重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初23153号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附****。法定代表人：汪香澄，总经理。委托诉讼代理人：郑辉，女，系该公司员工。被告：杨子昕，女，1982年3月27日出生，汉族，住重庆市江**。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄物业公司）与被告杨子昕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天骄物业公司的委托诉讼代理人郑辉，被告杨子昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天骄物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告杨子昕向原告支付2019年9月1日至2020年7月31日期间物管费2750元和违约金（以欠款金额为基数，按照每日万分之三自应付之日起计至被告全部付清时止）。事实与理由：2015年5月，原告与重庆鼎固房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定鼎固公司选聘原告为“鼎好世纪星城（A区）”住宅、非住宅提供前期物业管理服务。合同期限为三年，自2015年5月15日起至2018年5月14日止。上述合同签订后，原告为涉案小区R1、R2幢提供物业管理服务。被告作为鼎好世纪星城R2-二单元1-13-8业主，享受了原告提供的物业服务，依法应当支付物业服务费。但是被告未按时缴纳2019年9月1日至2020年7月31日期间的物业费，标准按照建筑面积3.5元/平方米计算，涉案房屋的建筑面积为71.52平方米，滞纳金是按照所欠物业费的每日万分之三的标准计算的。经原告多次上门催收，仍未履行缴纳义务。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。被告杨子昕辩称，被告确实没有缴纳2019年9月1日到2020年7月30日期间的物业费。被告与原告之间没有任何合同关系，原告所谓的无合同的事实服务，违反了法律规定。法律明确规定了物业服务合同存在的形式必须是书面的，故原告违反了《合同法》以上条款，所以从2018年5月14日后，原被告之间无合同关系，原告不能根据《民事诉讼法》第23条和第119条对被告进行起诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：杨子昕系重庆市渝中区民权路**附****房屋的权利人，该房屋的建筑面积为71.52㎡。2015年5月15日，重庆天骄物业管理服务有限公司（乙方、物业管理企业）与重庆鼎固房地产开发有限公司（甲方、开发商）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“鼎好世纪星城（A区）”实施前期物业管理服务。本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费收费标准如下（按建筑面积计算）为：（1）、住宅：R1/R2栋3.5元／月·平方米；R3栋3.9元／月·平方米；（2）商业物业：12元／月·平方米；（3）其他物业（停车场）：120元/月·个。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主应于接房次日或甲方寄出接房通知书之日起满15日之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方；物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。本合同期限为3年，自2015年5月15日起至2018年5月14日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在本合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。2015年5月21日，该前期物业服务合同在原重庆市渝中区房屋管理局备案。渝中区人民政府解放碑街道办事处分别在2020年5月19日和6月23日分别发出通知、通告，在2020年4月24日至4月26日，鼎好世纪星城A区业主委员会组织召开了业主大会，业主大会表决结果是不再续聘天骄物业公司为鼎好世纪星城A区提供物业服务，在业主大会没有选聘出新的物业公司与天骄物业公司正式进行物业工作交接之前，天骄物业公司仍然对鼎好世纪星城A区提供物业服务，鼎好世纪星城A区全体业主仍然要履行向天骄物业公司交纳物业服务费。2020年6月23日，鼎好世纪星城A区首届业主委员会向天骄物业公司发出工作联系函，因鼎好世纪星城A区重新选聘物业服务公司的工程时间滞后，物业服务公司的招投标工作预计于7月30日完成。暂时约定7月30日进行工作移交，请天骄物业公司配合业委会的招标工作，持续做好鼎好世纪星城A区的物业服务工作。2020年7月28日，鼎好世纪星城A区首届业主委员会向天骄物业公司发出通知，鼎好世纪星城A区已选聘重庆新东原物业管理有限公司进行服务，请天骄物业公司在2020年7月31日做好岗位交接工作。审理中，天骄物业公司向本院提交重庆市高级人民法院作出的案号为（2019）渝民再330号的民事判决书复印件，其中载明：重庆鼎固房地产开发有限公司与天骄物业公司于2015年5月15日签订《前期物业服务合同》合法有效。天骄物业公司为涉案物业提供了物业管理服务。但被告杨子昕未按约缴纳2019年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费。天骄物业公司以张贴催费通知和催费律师函的形式对被告杨子昕所欠物业服务费进行了书面催收。另查明，重庆天骄物业管理服务有限公司在2015年8月10日变更为重庆天骄爱生活服务股份有限公司。上述事实，有不动产登记信息查询结果、《前期物业服务合同》及备案证明、判决书、鼎好世纪星城A区首届业主委员会联系函、通知、催费通知照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，原告提交的签订于2015年5月15日的《前期物业服务合同》经生效裁判文书认定为合法有效，在合同有效期间内对业主及其物业使用人具有约束力。根据涉案合同约定：“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同”，但原告并未提交与案外人开发商续签的物业服务合同。有鉴于此，本院认定在2018年8月15日至2020年7月31日期间，原告为涉案小区提供的物业服务为事实服务，小区业主亦应参照前期物业合同约定的收费标准支付物业服务费。故本院对原告要求被告支付2019年9月1日至2020年7月31日期间物业服务费2750元的诉讼请求依法予以支持。对于原告主张的违约金，结合本案案情，对于本案违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，参照《物业管理条例》第七条、第二十四条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告杨子昕于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司2019年9月1日至2020年7月31日期间物业服务费2750元；驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取计25元，由被告杨子昕负担。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇二〇年九月二十七日法官助理 刘 浩书记员代 亚 君