陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕1002民初2092号原告：陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司，住所地商洛市商州区。负责人：谢小宁，经理。委托诉讼代理人：冀亚清，女，陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司项目经理。委托诉讼代理人：张涛，陕西善存律师事务所律师。被告：贾兆霖，男，1990年7月18日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司（以下简称诚悦公司）与被告贾兆霖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚悦公司的委托诉讼代理人冀亚清、张涛与被告贾兆霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诚悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年7月至2020年10月的物业服务费、电梯运行费、生活垃圾费共计5214.16元；2.判令被告按照合同约定以拖欠费用为基数按每日千分之五支付逾期付款的违约金直至履行之日止；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其第1项诉讼请求变更为：“判令被告支付2018年10月1日至2020年10月31日的物业费、电梯运行费、生活垃圾费4655.55元”。事实和理由：被告系某某小区业主，原告系某某小区物业管理公司。2016年1月17日被告在接收物业时与原告签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积收取0.95元/㎡的物业服务费。合同签订后，原告按照约定提供了物业安全、清洁及维护等服务，被告按约定交纳了2018年7月份以前的物业服务费，7月以后至今原告多次催要，被告均以各种不当理由拒交。原告无奈诉至法院，望判如所诉。被告贾兆霖辩称，1、原告的物业服务协议签订时被迫签订；2、原告的物业服务未完全履行；3、原告违背了《商洛市物业管理办法》第四十八条规定，安保人员实行二十四小时值班，值守、巡逻制度；4、原告未达到《陕西省住宅小区物业服务指导标准》二级标准；5、物业公司未履行《陕西省物业管理条例以及《商洛市住宅物业管理条例》未在物业管理区域显著位置对相关收费进行公示。本院经审理认定本案的法律事实如下：某某小区系商洛华龙房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2015年10月23日，商洛华龙房地产开发有限公司（甲方）与原告诚悦公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告对某某小区提供物业服务。合同第四章物业服务期限中第二十条约定“物业服务期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，合同期间乙方与本物业业主大会另行签订《物业服务合同》后”，本合同终止。第五章物业服务费用中第二十二条第1项物业服务费约定“住宅：0.95元/月/平方米……物业服务费由乙方按月向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方从逾期之日每日起加收应缴费用的千分之三的滞纳金”。第2项电梯运行维护费中约定“据实测算后公布标准向业主或物业使用人收取”。第5项生活垃圾处理费中约定“按当地环卫部门收费标准由乙方代收代缴”。第二十四条约定，物业服务收费面积指建筑面积。第十章附则中第四十四条约定“乙方提供的服务标准为《陕西省住宅小区物业服务指导标准》中的二级标准”。《前期物业服务合同》的附件二即《陕西省住宅小区物业服务指导标准》。被告贾兆霖购买商洛华龙房地产开发有限公司开发建设的某某小区X号楼X单元XXXX室的房屋，建筑面积为132.83㎡。2016年1月17日，被告作为甲方与原告诚悦公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，并在“某某小区物业服务费公示”上签名。同时原告向被告交付4号楼1单元2104室的房屋钥匙。《前期物业服务协议》第四章物业服务期限中第十三条约定“物业服务期限自2016年1月1日起至业主大会（业主委员会）选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同生效时止”。第五章物业服务费用中第十八条约定“物业服务费（详见附件二）”，第二十条约定“甲方于交付之日预付三个月的物业服务相关费用，此后甲方或者物业使用人每季度第二个月10号之前支付当季的物业服务相关费用。业主逾期缴纳物业费等费用的，乙方从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五的滞纳金”。第八章违约责任中第二十九条约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期补交并按本协议约定交纳滞纳金”。在《前期物业服务协议》附件二中，载明：住宅物业服务费为0.95/㎡·月，电梯费标准为21层以上0.4元/㎡·月，生活垃圾处理费为2.3元/人·月，每户按3人计算，收费6.9元/户·月。商政发[2018]22号《商洛市人民政府关于印发商洛市市区垃圾处理收费办法的通知》中规定居民个人缴纳的生活垃圾处理费为2.30元/人·月，每户按3人计费收取。因对原告的物业服务及物业服务费不满，从2018年10月1日起，被告未缴纳物业服务费、电梯运行费、垃圾费。截止2020年9月30日被告尚欠物业费3028.52元、电梯运行费1275.17元、垃圾处理费165.60元，共计4469.29元。上述事实有原告诚悦物业公司提交的原告营业执照、资质证书、前期物业服务合同、前期物业服务协议、物业服务费公示、催费通知单及催收照片、购买水电收费票据、陕西省物业服务收费指导标准、商洛市市区垃圾处理收费标准及原被告陈述可以证明。本院认为，原告诚悦公司与商洛华龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，以及原告与被告贾兆霖签订的《前期物业服务协议》，均为合同双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述两份合同均为有效合同。本案中，原告与建设单位商洛华龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对某某小区全体业主具有约束力。原告作为物业服务主体，从2015年11月起对某某小区实际提供了物业管理服务，被告接受原告的物业管理服务后，应按合同约定交纳物业服务费等费用，故对原告要求被告支付2018年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费、电梯运行费、生活垃圾费共计4469.29元的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告要求被告支付2020年10月的物业服务费，因该期间尚未到来，原告尚未给被告提供服务，故本院不予支持。关于原告要求被告支付的违约金，因被告未按约定的时间和方式支付物业服务费等费用，其应向原告承担违约责任，鉴于合同双方约定的违约金过高，予以调整，酌定以被告拖欠的物业服务费等费用为基数，从2018年10月1日后每季度第二个月的11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算违约金，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。被告辩称《前期物业服务协议》不平等、原告提供的物业服务不到位、物业服务及安保均不到位，小区发生多次不安全事故，因未提交证据证明，本院不予采纳。被告辩称，原告的物业服务协议签订时被迫签订；原告的物业服务未完全履行；原告违背了《商洛市物业管理办法》第四十八条规定，安保人员实行二十四小时值班，值守、巡逻制度；原告未达到《陕西省住宅小区物业服务指导标准》二级标准。均未有相应的证据予以证明，本院不予采纳。被告辩称物业公司未履行《陕西省物业管理条例以及《商洛市住宅物业管理条例》未在物业管理区域显著位置对相关收费进行公示，因被告与原告签订的《前期物业服务协议》中对收费标准附件二中已有明确约定，被告也在某某小区物业服务费公示上面进行签名确认，故对被告辩解理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告贾兆霖向原告陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司支付2018年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费、生活垃圾处理费、电梯运行费共计4469.29元及违约金（违约金自2018年10月后每季度第二个月的11日起，以该时段实际拖欠费用为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，之后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。上述义务限被告贾兆霖于本判决生效之日起5日内履行完毕。如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由被告贾兆霖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员  敬小涛二〇二〇年九月二十八日书记员  齐 淼1