湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0681民初1885号原告：汨罗市三维物业管理有限公司，住所地湖南省汨罗市工农路金正花园。法定代表人：陈辉，总经理。委托诉讼代理人：焦芳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：狄远煌，男，汉族，1964年5月15日出生，湖南省汨罗市人，住湖南省汨罗市，一般代理。被告：彭超，男，汉族。1980年1月14日出生，湖南省汨罗市人，住湖南省汨罗市。原告汨罗市三维物业管理有限公司（以下简称三维物业）与被告彭超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三维物业及其委托诉讼代理人焦芳、狄远煌，被告彭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三维物业向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付汨罗市工农路金正花园小区3栋2单元501房物业管理费10,769.76元，违约金2,153.9元，合计人民币12,923.66元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是具有合法资质的物业服务企业。受汨罗市金正房地产开发公司委托，承接金正花园小区的物业服务项目。被告金正花园小区3栋2单元501房业主，房屋面积为149.58㎡。2012年7月27日，原被告签订《前期物业协议》就物业服务内容、质量和费用等内容进行了约定。其后，原告一直积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是，自2015年1月1日至2019年12月30日，被告欠缴60个月物业费，共计人民币10,769.76元。经原告多次催缴，但其拒绝缴纳。依照合同约定，被告还应当承担违约金44,100元，原告自愿降至本金的20％，为人民币2,153.9元。现根据前期物业协议的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，特向本院提起诉讼，请求判如所请。被告彭超辩称，1．三维物业未尽到物业服务合同义务，其有权不支付物业费；2．其与三维物业存在合理抵消事实，其不支付物业费的情形系依法行使抵消权。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月23日，原告三维物业与汨罗市金正房地产开发公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由三维物业承接金正花园小区的前期物业服务。被告彭超系金正花园小区3栋2单元501房业主，面积149.58㎡。2012年7月27日，原告三维物业与被告彭超签订《前期物业协议》与《业主临时管理规约》，约定“……收费标准为1元/㎡……业主未及时交纳物业服务费、专项维修资金，处每日5‰的滞纳金……”。2013年，汨罗市物价局收到三维物业《关于物业管理服务收费申请的报告》后下达《关于核定三维物业管理有限公司金正花园前期公共性物业服务收费标准的批复》，载明“核定住宅前期公共性物业服务收费标准为1.2元/㎡……该批复自2013年2月1日起执行，有效期一年。期满后重新报我局审批核定收费价格”。三维物业据此单方面上调物业费至1.2元/㎡。2015年，金正花园小区成立业主委员会，但未与三维物业签订《物业服务合同》，该小区的物业服务仍由三维物业提供。被告彭超自2015年1月1日起拒交物业费。2020年1月16日，三维物业委托北京浩天信和律师事务所长沙分所向被告彭超送达律师函，催收其自2015年1月1日起至2019年12月30日的物业费及滞纳金。后因被告彭超拒绝交纳，三维物业遂向本院起诉，请求判如所请。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议焦点在于：一、原告将物业费从1元/㎡上调至1.2元/㎡是否具有合法依据；二、原告主张被告支付滞纳金是否应予支持；三、被告可否以原告物业服务存在瑕疵为由拒交物业费。关于焦点一，原告三维物业与被告彭超签订的《前期物业协议》合法有效，该协议未约定履行期限应视为不定期合同，且该小区业委会成立后并未聘请新的物业公司，则该协议至今对双方均具有约束力。三维物业将物业费从1元/㎡上调至1.2元/㎡，系单方面对合同主要条款的变更，并未获得合同相对人的同意，因而无效。至于三维物业称物业费上调获得物价部门批复且在小区予以公示，经查，该批复已于2014年2月1日起失效，原告据此主张被告2015年1月1日起至2019年12月30日的物业费显然无据，且物价部门批复系政府指导定价，物业公司仍需与业主进行协商确定，故三维物业单方面将物业费上调至1.2元/㎡于法无据，其仍应按1元/㎡的标准收取物业费。经本院核算，被告彭超应向原告三维物业支付物业服务费8,974.8元。关于焦点二，鉴于三维物业确系在提供物业服务中存在瑕疵，且被告彭超未交纳物业服务费事出有因，并非恶意拖欠，故对原告三维物业主张被告彭超支付滞纳金的诉请本院不予支持。关于焦点三，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持”。本案中，三维物业经过书面催交，彭超仍然拒绝交纳物业费，故三维物业要求彭超交纳物业费的诉请本院予以支持。至于彭超主张其名下的房屋存在漏水，且其名下车辆停在小区被他人刮伤，物业公司未尽职履行物业服务事项，其有权不支付物业费。本院认为，上述问题不能构成业主拒付物业费的理由，况且物业公司接受委托对物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，彭超亦可依合同约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己合法权益，或根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，其以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为既无合法依据，亦非明智之举，故彭超拒绝交纳物业费的理由不能成立，其应依约交纳物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告彭超于判决生效之日起十日内给付原告汨罗市三维物业管理有限公司2015年1月1日至2019年12月30日的物业服务费8,974.8元；二、驳回原告汨罗市三维物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告没有按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元，减半收取为62元，由被告彭超负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院，并在递交上诉状副本的七日内交纳上诉费至湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  何新京二〇二〇年九月二十日法官助理涂立夫书记员兰若媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。