山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4510号上诉人（原告、反诉被告）：太原新凯房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地太原市万柏林区和平南路**。法定代表人：吴金锁，董事长。委托诉讼代理人：赵强，山西汇杰律师事务所律师。上诉人（被告、反诉原告）：山西会馆餐饮文化有限公司，统一社会信用代码：×××，住，住所地太原市小店区体育路**/div>法定代表人：高绍军，总经理。委托诉讼代理人：李万忠，山西晋商律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯永继，山西晋商律师事务所律师。上诉人太原新凯房地产开发有限公司（以下简称新凯公司）、山西会馆餐饮文化有限公司（以下简称山西会馆）租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新凯公司的委托诉讼代理人赵强，上诉人山西会馆的法定代表人高绍军及委托诉讼代理人李万忠、冯永继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新凯公司的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初860号判决书，改判山西会馆向新凯公司支付因山西会馆擅自对租赁物进行拆改和临时搭建产生的，由新凯公司垫付的加固设计费、施工费2424990.87元；2、一、二审的案件受理费由山西会馆承担。事实和理由：一审法院驳回新凯公司的全部诉讼请求，事实不清，适用法律错误。首先依据新凯公司向法庭提交的检测鉴定报告可以证明，造成加固行为和产生加固费用是由于山西会馆擅自对涉案房屋的主体结构进行拆除和加建造成的。其次，依据双方签订的《租赁合同》第三条3.2约定，山西会馆自装修、装饰开始至装修、装饰结束，也未向新凯公司提交相应的施工图纸和施工方案。再次，新凯公司认为依据相关法律的规定，山西会馆没有按照合同约定及法律规定履行拆改和加建手续，山西会馆应当承担新凯公司垫付的加固费用。最后，原审法院认为新凯公司作为出租人对房屋进行加固是履行对房屋的修缮义务属于适用法律错误。本案中，新凯公司针对涉案房屋的加固行为，是由于山西会馆对涉案房屋擅自进行拆改造成的，且此种拆改行为，按照法律规定也是应当报相关部门批准的。综上，请求二审法院支持新凯公司的上诉请求，判令山西会馆支付新凯公司垫付的加固费用2424990.87元，以维护上诉人的合法权益。山西会馆辩称，山西会馆没有擅自对租赁房屋进行拆改和临时搭建。理由有三：一、案涉合同允许山西会馆对承租的房屋进行改造、装修和分配使用且双方所签合同也明确约定，山西会馆可以对房屋室内和室外进行改造，装修和分配使用；二、山西会馆对房屋的拆建装修是经过新凯公司同意的，在装修期间，新凯公司员工频繁出入该房屋，查看山西会馆的改造和装修情况。山西会馆开业以后，新凯公司领导的一些宴请也是在山西会馆进行的，对拆改情况是明知而且同意的，并且还将扩建的部分收取了相应的租金；新凯公司无权要求返还支付设计费和施工费。新凯公司将未经竣工验收的房屋出租给山西会馆使用，其行为本身就具有违法性。因此对山西会馆承租的房屋进行设计施工的费用应当由新凯公司自身承担。山西会馆的上诉请求：1、撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初860号民事判决书第二项“驳回反诉原告山西会馆的全部反诉请求”，并改判新凯公司向山西会馆支付拆除加建房屋的费用85万元、加固设计费20万元；2、判令新凯公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：2012年7月6日、2013年1月19日，山西会馆在与新凯公司签订了两份《东西市商业街租赁合同》，共承租新凯公司所有的位于太原市万柏林区和平南路139号东西市商业街一、二、三层的部分房屋，计租面积共计4946平米，租赁期限为20年，用途为餐饮、民俗文化展览、博物馆，租期前6个月为装修免租期。合同约定，在不影响房屋结构和安全的情况下，依据经营需要，山西会馆可以对房屋室内和室外按照自己的设计及企业标准进行改造和装修。山西会馆如需拆除承租范围内的隔墙，须符合建筑安全要求（承重墙不允许拆除）。房屋交付以后，山西会馆根据经营需要，在经新凯公司同意的情况下投入大量资金对房屋进行了改造、装修，同时加建了部分房屋。新凯公司声称山西会馆是在未经其同意的情况下私自对房屋进行了改造、搭建和装修，此非事实，事实上新凯公司对此是明知且同意的。山西会馆承租的房屋与新凯公司的售楼部相邻，在装修期内，新凯公司的有关员工频繁出入该房屋查看山西会馆的改造、装修、加建情况，从未提出任何异议。在山西会馆开业以后，新凯公司的有关员工多次在此就餐，也未对山西会馆的装修、改造、加建行为提出任何异议。甚至对于山西会馆加建的房屋，新凯公司不仅是同意的，而且将该部分房屋计入到租赁合同中计取了相应的租金。因此，新凯公司对山西会馆的改造、装修及加建行为都是明知且同意的。由于新凯公司向山西会馆交付该房屋时尚未进行竣工验收，因此在山西会馆承租、装修、改造、加建并开业以后，新凯公司才申请对该房屋进行竣工验收。在验收过程中，相关行政主管部门要求将山西会馆装修、改造、搭建的有关部分进行拆除，此无疑给山西会馆造成了巨大的经济损失。为此，山西会馆多次与新凯公司及其股东进行沟通，要求给予合理的补偿。在山西会馆与新凯公司的股东沟通过程中，新凯公司的股东要求山西会馆给予理解，配合整改验收工作，拆除相应部分，并明确承诺在山西会馆拆除三层加建的仿古建筑后给予山西会馆85万元的经济补偿。基于新凯公司股东的该承诺，山西会馆进行了拆除，配合新凯公司通过了商业街的竣工验收。对于新凯公司的股东给予山西会馆85万元补偿的承诺，新凯公司也明确认可并承诺履行。此外，在新凯公司对该房屋进行整改验收过程中，新凯公司委托山西中方森特建筑设计研究院设计图纸，并指令山西会馆代其垫付了20万元设计费用，承诺会偿还给山西会馆，但至今未偿还。综上所述，新凯公司对于山西会馆在承租房屋进行改造、装修及加建的行为是明知且同意的，其后导致被拆除的直接原因是新凯公司在向山西会馆交付房屋时没有通过竣工验收，导致在山西会馆开业后才进行竣工验收，山西会馆被迫拆除了部分装修、改造、加建内容，对此损失，新凯公司对山西会馆作出了明确的补偿承诺，双方达成了合意，新凯公司理应兑现承诺。因此，原审法院认为山西会馆的反诉请求理由不足是错误的。恳请二审法院查明事实，支持山西会馆的上诉请求。新凯公司辩称，首先按照合同约定山西会馆对承租房屋进行改扩建或者搭建需要向新凯公司提交书面的申请报告。如果改造涉及主体工程的，不仅要提交书面报告，同时还要向新凯公司提供设计图纸、施工图纸，但是山西会馆截止到目前都没有向新凯公司提交过任何的一纸申请，改扩建的施工图纸。我们同意不同意改扩建和我们知道改扩建是两回事。改建扩建，要拿出来相应的设计施工图纸，到目前都没有。按照法律规定变更房屋主体结构的施工，设计图纸也没有。这笔费用应由山西会馆来承担。关于租金的问题，我方没有对改扩建部分收取过租金。因改扩建给房屋的主体结构造成了严重的安全影响，以至于房屋没有办法办理竣工验收的备案手续，才导致我们要花两百多万对房屋进行修复。关于85万的问题，我们要求山西会馆加固，把不合适的地方改好，改好之后可以给一定的补偿。没有进行任何加固施工，要求我们支付85万，没有道理。山西会馆的承诺书也明确把加建于三层楼顶的临建部分，由他自行负责，因此山西会馆的上诉请求于法无据，不应支持。新凯公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付因被告擅自对租赁物进行拆改和临时搭建产生的，由原告垫付的加固设计费、施工费2424990.87元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月6日和2013年1月19日，原告与被告分别签订《东西市商业街租赁合同》和《东西市商业街租赁合同》（二），合同约定：被告租赁原告位于太原市万柏林区和平南路139号东西市商业街的部分房屋。该两份合同签订后，被告未经原告的同意下，私自对租赁物进行了拆改和搭建和装修，导致后续商业街整体工程不符合竣工验收条件。原告曾多次要求其对拆改和搭建和装修部分进行拆除或修复，但被告迟迟不予配合。为完成商业街的竣工验收，原告只得自己出资对拆改和搭建和装修的部分进行了必要的加固工作，完成加固设计费和施工费242499.87元，依照双方签订的合同的约定，被告不得在房屋周围搭建建筑物和构筑物，被告对所租赁物的房屋进行拆改和搭建和装修的，必须得到原告的许可，而且，被告在2013年1月19日，就其临时搭建的行为向原告做出承诺：“如因扩建影响原告商业街的验收，被告无条件拆除。”然而，被告的拆改和搭建和装修行为未得到原告的许可，被告也未按承诺搭建的部分进行拆除，因此，原告垫付的加固设计费、施工费，应当由被告予以负担，现原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告（反诉原告）山西会馆餐饮文化有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付拆除加建房屋的费用85万元及加固设计费20万元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告陈述我们擅自对租赁物进行拆改和临时搭建及装修并非客观事实，双方合同约定，反诉原告在不影响房屋结构和安全的情况下可以对房屋室内和室外进行改造装修和封闭使用，反诉被告已将增加的面积折算到《东西市商业街租赁合同》（二）租金的单价中，收取了相应的租金，实际上认可反诉原告的拆改和临时搭建及装修行为，在拆改和临时搭建及装修过程中，反诉被告多次出入并查看房屋，期间反诉被告并未对房屋的拆改和临时搭建及装修行为提出异议，合同履行过程中，应反诉被告的要求，反诉原告配合其拆除了部分建筑物并对房屋进行了完善施工，反诉被告的负责人明确表示对此拆除要给我们支付85万元的补偿费，另外，反诉被告为了完善竣工验收的施工，委托专业机构进行设计，并指令我们先垫付了设计费，上述两项费用共计105万元，反诉被告应当支付反诉原告，特向贵院提起反诉，请求人民法院判如所请，以维护反诉原告的合法权益。一审法院认定事实：一、合同签订情况：2012年7月6日，2013年1月19日，原告与被告分别签订《东西市商业街租赁合同》和《东西市商业街租赁合同》（二），二份合同主要约定：（1）、甲方（出租人）为太原新凯房地产开发有限公司，乙方（承租人）为山西会馆餐饮文化有限公司；（2）、出租（标的）房屋位置：太原市万柏林区和平南路139号东西市商业街一、二、三层的部分房屋（未含楼梯、走廊、连桥、连廊公共卫生间等公共使用的面积以及二、三层屋顶露台部分面积），属出租房屋公摊面积范围内的屋顶部分面积（露台）、以及地下一层在承租期限内由乙方无偿使用。上述全部出租房屋面积总计约为4040平米及906平米，共计4946平方米，甲方无偿向乙方提供约为819、346平米共计1165平方米部分地下面积，乙方在租期内可以无偿使用，乙方使用该地下面积的前提为及时、完整的缴纳租金：（3）、租赁期限均为二十年，即：2012年8月1日至2032年7月31日止、2013年1月1日至2032年12月31日止，乙方租赁该房屋用途为：餐饮、民俗文化展览、博物馆；（4）、装修期、房屋装修及配套设施的装修改造：自2012年8月1日至2013年1月31日、2013年1月1日至2013年6月30日均共计六个月为免租期，甲方不收取乙方上述装修期间的租金，但在此期间发生的施工耗水、电，由乙方承担，本合同签订后，在不影响房屋结构和安全的情况下，依据经营需要，乙方可以对房屋室内和室外按照自己的设计及企业标准进行改造和装修，装修改造费由乙方承担，装修前乙方必须向甲方提供平面图、外立面装修效果图以及有关水电暖施工图，经甲方按规定审核通过后施工，如有结构改动需经甲方核准后方可进行施工，装修施工工程乙方必须依法进行并按照甲方的有关规定执行。甲方提供房屋以现状为准，乙方承租的房屋如需封闭使用，乙方需提交方案经甲方、有关部门审批通过后施工，费用由乙方自行能负担；甲方负责并保证房屋的场地通、供水通、排水通、供电通，供给量满足乙方餐饮经营需要，全部出租房屋的公共公用设施维修由甲方负责，租赁期内，乙方应注意维护房屋及设施不受损坏，对非主体质量问题的房屋维修由乙方负责。（5）、本合同签订五日内，乙方可以进去该出租房屋内进行测量、设计等非装修的事务工作，2012年8月1日、2013年1月1日均正式将全部出租房屋移交给乙方，乙方可进行房屋装修，本合同签订六十日内，甲方负责将给进水、排水、天然气、电等管线引入，直通至出租房屋内。（6）、租金、押金支付方式及房屋交付：本合同签订后五日内，乙方可以进入出租房内进行测量、设计等非装修的事务工作，2012年8月1日、2013年1月1日均正式将全部出租房移交给乙方，租金支付方式按合同约定的房屋租金以及递增明细表支付。合同还就其他事项做了约定。二、合同履行情况：双方在履行合同过程中，承租人山西会馆餐饮文化有限公司对租赁房屋部分承租范園进行功能性改造装修。为完成商业街的竣工验收，出租人太原新凯房地产开发有限公司委托太原太工天昊土木工程检测有限公司对山西会馆餐饮文化有限公司承租范围结构进行检测，2012年12月16日，太原太工天昊土木工程检测有限公司出具STJD（2016-12-16）检测鉴定报告，检测结论为：山西会馆承租范围结构存在部分构件不满足规范要求，建议对相应结构进行设计复核并采取措施进行加固。2018年4月27日，出租人就山西会馆餐饮文化有限公司承租结构加固与华城博远建筑工程有限公司签订施工合同。为此，出租人支付相关的设计费、施工费等共计2424990.87元。2019年1月24日涉案商业、会所经相关部门竣工验收。根据双方提交的《东西市商业街租赁合同》二份、太原太工天昊土木工程检测有限公司出具《STJD（2016-12-16）检测鉴定报告》、《山西会馆承租结构加固施工合同》、《建设工程竣工验收备案表》等证据，可以认定双方为完成商业街的竣工验收，出租人对山西会馆承租范围部分结构进行加固事实。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《东西市商业街租赁合同》及《东西市商业街租赁合同》（二），未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方在合同履行过程中，出租人为完成商业街的竣工验收，对承租人承租房屋范围部分结构进行加固施工是建设单位即出租人的义务。现没有证据证明承租人擅自变动房屋结构承租人在合理期限内要求回复原状，原告要求被告因在涉案房屋内进行拆改装修致使其产生的加固施工等费用，证据不足，本院不予支持。反诉原告未经反诉被告同意或相关部门批准私自搭建房屋，因不能满足涉案房屋验收要求自行拆除加建房屋发生的费用应由承租人自行承担，反诉原告请求反诉被告支付其拆除加建房屋的产生的相关费用，理由不充分，反诉原告的反诉请求，不能成立，本院不予支持。故判决：一、驳回原告太原新凯房地产开发有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告山西会馆餐饮文化有限公司的反诉请求。二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的《东西市商业街租赁合同》及《东西市商业街租赁合同》（二），合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同履行过程中，出租人为完成对商业街的竣工验收，对承租人承租房屋的部分结构进行加固施工是出租人的义务。新凯公司要求山西会馆支付其因在承租房屋内进行拆改装修产生的加固施工等费用，证据不足，不予支持。新凯公司没有提供相关证据来证明山西会馆在租赁期间擅自变动房屋结构且其要求山西会馆在合理期限内将房屋恢复原状。山西会馆未提供相应证据表明新凯公司同意其在承租方内搭建房屋，且未能达到房屋验收标准，其自行拆除加建房屋所发生的费用由山西会馆自行承担。故山西会馆要求新凯公司支付其拆除加建房屋所产生的相关费用，理由不充分，本院不予支持。综上所述，太原新凯房地产开发有限公司、山西会馆餐饮文化有限公司的上诉请求依据不足，理由不充分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40450元，太原新凯房地产开发有限公司负担26200元，山西会馆餐饮文化有限公司负担14250元。本判决为终审判决。审判长 孙爱英审判员 张军红审判员 李铁柱 二Ｏ二Ｏ年九月二日书记员 郑宇彤