云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初3383号原告：罗金岳，男，彝族，1990年12月12日生，云南省南华县人，大专文化，自由职业，住云南省楚雄州南华县。委托诉讼代理人：蔡晓燕，云南鼎燊律师事务所律师（特别授权）。被告：伍德军，男，汉族，1973年9月26日生，云南省楚雄市人，大学文化，公司职员，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。被告：岳之元，男，汉族，1973年9月20日生，云南省楚雄市人，初中文化，公司职员，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。被告：赵明，男，汉族，1978年4月2日生，云南省楚雄市人，高中文化，公司职员，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。三被告共同委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师（特别授权）。原告罗金岳与被告伍德军、岳之元、赵明土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日、9月2日公开开庭进行了审理。原告罗金岳及其委托诉讼代理人蔡晓燕，被告伍德军、岳之元、赵明的共同委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗金岳向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《土地租赁合同》无效；2.判令三被告共同返还原告已付租金49770元、保证金2000元，合计51770元；3.判令三被告赔偿原告经济损失13000元；4.诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年中，三被告称位于楚雄市的鱼塘及鱼塘边部分土地是其合法财产，欲出租给原告经营鱼塘。2017年9月4日，双方签订《土地租赁协议》，约定：甲方出租鱼塘和2.9亩土地给乙方使用，乙方租赁范围和用途为鱼塘养殖水产品，土地养殖种植。租赁时间为2年，自2017年9月4日起至2019年9月4日。租金标准：鱼塘租金第一年15000元，第二年16500元；鱼塘边土地：第一年8700元，第二年9570元。履约保证金2000元。合同签订后，原告支付租金49770元、保证金2000元给三被告。2019年3月24日，楚雄市东瓜镇国土资源所、永兴社区等相关部门将原告承租的鱼塘整顿填埋，拆除了原告搭建的附着物。后原告多次联系三被告询问原因，其拒不理会。原告通过信访，经楚雄市委、东瓜镇政府、永兴社区答复，鱼塘被填是因三被告擅自改变耕地用途，执法部门依据《“大棚房”问题专项清理整治行动推进工作会议精神》的要求，开展农地非农化摸排整顿工作，对被告出租的鱼塘进行整顿填埋的行政行为。三被告的行为侵害了原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判决。被告伍德军、岳之元、赵明辩称，1、被告出租给原告的土地包括鱼塘及2.9亩土地，该出租地块未违反法律、行政法规的禁止性规定；本案合同并非全部无效，而是涉及鱼塘的部分无效。2、原告交付的鱼塘使用期限是2019年9月4日，2019年3月10日被填埋时止尚有部分未到期。被告愿意应按照租金的标准退还租金及保证金2000元，原告的诉请不具有合法性。3、原告出租的鱼塘，是用于垂钓，而非单纯的养殖经营，在鱼塘填埋前，原告已经把鱼打捞完，没有造成损失。4、原告为经营鱼塘建的房子，没有按照合同规定，没有政府部分的批准，属于违法建设，原告应该为违建行为承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告罗金岳为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.原告身份证复印件，2.《土地租赁协议》，3.收条两份，4.照片及视频光盘，5.会议记录，6.一份录音资料。被告伍德军、岳之元、赵明针对其辩解意见向本院提交以下证据：1.被告与楚雄市永兴社区王六一组《土地租赁合同》复印件一份，2.楚雄市东瓜镇永兴社区居委会《证明》复印件一份，3.照片打印件4张，4、被告与楚雄市永兴社区王六二组《土地租赁合同》复印件一份。被告对原告提交的证据1、3、4、5、6无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告罗金岳提交的证据2证实了原、被告签订《土地租赁合同》，约定双方权利义务及违约责任的事实；本院予以采信。被告伍德军、岳之元、赵明提交的证据2、3证实了永兴社区于2019年3月20日口头通知原、被告将鱼塘的鱼打完运走，自行拆除土地上的临时设施。3月27日临时设施已拆除并运走，鱼塘水抽干，鱼已经运走，社区对鱼塘进行了填埋的事实；证据4证实了楚雄市通过土地流转一事一议，将其村民小组厂房后、侯家田、条田、李家园、河边地的土地共74.333亩以每亩每年1500元的租金标准租赁给三被告使用，租赁期限自2016年12月10日起至2036年12月10日止的事实；本院予以采信。证据1与本案无关，本院不予评判。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月7日，楚雄市村民小组召开关于厂房后、侯家田、条田、李家园、河边地土地流转一事一议会议，议定将厂房后、侯家田、条田、李家园、河边地土地74.333亩流转租赁给伍德军、岳之元、赵明经营事宜。第二天，楚雄市（甲方）与被告伍德军、岳之元、赵明签订《土地租赁合同》，约定：甲方将本村厂房后、侯家田、条田、李家园、河边地的74.333亩土地以每亩每年1500元的租金标准出租给乙方使用，租赁期限20年，自2016年12月10日起至2036年12月10日止。后三被告在租赁土地上挖了一个3亩左右的鱼塘，其余土地用于经营苗圃。2017年9月4日，被告伍德军、岳之元、赵明（甲方）与原告罗金岳（乙方）签订《土地租赁协议》，甲方将其坐落于楚雄市（李家园水泵房机耕路旁）的鱼塘及鱼塘边部分土地租给乙方经营使用，约定：一、租赁范围及用途:1、甲方出租鱼塘和2.9亩土地给乙方使用。2、乙方租赁范围的用途：鱼塘养殖水产品，土地：养殖、种植，在乙方取得相关合法手续的情况下可建造临时性用房。二、租赁土地期限：租赁时间为贰年，自2017年9月4日至2019年9月4日。若土地租赁期限届满，乙方要求续租的，在租赁期限满前2月内向甲方提出申请，在同等条件下乙方可优先续租，并重新签订租赁合同。若不能达成续租协议，乙方必须在租赁期满当日前按合同要求撤离所有工作人员，拆除所有乙方的临时建设，清理完所有垃圾，把土地、鱼塘原貌移交给甲方。三、租赁土地租金标准及支付方式：1、租金标准：鱼塘租金第一年15000元，第二年上浮10%即16500元。鱼塘边土地：第一年3000元／亩，第一年8700元，第二年上浮10%即9570元。合计49770元。2、租金支付方式：租金每年一付，合同签订当日支付第一年租金23700元的80%，剩余20%在2017年10月4日前一次性付清。第二年租金26070元于2018年8月4日前一次性支付给甲方。3、乙方另交履约保证金2000元，租赁期满，严格履约，交清电费，甲方不计息无条件退还乙方。八、免责条款：1、本合同履行期间，如遇不可抗力和国家建设征用该土地及集体土地政策有变化等特殊情况，本土地租赁合同自行解除。甲方不计息按月退还乙方未使用租期已交的租金。还约定了其他权利义务及违约责任。当天，原告向被告赵明支付保证金2000元。2017年9月4日，原告向被告赵明转账支付租金18960元。同年10月19日向被告赵明转账支付租金4000元，支付赵明现金740元。2018年9月15日向被告赵明转账支付租金26070元。三被告将租赁的鱼塘及鱼塘边土地交付原告使用，原告在鱼塘边建盖了钢架彩钢瓦大棚，在鱼塘上搭建了石桥，铺设道路，供人垂钓。2019年1月30日，楚雄市开发区管委会召开会议，传达省州“大棚房”问题专项清理整治行动推进工作会议精神。同年3月20日，永兴社区口头通知原、被告，要求5天内将鱼塘内的鱼打完运走，自行拆除土地上的临时设施，社区将对鱼塘进行填埋处理。3月24日原告对鱼塘的鱼进行打捞处理，拆除了鱼塘周边的附属设施。3月27日，永兴社区对鱼塘进行了填埋。另查明，楚雄市与三被告签订的《土地租赁合同》未经乡级土地管理部门备案。原告在鱼塘建盖的钢架彩钢瓦大棚、石桥，铺设道路未经相关部门审批。1998年楚雄市农村承包土地调整时，经营权期限为30年。本案通过庭审，双方当事人争议的焦点是：一、原、被告签订的《土地租赁协议》全部无效还是部分无效？二、三被告是否应当全额返还原告租金及赔偿经济损失？针对争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十条的规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。第三十七条规定，禁止占用永久基本农田发展林果和挖塘养鱼。《农村土地经营权流转管理办法》第十二条规定，受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。第二十一条规定，承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包经营管理部门各备案一份。虽然楚雄市与三被告签订的《土地租赁合同》经过村民一事一议会议决定，但未报乡（镇）人民政府农村土地承包经营管理部门备案，违反了相关法律法规的规定。三被告在流转土地上建苗圃、挖鱼塘的行为改变了流转土地的农业用途，且租赁期限超过农村承包土地经营权期限，三被告与原告签订的《土地租赁协议》全部无效。针对证据焦点二，本院认为，虽然双方签订的《土地租赁协议》无效，但原告实际使用了租赁的鱼塘，并由此获得了相关收益，原告已经使用的时间的租金不应退还。原告已经使用至2019年3月27日，三被告应当退还原告2019年3月28日至2019年9月4日未使用的租金11499元（26070元×161天÷365天）、保证金2000元。原告在鱼塘建盖的钢架彩钢瓦大棚、石桥，铺设道路未经相关部门审批，系非法建筑，因政府部门“大棚房”问题专项清理整治行动被拆除，由此造成的经济损失应由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第三十条、第三十七条、《农村土地经营权流转管理办法》第十二条、第二十一条之规定，判决如下：一、原告罗金岳与被告伍德军、岳之元、赵明于2017年9月4日签订的《土地租赁协议》无效；二、由被告伍德军、岳之元、赵明退还原告罗金岳剩余租金11499元、保证金2000元；三、驳回原告罗金岳的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元（已减半收取），由被告伍德军、岳之元、赵明负担148元（未交），原告罗金岳负担562元（已交）。上述应由被告伍德军、岳之元、赵明应履行的款项，限于本判决生效之日起三日内履行完毕，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  高文娟二〇二〇年九月十一日书记员  汪海芸