贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5993号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张林涛，男，1979年11月23日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：周敏，女，1981年8月12日出生，彝族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：梁松，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人张林涛、周敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人余英民，被上诉人的委托诉讼代理人梁松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判；撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.上诉人于2018年5月19日公告交房，根据《商品房买卖合同》14.1条关于被上诉人应于7日内验收房屋的约定，本案逾期交房的违约金应计算至2018年5月26日，一审根据《商品房买卖合同》14.3条关于登报通知交房之日起90日内买受人未提出书面异议的视为商品房已交付的约定，再行增加90日不当。2.上诉人所收取的各项开户费有合同约定，该费用不属于建设安装费，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。被上诉人张林涛、周敏二审答辩称：三通费系代收性质，应予退还。请求二审驳回上诉，维持原判。原审原告周敏、张林涛一审诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金4376元（违约金以364697元为基数，按日万分之一的标准，从2018年11月16日起计算至2019年3月18日）；2.判决被告支付延期交房违约金11870.88元（违约金以364697元为基数，按照日万分之零点五的标准，从2016年10月30日计算至2018年8月16日）；3.判决被告退回不应该由原告承担各项开户费3440元及占用资金期间的利息，利息以3440元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准，从2015年5月26日起计算至资金占用利息至本案履行完毕之日止。一审法院认定事实：2015年5月26日，以原告周敏、张林涛为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积106.83平方米，套内建筑面积84.7平方米。房屋总价款364697元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。出卖人登报通知交房后90日内买受人未提出书面异议的，视为该商品房已完成交付。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款364697元，以及各项开户费及交易费3690元。之后，被告退还原告交易费及多收的闭路电视开户费。2018年8月16日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年2月6日，涉案房屋所在的楼栋取得工程竣工验收备案。2018年5月19日登报通知原告接房。2019年3月18日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。原告认为，被告逾期交房和办理商品房转移登记存在违约，以及应退还三通费，遂提起诉讼，请求支持其诉讼请求。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2018年8月16日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案的诉讼时效应从2018年8月23日起开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月19日提起诉讼并未超过诉讼时效。故被告的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。2018年2月8日，涉案房屋取得工程竣工验收备案。2018年5月19日，被告登报通知碧阳国际城3期13、14、27、27栋部分业主办理交房手续。根据合同约定出卖人登报通知交房后90日内买受人未提出书面异议的，视为该商品房已完成交付。原告没有提交证据证明在被告登报通知收房后90日内提出书面异议，故视为该商品房已于2018年8月17日已完成交付。原告实际收房时间早于合同约定的视为房屋交付的时间，故被告逾期交房的时间从2016年10月31日计算至2018年8月16日为654日，对应的违约金计算为11925.59元（364697元×0.5?/日×654日）。原告只诉11870.88元，系其对自己权利的处分，予以支持。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年8月16日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2019年8月11日前）为原告办理商品房转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年1月19日提起诉讼没有超过诉讼时效。故对被告的诉讼时效抗辩主张不予采纳。原告诉请的违约金应从2019年8月11日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告在合同约定的时间内已于2019年3月18日为原告办理了房屋权属证书，故被告不存在违约行为，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，不予支持。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。被告退还原告交易费及多收的闭路电视开户费，故被告应退还原告开户费为3285元。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周敏、张林涛逾期交房违约金11870.88元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告周敏、张林涛开户费共计3285元；三、驳回原告周敏、张林涛的其他诉讼请求。案件受理费146元，由原告周敏、张林涛负担56元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担90元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据双方所签《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2016年10月30日向被上诉人交付案涉房屋，逾期未交付，构成违约，应当按照合同约定向被上诉人支付违约金。关于被上诉人承担违约责任期间，双方有《商品房买卖合同》第十四条交接手续（一）约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；（三）约定：查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人登报通知交房之日起90日内买受人未提出书面异议，视为该商品房已完成交付。《补充协议》5.1约定：买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。上诉人于2018年5月19日在《毕节日报》公告交房，被上诉人在该90日的异议期内实际收房，一审以被上诉人实际收房日作为计算本案逾期交房违约金的截止日期，并无不当。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年九月二十五日书记员  邓 千