广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初6114号 原告：柳州市宏基物业服务有限公司，住所地广西柳州市荣军路349号荣御·优山美地3栋二层，统一社会信用代码：91450200051005653J（1－1）。 法定代表人：刘明均，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小用，广西辩维律师事务所律师。 被告：韦伟，男，1981年8月4日出生，壮族，住柳州市柳**。 委托诉讼代表人：夏大英，女，1972年11月26日出生，布依族，住广西柳州市柳**。 原告柳州市宏基物业服务有限公司（以下简称宏基物业公司）诉被告韦伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。 -2- 原告宏基物业公司的委托诉讼代理人覃小用，被告韦伟、被告委托诉讼代表人夏大英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宏基物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费5108.4元及逾期利息(利息的计算：以5108.4元为基数，从本案起诉之日起计算至实际履行完毕之日止，按年利率6%的标准计算)2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是为柳州市“魅力首座”小区提供物业服务的企业，被告是该小区6栋2单元18-2号房屋业主。被告自2016年6月1日起无故拒交物业服务费用，截止2019年12月31日止被告共欠原告物业服务费用人民币5108.4元。经原告多次催交无果，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》之有关规定提起诉讼，请贵院依法判处。 被告韦伟辩称，原告起诉的事由“无故拒交”物业费与实际情况不符，事实上，从2017年至2020年3月，业主每年都有跟物业反馈接洽处理问题，可是物业并未把业主的拒交理由陈述给法庭，这是不尊重法庭和业主的体现。业主不交物业费是因地下车库管理混乱，电车随处停放，公共车道被划为停车位；公共区域设施维护管理不当；公共区域卫生和照明情况差；地面停车管理不当；公共区域被占为个人所用，无人管理；物业未经业主商议占用公共区域作为商业用途，所收费用及去向未做公示说明；因公共设施损坏导致业主墙面及电线受损无人处理；杂物随意堆放，东西随处晾晒，绿植无人修剪；小区岗亭无保安值守，单元楼栋 -3- 内无相关负责人，发生摩擦时物业怂恿保安殴打业主；每栋楼大门之间装饰格格不入，无审美感；魅力首座售楼部不知是否为出租或出借，未向业主阐明。综上所述，物业收不上物业管理费，是物业在提供管理服务过程中存在诸多工作存在未做好，未完成的情况。且在此过程中业主们认为物业在管理小区的过程中只一味收取相关费用而忽视业主生活的实际需求。最关键的是，物业在把业主列为被告的时候，并没有如实告知法院双方长达四年的磋商情况，而是草率地使用“无故拒交物业费”作为起诉理由，这应视为对法庭的藐视和戏弄。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，由物业服务企业提供前期物业服务。原告递交《柳州市物业服务合同备案表》，载明原告作为魅力首座小区的物业服务企业系通过招投标方式选聘，合同期限为2016年7月4日至业主委员会成立止，每月高层住宅物业服务费收费标准执行价为1.8元/平方米/月，该备案表城区建设局备案意见处有“提交的资料符合备案要求”手写字样，并加盖了柳州市柳南区住房和城乡建设局的公章，落款日期为2016年7月14日。对于被告辩称其仅认可铭仁物业公司的观点，本院认为建设单位更换前期物业服务企业，但更换系通过招投标选聘且经行政部门批准的，业主抗辩确认合同无效的，不予支持。本案中，作为建设单 -4- 位的柳州市普利华房地产开发有限责任公司与原告宏基物业公司于2016年7月4日签订的《柳州市魅力首座前期物业服务合同》系其双方平等协商的合意，为其双方的真实意思表示，且未有违反法律、行政法规的强制性规定，故该份合同合法有效。 关于要求支付物业服务费之诉请。由于经查实原告在签订以上合同后已为魅力首座小区提供了物业服务，故被告韦伟作为该小区的业主有义务向原告交纳相应的物业服务费。又由于原告主张本案的物业服务费按照1.3元/㎡/月的标准进行收取并未有超过上述的《柳州市魅力首座前期物业服务合同》第五条之约定以及原告在行政主管部门备案关于高层住宅每月物业服务费的收费标准，故本院予以支持。但又由于经查实原告所提供的物业服务尚存在服务不到位的情况，依据服务质量与收费标准相适应的原则，故应当降低原告的收费标准，本院酌定本案应按原告应收取物业服务费的85%计收。综上，本院对本案应予支持原告自2016年7月4日起至2019年12月31日止的物业服务费计算为：{[1.3元/㎡/月×89.98㎡（房屋建筑面积）×41个月]+[1.3元/㎡/月×89.98㎡（房屋建筑面积）÷30日×27日]}×0.85=4166.03元。 关于要求支付逾期利息之诉请。由于如上所述，被告在享受原告提供的物业服务后却未能依约向原告交纳物业服务费，故被告已构成违约，其为此应当向原告承担相应的违约责任，由此原告诉请被告自本案起诉之日起支付逾期利息有事实根据。又由于 -5- 原告主张逾期利息按照年利率6%计算并未有超过上述的《柳州市魅力首座前期物业服务合同》第二十七条之约定以及法律保护的范围，故本院予以支持。综上，本院对原告诉请支付的逾期利息支持为：以被告上述应付的物业服务费4166.03元为本金基数，按照年利率6%，自本案起诉之日，即2020年9月2日起计算至该本金债务实际清偿之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告韦伟向原告柳州市宏基物业服务有限公司支付自2017年7月4日起至2019年12月31日止的物业服务费人民币4166.03元。 二、被告韦伟向原告柳州市宏基物业服务有限公司支付逾期利息（该利息以被告韦伟上述应付的物业服务费人民币4166.03元为本金基数，按照年利率6%，自2020年9月2日起计算至该本金债务实际清偿之日止）。 三、驳回原告柳州市宏基物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元（原告已预交），由原告柳州市宏基物业服 -6- 务有限公司负担5元，被告韦伟负担20元并迳付给原告柳州市宏基物业服务有限公司。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判员 邓 媛 二〇二〇年九月二十三日 书记员 许丽芬 附本案适用的法律条文： -7- 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 -8- 若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007