四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1570号 上诉人（原审原告）：李某1，男，2005年1月12日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 法定监护人：李某2，男，1951年2月6日出生，汉族，住四川省广安市前锋区，系李某1爷爷 法定监护人：张某，女，1955年4月4日出生，汉族，住四川省广安市前锋区，系李某1奶奶。 委托诉讼代理人：黄荣全，广安天赐法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道**。 诉讼代表人：马健茗，该公司清算组负责人。 委托诉讼代理人：杨多，四川爱众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢明莉，女，1982年6月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：张百梅，女，1990年12月16日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 被上诉人（原审被告）：何佳，男，1984年11月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：秦懋云，四川虹永律师事务所律师。 上诉人李某1因与被上诉人广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）、谢明莉、张百梅、何佳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李某1上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人继续履行合同并承担违约责任（以322,308元为基数从2014年3月3日起按照商业银行同期贷款利率计算至交房时止）；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据一审查明的事实可知，正大房产公司因债务与何佳签订房屋认购书，何佳并未实际支付购房款，尚未订立《商品房买卖合同》，相互间债权债务尚未终结，不动产未办理房屋的所有权尚未转移，实际上是一种为实现债权的抵押行为。在此期间，正大房产公司对案涉房屋具有处分权。正大房产公司委托成都明信销售公司销售房屋，谢明莉、张百梅系成都明信销售公司的工作人员，其履职行为构成表见代理。李某1与正大房产公司签订《商品房买卖合同》，正大房产公司向李某1出具购房款的收据且加盖公章，《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效应当得到继续履行。正大房产公司不能因为公司重整就否认合同的效力。 正大房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。分述理由如下：1.正大房产公司拒绝继续履行合同。李某1与正大公司之间未建立真实的房屋买卖关系，本案系谢明莉、张百梅转卖何佳的抵债房屋给李某1，正大房产公司仅是为该转卖行为配合更改了商品房买卖合同和更换收据，李某1与正大房产公司之间没有买卖案涉房屋的合意。2.李某1是并未向正大房产公司履行支付购房款的义务，李某1诉称其将定金支付给张百梅，主要购房款支付给了谢明莉，并非支付给正大房产公司。同时正大房产公司管理人在审核李某1申报债权时，确定其债权数额为0，也表明不会继续履行商品房买卖合同。李某1要求正大房产公司继续履行《商品房买卖合同》缺乏事实依据和法律依据。 何佳辩称，案涉《房屋买卖合同》的签订主体是正大房产公司与李某1，根据合同相对性原则，应当履行合同义务的是正大房产公司。李某1与何佳之间没有建立合同关系，其要求何佳承担违约责任，没有合同依据和法律依据。 张百梅、谢明莉未提交书面答辩意见。 李某1向一审法院起诉请求：1.判令张百梅、谢明莉、正大房产公司共同返还购房款277,543元，并从收款之日起按商业银行同期贷款利率支付利息；2.本案诉讼费由张百梅、谢明莉、正大房产公司负担。一审诉讼中，李某1变更第一项诉讼请求为：判令正大房产公司继续履行2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》，要求正大房产公司、张百梅、谢明莉、何佳按合同约定承担违约责任并按商业银行同期贷款利率支付利息。 一审法院认定事实：2013年12月20日，何佳与正大房产公司签订了《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》，约定何佳在正大房产公司处认购了包括案涉房屋在内的共五套房屋，总价共计1,763,424元。王成于2014年2月13日在该认购书上签署了“同意，请曾总及财务处理王成”。2014年2月14日，曾令凡在该认购书上签署了“同意认购曾令凡”。何佳并未实际支付该五套房屋的购房款，而是冲抵恒立化工欠何佳的欠款。2014年2月28日，李某1与正大房产公司签订《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》，约定李某1购买正大房产公司开发的恒立·恒顺星城6-2-7-6号房屋一套，建筑面积约89.53㎡。李某1当场交付定金1000元。该认购书备注处手写有“于2013年3月1日支付购房款277,543元（含定金壹仟元整）”。甲方正大房产公司的印章为复印件，乙方为李某1签名。2014年3月2日，李某1交付购房定金10,000元，张百梅向李某1出具了收条。2014年3月3日，李某1与正大房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定李某1购买正大房产公司开发的“恒立·恒顺星城”6幢2单元7层6号房屋一套，建筑面积约89.53㎡，单价为3600元每平方米，总价为322,308元；买受人在签订合同当日一次性支付购房款322,308元。当日，李某1通过用户名为刘某，账号为62×××74的银行账户分两次向售楼部工作人员谢明莉的银行账户共转款207,200元。正大房产公司向李某1出具了322,308元的收据，该收据上载明系6-2-7-6购房款，同时备注有“换原据号：1715339”。李某1称其分两次支付定金共计11,000元，通过银行转账支付207,200元，向销售人员支付现金59,343元，但称其忘记该59,343元是交付给谢明莉还是张百梅的，共计支付购房款277,543元。实际付款金额与《商口房买卖合同》约定金额、收据金额不一致系因一次性支付购房款优惠了近50,000元。除提供了证人刘某的证言外，李某1未提供现金支付59,343元购房款的其他证据，张百梅和谢明莉对该款项亦不认可，正大房产公司亦不认可有该优惠政策。后正大房产公司因资金困难致使恒立·恒顺星城房产项目至今未完成修建。 另查明，恒立·恒顺星城房产项目系正大房公司开发，并委托成都明信公司销售，谢明莉、张百梅系该销售公司工作人员。正大房产公司在“恒立·恒顺星城”售楼部处设有财务室负责收取房屋销售款。李某1以及谢明莉、张百梅均未提供证据证明正大房产公司曾委托谢明莉、张百梅代为收取房屋销售款。谢明莉、张百梅收到李某1支付的购房款后未将该款转交给正大房产公司，谢明莉称该购房款系通过现金方式支付给了何佳。但何佳否认收到了该款。同时谢明莉称其将李某1购房款支付给何佳系根据正大房产公司领导的指示，但正大房公司予以否认，谢明莉对此未提供证据予以证明。 2017年6月23日，广安市前锋区人民法院作出（2017）川1603破申2号民事裁定书，裁定受理正大房产公司申请破产重整一案。李某1向正大房产公司管理人申报债权。管理人审核认定李某1债权为0。 一审法院认为，合同本质乃是订立双方之间的一种合意，此种合意是否产生法律约束力取决于该合意是否符合法律规定和是否与行为人的真实意思相符。正大房产公司与何佳签订《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》将包括案涉房屋在内的共五套房屋抵偿给何佳，何佳再将案涉房屋交由销售人员谢明莉、张百梅进行销售。虽然李某1与正大房产公司签订了《商品房买卖合同》，但该房屋的实际出售人应为何佳，正大房产公司已将该房屋抵偿给了何佳，其并不具有向李某1交付案该房屋和向李某1收取该房屋价款的真实意思，故正大房产公司与李某1并未达成关于案涉房屋买卖的合意。李某1也并未向正大房产公司支付购房款，而是将购房款交给了谢明莉、张百梅，但谢明莉、张百梅作为工作人员并不具有收取购房款的权利，李某1也未提供证据证明正大房产公司有委托谢明莉收取购房款的权限，谢明莉、张百梅也未将李某1支付的购房款交到正大房产公司。现正大房产公司管理人拒绝认可案涉《商品房买卖合同》，故该合同对正大房产公司不具有法律约束力，李某1要求正大房产公司继续履行《商品房买卖合同》无事实依据，对李某1的该项诉讼请求不予支持。因李某1与正大房产公司所签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，其要求正大房产公司、谢明莉、张百梅、何佳按照该合同的约定承担违约责任并按商业银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求并不具体明确，故对李某1的该诉讼请求，亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李某1的诉讼请求。本案受理费2732元，由李某1负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为正大房产公司是否是案涉《商品房买卖合同》的出卖方及其是否应该履行合同义务。案涉商品房买卖合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求。本案中，正大房产公司并非案涉商品房买卖合同的相对人，李某1无权基于案涉合同向正大房产公司主张权利，理由如下：首先，在李某1购买案涉房屋前，恒立化工已将案涉房屋抵偿给债权人何佳,正大房产公司亦向何佳出具购房款收据。嗣后，案涉房屋由谢明莉、张百梅进行销售。其次,从李某1支付的房款流向看，李某1是将购房款直接支付给销售人员谢明莉、张百梅，而并非支付给正大房产公司，正大房产公司并未收到购房款。此外，李某1支付购房款与正大房产公司正常对外销售的房屋价格存在较大差异。综上，李某1作为购房户，在购买房屋时应该知道案涉楼盘的市场价格，在明知房屋单价低于正常购房户的前提下，仍然向销售人员个人交付购房款，其行为与正常和正大房产公司订立商品房买卖合同的购房户存在明显区别。因此，一审判决关于正大房产公司与李某1并无建立商品房买卖的合意，李某1无权向正大房产公司主张权利的认定并无不当，本院予以维持。李某1可依法向其他责任主体另行主张权利。 综上所述，李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5464元，由李某1负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 萱 审 判 员  王 敏 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年九月三十日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜