河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0726民初1577号原告：黄波军，男，汉族，1970年5月13日出生，住延津县。原告：李柏泉，男，汉族，1971年1月28日出生，住延津县。委托诉讼代理人：任海燕，女，汉族，1971年11月1日出生，住新乡市红旗区平原路****楼****。系李柏泉妻子。原告：任海燕，女，汉族，1971年11月1日出生，住新乡市。被告：胡兴娟，男，汉族，1981年5月23日出生，延津县。委托诉讼代理人：李俭，新乡市延津县蓝天法律服务所法律工作者，执业证号：31607011100002。原告黄波军、原告李柏泉、原告任海燕诉被告胡兴娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄波军、原告李柏泉的委托诉讼代理人任海燕、原告任海燕、被告胡兴娟的委托诉讼代理人李俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄波军、李柏泉、任海燕向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告双方签订的延安社区房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告征用东里七村和周庄村土地开发的延安社区，属于集体土地上的新型农村社区，仅限于东里七村和周庄村村民购买。原告和被告签订的延安社区第7排第3户房屋买卖合同，因国家禁止借新农村社区的名义向集体土地以外的人员销售小产权房，被告并非这两村集体成员，其购买合同不符合法律规定，原被告所签的合同不具有合法性。故原告诉至法院，望判如所诉。被告胡兴娟辩称，一，确定合同无效的主体只有××才有权提起，合同以外的第三人无权提起，因为确认之诉“是指原告请求人民法院确认其与被告间存在或不存在某种民事法律关系的诉”合同效力只涉及合同双方当事人，第三人不是××，所以第三人不能“请求法院确认其与被告（××）间存在或不存在某种民事法律关系的诉。”即合同的效力确认，因为合同效力只涉及××不涉及第三人，第三人与××不存在合同上的民事法律关系，所以第三人提起确认合同无效的主体不适格，第三人无权提起确认合同无效。本案中三原告作为个人无权征用土地进行开发，且与被告签订房屋买卖合同的延津县小潭乡延安社区。故三原告与被告之间不存在任何法律关系，其作为第三人提起诉讼主体不适格，无权提起确认合同无效。二，本案中被告与延津县小潭乡延安社区于2013年1月22日签订房屋买卖合同，双方已按合同约定履行，被告一次性交付了房款，案涉房屋已交付被告使用。被告接受房屋后安装了电表，有线电视，并交纳了温泉费、电费，水费，物业费等费用，双方不存在《合同法》第52条规定的合同无效的构成要件，故原告要求确定合同无效于法无据。综上，三原告就本案作为原告提起诉讼不但主体不适格且于法无据，依法应驳回其诉讼请求。原告黄波军、李柏泉、任海燕向本院提交的证据有：日期为2013年1月22日的《延安社区房屋买卖合同》复印件一份、新乡市中级人民法院（2019）豫07民终5142号民事判决书一份、延津县人民法院（2019）豫0726民初1564号民事判决书一份，证明案涉房屋合同无效。被告胡兴娟的质证意见为：对买卖合同真实性无异议，但是从该合同中也能看出被告是与延津县小潭乡延安社区签订的买卖合同，三原告作为原告提起诉讼主体不适格，应该依法驳回其诉讼请求；对两份判决书真实性无异议，证明目的有异议，本案中被告是直接与延津县小潭乡延安社区签订的买卖合同，与三原告无关，所以判决书不能起到证明原告与延安社区签订的合同无效。经庭审质证，三原告提供的证据，因被告无异议，本院对证据真实性予以采信。被告胡兴娟向本院提交的证据有：1、日期为2013年1月22日的《延安社区房屋买卖合同》复印件一份，证明被告是与延津县小潭乡延安社区签订的买卖合同，不是与三原告签订的，该合同双方已经履行，是合同双方真实的意思表示，不存在无效合同的情形。2、房款缴费条一张、有限电视开口费收据一张、温泉井使用协议及温泉费收据各一张，证明被告全额缴纳的房款并按照规定缴纳了相关费用，对案涉房屋有合法的所有权，案涉房屋不存在合同法52条中的合同无效的要件。原告黄波军、李柏泉、任海燕的质证意见为：合同上只有章没有三原告的签字，对其他证据真实性无异议。经质证，被告提供的证据，本院对证据真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄波军、李柏泉、任海燕以延津县小潭乡延安社区名义与被告胡兴娟于2013年1月22日就案涉房屋签订《延安社区住宅房一期房屋买卖合同》将案涉房屋出售于被告胡兴娟，于2013年3月2日原告向被告出具了230000元的收款收据一份。被告于2014年10月22日分别交纳了案涉房屋的有线电视开口费和温泉费。另查明，涉案房屋所占土地属于里七村、周庄集体所有。案涉房屋投资负责人为原告黄波军，任海燕与李柏泉对延安社区的工程共同出资，并共同经营。任海燕与李柏泉系夫妻关系。还查明，2014年7月4日，新乡市人民政府以新政土﹝2014﹞116号文件批准建新区1个，位于小潭乡××村、周庄，建新区名称为延安社区，涉及安置人口719人，建新区面积7.54公顷（其中占用耕地7.48公顷，占用农村道路0.06公顷），建新区人均占用地面积105平方米。项目投资中新村基础设施663.23万元，新村公共设施及住房估算4395.00万元，资金来源于省级新增建设用地有偿使用费、村民自筹。又查明，延津县小潭乡人民政府于2014年3月18日出具《关于小潭乡土地综合整治试点项目建新区禁止小产权开发的承诺报告》（谭政﹝2014﹞33号），其中承诺对申报的延津县小潭乡东里七村等两个村土地综合整治试点项目采取措施杜绝开发建设小产权房及小产权房买卖现象。延津县人民政府于2014年5月12日向省土地综合整治工作领导小组办公室出具《关于延津县土地综合整治试点项目建新区禁止小产权房开发的承诺函》（延政文﹝2014﹞24号），其中承诺在在项目建设过程中严格执行农村集体建设用地有关法律和政策，禁止借新型农村社区建设名义以集体土地开发形式向集体土地以外成员销售小产权房。最后查明，被告胡兴娟既不是延津县小潭乡东里七村村民，也不是延津县小潭乡周庄村村民。本院认为，本案案涉延津县小潭乡延安社区的建设系政府对小潭乡××村、周庄村土地综合整治方案中的一部分。延津县人民政府于2014年5月向省土地综合整治工作领导小组办公室作出的承诺函中写明:在项目建设过程中,严格执行农村集体建设用地有关法律和政策,建新区内新建住宅均为安置项目区范围内涉及拆旧的相关村民,禁止借新型农村社区建设名义以集体土地开发形式向集体土地以外成员销售小产权房,严禁利用土地综合整治试点项目为企业或个人谋取不正当利益,侵害农民的合法权益。本案中,胡兴娟并非小潭乡××村、周庄村集体成员,按照有关法律规定及上述政府文件,延安社区所建房屋不属于可以公开销售的商品房,而是具有特殊指向即安置项目区范围内涉及拆旧的相关村民,不能销售、抵债给项目区范围之外的胡兴娟,故胡兴娟所依据的案涉房屋买卖合同不具有合法性。因案涉房屋买卖合同不合法,即使被告拿到案涉房屋的钥匙也不构成合法占有;同时,买卖合同无效,案涉房屋不具备过户登记的条件,也不允许过户登记给胡兴娟。关于胡兴娟的权利主张途径问题，即使胡兴娟的购房合同不合法即买卖合同无效,但并不意味着胡兴娟不能依法主张其权利。胡兴娟可以依据有关规定,依法另案主张权利。另，因原告胡兴娟系本案的受害者，从体现公平角度出发，本案诉讼费应由原告黄波军、李柏泉、任海燕承担。综上，原告主张案涉买卖合同无效的诉求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：原告黄波军、李柏泉、任海燕与被告胡兴娟于2013年1月22日就案涉房屋签订的《延安社区住宅房一期房屋买卖合同》无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告黄波军、李柏泉、任海燕承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本十份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  唐向辉二〇二〇年九月七日法官助理刘真真书记员李夏飞