呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2413号上诉人(原审原告、反诉被告)：高永祥，男，住呼和浩特市。上诉人(原审被告、反诉原告)：袁桂萍，女，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：史文华，内蒙古融兴律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：寇伟，男，住呼和浩特市玉泉区石羊桥南路安装公司宿舍楼**楼******。委托诉讼代理人：史文华，内蒙古融兴律师事务所律师。上诉人高永祥与上诉人袁桂萍、寇伟房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初2637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高永祥上诉请求：1、撤销(2019)内0104民初2637号民事判决第二项,依法改判支持高永祥一审要求袁桂萍、寇伟支付聘任律师的费用14000元；2、本案一、二审诉讼费用由袁桂萍、寇伟承担。事实和理由：呼和浩特市玉泉区法院于2019年9月24日作出(2019)内0104民初2637号民事判决书,判令高永祥与袁桂萍、寇伟签订的《房屋买卖居间合同》合法有效,要求袁桂萍、寇伟应当为高永祥办理涉案房屋的产权变更手续,但是玉泉区法院以缺乏收费标准为由驳回高永祥主张的律师代理费14000元。高永祥认为原判认定事实正确,但适用法律错误。根据民法总则第五条:“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”本案中,买卖双方及中介公司签订的《房屋买卖居间合同》系在平等、自愿,协商一致的基础上订立的,而该合同第八条约定违约方应当支付律师代理费用,高永祥与袁桂萍、寇伟均有义务在自己违约时支付对方为主张权利而产生的律师代理费,现玉泉区法院确认袁桂萍、寇伟违约,但却未支持高永祥主张的律师代理费明显违反我国民法的诚实信用原则。此外,高永祥在一审中提供了律师事务所出具相应金额的发票,而根据《内蒙古自治区律师服务收费管理实施办法》中民商服务一审阶段收费标准,涉案房屋合同交易价格368000元,计算律所合理的律师代理费应当在16220元至19800元之间,故高永祥请求14000律师费完全符合标准,且《内蒙古自治区律师服务收费管理实施办法》系执行多年的公开标准,不存在律师不提供就无法计算的情形。袁桂萍、寇伟辩称，对于高永祥的上诉请求不予认可，高永祥所要求的律师费用让袁桂萍、寇伟来负担没有法律依据，一审判决没有支持高永祥所支付的律师费用正确。袁桂萍、寇伟上诉请求：1撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2019)内0104民初2637号民事判决,驳回高永祥的诉讼请求或者发回重审。2、本案一审、二审案件受理费由高永祥承担。事实和理由：一审法院没有查明事实。首先2018年5月24日,袁桂萍、寇伟与高永祥以及居间方内蒙古仟泽房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》。当时居间方办公的地点是存在的,后来袁桂萍、寇伟再去找居间方时居间方的办公地点已经换了牌子,经袁桂萍、寇伟核实,居间方公司已经撤销。从合同当中可以确定,合同约定居间费用全部由高永祥承担7000元,甲方不承担任何费用,而一审的法院,查明的事实却相反。认定甲方承担交易价格1%作为居间方的服务佣金是错误的。另外,一审法院通过不动产登记中心调取的袁桂萍、寇伟的授权委托书是伪造的,而且此证据没有在法庭上质证过,是违反法定程序的无效证据。袁桂萍、寇伟根本不知道有这么一个授权委托书。袁桂萍、寇伟在接到一审的判决书是在判决书中才知道的。一审法院用伪造的,违反法定程序的无效证据,即所谓的授权委托书,判决袁桂萍、寇伟为高永祥办理涉案房屋的产权变更手续是错误的,是没有事实依据和法律依据的。高永祥辩称，高永祥与寇伟于2018年5月24日签订的涉案房屋买卖合同书系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。高永祥在登记为寇伟的房产证更换前已支付了购房定金，履行了合同义务，但袁桂萍、寇伟却拒绝履行办理房屋产权变更登记，已经构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中虽然袁桂萍没有签订过涉案房屋的买卖合同，但从高永祥提供的袁桂萍与中介公司人员的谈话记录证人证言来看，袁桂萍不仅同意此次房屋交易，并且全程参与配合出售房屋的过程，也收取了高永祥交付的定金，袁桂萍虽然未亲自在买卖合同上签字，但已经用实际行动为与寇伟共同履行了合同，故双方房屋买卖合同已经成立并有效，对双方均产生拘束力。后来袁桂萍、寇伟因为房价上涨出尔反尔，严重违反了民法诚实信用原则。此外，寇伟的旧房本和之后袁桂萍、寇伟过户办理的新房本相差时间很长，现在都由高永祥占有，袁桂萍、寇伟过户的不动产登记费发票也由高永祥占有，如此重要的文件由高永祥保存，证明了当时袁桂萍、寇伟均同意向高永祥出售房屋，袁桂萍称自己不知情不符合逻辑。高永祥基于袁桂萍、寇伟提供的《购房合同》和《房屋产权证书》购买房屋的行为，完全尽到了一个理性成年人应该尽到的注意义务，无论合同或房本，都只登记了寇伟所有，高永祥虽然清楚寇伟配偶的存在，但限于中介公司和高永祥法律认识水平，认为既然房屋产权只登记寇伟一人，那么房屋应当由寇伟一人所有，高永祥无法认识到让其配偶签字的必要性，是高永祥履行合同时无意过失，但不应当由此否定袁桂萍、寇伟应当承担的合同义务。根据《房屋买卖合同居间合同》第八条，违约方应当支付律师代理费，现在袁桂萍、寇伟主动违约，法院应当支持高永祥要求律师代理费的请求。袁桂萍、寇伟与高永祥签订的《房屋买卖合同居间合同》合法、有效，袁桂萍同意出售上述房屋，袁桂萍、寇伟应当履行合同义务，尽快为高永祥办理涉案房屋的不动产权过户。高永祥向一审法院起诉请求：1、判令袁桂萍、寇伟继续履行房屋买卖合同，为高永祥办理诉争房屋过户手续；2、判令袁桂萍、寇伟支付高永祥一审聘请律师支付的律师费14000元；3、本案诉讼费用由袁桂萍、寇伟承担。寇伟、袁桂萍向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令《房屋买卖居间合同》无效；2、判令返还袁桂萍、寇伟的不动产证书；3、判令高永祥违约。一审法院认定事实：2018年5月24日，寇伟（甲方）、高永祥（乙方）与居间方内蒙古仟泽房地产经纪有限公司（丙方）达成《房屋买卖居间合同》，约定高永祥购买寇伟的位于呼和浩特市××区房屋出售给高永祥，该房屋建筑面积59.06平米，价格368000元。乙方高永祥支付定金20000元。付款方式：一次性付款。乙方在合同签订生效，并支付定金之日起25个工作日内（即2018年6月30日前），甲乙双方应按照要求提供所需的证件、有关凭证和相关资料……材料提供完整后，甲乙双方办理过户手续，过户当日一次性付清剩余购房款348000元。居间费用约定甲方承担交易价格1%作为居间方服务佣金。乙方承担交易价格2%作为佣金。甲方保证房屋权属清晰，能正常办理过户手续……甲方确保该房屋产权共有人同意出售该房屋。甲方在收到定金当日，由居间方陪同到不动产登记中心查询和办理落宗事宜。过户费用乙方承担。合同签订当日，寇伟向高永祥出具定金收条，收到定金20000元。另案涉房屋内蒙古建设股份有限公司建设，寇伟在2017年9月7日与该公司签订购房合同，确定价款20288.37元。该房屋最初产权证取得时间是1993年12月22日，产权证号蒙呼和浩特不动产权第0013270号，登记所有权人是寇伟，共有权人处空白。2018年高永祥向居间方交纳服务费7000元。2018年12月4日呼和浩特市不动产登记中心发放寇伟、袁桂萍为产权人（共有人）的蒙（2018）呼和浩特市不动产权第0081797号、第0081796号不动产权证书，2018年12月5日高永祥以寇伟、袁桂萍、樊翠英、单文丽的名义向不动产登记中心交纳不动产登记费180元。通过不动产登记中心关于该房屋的信息查询，2018年11月期间，寇伟、袁桂萍出具授权委托书，委托祁瑞芬代为领取产权证，通过向祁瑞芬核实，祁瑞芬确认和高永祥认识，高永祥买了一套部分产权的房子，需要换发全部产权的房产证，袁桂萍和中介人员将办理产权的手续给付祁瑞芬，是祁瑞芬帮着办的房本。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。高永祥、寇伟通过中介公司达成《房屋买卖居间合同》，合同约定双方办理过户手续完毕，当日一次性付清剩余购房款。至案件审理时，案涉房屋未办理手续变更，高永祥也未向寇伟支付剩余购房款，该房屋买卖合同尚未实际履行完毕。对于该合同未能如约履行的责任主体，一审法院认为通过高永祥所举证据中案涉房屋的产权证原件、办证缴费凭据等，以及不动产登记底簿中的授权委托书等形成的证据链可证实高永祥在履行合同约定事项中持积极态度，在协助寇伟、袁桂萍取得换发的房屋产权证后未能履约的责任在于寇伟，高永祥诉请要求寇伟、袁桂萍继续履行房屋买卖合同，为其办理诉争房屋过户手续的主张符合案件客观事实及合同约定，一审法院予以支持。高永祥应在办理过户手续时向寇伟、袁桂萍及时支付剩余购房款。高永祥诉请主张的律师费14000元，合同对此虽有约定，但缺乏与之相对应的收费标准，一审法院对高永祥的此项诉请不予保护。寇伟、袁桂萍反诉要求及辩解观点均主张案涉《房屋买卖居间合同》无效，主要理由是合同的卖方与房屋所有权证产权人不一致，该房屋属于夫妻共同财产，合同缺少袁桂萍签字，这与其出示的不动产登记底簿中的授权委托书中存在寇伟、袁桂萍的签字相悖，一审法院认为袁桂萍对此事是知情的，故对寇伟、袁桂萍的反诉诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百三十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、寇伟、高永祥与内蒙古仟泽房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》（2018年5月24日）合法有效，寇伟、袁桂萍应在判决生效后为高永祥办理案涉房屋（位于呼和浩特市××区）的产权变更手续；二、驳回高永祥的其他诉讼请求；三、驳回寇伟、袁桂萍的反诉诉讼请求。案件受理费75元，反诉案件受理费50元，由寇伟、袁桂萍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明：2018年5月24日，寇伟（甲方）、高永祥（乙方）与居间方内蒙古仟泽房地产经纪有限公司（丙方）达成《房屋买卖居间合同》，约定高永祥购买寇伟的位于呼和浩特市××区房屋出售给高永祥，该房屋建筑面积59.06平米，价格368000元。合同签订日乙方高永祥支付定金20000元，以确定买卖关系。付款方式：一次性付款。乙方在合同签订生效，并支付定金之日起25个工作日内（即2018年6月30日前），甲乙双方应按照要求提供所需的证件、有关凭证和相关资料，若没有及时提供将视为违约;材料提供完整后，甲乙双方办理过户手续，过户当日一次性支付剩余购房款348000元。甲方保证房屋权属清晰，能正常办理过户手续……甲方确保该房屋产权共有人同意出售该房屋。甲方在收到定金当日，由居间方陪同到不动产登记中心查询和办理落宗事宜。乙方承担过户费。合同签订当日，寇伟向高永祥出具定金收条，收到定金20000元。2017年9月7日内蒙古建设股份有限公司向寇伟出具《购房合同》，载明寇伟自愿购得内蒙古××区住房，建设面积59.06平方米，合计付款20288.37元。1993年12月22日产权证，载明所有权人寇伟，共有人处空白，房屋坐落石羊桥三里营8#4-5-2，建筑面积52.19平方米。2018年高永祥向居间方交纳服务费7000元。根据一审中寇伟、袁桂萍举证的不动产登记信息查询结果，以袁桂萍、寇伟为产权人的××区房屋2018年12月5日进行了不动产登记。2018年12月5日以寇伟、袁桂萍、樊翠英、单文丽的名义交纳不动产登记费180元。一审中证人苏某为出庭作证称其为中介工作人员，买房的事是由袁桂萍与其交接，签订居间合同时袁桂萍也在场。经二审询问，寇伟认可一审证人系介绍买卖房屋的中介人员，并称协商房屋买卖过程中袁桂萍清楚房屋买卖事宜，签订合同时袁桂萍也知道，但她当时不同意。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉的《房屋买卖居间合同》效力应如何认定。2、袁桂萍、寇伟是否有义务继续履行合同，为高永祥办理案涉房屋的过户手续。3、高永祥要求袁桂萍、寇伟承担律师费14000元有无事实和法律依据。寇伟、高永祥与居间方内蒙古仟泽房地产经纪有限公司达成的《房屋买卖居间合同》，是各方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定各自履行权利义务。寇伟、袁桂萍称居间方公司撤销、办公地点更换，并不影响《房屋买卖居间合同》的实质性内容，《房屋买卖居间合同》的权利义务主要在寇伟与高永祥双方之间。寇伟、袁桂萍上诉称一审法院通过不动产登记中心调取的不动产登记簿中的授权委托书是伪造的，但未提供证据予以支持，且该授权委托书委托事项为领证，委托书是否真实不影响本案处理结果，故寇伟、袁桂萍主张的合同无效本院不予支持。袁桂萍辩称对于高永祥与寇伟之间的合同其本人不知情，但根据一审证人证言与二审中寇伟的陈述，都能够证实袁桂萍对签订此合同是知情的，袁桂萍亦没有证据证明在签订合同及履行合同的过程中其对此提出过异议，故应认定袁桂萍同意签订此合同，袁桂萍、寇伟有义务继续履行合同为高永祥办理案涉房屋的过户手续。二审中高永祥出示内蒙古自治区律师收费管理实施办法（复印件）、高永祥与律师委托的代理合同、缴纳律师费13000元的增值税电子发票，拟证明律师费是有收费标准的，与律师委托的代理合同甲方为高永祥、乙方是内蒙古信真律师事务所律师。高永祥出示的增值税电子发票等证据均不足以证明是否已实际支付律师费，故本院对于高永祥的上诉请求不予支持。综上所述，高永祥、袁桂萍、寇伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由高永祥负担200元，袁桂萍、寇伟负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 额日德尼审 判 员 贾 慧 芳二〇二〇年九月二十一日（法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 王  昕