北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初8154号原告:崔淑芳，女，1967年7月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙志勇（崔淑芳之夫），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：戴会生，北京缘信律师事务所律师。被告：杨宝付，男，1977年9月1日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里****楼****。法定代表人：王艳冲，经理。委托诉讼代理人：李振，男，北京金宣置地房地产经纪有限公司员工。原告崔淑芳与被告杨宝付、北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔淑芳及其委托诉讼代理人孙志勇、戴会生、被告杨宝付、被告金宣公司之委托诉讼代理人李振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔淑芳向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带赔偿原告房屋修缮损失56229元；2.判令二被告连带赔偿原告租金损失，以月租金3700元为标准，自2018年4月1日起至经济损失全部赔付给原告之日止；3.判令二被告连带赔偿原告修缮房屋的误工费5000元和交通费1000元；4.判令二被告停止侵害，消除危险，立即重做加州水郡××-××-××房屋的两个卫生间的防水；5.评估费4000元由被告承担；6.本案诉讼费、出庭证人的误工费和交通等补助由二被告负担。事实和理由：杨宝付系加州水郡××号楼××-××号房屋的所有权人，原告系加州水郡××号楼××-××号房屋的所有权人，双方系楼上楼下邻居。2017年5月18日，杨宝付与北京金宣置地房地产经纪有限公司签订北京市房屋出租委托代理合同，约定杨宝付将自己名下的加州水郡××号楼××号房屋委托金宣公司代理出租，租金第一年3900元，第二年4130元，出租代理期限为2年，自2017.5.20-2019.5.19，租赁用途为正常居住，金宣公司负责水电、管道等的维修，因一方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，一方应负责维修或承担赔偿责任。后金宣公司将××房屋分割出租给邱某等四户，且在未经杨宝付同意的情况下擅自将次卫的燃气壁挂炉供水的淋浴器拆卸改装成了连接电热水器，电热水器连接了墙内的冷水管出口，将墙内的热水管出口进行封堵，开口裸露在墙壁内，导致热水管开口经常漏水流入墙体墙外，致使原告××房屋漏水，主卫和次卫的顶面、墙面、门体、卫生间及木地板等严重损毁。后经原告多次找杨宝付和金宣公司协商，二被告既不修复，亦拒绝赔偿。原告房屋持续漏水存在触电安全隐患，亦不能修缮，如装修仍然被破坏。2018年7月底，被告××房屋持续漏水，水穿过楼下原告××房屋漏到了一层单元门厅，物业找杨宝付维修××房屋的防水，后原告找二被告到××房屋确认持续漏水情况，要求二被告修复××房屋的防水，二被告仍然相互推诿，继续出租××房屋，拒绝消除漏水隐患，导致××房屋受损扩大，且使原告不能继续出租××房屋，对原告的经济损失，各方协商未果。原告认为，被告杨宝付作为××房屋所有权人未能及时发现隐患并进行修缮，导致原告××房屋受损，故杨宝付应当承担赔偿责任，被告金宣公司作为受托代管人，擅自拆改用水设施，且未能及时封堵热水管，导致原告××房屋受损，故金宣公司亦应承担赔偿责任，杨宝付作为房屋所有人，金宣公司作为代管人应当赔偿原告因此遭受的经济损失。杨宝付辩称，这个事从2018年4月就起诉，具体漏不漏水可以鉴定，我2017年把房子出租给中介的，热水器的确是加了，但堵没堵热水口我不清楚，当时原告找我看时是堵了，我交给中介时是没有热水器的。之前没有漏过水，对于我的房子是不是漏水我不清楚，我出租后房子的情况我不清楚了。原告的诉讼请求和损失应由被告金宣公司承担不应由我承担。金宣公司辩称，漏水不是由于我们承租的房屋漏水造成的，是因为之前的租户造成的漏水，跟我们无关，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔淑芳提交房产证、照片、《北京市房屋出租委托代理合同》、证明、（2018）京0111民初12064号案件证人邱某的笔录及邱某的证明、录音、说明、录像、工程报价单、维修工作单、装修及施工现场申请单、资产评估报告和答复及说明、评估费发票、现场勘查笔录、网费收据，并申请王聪出庭作证。金宣公司对房产证、法院笔录、法院勘验照片、评估报告、答复、说明、评估费发票、勘验笔录、2018年8月录音、王聪部分证人证言的真实性认可，对其他证据的真实性不认可，杨宝付对房产证、××房屋和其自己房屋的照片、《北京市房屋出租委托代理合同》、2018年4月4日证明、法院笔录、法院勘验照片、评估报告、答复及说明、评估费发票、勘验笔录、2018年8月录音、王聪部分证人证言的真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可。杨宝付提交赔付清单、房产证，崔淑芳、金宣公司对上述证据的真实性不持异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据本院认定如下：对于《北京市房屋出租委托代理合同》，因杨宝付对于其真实性予以认可，且金宣公司在崔淑芳之前起诉时曾认可其真实性，故本院对该证据的真实性予以认可，对于××、××房屋照片，杨宝付予以认可，且与本案现场勘验情况不相违背，故对该照片真实性予以确认，对于邱某证明，因邱某曾在其他案件中出庭作证，且证明内容与出庭陈述相符，故对其真实性予以确认，对邱某居住证，因崔淑芳仅提供了照片，故对其真实性不予确认；对于维修人员及索世雄的录音，因无法核对身份，故对其真实性不予确认，对于录像，因与现场勘验情况相符，本院对其真实性予以确认，对于维修工作单，因有物业公司盖章，本院对其真实性予以确认，对于马民的说明、工程报价单、装修及施工现场申请单、收据，在没有其他证据相佐证的情况下，本院对其真实性不予确认。本院为双方当事人出具了（2018）京0111民初12064号案件中的两次庭审笔录，及本院勘验笔录与照片，双方当事人对其真实性不持异议。本院经审理认定事实如下，崔淑芳为房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××单元××房屋的所有权人，杨宝付为房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××单元××房屋的所有权人。2018年3月崔淑芳发现其所拥有的××房屋发生漏水，并找到杨宝付。2018年4月4日杨宝付出具证明一份，其中载明本人系加州水郡三期××房主。于2017.5.18将该房屋出租给金宣地产公司。在承租期间，该公司未经房主同意，擅自将次卫连接天燃气壁挂炉的淋浴水龙头拆卸，改装接电热水器，电热水器进水口与自来水管连接，但未将热水阀门进行堵封，导致热水管口水流入墙内壁，破坏了房屋防水层。该行为纯由中介公司所为，与承租户无关。本案之前崔淑芳曾以杨宝付、金宣公司为被告起诉至本院，即（2018）京0111民初12064号案件，本院受理后经崔淑芳申请委托北京京港柏鉴资产评估有限公司对涉案房屋装修损失进行鉴定，2019年10月10日，鉴定公司出具鉴定报告，认定漏水损失的重置成本为39710元，评估价值为21830元。2019年11月6日，该公司出具答复称，对于北卫生间贴砖做防水和拉毛的费用补充评估为：防水980元、拉毛400元，为此崔淑芳支付鉴定费4000元。2019年12月3日，崔淑芳向本院申请撤诉，撤诉原因为由于崔淑芳收到过租户王聪的部分赔偿费用，王聪准备本案之后追回起诉崔淑芳，须增加原告王聪确定她的赔偿份额，所以本案先撤诉。另查明，在2018年3月发现漏水之前崔淑芳曾将房屋出租给案外人王聪，王聪出庭作证称，其于2018年1月退租，2018年4、5月份，王聪赔付崔淑芳19000元，包含浴缸3000元、房租损失、有线电视欠费、门锁、柜子、浴霸、主卧地板损失等，主卧地板损失大概几千元。王聪称居住期间未发现漏水现象，在退租时发现次卧卫生间顶部有阴水，2012年其居住期间曾泡过一次水，给原告地板泡了，但已为原告更换地板，在（2018）京0111民初12064号案件中王聪陈述之所以退租后赔偿崔淑芳是因为当时泡水之后地没有干，原告的爱人就让把地板给铺上了，在收房的时候原告说地板发皱、门框受潮翘了是因为当时泡了一次。王聪称其搬离时的房屋状况为次卧卫生间门口墙皮脱落，次卧卫生间门框变形，次卧卫生间墙砖突起，沿着次卧房间外墙起皮，一致延伸到门厅，次卧门口的地板起皱。主卧卫生间门口地板稍微有点起皱，那是其没放地毯造成的。2017年5月20日至2019年5月19日期间，杨宝付曾将××房屋出租给金宣公司，金宣公司又将房屋出租给邱某等人，金宣公司出租后在次卫卫生间加装了热水器，邱某曾在（2018）京0111民初12064号案件中陈述其于2017年5月至2018年5月居住在杨宝付房屋内，居住期间卫生间的墙上有一个洞，一洗澡就冒水，因漏水问题崔淑芳曾找过邱某，后来中介公司将墙上的洞堵上了。本案审理过程中，曾进行现场勘验，崔淑芳202房屋现场情况为：次卧卫生间门口地板有凸起，门框处（卫生间）有水泡过痕迹，门框处墙面有阴湿迹象，卫生间顶棚有水印、有脱皮，主卧卫生间顶棚有阴湿，主卧卫生间门口地板凸起损坏，卫生间门外墙面有阴湿、脱皮现象，卫生间门框裂开，厨房阳台顶部有脱皮；杨宝付××房屋现场情况为：次卫门框走廊地板损坏，有凸起，卫生间门口墙面有阴湿、受潮现象，次卧门框裂开，卫生间淋浴棚处有热水器改动后遗留的孔洞，主卧卫生间门口墙面有受潮、脱皮现象。在（2018）京0111民初12064号案件中，本院曾组织双方当事人进行漏水原因鉴定，但没有鉴定机构可以进行该鉴定。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案争议焦点为崔淑芳所属房屋的装修损失是否系因杨宝付所属房屋漏水所致。根据现场勘验情况可知主卫、次卫及厨房顶部均有阴湿迹象，且××房屋租户邱某曾到庭陈述其居住期间卫生间墙壁上的孔洞漏水，结合崔淑芳与杨宝付所属房屋次卫外墙底部起皮、门框开裂及地板起鼓的相同情况，不排除卫生间孔洞漏水时沿墙内壁渗漏导致××房屋与××房屋卫生间外墙及门口地板受损的情况，亦不排除××房屋卫生间存在防水问题导致××天花板阴湿，故本案中崔淑芳主张杨宝付所属房屋漏水并导致其房屋受损符合高度盖然性原理，本院予以认定，在漏水原因无法明确区分的情况下，应由房屋所有权人杨宝付和实际管理人金宣公司共同承担侵权责任。然，结合王聪的证人证言可知，主卫外地板的部分损失是由其使用不当造成，且虽然主卫屋顶有阴湿部位，但并无证据证明水流至主卫外的地板导致地板被泡受损，故崔淑芳的房屋损失不应全部由杨宝付及金宣公司承担。因王聪已经对崔淑芳进行了赔偿，但对赔偿款的数额无法陈述清楚，故本院根据现场勘验情况、双方当事人陈述、本案证据情况、王聪赔付情况酌情考虑并依此减少杨宝付与金宣公司的赔偿责任。关于具体赔偿数额，因崔淑芳对于被损坏物品已经使用多年，已经享有了相应的使用价值，在赔偿损失时应当考虑折旧，故崔淑芳要求按照重置成本赔偿损失的诉讼请求本院不予支持，由此本院参考鉴定公司鉴定报告及补充评估报告中的评估价值、根据勘验时的物品损坏情况、并考虑王聪赔偿的部分，最终确定由杨宝付与金宣公司共同承担房屋装修损失14000元。关于崔淑芳主张的企业管理费、利润、税金、现场管理费、竣工保洁费、装修管理费、垃圾清运费，因未实际发生，是否必然发生以及发生的实际金额无法确定，故本院不予支持；评估费，属于崔淑芳确定损失所支出的费用，本院根据鉴定单位发票确认为4000元；关于租金损失，因杨宝付房屋漏水导致崔淑芳房屋受损，势必导致崔淑芳产生出租损失，但考虑房屋受损并不严重、崔淑芳亦未提交证据证明漏水持续发生，本案亦掺杂了案外人王聪损坏房屋的因素，且崔淑芳在起诉后自行撤诉延长了问题处理期间，自身存在过错，故其要求杨宝付与金宣公司支付至全部经济损失赔付之日止于法无据，本院根据上述情况酌情确定杨宝付与金宣公司共同赔付租金损失25000元；关于误工费、交通费损失，无事实及法律依据，本院不予支持；关于要求杨宝付、金宣公司重做××两个卫生间防水的诉讼请求，根据现场勘验情况，崔淑芳两个卫生间顶部确有阴湿，故其要求重做防水的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于证人出庭费用，因崔淑芳未提交证据证明确已发生，故对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，判决如下：一、杨宝付、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿崔淑芳装修损失14000元；二、杨宝付、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿崔淑芳评估费4000元；三、杨宝付、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿崔淑芳房租损失25000元；四、杨宝付、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内重做房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××单元××房屋两个卫生间的防水；五、驳回崔淑芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1896元，由崔淑芳负担1429元（已交纳），由杨宝付、北京金宣置地房地产经纪有限公司负担467元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二〇年九月二十三日法官助理 周 蕊书 记 员 要桃桃