广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5606号原告：中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社，住所地广东省中山市小榄镇绩东一。法定代表人：黄慧贤，该社主任。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。被告：中山奇乐服饰有限公司，住所地广东省中山市小榄镇绩东一万和工业区万华楼**。法定代表人：吴丽芳被告：吴丽芳，女，1968年6月15日出生，汉族，住广东省中山市**********。二被告共同委托诉讼代理人：冯成光，男，系被告吴丽芳丈夫。原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社（以下简称绩东一联合社）与被告中山奇乐服饰有限公司（以下简称奇乐公司）、吴丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告绩东一联合社的委托诉讼代理人苏秋云、被告奇乐公司和吴丽芳的共同委托诉讼代理人冯成光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绩东一联合社向本院提出诉讼请求：1.判令奇乐公司立即将位于中山市************万和工业区万华楼二楼（万和物业：10003）的房地产腾空，交还给绩东一联合社；2.判令奇乐公司、吴丽芳连带向绩东一联合社支付租金72910元和违约金（每逾期一天，以逾期租金总额的3‰计算，暂计至2020年5月31日为17760元）；3.判令奇乐公司、吴丽芳连带向绩东一联合社支付律师费9000元；4.判令奇乐公司、吴丽芳共同承担本案诉讼费用。诉讼过程中，绩东一联合社增加诉讼请求，要求解除案涉房地产租赁合同，并明确第*项诉求的租金为87492元（每月14582元，从2020年1月计算至6月），违约金以每月尚欠租金为基数，从2020年1月11日开始按每日千分之三计算至庭审之日止。事实与理由：奇乐公司与绩东一联合社于2019年11月21日签订了房地产租赁合同，约定奇乐公司承租绩东一联合社位于中山市************万和工业区万华楼二楼（德和路**号，万和物业：10003）的房地产（其中建筑面积1070平方米，每月每平方米13.6元）；租赁时间自2020年1月1日起至2020年12月31日止；建筑物每月租金为14552元，电梯维护费300元，合为租金每月14852元，每月10日前支付当月租金；逾期支付租金的，每逾期一天奇乐公司须向绩东一联合社支付欠租总额千分之三的违约金；如拖欠租金达两个月以上（含两个月）的，绩东一联合社有权单方面解除合同，没收租赁保证金及广告安装保证金，收回出租的房地产，并有权停水停电，强行关门以及追讨所欠租金和违约金。合同还约定：若奇乐公司的违约导致绩东一联合社起诉到人民法院主张权利的，奇乐公司除了按本协议相关条款约定承担违约责任外，还应承担绩东一联合社聘请律师产生的律师费。奇乐公司自2020年1月起，一直未向绩东一联合社缴纳租金，按照合同约定，绩东一联合社有权收回出租的房地产，同时奇乐公司应承担相应的违约责任。吴丽芳作为租赁合同的担保人及奇乐公司唯一股东，应对奇乐公司因违反本合同所产生的责任承担连带清偿责任。绩东一联合社为维护自身合法权益，特诉至法院。奇乐公司、吴丽芳辩称，奇乐公司2004年已经开始租用涉案物业，涉案合同是新签订的，由于奇乐公司出现拖欠工资的情况，2020年1月10日绩东一社区与人社局将奇乐公司厂房封存，并派人看管，也不允许奇乐公司生产，也不让奇乐公司拉走东西，故奇乐公司认为租金与违约金都不应该支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年11月21日，绩东一联合社作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的奇乐公司、作为丙方（保证人）的吴丽芳签订房地产租赁合同。其内容载明：一、甲方将位于中山市小榄镇绩东一万和工业区万华楼二楼（德和路20号，万和物业：10003）的房地产（其中建筑面积1070平方米，每月每平方米13.6元）出租给乙方使用，该建筑物功能为工业。特别声明：合同期满或乙方违约导致合同被解除后，乙方在所租房地产上的所有装修（含水电设施）均不得拆除，所有权无偿归甲方。二、租赁期限：租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。合同期满双方续约的需协商一致，按新租金标准另订新合同。未订新合同的，本合同到期自动终止，乙方应在合同期满之日或之前自行腾空迁走，并交还出租房地产。如合同期满后乙方不按时交还出租房地产的，乙方必须按甲方定价标准或甲方已对该物业确定的新租赁单价缴交合同期满后所产生的租金（占用费）。三、租金及缴交方式：1.建筑物每月租金为14552元，电梯维护费每月300元，即乙方每月应向甲方缴交14852元。如遇国家（或政府）税收政策重大调整，甲方有权调整租金。如乙方不同意调整租金，甲方有权解除合同收回出租的房地产。2.乙方必须在每月10日前将当月租金及有关费用一次性支付给甲方（如发生滞纳金的，将会先扣所欠租金的滞纳金，然后再扣所欠租金）。四、保证金：甲乙双方签订本合同时，乙方应交付甲方（按3个月标准计）房地产租赁保证金43656元、电梯维护保证金900元，以保证合同的履行。租赁期限届满，在乙方交清全部应付租金及一切费用，并将房地产完好交还甲方，经甲方验收完好后，甲方将保证金无息退给乙方。合同解除或终止时，如乙方有应付未付的款或者对建筑物造成损毁的，甲方有权直接在保证金中扣除，不足部分另行向乙方主张。六、违约责任：1.逾期支付租金的，每逾期一天乙方需向甲方支付逾期租金总额千分之三的违约金（滞纳金）。2.在乙方没有违约的情况下甲方无故终止合同的，甲方应双倍返还保证金给乙方（因政府因素或不可抗力因素甲方须终止合同的除外），除此之外甲方不承担其他任何责任；如乙方提出终止合同，除甲方所收的保证金不予退还外，乙方还应按3个月租金标准支付违约金给甲方。3.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金及广告安装保证金、收回出租的房地产，并有权停水、停电、强行关门以及追讨乙方所欠租金及违约金：（1）乙方利用租赁房地产转租、分租或转借的；（2）乙方利用租赁房地产进行违法经营或其他非法活动；（3）乙方拖欠租金或任何费用；两个月以上（含两个月）的或拖欠员工工资长达两个月的（含两个月）……4.若乙方的违约导致甲方起诉到人民法院主张权利的，乙方除了按本协议相关条款约定承担违约责任外，还应承担甲方聘请律师的费用（不少于两万元）。如甲方已委托律师（签订委托代理合同）或已起诉到法庭后，乙方补交租金或与甲方协商解决的，乙方仍需承担违约责任及甲方的律师费用。九、担保人的权利与义务：丙方作为担保人，对乙方因违反本合同所产生的责任承担连带保证责任：1.乙方不按约定履行付款义务或其他合同义务，由丙方承担无限连带清偿责任；2.乙、丙双方保证不拖欠员工工资。乙方因拖欠员工工资而使甲方承担垫付工资责任的，乙、丙双方除应立即返还垫付工资外，乙、丙双方还应按垫付工资的2倍支付违约金给甲方……5.丙方的保证期间为两年，自主债务履行期满之日计起。丙方承担保证责任是无条件的，不受主合同效力的影响。双方还约定了其他权利及义务。合同下方甲方、乙方、丙方处分别有绩东一联合社、奇乐公司及吴丽芳的盖章、签名及捺印。另查，绩东一联合社因本案与广东永隆律师事务所签订委托代理合同，委托该所上列律师作为其诉讼代理人参与诉讼，为此支付律师费9000元。再查，奇乐公司的企业类型为一人有限责任公司，股东为吴丽芳。庭审中，绩东一联合社确认案涉租赁厂房没有房产证，亦未办理规划报建手续，并称其没有不让奇乐公司搬走机器设备，据其所知，社区却有派治保会的人去案涉租赁厂房巡逻，奇乐公司欠工人工资，故工人不愿意开工，而非其不允许奇乐公司生产。奇乐公司称其产品、物资、机器设备等均在厂房里，厂房安装了电动卷闸门，遥控在其手上，开庭一周前被社区停电，现有办公室的门可以进去，办公室的门也被其上锁了。双方确认案涉合同项下租赁保证金为43656元，电梯维护费保证金为900元。奇乐公司称其在合同签订时已经交纳保证金，绩东一联合社则称不清楚奇乐公司有无交纳。双方一致同意上述保证金及电费维护保证金不在本案处理。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，绩东一联合社已确认案涉租赁厂房未办理建设工程规划许可证，因此双方签订房地产租赁合同无效，故绩东一联合社诉请解除案涉房地产租赁合同不当，本院对其该项诉求不予支持。因案涉房地产租赁合同为无效合同，奇乐公司应向绩东一联合社返还涉案租赁厂房。关于绩东一联合社主张的租金及违约金。双方签订的房地产租赁合同虽无效，但因奇乐公司实际使用了涉案租赁厂房，故奇乐公司应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。奇乐公司未提供任何证据证实其已向绩东一联合社足额缴纳2020年1月至6月的占有使用费，绩东一联合社主张以每月14582元计算2020年1月至同年6月期间的占有使用费，并未超出合同约定的租金标准，本院对此予以支持。据此，奇乐公司应向绩东一联合社支付2020年1月至6月的占有使用费为87492元。奇乐公司辩称绩东一社区与人社局将奇乐公司厂房封存，并派人看管，不允许奇乐公司生产，也不让奇乐公司拉走东西，但未对其上述辩解提供证据证明；即便案涉租赁厂房被封存，该封存行为是否直接导致奇乐公司无法使用该厂房，奇乐公司亦未能提供证据予以证明；故本院对奇乐公司上述抗辩不予支持。因双方签订的房地产租赁合同无效，故双方对于违约金、保证金的约定为无效约定，本院对绩东一联合社主张的违约金不予支持。至于保证金，因双方均表示不在本案中处理，故本院对保证金不予处理。关于绩东一联合社主张的律师费。因双方签订的房地产租赁合同无效。故绩东一联合社该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持，关于绩东一联合社主张吴丽芳承担连带责任的诉讼请求。因双方签订的房地产租赁合同无效，绩东一联合社与吴丽芳之间并未形成合法有效的保证合同关系。但奇乐公司系一人有限公司，吴丽芳系该公司唯一股东，吴丽芳未举证证明其个人财产独立于公司财产，应对奇乐公司债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山奇乐服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社返还位于中山市************万和工业区万华楼二楼（万和物业：10003）的租赁物；二、被告中山奇乐服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社支付2020年1月至6月期间的占有使用费87492元；三、被告吴丽芳对被告中山奇乐服饰有限公司所负担的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2292元，减半收取计1146元，由原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社负担140元，被告中山奇乐服饰有限公司、吴丽芳共同负担1006元（该款已由原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社向本院预交，被告中山奇乐服饰有限公司、吴丽芳在支付上述款项时一并迳付中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社1006元，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年九月七日书记员  肖亮华梁少玲