青海省都兰县人民法院民事判决书（2020）青2822民初755号原告：王延彩，女，1977年5月19日出生，汉族，公民身份号码×××，青海省都兰县居民。原告：王延芳，女，1968年8月18日出生，汉族，公民身份号码×××，青海省都兰县居民。被告：青海创达建筑安装工程有限责任公司，统一社会信用代码91632822MA75295X1F，住址都兰县察汗鸟苏镇新华街**。法定代表人：谢庆语，系该公司董事长。委托诉讼代理人：旦正措，青海言度律师事务所律师。原告王延彩、王延芳与被告青海创达建筑安装工程有限责任公司（以下简称“创达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王延彩、王延芳，被告创达公司委托诉讼代理旦正措到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王延彩、王延芳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除购房合同，退还购房款356800元，赔偿因违约造成的应得利益损失140000元，合计496800元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月9日，原、被告双方签订《购房协议》，约定被告将位于××县面商铺一间以每平方米5000元的价格出售与二原告，并于2015年10月移交房屋，总房价款为356800元。二原告于当天通过中国农业银行股份有限公司都兰县支行营业室向被告都兰县天翼大酒店的对公账户上转账356800元，被告向原告出具《收据》一张。因房屋消防管道和采暖管道漏水问题没有得到修复被告至今未向原告交付该房屋，构成严重违约，且致使原告五年无法使用也无法出租，给原告造成重大经济损失140000元（每年租金按最低市场价计算5年×租金28000）。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告创达公司辩称：1.被告于2015年年底已向原告交付房屋钥匙，且交付时房屋质量合格；2.原告的房屋在一楼，漏水属正常现象，且被告已为原告免费维修两次；3.解除合同的理由不成立，2015年交付房屋后，房屋风险应该由原告承担，原告不能将未能出租房屋的投资风险转嫁与被告；4.原告主张的损失无依据，应当予以驳回；5.原告王延芳与本案无关。原告王延彩、王延芳为证实其主张的事实，向法庭提交以下证据：证据一：《购房协议》《中国农业银行进账单》《收据》复印件各一份，拟证实被告双方就涉案房屋签订协议且原告已向被告交付全部房款的事实。证据二：照片一组，拟证实截止2020年6月份涉案房屋漏水问题依旧严重。被告对原告王延彩、王延芳出示的证据质证认为，对证据一真实性未提出异议，予以认可，但认为本案与原告王延芳无利害关系；对证据二关联性、证明方向不予认可，认为该照片不能证明房屋漏水问题的持续性、严重性及漏水影响使用的情况，且暖气漏水的范围仅有两块瓷砖大小，原告购买的房屋有70多平方米，不影响原告的使用。被告创达公司委托诉讼代理人为支持其诉讼请求，向法庭提交证据：证据一：《青海省房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表》复印件一份，拟证实案涉房屋竣工验收合格，无质量问题。证据二：证人窦某证言一份，拟证实于2015年12月底已向原告王延彩交付房屋，其拒不缴纳契税办理不动产证的事实。证据三：证人孙某证言一份，拟证实2015年年底原告王延彩已领取房屋钥匙，商铺已交付的事实。证据四：证人东某证言一份，拟证实案涉房屋无消防管道漏水问题，在房屋交付的第三年和第五年维修过两次暖气，但暖气漏水属正常现象，不影响房屋使用，且当时已全部维修完毕的事实。证据五：证人李某证言一份，拟证实1.案涉房屋暖气分别在房屋交付后第三年和第五年漏水两次，已全部维修完毕；2.2020年3月被告换新锁后将新钥匙再次交付给原告王延彩，不存在房屋至今未交付的情况；3.原告王延彩在今年6月将房屋钥匙交回与被告，造成房屋未交付的事实。证据六：照片一组，拟证实房屋状况一切完好，房屋系空房，不存在无法使用的情况。原告对被告创达公司出示的证据质证认为，对证据一不予质证；对证据二不予认可，认为其不认识该证人；对证据三不予认可，认为其不认识该证人，且原告至今未拿到房屋钥匙；对证据四不予认可，认为有一次其经过房屋时，门开着且里面有民工居住，租房的人去售房部拿钥匙看房，看见房屋漏水未租；对证据五不予认可，认为原告未拿到房屋钥匙，因房屋漏水原告找李工拿钥匙查看房屋漏水情况一次，查看完后其将钥匙钥返还社区段主任；对证据六提出异议，不予认可。上述当事人出示的证据本院认定如下：原告出示的证据一被告未提出异议，本院予以采信；对证据二被告提出异议，经审核该证据不能证明房屋存在5年漏水的持续性以及漏水严重影响使用的情况，本院不予采信；被告出示的证据一原告未发表质证意见，经审核该房屋系合格房屋，不存在质量问题，本院予以采信；对证据二、三经审核该证人并未参与房屋交付的程序，只是听说，系传来证据，并无交付房屋相关凭证予以印证，且该证人为被告公司员工与被告存在利害关系，本院不予采信；对证据四、五经审核原告房屋确实存在暖气管道漏水的情况，但不影响其正常使用，本院予以采信；对证据六经审核现该房屋状况一切完好，不影响使用，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年9月9日，原、被告双方签订《购房协议》，约定被告将位于××县面商铺一间以每平方米5000元的价格出售与原告王延彩，总房价款为356800元。原告王延芳于当天通过中国农业银行股份有限公司都兰县支行营业室向被告都兰县天翼大酒店的对公账户上转账356800元，被告于2014年9月8日向原告王延彩出具《收据》一张的事实。本院认为，2014年9月9日原告王延彩与被告经协商一致签订《购房协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予保护，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条对等的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案中被告虽已按照约定收取房屋款356800元，但双方签订的协议仅规定当事人名称、商品房单价、位置、工程交付时间，并未明确规定商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容，故该购房协议只是双方对该房屋的一种订购意向，仍处于商品房买卖成立前的契约阶段，为商品房买卖的预约合同，是独立的合同，即使双方履行了认购书，但仍需双方另行签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同。本案中原告虽已履行认购协议义务向被告支付全部房屋款，但双方一直未另行签订正式的商品房买卖合同，故双方商品房买卖合同关系并未成就。被告提出其已向原告交付房屋，应视为双方商品房买卖合同关系成立的辩解意见，经审查本案中被告虽曾向原告短暂交付过房屋钥匙，但并无证据证明房屋已实际交付并由原告使用且商品房买卖合同关系的成立应以签订商品房买卖合同为前提，而本案双方的购房协议仅为认购意向，未形成商品房买卖合同关系，故该辩解意见本院不予采纳。被告提出原告王延芳与本案无关，非本案适格主体的辩解意见，经审核该购房协议虽系原告王延彩与被告签订，根据合同相对性原则，王延芳本应与本案无关，但原告王延芳向被告交付房款，且庭审时查明该涉案房屋系二原告共同出资购买，故该辩解意见本院不予采纳。原告诉称被告一直未向其交付房屋，主张与被告解除购房合同，并要求被告退还购房款356800元及赔偿因违约造成的应得利益损失140000元，合计496800元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，经审查，双方签订的购房协议系预约合同，签订该购房协议的目的在于订立商品房买卖合同，而本案中双方一直未签订商品房买卖合同，且被告提供的证据均不能证明其已依照约定的时间交付房屋并使用，且被告在长达近5年的时间内均未向原告实际交付房屋，致使原告的合同目的不能实现，构成根本违约，应当承担相应的法律后果。被告提出其于2015年年底已向原告王延彩交付房屋钥匙，房屋虽有漏水现象，但不足以影响使用，其不存在过失的辩解意见，经审核房屋虽于2015年10月21日验收合格，不影响其正常使用，但被告提供的证据均不能证明其已向原告交付房屋钥匙，故该辩解意见本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，本案中双方一直未签订商品房买卖合同，且过错均不可归责于双方当事人，现原告无继续购买该涉案房屋并签订商品房买卖合同的意愿，被告应当返还原告支付的全部房款。原告要求解除合同并退还购房款356800元的诉求依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”之规定，若一方存在上述情形应承担缔约过失责任，本案中原被告签订购房协议的预约合同后，在长达5年之久的时间内双方一直未签订，也均未提出签订商品房买卖合同的本约合同，原告也存在怠于行使权力的行为且其未向法庭提供证明其造成的损失，故原告要求被告赔偿因违约造成的应得利益损失140000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十二条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告王延彩与被告青海创达建筑安装工程有限责任公司签订的购房协议，被告青海创达建筑安装工程有限责任公司于本判决生效之日二十日内向原告王延彩、王延芳退还购房款356800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4376.0元，由被告青海创达建筑安装工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判员 王海泉 二〇二〇年九月十一日法官助理 王彩忠书记员 马心莉