广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1292号上诉人（原审原告、反诉被告）:茹佩茜，女，1990年6月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯在兴，广东尊一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈惠婵，广东隽良律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢汝亦，男，1988年6月4日出生，汉族，住广东省阳西县。上诉人茹佩茜因与被上诉人谢汝亦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。茹佩茜上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三、第四项；二、改判谢汝亦支付2019年11月24日至2020年3月25日租金22000元给茹佩茜，押金20000元归茹佩茜所有；三、本案诉讼费由谢汝亦承担。事实与理由：一、谢汝亦没有按照《商铺分租合同》第二条约定支付当月及之后的租金，已构成违约在先，茹佩茜有权单方解除合同，没收押金20000元。茹佩茜在谢汝亦违约在先的情况下，收回谢汝亦的钥匙，是行使不安抗辩权，不构成违约。根据双方签订的《商铺分租合同》第二条:“租金、押金：每月租金5500元，租金每月一次性付清，乙方（谢汝亦）在签订本合同之日一次性付清第一个月铺租，以后每月租金均在当月25日前一次性付清”，第八条：“合同的解除：有下列情形，可解除合同；乙方（谢汝亦）迟延交付店铺租金超过10天的”，谢汝亦从2019年11月25日开始至2020年3月25日均没有按时支付当月租金给茹佩茜，违反上述合同约定，茹佩茜有权单方解除合同，并没收押金20000元。根据《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，茹佩茜在谢汝亦拒付租金的情况下，收回其钥匙，是行使不安抗辩权，不构成违约。2019年12月26日茹佩茜外出关闭店门10天这段时间，谢汝亦仍处于持续违约状态，已连续没有支付两个月租金给茹佩茜，并继续使用水电，给茹佩茜造成较大损失，茹佩茜关店门的行为合法正当，没有损害谢汝亦任何权益。二、茹佩茜与谢汝亦在签订《商铺分租合同》时在第一条就明确约定餐厅的最终使用权归甲方（茹佩茜）所有，餐厅内可供双方客人就坐。按该条款，茹佩茜只是同意谢汝亦的客人进入餐厅就坐，并不同意谢汝亦对餐厅享有使用权。吧台（厨房）原有一门口可通餐厅，茹佩茜在经营期间发现餐厅内的客人会通过该门口进入厨房，出于安全考虑，在吧台另一处开一门方便进出，餐厅的门口保持不变，双方的客人均可正常进入。所以，无论从合同第一条约定来看，还是从餐厅的正常使用来看，茹佩茜都没有侵犯谢汝亦的任何权利，没有影响到谢汝亦的正常经营，不存在茹佩茜违约情况，一审判决茹佩茜支付违约金5500元给谢汝亦是错误的。三、谢汝亦同意《商铺分租合同》于2020年3月25日才正式解除，这证实谢汝亦在持续违约情形下继续占有使用了茹佩茜的商铺至2020年3月25日。虽然其未解除与茹佩茜的租赁关系，其仍放置冰柜在该商铺处，仍占有使用茹佩茜的店铺，因此，谢汝亦应当支付2019年11月24日至2020年3月25日的租金22000元给茹佩茜。综上所述，请求支持茹佩茜的上诉请求。谢汝亦答辩称：一、茹佩茜不按《商铺租赁合同》约定履行合同义务，违约在先，致使谢汝亦无法正常使用租赁商铺进行经营，并导致合同无法继续履行，谢汝亦对此有权拒绝交付租金，且茹佩茜应当退还押金并支付违约金给谢汝亦。茹佩茜将店铺部分分租给谢汝亦经营切水果生意，按照双方签订的《商铺租赁合同》第一条的约定，店铺的餐厅应供双方客人就坐，即茹佩茜、谢汝亦双方对店铺的餐厅有共用的权利，谢汝亦按照合同约定缴纳租金至2019年11月23日，但茹佩茜在2019年11月4日谢汝亦尚未欠租的情况下，将双方共用的餐厅独立间隔出来供自己使用，违反合同约定。而且，茹佩茜将共用的餐厅独立隔开后，从旁边另开门口供谢汝亦进入谢汝亦的租赁区域，但又没有将该门口大门钥匙交付谢汝亦，按照《商铺租赁合同》第四条的约定，谢汝亦本应每天早上10时可以开店门经营因而延迟至每天中午12时，茹佩茜的行为实际违反合同的约定限制谢汝亦对租赁店铺的使用。况且，茹佩茜在2019年12月26日外出培训，也没有将店铺钥匙交给谢汝亦，导致谢汝亦无法经营。至此，《商铺租赁合同》因茹佩茜根本违约已经无法继续履行，一审法院判决酌定茹佩茜支付违约金5500元并退还押金给谢汝亦公平合理，应予维持。二、因茹佩茜的行为导致谢汝亦自2019年12月26日起已经无法实际占有、使用租赁商铺进行经营，茹佩茜无权向谢汝亦收取2019年12月26日之后的租金。双方签订《商铺租赁合同》后，谢汝亦一直按约定支付租金至2019年11月23日，谢汝亦本应在2019年11月25日前支付2019年11月24日至2019年12月23日的租金给茹佩茜，但茹佩茜在2019年11月4日谢汝亦尚未欠租的情况下违反合同约定将双方共用的餐厅独立间隔出来为自己使用，谢汝亦为此多次要求茹佩茜纠正违约行为，但茹佩茜始终予以拒绝，谢汝亦因此拒绝支付该段时间的租金。谢汝亦虽然在该段时间还继续营业，但由于受茹佩茜的违约行为影响，根本不能正常经营，损失惨重。谢汝亦认为一审法院酌定谢汝亦支付该段时间的租金为2750元公平公正。而自2019年12月26日起，茹佩茜锁上店铺大门外出培训后，谢汝亦就已经无法实际占有、使用店铺进行经营，茹佩茜甚至还将谢汝亦店铺内的冰柜断电，导致冰柜内的大量水果腐烂变质，给谢汝亦造成极大损失。谢汝亦无法经营后曾经多次向茹佩茜提出要求取回属于自己的冰柜，均遭到茹佩茜的拒绝，进而导致该冰柜一直放置在店铺内。因此，茹佩茜请求谢汝亦支付2019年12月26日之后的租金没有事实及法律依据。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。茹佩茜向一审院起诉请求：一、判令谢汝亦支付茹佩茜2019年12月至2020年2月租金共16500元；二、判令押金20000元归茹佩茜所有；三、本案诉讼费、保全费费用由谢汝亦承担。后茹佩茜变更第一项诉讼请求为：判令谢汝亦支付茹佩茜2019年12月至2020年3月租金共22000元；增加诉讼请求为解除双方签订的《商铺分租合同》。谢汝亦提出反诉请求：一、解除双方于2019年4月23日签订的《商铺分租合同》；二、判令茹佩茜退还押金20000元给谢汝亦；三、判令茹佩茜返还转角风冷冰柜给谢汝亦,并赔偿转角风冷冰柜的维修费2000元；四、判令茹佩茜支付违约金20000元给谢汝亦；五、本案诉讼费用由茹佩茜承担。一审法院认定事实：茹佩茜作为承租人承租广东省阳江市江城区xxx号商铺，2019年4月23日，茹佩茜（甲方）与谢汝亦（乙方）签订《商铺分租合同》。合同主要约定：一、租赁范围及用途：甲方将上述商铺其中的3平方米租给乙方作为售卖现切水果使用，租赁位置在店铺吧台的左前方。除外靠近乙方租赁位置大理石吧台乙方有80厘米的使用权，除此为甲方使用范围，在工作时，由于通道位置有限，甲乙双方店员上餐通过通道时双方都要礼貌相让，不得以任何理由阻碍通道，餐厅内可供甲乙双方客人就坐，最终使用权归甲方所有。上述三地方外，店铺其它地方位置，乙方未经甲方同意，不可以越权限使用，甲乙双方共同负责餐厅的卫生整洁。租赁期为两年五个月，自2019年4月23日起至2021年9月23日止；二、租金、押金：1、每月租金5500元，租金每月一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付清第一个月铺租，以后每月租金均在当月25日前一次性付清……3、乙方在签订本合同之日交纳20000元作为店铺使用押金，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方全额退还给乙方（押金不计算利息）……四、甲方责任和义务：……2、甲方同意乙方早上提早1至2小时到店削水果。3、作息时间为早上10时到晚上24时。4、乙方租用使用期间，甲方不得无故终止该合同，否则处予押金的双倍作违约金赔付给乙方，乙方因此造成的损失由甲方赔偿；五、乙方责任和义务：1、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用店铺位置……3、在租赁期间，乙方对于出租店铺位置不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为。在租赁期间如乙方因经营不善在租赁期间提前不租店铺位置，当作毁约，甲方将不退还押金；六、经营品种范围：双方协商约定，由乙方经营现场切水果外卖，甲方不得经营现切水果，乙方除可现场切水果外卖，不得经营其它商品或售卖其它食品、饮品和有损甜果甜厨店的正常经营和盈利……八、合同的解除：有下列情形，可解除合同：租赁期届满；因乙方过错严重造成店铺毁损的；出现不可抗力造成店铺毁损达不到使用目的的；政府强制征收或拆除店铺的；乙方迟延交付店铺租金超过10天的；乙方不遵守合同约定或违反合同责任的……十二、合同经双方签章即生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。特别约定：为店铺的整体经营效益，出租方授权甲方对需要合并经营的区域进行统一规划和调整，乙方知晓并接受此安排；等内容。合同签订后，谢汝亦支付押金20000元给茹佩茜，茹佩茜将涉案铺位交付给谢汝亦使用。双方在商铺门口共同出入。谢汝亦按5500元的标准缴纳租金至2019年11月23日。2019年11月初，茹佩茜认为合同约定店铺的最终使用权归其，遂将店铺客人就餐的餐厅间隔了部分地方为自己使用，并认为不影响谢汝亦正常使用，其方无违约。茹佩茜还认为谢汝亦未按时支付2019年12月的租金，且出入茹佩茜使用的厨房，谢汝亦方存在违约，所以在谢汝亦拖欠租金之后收回谢汝亦的店铺钥匙。谢汝亦则称茹佩茜于2019年11月4日在店铺的餐厅间隔了部分地方由茹佩茜自己使用，并于当日收回其的店铺钥匙，茹佩茜间隔的部分地方是双方共用的，隔开之后，谢汝亦无法使用，且合同约定每天早上10时开店门，但茹佩茜收回钥匙后，每天中午12时才开店门，影响其经营，其认为茹佩茜违约在先，其方无违约，因此没有支付2019年12月的租金。2019年12月26日，茹佩茜因需到外地参加培训，关闭店门约10天。谢汝亦因无法开店门营业，至该日终止经营。谢汝亦称茹佩茜外出期间并无告知其，由于茹佩茜外出关闭店铺电闸，导致冰箱水果损坏，谢汝亦报警处理，但无有具体的处理结果。茹佩茜则主张其外出参加培训已事先告知谢汝亦，且谢汝亦在2020年1月已另租地方经营。茹佩茜对其主张未能举证明，不予采纳。另，谢汝亦主张茹佩茜违反合同约定经营现切水果，并提供茹佩茜切水果的图片拟证明。茹佩茜对谢汝亦的主张不予认可，称其所经营的水果茶需切水果。经查，该图片显示茹佩茜在切水果并制作水果饮品。由于茹佩茜经营的是甜果饮品业务，茹佩茜有切水果的情况亦属正常。因此，对谢汝亦该主张不予采纳。诉讼中，茹佩茜、谢汝亦双方均同意于2020年3月25日解除合同，但双方均主张对方违约。另，双方均确认谢汝亦的冰柜尚在原租赁位置摆放。谢汝亦主张茹佩茜破坏其冰柜门，反诉请求茹佩茜赔偿维修费2000元。但谢汝亦对其主张未能举证证明，对谢汝亦该反诉请求不予支持。一审法院认为，茹佩茜、谢汝亦于2019年4月23日签订的《商铺分租合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应按合同的约定切实履行合同义务。茹佩茜将店铺分租部分给谢汝亦，依据本案合同第一条的约定，店铺的餐厅应供双方客人就坐，即茹佩茜、谢汝亦双方对店铺的餐厅有共用的权利，而茹佩茜在2019年11月初谢汝亦尚未欠租的情况下将双方共用的餐厅间隔了部分地方为自己使用，茹佩茜的行为已违反合同约定。况且，茹佩茜收回谢汝亦的店铺钥匙，按合同第四条的约定，谢汝亦本应每天早上10时可以开店门，而迟延至每天中午12时才开店门。茹佩茜的上述行为实际违反合同的约定限制了谢汝亦对店铺的使用。后茹佩茜外出参加培训，亦没有交付钥匙给谢汝亦，茹佩茜的行为已导致谢汝亦无法经营，无法继续履行合同。综上，本院认定茹佩茜在履行合同过程中已构成根本违约。因此，谢汝亦抗辩因茹佩茜违约在先而未支付租金，合理合法，应予以采纳。茹佩茜主张谢汝亦未按合同约定支付租金存在违约，理据不足，应不予采纳。茹佩茜、谢汝亦双方均同意于2020年3月25日解除合同，应予以采纳。由于茹佩茜已构成根本违约，双方同意解除合同，按合同约定，茹佩茜应退还押金给谢汝亦，谢汝亦反诉请求茹佩茜退还20000元押金，合理合法，应予以支持。对谢汝亦反诉请求的违约金20000元，虽然双方在合同中约定按双倍押金作为违约金，但该违约金约定过高，谢汝亦也未能举证证明其的具体损失，应依法酌定违约金为5500元。根据查明的事实，虽然茹佩茜间隔店铺餐厅影响谢汝亦的经营，但谢汝亦在店铺餐厅间隔后还营业至2019年12月25日，即2019年11月24日至12月25日谢汝亦实际还使用了涉案店铺，故应依法酌定谢汝亦应支付该段时间的租金2750元给茹佩茜。对茹佩茜请求谢汝亦支付2019年12月25日之后的租金以及没收押金，应依法不予支持。另，关于冰柜的问题。因双方合同解除，谢汝亦的冰柜尚在涉案店铺，谢汝亦反诉请求茹佩茜返还冰柜，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认茹佩茜与谢汝亦于2019年4月23日签订的《商铺分租合同》于2020年3月25日解除；二、限谢汝亦自本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年11月24日至2019年12月25日的租金2750元给茹佩茜；三、限茹佩茜自本判决发生法律效力之日起十日内退还押金20000元给谢汝亦；四、限茹佩茜自本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5500元给谢汝亦；五、限茹佩茜自本判决发生法律效力之日起五日内返还转角风冷冰柜给谢汝亦；谢汝亦自本判决发生法律效力之日起五日内自行将上述冰柜搬离涉案商铺；六、驳回茹佩茜的其他诉讼请求；七、驳回谢汝亦的其他反诉请求。一审案件受理费2720元，由茹佩茜负担2620元，谢汝亦负担100元；反诉费1360元，由茹佩茜负担360元，谢汝亦负担1000元。二审审理期间，茹佩茜提供以下新证据：证据一、《照片》、《视频》，拟证明：谢汝亦租赁期间违反《商铺分租合同》第一条约定，在通道位置堆放垃圾杂物，阻碍通道，并且多次出入茹佩茜的厨房，影响茹佩茜正常使用。证据二、《微信聊天记录》、《相片2》，拟证明：谢汝亦拖欠租金，经茹佩茜多次催收不予理睬，并拒不支付。证据三、《相片3》、《视频》，拟证明：谢汝亦经茹佩茜多次催收租金不支付后于2020年1月另行租赁相邻铺位经营“菓园有料”水果店，明确表示不再履行分租合同的主要义务。证据四、《关于商铺开门营业时间的通知》，拟证明商铺的正常营业时间是10点，如果超过时间茹佩茜要支付违约金给管理方，并不是茹佩茜每天都不开门经营。谢汝亦质证称：因谢汝亦租赁商铺是3平方米，茹佩茜当时是准许谢汝亦放篮子在过道上，在没有矛盾的时候谢汝亦每天都提前两小时过来削水果皮，并准许谢汝亦进去一起煮饭；走道很小的，有时候会放快递到那里，谢汝亦回来就拿走，没有阻碍茹佩茜的出入。谢汝亦提供以下新证据：《视频》，视频中穿白色衣服是茹佩茜本人，拟证明茹佩茜赶走谢汝亦的客人。经质证，茹佩茜没有租视频中的白色的桌子，部分黑色的桌子是茹佩茜租的，外面黑色的桌子是可以给谢汝亦使用的，茹佩茜亦不能确定关门时间，也没有看到谢汝亦在里面，关门里面还有一个餐厅；对视频中白色衣服女子是否为茹佩茜看不清楚。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，谢汝亦在二审期间承认，其在2020年1月份租了原来承租商铺相邻的店铺进行营业。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原审认定茹佩茜将其承租商铺中部分分租给谢汝亦是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，属有效合同正确，应予以维持。本案争议焦点问题是，双方在履行合同过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任，谢汝亦应付租金应计至何时止，茹佩茜收取谢汝亦的押金20000元应否返还给茹佩茜。本案双方当事人确认，谢汝亦交纳至2019年11月23日的租金。茹佩茜将店铺分租部分给谢汝亦时订立的合同约定店铺的餐厅应供双方客人就坐，即双方共用店铺的餐厅。但茹佩茜在2019年11月初谢汝亦尚未欠租的情况下对其租赁的商铺的门进行改装，隔断了谢汝亦承租的铺位直接进入公共餐厅的通道，而且改装后没有将钥匙交给谢汝亦，导致谢汝亦自行经营存在困难，茹佩茜的上述行为实际违反合同的约定，限制了谢汝亦对店铺的使用，已构成违约，且其违约行为实际影响谢汝亦的经营；同时，茹佩茜后来外出参加培训，因没有交付店铺的钥匙给谢汝亦，其违约行为已导致谢汝亦无法经营。茹佩茜是在谢汝亦未欠租金的情况下，用改造门口的时机收回店铺钥匙。茹佩茜上诉主张是谢汝亦拒不交租情况下收回钥匙，与事实不符，并以此主张是行使不安抗辩权的理据不足，应予以驳回。因为谢汝亦基于茹佩茜同意其客人在餐厅就坐而订立合同，在餐厅就坐，客观上即是谢汝亦可使用该餐厅。因此，茹佩茜以其是餐厅的实际使用人，对餐厅享有使用权，只是同意谢汝亦的客人进入餐厅就坐，并不同意谢汝亦享有餐厅使用权为由，主张其改造餐厅门不构成违约的理据不足，应不予采纳。茹佩茜提出的证据不足以证明谢汝亦阻塞通道，其以此上诉主张谢汝亦构成违约的理据不足，应予以驳回。谢汝亦在茹佩茜违约情况下，应依约解除合同，但其并没有依法解除合同，仍然在该店铺内进行经营。合同约定谢汝亦应在每个月25日前缴交下一个月的租金，但谢汝亦没有在2019年11月25日缴交下一个月租金，其行为亦构成违约。同时，谢汝亦在合同未解除情况下，在相邻处租店铺经营与其原来经营项目相同的店铺，而且没有依约缴交租金，明显以其行为表示不再履行合同。其行为亦构成违约。因此，在双方均违约，双方表示同意解除合同情况下，原审判决解除双方订立的分租合同正确，应予以维持。本案租赁合同已解除，对谢汝亦尚欠的租金问题。茹佩茜上诉主张应计至一审判决解除合同时止。由于茹佩茜2019年12月26日关店铺门外出学习10天，导致谢汝亦从其外出之日起已不能进入店铺经营，而且谢汝亦所经营的是水果现切生意，因水果属易变质、易腐烂物品，10天时间对该现切水果的经营影响较大，原审认定谢汝亦从该天起已没有进行经营，并且租金计至2019年12月25日正确，应予维持。茹佩茜上述上诉主张理据不足，应不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，本案中，双方当事人在履行合同中都存在违约行为，根据上述规定，茹佩茜和谢汝亦都应向对方承担违约责任。由于双方订立的合同对双方当事人上述违约行为的违约责任没有具体约定，而且双方违约行为相当，应承担的违约责任亦相当。因此，双方各自承担相应的违约责任相互冲抵，即各自承担相应的损失，不需向相对方承担违约金赔偿责任。原审没有认定谢汝亦一方存在违约行为，应承担违约责任，仅认定茹佩茜一方违约，判决茹佩茜向谢汝亦赔偿违约金5500元不当，应予纠正。对20000元押金，合同约定因谢汝亦一方原因毁约或提前解除合同，押金不予退还，并没有约定逾期支付租金则以押金抵作违约金，而且茹佩茜在履行合同过程中亦存在违约行为，故茹佩茜上诉主张应由谢汝亦承担违约责任，其收取的押金20000元应不予退还的理据不足，应不予采纳。综上所述，原审判决认定部分事实不清，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初792号民事判决第一、二、三、五项及一审案件受理费负担部分；二、撤销广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初792号民事判决第四、六、七项；三、驳回茹佩茜的其他诉讼请求；四、驳回谢汝亦的其他反诉请求。二审案件受理费918元，由茹佩茜负担630元，由谢汝亦负担288元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年九月三日法官助理  詹礼迪书 记 员  许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。