上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初14058号原告：上海思浦林信息技术有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：袁霞萍，执行董事。委托诉讼代理人：李聃冉，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海帷迦迦启网络科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：刘彦燊，执行董事。委托诉讼代理人：李海波，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高懿然，北京市中伦(上海)律师事务所律师。原告上海思浦林信息技术有限公司诉被告上海帷迦迦启网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，本院于2020年7月30日公开开庭进行了审理，上海思浦林信息技术有限公司(以下简称思浦林公司)的委托诉讼代理人李聃冉、被告上海帷迦迦启网络科技有限公司(以下简称帷迦迦启公司)的委托诉讼代理人李海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。思浦林公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告思浦林公司与被告帷迦迦启公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；2、被告返还原告房屋租赁押金36904.66元；3、被告支付原告违约金36266.40元；4、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年9月27日,原告思浦林公司与被告帷迦迦启公司签署了关于上海市徐汇区虹梅路XXX号XXX号楼XXX层XXX单元(以下简称系争房屋)的《上海市房屋租赁合同》，租赁期限至2022年4月30日,2019年12月16日起至2022年4月30日止的月租金为18133.20元,押金为36904.66元。原告一直依照合同约定支付各项费用,认真履行合同。被告系从第一承租人上海拆名晃信息科技有限公司(以下简称拆名晃公司)手中租赁了本案物业再租赁给原告,业主上海远中实业有限公司(以下简称远中公司)和第一承租人拆名晃公司均对该转租表示认可。2020年3月24日,原告突然收到被告公司经理文某某的微信通知,告知拆名晃公司卷了钱跑路了,所以被告准备放弃这个项目,通知原告提前解除租赁合同。2020年3月25日,被告单方面给原告发送电子邮件,声称双方同意于2020年3月31日终止签订的《上海市房屋租赁合同》,原告在收到被告的这一邮件后立即回复了被告：1、合同终止并非双方同意,系被告单方面解除租赁合同的通知,已经对原告正常经营造成严重影响,已构成违约;2、若被告能够于2020年3月31日前向原告返还剩余押金共计人民币36904.66元,原告可以同意租赁合同解除;3、若被告不能在上述时间退还全额押金的,原告将要求被告依合同约定赔偿相当于2个月月租金的违约金。但被告并未同意原告提出的上述条件,也未实际履行原告提出的终止合同的前提条件,故双方并未就租赁合同终止达成任何一致。租赁合同系被告单方面违法解除,构成违约。依照合同条款,被告应当返还原告全额押金并赔偿相当于2个月月租金的违约金。原告特此向贵院提起诉讼,以维护原告的合法权益。帷迦迦启公司辩称，关于诉请1，同意原告思浦林公司与被告帷迦迦启公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。关于诉请2，被告同意返还房屋租赁押金，但目前被告经营状况困难，需要给一定的付款期限；原、被告之间的租赁合同协商一致解除，按照合同约定被告同意返还相关的租赁保证金；关于诉请3，被告不同意承担，本案合同解除非系被告有过错或系被告擅自解除，而是系案外人即某某承租人拆名晃公司及相关关联方单方解约导致被告无法履行租赁合同，被告提前通知原告提出协商解除租赁合同，双方已基本达成一致意见，且该等解除行为并未给原告造成任何损失；在该等情况下，非因被告原因或被告单方解除租赁合同，原告自认目前其仍在系争房屋内实际使用，原告没有任何损失且违约金金额过高，不同意按照约定的违约金支付。本院经审理认定事实如下：2018年9月27日,帷加加网公司(甲方)与思浦林公司(乙方)签订上海市房屋租赁合同(商品房预租)，约定，一、出租或预租房屋情况，1-1甲方(出租/预租)给乙方的房屋坐落在本市徐汇区(区/县)虹梅路XXX号(弄新区)XXX(号/幢)XXX层XXX室(部位)(即系争房屋)；租赁场所出租(预租，实测)租赁面积为约138平方米；租赁场所仅限用作经营思浦林之办公用途,乙方须以思浦林之商业名称经营前述业务；租赁期限：2018年10月1日起至2022年4月30日止；租金及本合同项下其他费用支付，1.租金：乙方应支付每月17251.73元的租金，相当于4.11元/天/平方米，租期满2年后，租金自第三年递增一次，递增比率为5%，即2019年12月16日起至2020年4月30日租金为4.32元/天/平方米，每月18133.20元的租金；付款方式为押二付二，保证金相当于两个月租金及两个月物业管理费即36904.66元；第18.1条修改为：“租赁期间,非本合同规定之情况,甲方擅自解除本合同或甲方对于本合同的提前终止或解除负有过错的,甲方应向乙方返还保证金及未使用的租金,同时甲方应向乙方支付相当于两个月租金的违约金”等条款。合同签订后，原告按约将系争房屋交付给被告，被告向原告支付租赁押金36904.66元及租金。后，原告收到远中物业微信群内远中物业工作人员发出通知，内容为“现在是这样的现在因为我们是和2楼签的合同，整栋楼的租金是付给2楼的，然后2楼现在卷了钱跑路了，大业主如果和我们重新签合同的话需要我们再付200W的押金，我们因为疫情也承担不起这个押金，所以现在这个项目我们准备放弃了，然后你们这边我们就不和你们继续续约了，押金在4月20号左右退还，如果你们需要的话，可以搬到我们别的的社区、或者我们帮你们在附近找别的品牌的项目也可以价格都是只会低不会高的”。原告员工回复，“…我会和我们公司里领导说的”…那我们4月份房租什么还要付吗,还有车位费什么的…要是我们想续租这里可以吗”。远中物业员工回复，“4月的不用付，如果想续租这里、你们可以呆着、不搬、等大业主来找你们谈、你们直接和大业主再签合同，我问了，我们现在还在和大业主谈，然后现在主要是保证你们的利益先把押金要退给你们，后续如果我们真的谈崩了，我们会把大业主的联系方式给你们的”。2020年3月25日，被告发邮件给原告，主题为终止协议，内容为，“致，尚浦信息系统(上海)有限公司、上海涌锦信息技术有限公司、上海琶居房产咨询有限公司、上海思浦林信息技术有限公司，经友好沟通,双方同意于2020年3月31日终止签订的上海市房屋租赁合同，剩余费用甲方承诺在2020年4月20日前退回乙方的剩余押金130,527.60元,合计130,527.60元，附终止协议”。原告发邮件回复，内容为，“我司于2020年3月25日收到你司单方面解除租赁合同的通知，你司的决定对我司的正常经营造成了严重的影响，且你司的行为已然违约；我司要求你司于2020年3月31日前向我司返还剩余押金36904.66元，你司完全履行前述义务的前提下，我司同意租赁合同的解除并不追究相关违约责任，如你司未能按时履行前述义务的，为避免我司恢复权益受进一步的侵害，我们将立即启动法律程序并要求你司在退还押金的同时按照合同约定(附件六第10条)赔偿我司相当于2个月租金的违约金”。被告于2020年3月26日收到该书面回复。另查明，现原告仍继续使用系争房屋。至今，被告仍未退还原告押金。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有上海市房屋租赁合同、房租及押金支付凭证、微信聊天记录、被告方电子邮件、原告方回函、回函签收单等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。本案中，由于被告是从拆名晃公司转租获得系争房屋的使用权，被告又将系争房屋租赁给原告，拆名晃公司擅自解除合同，致使被告无法继续履行原、被告之间的租赁合同。根据合同相对性原则，被告至今未提供原、被告经协商解除合同的充分证据，而依据原告出示的邮件仅显示被告向原告发送终止协议文本，但原告未在终止协议上签名、盖章。反而，原告又向被告发送邮件，要求被告以2020年3月31日前先返还押金作为协议合同解除的条件，但被告逾期未返还押金，原、被告双方协议终止合同的条件未成就，故被告提出原、被告租赁合同已经协议解除之辩称，本院不予采纳。鉴于原告自认仍在系争房屋内继续使用，原告未进一步提供其有实际损失的充分证据，现被告抗辩违约金计算标准过高，要求法院予以调整，本院以双方合同约定的计算标准为依据，以实际损失为基础，兼顾双方在履行合同等综合因素，酌情予以调整。原告依据租赁合同特别条文约定，要求被告返还押金36904.66元并承担违约责任，理由正当，本院予以支持，但违约金酌情调整为11071.40元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认上海思浦林信息技术有限公司与上海帷迦迦启网络科技有限公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、上海帷迦迦启网络科技有限公司于本判决生效后十日内向上海思浦林信息技术有限公司退还押金36904.66元；三、上海帷迦迦启网络科技有限公司于本判决生效后十日内向上海思浦林信息技术有限公司支付违约金11071.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费815元，由上海思浦林信息技术有限公司负担282.80元，上海帷迦迦启网络科技有限公司负担532.20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年九月八日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。