浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0602执异74号案外人史洪波，男，1976年11月5日出生，汉族，住嵊州市。申请执行人冯春霞，女，1987年2月26日出生，汉族，住慈溪市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：蔡燕燕，浙江泽大律师事务所律师。被执行人韩坚强，男，1993年5月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人蒋梅楠，女，1993年8月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。第三人中国农业银行股份有限公司绍兴柯桥支行，住所地绍兴市柯桥区金柯桥大道**。负责人韩广平，系行长。委托代理人（特别授权代理）陶钧源、詹燕燕，男，系公司职员。在本院执行申请执行人冯春霞与被执行人韩坚强、蒋梅楠民间借贷纠纷一案中，案外人史洪波提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并通知中国农业银行股份有限公司绍兴柯桥支行（以下简称农业银行）作为本案第三人参加异议审查，本案现已审查终结。案外人史洪波称，贵院在执行申请执行人冯春霞与被执行人韩坚强、蒋梅楠强制执行一案【（2020）浙0602执1894号】中，查封了被执行人韩坚强名下位于绍兴市柯桥区××街道××幢××室房地产（以下简称涉案房产），并将对该房产进行拍卖。因在此之前，被执行人已经与案外人签订房屋买卖合同，将该房产转让给案外人，且案外人已经支付了部分购房款，并实际占有该房产，故提出执行异议，请求贵院停止对涉案房产的执行。具体事实与理由如下：2019年12月23日，案外人经由绍兴创时房地产经纪有限公司（以下简称创时公司）居间，与被执行人韩坚强、蒋梅楠签订《房地产买卖居间协议》1份，约定被执行人涉案房产以人民币200万元的价格转让给案外人。因被执行人购买该房产未满两年，双方在合同中约定于2022年1月8日办理过户登记手续。合同签订当日，案外人按约定通过银行转账向被执行人韩坚强支付了购房款人民币100万元，韩坚强于同日向案外人出具了收款收据1份。之后，案外人从韩坚强处领取了房屋钥匙，通知了小区物业公司，并与绍兴亚加装饰有限公司签订了装饰装修施工合同，对房屋进行装修。目前，房屋装修即将完工，案外人为装修该房屋已经投入了近百万元的资金。因被执行人韩坚强购买该房产时有银行按揭贷款，上述房地产买卖居间协议签订后，为解决银行按揭贷款归还并解除抵押问题。案外人与韩坚强又分别于2019年12月23日、2020年2月25日，先后两次签订补充协议，约定按揭贷款归还结清及后续购房款支付问题，但韩坚强至今未按约定还清按揭贷款。案外人认为，在申请执行人向贵院提出执行申请前，案外人已经与被执行人签订房屋买卖合同购买涉案房产，并支付了一半的购房款，且已经实际占有该房产，对房产进行了装修，享有足以排除对该房产执行的权利。为维护自身合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向贵院提出执行异议，请求贵院依法停止对涉案房产的执行。至于案外人后续应付被执行人的购房款，案外人承诺配合贵院的执行。申请执行人冯春霞称，首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经依法登记不发生效力。本案中，二手房买卖关系虽依法成立，但双方未办理过户手续，涉案房产登记在被执行人韩坚强名下，仍属被执行人韩坚强所有。案外人依合同享有的权利性质仍系债权，不能排除执行。其次，本案中，案外人并未支付全部购房款，且未将剩余款项交付法院执行；案外人对于涉案房产禁止转让的事项是清楚的，故案外人之执行异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的非因买受人自身原因未办理过户登记等条件。综上，请求法院依法驳回案外人的请求。第三人农业银行称，第一，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案抵押人未经抵押权人同意，对抵押物无处分权，其擅自处分行为应属无效。第二，案外人与被执行人于2019年12月23日签订《房地产买卖居间协议》时，涉案房产上已经设有抵押权，并办理了抵押登记。抵押登记具有公示效力，且案外人提供的证据也可以证明其明知涉案房产上设有抵押权，在抵押人未清偿债务、消灭抵押权的情况下，涉案房产不能交易，案外人对此应承担过错责任。第三，被执行人于2020年1月13日取得涉案房产的不动产权证，权证上明确载明涉案房产在取得不动产证书满两年后方可转让，现案外人与被执行人明知该房产不能转让的情形下，擅自转让，应视为转让合同无效。综上，案外人就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回其执行异议。本院查明：被执行人韩坚强、蒋梅楠系夫妻关系，双方于2018年2月14日登记结婚。2017年12月16日，韩坚强与绍兴恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）签订《商品房买卖合同》1份，约定购买该公司开发建设的恒宇锦园5幢1101室房产。该合同中另明确约定“住房取得不动产证书满2年后方可转让”。2018年2月11日，韩坚强（借款人）与农业银行（贷款人）、恒宇公司（担保人）签订《个人购房担保借款合同》1份，约定借款用于购买涉案房产，借款金额为126万元，借款期限为360个月，自2018年2月11日起至2048年2月10日止，还款方式为等额本金递减还款；以涉案房产提供抵押担保，并约定于签约之日起90日内办妥抵押预告登记。2019年12月23日，韩坚强缴纳了关于上述房产买卖的契税。2020年1月13日，韩坚强办理了登记于其名下坐落绍兴市柯桥区××街道××幢××室、建筑面积123.99平方米、权证号为浙（2020）绍兴市柯桥区不动产权第0××6号的不动产权证，权证附记中记载：住房取得不动产权证书满二年后方可转让。根据浙（2020）绍兴市柯桥区不动产证明第0001567号不动产登记证明记载，该不动产的抵押权人为农业银行、抵押登记金额为126万元。另查明，申请人冯春霞、韩坚强、蒋梅楠因民间借贷纠纷，于2019年10月22日经绍兴市越城区人民调解委员会主持调解，达成调解协议如下：一、韩坚强归还冯春霞借款本金140万元，支付利息54800元，合计人民币1454800元。该款项分9期支付：第1期于2019年10月30日前归还本金5万元，支付利息18200元，合计人民币68200元；第2期于2019年11月10日前归还本金5万元，支付利息7425元，合计人民币57425元；第3期于2019年11月20日前归还本金5万元，支付利息6500元，合计人民币56500元；第4期于2019年11月30日前归还本金10万元，支付利息6250元，合计人民币106250元；第5期于2019年12月10日前归还本金10万元，支付利息5750元，合计人民币105750元；第6期于2019年12月20日前归还本金50万元，支付利息5250元，合计人民币505250元；第7期于2019年12月30日前归还本金20万元，支付利息2750元，合计人民币202750元；第8期于2020年1月10日前归还本金20万元，支付利息1925元，合计人民币201925元；第9期于2020年1月20日前归还本金15万元，支付利息750元，合计人民币150750元；如韩坚强未按约支付上述任何一期款项，则冯春霞有权就上述所有未受偿借款本金（不含上述约定的利息）一并向法院申请强制执行，且韩坚强另支付冯春霞以所有未受偿本金为基准，自违约之日起至款清之日止按年利率24%计算的违约金；二、蒋梅楠对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、冯春霞自愿放弃其他诉讼请求。本院于2019年10月23日立案受理了申请人冯春霞、韩坚强、蒋梅楠关于司法确认调解协议的申请，经审查于2019年10月25日作出（2019）浙0602民特822号民事裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十五条规定，裁定如下：申请人冯春霞、韩坚强、蒋梅楠于2019年10月22日经绍兴市越城区人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。因韩坚强、蒋梅楠未按调解协议约定自觉履行义务，根据冯春霞申请，本院于2020年4月29日立案执行，执行案号为（2020）浙0602执1894号。执行中，本院于2020年5月14日首轮查封了韩坚强名下的涉案房产。此后，因被执行人仍未履行，本院于2020年6月10日作出（2020）浙0602执1894号公告，责令被执行人于2020年6月18日前自觉履行还款义务，逾期本院将依法对涉案房产进行强制执行，并通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人，应于2020年6月18日前向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。上述公告在涉案房产处张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。案外人史洪波为证明其异议主张成立，向本院提交了以下证据：1、出售方（甲方）为韩坚强（落款处同时有蒋梅楠签名）、买受方（乙方）为史洪波、居间方为创时公司（承办人张忠林）、落款日期为2019年12月23日、编号为18100710的《房地产买卖居间协议》1份。其中主要内容为：乙方向甲方以200万元的价格购买涉案房产；本协议签订之日，乙方向甲方支付定金40万元；双方约定于2022年1月8日前前往该房地产所在地房地产交易中心签订房屋买卖合同，并办理过户手续；乙方应于2019年12月23日前支付甲方人民币100万元，2020年3月3日前支付甲方人民币70万元，2022年1月8日前支付甲方人民币30万元（具体支付打款时间以过户为准）；甲方在2019年12月25日前交房，并将室内固定装修及附属设施设备一并随同转让；甲方办证税费由甲方自行承担，佣金以佣金确认书为准。2、甲方为韩坚强、乙方为案外人、居间方为张忠林，落款日期为2019年12月23日的《补充协议》1份，其中约定：甲乙双方于2019年12月23日于创时公司签订编号为18100710的《房地产买卖居间协议》,约定交易涉案房产，总价为200万元。甲方房产目前限售，产权未办，目前银行贷款金额为人民币110万元整，于2021年12月24日可以解除限售过户给乙方。甲乙双方约定签订合同当天，甲方向银行提交办理产权申请和提前还款申请，甲方承诺于2020年3月1日前结清银行按揭款，并于3日内做他项权证抵押给乙方，抵押受理通过后当天乙方支付甲方房款70万元整，若甲方未在2020年3月1日前结清银行按揭，造成他项权证抵押逾期的，每逾期一天，甲方需向乙方支付该房屋总价款的1%作为滞纳金。3、甲方为韩坚强、乙方为案外人、居间方为张忠林，落款日期为2020年2月25日的《补充协议》1份，其中约定：经甲乙双方协定，甲方承诺于2020年4月20日前还清银行按揭款，并解除银行抵押，并于2020年4月30日前做他项权证抵押给乙方，抵押受理通过后当天乙方支付甲方房款70万元整，若甲方未在2020年4月30日前结清银行按揭，造成他项权证抵押逾期的，每逾期一天，甲方需向乙方支付该房屋总价款的1%作为滞纳金。4、收款人为韩坚强、落款日期为2019年12月23日的收款收据1张，内容为：今收到史洪波购买韩坚强涉案房产定金40万元，购房款60万元，总计100万元。5、中国农业银行客户回执1份，其中记载史洪波于2019年12月23日向韩坚强转账汇款100万元。6、佣金支付人为（史洪波）、佣金收受人（乙方）为创时公司、落款日期为2019年12月23日的佣金确认书及对应的支付5000元佣金的收款收据各1份，其中记载佣金金额为1万元，甲方签订合同当天支付一半，剩余一半过户当天支付。7、商品房买卖合同（第1、2、11页）、税收缴款书、韩坚强户口本、蒋梅楠户口本、韩坚强身份证、韩坚强和蒋梅楠结婚证复印件各1份。8、被查询人为韩坚强、查询日期为2019年12月23日的绍兴市柯桥区不动产登记信息查询记录复印件1份，其中记载韩坚强名下登记有涉案房产，该房产设定有预告抵押、附记中明确记载住房取得不动产权证书满2年后方可转让。9、被查询人为蒋梅楠、查询日期为2019年12月22日的绍兴市柯桥区不动产登记信息查询记录复印件1份。10、甲方（委托方）为史洪波、乙方(施工方)为绍兴亚加装饰有限公司、落款日期为2019年12月30日的《杭州市住宅装饰装修施工合同》1份及支付装修款的收据1组，其中约定装饰施工程地址为涉案房产，乙方包工包料、甲方提供其余部分材料，工程合同价款为208000元。11、申请居间方承办人张忠林作为本案证人出庭作证之证人证言1份。第三人农业银行为反驳异议人的主张，向本院提交了《个人购房担保借款合同》、浙（2020）绍兴市柯桥区不动产权第0××6号不动产证书和浙（2020）绍兴市柯桥区不动产证明第0001567号不动产登记证明复印件各1份。本院认为：本案中，涉案房产现登记于被执行人韩坚强名下，案外人史洪波提供的绍兴市柯桥区不动产登记信息查询记录中已明确记载涉案房产存在抵押登记，且在取得不动产权证书2年后方可转让。案外人明知上述事实，仍在该房产尚未取得不动产权证书时就与被执行人签订了《房地产买卖居间协议》，且涉案房产上的抵押登记至今尚未注销，故案外人对于本院查封时涉案房产未办理过户登记存在明显过错，其所提执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人史洪波的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  金越芳二〇二〇年九月七日书 记 员  俞聪聪本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。