山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初6342号原告（反诉被告）：青岛华金大地制衣有限公司，住所地青岛市市**上清路**。法定代表人：王宗瑗，总经理。委托诉讼代理人：臧晓运，山东华政律师事务所律师。委托诉讼代理人：江则霖，山东华政律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘红，女，1964年5月27日生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：赵德基，山东北极之星律师事务所律师。青岛华金大地制衣有限公司（以下简称：华金公司）与刘红租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。华金公司的委托诉讼代理人臧晓运、江则霖，刘红及其委托诉讼代理人赵德基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华金公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令刘红立即将上清路2号4号楼2309甲、2310甲乙室腾退给华金公司；2.依法判令刘红支付房屋占用费16000元及利息5440元（自2018年4月1日起，按年利率24%至付清之日止，暂计至2019年8月31日），共计21440元；3.诉讼费由刘红承担。事实与理由：2017年3月6日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于青岛市上清路2号4号楼2309甲、2310甲乙室房屋，租赁期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止，并约定房屋年租金为16000元。原告多次要求被告在合同到期后腾房，但被告拒不履行，为维护原告合法权益，遂诉至法院。刘红辩称，1.华金公司主体不适格，双方的租赁期限已届满。双方的租赁权利义务已终止，针对新形成的房屋占有关系，有权提起腾房和索要占有费的主体，根据《物权法》的规定，只有物权的所有人有权利提起。2.本案不归法院管辖。2003年刘红在政府为解决下岗职工再就业的政策鼓励下，承租了青岛华金集团股份公司的原旧厂房，进行装修改造，经营至今已达十七年之久，租赁的形式采取一年一签订租赁合同的形式。2017年应华金公司的要求，包括刘红在内的全体商户，对各自承租的房屋进行投资改造装修，在装修后短短一年不再续签租赁合同，给所有商户，造成巨大经济损失。因此，它属于历史遗留问题，应由政府解决，法院不具有管辖权。3.华金公司让腾房有悖现状。租赁合同临近到期，华金公司派出电工每家每户通知，到期不再续租房屋。到期后刘红马上腾出房屋，否则公司将断水、断电、封门，强制收回全部房屋。刘红向本院提出反诉请求：1.判令华金公司返还风险抵押金1600元，赔偿过错损失5万元；2.反诉费用由华金公司承担。事实与理由：2003年政府为解决下岗职工再就业，将已面临破产的华金集团的破旧厂房租赁给包括刘红在内的下岗职工租赁经营，租户对厂房投资改造后，租赁经营至今已达十七年之久，租赁形式为一年一签订租赁合同。刘红承租了华金公司上清路2号4号楼2309甲、2310甲乙，交纳风险抵押金1600元。在全体租户投入大量人力、物力及心血后，改造成了台东繁华的商业圈。2017年华金公司要求对该范围内的全部商铺进行全部改造，刘红为此投入2万元对其商铺进行了改造，这年合同还未到期，华金公司就让刘红腾房。合同到期后，华金公司断水、断电、封门，强行将房屋收回，给刘红造成投资损失2万元，停业损失3万元。为此，刘红提起反诉。华金公司对刘红的反诉辩称，1．刘红主张返还风险抵押金1600元无事实和法律依据。《房屋租赁合同》第十二条约定“甲方根据相关安全、消防规定和突发事项预案要求，按租金基数IO%比例收取乙方经济损失风险抵押金（所有权归乙方，由甲方负责管理），用于乙方因安全、消防等事件造成的经济损失赔偿（赔偿后补足差额）。”截至今日，刘红仍然占用房屋，未向华金公司交房，因此，刘红主张返还风险抵押金1600元无事实和法律依据。2.刘红主张答辩人赔偿改造房屋的2万元无事实和法律依据。《房屋租赁合同》第七条约定“……租赁期内乙方不宜进行装修，若有装修等投入，在终止合同或园拆迁、政府收回土地房屋或乙方违约提前终止合同时乙方装修等全部投入的损失由乙方自行负担，甲方不承担赔偿、违约等任何责任。”并且华金公司2017年下发的是安全隐患限期整改通知书内容是通知涉案房屋期满之后不再续租，并不是要求刘红就租赁房屋进行改造，所以刘红进行装修造成了损失，也应由其自行承担。3.刘红主张华金公司赔偿停业损失3万元并无依据，《房屋租赁合同》第四条约定“鉴于甲方出租的房屋及土地已经进入政府土地筹备范畴，乙方知道并同意在租赁期内，若因政府收回或者规划拆迁房屋、土地、企业改制等原因，甲方提前终止合同时，乙方无条件搬出且甲方不承担任何违约、赔偿责任（包括但不限于乙方装修、经营等损失）双方终止租赁经营……”2017年9月14日，青岛市企业托管中心资产管理处下发安全隐患限期整改通知书，华金公司按照该通知书于2017年11月1日开会通知刘红期满后不再续租，2018年1月17日青岛市企业托管中心又下发青企托资字[2018]6号关于严格落实中心党委会关于重大安全隐患整改决定的通知要求刘红停止全部租赁逐步腾空房屋，因而华金公司要求刘红腾空房屋的要求符合合同约定，刘红向华金公司主张停业损失无事实和法律依据。综上所述，刘红所诉无事实和法律依据，华金公司请求人民法院依法驳回刘红的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件的事实和争议，本院认定如下：位于青岛市市北区上清路2号4号楼2309甲、2310甲乙室房屋由刘红向华金公司承租使用。2017年3月6日，华金公司（甲方）与刘红（乙方）续签《房屋租赁合同》，合同约定：刘红承租华金公司位于青岛市市北区上清路2号4号楼2309甲、2310甲乙室房屋，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日；房屋年租金16000元，按半年支付，签订合同时，乙方支付交纳半年房租，之后房租到期前一个月交清下一半年租金；逾期不交租金，甲方有权按照未交纳部分按照每日千分之五收取逾期违约金，逾期超过3天，甲方有权停止供水、供电，因此造成的损失乙方负担，超过30天不交纳租金，甲方有权终止合同；鉴于出租房屋及土地已经纳入政府土地储备，若因拆迁、改制等原因甲方提前终止合同时，乙方同意无条件搬出房屋，且甲方不承担违约或赔偿责任；乙方不宜进行装修，若有装修投入，甲方不承担任何违约或赔偿责任；乙方应当按照甲方规定的时间交纳水、电费，逾期不交按照未交纳部分每日10%收取逾期违约金，逾期超过3天，甲方有权停止供水、供电，因此造成的损失乙方负担。另查明，刘红与华金公司因青岛市市北区上清路2号的其他房屋租赁还签订了三份租赁合同。合同签订后，双方开始履行合同。2017年7月26日，华金公司要求刘红对部分电线线路按照电力要求改造，要求撤走液化气罐等，并要求两天内整改完毕。2017年11月1日，华金公司召集包括刘红等租赁方召开会议，通知合同到期不再续租。刘红称合同到期后即腾房给华金公司，房屋已经由华金公司控制；华金公司称刘红继续占用涉案房屋，并提交水电费发票，以证明刘红于2019年3月25日交纳四份租赁合同2019年2月份合计803.40元的水电费，刘红认为该水电费系其自建房屋自2101室（另案处理）引出水电所产生费用，刘红与华金公司四份租赁合同各自单独交费、华金公司单独出具发票和收据，但刘红未提交四份合同单独的水电费发票或收据。在华金公司2019年4月30日强制停水停电，期间刘红搬出涉案房屋，但未进行房屋的腾让交接。还查明，期间华金公司收取刘红押金1600元。本院认为，华金公司、刘红就涉案房屋签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，应认定为有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行其合同义务。合同到期后，刘红应履行腾还房屋的义务，否则华金公司有权要求其支付房屋使用费。因此，刘红关于华金公司主体不适格以及本案不属法院管辖的抗辩理由不成立。刘红称合同到期后其搬离了租赁房屋，但华金公司提交的证据证明其于2019年3月25日交纳2019年2月份水电费，因此本院认定刘红占有使用房屋至2019年2月28日，刘红应支付自2018年4月1日至2019年2月28日的房屋使用费14641元（16000元/365天X334天），华金公司所主张使用费的超出部分不予支持；华金公司主张刘红按照年息24%支付使用费的利息，本院认为双方合同约定租金的逾期违约金为日千分之五，明显过高，酌情调整为年息12%比较合理，使用费的逾期利息应参照调整过的逾期违约金标准，自使用房屋完毕开始计算。刘红提交的证据，不足以证明其损失，故刘红主张的经营损失及装修损失本院不予支持。刘红主张华向金公司退还押金1600元，合同履行完毕，华金公司应向刘红退还。华金公司要求刘红腾房的诉讼请求，因刘红已经搬离房屋，双方仅未办理交接手续，华金公司接管房屋即可，因此华金公司要求腾房的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘红于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）青岛华金大地制衣有限公司支付房屋使用费本金14641元及利息（以实际欠款为本金，自2019年3月1日起至2019年8月31日止，按照年息12%计算）；二、原告（反诉被告）青岛华金大地制衣有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘红返还押金1600元；三、驳回原告（反诉被告）青岛华金大地制衣有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘红的其他反诉请求。上述第一、二项折抵，被告（反诉原告）刘红应向原告（反诉被告）青岛华金大地制衣有限公司支付13041元及利息。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取68元，由原告负担18元，被告负担50元。反诉案件受理费1090元，减半收取计545元，由原告负担50元，被告负担495元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  张立桢二〇二〇年九月一日书记员  孙 佳书记员  孙闻林