广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初3325号原告：徐玉前，男，1974年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**************602，身份证号码440************038。被告：刘宝连，女，1975年6月9日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，身份证号码440************526。原告徐玉前诉被告刘宝连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年9月27日，本院依法公开开庭审理本案。原告、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年4月及5月租金11000元；2.被告向原告支付2018年10月至2020年5月物管费5816.80元；3.被告向原告支付逾期交租违约金（自2020年4月2日起计至2020年5月1日止，以5500元为基数；自2020年5月2日起计至实际付清之日止，以11000元为基数；均按月利率2%计算）；4.被告向原告支付2020年5月电费276.04元；5.原告无需向被告返还押金10000元；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告位于佛山市高明区****************（下称“案涉商铺”），租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止；月租金5000元，2019年10月1日至2020年9月30日期间月租金5500元，2020年10月1日至2021年9月30日期间月租金6050元，余下两年月租金按市场价格另行商议；租金按月结算，以转账形式支付给原告，每月第一日前交付当月租金；被告向原告缴纳10000元作为房屋租金押金，租赁期内押金不得抵付租金；若被告逾期交租超过10天，原告有权单方解除合同、收回房屋并没收押金；逾期超过20天，原告有权处置被告的遗留物品且不做任何赔偿；租赁期内被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金金额的百分之二收取违约金；被告每逾期一天缴纳该物业在租赁期内所产生的物业管理费、水电费等费用，由原告按欠费总额每日1%向被告收取滞纳金。合同签订后，原告于2020年4月起曾多次通知被告交付2020年4月、5月的租金，但被告以各种理由拖延交付。同时，被告从2018年10月至2020年5月未按合同约定负担物业管理费，并拖欠2020年5月电费276.04元。由于被告不能依约支付租金及物业管理费给原告，致使原告合同目的无法实现。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告辩称：一、押金10000元，根据《租赁合同》第三条约定，是房屋租金的保证金，作用是确保原告在被告发生不可抗力（合同终止）的情况下，收到相应的租金，避免原告的损失。合同也约定如不可抗力的原因导致租赁合同无法履行时，双方互免承担责任。所以，被告于2020年5月终止合同时无需承担违约责任，被告不同意再支付4月、5月的租金。二、《物业服务费催缴通知》是原告与物业服务中心的关系，与原告没有关系。被告从未收到任何欠费催缴通知书，没有国家正规发票，任何的额外收费，被告都无需支付。三、《租赁合同》第七条第6点约定如不可抗力的原因导致租赁合同无法履行时，双方互免承担责任。所以，疫情导致被告无法经营，属于不可抗力，被告无需承担任何责任，无需支付违约金。四、电费276.04元是被告漏交，而不是故意不交，被告愿意支付。五、押金抵作4月、5月份的租金，被告同意原告无需返还。六、本案诉讼费不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。对本案的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据：证据1、2、4，被告没有异议，本院予以采信并在卷佐证；证据3、5，原告对真实性没有异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。2.被告提供的证据，原告对真实性没有异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。结合各方当事人没有异议的事实和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月21日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告同意将案涉商铺出租给被告使用，租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止；月租金5000元，租金按月结算，以转账形式支付给原告，每月第一日前缴付当月租金；被告向原告缴纳10000元作为房屋租金押金，押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由被告负担；租赁期内，被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金金额的百分之二收取违约金；逾期超过10天的，原告有权单方解除合同、收回房屋并没收押金；逾期超过20天，原告有权处置被告的遗留物品且不做任何赔偿；被告逾期交纳该物业在租赁期内所产生的物业管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费的，应按欠费总额每日1%向原告支付滞纳金；等。同时，双方在《租赁合同》“双方约定的其他事项”中约定：2019年10月1日至2020年9月30日期间租金每月为5500元，2020年10月1日至2021年9月30日期间租金每月为6050元，余下两年月租金按市场价格另行商议，原告不得收取被告转让费用；被告在租赁期间不得转租他人使用。同日，被告向原告支付押金10000元。被告未支付2020年4月、5月的租金，于2020年5月28日从案涉商铺搬走，原告于同日收回钥匙接收案涉商铺。另查：原告于2020年9月7日缴纳了2018年10月至2020年5月的物业管理费5816.80元。案涉商铺2020年5月的电费为276.04元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原被告签订的《租赁合同》出于双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均受《租赁合同》的约定约束。被告对原告诉求其支付电费276.04元没有异议，本院予以确认。关于被告应否支付2020年4月、5月租金及违约金的问题。首先，双方之间的《租赁合同》已于2020年5月28日解除，原告也于同日收回案涉商铺。故被告拖欠2020年4月至5月的租金应为10633元（5500元+5500元/月÷30日×28日）。其次，被告辩称押金10000元已抵作租金，无需再支付租金。本案中，被告拖欠租金，于2020年5月28日从案涉商铺搬离并将钥匙交还原告，导致《租赁合同》解除，属单方违约，依照《租赁合同》的约定，原告有权没收押金，而原告也同时诉求其无需向被告退还押金，故本院对被告辩称押金已抵作租金不予支持，被告应向原告支付2020年4月、5月的租金10633元。再次，被告未按约定向原告支付上述租金，依照《租赁合同》的约定应向原告支付违约金。《租赁合同》约定“每月第一日前缴付当月租金”，原告诉求被告支付违约金（自2020年4月2日起计至2020年5月1日止，以5500元为基数；自2020年5月2日起计至实际付清之日止，以10633元为基数）符合双方约定，本院予以支持，但原告诉求按月利率2%计付违约金过高，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告辩称《租赁合同》因疫情不可抗力而终止，本院认为《租赁合同》于2020年5月28日解除，没有证据证实因疫情导致《租赁合同》无法履行，故本院对被告的此辩称不予支持。关于被告应否支付2018年10月至2020年5月物管费5816.80元的问题。《租赁合同》约定：租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由被告负担。据此，原告诉求被告支付2018年10月至2020年5月物管费5816.80元符合双方约定，本院予以支持。关于原告应否向被告返还押金10000元的问题。被告拖欠租金，于2020年5月28日从案涉商铺搬离并将钥匙交还原告，导致《租赁合同》解除，属单方违约。根据《租赁合同》的约定，原告有权没收押金。据此，原告诉求其无需向被告返还押金10000元符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘宝连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐玉前支付租金10633元及违约金（自2020年4月2日起计至2020年5月1日止，以5500元为基数；自2020年5月2日起计至实际付清之日止，以10633元为基数；均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、被告刘宝连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐玉前支付物管费5816.80元；三、被告刘宝连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐玉前支付电费276.04元；四、原告徐玉前无需向被告刘宝连返还押金10000元；五、驳回原告徐玉前的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费491元，减半收取245.50元（原告已预交），由被告刘宝连负担。原告预交的245.50元，由原告于本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的245.50元，由被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 李炯君二〇二〇年九月二十八日法官助理 区凤仪书 记 员 何保民