苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3722号 原告（反诉被告）：苏州市房地产市场和交易管理中心，住所地苏州市。 法定代表人：富强，主任。 委托诉讼代理人：周弦，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陶文娟，女，1982年9月13日出生，汉族，住江苏省盱眙县。 委托诉讼代理人：金嫄雅，江苏诚鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。 原告苏州市房地产市场和交易管理中心（以下简称房地产中心）与被告陶文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，被告陶文娟提起反诉，本院审查后决定合并审理，依法适用简易程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）房地产中心的委托诉讼代理人周弦、被告（反诉原告）陶文娟及其委托诉讼代理人金嫄雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房地产中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告因提前解除房屋租赁合同等违约行为，原交付的履约保证金4.5万元归原告所有；2.判令被告因解除房屋租赁合同承担两个月租金金额的赔偿金3万元;3.判令被告支付2020年4月14日至2020年4月24日的占场费5000元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案苏州市东北街168号c组1-9室房屋（建筑面积254平方米）系原告单独所有的房产，2018年2月28日原告发布拍卖公告，2018年3月9日公开举行拍租成交与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁东北街168号c组1-9-125室，租赁面积为60.2平方米，租赁期限为2018年4月14日至2020年12月31日，年租金为18万元，合同约定的付款方式为第一期2018年4月14日前付一年租金18万元；第二期2019年4月14日前付一年租金18万元；第三期2019年4月14日前付剩余租期租金12.8万元。2019年8月1日，原告委托苏州市住房租赁有限公司管理以上房产。2020年4月14日，原告及苏州市住房租赁有限公司向陶文娟送达《催缴函》，通知被告于2020年4月21日前向原告支付剩余的租金。被告向苏州市住房租赁有限公司提交《申请报告》，申请“。自2020年4月14日起和我们解除合同……我方要求贵方不再扣除违约金……把我方保证金原本返还，并把国家规定的2月份全免，3月、4月减半，这部分租金以现金方式返还……”。苏州市住房租赁有限公司于2020年4月20日递交情况说明，并附申请报告，原告同意提前解除合同，但需按租赁合同约定的条款予以解除。2020年4月24日，被告将诉争房屋交还了原告，并签署了《出租标的物交还单》。原告认为依据《房屋租赁合同》第六条约定“租赁期间双方不得擅自变更或解除租赁合同，一方如因特殊情况需终止合同，须提前30日通知对方并承担违约责任，违约方支付相等于2个月金额的赔偿金。”被告向原告申请提前解除合同，按合同约定，原告有权向被告主张2个月的赔偿金并没收履约保证金4.5万元。现诉来法院，望判如所请。 被告陶文娟辩称，被告要求解除合同是因为合同目的不能实现，基于法定事由而解除。2020年1月因疫情导致拙政园闭园，虽于3月初开园，但是疫情基本破坏了依赖外地游客为生意来源的园外苑商业基础，至今无法恢复。加上短期内看不到恢复的迹象，被告认为疫情造成双方订立合同的基础全部丧失，继续履行合同对于被告来说已经不能实现合同目的，根据合同法相关规定要求解除合同，故不需要承担违约责任，并且原告应将保证金退还。2020年4月14日至2020年4月24日的占场费，因被告已于2020年3月2日向原告发出相应通知，而原告一直拖延造成双方解除时间延后，故被告认为这段时间的占场费不应承担。 反诉原告陶文娟向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人退还保证金45000元；2、被反诉人退还疫情期间免除三个月租金45000元；3、被反诉人赔偿因违章搭建造成反诉人利益损失180000元；4、案件受理费由被反诉人承担。审理中，反诉原告变更第2项诉请金额为30000元并撤回第3项诉讼请求。事实与理由：2020年1月初因新冠××疫情影响，苏州拙政园闭园，后虽于2020年3月初重新开园，但因限流措施，导致依赖外地游客为生意主要来源的园外苑商业基础至今无法恢复。反诉原告于2020年3月2日通知反诉被告要求停止经营，减免租金，但反诉被告予以拖延，并向反诉原告催交新一期租金。反诉原告无奈提前解除合同，并将房屋于2020年4月24日交还反诉被告，但反诉被告至今不予退还保证金，且未按苏州市政府相关政策，给予反诉原告疫情期间相当于两个月租金的减免。故提起反诉，望判如所请。 反诉被告房地产中心辩称，反诉原告提前解除合同，应承担相应的违约责任，因为双方签订的房屋租赁合同并未因疫情或者疫情防控直接导致合同目的无法实现，且因疫情受影响的时间相较于总的租期而言较短。至于反诉原告要求退还疫情期间免除两个月租金的请求，因其要求提前解除合同，减免租金的申请已经不符合苏州市关于租金减免的相关政策，请求驳回其全部反诉请求。 经审理查明：苏州市东北街168号c组1-9室房屋（建筑面积254平方米）不动产权属系房地产中心所有。 2018年3月3日，经公开拍租，房地产中心（甲方、出租人）与陶文娟（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租苏州市东北街168号c组1-9-125室房屋(面积60.2平方米，以下简称“案涉房屋”)用于经营丝绸、旅游工艺品，租期2018年4月14日至2020年12月31日，年租金18万元，租金先付后用，一年一付，逾期支付租金违约金按100元/天计算，履约保证金45000元在租期届满房屋交还且无房屋毁损或欠费情况下由甲方无息退还。租期内如因特殊情况需终止合同，应提前30日通知对方并承担相当于两个月租金的违约金；租期届满或提前终止合同起1日内乙方将房屋交还甲方，逾期按每日500元支付占场费。 合同签订后，房地产中心依约将案涉交付给陶文娟；陶文娟支付履约保证金45000元。租期内，陶文娟已按约支付租金至2020年4月13日。 2020年3月2日，陶文娟向房地产中心书面申请，因新冠××影响，请求按苏州市政府相关政策减免2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金。 2020年4月13日，陶文娟向房地产中心书面申请，称因疫情影响，旅游业难以恢复正常，请求自2020年4月14日起解除双方签订的房屋租赁合同，因系不可抗力所致，故请求不再扣除违约金，退还保证金并按国家规定，减免2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金。 2020年4月14日，房地产中心向陶文娟催缴下一年度（2020年4月14日至12月31日）租金128000元。 2020年4月24日，房地产中心与陶文娟就提前解除合同达成合意，双方办理了案涉房屋交接手续。 审理中，房地产中心陈述称，2020年3月2日至4月13日期间确未就陶文娟申请的减免租金事宜明确作出答复，因减免租金尚需提交上级部门进行审核；2020年4月14日催交租金系按程序催交。其对陶文娟主张苏州市政府出台的国有资产出租减免2020年2月租金、减半收取2020年3月、4月租金的政策不持异议，但认为此系针对继续履行合同的情形，而陶文娟现已提前解除合同，故不再适用该优惠政策。截至目前，案涉房屋仍空关，存在空置损失。 审理中，陶文娟陈述称，案涉房屋系苏州拙政园东出口的园外苑商圈商铺，主要经营旅游工艺品，受疫情影响严重。2020年4月13日系在房地产中心迟迟不对减免租金进行答复且催交下一期租金的情形下提出解除合同，且房地产中心亦拖延10日才与其办理房屋交接手续。 以上事实，由房地产中心提交的不动产权属证书、租赁合同、催款函、陶文娟提交的租金减免申请、微信沟通记录及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，房地产中心与陶文娟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。案涉房屋租赁合同履行过程中，因受疫情影响，江苏省人民政府自2020年1月24日就新型冠状病毒××疫情启动公共卫生事件一级响应，苏州市人民政府亦就国有资产出租房屋出台相应优惠政策，其目的系引导出租人、承租人共克时坚，分担因疫情不利影响给承租人产生的损失。陶文娟承租案涉房屋在园林商圈经营旅游工艺品，在2020年1月底至3月期间受本次疫情影响较为严重，其在2020年3月初按苏州市人民政府的相关政策向房地产中心提出减免租金申请，该申请符合本市相关政策精神，虽其后续提出解除合同，然疫情期间租金减免的政策主旨系弥补承租人在上述期间的租金成本损失，在陶文娟确存上述损失的情形下，本院支持其要求房地产中心退还租金的诉讼请求，其中2020年2月租金免收、3月租金减半、4月实际租期（13日）租金减半，合计25750元。 关于合同解除。2020年4月初本市疫情已有所缓解，陶文娟亦自述案涉房屋旁的园林已恢复开园，虽尚有限流措施，但应认定疫情及防控措施系导致合同履行存在一定的困难，但其影响程度有别于不可抗力；其主张以疫情影响属不可抗力为由解除合同，缺乏法律依据，故本院认定陶文娟在租期内单方提前解除合同，构成违约；考虑到房地产中心对陶文娟2020年3月提出的租金减免申请未能及时给予明确回复且在此情形下催缴后续租金，该行为一定程度超出必要限度，对租赁合同的提前解除也有一定责任，故本院酌情对房地产中心主张陶文娟承担提前解除合同违约金按1.5个月租金标准支持，计22500元；房地产中心主张没收履约保证金45000元的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持，该保证金应退还陶文娟。 至于房地产中心主张的占场费，根据陶文娟举证，其在2020年4月13日已提出解约申请，双方在2020年4月24日完成交接手续，结合房地产中心在起诉状中亦认可处理解约申请需要一定工作时间，本院认为上述期间有别于陶文娟在解除房屋租赁合同后恶意占用房屋之情形，故对房地产中心主张的占场费用5000元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、陶文娟支付苏州市房地产市场和交易管理中心违约金22500元。 二、苏州市房地产市场和交易管理中心退还陶文娟履约保证金45000元、租金25750元，合计70750元。 三、驳回苏州市房地产市场和交易管理中心的其他诉讼请求。 本判决第一项、第二项相抵后，苏州市房地产市场和交易管理中心退还陶文娟48250元，于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1800元，减半收取900元，由原告苏州市房地产市场和交易管理中心负担630元，被告陶文娟负担270元；反诉案件受理费838元，由反诉被告苏州市房地产市场和交易管理中心负担790元，反诉被告陶文娟负担48元；均于本判决生效之日起十日内直接向对方当事人直接履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 李 尧 二〇二〇年九月九日 书记员 季碧珺