河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5744号上诉人（原审原告）:郑州建业天明置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙子湖东四环西、商都路北郑州国家干线公路物流港综合服务楼A塔楼****。法定代表人：焦笑言，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：信仰，女，1983年1月31日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：裴新会，河南西亳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周瑞红，女，1968年10月7日出生，汉族，住河南省偃师市。上诉人郑州建业天明置业有限公司（以下简称建业公司）诉被上诉人信仰、周瑞红执行异议之诉一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月12日对当事人进行了询问。上诉人建业公司的委托诉讼代理人李晓芳，被上诉人信仰的委托诉讼代理人裴新会到庭参加了询问。本案现已审理终结。建业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持一审诉请或发回重审。2.本案一审、二审的全部诉讼费用由信仰、周瑞红承担。建业公司与信仰、周瑞红执行异议之诉纠纷一案，河南省偃师市人民法院作出的(2020)豫0381民初1429号民事判决书，认定事实不清，适用法律错误，应依法应予撤销改判。理由如下：一、案涉房屋所有权人为建业公司，非周瑞红，一审法院认定周瑞红系涉案房屋的所有权人错误。(一）不动产物权经登记生效，案涉房屋不动产权证书载明产权人为建业公司，故案涉房屋所有权人为建业公司。依据《物权法》第九条、第十四条的规定，不动产物权经登记生效，不经登记不产生物权效力，一审中建业公司提交的证据三不动产权证书、证据四不动产登记资料查询结果证明均明确载明权利人为建业公司，故涉案房屋产权人为建业公司。(二）预告登记非本登记，是为了“将来实现债权”，不产生物权变动的效力。本案中周瑞红仅是预告登记权利人，而非权利人，一审法院依据预告登记判定周瑞红系案涉房屋的所有权人系适用法律错误，事实认定错误。《物权法》第二十条系关于预告登记的法律规定，依据该条款，预告登记是为了“将来实现物权”，如果相应债权消灭的，则预告登记失效。所以，预告登记不产生物权，其目的在于防止“一房二卖”。故，商品房买卖合同信息备案以及预告登记，均属于房屋管理及不动产登记机关对房屋交易行为的行政管理措施，而不是物权登记，不产生物权效力。本案中，周瑞红仅是预告登记权利人，非案涉房屋所有权人。二、周瑞红仅是基于《商品房买卖合同》对案涉房屋享有合同之债的债权请求权，而不享有物权，其债权请求权并不优先于建业公司的物权。而信仰系与周瑞红之间系借款纠纷中的债权人，其债权亦不优先于建业公司的物权，故一审法院拍卖所有权人为建业公司的案涉房产明显违法，应当依法予以纠正，排除强制执行。三、一审法院认定建业公司与周瑞红之间的《商品房买卖合同》巳履行完毕系事实认定错误。建业公司与周瑞红之间的《商品房买卖合同》除周瑞红向建业公司支付购房款、建业公司向周瑞红交付房屋外，还包含办理不动产权证书等，本案中截止目前涉案房屋尚未办理转移登记，双方之间的《商品房买卖合同》尚未履行完毕。四、建业公司与周瑞红之间的《商品房买卖合同》是否解除，并不能改变案涉房屋所有权人为建业公司的事实。合同是否解除仅涉及建业公司与周瑞红是否能继续履行《商品房买卖合同》、周瑞红是否能继续依据《商品房买卖合同》办理转移登记以获得涉案房屋的产权。五、如上所述，建业公司主张案涉房屋所有权人为建业公司系依据《物权法》的相关规定及案涉房屋不动产权证书，而非一审法院认定的因建业公司代周瑞红偿还款项而主张所有权。建业公司代周瑞红偿还款项的金额与案涉房产所有权人为建业公司无直接关联性。一审法院以“建业公司因代周瑞红偿还锒行贷款108532.86元为由提出执行异议，并对案涉房产主张所有权没有事实和法律依据，所提出的诉请显失公平”为由驳回建业公司的诉讼请求明显错误。综上所述，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误。为此，建业公司依法提起上诉，请求查明案件事实，依法改判或发回重审。信仰辩称，一、关于涉案房屋所有人应为周瑞红，一审法院认定事实准确。1.一审庭审中，法院查明的事实是建业公司与周瑞红签订了房屋买卖合同，周瑞红交付了购房款，建业公司交付了房屋，至今建业公司未向周瑞红提出解除买卖合同，故此，该房屋买卖合同己履行完毕，房屋的所有权人应为周瑞红。建业公司未及时将房屋登记在周瑞红名下，属于对周瑞红的违约行为，不能因此认定该房屋的所有权人为建业公司。2.预告登记是一种公示行为，为了告知大家这房屋已经由周瑞红购买，法院依法对该房屋进行查封，是符合法律规定的。一审法院认定房屋系周瑞红所有，并非仅依据预告登记来认定，一审法院结合实际情况认定该房屋所有权人是周瑞红，是具有事实和法律依据的。二、一审法院拍卖周瑞红房屋是符合法律规定的，不存在任何违法行为，且该行为已经完成，并履行完毕。三、在一审庭审中，审判长对原被告进行发问，根据原被告的回答，可以证实，原告已交付购房款，被告已交付房屋，该买卖合同已交付完毕。至于建业公司未配合周瑞红办理登记，属于建业公司违约行为。法律不应因建业公司的违约行为而使其获取利益。四、对于周瑞红与建业公司之间签订的商品房买卖合同，周瑞红已经履行了合同义务，已经依法取得了该房屋的所有权。对于建业公司的违约行为，应由周瑞红依法追究。五、建业公司因自己的违约行为即未及时配合周瑞红办理不动产证而提起执行异议之诉，属于为侵占他人财产所提起的诉讼，一审法院驳回其诉讼请求，符合法律规定。综上，请二审法院依法查明事实真相，驳回建业公司的上诉请求。建业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认偃师市人民法院（2019）豫0381执62号执行裁定书、（2019）豫0381执62号之一执行裁定书及（2019）豫0381执62号之二协助执行通知书所涉房屋的产权归建业公司所有（合同约定房屋总价款为1473517元）；2.请求依法判决排除（2019）豫0381执62号之二协助执行通知书所涉房屋的强制执行；3.一切诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2014年12月3日，建业公司(出卖人)与周瑞红(××)签订了《商品房买卖合同》合同编号为D140××××****,不动产单元号：410104907001GB00043f00080079。合同约定用以“现金+商业贷款”的方式购买建业公司开发的郑东新区康宁街58号8号楼1单元11层38号，房屋总价款为1473517元，其中周瑞红以现金的方式支付房款443517元，余款1030000元以商业贷款方式完成支付。周瑞红未按约向银行履行还本付息的义务，导致建业公司承担了担保责任，共计被扣划保证金108532.86元。信仰于2018年6月13日就其与周瑞红之间的民间借贷纠纷一案向一审法院提起诉讼，并向一审法院申请保全。2018年6月12日一审法院作出（2018）豫0381民初2191号民事裁定书，裁定如下：“冻结被申请人周瑞红银行存款1600000元，期限为一年，或查封被申请人周瑞红价值1600000元的其他等值财产，期限为动产两年、不动产三年”。2018年7月24日，一审法院作出(2018)豫0381民初2191号民事调解书，内容为:“一、周瑞红借信仰本金160万元、利息21.6万元共计181.6万元于2018年9月30日以前支付;二、其他互不追究。”但周瑞红逾期未履行生效法律文书确定的义务，信仰于2018年11月26日向一审法院申请执行，一审法院于2019年1月14日立案受理。一审法院在执行过程中，周瑞红未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，2019年8月8日，一审法院作出(2019)豫0381执62号执行裁定书，对周瑞红名下位于郑州市郑东新区××街××楼××单元××房产依法进行拍卖。2019年10月10日竞买人李欣潞以2336975元最高价竟得该涉案房产。2019年11月5日，一审法院作出(2019)豫0381执62号之一执行裁定书，裁定:“一、位于郑州市郑东新区××街××楼××单元××房产的所有权归李欣潞所有，该房产的所有权自本裁定送达××李欣潞时起转移。二、××李欣潞可持该裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续”。2019年12月20日，一审法院作出(2019)豫0381执62号之二协助执行通知书，要求建业公司协助执行以下事宜：“请你单位于5日内直接向房屋××李欣潞(身份证号:)提供或向郑州市房管局郑东新区直属分局交易中心移交郑州市郑东新区××街××楼××单元××房产购房合同复印件、契税发票、登记簿、分户图等办理房产过户相关手续，并协助办理房产过户手续”。建业公司于2019年12月25日向一审法院提出执行异议，主张涉案房产权利，一审法院查明周瑞红对该房产拥有绝对的所有权。一审法院于2020年3月30日作出(2020)豫0381执异2号执行裁定书，驳回建业公司的异议请求。建业公司不服该裁定，遂提起该案诉讼。一审法院另查明，建业公司在房屋拍卖之前未向周瑞红提出解除买卖合同，亦未向人民法院诉请解除与周瑞红之间的买卖合同。一审法院认为，该案所涉位于郑州市郑东新区××街××楼××单元××号的房产，系周瑞红2014年12月3日与建业公司签订商品房买卖合同，并通过现金及银行贷款支付全部购房款，2014年12月15日，该涉案房产做了预售商品房买卖预告登记，预告登记证明号为:1409086839，权利人为周瑞红，建业公司依照合同约定向周瑞红交付了房屋，该买卖合同已履行完毕。周瑞红系该涉案房屋的所有权人，一审法院因其欠他人债务不履行清偿义务而拍卖该房屋并无不当。另外周瑞红购买该房屋价款为1473517元，拍卖时价款为2336975元，该房屋升值863458元。建业公司因代周瑞红偿还银行贷款108532.86元为由提出执行异议，并对案涉房产主张所有权，没有事实和法律依据，所提出的诉请显失公平，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第(二)款，判决：驳回建业公司的诉讼请求。一审案件受理费18061元，由建业公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，周瑞红与建业公司早在2014年即已达成了买卖涉案房产的协议并办理了预告登记，周瑞红也交纳了全部房款并实际占有了涉案房产，故执行法院将该房产作为周瑞红的责任财产予以执行，处理并无不当。建业公司虽代周瑞红向银行偿还了108532.86元的贷款，但仅据此主张对涉案房产仍享有所有权并要求停止执行缺乏法律依据，本院不予支持。但对该部分建业公司垫付的按揭款，在执行中应予保护，在拍卖款中优先扣除。综上所述，建业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18061元，由郑州建业天明置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年九月七日书记员 刘 博