安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1531号 上诉人（原审被告）：宣城粤诚置业有限公司，住所地安徽省宣城经济技术开发区管委会办公楼。 法定代表人：刘友兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭子华，女，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：朱小燕，女，1989年3月17日出生，汉族，公司员工，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：陈超（系被上诉人朱小燕丈夫），住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：李杰，安徽敬亭山律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行，住所地安徽省宣城市宣州区叠嶂中路**。 负责人：章达，该行行长。 委托诉讼代理人：储有雷，安徽今昔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌枫，安徽今昔律师事务所实习律师。 上诉人宣城粤诚置业有限公司（以下简称粤诚公司）因与被上诉人朱小燕、原审第三人中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行（以下简称农行宣州支行）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 粤诚公司上诉请求：撤销原判决,改判驳回朱小燕的全部诉讼请求。事实与理由：1.涉案房屋未能交付的原因并非全在于粤诚公司,案涉《商品房买卖合同》不应解除。案涉房屋经竣工验收合格后,已于2019年11月4日对竣工验收备案予以公示,由于拟交付房屋与部分业主预期存有差异，向宣城市房地产管理局反映意见而致公示中断，其后又因新冠××疫情影响致使备案延期，从而未能依约交付房屋。一审法院未给予合理延期交付时间情况下,判决解除案涉《商品房买卖合同》不利于维护交易秩序。2.如解除案涉《商品房买卖合同》，粤诚公司依约仅需按买受人累计已付款的1%支付违约金。一审法院判决的损失赔偿金额过高,应予纠正。3.案涉商品房买卖合同与担保贷款合同系两个独立的合同,分属不同的法律关系。朱小燕主张解除其与农行宣州支行签订的《个人购房担保借款合同》，未将合同相对方列为被告单独或合并起诉。一审法院突破合同相对性,判令解除《个人购房担保借款合同》程序违法。 朱小燕辩称，1.粤诚公司逾期交房属实，且至一审法院审理终结前亦未通知交房，已构成严重违约。2.其一审仅主张粤诚公司赔偿购房资金占用的利息损失，未主张违约金，一审判决赔偿利息损失正确。3.一审判决解除购房担保借款合同合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 农行宣州支行述称，一审法院判决解除《商品房买卖合同》，同时判决解除《个人购房担保借款合同》，符合最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释的相关规定，适用法律正确。请求二审法院驳回粤诚公司的上诉请求。 朱小燕向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除朱小燕与粤诚公司签订的编号为201700032240的《商品房买卖合同》；2.判决粤诚公司返还朱小燕购房款1016208元及利息（自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；3.判决粤诚公司赔偿朱小燕自2018年3月1日起至2020年4月15日已给付购房款同期银行贷款利息损失（截止到2020年3月1日为74637.86元）。 2020年4月15日，农行宣州支行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求：若法院判决解除案涉《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》，判令粤诚公司返还贷款本金688172.44元及利息（自2020年4月2日至粤诚公司实际还款之日止，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），朱小燕对前述款项承担连带还款责任。 2020年4月16日，朱小燕变更其诉讼请求为：1.判决解除朱小燕与粤诚公司签订的编号为201700032240《商品房买卖合同》，解除朱小燕与农行宣州支行签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令粤诚公司返还朱小燕支付的首付款306208元、截止到2020年4月1日已归还的银行按揭贷款本金21827.86元及利息（以328035.86元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；3.判令粤诚公司赔偿朱小燕自2018年3月1日起至2020年4月15日已给付购房款同期银行贷款利息损失81716.21元。 一审法院认定事实：2017年10月14日，朱小燕为购买位于宣城市经济开发区房屋，与粤诚公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201700032240），约定：朱小燕购买粤诚公司开发的恒大御景3幢2001室，应支付购房总价款1016208元（毛坯价款820336元＋装修价款195872元）；粤诚公司应在2019年10月31日前将房屋交付使用；逾期超过90日没有交房，朱小燕有权解除合同。合同签订后，朱小燕于2017年7月31日支付首付款306208元，就余款71万元申请办理银行贷款。2017年12月20日，朱小燕与中国农业银行股份有限公司宣城鳌峰路支行（以下简称农行鳌峰路支行）签订了《个人购房担保借款合同》，粤诚公司在保证人处加盖了印章。农行鳌峰路支行按约向朱小燕发放了住房按揭贷款本金710000元，受托支付至粤诚公司。其后，粤诚公司未履行交房义务。朱小燕于2020年3月11日提起诉讼，请求判如所请。截止2020年4月15日，朱小燕偿还农行宣州支行贷款本金21827.86元，已付利息和罚息81716.21元。该贷款本金余额为688172.44元。 一审另查明，2019年6月24日，由于中国农业银行股份有限公司宣城分行城区机构调整，农行鳌峰路支行调整由农行宣州支行管辖。庭审结束前，案涉房屋尚未交付。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。朱小燕依合同约定支付了首付款306208元及按揭贷款71万元；粤诚公司未在合同约定的2019年10月31日前交付房屋，且逾期超过90日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条规定，朱小燕据此请求解除与粤诚公司签订的《商品房买卖合同》，并主张粤诚公司返还首付款及截止到2020年4月1日已归还的银行按揭贷款本金共计328035.86元（306208元+21827.86元），符合法律规定，予以支持。关于朱小燕主张的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，宣城粤诚公司应当赔偿其违约行为导致合同被解除而给朱小燕造成的损失，故宣城粤诚公司应赔偿朱小燕的首付款与截止2020年4月1日已归还的银行按揭贷款本金之和328035.86元（306208元+21827.86元）的利息损失，应自朱小燕起诉之日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。朱小燕自 2018年3月1日起至2020年4月15日已给付购房款同期银行贷款利息、罚息共计81716.21元（其中利息81715.32元、罚息0.89元），上述金额中的利息系其为购买涉案房屋而支付，因《商品房买卖合同》已解除，上述利息81715.32元系朱小燕为实现合同目的而实际产生的损失，应由违约方粤诚公司予以赔偿。因朱小燕与宣城粤诚公司签订的《商品房买卖合同》已解除，朱小燕请求解除商品房贷款合同，予以支持。农行宣州支行据此主张粤诚公司返还剩余贷款本金688172.44元及利息（自2020年4月2日至实际还款之日止按照贷款合同约定利率计算）的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，予以支持。依据该规定，直接由出卖人将剩余贷款返还给担保权人，并非当然免除借款人的还款责任，故朱小燕作为借款人仍应对上述借款承担还款责任，但粤诚公司应为最终还款人，朱小燕偿还借款后可向粤诚置业公司主张返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决：一、解除原告朱小燕与被告宣城粤诚置业有限公司于2017年10月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201700032240）；二、被告宣城粤诚置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告朱小燕首付款与截止2020年4月1日已归还的银行按揭贷款本金之和328035.86元及其利息（自2020年3月11日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告宣城粤诚置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告朱小燕自2018年3月1日起至2020年4月15日已给付购房款同期银行贷款利息81715.32元；四、解除原告朱小燕与第三人中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行于2017年12月20日签订的《个人购房担保借款合同》；五、被告宣城粤诚置业有限公司于判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行购房贷款本金688172.44元及利息（自2020年4月2日至被告实际还款之日止，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）；六、原告朱小燕对第五项中的贷款本金及利息承担还款责任，原告朱小燕还款后可向被告宣城粤诚置业有限公司主张返还；七、驳回原告朱小燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14618元，第三人之诉案件受理费减半收取计5341元，合计19959元，均由粤诚公司负担。 本院二审期间，朱小燕围绕上诉请求提举证据如下：1.2020年5月1日至9月1日的银行还款记录，拟证明其仍在继续归还购房贷款，后续又归还了本金4497.17元以及利息15000余元；2.朱小燕向他人借款的转账截图4份，拟证明其向他人借款的8000元利息损失应由粤诚公司承担。其他当事人未提举新证据。本院依法组织当事人进行举、质证。粤诚公司质证认为，对证据1的真实性无异议，对证据2的真实性及证明目的有异议，不能反映系朱小燕所借款项，也不能证明系用于归还本案购房贷款。农行宣州支行质证认为，对证据1的“三性”无异议，对证据2的关联性有异议。本院审查认为，朱小燕所举证据1符合证据的“三性”，予以认定；证据2与本案无关，不予采信。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 二审另查明：依据案涉《个人购房担保借款合同》约定，朱小燕应于每月1日归还银行贷款本息。一审中，朱小燕表示自2020年4月2日后支付农行宣州支行的贷款本金和利息，将另行主张权利。朱小燕分别于2020年5月1日、6月1日、7月1日、8月1日、9月1日归还农行宣州支行购房贷款本金共计4497.17元（891.39元+895.39元+899.42元+903.46元+907.51元），利息15414.98元（3091.04元+3087.04元+3083.01元+3078.97元+3074.92元）。二审期间，朱小燕就其在2020年4月2日之后归还农行宣州支行的上述贷款本息，请求一并处理，主张由粤诚公司承担。粤诚公司对此表示不同意二审中一并处理。 本院认为，本案二审争议焦点在于：1.案涉《商品房买卖合同》应否解除；2.粤诚公司应否赔偿朱小燕首付款及已归还按揭贷款本金、银行贷款利息损失；3.原审判决解除《个人购房担保借款合同》是否适当。 关于争议焦点1。当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件，当条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，朱小燕与粤诚公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，朱小燕在粤诚公司逾期交房超过90日后即享有合同解除权。粤诚公司未在合同约定的期限内履行交房义务，且直至一审审理终结前亦未向朱小燕通知交房，逾期交房天数早已超过90日，故一审对朱小燕有关解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，具有合同根据，二审依法予以维持。 关于争议焦点2。由于本案系粤诚公司逾期交房的违约行为导致合同解除，而朱小燕已按合同约定支付了首付款并就剩余购房款办理了银行贷款，故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，粤诚公司应当赔偿因此而给朱小燕造成的损失。朱小燕诉请粤诚公司赔偿利息损失，与其已支付首付款受有资金占用损失及承担按揭贷款本息的客观事实相符、相称，该请求于法不悖，应予支持。粤诚公司上诉认为仅需按买受人累计已付款的1%支付违约金，该约定违约金标准不足以弥补朱小燕受有的实际损失，故其该节上诉理由不能成立。 关于争议焦点3。因案涉《商品房买卖合同》中的部分购房款71万元系以担保贷款为付款方式，朱小燕起诉时将担保权人即农行宣州支行列为第三人。农行宣州支行在一审中提出了独立诉讼请求，主张返还贷款本金和利息。其后朱小燕变更诉讼请求主张解除《个人购房担保借款合同》，一审法院予以合并审理，并作出判决，符合法律规定，程序上亦无不当。结合农行宣州支行对解除《个人购房担保借款合同》不持异议，故对粤诚公司此项上诉理由，亦不予采纳。 综上，粤诚公司的上诉请求不能成立。朱小燕一审表示其在2020年4月2日之后归还的贷款本金和利息将另行主张权利，二审又请求一并处理，但粤诚公司不同意一并处理，故二审不予处理，相关当事人对此可另行依法解决。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，裁判结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14618元，由上诉人宣城粤诚置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年九月二十三日 法官助理冯忠山 书记员隆菲菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……