北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13515号原告：关海涛，男，1974年6月4日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：陆致辰，男，1987年5月29日出生，汉族，住北京市大兴区。原告关海涛与被告陆致辰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关海涛、被告陆致辰到庭参加诉讼。关海涛向本院提出诉讼请求：1.陆致辰支付关海涛剩余的房屋租金9个月（2019年12月3日至2020年9月2日）共计144000元；2.陆致辰支付之前拆除关海涛原本装修的损失125000元；3.陆致辰支付关海涛再次恢复装修的损失45000元（以实时为准）；4.本案的诉讼费用由陆致辰负担（以实时为准）。事实与理由：关海涛与陆致辰于2019年8月2日通过北京华硕天诚房地产经纪有限公司签订了《北京市房屋租赁合同》，将兴创国际中心A座写字楼702号租赁给陆致辰使用，租赁时间为一年，从2019年9月3日至2020年9月2日，总计价款为192000元。合同约定分次付款的准确日期与金额，但是陆致辰到了约定付款时间2019年12月3日，没有按约定支付6个月租金96000元。约定付款期前后，关海涛曾经多次联系陆致辰，而陆致辰大多是不接电话，偶尔接通也是借口和他人商议尽快付款推脱，之后就又是不接电话，但陆致辰明确表示还要继续租赁房屋使用。通过大厦物管核实，房屋租赁合同签订后，一家名为北京番茄空间科技有限公司的企业注册进合同房内，公司法定代表人叫周思睿。702室原本是关海涛精装修好的办公室，陆致辰将之拆除并没有恢复，使关海涛之前的装修造成损失。同时由于陆致辰没有装修的房屋不容易出租，且陆致辰还留下一片杂乱，更使再次出租造成很大影响，所以关海涛又要重新装修，从而再次产生费用损失。陆致辰辩称，不同意关海涛的诉讼请求。陆致辰在2019年11月已经和关海涛沟通过，不再租赁关海涛的房屋，实际上陆致辰也没有搬进过租赁的房屋，也没有使用过该房屋。陆致辰是代表北京番茄空间科技有限公司与关海涛签订的合同，不是陆致辰个人的行为。再次装修房屋的时候，是经过关海涛同意的，合同中也没有约定需要偿还之前关海涛装修的款项，且之前已经以押金的形式，向关海涛补偿过一个月的房屋租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月2日，关海涛（出租人，甲方）与陆致辰（承租人，乙方）在北京华硕天诚房地产经纪有限公司（居间人，丙方）居间介绍下签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇商业综合区三期商业金融项目3A写字楼7层702室租给乙方，建筑面积为131.54平方米，租赁用途为办公；租赁期限自2019年9月3日至2020年9月2日，共计1年，甲方应于2019年8月2日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金为16000元/月，年租金总计192000元，租金支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2019年9月3日、2019年12月3日（6个月租金）、2020年6月3日（3个月租金）；押金为16000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；本合同签订后2日内，甲方应向丙方支付月租金的100%即16000元作为佣金；本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金；关于合同解除，合同第九条约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达7日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达1000元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的；（五）其他法定的合同解除情形；甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；因甲方未按约定时间履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按本合同月租金标准支付违约金。合同签订后，关海涛将上述房屋按合同约定交付于陆致辰，陆致辰将押金16000元及第一期3个月租金48000元交付于关海涛，关海涛依据合同约定向北京华硕天诚房地产经纪有限公司支付了一个月租金16000元作为佣金。关海涛曾于2018年3月16日与北京东方浩云装饰有限责任公司签订《装饰装修施工合同》，对本案涉案房屋进行了装修，工程造价125000元。交付房屋后，陆致辰对租赁房屋原有装修进行了拆除改造。但到合同约定的第二期交纳租金日期即2019年12月3日，陆致辰并未依约向关海涛支付第二期6个月租金。陆致辰主张其是代表北京番茄空间科技有限公司与关海涛签订租赁合同，不是其个人行为，但认可房屋租赁合同以其本人名义签订，第一期租金及押金亦是其本人向关海涛支付。陆致辰表示因公司内部出现问题，遭受了合同诈骗，实际上并未搬进使用过租赁房屋，其于2019年11月就和关海涛沟通过不再继续租赁房屋，关海涛对此不予认可，表示陆致辰当时还想继续租赁房屋，并表示想当面商量租金如何支付的事情，但后来和陆致辰就联系不上了，自己无奈于2020年5月8日在租赁房屋门上张贴了《房屋租金催收函》，载明：“致陆致辰：2019年9月3日，我方与你签订《房屋租赁合同》，约定我方将位于702室的房屋出租给你使用，租期自2019年9月3日起至2020年9月2日止。根据《房屋租赁合同》的约定，你应于2019年12月3日前向我方支付租金96000元。但是，你并未按期支付该笔租金。自2019年11月起，我方多次向你催要该笔租金，截至本函发送日，拖欠租金仍未支付，已构成违约。有鉴于此，我方特向你发送本催收函，敬请你在本催收函后三天内支付剩余拖欠的租金96000元，并恢复与你签订租房合同入场时候的完好装修状态。如你在收到本催收函后仍不支付，我方有权采取包括但不限于停水停电、解除合同、提起诉讼在内的措施维护我方合法权益，由此造成的全部经济损失、法律责任均由你自行承担。出租人：关海涛，2020年5月8日。”后关海涛准备对租赁房屋重新进行装修，根据租赁房屋所在大楼要求于2020年5月20日向中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司交纳安装工程一切险，金额为825.60元，并于2020年5月25日与中盛建元（北京）建设有限公司签订《北京市装饰装修工程施工合同》，对租赁房屋进行了重新装修，发生装修费用为51000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关海涛与陆致辰签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。陆致辰主张其是代表北京番茄空间科技有限公司与关海涛签订租赁合同，不是其个人行为，但未就此举证证明，且其认可房屋租赁合同以其本人名义签订，第一期租金及押金亦是其本人向关海涛支付，据此，本院认定陆致辰系与关海涛签订房屋租赁合同的相对方。陆致辰主张其于2019年11月就和关海涛沟通过不再继续租赁房屋，但未就此举证证明，关海涛对此不予认可，本院对此不予采信。关海涛因陆致辰拖欠房屋租金于2020年5月8日在租赁房屋门上张贴《房屋租金催收函》，提到如不支付，将有权采取包括但不限于停水停电、解除合同、提起诉讼在内的措施，且关海涛于2020年5月20日交纳安装工程一切险，于2020年5月25日签订《北京市装饰装修工程施工合同》，重新对租赁房屋进行装修。据此，根据关海涛在《房屋租金催收函》中的意思表示及之后的再次装修行为，本院认定关海涛与陆致辰签订的房屋租赁合同于2020年5月20日因陆致辰拖欠房屋租金而解除。对关海涛要求陆致辰按照合同约定的租金标准16000元/月支付2019年12月3日至2020年5月20日期间房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。关海涛要求陆致辰支付2020年5月20日以后房屋租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。经核算，陆致辰应支付关海涛2019年12月3日至2020年5月20日期间的房屋租金89600元。根据合同约定，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。现陆致辰拖欠租金未付构成违约，除按月租金的100%（即已支付的押金）向关海涛支付违约金外，还应将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。关海涛主张的再次恢复装修费用损失（以实时为准）即是对陆致辰拆除破坏之前装修的恢复，关海涛向陆致辰同时主张要求支付拆除之前装修费用损失及再次恢复装修费用损失（以实时为准），上述两项损失属重复主张，且除提交照片外，其亦未就陆致辰拆除改造的具体情况及是否将原有装修全部破坏提交其他证据予以证明，据此，本院对关海涛的损失以其再次装修的费用51825.60元（包含工程造价51000元及保险费用825.60元）予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陆致辰于本判决生效之日起十日内支付关海涛2019年12月3日至2020年5月20日期间的房屋租金89600元；二、陆致辰于本判决生效之日起十日内赔偿关海涛损失51825.60元；三、驳回关海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3005元，由关海涛负担1653元（已交纳），由陆致辰负担1352元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二〇年九月二十九日书记员  寇晓蒙