广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1253号原告：中国农业银行股份有限公司连州市支行，住所地：连州市**********，统一社会信用代码：914**********154XY。负责人：潘小典，系该支行行长。委托诉讼代理人：莫定强，系该支行员工。委托诉讼代理人：曾淑芳，系该支行员工。被告：严文超，男，1988年3月31日出生，汉族，广东省连山壮族瑶族自治县人，户籍地广东省连山壮族瑶族自治县*********，现住广东省连州市*************。身份证号码：441************214。被告：曾娜，女，1984年9月7日出生，汉族，广东省连州市人，户籍地广东省连州市*************，现住广东省连州市*************，身份证号码：441************926。被告：连州市万豪房地产开发有限公司，住所地：连州市***********，统一社会信用代码：914************721。法定代表人：杨雪玲，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾玉连，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司连州市支行诉被告严文超、曾娜、连州市万豪房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法由审判员成志高适用简易（速裁）程序公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司连州市支行的委托诉讼代理人曾淑芳、被告连州市万豪房地产开发有限公司委托诉讼代理人曾玉连到庭参加了诉讼，被告严文超、曾娜经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司连州市支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》，借款合同编号：440***********332。2、请求判令被告偿还一手房贷款本金391405.24元、利息6017.15元，合计397422.39元。(暂计至2020年7月19日止，后息及费用按照中国人民银行规定的利率和计息方法计付至贷款本息还清之日止)。3、请求判令我行对抵押的坐落于连州市********************的房产(不动产登记证明：粤20**连州市不动产证明第0004488号)享有优先受偿权。4、请求判令被告曾娜承担连带担保还款责任。5、请求判令被告连州市万豪房地产开发有限公司承担回购担保责任。6、请求判令上述被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告严文超、曾娜于2018年7月3日向原告提出一手房购房借款申请，并提供了身份证明、收入证明、购房合同等证明文件。经原告审查，同意其贷款申请并与被告签订了《个人购房担保借款合同》(合同编号：440***********332)，被告严文超作为该笔贷款借款人。原告于2018年7月6日对上述两被告所购房屋(金海丽城3座2303室)办妥了抵押登记。2018年7月11日我行按约向借款人严文超发放一手房贷款40万元，期限30年。贷款发放后，被告初期能按约按月偿还贷款本息，自2020年3月起每月均不能按时还款，至今已欠供3期，截至2020年7月29日止，尚欠我行一手房贷款本金391405.24元、利息6017.15元，合计397422.39元。根据上述借款合同第11条11.4）2)违约责任：借款人未按约定按期足额偿还借款，我行有权宣布本合同提前到期或采取其他资产保全措施。被告曾娜作为借款人严文超的配偶，与我行签订共同还款责任承诺书，并在《个人购房担保借款合同》以保证人签约，对该笔贷款承担连带担保还款责任。截至诉讼日止，借款人仍未取得房地产权属证书，根据上述借款合同第三十五条约定，被告连州市万豪房地产开发有限公司应承担回购担保责任。以上事实有个人信贷业务申请表、身份证复印件、户口本、结婚证、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、贷款发放通知单、共同还款责任承诺书、房屋抵押预告登记证等资料为证。为维护我行合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请依法作出判决。原告中国农业银行股份有限公司连州市支行在举证期限内提交的证据如下：1.个人信贷业务申请表、身份证复印件、户口本、结婚证、共同还款承诺书，证明被告严文超、曾娜申办一手房贷业务之事实；2．个人购房担保借款合同，证明原告与被告严文超、曾娜之间存在借贷关系；3.个人借款凭证、贷款发放通知单、还款明细，证明严文超、曾娜用款及违约之事实；4.房屋抵押预告登记证，证明原告对被告严文超、曾娜所购房屋存在抵押权之事实，被告连州市万豪房地产开发有限公司应承担回购担保责任之事实。上述证据均经过庭审质证。被告连州市万豪房地产开发有限公司辩称，鉴于被告严文超自2018年8月11日还第一笔房贷起至2020年2月11日期间均按时足额还贷，还款记录良好，后因疫情影响，企业迟复工，影响被告严文超的收入来源，希望原告考虑以上因素，给予被告严文超的一定的还贷宽限期限。坐落于连州市********************的房产已办理抵押预告登记，权利人为中国农业银行股份有限公司连州市支行，原告如需解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》，可直接申请拍卖抵押物来实现债权，而不需连州市万豪房地产开发有限公司承担回购担保责任，假如要承担担保责任，本公司在承担担保责任后再向法院起诉和申请拍卖抵押物，一定程度上造成司法资源浪费。被告连州市万豪房地产开发有限公司在举证期限内没有提交证据。被告严文超、曾娜没有作答辩，在举证期限内没有提交证据。经审理查明，2018年7月3日，被告严文超向原告申请一手房贷款，贷款金额400000元。2018年7月6日，原告中国农业银行股份有限公司连州支行为贷款人与被告严文超为借款人，曾娜、连州市万豪房地产开发有限公司为保证人签订合同编号为440***********332《个人购房担保借款合同》，合同特别条款中约定：借款金额为400000元，借款用途为购买房产（位于连州市*****************，购房合同编号746**********133号），借款期限360个月（2018年7月11日至2048年7月10日），还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，执行利率为6.12500%，逾期利率为9.18750%；由曾娜保证人按合同9.1约定提供保证担保，由本合同签章的抵押人按合同9.2约定提供抵押担保，阶段性保证+抵押由阶段性保证人连州市万豪房地产开发有限公司按合同9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按合同9.2和9.3约定提供抵押担保，合同第三十五条并约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同时，合同通用条款部分还就借款人、保证人的相关权利义务、违约责任等进行了约定。关于保证责任方面，合同9.1款约定保证方式为连带保证责任，保证期间为借款到期日起二年，如借款人未按约定足额清偿债务，有权要求承担担保责任，且本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；关于抵押责任，合同9.2款约定如出现债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务的，有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；关于阶段性保证担保+抵押，合同9.3款约定借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保，除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按合同9.1、9.2约定执行，该条款中未对回购担保进行约定；关于违约责任方面，合同约定如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。被告严文超在合同的借款人、抵押人处签名并按捺指模，被告曾娜在保证人、抵押人处签名并按捺指模，被告连州市万豪房地产开发有限公司在保证人处加盖公章。被告曾娜还签署了《共同还款责任承诺书》，承诺不以借款人先清偿债务作为前提，无条件对借款人与原告签订的《个人购房担保借款合同》项下应偿还的债务承担共同还款责任。合同签订后，原告依约向被告发放了借款400000元。被告在还款期初期尚能按期足额归还借款本息，但自2020年3月份起出现拖欠还款的情况，截止至2020年7月29日，被告严文超拖欠原告中国农业银行股份有限公司连州市支行贷款本金391405.24元，利息6017.15元，合计397422.39元。另查明，合同签订后被告严文超、曾娜以坐落于连州市********************作为抵押物为借款提供担保并于2018年7月26日办理了相应的预售商品房抵押权预告登记手续。同日，原告取得上述房屋的预告登记权证，证号为：粤（2018）连州市不动产证明第0004488号。再查明，被告严文超至今未取得涉案房屋的房地产权属证书。本院认为，被告严文超、曾娜、连州市万豪房地产开发有限公司与原告中国农业银行股份有限公司连州市支行签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定忠实履行各自的义务。被告严文超向原告取得借款后，应当按照借款合同的约定按期向原告中国农业银行股份有限公司连州市支行归还借款本息。被告严文超未按约定归还借款本息，其行为已构成违约，原告中国农业银行股份有限公司连州市支行诉请解除双方签订的《个人购房担保借款合同》并要求被告严文超归还已到期及未到期借款本息符合合同约定，该诉请理由充分，本院依法应予支持。原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》约定债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务，贷款人有权提前行使担保权，现借款人违反合同约定导致合同目的无法实现，因此原告诉请对抵押物行使优先权及要求保证人曾娜承担连带还款责任的理由充分，本院依法亦应予支持。关于原告诉请被告连州市万豪房地产开发有限公司承担回购担保责任问题，因涉案合同仅约定了被告连州市万豪房地产开发有限公司为阶段性保证担保，在借款人未取得房地产权属证书前对涉案借款承担连带保证责任，未对回购担保进行约定，故原告该诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告严文超、曾娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司连州市支行与被告严文超、曾娜、连州市万豪房地产开发有限公司于2018年7月6日签订的合同编号为440***********332《个人购房担保借款合同》。二、被告严文超应于本判决发生法律效力之日起三十日内，清偿原告中国农业银行股份有限公司连州市支行剩余借款本金391405.24元及计至2020年7月19日的利息6017.15元，合计397422.39元，2020年7月20日起的利息按照借款合同的约定计至本息还清之日止。三、原告中国农业银行股份有限公司连州市支行对座落于连州市********************房屋在折价、拍卖、变卖时享有优先受偿权。四、被告曾娜对上述借款本息承担连带清偿责任。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司连州市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3630.67元，由被告严文超、曾娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 成志高二〇二〇年九月七日法官助理 白升莲书 记 员 曾锦龙附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。