北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初4091号原告（反诉被告）：张国兴，男，1967年9月17日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）：周玉君，女，1968年1月20日出生，汉族，住北京市房山区。以上二原告委托诉讼代理人：孙振，山东智祥（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘顺安，男，1963年1月30日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨春林，北京仁杜律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈莹，女，1952年6月17日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）张国兴、周玉君（反诉被告）与被告（反诉原告）刘顺安、被告（反诉原告）陈莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国兴和周玉君的委托诉讼代理人孙振、被告刘顺安的委托诉讼代理人杨春林、被告陈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国兴、周玉君向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除张国兴于2006年4月15日与陈莹签订的房屋买卖协议；2、依法判令解除张国兴于2017年3月23日与刘顺安签订的补充协议；3、依法判令被告将位于北京市房山区××房屋腾退给周玉君。诉讼费由被告承担。事实与理由：张国兴于2006年4月15日与陈莹就位于北京市房山区××房屋签订房屋买卖协议，刘顺安陈述该房屋买卖协议系因其无购房资格以陈莹名义代其所签。协议签订后，将房屋交付被告占有，因刘顺安一直未能取得购房资格，导致房屋无法办理过户手续。张国兴与刘顺安为了解决争议，就本案房屋于2017年3月23日又签订了补充协议。该协议签订后，被告未能按补充协议履行。现原告依照双方合同约定、客观情况及法律规定，依法提起诉讼，请求解除协议，支持原告的诉讼请求。刘顺安辩称:不同意原告的诉讼请求，并提出反诉：请求二原告继续履行房屋买卖协议，将涉案房屋在判决生效后三日内过户至刘顺安名下。事实与理由：2006年4月15日，陈莹与张国兴签订了房屋买卖协议，约定陈莹出价25万元购买原告××的房屋，因卖方原因暂不办理产权过户手续，到能办理产权过户手续时，卖方无条件的协助办理。协议签订当日，刘顺安交付全部房款25万元。另，刘顺安与陈莹有约定，陈莹买的房屋由刘顺安出资，产权归刘顺安所有。此后，房屋交付给刘顺安使用。原告在2006年11月即取得房产证，具备过户条件后，未通知陈莹或刘顺安办理过户手续。至2017年3月，原告以房屋市场价格激增为由，要求刘顺安再补偿他们33.8万元。当月23日，刘顺安同意原告的要求并签订了补充协议，未告知陈莹。当日，按原告要求支付了首笔13.8万元补偿款，等待过户当天再支付余款20万元。此后，刘顺安和陈莹多次要求房屋过户，原告以各种理由推脱至今。刘顺安认为，2006年签订的房屋买卖协议合法有效，应按约定办理房屋过户手续。在具备过户条件后，原告另行索要比购房款高出1.36倍的补偿款。原告早已取得全部购房款，现仍不满足，要求解除合同，严重违背“诚实、信用、公平”原则，请求按照法律规定，支持刘顺安的主张。陈莹辩称：我是代刘顺安与张国兴签订房屋买卖协议，实际买房人和出资人是刘顺安。对补充协议我不知道，但张国兴和刘顺安已经签了，我也没什么可说的。我同意刘顺安的意见。张国兴、周玉君针对刘顺安的反诉辩称：我们提出解除协议是基于被告存在违约行为。被告一直没有购房资格导致2017年之前不能过户。二被告在以谁的名义买房上一直处于混乱状态，谁是购房人不清楚。之前双方产生过大量诉讼，刘顺安曾明确表示解除合同，我们也同意解除，在后续问题上没有达成一致意见。本案协议客观上不能履行，当时法院追加了××公司作为第三人参加诉讼，该房屋不能上市。我们不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月15日，张国兴（甲方，卖方）与陈莹（乙方，买方）签订房屋买卖协议，约定乙方购买甲方拥有的坐落在北京市房山区××楼房一套，交易总价为25万元。协议第五条称：因分房单位的原因，此房屋暂不能办理产权过户手续，到能办理产权过户手续时，甲方无条件协助办理。该合同还对违约责任等作了约定。合同签订当日，刘顺安支付了全部房款25万元（其中支付现金1万元，另由他人向周玉君转账24万元）。房屋也于当日交付刘顺安。2017年3月23日，张国兴（甲方，卖方）与陈莹（乙方，名义买方）、刘顺安（丙方，实际买方）签订补充协议，协议称：鉴于2006年4月15日丙方借用乙方名义与甲方就涉案房屋签订了房屋买卖协议，由于丙方购房资质及政策原因，截至本协议签订之日，甲、乙、丙三方未办理房屋过户手续，现涉案房屋价格激增，甲、乙、丙三方经协商一致，对原房屋买卖协议作如下约定，1、丙方作为实际购房人除已支付给甲方的购房款25万元以外，自愿再补偿给甲方33.8万元，并约定：本协议签订之日，丙方向甲方指定的第三方周文君（应为周玉君）账户支付13.8万元；甲、乙、丙三方约定房屋过户之日，丙方先行向甲方指定的第三方账户支付20万元，甲方及指定第三方在确定收到该款项后，于当天协助丙方或乙方办理房屋过户手续。2、丙方及乙方应当保证丙方及乙方具备办理涉案房屋过户的资格。如甲、乙、丙三方约定办理过户手续之日，丙方仍不具备购房资格，甲、乙、丙三方同意先将房屋过户至乙方名下，至房屋过户给乙方之日即视为甲方履行完毕房屋买卖协议及本协议约定的所有义务。3、如因丙方或乙方的原因导致房屋无法办理过户手续，甲方有权解除房屋买卖协议及本协议。该补充协议还对违约责任等作了约定。该补充协议落款处有张国兴和刘顺安签名，无陈莹的签名。另查，张国兴与周玉君原系夫妻。涉案房屋系双方从中国石化集团北京××有限公司（以下简称××公司）购买的福利房（按经济适用住房管理）。2006年11月29日，该房屋取得经济适用住房产权证书（京房权证房私字第××**），登记的所有权人系张国兴。2013年11月27日，张国兴与周玉君协议离婚，之后双方又复婚。2018年6月12日，涉案房屋登记到周玉君名下［京(2018)房不动产权第0025652号］。2018年6月19日，张国兴与周玉君协议离婚。2018年3月，刘顺安、安××（刘顺安之妻）曾诉至本院，要求张国兴、周玉君协助办理涉案房屋的过户手续。该案审理中，本院追加××公司作为第三人参加诉讼，该公司表示涉案房屋是划拨土地，土地属于该公司。不同意该房屋上市销售，亦不放弃优先购买权。案件审理中，刘顺安、安××变更诉讼请求，要求解除房屋买卖协议。2019年7月17日，刘顺安、安××撤回起诉。本院认为，张国兴与陈莹签订的房屋买卖协议，陈莹、刘顺安均认可实际购房人系刘顺安，张国兴对此未提出异议，并在此后与刘顺安签订补充协议，上述协议系各方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，涉案的房屋系从××公司购买的福利房（按经济适用住房管理），按照相关政策，××公司对该房屋享有相关权益。此前，××公司曾明确表示涉案房屋是划拨土地，土地属于该公司，不同意该房屋上市销售，亦不放弃优先购买权。本案审理中，刘顺安没有提供涉案房屋可以上市交易的证据，现张国兴要求解除协议，本院应予支持。刘顺安反诉请求履行房屋买卖协议将涉案房屋过户至刘顺安名下，本院难以支持。鉴于涉案房屋已经交付多年，房屋腾退应与返还房款等一并解决为宜，双方可另行解决。本案中，房屋买卖合同的出卖人系张国兴，买受人系刘顺安，周玉君系出卖房屋的共有权人，并非买卖合同相对人，周玉君提出诉讼请求，刘顺安向周玉君提出反诉请求，均没有依据。根据查明的事实，陈莹并非实际买房人，其无权提出反诉。对以上本诉、反诉本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十条的规定，判决如下：一、解除张国兴与陈莹于2006年4月15日签订的房屋买卖协议；二、解除张国兴与刘顺安于2017年3月23日签订的补充协议；三、驳回张国兴、周玉君的其他诉讼请求；四、驳回刘顺安和陈莹的反诉请求。本诉案件受理费4840元，由刘顺安负担（于本判决生效后七日交纳）。反诉案件受理费4840元，由刘顺安负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵洪波二〇二〇年九月十五日书记员  高明月