福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初627号 原告：陈永，男，1989年4月8日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑桂英，福建岩城律师事务所律师。 被告：周实奇，男，1971年9月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。 被告：张新美，女，1965年2月28日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：范立派，男，1964年8月14日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：福建鸿图房地产开发有限公司，住所地福建省大田县均溪镇福田大道**，统一社会信用代码：91350425726433753E。 法定代表人：游开辉，系该公司董事长。 原告陈永与被告周实奇、张新美、范立派、福建鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，于同年6月9日公开开庭进行了审理。原告陈永的委托诉讼代理人林加生，被告周实奇及其委托诉讼代理人彭建芬到庭参加诉讼，被告张新美、范立派、鸿图公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈永向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于大田县房屋的执行，并解除对上述房屋的查封措施；2.本案的诉讼费用由周实奇负担。事实和理由：2013年12月9日，陈永父亲陈永发与福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司（以下简称鸿图大田公司）签订一份《商品房买卖合同》，向鸿图大田公司购买其开发的位于大田县房屋，双方约定商品房的单价为6800元／平方米，总价款为12829368元。后因上述房产需向房管部门办理房屋产权备案登记，陈永发遂向鸿图公司申请要求将上述房产登记在其儿子陈永名下，故陈永与鸿图大田公司重新签订一份《商品房买卖合同》，并以该份合同作为向房管部门备案的依据，且为了降低税费，在该份合同中将上述14套商品房的单价降低为4500元／平方米，总价款为7738980元。合同签订后，陈永发分别于2014年1月13日、同月14日、同月24日分四次将购房款2000000元、6000000元、4000000元、829368元，合计12829368元汇入鸿田大田公司的银行账户。上述房屋于2013年12月9日向大田县房地产交易管理所办理备案登记。2016年底，锦绣福田小区6号楼竣工并通过验收。2017年1月11日，鸿图大田公司向陈永送达了交房通知书，同日，陈永领取了上述14套房屋的入户门钥匙。尔后，由于鸿图大田公司拖欠税款，无法向陈永提供税票，致使陈永购买的房屋无法办理过户手续。2019年11月15日，依周实奇申请，大田县人民法院作出（2018）闽0425执1126号《协助执行通知书》，裁定查封位于大田县房屋。陈永对此提出书面执行异议，大田县人民法院作出（2020）闽0425执异3号《执行裁定书》，驳回陈永的异议申请。陈永对此不服，向本院提起案外人执行异议之诉。陈永认为，其已向鸿图公司购买上述房产，并支付全部购房款，鸿图公司也已将上述房屋交付给陈永，陈永已实际占有该房屋且对未能办理过户登记手续不存在过错。因此，陈永对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故陈永依法起诉，请求法院判决上述请求。 周实奇辩称，1.（2020）闽0425执异3号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十九条的规定。2.案涉房产虽然备案登记在陈永名下，但陈永并未取得案涉房产的所有权，案涉房产仍属于鸿图公司所有。3.案涉房产已经可以办理产权转移登记，但陈永没有办理预告登记，案涉房产仍属于鸿图公司所有，陈永对此存在过错。4.陈永未能提供证据证明其已支付房屋购房价款的50%。5.陈永未提供证据证明其所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上，陈永对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，应依法驳回陈永的诉讼请求。 张新美、范立派、鸿田公司未作答辩。 陈永围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.身份证复印件，证明陈永的身份信息；2.《商品房买卖合同》，证明陈永向鸿图公司购买案涉7套房屋；3.房屋交易信息证明，证明商品房买卖合同已经备案登记；4.（2016）闽0425民初49号民事判决书、（2016）闽0425民终977号民事判决书、（2018）闽0425民申24号民事裁定书，证明陈永已付清全部购房款；5.交房通知书八份，证明鸿图公司已将案涉房屋交付给陈永；6.鸿图大田公司出具的证明一份，证明系因鸿图公司拖欠税费，未能开具购房发票，导致案涉房屋未能办理过户登记，陈永对此不存在过错；7.（2020）闽0425执异3号民事裁定书，证明陈永在法定时间内提起案外人执行异议之诉。 周实奇经质证，发表如下质证意见：1.对证据1的真实性和证明内容无异议。2.对证据2的真实性有异议，该合同系陈永与鸿图大田公司双方恶意串通，以合法形式掩盖偷逃税款的非法目的，该合同无效。3.对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，案涉房产虽经备案登记，但该备案不符合《福建省商品房预售管理暂行办法》的有关规定，案涉房产没有将房款支付于商品房预售款专用账户，没有缴付应交税款，没有开具正式发票。4.对证据4的真实性无异议，但对证明内容有异议，该判决书系因原告证据不足而驳回其诉讼请求，但对陈永是否实际缴交购房款亦存在诸多疑点，且案外人执行异议之诉应遵循比普通民事案件更高的证明标准。5.对证据5的真实性有异议，登记在鸿图公司名下的案涉房产在被查封期间仍然通过房产中介在市场上公开销售，且在陈永与鸿图大田公司恶意串通的情况下，该证据的真实性无法确认。6.对证据6的真实性有异议，鸿图大田公司未经授权无法代表鸿图公司出具证明，该证明不具有合法性，且鸿图大田公司于2017年4月6日为6号楼2101室的买受人提供购房税费发票，故该证明内容亦不具有真实性。7.对证据7的真实性和证明内容均无异议。 本院经审查认为，周实奇对陈永提供的证据1、3、4、7的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。周实奇对陈永提供的证据2、5、6的真实性有异议，本院将结合诉辩双方的意见及经审理查明的事实在争议焦点部分予以综合认定。 周实奇向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同备案信息七份，证明案涉房产备案信息没有在备注栏标注“已预告”的信息。2.大田县不动产登记中心出具的调查回执一份，证明案涉房产仍登记在鸿图公司名下。3.大田县不动产登记中心出具的证明，证明案涉房产于2016年4月8日起可办理产权转移登记。4.最高人民法院（2018）最高法民申5339号民事裁定书，证明关于陈永是否付清本案购房款的认定案外人执行异议之诉应比普通民事案件实行更高的证明标准。5.大田县均溪镇福田路99号6#楼2101室购房发票、完税证明，证明鸿图大田公司出具的无法开具税票的《证明》为虚假证明。6.案涉房产公开销售信息，证明陈永试图公开转卖案涉房产而牟利，该房产并非用于居住。7.身份证复印件，证明周实奇的身份信息。8.国网福建省电力有限公司大田县供电公司调查结果，证明案涉房产的用电记录为零，故案涉房产用于居住不能成立。 陈永经质证，发表如下质证意见：1.对证据1、2无异议。2.对证据3的真实性无异议，但该证据不能证明未办理过户登记的过错责任在陈永，鸿图公司未缴纳税款导致不能办理过户登记，过错在鸿图公司。3.证据4仅为案例，不能作为本案证据使用。4.对证据5的真实性无异议，但仅能证明其中一套房产有开具税票，不能证明被告所要证明的内容。5.对证据6的真实性有异议，该售房信息没有显示房号，不能证明被告所要证明的内容。6.对证据7、8无异议。 本院经审查认为，陈永对周实奇提供的证据1、2、3、5、7、8的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据4系案例，不能作为证据使用。证据6系微信截图，亦未显示销售房号，本院对其真实性和关联性不予认定。 本院因案件审理需要向大田县不动产登记中心调取商品房销售信息，证明案涉《商品房买卖合同》中的位于大田县房屋已于2017年3月17日过户登记至陈永名下，并于2017年4月变更登记至案外人名下。陈永、周实奇经质证，对上述证据的真实性和证明内容均无异议。本院对此依法予以确认并在卷佐证。 根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周实奇诉范立派、张新美、鸿图公司民间借贷纠纷一案，福建省三明市中级人民法院于2015年9月1日作出（2014）三民初字第674号民事判决，判决范立派、张新美偿还周实奇借款2,000,000元、利息200,000元（从2014年3月至2014年11月止，其后的利息至实际还清借款之日止，其后的利息至实际还清借款之日止按月利率2%计付），鸿图公司对范立派所负的债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，范立派、张新美、鸿图公司未履行还款责任。周实奇向福建省三明市中级人民法院申请强制执行。2018年10月17日，福建省三明市中级人民法院作出（2018）闽04执恢59号之一执行裁定，裁定（2014）三民初字第674号民事判决书由本院执行。 陈永发系陈永父亲。2013年12月9日，陈永发与鸿图大田公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：陈永发向鸿图大田公司购买位于大田县房产，上述14套房产商品房单价为每平方米6800元，总价为12829368元，付款方式为一次性付款。合同签订后，因上述房产需向房产管理部门办理房屋产权备案登记，陈永发遂向鸿图公司提出欲将上述房产登记在其儿子陈永名下。同日，陈永与鸿图大田公司重新签订一份《商品房买卖合同》，并以该份合同作为向房管部门备案的依据，且为了降低税费，双方同意在该份合同中将商品房的单价与总价降低为每平方米4500元，总价为7738980元，其余约定不变。嗣后，陈永发分别于2014年1月13日、同月14日、同月24日分四次将购房款2000000元、6000000元、4000000元、829368元，合计12829368元汇入鸿图大田公司的银行账户。 2019年11月15日，本院查封鸿图公司开发的已备案至陈永名下的位于大田县房屋。陈永于2020年2月26日向本院提起书面异议，本院于同日作出（2020）闽0425执异3号《执行裁定书》，驳回陈永的异议请求，并于同年3月2日送达给陈永，陈永对此不服，于同年3月16向本院提起诉讼。 另查明，案涉《商品房买卖合同》中位于大田县房屋已于2017年3月17日过户登记至陈永名下，并于2017年4月变更登记至案外人名下。 再查明，案涉房屋已于2017年1月11日办理房屋交接手续，但该房屋尚未装修入住。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点为陈永是否对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。因此，陈永对此应承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定了购房者可予以支持的两种异议情形。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因陈永一次性购买14套房屋，且其购买的14套房屋中的6套房屋已于2017年3月17日办理过户登记，并于2017年4月变更登记至案外人名下。故本案的上述情形不符合第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于是否系因买受人自身原因未办理过户登记的问题，陈永对此应承担举证证明责任。陈永主张系因鸿图公司欠税问题导致其未能办理过户登记，其提供鸿图大田公司出具的《证明》一份予以证明。但根据本院调取的证据表明，陈永购买的14套房屋中的6套房屋已于2017年3月17日办理过户登记，并于2017年4月变更登记至案外人名下。陈永未能进一步举证证明其余案涉7套房屋未办理过户登记的原因。且陈永与鸿图大田公司于2013年12月9日签订案涉《商品房买卖合同》，于2014年1月付清购房款，至今已长达六年时间。案涉房屋也已于2017年1月11日办理房屋交接手续，根据案涉《商品房买卖合同》补充协议第五条的规定，“出卖人应在房屋交付使用后的60日内向房管部门提交办理产权手续的相关材料”。陈永亦未进一步举证证明其在此期间曾积极向鸿图公司主张办理权属转移登记。因此，陈永主张案涉房屋系非因买受人自身原因未办理过户登记，依据不足。 综上所述，陈永提供的证据不足以证明其对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故其主张要求停止对位于大田县房屋的执行，并解除对上述房屋的查封措施的诉讼请求，其理由不成立，不予支持。张新美、范立派、鸿图公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃其诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回陈永的诉讼请求。 案件受理费100元，由陈永负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判长  陈夏瑛 审判员  曾海鹰 审判员  廖小燕 二〇二〇年九月十四日 书记员  叶 楠 附：法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的。人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 6.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 7.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。