山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3955号上诉人(原审被告、反诉原告):陈月坤,女,1991年2月20日出生,汉族，住太原市。委托诉讼代理人:周文刚,山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告):杨丽,女,1982年3月27日出生,汉族,洪洞县职业中学教师,住临汾市洪洞县。被上诉人(原审原告、反诉被告):田俊刚,男,1983年5月3日出生,汉族,侯马市职业中学教师,住太原市。二被上诉人共同的委托诉讼代理人:张时挺,山西弘韬律师事务所律师。二被上诉人共同的委托诉讼代理人:段瑞静,山西弘韬律师事务所律师。原审被告:山西昊升房地产经纪有限公司,住所地太原市万柏林区新晋祠路南屯苑**第****。法定代表人:田国强,总经理。委托诉讼代理人:皇甫艳芳,女,汉族,1986年10月5日出生,住太原市。上诉人陈月坤因与被上诉人田俊刚、杨丽、山西昊升房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈月坤的委托诉讼代理人周文刚,被上诉人杨丽、田俊刚及其委托诉讼代理人张时挺、段瑞静，被上诉人山西昊升房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人皇甫艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈月坤上诉请求：1.撤销太原市万柏林区人民法院作出的(2020)晋0109民初1585号民事判决书并改判支持陈月坤的全部反诉请求或发回重审;2.本案上诉费、本诉诉讼费以及反诉诉讼费均由二被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人田俊刚并没有诉讼主体资格,二被上诉人已经离婚,一审法院并未如实审查,作出错误判决。二被上诉人已经于2017年1月16日离婚。上诉人陈月坤与被上诉人在2017年3月2日才签订《房地产买卖契约》,支付13万购房款也发生在二被上诉人离婚后,理应不属于共同财产。被上诉人田俊刚作为案外人,其并不具备诉讼的主体资格。原审判决让上诉人陈月坤向二被上诉人返还14万,没有客观依据,实属错误。二、一审法院认定事实错误,倾向于杨丽、田俊刚,判决背离客观公正,对上诉人陈月坤严重不公平。2016年12月17日,上诉人陈月坤与田俊刚签订第一份《房地产买卖契约》后,二被上诉人为节省房屋增值税,迟迟不肯支付购房款,致使第一份买卖合同无法继续履行。二被上诉人在2017年1月16日办理了离婚登记手续之后,又以夫妻之名找到上诉人陈月坤,希望重新达成房屋买卖协议,至此,上诉人陈月坤又与杨丽签订了第二份《房地产买卖契约》,协议中明确约定了付款时间以及违约条款,但被上诉人再次违约,其无力支付剩余房款,已构成根本违约。在如此清楚的事实面前,一审法院却作出背离客观公正的判决,对上诉人严重不公。三、一审判决对杨丽、田俊刚的违约行为未予认定,对违约金判决错误,对损失赔偿的相关认定错误。合同遵循意思自治的原则,在第一份《房地产买卖契约》失效的前提下,应当以签订的第二份《房地产买卖契约》的内容为准,且该协议第三条以及第四条明确约定了房屋尾款的交付日为2017年4月30日,以及违约金为5万元。被上诉人杨丽能否办理银行贷款并非该合同的成立条件,同时双方也并未约定支付房屋尾款应当以贷款的方式支付。现被上诉人并未在约定的时间支付尾款,并且已经通过实际的方式表明,其不具备通过其他的方式支付房屋尾款,该行为已构成根本违约,上诉人有权要求被上诉人支付违约金并赔偿损失。综上所述,原审法院判决认定事实不清,为查明案件事实,责任划分错误,为此,请求上级人民法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨丽、田俊刚辩称，一、二被上诉人均为《房地产买卖合同》中的购买方，二被上诉人均具备诉讼主体资格，被上诉人的婚姻状态不影响二被上诉人的诉讼主体资格。2016年12月7日，陈月坤（甲方）与田俊刚（乙方）签订了《房地产买卖契约》，甲方自愿将涉案房屋出售给乙方。房屋作价77万元。田俊刚支付1万元定金，2017年2月20日，杨丽支付被告13万元房屋首付款。2017年3月1日，杨丽与陈月坤签订第二份《房地产买卖契约》，明确了双方办理过户时限。二份合同均有效，合同签订情况及价款支付情况均表明二被上诉人均为房屋的购买方，是权利义务的享有者，二被上诉人具备诉讼主体资格，其婚姻状态不影响其诉讼主体资格。二、一审法院事实认定清楚，二份《房地产买卖合同》均有效。第二份《房地产买卖合同》是第一份《房地产买卖合同》的延续，俩份《房地产买卖合同》均有效，第二份合同中双方约定变更房屋过户及支付价款的履行期限，而非上诉人陈月坤上诉称田俊刚、杨丽所签的第一份买卖合同无法履行。三、二被上诉人不存在违约情况，无法支付尾款系由不可归责于被上诉人的原因引起，况且上诉人并不存在损失，一审法院认定事实清楚。根据第一份《房地产买卖合同》，约定被上诉人以贷款方式支付尾款，因山西昊升房地产经纪有限公司拖延办理贷款，导致被上诉人未能办理贷款，无法支付尾款系由不可归责于当事人双方的事由，被上诉人不存在违约，无须支付违约金。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院维持原判。山西昊升房地产经纪有限公司述称，办理过户中第一次我们去房地局过户,因为咱们太原市有规定是满二年的能省大概5.575%的增值税,我大概算了一下,按当时77万的话是45000的税。所以说客户想省钱也能理解,因为要是说再多等一个月去房地局过户的话就不用交45000了,所以说当时房东也同意了,客户也同意,所以他们就没有办理过户,就是因为买卖双方都同意说是过了年再过户,这样45000的增值税就省下来了。第二年清明节之前过户的时候银行打电话说查到杨丽有笔贷款,所以贷款不批了,这个事就一直拖,房东要扣5万的违约金,田俊刚不同意,说要把首付款都要回来。房子现在已经涨价了,我们认为对于卖方来说是没有损失的。杨丽、田俊刚向一审法院起诉请求：1、请求解除二原告与被告陈月坤签订的《房地产买卖契约》;2、请求被告陈月坤返还原告已支付的款项14万元;3、请求被告陈月坤、山西昊升房地产经纪有限公司赔偿原告购房损失23800元;4、本案诉讼费由被告承担。反诉原告陈月坤向本院提出反诉请求:1、请求判令解除反诉原告与反诉被告杨丽签订的《房地产买卖契约》;2、请求判令解除反诉原告与反诉被告杨丽签订的《太原市存量房买卖合同》(合同编号20170005359);3、请求判令反诉被告杨丽支付反诉原告违约金50000元;4、请求判令反诉二被告赔偿反诉原告损失36000元及利息5196.5元(从2017年4月30日计算至2020年4月27日)以及从2020年4月28日至全部款项还清之日止的利息。一审法院认定事实：一、合同签订情况:(1)、原告田俊刚、杨丽原系夫妻关系,2008年8月8日登记结婚,2017年1月16日登记离婚。2016年12月7日,田俊刚与陈月坤签订了《房地产买卖契约》(编号0001558),该契约主要约定:卖方为陈月坤,买方为田俊刚。房屋坐落于太原市和平南路139号116幢1单元2803号房屋(房权证并字第10000236**),房屋建筑面积为99.75平方米,房屋总价为77万元,同日,陈月坤收到田俊刚定金10000元。剩余房款买方向银行申请按揭贷款,需卖方配合办理,贷款部分在2017年2月20日前支付给卖方。(2)、2017年3月2日,卖方为陈月坤,买方为杨丽、中介方为山西昊升房地产经纪有限公司共同签订了《房地产买卖契约》,该契约主要约定:三方就太原市和平南路十二院城27栋1单元2803号房屋(房权证并字第10000236**)达成协议,因杨丽2017年2月20日为节省房屋增值税,合同拖延至2017年3月25日进行,杨丽自愿支付陈月坤4000元作为过户延迟交易拖延金;买卖双方在过户期间房屋由中介公司保管;2017年3月1日至2017年4月30日之内为房屋合同过户交易期,产权未能过户或卖方未收到交易尾款63万元,卖方有权终止合同并向中介方收回房屋;在房屋过户期间,买卖双方必须配合中介方过户流程,中途若双方违约支付对方5万元违约金;房屋总价为77万元,2017年2月20日,中介方见证买方预付卖方13万元首付(不含田俊刚之前交付的合同定金1万元);若上述期间内房屋未过户,卖方未收到房屋尾款63万元,卖方有权向中介方收回房屋。该契约还就其他事项作了约定。2017年2月20日,卖方陈月坤收到买方杨丽购房款13万元整。(3)、2017年3月27日,卖方陈月坤与买方杨丽签订了《太原市存量房买卖合同》(合同编号20170005359),该合同主要约定:房屋坐落于太原市和平南路139号116幢1单元28-29层2803号房屋(房权证并字第10000236**),建筑面积99.75平方米,买卖双方于2017年6月20日前到房屋交易管理部门申请办理交易过户手续并到不动产登记机构办理房屋所有权转移登记,付款方式买方于2017年5月20日前一次付清卖方。该合同还就其他事项作了约定。二、合同履行情况:《房地产买卖契约》签订当日即2016年12月7日,陈月坤收到田俊刚定金10000元;在中介方见证下,陈月坤于2017年2月20日收到杨丽购房款13万元整。2017年3月2日,中介机构山西昊升房地产经纪有限公司将涉案房屋交付田俊刚、杨丽租住使用,为此田俊刚、杨丽支付4000元作为过户延迟交易拖延金,2017年8月份左右,陈月坤将涉案房屋收回。被告山西昊升房地产经纪有限公司在办理房屋中介交易过程中收取了田俊刚、杨丽中介费14000元整。一审法院认为，原告田俊刚、杨丽与被告陈月坤、被告山西昊升房地产经纪有限公司各签订的《房地产买卖契约》以及原告杨丽与被告陈月坤签订的《太原市存量房买卖合同》(合同编号20170005359)未违反法律、法规强制性规定,系当事人真实意思表示,合法有效。买卖双方在履行合同过程中,因涉案尾款未能办理银行按揭导致交易双方合同目的不能实现,现没有证据证明不可归责于双方当事人未能办理涉案房屋银行按揭贷款导致契约约定尾款未能履行的事实依据,原告要求被告陈月坤、被告山西昊升房地产经纪有限公司共同赔偿其购房损失以及反诉原告陈月坤要求反诉被告田俊刚、杨丽赔偿违约金及相应损失,证据不足,理由不充分,该项请求不予支持;根据本案双方合同实际履行情况,原告请求被告陈月坤退还已交纳的购房款14万元(含定佥1万元),本院予以支持。原告田俊刚、杨丽与被告陈月坤一致同意解除签订的《房地产买卖契约》及《太原市存量房买卖合同》,本院予以确认。判决如下:一、原告田俊刚、杨丽与被告陈月坤及被告山西昊升房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖契约》于本判决生效之日起解除。二、被告陈月坤于本判决生效之日起十五日内返还原告田俊刚、杨丽购房款14万元(含定金1万元)。三、驳回原告田俊刚、杨丽的其他诉讼请求。四、反诉原告陈月坤与反诉被告杨丽签订的《太原市存量房买卖合同》(合同编号20170005359)于本判决生效之日起解除。五、驳回反诉原告陈月坤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3576元,由原告田俊刚、杨丽负担376元,被告陈月坤负担3200元;反诉案件受理费减半收取1040元。由反诉原告陈月坤负担。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，虽上诉人陈月坤上诉称：二被上诉人已经于2017年1月16日离婚。上诉人陈月坤与被上诉人杨丽在2017年3月2日才签订《房地产买卖契约》,支付13万购房款也发生在二被上诉人离婚后,理应不属于共同财产，被上诉人田俊刚是不适格主体。但上诉人与被上诉人田俊刚于2016年12月7日签订《房地产买卖契约》时二被上诉人是在婚姻关系存续期间，即使离婚后双方找到上诉人由杨丽与上诉人签订契约也不能当然认定不是双方的共同意思表示，且二被上诉人一直认可两份契约内容，相互有补充。故被上诉人田俊刚、杨丽与上诉人陈月坤、原审被告山西昊升房地产经纪有限公司各签订的《房地产买卖契约》以及被上诉人杨丽与上诉人陈月坤签订的《太原市存量房买卖合同》，未违反法律、行政法规强制性的规定,系当事人真实意思表示,合法有效。买卖双方在履行合同过程中,被上诉人按约交付了定金和首付后，因涉案尾款未能办理银行按揭导致交易双方合同目的不能实现,现没有证据证明不可归责于双方当事人未能办理涉案房屋银行按揭贷款导致契约约定尾款未能履行的事实依据,依据法律规定和双方当事人均同意解除，一审法院确认解除已签订的《房地产买卖契约》及《太原市存量房买卖合同》，并无不当。在协议解除的情况下，原审原告要求原审被告陈月坤、山西昊升房地产经纪有限公司共同赔偿其购房损失以及原审反诉原告陈月坤要求原审反诉被告田俊刚、杨丽赔偿违约金及相应损失,违约责任证据不足,理由不充分,该项请求不予支持。根据本案双方合同已实际履行情况,原审原告请求原审被告陈月坤退还已交纳的购房款14万元(含定金1万元),一审法院本院予以支持，并无不妥。综上所述，陈月坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5656元，由上诉人陈月坤负担。本判决为终审判决。审判长 刘平则审判员 孙云英审判员 张璟芳 二〇二〇年九月二十一日书记员 寇 凌