河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0181民初3149号原告：杨雪平，女，1977年7月14日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：巩义市竹林镇中阳街114号附1号。委托诉讼代理人：曹源，河南魁达律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛晓东，河南魁达律师事务所律师。被告：巩义市家和房屋经纪有限公司，住所地：河南省郑州市巩义市紫荆路街道滨河路**。统一社会信用代码：91410181MA44QQ8P67。诉讼文书送达地址：巩义市滨河路与富民路交叉口。法定代表人：刘仲辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金磊，巩义市华英法律服务所法律工作者。被告：田春梅，女，1979年3月2日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：巩义市鲁庄镇南侯工业园区河南联合铝业科技有限公司。被告：田志强，男，1986年6月7日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：巩义市鲁庄镇南侯工业园区河南联合铝业科技有限公司。委托诉讼代理人：田春梅（系田志强之姐），女，1979年3月2日出生，汉族，住河南省巩义市鲁庄镇西侯村西安路**。公民身份号码：4101811979********。第三人：巩义市盛威房地产开发有限公司，住所，住所地：巩义市建设路**附**社会信用代码：9141018178223082X4。诉讼文书送达地址：巩义市桐本路南段盛威太阳城售楼部。诉讼代表人：石文伟，巩义市盛威房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：郭少华，河南法本律师事务所律师。委托诉讼代理人：程华，河南法本律师事务所实习律师。原告杨雪平诉被告巩义市家和房屋经纪有限公司（家和经纪公司）、田春梅、田志强、第三人巩义市盛威房地产开发有限公司（盛威房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨雪平及其委托诉讼代理人牛晓东、曹源，被告家和经纪公司的委托诉讼代理人王金磊，被告暨被告田志强的委托诉讼代理人田春梅，第三盛威房地产公司的委托诉讼代理人郭少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨雪平向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与家和经纪公司之间的居间服务合同及原告与田春梅于2019年4月10日签订的《房屋买卖合同》；2、判令田春梅、盛威房地产公司返还原告房款59万元，由田春梅承担相应的违约金；3、判令家和经纪公司、田志强对第2项诉讼请求中的款项承担连带返还责任，并由家和经纪公司退还原告支付的佣金6,000元。诉讼中，原告将第2项诉讼请求变更为：依法判令田春梅返还原告购房款59万元，并支付违约金12万元（按照总房款60万元的20%计算）；将第3项诉讼请求变更为：判令家和经纪公司对第2项诉讼请求承担连带赔偿责任，并退还原告支付的佣金6,000元；田志强在216,428元的范围内承担连带返还责任，盛威房地产公司在373,572元范围内承担连带返还责任。事实与理由：2019年4月10日，原告与田春梅、家和经纪公司三方签订《房屋买卖合同》约定：原告购买位于巩义市××太阳城××小区××楼××单元××房产（以下简称“704号房产”）一套，房款为60万元，合同同时约定剩余1万元购房款在房屋过户时支付。合同签订以后，原告按照合同约定支付59万元购房款，其中216,428元转账转给田志强；373,572元转给盛威房地产公司。原告向家和经纪公司支付6,000元中介费。田春梅将该房屋购买手续及钥匙交给了原告，原告实际占有了该房屋。2020年5月，原告得知704号房产因田春梅的原因被巩义市人民法院（以下简称巩义法院）查封，并提出了执行异议，同时原告多次联系家和经纪公司确认涉案房屋的情况，家和经纪公司明确表示该房屋在交易时不存在被查封情况。后在执行异议被驳回时，原告才得知该房产于2016年10月曾被郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）查封，查封期限至2019年10月。现原告无法正常占有、使用该房产，购房合同目的无法实现。原告认为，家和经纪公司作为专业的房地产服务公司，没有对交易的房产尽到应尽的审查义务，具有重大过错；田志强隐瞒田春梅作为失信人员的身份，帮助田春梅将房款转入自己的银行账户，其也存在过错，损害了原告的合法权益；田春梅在购买涉案房屋时，仅支付了首付款后盛威房地产公司将房屋进行了备案登记，田春梅一直未将余款支付给盛威房地产公司，在涉案房屋交易时，盛威房地产公司、家和经纪公司、田春梅要求将购房款373,572元直接支付给盛威房地产公司，由于房屋买卖行为无效，盛威房地产公司应将收取的购房款返还给原告。三被告的行为给原告造成了巨大经济损失，为维护原告合法权益，现特提起诉讼，请求判令如诉。家和经纪公司辩称，原告所诉内容不属实。家和经纪公司在签订《房屋买卖合同》前已经将田春梅提交的涉案房屋产权归属及田春梅的身份信息材料核实完毕后交给原告，并告知原告在房屋买卖中存在的风险。家和经纪公司认为，其已经履行了居间义务，如实向原告介绍了房屋情况，家和经纪公司在其能力范围之内对涉案房产尽到了审查义务，对涉案房屋信息不存在隐瞒和提供虚假信息情况。同时，《房屋买卖合同》中已经明确了家和经纪公司的权利义务，该公司不应当承担任何责任。综上所述，应当驳回原告对家和经纪公司的诉讼请求。田春梅辩称，原告所诉涉案房屋的买卖过程属实。田春梅仅收到了216,428元购房款，因此本人只有返还该216,428元的义务。《房屋买卖合同》签订的比较仓促，合同签订第二天其就提出异议，但原告不予理会。田春梅买房时是借亲戚和朋友的钱，现216,428元已经用于偿还亲戚、朋友的借款，现本人无能力向原告返还购房款216,428元。目前，田春梅可以在盛威房地产公司房屋产权证办理出来之前，解决房屋被查封问题，并帮助原告办理房屋过户手续。如果解除《房屋买卖合同》，其愿意将所收原告的购房款予以退回，但不同意承担违约责任。田志强辩称，其没有参与涉案房屋买卖行为，田春梅只是借用其银行卡转款，故其不应当承担任何法律责任。盛威房地产公司述称，本案主要是原告和田春梅之间的房屋买卖合同纠纷，第三人并非合同当事人。第三人收取田春梅的房款是基于第三人与田春梅之间的房屋买卖合同关系，原告无权要求第三人承担返还购房款责任。法院查封涉案房屋不会向第三人送达裁定书，因此第三人不知道涉案房屋的查封情况。涉案房屋被查封是限制田春梅对房屋处分及设定负担的权利，并不限制第三人向田春梅收取剩余房款。田春梅以何种方式、何人名义向第三人付款，均属于田春梅补交房款的行为。第三人与原告之间不存在侵权或者合同关系，不应当承担原告诉请的任何责任。综上所述，应当驳回原告对第三人的诉讼请求。本案经审理查明如下事实:2014年6月16日，田春梅与盛威房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，由田春梅向盛威房地产公司购买位于巩义市桐本路东少府路南的704号房屋。2014年8月26日，涉案704号房屋在巩义市住房保障和房产管理中心进行了预告登记。2019年4月10日，田春梅（甲方）、杨雪平（乙方）、家和经纪公司（丙方）三方经协商签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、甲方合法拥有坐落于巩义市××太阳城××小区××房产，房屋所有权人为田春梅。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议。2、甲方保证该房屋权属真实无异议，且房屋产权的共有人同意出售此房屋。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。3、房屋及其配套设施的总价款为60万元，包含该房屋的相关配套设施有：地下储：地下储藏室（**楼负****）首次办证需缴纳的契税、维修基金。4、甲、乙双方共同到巩义市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，乙方负担过户产生的所有税费及其他相关费用。5、甲、乙双方各向丙方支付佣金6,000元。在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。6、付款方式：乙方应于本合同签订之日向甲方支付房款60万元（乙方向甲方支付房款时预留1万元作为不动产过户保证金，由乙方在办理房屋过户手续时一次性支付给甲方），其中33.5万元由乙方支付给甲方一同去开发商处办理全款购房等相关事宜，储藏室38,572元由开发商开具相关收据，剩余房款226,428元由乙方一次性支付给甲方。7、违约责任：甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应全额退还乙方已付房款并且赔偿乙方总房价款的20%作为违约金，并承担乙方由此产生的其他经济损失。乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，乙方赔偿甲方总房款的20%作为违约金，并承担甲方由此产生的其他经济损失。合同签订当日，原告经田春梅同意向盛威房地产公司支付购房款373,572元，并向田春梅指定的田志强的银行账户转款216，428元，共计59万元。盛威房地产公司收款后向田春梅出具了2份《收据》，《收据》载明的金额分别为335,000元和39,572元。2019年4月10日，田春梅与盛威房地产公司签订《盛威·太阳城储藏室使用权租赁协议》，约定由田春梅向盛威房地产公司购买盛威·太阳城维多利亚6号楼负一层5号储藏室，价格为39,572元。原告于当日取得涉案房屋及储藏室的相关房产手续及钥匙，并实际占有该房屋。同时查明，涉案房屋于2016年10月13日被郑州中院查封，查封期限至2019年10月12日。2019年7月22日，本院对巩义市浦发村镇银行股份有限公司与河南联通铝业有限公司、郑州市联通电材有限公司、李明辉、荆晓玲、田春梅、周学军、刘公显、荆玲鸽金融借款合同纠纷一案作出（2019）豫0181民初3997号民事判决（以下简称3997号民事判决），在该案诉讼过程中，本院于2019年5月6日作出（2019）豫0181民初3997号民事裁定，并于2019年5月15日轮候查封了田春梅名下的704号房产，查分期限为三年（从2019年5月15日至2022年5月14日）。本院在执行3997号民事判决中，原告提出执行异议，请求解决对涉案房屋的查封，本院于2020年6月18日作出（2020）豫0181执异115号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，原、被告家和经纪公司经自愿协商签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，合法有效，各方应当按照合同约定履行各自的义务。《房屋买卖合同》签订后，原告于当日按照合同约定分别向盛威房地产公司及田春梅指定的田志强的银行账户转款共计59万元,虽然田春梅在收到房款后将涉案房屋的有限购房手续及房屋钥匙交付给了原告，但因签订合同时，涉案房屋已被郑州中院查封，此后又被本院轮后查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，原告不能依据《房屋买卖合同》取得涉案房屋的所有权，原告签订合同的目的并不能实现，故原告诉请解除《房屋买卖合同》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。《房屋买卖合同》解除后，田春梅应当返还原告已付购房款59万元并支付违约金。原告与田春梅在合同中约定“甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应全额退还乙方已付房款并且赔偿乙方总房价款的20%作为违约金，并承担乙方由此产生的其他经济损失。”，经审查，合同约定的违约金数额明显过高，故对违约金数额应予酌减。根据合同中对违约金的约定内容，同时结合原告未提供证据证明其实际损失数额以及田春梅的违约过错程度等事实，本院酌定应当以原告实际支付的购房款59万元为计算基数，自2019年4月10日起按照银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍分段计算违约金，即自2019年4月10日至2019年8月19日按照银行同期贷款利率的1.3倍、自2019年8月20日至田春梅实际返还购房款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍分别计算违约金。原告诉请田春梅支付违约金12万元（按照总房款60万元的20%计算）不当，本院不予支持。田春梅辩称其仅收到了原告交付的216,428元购房款，因此本人只有返还该216,428元的义务，因田春梅系《商品房买卖合同》中的房屋买受人，且《房屋买卖合同》以后，原告经田春梅同意向盛威房地产公司支付购房款373,572元，该公司以田春梅作为交款人开具了购房款《收据》，故该373,572元购房款应当认定为原告向田春梅交付的购房款，此款应当由田春梅向原告退还。田春梅的上述辩称理由不能成立，本院不予采纳。由于盛威房地产公司收取原告的373,572元系涉案房屋田春梅未付的购房款及储藏间房款，该公司与原告之间并不存在直接的房屋买卖关系，因此原告要求盛威房地产公司在373,572元范围内承担连带返还购房款责任的诉讼请求没有依据，本院不予支持。鉴于田志强并未参与涉案房屋的买卖合同，其系仅系根据田春梅的指示，利用自己的银行卡账号接受原告向田春梅交付的购房款216,428元，田志强并不存在过错，故原告要求田志强在216,428元范围内承担连带返还购房款责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。田志强及盛威房地产公司主张不应当承担本案任何法律责任的意见成立，本院予以采纳。家和经纪公司作为专业的房产中介机构，在提供居间服务时，应对交易房产信息等与订立合同有关的重要事实尽到审慎注意义务。本案中，《房屋买卖合同》中仅约定了“在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。”内容，而没有约定家和经纪公司如果违约而应当承担的违约责任条款。家和经纪公司作为原告与田春梅订立房屋买卖合同的居间人，在合同订立时未向原告提供涉案房屋被查封的重要信息，从而导致《房屋买卖合同》被解除的后果，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，家和经纪公司应当承担退还居间报酬和损害赔偿责任。根据本案的具体情况，家和经纪公司应当退还原告支付的佣金6,000元，并对田春梅应当支付违约金的不能履行部分承当补充损害赔偿责任。家和经纪公司辩称《房屋买卖合同》签订时，其在自身能力范围之内对涉案房产信息进行了审查，已经履行了居间合同义务，因此该公司不应当承担任何责任，应当驳回原告对其诉讼请求的意见，既与本案查明的事实不符，同时也缺乏相应的法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告杨雪平与被告田春梅、巩义市家和房屋经纪有限公司于2019年4月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告田春梅于本判决生效之日起十日内返还原告杨雪平购房款59万元并支付违约金（以59万元为计算基数，从2019年4月10日起至2019年8月19日止按照同期银行贷款利率的1.3倍、从2019年8月20日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准的1.3倍计算）；三、被告巩义市家和房屋经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨雪平佣金6,000元及对本判决第二项中被告田春梅应支付违约金的不能履行部分承担补充赔偿责任；四、驳回原告杨雪平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,960元，减半收取5,480元，由被告田春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：郑州市财政局收款专户；账号：92×××82；开户行：郑州银行营业部。审判员  刘庆文二〇二〇年九月二十七日书记员  赵昊阳