广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0325民初1217号 原告：张高华，男，1952年7月17日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 原告：杨美荣，女，1958年6月28日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 以上二原告的委托代理人:秦有英，广西灵湖律师事务所律师。 被告：兴安县甲秀苑房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇兴桂路**。 法定代表人：文红梅，职务：经理。 委托代理人：张星，男，1986年11月7日出生，汉族，住广西兴安县，职务该公司总经理。 原告张高华、杨美荣诉被告兴安县甲秀苑房地产开发有限责任公司（以下简称“甲秀公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张高华、杨美荣及委托代理人秦有英、被告的委托代理人张星到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付给原告逾期交房违约金164475元（以277959元为基数，自2017年3月26日起，按双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二项每日万分之五计算，暂计到2020年6月26日，之后的违约金另行计算，直至被告实际交付房屋给原告时止）。 2、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由： 二原告系夫妻关系。2014年6月，被告在兴安县开发[安厦一中央观邸]房地产项目(后命名为“金利佳公寓”），以兴安县甲秀苑房地产开发有限责任公司志玲分公司的名义对外发布销售广告、宣传资料进行多方面的宣传。原告有意购买该项目商品房一套，因当时二原告不在兴安，无法亲自到场办理相关认购手续，便委托儿子张泉办理购房前期相关手续，于2014年10月6日以张泉名字签订了[安厦一中央观邸]认购协议，2016年2月28日以二原告名义与被告签订了《商品房买卖合同》，原告在签订认购协议当天交款10000元，10月7日交款20000元，2015年1月25日交款50945元，2015年12月14日交款196650元,2016年1月25日交纳房屋维修公共基金4847元，被告于2016年3月30日出具购房款277595元的正式税务发票给了原告。2016年4月15日被告将购房合同提交相关部门备案，原告又支付契税4163.93元。合同约定原告购买被告商品房金利佳公寓3单元3层4号房屋，建筑面积96.93平方米，套内面积78.78平方米。按每平方米3523.67元计算房款，总金额人民币277595元，原告的付款方式为一次性全额付款。合同约定被告于2017年3月26日前交付房屋，合同还对逾期付款、逾期交房违约责任等方面进行了约定。原告依约履行了自己的全部义务，但是到目前为止已经逾期交付两年多，不见被告有任何交房意愿，己经修建的部分也还只是框架，不见有隔断装修，更达不到任何交付条件，形成了烂尾楼。原告与其他购房户多次找到被告协商，被告口头上承诺双方解除合同并退回购房款、支付违约金和赔偿损失，但却以资金困难为由一拖再拖，原告等人还多次找到县政府及相关部门要求出面协调，均未得到解决。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。 原告围绕其诉讼请求提供了如下证据： 证据1、二原告身份证复印件一份，证明原告主体资格。 证据2、被告工商登记信息复印件一份，证明被告主体资格。 证据3、原告支付购房款发票及收据原件七份（原件核对无误后当庭退还原告），证明原告交购房款277595元，支付契税4163.93元，缴纳房屋维修公共基金4847元的事实。 证据4、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》，并交房地产管理所备案，合同约定原告购买被告商品房金利佳公寓3单元3层4号房屋，建筑面积96.93平方米，套内面积78.78平方米。按每平方米3523.67元计算房款，总金额人民币277595元，原告的付款方式为一次性全额付款。合同约定被告于2017年3月26日前交付房屋，合同还对逾期付款逾期交房违约责任等方面进行了约定。 证据5、现场照片等，证明原告认购的房屋目前处于停建状态，原告认购的第三层还只是框架，不符合交付使用条件。 证据6、置业计划书一份，证明金利佳新城现在的房价与我们当时购买时的房价相差758元每平米，房屋如无法正常交付，我们的损失是非常大的。 证据7、桂林中级法院的执行裁定书复印件一份，证明被告的金利佳公寓整个房产项目100多套房产已经被桂林中级人民法院查封，被告已经无法正常交房。 证据8、《兴安县人民政府常务会议纪要》复印件一份，证明影响金利佳公寓工程进度的障碍在2017年10月31日已经消除。该份证据来源于被告方志玲分公司总经理吴建华在2018年易森全诉兴安县甲秀苑房地产开发有限责任公司的案件中提交的证据，说明该文件被告手上是有的。是购房者以及被告强烈要求县政府处理，要求复工才形成此会议纪要的。被告应当按照该会议纪要的要求马上复工，涉案项目目前一直还处于停工状态是被告方自身原因造成的。 被告甲秀公司辩称，被告与原告签订了房屋买卖合同，原告付款是付款到分公司的名下，分公司是不具备收款条件，也不具备签合同的能力，收款证明也是分公司出具的。 被告为其辩解向本院提供了如下证据： 证据1、《兴安县气象局文件》、建设局停工文件复印件各一份，证明我们工程延期是因为政府叫停造成不能按时施工和交房。 证据2、《兴安县人民政府常务会议纪要》复印件一份，证明讨论涉案项目的解决方案。 证据3、《兴安县发展和改革局文件》复印件一份，证明涉案项目是立项项目。 证据4、《兴安县住房和城乡建设局文件》复印件一份，证明涉案项目的总面积，楼层等基本信息。 证据5、建筑工程施工许可证、土地证复印件一份，证明涉案项目的合法性。 证据6、兴国用（1993）第××号土地证复印件一份，证明涉案项目的土地是国有出让的土地。 证据7、商品房预售许可证，证明涉案项目是可以依法进行买卖的。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告对原告提供的证据质证意见如下： 对证据对证据1、2、3、4、5的三性无异议。 对证据6有异议，金利佳新城的房价与原告购买的房屋价格没有任何关联，而且金利佳新城目前均价也是3000多一平米。 对证据7我不清楚。 对证据8的真实性无异议，对复工时间有异议，该会议纪要只是讨论了复工的问题，但是我们并没有拿到正式复工的通知，会议纪要上也没有具体说明什么时候开始复工，所以关于复工的问题也一直没有解决。 原告对被告提供的证据质证意见如下： 对证据1、2、3、4、5、6、7的真实性无异议，被告提交的以上抗辩材料不能摆脱被告承担违约责任，根据合同法的规定，被告的延期交房的行为已构成违约，那么被告应当承担相应的违约责任。《兴安县人民政府常务会议纪要》上面载明，兴安县人民政府在2017年10月31日已经解除被告所主张的停工障碍，但是被告依旧没有继续施工按期交房。我们主张被告承担违约责任是在2017年3月26日之后，我们要求被告承担违约责任是有依据的，我们是在2020年6月份才向法院主张权利的，但是被告还是没有按照合同约定按时交房，这是被告的责任。 本院对当事人提供的证据认证如下： 对当事人均无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对证据证明的内容存有异议的证据，本院将结合庭审和其他证据综合分析认证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 被告甲秀公司于2007年6月1日经兴安县市场监督管理局核准成立的房地产开发企业，该公司的经营范围：房地产开发、经营等。被告甲秀公司以出让的方式取得位于兴安县编号为兴国用（1993）第××号的地块的土地使用权，该土地面积为3408.8平方米。经相关部门批准，被告甲秀公司拟在上述地块上建设商品房。被告取得商品房预售许可证后，被告甲秀公司于2016年2月28日与原告张高华、杨美荣签订预售《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买由被告开发的位于兴安县，建筑面积96.93平方米，套内建筑面积78.78平方米，按套内建筑面积计价，单价每平方米3523.67元，总价款277595元；签订本合同的当日一次性支付购房款；交房时间在2017年3月26日前，所交房屋必须经验收合格；如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因：因恶劣天气（包括雨、雪、冰雹、洪水等）；3、因供水、供电（均为累计四个小时以上），异常社会现象；4、政府建设主管部门认可的异常施工困难及重大技术问题。逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2014年10月6日至2016年1月25日分多次将全部购房款付清。原告付清全部购房款后，被告于2016年3月30日到兴安县地方税务局为原告出具了销售不动产统一发票。涉案房屋在建设过程中，兴安县住房和城乡建设局于2016年7月6日，以金利佳公寓项目设计不符合《广西壮族自治区气象设施和气象探测环境保护管理办法》的有关规定，责令该项目立即停建。2017年10月31日，兴安县人民政府常务会议纪要载明，由兴安县住房和城乡建设局通知相关单位尽快恢复“金利佳公寓”楼盘建设。从责令停工至恢复楼盘建设，停工时间为483天。涉案房屋可延迟至2018年7月21日交付。责令停建的原因消除后，被告未恢复对涉案房屋建设，导致涉案房屋至今未交付。从延迟至2018年7月21日交房的次日起，至2020年6月26日止，被告实际逾期交房达705天。为此，原告于2020年7月10日诉至本院，请求支持其诉讼请求。 针对原告的诉讼请求，本院从一、合同的效力的问题；二、关于原告要求被告支付给其逾期交房违约金164475元（以277959元为基数，自2017年3月26日起，按每日万分之五计算，暂计到2020年6月26日，之后的违约金另行计算，直至被告实际交付房屋给原告时止）的问题。分析评议如下： 一、关于预售《商品房买卖合同》的效力问题。 本院认为，原告与被告自愿签订的预售《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同的内容未违反我国法律及行政法规等强制性规定。且被告依法取得商品房预售许可证后，才与原告签订合同。因此，原、被告双方签订的预售《商品房买卖合同》合法、有效。 二、关于原告要求被告支付给其逾期交房违约金164475元（以277959元为基数，自2017年3月26日起，按每日万分之五计算，暂计到2020年6月26日，之后的违约金另行计算，直至被告实际交付房屋给原告时止）的问题。 本院认为，原、被告双方签订的预售《商品房买卖合同》合法、有效。有效合同对双方当事人均具有法律上的约束力，双方当事人应按照合同的约定，履行自己的义务。合同约定，合同签订的当日原告应一次性付清全部购房款。原告张高华、杨美荣于2016年2月28日与被告签订预售《商品房买卖合同》，而原告张高华、杨美荣在与被告签订预售《商品房买卖合同》之前就已经将全部购房款付清。据此，本院认定，原告已履行了合同约定的义务。原告已履行合同约定的义务后，被告应按照合同的约定在2017年3月26日前将房屋交付给原告。被告至今未将房屋交付给原告这一事实，被告在庭审中已认可，本院予以认定。合同约定，如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期交房。根据本案查明的事实，兴安县住房和城乡建设局责令被告停建的时间为483天。依照合同约定，被告可以延期交房483天，即涉案房屋顺延至2018年7月21日交房。2017年10月31日，责令停建的原因消除后，被告应当及时恢复对涉案房屋建设，但其一直未恢复建设，导致涉案房屋至今未交付。截止2020年6月26日，被告实际逾期交房达705天。被告的上述行为，已构成违约，依法应承担违约责任。合同约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。上述约定的违约金的计算方法，换算成月利率为1.5％（5／10000×30天×100％）。因此，双方在合同中约定的违约金计算方法过高，应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的二十八条之规定，适当予以减少，应以每日万分之三计算为宜。经计算，截止2020年6月26日，被告应赔偿原告违约损失为58788元（3／10000×705天×277959元）。因此，在本案中，原告要求被告赔偿其违约损失58788元（违约损失已计算至2020年6月26日，以后的违约损失，以交纳的购房款为基数，按每日万分之三计算至房屋交付之日止）之诉请，事实清楚，于法有据，本院予以支持。原告请求2020年6月26日前的违约损失，超过58788元的部分，其理由不正当，本院不予支持。在庭审中称，是因为建设主管部门要求期停建，恢复建设的通知未收到，才导致房屋至今不能交付给原告，其不应承担迟延交房的法律责任。在本案中，2017年10月31日，责令停建的原因消除，兴安县人民政府要求相关部门通知被告恢复对涉案房屋的建设。被告在本案中主张未收到该通知，根据谁主张，谁举证的原则。在原告向本院提供兴安县人民政府常务会议纪要，证明责令停建的原因在2017年10月31日消除后，被告应当就是否收到恢复对涉案房屋建设的通知，提供证据加以证明。在本案中，被告未向本院提供证据证明。因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，被告应承担举证不能的法律后果。因此，本院对被告的上述抗辩意见，不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告兴安县甲秀苑房地产开发有限责任公司在本案判决生效后十五日内赔偿原告张高华、杨美荣逾期交房的违约损失58788元（违约损失已计算至2020年6月26日，以后的违约损失，以交纳的购房款为基数，按每日万分之三计算至房屋交付之日止）； 二、驳回原告张高华、杨美荣的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决确定的履行期限，最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费3590元，减半收取1795元，原告负担1153元，被告负担642元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3590元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七日内未交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  唐称豪 二〇二〇年九月二十五日 书记员  朱 洁