广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1402民初2286号 原告：广西添彩物业管理服务有限公司（以下简称添彩物业公司），住所地广西壮族自治区崇左市友谊大道龙胤财富广场第****房。统一社会信用代码914514003484863634。 法定代表人：邹晓平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李光诚，广西桂海天（崇左）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蒙晓剑，广西桂海天（崇左）律师事务所执业律师。 被告:黄斌，男，1978年5月11日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案日期：2020年8月4日 开庭日期：2020年8月20日 原告添彩物业公司诉讼请求：1.黄斌支付添彩物业公司2018年7月20日至2020年7月31日期间的物业费5398.14元、违约金12000元（从2018年7月20日起，按每日千分之三计算，暂计至2020年7月31日，往后顺延计算至付清之日止）、24个月生活垃圾处理费168元（从2018年7月20日起，暂计至2020年7月31日，代收代交每个月7元）、2018年度小区绿化养护用水公摊22元，共计17588.14元；2.本案诉讼费由黄斌负担。事实与理由：黄斌与添彩物业公司于2017年7月28日签订了崇左市江州区景鸿新天地小区《前期物业服务协议》，约定由添彩物业公司提供物业服务，物业费每月每平方米1元。添彩物业公司在小区安全、清洁及维护等方面进行了物业管理，黄斌作为业主接受了物业服务，应当按照协议缴纳各项费用。黄斌至今仍拖欠添彩物业公司物业费等相关费用，为维护添彩物业公司的合法权益，故诉至法院请求判如所请。 被告黄斌答辩意见：一、黄斌与添彩物业公司自2018年6月25日之后不存在物业服务关系。添彩物业公司应当遵守购房合同约定的前期物业服务期限，届期没有续签合同，应当退出物业服务。二、添彩物业公司与黄斌签订的《前期物业服务协议》无效。该协议没有经过行政主管机关备案，规定了高额的逾期缴费罚息，免除了物业服务企业的违约责任，加重了业主责任，违反法律、行政法规的强制性规定。广西崇左市金管家物业管理有限公司作为购房合同约定的物业公司，未经业主同意无权将物业服务转让给添彩物业公司。三、黄斌有权拒绝支付或减免支付物业费。物业服务届期，添彩物业公司拒绝退出物业服务、拒绝移交相关材料，占用物业管理用房，业主有权拒绝支付其强制提供的物业服务费用。添彩物业公司没有履行物业服务义务，没有维护管理绿化草地、小区卫生环境及公共秩序。四、添彩物业公司请求支付的费用不合法不合理，其物业收费标准没有取得当地价格主管部门的批复。违约金数额过高，计算标准有误，物业费缴费以半年为周期，应当从2019年1月25日起算；没有证据证明已代缴了生活垃圾处理费；小区公共用水费是添彩物业公司自身用水形成的费用，其没有开展过绿化养护管理工作，没有证据证明黄斌拖欠用水公摊费。故请求驳回添彩物业公司的诉讼请求。 查明事实：黄斌于2016年5月26日购买崇左市江州区景鸿新天地小区第1栋103号房，建筑面积221.54㎡。购房合同约定广西崇左市金管家物业管理有限公司为前期物业管理企业，物业服务期限自2016年6月25日起至2018年6月25日止，物业费为1元/月/㎡（建筑面积)。2017年7月28日，黄斌在交房时与添彩物业公司签订《“景鸿·新天地小区”前期物业服务协议》，物业服务期限至本物业正式成立业主大会，并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。添彩物业公司对涉案小区管理执行物业费标准为1元/月/㎡（建筑面积），物业协议对涉案小区的房屋公用设施设备、环境卫生、公共秩序、公共绿化等方面物业公司维护和管理的内容进行了约定。物业协议还约定业主入伙即办理收楼之日起交纳1年物业服务费，之后物业费以半年为周期交纳，业主或物业使用人应在每周期的首月5日前履行交纳义务，从逾期交纳物业费之日起，按照应交物业费总额的3‰按日交纳违约金。2018年9月8日，崇左市江州区景鸿新天地小区成立业主委员会。添彩物业公司在管理小区期间对小区的公共秩序、公共绿化等方面的维护管理没有达到物业协议约定的要求，添彩物业公司在与业主就物业管理问题发生纠纷后也未能整改到位。2018年7月20日至添彩物业公司向本院起诉时，黄斌没有交纳该期间的物业费用。 本院意见：一、关于添彩物业公司与黄斌之间的物业服务合同关系是否成立的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。虽然黄斌主张签订的《商品房买卖合同（预售）》中虽然约定由广西崇左市金管家物业管理有限公司为涉案小区提供物业服务，但在涉案小区实际交房时已经变更为由添彩物业公司提供物业服务，黄斌在2017年7月28日交房时也与添彩物业公司签订了《前期物业服务协议》，黄斌对协议约定的内容亦无异议，添彩物业公司在签订上述协议后也实际入驻涉案小区提供了物业服务。该协议是双方真实的意思表示，不违反有关法律和行政法规的效力性强制性规定，系合法、有效的协议。涉案协议已经约定物业服务期限自2017年7月28日至本物业正式成立业主大会，并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止，涉案小区成立业主委员会后并没有与新物业公司签订物业合同，添彩物业公司依然与黄斌存在物业合同关系。对于黄斌主张物业协议已经到期的辩解意见没有事实依据，本院不予采纳。至于涉案物业协议是否备案属于行政机关的管理性规定,并非效力性强制性规定。对于黄斌主张涉案协议没有备案且存在免除物业服务企业责任、加重业主责任应无效的辩解意见，并无事实和法律依据，本院不予采纳。 二、关于添彩物业公司是否按照物业服务合同约定履行了物业服务义务，黄斌不支付物业费、垃圾费、公摊水费的理由是否成立的问题。物业管理服务需要具备与其所收取的物业服务费相当的服务质量,物业公司应当就涉案小区内相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主提供符合约定的物业服务。添彩物业公司因物业费纠纷已陆续起诉涉案小区业主，这些系列案中部分业主提供的证据证实了添彩物业公司存在公共秩序维护管理、公共绿化养护管理等方面的服务不符合协议的约定。涉案小区在交房时业主已经预交了一年的物业费，不存在添彩物业公司运营经费不足导致服务质量下降的问题。添彩物业公司在收取了足额的物业费用后应尽心依照物业协议的约定管理小区，但在服务过程中存在各种瑕疵导致业主不满从而引发业主集体拒交物业费，最终损害更多正常交纳物业服务费的业主利益。添彩物业公司因物业服务问题与小区业主存在争议时应按物业协议的内容做好服务，物业服务具有长期性、琐碎性和重复性的特征，而且物业服务质量标准难以量化，服务最后的效果是通过服务对象的主观感受来解决的。根据法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。添彩物业公司就业主反映强烈的一些物业服务问题上并无改进，添彩物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付该项目物业费，但是并不代表可以拒交全部物业费。物业服务的内容是多方面的，未按合同约定履行的也只能是其中的一项或几项，对于物业公司提供的其他项目的服务，业主仍然具有交费的义务。故添彩物业公司要求黄斌全额交纳物业费的诉请，本院不予支持，酌情判令黄斌按照添彩物业公司主张物业费的70%向其支付物业费较适宜,即应支付2018年7月20日至2020年7月31日的物业费3835.60元(5479.42元×70%)。涉案小区业主在未实际使用或入住物业时，并未产生生活垃圾。虽然收取生活垃圾处理费仍然是基于维护小区整体卫生条件为目的，但在小区的入住率低时，所产生的生活垃圾比较少，物业服务公司可以适当减少对该部分管理服务的次数和人力，降低成本。因此业主并未通过其行为产生生活垃圾的前提下，仍然要求其缴纳该费用，显然不符合常理。添彩物业公司交纳给环卫站的垃圾处理费数量仅为48户，黄斌在通知交房时已经预交了一年的生活垃圾费处理费，但添彩物业公司并未提交证据证实黄斌在通知交房后何时入住涉案小区，应承担举证不能的后果。对于添彩物业公司主张2018年7月20日至2020年7月31日的生活垃圾费的请求没有事实依据，本院不予支持。公摊水费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分的正常运转为目的。虽然并不会直接对物业产生直接影响，但从长远来看，能够起到保障业主物业处于一个完整、安全的环境，对于业主来说，潜在的享受了这部分利益。因此，从物业交付开始，业主以未使用或入住为由拒绝缴纳公摊水费的，应不予支持。但在本案中添彩物业公司并未提交相关水表度数或水厂票据证明公摊水费的数额，仅为自书公摊水费的费用，黄斌对该数额并不认可。对添彩物业公司主张公摊水费的请求没有事实依据，本院不予支持。 三、关于添彩物业公司主张的违约金是否支持，如支持应如何确定的问题。虽然涉案协议中约定逾期缴费应该支付违约金，但本案的发生也存在添彩物业公司对于物业服务中的瑕疵问题一直没有改进导致双方矛盾情绪对立加重的原因，双方对于物业协议的履行均存在违约行为，应承担各自相应的责任。现添彩物业公司要求从2018年7月20日起按日千分之三计算违约金为12000元，此计算方式明显过高；且黄斌在拒绝交费后，添彩物业公司应及时采取适当措施防止损失扩大，本院以实际损失为基础，结合案件的实际情况、当事人的过错程度，酌定违约金以3835.60元为基数，从添彩物业公司起诉之日即2020年8月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至欠款实际清偿之日止。 判决主文：一、黄斌向广西添彩物业管理服务有限公司支付物业费3835.60元及违约金（违约金以3835.60元为基数，自2020年8月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至欠款实际清偿之日止）； 二、驳回广西添彩物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条。 诉讼费：案件受理费240元，因适用简易程序审理减半收取120元，由黄斌负担72元、广西添彩物业管理服务有限公司负担48元。 相关权利：本判决为终审判决。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 李振京 二〇二〇年九月二日 法官助理 梁 晨 书 记 员 蒙 伟 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。