苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0506民初3883号 原告：丁萍，女，1971年9月24日生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：王俞，男，1976年2月18日生，汉族，住苏州市吴中区。 被告：王琳，女，1978年2月21日生，汉族，住苏州市吴中区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李洪，江苏览博律师事务所律师。 原告丁萍诉被告王俞、王琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁萍，被告王俞及其与被告王琳的委托诉讼代理人李洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丁萍向本院提出诉讼请求：1、判令原被告于2019年5月21日签订的房屋买卖合同无效；2、要求两被告退还已付购房款78万元及相应利息损失（以78万元为基数自2019年5月21日起按银行同期存款利率计算至实际归还之日止）；3、判令两被告支付房屋维修整理费用6.2万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告王俞、王琳夫妻购买位于苏州市吴中区的宅基地房屋，按约支付了购房款78万元，但至今未取得房屋相关产权证明，相关利益受到损害。涉案房屋由被告王俞、王琳于2014年3月购买，因原告并非东山镇潦里村村民而是城镇居民，双方签订的房屋买卖合同因违反相关规定而无效。双方交易期间，两被告向其提交了房屋所在地村委会和村镇建设办共同出具的《房产证明》，让原告误以为该房屋已顺利办结过户手续。此后，原告向村委会了解才得知涉案房屋交易不受法律保护，所涉《房产证明》仅用于办理水电过户手续，故诉请判决确认合同无效。原告取得房屋后对房屋进行整理改造发生垃圾清运费、维修整改费等各项损失，故诉至法院。 被告王俞、王琳辩称：双方交易的房屋是农村宅基地房屋，不属于城市商品房，原告在交易前对此是明知的。虽原告是城镇居民，但被告在签约后已按约向原告交付房屋并配合原告办理了相关手续，村镇两级也出具《房产证明》证明本案所涉房屋产权人为原告，原告占有房屋后已对房屋进行装修改造，两被告在交易过程中不存在任何过错，并已实际履行合同义务，因此涉案合同不应认定为无效，如法院认定合同无效，要求原告将涉案房屋恢复到交易时状态并支付自房屋交付之日起至返还房屋之日止的占有使用费。 本院经审理认定事实如下：2019年5月21日，原告丁萍（购房人、乙方）与被告王俞、王琳（售房人、甲方）经某中介服务部居间签订一份《房屋买卖合同书》，约定被告将位于苏州市吴中区房屋出售给原告，成交价格78万元，款清交房，任何一方不得违约否则赔偿房款总额的50%，等等。合同签订后，原告丁萍已付清购房款78万元，其中2019年5月21日支付2万元，2019年5月22日支付3万元，2019年5月28日支付68万元，2019年5月29日支付5万元。 双方签约洽谈期间，被告曾向原告出示1份《房产证明》（主要内容为：兹有东山镇杨湾村上湾二组村民王俞，原有合法房屋但未办房产证或房产证遗失，面积280平方米，房屋所在地详细地址东山镇高田村三组，其建房手续合法并符合政府审批要求，相关产权证手续正在办理之中，房屋性质为住宅，房屋产权人王俞，2014年3月23日。该《房产证明》的证明方落款处由苏州市吴中区东山镇潦里村村民委员会、苏州市吴中区东山镇人民政府村镇建设办公室盖章）。双方签约后，被告向原告提交了1份《房产证明》，该证明主要内容为“兹有东山镇高田村三组村民丁萍，原有合法房屋但未办房产证或房产证遗失，面积280平方米，房屋所在地详细地址东山镇高田村三组，房屋性质为住宅，其建房手续及房屋产权合法，符合政府审批要求，相关手续正在办理中，房屋产权人丁萍，2019年5月22日。该《房产证明》的证明方落款处由苏州市吴中区东山镇潦里村村民委员会、苏州市吴中区东山镇人民政府村镇建设办公室盖章，注用电手续需用本原件办理”。 嗣后，被告王俞、王琳于2019年5月27日协助原告将涉案房屋水表电表户名过至原告名下，于2019年5月28日将涉案房屋交付给原告丁萍。 涉案房屋坐落于，1999年11月8日办理的村镇房屋所有权证载明所有权人为蒋宗烈，房屋状况为3幢面积分别为146.5平方米、11.04平方米、18.86平方米的砖木结构房屋，1997年4月28日办理的宅基地使用证载明户主为蒋宗烈，核准宅基地面积230平方米，土地权属单位为高田村。诉讼中，被告提交了宅基地使用证、村镇房屋所有权证、房屋买卖合同书、蒋宗烈身份证复印件，用以证明涉案房屋由其于2007年5月向上海人蒋宗烈购买。 另，原告丁萍系苏州市姑苏区非农业家庭户居民。被告王俞、王琳均不是涉案房屋所在村的集体经济组织成员。 原告陈述，其接收房屋后打算将房屋分割出租，为此对电路进行改造，对大门进行改造并增设了一扇户内门，处理清运了内院中垃圾并栽种了几棵树，并处理清运了屋外东侧荒地上垃圾、修理房屋东侧大门，因此支付给电工5000元，支付给瓦工（清运屋外荒地上垃圾及修理大门）15000元，支付给小工（内院除草并清运垃圾）500-600元，支付户内门价款1300元等，表示相关交易均未签订书面合同，有关款项大部分微信转账，为此提供微信转账记录打印件。经质证，被告对微信转账记录不予认可，表示原告为使用房屋产生的相关费用与其无关应由原告自行承担。 审理中，经本院主持调解，双方对合同确认无效后的处理无法达成一致意见，两被告明确表态不同意接收涉案房屋。 以上事实，由原告提供的房屋买卖合同书、房产证明、收条、个人转账汇款回单、照片及双方当事人陈述等在卷予以佐证。 本院认为，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，不得买卖和转让。宅基地的使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，该集体经济组织成员以外的人员无权取得或变相取得。本案中，原、被告双方签订《房屋买卖合同书》约定了由两被告将坐落于苏州市吴中区东山镇潦里村高田三组的农村宅基地房屋出售给原告，而原告不是该农村宅基地所在集体经济组织成员，故《房屋买卖合同书》违反了土地管理法等相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同，故对原告要求确认《房屋买卖合同书》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，由于农村宅基地房屋买卖合同的特殊性，在处理这类纠纷时既要尊重历史、照顾现实，又要规范当事人的交易行为，平衡当事人间利益关系。农村宅基地房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示，随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为一经发生法律效力，能否撤销就取决于买受人的态度。本案中，两被告购买涉案房屋后居住使用多年再将涉案房屋出卖给原告，原告丁萍作为买受人接收房屋后诉至本院要求确认合同无效、返还已付购房款等，审理中明确同意向两被告返还涉案房屋，故而原告应当向两被告返还涉案房屋，两被告应当向原告返还已付购房款78万元，当然涉案房屋所占宅基地使用权等后续事项应由相关集体土地所有权人处理。合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原被告双方对《房屋买卖合同书》无效均有过错，关于原告主张已付购房款的利息损失，因原告自2019年5月28日接收房屋后至今一直占有使用涉案房屋，故而已付购房款利息损失与涉案房屋占有使用费相互抵销，故对原告该项诉请本院不予支持。关于原告主张维修整理费用损失6.2万元，原告未能就其主张的损失提供有效证据予以证明，况且原告接收房屋后在占有使用期间理应对涉案房屋尽到善良管理人的谨慎注意义务，其陈述清运垃圾、修理大门等事项属于对涉案房屋尽到善良管理人谨慎注意义务范畴，故对原告该项诉请本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告丁萍与被告王俞、王琳于2019年5月21日签订的《房屋买卖合同书》无效。 二、被告王俞、王琳于本判决生效之日起三十日内返还原告丁萍购房款780000元；原告丁萍同时返还被告王俞、王琳坐落于苏州市吴中区的房屋。 三、驳回原告丁萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币6110元，由原告丁萍负担人民币3055元，被告王俞、王琳负担人民币3055元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  王丽娜 二〇二〇年九月四日 书记员  陈汉东