山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3869号 原告：厦门唐人物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370112589900895L。 负责人：金建春。 委托诉讼代理人：贾国香，山东卓荦律师事务所律师。 被告：杨广勇，男，1966年10月25日出生，汉族，住济南市。 原告厦门唐人物业管理有限公司济南分公司（以下简称唐人物业济南分公司）与被告杨广勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告唐人物业济南分公司的委托诉讼代理人贾国香，被告杨广勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐人物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令杨广勇支付唐人物业济南分公司物业费人民币71148元（物业费计算期间2019年9月1日-2020年8月31日）及违约金（以每期应付物业费为基数按日乘以日千分之三，自2019年9月1日起至付清之日止）；2、本案诉讼费用、律师费由杨广勇承担。事实与理由：2016年6月28日，唐人物业济南分公司、杨广勇签订物业服务协议一份，合同约定唐人物业济南分公司向杨广勇提供物业服务，服务期限自2016年9月1日起至2024年8月31日止，杨广勇起初承租商铺的物业服务费为5378元/月，合同详细约定了物业费递增及具体交纳方式、违约责任等。自2019年9月1日起，杨广勇欠唐人物业济南分公司物业服务费人民币71148元，依据唐人物业济南分公司、杨广勇之间物业服务合同关于违约责任的约定，杨广勇需向唐人物业济南分公司支付违约金，即按应付物业费的日千分之三支付。唐人物业济南分公司多次向杨广勇催要，杨广勇至今未付。唐人物业济南分公司诉至贵院，请求判决如请。 杨广勇辩称，其与唐人物业济南分公司没有合同，不清楚唐人物业济南分公司依据什么计算的71148元，之前补交的2018年9月1日至2019年8月31日物业费48402元，本案中唐人物业济南分公司主张欠付71148元与48402元标准不一，依据是什么，要求唐人物业济南分公司出示合同依据。自2018年11月至今，下水道堵塞造成杨广勇店铺无法经营，所以不应支付物业费。唐人物业济南分公司的律师费、诉讼费要求我方承担无依据。 本院经审理认定如下事实：2016年6月28日，唐人物业济南分公司与杨广勇签订《济南七里堡市场物业服务合同》，主要约定：唐人物业济南分公司对济南七里堡市场B1-93店铺房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关公共秩序，并由杨广勇支付费用。物业服务内容包括对物业公共部位的日常维修、养护和管理，公用设施设备的日常维修养护、运行和管理；对物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，垃圾的收集/清运及公共雨/污水管道的疏通；对公共绿地、景观的养护；协助维护市场公共秩序；协助做好市场安全防范工作，等等。物业服务期限自2016年9月1日至2024年8月31日，商铺物业服务费5378元每月。物业费付款时间：杨广勇按每半年预先缴纳物业服务费，即在本合同签订后五日内缴纳第一期六个月的物业服务费用，在第一期费用到期前15日之前预先交纳下期六个月的物业服务费，逾期按欠费的日千分之三支付违约金。七里堡市场保修期内相关设施、设备的维修责任由济南七里堡市场有限公司承担。合同第二十七条其他约定中手写“免物业费自2017年6月1日至2017年8月31日止，第二年物业费标准不变，无优惠政策，自第三年开始每年递增5%……”。杨广勇在甲方处签名捺印，唐人物业济南分公司在乙方处加盖单位公章和赵松名章予以确认。 2018年10月31日，七里堡茶城管理处出具物业服务费交付通知，通知杨广勇交纳2018年9月1日至2019年8月31日的物业费48402元（9个月），唐人物业济南分公司给予3个月的免费优惠期。11月1日，杨广勇支付物业费48402元。唐人物业济南分公司自认因七里堡市场周边轨道交通工程施工道路封闭对七里堡市场商户的经营影响，对商户每年进行三个月的物业费减免，减免的前提是一次性支付一年的物业费。另查明，现七里堡市场周边仍存在道路封闭情况。 2020年4月30日，唐人物业济南分公司因本次诉讼委托山东卓荦律师事务所代理，支出的律师服务费5100元。 双方有争议的事实和证据如下： 杨广勇主张其店铺内下水道堵塞，唐人物业济南分公司未履行维修义务。杨广勇提交证据：1.关于B1-93下水道严重堵塞导致无法继续经营的情况反映1份、下水道和卫生间的堵塞情况的照片打印件3张，拟证明其向七里堡市场反映自2018年11月22日出现下水道严重堵塞，卫生间和厨房均无法使用，严重影响经营，请求物业处理。2.邢玉良（杨广勇的合伙人）与袁飞（七里堡市场的**负责人）微信通话一份、微信聊天记录打印件一份，拟证明唐人物业济南分公司已经收到书面情况，并答应给予解决。唐人物业济南分公司质证认为其都没有收到过书面情况反映，袁飞不是唐人物业济南分公司的员工，录音中也能反映出是杨广勇与袁飞通话时讲到的下水道的解决与交纳租赁费处理的问题，与本案的物业费无关。本院经审查认为，（2020）鲁0112民初3237号案庭审中查明袁飞系济南七里堡市场有限公司的员工，而非唐人物业济南分公司员工。根据物业服务合同约定，唐人物业济南分公司应对物业公共部位、公用设施设备承担的日常维修、养护和管理。杨广勇提交的证据可以证明其店铺存在下水道堵塞情况，但无法证明堵塞原因和部位，不足以认定唐人物业济南分公司物业服务不到位。故杨广勇以下水道堵塞为由拒付物业服务费的抗辩理由不成立。杨广勇可就下水道堵塞造成的损失向有关侵权主体主张。唐人物业济南分公司辩称杨广勇在装修时对下水道进行改动，但未交证据予以证明，本院不予采信。 本院认为，杨广勇辩称其在空白的物业服务合同上签名，但未提交证据予以证明。即使属实，其作为一名完全民事行为能力人，在空白合同上签名应视为对合同内容的无限授权。杨广勇作为商户，一直接受唐人物业济南分公司的物业服务，并支付了2019年8月31日之前的物业服务费，本院认定唐人物业济南分公司与杨广勇之间存在物业服务合同关系，杨广勇应按约交纳物业服务费。 唐人物业济南分公司主张的物业费期间为2019年9月1日至2020年8月31日，每个月的物业费为5929元（5378元×1.05×1.05），合计为71148元（5929元/月×12月）。唐人物业济南分公司主张的物业服务费计算标准虽然符合合同约定，但根据唐人物业济南分公司于2018年10月31日出具的物业服务费交付通知中载明的“通知杨广勇按9个月交纳2018年9月1日至2019年8月31日的物业费48402元，给予3个月的免费优惠期”，结合唐人物业济南分公司自认因七里堡市场周边轨道交通工程施工道路封闭对七里堡市场商户的经营影响，其对商户每年进行三个月的物业费减免的政策，现七里堡市场周边仍然存在道路施工现状，该优惠政策应当适用于杨广勇的商铺。根据物业服务费交付通知载明的“单月物业5378元”和杨广勇支付的2018年9月1日至2019年8月31日的物业费48402元，可得知2018年9月1日至2019年8月31日物业费为每月5378元，并未进行5%的递增，结合合同的履行情况、周边的施工情况和新冠肺炎疫情的影响，本院认为杨广勇按照每月物业费5378元向唐人物业济南分公司支付物业费较为合理。综上，对唐人物业济南分公司主张杨广勇支付2019年9月1日至2020年8月31日物业费71148元，本院部分支持48402元（5378元/月×9月）。 因杨广勇未按约支付物业服务费，必会给唐人物业济南分公司造成相应的资金占用损失，对其受到的合理的逾期付款损失杨广勇应予赔偿。涉案物业服务合同约定“前一期费用到期前15日之前预先交纳下期六个月的物业服务费，逾期按欠费的日千分之三支付违约金。”唐人物业济南分公司自愿自当期物业费（六个月）的首日开始计算违约金，本院予以确认。因每一期（六个月）物业服务费数额应当按照优惠政策后实施，本院支持每一期物业服务费的计算基数为24201元（48402元÷2）。关于违约金的计算标准，虽唐人物业济南分公司自愿调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，但唐人物业济南分公司未提交证据证明其具体的损失数额，对此本院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算利息损失。综上，本院支持以欠付物业服务费24201元为基数，自2019年9月1日至实际给付之日；以欠付物业服务费24201元为基数，自2020年3月1日起至实际给付之日，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算利息损失。唐人物业济南分公司主张杨广勇支付律师费5100元，因物业服务合同中未明确约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、杨广勇于本判决生效之日起十日内支付厦门唐人物业管理有限公司济南分公司2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费48402元； 二、杨广勇于本判决生效之日起十日内支付厦门唐人物业管理有限公司济南分公司以物业服务费24201元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日；以物业服务费24201元为基数，自2020年3月1日起至实际给付之日，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的利息损失； 三、驳回厦门唐人物业管理有限公司济南分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取789元，由厦门唐人物业管理有限公司济南分公司负担284元，杨广勇负担505元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  杨 华 二〇二〇年九月四日 法官助理  高 雪 书 记 员  李美霞