广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3181号 上诉人（原审被告）：广西龙光房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金洲路**太平洋世纪广场******，统一社会信用代码：91450000765826605Y。 法定代表人：郑龙光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋中元，广西起航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:李春明，男，汉族，桂林市公安局七星分局穿山派出所民警，住广西壮族自治区桂林市象山区。 被上诉人（原审原告）：白艳西，女，回族，桂林市戏剧创作研究院研究员，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：李春明，系被上诉人白艳西丈夫。 上诉人广西龙光房地产开发有限公司因与被上诉人李春明、白艳西商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广西龙光房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销（2020）桂0302民初490号民事判决；2.依法改判按照《商品房买卖合同》第十五条约定上诉人只承担逾期办证违约金321.68元；3.本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决没有事实和法律依据，依法应予以撤销。根据双方的《商品房买卖合同》第十五条第三项规定：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人承担全部责任。这是双方真实意思表示，且符合法律规定，是有效的约定，对双方都有约束力。但一审判决擅自改变双方的约定，按照每月0.1%来计算违约金，明显违反双方的契约精神和法律规定。2.被上诉人没有因上诉人未按期办证而遭受实际经济损失，而且被上诉人也未提交任何证据证明其遭受了实际经济损失。本案所涉房屋已按约定交付给被上诉人使用，被上诉人无论是以银行贷款支付购房款还是一次性付清购房款，逾期办证都不影响被上诉人对房屋的占用、使用及收益权。无论是对于以银行贷款支付购房款还是一次性付款的购房人而言，房产证是否办妥，根本不影响被上诉人对房屋权益的行使。所以，上诉人逾期办理房产证并没有给被上诉人造成实际损失，应当按照合同约定按被上诉人已付房价款480000元的0.1%支付逾期办证违约金480元。 李春明、白艳西共同辩称，1.《商品房买卖合同》附件四第五条第2项约定出卖人在交房之日起365天内，将房地产权属证书交给买受人。但因出卖人原因至今6年多过去了仍未办理房产证，出卖人据此应当承担违约责任。2.双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定“出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，但以已付房款的0.1%计算违约金不但违背公平和诚实信用原则，还违背了法律的公平、正义。以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补上诉人违约给被上诉人所造成的损失。一审法院综合本案实际情况，调整为按照已付房款的月利率0.1%计算违约金并无不当。3.到目前为止被上诉人已付银行贷款利息44323.64元。因上诉人逾期办证造成房屋无法交易，随着这几年商品房价格下跌，造成五万元以上的损失。总价实际计算10万元左右。由于不办理房产证，造成被上诉人心理和经济压力双重负担，这是金钱难以弥补的损失。 李春明、白艳西向一审法院起诉请求：1.被告立即为原告办理龙光翠竹苑商住楼2单元8层02号的房屋所有权证；2.被告支付原告从2013年12月23日起至2020年3月25日止逾期办理房屋所有权证的违约金24360元；3.被告退回办理房产证费用1000元。庭审过程中，原告变更第一项、第二项诉讼请求为：1.被告协助原告办理龙光翠竹苑XX号的房屋所有权证；2.被告支付原告从2014年1月1日起至2020年3月25日止逾期办理房屋所有权证的违约金24360元。 一审法院认定事实：2013年11月10日，原告李春明、白艳西与被告广西龙光房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于桂林市秀峰区，购房总价款为321677元，签订合同时支付64677元，余款257000元以公积金贷款方式支付。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按下列第3项处理……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因买受人原因（含买受人未付清购房款、公共维修基金、相关税费及未提交相关办证资料等）造成该商品房不能在约定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。”该合同附件四《合同补充协议》第五条（合同第十五条补充条款）第2款约定:“买受人如委托出卖人代理房屋产权登记手续的，买受人需提交授权委托书、身份证、合同、不动产发票、契税完税证、公共维修基金交纳凭证及房产登记机关要求的其他文件、材料，并支付办理产权需求的相关费用，在交房时先以预交1000元办证费给出卖人（该费用多退少补）。正常情况下，出卖人在交房之日起365天内，将房地产权属证书交给买受人，若因政府有关部门原因造成不能在365天内办理好房屋产权证，则时间顺延。”合同签订后，二原告向被告付清购房款321677元。2014年1月1日，被告将房屋交付二原告使用，二原告向被告支付委托办证费用1000元。2014年4月24日，二原告交纳住宅维修基金3450元。2014年4月29日，二原告交纳房屋契税4800元。被告至今未将应由其提供的办理本案诉争房屋登记的资料报送登记机关，未办理诉争房屋的产权登记手续并将房屋产权证书交付给二原告。本案庭审时二原告明确表示不需要被告向其交付房屋产权证书。 一审法院认为，本案争议焦点为被告应支付的逾期办证违约金计算方法及委托办证费用是否应予退还二原告。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力，二原告已履行了其作为买受人应尽的义务，被告应当按合同约定在房屋交付使用之日起90日内将应由其提供的办理房屋登记的资料报送登记机关。被告于2014年1月1日将房屋交付二原告使用，但至今仍未履行为二原告办理相关房屋产权登记的义务，二原告要求被告承担继续履行的违约责任符合法律规定，该院予以支持。 被告长期没有履行办理相关房屋产权登记的义务，致使二原告无法取得房屋权属证书，其违约行为给二原告造成了一定的经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。二原告提出合同约定的逾期办证违约金过低，要求按已付房价款的月利率0.1%计算，其主张符合法律规定，该院予以支持。根据合同约定，被告在房屋交付使用之日起90日内未将应由其提供的办理房屋登记的资料报送登记机关则构成违约，故二原告主张从交房之日即2014年1月1日开始计算违约金无事实依据，该院不予支持。被告应按二原告已付房款321677元的年利率1.2%（0.1%×12个月）从逾期报送资料之日，即2014年4月2日起支付违约金，至2020年3月25日共计2185天，违约金合计23107.87元（321677元×1.2%÷365×2185天）。另，二原告主张退还委托办证费用1000元无合同和法律依据，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、被告广西龙光房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内协助原告李春明、白艳西办理桂林市秀峰区商品房房地产权属证书；二、被告广西龙光房地产开发有限公司支付原告李春明、白艳西逾期办证违约金23107.87元；三、驳回原告李春明、白艳西的其他诉讼请求。本案案件受理费434元，因适用简易程序减半收取217元（原告已预交），由原告李春明、白艳西负担20元，被告广西龙光房地产开发有限公司负担197元。 本案二审期间，被上诉人围绕上诉请求提交偿还涉案房屋公积金贷款记录截图，拟证明被上诉人偿还公积金贷款情况，上诉人未按时办证的行为导致被上诉人无法卖房。上诉人经质证后认为，被上诉人归还公积金本金及利息的行为属于其自身的义务，与上诉人迟延办理房产证没有因果关系。本院认为，被上诉人提供的证据与延期办证导致的损失并无关联性，本院不予采纳。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，人民法院可以依据当事人的请求，根据具体案情依法对违约金进行调整。本案广西龙光房地产开发有限公司已于2014年1月1日将涉案房屋交付被上诉人使用，但至今未将应由其提供的办理诉争房屋登记的资料报送登记机关，未能办理诉争房屋的产权登记手续，确给被上诉人造成一定的损失。虽双方签订的商品房买卖合同约定“出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”但若以已付房款的0.1%计算违约金，有违公平和诚实信用原则，以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补上诉人违约给被上诉人所造成的损失。因此，被上诉人要求对逾期办证违约金按月利率0.1%计算符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条的相关规定，且被上诉人主张调整逾期办证违约金为按已付房款的月利率0.1%计算低于中国人民银行同期同类贷款利息。故一审法院综合本案实际情况，判决上诉人按照已付房款的月利率0.1%计算违约金并无不当。 综上所述，上诉人广西龙光房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费434元，由上诉人广西龙光房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 张 芳 二〇二〇年九月十九日 法官助理 李立婕 书 记 员 阳雨芹