广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初6211号原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地深圳市福田区********与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。法定代表人：曹雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖端阳，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宋伟如，女，该公司员工。被告：汤雄飞，男，1979年1月23日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区***********，公民身份号码342************530。原告深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物管公司）与被告汤雄飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告公元物管公司的委托诉讼代理人肖端阳、宋伟如，被告汤雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公元物管公司向本院提出诉讼请求：要求被告汤雄飞缴交从2017年5月至2020年4月的物业管理费、水电公摊费、生活垃圾费共计6312.80元以及逾期支付物业服务费的违约金1491.83元，共计7804.63元，并且清费后每月按时缴交物业服务费用。诉讼过程中，原告撤回诉讼请求中的“并且清费后每月按时缴交物业服务费用”。事实和理由：被告汤雄飞（东方天城9栋2502业主）于2017年5月至2020年4月拖欠由深圳市公元物业管理有限公司管理服务的东方天城小区物业服务费、水电费、违约金等费用共计7804.63元，期间原告工作人员多次电话沟通、敦促业主来缴交所欠管理费，被告都以工作忙没时间或拒听电话来敷衍了事。他的行为已严重影响我司的合法权益。在此我公司特向清远市清城区人民法院提起诉讼，要求被告汤雄飞缴清所欠物业服务费、水电费、生活垃圾费、违约金等所欠相关费用共计7804.63元。被告汤雄飞辩称，原告起诉内容与客观事实不符，诉讼请求不合理、不成立。原因及事实如下:一、造成上述费用未能缴纳的责任不在答辩人，起初原因是原告要求缴付的费用账目混乱，将不该答辩人承担的历史陈账混在费用清单里要求答辩人支付。2017年5月11日，答辩人和邻居周明梓(东方天城9栋2503业主)一起去到原告处办理收楼手续。被原告要求缴纳2016年9月-2017年5月的物业管理费、分摊费等，我们是5月11当天前去办理收楼手续，却被要求承担不属于我们承担的费用是不合理的。经与售楼部等几方协商协调，决定我们的物业费按收楼当天起算。答辩人也应原告要求于当天现场现金形式交付了5月11日-31日的物业费118.91元，及预付水电费200元。并商定好往后物业费在原告微信公众号上交付。第二天5月12日我和邻居周明梓分别在原告公众号上绑定房号后，惊讶的发现各自对应的房号上列出的账单是2016年9月-2017年5月份合计852.63元的欠费。而此时我们的账单欠款应该是0元才对。后将情况反映给原告工作人员，工作人员表示会敦促管理微信的团队及时同步好信息，让我们等他们后台调整好再交，表示很快会调整好的，不会影响我们日后在微信上交管理费的。可答辩人等来的只是在原不实欠费基础上每月不断叠加的费用。至答辩人书写这份答辩状的此刻，原告公众号上还是列明着2016年9月-2017年5月账单，而这个时段的账单是没有任何争议的不属于答辩人承担或答辩人已交付过的。面对原告这笔金额与事实不符的糊涂账，试问让答辩人如何交费。就连本案原告提交的《收费通知单欠费明细》中，居然还把答辩人5月11日当日现金缴纳的118.91元作为欠费并计算滞纳金。由上证明原告管理松散、财务账务混乱、漠视业主反映的问题，没有履行物业服务职责。以上是因原告账目混乱、金额不实造成答辩人不能顺利交相关物业费的前期原因。二、原告未履行职责义务，长期多次未兑现服务承诺，致使答辩人长期不能使用房屋，使答辩人合法权益及经济利益受损。2017年5月11日，答辩人和邻居周明梓(东方天城9栋2503业主)按原告要求，交完费用、签完一堆字后，由原告员工带领我们查验房屋情况。在现场发现答辩人所购房屋2502房及邻居周明梓的2503房的阳台顶部均有从外沿反流进来或上层渗漏下来的水印痕迹。初步判断是阳台下水管防水问题或是阳台顶部外沿向内倾斜造成，原告员工在现场拍照、登记并许诺一个星期内会修复好。但原告没有按约定时间进行修复。答辩人需要将房子装修投入使用，但阳台渗水问题不解决，装修将无法进行。答辩人多次连同邻居周明梓(东方天城9栋2503业主)一起或单独委托邻居跟进此事，原告都是登记后承诺一个星期内处理好，但最终还是拖着没处理。在我们多次交涉并向原告表明在渗水问题没解决前，我们将不承认不承担原告所列的相关物业管理费，并追讨因原告未履行职责及兑现修复渗水问题承诺，而导致我们无法正常使用房屋引起的损失。直至2019年7月20日才安排人员对两套房屋阳台渗水问题进行修复。此时距2017年5月11日我们发现问题、原告承诺一周内解决问题已过去2年2个月又10天。而问题得到修复后邻居周明梓随即对房屋进行装修。答辩人因与原告就房屋不能正常使用带来的损失赔偿问题及物业管理费问题未能得到妥善解决，而继续耽搁装修进度，继续给答辩人带来经济损失。答辩人倾其所能花费几十万元购买的房屋，每月负担着几千元的房贷按揭。因原告未履行职责、迟迟未兑现修复承诺，导致房屋无法正常使用，一家人无法居住进去，每月要花几千元租房住。因问题迟迟得不到解决，使答辩人感到非常痛苦和无助，也因此答辩人常常受到家人的抱怨，使答辩人承受了巨大的精神压力。试问:在原告未尽责的情况下、阳台渗水未修复前、因原告拖延解决问题导致答辩人损失赔偿没谈妥前，答辩人怎么可能交付原告所谓的物业费呢?交付的意义是什么?是对他们继续拖延解决问题的认同和鼓励吗?三、原告利用办理收楼手续的主导地位，故意隐匿应属业主持有的相关权益文件，骗取业主只签订一份合同由他们持有，严重侵害业主的知情权、对等权，是严重的程序不合法，使答辩人权益受损。2017年5月11日，答辩人和邻居周明梓(东方天城9栋2503业主)一起去到原告处办理收楼手续。按常理，合同应一式两份，双方共同签字盖章后才生效，且双方各执一份，具有同等法律效力。但原告工作人员用说辞骗取我们只签订了一份他们提供的《前期物业协议》，并由原告方持有。原告员工声称:合同签订后，连同其它资料一同归档，由他们替业主保管，但他们不会私自拿走任何资料的，业主可以随时来取阅资料。后来答辩人房屋阳台渗水问题迟迟得不到解决时才醒悟到，原告主导答辩人和邻居只签订一份《前期物业协议》并由他们保管，就是为了保证他们单方掌控合同，他们可以随时引用有利他们合同条款、诉讼举证的绝对便利。答辩人因没有持有双方签字合法生效的合同文本，无从知晓自身权益条款，也无法清楚明晰合同中规定原告相关职责条款，也失去了主动起诉时合同举证的权利。这哪是双方合意的合同，这分明就让答辩人给原告签了一份缴费保证书嘛。答辩人曾多次向清远12345反应这种未按要求签订一式两份合同并双方共同持有的行为。答辩人认为:原告公然亵渎法律，不按法律规定，通过这种不正当程序签订的合同是无效的。在合同关系及权责没有厘清前、答辩人权益没有得到充分保障前，答辩人没有义务缴纳原告所谓的物业费。四、原告民事诉状中提到“期间原告工作人员多次电话沟通、敦促业主来缴交所欠管理费，被告都以工作忙没时间或拒昕电话来敷衍了事”与事实不符。因涉及答辩人及邻居周明梓（东方天城9栋2503业主)房屋阳台渗水直接影响房屋使用的切身利益，答辩人不可能敷衍了事。答辩人多次同邻居周明梓一起或单独委托周明梓和原告方沟通协调房屋修复及管理费事宜，是原告一次次违反承诺拖延处理。期间原告派不同的工作人员来电催要所谓的管理费，答辩人每次都花大量时间向来电人说明关于这间房屋的情况，大体概括如下:1、不是我们不交物业费，是你们账务混乱，致使我们无法正常正确缴纳;2、你们承诺的修复阳台渗水问题一直没解决，拖下去引起我的损失你们要承担的。对方员工回答大意是:这些情况我不知道，我们只负责来催缴费，你这些情况我会反馈给主管的，看看怎么处理。结果每次都没下文。答辩人每次都很珍惜原告来电的宝贵机会，以申诉自己的权益和诉求，没有时间也没有必要跟对方工作人员讨论答辩人工作事宜。不存在以工作忙为由来敷衍了事。希望原告面对法律、面对法庭、面对法官，诚实以对。答辩人最近一次于2020年1月3日，与邻居周明梓一同前去原告处与原告主管人员沟通房屋修复、管理费等问题。也证明答辩人一直积极处理此事，反而是原告方态度傲慢，通过百般抵赖责任、偷换概念狡辩、汇报公司决定等方式拖延不予解决。五、原告方没有履行承诺，导致我方无法使用房屋。前期物业协议中第一条第二点第5小点有原告方约定对公共区域有维护修复的义务，在第二条第一条中也有约定有对承重墙等有维护修复义务，但我方房屋有渗水问题，水是从外面渗进来的，原告方没有履行责任，把责任推给开发商，导致我方一直无法使用房屋。原告方也没有把前期物业合同给我方。综上所述，原告未履行物管职责，其行为导致答辩人长期利益受损，并使答辩人精神长期受到困扰和侵害。现恳请法院驳回原告追缴物业管理费的请求，并要求原告对答辩人的利益损失及精神伤害进行经济补偿。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告认为原告长期未履行职责，不对其房屋渗水问题进行修复，原告则认为其有尽到义务，其义务只是协调开发商进行修复，事实上也协调过几次，最终开发商也修好了被告反映的质量问题。对于该争议事实，《建设工程质量管理条例》规定建设工程质量实行保修制度，备案的东方天城花园九号楼的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人自商品房交付之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。因此，被告反映的渗水问题发生在其收楼后，保修义务主体应属房屋的建设单位而非原告。被告以其反映的房屋渗水问题迟迟未能得到修复而认为原告未尽到物业服务职责的意见本院不予采纳。本院认为，被告汤雄飞所购物业的开发建设单位与原告公元物管公司于2012年6月29日签订的《前期物业服务合同》以及清远市******业主委员会与原告于2019年6月30日所签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对被告具有法律约束力。被告于2017年5月11日收取了涉案房屋钥匙，办理了房屋交接手续，从该日起被告应向原告缴交物业服务费用。因被告已在收楼当日付清了2017年5月的费用，故被告应支付的费用从2017年6月起计算。至于被告反映的房屋渗水问题，属于建设单位保修责任范围，被告不能以房屋质量问题要求原告进行保修，在其质量问题没有及时得到解决的情况下被告拒绝缴纳物业服务费依据不足。经核算，被告应支付的物业服务费为5609.45元（2017年6月至2020年4月），水电公摊费为584.44元（2017年6月至2020年4月）。此外，根据合同的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照合同约定请求被告支付逾期付款的滞纳金。因两份合同约定的物业服务费支付时间不同，被告汤雄飞所购物业的开发建设单位与原告公元物管公司于2012年6月29日签订的《前期物业服务合同》约定的时间为每月5日前交纳当月物管费，而清远市******业主委员会与原告于2019年6月30日所签订的《物业服务合同》约定的时间为每月月底交纳当月物管费。因此，对于违约金的计算，分两部分区别计算。对于逾期支付2017年6月至2019年6月的物管费的违约金，以被告拖欠的各期物业服务费（2017年6月至2019年6月止每月拖欠的物业服务费为160.27元）为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（合同约定物业服务费的交纳时间为每月5日前，故每期物业费对应月份的6日为逾期之日，即2017年6月1日起至2019年6月30日止的每月6日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。对于逾期支付2019年7月至2020年4月的物管费的违约金，以被告拖欠的各期物业服务费（2019年7月至2020年4月止每月拖欠的物业服务费为160.27元）为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（合同约定物业服务费的交纳时间为每月月底，故每期物业费对应月份次月的1日为逾期之日，即2019年8月1日起至2020年5月1日止的每月1日为逾期之日，含2019年8月1日及2020年5月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告汤雄飞于本判决生效之日起10日内向原告深圳市公元物业管理有限公司支付2017年6月至2020年4月的物业服务费5609.45元以及水电公摊费584.44元，共计6193.90元；二、被告汤雄飞于本判决生效之日起10日内向原告深圳市公元物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金，违约金分两部分计算。对于逾期支付2017年6月至2019年6月的物管费的违约金，以被告拖欠的各期物业服务费160.27元为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（2017年6月1日起至2019年6月30日止的每月6日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；对于逾期支付2019年7月至2020年4月的物管费的违约金，以被告拖欠的各期物业服务费160.27元为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（2019年8月1日起至2020年5月1日止的每月1日为逾期之日，含2019年8月1日及2020年5月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；三、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告汤雄飞负担。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年九月十一日书记员  陈晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。