广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1528号原告：中国工商银行股份有限公司开平支行，住所地：开平市***********。负责人：谭伟志。委托诉讼代理人：司徒沃波，男，该行职员。委托诉讼代理人：黄雁冰，男，该行职员。被告：麦宝珍，女，1981年9月26日出生，汉族，户籍住址：鹤山市****************，公民身份号码：440************420。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：开平市水口镇绿苑别墅区**。法定代表人：邝某1。原告中国工商银行股份有限公司开平支行（以下简称工行开平支行）与被告麦宝珍、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行开平支行的委托诉讼代理人黄雁冰到庭参加诉讼，被告麦宝珍、恒威公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行开平支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告麦宝珍签订的2016年开住自第362号《个人购房借款/担保合同》，判令被告麦宝珍立即偿还贷款本息288614.69元。其中：本金283836.41元、利息4778.28元（利息暂计至2020年3月21日，自2020年3月22日起至贷款实际还清日止的相关利息按2016年开住自第362号《个人购房借款/担保合同》约定利率计算）。2.判令被告麦宝珍对其上述债务承担抵押担保责任，原告对坐落于开平市**********绿苑山庄******房屋的贷款抵押物处置所得款项享有优先受偿权。3.判令被告开平恒威房地产开发有限公司对被告麦宝珍上述债务承担连带担保责任。4.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告麦宝珍于2016年6月24日与原告签订合同号为2016年开住自第362号《个人购房借款/担保合同》一份，约定麦宝珍向原告借款32万元用于购置住房，借款期限为240个月（自2016年6月28日起至2036年6月28日止），合同约定被告麦宝珍采用按月等额本息还款法归还原告贷款本息，每月还款日期为每月的20日，且被告麦宝珍提供其所购位于开平市**********绿苑山庄******房屋为上述借款提供抵押担保。上述合同签定后，原告依合同约定于2016年6月28日将32万元贷款一次性划入被告麦宝珍指定的账户，原告已履行了合同义务。贷款发放后，被告麦宝珍未能完全履行合同约定的还款义务，截至2020年3月21日，其已连续违约5个月未按合同约定足额向原告偿还贷款本息，现被告麦宝珍欠原告到期贷款本金4895.85元、欠缴贷款利息4778.28元（欠息额暂计至2020年3月21日）。根据以上事实，被告麦宝珍的行为已构成严重违约。原告认为，原告与被告麦宝珍所签合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。被告麦宝珍未能依法履行合同义务，按照2016年开住自第362号《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，被告麦宝珍应立即向原告偿还贷款本息288614.69元。其中：本金283836.41元、利息4778.28元（利息暂计至2020年3月21日，自2020年3月22日起至贷款实际还清日止的相关利息按2016年开住自第362号《个人购房借款/担保合同》约定利率计算）。根据被告开平恒威房地产开发有限公司与原告签订的编号：江门[2014]045号《按揭贷款业务合作协议》中第四条约定：“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含预告抵押登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证”，因此被告开平恒威房地产开发有限公司对麦宝珍拖欠原告的上述债务承担连带担保责任。被告麦宝珍、恒威公司没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告工行开平支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告麦宝珍、恒威公司没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告工行开平支行提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月24日，原告工行开平支行与被告麦宝珍签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：麦宝珍向工行开平支行贷款320000元，借款期限为240个月，即从2016年6月28日至2036年6月28日；借款用途为购买位于开平市**********绿苑山庄7区1幢806房，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下浮12%（贷款年利率为4.312%）；逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上加收50%；还款方式为采用按月等额本息还款方法，每月还款日为20日；被告麦宝珍提供位于开平市**********绿苑山庄******作为抵押，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2016年6月28日，原告按合同约定发放了贷款320000元给被告麦宝珍。2017年8月22日，双方办理了上述涉案房屋的抵押权预告登记。自2019年11月23日起，被告麦宝珍开始出现逾期还款。截至2020年3月21日止，被告麦宝珍尚欠贷款本金283836.41元、利息4778.28元，合计288614.69元。另查明，2014年6月30日，原告工行开平支行与被告恒威公司签订《按揭贷款业务合作协议》，协议第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行开平支行收押之前，恒威公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告工行开平支行与被告麦宝珍签订的《个人购房借款/担保合同》，该合同不违反法律和行政法规，是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当按合同约定履行各自义务。本案中，被告麦宝珍自2019年11月开始没有依照上述合同约定的期限履行偿还贷款本息的义务，已构成违约。根据上述借款合同约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告麦宝珍的违约行为已符合双方约定解除合同的条件，原告请求判令解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”以及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，合同解除后，被告麦宝珍应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。对上述贷款合同中借款所涉利息的计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，但结合中国人民银行关于贷款市场报价利率（LPR）的公告执行要求，涉案贷款合同在2016年已签订并发放贷款，其贷款利率可按原合同约定执行计算。因此，原告根据上述贷款合同的约定，请求被告麦宝珍偿还截至2020年3月21日止的贷款本金283836.41元、利息4778.28元，合计288614.69元及从2020年3月22日起至款项清偿之日止按《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息，事实清楚、理据充分，本院予以支持。关于本案债务是否应由被告恒威公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”及第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”的规定，被告恒威公司与原告签订《按揭贷款业务合作协议》，协议第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行开平支行收押之前，恒威公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。该合同约定的保证条款对恒威公司具有法律约束力，其应依法承担连带保证责任。原告在保证期间向被告恒威公司主张保证债权，理据充足，故原告请求被告恒威公司对被告麦宝珍所欠的上述债务承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，恒威公司承担保证责任后，有权向麦宝珍追偿。关于抵押物的优先受偿权问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告麦宝珍购买的涉案房屋并未办妥正式的抵押登记手续，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市**********绿苑山庄7区1幢806房享有优先受偿权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告麦宝珍、恒威公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司开平支行与被告麦宝珍签订的编号为2016年开住自第362号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告麦宝珍应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金283836.41元、利息4778.28元，合计288614.69元及从2020年3月22日起至款项清偿之日止的利息（以本金283836.41元为基数，按《个人购房借款/担保合同》的有关约定计算）给原告中国银行股份有限公司江门开平支行；三、被告开平恒威房地产开发有限公司对上述第二判项的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5629.22元、保全费1970元，合计7599.22元（原告已预交），由被告麦宝珍负担。原告中国银行股份有限公司江门开平支行多预交的案件受理费和保全费7599.22元，由本院予以退回；被告麦宝珍应向本院补缴案件受理费和保全费7599.22元。被告开平恒威房地产开发有限公司对被告麦宝珍应负担的受理费和保全费7599.22元承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄婷婷人民陪审员  劳明健人民陪审员  李蔼娉二〇二〇年九月二十五日法官 助理  李佩瑶书 记 员  关绮明