北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初11506号原告：朱加胜，男，1963年4月7日出生，汉族，北京文清胜利园林用品经营中心业主，住北京市房山区。委托诉讼代理人：聂广杰，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃雅胤，北京驰晟律师事务所律师。被告：北京兴业利春金属制品有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清澄名苑****楼**2-2010。法定代表人：么桂香，总经理。委托诉讼代理人：赵效贤，男，1970年12月14日出生，汉族，北京兴业利春金属制品有限公司车间主任，住山东省曹县。委托诉讼代理人：张昌胜，北京金盈律师事务所律师。原告朱加胜与被告北京兴业利春金属制品有限公司（以下简称：兴业利春公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱加胜及其委托诉讼代理人聂广杰、覃雅胤，被告兴业利春公司的法定代表人么桂香及其委托诉讼代理人赵效贤、张昌胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱加胜向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年9月8日签订的《土地租赁合同》及相应的补充协议；2.判令被告支付原告加建改造的费用378265元；3.判令被告向原告返还2017年8月1日至2017年12月31日五个月的租金共计104166.7元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月8日，原告与被告签订了土地租赁合同及补充协议，承租被告名下位于北京市大兴区黄村镇后辛庄村东北徐记坟地的一处院落用于原告的生产经营活动，租赁期限为2016年11月1日至2031年3月1日，租金每年为25万元，每三年递增10%。合同第三条规定，因不可抗力或国家征地等非被告意志因素，致使合同不能履行的，合同自行解除，被告按日退还原告多交的租金。同时，补充协议也规定如果遇到拆迁，被告应当补偿原告建造房屋花费的成本。原告承租被告院落后对房屋进行了加建及装修改造。当时加建改造房屋的费用包括东住房、生活区走廊55651元、西房内二层47184元、西房外二层161430元、南房两层114400元，总工程款是378265元。2017年7月20日，大兴区黄村镇政府发布了拆除腾退公告，对包含原告租赁被告的位于后辛庄村东北徐记坟地的厂房院落在内的黄村镇西片区非住宅房屋进行拆除腾退，被告的法定代表人幺桂香被列为被拆除腾退人。因涉案院落及场地涉及拆迁被停水停电，之后被拆除，导致双方的租赁合同无法实际履行，所以原告要求被告返还2017年8月1日至2017年12月31日五个月的租金。兴业利春公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：首先，涉案合同实际上是房屋租赁合同，租赁房屋没有规划审批手续，所以双方签订的租赁合同及补充协议无效；其次，因原告不存在加建改造的事实，故原告要求被告支付加建改造费用无事实依据和法律依据；第三，原告于2017年年底才将涉案房屋进行腾退，在腾退之前原告一直处于占有的状态，故原告要求返还2017年8月1日至2017年12月31日五个月的租金于法无据。另外，根据双方合同约定，租金是从2016年11月起算。原告支付了一年的租金，应当支付至2017年10月31日。从这点来讲，原告要求被告返还2017年11月、12月的租金也是于法无据的。本院经审理认定的事实如下：2016年9月9日，兴业利春公司作为甲方（出租方）与朱加胜作为乙方（承租方）签订了《土地租赁合同》，其中，合同第一条约定了租赁期限及金额：甲方向乙方提供（后辛庄村东北徐记坟地）土地大约5亩，供乙方从事经营活动；租赁期限自2016年11月1日至2031年3月1日止，每年上交租金二十五万元，每三年递增10%；乙方在每年11月前一次性缴纳租金给甲方，甲方给乙方出具有效的收费凭证。合同第二条约定了双方的权利和责任。合同第三条约定因不可抗力或国家征地等非甲方单方意志因素致合同不能履行的，合同自行解除，甲方按日计算，退还给乙方多收的租金。此外，该合同第四条其他约定中第7点载明：不可预见的事件或本合同没有特别约定的事件发生时，双方应协商解决，并及时签订补充协议，补充协议签订后与本合同同样具有法律效力。2016年9月9日，兴业利春公司的法定代表人么桂香出具收条一张，载明：今收朱加胜租赁兴业利春房费贰拾伍万元承兑汇票。庭审中，双方当事人均认可双方之间还签订过一份《补充协议》，其中该协议载明：“乙方在租赁期间经甲方同意，可以进行建筑改造，如遇拆迁，乙方所建房屋按原价补偿乙方。甲方院内彩钢房，乙方改造柱头不超6米，其他空地可以盖彩钢房。甲方保证乙方大门外大货车道路畅通。北房10间、东房13间含办公室。违约责任：1.合同期间，甲乙双方不得单方终止合同，如任何一方无故终止合同，终止方应赔偿对方因此造成的损失。2.乙方如不按期缴纳租金，甲方有权终止合同，并向甲方返缴所欠的租金，因此造成的一切损失由乙方承担。3.如遇特殊情况，甲乙双方解除合同，提前一月通知对方。”朱加胜、兴业利春公司分别在该补充协议的下方签名、盖章。除上述《土地租赁合同》、《补充协议》及么桂香出具的收条外，朱加胜还向法庭提交了以下三组证据：1.委托书2份及后辛庄王利民东院整修总况、后辛庄整修仓库原材料记录、后辛庄整理仓库民工工资统计表、2016年11月考勤表、2016年12月考勤表、后院东房、主房改建西间、生活区、阳台、用材说明，以证明朱加胜建造房屋得到了兴业利春公司的授权许可以及监管，并且对加建改造的花费数额378265元予以认可。其中，两份《委托书》的内容记载一致，均载明：“兹：委托王利国（系王利民的大哥）监管东院改造、整修施工。负责监管材料购进质量标准资金的使用情况。此东院系王利民只租给朱加胜使用，因原厂房已破烂，需要整修改造，将委托王利国监管、改造。王利民2016年11月8日。”兴业利春公司在两份《委托书》的尾部加盖公章。《后辛庄王利民东院整修总况》载明：“后：东住房，生活区走道55651元西房内二层47184元外二层161430元南房二层共计114400元总工程花费378265.00元材料费用243265元工人工资135000.00元承建人：鲜代平监管：王利国2017.1”。2.拆除腾退公告复印件，证明租赁院落已经被拆除腾退，从2017年7月20日原告就不能正常使用，兴业利春公司需要退还剩余租期的租金以及赔偿房屋扩建、加建的费用。3.公证书，证明朱加胜扩建房屋的事实。因为公证时间是2017年7月29日和房屋建造时间也就相距半年，所以公证书上可以看出房屋的新旧。兴业利春公司向法庭提交了《土地租赁合同》，以证明因涉案土地上的房屋没有建设规划审批手续，故双方签订的《土地租赁合同》应属无效。且根据合同第1条约定，租赁期限自2016年11月1日至2031年10月31日止，也可以证明原告所交租金的起算点应自2016年11月1日起算。本案审理过程中，兴业利春公司向法庭申请对朱加胜提交的二份《委托书》上的公章真实性及公章与二份《委托书》中电脑打印文字形成的朱墨时序进行鉴定。后经高院摇号，确定北京华夏物证鉴定中心为本次鉴定的鉴定机构，该鉴定机构于2020年7月6日作出编号为华夏物鉴中心[2020]文检字第4号《司法鉴定意见书》，认为：1.检材一、检材二上“北京兴业利春金属制品有限公司”印章印文与样本上“北京兴业利春金属制品有限公司”印章印文是同一枚印章盖印形成；2.对检材一、检材二上“北京兴业利春金属制品有限公司”印章印文与机制文字形成先后顺序鉴定予以终止。针对上述司法鉴定意见书，原、被告双方在本院指定的异议期内均未对该鉴定报告提出书面异议。此外，经法庭与案外人鲜代平核实，其向法庭陈述当时朱加胜有个后辛庄村的工程确实包给鲜代平了，鲜代平是负责找工人干活，工期大概五十天，将原先的烂房子拆掉后加盖了二层。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，朱加胜与兴业利春公司虽签订了《土地租赁合同》及《补充协议》，但双方均未向法庭提交租赁土地的使用证，且双方均认可在租赁土地上建造房屋未经过相关行政管理部门的批准，未取得相应的建造房屋的规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案双方签订的《补充协议》、朱加胜向法庭提交的加盖兴业利春公司公章的《委托书》以及王利国、鲜代平签字的整修总况、原材料记录等证据，对于朱加胜主张的经兴业利春公司同意在租赁土地上建造房屋的事实，本院予以认定。因双方对于扩建费用的处理进行了约定，故对于朱加胜主张的兴业利春公司支付加建改造的费用378265元的诉讼请求，本院予以支持。此外，合同无效不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案双方当事人均认可兴业利春公司收到朱加胜给付的一年占有使用费25万元。但对于该笔占有使用费的租赁期限双方存在争议，朱加胜主张租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，兴业利春公司则主张租赁期限自2016年11月1日至2017年10月31日。因双方在《土地租赁合同》中约定的租赁期限起始时间为2016年11月1日，且朱加胜未能就其主张的兴业利春公司给予两个月的免租期提交证据佐证，故该笔25万元占有使用费的计算时间应自2016年11月1日至2017年10月31日。因庭审中朱加胜陈述2017年8月将大部分东西已搬离，剩的残余的东西到2017年11月下旬或者12月就被政府给拆了，未与兴业利春公司做过交接，故对朱加胜要求兴业利春公司返还2017年8月1日至2017年12月31日五个月占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认朱加胜与北京兴业利春金属制品有限公司于2016年9月9日签订的《土地租赁合同》及相关的《补充协议》无效；二、北京兴业利春金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱加胜加建改造房屋的费用378265元；三、驳回朱加胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8536元，由朱加胜负担1562元（已交纳），由北京兴业利春金属制品有限公司负担6974元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 万 盈人民陪审员 王 丽人民陪审员 徐竞达二〇二〇年九月十一日书 记 员 孙 涛