河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0281民初2783号 原告：乔德福，男，1971年8月8日出生，汉族，居民，现住遵化市。 委托诉讼代理人：李晓江，河北承唐律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：王志军，男，1966年7月28日出生，汉族，农民，现住遵化市。 被告：姚立新，男，1967年11月25日出生，汉族，居民，现住遵化市。 被告王志军、姚立新委托诉讼代理人：张立国，河北华旗律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告乔德福与被告王志军、姚立新合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔德福及其委托诉讼代理人李晓江、被告王志军及被告姚立新委托诉讼代理人张立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔德福向本院提出诉讼请求：判令被告按照合同约定为原告办理房地产手续。事实和理由：2009年11月26日，原告与被告王志军签订了房屋转售协议。将被告王志军坐落于遵化市楼房一宗卖给原告乔德福。合同签订后原告按照合同约定支付了合同款。2011年9月26日，原告就该房产买卖事宜与该房产的共有人王志军及姚立新订立了补充协议，约定由被告王志军及姚立新为原告办理土地、房产手续。然至今被告未办理该房产的相关手续。原告多年催促未果。庭审中，原告明确要求被告办理遵化市东二环南路北数第三家的国有土地使用权证和房屋所有权证。 被告王志军、姚立新辩称：原告从王志军处购买房屋一处，根据2011年9月26日姚立新、王志军与原告签订的房产终止、变更协议书第一条约定，姚立新、王志军合资建房一处，王志军卖给乔德福，三方协商变更房产名变更到乔德福名下，只更名买房原条件不变，证明该房是王志军合资所建，受合资建房条款的约束，而合资建房协议已经约定共同办理房屋手续的事实，因此姚立新、王志军没有义务为其办理房屋手续。姚立新与乔德福是合作建房关系，与原告不存在房屋买卖关系，没有义务办理房屋手续，2011年姚立新与乔德福订立建房协议，协议第四条约定，本协议所有报批手续共同办理，所有开销共同承担，可见案涉房屋已经由双方确定办理，而不是被告办理，并且即使由被告办理也是一种委托关系，被告可以随时解除这种委托，在原告没有按照合资建房约定足以支付费用之前被告没有义务垫付手续费用。合资所建房屋属于合资人分别所有，因此被告没有法定或者附带义务办理房地产手续。根据法律规定或政策要求因合资建房的土地系集体土地性质，不具备办理房地产手续的条件，周玉歧是合资建房之一，周玉歧与王和签订土地转包协议书，将王和承包的大二里村集体土地0.93亩和1.15亩共计2.68亩集体土地转包给周玉歧，2008年12月6日周玉歧与梁宇存签订土地转包协议，将梁宇存1亩集体土地转包给周玉歧，周玉歧向梁宇存支付20万元，上述共计3.08亩土地周玉歧于2009年2月27日与大二里村委会重新签订土地租赁协议，租期从2007年2月6日至2057年2月6日，并向村委会交纳104600元，上述3.08亩土地周玉歧用于与原告在内的六人合资建房，可见合资建房土地系集体土地性质，经咨询国土局目前没有办理手续的政策及不给办理相关土地手续，最高人民法院第八次审判纪要30条、土地管理法63条分别规定农村集体土地不能用于非农建设。包括原告在内的合资建房人事前均清楚土地现状和土地性质，在此前提下进行了合资承建，且各方明知法律政策对集体土地建房的限制，审判权不应干涉行政权力，原告起诉答辩人为农村集体土地上的房屋办理国有手续属于不能执行或不可执行的范围，答辩人没有权利为原告办理集体土地上房屋手续，否则就等于审判权干涉行政权力，审判权甚至有将违规行为通过审判行为变为合法行为的嫌疑，即使执行机关也无法实现原告诉讼目的，综上鉴于本案是合资建房且明确了共同办理手续的约定，因此答辩人没有义务为原告办理土地手续。鉴于本案涉案土地是农村集体土地，根本无法取得相关行政许可，属于法律上不可为、不能为的行为，因此原告请求答辩人办理房地产手续的请求无法实现，也不能办理，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 1.2007年2月6日，大二里村委会将东二环南路路东2.08亩土地承包给王合、将1亩土地承包给梁宇存，承包期限自2007年2月6日至2037年2月6日，2008年12月25日、2008年12月6日，王合、梁宇存分别将各自租赁的土地共计3.08亩转租给周玉奇。2009年2月27日，周玉奇与遵化镇大二里村委会签订土地承包协议，承包东二环路东3.08亩土地，租赁期限自2009年2月27日至2059年2月27日。 2.2009年7月11日，甲方姚立新与乙方王志军签订合资建房协议，第一条：甲方已于2009年5月25日依法以招标方式取得位于遵化市地块的土地使用权，该块地的规划用途为住宅用地，土地使用权年限为50年。第二条：合作建房甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本协议第三条的约定提供建房资金，双方合作建成三层的门市楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。第四条：报批手续：本协议所有报批手续甲乙双方共同办理。涉及费用双方按实际开销共同承担。第六条：产权分成。全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式分成：乙方拥有本协议第五条约定的房屋的产权（根据设计图纸3轴-5轴，建筑面积414.7平方米）。 3.2011年9月26日，原告乔德福、被告王志军、姚立新签订房产终止、变更协议书，经三方协商终止姚立新与王志军原建房协议，现变更给乔德福名下一事达成以下协议。1.原姚立新与王志军合资建房一处，王志军卖给乔德福。价格壹佰陆拾壹万元正。（1610000。00元）已付给王志军壹佰肆拾壹万元正（1410000.00元）。三方协商把房产名变更在乔德福名下。（只更名买房原条件不变）。余下贰拾万元乔德福付给姚立新，用于办理土地、房产费用，和原王志军所欠工程款及杂项开支在此款里列支。现土地证已在办理中，需更名乔德福。乔德福另交手续费贰万伍仟元正（25000.00）。2.在2011年9月26日前，乔德福付款壹拾万元整（100000.00元），余下壹拾万元（100000.00元）在办理土地证四邻签字时一次性交清。3.后院以东道路费用由乔德福承担，与王志军无关。原道路地块属于姚立新所有。乔德福需交清占用道路费用后，才拥有使用权。但道路属于9户共有，不得私占。4.本协议属三方关系，原乔德福付给王志军和余下付给姚立新的资金都具有购买此处房产的法律效力。土地、房产证办理完后姚立新与王志军结算原建房协议内容。办理手续费用不够王志军补给姚立新，资金剩余姚立新退还王志军。5.未尽事宜三方协商解决。一式三份、资金交清后、签字生效。 4.2009年11月27日，甲方王志军与乙方乔德福签订房屋转售协议，经双方协商，王志军将坐落在东二环南路路东楼房一宗卖给乔德福。协议如下1：建筑面积414.7平米，南北长9.75米，东西款13.16米。后院预留地南北9.75米，东西34米。道路5米共同使用。2.楼房价格壹佰陆拾壹万万元正。3：房屋手续：成交后房屋手续交给乔德福。以后过户王志军无偿提供相应证件，协助乔德福过户。所发生费用由乔德福负责。4：双方签字生效后，乔德福交定金一万元整。两日内交款壹佰肆拾万元正。剩余贰拾万元，手续交与乔德福后一次给清。5：违约金：此协议签字生效，不得反悔。如一方反悔，除退回对方全部投资外，按全部金额30%作为违约金，赔偿给对方。未尽事宜协商解决。被告王志军为原告乔德福出具了“今收到乔德福售房款壹佰肆拾万元整”及“收现金壹万元”的收条。 5.2011年9月26日，原告乔德福向姚立新指定的收款人胡生交纳办理房地手续费12.5万元。 本院认为，被告姚立新与被告王志军在周玉奇××集体土地××合资建房，王志军将涉案房产转卖给原告乔德福，向乔德福收取房款141万元，姚立新向乔德福收取办理房地证手续费用125000元。根据2009年11月26日被告王志军与原告乔德福签订的房屋转售协议、2011年9月26日原告乔德福、被告王志军、姚立新签订的房产终止、变更协议书，被告王志军、姚立新均负有协助原告办理房产证、土地证的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，本案涉案房屋所在的土地为大二里村集体土地，并非国有土地，不具备办理国有土地使用证及房屋所有权证的条件，故对原告乔德福要求二被告办理国有土地使用权证及房屋所有权证的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百一十条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第四十三条之规定，判决如下： 驳回原告乔德福的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告乔德福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  王海东 二〇二〇年九月二十三日 书记员  王继红