德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初3086号 原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司德阳分公司，营业场所四川省德阳市华山北路33号红星美凯龙商场-1F,统一社会信用代码91510600MA65PPRC7M。 负责人：许鹏俊，总经理。 原告：德阳市富康房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市区杜鹃巷****,统一社会信用代码91510600714458304T。 法定代表人：邓洪涛,总经理。 共同委托诉讼代理人:肖静,四川宗元律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人:李言,四川宗元律师事务所律师。 被告：梁兴旺，男，1971年6月18日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司德阳分公司（以下简称红星美凯龙德阳分公司）、德阳市富康房地产开发有限公司（以下简称富康公司）与被告梁兴旺租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙德阳分公司和富康公司的共同委托诉讼代理人肖静、被告梁兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红星美凯龙德阳分公司、富康公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年1月19日至2020年10月18日期间的租金、市场推广费、管理费共计126476.14元，物业服务费6120.45元；2.判令被告向原告支付违约金45574.19元（暂计算至2020年7月16日）；3.判令被告向原告支付因实现债权而产生的律师费8000元；4.本案诉讼费（包括诉讼费、保全费等）由被告承担。事实和理由：被告与二原告在2020年1月19日签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同有效期为2020年1月19日至2021年1月18日，在该展位租赁合同中，约定了具体租金、市场推广费、管理费的标准及支付时间，但被告却违约拒不按期缴纳，原告为维护合法权益特诉至人民法院。 梁兴旺答辩称，我要租的是摊位原告租给我的是仓库，签合同时原告答应给予4个月20天的租金减免优惠，我所租赁的楼层在红星美凯龙四楼，空置率达到70-80%，根本没有什么人流量，没有生意，疫情爆发后我3月请求解除合同，原告没同意，店铺从4月就没有正常经营，原告要求货物出库必须付全款，而通常顾客只会先付订金不会付全款，请求减免租金、违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明事实如下： 2020年1月19日，梁兴旺（承租方）与富康公司（出租方）、红星美凯龙德阳分公司（管理方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称租赁合同）。合同第一部分专用条款约定：1.1承租方承租的展位为综合馆四楼D8015、D8015-1展位，经营品牌为蜀柏世家。2.1该展位计租面积为503.74平方米（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊部分）。3.2.展位的租金单价为5.8元/㎡/月，市场推广费单价为5.8元/㎡/月，管理费单价17.4元/㎡/月。3.4承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、市场推广费和管理费。4.1租赁期和服务期限均自2020年1月19日起至2021年1月18日止。4.3租金、市场推广费和管理费的付款周期均为3个月。7.2.红星美凯龙提供咨询服务、技术支持、用电设施设备日常服务，收取服务费，单价为1.35元/月/平方米。9.1若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额每日千分之三支付逾期付款违约金。 合同第二部分通用条款，第19条约定违约责任，承租方存在任何违约情形的，红星美凯龙为确保承租方履约能力，有权要求其停止销售展位内摆样商品，不向其开具商品出门单，不允许承租方将展位内商品撤离商场。第21条约定在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）：未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星美凯龙书面催告仍未交纳的等情形。 红星美凯龙德阳分公司通过短信方式向梁兴旺发出多份《租金催交函》催促其及时缴纳租金等费用，否则将收取违约金。被告提供了微信昵称为小磊的聊天记录，被告说“胡磊，我出个书柜加书桌，送了把钱给商场交过来，可不可以。这次一定交，处理了五千五百块”对方回复：先把事情谈定，解决了再说，按照法院的方案执行。 2020年4月9日，红星美凯龙德阳分公司、富康公司（甲方）与四川宗元律师事务所（乙方）签订《2020年专项法律合作合同》，合同约定乙方接受委托后，指派李言、肖静律师及其团队向甲方履行本合同约定的职责。代理费的标准为：日常类法律服务费2万元/年，案件代理费8000元/件，案件代理费以签订本合同之日起每6个月进行结算确认。2020年7月23日甲乙双方再次签订了《委托代理合同》，指派李言、肖静律师代理本案。 以上事实，有当事人陈述、租赁合同、《租金催交函》、《2020年专项法律合作合同》、《委托代理合同》等证据在卷佐证。 本院认为，红星美凯龙德阳分公司、富康公司与梁兴旺签订的租赁合同是各方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告应支付2020年1月19日至2020年10月18日的租金、市场推广费、管理费126476.14元和物业费6120.45元，合计132596.59元，按照租赁合同约定，承租方应于每一付款周期之前的30日前提前至前一个工作日支付下一期租金、市场推广费和管理费，被告应于2020年6月18日支付第三季度租金、市场推广费和管理费，原告主张的欠款金额符合合同约定，本院予以支持，被告抗辩原告口头承诺给予4个月20天的租金减免优惠，但未提交证据予以证明，且原告不予认可,被告应承担不利的法律后果。被告抗辩所经营商铺周围展位均空置，被告处在角落里，且所在楼层空置率高达70%至80%，本院实地走访了红星美凯龙商场四楼及被告所在店铺，红星美凯龙四楼确实存在较高空置率，被告商铺周围的展位均关门未经营，本院认为被告与商场签订租赁合同经营生意不可避免的存在风险，此等风险租赁合同并未约定商场进行分担，被告以此抗辩减免租金本院不予支持。被告提供微信聊天记录拟证明出货被原告限制，但微信聊天记录主体无法核实，聊天时间未显示，聊天对象亦未给出明确答复，被告的主张不能成立。 关于违约金，原告主张按照合同约定计算，被告请求减免，本院认为租赁合同中对违约金约定的计算标准高于法律规定上限，梁兴旺迟延支付租金等费用，给原告主要造成的是资金利息损失，故以违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”，考虑合同的履行情况及违约情形，酌情认定违约金从2020年6月19日（即应付第三季度租金之次日）起，以132596.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于律师费，租赁合同约定梁兴旺违约应赔偿原告律师费，原告与四川宗元律师事务所签订了《2020年专项法律合作合同》及《委托代理合同》，约定本案律师代理费8000元，该款虽未实际支付，但约定了结算时间，且原告委托的律师出庭参加了诉讼,为减少诉累，律师费在本案中予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告梁兴旺于本判决生效之日起十日内向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司德阳分公司、德阳市富康房地产开发有限公司支付租金、市场推广费、管理费合计126476.14元、物业服务费6120.45元及违约金（计算方式：以132596.59元为基数，从2020年6月19日至本判决确定的给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日支付上述款项，则违约金计算至付清之日止）； 二、被告梁兴旺于本判决生效之日起十日内向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司德阳分公司、德阳市富康房地产开发有限公司支付律师费8000元； 三、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司德阳分公司、德阳市富康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2012元、保全费1520元，合计3532元，由被告梁兴旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 陈利蓉 二〇二〇年九月十四日 法官助理 张华敏 书 记 员 马淑婷