广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初21154号原告（反诉被告）幸红梅,女,汉族，1979年1月8日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。被告（反诉原告）深圳市福田房地产有限公司，住所地深圳市福田区上步中路1011工会大厦**，统一社会信用代码91440300192181554E。法定代表人周道清，董事长。委托诉讼代理人冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人屈剑鸣，广东深宝律师事务所律师。上列原告诉被告、被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告幸红梅、被告委托诉讼代理人冉华才和屈剑鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.判令被告赔付延期办理不动产权证违约金人民币23318.18元;2.诉讼费由被告承担。具体事实与理由：原告与被告于2015年4月27日签署《深圳市安居型商品房买卖合同》（合同编号：深市安居预字2015第600899号），合同签订后原告按照被告的指引提供了合法有效资料给被告指定的建设银行办理了按揭贷款手续。2017年2月13日，被告通过其锦鸿花园微信公众号通知提供办证资料，原告依通知于2017年3月3日提交。最终于2017年7月3日拿到《深圳市地方税务局电子缴费凭证》并取得不动产证。被告在办理不动产证过程中违反了合同第26条、第27条的约定存在违约行为，应按照合同承担相应的赔偿责任。被告实际交房日期为2016年4月28日，被告应于2016年12月24日前为原告办理不动产证，因此，被告自2016年12月25日到2017年7月3日共计逾期办证191天，应当按照合同约定日万分之四的标准计算违约金。被告辩称，一、确认于2017年3月1日快递通知原告办理不动产证，并提出2017年3月1日开始可以办证，具备了办证条件，并提示原告不动产登记中心每日仅有30个号，如委托被告协助办证的，具体进度以不动产登记中心的进度为准；二、由于光明新区在2017年3月多个楼盘集中办证，不动产登记中心每天仅有29个网上预约号，买房人只要取到号就可以办理，被告协助抢号出于善意的帮助而非合同义务，原告未能预约成功导致未能办证，不是被告造成的；三、以2016年4月28日为房产交付日，之后的第241天为2016年12月25日计至2017年3月1日完成初始登记为67天，合同第23条约定出卖人承担违约责任的前提是因可归责于出卖人的原因未履行，2017年3月1日之后被告不存在未履行义务的情形，无须承担违约金；四、原告购买的是安居型商品房，根据现行政策和不动产证书记载，房产在10年内不得转让，原告没有实际损失，按照日万分之一计算是相对公平的；五、逾期办证违约金其性质上属于继续性债权，会随着时间的推移不断增长，违约金应当以每日个别债权分别适用诉讼时效，本案原告在2020年6月24日才向法院提起诉讼，提起诉讼的日期往前计算三年，该日期以前的诉讼时效已届满，其全部逾期办理违约金诉讼请求均已超过诉讼时效。被告向本院提起反诉，请求判令：1.原告支付迟延付款违约金9920元；2.原告应付迟延付款违约金与被告应付迟延办证违约金在相同金额范围内抵销；3.原告承担全部反诉费用。具体事实与理由：原告与被告签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》约定被告购房当日支付购房款105211.84元，在合同生效之日起20日内即2015年5月17日前通过银行按揭贷款付清剩余房款200000元；买卖双方约定的住房交付期限届满，买受人仍未付清全部房款的，出卖人有权拒绝向买受人交房，并不因此向买受人承担延期交房的违约责任；买受人逾期付款在90日之内的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期付款超过90日的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；房地产的交付时间为2015年10月31日。被告实际在2015年9月18日才通过贷款支付了购房款200000元，迟延付款自2015年5月17日至2015年9月18日124天，应付违约金为200000×0.0004×124=9920元，该违约金在2015年9月18日届止；被告逾期办证违约金在2017年3月1日届止，双方互负债务，具备法定抵销的要件，随时可以抵销。原告仍应支付抵销后剩余部分债务相应款项。请法庭支持被告的反诉请求。原告就反诉辩称，被告的反诉已过了诉讼时效，被告在诉讼时效届满前从未向原告提出过延期付款违约责任的主张。请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2015年4月27日，原告与被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，主要约定：（一）原告以价款305211.84元银行贷款方式付款购买被告开发的深圳市光明新区公明街道南环大道北侧长春南路西侧锦鸿花园7栋1309房；（二）原告应于合同生效之日起1日内支付105211.84元（含定金20000元），合同生效之日起20日内办理住房公积金贷款或住房公积金组合贷款并向出卖人支付剩余价款200000元，原告自行办理银行按揭贷款手续，被告应在签订合同之日起3日内将需由出卖人提供的证件资料交给原告或原告指定的第三人；原告逾期付款在90日之内，或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定付款期限届满之日起次日起按照逾期支付金额万分之三支付违约金至实际付清之日止，合同继续履行；逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，经出卖人同意合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；（三）被告应于2015年10月31日前将本房地产交付给买受人，逾期交房在90日之内的，按总价款日万分之三赔付违约金，逾期交房超过90日合同继续履行的，按总价款日万分之四赔付违约金；（四）被告应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内完成本房地产项目的初始登记，在房产交付给原告之日起240日内为原告办理绿本房地产证，被告在初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向深圳市房地产权登记机关申请转移登记办理绿本房地产证。合同签订后，原告即付部分价款105211.84元。2015年9月9日，原告、被告、中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订《深圳市个人住房公积金借款合同》。2015年9月18日，被告收到贷款本金200000元。后，被告于2020年7月24日提起反诉，期间被告未向原告主张过支付购房款本金或违约金。2016年2月2日，被告取得涉案锦鸿花园地下室及主体工程的《工程竣工验收报告》。2016年2月25日，锦鸿花园燃气工程经相关建设单位、设计单位、监理单位、施工单位共同验收，竣工验收合格，出具竣工验收报告。2016年4月28日，涉案锦鸿花园取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。庭审中，原、被告双方均确认涉案房产实际交付日期为2016年4月28日。原、被告均确认迟延交房，被告已于2016年7月向原告支付了赔偿金。2017年2月13日，被告通过微信公众号“锦鸿花园”向原告通知可以办理不动产证，通知载明：被告目前正在收集办理房产证的资料，现需要各业主们提供相关材料并填写表格信息；请业主们按照安排的时间前往被告处提供资料并填写信息；各业主们所提供的资料等内容。原告确认收到上述通知，并于2017年3月3日提交了办理房产证的资料。2017年3月1日，被告完成涉案房产的初始登记。2017年3月1日，被告向原告邮寄关于办理不动产权通知函。2017年5月18日，原告向被告支付办证税费共计人民币3310.40元。2017年9月18日，深圳市光明新区地方税务局开具了《深圳市地方税务局电子缴款凭证》，当日原告不动产证办理完成。原、被告双方确认，被告在本案提起反诉前未向原告主张过支付逾期付款违约金，未向原告发出过抵销通知。另查，原告在本案起诉前未向被告主张过支付逾期办证违约金，本案原告提起诉讼的时间为2020年5月22日。本院认为，原告幸红梅与被告深圳市福田房地产有限公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于逾期付款违约金。双方房屋买卖合同约定生效之日起20内办理住房公积金贷款或住房公积金组合贷款并向出卖人支付剩余价款200000元，而非原告主张的仅需履行办理按揭贷款手续的义务。按揭银行于2015年9月18日发放购房贷款，原告已构成逾期付款。原告逾期付款123天（2015年5月18日至2015年9月18日），违约责任为9840元（200000元×0.0004×123）。原告主张，被告的反诉请求超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”、《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。2015年9月18日被告收取最后一笔购房款起至2020年7月24日提起反诉时止，已超过三年，被告未能举证证明上述期间内曾向原告主张过支付购房款本金或违约金或存在其他导致诉讼时效中止中断的事由，也无证据证明原告在诉讼时效期间届满后同意履行该债务。因此，本院采纳原告的抗辩主张，确认被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求已超过诉讼时效，不予支持。关于迟延办证违约金。涉案房屋买卖合同合法有效且已履行完毕，双方无根本违约，但被告在履行合同过程中客观上存在迟延办证的违约行为，合同对该类违约行为已明确违约金责任，违约方应按照约定承担责任。双方对被告逾期办证违约情形开始时间为2016年12月25日无异议，本院予以确认。关于违约金截止日期，根据合同约定，双方选择被告初始登记后由原告自行申请办证，故被告完成初始登记并予通知即可视为履行办证义务完毕。被告于2017年3月1日办理完初始登记前，已于2017年2月13日提前通知原告准备办证材料，原告在收到上述通知后，即应当积极预约取号、及时提交办证资料。在2017年3月1日后，涉案房屋已经具备办证条件，原告在本案中并未举证证明其在收到通知后积极申请办证而被告在2017年3月1日后未积极履行协助义务。在没有证据证明双方另有约定的情形下，原告仅依据被告在履行过程中接收了原告办理产权登记委托书等材料即要求其承担2017年3月1日后的逾期办证违约责任，缺乏依据。本院认为，在办理完初始登记前，被告即已提前通知办证，在2017年3月1日后亦有催告，并未怠于履行协助义务，本案迟延办证违约金应当计至2017年3月1日，原告主张迟延办证违约金计至2017年7月3日本院不予支持。综上，本案迟延办证违约金金额为：305211.84元×0.0003×67日（2016年12月25日至2017年3月1日）=6134.76元。被告主张，原告的诉讼请求超过诉讼时效。2020年5月22日原告起诉时，2017年5月21日前的逾期办证违约金均已超过三年诉讼时效，原告未能举证证明上述期间内曾向被告主张过支付逾期办证违约金或存在其他导致诉讼时效中止中断的事由，也无证据证明被告在诉讼时效期间届满后同意履行该债务。因此，本院采纳被告的抗辩主张，确认原告要求被告支付的逾期付款违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，不予支持。因本院采纳被告关于原告诉请超过诉讼时效的抗辩意见，并无用以抵销的内容，因此，被告主张原告应付迟延付款违约金与其应付迟延办证违约金在相同金额范围内抵销，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告全部诉讼请求；二、驳回被告全部反诉请求。案件本诉受理费383元，由原告负担。反诉受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二〇年九月二十七日书记员 涂莹洁（兼）书记员 陈  丽  君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。