广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7903号上诉人（原审被告）：东莞市亿洲实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市**********虎门国际购物中心第*号楼第*层**号，统一社会信用代码为********。法定代表人：谭少波，董事长。委托诉讼代理人：张保华，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卓林，广东名成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谭国强，男，汉族，1961年9月21日出生，居民身份证住址为广东省东莞市*******************，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：杜友良，广东环广律师事务所律师。原审第三人：东莞市********有限公司，住所地为广东省东莞市**********虎门国际购物中心第*号楼第*层**号**室，统一社会信用代码为************。法定代表人：谭少波，董事长。委托诉讼代理人：张保华，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卓林，广东名成律师事务所实习律师。上诉人东莞市亿洲实业投资有限公司（以下简称亿洲公司）因与被上诉人谭国强、原审第三人东莞市********有限公司（以下简称虎门购物中心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告谭国强向原审法院提起诉讼，请求：1.确认谭国强与亿洲公司双方于2011年12月30日签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》中约定的租赁期限超过二十年的部分无效；2.亿洲公司向谭国强返还已支付的租金531338元;3.亿洲公司向谭国强支付占用应返还租金的利息（利息以531338元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,自2012年1月1日起计算至清偿之日止,暂计至2019年10月30日为237818元）;4.本案诉讼费用全部由亿洲公司承担。本案一审审理过程中,谭国强变更其诉请的利息为“以531338元为本金,从2012年5月30日起,按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清之日止”。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认谭国强与亿洲公司于2011年12月30日签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》中约定的租赁期限超过二十年的部分无效；二、限亿洲公司于判决发生法律效力之日起五日内向谭国强返还租金531337.78元；三、限亿洲公司于判决发生法律效力之日起三日内向谭国强支付利息[利息以531337.78元为本金，自2012年5月30日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至款项付清之日止，计算至2019年10月30日以237818元为限]；四、驳回谭国强的其他诉讼请求。本案一审受理费8252元，由亿洲公司负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3276号民事判决。亿洲公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一、第二、第三判项，并改判驳回谭国强的全部诉讼请求(即确认案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》合法有效，亿洲公司无需向谭国强返还租金531337.78元，亦无需向谭国强支付任何利息)；2.本案一、二审受理费由谭国强承担。事实与理由：一、原审判决认定案涉合同约定的租赁期限为四十五年及超过二十年的部分无效并无事实依据和法律依据。1.事实方面:案涉合同约定的租赁期限只有二十年，剩余二十五年并非租赁期限，而是使用权免费赠送期限，也就是说，案涉合同虽名为租赁合同，但实际上包含两个法律关系，一个为租赁合同关系，租货期限为二十年，另一个为赠与合同关系，赠与标的为案涉商铺的使用权，赠与期限为二十五年。上述两个合同关系均是我国法律保护的正当合同关系(租赁合同关系由合同法分则第十三章规定，赠与合同关系由合同法分则第十一章规定)，原审判决毫无根据地将双方约定的赠与合同关系认定为租赁合同关系，不但混淆了合同关系，而且，也违反了《合同法》第四条(当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法于预)规定之“当事人意思自治”和“契约自由”的基本原则。2.法律方面:原审判決“本院认为部分”关于“本院依法认定案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》所约定的租赁期限实为2013年12月1日起至2058年11月30日止，共计四十五年”的认定并无相应的法律依据，首先，原审判决并未进一步引述作出这一关键认定的具体法律或法条依据，以支持自已的裁判观点，其次，客观上也根本不存在这样的法律或法条可供引述。二、原审判决违反了诚实信用原则和公平原则，破坏了市场交易关系的稳定，给社会造成了不良的示范效果。1.《民法总则》第七条规定:民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《合同法》第五条规定:当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《合同法》第六条规定:当事人行使权利、履行义务应当循诚实信用原则。《民事诉讼法》第十三条规定:民事诉讼应当遵循诚实信用原则。案涉合同是谭国强与亿洲公司根据当时的市场环境在自愿协商的基础上签订的，充分体现了谭国强与亿洲公司当时的共同意愿一一由于电商行业的蓬勃发展，市场环境在之后数年发生了巨大的变化，谭国强为了将不利后果和风险推脱给亿洲公司，提起了本案诉讼，显然，谭国强的动机是不诚信的，目的是不公平的一一人民法院依法行使审判权，首要的职责就是维护诚信和公平，对谭国强的不良动机和目的予以否定，并以此为基础，维护市场交易关系的稳定，显然，原审判决未能尽到这一首要职责。2.由于历史方面的原因，类似本案的商铺租赁关系和商铺使用权赠与关系在虎门、东莞以至全国各地比比皆是，同时，实体商业遭受电商行业的冲击也是全国的普遍现象，因此，若不纠正原审判决的错误结论，则必将引发没完没了的诉讼，其结果不但会造成社会信用的集体崩塌和实体商业的全面萎缩，而且，还会进一步影响社会就业和社会稳定，可见，原审判决的示范效果是极其不良的。三、原审判决判令谭国强向亿洲公司返还租金531337.78元与原审判已给的事实自行矛盾：原审判决“本院认为”部分明确认定:但是谭国强作为投资人，在选定案涉商铺作为投资对象时，是考虑到其支付该20年租金的对应使用期限为2013年12月1日起至2058年11月30日止。亿洲公司主张自2033年12月1日至2058年11月30日期间系免费赠送期，但其作为盈利性企业，在考量该笔交易时已经将该所谓的免费赠送期的成本计入到20年租金总金额当中。上段表述实际上已经明确认定了案涉合同约定的租金就是20年的租金，而不是45年的租金，至于谭国强考虑自己所得到的对应使用期限为45年，以及亿洲公司考量了免费赠送期的成本，只不过是双方基于自己的商业决策所作的考虑，就双方的商业决策问题，亿洲公司已在一审答辩状中进行了清晰表述，即:谭国强愿意一次性付清20年的租金，是希望在租赁期限届满之后再得到25年的免费使用期，亿洲公司愿意额外给予谭国强25年的免费使用期，是希望提前收取20年的租金，从而预先获得该部分资金的使用价值。由于原审判决已经明确认定案涉合同项下的租金就是20年的租金，因此，再将该租金分推到45年，并判令亿洲公司返还其中25年的租金给谭国强就违反了基本的逻辑且毫无事实和法律依据，即便原审判决认定25年的免费赠送期也属于租赁期限，则该部分租赁期限就属于免费的租赁期限，即使该部分期限无效，也不存在返还租金的问题。四、除以上所述之外，原审判决还存在以下几方面的错误：1.认定谭国强的实付租金错误:谭国强实际支付的租金为726870元，并非956408元，因为，亿洲公司已经给予了谭国强229538元优惠折扣，亿洲公司在一审程序中已经提出了这个问题，原审判决未对此作出任何分析和认定，实际上是未尽应尽的审查和认定责任。2.判决亿洲公司向谭国强支付利息错误:谭国强支付、亿洲公司收取案涉租金的依据为案涉合同，该合同是双方在平等协商的基础上自愿签订的，在该合同被生效法律文书确认无效(部分无效)前，亿洲公司的退款义务并未产生，既未产生退款义务，当然没有支付与应退款项相关的利息的义务；3.即便要判决亿洲公司向谭国强支付利息，原审判决在利息计算方面也存在以下错误:没有扣除亿洲公司给予谭国强的租金折扣:如上所述，亿洲公司已经给了谭国强229538元的租金折扣，谭国强的实付租金为726870元，因此，即使认定该租金为45年的租金，则亿洲公司应退还给谭国强的租金也只403816.67元，因此，利息计算基数也应为403816.67元。4.没有对案涉合同的租金标准作出合理评判:在同一项目中，亿洲公司出租给杨秀桩的商铺，每月每平方米的租金标准为165元，出租给农媛红的商铺，每月每平方米的租金标准为160元一一案涉商铺的建筑总面积为25.78平方米，折前租金总额为956408元，若按照原审判决认定的45年租赁期限平摊到月，则每月每平方米的租金标准仅为68.70元，折后租金总额为726870元，若按照原审判决认定的四十五年租赁期限平摊到月，则每月每平方米的租金标准仅为52.21元，显然，原审判决认定案涉合同的租赁期限为45年是不正确的(按45年平摊，租金标准明显偏离了正常水平)!5.错误适用审判思维:本案的交易标的是商铺，不是住宅，谭国强的身份是投资者，不是消费者，因此，审理本案应当适用商事思维而不是民事思维一一商业思维的核心是什么?是契约，是法无禁止即可行(我国法律显然不禁止赠与行为)。综上所述，原审判决不论是事实认定还是法律适用均存在明显的错误，若不予纠正，则不但对亿洲公司不公平，而且，还会对整个社会造成不要诚信，不要公平的不良示范效果，恳请依法改判。谭国强答辩称，恳请维持原判。虎门购物中心公司未在法律规定的期限内向本院提交书面陈述意见。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经过阅卷和庭审调查，对原审查明事实予以确认。本院认为:本案为房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。本案二审的争议焦点为案涉租赁合同约定的租赁期限及租金的认定。谭国强与亿洲公司签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》约定租赁期限为20年，租赁期限届满后，亿洲公司将租赁商铺赠送给谭国强继续使用25年，谭国强向亿洲公司支付租赁期20年的租金。谭国强主张租赁期限为45年，20年的租金对应租赁期限为45年，亿洲公司在出租时已将赠送期的商铺使用成本计入到20年租金中，应将超过20年期限的租金退回给谭国强。亿洲公司则主张案涉租赁合同包含了租赁合同关系和赠与合同关系，前者租赁期限为20年，后者赠与期限为25年，案涉租赁合同是双方的真实意思表示，当事人的意思自治应得到尊重。对此，本院认为，租赁合同约定租赁期限为20年，租赁期限届满后赠与谭国强继续使用25年，即谭国强对案涉商铺实际使用期限为45年，亿洲公司是营利法人，是以获取利润为目的，并非以公益目的或者其他非营利目的成立的非营利法人，其称租赁期限届满后无偿赠与谭国强使用商铺25年与亿洲公司获取利润的目的相违背，且赠与使用的期限比有偿租赁期限还长，也不符合常理，租赁合同约定20年租赁期限届满后再赠送谭国强使用商铺25年是规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过20年的限制，本院采信谭国强的主张，认定案涉租赁合同的实际租赁期限为45年，租赁合同约定的20年租赁期限的租金应为45年租赁期限的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。一审法院判令亿洲公司收取的超过20年期限的租金退还给谭国强正确，本院予以维持。亿洲公司上诉称给予谭国强229538元优惠，谭国强支付的租金为726870元，并非956408元。经查，该229538元是谭国强与虎门购物中心公司签订的《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》约定谭国强将承租的案涉商铺委托给虎门购物中心公司经营，由虎门购物中心公司将应付给谭国强的固定回报直接支付给亿洲公司，以冲抵谭国强支付给亿洲公司的租金，并非亿洲公司给予的优惠。亿洲公司上诉称给予谭国强229538元优惠没有事实依据，本院予以驳回。综上所述，亿洲公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16504元，由东莞市亿洲实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二〇年九月二十四日书记员  叶倩欣