苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初1594号原告：邵梦芸，女，1991年7月9日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：李国亮，江苏卓达律师事务所律师。被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路****。法定代表人：李兆荣，董事长。委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。第三人：中城建设有限责任公司，住所，住所地福建省闽清县梅城镇南北大街**div>法定代表人：林礼钦，执行董事。原告邵梦芸与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月24日公开开庭进行了审理，后本院依法追加中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）为本案第三人参加诉讼，并于2020年9月21日再次公开开庭进行了审理。原告邵梦芸的委托诉讼代理人李国亮两次开庭均到庭参加诉讼，被告禾发公司的委托诉讼代理人周宁、吴莉莉分别到庭参加第一次和第二次庭审，第三人中城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵梦芸向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金246589.06元（按购房款4395527元每日万分之三的标准，自2019年7月1日计算至2020年1月3日）以及利息（以246589.06元为基数，按年利率6%，自本案立案之日起计算至实际付清款项之日止）。事实与理由：原告于2018年2月28日与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：原告出资4395527元购买被告开发的苏州市西园路66号贤雅居44幢x室的全装修商品房；被告应于2019年6月30日前将上述商品房交付给原告，并约定了被告逾期交房的违约责任为每逾期一日按房屋总价万分之三计付违约金。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告并未按约在2019年6月30日前交付房屋，直至2020年1月3日才通过中城公司通知原告要交付房屋。原告认为，被告迟延交付房屋半年有余，给原告造成极大不便和经济损失，应当承担违约责任，请求法院判如所请。被告禾发公司辩称，1.本案项目迟延系因案涉小区建设过程中发现古墓，因考古发掘导致延期竣工；另，在项目施工过程中，政府行政命令要求停工，故房屋交房时间应相应顺延。2.双方在订立商品房买卖合同以后又订立有《贤雅居装修改造协议》，该协议将房屋交付时间变更为2019年12月31日，且将逾期交房违约金变更为每日100元；3.逾期交房违约金日万分之三过高，原告并无证据证明其遭受损失，违约金应当按照双方协议变更的100元每日进行计算，且逾期时间应自2020年1月1日起算。第三人中城公司书面述称：我方系案涉纠纷所涉项目的施工总承包方，项目施工因发现古墓造成整体工期迟于2019年6月30日完工；禾发公司与购房人进行了沟通，并以委托我方与购房人签订装修改造协议的形式将交房日期变更至2019年12月31日，同时降低了迟延交房违约金计算标准；装修改造协议系我方受禾发公司委托签订，签订协议的目的即为变更交房日期及违约责任、签订过程系由禾发公司业务员与购房人沟通的，案涉法律关系与我方无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据邵梦芸提交的《商品房买卖合同》、银行贷款支付凭证、个人住房借款合同、收据、转账记录、发票、禾发公司提交的《建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书》、《建设项目涉及考古发掘意见书》、《苏州虎丘路新村土墩考古发掘情况报告》、停工情况及通知、《贤雅居装修改造协议》、交付使用通知书的邮寄凭证及查询记录，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：邵梦芸于2018年2月28日与禾发公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：邵梦芸以4395527元价格购买禾发公司开发的苏州市西园路66号贤雅居44幢x室的全装修商品房（建筑面积130.33平方米，以下简称案涉房屋）；禾发公司应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给邵梦芸，逾期交付，需按购房款每日万分之三承担违约金。合同补充条款10.1.1条约定，在乙方（邵梦芸）向甲方（禾发公司）付清全部房款、代垫款项（如有）及违约金（如有）、缴纳办理产权的契税和专项维修资金等按国家相关规定和双方约定的所有应缴费用之前，甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不构成违约。嗣后，邵梦芸向禾发公司支付了全部购房款（因面积差实际付款4394515元）。庭审中，禾发公司表示邵梦芸按约应在2018年3月1日前支付首期款、4月7日前支付尾款，其两次付款时间分别在2018年3月17日、4月16日，均出现迟延故按约应承担违约责任，在本案中要求与邵梦芸主张的违约金进行抵扣。2019年9月30日，禾发公司取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明禾发公司建设开发的苏地2016-WG-3号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。2019年12月31日，中城公司向邵梦芸发送收房通知，通知其于2020年1月3日前接收案涉房屋；审理中，邵梦芸陈述其实际于2020年4月12日收房，但起诉主张的逾期交房违约金仅计算至2020年1月3日。另查明：在邵梦芸与禾发公司签订《商品房买卖合同》之后，中城公司（乙方）与邵梦芸（甲方）订立《贤雅居装修改造协议》（以下简称改造协议）一份，约定由乙方为甲方进行装修改造施工（协议附件三明确改造项有拆改隔墙、水电改造、加板加楼梯、功能房间调整、外立面调整、精装修），并明确由甲方委托乙方与开发商办理房屋验收交付手续，乙方承诺最迟在2019年12月31日前完成合同改造施工并向甲方交付房屋；协议第四条约定工程价款为0元；协议第六条约定因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方应赔偿甲方100元。上述协议附件包括授权委托书一份，内容为委托人委托受托人办理《苏州市商品房买卖合同》约定的西园路66号贤雅居**幢**室房屋交接手续，代表委托人办理房屋验收并负责保管房屋；邵梦芸在该委托书中签字，但委托书受托人及具体房屋地址处留白。审理中，邵梦芸述称改造协议系禾发公司业务员联系其签字，业务员告知其系为了确认装修公司及装修事宜，否则就无法收房、要自行承担逾期交房的责任，具体签订时间不记得了，但肯定在其与禾发公司签订房屋买卖合同之后；按照改造协议约定，中城公司应该代收房再进行装修，装修完毕后再向其交付，但是具体情况不清楚，直至2019年12月31日收到中城公司发出的房屋交接通知。禾发公司称中城公司是案涉房屋的承建单位和装修公司，改造协议实际系其口头委托中城公司与邵梦芸订立，目的即为变更交房时间至2019年12月31日并变更逾期交房违约金计算标准，最终房屋交付通知也是其委托中城公司发出，交付手续也是由禾发公司与业主办理的，故该改造协议的主体实际是禾发公司与邵梦芸。再查明：案涉房屋所在2016-WG-3号地块开发初期（2016年）发现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求禾发公司项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。审理中，禾发公司认可其向住建局备案的系毛坯房，故在2019年9月30日取得交付使用通知书后，还需按合同约定进行相应的室内精装修施工。此外，禾发公司还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工，导致涉案项目停工共计40天；然邵梦芸则认为，禾发公司作为房地产开发企业，对项目施工中可能存在的政府要求停工或恶劣天气等不利因素应有预见，不能作为逾期交付房屋的免责事由。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。禾发公司按约应于2019年6月30日前向邵梦芸交付全装修房屋，禾发公司未能按约交付房屋并抗辩认为其口头委托中城公司代为签订改造协议将交房时间推迟至2019年12月31日；然而，改造协议系中城公司与邵梦芸订立，并无证据证明该改造协议系对禾发公司向邵梦芸交付房屋时间及逾期交房违约责任的变更，相反该改造协议明确中城公司系代邵梦芸自开发商处收房后再行装修改造，故本院难以认定该改造协议系禾发公司与邵梦芸就交房时间及逾期交房责任达成的变更合意，对禾发公司该抗辩意见难以采信。关于禾发公司抗辩称其在开发过程中因考古发掘给施工带来不利影响的观点，因其在销售案涉房屋时考古发掘已近尾声，对于考古发掘给工程施工带来的不利影响应当知晓,然其仍在合同中约定交付时间为2019年6月30日，故合同约定的交付时间对双方均具拘束力。禾发公司现因逾期竣工导致后期迟延交付，按约应当承担违约责任。至于禾发公司辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素并非禾发公司免于承担逾期交房违约责任的合法事由，本院对其前述抗辩意见不予采纳。关于违约金的认定。邵梦芸主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；禾发公司则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对禾发公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳；另虑及本案系禾发公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑邵梦芸的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定禾发公司应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之一点六计算，且计算基数应为邵梦芸实际交付的购房款4394515元。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，邵梦芸要求计算违约金至禾发公司通知收房的2020年1月3日，并无不当，本院予以认定。按照上述认定标准及期间，禾发公司共计逾期交付房屋187日，应支付违约金131484元（4394515元*1.6/10000*187）。禾发公司抗辩要求将邵梦芸逾期支付房款的违约金予以抵扣，邵梦芸是否违约支付购房款与本案并非同一事实，本案未作理涉，禾发公司可以另行主张。关于邵梦芸起诉主张的逾期交房违约金利息损失，并无合同及法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邵梦芸支付逾期交房违约金131484元；二、驳回原告邵梦芸其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4999元，减半收取2499元，由原告邵梦芸负担1166元、被告苏州禾发房地产开发有限公司负担1333元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告邵梦芸履行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  衡晓晴二〇二〇年九月三十日书记员  李艳婷