北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初51100号原告：杨某某，男，1989年7月15日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟伟，北京同钧律师事务所律师。被告：北京盛世嘉辉投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼**701。法定代表人：姜凯，总经理。委托诉讼代理人：李**，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小婧，北京市炜衡律师事务所实习律师。第三人：北京千禧年代投资有限公司，，住所地北京市朝阳区亮马桥路********B02法定代表人：徐岗，执行董事。委托诉讼代理人：秦纪英，北京嵩高律师事务所律师。原告杨某某（以下称姓名）与被告北京盛世嘉辉投资管理有限公司（以下简称盛世公司）、第三人北京千禧年代投资有限公司（以下简称千禧公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。杨某某之委托诉讼代理人孟伟，盛世公司之委托诉讼代理人李**、黄小婧，千禧公司之委托诉讼代理人秦纪英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨某某向本院提出诉讼请求：1.判令不予执行位于北京市朝阳区XXXX西路X号XXX1幢7层XXXX号房屋，并解除查封；2.判令诉讼费用由盛世公司承担。事实与理由：2017年5月17日，杨某某与千禧公司签订《房屋买卖合同》，约定由杨某某购买千禧公司位于北京市朝阳区XXXX西路X号X幢7层XXXX号房屋（以下简称“涉案房屋”），总价款为641.64万元。杨某某已于2019年9月30日支付完毕全部价款，购买涉案房屋前杨某某已通过承租方式居住在此，至今也一直由杨某某占有并使用，物业费、暖气费、电费、自来水使用费等相关费用亦由杨某某缴纳。购买涉案房屋后，杨某某于2017年对该房屋进行了重新装修，花费了高额的装修费用。千禧公司系在2016年11月30日取得的涉案房屋不动产权证，根据北京市住房和城乡建设委员会等部门发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》[京建法（2017）3号]规定，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。为此，涉案房屋未能及时办理过户。2019年11月底具备过户条件时，杨某某要求千禧公司协助办理涉案房屋的过户手续时方得知涉案房屋由于千禧公司与盛世公司存在法律纠纷被法院查封，导致涉案房屋至今无法过户至杨某某名下。2020年4月13日，杨某某就涉案房屋被查封事宜向法院提起执行异议，要求中止对涉案房屋的执行并解除查封。2020年5月28日朝阳法院作出(2020)京0105执异1115号裁定书，驳回了杨某某的申请。杨某某不服该裁定，故向法院提起诉讼。盛世公司辩称，不同意杨某某的诉讼请求，杨某某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法判令驳回其全部诉讼请求。第一，根据《物权法》规定的公示原则和公信原则，涉案房屋应属于千禧公司名下的财产，即使千禧年代公司将涉案房屋出卖给杨某某，因杨某某存在明显过错，执行法院有权依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对涉案房产采取查封措施。第二，杨某某违反商品房限购政策购买涉案房屋的行为，明显与物权期待权所保护的不动产买受人的“合理预期”相悖，因此，杨某某对涉案房屋不享有物权期待权，其享有的普通合同债权并不足以排除执行法院对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议与复议规定》)第二十八条对不动产买受人行使物权期待权的条件作出了规定，最高人民法院作出了司法判例【(2020)最高法民申1864号《民事裁定书》】。杨某某与千禧公司（执行案件中的被执行人）签订购房合同、支付购房款的时间均在2017年3月17日发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(以下简称“3.17新政”)之后，杨某某与千禧公司签订购房合同时，涉案房屋尚不满3年，杨某某购买涉案房屋时，已明知无法办理涉案房屋的网签备案手续，更不可能办理产权过户手续。第三，杨某某与千禧公司串通规避限购政策，并串通帮助千禧公司逃避债务，杨某某自身存在重大过错。1.杨某某在明知涉案房屋受政策限制在2019年11月29日前并不具备过户条件的情况下，仍然坚持购买，其对涉案房屋在买卖合同签订后未办理过户主观上存在明显过错。2.杨某某不仅未依法向执行法院支付剩余房款，反而在得知千禧公司的银行账户被查封后，将购房尾款打给千禧公司的关联公司，帮助其逃避执行，杨某某的上述行为主观恶意明显，存在重大过错。3.在得知盛世公司对千禧公司申请强制执行后，杨某某接受千禧公司设立的涉案房产抵押，以此对抗盛世公司申请的强制执行，严重侵害了盛世公司的合法权益，并已涉嫌拒不执行判决、裁定罪。2019年4月1日，盛世公司向法院申请强制执行，杨某某与千禧公司随即于次日办理了抵押登记，杨某某依据该抵押登记取得了抵押优先受偿权。千禧公司述称，同意杨某某的诉讼请求。杨某某与千禧公司签订买卖合同的时间是2017年，千禧公司对盛世公司的债务是在2018年确定的，不存在恶意串通的可能。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年8月，盛世公司以物权保护纠纷为由，将千禧公司诉至本院，请求判令千禧公司支付房屋占有使用费、物业费、收视费、供暖费，负担评估费、保全费及受理费。经审理，本院作出（2016）京0105民初46841号民事判决书，判决：“一、千禧公司于判决生效之日起7日内支付盛世公司2012年7月16日至2016年7月31日期间的房屋占有使用费235,558元；二、驳回盛世公司的其他诉讼请求”。千禧公司不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）京03民终15673号民事判决：驳回上诉，维持原判。盛世公司依据上述生效判决向本院申请强制执行，本院于2019年4月1日以（2019）京0105执13192号案件立案执行，于2019年5月9日对涉案房屋采取查封措施。经查，千禧公司于2016年11月30日取得涉案房屋的不动产产权证书。因千禧公司另涉及多起其他作为被执行人的案件，本院在本案以及其他案件中均分别对涉案房屋采取查封措施。据涉案房屋的不动产登记簿显示：2019年5月9日，本院以(2019)京0105执13185号、13192号、13180号、13153号、13167号执行裁定书对涉案房屋予以查封；同日，本院另以(2019)京0105执13174号、13195号、13171号、13168号执行裁定书对涉案房屋进行轮侯查封。2020年4月，杨某某向本院提出执行异议，请求法院裁定中止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封。经审查，本院于2020年5月28日作出（2020）京0105执异1115号执行裁定书，驳回杨某某的执行异议。2020年6月，杨某某提起本案诉讼。另查，杨某某与聂某某系夫妻关系，二人于2017年5月11日登记结婚。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杨某某称其与千禧公司就涉案房屋存在买卖合同关系，提交《房屋买卖合同》、购房款支付凭证、购房款收据、《委托付款函》《委托收款函》予以证明。《房屋买卖合同》上载：2017年5月17日，杨某某作为买受人（乙方）与千禧公司作为出卖人（甲方）签订该合同，约定甲方将涉案房屋以641.64万元的价格出售给乙方。《房屋买卖合同》第二条约定，1.本合同签署之日起5日内，乙方支付甲方50万元；2.6月30日之前乙方支付甲方50万元；3.本合同签署六个月内乙方支付甲方300万元；4.剩余购房款241.64万元乙方应于甲方协助其办理房屋过户手续前，即2019年11月28日前付清。第三条约定，由于本合同签署前甲方已将上述房屋出租给乙方使用，现双方约定自乙方支付上述第一期购房款50万之日起乙方无需再向甲方支付使用该房屋的租金，该日视为甲方将上述房屋交付乙方所有。乙方清楚知道房屋状况，房屋按现状交付。第四条约定，1.甲乙双方按有关适用规定各自缴纳办理房屋过户手续所需缴纳的税费。本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税费，由甲方负担。2.本协议签署之日前涉案房屋涉及的物业管理费、供暖费由甲方负责结清，本协议签署后涉案房屋的各项费用由乙方负责缴纳。第五条约定，涉案房屋产权登记在甲方名下，甲方于2016年11月30日取得上述房屋的不动产权证。根据“3.17新政”：企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。现甲、乙双方一致同意，除另有新的政策规定外，甲、乙双方于上述房屋的不动产权证届满三年时（即2019年11月29日）起共同配合办理房屋过户手续。第六条约定，如因甲方原因，甲方不能按本合同规定的日期，即在2019年11月29日后三个月内将上述房屋的产权过户至乙方名下，乙方有权解除本合同。解约时，甲方退还已收取乙方的全部购房款并适当支付乙方对该房屋进行重新装修的费用，并按占用乙方资金金额为基数支付年息5%的资金占用费，乙方无需支付使用上述房屋期间的租金。购房款支付凭证包括账户明细、电子银行回单、转账截图、客户回单，上载：2017年5月21日，杨某某向千禧公司转账50万元；2017年6月26日，杨某某向千禧公司转账50万元；2017年11月20日，王某某通过其名下工商银行尾号3455的账户向千禧公司分四笔汇款，共计300万元；2019年9月29日，杨某某通过手机银行向北京千禧华茂投资有限公司（以下简称千禧华茂公司）名下建设银行尾号6044的账户分两笔转账，共计90万元；同日，杨某某通过智慧柜员机向千禧华茂公司转账80万元；9月30日，杨某某通过手机银行向千禧华茂公司分两笔转账，共计71.64万元，向千禧华茂公司汇款的上述五笔款项中均在附言处备注“XXXXXXX购房款”。《收据》上载：千禧公司向杨某某出具了上述款项的收据4张，金额共计641.64万元，收据中注明“交来XXXX房购房款”。《委托付款函》上载：杨某某与王某某于2017年11月18日签署该付款函，杨某某委托王某某代其向千禧公司支付购房款300万元。《委托收款函》上载：千禧公司于2019年9月28日出具该收款函，要求杨某某将剩余购房款支付至千禧华茂公司名下的指定账户。千禧公司对上述证据的真实性、关联性和证明目的均予认可，并确认杨某某已按照合同约定足额支付购房款。盛世公司对上述证据的真实性以法院核实的证据原件为准，对关联性和证明目的不予认可。经询，杨某某称在2019年11月底催促千禧公司办理过户时，千禧公司才告知其涉案房屋被查封，此前不知道涉案房屋被查封；千禧公司认可杨某某的上述意见。综合盛世公司、千禧公司的质证意见，本院认为上述证据能够相互印证，对上述证据的真实性和关联性予以采信。杨某某称其自承租涉案房屋之日至今在涉案房屋居住、使用，并对房屋进行装修，提交涉案房屋17-18季、19-20季供暖费缴费凭证及发票，2019年车位管理费缴费凭证及发票，2018年、2019年部分月份电费发票，2019年4月燃气费付款凭证，2018年7月热水费缴费凭证及发票，2019年自来水缴费凭证，2018年11月至2020年12月期间的物业费发票，2017年7月22日聂某某与北京雨成空间家居设计有限责任公司就涉案房屋签订的《住宅项目设计合同书》、2017年9月29日杨某某与北京小项逸品装饰工程有限公司签订的《北京市家庭居室装修工程施工合同》及装修预算书、支付宝转账凭证及装修款收据，定/销货单及支付凭证，北京达尔文国际酒店物业管理有限公司出具的关于杨某某在涉案房屋居住及办理装修手续的《证明》及装修管理费发票予以证明。千禧公司对上述证据的真实性、关联性和证明目的均予以认可。盛世公司对上述证据的真实性以法院核实的证据原件为准，对关联性和证明目的不予认可。盛世公司称杨某某对涉案房屋的占有、使用、装修等行为并不能证明非因杨某某自身原因未办理过户登记的证明目的，杨某某对涉案房屋不能过户是明知的，对法院查封也是明知的，对违法向案外人支付剩余购房款是存在主观恶意的，因此系杨某某自身原因导致涉案房屋无法办理过户登记，有理由怀疑杨某某与千禧公司之间存在恶意串通、逃避执行的情形。综合盛世公司、千禧公司的质证意见，本院认为上述证据能够相互印证，对上述证据的真实性和关联性予以采信。2019年4月1日，杨某某作为权利人与千禧公司作为义务人就涉案房屋进行抵押登记，抵押权种类为最高额抵押，最高债权额为641.64万元，债权确定期间为自2019年4月2日至2020年4月1日止。杨某某称该抵押系为了防止千禧公司一房二卖，保证买卖合同交易安全而设定的抵押，抵押金额就是《房屋买卖合同》约定的价款金额。千禧公司认可杨某某上述意见。盛世公司称在千禧公司存在生效债务的情形下，杨某某与千禧公司恶意串通，以涉案房屋设立抵押权，对抗盛世公司对千禧公司申请的强制执行。杨某某称其与配偶名下均没有房产，所购涉案房屋系夫妻二人的唯一住房，提交北京市规划和自然资源委员会出具的《不动产登记信息查询结果告知单》（以下简称《不动产登记查询单》）予以证明。《不动产登记查询单》上载：截止2020年8月13日，杨某某名下无不动产所有权登记信息；截止2020年5月15日，聂某某名下无不动产所有权登记信息。本院认为，杨某某作为案外人提起执行异议之诉，应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。根据查明的事实，在本院查封涉案房屋之前，杨某某与千禧公司签订了《房屋买卖合同》，支付了部分购房款，并实际占有该房屋；在本院查封涉案房屋之后，杨某某将剩余购房款汇至案外人千禧华茂公司。关于涉案房屋未办理过户的原因。杨某某明知其与千禧公司就涉案房屋的交易受政策限制，房屋在2019年11月29日前不具备过户条件，仍与千禧公司签订《房屋买卖合同》，本院认为涉案房屋不能办理过户虽非杨某某的原因，但杨某某作为具有完全民事行为能力的自然人，理应对期间可能产生的交易风险及法律后果有充分预期，且杨某某就涉案房屋办理抵押登记的行为亦证明其对上述风险是有预期的。因此，在杨某某明知涉案房屋不能办理过户仍与千禧公司进行交易，且在本院查封涉案房屋之前并未支付涉案房屋全部价款、在本院查封之后亦未将剩余房款交付本院执行的情形下，本院认为杨某某请求排除对涉案房屋执行的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告杨某某的全部诉讼请求。案件受理费75元，由原告杨某某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二〇年九月二十一日书记员 栾晨焕