宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3742号原告：宁夏润景房地产开发有限公司，统一社会信用代码xxx，住所地贺兰县御景半岛小区xxxx。法定代表人：张飞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：强瑞，男，回族，群众，宁夏回族自治区盐池县人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司职员，现住宁夏回族自治区贺兰县**。被告：张艳荣，男，汉族，群众，陕西省临县人，中专文化，个体户，现住，现住宁夏回族自治区银川市金凤区**div>原告宁夏润景房地产开发有限公司(以下简称润景房地产公司)诉被告张艳荣房屋租赁合同纠纷，本院立案后适用简易程序于2020年8月14日组织原被告到庭召开庭前会议。2020年8月21日公开开庭进行了审理，原告润景房地产公司委托诉讼代理人强瑞，被告张艳荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将银川恒大御景半岛xxxx号商铺恢复原状并返还原告；3、判令被告支付原告租金42996元及违约金45467元（自2019年4月28日起至被告履行完毕支付义务之日止，每日按欠租的千分之三计付，暂计至2020年10月28日的违约金为45467元，计算方式详见《违约金暂计明细表》），以上合计88463元；4.本案诉讼费由被告承担。被告张艳荣辩称，不同意解除签订的涉案房屋租赁合同。我欠付租金属实，但租金应从2019年7月1日起算，首先我与原告公司签订房屋租赁合同，但原告公司商管部门的工作人员始终未将房屋租赁合同交给我，合同中关于租金的交付我也记不清了，而且房屋在2019年7月1日前一直未通水、通电，导致我在此之前无法收房正常承租，而且我大概记得合同中有约定，若是交房日期延后的，租赁期、租金计算日期相应顺延。因此我愿意承担2019年7月1日至今的房屋未付租金，违约金我不愿意承担，诉讼费也不承担。查明的事实1、2018年8月8日原告润景房地产公司（甲方）与被告张艳荣（乙方）就银川恒大御景半岛xxx号营业房签订《房屋租赁合同》，约定该房屋商业用途为小吃店，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变合同约定的该房屋用途。租赁期限为3年，自2018年11月1日至2021年10月31日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算。2018年11月1日至2019年10月31日期间月租金2036元、2019年11月1日至2020年10月31日期间月租金2565元、2020年11月1日至2021年10月31日期间月租金2694元。本合同签订当日，乙方应向甲方支付2018年11月1日至2019年4月30日期间的首期租金12216元。本合同签订之日，乙方应向甲方支付租赁保证金4886元。其他租金均按半年为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金，甲方收到全额租金后30天内向乙方提供相应的租金发票。双方约定该房屋暂约定于2018年11月1日前交付使用。甲方有权根据工程进展情况调整交付日期，且无须因前述调整向乙方承担任何责任。甲乙双方共同确认，在签订本合同前，乙方已视察过该房屋的现场，并对房屋的可利用空间、实用率、位置、配套、容积率、实用性能、共用部位等无异议。在交付该房屋时，甲乙双方应签署该房屋移交确认书，予以确认。乙方同意按现状承租该房屋，工程改造及费用均由乙方负责承担。在双方租赁关系终止时，乙方应将该房屋及设备按原状交还甲方，并保持其完好。双方应共同检查该房屋及设备，如有损坏，乙方应予以赔偿。如乙方未能按甲方要求恢复原状，甲方有权代为恢复原状并向乙方收取因此而产生的全部费用。甲方有权要求乙方按正常使用后的清洁状态交还甲方，所有已和房屋形成附合的装饰装修物归甲方所有，乙方不得故意损坏、污损或拆除。乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿租赁期间的装修及设备设施的投入。因乙方违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还。乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期30天不交的，甲方有权解除本合同。甲乙方依本合同正文首页所留地址向对方发送有关信函文件，如任何一方变更联系方式应及时通知对方，否则，一方发送的信函文件等视为已送达对方。涉案《房屋租赁》合同中被告张艳荣在租赁房屋、具体租金支付、房屋交付、违约责任等重要条款处再次签名捺印；2、2020年4月9日原告润景房地产公司向被告张艳荣邮寄催缴租金通知单两份，载明恒大御景半岛xxxxx房屋，按约定被告须于2019年4月28日前向原告交纳2019年5月1日至2019年10月31日租金12216元、违约金12680元，合计24896元。于2019年10月28日前向原告交纳2019年11月1日至2020年4月30日租金15390元，违约金7526元，合计22916元；3、被告张艳荣于2018年6月29日支付xxxxx营业房首期租金12216元。被告当庭自认其在租赁涉案房屋时已查看涉案房屋现状，在签订涉案《房屋租赁合同》时已对合同内容进行阅读，并在租赁房屋、房屋交付、租金支付、违约责任等重要条款阅读处签名并捺印；4、原告认可涉案房屋交付被告时已铺设地砖，前面喷涂乳胶，卫生间及租赁物内已吊顶；5、关于涉案房屋交付，原告润景房地产公司称按照租赁合同约定2018年11月1日交付，被告辩称于2019年7月1日交付。判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中原被告双方在签订的《房屋租赁合同》中约定被告欠付租金30日不交，原告有权解除涉案房屋租赁合同。本案中涉案的xxxx营业房于2018年8月8日签订《房屋租赁合同》，但是合同约定租金起算日期为2018年11月1日，被告当庭认可对涉案房屋现状进行了解，双方签订涉案《房屋租赁合同》时，被告已经向原告支付涉案房屋首期租金并同意承租涉案房屋。涉案租赁合同中对房屋经营用途、租金支付、房屋交付、违约责任约定明确，被告也明确承认其对合同条文进行阅读并了解其内容，并支付了首期租金，现被告以房屋交付日期存在分歧拒绝支付其使用期间的租金，但当庭所举证据无法证明其抗辩主张，故被告应按合同约定向原告支付租金，现因被告未能按照合同约定交纳租金，在原告发函催缴后依然未能支付租金存在违约情形，且违约情形符合双方约定的违约责任第三款之约定，现原告主张解除与被告之间就被告租赁的xxxx号营业房的《房屋租赁合同》，返还商铺并恢复原状的诉求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付自2019年4月28日至2020年10月28日期间租金42996元的诉求，因原告计算的截止期限尚未届满，本院依法认为计算2019年5月1日至一审辩论终结前即2020年8月21日期间租金较为合理,应为37097元（2019年5月1日至2019年10月31日期间租金2036元／月×6个月=12216元、2019年11月1日至2020年8月21日期间租金2565元／月×9个月=23085元、2565元／月÷30天×21天=1796元），对该租金本院予以支持，超出部分不予支持。因当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中被告承租原告三套营业房用于经营但未按照合同约定按期足额支付租金，其自认与原告在涉案房屋交付上存在分歧亦未通过诉讼或其他途径进行有效处理，其主客观上均存在过错。本院认为违约金的实质是以预防为主惩罚为辅，违约金应以守约方的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中原告当庭并未举证证明其存在违约损失，原告的实际损失系被告未能足额按时支付租金的利息损失，故本院对双方当事人约定的违约金至调整以欠付租金的万分之五计算违约金较为合理，本院依据合同记载的半年为一个交租期，应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金之约定，分段计算违约金应为5839元（详见计算清单），对该违约金本院予以支持，超出部分不予支持。原告主张违约金支付至被告履行完毕付款义务止的诉求，不符合合同的契约精神，亦不符合公平原则，因此本院对该诉求不予支持。被告抗辩租金应从2019年7月1日开始计算租金的意见，因双方签订的《房屋租赁合同》中对租金计算有明确约定，且被告未能提供充分有效的证据证明涉案房屋于2019年7月1日才交付使用，因此应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第三条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏润景房地产开发有限公司与被告张艳荣于2018年8月8日签订的《房屋租赁合同》编号恒宁银租合字xxxx;二、被告张艳荣于本判决生效后十五日内将银川市贺兰县银川恒大御景半岛楼盘xxxxx号房产商铺恢复原状并返还原告宁夏润景房地产开发有限公司；三、被告张艳荣支付原告宁夏润景房地产开发有限公司2019年5月1日至2020年8月21日期间租金37097元、违约损失5839元，合计42936元，于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告宁夏润景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1006元（已减半收取），由原告宁夏润景房地产开发有限公司518元，由被告张艳荣负担488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书确定的给付义务，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 李 瑞 二〇二〇年九月二十六日书记员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第五条当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。