重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终927号上诉人（原审被告）：重庆市桓海物资回收有限公司，住所地重庆市沙坪坝区井口镇双碑村朝天咀社，统一社会信用代码915001060548181316。法定代表人：刘家杨，该公司总经理。委托诉讼代理人：周仁萍，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：重庆渝富地产有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道**，统一社会信用代码91500000556756460E。法定代表人：李景申，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨悦，重庆栋华律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦梦茜，重庆栋华律师事务所律师。原审被告：重庆名威建筑幕墙工程有限公司，，住所地重庆市九龙坡区含谷镇新营房工业园区统一社会信用代码91500107709329540F。法定代表人：顾巨伟，该公司总经理。原审被告：杜洁，女，1986年12月20日出生，汉族，无固定职业，住重庆市。委托诉讼代理人：夏圣彬，重庆渝礼律师事务所律师。上诉人重庆市桓海物资回收有限公司（以下简称“桓海公司”）因与被上诉人重庆渝富地产有限公司（以下简称“渝富地产公司”）及原审被告重庆名威建筑幕墙工程有限公司（以下简称“名威公司”）、杜洁租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初4373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了询问。名威公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加询问。上诉人桓海公司的诉讼代理人周仁萍、被上诉人渝富地产公司的诉讼代理人杨悦，原审被告杜洁及其诉讼代理人夏圣彬参加了询问。本案现已审理终结。桓海公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1．上诉人与杜洁签订的租赁合同合法有效，签订该合同时和合同履行中被上诉人也是知晓的且对转租未在六个月内提出异议。根据相关司法解释，被上诉人以未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不应予以支持，被上诉人诉讼请求应予驳回；2．原审法院认定本案是土地占有费不是租金应适用两年诉讼时效是错误的。被上诉人主张的占用费与租金是一个性质，其基础法律关系都是房屋租赁关系，本案应适用我国《民法通则》第一百三十六条第一款第三项的规定，即应适用一年的诉讼时效；3．上诉人向杜洁缴纳了2016年8月20日前的租金，并且实际使用土地面积只有1417平方米而非合同约定的3730平方米，原审判决上诉人向被上诉人支付包含上诉人已付租金期限内3730平方米的土地占用费明显不合理，显失公平；4．被上诉人出租的土地属于划拨地，其出租未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，系违法出租，给上诉人造成重大损失，上诉人请求赔偿的权利。被上诉人渝富地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审被告杜洁述称，一审对责任没有划分清楚，杜洁没有责任，之后应当由实际占有人来承担相应的费用。因为系租赁关系，诉讼时效应当适用1年。从2014年12月21日渝富地产公司发通知之日起，杜洁很快就回应了，杜洁与渝富地产公司的合同就解除了。原审被告名威公司未参加询问也未提交书面意见。渝富地产公司向一审法院起诉请求：一、请求判令名威公司、杜洁、桓海公司立即拆除其在重庆市沙坪坝区对应的土地上修建的临时厂房；二、请求判令名威公司、杜洁、桓海公司立即搬离重庆市沙坪坝区对应的土地；三、判令名威公司、杜洁、桓海公司立即支付渝富地产公司土地占用费，该土地占用费从2013年12月31日起按照179000元／年标准计算至名威公司、杜洁、桓海公司搬离土地之日止；四、请求判令名威公司、杜洁、桓海公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2007年，重庆渝富资产经营管理集团有限公司通过司法拍卖取得了位于重庆市沙坪坝区平方米土地的国有土地使用权。2010年2月26日，重庆渝富资产经营管理集团有限公司办理了上述国有土地使用权的划拨土地使用权初始登记，权证号为104Ｄ房地证2010字第××号；2014年6月19日，重庆渝富资产经营管理集团有限公司办理了上述国有土地使用权的土地用途变更登记，其权证号为104Ｄ房地证2014字第××号，其土地使用权类型为划拨，土地用途为工业用地。位于重庆市沙坪坝区对应土地属于上述国有土地范围内的土地。2012年5月，重庆渝富资产经营管理集团有限公司将上述土地交由重庆渝富地产有限公司经营管理。2013年8月15日，杜洁（甲方）与桓海公司（乙方）签订《土地合作使用协议》。协议约定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方从渝富地产公司租赁到的场地进行合作开发使用的相关事宜订立本协议。第一条，合作方式：该地块的合作方式是由甲方出场地，乙方出全资在该场地上修建（围墙、、地平工棚等）建成后由乙方负责全权使用及管理，由乙方按每半年一次向甲方缴纳该场地的场地使用金。第二条，租赁范围、面积：该场地位于重庆市沙坪坝区沿线，面积为3730平方米。第三条，场地用途：仓储。第四条，使用期限：自2013年8月20日至2016年8月19日止。第五条，使用金及支付方式：本合同签订后，乙方用现金按每半年一次向甲方缴纳场地使用金，金额89500元。此外，杜洁在2013年8月15日至2013年9月30日期间，还以48元／平方米／年的单价分别与刘启伦、李毅、雷加茂、张治中签订《土地使用合作协议》；以36元／平方米／年的单价与张小华签订《土地租赁合同》，约定杜洁分别向前述个人或公司提供300平方米、700平方米、2300平方米、2475平方米、2700平方米共计11505平方米的场地，前述个人或公司修建工棚、彩钢棚用作厂房、仓储，期限为2年或3年。2013年9月5日，渝富地产公司（甲方）与名威公司（乙方）签订《重庆渝富地产有限公司房屋及场地租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区方。租赁房屋及场地基本情况：租赁房屋及场地位于重庆市沙坪坝区，占地面积8000平方米，其中房屋建筑面积100平方米，场地面积7900平方米。租赁期限：2013年9月1日至2013年12月31日，租赁期满，乙方愿意继续租赁的，应提前60日向甲方提出书面续租申请，征得甲方同意后双方重新签订房屋及场地租赁合同。租金标准：290400元／年，不含水电费等费用。租金支付时间和方式：乙方按每季度一次向甲方缴纳租金，在本合同签订生效后三个工作日内以现金或转账支票方式全额支付给甲方，以后乙方在每季度首月10日前向甲方缴纳当季度租金。合同第四条约定，本合同租赁土地属储备用地，根据重庆市政府有关规定，储备土地使用权只能临时出租，由于储备土地出让时间不能确定的特殊原因，本合同存在随时终止的可能性。租赁期内若因土地出让需提前终止合同，甲方应提前一个月通知乙方，本合同自甲方通知之日起30日自行终止；乙方承租本合同范围内的场地、房屋的用途仅用于仓储、物流。上述合同签订后，名威公司向渝富地产公司支付了2013年9月1日至2013年11月期间的场地租赁费72600元，渝富地产公司亦将上述土地及房屋交付给名威公司，名威公司又将上述土地及房屋交付给杜洁。杜洁将位于重庆市沙坪坝区沿线土地交付给桓海公司，桓海公司在上述土地上修建工棚、彩钢棚用作厂房，桓海公司搭建的厂房位于重庆市沙坪坝区大河沟渝富地产公司自编号2-33、2-34、2-35、2-36、2-37、2-38、2-40、2-41、2-42。桓海公司在使用涉案土地的过程中曾向杜洁支付过场地租金等费用。渝富地产公司与名威公司之间的《重庆渝富地产有限公司房屋及场地租赁合同》到期后，重庆渝富兴欣土地开发有限公司于2016年2月1日张贴《通知》，该通知载明：名威公司：你公司与渝富集团下属全资子公司重庆渝富地产有限公司签订的《租赁合同》，已于2013年12月31日到期终止，但并未按协议约定交还场地。2014年11月渝富集团对你公司及转租户发出停租通知，要求其尽快搬离，交还该地块，截止目前仍未搬离、交还。目前，由于特钢地块片区工作需要，我公司作为渝富集团下属全资子公司负责沙坪坝区土地的管护、整治，按渝富集团工作安排，将对土地上的所有建筑物进行清退、拆除、整治。现再次书面通知你公司，请你公司在2016年2月29日前完成转租户、自身的清退及搬离工作，将延期占用的土地交还我公司。逾期未交还场地，我公司将按相关规定对你公司违法搭建的建筑物进行强制拆除。2016年12月7日，重庆洛书律师事务所接受名威公司委托，指派段勤律师就重庆奇麟律师事务所的律师函，向重庆奇麟律师事务所发出《律师函回函》，载明：根据委托人提供的相关资料及陈述，现回复如下：一、贵所发出的落款时间为2016年11月16日的律师函委托人已于2016年11月30日收悉。二、委托人从未与重庆渝富兴欣土地开发有限公司签订任何有关土地租赁合同，更不存在违规占用该公司土地的情况。渝富地产公司认为被告应拆除搭建房屋退还土地，现渝富地产公司诉至法院，要求判如所请。另查明，重庆渝富资产经营管理集团有限公司向一审法院出具《关于特钢片区地块情况说明》，该情况说明载明：该公司于2007年通过司法拍卖，取得了特钢片区工业划拨土地约157887平方米所有权（104Ｄ房地证2014字第××号），并于2012年5月将上述土地交由全资子公司重庆渝富地产有限公司经营管理，由于工作调整，后又将该土地交由重庆渝富兴欣土地开发有限公司经营管理。自此，重庆渝富地产有限公司及重庆渝富兴欣土地开发有限公司对特钢片区土地、房屋、设备等资产共同行使对外租赁、租金收取以及土地管护等权利。审理中，杜洁陈述，因为渝富地产公司作为国有企业不能将土地及房屋租赁给自然人，因此委托名威公司以名威公司的名义与渝富地产公司签订《重庆渝富地产有限公司房屋及场地租赁合同》，签订合同时渝富地产公司不知道杜洁与名威公司的代理关系。名威公司在庭审中亦向渝富地产公司披露了委托人为杜洁。据此，一审法院向渝富地产公司释明：渝富地产公司可以依据《中华人民共和国合同法》的规定，选择杜洁或名威公司作为合同相对人主张权利，但一经选定，渝富地产公司不得变更选定的相对人。一审法院释明后，渝富地产公司选择杜洁作为合同相对人主张权利并将其诉讼请求变更为：一、请求判令杜洁、桓海公司立即拆除其在重庆市沙坪坝区对应的土地上修建的临时厂房；二、请求判令杜洁、桓海公司立即搬离重庆市沙坪坝区对应的土地；三、判令杜洁、桓海公司立即支付渝富地产公司土地占用费，该土地占用费从2013年12月31日起按照179000元／年标准计算至杜洁、桓海公司搬离土地之日止；四、请求判令杜洁、桓海公司承担本案的诉讼费用。审理中，渝富地产公司于2018年10月12日申请对桓海公司实际占用的土地面积进行测绘，对涉案土地2014年1月1日至今的土地占用费（租金标准）进行鉴定。一审法院委托重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心对涉案土地面积进行测绘，委托重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案土地2014年1月1日至今的土地占用费（租金标准）进行鉴定。2019年3月5日，重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心向一审法院发函，要求一审法院提供重庆渝富资产经营管理集团有限公司104Ｄ房地证2014字第××号权证复印件。2019年7月18日，一审法院向重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心回函，并向该鉴定中心提供重庆渝富资产经营管理集团有限公司104Ｄ房地证2014字第××号权证复印件和电子红线图（光盘1份）。2019年8月29日，一审法院向重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心发函，要求该司法鉴定中心尽快作出书面鉴定结论。2019年9月3日，重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心向一审法院发出《退件函》，该司法鉴定中心以无法受理司法鉴定委托为由退回鉴定委托。2019年9月9日，渝富地产公司撤回对涉案土地面积进行测绘及对涉案土地占用费标准（租金标准）进行评估的鉴定申请。2019年9月17日，重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司退回鉴定委托。审理中，渝富地产公司陈述，涉案土地上搭建的建筑物已于2019年4月2日被拆除，且渝富地产公司已经于2019年4月2日收回涉案土地，但渝富地产公司拒绝变更诉讼请求。杜洁表示其对渝富地产公司的上述陈述是否属实不清楚，但也未举示证据证明涉案土地上搭建的建筑物拆除时间及渝富地产公司收回涉案土地的时间早于2019年4月2日。一审法院认为，在名威公司与渝富地产公司签订《重庆渝富地产有限公司房屋及场地租赁合同》前，杜洁已经与桓海公司等自然人或法人签订合同，将涉案土地及房屋租赁给桓海公司等自然人或法人。在名威公司与渝富地产公司签订《重庆渝富地产有限公司房屋及场地租赁合同》后，涉案土地及房屋也由杜洁交付给桓海公司等自然人或法人使用，杜洁也向桓海公司等自然人或法人收取了租金，杜洁、名威公司在审理中均陈述《重庆渝富地产有限公司房屋及场地租赁合同》是杜洁委托名威公司以该公司的名义与渝富地产公司签订的，因此，一审法院确认《重庆渝富地产有限公司房屋及场地租赁合同》是杜洁委托名威公司以该公司的名义与渝富地产公司签订的。国务院于1990年5月19日颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。可见，该暂行条例并未规定，转让、出租、抵押划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其合同为无效合同。如果出租人未经批准出租划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，有关土地管理部门和房产管理部门可以依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定对出租人进行处理，不应认定租赁合同无效。因此，杜洁委托名威公司以该公司的名义与渝富地产公司签订的《重庆渝富地产有限公司房屋及场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一、二款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。《重庆渝富地产有限公司房屋及场地租赁合同》是杜洁委托名威公司以该公司的名义与渝富地产公司签订的，但签订合同时渝富地产公司并不知道杜洁与名威公司的代理关系。鉴于名威公司在庭审中向渝富地产公司披露了委托人为杜洁，一审法院在审理中向渝富地产公司释明：渝富地产公司可以选择杜洁或名威公司作为相对人主张权利，但一经选定，渝富地产公司不得变更选定的相对人。一审法院释明后，渝富地产公司选择杜洁作为相对人主张权利。关于渝富地产公司要求杜洁、桓海公司拆除搭建厂房并返还涉案土地的问题。合同约定的租赁期限到期后，杜洁、桓海公司应当拆除其在重庆市沙坪坝区对应的土地。审理中，渝富地产公司陈述，涉案土地上搭建的建筑物已于2019年4月2日被拆除，且渝富地产公司已经于2019年4月2日收回涉案土地。杜洁表示其对渝富地产公司的上述陈述是否属实不清楚，但也未举示证据证明涉案土地上搭建的建筑物拆除时间及渝富地产公司收回涉案土地的时间早于2019年4月2日。因此，一审法院确认涉案土地上搭建的建筑物已于2019年4月2日被拆除，且渝富地产公司已经于2019年4月2日收回涉案土地。现渝富地产公司仍坚持要求判决杜洁、桓海公司拆除其在涉案土地上修建的临时厂房并搬离涉案土地，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于杜洁、桓海公司是否应当支付渝富地产公司土地占用费的问题。名威公司向渝富地产公司支付了2013年9月1日至2013年11月30日租赁期间的场地租赁费72600元，未支付2013年11月30日以后的租金以及租赁期限届满后的土地占用费，渝富地产公司要求杜洁、桓海公司支付从2013年12月31日起至搬离土地之日即2019年4月2日止的土地占用费，符合法律规定；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。参照前述规定，渝富地产公司可以要求桓海公司、杜洁支付其搬离土地之前的土地占用费。杜洁、桓海公司均对渝富地产公司要求支付土地占用费的诉讼请求提出了诉讼时效抗辩。重庆渝富兴欣土地开发有限公司基于涉案国有土地使用权人重庆渝富资产经营管理集团有限公司授权享有对涉案特钢片区土地、房屋、设备等资产共同行使对外租赁、租金收取以及土地管护等权利，该公司于2016年2月1日张贴《通知》、于2016年11月16日委托律师发出《律师函》，以渝富地产公司与名威公司签订的《租赁合同》已于2013年12月31日到期终止为由要求名威公司搬离并返还涉案土地，但该公司并未声明其受渝富地产公司委托向名威公司主张权利。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。重庆渝富兴欣土地开发有限公司不是当事人，也未受渝富地产公司委托向名威公司主张权利，其提出要求不属于“当事人一方提出要求”，不导致诉讼时效中断。在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，土地占用费不是房屋租金，应适用二年的诉讼时效，渝富地产公司未举示其在《重庆渝富地产有限公司房屋及场地租赁合同》于2013年12月31日到期后主张占用费的证据，因此，渝富地产公司于2017年3月9日向一审法院提起本案诉讼，其主张2015年3月9日起的土地占用费，一审法院予以支持。杜洁、桓海公司关于诉讼时效的抗辩，一审法院部分支持，渝富地产公司主张从2013年12月31日起至2015年3月8日止的土地占用费，一审法院不予支持。关于计算土地占用费的面积问题。杜洁向渝富地产公司租赁的土地面积8000平方米，而杜洁与桓海公司签订的《土地合作使用协议》约定，租赁土地的面积为3730平方米，渝富地产公司认为桓海公司实际占有使用的土地面积超出了3730平方米，但未举示证据证明，且渝富地产公司对桓海公司实际占有使用的土地面积申请测绘后又撤回了鉴定申请，因此，本案计算土地占用费的面积按3730平方米计算。关于土地占用费计算标准的问题。渝富地产公司要求按照179000元/年标准计算土地占用费，没有合法依据。渝富地产公司对桓海公司实际占有使用涉案土地期间的土地占用费标准（租金标准）申请鉴定后又撤回了鉴定申请，因此，一审法院确认以杜洁委托名威公司以自己的名义与渝富地产公司签订的《重庆渝富地产有限公司房屋及场地租赁合同》约定租金标准为涉案土地占用费计算标准。该合同约定租赁场地面积8000平方米，每年租金标准290400元，不含水电费等费用。按此标准计算，桓海公司占用的3730平方米土地每年租金标准为135399元/年（290400元/年÷8000平方米×3730平方米）。综上，杜洁、桓海公司应支付渝富地产公司2015年3月9日至2019年4月2日期间的土地占用费元550498.95（135399元/年×4年＋135399元/年÷365天×24天）。名威公司、桓海公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法进行缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零三条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、被告杜洁、重庆市桓海物资回收有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告重庆渝富地产有限公司土地占用费550498.95元；二、驳回原告重庆渝富地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9426元（原告已预交），由原告重庆渝富地产有限公司负担140元，被告杜洁、重庆市桓海物资回收有限公司负担9286元。被告杜洁、重庆市桓海物资回收有限公司负担部分限于本判决发生法律效力后十日内向一审法院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜洁举示的新证据为：1．三张票据（银行结算凭证）先后向渝富地产公司转账72000元、600元、72600元，拟证明保证金是72000元，后双方认可再补600元就刚好三个月租金，后来转的72600元系后面三个月的租金，杜洁向渝富地产公司交租金至2014年3月31日，案涉合同只约定了4个月租期，实际给了六个月租金，所以案涉合同是不定期合同；2．授权委托书，拟证明杜洁是名威公司的委托代理人；3．渝富资产管理公司向名威公司发的通知（复印件），载明要求租赁户于2014年12月31日前全部搬迁拆除，之前不定期租赁合同，从发出通知之日起，已经不再租赁给我方，已经终止合同了，该通知时贴在墙上拍的照片；4．杜洁向渝富地产公司提出的解除合同报告（复印件），杜洁同意解除合同，并且交到了渝富地产公司的负责人签字，签字人批注抓紧时间拆除，拟证明这才是正式解除合同，杜洁就此交付给渝富地产公司了，只是被其他承租人使用而无法交付。渝富地产公司质证认为，根据合同约定，证据1显示的转账金额中72000元和后续转的600元系租赁保证金，实际交的租金只有72600元，认可证据1的真实性。对证据2真实性无异议，但不能达到证明目的，一审法院释明后，渝富地产公司选择了杜洁作为合同相对人。证据3真实性无异议，当时在案涉地现场进行过张贴，明确了合同于2013年12月31日到期终止，不存在双方约定继续租用的情况，也能证明渝富地产公司在合同到期后一直在向名威公司和杜洁主张权利；证据4真实性无法核实，签字人确实是我方副总，该报告能够证实渝富地产公司一直在主张权利。本院认证认为，证据1系杜洁向渝富地产公司转账凭证，双方均认可其真实性，本院对真实性予以采信，对证明目的不予采信，具体理由下文评述。证据2即使真实可信，也不对案件处理产生影响，一审法院已经具体阐述理由，本院不再采信。证据3与证据4均是复印件，不符合证据形式要求，而且证据3内容模糊，杜洁也没有在本院指定期限内提供更加清晰的版本。证据4并非法定代表人签字，故本院均不予采信。本院二审另查明，在关联的（2020）渝01民终1451号案件中查明2014年张治中等案涉土地上的全体经营户即已经收到了渝富地产公司关于拆除厂房并要求其撤走的通知。2013年9月5日，渝富地产公司（甲方）与名威公司（乙方）签订《重庆渝富地产有限公司房屋及场地租赁合同》第五条第一款约定，乙方在本合同签订后的三个工作日内向甲方支付房屋、场地租赁保证金（三个月的租金），金额为：人民币72000元整（大写：柒万贰仟元整）。二审中，杜洁陈述，其和渝富地产公司签订的8000平米案涉租赁面积系经过实际丈量和勘查的，因为渝富地产公司系国企，需要丈量和勘查，才能确定案涉租赁面积；同时，杜洁称其转租给次承租人的面积是估的，没有具体测量过。次承租人雷加茂等亦称其与杜洁的租赁面积是估算的。各方认可，杜洁将案涉土地和房屋仅租给了这六个关联案件中的次承租人，并认可关联案件涉及的次承租人租赁的总面积为12205平米。关联案件为：（2020）渝01民终2894号、（2020）渝01民终2885号、（2020）渝01民终2883号、（2020）渝01民终927号、（2020）渝01民终2895号、（2020）渝01民终1451号。各方均认可，在人民法院认定案涉租赁面积为8000平米时，次承租人实际租赁面积为：次承租人签订合同面积×8000÷12205。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合一、二审诉辩双方的意见，本案二审主要的争议焦点为：一、杜洁与渝富地产公司之间的租赁合同效力问题；二、杜洁与渝富地产公司是否形成不定期租赁合同关系；三、土地占用费是否适用诉讼时效的问题；四、土地占用费的计算等问题。现分别评判如下：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可知，主张合同无效应举证证明案件事实符合上述规定的情形。本案中，一审法院已经将该问题详细予以回应，结合上述法律规定，案涉土地即使属于划拨土地，在无强制性法律、行政法规规定划拨土地禁止出租的情况下，杜洁与渝富地产公司之间的租赁合同应为有效。二、二审中，杜洁举示了三张农业银行票据，分别为2013年10月10日向渝富地产公司转账72000元，2013年10月28日转账600元，2013年12月24日转账72600元，对于转账的性质，杜洁最初陈述“保证金为72000元，租金为73200元”，在渝富地产公司发表“杜洁连租赁合同期内的租金都没有支付清，就谈不上固定期限合同”的意见后，杜洁又认为三张转账票据的性质全是租金，没有缴纳保证金。而杜洁在一审中称其向渝富地产公司支付了3个月的租金和保证金。杜洁反复改变对转账性质的意见，而未作出合理解释，渝富地产公司一直认为保证金为72600元，租金为72600元，本院结合双方当事人的陈述、转账票据、租赁合同等，认定杜洁向渝富地产公司支付了保证金和租金各72600元。本院认为杜洁与渝富地产公司没有形成不定期租赁合同关系，杜洁和次承租人占有案涉土地和房屋系无权占有，理由是：第一，《渝富地产公司房屋及场地租赁合同》约定了租期为4个月，杜洁仅向渝富地产公司支付了3个月的租金，杜洁连租赁合同约定的租金给付义务都未付清，租赁到期后即不能形成不定期租赁合同关系。第二，租赁期满后，杜洁未向渝富地产公司支付过租金，也没有证据证明渝富地产公司要求杜洁缴纳租金，与之相反，渝富地产公司要求杜洁支付占有使用费。第三，在关联的（2020）渝01民终1451号案件中查明2014年张治中等案涉土地上的全体经营户即已经收到了渝富地产公司关于拆除厂房并要求其撤走的通知，这说明渝富地产公司早在2014年即不认可不定期租赁关系。第四，次承租人称其占有案涉土地和房屋得到了渝富地产公司的认可，但并未举示证据，故租赁合同到期后，杜洁和次承租人均无权继续占有案涉土地和房屋。三、虽然土地占用费参照租金予以确定，但是土地占用费的性质与租金完全不同，租金系基于合同产生，土地占用则是基于物权保护。因此，土地占用费不是房屋租金，按照《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，应适用二年的诉讼时效。一审法院对土地占用费诉讼时效的认定，是正确的，上诉人的上诉理由不能成立。四、关于案涉租赁物土地占用面积计算的问题，杜洁与渝富地产公司签订的租赁合同面积为8000平米，杜洁与六个次承租人签订的租赁合同面积加总为12205平米，本院认为应当以8000平米作为渝富地产公司主张占有使用费的计算依据，理由如下：一是从一手租赁合同和预期利益看，本案原审原告系渝富地产公司，渝富地产公司通过租赁合同将案涉土地出租给杜洁的面积为8000平米，其预期利益为8000平米的收益；如果以12205平米作为计算标准，则与渝富地产公司签订的租赁合同面积不一致，且超出了渝富地产公司的可预期收益。二是从合同的实际履行看，杜洁缴纳了3个月的租金，即72600元，该租金计算依据系8000平米，由此可知，渝富地产公司认可实际履行的面积标准亦是8000平米。三是从当事人的陈述看，杜洁陈述，其和渝富地产公司签订的8000平米案涉租赁面积系经过实际丈量和勘查的，因为渝富地产公司系国企，需要丈量和勘查，才能确定案涉租赁面积；同时，杜洁称其转租给次承租人的面积是估的，没有具体测量过。次承租人雷加茂等亦称其与杜洁的租赁面积是估算的。可见，渝富地产公司作为重庆市重点国有企业，应该对土地租赁面积进行严格审查核实，而杜洁和次承租人均认可转租面积没有进行严格丈量，当二者面积出现差异时，以渝富地产公司租赁面积作为标准，更为合理。四是从举证责任看，渝富地产公司作为原告，没有提交证据证明实际租赁面积超过了8000平米。一审中，2019年9月3日，重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心出具退件函称，沙坪坝法院委托我中心对被告实际占用的土地面积进行测量，2019年7月26日通知申请人渝富地产公司缴纳鉴定预付款，至今未缴纳……现做退件处理。2019年9月9日，申请人渝富地产公司提交撤回鉴定申请书，请求撤回对被告实际占用的土地面积进行测量。由此，作为原审原告的渝富地产公司没有举证证明实际租赁面积超过了8000平米。综上，本院认为，渝富地产公司实际租赁面积为8000平米。关于土地占用费的问题，二审中，各方均认可，在人民法院认定案涉租赁面积为8000平米时，次承租人实际租赁面积为：次承租人签订合同面积×8000÷12205。由此，上诉人占用的3730平方米土地每年租金标准为88749.86元/年（290400元/年÷8000平方米×3730平方米×8000平方米÷12205平方米）。杜洁、上诉人应支付渝富地产公司2015年3月9日至2019年4月2日期间的土地占用费360835.05元（88749.86元/年×4年＋88749.86元/年÷365天×24天）。最后，关于上诉人已经与杜洁签订了转租合同并向杜洁缴纳了租金，能否就此免除再向渝富地产公司缴纳占有使用费的问题，上诉人向杜洁支付租金，系基于其与杜洁的合同关系，但并不能对抗渝富地产公司的主张，渝富地产公司具有依据物权向次承租人主张占有使用费的权利。关于次承租人扩建的问题，次承租人所做的扩建，并未举证证明其得到出租人的同意，也未举证其办理了合法建设手续，且未举证证明其实际扩建的面积和地址，因此，次承租人对案涉租赁物的扩建不能形成有效抗辩，本院不予支持。关于上诉人实际使用面积是否小于转租合同约定面积的问题，上诉人没有提交证据，本院对此不予支持。关于杜洁是否应当承担支付占有使用费责任的问题，租赁合同第二条和第七条约定，租赁期于2013年12月31日到期，租赁期满，渝富地产公司有权收回房屋和场地，合同终止，承租人不能按合同约定交还租赁场地，每逾期一日，应当支付违约金。杜洁作为承租人，在租赁合同于2013年12月31日到期后，至2019年4月2日止，其未举示证据证明其已经将案涉土地房屋返还给渝富地产公司，故应当承担支付占有使用费的责任；关于杜洁主张合同解除后，其不再具有支付占用使用费的责任的问题，杜洁没有举示证据证明其解除合同，即使合同解除，承租人仍然具有返还租赁物的责任，否则仍应当支付占有使用费。关于承租人是杜洁还是名威公司的问题，一审法院已经进行了详细阐述，本院不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审出现新证据、新事实，予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2017)渝0106民初4373号民事判决第二项；二、变更重庆市沙坪坝区人民法院(2017)渝0106民初4373号民事判决第一项为“一、被告杜洁、重庆市桓海物资回收有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告重庆渝富地产有限公司土地占用费360835.05元”；三、驳回重庆渝富地产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回重庆市桓海物资回收有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9426元，由重庆渝富地产有限公司负担3256.25元，由杜洁、重庆市桓海物资回收有限公司负担6169.75元；二审案件受理费9426元，由重庆渝富地产有限公司负担3256.25元(该款已由重庆市桓海物资回收有限公司预缴，重庆渝富地产有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付重庆市桓海物资回收有限公司3256.25元)，由杜洁、重庆市桓海物资回收有限公司负担6169.75元。本判决为终审判决。审 判 长 陈义熙审 判 员 陈 娟审 判 员 刘 静二〇二〇年九月四日法官助理 赵颖嘉书 记 员 张冬梅