重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5811号上诉人（原审被告）：侯兴兰，女，1986年12月19日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审原告）：重庆晟唐物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**，统一社会信用代码91500106673353193J。法定代表人：岳好，总经理。委托诉讼代理人：罗自强，北京天驰君泰（重庆）律师事务所。上诉人侯兴兰因与被上诉人重庆晟唐物业管理有限公司（以下简称晟唐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年9月16日进行了询问。上诉人侯兴兰、被上诉人晟唐物业公司委托诉讼代理人罗自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯兴兰上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担支付被上诉人物业服务费、公摊费、违约金的责任。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：1、上诉人于2008年10月左右接房，因长年在外打工，一直未对房屋进行装修，也未入住房屋，根据《物业管理条例》第6条规定，被上诉人并未给上诉人提供过任何服务，按照权利义务相一致的原则，上诉人享受了权利才能承担义务，上诉人并未享受到相关权利，有权依据《合同法》第67条规定暂时拒绝缴纳物业费，也可要求被上诉人减少物业服务费。2、上诉人在2013年查看自己房屋现状时，发现门口堆放着一大椎垃圾物品，被上诉人至今未清理。根据《合同法》第111条的规定，被上诉人违约，上诉人没有违约行为，不应承担支付违约金的责任。3、被上诉人主张的2011年3月10日至2016年3月4日期间的物业费已超过诉讼时效，不应得到法院支持。晟唐物业公司辩称，1、根据物业管理条例的规定，业主不得以未享受权利而不履行义务。2、被上诉人的物业服务质量无瑕疵。3、关于诉讼时效的抗辩应在一审中提出。晟唐物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告物业服务费8137.5元、公摊费375元；2.判令被告立即支付原告逾期支付物业服务费违约金500元。一审法院审理查明，2011年3月11日，重庆市江北区观音桥街道建西社区委员会向原告发出了《聘请函》，聘请晟唐物业公司临时作为聚金花园小区物业管理公司，对聚金花园小区进行管理，履行服务职责，服务期限自2011年3月10日至聚金花园业主委员会产生之日。同日，原告开始进驻江北区嘉陵六村15号聚金花园小区进行物业服务与管理。2012年6月2日，聚金花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《重庆市物业服务管理合同》，合同约定甲方选聘原告对聚金花园小区实施物业管理服务，并约定了原告收取物业管理服务费的相关标准：住宅（三层以上）为0.95元/月/平方米，住宅（1至2层）为0.7元/月/平方米，写字楼为2.5元/月/平方米，商业物业为3.9元/月/平方米，小区公用的专项设备运行的能源消耗按每户每月6元的固定标准计收，二次供水所产生电费应独立计量核算，采取按用水量向业主分摊计收，双方约定物业服务费用按月收取，合同期限为五年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业管理服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2012年7月9日，重庆市江北区房屋管理局作出江房[2012]第15号《物业服务合同备案证明》（以下简称《备案证明》）对聚金花园业主委员会与原告签订的《重庆市物业服务管理合同》予以备案。被告系重庆市江**嘉陵六村******房屋的所有权人，该房屋建筑面积为135.61平方米。被告自2011年3月10日起未缴纳案涉房屋的物业管理服务费、公摊费。一审法院认为，原告与聚金花园业主委员会签订的《重庆市物业服务管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。原告作为聚金花园小区提供物业服务的物管企业，为被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，接受了原告的物业服务，就应向原告支付相应的物业服务费与公摊费。原告要求被告支付2011年3月1日至2017年5月31日期间的物业服务费，但原告举示的证据只能证明其于2011年3月10日开始为聚金花园小区提供物业服务，故被告向原告缴纳物业服务费的时间应自2011年3月10日起，合同约定物业服务费按0.95元/月/平方米计算，被告房屋建筑面积为135.61平方米，则每月应缴物业服务费为128.83元，合同约定公摊费为6元/月/户，因被告未缴纳2011年3月10日至2017年5月31日期间的物业服务费及公摊费，故被告应缴纳的物业服务费为：2011年3月10日至2011年3月31日期间的物业服务费为90.18元（128.83元÷30天×21天），2011年4月1日至2017年5月31日期间的物业服务费为9533.42元（128.83元×74个月），合计9623.6元；应缴纳的公摊费为：2011年3月10日至2011年3月31日期间的公摊费为4.2元（6元/月/户÷30天×21天），2011年4月1日至2017年5月31日期间的公摊费为444元（6元/月/户×74个月），合计448.2元，现原告主张物业服务费8137.5元、公摊费375元，系其处分自身诉讼权利的行为，一审法院予以确认。对原告要求被告支付逾期支付物业服务费的违约金500元的诉讼请求，《重庆市物业服务管理合同》约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业管理服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金”，现原告主张500元的违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告侯兴兰于本判决生效之日起五日内向原告重庆晟唐物业管理有限公司支付2011年3月10日至2017年5月31日期间的物业服务费8137.5元、公摊费375元；二、被告侯兴兰于本判决生效之日起五日内向原告重庆晟唐物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金500元；三、驳回原告重庆晟唐物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76.66元，由被告侯兴兰负担。本院二审期间，侯兴兰提交如下证据：1、照片6张，拟证明物业公司一直没有清理房屋外的垃圾，故拒缴物业服务费。2、与现物管人员的微信聊天记录，拟证明房屋外垃圾一直堆放至今。晟唐物业公司质证后认为，对照片内容本身无异议，但照片不能显示具体的位置，不能证明物管公司服务存在瑕疵。对微信聊天记录的三性均不予认可。本案二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，本案已查明，侯兴兰购买涉案房屋后，于2008年接房。晟唐物业公司根据江北区观音桥街道建西社区委员会发出的《聘请函》和与聚金花园业主委员会签订的《物业服务管理合同》为涉案小区提供了物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故侯兴兰以未装修入住不应缴纳物业服务费的上诉理由不符合前述法律的规定。侯兴兰认为晟唐物业公司未清理自家门口堆放的垃圾，其提供的照片显示系装修木材，该装修木材的所有权人不明，堆放目的不明确，当事人可另行处理，该项争议并不影响侯兴兰因未缴纳物业服务费所应承担的违约责任。侯兴兰在一审中未出庭应诉，也未提出诉讼时效的抗辩，其在二审中提出诉讼时效的抗辩不符合相关规定，本院不予审查。综上所述，侯兴兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76.66元，由上诉人侯兴兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年九月二十四日法官助理  江满意书 记 员  程 容