上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10525号原告：上海嘉韵投资管理发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金高路****。法定代表人：马芳玲，执行董事。委托诉讼代理人：何矜，上海骏丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪祖悦，上海骏丰律师事务所律师。被告：王世亮，男，1982年2月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。被告：毛成岗，男，1963年6月25日出生，汉族，户籍所在地福建省。被告：上海涞朋酒店服务有限公司，住所地，住所地上海市青浦区iv>法定代表人：陈洪，总经理。委托诉讼代理人：毛成岗，男，系上海涞朋酒店服务有限公司员工。原告上海嘉韵投资管理发展有限公司(以下简称“嘉韵公司”)诉被告王世亮、毛成岗、上海涞朋酒店服务有限公司(以下简称“涞朋公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2020年6月8日公开开庭进行审理，原告嘉韵公司的委托诉讼代理人何矜、汪祖悦、被告毛成岗到庭参加诉讼，被告王世亮、涞朋公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告嘉韵公司向本院提出诉讼请求：1、确认嘉韵公司与王世亮、毛成岗签订的《商铺租赁合同》、《增租补充协议》及《商铺租赁合同补充协议》于2020年3月6日解除，王世亮、毛成岗、涞朋公司立即将位于上海市青浦区涞清路XXX号一层及二层腾退归还嘉韵公司；2、判令王世亮、毛成岗支付嘉韵公司2018年10月15日至2020年1月14日的欠付租金人民币(以下币种均同)1,601,757.72元；3、判令王世亮、毛成岗支付违约金393,931.71元(三个月租金)；4、判令王世亮、毛成岗支付自2018年10月5日起至实际支付之日止逾期付款滞纳金(宾馆：从2019年1月15日至实际支付之日止，以328,455.72元为本金，按照日百分之一为标准；从2019年4月15日至实际支付之日止，以348,178.05元为本金，按照日百分之一为标准；从2019年7月15日至实际支付之日止，以348,178.05元为本金，按照日百分之一为标准；从2019年10月15日至实际支付之日止，以348,178.05元为本金，按照日百分之一为标准。茶社：从2018年10月15日至实际支付之日止，以45,753.66元为本金，按照日百分之一为标准；从2019年1月15日至实际支付之日止，以45,753.66元为本金，按照日百分之一为标准；从2019年4月15日至实际支付之日止，以45,753.66元为本金，按照日百分之一为标准；从2019年7月15日至实际支付之日止，以45,753.66元为本金，按照日百分之一为标准；从2019年10月15日至实际支付之日止，以45,753.66元为本金，按照日百分之一为标准)；5、判令王世亮、毛成岗、涞朋公司支付房屋占有使用费，按照日租金4,317.06元的3倍12,951.18元为标准，自2020年4月1日起至实际归还之日止。事实和理由：嘉韵公司与王世亮、毛成岗于2018年6月7日签订《商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)及物业管理的《租户公约》，约定王世亮、毛成岗承租嘉韵公司位于上海市青浦区涞清路XXX号一层面积22.70平方米、二层面积800平方米的商铺开设宾馆，后又签订了增加租赁一层52.78平方米的《增租补充协议》开设茶室。承租期限分别自2018年6月15日起及2018年10月15日至2023年12月7日止，月租金共131,310.57元，月物业管理费6,265.76元,付三押三，租金提前7天支付先付后用，逾期支付1%滞纳金；如若未按时支付租金的，嘉韵公司有权解除合同收回房屋，并要求偿付3个月租金的违约金，逾期不返还房屋的应支付租金三倍的使用费。合同签订后，嘉韵公司交付房屋，王世亮、毛成岗将房屋装修后设立涞朋公司经营管理宾馆茶室。但王世亮、毛成岗仅于2018年7月3日支付367,900.38元宾馆租金(2018年10月15日至2019年1月14日三个月)、35,264.58元(2018年6月15日至12月14日)。自2018年10月15日起王世亮、毛成岗拖欠租金及物业费用至今，嘉韵公司多次催讨无果，于2020年1月14日、2020年2月19日两次通过邮政快递及微信函告催付欠款、履行合同义务,否则将承担解除合同承担合同约定的违约责任，然至今仍未支付任何费用，因此起诉要求判如所请。毛成岗辩称，同意解除协议并返还房屋，对房屋有装修及投资，投资了大概400多万，要求将投资及装修抵扣租金。因为内部纠纷无法经营，愿意将前期投入抵扣租金。租金的确支付至2018年10月14日，之后没有支付。合同约定了违约金条款，的确是己方违约，同意将所有的装修完好的给到嘉韵公司来抵扣所有的租金和违约金。占有使用费要求酌减，按照原来租金标准，房屋还没有归还。王世亮、涞朋公司未到庭答辩。经开庭审理查明，2018年，嘉韵公司(出租方、甲方)与毛成岗、王世亮(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方将上海市青浦区徐泾镇涞清路XXX号一层建筑面积22.70平方米、二层建筑面积848.03平方米的商铺出租给乙方从事宾馆/足浴经营，租赁期限自2018年6月15日至2023年12月7日止，免租装修期自2018年6月15日止2018年10月14日。第一、二、三年月租金122,633.46元，第四、五、六年月租金128,765.13元。乙方付三押三，押金367,900.38元，在本合同履行完毕后不计利息退还。租金提前7天支付，先付后用，如无故拖欠，甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金。承租方有下列情形之一的，经甲方催告后5日内乙方应更正或及时补足的，否则，出租方可发函解除本合同，解除函到达乙方承租商铺之日为合同解除之日，并于同日收回房屋：……(3)承租方拖欠租金累计达到15天的；……租赁期间，如果乙方发生违反本合同第六条条款规定行为的，甲方有权收回房屋并要求乙方支付金额为3个月租金的违约金，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，还应向甲方支付使用费，使用费金额为本合同约定租金的三倍。但甲方仍有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。无论本房屋租赁合同到期终止或提前解除，全部构筑物、装潢及固定附属物均归甲方所有，乙方不主张任何权利。2018年10月30日，双方签订《增租补充协议》(以下简称“增租协议”)，约定乙方承租甲方位于青浦区徐泾镇涞清路XXX号一层建筑面积52.78平方米从事茶室经营，现乙方需要增租经营面积，故双方协商乙方增租青浦区徐泾镇涞清路XXX号一层的剩余建筑面积58平方米，租赁期限自2018年10月15日起至2023年12月7日止，第一、二、三年月租金15,251.22元，第四、五、六年月租金16,013.78元。付三押三，押金为45,753.66元。本增租协议新增面积的款项按本协议执行，其他条款按主合同执行。2020年1月16日，双方签订《商铺租赁合同补充协议》(以下简称“补充协议”)，确认租赁合同内的二楼租赁建筑面积为800平方米，甲方同意予以调整，租金单价不变。调整后第一、二、三年月租金116,059.35元，第四、五、六年月租金为121,862.32元。押金总金额调整为348,178.05元，其与条款不变，按主合同执行。因欠付租金，嘉韵公司分别于2020年1月14日、2020年2月19日往系争商铺发函向毛成岗、王世亮催款。2020月2月27日，嘉韵公司向毛成岗、王世亮寄送《合同解除及商铺返还通知函》(以下简称“解约函”)，行使单方合同解除权，要求支付欠款、返还商铺并迁出注册于租赁地址上的证照等。以上函件同时通过微信向毛成岗、王世亮发送。另查明，租赁期间，毛成岗、王世亮支付的租金金额为367,900.38元，没有支付押金。交付时房屋是毛坯，毛成岗、王世亮做了装修作为酒店经营。2018年8月，系争商铺的地址处设立涞朋公司，经营范围为旅馆、餐饮服务、足浴。商铺目前由涞朋公司经营使用，未对外转租。以上事实，由嘉韵公司、毛成岗的陈述、租赁合同、增租协议、补充协议、营业执照、催款函、解约函、快递面单、邮件交寄单、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，嘉韵公司表示，2020年1月15日至2020年3月31日的租金因疫情不再主张。认可有装修投入，但是因王世亮、毛成岗违约导致合同目的无法实现，损失由其自行承担，嘉韵公司之后再次出租还有可能会拆除，但为尽快解决纠纷，同意装修抵扣120万元。王世亮于2020年8月6日来院表示，希望装修能抵扣租金，但对抵扣的金额未申请审价；庭后提供书面意见称，嘉韵公司主张的违约金、滞纳金、使用费均应定性为违约金性质，属于重复主张，且明显过高，请求法院调减。毛成岗表示，因投资款不足，预算有误，无力支付租金。合同解除后，希望将装修及经营权(证照等)全部交给嘉韵公司，认可抵扣120万元，在本案中不申请对装修进行评估。涞朋公司于2020年8月6日来院表示，认可装修抵扣120万元，不申请评估。根据庭审查明的事实，本院认为，嘉韵公司与王世亮、毛成岗签订的商铺租赁合同、增租补充协议及商铺租赁合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。王世亮、毛成岗未按约支付租金，系根本违约，嘉韵公司因此发函解除合同，于法无悖，本院予以支持。合同解除后，王世亮、毛成岗及其设立在系争房屋内的实际使用人涞朋公司应予腾退，租赁期间的未付租金及返还房屋前的占有使用费应予支付，合同约定的违约金及逾期付款滞纳金亦应支付，鉴于王世亮、毛成岗提出使用费、滞纳金等标准过高，本院根据公平原则，酌情将使用费标准调整至原租金的1.5倍，酌情将滞纳金标准调整至日万分之五。关于装修，王世亮、毛成岗、涞朋公司要求抵扣租金但未申请评估，嘉韵公司自愿作价120万元抵扣，本院予以准许，同时需要明确的是，装修抵扣租金后，王世亮、毛成岗、涞朋公司腾退并返还房屋时，应将现有装修妥善保留交给嘉韵公司，不得进行破坏毁损。王世亮、涞朋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海嘉韵投资管理发展有限公司与被告王世亮、毛成岗签订的《商铺租赁合同》、《增租补充协议》、《商铺租赁合同补充协议》于2020年3月6日解除；二、被告王世亮、毛成岗、上海涞朋酒店服务有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区涞清路XXX号一层及二层房屋，并将上述房屋返还给原告上海嘉韵投资管理发展有限公司；三、被告王世亮、毛成岗应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉韵投资管理发展有限公司2018年10月15日至2020年1月14日期间的未付租金401,757.72元(已扣除装修补偿1,200,000元)；四、被告王世亮、毛成岗应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉韵投资管理发展有限公司逾期付款滞纳金(均按日万分之五的标准，其中宾馆部分：以328,455.72元为本金，从2019年1月15日至实际支付之日止；以348,178.05元为本金，从2019年4月15日至实际支付之日止；以348,178.05元为本金，从2019年7月15日至实际支付之日止；以348,178.05元为本金，从2019年10月15日至实际支付之日止；茶社部分：以45,753.66元为本金，从2018年10月15日至实际支付之日止；以45,753.66元为本金，从2019年1月15日至实际支付之日止；以45,753.66元为本金，从2019年4月15日至实际支付之日止；以45,753.66元为本金，从2019年7月15日至实际支付之日止；以45,753.66元为本金，从2019年10月15日至实际支付之日止)；五、被告王世亮、毛成岗应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉韵投资管理发展有限公司自2020年4月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费(按每日6,475.59元的标准)；六、被告王世亮、毛成岗应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉韵投资管理发展有限公司违约金393,931.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,756.89元，减半收取计5,878.45元，由被告王世亮、毛成岗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年九月八日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。