江苏省徐州市贾汪区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0305执异48号异议人（案外人）：合肥市文景园林景观建设有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县，统一社会信用代码91340123062487600D。法定代表人：倪军，该公司总经理。委托诉讼代理人：段启伍，安徽正申律师事务所律师。申请执行人：徐州市工业设备安装有限责任公司，住所地徐州市，统一社会信用代码91320300136480445Q。法定代表人：马荔，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雁，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。被执行人：徐州德客城置业有限公司，住所地徐州市贾汪区，统一社会信用代码913203050632567244。法定代表人：吕祥兆，该公司总经理。委托诉讼代理人：严健强，男，该公司工作人员。本院执行徐州市工业设备安装有限责任公司与徐州德客城置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，异议人合肥市文景园林景观建设有限公司对本院（2019）苏0305执1915号执行裁定书、协助执行通知书所查封的位于贾汪区德客城小区4套房产（房号为x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人合肥市文景园林景观建设有限公司向本院提出异议请求：请求贾汪区人民法院中止对位于贾汪区德客城小区4套住宅（房号为x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x）房产的执行并解除其查封。异议人合肥市文景园林景观建设有限公司称，2014年3月，徐州市贾汪区政府投资项目代建中心就“新城区道路绿化工程AC标段”和“锦凤溪景观绿化工程一标段”项目施工与安徽森海园林景观建设集团有限公司签订《施工合同》，异议人和其他相关公司及个人参与了该项目的实际施工和投资，2017年1月，两项目工程款经结算，未付的余款为1881.0175万元。2017年1月19日，区代建中心、徐州市贾汪区城市建设投资有限公司（以下简称“城投公司”）、徐州市泉城房地产开发有限公司作为支付方，与承受方异议人以及相关公司个人签订《债务重组协议》：经国资部门同意，异议人抵账获得支付方位于德客城小区7套住宅房产（房号分别为x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x）。重组协议之后，异议人实际占有了该房，但产权证需要等待办理。2019年9月25日，异议人得知：抵账房产的4套（房号为x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x）被贾汪区人民法院查封并将要执行。再查询：异议人抵账房产的产权不是登记在支付方泉城公司名下，而是登记在被执行人徐州德客城置业有限公司名下；泉城公司与德客城公司曾于2016年7月6日在贾汪区人民政府的鉴证下签订《商品房购买协议》，泉城公司已购得德客城公司开发的包括异议人抵账房产在内的130套住宅等其他标的物。异议人认为，《债务重组协议》的签订以及异议人实际占有，说明异议人已支付了全部价款并合法占有该不动产；未办理过户登记非异议人自身原因所致。首先，《债务重组协议》签订时，抵账的房产还没有竣工交付，泉城公司不知道，异议人也不知道什么时间能够办理产权登记。其次，泉城公司才是异议人抵账房产的合同相对人，法院在查封时，抵账房产的产权登记仍在德客城公司名下，异议人无权与德客城公司办理产权过户登记。综上所述，《商品房购买协议》、《债务重组协议》合法有效，泉城公司先购买获得位于德客城小区130套住宅等其他标的物；异议人后抵账获得泉城公司购买来的德客城小区住宅中的7套房产；至今未办理过户登记，非因异议人自身原因所致。为了维护自己的合法权益，也为了维护区政府整体回购安置房的稳定，异议人根据《民诉法》第227条的规定，特提出异议申请，请人民法院支持异议人的请求。申请执行人徐州市工业设备安装有限责任公司称，一、异议人不是涉案4套房产的产权人，无权申请排除对涉案4套房产的执行。（一）、被执行人系涉案4套房产的产权所有人。不动产物权具有登记对抗效力，而且具有公示公信力。涉案房产系登记在被执行人名下的不动产，其产权应当属于被执行人。（二）、徐州市泉城房地产开发有限公司未合法取得涉案4套房产的产权。根据异议人提供的2016年7月6日泉城房地产公司与被执行人签订的《商品房买卖协议》，泉城房地产公司向被执行人购买住宅共计130套。根据该协议第三条、第四条的约定，泉城房地产公司应向被执行人分四次支付购房款共计8688.2792万元，被执行人需在2016年8月30日前将所售商品房建成交付泉城房地产公司，房屋交付后180日内，被执行人协助泉城房地产公司或其指定的买受人办理房屋权属登记手续。2013年12月18日，涉案4套房产取得商品房预售许可证，具备办理合同网签备案手续的条件。2015年1月1日，涉案4套房产竣工并于2017年10月24日办理首次登记。2019年9月19日，人民法院查封涉案4套房产时，该4套房产的产权仍登记在被执行人名下。因此，异议人仅提供《商品房购买协议》无法证明泉城房地产公司已向被执行人支付全部价款并在法院查封前已合法占有涉案4套房产，更无法证明非因泉城房地产公司自身原因至今未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条的规定，泉城房地产公司并未合法取得涉案4套房产的产权。（三）、徐州市贾汪城市建设投资有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司无权处分涉案的4套房产，并以抵账形式与异议人签订《债务重组协议》。首先，涉案4套房产系登记在被执行人名下的不动产，但《债务重组协议》签订的主体中却并不包含被执行人。其次，泉城房地产公司仅基于《商品房购买协议》，不能合法取得涉案4套房产的产权。因此，城投公司与泉城房地产公司无权处分登记在被执行人名下不动产，并就涉案4套房产与异议人签订《债务重组协议》。二、人民法院查封涉案房产，有事实及法律依据。涉案4套房产均登记在被执行人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院依法对登记在被执行人名下的不动产进行查封有事实及法律依据。综上，不动产物权经依法登记发生效力，而且具有公示公信力。涉案4套房产系登记在被执行人名下的不动产，其产权应当属于被执行人。异议人提供的证据不能够证明其是涉案4套房产的实际产权人，无权申请排除对涉案4套房产的执行。同时，涉案房产系被执行人所有，人民法院依法查封被执行人名下财产由事实及法律依据，异议人的异议请求不能够成立，请求法院依法驳回异议人的异议申请。被执行人徐州德客城置业有限公司称，2017年7月6日，泉城房地产公司、德客城公司、贾汪区人民政府签订了商品房购买协议，2017年8月16日，我方与泉城公司办理了房屋交付手续，并收到相应房款，说明涉案房屋产权应归于泉城，申请执行人对涉案房屋申请保全时间为2019年，显然是不合理的。本院查明：徐州市工业设备安装有限责任公司与徐州德客城置业有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年10月11日作出（2017）苏0305民初2948号民事判决，判决内容如下：被告徐州德客城置业有限公司于本判决生效后二十日内给付原告徐州市工业设备安装有限责任公司工程款1828875.88元及利息（自2017年2月3日起至实际给付之日止，以1578475.7元为本金，按照中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31730元，保全费5000元，鉴定费75900元，合计112630元，由原告徐州市工业设备安装有限责任公司负担44500元，由被告徐州德客城置业有限公司负担68130元。判决生效后，被告徐州德客城置业有限公司未履行义务，原告徐州市工业设备安装有限责任公司遂向本院申请强制执行，执行案号为（2019）苏0305执1915号。2019年9月19日，本院向徐州市贾汪区不动产登记交易服务中心送达（2019）苏0305执1915号执行裁定书及协助执行通知书，查封了徐州德客城置业有限公司名下位于贾汪区山水大道北侧德××城××楼××（××）及土地［××国土××国××（××）××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）贾汪区不动产权第xx号］。另查明，2016年7月6日，买受方徐州市泉城房地产开发公司（甲方）与出卖方徐州德客城置业有限公司（乙方）在鉴证方徐州市贾汪区人民政府的鉴证下，签订了《商品房购买协议》，约定甲方向乙方购买住宅130套、储藏室130个、汽车车位130个、商业配套20套，购买总价款约868802792万元。甲方购买的商品房按房屋交房情况分四次支付价款。乙方所售商品房源应于2016年8月30日前建成交付给甲方。房源交付后180日内，乙方协助甲方或其指定的商品房买受人办理房屋权属登记手续。甲方将其购买的商品房定向销售给其他买受人时，乙方应给予签订合同、开具发票，并协助办理其他有关方面事宜（按照乙方所售商品房执行），不得另行收费。2017年1月19日，徐州市贾汪城市建设投资有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司、徐州市贾汪区政府投资项目代建中心、安徽森海园林景观建设集团有限公司、安徽丰润园林景观工程有限公司、合肥市文景园林景观建设有限公司、合肥肥西县上派镇绿海园林苗圃、合肥肥西县花岗镇皖林园林苗圃、倪友胜、张伟签订了《债务重组协议》，协议载明：（一）、债权债务金额确认。安徽森海与区代建中心签订施工合同，承建锦凤溪景观绿化工程一标段工程，该工程于2014年6月交付使用，验收合格，审计价格4908.06万元。2014年9月18日，安徽森海同文景园林、倪友胜签署债权转让协议，约定该工程款余额分别转让给文景园林、倪友胜。2、贾汪城投与泉城房地产之间债权债务关系，泉城房地产因经营需要向贾汪城投借款积欠5000万元。（二）、拟抵账资产价值确认。区城投公司拟提供抵账资产为德客城商铺8套（房号为x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x），总房产市场评估价461.7382万元，磋商成交价格为461.7382万元。该项资产处置方式及价格已经得到区国有资产管理部门批准。对价确认：债权方安徽森海、安徽丰润、文景园林、倪友胜拟受让债务方提供的经各方磋商确认的德客城商铺8套（房号为x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x）房产资产价值461.7382万元、现金资产1419.2793万元作为债务方应付的新城区道路绿化工程AC标段工程、锦凤溪景观绿化工程一标段工程款项价款。本协议各方兹此确认，相应抵消各方债权债务金额共计人民币1881.0175万元。贾汪城投公司、泉城房地产公司未在该协议中签字盖章。审查中，徐州德客城置业有限公司提交了案涉房产交付手续复印件，证明其已经于2016年7月29日向徐州市泉城房地产开发有限公司交付了案涉房产。徐州市工业设备安装有限责任公司提供了案涉房产的不动产产权情况表，证明案涉4套房产竣工时间为2015年1月1日，首次登记时间为2017年10月24日，产权所有人为徐州德客城置业有限公司。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐州市泉城房地产开发有限公司与徐州德客城置业有限公司于2016年7月6日签订《商品房购买协议》，德客城公司按合同约定于2016年7月29日向徐州市泉城房地产开发有限公司交付了包含案涉房产在内的合同项下义务，泉城房地产开发公司也按合同约定履行了给付对价的义务，双方签订的商品房购买协议依法成立。2017年1月19日，徐州市贾汪城市建设投资有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司、徐州市贾汪区政府投资项目代建中心、安徽森海园林景观建设集团有限公司、安徽丰润园林景观工程有限公司、合肥市文景园林景观建设有限公司、合肥肥西县上派镇绿海园林苗圃、合肥肥西县花岗镇皖林园林苗圃、倪友胜、张伟签订了《债务重组协议》，但贾汪城投公司及泉城房地产公司未在该协议中签名或盖章，因此，在没有得到贾汪城投公司和泉城房地产公司的确认前该协议的效力待定。退一步讲，即便该协议经贾汪城投公司和泉城房地产公司确认，合肥市文景园林景观建设有限公司通过以物抵债的形式取得案涉房产，在未办理不动产登记的情况下，抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。相对于被执行人徐州德客城置业有限公司来讲，合肥市文景园林景观建设有限公司不是案涉房产的买受人。案涉房产自2017年10月24日起即具备办理权证登记的条件，而房产的买受人徐州市泉城房地产开发有限公司亦或房产抵受人合肥市文景园林景观建设有限公司，至本院查封前一直未办理不动产登记。案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续。因此，异议人合肥市文景园林景观建设有限公司提出的异议理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回合肥市文景园林景观建设有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  段淑君人民陪审员  李洪梅人民陪审员  张广群二〇二〇年九月二十五日书 记 员  李 治