甘肃省会宁县人民法院民事判决书（2020）甘0422民初1645号原告：魏某，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：张某1，系原告魏某外甥。被告：李某，户籍住所地甘肃省定西市，现住会宁县。被告：张某2，住甘肃省定西市。以上二被告共同委托诉讼代理人：唐某，系甘肃临泰律师事务所律师。原告魏某与被告李某、张某2确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月20日作出（2019）甘0422民初2899号民事判决，被告李某不服判决,向甘肃省白银市中级人民法院提起上诉,2020年5月20日甘肃省白银市中级人民法院作出（2020）甘04民终573号民事裁定，撤销一审民事判决，发回会宁县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏某的委托诉讼代理人张某1，被告李某、张某2及其共同委托诉讼代理人唐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋转让合同有效；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告经过协商，被告将自己所有的的位××县转让给原告，2009年10月1日双方签订了《转让合同》，约定转让价款136000元，转让后房屋的装修、维修及水电暖所有费用均由原告承担，房屋所有权归原告。合同签订后，原告按照约定向被告李某支付房款136000元，随后原告就搬入该房屋居住至今。因当时该房屋没有办理房产证，被告答应待房产证办理后再过户给原告。约五年后，被告通知原告要办理房屋过户手续，原告向被告支付过户费500余元。此后，原告多次催促被告办理房屋过户手续，但被告以各种理由予以推脱。原告认为双方买卖房屋的意思表示真实，买卖合同内容合法，原告履行了给付价款义务，被告承诺办理房屋过户手续，但迟迟不予办理，视为严重违约，被告应当承担相应的违约责任。现为了维护原告的权益，请求人民法院依法判决。被告李某辩称，1、被答辩人与李某签订的转让合同无效。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有不动产，应当经全体共同共有人同意，结合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，本案中，被告李某与其妻子张某2婚姻存续期间内，被告李某在未征得共有人张某2同意的情况下，与李某签订转让婚内财产的合同应属无效合同。其一，被告李某与其妻子张某2结婚登记时间是2002年1月11日，2008年被告李某所在单位供电所分配其一套经济适用房，该房屋应属于夫妻共同共有。其二，原告与被告李某于2009年10月1日签订房屋转让合同时，并未经其妻子张某2的同意并签字确认，双方的行为损害了张某2的处分权益，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条效力性强制规定。故涉案合同无效的情况下，原告要求被告办理过户登记，没有法律依据。2、房屋转让合同属于要式合同，必须有共有人签字，方可有效，房屋作为重大价值的夫妻生活必需品，法律、行政法规规定买卖时必须是要式书面合同，但涉案转让合同书中没有共有人张某2签字确认。3、共有人签字确认是重大财产买卖的唯一要素。商品房买卖法律及司法解释规定，共有人其中一方未在转让合同上签字的情况下，不能推定、默示具有出卖的意思。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告张某2辩称，原告与被告李某之间签订房屋转让合同，我并不知情，其余答辩意见同被告李某的意见。原告魏某围绕诉讼请求向法庭提交了以下证据：1、公民身份证复印件1份，证明原告的身份；2、转让合同书1份，证明合同签订时间、价款、房屋转让等事实；3、银行卡取款业务回单3张，证明给李某三次打款共计136000元；4、银行卡存款业务回单6张，证明其中560元的回单为供电所从个人处收取的房屋过户费，其余为涉案房屋的物业费、取暖费等；5、收据5页，证明李某委托张某1代为缴纳的取暖费、物业费；6、手机录音2份，证明原告委托其外甥张某1与被告妻子多次协商房屋过户事宜，被告妻子张某2知道房屋转让，并要求涨价的事实。二被告向法庭提交以下证据：1、转让合同书1份，证明房屋买卖的事实；2、结婚证复印件2份，证明被告夫妻登记结婚时间为2002年1月11日；3、房产证复印件1份（20107303号），证明房屋登记时间为2012年8月20日，该房屋共有权人是被告夫妻两个人，属于二被告共有财产。经庭审质证，二被告对原告所举证据的质证意见：对原告所举证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，该合同属无效合同；对证据3原告向被告打房款136000元无异议，被告收到上述款项；对证据4、5均无异议；对证据6的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能通过录音代替书面签字，该合同是被告李某隐瞒妻子签订。原告对二被告所举证据的质证意见：对证据1、2无异议；对证据3的真实性有异议，证明目的有异议。经本院审查认为，原、被告所举上述证据，来源合法、客观真实，与本案具有关联性，能够相互印证，能证明本案的基本事实，故对其证明效力予以认定。本院经审理认定事实如下：原告魏某与被告李某均系白银市供电公司会宁县郭城供电所职工。2008年被告李某在其单位分得位于会宁县会师镇长征南路白银供电公司住宅楼1幢××元住宅楼房一套（经济适用房）。2009年7月经原告魏某与被告李某协商，将涉案房屋以136000元的价格转让给原告，2009年7月11日原告向被告李某付房款20000元，2009年7月18日原告向被告李某付房款66000元，2009年7月21日原告向被告李某付房款50000元，共计136000元。2009年10月1日双方签订了《转让合同书》，合同约定转让后房屋装修、维修及水、电、暖等所有费用由原告承担，所有权归原告所有。合同签订后，被告将房屋钥匙交给原告，原告入住至今。原告居住期间，一直缴纳该房屋的水、电、暖等费用。2012年12月8日涉案房屋登记在二被告名下。后原告委托其外甥张某1曾多次与二被告协商房屋过户事宜未果。2019年7月26日原告遂诉至本院。另查明，二被告于2002年1月11日办理结婚登记手续。本院认为，会宁县会师镇长征南路白银供电公司住宅楼1幢××元住宅楼房一套（经济适用房）系二被告婚后购买，应属于二被告夫妻共同财产，关于该夫妻共同财产，被告李某单独与原告魏某签订房屋转让合同是否有效，是本案的争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，无处分权人所订立的合同并不当然无效。庭审中，二被告辩解被告张某2不知道原告与被告李某订立房屋转让合同的情况，且不同意将涉案房屋转让给原告，被告李某系无处分权人，其处分双方共有财产无效。经审查，被告张某2作为被告李某妻子确实未在房屋转让合同书中签字，但从双方协商房屋转让的时间2009年7月，房屋转让款支付的时间2009年7月，签订书面合同的时间2009年10月1日，原告入住时间2009年10月，原告入住后涉案房屋的物业、水、电、暖等费用均由原告负责缴纳，涉案房屋转让已达10年多时间，原告入住涉案房屋亦10年多时间等情况来看，涉案财产数额较大，被告张某2作为财产共有人应对其资产及变动情况有充分了解，二被告作为关系正常的夫妻，抗辩妻子张某2对涉案房屋转让不知情，明显不符合生活常理，且双方在协商产权过户登记时，被告张某2的录音内容显示其对房屋转让价款有异议，被告张某2在原一审开庭时作为证人出庭作证，其证词表明当时被告李某转让房子，自己不同意，其本人一直认为原告打款136000元是租费，被告李某将房屋租赁给原告，鉴于二被告系夫妻关系，被告张某2并未提交有效证据证明其当时明确不同意涉案房屋出售给原告及原告居住涉案房屋确实是租住的事实。故对二被告的辩解意见，本院不予采纳。涉案房款136000元已在2009年7月由原告全部付清，当时交易价格合理，原告取得房屋属于善意，应受法律保护。综上，涉案房屋转让合同系应双方当事人真实意思表示，且内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，合法有效，应予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条的规定，判决如下：原告魏某与被告李某签订房屋转让合同有效。案件受理费200元，由被告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判长 冯 婕人民陪审员 吴 萌人民陪审员 魏树洲二〇二〇年九月二十五日书记员 杨丽艳