新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初4516号 原告：乌鲁木齐新安利物业服务有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区碱泉街白云小区**楼。 法定代表人：李国庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庞婷婷，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：张中杰，男，1967年7月27日出生，住新疆乌鲁木齐市天山区。 原告乌鲁木齐新安利物业服务有限责任公司（简称新安利物业公司）与被告张中杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新安利物业公司的委托诉讼代理人庞婷婷到庭参加诉讼，被告张中杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告新安利物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年1月5日至2020年1月7日期间的物业费154，451.10元；2、判令被告支付电费50，428元；3、判令被告支付违约金112，955.2元（自2017年1月5日起至2020年1月7日止共计1097天，以欠付物业费154，451.10元为基数，按照年利率24％计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。2015年5月14日，原、被告双方签订《物业服务合同》。合同约定被告委托原告对其承租的位于乌鲁木齐市天山区碱泉三街99号天宁高层综合住宅楼地上第三层房屋开办的“美天健健身会所”提供物业服务与管理，该房屋建筑面积2139.66平方米，物业服务期限自2015年8月5日起至2020年8月4日止。双方约定的物业服务费1至5年按建筑面积2元／月／平方米收取，即被告每年需向原告支付物业服务费51，351.84元。同时约定原告为被告提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费等有偿代收代缴收费服务。原、被告签订的《物业服务合同》合法有限，对被告具有法律约束力。现被告拖欠物业费及原告垫付的电费已严重违约，原告有权要求被告立即付清欠款并承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告张中杰未进行答辩。 原告新安利物业公司围绕其提出的诉讼请求提交了以下证据：一、2015年5月14日《物业服务合同》、《告知书》各一份，证实：原告与被告于2015年5月14日签订《物业服务合同》，合同约定被告委托原告对其承租用于开办“美天健健身会所”的位于乌鲁木齐市天山区碱泉三街99号天宁高层综合住宅楼地上第三层的房屋提供物业服务与管理；合同确认房屋建筑面积为2139.66平方米，物业服务期限自2015年8月5日起至2020年8月4日止；物业服务费1至5年按建筑面积2元／月／平方米收取，即被告每年需向原告支付物业服务费51，351.84元；同时约定原告为被告提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费等有偿代收代缴收费服务；依据《物业服务合同》第七条第二款关于违约责任的约定：“乙方违反合同，造成甲方未达到管理服务质量目标，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金，或采取相应的有效措施进行催缴。”该违约金约定的计算标准过高，现原告要求被告按照年利率24％计算欠缴物业费的违约金112，955.20元，不违反合同约定以及法律规定。告知书证明被告因拖欠天宁高层综合住宅楼地上第三层房屋的房屋租金，已于2019年12月正式收到新疆天宁房地产有限公司的解除合同通知书，且被告正式回复告知同意解除租赁合同，与业主的租赁关系终止；被告于2020年1月6日正式闭店，故原告有权主张被告支付2017年1月5日至2020年1月7日期间欠付的物业费。二、《三楼美天健电费、物业费结算单》二份、《新安利物业公司收据》及发票十六份、《银行转账凭证》十八份，证实：结算单可以说明被告于2016年应交纳物业费72，748.4元、2017年应交物业费51，351.8元、2018年应交物业费50，781.2元、2019年应交物业费51，351.8元、2020年应交物业费966.3元，合计应向原告交纳物业费227，199.50元，但被告仅于2016年5月9日缴纳物业费30，000元，2018年9月6日缴纳物业费42，748.4元，共计向原告缴纳物业费72，748.40元，之后就再也未向原告缴纳物业费，欠缴2017年1月5日至2020年1月7日期间物业费154，451.1元；关于原告主张的被告支付电费50，428元，从结算单（二）中可以看出，原告替被告代缴的电费共计140，428元，被告陆续通过银行转账形式向原告支付了电费合计90，000元，原告均为被告开具了收据。 被告张中杰未予质证。 基于被告张中杰经本院合法传唤未到庭参加本院组织当事人进行的证据交换和质证活动，也没有提出书面答辩意见，张中杰的行为是对其民事权利和诉讼权利的自由处分，可以视为张中杰对原告提交的证据以及所印证的事实予以承认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告张中杰租赁新疆天宁房地产有限公司开发的位于乌鲁木齐市天山区碱泉三街99号天宁高层综合住宅楼地上第三层的房屋用于开办“美天健健身会所”。2015年5月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《物业服务合同》，由被告委托原告对其开办的“美天健健身会所”提供物业服务及管理。合同约定：物业服务的房屋建筑面积为2139.66平方米，服务期限自2015年8月5日起至2020年8月4日止；物业服务费1至5年按建筑面积2元／月／平方米收取，乙方每年向甲方支付物业服务费51，351.84元，于每年的9月1日和4月1日前分两次支付；甲方可按照政府及相关部门规定，提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费、房租等有偿代收代缴收费服务；乙方违反合同，造成甲方未达到管理服务质量目标，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金，或采取相应的有效措施进行催缴。合同签订后，原告依约履行了物业服务义务，但被告仅于2016年5月9日缴纳物业费30，000元，2018年9月6日缴纳物业费42，748.40元，之后就再也未向原告缴纳物业费。2019年12月，由于被告拖欠房屋租金，新疆天宁房地产有限公司提出解除租赁合同。被告于2020年1月4日回复新疆天宁房地产有限公司，表示同意解除合同并于2020年1月6日关闭“美天健健身会所”。被告自2017年1月5日至2020年1月7日期间，累计欠缴原告物业服务费154，451.10元。原告在此期间按月对被告的用电量进行查表、抄表，并为被告代缴电费合计140，428元，被告陆续通过银行转账形式向原告支付了电费合计90，000元，剩余电费50，428元至今未付。原告经向被告催要无果，遂诉至本院，请求支持如诉。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 结合查明的事实及原告的诉求主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。原、被告签订的《物业服务合同》合法有效，对缔约双方具有法律约束力。合同当事人应该按照约定全面履行自己的合同义务。被告对原告主张的事实不作抗辩，对原告提交的证据也不进行质证，表明其承认原告于本案中主张的事实。原告自2015年8月5日起为被告提供物业服务，被告接受原告的服务却未能按照约定全面履行交纳物业服务费等义务，其行为有悖诚信，亦构成违约，依法应当承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取其他补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，原告要求被告支付拖欠的物业服务费154，451.10元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。涉案合同约定“甲方可按照政府及相关部门规定，提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费、房租等有偿代收代缴收费服务。”合同履行期间，虽然被告没有按实际用电量及时缴纳电费，但原告为了保障所服务的物业能够正常供电，被迫代被告先后垫付了50，428元电费。由此给原告产生的损失，被告理应予以偿还，故本院对原告提出的该项诉讼请求亦予以支持。 关于原告主张的违约金是否合法有据的问题。“违约金”，是指因合同一方违反合同的约定而应当向合同相对方支付一定金钱的法律后果，是违反约定义务而产生的一种民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于损失’。”综合上述法律规定，可以说明违约金的性质是以“补偿性为主、惩罚性为辅”。涉案合同约定的迟延付款违约金按日3‰的标准计算，该约定显然过高，原告于本案中虽然已经主动将违约金计算标准下调至按民间借贷的最高利率即年利率24%计算，但仍明显过分高于因被告违约给原告造成的实际损失。因此，本院酌情按照中国人民银行自2015年公布的1-5年期同期贷款基准年利率4.75%上浮30%即6.18%作为计算逾期付款的违约金。鉴于此，原告主张由被告赔付自2017年1月5日至2020年1月7日期间逾期付款违约金的诉讼请求，合理有据，但其选择按年利率24%计算不妥，本院予以纠正，即：以被告拖欠的物业服务费154，451.10元×6.18%=28，687.54元。 综上所述，本院对原告提出的合法有据的诉讼请求予以支持，对于缺乏合理依据的诉讼请求，本院酌情予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百零五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定判决如下： 一、被告张中杰支付原告乌鲁木齐新安利物业服务有限责任公司物业服务费154，451.10元； 二、被告张中杰偿还原告乌鲁木齐新安利物业服务有限责任公司电费50，428元； 三、被告张中杰赔付原告乌鲁木齐新安利物业服务有限责任公司违约金28，687.54元。 以上被告应给付原告款项合计233,566.64元，限于本判决生效后立即一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案请求标的为317，834.30元，核定给付标的为233，566.64元，占请求标的的73.49%；案件受理费6，067.51元（原告已预交），由原告负担26.51%即1，608.50元，由被告负担73.49%即4，459.01元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判长 江金麒 人民陪审员  祁敏 人民陪审员  王建军 二〇二〇年九月十四日 书记员 艾克丹艾力肯