贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0326民初2136号原告：遵义市汇贤物业服务有限公司务川分公司。住所地：务川自治县丹砂街道洪渡社区保元浙商城**楼**。统一社会信用代码：91520326MA6J1KTBX3。负责人：夏悫，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文武，该公司员工。被告：申拉，男，1973年8月1日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。原告遵义市汇贤物业服务有限公司务川分公司（以下简称汇贤物业公司）与被告申拉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告汇贤物业公司委托诉讼代理人张文武，被告申拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇贤物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告申拉支付原告汇贤物业公司物业服务费2757.70元；2、本案诉讼费由被告申拉承担。事实和理由：被告申拉系务川自治县都濡街道东昇社区白金翰宫小区二期3栋10-3号住房业主（房屋面积110平方米），原告汇贤物业公司与白金翰宫小区业主委员会签订物业管理委托合同，约定由原告汇贤物业公司对白金翰宫小区提供物业服务。合同签订后，原告汇贤物业公司依约履行了自身义务，被告申拉应当按照约定于每月前5日主动到原告汇贤物业公司缴纳当月物业服务费110元，但被告申拉无故拖欠物业服务费至今，共计拖欠23个月物业服务费2530元，加收滞纳金每日3‰，合计2757.70元。原告汇贤物业公司催收无果，诉请依法判决。被告申拉辩称，被告申拉未缴纳物业服务费属实，至于应缴物业服务费具体金额需计算，并非无故不缴纳，事出有因：一是原告汇贤物业公司占用业主公摊面积；二是原告汇贤物业公司占用消防通道规划停车位并收取每月80元，无合法依据和规划依据；三是原告汇贤物业公司暴力催收，用车辆堵塞被告申拉的门面，影响其经营；四是原告汇贤物业公司系2019年4月12日入驻白金翰宫小区，其前物业公司未提供物业服务，被告申拉未缴纳物业服务费，现原告汇贤物业公司催收其入驻前的费用，但未对前物业公司遗留隐患进行整改，不应收取入驻前物业费；五是下水道堵塞，小区公厕未及时开放，2019年10月才开放，同时用消防栓内的水冲刷公厕；六是2、3、4号楼的安全通道被堵塞；七是白金翰宫广场上的电梯安装是否占用公摊面积及是否费用，原告汇贤物业公司应当进行解释。经审理认定事实如下：被告申拉系务川自治县都濡街道东昇社区白金翰宫小区二期3栋10-3号业主，房屋面积110平方米。2019年4月11日，原告汇贤物业公司与务川自治县白金翰宫小区业主委员会签订物业管理委托服务合同，约定由原告汇贤物业公司为白金翰宫小区提供物业服务，服务开始日期2019年4月18日，至2022年4月17日止。物业管理运行服务酬金：商业门面每月每平方为1.5元，住宅每月每平方为1元，二楼及以上经营户，每平方每月为1.3元，物业服务费按月交纳的，应当于每个月的前5日内缴纳，按年缴纳的，应当于年度起算的第一个月底前缴纳，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴费用每日3‰加收滞纳金。物业管理服务范围及事项中约定原告汇贤物业公司交通秩序方面能够及时制止车辆违规停放，进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，安全秩序管理及消防方面约定结合物业特点，制定安全防范措施，消防设施设备完好，可随时启动，保持消防通道畅通，制定消防应急方案。2019年4月12日，白金翰宫小区业主委员会制定白金翰宫业主管理规约，明确业主应当积极主动交费，于2019年6月20日生效。原告汇贤物业公司与务川自治县白金翰宫小区业主委员会发表声明，原告汇贤物业公司于入驻之日起，一个月满之第二个月第一日开始收取前一个月综合物业费，收费期为10天，逾期拒交者视为欠费，日收滞纳金千分之三，以此类推。原告汇贤物业公司于2019年4月12日入驻提供物业服务。2020年4月18日，务川宏继房地产开发有限公司出具委托书，因宏继物业、鼎盛物业隶属宏继房地产开发有限公司，委托汇贤物业代收白金翰宫二组团前期业主拒交服务费事宜（2019年3月15日前欠费），委托汇贤物业公司全权代表宏继物业、鼎盛物业代为诉讼。庭审中，原告汇贤物业公司明确，被告申拉白金翰宫小区二期3栋10-3号住房，房屋面积110平方米，2018年5月1日至2020年4月11日期间，物业服务费按照每平方每月1元收取。被告申拉认可2018年5月1日至2020年4月11日期间未交纳物业服务费，但对2018年5月1日至2019年4月11日期间物业费收取标准不清楚。原告汇贤物业公司出示照片、支付凭证，证明其已按照合同约定履行物业服务职责。被告申拉认为原告汇贤物业公司只是偶尔进行卫生清洗。被告申拉出示照片，证明白金翰宫广场安装电梯、消防通道、安全通道堵塞、占用公摊面积规划停车位停车、门面被车辆堵塞、下水道堵塞存在积水的事实，原告汇贤物业公司认为部分照片不能确认拍摄地点，即使照片拍摄于白金翰宫小区，应以小区的现状为准。庭审中，原告汇贤物业公司陈述广场电梯系房开商安装，且有相关审批手续，并未堵塞消防通道，在消防通道相邻的公共部分规划停车位，系收取每月80元的卫生管理费，至于安全通道堵塞属实，但其进驻前就已存在，系房开商堵塞，业主与原告汇贤物业公司均向相关部门反映了情况，公厕已于2019年7月开放，车辆堵塞门面、下水道堵塞问题已进行处理，公厕用消防栓的水冲刷属实，与业主无关，愿意对存在的问题进行整改。被告申拉陈述白金瀚宫广场并非业主公摊面积。原告汇贤物业公司催收无果，遂诉至本院。本院认为，原告汇贤物业公司与务川自治县白金翰宫小区业主委员会签订物业管理委托服务合同后入驻白金翰宫小区，为该小区提供物业服务，被告申拉作为小区住宅业主接受了相关物业服务，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告申拉理应交纳物业服务相关费用。被告申拉白金翰宫小区二期3栋10-3号住房，房屋面积110平方米，按照住宅每月每平方为1元的标准收取物业服务费，原告汇贤物业公司于2019年4月12日入驻白金翰宫小区提供物业服务，故物业服务费应从2019年4月12日开始计算，至2020年4月11日，物业服务费为1320元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告汇贤物业公司主张其受务川宏继房地产开发有限公司委托代收前期物业费用，因宏继物业、鼎盛物业隶属宏继房地产开发有限公司，委托代收白金翰宫二组团前期业主2019年3月15日前欠费，但现有证据不能证明宏继物业、鼎盛物业隶属宏继房地产开发有限公司，务川宏继房地产开发有限公司有权委托原告汇贤物业公司代收，且无证据证明2018年至2019年3月15日期间的物业服务费收费标准，宏继物业、鼎盛物业书面进行了催收，本院不予支持，相关权利人可另案诉讼主张权利。原告汇贤物业公司在提供物业服务过程中确有需改进之处，庭审中原告汇贤物业公司认可安全通道堵塞至今未疏通，用消防栓的水冲刷公厕等，一旦发生安全事故，可能造成严重后果，被告申拉拒交物业服务费事出有因，为了监督物业服务企业按照合同履行义务，促使原告汇贤物业公司改进服务，原告汇贤物业公司主张加收滞纳金，本院不予支持。物业服务涉及的业主众多，物业服务内容包含环境卫生清洁、绿地维护、公共设施维修和小区秩序管理等诸多方面。如业主对物业服务质量有意见，可通过正常渠道向业主委员会、物业公司或相关行业主管部门进行反映，并可督促物业公司在自身权限范围内改进服务方式、提升服务质量，但不应以物业服务存在轻微瑕疵为由拒交物业费，且物业公司对诸如超市安装电梯影响住户出行等现象只能向相关行业主管部门进行反映，自身无权进行处理。被告申拉所提抗辩理由部分属实，但不能成为其拒交物业服务费的理由，拒交物业服务费将使物业服务企业缺乏资金，无法提供物业服务，导致小区的公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等无人管理，小区将处于混乱无序的状态，如其认为原告汇贤物业公司具有过错，对其造成损失，可依法另案诉讼主张权利。为此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告申拉于本判决生效之日起五日内支付原告遵义市汇贤物业服务有限公司务川分公司2019年4月12日至2020年4月11日物业服务费1320元；二、驳回原告遵义市汇贤物业服务有限公司务川分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告遵义市汇贤物业服务有限公司务川分公司承担15元，被告申拉承担10元。本判决为终审判决。审判员  任富春二〇二〇年九月二十一日书记员  曾凤梅