广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终996号 上诉人（原审原告）：罗红光，男，1972年10月5日出生，汉族，住广西北海市海城区。 上诉人（原审原告）：李秋玲，女，1973年8月16日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司。住所：广西南宁市良庆区歌海路**广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼**第**。统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 上诉人罗红光、李秋玲因与被上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院(2020)桂0602民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗红光、李秋玲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人接收涉案房屋时间为2015年3月18日，即为法定的交付时间错误。法律强制性规定开发商交房的法定条件是必须要有“三书一证一表”，综合验 -2- 收通过才行。被上诉人只举证《主体结构部分工程质量验收报告》，不能证明全部质量合格，更不能证明达到法律强制性规定的交付条件，最重要的是取得《建筑工程竣工备案表》才能交付，不管购房者和开发商在合同中是否约定将此表作为交房条件，开发商交房时必须取得并提供。关于诉讼时效问题，涉案房屋尚不具备法定交付条件，诉讼时期间应从房屋具备法定交付条件之日起计算。二、商品房不符合交付条件，但己实际交付的，如果出卖人能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，以未交付论。涉案房屋房地产权证经过法院判决生效后至今，开发商仍未协助办理。因此，一审判决认定交付房屋系双方约定变更交付条件并认定为本案诉讼时效期间的起算点严重违法。三、一审判决适用法律错误。双方约定不能违反法律规定，否则约定无效，一审判决认定实际交房视为变更交付条件错误。 被上诉人方典公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据双方签订的合同约定，交房是房屋验收合格。关于综合验收问题，双方没有约定，综合验收问题是行政管理性规定，与本案民事纠纷无关联。上诉人在之前的案件已经认可实际交房的事实，现主张逾期交房违约金与逾期办证违约金是相互矛盾的，逾期办证违约金的起算时间以实际交房时间为准。 罗红光、李秋玲向一审法院起诉请求：1.请求法院判令方典公司向罗红光、李秋玲支付逾期交房违约金74620元（违约金以总房款340732元为基数，按每日万分之一的标准，自2014年1月1日起至2020年1月1日，共计2190天计算）；2.请求本案诉讼费全部由方典公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月2日,罗红光、李秋玲（买受人）与方典公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一至附件四，约定方典公司以单价3732元每平方米的价格将位于防城港市港口区单 -3- 元805号商品房卖给罗红光、李秋玲，建筑面积为91.30平方米，房屋总价款为340732元。该合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用,1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力因素；2.在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更，导致工期延长；政府行为停工，气象部门记录日降雨量达到中雨以上时……合同签订后，罗红光、李秋玲依约向方典公司支付了房款。2013年9月27日的《主体结构分部工程质量验收报告》载明：东湾桃花苑一期5#楼工程验收意见为符合设计和施工规范要求，同意验收。 另查明，广西壮族自治区防城港市中级人民法院于2019年9月27日作出的（2019）桂06民终910号民事判决书，确认了以下事实广西方典置业投资有限公司于2015年3月18日将涉案房屋交付给罗红光。 再查明，本案的起诉时间为2020年4月7日。 一审法院认为，罗红光、李秋玲与方典公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。罗红光、李秋玲与方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。对于罗红光、李秋玲的第一项诉讼请求，方典公司抗辩其诉讼时效已过。在本案中，罗红光、李秋玲与方典公司双方约定的交房时间为2013年12月31日，实际上方典公司于2015年3月18日将涉案房屋交付给罗红光、李秋玲，对于2014年1月1日至2015年3月18日的逾期交房违约金，此时罗红光、李秋玲应当知晓方典公司已经逾期交房，怠于行使权利要求方典公司承担逾期交房责任至起诉之日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求 -4- 保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，罗红光、李秋玲本案的起诉时间为2020年4月7日，距本案诉讼时效的起算点已超3年，罗红光、李秋玲要求方典公司支付2013年12月31日至2015年3月18日的逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，该院不予支持。对于2015年3月19日至2020年1月1日的逾期交房违约金，方典公司已经于2015年3月18日将涉案房屋实际交付给罗红光、李秋玲，虽然涉案房屋仅有《主体结构分部工程质量验收报告》而未取得相应的竣工验收合格证，但罗红光、李秋玲在房屋未达到合同约定交付条件时有权拒收房屋,在本案中其自愿接收房屋,并实际占有了该房屋，其行为应视为同意变更了合同中关于交房条件的约定，方典公司已经履行了交房义务，故罗红光、李秋玲要求方典公司支付此段逾期交房违约金的诉讼请求无事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回罗红光、李秋玲的全部诉讼请求。案件受理费1665.5元，减半收取832.75元，由罗红光、李秋玲负担。 本案二审期间，双方当事人均无新证据向法院提交。一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2019年5月15日罗红光向法院起诉方典公司[一审案号：（2019）桂0602民初1536号，二审案号：（2019）桂06民终910号]，要求方典公司支付逾期办证违约金，该案起诉状中的事实和理由部分载明：“被告（即方典公司）于2015年3月11日将涉案房屋交付给原告（即罗红光）使用，但截止至今仍未能办理不动产证给原告，严重损害了原告的合法权益。” 本院再查明，涉案《商品房买卖合同》第九条约定，除合同约定的特殊情况外，如出卖人未按合同约定的期限将商品房交付给买受人使用，买受人未解除合同的， -5- 出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 本院认为，罗红光、李秋玲与方典公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。 关于涉案房屋交付时间的问题。经查，罗红光于2019年5月15日向一审法院起诉方典公司要求支付逾期办证违约金的案件中，其在起诉状中自认方典公司于2015年3月11日将涉案房屋交付给其使用。本院于2019年9月27日作出的（2019）桂06民终910号生效民事判决确认涉案房屋实际交付使用时间为2015年3月18日。涉案《商品房买卖合同》已对房屋的交付条件作出了明确的约定，罗红光、李秋玲在方典公司出示完全符合合同约定交房条件的相关证明材料前，有权拒收涉案房屋。罗红光、李秋玲在涉案房屋未完全具备合同约定的交房条件情况下，仍然于2015年3月18日自愿接收涉案房屋,并实际占有了该房屋，其行为应视为同意变更了合同中关于交房条件的约定。一审判决驳回罗红光、李秋玲要求方典公司支付2015年3月18日后的逾期交房违约金的诉请，并无不当，本院予以维持。 关于罗红光、李秋玲要求方典公司支付2014年1月1日至2015年3月18日逾期交房违约金的诉请是否已过诉讼时效的问题。本院认为，买受人请求出卖人支付逾期交房的违约金，从合同约定之日起计算诉讼时效期间。具体来说，如当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据合同约定，方典公司未按期将涉案商品房交付给罗红光、李秋玲使用的，应按日向罗红光、李秋玲支付已交付房价款万分之一的违约金，为继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。双方约定的交房时间为2013年12月31日，方典公司于2015年3月18日将涉案房屋交付给罗红光、李秋 -6- 玲，此时罗红光、李秋玲知道或应当知道方典公司已经逾期交房，其怠于行使要求方典公司支付逾期交房违约金的权利直至起诉之日，即2020年4月7日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”规定，罗红光、李秋玲于2020年4月7日要求方典公司支付2014年1月1日至2015年3月18日的逾期交房违约金的诉讼请求已过两年诉讼时效，一审法院虽适用法律不当，但结果处理正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人罗红光、李秋玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但实体处理正确，尚可维持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1665.5元（上诉人罗红光、李秋玲已预交），由上诉人罗红光、李秋玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 -7- 二〇二〇年九月三十日 法官助理 郭 凯 金 书  记  员 阳 秋 艳