广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初22249号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人：黄奉潮，职务董事副总裁。委托诉讼代理人：陈锦嫦，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄淑仪，系该公司员工。被告：林树坚，男，1991年2月13日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区西胪镇后埔迎宾路区******，公民身份号码440************617。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）诉被告林树坚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行审理。原告雅居乐公司的委托诉讼代理人陈锦嫦、黄淑仪，被告林树坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出以下诉讼请求：被告向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业管理费3206.4元及违约金（以每月物业管理费267.2元为基数，分别自欠费次月1日起至实际清偿之日止，按每日1‰计算）。事实与理由：2016年2月26日，原、被告签订了《雅居乐新城前期物业服务协议》，合同期限自双方签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。被告所有的房屋坐落于中山市***********雅居乐新城17期7幢2座3203房。建筑面积为95.44平方米，交楼时间为2017年4月22日。物业费计收标准：按其物业总建筑面积（含公共分摊面积）交纳，高层住宅（带电梯）2.8元/月平方米。付费期限：应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十五日前缴纳。违约金依据：被告不按约定标准和时间交纳物业服务费，原告有权要求被告于限期内补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。欠费期间：2019年6月1日至2020年5月31日止。庭审时，原告变更诉讼请求为：被告向原告支付2019年6月1日至2020年8月31日期间的物业管理费4008元及违约金（以每月物业管理费267.2元为基数，分别自欠费次月1日起至实际清偿之日止，按每日1‰计算）。原告雅居乐公司就其主张的事实及诉讼请求向本院提交如下证据：1.中山市商品房销售登记备案表；2.业主文件/钥匙签收表；3.雅居乐新城前期物业服务协议；4.中山市三乡镇发展和改革局备案回执；5.律师函/律师函寄发回执；6.欠费明细表1；7.核准变更登记通知书；8.欠费明细表2。被告林树坚辩称：1.被告前期交费是当时认可雅居乐的商业品牌，相信其物业管理水平，但随后发现，雅居乐的服务实际上也是各有千秋，万象郡挂着雅居乐品牌的标签，实际的服务水平却达不到应有水平，本想通过诉讼追究前期已缴费但未享受合理服务的损失，考虑到实际操作的困难性，其选择了暂停缴纳物业费，对原告存在的违约事实表示抗议。2.物业管理区内，共有设施不完善。买楼时开发商的销售部门承诺2018年建成超大型综合商业体，还有医院学校等，但是至今并未实现。协议内对小区的管理区域是有明确说明的，现因建设分期的原因，导致整个小区内的共有设施不完善，而物业管理公司对公共设施有管理责任，小区内未有人防设施。3.公共收益未公开分配情况。游泳池、快递箱、充电桩，这些利用公共区域经营赚钱的项目，没有在公告栏看到任何相关于费用流向的公示。4.物业管理区内，消防（安全）保障长期不完善。交楼至今，小区内消防门常开，消防门及消防门有损坏情况，且质量亦不合格。5.物业服务标准不达标。被告林树坚就其主张及辩解向本院提交如下证据：1.照片7张；2.中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局文件。本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年2月26日，原告（雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月19日经国家工商总局核准，企业名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司）作甲方、被告作乙方签订一份《雅居乐新城前期物业服务协议书》约定：乙方将雅居乐新城17期7幢2座3203号房，委托甲方提供物业管理服务，采用包干制方式收取物业服务费和提取酬金，物业服务费用出契前由乙方按期物业总建筑面积（含公共分摊面积）交纳，具体缴费标准为：高层住宅（带电梯）2.8元/月/平方米，多层住宅（不带电梯）2.2元/月/平方米，车位（单）40元/月，车位（子母）50元/月，别墅3.5元/月/平方米、商铺2.9/月/平方米，乙方物业总建筑面积为95.44平方米。乙方应从房屋签收之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。本协议自甲乙双方签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。2017年4月22日，被告签收了房屋钥匙及相关文件。被告收楼后每月按约定的标准按时缴交物业管理费至2019年5月份。被告从2019年6月份起未再缴交物业管理费。原告委托广东正日律师事务所于2019年12月5日向被告发出了律师函（催交物业管理费通知书），要求被告于2019年12月25日前付清拖欠截止至2019年11月份的物业管理费1603.2元、逾期滞纳金67.2元，合计1670.4元。庭审时原告陈述，被告自2019年6月1日起至2020年8月31日止，共拖欠15个月的物业管理费4008元（267.2元/月×15个月），应付违约金暂计为967.8元，以上合计4975.8元。另查明，中山市商品房销售登记备案表载明，涉案房产的签约日期为2016年2月26日，合同备案登记时间为2016年3月8日。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告名下的房产位于中山市***********雅居乐新城17期7幢2座3203房，建筑面积为95.44平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《雅居乐新城前期物业服务协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告已按约定对被告的物业履行管理服务，被告亦应按约定期限向原告支付相应费用。原告与被告签订的《雅居乐新城前期物业服务协议书》约定，物业服务期限自签订协议之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订服务合同生效之日止。雅居乐新城小区未成立业主委员会，故该协议书依然有效，原告一直在案涉小区履行物业管理服务至今，其履行合同义务行为应取得相应的对价，被告系被管理服务小区的业主，故原告有权要求被告支付物业管理费。前期物业服务协议书约定，高层住宅（带电梯）2.8元/月/平方米，且该标准未超出业主大会成立之前的政府指导价最高收费标准。原告主张按每月2.8元/平方米的标准计算物业管理费有合同约定依据，故对原告主张被告的物业管理费自2019年6月1日起，按每月2.8元/平方米标准计至2020年8月31日止，共计4008元（267.2元/月×15个月）的诉讼请求，本院予以支持。同时双方签订的《雅居乐新城前期物业服务协议书》约定，如不按约定标准和时间交纳物业服务费，原告有权要求限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，故应按约定支付逾期付款违约金。对于被告称原告的服务标准不达标及其他答辩意见，因被告不能提供足够充分的证据证明其主张及辩解，故对于被告的答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告林树坚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2019年6月1日起至2020年8月31日期间的物业管理费4008元及逾期付款违约金（以拖欠各月的物业管理费267.2元为基数，分别自欠费次月1日起至实际清偿之日止，按每日1‰计算）。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告林树坚负担（被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费25元一并迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 高 宇二〇二〇年九月十八日书记员 陈绮靖冯莹