广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)桂03民终2643号 上诉人（原审被告）：桂林市琴潭房地产开发有限责任公司，住所地广西桂林市叠彩区复兴里******。统一社会信用代码：914503001990329491。 法定代表人：阳兴旺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨林，广西五和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷乾毓，男，1981年10月15日生，汉族，住桂林市秀峰区，该公司员工。 上诉人（原审第三人）：桂林鲁山水泥厂生活区业主委员会，，住所地广西桂林市临桂区鲁山路** 负责人：邓桂生，该委员会主任。 委托诉讼代理人：杨林，广西五和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：滕钢仲，男，1969年11月16日生，汉族，住广西桂林市临桂区。 被上诉人（原审原告）：廖振芳，女，1974年1月10日生，汉族，住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：滕钢仲，男，1969年11月16日生，汉族，住广西桂林市临桂区，系原告廖振芳丈夫。 原审被告：众阳（桂林）置业有限公司，住，住所地广西桂林市临桂区临桂镇鲁山路**一社会信用代码91450322198851707X。 法定代表人：陈照明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦琴，广西众桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪霜，广西众桂律师事务所律师。 上诉人桂林市琴潭房地产开发有限责任公司、桂林鲁山水泥厂生活区业主委员会因与被上诉人滕钢仲、廖振芳及原审被告众阳（桂林）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2020)桂0312民初739号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林市琴潭房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨林、雷乾毓,桂林鲁山水泥厂生活区业主委员会的委托诉讼代理人杨林，被上诉人滕钢仲，原审被告众阳（桂林）置业有限公司的委托诉讼代理人秦琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 桂林市琴潭房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回二被上诉人的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、本案不属于人民法院民事案件的受理范围。本案所涉建房项目是棚户区改造项目，是由项目建设单位桂林鲁山水泥厂组织单位职工集资、进行棚户区改造，所建房屋具有集资房的性质。本公司中在合同中的地位属于代建方。鲁山水泥厂和二被上诉人在棚户区改造活动中并不是平等民事主体，不属于民法调整范围。二、原赠与的基础已不存在，上诉人主张撤销赠与。 桂林鲁山水泥厂生活区业主委员会上诉请求：1.撤销一审判决，驳回二被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。本案诉讼建房项目的建设单位是桂林鲁山水泥厂，为解决本单位职工住房困难问题，经相关行政部门批准后实施，桂林鲁山水泥厂组织单位职工集资进行棚户区改造，由于桂林鲁山水泥厂本身并不具备开发房地产项目资质，因此委托桂林市琴潭房地产开发有限责任公司代其建设职工住宅楼，并非开发商品房，本案所涉房屋在性质上与商品房有本质区另，所建房屋具有集资房的性质，二被上诉人能够享受低价，是因为其是水泥厂职工的身份，才能享受到比市场上商品房低得多的房价，双方是组织者和参与者的身份。因此本案不属于房屋买卖合同纠纷，双方也不是平等的是主体。后来桂林鲁山水泥厂被众阳（桂林）置业有限公司收购，而众阳公司没有接受棚户区改造这一项目，为使这一项目继续，解决职工住房困难，桂林鲁山水泥厂成立桂林鲁山水泥厂生活区业主委员会，并授权由业委会全权负责涉案房屋项目的建设等事宜。由于桂林市琴潭房地产开发有限责任公司不是项目开发商。因此该公司没有收款的权利，所有款项都由上诉人自收，上诉人认为一审认定事实不清。 滕钢仲、廖振芳辩称，上诉人称本案属集资房性质，不属法院受理范围的上诉理由不成立。理由是：集资房是单位为解决职工住房而在单位的土地建房，并按建房的造价给予职工集资建房，首先要求建房主体是单位而本案的主体房开公司，单位只是帮收取房款然后全部转交房开公司，建房主体是房开公司。 众阳（桂林）置业有限公司陈述意见：坚持一审的答辩意见。 滕钢仲、廖振芳向一审法院提出诉讼请求:1.要求被告及第三人退还多收的购房款4636元及办证费1700元，以上费用共计 6336元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月15日，原告滕钢仲(乙方)与被告桂林鲁山水泥厂、桂林市琴潭房地产开发有限责任公司（甲方）签订《桂林鲁山水泥厂棚户区改造新建限价房合同书》，各方当事人同时在合同尾部签名或者盖了章。合同约定，由甲方桂林鲁山水泥厂、桂林市琴潭房地产开发有限责任公司负责承建改造、管理等，合同责任由甲方桂林市琴潭房地产开发有限责任公司承担；乙方参加建设的限价房是鲁山路66号鲁山水泥厂棚户区改造第13栋1单元10层3号房建筑面积131.75㎡，其中套内建筑面积105.89㎡，共有部分分摊建筑面积23.64㎡，层高2.8m，赠送面积2.22㎡，按合同约定该套住宅总计人民币216054元；预付办证费2000元，以实际支付的为准，多退少补。在建造过程中，桂林鲁山水泥厂改制，变更为：众阳（桂林）置业有限公司。所有职工的购房款由桂林鲁山水泥厂业主委员会代收、交桂林市琴潭房地产开发有限责任公司。桂林鲁山水泥厂业主委员会代收原告购房款220690元，办证费收取2000元。桂林鲁山水泥厂业主委员会代收原告购房款后，全部交给了桂林市琴潭房地产开发有限责任公司。 同时查明，原告滕钢仲、廖振芳系夫妻，其共同购买的鲁山路66号鲁山水泥厂棚户区改造第13栋1单元10层3号房，办证面积为131.61㎡，该房屋办证费实际开支300元。 一审法院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更终止民事权利和民事义务的合法行为。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。2015年4月15日，原告滕钢仲与被告桂林鲁山水泥厂、桂林市琴潭房地产开发有限责任公司签订《桂林鲁山水泥厂棚户区改造新建限价房合同书》是合同当事人真实意思表示、合法有效。合同当事人应当依约履行各自义务。按合同约定原告购买该套住宅总计人民币216054元，其办证面积并没有超过合同约定面积，被告桂林市琴潭房地产开发有限责任公司收取220690元，不符合合同约定，原告请求退还多收的4636元（220690-216054），理由正当，依法予以支持；原告预付2000元办证费，实际办证费开支300元，剩余的1700元，原告请求退还亦符合合同约定，该院予以支持；被告桂林市琴潭房地产开发有限责任公司辩称原赠予的基础已经不存在，没有提供证据证明，也没有得到原告的认可，被告的行为实属一种违约行为，不应得到支持，对其辩称不应采信；同时其辩称与原告没有合同关系，与该院查明事实不符，亦不予采信；被告众阳（桂林）置业有限公司的前身是桂林鲁山水泥厂，企业更名不影响其应当承担的法律责任，桂林鲁山水泥厂在合同尾部签章的行为应该由众阳（桂林）置业有限公司承担，其辩称与原告没有合同关系，依法不予采信，但是合同约定，被告桂林市琴潭房地产开发有限责任公司和众阳（桂林）置业有限公司作为一方的责任是由桂林市琴潭房地产开发有限责任公司承担，原告要求众阳（桂林）置业有限公司退还多收的款项不符合合同约定，依法不予采信；第三人桂林鲁山水泥厂生活区业主委员会只是代收款项，是民间性组织，它的代收行为与原告不存在权利义务关系，并且收到款项后已经全部交付给了桂林市琴潭房地产开发有限责任公司，原告要求第三人退还，缺乏依据，该院亦不予采信。第三人经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利，对其造成的法律后果，由其自行承当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告桂林市琴潭房地产开发有限责任公司退还购房款4636元给原告滕钢仲、廖振芳；二、被告桂林市琴潭房地产开发有限责任公司退还办证费1700元给原告滕钢仲、廖振芳；三、驳回原告滕钢仲、廖振芳的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明：2012年8月28日，桂林市住房制度改革委员会办公室向桂林鲁山水泥厂出具市房改办字【2012】18号《关于桂林鲁山水泥厂按限价房建设方式进行棚户区改造的批复》，批复节录：“……三、你单位组织的以限价房建设方式进行的棚户区改造的资金全部由职工个人自筹，单位不得搞暗贴。四、限价房价格由开发成本，税金和利润三部分构成，其利润按不高于7%的标准核定。五、限价房建成后，在满足拆迁安置户和你单位的无房户后仍有富余房源的，剩余的住房由我办按政策规定进行调剂并向符合条件的家庭出售。六、在棚户区改造中，涉及国有资产处置的，请严格按照国有资产处置的相关政策规定办理报批手续。……”2012年11月9日，桂林市琴潭房地产开发有限责任公司、鲁山水泥厂、生活区业主委员会、建房监督小组成员相关人员召开会议纪要，纪要确定了限价房的计价、付款方式、职工享受政策住宅标准等内容。 本院认为，涉案房屋是桂林鲁山水泥厂依据桂林市住房制度改革委员会办公室市房改办字【2012】18号文《关于桂林鲁山水泥厂按限价房建设方式进行棚户区改造的批复》,在其位于桂林鲁山水泥厂生活区的住宅建设用地上,按桂林市棚户区改造的相关政策以限阶房的建设方式,对危旧住房进行改造的住房。上述批复中对限价房的价格形成方式、购房条件、购房对象、政府批准等内容进行了规定，从规定可知，本案讼争的房屋是危旧住房改造的住房,属于政策性住房,其性质与商品房有本质的区别。在双方签订的《桂林鲁山水泥厂棚户区改造新建限价房合同书》中,对房屋的计价仅是暂定，决定房屋价格的主体应是棚户区改造的组织者桂林鲁山水泥厂，该厂改制后，由桂林鲁山水泥厂生活区业主委员会承接其组织者身份。因此,被上诉人与二上诉人签订购房合同,其身份并不是一般的商品房买卖合同中的普通购房者。被上诉人对房屋的取得、价款、户型、面积等,涉及到被上诉人与上诉人之间因危旧房改住房改造形成的组织者与参与者的关系,而被上诉人作为参与者,桂林鲁山水泥厂生活区业主委员会为组织者,二者在履行《桂林鲁山水泥厂棚户区改造新建限价房合同书》中产生的纠纷,属于不平等民事主体之间的纠纷，不属于《中华人民共和国民法通则》第二条规定的平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系,不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故对于被上诉人滕钢仲、廖振芳的起诉,本院予以驳回。 综上所述,依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定,裁定如下: 一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2020)桂0312民初739号民事判决。 二、驳回被上诉人滕钢仲、廖振芳的起诉。 一审案件受理费50元，退还被上诉人滕钢仲、廖振芳；上诉人桂林市琴潭房地产开发有限责任公司预交的二审案件受理费50元、桂林鲁山水泥厂生活区业主委员会预交的二审案件受理费50元，均予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 郑 军 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰