云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2331民初445号原告：禄丰祥隆房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91532331568810428B。法定代表人：姜雪梅，女，1977年4月13日生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系该公司董事长。住所：禄丰县世纪大街北延长线祥隆龙湖新城********。委托诉讼代理人：余小平，男，1962年3月11日生，汉族，云南省曲靖市人，住云南，住云南省曲靖市麒麟区限：特别授权。委托诉讼代理人：马艺怀，系重庆炜林（德宏）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：王研，男，1979年2月4日生，汉族，辽宁省营口市人，住辽宁，住辽宁省营口市鲅鱼圈区南省楚雄彝族自治州禄丰县。被告：吕海亮，女，1981年3月10日生，汉族，辽宁省凌源市人，住辽宁，住辽宁省凌源市南省楚雄彝族自治州禄丰县，（未到庭）原告禄丰祥隆房地产开发有限公司（以下简称“祥隆公司”）与被告王研、吕海亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告祥隆公司的委托诉讼代理人余小平、马艺怀，被告王研到庭参加诉讼，被告吕海亮无法直接送达应诉材料，本院依法通过2020年5月31日《人民法院报》第8054期G43版公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、风险告知书及开庭传票等材料，后经本院电话联系被告吕海亮，已将开庭公告及起诉状副本等材料通过短信、微信方式发送给被告吕海亮。被告吕海亮无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祥隆公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的《商品房购销合同》，立即将涉案房屋返还交付原告；2.请求法院确认如果双方签订的《商品房购销合同》解除，扣除被告应当支付原告违约金及垫付银行按揭款项后，原告应当退还被告购房款为39197.94元；3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由，2014年6月19日，原、被告签订了《商品房购销合同》，该合同约定，原告将其开发的龙湖××小区××组团××单元××号商品房出售给被告。房屋建筑面积为132.77平方米，房屋总价款为334703元，首付款为100703元，余款办理银行按揭，按揭贷款为234000元，原告为被告的按揭贷款担保人。在签订《商品房购销合同》的同时，原、被告还签订了“《商品房购销合同》补充协议”一份，该补充协议1第3.5条约定，被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致原告承担保证责任，原告有权解除合同，收回房屋，扣除原告垫付的银行款项后，被告还应向原告方支付总房价款10%的违约金。截止2020年2月28日，被告共计向原告支付首付款30703元，按揭贷款234000元，合计支付房款为264703元。但是，从2019年4月开始，被告未向银行偿还每月的按揭贷款本息，在银行的要求下，原告代为被告偿还了全部剩余的银行贷款本息共计12957.55元，即将代为偿还剩余全部贷款本金179077.21元。经原告多次通知被告偿还原告垫付的款项，被告拒绝偿还，也不继续偿还银行按揭贷款，被告的行为严重违反了合同的约定，给原告造成巨大经济损失，原告有权按照合同约定解除双方签订的《商品房购销合同》并要求被告返还垫付的银行本息和支付原告违约金。如果双方签订的《商品房购销合同》解除，扣除被告应当支付原告违约金及垫付银行按揭款项后，原告应当退还被告购房款为39197.94元［具体计算方式如下：（被告已支付首付款30703元＋被告委托银行支付的按揭贷款的总额234000元）-（原告代为被告已经偿还的银行本息12957.55元＋即将代为被告偿还剩下全部银行本金179077.21元＋违约金33470.3元）＝39197.94元］。为此，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律法规的规定，特起诉至人民法院，请求判如所请，以维护原告的合法权益。被告王研口头答辩称：双方签订的《商品房购销合同》先不解除，希望原告给被告几天的时间来处理。如果被告借不到钱归还原告的首付款及原告代还的银行按揭贷款就解除双方签订的《商品房购销合同》。被告吕海亮在庭前通过微信方式向本院发送书面民事答辩状一份，答辩称：关于禄丰祥隆房地产开发有限公司起诉我和王研商品房销售合同纠纷一案，请法官找王研处理，我不参与任何意见。我和王研婚后生活贫困，连个稳定的家都没有，直到2014年我才提议买房，我将买房的想法告诉了我父亲，我父亲表示愿意出30000元支持我买房，我与王研协商后才买了房。后王研逼我离婚并在离婚起诉书上说房子归他，故房子问题就由吕海亮自己解决。原告祥隆公司围绕诉讼请求提交了以下证据：1.《商品房购销合同》《商品房购销合同》补充协议、《个人购房借款合同》复印件各一份，欲证实：①原、被告房屋买卖合同成立及合同基本内容；②如果被告不能履行银行的还款义务，导致原告承担保证责任，原告有权解除合同，收回房屋，根据补充协议3.5的约定被告还应向原告方支付总房价款10%的违约金即33470.3元（详见20页），现原告自愿将违约金降为10000元；③原告在被告与禄丰农商行个人购房贷款合同中承担连带担保责任，如果被告不能按期偿还按揭贷款原告将承担连带还款责任；2.按揭贷款支付凭证七份，欲证实原告依照合同约定代为被告偿还了截止至2020年7月31日个人购房按揭贷款共计27851.44元；3.贷款账明细表一份（10页），欲证实如果解除原、被告签订的《商品房购销合同》，截止至2020年7月31日原告代被告偿还了个人购房按揭贷款共计27851.44元；4.借款协议书、收据各一份，欲证实被告由于资金暂时困难首付款通过向原告借款的方式支付，至今尚未偿还，实际并未按照《商品房购销合同》支付首付款70000元。上述证据经被告王研质证，无异议。被告吕海亮经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭发表质证意见，应视为自愿放弃质证的权利。本院认为，上述证据经被告王研质证无异议，经本院审查形式、来源符合法律规定，与本案事实相关，能形成证据链，相互印证证实原告证明目的，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月19日，祥隆公司（商品房出卖人、甲方）与王研、吕海亮（商品房买受人、乙方）签订了《商品房购销合同》（合同编号：XL0331）约定，乙方购买甲方开发的祥隆·龙湖新城XX房，计价方式按套计价，该商品房总价款为（人民币）叁拾叁万肆千柒佰零拾叁元整（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋的参考套内建筑面积为109.28平方米，参考建筑面积为132.77平方米。乙方选择按揭贷款方式支付房款，乙方应于2014年6月19日前向甲方支付总房款30%的首付款计人民币100703元，剩余房款乙方在签订本合同7日内向银行提交所需按揭资料，并办理按揭贷款手续，通过办理银行担保贷款进行支付。单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按《合同补充协议》约定处理。合同同时还约定了其他内容。合同的末页有原告祥隆公司的签章和被告王研、吕海亮的签名捺印。同日，祥隆公司（甲方）与王研、吕海亮（乙方）签订了《〈商品房购销合同〉补充协议》约定，乙方选择银行担保贷款方式购买商品房的，乙方须与甲方指定的银行办理住房担保贷款手续。自贷款之日起至房产证办妥交付贷款银行之前，甲方为乙方贷款债务的偿还提供连带责任保证。乙方应在《商品房购销合同》签订后10日内向贷款银行提供办理担保贷款的相关资料（乙方办理贷款的年限、利率由贷款银行确定），乙方须无条件配合贷款银行办理所有贷款手续。如乙方未按照上述期限提交资料或资料不齐全的，除非一次性将剩余房款支付给甲方，否则为乙方违约。乙方违约的，甲方有权按照每日60元计收违约金并继续履行合同；甲方也可以直接行使合同解除权，收回房屋另行销售，乙方应向甲方赔偿损失，损失的计算方法为房屋总价款的10%。若在依法办妥房产证之前，乙方不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他违约金）。同时，乙方应向甲方支付总房价款10%的违约金。乙方已向甲方支付的房价款（包括首付款及银行直接支付给甲方的银行担保贷款房款），在扣除甲方己向银行代为偿还的贷款本息及乙方应当支付的违约金后，尚有余额的，甲方应将该余额退还给乙方：余额为负数的，乙方还应按该数额向甲方予以赔偿。补充协议同时还约定了其他内容。补充协议的末页有原告祥隆公司的签章和被告王研、吕海亮的签名捺印。2015年3月17日，王研（借款人）、祥隆公司（担保人）与禄丰县农村信用合作联社金山信用社（贷款人）签订了《个人购房借款合同》（合同编号：2015年禄房借字第36号）约定：借款为个人购置住房贷款，金额为贰拾叁万肆仟元整，借款用于借款人购买坐落于祥隆·龙湖新城的房屋，建筑面积为132.77平方米。借款期限为15年，自2015年3月17日起至2030年3月17日止。本合同利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础确定为月利率4.9167‰。贷款本息归还方式为按月等额本息还款法，借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。本合同项下贷款由借款人或第三方提供抵押担保时，抵押人承诺并遵守如下条款：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。《抵押物清单》载明房产抵押物为房产1，抵押人为王研、吕海亮，建筑面积为132.77平方米，抵押物价值334703万元。本合同项下贷款由第三方提供保证担保时，保证人承诺并遵守如下条款：保证方式：保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回购。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期的，则保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同同时还约定了其他内容。合同的末页借款人及抵押人处有王研签名捺印，共同借款人及抵押物共有人处有吕海亮签名捺印，保证人处有祥隆公司签章，贷款人处有禄丰县农村信用合作联社金山信用社签章。借款合同项下的借款已依被告的授权全部支付到祥隆公司账户内。另查明，2014年6月19日，祥隆公司（甲方）与王研、吕海亮（乙方）签订了《借款协议书》约定，被告王研、吕海亮向原告祥隆公司支付了购房首付款30703元，剩余首付款70000元由被告王研、吕海亮向原告祥隆公司借款支付。被告王研、吕海亮购房后至今未到原告祥隆公司办理接房手续，也未缴纳涉案房屋的契税、公共维修基金、配套设施费等费用。涉案房屋现仍登记在原告祥隆公司的名下。还查明，被告王研、吕海亮向禄丰县农村信用合作联社金山信用社办理按揭借款后，归还按揭本息至2019年4月份以前，从2019年4月份以后未归还过按揭本息。由于被告王研、吕海亮未按时归还按揭本息，云南禄丰农村商业银行股份有限公司金山支行要求原告祥隆公司承担担保责任，原告祥隆公司共代被告王研、吕海亮归还云南禄丰农村商业银行股份有限公司金山支行2019年5月份至2020年7月31日贷款本息27851.44元。再查明，禄丰县农村信用合作联社金山信用社属于原禄丰县农村信用合作联社的下属分社，禄丰县农村信用合作联社金山信用社于2016年12月16日更名为云南禄丰农村商业银行股份有限公司金山支行。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告同日签订了《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》，《商品房购销合同》系主合同，《〈商品房购销合同〉补充协议》系《商品房购销合同》的从合同，该补充协议明确约定若在依法办妥房产证之前，被告王研、吕海亮不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求原告祥隆公司承担连带保证责任的，原告祥隆公司在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求被告王研、吕海亮承担原告祥隆公司向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他违约金）。被告王研、吕海亮从2019年4月份起未向银行履行归还按揭借款的义务，导致银行要求原告承担连带保证责任，现原告已将被告王研、吕海亮所欠云南禄丰农村商业银行股份有限公司金山支行2019年5月份至2020年7月31日贷款本息27851.44元归还，双方约定解除合同的条件已成就，故原告要求与被告解除双方签订的《商品房购销合同》的诉讼主张成立。本案《商品房购销合同》系主合同，《〈商品房购销合同〉补充协议》系从合同，主合同《商品房购销合同》解除，依据从随主原则，《〈商品房购销合同〉补充协议》也当然解除。对于原告请求法院确认原告应当返还被告购房款为39197.94元[具体计算方式：（被告已支付首付款30703元+被告委托银行支付的按揭贷款的总额234000元）-（原告代为被告已经偿还的银行本息12957.55元+即将代为被告偿还剩下全部银行本金179077.21元+违约金33470.3元）=39197.94元]的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》补充协议3.5约定，原告祥隆公司承担保证责任后，被告王研、吕海亮应向原告祥隆公司支付总房价款10%的违约金。被告王研、吕海亮己向原告祥隆公司支付的房价款（包括首付款及银行直接支付给原告祥隆公司的银行担保贷款房款），在扣除原告祥隆公司己向银行代为偿还的贷款本息及被告王研、吕海亮应当支付的违约金后，尚有余额的，原告祥隆公司应将该余额退还给被告王研、吕海亮，余额为负数的，被告王研、吕海亮还应按该数额向原告祥隆公司予以赔偿。据此约定，原告的此项诉讼请求成立，庭审中原告祥隆公司明确表示考虑到被告王研、吕海亮的损失，自愿放弃要求被告王研、吕海亮承担违约金的权利，本院认为，原告自愿放弃违约金的行为系原告对自身权益的处分，并未损害他人利益，是对被告有利的行为，本院尊重原告自愿放弃违约金的意见，故本院支持本案被告王研、吕海亮不承担违约金。同时，原告还明确表示如解除原、被告双方签订的商品房购销合同，被告王研、吕海亮向原告祥隆公司的借款70000元也就不存在，无需被告王研、吕海亮再进行归还。故，本院确认原告祥隆公司应退还被告王研、吕海亮的购房款为57774.35元[具体计算方式：（被告已支付首付款30703元+被告委托银行支付的按揭贷款的总额234000元）-（原告代为被告已经偿还的银行本息27851.44元+即将代为被告偿还剩下全部银行本金179077.21元）=57774.35元]。被告吕海亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、于本判决生效之日解除原告禄丰祥隆房地产开发有限公司与被告王研、吕海亮于2014年6月19日签订的《商品房购销合同》；二、由原告禄丰祥隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还被告王研、吕海亮已支付的购房款57774.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已交案件受理费780元，公告费560元，合计1340元，由被告王研、吕海亮负担（因原告禄丰祥隆房地产开发有限公司已预交，可在原告禄丰祥隆房地产开发有限公司在履行上述第二条义务退还被告王研、吕海亮购房款时予以扣减）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。审判长  王丽丽审判员  李玲红审判员  白世珍二〇二〇年九月二十五日书记员  曾桂红