江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终704号上诉人（一审被告）：景德镇市欣荣置业有限公司，住所地：江西省景德镇市瓷都大道**海慧花园****。法定代表人：刘扬海，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：谭珂祎，江西宏正律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：石超，男，1990年9月12日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。上诉人景德镇市欣荣置业有限公司（以下简称欣荣公司）因与被上诉人石超房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2020）赣0202民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人欣荣公司委托诉讼代理人谭珂祎、被上诉人石超参加了诉讼。本案现已审理终结。欣荣公司上诉请求：1．撤销一审判决，直接改判驳回石超一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用全部由石超承担。事实与理由：1．景德镇市自然资源和规划局要求“阳光·森林壹号”建设工程项目进行整改，完全是由于景德镇市土地储备中心以及买房人原因导致，一审法院认定欣荣公司存在过错，属事实认定不清。首先，景德镇市自然资源和规划局要求“阳光·森林壹号”建设工程项目进行整改，完全是由于买房人聚众向政府提出异议导致，政府为维护社会稳定，强制要求欣荣公司进行整改。时至今日，政府及石超从未提出涉案项目违反何种法律规范，相反欣荣公司承建的涉案项目完全符合相关法律规定，也从未违背最初的宣传规划。其次，退一万步讲，即使涉案项目不符合规范，需要整改，也是由于景德镇市土地储备中心为了公共利益占地导致，欣荣公司也是受害者。据此景德镇市自然资源和规划局要求“阳光·森林壹号”建设工程项目进行整改导致逾期交房，并非欣荣公司过错，与欣荣公司无关。最后，根据景德镇市自然资源和规划局下发的关于启动“阳光·森林壹号”项目竣工规划核实事项的公告以及一审判决书认定事实所示，整改方案公示到期日为2020年1月31日。公示到期后，因全国突发公共安全事件，江西省企业基本全面停产停工，直至2020年3月20日，江西省新型冠状病毒感染××疫情防控应急指挥部才发布江西全面复工复产的通知。导致上诉人取得竣工验收备案表的时间一再拖延。欣荣公司复工后，及时启动涉案项目竣工验收程序，2020年5月12日，第一时间取得竣工验收备案表并通知买房人收房。因此预期交房并非欣荣公司原因造成，欣荣公司不存在过错。相反欣荣公司一直极力维护买房人的权益。综上，一审法院在未查明事实的情况下，认定欣荣公司对逾期交房存在过错，属严重事实认定错误。2．现合同目的已实现，并未造成石超实际严重损失，一审法院认定的逾期交房违约金过高。石超在庭审中反复提及其损失仅为租房所造成的损失，事实情况也确实如此，现合同目的已经实现，欣荣公司已如约交房，均未给双方造成严重损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少。”具体到本案中，欣荣公司代理律师在庭审过程中反复提及违约金过高的事实，然一审法院仍按照日万分之三计算逾期交房违约金，不仅不符合法律规定，同时与事实不符，损害了欣荣公司的合法权益。综上所述，恳请二审法院根据查明事实，予以改判，依法支持欣荣公司的全部诉讼请求。石超辩称：1．关于不可抗力问题。根据双方签订的合同第八条，交付期限遭遇不可抗力的，应当在30日内告知买受人，但是开发商未告知。2．开发商的上诉状中提出，根据相关行政部门核实事实的公告日期，对方属于擅自更改日期，根据景德镇市自然资源和规划局出具的公示可以看出，2019年11月26日至2019年12月2日是整改期，对方为了逃避责任，擅自将整改期改为2020年1月31日。3．退一步来说，即使要整改，也是因为政府为了公共利益占地导致。但是实际上与这个没有任何关系，是对方导致的。4．政府从未强制要求进行整改，也从未说过买受人聚众闹事。买受人向政府反映情况，属于合理诉求。政府也是基于买受人的合理诉求，要求欣荣公司整改。也就是说不能以这个理由扣减违约期。5.2020年5月15日为收到收房通知。6．一审判决已经扣减三个半月违约期。石超向一审法院起诉请求：1．判令欣荣公司支付因逾期交房的违约金50160元；2．本案诉讼费由欣荣公司承担。一审法院认定事实：石超与欣荣公司于2018年4月18日签订《商品房买卖合同》。合同约定：石超向欣荣公司购买其开发的“百福佳苑”房屋，购房总金额为733151元，欣荣公司于2019年9月30日前交付房屋。欣荣公司交付房屋时需取得建筑工程竣工验收备案表和商品房取得面积实测技术报告书。商品房达到交付使用条件后，欣荣公司应当书面通知石超办理交付手续。如遭遇不可抗力，且欣荣公司在发生之日起30日内告知石超，欣荣公司可据实予以延期交房。如欣荣公司逾期交房不超过60天，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向石超支付已付房款万分之一的违约金。如逾期交付超过60天，石超要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，欣荣公司按日向石超支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，石超按约支付了购房款733151元。另查明，“百福佳苑”小区于2020年5月12日通过竣工验收。2020年5月14日，欣荣公司通知石超收房。一审法院认为，石超与欣荣公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反相关法律，其真实性、合法性一审法院予以认定。石超按约履行了付款义务，欣荣公司未按合同约定履行交房义务，应承担相应的违约责任。石超与欣荣公司约定的违约金计算方式符合法律规定，一审法院予以支持。因此，欣荣公司应当支付给石超违约金26173.49元（733151×0.0003×120）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、景德镇市欣荣置业有限公司于一审判决生效之日起十日内支付给石超逾期交房违约金26173.49元。二、驳回石超的其他诉讼请求。如未在上述指定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1054元，减半收取527元，石超负担264元，景德镇市欣荣置业有限公司负担263元。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点有：1．逾期交房的责任问题；2．违约金问题。关于逾期交房的责任问题。景德镇市自然资源和规划局于2020年2月20日出具的《关于启动“阳光·森林壹号”项目竣工规划核实事项的公告》明确指出，“阳光·森林壹号”建设工程项目存在“出入通道坡度不符合涉及规范、机动车位配套不足”等问题。故该项目是因自身存在问题，而进入整改，因整改而导致逾期交房，该责任应归责于景德镇市欣荣置业有限公司。关于违约金问题。《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第四条逾期交房违约金的调整第一款规定，合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。本案中，双方购房合同约定的逾期交房违约金为日万分之三，未超出法律规定的上限。欣荣公司主张违约金过高没有法律依据，不应予以支持。综上所述，欣荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1054元，由景德镇市欣荣置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 杲审判员 徐 骥审判员 陈苾铃二〇二〇年九月二十九日书记员 王雪豪