湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初2192号原告：汉寿锦达现代农业发展有限公司，住所地湖南省汉寿县沧浪街道红旗社区银河汽车城**展厅。法定代表人：林伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：周建新，湖南周建新律师事务所律师。被告:湖南鑫和顺农业科技有限公司，住所地湖南省汉寿县沧浪街道红旗社区银河汽车城**厅。法定代表人：罗先植，该公司执行董事兼总经理。原告汉寿锦达现代农业发展有限公司（以下简称锦达公司）与被告湖南鑫和顺农业科技有限公司（以下简称鑫和顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。锦达公司的法定代表人林伟及其委托诉讼代理人周建新，鑫和顺公司的法定代表人罗先植到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦达公司向本院提出诉讼请求：判令解除锦达公司与鑫和顺公司于2018年7月10日签订的租赁合同；鑫和顺公司腾空租赁门面并将门面交付锦达公司；鑫和顺公司向锦达公司支付2019年12月10日至2020年8月14日的租金69500元；鑫和顺公司支付锦达公司迟延付款利息、违约金10000元；鑫和顺公司自2020年8月15日起按10425元／月的标准向锦达公司支付门面的占用费至鑫和顺公司交还租赁门面之日止；鑫和顺公司支付锦达公司物业管理服务费7506元。事实和理由：2018年7月10日，鑫和顺公司与锦达公司签订了汉寿县汉寿大道银河汽车城8#展厅801#门面《租赁合同》，双方对租赁标的物及租赁用途、租赁期限、租金及缴纳期限、物业管理服务费、违约责任等相关事项均作出了明确约定。合同签订后，锦达公司履行了合同义务，但鑫和顺公司仅支付至2019年12月10日前的租金，剩余租金经锦达公司多次催讨未果。鑫和顺公司辩称：合同约定的租赁期限尚未届满，不同意解除租赁合同；锦达公司主张的租金与鑫和顺公司实际欠付的租金金额不一致，锦达公司要求鑫和顺公司按10425元／月的标准支付租金不符合租赁合同约定；不认可鑫和顺公司欠付的物业费金额，且鑫和顺公司并非拒绝缴纳物业费，仅是不清楚应该向谁交付；鑫和顺公司实际使用的租赁面积与租赁合同中约定的租赁面积不一致，应该在进行测量后，以实际承租面积计算租金及其他费用。锦达公司、鑫和顺公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的湖南银河世纪实业有限公司（以下简称银河公司）与锦达公司签订的《租赁合同》、不动产权证书、锦达公司与鑫和顺公司签订的《租赁合同》、农机商户会议（记录）、网上银行电子回单、收款收据、委托书，本院予以确认，并在卷佐证；租金费用明细、租赁场地测量图纸均属鑫和顺公司自制，无其他证据佐证，不予采纳；微信截图无法核实真实性，且聊天内容不能达到鑫和顺公司的证明目的，不予采纳。经审理查明，2017年9月1日，银河公司与锦达公司签订《租赁合同》，约定银河公司将其开发建设的汉寿县银河汽车城内7号、8号展厅出租给锦达公司，锦达公司在租赁期内，可以就部分或全部租赁场所的进行转租。2018年7月10日，锦达公司与鑫和顺公司签订《租赁合同》，约定锦达公司将银河汽车城8号展厅的801号门面出租给鑫和顺公司用于农机经营活动，租赁面积为695平方米，租赁期限为10年，即自2018年6月10日至2028年6月9日止，前五年的租金为每月每平方米15元，按照承租方实际承租面积确定租金总额，承租方在本合同签订之日起3日内一次性支付6个月租金给出租方，后续的租金每半年支付一次，于下半年开始前三日一性支付，先付后用；租赁期间后五年的租金标准按照市场行情，随行就市并下浮20％，并在此标准内确立双方租金数额；本合同前5年装修免租期为12个月，该免租期在全五年分年执行，即前两个租赁年度每年免租3个月，后三年每年免租2个月，后5年租赁期免租期每年免租1个月；按照合同约定的租赁面积及租金单价计算每年租金总额，扣除免租期后的第一年租金为93825元，第二年租金为93825元，第三年租金为104250元，第四年租金为104250元，第五年租金为104250元；为了保证租赁合同的履行，承租方在本合同生效的同时向出租方交付租赁保证金20000元；租赁期间，承租方必须接受出租方安排的物业统一管理，并以承租面积为限，按0.6元／㎡的标准按月向物业管理机构支付物业管理费，第1年免物业费，第2年至第5年期间每年物业费为5004元；双方如有一方未按照约定履行义务，违约方应当向对方承担违约金40000元，承租方逾期交付租金，除本合同另有约定外，应以当期租金数额及基数，按照人民银行同期贷款利率并上浮50％的标准承担延期付款利息，同时还应当向出租方交付违约金；逾期付款超过60日的，出租人有权解除租赁合同。另查明，鑫和顺公司于2018年4月11日向锦达公司支付押金20000元，并于2019年6月17日向锦达公司支付租金50000元、于2019年7月13日支付租金43825元、于2019年8月31日支付租金30000元、于2019年12月31日支付租金16912.50元，共计140737.50元（不含押金），该款为2018年6月10日至2019年12月9日的租金。2019年12月10日至今的租金及物业费，鑫和顺公司未予支付。又查明，租赁期内，锦达公司一直在为鑫和顺公司提供物业服务。本院认为，鑫和顺公司与锦达公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，租赁合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。租赁合同虽约定逾期付款超过60日的，出租人有权解除租赁合同，但考虑到2020年1月全国因新冠肺炎疫情的暴发，大部分企业无法正常经营，疫情期间也必然造成从事农机经营的鑫和顺公司生产经营活动受到影响，鑫和顺公司未按期支付租金情有可原，加之锦达公司并未向鑫和顺公司发出过解除合同通知，未产生合同解除的法律效力，故本院从维护交易安全及社会稳定的角度出发，对锦达公司要求解除其与鑫和顺公司的《租赁合同》的诉讼请求，暂不予支持。但鑫和顺公司直至锦达公司提起诉讼，既未支付已发生的租赁期内租金，亦未按照合同约定提前支付2020年6月10日至2020年12月9日的租金，违法了合同约定，除应当承担缴纳租金义务外，还应承担违约责任，根据合同约定，扣除免租期后第2年的租金为93825元，第3年的租金为104250元，故鑫和顺公司应按以上标准向锦达公司支付暂计至2020年8月9日的租金64287.50元（93825元／年÷12月×6月+104250元／年÷12月×2月），及按8687.50元／月（104250元／年÷12月）的标准向锦达公司支付自2020年8月10日至2020年12月9日的全部租金；锦达公司主张违约金10000元，未超过法律规定的违约金标准，予以支持；锦达公司与鑫和顺公司约定第1年免收物业费，第2、3年物业费5004元，双方未明确约定物业管理费的支付期限，本院确定参照租金期限进行支付，锦达公司要求鑫和顺公司支付物业费7506元，符合合同约定，予以支持。鑫和顺公司认为其实际承租的面积与合同约定的面积不符，且提出了测量申请，但经本院实地查看租赁场所后认为鑫和顺公司所承租的区域为无明显隔断标志的空旷展厅中的一部分，并不适宜进行测量，鑫和顺公司的承租面积应以合同约定的面积为准，故对鑫和顺公司的实际租赁面积少于合同面积的主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、湖南鑫和顺农业科技有限公司支付汉寿锦达现代农业发展有限公司2019年12月10日至2020年8月9日的租金64287.50元，限本判决生效后10日内付清；二、湖南鑫和顺农业科技有限公司按8687.50元／月的标准向汉寿锦达现代农业发展有限公司支付自2020年8月10日至2020年12月9日的全部租金，限本判决生效后10日内付清；三、湖南鑫和顺农业科技有限公司向汉寿锦达现代农业发展有限公司支付违约金10000元，限本判决生效后10日内付清；四、湖南鑫和顺农业科技有限公司向汉寿锦达现代农业发展有限公司支付2019年6月10日至2020年12月9日的物业服务费7506元，限本判决生效后10日内付清；五、驳回汉寿锦达现代农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1975元，减半收取计987.50元，由湖南鑫和顺农业科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  郭橙程二〇二〇年九月三十日法官助理李正芳书记员符佳冕附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。