为罗有林应依据合同约定向罗有香、王元霞、罗光旺承担违约金50000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认罗有香、王元霞、罗光旺与罗有林于2016年12月1日签订的关于芜湖市长江大桥开发区高安街道白象绿洲一期36栋2单元1503室的《房屋买卖协议》有效。二、罗有林于本判决生效后十日内向罗有香、王元霞、罗光旺支付违约金50000元。三、驳回罗有香、王元霞、罗光旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元，由罗有香、王元霞、罗光旺共同负担525元，罗有林负担2375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审判员  戴斌二〇二〇年九月十七日法官助理蒋能慧书记员丁腊梅附：本案适用法律条款1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人的约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务3、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。