广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11622号原告：中山粤冠交通科技股份有限公司，住所地中山市东区**************轴A区，统一社会信用代码914***********462H。法定代表人：李灿权，董事长。委托诉讼代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏燕颜，广东保信律师事务所律师。被告：中山市东区晋逸起重装卸服务部，住所地中山市东区**********，统一社会信用代码92442000L46356195D。经营者：何锦荣。原告中山粤冠交通科技股份有限公司(以下简称粤冠公司)与被告中山市东区晋逸起重装卸服务部（以下简称晋逸起重服务部）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告粤冠公司委托诉讼代理人殷坤仪、苏燕颜，被告晋逸起重服务部经营者何锦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤冠公司向本院提出如下诉讼请求：1.被告自行清除位于中山市西区***翠景大桥侧约8亩土地上的建筑物及附着物，并将土地恢复原状后交还给原告；2.原告没收被告交纳的租赁保证金10000元；3.被告向原告支付自2019年3月1日起按29040元/年的标准计算至土地交还之日止的土地占用费；4.被告向原告支付自2019年3月1日起按32000元/年的标准计算至土地交还之日止的土地使用税；5.被告向原告支付自2019年3月1日起按100元/天计算至土地交还之日止的逾期交地违约金；6.被告向原告支付律师费10000元。诉讼中，因本院主持原被告交接租赁土地，故原告撤回第1、4项诉讼请求，并明确诉求3、5中土地交还日期为2020年7月3日。事实与理由：2017年4月24日，原告与被告签订《土地租赁协议书》，约定原告将位于中山市西区***翠景大桥侧的政府储备用地出租给被告作停放车辆用地使用；租赁面积约8亩；租赁期限从2017年3月1日至2019年2月28日；年租金29040元；年土地使用税为32000元；租赁保证金为10000元；如被告逾期支付租金及相关税费等款项，视作违约行为，原告有权按100元/天的标准计收被告违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金；被告逾期30天未交还土地的，原告有权没收保证金，自行收回土地及处理土地上的一切附属物，由此产生的所有费用由被告承担。事实上，因租赁期限届满后被告未按期交还土地，原告向其发出《敦促交还土地通知》，并就交还土地事宜委托广东保信律师事务所向被告发出律师函，明确要求该租户在指定期限内交还土地，但被告至今仍未向原告交还土地。综上所述，被告的以上行为已严重违反《土地租赁协议书》的约定，属于根本违约行为，因此，原告根据租赁协议书的约定向法院提起诉讼。被告晋逸起重服务部辩称：一、被告自与粤冠公司签订租赁协议至今，一直按时按质履行各条款，并未出现违约行为，现在原告提出诉讼请求，只因2019年3月份本该续签租赁协议时，被原告口头告知国资委将会有新的租赁管理办法出台，待新办法出台后再定，且由于原告流程需要，于2019年1月22日向被告发出收回土地通知，所以租赁协议没能续签，租金和土地使用税也没有交，并非被告故意为之。在等待新办法出台过程中，被告与中山市******（以下简称土储中心）及原告一直充分沟通，亦配合文明城市建设，被告还主动提出将地块整体改造为美观整洁、有利民生的经营性足球场，总投资约300万元，且已将可行性报告及改造方案都提交予原告及土储中心，另土储中心及原告亦初步确认可将白沙湾水松基地块租予被告作停车之用，并初步获得各方认可，至此几方沟通一直顺畅。到2019年年底国姿委的新办法出台，导致上述两套方案不能通过，原告通知被告归还翠景地块，并于2019年11月12日发出《敦促交还土地通知》，要求被告2020年1月31日前搬离并交还翠景地块，被告接到通知也全力配合，立刻另找地方尽快搬迁及归还地块，同年12月底被告另租了一块地并开始着手搬迁诸事，当时已近年关，大多工地已放假且材料紧缺，所以被告只能从原翠景地块中把被告当年入场前自行填埋的砖块挖出运至新场地进行填埋，但材料紧缺，以至不能在农历年前完成搬迁。年后便是疫情爆发，举国上下停工停产更是无法掌控，直到2020年4月份才逐步复工复产，但又遇广东进入雨季，新场地填埋及搬迁动作被迫走走停停，5月初原告有同事到场地送催收通知，亦实地实时看到被告正在拆迁办公室板房且留了照片，在6月初被告已将场地里的水停掉，且停水的动作原告也知情，此时被告已基本搬离仅剩下一个铁棚，而拆除铁棚需要通电和烧焊，在雨水季节无法完成，故截至开庭时尚未拆除。综上，针对原告的诉讼请求，被告意见如下：1.被告愿承担一年租金29040元；2.被告基于原告口头告知待新租赁办法出台后方可续签，并非有意或恶意拖欠租金及土地使用税，更没有不归还土地的意思，不应于2019年3月1日起视被告违约并收取100元/天的违约金；3.被告自收到《敦促交还土地通知》起便全面配合交还土地及搬迁工作，还未到1月31日全国已停工停产，属不可抗力，被告1月31日尚未搬迁不构成违约，能免于10000元保证金被罚没；4.疫情期间国家、地方均有支持个体工商户政策，望能减免2、3月份租金；5.关于律师费，双方的合同中有约定，故被告同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：粤冠公司原企业名称为中山市交通物业开发有限公司（以下简称交通物业公司）。2017年4月24日，粤冠公司的前身交通物业公司作为出租方（甲方），与晋逸起重服务部作为承租方（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定甲方将位于中山市西区***翠景大桥侧（即“麦德龙”购物中心对面）约8亩的储备用地以下统称为“租赁地块”）出租给乙方，租赁期限为2017年3月1日至2019年2月28日。协议期满后，该地块未被政府出让划拨、市政建设，或甲方开发建设需要使用的，且乙方在协议期内没有违约行为，乙方在同等条件下享有续约的优先权。租赁保证金为10000元，租赁期满，乙方确无违约行为且不续租的情况下，甲方凭收据将上述保证金全额不计利息退回给乙方，如乙方有违约行为而产生应付未付租金、违约金、赔偿金等的，甲方可以在保证金中做相应的扣减。该地块综合单价为3630元/亩/年，合计年租金29040元/年，该租金不含土地使用税，每年支付一次。乙方承租该地块期间，自行承担该地块产生的一切土地使用税等相关税费。其中土地使用税按2014年向地税部门缴纳的标准，每年预付该地块土地使用税为每年6元/平方米，合计税金为32000元/年。乙方必须按照税局暂定土地使用税标准金额支付，若乙方向甲方预付的税金与实际应支付税金有差额，甲、乙双方应于本协议期满前将差额部分税金多除少补对方。若甲方代乙方先行垫付其他相关税费的，乙方必须按实际缴税额，在收到甲方书面通知后15日内向甲方补足土地使用税等相关税费。本协议租赁关系终止的，自终止之日起10个工作日内，或在甲方指定的期限内，乙方须将清理后（不含复垦）的租赁地块，完好交还甲方管理，逾期未交还或交还时未作清理的，甲方有权自行收回该地块及处理该地块上的一切附属物，由此产生的所有费用由乙方承担。乙方逾期支付租金、逾期或未做清理交还土地的，视作违约行为，甲方有权逾期100元/天的标准计收乙方违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金。乙方逾期30天未交还土地的，除按前述标准计收违约金外，甲方有权没收保证金。租赁期内，因政府出让划拨、市政建设等需要，或因甲方开发、建设等需要使用该地块的，甲方有权提前收回土地，但应当在收回土地前三个月书面通知乙方。同时，因上述政策行为导致提前解除本协议的，甲方无须对乙方作任何补偿，并按发出收地通知书前乙方的实际租赁时间计收租金。履行过程中若发生争议甲乙双方应及时协商解决，协商不成有权提起诉讼，并依据法院判决执行，败诉方应承担对方因此而产生的一切费用（包括律师费、差旅费、调查费、评估费等）。协议还对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，被告依约履行。为了流程的需要，2019年1月22日，原告向被告发出收回出租土地告知，告知其因配合政府开展文明城市建设相关工作，特通知租赁土地期满后不再续租，并要求2019年3月1日前自行清理该地块上的一切附着物，将租赁土地交还原告粤冠公司。合同期限届满后，原被告因国资委新的办法尚未出台，双方存在就续签合同的事项一直进行协商，原告也默认了被告继续承租使用租赁土地，2019年年底双方仍未就具体方案达成协议，均同意终止租赁关系。原告于2019年11月12日正式向被告发出敦促交还土地通知，通知被告在2020年1月31日前自行清理该地块上的一切地上附着物。被告于同年12月底另租地块着手搬迁事宜。原告于2020年1月6日再次向被告发出律师函，催促2020年1月31日交回租赁土地，因被告未在限期内搬离，原告于2020年4月29日向本院起诉，主张前述实体权利。截至原告起诉时，被告部分铁棚未拆除。诉讼中，经本院主持交接，原被告于2020年7月3日前自行清理了租赁物范围内的一切地上附着物，于该日将地块完整交还原告管理。被告庭审中认可被告在合同期满后至2019年11月12日期间使用土地的性质属于不定期租赁，不定期租赁关系于2019年11月12日解除。另查：中山市西区***翠景大桥侧的土地为中山市人民政府储备用地，由中山市******授权原告进行经营管理及出租，具体职能由原告实施。再查：原告为本案诉讼向广东保信律师事务所支出律师费10000元。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原告对案涉租赁地块享有合法的管理使用权，是本案的适格原告，原被告签订的土地租赁协议书，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，被告在合同期满后一直默认原告继续使用土地，且原告庭审中也认为原被告在合同到期后存在不定期租赁关系，故原被告在书面土地租赁协议到期后至2019年11月12日期间使用土地的性质属于不定期租赁。除了原合同约定的租赁期限变更外，书面协议中约定的其他权利和义务内容仍对双方具有法律约束力。既然合同的期限相较此前有变化且不确定，故被告无须按前合同约定一次性支付一年的租金，且原告亦未在此期间追讨被告的租金，被告在与原告商讨合同续订事宜时期暂时不支付租金不能认定被告违约。综上，根据合同法第二百三十二条“当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告于2019年11月12日解除不定期租赁合同，故原被告之间的不定期租赁合同于2019年11月12日解除。依据前述司法解释的规定，双方于2017年4月24日签订的土地租赁协议除合同期限条款，其余条款均对双方具有约束力。据此，参照合同约定的“提前解除合同需在收回土地前的三个月书面通知乙方”以及结合被告须另觅场所迁移安置大型起重机的具体事实，本院认定该合理期限为三个月。自2020年1月起，因新冠肺炎疫情的爆发，全国自2020年1月23日起在各地启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情及政府管控措施属于不可抗力，该不可抗力发生在上述三个月合理履行期限内。根据中山市4月左右逐步复工复产及5月9日中山市重大突发公共卫生事件调整为三级响应的形势，本院认定被告交还租赁物的时间顺延至2020年5月23日。被告在2020年5月23日前交还土地则不构成迟延履行。根据合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，本院酌定被告在2020年1月23日至2020年5月23日期间交纳2个月的占有使用费。截至2020年7月3日交接，被告应支付合同解除合同后3个月零10天的占有使用费。综上，本院认定被告应支付自2019年3月1日起至2019年11月12日合同解除之日止共8.4个月的租金20328元，自2019年11月13日合同解除之日起至2020年7月3日期间，参照合同约定租金标准合计支付原告5.7个月的占有使用费费13794元。关于被告应承担的违约责任，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原被告合同约定“乙方逾期未做清理交还土地的，甲方有权按逾期100元/天的标准计收乙方违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金。乙方逾期30天未交还土地的，除按前述标准计收违约金外，甲方有权没收保证金。本协议履行过程中如发生争议，败诉方应承担对方因此而产生的一切费用包括律师费等”。合同约定的上述违约金及保证金、赔偿律师费等损失的性质均属于违约责任的承担，系对一方违约责任的民事制裁。结合本案被告的违约情节，首先，根据上述分析，被告在11月收到合同解除通知后着手另觅土地安排搬迁事宜，自始至终亦同意支付一年的租金及使用费，即本院判决被告应履行的义务，被告在诉前都予以同意履行，而双方争议的根源在于被告不同意免除疫情防控期间部分租金及降低违约金，故引发本案诉讼。本院认定被告应于2020年5月23日交还土地给原告，而原告于2020年4月29日就提起本案诉讼，如原告依法按上述本院认定的思路看待问题，或者如能从鼓励推动中小企业经济复苏的大局出发考虑，则本案诉讼可以避免，因此律师费产生的必要性值得商榷。其次，被告在2020年5月23日之后逾期交还土地40天，虽按合同构成逾期交还，但同时被告应支付占用期间的使用费，故被告逾期交还的土地的违约行为并未给原告造成实质的损失。原告未举证证明还有其他损失，1万元的保证金足以弥补给原告造成的上述可能的损失。综上，本院调整被告应承担的违约责任为被告已付的保证金1万元归原告所有不予退还，对违约责任中的其他诉求，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持；被告辩解合理之处，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市东区晋逸起重装卸服务部于本判决生效之日起七日内，向原告中山粤冠交通科技股份有限公司支付自2019年3月1日起至2019年11月12日的租金20328元，自2019年11月13日至2020年7月3日期间的占有使用费13794元，合计34122元；二、被告中山市东区晋逸起重装卸服务部向原告中山粤冠交通科技股份有限公司交纳的租赁保证金1万元归原告所有，原告无需向被告返还；三、驳回原告中山粤冠交通科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2982元，减半收取1491元（原告已预交），由原告负担1000元，被告负担491元（被告于判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  钟劲松二〇二〇年九月十四日书记员  叶玉娟林雪莲