山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4264号上诉人（原审原告）：于克新，男，1967年7月26日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：马金红，女，1966年4月12日出生，汉族，海鹰大厦海澜花园业主委员会委员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：赵德茂，男，1957年6月8日出生，汉族，海鹰大厦海澜花园业主代表，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：烟台诚信置业有限责任公司。住所地烟台经济技术开发区黄河路**。法定代表人：李惠波，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲成功，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原审第三人：烟台开发区海鹰商贸有限公司。住所地烟台经济技术开发区海鹰大厦****。法定代表人：刘敬云，该公司董事长。上诉人于克新因与被上诉人烟台诚信置业有限责任公司（以下简称诚信公司）、原审第三人烟台开发区海鹰商贸有限公司（以下简称海鹰公司）不当得利纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2020）鲁0691民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。于克新上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人租金1630.69元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定应当向上诉人支付租金的系原审第三人而非被上诉人，事实认定错误。1.原审第三人海鹰公司由被上诉人诚信公司实际控制，经过查询全国工商信息查询系统，原审第三人海鹰公司的股东为刘敬云和李惠波，被上诉人诚信公司的股东为烟台开发区永辉房屋置换有限公司和海鹰公司，而烟台开发区永辉房屋置换有限公司的股东也是刘敬云和李惠波。因此，被上诉人诚信公司与原审第三人之间存在不可分割的关系，该两家公司均由刘敬云和李惠波共同实际控制。2.一审法院依据被上诉人诚信公司与孙魁之间的租赁协议，认定被上诉人诚信公司收取的租金不属于不当得利，事实认定错误。一审中，被上诉人并未提供证据证明其与原审第三人之间的合同关系，无法证明其依法取得涉案商铺的使用权，其擅自将涉案商铺出租，严重侵害了上诉人的合法权益，其收取的租金属于不当得利，依法应当返还给上诉人。3.结合被上诉人与原审第三人之间不可分割的密切关系，上诉人向被上诉人主张租金并无错误。一审法院在未查清事实的情况下，认定上诉人向被上诉人主张租金于法无据，事实认定错误。二、一审法院依据《中华人民共和国合同法》合同相对性的基本原则作出裁判，适用法律错误。一审法院在未查清被上诉人诚信公司与原审第三人海鹰公司的关系的前提下，仅仅依据合同相对性的原则作出判决，必然导致法律适用错误。本院审理中补充上诉事实与理由：一审法院口头通知2020年3月26日开庭，但后来上诉人收到的开庭传票时间是2020年4月9日，最后的开庭时间是3月26日。上诉人有些人证、物证没有时间充分准备。原审第三人海鹰公司实际由被上诉人诚信公司控制。马金红可以代表业主向被上诉人诚信公司邮寄诉求书。被上诉人诚信公司一审中主张快递运单邮寄人是马金红不是上诉人于克新，不予认可的理由不成立。被上诉人诚信公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法有效，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。针对上诉人于克新补充的上诉事实与理由，被上诉人诚信公司答辩，一审中上诉人于克新的委托诉讼代理人已经根据一审法院通知的开庭时间出庭，可以看出上诉人的委托诉讼代理人认可一审法院的开庭时间，一审法院不存在程序问题。原审第三人海鹰公司未出庭应诉，亦未提交书面陈述意见。原审原告于克新向一审法院起诉请求：1.判令诚信公司支付租金1630.69元；2.本案诉讼费由诚信公司负担。根据当事人陈述和审查确认的证据，一审法院认定事实：于克新系位于烟台经济技术开发区房屋（以下简称涉案铺位）的所有人。2006年8月3日，于克新（甲方）与海鹰公司（乙方）签订委托经营管理协议，第一条规定，本协议最终必须与甲乙双方签订的《房地产买卖合同》同时使用方有效。甲方在购买涉案铺位前，知道乙方已将铺位出租给第三方，并表示同意将该铺位出租给乙方或由乙方经营，甲方授权乙方代为办理及保管租赁相关手续，并将租赁相关手续交付乙方使用。第二条规定，甲方将涉案商铺委托给乙方经营的期限为10年，自2005年2月1日至2015年2月1日止。第三条规定，乙方按照总价款8%的年回报率一次性支付4年共32%的委托经营租赁金给甲方，即总金额为14020元，并直接在首期款中扣除。第四条规定，乙方按照总价款8%的年回报率支付其余6年共48%的租金，半年支付一次。第5年的租金付期为2009年8月1日和2010年2月1日。以后支付时间为每年的8月1日和2月1日。第五条规定，甲方应于2005年2月1日前将该铺位交付乙方使用。第六条规定，租赁期间，乙方负责支付水电费、房屋（大厦）管理费。第七条规定，在本合同有效期内，甲方需转让该铺位的，应提前一个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。该铺位转让给他人的，甲方应保证受让人继续履行本合同。第九条规定，本合同有效期届满，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期限届满之日前向甲方提出续租要求；甲方需将出租房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对出租房屋有优先承租权。2006年3月10日，诚信公司与烟台市恩纳鑫健身有限公司（以下简称恩纳鑫公司）签订场地租赁协议书，根据该协议，恩纳鑫公司租赁包括涉案铺位的海鹰商贸批发城三层东区的场地，用于经营中、高档商业健身俱乐部，租赁期限自2006年3月11日至2014年3月10日。恩纳鑫公司系孙魁成立的自然人独资有限责任公司，2015年4月20日，恩纳鑫公司被孙魁申请注销。诚信公司起诉孙魁至法院，请求判令孙魁立即腾出并向诚信公司交付其占用的上述场地，并支付占用使用费178559元（计至2015年1月28日，自2015年1月29日至实际腾退交付之日按合同约定继续计算）。法院立案号（2015）开民一初字第135号，法院作出一审判决，认定孙魁于2015年9月28日履行完毕向诚信公司交还场地的合同义务，认定孙魁实际占用场地至2015年9月28日，判决孙魁向诚信公司支付占用使用费404649.25元，并承担案件受理费3685元。孙魁不服该判决提起上诉，烟台市中级人民法院于2017年1月18日作出（2016）鲁06民终4895号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审法院认为，孙魁于2015年9月28日腾退并向诚信公司交还场地，根据双方租赁协议书的约定，租金为每平方米每年233.4元，孙魁应当向诚信公司支付所欠付的2015年9月28日以前的租金422065元，扣除诚信公司应返还的保证金和孙魁已支付的部分业主的租金，尚应向诚信公司支付404649.25元。该判决现已发生法律效力。于克新称，我方与海鹰公司的委托经营管理协议期满后，海鹰公司和诚信公司未向我方交接铺位，我方于2015年10月份自己将铺位接手。我方多次要求诚信公司支付期满后的租金，2018年7月27日通过快递向诚信公司主张过权利。提供日期为2018年7月27日的业主诉求书和顺丰速运单（复印件）各1份。于克新认为，委托经营管理协议期满后，诚信公司在与我方没有租赁协议的情况下继续使用涉案铺位所取得的租金属于不当得利，应当返还。诉讼时效不应自2015年9月28日起算，应以烟台市中级人民法院作出（2016）鲁06民终4895号民事判决书之日起算。诚信公司称，于克新从未向诚信公司主张租金权利，顺丰速运单为复印件，对真实性不予认可，不能证明诚信公司收到了该业主诉求书，该运单即使是真实的，其邮寄方为马金红，也并非于克新。海鹰公司承租了于克新的涉案铺位，海鹰公司承租后有权处分该铺位，诚信公司所取得的租金是基于与孙魁之间的房屋租赁关系，并不构成不当得利。涉案房屋一直系孙魁承租使用，于克新对此是知情的，于克新的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效期间。一审法院认为，于克新与海鹰公司签订的委托经营管理协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该协议实为房屋租赁协议，租赁期满后，海鹰公司继续使用涉案铺位，于克新未提出异议，应视为双方均同意由海鹰公司继续承租，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故双方形成不定期租赁关系，根据合同的相对性原则，负有向于克新支付租金的系海鹰公司而非诚信公司，于克新向诚信公司主张租金，于法无据，法院不予支持。诚信公司从海鹰公司处取得涉案铺位的使用权并出租给孙魁，其依据与孙魁之间的租赁协议收取租金不属于不当得利，于克新主张诚信公司收取孙魁的租金属于不当得利，于法无据，法院不予采信。综上，于克新的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年4月23日判决：驳回原告于克新的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告于克新负担。本院审理中，上诉人于克新提交2017年5月11日于克新签字的海鹰三楼商铺业主授权委托书复印件一份，证明商铺业主委托马金红办理海鹰商铺前期房租纠纷事宜及商铺管理、出租、出售、租金收取发放等事宜，也证明一审审理中上诉人于克新提供的2018年7月27日的顺丰速运单是代表于克新邮寄的。经质证，被上诉人诚信公司称，该证据为复印件，对真实性不予认可。一审中被上诉人诚信公司明确表示未收到任何诉求书。被上诉人诚信公司称，诚信公司系原审第三人海鹰公司的股东，涉案海鹰大厦由被上诉人诚信公司开发;上诉人于克新购买涉案商铺时，因为政策原因，由原审第三人海鹰公司与上诉人于克新签订委托经营管理协议，涉案商铺由原审第三人海鹰公司回租后，由被上诉人诚信公司对外进行出租招商。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，2006年8月3日，上诉人于克新与原审第三人海鹰公司签订委托经营管理协议，该协议系双方的真实意思表示，合法有效，且已实际履行。根据协议第一条的约定，上诉人于克新在购买涉案铺位前，即已知道原审第三人海鹰公司已将铺位出租给第三方，并表示同意将该铺位出租给原审第三人海鹰公司或由原审第三人海鹰公司经营。该协议第三、四条约定了原审第三人海鹰公司向上诉人于克新支付租金的时间和标准等。以上内容约定明确。故上诉人于克新与原审第三人海鹰公司之间形成了铺位租赁合同关系，该协议于2015年2月1日到期后，双方未续签协议，但涉案铺位继续由原审第三人海鹰公司使用，双方形成不定期租赁关系。现上诉人于克新要求被上诉人诚信公司支付租金，证据不足，一审法院未予支持，并无不当。原审第三人海鹰公司系独立法人，其与被上诉人诚信公司之间的关系，并不能当然构成被上诉人诚信公司系不当得利的法律要件。上诉人于克新主张被上诉人诚信公司对于租金的不当得利，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人于克新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于克新负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二〇年九月二十九日书记员  赵广娜