成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3839号 原告：何昌辉，男，1983年9月11日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：唐谊妮，四川川商律师事务所律师。 被告：成都嘉盟置业有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段**。 法定代表人：苏保全，总经理。 委托诉讼代理人：冯滟茹，女，该公司工作人员。 第三人：成都温江圣母妇产医院有限公司，，住所地四川省成都市温江区柳城政通东路**** 法定代表人：黄淑清，职务不详。 原告何昌辉与被告成都嘉盟置业有限公司（以下简称嘉盟公司）、第三人成都温江圣母妇产医院有限公司（以下简称圣母妇产医院）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何昌辉的委托诉讼代理人唐谊妮，被告嘉盟公司的委托诉讼代理人冯滟茹到庭参加诉讼，第三人圣母妇产医院经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 何昌辉向本院提出诉讼请求：1.依法确认何昌辉与嘉盟公司于2014年11月10日签订的《商品房买卖合同》及《美高登Ａ座商品房买卖合同（补充协议）》（以下简称《补充协议》）有效；2.判令嘉盟公司协助何昌辉办理双方于2014年11月10日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的商品房买卖合同签约备案；3.判令嘉盟公司向何昌辉支付逾期交房的违约金2874.44元；4.判令嘉盟公司向何昌辉支付逾期办理房屋不动产权证的违约金15907.1元；5.嘉盟公司协助何昌辉在不动产权登记部门办理位于成都市双流县房屋的不动产权证。事实及理由：何昌辉因履行与圣母妇产医院的手术室工程项目合同，圣母妇产医院未能向何昌辉支付合同约定的款项，又因圣母妇产医院股东之一的钟明玉与嘉盟公司股东之一刘斌系夫妻关系。为清偿各方债务，各方达成协议，由何昌辉与嘉盟公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，何昌辉以279072元的价格购买位于成都市双流区房屋。2014年11月3日，嘉盟公司向何昌辉出具收据，载明收到何昌辉支付的以上房屋房款279072元，该房款用于抵偿何昌辉的圣母妇产医院手术室款。2016年8月25日，嘉盟公司将该房屋交付何昌辉使用至今，但嘉盟公司至今仍未向房屋所在地不动产登记中心对房屋进行合同备案登记。同时，嘉盟公司交付房屋至今已满540个工作日仍未按约办理该房屋不动产产权证书。何昌辉认为，何昌辉与嘉盟公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》未违反法律及行政法规的禁止性规定，合同合法、有效。但嘉盟公司在合同履行过程中存在逾期交房、未办理合同备案登记、未按期办理房屋不动产权证书，严重损害何昌辉的合法权益。 嘉盟公司辩称，1.嘉盟公司就《商品房买卖合同》及《补充协议》所约定的美高登A座1幢8层6号房屋已于2013年10月23日向农商银行簇桥支行办理了抵押登记，嘉盟公司与何昌辉签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》因未取得抵押权人的同意违反了法律规定，故无效。2.《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，何昌辉未将款项支付给嘉盟公司，案涉房屋是以担保的方式给何昌辉的，嘉盟公司与何昌辉没有直接的债务关系，嘉盟公司至今也未收到何昌辉及圣母妇产医院的还款。 圣母妇产医院未出庭，亦未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同》《补充协议》、收款凭据、房屋不动产登记信息摘要，本院依法予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉盟公司系美高登A座项目的开发商。2013年10月24日，因美高登A座项目的土地已抵押给农商银行簇桥支行，该行向原双流县房产管理局出具《关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函》，同意嘉盟公司销售在该地块上修建的商品房并同意办理预售商品房合同备案、预售商品房预告登记及预售商品房抵押预告登记手续。 2014年11月10日，何昌辉与嘉盟公司签订《商品房买卖合同》约定，由何昌辉以279072元的价格购买嘉盟公司开发的位于原双流县一社美高登Ａ座1幢8层6号房屋；嘉盟公司以出让方式取得位于原双流县一社地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为（双）国用［2012］第××号，商品房预售许可证号为13166；嘉盟公司应当在2015年12月31日前向何昌辉交付该商品房。《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，嘉盟公司未按照约定的期限和条件将该商品房交付何昌辉的，按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，嘉盟公司按日计算向何昌辉支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向何昌辉支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，何昌辉有权退房。何昌辉退房的，嘉盟公司应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照何昌辉全部已付款的2%向何昌辉支付违约金。何昌辉要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，嘉盟公司按日计算向何昌辉支付全部已付款万分之零点五（该比率应当不小于第（1）项中的利率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向何昌辉支付违约金。该合同第十九条第（一）项约定，嘉盟公司应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因嘉盟公司责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，何昌辉不退房，合同继续履行，因此导致何昌辉所购商品房的权属转移登记逾期，按转移登记的相关约定办理。第（二）项约定，如因嘉盟公司的责任，何昌辉未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书的，何昌辉不退房，合同继续履行。嘉盟公司在接受该项无偿委托后，非自身的故意和重大失误导致房屋权属转移登记逾期的，何昌辉同意按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。第二十八条约定，商品房买卖合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行。 当日，双方还签订《补充协议》，其中第七条约定，嘉盟公司以出让方式取得商品房买卖合同约定的地块，并取得《国有土地使用证》，根据国务院［1998］第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，何昌辉应当办理土地使用权转移手续，嘉盟公司提供协助。在本项目商品房分户产权证办理完毕后两年内，嘉盟公司协助何昌辉办理分户国有土地使用证。嘉盟公司对逾期办理商品房所在楼栋的权属证明不承担违约责任。因嘉盟公司原因未按双方约定的时间协助办理分户房屋产权证和协助办理分户国有土地使用证的，何昌辉不退房。每延期一天，按何昌辉已付购房款总额的万分之一向何昌辉支付违约金。但因何昌辉没有提供应提交资料或没有及时履行协助义务以及其他原因使分户房屋产权证和分户国有土地使用证登记手续超过双方约定的期限，何昌辉无权按照双方的约定追究嘉盟公司的违约责任。 2014年11月3日，嘉盟公司向何昌辉出具了一份收款凭据，载明收到美高登A座806号房屋的房款279,072元，备注：“抵温江圣母医院手术室款”。 另查明，何昌辉于2016年8月25日实际使用该房，该房至今未办理合同备案、预告登记、不动产登记。案涉房屋现登记于嘉盟公司名下，且于2019年9月24日被设立了以农商银行簇桥支行为抵押权人的抵押权登记。此外，该房还被成都高新技术产业开发区人民法院予以查封，查封期限为2020年3月30日至2023年3月29日；被四川省成都市中级人民法院予以查封，查封期限为2020年5月26日至2023年5月25日。 根据国务院颁布的《不动产登记暂行条例》，2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，从2016年10月30日起至2016年11月3日，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务；从2016年11月4日起启用不动产统一登记簿证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁布《不动产权证书》《不动产登记证明》。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力；二、何昌辉主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金是否应当支持；三、何昌辉关于合同签约备案及办理不动产权证的主张是否应当支持。对此，本院评判如下： 一、关于《商品房买卖合同》及《补充协议》效力的问题 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本院认为，案涉房屋虽设立有抵押权，但抵押权人农商银行簇桥支行出具的《关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函》明确载明了抵押权人同意嘉盟公司销售抵押土地上修建的商品房。嘉盟公司现又以案涉房屋设立了抵押登记为由进行抗辩合同无效，理由不成立。 其次，嘉盟公司与何昌辉签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，向何昌辉出具了收款凭据，并在收据上明确备注“抵温江圣母医院手术室款”，嘉盟公司与何昌辉签订合同并向何昌辉出具收据的行为及收据的内容均可以说明，嘉盟公司、圣母妇产医院与何昌辉之间达成了以工程款抵偿部分购房款的协议，即嘉盟公司同意以嘉盟公司开发的案涉房屋抵偿圣母妇产医院应向何昌辉支付的部分工程款，并确认何昌辉通过以圣母妇产医院工程款抵扣的方式支付大部分购房款的事实。嘉盟公司与何昌辉之间签订《商品房买卖合同》《补充协议》，以圣母妇产医院工程款抵偿部分购房款系各方当事人之间的真实意思表示，该意思表示及行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，各方当事人均应依约履行合同义务，嘉盟公司以其未实际收到购房款为由，主张《商品房买卖合同》及《补充协议》无效，理由不成立。 因此，嘉盟公司与何昌辉之间的《商品房买卖合同》《补充协议》合法、有效。 二、关于何昌辉主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金是否应当支持的问题 根据《商品房买卖合同》的约定，嘉盟公司应当在2015年12月31日前向何昌辉交付房屋，而嘉盟公司于2016年8月25日才向何昌辉交付房屋，逾期交房237天，违反了双方的约定。故嘉盟公司应当按照《商品房买卖合同》第十二条约定的日万分之零点五的标准向何昌辉支付逾期交房违约金3307元（279,072元×日万分之零点五×237天）。因何昌辉仅主张2874.44元系其处分自身权利的体现，故本院予以支持。 对逾期办证违约金，根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，因嘉盟公司的责任，何昌辉未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行。嘉盟公司在接受该项无偿委托后，非自身的故意和重大失误导致房屋权属转移登记逾期的，何昌辉同意按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。《补充协议》约定，嘉盟公司应在案涉房屋分户产权证办理完毕后两年内协助何昌辉办理分户国有土地使用证。而成都市双流区房地产交易管理中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后，嘉盟公司在合同约定的办理房屋所有权证书期限届满前，在事实上和法律上已不可能按照合同约定为何昌辉办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理不动产权证书的相关内容，故嘉盟公司不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，本院对何昌辉要求嘉盟公司支付逾期办理房屋不动产权证违约金的主张不予支持。 三、何昌辉关于合同签约备案及办理不动产权证的主张是否应当支持的问题 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”而案涉房屋至今分别被成都高新技术产业开发区人民法院和四川省成都市中级人民法院予以查封。故在客观上不具备合同备案登记及办理不动产权证的条件，本院对何昌辉关于合同签约备案及办理不动产权证的主张亦不予支持。 综上，何昌辉与嘉盟公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法、有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。嘉盟公司违反合同约定逾期交房，应当向何昌辉支付逾期交房违约金2874.44元。因双方并未约定办理不动产权证，且案涉房屋至今被人民法院予以查封，不具备签约备案登记及办理不动产权证的客观条件，故本院对何昌辉关于逾期办理不动产权证违约金、签约备案登记及办理不动产权登记证的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认何昌辉与成都嘉盟置业有限公司于2014年11月10日签订的《商品房买卖合同》及《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》有效； 二、成都嘉盟置业有限公司于本判决生效之日起七日内向何昌辉支付逾期交房违约金2874.44元； 三、驳回何昌辉的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2884元，财产保全费1915元，共计4799元，由成都嘉盟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李 莉 二〇二〇年九月十五日 法官助理  范仲卿 书 记 员  李潘阳 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。