广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初9634号原告：陈嘉进，男，1988年11月19日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************。委托诉讼代理人：张泳顺，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓小滨，广东奥纪律师事务所律师。原告：黎清好，女，1989年9月6日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：张泳顺，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓小滨，广东奥纪律师事务所律师。被告：中山市万力房地产发展有限公司，住所地广东省中山市*********。法定代表人：陈锐强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。被告：中山市凯信房地产有限公司，住所地广东省中山市东凤镇小沥社区*********之一。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人:梁铧嵘，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人:麦荣冠，北京市京师（中山）律师事务所实习律师。原告陈嘉进、黎清好与被告中山市万力房地产发展有限公司（以下简称万力公司）、中山市凯信房地产有限公司（以下简称凯信公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈嘉进、黎清好的共同委托诉讼代理人张泳顺，万力公司的委托诉讼代理人陈艺金，凯信公司的委托诉讼代理人梁铧嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈嘉进、黎清好向本院提出诉讼请求：1.解除陈嘉进、黎清好与万力公司签订的《逸湖半岛项目认购书》（以下简称《认购书》）；2.万力公司向陈嘉进、黎清好双倍返还定金20000元；3.万力公司向陈嘉进、黎清好返还已收取的房价款70000元；4.凯信公司对万力公司的前述债务承担连带清偿责任。事实和理由：万力公司是中山市*********逸湖半岛四期的开发商，凯信公司是万力公司的代理销售渠道商。陈嘉进、黎清好多次与凯信公司的店长杨学斌接洽，在确认购买万力公司开发的商品房可办理五年期低息首付贷的前提下，遂于2020年3月23日在杨学斌的陪同下前往万力公司销售中心，在万力公司现场销售顾问曾美群的指引下签订了****《认购书》，并支付10000元购房定金，后于2020年3月25日支付了部分首期款70000元。当天陈嘉进、黎清好被告知须限期一次性支付首期款，不能办理五年期低息贷款，直接导致陈嘉进、黎清好无力购买该房屋，期间陈嘉进、黎清好多次与万力公司、凯信公司协商并向中山市消费者委员会投诉，均无果。万力公司发函称没有收到陈嘉进、黎清好支付的80000元，陈嘉进、黎清好迫于万力公司发函威胁，本着妥善解决纠纷的原则，加之陈嘉进、黎清好的确想购买该房屋，担心错失购房的机会，故设法筹措资金，又因在签订前述《认购书》之前万力公司现场销售顾问曾美群并未向陈嘉进、黎清好出示、说明将要签订《商品房买卖合同》及相关文件，陈嘉进、黎清好无从知晓该内容，故要求进行查阅后发现该《商品房买卖合同》存在多处不公平、不合理条款，陈嘉进、黎清好遂就首付贷及修改买卖合同事宜先后两次向万力公司发送了《关于落实首付款贷款方案及商品房买卖合同（含补充协议）修改事宜的函》，万力公司在收到该函件后明确表示不同意首付款及合同修改内容。综上，陈嘉进、黎清好认为，万力公司、凯信公司在宣传推广的过程中，通过可办理首付款的不正当宣传方式利诱陈嘉进、黎清好购买房屋，在签订《认购书》前未向陈嘉进、黎清好出示《商品房买卖合同》等签约文件，又无故不同意陈嘉进、黎清好对签约文件提出的修改意见，直接导致无法签订正式买卖合同，万力公司、凯信公司应向陈嘉进、黎清好返还定金及已收取的首期款。为此，陈嘉进、黎清好诉至法院主张权利。万力公司答辩称，1.万力公司同意解除其与陈嘉进、黎清好于2020年3月23日签订的《认购书》。2.《认购书》、《中山市万力房地产发展有限公司销售审批表》、《逸湖半岛4期销售申请表》、《逸湖半岛延迟付款承诺书》是双方自愿协商签署，上述文件约定的条款内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当遵守履行。根据《认购书》有关付款方式的约定，陈嘉进、黎清好应当在签订《认购书》七天内即在2020年3月30日前付清全部首期款290335元，由于陈嘉进、黎清好自身资金未到位，陈嘉进、黎清好向万力公司申请延期付款，并承诺在2020年3月25日付清定金50000元、在2020年3月30日支付房款47000元、在2020年4月23日支付房款193335元，同时，陈嘉进、黎清好承诺如没有在上述申请时间内付清所有房款并签署《中山市商品房买卖合同》，万力公司有权收回涉案房屋，陈嘉进、黎清好已交房款及其他费用、款项不予退还。万力公司同意上述延期付款申请方案。但陈嘉进、黎清好仅支付80000元（含定金），其余款项一直未付，其行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《逸湖半岛延迟付款承诺书》的约定，万力公司有权没收陈嘉进、黎清好支付的房款（含定金），不予退回。3.万力公司与凯信公司没有签署任何代理销售合同，凯信公司与万力公司没有任何关系；首付贷事宜是陈嘉进、黎清好的个人行为，与《认购书》的履行没有任何关系，万力公司没有参与陈嘉进、黎清好与凯信公司之间沟通的首付贷事宜。4.《认购书》中关于认购条款约定“认购方确认在签订本《认购书》时，出售方已在售楼中心公示了《企业营业执照》、《中山市商品房买卖合同》连六个附件的详细内容、《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》，认购方已知悉并无异议并同意按公示的文本进行签署”，陈嘉进、黎清好作为具有完全民事行为能力的自然人，理应知悉该条款的含义及产生的法律效力。客观上，万力公司也按《认购书》的约定在销售中心对上述资料进行了公示，公示位置就在售楼部沙盘旁边，位置很显眼，陈嘉进、黎清好可以随时查看。但是从签署《认购书》至万力公司寄发律师函催告陈嘉进、黎清好履约之日长达两个多月，期间陈嘉进、黎清好对合同条款没有提出过任何异议，恰恰在其自身无法支付首期款、向有关部门投诉退款又无法得到解决、万力公司发律师函催告其履约后才匆忙到售楼部对合同条款提出异议，可见陈嘉进、黎清好是因为自身原因无法履行付款义务，便以修改合同条款为借口推卸责任。5.《逸湖半岛4期销售申请表》、《认购书》及《中山市万力房地产开发公司销售审批表》明确约定了定金为50000元，陈嘉进、黎清好于认购当天支付了定金10000元，根据上述文件可知，50000元是认购双方对定金金额的真实意思表示，并非10000元。此外，购房定金本身包含在购房款内，因此，陈嘉进、黎清好于2020年3月25日支付的70000元房款理应包含剩余定金40000元，不能因为万力公司开具70000元的房款收款收据没有另外列出定金而否认其包含部分定金40000元的事实。综上，导致《认购书》解除的原因在于陈嘉进、黎清好违约及不诚信的行为，其要求双倍返还定金及退回购房款没有任何事实和法律依据。凯信公司答辩称，1.凯信公司在本案中的主体不适格，本案案由归类于房屋买卖合同纠纷，凯信公司与陈嘉进、黎清好不存在房屋买卖合同关系。2.万力公司没有委托凯信公司进行代理销售，其与万力公司以及其与陈嘉进、黎清好之间均为居间合同关系，即使如陈嘉进、黎清好所述凯信公司与万力公司存在委托代理销售关系，凯信公司作为万力公司的代理人，应当由万力公司承担相应的法律责任。3.凯信公司作为居间方，其向陈嘉进、黎清好以及万力公司及其代理销售方提供订立合同的媒介服务，并作为各方的沟通桥梁转达各方的意见，在杨学斌与陈嘉进、黎清好的微信聊天记录中可知，关于首付贷的业务，杨学斌也需要让陈嘉进、黎清好加相关负责人的微信进行沟通，因此，杨学斌是基于陈嘉进、黎清好和相关贷款负责人提供的信息进行推测计算，并不代表杨学斌进行任何形式的承诺。因此，凯信公司请求法院驳回陈嘉进、黎清好的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，本院经审查认定事实如下：2018年12月27日，万力公司取得《广东省中山市商品房预售许可证》，项目为坐落于中山市*********的逸湖半岛花园4期。2020年3月23日，万力公司作为出售方与作为认购方的陈嘉进、黎清好签订《认购书》，约定如下事项：一、认购物业：中山市东凤镇逸湖半岛项目四期***房，该物业的建筑面积约为106.16平方米；二、该物业公开房价款为1141645元，折后房价款为965335元；三、在签订《认购书》时或之前认购方须向出售方交付定金50000元；四、付款方式为按揭付款：认购方须在签订本《认购书》后七天内即须在2020年3月30日或之前付清全部首期房价款，即290335元（含定金），认购方须于2020年3月30日之前提供完毕办理预约签约申请所需的全部有效资料，认购方须在出售方通知的时间内完成签约，银行按揭房价款为675000元，认购方须于2020年3月30日或之前提供完毕办理银行按揭贷款所需的全部有效资料并办理银行按揭贷款手续。五、认购方确认在签订本《认购书》时，出售方已在售楼中心公示了《企业营业执照》、《国有土地使用证》、《预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》等开发文件，以及公示了《中山市商品房买卖合同》及六个附件的详细内容、《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》，认购方已知悉并无异议并同意按公示的文本进行签署。六、在指定日期未支付房价款的，视为认购方违约，出售方有权没收认购方的已付定金，将该物业回收另行出售，若定金不足赔偿出售方因此而造成的经济损失，认购方还应予以赔偿，对此认购方并无异议；若出售方同意继续履行合同的，出售方有权向认购方收取逾期付款每天万分之五的违约金。七、本《认购书》自双方签署后即时生效。八、备注：认购方承诺按延迟付款承诺书的约定时间交齐首付款额外享受98折，逾期则取消此优惠。上述《认购书》还约定了其他事项，万力公司在出售方处盖章确认，陈嘉进、黎清好在认购方处签名及捺印确认。2020年3月23日的《逸湖半岛花园4期销售申请表》载明认购单元为逸湖半岛花园4期****，销售总价为1141645元，折后认购总价为965335元，定金为50000元，确认信息栏载明：1.客户签字确认后，表示已同意上述认购信息及按上述信息与发展商签署相关交易文件；2.本申请表由开发商存档，作为签订的《认购书》附件；3.若落定此单元不得转换其他单元；4.客户承诺在发展商通知的期限内与开发商签订《认购书》及提供相关认购资料；5.若客户不按上述约定履行，发展商有权不退回定金，并有权将该单元另行出售，客户对此无异议。陈嘉进、黎清好在客户确认处签名并捺印确认。2020年3月23日的《中山市万力房地产发展有限公司销售审批表》反映客户为陈嘉进、黎清好，单元为99-1903，总价为965335元，交付定金10000元，客户须知处载明：1.本销售审批表是在客户定金未齐50000元的情况下，为了保留该单元先交付部分定金而签订的协议；2.本人承诺在签订本协议后的24小时内补齐50000元定金，并签订《认购书》；3.若客户在约定的时间内未补齐50000元定金并签订《认购书》，则出售方有权不退回已交付定金，并有权将该单元另行出售。陈嘉进、黎清好在客户签名确认处签名并捺印确认。2020年3月23日，陈嘉进、黎清好向万力公司出具《逸湖半岛延迟付款承诺书》，载明以下内容：“本人黎清好、陈嘉进于2020年3月23日向中山市万力房地产发展有限公司认购了坐落于中山市*********的逸湖半岛***，该物业成交总价为965335元，根据双方约定，需于2020年3月30日前支付首付款290335元。现因资金未到位的原因，特向贵公司申请于2020年3月25日前支付房款50000元（含定金），于2020年3月30日前支付房款47000元，于2020年4月23日前支付尾款193335元，并配合贵公司完成签署《中山市商品房买卖合同》及办理相关手续。本人确认以上资料填写正确和真实，若以上资料填写错误或失实，贵公司有权随时撤销审批同意的结果。本人承诺在贵公司审批同意的时间内付清所有房款并签约《中山市商品房买卖合同》，否则贵公司有权收回上述房源，已交房款及其他费用、款项不予退还。”2020年3月23日，万力公司出具《收据》，载明“今收到陈嘉进、黎清好交来逸湖半岛花园四期****定金10000元”，2020年3月25日，万力公司出具《收据》，载明“今收到黎清好、陈嘉进交来逸湖半岛花园四期****房款70000元”。2020年5月26日的消费者投诉书反映陈嘉进投诉请求万力公司、凯信公司退还80000元。2020年6月5日，万力公司委托广东正日律师事务所向陈嘉进、黎清好发出《律师函（解约通知书）》，内容如下：“一、阁下与2020年3月23日向发展商认购了坐落于中山市***********************，双方签署了《认购书》，该商品房总房价款为965335元。根据《认购书》的约定，阁下应当在2020年3月30日向发展商付清全部首期房价款（含定金）290335元、提供齐备预约签约申请所需的全部有效资料，以及提供按揭申请所需资料并办理剩余房价款675000元的按揭申请手续。2020年3月23日，阁下由于资金未到位，向发展商申请延期付款，双方签署了《逸湖半岛延迟付款承诺书》，阁下承诺在2020年4月23日前履行上述全部义务，但经发展商多次通知，阁下只支付了房价款80000元（含定金50000元），其余义务至今仍未履行，阁下的行为已构成违约。二、本律师在此敦促阁下，务请阁下于2020年6月20日前到逸湖半岛售楼部向发展商支付未付首期房价款210335元，并提供购房资格审批所需资料以及按揭申请所需资料，同时办理房价款675000元的按揭申请手续。逾期，发展商将于上述期限届满之次日（即2020年6月21日）立即解除与阁下签署的《认购书》，没收阁下支付的定金，收回上述商品房另行出售，届时由此引起的一切法律后果及损失均由阁下自行承担”。陈嘉进、黎清好确认收到上述《律师函（解约通知书）》。2020年6月12日，陈嘉进、黎清好出具《关于落实首付款贷款方案及商品房买卖合同（含补充协议）修改事宜的函》，该函反映陈嘉进、黎清好告知万力公司如下事项：一、陈嘉进经与万力公司合作的凯信公司处获悉万力公司开发的中山市*************逸湖半岛四期楼盘可享受首期款为期5年的贷款方案，2020年3月23日，陈嘉进签订了《认购书》，并交纳了购房定金10000元及部分购房款70000元，后陈嘉进、黎清好被告知不能享受上述贷款方案，陈嘉进、黎清好遂与凯信公司的杨学斌沟通，杨学斌承诺负责与万力公司沟通。在等待处理结果期间，万力公司向陈嘉进、黎清好发送了《催交房价款函》，陈嘉进、黎清好为此向消费者协会投诉，后万力公司又向陈嘉进、黎清好发送了《律师函（解约通知书）》；二、此前万力公司未向其明示拟签订的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》等文件，其无从知晓签约文件内容，万力公司的销售顾问曾美群亦表示在签订《认购书》之前未提供相关签约文件供陈嘉进、黎清好查阅，亦未对签约文件可供查阅予以提示，2020年6月10日陈嘉进、黎清好要求万力公司的销售顾问曾美群发送有关文件供其查阅并到销售现场查看相关文件，陈嘉进、黎清好查阅后对《商品房买卖合同》及补充协议提出了十六条修改意见；三、陈嘉进、黎清好要求万力公司在收到本函件之日3日内就能否办理首期款为5年贷款方案，及《商品房买卖合同》及补充协议的修改意见予以书面回复，否则视为万力公司不同意该首期款贷款方案、不接受陈嘉进、黎清好的修改意见，双方签订的《认购书》无需另行通知而自行解除。陈嘉进、黎清好提交了公证书及快递单证明其已向万力公司发送上述函件。万力公司表示并未收到上述函件，且陈嘉进、黎清好并未提交相应的签收记录。2020年6月16日，陈嘉进出具《关于落实首付款贷款方案及商品房买卖合同（含补充协议）修改事宜的函（第二次）》，相关内容与《关于落实首付款贷款方案及商品房买卖合同（含补充协议）修改事宜的函》的内容相同，万力公司确认于2020年6月18日收到该函件。陈嘉进、黎清好认为万力公司与凯信公司之间存在委托代理销售关系，由万力公司提供首付贷，陈嘉进、黎清好在确定购买涉案房屋可办理五年期低息首付贷的前提下认购了涉案房屋，并提交了陈嘉进、黎清好与杨学斌之间的微信聊天记录作证。经查，陈嘉进、黎清好与杨学斌之间的微信聊天记录反映双方就贷款购房的事宜进行沟通，主要有以下内容：一、2020年3月18日，杨学斌为陈嘉进做了5年首付贷的贷款购房计划，陈嘉进并未提出异议；2020年3月25日，杨学斌告知陈嘉进只能贷3年，2020年3月29日，杨学斌再次告知陈嘉进首付贷只能分期3年，后双方一直进行沟通。二、2020年4月1日，陈嘉进向杨学斌发送消息：“阿斌，因为之前算的五年还，咬咬牙打算也买了，不过现在突然只能三年，我们考虑过还是暂时hold住先了（我们考虑过还是暂时搁置），加上我岳母这几天有些突发疾病，今天住了院。现在急着钱用，所以更加不可能了。你看能不能跟那边说说先”，杨学斌随后回复“我这边要让我们老板看下去处理下这个问题”。三、2020年4月3日，黎清好向杨学斌发送消息：“之前你说五年还首贷我们是可以接受的，所以才下定，现在变三年实在有点压力，所有以麻烦你申请下退定了”，杨学斌表示理解。四、2020年4月20日，杨学斌向陈嘉进发送消息：“关于两个金融公司的答复都是一样的.....那边的金融公司就是说你们直接做那个三年的分期，供它4个月就ok，我之前算给你就是1-4个月都是5500一个月，然后第四个月你们向银行的贷款就下来了，这个时候就可以去我现在帮你们找的金融公司做装修贷，利息比现在蓝山那个首付分期少一半，然后可以分期5年，半个月内放款，你们拿到这个装修贷的钱之后直接就还了，提前还款不需要违约金，所以就只需要走个流程，你们就成功的分期5年了，并且利息低了一半”，随后陈嘉进让杨学斌发送表格给他。五、2020年4月21日，杨学斌向陈嘉进发送了《蓝山半岛****首付分期...划预算》，2020年4月22日，陈嘉进回复：“看了最后你给的方案，我们考虑再三，还是要申请退款。第一，因为我们手上已经没钱了，没能力另外筹2万回来交首付。第二，现在用了装修贷，我们将来装修的时候就要间隔好多年才有资格贷第二笔。现在的金融计划跟之前承诺的相差很大，已经超出我们承担范围了，所以帮我们尽快处理一下”，杨学斌回复：“明白了，这样吧，因为你们那一套单价确实很低，我们尽快找客户去顶替你们的这套房子的名额”。2020年4月29日，陈嘉进向杨学斌发送消息：“陈生，约定于2020.4月23日，交首付款，目前你已经逾期7天，到时候开发商会取消98折优惠，开发商将会发律师函。斌，这个你要跟美群沟通一下”，杨学斌回复：“我这边和他们说了你们要退，然后帮你们找新买家”，后双方就准备资料申请银行贷款的事宜进行沟通。六、2020年5月3日，黎清好向杨学斌发送消息：“啊斌，首先大家是互相信任才选择跟你去买楼，因你公司贷款操作有误导致不能继续进行，所以现在我们申请退款，你说有人买来顶替才是最快的退款方法，那么你们公司不能先垫付我们的钱吗？要我们等多久？有人顶替了你们把钱收回不就是了嘛，总不能是你们的过失让顾客去承担啊……”，杨学斌回复：“清姐下午好我这边和今天一直都在解决你们那个贷款的问题所以都跑了五六家金融公司希望可以找到符合当时方案的金融方案可以成功帮你们买到因为这几天我们老板也是帮你们和开发商那边协商退款，告知了开发商你们因为当时蓝山销售推荐的金融方案和预期不一致，那么开发商的意思就是让我们找下其他的金融公司做回预期那个分期方案那就可以解决了……”；2020年5月22日，陈嘉进告知杨学斌其收到了开发商的信函，并询问是否有办法拿回80000元，杨学斌随后向陈嘉进《蓝山半岛****首付贷月...算表》，2020年5月23日，陈嘉进表示：“这个方案还是很难接受啊......你帮我们处理退款吧”，杨学斌表示尽力处理。七、2020年6月8日，杨学斌表示协商不了，只能走民事诉讼了，陈嘉进回复好的。万力公司不确认上述微信聊天记录，凯信公司则确认上述微信聊天记录，但认为该微信聊天记录只能说明杨学斌协助陈嘉进、黎清好贷款，并没有保证首付贷的金额及年限。陈嘉进、黎清好另提交陈嘉进与万力公司的销售顾问曾美群之间的微信聊天记录、录音证明在签订《认购书》之前万力公司并未告知拟签订的正式商品房买卖合同的内容，陈嘉进、黎清好并不知晓签约文件的内容。经查，陈嘉进与曾美群之间的微信聊天记录反映陈嘉进让曾美群将商品房买卖合同发给其看看，曾美群告知陈嘉进售楼部现场有公示商品房买卖合同，并将商品房买卖合同发送给陈嘉进。录音为2020年7月6日陈嘉进和另一男子与曾美群的对话录音，主要反映陈嘉进及另一男子一直提及在此前没有看过商品房买卖合同，并对商品房买卖合同的条款提出异议；同时曾美群称他们不做首付贷，陈嘉进称中介公司是其朋友介绍的。万力公司、凯信公司确认上述微信聊天记录、录音的真实性，但认为陈嘉进、黎清好根本没有履行付款义务的意愿，只是寻找借口不签署买卖合同，万力公司已经公示了相关资料，若陈嘉进、黎清好没有看是其放弃自己的权利，不能归责于万力公司。万力公司另提交商品房销售信息公示栏、代理销售委托书、中山市商品房买卖合同照片证明其在逸湖半岛销售中心大堂公示了涉案商品房相关的各项证照及中山市商品房买卖合同范本，商品房销售信息公示栏照片反映该公示栏设置在大堂中央位置，该公示栏里张贴了营业执照、代理销售委托书、中山市商品房买卖合同等各类文件，代理销售委托书为万力公司出具，载明：“兹授权：中山市盛唐地产代理有限公司为我司开发的逸湖半岛四期项目的楼宇销售、整合推广、售后服务总代理。委托期由2020年1月1日起至2020年12月31日止，共12个月”。凯信公司确认以上证据，而陈嘉进、黎清好均不确认万力公司提交的上述证据，认为照片的拍摄时间为2020年8月12日，而双方签订《认购书》的时间为2020年3月23日，仅凭上述照片无法证明万力公司已履行公示义务。庭审中，陈嘉进、黎清好认为万力公司、凯信公司在推广宣传过程中，通过可办理购房首付贷款的不正当宣传方式利诱其购买涉案房屋，且《认购书》为格式文本，存在排除陈嘉进、黎清好主要权利的条款以及免除万力公司责任的条款，万力公司亦未履行公示《企业营业执照》、《国有土地使用证》、《预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》等开发文件及《中山市商品房买卖合同》及六个附件的详细内容、《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》的义务，经陈嘉进、黎清好要求查阅相关签约文件后又无故拒不与陈嘉进、黎清好就商品房买卖合同条款的修改事宜进行协商，导致双方无法签订正式的商品房买卖合同，故万力公司、凯信公司的行为构成违约，双方签订的《认购书》解除，万力公司应当双倍返还定金并返还已收取的购房款；并认为《认购书》约定的定金为50000元，但万力公司出具了10000元的定金收据及70000元的房款收据，故其实际支付的定金为10000元，其余70000元为购房款。万力公司另称其委托中山市盛唐地产代理有限公司作为逸湖半岛的销售及售后服务代理；凯信公司亦称其与中山市盛唐地产代理有限公司直接对接，其与万力公司之间没有签订任何合同；陈嘉进、黎清好称其是通过凯信公司的店长知道涉案商品房可以办理首期款贷款，万力公司与凯信公司为代委托理销售关系。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。陈嘉进、黎清好与万力公司对于2020年3月23日签订了《认购书》及陈嘉进、黎清好已支付80000元的事实无异议，本院予以确认。本院另将本案争议焦点归纳为以下几点：一、万力公司与凯信公司之间是否为委托代理销售关系。庭审中，万力公司、凯信公司均不确认双方之间为委托代理销售关系，虽然陈嘉进、黎清好提交了微信聊天记录证明其与凯信公司的杨学斌就首期房价款分期付款的事宜进行沟通，但陈嘉进、黎清好并未举证证明万力公司与凯信公司之间为委托代理销售关系，其应承担举证不能的不利后果，故本院认定万力公司与凯信公司之间不存在委托代理销售关系。二、陈嘉进、黎清好和万力公司是否存在违约行为。《认购书》由陈嘉进、黎清好与万力公司签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应全面依约履行。《认购书》明确约定了付款方式为按揭付款，陈嘉进、黎清好须在签订《认购书》后七天内即须在2020年3月30日或之前付清全部首期房价款，即290335元（含定金），后经双方同意，变更为2020年3月25日前支付房款50000元（含定金），2020年3月30日前支付房款47000元，2020年4月23日前支付尾款193335元，陈嘉进、黎清好未举证证明双方此后变更了首期购房款的付款方式为分期贷款，其应承担举证不能的不利后果。虽然凯信公司的杨学斌与陈嘉进、黎清好就首期购房款分期贷款的事宜进行沟通，但本院上述已认定万力公司与凯信公司之间不存在委托代理销售关系，凯信公司及杨学斌的行为对万力公司并不产生法律效力，故陈嘉进、黎清好主张万力公司通过可办理购房首付贷款的不正当宣传方式利诱其购买涉案房屋，本院不予采信。《认购书》另约定认购方确认在签订本《认购书》时，出售方已在售楼中心公示了《企业营业执照》、《国有土地使用证》、《预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》等开发文件，以及公示了《中山市商品房买卖合同》及六个附件的详细内容、《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》，认购方已知悉并无异议并同意按公示的文本进行签署，万力公司提交了照片证明其已在售楼中心大堂公示了有关文件，虽然陈嘉进、黎清好因照片的拍摄日期为2020年8月12日而不予确认，但不能就此排除万力公司一直有在售楼中心公示相关文件的可能性，而陈嘉进、黎清好提交其与曾美群的微信聊天记录、录音亦不能反映万力公司未在售楼中心公示有关文件的事实，且上述约定条款不存在加重陈嘉进、黎清好责任、排除陈嘉进、黎清好主要权利并免除万力公司责任的情形，故陈嘉进、黎清好以万力公司在与其签订《认购书》时并未公示有关文件，万力公司拒绝与其协商商品房买卖合同条款的修改事宜为由主张万力公司存在违约行为，本院不予采信。现陈嘉进、黎清好未按约定在2020年4月23日前支付完首期购房款290335元已属违约，其应承担相应的违约责任。三、涉案《认购书》应否解除。2020年6月5日，万力公司向陈嘉进、黎清好发出的《律师函（解约通知书）》明确表示若陈嘉进、黎清好没有在2020年6月20日前到逸湖半岛售楼部支付未付的首期款210335元并办理相关手续，则万力公司将于2020年6月21日解除双方签订的《认购书》，而陈嘉进、黎清好在万力公司催告后的合理期限内仍未履行合同约定义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，万力公司有权解除涉案《认购书》，故涉案的《认购书》已于2020年6月21日解除，现陈嘉进、黎清好诉请本院解除《认购书》已无必要，本院依法予以驳回。四、关于陈嘉进、黎清好已支付的80000元的性质。虽然涉案《认购书》约定陈嘉进、黎清好应支付的定金为50000元，《逸湖半岛花园4期销售申请表》、《中山市万力房地产发展有限公司销售审批表》亦载明定金为50000元，但《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金合同从实际交付定金之日起生效”，陈嘉进、黎清好于2020年3月23日向万力公司支付10000元，万力公司出具《收据》确认收到10000元定金，此时双方之间的定金合同才生效，而陈嘉进、黎清好于2020年3月25日向万力公司支付70000元，万力公司出具《收据》确认收到70000元房款，该《收据》载明70000元的性质为房款而非定金，且陈嘉进、黎清好亦不确认上述支付的70000元包含定金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”的规定，应视为双方变更定金的数额为10000元，故本院认定陈嘉进、黎清好向万力公司支付的80000元中有10000元为定金，其余70000元为购房款。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，同时《认购书》约定若陈嘉进、黎清好违约，万力公司有权没收陈嘉进、黎清好已付的定金。本案中，万力公司并不存在违约行为，故陈嘉进、黎清好请求万力公司双倍返还定金，理据不足，本院不予支持。相反，因陈嘉进、黎清好存在违约行为，万力公司有权没收定金10000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。陈嘉进、黎清好与万力公司签订的《认购书》已于2020年6月21日解除，涉案《认购书》解除后，万力公司应当将收取的除定金外的购房款返还给陈嘉进、黎清好。故陈嘉进、黎清好请求万力公司返还购房款70000元，于法有据，本院予以支持。五、凯信公司的责任承担。本院上述已经认定万力公司与凯信公司不存在委托代理销售关系，且凯信公司并非涉案商品房买卖合同关系的当事人，凯信公司亦未收取陈嘉进、黎清好支付的定金及购房款，故陈嘉进、黎清好请求凯信公司返还定金及购房款，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市万力房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈嘉进、黎清好返还购房款70000元；二、驳回原告陈嘉进、黎清好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取计1025元，由原告陈嘉进、黎清好负担228元（该款原告陈嘉进、黎清好已交），被告中山市万力房地产发展有限公司负担797元（该款原告陈嘉进、黎清好已预交，被告中山市万力房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还给原告陈嘉进、黎清好，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 廖 雪二〇二〇年九月二十二日书记员 洪文芳周淑琴