广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初2721号原告：中国建设银行股份有限公司肇庆市分行。住所地：肇庆市*******。统一社会信用代码：914************530。负责人：梅元比，该分行行长。原告：中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行。住所地：广东省肇庆市大旺区*****建行大楼首层。统一社会信用代码：914***********283M。负责人：罗智源，该支行行长。两原告共同委托诉讼代理人：梁星志，广东安达信律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱秀媚，广东安达信律师事务所律师。被告：刘金兰，女，1971年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码：362************94X。被告：李华保，男，1961年1月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码：440************23X。被告：肇庆市*****地产有限公司。住所：四会市****新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018）。统一社会信用代码：914***********112Y。法定代表人：麦羡泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云飞，广东安驰律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（以下简称“建行肇庆市分行”）、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行（以下简称“建行大旺支行”）诉被告刘金兰、李华保、肇庆市*****地产有限公司（以下简称“奥利华园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱秀媚、被告刘金兰、被告奥利华园公司的委托诉讼代理人谢宇霞到庭参加诉讼，被告李华保经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告建行肇庆市分行、建行大旺支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告建行大旺支行与被告刘金兰、李华保签订的合同编号为440708500-201************号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告刘金兰、李华保立即归还原告借款本金330102.57元（含拖欠本金9034.38元），拖欠利息7550.29元，本金罚息185.81元，利息复利127.53元，结清金额为337966.20元（暂计至2020年6月2日,之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）；3.判令被告刘金兰、李华保承担原告为实现本案债权而支付的律师费17718元；4.判令原告对被告刘金兰、李华保提供的借款抵押物【四会市*************】的拍卖、变卖所得价款在抵押范围内享有优先受偿权；5.判令被告奥利华园公司对被告刘金兰、李华保上述第2-3项的债务承担连带清偿责任；6.判令上述三被告承担本案的全部诉讼费用（包括诉讼费、财产保全费、公告费等）。（上述第2-3项金额合计为355684.20元）。事实和理由：2014年9月4日，原告建行大旺支行与被告刘金兰、李华保签署合同编号为440708500-201*********号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告刘金兰向原告建行大旺支行借款人民币440000元，用于购买位于四会市*****************的房屋，借款期限自2014年10月10日起至2029年10月10日，共15年。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，即年利率为7.86%。同时，被告刘金兰、李华保同意以上述房屋作为抵押物，担保该笔借款合同的履行。2016年6月15日，原告建行肇庆市分行与被告奥利华园公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告奥利华园公司其经批准命名为发现美院整个项目商品楼宇的购房人向原告的贷款提供连带责任保证担保。2014年9月5日，该抵押物办理了不动产预告登记证明，预告登记号：粤房地预登四字第*******号。2014年10月10日，原告建行大旺支行向被告刘金兰发放了约定的贷款。原告建行肇庆市分行是原告建行大旺支行的上级单位，涉案的《个人住房（商业用房）借款合同》及相关抵押担保手续为原告建行肇庆市分行授权原告建行大旺支行办理。因层级管理权限，原告建行大旺支行在本案相关诉讼权利由原告肇庆市分行行使。由于被告刘金兰未依约按期履行还本付息，被告奥利华园公司亦未承担担保责任，原告催收无果。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同、追回全部贷款本息，并要求对抵押房地产行使抵押权；被告李华保与被告刘金兰系夫妻关系，且该笔借款系其婚姻关系存续期间发生，被告李华保也在抵押人一栏签字确认抵押的事实，证明其对借款知悉。因此，原告要求被告李华保与被告刘金兰共同清偿上述债务。原告为实现本案债权，委托广东安达信律师事务所代理本案，产生的律师费为17718元，根据《个人住房（商业用房）借款合同》等文件的约定，该笔费用应由上述三被告承担。为了维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定诉诸法院，请法院依法判决。被告刘金兰辩称：我一共有8-9个月的时间没有交房贷，在2013年购买的，在2014年开始供房贷，这几年都没有间断过，由于今年疫情影响，对生活有影响，有困难，现在原告请求本金所有都一同归还，我没有能力归还，我想欠银行的本金往后推，慢慢归还，当时也有去银行当面找经理讲。我的皮革生意也是艰难，希望原告与法院能把律师费免除，在2020年12月份，缴清今年的拖欠的房贷，律师费希望能免除一点，罚息应当给银行的就给银行，希望合同继续履行。被告奥利华园公司辩称：第一点，被告认为被告刘金兰、李华保拖欠款项从2019年11月份开始逾期，鉴于在疫情期间，有不可抗力的原因导致被告刘金兰逾期还款的情况，希望合同继续履行；第二点，对于原告诉求中的本金及利息，由法院依法核实；第三点，由于被告刘金兰把案涉房屋作为借款抵押，根据担保法的规定，债务人提供物的抵押，同时也有第三人保证的，应当物的抵押优先实现债权。被告李华保没有提交答辩意见。原告建行肇庆市分行、建行大旺支行提交以下证据：1.两原告的营业执照、金融许可证，证明两原告的诉讼主体资格；2.被告刘金兰、李华保身份证、户口簿、结婚证以及被告奥利华园公司的《企业信用信息公示报告》，证明三被告的诉讼主体资格；3.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告刘金兰向原告建行大旺支行借款以及被告刘金兰、李华保为借款提供抵押担保的事实；4.《楼宇抵押贷款合作协议》，证明被告奥利华园公司为该涉案借款合同提供阶段性连带责任保证担保；5.个人贷款支付凭证，证明原告已依约放款的事实；6.预告登记号：粤房地预登四字第*******号，证明被告刘金兰、李华保以其房屋作为抵押担保并已办理不动产预告登记的事实；7.律师函及邮寄单，证明原告向被告催收贷款的事实；8.拖欠本息明细表、对账单，证明被告刘金兰、李华保尚欠原告借款的事实；9.委托代理协议、律师费发票及转账凭证，证明原告为追收欠款而支付律师代理费的事实；10.借款人拖欠借款本息数额说明，证明被告拖欠本息数额的情况；11.截止至2020年9月8日被告拖欠借款本息明细表及对账单，证明截止至开庭前被告拖欠本息数额的情况。被告刘金兰、李华保、被告奥利华园公司均没有向本院提交证据。经审理查明：2016年6月15日，原告建行肇庆市*********公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议（编号：440********1604）》，约定协议项下合作楼宇（名称）为四会市发现美院，楼宇坐落于肇庆四会市****上元大道东。原告建行肇庆市**将向业主发放的贷款直接转入被告奥利华园公司在原告建行大旺支行开立的账户。原告建行肇庆市**为购买上述楼宇且符合个人住房贷款条件的业主提供个人住房贷款，**奥利华园公司是个人住房贷款业主的保证人，其保证方式在阶段性期间为连带责任保证，就业主贷款向原告建行肇庆市**提供担保，保证金额为各贷款业主的贷款本金及由此产生的贷款利息、逾期利息、违约金和原告建行肇庆市**实现债权的费用，保证期限从原告建行肇庆市**对业主发放个人住房贷款之日起至被告奥利华园公司办妥房地产权证书止，如果个人住房贷款业主在阶段性保证期限内不按合同规定如数支付贷款本息及其他相关费用，保证人即承担全部连带责任，原告建行肇庆市**有权向被告奥利华园公司直接追偿或从被告奥利华园公司的任何账户直接扣收。2014年9月4日，原告建设银行肇庆市分行下属的建行大旺支行与被告刘金兰、李华保签署合同编号为440708500-201***********号的《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：被告刘金兰、李华保因购买位于四会市*****************房屋的需要，向原告建行大旺支行借款440000元，借款期限为180个月（即2014年10月10日起至2029年10月10日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，即年利率为7.86%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中的借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为4169.38元；违约责任：一、借款人违约情形：1.借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……违约救济措施：出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担；抵押财产清单：四会市*****************，抵押期限为2014年9月4日起至2031年9月4日止；抵押担保范围包括本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费……）等内容。该合同借款人处有被告刘金兰的签名和指纹，贷款人处盖有原告建行大旺支行的个人贷款合同专用章，抵押人处有被告刘金兰、李华保的签名及指纹。被告刘金兰、李华保为夫妻关系。2014年10月10日，原告建行大旺支行依约向被告刘金兰、李华保指定的被告奥利华园公司的银行账户汇入贷款440000元。此后，案涉的位于四会市*****************房屋于2014年9月5日办理了预购商品房抵押权预告登记[证号为粤房地预登四字第*******号]，权利人为原告建行大旺支行，义务人为被告刘金兰，尚未办理抵押他项权证。自2020年1月起，被告刘金兰、李华保未再按期足额偿还借款。根据原告银行系统核算，截止至2020年6月2日，被告刘金兰、李华保拖欠原告借款本金余额330102.57元（含拖欠本金9034.38元）、拖欠利息7550.29元、本金罚息185.81元、利息复利127.53元，本息合计337966.20元。2020年6月22日，原告为实现本案债权，聘请律师代理本案诉讼事宜，与广东安达信律师事务所签订《委托代理协议》，协议约定代理费用为17718元。原告向本院提供律师费发票及中国建设银行单位客户专用回单各一份，确定本案代理费用为17718元。另查明，根据原告向本院提出的财产保全申请，本院于2020年7月3日作出（2020）粤1284财保170号民事裁定书，裁定查封了被告刘金兰、李华保名下位于四会市*****************房屋的不动产权，保全金额以355684.20元为限。再查明，本院根据已生效（2020）粤1284民初169号民事判决书查明，原告建行肇庆市分行是原告建行大旺支行的上级银行，两者均为法人单位。建设银行系统的业务权限由上一级行授权确定，贷款审批权限集中在二级分行，县区级支行以及分理处无贷款审批权。另，根据《中国建设银行广东省分行印章管理实施细则(修订)》，五个区级支行（包括大旺支行）的行政公章已停止使用，五个支行在确需对外出具文件或联系工作时，在审批后由肇庆市分行行章印章代替。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告建行大旺支行与被告刘金兰、李华保签订《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告建行大旺支行是原告建行肇庆市分行的下属单位，不具有贷款审批权限，其根据原告建行肇庆市分行的授权与贷款人签订借款合同并发放贷款，合同的权利义务由授权人即原告建行肇市庆分行享有和承担。被告刘金兰、李华保因购买房屋缺乏资金与原告建行肇庆市分行下属的建行大旺支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款共440000元，原告按约定向被告刘金兰、李华保提供了借款，被告刘金兰、李华保应按约定的时间履行归还借款本息的义务。本案中，被告刘金兰、李华保拖欠借款期间正处于新冠肺炎疫情防疫期间，对生活和工作产生影响，无法及时偿还借款情有可原，截至2020年6月2日止，被告刘金兰、李华保共拖欠借款本金9034.38元、利息7550.29元、本金罚息185.81元、利息复利127.53元，合计16898.01元，被告刘金兰当庭表示愿意继续履行合同，即以其行为表明愿意继续履行合同，且具有履行合同的能力，被告刘金兰、李华保的行为未构成根本性违约，故原告要求解除与被告刘金兰、李华保签订的合同编号为440708500-201************号《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本金330102.57元（含拖欠本金9034.38元），拖欠利息7550.29元、本金罚息185.81元、利息复利127.53元，合计337966.20元（暂计至2020年6月2日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）的诉求理据不足，本院不予支持。被告刘金兰、李华保应向原告偿还拖欠本金9034.38元、利息7550.29元、本金罚息185.81元、利息复利127.53元，合计16898.01元（暂计至2020年6月2日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）。关于原告主张被告支付律师费17718元的诉讼请求。按照被告与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告为实现债权而实际发生的律师费由借款人即被告承担。据此，原告为提起本案诉讼所支出的合理的律师费用，原告可要求被告承担。原告在本案中的委托诉讼代理人出庭参加了诉讼，履行了代理义务，提供了相应的律师费发票及转账凭证，但本院不支持原告主张的第一及第二诉讼请求，因此本院酌定被告刘金兰、李华保承担律师费其中的886元。关于原告主张对被告刘金兰、李华保所有的位于四会市*****************房屋享有优先受偿权的问题。被告刘金兰、李华保以其所购商品房为原告的放贷设定担保，原告与被告刘金兰、李华保并就上述贷款抵押物办理了预告抵押登记手续，但未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物的抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，预告登记并不等同于物权登记，不动产抵押不登记不发生物权效力。本案的贷款抵押权并未设立，原告主张对拍卖、变卖被告刘金兰、李华保所有的位于四会市******************屋的不动产权房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告奥利华园公司对被告刘金兰、李华保的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求。原告与被告奥利华园公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定被告奥利华园公司为发现美院商品楼宇整个项目的购房人向原告的贷款在阶段性期间向建行大旺支行提供连带责任保证担保，保证金额为各贷款业主的贷款本金及由此产生的贷款利息、逾期利息、违约金和实现债权的费用。由于案涉位于四会市*****************的房屋仅办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记手续，抵押权未设立，即被告奥利华园公司未完成《楼宇抵押贷款合作协议》的约定办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，原告不能实现对被告购买房产享有的清还借款的优先受偿权，故原告主张被告奥利华园公司对被告刘金兰、李华保的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求，合理合法，理据充分，本院予以支持。被告李华保经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：一、被告刘金兰、李华保应于本判决生效之日起三十日内，向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行支付拖欠本金9034.38元、利息7550.29元、本金罚息185.81元、利息复利127.53元，合计16898.01元（暂计至2020年6月2日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）；二、被告刘金兰、李华保应于本判决生效之日起三十日内，向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行支付律师费886元；三、被告肇庆市*****地产有限公司对上述第一、第二判项的给付义务承担连带清偿责任，被告肇庆市*****地产有限公司偿还上述给付义务后，有权向被告刘金兰、李华保追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3318元，财产保全费2298元，合共5616元，由原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行负担5335元，被告刘金兰、李华保、被告肇庆市*****地产有限公司共同负担281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  卢经和二〇二〇年九月二十八日书记员  刘如宁