宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初3776号 原告（案外人）：马某1，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：马某2，宁夏马瑛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：寇某，宁夏马瑛律师事务所律师。 被告（申请执行人）：马某3，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：谢某，宁夏泽芸律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏元泰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：金某1。 被告（被执行人）：金某1，住宁夏回族自治区银川市。 被告（被执行人）：金某2，住宁夏回族自治区银川市。 原告马某1与被告马某3、宁夏元泰房地产开发有限责任公司（以下简称元泰房地产公司）、金某1、金某2案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月13日公开开庭审理了本案。原告马某1及其委托诉讼代理人马某2、寇某、被告马某3的委托诉讼代理人谢某到庭参加诉讼，被告元泰房地产公司、金某1、金某2经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告马某1向本院提出诉讼请求：1.停止对原告抵顶的位于宁夏回族自治区灵武市××街营业房的强制执行，解除对该营业房查封措施；2.确认原告与被告宁夏元泰房地产开发有限责任公司之间买卖合同合法有效；3.确认宁夏回族自治区灵武市××街营业房产权归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与案外人贾某于2016年11月14日签订《房地产买卖契约》，约定原告购买案外人贾某购买自被告元泰房地产公司开发的位于宁夏回族自治区灵武市××街营业房2#-2，面积286.6平米，转让价格548000元（实际成交价格601860元）。原告与贾某之间买卖协议签字确认后，当日原告向案外人贾某通过银行转账方式支付购房款571800元，下剩30000以现金方式支付。因该房屋贾某尚未办理房产登记手续，故在原告向贾某支付全部房款后，原告作为一手买受人与被告元泰房地产公司重新签订了《灵武市商品房买卖合同》，由原告代替了贾某的买受人地位，合同日期签订为2013年3月1日，其他条款与贾某与被告元泰房地产公司所签原买卖合同一致。后由被告元泰房地产公司给原告出具《收据》上载明款项付清情况。贾某与被告元泰房地产公司的买卖合同由被告元泰房地产公司撤回。原告在买受案涉房屋后，多次找被告元泰房地产公司办理房产过户手续，但是因为被告元泰房地产公司将案涉房产向他人设定抵押未解等原因，始终无法给原告办理产权登记手续。 2013年案涉房产竣工后，案外人贾某即将案涉房屋装修出租给他人开设餐厅，在原告2016年11月购买房屋后，原告至今一直对外行使出租人权利。2019年3月，原告得知案涉房屋被法院查封。原告上述情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，足以排除执行。综上，原告对案涉房屋享有合法物权，请求支持原告诉请。 被告马某3答辩称，原告诉请不成立，应当依法予以驳回。原告与元泰房地产公司的付款往来不对称，交易缺乏真实性，对其主张的事实不认可。原告所称涉案房屋向他人设定抵押未解封致使原告无法办理产权登记手续错误。 被告元泰房地产公司、金某1、金某2经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了交换和质证。 经审查，原告马某1提交的证据一银川中院（2019）宁01执异316号执行裁定书、证据二《房地产买卖契约》、《灵武市商品房买卖合同》、证据三《中国农业银行转账业务客户回执》两份、《黄河农村商业银行个人业务交易凭证》、证据四《租赁合同》一份、《房屋出租合同》两份，被告马某3对证据一认可，但对证据二、三、四不予认可，但经审查，上述证据真实、合法，与本案的争议事实有关，应予以采信。被告马某3、元泰房地产公司、金某1、金某2未提交证据。 本院认定如下事实：马某3与元泰房地产公司、金某1、金某2民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月11日作出（2018）宁01民初844号民事判决，判决：一、金某1于判决生效之日起十日内，偿还马某3借款本金400万元，支付2015年10月10日起至2018年6月6日期间的利息248万元，并继续以400万元为基数以月利率2%支付利息至判决确定的给付之日止；二、金某2、元泰房地产公司对上述借款本金及利息承担连带保证责任，承担保证责任后，可以向金某1追偿；三、驳回马某3的其他诉讼请求。案件受理费57160元、保全费5000元，由金某1、金某2、元泰房地产公司负担。该判决生效后，金某1、金某2、元泰房地公司未履行付款义务，马某3向本院申请强制执行，本院于2018年12月2日立案执行。 在本院审理马某3与元泰房地产公司、金某1、金某2（2018）宁01民初844号民间借贷纠纷一案中，依马某3的诉讼保全申请，本院于2018年7月12日向宁夏灵武市不动产登记事务中心送达（2018）宁01民初844号民事裁定及（2018）宁01执保146号协助执行通知书，对元泰房地产公司名下位于宁夏回族自治区灵武市马家滩政府西南侧马家滩镇商业街包括2#楼2号商业房在内的12套房产及土地使用权进行了查封，查封期限三年。 在执行过程中，本院于2018年12月3日作出（2018）宁01执714号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人金某1、金某2、元泰房地产公司的银行存款6602261元及剩余利息（暂未计算）；二、若被执行人金某1、金某2、元泰房地产公司银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。为此，马某1向本院提出执行异议。经本院审查，作出（2019）宁01执异316号执行裁定书，裁定：驳回马某1的异议请求。 另查明，2016年11月14日，原告马某1与案外人贾某签订《房地产买卖契约》,约定贾某将座落在灵武市马家滩镇政府西南侧的房地产（房屋建筑面积286.6平方米）出售给马某1；双方议定的上述房产成交价格548000元，马某1由2016年11月14日前一次付清给贾某，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式银行转账等。2016年11月14日，原告马某1通过其农业银行、黄河农村商业银行账户分别向案外人贾某转账支付388000元、150000元。同日，原告马某1与被告元泰房地产公司签订《灵武市商品房买卖合同》，该合同载明马某1购买元泰房地产公司名下位于灵武市××镇第2幢2号房，该商品房主体建筑结构为砖混，建筑层数为2层，建筑面积286.6平方米，每平米单价1900元，总金额544540元；付款方式为买受人于2013年12月20日交房款544540元，剩余房款20000元在2015年2月1日前一次性付清等内容。合同签订后马某1于2016年11月14日向刘建滨转账支付33860元，并由被告元泰房地产公司于2016年11月14日向原告马某1出具收据一张，载明今收到马某1（原房主贾某）交来马家滩商业街2号楼2号房房款581860元。（该收据中还注明：总房款601860元，已付581860元，还欠20000元，此房由贾某出售给马某1，此前给贾某打的收条已全部收回。）该收据加盖宁夏元泰房地产开发有限公司印章，收据中收款人为刘建滨。涉案房屋由案外人贾某转让给原告马某1时，案外人贾某已将涉案房屋于2014年3月15日出租给他人。原告马某1在收回房屋后于2017年3月1日将涉案房屋出租给他人至今。 本院认为，本案争议的焦点为原告马某1是否享有对涉案灵武市马家滩镇商业街2#-2号营业房的民事权益并阻却对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告马某1在本院审理金某1、金某2、元泰房地产公司民间借贷纠纷案件并查封涉案房屋前已与案外人贾某及被告元泰房地产公司公司签订《房地产买卖契约》、《灵武市商品房买卖合同》，均为购买案涉房屋的真实意思表示，且在本院查封案涉房屋前按照合同约定的购房款总价，支付了案涉房屋价款。因被告元泰房地产公司的原因未给原告马云办理案涉房屋的备案登记及办理产权证，并最终导致案涉房屋被查封。原告马某1提交的合同及付款凭证能够证明原告于2016年11月14日购买案涉房屋时已缴纳了581860元的购房款。被告马某3在本案审理中虽对原告马某1与案外人贾某、被告元泰房地产公司签订的合同不予认可，但被告马某3未能提供证据证明原告购买涉案房屋存在虚假，且原告马某1提交由元泰房地产公司出具的收据中已经载明案涉房屋原房主为案外人贾某，并载明的房款支付情况，原告马某1与被告元泰房地产公司之间签订的《灵武市商品房买卖合同》为有效合同，故本案原告马某1购买涉案房屋所享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告马某1对涉案房屋所享有的民事权益能够排除执行，原告马某1主张停止涉案灵武市马家滩镇商业街2#-2号营业房的强制执行,应予支持。原告要求确认其与被告元泰房地产公司之间买卖合同合法有效，该项诉请不属于案外人执行异议之诉案件的诉请范围，故对原告该诉讼请求不予判决处理。原告要求确认宁夏回族自治区灵武市××街营业房产权归其所有，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。本案中原告作为涉案房屋买受人履行了与元泰房地产公司签订的《灵武市商品房买卖合同》合同义务，但双方并未完成物权登记，原告对涉案房屋仅享有物权期待权。本案为案外人执行异议之诉纠纷，主要是解决案外人对执行标的是否享有排除法院执行的权利，故在本案审理中对原告该项主张不宜判处。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、停止对被告宁夏元泰房地产开发有限责任公司名下位于灵武市××镇营业房的查封及执行； 二、驳回原告马某1的其他诉讼请求。 案件受理费9245元，由被告马某3、宁夏元泰房地产开发有限责任公司、金某1、金某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年九月十四日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。法信超链：地方法规3篇案例23篇裁判24733篇期刊48篇 × 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第1页共11页