内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终1914号上诉人（原审被告）：靳志刚，男，1970年9月15日出生，住内蒙古包头市。被上诉人（原审原告）：包头市环宇物业服务有限公司。法定代表人：杨旭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘贵根。上诉人靳志刚因与被上诉人包头市环宇物业服务有限公司（以下简称环宇物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特右旗人民法院（2020）内0221民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。靳志刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判。其上诉主张的事实和理由为：一、一审判决认定事实不清。2013年7月2日，靳志刚与建设单位包头市环球置业公司签订了《前期物业管理服务合同》，就靳志刚所有的的位××旗的物业服务作出约定。该合同第六条约定:住宅物业费为每月每平方米0.35元，二次加压费每月3元，装修垃圾清运费每户300元，装修押金1000元，并未就排污费、杂费等作出约定。其中，二次加压费每月3元，不符合法律规定，应属无效，证明工程质量存在问题，应由开发商物业自己负责解决处理。第二十二条约定：“甲方违反本合同第六条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，甲方已经收取的，业主和物业使用人有权要求甲方双倍返还”以及第二十四条约定“业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，德胜苑C区业主委员会成立于2019年9月25日，而环宇物业是2019年9月27日才与C区业主委员会签订了物业服务合同。因此，环字物业只能依据建设单位包头市环球置业公司的委托，按照每月每平米0.35元收取靳志刚2014年4月15日至2019年9月30日的物业费，并不得超越委托权限收取排污费、杂费等。而环宇物业按照0.5元标准收取靳志刚2014年4月15日至2019年9月30日的物业费和每年90元的排污费、100元的杂费，显然属于超越委托权限强行收费，没有法律和合同依据。二、一审法院认为环宇物业与土默特右旗德胜苑C区业主委员会签订的《物业服务合同》对靳志刚具有约束力。但是，即便C区业主委员会是依法成立，环宇物业是C区业主大会依法选聘的物业服务企业，该物业服务合同也只能在2019年9月27日之后对靳志刚具有约束力，德胜苑C区业主委员会无权对自己成立之前的物业费、杂费、排污费等涉及业主权益的事项作出处分。环宇物业也无权依据双方签订的2019年9月27日之后才生效的《物业服务合同》和《德胜苑C区收取物业费、排污费、杂费的决定》确定的标准，收取靳志刚2016年1月至2019年9月27日期间的物业费、排污费、杂费等。C区业主委员会不是业主大会公开选举确定，系非法组织，对业主无约束力。三、关于B区，业主临时公约上，没有与业主签约物业费标准及任何费用。A区和C区，都应以0.35元的标准收取，小区是一个整体，却划分为4个区(A，B，C1，C2)，服务都一样，B区收费标准却为：物业费标准0.50元，排污费180元，垃圾费100元，杂费112元，属于强势欺骗欺诈行为，违反合同法规定，业主们坚决不认可，物业费应以0.35元的标准收取，一切费用包括在内。B区业委会成立于2019年6月1日，环宇物业与B区业委会于2019年6月12日签订《物业服务合同》，故此合同在2019年6月12日前对业主无法律约束力。B区业委会不是业主大会公开选举确定，系非法组织，侵犯侵害业主权益，对业主无约束力。交工之日起开发商及物业所确定的收费标准，违反合同法规定，业主们坚决不认可，且与服务质量不相匹配。四、收费起点早于领钥匙日期，存在超前收费。收费起点早于领取钥匙时间，超前收费，业主们情况类似，应当依法判决。五、物业开发商故意违法违规欺骗欺诈性收费，服务与收费不匹配，非法成立业主委员会，剥夺业主的权利，从来没有电话通知业主召开业主大会并选举业主委员会成员；B区和C区的业主委员会从来不对业主负责，从来没有业主大会，业主曾向住建局等政府相关部门反映，要求召开业主大会，重新选举业主委员会成员。业主委员会和社区打压业主权益，随便涨价，增加收费项目，物业公司和业主委员会签订的物业合同实属非法欺诈的无效合同。环宇物业答辩称，对于所收取的费用，靳志刚在交纳的时候认为多收了就应当拒绝，如果没有，则应当视为认可。建设单位让我们入驻案涉小区提供服务，同一小区业主领取钥匙的时间虽然不同，但我们收取物业费的起始时间是统一的。关于前期物业服务合同，收费标准是0.35元是事实，这个物业费标准是参照A区的标准确定的。但在2016年的时候，因为成立了业主委员会，所以从2016年1月开始将收费标准调整为0.5元，对此我们有业主委员会的会议纪要。关于排污费的问题，这也是在2016年召开的业主委员会上制定的标准，物业公司收取排污费也是因为小区需要进行污水处理，公司买了三台抽水泵，只有经过两次排水，才能进入土默特右旗排污大管网，由于这个情况，水泵维修、管道维修都会产生费用，在萨拉齐火车道以南的很多老旧小区都存在这种情况，因此我们收取90元的排污费并不高。关于杂费的问题，土默特右旗内的小区都是这个收费标准，包括楼道灯费、院内亮化、二次垃圾清运费、二次加压费、监控费，这五项一共100元。我们制定的物业费标准，是由住建局、居民委员会、业主委员会共同参与制定的，这是有统一标准的，我们并没有进行乱收费。对于靳志刚要求按照0.35元的标准进行收费，我们可以提供会议纪要，2016年召开的业主委员会决定2016年前按照0.35元的标准收取物业费，2016年1月之后按照0.5元的标准收取。环宇物业向一审法院起诉请求：1、依法判令靳志刚立即支付拖欠的物业6057元。其中包括自2015年12月1日至2019年12月31日B区6号楼306室物业服务综合费2088元[计算方式：物业费（53.28㎡×0.5元/㎡×49个月=1305元）+（杂费：100元/年×4年1个月=408元）+（排污费：105元/年×1年+90元/年×3年=375元）=2088元]。C区3号楼1单元501室自2014年4月15日至2019年12月31日物业综合服务费3969元[计算方式：（91.67×0.35元/㎡×20.5个月+91.67×0.5元/㎡×48个月=2857.8元）+（杂费100元/年×5年8.5个月=571元）+（排污费180元/年×1年+90元/年×4年=540元）=3969元]；2、案件诉讼费用由靳志刚承担。一审法院认定的事实：德胜苑B区业主委员会成立于2019年6月11日。环宇物业于2019年6月12日与土默特右旗萨拉齐镇德盛苑B区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同约定环宇物业在2019年6月11日至2022年6月10日期间为土默特右旗萨拉齐镇德胜苑小区提供物业服务，该小区的业主有义务向环宇物业缴纳物业管理服务费，物业管理服务费的收费标准为：物业费按照0.5元/平方米/月标准缴纳，排污费为90元/年，杂费为100元/年。另查明，环宇物业自德胜苑B区交工之日起至物业服务合同签订之前负责物业服务和收费工作，小区收费标准为：物业费0.5元/平方米/月，杂费为100元/年，2015年排污费为180元/年，2016年以后排污费为90元/年。靳志刚系默特右旗萨拉齐镇德盛苑B区6号楼2单元306住宅房屋业主，该住宅为普通步梯住宅房屋，建筑面积53.28㎡。靳志刚未缴纳自2015年12月1日至2019年12月31日期间的物业费、杂费及排污费，以上费用共计2088元。再查明，德胜苑C区业主委员会成立于2019年9月25日，环宇物业于2019年9月27日与土默特右旗萨拉齐镇德盛苑C区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同约定环宇物业在2019年9月25日至2020年9月24日期间为土默特右旗萨拉齐镇德胜苑小区提供物业服务，该小区的业主有义务向环宇物业缴纳物业管理服务费，物业管理服务费的收费标准为：物业费按照0.5元/平方米/月标准缴纳，排污费为90元/年，杂费为100元/年。根据德胜苑C区业主委员会决定自2016年1月份起，小区收费标准为：物业费0.5元/平方米/月，杂费为100元/年，排污费为90元/年。2016年之前的物业费收费标准为0.35元/平方米/月，排污费为180元/年，杂费为100元/年。靳志刚系默特右旗萨拉齐镇德盛苑C区3号楼1单元501住宅房屋业主，该住宅为普通步梯住宅房屋，建筑面积91.67㎡。靳志刚未缴纳自2014年4月15日至2019年12月31日期间的物业费、杂费及排污费，以上费用共计3969元。又查明，靳志刚在2015年10月23日与环宇物业签订《前期物业服务合同》并领取B区6号楼2单元306钥匙之时，环宇物业向其收取了自2014年12月1日至2015年12月1日的物业费532元及180元排污费，共计712元。2013年7月2日靳志刚与环宇物业签订《业主临时公约》并领取C区3号楼1单元501室钥匙时，环宇物业向靳志刚收取了2013年4月15日至2014年4月15日期间物业费385元、杂费100元、装修押金1000元。一审法院认为，依照《内蒙古自治区物业管理条例》第四十五条之规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。”环宇物业与土默特右旗萨拉齐镇德盛苑B区业主委员会签订了《物业服务合同》，而靳志刚作为德盛苑B区的业主，该物业服务合同对靳志刚具有约束力，靳志刚有义务按照物业服务合同的约定向环宇物业缴纳物业服务费。该《物业服务合同》约定的物业服务期限自2019年6月11日至2022年6月10日止，但根据环宇物业提供的包头市环球置业有限公司于2019年3月20日出具的证明一份可以证实，环宇物业与该小区业主委员会签订《物业服务合同》之前虽未与该小区建设单位签订《前期物业服务合同》，但包头市环球置业有限公司作为该小区的建设单位，不但已经对该小区提供了前期物业服务，而且委托环宇物业收负责从工程交工之日止物业服务合同签订之日前的物业服务和收费工作。环宇物业提供的《证明》可以证实工程交工之日至物业服务合同签订之前的物业收费标准，此期间的物业服务费收费标准与《物业服务合同》亦一致，且不违反法律规定。双方之间签订的《业主临时公约》，可以证实于2015年10月23日房屋交付于靳志刚，靳志刚应承担之后产生的物业费用。综上，靳志刚应当向环宇物业交纳自2015年12月1日至2019年12月31日期间物业服务费2088元物业费[（53.28㎡×0.5元/㎡×49个月=1305元）+（杂费：100元/年×4年1个月=408元）+（排污费：105元/年×1年+90元/年×3年=375元）=2088元]。环宇物业与土默特右旗萨拉齐镇德盛苑C区业主委员会签订了《物业服务合同》，而靳志刚作为德盛苑C区的业主，该物业服务合同对靳志刚具有约束力，靳志刚有义务按照物业服务合同的约定向环宇物业缴纳物业服务费。该《物业服务合同》约定的物业服务期限自2019年9月25日至2020年9月24日止，但根据环宇物业提供的包头市环球置业有限公司于2019年3月20日出具的证明一份可以证实，环宇物业与该小区业主委员会签订《物业服务合同》之前，虽未与该小区建设单位签订《前期物业服务合同》，但包头市环球置业有限公司作为该小区的建设单位，不但已经对该小区提供了前期物业服务，而且委托环宇物业收负责从工程交工之日止物业服务合同签订之日前的物业服务和收费工作。环宇物业提供的《德胜苑C区收取物业费、排污费、杂费的决定》可以证实德胜苑C区业委会明确2016年1月至2019年9月27日期间的物业收费标准，此期间的物业服务费收费标准与《物业服务合同》亦一致，且不违反法律规定。2013年7月2日双方之间签订的《德胜苑前期物业管理服务合同》，明确双方约定的物业管理费用为0.35元/平方米/月，故从双方签订《德胜苑前期物业管理服务合同》之日起至2016年1月期间的物业费按照上述表准收取。综上，靳志刚应当向原告交纳自2014年4月15日至2019年12月31日期间物业服务费3969元[（91.67×0.35元/㎡×20.5个月+91.67×0.5元/㎡×48个月=2857.8元）+（杂费100元/年×5年8.5个月=571元）+（排污费180元/年×1年+90元/年×4年=540元）]。两笔物业费合计6057元（2088元+3969元）。对靳志刚提出的环宇物业多收取物业费的辩论意见，因靳志刚能够举证证实环宇物业多收取部分费用且环宇物业予以认可，故该院依法予以核减环宇物业多收取的××区的费用712元（自2014年12月1日至2015年12月1日的××排的费用1406元[2013年4月15日至2013年7月1日期间物业费385元（91.67㎡×0.35元/㎡×2.5个月=80元）、杂费20.8元、装修押金1000元]。对靳志刚提出的环宇物业提供物业服务不到位的抗辩意见，靳志刚并未向法庭提交证据予以证实，且依照《包头市物业管理条例》第五十五条之规定：“业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。”靳志刚可以按照此规定寻求救济，故该院对该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《内蒙古自治区物业管理条例》第二十二条及四十五条、《包头市物业管理条例》第五十五条之规定，判决如下：被告靳志刚于本判决生效后三日内向原告包头市环宇物业服务有限公司给付物业服务费3939元。案件受理费50元（原告包头市环宇物业服务有限公司已预交），由被告靳志刚负担。经二审审理查明，一审判决除对于环宇物业同意核减的靳志刚已交纳物业费期间和金额的事实认定有误外，其余事实认定准确，本院依法予以确认。另查明，2015年10月23日，靳志刚领取了B区案涉房屋钥匙；2013年7月2日，靳志刚领取了C区案涉房屋钥匙。上述事实有《业主临时公约》、《德盛苑前期物业管理服务合同》以及当事人陈述在案佐证。本院认为，环宇物业与靳志刚对于其双方存在物业服务合同关系的事实均不持异议，本院依法予以确认。本案双方当事人争议的焦点问题为：一、案涉房屋的物业费标准以及环宇物业是否应当收取排污费和杂费；二、环宇物业提供的物业服务是否到位。一、关于案涉房屋的物业费标准以及环宇物业是否应当收取排污费和杂费的问题。现从以下两点进行分析判断：首先，关于德盛苑B区的物业费收费标准和环宇物业是否应当收取排污费和杂费的问题。靳志刚主张其对于B区业主委员会的成立以及该业主委员会与环宇物业签订的《物业服务合同》均不认可。对此，本院认为，德盛苑B区业主委员会成立并备案，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，其有权代表业主与环宇物业签订物业服务合同，靳志刚作为德盛苑B区业主，受该《物业服务合同》的约束。关于靳志刚提出的B区物业费应当按照0.35元的标准收取以及杂费和排污费不应当交纳的主张，根据靳志刚一审提交的交费收据表明，其于2015年10月23日已按0.5元的标准向环宇物业交纳了2014年12月1日至2015年12月1日期间的物业费320元，且该收费标准与《物业服务合同》中约定的标准一致，又因其亦交纳了排污费和杂费，视为其对于该项收费的认可，故一审判决对于德盛苑B区的物业费收费标准以及靳志刚应当交纳排污费和杂费的认定准确，靳志刚的该上诉主张不能成立，本院不予支持。其次，关于德盛苑C区的物业费收费标准以及环宇物业是否应当收取杂费和排污费的问题。关于靳志刚提出的其对于C区业主委员会的成立以及该业主委员会与环宇物业签订的《物业服务合同》均不认可的主张，因在前述问题中已经做出了论述，此处不再赘述。关于物业费标准以及其是否应当交纳排污费和杂费的问题，靳志刚主张其与建设单位包头市环球置业公司2013年7月2日签订的《德盛苑前期物业管理服务合同》中约定物业费标准为0.35元，且并无约定排污费和杂费，故环宇物业无权从2016年开始按照0.5元的标准向其收取物业费，并收取排污费和杂费。对此，本院认为，根据环宇物业一审提交的《德盛苑C区收取物业费、排污费、杂费的决定》的内容可知，德胜苑C区业主委员会对于环宇物业2014以来在案涉小区内提供物业服务的事实以及该期间的收费项目和收费标准均进行了确认，又因业主委员会是由全体业主选举产生并代表全体业主的利益，故靳志刚作为德胜苑C区的业主，应当按照上述决定的内容交纳物业费、排污费和杂费。二、关于环宇物业提供的物业服务是否到位的问题。靳志刚主张环宇物业服务不到位，为证明其主张，靳志刚在二审中提交了照片和视频资料，环宇物业不予认可，且上述证据亦不足以证明环宇物业存在服务不到位的问题，故本院不予采信。关于靳志刚提出的一审判决对于其一审提交的三张票据中的金额核减有误，B区应为712元，C区应为1183元的主张，首先，根据靳志刚一审提交的B区交费票据显示，其向环宇物业交纳了2014年12月1日至2015年12月1日期间的物业费、杂费、排污费和垃圾清运费共计712元，因靳志刚领取B区案涉房屋钥匙的时间为2015年10月23日，故环宇物业应当将2014年12月1日至2015年10月22日期间的上述费用予以退还，一审法院认定将物业费、杂费、排污费和垃圾清运费共计712元全部予以核减有误。其次，根据靳志刚一审提交的C区交费票据中显示，其向环宇物业交纳了2013年4月15日至2014年4月15日期间的物业费、杂费以及装修押金，共计1485元，因靳志刚领取C区案涉房屋钥匙的时间为2013年7月2日，故环宇物业应当将2013年4月15日至2013年7月1日期间的上述费用予以退还，一审法院将全部物业费予以核减亦存在错误。因此，经本院审查，环宇物业就B区案涉房屋应当退还靳志刚物业费、杂费、排污费及垃圾清运费共计636元（物业费：320÷12×10+320÷365×22=286；杂费：112÷12×10+112÷365×22=100；排污费：180÷12×10+180÷365×22=161；垃圾清运费：100÷12×10+100÷365×22=89；），就C区案涉房屋应当退还靳志刚装修押金、物业费、杂费共计1102元（装修押金：1000元；物业费：385÷12×2+385÷365×16=81；杂费：100÷12×2+100÷365×16=21），核减上述费用后，靳志刚应向环宇物业支付物业费4319元（6057-636-1102=4319）。综上，虽然一审判决靳志刚向环宇支付的物业服务费金额比上述金额少，但因环宇物业并未对此提出上诉，视为其对一审判决结果认可，故本院只对相关事实作出认定，对一审判决结果不再作出调整。综上，靳志刚的上诉主张不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实虽然存在瑕疵，但并不影响判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人靳志刚负担。本判决为终审判决。审判长 吴 钢审判员 乔瑞全审判员 董婷婷 二○二○年九月十四日书记员 王 彩