安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初984号 原告：绿地集团安庆置业有限公司，住所地安庆市皖江大道**，统一社会信用代码913408006726101943。 法定代表人：向先发，经理。 委托诉讼代理人：金庆华、胡梦媛，安徽中皖律师事务所律师。 被告：吴文健，男，1993年9月15日出生，汉族，住安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：董成、程静，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：赵梦婷，女，1992年9月4日出生，汉族，住安庆市迎江区。 原告绿地集团安庆置业有限公司（以下简称绿地集团）与被告吴文健、赵梦婷商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地集团委托诉讼代理人金庆华、胡梦媛，被告吴文健委托诉讼代理人程静到庭参加了诉讼。被告赵梦婷经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地集团向本院提出诉讼请求：一、解除绿地集团与吴文健、赵梦婷签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号为2018100154039950、2018100154039952）；二、吴文健、赵梦婷立即向绿地集团返还位于安庆市迎江区房屋，并恢复原状；三、吴文健、赵梦婷向绿地集团支付违约金（其中逾期付款违约金以2363826元为基数，按日万分之三的标准自2019年6月30日起计算至实际返还房屋之日止，暂计算至2020年4月5日止为198561.38元；解除合同违约金18900元）、租金（按每月30元／ｍ2标准计算，自2017年9月5日起至实际返还房屋之日止，暂计算至2020年4月5日止为254131.8元）；四、本案诉讼费由吴文健、赵梦婷承担。 事实和理由：2018年11月19日，绿地集团与吴文健、赵梦婷签订《商品房买卖合同》一份，约定：由吴文健、赵梦婷购买绿地集团位于安庆市迎江区房屋，房屋总建筑面积分别为91.24平方米、182.02平方米，总房款分别为784180元、1579646元。其中21层2室房屋付款方式及期限为2019年6月30日前支付房款392180元，2019年7月7日前付清剩余房款392000元；21层3室房屋付款方式及期限为2019年6月30日前支付房款790646元，2019年7月7日前付清剩余房款789000元。合同签订后，吴文健、赵梦婷仅支付了21层2室房屋购房款157180元、21层3室房屋购房款316646元。2018年8月9日，吴文健向绿地集团出具付款承诺一份，承诺：于2019年8月31日前付清房源首付款并办理按揭；如一次性付款，则于2019年11月30日前付清剩余购房款。承诺出具后，吴文健、赵梦婷既未付清房源首付办理按揭，又未付清剩余购房款，经绿地集团多次联系催要，均无果。绿地集团为维护自身合法权益，特具状起诉。 吴文健辩称，一、吴文健并非有意违反与绿地集团签订的房屋买卖契约，而是由于不可抗拒的因素导致合同不能及时履行，因此请求减轻吴文健的违约责任。涉案房屋属于紫峰大厦，是写字楼性质的建筑，吴文健购买涉案房屋是开展经济活动的。2018年11月19日，吴文健与绿地集团签订两份《商品房买卖合同》购买2102、2103室，约定2019年6月30日前支付首付款共计1182856元，同年7月7日前付清剩余房款。吴文健支付部分首付房款473826元后，由于经营不善，造成亏空，无法按照合同的约定支付剩余房款，便向绿地集团申请延期付款，绿地集团核实了吴文健的情况后，知道吴文健并非有意违约，便同意吴文健以办理按揭的形式或者延期到2019年11月30日付清剩余房款。但吴文健由于银行没有同意其办理按揭贷款，且经营状况逾下，年末又遇到疫情，给吴文健的生意带来沉重打击，造成吴文健以及员工工资都无法支付的局面。根据《合同法》第117条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”故吴文健并非有意违反与绿地集团签订的房屋买卖合同，而是由于不可抗拒的因素导致合同不能及时履行，因此请求减轻吴文健的违约责任； 二、绿地集团要求解除合同，吴文健只应当按照解约违约金的计算方式支付违约金。涉案《房屋买卖合同》第九条，约定了违约金为解约违约金和迟延履行违约金两种，吴文健出具的《承诺》仅是对尾款支付方式、期限和延期履行违约金的变更，并没有对解约违约金进行变更。现绿地集团要求解除合同，吴文健只应当按照解约违约金的计算方式支付违约金，即按照应付款的1%向出卖人支付违约金； 三、吴文健无须支付租金。吴文健入场涉案房屋是在约定交付房屋的时间之后，房屋买卖合同中约定：房屋交付的时间为2015年5月31日，绿地集团于2017年9月5日交付房屋并不属于提前交付，而是逾期交付。吴文健于2017年9月5日起入场自己的房屋，是对涉案房屋的有权占有，无须向绿地集团支付使用费即租金。此外，违约金条款与租金条款不能同时适用，吴文健只需支付违约金，无需同时以支付租金的形式赔偿绿地集团损失。根据《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故吴文健认为违约金是补偿性质的，与约定的以租金赔偿损失的性质并无不同，因此不应同时适用。本案中，吴文健承诺以支付违约金的形式承担违约责任，若再以支付租金的形式补偿绿地集团的损失，加重了吴文健的违约责任承担，违反了公平原则，因此吴文健无需支付相应租金； 四、绿地集团主张的违约金高过造成的损失，请求依法减少违约金标准。《商品房买卖合同司法解释》第十六条明确了违约金过高进行调整的标准，即应以违约金超过损失30%的为标准适当减少。违约责任的基本性质是补偿性的，吴文健认为绿地集团诉请的违约金高于导致的损失，请求依法降低违约金。本案中，吴文健已支付房款473826元，是由于发生不可抗拒的原因，导致资金困难，才无法继续履行合同；且绿地集团至今并未递交有关因吴文健违约造成其损失的证据，因此请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，吴文健的过错程度以及预期利益等综合因素，衡量违约金的标准。 赵梦婷未到庭应诉，亦未递交书面答辩意见。 绿地集团围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对绿地集团提交的绿地集团营业执照，吴文健、赵梦婷身份证复印件、结婚证复印件各一份，《商品房买卖合同》两份、付款承诺各一份，申请一份，催款通知书两份、催告函四份、EMS快递单五份、全程跟踪查询结果三份、发票四份，房地产评估报告两份，吴文健对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。吴文健对违约金的适用、实际交房时间等证明目的提出的异议，本院将在事实认定及本院认为中详述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 吴文健与赵梦婷系夫妻。2018年11月19日，绿地集团与吴文健、赵梦婷签订《商品房买卖合同》两份，约定：吴文健、赵梦婷购买绿地集团位于安庆市迎江区房屋，房屋总建筑面积分别为91.24平方米、182.02平方米；总房款分别为784180元、1579646元；21层2室房屋付款方式及期限为2019年6月30日前支付房款392180元，2019年7月7日前付清剩余房款392000元；21层3室房屋付款方式及期限为2019年6月30日前支付房款790646元，2019年7月7日前付清剩余房款789000元。《商品房买卖合同》第七.1.（2）条约定，“逾期超过90日之后，绿地集团有权解除合同。绿地集团解除合同的，吴文健、赵梦婷按累计应付款的1%向绿地集团支付违约金。吴文健、赵梦婷愿意继续履行合同的，经绿地集团同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，吴文健、赵梦婷按日向绿地集团支付逾期应付款万分之三的违约金。”合同签订后，吴文健、赵梦婷支付了21层2室房屋购房款157180元（2018年11月19日支付147180元、2018年11月20日支付10000元），支付21层3室房屋购房款316646元（2018年11月19日支付306646元、2018年11月20日支付10000元），尚欠购房款1890000元未付。因吴文健、赵梦婷未按合同约定支付剩余购房款，绿地集团分别于2019年7月19日、2019年7月23日向吴文健、赵梦婷发出催告函及催款通知书，催告吴文健、赵梦婷缴清应付房款及违约金。2019年8月9日，吴文健向绿地集团出具付款承诺一份，承诺：于2019年8月31日前付清涉案房屋首付，并办理按揭；如一次性付款，则于2019年11月30日前付清所有剩余房款；如未履行以上承诺，1.承担自提前进场使用之日（2017年9月5日）起，每月30元／㎡租金，2.承担自2019年6月30日起每日房屋总价万分之三的违约金，并根据合同违约责任处理。付款承诺出具后，吴文健、赵梦婷仍未付款，绿地集团于2020年3月17日再次向吴文健、赵梦婷发出催告函。因吴文健、赵梦婷经多次催告仍未付清剩余购房款，致绿地集团诉至本院。 另查明，2017年9月5日，吴文健向绿地集团提交申请一份，申请提前进驻装修。当日，绿地集团负责人签字同意吴文健、赵梦婷提前进场并交付涉案房屋。 本院认为，绿地集团与吴文健、赵梦婷签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。合同约定：吴文健、赵梦婷于2019年7月7日前付清全部购房款，但吴文健、赵梦婷未能依约履行。此后，吴文健、赵梦婷承诺于2019年8月31日前付清涉案房屋首付并办理按揭或于2019年11月30日前付清所有剩余购房款，绿地集团认可该承诺，视为双方对原合同约定的尾款支付方式和期限的变更。但此后吴文健、赵梦婷仍未能履行相应的付款义务，现绿地集团主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，并腾空、返还涉案房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因绿地集团未提供证据证明房屋原状，对其要求恢复原状的诉讼请求不予支持。 合同的解除不影响违约条款的适用，《商品房买卖合同》分别约定了解约违约金和延迟履行违约金。付款承诺也仅对延迟履行违约作出了变更，现绿地集团要求解除合同，只能适用解约违约金的约定，对绿地集团要求解约违约金的诉讼请求予以支持，对绿地集团要求延迟履行违约金的诉讼请求不予支持。吴文健、赵梦婷尚欠绿地集团购房款为1890000元，《商品房买卖合同》约定：绿地集团解除合同的，吴文健、赵梦婷按累计应付款的1%向绿地集团支付违约金。故解约违约金应为18900元（1890000元×1%）。 吴文健、赵梦婷在未付清房款的情况下申请提前进场实际占用了涉案房屋，并承诺如未按期支付房款则承担提前进场使用之日（2017年9月5日）起每月30元/㎡的租金，现因吴文健、赵梦婷未按约定支付购房款导致合同被解除，其应当支付相应的占有使用费（租金），绿地集团主张自2017年9月5日起按每月30元/m2标准支付租金至实际返还房屋之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，对绿地集团的全部诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(三)项、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告绿地集团安庆置业有限公司与被告吴文健、赵梦婷于2018年11月19日签订的两份《商品房买卖合同》，被告吴文健、赵梦婷于本判决生效之日起十日内将位于安庆市迎江区房屋腾空交还给原告绿地集团安庆置业有限公司； 二、被告吴文健、赵梦婷于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团安庆置业有限公司违约金18900元，并自2017年9月5日起至实际腾空交还房屋之日止按每月30元/㎡标准支付原告绿地集团安庆置业有限公司房屋租金； 三、驳回原告绿地集团安庆置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8374元、减半收取计4187元（原告已预缴），由原告绿地集团安庆置业有限公司负担1187元，被告吴文健、赵梦婷负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 曹 志 二〇二〇年九月二十四日 书记员 刘晓霞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。