广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1024民初950号 原告：广西德保鸿程房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区德保县粮食局。 法定代表人：毛霜梅，总经理。 委托诉讼代理人：黄成春，广西祺光昭来律师事务所律师。 被告：潘运强，男，1970年2月15日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区，现住广西壮族自治区德保县。 委托诉讼代理人：黎励，广西通旺律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年8月14日 开庭日期：2020年9月14日 原告诉讼请求：原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方2007年8月31日签订的《商品房买卖合同》；2.责令被告返还占有的德保新城E2幢P03号房屋；3.被告返还房屋租金224000元；4.被告支付违约金12959.6元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由： 2007年8月31日，原告与被告潘运强签订《商品房买卖合同》，由被告出资购买原告开发的铺面一间，该房屋位于德保县城关镇东安狮子街德保新城E2幢P03号房屋，建筑面积共51.086平方米。双方约定该房屋总价款为人民币259192元，由被告以银行按揭的方式分两次付清。合同还约定了买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权解除合同。合同签订后，被告仅向原告交付首付款104192元后即接收楼房并出租收取租金至今，按揭款155000元至今未付。合同约定房屋交付时间是2007年12月1日，参照周边的房屋租赁市场价格，原告主张要求被告返还的租金自2008年8月算起，计算方式如下：2008年8月至2012年8月，每年15000元共四年即15000×4=60000元；2012年8月至2015年8月，每年18000元共三年即18000×3=54000元；2015年8月至2018年8月，每年20000元共三年即20000×3=60000元；2018年8月份至起诉之日每年25000元共两年即25000×2=50000元；违约金计算方式：259192×5%=12959.6元。因被告未按合同约定全额支付购房款，已经违约并严重损害了原告的合法权益，为此原告特诉至法院，请法院支持原告的诉求。 被告答辩意见：被告辩称，一、本案已过诉讼时效，原告的诉讼请求不应得到支持。被答辩人诉称答辩人在2007年8月31日支付了首付款后，就没有办理按揭支付剩余购房款。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期 间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。所以被答辩人在2007年8月31日起就应当知道权利受到损害，诉讼时效以2007年8月31日为起算点。因此本案已超过诉讼时效。二、按照争议合同的约定，被答辩人无权要求答辩人退还房屋。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金处理。由于被答辩人自身的原因，造成答辩人在付完首付后，无法取得不动产权属证明，不能完成抵押按揭手续，被答辩人以让答辩人缓交剩余房款为代价，换取答辩人不追究其违约责任。因此被答辩人要求退还房屋没有事实和法律依据，更无权要求返还任何租金。三、剩余的房款的求偿权已经归德保县人民法院执行局，答辩人正准备按德保法院执行局的要求完成支付行为，被答辩人无权要求答辩人向其支付剩余购房款，也无权要求解除《商品房买卖合同》。 查明事实：2007年8月31日,原告（出卖人）与被告潘运强 （买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由买受人购买出卖人位于德保县城关镇东安狮子街德保新城第E2幢P3号房；该商品房的用途为商住，属框架结构，建筑面积共51.086平方米；按建设面积计算，该商品房单价为人民币每平方5073.64元，总金额为人民币贰拾伍万玖仟壹佰玖拾贰元整，买受人支付首付款为104192元，余额155000元向银行按揭；买受人须在本合同签订当天向出卖人支付首付款（原已交预付款转作首期付款），余额由买受人向银行申请办理10年按揭贷款；买受人须在签订本合同后10日内按银行要求提交所有按揭资料，逾期买受人按日向出卖人支付应付款（即贷款金额）万分之一的违约金，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金；买受人须在收到银行或出卖人办理按揭通知后10日内到银行指定地点办理银行按揭手续并交纳契税等相关费用，逾期买受人按日向出卖人支付应付款（即贷款金额）万分之一的违约金，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2007年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方还就其他权利义务事项进行了约定。合同签订后，被告按约定付清了首付款，还于合同签订当天向原告支付房屋契税7776元及其他费用502元，原告亦按约定向被告交付了房屋。因被告未按约定付清剩余购房款155000元，原告遂向本院提起本案诉讼。 本院意见：原、被告于2007年8月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，对剩余购房款155000元，由被告向银行申请办理按揭贷款支付，被告逾期支付剩余购房款超过15日的，原告有权解除合同；同时还约定被告须在签订本合同后10日内按银行要求提交所有按揭资料，在收到银行或出卖人办理按揭通知后10日内到银行指定地点办理银行按揭手续，逾期超过15天的，原告有权解除合同。双方没有约定解除权的行使期限。因被告没有按约定在上述期限内付清剩余购房款，原告于2007年11月已取得合同的解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告应自2007年11月起一年内行使合同解除权，但原告于十余年后即2020年8月提起诉讼要求解除合同，已经超过一年的除斥期间，解除权消灭，故对原告提出的解除双方签订的《商品房买卖合同》，并责令被告返还房屋、房屋租金及支付违约金的主张，因没有法律依据，本院不予支持。 判决主文：驳回原告广西德保鸿程房地产开发有限公司的诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定。 诉讼费：本案受理费4854元（原告已预交2427元），依法减半收取2427元，由原告广西德保鸿程房地产开发有限公司负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  韦苏宏 二〇二〇年九月二十七日 书记员  谭兰燕