宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3569号原告：宁夏东华房地产开发有限公司,统一社会信用代码916401227999015971。法定代表人:胡某,该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某，宁夏三略律师事务所律师。被告:徐某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：高某，宁夏平瑞律师事务所律师。原告宁夏东华房地产开发有限公司（以下简称宁夏东华公司）与被告徐某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告宁夏东华公司请求判令：1.解除原被告于2008年8月14日签订的兴泽苑小区第12幢13号商业房《商品房买卖合同》;2.被告协助原告办理撤销上述房屋合同备案事项；3.本案诉讼费用由被告承担。被告徐某答辩要点：一、本案中原告的诉请已经超出法定诉讼时效。本案中原告与答辩人之间的合同签订于2008年8月14日，若认为原告负有付款义务，则欠款事实于2008年即已形成，且于2013年12月原告向答辩人交付房屋，而原告在2008至今长达12年的时间里从未要求答辩人支付房款或退还房屋。二、原告所称事实和理由有重大遗漏和恶意隐瞒。本案客观事实是：双方之间最初意思表示并非是房屋买卖，而是基于民间借贷关系发生的抵押和以房抵债。2008年8月15日，原告向答辩人借款80万元，约定利息为每月7%，同时在借款合同中约定以涉案房屋作为抵押，超期还款即以房抵债，当日即向答辩人交付了合同（合同中载明的房屋单价远超当时市场价一倍有余）并办理了备案，但并未实际交付房屋，其后原告曾在一段时期内支付利息，后来即未能继续支付，至2013年12月，借款本息数额已远超涉案房屋价值时，原告遂通知答辩人和为房屋所在小区提供服务的物业公司，由答辩人至物业公司办理房屋领用手续，至此房屋实际交付，双方之间关于该80万元借款的权利义务关系终结。答辩人收到房屋后，即投入资金进行了装修并用于对外出租使用至今。根据以上事实可知：1.双方之间房屋买卖合同的签订是基于民间借贷关系中抵押的意思表示，答辩人在合同签订当时除交付借款本金外并无其他付款义务；2.至原告向答辩人交付房屋时，双方之间达成新的合意即实际履行以房抵债承诺，因相应合同已经备案以及答辩人办理相关手续的需要，双方未另行签订抵顶协议，由答辩人继续持有借贷关系发生时原告交付的房屋买卖合同，但答辩人并无另行支付房款的义务（或应认定为已经提前支付完毕）。综上，原告的诉请不能成立，因其诉请已超出法定诉讼时效，从实体权利义务关系考虑答辩人也并无付款义务或已完全履行。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实2008年8月14日，原告宁夏东华公司与被告徐某签订编号为YC-2006-0001的《银川市商品房买卖合同》一份。合同约定被告徐某购买原告宁夏东华公司开发的位于贺兰县北环路南侧、109以东兴泽苑小区12幢13号房屋，房屋建筑面积165.24平方米，单价每平方米4000元，总金额660960元。原告东华公司应当在2008年10月30日前将符合本合同的商品房交付被告徐某使用。2008年8月15日，贺兰县住房和城乡建设局房产交易管理服务中心就上述合同进行了登记备案。2008年8月15日，原告宁夏东华公司（原宁夏兴东华房地产开发有限公司）与被告徐某签订《借款合同》一份，约定原告宁夏东华公司因资金周转困难向被告徐某借款捌拾万元整,期限自2008年8月15日至2008年11月15日。原告宁夏东华公司如未在2008年11月15日前还清借款捌拾万元整，则在2008年11月16日后每日承担借款总额5%的违约金。如超过2008年11月16日，则以原告宁夏东华公司名下的12#楼3套营业房物偿还借款（三套商品房合同正副本已交付给徐某作为质押）。同日，原告宁夏东华公司向被告徐某出具借条一张，载明今借到徐某人民币捌拾万元整，借款期限2008年8月15日至2008年11月16日，期限叁个月，每月支付利息伍万陆千元（56000.00）整。2008年8月15日、2008年9月16日、2008年10月23日、2008年11月26日、2008年12月26日，原告分别向被告偿还56000元，并由被告向原告出具收条。2009年1月21日，原告向被告偿还30000元。2009年1月23日，原告向被告偿还26000元。2009年2月18日，原告向被告偿还30000元。2009年3月23日，原告向被告偿还82000元。2009年4月22日，原告向被告偿还40000元。2009年6月10日，原告向被告偿还10000元。2009年6月22日，原告向被告偿还56000元。2009年6月23日，原告向被告偿还20000元。2010年8月25日，原告向被告偿还10000元。2010年9月27日，原告向被告偿还20000元。2010年11月2日，原告向被告偿还20000元。2010年11月29日，原告向被告偿还200000元。2011年1月26日，原告宁夏东华公司与被告徐某签订顶账协议一份，约定原告将开发建设的××苑一套住宅抵顶给被告，预售面积123.1平方米，价格3580元/平方米，房款合计?440698元。后原、被告双方签订了商品房买卖合同，并办理房屋产权登记手续。2011年8月31日，被告徐某向原告出具收据一张，载明今收到现金?441378元。2013年12月5日，被告徐某与宁夏家豪物业服务有限公司就涉案房屋签订了《入住公约》。庭审中原、被告均认可，原告公司名称发生过变更，由宁夏兴东华房地产开发有限公司变更为宁夏东华房地产开发有限公司。现原告起诉，请求判如所请。二、各方当事人有争议的事实1.原告主张双方签订商品房买卖合同是就原告与被告徐某之间的借款进行担保，并有出卖涉案房屋的意思表示，原告认为双方未达成以房抵债合意，因为按照年息36%的利率标准计算至2011年1月26日，原告给被告偿还的借款本息已经超过了法定限额。而被告徐某主张双方无房屋买卖意思表示，最初签订合同是基于民间借贷关系发生的抵押，后原告向被告交付涉案房屋即实际履行以房抵债承诺。2.2010年12月2日，案外人马某向被告徐某转账515000元，原告主张该款项系通过案外人马某向被告徐某偿还案涉借款，被告主张该款项与案涉借款无关。判决的理由与结果本院认为，合同的订立，应当是双方当事人的真实意思表示并达成合意的状态，履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案的争议焦点是双方签订商品房买卖合同的真实意思，及该合同是否应当解除。双方是否存在买卖涉案房屋的真实意思，应当从双方履行合同的实质予以确认。首先，原告主张签订商品房买卖合同有出售涉案房屋的真实意思，那么原告作为出卖方签订合同主要是通过转移涉案房屋所有权于被告，从而获得房屋价款，但双方在合同中并未约定付款方式及期限，被告徐某未支付过房款，且双方签订的商品房买卖合同时间在前，借款时间在后。被告徐某在未支付房款情况下，却多次向原告收取借款利息，原告按照被告指示向其偿还借款利息，也不符合正常的购房交易习惯及存在真实购房意思的正常表现。其次，被告主张最初签订商品房买卖合同是基于民间借贷关系发生的抵押，原告主张是对借款关系的担保，从双方签订的借款合同中约定亦可证实双方签订商品房买卖合同是对原告与被告徐某之间借贷关系的担保，双方之间不存在真实的商品房买卖意思表示。最后，被告主张原告2013年向被告交付涉案房屋即双方达成以房抵债合意，但双方仅仅签订了商品房买卖合同，而双方在2011年1月26日进行以物抵债时既签订了顶账协议，又签订了商品房买卖合同亦进行了交付及房屋产权登记，且双方在借款合同中约定“如超过2008年11月16日，则以原告宁夏东华公司名下的12#楼3套营业房物偿还借款。”到期后，原告未还清借款，但双方也未按此约定进行抵顶，原告亦继续向被告偿还借款本息，故原、被告双方以实际行为变更了此约定，再者，根据原告提交的收条、顶账协议，将2010年12月2日案外人马某向被告徐某转账515000元的有争议的该笔还款不计算在原告向被告还款范围内，按照法律规定准许的利息计算，至2011年1月26日原告也已经清偿涉案的借款，被告提交的证据也无法证实其主张，故被告主张双方就涉案房屋达成以物抵债的合意不符合实际情况及双方的交易习惯。现原告主张解除商品房买卖合同符合法定解除的事由，本院依法予以支持。原告主张被告协助原告办理撤销案涉房屋合同备案的诉请，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,原告宁夏东华公司公司有权要求被告徐某协助其办理撤销涉案商品房买卖合同备案登记以恢复原状,被告徐某亦有义务协助宁夏东华公司办理撤销涉案商品房买卖合同的备案登记,故对于原告该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告徐某抗辩原告的诉请已经超出法定诉讼时效，原告的诉请系其行使解除权，解除权的性质为形成权,并不适用诉讼时效的规定，故被告徐某的该项抗辩没有法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏东华房地产开发有限公司与被告徐某于2008年8月14日签订的关于贺兰县兴泽苑小区12幢13号房屋的《银川市商品房买卖合同》；二、被告徐某于本判决生效之日起十五日内协助原告宁夏东华房地产开发有限公司办理撤销关于贺兰县兴泽苑小区12幢13号房屋的《银川市商品房买卖合同》备案登记。案件受理费50元(已减半收取)，由被告徐某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 祁 玮 二〇二〇年九月二十九日（法官助理 金 路书记员 张海丽附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。