广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1704号原告：中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，住所地：广东省肇庆市*******。统一社会信用代码：914************530。负责人：梅元比，该分行行长。原告：中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行，住所地：广东省肇庆市大旺区*****建行大楼首层。统一社会信用代码：914***********283M。负责人：罗智源，该支行行长。两原告委托诉讼代理人：梁星志、朱秀媚，广东安达信律师事务所律师。被告：康有玮，男，1986年4月2日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县***********。公民身份号码：362************813。被告：肇庆市*****地产有限公司，住所地：广东省四会市****新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018）。统一社会信用代码：914***********112Y。法定代表人：麦羡泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢宇霞、张杰，广东安驰律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（以下简称建行肇庆分行）、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行（以下简称建行大旺支行）与被告康有玮、肇庆市*****地产有限公司（以下简称奥利华园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱秀媚、被告奥利华园公司的委托诉讼代理人谢宇霞到庭参加诉讼，被告康有玮经公告传唤没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告建行肇庆分行、建行大旺支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告康有玮立即归还原告借款本金394919.62元（含拖欠本金4982.66元）、拖欠利息5999.21元、本金罚息45.73元、利息复利53.95元，结清金额为401018.51元。(暂计至2019年11月4日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止)；2.判令被告康有玮承担原告为实现本案债权而支付的律师费16040元；3.判令原告对被告康有玮提供的借款抵押物四会市东城街道上元大道东发现美院北区*******的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告奥利华园公司对被告康有玮前述第1、2项债务承担连带清偿责任；5.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。(上述第1-2项金额合计为417058.51元)。事实与理由：2016年12月6日，原告建行大旺支行与被告康有玮签署《个人住房(商业用房)借款合同》，约定被告康有玮向原告建行大旺支行借款430000元，用于购买位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区*******的房屋，借款期限自2017年1月1日起至2037年1月1日止，共20年。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调8%，即年利率为4.508%。同时，被告康有玮同意以上述房屋作为抵押物，担保该笔借款合同的履行。2011年11月14日，原告建行肇庆分行与被告奥利华园公司签订了《楼宇按揭合作协议书》，约定被告奥利华园公司为发现美院商品楼宇整个项目的购房人向原告的贷款提供连带责任保证担保。2017年1月1日，原告建行大旺支行向被告康有玮发放了约定的贷款。2018年5月14日，该抵押物办理了不动产预告登记手续，预告登记号：粤(2018)四会市不动产证明第0007685号。原告建行肇庆分行是原告建行大旺支行的上级单位，涉案的《个人住房(商业用房)借款合同》及相关抵押担保手续为原告建行肇庆分行授权原告建行大旺支行办理。因层级管理权限，原告建行大旺支行在本案相关诉讼权利由原告建行肇庆分行行使。由于被告康有玮未依约按期履行还本付息，被告奥利华园公司亦未承担担保责任，原告催收无果。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同、追回全部贷款本息，并要求对抵押房地产行使抵押权。原告为实现本案债权，委托广东安达信律师事务所代理本案，产生的律师费为16040元，根据《个人住房(商业用房)借款合同》等文件的约定，该笔费用应由上述两被告承担。被告奥利华园公司辩称，对原告主张的本金、利息不予认可，由法院依法核实；本案借款合同是被告康有玮提供案涉房屋作抵押，被告奥利华园公司提供担保，根据物权法规定，同一债权如债务人提供抵押，第三人提供担保，应就抵押物优先实现债权。原告建行肇庆分行、建行大旺支行围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.两原告的营业执照、金融许可证。2.被告康有玮的身份证、户口本、无婚姻声明书；被告奥利华园公司的《企业信用信息公示报告》。3.《个人住房(商业用房)借款合同》。4.《楼宇按揭合作协议书》。5.个人贷款支付凭证。6.《不动产登记证明》粤(2018)四会市不动产证明第0007685号。7.律师函及邮寄单。8.拖欠本息明细表、对账单。9.委托代理协议。10.关于借款人拖欠借款本息数额的说明。11.截止2020年8月21日被告拖欠借款本息明细表及对账单。12.律师费发票及转账凭证。被告康有玮、奥利华园公司均没有提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月14日，原告建行大旺支行（甲方）与被告奥利华园公司（乙方）签订一份《楼宇按揭合作协议书》[编号：（2011）年按字第03号]，约定双方合作楼宇为四会市发现美院，座落于肇庆市四会市****新江上元塘；甲方同意为购买乙方上述楼宇且符合个人住房贷款条件的业主提供个人住房贷款，乙方是个人住房贷款业主的保证人，其保证方式在阶段性期间为连带责任保证，就业主贷款向甲方提供担保；保证金额为各贷款业主的贷款本金及由此产生的贷款利息、逾期利息、违约金和甲方实现债权的费用；此保证为不可撤销的连续的无条件的保证，保证期限从甲方对业主发放个人住房贷款之日起至乙方办妥房地产权证书止，如果个人住房贷款业主在阶段性保证期限内不按合同规定如数支付贷款本息及其他相关费用，保证人及承担全部连带责任，甲方有权向乙方直接追偿或从乙方的任何账户直接扣收；乙方同意为购房人提供阶段性担保，直至乙方办理全部房地产权证交送甲方并协助甲方办好房地产他项权证；阶段性是指从发放贷款之日起至乙方办妥房地产权证书时止等合同内容。原告建行大旺支行在合同甲方一栏加盖公章，被告奥利华园公司在合同乙方一栏加盖公章。2016年12月6日，原告建行大旺支行（贷款人）与被告康有玮（借款人）签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：20161712944），约定被告康有玮向原告建行大旺支行借款43万元用作购买位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区*******；借款期限为240个月，自2017年1月1日至2037年1月1日；利息执行浮动利率，即在基准利率水平上下调*%，即年利率为4.508%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次性划入肇庆市*****地产有限公司的银行账户；借款人的还款方法为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2722.25元；合同第十三条约定，被告康有玮以四会市东城街道上元大道东发现美院北区********屋作为借款抵押；抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；合同第十六条约定，借款人违约情形，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；合同第十七条约定，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下列一项或几项权利，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；合同第四十一约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担等合同内容。被告康有玮在合同借款人及抵押人一栏处签名捺印，原告建行大旺支行在贷款人一栏加盖公章。2017年1月1日，原告建行大旺支行按照约定发放贷款43万元给被告康有玮指定的收款人被告奥利华园公司。2018年5月14日，被告康有玮对四会市东城街道上元大道东发现美院北区********屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，抵押权人为原告建行大旺支行。2019年12月19日，两原告与广东安达信律师事务所签订《委托代理协议》，约定两原告委托该律所律师代理本案诉讼，代理费为16040元。2020年5月22日，原告向该律所转账支付律师费16040元；6月5日，该律所向原告开具律师费发票，金额为38902元，其中包括被告康有玮案件律师费16040元。另查明，被告康有玮收到借款后，自2019年10月开始没有按照约定按时足额归还借款。截止2019年11月4日，被告康有玮拖欠原告到期本金4982.66元、利息5999.21元、本金罚息45.73元、利息复利53.95元。后自2019年11月28日至2020年3月21日期间，被告康有玮归还了部分欠款，但自2020年3月21日开始不再归还欠款。截止2020年8月21日，被告康有玮尚欠原告借款本金384879元（含逾期本金6430.07元）、逾期利息16698.73元、逾期本金罚息107.34元、逾期利息罚息395.59元，结清金额合计402080.66元。2020年9月3日，本院依据两原告申请作出（2020）粤1284民初1704号民事裁定书，裁定查封被申请人康有玮名下位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区********屋一间，保全金额以417058.51元为限。本院认为，被告康有玮因购房需要以被告奥利华园公司为担保向原告建行大旺支行借款，各方当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《楼宇按揭合作协议书》，是当事人真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，上述合同合法有效，受法律保护，各方当事人应按照合同的约定行使权利及履行义务。根据查明的事实，被告康有玮没有按照合同的约定按时足额归还借款本息，截止2020年8月21日，被告康有玮仍拖欠原告建行大旺支行借款本金余额384879元（含逾期本金6430.07元）、利息16698.73元、本金罚息107.34元、利息复利395.59元，已构成违约，应承担违约责任。根据借款合同的约定，原告建行大旺支行要求被告康有玮一次性清偿全部借款本金及利息的诉求，理据充分，本院予以支持。被告康有玮应向原告清偿全部剩余借款本息合计402080.66元，其中借款本金384879元（含逾期本金6430.07元）、利息16698.73元、本金罚息107.34元、利息复利395.59元；上述利息、罚息及复利暂计至2020年8月21日，之后产生的利息、罚息及复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至借款本息全部清偿之日止。关于原告建行大旺支行要求被告康有玮支付律师16040元的诉求。由于双方在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担；现原告提供了《委托代理协议》、律师费转账凭证及律所开具的发票，证明律师费已实际发生并支付，故原告建行大旺支行主张被告康有玮支付律师费16040元，理据充分，本院予以支持。关于原告建行大旺支行要求对位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区********屋享有优先受偿权的诉讼请求。虽然被告康有玮以涉案房屋作为抵押担保，但该房屋仅是办理了预购商品房抵押预告登记手续，该登记只是使登记申请人取得请求将来发生物权变动的排他权利，而不是正式的房屋抵押登记。根据我国物权法规定，不动产抵押自抵押登记设立时抵押权始生效，由于原告建行大旺支行没有提交证据证明上述房屋已经办理了正式的抵押登记手续，因此，原告建行大旺支行要求对上述抵押物享有优先受偿权的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告建行大旺支行要求被告奥利华园公司承担连带清偿责任的问题。根据《楼宇按揭合作协议书》的约定，被告奥利华园公司作为被告康有玮的借款保证人；其担保方式为阶段性连带责任保证；保证期限从原告建行大旺支行向被告康有玮发放贷款之日起至被告奥利华园办理全部房地产权证交送原告建行大旺支行并协助建行大旺支行办好房地产他项权证时止；保证金额为贷款本金、利息、逾期利息、违约金和原告实现债权的费用。由于被告奥利华园公司不能证明抵押房屋已办妥房地产权证以及正式的抵押登记手续，故应对被告康有玮的本案债务承担连带清偿责任。被告奥利华园公司承担保证责任后，有权向被告康有玮追偿。关于原告建行肇庆分行主张作为共同债权人享有债权和担保权的主张。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”由于原告建行肇庆分行与建行大旺支行均可以以自己的名义从事民事活动并承担民事责任，而与被告康有玮及奥利华园公司成立借款合同及担保合同关系的相对人系原告建行大旺支行，根据合同的相对性原则，原告建行肇庆分行主张作为共同债权人享有债权和担保权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告康有玮经本院依法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告康有玮应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行清偿借款本息合计402080.66元，其中借款本金384879元（含逾期本金6430.07元）、利息16698.73元、本金罚息107.34元、利息复利395.59元，利息、罚息及复利暂计至2020年8月21日，之后产生的利息、罚息及复利按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计至借款本息还清之日止；二、被告康有玮应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行支付律师费16040元；三、被告肇庆市*****地产有限公司对上述第一、二判项确定的债务承担连带清偿责任，被告肇庆市*****地产有限公司承担保证责任后，有权向被告康有玮追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司肇庆分行、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7556元、财产保全费2605元、公告费1550元，合共11711元，由被告康有玮、肇庆市*****地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  邵 平人民陪审员  何凤好人民陪审员  张梓华二〇二〇年九月九日书 记 员  林美霞