山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5013号上诉人（原审被告）：太原绿地新悦房地产开发有限公司，住所地山西省太原市万柏林区晋祠路一段**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：方东兴，董事长。委托诉讼代理人：宋倚君，山西冠航律师事务所律师。委托诉讼代理人：高培枭，山西冠航律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李某，男，2008年12月23日出生，汉族，学生，住太原市。法定代理人：巩某（系李某之母），女，1974年6月19日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：权守昭，山西仁鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宾宾，山西仁鑫律师事务所律师。上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初1684号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋倚君、高培枭，被上诉人李某委托诉讼代理人权守昭、郭宾宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销太原市万柏林区人民法院(2020)晋0109民初1684号民事判决书内容，并依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、一审法院在没有认定不可抗力事由是否存在的情况下，将上诉人全部迟延交房天数视为因上诉人原因引起的逾期交房构成违约，是认定事实错误，上诉人延迟交付标的房产其中有370日属于法律规定的不可抗力，因重污染预警及防大气污染整治行动致停工295天、疫情蔓延及建筑工人复工隔离致停工61天、春季绿色开复工致停工14天，上诉人已向被上诉人公示过相关文件，文件来源均转自太原市政府官方网站，是政府相关部门向全体市民进行公示过的，可视为普通市民应当知晓的信息。而关于疫情致延期交房虽未向业主公示，但客观实际是本次疫情是全国公知的不可抗力影响，在上诉人承担违约责任的前提下应当予以考虑减免违约金的赔付。故一审法院就不可抗力事实没有查清的情况下，将全部延迟交房的天数均视为因上诉人原因引起的逾期交房违约是错误的，应当予以纠正。二、一审法院以被上诉人已付房款为基数，要求上诉人按每日万分之五的标准向被上诉人支付违约金，属于适用法律错误，应当予以纠正，鉴于上诉人开发的本案所涉标的房屋存在逾期交房的客观事实，依据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应以被上诉人已付房款为基数，按每日万分之五的标准向被上诉人支付违约金，但此违约金赔付标准明显高于同行业类似案例的赔付标准。上诉人认为应当按照被上诉人已付房款为基数按每日万分之三的标准向被上诉人支付违约金。具体理由如下:(一)上诉人开发的绿地中央广场项目因逾期交房致本案牵涉业主较多，上诉人若依上诉人、被上诉人购房合同约定向各案涉业主赔付违约金，则赔付比例过高。(二)被上诉人以优惠价自上诉人处购得标的房产，享受了大幅优惠，且目前标的房产市场价较购房时已大涨近20%，若实际交房后被上诉人应当是获利的。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，并参考(2015)利民初字第1090号与(2017)最高法民再296号两个判例，关于确定违约金赔付的合理金额，应综合考虑被上诉人以团购价优惠购房、涉案楼盘未完成工程的后续正常施工、疫情预警仍未消除等因素，以及本案上诉人延期交房的主观过错较小、上诉人施工期间受诸多政府强制性政策要求与恶劣气象干扰等因素致被迫停工、涉案楼盘市场价格较订立合同时已大幅上涨近20%等因素，请求贵院将本案延期交房所产生的违约金支付标准由约定的万分之五降低至万分之三。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误、适用法律错误，导致错误的判决，故向贵院提起上诉，请求依法撤销一审判决，并依法发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人李某辩称：一、上诉人诉称的因重污染预警及防大气污染整治行动致停工295天无其他证据佐证，不能排除系因资金原因而导致的停工。2.上诉人将商业风险作为不可抗力不当。法律规定的不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而上诉人所主张的重污染预警及防大气污染整治行动属于上诉人履行合同的商业风险，并非不可抗力。上诉人于一审中所举《太原市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚措施(53条)》的发布日期为2017年9月5日，《太原市扬尘污染防治管理办法》的发布日期为2014年10月24日。这两个政府文件的发布时间均早于双方签订《商品房买卖合同》之前，应是上诉人在开发项目时对项目投资的可行性研究范畴，包括自然、、地理气候、人文、经济、交通及法治环境等。上诉人所举政府责令停止施工作业的是建设工程土石方作业、扬尘作业、渣土运输等。上诉人与被上诉人签订合同时，涉案房地产项目已经完成了全部土石方作业，房屋主体工程临近封顶阶段。在主体已经封顶的情况下，安装工程已转入室内，不存在土石方作业和扬尘作业。3.上诉人上诉称疫情蔓延及建筑工人复工隔离致停工61天，不仅没有相应的事实根据，而且系发生在延期交房之后，不能免除其逾期交房的责任。4.上诉人与答辩人签订合同的时间为2017年11月28日，约定的交房日期为2018年12月31日前，中间跨度仅一年，对于能否交房，上诉人自身应当清楚明白。如今却以签订合同之前发生的重污染预警及大气污染整治行动等理由进行抗辩，说明上诉人自签订合同时便清楚不可能按期交房。二、一审法院依据双方合同约定判令上诉人以答辩人已付房款为基数，按日万分之五向被上诉人支付违约金正确。1.双方合同约定违约金为每日万分之五系双方的合意，且不违反法律，符合市场规律。最高人民法院(2018)最高法民再50号民事判决书，最终判决按日万分之五的比例支付逾期交房违约金。国务院自2020年9月1日起施行的《保障中小企业款项支付条例》第15条规定了:“机关、事业单位和大型企业迟延支付中小企业款项的，应当支付逾期利息。双方对逾期利息的利率有约定的，约定利率不得低于合同订立时1年期贷款市场报价利率;未作约定的，按照每日利率万分之五支付逾期利息。”说明日万分之五的标准也符合国家法律、法规的规定。2.上诉人抗辩违约金约定过高不仅违背诚信原则，而且未举证证明。涉案《商品房买卖合同》是上诉人提供的，答辩人系按上诉人的要求签订的。现上诉人对自己的合同缔约的违约责任认为过高，实质是违背诚实信用原则，为自己的违约行为予以开脱。3.优惠购房、房屋是否涨价与上诉人应承担的违约责任无关。答辩人的购房资金被上诉人无端占有、使用了三年多，若按年利率24%计算，给答辩人造成的经济损失是相当大的。综上所述，上诉人的上诉无事实根据和法律依据，依法应驳回上诉请求，维持原判。原告李某向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金480028.6元（自2018年12月31日起暂计算至2020年4月30日止）；2、判令被告向原告支付自2020年5月1日起至实际交房之日止以房款1971370元为基数按每日0.05%的标准计算的逾期交房违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2017年11月28日，原告李某（买受人、乙方）的监护人巩某与被告太原绿地新悦房地产开发有限公司（出卖人、甲方）签订了《商品房定购单》，约定原告购买“太原绿地中央广场”D幢19层01号房，房屋总价为1971370元。当日，原告支付了全部购房款，被告向原告出具了购房收据，2017年12月3日，原告向被告支付房屋公共维修基金13767元，被告出具了交款收据。2017年12月18日，双方就该房屋签订《商品房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于晋祠路一段86号1幢D座19层1901号房；出卖人应当在2018年12月31日前将房屋交付买受人使用，遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；逾期交房不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。合同还对其他事项进行了约定。被告未能按合同约定的期限向原告交付房屋，且逾期交房超过60日。上述事实有《商品房定购单》、《商品房屋买卖合同》、收据、银行转账支付凭证及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原告依约履行了付款义务，被告应按合同约定的期限交付房屋。现被告至今未向原告交付房屋，构成违约，应承担违约责任。被告辩称，其逾期交房系因政府原因导致不能施工建设造成的，属于不可抗力，房屋交付日期应当相应顺延，不应承担违约责任，本院认为，被告以不可抗力为由要求延期交房，却未按合同约定尽到相应的告知义务，被告以此作为不应承担违约责任的理由不成立。被告应从最后交付期限的第二天即2019年1月1日起承担逾期交房的违约责任，计算至2020年4月30日为478057.23元（1971370元×485天×0.05%/日）。关于原告主张的自2020年5月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，因实际交房之日无法确定，故本院不予支持，原告可待被告实际交房后，另行主张。一、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某2019年1月1日至2020年4月30日的逾期交房违约金478057.23元；二、驳回原告李某的其他诉讼请求。二审中，双方均未向法庭提供新证据，本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，上诉人的焦点为延期交付标的房产是否存在法定的不可抗力，以已付房款为基数，按每日万分之五的标准向被上诉人支付违约金是否过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案是否存在不可抗力造成上诉人延期交房，上诉人均应及时通知被上诉人，本案上诉人未及时尽到通知义务，故其延期交房构成违约。双方在合同中明确约定上诉人违约后应以已付房款为基数，按照日万分之五的便准支付违约金，上诉人认为该约定金额过高，应予调准，该约定并不明显过高，上诉人也未提供调整违约金的相关证据，故对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8500元由上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 峻审判员 张 燕审判员 武 涛 二O二O年九月二十九日书记员 张丹丹