重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5261号上诉人（原审原告）：李广，男，1983年4月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：蒋佳川，重庆钧睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄义民，重庆钧睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张雪峰，男，1963年1月20日出生，汉族，住重庆市涪陵区。上诉人李广因与被上诉人张雪峰财产损害纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初4435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月10日进行了询问。上诉人李广的诉讼代理人蒋佳川、被上诉人张雪峰参加了询问。本案现已审理终结。李广上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持李广的请求或发回重审；2．本案全部诉讼费用由张雪峰承担。事实和理由：1．李广与张雪峰2013年4月3日签订《房屋租赁合同》，约定将李广的案涉房屋出租给张雪峰。后因张雪峰未征得李广同意私自转租并擅自拆改房屋结构，李广遂于2015年4月20日向张雪峰发出解除合同和限期办理的通知，该租赁合同应于2015年4月29日张雪峰收到通知时解除；2．买受人明知案涉房屋处于租赁状态的情况下，李广于2015年4月7日将案涉房屋出售给买受人。后经生效判决认定，因李广未在房屋买卖合同约定的2015年6月15日前交付买受人房屋，故承担了违约金13万元。张雪峰未及时腾退房屋是李广未能按时交付房屋和损失扩大的原因，张雪峰对此存在过错，属于侵权行为。李广所承担的房屋买卖合同违约金包含了张雪峰占用房屋侵犯买受人房屋所有权的损失，形成无因管理。无论基于侵权还是无因管理，都应当支持李广的诉讼请求。被上诉人张雪峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李广向一审法院起诉请求：1．判令确认张雪峰承担并支付李广损失141140元；2．本案诉讼费由张雪峰承担。一审法院认定事实：吕娜与李广系夫妻关系。李广系渝**房屋原所有权人，2015年6月15日，该房屋产权登记变更为袁代明、王春梅。2013年4月3日，吕娜（甲方）与张雪峰（乙方）签订房屋租赁合同，约定：一、租赁物、租赁期限、租金及支付方式：甲方将位于渝北区房屋出租给乙方，租赁期限为2013年5月1日至2018年4月30日；租金为每月800元（每年递增5%），租金半年支付一次，提前5天支付，以甲方实际收到为准，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任；二、租赁条件：未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及第三方的违约责任；租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准；三、产权变更：如甲方依法定程序将房屋所有权转移给第三方时，无特别约定的情况下，本合同对新的房屋所有权人继续有效；四、违约责任：未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，乙方应向甲方支付相当于年租金的20%的违约金，甲方有权终止合同；租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的2倍按实际天数向甲方支付违约金。甲方签名处注明“吕娜代李广”。合同签订后，李广向张雪峰交付了案涉房屋。2015年4月7日，以李广为卖方、王春梅为买方，签订房地产买卖合同，李广将重庆市渝北区龙溪街道民安大道1000号巴蜀丽景2幢3-4-1号房屋出售给王春梅，成交价650000元；买方于签署合同之同时支付给卖方130000元作为购房定金（在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款），520000元为第二部分房款，付款方式如下：70000元于2015年4月7日或之前支付卖方作为首期房款，贷款400000元在买方办理完该物业抵押后由买方按揭贷款银行直接划入卖方在该贷款银行所开设的指定账户，50000元于过户当日支付给卖方；卖方必须在收到银行贷款后1个月内负责将该物业交予买方使用，在交接之前，卖方须付清一切与该物业有关的杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话费、管理费及土地使用费）；买卖双方均清楚该物业房地产权证在银行抵押中，处于租赁期且承租人放弃优先购买权；第10条，如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不低于本合同物业成交价款20%的违约金。合同签订当日，王春梅向李广支付定金130000元和首期购房款70000元。2015年4月20日，李广向张雪峰邮寄了解除房屋租赁合同通知书，该通知书载明：李广发现张雪峰在未经其同意的情况下，私自将李广出租给张雪峰的房屋转租，且违法改变房屋结构，将房屋隔成若干居室对外转租。现李广通知张雪峰，解除双方于2013年4月3日签订的房屋租赁合同，并在接到本通知之日起一个月内（2015年5月20日前）向原告交还房屋。该通知书于2015年4月29日送达到被告张雪峰。2015年5月15日，李广向王春梅出具销售不动产统一发票，载明收到售房款604177.64元。王春梅称李广是在该日收到了王春梅的按揭贷款，故才出具的收据。2015年5月20日，李广的员工向渝北区公安分局新牌坊派出所报警称：原告委托报警人将诉争房屋收回，但是张雪峰的妻子王斯拒绝退房，双方发生口角。2015年6月15日，王春梅及其配偶袁代明取得案涉房屋的房地产权证。另查明，2015年6月5日，李广就其与张雪峰签订的房屋租赁合同向一审法院起诉张雪峰，要求解除双方签订的房屋租赁合同及张雪峰腾退房屋等。2015年9月17日，一审法院作出（2015）渝北法民初字第09802号民事判决书，判决：一、原告李广与被告张雪峰于2013年4月3日签订（吕娜代李广签订）的房屋租赁合同于2015年4月29日解除；二、被告张雪峰于本判决生效之日起五日内向原告李广支付违约金1920元；三、被告张雪峰于本判决生效之日起五日内将位于渝北区房屋恢复原状，即拆除将客厅（饭厅）拆改成的卧室；四、被告张雪峰于本判决生效之日起五日内将位于渝北区房屋腾退并交还原告；五、被告张雪峰于本判决生效之日起五日内向原告李广支付2015年5月1日至2015年6月14日的房屋占用费1173元；六、驳回原告李广的其他诉讼请求。该判决被告辩称部分显示，张雪峰否认存在转租及改变房屋结构的行为，要求驳回原告的诉讼请求。该判决审理查明部分第5页第6行至第8行载明：“被告张雪峰交纳租金至2015年4月30日，张雪峰陈述没有交纳2015年5月至10月的租金是因为原告已通知其限期搬离，所以原告拒收”。该判决本院认为部分第6页倒数第8行至倒数第3行载明：“……张雪峰已交纳房屋租金至2015年4月30日，故张雪峰应从2015年5月1日起向原告支付房屋占用使用费。但是2015年6月15日本案诉争房屋产权登记变更为袁代明、王春梅，原告只能收取2015年5月1日至2015年6月14日的房屋占用使用费，2015年6月14日以后的占用使用费原告无权收取……”。后张雪峰不服该判决，上诉于重庆市第一中级人民法院。2016年6月29日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终3643号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。又查明，2017年8月1日，王春梅就其与李广签订的房地产买卖合同向一审法院起诉李广，要求其支付逾期交房违约金等。2017年12月12日，一审法院作出（2017）渝0112民初16359号民事判决书，判决：一、李广在本判决生效后立即支付王春梅气费2233.84元；二、驳回王春梅的其他诉讼请求。该判决显示第3页倒数第2行至第4页第3行载明：“庭审中，原告称张雪峰在2017年4月才将案涉房屋恢复原状，从案涉房屋搬走，原告在2017年4月底从张雪峰处取得了案涉房屋的钥匙；在取钥匙前，原告未与张雪峰见过面，也没有告知张雪峰其购买房屋的事情；原告依据合同第10条的约定向李广主张违约金……”。2018年5月9日，王春梅不服前述判决，上诉于重庆市第一中级人民法院。2018年8月8日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终3616号民事判决书，判决，一、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初16359号民事判决；二、被上诉人李广于本判决生效之日起五日内支付上诉人王春梅违约金130000元；三、驳回上诉人王春梅的其他诉讼请求；李广负担诉讼费5570元。该判决本院认为部分“关于李广是否应承担违约责任”的论述第9页第3行至第6行载明“本案中，根据双方合同约定，李广应于2015年6月15日之前将涉案房屋交付于王春梅使用，李广因与案外人张雪峰的房屋租赁合同纠纷，未能按约履行交付房屋的义务，构成违约，应向王春梅承担违约责任”，该判决同时显示，因李广未要求调整违约金，而王春梅根据房地产买卖合同第10条，要求李广支付成交价20%即130000元违约金。之后，李广不服该前述判决，向重庆市高级人民法院提出再审申请。2019年12月3日，重庆市高级人民法院作出（2019）渝民申1206号民事裁定书，裁定驳回李广的再审申请。再查明，李广提起本案诉讼时，原起诉被告张雪峰、王春梅，在诉讼过程中，李广向一审法院提出申请，要求撤回对王春梅的起诉，一审法院裁定予以准许。2020年4月15日，王春梅与李广签订和解协议，约定由重庆帮企科技集团有限公司代李广支付给王春梅违约金90000元，剩余40000元以李广向王春梅无息借款至2022年4月15日的方式支付，并由重庆帮企科技集团有限公司对剩余40000元提供担保。当日，重庆帮企科技集团有限公司通过银行转账向王春梅支付90000元。审理中，李广陈述，其要求张雪峰承担损失的依据系其与张雪峰签订的房屋租赁合同，因张雪峰未按判决确定的合同解除之日返还房屋，其依据合同法第一百一十三条之规定，要求张雪峰承担其因此产生的损失；本案中其主张的损失包括违约金130000元和诉讼费5570元，其主张损失141140元系计算错误；其未实际支付诉讼费5570元。张雪峰陈述，其是将案涉房屋交付王春梅，交付时间记不得了。王春梅陈述，李广没有带着其与张雪峰交接房屋，张雪峰没有阻止其收回房屋。一审法院认为，李广诉请要求确认张雪峰承担并支付损失141140元，实为要求张雪峰承担该损失，不构成独立的确认之诉，一审法院仅针对是否应由张雪峰承担该损失进行审查。根据李广诉称的事实、理由及诉请，本案实质为，李广认为系张雪峰的原因导致李广逾期交付案涉房屋而向王春梅承担违约金及诉讼费等损失，现李广以此要求张雪峰承担以上损失。结合（2018）渝01民终3616号民事判决书认定李广应承担前述损失的理由在于，李广未在2015年6月15日前将案涉房屋交付王春梅使用，违反合同约定，应承担违约责任，故本案争议焦点有两点：一、是否系张雪峰的原因导致李广未在2015年6月15日前向王春梅交付案涉房屋；二、李广所产生的损失是否应由张雪峰承担。一审法院对此评述如下：关于是否系张雪峰的原因导致李广逾期交付房屋的问题。一审法院认为，李广与张雪峰在2013年4月3日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，在该合同未被解除前，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同约定，租赁期限至2018年4月30日止。虽然李广在2015年4月7日与王春梅签订房地产买卖合同，并约定交房时间在租赁期限内，但是依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期限发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，张雪峰仍有权依据租赁合同占用案涉房屋。关于李广提出的房屋租赁合同于2015年4月29日解除，张雪峰未能及时返还房屋的意见。经查，尽管李广在2015年4月29日向张雪峰送达了解除房屋租赁合同通知书，以张雪峰擅自转租及改变房屋结构为由，要求解除租赁合同，并在2015年5月20日前交还房屋，但是鉴于双方对是否存在转租、改变房屋结构的行为存在争议，后李广在2015年6月5日提起诉讼，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，前述解除合同通知书的效力须由人民法院予以确认，并不当然发生解除合同的效力。之后，该案经过一审、二审，重庆市第一中级人民法院于2016年6月29日作出终审判决，确认前述解除合同通知书解除合同的效力，判决房屋租赁合同于2015年4月29日解除以及张雪峰应在判决生效后五日内腾退房屋。因此，张雪峰是否应按解除房屋租赁合同通知书的规定在2015年5月20日前交还房屋，在2016年6月29日重庆市第一中级人民法院终审判决前并不确定，即张雪峰在2016年6月29日前继续占用案涉房屋并无不当。据此，可以认定并非张雪峰的原因导致李广未在2015年6月15日前向王春梅交付案涉房屋。关于李广所产生的损失是否应由张雪峰承担的问题。根据已查明事实，李广实际仅支付违约金90000元，其余违约金40000元及诉讼费5570元尚未支付，对于尚未支付的费用，待实际产生后可另行主张，一审法院在本案中不作处理，仅就李广实际产生的损失即违约金90000元进行评述。如前所述，李广与张雪峰在2013年4月3日签订的房屋租赁合同，约定的租赁期限至2018年4月30日止，在双方无合意解除合同的情况下，李广在租赁期限内即2015年4月7日与王春梅签订房地产买卖合同，并约定交房时间在租赁期限内，可说明李广自愿承担逾期交房风险，而对于该风险可能产生的损失，张雪峰在订立房屋租赁合同时无法预见，不能认定为张雪峰未履行房屋租赁合同义务所产生的损失，不应由其承担。综上，对于李广要求张雪峰承担损失141140元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十三条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：“驳回原告李广的全部诉讼请求。案件受理费3122元，减半收取计1561元，由原告李广负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李广举示庭审笔录、强制执行申请书、立案受理通知书、执行笔录、执行费交费记录，拟证明2015年7月20日，张雪峰应当知晓房屋已经出售，而张雪峰却在李广申请强制执行后的2017年4月20日才腾退房屋，张雪峰应当预见到也应当赔偿违法占有房屋的损害赔偿责任。张雪峰质证认为，证据系真实的，但不能达到上诉人的证明目的。本院认证意见为，上述材料系人民法院的诉讼材料，本院对真实性予以采信。二审查明，2015年7月20日，重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第09802号案件审理中，李广当庭陈述了其已经将案涉房屋出售给了案外人，张雪峰应当在当时知道该事实。李广于2017年1月19日向重庆市渝北区人民法院申请执行（2015）渝北法民初字第09802号案件判决，并申请执行张雪峰腾退房屋。本院二审询问中，李广提出只要求张雪峰承担13万元的损失；后李广又书面向本院提交说明，称撤回其诉讼请求第一项中的4万元，待其实际支付给房屋买受人后另行起诉解决，即变更后其第一项诉讼请求为：“1．判令确认张雪峰承担并支付李广损失90000元”。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，第一，解除房屋租赁合同通知书什么时候生效。李广在2015年4月29日向张雪峰送达了解除房屋租赁合同通知书，一审法院认为因李广提起租赁合同纠纷之诉，并请求人民法院确认解除合同的效力，故解除合同通知书的效力须由人民法院予以确认，并不当然发生解除合同的效力。本院认为，一审法院对此认定错误，解除通知书应于2015年4月29日生效，而不是2016年6月29日作出（2016）渝01民终3643号终审判决之时。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。该规定中，请求人民法院确认解除合同的效力的主体系对方，即被通知方，而不是发出解除通知方。李广向张雪峰发出了解除通知书，双方的租赁合同自张雪峰2015年4月29日收到该通知时即被解除。李广作为发出解除通知方向人民法院提起确认解除合同之诉，不影响该解除通知书于送达之日，即2015年4月29日发生解除效力。如果作为对方的张雪峰提起该诉讼，那么解除通知书的效力需经终审判决予以确认，但本案中，张雪峰并未提起确认解除合同的效力，故2015年4月29日李广向张雪峰送达解除通知书，该解除通知书当然发生了解除合同的效力。第二，张雪峰应在什么时候交还案涉房屋的问题。2015年4月29日李广向张雪峰送达解除通知书，并通知张雪峰于2015年5月20日前交还案涉房屋。2016年6月29日本院作出（2016）渝01民终3643号民事判决，张雪峰于本判决生效之日起五日内腾退并返还案涉房屋。本院认为应该以前面的时间，即2015年5月20日作为张雪峰应该交还案涉房屋的时间起点。如前所述，解除房屋租赁合同通知书于2015年4月29日发生了效力，张雪峰就应当按照解除通知书的要求交还房屋，即应该于2015年5月20日前交还房屋。由于张雪峰应交而未交房屋，李广提起租赁纠纷之诉，2016年6月29日判决生效后五日内交房，并非确认该交房义务的起点时间系判决生效后五日，而是因张雪峰直至诉讼中仍未交房，人民法院才判令其于生效后五日内交房。第三，张雪峰是否拒绝交房的问题。张雪峰认为，李广没有主动收回房屋，没有组织交接房屋，且2017年新房东王春梅刚通知其交房，即将房屋交还给了王春梅，故自己没有拒绝交房。本院认为承租人应当主动交还房屋，而非出租人主动收回房屋，承租人未主动交还房屋，即属于未履行腾房义务。如前所述，张雪峰应于2015年5月20日前交还房屋，其未主动履行交房腾房义务，应当承担责任。此外，2015年5月20日，李广的员工向渝北区公安分局新牌坊派出所报警称：原告委托报警人将诉争房屋收回，但是张雪峰的妻子王斯拒绝退房，双方发生口角。李广于2017年1月19日向重庆市渝北区人民法院申请执行（2015）渝北法民初字第09802号案件判决，并申请执行张雪峰腾退房屋。可见，李广一直在积极要求张雪峰交还房屋，而张雪峰未及时履行交房腾房义务。第四，张雪峰是否能以李广侵犯其承租人优先购买权而免除未及时腾房的责任。一是没有证据证明张雪峰向李广曾经主张过优先购买权。二是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。2015年7月20日，重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第09802号案件审理中，李广当庭陈述了其已经将案涉房屋出售给了案外人，张雪峰应当在当时知道该事实，而张雪峰在十五日内并未主张优先购买权。三是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故退一步说，即使李广侵犯了承租人张雪峰的优先购买权，张雪峰和王春梅之间的房屋买卖合同仍然有效，李广应当承担赔偿相应损失的责任，但张雪峰不能以此为由而拒绝按期腾房。综上，2015年4月29日李广向张雪峰送达解除通知书，并通知张雪峰于2015年5月20日前交还案涉房屋，张雪峰未及时履行腾房义务，直到李广申请强制执行之后，张雪峰于2017年才腾退房屋，这导致李广未在2015年6月15日前向王春梅交付案涉房屋，后李广被判决因未能按约履行交房义务应向王春梅承担13万元违约责任，故张雪峰未及时交房，导致李广亦不能及时向王春梅交房。张雪峰违约改变房屋结构，不按期腾房，其具有过错，应当赔偿李广的损失。关于赔偿金额的大小，因9万元违约金系李广已经实际支付给了王春梅的资金，二审中，李广在本案中暂只要求张雪峰赔偿损失9万元，李广系对自身权利的处分，本院对此予以支持。综上所述，李广的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律错误，应予纠正，二审出现新证据、新事实，予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初4435号判决；二、张雪峰于本判决生效之日起十日内赔偿李广损失90000元；三、驳回李广的其他上诉请求；四、驳回李广的其他诉讼请求。如果张雪峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3122元，减半收取计1561元，由张雪峰负担1000元，李广负担561元；二审案件受理费3122.80元，由张雪峰负担2000元（该费用李广已经预缴，张雪峰于本判决生效之日起十日内向李广支付2000元），李广负担1122.80元。本判决为终审判决。审 判 长 陈义熙审 判 员 陈 娟审 判 员 刘 静二〇二〇年九月二十七日法官助理 赵颖嘉书 记 员 张冬梅