上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6153号原告(反诉被告)：上海勋盈实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周妍艳，经理。委托诉讼代理人：杜名清，男。被告(反诉原告)：中骅国际物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：傅源媛，总经理。委托诉讼代理人：苏仕强，男。委托诉讼代理人洪盛，男，该公司员工。原告上海勋盈实业有限公司(以下简称“勋盈公司”)诉被告中骅国际物流有限公司(以下简称“中骅公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于同年6月10日公开开庭进行了第一次庭审。被告中骅公司于2020年6月10日向本院提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，并于同年7月13日再次公开开庭进行了第二次庭审。原告勋盈公司的委托诉讼代理人杜名清、被告中骅公司的委托诉讼代理人苏仕强均到庭参加两次庭审，被告中骅公司的委托诉讼代理人洪盛到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告勋盈公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2020年1月1日起至2020年3月7日止的房屋租金5,575元(按2,500元/月计算)；2.判令被告支付原告违约金7,500元(按3个月租金标准计算)。审理中，原告增加一项诉请：判令原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月7日解除。事实和理由：2019年6月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将受托管理的位于上海市松江区2511弄86号346房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，面积为46.24平方米，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月31日；月租金为2,500元，每半年支付一次，提前30日支付每期租金；租赁保证金为2,500元。合同另约定：租赁期间，因被告原因提前终止本合同的，被告应提前一个月书面通知原告，并向原告支付相当于3个月租金的违约金，且原告不予返还保证金。反之，因原告原因提前终止合同的，原告应提前一个月书面通知被告，并向被告支付相当于3个月租金的违约金。原告于合同签订之日将房屋交由被告，随后被告入住，并交纳了截至2019年7月1日至2019年12月31日的租金。后被告于2020年3月初向原告提出退租，并要求解除合同，原告表示结清拖欠房租并支付违约金后，可以解除合同。2020年3月7日，被告仅将房屋钥匙交由原告，欠付的租金和违约金拒不交纳。被告的行为损害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告中骅公司辩称，同意合同于2020年3月7日解除；同意支付欠付的租金5,575元；不同意支付违约金，被告未收到原告的任何书面解除通知，双方系协商一致解除，被告不存在违约情况，无需支付违约金；因疫情影响，被告4月才开始复工，属于不可抗力，根据合同约定不可抗力不属于违约。审理中，被告中骅公司向本院提起反诉请求：判令原告退还保证金2,500元。事实与理由：原、被告于2019年6月21日签订《房屋租赁合同》，约定在支付房租的同时，被告需支付原告2,500元作为保证金。被告已履行了支付保证金的义务，现双方合同已协商一致解除，被告应退还原告保证金，故被告提出反诉，请求判如所请。原告勋盈公司辩称，不同意被告的反诉请求，根据合同约定，被告违约，保证金不予退还。经审理查明：系争房屋于2012年11月29日核准登记为案外人杜建发所有。2019年6月1日，案外人杜建发作为委托人与原告作为受委托人签订《房屋租赁委托书》一份，约定杜建发委托原告全权办理系争房屋租赁相关事宜，包括但不限于进行商洽合同条款、签署租赁合同、收取房屋租金等手续，委托期限自2019年6月1日至2024年5月31日止。另查明，2019年6月21日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租系争房屋作为经营使用，建筑面积46.24平方米；租赁期限自2019年7月1日至2020年6月31日止；租金为2,500元/月，先付后用，按每6个月为一期支付，乙方应提前30日支付每期租金；租赁保证金为2,500元；租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……其他因不可抗力或不可归责于双方责任的；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方支付相当于3个月租金的违约金……3、租赁期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权经书面通知乙方解除合同、并有权通知物业部门停止物业服务，采取停电、停水、关闭大门等措施收回房屋，并有权要求乙方支付违约金且不予返还租赁保证金：……(4)乙方逾期不支付租金或水电费等费用经甲方或物业公司书面催收，催收之日起逾期超过15日仍未缴纳的。该合同另对房屋租赁的其他事项进行了约定。2019年6月28日，原告向被告开具金额分别为15,000元和2,500元的收据二张，其中金额为15,000元的收据收款事由为系争房屋2019年7月1日至2019年12月31日的租金；金额为2,500元的收据收款事由为系争房屋租赁押金。审理中，原告提供原告工作人员和被告工作人员的微信聊天记录，欲证明原、被告协商解除合同的过程。其中，2020年3月7日，原告工作人员向被告工作人员发送：“李经理，你们领导那边怎么说”、“我这边有人想租五金城那边的房子”、“那边的钥匙能先给我吗你问问”。被告工作人员答复：“还没上班”、“你可以先租给别人”、“可以，我送到五金城346”。2020年3月11日，原告工作人员向被告工作人员发送：“2020年1月1日至2020年3月7日止租金：8,075元”，被告工作人员答复：“我们还没有上班，等上班了让我们领导跟你谈”。2020年3月18日，原告工作人员又发送：“上回金额不对，2020年1月1日至2020年3月7日止租金：5,575元，请收到短信将款项缴清，否则我司将按照合同约定来维护我司的合法权益”。被告对微信聊天记录无异议，并陈述该组证据恰好证明原、被告系协商一致解除合同。审理中，双方一致确认：系争房屋租赁合同于2020年3月7日解除，被告并于当日返还钥匙；被告交纳租金至2019年12月31日，并交纳了租赁保证金2,500元；本次诉讼前，原告未向被告发出书面催收租金通知，也未向被告发出书面解除通知。原告陈述合同解除原因系被告逾期支付租金导致的违约解除，被告则陈述系双方协商一致解除。原告并陈述，钥匙系其主动要求被告返还，现其主张的违约金系被告逾期交付租金违约金；接收房屋钥匙时，原告工作人员在微信聊天记录中陈述的按照合同维护合法权益意即要追究被告违约责任。以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁委托书、上海市房屋租赁合同、微信聊天记录、收据及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。现双方均认可合同于2020年3月7日解除，本院予以确认。因原告未按合同约定，在本次诉讼前书面通知被告解除合同，根据原告提供的微信聊天记录载明的事实，本案系原、被告协商一致解除合同。合同解除后，被告应按合同约定的标准支付欠付之日起至返还房屋之日止的租金，现原告要求被告支付2020年1月1日至2020年3月7日止的租金，于法有据，本院予以支持，经计算，该期间的租金为5,565元。另，根据合同约定的支付租金时间及原、被告工作人员的微信聊天记录，被告在合同解除后，经原告催收租金，至今仍未支付欠付的租金，且被告未提供证据证明其有属于不可抗力或不可归责于其责任之免责事由，故原告主张逾期支付租金违约金，符合合同约定，本院予以支持。至于违约金金额，本院综合考虑合同解除的方式、合同履行的情况、原告的损失及被告逾期支付租金的期限等因素，酌定被告应向原告支付逾期付款违约金2,500元。关于租赁保证金，虽双方合同约定有没收保证金及支付违约金，但从性质上来看，没收保证金即为承担违约金的一种形式，鉴于本院对原告主张的违约金已进行调整，故被告要求原告退还保证金2,500元的请求，于法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海勋盈实业有限公司与被告(反诉原告)中骅国际物流有限公司于2019年6月21日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月7日解除；二、被告(反诉原告)中骅国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海勋盈实业有限公司自2020年1月1日至2020年3月7日止的房屋租金5,565元；三、被告(反诉原告)中骅国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海勋盈实业有限公司逾期付款违约金2,500元；四、原告(反诉被告)上海勋盈实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)中骅国际物流有限公司租赁保证金2,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费207元，减半收取计103.50元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费123.50元，由原告(反诉被告)上海勋盈实业有限公司负担58.50元(已付)，被告(反诉原告)中骅国际物流有限公司负担65元(已付25元，余款于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李娜二〇二〇年九月十四日法官助理 陈莹书 记 员 陈莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。