云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1021号上诉人（原审原告）：郭强，男，1981年3月22日生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：侯森，北京在明律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：黄照峰，男，1974年1月13日生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：杨泽坤，云南孙剑飞律师事务所律师，特别授权代理。上诉人郭强因与被上诉人黄照峰房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭强上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审认定案涉房屋部分被纳入搬迁范围的基本事实不清，首先，案涉地块并未由省级人民政府或国务院作出过征地批复，并非是依据土地管理法的一个合法的征收行为，其次，案涉房屋是被上诉人自愿有偿腾退，被上诉人存在违约，故一审法院认定案涉房屋的拆除系因不可归责于双方当事人的基本事实不清；2.一审认定案涉房屋被拆除前的面积为531.93平方米错误，上诉人在原审时提交的房屋面积测量报告复印件能够证实面积实为493.51平方米；3.租赁面积减少4成，如按照原合同履行，将导致权利义务不对等，案涉房屋于2018年12月8日被拆除，租金已缴纳至2019年9月30日，拆除后的租金97544元应当退还；4.一审认定被上诉人已经履行了维修义务与事实不符，原审的第二、三项诉讼请求应当支持；5.如上诉人在使用租赁物的过程中未出现房屋质量问题，押金折抵房租，但目前房屋已无法正常使用，双方签订《装修质量安全协议书》时的前提发生变化；6.一审收取诉讼费11500元高于规定。黄照峰辩称，现有房屋的租赁面积仍然大于原租赁面积的一半，答辩人又对现有房屋进行了改扩建，现有房屋已经完全具备入住条件；根据《装修质量安全协议》，在继续履行的情况下，上诉人无权主张退还押金，郭强的上诉请求无事实和法律依据，应当驳回。郭强一审的诉讼请求：1.判令被告返还2018年12月9日至2019年9月30日的租金97544元；2.判令被告从2019年10月1日起至恢复涉案房屋至符合大理市风貌整治的要求，该期间的房屋租金免交；3.判令双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金顺延至符合大理市风貌整治的要求并减半；4.判令被告返还原告租金100000元；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月10日，黄照峰户经审批，核准其在宅基地上建设规模为建筑面积531.93平方米、层数为局部三层的私人住宅，后黄照峰建盖了坐西朝东砖混结构的两幢房屋：东边一幢为二层半，一层3间，二层3间，三层为一个楼梯间；西边一幢为三层，一层2间加一个楼梯间，二层3间，三层3间。黄照峰将前述房屋出租给郭强，2013年10月1日，郭强支付租金300000元，黄照峰将房屋交付给郭强。2013年11月16日，双方签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：租期为15年，自2013年10月1日至2028年9月30日，合同签字之日起2013年10月1日为装修期，不计房租，经甲方同意后，乙方可对房屋及院落装修及改造；租金及支付：2013年10月1日支付三年房租300000元，2016年10月1日支付三年房租360000元，2019年10月1日支付四年房租540000元，2023年10月1日支付五年房租800000元；违约方要向守约方支付赔偿金4000000元，由下列情况之一视为违约：1.乙方无故拖欠房租达三十天；2.甲方擅自退租；3.甲方无理干涉乙方经营；4.乙方未按时交纳税费。合同签订后，原告对房屋进行了部分改造和装修，同年开始经营客栈。2015年5月2日，双方签订了一份《装修质量安全协议》，其中第四条为：“乙方于2015年6月1日前支付甲方装修保证金100000元，待2023年10月支付第四次房租时折成房租，即第四次付房租时，支付700000元。”第五条为：“乙方于2015年6月1日前支付本应于2016年10月支付的第二次房租，共计360000元。”2015年5月29日，郭强支付租金和保证金共计460000元。因案涉房屋中的部分建筑被纳入搬迁范围，大理市银桥镇洱海生态环境保护“三线”划定项目工程指挥部委托大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司对该部分房屋和附属设施进行价格评估，郭强、黄照峰均参与了测量，该公司作出《房地产评估报告》，确定案涉房屋拆除的面积为：砖混结构三层建筑面积133.90平方米，钢化玻璃棚一层建筑面积13.92平方米。2018年10月26日，黄照峰户与大理市银桥镇马久邑村民委员会第八村民小组签订《农户自愿有偿腾退申请书》，同时，与大理市银桥镇人民政府（乙方）、大理市银桥镇马久邑村民委员会第八村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，约定同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。黄照峰户共获得土地补偿款等各种补偿、奖励及补助资金共计529608元。因与郭强存在争议，黄照峰户未领取搬迁补偿款。2018年12月8日，案涉房屋中东侧的部分建筑被拆除，后黄照峰对剩余部分的房屋进行了修复。2018年12月6日，大理市银桥镇人民政府向黄照峰作出《限期拆除违法建筑、违章建筑告知书》，要求黄照峰在3日内自行拆除超规划面积建设的违章建筑。一审法院认为，《房屋租赁合同》为有效合同。合同签订后，黄照峰向郭强交付了标的物，郭强交付了租金。在合同履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，标的物中的部分建筑物于2018年12月8日被拆除，双方均未违约，均不应当承担违约责任。关于租金的变更问题，合同的部分标的物因不可归责于双方当事人的事由被拆除，现双方均未要求解除合同，合同应当继续履行。合同的签订和变更属当事人的自愿，案涉院落内的部分房屋于2018年12月8日被拆除，标的物发生改变之后，应由双方协商确定标的物的实际情况，包括标的物的面积、设施、装修等，在此基础上再确定房租、履行方式、权利义务等合同内容的变更事项，郭强在双方没有对上述问题达成一致意见的情况下提出的租金计算方式系其单方意见，并无事实基础，郭强也未能举证证明标的物减少的面积为总面积的一半，故郭强要求退还租金97544元与租金减半的诉请没有事实依据，不予支持。关于房屋恢复的问题，在房屋被部分拆除后，黄照峰对房屋进行了修复，且在庭审中，郭强对黄照峰所提交的修复后的照片予以认可，黄照峰已履行作为出租人的维修义务，对郭强要求恢复出租屋并减免恢复期间的租金的诉讼请求，不予支持。关于押金返还的问题，《装修质量安全协议》系双方自愿签订，属合法有效的民事行为，对双方均产生法律效力，郭强交付押金系履行约定的义务，并无不当，要求退还押金的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回郭强的全部诉讼请求。案件受理费11500元，由郭强负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，承租人郭强与出租人黄照峰签订的《房屋租赁合同》《装修质量安全协议》均为有效合同。在履行中，租赁合同的部分标的物因不可归责于双方当事人的事由灭失，承租人以此请求变更租金，但其并未提供证据证明该部分标的物的灭失对双方权利义务的影响程度，在案也无其他证据证明灭失的部分标的物对承租人造成的商业价值减损，因此承租人诉请租金减半缺乏事实依据。因不能确定现存标的物对承租人的商业价值，且租赁物的面积与对承租人郭强的商业价值又非线性关系，径行变更合同将导致双方利益失衡，因此承租人与出租人应当在平等自愿的基础上重新商定合同条款，如不能达成一致意见，可以请求解除合同，一审不支持承租人郭强的关于退还租金97544元与租金减半的诉请正确，本院予以维持。承租人郭强诉请退还押金与《装修质量安全协议》约定不符，不应得到支持。因出租人黄照峰已对房屋进行了修复，且郭强并不能明确“符合大理市风貌整治的要求”的具体标准，一审驳回郭强的该项诉讼请求正确，本院予以维持。综上，郭强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4250元、二审案件受理费4250元，由上诉人郭强负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年九月二日法官助理刘国放书记员杨泽