广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1022号 原告：广西某物业服务有限责任公司，住所地：广西桂林市七星区七里店路**翡翠潮庭****，统一社会信用代码：914503007276859019。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某伟，男，1974年6月27日生，汉族，住湖北省钟祥市柴湖镇魏家榨村****，现住广西桂林市，系该公司职员。 被告：苏某银，男，汉族，1976年10月16日生，住广西桂林市临桂区。 被告：朱某华，女，汉族，1972年1月11日生，住广西桂林市临桂区。 原告广西某物业服务有限责任公司诉被告苏某银、朱某华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年5月9日原告向本院申请调取涉案房屋的《商品房买卖合同》及个人房屋登记情况，查询证明及相关信息，经过核对，遗漏了被告朱某华，故法院依职权将朱某华追加为本案被告。原告广西某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人李某伟庭参加诉讼，被告苏某银、朱某华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业管理费1195.4元，违约金120.97元。生活垃圾费150.5元,合计：1466.8元。2、本案诉讼费用被告承担。事实和理由：被告系广西桂林市临桂区鲁山路53号富景海派擎城A1-5-09室业主。原告受建设单位委托，对富景海派擎城小区进行前期物业管理，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳55.6元的物业管理费及7元的生活垃圾费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业管理服务。但被告自2015年10月起便无故拖欠物业管理费1195.4元、违约金120.97元和生活垃圾费150.5元至今共计人民币1466.8元。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但其未予理睬。原、被告双方签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为一日3‰。原告希望被告能尊重原告公司广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的服务合同，现依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告苏某银、朱某华未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 被告苏某银、朱某华购买桂林富景酒店房地产开发有限公司开发的位于桂林西城区交汇处海派·擎城（高巢）第A1幢5层09号房，建筑面积为46.36㎡。 2007年11月2日，桂林富景酒店房地产开发有限公司（为甲方）与桂林市富翔物业服务有限公司（为乙方）签订了一份《富景度假酒店公寓前期物业服务合同》，该合同约定甲方全权委托乙方为【富景度假酒店公寓（高巢）】（以下简称“本物业”）商住楼前期物业服务工作，乙方行使对本物业的整体物业管理权。合同第二章对委托管理服务事项进行了约定：乙方在收到本合同约定的各项费用的前提下，接受甲方委托的管理服务事项。包括对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括屋面、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊过道、门厅等；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、消防设施设备、避雷设备等；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等；公用绿化花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑、设施和相关场地的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸，住、用户档案与竣工验收资料；组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动等等。第三章约定了委托管理服务期限为本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止。第五章、物业管理服务费用：住宅由业主（或使用人）按其拥有房屋建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；自物业整体交付开始后如有未销售的空置房由开发商负责按物业管理费标准为每月每平方米1.2元交纳（每一期销售率达75%以上后，免除开发商空置房费用）。代收住宅垃圾清运费7元/月，游泳池水电费及二次加压电费入伙前预收100元，后期根据使用情况进行补收，余额转入下季度使用（小高层业主，按电表计量每月进行扣除，并予以公示）。（六）业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下方式处理：1、从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳滞纳金；2、停止提供任何服务；3、诉讼追收。 2010年4月6日，被告苏某银、朱某华接收案涉房屋，并与桂林市富翔物业服务有限公司（为乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同第二章对服务内容和质量进行了约定：在物业管理区域内，一方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。同时，合同还对服务质量要求及标准进行了约定，主要包括房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、治安秩序管理、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修、档案资料管理以及服务体现等。合同第三章约定了服务费用为住宅1.2元/㎡，按业主拥有的建筑面积交纳，生活垃圾清运费为每户7元/月。第九条约定在甲方通知业主办理房屋入住手续之日起，乙方视为未业主正式提供服务，业主应一次性交纳一年的物业管理费用。今后业主也可以自愿一次性交纳一年的物业管理服务费用。合同第六章约定了违约责任：业主违反本合同约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3‰的标准向乙方交付违约金。 本案庭审中，原告提交的富景海派小区欠费资料中诉请的是2015年11月1日至2017年8月14日之间的物业费。诉请的违约金也只计算到2017年8月14日。原告陈述其是2017年8月15日撤离涉案小区。2017年9月18日，原告向被告邮寄送达《律师函》，向被告催收拖欠的物业费。 另查明，桂林市富翔物业服务有限公司成立于2011年5月22日，2020年2月24日，桂林市七星区市场监督管理局核准桂林市富翔物业服务有限公司名称变更为广西某物业服务有限责任公司；2020年5月9日原告向本院申请调取涉案房屋的《商品房买卖合同》及个人房屋登记情况，查询证明及相关信息，经过核对，遗漏了被告朱某华，故法院依职权将朱某华追加为本案被告。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告广西某物业服务有限责任公司受桂林富景酒店房地产开发有限公司的聘用及委托，并与桂林富景酒店房地产开发有限公司签订了《富景度假酒店公寓前期物业服务合同》，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林富景酒店房地产开发有限公司、原告以及被告均有法律约束力。该协议约定被告应交纳的物业服务费为1.2元/平方米/月，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均应依约履行自己的权利义务。原告进驻涉案小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，亦与原告签订了《前期物业服务合同》，应当按照物业服务合同的约定，向原告缴纳物业服务费及生活垃圾费。经本院审核,被告苏某银、朱某华应按照合同约定的1.2元/月/平方米支付2015年11月1日至2017年8月14日期间的物业管理费,经计算为1196元(46.36㎡×1.2元/月×21.5个月)，生活垃圾费150.5元（7元/月×21.5个月）。原告诉请要求被告支付物业管理费1195.4元，对于经本院核算的合同约定范围内1195.4元物业管理费，本院予以支持，超出合同约定范围外的部分，本院不予支持。原告诉请要求被告支付生活垃圾费150.5元，经本院核算生活垃圾费为150.5元，本院予以支持。由于被告未按时交纳物业费，已构成违约。根据原告与开发商桂林富景酒店房地产开发有限公司签订的《富景度假酒店公寓前期物业服务合同》第二十一条（六）项第1点的约定“从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳滞纳金”，被告应按此支付违约金给原告，现原告诉请的违约金只要求计算到2017年8月14日，总计违约金为120.97元，经本院核算违约金为120.97元，本院予以支持。被告苏某银、朱某华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本案依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告苏某银、朱某华支付物业管理服务费1195.4元给原告广西某物业服务有限责任公司； 2、被告苏某银、朱某华支付违约金120.97元给原告广西某物业服务有限责任公司； 3、被告苏某银、朱某华支付生活垃圾费150.5元给原告广西某物业服务有限责任公司。 上述义务，义务人应在本判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，公告费560元，总计610元。由被告苏某银、朱某华共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 张 磊 人民陪审员 陈 颖 人民陪审员 董丽冰 二〇二〇九月三日 书记员蒋双桥