广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0422民初1863号 原告：吴春雨，女，1985年2月17日出生，汉族，居民，住广西藤县。 委托诉讼代理人：杨海锋，男，1982年7月14日出生，汉族，居民，住广西藤县，（系原告丈夫） 委托诉讼代理人：邱健锋，藤县东城法律服务所法律工作者。 被告：梧州市保盈投资有限公司，住所地：广西藤县藤州镇津**碧水湾。统一社会信用代码:9145042269021229Y。 法定代表人：王捷，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：何谷华，男，1960年11月7日出生，汉族，居民，住广西苍梧县，该公司员工。 被告：广西藤县中嘉房地产开发有限公司，住所地：梧州市藤藤州镇津**碧水湾A1地块**楼**03商铺，统一社会信用代码:91450422MA5MYMJ61B。 法定代表人：覃甲勇，总经理。 委托诉讼代理人：苏俊文，广西益远（藤县）律师事务所律师。 原告吴春雨诉被告梧州市保盈投资有限公司（以下简称保盈公司）、广西藤县中嘉房地产开发有限公司（以下简称中嘉公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴春燕及其委托诉讼代理人杨海锋、邱健锋，被告保盈公司的委托诉讼代理人何谷华、嘉房公司的委托诉讼代理人苏俊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴春雨向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决二被告履行原告吴春雨与被告保盈公司于2015年10月8日签订的《保盈碧水湾认购书》，由被告将商品房藤县津北区碧水湾二期幸福澜湾3号一单元1303号房出售给原告，价值397565元；2.诉讼费用由被告担。事实与理由：2015年10月8日，原告与被告梧州市保盈资有限公司签订了《保盈碧水湾认购书》，认购书约：1.被告保盈公司将藤县津北区碧水湾二期幸福澜湾3号楼一单元1303号房（建筑面积:113.59平方米，建筑面积单价:3500元/平方米）；2.原告向被告认购的物业的认购价为397565元；3.原告选择的付款方式为：公积金按揭；4.原告的付款时间为：定金：40000元须于签署本认购书时付清；第一期楼款：119565元须于2015年10月22日前付清(含定金)；第二期楼款：278000元须于2015年11月22日前付清。认购书签订后，原告将40000元定金交给被告保盈公司，但被告保盈公司由于负债原因，导致已出售给原告藤县津北区碧水湾二期幸福澜湾3号楼一单元1303号房被拍卖，由被告中嘉公司竞得。为了维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》的规定提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告保盈公司辩称，保盈公司只收到原告交付的40000元，由于原告没有按照认购书约定的时间支付购房款，导致不能网签，原告未能购得案涉房屋的主要责任在原告。案涉的房屋已于2018年被梧州市中院拍卖了，因此保盈公司没有权利把房屋按照原价卖给原告。 被告中嘉公司辩称，1.中嘉公司不是认购书的合同相对方，保盈公司与中嘉公司之间不存在承继关系，原告主张要求中嘉公司继续履行认购书没有法律依据；2.中嘉公司是通过拍卖取得保盈公司的三块土地使用权及地上房屋所有权，中嘉公司支付的拍卖成交总价款已经扣减了出售并网签的246套房屋已收取的房款，在原告认购的房屋没有进行网签并且交付购房款的情况下，中嘉公司没有理由继续履行保盈公司与原告签订的认购书；3.认购书是双方为将来签订商品房买卖合同达成的书面承诺或协议，应区别于商品房买卖合同，原告不能按照认购书要求被告履行相关义务；4.保盈公司与原告签订认购书时未取得预售证，该认购书无效；5.原告签订的认购书中约定交付第一期购房款的时间是2015年10月22日，但原告没有按时支付房款，即使认购书有效，应视为原告已经放弃购买案涉房屋，且时间已经过去5年，已经超过诉讼时效。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对原告提交的证据1原告的身份证、证据2企业信息电脑咨询单、证据3《保盈碧水湾认购书》、证据4收款收据，证据5（2017）桂04执恢3号之二执行裁定书，被告保盈公司对上述证据的真实性没有异议，被告中嘉公司对证据1、5没有异议，对证据2－4，认为应由法院认定。本院认为，上述证据内容真实、形式、来源合法，与本案争议事实具有关系性，依法予以采信。对证据6房屋权属信息查询结果证明、证据7原告的银行流水、收入证明、贷款证明，被告保盈公司、中嘉公司认为证据6、证据7与本案无关。本院认为，证据6、证据7反映原告在2015年11月27日、2015年12日1日分别向有关部门对原告的银行流水、房产信息等情况进行了查询，并具了收入证明，仅凭这二组证据不能证实原告拟证明的“原告于2015年12月去交购房款，但是被告保盈公司拒收”这一主张。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2015年10月8日，原告吴春雨作为乙方（认购方），被告保盈公司作为甲方（出售方），双方签订《保盈碧水湾认购书》，主要内容包含：乙方向甲方认购藤县藤县津北区碧水湾二期幸福澜湾3号一单元1303号房，建筑面积113.59平方米（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准），建筑面积单价3500元/平方米，认购总价格为397565元；付款方式为公积金按揭，乙方应在签署认购书时付清定金40000元，在2015年10月22日前付清第一期楼款119565元（含定金），在2015年11月22日前付清第二期楼款278000元；双方签署《商品房买卖合同》及其相关附件的时间为缴付第一期楼款的时间即2010年10月22日，双方应于该时间携带本认购书、身份证明、营业执照、法人代表证明书等材料到碧水湾销售中心签署上述合同及办理相关手续；如因乙方的原因导致上述合同文件在本认购书约定的时间没能签署或乙方违反本认购书任何一约定的，属乙方违约，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售。认购书落款乙方签署处由吴春雨签名，甲方签署处打印有周健的名字及电话号码，并加盖了保盈公司销售中心专用章。原告吴春雨于2014年7月12日和2015年8月25日分两次共向被告保盈公司交付了40000元购房定金，保盈公司向吴春雨出具了两张收款收据，两张收据上均加盖了保盈公司财务专用章。被告保盈公司于2015年10月15日取得案涉房屋的商品房预售许可证，但原告吴春雨与被告保盈公司一直没有签订《商品房买卖合同》。 原告吴春雨自述，被告保盈公司的销售人员周健与其口头约定交付第一期楼款的时间为2015年12月份，但2015年12月份原告向保盈公司交付购房款时，保盈公司拒收，且保盈公司因债务问题，在2015年可能已经进入拍卖程序，无法签订《商品房买卖合同》，因此原告一直未能与保盈公司签署《商品房买卖合同》。保盈公司对原告的自述不予认可，认为原告没有证据证明其自述，且保盈公司不可能拒收购房款。被告中嘉公司称，藤县人民法院审理的（2020）桂0422民初120号案反映，其他购房者在2015年11月20日还与保盈公司签订了《商品房买卖合同》并进行了网签，不存在原告所说的无法签订《商品房买卖合同》的事实。 被告保盈公司的财产因债务问题被梧州市中级人民法院依法拍卖。2018年1月19日，被告中嘉公司在淘宝网络司法拍卖平台以最高价142,885,225元竞得包括案涉商品房在内的地块及地上在建商品房工程，扣减未完工但已出售网签的246套房屋已收取的房款43298279.52元，中嘉公司实际上支付的拍卖成交总价款为99586945.48元。未完工但已出售网签的246套房屋由中嘉公司通知相关购买人与中嘉公司重新签订《商品房买卖合同》。原告认购的商品房并不在上述246套已出售网签的商品房内。 被告中嘉公司在竞得包括案涉商品房在内的地块及地上在建商品房工程后，已将涉案商品房出售给他人，房屋权利人已办理的了预售商品房预告登记。 本院认为，本案的争议焦点：1.原告吴春雨与被告保盈公司签订的《保盈碧水湾认购书》是否有效？2.是否应支持原告的诉请？ 1.关于《保盈碧水湾认购书》的合同效力问题。 《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,而且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房买卖合同应当明确以下内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套实施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜等。本案中,原告吴春雨与被告保盈公司签订的《保盈碧水湾认购书》中仅对房屋的坐落、单价、面积、总价款、付款方式、付款时间、未能订立《商品房买卖合同》违约责任等作出约定,未对交付使用条件及日期等其他必备条款作出约定，原告与保盈公司签订的认购书不具备《商品房销售管理办法》所规定的商品房买卖合同所应当具备的主要内容,且原告并未按认购书的约定支付购房款，因此原告与保盈公司签订的《保盈碧水湾认购书》不能认定为《商品房买卖合同》(本约合同),只能认定为商品房预约合同。签订预约合同是为了将来签订商品房买卖合同，并非正式的商品房预售行为。商品房预售许可证明是针对商品房预售行为做出的强制性规定，并未对出售人签订预约合同的行为做出禁止性规定，故保盈公司在与原告签订认购合同时是否取得预售许可证不影响认购书(预约合同)的效力,案涉的《保盈碧水湾认购书》是双方当事人真实意思的表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效合同。中嘉公司提出认购书无效的意见，没有法律依据，本院不予采纳。 2.关于是否应支持原告的诉请的问题。如前述所，原告吴春雨与被告保盈公司签订的《保盈碧水湾认购书》是商品房预约合同。原告吴春雨和保盈公司在认购书中也约定双方需签订商品房买卖合同,说明双方签订认购书的目的是为了将来签订商品房买卖合同,而不是将案涉商品房直接出售给原告。原告不能仅凭其与保盈公司所签订的《保盈碧水湾认购书》就要求保盈公司按照认购书约定的价格将案涉商品房给出售原告，且案涉商品房已由中嘉公司竞拍所的，保盈公司也无权继续出售案涉商品房给原告。另，原告认购的商品房并不包括在中嘉公司竞拍所得的已出售网签的246套房屋商品房内，中嘉公司没有义务与原告签订《商品房买卖合同》。中嘉公司在竞得包括案涉商品房在内的地块及地上在建商品房工程后，已将涉案商品房出售给他人，无论是保盈公司还是中嘉公司均无权再将案涉商品房出售给原告。庭审中，本院向原告征询是否要变更诉讼请求，但原告坚持不愿意变更诉讼请求，故对原告要求被告保盈公司、中嘉公司将藤县津北区碧水湾二期幸福澜湾3号一单元1303号商品房出售给原告的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告吴春雨的诉讼请求。 案件受理费7263元，由原告吴春雨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  王 莉 人民陪审员  刘桓君 人民陪审员  陈 谷 二〇二〇年九月十一日 法官 助理  罗冬梅 书 记 员  杨鹃硕 附本案适用的法律法规: 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。