广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终2586号 上诉人（原审被告）：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******，统一社会信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：刘文萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司法务部职员。 委托诉讼代理人：王丽娟，该公司法务部职员。 被上诉人（原审原告）：莫达志，男，1971年9月18日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人（原审原告）：黄文静，女，1979年3月13日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：莫达志，男，1971年9月18日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区，系黄文静丈夫。 上诉人桂林彰泰实业集团有限公司与被上诉人莫达志、黄文静商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人桂林彰泰实业集团有限公司委托诉讼代理人王丽娟，被上诉人莫达志兼黄文静的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂林彰泰实业集团有限公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初514号民事判决，依法予以改判；2.二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一审法院认定事实错误，依法应予改判，主要体现在上诉人是否违约及违约金金额两个方面。一、上诉人并未构成违约，不应承担违约责任，一审认定事实错误。即便从物管部门验收之日起算，上诉人晚交材料的主要责任也在被上诉人以及政府行政部门不当干预，应予以免责。（一）本案涉案房屋于2015年5月28日交房，于2017年7月21日经房管部门物业验收，而被上诉人2017年11月13日才提交办证资料给上诉人，上诉人于2018年2月1日提交材料到房管部门，从2017年11月13日算至2018年2月1日共80天，并未超过合同约定的180日，故上诉人并不构成违约。（二）即使从2017年7月21日房管部门物业验收之日起算，被上诉人2017年11月13日才提交办证资料给上诉人，比物管部门验收之日晚提交材料115天，因被上诉人晚交材料导致上诉人晚交材料给房管部门，上诉人不应承担违约责任。此外，在办理涉案房屋产权登记期间，2017年3月15日桂林市人民政府国有资产监督管理委员会以上诉人与桂林东梓物业有限公司对涉案地块存在争议为由，向市国土资源局发函要求停止办理睿城项目的不动产权属证书，市国资委以行政干预的方式阻止了上诉人所在楼栋的不动产权属登记，因政府性阻却事由上诉人应予免责。二、一审法院将阁楼算入购房总价计算违约金完全为认定事实错误，片面理解“房屋总价”，房屋总价并不包含阁楼价款。涉案阁楼个痛及购房合同是两份相互独立的合同，两份合同均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定。被上诉人是基于购房合同约定的房开公司代业主办理房屋产权登记提交备案资料的合同义务而诉请的逾期备案违约金，从购房合同第十五条及附件四第六条关于产权登记条款看，完全是对办理房屋产权登记而作出的约定，而阁楼部分不能办理产权登记，不能以房屋加阁楼两个部分来计算逾期备案违约金。 莫达志、黄文静辩称，一、一审认定事实清楚，上诉人构成违约，应承担违约责任。二被上诉人按合同约定向上诉人支付了购房款149.3932万元，及时缴纳了契税、维修资金，并及时提交了涉案商品房办理房屋不动产权属证书应由被上诉人提交的相关材料，全面履行了合同义务。上诉人初次履行提交二被上诉人办理房屋权属登记资料至产权登记机关备案的时间超过约定，已构成违约。物业验收时间不能视为被上诉人应交件时间，在上诉人不能举证证实其已尽到足够且必要的通知义务的前提下，被上诉人的交件时间并非上诉人未能依约履行合同义务的障碍和理由。二、上诉人提出的因政府滥用行政权力的抗辩理由属于第三人的原因，即使因此导致上诉人违约，也应当承担违约责任。三、一审法院将阁楼房价款作为违约金的计算基数，认定事实正确，判决结果正确。《“彰泰·睿城”顶层阁楼专用权转让合同书》第二条为格式条款，该条款属于免除上诉人责任、加重被上诉人责任、排除主要权利的条款，应为无效。涉案阁楼是上诉人作为具有建筑物区分所有权的专有部分出卖给被上诉人的，虽约定不办理产权登记，但不能改变二被上诉人支付该阁楼款项属于房款的性质，阁楼是销售给被上诉人房屋的不可分割的一部分。根据双方产权登记关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，上诉人应按已付房价款总额的1%向二被上诉人支付违约金。 莫达志、黄文静向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期备案违约金14939元；二、判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年10月9日，被告与二原告签订了《商品房买卖合同》，被告为出卖人，二原告为买受人，该合同约定买受人购买的商品房位于桂林市七星区彰泰·睿城30栋2-11-3号房，该商品房建筑面积共123.97平方米，套内建筑面积104.90平方米；单价为每平方米9657.31元，总金额1013052元。该合同第十五条约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件四《合同补充协议》第六条约定，买受人委托出卖人代办房屋所有权证的，买受人应提交办理房屋所有权证所需的授权委托书、身份证、合同文件、不动产发票、契税完税凭证、维修资金交纳凭证以及房产登记机关要求的其他法律文件，并支付办理所需的相关费用；买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 被告与二原告于2013年10月9日另签订《“彰泰·睿城”顶层阁楼专有使用权转让合同书》一份，被告为甲方，二原告为乙方。该合同书约定：乙方购买甲方开发的“彰泰·睿城”住宅小区********商品房，乙方同时取得该商品房附属阁楼专有使用权；该顶层阁楼按套整体计价，价款为480880元，阁楼价款不计入《商品房买卖合同》约定的房款总价内，不在双方签订的《商品房买卖合同》中体现；顶层阁楼及露台不进行不动产登记，乙方不要求对该部分进行面积测绘和确权，不计算产权建筑面积、不办理不动产权属证书；阁楼及露台从属于乙方购买之商品房，随商品房所有权的转移而转移，不能单独转移。 合同签订后，二原告按照合同约定向被告支付了1493932元，其中购房款1013052元，阁楼价款480880元。2015年5月28日，被告将涉案房屋交给二原告使用。2017年7月21日，涉案房屋所在的彰泰·睿城30栋通过房管部门物业验收。2017年11月13日，二原告将办理产权证所需的身份材料、购房发票、契税完税凭证等提交给被告。2018年2月1日，被告将办理涉案房屋权属登记所需资料提交给桂林市不动产登记局。 一审法院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《“彰泰·睿城”顶层阁楼专有使用权转让合同书》系双方真实意思表示，内容亦不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。综合诉辩双方的主张及庭审质证，本案争议焦点为：被告应否承担逾期备案违约责任，如构成违约，违约金的数额如何计算。 双方签订的《合同补充协议》第六条第2项约定，出卖人将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，即被告关于产权登记的主要合同义务系其应在合同约定时间内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合同明确约定了办理期限180日的起算时间，而涉案房屋于2015年5月28日交付使用，于2017年7月21日经房管部门物业验收，因此，应当从2017年7月22日计算被告的办理期限，而不是从二原告向被告提交办证资料之日起算。被告于2018年2月1日将办理涉案房屋权属登记所需资料提交给产权登记机关，已超过双方约定的180日，其行为已构成实际违约。被告辩称由于二原告迟延提交办证资料，导致被告提交资料的时间迟延，但双方签订的合同并未约定二原告应当提交资料的期限，如果因为二原告未将产权登记资料交付被告，导致被告无法提交完整资料给产权登记机关，那被告完全可以在合理期限内通知原告提交，但被告未提交证据证明其已经尽到了通知义务，且当二原告于2017年11月13日向被告提交相关资料时，距离被告的办理期限届满尚余65天，被告有充足的时间向产权登记机关提交资料，因此，二原告的交件时间不能作为被告未能依约履行合同义务的阻却事由，故该院对于被告的该辩解意见不予采纳，被告应当按照合同约定承担逾期备案的违约责任。 双方签订的《商品房买卖合同》约定因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《“彰泰·睿城”顶层阁楼专有使用权转让合同书》约定阁楼及露台从属于乙方购买之商品房，随商品房所有权的转移而转移，不能单独转移。虽然双方对于阁楼的使用权另行签订了一份合同，但阁楼从属于商品房，不能单独买卖，而被告实际收取二原告的总价款为1493932元，应当以二原告已支付的总价款计算违约金。因此，对于二原告要求被告支付逾期备案违约金14939元的诉讼请求，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告桂林彰泰实业集团有限公司向原告莫达志、黄文静支付逾期备案违约金14939元。案件受理费174元，因适用简易程序减半收取87元（二原告已预交），由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：上诉人是否构成违约；如构成违约，违约金的计算基数是多少。 关于上诉人是否违约的问题。上诉人主张将房屋办理权属登记资料报送产权登记机关备案的时间应自被上诉人向上诉人提交相关资料之日起算；即便从物管部门验收之日起算，因被上诉人晚交材料及政府行政部门不当干预，上诉人也应予以免责。本院认为，涉案购房合同附件四第六条第2款约定，买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方当事人对办理房屋权属登记备案的时间已有明确约定，应自涉案房屋经房管部门物业验收后第二日即2017年7月22日开始计算报送办理备案期限，并非从二被上诉人提交资料之日起计算。二被上诉人向上诉人提交资料的时间为2017年11月13日，虽晚于物业验收时间，但由于上诉人未提供证据证明其履行了通知催告义务，且二被上诉人提交资料的时间尚在180日内，距期限届满仍有两个月之久；此外，桂林市人民政府国有资产监督管理委员会虽向市国土资源局发函要求停止办理睿城项目的不动产权属证书，但是并未禁止向产权登记机关提交办理房屋权属登记资料的行为，故上诉人上述主张不能成为上诉人免责事由。由于上诉人实际提交涉案房屋权属登记所需资料的时间为2018年2月1日，超过双方约定期限的180日内，上诉人应承担逾期备案的违约责任。 二、关于违约金计算基数的问题。上诉人主张因阁楼部分不能办理产权登记，面积亦未计算在房屋面积内，不能将阁楼价款包含在房屋总价款内。本院认为，该阁楼作为涉案房产的专有附属部分，不能单独转移及买卖，二被上诉人就阁楼的专有使用权支付了相应对价，阁楼的价款应作为房屋总价款的组成部分。故在计算违约金基数时，应按照二被上诉人支付的房屋、阁楼的总价款即1493932元计算违约金，对于上诉人的该项上诉主张不予支持。 综上所述，上诉人桂林彰泰实业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费173元，由上诉人桂林彰泰实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年九月九日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰