陕西省延安市宝塔区人民法院   民事判决书   （2020）陕0602民初544号   原告：雷耀，男，汉族，延安市子长县南沟岔镇郑家湾村村民，现住宝塔区，公民身份号码6106231979********。   委托诉讼代理人：刘攀，陕西北望律师事务所律师。   被告：杨金梅，女，汉族，延安市宝塔区人，现住西安市莲湖区柴家什字街**院**楼****，公民身份号码6106231977********。   委托诉讼代理人：白建东，陕西通济律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高琦，陕西通济律师事务所实习律师。   原告雷耀与被告杨金梅合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷耀及其委托诉讼代理人刘攀，被告杨金梅委托诉讼代理人白建东、高琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告雷耀向本院提出诉讼请求：1、判决被告杨金梅退还原告雷耀房屋转让费919450元；2、本案诉讼费由被告杨金梅承担。事实与理由：2014年8月2日，雷耀、杨金梅经协商达成房屋转让合同，合同约定，杨金梅将自己从张延生手中承租的延安抗大宾馆一楼展厅转租给雷耀，由雷耀经营，杨金梅保证转让时该房屋无任何纠纷，房屋转让费共计110万元，其中包括2014年8月至12月的房租。由于杨金梅与张延生签订的租赁合同期限截至2016年1月16日，合同约定在合同签订后，双方配合在张延生处将合同转至雷耀名下。合同签订后，雷耀按照合同约定向杨金梅付清全部转让费，杨金梅于2014年9月20日将房屋交付雷耀，雷耀开始对房屋进行装修并办理相关营业手续，着手经营药店生意，雷耀装修完毕药店刚刚开业，房屋所有人延安金圣都工贸有限责任公司通知雷耀该房屋已经通过法律程序收回，此时，雷耀才知道，早在2014年1月，延安金圣都工贸有限责任公司已经就所转让的房屋提起诉讼，要求收回房屋。2015年6月5日延安市宝塔区人民法院向雷耀下发协助执行通知书，要求雷耀立即搬离所转让的房屋，雷耀随即搬离并为此支付搬迁费用5万元。综上所述，雷耀认为，杨金梅向雷耀转让房屋时隐瞒了房屋正在进行诉讼且房屋随时可能被收回的事实，杨金梅的行为已经构成违约，依法应当退还雷耀转让费，并赔偿雷耀由此造成的损失。   被告杨金梅辩称，杨金梅与雷耀在2014年8月20日签订的《房屋转让合同》是双方自愿签订的，合同中约定的转让费110万元，其中包括2014年8月至12月的租金216700元，剩余的883300元实际是广告牌、吧台、监控、三台立式空调、电脑、货架、吊顶、二层钢结构、消防、射灯等房屋内一切设施设备和装修费用。合同签订后，杨金梅如期交付了房屋，并按约定将原房屋承包经营合同转至雷耀名下，雷耀也实际与张延生签订了房屋承包经营合同。杨金梅与雷耀之间签订的《房屋转让合同》已经履行完毕，所以合同已经终止。现雷耀要求退还转让费，那么就必须确认合同无效或者解除合同，但是本案转让合同不具备任何法定无效或者解除的情形和条件，因此雷耀要求退还转让费的请求无事实根据，更无法律依据，依法应当驳回。雷耀已经就装修损失获得了赔偿，因此不得就同一损失获得重复赔偿。经杨金梅调查了解，雷耀与张强、张延生租赁合同纠纷一案，经委托，陕西华鼎资产评估有限公司已就房屋内装饰装修损失作出陕华鼎评报字（2015）第081号资产评估报告书，房屋装潢及相关设施设备的估值为880436.19元，对该部分雷耀的损失，宝塔区人民法院作出（2016）陕0602民初3813号民事判决书，判决由张强予以赔偿。该估值880436.19元其中包含杨金梅当初向雷耀转让房屋时的装潢及相关设施设备的价值，该部分财产人民法院已经判令赔偿过一次，弥补了雷耀的损失。现雷耀请求退还全部房屋转让费显然是对设备费用及装修费用损失的重复主张。况且，从客观实际出发，杨金梅和雷耀对房屋的设备添加，以及装修投入，因雷耀已经搬离腾空房屋，现在根本无法进行区分，所以雷耀的诉讼请求明显不合理。双方签订转让合同时，杨金梅并不知道房屋涉诉，所以根本不存在雷耀所述的故意隐瞒。如雷耀所述，2015年6月5日雷耀收到宝塔区人民法院的协助执行通知书才了解到该房屋涉诉，这就是说雷耀也是在接到通知后才知道房屋涉诉，而不是主动了解到的。在签订转让合同时，杨金梅仅仅是次承租人，在未接到延安金圣都工贸有限责任公司或者张延生通知的情况下，杨金梅是没有理由能知道该房屋涉诉的。杨金梅不存在隐瞒房屋涉诉的前提，因为杨金梅自始至终不知道房屋涉诉，不存在隐瞒房屋涉诉。如果雷耀坚持主张杨金梅在签订合同时具有故意隐瞒房屋涉诉的主观恶意，那么根据民事举证规则，应当由雷耀承担相应的举证责任。综上所述，转让合同签订后，杨金梅已经将房屋交付给雷耀，雷耀也已经投入使用并生产经营，雷耀支付转让费的目的已经全部实现，雷耀请求杨金梅退还转让费的请求无事实和法律依据，请求人民法院驳回雷耀的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对雷耀所提交房屋转让合同、收条、民事判决书、协助执行通知书、告知书、通知书的真实性予以认定。经审查，本院对杨金梅所提交房屋转让合同、房屋承包经营合同、收条、民事判决书的真实性予以认定。经审查，本院对雷耀庭审结束后提交的《评估报告书》的真实性予以认定。   本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2014年8月20日杨金梅与雷耀签订《房屋转让合同》（甲方指杨金梅，乙方指雷耀），该合同第一条约定，“甲方将租赁的张延生的位于延安抗大宾馆一楼展厅（建筑面积475平方米）转租给乙方使用，甲方保证在转让时该房屋无任何纠纷”，该合同第二条约定，“转让费共计壹佰壹拾万元，其中包括2014年8月至12月的房租，从2015年开始，房屋租赁费由乙方缴纳”，该合同第三条约定，“本合同签订之日，乙方向甲方支付定金壹拾万元，如乙方不愿转让该房屋，则甲方不退还乙方定金，如甲方不愿向乙方转让该房屋则应双倍退还乙方定金”，该合同还就其他事项进行了约定。   另查明，2014年2月21日本院立案受理延安金圣都工贸有限责任公司与张延生、张强房屋租赁合同纠纷一案，并于2014年12月9日作出（2014）宝民初字第00248号民事判决书，判决，“一、原告延安金圣都工贸有限责任公司与被告张延生签订的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、限被告张延生和张强于本判决生效后一个月内将租赁原告延安金圣都工贸有限责任公司的位于宝塔区二道街的抗大宾馆交付给原告；……”，之后，2015年5月15日，延安中院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。   又查明，2015年7月中旬，雷耀腾出了所租房屋。   本院认为，合同具有相对性，合同的相对性决定了合同权利义务的相对性。雷耀与杨金梅于2014年8月20日签订的《房屋转让合同》不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，真实、合法、有效，本院予以确认。本案的争议焦点是杨金梅对在案涉《房屋转让合同》中作出的“甲方保证在转让时该房屋无任何纠纷”，是否应当承担民事责任。杨金梅辩解案涉门面房转让时，其对延安金圣都工贸有限责任公司与张延生、张强房屋租赁合同纠纷案不知情，而雷耀并未举证证明杨金梅对此案知情，故雷耀应当承担举证不利的法律后果。虽然杨金梅对此案不知情，但是杨金梅作出的“甲方保证在转让时该房屋无任何纠纷”则明显与事实不符，应当承担违约责任。法律层面而言，过多强调转让方为受让方降低商业风险容易导致当事人权利义务失衡，而且过度保护交易安全，过分强调交易自由，也不符合我国合同法的立法精神。投资经营历来有风险，就本案而言，雷耀对于本次投资失败，负有不可推卸的责任，结合本案实际，杨金梅仅须退还雷耀部分转让费，退还比例按20%为宜。司法实践中，转让费更多情况下是对标的物所形成的有形资产和无形资产的评价，考虑到双方并未就案涉转让费列清明细，故杨金梅应当退还雷耀转让费172630.14元｛[1100000元-（650000元÷365天×133天）]×20%｝。原告当庭增加诉讼请求，但是未按照本院要求补缴案件受理费，因其仅增加了诉讼请求中的款项数额，故对于其增加的诉讼请求，本案不作审查。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、被告杨金梅于本判决生效之日起五日内一次性退还原告雷耀转让费172630.14元。   二、驳回原告雷耀的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费12740元，原告雷耀已预交，实际由原告雷耀负担10192元，由被告杨金梅负担2548元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。                          审 判 长 石亚弟                          人民陪审员 姬文霞                          人民陪审员 李亚丽                        二○二○年九月十一日                          书 记 员 杜瑞   12          1