贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5164号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15224201610789666。被上诉人（原审原告）：杨瑗，男，1969年7月5日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：张薇，女，1972年7月29日出生，彝族，住址同上。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）:吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）:张競，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人杨瑗、张薇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋转移登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权转移登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。上诉人于2017年9月24日至9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，上诉人在涉案房屋具备办证条件后，上诉人于2018年8月23日再次通过邮寄的方式，通知被上诉人提交办证资料。被上诉人收到通知后将办证所需资料提交上诉人并向上诉人出具委托书，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。即使认定上诉人违约，本案中，上诉人违约时间为2018年3月3日至2018年11月9日，未超过180个工作日，违约金的标准应按双方合同约定的以购房总价款的万分之一计算。被上诉人杨瑗、张薇辩称，根据商品房买卖合同第22条载明的内容，适用180个工作日前提，是出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，但本案中双方并没有约定前款约定期限，为此180个工作日无从确定起算日期，根本无从适用。应视为双方没有约定，上诉人上诉理由不能成立，恳请维持原判。原审原告杨瑗、张薇一审诉讼请求：一、判决被告支付逾期办理房屋不动产权属登记的违约金暂计15437.02元（自2018年3月2日计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止，以387919元购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算）；三、该案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月20日，原告作为买受人与案外人招商局地产（贵州毕节）有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区，总房款387919元，未约定转移登记的日期,合同记载：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款……”约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。当日，双方又签订附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款。2017年12月2日，出卖人向原告交付房屋。2018年5月23日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。2018年10月31日，涉案房屋所在楼盘办理不动产权证，初始登记完毕。2018年11月9日，被告向原告邮寄办理产权证的告知函，通知原告提交办理产权证的资料。2019年4月18日，原告与出卖人办理委托办理转移登记手续。另查明，2018年12月31日，该案被告与涉案合同约定的房屋出卖人原招商局地产（贵州毕节）有限公司签订《吸收合并协议》，约定被告吸收合并招商局地产（贵州毕节）有限公司，招商局地产（贵州毕节）有限公司注销，并于2019年4月15日办理注销登记。一审法院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但双方之后又签订委托书，成立事实上的委托代办关系。关于原告主张的违约金的问题。合同未约定办理房屋转移登记的日期，也未约定在该违约情形成就时原告不退房的情况下，违约金如何计算等事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告于2017年12月2日向原告交付房屋，就应于房屋交付之日起90日内即2018年3月2日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。2018年5月23日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书,办理转移登记的条件成就，2018年11月9日，被告向原告邮寄办理产权证的告知函，通知原告提交办理产权证的资料，违约金应截止。综上，被告应向原告支付的违约金为：以原告已付房款387919元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2018年3月3日计算至2018年11月9日。关于被告抗辩问题。被告辩称：“根据双方在商品房买卖合同中第二十二条的约定，被告履行合同的时间没有超过180个工作日，所承担的违约金应当以原告所缴纳购房款的万分之一为限。”合同约定的内容是：“约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任。”从合同约定内容看出，被告该项抗辩成立的前提是合同存在“约定日期”，即约定办理转移登记的日期，但是合同并未对此约定，故原告该项抗辩不予采纳。关于被告抗辩的诉讼时效问题，该案违约金起算于2018年3月3日，至原告起诉的2020年1月22日，未超过法定三年的诉讼时效期间，被告该项抗辩，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起十日内按下列方式向原告杨瑗、张薇计付逾期办证违约金：以原告已付购房款387919元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2018年3月3日计算至2018年11月9日；二、驳回原告杨瑗、张薇的其他诉讼请求。案件受理费93元，由原告负担61元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担32元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：双方签订《商品房买卖合同》约定：“约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”。其余事实与一审法院认定的一致。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担违约责任，如应承担违约责任，记付违约金的期间及标准如何认定？根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人招商商置公司应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于商品房交付之日起90日内即2018年3月2日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应于2018年3月2日前办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人于2018年11月9日才履行完毕披露义务，已超过该义务的履行期间，其行为构成违约，应当承担违约责任。被上诉人是否向上诉人提交办理商品房转移登记所需资料，与上诉人履行取得初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书义务无涉，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其不承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的计算标准问题。依据双方合同约定，逾期交付办理转移登记有关文书未超过180个工作日，违约标准按被上诉人已付购房款的万分之一计付。因上诉人违约期间为2018年3月3日至2018年11月9日止，未超过180个工作日，故违约金应依约按被上诉人已付购房款387919元的万分之一标准计付，即为38.8元。一审计算违约金的标准错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2281号民事判决；二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被上诉人杨瑗、张薇逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金38.8元。三、驳回被上诉人杨瑗、张薇的其他诉讼请求；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费93元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担33元，被上诉人杨瑗、张薇负担60元；二审案件受理费186元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担66元，被上诉人杨瑗、张薇负担120元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年九月二十四日法官助理 王 江书 记 员 陈思印