江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初2870号原告：钟文君，男，1981年10月4日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县。委托诉讼代理人：刘洪，江西将相阖律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟金，江西将相阖律师事务所律师，特别授权。原告：谢芸，女，1978年2月26日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县。委托诉讼代理人：刘洪，江西将相阖律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟金，江西将相阖律师事务所律师，特别授权。被告：兴国博联商城有限公司，住所地：江西省赣州市兴国县潋江镇将军大道南段****。法定代表人：张逢葵，系公司负责人。委托诉讼代理人：王安荣，江西凯莱律师事务所律师，特别授权。原告钟文君、谢芸与被告兴国博联商城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟文君、谢芸委托诉讼代理人刘洪、钟金，被告兴国博联商城有限公司委托诉讼代理人王安荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟文君、谢芸向本院提出诉讼请求：1、判令被告兴国博联商城有限公司履行原、被告于2015年1月16日签订的《协议书》中约定的增建走廊义务，并在三十日内履行完毕；2、判决被告兴国博联商城有限公司向原告支付违约金45059.6元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月17日，原告与被告兴国博联商城有限公司签订《赣州市商铺买卖合同》，原告在被告开发的兴国国际商贸城项目购买16号楼227商铺，单价为4023.18元／平方米，建筑面积为56㎡，合同总价为225298元。被告向原告交付商铺后，但原告发现16号楼227商铺没有走廊与楼梯，只能从楼下的127商铺进出，与被告在商铺销售宣传的完全不符，也导致16号楼227商铺不能单独对外出租，不能实现商铺应有的价值。为解决16号楼2层商铺无走廊楼梯的问题，原、被告在2015年1月16日达成一致，共同签订《协议书》。16号楼共10户业主与被告签订了《协议书》。《协议书》中约定，被告应在五年租赁期满后对增建走廊施工建设，且增建走廊费用由被告承担。2020年1月份，被告的委托经营期间已经结束，被告应当履行《协议书》中约定的增加走廊义务。但是，被告至今仍然拒不履行增加走廊的义务，造成原告的16号楼227商铺无法对外出租，商铺价值大大降低，根本无法实现原告购买商铺的投资目的。被告作为兴国国际商贸城项目的开发商与运营商，对16号楼二楼商铺无法实现商铺价值的缺陷应负全部责任。被告对2015年1月与16号楼二楼商铺业主签订的《协议书》应当全面履行协议约定的义务，遵循诚实信用原则。现被告违反《协议书》约定，至今仍然拒不履行增建走廊义务，给原告造成了巨大的损失，应承担《协议书》约定的违约责任，被告应向原告支付商铺总价20%的违约金，即被告应向原告支付违约金45059.60元。被告兴国博联商城有限公司辩称，一、涉案《协议书》中在兴国国际商贸城16号楼增建走廊和室外楼梯的内容不属于原告与答辩人签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20131006462）中约定的答辩人的义务，答辩人无义务在商品房买卖合同之外为原告商铺临街方向增建走廊和室外楼梯。二、原告与答辩人签订的增建走廊和室外楼梯《协议书》属于无效协议，自始没有法律约束力。三、答辩人无任何违约行为，无需承担任何违约责任。答辩人是在原告与其他十几名16号楼业主胁迫下签订的《协议书》，协议书中的内容不是答辩人的真实意思表示。综上，答辩人认为涉案协议不具有法律效力，原告的诉讼请求无事实与法律根据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月17日，原告钟文君、谢芸与被告兴国博联商城有限公司签订《赣州市商铺买卖合同》（合同备案编号20131006462）。原告钟文君、谢芸在被告兴国博联商城有限公司开发的兴国国际商贸城项目购买16号楼227商铺，单价为4,023.18元／平方米，建筑面积为56㎡，合同总价为225,298元。该《赣州市商铺买卖合同》所附《房屋平面图》未标注楼梯的位置。2015年1月16日，原告钟文君、谢芸与被告兴国博联商城有限公司（甲方）（签订的《协议书》载明“根据兴国国际商城16号楼临街面商铺全体业主的申请，甲方同意由甲方在16号楼临街面的第二层商铺统一增建走廊……三、因增建走廊，乙方退出的第二层铺内面积，由甲乙双方各分摊二分之一。甲方应当分摊的面积，由甲方按双方签订的《赣州市商品房买卖合同》中的商铺单价向乙方支付房款￥15912.00元。此款于本合同签订生效之日起当日内支付给乙方……六、……如有违约，违约方向守约方按二层该商铺合同价20%赔偿……”。该《协议书》所附《D2#楼二层功能平面图》标注了楼梯口的位置。被告兴国博联商城有限公司已按约定支付了《协议书》第三条确定的房款15,912元。2020年8月17日，本院向兴国县自然资源局发出《关于刘长春、朱海兰等十三名原告与被告兴国博联商城有限公司房屋买卖合同纠纷系列案涉诉标的增建走廊是否符合建设工程规划的函》。2020年8月26日，兴国县自然资源局函复如下：1、经核实，兴国国际商贸城开发项目系兴国博联商城有限公司开发建设，项目于2014年底通过了规划验收，2015年4月完成竣工备案。刘长春、朱海兰等人所购买的商铺属于16号楼（D-2#楼），该栋建筑临街面（规划市政道路一侧）的二层商铺根据审定图纸是通过底层商铺内部的楼梯进入二层，底层商铺与对应的二层商铺组合成一套商业单元体。该栋建筑西侧（非临街面）二楼商铺进出由该栋建筑室外楼梯通向二层走廊方式解决。然刘长春、朱海兰等人购买的商铺位于该栋临街商铺，故其购买的二楼商铺进出只能通过对应的底层商铺内部楼梯进入。2、根据城乡规划法、省城乡规划条例等相关法律法规，已通过规划验收的项目，再次申请增改扩建工程，必然与原审批的规划方案、《建设工程规划许可证》的内容相违背，与原审批规划不符。16号楼127商铺归原告钟文君、谢芸所有。本院认为，被告兴国博联商城有限公司提出是在原告钟文君、谢芸与其他十几名16号楼业主胁迫下签订的《协议书》，协议书中的内容不是被告兴国博联商城有限公司的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：……（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权……当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”，即使被告兴国博联商城有限公司主张胁迫属实，因未在法定期限内行使撤销权，其撤销权已消灭，故被告兴国博联商城有限公司提出《协议书》因受胁迫而无效的答辩意见，本院不予采纳。原告钟文君、谢芸主张被告兴国博联商城有限公司拒不履行增建走廊的义务，造成商铺无法对外出租无法实现购买商铺的投资目的；根据兴国县自然资源局的函复“该栋建筑临街面（规划市政道路一侧）的二层商铺根据审定图纸是通过底层商铺内部的楼梯进入二层，底层商铺与对应的二层商铺组合成一套商业单元体……故其购买的二楼商铺进出只能通过对应的底层商铺内部楼梯进入”，原告钟文君、谢芸的前述主张，本院不予采信。原告钟文君、谢芸与被告兴国博联商城有限公司签订《协议书》中约定增建走廊因无法取得规划主管部门的许可而无法履行，故原告钟文君、谢芸要求被告兴国博联商城有限公司履行《协议书》中约定的增建走廊义务的诉讼请求，本院不予支持；《协议书》中约定的“如有违约，违约方向守约方按二层该商铺合同价20%赔偿”合法有效，原告钟文君、谢芸诉请支付违约金的请求本院予以支持，但被告兴国博联商城有限公司已支付的《协议书》第三条确定的房款可抵扣其应付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：一、驳回原告钟文君、谢芸要求被告兴国博联商城有限公司履行《协议书》中约定的增建走廊义务的诉讼请求；二、被告兴国博联商城有限公司支付违约金45,059.60元给原告钟文君、谢芸；三、被告兴国博联商城有限公司已支付的15,912元可抵扣本判决第二项应付款。本案所涉执行内容限被告于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取463元，原告钟文君、谢芸已预交，由被告兴国博联商城有限公司承担264元，其余由原告钟文君、谢芸承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  曾育锋二〇二〇年九月三日书记员  凌小琴书记员  张 露