山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0124民初1604号原告（反诉被告）：平阴县民委员会，住所地平阴县，统一社会信用代码54370124ME0296068X。法定代表人：张吉雷。委托诉讼代理人：韩娟娟，平阴玫城法律服务所工作人员。被告（反诉原告）：王**岭，男，1960年11月22日出生，汉族，居住地平阴县村西（原老学校），户籍所在地平阴县，公民身份号码。委托诉讼代理人：张令芳，平阴弘正法律服务所工作人员。原告（反诉被告）平阴县民委员会（以下简称：胜利村）与被告（反诉原告）王**岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月16日、7月31日公开开庭进行了审理。原告胜利村法定代表人张吉雷及委托诉讼代理人韩娟娟、被告王**岭及委托诉讼代理人张令芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平阴县民委员会向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法责令被告腾空原告所有的位于安城镇胜利村原老学校的房屋；2.要求被告支付拖欠的租赁费6400元；3.本案的诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告将第一、二项诉讼请求明确为：1.要求被告腾空并返还涉案房屋；2.要求被告支付支付2012年5月2日至2020年5月3日的租赁费共计6400元。事实和理由：1977年被告在原告村当过知青，后当兵入伍。被告1997年退伍后，看中原告村的老学校，适合经营饭店，便租赁了原告村的老学校。据原告所知，租赁期限到2012年终止，但合同到期后，被告仍然强制霸占涉案房屋，也不缴纳租赁费。现涉案房屋涉及黄河滩区搬迁，上级要求及时搬迁，但被告的行为已经侵害了村集体的利息。综上，为维护原告的合法权益，特诉讼至法院，诉求同前。被告王**岭辩称，一、原告所述与事实不符，原、被告双方1997年签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。在双方签订的租赁合同第8条中约定“合同终止所有财产归承租方所有”，故案涉财产已经发生所有权转移，归被告所有。因此原告要求被告腾空并返还涉案房产，不符合合同约定。二、原告要求被告支付2012年至2020年的租赁费，其行为违约且违法，另外，也已经超过诉讼时效。综上，被告认为，原告违反合同约定及法律规定，其诉讼请求应当依法驳回。反诉原告王**岭向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告支付违约金5000元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告双方于1997年5月1日签订的租赁合同第6条约定“双方不得违约，如一方违约向另一方缴纳违约金5000元”，第8条约定“……合同终止之日，所有财产归承租方所有”。反诉被告违反合同约定，于2020年4月15日向反诉原告下达书面通知，要求限期腾房归还集体，并强行索要2012年至2020年的租赁费。反诉被告的行为违反合同约定，故反诉原告依法提起反诉，要求反诉被告支付违约金5000元，并承担反诉费用。反诉被告平阴县民委员会辩称，反诉原告才是合同的违约方，应当依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据分析如下：1997年5月1日，胜利村与王**岭签订的租赁合同第8条约定“所有投资出租方概不负担，合同终止后所有财产归承租方所有”。对于该条的理解，胜利村认为，该条款应为无效条款，因为王**岭并非胜利村村民，无权取得涉案房产，另外房屋所有权转移应以登记为准，王**岭并没有任何房屋所有权转移手续。王**岭认为，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，根据该条约定，涉案房产的所有权已经转移给王**岭所有，所以胜利村无权要求自己腾空并返还涉案房产。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。本案中，胜利村与王**岭签订《租赁合同》第2条约定“租期15年，出租方从签订合同之日起，将租赁财产交付承租方使用”，第4条约定“数量保持现有水平不变（即房屋以不漏雨为准），合同期满退回财产抵押金2000元”。结合法律规定及本案双方《租赁合同》中的条款，第8条的内容应理解为：所有投资出租方概不负担，合同终止后承租方投资的部分归承租方所有。经审理，本院综合认定如下事实：1997年5月1日，胜利村与王**岭签订《租赁合同》一份，其主要内容为：为适应当前新的形势、发展农村经济，经研究同意把村西学校租赁给王**岭管理使用，有关规定如下：1.原学校现有房屋19间，院墙大门用于养殖。2.租期15年，出租方从签订合同之日起，将租赁财产交付承租方使用，从1997年至2012年，5月1日收财产抵押金2000元。3.租金每年800元，每年的7月1日交齐。4.数量保持现有水平不变（即房屋以不漏雨为准），合同期满退回财产抵押金2000元。6.双方不得违约，如一方违约应向另一方交纳违约金5000元。8.所有投资出租方概不负担，合同终止后所有财产归承租方所有。该份租赁合同出租方加盖了胜利村委员会的公章，原村委会主张张吉远进行了签字，承租方加盖了平阴县玫岭食屋的公章，王**岭进行了签字。本案在审理过程，双方一致认可，“平阴县玫岭食屋”的性质为个体工商户，经营者为王**岭个人，已注销多年。合同签订后，王**岭一直管理、使用涉案房产至今。王**岭在管理、使用涉案房产期间，对涉案房产进行了部分修缮，并投资新建了部分设施。2019年3月，经胜利村催要，王**岭交纳了1997年至2012年学校的租赁费6000元。本案在审理过程中，双方一致认可租赁合同中约定的财产抵押金2000元未返还，也未在租赁费中扣除。2020年4月15日，胜利村向王**岭送达了《限期腾空房屋通知书》，其主要内容为：双方签订的《房屋租赁合同》已于2012年7月1日届满，且自2012年7月1日起拖欠的租金未交纳。现鉴于黄河滩区迁建，通知要求王**岭于2020年5月1日前付清所欠租金及违约金，并将涉案房产归还集体。2020年4月20日，王**岭向胜利村发出了“异议回复”，其主要内容为：双方签订的《租赁合同》已于2012年5月1日届满，该合同双方的权利义务已全部履行完毕。该合同已经终止。根据合同约定，合同终止之日，所有财产归承租方所有，故该租赁物，物权已经发生转移。另外，在租赁合同履行期间，承租方没有违约行为，故承租方要求支付拖欠的租金及违约金无事实和法律依据。2020年4月24日，胜利村就王**岭的异议作出了“复函”，认为王**岭提出的异议不能成立，并再次要求其腾空房屋。本院认为，本案的争议焦点问题是原告胜利村的本诉请求及反诉原告王**岭的反诉请求能否成立，对此本院分析如下：一、本案所涉《租赁合同》约定租赁期间为15年，自1997年5月1日起至2012年5月1日。合同期满后，双方未再续签租赁合同，涉案房产一直由王**岭管理、使用至今。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时，第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，胜利村于2020年4月15日要求王**岭于5月1日前腾空并返还涉案房屋，王**岭虽对此存在异议。但如上述对争议事实和证据的分析，王**岭的异议并不能成立，故胜利村要求王**岭腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于合同解除后的财产返还问题。经开庭审理，双方一致认可，《租赁合同》中约定的财产抵押金2000元未返还，也未在租赁费中扣除。故胜利村应返还王**岭财产抵押金2000元。另，王**岭虽一致坚持涉案财产根据合同约定，已经发生物权转移。但本着减少当事人诉累，节约诉讼资源的原则，本院依法向王**岭进行了释明，是否对租赁期间投资新建设施进行价值鉴定。但王**岭未在本院指定的期间内提交鉴定申请，故本案中无法对此作出处理。二、对于胜利村要求王**岭支付支付2012年5月2日至2020年5月3日的租赁费共计6400元的诉讼请求。本院认为，双方签订的《租赁合同》虽于2012年5月1日到期，但期限届满后，王**岭继续管理、使用涉案房产至今，胜利村也未提出异议。故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，王**岭应交纳租赁期间的租赁费，故胜利村的此项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于王**岭主张的，胜利村的该项诉讼请求已经超过诉讼时效，本院认为，王**岭租赁涉案房产一直持续至今，且按照《租赁合同》约定，租赁费每年一交，故原告的此项诉讼请求并未超过诉讼时效。三、王**岭提出的反诉请求能否成立。王**岭认为，根据双方租赁合同第8条约定，涉案房产物权已经发生转移，胜利村要求其腾空并返还涉案房产违反合同约定，故应当按照合同约定支付违约金5000元。本院认为，如上述对有争议事实和证据的分析认定，胜利村并不存在违约行为，故王**岭的此项反诉请求，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：一、被告王**岭于本判决生效后十日内将位于平阴县原老学校的房屋腾空并返还给原告平阴县民委员会；二、被告王**岭于本判决生效后十日内支付原告平阴县民委员会租赁费6400元；三、原告平阴县民委员会于本判决生效后十日内返还被告王**岭财产抵押金2000元；四、驳回反诉原告王**岭的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，反诉费25元，合计50元，由被告王**岭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  吴 鹏二〇二〇年九月十五日法官助理  杨 雪书 记 员  娄秉城