广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5298号上诉人（原审被告）：吴婵欢，女，1952年10月15日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭惠茹，广东凯行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴丽华，女，1987年7月23日出生，汉族，住广东省中山市**********。被上诉人（原审原告）：吴嘉欣，女，1990年4月5日出生，汉族，住广东省中山市**********。两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐才，广东德先律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁宝荣，广东德先律师事务所律师。原审被告：梁园容，女，1965年4月9日出生，汉族，住广东省中山市**********。原审第三人：黄焯洪，男，1980年1月22日出生，汉族，住广东省中山市**********。上诉人吴婵欢因与被上诉人吴丽华、吴嘉欣以及原审被告梁园容、原审第三人黄焯洪确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴婵欢上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认吴婵欢与梁园容签订的《宅基地转让协议》有效，驳回吴丽华、吴嘉欣的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定涉案协议转让的另外120平方米土地未经人民政府审批，梁园容无权处分，认定事实错误。1.和泰村民委员会在2007年8月8日就集体土地的固化方案公开征求意见并制定的《和泰村宅基地固化方案》没有违反法律强制性规定，符合《村民委员会组织法》及相关政策规定。2.《和泰村宅基地固化方案》第二条规定，把村民宅基地固化到每一个股东名下，今后股东以户为单位使用村民住宅用地时，只能在各户固化用地面积内调配使用；第四条规定，股东人均分配土地为80平方米，以户为单位分配的土地面积包含该户现有已使用的集体土地面积；第七条第四点规定：“土地权属转移：各股东一次性通过土地平衡获得的土地，原则上不能对外转让，只能在本社内部流转。但如有特殊情况，可另行处理……”一审判决查明，和泰村原第八经济合作社分配宅基地每人80平方米，梁园容和吴丽华、吴嘉欣从和泰村原第八经济合作社分配到宅基地面积合计240平方米，吴丽华、吴嘉欣同意统一登记在其母亲梁园容名下。因此，针对未办理土地权属的120平方米宅基地使用权也登记在梁园容名下，梁园容有权以户为单位转让给善意第三人吴婵欢。二、涉案的房地产中有120平方米是有产权证的，一审法院不能认定整份合同无效，有证部分梁园容是有权处分的，应当认定涉案的该120平方米转让有效，另外的120平方米宅基地，梁园容是户代表，应保护善意受让方吴婵欢。本案中，双方转让的是房地一体转让，涉案图纸及吴婵欢与第三人签订的转让合同可以证实土地上盖有房屋，且处于出租状态。三、一审法院认定涉案转让协议无效错误。1.吴婵欢根据《物权法》第一百零六条第二款的规定取得涉案房地产的产权，吴丽华、吴嘉欣作为原所有权人可以另行向梁园容主张赔偿。2008年8月9日签订的《宅基地转让协议》的合同主体均为中山市东凤镇和泰村原第八合作社村民，属于本社内部流转，没有违反法律的强制性规定。同时，该协议系合同双方真实意思表示，转让价格符合当时土地的市场价格。吴婵欢不可能知道吴丽华、吴嘉欣的签名非其本人所签，梁园容口头保证其上述签名的真实性。吴丽华、吴嘉欣举证的《宅基地转让协议》及《申请书》复印件均源于和泰村民委员会，由此可以认定上述两份合同已在村委会备案。2.吴婵欢基于中府集用（2003）字第XXX号《集体土地使用证》及固化方案，善意相信梁园容已取得涉案土地的使用权。吴婵欢已在2011年将涉案土地使用权及上盖房屋转让给第三人黄焯洪，黄焯洪已在涉案240平方米土地上建设了7层房屋，房屋面积合计1700平方米。若认定涉案转让协议无效，违背诚实信用原则，并严重损害吴婵欢、黄焯洪的权利。3.《宅基地转让协议》签订于2008年8月9日，距离吴丽华、吴嘉欣“得知”相关情况的时间已超过十年，且吴丽华、吴嘉欣在一审时陈述其每年均回中山祭拜祖先，其不可能不知道涉案宅基地转让的事宜。四、一审法院认定涉案《宅基地转让协议》无效，适用法律不当，一审判决适用的法律属于管理性规定，而非效力性规定。1.《广东省农村宅基地管理办法》第十七条规定：鼓励农村集体经济组织成员出售依法取得的一户一宅之外的农村房屋，房屋所在的宅基地使用权相应转让。2.广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条规定：“……1999年1月1日《土地管理法》修订后，农村村民经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。”梁园容、吴丽华、吴嘉欣与吴婵欢签订的《宅基地转让协议》以及吴婵欢与黄焯洪签订的《宅基地转让协议》，所转让的标的物均包含已为梁园容所建两层住宅，即转让的对象实际包括宅基地和地上的房屋，故相关转让合同合法有效。吴丽华、吴嘉欣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，吴婵欢的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回。黄焯洪述称：同意吴婵欢的上诉。原审被告梁园容未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的意见。吴丽华、吴嘉欣向一审法院提出诉讼请求：请求判令吴丽华、吴嘉欣、吴婵欢、梁园容于2008年8月9日签订的《宅基地转让协议》无效。一审法院认定事实：梁园容为吴丽华、吴嘉欣母亲。证号为中府集用（2003）字第XXX号的《集体土地使用证》记载以下用地信息：土地使用者梁园容、土地所有者和泰村委会、座落中山市******、用途住宅用地、使用权类型、批准拨用宅基地、使用权面积120平方米。吴丽华、吴嘉欣提供《申请书》复印件、《宅基地转让协议》复印件称2017年吴丽华、吴嘉欣到和泰村委会询问建房事宜时发现其建房宅基地份额已被梁园容出卖。《申请书》复印件记载内容为：“和泰村股份合作经济联合社：本人梁园容、系和泰村原第八经济合作社村民，本人及家庭成员（吴嘉欣、吴丽华），共3人，有分配宅基地240平方米，目前因家庭生活困难，需要有偿转让240平方米宅基地给本村原第八经济合作社村民吴婵欢，以解决生活急需，并保证本人及家庭成员转让宅基地后，不再向和泰村股份合作经济联合社申请宅基地，敬请批准。敬礼申请人：梁园容（指印）吴丽华（指印）吴嘉欣（指印）2008年8月9日”。除上述三个手写签名外，《申请书》上另有“同意转让宅基地”的手写文字和梁敬华、吴少芳等六个手写签名（部分签名因潦草看不清）。《宅基地转让协议》复印件记载，甲方梁园容、吴嘉欣、吴丽华，乙方吴婵欢就宅基地转让事项达成如下条款：“一、甲方拥有和泰经联社分配的宅基地240平方米，现通过有偿方式转让240平方米使用权给乙方，转让价格为每平方米人民币350元，其款（大写）捌万肆仟元整（￥84000.00元）；二、甲方将宅基地转让给乙方后，甲方承诺永不追讨，绝不反悔，一切责任自负；三、甲方与乙方签定本协议生效时，从甲方分配的宅基方数中划拨给乙方，交付使用时间为2009年1月1日，划拨后，甲、乙双方今后不能因政策改变、地价变化等因素而相互追讨，一切责任自负……”《宅基地转让协议》复印件上甲方确认签名处有“梁园容、吴丽华、吴嘉欣”的手写文字和指印，乙方确认签名处有“吴婵欢”的手写文字和指印，在场人签名处空白，落款日期也是2008年8月9日。吴婵欢一审到庭质证确认《申请书》复印件、《宅基地转让协议》复印件记载内容属实，称相关原件在和泰村委会有存档，当时双方交易的不仅是宅基地使用权，地上还有**两层半的房屋。吴婵欢另称2008年8月9日《宅基地转让协议》中所载明的84000元是宅基地转让价款，其另支付了15000元用于购买案涉土地上的房屋。吴婵欢提供《宅基地转让协议》1份、照片1张称吴婵欢在2011年已将案涉房地产以240000元价格转让给了黄焯洪，黄焯洪已在案涉土地上重新兴建了1幢8层房屋。上述《宅基地转让协议》记载甲方为吴婵欢、乙方为黄焯洪，双方约定：“一、甲方将拥有和泰经联社分配的宅基地240平方米包含二楼一座（原来梁园容住宅），通过有偿方式转让使用权给乙方，转让价格240000元；二、甲方将宅基地转让给乙方后，甲方承诺永不追讨，绝不反悔，一切责任自负责；三、甲方现行将该楼房因出租给第三方，甲方限2011年7月31日前搬迁；四、甲方与乙方签订本协议生效时，从甲方宅基地方数给乙方交付使用时间为2011年7月6日，使用后，甲、乙双方今后不能因政策改变、地价变化等因素而相互追讨，一切责任自负，今后该楼房由乙方另行处理，如拆建等；……”。照片反映一幢7层房屋的外貌，该房屋已完成主体毛坯建设。对吴婵欢提供的上述证据，吴丽华、吴嘉欣、黄焯洪均确认真实，另吴丽华、吴嘉欣称上述建设房屋属于违法建筑，至今未办理房产证，且报建手续不齐全，黄焯洪确认其在案涉土地上的新建建筑无办理相关规定审批及报建许可手续，现建设的房屋共为7层，总建筑面积约1700平方米，已将240平方米土地全部使用完毕。本案诉讼过程中，针对吴丽华、吴嘉欣称并未在2008年8月9日《宅基地转让协议》签名、捺印，吴婵欢称，吴婵欢、梁园容是在和泰村委员签订该协议，后梁园容把协议书带回家给吴丽华、吴嘉欣签订后再把签好的协议书带回给吴婵欢，至于梁园容带回家之后实际由谁在协议上签名吴婵欢不清楚。鉴于上述情况，吴丽华、吴嘉欣申请对《宅基地转让协议》上落款“吴丽华”、“吴嘉欣”签名上笔迹及指模进行鉴定。因吴丽华、吴嘉欣以及吴婵欢均称落款时间2008年8月9日的《宅基地转让协议》复印件在和泰村委会保存有原件，一审法院向该村委会发函询问，和泰村委会书面回复称安排工作人员多次查找资料室、档案室，未有发现上述原件及复印件。后吴婵欢将其保存的一份2008年8月9日的《宅基地转让协议》原件提交法院用作司法鉴定检材。一审法院随机从鉴定机构名录中选取广东南天司法鉴定所作为鉴定机构。上述鉴定机构经检验后向一审法院书面回复称：“贵院委托书编号（2020）中二技鉴字第35号《司法鉴定委托书》，委托本所对《宅基地转让协议》上‘吴丽华’、‘吴嘉欣’签名处的指印进行鉴定，经本所痕迹室鉴定人员对上述指印进行检验，发现上述指印均捺印模糊、稳定的细节特征少，故上述指印均不具备鉴定条件。”。另外，针对签名字迹，该所出具粤南[2020]文鉴字第92号《司法鉴定意见书》提供鉴定意见为：“1.检材《宅基地转让协议》落款甲方确认签名处‘吴丽华’签名字迹与吴丽华签名样本字迹不是同一人书写。2.检材《宅基地转让协议》落款甲方确认签名处‘吴嘉欣’签名字迹与吴嘉欣签名样本字迹不是同一人书写。”该次鉴定的鉴定费7200元已由吴丽华、吴嘉欣预交。一审法院另查明，吴丽华、吴嘉欣与梁园容户籍登记在同一家庭户，户号为XXXX，该户户主为杜执好、梁园容、吴丽华、吴嘉欣、吴泳琳（2014年2月4日出生）等人。一审法院认为，本案为确认合同无效纠纷。2004年8月28日修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽可能使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续……”2019年8月26日修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区、县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽可能使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续……”从上述新旧法律条款规定表述可知：一、宅基地的安排使用是以户为单位，故证号为中府集用（2003）字第XXX号的《集体土地使用证》登记使用人为梁园容的120平方米集体土地使用权应属于家庭集体所有，若需连同地上所建房屋转让给本村村民，应征得其他家庭成员一致同意；二、案涉协议中协议转让的并未取得权属证书的另外120平方米土地使用权即使如吴丽华、吴嘉欣以及吴婵欢所述属于当地村集体组织按《和泰村宅基地固化方案》补充安排给吴丽华、吴嘉欣以及梁园容使用，但新旧法律条款规定虽然对政府审批的级别作了调整，但需经过人民政府审核批准的用地程序始终没变，上述协议签订时至一审法院作出判决时止，人民政府均未批准上述另外120平方米土地归吴丽华、吴嘉欣以及梁园容使用，故吴丽华、吴嘉欣以及梁园容均无权处分该部分土地使用权。现鉴定机构提供鉴定意见认为2008年8月9日的《宅基地转让协议》上“吴丽华”、“吴嘉欣”的签名字迹均非本人所书写，吴婵欢亦未举证证明梁园容在签订上述协议时已征得包括吴丽华、吴嘉欣在内的其他家庭成员的同意，故应当认定2008年8月9日的《宅基地转让协议》仅为吴婵欢、梁园容之间达成的协议。梁园容无权利单独处分家庭成员共有的宅基地使用权，更无权利处分超出《集体土地使用证》确权范围以外的其他土地使用权，吴丽华、吴嘉欣要求确认2008年8月9日签订的《宅基地转让协议》无效，一审法院予以支持。梁园容经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响一审法院依法进行裁判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：确认吴婵欢与梁园容于2008年8月9日签订的《宅基地转让协议》无效。案件受理费100元由吴婵欢负担，鉴定费7200元由梁园容负担（上述两项费用吴丽华、吴嘉欣均已预交，一审法院及鉴定机构不另收退，吴婵欢、梁园容分别按各自负担数额于一审判决生效之日起7日内迳付吴丽华、吴嘉欣)。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院另查明：1.吴丽华、吴嘉欣与梁园容的户籍登记地址为中山市**********（和泰村民委员会）。2.吴婵欢提交的《中山市东凤镇房屋租赁登记证（副本）》显示“和泰08队XXXX”的出租屋登记的出租屋屋主为陈苗兰，发证时间为2005年9月13日，年审时间截止至2010年。3.吴婵欢提交的中国人寿财产保险股份有限公司《国寿财（出租屋）综合保险投保单（广东省专用）》显示位于中山市**********的出租屋已投保，保险期间从2010年6月14日起至2011年6月13日止，被保险人为陈苗兰。4.吴婵欢提交的《中华人民共和国税收通用完税证》显示陈苗兰于2010年6月11日为位于“和泰08队XXX”的房屋缴纳个人住宅租赁综合税268.8元，该完税凭证上加盖有中山市东凤镇流动人口和出租屋管理服务中心的印章。5.吴婵欢提交的测绘图显示梁园容名下位于中山市*************的房屋产权面积为154.03平方米，出图时间为2002年9月3日。6.一审庭审时，吴丽华、吴嘉欣确认：涉案宅基地共计240平方米，包括已办证土地120平方米及未办证宅基地120平方米，两块土地相连；涉案土地上原来二层半房屋由吴丽华、吴嘉欣的舅妈陈苗兰办理出租证件；吴丽华、吴嘉欣与吴婵欢、黄焯洪均是和泰村的村民。7.二审庭审时，吴丽华、吴嘉欣主张其根据《土地管理法》（2019年修订）第六十二条第一款、第四款的规定主张吴婵欢与梁园容于2008年8月9日签订的《宅基地转让协议》为无效合同。除上述事实外，本院对一审判决审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第四款规定：“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”原《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十二条亦作出了类似的规定。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条也规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可以认定转让合同有效。”根据前述规定，虽然农村宅基地不可以自由流通转让，农村宅基地使用权转让合同有法律限制，但农村宅基地与其上的房屋一并转让给本集体经济组织内成员的，相关转让合同仍应认定为有效，只是转让宅基地使用权的村民不得再申请宅基地。至于前述法律规定中关于“住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准”的规定，系属管理性规定，仅对宅基地发生物权变动的情况产生影响，不影响物权变动的原因行为即当事人签订宅基地转让合同的效力。一审法院以前述法律规定的内容认定吴婵欢与梁园容于2008年8月9日签订的《宅基地转让协议》为无效合同不当，本院予以纠正。同时，虽然吴婵欢与梁园容于2008年8月9日签订的《宅基地转让协议》上吴丽华、吴嘉欣的签名经鉴定并非其本人所签，本案亦无证据证明吴婵欢转让涉案240平方米的宅基地已征得吴丽华、吴嘉欣的同意。但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”即无权处分行为仅影响物权发生变动的情况，对于引起物权变动的原因行为（合同行为）不生影响。因此，即使吴婵欢与梁园容签订涉案《宅基地转让协议》构成无权处分，亦不影响该合同的效力。一审法院以梁园容的行为构成无权处分为由，认定该合同无效，适用法律错误，本院亦予以纠正。此外，本案为确认合同无效纠纷，本案仅针对吴丽华、吴嘉欣的诉求进行审查，即仅对上述涉案合同的效力进行评判，对于各方未诉求的部分，包括涉案宅基地使用权是否已发生物权变动、吴婵欢以及黄焯洪是否已取得涉案宅基地使用权等情况不作评判。综上所述，上诉人吴婵欢的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误，致使实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9082号民事判决；二、驳回被上诉人吴丽华、吴嘉欣的诉讼请求。一审案件受理费100元、鉴定费7200元，由被上诉人吴丽华、吴嘉欣负担（吴丽华、吴嘉欣已预交）；二审案件受理费100元（上诉人吴婵欢已预交），由被上诉人吴丽华、吴嘉欣负担（该款吴丽华、吴嘉欣在本判决发生法律效力之日起七日内迳付吴婵欢）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年九月二十八日书记员  郑 蕙