上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初35006号原告：金光，男，1983年7月21日出生，回族，户籍地河南省商丘市。原告：梁龙，男，1988年1月28日出生，汉族，户籍地福建省。两原告共同委托诉讼代理人：陈秋国，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海新兰房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：孔磊，总经理。委托诉讼代理人：冯兢，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小杏，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告金光、梁龙与被告上海新兰房地产开发有限公司(以下简称新兰公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行审理。原告金光、梁龙的共同委托诉讼代理人陈秋国，被告新兰公司的委托诉讼代理人冯兢、郑小杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金光、梁龙共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告之间签署的《上海市商品房出售合同》第十三条及补充条款一中的第三、八条为格式条款，应为无效。2、确认解除原被告之间签署的编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房出售合同》；3、判令解除《关于整体出售商铺的房屋定制框架协议》未交付房屋对应部分；4、判令被告双倍返还原告已支付的定金合计2,526,196.4元。5、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回了第3项诉讼请求。事实和理由：被告新兰公司系坐落于上海市曲阜路966弄“新梅太古城中粮天悦澜庭”项目的开发建设单位。原告与被告于2018年10月12日签署了一份《关于整体出售商铺的房屋定制框架协议》(以下简称《框架协议》),约定原告向被告购买目标地块上开发建设的商铺,共计61套,原告应当于《框架协议》签署后3日内支付总价款20%的定金。原告已经依约支付全部61套商铺的定金,共计94,140,620元,扣除被告已经交付部分房屋对应的定金,尚剩余定金54,245,729.8元。原、被告于2019年1月5日就上海市七浦路《新梅太古城中粮天悦澜庭》565号2层201室商铺(以下简称系争商铺)网签了编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房出售合同》,合同约定原告于2019年1月4日前支付总房款的20%，即1,263,098.2元,被告应当于2019年10月31日之前交付系争商铺。但是在原告要求被告交房时，被告向原告出具了一份《天悦壹号项目逾期付款审批表》，表明因七浦路市政道路施工，导致天悦壹号项目商铺7、8号楼(即未交付楼盘)实际使用和运营受到一定影响，经双方友好协商，客户于网签时支付20%首付款。等七浦路市政道路具备车行条件，7、8号楼商铺可正常使用及运营后(预计2019年6月底)客户需接到被告正式通知7日后补足30%剩余尾款，其余尾款依照原协议按照首付补足日期顺延90天内付清。被告单方用印后向原告出具《审批表》本质上是因为目标物业不具备交付条件，被告无法在合同约定期限内完成交付，而向原告发送的通知。截止至起诉之日,原告已经于2018年10月12日支付了20%的定金,但被告尚未交付系争商铺，且商铺前的道路并不具备通车条件，无法正常经营使用。经原告查询了解到，2016年8月,同济大学出具《七浦路(西藏北路—浙江北路)新建住宅市政配套工程环境影响报告表》,报告表中明确载明生活垃圾应集中收集,并委托环卫部门统一清运;同时产生的建筑垃圾应及时外运、合理处置。2018年7月,上海市静安区住房保障和房屋管理局在“七浦路(西藏北路—浙江北路)新建住宅市政配套工程”市政道路施工过程中,发现被告在建设市政配套七浦路段(西藏北路—文安路)过程中有生活垃圾、建筑垃圾混合回填的违法问题。另经现场查看,位于七浦路中间靠近**楼位置部分路段,目前仍旧在施工中,且路段中可见仍有大量的生活垃圾留存(经鉴定,系争商铺沿街路面生活垃圾质量占比多达20%),同时因被告在项目设计阶段未充分考虑路面施工可能造成的沉降问题,加之施工顺序混乱以及因为地下生活垃圾的存在,导致目前系争商铺门前路面已经出现严重的沉降,同时在项目设计之初亦未考虑古建筑保护问题,亦导致紧邻商铺的古建筑存在沉降问题,因上述被告违法和重大过失导致的种种原因,七浦路段至今无法开通,车辆及行人均无法通行。而该路段为系争商铺沿街路段,被告故意隐瞒上述重要事实,而该相关事实为被告无法交付系争商铺的直接原因。除此之外,因被告的迟延交房行为,本应于2019年10月交付的商铺至今尚未交付,导致原告遭遇到2020年年初爆发的新型冠状病毒疫情影响。若被告严格按照合同约定履行交房义务,原告不会受到疫情影响。而根据原告与被告签订的《框架协议》,及后续签订的《上海市商品房出售合同》,被告应当在系争商铺交付前确保房屋具备交付条件，但是被告并未满足这一合同约定义务，原告无法实现履行合同及框架协议的目的。综上，因被告迟延交付商铺以及隐瞒重要事实的违约行为，已经使得原告遭受巨大经济损失。同时合同第十三条及补充条款一第三条、第八条为被告约束原告不得解除合同增加的制式条款，相比于合同第五条，被告提供的格式合同极大地限制了被告自身的责任，放大了原告的法律责任及风险，因此应当认定为无效。现被告已逾期交房超过6个月，经原告通知后，被告仍未及时安排交付系争商铺，被告行为已经致使合同目的无法实现，故原告要求解除合同，被告应双倍返还原告已付定金，请求法院支持原告的诉讼请求。被告新兰公司辩称，1、合同第十三条为本市示范文本，也是原、被告双方经协商后确定的逾期交房的法律后果的条款，且经下划线进行提示。补充条款一中的第三、八条，核心意思是原告应当先行支付购房款，再由被告交付房屋。从合同约定的付款和交付日期来看，也是如此，即便没有第三、八条的约定，被告也可以根据法律规定，在原告没有先付款的情况下，行使抗辩权，拒绝交房。2、被告没有任何违约行为，但原告逾期支付购房款项，已构成违约。3、《框架协议》是对61套房屋的整体约定，相应对价也是考虑到原告购买61套房屋的基础确定的，同时《框架协议》属于预约性质，相应定金属于担保，担保出售合同的签署，现在出售合同已经签署，定金的效力已经失效，因此原告无权要求适用定金罚则。对于原告诉请中的定金数额，被告无异议。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的七浦路(西藏北路—浙江北路)新建住宅市政配套工程环境影响报告表、公证书、检测报告，拟证明因被告违规在建设项目以及市政道路的地下填埋生活垃圾和建筑垃圾，导致系争商铺未能交付，系争商铺沿街道路未能开通。被告认为，环境报告表、公证书的真实性无异议，但与本案无关联，该报告中建设单位为上海市静安区住房保障和房屋管理局，有关工程为市政配套工程，被告不是该工程的施工方、发包方，该工程与本案系争商铺的建设无关联。就检测报告的内容，附图中显示的是系争商铺的东侧路段，不是在系争商铺门前的七浦路段，露天垃圾涉及的为七浦路的另外一段，在被告项目的红线之外，该路段为市政工程，施工方为上海市静安区住房保障和房屋管理局，而且不影响系争商铺门前的道路通行。另外，照片显示的垃圾为露天生活垃圾，并非从回填的垃圾中挖出来的。本院认为，七浦路(文安路—浙江北路段)的建设系市政工程，与被告建设的上海大悦城二期南地块住宅项目并无关联，同时原告也确认系争商铺前的七浦路段处于可通行状态，车辆可正常进入系争商铺东侧的地下停车库，而原告提供的证据亦无法证明相关证据与系争商铺未能交付的关联性，因此上述证据本院不予认定。2、原告提供的系争商铺周边照片，拟证明因被告施工导致地面及房屋门前存在严重的沉降及开裂，从而导致房屋存在重大安全隐患。被告对于照片的真实性无异议，系因七浦路北侧在施工，造成了商铺前路面、花坛等公共部位开裂的情况，但均是可以修复的，并不是原告所述的沉降。本院认为，仅凭照片难以认定系争商铺所在建筑存在沉降的情况，同时，经本院释明，原告明确本案合同解除的请求权基础为七浦路不具备行车条件，导致系争商铺不能使用，原告合同目的无法实现。因此该组证据与本案争议也无关联，本院不予认定。3、原告提供的《天悦壹号项目逾期付款审批表》，拟证明双方已对合同约定的交付条件进行了变更。被告表示，真实性予以确认，但与房屋交付条件无关，而且出售合同签订在此之后，仍应按照出售合同约定的付款时间履行。本院认为，原告提供了审批表的原件，其中有相关人员在城市公司营销部、城市公司负责人处签字，并加盖了被告的公章，被告对于真实性予以确认，因此对于该证据的真实性、关联性本院予以确认，对于证明目的，本院将结合其余证据及双方的陈述进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年10月12日，原告金光、梁龙(甲方)与被告新兰公司(乙方)签署的《框架协议》载明，甲方向乙方定制乙方开发建设的商铺61套(以下简称目标商铺)；双方约定按建筑面积(含公摊面积)计算目标商铺价款：目标商铺的均价为每平方米70,000元，目标商铺的实测总建筑面积(含公摊面积)为6,724.33平方米,目标商铺的总价款为470,703,100元。双方办理网签及产权证的各项费用及税款由双方按照法律规定各自承担，目标商铺的公共维修基金由甲方按照规定缴纳。乙方取得目标商铺的大产证并具备网签条件后应书面告知甲方,甲方在接到乙方书面告知后7日内,按套与乙方签署目标商铺的合同并办理网签手续，在办理网签手续之前,甲方应按照本协议约定履行付款义务,否则乙方相应顺延办理网签手续的时间。目标商铺的付款安排：定金为目标商铺总价款的20%,共计94,140,620元,在本协议签署后的3日内由甲方向乙方支付。首付款的金额(含定金)为目标商铺总价款的50%，甲方在接到乙方可网签的书面告知后7日内,向乙方支付至目标商铺总价款的50%，在甲方足额支付上述价款后,双方办理网签手续。尾款为双方办理第一套商铺的网签手续后的3个月内,甲方向乙方支付至目标商铺总价款的100%。2019年1月5日，两原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)就系争商铺签订了《上海市商品房出售合同》(编号：XXXXXXXXXXXX)。合同第三条约定，乙方购买该房屋的总价款为6,315,491元；第七条约定，甲方定于2019年10月31日前将该房屋交付给乙方；第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择第二种方案追究甲方责任，即不解除本合同，甲方应自本合同规定交付期限之第二日起，至实际交付之日止，向乙方支付违约金；违约金按乙方实际已支付房价款的日万分之二计算。合同附件一对付款时间和付款方式进行了约定，乙方采用分期付款的方式，于2019年1月4日之前向甲方支付合同总房款的20%(1,263,098元)，于2019年7月7日之前向甲方支付合同总房款的30%(1,894,648元)，于2019年10月6日之前向甲方支付合同总房款的50%(3,157,745元)。合同补充条款一总1.2条约定本补充条款系买卖双方的真实意思表示,一经签订即对双方均具有约束力。乙方确认不存在不合理的减轻或免除合同中约定应当由甲方承担的责任或不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利内容的情形。本补充条款作为对合同的修改和补充,与合同具有同等效力,如补充条款的约定与合同、特别告知存在不一致之处,视为双方协商一致对合同、特别告知的变更,且均以本补充条款为准。第三条约定将本合同第五条变更为：乙方未按合同约定的时间付款(包括但不限于购房款、应付违约金、税费、应预交的停车管理服务费及其他应付费用),甲方有权顺延交付该房屋及配合乙方办理该房屋的不动产权利证(小产证)的时间。且每逾期一日,乙方应按房价款总额的万分之二向甲方支付违约金,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止;逾期超过30日的,甲方有权单方面解除本合同。第四条约定甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。该房屋的唯一交付条件为已经取得《建筑工程竣工验收备案表》。如房屋交付时发生与甲方保证不一致的情况或乙方对已取得《建筑工程竣工验收备案表》的该房屋质量有异议的，由甲方按本合同约定进行整改，乙方同意不因此而拒绝收楼，甲方不因此承担延期交付的违约责任。第八条约定甲方可以延期交付该房屋及延期配合乙方办理该房屋过户手续、延期配合乙方办理该房屋的不动产权利证(小产证)的其他原因：……(2)为配合市政建设及市政配套而引致的延误，或市政府规划变更导致的延期，或一切政府行为导致的交房延迟……(5)乙方在办理该房屋验收交接手续前，仍有到期应付房款或其他相关费用(含各期房款、税费、应付违约金、物业管理费等费用)没有付清的。在本合同约定的该房屋的交付日期前,乙方须依约付清所有房价款及其他法律及合同约定由乙方承担的费用,否则,甲方有权推迟交付该房屋的交付日期,并有权依据本合同第五条之约定进行处理。第十八条约定乙方已了解该房屋以及周边的环境、通风、采光、噪音、道路、交通、公共设施等现状,对此表示认可且无异议。乙方已充分知晓并了解该房屋周边的配套及环境,并对其及附近的规划将来可能发生变化等风险已具备足够的承受能力,若因政策、市场、环境等因素造成乙方经营不善或出售、出租不成的,与甲方无关,乙方不得以任何理由向甲方提出任何主张或索赔。2、2017年7月6日，被告新兰公司取得了上海市静安区建设和管理委员会颁发的包含系争商铺在内的上海大悦城二期南地块住宅项目的《建设工程竣工验收备案证书》。《框架协议》涉及的61套商铺分为位于七浦路南侧的30套及曲阜路北侧的31套商铺，其中曲阜路北侧的商铺原告已支付全部购房款，并取得了小产证。3、系争商铺位于本市七浦路(文安路—浙江北路段)南侧，该段路段已基本铺设完毕，可通过该路段进入系争商铺东侧的商场地下停车库，该停车库东段的七浦路仍在市政施工中。4、原、被告均确认，就系争商铺，原告支付的购房款项为1,263,098.2元。原告提供的《天悦壹号项目逾期付款审批表》载明，因七浦路市政道路施工,导致天悦壹号项目商铺7、8号楼实际使用和运营受到一定影响,经过双方友好协商，客户于网签时支付20%首付款。等七浦路市政道路具备车行条件,7、8号楼商铺可正常使用及运营后(预计2019年6月底)，客户需接到被告正式通知7天后补足30%剩余尾款,其余尾款依照原协议按照首付补足日期顺延90天内付清。特申请免除客户逾期付款相应违约责任。5、原告于2020年4月26日向被告发出《律师函》，表示因七浦路无法开通，车辆及行人均无法通行，被告无法交付商铺，故要求解除30套未交付商铺的买卖合同，并要求被告双倍返还定金。被告于2020年5月21日进行了回函，表示七浦路是否通车不是约定的交房条件，原告所购商铺所在路段无垃圾回填问题，也具备行车条件，七浦路未通车的路段是市政道路建设所致，与被告无关。同时因原告未付清房款，被告无义务向原告交付商铺。审理中，经本院释明，原告明确本案合同解除的请求权基础为七浦路不具备行车条件，导致系争商铺不能使用、运营，原告合同目的无法实现。原告表示，原告在签订《框架协议》、《上海市商品房出售合同》前，考察过系争商铺周边环境，签订协议时周边都在施工。原告认为，七浦路具备了行车条件，系争商铺即为能正常使用。垃圾填埋、房屋沉降等发生在签订合同前，是原告不能预见的，被告在签订合同时，隐瞒了前述事实，但这些并不是原告行使合同解除权的依据，只是陈述了相关事实。订立合同时，被告没有用引起原告注意的符号等对格式条款进行说明。补充条款一第三、八条，被告在提供格式文本时没有遵循公平原则确定双方权利义务，根据法律规定应为无效。《逾期付款审批表》替代了补充条款一，格式条款和非格式条款不一致，应采用非格式条款的约定，即《逾期付款审批表》的约定。《逾期付款审批表》中，被告承认因道路施工导致商铺运营受影响，承诺至市政道路具备通行条件，7、8号商铺能正常使用运营后，根据被告的通知支付款项，但至原告向被告发函之前，原告从未收到被告的付款通知及7、8号楼能正常使用运营、道路具备通行条件的通知。被告经原告催告后，仍未通知原告付款及交房，导致原告合同目的无法实现。被告表示，被告开发项目红线内的七浦路段已具备通行条件，车辆能正常进入地库、行人可以出入，不影响原告所购买的系争商铺的使用，只是因为项目红线外的七浦路东侧还在市政施工，在施工完毕后，相关部门才会统一为道路划线。同时系争商铺不存在沉降问题，只是因案外人的施工导致大楼的公共部位有轻微的裂缝，这些裂缝均是可修复的。2017年系争商铺就已具备交付条件，没有任何证据证明双方对交付条件进行了变更，原告提交的《逾期付款审批表》中也没有任何被告同意变更交付条件和逾期付款的意思表示。即便按照《逾期付款审批表》载明的付款日期，原告也已经迟延付款，因此本案违约方为原告。垃圾回填的部位在大悦城一期项目，与本案无关，同时原告的证据也不足以证明系争商铺旁的路段存在垃圾回填的情况，该段路段可以行人、行车，因此原告诉请要求解除合同的事实不能成立。原告购买系争商铺是用于出售、出租，系争商铺完全具备交付条件，可以随时向原告交房，原告使用系争商铺也不存在任何障碍，原告所述合同目的无法实现与事实不符。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：一、《上海市商品房出售合同》第十三条及补充条款一中第三、八条是否为格式条款，是否具有无效的情形。二、原告要求解除《上海市商品房出售合同》是否具有法律依据。对于本案的争议焦点，本院认定如下：一、根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《上海市商品房出售合同》第十三条为双方对于被告未按合同约定时间交房，原告选择追究被告违约责任的方式，并以下划线形式进行了明确。补充条款一中第三、八条为原告未按合同约定付款，被告有权延期交付系争商铺的约定。虽然《上海市商品房出售合同》的文本系被告新兰公司提供，但上述条款的内容，并非原、被告在签约时不可协商的内容，也不存在免除被告责任，加重原告责任，排除原告权利的情形。而且原、被告曾就61套商铺的买卖事宜签订过《框架协议》，被告新兰公司作为房屋的出售方较两原告而言，在缔约时并不当然地具有优势地位，双方在整个交易过程中系平等的民事主体，同时根据补充条款一中总1.2条的约定，本补充条款的签订系买卖双方的真实意思表示，因此原告要求确认上述条款为格式条款以及无效的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。二、根据《上海市商品房出售合同》约定，原告未按合同约定的时间支付购房款等款项,或存在为配合市政建设及市政配套而引致的延误，或市政府规划变更导致的延期，被告有权顺延交付房屋时间。现原告未按合同约定支付购房款，被告顺延房屋交付时间具有合同依据。原告认为，《逾期付款审批表》变更了系争商铺的交付条件。本院认为，该表格的名称为逾期付款的审批表，其中的内容也系对于原告逾期付款相应违约责任的免除申请，原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。而且被告于2017年7月6日取得了相关项目的《建设工程竣工验收备案证书》，原告也陈述曾在签订合同时查看过商铺周边的环境，合同中也约定原告已了解该房屋以及周边的环境、道路等现状,对此表示认可且无异议，并已充分知晓并了解该房屋周边的配套及环境,并对其及附近的规划将来可能发生变化等风险已具备足够的承受能力。靠近浙江北路的七浦路段系因市政工程仍在施工，与被告并无关联，现车辆及行人可以正常出入系争商铺前的七浦路段，并不影响原告对于系争商铺的使用。因此，原告认为因七浦路不具备行车条件，合同目的无法实现的主张，本院不能认同，原告据此要求解除合同，被告双倍返还定金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，判决如下：驳回原告金光、梁龙的全部诉讼请求。案件受理费27,009.57元，减半收取为13,504.79元，由原告金光、梁龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年九月二十一日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。