广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异360号 异议人（案外人）：成桂生，男，1972年8月20日出生，汉族，住广东省清新县。 申请执行人：橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited），住所地香港。 负责人：陈柏香。 委托代理人：刘惠宏，广东安华理达律师事务所律师。 委托代理人：蔡晓蓉，广东安华理达律师事务所律师。 被执行人：佛山市安鸿贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：王国新。 被执行人：清远市韶星物业发展有限公司，住所地广东省清远市清城区朝阳花苑****，工商注册号441800000015193。 法定代表人：陈鑑全。 被执行人：广宁县悦景实业发展有限公司，住所地广东省广宁县。 法定代表人：董世豪。 被执行人：佛山市佛冷食品冷冻有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：欧梓宗。 被执行人：英德市万昌房地产开发有限公司，住所地广东省英德市。 法定代表人：董泽标。 被执行人：广宁县汇融房地产发展有限公司，住所地广东省广宁县。 法定代表人：王国新。 被执行人：陈鑑全，男，1959年3月20日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。 被执行人：王国新，男，1953年12月8日出生，汉族，住广东省龙门县。 被执行人：欧晓宝，男，1985年9月5日出生，汉族，住广东省。 被执行人：欧梓雄，男，1974年5月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：黄丽梅，女，1967年10月5日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。 本院在执行申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）与被执行人佛山市安鸿贸易有限公司、清远市韶星物业发展有限公司、广宁县悦景实业发展有限公司、佛山市佛冷食品冷冻有限公司、英德市万昌房地产开发有限公司、广宁县汇融房地产发展有限公司、陈鑑全、王国新、欧晓宝、欧梓雄、黄丽梅金融借款合同纠纷一案【案号：（2019）粤0605执恢509号】过程中，拟不带租约拍卖登记在被执行人清远市韶星物业发展有限公司名下的位于清远市清城区朝阳花苑四座二楼（房产证号：粤房地证字第××号），异议人成桂生对此提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人成桂生称，请求将广东省清远市清城区朝阳花××座××楼（房产证号：粤房地证字第××号）带租约拍卖。事实与理由：异议人与被执行人（清远市韶星物业有限公司，陈鑑全）于2013年签订的关于清远市清城区朝阳花××座××楼（房产证号：粤房地证字第××号）的租赁合同仍在有效期内。我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述相关规定，现向贵院请求将属被执行人（陈鑑全）清远市韶星物业有限公司所有的位于清远市清城区朝阳花××座××楼（房产证号：粤房地证字第××号）的房产带租拍卖。 申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）答辩称，首先，案外人成桂生提供的其与韶星公司于2013年2月1日签署的《租赁合同》中仅仅记载了租赁的商铺地址，并无相对应的权证号，商铺的面积也仅为估值，无法判断确认该租赁商铺便为标的物。其次，标的物于2011年1月24日便已办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，后抵押权人将对应的债权几经转让至申请执行人处，法院也于2019年5月7日作出（2019）粤0605执恢509号之一《执行裁定书》，变更橡树联合3号资产管理有限公司（英文名称：OCMUnited3Limited）为本案的申请执行人，至此，申请执行人也合法成为本案的抵押权人。即使案外人成桂生租赁的商铺为标的物，但根据《物权法》第一百九十条的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”标的物于2011年1月24日已办理抵押登记，设立抵押权，而案外人成桂生与韶星公司的租赁合同签于2013年2月1日，即使案外人成桂生主张其租赁的商铺为标的物，但该租赁关系成立于抵押权设立之后，不得对抗已登记的抵押权，故案外人成桂生提出的带租约拍卖标的物纯属无稽之谈。最后，案外人成桂生的主张并不能对抗抵押权人的抵押权，若其实际占有标的物，实属非法占有，抵押权人并未收到任何关于标的物出租的书面通知材料，案外人成桂生属无权占有，已严重损害了抵押权人的合法权益。综述，执行法官在执行过程中依法执行处置标的物合法合理，而案外人成桂生却因此提出异议，既耗费了一定的司法资源，也大大增加了申请执行人实现债权的时间，故为了维护申请执行人的合法权益，恳请贵院驳回案外人成桂生的异议，并清租处置标的物。 上列被执行人没有答辩。 经审查查明，中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司从中国农业银行股份有限公司南海狮山支行处受让（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决确定的债权后，向本院申请执行。本院于2017年1月4日立案执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与上列被执行人金融借款合同纠纷一案【案号：（2017）粤0605执191号】。经执行，本院于2018年1月17日裁定终结该案本次执行程序。2018年7月9日，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)签订债权转让协议，约定将申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司对上列被执行人的债权转让予橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)。2019年2月2日，（2017）粤0605执191号案恢复执行，案号为（2019）粤0605执恢509号。2019年5月7日，本院作出（2019）粤0605执恢509号之一执行裁定书，裁定：变更橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)为本案申请执行人。2020年7月23日，本院作出（2019）粤0605执恢509号之二执行裁定书，裁定：拍卖（变卖）属被执行人清远市韶星物业发展有限公司所有的……位于清远市清城区朝阳花××座××楼（房产证号粤房地证字第××号）……。异议人成桂生遂提出本案异议。 又查明，清远市清城区朝阳花××座××楼（房产证号粤房地证字第××号）登记的权利人为清远市韶星物业发展有限公司，其抵押情况载明，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，抵押期限为2011年1月20日至2014年1月20日。上述房产由本院于2019年10月20日首封。涉案物业的抵押登记时间为2011年1月24日。 再查明，（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决载明，“原告：中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇红星大道俊景花园****铺，组织机构代码：89377299-8。负责人：蔡一建，该行行长。”又载明，“……本院确认如下事实：……2011年1月20日，原告与被告韶星公司签订44100620110001040号《最高额抵押合同》，约定被告韶星公司为原告自2011年1月20日起至2014年1月19日止与被告安鸿公司办理各类业务所形成的债权提供抵押担保，担保的债权最高余额为20336.9万元，抵押物为被告韶星公司所有的位于清远市清城朝阳花××座首层××、××、××、××、××、××、××、××、××、清远市××朝阳花××座首层××、××、××、××、清远市××朝阳花××座××、清远市××朝阳花××座首层××、××、清远市××朝阳花××座首层××、清远市××朝阳里朝阳花××首层××、××、××、清远市××朝阳花××座××层、××层、清远市××朝阳花××座车库××层、清远市××朝阳花××座首层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、天面层、××市清城区朝阳里新六幢首层23卡二层、37—42卡（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、28××16、25××99、Ｃ0××26、25××97、25××92、25××94、28××07、28××09、Ｃ0××64、Ｃ0××67、Ｃ0××63、Ｃ0××60、23××09号、粤房地权证清字第××、01××79号、粤房地证字第C0826021、C1238367、C1238366、C1238363、C4601385、C4601386号、粤房地权证清字第××、01××88、01××85、01××78、01××77、01××79、01××86、01××87、01××74、01××72、01××73、01××84、01××83、01××70、01××80、01××81、01××76号、粤房地证字第C3797626、C3797624号）的四十一宗房地产。合同签订后，双方办理了抵押登记。”又载明，“……判决如下：……四、被告佛山市安鸿贸易有限公司不能清偿上述债务时，原告有权对被告清远市韶星物业发展有限公司所有的位于清远市清城朝阳花××座首层××、××、××、××、××、××、××、××、××、清远市××朝阳花××座首层××、××、××、××、清远市××朝阳花××座××、清远市××朝阳花××座首层××、××、清远市××朝阳花××座首层××、清远市××朝阳里朝阳花××首层××、××、××、清远市××朝阳花××座××层、××层、清远市××朝阳花××座车库××层、清远市××朝阳花××座首层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、天面层、××市清城区朝阳里新六幢首层23卡二层、37—42卡（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、28××16、25××99、Ｃ0××26、25××97、25××92、25××94、28××07、28××09、Ｃ0××64、Ｃ0××67、Ｃ0××63、Ｃ0××60、23××09号、粤房地权证清字第××、01××79号、粤房地证字第C0826021、C1238367、C1238366、C1238363、C4601385、C4601386号、粤房地权证清字第××、01××88、01××85、01××78、01××77、01××79、01××86、01××87、01××74、01××72、01××73、01××84、01××83、01××70、01××80、01××81、01××76号、粤房地证字第C3797626、C3797624号）的四十一宗房地产在20336.9万元限额内以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；……”（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决已经发生法律效力。 异议人提供资料显示，清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全与异议人成桂生于2013年2月1日签订租赁合同，约定清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全提供清远市清城朝阳花××楼北××层商铺租给成桂生使用，租期为十三年，由2013年2月1日起至2026年1月31日止。 本院认为，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案中，涉案物业的抵押登记时间为2011年1月24日，而异议人清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全与异议人成桂生于2013年2月1日签订租赁合同，即使异议人主张的位于清远市清城朝阳花××楼北××层商铺涉案物业租赁关系真实，涉案物业抵押权的设立时间先于异议人主张的其承租涉案物业的时间，故异议人主张的清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全与成桂生之间围绕涉案物业形成的租赁关系依法不得对抗已设立在先的在涉案物业上的抵押权。综上，依照上述法律和司法解释的规定，异议人成桂生请求将清远市清城区朝阳花××座××楼（房产证号：粤房地证字第××号）带租约拍卖，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定,裁定如下: 驳回异议人成桂生的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。 审判长  张尚谦 审判员  敬志超 审判员  何 键 二〇二〇年九月二十八日 书记员  郑妙霞