广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1007号 上诉人(原审被告)：广西纳川房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区公车新城纳川国际茗城。统一社会信用代码：9145060068211635XQ。 法定代表人：周义权，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘昆龙，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴明聂，广西海狮律师事务所实习人员。 被上诉人（原审原告）：周辉，男，1971年8月3日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：宁其龙，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘品全，广西万益（防城港）律师事务所律师。 原审第三人：李杨，男，1982年9月14日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 原审第三人：王强，男，1986年11月3日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人广西纳川房地产开发有限公司（以下简称纳川公司）因与被上诉人周辉及原审第三人李杨、王强商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人纳川公司的委托诉讼代理人潘昆龙、吴明聂，被上诉人周辉的委托诉讼代理人宁其龙，原审第三人李杨、王强到庭参加质证并接受询问。本案现已审理终结。 上诉人纳川公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判驳回周辉的一审第二项诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由周辉负担。事实和理由：一、周辉要求纳川公司返还购房款没有事实和法律依据。一审未查明广西北部湾中心房地产投资有限公司（以下简称北部湾公司）与周辉之间款项往来的真实情况，纳川公司出具的收据也并非周辉真实的转款记录。事实上，纳川公司没有收到周辉购房款136093元，纳川公司仅收到周辉2万元购房款，其余房款均由周辉直接交付给北部湾公司。此外，周辉知晓纳川公司与北部湾公司签订的《纳川国际茗城销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》）内容的前提下，应当知道北部湾公司无权私自收取房款，仍将房款支付给北部湾公司且没有按照约定支付款项，所以周辉与北部湾公司属于恶意串通损害纳川公司利益，周辉不应当被认定为善意第三人。二、周辉称不管纳川公司与北部湾公司是否存在代理关系，纳川公司应当向其返还购房款，但根据合同相对性原则，纳川公司与周辉签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：纳房2017第247号）（以下简称《商品房买卖合同》）中约定的购房首付款为296186元，周辉并未按照约定支付首付款，构成违约在先，故周辉无权要求解除合同并要求纳川公司承担违约责任。三、一审未查明《销售代理合同》中约定的重要内容即客户应缴纳的购房款项和佣金结算方式。《销售代理合同》约定按揭客户应缴纳首期款金额为130000元且客户签订购房合同并缴纳相应款项后7个工作日内被代理人结算佣金给代理人，而北部湾公司多收取周辉首期款并提前结算佣金，也未将收取款项交给纳川公司。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条之规定，北部湾公司违反与纳川公司签订的《销售代理合同》约定，私自多收取佣金，并将购房款扣留，损害了纳川公司的合法权益，纳川公司保留向其追究法律责任的权利。综上，《商品房买卖合同》解除后，纳川公司只应将收取的2万元及相应利息退还周辉，其余款项应由周辉向北部湾公司主张。 被上诉人周辉辩称，纳川公司的上诉请求没有事实依据。首先，纳川公司称周辉事先知道北部湾公司的代理行为并与之串通与事实不符，周辉是在售楼部缴纳房款拿到刷卡小票后才知道北部湾公司是代理纳川公司销售涉案房屋的。其次，北部湾公司收取客户购房款经过纳川公司同意。《销售代理合同》中盖有纳川公司印章，并有纳川公司员工路庭琛的签字，纳川公司也承认路庭琛是其公司经理，所以《销售代理合同》是纳川公司的真实意思表示，应当对纳川公司具有约束力，纳川公司出具的收据也是对北部湾公司代理行为的认可。最后，涉案合同不能继续履行的过错在纳川公司一方。本案中，纳川公司没有将涉案合同备案，涉案商品房不复存在，合同目的已无法履行，至于周辉缴纳的购房款最终由谁支配以及纳川公司与北部湾公司的佣金如何结算与周辉无关，纳川公司应当承担向周辉返还购房款的责任。 原审第三人李杨、王强辩称，一、李杨、王强在与纳川公司签订《销售代理合同》之前就已经协商好房款由其代收。李杨、王强收款后将部分房款转给开发商，其余部分作为佣金。纳川公司收到钱后由其财务开出票据，与客户签订合同。销售过程中，包括签订合同、收受首付款、款项分配等具体事项纳川公司均知晓。北部湾公司的销售办公地点也是由纳川公司提供。二、纳川公司称周辉没有交齐首付款不成立。《销售代理合同》第三条第一款已经约定，销售均价含3年返租租金，按第一年7%，第二年8%，第三年9%的比例一次性返给客户（从客户首付款中减免），《销售代理合同》第三条第四款约定的是分期付款客户的付款方式，不是周辉的付款方式。所以，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 周辉向一审法院起诉请求：一、解除周辉与纳川公司签订的《商品房买卖合同》；二、纳川公司向周辉返还购房款136093元及利息18871元(利息以136093元为本金，按年利率6%计算，从2017年9月20日计至履行完毕之日止，暂计至2019年12月31日）；三、纳川公司向周辉支付违约金57618.6元（576186元×10%），并赔偿差旅费2307元；四、本案诉讼费用由纳川公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月20日，周辉作为买受人与纳川公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定周辉购买纳川公司开发的位于防城港市港口区公车新城纳川国际茗城2层247号房，房屋建筑面积73.87平方米，单价为每平方米7800元，总金额为576186元，交房时间为2017年12月31日前。《商品房买卖合同》第七条约定，买受人选择贷款方式付款，其应于2017年9月20日前支付首期房价款296186元，占总房款50%，余款28万元选择申请贷款支付。《商品房买卖合同》第九条约定，在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延到买受人付清全部房款之日起10日内。《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内[该期限应不多于第八条第（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金[该违约金比率不低于第八条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三[该比率应当不低于第1（1）项中的比率]的违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。2017年9月20日，北部湾公司向周辉出具收据（编号：9005035），载明“兹收到周辉交来纳川国际茗城247号铺首付款136093元”；同年10月12日，纳川公司向周辉出具收据（编号：1045379），载明“兹收到周辉交来纳川国际茗城2层247号商铺款128000元”。 另查明，2017年3月8日，纳川公司（甲方）与北部湾公司（乙方）签订《销售代理合同》，合同约定由乙方负责纳川国际茗城商业部分的独家销售代理权，由甲方给乙方提供销售场所，合作期限为自合同签订之日起至2017年9月30日止。合同第三条第1款约定，乙方的销售均价含3年返租租金，按第一年7%，第二年8%，第三年9%的比例一次性返给客户（从购铺首付中减免），并与客户签订返租协议。《销售代理合同》还对其他事项作了约定。 再查明，2018年4月24日，北部湾公司被防城港市工商行政管理局注销。该公司注销前的股东为李杨、王强。 一审法院认为，周辉与纳川公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。 一、关于合同解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，纳川公司擅自变更规划导致合同实际上已无法履行，构成根本违约，故对于周辉解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。 二、关于返还房款及支付利息的问题。周辉主张其就涉案商品房总共支付的房款为136093元，纳川公司抗辩其并未收到周辉的房款，周辉应该请求北部湾公司返还房款，但纳川公司作为一家专门的房地产开发企业,在向北部湾公司提供已盖章的空白合同及已盖章的空白收据时，应当预见由此可能产生的法律风险，周辉作为善意第三人，在签订《商品房买卖合同》并缴纳相应房款后，有理由相信北部湾公司有权收取房款，且周辉缴纳房款后，也知晓纳川公司与北部湾公司存在委托销售的代理关系，故对纳川公司的抗辩，不予采纳。结合周辉提供的两张《收据》，虽金额不一致，但其中一张由北部湾公司出具的《收据》（编号：9005035）载明的金额与周辉的主张一致，一审法院确认周辉总计向纳川公司支付的房款为136093元。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对周辉要求纳川公司返还购房款136093元及支付利息的诉讼请求，予以支持。利息以136093元为基数，从2017年9月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、关于违约金的问题。依据《商品房买卖合同》第九条的约定，周辉未付清房款，纳川公司可顺延交房，周辉以纳川公司逾期交房为由主张违约金57618.6元缺乏事实依据，不予支持。 四、关于差旅费的问题。双方在合同中并未对差旅费作出约定，周辉该项诉请缺乏事实依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除周辉与纳川公司于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》；二、纳川公司在本判决生效之日起十日内向周辉返还购房款136093元并支付利息（利息以136093元为基数，从2017年9月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回周辉的其他诉讼请求。案件受理费4523.34元，减半收取计2261.67元（周辉已预交），由周辉负担630.7元，纳川公司负担1630.97元。 本院二审期间，原审第三人李杨、王强向法院提交以下证据：1.情况说明;2.《销售代理合同》，证据1-2共同证明北部湾公司与纳川公司签订有正式的代理合同，北部湾公司代收房款经过纳川公司同意。经审查，证据2在一审期间已经提交并质证，不属于新证据，本院不再组织质证。经质证，纳川公司对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可；周辉对证据1的关联性不予认可，认为佣金结算是北部湾公司与纳川公司之间的事，与自己无关。本院认为，李杨、王强提交的证据1本质上属于证人证言，因证人未到庭，真实性无法查实，且纳川公司及周辉均不予认可，故不予采纳。 各方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，《销售代理合同》第三条第二款约定，客户交款票据由开发商财务开出。 结合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决纳川公司向周辉返还房款136093元及利息是否正确。 本院认为，一审判决认定《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。一审判决解除周辉与纳川公司签订的《商品房买卖合同》以及驳回周辉的其他诉讼请求后，各方当事人对此均没有提出上诉，本院予以维持。 纳川公司上诉称一审判决其向周辉返还购房款136093元及利息没有事实依据，纳川公司只收到周辉购房款2万元，剩余购房款则由周辉交给北部湾公司，与纳川公司无关，周辉应当向北部湾公司主张剩余购房款。但纳川公司向周辉出具128000元的收据，盖有公司印章，结合《销售代理合同》第三条第二款约定，客户交款票据由开发商财务开出，本院对纳川公司只收到周辉2万元购房款的主张不予支持。同时，纳川公司辩称其向周辉出具的128000元的收据并非周辉真实转款记录，但没有提供证据进行佐证，本院不予支持。此外，纳川公司称周辉与北部湾公司恶意串通损害其合法权益，也没有提供证据进行佐证，本院对此亦不予支持。 关于周辉支付房款金额的问题。周辉分别提供由纳川公司出具的金额为128000元的《收据》以及由北部湾公司出具的金额136093元的《收据》，金额不一致。结合周辉主张其只需缴纳136093元首付款，剩余首付款以返租三年的租金冲抵，以及李杨、王强庭审陈述按《销售代理合同》第三条第一款约定，首付款3年返租金第一年按7%、第2年8%、第三年9%的比例依次性返还给客户（从客户首付中减免），本院认定北部湾公司出具的《收据》载明的金额136093元即为周辉实际支付的房款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，虽然《销售代理合同》中没有约定北部湾公司可以代纳川公司收取房款，但是周辉作为善意第三人有理由相信北部湾公司收取的房款行为对纳川公司发生法律效力，因此，北部湾公司的代理行为应由纳川公司承担。至于纳川公司称北部湾公司违反《销售代理合同》约定，私自收取房款、佣金等损害其合法权益，属于纳川公司与北部湾公司因代理事项产生的内部纠纷，与本案无关，本案对此不予处理。故一审判决纳川公司向周辉返还房款136093元并支付相应利息,并无不当，本院予以维持。 综上所述，纳川公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3021.86元（上诉人广西纳川房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西纳川房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  李丽莉 审 判 员  李启宁 二〇二〇年九月十六日 法官助理  王景山 书 记 员  刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。