重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4699号上诉人（原审被告）：徐江宁，女，1982年5月31日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：徐其奎（徐江宁之父），住重庆市梁平县。被上诉人（原审原告）：重庆市鸿果物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天马路**，统一社会信用代码915001064503855429。法定代表人：陈廷芳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：严璐铭，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人徐江宁因与被上诉人重庆市鸿果物业管理有限公司（下文简称鸿果物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初22988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月23日进行了询问。上诉人徐江宁的委托诉讼代理人徐其奎，被上诉人鸿果物业公司的委托诉讼代理人刘倬伶、严璐铭到庭参与诉讼。本案现已审理终结。徐江宁上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．判令被上诉人未履行安保职责，赔偿被盗手提电脑，现金800多元，共计经济损失3800元的一半，即1900元；3．判令被上诉人赔偿徐江宁房屋空置损失费每月100元，5年共计6000元，精神损失费1000元，共计7000元；4．判令上诉人徐江宁所欠重庆市鸿果物业管理有限公司2012年6月1日至2019年5月31日期间的物业费6904.8元，应当扣除2014年8月底至2019年8月底5年房屋空置期间一半物业费2466元，上诉人向被上诉人补交物业费4438.8元。5．判令被上诉人代交水费1023.4元应扣除上诉人房屋空置期间所谓的飞水44吨，每吨4.3元，共计189.2元，上诉人交纳代交水费共计834.2元；6．判令本案上诉费用全部由被上诉人承担。事实及理由：1．鸿果物业公司与上诉人签订的服务合同已经过期，合同无效，该公司服务主体非法。2．上诉人被盗，物业公司没有尽到安全保卫的责任，保安形同虚设，大门口随意进出，对外来人员没有登记，没有安置监控录像，致使小偷盗窃警察无法查案。应当给予一半损失1900元的；3．小区保安不履职，上诉人因被盗没有安全感而搬走，到2013年上诉人父母开始多次向物业提出回来居住，就交物业费。物业拒不同意，采用断水断电等非法手段恐吓迫害，致使上诉人的房屋自2014年8月至2019年8月空置，也没有出租，若按邻居出租每月1600元计算，每年19，000多元，5年损失九万多元。物业公司应赔偿上诉人每月损失费100元，5年共计6000元。精神损失费1000元，共计7000元。4．鸿果物业公司主张水费无合同依据，且上诉人在2014年8月至2019年期间，案涉房屋无人居住，但物业公司乱填写水单，共计189.2元，应当扣除。5、上诉人房屋空置期间只交半价的物业费，合情合理合法。6．物业公司14年来侵占业主的公共区域收益，每年几十万元，从未给业主公开并共享。鸿果物业公司辩称，上诉人请求的第一、二项不属于上诉审理范畴，第三、四项在一审中已经查明了相关事实，应予驳回。被上诉人是物业服务主体，并提供了物业服务，请求维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。鸿果物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付其拖欠的自2012年6月1日起至2019年5月31日止的物业服务费6904.8元。2．判令被告向原告支付物业服务费逾期违约金，该违约金以2012年6月1日起至2019年5月31日止期间被告每月所欠物业服务费为基数，自该月25日起按照每月百分之二的标准计算至被告实际付清物业服务费之日止（截止2019年6月25日，该违约金暂计为5869.08元）。3．判令被告向原告支付其拖欠的自2012年6月1日起至2019年5月31日止的水费1023.4元。4．判令被告承担原告因主张本案债权而支付的律师费1000元。5．判令本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：对于徐江宁系案涉房屋业主并于2008年接房（建筑面积74.8平米）、徐江宁缴清2012年5月31日前物业费等当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。一审审理中，双方当事人对于鸿果物业公司于2012年6月起是否为物业服务提供方争议较大。鸿果物业公司提供了《升伟·新时空业主手册》、《升伟·新时空临时业主规约》、《新时空清洁卫生服务承包合同》、《电梯保养服务合同》、重庆市物价局文件《渝价（2005）623号》、居委会情况说明，用于证明其自2012年6月起提供物业服务至今。其中《升伟·新时空业主手册》、《升伟·新时空临时业主规约》已经徐江宁签字认可，其中内容载明升伟·新时空的物业公司为鸿果物业公司，物业费为1.1元每月每平米。与《新时空清洁卫生服务承包合同》、《电梯保养服务合同》、重庆市物价局文件《渝价（2005）623号》、居委会情况说明相互印证，足以证明鸿果物业公司自2008年徐江宁接房至今一直在小区提供物业服务。一审法院认为，鸿果物业公司提供的证据足以证明其于徐江宁接房起即事实提供了物业服务，徐江宁也接受了该服务，享受了清洁、电梯维保等各项服务内容并支付了2012年6月之前的物业费，双方成立事实物业服务合同关系，徐江宁应当支付相应物业费用。对于所欠物业费计算标准，徐江宁签收的《升伟·新时空业主手册》已经载明物业费按照1.1元每月每平米计算，故案涉房屋2012年6月1日至2019年5月31日期间物业费应计算为6904.8元。鸿果物业公司多次向徐江宁催收，徐江宁至今未缴纳，鸿果物业要求徐江宁支付所欠物业费6904.8元合法合理。对于徐江宁认为鸿果物业公司未提供合格服务，但经一审法院联系社区核实情况，鸿果物业公司一直于该小区服务至今，双方矛盾集中于召开业主大会成立业主动委员会的问题上。对于徐江宁所述卫生、安保等物业瑕疵部分，属于通过物业公司整改即可提升品质的服务项目。鸿果物业公司于审理中也陈述通过社区沟通后已进行整改，逐步提高物业服务品质，并提供了相应清洁合同、巡逻表予以佐证。对于徐江宁所反映的鸿果物业公司阻挠业主大会召开等情况，一审法院认为，业主大会设立及业主委员会选举均为业主自治的范畴，业主可以依照法定程序设立业主大会，选举产生业主委员会，鸿果物业公司也承诺与业主积极沟通解决问题。如有他人违法阻挠，应向相应主管部门反应处理，不属于物业服务合同法律关系范畴。对于徐江宁认为鸿果物业公司应当赔偿其因盗窃所损失的财物，并赔偿其不能入住的房屋空置费，与本案不属于同一法律关系，其应另案处理。对于代缴水费，案涉小区为居民合表，鸿果物业公司代缴水费应为提供物业服务的内容，其提供的缴费发票、水费明细与徐江宁自述未交过水费的情况相互印证，足以证明其公司已代缴徐江宁户水费，现鸿果物业公司要求徐江宁支付代缴水费，合法合理。对于违约金、律师费，鸿果物业公司未提供证据证明2012年至今期间约定了违约金计算方式、律师费负担，其应承担举证不能的后果。综上所述，一审法院对鸿果物业公司要求徐江宁支付所欠物业费6904.8元、代缴水费1023.4元予以支持。对其要求违约金、律师费部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：“一、被告徐江宁于本判决生效之日起三日内向原告重庆市鸿果物业管理有限公司支付2012年6月1日至2019年5月31日期间所欠物业费6904.8元、代缴水费1023.4元。二、驳回原告重庆市鸿果物业管理有限公司的其他诉讼请求。”二审期间，双方均未在二审中提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，《重庆市物业管理条例》第六十六条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供物业服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。本案中，2003年7月8日，鸿果物业公司与重庆升伟房地产集团有限公司签订《前期物业服务委托合同》，由鸿果物业公司为案涉小区提供物业服务。后，该案涉小区未重新选聘物业服务公司，也未重新签订物业服务合同，仍有鸿果物业公司向案涉小区提供物业服务。鸿果物业公司依据《前期物业服务合同》向业主徐江宁收取物业服务费，符合法律规定及合同约定。对于徐江宁上诉认为应当扣除其因盗窃所损失的财物，以及其不能入住的房屋空置费，由于与本案不属于同一法律关系，且一审判决中已向徐江宁告知权利义务，徐江宁可以另案处理。对于徐江宁请求空置期间物业服务费减半收取，无合同及法律依据，不予支持。对于代缴水费。鸿果物业公司向水务公司代缴水电费后可以向徐江宁主张权利。对于徐江宁陈述未实际居住期间产生的“飞水”，应为公摊水费，虽然该笔费用被上诉人没有提供相应的依据，但该时间段从2014年8月至2019年8月，时间跨度大，而对应金额较小为189.2元，一审法院予以主张，符合客观事实。综上所述，徐江宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐江宁负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年九月十四日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢