广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1022民初1880号 原告：中国工商银行股份有限公司田东县支行，住所地田东县平马镇中山路**。 法定代表人：苏中伟，该行行长。 委托代理人：杜仲海，中国工商银行股份有限公司田东县支行主管。 委托代理人：覃国林，中国工商银行股份有限公司田东县支行客户经理。 被告：凌永学，男，壮族，1978年11月5日出生，住广西田东县。 被告：田东县宝东诚房地产管理有限公司，，住所地田东县广场路城市春天 法定代表人：卢德任，该公司总经理。 原告中国工商银行股份有限公司田东县支行（以下简称工行田东支行）与被告凌永学、田东县宝东诚房地产管理有限公司（以下简称宝东诚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员欧阳阳担任审判长，人民陪审员刘建成、凌敏参加的合议庭，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。书记员周玲担任法庭记录。原告工行田东支行的委托代理人覃国林、被告宝东诚公司的法定代表人卢德任到庭参加诉讼。被告凌永学经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行田东支行向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决宣告原告与被告凌永学签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：A:[2013]田东委字[0025]号）立即到期，原告提前收回全部贷款本息、罚息；二、判令被告凌永学归还原告贷款本息、罚息137640.9元，其中本金132752.94元，利息4887.96元（利息已含罚息，算至2020年5月31日，2020年6月1日起 另起计算，计算方法按合同约定）；三、请求法院判令原告对田东县（城市春天13-B幢2-601号房享有优先受偿权；四、判令被告田东县宝东诚房地产管理有限公司对以上债务承担连带赔偿责任；五、判令以上被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告补充要求确认双方签订的《个人购房借款/担保合同》已解除。事实与理由：2012年10月31曰，被告凌永学向第三人田东县住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，田东县住房公积金管理中心于2013年1月28日委托原告向被告凌永学发放贷款17.3万元。2013年2月6日，原告与被告凌永学签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：A:[2013]田东委字[0025]号），约定原告向被告发放个人公积金委托贷款17.3万元，期限20年，利率4.5%,还款方式为按月等额本息还款法。为担保贷款的履行，被告凌永学以其购买的位于田东县（城市春天13-B幢2-601号）商品房向原告提供抵押，于2013年02月06日办理预抵押登记，预抵押登记证号为：东房预字第00004872号，预告登记权利人为原告并享有优先受偿权。2013年2月7日原告向被告发放贷款17.3万元。贷款发放后，被告未按照合同约定按时归还贷款本息，截止2020年5月31日，被告已违约13个月，累计逾期15期，尚欠贷款本息137,640.9元，其中本金132752.94元，利息4887.96元（利息已含罚息，算至2020年5月31日，2020年6月1曰起另计），根据原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》第一部分基本约定十条、第二部分具体条款第十四条的规定，被告田东县宝东诚房地产管理有限公司应承担借款人还款不能的阶段性连带责任保借款人应立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息以及其他费用。故原告对被告提起诉讼。综上所述，被告发生严重的违约行为，原告为维护合法权利，根据《民事诉讼法》第119的规定，特向贵院提起诉讼。 被告凌永学未作答辩也未提交证据，视为其放弃法庭举证质证、辩护的权利。 被告宝东诚公司辩称应由凌永学应承担还款的义务，其不应承担连带责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。原告为支持其主张提交的证据有：1、居民身份证，证明被告身份；2、居民户口簿，证明被告户口；3、单身声明书，证明被告人婚姻状况证明；4、个人购房借款/担保合同，证明借款金额、期限、抵押证明；5、借款凭证，证明借款依据；6、不动产登记证明，证明抵押依据；7、借据历史处理明细，证明贷款发放、还款情况；8、催款通知，证明原告向被告的催收情况。被告凌永学未到庭也未提交证据，视为其放弃法庭举证质证的权利。被告宝东诚公司未提交证据。经质证，宝东诚公司对原告提供的证据均无异议。本院对原告提交的证据材料审核后认为，上述证据内容客观，来源合法，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告凌永学因购买宝东诚公司开发的位田东县段（城市春天13-B幢2-601号）商品房而向原告借款。2013年2月6日，受百色市住房公积金管理中心田东管理部的委托，原告及被告凌永学、宝东诚公司共同签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：2013年田东委字0025号）。借款合同约定工行田东支行向凌永学发放个人住房公积金贷款，金额173000元，贷款期限240个月（即2013年2月7日至2033年2月7日）；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，遇基准利率调整的，按该次调整后的基准利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所约定利率的基础上加收50%确定；约定还款日为每月的7日前；采用等额本息还款方法；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；违约责任条款约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；请求人民法院拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。被告凌永学以其所有的位田东县段（城市春天 13-B幢2-601号）商品房为借款提供担保，双方于2013年02月06日办理预抵押登记，预抵押登记证号为：东房预字第00004872号。该借款合同中，保证人为宝东诚公司，提供的保证为连带责任保证。保证范围包括借款合同约定的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他付费用。对担保人宝东诚公司的约定是阶段性连带责任保证。在案涉房屋正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后的借款人债务免除保证责任。合同签订后，原告向凌永学发放了贷款。原告提交的个人贷款对账单载明，截止2020年5月31日，被告已违约13个月，累计逾期15期，尚欠贷款本息137,640.9元，其中本金132752.94元，利息4887.96元（利息已含罚息，算至2020年5月31日，2020年6月1日起另计）。因被告凌永学未能依约还款，经多次催收未果，原告遂诉至本院，提出前述诉请。 另查明，因被告凌永学未能依约还款，原告于2020年3月18日向被告发出个人住房贷款催收通知，通知载明“若您拒不履行还款义务，我中心将根据《借款合同》中相关规定（即法律诉讼程序）处理。” 再查明，2014年3月19日，凌永学办理房屋所有权登记手续，不动产权证东房权字第××号9号。但至本案诉讼时，涉诉抵押财产尚未办理正式抵押登记。 本院认为，涉案的《个人购房借款/担保合同》主体适格，内容没有违反法律、法规的强制性规定，系当事人的真实意思表示，属合法有效合同。原告与被告凌永学、宝东诚公司签订借款合同后，原告按约定履行了放贷义务，被告凌永学未按约还款的行为构成违约，根据双方借款合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求二被告立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告的借贷关系。原告已向被告发 出包含解除合同意思表示在内的通知书，自通知到达对方时双方解除合同关系，因此，原告解除与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同解除的法律要件，本院予以确认。合同解除后，二被告应向原告偿还拖欠的贷款本金132752.94元，利息4887.96元（含罚息，计至2020年5月31日）。 关于本案抵押财产优先受偿的问题。诉争房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设定登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对诉争房屋享有现实抵押权，故本院对原告主张行使优先受偿权的诉请不予支持。 被告宝东诚公司作为保证人在《住房公积金借款合同》签字、盖章予以确认，明确约定为购房人的借款承担连带责任保证。涉诉的抵押财产至今未办理正式的抵押登记手续，宝东诚公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带清偿责任，宝东诚公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告凌永学经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证及辩论的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一 条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告中国工商银行股份有限公司田东县支行与被告凌永学、田东县宝东诚房地产管理有限公司于2013年2月6日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：2013年田东委字0025号）解除； 二、被告凌永学向原告中国工商银行股份有限公司田东县支行偿还贷款本金132752.94元； 三、被告凌永学向原告中国工商银行股份有限公司田东县支行支付截止2020年5月31日的利息（含罚息）4887.96元；从2020年6月1日起按《个人购房借款/担保合同》（合同编号：2013年田东委字0025号）的约定计付利息至本案生效判决规定的履行期限最后一日止； 四、被告田东县宝东诚房地产管理有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司田东县支行的其他诉讼请求。 本案受理费3053元，由被告凌永学、田东县宝东诚房地产管理有限公司共同负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并向原告付清）。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项-法院诉讼费专户，开户行：农行百色分行营业部，账60×××9797）。 审 判 长  欧阳阳 人民陪审员  韦仁鲜 人民陪审员  谭桂荣 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  周 玲