广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1201号原告：广东汇通承前物业服务有限公司。住所地：广东省清远市新城东十五号区****************，统一社会信用代码：914********892683J。法定代表人：郭艺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宝民，系广东北湖律师事务所律师。被告：罗建明，男，1963年3月10日出生，汉族，广东省连州市人，住连州市*********************，身份证号码：440************011。原告广东汇通承前物业服务有限公司（以下简称：汇通承前公司）诉被告罗建明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员成志高适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴宝民、被告罗建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇通承前公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费、水费、生活垃圾费、维修基金、停车费等费用合计6784.18元（拖欠日期自2015年1月起至2019年2月止)。2、请求判令被告支付逾期付款利息，以6784.18元为基数，自2019年3月1日起支付至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告罗建明曾是原告所管理服务的连州市*********************的业主。2014年12月21日，原告以清远市汇通承前物业服务有限公司的名义与连州市巾峰豪庭业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，该合同就委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理费用、违约责任等方面进行了详细的约定。双方签订上述合同后，原告即按照合同约定的事项为巾峰豪庭小区全体业主提供了全面的物业管理服务。在此之前，原告曾以连州市汇通物业管理有限公司的名义与该小区业主委员会签订过《巾峰豪庭物业管理服务委托合同》。小区绝大多数业主也都按时交纳了物业管理服务费及其他相关费用，但被告罗建明自2015年1月起并未依约向原告交纳物业管理服务费、水费、生活垃圾费、维修基金、停车费等费用合计6784.18元。被告罗建明无故拖延交纳物业管理费及其他相关费用的行为已构成违约。根据《物业管理服务委托合同》第二十三条的规定，被告违约的行为已经造成了原告的经济损失，因此，被告还应承担违约责任，支付逾期付款利息。原告曾多次以口头、电话、书面等形式向被告进行催缴，仍拖欠不予缴交。被告罗建明拒不交纳物业管理费及其他相关费用的行为已严重违反了原告与连州市巾峰豪庭业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》。被告拖欠费用不交行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。因此，原告为维护自身权益和体现对全体业主的公平，特根据《合同法》、《物业管理条例》、《民事诉讼法》等相关法律规定提起诉讼，望判如所请。原告汇通承前公司在举证期限内提交的证据有：1.营业执照复印件及法定代表人身份证明书，证明原告是适格的诉讼主体；2.连州市巾峰豪庭小区物业管理服务委托合同，证明原告于2014年12月21日与连州市巾峰豪庭业主委员会签订《连州市巾峰号庭小区物业管理服务委托合同》，该合同就委托管理事项、委托管理期限、双方权利和义务、物业管理服务内容、物业管理费用、违约责任等方面进行约定；3.催款通知单，证明原告除以口头、电话的形式向被告催缴所拖欠的物业管理费及相关费用外，还以书面的形式进行催缴，并将催缴通知单张贴在被告门口；4.欠费明细，证明被告所拖欠的物业管理费及相关费用明细；5.连州市*******查询结果证明，证明被告的物业位于原告曾经管理的连州市巾峰豪庭小区范围内。上述证据均经过庭审质证。被告罗建明辩称：本人不同意原告的诉讼请求，坚决不同意原告要求补交物业费的诉讼请求，主要理由如下：一是至2014年底，本人一直有交物业管理费。二是从2015年1月起，本人物业巾峰豪庭C6座1105天面及外墙渗水，涉案物业是顶楼，天面及外墙渗水属于公共维修范围，物业管理公司有负责维修的义务。被告当月向物业公司报备，物业公司也派员到现场查看，但经多次沟通，物业公司均没有安排维修。三是至今本人物业天面及外墙依旧处于渗水状态。综上所述，因物业管理不作为和物业管理没能尽到其该负担的维修义务及提供相应的物业服务，故本人拒交物业管理费。被告罗建明期限内提交的证据有：1.收据，证明被告2014年底一直有交物业管理费。2.照片9张，证明涉案物业天面及外墙依旧处于渗水状态。上述证据均经过庭审质证。经审理查明，汇通承前公司于2013年6月26日成立，2019年8月7日核准变更登记为广东汇通承前物业服务有限公司，类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2014年12月21日，连州市巾峰豪庭业主委员会与汇通承前公司签订《物业管理服务委托合同》，合同约定由汇通承前公司为巾峰豪庭小区提供物业服务，服务范围涵盖房屋建筑共用部位、共用设施、市政公用设施和附属建筑物、公用绿地、花木的维修养护管理，公共环境卫生清洁维护，交通与车辆、公共秩序管理、安全监控等；服务期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；物业管理费为低层电梯住户为0.82元/㎡/月，中层电梯住户为0.84元/㎡/月，高层电梯住户为0.86元/㎡/月，非电梯住户为0.56元/㎡/月；垃圾清运费为7元/户/月；二次供水为0.2元/吨；停车费（室内，辆/月）小车：租用200元，自购50元；摩托车租用40元，自购20元；室外：小车150元，摩托车40元。另查明，被告罗建明系连州市*********************的所有权人。《物业管理服务委托合同》原定于2018年12月31日终止，后因下一期的物业服务合同项目处于招标阶段，巾峰豪庭业委会考虑到物业服务承接问题，遂与原告达成一致意见，双方签订的《物业管理服务委托合同》期限延期至2019年2月28日。2018年12月31日，原告向巾峰豪庭的全体业主发布了关于《物业服务合同》延期至2019年2月28日的相关公告。原告汇通承前公司于2019年3月1日起退出了巾峰豪庭小区，不再为该小区提供物业服务。再查明，2015年起，被告因其居住房屋巾峰豪庭C6座1105（系顶楼）天面及外墙渗水，被告遂要求原告维修，但物业公司均没有安排维修，被告遂以此为由拒绝支付物业管理费。庭审时，被告承认其未缴纳自2015年1月至2019年2月28日止的物业管理费5055元、生活垃圾费350元、水费989.18元、维修基金费390元，合计6784.18元。原告多次催讨无果，遂诉至本院。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告向业主提供了物业服务，被告作为业主之一，应当向原告缴交物业管理费。被告抗辩称原告未尽到物业服务责任，不同意缴纳物业费。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益，即使原告提供的服务存在瑕疵，但并不足以构成拒交物业费的正当理由，被告对于物业服务公司怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映或向法院起诉请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，故被告的抗辩理由不充分，本院依法不予采纳。原告要求被告按照物业服务合同约定交纳自2015年1月起至2019年2月止的物业管理服务费、水费、生活垃圾费、维修基金等费用合计6784.18元，理由充分，本院予以支持。关于原告诉请被告支付逾期付款利息问题。被告作为小区业主，应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业缴交物业管理费，被告拖欠物业管理费已构成违约，被告作为物业服务企业有权请求业主按照合同约定支付违约金，但由于原告与连州市巾峰豪庭业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》中没有约定业主拖欠物业管理费的违约责任，因此违约金（原告诉请的逾期付款利息）可按被告拖欠的物业管理费等费用6784.18元为基数予以计付。关于计付时间，由于双方对此未约定，而原告亦未提供相关证据证明其何时向被告送达或出示了催缴通知，应由原告承担举证不能的法律后果，故逾期付款违约金的起算时间应当从原告主张权利之日起即2020年8月4日起计算。因此，被告应以4372.18元为基数，从2020年8月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金给原告至本金全部清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告罗建明应当在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东汇通承前物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费等费用6784.18元及利息（利息以6784.18元为基数，从2020年8月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至拖欠费用全部清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告罗建明负担。本判决为终审判决。审 判 员 成志高二〇二〇年九月三日法官助理 白升莲书 记 员 曾锦龙附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。