江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民再4号再审申请人(原审原告)：刘明星，男，汉族，1995年4月1日生，户籍地重庆市开县，现租住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陆坤伦，江苏六典律师事务所律师。被申请人（原审被告）：陈诚，男，汉族，1996年4月20日生，住江苏省昆山市。被申请人（原审被告）：陈亮，男，汉族，1969年10月22日生，住江苏省昆山市。再审申请人刘明星因与被申请人陈诚、陈亮房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）苏0583民初1189号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月21日作出(2019)苏0583民申47号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，第一次庭审，再审申请人刘明星的委托诉讼代理人陆坤伦，被申请人陈亮到庭参加诉讼。被申请人陈诚经本院传票传唤未到庭参加诉讼；第二次庭审，再审申请人刘明星的委托诉讼代理人陆坤伦到庭参加诉讼。被申请人陈诚、陈亮经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明星申请再审称：原审判决生效后，刘明星从昆山法院了解到，陈亮、陈诚在本案原审判决前已将涉案房屋出售给案外人陈诚（下称陈诚甲），并办理了产权过户，导致原审判决无法执行。原审未查明陈诚、陈亮对涉案房屋“一房二卖”的事实。故请求再审撤销原审判决，解除刘明星与陈诚、陈亮签订的涉案房屋买卖合同，陈诚、陈亮赔偿刘明星房屋损失（涉案房屋评估价格与合同价款的差额）、中介费损失11600元，陈诚、陈亮赔偿返还刘明星定金3万元并承担本案诉讼费。陈亮辩称：陈亮与刘明星签订的涉案房屋买卖合同无效。涉案房屋产权所有人是陈诚，但陈诚并未在房屋买卖合同上签字，也没有委托陈亮出售涉案房屋。陈亮对涉案房屋委托两家房产中介出售，两个中介均联系了买受方，并与买受人签订了房屋买卖合同，陈亮均收取了定金3万元。另一家房产中介介绍的买受人签订合同在先。涉案房屋买卖合同签订后一二个月，陈亮与中介人员说过涉案房屋不卖了，将定金退还刘明星，但中介人员说仅退3万元定金是不可能的，要求继续履行合同。当时，涉案房屋已经由陈诚出售给他人了，合同是陈诚本人签订的，还去公证处进行了公证。之后，陈亮要求房产中介找刘明星协商解决，但中介不予理睬。后来刘明星就起诉了。刘明星向本院起诉请求：1、判令陈诚、陈亮协助刘明星办理昆山市玉山镇人民南路XX号XXX室房屋产权过户手续；2、判令陈诚、陈亮承担中介费11600元；3、判令陈诚、陈亮支付违约金116000元；4、本案诉讼费用由陈诚、陈亮承担。本院原审认定案件事实：2016年8月16日，刘明星（由父亲刘扬坤代为签署）与陈诚（由父亲陈亮代为签署）签订《房屋买卖合同》一份，约定：陈诚将昆山市玉山镇人民南路XX号XXX室房屋出售给刘明星，房屋价款58万元，在合同签订之时，刘明星支付定金3万元，购房定金在付款时冲抵，由于涉案房屋产权未满两年，双方同意待产权满两年后再过户，即于2016年11月20日前办理过户手续，在过户之日，刘明星支付陈诚首付款31.5万元（含定金3万元），余款26.5万元通过银行贷款方式支付。买卖双方在签合同时均由双方父亲作为代理人，代理人对所有合同条款都承担连带责任。买卖双方不得以任何理由违约，违约方赔偿总房价20%违约金给守约方，同时承担2%的中介费。合同签订当日，刘明星支付陈诚购房定金3万元。2016年12月20日，刘明星向昆山市富泽康房地产经纪有限公司支付中介费11600元。由于陈诚拒不配合履行合同，引起本案纠纷。另查明，昆山市玉山镇人民南路XX号XXX室房屋的不动产产权人为陈诚。本院原审认为，本案的争议焦点在于陈亮代陈诚签订的《房屋买卖合同》对陈诚是否具有拘束力。陈亮代陈诚签订涉案房屋买卖合同时未提供委托手续，但由于陈亮系陈诚的父亲，陈亮在签订合同时向刘明星承诺取得了陈诚的同意，再结合陈诚取得涉案房屋时刚满十八周岁、签订涉案合同时年仅二十岁，年纪尚小，刘明星有理由相信陈诚的父亲陈亮具有代理权限，故陈亮构成表见代理，该代理行为有效，故《房屋买卖合同》对陈诚产生拘束力，陈诚应按照合同约定全面履行义务。双方约定的过户时间已到而陈诚拒不配合办理产权过户手续的行为违反合同约定，故原审对于刘明星要求陈诚协助办理昆山市玉山镇人民南路XX号XXX室房屋过户手续的诉讼请求予以支持，在办理过户手续的同时，刘明星应支付陈诚剩余房款55万元。关于违约金，合同约定双方不得以任何理由违约，违约方赔偿总房价20%违约金给守约方，该条款的文意应理解为：在守约方单方面解除合同的情况下，违约方应向守约方支付总价款20%的违约金，本案中，刘明星要求陈诚继续履行双方之间的房屋买卖合同，同时要求陈诚按照房屋总价的20%支付违约金，与双方合同中约定的该违约金的适用情形不符，故原审不予支持。关于中介费，中介费系因居间关系而产生，刘明星与陈诚并非居间合同的相对方，刘明星向陈诚主张中介费没有依据，故原审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，遂于2017年9月6日作出（2017）苏0583民初1189号民事判决：一、陈诚于本判决生效之日起十日内协助刘明星办理昆山市玉山镇人民南路XX号XXX室房屋不动产产权过户手续；在上述过户手续办理完毕之日，刘明星支付陈诚剩余房款55万元；二、驳回刘明星的其他诉讼请求。案件受理费9600元，保全费3420元，公告费690元，共计13710元，由刘明星负担2348元，陈诚负担11362元。本院对再审中当事人举证证据及依职权出示的证据审查意见如下：1、对刘明星举证的涉案房屋买卖合同及涉案房屋产权证、定金收据、短信截图、昆山市富泽康房地产经纪有限公司出具的中介费收据、落户通知单及人口出生申报单、房地产估价报告、评估费发票。本院认为，上述证据虽未经陈诚、陈亮质证，但证据能够证明涉案房屋买卖合同签订、定金、中介费的交付、陈诚身份信息及涉案房屋估价等事实，与陈亮再审答辩中陈述的房屋买卖事实相印证。本院向刘明星、陈诚、陈亮送达房地产估价报告后，当事人均未对估价报告提出异议。故本院对上述证据的证明效力均予确认；2、对本院依职权出示的（2017）苏0583民初1189号民事裁定书、案外人陈诚甲的执行异议申请书、本院2018年9月4日的听证笔录、不动产权属登记查询、收据若干、房屋买卖合同、昆山市不动产登记申请书、存量房屋买卖合同、陈诚甲居民身份证复印件等。上述证据经刘明星质证不持异议。本院认为，上述证据能够证明陈诚将涉案房屋出售给案外人陈诚甲及权属转移登记等事实，与陈亮庭审答辩中陈述的涉案房屋已出售他人的事实相吻合。故本院对上述证据的证明效力均予确认。围绕当事人的再审请求，对争议事实本院认定如下：涉案《房屋买卖合同》第5条约定，甲方（陈诚）与乙方（刘明星）若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过六十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，若在约定期限内，任何一方毁约，则毁约方应向守约方赔偿双倍定金作为违约金，并支付守约方之损失。同时，甲乙双方（或违约方）须向丙方（昆山市富泽康房地产经纪有限公司，下称富泽康中介公司）支付房屋成交总价2%的服务费。第9条其他条款约定，甲方净到手房款58万元，不承担任何费用。第14条约定，甲乙双方在签合同时，都是双方父亲为代理人，代理人对所有条款都承担连带责任。合同还约定甲方出售房屋未满2年，现甲乙双方协商等房屋满2年再过户，即在2016年11月20日前办理过户。据刘明星原审提供的涉案房屋产权证显示，涉案房屋所有权人为陈诚，产权登记时间为2014年11月17日，建筑面积47.47平方米。房产证号：昆房权证玉山字第**。涉案房屋买卖合同签订当天，买受人刘明星交付购房定金现金3万元，收款人陈亮代陈诚在3万元定金收款收据上签名，富泽康中介公司经办人周某作为见证人在收据上签字。2016年12月6日，刘明星一方向陈亮发短信，内容“陈老板你好，我是买你房子的，我和中介打你电话也不接，已经过了约定时间，现在什么情况呀？”陈亮回复“房子你如果还想买，再等上一段时间，不会长，老母亲为了这房子，急出毛病了，在医院住着呢，等她出院了，再争取一下，望理解。”另查明，2016年7月4日，陈诚与买受人陈诚甲（居民身份证号码XXXX，住昆山市。）签订房屋买卖合同，陈诚将涉案房屋出售给陈诚甲，价款55万元，合同生效之日起150日内支付50万元，过户当天支付余款。双方约定于2016年12月1日办理过户手续。2016年11月18日，陈诚配合陈诚甲对涉案房屋申请不动产登记，2016年12月5日，昆山市不动产登记中心对涉案房屋进行了不动产登记，不动产权证号：苏（2016）昆山市不动产权第XXXX号。再查明，本案原审审理中，本院于2017年2月11日对涉案房屋采取查封的财产保全措施，并向昆山市不动产登记中心签发协助执行通知书，查封不动产权证号：苏（2016）昆山市不动产权第XXXX号。原审判决生效后，案外人陈诚甲对本院财产保全措施提出异议。2018年12月4日，本院作出（2017）苏0583民初1189号民事裁定，称本院在审理刘明星与陈诚、陈亮房屋买卖合同纠纷一案时，对涉案房屋采取的财产保全措施前，原房屋产权所有人已经变更，故裁定解除对涉案房屋的查封措施。最后查明，本案再审中，刘明星对涉案房屋申请价值评估。2020年6月11日，本院委托苏州荣和土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋在2017年1月12日的房屋价值进行评估。2020年7月10日，苏州荣和土地房地产评估咨询有限公司出具苏荣和评字[2020]07001号房地产估价报告，涉案房屋评估价值人民币82.04万元。刘明星因申请涉案房屋价值评估支付鉴证咨询服务评估费9077元。再审查明的其他事实与原审所查事实一致。本院再审认为，陈亮代为陈诚与刘明星签订涉案房屋买卖合同时，虽未提供其取得陈诚授权的委托代理手续，但合同中陈亮明确申明其作为陈诚父亲，了解合同条款并承诺承担合同责任。合同签订时陈诚正在大学学习，目前仍在就学中。原审综合陈亮与陈诚特定的社会关系及陈诚签订合同时的就学状况，结合陈亮签订合同时的承诺等，认定刘明星有理由相信陈亮代为陈诚出售涉案房屋具有代理权，陈亮的行为构成表见代理，涉案房屋买卖合同依法成立，对陈诚具有合同约束力并无不当，再审应予维持。涉案合同履行过程中，陈诚隐瞒已与案外人陈诚甲就涉案房屋已签订买卖合同及对涉案房屋办理了权属变更登记的事实，致涉案房屋买卖合同不能得到履行，买受人刘明星的合同目的无法实现。基于陈诚的行为构成根本违约，刘明星再审要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求依法有据，本院再审予以支持。原审未查明陈诚对涉案房屋权属已变更登记至案外人陈诚甲的事实，判决陈诚继续履行合同系适用法律不当，再审予以纠正。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同约定“任何一方毁约，则毁约方应向守约方赔偿双倍定金作为违约金，并支付守约方之损失。”刘明星再审请求陈诚返还定金及赔偿因合同不能履行造成的财产损失，刘明星的再审请求符合法律规定，也不违反合同约定，再审应予支持。刘明星的损失请求包括：已支付的定金3万元、中介费1.16万元，重置涉案房屋相同地段、相同面积房屋的损失24.04万元（涉案房屋评估价值82.04元-涉案房屋买卖合同价款58万元）。上述损失范围符合刘明星因订立合同、准备履行合同支出的费用及陈诚违反合同受到的损失，再审予以支持。陈亮代为陈诚签订涉案合同及代收定金等行为，系民事代理行为，因涉案合同的履行而引起的民事责任，应由陈诚承担。刘明星要求陈亮共同承担合同责任无事实和法律依据，再审不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）苏0583民初1189号民事判决；二、刘明星于2016年8月16日与陈诚签订的房屋买卖合同在本判决宣告之日予以解除；三、陈诚于本判决生效之日起十日内返还刘明星定金3万元；四、陈诚于本判决生效之日起十日内赔偿刘明星房屋重置损失24.04万元；五、陈诚于本判决生效之日起十日内赔偿刘明星中介费损失1.16万元；六、驳回刘明星要求陈亮承担民事责任的再审请求。原审案件受理费9600元，财产保全费3420元，公告费690元，计13710元；再审鉴定费9077元，均由陈诚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李作龙人民陪审员  李建川人民陪审员  王海军二〇二〇年九月二十九日书 记 员  赵 蓓