四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初6109号 本诉原告（反诉被告）：陈美儒，女，汉族，1987年2月12日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：宁超，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨**，四川迪泰律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：成都顺宇置业有限公司，住所地成都高新区中和中柏路**附****。 法定代表人：魏冬，董事长。 委托诉讼代理人：罗珊，女，系公司员工。 本诉原告（反诉被告）陈美儒与本诉被告（反诉原告）成都顺宇置业有限公司（以下简称“顺宇置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。陈美儒的委托诉讼代理人宁超，顺宇置业公司的委托诉讼代理人罗珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈美儒在庭审中确认的本诉请求为：1.解除陈美儒与顺宇置业公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及补充协议；2.判令顺宇置业公司立即向陈美儒退还购房已支付的全部本金共计人民币660467元；3.判令顺宇置业公司立即赔偿陈美儒损失及违约金(其中，违约金以陈美儒支付购房款之日起算至全部款项退还之日止，暂计算至2020年8月18日为99958.99元。事实与理由：2017年12月9日，陈美儒与顺宇置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：房屋总价款为660367元，顺宇置业公司应当在2019年12月30日前向陈美儒交付该商品房，顺宇置业公司60日未交付房屋时，陈美儒有权解除合同。合同签订后，陈美儒按照合同约定支付全部购房款，顺宇置业公司未按照约定日期交付房屋并逾期60日，故陈美儒按约履行解除合同。合同解除后，陈美儒多次催促，顺宇公司并未按照约定履行退款义务，且由于房价的持续上涨，给陈美儒造成了巨大损失。为维护陈美儒的合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。 针对陈美儒提出的诉讼请求，顺宇置业公司答辩称：1.双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议应当继续履行，陈美儒无权解除《商品房买卖合同》及补充协议。首先，案涉房屋满足交付条件，顺宇置业公司已于2020年5月17日通过邮寄交付通知书的形式告知陈美儒，将于2020年5月20日向陈美儒交付案涉房屋，继续履行买卖合同及补充协议并无任何障碍，对陈美儒也未造成任何损失，即使顺宇置业公司存在违约行为，但违约程度比较轻微，并不能导致合同目的的无法实现。2.受新冠疫情的影响，陈美儒行使合同解除权的时间应予以顺延。解除权的行使应当结合不可抗力的影响予以合理限制。结合新冠肺炎疫情对顺宇置业公司施工进度的影响，陈美儒行使解除权的时间也应当相应延后3个月。陈美儒在2020年6月1日后才应当享有合同约定的解除权，而顺宇置业公司在2020年5月20日交付房屋，交房时间并未逾期超过60日。3.假设陈美儒有权解除买卖合同及补充协议，也应当先配合顺宇置业公司办理注销买卖合同网签、预售备案登记手续后，顺宇置业公司才履行相应的款项退还义务，陈美儒要求直接退还款项的请求与补充协议约定吧不符。4.假设陈美儒有权解除买卖合同及补充协议，根据相关法律规定，违约金足以弥补陈美儒损失的，顺宇置业公司也不应再承担其他赔偿责任。 顺宇置业公司提出反诉请求：1.要求判决陈美儒配合顺宇置业公司办理注销成都市高新区房屋的预购商品房预告登记手续；2.要求判决陈美儒配合顺宇置业公司办理注销成都市高新区房屋的预购商品房备案登记手续（合同签约备案号为3036042）；3.要求判决在陈美儒配合顺宇置业公司办理注销预购商品房预告登记手续及预购商品房备案登记手续后60日内退还陈美儒相应款项。事实和理由：根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。买受人逾期履行上述注销手续等义务的，每逾期一日，应按买卖合同约定购房总款的万分之一向出卖人支付违约金。根据成都房管局现行办事规范，如《商品房买卖合同》及补充协议解除后，对于按揭贷款客户需要依次配合办理解除预购商品房抵押预告登记手续、预购商品房预告登记手续、预购商品房备案登记手续后，顺宇置业公司才可收回房屋进行对外销售。对于诉讼公文，要求明确前述配合事项，否则，将不能办理相应手续。因此，若诉讼公文仅明确解除《商品房买卖合同》及补充协议，未明确前述事项，顺宇置业公司依据诉讼公文将无法办理解除预购商品房抵押预告登记手续、预购商品房预告登记手续、预购商品房备案登记手续，从而将导致顺宇置业公司再行就前述事项进行起诉，造成重复起诉。为避免造成后期重复起诉，浪费司法资源，若贵院支持陈美儒解除《商品房买卖合同》及补充协议请求的情形下，顺宇置业公司特向贵院请求在本案中一并审理解决前述事项，即要求陈美儒配合银行办理注销预购商品房抵押登记手续，要求陈美儒配合顺宇置业公司办理注销预购商品房预告登记手续以及预购商品房备案登记手续。 陈美儒提出答辩意见称，根据民诉法规定，诉讼请求应当明确，而顺宇置业公司诉请不明确，即使法院认为顺宇置业公司的反诉请求符合规定，补充协议中关于先行注销网签备案和预售登记再履行退款义务的约定也属于无效条款，顺宇置业公司违约在先，应当由顺宇置业公司履行退还购房款的义务，再由陈美儒配合其办理相关注销手续，该条款根据合同法40条的规定，应当认定条款无效。同时买卖合同还明确约定了在解除通知送达之日起15日内退还全部房款及利息、违约金。 本院经审理查明：2017年12月9日，顺宇置业公司（出卖人）与陈美儒（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议各一份。合同约定：1.买受人向出卖人购买位于成都市高新区中和组团地块项目商品房预售许可证100225号下第1幢10层1016号房屋，房屋总价款为660467元，付款方式为陈美儒于2017年12月9日前一次性支付全部价款。2.出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付案涉房屋，交房时应符合下列条件：已取得建设工程竣工验收合格证明，建设工程竣工验收备案证明文件，房屋面积实测报告书。若因不可抗力或者政府行为需要延期交付商品房的，出卖人应当书面通知买受人。3.若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.40％(不低中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。4.买受人依据合同和补充协议约定要求解除合同的，应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。5.无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。 2017年11月4日，顺宇置业公司收到陈美儒支付的购房定金50000元；2017年11月7日，顺宇置业公司收到陈美儒支付的购房款610467元。 2020年3月2日，陈美儒到顺宇置业公司当场送达了《解除合同通知书》，顺宇置业公司工作人员予以签收。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、收款收据、收条、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，合同是双方当事人意思自由、自主与自治的结果，合同一旦订立，即在双方当事人之间产生了一种类似于法律一样的拘束力。可以说，合同既是缔约主体自己对自己的立诺，亦是缔约主体自己对他人的立信。任何一方缔约主体违背合同的约定，即是违背了自己在立约时对合同相对人所许下的承诺。为使立约主体秉持诚信，严格履约，恪守承诺，法律特别规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中陈美儒与顺宇置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方真实意思表示的体现，合法有效。《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议中存在部分条款无效的，不影响其他条款的效力。陈美儒与顺宇置业公司均应当遵守诚实信用原则，昭示信誉，恪守承诺，全面履行自己的合同义务。顺宇置业公司未在合同约定的时间内向陈美儒交付商品房，其行为已构成违约。 本案的争议焦点：一、合同是否应当解除；二、损失数额如何确定；三、注销预告登记、网签备案与房款返款的先后顺序。 一、关于陈美儒与顺宇置业公司签订的商品房买卖和及补充协议是否应当解除的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”陈美儒与顺宇置业公司在合同中约定，商品房交付时间为2019年12月30日前。若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除。顺宇置业公司未按照合同约定交付案涉商品房已超过60日，陈美儒在合同约定的时间内行使合同解除权，向顺宇置业公司发送了《解除合同通知书》，顺宇置业公司于2020年3月2日收到《解除合同通知书》。故本院依法确认陈美儒与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2020年3月2日已解除。 关于顺宇置业公司辩称案涉商品房已满足合同约定的交付条件，陈美儒不具有合同解除权的意见。本院认为，商品房是否达到交付条件与顺宇置业公司是否已经实际将房屋交付给购房者，是两个完全不同的概念。在本案中，顺宇置业公司既未向本院提供证据证明已将商品房实际交付给了陈美儒，亦未向本院提供证据证明其曾经通知过陈美儒收房。果如顺宇置业公司所辩称的，商品房已经满足了约定的交付条件，顺宇置业公司就应当及时将符合交房条件的情况及时告知买受人并通知买受人收房。然顺宇置业公司在明知其已经逾期交房的情况下，仍然放任自己的违约行为，不及时履行通知交房的义务和手续，以致持续违约时间达到合同约定的解除条件。顺宇置业公司应当对其自身持续违约且放任违约的行为，承担由此导致的合同后果。本院对顺宇置业公司提出的商品房已满足合同约定的交付条件，陈美儒不具有合同解除权的意见，不予支持。 关于顺宇置业公司辩称的自己违约程度比较轻微，合同能够继续履行且合同目的能够实现，根据《九民纪要》第47条的规定，陈美儒不享有合同解除权的意见。本院认为，首先，合同能够继续履行与陈美儒是否享有合同解除权没有直接的关系。即使合同可以继续履行，但是如果缔约一方违约符合约定或者法定的解除条件，守约方仍然可以解除合同。其次，关于合同目的能否实现的问题。诚如顺宇置业公司在答辩时所言，当前房地产市场商业用房行情处于低迷阶段，增值潜力较小。对顺宇置业公司来说，其已经足额收取了陈美儒支付的购房款，顺宇置业公司出卖商品房并获取房屋价款的目的已经实现。但是，对陈美儒来说，则未必如此。本案案涉商品房的规划用途系办公，具有较强的商业属性。作为商事主体，顺宇置业公司应当知道，购房者购买办公商品用房的目的，不仅仅是为了自己占有、使用办公用房，更多的是希望从中获取投资利益。在市场交易中，使财富保值增值并获取利益永远是市场交易主体的最终目的。对陈美儒来说，占有、使用商品房并非其最终目的，借购买商品房使自身财富保值增值才是其最终的合同目的。顺宇置业公司以自己违约程度较为轻微、陈美儒能够实现合同目的来抗辩的理由显然不能成立。当前房地产市场商业用房行情处于低迷的阶段，陈美儒依约行使合同解除权以减少其市场投资风险和损失，这是任何一个理智健全的人都会采取的行为。在出卖人违约符合解除权行使条件的情况下，否定买受人依约行使解除权以减少其投资风险，与法理、情理相悖，本院不予支持。顺宇置业公司一方面辩称商品房已经符合了交付条件，另一方面却在明知自身已经逾期交房的情况下，仍然放任其违约行为，不及时通知买受人收房。对于顺宇置业公司的这种明知其违约却继续放任其违约的行为，在法律上及商业道德上均应当予以否定评价。根据最高人民法院在2019年发布的《全面法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定：“合同约定的解除权条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”上述条文之目的，系从更高、更深程度维护诚实信用的市场交易原则，促进合同义务的全面履行，避免一方主体滥用契约自由随意解除合同，以致利益失衡，有违契约正义。此处的违约程度显著轻微，显然不包括违约方故意持续违约的情形；此处的不影响守约方合同目的实现，显然不包括继续履行合同会使守约方利益受损的情形。本案顺宇置业公司既然辩称商品房已经满足合同约定的交付条件，却迟迟不通知买受人收房，系明知其行为违约而故意放任之。尽管顺宇置业公司违约时间不长，可算违约程度轻微；但顺宇置业公司持续违约的故意明显，难谓违约程度显著轻微。对于由此引发的违约责任，顺宇置业公司应当自行承担。顺宇置业公司在故意持续违约导致合同符合解除条件，且明知市场行情下行的情况下，还要求守约方继续履行合同，将本该由违约方承担的市场风险转嫁于守约方身上，与公平原则和诚实信用原则相悖，本院不予支持。 二、关于损失数额如何确定的问题 本院认为，违约金以填补实际损失为主，兼具惩罚性的功能。本案顺宇置业公司逾期交房时间不长，案涉商品房并非客观不能交付。尽管顺宇置业公司存在逾期交房的违约行为，但违约时间不长，违约行为的程度轻微，给陈美儒造成的损失也主要是资金占用期间的利息损失。故本院在确定顺宇置业公司应当承担的违约责任时，主要考虑以填补守约方的实际损失为主。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.40％(不低中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述约定，系关于顺宇置业公司违约责任承担方式的约定，顺宇置业公司认为根据上述约定，已足以弥补其违约行为给陈美儒造成的实际损失。本院认为，购房款660467元的利息损失，应当按照合同约定的年利率5.4%计算。其中，50000元定金从2017年11月4日开始计算利息损失，610467元剩余房款从2017年11月7日开始计算利息损失。 三、关于注销预告登记、网签备案与房款返款的先后顺序的问题 根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。本院认为，网签合同备案登记系保护买受人权利、避免出卖人一房多卖而设立的限制出卖人处分权的条款。在顺宇置业公司违约在先的情况下，应当由其先履行退还购房款的义务，然后再由买受人、担保权人配合其办理案涉房屋的相关注销手续，方符合相关法律、法规保护守约方权利、限制出卖人处分权的宗旨。补充协议规定：无论基于何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签登记手续，然后出卖人再向买受人退还款项。上述规定系顺宇置业有限公司提供的格式条款，该条款使出卖人在违背主合同义务和诚实信用原则的情况下，依旧拥有优先于买受人的权利，使买受人的附随义务成为一种有风险的负担，而出卖人的主合同义务却居于买受人的附随义务之后，这显然颠倒了法律关于责任承担的先后顺序。对此，本院决定房款返款时间先于协助预告登记和备案登记注销手续的时间。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告陈美儒与被告成都顺宇置业有限公司签订的关于成都市高新区锦和西一街17号1栋10楼1016号房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》《商品房买卖合同补充协议》已于2020年3月2日解除； 二、被告成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈美儒退还首期购房款660467元并按照年利率5.40%支付资金占用期间的利息至实际付清之日止（其中，50000元定金从2017年11月4日开始计算利息损失，610467元剩余房款从2017年11月7日开始计算利息损失）； 三、被告成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈美儒支付因逾期交房产生的违约金660.47元； 四、原告陈美儒在收到本判决确定的被告成都顺宇置业有限公司应当向其给付的款项后十日内，协助被告成都顺宇置业有限公司办理位于成都市高新区房屋的预告登记和备案登记的注销手续（合同签约备案号为3036042）。 五、驳回原告陈美儒其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告成都顺宇置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12204元，减半收取计6102元，由被告成都顺宇置业有限公司负担；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告成都顺宇置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 郭海平 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 杜 平 书 记 员 何梦婷