云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2326民初717号原告：施学明，男，1975年12月23日，汉族，小学文化，农民，住大姚县。被告：陈静，女，1987年1月11日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住大姚县。委托诉讼代理人：刘亚东（系陈静之夫），男，1984年5月12日出生，汉族，中专文化，农民，住大姚县。代理权限：特别授权代理。原告施学明与被告陈静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施学明、被告陈静的委托诉讼代理人刘亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施学明向本院提出诉讼请求：由被告给付原告房屋装修费、延期租金、违约金合计22952元。具体为：1.要求被告给付原告房屋二楼及走道装修费6152元；2.要求被告向原告支付延期租金1800元（18天×100元/天）；3.要求被告向原告支付违约金15000元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在平等自愿协商一致的基础上，于2018年6月20日签订书面《房屋租赁合同》，合同约定：一、原告将自有的位于永盛新城33幢5号临街商铺64平方米房屋租赁给被告作理发店经营；二、租赁期限自2018年6月20日起至2020年6月20日止，租期二年；三、租金支付办法，每年租金15000元，按年支付，每年6月20日前一次性付清；四、税收、水电费、物业管理费由乙方负责，其在交年租金时由乙方一并交给甲方；五、乙方在使用所租房屋期间，若对房屋造成毁损，在租赁期满交回房屋时应恢复原状；六、甲乙双方必须共同遵守以上合同，若一方违约，按二年房屋租金30000元的50%付给对方违约金；合同还约定，乙方交房以前，须将二楼及走道装修好。合同签订后，甲方按合同约定将房屋交付给乙方作为理发店，经营期间，乙方遵守合同约定向甲方交清了2018年6月20日至2020年6月20日二年租金30000元。二年租期届满后，甲方征求乙方意见是否需继续租用时，乙方既不答复要继续租用，也不将所租用的房屋交还给甲方，至6月30日乙方仍继续在开门营业（有照片为据），乙方且未按合同约定的“将二楼及走道进行装修好。”综上所述，原、被告双方所签定的《房屋租赁合同》系有效合同，但被告在租赁期届满后没有将承租的房屋交还给原告，仍占用承租房屋继续使用，违反合同第二条对租赁期限约定；同时被告也没有按合同约定对承租房屋二楼及走道进行装修，乙方的上述行为，违反《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，应当承担违约责任，原告为维护自身的合法权益，依照有关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法判处。陈静辩称，1.答辩人已将商铺二楼及走道装修好，被答辩人所述不是事实。关于二楼及走道装修在《房屋租赁合同》中仅此一句“乙方交房以前须将二楼及走道装修好”，该条并非合同正文，是合同签订后被答辩人手写加上去的，这句话未说明该如何装修，装修成什么样，被答辩人也从未表示过要怎么装。故此，答辩人在装修一楼时就把二楼及走道一并装修了，二楼及走道装修花费1万多元。被答辩人诉称没有对二楼及走道进行装修，是因为其对答辩人的装修不满意。装修有简装、中装、精装，答辩人只是租用一楼，不可能以高于市场价的租金租用该商铺后，还花重金装修租赁物以外的地方，而让被答辩人坐享其成，这也不合常理。2.被答辩人主张租金100元/天的租金没有依据，并且被答辩人对延期支付租金具有过错。2020年6月20日租赁到期后，是续租还是终止合同，双方都应协商一致，但答辩人并未及时向答辩人主张收回租赁物的权力，直到6月30日，被答辩人拿来了一份新的租赁合同要答辩人续签，因新合同对一些条款作了变更，答辩人不同意签。7月1日，答辩人向被答辩人交钥匙退房，被答辩人以答辩人未装修二楼及走道为由拒收，声称要法庭见。此外，按15000元/年的租金计算，每天为41.09元，答辩人7月1日向被答辩人交钥匙，已履行了合同终止后承租人应履行的义务，租金只应计算至6月30日，并且被答辩人对该部分租金应承担过错责任。6月30日以后的租金，答辩人不承担责任。3.答辩人不存在违约行为。答辩人已付清租赁期间的租金、水电费、物业费等，并将二楼及走道装修好，不存在违约行为。至于多使用的10天，答辩人支付此期间相应租金即可，被答辩人未及时主张权利，又无故拒收钥匙，被答辩人对此具有过错，不能认定是违约。原告施学明围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告身份证复印件一份，欲证明：原告自然身份信息。2.房屋租赁合同原件、商品房购销合同复印件一份，欲证明：原被告租赁房屋及该房屋属于原告的事实。3.未装修的照片两张、超期经营照片四张，欲证明：被告方存在违约。4.装修二楼及走道工价材料清单。欲证明：装修费的费用情况。被告陈静对其辩解理由向本院提交下列证据：1.装修过的照片5张，欲证明：我装修过一、二楼房屋了。2.光盘一张，欲证明：我对房屋装修的情况及2020年6月29日原告找我签合同的过程。3.房屋租赁合同手机打印件一份，欲证明：2020年6月29日原告找被告签合同，2020年6月30日没有续签。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：施学明提交的第2项证据中，商品房购销合同具备证据的真实性、合法性、关联性，证实施学明夫妻合法取得租赁物，予以采信。第3项证据中，未装修的照片证实租赁房屋陈静只对二楼墙体简单粉刷，其余未装修；对超期经营照片，证实租赁房屋租期满后尚未归还施学明。施学明以上述照片主张陈静违约，不予采信。第4项证据，装修二楼的材料清单是施学明单方形成的，不具备证据的真实性、合法性、关联性，不予采信。陈静提交的第1、2项证据，陈静租赁房屋后对一楼作了装修，予以采信；对二楼只是粉刷了墙体，其余未装修。第3项证据，租赁期满后施学明与陈静在续签合同时因其他原因引起纠纷导致双方未再次签订《房屋租赁合同》，予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年12月6日，施学明与妻子郭艳芬向大姚永盛房地产开发有限公司购买商铺一套。2018年6月30日，施学明（甲方）与陈静（乙方）订立《房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋租赁范围：永盛新城33幢5号临街商铺64平方米房屋租赁给被告作理发店经营。二、房屋租赁期限：自2018年6月20日起至2020年6月20日止，租期二年。三、租金支付办法：每年租金15000元，按年支付，每年6月20日前一次性付清；四、税收、水电费、物业管理费由乙方负责，其在交年租金时由乙方一并交给甲方；五、乙方在使用所租房屋期间，若对房屋造成毁损，在租赁期满交回房屋时应恢复原状；六、甲乙双方必须共同遵守以上合同，若一方违约，按二年房屋租金30000元的50%付给对方违约金。合同末尾备注：乙方交房以前须将二楼及走道装修好。合同签订后，施学明按合同约定将房屋交付给陈静经营理发店。经营期间，陈静向施学明支付了2018年6月20日至2020年6月20日二年租金30000元，并对一楼房屋进行了装修。二年租期届满后，双方因续租房屋未协商一致，至2020年8月6日开庭后，陈静将房屋钥匙交回施学明，当日为施学明收回所租赁陈静房屋的时间。归纳当事人诉辩主张，本案争议焦点：施学明与陈静在《房屋租赁合同》中对二楼及走道装修约定的履行方式是否明确？施学明主张的装修费、延期租金、违约金是否支持？本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。第六十二条第四项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。本案中，施学明与陈静在《房屋租赁合同》合同末尾备注：“乙方交房以前须将二楼及走道装修好”。该备注是双方在合同正文签订后由施学明之妻补写后陈静按手印。双方对如何装修二楼及走道未具体约定，事后又未订立补充协议。因二楼不是商铺，依据经营习惯也无须装修，且按照合同有关条款或者交易习惯无法确定二楼及走道装修是否需要精装还是简装，装修质量及装修材料等事项也无具体约定。因此，双方合同末尾备注“交房以前须将二楼及走道装修好”为约定不明，双方又无补充协议，按照有利于实现合同目的的方式履行，施学明将房屋出租给陈静从事经营的合同目的已实现，施学明主张要求陈静支付装修费22952元，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第二百一十五条规定：“租赁期限六个以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”施学明与陈静签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月20日到期，陈静已按合同约定支付了租金。后来双方因续签租赁合同事项未达成协议，出租房屋未移交施学明，直到2020年8月6日开庭后陈静将租赁房屋钥匙交由施学明收执，当日为施学明收回所租赁房屋的时间。2020年6月20日至2020年8月6日双方虽未签订《房屋租赁合同》，但该房屋未按程序交由施学明管理、支配及收益，考虑到该期间视为短期不定期租赁，租赁费用相对定期租赁略有提高，且陈静对租赁房屋二楼在使用时产生一定污渍，施学明主张陈静支付租金18日，每日租金100元，对双方相对公平、合理，施学明主张陈静支付租金1800元（18日×100元/日），本院予以支持。施学明与陈静在《房屋租赁合同》第六条约定：“以上合同甲乙双方必须共同遵守，若一方违约，按2年房屋租金30000元的50%付给对方违约金。”施学明未能提供证据证实陈静迟延履行房屋租金及其他违约行为，经催告后在合理期限内仍未履行的情形。施学明主张要求陈静支付违约金15000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条规定，判决如下：一、由被告陈静于本判决生效之日起十日内支付原告施学明房屋租金1800.00元；二、驳回原告施学明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186.90元，由原告施学明负担171.90元（已交），被告陈静负担15.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  陈维云二〇二〇年九月三十日书记员  赵烛蓉