云南省玉溪市红塔区人民法院行 政 赔 偿 判 决 书(2019)云0402行赔初1号原告陈琪林，男，1949年10月2日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托代理人刘玉萍、赵洋，云南新海天律师事务所律师，特别授权代理。被告玉溪市红塔区自然资源局，地址：云南省玉溪市红塔区康井路**，统一社会信用代码：11530402MB19752053。负责人余鸿，局长。委托代理人杨连柯，云南安正律师事务所律师，一般授权代理。第三人许琴，女，1969年10月23日生，汉族，住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。委托代理人郭万顺（许琴丈夫），男，1963年3月25日生，彝族，住址同上，特别授权代理。委托代理人郭健豪，云南新宇律师事务所律师，一般授权代理。原告陈琪林因与被告玉溪市红塔区自然资源局、第三人许琴行政赔偿一案，于2019年6月14日向本院提起行政赔偿诉讼。本院于同日立案后，于2019年8月2日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月10日公开开庭审理了本案。原告陈琪林及其委托代理人赵洋，被告玉溪市红塔区自然资源局负责人杨丽红副局长及委托代理人杨连柯，第三人许琴及委托代理人郭万顺、郭建豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琪林诉称，原告陈琪林母亲谢禄英遗留下来南门街23号房屋，曾因房屋晒台（现倒座）产权问题于1984年8月18日和其他两位邻居通过当时居委会协调晒台和其他两位邻居各占三分之一。经玉溪市房地产管理局颁发的第20××01号《房产证》登记其房屋状况为铺面43.12平米，耳房29.29平米，倒座16.5平米。并在房地产平面图将倒座位置标注明确。但是国土资源局1995字第10200-1159号《国有土地使用证》上却将该房屋的倒座遗漏登记，在土地证附图上未将原告所有倒座标记。因当时发放土地证时原告有事，由其儿子代领土地证，加之对国家政府机关的信任所以没有注意土地证上未登记倒座面积和在附图上标记倒座。直至2013年5月份现邻居第三人许琴（南门街22号房主）拆除原告倒座，后经核实才发现原告的《国有土地使用证》中遗漏了原告的倒座登记。并且把属于南门街23号的倒座错误登记在南门街22号的产权下面。原本属于南门街22号的倒座却没有登记在22号、23号任何一家的产权下面。现实际情况就是22号房主许琴因房屋结构优势无偿占用了23号原告陈琪林的倒座，也就导致了本来属于原告的房屋，原告却因为行政机关登记错误而不能合法的占用使用。综上所述，因为国土资源局和市房地产管理局的工作失误，导致原告陈琪林的房屋倒座错误登记在第三人名下，致使原告权益受损，现依法提起诉讼，请求：1.判令被告玉溪市红塔区自然资源局因错误登记造成原告的房屋损失117480元，租金损失2万元共计137480元。2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告陈琪林针对其诉讼主张，向法庭提交以下证据：一、身份证复印件，以证明原告的主体身份；二、土地使用证、房屋产权证、房屋登记查询结果证明、关于南门街22号、23号房屋倒座不动产更正登记申请的回复，以证明玉溪市国土资源局红塔分局承认因工作失误导致原告陈琪林南门街23号倒座在2002年8月错误登记在刘桂华、尹永祥名下，2010年6月因发生买卖又从尹永祥错误登记在许琴名下；三、玉溪市中级人民法院（2016）云04民终324号民事判决书，以证明原告因被告登记错误，向许琴主张物权保护事实。原告所举证据，经庭审质证，被告玉溪市红塔区自然资源局对原告所举第一组证据无异议；对第二组证据的三性无异议，土地证只有房屋面积没有土地面积，确实是漏登记；对第三组证据三性无异议，判决结果证明陈琪林向许琴主张权利，土地登记缺失。第三人许琴对原告所举第一组证据无异议；对第二组证据中土地使用证、房屋产权证、房屋登记查询结果予以认可；对回复有异议，认为许琴在2010年6月购买南门街22号房屋不存在登记错误的情况，不予认可；对第三组证据无异议，说明原告要求许琴赔偿的请求无法支持，许琴合法取得22号房屋所有权。被告玉溪市红塔区自然资源局辩称，1983年第一次房屋普查时，南门街21号梁光荣、22号刘桂华（现产权人许琴）、23号谢禄英（现产权人陈琪林）三家对后面的晒台（现在的“倒座”）产权发生纠纷。1984年8月18日，经原州城镇办事处人民路居委会调解并讨论决定，并报请州城镇、城乡建设局同意，该晒台三家各占有三分之一的上下，使用面积均为上5.88平方米、下5.88平方米，房产证号ＯＯ×**7。1994年土地普查时，南门街23号陈琪林家的“倒座上下”的土地面积在《土地登记申请书》的附图中没有记载，而《地籍调查表》中的“宗地草图”以及土地证附图中也没有记载，属于漏登。1991年12月31日因陈琪林母亲去世，其继承房产办理了房产证变更登记，房产证号00×**8，倒座上下建筑面积为16.5平方米。2002年9月2日统一换证时，颁发房产证号为玉房权证市字第**，倒座上下建筑而积为16.5平方米。南门街22号刘桂华家的“倒座上下”的土地面积在《土地登记申请书》的附图中尺寸为2.5米乘2.0米，而《地籍调查表》中的“宗地草图”中尺寸为4.15米×1.30米＋4.30米×（4.75-1.30）米，即20.23平方米，土地证附图中该间房屋的位置图形比《土地登记申请书》附图中的尺寸大了很多，从宗地图中看，应含着陈琪林家的倒座土地面积，按照1984年居委会调解的方案，三家倒座各占三分之一，梁光荣家无争议，所以刘桂华家的面积中有一半是陈琪林家的，属于登记错误。1999年12月ｌ0日刘桂华丈夫尹天和去世，尹永祥继承办理变更登记，房房产证号为玉房权证红字第**，座上下建筑面积为12.57平方米。2002年8月8日，刘桂华家申请统一换证时，在登记过程中，他家的倒座下的尺寸为2.60米×2.40米＝6.24平方米，倒座上的尺寸为2.60米×4.10米＝10.66平方米，倒座上下建筑面积共计16.90平方米。倒座上的开间尺寸由2.40米增加到4.10米（增加了1.70米），倒座上下的面积比99年的登记增加了4.33平方米，多出来的4.33平方米系错误登记且与陈琪林家“倒座”形成重复登记。2004年8月2日，刘桂华去世，其名下的房屋由儿子尹永祥继承。2010年6月10日，尹永祥、郑艳夫妇将南门街22号的所有房屋卖给了许琴，除了所有权人变更外，房屋土地面积延续了原来的登记状况。自许琴买受后进行装修，陈琪林才发现房屋被侵占，陈琪林发现登记错误后，曾多次向我局反映和申请更正登记，但由于许琴属善意取得，根据《物权法》第106条规定和《不动产登记暂行条例实施细则》第80条规定，我局明知登记错误也无法办理更正。陈琪林请求的赔偿金额我们不知道怎么计算出来，有待商榷，但我们认为应按相关部门评估作价进行赔偿。租金的赔偿请求则无事实和法律依据，应驳回其请求。许琴存在侵害陈琪林部分房产的情况。综上所述，陈琪林的“倒座”房面积与许琴的“倒座”房面积存在4.33平方米重复登记的错误情况，“倒座”房的土地使用权9.98平方米则存在漏登记错误的情况但依法无法为其更正，只应依法合理进行赔偿。被告玉溪市红塔区自然资源局向本院提交了以下证据、依据：一、统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，以证明玉溪市红塔区自然资源局的诉讼主体资格适格。二、1.州城房产申报发证审批表001767号，以证明1984年8月18日房屋普查，人民路居委会、州城镇办理处、市城乡建设局审批同意谢禄英享有晒台三分之一并发产权证的事实；2.会议纪要，以证明1984年8月18日房屋普查，人民路居委会对刘桂华、谢禄英两家晒台争议纠纷调解的事实；3.产权户房屋或宅基地位置图，4.房屋分幢平面图（二份）。以证明1985年10月3日普查结果确认谢禄英享有晒台三分之一产权的土地、房屋图；5.南门街第一居委会（原一街）房产使用面积丈量统计表（谢禄英），以证明普查前晒台存在争议的事实；6.玉溪市私有房产所有证存根，证号001767；7.玉溪市私有房产所有证，证号001767。以证明1984年8月22日颁发的谢禄英南门街23号房产含晒台的事实。三、1.房产申请登记审批表（换证登记），以证明1991年10月，谢禄英去世，其子陈琪林继承换证登记的事实；2.产权户房屋或宅基地位置图，以证明晒台宗地图；3.房屋分幢平面图，以证明晒台房屋平面图；四、1.玉溪市私有房产所有证，证号00××38，以证明1991年12月31日陈琪林继承其母房产后换发的新房产证；2.房屋分层分户平面图（两份），以证明有晒台房屋平面图；3.国有土地使用权证，以证明用地面积34.1平方米；4.玉溪市土地证附图，以证明没有晒台土地宗地，属于漏登晒台土地使用权。五、1.土地登记申请书，以证明附图中不含晒台土地宗图和晒台房屋平面图；2.地籍调查表，以证明宗地草图不含晒台土地面积；3.玉溪市土地证附件图，以证明宗地附图不含晒台面积；4.土地登记审批表，以证明宗地土地面积34.1平方米，漏登晒台土地面积。说明1994年漏登晒台的情况。六、1.州城房产申报发证审批表001766号，以证明1984年8月18日房屋普查，人民路居委会、州城镇办事处、市城乡建设局审批同意刘桂华享有晒台三分之一的并发产权证的事实。2.南门街第一居委会（原一街）房产使用面积丈量统计表（刘桂华），以证明普查前晒台存在争议的事实；3.玉溪市私有房产所有证，证号001766，以证明1984年8月22日颁发的刘桂华南门街22号房产证的事实。七、1.土地登记申请书，以证明附图的晒台面积为：2.5米×2.0米；2.地籍调查表，3.玉溪市土地证附图，4.国有土地使用证附图，以证明宗地草图晒台面积则变为4.15米×1.30米+4.30×(4.75米-1.30米)。八、1.房屋所有权登记申请书（变更登记），2.《房屋所有权登记申请表》登记机关审批表，以证明刘桂华家倒座上下建筑面积为12.57平方米；3.房屋分幢平面图，（两张：楼上楼下），证明晒台面积为：2.91米×2.16米×2=12.57平方米；4.房屋建筑面积计算表，以证明倒座上下：2.91米×2.16米×2=12.57平方米；5.房屋评估通知书，以证明倒座上下建筑面积：12.57平方米；6.房屋所有权证（3本）1999年11月19日颁发，以证明1999年刘桂华、尹永祥继承尹天和房屋产权时变更登记后颁发的三本房产证，登记倒座二层建筑面积为：12.57平方米。九、1.房屋产权登记申请表（统一换证），以证明刘桂华提交的玉房权房权证红字第**《所有权证》上登记的倒座建筑面积为12.57平方米；2.房屋分层分户平面图（两份）户号：空白，倒座面积：2.6米×2.4米;3.房屋分层分户平面图（两份）户号：201，以证明倒座面积：2.6米×4.10米；4.房屋分层分户平面图（两份）户号：101，以证明倒座面积：2.6米×2.4米；5.房屋权属登记审批表，6.房屋所有权证存根。以证明登记的倒座2层建筑面积16.9平方米；十、房产分户图、宗地图，以证明许琴、陈琪林、梁光荣三家土地、房屋图。经庭审质证，原告对被告所全部举证予以认可。第三人对被告所举的证据提出：1.被告提供的证据可以得知南门街22号和南门街23号房屋所有权和土地使用权的产权历史变更情况。2.可以充分证明2016年许琴购买南门街22号房屋的房屋所有权面积和土地使用权面积与尹永祥、郑艳夫妇所持有的南门街22号房屋所有权和土地使用权的面积一致，许琴通过合法、善意取得，不存在侵权和损害原告的行为，第三人不应该承担任何责任。第三人许琴述称：一、玉溪市南门街22号房屋的倒座上土地使用权和房屋所有权，是第三人2010年6月通过二手房市场购买，依法取得的合法财产，是经过国家法定登记机构登记，取得了国家法定登记机构颁发的玉红国用（2010）字第4083号《国有土地使用证》、玉房权房权证玉溪市字第××、2×00、20××01、20××02号《房屋所有权证》，房证一致，相互对应吻合，其中倒座的面积为16.9平方米，并没有因产权人变更登记而发生变化。二、南门街22号房屋的倒座在第三人购买前是处于售房人尹永祥占有、管理的状态，2010年7月移交给第三人后，现在的房屋及倒座的结构、面积与答辩人持有的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》记载的内容及附图相同吻合，不存在侵占原告倒座的事实。三、玉溪市中级人民法院（2016）云04民终324号的民事判决书，明确了第三人合法拥有南门街22号房屋倒座的全部土地使用权和房屋所有权，从法律的角度认定了第三人合法拥有南门街22号房屋倒座的土地使用权和房屋所有权，认定了22号房屋倒座的房、、地都登记在第三人名下四、由于第三人购买后没有侵占原告的一分房屋倒座，在买卖产权变更中国家法定登记机构没有登记错误，除了所有权人变更外，房屋倒座的土地和房子的面积延续了原来的登记状况，第三人依法善意取得的合法财产，不影响第三人合法拥有南门街22号房屋倒座的全部土地使用权和房屋所有权。五、被告认为第三人存在侵害原告部分房产是不存在的，售房人尹永祥移交给第三人时的房屋倒座，就是现在的房屋倒座结构状态，也就是说购买前与购买后的房屋倒座结构没有发生任何变化，玉溪市中级人民法院的（2016）云04民终324号民事判决己认定明确过，南门街22号房屋的倒座的土地使用权和房屋所有权，全部都登记在第三人名下，是第三人依法取得的合法财产，无可争议。综上所述，请求玉溪市红塔区人民法院依法保护第三人的合法权益。第三人向本院提交了以下证据：一、玉红国用（2010）第4083号土地使用权证、玉房权房权证玉溪市字第**、××99号、20××01号、20××02号房权证书，以证明国家法定登记机构颁发给第三人的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，证明第三人合法拥有南门街22号房屋倒座的全部产权。二、玉国用（2004）第××号、玉房权证房权证市字第**，售房人尹永祥持有的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，第三人作为购房人不因产权人变更而使登记发生变化。三、云南省玉溪市中级人民法院民事判决书，以证明从法律上认定南门街22号房屋及倒座的土地使用权和房屋所有权全部登记给第三人。经庭审质证，原告对第三人所举的证据三性予以认可，但其房产证上的16.9平方米与现在实际面积存在差异，存在相关的侵权行为；被告对第三人所举的证据三性均无异议，可以说明第三人主张的房产登记是善意取得。本院对上述证据认证如下：原、被告及第三人所举的证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信。被告认可对原告主张的登记错误和第三人主张因登记错误而存在善意取得的事实。庭审中，原、被告及第三人均认可被告玉溪市红塔区自然资源局在2002年尹永祥换证登记时由12.57平方米错误登记为16.9平方米，重复登记房产面积为4.33平方米，土地漏登面积为9.98平方米，同意由本院委托评估机构对价值进行鉴定。经审理查明，原告陈琪林母亲谢禄英遗留下来南门街23号房屋，经玉溪市房地产管理局颁发的第20××01号《房产证》登记其房屋状况为铺面43.12平方米，耳房29.29平方米，倒座16.5平方米。2013年5月份第三人许琴（南门街22号房主）拆除原告倒座，后经核实才发现原告陈琪林的《国有土地使用证》中遗漏了原告的倒座登记。为此，原告陈琪林向被告玉溪市红塔区自然资源局提出赔偿请求未果，向本院提出行政赔偿诉讼。庭审中，原、被告及第三人均同意由本院委托鉴定机构对被告错误登记造成原告房屋受损的价值进行鉴定。2019年9月24日，本院委托云南通力房地产土地资产评估有限公司对原告陈琪林坐落于玉溪市红塔区南门街23号倒座16.5平方米及土地面积9.98平方米价值进行鉴定，并对损失的租金进行鉴定，该公司于2019年12月20日作出云通房评报字（2019）第096号《房地产估价报告》，评估价值为：118750元，2014年9月至2019年9月租金损失为28380元，以上两项合计147130元。评估鉴定费为6000元。因房地未能分开评估，具体赔偿金额原、被告发生争议。后经三方协商，被告认可对倒座错误登记的9.98平方米土地面积和重复登记的4.33平方米的房屋面积进行赔偿；因被告的登记错误，第三人善意取得了房屋对应的土地面积，第三人愿意补偿原告40000元，取得该房屋倒座的所有权；原告同意第三人的意见，要求被告因错误登记赔偿和第三人善意取得补偿共计人民币140000元，配合第三人办理产权变更证书。本院认为，《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款规定：国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。第四条规定：行政机关及其工作人员在行使职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（四）造成财产损害的其他行为。根据上述规定，公民取得国家赔偿，应以其合法权益受到国家机关和国家机关工作人员行使职权的行为家机关侵害为前提条件。本案中，玉溪市房地产管理局和玉溪市土地管理局对原告陈琪林位于红塔区南门街23号倒座9.98平方米土地面积的错误登记和4.33平方米的房屋面积重复登记，侵害了原告陈琪林对其房屋及土地的所有权和使用权，由于玉溪市房地产管理局和玉溪市土地管理局职权由玉溪市红塔区自然资源局承继，原告陈琪林要求玉溪市红塔区自然资源局赔偿，符合法律规定。其损失金额以原、被告及第三人同意本院委托评估价值147130元予以确认，鉴于原告陈琪林主张由被告玉溪市红塔区自然资源局赔偿和第三人许琴补偿其共计140000元，各方均予认可，不违反相关规定，本院予以支持。另玉溪市红塔区自然资源局的上述的错误登记和重复登记，使第三人许琴善意取得了该房屋对应的9.98平方米土地面积和4.33平方米的倒座，第三人许琴愿意补偿原告陈琪林40000元，从而获得其占用和使用的陈琪林倒座中12.17平方米的倒座房屋面积，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、第四条、第九条及《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十九条、第三十二条之规定，判决如下：一、由被告玉溪市红塔区自然资源局于判决生效后30日内赔偿原告陈琪林因红塔区南门街23号倒座9.98平方米土地面积的错误登记和4.33平方米的房屋面积重复登记所造成的损失100000元，并承担评估鉴定费6000元；二、由第三人许琴支付原告陈琪林其实际占有和使用的陈琪林倒座中12.17平方米房屋面积补偿款40000元，付清款项后，第三人许琴取得该倒座中12.17平方米的房屋所有权（最终登记面积以玉溪市红塔区自然资源局实测为准）；三、被告玉溪市红塔区自然资源局赔偿和第三人补偿后，原告陈琪林不再享有红塔区南门街23号倒座9.98平方米的土地使用权和16.5平方米的房屋所有权。案件受理费50元，由被告玉溪市红塔区自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  王 晟审 判 员  岳艾茜人民陪审员  古红伟二〇二〇年九月二十七日书 记 员  赵精彩