广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初12763号原告：李清涛，男，1981年6月6日出生，回族，住广东省佛山市顺德区************************，公民身份号码************。被告：佛山市顺德区容桂土地发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道宏业路**之八，统一社会信用代码91440606725460178M。法定代表人：李思远。委托诉讼代理人：梁惠敏，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟锦辉，广东仲马律师事务所律师。原告李清涛与被告佛山市顺德区容桂土地发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序于2020年7月1日、2020年8月6日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告李清涛及被告佛山市顺德区容桂土地发展有限公司的委托诉讼代理人梁惠敏均到庭参加诉讼；第一次开庭，被告佛山市顺德区容桂土地发展有限公司的委托诉讼代理人钟锦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购买商铺（位于顺德区************）面积差额款70144.49元及利息损失6000元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告于2020年7月1日向本院提出增加诉讼请求：撤销原、被告于2019年6月30日签订的《面积补差协议书》。事实和理由：原、被告双方于2017年12月24日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：************。约定原告以建筑面积每平方米18957.97元，总价款1120037元购买位于顺德区************。合同约定该商品房建筑面积为65.03平方米。2019年6月30日被告向原告交付该房，告知原告经市房地产测量部门测量该房建筑面积实测为61.33平方米，建筑面积减少3.70平方米。按照商品房买卖合同的约定建筑面积每平方米18957.97元，3.70平方米应该补偿70144.49元。原告就差价补偿事宜多次前往被告设在碧桂园售楼中心及相关销售部门进行交涉，但被告方均未予理睬，拒绝按照合同约定的建筑面积单价及建筑面积差额向原告进行补偿，被告的上述违约行为已经严重侵害原告的合法权益。签订《面积补差协议》不是原告的真实意思表示，被告没有将《商品房买卖合同（预售）》交付给原告，原告只能签订协议书，拿到合同后才能提起诉讼。被告将协议书交给原告时，原告不清楚是按照建筑面积补差价还是按照套内面积补差价，如原告不签订合同无法收楼。被告佛山市顺德区容桂土地发展有限公司辩称，1.双方在《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》及《面积补差协议书》对于套内建筑面积及公摊面积差异的处理进行了明确约定，根据双方的约定，在按套内建筑面积计价的情况下，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的（含本数），双方按照合同第六条约定的单价据实结算房价款（本案的面积误差比绝对值为0.61%）；实测分摊共有建筑面积与合同约定的预测分摊共有建筑面积不一致的，不对房价款进行调整，不解除合同。现原告主张按照建筑面积退还房价款明显不符合双方的约定，违背了民法的诚实信用原则，依法应不予支持。2.《商品房买卖合同（预售）》第六条明确约定计价方式为按套内建筑面积计算，第三条明确约定涉案商品房预测建筑面积65.03平方米，其中套内建筑面积59.08平方米，第六条明确约定按照套内建筑面积计算涉案商品房价款。涉案商品房单价为每平方米18957.97元，总价款1120037元（套内建筑面积59.08平方米×18957.97元/平方米）。按照上述约定的计价方式，当发生面积差异时，多退少补的面积差额款项应为套内建筑面积差额的绝对值乘以合同约定的成交单价。3.根据双方签订的《面积补差协议书》的约定，被告应向原告退回的房价款6825元，被告已于2019年8月6日通过银行转账的方式退回给原告。4.在被告销售的商品房中，也存在实测的分摊共有建筑面积大于预测的分摊共有建筑面积的情况，如判令被告需按建筑面积向原告退还差异部分的房价款，意味着被告需向分摊共有建筑面积大于预测的分摊共有建筑面积的业主主张补缴房价款，必然会引起一系列的诉讼，违背了双方订立合同的初衷，违背了民法诚实信用原则，并扰乱了被告的整个商品房买卖交易活动。5.原告于2020年7月1日诉请撤销双方于2019年6月30日签订的《面积补差协议书》已超法定一年期限。根据《中华人民共和国合同法》第五十条规定，原告行使撤销权的时间为2019年6月30日至2020年6月29日，原告的该诉请已超过法定一年期限，应予以驳回。6.《面积补差协议书》是原、被告的真实意思表示，该协议落款处的签名是由原告本人所签，是原告自愿签订的，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形，是原告真实意思表示，依法原告无权主张撤销。原告所陈述的事实与理由与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对真实性没有异议的证据，本院经审查后对真实性予以确认并在卷佐证。对于原告提交的微信聊天记录，因原告未提供原件予以核对，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年12月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。双方主要有以下约定：1.被告以出让方式取得坐落于佛山市顺德区****************地块的土地使用权，并经批准在上述地块建设************，原告购买被告上述项目中的************商铺；2.该商品房的房产测绘机构为佛山市顺德区建兴测绘有限公司，其预测建筑面积共65.03平方米，其中套内建筑面积59.08平方米，分摊共有建筑面积5.95平方米，用地面积7.81平方米；商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米18957.97元，总价款为1120037元；3.交付时间：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付；4.关于面积差异处理：以套内面积计价，双方同意按下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人；在补充协议中，双方就面积差异处理再作明确约定：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含本数），双方按照合同第六条约定的单价据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%的，买受人可选择解除合同或多退少补，不解除合同的，实测面积大于合同约定计价面积时，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（实测面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%，如合同约定按建筑面积计价，上述约定及误差比计算公式所指面积均指建筑面积，如合同约定按套内建筑面积计价，上述约定及误差比计算公式所指面积均指套内建筑面积，该商品房实测分摊共有建筑面积与合同约定的预测分摊共有建筑面积不一致的，不视为出卖人违约，买卖双方同意不对房价款进行调整，不解除合同。2019年6月30日，原、被告签订一份《面积补差协议书》，约定：1.经市房地产测量部门测量，原告购买的商品房建筑面积实测为61.33平方米（其中套内建筑面积为58.72平方米），与合同约定的建筑面积减少3.7平方米（其中套内建筑面积减少0.36平方米）。故双方约定被告应向原告退回房价款6825元，经上述多退少补后原告实际应支付的该商品房的房价款总额为1113212元。2.合同中原告应向被告及政府部门交纳的以面积作为计算依据的一切款项，均以上述实测面积计算。3.不管任何原因，双方同意该商品房及花园的实际面积按房地产测量部门最终出具的实测面积为准。如房地产测量部门最终出具的实测面积与本补充协议确定的实测面积有变动，双方同意无条件按合同约定的单价再次进行多退少补。本补充协议生效后，双方不得以面积差异为由解除合同，原告不得以面积差异为由拒绝收楼。2019年8月6日，被告通过银行转账方式将上述6825元转入原告指定的账户。另查明，根据原告的申请，本院向有关部门调查，案涉上述房屋首次登记的建筑面积61.33平方米，专有建筑面积58.72平方米，分摊建筑面积2.61平方米。再查明，双方在庭审中确认，案涉房屋在2019年6月30日完成交付。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。关于原告申请撤销《面积补差协议书》的诉讼请求。首先，原告是具有完全民事行为能力人，协议书内容并未违反法律禁止性的规定，并且协议内容已对案涉房屋的实测建筑面积、套内面积、与合同约定的建筑面积差额、套内面积差额以及退款金额、多退少补后的案涉商品房总价款均有明确约定，原告应当清楚其在协议上签名所产生的法律后果。其次，《面积补差协议书》记载的案涉房屋的实测建筑面积、套内建筑面积均与本院向国土部门调查的首次登记的面积一致，不存在被告故意隐瞒案涉房屋的真实情况而导致退款金额计算错误的情形，并且被告已按照该协议的约定向原告提供的账户转账支付面积补差价款。再次，该协议签订时间为2019年6月30日，并且原告确认在签订该协议当天已经收楼，即使原告认为案涉协议存在可撤销的情形，原告也应在2020年6月30日前行使撤销权，但原告在提起本案诉讼时，并未申请撤销《面积补差协议书》，而是在被告提出抗辩后，才于2020年7月1日提出撤销申请，已超过法定期限。因此，原、被告签订的《面积补差协议书》合法有效，原告申请撤销，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告按照建筑面积返还面积差额款及支付利息的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”本案中，原、被告对于涉案房屋的总建筑面积、套内建筑面积和公摊建筑面积均有约定，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定选择以套内建筑面积作为计价面积核定涉案房屋价款，单价为18957.97元/平方米，总价款为1120037元；双方在《补充协议》中约定按照套内面积计算面积误差比，对于公摊共有建筑面积存在的差异，不对房价进行调整；双方在《面积补差协议书》中约定被告向原告退回房价款6825元，案涉房屋的房价款为1113212元。从上述约定可见，双方对于交付使用的面积与商品房买卖合同约定的面积差额的处理已经明确进行约定。《面积补差协议书》明确记载案涉房屋的实测建筑面积为61.33平方米（套内面积为58.72平方米），与合同约定的建筑面积减少3.7平方米（套内面积减少0.36平方米），由此可见，原告在签订《面积补差协议书》时对于案涉房产的实测建筑面积、套内面积均已知情，其自愿签订该份协议表明其已自愿接受退补方案，被告也已按照协议约定向原告退回房价款，现原告再要求按照建筑面积返还面积差额及支付利息，缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李清涛的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为937.11元（原告已预交），由原告李清涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宁二〇二〇年八月三十一日书记员 谭子琪