山东省曹县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1721民初72号原告：孙爱梅，女，1975年5月15日出生，汉族，市民，住曹县。委托诉讼代理人：崔开荣，曹县普连法律服务所法律工作者。被告：山东金砖置业有限公司，住所曹县曹城街道办事处青菏路**。法定代表人：刘伟，经理。委托诉讼代理人：陈永胜，山东都君律师事务所律师。被告：曹县第三建筑安装工程公司，，住所曹县青菏南路中段路西法定代表人：李瑞祥，总经理。委托诉讼代理人：靳学红，男，系该公司办室主任，，住曹县被告：仪桂荣，女，1975年8月1日出生，汉族，个体工商户，，住曹县委托诉讼代理人：王连锋，山东泉兴律师事务所律师。原告孙爱梅与被告山东金砖置业有限公司（以下简称山东金砖公司）、曹县第三建筑安装工程公司（以下简称曹县三建公司）、仪桂荣案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。因被告山东金砖公司下落不明，无法向其直接送达法律文书，本院于2020年4月15日向其公告送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示书、开庭传票、合议庭成员通知书等法律文书。2020年6月8日，本院依法公开开庭进行了审理。原告孙爱梅的委托诉讼代理人崔开荣、被告山东金砖公司的委托诉讼代理人陈永胜、被告曹县三建公司的委托诉讼代理人靳学红、被告仪桂荣及委托诉讼代理人王连锋到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，本院依法延长审理期限1个月。本案现已审理终结。孙爱梅向本院提出诉讼请求：1、不得执行曹县磐石新城鲁西南义乌国际商贸城第4005幢1-109号的房屋，并解除对该房屋的查封等强制执行措施，拆除被告仪桂荣在涉案房屋上安装的卷帘门；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：因被告山东金砖公司与被告曹县三建公司之间存在建设工程施工合同纠纷，曹县人民法院作出（2019）鲁1721执恢59号执行裁定，查封并拍卖了曹县磐石新城鲁西南义乌国际商贸城第4005幢1-109号的房屋，被告仪桂荣以低价购买涉案房产。原告已于2014年9月17日与被告山东金砖公司就该房屋签订了商品房买卖合同，总房款1150072元，2014年9月19日，原告向被告山东金砖公司支付房款580072元，被告山东金砖公司根据合同约定向原告交付房屋。2015年4月份，原告开始投资装修，并在此准备经营曹县同福堂医药连锁有限公司第一药店。期间，原告多次到售楼处要求办理网签手续，但均因被告山东金砖置业有限公司一直推脱未果。被告仪桂荣在案涉房屋上安装卷帘门，原告要求拆除。山东金砖公司辩称，山东金砖公司对案涉房屋具有合法销售资质，山东金砖公司与原告签订商品房买卖合同的时间是2014年9月19日，合同合法有效。2015年4月，原告已对房屋进行了部分改装，应视为实际使用。曹县三建公司与山东金砖公司的执行案件时间发生在案涉房屋销售之后，曹县人民法院执行拍卖案涉房屋侵犯了原买受人孙爱梅的合法权益。曹县三建公司辩称，1、原告诉请不得执行涉案房屋不能成立，除非原告提供在事实和法律上足以排除强制执行的理由，并不得妨碍申请人的合法权益；2、申请人依据相关法律文书及法律规定申请并无不当。仪桂荣辩称，1、不论原告是否实际购买涉案房屋，根据其提供的合同约定和物权法的规定，均对涉案房屋不发生物权转移的效力，因此，原告的诉讼请求在事实与法律上均无依据，被告仪桂荣在拍卖成功后自行安装卷帘门的行为完全属于对自己合法权利的行使，原告无权要求拆除；2、被告仪桂荣完全按照曹县人民法院的执行拍卖价款和程序要求拍得涉案房屋，不存在低价购买的事实；3、原告提供的购房合同第8条显示，双方约定的交房条件为涉案房屋应经验收合格方可交付，但涉案房屋至今未经验收合格，不符合约定的交房条件，同时该购房合同第6条显示，原告应于合同签订后7日内完成银行按揭贷款手续，否则，原告应在限定期限的最后一日前一次性付清剩余房款57万元，如不能一次性付清，金砖公司有权将涉案房屋另行销售而无需通知原告。原告至今未办理按揭手续，剩余购房款57万元也没有支付，原告的主张没有确实充分的客观证据予以证实，与购房合同约定相违背，应认定为虚假陈述，具有虚假诉讼的重大嫌疑；4、未经政府部门验收合格之前，新建房具有一定的安全隐患，如果提前进行装修，不仅购房者自身面临一定的安全风险，而且房地产开发企业也因此会面临房屋验收不合格的后果，因此不论原告购买涉案房屋做什么用途，其述称的于2015年4月开始投资装修均明显有悖常理和现实；5、原告称其购房后多次到金砖公司要求办理网签手续，没有任何证据予以证明，其未办理的理由明显与实不符；6、原告在本案中的诉讼请求已超过了曹县人民法院指定的异议期间。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、孙爱梅提供的商品房买卖合同，山东金砖公司对其真实性没有异议，仪桂荣虽对其真实性提出异议，但未提供证据予以反驳，故对该买卖合同的真实性，本院予以确认；2、孙爱梅提供的山东金砖公司的收款收据、银联POS签购单、中国农业银行业务凭证、结婚证和代国强的身份证，经山东金砖公司质证，对其真实性无异议，仪桂荣和曹县三建公司虽提出异议，但未提供证据予以反驳，对上述证据的真实性，本院予以确认；3、孙爱梅提供的钢结构二层施工合同、收款收据，无其他证据相佐证，对其证明效力，本院不予确认；4、孙爱梅提供的营业执照副本，与本案待证事实之间不具有关联性，对其证明效力，本院不予确认；5、孙爱梅提供的现场照片8张的真实性，本院予以确认；6、孙爱梅提供的署名为付乐亮的证明2份，无其他证据相佐证，对其证明效力，本院不予确认；7、孙爱梅提供的手机信息查询单、曹县房产服务中心的说明的真实性，本院予以确认；8、孙爱梅提供的证明，无证明的出具人和出具时间，对其证明效力，本院不予确认；9、仪桂荣提供的POS机银联签购单，与本案待证事实不存在关联性，对其证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月17日，孙爱梅与山东金砖公司签订商品房买卖合同1份，约定山东金砖公司将磐石新城鲁西南义乌国际商贸城的第4005幢1-109号商业门面房以1150072元的价格出售给孙爱梅，首付款580072元，余款57万元以银行按揭贷款的方式支付，并于合同签订七日内完成银行按揭贷款手续，若未能在限定期限内办成按揭手续，应在限定期最后一日前一次性付清剩余房款，不能付清的，山东金砖公司有权解除合同，扣除总房款的20%弥补损失并可选择将房屋另行销售而无需通知孙爱梅。同年9月19日，孙爱梅以其丈夫代国强的中国农业银行账号为62×××18的银行账户，通过银联POS机刷卡的方式支付房款580072元，但对于所剩余房款57万元，孙爱梅至今未支付。后山东金砖公司将案涉门面房交付孙爱梅，此时房屋所在楼房主体已完工，配套设施尚未施工完毕。2015年4月，孙爱梅为了经营需要在案涉房屋内安装了钢结构设施。孙爱梅称，期间其多次到售楼处要求办理网签手续，均因山东金砖公司一直推脱未果，但未提供相应的证据证明。2015年6月15日，因山东金砖公司欠他人款项，山东省寿光市人民法院对包括案涉房屋在内的房屋进行了查封，同年11月15日，因山东金砖公司欠曹县三建公司工程款，本院根据曹县三建公司的申请，对案涉房屋进行了轮候查封。2016年8月10日，经本院主持调解，山东金砖公司与曹县三建公司达成协议，本院作出（2015）曹民初字第3689号民事调解书。因山东金砖公司未按民事调解书履行付款义务，曹县三建公司向本院申请强制执行。2018年5月23日和11月9日，山东省寿光市人民法院与本院先后对案涉房屋续行查封。2019年8月5日，本院作出（2019）鲁1721执恢59号执行裁定，拍卖了包括案涉房屋在内的山东金砖公司开发建设的房产，并于8月6日在阿里巴巴司法拍卖网站发布拍卖公告，起拍价为654197元，保证金6万元。同年9月10日，仪桂荣以654197元的最高应价胜出。9月11日，仪桂荣将除保证金6万元之外剩余的594197元价款打入本院执行款的账户内。2019年10月份，仪桂荣在案涉房屋安装了卷帘门。2019年9月12日，孙爱梅就案涉房屋向本院提出执行异议，要求停止拍卖案涉房屋的执行。2019年11月13日，本院作出（2019）鲁1721执异81号执行裁定，以案涉房屋在查封时登记在山东金砖公司名下，孙爱梅对该房屋不享有所有权为由驳回了孙爱梅的异议请求。该执行裁定于2019年11月29日向孙爱梅进行了送达。2019年12月13日，孙爱梅通过山东法院诉讼服务平台提交了案外人执行异议之诉的申请并经本院审核通过。本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案争议的焦点问题：一、孙爱梅的起诉是否已超过了法律规定的期间；二、孙爱梅请求不得执行曹县磐石新城鲁西南义乌国际商贸城第4005幢1-109号的房屋，并解除对该房屋的查封等强制执行措施，拆除被告仪桂荣在涉案房屋上安装的卷帘门应否支持。关于争议的焦点问题一，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本院于2019年11月29日向孙爱梅送达了（2019）鲁1721执异81号执行裁定，同年12月13日，孙爱梅通过山东法院诉讼服务平台提交了案外人执行异议之诉的申请并经本院审核通过，应认定孙爱梅在法定期限内提起了案外人执行异议之诉。仪桂荣称，孙爱梅的起诉超过了法定的期间，本院不予采纳。关于焦点问题二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件的规定。房屋消费者要排除强制执行必须同时具备上述三个条件。本案中，孙爱梅与山东金砖公司在法院查封案涉房屋之前签订了书面的商品房买卖合同，孙爱梅已支付的价款超过了合同约定总价款的百分之五十，但案涉房屋为商业门面房，非居住性房屋，且孙爱梅至今未支付剩余的房款57万元。故孙爱梅请求不得执行曹县磐石新城鲁西南义乌国际商贸城第4005幢1-109号的房屋，并解除对该房屋的查封等强制执行措施，拆除被告仪桂荣在涉案房屋上安装的卷帘门，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。综上所述，对于孙爱梅的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告孙爱梅的诉讼请求。案件受理费15150元，由原告孙爱梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  王宝玉人民陪审员  王立蕴二〇二〇年九月十八日书 记 员  王晓蔚