宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终697号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司，住所地北京市西城区月坛北街**。法定代表人：沈晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王明明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：魏金娥，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：黄书身，男，1947年8月16日出生，满族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：吴晓亮，宁夏玺信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：宁夏嘉利源房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市惠农区惠安大街**。临时负责人：杜买和，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐军，石嘴山市惠农区红果子法律服务所法律工作者。中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资产管理公司）因与被上诉人黄书身、宁夏嘉利源房地产开发有限公司（以下简称嘉利源房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2020）宁0205民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。长城资产管理公司上诉请求：1.撤销(2020)宁0205民初114号民事判决，恢复对案涉房屋的执行；2.一审、二审诉讼费用由黄书身、嘉利源房产公司承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，黄书身一审庭审中称2014年9月16日，嘉利源房产公司重新与其签订《房屋征收补偿安置协议书》并将《拆迁协议》收回，但黄书身未提供《拆迁协议》，无法确定该协议中约定的房屋为案涉房屋。一审法院查明，2014年9月16日黄书身与嘉利源房产公司签订的《房屋征收补偿安置协议书》约定将某某区室房屋作为拆迁安置房，但长城资产管理公司于2014年5月13日与嘉利源房产公司在石嘴山市房屋产权产籍管理所对案涉房屋备案登记时，案涉房屋名称为某某某某X-X-XX号，故无法证明《房屋征收补偿安置协议书》中约定的房屋与“某某某某X-X-XX号”为同一套房屋；其次，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条规定：“……当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持”。本案中，长城资产管理公司与嘉利源房产公司于2014年5月11日签订了《商品房买卖合同》，并于2014年5月13日在石嘴山市房屋产权产籍管理所备案，完成房屋权利变动的公示。长城资产管理公司与嘉利源房产公司之间己设立担保物权，对案涉房屋享有优先受偿权；再次，长城资产管理公司与嘉利源房产公司之间的担保物权设立在前，黄书身与嘉利源房产公司之间的《房屋征收补偿安置协议书》签订在后，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，且黄书身对案涉房屋享有的权利不足以排除长城资产管理公司对案涉房屋享有的担保物权的优先执行；最后，黄书身一直怠于行使权利，未向法庭提供向房屋登记机构递交过户登记材料或向嘉利源房产公司提出过办理过户登记的请求的相关材料，无法证明其积极主张过权利，对案涉房屋一直未过户的事实存有过错，应承担相应的不利后果。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条错误。黄书身辩称，首先，长城资产管理公司在一审中认可置换和《房屋征收补偿安置协议书》中约定置换房屋就是案涉房屋的事实。《房屋征收补偿安置协议书》合法有效，该协议明确约定，以黄书身原居住的××区房屋；其次，长城资产管理公司与嘉利源房产公司之间存在两个民事法律关系。一是长城资产管理公司与嘉利源房产公司签订《商品房买卖合同》，属于商品房买卖合同法律关系，但是长城资产管理公司签订《商品房买卖合同》仅仅以设立抵押权为目的，没有支付对价，不存在购房的真实意思，故该买卖合同法律关系不成立。长城资产管理公司故意混淆概念。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，抵押权的设立是为保障债权的实现，商品房买卖合同是为实现物权的移转，二者界限分明，签定商品房买卖合同不等同于设定抵押权。二是长城资产管理公司与嘉利源房产公司存在合同纠纷，经宁夏回族自治区高级人民法院于2016年6月24日作出（2016）宁民初44号民事调解书、（2016）宁民初44-1号民事裁定书查封案涉房屋。在此之前，长城资产管理公司并未基于合同关系对案涉房屋设立抵押权，而《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条系对让与担保作出的相关指导意见，商品房买卖合同法律关系与合同法律关系不存在让与担保的问题，不能混为一谈，不适用于本案。长城资产管理公司对案涉房屋不享有担保物权；再次，某某某某小区因嘉利源房产公司的原因无法办理不动产权证书，石嘴山市惠农区不动产登记中心于2019年4月10日才办结某某某某小区的不动产首次登记，并在石嘴山市惠农区人民政府官方网站通知该小区业主缴税、办理不动产权登记。黄书身从未怠于行使权力，至今不能办理过户登记是因为长城资产管理公司于2016年申请法院查封导致，《房屋征收补偿安置协议书》在法院查封前签订，黄书身补缴了安置补偿款并合法占有房屋。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回长城资产管理公司的诉讼请求，依法维持原判。嘉利源房产公司辩称，黄书身与嘉利源房产公司签订的《房屋征收补偿安置协议书》以及黄书身已实际占有、使用案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利，合法有据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。”依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，黄书身对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于长城资产管理公司的抵押权得到保护。长城资产管理公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令对备案登记在长城资产管理公司名下××区房屋准许执行；2.诉讼费用由黄书身、嘉利源房产公司承担。一审法院认定事实：黄书身原在某某区xx号房屋居住，2012年，嘉利源房产公司对该区域房屋拆迁，嘉利源房产公司与黄书身进行拆迁安置约定，双方约定，黄书身于2012年11月26日全部搬出，将房屋交嘉利源房产公司拆除。2014年9月16日，嘉利源房产公司与黄书身签订《房屋征收补偿安置协议书》一份，约定将某某区房屋作为拆迁安置房屋，黄书身在签订协议当日补缴置换差价74643元，并接收案涉房屋居住至今。协议签订后，嘉利源房产公司将该房屋交付给黄书身时，未进行登记备案。2014年9月16日，黄书身为该房屋交付了相关的物业费用并对房屋进行了装修居住至今。同时查明，2014年5月11日，嘉利源房产公司与中国长城资产管理公司（2016年12月6日变更为中国长城资产管理股份有限公司）签订《商品房买卖合同》，将某某区某某街X幢X单元XXX、X单元XXXX号销售给长城资产管理公司，并于2014年5月13日在石嘴山市房屋产权产籍管理所备案。另查明，中国长城资产管理公司与嘉利源房产公司、石嘴山市某某工贸有限公司、杜某某、孙某某、杜买和合同纠纷一案，2016年6月24日，经宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2016）宁民初44号民事调解书，主要内容：一、嘉利源房产公司于2017年12月31日前向中国长城资产管理公司支付61699280.14元，以及2016年3月20日之后所产生的利息和罚息。如嘉利源房产公司不能在2017年12月31日前支付上述款项，对未支付的部分，自2018年1月1日起至全部付清止按日万分之五的标准向长城资产管理公司支付违约金。石嘴山市某某工贸有限公司、杜某某、孙某某对上述债务承担连带清偿责任。二、中国长城资产管理公司对嘉利源房产公司抵押的两宗土地使用权（土地证号：惠国用第**，抵押面积2741平方米；土地证号：惠国：惠国用第**面积83308平方米）享有优先受偿权。同日，宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2016）宁民初44-1号民事裁定书，裁定：对嘉利源房产公司开发并登记备案在中国长城资产管理公司名下的位于石嘴山市××区套房屋、“某某某某”小区32套房屋予以查封。因嘉利源房产公司未履行生效法律文书确定的义务，长城资产管理公司于2018年1月10日申请宁夏回族自治区高级人民法院强制执行。2018年1月15日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2018）宁执7号执行裁定书指定本院执行。2019年10月9日，宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院作出（2018）宁0205执255号之六执行裁定书，裁定：一、被执行人嘉利源房产公司抵押在长城资产管理公司的位于石嘴山市××区套房产、“某某某某”小区13套房产，共计94套的所有权及相应其他权利归申请人长城资产管理公司所有。二、买受人可持裁定书到房屋登记管理机构办理相关产权手续。在执行过程中，一审法院对某某某某小区房产进行评估、公开拍卖、变卖，因无人竞买，长城资产管理公司接受流拍价格以物抵债，在向长城资产管理公司交付房屋时，案外人黄书身就其为石嘴山市某某区X号楼X单元XXXX号房屋实际权利人向一审法院提出执行异议，该院于2019年12月12日作出（2019）宁0205执异59号执行裁定书，裁定中止对位于××区房屋的执行。一审法院认为，嘉利源房产公司以产权置换、货币补偿方式，将其开发的的位××区房屋置换给黄书身，双方于2014年9月16日补签《房屋征收补偿安置协议书》，系双方真实意思表示，协议有效，并且黄书身已缴清房屋置换差价，该协议已实际履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。在宁夏回族自治区高级人民法院查封案涉房屋之前，黄书身与嘉利源房产公司已有拆迁安置的事实并签订了《房屋征收补偿安置协议书》，明确了拆迁人以位置，用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，同时黄书身实际占有案涉房屋，并居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故黄书身对某某区X号楼X单元XXXX号房屋享有排除长城资产管理公司对该房屋的执行权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回中国长城资产管理股份有限公司的诉讼请求。案件受理费3817元，由中国长城资产管理股份有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长城资产管理公司提交证据：《商品房预售许可证》，证明案涉房屋于2011年10月20日起便可以办理预售登记，而黄书身与嘉利源房产公司在2014年9月16日签订《房屋征收补偿安置协议书》时，黄书身便可以办理商品房预售登记，但黄书身一直怠于行使权利，致使案涉房屋产生权属纠纷，故黄书身对此应承担过错责任。黄书身质证意见：对该证据的三性及证明目的均不认可。该证据系复印件，长城资产管理公司应当向相关行政机关调取原件或者加盖公章的复印件，以证实其真实性。即便证据是真实的，办理商品房预售登记系房地产开发公司的责任，而且该房屋早已于2014年5月11日为黄书身办理了网签，结合黄书身提交的证据足以证实未办理不动产权登记并非黄书身的原因。黄书身提交证据：石嘴山市惠农区人民政府官方网站打印页，证实石嘴山市惠农区不动产登记中心于2019年4月10日才办结某某某某小区1-9号楼的不动产首次登记，并在石嘴山市惠农区人民政府官方网站通知该小区1-9号楼业主缴税及办理不动产权登记。长城资产管理公司质证意见：对该证据的三性及证明目的均不认可。房屋买卖合同的备案（网签）是办理不动产权属证书的前提条件。案涉房屋于2011年10月20日可以办理房屋买卖合同的备案，故长城资产管理公司与嘉利源房产公司在2014年5月份就该房屋的《商品房买卖合同》进行了备案，已经起到了对外公示的效力，黄书身与嘉利源房产公司签订《房屋征收补偿安置协议书》在长城资产管理公司与嘉利源房产公司签订《商品房买卖合同》之后，其签订该补偿协议时理应对该房屋的真实情况，包括是否已经进行了买卖有调查核实的义务，由于黄书身没有尽到审查的义务导致案涉争议的发生，故黄书身对该房屋没有办理产权证书有过错。本院对上述证据的认证意见：对长城资产管理公司提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但不能达到长城资产管理公司的证明目的；黄书身提交的证据能达到其证明目的，本院予以采信。长城资产管理公司对一审查明的事实中“2014年9月16日，黄书身为该房屋交付了相关的物业费用并对房屋进行了装修居住至今”有异议，黄书身所举的装修收据、装修合同、物业费收据的真实性及合法性无法证实，无法证明其2014年9月16日装修居住至今的事实。对一审法院查明的其他事实无异议；黄书身对一审查明的事实无异议，补充事实：2014年9月16日，嘉利源房产公司与黄书身签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定将某某区某某小区X号楼X单元XX层XXXX室房屋作为拆迁安置房屋。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2011年10月20日，某某区某某街X幢取得《商品房预售许可证》。石嘴山市惠农区自然资源局不动产登记中心于2019年4月10日办结石嘴山市某某区某某某某小区1-9号楼的不动产首次登记。本院认为,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条规定，申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。故本案案由应当为申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点为：案外人黄书身对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”关于黄书身对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。黄书身与嘉利源房产公司于2014年9月16日签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定嘉利源房产公司以产权置换、货币补偿方式进行补偿安置，并最终确定置换给黄书身的房屋为嘉利源房产公司所建的位于石嘴山市××区房屋。黄书身提交《装饰工程合同书》、装修收据、物业费等收据能够证实黄书身基于嘉利源房产公司的交付行为，已合法占有案涉房屋至今。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因嘉利源房产公司没有依约履行为黄书身办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致黄书身占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故黄书身对案涉房屋依法尚不具有所有权，但黄书身依据其与嘉利源房产公司订立的《房屋征收补偿安置协议书》以及其已实际占有案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利，合法有据。嘉利源房产公司向黄书身隐瞒其与长城资产管理公司签订案涉房屋《石嘴山市商品房买卖合同》并进行了合同备案的事实，又与黄书身签订《房屋征收补偿安置协议书》，导致长城资产管理公司、黄书身分别对案涉房屋权利发生冲突。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权置换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对其基于拆迁协议享有的安置房请求权，应给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特殊债权赋予其物权的优先效力。案涉房屋所在某某某某小区因嘉利源房产公司的原因无法办理不动产权证书，石嘴山市惠农区不动产登记中心于2019年4月10日办结某某某某小区1-9号楼的不动产首次登记，由于案涉房屋于2016年被法院查封，至今未能办理过户登记并非黄书身的过错。故黄书身对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于长城资产管理公司的其他权利得到保护，黄书身就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于长城资产管理公司认为其作为案涉房屋抵押权人要求执行案涉房屋的诉讼请求是否成立的问题。嘉利源房产公司与长城资产管理公司于2014年5月11日签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，并于2014年5月14日在石嘴山市房屋产权产籍管理所进行了合同备案，但长城资产管理公司并未支付购房款，亦没有按法律规定对案涉房屋进行抵押登记，且商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，故长城资产管理公司在签订《石嘴山市商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记并不产生登记请求权的物权效力，不能对抗黄书身对案涉房屋享有的物权期待权，故长城资产管理公司以案涉房屋抵押权人优先受偿要求执行案涉房屋的上诉请求不能成立。综上所述，长城资产管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3817元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 安立莎审判员 王 华 二〇二〇年九月二十七日法官助理 王 芳书记员 曹 婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。