辽河人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽7401民初1033号 原告：盘锦振兴物业管理有限公司，住所地盘锦市兴隆台区振兴街，统一社会信用代码91211100725686476J。 法定代表人：孙亚东，该公司总经理。 委托诉讼代理人:李书俭，辽宁盛达律师事务所律师。 被告：刘帅，女，1988年2月24日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：董永（被告丈夫），男，1984年2月18日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。 原告盘锦振兴物业管理有限公司与被告刘帅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李书俭、被告刘帅及其委托诉讼代理人董永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付物业费8213.76元及违约金4497.03元，共计12710.79元；2.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年1月原告与盘锦振兴嘉禾房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同（××小区），合同规定物业费每平方米2元（包含电梯费），业主手册也约定了逾期缴纳物业费每日按0.3%交纳滞纳金。原告从2015年开始收取物业费每平方米2元。2016年小区成立业主委员会，双方口头商定每平方米按1.8元（包含电梯费）收取物业费，原告继续按照前期物业管理服务合同约定履行义务，被告也实际接受和享受了原告提供的物业服务，但被告自2015年至2019年一直未缴纳物业费。虽经原告数次催要，被告亦未履行缴纳义务。根据物业服务合同及业主手册约定，被告已构成违约。为维护自己的合法权益，诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称：不同意原告的诉讼请求，被告没有与原告签订物业服务合同，对原告起诉有异议。对小区如何成立的业主委员会不知情，原告与业主委员会个别成员口头约定的物业费标准不能代表广大业主的意见。在物业费收取标准上没有按照相关规定公开、透明、公示、备案，收费前也没有与业主委员会签订书面协议，约定收费标准，并到物价部门办理价格认定手续。自2015年至2019年被告与其他多名小区业主多次到相关主管部门投诉物业费高、制定标准及收费项目不透明等问题，但均无结果。且根据原告公示的收费项目，小区物业费收取标准也不一，从每平米0.65元到1.31元不等，面积越大物业费越贵，这不公平。被告并非拖欠物业费，只是想要公平合理的价格，与小区所有业主一样公平合理的承担物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方提交的证据本院认定如下：原告提交的前期物业服务合同、催费通知，被告对真实性没有异议，与本案具有关联性，予以采信；办理物业通知书、入住手续流程、业主临时管理规约，虽然被告对本人签字不认可，但对入住、缴纳物业费的事实没有异议，与本案有关联性，予以采信；被告提交的物业缴费通知单，真实性原告无异议，且与本案有关联，予以采信；物业费收取户型列表，系被告单方意思理解，没有相印证的证据，且原告不予认可，不予采信。 综合原告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，盘锦振兴嘉禾房地产开发有限公司（建设单位）与原告签订了××区前期物业服务合同，约定由原告负责该小区的前期物业服务，物业费收取标准为高层住宅2元/月/平方米（含电梯费），商网3元/月/平方米，合同期限自2014年1月1日起至业主委员会成立止。被告系××小区××座××室业主，房屋面积74.4平方米，办理房屋入住时缴纳了2014年的物业费。自2015年由原告收取物业费后，被告没有缴纳当年物业费1785.60元（74.4平方米×2元/月/平方米×12月）。2016年业主委员会成立，与原告没有签订书面物业服务合同，但原告继续提供前期物业服务合同约定的服务，并将物业费从2元/月/平方米（含电梯费）降至1.8元/月/平方米（含电梯费）。2015年至2019年，被告与小区多名业主通过社区、街道、区信访局等有关行政机关与原告协商物业费标准无结果，被告亦没有缴纳2016年至2019年四年物业费6428.16元（74.4平方米×1.8元/月/平方米×12月×4年）。 本院认为：本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”案涉住宅建设单位盘锦振兴嘉禾房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，依法有效，对业主具有约束力。原告要求被告按前期物业合同约定缴纳2015年物业费1785.60元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”2016年业主委员会成立、前期物业合同到期后，虽然业主委员会没有与原告签订物业服务合同，但业主委员会并未依法请求原告退出小区物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施等，而原告继续按照前期物业合同约定的标准提供物业服务。因此，原告与业主之间形成了事实物业服务合同关系，原告要求被告缴纳2016年至2019年物业费6428.16元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于原告要求被告支付违约金4497.03元的请求，因被告对物业费收费标准存在较大争议，且一直向有关行政机关投诉解决，没有恶意拖欠的故意，原告也应就此问题与被告进行及时有效的沟通、协商，从而解决矛盾，故该请求不予支持。 对于被告提出的前期物业服务合同签订及物业费标准制定等违反规章合同不成立的主张，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗时，应当认定无效。前期物业合同备案、收费标准确定等是否符合相关规定，属国家有关行政机关的职权范围。被告自2015年至2019年多次到有关行政机关投诉，但相关行政机关并未作出相应行政处罚，仅是要求小区所在街道协调解决。由此，可以认定原告的行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，前期物业服务合同及原、被告形成的事实物业服务合同依法有效，对双方有约束力。被告的主张没有法律及事实上的依据，不予支持。其提出的物业费收取标准不一的主张，原告在公示栏中公示的收费明细与合同约定不一致，从而导致被告认为物业费扣除电梯费480元后，物业费收取标准不一。但合同中约定的是物业费包含电梯费，没有约定电梯费为固定价格480元，且物业费包含电梯费的条款亦不违反法律的强制性规定，物业费收取应以合同约定为准。被告认为物业费收取标准不合理，可通过相关法规规定的程序重新签订物业服务合同，确定收费标准，但不能据此拒缴物业费，故该主张亦没有法律及事实上的依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘帅于本判决发生法律效力之日起7日内支付原告盘锦振兴物业管理有限公司物业费8213.76元； 二、驳回原告盘锦振兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间内履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费118元，减半收取59元，原告盘锦振兴物业管理有限公司负担34元，被告刘帅负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽河中级人民法院。 审判员 罗 红 二〇二〇年九月四日 书记员 姚诗嫚