重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4614号上诉人（原审原告）：朱菁华，男，汉族，1964年1月11日出生，住重庆市渝**。上诉人（原审原告）：朱天文，男，汉族，1965年3月8日出生，住重庆市垫江县。上诉人（原审原告）：朱天平，男，汉族，1969年5月19日出生，住重庆市垫江县。上诉人（原审原告）：朱天琼，女，汉族，1962年3月6日出生，住重庆市垫江县。上诉人（原审原告）：朱天安，男，汉族，1973年5月17日出生，住重庆市垫江县。四上诉人共同委托诉讼代理人：朱菁华，男，身份信息同上，系兄弟姐妹。上诉人（原审被告）：钱宁，男，汉族，1970年9月17日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：孙先嘉，重庆市酉阳桃花源法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈荣华，男，1976年3月13日出生，土家族。上诉人（原审被告）：秦果云，女，汉族，1977年1月26日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：孙先嘉，重庆市酉阳桃花源法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈荣华，男，1976年3月13日出生，土家族。上诉人朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安因与上诉人钱宁、秦果云房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初27581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月23日进行了询问。上诉人朱菁华（亦系朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安的共委托诉讼代理人），被上诉人钱宁、秦果云的共同委托诉讼代孙先嘉、陈荣华到庭参与诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安上诉请求：1．撤销一审判决第四项，改判由钱宁、秦果云支付违约金60880元；2．本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：双方签订的租赁合同约定的租期为5年，上诉人基于此才同意钱宁、秦果云的要求将房屋进行了精装修，现被上诉人实际租赁尚不足两年不再支付租金和其他费用。钱宁、秦果云的违约行为给上诉人造成了巨大的经济损失，包括装修损失、预期租金损失、寻租期租金损失。钱宁、秦果云违约给上诉人造成的损失，上诉人主张的违约金60880元应得到全额支持。钱宁、秦果云辩称，对于上诉人主张的违约金，在我方的上诉理由中说明，应支持我方的上诉理由。上诉人钱宁、秦果云上诉请求：1．撤销一审判决第三项，驳回对方的诉讼请求；2．撤销一审判决第四项，2019年9月29日前按合同约定依法结算，2019年9月29日以后的租金和违约金的请求应予驳回；3．撤销对保全费的请求；4．驳回对秦果云的诉讼请求。事实及理由：1．合同之债应在合同生效之日止合同解除之时全部结算。合同解除后，合同约定范围以外的债权债务不能按合同结算；2．合同解除之后占用房屋形成的是侵权之债，被上诉人要求主张这部分只能另案主张。3.2019年9月29日以后占用房屋的损失不能按照合同约定的租金进行计算，更不能主张违约金和适用违约金的计算方法。本案解除合同的主要原因是，租金远高于上诉人承受的租金范围，无法经营，且房屋存在瑕疵，合同解除后被上诉人主张违约金没有合同依据和法律依据。4．保全费不应再诉讼中解决，应当通过执行程序解决。5．秦果云不是适格当事人，钱宁的代签行为未经秦果云授权，属于无效代理，秦果云不是适格的当事人，不承担合同的权利义务。朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安辩称，上诉人的上诉理由不符合事实，也未举证证明，应驳回上诉人的诉讼请求。朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安向一审法院提出诉讼请求：1．判令租赁合同自判决生效之日解除；2．二被告按合同约定的租金标准共同支付2019年7月1日至交房之日的未付租金；3．二被告共同支付逾期租金损失53595.72元；4．二被告共同支付合同违约金60880元；5．二被告共同支付物管费23527.4元、水电费1845.75元；6．二被告共同支付房屋设施设备损坏赔偿费及恢复拆除、搬迁费，具体包括损坏的灯带费用1700元、二楼地上花园拆除并恢复原状费用1000元、搬迁及垃圾清理费1500元；诉讼费、保全费、执行费由被告负担。一审法院认定事实：2017年6月5日，朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安（出租方、甲方）与钱宁、秦果云（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》，第1条约定：租赁房屋位于重庆市北部新区，房屋建筑面积154.43平方米（隔楼后308.43平方米），房屋结构为框架结构，房屋间数为3间；第2条约定：租期自2016年9月1日至2021年8月31日；第3条约定：租赁房屋首年租金为建筑面积（隔楼前购房合同面积）每月每平方米100元，年租金为180000元，第二年租金比上年年租金上浮6%，即第一年180000元，第二年190800元，第三年202248元，第四年214382.88元，第五年227245.88元；第4条约定：租金按月支付，乙方于上月15日以前支付下月租金；第6.1条约定：甲方应于2016年9月1日将房屋按约定条件交付乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；第6.2条约定：租赁期满或合同解除后15个工作日内，乙方返还租赁房屋及其附属设施。甲方收房时应进行验收，有异议当场提出，双方验收后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，移交房屋钥匙，并结清各自应承担的费用；第7.1条约定：租赁期内甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；第8.2条约定：租赁期满乙方需续租房屋，应提前90天通知甲方，经双方协商重新签订合同，若甲方不继续出租该房屋需提前90天通知乙方，若乙方续租，在同等条件下享有优先承租权；第9.1条约定：乙方须按时支付租金，并交保证金30000元，支付租金逾期60天甲方有权解除合同；第9.2条约定：乙方保证承租5年，并交装修保证金50000元，甲方按照乙方对房屋使用要求隔离房间，安装空调，地面贴砖或安装木地板，墙面刮白或刷涂料，其他涉及乙方自行经营特殊需要的装修及设施由乙方负责；第9.3条约定：保证金租赁期内不计利息，租赁期满甲方如数退还乙方，如乙方不按时支付租金解除合同或租赁未满退租，甲方不退还乙方装修保证金；第10.2条约定：乙方违约第9条保证金条款遵照执行外，另按年租金的30%向甲方支付违约金。合同尾部乙方签字处为：钱宁，秦果云由钱宁代。合同附件移交清单显示案涉房屋内包括空调、灯具等设施设备，装修状况为精装。移交清单记载：移交物品包括价值1700元的灯带等。移交清单后附协议约定：1．乙方在租用期间室内电器（人为损坏除外）在保修期内的甲方协助乙方进行维修，超过保修期由乙方自行购买更换或维修。租赁期满后乙方交房给甲方时须保证室内各项设施及电器的完好，甲方验收合格后退回乙方押金；2．乙方在租用期间物业管理费暂随房租一道缴纳给甲方，待甲方与物管就过道拆除隔楼和外墙玻璃水泥砂浆清除问题解决后直接在物管缴纳。每月水电费直接在物管缴纳。合同签订当日，钱宁支付了装修保证金50000元，租金保证金30000元。第一次庭审时，双方均认可案涉房屋以装修状态交付，至于装修的程度，钱宁、秦果云陈述是按照出租方与前租户约定的程度，故所有保证金均应抵扣欠付租金；出租方则陈述出租方将房屋出租给前租户即黄锦红、杨正英、黄世伟时，按照黄锦红等人的要求对案涉房屋进行了装修，钱宁、秦果云接手房屋后出租方虽未按照钱宁、秦果云的要求重新装修房屋，但因钱宁、秦果云是承接的前租户的，应该接手所有权利义务，故根据合同约定租金保证金30000元抵扣租金后若有剩余可予以退还，装修保证金50000元因违约而不予退还，为此朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安举示了与黄锦红、杨正英、黄世伟于2016年6月8日的房屋租赁合同，该合同约定内容与前述合同内容一致。截止2019年9月4日，钱宁、秦果云支付完毕了2019年6月及之前的租金，尚余3146元。朱菁华与钱宁的短信记录如下：2019年8月30日，朱菁华短信告知“你一再二再违约，9月1日我们通知物管停水停电，并起诉追究违约责任”。2019年9月22日，朱菁华短信告知“你若在本月底不付清租金，我们再次通知你解除合同，并在10月8日起诉追究违约责任”。2019年9月23日，朱菁华短信告知“今天到你公司正式向秦果云通知，本月底不付清租金，我们在2019年10月8日通过法院起诉，并收回房屋另行出租，违约产生的经济责任由钱宁、秦果云负责”。2019年9月29日，朱菁华短信告知“钱宁、秦果云：你们租用我方写字楼已经连续四个月未交房租，物业管理费一直未交，两项费用合计达10多万元。期间我方多次通过短信、微信等通知无果，根据租赁合同第9条、第10条我方决定解除合同，并起诉追究违约责任，房租的租金计算至交回房屋的时间，请按《房屋租赁室内设施移交清单》完善或修复所有装修及设施，在2019年10月7日移交房屋”。钱宁回复“这个月都打款2万，怎么能说连续4个月”。2019年10月2日，朱菁华短信告知“物管多次找我索取你们的个人信息我一直未给，现在物管要起诉我，并停水停电，你们不付款已经无继续经营，我也是被迫要起诉”。2019年11月20日，朱菁华短信告知“告诉你，你永远就跑不了”；钱宁回复“我跑什么”；朱菁华回复“偷偷摸摸把东西搬走干什么”。2019年12月4日，钱宁短信回复“我才回来，看到了”。朱菁华与秦果云的短信记录如下：2019年9月29日，朱菁华短信告知“钱宁、秦果云：你们租用我方写字楼已经连续四个月未交房租，物业管理费一直未交，两项费用合计达10多万元。期间我方多次通过短信、微信等通知无果，根据租赁合同第9条、第10条我方决定解除合同，并起诉追究违约责任，房租的租金计算至交回房屋的时间，请按《房屋租赁室内设施移交清单》完善或修复所有装修及设施，在2019年10月7日移交房屋”。钱宁与朱均（朱菁华侄儿）的微信记录如下：2018年12月31日，钱宁询问“你们现在要卖这个写字楼……已经有代理公司来看房子了”，朱均回复“现在还没打算卖……可能是我叔叫人来看的……没听到大家商量要卖，我叔可能是在评估价格”。对于物管水电费，出租方举示了缴费通知单以证明案涉房屋欠付水费201.6元，电费1349.25元，电损510.59元，物管费26393元。审理中，钱宁、秦果云认可欠付物管水电费，但对欠费金额有异议。对于物管费双方均认可物管费由钱宁、秦果云直接向物业公司缴纳，对于水电费钱宁、秦果云陈述水电费支付给出租方，出租方则予以否认。对于烟道问题，出租方举示了美悦星都整改证明以证明烟道已整改，证明乃重庆盛世桃源物业管理有限公司美悦星都服务中心出具，载明“2017年11月6日案涉房屋租户报烟道漏烟，工程部前去检查，观察几天后不漏了。2017年12月6日又报漏烟，工程部前往发现租户未开门，后继续跟踪排查，工程部每层楼检查，未发现漏烟情况，上报总公司后，总公司派专业人员检查并于2018年3月20日处理该事件，18楼天台烟道顶部恢复排烟正常”。钱宁、秦果云对此不予认可，认为反而证明案涉房屋存在漏烟事实，另其还举示了2019年4月20日的短信记录（钱宁与朱菁华）以证明2019年4月案涉房屋仍存在漏烟，短信记录中钱宁表示“物管，你要协调，上次的损失要给我一个合理交代！房子的气味也要有一个说法……房子也是您自己的，油烟味问题一直困扰”，朱菁华回复“把意见转告物管……你可以把漏烟的孔堵了”。对于房屋现状，双方认可现案涉房屋内还有钱宁、秦果云的物品。至于搬离时间、状态和未予搬离的原因，1．第一次庭审时出租方举示了重庆盛世桃源物业管理有限公司美悦星都服务中心出具的证明，其上载明“钱宁、秦果云于2019年11月20日最后一次搬走所有经营产品及有关物品后，一直关门未营业，也无人员进出”，出租方陈述2019年11月20日物业通知钱宁、秦果云将物品搬离，遂前往案涉房屋，由于房子被锁住，不清楚里面的具体情况，钱宁、秦果云从未通知交接钥匙。钱宁、秦果云不认可于2019年11月20日搬离，其陈述在出租方通知解除合同后即未营业了，并通知出租方交接，出租方不同意搬离，钱宁、秦果云现搬走了部分小物品，至于遗留于案涉房屋内的美容床、沙发等大型物品钱宁、秦果云仍然需要，钥匙曾交还给出租方，但出租方拒绝接受。2．第一次庭审结束后，钱宁、秦果云曾前往搬离物品，因物业费等问题未予搬离，为此钱宁、秦果云举示了案件接报回执、视频等予以证明，案件接报回执记载2019年12月21日、2020年4月5日，秦果云报警称其准备搬离案涉房屋内的物品，因未交物业费，物业工作人员不准搬离，民警现场联系朱菁华，朱菁华让秦果云交物业费，秦果云拒绝，遂引发纠纷，民警建议双方走司法途径。出租方则表示已告知钱宁、秦果云缴清费用、恢复原状等，钱宁、秦果云未予办理，为此出租方亦举示了短信记录、尽快移交租赁房屋的函等予以证明。短信记录（2019年12月20日至2019年12月21日）记载：朱菁华表示“楼下很宽，先把二楼的东西往一楼搬，将上面新增桶、洗头等设施拆除，恢复原状……接物管通知，你们正在搬东西，物管要求你们付清水电、物管费并办理出门手续”，秦果云表示“今天下午去搬东西，看明天把钥匙交给你？你要来一起看着我搬还是我自搬了交钥匙给你就是……我要一样样搬，你回头来要我全部搬出去放哪？东西多了我也不好搬……我搬完弄好就给你打电话收房子，交钥匙……东西是我的，你要我清理了才能交给你？不清理怎么给你交房子？我们现在正在起诉中该交的费用我会交！不搬走那我就不管了？东西我也不搬了？钥匙你来收我放在前台”；短信记录（2020年3月25日至2020年4月5日）记载：朱菁华表示“再次通知尽快拆除房屋内新增加的地面……把你们自己所有的物品搬出租赁房屋外，在2020年4月8日前双方约定时间交接房屋……物管不准搬，你直接与物管联系，你要把所有物品搬出租赁房屋外，并将地面、墙面恢复原状，维修好灯具、空调、门柜等物品，随时弄好随时交接”；秦果云表示“来搬东西保安不让搬？让我怎么处理？物业和房东一起告的，让我怎么搬……房子已经恢复了，看什么时候来验收了我可以搬东西？”对于第五项诉讼请求，出租方表示乃是依据交接清单的价格确定的灯带价格，现并未代为恢复原状、搬迁并清理案涉房屋。钱宁、秦果云则表示灯带系正常使用的自然损耗，现案涉房屋已经恢复原状，至于搬迁和垃圾清理费钱宁、秦果云可自行处理。另查明：钱宁、秦果云于2019年11月6日登记离婚，离婚协议约定位于案涉房屋的公司所产生的一切债务由钱宁承担。一审审理中，出租方陈述，1．诉讼请求中的逾期租金损失的依据是合同第8.2条，因钱宁、秦果云未交房，出租方另行寻租需要一定时间；2．违约金是依据合同第10.2条约定，针对的是钱宁、秦果云未按期缴纳租金以及给出租方造成的装修违约损失；3．第二项诉讼请求即房屋的使用对价。一审法院认为，双方签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应依照合同履行义务。根据租赁合同约定，钱宁、秦果云逾期支付租金超过60日，出租方即有权解除合同。2019年9月29日出租方向钱宁、秦果云发函表示决定解除合同，因此时钱宁、秦果云存在逾期支付租金超过60日的行为，出租方享有解除权，解除租赁合同的意思表示亦送达钱宁、秦果云，故租赁合同已于2019年9月29日解除。出租方要求钱宁、秦果云支付逾期支付租金损失，审理中其明确该项诉讼请求实为寻租期损失。因本案中出租方并未举示证据证明已实际产生该损失，且该损失系因钱宁、秦果云违约导致，故一审法院对此项诉讼请求不予支持。对于违约金及使用房屋的对价，出租方称系依据合同第10.2条约定，针对钱宁、秦果云逾期支付租金及装修违约的行为，钱宁、秦果云辩称违约金过高。对此，一审法院认为，合同第9.3条已对提前解除合同导致装修损失进行了违约金约定，合同第10.2条是针对钱宁、秦果云的其他违约行为进行的违约金约定。第一、对于装修违约损失，合同约定如钱宁、秦果云未及时支付租金解除合同，出租方有权不予退还装修保证金。现合同确因钱宁、秦果云违约提前解除合同，钱宁、秦果云应当支付装修违约金，钱宁、秦果云称违约金过高，但未举示证据，一审法院不予支持。故出租方有权不予返还装修保证金50000元。第二、使用房屋的对价，因合同于2019年9月29日解除，故2019年7月1日至2019年9月29日的租金为50978元（202248元/年÷12个月×2个月＋214382.88元/年×29天÷12个月÷30天），现出租方认可该期间钱宁、秦果云已支付了3146元，同时也认可租金保证金30000元可以抵扣欠付租金，故抵扣后该期间欠付租金为17832元（50978元-3146元-30000元）。至于此后的房屋占有使用费，因庭审中钱宁、秦果云亦认可现仍未搬离案涉房屋，也无证据证明已将房屋钥匙归还出租方，故其应当参照租金标准支付房屋占有使用费，一审法院对出租方请求判令钱宁、秦果云支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持，房屋占有使用费的计算方式为：以17865.24元/月（214382.88元/年÷12个月）为基数，从2019年9月30日计算至钱宁、秦果云返还房屋之日止。钱宁、秦果云辩称，1．房屋存在漏烟，但未举示充分证据证明漏烟程度足以影响其正常使用案涉房屋；2．出租方拒绝交接，故意扩大损失。因审理查明，钱宁、秦果云未予成功搬离的主要原因乃是欠付物业费，而物业费属于钱宁、秦果云应当承担的义务，不能以此认定出租方存在未及时减损导致损失扩大的责任。故一审法院对钱宁、秦果云的辩称意见不予采纳。第三、逾期支付租金的违约金，就本案而言，出租方依据第10.2条约定要求钱宁、秦果云承担逾期支付租金的违约金，该违约金标准明显过高，一审法院依法予以调整，根据合同约定，租金按月支付，于上月15日前支付下月租金，故2019年7月至8月的租金16854元至迟应于2019年6月15日、2019年7月15日支付，2019年9月的租金17270元至迟应于2019年8月15日支付，现钱宁、秦果云逾期支付，应当支付违约金。由于钱宁、秦果云已于2019年9月4日支付了2019年7月的部分租金3146元，2019年12月20日（即第一次庭审时）亦做出了以保证金抵扣租金的意思表示。故违约金计算方式为：以16854元为基数，从2019年6月16日计算至2019年9月4日；以13708元（16854元-3146元）为基数，从2019年9月5日计算至2019年12月20日止；以16854元为基数，从2019年7月16日计算至2019年12月20日止；以562元=16854元-（30000元-13708元）为基数，从2019年12月21日计算至付清时止；以17270元为基数，从2019年8月16日计算至付清时止；标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，上述违约金金额不得超过60880元。对于物管水电费，审理中出租方也陈述该笔费用由钱宁、秦果云直接向物业公司缴纳，现也无证据证明出租方代钱宁、秦果云支付了该笔费用，出租方无权要求钱宁、秦果云支付，故一审法院对此项诉讼请求不予支持。对于灯带损坏费、恢复原状及搬迁清理费，因现无证据证明的灯带系人为损坏，出租方也未代钱宁、秦果云支付恢复原状费用，搬迁及清理费也尚未产生，故出租方无权要求钱宁、秦果云支付上述费用，一审法院对此项诉讼请求不予支持。至于钱宁、秦果云的责任，秦果云称双方已离婚，且对债务进行了分割，债务由钱宁承担。虽租赁合同中秦果云签字为钱宁代，但签订合同时钱宁、秦果云系夫妻关系，且合同履行过程中秦果云亦支付了租金，并与出租方沟通了租赁事宜等，以其实际行为履行了租赁合同，故应认定秦果云亦系租赁合同当事人之一。故由于钱宁、秦果云均系租赁合同当事人对租赁合同从产生的债务承担共同支付责任不以钱宁、秦果云是否系夫妻为前提。故一审法院对此辩称意见不予采纳，对出租方请求判令钱宁、秦果云共同支付上述债务的诉讼请求予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十四条、第九十五条之规定，判决：“一、原告朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安与被告钱宁、秦果云签订的《房屋租赁合同》于2019年9于29日解除；二、被告钱宁、秦果云于本判决生效之日立即支付原告朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安2019年7月1日至2019年9月29日的欠付租金17832元；三、被告钱宁、秦果云于本判决生效之日立即支付原告朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安房屋占有使用费，计算方式为：以17865.24元/月为标准，从2019年9月30日计算至被告钱宁、秦果云返还房屋之日止；四、被告钱宁、秦果云于本判决生效之日立即支付原告朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安逾期支付租金的违约金，计算方式为：以16854元为基数，从2019年6月16日计算至2019年9月4日；以13708元为基数，从2019年9月5日计算至2019年12月20日止；以16854元为基数，从2019年7月16日计算至2019年12月20日止；以562元为基数，从2019年12月21日计算至付清时止；以17270元为基数，从2019年8月16日计算至付清时止；标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，上述违约金金额不得超过60880元；五、驳回原告朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安的其他诉讼请求。”二审期间，上诉人钱宁、秦果云向本院提交2020年5月12日的顺丰快递邮寄单、收到钥匙的图片、交付钥匙的说明，视频。拟证明钥匙已经交付给朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安，剩下的物品作为弃物处理。朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安发表质证意见，我是5月14日收到函件，但是没有收到钥匙，我的大门是玻璃门遥控钥匙，而且函件只通知了朱菁华没有通知其他人朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安。本院认为，该份证据客观真实，应予以采信。朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安向本院提交：1．短信记录，2．通知交房的函件及快递单，3．收到钱宁、秦果云的情况说明，4．租赁房屋未搬出的物品的照片，拟证明钱宁、秦果云收到短信、函件后未将租赁房屋恢复原状，搬出所有物品，上诉人至今仍然占用房屋，被上诉人无法出租、无法使用。钱宁、秦果云发表质证意见：真实性无异议。关联性不认可，达不到朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安的证明目的，钥匙已经交给对方。本院认为，证据1、2发生在2020年5月14日邮寄函件发生之前，与本案处理不具有关联性，不予采信；对证据3客观真实，应予以采信；对证据4，剩余物品尚未搬离系客观事实，双方均予以认可，予以采信。二审另查明，2020年5月12日，钱宁、秦果云向出租人朱菁华邮寄接收房屋通知书一份，载明：你方与我方的房屋租赁合同你方已于2019年9月29日通知我方解除，双方的纠纷贵方已起诉至渝北区法院，法院已于2020年6月7日作出了判决，判决双方的租赁合同于2019年9月29日解除。在你们通知我方解除租赁合同后，我方已停业并多次要求你方到场拿钥匙并收回房屋。在双方的纠纷已到法院处理，我方已将房屋内的设施设备早已拆除并恢复原状，你方还多次继续不让我办理，并无理拒绝接受房屋没有道理。你方不让搬剩下的物品我方也不要了。因你方不到场也拒绝收回房屋，我方再次通知你方将房屋返还给你方，房屋钥匙现通过邮寄的方式交给你方。同时，该邮件中附涉案房屋钥匙若干。本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，关于案涉房屋是否已经返还的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态；第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，钱宁、秦果云作为承租人，在双方之间的租赁合同关系解除后，钱宁、秦果云负有合同义务向出租人返还租赁物。根据二审新查明的事实，钱宁、秦果云于2020年5月12日向出租人之一的朱菁华邮寄接收房屋通知书一份并附有案涉的房屋的钥匙。朱菁华于2020年5月14日收到了该邮件及钥匙，并在函件中明确表示放弃房屋内的物品。朱箐华在收到函件后，未提出异议，应积极与承租人钱宁、秦果云联系、查验接收案涉房屋，防止损失的扩大，至此应当认定钱宁、秦果云将案涉房屋的控制权返还给了出租人。另，双方之间的纠纷自2019年10月28日在渝北区人民法院立案，至今已近一年，案涉房屋仍处于空置状态，继续僵持，势必造成损失的进一步扩大，出租人负有义务减少损失。即，房屋占有使用费金额为135180.32元（以17865.24元/月为基数，从2019年9月30日计算至2020年5月14日）。关于违约金计算是否恰当的问题。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第10.2条约定，乙方违约第九条保证金遵照执行外，另案年租金的30%支付违约金。本案中，由于承租人钱宁、秦果云未按期支付租金，存在违约行为导致租赁合同解除，钱宁、秦果云应当承担相应的违约责任。根据双方签订的合同约定，钱宁、秦果云应向出租方支付违约金为60674元（202248×30%）。一审中，钱宁、秦果云认为违约金约定过高，请求调减。对此，双方之间签订的租赁合同期限为5年，年租金金额214382.88元/年，且，由于承租人违约解除合同，应该给予出租人适当的寻租期损失，故租赁合同约定的违约金即使加上不予退还的保证金50000元，也并未明显过高，加之对于双方之间的合同约定应予以尊重，即钱宁、秦果云应向出租人支付违约金60674元。综上所述，由于二审中出现新证据，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区（2019）渝0112民初27581号民事判决第一、二项；二、撤销重庆市渝北区（2019）渝0112民初27581号民事判决第三、四、五项；三、钱宁、秦果云于本判决生效之日立即支付朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安房屋占有使用费135180.32元；四、钱宁、秦果云于本判决生效之日立即支付朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安逾期支付租金的违约金60674元；五、驳回朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安的其他诉讼请求。一审案件受理费2362元，保全费1520元，由钱宁、秦果云负担；二审案件受理费1322元，由钱宁、秦果云负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年九月十四日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢