湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1303民初1612号原告随州市曾都区好日子宾馆。住所地：随州市曾都区沿河大道与清河路交汇处。负责人黄先仙，该宾馆执行事务合伙人。委托诉讼代理人魏巍，男，1990年6月28日出生，汉族，住随州市曾都区。系该宾馆经理、黄先仙之夫。代理权限：特别授权。原告黄增柱，男，1964年2月7日出生，汉族，住随州市曾都区。二原告的共同委托诉讼代理人刘世勇，随州市忠信法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告随州市曾都区魅足足浴养生会所。住所地：随州市曾都区沿河大道北端。经营者金家宽，男，1951年12月6日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人金飞，男，1979年5月1日出生，汉族，住址同上。系金家宽之子。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人陈星明，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告随州市曾都区好日子宾馆（以下简称好日子宾馆）、黄增柱与被告随州市曾都区魅足足浴养生会所（以下简称魅足会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告好日子宾馆的委托诉讼代理人魏巍及原告好日子宾馆与原告黄增柱的共同委托诉讼代理人刘世勇，被告魅足会所的委托诉讼代理人金飞、陈星明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好日子宾馆、黄增柱向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告魅足会所支付所欠我们的房屋租金10.4万元及滞纳金（自2017年12月1日起计至2018年4月1日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月30日，我方与被告签订了《租赁合同》，约定由被告承租我方所有的房屋二楼（面积880平米）经营足浴中心，期限为三年，租金每年20万元。合同签订后的租赁过程中，开始被告的生意尚可，后来因经营不善，生意冷清，即开始拖欠我方的租金，至今已累计拖欠10.4万元。我方经多次催收无果，特诉至法院。被告魅足会所辩称，二原告所诉不实，自2017年12月1日起至2018年4月1日，我方实际欠付租金应为4万元。但欠付租金并非是因我方经营不善，而是因为原告好日子宾馆出租给我方的房屋漏水，导致我方无法经营并给我方造成了经济损失。就此，我方已先行起诉了原告好日子宾馆。所以，我方认为不应再支付房屋租金。经审理查明，涉案租赁房屋座落在随州市××区××办事处××社区××组，位于随州市××大道与××路交汇处。该房屋的登记产权人为原告黄增柱。2011年8月，原告黄增柱将该房屋整体共八层交由其长女黄先仙开办合伙企业随州市曾都区好日子宾馆（即本案另一原告）经营使用。2016年10月30日，原告好日子宾馆（作为甲方）与被告魅足会所（作为乙方）签订一份《好日子宾馆二楼足浴租赁合同》，主要约定，1、甲方将其原装修好的宾馆二楼880平米的足浴中心出租给乙方经营，期限三年（自2016年11月1日起至2019年11月30日止）；2、每年租金20万元，乙方先支付10万元，剩余的半年内结清，甲方给乙方一个月装修期；3、若乙方迟交租金，则甲方有权向乙方收取滞纳金，逾期一个月内外，分别按租金的10%和20%乘以迟交天数计取滞纳金；4、甲方提供供水、供暖、供电、供冷设备，公共部位的用水、用电及平时用煤费用按甲方负担70%，乙方负担30%分摊。该合同签订后，原告好日子宾馆即依约将合同所涉二楼房屋交付给被告魅足会所。被告在经原告好日子宾馆同意后，即对该房屋进行了重新装修并开始营业。期间，被告向原告好日子宾馆支付了15万元的租金，并用总面值1万元的足浴券抵付租金1万元，共计支付第一年度的租金16万元。2017年3月，由于原告好日子宾馆原有的供暖、供水设备未能向足浴中心提供暖气和热水，被告只好另行购置一批空调（计21台）和热水器（6台），以继续营业。2017年8月初，由于天降大雨，该宾馆房屋的三楼因排水不畅，于同月6日发生大面积积水，并渗漏到二楼足浴中心的大厅和足浴房间，造成较大面积的墙面、天顶水渍污染以及墙漆（纸）剥落和地面积水。随后，该足浴中心房屋又因上述原因发生了几次较轻的渗漏。至同年9月10日，再次发生与第一次同样严重的渗漏。该大小数次房屋渗漏、积水，对被告就房屋的装修造成了较为严重的损坏，也同时对被告的经营造成了严重的影响。其间，被告多次催促原告好日子宾馆对房屋的漏水问题和装修损坏部分进行维修和修复，但原告好日子宾馆并没有及时回应。直至同年11月底、12月初，原告好日子宾馆才开始进行维修和修复。但在维修和修复完成后尚未向被告交接之时，该足浴中心房屋又因前述原因发生了较大面积的漏水，同样造成了房屋装修的损坏。被告因此感到实在无法继续经营，便于同年12月底全面停止了营业，并强烈要求原告好日子宾馆对漏水问题彻底进行维修，且对二楼房间全面重新装修。而原告好日子宾馆要求被告支付所欠租金，但被告以原告好日子宾馆怠于履行房屋维修义务，造成其经营和装修等损失为由拒付。就此，双方经多次交涉无果，陷于僵持局面。至2018年2月8日即农历腊月小年时，原告好日子宾馆将其宾馆的一楼大门锁住，直至同年3月初才打开。由于该段时间为春节前后足浴经营旺期，被告本欲将就着继续营业以减少损失，但因其工作人员不能进入宾馆大楼，只能作罢。双方因此矛盾激化，被告便要求解除合同，原告好日子宾馆拒绝解除，被告遂向本院提起诉讼，要求解除合同并要求原告好日子宾馆赔偿其经济损失（该案案号为（2018）鄂1303民初923号）。原告好日子宾馆及黄增柱因此亦以被告拖欠房屋租金为由，向本院提起本案诉讼。本院认为，涉案《好日子宾馆二楼足浴租赁合同》，系原告好日子宾馆与被告魅足会所双方真实意思的表示，不违反相关法律的规定，合法有效，应受法律保护。按照相关房屋租赁法律的规定，在该合同履行过程中，原告好日子宾馆不仅负有向被告交付出租房屋的义务，还负有保障该房屋不受损坏及在发生损坏时及时维修，以便利于被告承租经营的义务。而实际履行过程中，原告好日子宾馆在租赁房屋首次因其上层发生严重漏水而遭受大面积渗透积水，且明知被告的经营会因此严重受损的情况下，经多次催促，迟延了近四个月后，方才对房屋的漏水问题和装修损坏进行维修和修复，且其维修并无实效，之后又在足浴经营旺期将进出足浴中心的通道锁住，其行为严重违反了合同的法定义务，故其对由此严重影响被告的经营，甚至致使被告的经营停止，综合应负主要责任。当然，按相关法律的规定，被告在原告好日子宾馆没有及时对房屋漏水和装修损坏进行维修和修复之时，应当自行先予维修和修复，以防止其财产和经营损失的扩大，但因其并未先予维修和修复，故其对自身经营遭受严重的影响，也存在一定过错，综合应负次要责任。被告因原告好日子宾馆严重违反合同的法定义务而无法继续正常经营，不能实现其合同的目的，从而主张解除涉案租赁合同，合乎法律的规定，本院应予支持。但由于其并没有向被告发出解除合同的通知，仅在其另案的起诉状中表述了该意思表示，故双方涉案合同解除的时间点应以被告收到本院送达起诉状副本的时间（即2018年3月30日）确定。就此，本院已在双方另案纠纷的判决中予以确认。基于上述理由，可以确定，原告好日子宾馆与被告双方涉案房屋租赁合同，实际计算租金的期间应自2016年12月1日（扣减双方认可的装修期一个月）至2018年3月30日（双方合同解除之日）止，为一年零四个月，金额为266666.68元（20万元+16666.67*4）。其中，2017年8月6日以前，因被告的经营未受影响，故其应全额支付该时间段的租金136073.11元（8个月*16666.67/月+5天*547.95元/天）。其后，由于原告好日子宾馆违反合同法定的房屋维修义务，致使被告正常的经营受到严重影响，故其应按负主要责任的比例70%减收被告的租金，仅应收取30%，依此计算，该阶段的应收租金为39178.08元[（8个月*16666.67/月-5天*547.95元/天）*30%]。因此，被告实际应付原告好日子宾馆的全部租金为175251.19元。被告已经支付16万元，实际还应支付15251.19元。综上，原告好日子宾馆要求被告支付所欠租金10.4万元，不符合事实和相关法律规定，故对其中超出本院依法计取的部分，本院不予支持。而被告辩称其不应再继续支付租金，亦不符合事实和相关法律规定，本院不予采纳。关于涉案合同所约定的滞纳金，实际为延迟支付租金的违约金性质，由于原告好日子宾馆没有履行合同的法定义务，且因此严重影响了被告的租赁经营，故被告拒付租金的行为，应属先履行抗辩行为，不能视为违约。因而，其下余未付租金不应计算滞纳金（违约金）。另外，虽然涉案租赁房屋的登记权利人为原告黄增柱，但因其已经将该房屋交由其女黄先仙经营，故由利用该房屋租赁经营所产生的权利义务，均应由黄先仙用该房屋开办的合伙企业原告好日子宾馆承受。黄增柱并非涉案合同的相对一方，因此，其不是涉案合同的权利主体，无权主张本案的房屋租赁权利。就此，本院已另行裁定驳回其起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十一条之规定，判决如下：被告随州市曾都区魅足足浴养生会所于本判决生效之日起十日内支付原告随州市曾都区好日子宾馆房屋租金15251.19元；驳回原告随州市曾都区好日子宾馆的其他诉讼请求。案件受理费2380元，原告随州市曾都区好日子宾馆负担2100元，被告随州市曾都区魅足足浴养生会所负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  张华明人民陪审员  郭志国人民陪审员  冯光学二〇二〇年九月九日书 记 员  朱 妍