文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初3131号原告：重庆市幻影户外运动用品有限公司，住所地：重庆市云阳县工业园区**，统一社会信用代码91500235559039088A。诉讼代表人：梁明，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：丁雷、王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师，特别授权。被告：方绍有，男，1974年11月7日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：方绍付，男，1969年10月15日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：云阳县方绍付建材经销经营部，住所地：重庆市云阳县双江街道迎宾大道******，统一社会信用代码92500235MA60QQJ79U。经营者：方绍付，男，1969年10月15日出生，汉族，住重庆市云阳县。三被告委托诉讼代理人：牟方林，重庆市云阳县永昌法律服务所法律工作者，特别授权。原告重庆市幻影户外运动用品有限公司（以下简称幻影公司）与被告方绍有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案。后经原告申请，本院依法追加方绍付、云阳县方绍付建材经销经营部为被告参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告幻影公司的委托诉讼代理人丁雷，被告方绍有、方绍付、云阳县方绍付建材经销经营部的经营者方绍付，及其委托诉讼代理人牟方林到庭参加诉讼。后因案情复杂，当事人争议较大，本案转为普通程序审理。后本院再次公开开庭进行了审理，原告幻影公司的委托诉讼代理人丁雷，被告方绍有、方绍付、云阳县方绍付建材经销经营部的经营者方绍付，及其委托诉讼代理人牟方林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幻影公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即腾退并向原告返还云阳工业园A区三峡户外产业（都市）工业园B8号楼二单元一层的房屋；2.判令三被告共同向原告支付自2016年9月7日至实际腾退之日的房屋占有使用费，暂计算至2020年5月15日为205920.00元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原告与案外人重庆市泰典置业有限公司（以下简称“泰典公司”）签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将云阳工业园A区三峡户外（都市）工业园的部分房屋出租给泰典公司。2015年6月30日，泰典公司与被告方绍有签订了《房屋租赁合同》，合同约定将云阳工业园A区三峡户外产业（都市）工业园B1号楼一单元一层、B8号楼二单元一层的房屋转租给被告，租赁面积为1000㎡，租赁期限为10年（即2015年6月30日至2025年6月30日），前三年泰典公司免收租金，2018年7月1日至2021年7月1日期间的租金按一楼6元/平方/月的标准收取。在双方合同履行期间，重庆市云阳县人民法院于2016年7月7日作出（2016）渝0235民破1号民事裁定书，裁定受理刘某1对幻影公司的破产清算申请。经重庆市高级人民法院确定，云阳县人民法院于2016年8月17日作出（2016）渝0235民破1号决定书，指定重庆公鸣律师事务所担任原告的破产管理人。管理人接管工业园时被告实际占有B8号楼二单元一层的房屋，面积780平方米。按照《企业破产法》第十八条之规定，管理人在原告破产受理后两个月内未通知泰典公司继续履行双方仍未履行完毕的房屋租赁合同，则视为该合同已经解除，故泰典公司与被告之间房屋租赁合同的履行基础已不复存在，亦应终止。管理人于2016年11月17日向被告发函，要求被告于2016年11月30日之前撤场并交还房屋，但被告至今仍未腾退房屋，严重影响了原告破产财产的整体变价处置，故管理人为维护原告合法权益，诉至本院，望判如所请。被告方绍有辩称，1.原告起诉被告主体错误，因为原告是与泰典公司签订的合同，并没有与被告方绍有签订合同，原、被告不是合同的相对方，原告应该起诉泰典公司；2.原告诉状中所列的案由是房屋租赁合同纠纷，但诉讼请求是侵权责任纠纷；3.涉案房屋的实际使用人是方绍付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告方绍付、云阳县方绍付建材经销经营部辩称，1.原告诉状中所列的案由是房屋租赁合同纠纷，但诉讼请求是侵权责任纠纷；2.原告在诉状中所列的案由为房屋租赁合同纠纷，但被告方绍付、云阳县方绍付建材经销经营部从未租赁过原告的房屋，又何来房屋租赁合同纠纷之说，被告方绍付、云阳县方绍付建材经销经营部不是本案适格的被告；3.被告于2015年6月30日与泰典公司签订房屋租赁合同，约定租赁期限十年，从2015年6月30日起至2025年6月30日止。从2015年6月30日至2018年6月30日期间为免租期，从2018年7月1日起至2021年6月30日租金为5元/平方米，从2021年6月30日至2025年租金双方到时候另行协商，涨幅不超过同园区内市场行情。按每平方米5元计算，租金应为93600.00元，而被告方绍付、云阳县方绍付建材经销经营部在签订合同时提前预支房租费20万元给泰典公司，租金还余106400.00元，谁来退还给被告方绍付、云阳县方绍付建材经销经营部。原告与泰典公司签订的合同才履行5年，合同尚在有效期内，不存在侵占原告房屋的事实；4.原告将房屋出租给泰典公司，并签订合同，原告只能起诉泰典公司，不能起诉被告方绍付、云阳县方绍付建材经销经营部。企业破产法第十八条也是针对双方当事人规定的，而没有规定超越合同双方当事人的第三方。原告只能起诉泰典公司，由泰典公司再与被告协商，退还被告多交的房屋租金，并终止合同，原告直接起诉被告肯定是程序错误；5.原告没有按照破产法规定的程序申请破产，债权没有清理，管理人没有尽到管理职责，在受理破产申请之前，委托人应完善相关程序和处理未履行完的合同后，再受理申请破产申请，履行管理人的管理职责，法院没有追究破产企业管理人的法律责任；7.被告云阳县方绍付建材经销经营部有营业执照，是合法的个体工商户，根据个人独资企业法的规定，国家依法保护个人独资企业的财产和其他合法权益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告幻影公司围绕其诉讼请求依法提交了原告营业执照复制件、被告身份信息复制件、《房屋租赁合同》复制件2份、（2016）渝0235民破1号民事裁定书及决定书复制件各1份、通知函复制件2份及EMS快递单复制件、客户付款回单原件5份、重庆市云阳县不动产登记中心档案查询结果原件1份等证据，被告依法提交了被告营业执照复制件、《房屋租赁合同》复制件、收据复制件、授权委托书复制件等证据。上述证据，客观真实，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月1日，原告幻影公司（出租方，甲方）与案外人泰典公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于云阳工业园区A区三峡户外产业（都市）工业园的房屋出租给乙方使用，具体位置及面积详见表格；乙方可自行决定如何使用甲方出租的房屋，包括但不限于转租，甲方应当积极予以配合。租赁期限为13年，即自2014年9月1日至2027年8月30日。免租期自2014年9月1日至2017年8月30日。房屋租金为每月36万元，免租期内不用支付任何租金，免租期届满后乙方应交足三个月租金，剩余租金按月支付。同年11月13日，原告幻影公司向泰典公司出具授权委托书一份，其主要内容为：“为了进一步推进《三峡户外产业（都市）工业园》的一期闲置厂房的又好又快走上正轨，又根据2014年9月1日所签订《重庆市幻影户外运动用品有限公司与重庆市泰典置业有限公司租赁协议》的协议精神。为了盘活《重庆三峡户外产业（都市）工业园》一期厂房和闲置资产，经公司董事会研究决定，将三峡户外产业（都市）工业园一期厂房和闲置资产全权委托重庆市泰典置业有限公司负责处理，包括对外租赁、押金收取、闲置厂房处置、部分资产买卖协议签订、资金收支等日常事务。”2015年4月26日，案外人泰典公司（出租方，甲方）与被告方绍有（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：“一、出租房屋的位置、租赁面积：甲方同意将位于云阳工业园区A区三峡户外产业（都市）工业园的厂房出租给乙方使用，共计面积1000㎡，该房屋交付时，合同约定面积与实测面积不一致的，则以实测面积为准，具体位置及面积为B8号楼二单元一层780㎡，B1号楼一单元一层约220㎡……三、租赁期限：（一）租赁期限共计十年，自2015年6月30日起至2025年6月30日止；（二）免租期自2015年6月30日起至2018年6月30日止，免租期共36月……十、房屋的转让：（一）租赁期间，业主方有权依照法定程序转让该出租房屋，但甲方应确保受让人继续履行本合同；（二）其他约定：1.乙方预付贰拾万（20万）租金，在以后的租金中扣除；2.前三年免除，双方约定2018年7月1日-2021年6月30日租金为5元/㎡·年，2021年6月30日-2025年租金双方到时另行协商，涨幅不超过同园区内市场行情……该合同的落款时间为2015年6月30日，实际签订时间为2015年4月26日。合同签订当日，被告聘请的工作人员彭某分五次共计向泰典公司指定的刘某2账户转账20万元。2015年5月25日，泰典公司向被告方绍有出具收据一份，载明收到方绍有支付的房租预付款20万元，该收据上加盖了泰典公司的印章。2016年7月7日，本院作出(2016)渝0235民破1号民事裁定书，裁定受理申请人刘某1对幻影公司提出的破产清算申请。2016年8月17日，本院作出（2016）渝0235民破1号决定书，指定重庆公鸣律师事务所担任幻影公司管理人。管理人接管财产时，被告并未使用B1号楼一单元一层房屋。2016年11月16日，原告幻影公司管理人向被告方绍有（B8栋二单元一层）发出通知函，告知：一、自幻影公司破产受理之日起至两个月的期限届满，未履行完毕的租赁合同依法视为解除，即2016年9月7日起解除（终止）。二、请贵方于2016年11月30日前撤场并交还房屋。三、若贵方已预交房屋租金或租赁保证金，请于2017年2月7日前向管理人申报债权。四、如需继续租赁，需向管理人提出申请，重新订立租赁合同。特别提示：租赁期限为不定期，租金标准按工业园管委会指导价。2017年1月11日，原告幻影公司管理人再次向被告方绍有（B8栋二单元一层）发出通知函，内容为：重庆市幻影户外运动用品有限公司管理人于2016年11月17日向贵方送达了通知函，贵方与幻影公司租赁关系已于2016年9月7日解除，要求贵方在2016年11月30日前撤场并向管理人交还房屋。由于贵方至今未向管理人交还房屋，现管理人特针对续租、撤场以及债权申报事宜向贵方致函如下：一、为提高资产价值及破产清算率，云阳县人民法院同意在幻影公司不动产处置前可以进行租赁。管理人向工业园管委会征询，工业园厂房租赁价格范围为5-10元/平方米/月。经管理人向云阳县人民法院汇报后最终确定，幻影公司临街房屋租赁价格为7元/平方米/月，园区内的房屋租赁价格为6元/平方米/月，园区内承租户如需继续使用房屋，应重新签订租赁合同，起始时间为2016年12月1日。若贵方有继续租赁意向，请与管理人重新洽谈并签订租赁合同。若贵方无继续租赁意向，请贵方即刻撤场并将房屋交还给管理人。若既不重新签订租赁合同又不撤场，管理人将向法院汇报，由法院采取相应强制措施。二、若贵方已向幻影公司预交房屋租金或租赁保证金，请于2017年2月7日前向管理人申报债权，逾期申报的法律后果由贵方自行承担。之后，被告方绍有未向原告破产管理人申报债权，亦未与其重新签订房屋租赁合同，并使用B8号楼二单元一层房屋至今。另查明，泰典公司已于2016年3月2日注销。被告云阳县方绍付建材经销经营部于2020年2月25日登记成立，经营者为被告方绍付。庭审中，被告方绍付、云阳县方绍付建材经营部均认可，案涉房屋系由被告云阳县方绍付建材经营部作为仓库使用。2020年7月31日，重庆市云阳县不动产登记中心出具档案查询结果，即坐落于云阳县人和街道清凉村8、9组B8幢2-1-1，权利人为原告幻影公司，建筑面积781.1平方米，该房屋已抵押，已查封。本院认为，本案原告的诉讼请求系要求被告腾房，并支付租赁合同解除后逾期腾房的房屋占有使用费，虽然立案案由为房屋租赁合同纠纷，但是本案系因幻影公司进入破产程序后对外主张债权，故本案的案由应为对外追收债权纠纷。虽然原告幻影公司与泰典公司于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力，且原告幻影公司还在签订租赁合同后，向泰典公司出具了授权委托书，将三峡户外产业（都市）工业园一期厂房和闲置资产的对外租赁、押金收取等日常事务委托泰典公司负责处理，但是《中华人民共和国企业破产法》为特别法，其第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本院于2016年7月7日裁定受理申请人刘某1对幻影公司提出的破产清算申请，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，即泰典公司，依照上述规定，原告与泰典公司签订的上述合同已于2016年9月7日法定解除。合同解除后，承租人泰典公司的租赁权已消灭，其无权继续使用租赁物，应当返还租赁物。被告方绍有作为次承租人继续占用租赁房屋的基础已丧失，其应将租赁房屋归还给原告。故被告辩称其并非本案适格被告的理由不能成立，本院不予采纳。原告破产管理人已于2016年11月16日函告被告方绍有于2016年11月30日前腾退房屋或者与管理人重新签订租赁合同，被告方绍有在未重新取得租赁权的情况下占用房屋至今无法律依据，对于造成的原告损失应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。被告方绍有辩称未收到管理人发出的通知函，但原告举示的邮寄单上载明的收件人为方绍有，收件地址为被告方绍有原经营门市的地址，且邮寄单上载明的收件人电话号码现仍由被告方绍有在使用，加之其在庭审中认可在签订租赁合同后一年左右，向管理人提交了5份客户付款回单原件，以证实其向泰典公司支付了20万元，管理人亦在案涉房屋外张贴了通知函，被告也是一直在使用案涉房屋，故被告方绍有的该辩称意见明显不符合常理。因此，原告主张按函告的价格，即每平方米6元/月计算房屋占有使用费，符合法律的规定，本院予以确认。原告主张房屋占有使用费自2016年9月7日起计算，但其发出的通知函中明确载明要求被告方绍有于2016年11月30日前腾退房屋，故应从2016年12月1日起计算。经本院计算，截止2020年5月15日的房屋占有使用费为194144.52元。庭审中，被告方绍付和云阳县方绍付建材经销经营部辩称被告方绍有系其聘请的员工，代表其与泰典公司签订《房屋租赁合同》，但是被告均未向本院举示证据加以证明，且被告方绍有在签订合同时未出具授权委托书，而是以其个人名义与泰典公司签订合同，泰典公司亦是向被告方绍有出具收款收据，加之被告云阳县方绍付建材经销经营部于2020年2月25日才登记成立，而被告方绍有与泰典公司签订合同的时间为2015年4月，故被告的该抗辩意见，本院亦不予采纳。被告方绍付和被告云阳县方绍付建材经销经营部并非前述《房屋租赁合同》的相对方，其占有使用案涉房屋是基于与被告方绍有之间的关系，且《房屋租赁合同》中明确约定被告方绍有可将租赁房屋用于商业经营活动，故被告方绍付和被告云阳县方绍付建材经销经营部不应承担给付房屋占有使用费的责任。但是考虑到案涉房屋现实际由被告云阳县方绍付建材经销经营部作为仓库使用，而被告方绍有已丧失了占有案涉房屋的法律依据，为了便于租赁房屋的返还，被告云阳县方绍付建材经销经营部负有与被告方绍有共同将案涉房屋返还给原告的义务。对于被告向泰典公司支付的20万元，因其未向原告幻影公司管理人进行债权申报，亦未在本案中主张任何权利，故在本案中本院不作评判。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告方绍有、云阳县方绍付建材经销经营部在本判决生效后十五日内腾退其占用的原告重庆市幻影户外运动用品有限公司位于云阳工业园A区三峡户外产业（都市）工业园B8栋二单元一层的房屋（合同约定面积为780平方米）；二、被告方绍有于本判决生效后十五日内支付原告重庆市幻影户外运动用品有限公司2016年12月1日至2020年5月15日的房屋占有使用费194144.52元，并从2020年5月16日起按月租金4680.00元的标准支付房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止；三、驳回原告重庆市幻影户外运动用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4183.00元（系缓交），由被告方绍有负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  胡 钰人民陪审员  胡大发人民陪审员  杨 琼二〇二〇年九月二十二日法官 助理  余 洋书 记 员  汪小珊