广西壮族自治区融安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0224民初338号 原告：黄吉甫，男，1974年10月8日生，壮族，原住广西融安县泗顶镇法庭**，现住广西融安县。 原告：覃莉婷，女，1976年5月18日生，汉族，原住广西融安县泗顶镇三坡村三坡屯**，现住广西融安县。 委托诉讼代理人：黄耀臻，柳州市金盾法律服务所法律工作者。 被告：广西天裕来房地产开发有限公司。住所地：广西融安县长安镇融江南路**。统一社会信用代码：91450224771722220P。 负责人：张富民，该公司董事长 被告：广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司。住所地：广西融安县长安镇融江南路**。统一社会信用代码：91450224785218447C。 负责人：张富民，该公司负责人。 两被告共同委托诉讼代理人：唐云高，广西万远律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：陈志瑜，广西天裕来房地产开发有限公司总经理。 原告黄吉甫、覃莉婷诉被告广西天裕来房地产开发有限公司、广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司商品房预售合同一案，本院曾于2019年8月20日作出（2019）桂0224民初302号民事判决，黄吉甫、覃莉婷不服该判决，提起上诉，柳州市中级人民法院于2019年12月18日作出（2019）桂02民终4859号民事裁定书，裁定将该案发回重审。本院于2020年3月23日立案后，另行由审判员吴青峰担任审判长，与审判员刘敏、人民陪审员叶洁适用普通程序，并于2020年5月19日依法 公开开庭进行了审理。原告黄吉甫、覃莉婷及委托诉讼代理人黄耀臻、被告天裕来公司、天裕来融安分公司庭到参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：一、请求判令被告立即为原告办理融安县东方上城27栋1单元501号商品房的不动产权证，并且因被告逾期办理房屋不动产权证而产生的一切费用由被告承担；二、请求判令被告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金人民币62654元（暂自2015年7月30日至2019年1月30日），违约金计算到以实际办好房屋不动产权证为止（按银行贷款年利率6%计算）；三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年1月6日原告与被告广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司就融安县东方上城27幢1单元501号房签订了一份《商品房买卖合同》(合同编号：A-2078#)，出卖人(被告)、买受人(原告)双方约定的房屋建筑面积共129.72平方米，其中套内建筑面积117.43平方米，按套计算，该商品房总价款为人民币贰拾玖万捌仟叁佰伍拾陆元整(￥298356元)。并约定了交房时间和作出关于产权登记的约定。原告按照约定足额交付了购房款，被告也按时交付了原告购买的房屋。但是，被告没有按照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。买受人不退房，出卖人按已付房款的X%向买受人支付违约金。原告买受人于2015年1月28日就给被告出卖人交付了代办房产证的办证费，房屋也交付了将近四年之久，但至今被告还没有给原告办理房 屋不动产权证。事实上被告已经严重违约。虽然《商品房买卖合同》没有约定支付违约金的比例数额，但是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，原、被告双方约定的交房时间为2015年4月30日，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日计算违约金即自2015年7月30日至2019年1月30日被告已违约3年6个月，按原告已付购房款总额298356元*银行贷款逾期付款年利率6%*3年6个月=62654元。但被告不履行合同约定和法律的规定，现原告特向法院起诉，请法院依法支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。 以本案相同的案子在本院审理过多批，根据网上公布的判决结果，被告在判决书承认了逾期办证的主要责任在被告，判决也是判决被告违约。 两被告辩称，原告的诉请请求没有事实和法律依据。1、原告到目前为止还未办得不动产证是因为原告没有根据建设局的有关文件缴纳首期住宅专项维修资金，同一栋的27栋的其他业主除了原告外都办得了不动产证，不是因为被告故意不帮原告办理，而是因为原告没有缴纳首期住宅专项维修资金；2、原告诉请主要的依据是关于商品房买卖合同的司法解释，我们认为这个规定只是约定了可以参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准来计算，我们认为参照这个来计算违约金过高，而且没有提供有受到经济损失的证据；3、不同意原告所说的类似生效判决的结果套用到本案，因为本案三原告是没有缴纳住宅专项维修资金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院综合全案情况认定如下： 被告天裕来融安分公司系被告天裕来公司设立的分公司。2015年1月6日，原告与被告天裕来融安分公司签订了合同编号为A-2078#的《商品房买卖合同》，合同约定了被告天裕来融安分公司将其开发的位于融安县“东方上城”第27栋1单元5层01号商品房出卖给原告，该商品房建筑面积为129.72平方米，总价款为298356元。其中合同第八条（交付期限）第一款约定：“出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5中条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格报告。”合同第十五条（关于产权登记的约定）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列X项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的X%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的X%向买受人支付违约金。买受人委托出卖人办理房屋《预购商品房贷款抵押登记证书》、《房屋所有权证》及预购商品房贷款抵押转现房贷款抵押登记，即《房屋他项权证》。出卖人在接收到买受人提供办理房地产权属证书的相关资料并送达产权登记机关后90日内办理好《房屋所有权证》。”同日，原告支付了购房款149356元给被告天裕来融安分公司，剩余购房款 149000元于2015年1月26日通过银行按揭款方式支付给被告天裕来融安分公司。2015年4月30日，被告天裕来融安分公司将其开发的“东方上城”第27栋1单元5层01号商品房交付给原告。另，该份《商品房买卖合同》中无以专门条款与购买人约定首期住宅专项维修资金交存的数额、时间、方式等事项。 2015年1月6日，原告支付代收契税款4475元给被告天裕来融安分公司；2015年1月28日，原告支付了代收房产证办证费381元给被告天裕来融安分公司。 2014年6月13日，融安县住房和城乡建设局发布融建字（2014）17号《关于实施有关事项的通知》，该通知第一项首期住宅专项维修资金归集的范围规定：“在本县城区范围内，2014年5月1日以后未办理商品房初始登记的住宅小区、商住楼、经济适用房、集资合作建房、危旧房改造房等房屋以及2014年5月1日以后按照方改价出售给单位职工的售后公有住房，其住宅、非住宅的业主应按照规定交存首期住宅专项维修资金。”通知第三项首期住宅专项维修资金的交存时间：“（一）住宅小区、商住楼、经济适用房、集资合作建房、危旧房改造房等新建物业的购房人应在房屋交付使用前到专户管理银行交存住宅专项维修资金。业主在办理房屋权属登记时，应向登记部门出具《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》（核原件，收复印件）。未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。”通知第四项首期住宅专项维修资金的交存程序及方式：“（一）申报设立 住宅专项维修资金账；（二）县住建局根据开发建设单位或公有住房售房单位的申报材料进行核算后，向开发建设单位或公有住房售房单位出具《融安县住宅专修维修资金交存通知书》；（三）开发建设单位或公有住房售房单位在房屋销售（预售）时，在房屋买卖合同中以专门条款与购买人约定首期住宅专项维修资金交存的数额、时间、方式等事项，并将《融安县住宅专项维修资金交存通知书》交给购房人；（四）购房人持《融安县住宅专项维修资金交存通知书》到专户银行交存住宅专项维修资金；（五）购房人持银行交款凭证到县住建局领取《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》（或委托管理银行领取）；（六）办理房屋交付手续时，购房人须出示《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》。”通知第六项关于《办法》实施前的执行实现规定：“（一）已交付使用尚未归集住宅专项维修资金的住宅小区，自治区有关部门未下文补交前暂不交存维修资金（业主大会另有规定的除外）；（二）在2014年5月1日以后，购房户在办理商品房转移登记时，应当向县房产管理部门出具融安县住宅专项维修资金交存收据。” 另查明，东方上城小区27栋已有24户业主领取了不动产权证；原告黄吉甫、覃莉婷未接到通知领取《融安县住宅专项维修资金交存通知书》，但在原审中自认于2018年6月以后知道需要缴纳住宅专项维修资金。但截至2020年5月20日开庭审理之日，原告仍未交存住宅专修维修资金。东方上城小区业主委员会成立于2019年底。交存的住宅专项维修资金，由融安县住房和城乡建设局代管并委托柳州银行融安支行作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行。2014年6月6日，融安县住房和城乡建设局在柳州银行融安支行开立住宅专项维修资金专户。 再查明，原告黄吉甫、覃莉婷在诉讼过程中放弃“因被告逾期办理房屋不动产证而产生的一切费用由被告承担”这一诉请。 综合归纳本案原、被告双方的诉辩理由，本案的争议焦点为：造成逾期办证的责任在哪一方？ 关于二被告是否违约及原告黄吉甫、覃莉婷提起本案逾期办证违约金诉讼是否超过诉讼时效问题。本院认为，原告与被告天裕来融安分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。虽然根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款的规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”同时参照融安县住房和城乡建设局发布的融建字（2014）17号《关于实施有关事项的通知》，该通知第一项规定：“在本县城区范围内，2014年5月1日以后未办理商品房初始登记的住宅小区、商住楼、经济适用房、集资合作建房、危旧房改造房等房屋以及2014年5月1日以后按照房改价出售给单位职工的售后公有住房，其住宅、非住宅的业主应按照规定交存首期住宅专项维修资金。”第三项规定：“住宅小区、商住楼、经济适用房、集资合作建房、危旧房改造房等新建物业的购房人应在房屋交付使用前到专户管理银行交存住宅专项维修资金。业主在办理房屋权属登记时，应向登记部门出具《广西壮族自治区物业专项维修资金专用 收据》（核原件、收复印件）。未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。”第四项（六）规定：“办理房屋交付手续时，购房人须出示《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》。”第六项（二）规定：“2014年5月1日以后，购房户在办理商品房转移登记时，应当向县房产管理部门出具融安县住宅专项维修资金交存收据。”，可知，，住宅专项维修资金交存的主体为原告但根据审理查明可知，原告黄吉甫、覃莉婷与被告广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司签署的《商品房买卖合同中》并无住宅专项维修资金交存的相关约定，并且被告无法提供证据证明其已通知原告领取《融安县住宅专项维修资金交存通知书》，但原告在庭审中自认其于2018年6月以后知道需要缴纳住宅专项维修资金。因而系由被告天裕来公司、天裕来融安分公司的原因，导致原告无法如期办理产权证，故天裕来公司、天裕来融安分公司的行为构成违约。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案中，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”基于涉案房屋于2015年4月30日交付给原告，确认涉案房屋于2015年7月29日前为办理房屋权属证书的期间。故逾期办证违约金起算时间应为2015年7月30日。庭审中，被告提出诉讼时效抗辩，并提出原告系因未交存住宅专项维修资金，而导致其无法办理房屋权属证书。尽管被告方主张其在签订《商品房买卖合同》后有对原告黄吉甫、覃莉婷就住宅专项维修资金进行过口头释明，但无相 关证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。且交存的住宅专项维修资金系由融安县住房和城乡建设局代管，其于2014年6月6日已在柳州银行融安支行开立住宅专项维修资金专户，由此可知，交存住宅专修维修资金的条件在双方签订《商品房买卖合同》前就已成就，但原告系于2018年6月以后才知道需要缴纳住宅专项维修资金，故诉讼时效期间从原告2018年7月1日知道权利被侵害时计算。至原告2019年3月4日向本院提起诉讼，尚未满三年，且原告一直在向被告主张权利，故原告主张逾期办证违约金的诉请未超过诉求时效，对被告方的抗辩，本院不予支持。由于原告黄吉甫、覃莉婷于2018年6月以后已知道需要缴纳住宅专项维修资金，在其明知交存事项、交存方式的情形下不履行相关义务，故本院对其主张的2018年7月1日至2019年1月30日的逾期办证违约金问题，本院不予支持。综上，被告逾期办证违约起算时间自2015年7月30日至2018年6月30日止。 关于逾期办证违约金问题，原告不能按期取得房地产权属证书是由于被告未能及时将《融安县住宅专项维修资金交存通知书》交由原告，造成其未能及时缴纳专项维修资金，进而不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，因而被告构成违约，原告有权要求房地产开发公司支付违约金。违约金按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则。虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列X项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的X%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的 X%向买受人支付违约金”，但双方关于违约金的赔付比例没有具体约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”庭审中黄吉甫、覃莉婷虽未能举证证实其经济损失的具体数额，但天裕来公司、天裕来融安分公司未能按照合同约定为黄吉甫、覃莉婷办理不动产权证书亦然成为事实，结合一审的实际情况和权利义务相一致的原则，本院酌定违约金的计算标准为日利率万分之一，但违约金总额不应超过购房款总额30%。综上，违约起算时间自2015年7月30日至2018年6月30日止，因而二被告需共同向原告方支付逾期办证的违约金31774.91元{298356元×[0.0001×1065天]。由于天裕来融安分公司是天裕来公司设立的分公司非企业法人，虽可以作为独立的民事诉讼主体从事民事活动，但其民事责任最终应由天裕来公司承担。 另，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因而，被告方除了赔偿违约办证违约金外，还需承担继续协助原告办理不动产权登记手续。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九 十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下： 一、广西天裕来房地产开发有限公司、广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司于原告黄吉甫、覃莉婷缴纳“东方上城”第27栋1单元5层01号商品房住宅专项维修资金三十日内协助原告黄吉甫、覃莉婷办理该房屋不动产登记手续； 二、广西天裕来房地产开发有限公司、广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司支付原告黄吉甫、覃莉婷违约金31774.91元。 预交的案件受理费1366元，由被告广西天裕来房地产开发有限公司、广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司负担。 上述应付款项，义务人应于判决生效后十日内付清，逾期未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百 五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 上述款项，当事人可以通过本院案件款专户付给（户名：融安县人民法院案件款专户；开户行：农行融安广场分理处；账号：20×××27）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  吴青峰 审 判 员  刘 敏 人民陪审员  叶 洁 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  黄 丽 书 记 员  刘一霖