江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2765号上诉人（原审被告）：张生成。上诉人（原审被告）:杨玺。两上诉人共同委托诉讼代理人：柴利林，江苏吴中益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王福兰。委托诉讼代理人：李衍杰，山东正翔律师事务所律师。上诉人张生成、杨玺因与被上诉人王福兰返还原物纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2019）苏0506民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张生成、杨玺上诉请求：一、撤销原审判决并依法改判；二、撤销（2010）吴民初字第356号民事判决；三、本案诉讼费由王福兰负担。事实与理由：一、原审法院认为吴中开发区苏州服装城6号20幢606室的不动产权属登记在王福兰名下，且（2018）苏0506民初7163号生效民事判决已经驳回了上诉人要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求。但该生效判决系以“证据不足”为由驳回诉讼请求，故不能据此直接认定涉案房屋归王福兰所有。二、原审法院未能查清原吴县市苏州服装城（以下简称苏州服装城）与王福兰是否有真实的房屋买卖合同关系。1999年4月26日仇永庆与原吴县市商城贸易有限责任公司（以下简称商贸公司）签订涉案房屋的买卖合同，仇永庆交付定金19000元，并要求将房屋所有权登记在王福兰名下。杨树清公司工作人员张传信应仇永庆要求，虚拟了一份苏州服装城与王福兰的房屋买卖合同与付款收据，王福兰本人未与杨树清公司签过房屋买卖合同，亦未支付过任何房屋价款。因此，苏州服装城6号20幢606室的所有权虽登记于王福兰名下，但苏州服装城与王福兰之间无真实的买卖合同关系，王福兰取得涉案房屋所有权没有合法依据。三、仇永庆与商贸公司之间的房屋买卖合同业已解除。原审法院认为，（2000）吴县民初字第34号案件材料及庭审笔录无法反映仇永庆与商贸公司就涉案房屋已达成解除买卖合同的合意，反而商贸公司不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行。但上述结论未能充分反映本案真实情况。本案中，仇永庆长期不履行买卖合同之交付房款义务，经多次催告仍未履行，且仇永庆向法院起诉的行为本身就是以明示的方式告诉商贸公司其将不履行合同，故仇永庆的行为已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项和第四项之规定。据此，杨树清作为债权人有权单方面解除合同，且杨树清已向仇永庆发出过解除合同的通知。此外，从杨树清的个人房产出租情况表可见，涉案房屋自2001年起就由杨树清和上诉人占有使用，产权证原件亦一直由杨树清和上诉人掌控，仇永庆与王福兰18年来未提出任何异议。四、涉案房屋的实际所有权人系杨树清或上诉人，上诉人有权占有涉案房屋。原审法院认为，上诉人无证据证明涉案房屋的所有权人为杨树清或上诉人及上诉人有权占有涉案房屋。但上诉人在原审中提交了如下六份证据：1.杨树清1998年9月14日与商贸公司签订合同一份；2.涉案房屋房产证原件；3.杨树清个人记录账页；4.杨树清个人房产出租、使用情况表；5.孔庆寨的租房协议与王君贵的借房说明以及涉案房屋当前状况的照片；6.（2000）吴县民初字第34号案件材料及庭审笔录。上述六份证据能够证明涉案房屋系杨树清或上诉人所有，上诉人有权占有涉案房屋。五、原审法院适用法律错误。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十四条判决上诉人将房屋返还给王福兰，系误将真正的权利人当成了无权利人，把真正的无权利人当成了权利人。王福兰辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：涉案房屋是王福兰1998年前后在苏州服装城做生意时从苏州服装城处购得，大概在2000年前办理了不动产登记，登记在王福兰名下。由于当时是开发商代办，故具体日期无法核实。房屋产权证代办出来之后一直未交于王福兰本人。2000年前后，王福兰带着孩子在涉案房屋居住，因晚上经常有人不怀好意地敲门，后又发生一次火灾，受到惊吓，所以返回东北。回东北后患上抑郁症并治疗多年，不愿想涉案房屋的事。2018年收到法院传票后才不得不来解决这个问题。另外，在（2018）苏0506民初7163号案件中，张生成明确承认，王福兰已付清全部房款，庭审记录中都有载明。王福兰向一审法院起诉请求：1.要求张生成、杨玺立即返还被其侵占的吴中开发区苏州服装城6号20幢606室。2.要求张生成、杨玺赔偿损失97200元。3.诉讼费用由张生成、杨玺承担。审理中，王福兰申请撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：坐落于苏州市吴中区的房屋所有权登记在王福兰名下，建筑面积为68.78平方米。2010年1月25日，一审法院受理张生成、杨玺诉王福兰房屋买卖合同纠纷一案。在该案中，张生成、杨玺称,其二人系杨树清的法定继承人。王福兰向杨树清购买了涉案房屋，房价为72218元。在王福兰仅支付定金10000元的情况下，上述房屋的产权于2000年1月3日办在了王福兰名下。产权证、土地分割证一直由杨树清保管，后由张生成、杨玺保管。房屋亦一直由张生成、杨玺所控制。至今已有10余年，王福兰一直未付清房款。张生成、杨玺以此主张解除王福兰与杨树清之间的房屋买卖合同关系；判令确认商贸城6号20幢606室的房屋所有权归张生成、杨玺所有；判令王福兰协助张生成、杨玺办理房屋过户等相关手续。审理中，张生成、杨玺变更诉讼请求，即要求判令王福兰按目前的市场价即每平方米6800元的价格向其支付房款467704元，并支付自合同约定的付款之日起按同期银行贷款利率计算至王福兰实际付款之日止的利息。王福兰未到庭应诉答辩。该案经审理查明：因苏州服装城结欠原吴县市经济技术发展总公司（以下简称发展总公司）土地款等款项，故双方于1998年8月5日签订协议1份。协议约定苏州服装城将其征用的土地归还给发展总公司，其中归还的土地上有由锡山建筑公司黄进高承建的在建工程即吴中经济开发区商贸城6区19幢、20幢两幢住宅楼，也归发展总公司（这两幢住宅楼中已由苏州服装城预售了一套），基建债务300万元由发展总公司承担后负责归还锡山建筑公司。后发展总公司将上述苏州市服装城归还的土地及土地上的在建工程下拨给商贸公司。1998年9月14日，杨树清以其个人投资经营的原吴县市开发区亚东工艺部的名义与商贸公司、原吴县市经济开发区市场管理委员会签订合同书1份。合同书约定，由杨树清向商贸公司上交相关费用并出资继续承建苏州服装城6区H4-5、6（公安编号为商贸城6号19幢、20幢）两幢住宅楼；由杨树清支付全部工程款并负责处理拖欠的工程款300万元，商贸城6号19幢、20幢房屋的产权归杨树清所有。商贸公司成立房产经营部，成立经营部的人员、工资、费用全部由杨树清承担。商贸公司为杨树清提供合法的售房证件和手续，并负责办理房屋产权证。合同书签订后，杨树清以商贸公司的名义继续建造上述两幢房屋。上述两幢房屋建造完工后，杨树清以商贸公司的名义对外进行出售、出租。1998年3月18日，苏州服装城与王福兰签订房产转让合同书1份。合同书约定，苏州服装城将苏州服装城6号20幢606室房屋出售给王福兰，总价为75658元，优惠3440元，实际总价为72218元。王福兰应于签订合同前支付定金30000元，余款42218元于1998年5月15日支付。苏州服装城的合同签订人是张传信。2000年1月3日，吴中开发区苏州服装城6号20幢606室房屋的所有权登记在王福兰名下。杨树清系张生成的丈夫，杨玺的父亲。杨树清的父母均已死亡。杨树清于2001年12月12日因车祸死亡。杨树清与张生成仅生育杨玺一个儿子。2010年6月13日，一审法院作出（2010）吴民初字第356号民事判决书，判令王福兰于判决生效之日起十日内给付杨玺、张生成价款人民币62218元，并支付该款自1998年5月15日起按同期银行贷款利率计算至判决确定给付之日止的利息。该判决已生效。2018年3月15日，一审法院受理张生成与王福兰房屋买卖合同纠纷一案。在该案中，张生成以其与王福兰于2002年8月24日签订《房屋转让协议》以85000元的价格向王福兰购买涉案房屋，王福兰收到上述全额房款后，向张生成交付了房产证、土地分割证，移交了房屋。但至今未依约配合其办理转让变更手续为由，请求法院确认张生成与王福兰双方房屋所有权转让行为合法有效，涉案房屋所有权归张生成所有。该案审理过程中，王福兰的委托诉讼代理人到庭参加诉讼并辩称，涉案房屋是王福兰个人房产，王福兰从未将该房产出卖。王福兰与张生成不认识也从未接触过，更没有签署过房屋买卖合同及收条，也未收到过任何购房款。张生成提供的房屋买卖合同及收条不是王福兰书写的，张生成不能证明二人之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。债权和物权是两个不同的法律关系，在没有其他物权变动的前提下，法院不能直接确认物权，并且本案已过诉讼时效。故请求驳回张生成的诉讼请求。张生成为证明向王福兰购买涉案房屋的事实，提供了落款时间为2002年8月24日的房屋转让协议和收条各一份，房屋转让协议载明甲方为王福兰，乙方为张生成，并约定王福兰自愿将其所有的开发区苏州服装城6号20幢606室的产权转让给张生成（建筑面积68.78平方），房屋总价共计85000元，王福兰收到全部转让金后，将该房屋的房产证、土地分割证交付给张生成，转让手续和费用由乙方办理，甲方配合，本协议双方各执一份。该份房屋转让协议的甲方处签名为“王福兰”并按捺指纹，乙方处签名为张生成亦按捺指纹。收条内容为：今收到张生成购买苏州市吴中区服装城6区20幢606室的购房款85000元。收款人处签名为“王福兰”并按捺指纹。王福兰经质证后，对房屋转让协议和收条的真实性和关联性均有异议，认为上述证据中签名均不是王福兰书写。张生成陈述，2002年其想买一套开发区苏州服装城两层楼的房屋，通过朋友介绍向王福兰购买涉案房屋，并谈好房屋出售价格为85000元。2002年8月24日当天双方约好时间去看房，签合同是在涉案房屋内，当时随同王福兰一起来的还有一男一女，不清楚二人身份。该份房屋转让协议是王福兰起草的，张生成没有看到起草过程，王福兰拿出房屋转让协议让张生成签名时，协议上王福兰的签名和指纹都已经有了，张生成没有看到王福兰签字和按指纹的过程，张生成是在2002年8月24日当天在协议上签字按手印的，然后将85000元交付给了王福兰。收条和房屋转让协议一样，也是王福兰事先准备好后给张生成的，没有当着张生成的面在收条上签字按手印。付钱后，王福兰把产权证、房屋钥匙及身份证复印件交给张生成，张生成提出过户的事情，王福兰说随叫随到。签订房屋转让协议后房屋就由张生成控制，王福兰一直没有来过，之后其也没有再碰到过王福兰。张生成为过户的事情一直寻找王福兰，至今已达16年之久均未能找到王福兰，故没有办理房产变更手续。张生成不清楚房屋转让协议和收条上是否是王福兰的签名和指纹，但是房屋转让协议和收条都是王福兰给张生成的，钱也是给了王福兰，张生成不同意对房屋转让协议和收条上的签名及指纹的真伪进行鉴定。对此，王福兰的委托诉讼代理人陈述，张生成所述的签订协议、卖房子过程都不是事实。王福兰在授权委托书上的签名与张生成提供的房屋转让协议和收条上的签名不一致，所以房屋转让协议和收条上都不是王福兰的签字，也不是王福兰的指纹。据王福兰本人叙述，王福兰于1998年来苏州购买了涉案房屋，当时王福兰未婚，涉案房屋归王福兰个人所有，后涉案房屋里发生一次火灾，王福兰儿子也在房屋内，由于火灾王福兰受到了非常大的惊吓，精神受到了刺激，就回东北老家治疗。王福兰对于这一段的回忆和经历是抗拒的，受到惊吓后就忘记了苏州的房屋情况，如果不是收到了张生成的起诉状，自己都想不起来在苏州还有一套房屋，也不知道产权证为何在张生成处，但王福兰坚持说不认识张生成，也没有与张生成签过房屋转让协议和收条。张生成称16年期间一直不断寻找王福兰，也没有证据证实，且不符合事实，法院向其邮寄的本案诉讼材料王福兰就收到了。在该案中，一审法院向张生成释明张生成享有的是债权请求权，不能直接确认涉案房屋归其所有，并要求张生成明确诉讼请求。但张生成坚持认为本来起诉要求王福兰办理过户手续，但考虑到这么多年找不到王福兰，故张生成没有增加该项请求，而是要求法院确认房屋所有权属于张生成。庭后张生成又补充意见，认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案完全符合该条规定情形，涉案房屋虽然登记在王福兰名下，但记载与真实权利状况不符，张生成提供了足够证据证明登记簿的记载与真实权利状态不符，张生成为该不动产物权的真实权利人，故其依据该不动产的真实权利状况，请求法院确认张生成为该不动产物权的真实权利人，享有该不动产的物权。2018年5月22日，一审法院作出（2018）苏0506民初2200号民事判决书，驳回张生成的全部诉讼请求。该判决已生效。2018年5月28日，一审法院受理张生成诉王福兰房屋买卖合同纠纷一案。在该案中，张生成又以其于2002年8月24日以85000元的价格与王福兰签订《房屋转让协议》向王福兰购买涉案房屋，王福兰至今未依约配合其办理转让变更手续为由，主张确认张生成与王福兰于2002年8月24日签订的房屋转让协议合法有效；王福兰继续履行协助房屋产权变更过户的义务。后，张生成向一审法院申请撤回起诉。2018年6月28日，一审法院作出（2018）苏0506民初4447号民事裁定书，准许张生成撤回了起诉。2018年8月13日，一审法院受理张生成、杨玺诉王福兰所有权确认纠纷一案。在该案中，张生成、杨玺称王福兰于1999年自开发商杨树清处购买了位于苏州市吴中开发区的房屋，2000年1月3日办理了产权证、土地分割证。后因王福兰认为6楼楼层太高，便向杨树清提出调换另外一套房屋后，王福兰将606室的房产证、土地分割证及房屋交还给杨树清，之后该房屋产权证、土地分割证由杨树清保管并占有使用。2001年12月12日，杨树清因车祸去世。杨树清去世后，上述房屋由其二人继承接管后，对该房屋进行了装修、入住。其二人占有使用17年期间，王福兰没有提出任何异议，也没有主张任何权利。涉案房屋存在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的状况，虽登记在王福兰名下，但实际所有权人为张生成、杨玺。王福兰辩称，其自1998年购买了涉案房屋，已经取得了房产证，对该房屋有所有权，其与张生成、杨玺之间没有权属争议。2018年12月10日，一审法院作出（2018）苏0506民初7163号民事判决书，驳回张生成、杨玺的全部诉讼请求。现该判决书已发生法律效力。一审法院另查明，仇永庆于1999年12月30日至一审法院起诉商贸公司，要求商贸公司返还其购房定金10000元，该案案号为（2000）吴县民初字第34号。事实及理由为，仇永庆称其与商贸公司于1999年4月26日签订房产转让合同，约定其同意购买商贸公司坐落在吴县市新区，建筑面积68.78平方米，金额72219元，其向商贸公司支付定金19000元。后其要求商贸公司在交付房屋时出示有关房屋转让的有效证件时被商贸公司拒绝，且商贸公司对上述房屋未提供电，使其生活受到严重影响，故诉至一审法院。商贸公司答辩称，仇永庆于1999年4月26日至商贸公司购买苏州服装城6号20幢606室房屋，总价72218元，并签订房产转让合同书，仇永庆按照合同约定支付定金10000元；1999年4月27日，仇永庆要求代购小二楼，并交付定金9000元，后协议未成，其按照仇永庆的要求将该9000元定金转为20幢6层606室房屋定金，故仇永庆共缴纳定金19000元，剩余房款未按约支付；其于1999年4月26日将上述房屋交付仇永庆，仇永庆于同年5月24日正式入住，其也按照仇永庆的要求将上述房屋的房屋产权证办理至王福兰名下。综上，其认为仇永庆应当继续履行合同，不同意退还定金。仇永庆为证明其主张，在该案中还提供了如下证据：1、仇永庆与商贸公司于1999年4月26日签订的购房合同书，约定仇永庆向商贸公司购买苏州服装城6号20幢606室房屋，面积68.78平方米，总价72219元；2、收条两份，载明商贸公司于1999年4月26日收到仇永庆定金10000元，事由为6号楼20幢606室定金；3、1999年7月2日，仇永庆向商贸公司出具申请书，载明本人购买商贸公司6号楼20幢601室，现申请在办理房产证时办成王福兰的名字；4、2000年1月3日，开发区苏州服装城6号20幢606室房屋的产权证办理至王福兰名下。在本案庭审中，仇永庆表示，因为商贸公司不提供任何证件：营业证、税务证等，故要求退定金，房子退给他们。房子失火后，他们不让上电、通水，要求他们修，他们要我将房产证上办我妻子名字，损失由我承担。后来又逼其写废除合同及收条。商贸公司称，这不是事实。后，仇永庆向一审法院撤回起诉。一审法院还查明，张生成、杨玺于2019年4月1日起诉至一审法院，请求法院判令登记在王福兰名下的开发区苏州服装城6号20幢606室所有权归张生成、杨玺所有，一审法院已判决驳回张生成、杨玺的诉讼请求。以上事实，由房产证，传票、起诉状、送达回执、报告、判决书、撤诉申请书等证据及一审法院调取的（2000）吴县民初字第34号案卷材料及庭审笔录附卷作证。针对（2000）吴县民初字第34号案卷材料及庭审笔录。张生成、杨玺称，仇永庆要求商贸公司返还定金的行为系要求解除合同，后仇永庆也将涉案房屋返还。王福兰称其是单身，和仇永庆没有任何经济来往，其不清楚仇永庆与商贸公司的情况，仇永庆的任何行为不管真实与否均与其无关。涉案房屋一直由其购买，并拥有所有权。该房屋于1999年交付，其大概居住到2000年。后因房屋失火，其受到惊吓后就锁门搬走了，之后杨树清砸锁入住了。张生成、杨玺还称，该房屋自仇永庆退还给杨树清后，2001年由杨树清安排给公司员工许长春居住（居住时间自2001年至2012年8-9月份），杨树清于2001年12月12日去世张生成接管后，2003年至2006年张生成自用，2007年因房顶漏雨严重张生成请防水工人做了全面积的防水处理，2007年10月21日至2010年10月20日出租给孔庆寨。2011年3月杨树清的侄女婿王君贵借用至2018年6月，后因其母亲去世，父亲双目失明无人照顾他们就回湖北老家了，该房屋及钥匙王君贵交还给张生成，目前该房屋空置。涉案房屋至今仍由张生成、杨玺掌控使用。一审法院认为，涉案房屋的不动产权属现登记在王福兰名下，张生成、杨玺虽多次就涉案房屋以不同理由提起诉讼，主张涉案房屋归其所有，但一审法院均判决驳回张生成、杨玺的的上述诉讼请求。（2000）吴县民初字第34号案中，虽仇永庆提起诉讼，但之后已撤回起诉。该案材料及庭审笔录无法反映仇永庆与商贸公司就涉案房屋已达成解除房屋买卖合同的合意，反而商贸公司不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行，且认可该房屋已登记至王福兰名下。因此，张生成、杨玺并无证据证明涉案房屋目前的权利人系杨树清或张生成与杨玺，亦无法证明张生成、杨玺有权占有涉案房屋。故王福兰要求张生成、杨玺返还吴中开发区苏州服装城6号20幢606室房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，一审法院判决：一、张生成、杨玺于判决生效之日起十日内迁出吴中开发区苏州服装城6号20幢606室房屋，并将该房屋返还给王福兰；二、案件受理费人民币7858元，由张生成、杨玺共同负担。二审中，张生成、杨玺向本院提交如下证据：1.2020年4月13日上诉人寄给仇永庆的房屋买卖合同解除通知书，仇永庆未收到该通知书，信件被退回，证明上诉人愿意解除与仇永庆的房屋买卖合同。2.杨树清生前书写的财产记录，证明案涉房屋虽登记在王福兰名下，但实际仍归杨树清所有。经质证，王福兰认为房屋买卖合同解除通知书系上诉人的陈述，不足以证明合同已经解除。对于杨树清生前书写的财产记录，王福兰认为上诉人在另案起诉所有权确认纠纷中已经提交了该证据，其已经提出了详细的质证意见，且该证据没有被法庭采纳。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案的二审争议焦点为：一、仇永庆与商贸公司的房屋买卖合同是否已经解除；二、王福兰是否为涉案房屋的所有权人，其是否有权要求上诉人返还涉案房屋。关于争议焦点一，本院认为，虽然仇永庆在（2000）吴县民初字第34号案中提起诉讼要求解除合同，但其之后已撤回起诉，而且在此案中商贸公司亦不同意解除合同。此外，在（2010）吴民初字第356号生效民事判决中，上诉人认可涉案房屋产权登记在王福兰名下，并要求王福兰支付剩余房款，一审法院也支持了其诉讼请求。尽管二审中上诉人向本院提交了其寄给仇永庆的房屋买卖合同解除通知书，但这与其在上述生效判决中的诉讼请求相互矛盾。因此，本院认为仇永庆与商贸公司之间的房屋买卖合同并未解除。关于争议焦点二，本院认为，吴中开发区苏州服装城6号20幢606室房屋现登记于王福兰名下，除非有证据证明不动产登记确有错误，否则应以不动产登记簿为准。上诉人认为涉案房屋买卖合同的当事人为仇永庆而非王福兰，故王福兰并非涉案房屋所有权人。但根据（2000）吴县民初字第34号案的案卷材料，将涉案房屋所有权登记于王福兰名下系仇永庆之要求。另外，在（2010）吴民初字第356号生效民事判决中，上诉人起诉要求王福兰支付房款，这亦可说明上诉人已经认可王福兰为涉案房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现上诉人并无证据证明其占有使用涉案房屋具有合法根据，另（2018）苏0506民初7163号生效民事判决书也判决驳回了上诉人请求判令将登记在王福兰名下的涉案房屋所有权归上诉人所有的诉请，根据前述法律规定，一审法院判令上诉人向王福兰返还吴中开发区苏州服装城6号20幢606室房屋并无不当。至于上诉人提出撤销(2010)吴民初字第356号民事判决的上诉请求，因该上诉请求超出本院二审的审理范围，故本院对此不予理涉。综上所述，张生成、杨玺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7858元，由张生成、杨玺负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年九月二十九日法官助理  黄源榕书 记 员  徐 韬