云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1711号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓公司”）。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司总经理。委托代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：杨成梅，女，1990年12月20日出生，汉族，云南省鲁甸县人，居民，住云南省昭通市鲁甸县，现住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审原告）：彭国晋，男，1987年11月8日出生，汉族，云南省巧家县人，居民，住云南省昭通市鲁甸县，现住云南省昭通市昭阳区。上诉人鸿卓公司因与被上诉人杨成梅、彭国晋商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初172号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，在二审中，各方均没有新的事实和证据提交，合议庭决定不开庭审理，本案现已审理终结。鸿卓公司上诉请求：1.依法撤销一审法院民事判决，对双方违约期限及违约金重新作出认定，2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要诉讼理由是：上诉人认为，本案一审判决对基本事实认定存在错误，这直接导致了判决适用法律失当，最终作出了错误判决。一、本案的证据采信问题。在本案中，上诉人在一审中向法庭提交了被上诉人于2018年9月30日出具的《接房声明》，在该声明中被上诉人明确了2018年9月30日交付的房屋有效，但一审判决却简单以不能证明上诉人的接房时间为由不予采信。二、关于事实认定。1.双方在合同中明确约定了“甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购商品房”，一审判决却完全忽略了这一书面约定，认为上诉人至今未将验收合格的房屋交付被上诉人。2.本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费过高、配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人之所以未接房，原因在于被上诉人本身，按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50.00元的违约金，要计付到何时为止。三、关于法律适用。1.本案中在上诉人与被上诉人明确约定了以公告时间为房屋交付时间的前提下，忽略了被上诉人无理取闹拒绝接房的前提，这样的判决忽视了双方的合同约定，忽视了上诉人已经公告交房的事实，违背了合同法公平公正的基本原则。2.我国合同法及民事诉讼相关法律规定中，对违约金的规定以补偿性为主惩罚性仅是有限度的体现。本案中，上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。而一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。综上所述，一审判决对证据采信、事实认定、适用法律均有错误。请二审人民法院综合本案的事实和证据，结合本案的实际情况，依法予以改判。被上诉人均未作二审答辩。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司代理律师作出的代理意见与上诉人意见一致。杨成梅、彭国晋一审诉讼请求：由昭通鸿卓房地产开发有限公司支付杨成梅、彭国晋迟延交付房屋的违约金24500元。诉讼费由鸿卓房地产开发有限公司承担。原审法院经审理确认的法律事实是：杨成梅、彭国晋于2016年11月28日与鸿卓地产公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》。双方约定：鸿卓房地产开发有限公司将位于昭阳区出售给杨成梅、彭国晋，甲方（鸿卓地产公司）应于2017年5月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。若鸿卓房地产开发有限公司逾期交付房屋，逾期期限在90日内，鸿卓房地产开发有限公司需按每天50元向杨成梅、彭国晋支付违约金并继续履行合同。若逾期90日后，杨成梅、彭国晋要求继续履行合同的，鸿卓房地产开发有限公司需按每天50元支付杨成梅、彭国晋迟延交付房屋违约金。同日，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所登记备案。2018年10月2日，杨成梅、彭国晋与鸿卓房地产开发有限公司办理手续接房。鸿卓房地产开发有限公司迟延交付房屋期限达490天。现杨成梅、彭国晋诉至原审法院。原审法院经审理认为，杨成梅、彭国晋与鸿卓房地产开发有限公司之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。杨成梅、彭国晋已按合同约定支付购房款，鸿卓房地产开发有限公司应按合同约定交付房屋。双方对逾期交付房屋作了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对双方当事人均具有约束力。鸿卓地产公司认为双方关于逾期交付所约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此规定，鸿卓地产公司约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但鸿卓地产公司对违约金超过造成损失的30%的事实举证不能，依法不予支持。故鸿卓房地产开发有限公司应按照约定向杨成梅、彭国晋支付违约金490天×50元/天＝24500元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：由昭通鸿卓房地产开发有限公司向杨成梅、彭国晋支付逾期交房违约金24500元，限本判决生效后15日内履行完毕。案件受理费413元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。在二审中，上诉人对原审认定事实部分未提出实质异议，对一审违约金的认定不服。双方当事人对原审认定的其余事实未提出异议，对原审认定双方无异议的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：关于上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。上诉人对一审采信证据提出异议，并认为“按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止。”本院认为，首先，房屋需经验收合格才能将交付使用，是法律强制性规定。其次，根据双方合同第七条约定：甲方应于2017年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。可见，向被上诉人交付符合合同约定的房屋是上诉人的法定义务，如何组织验收也是上诉人的义务，与被上诉人无关。上诉人于2018年10月2日与被上诉人办理交房手续，未按约定时间交付经验收合格的房屋，原审法院根据双方实际办理接房手续的时间认定被上诉人延迟交付房屋的期限并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费413.00元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李恩鹏审判员  肖荣蓉审判员  杨稳香二〇二〇年九月四日法官助理罗丹书记员刘苗苗