秦皇岛经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0391民初2048号 原告深圳市常安物业服务有限公司秦皇岛分公司，住所地秦皇岛经济技术开发区明日星城三区***，统一社会信用代码9113030139883774XY。 负责人樊**，经理。 委托诉讼代理人杨*，公司法务人员。 委托诉讼代理人周*，河北谦恩律师事务所律师。 被告李某，女，2006年4月10日出生，满族，现住秦皇岛经济技术开发区。 法定代理人蔡某，女，1974年1月17日出生，满族，现住秦皇岛经济技术开发区，李某之母。 原告深圳市常安物业服务有限公司秦皇岛分公司与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨*、周*，被告法定代理人蔡某到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告诉称，2016年1月15日，双方签订了《秦皇岛经济技术开发区珠江花园小区物业管理服务合同》，合同期限自2016年1月17日至2018年1月16日。合同约定，原告为被告所在的小区提供物业服务，合同具体约定了物业服务内容、物业服务费用等相关条款。合同签订后，原告按照合同提供了物业服务，但被告却未按照约定向原告交纳相关费用。2018年1月31日，原告向被告发出了《物业费欠费催缴通知单》。被告在收到缴费通知单后，仍拒不缴纳。为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院判令被告支付原告2017年3月19日至2018年1月16日的车位服务费1490元，生活垃圾处理费30元，物业服务费4665元，违约金702元，合计6887元。 被告辩称:一、被答辩人诉答辩人拖欠物业费一案，我已当庭提交资料，柴**法官、原告方代表律师周*当庭调解，被答辩人同意免除答辩人李某2017年3月19日至2018年1月16日车位服务费、物业服务费、生活垃圾处理费。答辩人李某不追究原告常安物业责任，原告方撤诉。该纠纷已解决，现被答辩人再次提起诉讼，违背了诚信原则，其诉求不应该得到支持。二、被答辩人未尽到物业服务合同约定的相关内容，违反《物业管理条例》的相关规定，应依法判决免除答辩人的物业、车位费、垃圾费等。首先，被答辩人系答辩人所居住小区的物业服务企业，答辩人居住的楼层2802住户在防火通道加装私人家具，我们认为住户这种情况存在严重安全隐患，我们告知被答辩人2802号住户的这种违规行为，被答辩人不但未纠正2802号楼层住户的违法行为，还向我邻居2802住户说是我家不允许他家占用消防通道，造成邻里矛盾、多次吵架，导致我们与2802号住户长期处于矛盾之中，严重影响我们的居住生活，给答辩人全家造成严重的精神伤害。其次，我们居住的28楼防火门私自换锁，长年锁闭，我们向被答辩人多次反映，被答辩人也一直未予以理睬，导致我与家人整日生活在惶恐不安之中。我国《消防法》第十八条规定：住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共同消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。第二十九条规定：负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共设施的完好有效。由此可见，住宅小区的物业公司是法定的公共消防设施维护管理人，不仅自身不能占用、堵塞和封闭消防通道的行为，而且还要保持消防通道的通畅完好，对于他人占用、堵塞和封闭消防通道的行为，有义务进行制止并清退或恢复原状。住宅小区物业公司负有保障消防通道畅通的法定义务。消防通道平时不起眼，一旦遇到火灾、突发疾病时，就是延续他人生命的生命通道。那些抱有侥幸心理占用、堵塞消防通道的人们，还有不履行消防安全管理维护义务的物业公司，都是他人不幸的“帮凶”，应依法承担法律责任。最后，被答辩人在平时物业服务过程中，也未能履行法律、法规以及物业服务合同约定的义务，导致答辩人居住的小区众多住户与物业服务企业长期处于矛盾中，被答辩人存在严重过错。答辩人并非恶意拖欠物业费，之所以出现本案诉讼未交纳费用，原因在于被答辩人的种种过错。希望被答辩人能真正认识到存在过错与不足，积极提高自身物业服务水平，实现物业服务企业与业主的融洽共处。 原告在庭审过程中提交了《物业服务合同》、物业费欠费催缴通知单、服务照片、原告方工作人员签到表、珠江花园业委会会议纪要等证据，旨在证明原告履行了合同约定的义务。 被告的质证意见为：对物业服务合同、工作人员签到表没有意见；但从来没见过催缴通知单，对满意度调查根本就没参加过。 被告提交了照片打印件两张，证明防火通道被相关业主用私人家具占用；防火门锁被锁闭。 经审查，对原告提交的物业服务合同予以确认，对被告提交的反应相关消防通道被告占用的事实予以确认。 经审理查明，2016年1月15日，原告深圳市常安物业服务有限公司秦皇岛分公司与秦皇岛经济技术开发区珠江花园小区业主委员会签订了《秦皇岛经济技术开发区珠江花园小区物业管理服务合同》，合同期限自2016年1月17日至2018年1月16日。合同约定原告为被告所在的小区提供物业服务；原告方在合同签订后，依合同约定，基本履行了合同约定的义务；被告李某尚欠2017年3月19日至2018年1月16日期间的服务费用，包括车位服务费1490元，生活垃圾处理费30元，物业服务费4665元。 另查，被告的房屋面积为199.86平方米，有车位三个；原告物业服务收费的标准为2.35元/平方米/月;2020年7月，原告来本院起诉，要求被告交纳拖欠的物业服务费。 另查，被告居住楼层的防火通道被相关业主占用。被告曾因此向原告方反应情况未果。 以上事实有《物业服务合同》、原被告双方陈述、相关照片为证。 本院认为，秦皇岛经济技术开发区珠江花园小区业主委员会与原告签订的物业服务合同依法对该小区全体业主产生约束力。原告基本上履行了合同义务，被告亦应按照合同的约定履行交纳相应的服务费的义务。被告主张其已经与原告达成协议，原告已经同意免除其所欠物业服务费，但其未能提交证据，原告又不予认可，本院对此不予确认。但作为以服务为主要内容的物业服务人，对于业主的各种诉求，除对于属于职责范围内的诉求应当积极予以解决之外，对于不属于职责范围内的诉求，亦应当积极为业主想办法，对属于应当向有关部门反应的情况，应积极予以反应，并给与答复，协助解决问题。本案中，物业服务人对于被告反应的消防通道被占用一事没有积极向有关部门反应，亦没有给与被告方相应答复，服务存在瑕疵。原告依法应当承担扣减相应合同价款的责任；为遵循具体案件具体处理、个案平衡原则，本院酌定，被告所欠费用中的物业服务费一项按照70%的比例交纳，即4665元×70%﹦3265.50元；车位服务费，垃圾处理费因属单列服务项目，仍应按全额交纳。关于违约金问题，按照我市物业服务纠纷案件的一般处理原则，均不予支持。另外，关于被告反应的消防通道一事，其可以主动向有关主管部门反应情况；如系自身权益受到损害，亦可以向有关主体主张排除妨害。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李某于本判决生效后十日内给付原告深圳市常安物业服务有限公司秦皇岛分公司2017年3月19日至2018年1月16日间的物业服务费3265.50元、车位服务费1490元、垃圾处理费30元，合款人民币4785.50元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担，于本判决生效后七日内直接交付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员 徐少军 二〇二〇年九月十一日 代书记员 张 瑾