重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5458号上诉人（原审被告）：何志远，男，1982年7月14日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。委托诉讼代理人：邱汇洪（何志远表妹），住重庆市璧山区。被上诉人（原审被告）：林娜，女，1987年7月3日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。委托诉讼代理人：邱汇洪（何志远表妹），住重庆市璧山区。被上诉人（原审原告）：陈姣姣，女，1988年5月5日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：江涛，重庆瑞海律师事务所律师。委托诉讼代理人：文韦唯，重庆瑞海律师事务所律师。上诉人何志远、林娜因与被上诉人陈姣姣房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林娜及其与何志远的共同委托诉讼代理人邱汇洪，被上诉人陈姣姣及其委托诉讼代理人江涛、文韦唯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何志远、林娜上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初1423号民事判决，改判驳回陈姣姣的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陈姣姣承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，一审判决按照居间协议约定判决何志远、林娜向陈姣姣支付逾期迁出户籍的违约金错误。陈姣姣于2017年4月7日签订《房地产买卖居间协议》后，仅支付定金2万元。何志远、林娜多次催促陈姣姣尽快支付首付款44万元，以便签订正式房屋买卖合同、完成后续交易手续。但陈娇娇未及时支付首付款，而是于2017年7月13日才支付首付款。何志远、林娜出售案涉房屋是为了置换新房，3个月的等待期间房价上涨10%，原房价上涨金额约20万元，导致何志远、林娜未能及时购买新房，无法将户口迁出而被迫违约，责任在于陈姣姣，何志远、林娜不应当支付违约金。二、一审判决认定的违约金标准过高。何志远、林娜主张违约金91590元实属天价，一审法院将违约金调整为2万元仍然过高。合同约定的“甲方未按照约定期限迁出户籍的，应当自承诺迁出之次日起至实际迁出之日止，按日向乙方支付已付房款的万分之五的违约金”条款系格式条款，有违公平诚信原则。户籍迁出系附随义务，该违约金标准达到了实现居住功能的合同主要义务的违约金标准，且陈姣姣未举证证明其直接或间接损失，因此一审判决认定的违约金仍然过高。如果陈姣姣愿意调解，何志远、林娜愿意支付5000元。陈姣姣辩称，1.一审判决认定事实清楚，应予维持；2.我方在二手房买卖过程中，严格按照二手房买卖相关程序及合同约定，甚至提前履行了相关义务。陈姣姣于2017年4月7日签订《房地产买卖居间协议》，并于签订合同当日就支付定金2万元。2017年6月9日，为帮助何志远、林娜解押，陈姣姣提前支付了24万元的首付款。正常情况应该是何志远、林娜解押房产证后，陈姣姣再支付首付款。2017年7月13日陈姣姣支付了首付款中的剩余20万元。双方在《房地产买卖居间协议》中约定，2018年4月15日迁出户口，后经何志远、林娜请求，陈姣姣同意延期一年至2019年4月15日止，在该居间协议中仍可看出修改痕迹。陈姣姣于2018年11月8日、2019年1月5日、4月9日、6月27日等时间均催告过户口迁出事宜，何志远、林娜直到2019年11月14日才告知户籍迁出，此时陈姣姣已经向一审法院提出诉讼。3.关于陈姣姣提出居间协议违约金的约定系格式条款问题。该合同是由中介公司提供，并非陈姣姣提供。双方达成协议后可以进行补充和修改，但何志远、林娜在手写条款中并未提出异议。户籍迁出时间修改痕迹，能够证明何志远、林娜是知晓并认可该条款的内容。4、陈姣姣不同意何志远、林娜的调解请求，请求二审法院驳回何志远、林娜的上诉请求，维持原判。陈姣姣向一审法院起诉请求：1、判令何志远、林娜立即向陈姣姣支付因未在约定期限内将户籍迁出的违约金91590元；2、本案诉讼费、保全费由何志远、林娜承担。一审法院认定事实：何志远与林娜系夫妻关系。2017年4月7日，何志远、林娜作为甲方（出卖人），陈姣姣作为乙方（购买人），案外人重庆德昂置业顾问有限公司作为经纪方（居间人）签订《房地产买卖居间协议》，合同编号为NO：0000270，协议第一条“房屋基本情况”载明“（一）甲方所售房屋坐落为：沙坪坝区大学城南路20号2幢18-6；（二）该房屋建筑面积为：115.35平方米；（三）该房屋用途为（产权记载的用途）：成套住宅；……（五）该房屋房地产权人为：何志远、林娜……”。协议第二条“成交价格”载明“该房屋总成交金额为人民币（大写）：捌拾陆万元整（小写）860000元整，该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等”。协议第五条“甲方关于产权状况、出租情况及户籍情况的承诺”载明“……该房屋已设定抵押权，抵押权人中国银行股份有限公司重庆市分行营业部，甲方应于2017年5月15日前，办理抵押注销手续；……该房屋已附着户籍，甲方承诺于2019年4月15日之前迁出，甲方未按照约定期限迁出户籍的，应当自承诺迁出之次日起至实际迁出之日止，按日向乙方支付已付房价款的万分之5的违约金”。协议第六条“付款方式”载明“乙方按按揭付款方式按期付款：1.乙方于签署本协议时向甲方支付定金人民币（大写）贰万元；2.乙方于权属转移登记前向甲方支付首付款人民币大写肆拾肆万元；3.乙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款人民币大写肆拾万元，用于支付甲方第三部分房款，如银行实际贷款金额低于此金额，不足部分由乙方自筹资金支付”。协议第七条“权属转移登记”载明“甲乙双方同意，自本合同签订之日起同时满足甲方解押完成和乙方按揭审批通过后10日内，由经纪方陪同甲、乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续”。陈姣姣在协议尾部乙方处签字捺印，何志远、林娜在协议尾部甲方处签字捺印，案外人重庆德昂置业顾问有限公司在协议尾部经纪方处签章。合同签订后，陈姣姣按约支付给何志远、林娜定金20000元。2017年7月13日，陈姣姣向何志远、林娜支付购房首付款440000元；2017年7月20日，何志远、林娜办理了案涉房屋的解除抵押手续，并于2017年7月底将案涉房屋的房地产权转移登记至陈姣姣名下。2018年11月9日，陈姣姣与林娜通过微信就迁户口事宜进行商谈，微信聊天记录载明“林娜：你看在晚一年可以吗？陈姣姣：再晚一年可能不行啊，因为是这样的，就是我这边，一个是我爸妈他们不是退休了嘛，然后今年过年他们就要带着那个是我哥哥家的孩子过来，他们之后也要在我那里，所以可能牵扯到过来读书的这些事，反正你们就是能尽快的把它看能不能就是挪了。林娜：恩好我明白。陈姣姣：不好意思哈，那就麻烦到时候看你们什么时候去办完了手续那些跟我讲下好吗？谢谢。林娜：好。”2019年1月5日，陈姣姣通过微信向林娜询问迁户口事宜，微信聊天记录载明“我上次跟你说的那个户口迁移的事情，你们去做了没有啊？但是可能时间上有点紧了”，林娜未予以回应。2019年4月9日，陈姣姣与林娜通过微信就迁户口事宜再次进行商谈，微信聊天记录载明“林娜：你住过来了，就是跟你说一下，迁户口可能还要两个月。陈姣姣：还要两个月啊？是什么原因呢？如果有需要的话可以跟我讲，我可以帮忙的，办理流程应该是很快的，主要是我小孩下周就满六个月了，不能再拖了”。2019年6月27日，陈姣姣通过微信向林娜询问迁户口事宜，微信聊天记录载明“林娜，户口的问题我已经给了你们这么长的时间了，人都是要讲道理讲信用的，也是要相互理解的，我为你们考虑一而再再而三的作出了退让，我家小孩已经八个月了，我不能让自己的孩子一直黑户吧，所以不好意思我只能按照法律合同来强制实施了。林娜：我会尽快处理。陈姣姣：本来不想跟你们较真的，但是今天你们的态度让我很寒心，所以从今天开始我不会再催你们了，但是请你们按照合同来执行，从合同到期之日开始算起，每个月按照合同的约定来付违约金……”。2019年11月14日，林娜、何志远与林娜之子何泽旭、何泽凯的户籍从沙坪坝区大学城南路****18-6迁出。当日，林娜通过微信向陈姣姣告知“姣姣你好，户户口我已经下好了，常感谢你，也很诚心的跟你说一声抱歉，给你带来的不便，谢谢你的宽宏大量”。审理中，陈姣姣述称陈姣姣、林娜、何志远双方签订了合法有效的房屋买卖居间协议，详细约定了买卖标的、价款、权利义务及双方的违约责任，双方应当严格按照协议履行；陈姣姣严格按照协议的约定在过户前支付了首付款440000元，并在过户后多次向林娜、何志远要求履行迁出户户口的义务，林娜、何志远一再拖延；协议第五条第（四）款第2点详细约定了迁出时间及违约责任，林娜、何志远无视合同约定，延期履行，构成违约，应当承担相应的违约责任；林娜、何志远所说的户户口问题，订协议时本来约定的是1年迁出，后来考虑林娜、何志远的情况，我方多给了他们一年时间，且在到期前4个月曾联系林娜，建议对方先将户户口迁入集体户口，对方均未采纳。何志远、林娜述称房屋买卖居间协议是在2017年4月7日签订，当时陈姣姣只给了我方20000元定金，并没有支付首付款，付首付款的时间是2017年7月13日，按照居间协议第六条第三款第二项“乙方于权属转移登记前向甲方支付首付款”，因陈姣姣迟迟未向林娜、何志远支付440000元，现陈姣姣拿着仅支付了20000元定金的居间合同起诉何志远、林娜，要求何志远、林娜赔偿违约金，我方认为这是不合理的；因为陈姣姣只支付20000元定金，何志远、林娜苦等了陈姣姣3个月，且这期间房价上涨了10%左右，我方也没有将房屋出售给其他人；我方认为房地产买卖居间协议第五条第（四）款约定的违约金万分之五太高，且并不应该有违约金，当时约定的是两年时间，不应当是以签订居间协议起算，而应该是以我方收到最后一笔款项起算2年时间；因签订房屋买卖居间协议时，陈姣姣未向何志远、林娜支付首付款，我认为该居间合同没有法律效力，应将双方在沙坪坝区交所签订的协议作为法律依据。一审法院认为，陈姣姣与何志远、林娜签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。本案中，陈姣姣与何志远、林娜签订的《房地产买卖居间协议》第五条第（四）款第2点对户户口迁出事项作出了明确的约定，志远、林娜应当按照协议约定及时将附着于案涉房屋的户户口迁出。姣姣向何志远、林娜付清了案涉房屋的购房款，已根据协议约定履行了购房方支付房款的义务，且陈姣姣分别于2018年11月8日、2019年1月5日、2019年4月9日、2019年6月27日催促何志远、林娜尽快将户户口迁出，志远、林娜最终在2019年11月14日将户户口从案涉房屋迁出，合同义务的履行情况来看，经陈姣姣多次催告及给予一年宽限期后，何志远、林娜仍未按照协议约定履行迁出户户口的义务，志远、林娜应当向陈姣姣承担相应的违约责任。关于违约金的支付标准问题。鉴于户户口问题在我国的特殊意义及居民户籍与居民权益的关联性，志远、林娜的违约行为的确会给陈姣姣生活带来困扰并造成一定的经济损失，庭审中，何志远、林娜认为协议约定的违约金过高，且不应有违约金。一审法院认为，首先，住宅房屋具有使用价值和交换价值，其使用价值主要体现在居住功能上。购买住宅房屋且实际居住的，买受人及其共同居住生活的亲属可申请登记落户，而落户后就能享受该房屋所在地的义务教育、就业服务、基本养老等配套服务。因此，住宅房屋的使用价值可以延伸至落户，但是该价值相较于居住功能处于次要地位。本案中，陈姣姣已经通过买卖行为入住案涉房屋并取得产权登记，居住功能已完全实现。因何志远、林娜未及时将户户口迁出，必然导致陈姣姣享有的与户户籍相关的价值受损。次，何志远、林娜要将户户口迁出，然应当具备一定的客观条件，何志远、林娜在与陈姣姣约定了限期迁出户户口的情况下，积极促成户户口迁出的条件成就，经陈姣姣多次催告才履行迁户户口义务，志远、林娜存在违约行为。最后，迁户户口属于房屋买卖合同中的附随性义务，志远、林娜存在未履行附随义务的持续性行为，对于持续性附随义务违约行为，要求违约方承担违约金不是目的，其旨在通过违约方经济利益上的负担促使守约方的损失得以补救，违约金过高，亦会造成双方利益失衡。本案中，陈姣姣并未举示证据证明其直接损失，故陈姣姣利益受损属于间接的非财产损害，无法量化其损害具体数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，因此，违约金的调整应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。综上，综合考虑何志远、林娜已履行了房屋买卖合同中的主要合同义务，户户口未迁出确系违约行为，陈姣姣虽然主张按日支付违约金，一审法院根据陈姣姣举示证据的情况和可能遭受的损失额度，将何志远、林娜应当支付给陈姣姣的违约金数额调整为20000元，至于陈姣姣高于该金额的诉讼请求部分，缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。一审法院判决：“何志远、林娜于本判决发生效力后十五日内支付陈姣姣违约金20000元；驳回原陈姣姣的其他诉讼请求。案件受理费2090元，减半收取1045元（陈姣姣已预交），由何志远、林娜负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”二审中，何志远、林娜举示重庆德昂置业顾问有限公司于2020年8月26日出具的《证明》一份，拟证明2017年4月7日签订合同之后，何志远、林娜委托中介公司催告陈姣姣来缴纳首付款及办理后续的房屋交易手续，陈姣姣在拖延了3个月之后才来办理相关手续。陈姣姣质证认为，1.对证据的三性均不认可，陈姣姣于2017年6月9日已提前支付部分首付款24万元，于2017年7月13日提前支付了剩余首付款款项20万元，该《证明》载明的陈姣姣在2017年7月20日支付房屋首付款和基本事实不符；2.仅有重庆德昂置业顾问有限公司的《证明》，并未提交催告的资料；3、该《证明》的经办人项杰不是案涉房屋买卖合同的参与人，实际经办人叫段军，该《证明》没有真实性可言，也不能达到其证明目的。陈姣姣二审中举示以下证据：证据1，交通银行个人客户交易清单一张；证据2，重庆银行股份有限公司账户历史查询2张；拟共同证明陈姣姣在合同约定的过户日前于2017年6月9日和2017年7月13日分别向何志远、林娜支付了首付款24万元和20万元。何志远、林娜质证认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，但没有关联性，该两笔款项是解押款，不是首付款。本院认为，本院对何志远、林娜举示的《证明》，其内容与合同约定及实际履行情况不符，本院不予采纳。陈姣姣举示的证据1及证据2的真实性、合法性及关联性，本院予以采纳，至于证明目的，本院将在说理时予以评述。本院二审查明，2017年6月9日，陈姣姣通过交通银行、重庆银行股份有限公司分三次向林娜各打款8万元，共计打款24万元。2017年7月13日，陈姣姣通过重庆银行股份有限公司分两次各向林娜打款15万元、5万元，共计打款20万元。本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案二审中的争议焦点为：1.陈姣姣是否存在逾期支付首付款的违约行为。2.何志远、林娜是否应当承担逾期迁出户户籍的违约金及违约金的调整是否适当。对以上焦点，本院分别评判如下：一、陈姣姣是否存在逾期支付首付款的违约行为。合同约定，首付款支付时间为权属转移登记前，而权属转移登记的时间为合同签订之日起同时满足何志远、林娜解押完成和陈姣姣按揭贷款审批通过后10日内。因此，何志远、林娜解押完毕前，陈姣姣没有支付首付款的合同义务。何志远、林娜于2017年7月20日才办理了案涉房屋的解押手续，陈姣姣在此之前已于2017年6月9日付款24万元，2017年7月13日付款20万元，合计44万元。陈姣姣主张该44万元系合同约定的首付款，提前支付用于何志远、林娜解押。何志远、林娜主张该44万元不是合同约定的首付款，而是支付甲方的解押款。本院认为，合同并未约定陈姣姣有义务向甲方支付解押款，仅约定陈姣姣支付首付款44万元。结合合同约定及实际履行情况，本院认定，陈姣姣支付的44万元系合同约定的首付款，部分款项被何志远、林娜用于解押。陈姣姣支付首付款的行为并未违反合同约定，不存在违约。二、何志远、林娜是否应当承担逾期迁出户户籍的违约金及违约金的调整是否适当。同明确约定了何志远、林娜应当于2019年4月15日迁出户籍，其逾期迁出，应当承担违约金。至于违约金金额，一审法院已经根据户户籍迁出的义务性质、志远、林娜违约期间、陈姣姣可能遭受的无法量化的损失，酌情确定违约金金额2万元，并无不妥，本院予以确认。何志远、林娜主张不应当承担违约金及调整后的违约金仍然过高的上诉理由，与本案查明事实不符，本院不予采纳。关于何志远、林娜二审中申请追加重庆德昂置业顾问有限公司为本案第三人的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十七条规定：“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。”本案中，重庆德昂置业顾问有限公司作为中介公司，与双方当事人的争议并无直接利害关系，不属于必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人。本院对何志远、林娜二审中追加重庆德昂置业顾问有限公司为本案第三人的申请，依法不予准许。关于何志远、林娜二审中提出反诉的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案二审中，何志远、林娜提出反诉，要求陈姣姣赔偿何志远、林娜逾期支付房款的经济及精神损失5万元。陈姣姣明确表示不同意其二审中提出反诉，应当另行起诉。本院认为，鉴于陈姣姣明确表示不同意对反诉进行调解，本院依法对反诉不予受理。何志远、林娜如坚持要求陈姣姣赔偿，可另诉解决。综上所述，何志远、林娜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由何志远、林娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇二〇年九月十六日法官助理 黄灵攀书 记 员 李艾玲