广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初2800号原告：鹤山市金叶发展有限公司，住所地：广东省鹤山市***********，统一社会信用代码：914***********274W。法定代表人：李玉娟，该公司经理。委托诉讼代理人：胡子鹏，广东华法律师事务所律师。被告：杨文欢，男，1985年6月6日出生，汉族，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码：441************951。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家祥，广东鸿商律师事务所实习律师。原告鹤山市金叶发展有限公司（以下简称金叶公司）与被告杨文欢租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告金叶公司的委托代理人胡子鹏、被告杨文欢的委托诉讼代理人贺佐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金叶公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2019年5月21日签订的《租赁合同》解除，被告限期交还租赁物；2.判令被告向原告支付所欠租金68820元及违约金（从2020年3月起分别以每月的应付租金为基数，从当月的11日起，每日千分之二，计算至款项付清之日止，暂计至2020年6月30日为7547.26元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月21日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告承租位于鹤山市**********之一（二层）商铺，租金每月22940元，建筑面积370平方米，租期为5年；被告每月在10日前交清当月租金；逾期交租金，每逾期一日按每日千分之二向被告支付违约金，如拖欠租金达两个月，原告有权收回出租之物业。从2020年3月开始，被告开始拖欠原告租金，经原告多次催索，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼。杨文欢辩称，1、涉案租赁物属于国有企业经营性用房。原告成立于1990年4月26日，其经营范围为房屋出租等。原告是国有独资的有限责任公司，出资人就是鹤山市公营资产经营有限公司，因此原告是属于国有企业中的国有独资公司，本案的涉案租赁物应当属于国有企业的经营用房。2、原告诉请被告支付租金68820元及违约金缺乏事实依据和法律依据，具体如下：第一、本案中，双方虽然在合同中约定了每个月的租金是22940元，但众所周知，2020年1月起发生了新冠疫情，疫情属于不可抗力的因素，对我国的经济社会造成很大的冲击，尤其对一些小微企业或者个体工商户造成前所未有的冲击和困难。因此，在这种背景下，各地地方政府采取措施给予解困。涉案地江门市人民政府在2020年3月11日向全市发布了《关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作的若干措施》的通知，文件第八项第19款明确对承租江门市行政事业单位和所属国有企业国有资产类的租金给予一定的减免，2020年2月免租，3至6月份的租金按照50%收取。结合上述的涉案房屋的性质以及江门市人民政府的规定，对于2020年2月至6月期间的租金应当为45880元，并非原告所诉称的68820元。因此原告要求被告支付68820元租金没有凭据。第二、被告在2020年5月已经向原告的银行账户支付了22940元，是5月份租金，进一步印证被告拖欠原告租金的事实是不成立的。第三、本案中，被告在承租涉案房屋以后，经原告同意将涉案的租赁物转租给其他各方，但原告在5月份的时候阻止各转承租人向被告支付租金，显然是干涉了被告对租赁物的合理使用、收益，属违法行为。综上所述，被告认为原告诉请没有事实依据，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2019年5月21日，金叶公司作为甲方（出租方），杨文欢作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于鹤山市**********之一（二层）建筑面积为370平方米的物业出租给乙方作为商铺使用；租期5年，租赁期限从2019年6月1日起至2024年5月31日止；租金第一年每月每平方米62元，乙方每月应向甲方缴纳租金22940元，从第三年度起每年递增5%；租赁物业交付使用前，甲方向乙方收取租赁物业保证金68820元，水电保证金2000元，合同期满或按约定提前终止合同，若乙方没有违约的情况下，甲方应当退回给乙方；计租时间从2019年6月1日起，从计租之月起十二个月为一计租年度，租金每月10日前交清；乙方逾期交租，每逾期一日，按拖欠租金金额的千分之二向甲方支付违约金；租赁期内，乙方有累计拖欠租金、管理费或水电费2个月以上行为的，甲方可立即终止合同，不予续租，没收保证金，收回出租之物业，追究相应责任；等等。杨文欢租赁涉案物业后，未能按约定付清租金。2020年4月9日，金叶公司向杨文欢送达《租金催收通知》，载明其2020年1月至2020年3月（共2个月）欠租金共34410元；2020年5月6日，金叶公司再次向杨文欢送达《租金催收通知》，载明其2020年1月至2020年4月（共3个月）欠租金共45880元；2020年8月6日，金叶公司第三次向杨文欢送达《租金催收通知》，载明其2020年3月至2020年7月（共5个月）欠租金共91760元。上述2020年4月9日、2020年8月6日的《租金催收通知》由杨文欢在“租户签收”一栏签名确认，2020年5月6日的《租金催收通知》由其他人代签收。期间，2020年5月25日，杨文欢向金叶公司转账支付了租金22940元。另查明，金叶公司是国有独资有限责任公司。涉案物业鹤山市**********之一商铺的权属人为金叶公司。上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案证实，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。金叶公司与杨文欢签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自的权利和义务。一、关于金叶公司请求解除《租赁合同》，交还租赁物的问题。涉案《租赁合同》约定，租赁期内，乙方有累计拖欠租金、管理费或水电费2个月以上行为的，甲方可立即终止合同，不予续租，没收保证金，收回出租之物业，追究相应责任。本案中，金叶公司提供的其于2020年8月6日向杨文欢送达的《租金催收通知》显示，杨文欢已拖欠2020年3月至2020年7月（共5个月）的租金。庭审亦查明，2020年1月份之后的租金，杨文欢仅于5月25日支付了22940元。根据上述证据及查明的事实，至金叶公司于2020年7月30日提起本案诉讼，杨文欢拖欠金叶公司租金已经超过2个月。因此，金叶公司请求解除涉案《租赁合同》，并要求杨文欢限期交还租赁物，理据充分，其请求本院予以支持。二、关于金叶公司请求的租金及违约金的问题。2020年1月份之后的租金，杨文欢仅于2020年5月25日支付了22940元。杨文欢认为，其支付的该笔款项为缴纳2020年5月份的租金，并陈述金叶公司同意其先交2020年5月份的租金，2020年1月份的租金缓交。杨文欢的主张显然不合常理，亦无依据。2020年1月份的租金尚未支付，且金叶公司亦已开具了2020年1月份租金的发票，为何就同意杨文欢缓交2020年1月份的租金呢？2020年8月6日的《租金催收通知》载明杨文欢尚欠2020年3月至2020年7月（共5个月）的租金共91760元，亦证明金叶公司未同意其先交2020年5月份的租金而缓交2020年1月份的租金。故此，对杨文欢认为其于2020年5月25日支付的22940元为缴纳2020年5月份租金的主张，本院不予采纳。金叶公司于本案请求的是2020年3月至6月的租金，合计68820元。金叶公司庭审陈述，其起诉的租金金额，已根据鹤山市人民政府相关文件的精神进行了减免，其中2020年2月份的租金免收，3月和4月的租金减免50%。本院经核实，鹤山市人民政府于2020年2月21日发布的《鹤山市应对新型冠状病毒肺炎疫情支持企业复工复产的若干措施》第二条第（十）项，对承租市属国有资产类经营用房的民营企业和个体工商户的租金减免措施，确实如金叶公司所陈述，是免收2020年2月租金，3月和4月租金减免50%。故杨文欢欠金叶公司2020年3月至6月的租金，3月、4月各11470元（22940×50%），5月、6月各22940元，合计68820元（11470×2+22940×2）。《租赁合同》约定，乙方逾期交租，每逾期一日，按拖欠租金金额的千分之二计算，该约定的违约金过高，本院予以调整为按每月2%计算。2020年3月份租金11470元，违约金从2020年3月11日暂计至2020年7月10日，为917.60元（11470×2%×4）；2020年4月份租金11470元，违约金从2020年4月11日暂计至2020年7月10日，为688.20元（11470×2%×3）；2020年5月份租金22940元，违约金从2020年5月11日暂计至2020年7月10日，为917.60元（22940×2%×2）；2020年6月份租金22940元，违约金从2020年6月11日暂计至2020年7月10日，为458.80元（22940×2%×1）。以上违约金合计2982.20元；从2020年7月11日起至付清租金之日止的违约金，按实欠租金以每月2%另行计算。此外，杨文欢于庭审所提及的其缴纳的物业保证金及水电保证金的问题，不属本案处理范围，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告鹤山市金叶发展有限公司与被告杨文欢于2019年5月21日签订的《租赁合同》；二、被告杨文欢于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁物业鹤山市**********之一交还给原告鹤山市金叶发展有限公司；三、被告杨文欢于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市金叶发展有限公司付清2020年3月至2020年6月的租金68820元及违约金（违约金暂计至2020年7月10日为2982.20元；从2020年7月11日起至付清租金之日止的违约金，按实欠租金以每月2%另行计算）；四、驳回原告鹤山市金叶发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取8008.39元，保全费783.67元，合共诉讼费8792.06元（已由原告鹤山市金叶发展有限公司预交），由被告杨文欢负担。原告鹤山市金叶发展有限公司预交的诉讼费8792.06元，本院予以退回；被告杨文欢应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交诉讼费8792.06元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 吕铁城二〇二〇年九月三十日法官助理 任泳怡书 记 员 王小青李颖琳