北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1887号原告：王璟，男，1975年11月28日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘春玲（王璟之妻），1976年4月8日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：吕庆美（王璟岳母），1947年2月21日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，住北京市顺义区。被告：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路**，统一社会信用代码91110113795146184N。法定代表人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：门征征，男，1985年4月12日出生，汉族，北京龙湖物业服务有限公司员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：佟华远，男，1990年9月24日出生，汉族，北京龙湖物业服务有限公司员工，住北京市顺义区。被告：王铁梅，女，1968年12月20日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王绍纲（王铁梅之夫），1966年1月24日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。原告王璟与被告北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）、王铁梅排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王璟委托诉讼代理人吕庆美、刘春玲，被告龙湖物业公司委托诉讼代理人门征征、佟华远，被告王铁梅及其委托诉讼代理人王绍纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王璟向本院提出诉讼请求：要求二被告将位于北京市顺义区×室的露天平台重做防水。事实与理由：原告王璟于2008年购买北京市顺义区×室房屋。10年时间里，房屋质量安好。但自2018年夏季始，朝南主卧天花板的东南角开始漏水，开始是屋顶阴湿，2018年7月，逐步发展到天花板大片掉落、砸在电视及家具上、、地面需用大盆接水的地步经物业管理部门和原告多次查看、查找原因，认为漏水来自楼上×室王铁梅家露天平台。原告×室漏水的主卧上面是×室王铁梅家使用的露天平台，该平台地面经过了装修改造，×室王铁梅家在平台东南角建有兔子窝、养有兔子。不能排除该露天平台在装修和使用过程中破坏了平台防水。该平台南部边缘东西横贯建有隆起的一条排水沟渠，该沟渠通过一条在沟渠内开口的管道承接旁边屋顶所排雨水，雨水自管道泄出，顺沟渠自平台东面墙外排向地面。2019年7月21日，龙湖物业×客户服务中心的工程人员在该露天平台做了淋水试验，试验结果证明，原告×室主卧漏水确实是来自该平台。该露天平台是楼下原告×室以及再往下301室、201室、101室主卧共有平台型房顶，且该平台建有排泄客水沟渠，这些情况说明，该平台的性质是公用部位，保证该部位的妥善安好，龙湖物业公司负有不可推卸的责任。该露天平台由×室使用，来自于开发商售房时的“赠予”，并得到了被告龙湖物业公司的认可。但这种“赠予”仅仅是一种使用许可，并没有改变该露天平台的公用部位性质。经询问得知，被告×室的房屋产权证并不包括这个露天平台；龙湖物业服务有限公司也没有向被告×室收取该平台的物业管理费。自2018年夏季原告×室主卧漏水开始，北京龙湖物业公司龙湖×客户服务中心工作人员就多次与被告×室业主王铁梅家商讨漏水维修问题，但两被告互相推诿，均不认可漏水维修有自己的责任。因此，漏水的事情一直没有得到解决。2018年秋季，原告×室主卧天花板塌落部分，物业虽主动做了抹灰处理，但其它问题都没有解决。2019年夏季开始，原告×室主卧屋顶仍然漏水，阴湿面积也不断扩大。在这种情况下，两被告仍不认可自己的责任，不愿意整修和恢复。原告认为，龙湖物业公司作为该房屋公用部位的管理者、×室业主王铁梅作为该露天平台（房顶）的使用者，对于该部位的妥善安好，均负有责任。故就原告北京市顺义区×室业主王璟家主卧漏水，经两年时间两被告互相推诿不予维修持续妨害一事，特诉至北京市顺义区人民法院。被告龙湖物业公司辩称：不同意原告对我公司的起诉，认可原告所述漏水事实存在，但是根据×号房屋的购买合同第九条约定，凡买受人所购房屋附带本补充协议第一条约定可独立使用部分的（包括露天）其使用权归该买受人享有，其他买受人同意放弃对露台的使用权，第二条约定买受人应合理使用和管理上述可独立使用部分，不得对其他业主的安全、通风、采光和日照造成影响。根据住宅质量保证书、使用说明书，收房时每户都给了一份，第一条第二小条约定房屋防水工程有防水要求的卫生间、房间、外墙面防水为五年。我方也有五层房屋的平面图，露台属于×号房屋的独立空间范围、综上，露台归×号房屋独立使用，且防水也过了质保期，所以我们没有维修义务。关于露天平台重做防水我方认为已经超过了质保期限，且该露台属于×号房屋的私有空间，不在我们日常维修范围内。如果平时×号房屋露台平台维修的话需要付费维修。我们不同意承担重做防水的义务，且×室将露台重铺了地板进行了改造。关于原告所述室内的恢复我们与原告私下协商解决，是为了维护与业主之间的关系，同意不在本案中解决。被告王铁梅辩称：对于原告的诉求重做防水我方没意见，但是对物业公司的答辩意见不认可，重做防水不是我的义务，是物业的责任。关于×号的商品房预售合同附件10中补充协议第一条第二项即45页，买受人购买商品房为顶层的，则买受人可附带可独立使用的面积为露台。第48页第九条第一项，上述约定没有明确使用权的内在含义，我认为本案的露台首先是屋顶平台，是一个建筑物的表面，从101号-×号都在使用。我方就露台的独立使用权指的是屋顶表面上方空间的使用权，我方不对露台有排他性的使用，大家也在使用，所以物业认为我方是独立使用、排他使用露台我方不认可，即便其他业主签了放弃使用权也无法放弃，其他业主也共用屋顶。根据物权法第六章第70条的规定同时我上传的房本内容所见，可以显示我的专有部门不包括露台，所以×的露台是从101-×及物业共同享有使用权的部分。根据最高人民法院关于审理建筑物所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条第三款规定，因为我们产权证不包括露台，因此露台不属于专有部分，应当属于物权法所述的专有部分之外的共有部分，该解释第三条第一款也明确属于共有部分。根据×预售合同附件10第48页约定的是露台业主可以独立使用，但不是独立所有。附件7第33页第六条也明确将屋面作为共有部分，并将排水通道和排水管列为全体业主共用的部分。原告方起诉书中也提出了销售方的赠与没有改变该露天平台的性质，因此该露天平台属于全体业主共有，我只有部分使用权，没有所有权。根据司法解释第四条规定，我是合理使用露台，我对屋顶露台的使用并未影响楼下业主的正常使用，没有侵犯他们的权利，这个屋顶是属于共有部分，应当由代表全体业主的物业方处理。根据物权法72条规定，涉案露台是共有部分，其他业主和物业都有使用权，不能以放弃露台权利不履行义务，且其他业主实际还在使用露台作为屋顶。物业应当代表业主承担相关义务，无论是屋顶还是相对独立的排水通道都是全体业主的公共设施、共有部分，现在出现损坏物业都应该承担相关责任。物业提供的质量保证书也只能说建设单位没有维修责任，不能证明物业单位没有维修责任。漏水部位属于排水通道内，基于屋顶实际使用情况根据物权法和司法解释规定，这个屋顶属于整栋楼的共有部分，排水通道属于公共设施，是物业的管理责任，我没有责任维修。另，露台楼面防水层及排水通道属公共设施，我作为露台使用者，对公共设施负有维护的义务，我也尽到了这个义务，但是我没有对公共设施进行维修的责任。×室漏水的原因，应是排水通道这一公共设施年久失修造成的。对公共设施的管理和维修是物业的责任，不是我单个家庭的责任。×室漏水问题长期得不到解决是由于龙湖物业公司失职和不负责任造成的，不是我造成的，我方认为自身对原告方×室漏水事件不负有任何责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：据X京房权证顺字第×号《房屋所有权证》记载，坐落于顺义区×（以下简称×室）的房屋所有权人为王璟，登记时间为2010年1月28日。王璟称其2008年购买涉诉房屋，2018年夏季出现漏水，漏水处位于×室主卧东南角。在此期间，涉诉房屋质量安好。涉诉部位在2018年先是阴湿，8月份左右脱落，雨水漏下来，落到王璟家紧挨着主卧南墙的电视柜上，后把电视柜移位，用大盆接着漏水。9月份左右，物业进行修复，之后漏水处就阴湿但没有漏水。涉诉×室位于顺义区×（以下简称×室）室外露台下方，该×室登记的房屋所有权人为王铁梅，登记时间为2013年10月11日。双方均认可王铁梅于2013年自沈龙处购买×室。2008年6月10日，买受人沈龙与出卖人北京龙湖庆华置业有限公司签订《北京市商品房预售合同（合同编号：Y636267）》，约定购买×室房屋事宜。该合同附件十补充协议第一条之2约定，买受人所购商品房为顶层的，则买受人可附带可独立使用的面积为：露台，露台面积约为14.04平方米。第九条约定，凡买受人所购商品房附带本补充协议第一条约定的可独立使用部分的（包括花园或露台或地下一层），其使用权归该买受人享有，其他买受人同意并放弃对上述花园或露台的使用权。买受人应当合理使用和管理上述可独立使用部分，不得对其他业主的安全、通风、采光和日照造成影响。附件七物业服务之二临时管理规约部分第六条约定，根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等……据X京房权证顺字第×号房屋所有权证的房地平面图显示，涉诉露台未在该图中标出。诉讼中，本院2020年7月6日至现场勘验，涉诉漏水房屋位于×室主卧，漏水处于勘验时有阴湿痕迹，大小约为0.45米*0.35米，是修复之后的情形。×室露台长约4米，宽约3.1米，露台南侧有凸起的排（挡）水槽，安装有木板可以揭开，揭开后长约3.1米，宽约0.5米，深约0.42米。该露台西侧房屋外墙有排水管自601室垂直连接下来进入排水槽内。双方均认可×室漏水处对应的部位为排水槽东部。龙湖物业公司曾做过排水槽的淋水试验，用水管往排水槽注水，未使用管道，试验后×室出现漏水，从而确定排水槽内防水层有问题，但不确定管道及露台其它地方是否漏水。王铁梅方称在漏水后物业公司拆了排水槽上的木板，发现排水槽内排水管道的弯头并没有插到排水槽的出水口，而是散放在排水槽内，因此水大的时候会积在排水槽内不能及时排放，发现以后物业将排水管道的弯头放入了出水口，×室漏水应该缓解了一些。王璟称现在漏水情况是好了一些，不清楚是否因为弯头的原因。诉讼中，龙湖物业公司提交物业管家2017年至2020年的温馨提示8份，以证明其在汛期来临前会温馨提示业主排查地漏、门窗，每次下雨前都会进行温馨提示。王璟称确实收到过提示。王铁梅认为该温馨提示与本案无关。关于露台防水维修方案，龙湖物业公司称即使只有排水槽漏水需要维修，因整个露台防水是一体的，需要整个露台一起做防水维修。王铁梅认可整个露台一起维修，但希望不是破坏性维修，应是合理维修。就龙湖物业公司提出的《×拆除安装防腐木防水处理施工方案》及《305-3-0×露台维修方案》，王璟及王铁梅予以认可，同意按照上述方案进行修复并予以配合。龙湖物业公司表示其提出的修复方案是针对露台修复的，不代表其认可修复费用应由其支付。关于涉案露台的使用年限，龙湖物业公司称露台地面和排水槽、防水都是开发商交付房屋前统一做的。如果没有外力破坏可以使用20-30年左右，但是如果经过装修或者长期里面积水的话可能会出现防水层损坏，减少使用寿命。如果只是一个平面没有进行过装修做过改变其认为使用70年都没有什么问题。王璟及王铁梅对此情况表示不清楚。本院经查《房屋建筑工程质量保修办法》，其第七条规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一））地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。关于涉案露台的装修情况，王铁梅称，其2013年自沈龙处购买×室，当时外面整个露台都安装了木地板，状态和现在一样，其没有做任何改动，露台的装修是沈龙做的，也是经过龙湖物业公司同意的，龙湖物业公司应当知情。龙湖物业公司称对于露台的装修其不知情，因为露台是业主私人使用的，也没有进行封闭，所以其没有检查。关于涉案露台的日常使用与检查维护情况，双方均认可排水槽内结构和排水管均为开发商交付时的原始状况。对于排水槽内的情况，王铁梅称直到此次漏水王璟报修，物业来打开检查其才看到里面的情况，其之前根本不知道里面是什么情况，没有看过，也没有检查过。龙湖物业公司称×室漏水事发前没有做过检查，因为日常其无法进入露台，根据预售合同属于业主独有空间，其进不去。就勘验时王铁梅方陈述排水槽内排水管道的弯头未插入到出水孔一事，龙湖物业公司表示对此情况并不清楚，并称业主在排水槽上面铺了防腐木板，其没法检查，防腐木上有钉子，需要借助工具撬开。王铁梅认可需要工具撬开防腐木查看维修排水槽，但认为排水槽为公共设施，装修的时候龙湖物业公司没有提出过异议，龙湖物业公司如果需要检查维修其都会配合，但是龙湖物业公司从来没有管理查看过，且防腐木没有破坏防水，与漏水无关。上述事实，有庭审笔录、勘验笔录、照片、房屋所有权证、《北京市商品房预售合同》等在案佐证，可作为认定案件事实之依据。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。王璟×室自2018年出现漏水后至今仍有阴湿，其有权要求排除妨害、消除危险。现二被告均认可×室存在漏水阴湿问题，但就承担重做防水责任的主体，双方争议较大。一方面，王璟主张由二被告共同承担此责任；另一方面，龙湖物业公司认为应由王铁梅承担此责任，王铁梅认为应由龙湖物业公司承担此责任，双方各执己见。若要厘清重做防水的责任主体，需先明确漏水原因。本案中，各方均认可×室主卧出现漏水，且本院现场勘验时漏水处仍存在阴湿，该漏水处对应的部位为×室外露台南侧的排水槽东部。双方均认可排水槽存在问题为漏水原因之一，就排水槽之外的露台区域是否存在问题并不确定。二被告一致认可即使只有排水槽漏水，也同意整个露台一起维修做防水。双方的争议之处即在于涉案排水槽以及露台的管理维护责任在谁的问题，关于双方的此争议焦点，本院论述如下。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。关于建筑区划内的专有部分和共有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。根据上述条文，建筑区划内专有部分和共有部分的一大区别体现在使用用途上，共有部分的利用应为整个小区或整栋建筑物服务，而专有部分则以使特定业主受益为目的。涉案排水槽为整栋建筑物排水所设，且涉诉《北京市商品房预售合同》临时管理规约部分亦约定给排水管道等属共有设施，故排水槽应属建筑区划内的共有部分。关于露台，上述条文中规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。涉案露台亦为3单元的屋顶平台，并未专属于×室，即使在商品房预售合同中约定×室对该露台享有独立使用权，但销售时并未将该露台列入×室的房屋买卖合同中，故该露台并非×室的组成部分。故此，涉案排水槽及露台仍应属该小区共有部分，涉案小区物业即龙湖物业公司负责日常管理与维护。龙湖物业公司提交温馨提示以证明其尽到排查义务，但就小区公共排水设施，其应为首要负责人，不可仅以涉诉业主未反映问题而免除自身管理维护义务。就龙湖物业公司所辩称的因涉案露台属×室独立使用其无法进入查看的事由，本院认为，作为物业公司，有权为小区公共利益对公共设施进行查看维护，即便露台为业主专有部分，若有公共设施经过穿行，龙湖物业公司亦可要求业主配合其日常维护工作。龙湖物业公司未举证证明进行过例行检查，亦未举证证明王铁梅不同意其进行查看、维护，导致其履行义务不能，故对龙湖物业公司无法查看的辩解理由不予采信。另外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。涉案露台在法律性质上虽属共有部分，但其构造上具有封闭性。从现场勘验情况看，若要查看露台（含排水槽），×室为必经之路，此外无其他通道可以通向露台，即不经×室无法正常到达该露台。同时根据×室预售合同附件10第48页约定的是涉案露台亦是×室业主独立使用部分，×室业主亦对露台进行了独立装修，上述足以看出×室业主已将露台视为自己的私有空间并在实际上单独使用该露台。根据权利义务对等原则，×室业主王铁梅对露台使用时亦应尽到合理的管理、维护与注意的义务，以免对他人权益造成妨害。随时查看露台以避免出现隐患，如有隐患及时处理或通知物业公司是其最低的注意义务。前述确定的漏水原因之一为排水槽防水存在问题，不论露台上铺设防腐木板的行为是否对防水造成损坏，在排水槽上面铺了防腐木板，且需要借助工具撬开才能查看排水槽就导致了×室难以履行查看、管理等义务。事实上，王铁梅方亦自称漏水后物业公司拆了排水槽上的木板，发现排水槽内排水管道的弯头并没有插到排水槽的出水口，而是散放在排水槽内，因此水大的时候会积在排水槽内不能及时排放，发现此情况后物业公司将排水管道的弯头放入了出水口，×室漏水应该缓解了一些。虽然并无证据表明排水槽内排水管道的弯头并没有插到排水槽的出水口与排水槽防水损坏有关，但不可否认的是，王铁梅方与王璟都认可物业公司将排水管道的弯头放入出水口后×室的漏水有所缓和，由此可见，如果王铁梅方未在排水槽上铺设防腐木板，随时可查看排水槽情况的话，很容易就能发现排水槽内排水管道的弯头并没有插到排水槽的出水口，散放在排水槽内导致积水的此类隐患。王铁梅的这种查看、注意的成本非常低，只要稍加注意，就可做到，发现类似的隐患也容易排除。依王铁梅方所述，其自2013年购买×室后并未对室外露台进行改动，但在此情形下，尤其是露台已经装修层面出现改变的情况下，其更应尽到谨慎注意义务，保持露台的完整性、可靠性，因未尽该注意义务而造成相邻权利人或者他人利益损害的，应承担相应的责任。因此，排水槽上防腐木板的铺设确已导致王铁梅及物业公司难以进行正常的查看与维护，王铁梅自购买×室后亦未尽到相应的维护注意义务，故其应对该漏水事件负有责任。综上所述，涉案×室主卧漏水的确定原因之一为排水槽出现问题，排水槽作为该建筑单元的排水设施应属建筑区划内的共有部分，应由龙湖物业公司承担管理维修义务。涉案露台（含排水槽）实际上为×室业主单独使用，其应负有较高的维护注意义务，然在露台上已铺设有防腐木板的情况下，王铁梅并未在雨季注意排查，故亦应对漏水事件承担责任。现双方均同意包括排水槽在内的整个露台一同维修，本院不持异议。至于二被告就具体维修的施工者如何约定系该二人就施工所达成的合意，并非本案的判定范畴。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条之规定，判决如下：本判决生效之日起二十日内，被告北京龙湖物业服务有限公司与被告王铁梅共同将位于北京市顺义区×室外的露天平台重做防水。案件受理费三十五元（原告王璟已预交），由被告北京龙湖物业服务有限公司负担，于本判决生效之日起七日内支付原告王璟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  涂 琳二〇二〇年九月三十日法官助理  邵 冲书 记 员  罗佳旭