黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1351号上诉人（原审被告）：大庆市上金策房地产经纪有限公司，住所地,黑龙江省大庆市让胡路区东湖尚城**商服。法定代表人：郑闯，男，1980年11月7日出生，汉族，住，住黑龙江省大庆市让胡路区/div>上诉人（原审被告）：李旭明，男，1975年5月1日出生，汉族，大庆油田有限责任有限责任公司第四采油厂第四油矿测试队职工，住，住黑龙江省大庆市让胡路区/div>委托诉讼代理人：李春杰（系李旭明妻子），女，1974年3月1日出生，汉族，大庆油田有限责任有限责任公司第四采油厂第四油矿杏九连职工，住，住黑龙江省大庆市让胡路区/div>委托诉讼代理人:张潇,黑龙江欲凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹晓龙，男，1989年9月12日，汉族，蓝海糖尿病医院职工，住，住黑龙江省大庆市让胡路区/div>上诉人大庆市上金策房地产经纪有限公司(以下简称上金策公司)、李旭明因与被上诉人尹晓龙居间合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人上金策公司的法定代表人郑闯，上诉人李旭明的委托诉讼代理人李春杰、张潇，被上诉人尹晓龙到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。上金策公司上诉请求：1.请求撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初2077号民事判决第二项；2.上诉费用由李旭明、尹晓龙承担。事实与理由：上金策公司与李旭明、尹晓龙于2019年3月29日签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，是合法有效的合同。上金策公司与李旭明、尹晓龙于2019年3月29日签订的《房地产买卖合同》在先，2019年4月8日公积金提取政策发生变化在后。作为一个房屋中介机构对房屋的价格、质量、居、居住条件等各方面有比较详细的了解如实的向合同当事人介绍了，居间人没有故意隐瞒什么，尽到了居间人的责任，也没有提供虚假的房屋情况。虽然李旭明在2019年3月23日以微信的形式告知我方的工作人员公积金政策会有变动，但李旭明的消息来源是来自传闻并非政府部门的权威发布，作为中介机构也不可能提前知道公积金政策的变化，只能依据现行有效的公积金政策签订合同。在2019年3月29日签订的《房地产买卖合同》中，上金策公司与李旭明、尹晓龙约定，如遇到政策性调整或不可抗力的因素导致按揭抵押贷款申请未获批准或贷款额度不足与上金策公司无关，但基于上金策公司以促成合同的成立且解除合同非因上金策公司造成的，甲、乙方需按合同约定给付上金策公司支付佣金。上金策公司履行了作为居间人的义务，后期合同未能得到完全履行，系国家政策和李旭明、尹晓龙提出的无理要求所导致，责任不在上金策公司。综上，一审法院在认定事实上不清，导致作出判决错误，上金策公司在此，请求二审法院在查明事实的基础上，支持上金策公司的请求，依法作出公正的判决。李旭明辩称，我方认为上诉人作为专业房地产中介机构其应当更详尽掌握相关信息，我方于2019年3月23日向上诉人工作人员告知公积金政策发生变化，其在明知政策发生变化的情况下仍促成合同签订存在过错，根据合同法规定其应当赔偿造成的损失。尹晓龙辩称，上诉人所述政策是国家给他的，我方已经通知过，是上诉人方没有将政策当回事。李旭明上诉请求：1.请求撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初2077号民事判决第三项，并依法改判李旭明无需返还尹晓龙购房定金1万元；2.上诉费用由尹晓龙承担。事实与理由：李旭明认为尹晓龙因政策调整而未能办理公积金贷款非自身原因导致，故购房定金应予返还是错误的，理由是根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条的规定“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则，受定金处罚的一方当事人可以依法向第三人追偿。”而本案中合同未能继续履行的原因是公积金政策发生变化，而政策调整并非不可抗力，在每次政策调整之前，都会有一定的告知期限，因此，尹晓龙与上金策公司都应当提前知道政策调整这一事实。所以一审法院认定尹晓龙因政策调整而未能办理公积金贷款非自身原因是错误的。而且根据法律规定，尹晓龙所受的损失即定金损失应由有过错的第三人即上金策公司进行追偿。我方认为上金策公司作为专业房地产中介机构其应当更详尽掌握相关信息，我方于2019年3月23日向上金策公司工作人员告知公积金政策发生变化，其在明知政策发生变化的情况下仍促成合同签订存在过错，根据合同法规定其应当赔偿造成的损失。综上，李旭明不应返还尹晓龙购房定金，恳请二审法院支持李旭明的上诉请求。上金策公司辩称，签合同时间是2019年3月29日，4月8日出现公积金实施细则，我们只是按现行政策实施，我们没有过错。买卖双方对合同是认可的。合同中有约定因政策发生变化与我公司无关，而且我公司已经促成合同成立，合同解除不是我方造成的，甲乙双方应按合同履行支付佣金。尹晓龙辩称，不可抗力的原因是政策发生变化，公积金政策变化后我已经同意转为商贷。李旭明说要让中介公司担保，中介公司不担保造成我房子没买成，我从没有说过房子不买。中介公司没有履行服务义务造成交易没有达成。尹晓龙向一审法院起诉请求：1.解除上金策公司与李旭明、尹晓龙签订的《房地产买卖合同》，李旭明双倍返还购房定金20000元；2.判令上金策公司承担违约责任，返还房屋合同押金10000元及中介费7500元；3.本案诉讼费用由上金策公司、李旭明承担。一审法院认定事实：2019年3月29日，上金策公司与李旭明、尹晓龙签订了《房地产买卖合同》，约定尹晓龙（乙方）购买李旭明（甲方）名下位于让胡路区民营科技园奥林国际公寓D19-2-201室的房屋，成交价格75万元，并约定签订合同时由尹晓龙交纳定金1万元，2019年4月12日前支付首期房款（含定金）35万元，剩余40万元约定为公积金贷款，于“公积金提取和贷款放款当日一次性付清给甲方”。合同第七条约定了丙方（即上金策公司）的权利和义务，“本公司为了保障甲乙双方的交易安全，使甲方顺利得到房款，保证乙方顺利地办理产权过户，为此，丙方除佣金外免费为甲乙双方进行阶段性的担保（即从交易之日起至产权过户至乙方名下为止）……合同佣金7500元”。合同签订当日，尹晓龙交纳了定金1万元及居间费用7500元，此款均由上金策公司接收。2019年3月23日（三方签订合同前），李旭明得知公积金政策发生变化，微信联系上金策公司，工作人员李秋告知他“这个绝对不是好消息”。2019年4月8日（三方签订合同后），上金策公司工作人员告知尹晓龙，因公积金政策变动，尹晓龙不能办理公积金贷款。随后，尹晓龙与上金策公司协商办理商业贷款，尹晓龙表示同意。2019年4月12日，三方按合同约定到房产管理部门办理产权转移登记手续时，李旭明得知尹晓龙不能办理公积金贷款，仅能转为商业贷款，故要求上金策公司承担对尾款40万元能如期给付的保证责任，但上金策公司表示“商业贷款各银行放款时间不一致，无法确定具体日期，不同意进行担保”。因三方未能达成一致，导致未能办理涉案房屋的产权转移登记手续。2019年4月16日，上金策公司将1万元购房定金交付给李旭明。2019年4月17日，李旭明向上金策公司发出书面合同终止告知书，并电话告知尹晓龙解除买卖合同关系，但尹晓龙始终表示想要继续购买，不愿终止买卖合同。尹晓龙提交的录音中，尹晓龙询问“中介也能配合我贷款的是吧”，上金策公司工作人员表示“当然可以啦，我们中介都可以免费给你跑，这个没问题”。一审法院认为，尹晓龙在立案后追加了卖方（李旭明）为本案被告，根据其诉请及查明的事实，本案存在两个法律关系，即居间合同、买卖合同，故本案案由为居间合同纠纷、买卖合同纠纷。关于居间合同法律关系。一审法院认为，根据法律规定，居间人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和居间活动中的交易惯例履行通知、协助等义务。本案中，上金策公司作为居间人，负有促成双方合同成立，并为双方履行合同提供服务（办理贷款、协助过户等）。根据查明的事实，三方签订合同前，上金策公司作为有能力及时获取有关政策信息的专业机构，在已经得知公积金政策即将变化的前提下，未进行合理预判，未向双方充分告知并提示风险，而是仍然促成双方签订合同，双方产生分歧后，其未能促成双方达成补充协议，也不同意针对办理贷款事项结果而向双方作出任何承诺，最终导致买方未成功办理贷款，卖方对履行期限及履行能力产生担忧。对此，一审法院认为，上金策公司虽然促成双方买卖合同的签订，但是其未能充分履行居间义务导致不能实现合同的根本目的，应当视为其居间服务不成功，故尹晓龙有权要求上金策公司退还居间报酬，对此项诉讼请求，一审法院予以支持。关于尹晓龙要求返还1万元购房定金的诉讼请求。一审法院认为，李旭明因尹晓龙贷款不成而要求解除合同，其在合同履行中不存过错，但尹晓龙因政策调整而未能办理公积金贷款，亦非其自身原因导致，故购房定金应予返还，若李旭明认为在合同签订及解除过程中存在任何损失，可以另案起诉主张权利。综上，对尹晓龙的全部诉讼请求，一审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、解除尹晓龙与大庆市上金策房地产经纪有限公司、李旭明于2019年3月29日签订的《房地产买卖合同》。二、大庆市上金策房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内一次性向尹晓龙返还佣金7500元。三、李旭明本于判决生效后三日内一次性向尹晓龙返还购房定金1万元。案件受理费119元（已由尹晓龙预交），由大庆市上金策房地产经纪有限公司负担。在二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上金策公司与李旭明、尹晓龙签订了房地产买卖合同一份，三方在合同中约定差额付款方式为公积金贷款，在买卖过程中，因公积金贷款政策发生了变化尹晓龙未能办理公积金贷款，导致交易未能顺利完成,非其自身原因导致，并不适用定金罚则的规定，故收受定金的李旭明应向尹晓龙返还定金。另根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上金策公司主张其合同中关于“如遇到政策性调整或不可抗力的因素导致按揭抵押贷款申请未获批准或贷款额度不足与上金策公司无关，但基于上金策公司以促成合同的成立且解除合同非因上金策公司造成的，甲、乙方需按合同约定给付上金策公司支付佣金”的约定，应为该条款无效。且在公积金政策发生变化后,上金策公司未能充分履行居间义务，致使未能实现合同根本目的，应当视为其居间服务不成功，故尹晓龙有权要求上金策公司退还居间报酬。综上所述，上金策公司、李旭明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由大庆市上金策房地产经纪有限公司负担50元，由李旭明负担50元。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  梁 宵审判员  战 剑二〇二〇年九月九日书记员  王妍苏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；