河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0403民初225号 原告：李丽，女，1969年1月4日生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张顺吉，河北驰舟律师事务所律师。 被告：邯郸市祥丰房地产开发有限公司，住所地邯郸市复兴区。 法定代表人：张风维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张涛，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓可，河北十力律师事务所律师。 第三人：邯郸市雅阁房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区。 法定代表人：刘学梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程建丽，该公司法律顾问。 原告李丽与被告邯郸市祥丰房地产开发有限公司（以下简称祥丰公司）、第三人邯郸市雅阁房地产开发有限公司（以下简称雅阁公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丽及其委托诉讼代理人张顺吉，被告祥丰公司委托诉讼代理人张涛、张晓可，第三人雅阁公司的委托诉讼代理人程建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽向本院提出诉讼请求：1.依法判令立即停止对原告购买的位于邯郸市丛台区房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.依法判令确定位于邯郸市丛台区房屋系原告所有；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：申请执行人祥丰公司、刘军企业借贷纠纷一案，邯郸市丛台区人民法院执行立案后，作出（2015）丛执字第286号执行裁定书，查封了丛台区赵都华润大厦Ｂ座17层01号房屋。原告得知该房屋被查封后，向贵院提起执行异议申请，2019年12月23日，邯郸市丛台区人民法院作出（2019）冀0403执异169号执行裁定书，驳回原告李丽的执行异议请求，原告对该裁定不服，提起诉讼。上述房屋系2011年6月1日原告从第三人邯郸市雅阁房地产开发有限公司处够买，签订有书面的《房屋认购协议》，且原告已经足够缴纳房额总计572708元，第三人雅阁公司向原告出具了收据，后第三人向原告交付了房屋，之后原告对房屋进行了装修并实际入住，因第三人的原因导致该房屋未办理房产证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，被告祥丰公司申请执行属原告所有的上述房屋是错误的，原告依法请求停止执行、解除查封措施，并确认上述房屋系原告所有。望法院依法支持原告所请，维护原告合法权益。 祥丰公司辩称，1、原告与雅阁公司签订的认购协议并非商品房买卖合同不具备合法效力，且该协议不真实，协议涉及的金额与实际交款的情况不相符；2、被告与2015年4月查封房产，涉案房产2016年12月陆续交付业主，被告查封合法有效，原告所称实际入住并不属实；3、涉案房产为商务办公，不具备居住条件，原告无权排除执行；4、原告要求确权的诉请无事实依据和法律依据。 雅阁公司述称，协议是双方签订的合法有效合同，2010年就开始预售，原告2011年购买该房屋，因当时公司有其他情况，所有购房款均打到雅阁公司会计梁红霞个人账户上，公司均认可，因为当时政策原因，商务楼没有办法贷款，所以让原告一次性把尾款交清了。之所以交的房款和购房款约定的不一样，面积缩小了，原告以实际面积缴纳的剩余尾款，因为该楼盘涉及上访，在丛台区政府帮扶指挥下，在2014年底将钥匙交给原告，因为没法贷款，责任在雅阁公司，所以对他们有优惠，原告是在2018年缴纳的物业费，被告与雅阁公司是借款关系，雅阁公司已用其他房产抵顶，这个房产现在在雅阁公司名下，但已经出售给原告了，雅阁公司现正与被告协商要求解封查封原告的房产。 李丽提交如下证据：1、原告的身份证信息，证明原告为本案的适格的主体；2、房屋认购协议,认购协议的签订时间为2011年6月1日，证明原告所购买的房屋在被查封之前就已经和第三人签订了合法有效的书面买卖合同；3、2011年6月1日收据及银行流水，2014年3月28日收据及班某资金往来证明，证明2011年6月1日支付购房款294704元，2014年3月28日支付购房款278004元，以上两组收据证明原告已经支付了购房的全部价款；4、物业费收款收据，证明原告已经实际入住并缴纳过相应的物业费，该证据结合以上2和3组证据共同证明，原告与第三人与2011年6月1日签订房屋认购协议，并明确所购房屋为“赵都华润大厦”Ｂ座17层1室，且购房款已经全部交付，该房屋实际上原告已经合法占有，对房屋的合法占有，应以实际控制为标准；5、申请证人班某出庭作证。 祥丰公司质证称：对第1份证据无异议；对第2份证据有异议，该认购协议是虚假的，是原告与第三人雅阁公司串通签订该协议，并且该协议签订的时间，并非真实的时间，根据协议内容，在2011年6月份涉案房产项目就相关的房产坐落号，楼层单元等号，均没有，但在该份协议中，却明确房产坐落号，楼层单元等号；该认购协议签订时间系涉案房产并不具备预售条件，且房产不明确，该协议不具备合法效益，该协议的雅阁印章，为合同专用章，该印章是在2018年3月30日制作并进行备案与公安印章的公安系统，显然在2011年不可能盖有印章；对第3份证据，客观真实性关某均有异议，收据未注明收款事由是购房款，且转账记录转给的是梁红霞，并非雅阁公司；并且协议约定尾款是贷款方式缴纳，实际是以现金方式支付，与约定不符，且其尾款的收据金额与协议不符，也未提供转账记录，该收据是虚假的，与本案无关某；协议约定的总价与收据所显示总价并不相符；对第4份证据，与本案没有关某，物业费缴纳均为2018年；对第5份证据，该证人证言缺乏真实性和关某，当前银行转账交易非常便捷，显然不需要现金交易，证人称其后备箱不止30万的现金，也不真实，不符合客观常理，其给付的钱不能说明是本案交付款项。 雅阁公司质证称：均无异议，针对证据2，协议是双方签订的合法有效合同，2010年就开始预售，原告2011年购买该房屋，因当时公司有其他情况，所有购房款均打到雅阁公司会计梁红霞个人账户上，公司均认可，因为当时政策原因，商务楼没有办法贷款，所以让原告一次性把尾款交清了。之所以交的房款和购房款约定的不一样，面积缩小了，原告以实际面积缴纳的剩余尾款，因为该楼盘涉及上访，在丛台区政府帮扶指挥下，在2014年底将钥匙交给原告，因为没法贷款，责任在雅阁公司，所以对他们有优惠，原告是在2018年缴纳的物业费，被告与雅阁公司是借款关系，雅阁公司已用其他房产抵顶，这个房产现在在雅阁公司名下，但已经出售给原告了，雅阁公司现正与被告协商要求解封查封原告的房产； 祥丰公司提交如下证据：1、执行裁定书一份，证明本案所产生的事由以及原告在执行异议申请中，自认2014年8月30日收到本案涉案房产以及本案的查封的时间，是在2015年4月；2、网上印章查询服务平台查询第三人雅阁公司合同专用章，该章是在2018年3月30日制作并备案，该证据印证了被告的质证意见，说明原告与第三人签订的协议时间并非真实；3、赵都华润大厦业主维权委员会在网上公布的房产交付信息，证明涉案房产是在2011年5月份才开工，2016年年底才陆续向业主交付，由此说明原告2014年不可能收到涉案房产；4、商品房预售许可证，证明涉案房产是商业楼房，并非住宅。 李丽质证称：对第1份证据无异议；对第2份证据真实性有异议，该证据无法证明印章制作时间的真实性，且被告当庭提交，超过举证期限，原告认为该协议是双方的真实的意思表示；对第3份证据有异议，与本案无关联性，原告与第三人签订的购房协议中已明确约定了具体的房号，且在被告查封房屋之前，第三人已经向原告交付钥匙，原告已经合法占有该房屋，并非实际交房入住，才属于合法有效，因此与本案无关联性；对第4份证据有异议，复印件真实性有异议，其次即使该预售许可证所述内容是真实的，也可以适用于最高人民法院关于执行异议和复议案件第28规定。 雅阁公司质证称：同原告质证意见。2011年章合法有效的，在2011年有备案。 雅阁公司未提交相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年6月1日，李丽作为乙方与雅阁公司作为甲方签订《房屋认购协议》，约定：“第一条乙方认购房屋为赵都华润大厦B座17层1室，该房屋协议约定面积为114.09平方米。单价5160元/㎡，房价588704元。第二条房款支付方式，乙方于2011年6月1日交纳首付房款（50%）274704元，剩余房款294000元由银行贷款支付。……邯郸市雅阁房地产开发有限公司签章，李丽签字捺印，2011年6月1日”。 另查明，2011年6月1日，李丽通过银行转账284704元至梁红霞名下银行账户。雅阁公司分别于2001年6月1日、2014年3月28日为李丽出具两份收据，分别载明收到294704元、278004元。 再查明，祥丰公司与雅阁公司、刘军企业借贷纠纷一案，2015年2月5日，本院作出（2014）丛民初字第1888号民事判决书，判决：“一、被告邯郸市雅阁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告邯郸市祥丰房地产开发有限公司借款本金12000000元并支付利息和违约金（2013年6月9日至2013年12月8日的利息按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，2013年12月9日起至起诉之日即2014年20月30日的利息和违约金之和以不超过银行同期贷款利率的四倍计算）；二、被告刘军对上述债务承担连带清偿责任。”2015年3月23日，该案进入执行程序，案号为（2015）丛执字第286号，执行过程中，查封了被告雅阁公司名下位于邯郸市丛台区房产。李丽于2019年7月19日向本院提出书面异议，本院于2019年12月23日作出（2019）冀0403执异169号执行裁定：“驳回李丽的异议请求”。 另查明，赵都华润大厦系商业用楼。 本院认为，执行异议之诉审查的关键是案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；……”，根据上述规定，李丽与雅阁公司签订的《房屋认购协议》不符合商品房买卖合同的条件。其次，李丽购买本案涉案房屋系商业用房，其用途并非用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，本院对李丽要求确认邯郸市丛台区房屋属于其所有，依法判令立即停止对邯郸市丛台区产的查封的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回李丽的诉讼请求。 案件受理费10460元，由李丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张 剑 审 判 员  常美君 人民陪审员  杨 阳 二〇二〇年九月十日 书 记 员  张小伟