广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2587号原告：马天潇，女，汉族，1990年8月22日出生，委托诉讼代理人：廖立华，惠州市惠阳区**法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曾雪滔，惠州市惠阳区**法律服务所法律工作者。被告：惠州中财置业有限公司，法定代表人：马某1。被告：惠州市百思特商业管理有限公司，法定代表人：戴某1。上述两被告共同委托诉讼代理人：王栋梁，公司员工。上述两被告共同委托诉讼代理人：张晓婷，公司员工。原告马天潇诉被告惠州中财置业有限公司（以下简称中财公司）、惠州市百思特商业管理有限公司（以下简称百思特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马天潇的委托诉讼代理人曾雪滔，被告中财公司、百思特公司的共同委托诉讼代理人张晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马天潇向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与被告惠州中财置业有限公司于2017年6月18日签订的《云鼎中心城认购书》（编号：0000453）、《商铺买卖合同》、2017年10月19日签订的《都市广场分期付款协议书》（编号：DSGC2017101901）；2、判令撤销原告与被告惠州市百思特商业管理有限公司于2017年6月18日签订的《商铺委托经营管理合同》；3、判令被告惠州中财置业有限公司返还商铺购买款265558元及利息（利息自2020年2月21日起计算至返还全部已付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；4、判令被告惠州中财置业有限公司、被告惠州市百思特商业管理有限公司共同承担原告因主张权利而支付的诉讼代理费3000元；5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年6月，原告接到被告一惠州中财置业有限公司销售人员的推荐电话，称被告一在惠阳淡水开发的一个“云鼎中心城”是靠在区政府旁边，非常好的商铺出售，原告得知后便到现场参观，在现场有被告一销售人员在派发的销售广告，广告内容描述有“6米层高钻石靓铺”；“跨国商品美食荟萃”；“项目引入新加坡的大食代，专设港澳太特色产品专营区和Outlets世界名品折扣店”等等，同时在被告一销售人员的引领下参观了被告一在销售中心旁边装修好的预销售商铺的样板街铺，当时原告在现场参观后对样板街的规划、格局相对满意。2017年6月，在被告一人员的推介和引领下，原告与被告一签订了三份合同，其中一份《云鼎中心城认购书》（编号：0000453)，一份《商铺买卖合同》、一份《都市广场分期付款协议书》（编号：DSGC2017101901)均约定：原告认购被告一位于惠阳区淡水都市广场一层1B092号商铺，建筑面积11.87平方米，套内建筑面积6.98平方米；认购总价款为331816元，被告一以返租的方式抵扣租金后，被告以292000元将商铺出卖给原告；并约定首付款60%(即176000元），尾款40%，即116000元于2017年11月30日至2020年10月30日分36期支付，每月为一期，其中第一期3230元，以后每期支付3222元。另还约定，原告将该商铺返租给被告一，返租期间自2018年7月1日至2020年6月30日，期间商铺的一切收入所得归被告一所有；合同还约定被告一应当在2018年7月1日将商铺交付给原告。原告在被告一的指引下与被告二惠州市百思特商业管理有限公司签订《商铺委托经营合同》约定，原告将购买的上述商铺委托给被告二经营管理，委托管理期间自2018年7月1日至2028年6月30日，期间自2018年7月1日至2020年6月30日的收入与购铺款相抵扣（第二条第一项约定），抵扣总款共39816元，该期间的所有租金收入归乙方所有。合同签订后，原告于6月18日支付了60000元定金，于6月23日支付了116000元，完成了支付首期款的义务；自2017年11月至2019年12月原告按《都市广场分期付款协议书》的约定每月向被告一支付了25期款，共计80558元。2018年7月1日被告一没有按合同约定向原告交付商铺，原告曾多次找到被告一要求办理交付手续，但被告一均以各种理由推拖。原告按合同约定支付分期款到2019年12月份时到被告一公司协调交房时，从在被告公司办理业务的业主处了解到，在2018年期间已经有很多业主去政府投诉被告一，随之原告发现被告所提供的商铺与其在销售时向原告推销的完全不一致，商铺为普普通通类似小商品市场的格局与其所推出的宣传完全不一致，原告在找被告的工作人员及洪经理理论上述问题时发现，被告所销售的物业因出现购房时的约定和承诺与合同约定的内容并不一致；商铺的规格与认购现场的样板房、广告宣传图片、房屋层高等格局不一致；广告宣传的经营模式、范围不一致；且大部分所售的房屋存在一房多卖、或者无任何产权登记、备案或产权没有分割手续，因此与众多购房者发生了纠纷，且已有大部分购房者已向政府部门上访维权，且目前己有部分业主通过诉讼被告一和被告二，惠阳法院和惠州市中级人民法院经审理均已认定了被告一存在有虚假广告宣传、欺诈购房者的恶意行为。事后，原告担心自己也上当受骗曾多次与被告协调退房退款，但被告多次推搪。据一些维权购房者说，被告的很多房屋均存在一房多卖的情况，原告担心自己的损失不断的扩大就在2019年12月份开始停止了继续支付购房款。综上所述，原告认为：被告的销售行为存在严重的欺诈和销售法律禁止出售的房屋、擅自更改合同内容，不但利用包含有虚假信息的广告对所销售的商铺的结构、规划、商场的综合经营管理模式进行宣传，而且所销售的商铺也存在法律禁止销售或无权销售或者一房多卖以及法律禁止的“采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”的情形，被告的一系列行为已构成根本违约，原告根据被告与相关购房者在目前发生的诸多纠纷和其本身存在的一系列问题来看，原告购买的商铺，实际取得该无权的目的己明确无法实现。至今原告已向被告支付了大部分的购房款，原告在发现被告存在上述违约行为的情况下，己通知被告，原告将暂停支付分期付款，并依法提起诉讼。为此，为维护原告的合法权益，打击不法的房产交易市场，原告特依《物权法》、《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《民事诉讼法》等有关法律法规的规定提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。被告中财公司答辩意见：1、答辩人惠州中财置业有限公司与被答辩人马天潇签署的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照合同约定履行。2017年6月18日原被告双方在公平、公正、公开的原则下签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买了被告位于惠阳区人民四路“都市广场”1B092号铺；另，合同的签订并未违反法律、行政法规的强制性规定，根据合同法的相关约定，本案商品房买卖合同签订时，被答辩人到现场实地考察过房屋如高度、房屋现状等，后签订合同的，属于双方的真实意思表示。2、《商品房买卖合同》已明确约定交付及办证的条款，应按合同约定履行。《商品房买卖合同》第7.2条约定：出卖人应在买受人付清所有商铺款项之日起360个工作日内办理完该商铺的产权登记手续。本案中涉案房屋的购房款共292000元，至今为止原告仅支付了256558元，因此尚未达到办证条件。关于交付问题，原告于2017年6月18日与惠州市百思特商业管理有限公司签订商铺委托经营管理合同，约定委托经营管理期限为2018年7月1日至2028年6月30日。惠州市百思特商业管理有限公司已经从2018年7月1日起接管了涉案商铺，从2018年7月1日至2020年6月30日的租金收益已经在购房款总额中抵扣，即原告也已获得部分收益。且根据2017年6月18日原告签署的确认书可以得知，原告在购房时已经明知涉案房屋为二手房屋，针对相关税费的收费率因涉案房屋为二手房屋而暂时无法确定具体税费金额也是知悉的，因此我司对本案的房屋买卖不存在欺诈。3、《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相反本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”由此我们可以看出，《商品房销售管理办法》对于开发商以返本销售的方式销售商品房的行为是绝对禁止的，而对于售后返租的销售方式，仅仅是规定不得销售未竣工的商品房，也就是说对于已竣工的商品房销售是不禁止采用售后返租方式进行销售的。因此本案中我司的销售行为不违反法律的禁止性规定。综上，我司对于涉案房屋的买卖合同交易过程中不存在欺诈行为、亦不存在违反法律禁止性规定销售房屋。因此对于原告的诉讼请求1-3应不予支持，诉讼请求4于法无据，亦无合同约定，因此应当予以驳回。被告百思特公司答辩意见：以被告中财公司答辩为准。经审理查明：原告与被告中财公司于2017年6月18日签订《云鼎中心城认购书》及《商铺买卖合同》，于2017年10月19日签订《都市广场商铺分期付款协议书》，其中约定：原告向被告中财公司购买位于惠阳区人民四路“都市广场”1B092号铺，总价款331816元，减租后价格为292000元；原告已付款176000元，余款116000元由原告分期36期支付，从2017年11月30日起至2020年10月30日止，原告每月30日前支付3222元（其中第一期3230元，以后每期3222元）给被告中财公司；被告中财公司应当在2018年7月1日前将涉案商铺交付给原告使用；被告中财公司在原告付清所有商铺款项之日起360工作日内办妥该商铺的产权过户登记手续。上述合同签订后，原告于2017年6月18日向被告中财公司交付了定金60000元、于2017年6月23日向被告中财公司支付首期款116000元，截至2019年11月30日止，原告向被告中财公司支付了25期的分期款共计80558元。至此，原告已向被告中财公司支付256558元购房款，余款35442元未交付。2017年6月18日，原告作为确认人（买方）出具一份《确认书》，确认涉案商铺交易价格为292000元，买方按此金额全额付款。2017年6月18日，原告与被告百思特公司签订《商铺委托经营管理合同》约定，原告将其购买的上述商铺委托给被告百思特公司经营管理，委托经营管理期间自2018年7月1日至2028年6月30日，期间自2018年7月1日起至2020年6月30日止的收益（租金）共计39816元，已在原告购买该商铺时与购铺款相抵扣；2020年7月1日起至2021年6月30日止的租金共计21564元，2021年7月1日起至2022年6月30日止的租金共计23232元；被告百思特公司在前述经营管理期间所获取的固定收益以季度为结算时间，下一季度首月5日前支付上一季度的租金转入原告指定账户。2019年4月11日，原告向被告中财公司出具一份《委托书》，委托被告中财公司为其代理人，代为办理上述都市广场一层1B092号二手商铺的所有权过户手续等。另查一，案涉商铺为被告中财置业统一销售其投资开发的惠阳都市广场商铺之一，本院受理的业主诉中财公司系列案件中，业主提交的证据“云鼎中心城”的宣传海报，载明有“六米层高靓铺统一管理硬件保障”（内容位于海报正中，放大字体）、“六米高层钻石靓铺”（内容位于海报正面，放大字体）、“跨国商品美食荟萃”等广告内容。另查二，惠州市惠阳区***********年9月15日出具的《不动产登记结果》显示：位于惠州市惠阳区*******************的权利人为付风华，产权证号为C7216418，登记时间为2009年7月8日，无抵押、查封、异议情况。另查三，被告中财公司的经营范围为投资开发惠阳都市广场及其配套设施，并用于出售、出租及物业管理。案涉商铺归属于惠阳都市广场，本院受理的业主诉中财公司系列案件中，业主提交的《不动产登记查询表》载明，该广场内的商铺已出卖给不同的业主，商铺中有被查封、产权人不明、产权登记在案外人名下或被告中财公司名下、商铺款项支付至公司或个人名下等情况。还查明，2019年12月30日，原告与惠州市惠阳区**法律服务所签订《民事委托代理合同》，委托惠州市惠阳区**法律服务所法律工作者代理本案诉讼。为此，原告支付服务费3000元。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方当事人的意思表示一致是合同成立的本质要素，双方当事人的意思表示真实是合同发生法律效力的关键要素。所以，在订立合同的过程中，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。欺诈是指合同一方以积极的言辞，故意提供虚假情况，使得对方在意思形成的过程中，受到自身以外其他因素的影响，导致其意思表示错误。本案中，从被告经营范围可知，被告作为案涉商铺的投资开发商、运营及管理人，对案涉商铺的权属、位置、面积、有无被查封等基本情况及综合经营信息的掌控，相对于公司外部的任何第三人而言，都绝对地处于优势控制地位。因此，根据诚实信用原则，被告在对外宣传销售商铺的过程中，不仅不得故意提供虚假情况，而且更有义务向买受人披露商铺的产权人、位置（商铺平面图）、面积、层高、价款、运营及是否可正常交易等对商铺价值具有或可能具有重大影响的事实，以避免对方当事人作出不真实的意思表示，影响商铺转让协议的效力。具体到本案中，被告未能提供充分有效的证据证明其在订立商铺转让合同之前，曾向原告披露案涉商铺的实际产权人、具体位置或展示该商铺的平面图等事实。被告应对此承担举证不力的责任。一般而言，消费者投资购买商铺的目的是该商铺具有投资价值。商铺的产权是否清晰、层高、位置、回报率等因素是直接影响买受人是否同意受让该商铺真实意思表示的作出。除本案外，本院受理的其他业主诉中财公司系列案件中，被告中财公司在出卖其开发的惠阳都市广场商铺时，存在出卖时没有披露商铺权属人、商铺产权不明、商铺已被法院查封、收款账户混乱等情况。因此，纵观被告销售惠阳都市广场商铺的方式，在订立商铺转让合同之前，被告故意对影响商铺价值的权属、层高、位置等作出不实、夸大的宣传，致使原告就此产生了合理的信赖，并作出错误的意思表示。本院足以认定，被告一方以欺诈的手段，使原告在违背真实意思的情况下，作出受让案涉商铺的意思表示。被告的相关辩称没有法律和事实依据，本院不予采信。又因原告主张撤销与被告中财公司签订的《商铺买卖合同》的诉讼请求符合自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权的法律规定，本院予以支持。根据《合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，合同被撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。所以，原告诉请被告中财公司返还已付购房款256558元及利息（以256558元为基数，自2020年2月21日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告诉求被告支付诉讼代理费3000元，无合同及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起撤销原告马天潇与被告惠州中财置业有限公司于2017年6月18日签订的《云鼎中心城认购书》、《商铺买卖合同》及2017年10月19日签订的《都市广场商铺分期付款协议书》和原告马天潇与被告惠州市百思特商业管理有限公司2017年6月18日签订的《商铺委托经营管理合同》。二、被告惠州中财置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告马天潇已付购房款256558元及利息（以256558元为基数，自2020年2月21日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告马天潇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2664元（已减半收取），由被告惠州中财置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李小芬二〇二〇年九月十五日书记员  臧新悦杨智