湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初1455号原告：唐登全，男，1960年6月30日出生，汉族，住钟祥市。委托诉讼代理人：黄克兴，钟祥市柴湖法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：董飞宏，男，1984年10月26日出生，汉族，住钟祥市。委托诉讼代理人：彭隆中，钟祥市安陆府法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。原告唐登全与被告董飞宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐登全及其委托诉讼代理人黄克兴，被告董飞宏的委托诉讼代理人彭隆中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即搬离原告房屋里的物资商品；2.偿还房屋租赁期间所欠租金两万四千元和逾期至今租金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年1月30日签订了《个人房屋租赁合同书》，约定租赁期限为5年。合同签订之日被告一次性支付一年租金4万元，其余租金支付方式一年一付，每年1月30日前付清当年租金。现租赁期已满，原告多次要求被告搬离租赁房屋，被告以继续租赁为由拒不搬出，且租赁期间还欠原告2万4千元租金。原告为保护合法权利，向本院提起诉讼。被告辩称，1.从原告的第二项诉讼请求内容来看，足以说明原告也自认双方之间的租赁法律关系仍然存在。原告在双方租赁关系存续时，要求被告立即搬离原告房屋里的物资商品的诉求没有事实依据，法院应当依法予以驳回其诉讼请求。从我国法律规定来看，原告要求被告腾退租赁房屋的主张，违反法律的强制性规定。2.原告陈述的租赁起点与实际租赁期限的起点不一致。原告主张被告拖欠租金2万元与事实不符。原告以“2018年被告要求原告拆除房屋内的机械设备，扩宽面积部分增加租金”为由，要求被告向原告每年额外支付4000元租金的理由不成立。如果原告向被告主张至今期间的租金理由成立，因疫情停止经营期间的租金应予以扣除。3.原告不让被告继续租赁房屋属违约行为，因违约给被告所造成的各项损失，原告应当予以赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对提交的证据A2房屋租赁合同书、证据B1《个人房屋租赁合同书》及《房屋合同补充附件》复印件、证据B2租赁房屋门面照片三张及《违法建设认定通知书》无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下：证据A1结算凭证复印件三份，证明原告的房屋是合法建筑。被告认为：1.该证据超过举证期间；2.未提交原件予以核对；3.与本案无关。本院认为，原告提交的结算凭证是台基费和配套费发票复印件，无原件予以核对，本院不予采信。证据B3装修明细清单一份，证明被告按照合同约定对其租赁房屋履行了装饰装修义务。原告认为该证据与本案无关，即使有关，按照法律规定，也应不予支持，除非当事人有特别约定。本院认为，该证据是被告记载的装修费用明细，明细所载款项真实性存疑，本院不予采信。证据B4《钟祥市疫情防控期间人员流动管控通告》网页截屏一份,证明新冠疫情爆发导致被告租赁房屋不能经营使用的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为该通知是2月份发的，疫情期间被告承租房屋经营的超市仍在提供生活保证服务，不能达到被告的证明目的。本院认为该证据具有真实性、关联性、合法性，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2015年1月30日，原告唐登全与被告董飞宏签订了《个人房屋租赁合同书》,约定唐登全将位于钟祥市××号的楼房一楼及钢构部分出租给董飞宏使用，租赁期限为5年，自2015年1月30日至2020年1月30日；唐登全于2015年2月16日前将房屋按约定条件交付给董飞宏；合同签订之日，董飞宏一次性支付2015年1月30日至2016年1月30日的租金，其于租金的支付方式为一年一付，每年1月30日付清租金；唐登全负责钢构重建及砖房建设，卷闸门及其他由董飞宏负责；董飞宏所装潢及改造费用由自己负责，如租期已满董飞宏不愿续租，所改造的结构及设施属唐登全所有。2018年9月19日，钟祥市城乡规划管理局认定原告在钟祥市××号的建筑未办理《建设工程规划许可证》，确定为违法建筑。2018年10月，原、被告口头协商将原告闲置的仓库租赁给被告使用，年租金为4000元。被告向原告支付了2015年1月30日至2019年1月30日的租金16万元，支付了2019年1月30日至2020年1月30日的租金2万元。本院认为，原告唐登全与被告董飞宏签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应按合同约定履行各自的合同义务，双方当事人均认可房屋租赁的范围为一楼楼房、仓库、钢构三部分，亦认可一楼与钢构的租金为每年40000元，仓库的租金为每年4000元，双方当事人在合同内也明确约定了租赁期、房屋交付时间、租金支付时间。因此被告董飞宏关于租金起算时间、租金交付时间以及双方存在不定期租赁合同关系的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效的，可以请求参照租金标准支付房屋占有使用费。本案中，钟祥市××号建筑被认定为违法建筑，原、被告之间签定的租赁合同涉及违法建筑部分无效，有效部分租金及无效部分占有使用费仍应按合同约定的标准执行，即一楼及临街钢构租金及占有使用费为每年40000元，仓库租金为每年4000元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，被告主张临街钢构被认定为违章建筑后，双方口头约定将租金变更为每年20000元；原告主张双方口头约定钢构部分被拆除后，租金变更为每年20000元。对于仓库部分租金，被告主张双方协商用仓库装修款抵付租金；原告对此予以否认。因双方当事人对口头约定的表述不一致，被告董飞宏也未提交证据支持其主张，因此举证不能的法律后果应由其自行承担。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，原、被告租赁合同到期后，被告继续占用原租赁房屋，应向原告支付房屋占有使用费。楼房一楼及钢构部分，本院参照40000元/年为标准；仓库部分，本院参照4000元/年为标准。钟祥市人民政府于2020年2月6日发布钟祥市疫情防控管控通告，因疫情防控措施影响，被告营业收入明显减少，结合疫情实际情况，本院依据公平原则，本院确认减免被告2020年2、3月份的房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董飞宏于本判决生效之日起十五日内向原告返还租赁房屋；二、被告董飞宏支付原告唐登全所欠租金及房屋占有使用费24000元；三、楼房一楼及钢构部分，被告董飞宏支付原告唐登全自2020年2月1日至实际迁出之日止的房屋占有使用费（按照40000元/年的标准计算，同时减免2020年2、3月份房屋占有使用费）；四、仓库部分，被告董飞宏支付原告唐登全自2019年10月1日至实际迁出之日止的房屋占有使用费（按照4000元/年的标准计算，同时减免2020年2、3月份房屋占有使用费）；五、驳回原告唐登全的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，于本判决生效之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取计200元，由原告唐登全负担20元，被告董飞宏负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  赵芸二〇二〇年九月一日法官助理包涵书记员张琪