广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初1315号原告：交通银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市************交行大厦。统一社会信用代码914***********473R。负责人：韩玉明，行长。委托诉讼代理人：林春芳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昊政，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。被告：谢涛，男，瑶族，1984年4月15日出生，住湖南省江永县*********，公民身份号码431************119。被告：珠海市佳誉房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区*********商业中心B区二楼2B03-14室(集中办公区)。统一社会信用代码914***********579J。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：常俊俊，系公司职员。委托诉讼代理人：梁深銮，系公司职员。原告交通银行股份有限公司珠海分行与被告谢涛、珠海市佳誉房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林春芳、被告珠海市佳誉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人常俊俊、梁深銮到庭参加诉讼。被告谢涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告谢涛清偿所欠原告借款本金人民币855881.29元。二、判令被告谢涛依合同约定向原告支付贷款利息、复利及罚息，直至借款本息全部清偿之日止。暂计至2019年11月26日，被告所欠利息4819.51、罚息7.77元、复利29.51元，合计人民币4,856.79‬元。三、判令被告谢涛承担原告为实现债权而产生的律师费人民币21,518元。四、确认原告对依法处分抵押物[珠海市斗门区*****************]的所得价款有优先受偿权。五、判令被告珠海市佳誉房地产开发有限公司对被告谢涛的上述债务承担连带清偿责任。六、判令二被告承担本案诉讼相关费用。事实和理由：2016年1月14日，被告谢涛、被告珠海市佳誉房地产开发有限公司与原告签订《个人房产抵押贷款合同》（以下简称“合同”）。合同第二十二、二十三条约定：被告向原告借款人民币940000元，用于购买位于珠海市斗门区*****************，借款期限为300月；合同第24.1条约定贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率下浮10%；合同第二十六条约定双方约定的还款法为等额本息还款法，还款日为放款日的对应日。合同第六条、第二十二条约定被告将其购买的前述房产作为抵押物，为其债务向原告提供抵押担保。合同第6.3条抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、提前还款损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费(或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。合同第十三条约定了原告有权单方宣布贷款本金全部提前到期的情形；合同第14.1条约定被告未按时足额偿还贷款本息的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利；合同第24.5条约定逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；合同第十五条约定了原告行使抵押权的情形；合同第14.3条约定，被告未按时足额偿还贷款本息的，应承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。合同5.1条约定，担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证。合同5.5条约定，借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明,且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后,担保人的保证责任解除,但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前,借款人已有欠款或欠费的,担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同签订后，2016年1月14日原告向被告发放了全部贷款。被告提供的抵押房产办理了预告抵押登记手续。贷款发放后被告开始履约还款，但从2017年8月起，被告开始不按约定履行义务，直至2019年11月26日，累计逾期还款达23期。经原告多次催收、反复沟通，被告至今仍未清偿拖欠的借款本息。根据合同约定，原告有权宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有贷款本息并支付罚息复利及原告为实现债权的全部费用，并有权要求被告珠海市佳誉房地产开发有限公司按合同约定承担连带责任保证。原告认为，原告与被告签订的合同是各方的真实意思表示，合法有效，各方应自觉遵守。合同签订后，原告已依约履行了发放贷款的义务，但被告谢涛却未完全履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任。被告珠海市佳誉房地产开发有限公司作为担保人，在被告谢涛与原告签订的《个人房产抵押贷款合同》上签章，应当对被告谢涛的全部债务承担连带清偿责任。故原告向贵院提起诉讼，请贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告珠海市佳誉房地产开发有限公司答辩认为，一、答辩人与被答辩人签订的《个人房产抵押贷款合同》本意不是为被答辩人实现债权提供双重担保，而是附条件的阶段性保证担保。自办理抵押登记始被答辩人已取得对涉案房屋的抵押权，且涉案房屋已竣工验收并已进行初始登记，解除答辩人阶段性保证担保的条件已成就，答辩人在本案的保证责任已终止。1、答辩人提供的是附条件的阶段性保证担保——当被答辩人不具备实现抵押权的条件时，由答辩人承担保证担保；当被答辩人具备实现抵押权的条件时，答辩人的保证责任即免除。双方的本意不是为被答辩人实现债权提供双重担保。按照答辩人与被答辩人签订的《个人房产抵押贷款合同》的约定，双方的本意并不是要为被答辩人实现债权提供双重担保——既有借款人提供的抵押担保，又有答辩人提供的保证担保；双方的本意是：当被答辩人不具备实现抵押权的条件时，由答辩人承担保证担保；当被答辩人具备实现抵押权的条件时，答辩人的保证责任免除。很显然，如果双方的本意是要为被答辩人实现债权提供双重担保，就不可能约定答辩人提供附条件的阶段性保证担保了。2、被答辩人实现抵押权的条件已经具备，答辩人的保证担保责任应当免除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条明确规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。在本案中，涉案房产已在办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为被答辩人、义务人为买受人谢涛，谢涛已通过银行贷款的方式向答辩人支付房款。因此，按照上述司法解释的规定，被答辩人已取得涉案房屋的抵押权，被答辩人请求处分涉案抵押房屋并优先受偿并无任何事实上和法律上的障碍，被答辩人实现抵押权的条件已经完全具备。按照答辩人与被答辩人签订的本意，答辩人的保证担保责任应当免除。3、免除答辩人的保证责任符合《合同法》的有关规定。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，双方在《个人房产抵押贷款合同》约定的附条件的阶段性保证担保，实际就是附解除条件的保证担保合同。在解除条件（被答辩人实现抵押权的条件）未成就时，若出现保证人应承担保证责任的情形，答辩人应承担保证责任；在解除条件（被答辩人实现抵押权的条件）成就时，答辩人的保证担保责任失效，无需承担保证担保责任。在本案中，涉案房屋已办妥抵押登记，涉案房屋亦已经竣工验收合格并已办理初始登记。至此，被答辩人实现抵押权获得优先受偿的条件已经完全具备。鉴此，答辩人的保证责任也应免除。退一步说，即使答辩人仍需对被答辩人承担担保责任，依据《担保法》第二十八条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。因此，被答辩人应先就谢涛抵押的涉案房产实现债权，不足部分再由答辩人承担担保责任。二、依据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十二条的规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。因此，如果法院判令答辩人承担保证责任，答辩人请求明确答辩人对被告谢涛的追偿权，以免答辩人对被告谢涛另行提起诉讼。三、原告要求的罚息没有法律依据；原告要求对应付未付的利息、罚息计收复利同样没有法律依据。本案的利息计算方式应遵循民诉法的有关规定。综上所述，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告谢涛并无提交答辩意见及证据。原告就所述被告谢涛借款、违约等提供了个人房产抵押贷款合同、借款凭证、计收全部贷款本息记录、欠款记录等证据加以证明，原告就被告珠海市佳誉房地产开发有限公司连带责任问题提供个人房产抵押贷款合同等证据加以证明，原告就律师费问题提供委托代理合同、发票等证据加以证明。原告提供不动产登记证明证明涉案房产办理预告抵押登记，被告珠海市佳誉房地产开发有限公司提供房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、商品房地产权权属证明书等证据证明涉案房产已竣工验收合格并办理初始登记。原、被告提交的上述证据经本院审查符合法律规定，本院予以采信。原告庭审时确认，起诉后被告还款一部分贷款本金，截止2020年7月6日，贷款余额为845414.21元，欠付利息为12385.29元，由于原告给被告谢涛180天的宽限期，目前未产生罚息复利。本院认为，原告与被告谢涛签订的《个人房产抵押贷款合同》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，各方均须按合同的约定行使权利，履行义务。原告已按合同约定发放贷款，被告谢涛在取得贷款后，未按照合同约定按时偿还贷款，已构成违约。原告宣告所有未偿还的贷款本金到期，并要求被告偿还相应贷款本息，本院予以支持。因本案诉讼，原告产生律师费21518元，被告应按约支付。根据《个人房产抵押贷款合同》约定，被告珠海市佳誉房地产开发有限公司为合同项下贷款提供连带责任保证，在借款人取得涉案房屋的权利证明,且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后,担保人的保证责任解除,但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前,借款人已有欠款或欠费的,担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。现涉案房产仍未办理正式抵押登记，被告谢涛亦逾期还款，故被告珠海市佳誉房地产开发有限公司应对被告谢涛的上述债务承担连带清偿责任。对于原告主张涉案房产的优先受偿权问题。依据《中华人民共和国物权法》规定，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记发生法律效力。根据上述法律规定，在抵押权登记前合同双方仅可依合同主张债权。本案中，原、被告双方虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但并不产生债务人不履行债务时债权人可以从处分商品房的价款中优先受偿的法律后果。基于此，原告请求确认就抵押物享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢涛于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司珠海分行偿还借款本金845414.21元、以及支付计至2020年7月6日的利息12385.29元；二、被告谢涛于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司珠海分行支付自2020年7月7日起至本息实际清偿日止的罚息、复利（罚息以845414.21元为基数，按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率下浮10%再上浮50%计算，对应付未付利息（包括罚息）计收复利）；三、被告谢涛于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司珠海分行支付律师费21518元；四、被告珠海市佳誉房地产开发有限公司对被告谢涛的上述债务承担连带清偿责任，被告珠海市佳誉房地产开发有限公司承担清偿义务后，有权向被告谢涛追偿；五、驳回原告交通银行股份有限公司珠海分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12623元，保全费4931.28元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张 驰人民陪审员  许丽娜人民陪审员  柯庆明二〇二〇年九月二十一日书 记 员  刘琼霞