甘肃省会宁县人民法院民事判决书（2020）甘0422民初2326号原告：会宁县宏远房地产开发有限责任公司。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：陈某，系甘肃同昭律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏某，系甘肃同昭律师事务所律师。被告：李某1，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：李某2，系甘肃溥德律师事务所律师。原告会宁县宏远房地产开发有限责任公司与被告李某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告会宁县宏远房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈某、魏某，被告李某1及其委托诉讼代理人李某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告会宁县宏远房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠原告房屋租金共计850865元（截止租赁期限届满之日即2020年12月31日）；2、判令被告给付原告违约金255259.50元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月3日原、被告签订了《商铺租赁合同》，被告承租原告坐落于××县房用于KTV娱乐经营活动，该商铺建筑面积1506.63㎡，合同约定租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，月租金为12元/平方米，年租金216955元，被告答应在签订协议时一次性向原告支付保证金50000元，原告答应在2016年1月1日将物业交付乙方。合同签订后，被告仅给付了2016年租金，2017年租金只缴了16955元，此后截止2020年4月30日房租均未缴纳，原告向被告多次催交未果，现原告依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院查清事实，判如所请。被告李某1辩称，1、鉴于原告方增加了诉讼请求，我方申请延期。2、房屋租赁期限从2016年1月1日至2020年12月31日，目前，原告方计算租金算至2020年12月31日，与事实严重不符。原告诉状中称“2018年2月3日原、被告签订了《商铺租赁合同》，被告承租原告坐落于××县房用于KTV娱乐经营活动，该商铺建筑面积1506.63㎡，合同约定租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，月租金为12元/平方米，年租金216955元，被告答应在签订协议时一次性向原告支付保证金50000元，原告答应在2016年1月1日将物业交付乙方，保证金50000元已支付，合同签订后，被告仅给付2016年租金，2017年租金只交纳16955元，此后截止2020年4月30日的房租都未缴纳”均属实。由于案外人张某欠我钱200000元，康之源公司欠张某钱，我和康之源公司总负责人赵有康、张某三方口头协商达成共识，康之源公司欠张某款项200000元顶抵我应交纳2017年原告租费200000元，三方没有签订书面协议。3、违约金问题，被告多次找原告结算租金和康之源公司欠我的消费款，但康之源公司一直没有给我清算，后面疫情开始了，双方再没有结算，被告租金没付清，原告方也有过错。2018年、2019年租费跟疫情没关系，因种种原因没有及时给原告交付。2020年疫情开始，被告没办法经营，2020年4月9日原告将被告经营的KTV承租房停水，2020年4月11日原告将被告经营的KTV承租房停电，导致无法经营，没办法保证房屋租金。我对该案的处理意见：请求人民法院依法判决，充分考虑疫情期间及停水停电等因素减免租金及违约金。为证实自己的主张，原告提交了以下证据：商铺租赁合同复印件1份，证明被告租赁原告房屋的基本情况。被告提交以下证据：1、商铺租赁合同原件1份，证明双方存在租赁关系的事实及合同约定情况。2、微信聊天记录2张，证明截止到2020年4月，原告的办公室主任焦焕强给被告发的欠款通知，金额474696元，其中暖气费40706元。3、房租偿还协议1份，证明2018年被告欠原告房屋租金216955元，和微信聊天记录中的数字相符。4、KTV现场照片25页98张，证明2020年4月11日原告给被告开始停水停电，导致无法正常营业，很多酒品、食品过期，造成巨大损失。5、会宁县供电局的电费明细清单1页、缴费发票复印件2张，证明从2020年4月1日至9月21日，被告经营的KTV房屋再没有用电的事实。经庭审质证，被告对原告所举证据无异议。原告对被告所举证据的质证意见：对被告所举证据1无异议；对证据2微信聊天记录中显示“康源焦唤强”，焦焕强并非原告的法定代表人，焦焕强发的信息并不能代表原告，焦焕强是不是原告办公室主任需要进一步核实；对证据3的真实性没有异议，能证明2018年被告欠原告房租216955元，与原告的诉求一致；对证据4照片的形成时间不能确定，不能直接证明原告对被告经营的KTV房屋停水停电，也不能证明由于原告停水停电导致其产生损失；对证据5的真实性没有异议，但不能证明是原告停水停电导致其没有用电。经本院审查认为，原告所举上述证据，被告所举证据1、2、3，因双方当事人对其真实性均无异议，且来源合法、客观真实，与本案具有关联性，能够证明本案的基本事实，故对其证明效力予以认定。被告所举证据4、5，原告有异议，被告并未提供其它有效证据予以印证，故对其证明效力不予认定。本院经审理认定事实如下：2018年1月24日原告会宁县宏远房地产开发有限责任公司与被告李某1签订商铺租赁合同1份，双方约定原告将其开发的会宁县郭城驿镇工业集中区综合服务区康园购物商城2幢401号房（建筑面积1506.63平方米）租赁给被告经营KTV娱乐用房，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止。被告在签订协议时一次性向原告支付保证金50000元。双方约定月租金每平方米12元，年租金共计216955元。双方约定办理入住手续前，承租方应先付清出租方租金，承租方于第一年交清第二年的租金，第二年交清第三年的租金，以此类推，承租方应在租金到期前15日内向出租方支付下周期租金。承租方需按照约定向出租方缴纳租金，如拖欠租金，出租方有权向承租房每个工作日按实欠租金3%加收滞纳金。原告向被告提供承租房，被告按照约定向原告支付保证金50000元，2016年被告向原告支付租金216955元，2017年被告仅向原告支付租金16955元，尚欠租金：2017年200000元，2018年216955元、2019年216955元、2020年216955元，以上共计850865元。2018年2月22日原告和被告签订了2018年房租偿还协议，协议约定由被告分期缴纳房租，如果被告不按照约定履行，按商铺租赁合同承担相应的法律责任和违约责任，但被告并未按照约定履行。2020年8月4日原告遂诉至本院，要求被告支付其拖欠原告的租金及违约金。本院认为，原告会宁县宏远房地产开发有限责任公司与被告李某1签订商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予以确认，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于2017年至2019期间的房屋租金及违约金。庭审中，被告辩称2017年仅缴纳租金16955元，剩余租金200000元，经被告李某1、康源公司总负责人赵有康、张某（音）三方协商口头达成一致意见，张某（音）欠李某1款项200000元，康源公司欠张某（音）款项200000元，用以顶抵李某1应缴纳2017年原告的租金200000元，原告否认该事实，被告提供自己和原告方办公室主任焦焕强的聊天记录来证实其主张，但该聊天记录显示“张某欠李某1款未转入2017年房屋租金”，能与原告的意见印证，故对被告抗辩2017年租金已交清的意见，本院不予采纳，应认定2017年被告尚欠原告租金200000元；被告认可2018年、2019年的租金未缴纳，2018年、2019年被告尚欠原告租金应认定为433910元，共计633910元。现原告要求被告给付其2017年、2018年、2019年拖欠租金633910元的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告承担2017年、2018年、2019年逾期支付租金的违约金，考虑到被告确实存在逾期支付租金的违约情形，本院予以支持，经审查，双方约定的违约金属于约定较高的情形，本院酌情确定按照占用资金的利息6%计算违约金，2017年逾期支付租金的违约金，以200000元为基数，自2017年1月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日；2018年逾期支付租金的违约金，以216955元为基数，自2018年1月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日。2019年逾期支付租金的违约金，以216955元为基数，自2019年1月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日。关于2020年租金及违约金。2020年1月租金18080元，被告认可未缴纳，并未受疫情影响，应认定被告尚欠原告租金18080元，原告要求被告支付2020年1月租金18080元的诉讼请成立，本院予以支持。原告要求被告支付2020年2月至5月期间的租金72320元，考虑该期间受疫情影响严重，国家明令禁止被告经营的KTV等娱乐场所营业，属于不可抗力，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）等相关规定，被告要求减免疫情期间租金的意见，本院酌情予以采纳，本院确定免除该期间被告的租金。原告要求被告支付2020年6月至2020年12月期间的租金126560元，考虑到疫情的因素虽然相对减轻，但仍然受到疫情的影响，根据公平原则，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）等相关规定，被告要求减免疫情期间租金的意见，本院酌情予以采纳，本院确定由被告给付原告一半租金即63280元，于2020年12月31日前履行完毕。原告要求被告支付2020年期间被告逾期支付租金的违约金，考虑到疫情影响，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）等相关规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告李某1于本判决生效后30日内支付原告会宁县宏远房地产开发有限责任公司2017年、2018年、2019年租金共计633910元及违约金（2017年的违约金，以200000元为基数，按照年利率6%自2017年1月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日；2018年的违约金，以216955元为基数，自2018年1月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日；2019年的违约金，以216955元为基数，自2019年1月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日。）；二、被告李某1于2020年12月31日前支付原告会宁县宏远房地产开发有限责任公司2020年租金81360元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11076元，减半收取5538元，由被告李某1承担4000元，原告会宁县宏远房地产开发有限责任公司承担1538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 冯 婕二〇二〇年九月二十四日书记员 杨丽艳