广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终758号 上诉人（原审被告）：赵迪，男，1991年9月26日出生，汉族，户籍所在地内蒙古赤峰市松山区，现住广西防城港市（喜舍装饰有限公司）。 委托诉讼代理人：宁其龙，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨翠峰，女，1954年6月25日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。 委托诉讼代理人：耿超，河南长庚律师事务所律师。 原审第三人：孙晋辉，男，1977年9月27日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。 上诉人赵迪因与被上诉人杨翠峰及原审第三人孙晋辉不当得利纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵迪及其委托诉讼代理人宁其龙，被上诉人杨翠峰及其委托诉讼代理人耿超到庭参加质证并接受询问。原审第三人孙晋辉经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 赵迪上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回杨翠峰全部诉讼请求;二、本案诉讼费用由杨翠峰承担。事实和理由：一审认定事实错误，涉案房屋5700元/㎡与6400元/㎡的销售差价是杨翠峰和实际房主陶建业均认可的，作为支付赵迪代理销售及代办手续的佣金，并非不当得利。而且，赵迪代为办理还贷解押手续后，转入赵迪账户的钱剩余款项不足95926.95元(其中李华转给赵迪100000元，赵迪转给周志芳17840元，周志芳转给赵迪182800元，余款为100000元-17840元+182800元-204073元=60887元)，一审判令赵迪返还杨翠峰95926.95元没有事实依据。 杨翠峰辩称，一、赵迪称杨翠峰与实际房主陶建业认可房屋销售差价不属实。首先，陶建业仅委托赵迪办理涉案房屋第一手购房事宜，并未委托赵迪将该房屋作为二手房再次出售。因此，赵迪无权代理陶建业销售房屋并签订二手房买卖协议，更谈不上陶建业认可房屋销售价格的问题。其次，由于赵迪故意隐瞒销售价格想私自赚取差价，导致房主陶建业没有追认赵迪超越代理权限处分房屋的行为。结合一审中杨翠峰陈述和陶建业的证人证言可知，赵迪告诉陶建业以5700元/㎡价格销售，实际将房屋以6400元/㎡的价格销售给杨翠峰，陶建业来防城港办理过户手续时见到杨翠峰时才知道赵迪存在欺诈行为，因此拒绝办理过户手续。二、赵迪应当返还95926.95元及资金占用期间利息给杨翠峰。30万元房款由赵迪收取并开具收据，赵迪为本案诉讼主体。除去其中204073.05元用于偿还银行贷款，剩余95926.95元赵迪无权收取，应予返还。赵迪与周志芳之间资金往来与本案不属于同一法律关系，周志芳非本案当事人，与本案无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。 原审第三人孙晋辉既未到庭，也未提交书面答辩状，视为放弃其依法享有的答辩、质证等诉讼权利。 杨翠峰向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《二手房买卖定金协议书》无效；二、确认双方签订的《防城港市二手房买卖合同》无效；三、赵迪向杨翠峰返还定金95927元并支付资金占用期间的利息3407.8元（利息以定金95927元为计算基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率自2018年10月23日起计算至资金返还完毕之日止，截止2019年8月13日利息为3407.8元）；四、诉讼费用由赵迪承担。 一审法院认定事实：2015年2月28日，赵迪与孙晋辉在北海市公证处对《委托书》办理了公证，委托书内容为：委托人孙晋辉以按揭方式购买坐落防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团20号楼1单元17层1706号房，全权委托赵迪为代理人，代为办理以下事宜：一、代为领取房地产备案登记证明；二、代为办理预购商品房预告登记、房地产转移登记手续；三、代为向银行办理按揭及其相关的一切手续；四、代为办理房地产抵押登记手续；五、代为领取有关上述房地产登记证明、房屋产权证、土地使用权证；六、代为支付购买上述房地产过程中应付之相关税费；七、代为验收房屋及其相关一切事物；八、代为办理购买上述房地产过程中的其他相关事宜。 因杨翠峰购房，于2018年10月23日作为预购方签订了《二手房买卖定金协议书》，出售方落款“孙晋辉（赵迪代）”，约定涉案房屋转让金额为570880元。同日杨翠峰向赵迪支付了10万元的定金。赵迪出具《收款收据》供杨翠峰收执。2018年10月24日杨翠峰与案外人李华作为买受人签订了《二手房买卖合同》，出卖人落款“（赵迪代）孙晋辉”，约定房屋交易价格为570880元。同日杨翠峰向赵迪支付了20万元解押款。赵迪出具《收款收据》供杨翠峰收执。2018年11月1日，赵迪代理孙晋辉办理了提前还款，还款金额为204073.05元，解除了房屋按揭贷款抵押。剩余房款并未向孙晋辉或陶建业支付。 2018年12月27日，李华与孙晋辉签订了《房产过户付款协议》，约定买方李华购买卖方孙晋辉位于广西防城港港口区北部湾大道168号阳光海岸蔚蓝假日二组团20号楼一单元17层1706号房，剩余款338300元整，办理房产证过户手续后，买方一次性付清卖方全部剩余房款，指定收款账号为户名陶建业。2018年12月28日，杨翠峰向陶建业账户汇款合计338300元，付清剩余房款。 一审法院认为，当事人取得相关的利益，应当具有事实依据和法律依据，没有事实和法律依据的，应当按照不当得利予以返还。结合本案查明事实及证据，对于本案的定性，应当从各个当事人在民事行为中的作用来考量。本案中赵迪提供了大量的微信聊天记录，证明了赵迪与陶建业就房屋出卖事宜进行了大量的联系与沟通，但并未约定任何的报酬事项。虽然没有证据证明陶建业为涉案房屋的实际所有人，但从杨翠峰向陶建业支付剩余房款338300元来看，陶建业与该房屋及孙晋辉具有紧密联系。同时赵迪收取杨翠峰30万元，其中204073.05元用于代理孙晋辉办理按揭贷款提前还款及按揭贷款抵押解除手续。因此，赵迪与陶建业之间的联系沟通及办理贷款业务、收取杨翠峰款项等形成了一种事实上的居间行为及委托代理行为，即赵迪提供了杨翠峰与孙晋辉订立二手房买卖合同的机会，并负责代理买卖双方联系相关事宜。对于杨翠峰主张确定《二手房买卖定金协议书》、《二手房买卖合同书》无效的问题。虽然孙晋辉与赵迪办理了公证委托书手续，但从委托书内容来看，委托事项仅仅为代理孙晋辉办理涉案房屋第一手购房事宜，并未包括办理该房屋作为二手房再次出售的委托事项。因此赵迪无权代理孙晋辉签订商品房二手房买卖协议。但对于杨翠峰而言，该两份协议均为其本人签字签署，不存在胁迫等情形，该协议内容也未违反法律、法规的效力性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”的规定，赵迪无权代理孙晋辉签订合同，并不必然否定合同的效力，因此，该两份协议合法有效。对杨翠峰该项诉讼请求不予支持。赵迪为二手房买卖双方提供的服务，按法律规定可以向双方收取一定的报酬。但根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”、第三百九十九条“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意”、第四百零一条“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况”及第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，赵迪收取杨翠峰的款项30万元，在没有约定部分费用作为报酬的情况下，收取的款项均应当作为房屋用于支付给出卖方或者用于偿还银行贷款，不得无故扣留任何款项。赵迪收取的30万元仅使用其中的204073.05元用于银行贷款的偿还，剩余95926.95元扣留没有法律依据，即签订的《二手房买卖定金协议书》、《二手房买卖合同书》不能成为赵迪取得利益的法律依据，应当予以返还给杨翠峰，同时应当参照民间借贷支付占用资金期间的利息，占用期间从涉案商品房二手交易结束之日起算至还清之日止。而交易结束之日则应当是杨翠峰向出卖方支付完毕剩余房款之日即2018年12月28日。对于促成该房产交易需要必要的费用及相应的报酬，赵迪可以另行向买卖双方主张。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、赵迪返还杨翠峰购房款95926.95元及资金占用期间利息（利息以95926.95元为基数，按年利率6％标准自2018年12月28日计算至购房款还清之日止）；二、驳回杨翠峰的其他诉讼请求。案件受理费2283.37元，减半收取1141.69元，由赵迪负担。 二审期间，赵迪向本院提交如下证据：1、转账截图，证明李华向赵迪转账10万元；2、杨翠峰银行流水，证明杨翠峰向周志芳转账20万元；3、赵迪银行交易明细，证明赵迪收到李华转账10万元，赵迪向周志芳转账17840元，赵迪先后收到周志芳转账5万元、129000元、3800元，赵迪共计收到杨翠峰款项264960元；4、中国银行业务凭证，证明赵迪为办理涉案房屋还贷解押手续支出204073.05元，赵迪收到杨翠峰的款项剩余60886.95元（264960元-204073.05元）；5、2018年12月7日赵迪、周志芳、陈志刚、李春兰、杨翠峰谈话录音，证明杨翠峰认可赵迪是中介，可以赚取中间差价。经组织质证，杨翠峰对上述证据1无异议，对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，杨翠峰根据赵迪指示向周志芳账户转账20万元，由赵迪开具20万元收据，故赵迪是收款人；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，赵迪共收取杨翠峰30万元，其与周志芳之间资金往来与本案不具有关联性，不能成为其不退还购房款的抗辩理由；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，赵迪收取杨翠峰30万元，除去该笔支出204073.05元，还应返还95926.95元；对证据5的真实性无异议，已过举证期限，对其证明目的有异议：1、该录音形成于2018年12月7日，当时房主陶建业已经来过防城港见到杨翠峰，知道了赵迪向其隐瞒交易价格将房屋以6400元/平方米的价格出售，认为赵迪超越代理权销售房屋并且就房屋价格存在欺诈行为，故没有同意出售房屋，杨翠峰也因知道此事才导致交易没有成功。当时杨翠峰已经支付赵迪30万元，担心无法办理过户，录音中协商目的是为了找房主办理过户而非认可赵迪赚取差价。2、录音发生时，房主陶建业已明确不认可赵迪的卖房行为，并已离开防城港返回老家。因赵迪对房主的欺诈导致无法办理房屋过户，杨翠峰要求赵迪退还30万元未果，为减少损失，后联系房主完成交易，这也是一审法院认为赵迪无权收取剩余款项95926.95元的原因。 本院认为，证据1、2、4杨翠峰在一审已提交并组织质证，不属于新证据；证据3虽真实合法，但周志芳与杨翠峰未直接形成法律关系，周志芳并非本案当事人，其与赵迪之间的经济往来与本案无关，不予采纳；证据5谈话录音，杨翠峰认可其真实性，但不认可赵迪主张的杨翠峰在录音中认可赵迪赚取差价的事实，故该证据不能证明其主张的事实，不予采纳。 一审查明的事实，除“2018年10月23日杨翠峰向赵迪支付了10万元定金”有误，应为“2018年10月23日杨翠峰通过其儿子李华的账户向赵迪支付了10万元定金”及“2018年10月24日杨翠峰向赵迪支付了20万元解押款”有误，应为“2018年10月24日杨翠峰向周志芳的账户支付了20万元解押款，赵迪于当天向杨翠峰开具收据予以确认”。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院另查明，涉案《房产过户付款协议》中，陶建业在委托人处签名。陶建业在一审时作为证人出庭作证，陈述其是涉案房屋的实际权利人，其是通过孙晋辉的名义出售涉案房屋。涉案房屋已于2019年初办理不动产权证，权利人为李华。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点为：一审判决赵迪返还杨翠峰购房款95926.95元及资金占用期间利息有无事实与法律依据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，赵迪接受孙晋辉的委托，依据经公证的《委托书》代为办理涉案房屋的有关手续，双方成立委托代理关系。但孙晋辉并未委托赵迪将涉案房屋作为二手房屋对外出售，故赵迪与杨翠峰签订《二手房买卖定金协议书》及与杨翠峰、李华签订《二手房买卖合同》并收取购房款的行为已超越代理权，且孙晋辉拒绝追认，故对孙晋辉不发生法律效力，应由赵迪对杨翠峰承担法律责任。 由于杨翠峰作为善意相对人已经按照《二手房买卖合同》向赵迪支付了购房首款30万元及向陶建业账户汇款338300元，涉案房屋已经完成不动产权登记至李华名下，交易已完成。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”的规定，虽然涉案《二手房买卖定金协议书》和《二手房买卖合同》均未对赵迪提供居间服务促成合同成立应获得的报酬作出明确约定，但客观上杨翠峰确实是通过赵迪提供的居间服务完成涉案房屋的交易，赵迪据此主张其有权从中获取佣金（报酬）的抗辩事由成立，本院予以支持。由于赵迪未能举证证明其应获得报酬的具体数额，为尽可能一次性解决涉案纠纷，本院综合考虑本案的具体情况，兼顾公平合理原则，酌情确定杨翠峰应向赵迪支付报酬2万元。 赵迪上诉主张其代为办理还贷解押手续后，转入其账户的剩余款项不足95926.95元(其中李华转给赵迪100000元，赵迪转给周志芳17840元，周志芳转给赵迪182800元，余款为100000元-17840元+182800元-204073元=60887元)。本院认为，周志芳并不是涉案《二手房买卖定金协议书》、《二手房买卖合同》的当事人，赵迪也无证据证明其与周志芳之间的资金往来与涉案房产交易有关，故本院对赵迪的该项主张不予采信。 涉案《二手房买卖定金协议书》、《二手房买卖合同》均约定案涉房屋总价为570880元，但杨翠峰为购买涉案房屋已支付638300元，超付67420元，扣除杨翠峰应向赵迪支付的报酬2万元后，杨翠峰还多付赵迪47420元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，本院确定赵迪应将多收取的47420元退还给杨翠峰并支付资金占用利息，对杨翠峰超出部分的诉讼请求不予支持。一审判决对赵迪应返还的款项金额及资金占用利息计算均存在错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人赵迪的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、变更防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2339号民事判决为：上诉人赵迪返还被上诉人杨翠峰购房款47420元及资金占用期间利息（利息计算方式：以47420元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2018年12月28日计算至2019年8月19日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至该47420元付清之日止）； 二、驳回被上诉人杨翠峰的其他诉讼请求。 以上债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1141元，由上诉人赵迪负担564元，被上诉人杨翠峰负担577元。二审案件受理费2283.37元（上诉人赵迪已预交），由上诉人赵迪负担1128.75元，被上诉人杨翠峰负担1154.62元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒙志相 审 判 员 黄玉霞 审 判 员 禤汉奇 二〇二〇年九月十五日 法官助理 黄 颖 书 记 员 何 维 附本判决所依据的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。