上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初11237号原告：上海亭越实业发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈峰，执行董事。委托诉讼代理人：李青，上海积歩律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鹏飞，上海积歩律师事务所律师。被告：李佰齐，男，1963年12月26日生，汉族，住浙江省绍兴市。原告上海亭越实业发展有限公司与被告李佰齐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高鹏飞及被告李佰齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间的房屋租赁关系于2013年1月25日起解除；2.判令被告在本判决生效之日起5日内迁出上海市金山区亭林镇寺平南路XXX号XXX-XXX室房屋。事实和理由：位于上海市金山区亭林镇寺平南路**内的**房屋，系属于上海市金山区亭林镇人民政府规划建设和环境保护办公室(以下简称亭林镇规划办)所有的集体资产，因历史原因，一直未能办理房屋产权证书。在1996年之前，该处仅是三间平房仓库，由亭林镇规划办租借给被告胞弟李佰生做工程仓库及办公房。因李佰生生产经营需要，经与亭林镇规划办协商，于1996年将上述三间平房翻建改造成三层楼房，为此双方签订了以新建三层办公楼造价抵扣房租为主要内容的租房协议。该协议约定：由李佰生工程队出资翻建，工程造价人民币10.8万元。三层楼房翻建完成后，租借给由李佰生任法定代表人的上海诚臣装潢有限公司，租期六年，自1996年1月1日起至2001年12月31日止，房屋租金每月1500元，合计每年租金18,000元。在六年期限内，上海诚臣装潢有限公司以10.8万元的房屋翻建款冲抵应向亭林镇规划办缴纳的10.8万元的房屋租赁费。协议到期后，新建办公楼的一切产权归亭林镇规划办所有。另外，双方口头约定，协议到期后若双方有意续租，则另行协商签订租赁合同。该协议是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。2003年6月1日，亭林镇规划办与被告就涉案房屋签订了一年期的房屋租赁合同，期限自2003年6月1日起至2004年5月31日。双方约定：月租金400元，全年租金由被告分两次支付，分别在协议签订的当日和承租后第六月最后一日前支付，全年为4800元。但被告在签订协议后，仅支付了半年房租，此后在长达十六年多的时间里，被告再未支付过任何房屋租金。在此期间，原告曾多次设法交涉，要求被告妥善处理长期拖欠的房屋租金事宜，但被告一直置之不理，既不履约，也不搬离。为此，亭林镇规划办于2012年3月15日曾向被告发出书面通知并张贴于涉案房屋大门处，要求其搬离，未果。2013年1月17日，亭林镇规划办再次向被告发出“告知书”并张贴于涉案房屋大门处，明确告知因被告长期拒签租房协议，且不履行租房义务，拖欠十多年房租及水电费等，决定自2013年1月25日起收回涉案房屋，解除房屋租赁关系。但被告一直未现身，也未与原告联系沟通，原告曾多次试图与被告交涉要求其搬离涉案房屋，但均被被告无理拒绝，故为有效管理集体资产，确保集体资产的保值增值，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉请，并认为其胞弟李佰生与亭林镇规划办签订的合同是不合理的，没有理由要求其搬离。本院经审理查明：亭林镇规划办的前身系金山区亭林镇人民政府建设办公室(以下简称亭林镇城建办)，1997年9月30日，亭林镇城建办与案外人被告之弟李佰生经营的上海诚臣装潢工程有限公司(以下简称诚臣装潢公司)签订了《租房协议》，约定诚臣装潢公司在寺平南路XXX号内新建办公楼(三楼三底，一楼梯)，占地面积472平方米，其中建筑面积为322.3平方米，租赁期限为6年，自1996年1月1日至2001年12月31日止，每月租金1500元，每年18,000元，到期后，诚臣装潢公司新建办公楼一切产权属亭林镇城建办所有；诚臣装潢公司加层的140平方米楼房(2层，其中房屋112.6平方米，两台27.7平方米，以对折价计算为13.85平方米，计126.4平方米)，按每平方854元造价，共计108,000元，以租用抵扣。2003年6月1日，金山区亭林镇人民政府建设办公室(以下简称亭林镇城建办)与被告签订《亭林镇集体房屋租房协议书》(以下简称《协议书》)，约定将涉案房屋出租给被告使用，租期为一年，自2003年6月1日至2004年5月31日止，租金为每月400元，全年租金分二次支付，在协议签订的当日和承租后第六个月最后一日前支付。被告自合同签订后，支付了半年的租金，此后未再支付租金。《协议书》期满后，被告继续租赁涉案房屋，但双方未签订书面房屋租赁合同，被告也未支付租金。2012年3月15日亭林镇城建办向被告发出《通知》，要求被告在收到通知后一个月内迁出涉案房屋。2013年1月17日，亭林镇规划办，向被告发出《告知书》，决定自2013年1月25日起收回该房自用，并要求被告在2013年1月25日前搬离涉案房屋。2020年7月20日，亭林镇规划办将该房屋委托原告经营管理。2020年7月21日，原告向被告发出《限期搬离通知》，要求被告在2020年7月31日前，搬离涉案房屋。此后，被告仍居住涉案房屋内，遂涉讼。以上事实由原告提供的《证明》、《租房协议》、《亭林镇集体房屋租房协议书》、《通知》、《告知书》、《限期搬离通知》、张贴照片等证据及原、被告庭审中陈述证实，足以认定。本院认为，亭林镇寺平南路XXX号房屋系原亭林镇城建办，现亭林镇规划办集体资产，亭林镇城建办与被告签订的租房协议书系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应予确认有效，当事人应恪守履行，原告作为亭林镇规划办的经营管理方，有权根据授权行使经营租赁相关事宜。根据《协议书》，双方约定的租赁期限已于2004年5月31日届满，此后，被告实际继续租赁房屋，但双方未签订书面房屋租赁合同，且租赁期限超过6个月，视为不定期租赁，当事人可以在给予合理搬离期限的情况下随时解除合同。本案中，亭林镇规划办已于合理期限内通知被告解除合同、搬离房屋，故原告请求确认原、被告间的房屋租赁合同关系于2013年1月25日解除，并要求被告搬离实际居住的涉案房屋201-203室，于法有据，应予支持。被告在搬离之前实际占有使用涉案房屋，理应支付占有使用期间的使用费用，鉴于原告在本案中无处理的诉求，本院遵循原告的意愿，由其自行处理。至于被告认为该房屋是由其弟经营的公司建造，该房屋属于私人建造房屋，《租房协议》不合理，故原告无权要求被告搬离的问题，被告并未提供证据证明签订合同时存在强迫、重大误解等可撤销事由的依据，且其不具备提出该异议的主体资格，根据现有证据《租房协议》合法有效，根据该协议约定，涉案房屋的建造费用抵扣租金，房屋所有权属于亭林镇城建办所有，故原告有权要求被告搬离涉案房屋。据此，原告的诉请既有事实依据，亦有法律依据，依法应获支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告上海亭越实业发展有限公司与被告李佰齐间的房屋租赁合同关系于2013年1月25日解除；二、被告李佰齐应于本判决生效之日起一个月内迁出上海市金山区亭林镇寺平南路XXX号XXX-XXX室房屋。案件受理费40元，由被告李佰齐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李庆阳二〇二〇年九月十一日法官助理 潘 嫣书 记 员 潘 嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。……第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……