广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤20执异59号 案外人:古红梅，女，1969年7月23日出生，汉族，住广东省中山市**。 委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江愉，广东中亿律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道**大中华国际金融中心（东方新天地广场）****，统一社会信用代码9144030070856694X7。 负责人：吴斌，总经理。 委托诉讼代理人：陈曦，员工。 委托诉讼代理人：张崇英，广东普罗米修律师事务所律师。 被执行人：中山市嘉乐实业有限公司，住所地广东省，住所地广东省中山市板芙镇民溪口代码91442000618135070L。 法定代表人：古志明，执行董事。 在本院执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称信达深圳分公司）与被执行人中山市嘉乐实业有限公司（以下简称嘉乐公司）借款纠纷【执行案号:（2000）中中法执字第43号】一案中，案外人古红梅对本院查封嘉乐公司名下的位于广东省中山市板芙镇XX村陈富环X幢XXX层（不动产权证号：出0XXX，粤房地字证第43××32、43××33、43××34号）的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。异议人古红梅的委托诉讼代理人钟燕飞、申请执行人信达深圳分公司的委托诉讼代理人张崇英参加了听证，被执行人嘉乐公司未参加听证。现已审查终结。 案外人古红梅称，中山市中级人民法院作出（2000）中中法执字第43-4号执行裁定，查封了位于广东省××镇××、××、××层房地产（不动产权证号：出0XXX，粤房地字证第43××32、43××33、43××34号）。涉案查封标的物的权利人为古红梅，法院作出的执行裁定存在查封错误。具体理由如下：案外人关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文因与嘉乐公司办证纠纷向中山市人民法院起诉，在法院主持下，双方达成调解，中山市人民法院于1999年2月5日依法作出（1999）中民初字第695号民事调解书，由嘉乐公司于1999年10月31日前为关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文办理坐落在中山市板芙镇嘉乐花园X幢第XXX层房屋的产权证、国有土地使用证。后关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文向人民法院申请强制执行，中山市人民法院于2000年8月31日作出（2000）中执字第396号执行裁定、中山市第一人民法院于2009年6月3日作出（2004）中一执字第396-1号协助执行通知书，裁定嘉乐公司协助办理过户手续。经人民法院生效裁判的确认以及强制执行，涉案房地产的权利人为关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文，而非嘉乐公司。2019年5月28日，古红梅与原权利人关伟荣等签订《房地产买卖合同》，原权利人以668000元将涉案房地产转让给古红梅。古红梅支付了相应款项，已合法取得涉案房地产的所有权。但因信达深圳分公司申请对涉案房地产进行查封，导致一直未能办理产权过户登记。法院在未调查清楚涉案房地产的权属状态的情况下作出（2000）中中法执字第43-4号执行裁定查封不属于嘉乐公司的房地产，损害了古红梅的合法权益。据此，古红梅根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条关于“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的……”的规定，请求法院依法查明案件事实，中止执行，并立即解除（2000）中中法执字第43-4号执行裁定对古红梅所有的位于广东省中山市板芙镇XX村陈福环X幢XXX层的房地产的查封。 申请执行人信达深圳分公司称，涉案房地产目前仍登记在嘉乐公司名下，根据物权法的规定，涉案房地产系嘉乐公司的财产，信达深圳分公司申请法院予以查封并无不当，古红梅对涉案房地产并不享有所有权或者其他足以排除执行的权利，请求人民法院裁定驳回其异议。 本院查明，就关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文诉嘉乐公司房屋买卖纠纷一案，广东省中山市人民法院于1999年2月5日作出（1999）中民初字第695号民事调解书，内容主要包括：一、嘉乐公司定于1999年10月31日前为关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文办理坐落在中山市××镇嘉乐××、××、××层房屋的产权证、国有土地使用证，办证费用由关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文承担；二、嘉乐公司如在1999年11月1日前未能为关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文办理上述房屋的产权证及国有土地使用证，则需将已收取的款项572355.95元返还关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文，并支付相应利息。因嘉乐公司未按该生效的民事调解书履行义务，关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文申请强制执行。在执行过程中，广东省中山市人民法院根据双方达成的执行和解协议，于2000年8月31日作出（2000）中执字第396号民事裁定，裁定变卖嘉乐公司坐落于中山市××镇嘉乐××、××、××层房屋，由关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文以572355.95元承买，办理房屋产权证、国有土地使用证的一切费用由承买人承担。2009年6月3日，广东省中山市第一人民法院作出（2004）中一执字第396-1号协助执行通知书，要求中山市国土资源局协助执行以下事项：一、协助买受人关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文办理嘉乐公司名下位于中山市××镇嘉乐××层（房产证号：43××34，土地证号：出0X**）、二层（房产证号：43××32，土地证号：出0X**）、三层（房产证号：43××33，土地证号：出0X**）的房地产的过户手续，过户应缴税款及所需费用均由买受人承担；二、解除对上述房地产的查封。但之后关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文等人一直未办理上述房地产的过户手续。 2012年10月30日，本院根据信达深圳分公司的申请，作出（2000）中中法执字第43-1号执行裁定，并根据该裁定查封了嘉乐公司名下位于中山市××镇××村陈福环的15处房地产（包括房产证号为粤房字第××、43××33、43××34号的三处房地产）。2014年10月17日、2015年10月27日和2018年10月11日，本院先后作出（2000）中中法执字第43-2号、（2000）中中法执字第43-3号、（2000）中中法执字第43-4号执行裁定，续行查封包括嘉乐公司名下的上述15处房地产在内的被执行人财产。 2020年7月，古红梅向本院提起前述异议。其主张其对涉案的房地产享有所有权所依据的是《房地产买卖合同》，该合同列明的甲方（卖方）为关雪丽、关崇雅、关伟荣、关伟文，乙方（买方）为古红梅，丙方为嘉乐公司，签署日期为2019年5月28日，约定的内容包括：1.甲方通过丙方转让坐落于中山市××镇××（现地址为××花园××层，房产证号：粤房字第××号，土地证号：出0X**）、二层（房产证号：粤房字第××号，土地证号：出0X**）及三层（房产证号：粤房字第××号，土地证号：出0X**）的房地产，乙方愿意向甲方购买该房地产中的665.59平方米的产权份额，交易总价格为668000元，由乙方于签署合同当天一次性支付至甲方指定的关伟荣的账户中；2.甲方保证对该房地产享有完全充分的处分权，该房地产无查封、抵押等权利限制，权属清晰，无任何产权或经济纠纷；3.甲方保证可于2019年12月31日前取得过户后的不动产权证书，否则视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方须向乙方赔偿120000元并自解除合同之日起三天内全额向乙方退还已收的房地产转让款。该合同甲方签字栏仅有关伟荣一人签字，对此古红梅解释称关伟荣作为代表签字是经关崇雅、关雪丽、关伟文同意的，并提交了视频和亲属关系证明。对于该合同约定的购房款的支付情况，古红梅称其委托宋青松进行了转账支付，但因关伟荣拖欠其4万多元，故双方协商在合同转让款中进行了抵扣，为此古红梅还提交了关伟荣的银行账户流水打印件，其上显示关伟荣的账户分别于2019年5月28日和29日收到宋*松汇入的45万元和17万元。 另查明，中山市不动产登记资料查询结果显示，嘉乐公司名下登记有下列房地产：1.位于中山市××镇××村陈福环的土地使用权，土地证号为出0X**，土地使用面积为3952平方米；2.位于中山市××镇××层的房地产，房产证号为粤房字第××号，建筑面积为373.92平方米；3.位于中山市××镇××层的房地产，房产证号为粤房字第××号，建筑面积为474.9平方米；4.位于中山市××镇××层的房地产，房产证号为粤房字第××号，建筑面积为474.9平方米。上述房地产处均仍然存在未注销的抵押登记情况。 又查明，本院于1999年作出（1999）中中执字第122-2号民事裁定，其中第一项为：将属嘉乐公司所有的位于中山市××镇××村嘉乐花园建筑面积合共1301.98平方米的房屋按拍卖底价1619734元交付给该案的申请执行人交通银行中山分行，其中包括房产证号为粤房字第××号、面积为474.9平方米的嘉乐花园第六幢第二层。针对该情况，古红梅提交了嘉乐公司出具的一份情况说明，称交通银行中山分行、业主、嘉乐公司等各方经协商，已达成一致意见，将法院裁定给交通银行中山分行的相关物业最终转让给了案外人古小玲。古红梅还提交了一份签署有古小玲姓名的说明复印件，其上载有“本人同意……（1999）中中执字第122-2号《民事裁定书》中‘中山市××镇××村嘉乐花园第X幢第X层474.90平方米，粤房证字第43XXX37号’的房产归关伟荣等人所有，本人对此不持异议”等内容。 本院认为，古红梅在本案中主张其依《房地产买卖合同》而取得涉案房地产（即登记在嘉乐公司名下的位于中山市××镇××、××、××层的房地产）的所有权，并据此要求本院中止执行，解除对涉案房地产的查封，其所提的异议属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”据此，本院需审查古红梅对涉案的房地产是否享有足以排除强制执行的合法权利。本案中，古红梅主张其通过受让而获得了涉案房地产的所有权，但其提供的《房地产买卖合同》签订于本院查封之后，且其提供的其他证据亦不足以证明其已按该合同的约定履行了相应的付款义务，也即古红梅提供的证据不足以证明其对涉案房地产享有足以排除本院执行行为的合法权益，故其要求本院中止执行并解除对涉案房地产的查封，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上,古红梅的异议请求理据不足,本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回异议人古红梅的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李油欢 审判员  陶香琴 审判员  尹四娇 二〇二〇年九月三十日 书记员  黄妙霞