山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4522号上诉人（原告、反诉被告）：太原新凯房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地太原市万柏林区和平南路**。法定代表人：吴金锁，董事长。委托诉讼代理人：赵强，山西汇杰律师事务所律师。上诉人（被告、反诉原告）：山西会馆餐饮文化有限公司，统一社会信用代码：×××，住，住所地太原市小店区体育路**/div>法定代表人：高绍军，总经理。委托诉讼代理人：李万忠，山西晋商律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯永继，山西晋商律师事务所律师。上诉人太原新凯房地产开发有限公司（以下简称新凯公司）、山西会馆餐饮文化有限公司（以下简称山西会馆）因租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新凯公司的委托诉讼代理人赵强，上诉人山西会馆的法定代表人高绍军及其委托诉讼代理人李万忠、冯永继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新凯公司的上诉请求：1、请求依法撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初859号判决书第二项中滞纳金的裁判，改判山西会馆向新凯公司支付自逾期支付租金之日起至实际支付完毕欠缴租金之日止的滞纳金（以欠缴租金本金为基数，按年利24%计算），截止2019年10月31日滞纳金为1562263.29元；2、一、二审案件受理费由山西会馆承担。事实和理由：新凯公司认为，一审法院未支持新凯公司向山西会馆提出的滞纳金请求，事实不清，适用法律错误。理由如下：首先，一审法院认为双方签订的《东西市商业街租赁合同（二）》未违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同“第九条违约责任9.2.2”的约定，如山西会馆延期支付租金，应按照应交租金的5‰/日向新凯公司支付滞纳金。其次，庭审过程中新凯公司向法庭出示的关于山西会馆自2015年12月1日起至2019年10月31日，期间的租金支付情况的证据和新凯公司因山西会馆逾期支付租金向山西会馆发出的催收租金及滞纳金的函件的证据，山西会馆均予以认可。即截止2019年10月31日山西会馆需向新凯公司支付滞纳金1562263.29元。再次，庭审中，新凯公司提交了大量证据证明，市政修路期间山西会馆仍能正常经营，且新凯公司对租赁物的商业宣传行为也并不是夸大或虚假宣传。因此，新凯公司在山西会馆逾期支付租金过程中并不存在任何过错。原审法院以双方均有过错，驳回新凯公司关于滞纳金的诉讼请求，存在事实不清，适用法律错误的情形。新凯公司的诉讼请求，应予维持。山西会馆辩称，我方认为要求山西会馆向新凯公司支付滞纳金的前提是山西会馆违约。本案中山西会馆一直积极履行合同义务交纳房租，造成山西会馆未交纳2017、2018年房租的原因是新凯公司违约所致，其要求山西会馆支付违约金无法律依据。第一，除了2017、2018年两年，其他租金一直按约履行合同。房租已支付至2020年底，第二，因不可抗力导致山西会馆未支付2017、2018年租金，理由是：一，2016年的2月至8月南内环西街修高架桥。2017年的4月至2018年2月，政府对九院沙河桥改造，根据租赁合同的约定，发生不可抗力，新凯公司应当减免租金。二，案涉房屋未经竣工验收，因新凯公司未办理竣工验收，在2018年的3月至2018年底对案涉房屋进行整体完善施工。在近十个月的施工期间山西会馆无法正常经营，新凯公司将未经竣工验收的房屋租赁给山西会馆，导致山西会馆在合同期内不能正常经营，故新凯公司理应减免施工期间房屋租金，并赔偿给山西会馆造成的相应损失。三，在合同履行过程中，新凯公司存在诸多违约行为，租赁房屋消防系统不能正常运营；消防栓没水；致使多次被相关部门进行罚款停业整改，影响了山西会馆的经营。其次，租赁房屋未接入暖气，房屋基本配套设施缺失，未给山西会馆提供相应数量的车位。四，新凯公司向山西会馆宣传的招商的规模和商业氛围，导致商业街吸引力小，商业氛围差，客流量少，山西会馆租赁的一千多平米的房屋长期闲置，使山西会馆白白支付租金而未获得任何经济回报。新凯公司商业街大面积的闲置以及宣传的商业街的规模和商业的氛围存在巨大的差异，属于新凯公司严重违约。综上，现在造成山西会馆未缴纳2017、2018年房租的原因是新凯公司的违约行为导致，所以新凯公司要求山西会馆支付滞纳金无事实和法律依据。山西会馆的上诉请求：第一，请求撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋109民初859号民事判决书第一项，改判驳回新凯公司要求山西会馆支付截止2019年10月31日欠付租金2331124.26的诉讼请求。第二，撤销判决书的第三项，改判新凯公司向山西会馆减免退还及赔偿，因其违约即不可抗力导致山西会馆不能正常经营的损失。第三、判令新凯公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审法院要求山西会馆向新凯公司全额支付2017、2018年度的租金而不给予合理的减免是错误的，由于新凯公司的违约行为及不可抗力等原因，2017、2018年度的租金应当予以合理减免。另外，原审法院认为山西会馆主张减免退还及赔偿不能正常经营的各项损失证据不足也是错误的，山西会馆已经提交了相应的证据证明各项损失的发生。理由如下：山西会馆在2012年7月6日、2013年1月19日与新凯公司签订了两份《东西市商业街租赁合同》，共承租4946平米房屋。新凯公司在合同签订后，未按照约定向山西会馆提供足够数量的车位，影响了客流量和山西会馆的经营；此外，被上诉人未将该房屋通暖。再次，新凯公司提供的房屋消防系统不能正常运行，导致山西会馆多次被相关部分处以罚款、停业整顿等处罚，影响了山西会馆的经营。山西会馆入驻商业街以后，新凯公司由于自身原因，其商业街其他商铺的招租进展非常不利，截至目前，除山西会馆租赁的房屋外，商业街超过80%的其他商铺至今闲置，未有商户入驻，完全没有达到新凯公司向山西会馆宣传的招商规模和商业氛围。2016年起，该房屋相邻的南内环西街、九院沙河桥陆续封路施工，严重影响了客流量和山西会馆的经营，经营陷入困境。新凯公司虽然认可政府修路属于不可抗力，但是不同意对租金进行减免，要求山西会馆承担全部损失。新凯公司的该行为既不符合合同约定的精神，也不符合公平原则。另外，在新凯公司向山西会馆交付该房屋时，该房屋尚未进行竣工验收。直至2018年3月至12月底，在山西会馆的大力配合下，新凯公司对该房屋进行了整改施工，才通过了竣工验收，期间无法正常营业，遭受了巨大的经济损失，而且支出了额外的配合整改施工费用。新凯公司作为房屋的出租方，应当对山西会馆减免该期间的租金，并赔偿山西会馆的经济损失。自2020年初开始，全国爆发了新型冠状病毒肺炎疫情，本次疫情属于不可抗力，根据相关规定，新凯公司应当对疫情防控期间的租金给予减免。原审判决要求山西会馆向新凯公司全额支付2017、2018年度的租金，并驳回山西会馆的全部反诉请求是错误的，恳请查明事实，支持山西会馆的上诉请求。新凯公司辩称，按照山西会馆的逻辑，山西会馆租赁新凯房地产的房屋，除了不需要缴纳房租以外，还需要新凯公司向他支付赔偿款。我们承认道路改造是属于不可抗力，但是两次施工改造，并没有影响到山西会馆的正常经营。山西会馆没有一次是按照合同约定全年支付租金，关于车位的问题，车位我们是按照合同约定向山西会馆提供150个车位让他使用，但这个车位是有偿使用的。关于消防问题，我们办理消防大证。在一审开庭的时候我们也向法庭提交了新凯公司取得了消防验收的证件。因此对消防我方是不承担任何责任的。暖气的问题，双方在签订了两份合同当中，均没有提到暖气的问题。我们没有提供供暖的义务。关于广告招商宣传的问题，我们的宣传当中有山西会馆，我们确实进行了商业宣传行为，但是商业宣传的行为并不是山西会馆认为的所谓的要约行为，我们只是一个正常的商业广告宣传。山西会馆以各种事实及理由，推脱不缴纳租金。关于施工改造问题，因为山西会馆对他所承租房屋的范围内的主体结构进行了变动，以至于新凯公司没有办法办理正常的竣工备案手续。新凯公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《东西市商业街租赁合同》（二）；2、判令被告向原告支付截止2019年10月31日欠缴的租金2331124.26元；3、判令被告支付自逾期支付租金之日起至实际支付完毕欠缴租金之日止的滞纳金，截止2019年10月31日为1562263.29元；4、判令被告按照合同约定支付原告解除合同的赔偿金5066212.8元；5、判令被告按照合同关于租金的约定，向原告支付解除合同后的占用费；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月19日，原告与被告签订《东西市商业街租赁合同》（二），合同约定：被告租赁原告位于大原市万柏林区和平南路139号东西市商业街一、二层的部分房屋。租赁面积为906平方米，其中一层面积为325平方米，二层面积为581平方米。同时，在租赁期内原告向被告提供346平方米的地下室，供被告免费使用，房屋租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止，房屋租金前五年每年的租金为1048287元，租金包含物业费，而且每五年租金递增10%，除首年外，被告每年的12月1日向原告支付下一年租金，承租期内被告承担包括水、电等一切因被告使用房屋产生的费用。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了上述房屋，供被告使用，被告也按照合同约定向原告支付当年租金。从2015年12月开始，被告就未按照合同约定的时间和方式向原告支付租金，其中，本应2015年12月1日，一次性交清的2016年1月1日至2016年12月31日的921148.26元的租金，被告是分3次付清的；本应2016年12月1日，一次性付清的2017年12月1日至2017年12月31日的租金921148.26元的租金，被告仅向原告支付了447671.42元，剩余的473512.84元，被告并没有向原告支付；且2018年12月1日至今的租赁费用，被告也一直未予支付，原告曾多次向被告提出要求其按照合同约定向原告支付拖欠租金和滞纳金，但被告始终以种种借口进行推脱，不予支付。截止2019年10月31日，被告尚欠原告租金2331124.26元，按照双方签订的合同“第九条违约责任9.2.2”的约定“合同生效后，乙方如不能按时缴纳租金，视为对甲方违约。每延迟交付一日，按应交金额的千分之五向甲方缴纳滞纳金；迟延支付超过30日，甲方有权要求解除合同，且乙方赔偿甲方五年的标准年租金以补偿甲方损失。”被告延期支付租金的行为应按照应交租金的日期千分之五向原告支付滞纳金，考虑到按照日千分之五的方式计算滞纳金过高的问题，原告主张按照最高院关于民间借贷司法解释利息的规定，即借贷利率不得超过年利率24%的规定，要求被告支付2015年12月1日至实际支付完毕拖欠之日止的滞纳金，截止2019年10月31日被告需向原告支付滞纳金1562263.29元，同时因被告迟延支付租金的时间已经超过30日，原告主张解除双方签订的《东西市商业街租赁合同》，并要求被告以五年租金为标准向原告支付赔偿金5066212.8元。综上所述，原告认为，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告（反诉原告）山西会馆向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告减免退还及赔偿因其违约及不可抗力导致反诉原告不能正常经营的损失4160690.95元；2、判令部分解除双方签订的《东西市商业街租赁合同》（二），即合同中约定租赁地上一层部分；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2012年7月6日、2013年1月19日，反诉原告与反诉被告签订《东西市商业街租赁合同》、《东西市商业街租赁合同二》，基于反诉被告对该商业街的宣传及布局，反诉原告租赁了该商业街近5000平米的房屋，用于餐饮服务。合同签订后，根据东西市商业街的整体规划，我们在此投入了近4000万元倾力打造了山西面食博物馆，建成了一个能吃饭的博物馆，在合同履行过程中，按照合同约定履行了相应的义务，目前，房屋租金除2017年和2018年外已支付至2020年底，造成2017年和2018年租金没有支付的主要原因是反诉被告在履行合同过程中有许多违约情形，对应当减免的租金不予减免，应当赔偿的损失不予赔偿。合同履行过程中发生了不可抗力情形，依法依约反诉被告应对房屋租金予以部分免除，因市政施工不能正常营业应减免租金398744.4元，因新冠肺炎疫情停止营业应返还已付租金108295.42元。案涉项目及房屋未经竣工验收，由此给反诉原告造成的损失应当由反诉被告承担，因竣工验收而完善施工影响经营应减免租金487329.41元，因验收完善施工给反诉原告造成的损失588900.97元应予赔偿，商业街项目未经竣工验收，影响了正常招租，导致长期闲置。反诉被告出租的房屋存在消防设施、暖气、车位等不符合要求的诸多违约情形，严重影响反诉原告的正常经营。合同签订前，反诉被告对商业街的具体宣传、明确，依法构成要约，但其未按照约定形成商业街构成了违约，应当解除未使用的闲置房屋并承担给反诉原告造成的租金损失2577420.75元，综上，请求人民法院判如所请，以维护反诉原告的合法权益。本案在诉讼过程中，反诉原告撤回诉讼请求第二项即判令部分解除双方签订的《东西市商业街租赁合同》（二），即合同中约定租赁地上的部分及相应损失2577420.75元；反诉原告变更诉讼请求为：一、判令反诉被告向反诉原告减免退还及赔偿因其违约及不可抗力导致反诉原告不能正常经营的损失1583270.2元；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实如下，一、合同签订情况：2013年1月19日，原告太原新凯房地产开发有限公司与被告山西会馆餐饮文化有限公司签订《东西市商业街租赁合同》（二），合同主要约定：（1）、甲方（出租人）为太原新凯房地产开发有限公司，乙方（承租人）为山西会馆餐饮文化有限公司；（2）、出租（标的）房屋位置：太原市万柏林区和平南路139号东西市商业街一、二层的部分房屋（未含楼梯、走廊、连桥、连廊公共卫生间等公共使用的面积以及二、三层屋顶露台部分面积），属出租房屋公摊面积范围内的屋顶部分面积（露台）、以及地下一层在承租期限内由乙方无偿使用，上述全部出租房屋面积总计约为906平米，甲方无偿向乙方提供约为346平米部分地下面积，乙方在租期内可以无偿使用，乙方使用该地下面积的前提为及时、完整的缴纳租金：（3）、租赁期限为二十本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证年，即：2013年1月1日至2032年12月31日止，乙方租赁该房屋用途为：餐饮、民俗文化展览、博物馆；（4）、装修期、房屋装修及配套设施的装修改造：自2013年1月1日至2013年6月30日共计六个月为免租期，甲方不收取乙方上述装修期间的租金，但在此期间发生的施工耗水、电，由乙方承担，本合同签订后，在不影响房屋结构和安全的情况下，依据经营需要，乙方可以对房屋室内和室外按照自己的设计及企业标准进行改造和装修，装修改造费由乙方承担，甲方提供房屋以现状为准，甲方负责并保证房屋的场地通、供水通、排水通、供电通，供给量满足乙方餐饮经营需要，全部出租房屋的公共公用设施维修由甲方负责，租赁期内，乙方应注意维护房屋及设施不受损坏，对非主体质量问题的房屋维修由乙方负责。（5）、本合同签订五日内，乙方可以进去该出租房屋内进行测量、设计等非装修的事务工作，2013年1月1日正式将全部出租房屋移交给乙方，乙方可进行房屋装修、装潢，甲方负责将给进水、排水、天然气、电等管线引入，直通至出租房屋内。（6）、租金、押金支付方式及房屋交付：本合同签订后五日内，乙方可以进入出租房内进行测量、设计等非装修的事务工作，租金支付方式按合同约定的房屋租金以及递增明细表支付。合同还就其他事项做了约定。二、合同履行情况：庭审中，双方表示合同签订后至2017年1月1日之前的租金已全部结清。原告陈述，自2017年1月1日至2019年10月31日止，被告尚欠租金2331124.26元未支付；被告陈述，我公司对尚欠租金数额没有异议，公司于2019年11月28日至29日通过银行转账的方式向原告支付租佥共计5250743.87元，其中涉案合同支付的是自2019年1月1日至2020年12月31日的租金2026485.12元。剩余款项为另案诉讼合同应支付的自2019年8月1日至2020年7月31日的租金3224258.75元。根据双方提交的《东西市商业街租赁合同》（二）、银行转账凭证、《函件》、《减免租金请求的复函》等证据，可以认定双方之间房屋租赁事实的实际发生。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《东西市商业街租赁合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，承租人应当按照合同约定的期限支付租金。被告认可自2017年1月1日至2019年10月31日期间的房屋租金2331124.26元未支付，本院予以确认。庭审中，被告陈述在2019年11月28日至29日，通过银行转账的方式累计向原告支付租金共计5250743.87元，原告对此支付金额表示没有异议，但被告认为其中本案租赁合同纠纷支付的租金为2026485.12元（2019年1月1日至2020年12月31日）；另案租赁合同纠纷支付租金为3224258.75元（自2019年8月1日至2020年7月31日）。因被告尚欠租期内的租金未付，将应支付的租金计入后期待付的租金的方式，不符合租赁合同约定的租金支付方式及租金支付习惯，被告已付租金2026485.12元，应当抵扣尚欠租金后，余租金304639.14元，被告应当予以支付。关于原告要求解除双方签订的《东西市商业街租赁合同》的问题：结合双方多年良好的合作事实以及被告开办餐饮、民俗文化展览、博物馆投入巨额资金以及租赁合同约定租赁期限尚未届满（2013年1月1日至2032年12月31日止）等因素，被告迟延支付租金的行为并不足以导致双方合同目的不能实现，该项请求不予支持；关于原告要求被告支付自逾期欠缴租金滞纳金的问题：2019年5月20日，原告向被告发出新地函字（2019）005号《关于尽快缴纳租金的通知》主要说明，要求被告于2019年5月31日之前结清租赁款项。结合2017年至2018年期间，就涉案租赁房屋的使用属性及城市道路工程的施工造成的影响及原告就租赁物商业宣传未能落实等综合因素，迟延支付租金的行为不可全部归责于被告，双方在履行合同过程中均有过错，因此造成的损失各自承担，原告请求支付相应的滞纳金，理由不足，该项请求不予支持；反诉原告以双方在履行合同过程中，发生了不可抗力情形以及市政施工不能正常营业等为由要求反诉被告减免退还及赔偿不能正常经营以及房屋未经竣工验收的造成的各项损失，证据不足，反诉原告的反诉请求，不能成立，本院不予支持。故判决：一、被告山西会馆餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告太原新凯房地产开发有限公司支付房屋租赁租金304639.14元（自2017年1月1日至2019年10月31日止）。二、驳回原告大原新凯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告山西会馆餐饮文化有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的偾务利息。案件受理费减半收取37259元，由原告太原新凯房地产开发有限公司负担34324.21元及保全费5000元，由被告山西会馆餐饮文化有限公司负担2934.79元；反诉案件受理费减半收取20043元，由反诉原告山西会馆餐饮文化有限公司自行负担。本院二审期间，山西会馆提交了四张照片，证明因为配合新凯公司进行竣工验收备案而进行的二次装修。新凯公司质证认为该证据不属于新证据，不认可。二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的《东西市商业街租赁合同》合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。山西会馆应当按照合同约定的期限支付租金。山西会馆认可自2017年1月1日至2019年10月31日期间的房屋租金2331124.26元未支付，本院予以确认。山西会馆已向新凯公司支付租金共计5250743.87元，新凯公司对此支付金额没有异议。由于山西会馆尚欠租期内的租金未付，将其应支付的租金计入后期待付的租金的方式，不符合租赁合同约定的租金支付方式。山西会馆已经支付的租金2026485.12元，应当抵扣尚欠租金后，剩余租金304639.14元，山西会馆应当支付给新凯公司。新凯公司要求解除双方签订的《东西市商业街租赁合同》的问题因双方租赁合同约定租赁期限尚未届满（2013年1月1日至2032年12月31日止），山西会馆迟延支付租金的行为并不能够导致合同的终止。故对于该项请求不予支持；新凯公司要求山西会馆支付自逾期欠缴租金滞纳金的问题，结合2017年至2018年期间，涉案房屋因城市道路工程施工造成的影响以及原告就租赁物商业宣传未能落实等因素，迟延支付租金的责任不能够全部归责于山西会馆，双方在履行合同的过程中均有过错，因此所造成的损失，双方均有责任。需各自承担。故对于新凯公司请求山西会馆支付相应的滞纳金，理由不足，本院不予支持。山西会馆以双方在履行合同过程中，发生了不可抗力情形不能正常营业等要求新凯公司减免退还及赔偿不能正常经营以及房屋未经竣工验收的造成的各项损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，太原新凯房地产开发有限公司、山西会馆餐饮文化有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37909元，太原新凯房地产开发有限公司负担18860元，山西会馆餐饮文化有限公司负担19049元。本判决为终审判决。审判长 孙爱英审判员 张军红审判员 李铁柱 二Ｏ二Ｏ年九月二日书记员 郑宇彤