安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初7065号原告：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区颖河路以北铜陵北路以东新站总部经济大厦**，统一社会信用代码91340100764759404Y。法定代表人：刘兴平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。被告:许庆，男，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称“浩顺公司”）诉被告许庆物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告浩顺公司的委托诉讼代理人黄正巍、被告许庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。浩顺公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2018年10月1日至2020年12月31日拖欠的物业费2809元；2.判令被告立即向原告支付逾期付款违约金暂计303元(暂计算至2020年12月31日,其后实际违约金为以2809元为基数,按照每日千分之三的标准计算至全部本金清偿时止)；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了位于合肥市瑶海区天柱山路东湖山庄3幢808室房屋，与原告签订了一份《前期物业服务协议》,约定由原告进行物业管理，双方约定了物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任，并约定若被告逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三支付违约金。被告身为合肥市瑶海区天柱山路东湖山庄3幢808室业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行其作为业主应尽的基本义务。被告自2018年10月1日至今,累计欠物业服务费2809元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，望依法判如诉请。许庆辩称，一、对原告诉请被告未按时缴纳物业服务费有异议。二、被告未与原告签订《前期物业服务协议》，原、被告之间不存在物业服务关系。三、原告为案涉小区提供物业服务期间未完全履行物业服务义务，被告有权保留按时交纳物业费的权利。具体体现为：原告在砍伐小区道路围墙旁边竹林花草树木前，没有通知业主挪车避让以免造成车辆损坏，没有征求业主意见擅自进行改造。原告的行为导致被告车辆被多处划损、刮损。事发当日，被告多次联系原告一直无人问津。直至2018年11月26日，双方才至维修店，经鉴定被告车辆损失为1500元。在此期间，被告为了让车辆停放在第一现场一直未使用车辆，致使被告出行无法用车而产生打车费用。原告没有尽到安全保障义务。原告在对小区公共区域进行改造时必须遵守保障公共设备及他人财产安全原则，导致公共区域财产损失或业主财产损失时，有义务配合和协助业主查看监控。事发当时，原告以监控设备故障为由拒绝业主查看监控，且没有尽到维护修缮共用设备应尽的职责和义务，对小区监控安全极为不利。原告对小区绿化环境没有尽到管理和维护的义务。原告未征求业主同意擅自减少小区绿化面积，损害了业主的共同利益。原告不具备物业公司应有的职业道德和职业素质。被告车辆有七八处划伤、刮伤，足见原告无视和肆意践踏损害业主的财产。被告依法应追究原告恶意损害他人财产的法律责任。四、原告陈述被告经多次催要均以各种理由搪塞拒交物业费，该陈述不属实。被告曾多次与原告联系，要求原告对其未尽职责导致业主损失承担赔偿责任，但原告一直未解决该问题，被告不得不向原告送达追讨赔偿损失通知函。整个事件的起因是原告失职并拒绝承担责任导致，故原告主张滞纳金不成立。原告未履行应尽的义务导致被告车辆受损，原告应赔偿被告车损1500元、打车费141.8元、误工费200元。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，被告有权在原告正确履行服务义务之前拒绝支付物业服务费。综上，基于上述事实和理由，请求法院驳回原告的诉讼请求，依法追究原告造成被告车辆受损的法律责任，并判令原告赔偿被告损失。本院经审理认定事实如下：许庆系合肥市瑶海区天柱山路东湖山庄碧云阁3幢808室业主，房屋建筑面积91.44平方米。2005年1月30日，浩顺公司（乙方）与利港置业发展（合肥）有限公司（甲方）签订了《东湖山庄物业服务合同书》一份，合同约定：浩顺公司对房屋共同部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全协防、交通等项目进行维护、修缮服务与管理；委托管理期限自2005年2月1日至业主委员会成立止；本物业的公共性管理服务费，按建筑面积计算：多层住宅房物业管理费按0.46元/月/㎡向业主或物业使用人收取；高层住宅按1.02元/月/㎡向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的0.3%交纳滞纳金；服务费标准的调整，按物价局审定价调整；合同另对其他事项作出了约定。另查明，2012年10月9日，经安徽省物价局核准，2012年10月至2013年10月，东湖山庄小区物业公共服务费无电梯住宅收费标准为每月每平方米0.46元、有电梯住宅收费标准为每月每平方米1.02元。2013年10月14日，经安徽省物价局核准，2013年10月至2014年10月，东湖山庄小区物业公共服务费无电梯住宅收费标准为每月每平方米0.65元、有电梯住宅收费标准为每月每平方米1.28元。2014年10月27日，经安徽省物价局核准，2014年10月至2015年10月，东湖山庄小区物业公共服务费无电梯住宅收费标准为每月每平方米0.65元、有电梯住宅收费标准为每月每平方米1.28元。2015年11月4日，经安徽省物价局核准，2015年11月至2016年11月，东湖山庄小区物业公共服务费无电梯住宅收费标准为每月每平方米0.65元、有电梯住宅收费标准为每月每平方米1.28元。现因许庆自2018年10月1日起欠交物业费，浩顺公司经催要未果，遂起诉至法院。本院认为：浩顺公司与利港置业发展（合肥）有限公司签订的《东湖山庄物业服务合同书》合法有效，许庆作为该小区业主应受该合同约束。原告依约履行物业服务义务后，许庆理应按约支付物业管理费。浩顺公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，除按约履行管理职责外，应增强服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。许庆作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。鉴于浩顺公司在提供物业服务的过程中确实存在不完善之处，故本院对浩顺公司主张的物业费依法支持80%，即2018年10月1日至2020年12月31日期间，许庆应支付的物业费为2528元（1.28元/月/㎡×91.44㎡×27个月×80%），多余部分不予支持。浩顺公司在知晓许庆车辆受损后应积极配合许庆调取小区监控并及时处理许庆所反映的问题，但浩顺公司对许庆所反映的问题未能作出及时合理的回应，浩顺公司的服务存在瑕疵，故本院对其主张的违约金不予支持。本院对许庆的部分辩解意见予以采信。至于许庆主张因车辆受损导致的财产损失，因与本案非同一法律关系，故本院在本案中暂不作处理，其可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、许庆于本判决生效之日起十日内支付合肥浩顺物业管理有限公司2018年10月1日至2020年12月31日期间的物业费2528元；二、驳回合肥浩顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由许庆负担。本判决为终审判决。审判员  张慧霞二〇二〇年九月九日法官助理赵阿燕书记员张莹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。