广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初4656号原告：广东益威物业服务有限公司，住所地广东省江门市蓬江区*****之三，统一社会信用代码914************853。法定代表人：舒某1。委托诉讼代理人：容貌全、梁志成，均系该公司员工。被告：江门天蒂家装饰设计有限公司，住所地广东省江门市蓬江区*********（自编1号）、四层，统一社会信用代码91×55R。法定代表人：陈某1。被告：江门市远辉房地产有限公司，住所地广东省江门市*******，统一社会信用代码914************909。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：贾丽，系国信信扬（江门）律师事务所律师。原告广东益威物业服务有限公司（以下简称“益威公司”）与被告江门天蒂家装饰设计有限公司（以下简称“天蒂家公司”）、江门市远辉房地产有限公司（以下简称“远辉公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告益威公司的委托诉讼代理人容貌全，被告远辉公司的委托诉讼代理人贾丽到庭参加了诉讼，被告天蒂家公司经本院公告送达应诉及开庭传票，公告期届满，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告益威公司向本院提出诉讼请求：1.判令天蒂家公司向原告立即支付2018年12月1日至2019年4月7日的物业服务费55867元，并从违约之日起支付逾期付费违约金直至服务费及违约金全部清偿之日止（截至2020年2月29日，违约金为13109.84元，从逾期之日起按每日万分之六计算）；2.判令远辉公司对天蒂家公司应缴纳物业管理费及违约金承担连带清偿责任。3.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：江门市蓬江区****业主委员会与原告于2017年8月20日签订《中远大厦物业服务合同》，约定原告为该大厦提供物业服务。远辉公司是江门市*********业主，天蒂家公司租赁江门市*********使用至2019年4月7日。原告于2018年和2019年与天蒂家公司签订《中远大厦专项物业服务协议书》，约定原告为天蒂家公司租用的江门市*********、面积为4398.99㎡提供专项物业服务，物业服务费为3元/㎡/月，每月物业服务费为13197元，每月15日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的按每日千分之五的标准收取滞纳金。合同签订后，原告即向天蒂家公司提供物业管理服务，天蒂家公司也按照合同约定支付物管费至2018年11月。在2019年2月23日，天蒂家公司对外贴出《停业公告》；2019年4月8日，远辉公司告知益威公司，已单方面向天蒂家公司解除租赁合同；对于天蒂家公司物业服务欠费，已按照天蒂家公司聘请的律师事务所的要求，交付相关支付申请，但至今无果。根据合同约定，天蒂家公司2018年12月1日至2019年4月7日应付的物管费为55867元，各期物管费的违约金从逾期之日起按每日万分之六的标准计算至2020年2月29日为13109.84元。原告认为，原告为天蒂家公司提供了物业服务，天蒂家公司应当向原告支付物管费，天蒂家公司拒不支付物管费的行为构成违约，应当承担向原告支付物管费及违约金的责任。另外，按照《物业管理条例》第四十一条，远辉公司是该物业的业主，作为使用人的天蒂家公司所欠物管费，应由业主远辉公司负连带清偿责任。因此，原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。原告益威公司为其起诉提供的证据有：1.中远大厦专项物业服务协议书（服务期限2018年4月16日至2018年12月31日）；2.中远大厦专项物业服务协议书（服务期限2019年1月1日至2019年12月31日）；3.天蒂家公司的企业信用信息公示报告；4.远辉公司的房地产登记证及企业信用信息公示报告；5.天蒂家公司的《停业公告》；6.相关工作照片；7.中国光大银行贷记通知3张；8.中国光大银行贷记通知及发票。被告天蒂家公司未作答辩，亦未向本院提交证据。被告远辉公司答辩称，一、从2019年1月16日起，江门市蓬江区领航人力资源服务有限公司（以下简称“领航公司”）已经承租天蒂家公司所承租的4398.99平方米面积中的422平方米面积，并且领航公司已正常向原告交纳该部分的物管费。二、原告未提供天蒂家公司支付物管费的对账清单，无法证实天蒂家公司从何时开始拖欠物管费，也无法确定天蒂家公司是否拖欠物管费，以及拖欠的总额是多少。三、天蒂家公司已于2019年2月23日对外公布停业公告，根据原告与远辉公司签订的中远大厦专项服务合同第七条，物业服务模式和费用中收费标准如下，若远辉公司物业未能出租，远辉公司提供的面积数据由原告核实，空置面积按每月每平方1.5元收取物业服务费，而不是像原告所提出的全部按3元收取物业费。四、原告的诉讼请求中要求的违约金过高。五、远辉公司不需要承担连带清偿责任。原告与远辉公司签订的中远大厦专项物业服务合同第七条物业服务模式和费用中约定，原告提供的物业服务是采取包干制模式，盈亏自负，遵循合同约定的当事人自治原则，原告愿意自负承担其盈亏，不应当由远辉公司承担任何服务物业服务费。六、原告要求被告对违约金承担连带清偿责任，没有任何法律依据。被告远辉公司为其答辩提供的证据有：1.租赁合同、中国建设银行电子回执两张；2.中远大厦专项物业服务合同；3.中国银行股份有限公司电子回单12张、广东增值税电子普通发票12张、中国建设银行网上银行电子回执。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于江门市*********的产权人为远辉公司。2018年7月9日,由天蒂家公司作为甲方与原告作为乙方就甲方租用的中远大厦四楼、建筑面积为4398.99平方米的物业管理相关事项共同签订《中远大厦专项物业服务协议书》一份，约定的主要内容如下：一、乙方就甲方承租范围内的卫生、消防、治安等方面进行检查与落实；定期检查、维修和保养甲方承租范围内的设施设备的正常使用，维护管理服务区域内公共设施及公共部位的清洁卫生并作好绿化养护工作等。二、物业服务费按照人民币3元/月/平方计收，合计每月管理服务费为人民币13197元。管理服务费及其他费用每月收取一次，每月15日为缴费日期，甲方必须按时交纳各项费用，如未按期交纳，每日按总额的5‰计收滞纳金，若超过一个月未交费，将被视为违约行为，乙方将通过法律途径予以追缴。三、从2018年4月16日即开始计收管理服务费，2018年3月16日到4月15日的物业费按每平方1.5元计收。四、协议期限自2018年4月16日起至2018年12月31日止。2018年12月29日,由远辉公司作为委托方（甲方）与原告作为受托方（乙方）就中远大厦1-6楼、负二层物业管理相关事项共同签订《中远大厦专项物业服务合同》一份，约定的主要内容如下：一、总建筑面积为31884.03平方米；其中1-5楼商业区为26057.99平方米；6楼为2930.98平方米；负二层为2895.06平方米（车位数量：小车位：33个）。二、专项管理服务内容：乙方负责甲方专有物业、设施设备（中央空调系统、商业供电系统、商业供水管网、排水系统、中央消防系统、专有物业区域的建筑物）管理、维修、养护、运行服务；乙方负责裙楼内中央空调系统的维护保养；乙方负责向各层间配电房提供正常照明、事故照明电源两路电源；乙方负责甲方的市政商业供水总水表（含总水表）后至裙楼各层间用户分表前的管网及共用排水管道的维修、保养、管理；裙楼内全部电梯的监管和维保工作；乙方每月负责对裙楼商业各楼层的电表和水表的抄表，计算核实各租户的水电用量提供给甲方；乙方负责对裙楼共用区域每天进行保洁工作等等。三、合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。四、甲乙双方同意委托乙方负责开展专项服务及费用结算，以及负责按照与裙楼各租户签订的服务合同的相关规定，直接收取租户服务费，并开具合法的票据。五、收费标准。1、一至四楼商场按每月每平方米3元收取物业服务费。如甲方物业未能出租，甲方提供面积数据，经由乙方核实，空置面积按每月每平方米1.5元收取物业服务费。2、五楼分租式写字楼按每月每平方米1.8元收取，其中每月每平方米1.5元的费用，属公共服务费用，每月每平方米0.3元的费用，属专项服务费用。3、六楼按每月每平方米0.8元收取，该费用全属公共服务费用。4、业主和物业使用人于每月15日前缴交的物业服务费，逾期缴纳的，从逾期之日起，支付逾期付款违约金（按照未缴物业服务费逾期一日千分之五计收）。2018年12月31日，天蒂家公司与原告续签了一份《中远大厦专项物业服务协议书》，该协议约定的内容除了管理期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止外，其他内容与2018年7月9日的《中远大厦专项物业服务协议书》约定的内容基本一致。2018年7月24日、8月15日、10月10日、11月1日和12月10日，天蒂家公司分别向原告转账支付物管费52787.89元、13197元、13197元、13197元和13197元。而原告于2018年7月26日、8月20日、9月8日、10月11日和11月3日分别向天蒂家公司开具金额为52787.89元（服务名称为物业管理费2018年3月16日-7月31日）、13197元（服务名称为物业管理费2018年8月1日-31日）、13197元（服务名称为物业管理费2018年9月1日-9月30日）、13197元（服务名称为物业管理费2018年10月1日-31日）和13197元（服务名称为物业管理费2018年11月1日-30日）的发票。2019年1月，远辉公司与领航公司签订《租赁合同》一份，约定鉴于天蒂家公司因暂停营业欠付远辉公司场地租金，远辉公司收回天蒂家公司转租给领航公司的场地而直接将位于江门市*********建筑面积为422平方米的房屋出租给领航公司使用，租赁期间为自2019年1月16日到2020年12月29日止；并约定物业管理事宜待该《租赁合同》签订后由远辉公司协助领航公司与物业管理公司另行约定，远辉公司可以委托物业管理公司管理该租赁物，物业管理费收费标准为每月3元/㎡，远辉公司不再收取有关物业管理其他费用。合同签订后，领航公司自2019年1月16日起向远辉公司支付该房屋的租金。2019年2月23日，天蒂家公司对外贴出《停业公告》，载明天蒂家公司于本公告张贴之日起暂停营业，预计停业3个月及以上，天蒂家公司股东及管理层绝不跑路，各方都在积极寻找出路，希望能从对融资、引入新的投资、股权改造、优化财务管理等方面着手，将天蒂家公司全面盘活，重新走入经营正轨等。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与天蒂家公司签订的《中远大厦专项物业服务协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方当事人均应遵照履行。在原告依约为天蒂家公司所租赁的场地提供物业管理服务的情况下，天蒂家公司作为物业的使用人也应依约履行向原告支付物管费的义务。对于原告为天蒂家公司提供物业管理服务的面积问题。远辉公司自2019年1月16日起将原出租给天蒂家公司的中远大厦四层中面积为422平方米的房屋直接出租给领航公司使用，远辉公司并就此提供其与领航公司所签订的《租赁合同》、领航公司支付租金的转账凭证及远辉公司出具相应的租金发票予以证明，该些证据形成较为完整的证据链，本院依法确认自2019年1月16日起，中远大厦四层天蒂家公司所租赁的面积中的422平方米的房屋为领航公司使用，故自2019年1月16日起，原告为天蒂家公司提供物业管理服务的面积应扣除领航公司所使用的422平方米，即天蒂家公司自2019年1月16日起只应就3976.99平方米（4398.99平方米-422平方米）的面积向原告支付物管费。对于物管费计算的起止时间。原告提交的五份天蒂家公司支付物管费银行转账凭证的金额与五份物管费发票的金额能相互印证，且无相反证据反驳，本院据此确认天蒂家公司支付物管费至2018年11月。对于远辉公司抗辩称无法证实天蒂家公司是否拖欠物管费及从何时开始拖欠物管费的意见，本院不予采纳。对于原告主张物管费计至2019年4月7日应否得到支持的问题。虽然天蒂家公司于2019年2月23日发出《停业公告》,但从公告的内容可看，天蒂家公司仍尝试寻找出路，盘活公司，故其发出停业公告并不等同不再使用租赁的场地，其仍有可能使用租赁的场地处理停业之后的相关事宜。其次，作为出租方的远辉公司，其没有提供与天蒂家公司解除租赁合同或收回经营场地的证据，应承担举证不能的后果，不能仅以《停业公告》的发出视为天蒂家公司不再使用涉案租赁物，并可自此不缴纳相应的物管费。再次，天蒂家公司与原告签订的《中远大厦专项物业服务协议书》合法有效，期限至2019年12月31日，在该协议既没有到期又没有被解除的情况下，天蒂家公司应按照协议的约定履行其向原告缴纳物管费的义务。综上，原告主张物管费计至2019年4月7日，合法合理，本院依法予以支持。又根据天蒂家公司与原告签订的《中远大厦专项物业服务协议书》约定：“物业服务费按照人民币3元/月/平方计收”，故天蒂家公司应向原告缴纳2018年12月1日至2019年4月7日的物管费52406.77元（3元/月/㎡×4398.99㎡×1.5月+3元/月/㎡×3976.99㎡×2.5月+3元/月/㎡×3976.99㎡÷30日×7日）。原告主张超过部分，本院不予支持。因天蒂家公司未依约交纳物管费，其行为已构成违约，应负相应违约责任。原告请求按照每日万分之六计算违约金，明显过高，本院酌情调整为以每月拖欠的物管费为本金，自2019年1月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至款项给付之日止。原告主张超过部分，本院不予支持。对于远辉公司应否就天蒂家公司应缴纳的物管费及违约金承担连带清偿责任的问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，原告与远辉公司签订的《中远大厦专项物业服务合同》并未明确约定免除远辉公司作为业主需对物管费负连带交纳责任的法定义务，故远辉公司应对天蒂家公司应缴纳的物管费及违约金承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告江门天蒂家装饰设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付物管费52406.77元及逾期付款的违约金（以每月拖欠的物管费为本金，自2019年1月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至款项给付之日止）给原告广东益威物业服务有限公司；二、被告江门市远辉房地产有限公司对被告江门天蒂家装饰设计有限公司上述第一项判决的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广东益威物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1524.42元，由原告广东益威物业服务有限公司负担454.42元，由被告江门市远辉房地产有限公司、江门天蒂家装饰设计有限公司负担1070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁 珊人民陪审员  叶颖超人民陪审员  陈小青二〇二〇年九月二十五日法官 助理  陈怡杏书 记 员  王敏仪