广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初16769号原告：东莞市*****开发有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福社区**************商业楼2019号商铺。法定代表人：伍某1。委托代理人：刘小闹，广东启众律师事务所律师。委托代理人：李旭芬，广东启众律师事务所实习律师。被告：李乾玉，女，汉族，1969年7月3日出生，住四川省邻水县************，身份证号码：513************180。原告东莞市*****开发有限公司与被告李乾玉租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘小闹、李旭芬到庭参加诉讼，被告李乾玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告在2017年7月26日签订的《房屋租赁合同》已经于2019年11月16日解除；2.被告向原告支付2018年11月至2019年11月的租金150450.3元及违约金85340.04元，物业管理费64478.7元及违约金36574.3元，合计336843.34元（违约金的计算以欠费金额为基数，按每日千分之三，从逾期之日计算至付清之日止，暂计算至2019年11月16日）；3.被告向原告支付律师费10000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月26日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市南城区**************商业楼2147-2148号商铺出租给被告使用，并约定了租期、租金及违约责任。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，但被告自2018年11月起拖欠租金、物业管理费等，原告多次催讨未果，遂起诉。被告庭前提交书面答辩状称，1.原告在商业体硬件设施不完善、不合理的情况下仓促开张营业，导致商业体内经常漏水，客流量不足，商家亏损严重；原告未能按照签约时宣传的引进多家知名商户导致商场人流不足；商场物业管理不专业、责任心差；商户超过几个月未付租金，但原告并没有按照约定收回商铺二十要求商户继续营业；被告在严重亏损的情况下要求撤场，原告却进行阻拦，店内道具及物品被原告扣押。2.被告要求减免案涉的物业管理费和滞纳金；原告归还被告店铺内属于被告的物品；被告已支付的保证金原告也未退还，应在被告未付租金中予以抵扣。本院经审查认定事实如下：被告未到庭抗辩和质证，应视为其承认原告主张的事实以及确认原告提供的证据，因此，本院对于原告提供的《房屋租赁合同》、缴费通知单及收款收据、建设工程规划许可证、竣工验收备案证书、民事委托代理合同及律师费发票之真实性予以确认。原告在2014年1月17日取得位于东莞市南城区**************商业楼的建设工程规划许可证（建字第2014-83-1004号）。2017年7月26日，原被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市南城区**************商业楼二层2147-2148号商铺（以下简称案涉商铺）；被告在签订合同当日向原告交付租赁保证金23146.2元、首月租金11573.1元，向旺南驹大厦物业管理处缴交水电费押金2755.5元；如被告租金未缴清，履约保证金不予退回；租赁期限3年，期限自被告进场装修之日起至顺延至3年止；租金自免租期满次日起算，每月10日前向原告支付当月租金；从计租日开始，每满12个月为一租金计收年度，租赁期限内第一、二年月租金11573.1元，第三年月租金12491.6元；物业管理费、自用水电费、空调费及水电公摊费等由旺南驹大厦物业管理处于每月5日前向被告派发缴费通知单，被告于10日前缴费至旺南驹大厦物业管理处，每月物业管理费为4960元；原告给被告装修期1个月，装修期自租赁物业交付手续办理之日起计算满1个月止，期间被告无需承担租金，但需缴纳装修管理费及施工水电费，装修管理费每月每平方米8元；自被告装修期满次日起，原告同意给予被告2个月免租期，免租期从商场开业顺延满2个月止，免租期届满被告应按约按时向原告支付租金，免租期内被告应按合同约定向物业管理公司缴交但不限于物业管理费、自用水电费等；被告逾期支付商铺租金、商场服务管理费等各项应付款项的，应按未付租金总额的3‰每天计算违约金至付清为止，乙方逾期支付应付款超过45日，则原告有权解除合同并要求返还商铺；原告因被告违约而解除合同，被告已付押金、租赁保证金等不予退还，同时，给原告造成损失包括不限于租金损失、律师费等，被告应赔偿。此后，原告为被告代缴2018年**月至2019年7月每月物业管理费4959.9元以上共计64478.7元，原告并取得东莞市平和物业管理有限公司出具的收款收据。原告主张被告于2019年**月16搬离案涉商铺，且拒绝支付2018年**月至2019年**月的租金。由于被告未到庭反驳，亦未对履行付款义务进行举证，因此，本院作出对被告不利推定，采信原告上述主张。另，庭审中，原告确认已经收取了被告缴纳了租赁保证金23146.2元，但表示因为被告拖欠租金，原告有权没收租赁保证金。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因案涉商铺依法取得建设工程规划许可证，故原被告签订的房屋租赁合同有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据合同约定，原告拒不支付案涉商铺的租金和物业管理费，构成违约，理应承担相应的违约责任。故对原告诉请的确认双方2017年7月26日签订的《房租租赁合同》于2019年11月16日解除，本院予以支持。被告拖欠原告2018年11月至2019年11月租金未付，原告主张按11573.1元/月计算对被告有利，本院予以支持，故被告应支付原告2018年11月至2019年11月共计13个月的租金11573.1元×13月=150450.3元。被告还应支付原告垫付的2018年11月至2019年11月的物业管理费共64478.7元。关于违约金。被告已缴交了租赁保证金23146.2元及水电费押金2755.5元，原告表示因被告违约应予以没收。双方在《房屋租赁合同》中同时约定了保证金和违约金条款。本院认为，保证金本身已同时包含履约保证和违约惩罚的性质，原告获得其中一项，已足以弥补相关损失。现原告已没收了被告缴交的保证金共计25901.7元，故对原告主张被告再支付逾期支付违约金的诉请，本院不予支持。对于律师费10000元，有民事委托代理合同及律师费发票佐证，且符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市*****开发有限公司与被告李乾玉2017年7月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月16日解除；二、被告李乾玉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市*****开发有限公司支付租金150450.3元元、物业管理费64478.7元、律师费10000元，共计224929元；三、驳回原告东莞市*****开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3251.33元（原告已预交），由原告负担1143.33元，被告负担2108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  阳玉佩二〇二〇年九月十六日书记员  麦婷婷