广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民初1126号 原告：潘德丽，女，1981年4月7日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：朱懋伟，男，1977年8月13日出生，汉族，住广西博白县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：崔忠华，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**，统一社会信用代码：91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，董事长。 委托诉讼代理人：孙小嵋，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许凯传，北京市华泰（南宁）律师事务所实习律师。 原告潘德丽、朱懋伟与被告广西嘉和置业集团有限公司（以下简称“嘉和置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法于2020年7月13日公开开庭进行审理。原告潘德丽及其与朱懋伟的共同委托诉讼代理人崔忠华，被告嘉和置业公司的委托诉讼代理人孙小嵋、许凯传均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘德丽、朱懋伟向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的关于高迪山四区别墅61号楼的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告嘉和置业公司返还原告已支付的房款752364元；3、判令被告嘉和置业公司赔偿原告利息损失（计算方法：以752364元为基数，自2019年2月24日起至2019年8月19日，按年利率6%计算，自2019年8月20日起计至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场公布的贷款利率分段计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2019年2月，原告潘德丽、朱懋伟通过被告置业顾问了解到高迪公馆的房源信息，确定欲购买被告开发的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城高迪公馆3栋29层2902号房。在房屋交易过程中，被告置业顾问告知二原告除合同约定价款外，还需向被告支付超出合同约定价款之外的价差房款752364元。后原告在被告的指示下与被告签订了两份商品房买卖合同，被告告知原告所签订的《商品房买卖合 同》中涉及两套房产，其中一套就是原告欲购买的高迪公馆，另一套则是高迪山四区别墅，并出具了高迪公馆的定金收据和高迪山四区别墅的定金收据。被告置业顾问告知，原告所签订的《商品房买卖合同》中，涉及两套房产即高迪公馆3栋29层2902号房和高迪山四区别墅61号楼，关于高迪山四区别墅的商品房买卖合同是为了规避限价而另行收取的高于备案价的高迪公馆房款而签订的。原告认为关于高迪山四区别墅的合同系双方当事人的虚假意思表示，应为无效合同，所收取的定金亦应退还，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告嘉和置业公司辩称，我方请求合议庭依法驳回原告的诉请，理由如下：原告购买高迪公馆的房屋是其真实的意思表示，签署高迪山四区别墅的商品房买卖合同是为了支付高迪公馆房屋的价外款，按照原告的陈述，所有的原告均知悉本案涉案合同其目的是为了支付高迪公馆房屋的房款，根据民法总则第146条第二款的规定，应当以原被告双方购买高迪公馆房屋的效力来确定本案涉案房屋合同的效力，而购买高迪公馆房屋的合同效力是双方确认的，合法有效，且房屋已经交付，因此本案涉案房屋的合同合法有效，其主张返还已经支付的款项无事实和法律依据，从本案的相关证据可以看出原告是在收取了高迪公馆房屋且被告履行了主要合同义务后才提起本案诉讼的，其行为严重违反了诚实信用原则。 原告向法庭提交以下证据以支持其诉讼主张： 证据1、微信聊天记录截图六组，共同证明二位原告同时到被告处签订《商品房买卖合同》的事实；证据2、南宁市商品房买卖合同，证明原告潘德丽与被告基于真实的意思表示签订了高迪公馆3栋29层2902号房的《商品房买卖合同》，并已进行正常交易的事实；证据3、嘉和置业公司收款收据；证据4、嘉和置业公司收款收据，证据2-4共同证明被告于2019年2月24日同时受到原告潘德丽支付的3栋29层2902号房定金50000元，及高迪山四区别墅61号房“定金”（即3栋29层2902号房的外收费用）的事实；证据5、嘉和置业公司收款收据、收房确认函（嘉集司函[2018]098号、106号），证明在被告在高迪公馆项目销售的同一时期，批量致函购房者解除别墅买卖合同，并不予退还购房者支付的别墅购房定金，被告以合法形式掩盖其收取外收费用的非法目的之事实；证据6、结婚证，证明二原告系夫妻关系。 被告嘉和置业公司质证认为，对证据1，原告已经知悉被告除收取高迪公馆的合同约定房款以外还需要支付合同外价款的事实，原告对此均无异议，并且按照该双方的意思表示，分别签订了对应的合同，因此原告和被告双方签订的合同应当以双方的真实意思表示来确定合同的效力，以及合同所隐藏的真实意思表示来确定合同的效力，由此可以看出双方真实意思表示是购买高迪公馆的房屋，高迪山四区别墅的合同隐藏的意思表示是为了支付高迪公馆的价外房款，既然高迪公馆的购房合同有效，则高迪山四区别墅的购房合同也应当是有效的。对证据2-6的真实性、合法性无异议，对于 其证明内容，被告认为原告已经知悉购买高迪公馆3栋29层2902号房，除了合同内的价格外还需要支付752364元的房款，对此原告并无异议，以752364元作为合同约定的价格外的房款是双方的真实意思表示，且被告已经将房屋交付给原告双方履行了合同的主要义务，应当认定合同有效。 被告嘉和置业公司向法庭提交如下证据以支持其反驳主张：证据1、房屋交接书，证据2、验房收楼意见书，证据3、顾客钥匙、物品领用清单，证据4、商品房预售许可证，以上证据共同证明双方存在购买高迪公馆真实的意思表示，所购商品房已实际交付。 原告质证认为，我方对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据充分证明原、被告之间的真实意思表示是购买高迪公馆的房屋，并没有购买高迪山四区别墅的意思。 本院依法函询南宁市住房和城乡建设局，该局于2020年9月1日向本院出具南住建函[2020]2663号复函，载明：一、嘉和城高迪公馆商品房备案毛坯均价为9400元/平方米；二、商品房预售合同备案、商品房销售价格违法行为查处的依据和规定包括：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，2、《城市商品房预售管理办》第十条，3、《商品房销售明码标价规定》第九条、第十六条。三、关于我市商品房价格违法行为的查处，根据2017年5月25日原南宁市住房保障和房产管理局、南宁市国土资源局、南宁市城乡建设委员会、南宁市工商行政管理局、南宁市物 价局、中国人民银行南宁中心支行联合印发的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》第四点、第五点的规定，对于超出备案价格销售的商品房，由南宁市市场监督管理局（南宁市政府机构改革后，市物价局相关职能划转至南宁市市场监督管理局）依法查处，同时我局暂不予办理商品房买卖合同网签，待其整改完毕后再予以销售。 原告对此质证认为，对真实性、合法性、关联性均无异议，该证据恰恰证明了被告存在价外收费的违法行为，而且该复函的第二点的第三条正好与民法通则第六条相吻合，该复函也同时证明了被告无视国家宏观调控政策，超出备案价销售，违反了我国合同法第五十二条、我国价格法第十三条第二款的规定。 被告嘉和置业公司对此质证认为，对真实性、合法性没有异议，对证据的证明内容说明一下：1、在住建局所办理的备案价实际上是备案均价，只要是不违反备案均价的情况下各个房屋的价格是由开发商自行决定的；2、该复函所列的文件和制度都是部门规章，且该制度都是行政管理性的规定，不是效力性法律规定，因此即使违反了相关的规范也不会导致合同无效，嘉和置业公司和各原告签订的合同以及交易架构的设置是双方真实意思表示，所签订的合同是有效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐 证，并确认以下无争议事实：1、针对购买高迪公馆事宜，被告嘉和置业公司已告知原告需要支付除《商品房买卖合同》约定的价款以外的价差款752364元，原告已将前述款项支付完毕。2、原、被告双方已针对原告想购买的高迪公馆3栋29层2902号房签订《商品房买卖合同》。前述价差款752364元计入高迪公馆3栋29层2902号房的房款中，该房屋已经完成交付。3、原、被告还针对高迪山四区别墅签订了《商品房买卖合同》，合同约定的定金数额与前述价差款一致，后被告嘉和置业公司以原告未支付后续房款为由解除此合同并向原告送达解除通知。 本院查明： 被告系依法成立的具备商品房开发资质的企业法人。二原告系夫妻关系。二原告想要购买嘉和城高迪公馆3栋29层2902号房，并通过被告嘉和置业公司的置业顾问了解到想要购买前述房屋，除了包含《商品房买卖合同》中约定的价格外还需支付价差房款752364元，而且会签订两份合同，一份是原本的购房合同，一份是针对价差房款的合同。 一、关于高迪山四区别墅的事实。原告与被告嘉和置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买位于嘉和城高迪山四区别墅61号房，购房定金为752364元。原告于2019年2月24日交付了购房定金752364元。被告嘉和置业公司将前述购房定金752364元计入原告购买高迪公馆3栋29层2902号房的房款中。 二、关于高迪公馆的事实。2019年2月24日，原告潘德丽与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告嘉和置业公司开发的位于嘉和城高迪公馆3栋29层2902号房，单价为每平方米9262.97元，总价1709296元。原告于同日支付了定金5万元、首付款9296元及专项维修基金、印花税、代办费等共18040.10元。被告嘉和置业公司已向原告交付高迪公馆3栋29层2902号房。 本案的争议焦点为：案涉高迪山四区别墅的《商品房买卖合同》是否合法有效？在查清合同效力的基础上，原告请求返还购房款及赔偿损失主张能否成立？ 本院认为，本案的争议焦点实际上是高迪山四区别墅《商品房买卖合同》的性质问题。首先，从原、被告双方的缔约过程来看，原告为购买高迪公馆的房屋与被告置业顾问联系，得知购房必须先交纳合同约定房款外的价差房款，后达成定购商品房意向并完成购房定金及首付款的交付；此后双方先后就高迪山四区别墅、高迪公馆的房屋分别签订两份《商品房买卖合同》，高迪山四区别墅的《商品房买卖合同》所约定的定金与高迪公馆的价差房款数额一致，高迪山四区别墅的购房定金亦计入高迪公馆的《商品房买卖合同》的总房价中。由此可知，高迪山四区别墅的《商品房买卖合同》并非一份孤立的合同，而是双方为了签订高迪公馆的《商品房买卖合同》所实施的价格拆分，高迪山四区别墅的《商品房买卖合同》所约定的购房定金实际上是高迪公馆的房价的应然构成。其次，二原告作为完全民事行为能力人，完全有能力理解被告置业顾问对高迪公馆 购房价格及事项的解释，也完全有能力了解签订两份《商品房买卖合同》的真实目的，并作出其本人的真实意思表示。原告在两份《商品房买卖合同》上签字的行为，表明其对高迪公馆房屋价格有明确的认知，故原告应对其作出的购房法律行为承担相应的法律后果，即按照双方约定的房价履行付款义务，这亦符合交易诚信原则的法律内涵。再次，双方自始至终仅是围绕购买高迪公馆一事进行协商并且达成合意，因此可以认定，两份《商品房买卖合同》的签订实际上仅是为购买高迪公馆而作出的法律行为，仅体现了一个意思表示，且双方对此达成一致。原告认为高迪山四区别墅的《商品房买卖合同》是以虚假意思表示签订的，应认定为无效，对此本院认为，双方的真实意思表示自始至终一直都是购买高迪公馆，只是为此签订了两份合同，不能将合同的签订行为与真实意思表示割裂开进行理解，故对原告的主张，本院不予采信。最后，被告系依法成立的具备商品房开发资质的企业法人，其按照双方约定的价格出售商品房并收取价差房款，并未违反法律和行政法规的效力性禁止性规定，被告开展的营销活动是否会影响房地产管理秩序、其收取价差房款的行为是否会扰乱房地产市场秩序，侵害国家税收利益，是行政机关依法进行监督管理的问题。综合上述理由，原、被告双方签订的关于购买高迪山四区别墅的《商品房买卖合同》，是双方当事人为购买高迪公馆而签订的真实一致的意思表示，未悖法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。在此基础上，原告请求确认购买高迪山四区别墅的《商品房买卖合同》无效并据此请求被告返还价差房款、支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 驳回原告潘德丽、朱懋伟的全部诉讼请求。 本案案件受理费11544元，由原告潘德丽、朱懋伟负担。 如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  覃若鹏 审判员  覃 斯 审判员  姚 娟 二〇二〇年九月二十三日 书记员  周 婷