广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初4654号原告：广东益威物业服务有限公司，住所地广东省江门市蓬江区*****之三，统一社会信用代码914************853。法定代表人：舒某1。委托诉讼代理人：容貌全、梁志成，均系该公司员工。被告：江门市恒浩物业管理有限公司，住所地广东省江门市*********A01-1室，统一社会信用代码914************735。法定代表人：倪某1。委托诉讼代理人：李耀俊，系该公司员工。被告：江门市远辉房地产有限公司，住所地广东省江门市*******，统一社会信用代码914************909。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：陈凤转、贾丽，均系国信信扬（江门）律师事务所律师。原告广东益威物业服务有限公司（以下简称“益威公司”）与被告江门市恒浩物业管理有限公司（以下简称“恒浩公司”）、江门市远辉房地产有限公司（以下简称“远辉公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告益威公司的委托诉讼代理人容貌全，被告恒浩公司的法定代表人倪某1及委托诉讼代理人李耀俊，被告远辉公司的委托诉讼代理人陈凤转、贾丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告益威公司向本院提出诉讼请求：1.判令恒浩公司向原告立即支付2019年1月至2019年12月的物业服务费108000元，并从违约之日起支付逾期付费违约金直至服务费及违约金全部清偿之日止（截至2020年2月29日，违约金为15778.8元，从逾期之日起按每日万分之六计算）；2.判令远辉公司对恒浩公司应缴纳物业管理费及违约金承担连带清偿责任。3.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：江门市蓬江区****业主委员会与原告于2017年8月20日签订《中远大厦物业服务合同》，约定原告为该大厦提供物业服务。远辉公司是江门市*********业主，恒浩公司租赁江门市*********使用至今。原告于2018年与恒浩公司签订《中远大厦专项物业服务协议书》，约定原告为恒浩公司租用的江门市*********、面积为5469.13㎡提供专项物业服务，合同有效期为2018年4月16日至2018年12月31日，物业服务费为1.8元/㎡，实际每月物业服务费按9000元计收，每月15日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的按每日千分之五的标准收取滞纳金。合同签订后，原告即向恒浩公司提供物业管理服务，恒浩公司也按照合同约定支付物管费至2018年12月。《中远大厦专项物业服务协议书》在2018年12月31日到期后，恒浩公司仍在租用该物业，原告仍为恒浩公司提供物业服务。但从2019年1月起，恒浩公司经原告多次催告仍拒绝支付所拖欠的物管费。根据合同约定，恒浩公司2019年1月至2019年12月应付的物管费为108000元，各期物管费的违约金从逾期之日起按每日万分之六的标准计算至2020年2月29日为15778.8元，后附欠费明细表。原告认为，原告为恒浩公司提供了物业服务，恒浩公司应当向原告支付物管费，恒浩公司拒不支付物管费的行为构成违约，应当承担向原告支付物管费及违约金的责任。另外，按照《物业管理条例》第四十一条，远辉公司是该物业的业主，作为使用人的恒浩公司所欠物管费，应由业主远辉公司负连带清偿责任。因此，原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。原告益威公司为其起诉提供的证据有：1.中远大厦专项物业服务合同；2.恒浩公司企业信用信息公示报告复印件；3.远辉公司的房地产登记证即企业信用信息公示报告复印件；4.物业服务费催款函；5.相关工作照片;6.中国光大银行贷记通知7份及发票6份。被告恒浩公司答辩称，一、原告与恒浩公司签订的《中远大厦专项物业服务合同》是从2018年4月16日至2018年12月31日止，收费标准为2018年3月16日至4月15日期间为1.5元/㎡/月，4月16日至12月31日期间为1.8元/㎡/月。在此期间内，原告除派出保安、保洁人员在裙楼外围实施简单服务外，合同约定的其他服务基本不达标，恒浩公司多次向原告反映的漏水、消防、维修等问题，一直未得到解决或协调，对于原告的收费标准与服务质量是严重不符的。二、从2019年初开始，恒浩公司要求原告重签《中远大厦专项物业服务合同》，就服务内容与收费标准重新协定，但原告一直不予理会，只有简单的一次，原告的电工持一份空白合同到恒浩公司办公室要求签署，根本没有协商余地。随后，恒浩公司多次致电原告的周姓主管，希望原告能按实际情况，双方就物业服务事宜重新协商签订合同、开具发票、依约履行合同，但原告的周姓主管一直没有回复。三、根据远辉公司、益威公司物业服务合同纠纷二审民事判决书［（2017）粤07民终2499号］的判决标准，中远大厦×楼写字楼服务费应当为1.5元/㎡/月。恒浩公司也多次致电原告周姓主管，要求原告能按法院判决，执行上述服务费标准并重签协议、双方履约，但均未果。四、由于原告一直不协商签订合同事宜，亦无提供过任何收费单据，恒浩公司经多次催告后，原告依然没有回复。因此，从2019年1月至2019年12月31日期间是没有任何合同约定的。五、恒浩公司没有故意拖延服务费的主观意思，在没有任何合同约定的情况下，更不应该产生违约金等费用。原告虽然实施了部分服务行为，按质量相符的原则，恒浩公司一向是同意按（2017）粤07民终2499号判决书判定的五楼写字楼1.5元/㎡/月服务费标准交纳费用的。被告恒浩公司为其答辩提供的证据有：1.广东省江门市中级人民法院（2017）粤07民终2499号民事判决书；2.电梯保养合同及付款凭证、电梯维修合同及付款凭证、保洁员入职表、身份证复印件及工资单、保安员入职表、身份证复印件及工资单；3.原告对五楼商务中心门口被违停车堵塞而不处理的照片。被告远辉公司答辩称，一、原告在诉状中称恒浩公司欠付原告2019年1月至2019年12月的物管费108000元是符合事实，但远辉公司不认可承担连带清偿责任。根据恒浩公司与远辉公司于2015年11月17日和2019年3月18日签订的《租赁合同》第八条约定：“恒浩公司接受中远大厦的统一管理，并与大厦物业管理处签订物业管理协议”，且恒浩公司在2018年7月23日与原告签订了《中远大厦专项物业服务协议书》，并正常支付原告2018年4月16日至2018年12月31日的物管费。二、对于恒浩公司欠付原告2019年1月至12月的物管费，远辉公司也多次从中协调，但恒浩公司以原告提供的物管费与收费标准不符，一直未与原告签订物业合同及支付物管费。对于这点，可在远辉公司于2019年12月17日给恒浩公司“关于欠付物业服务费的函”中，恒浩公司有明确的表示，从此证明恒浩公司不是有意拖欠的物管费，只是原告与恒浩公司双方就“质价相符”的物管费标准未能达成共识。三、因为合同已经到期而没有续约，所以没有约定违约责任。原告请求被告方支付的逾期付款的违约金没有依据。四、恒浩公司欠付益威公司的物管费，我方认为应该按1.5元每平方计算。因为根据广东省江门市中级人民法院（2017）粤07民终2499号判决，远辉公司的五层是按照1.5元每平方的标准来计算物管费，因此原告方所主张的物管费108000元不符合事实。被告远辉公司为其答辩提供的证据有：1.租赁合同；2.关于欠付物业服务费的函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于江门市*********的产权人为远辉公司。2018年7月23日,由恒浩公司作为甲方与原告作为乙方就甲方租用的中远大厦×楼、建筑面积为5000平方米的物业管理相关事项共同签订《中远大厦专项物业服务协议书》一份，约定的主要内容如下：一、专项物业服务事项：乙方负责甲方专有物业、设施设备（中央空调系统、商业供电系统、商业供水系统、排水系统、中央消防系统、专有物业区域的建筑物）管理、维护、养护、运行服务；乙方负责裙楼内中央空调系统的维护保养；乙方负责向各层间配电房提供正常照明、事故照明电源两路电源；乙方负责甲方的市政商业供水总水表（含总水表）后至裙楼各层间用户分表前的管网及共用排水管道的维修、保养、管理；裙楼内全部电梯的监管和维保工作；乙方每月负责对裙楼商业各楼层的电表和水表的抄表，计算核实各租户的水电用量提供给甲方；乙方负责对裙楼共用区域每天进行保洁工作等等。二、物业服务费按照人民币1.8元/月/平方计收，合计每月管理服务费为人民币9000元。管理服务费及其他费用每月收取一次，每月15日为缴费日期，甲方必须按时交纳各项费用，如未按期交纳，每日按总额的5‰计收滞纳金，若超过一个月未交费，将被视为违约行为，乙方将通过法律途径予以追缴。三、从2018年4月16日即开始计收管理服务费，另2018年3月16日到4月15日的物业费按每平方1.5元计收。四、协议期限自2018年4月16日起至2018年12月31日止。该合同到期后，恒浩公司尚未与原告续签物业服务协议。2019年3月18日，远辉公司与恒浩公司签订《租赁合同》一份，约定远辉公司将中远大厦×楼全层、建筑面积为5469平方米的场地出租给恒浩公司使用，租赁期间为自2019年4月1日起到2022年3月31日止；并约定物业管理服务费在恒浩公司与大厦物业管理公司签订物业管理协议后直接向大厦物业管理公司交纳（物业管理服务费按实际租赁面积计算）。2019年12月17日，远辉公司向恒浩公司出具《关于欠付物业服务费的函》，告知恒浩公司，远辉公司及益威公司多次与恒浩公司沟通，但恒浩公司仍未签订物业管理协议和缴纳物管费，希望恒浩公司于2019年12月30日前向益威公司缴纳拖欠的物管费。其后，恒浩公司于同日在该函落款处书写“正在与益威公司协商，同意按六楼的物管费价支付物管费”，并在该些文字上加盖公章。另，恒浩公司自2018年4月16日起至2018年12月31日止按1.8元/平方米、共5000平方米、每月物管费9000元的标准向原告缴纳物管费，但自2019年1月1日起，由于恒浩公司认为原告的收费标准不合理，故没有再向原告缴纳物管费。又，恒浩公司在庭审中确认，自其接收涉案物业开始使用起，其专用的电梯、公司的保安保洁等均由其自己负责管理。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与恒浩公司签订的《中远大厦专项物业服务协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方当事人均应遵照履行。虽然该协议书到期后，恒浩公司与原告没有续签合同，但原告仍为恒浩公司提供物业管理服务，故双方已形成事实上的物业服务合同关系。根据权利义务相统一的原则，在原告为恒浩公司所租赁的场地提供物业管理服务的情况下，恒浩公司作为物业的使用人也应相应履行向原告支付物管费的义务。对于物管费的支付标准问题。首先，虽然恒浩公司与原告于2019年没有续签物业服务合同以明确约定物管费的标准，但双方于2018年7月23日签订的《中远大厦专项物业服务协议书》是双方基于合意自愿的情况下签订的，该协议已明确约定物管费的标准为1.8元/月/平方米，故在原告提供的物业管理服务内容不变的情况下，2019年的物管费仍应按该标准履行。而且，恒浩公司自2018年4月16日起一直按1.8元/月/平方米的标准缴纳物管费，并未对此提出异议，故应视为恒浩公司接受该缴费标准，现恒浩公司以双方没有签订合同来否认该缴费标准，有违诚实信用原则。其次，恒浩公司在庭审中确认，自其接收涉案物业开始使用起，其专用的电梯、公司的保安保洁等均由其自己负责管理，即恒浩公司在2018年7月23日签订《中远大厦专项物业服务协议书》时已明知1.8元/月/平方米的物管费缴费标准是不包含对其专用电梯的维保、公司的保安保洁等进行管理服务的，而恒浩公司仍签订该协议并按1.8元/月/平方米的标准缴纳物管费，故应视为恒浩公司已接受原告不为其提供专用的电梯维保、公司的保安保洁等物业管理服务的情况下仍按1.8元/月/平方米的标准缴纳物管费。恒浩公司现才抗辩称因原告没有为其提供专用的电梯、公司的保安保洁等物业管理服务而应按1.5元/月/平方米的标准缴纳物管费，没有事实和法律的依据，本院依法不予采纳。再次，原告提供的物业服务是针对整幢大厦多方面多个项目的管理与服务，恒浩公司仅以某时段拍摄的几张停车照片以否认原告长时期持续的且包含多项物业服务内容在内的物业管理服务，并以原告服务不到位为由要求降低物管费的收费标准，明显理据不足。最后，恒浩公司实际租赁的面积为5469平方米，而原告只按5000平方米收取每月的物管费9000元，若按实际面积折算每月的物管费标准约为1.6元/月/平方米，故实际上原告的收费标准已给予恒浩公司一定的优惠，也与一般的市场价格相符，故本院对原告主张的物管费收费标准予以支持。综上，恒浩公司应向原告支付2019年1月至12月的物管费108000元（1.8元/月/平方米×5000平方米×12月）。因恒浩公司未依约交纳物管费，其行为已构成违约，应负相应违约责任。原告请求按照每日万分之六计算违约金，明显过高，本院酌情调整为以每月拖欠的物管费为本金，自2019年1月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至款项给付之日止。原告主张超过部分，本院不予支持。对于远辉公司应否就恒浩公司应缴纳的物管费及违约金承担连带清偿责任的问题。依据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，故远辉公司作为涉案租赁物的业主，应对恒浩公司应缴纳的物管费及违约金承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告江门市恒浩物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付物管费108000元及逾期付款的违约金（以每月拖欠的物管费为本金，自2019年1月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至款项给付之日止）给原告广东益威物业服务有限公司；二、被告江门市远辉房地产有限公司对被告江门市恒浩物业管理有限公司上述第一项判决的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广东益威物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2775.58元，由被告江门市恒浩物业管理有限公司、江门市远辉房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁 珊人民陪审员  关彩凤人民陪审员  严凤珍二〇二〇年九月二十五日法官 助理  陈怡杏书 记 员  王敏仪