广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1561号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：区伟文，男，1979年4月28日出生，汉族，住广州市番禺区*********。委托诉讼代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：梁卓华，男，1957年7月20日出生，汉族，住广东省四会市***************。委托诉讼代理人：蔡之华，广东国政（四会）律师事务所律师。上诉人区伟文因与被上诉人梁卓华租赁合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2020）粤1284民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人区伟文的委托诉讼代理人邓增共、被上诉人梁卓华的委托诉讼代理人蔡之华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。区伟文上诉请求:1.撤销一审判决，并改判驳回梁卓华的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由梁卓华负担。事实与理由：一、一审法院主动帮梁卓华寻找证据，有违人民法院作为裁判机关公平、公正地居中裁判的原则。本案诉讼中，梁卓华提交了陶塘社区的《调解情况说明》作为证据请求区伟文支付租金，区伟文当庭否认该说明内容的真实性。一审法院应当根据该证据的形式、内容及本案的其他证据，再结合当事人的质证意见，作出是否采信该证据的认定。但一审法院在该证据证明力不足的情况下，主动发函给陶塘社区，变相帮助梁卓华寻找证据，其做法实属欠妥，对区伟文不公平、对案件的处理不公正。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，根据《中华人民共和国人民调解法》第八条、第十三条以及《广东省实施〈中华人民共和国人民调解法〉办法》第六条的规定，人民调解委员会是依法成立的专门组织，居委会不是人民调解委员会，居委会的工作人员不是调解委员会的调解员。所以一审法院将陶塘居委会认定为人民调解委员会及将居委会的工作人员认定为调解员，属认定事实不清。其次，根据《中华人民共和国人民调解法》第二十七条规定、第二十八条、第三十七条及第四十条第三款的规定，若陶塘社区已依法设立人民调解委员会，聘任调解员，并依法开展人民调解工作的话，在调解过程中应当依法真实地记录调解情况，依法制作调解笔录，由当事人签名确认。如果有调解结果并达成口头协议的，应当依法将口头协议的内容记录在案，并由当事人和人民调解员签名。但本案中陶塘社区并不是人民调解委员会，也无法向法院提交调解记录，更不能向法院提交区伟文的代表人杨盛培与梁卓华达成口头协议的任何材料，因此其出具的《调解情况说明》不能证明当事人达成口头协议的事实。事实上，梁卓华是陶塘社区的居民，且案涉的土地是梁卓华从陶塘社区租赁而来，不排除陶塘社区与梁卓华存在利益一致的情况，所以才出具该《调解情况说明》。再次，根据《广东省实施〈中华人民共和国人民调解法〉办法》第十六条的规定，本案中，无论是梁卓华提交的《调解情况说明》还是陶塘社区对一审法院的《回复函》，落款均为“四会市东城街道陶塘社区*民委员会”的印章，并不是人民调解委员会的印章。换言之，该两份证据不是上述法律法规规定的人民调解委员会出具的证明文件，根本没有上述法律法规规定的效力。该两份证据只能算是证人证言，根据证据规则，证人应当出庭作证，否则其证言没有证明力，人民法院不应采信。三、区伟文提交的2018年7月30日和2019年12月29日两张收据足以证明区伟文已将2018年和2019年的租金全部付清，不欠梁卓华任何租金。本案中，区伟文共向法院提交了四张收据，梁卓华确认区伟文2016年和2017年的租金已全部交清。对比四张收据不难发现，收据上记载的内容基本一致，这是双方交易习惯。同样的收据，同样的记载内容，2016年和2017年的租金已付清，而2018年和2019年的租金却没有付清。更何况2019年12月29日的收据还特别标明是2019年1月至2019年12月31日的租金。一审法院判决区伟文欠梁卓华2019年的租金10000元不知是哪个月份，10000元也不知如何算出，综观双方签订的书面租赁合同，不难看出双方书面约定的前3年月租金1500元。四、第五年的月租金约为1666元，后五年的月租金约为1916元，租金在单位年度内均有上涨，但幅度不大。双方没有签订书面租赁合同的四年中，租金每年也有上涨，这完全符合双方的约定及土地租赁的一般规律，而且2018年的租金达到了每月约4166元之高。而一审法院采信区伟文还欠梁卓华2018年租金30000元没有依据，2018年突然升至每年80000元，月租金达6666元，不符合常理。四、梁卓华在反诉状中描述“合同期满后，被反诉人于2017年找社会恶势力恐吓反诉人不给加租，强行只交30000元租金……”，梁卓华是陶塘本地人，而区伟文是租地做生意的外地人，该说法不可信，如真，其并未报警还收取区伟文的租金，这分明是梁卓华作虚假陈述。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判，支持区伟文的上诉请求。梁卓华答辩称，一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院可以根据案件的实际情况依职权进行调查取证。二、社区居委会的《调解情况说明》《回复函》是书证而不是证人证词。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第一百一十四条、第一百一十五条的规定，人民法院认为必要时，可以要求单位及制作证明材料人员出庭作证，但不是必须一律出庭作证。《调解情况说明》《回复函》客观真实地记录了当时梁卓华与区伟文在社区居委会进行过关于调解的事实，与双方都不存在利害关系，不存在偏袒一方的说辞，区伟文认为社区居委会与梁卓华存在利害关系完全是在捕风捉影。三、《调解情况说明》《回复函》是对调解过程的客观真实记录，且与双方后续行为能相互印证。梁卓华与区伟文原合同租赁期限至2016年10月I8日，期满后双方原租赁关系终结，重新商议租赁细则如租金等也是应有之义，而梁卓华在租赁结束之初的要求就是每年租金12万，2017年只是在区伟文恐吓之下才被迫接受了区伟文的每年3万元的租金。但是2018年后梁卓华不愿意再承受区伟文的无理欺压，所以才会有双方2018年间2次到所属社区进行调解的情况出现。梁卓华在法庭上承认了2019年涉案场地有一个同时租赁该场地一半的租客也交纳了3.5万元的租金（杨盛培方应承担4.5万元，合共8万元），足可证明梁卓华在本租赁关系中体现的诚信和公平。相反是区伟文一直用无理要求干扰梁卓华的正常租赁行为，以所谓要“拆走”一些己经搭建了10年以上已毫无价值的星铁棚和旧电线为由，拒不退场，令梁卓华的租赁场地长期处于空置状态，造成梁卓华未能及时对场地做到“物尽其用”，拖延至今都无法进行出租。四、双方经过调解达成口头协议也属合法有效。根据《调解情况说明》《回复函》内容显示，梁卓华与区伟文方代表杨盛培两次到当地社区居委会进行调解，调解员对双方进行口头调解，双方对租金问题作出相互让步达成一致标准即每年8万元的后并未制作书面调解协议，该口头协议对双方都有约束力。一审人民法院参照适用《中华人民共和国人民调解法》正确。五、如一审中双方以及第三方提供的材料证据显示，区伟文违背诚信原则，在梁卓华己经让步把租金减少到8万每年的情况下，仍然拖欠了应交纳的租金而且滥用诉权拒不退场，所以区伟文应须承担梁卓华2020年l月后至今的占用场地费。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回区伟文的上诉请求。区伟文起诉请求：1.准许区伟文自行拆卸搬走在租赁土地上属于区伟文所有的星铁瓦、钢结构厂棚、大门及电表等，若梁卓华不同意拆除，梁卓华向区伟文支付上述物品的折价款15万元；2.本案的诉讼费用由梁卓华承担。梁卓华提出反诉请求：1.区伟文向梁卓华支付拖欠的2018年租金3万元和2019年租金1万元，合共4万元及利息（自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率支付利息至付清之日止）；2.本案诉讼费由区伟文承担。一审法院认定事实如下：2004年11月18日，梁卓华与案外人四会市*******民委员会（以下简称陶塘村委会）签订《租地合同》，约定陶塘村委会把企岗（土名）2.8亩土地作为搬迁用地出租给梁卓华，租赁期限从2005年1月1日起至2024年12月31日止。2006年10月11日，梁卓华（甲方）和区伟文（乙方）签订《租地合同》，约定梁卓华把其位于陶塘企岗工业小区面积为1760平方米的土地出租给区伟文使用，租赁期限从2006年10月18日起至2016年10月18日止，前3年每年租金为18000元，次2年每年租金为20000元，后五年每年租金为23000元；签订合同时区伟文先交按金18000元，合同期满后一年可计入租金，按金不计利息；先交款后使用，区伟文在签订合同时交清第一年租金18000元，以后每年10月11日前交下一年租金，超期一个月，梁卓华有权终止合同，收回出租土地，并没收按金；梁卓华必须在签订合同日起20天内建好围墙，高度2.5米，厚度1.8厘米，门口5米宽，并安装好铁门，围墙费用约5.5万元，双方各支付一半（如上述围墙费用有所变动，按实际情况分摊），在签订合同之日起30天内水电表需安装完成（电力要求25千瓦到厂，可正常运作），区伟文需支付水电费、安装费5000元；梁卓华不能中途收回土地停止出租，如中途停止出租的要赔偿区伟文所有投资损失，双倍退回按金，如区伟文违约投资建筑物无偿归梁卓华所有，并没收按金；合同期满后，如需续约同等条件下区伟文优先，如不续约区伟文所投资的混合土建筑物无偿归梁卓华所有，区伟文不得拆除等内容。签订合同后，区伟文在砖砌的围墙上用星铁瓦加高了约1.2米，用星铁瓦在土地西面搭建了一个约9.8米宽的铁棚、在北面搭建了一个约15米宽的铁棚（上述铁棚均依靠围墙边并以围墙作为支撑点），在大门东侧建设了一间一层的砖砌结构的值班室（屋顶为石棉瓦），在土地北面的铁棚下利用围墙建设了一间一层的砖砌结构的办公室（该办公室的屋顶为星铁瓦），在办公室自西向东5.7米起的楼上加盖了一层钢结构宿舍，并且在办公室外搭建了一条铁制的楼梯用于上二楼的宿舍，并且安装了场内的电线、水管（即表后的水电线路）。约定的租赁期限届满后，双方没有继续签订书面的租赁合同，区伟文一直使用涉案土地至2019年12月31日，期间，区伟文于2016年2月13日支付了2016年10月15日至12月30日2个半月的租金6000元、于2017年2月13日支付2017年度的租金30000元、于2018年7月30日支付2018年度的租金50000元、于2019年12月29日支付2019年1月至2019年12月31日的租金35000元，梁卓华出具了相应的收据给原告。另查明，2018年4月份，双方因租金问题发生争议，案外人杨盛培代表区伟文与梁卓华到陶塘社区要求调解，梁卓华当时要求租金增加到每年12万元，但案外人杨盛培不同意，后梁卓华自愿把租金降至每年8万元，案外人杨盛培同意，但双方没有签订书面协议。2019年期间，除区伟文外，涉案有一部分场地由案外人（具体不详）使用，并由其自行向梁卓华缴纳了租金3.5万元，该案外人在北面铁棚下建设了一个长7.3米、宽5米、高2.25米的无顶盖砖砌结构建筑物。在勘验现场，区伟文明确其要求拆除围墙加高用的星铁瓦、围墙边搭建的星铁瓦铁棚、钢结构宿舍、表后的电线、水管（水电表不要求拆除）、铁制大门。经询梁卓华，梁卓华认为若法院判决认定应予拆除，其尊重法院判决，故区伟文不申请对上述物品的价值进行鉴定。一审法院认为，区伟文租赁梁卓华位于四会市陶塘企岗工业小区面积为1760平方米的土地，双方因此而形成的租赁合同关系合法有效，虽然合同期限届满后，双方没有继续签订租赁合同，但区伟文继续租赁梁卓华的土地，梁卓华收取了区伟文支付的租金，双方之间事实上构成不定期租赁合同关系。本案的争议焦点是：1.区伟文可否拆除其投入建设的用于加高围墙的星铁瓦、星铁瓦铁棚、钢结构宿舍、大门、电线、水管等；2.区伟文应否向梁卓华支付租金4万元。一、关于区伟文可否拆除其投入建设的用于加高围墙的星铁瓦、星铁瓦铁棚、钢结构宿舍、大门、电线、水管等。双方签订的《租地合同》约定，“合同期满后，如需续约同等条件下乙方（区伟文）优先，如不续约乙方所投资的混合土建筑物无偿归甲方（梁卓华）所有，乙方不得拆除。”区伟文在合同约定的租赁期限届满后，继续租赁梁卓华的土地至2019年12月31日，因此，在最后的租赁期限结束后，区伟文投入建设的混合土建筑物归梁卓华所有。双方对合同约定的混合土建筑物理解不一，按照日常生活经验，一般应当是指土地上的固定建筑物，例如厂房之类。根据现场勘验的情况，区伟文投入建设的一层办公室为砖砌结构，但该办公室没有砖砌顶盖，自西向东5.7米是用围墙边的铁棚作为顶盖，自西向东5.7米至11.7米处安装了天花，并且在上方加建了钢结构宿舍，宿舍的地面是采用铁架和木板等组成；按照常理，作为一个具备使用功能的建筑物应当具有墙体和顶盖，鉴于该办公室没有固定独立的顶盖，钢结构宿舍事实上已成为其顶盖的一部分，因此本院认定钢结构宿舍与办公室属于一个整体建筑物。由于办公室是固定在土地上的，属于合同约定的混合土建筑物，因此，钢结构宿舍也应属于混合土建筑物的一部分，区伟文要求拆除，理据不足，一审法院不予支持。区伟文加高围墙所用的星铁瓦以及用星铁瓦搭建的依靠在围墙边的铁棚，应不属于固定建筑物的范围，因此区伟文要求拆除上述星铁瓦，一审法院予以支持；但是由于办公室的部分顶盖是由北面铁棚的星铁瓦构成，因此区伟文不得拆除该部分星铁瓦以确保办公室顶盖的完整性。梁卓华主张其于2018年曾出资对北面铁棚的星铁瓦进行修复（在原有的星铁瓦上加盖了一层），但是没有提供证据予以证明，一审法院不予采纳。由于双方没有对场地内的电线、水管（电表和水表后）在租赁期届满后如何处理作出约定，而上述电线、水管是由区伟文出资建设的，因此租赁期满后，区伟文要求拆除上述电线、水管，一审法院予以支持。按照租地合同的约定，铁门由梁卓华负责安装，区伟文没有提供证据证明该铁门是由其出资的，而且合同也没有对铁门的归属作出约定，因此，区伟文要求拆除铁制大门的诉求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于区伟文应否向梁卓华支付租金4万元的问题。根据梁卓华提供的陶塘社区出具的《调解情况说明》以及本院向陶塘社区调查显示，双方在2018年4月针对租金问题已达成口头协议，约定租金为8万元/年。区伟文抗辩调解时双方并未签订书面的协议，且案外人杨盛培没有取得区伟文的授权。对此，一审法院认为，第一，根据区伟文提供的《收据》显示，案外人杨盛培一直都是区伟文向梁卓华支付租金的经手人，梁卓华有理由相信案外人杨盛培是区伟文的代理人，有权代表区伟文处理本案租金问题；第二，根据《中华人民共和国人民调解法》第二十八条“经人民调解委员会调解达成调解协议的，可以制作调解协议书。当事人认为无需制作调解协议书的，可以采取口头协议方式，人民调解员应当记录协议内容”，以及第三十条“口头调解协议自各方当事人达成协议之日起生效”的规定，陶塘社区的调解员已经证实案外人杨盛培明确同意梁卓华提出的租金变更为8万元/年的意见，虽然双方并没有签订书面的调解协议，但是口头调解协议已在双方达成协议之日起生效；第三，梁卓华接受区伟文支付的2018年租金5万元和2019年租金3.5万元，并不意味着梁卓华放弃主张剩余租金，梁卓华仍有权要求区伟文继续支付剩余租金4万元。综上，区伟文应向梁卓华支付租金4万元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国人民调解法》第二十八条、第三十条的规定，判决：一、区伟文应于该判决生效之日起十日内自行拆除位于陶塘企岗工业小区内的用于加高围墙的星铁瓦、土地西面和北面的星铁瓦铁棚（但不得拆除办公室自西向东约5.7米长的星铁瓦顶盖）以及水电表后的水管、电线，梁卓华予以必要的协助（区伟文在拆除过程中需自行清理因拆除过程所产生的废弃物）；二、区伟文应于该判决生效之日起十日内向梁卓华支付租金4万元；三、驳回区伟文的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3300元减半收取计1650元，由区伟文负担825元、梁卓华负担825元；反诉受理费400元，由区伟文负担。本院二审期间，区伟文提交了案外人杨盛培出具的《调解说明》，拟证实双方对案涉租金发生争议到陶塘社区进行调解时杨盛培并无同意将案涉租金调整为每年8万元的标准；梁卓华质证认为，该证据不属于新证据，且证据内容不符合事实，杨盛培是区伟文的姐夫，有利害关系才作出对区伟文有利的说明。梁卓华在本案二审期间没有提交新证据。对于杨盛培的说明也是区伟文上诉的理据，故本院综合本案证据对此进行认定。本院另查明，双方均确认2018年4月份因调整案涉租金发生争议到陶塘社区进行调处，而主持调处的为该社区工作人员阮广成。杨盛培否认口头同意将案涉租金调整为每年8万元，而认为只同意调整为每年5万元的标准。再查明，梁卓华于2016年2月13日出具租金收据手写内容为“现交2016年10月15日到12月30日（2个半月）场地租金6000元”、于2017年2月13日出具租金收据内容为“现交2017年年度场地租金3000元（三万）”、于2018年7月30日出具租金收据内容为“现收到杨盛培厂地租金50000元2018年度租”、于2019年12月29日出具租金收据内容为“区伟文交陶塘工业区C安玉创意切石厂租金（2019年1月至2019年12月31日）35000元。”一审查明的其他事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：案涉租金是否调整为每年8万元。本案中，一审法院认定案外人杨盛培有权代表区伟文处理案涉租金问题，而双方在二审期间对此并无提出异议，本院对该事实予以确认。虽然陶塘社区出具《调解情况说明》说明双方口头达成将案涉租金调整为每年8万元，但该说明记载的事项与《中华人共和国人民调解法》规定的调解并不相符，一审法院据此认定双方达成了《中华人民共和国人民调解法》规定的口头调解协议并不恰当，本院对此予以纠正。因案外人杨盛培否认同意将案涉租金调整为每年8万元，认为只同意调整为每年5万元的标准，故应综合本案其他证据对双方是否将案涉租金调整为每年8万元的事实进行认定。首先，租金是租赁合同的重要合同事项，一般租赁合同均会通过书面等明确方式确定租金标准，而案涉合同亦是通过书面方式明确租金标准，虽然双方在租赁期满后形成了不定期的租赁关系，但按照一般的常理判断，如双方对原租金标准进行调整，理应通过书面等明确载明的方式进行确定调整的标准，故不宜仅以陶塘社区出具的说明就确定双方通过口头方式调整案涉租金标准；其次，根据双方交收租金的习惯判断，梁卓华于2016出具收据明确收取2.5个月的租金6000元、2017年出具的收据又明确为收取2017年度租金全年租金3万元，由此可知，梁卓华出具租金收据是明确具体租金数额及对应的租赁时间，又从梁卓华于2018年、2019年出具的租金收据判断，该两份收据明确了具体数额及“2018年度、2019年1月至2019年12月31日”的租赁期限，故应认定梁卓华已实际收取当年租金，否则，如存在未足额收取当年租金，理应在收据标注欠租情况或者在2019年收取租金时先行扣除2018年度欠付租金；再者，结合区伟文主张租金为每年5万元，该主张亦与2018年、2019年的租金收据记载的金额相符，其中梁卓华于2018年收取了5万元，2019年因存在其他人使用部分案涉场地且梁卓华已另行向他人收取3.5万元租金的事实，当年向区伟文收取了3.5万元租金，上述收款事实及出具收据的行为与租金为每年5万元能互相对应。综上，区伟文主张已付清租金符合常理且与事实相符，本院予以支持，梁卓华认为租金调整为每年8万元的理据不足，本院不予采信，一审法院对此的认定及处理不当，本院予以纠正。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，区伟文的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实部分错误、适用法律部分不正确，处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四会市人民法院（2020）粤1284民初1214号民事判决第一、三项；二、撤销四会市人民法院（2020）粤1284民初1214号民事判决第二项；三、驳回梁卓华的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3300元、减半收取1650元，由区伟文负担825元、梁卓华负担825元；反诉受理费400元，由梁卓华负担；二审案件受理费400元，由梁卓华负担（梁卓华应在本判决生效之日起十日内径行向区伟文支付一、二审诉讼费共计1225元）。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 苏振业审 判 员 陈卓杰二〇二〇年九月二十一日法官助理 肖荣健书 记 员 陆贤妍