江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7660号上诉人（原审原告）：劳致玄。委托诉讼代理人：俞逸群，北京市京师（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太仓英之杰房地产经纪有限公司。法定代表人：许蓬春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：池涛，江苏至誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太仓宏盛置业发展有限公司。法定代表人：王江海，该公司董事长。委托诉讼代理人：王盛，江苏至誉律师事务所律师。上诉人劳致玄因与被上诉人太仓英之杰房地产经纪有限公司（以下简称英之杰公司）、太仓宏盛置业发展有限公司（以下简称宏盛公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。劳致玄上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由英之杰公司、宏盛公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。本案实质是对于涉案的《弇州府优惠服务协议书》及收取8万元的事实所涉及的法律关系进行审查，一审将案由错误地定为商品房销售合同纠纷。二、原审判决认定事实错误。1.一审判决一方面说英之杰公司为太仓市华美达房地产营销代理公司（以下简称华美达公司）提供居间服务，又说华美达委托英之杰公司和苏州迅纬房地产顾问有限公司分销，两说法矛盾。宏盛公司没有提供其委托华美达公司代理的相关证据。2.一审判决认定表见代理错误。表见代理是要当事人误以为销售人员是代理人，而劳致玄一直以为销售人员就是宏盛公司的销售方。英之杰公司在4月15日和7月10日的开庭中分别称法律关系为居间关系和委托关系，存在矛盾。3.房屋的真实价格应以买卖合同和发票的销售价49万元为准，不存在所谓的额外支付优惠费再降价。三、英之杰公司虚构优惠活动名义，收取劳致玄的优惠费应予退还。合作协议里称8万元为佣金，就说明是代理或居间方收的，但判决书里说8万元视作宏盛公司收的优惠服务费，不作为房款使用，和协议矛盾。如果该费用是优惠服务费，又是代理或居间方英之杰公司收的，它就属于佣金以外的费用，与法律不符；如英之杰收取的8万元为佣金，其就应说明是佣金并表明代理身份。从合同表述及英之杰公司、宏盛公司陈述事实过程看，该费用不属于居间服务费，而是依附于房屋买卖合同收取。英之杰公司收取该费用没有法律依据及合同约定，违反行业规定，有违公序良俗，应予以退还。宏盛公司放任侵害合法权益事实的发生，应对返还费用承担连带责任。英之杰公司辩称，英之杰公司收取服务费有正当理由。一审判决认定事实清楚，应予维持。宏盛公司辩称，优惠服务协议书是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。劳致玄要求解除协议缺乏依据。请求驳回上诉。劳致玄向一审法院起诉请求：1.判令英之杰公司向劳致玄退还购房优惠服务费8万元；2.判令宏盛公司对于英之杰公司退还服务费承担连带责任；3.解除《弇州府优惠服务协议书》。一审法院认定事实：2019年3月31日，英之杰公司（甲方）与劳致玄（乙方）签订《弇州府优惠服务协议书》，约定：1.乙方于2019年3月31日定购“弇州府”项目5幢1113室房屋，缴纳定金18000元整。2.乙方向甲方缴纳8万元购房优惠活动服务费后，即可在本项目享受所购房屋签约总价490000元的优惠方案。3.甲方及甲方联合的经纪公司提供购房客户的拓展、宣传、带看、协助签约、办理带看等服务。4.购房优惠活动服务费由乙方签署《商品房买卖合同》前向甲方一次性付清。否则甲方不予优惠并有权不予签约。5.乙方自主决定认购事宜，并独立承担法律责任。6.乙方与商品房开发商之间的权利义务，以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》为准，甲方对商品房的买卖合同的履行不承担任何责任。一旦乙方以优惠价格与本项目开发商签订《商品房买卖合同》后，如因乙方自身原因要求退房的，甲方已收取的购房优惠活动服务费不予退还。7.本协议的优惠活动方案仅针对本协议明确的房屋有效。8.特别说明，本协议之优惠活动服务费不作为房款使用。9.本协议自甲方盖章或甲方委托经办人签字及乙方签字之日起生效。在该协议书尾部甲方处盖有英之杰公司的盖章，经办人处有丁清清的签名；乙方处有劳致玄的签名。同日，宏盛公司（甲方）与劳致玄（乙方）签订了《太仓“弇州府邸”楼宇买卖认购书》一份，认购书载明：乙方认购物业5-1113号房屋，建筑面积约50.06㎡(面积最终以房管部门核定为准)。按建筑面积计算单价，即13718元/平方米，该套房屋总价款为686724元，最终总价款以房管部门核定的建筑面积计算为准。付款方式为一次性付款，即乙方于双方签订《太仓市商品房买卖合同》时向甲方支付总房款的100%（含定金）。乙方因上述购买行为一次性向宏盛公司支付定金18000元，在双方签订《太仓市商品房买卖合同》后，该定金即转为乙方支付的房款。在该认购书尾部甲方盖章处有宏盛公司签章，经办人处有丁清清的签名；乙方处有劳致玄的签名。当日，劳致玄向宏盛公司微信转账支付18000元，交易地点/附言“太仓宏盛置业发展有限公司”，对方账户“89×××85太仓宏盛置业发展有限公司”。2019年5月7日，劳致玄（买受人）与宏盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定劳致玄购买宏盛公司开发的位于小北门街东侧、县府街北侧的弇州府邸5-1113号房屋，规划用途为办公楼，产权登记建筑面积共50.06平方米，单价为9788.25元，总价款490000元。其中，付款方式约定买受人在签订本合同前，已向出卖人支付的定金18000元于合同签订时抵做商品房价款，且劳致玄应当在2019年5月7日前支付商品房全部价款。合同签订当日，劳致玄向宏盛公司转账支付472000元；宏盛公司向劳致玄开具增值税普通发票，载明涉案房屋房款价税合计为490000元。同日，劳致玄又向英之杰公司的法定代表人许蓬春转账8万元；英之杰公司即向劳致玄出具了《收据》一份，载明收到劳致玄通过转账支付的弇州府5-1113服务费。后劳致玄以英之杰公司应返还8万元优惠费为由诉至一审法院，起诉时劳致玄向宏盛公司购买的涉案房屋尚未办理过户登记手续。审理中，劳致玄向一审法院提交了销售现场的照片，以证明销售人员未表明身份，且销售处未张贴释明提供居间服务的英之杰公司的信息，致使得其无法辨别销售人员丁清清属于哪家公司；同时还提交了录音光盘，称其在签约后至销售中心要求销售人员丁清清解释优惠服务费，但销售人员拒绝表明身份。关于照片，英之杰公司称不能证明其员工未表明身份，法律也未规定一定要在售楼处出示营业执照，劳致玄签订的优惠服务协议中加盖了英之杰公司的公章；宏盛公司称劳致玄以支付房款的方式表明其即使其有异议也是认可房屋买卖合同的。关于录音，英之杰公司和宏盛公司表示对其真实性和证明目的均不予认可。英之杰公司和宏盛公司为证明涉案房屋在认购协议书中的购房价以及之后最终成交价均没有超过宏盛公司向物价局的申报备案价格，提供了《太仓市商品房销售申报信息流转表》及《太仓市商品房价目表》各一份。其中，信息流转表显示，弇州府邸一期公寓5#的备案均价为15177元/㎡,商品房价目表中显示宏盛公司开发的“弇州府邸第1期”5幢1113室的建筑面积为50.06㎡、套内面积30.77㎡、公摊面积19.29㎡，申报单价13900元/㎡，申报销售总价为695834元/套。劳致玄对两公司所提供证据的真实性不予认可，其认为流转表及价目表均是宏盛公司盖章，无法证明系由太仓市物价局印制或者是太仓市物价检查所监制。庭审中，关于涉案房产项目的销售代理情况，英之杰公司提交了太仓市华美达房地产营销代理有限公司（以下简称华美达公司）作为甲方，英之杰公司、苏州迅纬房地产顾问有限公司作为乙方签订的《弇州府公寓合作协议书》，协议书载明甲方委托两乙方为分销渠道独家总代理，两乙方负责发展分销商共同分销本项目。英之杰公司和宏盛公司称宏盛公司委托华美达公司代理销售涉案房产项目，英之杰公司表示其为华美达公司提供中介居间房屋，寻找客源，丁清清是华美达公司在售楼处的工作人员。劳致玄称丁清清未向其表明是哪个公司的人员，英之杰公司和宏盛公司称丁清清肯定是表明代表开发商宏盛公司。以上事实有劳致玄提交的不动产权证书、楼宇买卖认购书、优惠服务协议书、商品房买卖合同、银行账户明细、收据、房款发票、照片、光盘及录音文字整理稿，英之杰公司、宏盛公司提交的商品房销售申报信息流转表、商品房价目表，当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为：根据宏盛公司和英之杰公司所述的涉案房产销售代理情况，宏盛公司委托华美达公司代为销售涉案房产，后华美达公司将销售代理事项交由英之杰公司等处理；向劳致玄销售房屋的丁清清系华美达公司的工作人员。但一审法院注意到，在向劳致玄销售涉案房屋时，丁清清作为经办人，既代表英之杰公司与劳致玄签订《弇州府优惠服务协议书》，又代表宏盛公司签订《太仓“弇州府邸”楼宇买卖认购书》。因此，本案争议焦点一是英之杰公司的行为是否对宏盛公司构成表见代理。一审法院认为，英之杰公司在售楼处现场销售房屋时，未向购房者明确表明其系销售代理方；丁清清同时代表英之杰公司和宏盛公司订立相关协议，故购房者无法判断丁清清的真实身份。因此，劳致玄作为购房者有理由相信丁清清以英之杰公司名义在现场与其签订优惠服务协议书，并收取8万元系代表开发商宏盛公司。故本案中英之杰公司的行为对宏盛公司构成表见代理，应由宏盛公司承担法律责任，视为宏盛公司向购房者收取优惠服务费8万元。本案争议焦点二是《弇州府优惠服务协议书》是否合法有效。一审法院认为，该优惠服务协议书中明确了8万元款项的性质为“优惠活动服务费”，且该服务费不作为房款使用，劳致玄签订的《太仓“弇州府邸”楼宇买卖认购书》中也体现了优惠前的房屋价格和优惠后的房屋价格，故劳致玄对以支付优惠活动服务费为对价享受相应的房屋价格优惠应当是明知并认可的。《弇州府优惠服务协议书》系当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。至于宏盛公司在房产销售过程中是否违反管理性强制性规定，应由相关行政管理部门依法处理，不影响民事合同的效力。故本案中劳致玄要求解除《弇州府优惠服务协议书》，并要求英之杰公司退还优惠服务费8万元，宏盛公司承担连带责任的诉讼请求，缺乏有效依据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回劳致玄的诉讼请求。案件受理费1880元，由劳致玄负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，关于英之杰公司与劳致玄之间法律关系的认定。根据优惠服务协议书和认购书中甲方的名称、盖章、经办人签名情况，可以认定丁清清作为英之杰公司的经办人与劳致玄签订优惠服务协议书，作为宏盛公司的经办人与劳致玄签订认购书，两份协议上分别加盖了两公司的公章。上述行为不违反法律规定，也不存在必然矛盾。在优惠服务协议签订时，英之杰公司是以自己名义而非宏盛公司名义订立合同，劳致玄没有理由认为英之杰公司的行为系代表宏盛公司，不应认定英之杰公司的行为对宏盛公司构成表见代理，或优惠服务费8万元系宏盛公司收取。劳致玄可以也应当知道与其签订优惠服务协议书的合同相对方为英之杰公司，劳致玄、英之杰公司以及宏盛公司在本案中也均认可系英之杰公司与劳致玄之间存在居间合同关系，本院对此予以确认。劳致玄主张英之杰公司无权收取居间合同中约定的优惠服务费，要求英之杰公司返还该费用，宏盛公司承担连带责任。从诉讼请求所依据的法律关系看，本案案由应为居间合同纠纷。一审确定案由为商品房销售合同纠纷不当，本院予以纠正。关于英之杰公司应否退还所收取的8万元。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。英之杰公司与劳致玄的优惠服务协议书约定缴纳8万元购房优惠活动服务费，可享受所购房屋签约总价49万元的优惠。该约定系当事人真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。劳致玄对以支付优惠活动服务费为对价享受相应的房屋价格优惠应当是明知且认可的。劳致玄向英之杰公司支付8万元后，实际以49万元的价格与宏盛公司签订了《商品房买卖合同》。宏盛公司在二审中确认如果未签订优惠服务协议书，不可能按照49万元的价格将房屋出售给劳致玄，劳致玄也无证据证明在无英之杰公司提供服务的情况下其亦可以以49万元的价格向宏盛公司成功购买房屋。根据上述事实足以认定英之杰公司已按约提供了服务，有权收取合同约定的报酬。劳致玄主张英之杰公司虚构优惠活动、其没有委托英之杰公司作为居间人去向宏盛公司争取优惠价、英之杰公司也未提供过争取优惠价的服务的观点均与事实不符，本院不予采信。劳致玄要求英之杰公司退还优惠活动服务费没有事实和法律依据，本院不予支持，其更无从要求宏盛公司承担连带责任。综上所述，劳致玄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1880元，由上诉人劳致玄负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年九月二十九日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。