贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初8224号原告：石慧琴，女，布依族，1983年3月5日生，住贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉峰律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李颖萍，女，汉族，1985年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市乌当区。第三人：中国银行股份有限公司贵阳市小河支行，住所，住所地贵阳市经济技术开发区黄河路**div>负责人：邓明，该行行长。委托诉讼代理人:严阵，贵州心典律师事务所律师。原告石慧琴诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、第三人中国银行股份有限公司贵阳市小河支行（以下简称中行小河支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒振荣、被告宏益公司的委托诉讼代理人王莉、李颖萍、第三人中行小河支行的委托诉讼代理人严阵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石慧琴向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2015年6月15日签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原、被告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》；3、判令被告返还原告购房首付款413930元，同时以该购房首付款为基数，按照同期银行贷款利息标准，从2015年6月15日起计息至该款退还之日止；4、判令被告向原告返还原告已向第三人偿还的银行按揭贷款本息（暂计算至2020年6月1日为248689元，最终计算至判决确定的《个人商业用房贷款合同》解除之日止，具体金额以银行流水明细为准），同时以该本息为基数，按照同期银行贷款利息为标准，从2015年6月1日起计息至该款退还之日止，判令被告向第三人偿还原告就《商品房按揭贷款（抵押）合同》剩余的贷款本息、罚息等（从2020年6月1日之后贷款本息、罚息等，具体金额以银行流水明细为准）；5、判令被告赔偿原告维修资金8289.3元、预告登记费550元、按揭违约金824元、物业费1311元、电表开户费122元、电视开户费265元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2015年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：191413），约定被告向原告预售贵阳市南明区花果园T1区第4、5栋1单元（4.5）1层14号房，建筑面积21.85平方米，总价款825930元。合同约定，被告应于2016年8月31日前向原告交付案涉房屋，并于交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期180日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。合同签订当日，原告依约向被告交付了购房首付款413930元，余款412000元由原告向第三人申请按揭贷款，并于2015年12月1日向被告。截止2020年6月1日，原告累计自费第三人借款本息248689元。原告依约向被告支付购房款后，被告在未竣工验收的情况下，用欺骗和胁迫的方式在合同补充协议中约定以被告登报通知时间为准视为原告收方的方式，向原告交付了房屋。此外，原告在签订合同后至接收房屋期间，支付了房屋维修基金8259.3元、预告登记费550元、按揭违约金824元、物业费1311元、电表开户费122元、电视开户费265元。因被告未取得该商品房竣工验收备案证明未达到交房条件，也未能依约取得所有权初始登记和交付商品房转移登记的有关文书，要求被告办理退房手续，但被告不予处理。为维护原告自身合法权益，特提起诉讼，请支持原告诉请。被告宏益公司辨称：1、2009年10月1日起施行的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条第二款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占用建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”在商品房买卖过程中，买受人只要合法占用交易房屋，即可认定为业主。本案中，原告已于2016年8月31办理接房并将房屋对外出租持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，即使被告暂未办理房屋转移登记，也不影响原告作为房屋业主行使占有、使用、收益、处分该房屋的权利。故被告逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求。2、如果法院仍判决解除双方合同，则应按照双方合同约定计算退还购房款的违约金。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告。3、本案所涉房屋维修基金系交至住建部门，如判决解除合同，被告不承担返还责任，原告可凭相关票据到住建部门办理退还事宜。因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依约承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的预告登记费、有线电视开户费、电表开户费、物业费、按揭违约金等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担。4、根据合同附件十二20.2条约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记、预告登记等注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。第三人中行小河支行述称：1、是否解除购房合同请法院依法判决，如解除，请求判令被告支付剩余贷款本息。2、判决生效前原告仍应履行贷款义务。本院经审理认定事实如下：2015年4月15日，原告向被告支付购房款413930元，2015年6月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的本市南明区花果园花果园项目T1区第4.5栋（4.5）1层14号商业用房，建筑面积21.85平方米，套内建筑面积18.36平方米，按套内建筑面积计算总房款825930元；买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款413930元，余款412000元以银行按揭支付。出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之1承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。合同签订当日，原告向被告支付预告登记费550元。2015年11月23日，原、被告与第三人签订《个人商业用房贷款合同》（编号为：2015年小零商字54号），原告通过向第三人按揭贷款，于2015年12月1日向被告支付购房余款412000元。2016年4月19日，案涉房屋所在土建建设工程取得《建设工程消防验收意见书》，意见为：综合评定该工程消防验收合格。2016年8月31日，原、被告签订《交房协议》及《房屋交付验收表》，原告确认自2016年8月21日起涉案房屋被告交付给原告。同日，原告向贵州宏立城物业服务有限公司第二分公司交纳商铺物管费1311元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、按揭违约金824元、维修基金8259.30元，被告在出具收取维修基金《代收费收据》上注明：此费用为物业公司代收代交费用。因被告在2018年12月31日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告于2020年6月1日向本院递交民事起诉状，提出如前诉请。上述事实，有原告的陈述、《商品房买卖合同》、《收据》、《个人商业用房贷款合同》、银行明细、《交房协议》、《房屋交付验收表》等材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告在未按合同约定取得建筑工程竣工合格证明文件前提下向原告交付案涉房屋。同时，按合同约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2018年12月31日起180日后即2019年6月29日后原告有权解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告退还相应购房首期款，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付资金占用利息的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对资金占用利息应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿，原告诉请资金占用利息，于法有据，本院予以支持。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，而原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的《个人商业用房贷款合同》也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余未归还的贷款本息返还给第三人。至于原告诉请被告以偿还第三人的贷款本息为基数，按照同期银行贷款利息为标准，从2015年6月1日起计息至该款退还之日止的主张，与上述原告诉请被告支付首付款占用利息理由一致，本院认定按原告每期偿还金额为基数，从原告支付贷款本息之次日起分段计算予以支持。关于原告要求被告返还维修基金8259.3元的主张，对此，被告辩称已交纳至住建部门，但未提交证据证明。因因该费用不是被告收取，被告不负有退款义务，在原、被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门或收取人申请退还，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告要求赔偿电表开户费122元、有线电视开户费265元、预告登记费550元的诉请，因电表开户费、有线电视开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，而预告登记费，由于合同已解除，亦应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。关于原告要求赔偿物业费1311元、按揭违约金824元的诉请，因物业费系原告在使用案涉房屋过程中产生的费用，按揭违约金系原告在履行合同过程中违约而导致，故本院不予支持。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续，本院认为合同解除以后，房屋的返还以及注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告石慧琴与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年6月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：191413）及《补充协议》。二、解除原告石慧琴与第三人中国银行股份有限公司贵阳市小河支行于2015年11月23日签订《个人商业用房贷款合同》（编号为：2015年小零商字54号）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告石慧琴首期购房款413930元并支付资金占用费（以购房款413930元为基数，按照银行同期存款利率标准，从2015年6月15日起计算至上述款项付清之日止）。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告石慧琴截止至2020年6月1日已向第三人中国银行股份有限公司贵阳市小河支行归还的贷款本息248689元（最终计算至判决确定《个人商业用房贷款合同》解除之日止，具体金额以银行流水明细为准）并支付利息（以银行还款明细具体金额为基数，按照银行同期存款利率标准，从每月还款自次日起计算至款项付清之日止）。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告石慧琴预告登记费550元、电表开户费122元、有线电视开户费265元。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司贵阳市小河支行偿还原告石慧琴就《商业用房贷款借款（抵押）合同》剩余的贷款本金、利息等。七、原告石慧琴于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园花果园项目T1区第4.5栋（4.5）1层14号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。八、原告石慧琴于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区花果园花果园项目T1区第4.5栋（4.5）1层14号房屋的商品房买卖合同备案登记的注销手续。九、驳回原告石慧琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11692元，减半收取5846元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告石慧琴已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告石慧琴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年九月二十七日书记员  谭博文