北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初9538号原告（反诉被告）：付振伟，男，1978年6月9日出生。被告（反诉原告）：杨继红，男，1961年2月25日出生。委托诉讼代理人：杨敬贤（杨继红之妻），住北京市丰台区。原告（反诉被告）付振伟与被告（反诉原告）杨继红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员郭聪聪独任，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付振伟，被告（反诉原告）杨继红及委托诉讼代理人杨敬贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付振伟向本院提出诉讼请求：1.判令杨继红退还我房屋租赁押金及剩余租期租金、电气费等共计22250元及利息（以22250元为基数，按照年利率3.5%的标准计算自2019年12月26日至实际给付之日止）；2.判令杨继红承担因其行为导致房屋租赁合同违约所产生的搬家费用2160元；3.判令杨继红承担因其行为导致房屋租赁合同违约所产生的房屋租金差价4300元；4.判令杨继红承担因其行为导致房屋租赁合同违约所产生的误工费1190元；5.判令杨继红承担因其行为导致房屋租赁合同违约所产生的移动网络移机费用110元；6.诉讼费由杨继红承担。事实和理由：我与杨继红于2019年10月28日签订《北京市房屋租赁居间合同》，我承租杨继红所有的位于北京市丰台区游泳场北路21号院8号楼X号房屋。租期自2019年11月1日至2020年11月1日止，押一付六。当时杨继红说留一间存放他们的东西，锁起来也不会打扰我的生活，他们在外地有房不在此居住，剩余的全部租给我。我付了半年租金及押金，电费和燃气费一年是900元，共计支付31000元。杨继红表示房屋是他的，2019年10月28日签订的租赁合同作废，双方于2019年11月2日又重新签订了《协议书》。自我搬进去后，杨继红以还有事情未处理完及其它理由为由，长期与我一家四口共同居住，并表示客厅、厨房、厕所均是公用的地方，整租就变成了合租，杨继红的违约行为对我的生活造成了严重影响，致使房屋租赁合同无法继续履行。2019年11月15日，双方达成一致意见，双方解除合同，我于2019年12月底之前搬走，杨继红答应退还我租金和押金，但一直没有退。为维护我的合法权利不受侵犯，故起诉至法院。杨继红辩称，在签订租赁合同之前，我跟介绍人说过我们在这准备到2020年2月份办完事后搬走，偶尔会回来住，付振伟也表示同意。2019年10月29日，付振伟要求我们给办居住卡，我提前把居住卡给办好了。之后付振伟就开始违约，本来是2019年11月1日支付房租，付振伟于11月2日才支付。2019年10月28日签订了《北京市房屋租赁居间合同》之后，我觉得合同中约定不符合我的要求，我又对原来的协议进行了补充，约定了不得转租。2019年11月15日，付振伟说我违约，让我把押金和剩余租金退还给他，他带了一帮人到我们家闹事，当天我们并没有达成一致意见。付振伟于2019年12月26日搬走。杨继红向本院提出反诉请求：判令付振伟支付违约金4300元及经济损失4300元。事实和理由：关于本案，因付振伟单方私自违约，自己不愿意租住，提前搬走，造成合同无法继续履行，应当按照合同约定支付我违约金。付振伟在起诉书中明确说明，只是租赁2间房，我自己留有一间房屋，3居室的市场价不可能为4300元，我并没有打扰其生活。付振伟租赁我房屋的目的不纯，主要是想让我办理居住卡，给其孩子上学用，目的达到后就以各种理由撕毁合同。付振伟对杨继红的反诉辩称，我不同意杨继红的反诉请求，其主张无依据。事实证明是杨继红违约，不履行合同约定造成的。我承租的是一整套房屋，杨继红答应我交完钱搬进去后他们就搬走，但他们始终没有走，严重影响了我一家人的生活。我们看房时，杨继红表示留出一间房锁起来放杂物，不住人，杂物间有外开门，不影响我的生活。后杨继红占用厨房、洗手间，多次把门反锁等违约行为，导致我无法居住才提出要搬走的。2019年11月15日，我找介绍人协商此事，最终协商12月底前我搬走，我不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年10月28日，杨继红（甲方）与付振伟（乙方）签订《北京市房屋租赁居间合同》，约定出租房屋位于北京市丰台区游泳场北路21号院8号楼X号；出租价格为4300元/月，出租期限自2019年11月1日至2020年11月1日止，押一付六，首付日期为2019年11月1日；租赁期间，乙方承担水、电、气费用。甲方权利义务：…甲方应保证在出租期内房屋可以被正常使用，甲方不得无故干涉乙方的正常使用行为；房屋及所属设施由于自然老化、政府改造等原因造成的维修或更换，费用由甲方承担；合同到期，乙方正常归还房屋并结清费用后，甲方应即时退还乙方本合同涉及的押金；乙方归还房屋后，除双方另有约定，乙方滞留于房屋内的物品视为乙方放弃，甲方有权处置。乙方权利义务：…乙方保证承租本房屋的目的仅限于本人及关系人居住，不对房屋进行转租；乙方保证在未经甲方同意的情况下，不对房屋本身结构及附属设施进行改动；…乙方保证按期交纳房租，并承担合同规定的其他费用。违约责任：甲方提前收回房屋，应提前30天通知乙方，并赔偿乙方相当于一个月租金的违约金；甲方延期交付房屋，每逾期一天应向乙方支付双倍日租金的违约金，逾期超过10天则视为甲方违约，乙方有权终止合同；乙方提前解除承租合同需提前30天通知甲方，并赔偿甲方相当于一个月租金的违约金；乙方延期支付房租和相关费用累计超过一个月房租，甲方有权终止合同；租赁期满，乙方逾期交房的，每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍作为违约金，双方另有约定的除外。2019年11月2日，杨继红（甲方）与付振伟（乙方）签订《协议书》，约定：经甲乙双方协商一致，甲方将位于丰台区游泳场北路21号院8楼X门房屋出租给乙方使用1年，自2019年11月1日至2020年11月1日止，付款方式：月租4300元整，押一付六，下一次付款提前一个月付。甲乙双方如有变化要提前一个月告知对方，使用房屋期间，不准私自转租转借，不准私自改变房屋结构，使用期间，房屋的设施损坏由乙方照价赔偿。如乙方有上述行为之一，甲方有权解除合同收回其房屋。后，付振伟向杨继红支付押金4300元、六个月租金25800元及一年的电、燃气费900元。付振伟主张双方于2019年11月15日协商一致解除合同，其于2019年12月31日前搬走，杨继红退租金及押金，提交了当日的录音、其与杨继红爱人杨敬贤的微信聊天记录，并申请证人王某、付某出庭作证。聊天记录中显示：11月16日，杨敬贤：“赶紧收拾一下屋子，一会儿看房子的就来了”，付振伟：“好”；证人王某到庭陈述，其之前不认识付振伟和杨继红，其在物美超市有店铺，杨继红夫妇到其店铺询问其是否租房，是三居室，但有一个储藏间不往外出租，其不租房故当时没在意。付某的店铺在其旁边，付某说有亲戚要租房，其向付某推荐。后他们发生纠纷，付某让其也过去，说是变成了合租的性质，其表示当时说的是一间房屋作为储藏间，有单独的门，与出租房也不冲突，后双方协商的结果是付振伟于2019年12月31日前搬走，杨继红退钱；付某到庭陈述，其系付振伟的姐姐，杨继红夫妇曾在其店铺买过东西。隔壁店铺王某曾带杨继红夫妇到其店内说有房要出租，三居室，说要留出一间放杂物，其觉得适合其弟弟，故第二天带着弟弟去杨继红家看房，当时其询问杨继红什么时候搬走，杨继红表示交完钱住进来后就搬走，不在北京了。杨继红当时说平时不在这个房屋内居住，出差回来偶尔住一两天，其觉得不影响付振伟生活，价位也跟其租的房屋差不多，故当天就交纳了押金。一周左右，付振伟找到其，说杨继红并未搬走，其和王某去调解，最终协商结果为12月底付振伟退租，杨继红退剩余租期租金和押金；搬家时，因为退款双方发生争执，报警后，杨继红表示过几天给钱，但至今仍未给付。经质证，杨继红认为录音中双方并未协商一致解除合同，付振伟提前解除合同的行为构成违约；对聊天记录的真实性认可，认为付振伟表示要搬走，为了减少损失，故找人来看房；认为王某对租房的条件并不知情，付某系付振伟的姐姐，有亲属关系，王某系付振伟老乡，故不认可证人所述。经询问，双方均认可付振伟于2019年12月26日搬走，合同已于当日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，付振伟与杨继红就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁居间合同》及《协议书》均系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。付振伟表示《北京市房屋租赁居间合同》已作废，但并未提交相应的证据，本院不予采信。庭审中，付振伟表示双方约定其中一间卧室放杂物，杨继红对此不予认可，认为出租的仅是两间卧室，其中一间为其所用，且厨房、客厅与卫生间为共用部分，故双方对此发生争议，依据租赁合同约定的内容，付振伟租赁的房屋系北京市丰台区游泳场北路21号院8号楼X号，因杨继红并未提交证据证明租赁房屋出租的具体范围，故本院对其辩称意见不予采信。结合双方当事人的陈述及本案的证据，双方因租赁房屋的范围发生争议，付振伟于2019年11月15日提出解除合同，双方就解除事宜进行沟通，后付振伟于2019年12月26日搬出，双方均认可房屋租赁合同已解除，本院不持异议。合同解除后，杨继红理应按照合同约定退还付振伟押金、剩余租期的租金及电、燃气费，故对于付振伟要求退还押金、租金、电、燃气费22250元的诉讼请求，本院予以支持。付振伟主张利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。杨继红作为出租方，理应保证出租房屋符合合同约定，现其未能在租赁房屋内搬出，不能按照合同约定保证承租人的租赁权益，构成违约，付振伟据此与杨继红协商提前解除合同，且杨继红亦同意其提前搬走，故本院对杨继红反诉主张付振伟提前解除合同构成违约，要求给付违约金及经济损失的诉讼请求，不予支持。付振伟并未提交其相应损失的证据，故本院对其主张搬家费、租金差价、误工费、网络移机费的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、杨继红于本判决生效之日起七日内退还付振伟租赁押金4300元、剩余租期租金17200元、电费、燃气费750元；二、驳回付振伟的其他诉讼请求；三、驳回杨继红的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由付振伟负担213元（已交纳），由杨继红负担337元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费50元，由杨继红负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭聪聪二〇二〇年九月十五日书记员  王跃佳