四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1314号 上诉人（原审被告）：广安涌泉房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区协兴镇新和街**附******。 法定代表人：姜少明，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：李雪梨，重庆嘉陵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙兴麟，男，生于1989年7月23日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：龙维友，男，生于1955年7月17日，汉族，住四川省广安市广安区，系龙兴麟父亲。 上诉人广安涌泉房地产开发有限公司（以下简称涌泉房地产公司）因与被上诉人龙兴麟商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初538号民事判决，向本院提上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 涌泉房地产公司上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判驳回龙兴麟的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由龙兴麟承担。事实和理由：1.双方在《商品房买卖合同》中对交房时间以及逾期交房违约责任均未作出明确约定，同时因政府部门并未完成案涉项目土地上的拆迁工作，导致建设工期延误，依照合同附件八第一条第二款的约定，涌泉房地产公司交房的时间可据实顺延，故涌泉房地产公司不应当承担逾期交房的违约责任。因涌泉房地产公司不存在逾期交房行为，龙兴麟不存在逾期交房的损失，一审参照第三年租金计算逾期交房的损失没有事实依据。2.龙兴麟没有证据证明其客观损失，根据《委托招商协议》第四年、第五年的租金应当向成都爱子贸易有限公司（以下简称爱子公司）主张，若爱子公司依法支付租金，龙兴麟则不存在实际损失。《签约客户信息确认表》仅是龙兴麟与涌泉房地产公司双方对爱子公司依照《委托招商协议》支付第一年至第三年租金抵扣部分房款的确认，不能作为计算违约金的依据。3.双方在合同中未明确约定违约金的数额或者因违约产生损失赔偿的计算方法，一审法院参照第三年租金，并适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定系适用法律错误。 龙兴麟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 龙兴麟向一审法院起诉请求：1.判决涌泉房地产公司赔偿龙兴麟购买的门市位于广安市广安区协兴文化街区（一期）7幢×-×号门市的预制板换成现浇板；2.判决涌泉房地产公司将达到合同约定交付条件的门市交付给龙兴麟，并赔偿龙兴麟损失55,900元（2017年7月1日-2018年6月3日为20,515元，2018年7月1日-2019年6月30日为22,566元，2019年7月1日-2020年1月6日为12,819元，2020年1月7日之前的按照返租合同租金计算，2020年1月7日后按照每天按租金68元计算）；3.本案的诉讼费由涌泉房地产公司承担。一审庭审中，经释明，龙兴麟表示如果预制板不能换成现浇板，则涌泉房地产公司应该赔偿龙兴麟损失20,000元。 一审法院认定事实：2014年12月25日，涌泉房地产公司向龙兴麟出具签约客户信息确认表，载明：龙兴麟订购房屋位置为C2-×-×号，对应网签位置7幢×-×号，设计建筑面积32平方米，第一年租金15,413元，第二年租金16,954元，第三年租金18,650元，三年房屋租金共计51,017元，优惠后成交总价273,459元，前期已交房款262,557元，本次应收房款10,902元；契税、专项维修基金、手续费、印花税、土地证费用、工本费、初次登记费等共计14,199元；本次所有结算方式均按照预测面积执行，待实测面积出来后，最终以实测面积为准，实行多退少补，面积误差交房时进行一次性结算。龙兴麟当日向涌泉房地产公司支付了房款902元，税费14,199元，尚余10,000元尾款约定待实测面积出来后结算。 同日，龙兴麟（买受人、乙方）与涌泉房地产公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.乙方购买甲方开发的位于广安市协兴镇鸿锦大道广安天下协兴历史文化街区（一期）7幢×-×号房屋一套，面积32平方米，总价273,459元，一次性当日付清；2.该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构；3.甲方应于2017年12月30日前取得商品房所在楼栋权属证明，双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记；4.合同附件八第一条约定双方同意本商品房在取得消防主管部门消防验收合格意见后甲方可交付房屋，乙方在接房前应付清全部应付款项和办理产权证应由乙方承担的一切税费，如乙方购买房屋是现房的，则乙方须在签订合同前对该房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或索赔等事宜。 签订商品房买卖合同当日，龙兴麟与案外人爱子公司签订《委托招商协议》，约定龙兴麟将其购买的广安天下项目7幢×-×号房屋交由爱子公司进行统一招商及商业运营管理，委托期限为2014年7月1日至2019年6月30日，第一至三年的租金一次性抵扣了甲方的购房款，第四年租金20,515元，第五年租金22,566元。第四年起实际支付租金，但因为案涉房屋并未完工，爱子公司并未向龙兴麟支付租金。 同时查明，案涉房屋所在的广安天下协兴历史文化街区（一期）项目于2014年1月27日取得建设用地规划许可，2014年7月29日取得建设工程规划许可，2014年8月29日取得建筑工程施工许可，2014年9月26日取得商品房预售许可。案涉房屋至今仍在修建中，并未竣工验收，亦未向龙兴麟交付房屋。 另查明，案涉房屋系地面一楼，该房屋地面系预制板铺设，地面以下由1.5米左右架空层。2019年3月13日，有网友在思源社区发表帖子，揭露涌泉房地产公司违规使用预制混凝板的事实。2019年7月12日，协兴规划建设局回复：根据省建设厅《关于在民用建筑中禁止使用预制混凝土板的通知》（川建科发2003、323号）要求，“其余区、县城所在镇规划范围内及风景名胜规划区内新建、改建、扩建的民用建筑工程，自2006年7月1日起，禁止使用混凝土板作为楼地面板、屋面板和阳台板”，经他局工作人员对该项目实地踏勘，存在违规使用预制混凝土板的问题，信访人反映属实。该项目因资金问题于2015年停工，今年5月擅自小规模复工，他局已约谈项目负责人，要求其完善复工手续后方可复工。此次系开发商擅自复工，并未在他局进行复工报批，针对擅自复工的问题我局已经移送城管执法分局进行处理。违规使用预制缓凝土板问题他局已督促进行整改，并按程序申报复工。 一审法院认为，当事人的意思自治应得到充分的尊重，依法成立的合同对当事人具有法律约束力、当事人亦应当按照约定全面履行自己的义务。龙兴麟、涌泉房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 关于龙兴麟主张将地面预制板换成现浇框架结构的问题。案涉房屋现目前一楼地面确实铺设预制板，涌泉房地产公司铺设预制板的行为违反省建设厅《关于在民用建筑中禁止使用预制混凝土板的通知》（川建科发2003、323号）的要求，相关部门已经对涌泉房地产公司进行了相关处罚，并责令涌泉房地产公司整改。现案涉房屋并未竣工，亦未交付龙兴麟使用，且仍在整改过程中，龙兴麟现在主张更换或赔偿质量损失条件不成就，应该涌泉房地产公司交房后视整改情况再决定是否向法院提起诉讼。故，对龙兴麟请求判决涌泉房地产公司支付将预制板更换为现浇板的赔偿费20,000元的诉讼请求，不予支持。 关于龙兴麟主张涌泉房地产公司逾期交房的损失问题。双方在合同中并未约定交房的具体时间，但是双方在签约客户信息确认表中约定第一年租金15,413元，第二年租金16,954元，第三年租金18,650元，并以该款抵扣了购房款，因双方签约时间为2014年12月25日，故抵扣时间从2014年12月25日起算，已经抵扣租金的时间段为2014年12月25日至2017年12月24日，故涌泉房地产公司逾期交房损失的起算时间为2017年12月25日，逾期交房的损失酌情参照第三年租金18,650元/年（即51元/天）计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、涌泉房地产公司向龙兴麟支付2017年12月25日至2020年1月6日的逾期交房损失37,893元，从2020年1月7日起的逾期交房损失按照51元/天计算至交付房屋之日为止；二、驳回龙兴麟的其他诉讼请求。本案受理费1698元，减半收取849元，由龙兴麟负担424.5元，由涌泉房地产公司负担424.5元。 如果未按判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。涌泉房地产公司提交以下证据：国有建设用地使用权出让合同一份，拟证明该份合同第六条约定交付土地的条件为自行平场，政府部门负责土地上房屋的拆迁；2.照片四张以及红线图两张，拟证明案涉土地上仍有5、6户尚未拆迁，导致整块上的房屋修建仍未完成，案涉房屋达不到交付的条件，图纸上还能看出存在未拆迁的区域。 龙兴麟质证认为，上述两份证据的真实性由人民法院认定，涌泉房地产公司分批次修建房屋，其他场地是否平场对案涉房屋的交付不产生影响。对上述证据的关联性有异议，均达不到涌泉房地产公司的证明目的。 龙兴麟提交以下证据：1.购地信息一份，拟证明未完成拆迁与本案开发土地无关；2.协兴园区工商所网上回复截图，拟证明爱子公司系涌泉房地产公司招商引进，案涉房屋的租金应当由涌泉房地产公司支付；3.照片三张以及广安天下物业昌明楼租赁协议一份，拟证明案涉已经修建完毕，已经达到交付的条件，但涌泉公司一直未交付房屋，与案涉房屋同一批次修建的现已经交付且出租进行收益。 涌泉房地产公司质证认为，购地信息、协兴园区工商所网上回复截图均不属于新证据，且对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对三张照片的真实性无异议，恰好能看出来土地上还有房屋未拆迁，龙兴麟的房屋主体工程已完工但是政府未修建绿化道导致无法正常进入房屋；对广安天下物业昌明楼租赁协议的真实性、合法性、关联性均不予认可，土地上的所有房屋都没有取得竣工验收合格备案登记证，达不到法定的交付条件。 上述证据，本院认证如下：国有建设用地使用权出让合同、红线图、购地信息、协兴园区工商所网上回复截图、广安天下物业昌明楼租赁协议均系复印件，七张照片未显示拍摄地址，对上述证据的真实性无法核实，本院均不予采信。 二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：上诉人是否存在逾期交房的行为以及是否具有不可归责于其自身原因所致、一审酌定的逾期交房损失是否得当以及应当由谁承担该项损失。对此，本院评述如下： 关于上诉人是否存在逾期交房的行为以及是否具有不可归责于其自身原因所致的问题。上诉人认为双方在签订购房合同时并未明确约定交房时间，故不存在逾期交房一说。根据上诉人与被上诉人在签订购房合同当天被上诉人与案外人爱子公司签订的《委托招商协议》约定起租时间在购房合同之前且租期为五年的事实，结合上诉人与被上诉人在2014年12月25日订立购房合同时将前三年租金直接抵扣购房款的行为，可以看出双方在订立购房合同时有从第四年起租金即为爱子公司支付的意思表示。而根据一般情况，承租人只有接受租赁物后才会支付租金，从而也可以由此推论双方达成了案涉房屋应当在第四年进行交付的合意。上诉人与被上诉人签订购房合同至今已逾五年尚未完成房屋交付是不争的事实，故其主张不存在逾期交房的理由不能成立，本院不予采信。上诉人虽抗辩系因政府原因导致不能交房，但其并未举示充分证据予以证明，对其该项上诉主张，本院亦不予采信。 关于一审酌定的逾期交房损失是否得当以及应当由谁承担该项损失的问题。因上诉人迟迟未能交付房屋，导致被上诉人不能履行其与爱子公司签订的《委托招商协议》，无法实现租金收入，由此造成的损失应当由上诉人承担。被上诉人举示《委托招商协议》能够证明若上诉人若如期交房，其从第四年起能够获取的收益，一审法院酌定的损失标准并未超过该收益且上诉人亦未举示该酌定标准过高的证据，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，广安涌泉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费747元，由广安涌泉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 萱 审 判 员  王 敏 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜