湖北省谷城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0625民初1173号 原告：某县盛康镇供销合作中心社。 法定代表人：庄某。 委托诉讼代理人：程某。 委托诉讼代理人：郑某。 被告：周某。 委托诉讼代理人：吴某。 原告某县盛康镇供销合作中心社（以下简称某县盛康镇供销合作中心社）与被告周某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，因内部调整分案又于2020年7月22日转至张勇名下承办，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某县盛康镇供销合作中心社的委托诉讼代理人程某、郑某，被告周某及其委托诉讼代理人吴某均到庭参加诉讼，本案现己审理终结。 某县盛康镇供销合作中心社向本院提出诉讼请求：1.判令周某立即偿付购房款40000元。2.自逾期付款之日起，按银行同类贷款利率承担利息至清偿之日止；3.由被告周某承担本案诉讼费。事实及理由：2013年10月15日，原、被告之间签订了购房合同。双方约定被告周某购买的房屋价款为每平方米1260元，总价款193000元。被告总体付款153000元，余款定于2014年6月付清。还款逾期后，经多次索要无果，故请求人民法院判如所请。 周某辩称：一、被答辩人所诉要求答辩人支付购房40000元不实，答辩人已按协议书约定的单价1060元／平方米，支付了153000元购房款，待被答辩人对涉案房屋完成分户初始登记手续，向不动产管理部门提交房屋过户办证手续等应履行的义务后，答辩人方可予以支付剩余购房款14639元。二、被答辩人的诉请已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。三、默示的意思表示只有在法律有规定，当事人双方有约定或符合交易习惯的情况下，才可视为意思表示，本案不存在法律规定和双方约定的情况，答辩人未认可案涉房屋房价增加的意思表示，故应驳回被答辩人的诉讼请求。四、案外人谷城县盛康镇远大城镇建设有限责任公司系受委托代收售房款，并没有改变合同双方的主体性质，其并未取得和购房人直接进行变更合同实质条款的主体资格和权利，故案外人谷城县盛康远大城镇建设有限责任公司在收据上的备注不具有法律效力，不能改变原合同的约定，也无权改变原合同的约定价款。 某县盛康镇供销合作中心社围绕诉讼请求依法提交了集资建房协议书、购房款收据、金龙小区6号楼房权证、工程竣工验收证明，且申请证人任某出庭作证。周某未提交证据，其对原告提交的书面证据的真实性不持异议，但对其证明目的持有异议，认为收据上面是案外人谷城县盛康镇远大城镇建设有限责任公司的单方备注，不能改变原合同约定的单价和总价而不具有法律效力；工程竣工验收证明是复印件，不符合证据的形式要件，不予认可。对经质证双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于周某所购房屋价格的认定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”第七十五条规定“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。”本案中，原告某县盛康镇供销合作中心社提交的谷城县盛康镇远大城镇建设有限责任公司出具的收款收据中载明：周某所购房价为193000元，并对余款部分的给付时间及逾期付款违约责任和出售方应尽义务进行了书面约定，该收据的交款人联已交给周某。经本院对该项证据进行认证，其载明的内容实质上系集收款收据、集资建房分配协议书的补充协议内容为一体；按照交易习惯，周某不可能在接收购房收款收据后不对载明的内容进行审查而不具有知情权，则其知道或应当知道收据载明的内容，但却在长达近七年的时间内并未提出异议，而在本案诉讼中才提出以上答辩意见，且未提交证据证实其抗辩意见；故被告周某所辩案外人谷城县盛康镇远大城镇建设有限责任公司系受原告委托代收售房款，其单方备注无权改变原合同价款的理由依法不能成立。依照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，本院作出的已经发生法律效力的（2019）鄂0625民初××号民事判决书与本案系同等类型案件（类案），该案对集资建房分配协议书与收款收据中载明的不同购房款金额进行了分析、认定：购房款收据应作为双方结算购房款的依据。同时，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第九十六条规定“人民法院认定证人证言，可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析作出判断。”本院结合证人任某当庭所作证词认定：某县盛康镇供销合作中心社棚户区改造项目工程验收交付后，某县盛康镇供销合作中心社委托谷城县盛康镇远大城镇建设有限责任公司的任某对外出售房屋抵付工程款。对于被告周某所辩工程竣工验收证明是复印件，不符合证据的形式要件，不予认可的质证意见，本院认为：该证据虽系复印件，但加盖了谷城县建设工程质量监督站的原始印章且依据案涉盛康金龙小区的房屋已经办理了房权总证这一客观事实，故应为有效证据。当事人的陈述是民事诉讼证据的一种，在民事诉讼中，当事人对于案件的一切事实、证据的判断、法律的适用，以及对方当事人主张的事实和理由，有权表示同意或者提出反驳。当事人的陈述往往带有片面性，甚至会掩盖事实的真相。因此，在案件审理中应当把当事人的陈述和其他证据如书证、物证、证人证言等结合起来，进行综合分析判断，审查其是否符合案件的真实情况。本院结合本案证据材料、类案生效法律文书及同一小区其他住户同期的购买房价等证据材料（以上证据本院以微信送达的方式传送给被告周某的委托诉讼代理人吴某进行了质证其亦持有异议，不予认可）综合认定周某购买的房屋价格为193000元。 二、关于本案诉讼时效的问题。庭审后，原告某县盛康镇供销合作中心社向本院提交了2015年10月20日、2017年7月20日、2020年5月25日在盛康镇金龙小区内张贴的催收购房款及住户应当限期提交办理房产证件的个人相关证件的告示。该补强证据亦经本院以微信送达的方式传送给被告周某的委托诉讼代理人吴某进行了质证，其亦不予认可。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中原告某县盛康镇供销合作中心社最后一次主张权利的时间是2020年5月25日，因金龙小区涉及的债务人为数众多，其以通过张贴告示的形式主张债权不违反相关法律规定，本院对该项证据予以采信。综上，原告的起诉并未超过诉讼时效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 盛康镇金龙小区系某县盛康镇供销合作中心社进行的棚户区改造项目，该项目完工后，办理了房产总证等相关手续。2015年11月，按照谷城县人民政府机构改革和上级单位要求，原谷城县盛康供销合作社、原谷城县南河供销合作社及原谷城县赵湾供销合作社进行整合，成立谷城县盛康供销合作中心社，托管上述三社业务及资产﹝以上事实已为本院作出的（2016）鄂0625刑初××号刑事判决书、（2019）鄂0625民初××号民事判决书所确认﹞。 2013年10月15日，某县盛康镇供销合作中心社与周某签订了集资建房分配协议书，双方约定：周某向某县盛康镇供销合作中心社订购位于盛康镇金龙小区南（6号）楼3单元4楼东侧的房屋一套，面积158.15平方米，每平方米1060元，总价款167639元。一次性付款143000元，余款于2013年年底付清。协议签订后，周某当日交付部分购房款143000元，并由谷城县盛康镇远大城镇建设有限责任公司经某县盛康镇供销合作中心社授权委托售房向其出具收据一份，该收据载明：今收到周某交来购房款143000元，房价193000元，首付143000元，余款50000元于2014年6月前付20000元，2014年底前付清，如未按期限付款，按银行利率收取利息；2014年年底前给该户办好房产证，自即日起免一年水费、物业管理费、水电入户费，送水、电表各一块。周某于2015年2月17日交纳购房款10000元，并由原告某县盛康镇供销合作中心社的委托诉讼代理人程某向其出具收条一张。嗣后，经原告多次催索，被告周某均以种种理由推诿，拖延还款至今。故，原告诉至本院。 本院认为：原谷城县盛康供销合作社与周某签订的《集资建房分配协议书》实为房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同；周某在支付购房首付款143000元的同时，重新确认购房总价款为193000元，并对剩余购房款50000元约定了分期支付方式，后周某又支付了10000元，尚欠40000元购房款至今未予偿付，已构成违约，理应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告要求被告支付自逾期付款之日起，按银行利率计付利息至清偿之日止的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更……。”的规定，应自双方重新约定的付款时间到期之日的次日起即2015年1月1日起计算；对于逾期付款违约金“如未按期限付款，按银行利率收取利息”的约定，随着我国金融利率市场化改革的推进，中国人民银行逐步放开了金融机构的利率决策权，已取消公布基准利率，并于2019年8月17日发布公告决定改革完善贷款市场报价利率（lpr）形成机制。现基准利率不复存在，故有必要根据我国货币政策调控机制的改变，对原被告双方约定的违约金标准进行调整。对被告周某所辩待原告对涉案房屋完成分户初始登记手续，向不动产管理部门提交房屋过户办证手续等应履行的义务后，其方可予以支付剩余购房款14639元的理由，基于其未在约定期间完成付款义务以至于原告某县盛康镇供销合作中心社不能及时办理相关权证的客观事实，本院不予采纳，原告某县盛康镇供销合作中心社应在周某履行还款义务的同时及时为其办理所购房屋的相关权证。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二十四条第一款、第四十四条第一款之规定，判决如下： 一、周某于本判决生效之日起三日内向某县盛康镇供销合作中心社偿付所欠购房款40000元，并自2015年1月1日起，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（lpr）标准计付利息至清偿之日止。 二、驳回某县盛康镇供销合作中心社其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，减半收取为1025元，由周某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张勇 二〇二〇年九月十四日 书记员  张峥