黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0202民初2142号原告：齐齐哈尔南慧物业管理有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区南慧花园****楼******商服网点。法定代表人：李永武，该公司经理。委托诉讼代理人：张庆华，黑龙江张庆华律师事务所律师。被告：衣国玮，男，1998年2月7日出生，汉族，黑龙江省人，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：衣惠敏（系被告爷爷），男，1945年1月23日出生，汉族，中国一重退休干部，住齐齐哈尔市龙沙区。原告齐齐哈尔南慧物业管理有限公司（以下简称南慧物业公司）与被告衣国玮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告南慧物业公司的委托诉讼代理人张庆华、被告衣国玮的委托诉讼代理人衣惠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南慧物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告支付原告物业管理费9,755.60元；2.请求法院依法判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告齐齐哈尔南慧物业管理有限公司于2007年成立，当年原告与齐齐哈尔市龙沙区彩虹街道办事处南慧花园一期业主委员会签订了《齐齐哈尔市物业服务合同》，合同约定由原告为南慧花园小区提供物业管理服务，合同每两年一签，现合同期限至2020年7月6日，合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间按合同约定为每月30日之前，被告系上述物业16号楼4单元1401室的业主，物业面积为145.39平方米，按约定每平方米每月物业费为1.10元。被告现拖欠自2015年4月30日至2020年5月31日，每月159.90元，共计61个月，物业费总计9,755.60元，经原告经多次催要，被告拒不履行缴费义务。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供优质高效的物业管理服务，但被告一直拒绝缴费。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签定的《物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院。衣国玮辩称，原、被告未签订物业服务合同，原告没交物业费是因为自接收房屋后屋顶就漏雨，漏雨致使装修好的房屋面目全非，这些损失都应该由物业承担。对欠缴的日期有异议，不存在两年签订一次合同，并且律师对本案的情况不了解，不能说明情况，原告没有提供高效优质的服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的证据二、不动产登记信息原件一份，证明本案的被告是涉案房屋的产权人，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一、两份物业合同复印件（原件已经当庭出示），一份是2016年签订的，一份是2018年签订的，证明2016年7月6日至2020年7月17日，原告与齐齐哈尔龙沙区彩虹街道办事处南慧花园一期业主委员会签订物业服务合同，该合同明确约定物业费的收取是1.10元，所以被告居住的房屋因是高层，物业收费的标准是每平米1.10元。被告对证据一有异议，不是原告签订的合同，是原告与彩虹办事处签订的合同，不是和业主签订的。本院对该份证据的真实性予以确认。原告提交的证据三、进户通知书复印件一份，收据复印件一份，证明被告在之前的产权人许天宇交的物业费票据以及进户通知书，之前的房主交的物业费到2014年12月31日，之后被告没有交付过物业费。被告对证据三有异议，2014年12月31日许天宇虽然没住，但是这个房子闲置了一年的时间，原告是2016年5月份开始接的房子。本院对该份证据的真实性予以确认。原告提交的证据四、被告欠物业费的明细一份，证明被告欠物业费9,755.60元，欠费原因是多次催缴，但是拒绝缴纳。被告对证据四有异议，年限多了一年半。本院对该份证据的真实性予以确认。原告提交的证据五、（2019）黑0202民初2235号民事判决书复印件一份、（2020）黑0202民终747号民事判决书复印件一份，证明16号楼03单元1402号房主金星梅因为漏雨的事情起诉至龙沙法院，最后判决是刘新东承担60%的责任，南慧物业是没有尽到维护的义务，承担40%的责任，后来刘新东上诉，二审法院维持原判。漏雨不是业主拒绝交付物业费的理由，漏雨的维修义务不都是物业公司的维修范围之内，被告在购买房屋之后至今已经五年之久，被告没有向物业公司交取物业费，物业公司没有资金为被告进行维修。被告对证据五有异议，物业公司没有资金不是理由，言外之意就是不想掏钱。齐齐哈尔物业管理总则第二条对房屋及配套设施进行养护和管理，是物业公司的义务。本院对该份证据的真实性予以确认。原告提交的证据六、哈尔滨建筑工程研究设计院司法鉴定意见书复印件一份，证明鉴定的第一项工程质量存在问题，不符合国家相关标准。第二项是卷材防水层不得有渗漏和积水，是房屋提供的材料符合国家的标准。第三项是卷材应该有金属压条固定，由密封材料进行密封。第四项防水层应该由保护层。第五项是由于被告擅自在自己家维修房顶，认为改变了防水层的方式。第六项是物业维修的时候水篦子上面有杂质。可以证实物业公司进行日常的保养义务，漏水的原因是因为施工方工程质量造成的。被告对证据六有异议，刘新东是做防水的，但是跟原告没有关系，根本不是因为原告做防水造成邻居家漏水的，原告当初接手房子的时候，房子就漏雨了，如果原告不做防水就没法装修，并且跟物业说了，物业已经同意了，让原告做防水。漏雨是因为排水管的弯头掉了，水就从墙上往下淌，造成原告家大屋的墙上渗水，类似这样的案子应该由物业部门有关人员来参加庭审。本院对该份证据的真实性予以确认。被告提交的证据：证据一五张照片，证明房屋多处漏水，最严重的是排水管的弯头掉了，后来物业公司换了。原告对该证据的真实性因原告未到现场，不知道这个照片是否是被告家的房屋。对于房顶漏雨应当由刘新东对于房顶维修的责任人进行维修，对于大屋窗下漏雨，是原告专属范围之内，不属于物业公司范围之内，房屋楼顶漏雨已经经司法鉴定机构的鉴定部门对其邻居家漏雨的事实作出了司法鉴定，能够证实被告擅自维修房屋楼顶，同样造成了其邻居房屋漏水的事实，被告自身具有责任，并且在其他案件中已经被追加为被告。本院对该份证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2007年原告南慧物业公司与齐齐哈尔市龙沙区彩虹街道办事处南慧花园一期业主委员会签订《齐齐哈尔市物业服务合同》，合同约定由原告为被告所住龙沙区南市场小区提供物业管理服务，合同每两年一签，合同期限至2020年7月6日，合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间按合同约定为每月30日之前，被告系涉案房屋龙沙区南市场小区16号楼4单元1401室的业主，房屋面积为145.39平方米，按合同约定每平方米每月物业费为1.10元。被告衣国玮自2016年5月入住南市场小区16号楼4单元1401室，截止2020年5月被告尚欠物业管理费7,676.59元。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护，环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，本案中原告南慧物业公司与被告衣国玮之间的物业服务合同成立并合法有效，原告已经按合同约定及相关规定提供物业服务，被告衣国玮逾期交纳物业费的行为构成违约，故被告衣国玮应交纳自2016年5月入住南市场小区至2020年5月的物业费，共计1.10元/平方米/月×145.39平方米×48个月=7,676.59元。被告衣国玮主张的房屋漏水与本案交纳物业费没有关联性，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告衣国玮于本判决生效之日起十日内支付原告齐齐哈尔南慧物业管理有限公司物业管理费7,676.59元（自2016年5月至2020年5月）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告衣国玮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  董丽丽二〇二〇年九月二十八日书记员  朱 琳