上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初21392号原告：杜洁敏。委托诉讼代理人：王浩君，上海恒在律师事务所律师。被告：陈建设。第三人：上海杉桥餐饮服务有限公司。法定代表人：李某，总经理兼执行董事。原告杜洁敏与被告陈建设房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理。期间，因案情需要，本院依法追加上海杉桥餐饮服务有限公司(以下简称杉桥公司)作为本案第三人参加诉讼。后依法适用简易程序于2020年7月9日、同年8月13日公开开庭予以审理。原告杜洁敏及其委托诉讼代理人王浩君，被告陈建设及第三人杉桥公司的法定代表人李某到庭参加诉讼(其中第三人杉桥公司无正当理由拒不参加2020年7月9日的庭审)。审理中，原、被告及第三人一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。原告杜洁敏向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即返还上海市闵行区xx路XXX弄XXX支弄XXX号房屋。2.判令被告支付自2019年12月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费人民币(币种下同)32,799元(4.5元/日*31日*235.12平方米)；3.判令被告支付自2020年1月1日起至2020年3月31日的房屋占有使用费64,053.99元(4.5元/日*91日*156.42平方米)；4.判令被告支付自2020年4月1日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费12,491.55元(暂算至2020年5月27日，4.5元/日*57日*48.7平方米)；5.判令被告支付自2020年1月1日至2020年3月31日止的水电费(其中水费822.33元,电费3,638元)；6.判令被告支付物业费10,218.42元(自2019年8月1日至2020年3月30日)；7.判令被告赔偿因法院强制执行产生的实际损失10,872元；8.判令被告赔偿以下损失：2020年1月1日至2020年3月31日因被告占用房屋导致损失85,186元(1,640元/日*91日-64,053.99元)；2020年4月1日至实际返还房屋之日的因被告占用房屋导致损失12,491.55元(暂算至2020年5月27日，4.5元/日*57日*48.7平方米)。诉讼中，原告将上述第1项诉请明确为要求被告返还位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX支弄XXX号一楼48.71平方米的房屋,同时同意将收取被告的押金15,000元与诉请2中的房屋占有使用费予以抵扣,故将上述诉请2金额变更为17,799元(32,799元-15,000元)。将上述诉请3中的计算面积变更为153.03平方米，金额变更为62,665.79元。将上述诉请4要求被告支付房屋占有使用费的暂算日变更为2020年8月31日止，同时保留要求被告支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费的权利。将上述诉请5中的电费金额变更为3,633.79元。对第三人的搬离问题，原告明确表示不要求在本案中进行处理。事实和理由：原、被告曾签订《房屋租赁合同》,约定由被告向原告租赁位于闵行区xx路XXX号、XXX号(一楼)房屋作为商业使用,租赁合同中租赁期限至2019年6月30日止,租金为2.8元/平方米/日。该处房屋系原告向案外人XX管理所(原XX管理署，以下简称“XX建管所”)租赁而来,原告系该套物业的承租人,被告系次承租人。2018年,原告与XX建管所就该套物业因租赁合同产生纠纷。2019年9月27日,经上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民终9875号判决,确认原告与XX建管所的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除,并判决原告按照评估结论约4.5元/日向XX建管所支付房屋占有使用费,返还租赁房屋。原告与XX建管所诉讼期间,曾多次向被告发送通知,告知被告相关情况,并通知双方的租赁合同到期不再续签,明确要求被告到期返还承租房屋。但被告在双方租赁合同到期后仍未按时返还房屋,仅凭单方意愿向原告按照4.5元/平方米/日支付房屋占有使用费,并且自12月起拒绝向原告支付费用,亦拒绝履行返还房屋之义务。经原告了解,该套房屋现由被告擅自转租给第三人后,由第三人实际占有使用。现被告及第三人均不配合向原告返还房屋,亦不支付占有使用费。被告的行为使得原告不能履行法院已生效判决,同时又使原告产生了巨大的房屋占用损失及其他损失,已然严重侵害了原告的合法权益。现被告虽表示同意终止租赁关系，却至今仍未能将租赁房屋归还给原告，显属不当。原告为维护自身合法权益,遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告陈建设辩称，1.被告自2006年租赁系争xx路XXX-XXX号一楼，面积235.12平方米，经营十多年从未拖欠租金，认真履行合同。2.本案目前纠纷的原因，是案外人XX建管所合同到期后多次与原告协商，得到原告承诺可以使用到租赁合同到期。被告也多次向原告表明，合同到期后双方协商解决。原告明知不能做，早点告诉被告。但原告一直拖着，造成本案的后果。3.现店面法院已经执行完毕。租金应由案外人李某支付。被告没有收到李某的租金，为了解决问题，被告一直在代为垫付，每月多支付了1.2万元。支付了5个月。4.本案双方都有责任，因为原告告诉被告后，被告一直向租客通知，被告也提前一个月通知了租客，全部有签字和签名。被告一直在配合原告。被告好几次约原告和租客一起心平气和的谈一谈。大家都做了最少5年。大家都有损失。之前谈崩了，原告找人去，差点发生肢体冲突。谁对谁错也不说了。被告一直与李某做工作，说大家都有损失，进行调解。原告和李某都谈不拢。当时原告提出12月底的房租算了。现在原告起诉的诉请，原告是要不到，也不应该要。当时最后一个月的房租，原告是承诺不要了，现在打官司又说要了。被告一直在积极配合原告收回房屋。至今房租、水、电费都是被告在代为缴纳。原告一边发律师函催被告付钱，一边和被告说用到什么时候是什么时候。当时原告和被告沟通，说上面公司有可能继续让被告继续做。导致现在三家店面，后面两家能做前面一家不能做。早知道房屋产权属于两个产权人，被告是不会要的。为了维护的这个店面，被告从未拖欠支付租金。综上，被告不同意诉请1。被告认为房屋该返还的返还了。现在李某占用的房屋不归还，被告是向李某催告过。合同是被告和李某签订的，但2009年6月15日被告与李某的合同已经结束，李某是直接占有人和使用人。对于诉请2，使用费也不存在。当时原告提出12月底的房租算了,原告是承诺不要了，现在打官司又说要了。另认为原告计算依据有问题，应该是按月计算，为什么现在按照31天计算，对于计算的面积235.12平方米认可。对于诉请3，计算面积是正确的，但认为该费用与被告无关，原告应当向直接使用人催讨。对于诉请4，被告与原告之间在2020年1月1日之后就没有合同了。被告让原告去结算水、电费，但原告拒绝。原告与XX建管所的合同是无效的，因原告未获得建管所的授权，不应该出租房屋，原告怎么可以出租。谁欠钱谁支付。对于诉请5，水电费被告并未使用，都是李某使用的，故被告不同意该项诉请。对于诉请6，物业费被告并未使用，都是李某使用的，故不同意该项诉请。对于诉请7，法院是执行原告的，为什么要被告承担。对于诉请8，不同意，认为与被告无关。同时认为诉请4和诉请8是重复主张。第三人杉桥公司述称，原告欺骗了第三人。首先，第三人是在2017年10月承租涉案房屋的，那时原告与XX建管所已经有矛盾了，但原告一直误导第三人说房屋可以出租，第三人花了60多万元转租过来的，并在2018年进行了装修。到10月底看到了法院张贴公告(法院执行丁某的)。告诉第三人店铺不能做了，第三人装修后一年都不到。到了10月底，丁某带了一批人强行要第三人搬离。说后面的房屋也是他们租赁的。原告自始至终未告知第三人XX建管所不再租赁给他们。第三人收到通知已经10月份了。到12月份执行。当时第三人也不在场，执行完毕，第三人所有的东西都没有了。原告杜洁敏为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.《房屋租赁合同》1份，以此证明原、被告签订的租赁合同在2019年6月30日终止)；2.(2018)沪0112民初32094号民事判决书1份；3.(2019)沪0112民终9875号民事判决书1份；上述2-3证据证明原告与案外人XX建管所就本案标的房屋曾产生纠纷，现最终判决原告应于判决生效之日起15内向XX建管所返还房屋支付相应的占有使用费用)；4.催款通知书1份；5.《催款通知书》1份；6.《律师函》1份，以此证明原告向被告承租期限届满前开始，至原告与XX建管所纠纷判决生效后，曾以各种方式向被告主张权利，但被告均不予配合,造成了原告损失7.水、电费支付发票1份；8.闵行区人民法院执行通知书、诉讼费(执行费)缴纳通知、执行费支付电子凭证、闵行区人民法院结案通知书1组；9.上海市闵行区XX和XX委员会《关于对原区建管所“三集中”房屋处置事宜的批复》1份10.上海市房地产权证(XX建管所)1份11.杜洁敏、丁某与案外人上海XX公路养护建设有限公司(以下简称XX养护公司)签订的《房屋租赁合同》1份。以上9-11证据，证明系争房屋最初归属于闵行区建管所，根据闵行区XX和XX委员会作出的批复，xx路XXX弄XXX支弄45/48/50/54号商业用房产权虽归属于XX建管所，但上述房屋的使用权和经营权归XX养护公司。本案系争房屋系杜洁敏、丁某从XX养护公司承租而来，又转租给本案被告陈建设。经庭审质证，被告对原告提供证据1-6、8的真实性均表示没有异议。对2-3证据认为三性无异议，但判决书上很明确，原告根本不能出租，不允许原告出租。对证据6律师函表示收到过，但对上面的内容有异议，其中7月-9月被告是支付过的。对于证据7、8认为与被告无关。对于9-11证据，认为根据原告提供的证据，均不允许原告出租。根据被告收到的房产证原告提供的真实性有异议。被告与原告签订的租赁合同地址均是xx路，从来没有租赁过xx路。经庭审质证，第三人对原告提供的9-10证据的真实性表示无异议，对证据11认为该份材料从未见到过。被告陈建设为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：1.银行转账凭证(2019年7月-11月)1组；2.同意转租函1份；3.案外人李某、蒋某欠费明细1份；4.搬离、缴费通知函及签收记录1组；5.电费缴费凭证(2019年12月及2020年1月)1份；6、原、被告签订的《房屋租赁合同》1份；7.被告与案外人刘某1签订的《租赁合同》1份；8.交房通知书1份；9.被告与案外人刘某某签订的《租赁合同》1份；以上证据证明原、被告合同期间的租金被告已经全部支付了，被告现在没有需要向原告支付的租金，谁用谁支付。经庭审质证，原告对被告提供证据1、2、5的真实性均表示没有异议。对证据1认为被告是按照4.5元/日/平方米支付的。对证据3、4认为是被告与案外人之间，与本案无关；对6-9证据具体情况不清楚，认为与本案无关。对于被告租赁给李某，原告是后来才知晓的。审理中，本院当庭出示了(2019)沪0112执11276号执行案中法院向原告及丁某所作的谈话笔录、案件执行完毕确认书、房屋编号情况说明各1份。经庭审质证，原告、第三人对法院出示的上述证据表示没有异议。被告对谈话笔录及执行完毕确认书表示没有异议，但对房屋编号情况说明表示不清楚。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。经审理查明，位于上海市闵行区xx路36、38、xx、xx号房屋产权人为案外人原XX协会。位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX支弄45、48、50、54号房屋产权人为案外人原XX管理署。使用权和经营权仍归XX养护公司，并由该公司负责房屋的维修维护、防火安全等日常管理。2003年12月31日，原XX协会注销，注销后的债权债务由XX建管所承继。2012年6月30日，XX养护公司(作为出租方、签约甲方)与丁某、杜洁敏(作为承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将xx路XXX弄XXX支弄48、50、54号房屋出租给乙方用于商业用途，承租面积(建筑面积)361.05平方米。未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途，不得将房屋向他人转租、出借及承包经营。租期3年，自2012年7月1日至2015年6月30日。2014年12月11日，XX建管所(作为出租方、签约甲方)与丁某、杜洁敏(作为承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将xx路XXX号、XXX号房屋出租给乙方用于商业用途，承租面积360.27平方米；未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途，不得将房屋向他人转租、出借及承包经营；租赁期为1年，自2015年1月1日至2015年12月31日止；年租金为13万元；租赁期满后,本合同即终止,届时乙方须按时将房屋退还给甲方。乙方若需继续承租，需提前一个月书面提出，并参加甲方的公开竞租，在“公开竞租、价高者得”原则的同等条件下，乙方有优先承租权，否则视乙方放弃此项权利；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：擅自将承租的房屋转租、转借他人或调换使用、承包经营的。上述租赁合同签订后，杜洁敏将系争房屋转租给陈建设，陈建设又另行转租给刘某某、刘某1等多位次承租人，并在上述两人转租的基础上又同意转让给李某(杉桥公司的法定代表人)、蒋某实际使用。上述租赁合同到期后，丁某、杜洁敏继续承租使用系争房屋，双方未再签订书面租赁合同。2016年，丁某、杜洁敏经与XX建管所协商，将租金标准变更为每年157,700元，丁某、杜洁敏于2017年1月向XX建管所支付了2016年度租金157,700元，于2018年1月向XX建管所支付了2017年度租金157,700元。2017年7月，原告杜洁敏(作为签约甲方)与被告陈建设(作为签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于xx路XXX号、XXX号(一楼)房屋转租给乙方作为商业使用。同时约定，未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途，不得把该房屋向他人转租、出借、合作经营。租赁期自2017年7月1日至2019年6月30日止。租金：期限至2019年6月30日，月租金2万元整。乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金15,000元整。租金按双月结算，先付后用，乙方应提前10天支付甲方房租。甲方应于本合同生效之日起当日内，将房屋交付给乙方。乙方在本合同承租期内，承租物业的水、电、煤气、有线电视、通讯费、清扫费、物业等费用均由乙方自行承担，并必须于当月及时付清。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按本年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收延迟履行违约金。补充条款：房屋不得用于群租使用，如有群租现象，甲方有权单方面无条件解除合同，并由乙方承担相应的责任。上述合同签订后，原告按约向被告交付租赁房屋，被告则向原告支付了租房押金15,000元整及至2019年6月30日止的租金至合同履行完毕。2016年1月9日，陈建设(作为签约甲方)与案外人刘某某(作为签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于闵行区xx路XXX号-1房屋转租给乙方作为商业使用。租赁期为5年，租赁期限自2014年10月23日至2019年10月22日止。年租金276,000元整。租金按季结算，先付后用，乙方于每季的第1个月的5日前付给甲方。租金3个月69,000元。押金(相当于1个月租金)23,000元整。合计92,000元整。水电费、物业管理费、燃气费、清洁环卫费、电话费由经营乙方支付。2017年6月13日，陈建设(作为签约甲方)与刘某1(作为签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于xx路xx路XXX号-2房屋转租给乙方作为商业使用。租赁期限自2017年6月13日至2019年6月12日止。年租金42,000元。乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金3,500元,同时支付租金3个月10,500元。租金按3个月结算，先付后用，由乙方每季度的第3个月的12日付给甲方房租。甲方应于本合同生效之日起当日内，将房屋交付给乙方。乙方在本合同承租期内，承租物业的水、电、煤气、电话、物业等费用均由乙方自行承担，并必须于当月及时付清。每月物业费60元整。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按本年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收延迟履行违约金。2017年10月17日，案外人刘某某(作为转让方)、案外人李某(作为接收方)与陈建设(作为办理方)在2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》基础上订立转让协议，约定陈建设同意刘某某转让xx路XXX号-1房屋，面积148平方米，由李某经营，必须按食品安全规定合法经营，合同条款不变。物业费、水费、电费、煤气2017年10月17日始由经营方支付。案外人李某承租涉案租赁房屋后，于2018年4月在该租赁房屋内注册了杉桥公司用于餐饮经营，该公司的法定代表人为李某。2018年2月28日，XX建管所在承租房屋张贴《通知》，表示自2018年1月1日起不再与丁某、杜洁敏签订房屋租赁合同，不再将房屋继续出租给丁某、杜洁敏使用。要求自2018年1月1日起终止双方租赁关系，并要求丁某、杜洁敏在收到通知后30日内将租赁房屋清空归还。2018年5月30日，XX建管所委托律师向丁某、杜洁敏发送催告函，要求丁某、杜洁敏在2018年6月30日前将租赁房屋清空归还。但丁某、杜洁敏收函后，仍未能将租赁房屋腾空归还给XX建管所。2018年8月10日，案外人刘某1(作为转让方)、案外人蒋某(作为接收方)与陈建设(作为办理方)在2017年6月13日签订的《房屋租赁合同》基础上订立转让协议，约定陈建设同意刘某1转让xx路XXX号-2房屋由蒋某经营，必须按食品安全规定合法经营，合同条款不变。水电、煤气2018年8月10日由经营方支付，陈建设不出具手续。2018年10月23日，XX建管所以丁某、杜洁敏未能将租赁房屋腾空予以归还，遂起诉本院提出如下诉讼请求：1.确认XX建管所与丁某、杜洁敏间的租赁关系于2018年1月1日解除；2.判令丁某、杜洁敏立即腾空搬离位于闵行区xx路xx、xx号租赁房屋，并将系争房屋返还；3.判令丁某、杜洁敏支付2018年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，暂算至2019年3月4日699,690元，并按1,640元每天的标准支付自2019年3月5日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费。该案审理过程中，丁某、杜洁敏于2019年1月31日向XX建管所支付157,700元。该笔费用丁某、杜洁敏认为系支付2018年度租金，而XX建管所工作人员于2019年4月表示租金标准应以评估为准。后本院应XX建管所申请，经上海市高级人民法院摇号，委托上海XX土地房地产评估投资咨询有限公司对上海市闵行区xx路XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层房屋租金市场价值进行评估。该公司于2019年3月19日出具评估报告，载明：估价对象位于xx路XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层，本次评估不考虑估价对象的室内装修情况，室内装修状况设定为毛坯。估价对象在2018年1月1日至2019年3月4日止房屋月租金总价值为699,690元。经审理，本院于2019年5月20日以(2018)沪0112民初32094号民事判决书作出如下判决：一、确认XX建管所与丁某、杜洁敏签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除；二、丁某、杜洁敏于本判决生效之日起15日内搬离并向XX建管所返还上海市闵行区xx路xx、xx号之租赁房屋；三、丁某、杜洁敏于本判决生效之日起15日内向XX建管所支付325,260元；四、丁某、杜洁敏于本判决生效之日起十五日内，按照每日1,640元的标准，向XX建管所支付自2019年3月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；五、XX建管所于本判决生效之日起15日内向丁某、杜洁敏返还租赁押金5万元。判决后，丁某、杜洁敏不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年9月29日以(2019)沪01民终9875号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2019年5月8日，原告杜洁敏向被告陈建设发送《通知》，其主要内容：就你方向我方承租，xx路XXX号，xx号房屋签订《房屋租赁合同》。租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日。现因我方与产权人就该房屋已产生诉讼，故特向你方通知如下：一、双方《租赁合同》到期终止，不再延续。二、你方应按合同约定及时返还承租房屋。三、若你方未按合同约定及时返还的，我方将保留向你方追究责任的权利。2019年6月8日，原告杜洁敏又向被告陈建设发送《通知》，其主要内容：就你方向我方承租，xx路XXX号，xx号房屋签订《房屋租赁合同》。租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日。现因我方与产权人就该房屋已产生诉讼，且现法院已作出一审判决，根据一审判决，我方需向房东支付该房屋的占有使用费为每平方米每日4.5元,故特向你方通知如下：一、双方《租赁合同》到期终止，不再延续。二、你方应按合同约定及时返还承租房屋。三、若你方未按合同约定及时返还的，我方将按每日每平方米4.5元收取使用费(使用费需提前按月支付，每月31,741元)，如若未及时支付使用费的，我方将提出诉讼，需加上我方的利润，向你方收取房屋占有使用费，并保留向你方追究责任、赔偿我方损失等权利。原告杜洁敏与被告陈建设签订的租赁合同于2019年6月30日到期后，被告继续使用租赁房屋，双方未再签订书面租赁合同。被告于2019年7月2日向原告支付房屋占有使用费31,700元,于同年8月1日向原告支付房屋占有使用费31,700元,于同年9月2日向原告支付房屋占有使用费31,700元。2019年10月1日，原告杜洁敏又向被告陈建设发送《催款通知书》，其主要内容：就你方向我方承租，xx路XXX号，xx号房屋签订《房屋租赁合同》。租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日。现因我方与产权人就该房屋已产生诉讼。且判决我方需向房东支付该房屋的占有使用费为每平方米每日4.5元。现你方面10月的实际占用费(31,741元)未支付，故特向你方通知如下：一、请在10月3日前支付10月的占用费，并付清所有使用期间的一切费用，同时将房屋返还给我方。二、若未如期清空搬离，我方为保护其合法权益，将对其提出诉讼，期间产生的一切损失，我方均有权追究其责任，并赔偿我方为此所带来的损失。2019年10月16日，原告委托律师向被告发送《律师函》1份，其主要内容：该处房产系我方当事人向XX建管所承租所得，后由于我方当事人与XX建管所因该处房屋产生纠纷，根据二审法院的生效判决，我方当事人应向XX建管所支付该房屋的占有使用费每平方米每日4.5元，并立即返还房屋。鉴于此，我方当事人于2019年5月8日及2019年6月8日分别向你方发出通知，告知你方所租赁房屋已涉诉，并通知合同到期终止，不再延续，要求你方于合同到期后及时返还房屋并办理书面返还手续，如未返还将按照4.5元/每平方米/日收取占有使用费及我方当事人的利润损失。但你方在租赁合到期后，在明知所租房屋已涉诉，且我方当事人无权继续转租的情况下，仍未按时清退房屋并至我方当事人处办理书面返还手续，仅凭单方意愿向我方当事人按照4.5元/每平方米/日收取占有使用费，并且自10月起拒绝继续支付费用，亦拒绝返还房屋。现通知你方如下：一、请你方于收到本函后三日内向我方当事人支付自2019年10月份起的房屋占有使用费，按4.5元/每平方米/日，以235.12平方米计算,至你方将房屋实际清退之日止。二、请你方于收到本律师函之日立即返还租赁房屋，至我方当事人处办理书面返还手续。三、请你方于收到本函后三日内向我方当事人赔偿可得利益损失(差价损失)40,252.55元。计算方式如下：(2.8元/平方-1.2元/平方)*235.12平方米*107天(自2019.7.1日暂计至2019.10.16)。被告在接到上述律师函后，于2019年10月18日向原告支付房屋占有使用费31,700元,于同年11月7日向原告支付房屋占有使用费31,700元。2019年12月12日，陈建设分别向李某(杉桥公司的法定代表人)、蒋某发送书面通知，其主要内容为：因我方与产权人就该房屋已产生诉讼，双方租赁合同到期终止，不再延续。已口头传达，在合同期间付清水、电、煤、房屋租金。今特另行通知如下：1.你方应按合同约定及时返还承租房屋。2.若未如期清空搬离，我方为保护其合法权益，将对其提出诉讼，期间产生的一切损失，我方均有权追究其责任，并赔偿我方为此所带来的损失”。上述2份通知书均由蒋某签收并书写“未谈妥后续赔偿方案不同意搬迁”。2019年12月16日，XX建管所依据生效判决向本院申请强制执行，本院于同年12月17日向杜洁敏、丁某发出《执行通知书》，要求杜洁敏、丁某支付847,200元及相关利息；执行费10,872元。2019年12月31日，原告委托律师又向被告发送《律师函》1份，其主要内容：除与前述律师函的相同内容外，对要求被告赔偿可得利益损失(差价损失)的时间延长至2019年12月31日，金额变更为68,843.14元。2020年3月31日，上述案件执行完毕并结案，除杉桥公司仍在使用48.71平方米的房屋不愿搬离外,其余租赁房屋均被执行收回。现原告认为，被告自2019年12月起未向原告支付费用,亦未向原告履行返还房屋之义务。经原告了解,该套房屋现由被告擅自转租给第三人杉桥公司后,由第三人杉桥公司实际占有使用。现被告及第三人均不配合向原告返还房屋,亦不支付房屋使用费。被告的行为使得原告不能履行法院已生效判决,同时又使原告产生了巨大的房屋占用损失及其他损失,已然严重侵害了原告的合法权益，遂成讼。另查明，2020年3月30日，XX建管所出具《房屋编号情况说明》1份，载明：在案件执行过程中，我单位发现闵行区xx路XXX号房屋被实际使用人在房屋墙体(位于xx路XXX支弄)上破墙开门并悬挂了“XX湘菜”店招和“xx路XXX号”的号牌[见下图]，即案涉xx路XXX号房屋上悬挂了两个号牌，分别为xx路墙体上的“xx路XXX号”和xx路墙体上的“xx路XXX号”，实际指向的其实均为XX协会所有的xx路XXX号建筑面积211.88号的房屋[见房屋管理部门调取的房产平面图及房产证所附房屋平面图、地籍图]。本院认为，原、被告订立的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人具有约束力，双方应当按约严格履行各自的权利义务。上述租赁合同期间届满，被告继续使用系争房屋，原告并未提出异议，双方并就租金标准重新达成一致。原《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告自2019年5月8日起，通过向被告发送《通知》、《催款通知书》、《律师函》的方式，明确表示双方的房屋租赁合同到期终止、不再延续。现原、被告之间的房屋租赁合同所约定的租赁期间已届满，双方的房屋租赁法律关系已经终止，故被告负有向原告返还租赁房屋并结清相关款项等义务。原告要求被告返还位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX支弄XXX号一楼48.71平方米房屋之诉请,理由正当,本院予以支持。关于原告要求被告支付自2019年12月1日起至2019年12月31日止的房屋占有使用费17,799元[(32,799元-15,000元),其中原告已扣除收取被告押金15,000元)]之诉请。本案中，因被告至2019年12月31日止,未将租赁的235.12平方米房屋返还原告,但根据原告向被告发送的催款通知，原告要求被告支付的占有使用费每月金额为31,741元，故被告需向原告支付的房屋占有使用费为16,741元[(31,741元-15,000元)。被告提出原告当时同意不再收取被告12月底房租之抗辩，但被告未向本院提供原告承诺不再收取其12月底房租之书面证据，本院对此难以采信。因此，本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告要求被告支付自2020年1月1日起至2020年3月31日止的房屋占有使用费62,665.79元(4.5元*91日*153.03平方米)之诉请。本案中，因被告至2020年3月31日止,未将租赁的153.03平方米房屋返还原告,根据合同相对性原则，被告需向原告支付相应的房屋占有使用费。被告对此所作之抗辩，理由不能成立。因此，本院对原告的该项诉请亦予支持。若被告认为上述费用应由实际使用人承担，被告可在承担上述费用后向实际使用的第三人及案外人另行主张。关于原告要求被告支付自2020年4月1日起暂算至2020年8月31日的房屋占有使用费之诉请。查本案中，由于第三人杉桥公司于2020年4月1日起仍在使用48.71平方米房屋不愿搬离,导致被告也未将上述48.71平方米房屋返还原告,根据合同相对性原则，被告需向原告支付自2020年4月1日起暂算至2020年8月31日的屋占有使用费33,536.84元(4.5元*153天*48.71平方米)。被告对此所作之抗辩，理由不能成立。因此，本院对原告的该项诉请亦予支持。若被告认为上述费用应由实际使用人承担，被告可在承担上述费用后向实际使用的第三人及案外人另行主张。关于原告要求被告支付自2020年1月1日至2020年3月31日止的水、电费之诉请。本案中，因被告至2020年3月31日止,未将租赁房屋返还原告,根据合同相对性原则，故被告仍需向原告支付该段期间发生的水、电费。但查本案中原告向本院递交的自2020年1月1日至2020年3月31日止的水费金额大于原告诉请的金额，本院对此予以准许。因此，本院对原告的该项诉请予以支持。若被告认为上述费用应由实际使用人承担，被告可在承担上述费用后向实际使用的第三人及案外人另行主张。关于原告要求被告支付自2019年8月1日至2020年3月30日止的物业费10,218.42元之诉请。因原告未能向本院提供要求被告支付上述时段发生的10,218.42元物业费之充分确切之证据，本院对该项诉请难以支持。原告可待具备充分确切之证据后可另行主张。关于原告要求被告赔偿法院执行费损失10,872元及原告要求被告赔偿自2020年1月1日至2020年3月31日因被告占用房屋导致损失85,186元之诉请。查产权人XX建管所与丁某、杜洁敏间的租赁合同于2015年12月31日到期。但杜洁敏转租给被告的租赁合同约定于2019年6月30日到期。另查XX建管所自2018年2月28日在承租房屋张贴《通知》，表示自2018年1月1日起不再与丁某、杜洁敏签订房屋租赁合同，并自该日起终止双方租赁关系，并要求丁某、杜洁敏在收到通知后30日内将租赁房屋清空归还。另又于2018年5月30日委托律师向丁某、杜洁敏发送催告函，要求丁某、杜洁敏在2018年6月30日前将租赁房屋清空归还。至此，自2018年1月1日起，原告实际上已无权将上述房屋转租给被告，但原告转租给被告的租赁合同约定于2019年6月30日到期。另查原告自2019年5月8日起，才通过向被告发送《通知》、《催款通知书》、《律师函》的方式，明确表示双方的房屋租赁合同到期终止、不再延续。故造成涉案房屋未能尽快收回返还XX建管所的责任在于原告。因此，杜洁敏在前案中发生的执行费损失及损失费85,186元不应由被告来承担，本院对原告的此两项诉请均予以驳回。关于原告要求被告赔偿自2020年4月1日至实际返还房屋之日止因被告占用房屋导致损失12,491.55元之诉请。鉴于涉案争议的48.71平方米房屋不在前案执行案件的申请执行范围内，故对杜洁敏在前案执行案件中发生的损失费12,491.55元亦不应由被告来承担，本院对原告的此项诉请亦予以驳回。第三人杉桥公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加2020年7月9日的庭审，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈建设于本判决生效之日起十日内搬离并向原告杜洁敏返还位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX支弄XXX号一楼48.71平方米之租赁房屋。二、被告陈建设于本判决生效之日起十日内支付原告杜洁敏自2019年12月1日起至2019年12月31日止的房屋占有使用费16,741元。三、被告陈建设于本判决生效之日起十日支付原告杜洁敏自2020年1月1日起至2020年3月31日止的房屋占有使用费62,665.79元。四、被告陈建设于本判决生效之日起十日支付原告杜洁敏自2020年4月1日起至2020年8月31日止的房屋占有使用费33,536.84元。五、被告陈建设于本判决生效之日起十日支付原告杜洁敏自2020年1月1日起至2020年3月31日止的水费822.33元、电费3,633.79元。六、驳回原告杜洁敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,394.30元，由原告杜洁敏负担1,208.61元，被告陈建设负担1,185.69元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年九月八日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。