上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初13855号原告：黄美丽，女，1986年2月28日生，汉族，住湖北省。被告：上海旭明置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：方轶群，执行董事。委托诉讼代理人：曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。被告：陈翔开，男，1968年1月23日生，汉族，户籍地福建省。被告：陈银美，女，1969年4月21日生，汉族，户籍地福建省。原告黄美丽与被告上海旭明置业有限公司、陈翔开、陈银美案外人执行异2之诉纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄美丽、被告上海旭明置业有限公司委托诉讼代理人曾慧到庭参加诉讼。被告陈翔开、陈银美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄美丽向本院提出诉讼请求：1、不得执行对系争房屋上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋的腾退；2、请求确认黄美丽与房屋买受人陈翔开于2015年10月27日签订的系争房屋租赁合同合法有效。3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告陈翔开于2015年10月27日签订了房屋租赁合同，租赁期限自2015年12月1日至2023年11月30日。原告认为，原告对系争房屋具有合法租赁权，且仍在租赁期内，根据买卖不破租赁原则，房屋权属的变更不能改变租赁合同的效力。法院生效判决在租赁合同签订之后作出，房屋买卖合同的解除不能改变租赁合同的效力。法院要求合法承租人腾房超越了生效判决的范围，是执行对象错位，被告陈翔开、陈银美作为买房人的违约责任不应由原告来承担，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异2和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，原告有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，原告提出案外人异某1，被驳回了异2请求，故依法提起案外人异2之诉。被告上海旭明置业有限公司辩称：不同意原告诉请。涉案房屋产权登记在被告上海旭明置业有限公司名下，从未变更，房屋预售合同解除后，被告陈翔开、陈银美的债权请求权已经消灭，不适用买卖不破租赁的原则。所有权是绝对权，被告上海旭明置业有限公司不同意的情况下，原告无权占有房屋。原告证据仅为租赁合同，证明曾经租赁的事实，但不代表原告现在依然享有租赁权。原告未提供房屋租金凭证。从约定的租金看，远低于市场行情。原告的诉请没有排除执行的事实和法律依据。法院驳回原告黄美丽案外人异2的裁定正确，故不同意原告黄美丽的诉讼请求，要求依法驳回原告的诉讼请求。被告陈翔开、陈银美未作答辩。原告为证明其诉称，向本院提交以下证据：1、租赁合同、收据一份，证明原告与被告陈翔开于2015年10月27日签订租赁合同，并支付了2015年12月1日至2016年11月30日的租金12,000元。原告另外还支付了物业费、租金等。2、上海市宝山区人民法院(2020)沪0113执异172号执行裁定书、(2020)沪0113执1359号公告，证明原告因对法院要求腾退房屋的公告有异2而提出案外人执行异2，被驳回。3、原告上海旭明置业有限公司与被告陈翔开、陈银美之间的预售合同、房屋交接书，证明被告上海旭明置业有限公司曾将涉案房屋交付被告陈翔开、陈银美。被告上海旭明置业有限公司经庭审质证，对证据1的真实性无法确认，由法院核实；对证据2、3的真实性无异2。经审核，本院认为，关于证据1、2、3的真实性可以确认，基于上述证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：1、系争房屋坐落于上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室，于2013年9月17日核准初始登记在被告上海旭明置业有限公司名下，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX。2012年5月28日，被告陈翔开、陈银美在系争房屋上设定预购房屋预告登记，登记证明号为XXXXXXXXXXXX，中国银行股份有限公司上海市闸北支行在系争房屋上设定预购房屋抵押登记，登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX，债权数额为63万元。2、上海旭明置业有限公司与陈翔开、陈银美之间系商品房预售合同纠纷，本院于2019年3月18日作出(2018)沪0113民初22259号民事判决书：一、解除原告上海旭明置业有限公司与被告陈翔开、陈银美就上海市宝山区潘径路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市商品房预售合同》；二、被告陈翔开、陈银美于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给原告上海旭明置业有限公司；三、被告陈翔开、陈银美于本判决生效之日起十日内，协助原告上海旭明置业有限公司撤销上述房屋的登记备案合同及预抵押登记手续；四、被告陈翔开、陈银美于本判决生效之日起十日内，支付原告上海旭明置业有限公司794,139.94元及利息(自2018年8月31日起至本判决生效之日，以794,139.94元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；五、被告陈翔开、陈银美于本判决生效之日起十日内，支付原告上海旭明置业有限公司违约金90,519.5元；六、原告上海旭明置业有限公司于本判决生效之日起十日内，扣除上述应付款项后将剩余房款(如有剩余)返还给被告陈翔开、陈银美。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,646元、保全费4,943.3元、公告费560元，全部由被告陈翔开、陈银美负担。该判决生效后，本院以(2020)沪0113执1359号案件立案执行。执行过程中，本院发出公告，主要内容为：一、被执行人陈翔开、陈银美应予2020年4月20日前向申请执行人旭明公司返还系争房屋。逾期，本院将依法强制执行。二、系争房屋内实际使用人及财产所有人应于2020年4月20日前将所属财产自行搬出，逾期致使财产因强制执行受损，后果自负。三、自2020年4月21日起，系争房屋由申请执行人接管。3、原告黄美丽(乙方)与被告陈翔开(甲方)于2015年10月27日签订租赁合同一份，主要内容为甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限为8年，自2015年12月1日起至2023年11月30日止，月租金为1,000元，租金以现金或转账方式支付，首期付12个月，另付1,000元押金，以后按每12个月结算一次，提前3天支付下次房租。甲方同意乙方装修房屋，不破坏房屋结构，允许乙方转租给第三方。同日，陈翔开出具一张收据，内容为“今收到承租人从2015年12月1日至2016年11月30日房屋租金12,000元(押金1,000元)”。另外，原告通过案外人管某某于2017年5月20日向被告陈翔开、陈银美的女儿转账10,184元，作为原告黄美丽缴纳的截止2017年底前的系争房屋租金(扣除了代付的物业费等)，后因系争房屋被上海市静安区人民法院查封拟拍卖，故其未再支付租金。本院认为，本案系案外人执行异2之诉，案外人提起执行异2之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案外人认为其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异2和复议案件若干问题的规定》第三十一条及买卖不破租赁的原则，享有排除申请执行人要求执行返还房屋的权利，对此，本院认为，本案并不适用上述司法解释第三十一条及买卖不破租赁的原则，因为系争房屋的所有权从未发生转让，被告上海旭明置业有限公司自始至终都是系争房屋的所有权人。被告陈翔开、陈银美作为出租人，并非系争房屋的所有权人，而仅仅是系争房屋预售合同的买受人。根据《物权法》及其司法解释的有关规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。买卖不动产物权的协议被解除的，应当认定为债权消灭。因此，预告登记的目的是为了保全一项旨在将来发生物权变动的请求权，是依附于债权而存在的。本案中，被告陈翔开、陈银美依据其与被告上海旭明置业有限公司之间就系争房屋达成的《上海市商品房预售合同》而获得系争房屋占有权，并通过与原告订立房屋租赁合同，将该占有权让渡给原告。原告对系争房屋享有的权利应以被告陈翔开、陈银美享有的权利为限。本院作出的(2018)沪0113民初22259号民事判决书已经生效，解除了上海旭明置业有限公司与被告陈翔开、陈银美之间的《上海市商品房预售合同》后，被告陈翔开、陈银美丧失了基于买受人对系争房屋享有的包括预告登记权利在内的所有权利，故原告黄美丽占有系争房屋也不再有合法依据。同时，原告黄美丽自2018年起没有支付过任何租金，表明其与被告陈翔开、陈银美之间的租赁协议实际上也已终止履行。本案系案外人执行异2之诉，原告黄美丽与被告陈翔开、陈银美之间租赁合同纠纷，可另行通过其他合法途径解决。综上，原告并不享有排除被告上海旭明置业有限公司基于所有权人要求执行返还房屋的权利。原告要求确认与被告陈翔开之间租赁合同有效并不得执行系争房屋腾退的诉讼请求，本院难以支持，被告陈翔开、陈银美经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用的解释(一)》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告黄美丽的诉讼请求。案件受理费2,358元(原告黄美丽已预缴)，由原告黄美丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  须桃根人民陪审员  孔庆洋人民陪审员  刘宝英二〇二〇年九月十七日法官 助理  史雅丽书 记 员  计凡迪附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第二十条……预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉的解释（一）》第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。