宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3787号原告：刘香林，女，汉族，1954年3月10日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，不识字，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：张佳丽，宁夏德声律师事务所律师。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区悦海新天地****，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：强瑞，男，回族，1989年2月1日出生，宁夏回族自治区盐池县人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。原告刘香林与被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告刘香林的诉讼代理人张佳丽，被告润景公司的诉讼代理人强瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘香林请求判令：1.解除原告与被告《银川恒大御景半岛商品房认购书》；2.被告退还原告款项4万元；3.本案诉讼费由被告承担。被告润景公司答辩要点：原告的诉讼请求没有事实及法律依据。由于原告违约，被告已向原告发出解除认购书的通知，根据合同法的相关规定，此时双方之间的认购书已经解除，至于原告所提到的退还款项4万元，无论是根据合同法还是担保法，对定金的解释及定金的相关规定，双方之间签订的认购书中的定金系合同法第一百一十五条及担保法第八十九条中的定金，而非原告所述的订金，根据定金罚则的适用，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，故原告已经违反了双方间签订的认购书中义务，无权要求返还定金，请求法院依法驳回原告关于定金4万元返还的诉求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2019年11月30日，原、被告签订《银川恒大御景半岛商品房认购书》（编号：0004840），约定：1.原告刘香林自愿认购被告润景公司开发建设的恒大御景半岛楼盘X幢X单元XXX号房，该商品房建筑面积113.04平方米，单价8002.26元/㎡，总金额904575元；2.为保证双方签署《商品房认购书》及《商品房买卖合同》，原告刘香林同意在签署本协议时向被告润景公司支付人民币贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），被告润景公司在认购协议第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；3.原告刘香林选择按揭付款（商业贷款）：原告刘香林须在2019年12月4日前支付首期房款254575元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，余款63万元由银行提供按揭贷款，原告刘香林需在2019年12月30日前（最迟不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准，若银行批准的按揭贷款低于原告刘香林的申请金额，该差额部分原告刘香林应在银行最终审批之日起10日内付清；4.原告刘香林必须在约定的付款方式和期限内到银川恒大御景半岛营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告刘香林放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告润景公司无须通知原告刘香林，可另行销售该房屋；5.原告刘香林同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若原告刘香林不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为原告刘香林违约，被告润景公司可单方面终止本认购书，另行销售该房屋，原告刘香林无权要求返还定金；6.原、被告双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如被告润景公司按上述电话、通讯地址等联络不到原告刘香林，则视为被告润景公司已履行通知送达义务，原告刘香林应承担由此引起的全部责任；7.原告刘香林已阅读并理解、同意被告润景公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。协议签订后，原告刘香林向被告润景公司支付购房定金2万元，因原告刘香林在签订上述商品房认购书时为65岁，无法在银行办理按揭贷款，最终双方未能签订《商品房买卖合同》。被告润景公司已经将上述房屋另行出售他人。2019年12月25日，被告润景公司员工贾磊、成杰向原告刘香林出具《情况说明》，载明“客户刘香林2019年11月30日认购恒大御景半岛1#1单元701室，定金20000元整（贰万元整）。经跟刘香林本人协商，2020年1月30日之前解决20000元整（贰万元整）并返还20000（元整）。”2019年12月25日，原、被告签订《银川恒大御景半岛商品房认购书》（编号：0004965），约定：1.原告刘香林自愿认购被告润景公司开发建设的恒大御景半岛楼盘X幢X单元XXX号房，该商品房建筑面积103.37平方米，单价8575.38元/㎡，总金额886437元；2.原告刘香林同意在签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），被告润景公司在认购协议第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；3.原告刘香林选择分期付款：原告刘香林须于2019年12月29日前支付首期房款68644元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，于2020年3月25日前付清132966元，于2020年6月25日前付清132966元，于2020年9月25日前付清132966元，于2020年12月25日前付清398895元，如原告刘香林未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向被告润景公司支付违约金；4.原告刘香林必须在约定的付款方式和期限内到银川恒大御景半岛营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告刘香林放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告润景公司无须通知原告刘香林，可另行销售该房屋；5.原告刘香林同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若原告刘香林不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为原告刘香林违约，被告润景公司可单方面终止本认购书，另行销售该房屋，原告刘香林无权要求返还定金；6.原、被告双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如被告润景公司按上述电话、通讯地址等联络不到原告刘香林，则视为被告润景公司已履行通知送达义务，原告刘香林应承担由此引起的全部责任；7.原告刘香林已阅读并理解、同意被告润景公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。协议签订后，原告刘香林向被告润景公司支付购房定金2万元。后双方未能签订《商品房买卖合同》。被告润景公司已经将上述房屋另行出售他人。另查明，1.原告刘香林认可其于2019年12月25日在与被告润景公司签订编号为0004965《银川恒大御景半岛商品房认购书》时，其与被告润景公司于2019年11月30日签订的编号为0004840《银川恒大御景半岛商品房认购书》已解除，要求本院予以确认；2.原告刘香林诉请要求解除与被告润景公司于2019年12月25日签订的编号为0004965《银川恒大御景半岛商品房认购书》；3.原告刘香林主张其于2019年12月25日在与被告润景公司签订编号为0004965《银川恒大御景半岛商品房认购书》后，未签订《商品房买卖合同》的原因是房屋朝向问题、房屋交付日期与被告润景公司销售人员宣传的日期不一致以及签订《商品房买卖合同》时房屋单价与认购书的房屋单价存在差异，但未提交证据予以证明。再查明，1.被告润景公司主张其按照原、被告双方签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》中载明的原告刘香林的地址宁夏银川市××县向其邮寄了通知，经本院当庭核实，原告刘香林在上述地址居住，但两份认购书中记载的电话号码不一致，原告刘香林使用的电话号码为133XX******，被告润景公司邮件中填写的电话号码为133XX******；2.经本院当庭释明，被告润景公司表示如果本院认定原、被告签订的编号为0004965《银川恒大御景半岛商品房认购书》未解除，其亦同意解除。判决的理由与结果本院认为，原告刘香林与被告润景公司于2019年11月30日签订的编号为0004840《银川恒大御景半岛商品房认购书》属预约合同性质，系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。现原、被告均认可双方未按认购协议约定签订《商品房买卖合同》，被告润景公司主张已与原告刘香林解除编号为0004840《银川恒大御景半岛商品房认购书》，原告刘香林亦认可该认购书已解除，因此本院确认双方于2019年11月30日签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》已解除。因原、被告双方均认可原告刘香林与被告润景公司于2019年11月30日签订《银川恒大御景半岛商品房认购书》后，因贷款问题导致双方未能签订正式的商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被告润景公司应向原告刘香林退还该2万元定金。因被告润景公司提交的证据无法证明其与原告刘香林解除编号为0004840《银川恒大御景半岛商品房认购书》，系因原告刘香林单方违约所致，且在被告润景公司主张单方解除前，原、被告之间已于2019年12月25日重新签订了编号为0004965《银川恒大御景半岛商品房认购书》，被告润景公司销售人员亦向原告刘香林作出了退还定金2万元的承诺，故对其主张原告刘香林作为给付定金的一方不履行约定债务而无权要求其返还编号为0004840《银川恒大御景半岛商品房认购书》中约定的定金2万元的抗辩意见，本院不予采信。根据原告刘香林与被告润景公司签订的编号为0004965《银川恒大御景半岛商品房认购书》中“甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任”的约定，被告润景公司应当按照认购书所载原告刘香林的地址及电话向其发出解除合同的通知，但被告润景公司邮件中填写的并非原告刘香林所使用的电话号码，且该邮件未妥投被退回，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，被告润景公司的邮寄通知不应发生解除合同的效力。经本院当庭释明，被告润景公司表示如果本院认定原、被告签订的编号为0004965《银川恒大御景半岛商品房认购书》未解除，其亦同意解除，故对原告刘香林要求解除2019年12月25日与被告润景公司签订的编号为0004965《银川恒大御景半岛商品房认购书》的诉讼请求，本院予以支持。因原告刘香林未提交证据证明其已根据编号为0004965《银川恒大御景半岛商品房认购书》的约定，如期前往被告润景公司售楼部磋商，由于房屋朝向问题、房屋交付日期与被告润景公司销售人员宣传的日期不一致以及签订《商品房买卖合同》时房屋单价与认购书的房屋单价存在差异等不能归责于原告刘香林的原因而导致最终未能订立正式的商品房买卖合同，故对原告刘香林要求被告润景公司退还定金2万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告刘香林与被告宁夏润景房地产开发有限公司于2019年11月30日签订的编号为0004840《银川恒大御景半岛商品房认购书》已解除；二、解除原告刘香林与被告宁夏润景房地产开发有限公司于2019年12月25日签订的编号为0004965《银川恒大御景半岛商品房认购书》；三、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘香林退还定金2万元；四、驳回原告刘香林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元(已减半收取)，由原告刘香林负担200元，被告宁夏润景房地产开发有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判员 侯小韦 二○二○年九月十四日书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。