浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初7957号 原告：何祥兵，男，1974年7月20日出生，汉族，住河南省商城县。 委托诉讼代理人：吴松良，浙江盛久律师事务所律师。 被告：裘和兴，男，1963年9月29日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：周红平，浙江同守律师事务所律师。 原告何祥兵与被告裘和兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日第一次公开开庭审理了本案。审理中，因突发新冠肺炎疫情，导致诉讼活动不能正常进行，本院于2020年1月23日裁定本案中止审理。中止情形消除后，本院恢复审理本案，因案情复杂，本院于2020年4月30日裁定本案转为普通程序审理，并延长审限6个月。本案于2020年8月7日第二次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告何祥兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还租金21030元、退还押金5000元。2.判令被告赔偿原告玻璃幕墙、货柜、监控、装饰装修、搬迁费用等损失计161329元。3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第2项诉讼请求，其将第2项诉讼请求的金额变更为140579.50元。事实和理由：2011年4月原告与杨绪红合伙开设超市需要向被告承租其东郭村新消防大队边15间房屋，合同签订前被告向原告提供了开发委、社区、东郭村委会出具的证明，原告确信房屋为被告合法所有，并可用于经营，原告就由合伙人杨绪红出面与被告签订了房屋租赁合同，租期5年。2011年6月1日，杨绪红退出合伙，此后房屋租赁合同由原告履行，2013年10月18日原告与被告办理由原告直接租赁的手续。因原租赁合同即将期满，2016年4月18日双方又签订租赁合同，原水电押金移至新合同期。2018年7月底前双方依约履行没有争议，原告继续支付租金，并于2018年6月26日支付了第二合同期第三年部分租金计3.9万元。2018年7月1日浦口街道办事被告处告知房屋系违法建筑，即将强制拆除，要求停止经营。2018年7月4日浦口街道办事处封存了房屋大门，并告知原告尽快搬迁，否则后果自负。原告找被告及其代理人（管理租房代理人）俞海阳，被告答应退还多收租金和已收押金，不肯赔偿损失，因房屋已被政府查封，无法经营，原告只得搬走存库物资，无法搬走部分（玻璃幕墙、已墙体固定的货柜、监控等，以及装修附合物、拆除即破损无价或拆价大于残值的装修物）随政府拆违全部损失。 原告认为，原告据于对被告提供权属证明的信赖而签订合同进行投入并经营，原告依约支付合同约定的租金。期间被告房屋未履行完整审批手续，因建筑物违法被整治拆除，原告损失完全由被告过错造成，因果关系明确。据相关规定双方租赁合同应属无效，导致无效的过错及损失产生原因力均在被告方。被告方对原告的损失应承担全部过错责任（具体损失附后清单）。现提起诉讼，请判决如诉请。 被告裘和兴辩称，双方发生租赁关系属实，但原告租赁前被告与杨绪红于2011年4月2日签订了房屋租赁合同，租期为2011年4月2日起至2016年4月1日止，装潢期为45天免收租金，即于2011年5月17日前杨绪红装潢完毕；杨绪红于2011年4月12日办理了营业执照在本案房屋开设了嵊州市盛世联华超市，杨绪红于2011年5月17日前进行了开超市所需的必要装饰装修并开业经营，因经营不善，杨绪红经被告同意将本案房屋转租给原告，原告于2013年10月18日办理了营业执照。期满后，被告于2016年4月18日将房屋租赁给原告至2021年5月16日止，约定房租为先付后用，在每年4月17日前付清，并将杨绪红所留下所有装修的固定设施等给原告使用，但转租后未见原告进行固定的装饰、装修，只是在2013年10月18日办理了营业执照后的几天内更换了店名招牌为嘉荣超市，在2018年4月17日前告知原告租赁房屋可能被拆除，租金暂不要支付，按房屋拆除前的实际租赁时间结算再支付。后原告得到房屋确实要拆除的消息，为了达到嫁祸于被告的目的就于2018年6月26日立即将3.9万元的租金打入被告代理人俞海阳的账户，在得到房屋被拆除的通知后，被告多次要求原告一起结算，将多余的租金退回，并将房屋腾空，原告自己也讲：于2018年7月4日浦口街道办告知原告尽快搬迁，否则后果自负，据被告现场查看，原告已于2018年8月4日前搬完其自己所有的物品，没有货柜、监控等可移动或未拆除的物品遗留，不存在原告所说的货柜、监控等以及装饰、装修物与房屋一起被拆除。另在2018年8月8日因原告将部分房屋转租给他人，原告收了他人的租金6万元，为此被告为原告垫付了6万元返还他人租金。综上，被告愿意退回多余的租金21030元，并在6万元垫付款中等额抵销，原告的其他诉请无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.关于东郭村建造临时建筑的情况说明复印件一份，证明原告及杨绪红据于房屋可以使用的信赖，而后承租房屋并进行安装幕墙玻璃、装潢等经营性长期投入。 证据2.2011年4月首次房屋租赁合同一份，证明杨绪红据于对被告房屋可以使用的信赖与被告以及高旭初签订长期（五年期）租赁合同。 证据3.2013年10月18日裘和兴、高旭初与何祥兵签订同意转租书面手续一份，证明实质为合同转让，不是转租，裘和兴、高旭初与何祥兵之间成立直接的租赁合同关系，理由是租金支付的主体是何祥兵直接与裘和兴发生，如在转租状态下，不是这样付款。结合何祥兵屡次直接支付租金给裘和兴的事实，及在合同最后一页依合同双方原样签字的形式，可以确认双方间直接成立租赁关系，不是转租关系。 证据4.退伙协议书一份，证明以下事实：一、何祥兵与杨绪红首次租赁时系合伙关系，2011年6月1日起由何祥兵实际单独经营，单独承租。二、2011年6月1日起房租及装潢、水电押金权益，已投入财产权益均由何祥兵享有或承担。 证据5.银行流水凭证一组三份，证明以下事实：一、尾号为363的建行卡为何祥兵所有。二、2013年5月17日、2014年5月18日何祥兵二次支付裘和兴二年度租金，说明双方系直接租赁关系，首次合同权利义务由何祥兵享有和承担。 证据6.2013年3月23日村委会、开发区管委会证明一份，证明何祥兵再次信赖在原合同履行期内继续签订合同。 证据7.2016年4月18日房屋租赁合同一份，证明以下事实：一、第三年租金147000元，计算占有使用费（租金）的依据。二、租赁物仍为原15间房屋，标的物不包括装修物。被告辩称前合同承担方的装修物归被告所有的主张不成立，真实状态应为装修权属未处理、未变更。 证据8.何祥兵银行流水一份，证明第三年租金何祥兵已支付39000元，此为租金（占有使用费）计算依据，至通知搬移（7月1日）应计1个月14天，应计租金17970元，应退租21030元。 证据9.封条一份，证明2018年7月1日前通知尽早搬离后，开发区管委会于2018年7月4日查封，房屋确实不能使用。 证据10.被拆前房屋外观照片一份，证明有广告牌和玻璃幕墙的存在。 证据11.被拆照片一份，证明租赁物已不能使用。 证据12.法院通知书一份，证明被告裘和兴早于2010年已知道标的物应当拆除，被告隐瞒了此重大信息，反而提供房屋可以使用的证明，违反诚实信用原则，有缔约过失的全部责任。该隐瞒欺诈行为致原告作出长期装潢、长期投入、长期经营的错误决定，对原告损失的造成有直接因果关系。 证据13.资产价值评估报告书一份，证明以下事实：1.拆除前，租房内财产（货品除外），由第三方评估机构踏勘现场以明细表形式和部分照片形式保存证据，以免房屋拆除后，对财产数量多少，是否存在双方纠缠不清。二、对各部分现值进行评估确定。三、依明细表对各部分损失作一说明（哪些索赔、哪些可搬走不直接索赔）。 证据14.租金收据一份，证明原告系河南人，本地无住所，为堆放店内移出货物，需租房中转堆放，因房东起租、付租需一年，政府又限期拆除，不搬走物资将破损，损失更大，只能付租租房，请求依三个月合理中转期计算，一年3.5万元，请求三个月计8750元。如被告对此标准不满意，可以依政府城中村改造项目中转费计算，标准更高（政府中转费每月每平方米10元，以6个月计发，本案648平方米×10元×6个月=38880元）。原告请求在政府拆迁中转标准范围内，请求合理。 证据15.驾驶员及车辆参与搬迁工资及运费收据一份，证明一车加一人共计7天，以每天700元付费（相当于运费每天400元，人员每天300元），计运费和搬迁工资4900元。 证据16.搬运人员工资收据六份，证明共搬7天，夏季高温天小工叫不出，后出价每天300元叫到，共计支付12600元。 证据17.搭设临时住所收据二份，证明原告一家系河南人，原住于超市内，因临时强制拆除，无处居住，被告在物资堆放的中转租房内，搭设一间小屋，购材料2300元，人工1800元，计4100元，属人员安置损失。 证据18.押金收据一份，证明水电押金5000元被告应退还。 被告对原告提供的证据质证如下：对证据1，系复印件不予质证。对证据2的真实性没有异议，可以证明本案房屋租赁给原告前是出租给杨绪红的，杨绪红租赁期间投入的固定装修装饰均在2011年4月全部归于被告了，她在租赁期间开办了嵊州市盛世联华超市。前次诉讼中原告自认在2013年10月18日转租后，除更换店名招牌为嘉荣超市外，没有进行过任何装饰装修。对证据3，其真实性没有异议，可以说明经被告同意杨绪红将房屋转租给原告，也就是说被告在2013年10月18日才知道杨绪红将超市转给原告，说明了杨绪红与原告只是转租关系，不是原告所说的杨绪红合伙后退伙。对证据4的三性均有异议，被告本案的合同相对人是原告，因杨绪红已将本房屋转租给原告及被告与原告2016年重新建立租赁关系，与杨绪红没有任何关系，原告与杨绪红依法分属不同的主体，不能达到原告的证明目的。对证据5，对于2013年5月17日汇款给被告，被告只知道是杨绪红所支付，直到2013年10月18日才知道杨绪红将超市转给原告，2014年5月18日所支付的房租是被告同意转租后，原告应该支付给被告，不能达到原告的证明目的。对证据6，明确如实告知原告本案租赁房屋因违法建设没有产权证，是被告所建而所有，是建在东郭村的集体土地上，但是嵊州市经济开发区及东郭村是允许被告出租的，该证据不能达到原告的证明目的。对证据7，根据双方约定本案的租金是先付后租，每年4月17日前付清一年租金，年租金近15万元。对证据8的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，因在2018年4月17日前，已明确告知原告有可能房屋要拆除，到时按实际租期算租金，现不要支付租金，但到2018年6月26日原告闻知房屋要拆除，在未通知被告的情况下，将3.9万元租金付给俞海阳。此3.9万元不是先付后租，也不是一年一付，印证了双方是2018年4月17日事先知道租赁房屋可能被拆除。原告违背诚信原则，为达到嫁祸于被告的目的而支付的。对证据9，证明按原告所说于2018年7月4日已知租赁房屋要被拆除。对证据10，广告牌和幕墙未经被告同意私自安装，且在2016年4月1日前安装，已归被告所有。对证据11，看不到任何货柜、油烟机等，不能达到原告的证明目的。对证据12，当初的政策是允许在村所有的集体土地上建个私企业集聚区，故法院停止强制执行，该证据不能达到原告的证明目的。对证据13，是无效的评估报告，被告不予认可。本案的房屋已于2018年8月4日拆除，即使有固定装饰装修，也已被拆除灭失，此报告是2018年8月7日，报告第八条内容写明了2018年8月7日-2018年8月20日，但2018年8月7日房屋已拆除，装修装饰物已经没有了，在没有任何装饰装修物的情况下进行装修装饰物的评估和勘察情况，此报告是没有任何依据的。这个报告没有评估资质证明，也没有资格证明，其第六条评估依据为作废的准则。本案系租赁合同纠纷不是拆迁补偿纠纷，根据最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释的有关规定，即使要赔偿，也只能是装修装饰物的损失。此报告系原告的私自委托，不具有公正性。此报告没有房屋有什么装修装饰损失的依据，只是凭部分的照片进行评估，并没有对装修装饰的所有权进行确定。因本案房屋已于2018年8月4日拆除，已无法启动评估程序了。对证据14、15、16、17，收据很多是联号的，对以上证据的三性均有异议，被告均不予认可，系原告自行制作，不能作为证据使用，也不能达到原告的证明目的；可以看出原告自认在2018年6月27日购买材料搭建小屋，在前一天将3.9万元支付给被告，其在明知房屋要被拆迁为达到嫁祸于被告的目的而支付。即使存在搬迁也应由原告自行承担搬迁费。对证据18，其真实性没有异议。 被告就其抗辩，提供了以下证据予以证明： 证据19.嵊州市盛世联华超市的个体户登记基本情况一份，证明以下事实：杨绪红用本案房屋开办了嵊州市盛世联华超市。二、作为政府机关的工商部门是允许本案房屋出租经营的，否则，不可能办理营业执照。 证据20.嵊州市嘉荣超市的个体户登记情况一份，证明原告因转租本案租赁房屋在2013年10月18日开办了嵊州市嘉荣超市。 证据21.拆迁公司的证明一份，证明房屋拆除前未发现有货柜等可移动设施，也就是说无原告所说的评估报告中的物品损失。 证据22.中评协关于印发[资产评估执业准则-资产评估报告]的通知及附件，证明以下内容：一、中评协于2017年9月已对[资产评估准则-评估报告]进行了修订，制定了[资产评估执业准则-资产评估报告]，自2017年10月1日起施行，[资产评估准则-评估报告]同时废止，即绍兴天恒资产评估有限公司资产价值评估报告书采用的是废止的评估准则，该报告依法无效。二、资产评估报告书附件通常包括评估对象所涉及的主要权属证明资料，资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件，而本案的绍兴天恒资产评估有限公司资产价值评估报告书均没有。 证据23.收条二份、欠条一份，证明在2018年8月8日因原告将部分房屋转租给他人，原告收了他人的租金6万元，为此被告替原告垫付了6万元返还他人的租金。 证据24.诉状、民事裁定书各一份，证明在前次诉讼中，原告举证证明了原告与杨绪红、嵊州市盛世联华超市与嘉荣超市依法分属不同的主体，撤诉后，在本案中，为达到不合法的目的，又称是原告与杨绪红是合伙的，与上次诉讼的陈述不一致，可以说明原告是一不诚信之人。 原告对被告提供的证据质证如下：对证据19的真实性没有异议，杨绪红在2011年6月1日就退出了合伙，由原告一个人经营，恰好印证了原告提供证据4、5的证明目的。在合伙期间何祥兵还没有办理营业执照前的租金，也是由何祥兵支付的，证明了合伙和退伙的事实。对证据20的真实性没有异议，2013年10月18日办理了嵊州市嘉荣超市的营业执照开展个人经营。对证据21，不能达到被告的证明目的。对证据22，行业规定原告也不太懂，原告认为无论资产评估的准则是在实施的还是失效了，均不影响评估报告所反映的基本事实。一般的评估报告适用什么条款是套用的，套用的过程中也有可能把失效的套用了，但不影响内容的真实性。内容中的物资是否存在与报告的适用准则有无失效是没有关系，价格的多少与准则也没有实质性的关联。即使准则失效也只是对评估报告形式发生了变更。这个规定是业务指导性的规范，并不是国家强制性的规定，与本案所要解决的争议点之间没有关联，因此评估报告勘察的列表内容和相应的估价还是真实可以采用的。对证据23，其真实性没有异议，原告租了四百多平方米，另外两百多平方米房屋部分转租他人，因为拆迁要赔偿他人损失，因其没有钱由被告代为支付，且被告愿意补偿原告10000元作为损失款也支付进去了，这个暂时与本案没有关联性。对证据24，不能达到被告的证明目的。 本院对原、被告提供的证据认证如下：证据1，其内容有案涉租房的建设经东郭村三委会集体讨论决定，并报请开发委同意，可以用作临时厂房仓储等文字表述，更兼有房屋所在村东郭村和所属辖区开发委的盖章确认，故无论从证据形式上，还是从内容上，足能使得原告及最初的承租人杨绪红信赖该房屋可以承租并长期使用，从而在租得房屋使用权后进行长期投入经营，故该证据对原告主张的证明目的具有证明力，本院予以采信。证据2，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据3，观其证据，甲方即裘和兴、高旭初，乙方即何祥兵，签名方式类同于证据2尾页甲乙双方的签名方式，另结合证据5显示何祥兵转账裘和兴租金的交易记录，本院认定原告主张的证明目的符合彼时双方出具该份书面手续的真实意图具有高度可能性，故证据3对原告主张的证明目的具有证明力，本院予以采信。证据4，其内容能够印证原告主张的证明目的，本院予以采信。证据5，与证据3的认证意见同理，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据6，其内容载有座落于嵊州经济开发区××村××号房屋权属为裘和兴、高旭初所有，该房屋可作为经营用房使用，产权证尚未办理的文字表述，究其内容看实质与证据1为同一类证据，故认证意见与证据1同理，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据7，其内容对原告主张的证明目的具有证明力，本院予以采信。证据8，原告提供该证据所主张的待证事实是其第三年先付被告的39000元租金，除去已履行租期部分租金外，至房屋被拆后尚有21030元租金应由被告退还，鉴于被告自认愿意退还原告租金21030元，故该证据对原告主张的待证事实确有证明力，本院予以采信。证据9，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据10、11，为同类证据，观其影像显示均能达到原告的证明目的，本院予以采信。证据12，对原告主张的证明目的具有证明力，本院予以采信。证据13，虽为原告单方委托绍兴天恒资产评估有限公司所作的评估报告，但该证据确可作为本案定案依据予以收集，同时对原告主张的证明目的具有证明力，本院予以采信。原告自认评估报告所列的玻璃货柜、双面货柜、玻璃烟柜不作请求，油烟机因拆走不再请求，系其真实意思表示，本院予以准许，以上原告放弃部分物品在评估报告中对应的总价值为20700元，应予核减。评估报告的评估结论为嵊州市东郭村825号消防队边嘉荣超市相关设施、设备的市场价值评估值130080元，大写：壹拾叁万零捌拾元整。因此，经核算该评估报告所列的资产可纳入原告合理损失范围的金额为130080元﹣20700元＝109380元。证据14，原告所租房屋被拆，从原告在所租房屋开设超市的情况来看，其所陈商品依常理推测必然繁杂多样，数量众多，且其经营多年，库存物资也是积存颇多，加之原告为一外地来嵊从商的人员，在本市原无固定住所，因此，在房屋要被拆的突发事件来临时，原告为其存库的各类物资找寻他处放存，进行另外租房用以暂存物品而花去一定的租房费用，符合生活常理，同时证据14反映的租房费属于合理范围，本院予以认可，即证据14能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据15，与证据14的认证意见同理，因房屋要被拆，原告雇请劳工进行搬移、运输等付出劳务费实属正常，同时原告主张的运输费和人工费与彼时的市场行情较为吻合，据此，本院认定原告主张的运费和搬迁工资4900元有其合理性，本院予以认定，即证据15能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据16，与证据15的认证意见同理，本院认定所涉费用的产生以及相关金额具有合理性，本院予以采信。证据17，由于原告家庭为外来人口，本无固定住所，因超市所在房屋被拆，无处居住实有可能，所以另行搭建临时小屋解决住宿问题未尝不可，由此产生相应的建房开支（相当于人员安置费用）合乎情理，所涉金额也有合理性，本院予以认可。证据18，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据19，对最初的承租人杨绪红租得案涉房屋后开设了嵊州市盛世联华超市的证明目的，双方均无异议，本院予以认可；对被告关于作为政府机关的工商部门允许本案房屋租赁经营，否则执照办不出来的证明目的是否成立，本院不作评判。证据20，双方对该证据反映何祥兵于2013年10月18日租得案涉房屋后开设了嵊州市嘉荣超市的事实均无异议，故该证据与本案事实具有关联性，本院予以采信。证据21，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。证据22，对被告的证明目的，本院不予认可。证据23，能够达到被告的证明目的，本院予以采信。证据24，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月2日，杨绪红（乙方）与裘和兴、高旭初（甲方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：甲方于2011年4月2日将坐落在东郭村新消防大队西侧一楼（朝西十二间、朝南三间，共计壹拾伍间）面积约648㎡左右租给乙方开超市使用。租赁期限：二0一一年四月二日起至二0一六年四月一日止，租期五年（装潢期45天免收租金，从2011年5月17日开始计算租赁日）。前叁年租金每间每年为捌仟元，计十五间，共计每年租金为壹拾贰万元整。第四年起按原有租金的基础上，提升为8%（8000元／年×1.08＝8640元／年／间×15间＝129600元／年），第五年每间每年8640元×1.08＝9331.2元×15间＝139968元／年。付款办法：每年支付一次，2011年4月2日支付一年的租金款，先付后用，以后付款方式同上，以此类推。双方对房屋租赁合同的其他权利义务也作了相关约定。杨绪红租得以上房屋后即与原告合伙开办了嵊州市盛世联华超市。2011年6月1日，杨绪红（甲方）与原告（乙方）签订退伙协议书一份。协议书约定：甲方与乙方于2011年4月起在东郭村新消防大队边合伙举办经营超市，超市名盛世联华，租房及超市由甲方出面，因双方争议，甲方退出合伙，乙方同意并协议如下：一、自2011年6月1日起，甲方退出超市合伙经营，此后嵊州市盛世联华超市的一切财产权利归乙方，营业执照由乙方另办。二、2011年6月1日起与裘和兴、高旭初租房合同由乙方履行，手续由乙方办理，如需要由甲方协助。双方账目已清算，2011年6月1日前投入均为乙方，2011年6月1日起超市债权、债务资产归属与甲方无关，均由乙方享有或承担。2013年10月18日，原告（乙方）与裘和兴、高旭初（甲方）以杨绪红与裘和兴、高旭初所签的房屋租赁合同文本末页签字一样的方式签字，并由裘和兴、高旭初签名表示同意转租。在办理裘和兴、高旭初与原告确认原杨绪红签订的房屋租赁合同承租人改为原告的手续之际，裘和兴、高旭初出示给原告盖有嵊州市经济开发区东郭村委会、嵊州经济开发区管理委员会出具的证明一份，证明内容载明：兹证明座落于嵊州经济开发区××村××号房屋所有权属于裘和兴、高旭初所有，该房屋可以作为经营用房使用，产权证尚未办理。原告租得案涉房屋后，即在该处改换门庭，自己开办了嵊州市嘉荣超市。此后原告直接支付裘和兴租金。2016年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：一、甲方将坐落在东郭村新消防大队西侧一楼（朝西十二间、朝南三间，共计壹拾伍间）面积约648㎡租给乙方开超市使用。租赁期限：二0一六年五月十七日起至二0二一年五月十六日止，租期为伍年。租赁金额及付款方式：前贰年租金每年为壹拾肆万元整，第叁年开设按前一年租金的基础上提升为5%（140000元／年×1.05＝147000元／年，第肆年开始按前一年租金的基础上提升为5%（147000元／年×1.05＝154300元／年，第伍年开始按前一年租金的基础上提升为5%（153000元／年×1.05＝160600元／年。付款方式：每年支付一次，2016年4月17日前支付一年的租金款，先付后用，以后支付租金在每年的4月17日前。乙方在签订合同时须向甲方缴交水、电设施抵押金人民币5000元，押金不计息。期满规定，乙方在租赁期间装修的固定设施无偿归甲方，可动设施乙方必须在期满前五天内处理完毕，乙方应负责修复或按价赔偿。乙方缴交甲方的押金，待双方交接清楚后由甲方付还乙方。此后原告按约向被告缴付房租。原告一家继续在案涉房屋经营嘉荣超市，也居住于该处。 2018年7月初，嵊州市浦口街道办事处告知被告案涉房屋系违法建筑，将被强制拆除，要求业主立即停止经营。2018年7月4日，浦口街道办事处封存了房屋大门，并告知原告尽快搬迁，否则后果自负。由于房屋已被政府查封，原告无法经营，只得搬走库存物资，无法搬走部分（装饰、装修附合物）随同房屋本身由政府拆违一齐被拆除。 原告为以后索赔有据可循，在房屋被拆前自行委托绍兴天恒资产评估有限公司作出绍天恒评报字（2018）第1109号嵊州市东郭村825号消防队边嘉荣超市资产价值评估报告书一份。评估报告书的评估结论为嵊州市东郭村825号消防队边嘉荣超市的相关设施、设备的市场价值评估值130080元，大写壹拾叁万零捌拾元整。原告对评估报告中所列的以下资产不作请求，具体为玻璃烟柜、玻璃货柜、双面货柜、油烟机。据此，本院认定原告投入并无法搬走的装饰装修附合物的价值损失为109380元。因超市所在房屋被拆，原告为堆放拆移的物资，另找地点暂存中转放置产生的租房费用有8750元。原告为搬移物资请人和车辆运输搬迁花去的搬移费有17500元。原告一家系外来户，本以超市为家，因超市所在房屋被拆需另寻他处安家，为此临时搭设小屋居家安顿产生的人员安置费用4100元。以上原告可列入赔偿范围的各项损失费用为139730元。原告找被告及被告租房代办人俞海阳商谈，被告答应退还多收租金以及租房押金，但对损失一事绝口不提。原告曾于2018年12月18日起诉来院，后原告自动撤回起诉，本院裁定予以准许。2019年11月15日，原告再次起诉来院，双方再成诉讼。 本院认为，被告对退还原告多收的租金21030元并无异议，另对押金5000元认可已收，是否应退原告被告表示由法院依法认定，被告该项陈述的题中之义其实也并无拒不退付押金的意愿，因此，对原告要求被告退还多收租金21030元以及租房押金5000元的诉请，有事实和法律依据，本院予以认可。据此，本案只需评判原告主张因其开设的嵊州市嘉荣超市所在的房屋被拆导致其在店内投入无法移除的装饰装修附合物设施损失，以及拆移和中转存放各类物资产生的租房费用、搬迁费用和人员安置费用等损失是否成立的问题。对该项争议焦点，本院评述如下： 首先，需确定案涉双方签订的房屋租赁合同是否有效的问题。本案中，嵊州市嘉荣超市所在的经营场所即案涉房屋早在2011年嵊州市国土局就以行政处罚决定书的形式告知被告，案涉房屋为占用嵊州市经济开发区东郭村集体土地非法建造的建筑物。加之，案涉房屋在2018年8月4日被所在的浦口街道办事处强制拆除。故案涉房屋为违法建筑的事实已无疑义，因此双方就案涉房屋签订的房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。 其次，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，在原告与裘和兴，甚至包括早先的杨绪红与裘和兴、高旭初签订房屋租赁合同之前，被告已然知晓案涉房屋为违法建筑，其仍提交和出示原告一份盖有东郭村委会、开发区管委会公章的证明，证明上面载有坐落于嵊州经济开发区××村××号房屋所有权属于裘和兴、高旭初，该房屋可以作为经营用房使用，产权证尚未办理的文字内容，以上情由易使原告陷于案涉房屋可以合法租赁使用的错误认识，并导致原告作出在该租赁房屋开设超市而进行大规模投入装饰装修，以期获得长期经营使用的决策。而现实结果为案涉房屋为违法建筑并于2018年8月4日被政府强制拆除，由此给原告造成一系列的各类损失，被告对此难辞其咎。诚然，原告在租赁案涉房屋时，对被告出示的证明中含有产权证尚未办理的文字内容视若无睹，更未适当重视和合理评估该房屋未办权证可能存在的潜在风险，即在租得房屋后进行投资开设超市，最终造成其诉称的后果，与原告在投资决策前未尽与其个体业主身份应有的审慎筹划、仔细调查等必要的前期准备工作不无干系。综上，本院认定造成原告各类损失的后果，双方都有过错，其中被告负有主要过错，原告为次要过错。根据本案实际，本院酌定由被告承担原告各类合理损失共计139730元的70%的赔偿责任计97811元，其余30%的责任则由原告自负。审理中，原告对第2项诉讼请求金额予以减少，为其对自己民事权利的自愿处分，本院予以准许。对被告关于根据租赁合同的约定租赁期满后原告在租赁期间装修的固定设施已归被告，不存在原告所谓的装饰装修附合物损失的辩解，由于合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，房屋租赁合同第十六条关于“乙方在租赁期间装修的固定设施无偿归甲方”的约定对订约双方并未发生法律约束力；同时事实上原告与被告于2016年4月18日重新续签的房屋租赁合同至房屋被拆时并未过约定的租赁期限，故被告提出上述抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。另被告关于此次房屋被拆也并无原告所称的搬迁费用、中转堆放物资费用、人员安置费用等损失的辩解，亦与事实不符，本院不予采信。被告已为原告垫付本应由原告返还他人的租金60000元，原告应予返还被告，为减少当事人讼累，可在被告应付的赔偿款中予以扣减。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、裘和兴返还何祥兵租金21030元、押金5000元，合计返还26030元。 二、裘和兴赔偿何祥兵玻璃幕墙、货柜、监控、装饰装修损失109380元、搬迁费用损失17500元、物资中转堆放费用损失8750元、人员安置费用损失4100元，以上合计139730元的70%计97811元。 三、何祥兵返还裘和兴为其代付他人的租金款60000元 四、驳回何祥兵的其余诉讼请求。 上述第一、第二两项与第三项应付之款相互冲抵后，由裘和兴支付何祥兵63841元，款限本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3632元，由何祥兵负担1132元，裘和兴负担2500元，何祥兵负担部分款额已向本院缴纳，裘和兴负担部分款额限其于本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  单 超 人民陪审员  尉木根 人民陪审员  金章华 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  陈 莉