苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初3469号原告（反诉被告）：苏州尚时亿房地产经纪有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区叶新路南侧。法定代表人：尚丙利，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晔，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴喆雯，江苏尚维律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州锦然物流有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区云梨路**云梨路商业广场**-922。法定代表人：李华，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁赛学，江苏赛杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁卫斌，该公司工作人员。原告苏州尚时亿房地产经纪有限公司（以下简称尚时亿公司）与被告苏州锦然物流有限公司（以下简称锦然公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理，后锦然公司向本院提起反诉，本院依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）尚时亿公司委托诉讼代理人吴喆雯，被告（反诉原告）锦然公司委托诉讼代理人丁赛学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚时亿公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付免租期间房租46327.56元；2.判令被告向原告支付违约解除合同的租金损失248670元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2019年7月31日签订《租赁协议》，约定由被告承租位于吴江经济技术开发区的仓库，租赁面积为3070平方米，租期为两年，自2019年9月1日起至2021年8月31日，年租金为994680元，租金以6个月为一个结算周期。根据协议约定，若被告需要提前终止租赁协议，应当提前三个月以书面形式通知原告，但被告并未按照要求履行通知义务，在2020年3月中旬提出提前解除合同，双方于2020年3月30日签订《房屋移交协议》，被告于同日将涉案厂房移交给原告。因为被告的违约行为导致原告在一定时间内的租金损失应当由被告承担。为维护原告合法权益，故诉至法院。锦然公司辩称，尚时亿公司的诉讼请求没有事实和法律依据，原、被告是经协商达成一致之后解除合同，而且在2020年3月31日已经将涉案的房产移交给原告，不存在原告所称的租金损失以及赔偿免租期间的损失。锦然公司向本院提出反诉请求：1.依法确认租赁协议于2020年3月30日已经解除；2.判令反诉被告返还租房保证金82890元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告违约金82890元；4.判令反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年7月31日，锦然公司与尚时亿公司签订了《租赁协议》，约定由锦然公司承租位于吴江经济开发区的仓库，租赁面积为3070平方米，租期为两年，自2019年9月1日至2021年8月31日，年租金为994680元，根据协议约定，反诉被告提前终止协议，需提前三个月以书面形式告知，并赔偿反诉原告一个月租金作为违约金。2020年2月底，锦然公司发现反诉被告将涉案仓库对外招租，锦然公司认为反诉被告有意提前解除协议，并以实际行动向锦然公司进行了告知。而后，锦然公司于2020年3月12日对反诉被告的上述行为作出回应，以《告知函》的形式通知了反诉被告，协商至2020年3月31日提前终止合同并清空退回仓库。2020年3月30日，锦然公司与反诉被告办理房屋交接手续，合同正式解除。根据协议约定，反诉被告提前解除协议，应向锦然公司归还保证金，并赔偿一个月的租金作为违约金。现为维护合法权益，故诉至法院。尚时亿公司对锦然公司的反诉辩称，锦然公司所述事实与实际不符。尚时亿公司在房屋租赁过程中并无违约行为，双方约定本案的租赁方式为先租后用，锦然公司应当支付下一期租金的时间为2020年2月15日，但锦然公司未按约定支付房租，违约在先，继而又违反按照约定提前提出终止租赁合同，给尚时亿公司造成了损失，对此应当承担违约赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2019年7月31日，尚时亿公司作为甲方（出租方），锦然公司作为乙方（承租方），双方签订《租赁协议》一份，约定由乙方承租甲方坐落于苏州市吴江经济技术开发区的仓库，租赁面积为3070平方米，租赁期限为两年，自2019年9月1日起至2021年8月31日止，其中2019年8月15日至2019年8月31日为免租期，不计算房租。仓库年租金为994680元（含税），每6个月租金为497340元。租金两年不变。合同签署当日，乙方须将82890元人民币(相当于一个月租金)一次性付入甲方指定帐户内作为租房保证金。租金以6个月为一结算期，支付日为每个结算期第一个月的前15日。乙方应按时支付仓库租金，租金应按约定支付，逾期一日，承担年租金百分之三的逾期违约金，逾期超过15天，则视为乙方根本性违约，甲方有权单方面终止协议收回仓库，乙方除向甲方支付拖欠的仓库租金外，还应承担违约金。乙方在结束租赁后并付清应支付的一切费用(房租、水、电、通讯、排污费等)，且根据本协议第四条第6款的约定将仓库移交甲方，经甲方确认后，将租房保证金无息归还。关于本协议的提前终止：在租赁期内，如果乙方因经营的需要租赁新的仓库或别的原因提前终止《租赁协议》，应提前三个月用书面通知甲方并向甲方支付相当于一个月的租金作为违约金则可以解除本协议，且甲方给予乙方免租期的房租正常缴纳。如果甲方的原因提前终止《租赁协议》，应提前三个月用书面通知乙方并向乙方支付相当于一个月的租金作为违约金则可以解除本协议。本协议生效后，非法律、法规规定和协议约定，任何一方不得单方解除。否则，守约方有权要求违约方继续履行或承担违约金。关于在本协议中未予约定的事项由甲乙双方在补充协议中约定，补充协议与本协议有同等效力，如补充协议与本协议有冲突以补充协议为准。《租赁协议》中的补充条款约定，交付时间：于2019年8月15日已交付给乙方使用并开始计算房租。乙方认可按现状交付。双方商定房租押贰付六，免租期为2019年8月15日至2019年8月31日。年租金994680元，6个月租金497340元，第一年付款时间为2019年8月15日/2020年2月15日；第二年付款时间为2020年8月15日/2021年2月15日。上述协议签订后，锦然公司向尚时亿公司支付了首期6个月即2019年9月1日起至2020年2月29日期间租金497340元和租房保证金82890元。2019年8月5日，尚时亿公司向锦然公司开具了相应的江苏省增值税专用发票，价税合计497340元。2020年3月13日，尚时亿公司通过微信向锦然公司催讨下期租金和物业费，锦然公司通过微信向尚时亿公司发送《告知函》一份，载明：“双方签订的座落于吴江经济技术开发区的仓库租赁合同，原合同期限为：2019年09月01日起至2021年08月31日止。因2020年1月起全国突发疫情，企业生产严重受影响，导致我司租赁的仓库也无法正常运作，属不可抗力。现我司正式提出终止本租赁合同，合约至2020年03月31日止。我司会在合约终止日前清空仓库内货物，同时退回仓库。以上请知悉!”2020年3月17日，尚时亿公司通过邮件向锦然公司发送《房屋租金催款通知》一份，要求锦然公司支付2020年3月1日起至2020年8月31日期间的租金497340元和物业费12000元。尚时亿公司认为锦然公司拖欠租金的行为根据合同约定已构成根本性违约，应按照违约条款执行。考虑当前疫情原因对各企业造成不同程度的经济损失，如锦然公司于2020年3月19日前缴纳房租费及物业费的给予月租金10天的疫情补助金27630元；如锦然公司仍未付应付租金，尚时亿公司将按照合约执行。通知还载明：“贵司通知我公司告知函已微信收到，如贵司确定退租，请按照租赁合同执行，并签署退租终止合同”。2020年3月18日，锦然公司签收该邮件。2020年3月25日，锦然公司向尚时亿公司支付了2020年3月1日起至2020年3月31日期间的租金82890元。2020年3月30日，尚时亿公司作为甲方，锦然公司作为乙方，双方签订《房屋移交协议》一份，载明：“甲乙双方确认于2020年3月30日正式移交租赁房屋，地址，地址：吴江经济开发区70平米，即日起由甲方招租租户可正式租赁，涉及租赁纠纷双方另行处理”。后双方因租赁纠纷未协商一致，故引起本案诉讼。另查明，1.审理中，双方均确认案涉《租赁协议》于2020年3月30日解除。2.吴江同林科技有限公司将拥有的吴房权证松陵字第**、第××号、第××号的房屋以及江国用（2009）第2600249号土地使用权证载明的位于苏州市吴江经济开发区东侧整体物业租赁给尚时亿公司，租赁期间自2019年6月20日至2034年9月30日止，尚时亿公司可以自行决定对物业的经营方式，包括但不限于：自用；将物业全部或部分分租给第三方；将物业全部或部分和第三方合作经营。其中吴房房权证松陵字第**的动产登记载明的房屋建筑面积为14716.48平方米，规划用途为工业。案涉仓库坐落于苏州市吴江经济开发区东侧，房屋所有权人为吴江同林科技有限公司，案涉仓库系上述整体物业的一部分。3．双方均认可免租期间租金金额为46327.56元。关于锦然公司要求退还案涉租房保证金82890元，尚时亿公司同意在其主张的租金损失中予以抵扣。以上事实，有尚时亿公司与锦然公司均提供的《租赁协议》、《告知函》、《房屋移交协议》，有尚时亿公司提供的江苏省增值税专用发票、《房屋租金催款通知》、运单详情、微信聊天记录、不动产权证明、转租证明以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。关于锦然公司提供的两张照片打印件，以证明尚时亿公司在2020年2月28日已将案涉房产对外进行招租。尚时亿公司对该证据的三性均不予认可。本院认为，锦然公司提供的两张照片中的显示的物业并不能证明系是案涉租赁房屋，且并未提供其他有效证据予以证明，故对该证据的真实性、关联性不予认可。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,原告尚时亿公司与被告锦然公司签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行各自合同义务。根据已查明的事实，双方就涉案房屋签订租赁协议后，原告尚时亿公司已按协议约定履行了向被告锦然公司交付案涉房屋的义务。租赁协议履行过程中，被告锦然公司向尚时亿公司提出终止案涉租赁协议。审理中，尚时亿公司、锦然公司双方均确认案涉《租赁协议》于2020年3月30日解除，本院对此予以确认。本案的争议焦点：原、被告双方是否构成违约，以及违约责任承担的问题。本案中，被告锦然公司认为其于2020年2月底发现原告尚时亿公司将涉案仓库对外招租，并认为原告尚时亿公司有意提前解除租赁协议，故以实际行动向锦然公司进行了告知。原告尚时亿公司对此不予认可。本院认为，就原告尚时亿公司是否将涉案仓库对外招租和有意提前解除租赁协议，被告锦然公司并未提供充足证据予以证明，其提供的照片中显示的物业亦未能证明是案涉租赁房屋，且其后向尚时亿公司发送的《告知函》中并未涉及到尚时亿公司对外招租或有意提前解除租赁协议的内容，而《告知函》却明确表明锦然公司终止案涉租赁协议系因疫情企业生产受到严重受影响导致仓库无法正常运作，属不可抗力，故本院对被告锦然公司的辩称意见不予采信。《租赁协议》的提前解除，其责任在于被告锦然公司，故应承担相应的违约责任。被告锦然公司认为《租赁协议》系双方协商一致解除，不存在原告尚时亿公司所称的租金损失以及赔偿免租期间的损失。本院认为，双方达成解除合意发生解除效力，即《租赁协议》于2020年3月30日解除，但双方签订的《房屋移交协议》中明确约定涉及租赁纠纷双方另行处理，且原告尚时亿公司未明确表明不追究被告锦然公司的违约责任，故仍可向锦然公司主张违约责任。另，原告尚时亿公司同意协商解除案涉租赁协议，亦系防止损失的扩大，符合相关法律规定。综上，本院认为锦然公司提前解除合同应承担相应的违约责任。1.关于免租期租金问题。《租赁协议》明确约定“在租赁期内，如果乙方因经营的需要租赁新的仓库或别的原因提前终止《租赁协议》，应提前三个月用书面通知甲方并向甲方支付相当于一个月的租金作为违约金则可以解除本协议，且甲方给予乙方免租期的房租正常缴纳”，现锦然公司提前终止《租赁协议》，按照合同约定免租期的房租应正常缴纳，故本院对原告尚时亿公司要求被告锦然公司支付免租期间租金的诉请予以支持。关于免租期间租金金额问题。审理中双方均认可免租期间租金金额为46327.56元，本院认为，《租赁协议》于2020年3月30日解除，故租金应计算至该日止，因锦然公司支付租金至2020年3月31日止，多支付一天租金，本院酌定该租金抵扣免租期间的一天租金，故免租期租金金额为43600元。2.关于租金损失问题。原告尚时亿公司认为，根据《租赁协议》中“提前终止《租赁协议》，应提前三个月用书面通知甲方并向甲方支付相当于一个月的租金作为违约金则可以解除本协议”的约定，该三个月系其招租时间，另一个月的租金作为违约金是按照协议约定，故主张四个月损失即248670元。被告锦然公司对此不予认可。本院认为，被告锦然公司未按照《租赁协议》中的约定提前三个月用书面通知解除协议，应属违约，且从案件事实情况来看，被告锦然公司的违约行为导致租期提前解除后确实给原告尚时亿公司造成房屋空置期间的租金损失即可得利益损失，结合双方提出解除合同的时间点、房屋移交情况、市场行情、合理寻租期以及受疫情影响等因素，本院酌情调整原告尚时亿公司损失为两个月租金即165780元，未免诉累，抵扣应退还锦然公司缴纳的租房保证金82890元后，即租金损失为82890元。综上所述，反诉原告锦然公司要求反诉被告尚时亿公司支付违约金的诉请，无事实和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)苏州尚时亿房地产经纪有限公司与被告(反诉原告)苏州锦然物流有限公司于2019年7月31日签订的《租赁协议》于2020年3月30日解除。二、被告(反诉原告)苏州锦然物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)苏州尚时亿房地产经纪有限公司免租期间租金43600元。三、被告(反诉原告)苏州锦然物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)苏州尚时亿房地产经纪有限公司租金损失165780元，抵扣应退还的租房保证金82890元后，还应支付租金损失82890元。四、原告(反诉被告)苏州尚时亿房地产经纪有限公司应退还被告(反诉原告)苏州锦然物流有限公司租房保证金82890元。（已抵扣）五、驳回被告(反诉原告)苏州锦然物流有限公司的其他反诉请求。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行营业部，账号：62×××66）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2862元，由苏州尚时亿房地产经纪有限公司负担1635元，由苏州锦然物流有限公司负担1227元，苏州锦然物流有限公司负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付苏州尚时亿房地产经纪有限公司；反诉案件受理费1808元，由苏州锦然物流有限公司自行负担，苏州尚时亿房地产经纪有限公司已预交诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  赵向煜二〇二〇年九月二十七日书记员  徐成艳附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。