内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院   民事判决书   （2020）内0902民初1969号   原告：郝海龙，现住内蒙古自治区乌兰察布市。   委托诉讼代理人：赵岗，乌兰察布市148协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。   被告：乌兰察布市集宁区冠榕房地产有限公司，统一社会信用代码911509025756619423。   法定代表人：倪易群。   委托诉讼代理人：董坤，该公司法律顾问。   原告郝海龙与被告乌兰察布市集宁区冠榕房地产有限公司（以下简称冠榕房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝海龙及委托诉讼代理人赵岗、被告冠榕房地产公司委托诉讼代理人董坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郝海龙向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告履行《退房协议书》，退还原告购房款780000元及违约金200000元，共计980000元；2.请求判令被告承担已付购房款及违约金未支付合计款项利息686000元（从2017年7月25日按月息2分计算至2020年6月25日共计35个月）给付至实际退还完毕为止；3.请求依法判令××区商业房由原告优先受偿；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2013年9月24日通过冠榕房地产公司购买位于乌兰察布市××区北侧、幸福路西侧冠榕名门小区8栋1017号商业房一套，于2013年9月到2014年8月分4次缴纳购房款780000元，被告于2014年10月14日和原告签订一份《商品房买卖合同》已备案，合同编号2014-0008753号，并约定将位于乌兰察布市××区北侧、幸福路西侧冠榕名门小区8栋1017号商业房，建筑面积83.72平方米，单价15108.99元每平米，总价1264925元出售给原告，原告以分期付款方式支付所有购房款：2013年9月28日缴纳房款500000元、2013年12月31日缴纳房款140000元、2014年8月20日缴纳房款140000元、剩余484925元于2014年12月31日交房时一次性付清。被告因工程问题无法按时交工，原告多次催促被告交房，因被告无法按时交房同意原告退房，并于2017年7月25日达成退房协议，经双方一致同意被告于2017年9月12日之前将原告已付购房款780000元及违约金200000元共计980000元全额退还给原告，如被告到期未归还上述金额，按未归还金额月利率3%给付利息，双方签字、盖章确认。事后原告多次找被告催要所欠购房款，被告仍不予理睬甚至不接原告电话。综上所述，由于被告所欠购房款，导致原告权益受到损害，故依据《民事诉讼法》第一百一十九条及《合同法》相关司法解释规定，请求支持原告的诉讼请求。   被告冠榕房地产公司辩称，2013年9月24日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，约定被答辩人购买答辩人开发建设的××区商业房屋，总价款1264925元，按照分期付款方式，被答辩人于2014年8月20日前分三次交纳房款780000元，剩余房款484925元，合同约定在2014年12月31日前一次性交清。合同签订后，在合同约定的付款期限被答辩人没有交付购房尾款，答辩人也没有将房屋交付被答辩人。被答辩人多次要求退房，答辩人无奈与其签订了《退房协议书》，但是并未约定解除合同。因答辩人与被答辩人签订的是备案的网签合同，涉案房屋仍在被答辩人名下。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。答辩人诉讼请求中，并无解除合同的请求事项，且超过请求解除合同的期限，故合同仍然有效，双方仍应按照合同约定履行义务。在双方签订的《商品房买卖合同》中有逾期交房违约金的约定，应按合同约定执行。况且合同没有最终履行完毕，被答辩人违约拒不交付购房尾款，也是重要的原因。如果说违约，双方均违约，并非答辩人单方违约，被答辩人无权要求答辩人单方承担违约责任。合同约定，甲方逾期交房逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付房款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房次日起至实际交付商品房之日，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，合同继续履行，甲方应支付乙方付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款0.2向乙方支付违约金，因此，《退房协议书》中所谓的违约金是不存在。合同约定，乙方逾期付款，逾期在三十日内，甲方有权追究乙方逾期付款及利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，合同继续履行，乙方应支付逾期付款利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外乙方还应每日按照商品房价款0.2向甲方支付违约金。由于被答辩人逾期付款存在违约，被答辩人同时也要向答辩人支付违约金。《民法典》第585条第2款规定：约定的违约金低于造成损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。一般来说，违约金上限是不超过实际损失的30%。被答辩人并未说明其实际损失，退房协议书中200000元的违约金过分高于其有可能的实际损失，因此，该约定无效，应当按照合同约定计算违约金，答辩人也将提供法律途径追究被答辩人的违约责任。因合同未解除，退房是不可能的。因此被答辩人诉请中要求答辩人承担已购房款及违约金按月息2%的利息是无效的约定。况且200000元违约责任还要计算利息，属于复息，违反法律规定，不应得到支持。被答辩人诉请第一项是要求退还房款，但是第三项诉求是要求对涉案房屋优先受偿，诉讼请求自相矛盾。由于双方签订的商品房买卖合同并未解除，涉案房屋仍是被答辩人的，不需要人民法院判决确认优先受偿。在被答辩人支付尾款后，答辩人自会将房屋交付给被答辩人。在合同并未解除情况下，双方签订的退房协议书属于无效合同。被答辩人未行使合同解除权，也没有请求人民法院解除合同，因此合同仍然有效。被答辩人请求返还购房款并支付违约金和利息的请求与合同约定不符，应予驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年9月24日原告郝海龙购买被告冠榕房地产公司位于乌兰察布市××区北侧、幸福路西侧冠榕名门小区8栋1017号商业房一套，并交纳定金50000元，后又于2013年9月30日交纳房款450000元、2013年12月31日交纳房款140000元，2014年8月20日交纳购房款140000元，共计交纳购房款780000元。2014年10月14日原告郝海龙与被告冠榕房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告冠榕房地产公司将冠榕名门小区8栋1017号商业房出售给原告，房屋建筑面积83.72平方米，每平方米价格为15108.99元，总价为1264925元，原告以分期付款方式支付购房款：2013年9月28日交纳房款500000元、2013年12月31日前交纳房款140000元、2014年8月20日前交纳房款140000元，剩余484925元于2014年12月31日前一次性交清。被告冠榕房地产公司于2014年12月31日前将验收合格的房屋交付原告郝海龙。合同第五条约定，甲方逾期交房逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.2向乙方支付违约金。合同第六条约定，乙方逾期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行。乙方应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按照商品房价款的2向甲方支付违约金。合同签订后双方在乌兰察布市集宁区房产物业管理局办理了备案登记，合同编号为2014-0008753号。后被告冠榕房地产公司未在2014年12月31日竣工交付房屋。2017年7月25日，原告郝海龙与被告冠榕房地产公司签订《退房协议书》，协议约定甲方同意乙方提出的退房要求，甲方于2017年9月12日前将乙方的首付款本金780000元及违约金200000元共计980000元全额退还给乙方，同时乙方协助甲方到房产部门将上述商业房退还至甲方名下，并将合同书原件及收据原件退还给甲方等内容。协议第4条约定，若甲方到期未及时归还上述金额，按未归还金额月利率3%计付利息。事后原告郝海龙多次找被告催要所欠购房款，被告冠榕房地产公司至今未履行退款义务。   上述事实有原告郝海龙提交的《商品房买卖合同》、《购房收据》、《退房协议书》以及当事人的陈述在案佐证。   本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告郝海龙与被告冠榕房地产公司于2014年10月14日签订《商品房买卖合同》，约定被告冠榕房地产公司将冠榕名门小区8栋1017号商业房出售给原告，后被告冠榕房地产公司未在约定的期间内交付原告房屋。原告郝海龙提出退房，被告冠榕房地产公司同意原告提出的退房请求，双方于2017年7月25日签订《退房协议书》，约定被告冠榕房地产公司于2017年9月12日前将乙方的首付款本金780000元及违约金200000元共计980000元全额退还给乙方。《退房协议书》是原被告双方自愿协商的结果，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，协议合法有效。《退房协议书》签订后，原《商品房买卖合同》解除，原被告双方均应按照该协议书的约定履行各自的义务，至2017年9月12日，被告冠榕房地产公司未按合同约定将首付款及违约金退还原告，构成违约，双方签订的《退房协议书》第4条约定，若甲方到期未及时归还上述金额，按未归还金额月利率3%计付利息。对该条约定，因是在《退房协议书》打印条款后增加的手写条款，对条款的内容，被告不予认可，且该条款关于利息计算的约定违反法律保护上线，故该条约定无效，但考虑到被告冠榕房地产公司迟延履行义务，事实上给原告造成了利息损失，故本院对原告郝海龙要求被告承担已付购房款及违约金未支付款项利息686000元的请求予以部分支持，即以980000元为基数，2017年7月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2017年7月26日给付至实际给付完毕止。对原告要求判令以集宁区冠榕名门小区8栋1017号商业房优先受偿的请求，因不符合法律规定，故本院对该项请求不予支持。对被告辩称在《退房协议书》中约定的200000元违约金过高的意见，因在双方签订的《商品房买卖合同》中有违约责任的约定，给付200000元违约金是双方当事人的真实意思表示，且不违反合同约定和法律规定，被告亦未提供违约金计算偏高的证据，故对该抗辩意见不予采信。对被告冠榕房地产公司辩称的原告诉讼请求中，并无解除合同的请求事项，且超过请求解除合同的期限，故合同仍然有效，双方仍应按照合同约定履行义务的抗辩意见，因原被告双方签订的《退房协议书》，即是原被告在合同履行过程中，经过协商一致决定解除《商品房买卖合同》的结果，无需再行解除合同，故对被告的该项抗辩意见不予采信。   综上所述，被告冠榕房地产公司应退还原告首付款本金780000元及违约金200000元共计980000元，并承担相应的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告乌兰察布市集宁区冠榕房地产有限公司在本判决生效后五日内退还原告郝海龙首付款本金780000元及违约金200000元共计980000元，并给付未付款的利息损失（以980000元为基数，自2017年7月26日给付至实际给付完毕止，2017年7月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；   二、驳回原告郝海龙的其他诉讼请求。   案件受理费9897元，由被告乌兰察布市集宁区冠榕房地产有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。   审判员 张利珍     二0二0年九月十四日   书记员 赵 霞   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。