江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初3164号原告：龚桂银，男，1961年6月23日生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：缪丹辉，江苏紫石律师事务所律师。被告：鲍勇，男，1964年1月29日生，汉族，住海安市。原告龚桂银诉被告鲍勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日第一次公开开庭进行了审理。原告龚桂银及其委托诉讼代理人缪丹辉，被告鲍勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚桂银向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告免租期内的占用损失1.2万元；2、判令解除原被告双方的租房合同；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年8月26日签订有租房合同一份，由被告承租原告位于门面房及东边相连的二间副业用房，合同约定租期为10年，租金为1.2万元/年，第一年不收乙方租金，第二年开始，每年的6月份开始收第二年的租金。在合同履行的过程中，被告将装修改造所需的黄沙石子堆放在原告其他租户的门口场地上，影响人家正常通行，其他租户纷纷向原告提出意见。同时，装修过程中，被告认为与其出租屋相邻的人家窗户不美观，遂用砖块和水泥将案外人的窗户堵住，案外人发现后随即向城管中队举报，城管人员到场后要求其拆除堵住的门窗并暂时停止施工。在这之后，被告又想将他收的旧厨具堆放在原告的天井（一块水泥场地）中，让原告给予方便。原告天井毗邻其他三个租户的门店和仓库，一旦堆放，那么其他三个租户将无法正常通行，并且存在安全隐患。原告未曾同意其不合理的要求，被告就拒绝向原告支付租金，且所租门店将近1年，自上次停工后也不再进行装修，被告以其实际行动表示不想要再继续履行合同。原告出租房屋的目的系获取租金，现被告拒绝履行合同义务，使得原告的合同目的落空，虽然合同约定了一年的“免租期”，但是原告认为“免租期”是一种附义务的赠与，现被告完全没有履行合同约定的义务，原告有权对其免租期内的租金进行主张。综上所述，为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及相关规定，特具此状，望判如所请。被告鲍勇辩称：1、2019年我确实与原告签订了租赁合同；2、在我进行施工装修时，因原告租给我的地方占用了邻居地方，被邻居举报，导致我无法施工装修，无法开店；3、我要求继续履行合同，如果解除合同，原告要补偿我。本院经审理认定事实如下：2002年，位于海安市的海安县广丰粮行通过招投标形式进行资产出让，龚桂银通过投标申请并经竞价评议中标。同年9月6日，双方以海安县广丰粮行为出让方（甲方）、龚桂银为受让方（乙方）签订资产转让协议书一份，约定：1、甲方出让给乙方的资产为李堡广丰粮行门市部，其中无形资产即土地约1013.61平方米，房屋建筑面积约定559.8平方米；2、……；8、如房屋土地证与实际面积不符，甲方均按现有房屋土地实际使用面积为转让范围。该协议尾部甲方处由海安县广丰粮行法定代表人黄发其签字并盖章确认，乙方处由龚桂银签字并捺印确认。同年9月9日，海安县李堡广丰粮行向海安市公证处申请对此次资产出让竞标进行公证，当日海安市公证处出具海证（2002）经内字第1621号公证书，主要内容为：海安县广丰粮行与龚桂银于2002年9月6日在李堡地税分局会议室签订《海安县李堡广丰粮行资产出让协议书》的签约行为符合法律规定，协议书双方当事人的签字、印章（指印）均属实。2003年12月25日，原告龚桂银取得上述资产国有土地使用权证。2019年8月26日，龚桂银（甲方）与鲍勇（乙方）签订租房合同一份，约定龚桂银将包场路65号65㎡钢结构门面房及东边相连的二间副业用房40㎡租给鲍勇开饭店使用，同时约定：1、房屋租金为1.2万元/年，本年租金于上年度6月由甲方向乙方收取，租期租金不可上涨。甲方在本租期十年内不可涨租金；2、租期定为十年（2019年10月1日至2029年10月30日），乙方进场装修、改造、购买饭店设备价值壹拾余万元，全部由乙方支出费用，甲方同意不收乙方第一年租金；3、乙方在租期内回甲方不租房，所装修不可拆卸部分全归甲方所有，其他可拆卸部分由乙方自行处理。如遇政府拆迁，装潢部分估价由乙方所得。甲方在租期内不执行合同，须赔偿乙方装修、购买设备总价壹拾万的50%即5万元和因甲方原因影响乙方正常营业损失的相关费用；4、水、电表由甲方提供到位，向下接通安装使用费由乙方负责。……合同尾部龚桂银在甲方代表处签字确认，鲍勇在乙方代表处签字确认。被告鲍勇租得案涉房屋准备装修时，未经原告及案外人同意，将协议中副业用房隔壁邻居的窗户封堵，被他人举报。后经协商，由被告鲍勇将封堵的窗户拆封。装修中，原、被告经商议，由原告龚桂银委托被告鲍勇请工人将钢结构门面房中与南墙邻居相距1.4米处砌一面墙，同时北墙向北移0.8米，保证协议租赁的房屋面积符合租赁合同约定。因被告鲍勇考虑到开饭店成本太高，故转行从事废品处理交易。后被告鲍勇曾欲将物品卸在原告龚桂银的天井中，而原告另有其他租户，其考虑到被告的堆放行为会影响他人的出行，故予阻止。2020年6月4日，原告向被告发出缴纳租金通知函一份，内容为：本人龚桂银，你与我于2019年8月26日签订了一份租房合同，我将包场路65号钢结构门面房65㎡和东边相连的二间副业用房40㎡租赁给你，我们约定每年的租金于上年度6月份由我向你收缴，现在根据合同约定，你应当于2020年6月1日向我支付租金1.2万元。现在郑重通知你于3日内向我支付1.2万元的租金，逾期支付我将视为你违约，并与你解除合同，保留追究你违约责任的权利。鲍勇于2020年6月5日收取该通知函，至今未缴纳租金。现原告认为被告至今不施工装潢，亦不按约交纳租金，已经构成违约，被告则认为因原告占用邻居地方导致其无法装修，合同不能履行系原告的原因，要求继续履行原合同，遂引发纠纷。关于后期被告鲍勇未正常使用租赁房屋的原因，原、被告各执一词，但均未能提供有效证据。双方一致确认被告在涉案房租中改造及投资行为包括：砌了两堵墙、两扇窗户。庭审中，原告陈述：我与被告是邻居，都认识，合同是在见证人何振东家里签的，第二天被告就去施工，我去东台后回来才知道城管要求停工，被告把施工材料都拖走了，经了解，是被告堵了邻居家的窗子，被举报的。关于铁皮棚，是我与邻居协商好了的，我与邻居交界处确实有部分是占用了他的地方，但是我买房子之前，原始房子是集体的，就搭在他家墙上，买房子之后20多年也一直这么使用的。被告装修时黄沙堆在我天井里，影响其他租户的通行，所以我没同意他把货卸到我天井内。后来被告跟我说他不开饭店了，卖废品，我说可以，还按合同给付租金我就同意。现在我租给被告的房子是满足合同约定的65平米要求的。我们也曾找人协商过的，但被告要求太高。当时合同中约定免租一年是基于被告对房屋投资及十年租期考虑的。被告陈述：隔壁是个收废品的，玻璃也坏了，正常不住人，我想的是我开饭店防止油烟污染就想把窗户堵起来，后来我拆掉了。过了一阵，因为邻居认为原告占用了他家1.4米的地方又停工了，我认为原告占用了邻居家的墙向北的土地，城建就让我停工，而且墙砌好之后，原告不让我卸货，我当时租这个房子是为了开饭店的，后来因为环境、地理位置、卫生不达标所以没有开的成，且成本太高，我不想继续租了，同时我还找人与原告协商，原告不贴钱给我，还要让我交房租，没有协商得成。我现在只认可签合同时的地理位置，我要求执行原来的合同，原告提供的房屋证件与实际租给我的地方不一致，遭邻居举报被城建停工，如果要解除合同，原告要给我一定的补偿。审理过程中，原告变更诉讼请求，放弃要求被告支付免租期内的占用损失1.2万元。本院对案涉房屋进行现场测量，案涉房屋主屋南北长7.72米，东西长8.2米，面积为63.3平米。上述事实，有公证书、国有土地使用证、房屋所有权证及原、被告陈述等在卷佐证。本院认为：根据原告提供的证据，可以认定原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应成立且合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原、被告双方签订合同后，原告即将案涉房屋交付被告用于装修。被告请人砌墙，说明其对改造南、北两墙是认可的。经本院现场勘察，实际面积虽为63.3平米，但并不影响被告用于开设饭店的合同目的。即便租赁中实际房屋位置向北有所偏移，但并未变更合同实质性条款，更未对被告使用案涉房屋产生影响。故被告抗辩认为原告交付房屋改变约定的房屋位置导致其不能实现合同目的的理由，本院不予采纳。同时，根据双方合同的约定，2020年的租金应于2021年度的租金应于2020年6月由被告向原告交纳，经原告催交，被告至今未交，根据我国合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故原告作为出租人，有权要求解除合同，原告要求解除双方于2019年8月26日签订的合同，本院予以支持。被告辩称其因合同未履行造成一定的损失，要求原告予以补偿，并未提供相应证据予以佐证，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百九十条、第一百九十二条第一款第三项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定之规定，判决如下：原告龚桂银要求解除与被告鲍勇于2019年8月26日签订的租房合同，本院准许。案件受理费2460元，减半收取1230元，由被告鲍勇负担（被告鲍勇于本判决发生法律效力后10日内将案件受理费1230元汇至本院，户名：海安市人民法院，开户行：建行海安支行，帐号：32×××16）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2460元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 员 唐小红二〇二〇年九月十日法官助理 朱 彤书 记 员 李培杰附：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百九十条赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。第一百九十二条受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。