安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）0824民初1378号 原告：操文化（曾用名操文华），男，1969年7月10日出生，汉族，潜山市人社局职工，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：程晨阳，安徽上止正律师事务所律师。 被告：侯维华，男，1979年1月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省潜山市，经常居住地安徽省潜山市。 被告：刘美红，女，1974年10月2日出生，汉族，住安徽省潜山市。 上述两位被告的共同委托诉讼代理人：侯维彪，男，1977年2月1日出生，住安徽省潜山市。 被告：王琼，女，1983年10月3日出生，汉族，住安徽省潜山市。 原告操文化与被告侯维华、刘美红、王琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼中，因被告王琼与本案有法律上的利害关系，原告操文化申请追加王琼为本案被告，本院予以准许。原告操文化及其委托诉讼代理人程晨阳、被告侯维华、刘美红及其共同委托代理人侯维彪到庭参加诉讼，被告王琼经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 操文化向本院提出诉讼请求：1、判决确认操文化与侯维华、王琼签订的协议无效；2、判决侯维华、王琼、刘美红赔偿操文化损失212950元（房屋重置价172200元+前期建房给付的26750元+看工地工资4000元+2013年12月2日另行收取的建房款1万元）；3、案件受理费由侯维华、王琼、刘美红负担。事实和理由：侯维华系潜山市梅城镇北街居委会南峰组居民，在本组拥有一处宅基地和平方若干间。2011年12月29日，受侯维华委托，原潜山县房屋安全鉴定办公室做出潜房安鉴（2011）94号鉴定报告将侯维华位于潜山市第四中学旁临机耕路的简杂砖混房屋安全性综合评定为D级，经主管部门批准同意在原基础、原面积、原层高上予以改建两户（侯维华、刘美红）房屋。由于侯维华缺乏资金，遂找人合作建房，2013年11月16日，操文化与侯维华、王琼签订书面协议，约定由操文化提供土地工程资金、侯维华提供宅基地并办理建房手续的方式合作建房，宅基地西头和北头各建房屋一栋，西头（靠侯维标房屋）一栋房屋归操文化所有，靠北头的一栋房屋归侯维华所有。另外，双方还约定此前侯维华、刘美红与韩高红合作建房时韩高红支付的费用26750元（侯维华与韩高红于2013年10月27日签订《解除合作建房协议书》）由操文化负担，房屋土建（槽坯）完成前操文化每月支付侯维华工地看管工资2000元。协议签订后，操文化立即支付26750元，并在上述危房拆除的空宅基地上进行建设，2013年12月30日，现浇成功。拟建二层时，由于侯维华不能提供合法建房手续而搁置。2019年，该房屋被纳入棚改项目征收范围，侯维华、张美红遂将上述房屋临四中的三间房屋进行装修并入住，征收工作正式启动后，侯维华仅以自己名义办理了相关登记手续而隐瞒房屋合建的事实，操文化就征收补偿事宜欲与侯维华协商，侯维华要么避而不见，要么闭口不言而无果。为维护自己合法权益，操文化特具状诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。 侯维华、刘美红共同辩称：双方2013年11月16日签订的协议违反宅基地相关法律，操文化为城镇居民，其购买农村宅基地的行为是无效的，不应受法律保护。合作建房的宅基地上原有一幢老房子，建房前已取得建房许可，因操文化的原因导致仅建一层，第二层未建，致使成为烂尾房。由于操文化的原因导致建造的房屋阻挡了路面，致使房屋无法出租，给侯维华造成了105000元的损失，还有看管费未付。 侯维华辩称：协议是操文化签的。26750元是原先房屋地基的钱。因为房屋租金的问题，导致侯维华妻子长期在娘家居住，双方的矛盾一直在加深。 刘美红辩称：候维华读书少，不知道城镇户口居民到农村建房属于违法行为，在刘美红家宅基地上建房没有经过村集体同意，也未联系刘美红，刘美红不知情。建房手续是齐全的，相关部门批准进行危房改造，总计300多平方米，后来操文化只建造了160平方米，第二层没有建造。评估报告中彩钢瓦57.88平方米是候维华个人出资建造的，远高于建造时的价格。根据双方合同约定，操文化拆除老房屋170平方米，归还刘美红170平方米的房屋，老房屋的价值应当扣除。 王琼未作答辩。 本院经审理认定事实如下：操文化（曾用名操文华）系城镇居民，侯维华、王琼系夫妻，侯维华、王琼系潜山市梅城镇北街居委会南峰组居民，其在本组拥有一处宅基地和平房若干间。2011年12月29日，受侯维华委托，原潜山县房屋安全鉴定办公室做出潜房安鉴（2011）94号鉴定报告将侯维华位于潜山市第四中学旁临机耕路的简杂砖混房屋安全性综合评定为Ｄ级，经主管部门批准同意在原基础、原面积、原层高上予以改建两户（侯维华、刘美红）房屋。2013年11月16日，操文化与侯维华、王琼就位于安徽省潜山市老屋宅基地上重新建房进行合作签订协议，主要约定：侯维华、王琼提供宅基地的政府批复的合法建房手续（侯维华、王琼至今未能提供）；操文化提供所有建房费用；房屋建成后宅基地西头和北头各建房屋一栋，西头（靠侯维标房屋）一栋房屋归操文化所有，靠北头的一栋房屋归侯维华所有；房屋槽坯建成之前操文化每月支付侯维华夫妻2000元作为工地看管工资，如因侯维华夫妻原因造成工程停工，操文化就停止支付看管工资；韩高红前期支付的建房费用26750元也应由操文化全额支付；协议还约定了其他事项。2013年11月16日，操文化支付侯维华建房款26750元用于支付原有房屋基础建设费用。2013年12月2日，侯维华收到操文化建房款10000元。2013年12月30日，侯维华收到操文化支付的2000元。操文化还支付了其他建房费用。2013年12月30日，上述房屋第一层已建造成功。拟建二层时，由于侯维华、王琼不能提供合法建房手续而搁置。2019年，该房屋被纳入潜山市棚改项目征收范围，现上述已建成的房屋临潜山市四中的三间房屋由侯维华、张美红居住使用。本案诉讼中，经操文化的申请，本院依法指定安徽中恒房地产土地资产评估有限公司对潜山市梅城镇雪湖路166号房屋重置价值进行评估，2020年7月12日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司做出皖中恒［2020］估字第1052号房地产估价报告，评估结论为：潜山市梅城镇雪湖路166号房屋重置价值为172200元，操文化支付评估费8000元。 本院认为：侯维华、王琼与操文化名为合作建房实为房屋买卖，因双方交易的房屋位于侯维华、王琼、刘美红所在的农村的宅基地上，操文化非侯维华、王琼、刘美红同村居民且是城镇居民，合作建设的房屋至今也未获得批准手续，双方都应明知操文化无权购买在农村宅基地上建造的房屋，双方对本协议的签订都有过错，但侯维华、王琼签订本协议还有一个重要目的即为其夫妻在其宅基地上建房使用的目的，综合全案情况，本院酌定对操文化主张的房屋损失172200元侯维华承担70%的赔偿责任，操文化承担30%的责任，刘美红为上述宅基地的共有人，也应承担相应的法律责任。故操文化要求判决确认操文化与侯维华、王琼于2013年11月16日就位于安徽省潜山市老屋宅基地上重新建房进行合作签订的协议无效及侯维华、王琼、刘美红赔偿损失120540元（172200元×70%）的诉讼请求，本院予以支持。操文化替侯维华、王琼支付的韩高红前期建房费用26750元，侯维华、王琼应当返还。侯维华收取的1万元及看场费2000元共计12000元，侯维华也应当返还。侯维华要求操文化赔偿房屋租金损失及支付看管费的事项，不属于本案受理范围。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告操文化与被告侯维华、王琼于2013年11月16日就位于安徽省潜山市老屋宅基地上重新建房进行合作签订的协议无效； 二、被告侯维华、王琼、刘美红于本判决生效之日起十日内支付原告操文化建房损失款120540元； 三、被告侯维华、王琼于本判决生效之日起十日内支付原告操文化垫付的建房费用26750元； 四、被告侯维华于本判决生效之日起十日内支付原告操文化支付的费用12000元； 五、驳回原告操文化的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3744元减半收取1872元和评估费8000元共计9872元，由原告操文化负担3872元，由被告侯维华、王琼、刘美红共同负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐为民 二〇二〇年九月十六日 书记员  潘 峥 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《村庄和集镇规划建设管理条例》 第十八条农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理： （一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法法规标题中华人民共和国土地管理法(1988修正)制定机关全国人大常委会效力等级法律公布日期1988.12.29时效性已被修改法规标题中华人民共和国土地管理法(1988修正)制定机关全国人大常委会效力等级法律公布日期1988.12.29时效性已被修改》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地； （二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。 城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。 回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。