陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民初518号原告（案外人）：周月军，男，1977年10月15日出生，汉族，住陕西省延安市安塞区。委托诉讼代理人：刘流，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王漠，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路**恬静园小区**门面。法定代表人：郭晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住，住所地西安市未央大道**中登大厦**/div>法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告周月军与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、第三人西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周月军委托诉讼代理人刘流、王漠，被告永联公司委托诉讼代理人冯小爱到庭参加了诉讼，第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周月军向本院提出诉讼请求：1.撤销（2015）西中执证字第00118-1号裁定，停止对西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元12604室房产的执行；2.确认周月军为西安市未央区未央路**中登大厦******房产的权利人；3.诉讼费用由永联公司负担。事实与理由:2004年4月5日，周月友与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定周月友向中登公司购买涉案12604号房屋，后周月友向中登公司支付全部购房款，并自2004年开始占有、使用涉案房屋，2014年，周月军于中登公司处办理更名，受让涉案房屋。中登公司在周月军不知情的情况下，于2015年将涉案房屋抵押给永联公司并办理抵押登记。周月军对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告永联公司辩称，周月军对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者保护消费者基本生存居住权利的情形，但本案周月军并未在法院查封前与被执行人签订合法有效的买卖合同，且涉案房屋系办公公寓并非住宅，周月军亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故周月军主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，因周月军与中登公司过错致使永联公司利益受损显系不当。第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。经审理查明，2015年2月3日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额900万元，典当期限6个月，自2015年2月3日至2015年8月3日，中登公司以位于西安市未央区房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月13日，陕西省西安市汉唐公证处于作出（2015）陕证经字第000868号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第282号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币玖佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12903-1）、12904室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12904-1）、12803室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12803-1）、12804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12804-1）、12703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12703-1）、12704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12704-1）、12603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12603-1）、12604室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12604-1）、12502室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12502-1）、12503室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12503-1）、12504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12504-1）、12404室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12404-1）、12403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12403-1）、12304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12304-1）、12101室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12101-1）、12001室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12001-1）共计十六套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。后，周月军以前述房产中的12604室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12604-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年4月21日作出（2020）陕01执异133号执行裁定，驳回案外人周月军的异议请求，周月军即提起本案案外人执行异议之诉。另查明，周月军与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人周月军；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢26层D号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共170.55平方米；单价每平方米2618元，总价446500元。另外，前述合同项下房屋原系周月友2004年4月按揭购买，2004年12月鲁耀民自周月友处受让权利，并于2005年5月28日与中登公司签订商品房买卖合同。本案审理中，周月友、鲁耀民出庭陈述涉案房屋系周月友更名给鲁耀民，鲁耀民又更名给周月军，鲁耀民还陈述其系2014年3月与周月军至中登公司办理更名手续；周月军提交的中国民生银行股份有限公司西安分行证明载明涉案房屋按揭贷款本息已全部结清；周月军提交的西安中登物业有限公司中登大厦管理中心情况说明，载明“周月军为中登大厦B座12604室（B座26F-D室）业主，自2005年交房以来一直占有使用该房屋，物业费及相关费用都已按时缴纳，无拖欠行为（物业费截止时间2019年12月31日）”。本案审理中，周月军还提交了周月友、鲁耀民商品房买卖合同、房款收据、契税收据、更名申请审批表、涉案房屋查封之前的物业费缴费票据、购电票据等。再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月11日，本院查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定书、（2020）陕01执异133号执行裁定书,（2015）陕证经字第000868号公证书、（2015）陕证执字282号执行证书、《商品房买卖合同》、收款收据、情况说明、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为周月军就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，周月军自他人处受让权利，并就涉案房屋与中登公司签订书面买卖合同，周月军提交的西安中登物业有限公司中登大厦管理中心出具情况说明、证人证言、物业费票据、购电票据等亦可证实权利人于涉案房屋查封前已办理入住手续、交纳物业费等，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系周月军自他人处受让房屋相关权利之后所设定，故周月军购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给周月军后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人周月军的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案周月军异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。至于周月军其余诉讼请求，因无法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、停止对位于西安市未央区138-1号2幢1单元12604室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12604～1）房屋的强制执行；二、驳回周月军其余诉讼请求。案件受理费7998元（周月军已预交），由周月军负担3999元，陕西永联典当有限公司负担3999元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付周月军）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二〇年九月二十四日书记员 刘明明