广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初591号原告：谭陵玲，女，1972年8月24日出生，汉族，住开平市****************。公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：胡伟宁，是广东星辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑娟，是广东星辉律师事务所律师助理。被告：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广州市天河区*********、8-12层整层（仅限办公用途）。负责人：黄俊平，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛艳萍，是广东汉铎律师事务所律师。被告：开平市长沙俊秀一族服装商场，住所地：开平市长沙区*******1-1号至1-6号、2-1号至2-6号铺位。经营者：关锦豪，男，1972年9月9日出生，汉族，住开平市**********************。公民身份号码：440***************。被告：关锦豪，男，1972年9月9日出生，汉族，住开平市**********************。公民身份号码：440***************。被告：周小雪，女，1973年11月23日出生，汉族，住开平市*******************。公民身份号码：440***************。被告：周常山，男，1972年4月13日出生，汉族，住开平市*****************。公民身份号码：440***************。被告：邓超群，女，1975年11月9日出生，汉族，住开平市****************。公民身份号码：440***************。被告：周健浓，男，1984年6月7日出生，汉族，住开平市****************。公民身份号码：440***************。原告谭陵玲与被告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）、开平市长沙俊秀一族服装商场（以下简称俊秀一族服装商场）、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群、周健浓案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，并于同年4月15日公开开庭审理了本案。原告谭陵玲的委托诉讼代理人胡伟宁、张淑娟、被告华融公司的委托诉讼代理人毛艳萍到庭参加诉讼。被告俊秀一族服装商场、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群、周健浓经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭陵玲向本院提出诉讼请求：1、确认原告对开平市***************屋的二、三、四、五楼在2012年7月1日至2032年6月30日期间享有合法承租权，停止执行（2019）粤0783执2171号之一《执行裁定书》的内容；2、被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2019年11月14日，贵院作出（2019）粤0783执2171号之一执行裁定书，裁定拍卖开平市***************屋的二、三、四、五楼。原告得知上述情况后，于2019年12月2日向贵院提出执行异议，要求停止执行，确认其继续享有、使用开平市***************屋的二、三、四、五楼的权利，保障其合法承租权。贵院于2019年12月9日作出（2019）粤0783执异263号民事裁定书，驳回原告的异议请求。贵院查封上述房屋之前，原告与周常山签署《租赁合同》，建立合法的租赁关系并合法占有使用该涉案房产，《租赁合同》详细约定了双方的租赁权利和义务。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持，请求法院依法保护原告的合法租赁权益。被告华融公司辩称，根据我国物权法第190条的规定，订立抵押权前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告请求确认对涉案房产在2012年7月1日到2032年6月30日期间享有承租权，因该房屋抵押给建设银行开平支行，并依法办理了抵押登记手续。该债权开平建行依法转让给了我司，依据物权法的规定，本案租赁关系是否能对抗抵押权，或者说应否保护其承租权，取决于该租赁关系成立于抵押权设立之前还是之后。我司认为，原告提交的租赁合同存在伪造或者变造的嫌疑，已经在举证期间向法院提交了鉴定申请。如果鉴定结论确认原告提交的租赁合同签订于抵押权设立之前，那么我司在行使抵押权时会保护其承租权，但是如果鉴定结论确认原告伪造、变造租赁合同，应移交公安机关依法追究其法律责任。被告俊秀一族服装商场、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群、周健浓没有到庭参加诉讼，也没有于答辩期内提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告俊秀一族服装商场、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群、周健浓没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：俊秀一族服装商场向中国建设银行股份有限公司开平支行（以下简称建行开平支行）多次申请借款，双方自2016年2月2日起签订多份贷款合同。2013年2月28日，建行开平支行与周常山签订了编号为2013年抵字第010号的《最高额抵押合同（自然人版）》，约定以周常山名下位于开平市长沙区********屋（以下简称涉案房产）[证号：粤房地权证F开平（2013）字第1********7号]，在最高17628000元限额提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，他项权证为：粤房地他项权证T开平（2013）字第1********9号，他项权利人为建行开平支行，抵押期间为2013年2月28日至2023年2月27日。后因俊秀一族服装商场等人未能清偿借款，建行开平支行于2018年2月1日提起诉讼，本院依法受理并查封了涉案房产，查封期限为2018年2月9日至2021年2月9日止。后本院于2018年8月24日作出（2018）粤0783民初513号民事判决书，判决俊秀一族服装商场偿还贷款本金1215万元及相应利息和律师费172000元给建行开平支行，关锦豪、周小雪、周常山、邓超群在最高限额1500万元范围内承担连带清偿责任，并判决建行开平支行就涉案房产折价、拍卖或变卖所得价款在其最高限额范围内享有优先受偿权。后俊秀一族服装商场不服该判决提起上诉，江门市中级人民法院作出（2019）粤07民终282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2019年4月16日生效，各被告未按判决内容履行。华融公司受让取得上述判决书确定的债权后，向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2019）粤0783执2171号。受理后，本院于2019年11月14日作出（2019）粤0783执2171号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房产，得款用于偿还债务。并于同日张贴《公告》，告知将对包含涉案房产在内的数处不动产进行公开拍卖，责令被执行人及其他使用人应在2019年12月14日10时前迁出并腾空上述房产，交由本院处理。如相关权利人对上述房产享有租赁权、所有权等实体权利排除、阻却本院执行的，请在本公告张贴之日起十日内向本院申报并提出其主张。公告张贴后，谭陵玲以对其涉案房产二、三、四、五楼享有承租权为由于2019年12月2日向本院提出异议，请求停止拍卖，并准许其继续占有使用涉案房产。本院经审查于2019年12月9日作出（2019）粤0783执异263号《执行裁定书》，裁定驳回谭陵玲的异议。谭陵玲对此不服，遂提起本案诉讼。诉讼过程中，谭陵玲向本院提供《租赁合同》一份和租金转账银行流水，用以证实其承租涉案房产的情况。该《租赁合同》载明的签订时间为2012年6月29日，约定周常山将涉案房产二、三、四、五楼出租给谭陵玲使用，租赁期限为2012年7月1日起至2032年6月30日止，每月租金17500元。承租后，谭陵玲以该房产为经营场所开办娱乐城，于2012年9月13日取得娱乐经营许可证，2013年7月1日领取名称为“开平市长沙时尚派对娱乐城”的个体户营业执照，经营者为谭陵玲。2015年11月18日，该个体户办理注销手续。同日，谭陵玲作为代理人办理经营者为吴远强的个体户“开平市长沙时尚派对娱乐城”的登记成立手续，经营场所仍为涉案房产**。办理登记手续时，谭陵玲提供了一份《租赁合同》用以证明经营场所的情况。该《租赁合同》的签订主体为周常山和吴远强，载明：周常山将涉案房产第2-4层出租给吴远强使用，租赁期限为2015年11月1日至2022年7月1日止，房屋租金为5000元/月。该个体户于2020年1月6日被注销。2020年1月22日，在涉案房产登记成立个体户“开平市长沙唱尚娱乐城”，经营者为胡忠甫。登记成立时，胡忠甫提供一份《商铺租赁合同》用以证明经营场所的情况。该《商铺租赁合同》的签订主体为周常山和胡忠甫，载明：周常山将涉案房产出租给胡忠甫使用，租赁期限为2020年1月6日至2026年12月31日止，租金为6500元/月。庭审过程中，谭陵玲主张经营者为其本人的“开平市长沙时尚派对娱乐城”虽然于2015年11月18日办理注销手续，但其至今仍实际参与该娱乐城的经营，其与吴远强和胡忠甫为合伙关系。同时，谭陵玲确认涉案房产二、三、四、五楼的租金及相关费用由其缴纳至2015年12月，2016年1月起由吴远强缴纳。谭陵玲提供的银行流水显示其支付租金至2015年12月。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，谭陵玲作为（2019）粤0783执2171号执行案件的案外人，基于对执行标的—涉案房产二、三、四、五楼主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的之强制执行，属案外人执行异议之诉。谭陵玲和周常山于2012年6月29日签订《租赁合同》，约定周常山将涉案房产二、三、四、五楼出租给谭陵玲使用，租赁期限为2012年7月1日起至2032年6月30日止。后谭陵玲缴纳租金，并将该房产用作经营场所成立个体工商户“开平市长沙时尚派对娱乐城”开展经营活动，这有谭陵玲提供的娱乐经营许可证、营业执照、银行流水等证据证实，本院予以认可。谭陵玲自2012年7月1日起对涉案房产二、三、四、五楼享有承租权。虽然该承租权的成立早于涉案房产设立抵押权的时间（2013年2月28日），但谭陵玲对该房产享有的承租权仍不能对抗强制执行，理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，案外人以其对执行标的享有实体权利而提出异议以排除强制执行的，需以异议人为该实体权利的实际权利人为前提。根据查明的事实，谭陵玲与周常山签订《租赁合同》承租涉案房产二、三、四、五楼用于开办“开平市长沙时尚派对娱乐城”，但该娱乐城已于2015年11月18日注销，并于同日成立经营者为吴远强的“开平市长沙时尚派对娱乐城”。吴远强在办理工商登记手续时提交了其与周常山签订的《租赁合同》，租赁物即为涉案房产二、三、四、五楼，租赁期限为2015年11月1日至2022年7月1日。而在吴远强经营的娱乐城被注销后，胡忠甫于2020年1月22日以涉案房产为经营地址成立“开平市长沙唱尚娱乐城”，其办理工商登记手续时提交的《租赁合同》系由胡忠甫与周常山签订，租赁期限为2020年1月6日至2026年12月31日。庭审过程中，谭陵玲亦确认自2016年1月起，涉案房产的租金和水电费等相关费用均由吴远强开始缴纳。可见，2015年11月起，涉案房产二、三、四、五楼的承租主体已变更为吴远强，后变更为胡忠甫。谭陵玲主张其与周常山签订的《租赁合同》至今没有解除，其与吴远强、胡忠甫等人为合伙关系，其系涉案房产的实际承租人，但从谭陵玲于2015年11月18日办理娱乐城注销和转让经营者手续的事实可知，谭陵玲对于涉案房产《租赁合同》承租主体变更是清楚的，且没有提出任何异议，其主张与吴远强、胡忠甫等人为合伙关系亦无证据佐证，本院对其主张不予认可。综上，自2015年11月起，谭陵玲不再是涉案房产二、三、四、五楼的承租方，其对上述房产不再享有承租权，已非承租权的实际权利人，其据此请求阻却本院对涉案房产的强制执行没有事实和法律依据，本院不予支持。被告俊秀一族服装商场、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群、周健浓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法应作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告谭陵玲的诉讼请求。案件受理费2300元（此款原告谭陵玲已预交），由原告谭陵玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  许眉笑人民陪审员  周淑璇人民陪审员  卢织华二〇二〇年九月十四日书 记 员  梁佩琼