广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初29389号原告：戴洪穗，男，1955年7月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：何少梅，女，1955年2月16日出生，汉族，身份证登记住址同原告。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道**之**。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：何浩然、朱永胜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路**v>法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。原告戴洪穗诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序由审判员徐娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告戴洪穗的委托诉讼代理人何少梅，被告华鑫公司的委托诉讼代理人何浩然，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告连带返还原告已交的购房款20万元；2、两被告向原告连带支付上述购房款的利息（以购房款20万元为基数，从2018年8月13日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至两被告实际返还房款20万元之日止）。事实和理由：原告与被告华鑫公司于2018年8月12日签订《【xx住宅】认购书》，并于当日及次日分别向其支付购房定金5万元、15万元，被告华鑫公司收款并向原告开具收据。2018年8月17日，原告与两被告签订《广州市房屋买卖合同》。合同签订后不久，广州市住建委下发通知，原告方才得知两被告的销售行为违法，已被叫停。此外，案外人何伟森、何永顺以广州兴盛房地产有限公司、广州禾城房地产有限公司为共同被告、以华鑫公司、丰盛昌公司为共同第三人于2018年8月8日向越秀法院提起诉讼，要求将涉案房屋过户至其何伟森名下。该案经审理，于2019年11月8日作出判决，支持了将涉案房屋过户至何伟森名下的诉请。至此，本案购房合同已完全无法继续履行。原告与两被告多次协商退还购房款事宜，但两被告一直拖延。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告华鑫公司辩称：一、涉讼房屋产权登记人为广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司），现产权人未能追认华鑫公司出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，涉讼的《【xx住宅】认购书》为无效合同。二、本案纠纷发生的主要原因在于禾城公司与丰盛昌公司之间的项目转让发生争议，非因华鑫公司原因导致合同无效或无法继续履行。三、案涉款项的实际收取方为广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）以及丰盛昌公司，其应为法律责任的承担主体。四、合展公司超越代理权限以华鑫公司名义收取购房款的行为未得到华鑫公司的追认，相关收款行为对华鑫公司不发生效力，即便华鑫公司要承担返还责任也仅限于被代理人追认时相对人所能获得的利益。五、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明涉讼房屋可通过仲裁方式办理产权登记，涉讼合同存在合法有效及继续履行的基础，原告不能依据行政处罚援引的管理性规定，主张合同目的无法实现而行使法定解除权。该裁决书显示，禾城公司作为产权人可配合办理产权登记，完成涉讼房屋项目的交易行为，且已有通过仲裁方式处理产权登记的先例，禾城公司对于涉讼的《广州市房屋买卖合同》是否追认将会直接影响案件的法律适用与事实查明。无论合同效力认定如何，案涉项目的房屋买卖合同能否继续履行还存在较大争议，住建委的通知并未否认禾城公司作为产权人的事实，停止销售也不必然导致物权无法发生变动的效力，司法确权方式已有成功案例，合同可继续履行，在此情况下，原告单方拒绝履行合同的行为应自行承担违约责任。六、原告在签订《广州市房屋买卖合同》前未对购买房屋情况包括产权情况进行查询，未尽合理的审慎义务，应承担相应的法律责任。综上，原告的部分诉请缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。被告丰盛昌公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、丰盛昌公司与华鑫公司是相互独立的民事主体，原告先与华鑫公司单独签订认购书，后丰盛昌公司虽在《广州市房屋买卖合同》上盖章，但丰盛昌公司并非涉讼房屋的实际出卖人，不应承担返还房款的责任。1、涉讼房屋所在的楼盘由广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）开发，后因各种原因该项目未能正常出售，禾城公司将该项目作为不良资产整体转让给丰盛昌公司，并承诺协助丰盛昌公司或丰盛昌公司指定的买受人办理产权登记。后丰盛昌公司将该项目整体转让给华鑫公司时，向其如实、明确告知了该项目的权属和使用情况，丰盛昌公司不存在任何隐瞒及欺诈行为，上述转让行为合法有效。在华鑫公司对外出售房屋时，考虑到将来办理产权登记的便利，买受人可依据合同要求禾城公司配合办理过户，华鑫公司请求丰盛昌公司作为“甲方1”在房屋买卖合同上盖章。在合同的签订、履行过程中，都是由华鑫公司和买受人接洽和办理，丰盛昌公司并未实际参与。因此，丰盛昌公司并非实际的出卖人。对此，原告也是清楚的，这从原告将合同中的“甲方1”丰盛昌公司列为第二被告，而将“甲方2”华鑫公司列为第一被告就可看出。二、丰盛昌公司并非涉案房屋的共同出卖人。在华鑫公司已取得涉案楼盘的处分权之后，其已是唯一的处分权人，而丰盛昌公司则没有销售涉案房屋的权利基础。三、涉案房屋过户至案外人何伟森名下，是因禾城公司未能有效解决其产权问题，禾城公司在项目转让过程中隐瞒了这一情况，丰盛昌公司对此并无过错，不应承担连带责任。经审理查明：2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004286、登字0004287的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司），房地坐落分别“东山区文德路××号，”、“东山区文德路xxxx（双号），xxx”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路xx6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助等。2018年5月24日，禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路xx的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路xx号至xx号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，分别按每平方米27000元或32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂时无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路xx的下列房屋（详见附表），现登记在禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与广州市合展房地产代理有限公司（乙方，以下简称合展公司）签订《协议书》，约定：标的物为广州市越秀区文德路xxxx号至xxxxx号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年8月12日，原告（乙方、买受方）与被告华鑫公司（甲方、出售方）签订《【xx住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区文德路xx26号B202房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积51.53平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为175万元；本认购书签订当日支付定金200000元；接甲方通知后3天内，甲乙双方签订《广州市房屋买卖合同》，同时乙方支付成交价的70%或以上103万元（不含定金）等。2018年8月12日、13日，被告华鑫公司分别向原告开具《收款收据》，内容为：今收到戴洪穗交来认购广州市文德路xxxxxx号xxxxx房的定金5万元、15万元。该两份收据上收款单位盖章印文均为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月17日，原告（乙方、买方）与被告丰盛昌公司、华鑫公司（卖方、甲方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区文德路xx26号202房，建筑面积51.5306平方米；该房地产按整套出售并计价，总金额为1750000元；签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按分期付款的方式付款：第一期，乙方应于2018年9月15日前向甲方支付房款300000元；第二期，乙方应于2018年10月15日前向甲方支付房款330000元；第三期，乙方应于2018年11月15日前向甲方支付房款400000元；第四期，乙方应于2019年2月28日前向甲方支付房款520000元；双方同意该房地产交付使用的时间为签订本合同的一年内，即2019年8月16日；甲方与乙方约定按以下其中一种方式办理产权转移登记：1、甲乙双方共同办理。甲乙双方应当于2018年11月16日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；2、其他方式：通过诉讼或仲裁方式办理产权证等。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，内容为两被告销售广州市越秀区文德路xxxxx号至xx号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令两被告立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期文德世家意向买家与其司签订【xx住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。本院认为：原告与两被告签订《广州市房屋买卖合同》后，相关行政管理部门向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示，原告对此亦无提出异议，因此，原告与两被告之间的房屋买卖合同关系业已解除。根据上述《广州市房屋买卖合同》的约定，购房定金在首次支付房款时自动转为房款的一部分，原告现已举证证明其就购买涉讼xx26号B202房已向被告华鑫公司支付定金200000元。现原告要求被告华鑫公司、丰盛昌公司退还购房款200000元并支付利息的诉讼请求合法，本院予以支持。关于被告华鑫公司提出相关房款应由合展公司予以返还的抗辩，因原告持有的收款收据上盖有被告华鑫公司的印章，且被告华鑫公司与合展公司之间为委托关系，而原告与合展公司并未产生直接的法律关系，故对被告华鑫公司的相关抗辩，本院不予采纳。关于被告丰盛昌公司提出其不是涉案房屋的实际出卖方，故其无需返还房款的抗辩，因被告丰盛昌公司与华鑫公司一同在《广州市房屋买卖合同》的卖方处盖章，与华鑫公司共同销售涉案房屋。原告支付的购房定金200000元在首次支付房款时已自动转为房款的一部分，故其应与被告华鑫公司共同对合同义务承担责任。故对被告丰盛昌公司的相关抗辩，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司向原告戴洪穗返还购房款200000元并计付利息（以购房款项200000元为基数，自2018年8月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告戴洪穗的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2285元，由被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年九月二十七日书记员 苏锐鸿