1浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初6532号 原告赵亮，男，汉族，1980年6月10出生，住浙江省杭州市西湖区 原告楼婷婷，女，汉族，1980年11月2日出生，浙江省东阳市 两原告共同委托代理人（特别授权代理）何钰萍，浙江 泽大律师事务所律师。 被告杭州德珠投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市 江干区临丁路960－1号5幢207室。 法定代表人陈道义，该公司总经理。 委托代理人（特别授权代理）金亮新，浙江君安世纪律 师事务所律师。 被告杭州荣洁物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市 江干区丁兰街道明珠街269-273号德珠商务中心3幢1楼101 室。 法定代表人洪永林，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权代理）陈先恳，北京德和衡（杭 州）律师事务所律师。 原告赵亮、楼婷婷诉被告杭州德珠投资管理有限公司 （以下简称德珠公司）、杭州荣洁物业管理有限公司（以下 简称荣洁公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立 案受理后，依法由审判员晁敏独任审判，公开开庭进行审理。 原告楼婷婷及原告赵亮、楼婷婷的委托代理人何钰萍，被告 德珠公司的委托代理人金亮新，被告荣洁公司的法定代表人 2洪永林及委托代理人陈先恳，到庭参加诉讼。本案现已审理 终结。 原告赵亮、楼婷婷诉称，两原告系夫妻关系，被告德珠 公司系德珠商务中心的开发商。2012年9月，德珠公司向原 告发放《项目宣传单》，宣传德珠商务中心系城北新城一站 式数码购物广场，是杭州城北新城最具投资潜力项目，同时 承诺10年委托经营，5年保底包租，5年后合同价138%回购。 2012年9月9日，原告与德珠公司签订《认购书》并向德珠 公司支付认购金5万元。2012年10月22日，原告与德珠公 司签订《德珠商务中心房屋使用权转让合同》，德珠公司将 坐落在德珠商务中心A幢265室使用权出租给原告，全部租 金总额为290541元，付款方式为2012年10月22日支付 150541元，余款14万元通过银行贷款支付。同日，德珠公 司安排原告与其指定的被告荣洁公司签订《杭州德珠商务中 心公寓楼/商铺委托经营管理合同书》，约定原告将房屋委 托给荣洁公司统一管理，委托期限为2013年12月15日至 2023年12月15日，约定第四年、第五年租金，同时约定第 五年原告可委托荣洁公司进行物业转让，必须提前50个工 作日通知荣洁公司登记，荣洁公司接到通知后再100天内进 行转让，或荣洁公司必须以原告实际认购的合同价的138% 进行受让。在第六年至第十年按实际所得租金原告占90%、 荣洁公司占10%进行分配。荣洁公司支付原告的第四年租金 比合同约定少1998.64元、第五年租金比合同约定少2249.1 元。针对上述租金差额，经原告多次催讨，荣洁公司于2019 年1月11日向原告支付8364.97元，此后未支付第六年租 金。对于原告要求按照合同价138%回购的请求，德珠公司和 荣洁公司均不作出任何回复。故诉至法院，诉讼请求：1、 判令两被告立即受让原告所有的坐落于杭州德珠商务中心A 幢二层265室的房屋，立即向两原告支付受让款400946.58 元；2、判令被告荣洁公司按照71.64元/天的租金标准向原 3告支付自2018年12月15日起至上述回购款支付之日止的 房屋占有使用费，暂计算至2019年6月20日为13468.32 元；3、判令两被告向原告支付利息损失，自2018年12月 15日起算，以400946.58元为基数，按银行同期贷款利率暂 计算至2019年6月20日为9809.46元，此后计算实际支付 日；4、两被告承担本案诉讼费。 被告德珠公司辩称：德珠公司不是本案适格被告。德珠 公司从未与原告签订任何涉及回购条款的合同，原告的诉请 没有合同及法律依据。委托经营合同系原告与荣洁公司签 订，并非德珠公司安排荣洁公司签订，该委托经营合同约定 的权利义务与德珠公司无关。案涉德珠商务中心的房产，德 珠公司包销给温州大鸿房产营销有限公司（以下简称大鸿公 司），该公司在包销过程中自行成立了荣洁公司。德珠公司 与大鸿公司结算，原告支付多少款项，我方没有记录。德珠 公司与原告签订的是长期使用权转让合同，该房产是杭州市 留用地开发的房产，51%的产权要放在后珠经济合作社名下， 产权是后珠经济合作社的，德珠公司有长期使用、转让的权 利，不存在回购问题。原告提出的租金问题与德珠公司无关。 被告荣洁公司辩称，原告对案涉房屋不具有产权，没有 转让的权利，其要求荣洁公司受让房屋缺乏前提条件。荣洁 公司没有少付原告2017年、2018年的租金，是扣除了应缴 税款，税率为8.6%。2019年1月11日是预付租金8000多 元，不存在逾期支付或违约情况。荣洁公司所付租金金额远 超应付金额。请求驳回原告全部诉讼请求。 本案经审理查明的案涉事实如下： 2012年10月22日，出让方（甲方）德珠公司与受让方 （乙方）赵亮、楼婷婷签订《房屋使用权转让（租赁）合同》 1.份，约定：甲方对德珠商务中心拥有独立、完整、并无任 何争议的本合同书下所涉权利，乙方对房屋的土地性质、房 屋使用权情况充分了解后，同意使用（承租）该房屋及有关 4设施。甲方拟出租给乙方的房屋坐落在德珠商务中心A幢265 室，建筑面积11.14平方米。甲方使用权转让给乙方的房屋 用途按照规划为商业综合用房。租赁期限：第一阶段使用权 期间自2013年12月15日起至2033年12月15日止，共计 为20年；使用期限届满时，甲、乙双方应当按照本合同约 定的使用权条件自动续订长期使用合同，双方同意不再另行 签订使用权合同，第二阶段使用权期间自2033年12月15 日起至2053年12月15日止，共计20年，同时本合同作为 续订合同继续有效；在续订合同的使用权期间届满时，甲、 乙双方应当依照本合同约定的使用权条件再次自动续订第 三阶段长期使用权合同。使用权（费用）及支付方式：甲方 就三个阶段的使用权收取的全部租金总额为2901541元，该 房屋租金总额按不同阶段约定的分摊比例：第一阶段租金为 100%，第二、三阶段租金各为0%；付款方式为：贷款付款， 乙方在2012年10月22日支付合同总金额的50%，其余14 万元办理银行贷款。甲方承诺于2013年12月15日前将房 屋交付给乙方使用。在本合同约定的房屋交付时间前，甲方 允许乙方对该房屋的使用权进行权利承租或转让；在本合同 约定的房屋交付时间之后，乙方有权对该房屋使用权进行权 利承租或转让，等。 同日，出让方德珠公司（甲方）与受让方赵亮、楼婷婷 （乙方）签订《房屋买卖出让合同》一份，约定甲方将德珠 公司商业综合用房A幢2层265室房屋分层转让受让人。该 房屋面积为11.14平方米（含公摊面积）。该房屋单价为每 平方米26080.92元，总计290541元。乙方采取贷款方式付 款，于2012年10月22日前支付房款150541元，余款14 万元由杭州银行办理银行贷款。甲方在2013年12月15日 前将符合合同约定的房屋交付受让方使用。房屋达到交付使 用条件后，出让方应书面通知受让方办理交付手续。出让方 保证其出让受让方的房屋不属村集体经济组织自留部分，可 5以按政府部门的规定办理房屋权属证书。考虑到甲方土地现 为村级留用地，目前三证只能以幢以层办理，分割到户须等 政府部门的政策变动后另行通知办理，等。 赵亮、楼婷婷已支付德珠公司290541元，其中14万元 系通过银行按揭支付。2014年1月9日，德珠公司向赵亮、 楼婷婷开具发票1份，载明：房款（永久使用权转让），11.14 平方米，金额290541元。 2012年10月22日，委托人（甲方）赵亮、楼婷婷与受 托人（乙方）荣洁公司签订《杭州德珠商务中心公寓楼/商 铺委托经营管理合同书》1份，约定：甲方自愿将认购/认租 的杭州德珠商务中心A幢265室，面积11.14平方米，用途 为办公/商铺，委托给乙方统一管理、统一代租、整体经营。 委托期限：2013年12月15日至2023年12月15日。委托 期限内产生的物业管理费、维修等费用由乙方承担，乙方完 全拥有该房屋的使用权和出租权，行使完整的收益权。该房 屋产生的租金：前三年租金甲方已经在认购时通过乙方一次 性优惠减除，乙方无须支付任何费用；第四年按实际认购时 的合同价8%即23243元，第五年按实际认购时的合同价9% 即26149元，（含税），同时在第五年甲方可委托乙方进行 物业转让，必须提前50个工作日通知乙方登记，乙方接到 通知后在100天内进行转让，或乙方必须以甲方按实际认购 时的合同价138%进行受让，但乙方受让的费用由甲方承担； 在第六年至第十年按实际所得租金甲方占90%，乙方占10% 进行分配，税费甲乙双方各自承担，经营风险与甲方无关， 甲方不得以所有权人身份主张在此期间的租金损益并不得 要求任何形式的补偿，等。 原告自认荣洁公司于2017年1月4日向原告支付租金 10622.18元、于2017年7月3日向原告支付租金10622.18 元、于2017年12月22日向原告支付租金11949.95元，于 2018年7月20日向原告支付租金11949.95元。 62019年1月11日，荣洁公司通过银行转账支付给赵亮 租金8364.97元。2019年9月29日，荣洁公司通过其财务 人员陈仁爱银行转账支付给赵亮租金3820.32元。 2015年6月11日，德珠公司取得杭州市江干区德珠商 务中心6幢1-3层房屋的所有权登记，后于2015年9月1 日转移所有权登记。受理日期为2015年8月31日的杭州市 住房保障和房产管理局房产交易产权登记申请受理单显示， 出方德珠公司，受方杭州后珠股份经济合作社，登记类别： 转移登记（其他），房屋坐落杭州市江干区德珠商务中心6 幢1-3层。2015年9月1日，杭州后珠股份经济合作社取得 杭州市江干区德珠商务中心6幢1-3层所有权登记。 另查明，杭州德珠商务中心6幢即A幢。 原告向本院提交的项目宣传单（复印件），载明：德珠 商务中心，10年委托经营/5年保底包租/5年后合同价138% 回购，开发商德珠公司，等。 以上事实，有原告提供的房屋使用权转让（租赁）合同、 委托经营管理合同、银行转账记录、借款合同、发票等，被 告德珠公司提交的房屋使用权转让（租赁）合同，被告荣洁 公司提交的委托经营管理合同、房屋买卖合同、房产交易产 权登记申请受理单及原、被告庭审陈述为证。原告提交的项 目宣传单、认购书系复印件不符合合同形式要件，本院不予 确认。被告德珠公司、荣洁公司提交的其他与本案无关，本 院不予确认。 本院认为，本案的争议焦点一为：原告是否有权要求被 告德珠公司、荣洁公司受让案涉商铺。原告依据项目宣传单 （复印件）要求被告德珠公司受让商铺，本院认为该项目宣 传单系复印件且原告与被告德珠公司签订的房屋使用权转 让（租赁）合同及房屋买卖合同中均未有条款约定德珠公司 有义务按原告认购时合同价的138%受让案涉商铺，故对原告 要求被告德珠公司受让案涉商铺并支付受让款利息损失的 7诉请，本院不予支持。关于荣洁公司是否需受让案涉商铺的 问题，根据原告与荣洁公司签订的委托经营管理合同约定， 荣洁公司确有义务以原告认购时合同价的138%受让案涉商 铺，但前提是原告在委托经营管理的第五年提前50个工作 日通知荣洁公司登记，即原告需于2018年12月15日前50 个工作日通知荣洁公司登记，现原告提交的证据不足以证明 其已按合同约定履行通知义务，原告应承担举证不能的不利 后果，故对原告要求被告荣洁公司受让案涉商铺并支付受让 款利息损失的诉请，本院不予支持。本案的争议焦点二为： 被告荣洁公司是否应当按照71.64元/天的租金标准向原告 支付自2018年12月15日起的房屋占有使用费。根据原告 与荣洁公司签订的委托经营管理合同约定，第六年至第十年 按实际所得租金原告占90%，被告荣洁公司占10%进行分配， 税费甲乙双方各自承担，即自2018年12月15日起应按实 际所得租金计算原告应得租金，而原告主张按照第五年的收 益71.64元/天标准计算，无相关依据，且被告荣洁公司已 于2019年1月11日支付原告8364.97元、于2019年9月 29日支付原告3820.32元，故对原告该项诉请本院不予支持。 综上，根据本案的实际情况，对原告的全部诉讼请求，本院 均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、 第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四 条第一款之规定，判决如下： 驳回原告赵亮、楼婷婷的诉讼请求。 案件受理费7663元，减半收取为3831.5元，财产保全 费2592元，合计6423.5元，由原告赵亮、楼婷婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙 江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  晁 敏 二〇二〇年九月二日 代书记员  董颖子