广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初8991号原告：广东喜家隆新零售投资控股有限公司。住所地：广州市花都区新华广塘村白蟮塘十八队何家庄**603铺（空港花都）。法定代表人：程一方，执行董事。委托诉讼代理人：张君邦，国信信扬（花都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦静英，国信信扬（花都）律师事务所律师。被告：广州市东泽盛投资咨询有限公司。。住所地：广州市花都区新华街迎宾大道****401商铺自编之一法定代表人：潘文林，执行董事。委托诉讼代理人：李楚珊，广东伟邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉慧，广东伟邦律师事务所实习人员。原告广东喜家隆新零售投资控股有限公司（以下简称喜家隆公司）与被告广州市东泽盛投资咨询有限公司（以下简称东泽盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张君邦、韦静英，被告的委托诉讼代理人李楚珊、许嘉慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告擅自调整“拉丁茂”商场规划的行为构成违约；2.判令被告按照与原告签订的《租赁合同》约定继续履行合同，商场入口通道恢复原状，拆除相邻墙面方爱武；3.判令被告公开公摊（面积）费计算标准，重新核定原告承租区域；4.本案诉讼费由被告承担。后原告在2020年5月18日向本院递交变更诉讼请求申请书：1.请求判令解除双方签订的《租赁合同》；2.请求判令被告支付违约金40720元，赔偿损失170000元；3.请求判令被告公开公摊（面积）费计算标准，重新核定原告承担区域公摊面积；4.本案诉讼费由被告承担。后原告再次于2020年5月28日向本院提交第三份变更诉讼请求申请书，并最终确定其诉讼请求为：1.判令将原告承租商铺租金从每月19480元，调整到每月13636元，第一年以13636元为基数逐年递增；2.请求判令被告返还多交付的租金88536.6元，押金12216元。3.请求判令被告公开公摊（面积）费计算标准，重新核定原告承担区域公摊面积；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在2018年12月15日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租广州市花都区迎宾大道181号拉丁茂商场的114115117A商铺（以下简称涉案商铺），租赁期限从2018年12月15日至2023年12月31日止，建筑面积194.8平方米，实用面积为112平方米，第一年每月租金为20306元，后租金逐年递增。被告是“拉丁茂”商场的所有人及管理方，原告看中“拉丁茂”商场开业后的人流量，认为承租涉案商铺位置优越，紧邻一楼商场通道，可吸引客流量，故原告在合同签订后按约定支付押金，向被告提交装修方案审核，经审核后原告开始施工。但2019年11月被告突然告知原告，涉案商铺相邻通道的透明玻璃墙需要全部封堵，通道及一楼部分区域全部出租给第三方生鲜超市营业。现第三方生鲜超市已经开业，由于原告承租的涉案商铺环境发生变化，与原告的签约目的严重不符，现在涉案商铺的位置已没有优越性且经营风险巨大，不同的位置有不同的租金标准，被告已经违反诚实信用原则，以现在的租金标准履行合同，对原告有失公平，综上，请求判如所请。庭审中，原告请求撤回其第三项诉讼请求，本院当庭口头裁定予以准许。被告答辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、被告对“拉丁茂”广场具有招商运营的自主权和广场规划和布局的自主权，被告对原告承租商铺的相邻商铺的规划布局属于正常经营管理，没有违反与原告签订的租赁合同的约定，也没有违反诚信原则与消防安全等规定，双方应按租赁合同约定继续履行，原告请求减免租金没有事实和法律依据。2、相邻商铺的位置在原被告双方签订租赁合同时在产权证上就是可以合法出租的商铺位置，而且被告在将相邻商铺给出租第三方生鲜超市的时候，该相邻商铺依然保持了商场的出入口的功能，是原告误以为相邻的整个相邻商铺的位置都要留作通道，但是这对“拉丁茂”商场的整体运营来说是不可能的。3、原告并未因为相邻超市的开业收到实质的不良影响。原告未能提供证明证据其遭受任何实质损失，相反经过原告向被告公布的一个经营数据，原告的销售业绩不降反升。即使原告有损失，也没有证据证明与被告出租相邻商铺相关。4、原告所提及的参照“拉丁茂”广场二楼租金标准来降低其租金没有依据。因为原告的承租商铺在一层临街，二层商铺的租金标准没有参考性。原告的第二项诉请主张被告退还的租金从2019年3月起算，但是被告在2020年2月、3月减半收取了原告租金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年12月11日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《拉丁茂广场租赁合同》，约定：第一条租赁标的物：1.乙方向甲方承租甲方所属物业“拉丁茂广场”（以下简称“项目”）的广州市花都区新华街迎宾大道181号114115117A号铺（以下简称“该商铺”），该商铺__否__（请填写“是”或“不是”）敞开式商铺；2.租赁面积：该商铺的建筑面积为203.6平方米，具体位置详见附件示意图。各项费用的收取均以此面积为计算单位。3.该商铺仅限于经营便利店之用途……。4.乙方在签订本合同之前对该商铺的面积、质量、装修情况、水电供给、设备设施、朝向、周围环境等已作充分了解并已确认，签订本合同以后，任何一方均不得再对上述内容提出异议并以上述内容为由提出调整该商铺的租金。第二条租赁期限：1.租赁期限：2018年12月15日至2023年12月31日止，共计5年。2.其中装修期（免租金）自2018年12月15日至2019年1月31日止；试业期（免租金）自2019年2月1日至2019年2月28日止。3.自2019年3月1日起开始计取全额租金。第三条租金、保证金及其他费用：1.租金：该商铺的租金为含税价格，2019年3月1日至2019年12月31日，每月租金20360元；2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金21378元；2021年1月1日至2021年12月31日，每月租金21378元；2022年1月1日至2022年12月31日，每月租金22447元；2023年1月1日至2023年12月31日，每月租金22447元。2.租赁保证金：2.1租赁保证金人民币40720元。第四条商铺交付及交付标准：1.该商铺交付日期为2018年12月15日；3.乙方在本合同签署前，已对本合同项下的商铺进行实地查验，并确认商铺以满足乙方经营之需。第六条装修、竣工验收及试营业期：1.在未经甲方同意和乙方退租或解除/终止合同的情况下，乙方不得擅自改动商铺结构、自行拆除嵌装在建筑结构内的设备、附属设施，不得损坏商铺原有的设备。……5.乙方至少提前10天提交核准开业的书面申请，经甲方或管理公司核准后，乙方方可开业。甲方或管理公司应在接获乙方提交的开业申请后三个工作日内完成核准工作，如超过五个工作日未答复，视为甲方或管理公司同意。第八条甲方的权利和义务：1.甲方享有对项目所有公共区域（包括该商铺的外墙面及相邻的公共外墙面）的使用权，甲方在公共区域所举行的活动、占涞、商铺展销以及在公共区域位置进行招商、经营活动无需通知甲方，由此产生的盈亏归属甲方承担。……3.有权根据经营情况改变经营策略，调整经营定位布局及变更名称。……10.本合同项下的商铺能满足乙方正常的商业经营。第十五条制度披露：本合同签署时，甲方已将项目的有关管理制度向乙方披露，乙方已阅读并同意遵守甲方或管理公司关于项目管理与运营的各项管理制度。乙方在办理该商铺接收手续时，必须同时签署《物业服务合同》、《小方安全责任书》、《物业管理公约》等附件，所有附件是本合同的组成部分，与本合同不可分割，均具同等法律效力。第十六条其他：1.双方明确约定：若日后双方向相关政府部门提交的备案合同与本合同内容有冲突的，均以本合同约定的为准；若经双方协商一致需变更本合同条款的，应作出明确说明变更，否则以本合同约定的内容为准。……3.本合同如有未尽事宜，经甲、乙双方共同协商后，签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。……7.在乙方租赁并经营便利店期间，甲方不再引进便利店业态。《拉丁茂广场租赁合同》另有四个附件，其中附件二为商铺位置示意图。根据该附件二《商铺位置示意图》，原告承租的涉案商铺位置为114、115、117A商铺，在114商铺与113商铺之间的面积未标注商铺编号和面积，并在旁有标注“商场次出入口”，另该示意图显示“拉丁茂”广场一层还有1257平方米面积作为“超市”，从涉案商铺的旁边的商场次出入口进入商场后，需穿过走道、中岛，再进入“超市”。同日，原告与被告签订《补充协议》，对《拉丁茂广场租赁合同》第一条第2款变更为涉案商铺租赁的建筑面积为194.8平方米，对第三条租金、保证金及其他费用第1款租金第1.3点租赁期限月租金变更为：2019年3月1日至2019年12月31日，每月租金19480元；2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金20454元；2021年1月1日至2021年12月31日，每月租金20454元；2022年1月1日至2022年12月31日，每月租金21477元；2023年1月1日至2023年12月31日，每月租金21447元。庭审中，被告确认已收到原告缴纳的押金40720元，以及原告已按照补充协议约定租金标准缴纳了2019年3月至2020年5月的租金，其中因疫情原因减半收取2020年2、3月，原告对此也予以确认。另原告明确其第一项诉请是按照补充协议约定的每年对应的月租金标准均下调百分之三十，百分之三十的降幅是由于参照2019年广州市房屋管理所公布的同地段租金参考价，参照花都区新雅街迎宾大道路段商业用地租金标准每月每平方米39元，以及考虑涉案商铺的商业价值，参照被告公布的“拉丁茂”广场二层商铺租金标准每月每平方米50至60元计算。被告明确表示不同意下调租金，并称涉案商铺是一楼临街商铺，“拉丁茂”广场二层商铺租金没有参考价值，而且因原告是“拉丁茂”广场开业前招租的商户，被告已给予其租金优惠。原告明确第二项诉请88536.6元是退还已缴纳2019年3月至2020年5月租金中应下调百分之三十的部分，即2019年度的月租金19480元乘以百分之三十的即每月5844元，从2019年3月计算至2020年2月共12个月，以及2020年度月租金20454元乘以百分之三十即每月6136.2元，从2020年3月计算至2020年5月共3个月；主张被告返还押金12216元，是已缴纳押金40720元乘以百分之三十计算得出。被告确认原告按照《拉丁茂广场租赁合同》约定缴纳的押金40720元。为进一步查明涉案商铺的现场情况，本院于2020年6月12日组织原被告双方到涉案商铺及“拉丁茂”广场一层现场勘查。经现场勘查，一、涉案商铺临街开放，紧邻涉案商铺旁边开设了“美之鲜”生活超市，涉案商铺与“美之鲜”生活超市的隔断物为玻璃墙，在该玻璃墙后背后为相邻的“美之鲜”超市的木板，该玻璃墙末端有一扇玻璃门，由原告安装，原告称因为《拉丁茂广场租赁合同》附件二的平面示意图显示保留北面进出通道，所以才安装该玻璃门，原告承租后把装修方案交给被告审核，被告确认后才装修，同时被告确认涉案商铺与超市相接的一面交付给原告时是空的，没有砌墙交付；二、“美之鲜”生活超市同为临街开放，原被告均确认“美之鲜”超市占地面积约710平方米，超市临街入口处设有收银处，销售的货品有饮品、水、烟酒等，从超市临街入口进来，穿过超市，可通往“拉丁茂”广场一层中庭；三、“拉丁茂”广场一层中庭的商铺仍未完全出租，被告称该中庭2020年6月才开放，另被告还介绍保留有出入口的通道都有电梯，目前商场一层的东南向出入口以及北出入口均保留通道、设有手扶电梯，南出入口通道两侧有电梯间，西出入口紧邻涉案商铺，也设有电梯间，可直达商场二、三层，但不能通往商场一层。另原被告确认原告承租涉案商铺时，“拉丁茂”广场尚未正式营业，“美之鲜”生活超市从2019年10月开始装修，大约在2019年12月下旬至2020年1月开业。原告称涉案商铺在2019年4月开始装修，同年7月开业，但被告认为原告应该在免租期即2019年1、2月期间装修，免租期过后就已经开业。原告称，考虑到疫情原因故未能在本案中提交营业数据，2020年1月24日至2月期间涉案店铺没有营业，直至2020年5月才逐渐恢复正常经营状态。本院认为，本案为房屋租赁纠纷。对于被告是否在履行《拉丁茂广场租赁合同》及补充协议过程中构成违约的问题。经过本院组织现场勘察，可以看到生鲜超市紧邻涉案便利店，临街销售货物的部分品种与涉案便利店相似，且超市临街的出入口铺面处设置了收款处，由此可见该生鲜超市的部分销售货物以及功能已与便利店构成重复，已构成同质竞争，被告作为“拉丁茂”广场的整体经营出租、规划方，将与涉案商铺紧邻的场地出租给第三方作超市使用，违背了涉案租赁合同主合同第十六条的约定，因此，本院确认被告在履行《拉丁茂广场租赁合同》及补充协议过程中构成违约。关于被告承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本院认为，原告曾先后三次变更其诉讼主张，从恢复原状、拆除妨碍物，变更至解除合同、赔偿损失、支付违约金，最终确定为降低月租金标准、退还多交付租金及押金，原告多次变更其诉讼请求，视为对其主张的违约责任方式已做出了明确选择。租金、押金条款作为房屋租赁合同的最重要条款之一，根据合同严守原则，租金、押金的调整应属于当事人意思自治的范围，下调租金、押金标准须经合同各方当事人一致同意，现被告已明确不同意原告的第一、二项诉讼请求，原告主张下调30%租金也没有合同和事实依据，且原告也自认未能举证证明因被告违约遭受的实际损失，因此本院对原告主张下调每月租金标准、退还部分已交租金及押金的诉讼请求实难支持，对原告的全部诉讼请求予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告广东喜家隆新零售投资控股有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2315元，由原告广东喜家隆新零售投资控股有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  方卓迪人民陪审员  蔡淑冰人民陪审员  朱少梅二〇二〇年九月十五日书 记 员  刘嘉琳