贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5229号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：张某，女，汉族，2010年1月31日出生，住贵州省毕节市。法定代理人：付某，女，汉族，1966年9月12日出生，住贵州省毕节市，系张某之母。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人张某商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人赵霞林，被上诉人的委托诉讼代理人谢忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.双方签订《商品房买卖合同》后，被上诉人未支付合同价款，且合同约定被上诉人在签订合同之后30日内将契税、维修基金交给上诉人，被上诉人未向上诉人交契税和维修基金，违反先合同义务，上诉人取得顺序履行抗辩权，不应承担逾期办证违约责任，被上诉人主张支付违约金无事实和法律依据；2.涉案商品房于2018年11月29日具备办证条件后，经上诉人通知，被上诉人至今未办理缴纳契税、维修基金等手续，此后的迟延办证应由被上诉人负责；3.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任；4.案涉房屋迟延达到办证条件，是国家政策因素所致，上诉人应当免责。5.即使认定上诉人违约，违约金也应以一至二千元的补偿或调减至日万分之零点二为宜。被上诉人张某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告张某一审诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证书；2.判决被告支付因逾期为原告办理涉案房屋不动产权证产生的违约金暂计30000.00元，违约金以304150.00元为基数，按日万分之三的标准，从2017年7月31日起计算至被告为原告办理完毕涉案房屋的不动产权证并交付给原告之日止。一审法院认定事实：2015年3月9日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道的暂定名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第1幢A单元14层1号房，建筑面积121.66平方米，该商品房总价款304,150.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。另查明，2014年12月5日，七星关区高速公路建设指挥部作为甲方，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司作为乙方，双方签订《团购安置房协议》，约定由甲方出资购买乙方投资建设的东出口棚户区改造项目3号地块、5号地块3、4栋楼的部分商品房（含住宅和商铺）用于安置因毕威高速西互通连接线朱昌路口建设项目中房屋被征拆的住户，实际购买面积以甲方安置需要进行最后结算，甲方所购买的房屋单价为住宅2500元/㎡，临街商铺12000元/㎡，二楼商铺4000元/㎡。安置过程中，根据安置房屋面积付安置面积房款总价的70%；安置完毕五个工作日支付购房款总价的80%；乙方为所有的安置户办理权属证书完毕后，支付完购房余款。对甲方购买的房屋，乙方凭甲方提供的回迁安置协议，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》，并据此为购房人办理房产、土地权属手续；乙方必须在与被拆迁人签订的《商品房买卖合同》中约定办理产权证手续的期限，且时限必须在回迁安置后一年内完成。办证产生的应由被拆迁人承担的契税部分，在甲方安置完毕后，提供凭据，甲方于十个工作日内据实一次性支付给乙方，其他费用由乙方全额承担。乙方逾期交房超过十日的，对甲方超期安置应支付给被拆迁人的过渡费由乙方全额承担；乙方不能按期为被拆迁人办理产权手续的，按法律规定由乙方承担违约责任。2016年3月9日，毕节亚太联合会计师事务所出具毕节亚太专审（2016）004号专项审计报告，载明：根据毕威高速西互通连接线流仓段房屋安置（回迁）项目决算明细表，七星关区高速公路建设指挥部总计应支付毕节市瑞丰房地产有限责任公司购房（商铺、摊位）款52,656,345.00元及住房专项维修基金562,996.50元，扣除实际已经支付的46,094,127.15元和垫付的装修费598,000.00元，实际还应支付6,527,214.35元。2016年3月16日，毕节市七星关区审计局在该报告上签字同意并加盖公章。2016年6月8日，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司出具《关于请予拨付团购房款的报告》载明：七星关区高速公路指挥部办公室：您办购买我公司的房屋安置西互通被征收户，根据团购协议约定，应付款52,656,345.00元，已支付46,094,127.65元，按照审计报告结论，还应支付6,527,214.35元。特报告前来，请给予支付6,527,214.35元。七星关区高速公路建设指挥部在该报告上加盖公章并注明：已审核应付6,527,214.35元，扣除代付超期过渡费206,206.09元，实际应付6,321,008.26元。同日，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向七星关区高速公路建设指挥部出具两份委托协议，委托七星关区高速公路建设指挥部将购买被告公司购房款500万元代被告打入中国长城资产管理公司贵阳办事处账户；扣除2016年3月2日代付的超期过渡费206,206.09元，实付1,321,008.26元打入文吉新账户。2016年6月12日，七星关区高速公路建设指挥部根据被告的委托分别向中国长城资产管理公司贵阳办事处账户打入500万元，向文吉新账户打入1,321,008.26元。2020年5月12日，毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处出具证明，载明：兹有我办流仓社区桂花组60号张某户，合同编号01030号系我办拆迁安置户，以产权调换形式安置，由七星关区高速公路建设指挥部将房款支付到贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，再由该公司分别和各被拆迁户签订商品房买卖合同并为各拆迁户办理不动产证。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，同意启动为5号地块1、2、3、4幢住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。原告认为被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，构成违约，遂提起诉讼。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。本案中，七星关区高速公路建设指挥部已经根据与被告签订的《团购安置房协议》的约定，将购买涉案房屋的购房款304,150.00元代原告向被告支付完毕，原告已经按约定履行了交付购房款的义务，被告亦应按合同约定为原告办理涉案房屋的不动产权证。对原告主张被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证书的诉请。因原、被告双方在合同中约定“买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”，现涉案房屋所属楼幢已于2018年11月29日经产权登记部门同意启动为其办理涉案商品房住宅的《不动产权证书》，表明其已经符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。关于原告主张的逾期交付办理涉案房屋不动产权证产生的违约金问题。本案中，七星关区高速公路建设指挥部已经根据与被告签订的《团购安置房协议》的约定，将购买涉案房屋的购房款304,150.00元代原告向被告支付完毕，原告已经按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，以便原告办理涉案房屋的不动产权证书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方在合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告未在上述期限履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照日万分之三的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额304,150.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额304,150.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付文书的义务转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，2020年4月24日庭审时，被告提交了《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，并当庭通知原告提交相关办证资料进行办证，其在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期办理房屋权属证书违约金应从2017年6月1日计算至2020年4月24日止，但原告诉请该违约金从2017年7月31日起算，根据“不诉不理原则”，以原告诉请的2017年7月31日作为起算时间计算违约金予以保护。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年7月31日至2019年8月19日，以原告已付购房款304,150.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年4月24日，以原告已付购房款304,150.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告张某交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的部分）之日起九十日内为原告张某办理涉案房屋的不动产权证书；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张某逾期办理涉案房屋权属证书的违约金（违约金计算方式为：2017年7月31日至2019年8月19日，以原告已付购房款304150.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年4月24日，以原告已付购房款304150.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。案件受理费541.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本案二审期间，上诉人向本院提交了毕节市住房和城乡建设局文件（毕市住建【2015】107号、毕市住建【2017】18号、毕市住建【2018】271号、《关于开展七星关区中心城区房开项目住宅专项维修资金清缴的通知》）、进账单、行政事业单位资金往来结算收据、委托书、科目明细账、维修基金打款清册各一份。证明目的：被上诉人未取得不动产权证书是因其未履行缴纳维修基金和契税、未提交相应资料和出具授权委托书所致，上诉人不应支付违约金。被上诉人质证意见：对真实性、合法性无异议，但不能达到上诉人的证明目的，维修基金的缴纳与案涉违约责任无关，且案涉维修基金已由高速公路开发公司代为缴纳。经审查，被上诉人缴纳维修基金、契税等与上诉人依约应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任无关联，该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据安置义务人与上诉人签订《团购安置协议》，安置义务人为被上诉人代为支付房款，且已实际给付，上诉人关于被上诉人未支付涉案商品房价款的上诉理由无事实依据，本院不予采信。上诉人与被上诉人就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，对相关权利义务进行了约定，双方应当依约履行。上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。对上诉人的上诉理由，本院分析评判如下：首先，被上诉人是否缴纳及何时缴纳专项维修基金和契税，与上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书的义务无涉，且上诉人对上述费用仅仅系代收后转交，而非对该费用享有所有权及使用权，合同双方也未约定缴纳该费用是上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书义务的前提，故被上诉人据此主张不承担案涉违约责任的理由不能成立。其次，违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。因案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过高，一审综合被上诉人的诉请及其预期利益，以及上诉人的过错程度等因素，对本案逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金标准所作调整符合本案实际，本院予以确认。上诉人关于本案违约金应酌定为一至二千元或调减至日万分之零点二的标准计算，无事实和法律依据，本院不予支持。再次，上诉人所举证据不能证明其违约系因政策因素影响，其主张据此免责无事实依据。鉴于被上诉人委托上诉人向房屋权属登记机关代为提交涉案房屋办理转移登记的资料，故上诉人没有向被上诉人交付涉案房屋办理转移登记有关文书的现实必要，其交付文书的义务转化为向被上诉人披露涉案房屋已符合办理转移登记条件，即视为上诉人履行完毕向被上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书的义务，一审判决上诉人承担违约责任的截止时间至一审开庭向被上诉人披露涉案商品房具备办证条件之日，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1082元，由上诉人贵州省毕节瑞丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  王 云审判员  郭少华二〇二〇年九月十一日书记员  邓 千