湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初2330号原告：永州首开物业管理有限公司。法定代表人：曹建忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：左建斌，男，汉族（特别授权）。被告：蒋琼艳，女，汉族。委托诉讼代理人：唐良锋，男，汉族（系被告丈夫，特别授权）。原告永州首开物业管理有限公司与被告蒋琼艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，2020年7月24日被告蒋琼艳向本院提交了回避申请书，申请对承办人李姝丽进行回避，经本院院长依法审核，本院于2020年7月24日作出决定书：驳回蒋琼艳的回避申请，并依法送达了双方当事人。本院于2020年8月7日依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告永州首开物业管理有限公司的委托诉讼代理人左建斌、被告蒋琼艳的委托诉讼代理人唐良锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州首开物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付拖欠的物业管理费8272元及滞纳金3774元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买的零陵区苏通国际小区天韵苑小区12栋1单元1701室住房，并于2016年9月4日与原告签订了《物业管理委托协议》和《业主公约》。根据原、被告双方签订的《物业管理委托协议》第三条的约定，被告的物业管理费应在第一年物业管理费期满前一个月预交第二年物业管理费，但被告自2017年1月1日至2020年12月31日共计4年未交纳物业管理费，被告共计拖欠原告的物业管理费8272元，虽经原告多次催收，而被告一直拒不交纳。为此，请求判决被告向原告立即交纳物业管理费8272元并按《物业管理委托协议》第九条的约定每日万分之五的标准向原告支付延期缴款期间的滞纳金，维护原告的合法权益。被告蒋琼艳辩称，原告没有按照物业合同约定履行义务。主要体现在：1、小区物业公司私改物管用房地点和用途，将12栋一单元东面改为食堂，造成电梯油烟大，周围苍蝇蚊子成群，家里有蟑螂，下水道堵塞等众多问题。将公共娱乐室变成厨房方便进出的地方，业主们多次向物业公司反应，物业置之不理，态度非常差。2、小区已建成的地下停车库未开放，造成本小区车辆乱停乱放，物业公司没有安排人疏导车辆分流，小区车辆堵塞消防通道，给小区业主带来安全隐患；3、小区环境卫生差，路边散发恶臭味。下雨天2单元门前绿化带改为停车区导致下雨时泥巴水蔓延到路面，脏乱无比；4、小区物业维修服务不符合合同约定，被告入住后曾被困电梯没有及时得到救助；5、物业账簿不公开，利用小区公共资源的电梯、通道对外收取广告费，被告应享有对电梯内广告收益享有分配或折抵物业费的权利。本院经审理认定事实如下：原告永州首开物业管理有限公司系永州市零陵区苏通国际新城小区提供物业服务的物业公司，被告蒋琼艳系苏通国际小区天韵苑12栋1单元1701室的业主。原告永州首开物业管理有限公司于2016年9月4日与被告蒋琼艳签订了《苏通国际新城物业管理委托协议》，合同中明确了双方的权利与义务，约定了服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等内容。其中约定物业管理费收费标准为电梯房按建筑面积1.2元/月·平方米，并同时约定如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，可加收每日万分之五滞纳金。因被告认为原告提供的物业服务未到位，未向原告支付2017年1月1日起至2020年12月31日的物业管理费共计8272元，原告催收后，被告仍未交纳，原告遂诉至本院。另查明，苏通国际天韵苑小区由于停车位紧张，时常出现业主将车停在消防通道的现象，原告物业公司采取了一定的措施规范停车，但现象仍然存在。苏通国际天韵苑小区12栋一单元一楼现为原告物业公司的食堂，供原告物业公司的员工用餐。以上事实，有原告提交的苏通国际新城物业管理委托协议、物业管理费缴费通知单、原被告提交的照片、原被告的当庭陈述、证人的证人证言等为证，足以认定。本院认为：原、被告签订的物业管理委托协议，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告向被告提供了物业服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。但经原告催收，被告未支付物业费，故对原告要求被告支付物业费的诉请，本院依法予以支持。因原告在为苏通国际天韵苑小区提供给物业服务时，在停车位管理、卫生保洁等方面有瑕疵，故对于原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。原告作为服务企业应该在业主提出问题，在瑕疵确实存在的情况下及时采取措施进行整改，积极与业主进行沟通交流，共同致力于解决问题，共同创造更好的生活环境和宜居空间。被告可以向原告提出整改意见，要求其按照物业管理行业规范和物业管理服务合同的要求，改进工作中存在的不足和差距，提升服务质量和水平，但不能以不付物业服务费来对抗物业服务中存在的瑕疵。对于被告提出的小区物业公司私改物管用房地点和用途，将12栋一楼变为物业公司食堂的问题，根据原告提供的规划图可知苏通国际小区天韵苑12栋一楼在规划图上显示是物业用房，原告设为公司员工食堂，被告若认为对业主们的生活造成影响，可向城管、环卫等有关部门反映并主张权利，但并不能作为拒缴物业费的理由。对于被告提出的小区已建成的地下停车库未开放的问题，本院认为小区地下车库是否开放应由车库所有权者决定，而物业公司并非车库所有人，无权决定是否开放，故不予处理未开放的地下车库的问题。但作为小区的物业公司，有义务向未开放的车库所有者提出开放建议，以解决小区内停车位紧张的状况。对于已开放的地下车库，原告作为物业公司应对地下车库进行管理，规范停车秩序。对于被告提出的小区车辆乱停乱放，物业公司没有安排人疏导交车辆分流，车辆堵塞消防通道的问题，本院认为，随着城镇居民生活水平的提高，小区停车难的矛盾日益突出，但作为物业公司的原告应增强服务意识，合理有序地安排业主停车，在停车高峰期时应安排专人疏导交通，合理规范停车秩序，以保证业主们车辆的有序停放，不堵塞消防通道。对于被告提出的小区环境卫生差，路边散发恶臭味。下雨天泥巴水蔓延的问题，本院认为，小区卫生需要大家共同维护，原告应按照合同约定将小区卫生打扫干净达到合同约定的标准，被告发现小区卫生不洁时应及时将情况告知物业公司，物业公司应及时进行清扫。对于被告提出小区物业维修服务不符合合同约定，被告入住后曾被困电梯没有及时得到救助的问题，因被告未向本院提交相关证据予以证明，本院不便处理。对于被告提出的物业账簿不公开，应对电梯内广告收益享有分配或折抵物业费的问题,可待小区成立业主委员会后,由业主委员会代表业主行使要求公开小区广告收益等相应的权利。在本案中因被告提交的证据尚不充足，因而本院对被告的这一辩称观点不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告蒋琼艳在本判决生效后十日内支付原告永州首开物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费8272元；二、驳回原告永州首开物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99元，减半收取49元，由被告蒋琼艳负担34元，原告永州首开物业管理有限公司承担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 李姝丽二〇二〇年九月二十五日法官助理 周友红书 记 员 唐 佩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。