甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2020）甘0982民初1169号   原告：刘某，甘肃省敦煌市人，住敦煌市。   委托诉讼代理人：张某1，酒泉红柳律师事务所律师。   被告：张某2，四川省中江县人，住四川省中江县，现住敦煌市。   被告：甘肃诚和集团诚园房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91620924686086493P。   法定代表人：李某，系该公司法人。   委托诉讼代理人：陈某，甘肃鸣沙律师事务所律师。   原告刘某与被告张某2、被告甘肃诚和集团诚园房地产开发有限责任公司（以下简称诚园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人张某1、被告张某2、被告诚园公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   刘某向本院提出诉讼请求：1、请求张某2与诚园公司交付敦煌市敦湖花园B区5号住宅楼l单元4楼东户楼房一套（包括地下室），价值387000元；2、请求张某2与诚园公司承担利息及违约金116100元，二项合计503100元；3、本案的诉讼费、保全费、保险费等涉诉费用由张某2与诚园公司承担。   事实与理由：2018年2月10日，刘某和张某2协商，将张某2位于敦煌市××区东户楼房一套出售给刘某，该房产由诚园公司抵顶给张某2，楼房款为362000元，双方签订了房屋买卖合同。按诚园公司负责人吕生志的意思，让刘某将购房款交付给张某2，张某2给刘某出具了收条，后又补交房款25000元，合计387000元。交付房款后刘某多次要求张某2交付房屋，但张某2一直推脱不予交付。2019年6月15日，张某2再次承诺将于2019年6月30日前交付房屋，否则从交付房款之日起支付房款10%的利息及20%的违约金，但承诺的时间到期后仍然未交付。刘某找诚园公司交付房屋，诚园公司称张某2未将楼房款交付于公司。张某2与诚园公司的行为严重损害了刘某的合法权益，刘某为维护自身合法权益，遂向人民法院提起诉讼。   张某2辩称：房屋是要交付的，当时为付农民工工资，诚园公司负责人吕生志同意将敦湖花园B区5号住宅搂l单元4楼东户楼房一套让本人处理，处理的钱用于支付农民工工资，后来，诚园公司认为手续没有办完，就一直拖到现在。在刘某催促中，本人确实承诺过要承担利息和违约金，但刘某诉请的违约金有点多，本人无法全部承担，只能适当的承担一部分。   诚园公司辩称：刘某是与张某2签订的《房屋买卖合同》，诚园公司不是该合同的主体，不应该成为合同关系项下承担责任的主体；诚园公司与刘某确实签订了房屋预售合同，但是刘某并未将购房款汇入房地产管理部门监管的指定账户，所以诚园公司没有交付房屋；另张某2是承揽了甘肃诚和建设集团有限公司的部分工程，诚园公司是房产开发公司，甘肃诚和建设集团有限公司是建设公司，诚园公司不可能直接向张某2支付劳务费和作出房屋抵顶承诺，故刘某无权基于与张某2的合同关系向诚园公司要求交付房屋。   刘某为支持其诉讼主张，向本院提供了证据：   1、通用审批一份，证实张某2有权处分敦煌市敦湖花园B区5号住宅楼l单元4楼东户楼房，甘肃诚和建设集团有限公司用该套楼房抵顶所欠张某2的劳务费，是诚园公司抵顶的意思表示，张某2又将该楼房出售给刘某的事实。张某2对证据的真实性无异议，诚园公司的负责人吕生志向本人承诺将该套房屋抵顶劳务费，并出具了该证据，本人才将该套房屋出售给了刘某，但是手续还没有办完，所以一直没有交付；诚园公司对该证据的真实性、合法性、关联系均有异议，认为证据上并无加盖公章，且诚园公司也没有与张某2签订顶账协议，不能证实张某2有权处分该套房屋。对该证据的真实性及刘某的证明目的，本院综合全案及其他证据予以认定。   2、刘某与张某2在2018年2月10日签订的房屋买卖合同一份、农村信用社转款凭证二份、收条二张，证实张某2与刘某于2018年2月10日签订房屋买卖合同，约定张某2出售敦湖花园B区5号住宅楼l单元4楼东户楼房，刘某已经交付房款的事实。张某2对该证据真实性及证明目的均无异议；诚园公司认为张某2对该套房屋无处分权，合同是张某2签订的，与诚园公司没有关系。本院对该组证据的真实性及证明目的予以认定。   3、诚园公司与刘某在2018年2月12日签订的房屋预售合同一份，证实张某2与刘某协商后，诚园公司同意将房款支付给张某2，房产手续以诚园公司的名义与刘某进行办理，作为房管局备案合同的事实。张某2对该证据真实性及证明目的均无异议，本人向甘肃诚和建设集团有限公司要求支付工资，当时未成立售楼部，吕生志作为诚园公司的项目负责人进行办理，也同意由本人收取房款用于支付农民工工资；诚园公司认为刘某未按照商品房预售合同交付房款，所以诚园公司有权拒绝交付房屋。本院对该证据予以确认。   4、张某2于2019年6月15日作出的承诺书一份，证实刘某将房款交付给张某2后，张某2一直没有交付房屋，张某2承诺支付利息和违约金的事实。张某2对该证据无异议，但认为利息和违约金过高；诚园公司认为该承诺是由张某2作出的，与诚园公司无关。本院对该证据予以确认。   5、（2020）甘0982财保23号民事裁定书、保全票据，证实刘某在××区东户楼房申请了诉前保全，保全费2620元的事实。张某2、诚园公司对该证据无异议，本院对该证据予以确认。   张某2未向本院提交任何证据。   诚园公司为证实自己的主张，向本院提交了下列证据:   1、企业信息公示报告二份，证实诚园公司与甘肃诚和建设集团有限公司具有独立法人资格的事实。刘某与张某2对该证据无异议，本院对该证据予以确认。   2、2020年1月14日甘肃诚和建设集团有限公司工程施工结算书、付款单，证实张某2与甘肃诚和建设集团有限公司存在劳动关系，与诚园公司没有关系，且甘肃诚和建设集团有限公司已经将劳务费付清的事实。刘某对证据的真实性无异议，但认为付款单只能证明给张某2付款，并不能证明甘肃诚和建设集团有限公司已经将款项给张某2付清的事实，且顶账事实发生在前，付款事实发生在后，不收账是甘肃诚和建设集团有限公司的事，不能损害刘某的利益。张某2对证据真实性无异议，但认为只是支付了一部分劳务费，并没有全部付清，现在本人还继续为甘肃诚和建设集团有限公司干活。本院对该证据综合全案及其他证据予以确认。   法庭宣读法庭对吕生志的调查笔录：证明吕生志2018年2月-2019年4月担任诚园公司的经理，2019年4月以后调往诚和集团担任办公室主任一职。于2018年2月11日办理了通用审批单，是公司的内部审批程序，诚园公司没有用房屋抵顶张某2的劳务费，甘肃诚和集团的负责人是周万元，甘肃诚和建设集团有限公司的法人是周开世，诚园公司的法人是李某，周万元与李某系夫妻关系，周开世是周万元与李某儿子。2018年2月12日，吕生志代表诚园公司与刘某签订房屋预售合同。刘某、张某2均认为吕生志所说的没有抵顶事实不属实，吕生志确实从中联系抵顶事项；诚园公司对该证据无异议。本院对该证据综合全案及其他证据予以确认。   根据上述有效证据及双方当事人陈述一致的内容，本院确认以下案件事实：   张某2为甘肃诚和建设集团有限公司的施工人员，因张某2无法支付农民工工资，时任诚园公司项目负责人吕生志表示用敦湖花园B区5号住宅楼l单元4楼东户楼房抵顶劳务费，吕生志于2018年2月11日上报甘肃诚和集团审批，并办理通用审批，审批内容为：申请5号楼4楼105.9平方米抵顶张某2工程劳务费401149.2元，审批结果为诚和集团周栋元（副总经理）、甘肃诚和集团周万元（总经理）均同意。2018年2月10日，甘肃诚和建设集团有限公司项目负责人吕生志同意将房款付给张某2，刘某与张某2签订房屋买卖合同，合同约定张某2将坐落于××区东户楼房（建筑面积105.9平方米）出售给刘某，房屋总价款为387000元。合同签订后，为今后办理房产证的需要，吕生志代表诚园公司于2018年2月12日，又与刘某签订坐落于××区东户楼房的房屋预售合同，刘某在诚园公司项目负责人吕生志同意将房款付给张某2的情况下，于2018年2月12日向张某2支付了购房款362000元，于2018年12月20日向张某2支付下剩的25000元，张某2出具了收条。后张某2与诚园公司一直没有交付房屋，经刘某催促，张某2于2019年6月15日作出书面承诺，承诺表示于2019年6月30日前交付房屋，逾期未交付，将自愿承担自交付房款之日起房屋总价款387000元10%的利息及20%的违约金。2020年6月17日刘某申请对敦煌市敦湖花园B区5号住宅楼l单元4楼东户楼房进行保全，同日，敦煌市人民法院作出（2020）甘0982财保23号民事裁定书，对涉案房屋进行查封，保全费2620元。   另查明，甘肃诚和集团的负责人为周万元，甘肃诚和建设集团有限公司的负责人为周开世，诚园公司的负责人是李某，甘肃诚和建设集团有限公司与诚园公司是甘肃诚和集团的子公司，周万元与李某系夫妻关系，周开世系周万元与李某儿子。甘肃诚和建设集团有限公司是建设施工公司，诚园公司是房屋开发销售公司，二公司均具备独立的法人资格。   本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。张某2与刘某签订的房屋买卖合同合法有效，刘某依约支付了购房款，张某2应依约交付房屋，故刘某要求张某2交付敦煌市敦湖花园B区5号住宅楼l单元4楼东户楼房的请求于法有据，且有证据证实，本院予以支持。张某2虽为甘肃诚和建设集团有限公司的施工人员，但诚园公司的项目负责人吕生志授意用敦煌市敦湖花园B区5号住宅楼l单元4楼东户楼房抵顶张某2的劳务费，并授意刘某将房款支付给张某2，且吕生志代表诚园公司与刘某签订了商品房预售合同，加之甘肃诚和建设集团有限公司与诚园公司之间存在密切关系，故诚园公司也有交付房屋的义务，故对刘某要求诚园公司交付房屋的请求予以支持。刘某要求张某2与诚园公司承担利息及违约金116100元，因该项承诺是张某2单方面作出的，与诚园公司无直接关联，故利息及违约金由张某2一人承担；张某2虽然存在违约事实，实属其他原因导致的违约，考虑到实际给付的问题，张某2应承担10%的利息，故刘某请求张某2承担房款10%的利息，本院予以支持。诚园公司辩称，刘某与张某2签订的合同与诚园公司无关，诚园公司与甘肃诚和建设集团有限公司是两个独立的公司，张某2是甘肃诚和建设集团有限公司的工作人员，与诚园公司无关，甘肃诚和建设集团有限公司并没有与张某2形成抵顶的事实；因甘肃诚和建设集团有限公司与诚园公司虽是独立的公司，但二者均为甘肃诚和集团下属子公司，属家族企业；甘肃诚和集团通用审批单证实甘肃诚和集团同意诚园公司房屋抵顶意向的真实存在，刘某、张某2的陈述证明诚园公司有房屋抵顶劳务费的表示，张某2及刘某的陈述又能与甘肃诚和集团通用审批单相互印证，共同证实房屋抵顶意向的真实性，刘某与张某2签订房屋买卖合同是基于房屋抵顶劳务费支付农民工工资的要约表示，刘某按照房屋抵顶意向与张某2签订了合同又履行了自己的义务，就完成了由诚园公司、张某2、刘某三方房屋抵顶买卖协议的要约和承诺，故诚园公司有交付房屋义务；诚园公司项目负责人吕生志承诺用房屋抵顶劳务费支付农民工工资，刘某与张某2有理由相信存在房屋抵顶的事实，刘某有理由相信张某2对该套房屋具有处分权的事实，张某2与刘某签订房屋买卖合同是基于诚园公司房屋抵顶给张某2的意向；吕生志代表甘肃诚和集团办理通用审批，代表诚园公司与刘某签订房屋预售合同并许诺房屋抵顶给张某2支付农民工工资，并告知房款付给张某2事宜，属于其职权范围内的行为，其履行职务的行为对诚园公司发生法律效力，单位内部的职权划分，不能对抗善意第三人，故诚园公司的辩解理由不能成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法总则》一百七十条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第三十六条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：   一、张某2、甘肃诚和集团诚园房地产开发有限责任公司共同向刘某交付敦煌市敦湖花园B区5号住宅楼l单元4楼东户楼房（包括地下室），限判决书生效后十日内履行；   二、张某2给付刘某利息38700元，限判决书生效后十日内履行；   三、驳回刘某其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费8832元，减半收取4416元，保全费2620元，合计7036元（刘某已预交），由刘某负担656.4元，由张某2负担638元、由张某2与甘肃诚和集团诚园房地产开发有限责任公司共同负担5741.6元。   如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及按对方当事人人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判员 邱旭桐     二〇二〇年九月二十一日   法官助理 杨素洁   书记员 路晓风