广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初1272号 原告（反诉被告）：隆源，男，1985年7月24日生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托代理人：甘泉，广西德恩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桂林尚品商业管理有限公司，住所地广西桂林市七星区七星路**家乐商贸城**门面，统一社会信用代码：91450305MA5KAXBX95（1-1）。 法定代表人：蒋国玲，执行董事。 委托诉讼代理人：庄建宇，该公司员工。 原告隆源与被告桂林尚品商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，被告于2020年6月8日向本院提起反诉，本院依法合并审理。组成由审判员阳帆担任审判长、人民陪审员丁建英、马征芬参加的合议庭，于2020年6月8日、7月23日两次公开开庭审理了本案。书记员何淑萍担任法庭记录。原告隆源及委托代理人甘泉，被告桂林尚品商业管理有限公司的委托代理人庄建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告押金88686元；2、判令被告退还2020年2月13日至4月12日两个月综合租赁费的50%即29562元给原告；3、本案相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告筹备桂林市众远教育培训学校（筹备中），2018年9月13日，原告代表筹备中的众远教育培训学校与被告桂林尚品商业管理有限公司签订了《桂林迪一名乐学城商位使用管理协议书》，合同期限自2018年9月14日至2021年9月13日止。合同签订后，原告通过自己账户交纳了88686元的押金。2019年12月30日，原告通过财务刘付丽缴纳了2020年1月13日至2020年4月12日的综合租赁费、水电费，共计95472元。2020年1月底，新冠××突然爆发，国家采取了严格的管控措施，禁止线下商业经营，尤其是原告经营的线下教育培训机构，政府至今未允许经营，导致原告无力再履行与被告的租赁合同。因此，原告代表众远教育培训学校于2020年4月1日向被告送达了《解除租赁合同申请》，被告于4月2日进行了回复，认为如果原告解除合同，需要再支付两个月的租金并且押金不予退还，同时还在原告承租房屋的大门加锁不让原告进入。4月11日经原告多次与被告沟通，被告终于允许原告撤场，搬离物品，但仍然不予退还押金及减免2-4月的租金。为此，原告认为，新冠××疫情的突然爆发及国家发布的管控政策属于不可抗力，在原告经营出现重大困难甚至无法经营的情况下，提前解除合同，并非违约行为，被告应当退还押金。同时在2月13日-4月13日这两个月，线下教育培训一直不给经营，被告再全额收取综合租赁费并不公平，考虑到国有门面免租两个 月的政策，原告认为被告在这两个月收取50％综合租赁费较为合适。因此，原告请求退还这两个月综合租赁费的50％。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、国家企业信用信息公示打印件，证明被告企业的信息；2、桂林市七星区教育局批复，证明原告筹备众远教育培训学校；3、桂林市迪一名乐学城商位使用管理协议书，证明原被告双方存在租赁合同关系的事实；4、2018年9月23日桂林银行电子渠道凭证，证明原告缴纳了88686元押金(共转了137372元给被告指定的个人账户蒋易强)；5、缴费通知单，证明被告要求原告交纳2020年1月4日到4月13日综合租赁费；6、2019年12月30日桂林银行电子回单及收据，证明原告通过财务账户交纳了2020年1月14日到4月13日综合租赁费及水电费共计95472元；7、解除租赁合同申请，证明原告于2020年4月1日将该申请送达被告；8、关于解除租赁合同申请的回复，证明被告收到原告解除合同申请后的回复；9、2020年4月9日原告给被告的清场撤离函及现场照片，证明原告要求撤场，但被告私自加锁不允许撤场；10、2020年4月11日众远搬家用品清单，证明当天原告与被告工作人员共同清场，并制作了本清单；11：桂林市教育局市教（2020）1号文打印件，证明由于疫情原因，2020年1月26日，市教育局发文即日起所有培训机构停止培训义务；12、上课培训照片5张；13、2019年5.6.8.10.11月学员收费收据5张。证据12、13共同证明原告的培训学校入驻被告房屋后，一直在上课、招收学员。 被告辩称，1、本案并没有因不可抗力导致合同不能履行的情形，原告要求退还押金没有法律依据；2、原告要求减免2020年2-4月租金的50%没有合理依据且要求过高，被告可以按其他商户的标准予以部分减免。 反诉原告向本院提出反诉请求：1、判决被反诉被告赔偿反诉原告4个月租赁房屋空置费125345元、房屋修复原状费19871元、合同违约金43564.8元，合计188780.8元；2、由被反诉人承担诉讼费用。事实和理由：2018年9月13日，反诉原告桂林尚品商业管理有限公司与反诉被告隆源签订房屋租赁协议。双方约定：反诉原告将其位于桂林市七星区七星路29号家乐商贸城3楼3号展厅设施租赁给反诉被告作筹备桂林市众远教育培训学校之用，租期为3年，合同同时约定了租赁费用明细，合同履行及违约处理方式等内容。此后在实际履行过程中，双方同意并实际按季度结算综合租赁费等费用。房屋租赁协议签订后，反诉原告依约将房屋交付给反诉被告使用，合同正式得到履行。2020年4月1日，反诉被告突然递交解除租赁合同申请，称因疫情影响，成本支出压力难以求存，要求解除租赁合同。在反诉原告明确拒绝并再三挽留的前提下，反诉被告仍然于2020年4月10日强行实施了清场搬离行为，以实际行为强行解除了双方的租赁协议。同时在清场过程中，即使在反诉原告工作人员多次的劝阻下，被反诉人仍然破坏性的进行了拆除，造成了各处不同程度的损坏。鉴于以上事实，反诉原告认为，双方签订的租赁协议真实有效，且已经实际得到履行，应当受到法律保护。反诉被告擅自解除合同的行为，已经构成了根本性的违约，同时不可避免的对反诉原告产生了重大经济损失。由于当初反诉被告要求租赁的场地过大，对于反诉原告而言被迫放弃了很多合理的规划，这样大的场地短期内很难马上出租，而且由于反诉被告突然解除合同，反诉原告根本来不及做好重新租赁的善后和准备工作，加上现阶段特殊时期的影响叠加，反诉原告乐观估计至少也有三到四个月无法租赁出去。而期间反诉人还要继续承担场地的管理，后勤等系列经营成本。故反诉原告据实要求判决反诉被告赔偿4个月租赁房屋空置费125345元。其次，反诉被告在强行实施清场搬离行为的过程中对设施各处造成了不同程度的损坏，反诉原告将不得不承担维修和补救的损失。故反诉原告据实要求判决反诉被告赔偿房屋修复现状费19871元。同时，由于反诉被告严重违反合同约定的行为，符合合同关于违约条款约定的情形，反诉原告酌情要求判决反诉被告赔偿违约金43564.8元(以上直接经济损失30％计)。综上所述，反诉原告认为，反诉被告其行为己严重违背了双方当事人合同的约定，严重损害了反诉原告的合法权益。根据《合同法》第219条、第223条之规定，特向人民法院提出前陈诉请，恳请人民法院公正判决。 反诉原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、使用管理协议书(租赁协议)，证明双方权利义务及违约的处理方式；2、解除合同通知，证明反诉被告突然解除合同的事实；3、清场撤离函，证明反诉被告突然解除合同的事实；4、损失咨询书，证明反诉被告突然撤场给反诉原告造成的房屋空置损失；5、众远撤场恢复维修报价清单，证明反诉被告撤场给反诉原告造成的装修损失；6、单位营业执照及法人代表证明，证明被告合法主体；7、部分装修损坏照片，证明原告损坏事实；8、桂林市七星区2019.35号文件复印件，证明以不可抗力为由解除合同没有法定依据；9、恢复评估通知书和教学恢复通知复印件，证明合同不能履行没有事实依据；10、房屋减租表，证明被告合理减免租金的事实。 反诉被告辩称，1、反诉的房屋空置费没有事实和法律依据。双方的合同已经协商解除，空置费不是反诉被告所应该承担的责任；2、房屋的修复费用也没有事实和法律依据。撤场是双方均在场的情况下，反诉被告在反诉原告的指导下进行的撤场，反诉被告的撤场是经过反诉原告允许的，不存在修复的费用；3、反诉的合同违约金没有依据。双方的租赁合同是经过协商解除的，且违约金没有合同的约定，不应该由反诉被告承担。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 经开庭质证，被告对原告提交的证据1-12的真实性均无异议，对证据13的真实性不予认可。对证据９、１０、１２、１３的证明目的不予认可。 反诉被告对反诉原告提交的证据1、2、6的真实性及证明内容均无异议；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，认为是反诉被告根据事实提出的合法解除；对证据4真实性无异议，对关联性和证明内容不认可。认为反诉被告实际在4月11日已腾空交还反诉原告，并没有占有门面；对证据5、7的真实性不予认可；对证据8真实性无异议，对证明内容有异议，认为反诉原告是知晓反诉被告是在该场地培训经营服务的；对证据9真实性无异议，对证明内容不认可。因为该通知的恢复是在５月２７日才下发的，反诉被告在起诉时根本不知道什么时候恢复教学；对证据10真实性无异议，认为其所证明的２月减租２５％、３月减租１５％、４月减租１０％的款项没有退还给反诉被告。 本院结合双方举证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2018年9月13日，原告隆源（合同乙方）与被告桂林尚品商业管理有限公司（合同甲方）签订《桂林迪一名乐学城商位使用管理协议书》一份，约定：甲方将位于桂林市七星区家乐商贸城三楼的桂林市迪一名乐学城内3号展厅，共计建筑面积687.5平方米的场地有偿租赁给乙方用于培训类经营，品牌为众远教育。合同期限36个月，自2018年9月14日起至2021年9月13日止；商位租赁费单价26元／平方米／月、物业服务费10元／平方米／月、广告费7元／平方米／月，综合租赁费共计29562元，按季度缴纳，先缴费后使用，每年在上年综合租赁费标准的基础上递增6%；乙方必须在签署本合同同时或于店铺交付使用前交纳相当于3个月基本租金的押金88686元作为合同的履约保证金；在合同期内，如乙方需提前终止协议，必须提前两个月书面通知甲方，并经甲方明确书面同意且办好所有撤场手续方可退场。合同期满，乙方如不续租场地退场的，或因其他原因乙方退场的，乙方的所有装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏；在合同期内，未经甲方书面同意，擅自提前终止或变更协议的，视为乙方违约，押金不予退还；在合同租赁期满或因双方共同协商且经甲方书面同意后合同提前终止的，乙方将出租店铺交还甲方，并与甲方共同验收出租店铺及附属设施。如有损坏，乙方必须负责赔偿。合同签署后，被告向原告缴纳了押金88686元，原告亦将上述铺面交给被告使用，被告依约缴纳综合租赁费至2020年4月13日（其中2020年1月13日至2020年4月12日缴纳综合租赁费94009元、水电费1463元）。2020年4月1日，被告向原告发出《解除租赁合同申请》，以“新冠”疫情突发为由，要求解除合同。原告于2020年4月2日书面回复被告，被告的申请应当视为违约，应 补交相关费用，双方未能协商达成一致意见。2020年4月9日，被告向原告发出《清场撤离函》，通知原告被告将在4月10日至15日前清理完相关物资并撤离。2020年4月11日，被告撤离了其承租的铺面，在清理搬迁物品的过程中，造成了部分装修的损坏。同日，原告收回了上述铺面。其后，双方就善后事宜协商未能达成一致，原告故诉至本院，提出前述诉讼请求。被告收到诉状后，亦向本院提出前述反诉请求。 另查明，根据原告的申请，桂林市七星区人民政府教育局于2019年5月7日作出《关于同意筹设桂林市众远教育培训学校有限公司的批复》（星教复〔2019〕35号），同意原告在桂林市七星区七星路29号家乐商贸城3楼-3商铺筹设“桂林市众远教育培训学校有限公司”，学校类型为民办非学历培训学校，办学内容为中小学文化培训（语文）。筹设时间为2019年5月7日至2022年5月6日。并要求原告依照《关于印发〈桂林市民办文化教育培训学校设置标准（2017年修订）〉的通知》（市教政规〔2017〕4号）筹设。待学校达到办学条件后，向该局申请设立培训学校，筹设期三年，筹设期间不得招生和刊登广告。 再查明，被告因为“新冠”疫情影响，为其管理物业下的承租人２月减租25％、３月减租15％、４月减租10%。 再查明，原、被告双方在庭审中均确认，原告在搬离过程中造成被告出租铺面的装修损失为10000元。 关于本诉部分，本院认为，双方的争议焦点在于原告是否可因“新冠”疫情影响，以不可抗力为由解除合同。对此，本院认为，原告与被告签订的《桂林迪一名 乐学城商位使用管理协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告承租被告的铺面用于教育培训，根据桂林市七星区人民政府教育局于2019年5月7日作出《关于同意筹设桂林市众远教育培训学校有限公司的批复》（星教复〔2019〕35号），原告取得的是筹设批准，该批复明确要求筹设期间不得招生和刊登广告。因此，“新冠”疫情对原告依法合规的筹设工作并没有造成不可克服的影响，故原告以不可抗力解除合同为由要求免除违约责任的主张，本院不予支持。被告作为出租人，在“新冠”疫情期间，主动为承租人２月减免租金25％、３月减免租金15％、４月减免租金10%，系与承租人“同舟共济”的行为，本院对此予以肯定。原告作为承租人，亦应享有此减免待遇，故被告应当退还原告综合租赁费12534元（31336元/月×25%+31336元/月×15%），故对原告要求被告返还2020年2月13日至4月12日两个月综合租赁费50%的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告要求被告返还押金88686元的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定该押金原告可作为被告提前解除合同的违约金不予退还，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。因原告的该项诉讼请求与被告在反诉中的违约金请求为同一标的，故具体理由在反诉部分中详述。 关于反诉部分，本院认为，基于前述理由，反诉被告于2020年4月11日未经反诉原告同意，单方提前解除合同属违约解除，应当承担违约责任。反诉原告主张的4个月房屋空置费125345元，合同违约金43564.8元均属反诉原告因反诉被告提前解除合同主张的违约损失，考虑到反诉原告因反诉被告提前解除合同的实际损失为合同解除后重新寻找承租人的房屋空置期租金损失，双方在合同中 亦约定反诉被告预交的押金88686元可作为反诉被告违约提前解除合同的违约金不予退还，故本院确认双方约定提前解除合同的违约金为88686元，该违约金约定与反诉原告因合同解除后重新寻找承租人的房屋空置期租金损失大体相当，故反诉被告预交的押金应作为反诉被告应付的违约金由反诉原告收取，不需退还给反诉被告。反诉被告在搬迁过程中造成反诉原告的装修损失10000元，属反诉被告扩大的损失，应赔偿给反诉原告，故对反诉原告要求反诉被告赔偿维修费19871元的诉讼请求，本院予以部分支持。基于反诉原告的损失已在不予退还的押金及赔偿的维修费中得到充分补偿，反诉原告另行要求被告支付4个月房屋空置费125345元，合同违约金43564.8元的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林尚品商业管理有限公司退还原告隆源综合租赁费12534元； 二、驳回原告隆源的其他诉讼请求； 三、反诉被告隆源赔偿反诉原告桂林尚品商业管理有限公司装修损失10000元； 四、驳回反诉原告桂林尚品商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费2664元（原告已预付本院），由原告负担2382元，被告负担282元；反诉案件受理费2038元（反诉原告已预付本院），由反诉原告负担1930元，反诉被告负担108元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2664元，反诉案件受理费2038元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  阳 帆 人民陪审员  丁建英 人民陪审员  马征芬 二〇二〇年九月二十六日 书 记 员  何淑萍