山东省东营市河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0503民初1653号 原告：张飞凤，女，1975年6月12日生，汉族，现住东营市河口区。 原告：吕长玉，男，1972年3月21日生，汉族，现住东营市河口区。 被告：赵国云，女，1951年4月1日生，汉族，现住东营市河口区。 被告：丁祥萍，女，1974年2月22日生，汉族，现住东营市河口区。 被告：丁祥启，男，1979年11月5日生，汉族，现住东营市河口区。 三被告委托诉讼代理人：崔洪，山东恒源盛律师事务所律师。 原告张飞凤、吕长玉与被告赵国云、丁祥萍、丁祥启房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张飞凤、吕长玉，被告赵国云、丁祥萍、丁祥启及其委托诉讼代理人崔洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张飞凤、吕长玉向本院提出诉讼请求：1.判决赵国云、丁祥萍、丁祥启协助张飞凤、吕长玉办理位于河口区房屋过户登记，赵国云、丁祥萍、丁祥启负担过户费用；2.判决赵国云、丁祥萍、丁祥启连带支付违约金50000元；3.案件受理费由赵国云、丁祥萍、丁祥启负担。事实和理由：2006年5月7日，张飞凤、吕长玉与赵国云、丁祥萍、丁祥启签订《购房合同书》，约定以赵国云的资格购买位于河口区房屋，张飞凤、吕长玉支付房屋转让号款7500元。合同约定：在房产权可以过户时，如张飞凤、吕长玉提出过户要求，赵国云、丁祥萍、丁祥启无论发生任何情况和不理想因素，都应无条件同意，且积极配合，如赵国云、丁祥萍、丁祥启无张飞凤、吕长玉认可的正当理由而故意拖延，则每天向张飞凤、吕长玉支付违约金壹佰元。2013年，涉案房屋按照河口区政府的要求，开始办理房产证。同时可以办理房屋过户手续。张飞凤、吕长玉开始与赵国云、丁祥萍、丁祥启多次联系，通过邮寄信函的方式，要求赵国云、丁祥萍、丁祥启协助办理过户登记，赵国云、丁祥萍、丁祥启置之不理，至今未协助张飞凤、吕长玉办理涉案房屋过户登记。按照《合同法》的相关规定，赵国云、丁祥萍、丁祥启应当协助张飞凤、吕长玉办理房屋过户登记手续。现依照《民诉法》有关规定，提起诉讼，请支持张飞凤、吕长玉的诉讼请求。 赵国云、丁祥萍、丁祥启辩称，一、涉案房屋系经济适用房，经济适用房是政府提供的具有保障性质的政策性住房，对于购房主体资格有严格的限定条件；同时，依据《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）第三十条规定、《山东省经济适用住房管理办法》第三十三条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，在取得房屋所有权证后不满5年，不得上市交易。本案中，张飞凤、吕长玉与赵国云、丁祥萍、丁祥启于2006年5月7日签订《协议购房合同书》，实质内容是张飞凤、吕长玉借用赵国云的名义购买经济适用住房，规避国家法律法规关于购房资格的限制，并且合同签订至今，赵国云、丁祥萍、丁祥启一直未办理涉案房屋不动产权证书，即涉案房屋不满足取得房屋所有权证5年的上市交易条件。因此涉案合同书违反了国家的相关规定，依据合同法第五十二条第（四）项“损害社会公共利益的合同无效”之规定，涉案合同书应属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。二、依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，赵国云至今尚未取得涉案房屋所有权证书，依法不能进行转让，故张飞凤、吕长玉诉讼请求第一项协助办理涉案房屋过户登记，属于法律上履行不能，不具备司法强制过户的条件。 综上，涉案合同书属无效合同，对张飞凤、吕长玉与赵国云、丁祥萍、丁祥启双方均不具有法律约束力，张飞凤、吕长玉的各项诉讼请求均无合同依据和事实依据，请法院依法驳回张飞凤、吕长玉的诉讼请求。 张飞凤、吕长玉在庭审中提交了下列证据： 证据一、购房协议合同书1份，证明当事人双方当时签订了购房协议。 经质证，赵国云、丁祥萍、丁祥启对证据的真实性没有异议，对合法性有异议，该合同书为无效合同，对双方均不具有约束力，质证意见同答辩意见。同时当事人双方对涉案房屋的性质为经济适用房均是明确知悉的，双方对该合同无效均有过错，应承担各自相应的责任。 证据二、购房协议、房款收据、装修基金收据1张，证明房款全部由我们自己交的。 经质证，赵国云、丁祥萍、丁祥启对协议真实性有异议，该协议乙方签字赵国云不是本人所签，不清楚该证据来源，从该协议看购房主体是赵国云不是张飞凤、吕长玉。对收据的真实性有异议，该收据款项仅是涉案房屋购买款的部分款项，尚有部分款项未付清，因此，在购房款项未全部付清的前提下不可能办理房产证手续，从而可以看出房产证未办理登记的过错系在于张飞凤、吕长玉未全部付清购房款。 证据三、房屋选房认购书、物业费收据、水费收据、气费收据，证明张飞凤、吕长玉一直在居住，交水电费、物业费。 经质证，赵国云、丁祥萍、丁祥启认为认购书中的购房人赵国云签名不是本人所签，对真实性有异议。对其他证据真实性无异议，该组证据仅能证实张飞凤、吕长玉居住使用涉案房屋的情况，不能证实张飞凤、吕长玉对于涉案房屋具有所有权，仅具有合同债权。 证据四、房屋转让收条1张，是赵国云和丁祥启的签名和捺印。 经质证，赵国云、丁祥萍、丁祥启对证据的真实性无异议，结合张飞凤、吕长玉提交的证据一、二、三可以证实张飞凤、吕长玉借用赵国云的名义购买经济适用房的事实，而张飞凤、吕长玉不具有购买涉案房屋的资格，因此，双方签订的购房协议系规避法律规定，侵害社会公众利益，属于无效合同，自始不具有法律效力。 证据五、张飞凤、吕长玉给赵国云、丁祥萍、丁祥启及赵国云大儿子各写了一封信、回执单，以书面形式要求按照协议履行过户，否则后续引起的赔偿按每天100元执行。 经质证，赵国云、丁祥萍、丁祥启对快递单真实性无异议，记不清快递的信件内容了，同时快递单上也未记载邮寄的具体内容，没有收到张飞凤、吕长玉提交的信件，该信件不能证实是快递的信件。当庭提交的信件的内容中关于向赵国云、丁祥萍、丁祥启主张违约责任，首先因为张飞凤、吕长玉没有支付全部购房款，所以办理过户登记不具备前提条件，而不是因为赵国云、丁祥萍、丁祥启不积极配合所造成，同时赵国云、丁祥萍、丁祥启认为合同书是无效的，那么合同书中的违约条款自然是无效的，对双方不具有约束力。 证据六、交费发票，张飞凤、吕长玉给丁祥顺、丁祥萍、丁祥启的手机号各交了十块钱，证明其手机号都在使用，证明通知过赵国云、丁祥萍、丁祥启关于协商房屋过户的问题。 经质证，赵国云、丁祥萍、丁祥启对证据的真实性无异议，但认为该证据仅能证实手机号的机主是丁祥顺、丁祥萍、丁祥启，不能证明通话的内容是关于双方协商房屋过户。 赵国云、丁祥萍、丁祥启在庭审中无证据提交。 分析张飞凤、吕长玉在庭审中提交的证据，赵国云、丁祥萍、丁祥启对证据一，证据三中的物业费收据、水气费收据，证据四，证据五中的快递单，证据六的真实性无异议，故对上述证据的真实性予以确认。赵国云、丁祥萍、丁祥启虽对证据二、证据三中的选房认购书的真实性有异议，但其在庭审中自认张飞凤、吕长玉借用赵国云的名义购房，且该证据亦能与其他证据相印证，故对该证据的真实性予以确认。对证据五中的信件，因快递单上未注明邮寄物品名称，故不能证明该信件系快递所邮寄材料。对上述证据的证明力，将综合全案证据及当事人陈述予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张飞凤、吕长玉（乙方）与赵国云、丁祥萍、丁祥启（甲方）于2006年5月7日签订了《协议购房合同书》，内容如下：今甲方、乙方本着双方平等自愿、互惠互利的原则，特签订本协议购房合同书，内容如下：乙方向甲方支付房屋转让费捌仟伍佰元整。甲方将用自己名义分得的河口区安康居住工程住房转让给乙方，此房款由乙方支付，在房产过户前，此房产名义为甲方，实际为乙方拥有产权。甲方所分得河口区安康居住工程住房基准价为每平方米壹仟壹佰叁拾元整，甲方工龄自70年起，92年止共22年。为保证本协议顺利执行，甲乙方须遵守以下规定：一、在合同执行过程中，除双方自愿外，甲乙任何一方不得违约，否则违约方向对方支付违约金贰拾万元整。另外，如乙方违约不得向甲方索还转让费及已付房款，如甲方违约，则另需向乙方支付转让费及已付房款的双倍。二、在合同执行过程中，如因分数不够或其他不正当原因造成乙方未分得住房，则甲方需向乙方双倍返还转让费，合同自动终止，如甲方能分得住房却故意不要，故意刁难，或甲方称未分得住房，却暗自将其再转让则属违约，按第一条执行。如因政府未办按揭贷款前而需乙方交纳现金，而乙方未及时交纳造成未正常买房的，责任由乙方承担，乙方应正常向甲方缴纳转让费。三、在合同执行过程中，乙方需用甲方名申请按揭，甲方已同意且应积极配合，贷款本息由乙方支付与甲方无关。四、在合同执行过程中，甲方应积极配合乙方分房，如及时填报分房所需分数，及时向乙方通报分房信息等。五、在房产权可以过户时，如乙方提出过户要求，甲方无论发生任何情况和不理想因素，都应无条件同意，且积极配合，如甲方无乙方认可的正当理由而故意拖延，则每天需向乙方支付违约金壹佰元整，过户费由乙方全部负担。六、乙方已经向甲方支付定金壹仟元整，此为转让费的一部分，剩余转让费柒仟伍佰元整，乙方需在七月二十日前还清，如拖欠乙方每天向甲方支付违约金壹佰元整。七、在合同执行过程中，一切手续及收据归乙方保管。八、若本合同有未尽之事宜，甲、乙方可协议后另签补充合同。九、本合同应要妥善保管，不得擅自更改、损毁，涂改无效。十、本房在过户前所享受的福利补贴（如水、电、气、暖等）由甲方享有，乙方可用现金等形式支付给甲方。十一、因政府部门原因如取消此项经济适用房而造成的各项损失不算违约，但甲方需向乙方返还全部转让费。本合同由丁祥萍执笔。赵国云、丁祥萍、丁祥启、张飞凤、吕长玉在该合同书上签名捺印。赵国云、丁祥启于2006年7月20日收到张飞凤、吕长玉支付的房屋转让余款7500元。张飞凤、吕长玉自2006年5月8日至2009年1月12日期间分五次交纳房款227513.88元，并于2009年1月12日交纳装修基金2000元。张飞凤、吕长玉以赵国云的名义分得了河安小区夏安区17号楼1单元402号房，涉案房屋一直由张飞凤、吕长玉居住使用。 上述事实，由当事人陈述，所举证据及庭审笔录在案为证。 本院认为，本案被告赵国云具有购买涉案安居房屋的资格，被告赵国云及其子女与原告张飞凤、吕长玉签订购房协议，将被告赵国云的购房资格转让给原告，获得转让费8500元，原告张飞凤、吕长玉以被告赵国云的名义支付房款，房屋交付后一直由原告张飞凤、吕长玉占有使用，故其双方之间的法律关系应为借名购房合同关系。被告关于涉案合同系无效合同的辩解，经济适用房是政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定的审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，被告提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，且涉案房屋也已交付张飞凤、吕长玉占有使用，至于张飞凤、吕长玉是否具有购买资格，并不影响本合同的效力，故应当认定该合同有效，对张飞凤、吕长玉的第一项诉讼请求中要求办理过户登记的诉讼请求予以支持，但张飞凤、吕长玉是以赵国云的名义购买住房，故丁祥萍、丁祥启不应承担协助过户义务。对要求被告承担过户费用的诉讼请求，不予支持。对于原告张飞凤、吕长玉的第二项诉讼请求，因张飞凤、吕长玉在庭审中未提供证据证明其损失大小，且本案被告也仅收取了8500元的转让费，根据原告举证及公平原则，对该第二项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵国云于本判决生效后十日内协助原告张飞凤、吕长玉办理位于东营市河口区房屋的过户手续； 二、驳回原告张飞凤、吕长玉的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告张飞凤、吕长玉负担475元，被告赵国云负担50元。当事人不服一审裁判上诉的，应当按全额交纳上诉费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  王** 二〇二〇年九月十日 书记员  辛玥