山西省左权县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0722民初307号 原告：曹刘科，男，汉族，1960年6月25日生，左权县人，现住左权县。 原告：曹鲜梅，女，汉族，1955年8月4日生，左权县人，现住本村。 原告：曹兰梅，女，汉族，1963年1月18日生，河北省涉县人，现住本村。 被告：郝书生，男，汉族，1962年2月2日生，左权县人，现住本村。 委托诉讼代理人：张彦花，女，汉族，1965年5月17日生，左权县人，现住本村，系郝书生妻子。 原告曹刘科与被告郝书生确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依照原告曹刘科申请，依法追加原告曹鲜梅、曹兰梅参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹刘科、曹鲜梅、曹兰梅、被告郝书生及其委托诉讼代理人张彦花到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 曹刘科向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告之间的房屋买卖合同无效；2.判令位于左权县房屋归原告所有，并判令被告限期搬离该房屋；3.本案的诉讼费及其他诉讼费用由被告承担。原告曹鲜梅、曹兰梅同意原告曹刘科诉讼请求。事实与理由：原告曹刘科与被告郝书生均是麻田镇山庄村人。2012年起，被告郝书生在原告山庄村村中街22号中的四间房屋借住。2017年春，被告欲将原告该处房屋买下，被告委托同村人曹某与原告交涉，达成了“不用腾房，可以永久居住，只要把房卖给他就行”的房屋买卖口头协议，房价为26000元，但原告仍享有该房屋的永久居住权。口头协议达成后，被告交付了价款，原告将房屋土地证交付被告并出具了价款收条。原告曾两次催促被告办理过户手续，但至今未果。后被告违反了口头协议，无故要求原告腾退房屋，并未经原告同意，擅自将其住房的门锁砸坏，强行进驻，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。被告郝书生违反协议约定，且该房屋买卖未经村委会同意，未办理过户手续，也未写书面合同，口头协议应为无效协议。原告为维护自身合法权益，现依照法律规定，向人民法院起诉，请求查明事实公正判决。 郝书生辩称，1、房屋买卖是2017年春时发生的，是原告曹刘科先找的被告说要卖房，经过中间人曹某三次说和才说成，价款是26000元，是原告收到房款后才给付的房屋土地证，同时向被告出具的收款收据。2、被告出钱买下房屋，房屋买卖合同有效，房屋应归被告所有，应是责令原告限期搬离才对，原告没有催促办理过户手续，是被告自己办理过户手续时，才知过户手续停办，至今仍在停办，不是被告不办理过户手续。3、原告妻子病逝后，因两家关系好，是原告叫被告去他家看门的。房屋买卖时，被告说要写书面协议而原告不同意，结果是原告耍赖了。被告并没有违反约定，不承担诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院分别认定如下： 1.证人樊某的证人证言，樊某证实，他以前在原告曹刘科饭店上班，卖房时原告很不情愿，因为当初有人找他买房，店里人都说不要卖，家里有树、有地，这个人就隔三差五去和原告商量买房事宜，后来这个人说可以继续居住，不用腾房，原告才同意卖的。被告郝书生不认可该证人证言，合议庭评议后认为，证人樊某原在原告处上班，存在一定的利害关系，且该证人证言不符合常理，故对证人樊某的证人证言，本院不予采信。 2.证人曹某的书面证人证言，载明，他是山庄村人，是郝书生找他做的曹刘科与郝书生房屋买卖的中间人，房屋买卖共协商了三次，最后说成26000元，是郝书生儿子付的款，他没有说过“不用腾房，可以永久居住，只要把房卖给他就行”的话。对该书面证人证言，原告提出异议，合议庭评议后认为，该书面证人证言没有证人的身份情况，无法确认是否确是由证人曹某出具，且作为证人应当出庭作证而未出庭，故对该证人证言，本院不予采信。 本院确认以下事实，原告曹刘科、曹鲜梅、曹兰梅系姐弟、兄妹关系，曹合顺系三原告父亲，王贵廷系三原告母亲，曹合顺于1994年去世，王贵廷于2004年去世，山庄村中街22号房屋原登记在曹合顺名下，包括北房4间、东房3间、西房3间。除了院子外还有一处空地，也有土地证。2017年春，原告曹刘科未经原告曹鲜梅、曹兰梅同意，在同村的曹某说合下，将山庄村中街22号房屋共两处宅基地及房屋以26000元出卖于被告郝书生，原告收到房款后，将两处宅基地使用证交给被告，并给被告出具了收款条。原告曹刘科与被告郝书生之间的房屋买卖未经山庄村委会同意，双方未签书面协议，也未办理过户手续。2018年，被告要求原告腾房时，双方发生纠纷。 本院认为，农村房屋买卖必须符合下列条件，（1）购房者是该村民集体的成员；（2）出售者对房屋具有占有、使用、收益和处分的权利；（3）购房者符合申请宅基地的条件；（4）买卖经过村民委员会同意。本案中，原告曹刘科与被告郝书生虽同是山庄村村民，但山庄村中街22号房屋原系登记在曹合顺名下，三原告父亲曹合顺及母亲王贵廷均已去世，该处房屋系三原告共有，原告曹刘科对该处房屋不享有单独的占有、使用、收益和处分的权利；另双方的房屋买卖合同未签订书面协议，未经过山庄村委会同意，对被告是否符合申请宅基地的条件不明，故原告曹刘科与被告郝书生的房屋买卖口头协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿”的规定，双方之间的房屋买卖口头协议无效后，被告郝书生应当在判决生效后30日内搬离山庄村中街22号房屋院落，并将两处宅基地使用证返还给原告曹刘科，原告曹刘科应将房款26,000元返还给被告郝书生，在本判决生效后30日内付清。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告曹刘科与被告郝书生之间口头房屋买卖合同无效； 二、被告郝书生在本判决生效后30日内搬离山庄村中街22号房屋院落，并将两处宅基地使用权证交还原告曹刘科。 三、原告曹刘科在判决生效后30日内将房款26,000元返还被告郝书生。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告曹刘科负担50元，由被告郝书生负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。 审 判 长  杨彦东 人民陪审员  李 忠 人民陪审员  张海燕 二〇二〇年九月三日 书 记 员  郝小龙 法律依据： 《中华人民共和国土地管理法》 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。