广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1980号上诉人（一审被告）：苏欣，女，1978年11月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************，居民身份证号码：230************822。被上诉人（一审原告）：珠海经济特区东信房产开发公司,住所地：广东省珠海市金湾区********************。法定代表人：陈志宇，董事长。委托诉讼代理人：李洁玫，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣洁，广东法宗律师事务所实习律师。上诉人苏欣因与被上诉人珠海经济特区东信房产开发公司（以下简称东信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。苏欣上诉请求：1、撤销（2020）粤0404民初121号民事判决，改判苏欣无需向东信公司支付租金及逾期付款违约金；2、一、二审诉讼费由东信公司承担。事实与理由：一、双方已商定给苏欣减免租金，不应按原租金计收。苏欣承租案涉商铺处于“某某时代广场”内二层，属于商场内的商户，而不是独立的商铺。因“某某时代广场”不具备正常经营的营商环境，双方在2019年2月至10月期间一直对如何改善二楼营商环境、提高客流量的事宜进行多次协商沟通，协商期间东信公司明确表示因为整个“某某时代广场”营商环境不好，导致二楼商户全部关闭，只有苏欣一家还在营业当中，因此东信公司同意给予苏欣减免租金。对于减免租金一事，双方在商谈中是已经确定的，只是具体减免的幅度没有确定而已。上述事实，从双方签订的《商铺解约确认书》亦可得到间接的证实，该确认书中确认了解约时间及欠付的水电费，但却没有约定欠付租金数额，这一点足以印证苏欣所述属实。租金减免多少需待双方商定后才能确定苏欣实付租金数额，故此确认书没有租金的内容。东信公司全然不顾双方此前商议减免租金的事实，要求按照原租金标准收取租金有失诚信，其诉求不能成立。二、合同履行过程中，实际执行的租金标准为6折、7.5折，东信公司不能按原标准主张租金。合同履行过程中由于“某某时代广场”的营商环境一直不理想，商场没有吸引客流的优势，对于此种情况，东信公司及物业管理公司已与商户达成一致，租金费用给予打折优惠，以留住首批商户。因此在实际的履行过程中，双方并未按合同约定的租金及商业综合管理服务费的标准执行，而是在合同约定标准的基础上打折计费的。在2019年2月以前的租金及商业综合管理服务费执行的收费标准仅为原合同的6折左右，自2019年2月起执行的收费标准为原合同的7.5折，这一折扣是双方实际履行的计费标准。因此即使苏欣需交纳租金，应按照双方实际履行的7.5折支付，东信公司不能按原标准计收租金。三、东信公司未尽出租方的管理义务，导致商场营商环境恶劣，商户无法继续经营。自合同签订起，租金及商业综合管理服务费均是由东信公司统一收取的，虽名为两家公司、两份合同，但实际履行均由东信公司实施及收费。长期以来的租金及商业综合管理费执行打折收费。东信公司对于“某某时代广场”营商环境不好导致商户难以维持经营有不可推卸的责任。在2019年2月至10月间，整个二楼商户只有苏欣一家在经营，而且东信公司在此期间与其他商户有诉讼纠纷，导致二楼多家商户被查封，大门紧锁，电梯停运，这样的商场环境让客人望而却步，东信公司根本没有履行出租方应尽的商场管理义务。以上事实，请二审法院予以查明，维护苏欣合法权益。东信公司辩称，一、苏欣主张的“双方已商定给予苏欣减免租金，不应按原租金计收”，完全是苏欣自己主观的臆断，东信公司并没有与苏欣就减免租金一事进行商定。纵观本案的所有证据，并没有东信公司与苏欣就涉案商铺减免租金一事达成一致合意的证据，东信公司从未同意过减免租金，苏欣不能仅凭东信公司追讨案涉商铺租金的相关事宜与苏欣进行沟通，就认定东信公司同意减免租金。因此，在东信公司没有就减免租金作出同意或承诺的前提下，苏欣应按租赁合同约定的租金标准向东信公司支付租金。另外，从2019年7月23日东信公司向苏欣发出《解除通知书》至2019年10月15日期间，苏欣仍在继续占用涉案商铺，理应支付该期间的租金。二、苏欣主张的“合同履行过程，实际执行的租金标准为6折、7.5折”一事完全是其主观臆断，东信公司并没有按租金的6折、7.5折收取苏欣的租金。双方在履行租赁合同的过程中，并不存在东信公司与商户达成一致意见按6折、7.5折的标准计收租金的事实，苏欣亦没有证据证实双方在实际履约过程中按上述标准变更了租金标准，苏欣的租金事实上并没有按6折、7.5折的标准计收过。在没有证据证实东信公司同意减免租金的情况下，苏欣应按合同约定的租金标准向东信公司支付拖欠的租金。三、苏欣称因东信公司未尽出租方的管理义务而导致商场营商环境恶劣、商户无法继续经营，是苏欣毫无根据的说法。在双方签订的租赁合同中并没有约定作为出租人一方，对承租人的经营风险作出保证，保证其一定能够盈利，出租人只是出租商铺给承租人，由承租人占有使用所承租的商铺，自己经营，自负盈亏。因此，除了租赁合同中约定的出租人的义务外，作为出租人的东信公司对承租人没有任何其他义务。事实上，苏欣没有任何证据证明东信公司违反了租赁合同，不履行租赁合同约定的义务。苏欣作为承租人，支付租金是其基本义务，不能为了逃避支付租金的义务将属于其自身应承担的经营风险转嫁给出租人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回苏欣的上诉请求，维持一审判决。东信公司向一审法院起诉请求：1、判令苏欣向东信公司支付租金113400元（租金从2019年2月1日至2019年7月31日按租金18300元/月的标准计算，从2019年8月1日至2021年7月31日按租金19800元/月的标准计算）及逾期付款违约金（从2019年2月10日起至2019年10月15日苏欣实际腾退交还商铺之日，每逾期一日，苏欣应按所欠租金的0.3%向东信公司支付逾期付款违约金，共计63024.3元；用租赁合同保证金45900元抵扣部分所欠租金后，以剩余所欠租金113400元为基数，从2019年10月16日起计至付清所欠租金之日止，每逾期一日，苏欣应按所欠租金的0.3%向东信公司支付逾期付款违约金，暂计至2019年12月31日的违约金为25855.2元）；2、判令苏欣支付水电费2474元；3、判令苏欣承担本案诉讼费用。一审庭审中，东信公司明确其第一项诉讼请求的计算方法为2019年2月1日至2019年10月15日共欠租金159300元，扣除保证金45900元，剩余租金113400元;第二项诉讼请求的计算方法为苏欣拖欠2019年5月至8月的水电费共计17774元，扣除合同约定的水电押金15300元后剩余所欠水电费2474元。一审法院查明：2017年8月1日，东信公司作为出租方、甲方，苏欣作为承租方、乙方签订《某某时代广场物业（商铺）租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定：1.甲方同意将金湾区三灶镇金海岸大道西257号[时代广场A区二层214、215、216、217、218、219、220商铺]（以下简称涉案商铺）的物业租赁给乙方使用；……租赁期限五年，即从2017年8月1日至2022年7月31日止，其中免租装修期为2017年8月1日至2017年9月30日止。2.乙方需按月支付租赁物租金（均为不含税价），明细如下：从2017年8月1日至2019年7月31日止，租金为18300元/月；从2019年8月1日至2021年7月31日止，租金为19800元/月；从2021年8月1日至2022年7月31日止，租金为21400元/月；乙方应于每月10日前以现金或者转账的方式向甲方支付当月租金，综合管理服务费、物业管理费用及乙方应付的停车费，水电费等其他应付费用则按相关规定按时支付。3.乙方在本合同签订之日起应向甲方一次性交付租赁押金45900元，押金不是预付的租金或管理费，仅作为乙方履行本合同及该租赁物相关管理规定的保证；乙方须同时一次性缴纳水电押金15300元，该押金将于合同期满且付清所有水电等费用之日起30天内由甲方无息退还给乙方。4.违约责任：租赁期限内，遇乙方逾期支付租金、水电费及各项应付费用时，则每逾期一日，乙方应按应付租金及费用合计总额的0.3%向甲方支付逾期付款违约金；如逾期超过一个月，在甲方书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项的，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失均由乙方承担；如逾期超过两个月，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本协议，立即收回租赁物，并有权追讨乙方拖欠的租金、费用及逾期支付违约金；乙方因根本违约被提前解除合同，甲方收回租赁物时，乙方投入租赁物内所有的装修设施及物品不得拆除，甲方亦无须向乙方支付任何补偿款项。落款甲方处有东信公司印章，乙方处有苏欣签名、捺印。2019年7月4日，东信公司向苏欣发送《费用催缴函》，告知其因其未缴纳2019年2月至今的租金，限其于2019年7月8日以前缴清，否则将按《租赁合同》第11.1条的内容执行；若其未按期缴纳，东信公司将与其解除《商铺租赁合同》。2019年7月13日，东信公司向苏欣发送《解除通知书》,载明因苏欣拖欠2019年2月至7月租金、水电费等，并在催缴后仍未缴纳，故即日起与其解除《商铺租赁合同》，并请苏欣支付拖欠的租金、水电费，于2019年7月18日前交还所租商铺。2019年10月8日，东信公司作为甲方与苏欣作为乙方签订《商铺解约确认书》，载明“根据2017年8月1日甲、乙双方签订的《商铺租赁合同》，乙方向甲方承租了位于珠海市金湾区三灶某某时代广场二期二楼214、215、216、217、218、219、220号商铺。按照合同约定乙方应每月10日前向甲方交纳租金，但截止2019年10月08日，乙方租金、管理费只缴纳至2019年1月。且截止至2019年8月，水电费共欠17762元。根据《商铺租赁合同》第11.1条约定，乙方己构成违约。经甲、乙双方协商，双方同意于2019年10月8日解除《商铺租赁合同》。现就合同解除事宜，双方确认如下事实：1、某某时代广场二期二楼214、215、216、217、218、219、220号商铺的具体交还日期为：19年10月15日；2、乙方签订《商铺租赁合同》时交纳的合同保证金、水电押金用于抵扣所拖欠的商铺租金、管理费、水电费等所欠费用的一部分。所拖欠的费用不足以抵扣的部分乙方另行支付。”落款甲方处有东信公司印章，乙方处有苏欣签名、捺印。2019年10月15日，东信公司与苏欣签订了《商铺交接确认书》，确认苏欣于当日交还涉案商铺。一审庭审中，苏欣确认其未交纳涉案商铺2019年2月以后的租金，确认《费用催缴函》《解除通知书》《商铺解约确认书》《商铺交接确认书》，确认已缴纳租赁保证金45900元、水电费押金15300元。苏欣提交其与东信公司员工的微信聊天记录截图，证明因案涉商铺所在的商场存在管理问题，东信公司同意其按照22950元/月的标准支付2019年2月至7月期间租金和管理费；东信公司不予认可。苏欣还主张其从2019年7月份开始就积极与东信公司沟通，但因东信公司一直未给予明确答复，导致其至2019年10月才将涉案商铺交还给东信公司，故不应计算2019年8月至10月的租金并不应当计算违约金。一审法院认为，双方自愿签订《商铺租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按约行使权利、履行义务。关于租金及水电费。第一，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就是，解除权人可以解除合同。苏欣未交纳涉案商铺2019年2月以后的租金，东信公司于2019年7月13日向苏欣发出《解除通知书》并到达苏欣，通知其解除《商铺租赁合同》。根据《商铺租赁合同》第11.1条的约定和以上法律规定，东信公司该行为产生解除《商铺租赁合同》的法律后果。在《商铺租赁合同》解除以后，苏欣至2019年10月15日才交还商铺，导致东信公司不能占有、使用涉案商铺，东信公司请求按照《商铺租赁合同》的约定支付实际占用期间的租金，理据充分，一审法院予以支持。第二，苏欣提交其与东信公司员工的微信聊天记录截图，证明因涉案商铺所在的商场存在管理问题，东信公司同意其按照22950元/月的标准支付2019年2月至7月期间租金和管理费。根据该微信聊天记录的记载内容，东信公司未明确表示同意按照上述标准计算，苏欣也未提交其他证据予以证明，其主张双方在实际履约过程中按照上述标准变更租金价格，证据不足，一审法院不予采信。苏欣还主张其从2019年7月份开始就积极与东信公司沟通，但因东信公司一直未给予明确答复，导致其至2019年10月才将涉案商铺交还给东信公司，故不应计算2019年8月至10月的租金。苏欣主张的东信公司对其沟通不予回复并不能构成其不交还商铺的合理理由，其主张据此不交纳2019年8月至10月的租金理据不足，一审法院不予支持。第三，根据《商铺租赁合同》的约定，2019年2月至2019年10月15日期间的租金计算为：18300元/月*6个月+19800元/月*2.5个月=159300元，扣除苏欣已缴纳的保证金45900元，苏欣应付租金为113400元。第四，东信公司主张苏欣交纳涉案商铺2019年5月至8月水电费2474元，苏欣无异议，一审法院径行予以确认。关于逾期付款违约金。苏欣未按约定支付租金，给东信公司造成了相应的损失，应当予以赔偿，但《商铺租赁合同》中约定的逾期付款违约金标准过高，应当予以调整，一审法院认为逾期付款违约金标准以应交租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准从逾期之日起计算至2019年8月19日止的利息金额加上以应交租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至苏欣实际清偿之日止的利息金额较为适宜，详见附表《苏欣2019年2-10月租金逾期付款违约金计算方法》。东信公司关于逾期付款违约金的诉讼请求中超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,一审法院判决：一、苏欣于判决发生法律效力之日起七日内向东信公司支付租金113400元及逾期付款违约金（详见附表《苏欣2019年2月至10月租金逾期付款违约金计算方法》）；二、苏欣于判决发生法律效力之日起七日内向东信公司支付水电费2474元；三、驳回东信公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序审理受理费减半收取为1567元，由苏欣负担。二审期间，苏欣提交了转账记录照片一张，拟证明其交纳2019年1月的租金及管理费打折后为22950元。本院组织了双方当事人进行证据交换和质证。本院查明，根据一审庭审笔录记载，苏欣当庭向一审法院提交了微信聊天记录截图及电话录音，但一审档案材料中并没有电话录音，仅有微信聊天记录截图，微信聊天的主要内容为催促苏欣交电费。二审中，苏欣主张电话录音存在手机里面，在二审调查前手机坏了，需要找专业的人员进行维修，修好后才能提交相关录音。本院告知苏欣如有其他证据提交需于二审调查后一周内向本院提交，逾期提交由其承担相应的法律后果。苏欣未在本院指定的期限内提交证据。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，苏欣与东信公司对于解除双方签订的租赁合同以及交还商铺已经处理完毕，现本案争议的是苏欣拖欠的租金及水电费的问题。东信公司作为出租方已经向苏欣提供了约定的租赁物，苏欣作为承租方应按合同约定向东信公司支付租金，一审法院已经查明苏欣拖欠租金、水电费的数额，苏欣应予支付。苏欣上诉主张其与东信公司已经商定，东信公司同意减免其租金，只是减免的幅度没有确定，因此主张应按双方之前实际计收租金及管理费的标准支付拖欠的租金。对此，本院认为，一则苏欣对其与东信公司协商一致变更租金的标准没有提供证据予以证明，二则苏欣对其此前是按何种标准向东信公司支付租金也没有提供证据予以证明，苏欣应当承担举证不能的不利后果，本院对其该项上诉主张不予采纳。另外，苏欣还主张由于东信公司未尽出租方的管理义务，导致其承租商铺所在的“某某时代广场”营商环境不好，但双方签订的《商铺租赁合同》中并未约定东信公司对商场有管理的义务，苏欣亦未能证明东信公司提供的商铺不符合合同的约定，故苏欣以此主张减免租金亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人苏欣的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费3314元，由上诉人苏欣负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年九月一日书记员  梁 暐