广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初23330号原告：仁信新技术产业开发（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区清水河街道银湖路**银谷别墅会所，统一社会信用代码：914403006189324916。法定代表人：陈兰。委托诉讼代理人：邓小佳，广东瀚宇律师事务所律师，执业证号14403201310092335。被告：格林银湖健康养生（深圳）有限公司，，住所地深圳市罗湖区银湖路银湖国际会议中心会所统一社会信用代码：91440300596761395G。法定代表人：吴瑞生，总经理。委托诉讼代理人：张海芬，广东德纳律师事务所律师，执业证号14403201611287080。委托诉讼代理人：黄子玉，广东瑞霆律师事务所律师，执业证号14403201711399251。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓小佳，被告委托诉讼代理人张海芬、黄子玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金165万元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2012年5月20日，原告与被告原法定代表人邓可嘉签订一份《房屋租赁协议》，约定邓可嘉承租原告名下位于深圳市银湖国际会议中心会所的房屋，用于经营合法的美容美甲及水疗等产业，租期8年，租赁费用为：第一年租金为40万元/月，从第二个租赁年度起，租金按照5万元的幅度进行上调，每过一个租赁年度调整1次，之后依此类推。合同签订后，邓可嘉成立了迪嘉餐饮管理（深圳）有限公司（被告公司曾用名），并实际以该公司名义在上述房屋进行经营。2013年5月24日，迪嘉餐饮管理（深圳）有限公司与原告签订一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定由迪嘉餐饮管理（深圳）有限公司承租原告名下上述房屋。2013年12月26日，迪嘉餐饮管理（深圳）有限公司、邓可嘉共同向原告出具《情况说明，》明确迪嘉餐饮管理（深圳）有限公司与原告于2013年5月24日签订的《深圳市房屋租赁合同书》仅为了尽快办理工商营业执照换证，迪嘉餐饮管理（深圳）有限公司与原告之间房屋租赁的权利义务以原告与被告原法定代表人邓可嘉于2012年5月20日签订的《房屋租赁协议》为准。同时，被告确认关于原告与被告原法定代表人邓可嘉于2012年5月20日签订的《房屋租赁协议》，该合同中邓可嘉的权利义务由迪迪嘉餐饮管理（深圳）有限公司承担和享有。2015年1月22日，迪嘉餐饮管理（深圳）有限公司名称变更为格林银湖健康养生（深圳）有限公司即被告公司现用名。被告为了尽快办理工商营业执照换证，于2015年5月21日与原告签订一份《深圳市房屋租赁合同书》，双方在合同附页中共同约定仍以原告与被告原法定代表邓可嘉于2012年5月20日签订的《房屋租赁协议》的租金标准为准。被告起初按合同约定向原告交纳了租金，然而自2018年9月起，被告开始不足额向原告支付房屋租金，后原告多次催促被告要求缴纳租金，但被告一直未按约定缴纳。2020年5月9日，原告与被告签订一份《协议书》，被告确认2018年9月至2020年4月期间，被告累计欠缴租金金额为400万元、滞纳金19万元、共计419万元。被告承诺向原告进行偿还。被告分别于2020年5月12日支付第一期费用35万元、于2020年5月19日支付第二期费用80万元，后再未按照约定支付任何款项。被告共计拖欠租金金额为400万元，在扣除已支付的115万元及前期缴纳的租赁保证金共计120万元后，被告尚欠租金金额为165万元。后原告多次催告被告要求支付欠缴租金，但被告却拒不支付。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告格林银湖健康养生（深圳）有限公司答辩称：1、原告的诉请为判令被告向原告支付房屋租金165万元，该诉请实际包含了两期租金，一是第三期40万元定金转租金，二是双方合意免除的第五期租金125万元。根据协议书，这两期租金的支付是有先后顺序的，且第五期租金是在被告拒绝履行协议书内容的情况下，原告才能要求被告支付，现实情况为被告并非拒绝履行，只是双方的协议书中没有约定双方对于40万元定金存有争议时以谁的意见为准，或者说以第三方的意见为准，现因双方对该租金的退还各执一词，被告尚不具备履行的基础当然不存在违约的问题；2、关于40万元定金转为第三期租金的问题，双方的争议主要在于以下两点，一是定金40万元被告是否已经支付，二是原告是否已将定金退还给被告。关于定金40万元的支付问题，根据原告提交的证据2012年5月21日付款通知书及银行进帐单，及原告当庭补交的银行流水均可以证明原告已自认收到了宝渝公司代被告支付的租金40万元，所谓的代付是宝渝公司的付款行为所有产生的法律后果由被告承担，故可以确认被告已经向原告缴纳了租金40万元，根据协议书第四条第三款之约定，确属被告缴纳的租金可以抵扣第三期的租金，因此原告无权再向被告主张第三期的租金40万元；关于原告是否已将租金退还给被告的问题，原告提交了2012年8月20日向宝渝公司转款40万元，主张已经向被告退还了定金40万元，该主张是无法成立的，首先既然是宝渝公司代被告付款，付款行为的法律后果也由被告承担，那么该定金的实际权利人就是被告，原告应向被告退还定金。其次原告并没有提供任何的证据证明是接收被告的指示向宝渝公司退还了被告已经缴纳的定金，事后被告也未进行追认，最后该笔转账备注的内容为往来款，无法证明原告与宝渝公司的该笔转账与本案具有关联性。综上所述，在被告尚不具有履行基础的情况下，原告却以被告违约为由决定不再免除被告的租金125万元，被告认为原告拒绝免除该125万元租金的条件并没有成就，在本案中只能先行解决40万元的支付及退还问题，被告并没有拒绝履行，故法院无法再本案中对被告是否违约作出评判，因此原告请求支付125万元的租金条件并没有成就，原告要求支付第五期租金没有合同及事实依据，被告在举证期内向法院申请追加宝渝公司为第三人，法院至今没有明确是否追加。本院经审理认定事实如下：2012年5月20日,原告作为出租方与邓可嘉作为承租方签订了《房屋租赁协议》，约定由原告将其位于深圳市××××号国际会议中心会所出租给邓可嘉，租赁期限为8年，自原告将租赁房产交付乙方之日起计算，第一年租金为40万元/月，从第二个租赁年度起租金按照5万元的幅度进行上调，每过一个租赁年度调整一次。租金按月支付，由邓可嘉于每月10日前向原告足额支付当月租金。邓可嘉投资设立的中国境内企业注册资金到账并取得营业之执照后7个工作日内支付金额相当于三个月租金（以第一年月租金为标准）的租赁保证金，原告同时向邓可嘉开具收款凭证。本协议生效之日起3个工作日内，邓可嘉向原告支付40万元定金，此定金可在前述租赁保证金中抵扣。双方租赁关系终止时，在邓可嘉全部履行本协议各项条款，并付清所有应付款项后，除依法律法规或本协议约定可抵扣的外，在邓可嘉将会所完整交换还原告后，原告应于双方租赁关系终止之日起7日内将租赁保证金余额返回邓可嘉（不计利息）。双方还针对其他权利义务进行了约定。2013年5月24日，原告与迪嘉餐饮管理（深圳）有限公司（以下简称“迪嘉公司”）签订《房屋租赁合同》，约定原告将深圳市银湖路国际会议中心会所出租给迪嘉公司，月租金为45万元，租赁期自2013年5月24日至2020年8月7日。租赁保证金为120万元。双方还约定了其他权利义务。2013年12月26日，原告与迪嘉公司及邓可嘉共同签署《情况说明》，载明：关于迪嘉公司与原告于2012年5月20日签订的《房屋租赁协议》与2013年5月24日签订的由深圳市房屋租赁管理办公室出具的格式《深圳市房屋租赁合同书》合同约定不一致的情况，作出以下说明：2013年5月24日签订的由深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理部门出具的格式合同仅为尽快办理工商营业执照换证用途，关于迪嘉公司与原告房屋租赁的具体权利义务以双方2012年5月20日签订的《房屋租赁协议》为准。2012年5月20日的《房屋租赁协议》的合同双方为邓可嘉与原告，现确认，该合同中邓可嘉的权利义务由迪嘉公司承担和享有。该合同双方为：迪嘉公司与原告。2015年1月22日，迪嘉公司将公司名称变更为“格林银湖健康养生（深圳）有限公司”，也即被告现公司名称。2015年5月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，基本内容与双方之前签订的协议及合同内容一致，并明确：双方于2012年5月20日签订的《房屋租赁协议》约定的租赁费用、租赁期内、第一年租金为40万元/月，从第二个租赁年度起，租金按照5万元的幅度进行上调，每过一个租赁年度调整一次，之后依此类推。2020年5月9日，原告与被告签订《协议书》，鉴于：1、2012年5月20日原告与邓可嘉签订《房屋租赁协议》，约定原告将银湖会所出租给邓可嘉适用，协议期限为2012年5月20日至2020年5月20日；2、2013年12月26日，原告与被告及邓可嘉签订《情况说明》，确认邓可嘉在《房屋租赁协议》中的权利义务由被告承担和享有…4、被告确认与原告的《房屋租赁协议》到期后终止，不再续约，并于2020年5月20日前撤离银湖会所。并约定：一、租赁保证金：1、原告确认依据《房屋租赁协议》约定，收到被告缴纳的租赁保证金120万元；2、针对2012年5月21日被告通过第三方向原告交付的40万元，鉴于目前原、被告双方对该款项的性质存在疑问，双方同意自本协议签订之日起15日内，提供相关证据核实款项性质后，再按协议约定处理；二、2018年9月至2020年4月的租金及滞纳金结算。双方确认:1、2018年9月至2019年8月，被告每月需缴纳租金70万元，被告实际每月缴纳65万元，累计欠缴租金60万元；2、2019年9月至2019年12月，被告每月需缴纳租金75万元，被告实际每月缴纳租金65万元，累计欠缴租金40万元；3、2020年1月至2020年4月，被告每月需缴纳租金75万元，被告实际每月缴纳租金0元，累计欠缴纳租金300万元；4、根据《房屋租赁协议》第四条，被告逾期缴纳租金，需以所欠费额为基准，按日万分之五的标准向原告缴纳滞纳金。据此，被告2018年9月至2020年4月合计欠缴租金的滞纳金为19万元。综上1-4,2018年9月至2020年4月期间，被告合计欠缴租金、滞纳金419万元。三、租金、滞纳金的减免约定。（一）经双方协商，考虑到双方因遭受“新冠”疫情的严重影响，若被告严格履行下述1-6条所约定的义务，则原告同意减免被告的部分租金及全部滞纳金：1、被告需在撤场前结算所有的水费、燃气费、网络费等，并做出书面承诺，对被告未结算的各项费用，原告不承担任何法律责任；2、被告在经营期间所有会员问题，包括但不限于会员会籍处理、办理的会员卡、储蓄卡、消费卡等均由被告自行解决，原告对因撤场所产生的会员经济纠纷不承担任何法律责任；3、被告在经营期间聘用员工的劳动关系，因撤场所涉及的员工安置等事宜均由被告自行解决，原告对此不承担任何法律责任。被告确保其聘用的所有员工与被告同时撤场；4、被告确认截止本协议签订前已解除与所有合作方的合作关系。被告承诺自行解决所有因与合作方达成的合作协议所产生纠纷，原告对此不承担任何法律责任。被告确保其合作方不得基于与被告存在的法律关系（包括但不限于任何诉讼、仲裁等）向原告主张任何权利；5、被告承诺2020年5月20日为被告最后撤离银湖会所的时间，被告需在此日前搬迁完毕，并与原告进行场地及现场交接…6、被告按照本协议约定及时向原告支付租金；（二）如被告严格遵守上述6项条款，原告则免除被告的全部滞纳金19万元及租金125万元；如被告违约，未依约处理前述1-6条事项中的任何一条，则被告构成违约，原告不予免除被告任何租金和滞纳金，被告应向原告支付全部拖欠的租金400万元和滞纳金19万元；（三）如被告未依约履行上述1-6条约定，原告可以没收被告部分或全部租赁保证金。四、租金和租赁保证金的支付约定。（一）被告在签订本协议之日起5日内，向原告无条件支付第一期租金35万元；（二）被告在本协议约定的最后撤场日期的前一日（2020年5月19日），向原告支付第二期租金80万元；（三）在本协议签订之日起15日内，原、被告双方共同举证确认本协议第一条第二款涉及的40万元的转账款的属性。如属于被告缴纳的定金，则原告同意被告用于抵扣其应当支付的第三期租金40万元，如不属于被告缴纳的定金，则被告不再就该40万元向原告主张任何权利并在协议签订之日起15日内支付第三期租金40万元；（四）2020年6月30日起，被告应向原告支付第四期租金120万元。双方同意在被告未违反本协议约定的前提下，用被告缴纳的租赁保证金120万元抵扣被告应支付的第四期租金120万元。抵扣后，原告无须再向被告返还租赁保证金。（五）2020年7月30日前，被告应向原告支付第五期租金和滞纳金144万元。原告同意在被告严格履行本协议前提下，免除被告第五期租金和滞纳金144万元。经核实确认，被告于2012年5月22日通过深圳市宝渝贸易有限公司（以下简称“宝渝公司”）向原告转付了40万元定金。原告主张支付上述定金时被告尚未成立，被告是2012年6月20日成立的。被告成立后于2012年8月20日向原告支付了120万元的房屋租赁保证金，同日其按被告的要求将40万元定金全部退还给了宝渝公司。为此，原告提交了进账单及银行交易明细予以证明。被告对此不予认可，称其没有指示原告向宝渝公司退款，也没有让宝渝公司代收款项，原告向宝渝公司转账40万元备注往来款，不排除是原告与宝渝公司的其他往来款，仅凭该转账凭证不能证明原告将40万元定金退回给被告。关于原告与宝渝公司2012年5月22日及2012年8月20日的两笔40万元的往来款的情况，本院向宝渝公司发出函件进行了核实。宝渝公司复函称2012年5月份因迪嘉银湖会所当时还在筹建中，营业执照和银行开户等手续还未办理好，5月21日委托其代支付原告房屋租赁定金40万元。原告已于8月20日退回其代为支付的租赁定金40万元。对于，双方2020年5月9日签订的《协议书》第三条第一款1-6项的约定是否如约履行，原告称被告未依约履行，在协议签订后原告就已多次与被告就40万元已退还的事实进行沟通交流，多次要求被告如约支付第三期40万元租金，但被告拒不履行，根据协议要求被告应在协议签订之日起15日内即2020年5月24日之前支付该40万元。被告则称已经如约履行，且被告直到原告起诉时才知道双方对该转账性质有争议。另查，原告确认被告已向其支付了第一期租金35万元、第二期租金80万元，并同意将被告支付的120万元租赁保证金抵扣被告拖欠的租金。本院认为，原告与邓可嘉2012年5月20日签订的《房屋租赁协议》、原告与被告2013年5月24日签订的《房屋租赁合同》、原告与迪嘉公司及邓可嘉2013年12月26日共同签署的《情况说明》，原告与被告2015年5月21日签订的《房屋租赁合同》及原告与被告2020年5月9日签订的《协议书》均为各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自的义务。双方当事人争议的焦点：1、原告是否已将由宝渝公司代被告支付的40万元定金退回给被告；2、被告是否已如约履行了2020年5月9日签订《协议书》约定的义务；3、被告是否需再向原告支付剩余未付租金。一、关于原告是否已将宝渝公司代被告支付的40万元定金退回给被告。本院认为，虽然被告否认原告2012年8月20日支付给宝渝公司的40万元为原告向其退付的定金，但经本院函询，宝渝公司确认原告2012年8月20日向其支付的40万元退还被告的定金。虽然没有证据直接证明被告有指示宝渝公司代为收取该定金，但鉴于当时该定金也是通过宝渝公司代被告向原告支付，被告也没有证据证明其已向宝渝公司偿付了该款项，现宝渝公司再代为收取退还的定金也属合理，且该40万元定金系被告成立后向原告支付120万元保证金的同日转付给宝渝公司。原告与邓可嘉2012年5月20日签订的《房屋租赁协议》约定，邓可嘉应向原告支付相当于三个月租金的租赁保证金，也即120万元。另，双方约定邓可嘉需在协议生效之日起3个工作日向原告支付40万元定金，此定金可在前述租赁保证金抵扣。因被告已向原告足额支付了120万元的租赁保证金，故也无需将已付的40万元保证金进行抵扣，并于同日退付给宝渝公司与双方协议约定内容也相符。故本院认定原告已将被宝渝公司代被告支付的40万元定金退回给了被告。二、被告是否已如约履行了2020年5月9日签订《协议书》约定的义务。本院认为，根据协议约定，双方在协议签订之日起15日内确认40万元转账款的属性。如属于被告缴纳的定金，则同意抵扣应付的第三期租金40万元，如不属于被告缴纳的定金，则不再就40万元向原告主张任何权利，并需在协议签订之日起15日内支付第三期租金40万元。经本院认定，原告已将被告缴纳的40万元定金退付给了被告，故被告应在协议签订之日起15日向原告支付第三期租金40万元，但被告未如约履行。虽然被告辩称其直到原告起诉时才知道双方对该转账性质有争议，但上述陈述明显与协议载明内容不符，因协议明确载明双方对该款项性质存疑，并约定双方自协议签订之日起十五日内对该款项的属性进行确认。故对被告的抗辩主张，本院不予采信，并认定被告未依约履行《协议书》约定的第三期租金的付款义务。三、被告是否需再向原告支付剩余未付租金，本院认为，根据《协议书》约定，原告免除被告第五期租金和滞纳金144万元的前提系被告如约支付之前全部四期租金。但经本院认定，被告并未如约支付第三期租金40万元，故被告要求原告免除租金及滞纳金的理由不能成立。根据《协议书》双方确认，被告共拖欠租金400万元。原告确认被告已付租金115万元，并同意将被告支付的120万元租赁保证金予以抵扣，并要求被告支付剩余租金165万元，故本院对原告的上述请求予以支持。对于被告提出的追加宝渝公司为本案第三人的申请，因本院已发函向宝渝公司核实了涉案款项的情况及性质，且其与双方当事人的诉争请求不具法律上的利害关系，故本院对被告的追加申请不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：被告格林银湖健康养生（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告仁信新技术产业开发（深圳）有限公司支付房屋租金人民币165万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9825元，由被告负担。原告已预交的人民币9825元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币9825元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  马宏记二〇二〇年九月一日书记员  李昊芮