广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初6205号原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地深圳市福田区********与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。法定代表人：曹雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖端阳，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宋伟如，女，该公司员工。被告：吴桂凤，女，1990年8月30日出生，汉族，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码441************224。原告深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物管公司）与被告吴桂凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告公元物管公司的委托诉讼代理人肖端阳、宋伟如到庭参加诉讼。被告吴桂凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公元物管公司向本院提出诉讼请求：要求被告吴桂凤缴交从2018年2月至2020年4月的物业管理费、水电公摊费、生活垃圾费共计2200.08元以及逾期支付物业服务费的违约金366.24元，共计2566.32元，并且清费后每月按时缴交物业服务费用。诉讼过程中，原告撤回诉讼请求中的“并且清费后每月按时缴交物业服务费用”。事实和理由：被告吴桂凤（东方天城12栋1021业主）于2018年2月至2020年4月拖欠由深圳市公元物业管理有限公司管理服务的东方天城小区物业服务费、水电费、违约金等费用共计2566.32元，期间原告工作人员多次电话沟通、敦促业主来缴交所欠管理费，被告都以工作忙没时间或拒听电话来敷衍了事。他的行为已严重影响我司的合法权益。在此我公司特向清远市清城区人民法院提起诉讼，要求被告吴桂凤缴清所欠物业服务费、水电费、生活垃圾费、违约金等所欠相关费用共计2566.32元。被告吴桂凤书面答辩称，我未交纳物业费事出有原，具体如下:1、原告未按物业管理协议履行义务。2018年12月，我购买东方天城12栋1021房且签订了物业管理协议，该小区由原告承担物业管理。但原告未按协议第二条的约定履行管理义务，违反了该约定,且原告未提供其履行相关义务的证据。2、原告将小公共用部位出租，但未公布相关的财务状况，窃取了该部分收益。3、我虽购买该房产，但至今未装修和居住，原告不应收取物业管理费。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告答辩认为原告未履行前期物业服务协议约定的义务，原告对此不予认可。对于该争议事实，应由被告举出证据对于其抗辩主张的事实进行证明，而被告未举出任何证据。因此，对于被告抗辩认为原告没有履行协议约定义务的意见不予采纳。本院认为，被告吴桂凤所购物业的开发建设单位与原告公元物管公司于2012年6月29日签订的《前期物业服务合同》、被告吴桂凤与原告公元物管公司于2018年12月12日签订的《前期物业服务协议》以及清远市******业主委员会与原告于2019年6月30日所签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对于被告具有法律约束力。开发建设单位于2017年12月22日向被告邮寄了书面收楼通知书，被告没有提供证据证明其在收到收楼通知书后有去验收房屋以及具有正当理由迟延至2018年12月12日才实际收楼，因此，可以从房屋符合法定及约定条件（2018年2月1日房屋经过竣工验收备案）之日起视为房屋已交付，原告可以请求被告从2018年2月起缴交物业服务费。原告请求被告支付2018年2月至2020年4月的物业服务费2005.29元以及水电公摊费194.79元符合法律规定，本院予以支持。此外，根据合同的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照合同约定请求被告支付逾期付款的滞纳金。因三份合同约定的物业服务费支付时间不同，被告吴桂凤所购物业的开发建设单位与原告公元物管公司于2012年6月29日签订的《前期物业服务合同》以及吴桂凤与原告公元物管公司于2018年12月12日签订的《前期物业服务协议》约定的时间为每月5日前交纳当月物管费，而清远市******业主委员会与原告于2019年6月30日所签订的《物业服务合同》约定的时间为每月月底交纳当月物管费。因此，对于违约金的计算，分两部分区别计算。对于逾期支付2018年2月至2019年6月的物管费的违约金，以被告拖欠的各期物业服务费（2018年2月至2019年6月止每月拖欠的物业服务费为74.27元）为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（协议约定物业服务费的交纳时间为每月5日前，故每期物业费对应月份的6日为逾期之日，即2018年2月1日起至2019年6月30日止的每月6日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。对于逾期支付2019年7月至2020年4月的物管费的违约金，以被告拖欠的各期物业服务费（2019年7月至2020年4月止每月拖欠的物业服务费为74.27元）为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（合同约定物业服务费的交纳时间为每月月底，故每期物业费对应月份次月的1日为逾期之日，即2019年8月1日起至2020年5月1日止的每月1日为逾期之日，含2019年8月1日及2020年5月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。对于被告答辩提出的认为原告出租小区公共部位获益的情况，与本案本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，本院在本案中对此不予审查处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴桂凤于本判决生效之日起10日内向原告深圳市公元物业管理有限公司支付2018年2月至2020年4月的物业服务费2005.29元以及至2020年4月的水电公摊费194.79元，共计2200.08元；二、被告吴桂凤于本判决生效之日起10日内向原告深圳市公元物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金，违约金分两部分计算。对于逾期支付2018年2月至2019年6月的物管费的违约金，以被告拖欠的各期物业服务费74.27元为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（2018年2月1日起至2019年6月30日止的每月6日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；对于逾期支付2019年7月至2020年4月的物管费的违约金，以被告拖欠的各期物业服务费74.27元为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（2019年8月1日起至2020年5月1日止的每月1日为逾期之日，含2019年8月1日及2020年5月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴桂凤负担。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年九月十一日书记员  陈晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。