广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0981民初911号原告：广东启明电力工程有限公司。地址：高州市******，统一社会信用代码：914************971。法定代表人：李伟东，公司总经理。委托诉讼代理人：吴婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。被告：葛建梅，女，1981年7月18日出生，汉族，住高州市********，身份证号码：440************825。原告广东启明电力工程有限公司(下称“启明公司”)诉被告葛建梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告启明公司的委托诉讼代理人吴婷、梁文雄到庭参加诉讼。被告葛建梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告启明公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2016年11月8日签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议(合同编号2016110653)，被告所购买的位于高州市**********房商品房由原告自行处理；2、判令被告偿还代付利息17144.38元给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2016年11月8日与被告签订《商品房买卖合同(预售)》及补充协议(合同编号2016110653)，约定被告购买原告位于高州市**********房商品房一套。该套商品房建筑面积为165.23平方米，总价款为人民币1050119元。其中，被告应于2016年11月8日前支付首期房价款人民币320119元，余款人民币730000元向贷款机构申请贷款支付。双方在《商品房买卖合同(预售)》补充协议第四条约定：在买受人办理完毕按揭贷款抵押贷款登记手续之前，不管是否办理房产证；若因买受人因债务纠纷导致出卖人承担责任，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋另行处理，买受人并赔偿出卖人由此而造成的一切经济损失。被告于2016年11月29日与中国工商银行股份有限公司高州支行(以下简称工商银行高州支行)签订《个人购房借款/担保合同》贷款730000元，原告为被告提供阶段性担保，2016年11月29日工商银行高州支行对被告发放住房贷款本金730000元。2019年8月起，被告的该笔贷款出现违约，经多次催收均未能偿还贷款本息。工商银行高州支行根据与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》及《个人购房借款/担保合同》，于2020年2月28日，从原告的保证金账户扣除款项712644.14元用于偿还被告的上述贷款本息，其中本金695499.78元、利息17144.38元。鉴于被告的违约行为，与工商银行高州支行的贷款债务纠纷导致原告承担偿还原告贷款本息的责任，根据《商品房买卖合同(预售)》及补充协议约定，原告有权解除《商品房买卖合同(预售)》及补充协议，要求被告返还所购买的房屋归原告自行处理，并赔偿损失。原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告葛建梅没有答辩，也没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，涉案房屋位于高州市*********怡景新城，是原告启明公司开发的房地产。该项目已取得高州市住建局出具的证号为2016025号《商品房预售许可证》。2016年11月8日，被告葛建梅与原告启明公司签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：2016110653，房屋编号：440981*********，房屋地址：高州市**************房)及其十一个附件，《合同》主要约定如下内容：第三条商品房基本情况：4、该商品房的房产测绘机构为高州市房地产测绘所，其预测建筑面积共165.23平方米，其中套内建筑面积143.61平方米，分摊共有建筑面积21.62平方米。该商品房共用部位见附件二。第六条计价方式与价款：2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6355.50元，总价款为人民币1050119元。第七条付款方式及期限：(一)签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币贰万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。(二)买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2016年11月8日前支付首期房价款人民币320119元，占全部房价款的30.48%。余款人民币730000元向(贷款机构)申请贷款支付。第八条逾期付款责任。涉案合同附件十一《补充协议》约定有以下内容：三、《商品房买卖合同》“第六条付款方式及期限”第三项“其他方式(按揭房款方式)”增加以下条款：若因买受人原因造成无法办理按揭贷款手续，或致使银行无法发放贷款的，买受人在收到出卖人通知起10日内要付清全部购房款给出卖人。四、在买受人办理完毕按揭贷款抵押登记手续之前，不管是否办理房产证，若因买受人因债务纠纷导致出卖人承担责任，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋另行处理，买受人并赔偿出卖人由此而造成的一切经济损失。合同落款处出卖人广东启明电力工程有限公司法定代表人丁飞签名及盖章，被告葛建梅签名并按指模。被告葛建梅向原告启明公司支付了购房款320119元（含购房认筹金20000元、定金20000元）。2016年11月29日，被告葛建梅(借款人)与贷款人中国工商银行股份有限公司高州支行(下称“工行高州支行”)签订了编号A：住房字茂名分行高州支行2016年**《个人购房借款/担保合同》，原告启明公司为保证人。合同有如下内容：贷款的约定：第三十九条：个人一手购置住房贷款，金额为人民币730000元；第四十二条，贷款期限为30年；第四十三条，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定；第四十五条，贷款发放或继续发放的前提条件是以尚未取得产权的房屋做抵押的，房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段担保方式，担保已经生效并持续有效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形；第四十七条：对第六条第一款的约定：借款人自愿选择每月20日为还款日。第二十八条：扣收：保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。贷款人扣收款项不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权依法决定清偿顺序。扣收保证人的定期存款的，按第16.2条的约定执行。贷款人扣收时应当通知保证人，扣款通知发出后3天即视为送达。保证人对扣收有异议的，应当在扣款通知送达之日起7个工作日内以书面形式向贷款人提出；第五十四条：对第十条的约定：保证人承担保证责任的范围按10.2(阶段性连带责任保证)确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同落款处盖章贷款人中国工商银行股份有限公司高州支行合同专用章，借款人葛建梅签名按指模，保证人原告启明公司盖章。贷款人工行高州支行向被告葛建梅发放了贷款730000元。2019年8月起，被告葛建梅因未按期偿还贷款出现违约，工行高州支行于2020年2月28日从原告启明公司的保证金账户扣除款项712644.14元用于偿还被告葛建梅的贷款本息，其中本金695499.78元、利息17144.38元。原告启明公司以被告葛建梅违约为由，向本院提起诉讼，要求法院判如所诉。再查明，涉案的怡景新城现已经验收合格，大部分住户已入住，被告葛建梅尚未接收及使用涉案房屋。房屋于2017年1月4日办理预告登记，权利人为葛建梅。2019年6月17日湖南省长沙市岳麓区人民法院因另案作出（2019）湘0104号执恢537号执行裁定书，预查封涉案房屋。查封期间，本案原告启明公司提起执行异议，2020年8月7日长沙市岳麓区人民法院作出（2020）湘0104执异95号执行裁定：驳回异议人启明公司的异议请求。原告启明公司提起执行异议之诉，2020年9月2日长沙市岳麓区人民法院向原告启明公司送达受理法律文书（案号：湘01**民初11515号），案件正在审理中。2020年3月31日高州市自然资源局不动产部门出具粤（2020）高州市不动产权第0007190号不动产权证，该证所载权利人广东启明电力工程有限公司。本院认为，本案案由是商品房预售合同纠纷。原告针对本案提供的高州市***************房的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》等附件、《个人购房借款/担保合同》、工行高州支行出具的《证明》及还款账单等证据，经庭审质证，被告葛建梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其对原告所诉事实及所举证据的质证抗辩权，原告的证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以认定；原告启明公司与被告葛建梅《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》以及工行高州支行与被告葛建梅、原告启明公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人真实意思的表示，内容没有违反法律或行政性法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，原告、被告双方均应共同遵守。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方在涉案的房屋合同中约定，被告付款的方式由支付首期款及银行按揭贷款，并约定在买受人办理完毕按揭贷款抵押登记手续之前，不管是否办理房产证，若因买受人因债务纠纷导致出卖人承担责任，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋另行处理，买受人并赔偿出卖人由此而造成的一切经济损失。由于被告葛建梅未能依约履行与银行之间约定的还款义务，违反了双方签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，工行高州支行已按约定要求借款担保人启明公司履行担保责任，并在担保人启明公司的借款保证金中扣收了贷款本金695499.78元、利息17144.38元，启明公司履行了担保合同的担保责任。被告葛建梅的行为已构成根本违约。虽然涉案房屋已被长沙市岳麓区人民法院进行预查封，但人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。查封的效力限制的是葛建梅处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制葛建梅、启明公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定了启明公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺启明公司的合同解除权。原告启明公司按照《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告请求被告所购买的高州市***************房由原告自行处理。房屋的归属涉及实物处分的问题。本案所涉房屋已被长沙市岳麓区人民法院预查封，原告已提起执行异议之诉，案件正在处理中，房屋的最终处理尚存争议，原告请求房屋由其自行处理，本院不予支持。关于利息问题。原告请求被告要支付代付利息17144.38元。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案所涉合同为《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，而原告所诉的利息是基于《个人购房借款/担保合同》的约定，承担的是借款担保责任，属于追偿权的范围，与本案不属同一法律关系，原告可另行主张。《商品房买卖合同（预售）》是双务合同，合同解除后，本应对被告所交的购房款一并处理。但由于涉案房屋尚处查封中，被告亦未提出反诉，因此，本院对此不作处理。被告葛建梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广东启明电力工程有限公司与被告葛建梅2016年11月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议(合同编号：2016110653)；二、驳回原告广东启明电力工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14251元，由被告葛建梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  杨名锋人民陪审员  刘启宏人民陪审员  曾力容二〇二〇年九月十五日书 记 员  杨 健速 录 员  陈柏儒