新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2301民初8269号 原告:刘呈,男,1990年6月14日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：邱南红，新疆百域君鸿律师事务所律师。被告:昌吉映象奥特莱斯房地产开发有限公司,住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市世纪大道**奥特莱斯荷兰小镇**楼。法定代表人:赵红,系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周晓东，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。委托诉讼代理人：聂胜山，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。原告刘呈与被告昌吉映象奥特莱斯房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告刘呈的委托诉讼代理人邱南红，被告昌吉映象奥特莱斯房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘呈向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告向原告返还已付的购房款2000000元;3.判令被告向原告支付购房款利息89917元(自2018年10月28日起暂计至2019年11月30日,月息按3.458‰计);4.判令被告向原告支付自2019年12月1日起至2000000元购房款实际全部给付原告之日止的利息(以未还购房款为基数按月息3.458‰计算)。事实与理由：2018年初,被告通过印发宣传材料、微信公众号等方式销售其所兴建的昌吉映象奥特莱斯荷兰小镇。该宣传材料及微信公众号声称,荷兰小镇昌吉市170区1丘28栋第10号楼附设地下室一层和封闭式前庭后院,并印有地下室一层和封闭式前庭后院的图片。通过其宣传，原告认为第10号楼系住宅。2018年9月19日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定:被告将其开发的位于昌吉市××道第10号楼出售给原告,该商品房总价款为2000000元,原告应分两期付清房款;《商品房买卖合同》附件约定被告应向原告交付的房屋包括地下室、阁楼及私家花园;私家花园归原告享有专有权并采取围合的形式等。《商品房买卖合同》签订后,原告依约支付购房款2000000元。2019年11月,原告得知被告存在未按照建设工程规划许可证的规定进行建设、存有修建地下室、建筑物围墙的违法建设行为,并且针对该违法行为,昌吉市自然资源局已作出《城乡规划违法行为限期封填、拆除决定书》,要求被告立即封填所有违建地下室、拆除建筑物围墙。另外,被告交付的房屋与被告的样板房及宣传资料严重不符。原告还得知已购买的房屋非别墅而是商业。原告认为被告存在虚假宣传,致使原告不能实现购买住宅的目的,损害了原告的合法权益，原告依法提起诉讼。被告昌吉映象奥特莱斯房地产开发有限公司辩称，一、案涉《商品房买卖合同》的合同目的是原告购买答辩人开发建设的商业用房，非住宅用房。1.合同目的应当根据合同的内容判断，是双方在合同中一致的意思表示,而不是单方解释。原告认为案涉商品房为住宅，只是“单方错误认识”。2.双方签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定原告所购买的商品房用途为“商业”。在签订合同当时，原告即知道并确认该商品房“商业用途”性质。3.商品房有无地下室、是否有封闭前庭后院、水电天然气供应商收费高低、物业费收费等，不是判定商品房用途的标志，应当根据政府有关批准手续，例如《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》及原告与答辩人之间签订的《商品房买卖合同》来判断商品房的规定用途。4.商品房所在项目是昌吉市招商引资项目，根据与昌吉市政府的合同，经营内容为奥特莱斯名品购物中心和旅居中心。案涉商品房为旅居中心的一部分，需要办理营业执照后经营使用。答辩人按照住宅风格装修了两间样板间，供买受人装修参考用于旅居民宿经营，并不意味着答辩人销售的商品房为住宅。二、答辩人无虚假宣传。1.答辩人宣传资料、微信公众号中无宣称商品房为住宅的内容。2.在《商品房买卖合同》附件四第十四条明确约定，“《商品房买卖合同》签订前的有关广告、楼书及其他资料中,该商品房及相关设备设施(含小区内公共部分)等可能对买受人的购买决策产生影响的承诺，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》为准。”因此,双方共同排除了在签订《商品房买卖合同》前可能存在的任何不一致信息,共同确认了商品房有关事实，即《商品房买卖合同》标的物为商业用房，地上，地上两层、无地下室“虚假宣传”不是解除《商品房买卖合同》的法定事由,仅为行使合同撤销权的条件。本案中,无撤销《商品房买卖合同》的事实依据和法律依据，假如存在，撤销权的除斥期间也已经经过。三、答辩人交付的商品房与合同约定完全一致。1.合同约定商品房为地上两层、毛墙毛地、无地下室，答辩人实际交付商品房与合同约定完全一致。2.合同约定商品房状况与样板间不一致的情况下，应当以合同约定为准，不以样板间为准。3.可能存在的宣传资料与合同不一致的情况，在合同中已经澄清，应当以《商品房买卖合同》为准。四、因原告的原因导致商品房于2019年9月14日才实际交付,逾期交房责任由原告承担。2018年12月8日答辩人按照合同中载明的原告地址邮寄了交房通知书,12月9日交房通知书邮寄至原告地址,通知书载明于2018年12月8日交房。虽然合同约定交房时间是2018年10月30日，但是交房通知书的内容明确载明商品房已经具备交房条件、通知原告交房，原告仍然应当在合理期限内前往答辩人处办理交房及有关手续，但是原告至2019年9月14日才办理交房，逾期交房的责任由原告自负。五、“地下密闭空间层”违法、被责令封填，对《商品房买卖合同》履行无任何影响。1.原告所称“地下室”,实为“地下密闭结构空间层”,不是地下室。按照建设工程设计，无地下密闭结构空间层。工程竣工后留存的地下空间层状况是中空、无门无窗、无出入口,与地上房屋隔绝，没有使用功能和使用价值，是由一楼地板、地基、地基基础四面挡土墙围合形成的地下密闭结构空间层地下空间层只是为了施工地下供排水管线和今后维修方便。地下。地下室是具有使用功能和使用价值的地下房间，因此地下密闭结构空间层不是地下室答辩人向原告交付的房屋仅为地上两层房屋，无地下室。地下。地下密闭空间层不是《商品房买卖合同》标的物产权面积中,不在商品房价款中。3.《商品房买卖合同》及附件四中没有答辩人向原告出售地下室的约定，也没有答辩人应当向原告交付地下室的约定。附件四第十七条“产权面积中不含地下室、阁楼、花园面积，地下，地下室、阁楼面积以实际交付为准。”实际上，商品房并无地下室，更谈不上交付地下室。4.答辩人建造过程中留存的地下空间层违反工程规划和设计，原告在一楼地板开孔将其变为具有使用功能的地下室同样违反规划和设计，双方均有过错。政府责令填埋后，地下，地下空间层的违法状况已消除，地下，地下空间层被责令封填后品房买卖合同全面履行和合同目的实现无任何影响。六、原告要求给付自交款之日起的购房款或贷款的利息不成立。根据《商品房买卖合同》附件四第十一条约定,原告2018年12月9日收到交房通知书后的合理期限内（10日)，原告没有办理交房的，该房屋的风险责任、物业管理费用由原告承担，因此合理期限于2018年12月19日届满后，视为房屋已经交付原告。假如《商品房买卖合同》应当解除，那么:1.在判决解除前的期间(自2018年12月19日起算至判决解除之日),该房屋为原告占有使用,参照第九次民事审判工作会议纪要第34条，该期间答辩人不应当支付利息。2.在判决解除后至原告实际退还房屋前的期间，参照第九次民事审判工作会议纪要第34条，答辩人同样不应当支付利息。3.原告何时实际将商品房退还答辩人，现不得而知，因此原告要求判决解除合同后的利息,应当在损失实际发生后另案诉讼解决。七、原告要求赔偿物业费、装修费的请求不成立。假如《商品房买卖合同》应当解除,物业费系合同解除前，原告享受第三方提供物业管理服务的支出，与本案纠纷没有关联性，答辩人不予赔偿。对原告要求的装修费用金额不认可。《商品房买卖合同》附件四第14条合法有效，不是格式条款，不存在无效的情形。政府行政处罚文件和原告陈述的处罚文件不同，应当予以区分，政府处罚文件不能证实被告违法修建有门、有通风的地下室。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：建设工程规划许可证一份、限期整改通知书一份、昌吉市自然资源局作出的《城乡规划违法行为限期封填、拆除决定书》一份、昌吉市房地产管理局公告一份、关于《限期整改通知书》有关情况的汇报1份、关于对准予延长工期申请的通知一份、2019年11月10日被告出具的通知一份、2019年12月13日被告出具的地下室补偿通告一份、公证书一份、被告在公交车上的宣传照片打印件一份、商品房买卖合同一份、新建住宅质量保证书一份、新建住宅使用说明书一份、前期物业服务协议一份、物业费发票二张、水费收据一张、天然气收费收据二张、新疆增值税电子普通发票三张、收据复印件四张，经质证，被告对上述证据的真实性无异议，对原告的证明目的不认可，本院对上述证据的真实性予以确认。原告提交，双方存在争议的证据：1.宣传彩页二份，拟证实宣传彩页显示被告宣传的房产有负一层（地下（地下室没有作为地下密闭空间宣传，户型平面图中按照住宅使用功能进行宣传，房屋功能区为卧室、厨房、客厅、卫生间等，宣传要点中除地下室之外，还送有庭院，与被告在公众号中宣传的前后庭院和密闭围栏一致。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为被告出售给原告的房屋是地上两层，没有地下室，前后庭院原告本身享有使用权。结合公证书，本院对该组证据的真实性予以确认。2.关于客户购买奥莱荷兰小镇花园的说明一份，拟证实被告违反规定修建围栏且承诺在交付房屋时将花园一并交付。经质证，被告房产公司对该证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为原告提交的不是原件，该房屋是有前后花园和铁艺围栏，不是行政处罚决定书中的围墙，围墙是指小区临街（世纪大道）停车场旁20-30米的围墙，原告购买的商品房的后院是用铁艺栅栏圈围，不违法违规，不会导致合同目的无法实现。原告提交的该份证据是复印件，本院对其真实性不予确认。3.光盘一张（业主黎秀琴在2019年11月24日录制，有10段视频）、样板房照片打印件七张，拟证实被告的现场样板房有地下室、花园，被告以此为样本为其宣传，直观显示样板房是住宅，表示被告是以住宅用途销售涉案房屋。经质证，被告房产公司对该证据的真实性、合法性、关联性不认可，不同意原告的证明目的，商业性质的旅居功能类似于宾馆，是经营性质，不能作为住宅使用，照片反映不出拍摄时间和拍摄地点，不同意原告对照片的解释。本院结合公证书，对该组证据的真实性予以确认。被告昌吉映象奥特莱斯房地产开发有限公司提交的证据：商品房买卖合同及附件一房屋平面图、商品房买卖合同附件四补充协议一份、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、关于建设昌吉奥特莱斯国际购物城项目战略合作框架协议书一份、昌吉奥特莱斯国际购物城项目合同书一份、昌吉奥特莱斯国际购物城项目补充合同一份、邮件存根一张、交房通知书、邮件投递记录，经质证，原告对上述证据的真实性无异议，对与本案的关联性及证明目的不认可，本院对上述证据的真实性予以确认。被告昌吉映象奥特莱斯房地产开发有限公司提交，双方存在争议的证据：1.照片打印件9张（售房部现场拍摄），拟证实“奥特莱斯荷兰小镇项目”建设用地规划、建设工程规划的商品房用途均为商业，建设内容为地上两层，无地下室，被告在售房现场公示许可证，原告在签订合同前应当知道所购房屋为商业用房，无地下室。经质证，原告对许可证的真实性认可，对照片的真实性、合法性、关联性不认可，对原告证明的问题不认可，被告违法违规，存在不实宣传和欺诈的行为，规划中不带地下室，但在销售宣传中隐瞒不带地下室的事实；照片无法证实拍摄时间和拍摄场地，不能证明被告所要证明的问题，原告买房的时候没有看到。被告提供的照片无拍摄时间，无法证实其证明目的，本院对该组证据不予确认。2.竣工验收报告一份，拟证实涉案商品房经竣工验收合格，达到合同约定的交房条件。经质证，原告对证据的真实性不认可，认为没有竣工验收后政府的竣工备案，2019年年底国土资源局和房地产管理局的文件说明被告的建设项目存在违法违规行为，推翻了竣工验收报告的效力，房屋不符合交付条件。被告提交了原件，本院对该组证据的真实性予以确认。3.被告申请调取本院审理的（2019）新2301民初8455号马宝英诉昌吉映象奥特莱斯房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案林敏、梁三文、朱文福、腊志强的证人证言，拟证实2019年年底政府要求对密闭空间层填埋,证人是参与填埋的施工人员，填埋时大部分是密闭空间层,少部分是业主装修形成地下室。证人林敏的证言：2018年4月份开始我给被告干活，干到2018年8、9月，干的是荷兰小镇所有楼栋地下室到一楼洞口封堵、打眼、焊接成钢筋网片、铺设木工板板、打混凝土，没有抹平，封堵之后楼板就没有洞口，我封了168个洞口，包括重复的，后期我们干完了，其他单位施工把洞口砸了，我们再进行封堵。我是昌吉市华发建筑工程公司的员工，是施工工地的管理人员，公司和被告签订的合同。证人梁三文的证言：2018年下半年，我在荷兰小镇干过活，施工的内容就是洞口支钢筋，在上面浇筑混凝土，因为洞口比较深，目的就是不让人掉下去，全部的房子都干了，我们的负责人是林敏。我是林敏找去干活的，没有签协议，林敏就是管工地上，没有书面施工资料。证人朱文福的证言：2019年11月左右，我在荷兰小镇房屋里切钢筋，回填土方，公司张工让我们在楼板砸洞，拉土填室内地下室，我进去施工之前地板上没有洞，是我们砸开2米的洞，填土，我们干了70-80户，填完之后洞口不是我们封闭的。我和被告没有签订任何合同。证人腊志强的证言：2019年11月左右我在劳务市场找活，面包车把我们拉到荷兰小镇干过，去了之后班长朱文福拿的钥匙把房子打开，指哪，我们就把哪砸开，支钢筋，翻斗车把土拉到门口，然后往地下填土，我们进房间的时候，没有主人的都没有洞，最后干的几间房屋有人住，是装修好的房子，就有洞，每天干活70-80人，干几天停一两天，有活我们就去干了，大概干了1个月左右。经质证，被告对四位证人证言无异议，认为四位证人证言相互印证，被告向原告交付的房屋没有地下室，是地下密闭空间，无门无窗，被告交付给原告的房屋与合同约定房屋一致，证人提到有住户的房屋装修过，是业主自己改造成具有使用价值的地下室，政府在检查时因此认为是地下室，才有了填埋地下室的说法。原告认为证人证言不能证明陈述的内容属实，原告提交的政府公告和决定书已经认定被告存在违规建设行为，违法修建地下室。本院对证人证言结合其他证据综合认定。4.商品房预售许可证审批表一份，拟证实被告依法取得涉案房屋的预售许可证，证号和合同中载明的预售许可证一致。经质证，原告对该证据的真实性不认可，认为被告没有出示预售许可证，审批表中没有显示建筑物的用途是住宅还是非住宅。因被告在庭审中出示了该证据的原件，原告不认可但未提交反驳证据，本院对该证据的真实性予以确认。5.新疆冶金建设（集团）有限责任公司出具的证明一份，拟证实新疆冶金建设（集团）有限责任公司系案涉商品房施工单位，设计图纸和竣工工程的户型结构均为地上两层，无地下室。昌吉盛业工程建设监理有限责任公司于2020年6月16日出具的证明一份，拟证实监理单位出具证明证实荷兰小镇竣工商品房符合设计图纸。绿城物业服务有限公司新疆分公司于2020年5月28日出具的证明一份，拟证实案涉商品房物业管理服务单位出具证明证实物业公司代项目开发企业向购房业主办理交房验收等手续，向业主交付的商品房户型结构为地上二层，无地下室。经质证，原告对三份证明的真实性、合法性、关联性不认可，认为属于证人证言，证人应当出庭作证，证明与昌吉市自然资源局和房管局出具的行政决定内容相互冲突，行政机关确认被告违建地下室的行为，作出生效的行政处罚决定书，被告依据行政处罚决定书整改并接受处罚。三份证明系案外人出具，本院无法核实真实性，对该组证据不予确认。6.承诺书20张，拟证实荷兰小镇业主承诺购买的商品房只用于商业性质使用，不用于住宅使用，表明购房人知晓、确认所购商品房为商业性质的房屋。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为是复印件，无法核对真实性，原告本人并没有出具承诺书，这20份承诺书出具时间是2019年11月底，正是政府有关部门出具被告违建违法文件之后。被告未提交证据原件且无本案原告出具的承诺书，本院对该组证据结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月19日，原告购买被告开发的昌吉市××区第10号楼，小区名称为奥莱·荷兰小镇，双方签订《商品房买卖合同》一份。合同第一条约定该地块规划用途商业，土地使用年限自2016年9月5日至2056年9月4日；第三条约定商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3-3.3米，建筑层数2层，地下，地下**品房预测建筑面积共176.61平方米；第四条约定该商品房价款为2000000元；第六条约定买受人于2018年9月17日首付房款800000元，剩余房款1200000元于2018年9月25日前付清；第八条约定出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和有关地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同附件四《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定：《商品房买卖合同》签订前的有关广告、楼书及其它资料中，该商品房及相关设备设施（含小区内公共部分）等可能对买受人的购买决策产生影响的承诺，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》为准；第十七条约定：本合同约定的房屋按套销售，房屋面积以实际交付为准。产权面积中不包括地下室、阁楼及私家花园面积，地下，地下室及私家花园面积以实际交付为准。如本合同房屋配置的私家花园不另行计价，面积及装修标准以实际交付为准。签订上述合同后，原告向被告支付购房款2000000元，分别于2018年9月16日支付600000元、9月17日支付200000元、9月23日支付500000元、10月27日支付700000元。被告于2018年12月10日向原告邮寄交房通知书，通知原告办理交房手续，原告于2018年12月10日收到交房通知书，但至今未办理交房手续，未入住使用房屋。该房屋的产权证尚未办理。昌吉奥莱·荷兰小镇10号楼于2018年11月20日取得竣工验收报告，但竣工验收备案手续至今未办理完毕。另查明，昌吉市房地产管理局于2018年7月20日给被告颁发奥莱·荷兰小镇10#楼商品房预售许可证，证号〔昌〕房售字第003658号，被告取得的建设工程规划许可证中注明建设项目名称为两层商业楼，不带地下室。昌吉市自然资源局于2019年11月11日向被告出具限期整改通知书，于2019年11月17日作出《城乡规划违法行为限期封填、拆除决定书》昌市资规填、拆决字〔2009第002号〕，决定书内容为“经查实，被处罚人昌吉映象奥特莱斯房地产开发有限公司2017年在昌吉市170号小区开发建设的‘昌吉奥特莱斯荷兰小镇’项目过程中未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，存有修建地下室、建筑物围墙的违法建设行为……对被处罚人作出限自接到本决定书之日起，立即整改违法建设行为，即立即封填所有违建地下室、拆除建筑物围墙。”被告收到行政处罚决定书之后，已对该小区所有房屋地下室进行回填封堵。2019年12月13日，被告在售楼部张贴《地下室补偿通告》，同意对购房业主赔偿地下室无法使用的损失，赔偿标准按照地下室建造成本800元/㎡确定，但实际未赔偿。2019年11月25日，业主黎秀琴（另一案件原告）在昌吉市公证处办理保全证据公证，对“昌吉奥莱小镇”微信公众号中的内容进行公证，其中户型介绍的用语为“一席赠半亩：超大面积前后庭院二层退台花园阳光地下室”。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告认为其购房时通过被告的宣传，原告认为其购买的房屋是住宅，合同约定被告向原告交付的房屋包括地下室及私家花园，而现在地下室被封填，花园围栏被拆除，房屋是商业用房，故以被告虚假宣传，致使原告购买住宅目的无法实现为由要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》。被告不同意解除合同。本院认为，从原告提交的证据反映，被告在宣传资料中将其开发的商品房作为旅居用途宣传，并未宣称房屋是住宅性质。双方签订的《商品房买卖合同》第一条和第三条明确写明该土地规划用途为商业，该商品房的用途为商业，原告在签订合同时应当明确知晓所购买的房屋性质为商业用房，而非作为住宅使用的房屋。被告在宣传资料中虽表明出售的房屋赠送地下室和私家花园，但双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定原告购买的房屋建筑层数2层，无地下室，双方在合同中未明确约定被告出售给原告的房屋包含地下室和私家花园。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，如果商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，向购房者支付违约金并赔偿损失，如果虚假宣传已经从根本上影响房屋的使用，则构成根本违约，购房者有权要求解除合同，返还购房款和利息，并赔偿损失。本案被告在宣传资料中宣称给购房者赠送花园和地下室，而房屋交付后原告虽然无法使用花园和地下室，但原告购房的主要目的应是地上两层房屋，无地下室和花园并不能造成原告无法使用房屋，不能导致合同目的无法实现。原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不符合合同约定的解除的条件，亦不符合合同解除的法定条件，本院对原告此项诉讼请求不予支持。因双方签订的合同未解除，原告要求返还购房款及支付利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘呈的全部诉讼请求。本案受理费23520元（原告已交），由原告刘呈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   李 岩人民 陪 审员   马 勇人民 陪 审员   刘凤玲二 〇 二 〇 年 九 月 十 七 日书  记  员   张学淑