重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终1904号 上诉人（原审原告、案外人）：重庆奥斯曼物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区五一路**（帝都广场）A塔**，统一社会信用代码9150010375623734XJ。 法定代表人：谭淑春，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭浪，该公司员工。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张先跃，女，1970年12月18日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：毕建军，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆渝亚房地产开发建设有限公司，住所地重庆市渝中区五一路**，统一社会信用代码91500103621909671Q。 法定代表人：马驰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高春琳，该公司员工。 上诉人重庆奥斯曼物业管理有限公司（以下简称奥斯曼物业公司）因与被上诉人张先跃、原审第三人重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称渝亚地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，并于2020年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人奥斯曼物业公司的委托诉讼代理人谭浪，被上诉人张先跃及其委托诉讼代理人毕建军，原审第三人渝亚地产公司的委托诉讼代理人高春琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥斯曼物业公司上诉请求：1.终止对重庆市渝中区八一路X号帝都广场名义层XX层XXXX号房屋（建筑面积167.59平方米）的执行；2.判令渝亚地产公司为奥斯曼物业公司办理前述案涉房屋的不动产权证；3.本案一、二审诉讼费由张先跃、渝亚地产公司承担。事实和理由：奥斯曼物业公司与渝亚地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》的时间早于张先跃的债权形成时间，且奥斯曼物业公司已向渝亚地产公司支付了全部购房款，于法院查封案涉房屋之前实际占有了案涉房屋，案涉房屋至今未办理过户登记亦非奥斯曼物业公司原因造成，一审法院未对《重庆市商品房买卖合同》及付款真实有效性予以认定存在不当。 张先跃辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.奥斯曼物业公司要求渝亚地产公司为其办理不动产权证的请求不属于执行异议之诉审理范畴；2.奥斯曼物业公司与渝亚地产公司系关联企业，双方约定的房屋价款远高于同期市场价，也不能证实奥斯曼物业公司支付的款项系购房款，奥斯曼物业公司至今并未占有案涉房屋，双方买卖合同真实性存疑，且奥斯曼物业公司并非基于生活需要购房，在没有得到物权登记情况下不能对抗执行。 渝亚地产公司述称，同意奥斯曼物业公司的全部上诉请求。 奥斯曼物业公司向一审法院起诉请求：1.终止对重庆市渝中区八一路X号帝都广场名义层XX层XXXX号房屋（建筑面积167.59平方米)的执行；2.判令渝亚地产公司为奥斯曼物业公司办理前述案涉房屋的房地产权证；3.本案诉讼费用全部由张先跃、渝亚地产公司承担。 一审法院认定事实：渝亚地产公司与奥斯曼物业公司于2009年1月15日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定渝亚地产公司向奥斯曼物业公司出售位于重庆市渝中区八一路X号帝都广场名义层XX层XXXX号，建筑面积为167.59平方米的房屋，购房款为2089890.94元，签订合同后两个月内付款不少于20%，签订合同后四个月内付款不少于65%，签订合同后一年内付清，合同签订后两个月内交付房屋。 奥斯曼物业公司分别于2009年1月15日、1月16日、2月19日、2月25日、3月18日、4月20日、4月22日、4月28日、6月1日、7月3日、8月4日、8月11日、9月11日、9月23日、12月23日向渝亚地产公司转账15万元、11万元、12万元、10万元、19万元、19万元、19万元、378915元、19万元、61006.85元、77677.82元、132300元、10万元、5万元、5万元，共计2089899.67元，前述转账凭证均未标注款项用途。 渝亚地产公司与奥斯曼物业公司于2009年12月31日签订《重庆市商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定“奥斯曼物业公司已经付清房款，渝亚地产公司已经向奥斯曼物业公司交付房屋。因渝亚地产公司原因，渝亚地产公司暂时不能为奥斯曼物业公司指定的权利人办理该房屋的房地产权证，渝亚地产公司承诺承担违约责任直到将该房屋的房地产权证办理在奥斯曼物业公司指定的权利人名下。”渝亚地产公司与奥斯曼物业公司于2009年12月31日签订案涉房屋的交房表。 2007年7月25日，重庆市第二中级人民法院（以下简称二中院）因交通银行重庆分行营业部申请执行渝亚地产公司借款合同纠纷一案，查封了渝亚地产公司名下包括案涉房屋在内的房屋。 2013年12月24日，渝亚地产公司将案涉房屋以853370元出售给唐浩，唐浩付清全部购房款并办理了网签备案。陈廷明在其与渝亚地产公司、唐浩的商品房销售合同纠纷中陈述：2012年9月9日，渝亚地产公司将案涉房屋以96万元出售给陈廷明，陈廷明付清了全部购房款。 渝亚地产公司、奥斯曼物业公司、陈廷明于2017年11月29日签订《协议》，约定：“渝亚地产公司与奥斯曼物业公司签订重庆市渝中区八一路X号帝都广场名义层XX层XXXX号房屋买卖合同后，根据奥斯曼物业公司的通知，渝亚地产公司为将该房屋的房地产权证办理在陈廷明名下，与陈廷明签署了一系列文件。因渝亚地产公司原因导致房地产权证一直不能办理，现三方一致同意在能够办理房地产权证时将该房屋房地产权证办在奥斯曼物业公司名下。奥斯曼物业公司此前曾将该房屋交给陈廷明，但在签订本协议前，陈廷明已将该房屋退还给奥斯曼物业公司”。 奥斯曼物业公司于本案庭审中陈述，案涉房屋一直由其占有，用途为堆放货物及杂物。 另查明，渝亚地产公司与奥斯曼物业公司存在频繁的资金往来。 再查明，张先跃诉李凯、田密、重庆朝天门市场经营管理有限公司、秀山朝天门市场经营管理有限公司、渝亚地产公司民间借贷纠纷一案，重庆市第五中级人民法院（以下简称五中院）于2016年5月19日作出（2014）渝五中法民初字第00652号民事判决，判令：一、李凯于本判决生效之日起十日内归还张先跃借款本金359.84万元；二、李凯于本判决生效之日起十日内支付张先跃利息（自2013年9月28日起至本金付清之日止，以359.84万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）；三、田密、重庆朝天门市场经营管理有限公司、秀山朝天门市场经营管理有限公司、渝亚地产公司对李凯的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回张先跃的其他诉讼请求。渝亚地产公司对该案提起上诉，因渝亚地产公司未按期缴纳上诉费，重庆市高级人民法院以（2016）渝民终648号民事裁定书裁定按渝亚地产公司自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。张先跃向五中院申请强制执行，五中院于2017年4月17日以（2017）渝05执225号之四执行裁定书，查封了渝亚地产公司名下的本案案涉房屋。 奥斯曼物业公司对前述执行向一审法院提出案外人执行异议，一审法院以(2018)渝05执异332号执行裁定书驳回了奥斯曼物业公司的异议请求。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，对奥斯曼物业公司的异议能否阻却张先跃对案涉房屋的执行，评述如下： 虽然奥斯曼物业公司向一审法院提交了《重庆市商品房买卖合同》《补充协议》，但根据一审法院查明事实，渝亚地产公司与奥斯曼物业公司系关联公司，双方存在频繁的资金往来。渝亚地产公司于2009年将案涉房屋以2089890.94元出售给奥斯曼物业公司，房屋套内单价为17142.9元/㎡，远高于同期同地域房屋的出售价格；根据双方合同约定，渝亚地产公司仅收取奥斯曼物业公司全部购房款的20%且在并未办理案涉房屋的任何抵押或银行按揭贷款的情况下即将房屋交付给奥斯曼物业公司，有悖房屋买卖的常理；同时，根据自2009年至2014年期间重庆市房屋价格走势的客观事实，结合渝亚地产公司于2013年12月24日将案涉房屋以853370元出售给唐浩，以及渝亚地产公司于2012年9月9日将案涉房屋以96万元出售给陈廷明的事实，表明奥斯曼物业公司向渝亚地产公司购买案涉房屋的价格不真实。 奥斯曼物业公司向渝亚地产公司付款的银行转账凭证多笔付款均不是整数元，并不符合购买房屋的常理，总计付款2089899.67元亦不符合双方合同约定的2089890.94元房屋总价款；银行转账凭证并未载明任何款项用途，鉴于渝亚地产公司与奥斯曼物业公司系关联公司，双方存在频繁资金往来的事实，故前述银行转账凭证并不能证实该款项系奥斯曼物业公司向渝亚地产公司支付的购买案涉房屋款项。 虽然奥斯曼物业公司向一审法院提交了案涉房屋的交房表、《补充协议》及照片，并陈述其一直占有案涉房屋，但是照片只能证实案涉房屋内的现状，并不能证实占有情况；交房表、《补充协议》只能证明双方曾经达成过协议；渝亚地产公司于2012年和2013年将案涉房屋出售给陈廷明和唐浩，并由陈廷明和唐浩缴纳全部房款，后陈廷明、唐浩、渝亚地产公司产生诉讼纠纷，该事实亦证实奥斯曼物业公司自称在五中院查封案涉房屋之前一直实际占有该房屋有悖常理，故奥斯曼物业公司举示的证据不能证实其在法院查封案涉房屋之前已实际占有该房屋。 案涉房屋虽于2007年7月25日被二中院司法查封，但奥斯曼物业公司并未举示查封到期后案涉房屋被继续查封的证据，且唐浩于2013年12月24日购买案涉房屋并随后网签备案的事实表明，在唐浩对案涉房屋网签备案时，案涉房屋并未处于司法查封的状态。案涉房屋从签订购房合同的2009年1月至2013年12月接近五年的时间未办理过户登记，结合奥斯曼物业公司举示的三方《协议》，证实案涉房屋未办理过户登记的原因亦有奥斯曼物业公司怠于行使其权利而造成。 综上，奥斯曼物业公司与渝亚地产公司签订的购买案涉房屋的合同不是真实有效，奥斯曼物业公司举示的证据不能证实在一审法院查封案涉房屋之前由其支付了案涉房屋购房款并实际占有案涉房屋，案涉房屋未办理过户登记的原因亦有奥斯曼物业公司怠于行使其权利而造成。故奥斯曼物业公司要求渝亚地产公司为其办理案涉房屋房地产权证的诉请，以及奥斯曼物业公司要求排除一审法院强制执行的诉请，均因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，奥斯曼物业公司的诉讼请求不能成立，依法应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《执行异议规定》第二十八条规定，判决：驳回奥斯曼物业公司的诉讼请求。本案案件受理费23519元，由奥斯曼物业公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。奥斯曼物业公司举示了如下证据：1.《“帝都广场”超限高层抗震设防设计专家审查会会议纪要》《关于重庆渝亚房地产开发建设有限公司申请帝都广场为涉外建设项目的审查意见》《关于帝都广场竣工验收的批复》，拟证明案涉房屋系超限高层涉外项目，奥斯曼物业公司购房单价并未过高。2.渝亚地产公司出具的《证明》，拟证明重庆天域强盛投资有限公司唐浩虽与渝亚地产公司签订商品房买卖合同并办理网签，但唐浩并未支付购房款，亦未进行备案登记，案涉房屋应归奥斯曼物业公司或陈廷明所有。3.重庆天域强盛投资有限公司、重庆润广建筑工程有限公司、重庆东朝房地产开发有限责任公司的《公司设立登记申请书》等工商登记档案资料、（2014）中区法民初字第03482号等重庆天域强盛投资有限公司诉渝亚地产公司房屋买卖合同纠纷案的《民事起诉状》等诉讼材料，拟证明唐浩购买案涉房屋并进行网签系虚假交易，导致奥斯曼物业公司无法进行网签。4.（2020）渝证字第XXXX号《公证书》，拟证明其已提出再审申请，张先跃的执行依据尚未生效。5.《帝都广场房屋租赁合同》八份及物业管理费收据，拟证实其在2010年12月1日起先后将案涉房屋租赁给了重庆朗瑞商贸有限公司（以下简称朗瑞公司）等人用作库房使用，2010年12月1日至2020年8月31日期间收取朗瑞公司等人案涉房屋租金、物管费和公摊水电费，收款方式均为现金。 本院认为，第1项证据、第3项证据与待证事实无关，本院不予采信。第2项证据系渝亚地产公司单方出具，其在性质上属于当事人陈述，其证明力应根据本案其他证据综合进行认定。第4项证据虽载明奥斯曼物业公司提出再审申请，但不足以证明张先跃的执行依据尚未生效。第5项证据中租赁合同涉及朗瑞公司等，物业管理费收据系奥斯曼物业公司单方制作，张先跃均不认可真实性，本院无法核实真实性，不予采信。 奥斯曼物业公司还举示了（2014）渝五中法民初字第00652号《民事判决书》、（2016）渝民终648号《民事裁定书》及《人民法院报》登载的公告等诉讼材料、（2014）中区法民初字第08402号《民事判决书》《民事起诉状》等诉讼材料、（2016）渝05民终444号《民事裁定书》等诉讼材料、本案一审庭审笔录。前述（2014）渝五中法民初字第00652号《民事判决书》及前述诉讼材料中的（2016）渝民终648号《民事裁定书》、（2016）渝05民终444号《民事裁定书》在一审中已举示，不属于二审中的新证据。一审庭审笔录不属于本案证据。其余诉讼材料与本案无关，本院不予采信。奥斯曼物业公司在举证期限届满之后提交的在中国执行信息公开网上查询的（2019）渝05执511号《限制消费令》、（2018）渝01执恢145号《限制消费令》以及（2015）渝高法民执字第00029号和00028号案诉讼材料等，与本案无关联性，本院不予采信。 张先跃举示了如下证据：重庆煌建装饰工程有限公司、重庆巴舍农业开发有限公司等的工商登记资料，拟证实奥斯曼物业公司提供的租赁合同中的承租方均为关联企业和关联人员，租赁合同是虚假的。本院认为，该证据系张先跃在互联网平台查询而得，本院不能核实真实性，故不予采信。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：奥斯曼物业公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，奥斯曼物业公司虽举示了2009年1月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》，但协议中约定的房屋价款为2089890.94元，远高于渝亚地产公司于2012年9月将案涉房屋出售给陈廷明的价格96万元，及2013年将案涉房屋出售给唐浩的价格853370元，有悖2009年至2014年期间重庆市房屋价格走势的客观规律，不符合交易常理，奥斯曼物业公司购房真实性存疑。其次，奥斯曼物业公司举示的其向渝亚地产公司支付购房款的银行转账凭证上均未载明款项用途，且多笔付款并非整数，不符合购房常理，总计付款金额2089899.67元亦与合同约定价款不相吻合，鉴于渝亚地产公司与奥斯曼物业公司有频繁资金往来，且奥斯曼物业公司举示的证据不能证明奥斯曼物业公司支付的前述款项即为案涉房屋购房款。再次，一审中，奥斯曼物业公司陈述案涉房屋用于其堆放物品，并未陈述案涉房屋已租赁给他人的事实及举示相关证据，二审中虽举示了租赁合同及物业管理费收据，但无法核实其真实性，即便真实，该收据联为财务记账联，系其自行制作，其未提供其他证据佐证该凭证的真实性，也未举示其他证据佐证其实际收取了租金等费用，且在长达十年的租赁期间，一直以现金收取大额租金等费用亦不符合交易常理，结合其一、二审关于案涉房屋用途的陈述存在矛盾，其所主张占有的事实依据不充分，本院不予支持。因此，奥斯曼物业公司不符合《执行异议规定》第二十八条第（一）（二）（三）项的规定情形，对是否因其自身原因未办理过户不再赘述。综上，本院对奥斯曼物业公司要求排除强制执行的请求不予支持。 关于奥斯曼物业公司请求判令渝亚地产公司为其办理前述案涉房屋不动产权证的问题。如前所述，奥斯曼物业公司不具有真实买卖商品房的意思表示，不能证实已足额支付购房款及实际占有使用案涉房屋，其举示的商品房买卖合同达不到证明其与渝亚地产公司存在真实商品房买卖合同关系的高度盖然性，故其不能依据商品房买卖合同要求渝亚地产公司为其办理案涉房屋不动产权证，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 奥斯曼物业公司申请调取案涉房屋的网签及合同备案登记情况，以及二中院继续查封案涉房屋的资料，因其拟证事实不影响本案的处理结果，本院不予准许。 综上所述，奥斯曼物业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23519元，由重庆奥斯曼物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  廖晓莹 审判员  姜圆圆 二〇二〇年九月二十三日 书记员  庞雪梅