云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民撤2号原告：刀荣贵，男，1978年4月28日生，傣族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：张蓉，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：谢实龙，云南美合律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行，住所地：云南省玉溪市红塔区东风中路**。统一社会信用代码：91530402713454117H。负责人：郑萍华。委托诉讼代理人：杨维志，云南世博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：童艳娇。代理权限：特别授权代理。被告：高金文，男，1974年11月9日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：张凤萍，女，1976年4月15日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告高金文、张凤萍共同委托诉讼代理人：董珈利，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：华宁县成名房地产开发有限责任公司，住所地：云南省玉溪市华宁县宁州镇宁荣街。统一社会信用代码：91530424668296921F。法定代表人：汪成名。原告刀荣贵与被告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行（以下简称农行红塔支行）、高金文、张凤萍、华宁县成名房地产开发有限责任公司（以下简称成名公司）第三人撤销之诉一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告刀荣贵的委托诉讼代理人谢实龙，被告农行红塔支行的委托诉讼代理人杨维志、童艳娇，被告高金文、张凤萍的共同委托诉讼代理人董珈利，被告成名公司的法定代表人汪成名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刀贵荣向本院提出诉讼请求：1．判令撤销玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初3823号民事判决书第三项判决，即撤销“如被告高金文、张凤萍逾期不还，则原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行有权对被告高金文、张凤萍用于抵押的坐落于钱山别院6幢1单元6-7号的房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿”的判决；2.判令案件受理费由被告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行、高金文、张凤萍、华宁县成名房地产开发有限责任公司承担。事实和理由：2017年10月18日，原告与被告成名公司签订《购房协议》，向其购买位于玉溪市红塔区房屋。合同签订后，原告支付购房款100万元，被告成名公司将房屋交付给原告，原告随即装修入住。2018年5月8日，由于被告成名公司未按《购房协议》约定履行义务，原告与其又签订《购房补充协议》，约定被告成名公司于2018年8月8日前为原告办理商品房销售备案登记，原告又依约向其支付购房款70万元，但约定期限届满时被告成名公司仍未为原告办理备案登记。2019年初，原告得知被告成名公司将销售给原告的上述房产已经销售给被告高金文、张凤萍并办理了商品房销售合同备案登记。原告随即多次向被告成名公司理论并要求解决，但都未果。2019年4月1日，原告向红塔区人民法院起诉，诉讼请求：1.判令确认被告成名公司与被告高金文、张凤萍签订的《商品房购销合同》无效；2.判令被告华宁成名房产公司履行《购房协议》中“将位于玉溪市红塔区,建筑面积358.14平方米的房屋产权过户到原告名下的义务”；3.判令被告成名公司承担诉讼费、保全费、执行费等费用。2019年8月25日，红塔区人民法院作出（2020）云0402民初1680号民事判决书，判决“驳回原告刀荣贵诉讼请求”。2020年3月18日，红塔区人民法院执行局通知原告到人民法院协商房产处置事宜，原告才得知被告农行红塔支行于2019年8月21日起诉被告高金文、张凤萍、成名公司，第四项诉求为“判决原告农行红塔支行有权以被告高金文所有并设定抵押的坐落于钱山别院6幢1单元6－7号房屋和土地折价或者以拍卖、变卖上述房屋和土地的价款优先受偿”。2019年9月19日，红塔区人民法院作出（2019）云0402民初3823号民事判决书，第三判项判决“如被告高金文、张凤萍逾期不还，则原告农行红塔支行有权对被告高金文、张凤萍用于抵押的坐落于钱山别院6幢1单元6－7号的房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿”。原告认为：原告与被告成名公司签订的《购房协议》及《购房补充协议》真实、合法、有效，被告成名公司已将房产交付原告，原告自2017年也已装修入住至今，原告对被告农行红塔支行诉求的上述房屋享有独立的请求权。被告农行红塔支行在起诉时未将原告列为（2019）云0402民初3823号案件的当事人，致使原告不知道该诉讼而未参加，原告对未参加该诉讼无过错，且根据（2019）云0402民初3823号民事判决书载明的被告农行红塔支行在该案中提供证据，未见被告农行红塔支行对上述房屋享有抵押权或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的证据，（2019）云0402民初3823号第三判项确认农行红塔支行对上述房屋的拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权无法律和事实依据，属于错误判决，依法应予撤销。因此，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，希判如所请。被告农行红塔支行辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、高金文与成名公司签订的商品房购销合同合法有效，直至今天没有任何一方解除或撤销过合法有效的买卖合同，该合同应当正常履行。后续与刀荣贵签订的合同是无效的，是损害他人利益的行为，是无效的合同，不能得到法律保护；二、成名公司与刀荣贵签订房屋交易价格与高金文购买时的房屋价格差距较大，且明显远低于市场价格，刀荣贵与成名公司属于恶意串通。被告高金文、张凤萍辩称，一、被答辩人在诉状中所述不符合案件客观事实。1.被答辩人于2017年10月18日与成名公司签订《购房协议》时，就明确知晓涉案房屋早已出卖给答辩人并依法办理合同备案手续的事实，被答辩人与成名地产达成的房屋交易总额仅为230万元，该成交房款远低于市场价，不符合交易习惯；2.被答辩人与成名公司签订的《购房协议》中关于房款支付的第二款约定，成名公司撤销该套房屋和被答辩人签订购房合同后，被答辩人办理按揭贷款支付给成名公司。《购房补充协议》关于房款支付的第二款约定，被答辩人支付第一笔和第二笔共170万元后，成名公司开始办理该套房屋合同撤销备案登记手续，并承诺2018年8月8日前与被答辩人签订商品房购销合同；3.玉溪市红塔区人民法院作出的（2019）云0402民初1680号民事判决书中亦确认，被答辩人在明知成名公司已将争议房屋出卖给他人并依法办理了合同备案手续的情况下，草率地和成名公司签订了《购房协议》及《购房补充协议》，以低于市场价的价格购买争议房屋，对形成涉案房产的争议具有一定过错。二、被答辩人对原判房产并不享有独立的请求权，不能基于原判金融借款合同关系外的所有权关系提起第三人撤销之诉。1.涉案房产一直登记备案在答辩人名下，答辩人享有涉案房产的所有权应无任何争议，答辩人于2015年9月17日与成名公司签订《商品购销合同》，以3,896,563元的价格购买了涉案房产，并在玉溪市房地产管理局完成了合同登记备案，登记号：Y201500000000401号，该房产由答辩人与农行红塔支行签订《个人购房担保借款合同》办理贷款所购买，并且有贷款还款流水为证。而被答辩人之后与成名公司签订的《购房协议》及《购房补充协议》并未办理合同登记备案手续，且红塔区人民法院（2019）云0402号民初1680号民事判决书已判定，对被答辩人要求将该房屋产权过户到其名下的诉讼请求不予支持；2.答辩人与成名公司的买卖合同成立在先，不属于恶意办理登记的情形：最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知中第15条明确规定，关于一房数卖的合同履行问题只有恶意登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。答辩人与成名公司间的买卖合同登记备案在先、签订在先、履行在先，对涉案房产享有所有权的权利，因此，原判法院对该房产的任何处置行为都不可能损害到被答辩人的民事权益。三、（2019）云0402民初3823号民事判决书第三判项确认被告农行红塔支行对涉案房产的拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权具有法律和事实依据，不应撤销。1.根据合同相对性，因原告不是合同相对方，该判决无须通知原告参加诉讼，并不存在程序性错误，且在该案审理过程中，农行红塔支行向法院提供了《商品房买卖合同》、购房款发票、高金文为诉争房屋备案合同的购房人等证据，诉讼程序合法，证据确实充分，该判决根据已确认的证据材料确认农行红塔支行对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权具有法律依据及事实依据。2.答辩人与成名公司间的购房合同有效且仍在继续履行，如被答辩人在诉状中所言，其于2019年4月1日向红塔区人民法院起诉的商品房预售合同纠纷一案已然败诉，（2019）云0402民初1680号民事判决书载明，被答辩人要求确认答辩人和成名公司签订的《商品房购销合同》无效的诉讼请求证据不足，不予支持。因此，答辩人与成名公司间的购房合同有效且处于实际履行状态。3.答辩人与农行红塔支行间的金融借款合同合法有效，农行红塔支行提出的第四项诉求于法有据，根据农行红塔支行在原判中提交的证据可知，答辩人与农行红塔支行间的《个人购房担保借款合同》不违反法律、法规的强制性规定，并且经过备案登记，手续合理合法，应认定为有效。答辩人因资金不足，无法继续偿还农行贷款，对于农行红塔支行对抵押的涉案房产拍卖或变卖所得价款优先受偿无异议。根据《中华人民共和国担保法》第53条规定，农行红塔支行对答辩人房屋拍卖或变卖所得价款确认享有优先受偿权，原判项内容无误。综上所述，原告请求撤销(2019)云0402民初3823号的主张不成立，依法应予驳回原告全部诉讼请求。被告成名公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。我公司与高金文和张凤萍的买卖合同是合法有效的也是经过备案的，与刀荣贵进行房屋交易时双方都是明知房屋时在高金文名下的，且房屋成交价是远低于市场价的，原告与吕合春是如何达成协议的我并不知晓，其中事由蹊跷，该合同是不真实的。在本案审理过程中，原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、身份证。证明：原告主体身份信息；二、购房协议、购房补充协议、银行转账流水及收据（工行）、银行转账流水及收据（建行）、照片。证明：1.原告与成名公司签订购房协议，原告支付购房款170万，成名公司将房屋支付原告，原告装修入住的事实；2.原告对房屋享有独立请求权；三、（2019）云0402民初1680号民事判决书。证明：原告诉求确认成名公司与高金文、张凤萍之间购房合同无效及要求成名公司履行合同被驳回。四、（2019）云0402民初3823号民事判决书。证明：1.农行红塔支行未将原告列为该案当事人；2.判决确认农行红塔支行对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权无法律依据和事实依据，属错误判决，应依法撤销。经质证，被告农行红塔支行对原告的证据一的三性无异议；对证据二的真实性无异议，对合法性和关联性有异议。购房协议的第二条充分说明了双方在交易房屋时都知道房屋出售给其他人，合同涉及的金额是230万与原来购房合同成交价相差了41%，严重违背了市场交易原则。补充协议中第二条第二项说明了房屋已经登记备案在他人名下且未撤销，原告以低价购买得到房子，成名地产与原告属于恶意串通，违背了市场交易和公序良俗；对证据三的真实性无异议，对合法性有异议。该案仍在上诉过程中，我方要求认定合同无效；对证据四，与本案无关，与高金文的合同还在履行中，没有撤销。被告高金文、张凤萍对原告的证据一的三性无异议；对证据二的股份协议及补充协议真实性无异议，对关联性及合法性有异议。理由如下：一、原告与成名公司签订的买卖合同是私下购房协议。没有办理登记备案手续，合同签订时间是早于与高金文的购房合同，具体是2015年9月17日；二、原告与成名公司签订的合同可以明确知晓该房屋已经出售给第三人，原告在知晓有第三人存在时，草率的向吕合春支付了购房款，并未得到成名公司开具的发票；原告购买房产没有查询是否有抵押和登记，这样的重大过错行为应当由原告承担，原告可以向吕合春或成名公司追偿损失；对证据三的三性无异议，（2019）云0402民初1680号民事判决已经驳回原告的诉讼请求，可以证明高金文与成名公司的该份合同真实合法有效；对证据四的三性无异议，该份判决不能支持原告的证明目的，因为（2019）云0402民初3823号判决书与本案完全是不一样的，3823号的买受人与成名公司间的买卖合同已经解除，本案高金文没有与成名公司解除过购房合同，所以银行行使抵押权是合法有效的，应该得到法律支持。被告成名公司对原告的四组证据的真实性无异议，原告与我公司签订的合同是不真实的，房款也是支付给吕合春，购买如此大房屋的款项支付给吕合春个人也是不符合常理的。我公司与高金文签订的合同是真实有效的。另外，原告这套房屋的经办人期海云不是我公司的销售人员。被告农行红塔支行为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、营业执照、金融许可证、负责人身份证明书、负责人身份证。证明：被告主体资格。二、商品房购销合同。证明：被告高金文及被告成名公司签订商品房买卖合同，双方对房屋坐落、价款及支付、房屋交付、违约责任等内容作出约定，该合同已在玉溪市房地产管理局进行备案。三、云南省地方税务局通用机打发票。证明：被告高金文支付首期房款1,959,563元。四、个人购房借款合同、房地产抵押清单。证明：被告农行红塔支行与被告高金文、被告成名公司之间存在金融借款合同关系。合同约定剩余房款1,937,000元由农行红塔支行直接将贷款发放至被告成名公司账户；在钱山别院6-7号房屋办理抵押登记前，由被告成名公司对上述借款提供连带责任担保，在钱山别院6-7号房屋办理抵押登记后，以该房屋对上述借款提供抵押担保。五、个人贷款资金支付授权委托书、中国农业银行对公活期账户信息、借款凭证。证明：被告农行红塔支行依照合同约定将贷款1,937,000元发放至被告成名公司账户，用于支付被告高金文购买钱山别院6-7号房屋的剩余房款。六、玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初1680号民事判决书。证明：原告在明知该争议房屋已经出卖给他人并办理了合同备案手续，仍然以低于市场价的价格购买该争议房屋，主观上存在恶意。经质证，原告刀贵荣对被告农行红塔支行证据一的三性无异议；对证据二真实性、关联性无异议，不认可合法性，该购销合同违反民法总则第164条，属于虚假意思表示，从成名公司与高金文、张凤萍履行该合同过程中表现出来的不正常行为可以看出，该合同约定交房期限为2014年12月12日，而原告与成名公司签订购房合同的期限为2017年10月18日，签订后成名公司即将该房屋交付给原告，证明成名公司与高金文、张凤萍没有实际履行购销合同；对证据三真实、合法性无异议，不认可关联性。被告没有提供该发票对应的支付流水，证明该发票项下所付款实际没有支付，且发票出具日期为2015年10月19日，购销合同约定的首付款支付日期为2015年9月18日，与约定情况不一致。被告高金、张凤萍陈述首付款是用工程款进行抵扣，但在数个案件中均未提供任何证据进行证实，因此不能证实该首付款支付事实；对证据四的三性无异议。个人购房及担保借款合同第2.1条第4、5项约定发放贷款的先决条件是首付款已付清，抵押担保登记手续已办理，在该合同第9条约定债权担保方式见第31条，31条约定担保方式为第3款阶段性担保加抵押，第35条约定阶段性担保截止日期为借款人取得权属证书并办妥抵押登记手续。该条款的约定证明对于农行的债权担保方式、成名公司的担保义务在不同阶段具有不同的责任。在未办理抵押登记前承担的是连带保证责任，办理抵押登记之后承担的是连带责任解除，因此，（2020）云0402民初3823号民事判决书同时判决抵押担保人及连带保证责任，本身就与合同约定不相符合；对证据五、六的三性无异议。被告高金文、张凤萍对被告农行红塔支行证据一的三性无异议；对证据二的三性无异议，该证据也能证明购房合同已经经过登记。同时，交付时间是2014年12月12日是证明验收单位组织验收合格后符合本合同约定的交付时间。该份合同是双方真实意思表示，没有虚假恶意表示，原告方没有提交任何证据证实存在虚假恶意的事实；对证据三的三性无异议。我方是分两个时间段支付了两笔款，开具票据不一定与支付时间一致；对证据四的三性无异议，个人购房担保借款合同35条约定，房屋与开发商是抵押担保的双属性存在，所以个人购房担保借款合同符合银行要求债务人及担保人的约定，与法律不冲突；对证据五、六的三性无异议，首付款时间稍后我方提交证据说明。被告成名公司对农行红塔支行提交的证据三性无异议，我公司与高金文合同是真实的，我公司的担保也是真实的，但高金文必须将房款结清后我们才能出具发票，高金文才能完整拥有房屋的使用权。至于高金文与吕合春的个人经济来往，我也不清楚，我公司从未委托过吕合春做房屋装饰。被告高金文、张凤萍为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、项目负责人授权委托书。证明：2012年6月5日，被告成名房公司授权吕合春为“钱山别院”项目的负责人；二、企业变更登记信息；三、工程施工合同；四、玉溪金炆装饰工程预算书；五、玉溪金炆装饰工程结算书。第二至第五组证据证明：冯俊豪与吕合春是内部合作关系，高金文原是玉溪金炆装饰工程有限公司的法定代表人。2015年6月2日，玉溪金炆装饰工程有限公司与冯俊豪签订《工程装饰合同》，由玉溪金炆装饰工程有限公司装修“钱山壹号”4幢1、2、3、4号别墅。工程预算价位1,668,151.80元，实行包干价1,600,000元，增加或减少项目按实际工程项目结算。后经工程结算，装修总造价为2,294,761.75元，最终确定优惠后的结算价位1,900,000元。六、协议。证明：2015年8月，高金文购买钱山别院6-7号房，总房款3,896,563元，首付款1,959,563元。但因被告成名公司（吕合春）一致未付房屋装修款，故以物抵债，约定由高金文支付150万元购房首付款，不足部分459,563元由被告方支付。除首付款外，剩余购房款向银行贷款支付，由被告方每月支付贷款分期12,676.58元，所支付的贷款分期金额用于冲抵剩余未付装修款，直至还清欠高金文的装修款为止。七、存款金融交易明细查询（许家寿）；八、工作证明；九、中国农业银行银行卡交易明细清单（冯俊豪）。第七至第九组证明：2015年8月27日，高金文根据吕合春的指示，通过玉溪金炆装饰工程有限公司员工许家寿的个人账户，分别向冯俊豪、郝旋汐（系冯俊豪之子）、吕合春个人账户各转款50万元，合计150万元，作为购买钱山别院6-7号房的首付款。十、商品房购销合同；十一、购房首付款发票。第十至第十一组证明：2015年9月17日，高金文与被告成名公司签订《商品房购销合同》，以3,896,563元购买钱山别院6-7号房，并在玉溪市房地产管理局完成了合同登记备案。十二、个人购房担保借款合同。证明：2015年10月22日，高金文向农行红塔支行贷款1,937,000元，并以所购房屋：玉溪高新区Y地块钱瓜山钱山别院6幢1单元6-7号房屋作抵押。十三、贷款还款流水（高金文）。证明：自2018年11月起，由高金文一直在支付银行贷款。十四、交房钥匙。证明：被告成名公司已将房屋交付被告高金文。十五、（2020）云0402民撤1号民事判决书。证明：玉溪市红塔区人民法院作出的（2020）云0402民撤1号民事判决书，撤销原玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初869号民事判决书的判决理由在于：被告成名公司与李昊城之间于2017年4月7日解除了钱山别院8-1号《商品房购销合同》，而被告高金文与成名公司的购房合同并未解除，合同仍生效并正常继续履行，被告高金文与被告农行红塔支行的合同合法有效，不属于可撤销的范围。经质证，原告对被告证据一的三性无异议；对证据二至九的三性均不认可，原告没有提供原件核对，不符合举证要求，不能作为证据使用；对证据十至十二的质证意见与对农行红塔支行相同证据的质证意见一致；对证据十三，该份证据证明的事实与(2019)云0402民初1680号民事判决书关于贷款事由，成名公司2018年11月还款后才有高金文还款是一致的；对证据十四的三性均不予认可，该房屋2017年11月18日后始终是由原告使用；对证据十五，与本案无关。被告农行红塔支行对被告高金文、张凤萍所有证据的三性无异议；被告成名公司认为，高金文与吕合春款项来往不能用于抵扣本案涉案套房屋首付款，因为他们与吕合春之间还有其他交易。以上证据，本院对双方当事人无异议的部分予以确认。对有异议的证据，本院将从其与案件事实的关联程度及与其他证据的联系等方面进行综合审查判断。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认如下案件法律事实：“钱山别院”房地产项目位于玉溪市高新区钱瓜山，是由吕合春（案外人）挂靠（借用）被告成名公司的名义开发并销售，被告成名公司授权吕合春作为该项目的负责人，项目投资、经营、销售等均由吕合春自己负责。2015年9月17日，被告高金文与被告成名公司签订《商品房购销合同》，合同约定被告高金文以3,896,563元的价格购买钱山别院6-7号房，该房套内建筑面积340.80平方米，分摊面积17.90平方米。付款方式为：2015年9月18日前支付50.29%首期房款1,959,563元，余款49.71%即1,937,000元通过银行按揭贷款支付。交房时间为2014年12月12日前。合同还对逾期交房的违约责任等进行了约定。合同签订后在玉溪市房地产管理局进行了登记备案，登记号为：Y201500000000401号。2015年10月8日，被告成名公司为被告高金文开具了1,566,563元的首付款发票，2015年10月19日，被告成名公司又为被告高金文开具了393,000元的首付款发票。首付款总额为1,959,563元，但合同和发票原件是由被告成名公司（吕合春）持有。2015年10月22日，三被告与农行红塔支行签订《个人购房担保借款合同》，由被告高金文、张凤萍向农行红塔支行借款1,937,000元，用于购买“钱山别院”房号6幢1单元6-7号房屋，借款期限240个月，还款方式为等额本息法。抵押物为“钱山别院”房号6幢1单元6-7号房屋，保证人为被告成名公司。贷款后，从2015年11月至2018年10月的借款本息均由被告成名公司（吕合春）安排财务人员支付，自2018年11月以后的借款本息是由被告高金文、张凤萍支付给农行红塔支行。2017年10月18日，原告刀荣贵与被告成名公司签订《购房协议》（经办人为钱良琨），约定原告以230万元的价格向被告成名公司购买“钱山别院”6-7号房屋，建筑面积358.14平方米。付款方式为2017年10月18日支付100万元，尾款130万元为商业贷款。待被告成名公司撤销该套房屋合同与原告刀贵签订购房合同后，余款原告刀荣贵办理按揭贷款给被告成名公司。如因政策原因导致该套房屋合同撤销变更不了，被告成名公司负责将该套房屋产权变更至原告刀荣贵名下，尾款由原告刀荣贵办理抵押贷款支付给被告成名公司。原告刀荣贵向被告成名公司支付首付款购房款100万元后被告成名公司将房屋交付给原告刀荣贵，原告刀荣贵即可进行装修设计和整改。协议还对违约责任等进行了约定。2018年5月8日，原告刀荣贵与被告成名公司又签订了《购房补充协议》（经办人为期海云），约定：首付款为100万元，第二笔付款为70万元，尾款为60万元。首付款2017年10月18日支付，第二笔2018年5月8日前支付，尾款60万元待签订商品房购销合同后办理商业房贷支付。原告刀荣贵支付第一笔和第二笔共170万元后，被告成名公司开始办理该套房屋合同撤销备案变更手续，并承诺2018年8月8日前与原告刀荣贵签订商品房购销合同。被告成名公司从2018年5月8日起按年利率12%按月支付原告刀荣贵1**万元的利息，直到被告成名公司与原告刀荣贵签订商品房购销合同或者将该房屋产权过户到原告刀荣贵名下。原告刀荣贵于2017年10月18日支付了被告成名公司100万元，2018年5月8日支付了被告成名公司70万元，被告成名公司向原告出具了收款收据。原告刀荣贵支付首付款后，被告成名公司即将房屋交付给原告，原告装修入住至今。另查，被告高金文在本案中作为证据提交的《商品房购销合同》、首付款发票和《个人购房担保借款合同》的复印件是被告高金文找农行红塔支行复印，都加盖了“复印件与原件相符，核对人雷自兵”的印章。“钱山别院”项目的房屋现在大部分还未取得不动产登记证书。2019年8月21日，因被告高金文、张凤萍、成名公司未按约履行还款义务，农行红塔支行遂向本院提起诉讼【案号：（2019）云0402民初3823号】，要求被告高金文、张凤萍、成名公司归还借款本息等。在诉讼过程中，农行红塔支行于2019年9月17日向本院提出财产保全的申请，请求对被告高金文、张凤萍购买的坐落于玉溪市高新区房屋（合同备案号为Ｙ201500000000401）在价值1716107.64元的范围内予以查封。本院作出了（2019）云0402民初3823号民事裁定书，在1716107.64元的价值范围内查封被申请人高金文、张凤萍购买的坐落于玉溪市高新区房屋（合同备案号为Ｙ201500000000401）一幢。本院于2019年9月19日作出（2019）云0402民初3823号民事判决书，判决：“一、解除原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行与被告高金文、华宁县成名房地产开发有限责任公司于2015年10月22日签订的合同编号为53020120150076945的《个人购房担保借款合同》；二、由被告高金文、张凤萍于本判决生效之日起十日内赔还原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行借款本金1707731.47元，并支付利息8376.17元，2019年8月2日以后的逾期利息以借款本金1707731.47元为基数，按年利率7.35%计付，利随本清；三、如被告高金文、张凤萍逾期不还，则原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行有权对被告高金文、张凤萍用于抵押的坐落于钱山别院6幢1单元6-7号的房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿；四、由被告华宁县成名房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带赔还责任，被告华宁县成名房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告高金文、张凤萍追偿。案件受理费20244元，减半收取10122元，保全费5000元，由三被告负担。”原告刀贵荣认为云04**民初3823号民事判决书第三判项确认农行红塔支行对上述房屋的拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权无法律和事实依据，属于错误判决，依法应予撤销。遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，根据原告刀荣贵的申请，本院作出（2020）云0402民撤2号民事裁定书，裁定查封被告高金文、张凤萍名下的位于玉溪市高新区钱山别院6幢1单元6-7号不动产（备案登记号：Y201500000000401）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。本案中，被告高金文、张凤萍与成名公司于2015年9月17日签订的《商品房购销合同》，被告高金文、张凤萍按约履行了首付款交付合同义务，被告高金文、张凤萍与成名公司到房管部门对合同进行了备案登记，具有准物权效力。同时，在没有按照物权法规定开展预告登记的备案登记作为商品房预售阶段的唯一登记，应认定为准物权登记，具有排他性。因此，被告高金文、张凤萍与成名公司于2015年9月17日签订的《商品房购销合同》成立并生效。2017年10月18日，原告刀荣贵与被告成名公司签订的《购房协议》及2018年5月8日，原告刀荣贵与被告成名公司签订的《购房补充协议》，两份协议均并未到房管部门对合同进行备案登记，且原告刀荣贵与被告成名公司明知涉案房屋已销售给他人的情况下还签订相关协议，故上述两份协议成立未生效。被告高金文、张凤萍购房后向农行红塔支行进行按揭贷款，并用涉案房屋进行担保，同时被告成名公司为该笔贷款进行阶段性担保，符合相关规定，合法有效。基于上述事实，本院作出的云04**民初3823号民事判决书中判决第三项即“如被告高金文、张凤萍逾期不还，则原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行有权对被告高金文、张凤萍用于抵押的坐落于钱山别院6幢1单元6-7号的房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿”，符合法律规定，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告的抗辩意见成立，本院予以采信。为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第六条之规定，判决如下：驳回原告刀荣贵的全部诉讼请求。案件受理费25,200元，保全费5,000元，共计30,200元，由原告刀荣贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审 判 长  郑文应人民陪审员  王冬丽人民陪审员  严 冬二〇二〇年九月十七日书 记 员  余 亚