内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0703民初251号 原告：鲁玉艳，女，1955年4月2日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。 委托诉讼代理人：郑爱玲，内蒙古益开律师事务所律师。 被告:李府岳，男，1974年4月7日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。 原告鲁玉艳与被告李府岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁玉艳及其委托诉讼代理人郑爱玲，被告李府岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁玉艳向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即搬离位于扎赉诺尔区幸福街北侧、满达路西侧7号商业综合楼9号（复式、产权证号：×××）、10号（复式，产权证号：×××）门市；2.要求被告立即向原告支付欠付的2018年6月1日至2019年11月30日房屋租金8万元；3.要求被告以上述欠付租金8万元为基数按照年利率6%给付原告自2018年3月1日至2020年1月31日的资金占用期间的利息8800元（共计23个月，利息为8万元×（6%÷12个月）×23个月=9200元），利息计算至实际支付之日为止；4.要求被告支付非法占用该门市及相连房屋期间的3倍租金137500元，暂计算至2020年1月31日，以实际交付之日为准（275000元/年÷12/月×2个月×3倍=137500元）；5.要求被告结清租赁期间欠费的水、电、网、物业费等费用，并返还原告预交的水费1500元、电费600元，以上合计229200元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月26日，双方经协商一致，签署房屋租赁合同，原告将位于××路复式、10号复式门市，面积约500平方米以及与其相连房屋租赁给被告经营，总面积约807平方米，合同约定年租金275000元，租赁期限为2016年6月1日至2019年11月30日，同时双方签订房屋租赁合同，第四条约定2016年6月1日至2018年5月31日租金为55万元，签订合同当天交付30万元，2016年8月31日前交付剩余25万元，2018年6月1日至2019年11月30日租金为41万元，交付日期为2018年3月1日，一次性交付。第五条约定乙方在租房期间，必须经甲方同意，可对房屋做小改动，乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当，造成房屋损坏，乙方应立即修复，租赁期满后甲方收回房屋时，乙方应如期交还，如不及时还，按之前的三倍租金支付。2019年11月30日，租赁期限届满后，原告多次向被告主张返还房屋并支付欠缴的房租8万元，被告均以各种理由拒绝。原告认为双方签订房屋租赁合同合法有效，被告应按照约定立即交还房屋，支付欠缴的房租和利息，并按照合同约定支付非法占用期间的3倍房租。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定提起诉讼。 被告李府岳辩称，不存在占用该租赁房屋的情形，2016年4月26日双方签订房屋租赁合同，约定租期为2016年6月1日至2019年11月30日，租赁期限届满前，原告的另一债权人张某欲购买该房屋，与被告商议欲整体承兑被告的饭店，原告也同意被告保存饭店经营期间的原貌以便债权人张某接受后继续经营，后因原告与其债权人张某对购房价款问题一直未达成一致意见，经原、被告商议于2019年12月末将饭店落锁，将水表钥匙交给原告，自此被告未再经营该饭店。被告不拖欠房租，不应给付租金及利息，并承担违约责任的义务。原告陈述被告拖欠8万元租金不属实，被告按照合同约定将2016年6月1日至2018年5月31日的租金55万元给付原告，又分别于2018年1月19日给付房租13万元，2018年5月10日给付房租20万元，2018年5月，因该门市的电路存在问题，被扎区电业局处以罚款4万多元，原告承诺其可以承担3万元罚款，双方于2018年5月19日签订协议，明确说明因房屋及电路问题，原告自愿承担3万元，并将2018年6月1日至2019年11月30日的租金降至为38万元，因此这3万元应从原告所述8万元中予以扣除，剩余的5万元租金因涉案门市多次出现棚顶漏雨导致被告无法正常经营，2017年7月某天中午，在大厅就餐的客人大约有300人，因暴雨饭店大厅内进水，导致数百客人在齐踝的水中就餐，造成被告上万元的经济损失，经与原告协商，原告同意予以免除，涉案房屋存在问题这一事实在原告与被告于2018年5月19日签订的协议中有明确记载，故被告不拖欠房租，原告的主张于法无据。根据合同法第114条第2款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减免。虽然双方签订的租赁合同中有关于逾期返还房屋按照之前三倍租金支付的约定，但是并非被告不返还房屋，而是因为有原告债权人张某的介入导致被告没有将饭店物品搬出，这一情形原告知晓且同意，因此被告不存在违约行为，不承担违约责任。原告既未存在任何损失，又要求给付的数额137500元过高，被告依法请求人民法院进行调整。根据双方签订的租赁合同，被告应承担租金期间的水电费用已全部结清。综上，被告恳请法庭驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交如下证据：1.原告身份证复印件一份及涉案房屋房照复印件两份，证明原告是适格的诉讼主体，原告是涉案房屋的所有人；2.房屋租赁合同一份，证明：①该份合同是原被告在2016年4月26日签订，根据该合同第二条涉案房屋租金为每年275000元；②根据合同第三条规定租赁期限为三年半，即2016年6月1日至2019年11月30日；③根据合同第四条规定被告方最晚应在2018年3月1日将所有房屋租金一次性交清，但实际被告至房屋租赁到期，仍尚欠原告租金80000元，由此被告已构成违约；④根据合同第五条规定在房屋租赁期满后，乙方如迟延交付房屋，乙方应按之前3倍租金支付，现被告方在合同到期后，拒绝交换房屋应按合同约定承担逾期使用期间三倍租金的使用费；⑤根据合同第八条规定房屋租赁期间所发生水电、物业等一切税费均由被告负担，现被告退出房屋应将房屋租赁初始期间，原告方预存的水电费予以返还；⑥根据合同第九条，合同期满前两个月，如需续租，被告应提前通知原告，如没有提前通知原告，视为被告放弃续约权，现本案被告在2019年11月30日合同期满前两个月没有提前通知原告是否续约，由此表明被告没有续租的意思表示，因此被告应于2019年11月30日如期返还租赁房屋，被告未能履行上述行为，已经构成违约；⑦根据合同第十一条租赁期限内双方已经就房屋等附属设施查验合格并接收，之后的租期内一切的破漏堵或损坏问题，均有被告负责修理，由此证明被告在答辩主张租赁期间内房屋存在漏水问题，以此拒绝支付租金的理由不成立；⑧综上本案被告存在未按约支付房屋租金及逾期占用租赁房屋的违约行为，应当按照合同承担相应违约责任；3.满洲里锦源水务有限责任公司销售服务中心出具缴费明细一份，证明原告预交租赁房屋入网、预存水费1500元，该缴费时间是2015年2月12日。国网满洲里市供电公司营业收费明细三张，证明原告在2015年12月5日预存租赁房屋9号门市300元电费，预存10号门市300元电费，共计600元电费，上述电费、水费是原告在出租被告之前预存完毕，租赁期间被告需按约自行负担水电费，现被告返还房屋时应将原告预存的上述费用返还给原告。被告质证称，对证据1没有异议；对证据2的证明目的有异议，因为房屋漏水，和原告交谈过，让原告修理好；2019年10月份法院执行庭到被告处通知，通知内容是有任何费用不能给房东，要交给法院执行庭，房子只能使用到2019年12月1日，并在2020年3月份举行第一次拍卖，因为被告是房屋现在的使用人，所以有优先购买权；对证据3，认为原告交付的水电费是原告自己使用的；法院找过被告之后，被告就没和原告联系，因为被告以为房屋是要拍卖的；原告要收被告2万元押金，当时门市房门口玻璃坏了两块，并且第一次下雨房子就漏雨，所以当时押金被告没有交，可以说明当时房子并没有验收。 被告提交如下证据：协议一份，证明房屋存在问题，并且原告自愿在租金中减3万元整。原告质证称，对协议真实性无异议，对证明内容有异议，因被告在租赁期间擅自接电，被电力主管部门处罚，但是具体处罚多少原告不清楚，当时被告已经存在逾期欠付租金8万元的情况，原告考虑替被告减少损失，同时被告承诺协议签订之后，就将剩余所欠租金一次性交清，所以原告才同意与被告签订此协议，但事后因为被告不讲诚信，没有履行交清租金的承诺，所以原告也不同意在本案中将协议当中的3万元予以减免，因为毕竟该事情的起源是被告的过错，原告没有责任。 综合原、被告的举证及质证情况，本院对以上证据认证如下： 原告提交的证据1、证据2客观真实，房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以采信；原告提交的证据3，该组收费明细的时间均为2015年，双方的租赁合同系2016年4月签订，该水电费的支出不是租赁期间的支出，不应当由被告承担，该组证据本院不予采信。 被告提交的协议，约定原告因房屋及电的问题自愿减3万元租金，系双方的真实意思表示，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年4月26日，双方签订房屋租赁合同，约定原告将位于扎赉诺尔区幸福街北侧、满达路西侧7号商业综合楼9号复式、10号复式门市以及与其相连房屋租赁给被告用于经营饭店，年租金275000元，租赁期限为2016年6月1日至2019年11月30日，2016年6月1日至2018年5月31日租金为55万元，签订合同当天交付30万元，2016年8月31日前交付25万元，2018年6月1日至2019年11月30日租金为41万元，交付日期为2018年3月1日。第五条约定租赁期满后甲方收回房屋时，乙方应如期交还，如不及时还，按之前的三倍租金支付。合同签订后被告使用该房屋经营饭店，在合同履行期间内该房屋由于违规用电被电力主管部门罚款，被告交付罚款后找到原告，原告自愿减3万元租金并签订协议，现租期已经届满，被告未按照约定提前通知原告续租，且至今没有搬离该房屋，仍欠租金5万元。 本院认为，双方签订的租赁合同及协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告按照约定将租赁房屋交付给被告使用，被告应当按照约定履行交付租金、合理使用房屋及按时交付房屋的义务。虽然被告抗辩称房屋漏水问题让作为房东的原告来处理，但双方的陈述及合同约定合同有效期内一切破、漏、堵或者损坏问题均由作为承租方的被告负责维修处理，被告又称迟延交付房屋的原因是法院通知其该房屋要进行查封并拍卖，告知其有优先购买权，但即便有法院通知该房屋要查封拍卖，客观上没有阻碍被告履行交付房屋及租金，被告的抗辩理由不成立。被告应将房屋交付给原告，对被告所欠租金，因双方约定原告自愿减3万元租金，该约定是双方的真实意思表示，所以被告应给付原告租金5万元。现被告没有按照约定的日期交付房租，仍欠租金没有给付，构成违约，应当承担违约责任，因此原告要求给付违约利息的主张符合法律规定，利息计算标准由于双方没有约定，自2018年3月2日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。原告主张被告给付逾期交还房屋期间的3倍租金，虽然双方在合同中有约定，但被告提出该违约条款过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。所以被告逾期搬出房屋应给付原告租金的违约金不应高于百分之三十，被告应给付租金原告1.3倍的超期租金，因双方约定年租金为275000元，至2020年1月31日，两个月为59583元，并按此给付至搬出房屋时止。对原告要求被告给付租赁期间欠费的水、电、网、物业费等费用，并返还原告预交的水费1500元、电费600元，因双方对此没有明确的约定，且原告没有相应证据予以证实，本院对此不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告李府岳于本判决生效后十日内搬离位于扎赉诺尔区幸福街北侧、满达路西侧7号商业综合楼9号、10号门市； 二、被告李府岳于本判决生效后十日内给付原告鲁玉艳租金5万元及利息（利息以5万元为基数，2018年3月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至本判决生效日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告李府岳于本判决生效后十日内给付原告鲁玉艳占用期间的1.3倍租金59583元(计至2020年1月31日，至搬迁时止另计)； 四、驳回原告鲁玉艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4738元，原告鲁玉艳负担940元，被告李府岳负担3798元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长  张 勇 审 判 员  庞德毅 人民陪审员  郭子源 二〇二〇年九月十日 书 记 员  张 超 本案判决所依据的法律： 1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。