广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4784号原告：珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司，住所地广东省中山市********************，统一社会信用代码914***********721G。负责人：许荣灿，总经理。委托诉讼代理人：杨晓霞，该司员工。委托诉讼代理人：余楠妃，该司员工。被告：王睦鑫，男，1987年3月21日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区*************，公民身份号码440************132。被告：王华正，男，1955年11月12日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区*************，公民身份号码440************130。原告珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司（以下简称葆力物业公司）与被告王睦鑫、王华正物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葆力物业公司的委托诉讼代理人余楠妃到庭参加诉讼，被告王睦鑫、王华正经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葆力物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告王睦鑫、王华正向原告支付2016年6月至2019年9月期间共37个月物业管理服务费2938.54元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费79.42元为基数，分别从欠费次月1日起每日按应缴费用的千分之一计算至清偿之日止）；2.被告向原告葆力物业公司支付2016年9月至2019年9月期间共37个月的水费、公摊电费合计2186.81元。事实和理由：2013年9月1日，原告与中山市坦洲镇州际新天业主委员会（以下简称州际新天业主委员会）签订《物业服务合同》，约定服务期限为自2013年9月1日起至2018年8月31日止；物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米0.85元收取；次月1日前交纳物业管理服务费；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费用的，每日按应缴费用的千分之三交纳违约金（滞纳金）。根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2018年9月1日起至2019年9月24日，州际新天业主委员会未作出选聘或者续聘决定，原告按照原合同约定继续提供物业服务。2019年9月25日，州际新天业主委员会（实际应为中山市坦洲镇州际新天第二届业主委员会，以下简称州际新天第二届业主委员会）作出续聘决定，续聘合同期限自2019年9月25日起至2024年9月24日止。被告王睦鑫、王华正购买了广东省中山市*********州际新天花园桂茵苑5幢203房，建筑面积为93.44平方米，于2014年7月24日交楼。2016年9月至2019年9月期间，被告王睦鑫、王华正欠付物业管理服务费合计2938.54元（物业管理服务费79.42元/月）、水费及公摊电费合计2186.81元。原告每月5号前向案涉房屋信箱投递《缴费通知单》和每月25号前上门派发《催费通知单》。2019年9月16日，原告葆力物业公司通过EMS快递向被告王睦鑫、王华正送达催告函的方式催收欠缴款项。原告为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告王睦鑫、王华正未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，本院经审理认定事实如下：1．王睦鑫、王华正系中山市*********州际新天花园桂茵苑5幢203房[土地证号：中府国用（2015）第易33117**，房产证号：粤房地权证中府字第**/**]的权利人，房屋建筑面积为93.59平方米。2．2013年9月1日，州际新天业主委员会与葆力物业公司签订《中山市物业服务合同》，约定由葆力物业公司为中山市坦洲镇州际新天花园小区提供物业管理服务，服务期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止；州际新天业主委员会代表该物业业主大会签订该物业服务合同，该物业全体业主和非业主使用人均应遵守该物业服务合同，葆力物业公司为该物业业主大会选聘提供物业管理的企业；葆力物业公司应在该物业服务合同生效后开始实施物业服务工作，从该物业服务合同生效之日起计收物业服务费；物业管理服务费按照以下标准收取：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取；小高层按建筑面积每月每平方米0.85元收取；商业按建筑面积每月每平方米1.2元收取；公寓楼每月每平方米1.8元（含共用费用）收取；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费用，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳违约金（滞纳金），合同还约定了其他事项。2019年9月25日，州际新天第二届业主委员会与葆力物业公司签订《州际新天物业服务合同》，约定由葆力物业公司为中山市坦洲镇州际新天花园小区提供物业管理服务，服务期限自2019年9月25日起至2024年9月24日止。另，王睦鑫、王华正与葆力物业公司之间并未签订物业服务合同。根据州际新天业主委员会、州际新天第二届业主委员会分别与葆力物业公司签订《中山市物业服务合同》、《州际新天物业服务合同》中约定，王睦鑫、王华正每月应交物业管理服务费按照0.85元/平方米计算。葆力物业公司称，业主应在每月15日前交纳当月的物业管理费，并且其按建筑面积93.44平方米计收案涉房屋的物业管理费，则案涉房屋每月应交物业管理费为79.42元（93.44平方米×0.85元/平方米）。3．葆力物业公司提交其自制的州际新天雅茵苑5幢203房水费欠款明细表，显示水费单价1.76元/吨，2018年6月前的污水处理费单价0.63元/吨，之后的污水处理费单价为0.95元/吨，其中，2016年8月的上月读数为305吨,2018年5月的本月读数为696吨，则2016年8月至2018年5月期间的水费、污水处理费合计934.49元[（696吨-305吨）×（1.76元/吨+0.63元/吨）]；2018年6月的上月读数为696吨，2019年8月本月读数为1008吨，则2018年6月至2019年8月期间的水费、污水处理费合计845.52元[（1008吨-696吨）×（1.76元/吨+0.95元/吨）]，前述款项合计1780.01元（934.49元+845.52元）。2016年9月至2019年9月期间的电梯费276.5元、公用电费54.26、梯灯电费76.04元，合计406.8元。葆力物业公司主张2016年9月至2019年9月期间案涉房屋的公摊电费合计406.8元，但未提交其主张期间的公共用电量、相应的户数及计算方式。4．葆力物业公司公司提交的物业工程验收单、建筑消防设施维修保养记录、电梯日常维修保养记录、水池（箱）清洗及消毒记录表、现场照片及发票，显示2018年9月1日至2019年9月24日期间，葆力物业公司按照《中山市物业服务合同》约定为中山市坦洲镇州际新天花园小区提供物业管理服务。5．葆力物业公司称王睦鑫、王华正自2016年9月16日开始拖欠当月物业管理服务费，其每月5号前向案涉房屋信箱投递《缴费通知单》、每月25号前上门粘贴《催费通知单》在案涉房屋大门上。同时，葆力物业公司于2019年9月4日制作催告函，载明王睦鑫、王华正拖欠物业管理费，催促其尽快缴清欠费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。案涉物业服务合同期满后，中山市坦洲镇州际新天业主委员会未作出选聘或者续聘决定，珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司主张其已按照原合同约定继续提供物业服务，并提交物业工程验收单、建筑消防设施维修保养记录、电梯日常维修保养记录、水池（箱）清洗及消毒记录表、现场照片及发票证实其在2018年9月1日至2019年9月24日期间已实际为中山市坦洲镇州际新天花园小区提供物业服务，王睦鑫、王华正并未提交证据予以反驳，本院对珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司所作陈述予以采信。中山市坦洲镇州际新天业主委员会、中山市坦洲镇州际新天第二届业主委员会分别与珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司签订的《中山市物业服务合同》及《州际新天物业服务合同》为双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，王睦鑫、王华正作为小区业主，应受前述合同的约束。在珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司依照合同约定提供物业服务后，王睦鑫、王华正应按照合同约定交纳物业管理费，其拖欠物业管理费的行为已构成违约。案涉房屋的实际建筑面积为93.59平方米，珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司主张按照建筑面积93.44平方米的标准计算物业管理费即79.42元（93.44平方米×0.85元/平方米），系其对权利的自由处分，且有利于王睦鑫、王华正，本院予以照准。综上，王睦鑫、王华正应向珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司交纳2016年9月至2019年9月的物业管理费2938.54元（79.42元/月×37个月），珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司该项的诉请，理据充分，本院予以支持。关于物业管理费违约金的问题。王睦鑫、王华正连续拖欠物业管理费，珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司主张以每月应交物业管理费79.42元为基数，按照每日1‰的标准，分别从欠费次月1日起计算违约金至实际清偿之日止，该违约金的计算标准过高，在其未能证明存在实际损失且王睦鑫、王华正欠付物业管理费的行为也确实给其造成了相当于利息损失的情况下，本院酌定违约金以每月应交物业管理费79.42元为基数，分别从欠费的次月1日起计算至实际清偿全部款项之日止，其中从2016年10月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于水费、公摊电费的问题。在物业服务公司已实际代业主向供水公司支付水费的情况下，业主应向物业服务公司返还。珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司提交其自制的水费欠款明细表，证实其已为王睦鑫、王华正垫付了2016年9月至2019年8月的水费1780.01元，对此王睦鑫、王华正未到庭应诉答辩亦未提交相反证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司要求王睦鑫、王华正向其支付水费1780.01元的诉请，理据充分，本院予以支持。至于公摊电费，珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司主张王睦鑫、王华正尚欠公摊电费406.8元，但并未举证证明其主张期间的实际用电量、计算方式，以及该期间的户数等可以确定王睦鑫、王华正实际应付公摊电费的证据，应承担举证不能的不利后果，该项诉请理据不足，本院不予支持。王睦鑫、王华正经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告王睦鑫、王华正于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司支付中山市*********州际新天花园桂茵苑5幢203房[土土地证号：中府国用（2015）第易33117**房产证号：粤房地权证中府字第**150809：粤房地权证中府字第**/**业管理费2938.54元及违约金（违约金计算方法：以每月应交物业管理费79.42元为基数，分别从欠费的次月1日起计算至实际清偿全部款项之日止，其中从2016年10月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告王睦鑫、王华正于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司支付前述房地产2016年9月至2019年8月的水费1780.01元；三、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告王睦鑫、王华正负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  邓敏智人民陪审员  何世俊二〇二〇年九月八日书 记 员  陈嘉婷袁丽珣