上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初15063号原告：上海鼎鼎房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区中山东二路****(名义楼层：**)。法定代表人：潘石屹，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓蕾，该公司员工。被告：上海首羽实业有限公司，住所地上，住所地上海市奉贤区肖塘路******v>法定代表人：郁夏峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓卫，上海睿道律师事务所律师。委托诉讼代理人：董明杰，上海睿道律师事务所律师。原告上海鼎鼎房地产开发有限公司(下称鼎鼎房地产)与被告上海首羽实业有限公司(下称首羽实业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张晓蕾、被告委托诉讼代理人陈晓卫及董明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎鼎房地产向本院提出诉讼请求：(1)确认鼎鼎房地产与首羽实业所签《外滩SOHO房屋租合同》于2020年3月14日予以解除；(2)首羽实业支付鼎鼎房地产违约金人民币425,663.82元。事实和理由：2019年12月18日，鼎鼎房地产与首羽实业签订租约，约定鼎鼎房地产将位于上海市黄浦区中山东二路XXX号外滩SOHOC幢1802室房屋出租予首羽实业使用，首羽实业须于签约日起5个工作日内支付保证金。签约后，虽经鼎鼎房地产催缴，但首羽实业始终未能缴纳保证金。2020年3月6日，鼎鼎房地产向首羽实业发出终止函，告知如首羽实业未能于2020年3月13日前支付全额保证金，则所签租约于次日解除。但届时，首羽实业仍然未能履行支付义务。现鼎鼎房地产以首羽实业违约导致租约解除并导致鼎鼎房地产遭受房屋长期空置损失为由，起诉来院。首羽实业承认原告在本案中所主张的事实，但认为所签租约在履约过程中适逢新冠疫情蔓延，从而导致租约实际已经无法继续履行，且首羽实业于2020年2月8日既已微信告知不再继续履约并要求鼎鼎房地产另寻租户。鉴此，租约实际于2020年2月8日既已解除，且首羽实业对于因不可抗力所导致之解约后果不应承担违约责任。鼎鼎房地产提供以下证据：(1)《外滩SOHO房屋租赁合同》，以证明鼎鼎房地产将涉案房屋租赁予首羽实业，租赁双方对于保证金支付及违约责任等均作明确约定；(2)《终止函》附寄送凭证及(3)催告函件，以证明因首羽实业未能按约缴纳保证金，鼎鼎房地产经催缴未果，故此按约通知解约事宜，并要求首羽实业按约偿付违约金。对于首羽实业预缴之首期租金及首期管理费共计人民币141,887.94元则可用于冲抵违约金。首羽实业提供以下证据：(1)《全球分销战略合作协议》，以证明首羽实业与鼎鼎房地产签订租约系为履行该份合作协议；(2)《解除合同函》，以证明合作协议香港方预估疫情存在传播可能，遂于2020年2月5日通知首羽实业解除合作协议，首羽实业鉴此即通知鼎鼎房地产不再租赁涉案房屋；(3)微信聊天记录，以证明首羽实业于2020年2页8日既已通知鼎鼎房地产不再承租涉案房屋并予解除所签租约。经审理查明：2019年12月18日，鼎鼎房地产与首羽实业签订《外滩SOHO房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)鼎鼎房地产将名下位于上海市黄浦区中山东二路XXX号外滩SOHO之C幢1802室(实际楼层为016层)(下称系争房屋)出租予首羽实业作为办公使用；(2)首羽实业应于签约日起5个工作日内支付保证金，金额相当于3个月月租金及其增值税部分(系租金保证金)及3个月管理费及其增值税部分(系管理费保证金)；(3)如首羽实业未能按约支付保证金且单次拖欠超过5个工作日，或者首羽实业书面或以行为表明无法或不再继续履行本合同，鼎鼎房地产就此有权在该情形发生后之任何时间合法地单方面解除本合同且无需对首羽实业承担任何责任，鼎鼎房地产在书面解约通知中规定之日即为合同提前解除日；(4)如首羽实业发生上述(3)所涉违约情节，首羽实业已缴保证金不予退还，且首羽实业应向鼎鼎房地产支付相当于保证金金额之违约金；(5)本合同系电子合同，签约双方同意通过SOHO中国电子签章平台以电子签章方式进行签署，本合同自双方加盖电子签章之日起生效。《租赁合同》附件约定(1)交付日为2020年2月1日，装修期自交付日起至2020年4月30日止；(2)租期自2020年2月1日起至2023年1月31日止，租金起算日为2020年5月1日；(3)租期内第一个租赁年度月租金为人民币122,888.44元，增值税为人民币6,144.42元；(3)系争房屋租赁面积为459.11平方米，管理费标准为26.42元/公历月/平方米，增值税为人民币1.58元/公历月/平方米；(4)首羽实业应当按约向鼎鼎房地产支付租金保证金人民币387,098.58元，并向管理公司支付管理费保证金人民币38,565.24元；(5)首羽实业应于签约当日或之前向鼎鼎房地产预先支付相当于第一租赁年度月租金及其增值税之和之款项人民币129,032.86元、向管理公司预先支付相当于一个公历月之管理费及其增值税计人民币12,855.08元。签约后，首羽实业预缴合同约定之首期租金及首期管理费(含税)人民币141,887.94元，但未能按期支付合同项下保证金。2020年1月10日，鼎鼎房地产书面通知首羽实业于当月17日前支付保证金，否则将启动解约流程。届时，首羽实业仍然未予履行保证金支付义务。2020年2月8日，首羽实业微信联系鼎鼎房地产，称因首羽实业出现资金流转问题，鼎鼎房地产可将系争房屋另行出租，如鼎鼎房地产未能寻得新租户，则首羽实业可暂缓半年时间再予承租系争房屋。2020年2月12日，鼎鼎房地产回复首羽实业称延缓至同年7月1日起租并免租至同年10月起计租金难以接受。2020年3月6日，鼎鼎房地产致首羽实业《终止函》，称首羽实业在签订《租赁合同》后未能按约缴纳保证金，现通知首羽实业最迟于2020年3月13日足额支付保证金人民币425,663.82元，如逾期未能支付，则《租赁合同》于2020年3月14日予以解除，鼎鼎房地产就此将追究首羽实业之违约责任。首羽实业收讫《终止函》，但仍然未能按照函件要求支付保证金。审理中，首羽实业提供2019年9月20日《全球分销战略合作协议》(下称《合作协议》)及2020年2月5日《解除合同函》，称首羽实业向鼎鼎房地产签约承租系争房屋系为履行与香港公司所签《合作协议》，因新冠疫情蔓延，香港公司于2020年2月5日以不可抗力为由解除合作，首羽实业就此通知鼎鼎房地产不再承租系争房屋。本院认为，本案所涉《租赁合同》系签约方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，鼎鼎房地产及首羽实业作为签约方均应恪守合同约定之义务。本案审理期间，租赁双方对于合同予以解除均予认可，但对于合同解除时间及首羽实业应予承担之违约责任存在争议，现针对租赁双方争议焦点作如下分析。一、合同解除时间《租赁合同》约定首羽实业须于合同签订后5个工作日内支付保证金，如首羽实业未予支付且单次拖欠超过5个工作日，鼎鼎房地产据此有权在上述情形发生后之任何时间合法且单方面解除合同。结合本案，鼎鼎房地产在首羽实业发生上述违约情节后，于2020年3月13日通过发出《终止函》以行使合同解除权，鉴此，《租赁合同》于鼎鼎房地产在《终止函》中所明确之解约日期即2020年3月14日予以提前解除。至于首羽实业辩称于2020年2月8日既已通知不再租赁一节，鉴于首羽实业于签约后未能按约支付保证金，其作为违约方并不按约享有合同解除权，再则2020年2月8日微信内容显示首羽实业当日系以资金流转问题要求暂缓租赁，故首羽实业所称《租赁合同》在首羽实业于2020年2月8日通知不再租赁之时既已实际解除之意见，本院依法不予采纳。二、首羽实业应予承担之违约金数额《租赁合同》约定首羽实业就本案所涉违约情节应予支付鼎鼎房地产相当于保证金金额之违约金，故鼎鼎房地产所主张之违约金诉请与合同约定无悖，依法应予支持。至于首羽实业辩称之疫情因素一节，鉴于(1)《租赁合同》约定如首羽实业未能按期于签约后5个工作日内支付保证金且单次拖欠超过5个工作日，鼎鼎房地产就此可解除合同。依据该项约定，在《租赁合同》于2019年12月18日签订后，首羽实业不予支付保证金之违约行为导致鼎鼎房地产在疫情蔓延之前既已实际取得合同解除权，如鼎鼎房地产在取得合同解除权后立即行使该项权利，就鼎鼎房地产因合同解除而须另寻新住户之合理期限而言，该项违约金相较于鼎鼎房地产可能遭受之房屋空置期间租金损失并不存在约定过高情形，在鼎鼎房地产及时行使合同解除权情形下，首羽实业承担该项金额之违约金应无悖论；(2)结合本案，鼎鼎房地产实际于2020年3月13日提出解约，其中是否存在鼎鼎房地产怠于行使合同解除权并致损失扩大之情形，依据双方之间微信往来记录，其中内容显示首羽实业之前曾与鼎鼎房地产协商延缓租赁事宜，鼎鼎房地产系在首羽实业所提建议无法接受情形下方予正式解约，而该协调磋商过程实际更多程度系立足于首羽实业之利益，但该协调过程实际导致鼎鼎房地产遭受正式解约前之租金损失，综合之前(1)所述情形，鼎鼎房地产为减少首羽实业可能承担之解约责任而与首羽实业协调是否存在履约可能，却因此反而导致鼎鼎房地产无法获得合同约定之足额违约金以弥补因协调沟通而扩大之损失，此结果显然有悖公平合理之原则，亦实际将首羽实业应予承担之责任部分转嫁予鼎鼎房地产；(3)首羽实业称因香港公司解除与其之间合作项目，导致其承租系争房屋已无必要，首先鼎鼎房地产对首羽实业该项说辞及所述情节并不认可，其次前述情形系首羽实业应予自行承担之经营风险，该项风险责任与鼎鼎房地产无涉，应由首羽实业自行承担，再则首羽实业在2020年2月8日与鼎鼎房地产微信沟通过程中并未提及香港公司合作事宜内容。鉴此，疫情蔓延一节并不导致首羽实业可部分减免合同项下之违约金支付义务。三、首羽实业预缴之首期租金及首期管理费庭审期间，租赁双方对预缴款项金额及用于冲抵违约金均无异议，本院对租赁双方之处理意见依法予以采纳，经预缴款项人民币141,887.94元冲抵后，首羽实业尚须偿付鼎鼎房地产之违约金数额为人民币283,775.88元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款之规定，判决如下：一、原告上海鼎鼎房地产开发有限公司与被告上海首羽实业有限公司于2019年12月18日所签《外滩SOHO房屋租赁合同》于2020年3月14日予以解除；二、被告上海首羽实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海鼎鼎房地产开发有限公司违约金人民币283,775.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,685元(原告上海鼎鼎房地产开发有限公司已预缴)，适用简易程序减半收取计人民币3,842.50元，原告上海鼎鼎房地产开发有限公司负担人民币1,024.18元，被告上海首羽实业有限公司负担人民币2,818.32元，本院退还原告上海鼎鼎房地产开发有限公司人民币3,842.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年九月二十二日书记员  芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……