广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1063号 上诉人(原审被告、反诉原告)：上思永福置业有限公司。住所：广西上思县思阳镇龙江半岛东街R9-3-103。统一社会信用代码914506215859885003。 法定代表人：韦伟和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄乃千，广西南港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林傲，男，1981年5月5日出生，壮族，住广西上思县。 委托代理人：黎善基，广西心田律师事务所律师。 委托代理人：黄志德，广西心田律师事务所律师。 上诉人上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）因与被上诉人林傲商品房销售合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2020）桂0621民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人永福公司的委托诉讼代理人黄乃千，被上诉人林傲的委托诉讼代理人黎善基、黄志德到庭接受询问。本案现已审理终结。 上诉人永福公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判永福公司不需要返还林傲购房贷款289000元及利息；二、本案一、二审全部诉讼费用由林傲承担。主要事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707)及《个人购房借款/担保合同》（合同编号：45020120140048013)均合法有效，对合同各方均有法律约束力。生效的(2019)桂0621民初401号民事判决及(2019)桂0621民初598号民事判决均认定违约主体系林傲，因林傲违约导致上述合同被解除，林傲应按照合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707)补充协议第八条约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担责任代买受人还贷的情况下：1.双方解约，买受人按购款总额的10%支付违约金；2.买受人立即清偿所有银行欠款，办理解除抵押手续，并将合同标的交给出卖人”。该条明确了林傲未向银行偿还贷款本息的违约责任。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，购房贷款应当由永福公司返还担保权人即中国农业银行上思县支行（以下简称农行上思县支行）。购房贷款的债权人系金融机构，因担保借款合同已部分履行，购房贷款的金额逐年减少，即使返还金融机构，也是按照实际未履行的金额返还。永福公司因（2019)桂0621民初598号民事判决已于2020年6月28日被强制执行偿还农行上思县支行250426.17元，如果再判决永福公司返还林傲289000元，意味着永福公司要再支付一次购房贷款。因此，一审判决永福公司向林傲返还购房贷款289000元没有事实和法律依据。 被上诉人林傲辩称，一、永福公司上诉的第一点理由与本案无关。二、一审判决永福公司向林傲返还购房贷款289000元及利息有事实和法律依据。1、涉案289000元的贷款经林傲授权银行转给永福公司，该笔贷款属于林傲个人的购房款，且经(2019)桂0621民初598号民事判决林傲偿还银行的该笔贷款及利息，因此，林傲有权向永福公司追偿该笔购房款及利息去偿还银行。防城港市中级人民法院在(2020)桂06民终113号民事判决书中向林傲释明其可以另行起诉，以保护自己的合法权益。显然是指可以起诉永福公司返还289000元及利息，这也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定的立法本意。2、《商品房买卖合同》、及《个人购房借款/担保合同》均被解除后，涉案商品房已返还永福公司。如果仍由永福公司占有已收受的购房贷款及林傲的购房预付款，明显不公。至于还应支付利息，也是从公平原则考虑，因为永福公司占有购房贷款及购房预付款后，必然会造成银行及林傲利息的损失。三、永福公司上诉称因(2019)桂0621民初598号民事判决于2020年6月28日被强制执行偿还农行上思县支行250426.17元。请二审法院查明是否属实，如有亦不能否定一审判决的合法有效性，这仅是法院对永福公司先予执行，可以在以后的执行中进行冲抵。四、一审判决林傲偿还永福公司代付银行的按揭贷款74205.41元。但该74205.41元中有20111.56元的本金(其中本金约9000元尚待银行确认)，已包含在(2019)桂0621民初598号民事判决书中判决林傲应偿还银行的247042.95元中了。如再判决林傲偿还此20111.56元中的本金约9000元，属于重复偿还。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 林傲向一审法院起诉请求：一、永福公司返还林傲购房贷款289000元；二、永福公司支付林傲289000元购房贷款的利息96092.5元[从2014年8月28日计至2020年3月13日，按年利率6%计算；2020年3月14日起的利息以385092.5元为基数（本金289000元加利息96092.5元）按年利率6%计算至付清为止]；三、永福公司负担本案的一切诉讼费用。 永福公司向一审法院反诉请求：一、林傲赔偿永福公司代为支付的银行按揭贷款74205.41元；二、本案本诉和反诉的诉讼费用由林傲承担。 一审法院认定事实：2014年3月21日，林傲作为买受人与永福公司作为出卖人签订《商房买卖合同》（合同编号YF2-707)及《〈商品房买卖合同>补充协议》，约定林傲向永福公司购买位于上思县，房屋建筑面积124.91平方米，房屋单价3312元/平方米，总价款413702元。2014年3月21日，林傲交付永福公司2-707号房定金20000元以及首付款104702元。至此，林傲已完全支付永福公司首付款124702元。2014年3月28日，涉案房屋在上思县房地产管理所进行了商品房买卖合同登记备案（登记编号：201403280006)。2014年7月1日，林傲、永福公司与农行上思县支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定林傲向农行上思县支行借款289000元，用于购买涉案房屋，该笔贷款直接转入永福公司在农行上思县支行处开设的账号为20×××56的账户；林傲将涉案房屋作为抵押担保，永福公司承担连带保证责任;贷款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。2014年8月28日，农行上思县支行将购房按揭贷款289000元转入永福公司在农行上思县支行处开设的账号为20×××56的账户。至此，林傲已经支付永福公司涉案房屋总价款413702元完毕。2019年5月8日，永福公司向一审法院起诉请求：一、解除林傲与永福公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、永福公司支付林傲逾期交房违约金9536.13元；三、永福公司退还林傲已付的房款及有关费用190722.64元（其中首付款124702元，供房贷款58000.11元，有关税费、手续费等费用8020.53元)；四、永福公司在判决生效十日内协助林傲办理涉案房屋的注销合同登记备案手续；五、永福公司与农行上思县支行在判决生效十日内协助林傲办理解除涉案房屋抵押预告登记手续。一审法院于2019年8月8日作出（2019)桂0621民初401号民事判决：一、解除林傲与永福公司于2014年3月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707)及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，林傲支付永福公司合同解除违约金30000元并协助永福公司办理注销位于广西上思县的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201403280006)手续；二、永福公司返还林傲已支付的购房款124702元并支付逾期交房违约金8274.04元；三、驳回林傲和永福公司的其他诉讼请求。2019年7月10日，农行上思县支行将林傲、永福公司作为被告起诉至法院，要求：一、林傲偿还贷款本金249639.11元及利息2238.73元(利息从2014年8月28日至2019年5月15日止，以后利息按合同编号45020120140048013计算）；二、永福公司对林傲尚欠贷款本息承担连带偿还责任；三、解除《个人购房担保借款合同》；四、农行上思县支行对林傲的抵押物享有优先受偿权。一审法院于2019年9月26日作出（2019)桂0621民初598号民事判决：一、解除林傲、永福公司与农行上思县支行签订的《个人购房担保借款合同》；二、林傲偿还农行上思县支行贷款本金247042.95元及利息2215.34元（利息计算方式：利息暂计至2019年7月30日；2019年7月31日至还清本案借款之日止的利息按合同编号45020120140048013计算）；三、永福公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回农行上思县支行的其他诉讼请求。林傲对该判决不服，向防城港市中级人民法院提起上诉，防城港市中级人民法院维持原判。至本案开庭审理之日，林傲林傲尚未偿还农行上思支行的贷款本金247042.95元及利息，自2014年9月28日起至2020年2月28日，永福公司承担连带保证责任，替林傲偿还部分贷款。2016年3月31日，永福公司代林傲偿还贷款10513.29元；2017年6月29日，永福公司代林傲偿还贷款1982.81元、1433.80元、2009.98元、1996.61元；2017年11月28日，永福公司代林傲偿还贷款4060.47元、2009.53元、1996.17元、1982.81元；2018年3月20日，永福公司代林傲偿还贷款6015.23元；2018年6月20日，永福公司代林傲偿还贷款6018.35元；2018年9月17日，永福公司代林傲偿还贷款6014.78元；2019年3月22日，永福公司代林傲偿还贷款8059.82元；2019年6月27日，永福公司代林傲偿还贷款6027.69元；2019年9月29日，永福公司代林傲偿还贷款8013.62元；2020年2月28日，永福公司代林傲偿还贷款6070.45元。至此，永福公司共计代林傲偿还贷款74205.41元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，永福公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在（2019)桂0621民初401号案件中，法院已经判决永福公司返还林傲已支付的购房款124702元。关于贷款289000元的返还问题，永福公司辩称应返还给农行上思县支行，但在（2019)桂0621民初598号案件中，法院已经判决购房贷款由林傲偿还农行上思县支行，故永福公司收受的购房贷款应返还给林傲。林傲诉请永福公司返还购房贷款289000元和利息，符合法律规定，予以支持。 关于利息的计算方式。林傲、永福公司与农行上思县支行在2014年7月1日签订《个人购房担保借款合同》第二十六条约定：“借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基础利率为基础上浮百分之壹拾后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率从借款发放之曰起至次月的借款发放日的对应日为一个月，以此类推；如无借款发放日的对应曰，则为次月最后一天。”虽然《个人购房担保借款合同》已经解除，但林傲在偿还农行上思县支行贷款时以《个人购房担保借款合同》约定的利率计算利息，故永福公司支付林傲购房贷款利息应可参照该约定计算，从《个人购房担保借款合同》签订之日起计算利息。中国人民银行同期同档次人民币贷款基础利率未超过年利率6%,故本案的利息计算方式为：以289000元为基数，从2014年8月28日起至债务清偿之日止，按编号为45020120140048013《个人购房担保借款合同》计算。 关于永福公司诉请林傲偿还其代为支付的银行按揭贷款74205.41元的问题。永福公司以担保人身份为林傲向农行上思县支行代偿贷款74205.41元，事实清楚。永福公司为支持自己的诉讼请求，向一审法院提交了相关证据，并经当庭出示，林傲亦予以认可。永福公司已承担保证责任，有权在法律规定的范围内向林傲追偿。林傲辩称，永福公司在代林傲支付的银行按揭贷款74205.41元中有20111.56元是在（2019)桂0621民初598号案件立案后产生的，（2019)桂0621民初598号案件并未将此款项认定为已偿还银行的贷款，还未在判决中扣减该笔款项，故该笔款项应另行起诉审理。一审法院认为，对于永福公司代林傲支付银行的按揭贷款，虽然有54093.65元在(2019)桂0621民初401号案件事实认定中予以认定，但尚未作出处理。现永福公司要求林傲一起偿还54093.65元和20111.56元，理由正当，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决：一、永福公司返还林傲购房贷款289000元及利息（利息计算方式为：以289000元为基数，从2014年8月28日起至债务清偿之日止，按编号为45020120140048013《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的约定计付）；二、林傲偿还永福公司代付银行的按揭贷款74205.41元；三、驳回林傲的其他诉讼请求。本诉案件受理费3538元（林傲已预交），由永福公司负担；反诉案件受理费828元（永福公司已预交），由林傲负担。 本院二审期间，上诉人永福公司向本院提交证据：执行通知书、中国农业银行业务回单，证明一审法院已经执行永福公司250426.17元，（2019）桂0621民初598号案件已经执行终结。被上诉人林傲无证据提交。经质证，被上诉人林傲对永福公司提交的证据认为，是否有该笔执行款项由法院查明，如有亦不能否定一审判决的合法有效性，这仅是法院对永福公司先予执行，可以在以后的执行中进行冲抵。本院认为，永福公司提交的证据具有真实性、合法性及关联性，予以采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，一审法院在强制执行（2019）桂0621民初598号民事判决过程中，永福公司于2020年6月28日履行了250426.17元的债务。 本院认为，一审判决林傲偿还永福公司代付银行的按揭贷款74205.41元后，林傲对此未提出上诉，本院予以维持。 关于一审判决永福公司返还林傲购房贷款289000元及利息有无事实和法律依据的问题。一审法院于2019年9月26日作出的（2019)桂0621民初598号民事判决认定林傲未按照约定按时足额偿还借款以及永福公司对涉案的《个人购房担保借款合同》提供阶段性连带保证，据此判决林傲偿还农行上思县支行贷款本金247042.95元及利息，永福公司对247042.95元及利息承担连带清偿责任。该判决生效后，永福公司于2020年6月28日履行了250426.17元的债务。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，永福公司可就其履行的250426.17元债务向林傲追偿。又因双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707)已解除，根据法律规定，永福公司应将其收取的289000元购房贷款返还林傲，故在扣除250426.17元后，永福公司还应返还林傲38573.83元购房贷款。关于购房贷款的利息问题。因林傲在履行其与农行上思县支行签订的《个人购房担保借款合同》过程中未依约按时足额偿还借款，构成违约，并非因永福公司的过错造成林傲违约，因此，基于《个人购房担保借款合同》以及因林傲违约所产生的利息不应由永福公司承担。综上，永福公司还应返还林傲购房贷款38573.83元，一审判决永福公司返还林傲购房贷款289000元及利息错误，本院予以纠正。 综上所述，永福公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持上思县人民法院（2020）桂0621民初277号民事判决第二项； 二、撤销上思县人民法院（2020）桂0621民初277号民事判决第三项； 三、变更上思县人民法院（2020）桂0621民初277号民事判决第一项为：上诉人上思永福置业有限公司返还被上诉人林傲购房贷款38573.83元； 四、驳回被上诉人林傲的其他诉讼请求。 以上债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审本诉案件受理费3538元（被上诉人林傲已预交），由上诉人上思永福置业有限公司负担2655.16元，被上诉人林傲负担882.84元；一审反诉案件受理费828元（上诉人上思永福置业有限公司已预交），由被上诉人林傲负担。二审案件受理费7076元（上诉人上思永福置业有限公司已预交），由上诉人上思永福置业有限公司负担708.79元，被上诉人林傲6367.21元。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  李丽莉 审 判 员  李启宁 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  蔡澄莎 书 记 员  廖 兰