陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民初367号原告（案外人）：李华全，男，1954年10月17日出生，汉族，住西安市未央区。原告（案外人）：李治，男，1981年1月17日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：陈冬杰，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：段彬，陕西云德律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路**恬静园小区**门面。法定代表人：郭晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被告（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住，住所地西安市未央大道**中登大厦**/div>法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告李华全、李治与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、被告西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李华全及其与李治共同委托诉讼代理人陈冬杰，被告永联公司委托诉讼代理人冯小爱到庭参加了诉讼，被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华全、李治向本院提出诉讼请求：1.确认位于西安市未央区房屋（B幢4层C户）所有权为李华全、李治所有，并判决排除对该房屋的执行；2.诉讼费用由永联公司、中登公司负担。事实与理由:李华全、李治于2005年购买中登公司位于西安市未央区房屋（B幢4层C户），建筑面积169.30平方米，每平方米单价2028元，购房款共计343340元，2005年6月13日，李华全、李治与中登公司签订商品房买卖合同并在西安市国土资源和房屋管理局办理了商品房预售合同备案登记，后李华全、李治分三次向中登公司支付全部购房款。李华全、李治自实际使用房屋以来多次联系中登公司办理产权证均被拒绝，2015年李华全、李治购买房屋被西安市中级人民法院查封，直至李华全、李治领取执行裁定书，李华全、李治才知晓中登公司将涉案房屋登记在其公司名下，此前李华全、李治对此不知情。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）中125-127条规定，李华全、李治作为涉案商品房的消费者已支付完毕房款，并将契税、大修基金等费用一并支付给中登公司，但中登公司没有为李华全、李治办理产权登记，并将涉案房屋进行了抵押，根据上述规定李华全、李治权利优先于抵押权人的抵押权，即李华全、李治就永联公司申请执行涉案房屋所持异议应予支持。被告永联公司辩称，李华全、李治对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者保护消费者基本生存居住权利的情形，但本案李华全、李治并未在法院查封前与被执行人签订合法有效的买卖合同，且涉案房屋系办公公寓并非住宅，李华全、李治亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋以及交纳房款，故李华全、李治主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，因李华全、李治与中登公司过错致使永联公司利益受损显系不当。被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。经审理查明，2015年1月30日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额1300万元，典当期限6个月，自2015年1月30日至2015年7月30日，中登公司以位于西安市未央区房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月5日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第280号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币壹仟叁佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12605-1）、12606室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12606-1）、12705室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12705-1）、10706室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10706-1）、12805室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12805-1）、12806室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12806-1）、12905室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12905-1）、12906室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12906-1）、10204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10204-1）、10303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10303-1）、10403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10403-1）、10504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10504-1）、10603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10603-1）、10703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11203-1）、10704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10704-1）、10804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10804-1）、10903室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10903-1）、11104室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11104-1）、11203室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11203-1）、11204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11204-1）、11303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11303-1）、11304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11304-1）共计二十二套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。李华全、李治以前述房产中的10403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10403-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年3月19日作出（2020）陕01执异73号执行裁定，驳回了案外人李华全、李治的异议请求，李华全、李治即提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2005年6月13日，李华全、李治与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人李华全、李治；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢4层C号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共169.3平方米；单价每平方米2028元，总价343340元。中登公司2003年4月10日出具收据载明李华全交房款100000元，2003年11月19日出具收据载明李华全交房款100000元，2005年5月19日出具收据载明李华全交房款43340元、100000元。2020年6月23日，西安中登物业有限公司中登大厦管理中心出具情况说明，载明“李华全，身份证号，为西安市未央区未央路138-1号中登大厦B幢4C室业主。自2003年4月购房至今一直占有使用该房屋，物业费及相关费用都已按时缴纳，无拖欠行为”。另外，本案审理中，李华全、李治还提交了涉案房屋查封之前交纳物业费的票据等。再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月4日，本院查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定书、（2020）陕01执异73号执行裁定书,（2015）陕证经字第000804号公证书、（2015）陕证执字280号执行证书、《商品房买卖合同》、收款收据、情况说明、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为李华全、李治就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，李华全、李治与中登公司签订书面买卖合同且中登公司出具收据载明收到房屋价款，李华全、李治提交的西安中登物业有限公司中登大厦管理中心出具情况说明、物业费票据等亦可证实李华全、李治已办理入住手续、交纳物业费等，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系李华全、李治购买房屋之后所设定，故李华全、李治购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给李华全、李治后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人李华全、李治的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案李华全、李治异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。至于李华全、李治主张确认涉案房屋归其所有，没有法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、停止对位于西安市未央区138-1号2幢1单元10403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10403～1）房屋的强制执行；二、驳回李华全、李治其余诉讼请求。案件受理费6450元（李华全、李治已预交），由李华全、李治负担3225元，陕西永联典当有限公司负担3225元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付李华全、李治）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二〇年九月二十三日书记员 刘明明