广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初10809号原告：陈锋。委托代理人：麦源献，广东旭晨律师事务所律师。委托代理人：江伟清，广东旭晨律师事务所律师。被告：深圳市利丰兆业不动产管理有限公司。法定代表人：朱聪华。原告陈锋与被告深圳市利丰兆业不动产管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人江伟清，被告的法定代表人林振锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年1月11日签订了《物业租赁合同》（下称“租赁合同”）。合同约定由被告承租原告位于物业整体（下称“租赁物业”），计租面积7000平方米，每月租金140000元，租赁期限自2018年3月15日至2028年3月14日等内容。自2018年10月起，被告违反租赁合同，未按期足额向原告支付租金。至2019年5月15日尚共计拖欠原告租金共计32万元。原告已多次向被告发出催收租金通知书，被告仍未向原告支付拖欠的租金。原告根据租赁合同第3条及第12条的约定，于2019年7月16日向被告发出《解除租赁合同通知书》，向被告作出如下通知：“1、你我双方于签订的《物业租赁合同》自2019年5月15日起已经解除；2、限你方三日内交还我方所有租赁物业；3、你方应于本通知发出之日起三日向我方支付尚欠的租金等费用人民币32万元及违约金；4、如你方未按第2、3条履行义务，我方将按《物业租赁合同》的约定向你方追究责任。”被告收到通知后依然拒绝支付租金。具状人认为，原告与被告所签的租赁合同合法有效，被告作为租赁物业的承租人拒绝向原告支付租金属于严重违约行为，被告的违约行为损害了原告合法权益。原告为维护自身的合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求判令原告所请。原告的诉讼请求：1、原告与被告所签《物业租赁合同》自2019年5月15日解除；2、被告支付原告租金人民币（下同）320000元及违约金48640元（违约金以320000元为基数，按每日千分之一计算，自2019年5月16日起暂计至2019年10月15日，应计至被告付清所欠租金之日止）；3、判令被告支付原告律师费30000元；4、判令案件受理费由被告承担。被告答辩：关于陈锋出具的民事起诉状，有诸多论据有违事实，我方答辩如下：1、关于陈锋代表以2019年7月16日单方面微信发出解除租赁合同通知书，存在诸多争议点和不符事实的点，我方并未回复，也未进行确认。(1)函述租赁期限2018年3月15日至2028年3月14日。关于租赁合同里约定的租期起计时间，双方存在严重争议。原合同l．4条约定“2018年3月15日为双方物业交付日。如果甲方未能清退住户，乙方有权要求甲方完成所有住户清退，并以双方签署的书面交楼确认书约定日期为正式的物业起租日。”事实上，甲方并未履行清退租户义务，原二房东直接跑路，将所有租户留在物业内。导致乙方未能正常接收、使用房屋，房子长期处于代管状态，双方至今未能签订书面交楼确认书。所以物业交接日和起租日存在严重争议。(2)函述2018年10月起，我方无故拖欠租金等费用共计超过6个月以上。有违事实，2019年1月21日，我方还向陈锋支付了10万元，对方以微信确认。(3)函述2019年5月15日，双方达成解除租赁合同的一致意见。有违事实，我方根本未同意解除租赁合同。(4)函述我方欠租金及相关费用共计叁拾贰万元。存在严重争议，双方未书面移交房屋，因此租金起计日期有异议，但甲方是以2018年3月15日作为起计日。我方主张应按合同约定，以我方最终实际接收房屋原租户的时间视为甲方清退住户及移交房屋时间，我方与原房屋租户永佳百货签订租赁合同的实际时间为2018年10月24日。2、陈锋在2019年5月份，便以房东名义直接通知租客停止向我司交租，导致我方无法正常经营房屋，严重损害我方权益，导致我方投资建设无法收回。严重违反合同12.5条“乙方违约，甲方可依约追究其责任，但无论何种原因，甲方均不得妨碍租赁房屋正常使用，包括采取断水电、封锁房屋等”。3、陈锋单方面解除合同的行为，构成根本性违约，严重侵害我司权益，理应双倍赔偿我方押金56万元及其他投资损失。经审理查明，原告与被告于2018年1月11日签订《物业租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区出租给被告；租赁期限为2018年3月15日至2028年3月11日；每月租金第1至3年为140000元，第4至5年为154000元，第6至7年166320元，第8至9年179626元，第10年193996元；每月租金于10日前支付；被告应向原告支付280000元作为租赁保证金；双方暂定房屋分两期移交，第一期房屋（除一楼商铺以外的全部物业）的交付时间为2018年3月10日前；第二期房屋指目前一楼商铺租用物业，交付时间为2018年3月15日；被告享有免租期，自原告完成移交后计算2个月；被告逾期交付租金或合同约定的其他费用，每逾期1日，应按逾期交付金1‰计算；租赁期内，被告拖欠租金或其他费用达60日，原告有权单方面终止合同，租赁押金不予退还；原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括合理的律师费）及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担，原告有权向被告追讨给费用；被告违约，原告可依约追究其责任，但无论何种原因，原告均不得妨碍租赁房屋的正常使用，包括断水单、封锁房屋等。合同签订后，虽然基于案涉物业原承租人未完全清退次承租人且去向不明，导致原、被告双方未能正式办理书面移交手续，但被告已接管案涉物业并向次承租人收取租金，且已向原告支付租金至2018年9月前的租金。因自2018年10月起被告拖欠租金，为此，原告于2019年5月15日以口头方式向被告提出解除合同，同时通知次承租人不要再向被告支付租金。2019年7月25日，原告向被告发送《租赁合同通知书》，被告收到该通知，但未表示同意解除合同。另查，原告提交的深圳市增值税普通发票载明其为聘请律师支出3万元。案涉宿舍房产证号，所有权人为深圳市燕川实业股份合作公司。以上事实，有《物业租赁合同》、产权证信息、增值税专用发票、聊天记录以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案争议焦点在于案涉宿舍是否已交付。被告主张双方并未签署任何交接文件，故案涉宿舍其并未接收。原告对此不予认可，认为被告虽然2018年3月15日才正式进场，但合同签订之日后其已经收取了次承租人的房租。本院认为，虽然双方未签订书面的交接材料，但被告在签订合同后已实际上接管案涉物业并向次承租人收取房租，表示被告已享受了案涉租赁合同中承租人的权利，其在此后亦向原告支付租金至2018年9月，据此可推定被告以其实际行为表示接收了案涉物业。双方虽没有办理书面的交接手续，不影响原告已按合同交付案涉物业的效力认定。因此，被告关于案涉物业未移交的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于拖欠租金的问题。2018年5月15日至2019年5月15日期间租金合计为1680000元，双方均确认被告已支付租金136万元，故被告尚拖欠租金32万元。原告诉求被告支付拖欠租金32万元，有事实及法律依据，本院予以支持。《物业租赁合同》每逾期1日，应按逾期交付金1‰计算。该计息标准约定过高，且原告未能举证证实其因被告违约所造成的实际损失的大小，故本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，从2019年5月16日计至付清之日止。关于合同的解除问题。《物业租赁合同》租赁期内，被告拖欠租金或其他费用达60日，原告有权单方面终止合同。本案中，从庭审查明可见，被告确实存在拖欠房租的违约事实，且超过了60日，原告依法享有合同解除权，因此，原告诉求确认案涉租赁合同已解除有理，本院予以支持。原告于2019年5月15日口头向被告提出解除，并且被告已收悉，故案涉租赁合同于2019年5月15日解除。关于免租期的租金问题。《物业租赁合同》并未约定被告违约时需要补交免租期的租金且该免租期为装修免租期，而原告并未及时清退租户，一定程度上障碍了被告对案涉物业的合理使用，故原告亦存在一定的违约情形，原告的该项诉求，本院不予支持。关于律师费的问题。《物业租赁合同》约定原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括合理的律师费）及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担。因此，原告要求被告支付律师费3万元有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈锋与被告深圳市利丰兆业不动产管理有限公司签订的《物业租赁合同》于2019年5月15日解除；二、被告深圳市利丰兆业不动产管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告陈锋支付租金32万元及利息（利息的计算，以32万为本金，从2019年5月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率上浮50%的标准计至付清之日止）；三、被告深圳市利丰兆业不动产管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告陈锋支付律师费3万元；四、驳回原告陈锋的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4900元，由深圳市利丰兆业不动产管理有限公司承担3050元，由陈锋1850元。原告已预缴，被告应承担之数于判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇二〇年九月二十五日书记员 陈春晓(兼)书记员 李  玉  莹附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。