阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1571号原告:中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区*******。（《诉讼文书送达地址确认书》载明原告的送达地址为阳江市江城区*******，代收人王日派、谭乃忠，联系电话138*****909、139*****211）负责人：邢益玲，该行行长。委托诉讼代理人：谭乃忠，该行员工。委托诉讼代理人：王日派，该行员工。被告：申建国，男，1989年12月10日生，汉族，户籍所在地广东省阳西县**************，经常居住地阳江市阳东区*******，公民身份号码：441************518。被告：王娟，女，1983年7月1日生，汉族，住广东省阳西县**************，公民身份号码：441************521。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市*******1-6号商铺。法定代表人：陈周回，该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）诉被告申建国、王娟、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告农行江城支行的委托诉讼代理人谭乃忠到庭参加了诉讼；被告申建国、锦绣名城公司经本院传票传唤，被告王娟经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告申建国、王娟、锦绣名城公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号:440***********508）；2.被告申建国、王娟立即偿还借款本金228407.24元及利息(计至2020年2月23日止的利息为3915.99元，从2020年2月24日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算)给原告，本息合计232323.23元；3.原告在处置被告申建国所有的坐落于阳江市江城区*******************抵押物价款中优先受偿；4.被告锦绣名城公司承担连带保证责任；5.被告负责本案诉讼费及相关费用。事实和理由：被告申建国、王娟因向被告锦绣名城公司购买位于阳江市江城区*******************，于2015年12月11日向原告借个人住房贷款26万元正，期限20年，年利率5.145%，还款方式为等额本金递减还款法，并用被告申建国、王娟共有的坐落于阳江市江城区*******************[商品房买卖（预购）登记证明书号码：2015051465]的房地产作借款抵押及被告锦绣名城公司承担连带保证责任，且四方协商一致于2015年6月9日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********508），于2015年6月12日在阳江市住房和城乡规划建设局办理了《广东省房地产预告登记证明》（号码是：粤房地预登阳预押字第0100038625号），原告于2015年12月11日依约借款26万元正给被告申建国（借款凭证号码：440********4304），被告申建国信用依约清偿了46期本息，偿还本金31592.76元及利息48368.99元，但从2019年11月12日至2020年2月23日止连续4期没有清偿本息，违反原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》第11页第十一条的约定，被告阳江市锦绣名城房地产房地产开发有限公司违约了《个人购房担保借款合同》第17页第三十五条的约定，承担连带保证责任。被告申建国尚欠贷款本金228407.24元及利息（计至2020年2月23日止的利息为3915.99元，从2020年2月24日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算），本息合计232323.23元。被告申建国、王娟是夫妻关系，属夫妻共同债务，并且被告王娟在《个人信贷业务申请表》和《个人购房担保借款合同》上签名确认，应负连带清偿责任。原告经催款无果，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告申建国、王娟、锦绣名城公司没有提出答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：2015年5月21日，被告申建国、王娟向被告锦绣名城公司购买坐落于阳江市江城区*******************的房地产，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014122045），《商品房买卖合同》约定房地产总金额为381432元，签订本合同时须支付购房首期款121432元，余款260000元向银行办理按揭手续。2015年5月25日，被告申建国、王娟向原告提交《个人信贷业务申请表》，申请购房贷款260000元，被告申建国、王娟在“（共同）申请人及配偶签字”及“抵/质押人（共有人）签字”处签名并按捺指印确认。2015年6月9日，原告（贷款人、抵押权人）与被告申建国（借款人、抵押人）、王娟（抵押人）、锦绣名城公司（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》（编号：440***********508），主要约定：借款金额为260000元，用途为购买坐落于阳江市江城区*******************的房地产，借款期限为240个月，借款期限自2015年6月9日起至2035年6月8日止；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押财产为被告申建国、王娟购买的坐落于阳江市江城区*******************的房地产；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期间内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约适用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；等等内容。被告申建国在合同借款人、抵押人处签名确认，被告王娟在合同抵押人处签名确认，被告锦绣名城公司在合同保证人处盖章确认。合同签订后，原告依约发放贷款260000*至被告申建国指定的银行账户。2015年1月20日，原告与被告王娟、申建国办理了《房地产预告登记证明》（粤房地预登阳预押字第0100038625号），载明预告登记权利人“中国农业银行股份有限公司阳江江城支行”，预告登记义务人为王娟、申建国，房屋坐落于阳江市江城区*******************。被告申建国借款后未按时偿还借款，截至2020年2月23日，被告申建国尚欠原告借款本金228407.24元及利息3915.99元，原告经向被告催收未果，遂诉至本院，请求如诉称。另查明，被告申建国与被告王娟于2006年6月7日登记结婚，2019年7月11日离婚。以上事实有原告提供的借款人身份证、户口簿、结婚证、个人信贷业务申请表、商品房买卖（预购）登记证明书、广东省房地产预告登记证明、商品房买卖合同、借款凭证、个人购房担保借款合同、个人贷款凭证查询（机读资料）、个人贷款逾期查询、账户流水，企业法人营业执照、企业机读档案登记资料、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、个人贷款凭证查询、结婚、离婚登记审查处理表等证据，经综合分析，本院予以确认。本院认为：原告农行江城支行与被告申建国、锦绣名城公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（编号：440***********508），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。农行江城支行与被告申建国之间形成了借款合同关系，与锦绣名城公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告农行江城支行依约履行了发放贷款的义务，但被告申建国多期逾期未按时足额偿还借款本息。截至2020年2月23日，被告申建国尚欠原告借款本金228407.24元，利息3915.99元，其行为已构成违约。根据农行江城支行与申建国、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，现农行江城支行请求解除与申建国签订的《个人购房担保借款合同》（编号：440***********508），并要求被告申建国提前清偿借款本金228407.24元及利息（计至2020年2月23日的利息为3915.99元，从2020年2月24日起至被告还清之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。本案的债务发生在被告申建国和被告王娟婚姻关系存续期间且用于购房，被告王娟亦在《个人信贷业务申请表》的“（共同）申请人及配偶签字”及《个人购房担保借款合同》“抵押人”处签名确认，故本案借款应属于被告申建国与王娟的共同意思表示，依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”的规定，上述债务应认定为被告申建国与王娟的夫妻共同债务，被告王娟应对被告申建国的上述债务承担共同清偿责任。关于农行江城支行对申建国提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。涉案房产尚未办理正式抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，因此即使涉案房屋办理了抵押权预告登记，该抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行江城支行、申建国双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，农行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，锦绣名城公司与农行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人锦绣名城公司在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，由此，锦绣名城公司为本案涉案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今尚未办理正式抵押登记手续，故被告锦绣名城公司应按约定在保证担保范围内对借款人申建国的债务承担连带保证责任。被告锦绣名城公司承担保证责任后，有权向被告申建国追偿。被告申建国、王娟、锦绣名城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告申建国、王娟、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号：440***********508）；二、限被告申建国在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金228407.24元及利息（计至2020年2月23日的利息为3915.99元，从2020年2月24日起至被告还清之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告王娟对上述第二项确定的债务承担共同偿还责任。四、被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告申建国、王娟追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4726元（原告已预交），公告费600元，共计5326元由被告申建国、王娟共同负担，由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  杨冬霞人民陪审员  李开茂人民陪审员  敖 蔼二〇二〇年八月十九日法官 助理  李成香书 记 员  冯奕馨附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。