山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初1237号原告：威海市某某装饰有限责任公司。法定代表人：于某某，总经理。委托诉讼代理人：李某，该公司职工。委托诉讼代理人：管某某，山东鸿源律师事务所律师。被告：山东省某院威海分院。法定代表人：曲某某，院长。委托诉讼代理人：辛某某、连某，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。威海市某某装饰有限责任公司（以下简称“某某公司”）与山东省某院威海分院（以下简称“某院威海分院”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某公司法定代表人于某某及委托诉讼代理人李某、管某某，被告某院威海分院法定代表人曲某某及委托诉讼代理人辛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某某公司向本院提出诉讼请求：1、判令某某公司按照现有市场价格190万元回购某院威海分院位于威海市的顶层房屋；2、诉讼费由某院威海分院承担。事实和理由：1997年5月18日，某某公司与某院威海分院签订协议书，约定某院威海分院购买某某公司位于威海市中的顶层，面积约545.82平方米，每平方米2000元，总计1091640元。合同约定某院威海分院购买某某公司办公楼六层中其中一层,影响了某某公司销售该楼余下面积，如有其他单位一次性购买整幢楼房，某院威海分院同意在相近的位置，某某公司为某院威海分院另行购买办公楼，多出部分由某院威海分院另行支付某某公司，差额部分由某某公司退还某院威海分院或者某某公司以原购房价格收回房屋。故某某公司在此期间有出售该楼的权利。现已有第三方与某某公司签订了房屋予约买卖合同书，要一次性购买整幢楼房，为了双方的合法利益，某某公司将按现有市场价格190万元回购某院威海分院位于威海市的顶层房屋，经过某某公司多次跟某院威海分院交涉，要求某院威海分院配合某某公司的回购，某院威海分院一直不履行合同约定。某院威海分院辩称，1、某某公司提起的诉讼违反了一事不再理的原则。2019年9月某某公司基于本案所涉房屋买卖协议提出回购已售房产的诉求，经法院一审、二审审理，判决文书已生效。2、从协议附加条款的适用期间及房产回购约定来看，某某公司于此时此境均已不具备履行的条件。协议书中约定的附加条件条款是履行过程中的条件，而非协议履行完毕后的条件。在办理完案涉房屋的产权变更手续、支付完购房款，协议书即履行完毕，双方权利义务已经终止。某某公司主张的“在此期间有出售该楼的权利”中的“此期间”，亦是房屋买卖完成前的期间而不是没有限制的期间。根据合同法第125条第一款规定，对于合同条文的解释，应结合合同目的、交易习惯、当事人内心真实的意思表示来综合确定，某院威海分院属于事业单位，在办理完房产证后，该房屋就属于国有资产，其出售需要进行严格的审批手续，且有着严格的限制，国有资产的价值也不能有所减损。因此，对“此期间”的理解必然是办理房证前的具体时间。根据物权法定原则，协议书中的附加约定不具有对抗物权的效力。涉案房屋基于交易行为已发生产权变动，某院威海分院依法取得该房屋所有权。如果第三人可进行无期限的出售、原价收回等处分行为，某院威海分院所有权中的处分、使用等权益如何实现。如果某院威海分院已将房屋卖给第三方，某某公司又如何主张回购房屋？为保证整楼出卖价值而置其他产权人权益处于不确定状态，明显有悖常理和法理。根据协议书附加条款约定，某某公司回购条件也未成就。协议书中约定，如有其他单位一次性购买整幢楼房，同时某某公司在相同地段为某院威海分院购买相同状况办公楼的前提下，则对价格的变化，按如下规则处理，如置换的房产价格低，某某公司向某院威海分院返还差额部分或由某某公司以原购房价格收回房屋。即在同地段同类办公楼市场价格有变化时，考虑了如果同意某某公司整楼出售情况下某院威海分院国有资产的保值、增值。本院经审理认定事实如下：1997年5月18日，某某公司【威海市某某电梯安装有限公司（以下简称“某某公司”）】与威海市某某安全卫生检测站（以下简称“某某安检站”）签订协议一份，内容为：经双方协商同意，某某安检站购买某某公司位于威海市中的顶层，面积约545.82平方米，每平方米价格为2000元，总计约1091640元，最终面积以房管部门办理产权证面积为准，款项多退少补。某某安检站于1997年5月18日开始使用该房。某某安检站于2002年7月10日前预付55万元作为定金，余款定于2005年5月18日前付清，否则按自动放弃处理。办证所需费用按国家有关规定办理。因某某安检站购买某某公司办公楼六层中其中一层，影响了某某公司销售该楼余下面积，如有其他单位一次性购买整幢楼房，某某安检站同意：在相近的位置，某某公司为某某安检站另行购买办公楼，其价值基本相同，多出部分由某某安检站另行支付某某公司，差额部分由某某公司退还某某安检站或某某公司以原购房价格收回该房屋。故某某公司在此期间有出售该楼的权利。在协议书底部，加盖了某某公司、某某公司、某某安检站印章。某某公司法定代表人原亦是某某公司法定代表人。上述协议签订后，某某安检站分别于1997年6月25日、1998年3月20日、12月31日、1999年12月30日支付购房定金55万元，分别于2003年12月25日、2004年11月10日支付某某公司房款541640元，于2004年11月4日支付某某公司办房证款46409元。后根据山东省机构编制委员会2007年11月21日下发的《关于调整市以下质监系统特种设备技术机构的批复》（鲁编办【2007】77号）的要求，撤销了某某安检站，设立了某院威海分院。某院威海分院于2015年9月8日支付某某公司房屋面积差价款18180元。2004年9月6日，案涉房屋变更登记在某某安检站名下，2009年变更登记在某院威海分院名下。2008年12月，双方签订房屋买卖协议书，约定某某公司将自有的坐落于威海市某某楼部分土地、房屋所有权转让给某院威海分院，价款为15880000元。2019年5月9日，某某公司诉至本院，要求判令某院威海分院以1091640元价格将位于威海市中的顶层转让给某某公司，本院于2019年9月9日判决驳回某某公司的诉讼请求。某某公司提起上诉，威海市中级人民法院于2019年11月26日判决驳回上诉，维持原判。2020年1月16日，某某公司与案外人罗某某签订房屋予约买卖合同书，约定罗某某意欲购买某某公司拥有的座落于威海市文化东路某某楼房一栋（办公楼负一至六层），该楼房中六楼现为某院威海分院所有，但某某公司与某院威海分院买卖房屋时签订了附加条款，约定某某公司有出售整栋房屋的权利。待某某公司与某院威海分院针对六楼的产权及相关问题经相关部门解决后，双方签订正式房屋买卖合同，并办理产权过户手续。上述房屋每平方米均价4000元，总价12444320元，双方协商后优惠总价为12380000元。本院认为，某某公司与某某安检站于1997年5月18日签订的协议书是双方真实意思表示，双方均应信守履行。某某安检站撤销后成立了某院威海分院，其权利义务由某院威海分院概括承受。协议书中约定“因某某安检站购买某某公司办公楼六层中其中一层，影响了某某公司销售该楼余下面积，如有其他单位一次性购买整幢楼房，某某安检站同意：在相近的位置，某某公司为某某安检站另行购买办公楼，其价值基本相同，多出部分由某某安检站另行支付某某公司，差额部分由某某公司退还某某安检站或某某公司以原购房价格收回该房屋。故某某公司在此期间有出售该楼的权利”，该“在此期间”应为“合同履行期间”。本案某某公司在协议书签订后，向某院威海分院交付了案涉房屋，某院威海分院支付了购房款，案涉房屋的产权变更登记至某院威海分院名下，房屋买卖协议内容已经履行完毕，合同权利义务终止，某某公司已不再具有出售案涉房屋的权利。现某某公司要求回购案涉房屋，某院威海分院不同意，且某院威海分院系事业单位，涉案房屋属于国有资产，根据《事业单位国有资产管理暂行办法》相关规定，事业单位处置国有资产,应当严格履行审批手续,未经批准不得自行处置，故某某公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条之规定，判决如下：驳回威海市某某装饰有限责任公司要求按照现有市场价格190万元回购山东省某院威海分院位于威海市的顶层房屋的诉讼请求。案件受理费10950元，由威海市某某装饰有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 王  金  芳二〇二〇年九月二日书记员 王红燕（代）