北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初18777号原告：城家酒店管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东大道****，统一社会信用代码913100003121019009。法定代表人：李鹂，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张炳伦，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彦，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：北京聚福祥企业管理有限公司，住所地北京市顺义，住所地北京市顺义区林河南大街**院**楼****91110115MA0075CB5P。法定代表人：顾国祥，经理。委托诉讼代理人：牟艳玲，北京燕宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：何福生，北京燕宁律师事务所律师。第三人：北京益民药业有限公司，住所地北京市顺义区拥，住所地北京市顺义区拥军路北110113102531398L。法定代表人：刘辉，董事长。委托诉讼代理人：黄曜，男，1982年9月13日出生，汉族，北京益民药业有限公司职员。委托诉讼代理人：肖和平，男，1983年5月24日出生，汉族，北京益民药业有限公司职员。原告城家酒店管理有限公司（以下简称城家公司）与被告北京聚福祥企业管理有限公司（以下简称聚福祥公司）、第三人北京益民药业有限公司（以下简称益民公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告城家公司之委托诉讼代理人张炳伦，被告聚福祥公司之委托诉讼代理人何福生，第三人益民公司之委托诉讼代理人黄曜、肖和平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城家公司诉称：原告与被告于2017年12月8日签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告管理的位于北京市顺义区×房屋，用途为经营酒店、公寓等住宅类业态；同时约定被告负责为原告办理消防二次报建手续，且消防报建手续（包括施工图纸设计文件审查、消防验收手续等）必须符合原告的租赁用途。合同履行中被告向审图机构提交的消防报建图纸中，承租房屋单层设计方案均分为内外两圈，其中，外圈为客房、内圈为办公室及会议室。与原告合同中约定的经营酒店、公寓等住宿类用途不符。被告未能按照合同约定尽职履行义务。2018年12月25日，原告发现房屋产权人益民公司在承租房屋上张贴了《告知》，原告经与产权人进行沟通了解，因被告拖欠产权人近5个月房租与产权人发生纠纷，产权人已经通过诉讼方式向被告追索拖欠的房屋租金。根据《房屋租赁合同》第9条及《合同法》的相关约定，被告与产权人发生债权债务纠纷且无法通过两方协商调停矛盾，被告已经丧失履行租赁合同项下义务的能力。基于上述事实和理由，原告诉讼请求为：一．请求判令依法解除原告与被告于2017年12月8日签订的《房屋租赁合同》；二．请求判令被告依法返还房屋租赁保证金100万元，并按照每日0．1%标准支付违约利息（自2019年6月12日起至给付之日止）；三．请求判令被告向原告支付因不能履行交付义务而产生的违约赔偿金558．45万元（6个月房屋租金）；四．请求判令被告赔付原告因租赁房屋装修设计产生的设计费损失54．44万元；五．判令被告承担本案全部诉讼费用。被告聚福祥公司辩称：同意解除合同，同意退还原告保证金，我方为原告垫付的8．5万元审图（消防报建）费用要求予以扣除。双方合同签订后原告没有按照合同约定支付首期租金，相关的办理二次消防报建的手续应该是原告自行办理，我方也配合并支付了相关费用，原告提出因我方违约要求支付违约金没有依据，装修设计费不予认可。第三人益民公司辩称：本案与我公司无关，《房屋租赁合同》系原被告签订，我方对此不知情。经审理查明：2017年12月11日，聚福祥公司（出租方，甲方）与城家公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定甲方将坐落于北京市顺义区的×房屋出租给乙方，乙方承租该租赁物面积为17000平方米，包括1层（120平）5层至9层。关于租赁用途/租赁目的，约定：乙方租赁该租赁物作为住宿类业态（公寓、酒店类）及为经营住宿类业态所需的配套行业经营使用，并遵守国家和该租赁物所在地政府有关房屋使用和管理的规定。关于交付及租赁期限，约定：除甲乙双方另有约定，甲方应于2018年3月1日前将租赁物、附属区域及公共条件/共用部位交付给乙方，同时应移交的还包括协议第1．5条所列各项资料；甲方须为乙方办理出消防二次报建手续；租赁期自2018年3月1日（计租日）起至2032年4月30日止，甲方给予乙方免租金装修期（简称免租期）为6个月，自2018年3月1日（约定交付日）起至2018年8月31日止。关于租金及其支付方式和支付期限，约定：自起租日起前3个计租年度租金为11169000元/年，后续按合同递增，在合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金100万元。关于租金支付期限，约定：乙方应在二次消防报建审批完成后5个工作日内将首期（从2018年9月1日至2019年2月28日之间）的房屋租金5584500元支付给甲方。合同5．5条约定：如果在本合同中约定由甲方协调相关单位或第三人或需由甲方办理或协助办理的事项而甲方没有按照本合同约定时间或乙方要求的合理时间内完成，影响乙方经营（包括但不限于造成乙方装修改造工程延误）的，免租期、计租日、付款日和租赁期限相应顺延，甲方除立即履行合同义务外，如造成乙方损失的，甲方应予以赔偿由此给乙方造成的一切损失。关于合同解除，第9．1条约定：因与甲方相关的第三方原因（债务纠纷、产权纠纷等）致使乙方无法正常经营的，乙方可以解除本合同，甲方应退还乙方已经预付的租金并退还押金，同时须承担乙方的其他损失（包括但不限于乙方及其新设分公司为经营该酒店的工程筹建总投入）。第9．3条约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方（非违约方）可书面通知另一方（违约方）解除本合同，甲方违约的，甲方应退还乙方已预付之租金及其他已付款项（包括但不限于押金、预付的水、电、供暖使用费）并赔偿乙方装修损失（即乙方）及为经营该项目所设立的分子公司的工程筹建总投入（含二次装修），包括但不限于工程设计费用，工程施工费用，家具家电采购安装费用，材料费用，按照合同年限分摊；乙方违约的，已付的当期租金不退；同时，违约方应向非违约方按月租金的陆倍支付违约金；如给非违约方造成损失，而支付的违约金不足赔偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：9．3．1甲方未按时缴纳本合同约定和法律规定应由甲方缴付/交付的水、电、供暖、租金费用，影响乙方正常经营的；9．3．5该租赁物、附属区域以及公共条件/公用部位中的任何一项不符合甲方在本合同中的保证或本身存在瑕疵，在乙方书面通知甲方整改之日起满30日内，甲方仍未整改的或致使乙方不能实现租赁目的（包括乙方不能正常装修该租赁物、不能申请政府审批、不能营业）；9．3．6该租赁物、附属区域及公共条件/共用部位中的任何一项甲方与他人存在纠纷（债务纠纷、权属纠纷等），致使乙方无法实现合同目的的；9．3．7违约方的其他违约行为致使非违约方不能实现本合同目的的。第9．4条约定，甲方未按本合同的约定返还押金，每逾期一天，按应返而未返保证金/押金0．1%的标准向乙方支付违约金。2017年12月18日，城家公司向聚福祥公司支付房屋租赁保证金100万元。2018年12月11日，中设安泰（北京）工程咨询有限公司出具《北京市建筑工程施工图设计文件综合审查合格书》，其中改造概况处显示“使用性质：公寓”。2018年12月20日，益民公司在涉诉房屋张贴《告知》，内容为：“我公司作为北京益民药业有限公司综合楼项目的开发商和产权人，进行以下告知：一、对于有意向与我公司合作的单位、企业或个人，都必须与我公司招商部负责人联系；二、其他企业、单位或个人都没有权利进行招商等事宜；三、该告知于2018年12月20日正式生效，告知生效之后，在没有我公司招商负责人同意的情况下，签署的所有有关招商的文件及合同我公司概不承认，所引起的损失及后果自行承担，我公司概不负责。”2018年12月28日，聚福祥公司向城家公司发送《办理租赁房屋交接手续及支付租金告知函》，主要内容为聚福祥公司已办理完毕二次消防报建手续，要求城家公司及时办理租赁房屋的交接确认手续、支付房屋租金5584500元及合同约定的相关费用。2018年12月29日，城家公司向聚福祥公司发送回函，主要内容为：1．聚福祥公司未能按照涉诉合同的约定的使用用途进行报建，合同约定的交房条件不能成就，故城家公司有权基于前述原因拒绝接受不符合交房条件的租赁房屋；2．涉诉合同项下的房屋租金的支付条件不成熟，城家公司无需向聚福祥公司支付房屋租金及相关费用；3．要求聚福祥公司重新申请施工图纸审查；4．要求聚福祥公司尽职履行合同义务。2019年1月3日，聚福祥公司再次向城家公司发送回复函，主要内容为：涉诉合同约定城家公司租赁房屋用于公寓及配套设施使用，聚福祥公司办理的消防报建手续合规合约，符合办理房屋交接手续的条件。2019年1月9日，城家公司再次向聚福祥公司发送回复函，重申了前述意见。2019年4月10日，聚福祥公司向各承租单位发送《告知函》，内容为：“针对各租户承租楼宇涉诉房屋系北京益民药业有限公司所有，该房屋欠缺相关商业手续，导致无法办理工商营业执照，导致合同无法履行。目前，我司已与产权单位因房屋租赁纠纷诉至顺义区人民法院，现案件正在审理中。”2019年5月31日，城家公司向聚福祥公司发送《解除合同通知书》，主要内容为因聚福祥公司提供的消防二次报建手续与合同中约定的经营酒店、公寓等住宅类用途不同且多次催促未能解决，另因益民公司已通过诉讼方式向城家公司追索拖欠的房屋租金，故城家公司认为聚福祥公司不能履行主要债务，要求解除涉诉合同。2019年6月12日，聚福祥公司收到《解除合同通知书》。城家公司分别向中外华诚工程技术集团有限公司支付设计费132400元、向上海健尔斯装饰工程有限公司支付设计费412000元。庭审中，城家公司主张聚福祥公司未按租赁使用性质进行二次消防报建，且因涉诉房屋性质，导致无法办理营业执照。聚福祥公司辩称以“公寓”作为使用性质进行二次消防报建符合合同约定，关于房屋性质问题，的确无法办理营业执照，但原因在于涉诉房屋产权人。另查，涉案房屋的土地使用性质为工业，涉案房屋的规划用途为生产和研发。2019年1月2日，益民公司将聚福祥公司诉至本院，主张聚福祥公司逾期支付租金，要求解除双方签订的租赁合同并要求聚福祥公司支付租金、违约金等。聚福祥公司在该案中提起反诉，要求益民公司返还押金、租金、赔偿损失等。本案中，益民公司提交案外人营业执照，拟证明涉案房屋所在楼宇的其他承租人已可于2020年办理营业执照。聚福祥公司主张其为城家公司垫付二次装修消防报建手续费8．5万元，要求从房屋租赁保证金中予以扣除，城家公司对此不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、涉诉合同、《建设工程设计合同》《北京市建筑工程施工图设计文件综合审查合格书》、公证书、《办理租赁房屋交接手续及支付租金告知函》《回函》《解除合同通知书》发票等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。涉诉合同系聚福祥公司与城家公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于涉诉合同的解除问题。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方约定，城家公司租赁涉诉房屋用于住宿类业态（公寓、酒店类）及为经营住宿类业态所需的配套行业经营使用，聚福祥公司负责办理出消防二次报建手续，但聚福祥公司未按合同约定的使用性质办理，且涉诉房屋的性质导致城家公司无法办理营业执照，加之聚福祥公司因欠付益民公司房屋租金，导致益民公司与聚福祥公司产生纠纷，以上均使城家公司不能实现租赁目的，已达到涉诉合同约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，聚福祥公司于2019年6月12日收到城家公司发送的《解除合同通知书》，故城家公司要求确认涉诉合同于2019年6月12日解除的诉讼请求，有事实及法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，聚福祥公司应向城家公司退还房屋租赁保证金。但聚福祥公司至今未予退还，故应依据涉诉合同第9．4条的约定向城家公司支付逾期返还保证金的违约金。关于计算标准，聚福祥公司认为双方约定过高，综合考虑本案情况，确定以聚福祥公司应返还的房屋租赁保证金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率（自二〇一九年八月二十日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为准）四倍的标准，由聚福祥公司向城家公司支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，聚福祥公司将无法满足租赁用途的涉诉房屋出租给城家公司，导致合同无法继续履行，应对涉诉合同解除承担过错责任。同时，城家公司作为专业从事酒店经营的公司，未对涉诉房屋的规划用途尽到谨慎审查义务，亦存在过错，因此城家公司对合同解除产生的损失亦应承担相应责任。涉诉合同约定，违约方应向非违约方按月租金的六倍支付违约金。聚福祥公司认为其不存在违约行为，同时表示如法院认定其违约，要求对于违约金标准予以调整。关于违约金的标准，本院认为违约金应以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑本案实际情况，酌情将违约金标准调整为930750元。关于设计费54．44万元，根据涉诉合同第9．3条约定，聚福祥公司应向城家公司支付。聚福祥公司要求扣除二次装修消防报建手续费，双方未约定费用负担问题，现城家公司不予认可，聚福祥公司亦未提交其他证据予以证明，故本院对聚福祥公司的此项辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告城家酒店管理有限公司与被告北京聚福祥企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年六月十二日解除；二、被告北京聚福祥企业管理有限公司返还原告城家酒店管理有限公司房屋租赁保证金一百万元并支付逾期还款违约金（以一百万元为基数，自二〇一九年六月十二日起至二〇一九年八月十九日止，以中国人民银行同期贷款基准利率的四倍为标准计算，自二〇一九年八月二十日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍为标准计算至实际支付之日止），于本判决生效之日起七日内给付；三、被告北京聚福祥企业管理有限公司向原告城家酒店管理有限公司支付违约金九十三万零七百五十元，于本判决生效之日起七日内给付；四、被告北京聚福祥企业管理有限公司向原告城家酒店管理有限公司支付设计费损失五十四万四千四百元，于本判决生效之日起七日内给付；五、驳回原告城家酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六万一千七百零二元（原告城家酒店管理有限公司已预交），由原告城家酒店管理有限公司负担一万八千五百一十一元；由被告北京聚福祥企业管理有限公司负担四万三千一百九十一元，于本判决生效之日起七日内给付原告城家酒店管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 刘 筠二〇二〇年九月二十九日书记员 朱腾生