四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初6627号 原告：杨娟，女，1982年3月28日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：段伟，四川瑞利恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。 被告：快乐租房（成都）公寓管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区蜀辉路********。 法定代表人：郭元卡，总经理。 委托诉讼代理人：周伦勇，男，系公司员工。 原告杨娟与被告快乐租房（成都）公寓管理有限公司（以下简称“快乐租房公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，杨娟的委托诉讼代理人段伟、孙泽凤，快乐租房公司的委托诉讼代理人周伦勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨娟向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认杨娟、快乐租房公司之间的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月16日解除；2.快乐租房公司支付自2020年2月16日至2020年4月16日欠付的租金人民币2400元；3.快乐租房公司支付自2020年4月17日至腾退房屋之日的房屋占有使用费，暂计至2020年5月17日为1200元；4.快乐租房公司立即腾退房屋并恢复至原状，连同钥匙等一并交付给杨娟；5.快乐租房公司支付免租期的房屋占有使用费3600元；6.快乐租房公司支付违约金82800元；7.快乐租房公司支付欠付的物管费231.25元（暂计至2020年4月28日）；8.快乐租房公司支付律师费10000元；以上诉讼请求暂合计金额为人民币100131.25元；9.本案诉讼费用由快乐租房公司承担。庭审结束后，2020年9月1日，杨娟申请撤回第四项诉讼请求。事实和理由：2017年11月16日，杨娟与快乐租房公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定杨娟委托快乐租房公司出租位于成都天府新区房屋。合同签订后，杨娟按约交付房屋并履行合同约定的其他义务，快乐租房公司本应于2020年2月6日前支付下季度租金，但却无故拒绝支付。经杨娟多次沟通催告，快乐租房公司逾期超过60日未支付，鉴于其违约行为，杨娟要求解除合同，但在双方就解除合同、腾退房屋初步达成一致后，快乐租房公司又无故反悔，拒绝退房。杨娟为维护自身合法权益，故诉至法院。 快乐租房公司辩称，1.逾期支付租金系由于新冠肺炎疫情影响，快乐租房公司不能复工，所承租房屋也难以出租，导致租金迟延支付，但仍对案涉房屋有继续承租意向，并及时于2020年4月8日支付了2020年2月16日至5月16日的租金。2.杨娟于2020年4月28日对案涉房屋进行断水断电驱赶租客，致使快乐租房公司无法正常出租。杨娟应返还2020年4月16日至2020年5月16的租金1200元。3.有保证金在杨娟处，足以抵扣租金。 本院经审理，认定如下事实：2017年11月16日，杨娟与快乐租房公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定杨娟委托快乐租房公司出租位于成都天府新区房屋。委托期限自2017年11月16日至2023年2月15日，前三年月租金为1200元，后两年月租金为1300元，按季度支付租金，快乐租房公司需要在租金到期前10天向原告支付下阶段租金，若快乐租房公司逾期支付租金达20天以上的，杨娟有权解除合同，快乐租房公司应按合同剩余未履行期所对应的剩余总租金的200%支付违约金，同时还应承担由此产生的律师费、诉讼费、保全费等费用。合同签订后，杨娟按约交付房屋，2020年2月6日前，快乐租房公司未能按合同约定支付下季度租金，经杨娟多次催告，快乐租房公司逾期60日仍未支付租金。 2020年4月8日，快乐租房公司向杨娟中国银行尾号为1756的账户转账3600元，转账附言“2.16至5.15日租金”。杨娟承认已收到该笔转账，但认为该转账性质为解除合同后的房屋占有使用费。 2020年4月10日，杨娟向快乐租房公司发出《关于解除合同限期搬离通知书》，明确要于2020年4月16日解除合同并要求快乐租房公司限期腾退房屋。杨娟为维护自身权益，于2020年4月底告知物业停掉案涉房屋的水电，后快乐租房公司搬离案涉房屋，但未向杨娟告知电子门锁密码和返还钥匙。 2020年9月1日，杨娟向本院提交说明，表明快乐租房公司已于2020年8月24日将房屋腾退并交付钥匙。杨娟向本院提交书撤销第四项诉讼请求的申请。经庭后与快乐租房公司核实查明，2020年4月底，杨娟停掉案涉房屋水电后，案涉租赁房屋无人居住，2020年8月24日，快乐租房公司将案涉房屋钥匙归还给杨娟。 截至2020年9月1日，快乐租房公司未向本院提交支付押金的相应证据。 本院认为，杨娟自愿撤回第四项诉讼请求，即要求快乐租房公司立即腾退房屋并恢复至原状，连同钥匙等一并交付给杨娟的诉讼请求，本院予以准许。杨娟与快乐租房公司签订的《房屋出租委托代理合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。关于确认双方之间的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月16日解除的问题。《房屋出租委托代理合同》第九条第四项约定，快乐租房公司未按约定支付租金达20日以上的，杨娟有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。快乐租房公司逾期60日未支付租金，合同解除的条件已成就，杨娟也向其发送了《关于解除合同限期搬离通知书》，故《房屋出租委托代理合同》已于2020年4月16日解除。 关于快乐租房公司支付2020年2月16日至2020年4月16日欠付的租金人民币2400元的问题。本院认为，2020年4月8日，快乐租房公司向杨娟中国银行尾号为1756的账户转账3600元，快乐租房公司已经支付2020年2月16日至2020年4月15日的租金2400元，对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于房屋占用费的问题。快乐租房已支付2020年4月16日至2020年4月30日的房屋占有费，杨娟于2020年4月底即要求物业公司停掉水电，使租赁房屋丧失居住功能，快乐租房公司只能搬离案涉租赁房屋，但未告知杨娟电子门锁密码和返还钥匙，导致杨娟也不能使用案涉租赁房屋。双方都存在过错，本院根据诚实信用原则和公平原则，酌定该部分损失各承担一半。2020年5月1日至2020年8月24日的房屋占用损失共计为4560元（计算方式为：1200元/月*3个月+1200元/月*24天/30天）。扣除快乐租房公司已支付的2020年5月1日至2020年5月15日的房屋占用费600元，快乐租房公司应向杨娟支付房屋占有损失1680元。 关于物管费的问题。快乐租房公司使用案涉租赁房屋至2020年4月底，应当支付2020年4月的物管费231.25元。关于2020年5月1日至2020年8月24日的物业费878.75元（计算方式为：231.25元/月*3个月+231.25元/月*24天/30天），基于上述同样的理由，酌定由双方各承担一半，快乐租房公司应向杨娟支付物管费439.38元。 关于免租期房屋占用费3600元的问题。合同约定装修免租期为2017年11月16日至2018年2月15日，该期间杨娟不收取快乐租房公司房租，合同未约定违约情况下杨娟有权收取免租期间的房屋租金，但考虑到但免租期是基于出租人在租赁合同能够正常履行的预期下给予承租人在一定期限内免缴租金的优惠，出租人的免租期租金损失亦可因租赁合同的完全履行而得到补偿。本案中，《房屋出租委托代理合同》约定租期共5年3个月，免租期共3个月，是基于5年的合同利益能够补偿免租期损失。现合同履行了约2年多，快乐租房公司就违约导致合同解除，致使杨娟给予3个月免租期的目的落空，应赔偿其免租期损失，本院考虑到合同已履行一半的情形，将免租期损失酌定为1800元。 关于违约金的问题。《房屋出租委托代理合同》约定了快乐租房公司逾期支付租金的违约责任，本院结合本案查明事实及在案证据，考虑到新冠肺炎疫情对租赁行业的影响，快乐租房公司延迟支付租金非主观恶意，也于2020年4月8日将2020年2月16日至2020年5月15日的房租支付给了杨娟，本院也已支持部分杨娟关于房屋占用损失和免租期损失的诉请，足以弥补其主要损失，故本院根据公平原则，不再支持违约金的诉请。 关于律师费是否应由快乐租房公司承担的问题。合同第十条第六项约定了违约方应支付对方因违约产生的律师费用，加之杨娟提交了因本案诉讼所签订的《委托代理合同》以及诉讼费发票。诚然，杨娟有权主张律师费，但10000元均由快乐租房公司承担过高。首先，刘娟与四川瑞利恒律师事务所之间约定律师费金额，完全可以实行意思自治，但是，当该金额依据租赁合同的约定可转承由快乐租房公司承担时，则律师费的金额涉及到第三人的利益，人民法院不能不予以审查，否则，可能存在损害第三人利益的问题；其次，虽然双方在租赁合同中约定的合同损失包括了律师费，目前四川省对律师代理此类民商事案件实行市场自主定价，但根据合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，依据租赁合同由违约方承担的律师费用，也不应超过违约方能够合理预见的范围。再次，杨娟的10000元律师费系按照其诉讼请求的总金额约10万元计算的，本院仅部分支持其诉请金额，故10000元律师费均由快乐租房公共承担也不公平。综上，本院以支持杨娟的请求金额比例为基础，考虑到律师行业的收费标准，酌情确定快乐租房公司承担律师费5000元，对超出部分则不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、确认杨娟与快乐租房（成都）公寓管理有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月16日解除； 二、快乐租房（成都）公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向杨娟支付房屋占有费共计1680元； 三、快乐租房（成都）公寓管理有限公司向杨娟支付房屋占用费共计3920元； 四、快乐租房（成都）公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向杨娟支付物管费439.38元； 五、快乐租房（成都）公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向杨娟支付免租期损失1800元； 六、快乐租房（成都）公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向杨娟支付律师代理费5000元； 七、驳回杨娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为1151元，快乐租房（成都）公寓管理有限公司负担60元，杨娟负担1091元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年九月一日 书记员  程悦