江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0102民初937号 原告（反诉被告）：刘伟汉，男，汉族，1951年6月17日生，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：赵宵飞，江苏永润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲，江苏永润律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李蓓，女，汉族，1986年7月5日生，住江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人：解永，北京颐合中鸿（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈**，男，汉族，1983年4月9日生，住住江苏省南京市江宁区，系被告李蓓的配偶。 被告（反诉被告）：南京梦诺园房地产经纪有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区珠江路一枝园小区**楼**。 法定代表人：王公平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：于贤贤，女，汉族，1989年4月8日生，户籍地江苏省盐城市盐都区，该公司员工。 委托诉讼代理人：夏卫龙，男，汉族，1988年9月2日生，户籍地江苏省盐城市盐都区，该公司员工。 原告刘伟汉诉被告李蓓、南京梦诺园房地产经济有限公司（以下简称梦诺园公司）及李蓓反诉刘伟汉、梦诺园公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟汉的委托诉讼代理人赵宵飞，被告李蓓的委托诉讼代理人解永、陈**，被告梦诺园公司的委托诉讼代理人于贤贤、夏卫龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘伟汉向本院提出诉讼请求：判令撤销原被告签订的《南京市存量房屋买卖合同》。事实及理由：2019年1月8日上午10点多，原告因想置换房屋故至被告梦诺园公司咨询房源，被告梦诺园公司工作人员称可以帮原告挂出所住房源出卖信息，原告凭记忆告知房屋面积为60.1平方米，工作人员按小区均价每平米4万元左右测算出总价245万元，原告同意后将房源信息挂在网上。11点多被告梦诺园公司工作人员与原告联系，称有人要上门看房，看房不久12点左右，原告接到电话称要求带着房产证至被告梦诺园公司签订合同。原告到达后将产权证交给被告梦诺园公司及买方，对方仔细查看产权证后决定购买，因原告妻子对出售房屋有顾虑，买方提出加价7万元，以252万元购买，被告梦诺园公司工作人员在原告询问下按60.1平方米测算出房屋单价达到41900元，称该单价已经很高，双方遂签订了合同，原告因年龄已高，长期患有糖尿病且未进午餐血糖很低，根本无法查看合同。合同签订后，被告李蓓转账10万元作为定金给原告，此时原告妻子电话告知房屋实际面积应为68.18平方米，原告立刻查看房产证后当即向两被告提出质疑，被告梦诺园公司称没有注意，原告遂报警，但被告不予理睬，后多次与两被告联系沟通未果。原告因对出售房屋的面积存在记忆错误导致在签订合同时存在重大误解，且两被告未提醒原告房屋实际面积与挂牌面积不一致，故签订的房屋买卖合同并非原告真实的意思表示。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告李蓓辩称：案涉房屋买卖合同是原告自愿签署的，其在购房合同上写明涉案房屋的面积为68.18平方米，且签订购房合同时，原告是将涉案房屋的房产证带到梦诺园房公司处，房产证上写明房屋面积为68.18平方米，2018年12月涉案房屋所在小区房屋的成交均价为3.8万元左右，因为原告所售房屋位于五楼，楼层较高且装修老旧，且要求全额付款，不能办理贷款，急需用钱，相对于市场价格略低；原告诉状中适用法律不正确，涉案购房合同是双方真实意思表示，且原告已经收取定金10万元，现原告拒绝出售案涉房屋，其行为构成严重违约。另原告至今未退还10万元定金。综上，请求法庭驳回原告的诉请。 被告梦诺园公司辩称：原告挂牌的时候确实挂错了，在楼下链家挂的，被告工作人员发消息给原告，让原告看好房产证上的面积。被告之前带李蓓看过房，后带李蓓丈夫去看了案涉房屋，从240万元谈到252万元，原告的妻子电话说面积错了，要按照改过的来，目前出价252万元，原告的妻子后来也确认了这个金额。最终以252万元的价格签订了合同。贝壳网站上都有房子的成交记录，案涉房屋在五楼，且装修较旧，故该价格比较合理。当时原告要求支付10万元定金，李蓓支付宝或微信上没有足额10万元，需要各自转钱，让李蓓全部转给我公司员工，再当面再转给原告。后来原告报警处理，结果未协商一致。目前案涉中介服务我方没有收取中介费。案涉交易都是我来和原被告沟通的，但原告一直电话我妻子，套我妻子的话，原告还录音。房子成交我们才有佣金，我们也一直在协调这件事，被告李蓓为了孩子上学，也让步了几万元，但原告一直不愿意好好沟通。 反诉原告李蓓向本院提出诉讼请求：判令解除反诉原告与反诉被告签订的《南京市存量房买卖合同》；判令反诉被告刘伟汉返还定金10万元；判令刘伟汉支付违约金50.4万元。事实及理由：2020年1月8日，反诉原告因孩子上学需要欲购买红庙小区的学区房，经梦诺园公司介绍，与反诉被告刘伟汉签订了《南京市存量房屋买卖合同》，约定由反诉原告购买反诉被告所有的××室房屋，房价252万元，合同还约定10万元定金和20%的违约金。当日，反诉原告向反诉被告刘伟汉支付了10万元定金，收取定金后，刘伟汉即表示要涨价，否则拒绝履行合同。反诉原告认为反诉被告的行为已构成根本违约，也不存在行使合同撤销权的法定事由，故诉至法院，请求判如诉请。 反诉被告刘伟汉辩称：由于反诉被告年事已高，将房屋面积错误报为60.1平方米，存在一定的责任，但造成本案合同最终签订的根本责任在反诉原告及梦诺园公司，在明确知道房屋面积与原告所报面积不一致的情况下，并没有基于诚信向原告释明，相反在反诉被告表示犹豫时还表示加价，为了能够尽快签约，反诉原告作为买房人连房屋都没有实际看过，就同意签约，其行为明显不符合常理；梦诺园公司作为房屋买卖的专业人员和居间方，在发现反诉被告网上挂出的面积与实际存在重大误差时，不但没有提醒反诉被告，反而在反诉被告要求帮助计算单价时，仍然按照错误面积进行计算，进一步强化了反诉被告对错误面积的认知，导致仓促签约，因此案涉合同最终签订的根本原因在于反诉原告及梦诺园公司在发现反诉被告存在错误认识后，未基于诚信履行告知义务，而是为了各自利益进行隐瞒，反诉原告及梦诺园公司应承担全部的过错责任。关于合同撤销后损失问题，本案中合同签约后，各方均未离开现场时，反诉被告妻子就已经发现错误，反诉被告也现场提出了解约要求，如果反诉原告能够基于诚信实事求是的取消合同，在当时双方均无任何实际损失产生，也不会存在赔偿问题，而反诉原告为了能够低价购得房屋，始终强调合同已签订，反诉被告的主张属于违约，需要赔偿10万元违约金作为商谈的条件，从而导致纠纷至今无法解决，因此，无论从合同签订的过错责任还是从造成损失的过错责任判断，相关损失均应由反诉原告承担。另反诉原告实际在2020年3月已经另行购得房屋，因此也不存在至今仍然有房屋差价损失的问题。我方认为房屋买卖合同属于自始无效的合同，反诉原告没有实际损失，即使合同无法撤销，我方也不应承担违约金，且反诉原告主张违约金过高，反诉原告也没有提供依据。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 反诉被告梦诺园公司辩称：梦诺园公司从事房产中介多年，不可能出现反诉被告刘伟汉所称的隐瞒面积的情况，如果存在违约梦诺园公司作为中介也没有收入，故不可能欺骗反诉被告刘伟汉。合同签订时，三方都是一起逐条读合同的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘伟汉系南京市玄武区××（以下简称××室）的不动产所有权人。 2020年1月8日，原告刘伟汉（出卖人、甲方）与被告李蓓（买受人、乙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将××室出卖给乙方，建筑面积68.18平方米，房价2520000元；乙方付款方式为全款，于2020年1月8日将定金10万元以银行转账方式支付给甲方，于2020年3月1日将239万元以存量房资金监管方式支付给甲方；另乙方从购房款中留存2万元作为户口迁出保证金，该保证金乙方应于交房当日以转账方式支付甲方；乙方从购房款中留存1万元作为物业交割保证金，乙方应于水电燃气交房以银行转账方式支付给甲方。甲乙双方应于2020年3月1日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。双方对违约责任约定为：甲乙双方任一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付房价款每日万分之五的违约金。逾期履行约定义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%。甲乙双方补充条款约定2020年4月30日交房，房子里的所有家电家具乙方都不要。当日，原告刘伟汉（出卖人、甲方）与被告李蓓（买受人、乙方）、梦诺园公司（居间人、丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就××室房屋签订《南京市存量房屋买卖合同》，居间费为42336元，由乙方支付，并应于本合同签订当日向丙方支付。 上述买卖合同签订当日，被告李蓓向原告支付定金10万元。原告刘伟汉出具《收据》，确认于2020年1月8日收到买受人李蓓交来的定金10万元。 上述合同签订后当日，原告刘伟汉遂因案涉纠纷报警。 审理中，原告称：原告在签订合同当日，至被告梦诺园公司并非是想出售房屋，而是查看一楼房源，但在被告梦诺园公司工作人员的建议下，将××室挂在网上，当时凭印象报了面积为60.1平方米，并按中介公司建议报了总价245万元，之后在短短的两个小时，被告梦诺园公司多次上门看房，并要求原告前往签约，时间仓促。原告携带房产证至被告梦诺园公司后，被告现场查看了房产证，并未提醒原告房屋面积存在8个多平方米的重大误解，相反李蓓提出加价购买，被告梦诺园公司在明知面积为68平方米的情况下仍以60平方米为依据计算单价。在房屋买卖合同签订后，原告的妻子打电话告知原告房屋面积有误，原告当时提出对房屋面积有重大误解，所签合同并非其真实意思表示，要求撤销合同，并报警。但被告不予配合，原告又在第二天向梦诺园公司要被告李蓓的银行卡，主动提出要求退还定金，但未果。为此，原告向本院提交了以下证据：1、2020年1月8日××室房屋网上挂牌截图，证明原告将××室通过链家地产挂在网上进行销售，登记面积60.1平方米，总价245万元；2、贝壳网截图，证明××室所在小区类似房屋每平方米挂牌价格在4万至4.3万之间；3、原告在与梦诺园公司工作人员聊天录音一份，证明原告在签约时一直认为房屋面积就是60.1平方米，两被告均未提醒原告房屋面积与原告挂在网上的面积不一致，而是扔按60.1平方米测算，告知原告单价为41900元；4、微信、短信截图，证明事后原告与两被告积极联系，协调解决纠纷，但李蓓态度消极；5、链家地产网页截图，证明目前显示成交记录中案涉房屋的面积仍为60.1平方米，成交总价为252万元。 对此，李蓓质证称：对证据1截图真实性无法核对，单价和均价均为挂牌价格，不是实际成交价格，达不到原告的证明目的；证据2截图上显示的价格仍然为挂牌价格，达不到原告的证明目的；证据3该录音不是被告和原告的通话录音，故对真实性无法核对，录音与原告提交的证据4前后矛盾，达不到其证明目的；证据4真实性无法核实，且于贤贤也说明了房产证上的面积是68.18，也告知了原告，原告只是认为252万元的总价卖亏了，所以拒绝履行合同；对证据5真实性无法核对，案涉房屋没有成交，截图上显示的成交本身就存在瑕疵，达不到原告的证明目的。 被告梦诺园公司质证称：对证据1真实性无异议，原告当时挂牌的时候就写的面积为60.1平方米，通常情况下挂牌价格肯定高于成交价，按照原告所述按照252万元成交，60.1平方米计算，单价达到了4.1万余元；证据2真实性无异议，当时签订合同时，被告要求原告关注填写的部分，其他都是格式文本，合同上签订的金额为252万元，这个价格是经过双方同意的金额；证据3的录音是原告和于贤贤的电话录音，当时原告说他妻子要砍死他，我方没有反驳原告，顺着原告说的。当时签订合同之前已经意识到挂牌的面积是错的，签订合同的时候调整了面积，原定是245万元，李蓓丈夫谈的是240万元，看到房产证时发现面积是68.18平方米，我们就和被告丈夫谈，告知单价，他称252万元来买，原告当时说他全部家具家电都要带走，李蓓全款付清过完户后，原告还要住三个月，考虑到面积和延长居住时间、家具家电都要带走的情况下，就将总价增加到了252万元。证据4真实性认可，是被告公司员工和原告的聊天记录；证据5我方作为客源端，无法更改网上信息，目前只是签订合同，没有成交，没有过户。一般要过完户后网上才显示已经成交。 被告李蓓称：被告因为孩子上学需要购房，当时是被告丈夫去看案涉房屋的，总价从245万元涨至252万元，是因为被告丈夫去看房时，原告妻子说××室西边有个小隔间，将原来的楼梯间隔成了房间，这个面积是赠送的，在被告梦诺园公司签订合同时，所有条款已经协商好，原告妻子说小隔间是算在房产证面积中的，坚持加价7万元是因为同小区二楼售价260万元，后经梦诺园公司协商因被告是全款买房且延期两个月交房，不需要家具家电，才最终签订了合同。原告称我方与梦诺园公司串通欺骗原告不符合事实。为此提交了以下证据：1、贝壳网案涉房屋价格走势，2019.12案涉房屋成交价格在3.8万元左右，并非原告所称的4-4.3万元；2、聊天记录，证明反诉被告以其行为明确表明不再履行购房合同；3、律师费发票、支付凭证，法律服务合同，证明反诉原告因为反诉被告的违约行为需要支付律师费4万元；4、2020.7链家红庙小区挂牌价截图，证明案涉房屋同户型房价已经升至295万元，反诉原告损失40余万元。 刘伟汉质证称：对证据1真实性无法确认，即使是真实均价原告也不认可，网上记载的成交面积和价格并不能以此判断真实的房屋均价；证据2真实性无异议，原告并非在2020年2月24日才表达不履行合同，而是在签约当天，发现面积存在重大错误的当时就已经提出了合同不能履行，因为不是自己的真实意思表示；证据3真实性无法确认，也与本案无关；对证据4恰证明原告房屋实际价值要远远高于合同所签订的252万元，同小区房屋从被告李蓓刚才出示的价格走势图来看，从1月至今基本是平稳走势，并没有明显涨幅。 梦诺园公司质证称：对证据1-3真实性无异议，证据4红庙小区每年过年后都会涨价，目前涨价应该有30万元。 本院认为：依法成立的合同对合同当事人具有约束力。本案中，原被告于2020年1月8日签订的《南京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告刘伟汉称其因对案涉××室房屋面积认识错误而签订合同构成重大误解，本院认为，刘伟汉作为具有完全民事行为能力的主体在签订上述合同时，对自己所有的房屋基本情况应当明确知晓，应当对合同标的基本情况具有基本的认知，特别是双方签订的合同系不动产买卖，合同所涉标的价值较大，而面积、总价是房屋买卖合同最基本的构成要素，另根据原告自认当时也携带房产证至被告梦诺园公司处，其提供的买卖合同上清楚地载明案涉××室房屋的面积为68.18平方米，原告称在签订合同时并不知道房产证记载的真实面积，既无合理的理由，也不符合房屋买卖合同关系中对出卖人基本义务的要求。原告称两被告串通构成欺诈未提醒原告注意产权证上记载的面积，但对案涉房屋基本要素的提交和掌握的义务不应在房屋买受人，故本院对原告的上述主张不予采纳。对原告提出的要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。因原告明确拒绝履行房屋买卖合同，被告反诉要求解除合同，本院予以支持，本院确定双方签订的关于××室《南京市存量房屋买卖合同》于2020年3月25日解除。 根据合同法的规定，当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告无符合约定及法定的理由，拒绝履行合同，已构成违约，被告反诉要求原告双倍返还定金，本院予以支持。本案房屋买卖合同同时约定了定金和违约金，现无证据证明被告损失已超过定金金额，故其要求原告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、九十四条第二项、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘伟汉与被告（反诉原告）李蓓于2020年1月8日签订的关于南京市玄武区××不动产《南京市存量房屋买卖合同》于2020年3月25日解除； 二、原告（反诉被告）刘伟汉于本判决生效之日起十五日内双倍返还被告（反诉原告）李蓓定金20万元； 三、驳回原告（反诉被告）刘伟汉的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李蓓的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费26960，由原告（反诉被告）刘伟汉负担；反诉受理费9840元，由原告（反诉被告）刘伟汉负担3258元，由被告（反诉原告）李蓓负担6582元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 吴小晗 二０二〇年九月二十三日 法官助理 赵 佳 书 记 员 梁 晨