福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初150号 原告：汤幼琴，女，1974年7月23日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：汤江滨，福建建云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林志强，福建建云律师事务所律师。 被告：周小波，男，1984年2月11日出生，汉族，住福建省云霄县。 原告汤幼琴与周小波定金合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤幼琴及其委托诉讼代理人汤江滨,被告周小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤幼琴向本院提出诉讼请求：周小波向汤幼琴支付违约金20000元。事实和理由：汤幼琴委托案外人曾缎英（即中介人）买房，2019年12月2日汤幼琴与周小波议定：周小波将坐落于云霄县莆美镇翠峰豪庭5幢Ｂ单元707房不动产出卖给汤幼琴，汤幼琴当日向周小波支付购房定金20000元，周小波出具一张《购房定金收条》交由汤幼琴收执。《购房定金收条》载明:“兹收到汤幼琴支付的购房定金人民币2万（贰万元整），双方买卖房地产地址在翠峰豪庭5幢Ｂ单元707房。如不出售该房屋则归还定金并赔偿买受方人民币2万（贰万）作为经济损失赔偿……。收款人：周小波，3506221984××××××××。中介人：曾缎英，2019年12月2日”。现因周小波拒不出卖上述房屋并已退还给汤幼琴购房定金20000元，现经汤幼琴再三要求买房，周小波均未履行出卖房屋的义务，已构成违约。汤幼琴认为，周小波拒不履行出卖房屋已构成违约，导致汤幼琴购房的合同目的无法实现，周小波应当向汤幼琴双倍返还定金。因周小波已经向汤幼琴返还购房定金20000元，现汤幼琴要求周小波支付违约金20000元的诉求合法合理。 周小波辩称，中介曾某和汤幼琴合谋“吃差价”，曾某和汤幼琴借口汤幼琴要买周小波的房子，一人出一半定金，并让周小波签订承诺售价的定金收据，实则叫其他人来看房，并在商谈价格时让周小波回避，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”。 2019年12月1日下午16：30，中介曾某经约到周小波位于云霄县的房子看房。对方来了三个人，都自称是中介。 12月2日中午12：00，中介曾缎英称其姐姐看上了房子，到周小波的房子下定金。过来之后周小波才知道曾缎英所指的姐姐就是1日下午见面时自称中介的其中一位。当天12:19分，中介曾缎英称要下20000元定金，分别是汤幼琴给10000元现金和中介曾缎英10000元微信转账。当时，中介汤幼琴让周小波签下定金条，定金条上只写了周小波的售房意向价格和售房条件，周小波对此质疑定金条上买方等内容系空白应不符合规定，但是中介曾缎英反复解释其值得信任，在其劝说和引导下签了这份字条当作收了20000元的字据，字据只有一份，由曾缎英收走。大约15分钟后，中介曾缎英和汤幼琴在未知会周小波的情况下叫来了一对老夫妻即许章、陈秀莲看房，并提醒周小波说她们在谈价格的时候，尽量回避，不要出声。 12月2日晚上23：24，中介曾缎英称中午过来看房的客人的儿子要再看一下房子才能决定买或者不买。 12月3日中午12：25，中介曾缎英带着一对年轻夫妇和一个3周岁左右的小孩子前来看房。 12月5日上午11：00左右，中介曾缎英让周小波过去签合同，由于周小波对售房附有特殊的返租条件，而返租条件都未具体协商过，于是周小波要求曾某先确认，同时要求其把12月1日让周小波签下的返租条件内容拍照给周小波确认。曾缎英推脱没办法拍给周小波，经周小波再三要求，后其把上半部分买方内容遮掩之后拍照给周小波。周小波要求其拍完整的内容，大概15分钟后，其才拍了完整的页面发送给周小波，此时定金条上显示买方为汤幼琴。周小波提出当时定金条上没写买方为汤幼琴，因此向曾缎英确定是否买家为汤幼琴，曾缎英却回答当时周小波签字时定金条上已写好买方为汤幼琴，此欺骗行为让周小波觉得十分古怪和蹊跷，遂让其不要撒谎并为撒谎行为向周小波道歉，但是中介曾某称其有周小波签字的定金收条，不按其要求签合同要赔偿其20000元的罚金。因担心上当受骗，周小波遂咨询了有关法律从业人员并于当天中午退还了20000元收款。曾某收取20000元退款，并继续索要20000元赔偿金。汤幼琴并未出面要求周小波继续履行合同。 综上所述，中介曾某的行为存在以下诸多问题：1.让第一次自称中介的汤幼琴作为买家；2.若汤幼琴是真实买家，曾某和汤幼琴在交付定金后为何当天和隔天还带其他人来看房；3.曾某和汤幼琴分别向周小波支付定金10000元，与正常情况由买方支付定金的常理不符，若买方当时现金不够，大可商议或只付10000元定金；4.作为居间人的中介，曾某违规操作，欺骗卖房者签下没有写明买方信息的定金收条，并以此要挟卖房者依其指示操作否则赔偿双倍罚金等。 因此，作为居间人，中介公司应向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。而本案中，曾某合伙汤幼琴对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，意图伙同另一方或者协助另一方低价收进高价卖出的行为明显。其行为不但违反《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，而且违背我国民法总则中的诚实信用原则。且根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，曾某以非法赚取中间差价为目的而劝说卖房人违背真实意愿签订的合同应视为无效。 汤幼琴提供证据①购房定金收条，证明2019年12月2日汤幼琴与周小波议定：周小波将坐落于云霄县莆美镇翠峰豪庭5幢Ｂ单元707房不动产出卖给汤幼琴，汤幼琴当日向周小波支付购房定金20000元，周小波出具一张《购房定金收条》交由汤幼琴收执等事实。证据②微信聊天记录截图，证明周小波及证人曾某微信注册信息及周小波拒绝卖房并退回购房定金20000元等事实。证据③图片，证明周小波的诉讼主体资格（周小波在签订购房定金收条时出具）。证据④不动产登记资料查询结果证明，证明周小波于2020年1月16日已将址在云霄县莆美镇翠峰豪庭5幢Ｂ单元707房不动产出卖给案外人许章、陈秀莲，并且已办理不动产权证，周小波拒不出售讼争房屋给汤幼琴的原因是周小波觉得单价太低，导致汤幼琴购房目的已经根本不可能实现，周小波确实构成根本违约，理应双倍返还定金等事实。周小波质证后对证据①签名以及按手印是周小波的无异议，但是签订时“兹收到汤幼琴”买家这部分是空白的。对证据②、③真实性无异议。对证据④无异议，但是不代表周小波违约，恰恰是中介欺骗行为导致这个结果。是中介欺骗吃差价在先，而不是周小波与许章、陈秀莲达成协议才退回定金。 周小波提供证据⑴微信截图，证明曾某微信转账定金10000元。证据⑵微信截图，证明交定金后曾某带其他客户来看房。证据⑶微信截图，证明曾某故意遮掩部分定金收条。证据⑷微信截图，证明周小波向曾某转账20000元凭证。证据⑸微信截图，周小波与高淑华的聊天记录，曾某和高淑华的婆婆的聊天记录，证明汤幼琴已表现出购房意图，但是交了定金后，汤幼琴以及曾某还带其他人来看房，周小波意识到存在欺诈行为，马上返还了定金。证据⑹真实的买家高淑华与周小波谈话的录音，证明高淑华以前已经找好中介曾缎英要买房，曾缎英已经带其看了半年的房子，一直找不到，那个月周小波刚好联系中介，第二天也就是12月2日拿定金的当天中介曾缎英和汤幼琴叫了真实的买家高淑华的婆婆来看房，第三天也就是12月3日高淑华以及其老公儿子来看房。汤幼琴质证后对证据⑴由法院依法认定，20000元无异议。对证据⑵、⑶、⑷、⑸三性有异议，超过举证期限，无法具体明确聊天双方的身份信息，聊天内容看也无法证明是周小波陈述的一人支付一半定金的过程，与本案也没有关联性。周小波在质证时候对汤幼琴提交的证据③图片真实性无异议，图片明显看出周小波当时拿出身份证原件给中介写购房定金收条时候，写到“兹收到汤幼琴……”，意思是周小波明确知道当时是汤幼琴要来买房，不是周小波答辩的所称当时签定金收条时候买方信息是空白的。对证据⑹不符合民事证据规则的相应形式，不能作为证据使用。录音的三性均有异议，无法明确对话双方当事人身份信息，且里面的内容无法证实周小波所要证明的内容。录音是周小波与案外人的对话，具体谈的内容汤幼琴不清楚，与本案也没有关联性。 汤幼琴对证人曾某的证人证言无异议，周小波对证人曾某的证人证言有异议，曾缎英陈述带别人来看房只是对比没有谈价格不属实。定金收条不是全部写好后给周小波签的，照片上没有按手印，根本不是全部写好再给周小波签。汤幼琴当时付完定金就马上带另外一批人来看房，这不符合逻辑。 对上述证据，本院综合分析认定如下：对汤幼琴提供的证据①可予以确认，周小波辩解签订时“兹收到汤幼琴”买家这部分是空白的，但不能提供充分的证据加以反驳，且汤幼琴提供的证据③与证据①可相互印证，可证实当时“汤幼琴”这一名字在签订收条时已经填写，并且汤幼琴也已在当场支付了购房定金给周小波，故可以确认汤幼琴是本案的买方。对汤幼琴提供的证据②可予以确认，可认定周小波拒绝卖房并退回购房定金20000元的事实。对汤幼琴提供的证据④可予以确认，可认定周小波于2020年1月16日已将讼争房屋出卖给案外人许章、陈秀莲，并且已办理不动产权证的事实。对周小波提供的证据⑴可予以确认，可认定曾某微信转账定金10000元给周小波的事实。对周小波提供的证据⑵、⑶、⑷、⑸、⑹只能体现出周小波与房产中介人曾缎英居间服务的过程，不能否认汤幼琴向周小波购房并支付定金的事实。对证人曾某的证人证言关于汤幼琴向周小波购房并支付定金的内容可予以确认。 据此，本院查明认定事实如下：周小波有址在云霄县翠峰豪庭5幢Ｂ单元707号），房权证：云政房字第××号，土地证：云国用（2014）第6034551号。周小波欲将上述讼争房屋出卖，经房产中介人曾缎英介绍，2019年12月2日汤幼琴与周小波约定，周小波将讼争房屋出卖给汤幼琴，价格为每平方米9500元，总价为813100元，汤幼琴于当日支付给周小波支付购房定金20000元，其中10000元为现金，另10000元通过曾缎英微信转账给周小波，周小波在《购房定金收条》签名确认，《购房定金收条》内容载明:“兹收到汤幼琴支付的购房定金人民币2万（贰万元整），双方买卖房地产地址在翠峰豪庭5幢Ｂ单元707房。如不出售该房屋则归还定金并赔偿买受方人民币2万（贰万）作为经济损失赔偿……。收款人：周小波，3506221984××××××××。中介人：曾缎英，2019年12月2日”。在收取定金20000元后，周小波以不着急用钱、房屋价格低、怀疑汤幼琴的身份以及曾缎英与汤幼琴合谋“吃差价”等为由，不同意将讼争房屋出卖给汤幼琴，并于2019年12月5日将定金20000元通过微信转账退还给曾缎英。另查明，周小波已于2020年1月16日将讼争房屋出卖给许章、陈秀莲，并办理不动产权证。 本院认为，周小波经房产中介人曾缎英介绍，与汤幼琴就房屋买卖达成了合意，并收取了定金，双方合同关系依法成立，合法有效。周小波辩解汤幼琴不是真实的买方，曾缎英与汤幼琴合谋“吃差价”，但该辩解意见与《购房定金收条》载明的“兹收到汤幼琴支付的购房定金”内容相矛盾，周小波也不能就所述的曾某和汤幼琴合谋“吃差价”这一说法作出合理的说明以及提供相应的证据加以证明，依法应承担举证不能的后果，故周小波的辩解意见，缺乏依据，本院不予采纳。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周小波在已达成了房屋买卖合意，收取了定金的情况下，又不同意出卖该房屋给汤幼琴，擅自将定金退还，并将该房屋另行出售给他人，其行为已构成违约，现在汤幼琴主张周小波支付违约金20000元合法有理，本院予以支持。周小波与房产中介人曾缎英之间因居间服务过程中产生的问题与本案不是同一法律关系，本案不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 周小波应于本判决生效之日起十五日内支付给汤幼琴违约金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由周小波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  沈劲林 人民陪审员  吴 晔 人民陪审员  方建生 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  何阿彬 书 记 员  梁维维 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。