广东省徐闻县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0825民初1114号原告：杨新梅，女，汉族，1982年11月15日出生，高中文化，住徐闻县**********，公民身份号码440************167。委托诉讼代理人：周祖伯，男，汉族，1981年7月16日出生，中专文化，住徐闻县**********，公民身份号码440************154，系原告的丈夫。被告：徐闻县弘基房地产咨询店，住所地徐闻县*********，统一社会信用代码92440825MA519ATH5R。经营者：陈良京，男，汉族，1992年6月8日出生，住广东省徐闻县**********，公民身份号码：440************75X，系该咨询店业主。原告杨新梅诉被告徐闻县弘基房地产咨询店房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨新梅的委托诉讼代理人周祖伯到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨新梅向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2019年6月9日签订的合作建房协议书无效；2、被告返还原告交付的诚意金8万元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告于2019年6月9日签订合作建房协议书，约定位于徐闻县*******帝爵豪庭楼房建房合作项目由被告承建，负责建筑主体框架、安装外墙铝合金窗户、外墙贴釉砖或涂料等，在三个月内开始动工建房。原告在协议书签订时交付被告车库诚意金3万元及建房诚意金5万元，但被告距协议签订后至今没有动工建房。原告多次要求被告退还诚意金，但被告拒绝退还。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告杨新梅为其主张和请求向本院提交如下证据：原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体；《全国企业信息》《人口信息全项》复印件，证明被告的主体及身份信息；《合作建房协议书》《收据》复印件，证明原告与被告在2019年6月9日签订协议并交付意向金80000元的事实。被告徐闻县弘基房地产咨询店不作书面答辩也未向本院提交证据。经开庭质证认证，本院确认原告提交的证据的真实性。经审理查明，2019年6月9日，原告杨新梅作为甲方与被告徐闻县弘基房地产咨询店作为乙方签订《合作建房协议书》，约定，甲方与其他人合作出资给乙方在徐闻县*******（关南小区）440825114201GB00229宗地646平方米的土地上建设九层或九层半的楼房，甲方选定的房屋为6楼E房，房屋面积为135.3平方米，合作建房款为2840元/平方米，合作建房款约为40305元（含大门、水电报装、电梯、监控费等）；车库价格为3800元/平方米，定金3万元，余款待车库交付使用前一个星期按实际丈量面积加分摊面积计算付清。甲方在协议签订之日交付诚意金5万元，基础开工后三天内交20万元，楼房建成六层后一周内交房款13万元，交付使用前一周按实际平方计算付清余款约23052元。乙方在协议书签订后，从建设动工开始在388个晴天内竣工，否则无条件退还甲方所交的出资款并按银行同期利息三倍计付罚息给甲方。如政策允许，甲方需办理房地产权证，办证手续由甲方同意办理，所需缴纳的税费及相关费用由甲方负责。协议签订当日，原告向被告分别交付车库定金3万元和合作建房诚意金5万元，被告分别给原告出具收据各一份。被告至今未动工建设楼房，原告要求被告退款未果，遂向本院提起诉讼。另查，被告徐闻县弘基房地产咨询店系陈良京于2018年1月18日经徐闻县工商行政管理局核准登记的个体工商户，经营范围为房地产咨询服务。本院认为，原告杨新梅与被告徐闻县弘基房地产咨询店签订《合作建房协议书》虽然名为合作建房合同，但其内容约定为被告兴建楼房后出卖给原告，实为房屋买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第三十八条第六项、第四十五条规定，从事城市房地产开发必须取得房地产开发企业资质，且要依法登记领取权属证书或取得商品房预售许可才可以转让房地产。被告为个体工商户，无房地产开发资质，所售楼房无权属证书也无预售许可，其与原告约定将其拟兴建的房产转让给原告，以合作建房的方式规避法律规定，违反法律强制规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，被告与原告在2019年6月9日签订的《合作建房协议书》无效。原告要求确认该合同无效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效，原被告双方都有过错，应各自承担责任。被告因该合同取得原告的有关款项，应予以返还。原告请求被告返还交付的购房诚意金8万元，于法有据，应予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席裁决。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第三十八条第六项、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告杨新梅与被告徐闻县弘基房地产咨询店于2019年6月9日签订的《合作建房协议书》无效。被告徐闻县弘基房地产咨询店在本判决发生法律效力后十日内返还原告杨新梅8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告徐闻县弘基房地产咨询店负担（原告已预付，被告还款时径退原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  柯文巨人民陪审员  陈像光人民陪审员  秦卫国二〇二〇年九月八日书 记 员  朱素芬附：法律适用条款《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。