江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终2033号上诉人（原审被告、反诉原告）：韩立新，男，汉族，1968年12月12日出生，住宝应县。委托诉讼代理人：王金顺，安徽益友律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨书殿，男，汉族，1974年11月21日出生，住扬州市开发区。上诉人韩立新因与被上诉人杨书殿房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2019）苏1023民初7769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩立新上诉请求：1.撤销一审判决，驳回杨书殿的一审诉讼请求或者发回重审，判决杨书殿给付拖欠的房屋租金2441元；2.一、二审诉讼费用均由杨书殿承担。事实和理由：1.2016年5月23日收取的租金为26000元的原因是2013年1月24日双方续签的租赁协议的租赁期限是2014年4月21日至2017年4月21日止，租赁协议约定2016年至2017年租金应当提前一个月给付(2016年3月21日前)，而事实上杨书殿直到2016年5月23日才给付该年度的租金26000元。2016年6月5日双方续签的租赁协议才将租金约定为27000元。在租期未满的情况下，杨书殿多次找韩立新协商要求对房屋进行装修，请求韩立新延长租期三年，经双方协商一致同意延租二年，但是每年涨1000元租金，因双方签订的原租赁协议还有一年未履行，所以2016年6月5日双方签订的租赁协议的租期是从2017年5月21日至2019年5月21日止，加之原租赁协议尚有的一年，合计仍然是三年。所以2016年至2017年的租金在双方签订协议前已经按原来的26000元给付了，后两年的租金才按照协议约定的27000元给付。2.2016年6月5日租赁协议的期间是杨书殿打印的，从2017年5月21日至2020年5月21日止，双方在场时同时将两份协议期间手改为“2019”。杨书殿称当时就发现日期错误，其却未及时再涂改为2020年，不符合常理。故杨书殿一方擅自涂改自己持有的租赁协议时间应当认定为无效。3.退一步讲假设租赁期间为2020年5月21日止，杨书殿应当在2019年5月21日前缴付27000元租金，杨书殿直至主动搬离交付房屋时(2019年6月24日)都没有给付2020年度的租金的任何意思表示，因此杨书殿构成根本性违约。4.从杨书殿提供的照片就可以证明，杨书殿搬离后韩立新在玻璃门上贴招租信息，而且现在的租金是24000元，一审中杨书殿所称被韩立新故意赶走的事实不能成立。真实原因是由于到了2019年5月21日，杨书殿不给房屋租金又不肯搬离的情况下，双方产生矛盾。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当。租赁协议时间的效力认定应以韩立新没有涂改的为准，协议的截止日期应为2019年5月21日。退一步说假设截止日期为2020年5月21日，杨书殿也应当在2019年5月21日前给付下年度租金，为此杨书殿一审诉称事实不能成立，请求二审法院依法驳回杨书殿的本诉的诉求，支持韩立新的反诉请求。杨书殿辩称，1.2016年5月23日支付的租金是26000元是因为杨书殿按照2013年双方续签的租赁协议履行，与2016年6月5日的租赁协议没有关系。杨书殿系按协议约定履行给付房租的义务。2016年6月5日续签的租赁协议则从2017年5月21日起，约定租赁期限为三年至2020年5月21日结束，租金27000元。2018年和2019年房租杨书殿都是按照2016年6月5日的租赁协议约定给付租金27000元。2.2016年6月5日签订的租赁协议出现手改现象，是由于杨书殿将协议打印好后给房屋拥有者父亲韩支宽带回家查看，如果没有修改就与杨书殿签约。2016年6月5日韩支宽带空白协议过来，没有经过任何更改，签完字以后，韩支宽认为时间计算错误，误认为2017、2018、2019就已经是三年，就把已经签好字的租赁协议中把原先打印好的“2020”手改为“2019”，后经双方核对，韩支宽发现实际是其计算错误，杨书殿原本打算重新打印一份，但考虑韩支宽年龄过大，为方便就要求对方把协议再次修改，同时杨书殿的租赁协议重新修改回2020年，韩支宽称无需修改，因为协议约定从2017年开始三年，时间错误可以计算。3.韩立新主张租赁协议中的三年应该是续签二年加上以前协议中还没有执行完的一年一共三年，该理由明显违背常理。双方的租赁协议每次都是提前一年续签，租赁期限都是三年，没有任何异议。4.韩立新处理房屋事宜均由案外人包金祥代理，2019年4月杨书殿曾与包金祥对接交纳房租事宜，包金祥回复不再出租，自家准备开店，要求杨书殿按租赁协议约定搬出去，如果租赁协议没有到期就按照约定处理。所以不存在直至被对方强行收取房屋后，杨书殿都不提2020年租金问题一说。双方的多次接处警记录也都是租赁纠纷而非拖欠房租问题。最后交接时包金祥在场，所以包金祥的决定代表了韩立新的决定，杨书殿才开始准备搬家。5.韩立新再次出租的租金为24000元每年和杨书殿无关，本案系韩立新违约提前强行收房解除租赁协议，并非同等条件下优先出租的问题。此外，一审法院对于杨书殿赔偿装修损失及经营损失和取回被对方锁在承租屋里的设施的诉讼请求，没有支持，与事实不符。综上，请求二审法院支持的杨书殿的全部诉讼请求杨书殿向一审法院起诉请求：1.韩立新给付违约金及赔偿经济损失合计50000元（具体为：装修损失20000元、违约金10000元、提前一年终止合同造成营业损失20000元）；2.韩立新承担本案的诉讼费用。韩立新向一审法院反诉请求：1.杨书殿给付拖欠的租金2441元（按年租金27000元计自2019年5月21日至2019年6月24日）；2.本案反诉费用均由杨书殿承担。一审法院认定事实：2011年4月8日，杨书殿与韩立新的父亲韩支宽就案涉房屋（坐落在泰山东村××号）签订了一份《房屋租赁协议》，约定租期为3年，从2011年4月21日至2014年4月21日，该协议已全部履行完毕。2013年1月24日，杨书殿与韩支宽签订了一份《租赁合同书》补充协议，约定双方同意将合同租期延长3年，由2014年4月21日到期延长至2017年4月21日到期。2016年6月5日，杨书殿与韩立新签订了一份《房屋租赁协议》，租期为3年，从2017年5月21日起租，每年租金27000元整，按年支付，每年5月18日后，21日前一次性付清下年房租。协议还约定了：租赁到期或违约终止协议，杨书殿投放的内部装潢及设施，可移动的物件可以搬回，其他依附于房屋的墙体、地面等投入的，杨书殿不得拆卸，需无偿留给韩立新，杨书殿均不得提出任何其他要求。违约责任：在租赁期间，任何一方违约使合同不能履行，应向另一方支付违约金10000元。双方在签订2016年6月5日协议时，杨书殿将打印的两份协议交由韩支宽签字，该两份协议上写明的截止时间是“2020年5月21日”。韩支宽代韩立新在两份协议中签字时将该日期手写改为“2019”。杨书殿对由自己存留的协议中的时间，又将韩支宽手写的“2019”改为手写“2020”。由于双方对租期截止日期产生了争议，韩立新认为租期到2019年5月21日止，而杨书殿则认为租期应当在2020年5月21日止，双方产生纷争。2019年5月，韩支宽认为租期已到，要求杨书殿搬离承租房屋，或交纳租金重新订立协议，双方发生争吵。2019年5月底至2019年6月24日，杨书殿陆续将能够搬走的物品搬离承租房屋。韩立新已将该房屋出租给他人承租。韩立新对韩支宽代为签订履行协议的行为均表示认可。一审法院认为，杨书殿与韩立新的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。对于租期的认定，一审法院认为，从2011年4月18日双方签订的《房屋租赁协议》、2013年1月24日双方签订的《租赁合同书》、2016年6月5日双方签订的《房屋租赁协议》整体约定来看，2016年6月5日签订的协议约定的租期为3年，应当从2017年5月21日至2020年5月21日止。韩立新在租期内要求杨书殿提前搬离房屋，其行为构成违约。但杨书殿在韩立新要求其搬离房屋时，其已自行于2019年6月24日搬离承租房屋。一审法院认为，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。因此，杨书殿自行搬离的行为可以认定为其接受韩立新的要求，至此，双方2016年6月5日的承租协议已协议解除。对于杨书殿主张要求韩立新承担违约金10000元的诉求，一审法院认为2016年6月5日双方签订的《房屋租赁协议》租期为3年，在承租二年期限届满前韩立新提出提前收回房屋或要求杨书殿支付下一年度租金，重新订立协议，该要求与2016年6月5日双方签订的协议不符，系韩立新不当履行。杨书殿选择了自行搬离即解除合同。合同解除后，杨书殿依据房屋租赁协议中的约定要求韩立新支付10000元违约金应予支持。由于双方在提前解除协议时，对剩余期间内装饰装修物残值损失未约定，依据2016年6月5日双方签订的《房租租赁协议》约定，租赁到期或违约终止协议，杨书殿投放的内部装潢及设施可移动的物件可以搬回，其他依附于房屋的墙体、地面等投入的，杨书殿不得拆卸、需无偿留给韩立新，杨书殿均不得提出任何其他要求，故对杨书殿主张装修的损失20000元，依法不予支持。对杨书殿主张的营业损失20000元，其未提供证据证明，依法不予支持。对于韩立新反诉要求杨书殿支付拖欠租金2441元，一审法院认为，韩立新违反约定要求提前收回房屋，应当给予一定期限由杨书殿腾让房屋。杨书殿自协议约定的第二年租期届满日即2019年5月21日至于2019年6月24日搬离，该期间属于合理期限，对该房租损失应由韩立新自行承担，故对韩立新的该主张依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、韩立新于本判决生效之日起十日内给付杨书殿违约金10000元；二、驳回杨书殿的其他诉讼请求；三、驳回韩立新的反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1050元，由杨书殿负担805元，韩立新负担200元；反诉受理费50元，减半收取25元，由韩立新负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。本案的二审争议焦点为：1.2016年6月5日的《房屋租赁协议》的期限如何认定；2.韩立新与杨书殿各自是否存在违约行为。关于争议焦点一，本院认为，2016年6月5日双方签订的《房屋租赁协议》的租期应从2017年5月21日至2020年5月21日止。理由如下：1.双方先后就案涉房屋分别在2011年、2013年、2016年签订过三份租赁协议，租期约定均为三年，三份租赁协议约定的租赁起止日期基本能够前后延续，2013年的租赁协议至2017年4月21日到期，杨书殿于2016年6月5日提前一年续签租赁协议，从2017年5月21日起续租三年，符合双方的交易习惯；2.2016年6月5日的租赁协议约定的租金标准为27000元每年，而2013年签订的租赁协议约定的2014年4月21日至2017年4月21日租金标准是26000元每年，杨书殿于2016年5月23日的支付的租金26000元，系履行2013年签订的租赁协议的约定，用于支付最后一期2016年4月21日至2017年4月21日的租金，符合协议约定。因此，韩立新提出的2016年6月5日的《房屋租赁协议》租期三年，应从2016年5月21日起开始计算租期，与该协议的约定不一致，亦不符合双方交易常情。3.2016年6月5日的租赁协议中，虽然协议的终止期限存在涂改的迹象，但是对于约定的整体租期“三年”，双方的协议表述一致。因此，在双方对2016年6月5日的租赁协议中的租期由于涂改存在争议的情况下，一审法院采信2016年6月5日的租赁协议的租期到2020年5月21日止，具有事实依据且符合双方之前的交易习惯，并无不当。关于争议焦点二，本院认为，韩立新与杨书殿于2016年6月5日签订的租赁协议2020年5月21日才到期。韩立新在协议约定的租期未到期前要求杨书殿搬离房屋，韩立新构成违约，应承担违约责任。韩立新要求杨书殿搬离房屋，系单方提前要求解除租赁协议，应当在合理期限之前通知承租人杨书殿，此时杨书殿有权暂缓支付租金。并且杨书殿自协议约定的第二年租期届满日即2019年5月21日至2019年6月24日搬离，该期间属于杨书殿搬离准备的合理期间，因此在双方未能协商一致的情况下，韩立新单方解除租赁协议造成的房租损失应由其自行承担。杨书殿已经缴纳租金至2019年5月21日，故韩立新提出杨书殿再给付2019年5月21日至2019年6月24日的房屋租金2441元的主张，于法无据，本院不予支持。综上，一审法院依据2016年6月5日的租赁协议中的约定认定韩立新应给付杨书殿违约金10000元，具有事实和法律依据，并无不当。此外，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。鉴于杨书殿在本案中，并未提起上诉，故对于杨书殿赔偿装修损失及经营损失和取回被对方锁在承租屋里的设施的诉讼请求，本院二审期间不予理涉。综上所述，韩立新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人韩立新负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  于 毅审 判 员  邱世国审 判 员  叶 露二〇二〇年九月二十八日法官助理  唐宏杰书 记 员  陈 诚