陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终1444号 上诉人（原审原告）：韩炜强，男，1981年7月21日出生，汉族，住河北省沧州市新华区，居民身份号码：13090XX***********。 委托诉讼代理人：苑玉领，陕西三井律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘颖，陕西三井律师事务所实习律师 被上诉人（原审被告）：陕西女皇实业有限公司，住所地：陕西省咸阳市渭城区。组织机构代码:91610000786950381F。 法定代表人：冯选选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张旭华，男，1982年10月26日出生，汉族，该公司员工，住陕西省咸阳市渭城区，居民身份证号：610XXXXXXX********。。 委托诉讼代理人：王雪莹，女，1995年1月6日出生，汉族，该公司员工，住陕西省咸阳市秦都区，居民身份证号：610XXXXXXX********。 上诉人韩炜强因与被上诉人陕西女皇实业有限公司（以下简称“女皇公司”）租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩炜强的委托诉讼代理人苑玉领、刘颖，被上诉人女皇公司的委托诉讼代理人张旭华、王雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩炜强上诉请求:1、撤销咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初473号民事判决，将本案发回重审或改判支持上诉人诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认为《商铺认购合同》中对所购买商铺的具体位置无法确定，属事实认定不清。合同明确约定上诉人购买的是塞纳绿洲小区2-4-4022号商铺，合同后附楼层平面图，上诉人购买的商铺在平面图中明确予以标注。2、一审法院认为上诉人未能提供合法拥有塞纳绿洲2-4-4022号商铺的所有权证明，对上诉人要求被上诉人支付租金的请求不予支持，该认定事实及适用法律均明显错误。首先《商铺认购合同》已经咸阳仲裁委员会两次裁决确认具备商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同。上诉人基于此买卖合同而享有了涉案商铺的物权。其次，上诉人购买被上诉人开发的商铺，并将其租赁给被上诉人，说明作为开发商的被上诉人认可上诉人对涉案商铺拥有所有权。最后，双方签订商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同签订时承租人已取得包括建设工程规划许可证在内的五证，故租赁合同合法有效。合同约定的租赁期限届满后，被上诉人没有将商铺返还给上诉人，而是继续占有、使用，双方已形成不定期租赁合同关系。综上，上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同法律关系、商铺租赁合同法律关系均合法有效，虽然涉案商铺因被上诉人原因至今未给被上诉人办理产权登记，但不妨碍上诉人对涉案商铺出租并受益。一审法院认定事实及适用法律均错误，请求二审法院查明事实，判如所请。 女皇公司辩称，1、一审认定韩炜强提供的《商铺内部认购合同》中，对所购买商铺的具体位置无明确约定的事实认定清楚。《商铺内部认购合同》为预约合同，商铺所属位置无论是认购时还是现在都不具体明确，虽然认购合同中有商铺号，但实际现场无该商铺具体位置。韩炜强在无合法权属证明的情况下出租房屋，其无法证明房屋的合法所有权人，应承担举证不能的法律后果。2、《塞纳绿洲商铺租赁合同》明确约定的租赁期限为一年，且约定期满后由双方协商续签租赁合同，期满后双方没有续签合同，被上诉人也没有使用租赁物。2016年6月2日，包括涉案商铺在内的整层商业已出售给第三方，签订了正式的商品房买卖合同，并在相关政府部门办理了合同网签备案登记手续，双方形成不定期租赁关系的事实不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求人民法院依法驳回上诉人的诉请。 韩炜强向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠的租金128898元（从2017年1月1日至2019年12月31日），并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年3月30日，韩炜强与女皇公司签订《商铺内部认购合同》，韩炜强于2014年3月30向女皇公司交纳购房款419660元。2015年8月8日，韩炜强与女皇公司签订《商铺租赁合同》，房屋地点：咸阳市民生西路塞纳绿洲小区。房号：2-4-4022，面积：78.12平方米。租赁期限自2015年12月31日至2016年12月31日，租赁期为壹年。 一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案为房屋租赁合同，前提是韩炜强须对涉案的塞纳绿洲小区房号为2-4-4022号商铺具有合法的房屋产权证明。审理中，韩炜强提供的《商铺内部认购合同》不能证明涉案房屋的权属，且韩炜强未能提供其合法拥有塞纳绿洲小区2-4-4022号商铺的所有权证明，故韩炜强要求女皇公司支付涉案房屋租金的请求，证据不足，不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回韩炜强的诉讼请求。案件受理费2878元，减半收取1439元，由韩炜强负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明事实基本一致。 本院认为，结合双方当事人的诉辩理由，本案二审争议焦点为：1、上诉人在未取得案涉商铺所有权证书的情况下是否有权向被上诉人出租该商铺；2、双方当事人在约定的租赁期限届满后是否就案涉商铺形成了不定期租赁合同关系。 对以上争议焦点，评判如下：关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁关系体现的是占有的转移，一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。本案中，上诉人先与被上诉人签订《商铺内部认购合同》，并依约履行了付款义务，继而在被上诉人已取得商品房预售许可证但未实际交付亦未办理产权过户登记的情况下双方又签订了租赁合同，约定上诉人作为出租方将案涉商铺出租给被上诉人使用。前述商铺认购合同具备商品房买卖合同的主要内容，并且作为开发商的被上诉人已按照约定收受上诉人的购房款，因此依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为商铺买卖合同，况且被上诉人曾申请咸阳仲裁委员会仲裁确认该合同无效和终止，均被裁决驳回，确认该合同合法有效。按照双方在认购合同第四条的约定，合同届满时，在被上诉人取得相关证件之后，双方签署正式买卖合同，并为上诉人一方办理相关产权登记。故案涉商铺因不可归责于上诉人的原因使其未取得产权证书，由此导致的不利后果亦不应由上诉人承担。而作为案涉商铺开发商的被上诉人在负有为对方办理产权登记的合同义务、又明知其产权状况的情况下向上诉人回租该商铺，表明被上诉人认可上诉人系案涉商铺的合法所有权人，具备出租该商铺的权利基础，租赁合同关系的建立应视为上诉人对所购商铺间接占有并实际使用、收益债的先履行行为。另外，该租赁合同第六条约定的“如果甲方（即上诉人）将房屋所有权转让给第三方时，合同对新的房屋所有权人继续有效”等内容，也表明被上诉人签订租赁合同时认可上诉人对案涉商铺有权出租。因此，双方签订的租赁合同出自各自真实的意思表示，也不违背法律、行政法规的强制性、效力性规定，应当认定为合法有效。关于双方当事人对案涉商铺具体位置是否明确的争议，因一审判决并未认定该商铺位置不明确，更未以此作为作出裁判的理由，因此双方就此提出的诉辩意见缺乏事实基础和程序依据，均不能作为支持或否决上诉请求的理由。而一审判决以上诉人未提供所有权证明为由对上诉人要求支付租金的请求不予支持，缺乏事实和法律依据，显属不当。上诉人该上诉理由成立，应予以支持。 关于焦点2，双方签订的租赁合同期限虽然已经届满，被上诉人亦辩称其一直未使用案涉商铺，但其当庭也认可至今仍未向被上诉人返还该商铺的事实，即案涉商铺在合同约定租赁期间届满后仍一直由上诉人占有，应当认定当事人双方形成了不定期租赁合同关系。关于被上诉人辩称其于2016年6月2日将包括涉案商铺在内的整层商业出售给第三方并办理了合同备案登记手续以否定其与上诉人之间租赁合同关系的意见，因该行为发生在商铺租赁合同约定的一年租期内，租赁合同签订时并无权属争议，在该租赁合同及商铺认购合同未解除且未经上诉人同意的情况下出售给第三人，并不影响租赁合同效力，双方当事人对此有效合同约定的义务仍应全面履行，上诉人以此为由主张支付租金的请求和理由于法有据。 综上所述，韩炜强的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律不当，依法应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销陕西省咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初473号民事判决； 二、陕西女皇实业有限公司于本判决生效之日起十日内向韩炜强支付自2017年1月1日至2019年12月31日商铺租金128898元。 如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1439元、二审案件受理费2878元，由被上诉人陕西女皇实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐京选 审判员  李晓菊 审判员  张丽艳 二〇二〇年九月十六日 书记员  王勃碹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等位于责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 相关提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。