广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2470号原告：彭瑞运，男，1982年2月4日出生，汉族，住广西平南县************。委托诉讼代理人：钟润谋，广东四端律师事务所律师。被告：清远市御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地广东省清远市清城区*********************商铺。法定代表人：张飞，执行董事。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司清远石角支行，经营场所广东省清远市清城区*******************01、02号。负责人：刘庆远。委托诉讼代理人：邝一玮，该公司员工。委托诉讼代理人：周劲华，该公司员工。原告彭瑞运诉被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称御墅莲峰公司）及第三人中国银行股份有限公司清远石角支行（以下简称中行石角支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭瑞运及其委托诉讼代理人钟润谋，被告御墅莲峰公司的委托诉讼代理人陆嘉敏，第三人中行石角支行的委托诉讼代理人周劲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭瑞运向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的合同编号2017014856《商品房买卖合同(预售)》；2、解除原告与第三人签订的编号JK201**********352《个人一手住房贷款合同》；3、被告在判决生效之日起五日内向原告退还首期房款145000元及利息(以145000元为计算基数，从2017年1月22日开始计算，至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日开始的利息按贷款市场报价利率计算)、已偿还中行石角支行的贷款及利息(利息以原告偿还的贷款为计算基数，从2017年6月20日开始，至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日开始的利息按贷款市场报价利率计算)；4、被告在判决生效之日起五日内赔偿原告因购房所支出的其它费用损失22863.97元(包括律师费1300元、代办证费1000元、团购费用10000元、物业维修基金2278.25元、契税8285.72元);5、被告在判决生效之日起五日内向原告支付违约金58000元;6、被告在判决生效之日起五日内向中行石角支行偿还原告未偿还的借款本金及利息;7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月22日，原、被告签订合同编号2017014856《商品房买卖合同(预售)》，原告购买被告位于清远市清城区石角镇御墅莲峰花园一期北区***之一24层03号房屋，该房屋总价580000元，原告以支付首期房款145000元、贷款435000元方式支付全部房款，被告应当在2019年6月30日前交付上述房屋给原告。原告于2017年1月22日内向被告支付首期房款145000元，且根据被告要求支付、缴纳了相关费用。2017年3月29日，原告与第三人签订编号JK201**********352《个人一手住房贷款合同》，原告向第三人贷款435000元支付上述房屋剩余房款，并已支付贷款给被告。原告从2017年6月10日起向第三人偿还贷款。但截止原告起诉之日止，被告尚未按约定向原告交付上述房屋，被告的行为已严重违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特此向法院提起诉讼。被告御墅莲峰公司辩称，一、由于原告没有在双方合同约定的时间内书面通知解除合同，视为己放弃合同解除权，双方应当继续履行合同。答辩人开发的御墅莲峰花园一期，因施工方未予配合竣工验收备案，项目竣工验收备案手续无奈推迟，但并不影响原告正常使用和入住，答辩人己加快相关竣工验收备案手续，双方合同完全具备继续履行的可能。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。虽然涉案房屋逾期交付，但鉴于原告没有按照双方合同约定履行解除合同的书面通知义务，依照合同附件约定，原告己放弃涉案合同解除权。据双方《商品房买卖合同》附件十一补充协议第九条第4点约定:“若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了该解除权，买卖双方继续履行合同，并按照本合同及其附件的约定履行各自的义务”，答辩人并没有在上述期间内收到原告解除合同的书面通知，故视为原告己放弃合同解除权，双方合同继续履行。据合同附件十一补充协议第四条第3点内容，答辩人自合同交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，按己付房款金额万分之零点二的标准向原告计付违约金。因此，在双方合同继续履行的情况下，答辩人承担的违约责任仅限于上述方式计算的违约金。二、即便原告有权解除合同，应按照双方合同对于逾期交付违约责任的约定执行，原告提出的一系列主张均无合同依据及法律依据。《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”双方同意按照“本合同附件十一补充协议书第四条的约定”处理。而该合同附件十一补充协议书第四条第3点条款明确约定，出卖人逾期交付房屋，买受人解除合同，出卖人退还房款，并向买受人支付买受人己付款金额万分之一的违约金，除此以外，买受人不能再主张其他损失及费用。故双方对于买受人解除合同后的违约责任承担已有明确约定，应按合同条款处理，答辩人向原告支付己付房款万分之一的违约金。基于解除合同的前提下，原告提出第三项、第五项诉讼请求，不符合双方合同违约责任的约定，请求法院驳回其诉讼请求。三、根据合同相对性，答辩人无需对原告与第三方之间的合同关系承担任何责任。本案为商品房预售合同纠纷，受诉法院审查的是答辩人与原告之间的商品房买卖合同关系，双方履行的是买卖双方的合同权利义务。原告与银行签订的按揭贷款合同，与本案双方争议问题无直接关联，按揭贷款合同借贷双方分别是原告及贷款银行，根据合同相对性，该合同的还款义务人是原告，原告无权要求答辩人为其偿还按揭银行的借款本金及利息(第六项诉讼请求)。另外，原告提出的第四项诉讼请求，答辩人己在第一点、第二点答辩意见陈述过，答辩人与原告己在合同约定违约赔偿金的计算方法，依照《合同法》规定，应尊重和遵循双方协商约定的违约责任处理方式。商品房预售合同中，在出卖人逾期交房的情况下，买受人的损失仅为资金占用的损失，不包括买受人为购房支出的其他费用。故原告提出购房所支出的律师费、团购费不能认定为违约损失，属于其在购买房屋过程中为获取优惠、签约活动中自愿支付给第三方的费用，答辩人没有义务赔偿。至于物业维修基金、契税费用，若双方房屋买卖合同以解除方式处理的，原告可自行向物业维修基金行政管理单位及税局申请退回。综上所述，请求法院依法采纳答辩人的答辩意见，驳回原告无合同事实依据及法律依据的诉讼请求，维护答辩人合法权益。第三人中行石角支行述称，对于原告与被告之间的房屋买卖合同关系与第三人没有关联，应当继续履行第三人与原告的贷款合同。本院经审理认定事实如下：原告彭瑞运（买受人）与被告御墅莲峰公司（出卖人）于2017年1月22日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同主要约定，原告购买被告开发的位于清远市清城区石角镇御墅莲峰花园一期北区***之一24层03号房屋，总价款为580000元。买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付145000元给出卖人，余款435000元银行按揭贷款。合同第九条商品房交付条件约定，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定：1、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按合同附件十一补充协议书第四条的约定处理。合同附件十一补充协议书第四条第3点约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还买受人已付全部房款，并向买受人支付买受人已付金额万分之一的违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限届满90日之第二日起至实际交付之日止，出卖人按日买受人已付金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金。合同十一补充协议第九条第4点约定，若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了该解除权，买卖双方继续履行合同，并按照本合同及其附件的约定履行各自的义务。上述合同及附件还就其他权利义务进行了约定。2017年3月29日，原告作为借款人，中行石角支行作为贷款人，被告御墅莲峰公司作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为435000元，贷款以等额本金还款方式偿还，借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告御墅莲峰公司为本合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证担保。贷款合同附件二第三条第1款（12）项约定，发生借款人与开发商擅自解除、变更购房合同等影响本合同继续履行情形的，视为借款人违约。2017年1月22日，原告向被告交付购房款145000元。2017年5月19日，中行石角支行经原告授权，将上述贷款款项汇入御墅莲峰公司账户，原告自2017年6月10日起向中行石角支行归还贷款本息。2020年1月13日，被告向原告开具580000元购房发票。合同约定的交楼日期届满后，被告未按期交付房屋，为此原告于2020年1月7日向御墅莲峰公司发出《解除合同告知书》，该份通知邮寄至双方合同约定的被告通讯地址，被告御墅莲峰公司拒收该通知。另查明，1、涉案房屋于2020年4月22日经竣工验收备案。2、原告为购房向被告支付了律师费1300元、代办证费1000元，向案外人支付了团购费用10000元，以及交纳了物业维修基金2278.25元、契税8285.72元。3、截至2020年6月24日止，原告已向中行石角支行归还贷款本金23049.10元，利息63561.61元，未到期贷款本金为411950.90元。4、庭审时，第三人明确表示不作为独立请求权第三人参加诉讼，要求原告继续履行《个人一手住房贷款合同》。本院问询原告是否变更诉讼请求为要求被告退还全部退房款，原告表示不变更诉讼请求。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。关于涉案《商品房买卖合同（预售）》能否解除的问题。原告已依约向被告付清购房款，按约定被告应于2019年6月30日前将获得建设工程竣工验收报告的商品房交付给原告，而涉案房屋于2020年4月22日才取得竣工验收备案，符合约定的交付条件，被告不能依约如期向原告交付房屋，已构成违约。但涉案房屋已2020年4月22日办理竣工验收备案，具备交付条件，原告购买房屋的目的可以实现。在此情况下，对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件继续履行，且第三人亦要求履行《个人一手住房贷款合同》，故对于原告主张解除贷款合同，以及基于合同解除而产生返还首期款及利息、贷款及利息、违约金、团购费、律师费、代办证费、物业维修基金、契税的请求，本院亦不予支持。另应当说明的是，因案涉房屋在诉讼过程中才具备交付条件，故本案诉讼费应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告彭瑞运的诉讼请求。案件受理费10408元，由被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  杨向晖人民陪审员  张 勇人民陪审员  梁惠婵二〇二〇年九月七日书 记 员  李乐怡附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。