宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终583号 上诉人（原审被告）：王娜娜，女，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：雍保国，男，住宁夏回族自治区中宁县。系上诉人王娜娜丈夫。 委托诉讼代理人：何建忠，宁夏丰安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：银川市一建房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：吴继勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯华，该公司员工。 上诉人王娜娜与被上诉人银川市一建房地产开发有限公司（以下简称一建房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2020）宁0521民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。 上诉人王娜娜上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决书中关于违约金7374元的判项；2.本案上诉费用由一建房地产公司承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，判决结果错误。一审判决遗漏了以下事实：2015年7月11日，王娜娜与一建房地产公司签订《房屋租赁合同》一份，合同第十二条违约责任第1项明确约定：“乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天，乙方须按欠付租金的10%向甲方支付逾期违约金，违约金在乙方交纳的押金中扣除；逾期30天未交纳的，甲方有权解除本合同，且不予退还乙方押金”，对双方约定的违约责任条款，存在以下理解：1.王娜娜逾期交纳租金违约金的支付分为两个阶段。2.逾期第一个30天违约金的支付方式为“每逾期一天，乙方须按欠付租金的10％向甲方支付逾期违约金”。3.第二个阶段“超出30天未交纳的，甲方有权解除合同，且不予退还乙方押金”。4.对于押金如何解决，合同约定30天之内“违约金在乙方交纳的押金中扣除”，逾期30天的“且不予退还乙方押金”。由此可见，双方约定的逾期30天内的违约金先要在押金中予以扣除，逾期30天如有剩余的押金作为违约金予以扣除。二、一审判决适用法律错误，从而作出了错误的判决结果。虽然一建房地产公司自动调整了违约金金额，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一建房地产公司调整后的违约金仍然过高，合同法及司法解释中“当事人约定的违约金超过造成损失的”并非指本案未付的租金24580元，而是指按照双方合同第十二条第1项约定的第一个30天未付租金的利息损失，该损失按合同约定的日百分之十显然过高，按一建房地产公司主张的月利率2％计算为491.6元，至多将《房屋租赁合同》约定的押金3000元扣完为止，不可能计算为7374元。综上，请求二审法院依法支持王娜娜的上诉请求。 被上诉人一建房地产公司答辩称，王娜娜必须支付违约金，同意一审判决结果。 被上诉人一建房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令王娜娜支付房屋租赁费24580元，逾期违约金11798元（按月利率2%，自2017年7月12日计算至2019年7月11日），共计36378元；2、案件受理费由王娜娜承担。 一审法院查明事实，马丽琴系一建房地产公司工作人员。2015年7月11日，马丽琴与王娜娜签订《房屋租赁合同》一份，约定王娜娜承租一建房地产公司位于中宁县育才路与惠民路交汇处逸和名居2-2层的商铺开设辅导班，租赁期为三年，自2015年7月11日至2018年7月11日，租金分别为24540元、49080元、24580元，租金系净租金；房屋押金为3000元，该押金由物业收取，若王娜娜逾期支付租金，则每逾期一天需向一建房地产公司按欠付租金的10%支付逾期违约金，一建房地产公司可在押金中扣除，如逾期30天，一建房地产公司可解除合同且不退还押金。合同签订当日，王娜娜的丈夫雍保国给逸和物业公司支付装修保证金3000元。后在租赁期间内王娜娜及其丈夫陆续支付租赁费共计73620元，由一建房地产公司中宁分公司给其二人出具收据；王娜娜及其丈夫分别于2015年7月11日、2017年9月18日、2018年6月5日，给逸和物业公司支付物业费共计5335元。租赁期限届满后尚欠租金24580元经一建房地产公司多次催要，王娜娜拖欠至今。 一审法院认为，本案争议的焦点为：第一、一建房地产公司是否为本案适格原告；第二、王娜娜及其丈夫支付的装修保证金的性质及是否应当与物业费共同从房屋租金中扣除。针对争议的焦点一：首先，根据法院确认的证据，一建房地产公司系涉案房屋的实际所有权人，与工作人员马丽琴存在委托关系；其次，根据开具房屋租金收据中的“银川市一建房地产开发有限公司中宁分公司”的印章来看，收取租金的主体亦不是逸和物业公司；第三、中宁法院审理的（2019）宁0521民初5058号马丽琴诉王娜娜房屋租赁合同纠纷案件中，王娜娜以一建房地产公司系案件适格主体为由拒绝向马丽琴支付租金。综上，一建房地产公司作为本案原告向王娜娜主张租金的主体资格适格。针对争议的焦点二：首先，租赁合同中明确约定合同签订当日王娜娜需向物业公司支付房屋押金3000元，逸和物业公司于2015年7月11日出具的3000元收据虽载明系装修保证金，但根据实际情况可以判断该费用就是合同中约定的房屋押金；其次，押金的本职属性系保证金，退还与否要满足一定的条件，本案中租赁合同第十二条第1款明确约定房屋租金逾期30天未交纳的，一建房地产公司有权不予退还，故该费用依约不予退还或在房屋租金中予以扣除；第三，根据王娜娜提交的证据，物业费的金额为5335元，而非其主张的5835元，物业费的收取主体系逸和物业公司而非一建房地产公司，且双方在签订租赁合同时已约定租金系净租金，即不包括水电费、采暖费、物业费等费用。综上，房屋押金及物业费都不应当从房屋租金中扣除。双方当事人签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，是双方的真实意思表示，形成的房屋租赁合同关系依法成立并受法律保护。一建房地产公司已履行交付房屋的义务，王娜娜亦应当按照合同的约定履行继续支付租金的义务，一建房地产公司主张王娜娜支付剩余租金24580元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。双方在合同中明确约定违约金的支付条件及方式，故一建房地产公司主张王娜娜支付违约金的诉讼请求成立，予以支持，虽然一建房地产公司自动调整了违约金金额，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一建房地产公司调整后的违约金仍然过高，王娜娜未交租金为24580元，可视为一建房地产公司的损失金额，根据解释第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故违约金金额可调整为7374元（24580元×30%）。王娜娜辩解一建房地产公司不是本案适格原告且房屋押金、物业费应当从房屋租金中扣除的意见不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：王娜娜于判决生效之日支付银川市一建房地产开发有限公司房屋租金24580元、违约金7374元，共计31954元。案件受理费减半收取355元，由被告王娜娜负担。 二审期间，上诉人王娜娜与被上诉人一建房地产公司均未提交证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为原审判决王娜娜向一建房地产公司支付7374元违约金是否适当。涉案《房屋租赁合同》第十二条关于违约责任双方明确约定“乙方逾期交纳租金的，每逾期一天，乙方须按欠付租金的10%向甲方支付逾期违约金，违约金在乙方交纳的押金中扣除；逾期30天未交纳的，甲方有权解除本合同，且不予退还乙方押金”，因此在王娜娜拖欠向一建房地产公司交纳房屋租金时，其构成违约，应当向一建房地产公司承担支付违约金的责任。对于支付违约金的标准，因王娜娜拖欠一建房地产公司租金超过30天，按照上述约定已不存在退还押金的情形。但是按照合同约定计算违约金明显超过了法律规定的上限，原审以王娜娜拖欠未交的房租24580元为基数，结合合同法司法解释二第二十九条的规定按照30%予以调整后判决并无不当，对王娜娜上诉认为应先在押金中扣除逾期30天内的违约金及原审计算违约金错误的意见本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予以维持。上诉人王娜娜的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王娜娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈文普 审判员  孙 静 审判员  谈 雪 二〇二〇年九月十五日 书记员  李佰平 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。