四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初272号 原告曾波，男，生于1987年10月5日，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 原告向红梅（系原告曾波之妻），女，生于1987年7月25日，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人曾明银，男，生于1974年6月6日，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司。住所：四川省巴中市巴州区插旗山路****。 统一社会信用代码：915119003271046108。 法定代表人贾文兴，该公司总经理。 委托代理人张绍平，男，生于1947年12月27日，汉族，大学文化，该公司法务部主任，住，住四川省巴中市巴州区/div> 第三人张开果，男，生于1967年1月4日，汉族，初中文化，居民，住，住四川省巴中市巴州区/div> 第三人徐燕，女，生于1976年12年11日，汉族，高中文化，居居，住，住四川省巴中市巴州区/div> 第三人庞勇兵，男，生于1976年6月18日，汉族，高中文化，居民，住，住四川省巴中市巴州区/div> 委托代理人庞开涛（系第三人庞勇兵之父），男，生于1949年2月13日，汉族，小学文化，居民，住，住四川省巴中市巴州区/div> 原告曾波、向红梅与被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司、第三人张开果商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日作出（2019）川1902民初2288号民事判决：一、位于巴州区房屋归原告曾波、向红梅所有。二、驳回原告曾波、向红梅的其他诉讼请求。宣判后，被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司不服，提出上诉。四川省巴中市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）川19民终1064号民事裁定：一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初2288号民事判决；二、本案发回四川省巴中市巴州区人民法院重审。重审中追加庞勇兵、徐燕为本案第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾波，原告向红梅之委托代理人曾明银，被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司之委托代理人张绍平，第三人张开果，第三人徐燕，第三人庞勇兵之委托代理人庞开涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾波、向红梅诉称：原告于2014年9月20日与被告签订了《商品房买卖合同》，交清了全部房款，该房是被告以物抵工程材料款给第三人，第三人转让给原告的“明珠花园”C幢三单元4楼2号（现5楼2号），该房款是被告开具收款收据，同意原告将该款交于第三人，同时办理了交房手续，原告交清了各种配套费和物管费，2019年3月25日通知原告入住，领取了钥匙。原告入住时发现房号错误，原4楼2号，现更为5楼2号，导致原告不能入住。原告多次找被告及第三人，要求入住，被告及第三人对该房号无异议，一拖再拖，推诿至今不能入住。现提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的商品房买卖合同有效；2.依法判令“明珠花园”C幢三单元4楼2号（现5楼2号）商品房归原告所有；3.诉讼费由被告及第三人承担。庭审中，原告曾波、向红梅请求判令被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司赔偿逾期交房违约金3.6万元、误工费5.4万元、搬家费900元。 被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限辩称：1.商品房买卖合同仅加盖了四川省巴中市雄伟房地产开发有限公司公章，我公司无人认可，系无效合同。2.原告支付了361456元购房款，其中311456元是2019年3月24日支付，并非是2014年9月20日支付。3.诉争的“明珠花园”C幢3单元5楼2号房屋系安置还房。4.原告当庭增加的逾期交房违约金、误工费、搬家费无事实及法律依据。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。 第三人张开果辩称：被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司差欠第三人张开果的建筑材料款，被告同意以在建房屋抵偿，第三人将抵偿的房屋转让给原告，原告与被告签订了商品房买卖合同。该房在建修时，原告特意要求承建方在所购买房屋，即现5楼2号房屋厕所内另加了一堵墙，交付房屋时楼层发生变化，现“明珠花园”C幢3单元5楼2号房屋应归原告所有。 第三人徐燕辩称：我是买李天宇的拆迁房屋，被告认可，补齐了房款和过渡费，房号由401变为402号，房屋装修好已入住。 第三人庞勇兵辩称：我是买的“明珠花园”C幢3单元502号，至今未分配房屋。 经审理查明，第三人张开果系巴中市巴州区恒发砖厂的法人，被告四川省巴中市雄伟房地产开发有限公司承建巴中市巴州区项目时因缺乏资金买砖就找到第三人张开果，双方达成《页岩砖订货合同书》，以巴中市巴州区房屋抵作砖款。2014年9月20日第三人张开果（甲方）与原告曾波（乙方）签订《商品房抵押转让协议》，该协议约定原告曾波购买“明珠花园”Ｃ幢三单元4楼2号房屋。2014年9月20日，被告四川省巴中市雄伟房地产开发有限公司（出卖人）与原告曾波（买受人）签订了《商品房买卖合同》。该合同约定第一条项目建设依据：出卖人取得位于巴州区地块的土地使用权。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中“明珠花园”Ｃ幢三单元4楼2号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构。该商品房建筑面积共约98平方米。第四条计价方式与价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3900元，总金额382200元等。被告四川省巴中市雄伟房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》出卖人处加盖公章，曾波妹妹曾艳代曾波在买受人处签名。同日，被告四川省巴中市雄伟房地产开发有限公司出具收据，收到曾波购房款5万元，经手人刘勇。在房屋建修过程中，经被告四川省巴中市雄伟房地产开发有限公司及承建方同意，原告曾波在购买的房屋厕所内另加了一堵墙。2019年3月24日，被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司出具收据，收到原告曾波Ｃ-3-402号房款311456元，入账时间写为2014年9月20日。收据上特别注明“欠张开果材料款中，已扣减结算。”同日，被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司出具收据，收到原告曾波Ｃ-3-402号房水、电入户费9000元。同日，被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司出具《交房说明》，载明“关于张开果于2014年9月20日代曾波购买的“明珠花园”Ｃ-3-402号住房一套，2019年3月24日交房，交房时经贾文兴同意，房屋维修公司不收该款，水、电上户费由曾波向公司交清。此房物管费由曾波向物管交纳，公司不得收取，其他无任何争议。最终张开果与公司结算欠款。”2019年3月25日，巴中市明珠物业管理有限公司向原告曾波发《入住通知》，载明“曾波（购房户）：你Ｃ栋三单元4楼2号，于2019年3月25日，领取钥匙，正式入住。”同日，巴中市明珠物业管理有限公司与原告曾波签订《消防安全责任书》《装修管理协议及责任保证书》《业主临时规约》，巴中市明珠物业管理有限公司收取原告曾波物业管理费等共计2900元。原告曾波领取钥匙后，发现Ｃ栋三单元4楼2号已被他人先行入住，原告曾波就到Ｃ栋3单元5楼2号，进屋后发现厕所内加了一堵墙的房屋就是在修建过程中原告要求增加的墙，原告遂入住了该房。诉讼中查明，原告曾波与原告向红梅于2012年1月7日在巴中市巴州区民政局办理结婚登记，并领取结婚证书。 同时查明，巴中市雄伟房地产开发有限公司成立于2000年4月3日，于2005年10月10日被吊销营业执照。2015年4月29日，巴中市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室印发第5期会议纪要，会议议定事项“一是原则同意重新注册登记办理四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司，该公司仅负责处理“明珠花园”历史遗留问题，确保群众的合法利益不受损害。二是四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司承接续办原雄伟公司未办理的相关手续。”四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司成立于2015年5月7日。因涉嫌犯罪，贾文兴2016年11月28日、2016年12月1日、2016年12月23日在公安机关讯问时供述2000年开始挂靠于巴中市雄伟房地产开发有限公司承建巴中市后河街干道拓宽工程至今。我是四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司的股东，我占80%的股份，四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司是我和刘琼两个人组成的，法人是我儿子贾崴。“明珠花园”的C幢是2014年6月开始修的，现已基本完工。公司的行政专用章和我的私人印章都是我的舅老倌刘勇在管理，公司的财务专用章是我的老婆刘琼在管理。2017年1月23日，被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司取得（2017）房预售证010号，准许对“明珠花园”二期A、B、C、D栋房屋面向社会预售。 本案争议的焦点：原告曾波购买的房屋是巴中市巴州区房屋还是402号房屋？ 1.首先明确楼层如何算？按《巴中市城市规划管理技术规定》第四十八条“建筑正负零标高必须以建设项目周边相邻道路的最低点处起算，同时相邻多条道路的，以最低一条道路最低点起算；建筑总高度从建筑正负零标高起算”之规定，建筑总高度从建筑正负零标高起算。楼层以正负零以上为一层，以此类推二层、三层等。正负零以下为负一层，以此类推负二层、负三层等。 2.从巴中市后河桥片区“明珠花园”方案设计C栋规划图看规划共七层，无地下楼层；从实地勘查看C栋房屋,地上**，地下**（即负**）。巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司《预测报告》载明：建筑正负零以下为一层，共七层。按巴中市后河桥片区“明珠花园”方案设计C栋规划图算楼层，原告曾波为402号房屋，而按巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司《预测报告》算楼层，原告曾波为502号房屋。只是双方计算楼层的方法不同，均是同一房屋。 3.从原告曾波与被告四川省巴中市新雄政房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》和《入住通知》看,被告四川省巴中市雄伟房地产开发有限公司因承建巴中市巴州区项目缺乏资金买砖与第三人张开果双方达成《页岩砖订货合同书》，结算后以巴中市巴州区房屋抵作砖款。第三人张开果与原告曾波签订《商品房抵押转让协议》，该协议约定原告曾波购买“明珠花园”Ｃ幢三单元4楼2号房屋，同日原告曾波与被告四川省巴中市新雄政房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定原告曾波房购买巴中市巴州区房屋。房屋竣工后2019年3月25日被告四川省巴中市新雄政房地产开发有限公司发放了原告曾波的《入住通知》的房屋为巴中市巴州区房屋。原告曾波现已入住该房。 综上，原告曾波的房屋应为巴中市巴州区“明珠花园”C幢三单元402号房屋（按巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司《预测报告》算楼层，原告曾波为502号房屋）。 本院认为，原告曾波与四川省巴中市雄伟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规，未损害国家、社会公共利益，合同有效。原告曾波主张对巴中市巴州区房屋归其所有之理由成立，本院予以支持。原告曾波与原告向红梅系夫妻关系，原告曾波主张与原告向红梅共同所有诉争之房屋，本院支持。 关于商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告请求判令被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司赔偿逾期交房违约金、误工费、搬家费，因双方未约定，亦无法律规定，本院不予支持。 对于第三人徐燕、庞勇兵与被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司之间的合同关系属于另一法律关系，不属于本案审理范围，其可以通过其他途径解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、原告曾波与被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。 二、位于巴中市巴州区房屋（按巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司《预测报告》算楼层，原告曾波为502号房屋）归原告曾波、向红梅所有。 三、驳回原告曾波、向红梅的其他诉讼请求。 案件受理费6700元，由被告四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  董全成 人民陪审员  蒋红军 人民陪审员  刘远芳 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  常 琳