重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6084号上诉人（原审被告）：重庆市大足区五金市场群二期业主委员会，住所地重庆市大足区龙水镇龙水路**。负责人：贺德建（主任），男，1965年9月17日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：段廷会。被上诉人（原审原告）：重庆启帆房地产开发有限公司，住，住所地重庆市双桥经开区双北路与西湖大道交汇处一社会信用代码91500111699282856D。法定代表人：黄璜，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：江模国，重庆岩松律师服务所律师。委托诉讼代理人：王利娟，重庆岩松律师服务所实习律师。原审第三人：重庆朋聚物业管理有限公司,住址地重庆市永川区凤凰大道****2-2，统一社会信用代码91500118305204020J。法定代表人：龙建，职务：经理。委托诉讼代理人：郭华勇（，男，1977年11月16日出生，汉族，住，住重庆市永川区/div>上诉人重庆市大足区五金市场群二期业主委员会（以下简称“五金市场群二期业委会”）因与被上诉人重庆启帆房地产开发有限公司（以下简称“启帆房地产公司”）、重庆朋聚物业管理有限公司（以下简称“朋聚物管公司”）业主撤销权纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2020）渝0111民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月3日进行了询问。上诉人五金市场群二期业委会的委托诉讼代理人段廷会，被上诉人启帆房地产公司的委托诉讼代江模国、原审第三人朋聚物管公司的委托诉讼代理人郭华勇到庭参与诉讼。本案现已审理终结。五金市场群二期业委会上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人在2019年4月未作出任何决定，被上诉人要求撤销决定的标的物不存在。2.上诉人与朋聚公司续签的物业服务合同不能视为是上诉人的决定，它只是双方根据前一个合同的约定产生的一个结果。原同约定:“合同期满，甲乙双方联合经过第三方进行业主满意度调查，业主满意率达到80%及以上，该物业服务合同自动顺延三年”合同期满前业委会和朋聚公司双方要求第三方社区居委会进行满意度调查，满意度达到了约定比例就续签了合同而已。3.启帆公司租赁户的签字应该视为有效票范围内。4.2019年4月业主委员会作出了决定，也并没有损害被上诉人或者其他业主的合法利益。5.被上诉人诉讼请求超过了诉讼时效。启帆房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。朋聚物管公司发表意见，请求法院依法判决。启帆房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求撤销被告重庆市大足区五金市场群二期业主委员会于2019年4月作出的选聘重庆朋聚物业管理有限公司为大足区龙水镇五金市场群二期物业服务/管理单位的决定。2.请求法院依法确认被告重庆市大足区五金市场群二期业主委员会于2019年4月18日与第三人重庆朋聚物业管理有限公司签订的《五金市场群二期物业管理服务合同》无效;3、要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：重庆市大足区五金市场群**有业主439人，建筑总面积为79486.8㎡。五金市场群二期第一届业委员成立后于2016年4月25日与重庆朋聚物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定服务期限于2019年4月30日止，合同第三十九条约定，合同期满，甲乙双方联合经三方进行业主满意度调查，业主满意率达到80%及以上，该物业合同自动顺延叁年，以此类推。2017年7月31日，经请示，重庆市大足区龙水镇人民政府批复同意成立五金市场群二期商住小区第二届业主委员会，贺德建任第二届业委会主任。2018年12月10日，五金市场群二期业委会召开业委会会议，对是否与第三人朋聚物管公司续签合同的问题进行了讨论，并决定向社区领导汇报后再决定。2018年12月14日，五金市场群二期业委会在龙水镇××××社区××楼会议室向社区领导××了小区工作，对五金市场群二期的物业选聘工作请求给予指导，并对业委会以什么形式召开业主大会进行了讨论，会议讨论确定以上门走访的方式征集业主意见，走访调查时间：2018年12月17日-2019年1月4日。2018年12月14日，五金市场群二期业委会在小区张贴了《关于开展物业服务满意度第三方调查的通知》，通知业主：“重庆朋聚物业管理有限公司的物业服务合同将于2019年4月30日到期，就是否续聘重庆朋聚物业管理有限公司，业委员将于2018年12月17日-2019年1月4日启动相应的物业选聘前期工作，为了解业主对于朋聚物业服务的满意度，根据前期物业服务合同约定，业委员将在元旦前委托第三方（龙水永益社区）进行调查，从全体业主中随机抽取部分业主开展物业服务满意度抽样调查。”2019年1月4日，五金市场群二期业委会召开业委会会议，对满意度调查结果进行了总结。2019年1月7日，五金市场群二期业委会在小区张贴了《五金市场群二期商住小区满意度调查结果公示》，告知小区业主：本小区有产权住宅住房291户，商铺门市492户，共计783户，收回有效调查问卷639份，业主满意率达82%。2019年3月25日，五金市场群二期业委会在小区内张贴了《物业合同续签征求意见稿公示说明》，告知小区业主：“现物业服务合同即将到期，根据合同约定，合同期满，业主满意率达到80%及以上，该物业合同自动顺延叁年，以此类推。重庆朋聚物业管理有限公司于2019年1月完成2018年度满意度调查，综合满意率达到82%，符合续签条件。2019年2月14日，来函要求就续签事宜进行讨论，经过友好协商，对合同相关条款基本达成一致意见。现将情况向广大业主进行公示并征求业主意见。续签合同将维持原合同约定的单价不变，不改变物管费及其他收费标准，部分合同条款进行了小幅修订。如有不同意见，请于公示之日，十五日内以书面形式向业委会进行反映，业委会将在规定期内对大家的合理诉求进行调整和安排。”2019年4月18日，五金市场群二期业委会与第三人朋聚物管公司签订《物业管理服务合同》，聘请第三人朋聚物管公司为五金市场群二期提供物业管理服务。另查明，1、业主满意度调查表系采用上门走访的方式对物业使用人发放，启帆房地产公司将其所有的门市用于出租，未入住小区故未得到通知。2、业主满意度调查表内容包括对第三人朋聚物管公司的服务评价及是否愿意继续让朋聚物管公司为业主提供服务作出“愿意”或者“不愿意”的选择。收回的639份业主满意度调查表中，业主签字选择“愿意”的有180户150人，占总业主人数的比例为34.17%，其余为租户或者他人签字，无业主授权。业主签字“愿意”的专有部分面积为15344.29㎡，占建筑物总面积比例为19.3%，3、五金市场群二期业委会在庭审中陈述：2019年4月19日，在小区公告栏张贴了与第三人朋聚物管公司签订的《物业管理服务合同》，但未留存证据。4、启帆房地产公司在庭审中陈述：未看到五金市场群二期业委会签订物业管理服务合同的公示，2020年3月30日，启帆房地产公司因物业服务合同纠纷被诉至法院，才得知五金市场群二期业委会续聘第三人的决定。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，五金市场群二期业委会在选聘物业服务企业时，采用书面征求意见的形式，征求了部分业主和租户的意见决定续聘朋聚物管公司为物业服务企业，投票同意的业主人数占总业主人数的比例为34.17%，专有部分占建筑物总面积比例为19.3%，未达到法律规定的标准，违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定，侵犯了启帆房地产公司作为业主的合法权益，启帆房地产公司的起诉在法律规定的期限内，故对启帆房地产公司的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：“一、撤销被告重庆市大足区五金市场群二期业主委员会于2019年4月作出的选聘重庆朋聚物业管理有限公司为该小区物业服务企业的决定。二、确认被告重庆市大足区五金市场群二期业主委员会于2019年4月18日与第三人重庆朋聚物业管理有限公司签订的《五金市场群二期物业管理服务合同》无效。”二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，关于物业服务合同是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，五金市场群二期业委员与朋聚物管公司签订了《重庆市物业服务合同》，合同期限已于2019年4月30日到期。五金市场群二期业委会在决定是否继续聘用选聘朋聚物管公司为物业服务企业时，应该征求业主意见。五金市场群二期业委会采用书面征求意见的形式，征求了部分业主和租户的意见决定续聘朋聚物管公司为物业服务企业，投票同意的业主人数占总业主人数的比例为34.17%，专有部分占建筑物总面积比例为19.3%，未达到法律规定的标准，违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定。同时，双方此前签订的《重庆市物业服务合同》约定“合同期满，业主满意率达到80%及以上，该物业合同自动顺延叁年”，五金市场群二期业委会向业主征求意见同样未达到80%，故五金市场群二期业委会的此项上诉理由不成立。对于诉讼时效的问题。由于五金市场群二期业委会未在一审中提出诉讼时效抗辩，现五金市场群二期业委会在二审中提出诉讼时效抗辩，不予支持。综上所述，五金市场群二期业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆市大足区五金市场群二期业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年九月二十五日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢