宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2444号 上诉人（原审被告）：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路满城北街天嘉人和里**楼营业房**。 法定代表人：于新，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨虔，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温思梦，宁夏辅德律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：田爽，男，1989年2月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：杨谨菡，宁夏颐升律师事务所律师。 上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司与被上诉人田爽商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初14460号民事判决，特向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨虔、温思梦，被上诉人田爽的委托诉讼代理人杨谨菡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏骏宁房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销金凤区人民法院（2019）宁0106民初14460号民事判决书或依法改判支付逾期交房违约金至实际交房之日即2018年9月10日，不服金额为27053.14元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2018年9月10日将涉案房屋交付于被上诉人，被上诉人已经实际入住使用，故上诉人不应向被上诉人支付2018年9月10日之后的违约金。 田爽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 田爽向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理银川市金凤区天嘉人和里小区4-2-801室房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金54357.35元，以房屋总价款627683元为基数，自2017年6月30日起按照每日万分之一暂计算至2019年11月13日止，2019年11月14日之后的逾期交房违约金计算至房屋实际符合交付条件之日止；3.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金48907.68元，以房屋总价款627683为基数，自2018年7月27日起至按照每年6%暂计算至2019年11月13日止，2019年11月14日之后的逾期交房违约金按照每年6%计算至房屋实际办理不动产权证书之日止；以上共计：103265.03元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月5日，原告田爽与被告骏宁房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市金凤区满城北街与上海路交界处天嘉人和里4号楼2单元801室房屋；预测建筑面积147.69㎡，单价4250元/㎡，总价款627683元；付款方式，公积金贷款方式，原告于2017年1月5日前支付首期房价款207683元，余款420000元向银行申请贷款支付；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；交付时间，被告应当于2017年6月30日前向原告交付该商品房；逾期交房责任，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日；房屋登记，被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，在商品房交付使用后270个工作日内，由于被告原因，未将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并且在有关政府部门正式解除合同登记备案后的60个工作日内全额退还原告已付房款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至被告收到原告解除合同的书面通知之日止）每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2017年1月5日向被告缴付购房首付207683元，于2017年1月22日向中国工商银行银川东城支行办理贷款420000元，2017年1月24日，贷款银行将420000元贷款汇入被告银行账户内。 另查明，上述涉案房屋未进行竣工验收备案，原告于2018年9月10日接收房屋。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律强制性规定及社会公益，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。合同明确约定被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付原告使用，且被告同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，被告已逾期交房。原告虽于2018年9月10日接收房屋，但涉案房屋至今未经竣工验收备案，被告亦未取得约定的证书资料，不符合合同约定的交付条件，即被告该转移占有的行为并不能认定为已经完全履行合同约定的交付义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。同时结合双方关于逾期交房违约金的约定：逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日。本案中，原告并未要求解除合同，故被告应当以全部房价款的万分之一支付原告自2017年7月1日至2019年11月13日期间的违约金，一审法院计算为：54357.35元（627683元×0.1‰/日×866天），2019年11月13日以后的违约金，以627683元为基数，利率为每日万分之一（0.1‰/日）计算至判决确定的给付之日。原告要求被告协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，因涉案房屋未经竣工验收备案，办理不动产权证书的条件尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金，因双方约定被告应当在商品房交付使用后270个工作日内履行办理不动产证书的相应手续，现被告未完全履行其交付义务，故对原告该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付原告田爽自2017年7月1日至2019年11月13日期间的逾期交房违约金54357.35元；2019年11月13日以后的违约金，以627683元为基数，利率为0.1‰/日计算至判决确定的给付之日；二、驳回原告田爽其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1183元（已减半收取），由原告田爽负担500元，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担683元。 本院二审期间，当事人未提交新的证据，对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人与被上诉人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否应该承担2018年9月10日之后逾期交房的违约责任。关于商品房交付条件，根据现行法律法规的规定，商品房验收包括工程质量验收和综合验收，商品房的工程质量验收系建设单位组织的经过设计、施工、监理等部门进行的竣工验收，属建设工程质量专项验收，合同中约定的交房条件也是建设工程质量验收；而综合验收是指质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门进行的验收，该验收产生的法律后果是商品房可以进入市场，交付给业主使用。商品房作为居住场所首先要符合建设工程质量验收，同时其又是房地产中的特殊商品，还应符合综合验收的标准，为此商品房的交付条件应为通过商品房综合验收并取得相关竣工验收证明文件。本案中案涉商品房至今未经过竣工验收备案，不具备交房条件，且双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》明确约定上诉人应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付被上诉人使用，故一审法院认定上诉人构成逾期交房并承担相应的违约责任，符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费476元，由上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  王文浩 二〇二〇年九月二十二日 书记员  周 洁 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。