湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0281民初1580号原告(反诉被告):大冶市欧蓓莎商业管理有限公司，住所地：湖北省大冶市罗家桥大道**。法定代表人：阳汉宜,该公司执行董事。委托诉讼代理人：张云、沈蜜蜜，湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告(反诉原告)：晋雷，女，1991年11月25日出生，汉族，住山西省长治市城区。委托诉讼代理人覃铭，湖北华徽律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司（以下简称欧蓓莎公司）与被告（反诉原告）晋雷租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理，晋雷于2020年7月6日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。欧蓓莎公司的委托诉讼代理人张云、沈蜜蜜，晋雷及其委托诉讼代理人覃铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）欧蓓莎公司诉称,2016年7月29日,欧蓓莎公司与晋雷签订《商铺租赁合同》，约定：晋雷承租位于大冶市欧蓓莎国际商城房号为1-1-（91-96、123-128）的12间商铺作为伊莎瓷砖品牌经营使用，租赁期限自2016年7月29日至2019年12月31日止，一次性交纳租金91864元，交纳租金日期为2016年7月29日；租赁期限届满或合同无论因任何原因解除、终止后，欧蓓莎公司有权自行决定要求晋雷在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常耗损除外），以良好的可以正常使用的状态交还欧蓓莎公司，并须与欧蓓莎公司办理有关交接手续。从2019年下半年开始，欧蓓莎公司与各租户进行沟通并发出通告，对于愿意继续在商城经营的租户，接受商城的统一安排在指定场馆集中经营并与之签订新的合同，对于不愿意继续留在商城的租户，按原合同约定退出并限期搬离，后因欧蓓莎公司与晋雷未能达成一致意见，《商铺租赁合同》于2019年12月31日正式到期。经多次催告及沟通，晋雷至今未依约腾退相关商铺。与此同时，欧蓓莎公司仍须按此前大冶市政府协调确定的商铺实际购买价每年5.2%的标准向业主返还收益，晋雷逾期不退的行为给欧蓓莎公司造成极大损失。为维护欧蓓莎公司的合法权益，请求法院：1.判令晋雷立即腾退位于大冶市××商城××共××涉案商铺（××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号）；2.判令晋雷支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（参照政府协调确定的业主返租标准，商铺实际购买价格5.2%每年，每月计22287.85元，暂计至2020年4月30日共89151.40元）；3.判令晋雷支付欧蓓莎公司欠付租金17414元及违约金（以17414元为基数，自2016年7月30日起按每月2%计算，暂计至2020年4月30日共15904.79元）；4.由晋雷承担本案诉讼费。被告（反诉原告）晋雷辩称，2016年10月8日,欧蓓莎公司与晋雷签订《欧蓓莎国际商城项目商铺租赁合同》，约定：欧蓓莎公司将其商城内第1幢1层91-96、123-128号商铺出租给晋雷用于经营伊莎瓷砖销售使用，租赁面积为480.36平方米，租赁期为两期，第一期为2016年7月29日至2019年12月31日止，一次性交纳租金91864元（合同签订之日已交纳完毕），第二期为2020年1月1日至2020年12月31日，年租金约定为161212元，附件1为第二期租金的组成明细表，租赁商铺交付状态为毛坯。晋雷入驻后花费378900元进行装修。第一期租赁到期后，欧蓓莎公司先是对第二期租赁单方面大幅度涨租，后不顾晋雷的抗议为追求利益最大化和第三方万达公司签订租约意向，拒绝履行第二期的租赁合同，并采取停水停电、锁门的方式妨碍晋雷继续经营，逼迫晋雷搬离。因此，我方认为欧蓓莎公司违反诚实信用原则，利用其签约优势地位严重侵害弱势一方晋雷的合法权益，给晋雷造成严重经济损失，为维护晋雷的合法权益，特提出反诉请求：1.判令欧蓓莎公司承担违约责任，赔偿违约金59424元（参照租赁合同13-7条款），并赔偿停业损失60000元；2.判令欧蓓莎公司赔偿装修残值损失189450元（2018年9月装修花费378900元，装修残值按二分之一计算）；3.欧蓓莎公司承担本案诉讼费。原告（反诉被告）欧蓓莎公司辩称：1.欧蓓莎公司是在租赁期限届满后要求晋雷腾退，符合法律规定及合同约定，不存在任何违约行为，晋雷反诉要求欧蓓莎公司承担违约责任，无事实法律依据；2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条以及合同约定，租赁期限届满承租人主张装修残值损失不应当得到支持；3.晋雷在反诉状中所称第二期租赁期限是对合同约定的误解。原告（反诉被告）欧蓓莎公司为支持其诉讼主张和被告（反诉原告）晋雷为支持其反诉请求，分别向本院提交了证据。庭审中双方当事人对各自证据进行质证，对上述双方均无异议的证据，本院予以认定。对有争议的证据，本院将结合本案事实进行综合评判。经审理查明，2016年7月29日,欧蓓莎公司与晋雷签订《商铺租赁合同》，约定：第一条租赁区域：1-1.欧蓓莎公司将位于欧蓓莎国际商城内编号为第1幢1层（91-96、123-128）号12间商铺出租给晋雷使用；1-2.租赁区域的建筑面积480.36平方米；第二条租赁用途：晋雷承诺租赁区域定点定向经营伊莎瓷砖；第三条租赁期限：3-1.租赁期三年五个月，2016年7月29日至2019年12月31日止；3-2.第五年租金按原有租金单价基础上涨幅10%；3-4.晋雷如欲续约，应在租赁期限届满3个月前向欧蓓莎公司提出书面申请，若欧蓓莎公司同意续约，双方签订书面续约协议，若晋雷未在前述期限内向欧蓓莎公司提出书面申请，或晋雷申请续约未获得欧蓓莎公司同意，或双方就续约条件无法达成一致的，则本合同在租赁期限届满时自动终止，晋雷应在租赁期限届满后立即无条件将租赁区域按欧蓓莎公司的要求恢复原状或按交付使用时状态交还欧蓓莎公司；第四条租金费用：4-3.租金支付方式：一次性交纳租金91864元，交纳日期为2016年7月29日；4-5.2020年1月1日至2020年12月31日租金从2020年1月1日开始支付，年租金为161212元，详见附件1；第十三条违约责任：13-2.若晋雷拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，欧蓓莎公司有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，且有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止晋雷租赁区域经营；13-7.因晋雷违约导致本合同解除或终止的，晋雷已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用无须退还并归欧蓓莎公司所有，且欧蓓莎公司可视情况要求晋雷支付相当于6个月租金的违约金；第十四条场地返还：14-1.本合同租赁期限届满或无论因任何原因解除、终止后，欧蓓莎公司有权自行决定要求晋雷在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常耗损除外），以良好的可以正常使用的状态交还给欧蓓莎公司，并须与欧蓓莎公司办理有关交接手续。附件一：第五年租金规定。合同签订后，欧蓓莎公司将12间商铺交付给晋雷经营，晋雷共交纳租金74450元，尚欠租金17414元。合同期满前，晋雷与欧蓓莎公司商谈续租、租金事宜未果；2019年9月30日，欧蓓莎公司发布公告：第一期过渡的租赁合同将陆续到期，为做好商城运营工作，决定将新一轮各层续签的平均价公告(一层38元/平方米、二层32元/平方米、三层28元/平方米、四层20元/平方米)。晋雷认为欧蓓莎公司的涨租公告违反了双方签订的《商铺租赁合同》对续租租金涨幅的约定，未与欧蓓莎公司续签租赁合同。2019年10月29日，欧蓓莎公司向晋雷发出通知，要求晋雷在2019年11月20日前作出是否续签的书面回复，否则按合同约定在2020年1月10日前撤出商城。此后，欧蓓莎公司与晋雷始终未能达成一致意见，2020年4月24日，欧蓓莎公司向晋雷发出限期腾退通知。晋雷认为租赁合同未到期，不予理睬。故而成讼。另查明，欧蓓莎公司按此前协调确定的商铺实际购买价每年5.2%的标准向业主返还收益。本院认为，欧蓓莎公司与晋雷签订《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对于合同的约定，双方均应遵守并履行各自的义务。关于《商铺租赁合同》中约定的租赁期限。本院认为，《商铺租赁合同》的3-1条款明确约定了租赁期为三年零五个月，即2016年7月29日至2019年12月31日，租赁期届满后如若续租，合同的3-4条款明确约定双方续约的条件及要求；而合同中3-2、4-5条款及附件1的约定是建立在双方续约续租的前提下关于租金的约定，不能理解为租赁期的约定，即欧蓓莎公司与晋雷签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限应为三年零五个月。租赁期限届满前，欧蓓莎公司向晋雷发出续约续租通知，租赁期届满后，欧蓓莎公司亦向晋雷发出限期搬离的通知，晋雷拒不搬离的行为违反了合同的约定，故欧蓓莎公司要求晋雷立即腾退涉案的12间商铺的诉讼请求，予以支持。而晋雷提出《商铺租赁合同》约定的租赁最后期限为2020年12月31日的辩论意见及反诉要求欧蓓莎公司承担违约责任、赔偿停业损失，均无事实依据，不符合法律规定，不予支持。因欧蓓莎公司与晋雷签订的租赁合同已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故晋雷反诉要求欧蓓莎公司赔偿装修损失的诉讼请求，亦不予支持。承租人应当按约定的期限支付租金。晋雷与欧蓓莎公司签订的《商铺租赁合同》约定，租金支付方式为承租人在2016年7月29日一次性交纳91864元租金。现晋雷仅支付74450元，下欠租金17414元至今未付，故欧蓓莎公司要求晋雷支付下欠租金的请求，理由充分，本院予以支持。晋雷没有按约足额支付租金，构成违约。欧蓓莎公司请求按每月2%标准支付违约金过高，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款损失。关于晋雷占用商铺应支付的使用费标准。本院认为，租赁期届满后，晋雷继续占用商铺从事经营活动，应向欧蓓莎公司给付占用使用费，占用使用费标准应参照《商铺租赁合同》中关于租金约定每日75元计算，至于欧蓓莎公司提出应比照其公司向业主给付收益的标准给付占用使用费，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）晋雷应于本判决生效之日起十日内腾退位于大冶市欧蓓莎商城的共12间商铺（1-1-91、1-1-92、1-1-93、1-1-94、1-1-95、1-1-96、1-1-123、1-1-124、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128号）；二、被告（反诉原告）晋雷应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司支付欠付租金17414元及违约金（以17414元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从2016年7月30日起计算至2020年4月30日止）；三、被告（反诉原告）晋雷应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司支付商铺占用使用费（以每日75元的标准，从2020年1月1日起计算至晋雷实际腾退之日止）；四、驳回原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）晋雷的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费2750元，由原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司负担2035元、被告（反诉原告）晋雷负担715元；反诉诉讼费5935元，由被告（反诉原告）晋雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  金敏兰人民陪审员  陈全忠人民陪审员  石 凯二〇二〇年九月二十四日书 记 员  甘 雨