云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初3909号 原告：保山市子林物业管理有限公司，住所地云南省保山市隆阳区兰城街道永昌兰苑******，统一社会信用代码：91530502MA6K32M755。 法定代表人：唐朝学，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何建雄，云南金曦律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：保山力宏房地产开发有限责任公司，住所，住所地云南省保山市隆阳区兰城街道太保南路**社会信用代码：91530524662607215Y。 法定代表人：聂成澍，执行董事。 委托诉讼代理人：庞杰，云南弘蕊律师事务所律师，代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：李明顺，男，1982年4月27日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区，代理权限为特别授权。 原告保山市子林物业管理有限公司（以下简称：子林物业管理公司）诉被告保山力宏房地产开发有限责任公司（以下简称：力宏房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告子林物业管理公司法定代表人唐朝学及委托诉讼代理人何建雄，被告力宏房地产公司委托诉讼代理人庞杰、李明顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告子林物业管理公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告及时支付原告2017年和2018年空置房物业费52781元、车位照明费91480元，两项合计144261元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月原告与被告开发的位于保山市隆阳区西侧名为现代都会的业主委员会签订了一份物业服务委托合同，合同签订后原告进驻小区开始物业管理服务。物业服务开始后，原告查看了小区空置房，2017年共有21间空置房，有部分空置房也通过接房由接房业主缴纳物管费，但是未接房的物管费被告却迟迟不交，同样2018年也存在11间空置房未缴纳物管费。据原告统计，被告一共拖欠原告2017年和2018年的空置房物管费52781元。另，该小区地下停车位共有258个，2017年整年被告均未向原告缴纳该车位的照明费。2018年地下车位中的部分车位照明费由该小区原物业管理公司瑞宏物业向原告缴纳，据瑞宏物业交代，由于2017年其未收到被告的地下车位照明费，2018年也未收全，所以只能向原告缴纳其收取的部分，其余的让原告自行向被告收取。为此，原告多次向被告收取该两部分费用，但是被告拒不支付。根据《物业管理条例》及其他相关的法律法规的规定，结合物业管理服务合同。作为被告，应当向原告也就是物业管理公司缴纳上述两笔物管费，但是被告却不支付。综上，原告为了维护自身合法权益，特向法院依法提起诉讼，望法院予以支持原告的诉讼请求。 被告力宏房地产公司称辩，一、物业公司计算的物业费部分有错误。《物业管理条例》第42条第2款规定，己竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。即答辩人作为建设单位，仅应承担未出售前或未交付前的物业服务费。（一）下列房产在子林物业公司入驻小区前己经销售或者交付，答辩人不应承担物业服务费：1.房号为1-1503号，业主罗丽芳，销售时间为2013年12月1日，交房时间为2013年12月1日；2.房号为1-2101号，业主邵丽生，销售时间为2016年9月27日，交房时间为2016年11月27日；3.房号为5-1601号，业主李芸，销售时间为2012年11月16日，交房时间为2013年11月30日；4.房号为5-2101号，业主何丽芬，销售时间为2014年8月16日，交房时间为2014年10月16日；5.房号为6-1303号，业主孙加艳，销售时间为2011年12月9日，交房时间为2013年11月30日。下列房产子林物业公司计算时间时错误：房号为2-105，业主为刘景怡的房产，答辩人于2018年7月19日销售，答辩人不应承担房屋销售后的物业服务费。下列房产子林物业公司计算时间段、面积时错误：房号为2-105，业主王少仙，答辩人于2017年11月13日销售，答辩人不应承担房屋销售后的物业服务费，同时该房产面积为143.45㎡，而不是子林物业公司计算的146.73㎡；房号为5-1003，业主杨国材，答辩人于2017年11月13日销售，答辩人不应承担房屋销售后的物业服务费，同时该房产面积为155.92㎡，而不是子林物业公司计算的156.33㎡；房号为6-COl，业主徐静，答辩人于2017年11月6日销售，答辩人不应承担房屋销售后的物业服务费，同时该房产面积为98.9㎡，而不是子林物业公司计算的99.53㎡；房号为6-DOl，业主张弘，答辩人于2018年7月19日销售，答辩人不应承担房屋销售后的物业服务费，同时该房产面积为98.9㎡，而不是子林物业公司计算的99.53㎡。（二）根据《物业管理条例》第42条第2款规定，建设单位仅承担销售或者交付前的物业服务费。所以，答辩人仅承担0.6元／㎡的物业服务费，不应承担未实际使用物业产生的电梯维护费、垃圾费、二次加压费。所以，子林物业公司计算的部分物业服务费不符合实际情况和物业管理条例的规定。二、子林物业公司未对小区车位提供过任何物业服务，答辩人不应向子林物业公司支付车位照明费。（一）保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初2668号、保山市中级人民法院（2017）云05民终918号民事判决书确定：2017年1月子林物业公司入驻现代都会小区后，保山瑞宏物业管理有限公司仍有四人在对现代都会小区车位进行管理，管理工作一直持续至今。且该判决中还明确了，2017年度现代都会小区车位部分的照明费已经由保山瑞宏物业管理有限公司收取。（二）2017年2月26日，答辩人与保山瑞宏物业管理有限公司签订《车位委托管理合同》，约定由保山瑞宏物业管理有限公司对现代都会小区车位进行管理。且保山瑞宏物业管理有限公司向子林物业公司支付照明费的事实，也可以证实子林物业公司应当向保山瑞宏物业管理有限公司收取照明费，而不是向答辩人主张。所以，2017年、2018年对现代都会小区车位提供物业管理服务的是保山瑞宏物业管理有限公司，子林物业公司并未对车位部分提供管理服务，不能向答辩人主张车位照明费。综上所述，子林物业公司在计算房产部分的物业服务费时存在错误，且无权向答辩人主张车位照明费，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 原告向本院提交下列证据： 1.物业委托服务合同。欲证实：原告从2017年1月开始成为力宏·现代都会小区的物业服务公司，为小区提供物业服务。 2.2017年、2108年空置房物业费明细表、物业费收款收据。欲证实：被告应当向原告缴纳52781元的空置房物业费。 3.2017-2018年车位照明费明细表、收款收据。欲证实：被告应当向原告缴纳91480元的车位照明费。 4.判决书。欲证实：被告应当向原告缴纳91480元的车位照明费。 5.关于力宏·现代都会小区解聘保山市子林物业管理有限公司的通知。欲证实：力宏·现代都会小区共431户，存在业主委员会；子林物业于2018年12月31日终止对小区服务。 6.云南增值税普通发票、付款证明。欲证实：子林物业在服务期间小区产生的电费已经全部结清。 经质证，被告对证据1无异议。对证据2、3的真实性、合法性、关联性及证明目的均持有异议，明细表及收款收据均为原告单方制作，没有其他材料作为辅证，不能证实其证明目的。对证据4，该判决书是原来业主委员会和子林物业的判决，不能达到原告所说的证明目的。对证据5该通知只明确了子林物业需要进行交接的时间，而不能以此证明实际交接的时间。对证据6，认为与本案无关联。 本院认为，原告提交的证据1来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。证据2、3系原告自行制作，且未提交其他证据相互印证，故对其部分证明目的，本院不予采信。证据4，系生效判决，本院予以采信，但对原告的证明目的，因无其他证据相互印证，本院不予采信其证明目的。证据5、6来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。 被告力宏房地产公司向本院提交以下证据材料： 1.商品房购销合同10份、商品房买卖合同登记备案表10份。欲证实：子林物业公司在计算1-1503、1-2101、5-1601、5-2101、6-1303、6-C01、2-105、2-1305、5-1003、6-D01房产物业服务费时错误。 2.保山瑞宏物业管理有限公司已移交给子林物业的资料、业主交楼流转表4份。欲证实：子林物业公司实际上持有力宏·现代都会小区房产业主接房的全部资料；力宏房地产公司不应当承担对交房时间举证不能的后果。 3.车位委托管理合同、收款收据8份。欲证实：子林物业公司自始未对现代都会小区车位进行过管理，未对车位提供过任何物业服务。所以，子林物业公司无权向力宏房地产公司主张车位照明费。 经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的不予认可，通过被告提供的这组证据，反而可以证实原告在计算上述几套房产物业费时，计算是正确的，商品房购销合同约定的交房时间不能代表被告实际交房时间。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的不予认可。通过该组证据，不能证明子林物业实际收到了本案所争议的空置房的房产信息资料，因为子林物业收到的仅仅是电子表格的信息，对于争议的空置房，原告仅仅收到过两户相关的交房资料，该两户也是被告所提供的其中两户，所以对于争议的空置房，能够完成举证责任的应该是被告及开发商。对证据3，车位委托管理合同系被告与案外人所签订，与本案无关，对其真实性不予评价，对收款收据的真实性、合法性、关联性予以认可，对该组证据的证明目的不予认可，作为被告，实际上也是小区的业主，原告所服务的是整个小区的业主，并且我们在服务期间所有的电费全部交纳，所以被告应当向原告支付车位照明费。 本院认为，被告提交的证据来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。但对证据1、2的证明目的，本院不予采信。 经审理查明：原告的经营范围为“物业管理；家政、俣法服务；园林绿化工程设计与施工。”被告作为房地产开发公司开发建设位于保山市隆阳区，并于2014年9月28日竣工验收，被告与保山瑞宏物业管理有限公司（以下简称：瑞宏物业管公司）签订前期物业服务合同，由瑞宏物管公司对“力宏·现代都会”小区进行前期物业管理。后“力宏·现代都会”成立业主委员会。2017年1月15日，“力宏·现代都会”业主委员会与原告签订《力宏·现代都会小区物业服务委托合同》（以下简称：《物业服务合同》），聘请原告对该小区进行物业管理。《物业服务合同》约定委托管理期限自2017年1月1日至2020年12月31日，物业管理服务费约定“（1）物业管理费0.6元／月／㎡（本物业费不包含房屋公共部位，公共设施设备的大修、中修、更修、更新、改造等费用）；（2）二次加压费：按每月每户5元；（3）自购地下车位物业费为20元／月／个（包含车位通风照明费）；（4）代收垃圾清运费：6元／月／户；（5）集中供热水：6元／吨；（6）代收代缴水电费，水费：冷水2.7元／吨；电费：住宅0.45元／度；（7）电梯维修、保养、年检及电梯运行费用等由业主（住户）预缴，具体缴纳金额按5000元／部／年由业主（住户）分摊（暂按1.55元／㎡执行，其中一层业主（住户）承担此费用的80%，二层以上业主（住户）全额承担），再按实际发生金额由业主（住户）共同分担，所支付明细见公示，所缴纳金额不足由业主（住户）补交，若缴纳的金额有结余滚存下一年备用……”“力宏·现代都会”业主委员会于2018年11月29日向原告作出《关于力宏现代都会小区解聘保山市子林物业管理有限公司的通知》，该业主委员会要求于2018年12月15日向业方委员会与新聘物业公司做好交接工作，原告于2018年12月31日终止对“力宏·现代都会”小区物业服务，由瑞宏物业管公司对“力宏·现代都会”小区提供物业服务。现原告以其在管理“力宏·现代都会”小区期间，因存在空置房及地下车位照明费应由被告承担相应的费用为由，向本院提起诉讼，要求被告支付给原告2017年和2018年空置房物业费52781元、车位照明费91480元，两项合计144261元。庭审中，原告明确空置房的计算标准是依照前物业公司（瑞宏物业）向子林物业移交的信息中得出的空置房总面积，然后根据物业服务合同（原告与案涉小区业主委员会签所订）的单价计算出来的。车位照明费是根据车位个数及物业服务合同的约定每个车位20元／月计算得来的，诉讼请求的车位照明费是指2017年、2018年1月至10月的部分车位照明费。 另查明，“力宏·现代都会”于2014年9月28日通过竣工验收，小区共有住户431户，2017年3月10日瑞宏物业管公司移交给原告的物业资料显示交房验收表为397份。后，房号1-2101号于2017年4月14日交房、房号6-1903号于2017年5月5日交房、房号3-2301号于2017年5月12日交房、房号5-2202号于2017年6月5日交房。原告自认自2017年至2018年增加9户业主入住。被告与以下房号的业主签订《商品房购销合同》的时间分别为：1-1503号签订时间为2013年12月、1-2101号签订时间为2016年9月、2-105号签订时间为2018年7月、2-1305号签订时间为2017年11月、5-1601号签订时间为2012年11月、5-2101号签订时间为2014年8月、5-1003号签订时间为2017年11月、6-130号3签订时间为2012年10月、6-C01号签订时间为2017年11月、6-D01号签订时间为2018年7月，上述10套房屋买卖合同备案登记时间除6-C01号为2018年6月外，其余9套房屋买卖合同备案时间与签订合同时间相一致。 再查明，2017年2月26日被告与瑞宏物业管公司签订《车位委托管理合同》，约定由瑞宏物业管公司对“力宏·现代都会”小区地面车位和负一层、负二层地下车库进行管理，由被告支付给瑞宏物业管公司管理费用，瑞宏物业管公司交付和承担停车场口运营所发生的电费及其它运营费用。合同签订后，瑞宏物业管公司对合同约定的管理范围进行管理至今，并向原告缴纳部分地下车位照明费。原告向保山电力公司缴纳电费截止2018年12月25日，原告未提供证据证实在所缴纳电费中案涉地下停车场电费的具体金额，也未提供证据证实地下停车场的用电情况。 本院认为，本案系空置房及地下停车位照明费用纠纷，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告作为案涉物业的建设单位对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业应当承担物业服务费。根据原告的诉讼请求、被告的答辩及庭审查明的事实，本案的争议焦点为： 争议焦点一，关于空置房的数量、面积及空置时间如何确定。原告主张的空置房2017年有21套、2018年有11套。被告辩称在原告主张的套数中有5套已在原告提供物业服务前已出售且已交房，有1套交房时间计算错误，有4套交房时间及面积均计算错误，故被告不承担对前述房屋的物业服务费。本院认为，根据前物业管理公司向原告移交的材料中明确已有交房验收表397份，案涉小区共有431套房屋，故尚有34套房屋未出售或未交房。原告对案涉小区提供物业服务后，被告提交的证据有4套房屋交房，原告自认有9套房屋交房。原告提交的空置房明细表的数量与此相符合，本院予以采信。被告对空置房的数量及部分空置房的起算点提出异议，本院认为，被告提交的《商品房购销合同》证明的事实为所涉商品房签订合同的时间，而不能证实实际交房及房屋实际面积，根据《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有义务提交证据，如举证不能则应承担不利后果。被告应承担举证不能的不利后果，故本院支持原告主张的2017年、2018年的空置房的数量、面积及空置时间。 争议焦点二，原告主张空置房物业费包含物管费、电梯维护费、垃圾费、二次加压费的观点是否成立。被告认为其只应当承担物业服务费，因原告未提交证据证实其为电梯维护、垃圾清运及二次加压提供服务及支付相关费用的证据。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，建设单位交纳的是物业服务费用。根据《物业服务收费办法》第二条“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”及第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”的规定，原告主张的物业服务费符合规定，被告应当按原告与案涉小区业主委员会签订的《物业服务合同》中约定的费用进行交纳。 争议焦点三，关于原告主张的地下车位照明费是否应当支持。本院认为，根据原告与案涉小区业主委员会签订《物业服务合同》中关于地下车位的约定，即“自购地下车位物业费为20元／月／个（包含车位通风照明费）”，从该约定看，原告收取的每个车位每月的费用20元系物业费，而不单纯是照明费。因案涉地下车位的管理由被告聘请的物业公司进行管理，原告未提交证据证实其对地下车位进行管理。同时，原告提供的证据能证实原告向电力公司缴纳的电费中含有地下车位的照明费，但其不能证实地下车位照明费的具体金额。根据《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告应承担举证不能的不利后果，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告保山力宏房地产开发有限责任公司于判决生效之日起二十日内一次性支付给原告保山市子林物业管理有限公司关于“力宏·现代都会”小区2017年、2018年空置房物业服务费52781元； 二、驳回原告保山市子林物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3186元，减半征收1593元，由原告保山市子林物业管理有限公司负担900元，被告保山力宏房地产开发有限责任公司负担693元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  杨幸丽 二〇二〇年九月二十二日 书记员  李婷婷