江苏省徐州市贾汪区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0305执异47号异议人（案外人）：上海中昆生态环境集团股份有限公司，住所地上海市静安区，统一社会信用代码91310106664325959G。法定代表人：张富林，该公司董事长。申请执行人：徐州市工业设备安装有限责任公司，住所地徐州市，统一社会信用代码91320300136480445Q。法定代表人：马荔，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雁，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。被执行人：徐州德客城置业有限公司，住所地徐州市贾汪区，统一社会信用代码913203050632567244。法定代表人：吕祥兆，该公司总经理。委托诉讼代理人：严健强，男，该公司工作人员。本院执行徐州市工业设备安装有限责任公司与徐州德客城置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，异议人上海中昆生态环境集团股份有限公司对本院（2019）苏0305执1915号案件执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人上海中昆生态环境集团股份有限公司向本院提出异议请求：申请撤销（2019）苏0305执1915号执行裁定,解除对位于江苏省徐州市贾汪区永福路东侧房产(德客城商铺x-x-x)的查封。异议人上海中昆生态环境集团股份有限公司称，异议人作为施工方,对滨河路绿化、玉龙湾南段建设工程进行施工，工程完工，徐州市贾汪区政府投资项目代建中心应支付异议人工程余款445.6108万元，但徐州市贾汪区政府投资项目代建中心无力支付，因此异议人与徐州市贾汪区城市投资建设有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司、徐州市贾汪区政府投资项目代建中心以及张富林（异议人的法定代表人）于2016年12月28日签订了《债务重组协议》合同，约定由德客城8套商铺（x-x、x-x、x-x、x-x、x-x-、x-x-x、x-x-x、x-x-x）向异议人抵债。再后，异议人发现房屋x-x-x于2019年9月19日被（2019）苏0305执1915号案查封。异议人认为，异议人对于前述房屋享有排除执行措施的民事权益。因此，异议人根据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起执行异议，望贵院支持异议人的申请事项。申请执行人徐州市工业设备安装有限责任公司称，一、异议人不是涉案房产的产权人，无权申请排除对涉案房产的执行。（一）、被执行人系涉案房产的产权所有人。不动产物权具有登记对抗效力，而且具有公示公信力。涉案房产系登记在被执行人名下的不动产，其产权应当属于被执行人。（二）、徐州市贾汪城市建设投资有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司无权处分涉案房产，并以抵账形式与异议人签订《债务重组协议》。二、人民法院查封涉案房产，有事实及法律依据。涉案房产登记在被执行人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院依法对登记在被执行人名下的不动产进行查封有事实及法律依据。综上，不动产物权经依法登记发生效力，而且具有公示公信力。涉案房产系登记在被执行人名下的不动产，其产权应当属于被执行人。异议人的异议请求不能够成立，请求法院依法驳回异议人的异议申请。被执行人徐州德客城置业有限公司称，涉案房产是被执行人与泉城公司双方签订的商品房购买协议，并完成钱款与房屋的交付，我方认为其产权已经归属于泉城公司，泉城公司与异议申请人签订相应的购房协议是有效的，我方是予以认可的，故异议申请人提出执行异议，我方认为是合理的。本院查明：徐州市工业设备安装有限责任公司与徐州德客城置业有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年10月11日作出（2017）苏0305民初2948号民事判决，判决内容如下：被告徐州德客城置业有限公司于本判决生效后二十日内给付原告徐州市工业设备安装有限责任公司工程款1828875.88元及利息（自2017年2月3日起至实际给付之日止，以1578475.7元为本金，按照中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31730元，保全费5000元，鉴定费75900元，合计112630元，由原告徐州市工业设备安装有限责任公司负担44500元，由被告徐州德客城置业有限公司负担68130元。判决生效后，被告徐州德客城置业有限公司未履行义务，原告徐州市工业设备安装有限责任公司遂向本院申请强制执行，执行案号为（2019）苏0305执1915号。2019年9月19日，本院向徐州市贾汪区不动产登记交易服务中心送达（2019）苏0305执1915号执行裁定书及协助执行通知书，查封了徐州德客城置业有限公司名下位于贾汪区山水大道北侧德××城××楼××（××）及土地［××国土××国××（××）××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）贾汪区不动产权第xx号］。另查明，2016年7月6日，买受方徐州市泉城房地产开发公司（甲方）与出卖方徐州德客城置业有限公司（乙方）在鉴证方徐州市贾汪区人民政府的鉴证下，签订了《商品房购买协议》，约定甲方向乙方购买住宅130套、储藏室130个、汽车车位130个、商业配套20套，购买总价款约868802792万元。甲方购买的商品房按房屋交房情况分四次支付价款。乙方所售商品房源应于2016年8月30日前建成交付给甲方。房源交付后180日内，乙方协助甲方或其指定的商品房买受人办理房屋权属登记手续。甲方将其购买的商品房定向销售给其他买受人时，乙方应给予签订合同、开具发票，并协助办理其他有关方面事宜（按照乙方所售商品房执行），不得另行收费。2016年12月28日，徐州市贾汪城市建设投资有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司、上海万荣园林工程有限公司、上海昌杰生态建设工程有限公司、徐州市贾汪区政府投资项目代建中心、张富林签订了《债务重组协议》，协议载明：1、债权债务金额确认。（1）上海万荣与区代建中心签订施工合同，承建滨河路绿化工程，工程交付使用后经结算，工程款余款为267.7万元。（2）上海昌杰与区代建中心签订施工合同，承建玉龙湾南段绿化建设工程，工程验收后经结算，工程款余款为818.16万元。2、贾汪城投与泉城房地产之间债权债务关系，泉城房地产因经营需要向贾汪城投借款积欠5000万元。3、拟抵账资产价值确认。区城投公司拟提供抵账资产为德客城商铺8套（房号为x—x—x、x—x—x、x—x—x、x—x—x、x—x—x、x—x—x、x—x—x、x—x—x），实测面积为655.31㎡，市场评估价445.6108万元，磋商成交价格为445.6108万元。该项资产处置方式及价格已经得到区国有资产管理部门批准。交易各方关联关系概述：贾汪城投概括承受滨河路绿化工程、玉龙湾南段绿化建设工程款项已经得到区政府同意，贾汪城投、泉城房地产处置抵债资产已经得到区国有资产管理部门同意。泉城房地产系贾汪城投控股子公司。自然人张富林为上海万荣的法定代表人、上海昌杰的项目部经理，其作为债权方处置本次债务重组事项的全权代表已经获得上海万荣、上海昌杰的书面授权。自然人张富林作为抵账资产的承受方已经获得债权人上海万荣、上海昌杰的书面授权。对价确认：债权方上海万荣、上海昌杰拟受让债务方提供的经各方磋商确认的德客城商铺8套（房号为x—x—x、x—x—x、x—x—x、x—x—x、x—x—x、x—x—x、x—x—x、x—x—x）资产价值445.6108万元、现金资产640.2492万元作为债务方应付的滨河路绿化工程、玉龙湾南段绿化建设工程价款。本协议各方兹此确认，相应抵消上海万荣、上海昌杰与贾汪城投之间债权债务金额共计人民币1085.86万元，贾汪城投与泉城房地产之间债权债务金额共计人民币445.6108万元。审查中，徐州德客城置业有限公司提交了案涉房产交付手续复印件，证明其已经于2016年7月29日向徐州市泉城房地产开发有限公司交付了案涉房产。徐州市工业设备安装有限责任公司则提供了案涉房产的不动产产权情况表及商品房预售许可公示，证明案涉房产在2014年5月30日即具备办理合同网签备案条件，该房产于2015年9月6日办理了权证登记，现仍登记在徐州德客城置业有限公司名下。2018年4月9日，徐州市泉城房地产开发有限公司向张富林出具了收款单据，证明收到张富林交付的案涉房产的代收电费300元。同年4月11日，江苏沿海投资设备有限公司徐州分公司向上海中昆生态环境集团股份有限公司开具了收据，证明收到上海中昆生态环境集团股份有限公司交付的案涉房产物业费980.04元。2018年2月28日，上海市工商行政管理局作出准予变更登记通知书，核准原上海万荣园林工程有限公司变更为上海中昆生态环境集团股份有限公司。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐州市泉城房地产开发有限公司与徐州德客城置业有限公司于2016年7月6日签订《商品房购买协议》，德客城公司按合同约定于2016年7月29日向徐州市泉城房地产开发有限公司交付了包含案涉房产在内的合同项下义务，泉城房地产开发公司也按合同约定履行了给付对价的义务，双方签订的商品房购买协议依法成立。2016年12月28日，徐州市贾汪城市建设投资有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司、上海万荣园林工程有限公司、上海昌杰生态建设工程有限公司、徐州市贾汪区政府投资项目代建中心、张富林签订了《债务重组协议》，上海万荣园林工程有限公司通过以物抵债的形式取得案涉房产，在未办理不动产登记的情况下，抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。相对于被执行人徐州德客城置业有限公司来讲，上海万荣园林工程有限公司或其变更后的上海中昆生态环境集团股份有限公司不是案涉房产的买受人。案涉房产自2015年9月6日起即具备办理权证登记的条件，而房产的买受人徐州市泉城房地产开发有限公司亦或房产抵受人上海万荣园林工程有限公司及其变更后的上海中昆生态环境集团股份有限公司，至本院查封前一直未办理不动产登记。案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续。因此，异议人上海中昆生态环境集团股份有限公司提出的异议理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回上海中昆生态环境集团股份有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  段淑君人民陪审员  李洪梅人民陪审员  张广群二〇二〇年九月二十五日书 记 员  李 治