河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终65号上诉人（原审第三人）：杨风明，女，1975年4月28日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：武中文，河南博颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘保生，男，1949年10月4日出生，汉族，住河北省安国市。被上诉人（原审被告）：刘保力，又名刘宝立，男，1956年7月17日出生，汉族，住河北省安国市。委托诉讼代理人：刘二飞，男，1981年1月2日出生，汉族，住河北省安国市。被上诉人（原审被告）：靳荣欣，男，1947年9月15日出生，汉族，住河北省安国市。原审被告：陈永增，男，1949年11月28日出生，汉族，住河北省安国市。原审被告：张芝威，男，1950年12月16日出生，汉族，住河南省武陟县。原审原告：张金成，男，1964年12月25日出生，汉族，住河南省武陟县。上诉人杨风明因与被上诉人刘保生、刘保力、靳荣欣、原审被告陈永增、张芝威、原审原告张金成房屋所有权份额转让纠纷一案，不服河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。杨风明及其委托诉讼代理人武中文，陈永增，刘保生，刘保力及其委托诉讼代理人刘二飞，张芝威到庭参加诉讼，靳荣欣、张金成经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。杨风明上诉请求：撤销原审判决，改判支持杨风明的一审诉讼请求。事实及理由：一、刘保生、靳荣欣已受让取得陈永增25%的不动产份额。1、陈永增向刘保力出具的委托书经鉴定系真实，2008年11月18日刘保力代陈永增与刘保生、靳荣欣签订的转让协议（以下简称2008.11.18转让协议）约定的转让价格、转让时间均符合委托要求，该协议对陈永增有约束力。2、刘保力代陈永增出具了65万元收据，另外，原陈永增持有的土地使用权证、房屋所有权证均由刘保生交由杨风明，因此，2008.11.18转让协议已实际履行。3、原审对委托书载明的“转让签字时本人愿意配合签字”理解错误，应理解为房屋所有权份额变更登记时陈永增配合签字，而非签订转让协议时签字。4、原审以陈永增否认转让事实以及陈永增又与张金成签字转让协议为由，否定转让事实，系逻辑错误。二、2013年4月6日杨风明与刘保力、刘保生、靳荣欣签订的转让协议（以下简称2013.4.6转让协议）有效。2008年11月9日全体共有人签订协议（以下简称2008.11.9协议）约定“一致同意整体转让他人，一致同意转让价300万元即可转卖”，刘保力、刘保生、靳荣欣享有涉案不动产75%的份额，符合《中华人民共和国物权法》关于共有人处分共有财产需经占三分之二以上份额按份共有人同意的要求，且每25%的份额为190万元，转让主体和转让价格均符合全体共有人的约定，原审以该转让没有达到一致同意的转让条件、其他共有人不予认可为由，认定2013.4.6转让协议无效，该认定错误。三、2008.11.9协议约定房屋整体转让，杨风明仅受让了75%的份额，而张芝威与张金成签订的转让协议因转让价格低于300万元而无效，张芝威应履行2008.11.9协议约定的义务，将其25%的份额以190万元转让给杨风明。四、杨风明已实际占有使用案涉房屋，并进行了超千万元装修改造，原审判决2013.4.6转让协议无效将引发诸多纠纷，不利于交易稳定，亦造成杨风明巨额损失。刘保生同意杨风明的上诉意见。刘保力辩称，一、2008.11.18转让协议无效。1、该转让协议与65万元收据均为2013年形成，非真实交易。2、2008.11.18转让协议上陈永增、靳荣欣的签名系伪造，且65万元转让款收据亦系伪造，刘保力未收取刘保生、靳荣欣该款项。二、2013.4.6转让协议无效。对于转让不动产份额刘保力不知晓，亦未收取转让价款，且靳荣欣的签名系他人代签。三、虽然杨风明已占有了案涉房屋、土地，但房屋所有权、土地使用权并未变更登记，杨风明无权占有、处分该不动产。请求驳回杨风明的上诉请求，维持原审判决。陈永增述称，2008.11.18转让协议上陈永增、靳荣欣的签名不是本人所签，该转让协议不是陈永增的真实意思表示，刘保生、靳荣欣亦未向陈永增支付转让价款，该协议未履行，应为无效协议。原审认定刘保力、刘保生、靳荣欣与杨风明签订的协议无效并驳回杨风明的诉讼请求正确。请求驳回杨风明的上诉请求，维持原审判决。张芝威述称，关于陈永增25%不动产份额的转让问题，系陈永增与刘保力、刘保生等人之间的纠纷，张芝威不清楚。刘保生转让陈永增份额的行为存在欺诈。请求二审依法驳回杨风明的上诉请求，维持原审判决。张金成原审诉讼请求：一、判令陈永增、刘保力、张芝威、刘保生、靳荣欣履行2009年12月16日、2009年12月20日签订的房产买卖协议，立即到武陟县房地产管理部门办理过户手续；2、判令陈永增、刘保力、张芝威、刘保生、靳荣欣给付张金成违约金50万元（下余违约金从违约之日起，按265万元的月息1.5分计算至该房产过户手续完毕日止）。杨风明原审诉讼请求：一、确认杨风明与刘保生、刘保力、靳荣欣之间的《房地产股份转让合同》合法有效；二、确认武陟县黄河大道098号房地产刘保生、刘保力、靳荣欣享有75%土地使用权、房屋所有权份额；三、判令刘保生、刘保力、靳荣欣尽快配合杨风明办理土地、房产过户手续。原审查明事实：一、2002年11月6日，陈永增、刘保力、张芝威、刘保生、靳荣欣五人签订合作协议，共同购买武陟县粮食总公司所属良友裘皮公司（武陟县黄河大道098号）房地产，房地产总价265万元，分为四股，陈永增、刘保力、张芝威各持一股，刘保生、靳荣欣合为一股，房地产所有权归5人共有，此房地产的出租、使用、买卖，须经合伙五人协商同意，如意见不一致，采用少数服从多数的原则执行。2002年12月4日，武陟县房产管理局为案涉房产办理了过户登记手续，房产证号为：武房权龙字第**，该房屋建筑面积为3220.58平方米，登记的房产所有权人为陈永增，共有权人分别为刘保力、张芝威、刘保生、靳荣欣。2003年9月30日，武陟县国土资源局为该宗土地办理了国有土地使用权证，土地证号为：武国用（2003）第11**，该宗土地的使用面积为5799.56平方米，登记的土地使用权人为陈永增、刘保力、张芝威、刘保生、靳荣欣。二、2008年11月9日，刘保力、陈永增、刘保生、靳荣欣、张芝威签订书面协议，约定一致同意将共有权人购买的位于武陟县黄河大道**房地产整体转让他人，并约定一致同意转让价300万元人民币以上即可转卖。2008年11月10日，陈永增给刘保力出具了委托书，委托书的内容为：今委托刘保力为本人在河南武陟房地产转让代理人，委托时间2008年底为止，房地产价格陆拾伍万元，在转让签字时本人愿意配合签字。2008年11月18日，刘保力代表陈永增作为甲方，刘保生、靳荣欣作为乙方，双方签订了房地产股份转让协议书，将属于陈永增名下的25%的房屋所有权和土地使用权的股份全部转让给刘保生、靳荣欣，转让价为65万元。该转让协议签订当天，刘保生向刘保力支付了房地产转让定金15万元，刘保生又于2008年12月9日向刘保力支付房地产股份转让款50万元，刘保力分别向刘保生出具了收款收条，该两张收条落款处签名均为“陈永增、刘保力”，但陈永增对该转让事实表示并不知情，字不是其本人所签。三、2009年12月16日，张芝威与张金成签订协议，将武陟县黄河大道098号房地产的所有权转让给了张金成，约定转让金为265万元。同日，陈永增夫妇和张芝威夫妇在注销土地证的申请上签名按指印，并签署了房地产买卖契约。2009年12月16日，张金成向陈永增支付房地产转让金65万元、支付张芝威70万元，陈永增、张芝威分别向张金成出具了收条。2009年12月20日，张金成与张芝威签订补充协议，约定追加转让费40万元，但约定契税、过户费等一切转让所发生的税费由张芝威负担，并约定转让金额中265万元由张金成在协议签订后一个月内支付给张芝威或其他共有人，所余40万元待办理过户手续后一个月内一次性支付给张芝威，还约定张芝威办理过户手续应在收到张金成265万元的三个月内办理完毕，如张芝威不能按时办理，应支付违约金，从违约之日起按265万元的月息一分五计算至过户手续办结之日止。2009年12月26日，张金成向张芝威支付房地产转让金130万元，张芝威出具了收条。四、2013年4月6日，刘保生、刘保力、靳荣欣与杨风明签订了房地产股份转让合同，将位于武陟县黄河大道098号房地产（武房龙共字第660、658、659号房屋共有权证，1536号房屋所有权证、武国用（2003）第1158号国有土地使用证）的房屋所有权、土地使用权的股份以570万元的价格全部转让给了杨风明。该合同签订后，自2013年4月6日起至2013年4月12日止，杨风明分别以转账和现金支付的方式共计向刘保生支付购买房地产股份款550万元，余款20万元双方约定待办理完房地产过户登记手续后予以结清。五、目前，杨风明持有登记于陈永增、刘保力、张芝威、刘保生、靳荣欣五人名下的武国用（2003）第1158号土地使用权证，及登记于陈永增名下的房屋所有权证和刘保力、刘保生、靳荣欣的房屋共有权证。张金成占有涉案不动产东北仓库部分，杨风明对其他部分房地产占有、使用并进行了一定规模的改建、扩建和装修。原审法院认为，关于陈永增、刘保力、张芝威、刘保生、靳荣欣之间的法律关系性质。根据2002年11月6日协议的约定，五人共同购买案涉房地产，总价265万元，所有权归上述五人共有，武陟县房产管理局为该房产登记的所有权人为陈永增，共有权人分别为张芝威、刘保力、刘保生、靳荣欣，武陟县国土资源局为该宗土地登记的土地使用权人为陈永增、张芝威、刘保力、刘保生、靳荣欣。从以上事实看，对案涉房地产属五人共有，五人为共有权人。关于五共有权人转让共有财产的条件。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。2008年11月9日五共有权人签订书面协议，一致同意将共有权人购买的案涉房地产整体转让给他人，并约定一致同意转让价300万元人民币以上即可转卖。该协议对涉案房产转让主体（一致同意）、转让的方式（整体转让）、转让的数额（300万元人民币以上）进行了明确约定。张芝威出卖涉案不动产未达到共有人约定的转让条件。一、转让数额不符合转让条件。张芝威与张金成2009年12月16日签订协议约定转让金为265万元，并未达到五合伙人约定的转让价300万元以上。张金成虽称与张芝威于2009年12月20日达成补充协议，转让费40万元，但又约定一切契税、过户费等转让所发生的税费由张芝威负担，综合计算后仍未达到五合伙人约定的转让价300万元以上。同时，武陟县中心社会法庭2012年12月20日对张金成的询问笔录显示，张金成称拿出265万元购买涉案不动产。2012年12月17日对张芝威的询问笔录中显示张芝威对购房款的陈述是张金成将其与陈永增二人的钱全部给了，其余三人的投资款没有给。张芝威在2009年12月26日收到张金成转让金130万后，也没有将该款项交付给刘保力、刘保生、靳荣欣。河南省武陟县人民法院于2013年3月7日作出的（2013）武民二初字第20号、21号、22号、23号、24号、25号民事判决认定张芝威将该房地产转让给张金成，转让金额为265万元。二、转让主体不符合约定的转让条件。转让协议包括转让主体、受让主体、数额等条件要素，本案房地产的转让其他共有人刘保力、刘保生、靳荣欣等以其诉讼等行为表示不予配合协助办理该不动产的权属变更登记手续，说明没有达到一致同意的转让条件。张芝威与张金成之间的房地产买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得的处分权的，该合同有效”。2009年12月16日、12月20日，张芝威与张金成签订协议书，处分案涉房产，但因张芝威无权处分，其他权利人、共有人不予追认，该买卖协议无效。刘保力、刘保生、靳荣欣处分涉案不动产的行为系无权处分。一、陈永增的股份转让并未实际履行。根据《民法通则》第七十八条的规定，按份共有财产的每个共有人有权要求按自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。2008年11月10日陈永增向刘保力出具的委托书中载明“在转让签字时本人愿意配合签字”。而刘保力作为陈永增房地产份额转让的代理人在与买受人刘保生、靳荣欣签订房地产转让协议时，未通知陈永增签字。陈永增对该转让事实予以否认，各方亦未提供证据证明陈永增收到了65万元的份额转让款，该转让合同并未履行。同时，陈永增在2009年12月16日将其房地产契约上签字卖与张金成，其以其行为否认了将其份额转让给刘保生、靳荣欣的事实。二、转让主体不符合约定的转让条件。本案房地产的转让其他共有人张芝威、陈永增以其诉讼等行为表示不予配合协助办理该不动产的权属变更登记手续，说明没有达到一致同意的转让条件。杨风明与刘保力、刘保生、靳荣欣签订的房地产股份转让合同无效。杨风明与刘保力、刘保生、靳荣欣于2013年4月6日签订转让合同，处分案涉房产，但因刘保力、刘保生、靳荣欣无权处分，其他权利人、共有人不予追认，该买卖协议无效。张金成的诉讼请求不能成立。因2009年12月16日、12月20日的买卖协议无效，不存在支付违约金问题。同时，本案属无权处分，也不存在过户问题。故关于张金成继续履行合同，办理过户手续等请求不能成立，不予支持。杨风明的诉讼请求不能成立。根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记生效，未经登记，不发生效力。杨风明虽然持有涉案不动产的土地使用权证、房屋所有权证及部分共有权证，涉案不动产属于五人共有，而非区分所有，对该共有财产的处分，其权利必须由全体共有人共同行使，而非由部分共有人按份额对共有之物行使权利。故关于杨风明确认涉案不动产属刘保力、刘保生、靳荣欣的75%土地使用权、房屋所有权真实合法的请求不能成立。同时，鉴于转让合同无效，杨风明请求确认合同有效，办理房地产过户，理由不能成立。其请求均不予支持。对张金成、杨风明的诉讼请求均予以驳回。张芝威与刘保力、刘保生、靳荣欣处分案涉房地产均属无权处分，致涉案合同无法继续履行，不能实现权属变更登记手续。在合同无法继续履行，各自请求无法实现的情况下，经原审法院释明，张金成与第三人杨风明均不同意变更诉讼请求，故对张金成与杨风明的请求，均予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、驳回张金成的诉讼请求；二、驳回杨风明的诉讼请求。案件受理费82900元，由张金成负担31200元，由杨风明负担51700元。本院经审理，除“该转让协议签订当天，刘保生向刘保力支付了房地产转让定金15万元，刘保生又于2008年12月9日向刘保力支付房地产股份转让款50万元”外，对原审查明的其他事实予以确认。另查明：2010年9月3日刘保力、刘保生、靳荣欣向河南省焦作市中级人民法院提起诉讼，该案张芝威为被告、陈永增为第三人，刘保力三人请求对案涉房屋进行分割、判令张芝威给付租金24.8万元。河南省焦作市中级人民法院经审理作出（2010）焦民一初字第9号民事判决，该判决关于刘保力、刘保生、靳荣欣诉称部分载明“……2008年11月18日，第三人陈永增将本人享有的房地产股份全部转让给了原告靳荣欣和刘保生，并签订了协议，靳荣欣、刘保生亦按协议支付了陈永增全部价款。”该判决关于刘保力、刘保生、靳荣欣举证部分载明“……四、2008年11月10日陈永增委托刘保力在河南武陟房地产转让代理人委托书一份。证明陈永增委托刘保力转让自已的房产。五、2008年11月18日陈永增、刘保力与刘保生、靳荣欣签订的房地产股份转让协议书，证明刘保生、靳荣欣已经购买了陈永增名下的房产。”该判决关于当事人出庭部分载明刘保力到庭参加了诉讼。本院认为，一、关于刘保力、刘保生、靳荣欣是否已取得陈永增25%不动产份额的问题。1、陈永增、刘保力、张芝威、刘保生、靳荣欣对案涉不动产系按份共有关系，各个按份共有人所享有的份额，是各共有人对于案涉房屋所有权、土地使用权的比例，其性质为所有权、使用权，属于物权。除签订转让协议外，案涉不动产物权的变更、转让须以依法登记为条件，登记后才能发生法律效力，然而陈永增享有的25%不动产份额至今仍登记在其名下，因此，刘保力、刘保生、靳荣欣未取得陈永增25%的不动产份额，该三人仅享有登记在各自名下的共计50%不动产份额。2、关于2008.11.18转让协议的效力问题。2008年11月10日陈永增向刘保力出具委托书，委托刘保力转让其25%房产份额，转让价格65万元，委托期限为2008年底。经司法鉴定该委托书上陈永增的签名系真实，因此，陈永增与刘保力之间系委托代理关系。2008年11月18日刘保力以陈永增名义与刘保生、靳荣欣签订的转让协议，其价款、时间均未超出委托范围，该协议内容亦无违反法律、行政法规强制性规定的情形，该转让协议有效，对陈永增有约束力。3、陈永增以委托书载明“在转让签字时本人愿意配合签字”，而其未在2008.11.18转让协议上签字为由主张该协议无效。但是委托书上载明的“转让签字时本人愿意配合签字”，亦可解释为陈永增对其愿意在签订转让协议或不动产管理部门办理变更登记时予以配合签字的表态，而不能得出转让协议必须经陈永增本人签字才可生效或有效的意思表示。因此，2008.11.18转让协议是否有陈永增签字，不影响该协议的生效、效力。此外，陈永增以其未收到转让价款65万元为由主张该协议无效，但转让价款的支付仅是合同的履行问题，亦不影响合同的效力。故，对于陈永增的该两项主张本院不予支持。4、刘保力以2008.11.18转让协议系2013年为针对张金成主张权利而与刘保生、靳荣欣形成的虚假协议。但是根据河南省焦作市中级人民法院（2010）焦民一初字第9号民事判决内容，刘保力、刘保生、靳荣欣在2010年该案诉讼中已提交委托书、2008.11.18转让协议，与刘保力在本案二审中的主张相矛盾，因此，对刘保力的该项主张本院不予支持。5、关于2008.11.18转让协议是否已履行的问题。刘保力、陈永增与刘保生对65万元转让款是否交付存在争议，如前文所述，陈永增享有的25%不动产份额系物权，虽然2008.11.18转让协议有效，但是在未办理变更登记的情形下，刘保生、靳荣欣仅享有合同债权，仍不能取得该物权，因此，虽然各方当事人对2008.11.18转让协议是否履行存在争议，但对于本案认定刘保生、靳荣欣是否取得陈永增25%份额并无影响，故，本院对于2008.11.18转让协议是否已履行的问题不予评判。因2008.11.18转让协议产生的刘保力、陈永增、刘保生、靳荣欣之间的合同债权债务问题，该合同当事人可另行主张。二、关于2013.4.6转让协议的效力问题。1、关于该转让协议转让标的物的问题。根据该协议的名称“房地产股份转让协议”以及内容“刘保力、刘保生、靳荣欣将房屋所有权、土地权的股份转让给杨风明，房地产股份转让价款570万元等”，刘保力、刘保生、靳荣欣转让的是三人持有的75%案涉不动产物权份额，而非将陈永增、刘保力、张芝威、刘保生、靳荣欣共有的不动产整体转让，因此，该转让行为不受陈永增五人签订的2008.11.9协议约束，亦不适用《中华人民共和国物权法》第九十七条关于共有人处分不动产的规定，应当适用《中华人民共和国物权法》第一百零一条关于按份共有人转让不动产份额的规定，即“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。原审对2013.4.6转让协议转让标的认定错误，并错误适用《中华人民共和国物权法》第九十七条，对此，本院予以纠正。2、如前文所述，刘保生、靳荣欣未取得陈永增25%的不动产份额，刘保力、刘保生、靳荣欣三人对案涉不动产只享有50%的份额，该三人对其享有的50%不动产份额的转让系有权处分，处分行为有效。对于陈永增25%份额的转让系无权处分。3、《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以上规定体现了不动产物权变动的原因与结果的区分原则，2013.4.6转让协议是物权变动的原因行为，刘保力、刘保生、靳荣欣在缔约时对陈永增25%不动产份额没有所有权，但并不影响作为原因行为的转让协议的效力，影响的是刘保力、刘保生、靳荣欣能否履行合同以及能否发生所有权转移的物权变动结果。因此，在无处权分不影响2013.4.6转让协议效力的情形下，该协议既无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，亦不存在侵犯其他共有人优先购买权的情形，2013.4.6转让协议应为有效。三、关于办理过户登记的问题。1、根据2013.4.6转让协议，刘保力、刘保生、靳荣欣有配合杨风明办理变更登记的合同义务。刘保力、刘保生、靳荣欣享有50%份额无争议，该三人应当配合杨风明办理该部分物权的变更登记。2、如前文所述，刘保力、刘保生、靳荣欣不享有陈永增25%的不动产份额，虽然根据不动产物权变动的原因与结果的区分原则，该无权处分行为不影响转让协议的效力，但是因刘保力、刘保生、靳荣欣嗣后仍未取得陈永增25%不动产份额，致使刘保力、刘保生、靳荣欣不能履行配合办理该部分物权变更登记的合同义务，亦不能发生所有权转移的物权变动结果，因此，杨风明要求刘保力、刘保生、靳荣欣配合办理该25%份额变更登记的主张不能成立，本院不予支持。因刘保力、刘保生、靳荣欣未取得陈永增25%的份额致使该部分物权不能转移，杨风明可据此另行向刘保力、刘保生、靳荣欣主张权利。综上，原审认定部分事实有误，适用法律错误，杨风明的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初97号民事判决第一项；二、撤销河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初97号民事判决第二项；三、确认刘保力、刘保生、靳荣欣对河南省武陟县武国用（2003）第1158号土地使用权证记载的土地使用权以及武房房权证龙字第**房所有权证记载的房屋所有权享有50%份额；四、确认2013年4月6日杨风明与刘保生、刘保力、靳荣欣签订的《房地产股份转让合同》有效；五、自本判决生效之日起三个月内，刘保生、刘保力、靳荣欣配合杨风明办理位于河南省武陟县武国用（2003）第1158号土地使用权证记载的土地使用权的50%份额的变更登记以及武房房房权证龙字第**所有权证记载的房屋所有权的50%份额的变更登记；六、驳回杨风明的其他诉讼请求。一审案件受理费82900元，张金成负担31200元，刘保力、刘保生、靳荣欣负担34467元，杨风明负担17233元，二审案件受理费51700元，刘保力、刘保生、靳荣欣负担34467元，杨风明负担17233元。本判决为终审判决。审判长  李慧娟审判员  陈红云审判员  金 悦二〇二〇年九月二十七日法官助理孙印书记员朱韶冬