上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10523号原告：秦晓军，男，1975年2月3日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市，现住江苏省无锡市。原告：匡碧英，女，1973年11月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住江苏省无锡市。上列两原告共同委托诉讼代理人：赵越，上海智鼎律师事务所律师。被告：上海启贤置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李昇辉，董事长。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骥，上海小城律师事务所律师。原告秦晓军、匡碧英诉被告上海启贤置业有限公司(以下简称启贤公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案分别于2020年6月11日、8月3日两次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人赵越、被告启贤公司的委托诉讼代理人孙睿到庭参加诉讼，被告启贤公司的委托诉讼代理人陈骥参加2020年6月11日的庭审。本案现已审理终结。原告秦晓军、匡碧英向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付漏烟期间空置费人民币98,000元(以现房地产中介公司挂牌价格和房屋所在小区实际成交租金额每月7,000元，自2019年1月10日暂计到2020年3月10日，实际计算至被告修复烟道不漏烟为止)；2.被告支付房屋烟道未按图纸施工期间的物业管理费8,326.60元(每月489.80元，从2019年1月10日起计算17个月)；3.被告支付烟道维修费(以审价为准)；4.被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告赔偿原告房屋漏烟期间空置费损失56,000元(以每月4,000元为标准，2019年1月10日暂计至2020年3月10日，实际计算至被告修复烟道不漏烟为止)；2.被告赔偿两个月物业管理费978元；3.被告按系争房屋竣工备案图纸对烟道进行维修，直至不漏烟为止。事实与理由：2017年5月14日，双方签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》65号302室(复式)，原告按约支付全部房款5,446,183元。2019年12月，被告通知收房，原告委托第三方专业机构对房屋进行检测，发现房屋存在包括墙砖空鼓、墙面渗水等近70处质量问题。后房屋楼下邻居入住后又发现房屋存在严重漏烟问题，小区业主多次与被告沟通要求解决未果。后被告承认房屋烟道没有按照图纸施工，造成严重漏烟，原告至今不能正常使用该房屋。被告违反合同规定，应当承担相应违约责任故原告诉至法院作如上诉请。被告启贤公司辩称：不同意原告全部诉请。针对诉请1，原告在2019年4月11日收房，自2019年1月10日开始主张空置费损失没有依据。原告收房时，房屋确实存在漏烟，当时原告并未提出按竣工图纸进行维修的说辞。被告已在2019年4月修复完毕，系争房屋排烟是从4楼预留的排烟洞排烟，有预留排烟洞的图纸。根据预售合同22条及补充条款27条，对系争房屋存在的瑕疵已经进行明确约定，被告只有修复义务，没有支付其他损失的义务，被告已经积极履行修复烟道义务。据被告了解，系争房屋是由原告对外出租，一直有人使用，被告提供的证据显示，自2019年11月开始，系争房屋一直有人居住使用，系争房屋没有空置，不存在空置损失。在房屋可以使用的情况下，即便房屋存在空关，也是原告的权利，与被告无关。被告不同意原告当庭提出按竣工图纸维修，这与系争房屋存在空置损失是两回事。原告要举证证明被告未按设计图纸进行施工。因烟道已修复，不存在空置费损失。原告的主张应是实际发生的损失，并就此充分举证，鉴于此，也不同意支付物业管理费。经开庭审理查明，2017年5月14日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(下简称预售合同)，乙方向甲方购买上海市青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》65号302(复式)室住宅。第三条约定，房屋总价款为5,446,183元。第十一条约定，甲方定于2019年1月10日前将房屋交付乙方，除不可抗力外。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费用的0倍予以补偿。合同附件五第一部分第九条约定，建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。合同补充条款一第二十七条约定，在保修期范围内，乙方若发现房屋质量问题并及时通知甲方，甲方收到通知后须及时维修。若甲方不及时维修，产生后果由甲方负责。乙方在保修期限内有权要求甲方免费修复，此外甲方不承担乙方如交通费、误工费、租房费等其他任何费用以及其他间接损失。乙方若不及时通知甲方或不配合、妨碍、拖延甲方维修工作而产生超出保修期或由于不及时维修而使该质量问题影响扩大的，甲方不承担责任。双方对房屋质量产生异议的，乙方应委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。合同另约定了其他权利义务。2019年4月11日，原告办理了收房手续，在业主收楼资料、物品钥匙签收单(下简称签收单)上签字。以上事实，由当事人的陈述、预售合同、签收单，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：按图纸施工是被告的法定义务，是否有人居住与被告的违约行为不冲突，即使被告提供了预留排烟洞的图纸，坚持要求按照备案设计图纸进行修复。为证明被告未按图纸施工，构成违约，导致系争房屋存在漏烟等质量问题，被告拖延维修致原告产生损失，原告提供了：1、房屋检测报告，证明原告收房后经检测发现房屋存在质量问题，当时不知道漏烟；2、报修记录，证明原告通过被告平台报修要求对房屋质量问题进行修复；3、微信聊天记录、视频、照片，证明2020年3月，双方仍在沟通烟道漏烟问题，于大江在2020年3月入住后开始维修，被告陈述已在2019年4月修复完毕不存在；4、涉案房屋出屋面备案竣工图，证明都是通过阁楼的风帽将烟带出房屋，涉案小区每一户的图纸相同；5、物业费发票，证明原告交纳物业费的情况。被告对证据1真实性、合法性、关联性均不认可；对证据2、3，真实性无异议，不认可证明目的，无法证明是针对漏烟维修的沟通；对证据4真实性无异议，但无法看出是系争房屋；证据5真实性无异议，但与本案无关，无法达到证明目的。被告表示，当时是在2019年4、5月集中修复烟道，对此没有留下书面证据。当时原告不在系争房屋内，是原告将密码锁给了被告，被告进行修复。2019年4月修复后，至本案起诉前，被告未再收到原告对烟道漏烟问题的报修。系争房屋是假边套，是在四楼预留了排烟洞，有预留排烟洞的图纸，但没有备案的设计图纸。预售合同中只有平面图，也看不出预留的排烟洞。空置费损失与使用什么图纸、采用什么维修方案无关。如法院认定以备案的设计图纸修复，被告也可以修复。为此，被告提供了物业管家与匡碧英的聊天记录、涉案房屋2020年6月8日水电表和燃气费账单照片，证明房屋有人入住，水电费和煤气存在变动，可以正常使用，已不存在漏烟。原告对真实性无法确认，无法达到证明目的。根据庭审查明的事实，本院认为：涉案预售合同系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，原被告均应按约履行。被告未按备案的设计图纸进行烟道施工，构成违约，理应对系争房屋烟道承担维修责任并承担因此质量问题对原告造成的损失。虽预售合同中约定被告除免费维修外不赔偿购房人的损失，但根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。烟道问题虽然影响原告对系争房屋的正常使用，但并不必然导致完全无法使用，故本院酌情认定被告应赔偿原告空置费损失4,000元。原告主张被告承担物业费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内，按照原房屋设计图方案对上海市青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》65号3层302(复式)室房屋的烟道实施修复；二、被告上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告秦晓军、匡碧英空置费损失4,000元；三、原告秦晓军、匡碧英的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,199元，减半收取计599.50元，由被告上海启贤置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年九月二十八日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。