宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初1570号原告：万某。被告：李某，住宁夏回族自治区中卫市。原告万某与被告李某租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万某、被告李某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即向原告支付房屋租赁费、违约金、物业费共计117862元，其中租赁费80000元、违约金20000元、物业费17862元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月18日，原、被告签订《商铺租赁协议》一份，约定：原告将位于中卫市沙坡头区世和新天地W12出租给被告经营美容院，租赁期限自2013年4月18日至2019年4月17日20时止，房屋租金第一年为70000元，后续租金在前一年的基础上增加8%，第六年租金为102036元，支付方式一次性支付一年租金。合同签订后原告按照约定将租赁房屋交付被告占有使用，被告按约支付了原告2013年至2019年4月17日期间的租金，租赁期满后，原、被告双方口头约定由被告继续续租使用上述商铺，约定达成后被告向原告支付房屋租赁费20000元，下剩租赁费80000元因被告资金周转紧张在其要求下延缓支付，之后，原告多次就下欠租赁费要求被告支付，被告于2019年10月24日向原告出具《合约》一份，约定：下欠房租在2019年11月30日支付50000，在元月20日付清下剩30000元，如违约除承担违约金20000元外，房东有权清场。该约定达成后，被告并未按照约定支付下欠房租，至今，原告虽多次找被告催要，被告未付。为此，原告诉至法院。针对事实部分，原告补充如下：被告不交房租，也不搬东西，造成其他人要租赁原告的房屋而原告没有办法出租。被告辩称，物业费有但是没有这么多，违约金没有，租赁费8万元差不多。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了交换和质证。对原告向法庭提交的证据，本院认定如下：1.商铺租赁协议1份，经审查，能够证明原、被告签订协议，约定由被告租赁原告的房屋，并对租赁期限、租金等进行约定的事实，被告质证后表示是被告签的，本院对证据1的证明效力予以认定；2.《合约》1份，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，经审查，能够证明原告向被告催要房租时，被告向原告出具合约，被告质证后表示是被告写的，本院对证据2的证明效力在论理部分结合当事人当庭陈述综合予以认定；3.商铺欠费明细1份，系书证原件，经审查，该证据载明涉案房屋的所欠物业费、采暖费、热损耗费共计17862元，本院对证据3的证明效力在论理部分综合予以认定。被告没有向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月18日，原告与被告签订《商铺租赁协议》1份，约定：原告出租给被告的商品铺位于世和新天地w·16，建筑面积260平方米，房屋用途为经营美容院，租赁期限：共六年，自2013年4月18日零时起至2019年4月17日二十时至；当租赁结束后，被告如欲续租的，应在租期结束前三个月提出续租申请；如被告因经营不善或其他原因，被告有权转让该房屋。租金第一年租金7万元、第二年租金7.5万、第三年租金8.1万元，第四、五、六按前一年的百分之八增加（六年期满在同等价位的情况下乙方有优先权）；租赁费用按年支付；物业管理费由被告自行向物业管理公司交纳，水电暖费由被告自行缴纳，直至合同期满，维修费由被告负责。双方还对其他事项做了约定。租赁期满后，原、被告双方口头约定续租一年，即2019年4月17日至2020年4月17日，租赁费参照《商铺租赁协议》第六年的标准稍低。2019年6月至8月，被告向原告支付租金2万元，同年10月24日，被告向原告出具《合约》1份，主要内容为：李某租万某世和营业房拖欠房租，剩房租在2019年11月30号付5万房租，3万多元月份20号就交清，如违约房东有权全部清场，李某搬出，另交违约金贰万元整，承租人：李某。另查明：《商铺租赁协议》签订后，被告向原告支付了合同期内的租金，缴纳了部分物业费、采暖费，《合约》签订后，双方因房屋租赁费用的支付发生争议，原告将涉案房屋门锁了，2019年10月底被告停止营业。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告经协商约定原告将房屋租赁给被告使用，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立，并合法有效，双方应按协议约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，双方口头约定续租1年，该续租合同视为不定期租赁合同。根据当事人陈述，租赁费参照《商铺租赁协议》第六年的标准稍低，本案中，原告主张被告下欠租赁费8万元未付，结合被告已付2万，本院确定双方约定的租金为年租金10万元，则月租金为8333.33元。对于原告要求被告支付其租赁费8万元的诉讼请求。因被告实际租住到2019年10月，则被告应当支付租赁费的期间为2019年4月17日至2019年10月，即8333.33×6个月＝49999.98元（2019年4月17日计算至2019年10月），核减被告已经支付2万元，被告应向原告支付29999.98元租金，该部分租赁费有事实和法律依据，本院予以支持，超过部分，不予支持。对于原告请求支付违约金2万元的诉讼请求。本案的《合约》是对被告付房租时间的另行约定，双方约定2019年11月30日付5万元，但2019年10月底原告锁门的行为属于采取不当措施，属于原告违约在先，致使被告停业而房租未付，因此原告主张2万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告请求支付物业费17862元的诉讼请求。按照《商铺租赁协议》和双方之间的续租口头约定，被告应该缴纳合同期的内物业费、采暖费至实际关停日，即物业费260.94×1.2元/㎡/月×22个月＝6888.82元（2018年1月1日至2019年10月31日），采暖费260.94×6.1元/㎡/月×5个月＝7958.67元（2018年11月1日至2019年3月31日），以上合计14847.49元，在此范围内符合法律规定，本院予以支持。热损耗费因产生在2019年10之后，被告未实际使用，原告主张由被告承担热损耗费2388元，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告万某支付租赁费29999.98元、物业费（含采暖费）14847.49元，以上共计44847.47元；二、驳回原告万某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2656元，由原告万某负担1646元，被告李某负担1010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 何三霞人民陪审员 麦振江人民陪审员 麻云芳 二○二○年九月二十八日书记员 王 蓓本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。