广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3412号上诉人（原审原告）：阮任清，男，1967年12月2日出生，汉族，住广东省中山市***********。委托诉讼代理人：付秋真，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：寇德洲，男，1973年1月14日出生，汉族，住四川省苍溪县***********。被上诉人（原审被告）：罗广滔，男，1973年11月30日，汉族，住广东省中山市********之七201房。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李立国，广东融朗律师事务所律师。上诉人阮任清因与被上诉人寇德洲、罗广滔房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。阮任清上诉请求：撤销一审判决，改判支持阮任清的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误、不清，严重侵犯阮任清的权益。一、一审认定《协议书》是对原合同内容变更，并认定阮任清放弃要求对方承担违约责任及赔偿损失是错误的。首先，《协议书》签订时，涉案房产已办理到第三人名下，双方均清楚买卖合同已无法履行，合同已当然解除。在这种情况下，阮任清为减少损失而要求对方先返还购房款，这与阮任清是否要求对方赔偿或承担违约责任没有直接关联性，不能视为阮任清放弃权利。其次，《协议书》签订后，对方也未按约定返还购房款，对方根本不具备基本诚信。一审法院用阮任清维护自身合法权益的行为来免除对方的违约责任违背公序良俗，一审法院关于阮任清可请求损坏赔偿而不应与对方达成解除协议收回购房款的推论是违背诚信、常理与逻辑的。一审法院将解除合同行为等同于放弃相关权利是错误的。对方屡次违约给阮任清造成难以挽回的严重损失，阮任清有权向对方继续主张违约及赔偿责任。最后，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条规定：“不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可视为意思表示”。民事放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示只有在法律明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不应在无明确约定或者法律无特别规定的情况下推定当事人对权利进行放弃。原房屋买卖合同明确约定如对方违约将涉案房产出售给第三人给阮任清造成严重损失的，阮任清有权要求对方赔偿损失。《协议书》签订时房价已大涨150余万元，如此重大权利的放弃应进行明示，但《协议书》没有阮任清放弃权利的表述及变更原合同的其他任何约定，对方也根本没有举证证明阮任清放弃权利，本案不能认定阮任清放弃权利，对方应承担违约责任及赔偿责任。二、2018年8月23日支付的2万元是对方向阮任清支付的利息，一审认定该款为购房款是错误的。首先，该款用途是对方自行备注，并非双方确定的。其次，根据《协议书》的约定及对方逾期退还购房款的情况，该款明显与协议约定的利息数额及时间相符，必然应为利息，且利息支付时注明用途为还款也符合常理。寇德洲、罗广滔辩称，根据双方签订的《协议书》，双方是自愿解除合同关系的，并就解除合同后的法律责任也已作出明确约定。该协议书是双方真实意思表示，应视为对原合同内容的变更。根据协议书约定，双方限定3个工作日内退回定金，我方已按约定退回对方2万元，此时不存在违约，该款应视为房价款而不是利息。一审认定事实清楚，请求法院驳回阮任清的全部诉求。阮任清向一审法院起诉请求：1.寇德洲向阮任清双倍返还定金余额1055424元及利息（利息以1055424为基数，按月利率2%，从2018年8月25日起计算至寇德洲实际清偿之日止）；2.寇德洲向阮任清赔偿房地产增值损失1562130元（具体房地产增值金额以鉴定报告为准）；3.罗广滔对寇德洲上述第1、2项债务承担连带责任。诉讼中，阮任清变更第2项诉讼请求为寇德洲向阮任清赔偿房地产增值损失1562130元及逾期赔偿利息（逾期赔偿利息以1562130元为基数，按年利率6%，从2018年7月20日起计算至寇德洲实际支付之日止）。一审法院认定事实：1.2014年11月12日，寇德洲出具《卖房公证委托书》，主要内容为：寇德洲拥有一套位于中山市南区*****************的房屋，建筑面积173.57平方米，该房屋现状为销售备案登记，合同编码HTN2012059218，合同条码1201059255。寇德洲就出售该房屋事宜委托罗广滔为其合法代理人，代表办理签署有关寇德洲出售该房屋的房屋买卖合同、签订定金协议……购房人如贷款购房，协助买方办理银行贷款手续，收取房款等，签署一切相关文件……办理该房屋出售的其他相关一切事宜。罗广滔在委托权限范围内所从事一切法律行为及所签署的一切文件及造成的法律结果，寇德洲均予以承认。罗广滔在办理上述委托事项时无转委托权。该授权委托书期限自签发之日起至上述事宜办完为止。2.2016年4月20日，寇德洲（出卖人，甲方）与阮任清（买受人，乙方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：甲方将位于中山市南区*****************的房地产出售给乙方，建筑面积173.57平方米，套内建筑面积173.57平方米；单价为每平方16000元，转让总价为2777120元；房款分两期支付，合同签订当日，支付定金100万元，该定金支付给委托人梁嘉敏(账号955********14713667，开户行：工行中山东苑支行)；在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕后，以银行按揭方式支付1777120元，因乙方问题不能抵押或抵押金额不足时，乙方拿到产权证和土地使用证后付款给甲方，款项支付给委托人梁嘉敏，账号和开户行与前述一致；双方于本合同生效之日起到房地产主管部门办理过户手续；落款甲方由罗广滔签名并按手印；合同还约定了其他内容。合同签订当日，阮任清通过银行转账方式向梁嘉敏账户支付定金100万元。2016年11月2日、2017年1月14日阮任清分别向梁嘉敏账号转账支付20万元、10万元，罗广滔出具收据2张，分别载明：阮任清购中山市南区*****************定金20万元；阮任清交购房款滨河湾4幢08房10万元。2018年8月21日，寇德洲（甲方）与阮任清（乙方）就涉案房地产事宜签订《协议书》，约定：甲方退回乙方定金100万元并解除合同；双方确定三个工作日内退回；甲方如有拖欠，按实际所欠的金额每月支付利息2%给乙方，直至支付完毕为止；双方在履行本协议发生争议，应协商解决，协商不成的，由房地产所在的人民法院管辖。落款由甲、乙双方签名并按手印确认，甲方落款日期为2018年8月21日，乙方落款日期为2018年8月18日。同年11月22日，罗广滔在该《协议书》落款下面空白处手写如下内容：“本人罗广滔自愿代甲方寇德洲向乙方阮任清退回中澳滨河湾花园4幢08房的定金人民币壹佰万元正（¥1000000元）退款后，寇德洲所付的利息由罗广滔收取。具体按罗广滔退还的金额数量和时间为结果计取，以银行汇款凭证为准”。2018年8月23日，寇德洲通过银行转账方式向阮任清转账20000元，附言：还款。2018年12月7日、2019年2月1日，罗广滔向阮任清共转账50万元。2018年3月7日、3月24日、3月30日，梁嘉敏向阮任清共转账30万元。阮任清认为寇德洲违约，寇德洲、罗广滔拖欠款项未退回，遂诉至法院，主张前述实体权利。3.为证明涉案房地产增值损失，阮任清委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司就涉案房地产在2018年6月1日的市场价值进行评估。该公司于2019年4月10日出具了《房地产价格咨询报告》（深世鹏咨字第KHFZS20190410013号），确定涉案房地产在价值时点的房地产评估单价为25000元/平方米，总价为4339250元。寇德洲、阮任清（二审注：一审笔误，应为罗广滔）对该报告不确认，认为该报告为单方委托，程序不合法。阮任清认为该报告为具有资质的机构出具的，无需申请法院委托评估机构重新进行评估。4.一审庭审中，阮任清述称合同约定其只需向寇德洲支付100万元，2018年期间寇德洲迟迟未为阮任清办理过户手续，故将超出合同约定的30万元退回。2018年8月23日支付的20000元为协议书约定的利息（即100万元×2%），寇德洲、罗广滔认为该20000元为房款。一审庭审中，对于涉案合同不能履行的原因，阮任清述称寇德洲将涉案房地产转让给案外人，并办理了变更登记手续。寇德洲、罗广滔述称其二人多次要求阮任清办理过户手续，但阮任清当时与其妻子感情不和，要求延期办理。经多次催促，阮任清仍不同意，故于2018年3月18日口头解除涉案合同。另，罗广滔述称其与梁嘉敏为夫妻关系。5.各方确认涉案的房地产已于2018年7月20日登记在案外人吕冬雪名下，不动产权证书号：粤（2018）0153947。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。阮任清与寇德洲曾签订《商品房买卖合同》，由阮任清向寇德洲购买涉案房产，后寇德洲又将涉案房产卖予案外人吕冬雪，并同意退还阮任清已支付的购房款100万元，对于以上事实双方均无异议。本案争议的焦点有二，一是寇德洲是否构成违约，应否承担责任？二是罗广滔应否与寇德洲一起承担连带责任？关于焦点一。阮任清与寇德洲曾签订《商品房买卖合同》，阮任清按照该合同的约定支付了100万元。后双方又于2018年8月21日签订了《协议书》，约定由寇德洲向阮任清退回100万元并解除合同。在该《协议书》中双方未就《商品房买卖合同》买卖双方的违约责任的承担与损害的赔偿有一致的意见。但由于《协议书》形成在后，应视为双方对原合同内容的变更，而且签订协议目的就是为了解决纠纷，当事人一方如不放弃要求对方承担违约责任或赔偿损失的权利，完全可以请求损害赔偿而不是与对方达成解除协议。因此，既然阮任清选择了与寇德洲协议解除合同并无要求寇德洲承担违约责任，就应该视为其变更了原《商品房买卖合同》的约定且放弃了要求寇德洲承担原《商品房买卖合同》违约责任的权利。故对其主张寇德洲承担定金以及房地产增值损失的违约责任一审法院不予支持。寇德洲无按照《协议书》约定履行付款义务应承担按约定支付逾期付款利息的违约责任。寇德洲承认共向阮任清支付82万元，其中30万元为超出《商品房买卖合同》约定的部分。该30万元收款人为梁嘉敏，退款人亦为梁嘉敏，无论双方是基于何种原因超出《商品房买卖合同》的约定多支付该30万元购房款，该30万元购房款均不应包含在《协议书》约定应退的100万元范围内。至于2018年8月23日支付的2万元的认定问题，该2万元是在《协议书》约定的付款期限内支付，且银行转账时注明用途是“还款”而非还利息，因此该2万元应认定为退还的购房款更为合适，阮任清主张为利息缺乏依据，一审法院对其主张不予采纳。综上，针对《协议书》，寇德洲实际履行了退款52万元的义务，尚余48万元无按时支付，按约定，其应从2018年8月25日起向阮任清以实欠款按月利率2%支付逾期付款利息。关于焦点二，罗广滔是寇德洲出售涉案房产的受托人，阮任清知道寇德洲、罗广滔之间的代理关系，而且《商品房买卖合同》以及《协议书》亦是由寇德洲签订的，《商品房买卖合同》以及《协议书》应直接约束寇德洲与阮任清。但罗广滔在《协议书》手书自愿代寇德洲向阮任清退回100万元，该行为性质属债务加入，是一种并存的债务承担。因此，罗广滔应对一审法院认定的寇德洲前述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十四条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、寇德洲于一审判决发生法律效力之日起七日内向阮任清返还购房款余款48万元及利息（以48万元为本金，从2018年8月25日起至清偿之日止，按月利率2%计算）；二、罗广滔对寇德洲上述债务承担连带清偿责任；三、驳回阮任清的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27740元，诉讼保全费5000元，合计32740元（阮任清已预交），由阮任清负担26653元，寇德洲、罗广滔共同负担6087元。双方当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩意见，二审双方争议的主要焦点为：一、寇德洲、罗广滔是否应承担解除买卖合同的违约责任；二、寇德洲于2018年8月23日向阮任清支付的20000元是属于房款还是利息。关于焦点一，合同遵循意思自治原则。合同双方当事人在自愿的情形下，可以签订合同，也可以解除合同。本案中，寇德洲与阮任清于2016年4月20日签订《商品房买卖合同》，约定寇德洲将涉案房地产出售给阮任清。2018年8月21日，寇德洲又与阮任清签订《协议书》，约定寇德洲退回阮任清定金并解除合同。上述协议均为当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方签订《协议书》决定解除买卖合同，此系双方协商一致的结果。双方协议解除涉案买卖合同后，阮任清又要求对方承担解除买卖合同的违约责任缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持并无不当。关于焦点二，双方于2018年8月21日签订了《协议书》，约定寇德洲退回阮任清定金100万元并解除合同，双方确定三个工作日内退回定金，寇德洲如有拖欠，按实际所欠的金额每月支付利息2%给阮任清。2018年8月23日，寇德洲通过银行转账方式向阮任清转账20000元，并附言还款。该款项支付时间在双方约定的期限之内，此时尚无利息产生，故一审法院将该款认定为房款而非利息亦无不当。其他当事人未上诉部分，本院二审不作审查。综上所述，上诉人阮任清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26653元（上诉人阮任清已预交），由上诉人阮任清负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年九月三日书记员  何思雯