大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初3730号原告：大连好管家物业管理有限公司，所在地：普兰店市南山路**，统一社会信用代码：91210282792039412W。法定代表人：孟庆华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：董成坤，男，1978年8月24日出生，系该公司员工，住，住辽宁省普兰店市/div>委托诉讼代理人：于秋梅，女，1977年8月25日出生，系该公司员工，住，住辽宁省普兰店市/div>被告：张金敏，男，1968年10月15日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市，现住大连市普兰店区。原告大连好管家业管理有限公司（以下简称好管家物业公司）与被告张金敏为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董成坤、于秋梅到庭参加诉讼，被告张金敏经本院公告传唤，未说明理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好管家物业公司向本院提出诉讼请求如下：1、要求被告给付物业费3402元及违约金合计3725元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月7日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告提供物业服务，原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳物业费，至今被告拖欠2018年1月1日至2020年12月30日物业管理费合计3402元及违约金，对上述款项原告向被告索要，而被告推托不付，侵犯了原告的合法权益。被告张金敏未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。原告为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、前期物业服务合同一份，拟证明原告对小区的管理是合法的，因骊都小区一直没有成立委员会，一直沿用前期签订的物业服务合同。证据二、前期物业管理服务协议一份，第一，拟证明原告的收费标准，自被告搬进去住为止，提前预交一年物业费。被告住的是高层住宅，物业费是1.4元每平方米；第二，拟证明交费时间，协议中约定，提前10日缴纳下一年物业服务费；第三、协议中约定双方的权利和义务；第四、协议中约定双方的服务内容。证据三，收费许可证的原件及复印件一份，拟证明原告的收费是合理合法的。证据四、催费照片，拟证明原告多次向被告主张权利，但是被告一直没有履行义务。证据五、业主满意度调查表，拟证明骊都小区从建以来，每年都对业主进行满意度调查，每年满意度都是90%以上，说明原告已经按照前期服务管理协议中的约定履行义务，且得到了小区内大多数业主的赞同。且被告不按协议及时缴纳物业服务费用，不但侵犯了物业的利益，也侵犯了其他消费者的利益。证据六、园区巡逻登记表，拟证明原告按照协议的约定对小区进行安全巡逻。被告张金敏经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证答辩的权利。本院对好管家物业公司提供的上述证据审查认为，上述证据真实有效，来源合法，能够证明待证事实，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷为凭。经审查核实案涉证据的真实性、合法性、关联性，综合分析代理意见，本院依法认定本案事实如下：被告张金敏系骊都业主，其购买骊都B苑6号楼2单元5-1室房屋，建筑面积78.78平方米，系多层住宅。2013年5月7日，原告大连好管家物业管理有限公司（甲方）与被告张金敏（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议第二条物业服务费用中第（一）项约定“自乙方办理入住手续之日起，预付一年物业费”；第（二）项约定“住宅按建筑面积（以产权证面积为准）多层物业费每月每平方米1.2元；高层物业服务费每月每平方米1.40元（含电梯费）”；第8项约定“乙方交纳物业服务时间：首次交费后，按年度提前10日”。第四条骊都物业管理服务内容和质量标准中第（二）项房屋及维修管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全”，第5款约定“对违反规定私搭乱建的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门”。第（三）项公共设施设备维修养护6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；第十条违约责任中第1项约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。还查，被告自2013年5月入住骊都小区，每年应交物业费为3402元（78.78平方米×1.2元/月/平方米×12个月）。被告交纳了2013年5月至2017年12月31日物业费（其中自2015年初开始，按1月1日至12月31日整年为计费周期），自2018年1月1日开始拖欠物业费。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。原告向被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一接受并享受了原告提供的物业服务，即负有向原告支付物业费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。被告拖欠2018、2019、2020年度物业费合计3402元，另根据《前期物业管理服务协议》，物业费交纳方式为首次交费后，按年度提前10日收取。自2015年后，因对被告的物业费改为按整年度收取，故原告现主张被告交付2020年全年物业费，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽在前期物业管理服务协议中有约定，但考虑本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司和业主关系，为了有效缓和双方之间的矛盾，营造和谐的居住环境，促进原告提供更优良的物业服务及被告今后能按时交纳物业费，故本院酌定对原告主张的逾期付款违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张金敏于本判决生效之日起十日内给付原告大连好管家物业管理有限公司物业费3402元；二、驳回原告大连好管家物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告张金敏负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  颜丙丽人民陪审员  王 波人民陪审员  赵 敏二〇二〇年九月二十八日书 记 员  原春子附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业为抗辩理由的，人民法院不予支持。