昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初7023号原告：杨梅，女，汉族，1987年2月2日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人：李兴勇、伍小锋（实习律师），特别授权代理。被告：杨俊伟，男，汉族，1984年1月25日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人：郭余鸿，云南政通人和律师事务所律师，特别授权代理。第三人：罗超月，女，汉族，1963年11月10日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。原告杨梅诉被告杨俊伟、第三人罗超月案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月10日公开开庭进行了审理，又于2020年8月14日进行了补充质证。原告杨梅及委托代理人李兴勇、伍小锋、被告的委托诉讼代理人郭余鸿、第三人罗超月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月，原告、第三人罗超月二人达成口头协议，约定如下：1杨梅购买罗超月名下位于官渡区地块）5幢2单元14层1402号房屋；2房屋总价款为60万元；3罗超月收到全部房屋价款后将房屋交付杨梅使用。达成协议后，原告公公代杨梅先行支付了25万元购房款，后二人于2014年8月30日补签了《二手房买卖合同》，合同签订后，原告老公张泽红支付了20万购房款，原告支付完60万购房款后，罗超月才向杨梅出具收条。杨梅按合同及罗超月要求完成支付房款义务后，第三人罗超月按合同约定于2014年10月左右向原告交房，交房后，原告于2014年12月便装修居住使用至今。但2019年12月初，原告杨梅发现自己居住的门上贴了贵院相关执行文书，方才知道杨俊伟向贵院申请查封了案涉房屋，原告联系罗超月后，才知道自己买卖的房屋于2019年办理了不动产权证。按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告购买案涉房屋足以排除杨俊伟申请的查封、执行，但原告向贵院申请执行异议，贵院以原告未按要求付款、未办理过户登记手续为由驳回了原告异议申请。为维护自身合法权益，原告特提出请求，请求判令：1、确认原告系位于官渡区地块）5幢2单元14层1402号房屋（价值人民币60万元）的所有权人；2、解除对登记在第三人罗超月名下位于官渡区地块）5幢2单元14层1402号房屋的查封；3、诉讼费由被告承担。被告答辩：被告认为原告与罗超月之间签订的房屋买卖合同是无效的，根据《中华人民共和国物权法》第97条以及《最高人民法院民法通则意见》第89条之规定，罗超月与褚明超于2000年结婚，双方是夫妻关系，在出售房屋的时候，仅仅是罗超月与原告之间签订了房屋买卖合同，褚明超也就是罗超月的配偶，并没有签署，那么依据上述法条，我方认为合同是无效的；其次，基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第四和第六项之规定，我方认为原告与被告之间签署的房屋买卖合同违反了此两项规定，应当依法确认无效；针对原告提出的关于房屋购房款支付的情形，我方认为转款时间不符，转款时间早于房屋买卖合同签署时间有违常理。然后付款人不符，付款数额也不符；再次，无法办理过户的原因，我方认为是基于原告的过错导致的，依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，综上，我方认为原告诉讼请求不应当得到支持，其不满足足以排除强制执行的条件。第三人辩称：我同意原告的起诉请求、事实及理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的1、《二手房买卖合同》，真实性本院予以确认；2、转账记录、电子回单，结合汇款人的情况说明，本院对真实性予以确认收条，经本院询问，原告、第三人对原告以现金方式向第三人支付房款15万元不持异议，被告虽不认可，但没有提交相应证据证明其反驳的观点，故本院对该份证据的证明力予以确认。对于本院向褚明超所作的询问笔录，真实性本院予以确认，对于案外人张仕银、张泽红提交的情况说明，本院予以确认。结合原、被告、第三人的庭审陈述及经本院审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2014年8月30日，原告与第三人签订《二手房买卖合同》一份，约定第三人将其位于琥珀俊园Ａ3地块5栋2单元1402号房屋出售给原告，每平米4000元，总价60万元。另查明，2014年7月29日，原告通过张仕银的账户向第三人支付案涉房屋购房款25万元，2014年9月3日，原告通过张泽红的账户向第三人支付案涉房屋购房款20万元，另，根据原告与第三人的一致陈述，另由原告以现金方式向第三人支付了剩余15万元购房款，2014年9月15日，第三人向原告出具收条，确认共收到原告购房款60万元。另查明，根据原告、第三人的一致陈述，案涉房屋原告装修后于2015年上半年入住至今，另查明，第三人与案外人褚明超于2000年登记结婚，现仍系夫妻，案涉房屋系动迁房，案涉房屋产权于2019年6月28日进行了首次登记，不动产权证号为云（2019）官渡区不动产权第××号，权利人登记为第三人。另查明，2019年9月25日，昆明市西山区人民法院立案受理了（2019）云0112执恢481号杨俊伟申请执行罗超月等九人一案。案件在执行过程中，昆明市西山区人民法院于2019年10月24日查封了上述案涉房屋，并于2019年12月5日张贴（2019）云0112执恢481号腾房公告，责令第三人于2019年12月20日将案涉房屋腾空移交本院评估、拍卖。后原告向昆明市西山区人法院提出执行异议，2020年5月29日，昆明市西山区人民法院作出（2020）云0112执异33号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。庭审中，经本院询问，原告陈述直至法院粘贴腾房公告时，原告在知道案涉房屋的产权证已经办理下来了，2018年底原告知道了案涉房屋可以统一办理产权证；案外人褚明超陈述当时其与第三人的意见一致同意将案涉房屋出售给原告。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告与第三人签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律的强制性规定，合法有效，庭审中，根据本院对褚明超的询问，其也表示同意第三人向原告出售该案涉房屋，虽然被告对上述《二手房买卖合同》不予认可，但也无相反证据证明其观点，根据现有证据，原告也已将案涉房屋的房款全额支付第三人并于2015年经装修后入住该案涉房屋，同时，结合原告、第三人一致陈述的案涉房屋原告装修后于2015年上半年入住至今的表述，再次，关于案涉房屋的过户问题，本院认为，虽然2014年第三人就将案涉房屋交付了原告，但根据本院查明的事实，因案涉房屋系动迁房，交房之时产权尚未进行首次登记，案涉房屋产权于2019年6月28日才进行首次登记，登记后昆明市西山区人民法院于2019年10月24日就查封了上述案涉房屋，同时，结合原告陈述的其是2019年12月5日法院贴出腾房公告时才知晓案涉房屋的产权已经办理了首次登记，以致第三人、原告未能在合理期间内就案涉房屋的产权进行转移登记的表述，本院认为，从2019年6月28日至案涉房屋被本院查封仅4月，案涉房屋的产权在上述期间内不能转移登记的主要原因在于本院对该案涉房屋的查封，原告在庭审中也陈述其直至本院在案涉房屋粘贴腾房公告时才知晓案涉房屋的产权证已经办理下来了即房屋已确权，而此刻，案涉房屋已被本院查封，故案涉房屋无法过户的原因不能过多苛责于原告及第三人，即案涉房屋未过户至原告名下的原因并非原告自身原因所致。据此，根据上述法律规定，上述案件事实可以对抗人民法院的强制执行，故原告请求解除对案涉房屋的查封于法有据，本院予以支持。另，对于原告要求确认其为案涉房屋所有权人的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，因原告与第三人已签订了合法有效的《二手房买卖合同》，原告也已向第三人支付了全额购房款，第三人现作为案涉房屋的权利人庭审中也同意将案涉房屋的所有权登记为原告，故对于原告的该项诉讼请求本院也予以支持。综上，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、位于昆明市官渡区地块）5幢2单元14层1402号房屋属于原告杨梅所有；二、解除昆明市西山区人民法院对昆明市官渡区地块）5幢2单元14层1402号房屋的查封；案件受理费人民币9800元（原告已预交），由被告承担于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  陈思源人民陪审员  王 肖人民陪审员  郭一入二〇二〇年九月一日书 记 员  邓婷婷