福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初3391号 原告：李红武，男，1977年4月29日出生，汉族，住湖南省邵阳县。 原告：董碧贞，女，1981年12月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告：张小玲，女，1988年5月7日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上述三原告共同委托诉讼代理人：郑国强，福建协兴律师事务所律师。 被告：谷雪薇，女，1986年11月22日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。 委托诉讼代理人：林占锦，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告李红武、董碧贞、张小玲与被告谷雪薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈坤城独任审理，被告谷雪薇申请回避，本院于2020年8月6日作出不准予回避申请的决定，后因工作安排，本案交由审判员黄佳蓉独任审理。本案于2020年9月18日公开开庭进行了审理，原告李红武、董碧贞、张小玲的委托诉讼代理人郑国强,被告谷雪薇的委托诉讼代理人林占锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李红武、董碧贞、张小玲向本院提出诉讼请求：1．判令谷雪薇向李红武、董碧贞、张小玲支付购房尾款110000元及违约金暂计33000元（实际违约金应以房屋成交价格1100000元为基数，从2018年11月4日开始按日0.05%计算至谷雪薇实际支付之日止）；2．判令谷雪薇向李红武、董碧贞、张小玲支付律师费12000元；3．诉讼费、保全费、保险费用由谷雪薇承担。事实和理由：2017年8月7日，李红武、董碧贞、张小玲与谷雪薇签订一份《房产买卖居间协议书》由李红武、董碧贞、张小玲将位于漳州台商投资区季阳光（一期）16幢1602号房屋（以下简称“四季阳光16幢1602室”）出售给谷雪薇，协议约定：房屋成交价格1100000元，签订协议之日被告应向李红武、董碧贞、张小玲支付定金20000元，于办理房产产权过户并取得取件单当日向李红武、董碧贞、张小玲支付210000元，余款870000元谷雪薇通过银行申请贷款，若银行实际放贷金额小于贷款申请金额，谷雪薇应于银行放款3日内将差额部分以现金方式支付给李红武、董碧贞、张小玲，之后谷雪薇向李红武、董碧贞、张小玲支付20000元，2018年11月1日银行实际放贷金额仅740000元，余款110000元谷雪薇至今未支付给李红武、董碧贞、张小玲。根据协议书第十一条、第十二条约定：谷雪薇应向李红武、董碧贞、张小玲承担总房款每日0.05%的违约金及诉讼费和律师费等。李红武、董碧贞、张小玲为维护合法权益诉至法院。 谷雪薇辩称，1．董碧贞和张小玲以代理人的名义签署《房产买卖居间协议书》，不属于《房产买卖居间协议书》合同当事人，因此，董碧贞和张小玲于本案的原告主体不适格，依法应当驳回董碧贞和张小玲的起诉。2．张小玲未获得买卖房屋所有权人李红武的授权，与董碧贞作为共同代理人与谷雪薇签署《房产买卖居间协议书》后，未能获得李红武的追认。谷雪薇作为善意相对人，已依法通知李红武，撤销前述协议书。现李红武、董碧贞、张小玲无权再依据该协议书主张任何权利。3．《存量房买卖合同》是对《房产居间买卖协议书》的让渡协商，房屋总价1060000元是重新协商后确定的。4．李红武、董碧贞、张小玲主张的违约金过高，应以尚欠购房款为基数，按银行同期贷款利率计算。5．房产居间买卖协议书关于要承担律师费的违约条款中的违约指的是根本违约的情况而不是本案逾期付款的情况。6．李红武、董碧贞、张小玲主张的保全费、保险费属于超额投保及保全，不应予以支持。 本院经审理认定事实如下： 2016年8月2日，李红武、肖春香（李红武配偶）委托董碧贞出售四季阳光16幢1602室，双方签订了委托书并进行了公证。 2018年8月7日，董碧贞、张小玲（甲方）以出售方的名义与购买人谷雪薇（乙方）签订了编号为1327488的《房产买卖居间协议书》，双方约定：甲方同意将其已购买四季阳光16幢1602室出售给乙方；房产成交总价为1100000元；购房款支付方式：协议签订之日乙方应直接支付甲方购房定金20000元（已支付的定金可冲抵首期购房款），乙方应于办理房产收件单当日向甲方支付210000元，乙方向银行申请贷款87万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款三日将差额部分以现金方式支付给甲方；甲方应于办理房屋产权过户当日将房产交付给乙方使用；甲乙双方签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方应承担由此引发的诉讼费和律师费；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达7日，对方有权解除合同并追究对方违约责任。谷雪薇于签订《房产买卖居间协议书》当日向张小玲支付定金20000元。 2018年9月6日，李红武（卖方）以出售方的名义，董碧贞以代理人的名义与买受方谷雪薇（买方）签订了编号为350683010007012018003958的《存量房买卖合同》一份，合同约定，卖方房产系四季阳光16幢1602室；房产成交价1063000元；买方须于2018年9月15日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款213000元，买方须于2018年9月30日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起30日内将上述房产正式交付给买方。落款处的出售人载明李红武、肖春香。李红武、谷雪薇于签订《存量房买卖合同》当日申请四季阳光16幢1602室转移登记。谷雪薇按房屋总价1063000元缴纳增值税10630元，并向董碧贞转账213000元，董碧贞当日返还3000元。 2018年9月10日，四季阳光16幢1602室登记所有权人由李红武变更登记为谷雪薇。 2018年9月18日，张小玲收到谷雪薇转账20000元。 2018年11月1日，中国建设银行将给谷雪薇的贷款740000元转入董碧贞银行账户。 2019年3月29日，谷雪薇向李红武、肖春香出具《撤销＜房产买卖居间协议书＞通知》并于同日送达肖春香，通知撤销其与张小玲、董碧贞签订的《房产买卖居间协议书》。 另查明，谷雪薇于2018年9月6日前出具《欠条》一张交由张小玲收执，确认其尚欠购房款870000元，其中欠款20000元承诺于2018年9月15日前归还，另欠款850000元通过银行贷款直接转入董碧贞账户。 另查明，李红武、董碧贞、张小玲委托福建协兴律师事务所律师代理本案诉讼，李红武支付律师费12000元。 再查明，应李红武、董碧贞、张小玲的申请，在其提供担保并缴纳诉讼保全费后，本院于2020年7月17日作出（2020）闽0681民初3391号民事裁定查封被申请人谷雪薇名下四季阳光16幢1602室，期限为三年，保全申请费5000元由李红武、董碧贞、张小玲负担。李红武支付保险服务费3000元。 上述事实有《房产买卖居间协议书》、微信转账记录、银行转账记录、《欠条》、账户明细、委托代理合同、发票、《撤销＜房产买卖居间协议书＞通知》、邮寄单、公证书、委托书、《存量房买卖合同》、过户申请、完税凭证等证据及当事人在庭审中的陈述为据，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一、李红武与谷雪薇就涉诉房产买卖的约定是以《房产买卖居间协议书》为准，还是以《存量房买卖合同》为准。 首先，关于合同效力。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，对被代理人发生效力。董碧贞作为李红武、肖春香的代理人，在李红武、肖春香的授权范围内与谷雪薇就涉诉房产签订了《房产买卖居间协议书》。可见，李红武作为四季阳光16幢1602室的房屋登记所有权人通过其代理人董碧贞的代理行为与谷雪薇建立了房屋买卖合同关系，且李红武的配偶肖春香在委托书上的签名可以证实肖春香明知且同意该项授权，张小玲是否具有代理权，与李红武、谷雪薇的房屋买卖合同关系无关。综上，《房产买卖居间协议书》就房屋价款、履行方式、履行期限、违约责任等方面进行了详细的约定，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。 其次，关于合同实际履行情况。根据本案查明的事实，谷雪薇分别于《房产买卖居间协议书》签订当时，即2018年8月7日向张小玲支付了定金20000元，于办理房屋过户当日，即2018年9月6日向董碧贞支付了购房款210000元，于2018年9月18日向张小玲支付购房款20000元，从谷雪薇付款的实际情况来看，其实际上是按《房产买卖居间协议书》及《欠条》约定的付款方式来履行合同义务，且房产交付的时间也与《房产买卖居间协议书》的约定相吻合。 再次，关于合同内容。《存量房买卖合同》内容不能客观体现买卖双方的交易过程。第一，谷雪薇已于签订《存量房买卖合同》之前支付定金20000元，但该合同未对定金是否已支付进行说明，亦未对定金的处理进行约定，明显不符合常理。第二，《存量房买卖合同》的房屋总价明显低于《房产买卖居间协议书》，若双方就房屋总价降低达成一致意见，谷雪薇于《存量房买卖合同》签订之前出具的尚欠购房款870000元的《欠条》应予以收回、销毁，亦或在《存量房买卖合同》中予以标注，但《存量房买卖合同》对此均未予以提及，谷雪薇不仅未销毁或收回《欠条》原件，而且按照《欠条》约定支付了相应的购房款，谷雪薇关于《存量房买卖合同》系让渡协商结果的辩称明显不符合逻辑。 综上，《房产买卖居间协议书》签订在前，《存量房买卖合同》签订在后，房产交易需签署《存量房买卖合同》系行政部门的管理要求，未有充分证据证明双方曾就合同内容重新达成合意的情况下，不宜认定《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示；且综合考虑合同内容及实际履行情况，《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，该协议真实、合法、有效，李红武与谷雪薇应按《房产买卖居间协议书》全面履行自己的义务。 二、谷雪薇应承担的合同责任。 关于尚欠购房款。《房产买卖居间协议书》约定房屋总价为1100000元，谷雪薇已支付购房款990000元（定金20000元+购房款210000元+购房款20000元+购房款740000元），李红武主张谷雪薇尚欠购房款110000元，事实清楚，证据充分，本院予以采信。 关于违约责任。《房产买卖居间协议书》约定违约方承担总房款每日0.05%的违约金，在逾期达7日的，还应赔偿守约方实际损失和收益损失以及由此引发的诉讼费和律师费用等；在银行实际放款金额小于银行申请贷款金额的情况下，谷雪薇应于银行放款三日将差额部分以现金方式支付，银行于2018年11月1日放款，即谷雪薇应于2018年11月4日前付清购房款。谷雪薇至今尚未支付购房款，明显违约，李红武主张谷雪薇按总房款每日0.05%支付违约金，谷雪薇抗辩违约金过高请求调低，根据公平原则，结合本地审判实践，本院酌情将违约金标准调整为以未付房款为基数按每日万分之三计算。另，律师费、保全申请费、保险服务费系因谷雪薇违约行为引发，李红武诉求谷雪薇按合同约定承担律师费、保全申请费、保险服务费，于法有据，本院予以支持。综上，谷雪薇应向李红武支付律师费12000元、保全申请费5000元、保险服务费3000元及自2018年11月5日起至判决确定还款之日止以未付房款110000元为基数按日万分之三计算的违约金。 综上所述，谷雪薇应向李红武支付购房款110000元及违约金（以110000元为基数，自2018年11月5日起至判决确定还款之日止按日万分之三计算）、律师费12000元、保全申请费5000元、保险服务费3000元。董碧贞、张小玲与谷雪薇未建立房屋买卖合同关系，其原告主体不适合，关于董碧贞、张小玲的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、谷雪薇应于本判决生效之日起十日内向李红武支付购房款110000元及违约金（以110000元为基数，自2018年11月5日起至判决确定还款之日止按日万分之三计算）、律师费12000元、保全申请费5000元、保险服务费3000元； 二、驳回李红武、董碧贞、张小玲其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3560元，减半收取计1780元，由谷雪薇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 黄佳蓉 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 谢 添 书 记 员 林巧云 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。