镇江经济开发区人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏1191执异80号异议人：杨利平，女，1981年10月25日生，汉族，住连云港市新浦区。申请执行人：杨福喜，男，1946年12月7日生，汉族，住镇江市。被执行人：杨慧萍，女，1970年5月5日生，汉族，住镇江市。本院在执行申请执行人杨福喜与被执行人杨慧萍民间借贷纠纷一案中，买受人杨利平就本院在执行过程中拍卖位于镇江市解放路19-1号第1层房产提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。异议人向本院提出请求：撤销本院于2020年7月20日在淘宝网对镇江市××号××房产的司法拍卖。事实和理由：法院在拍卖案涉不动产时，未将房产及土地一并拍卖，造成房地分离，拍卖公告中的特别提示违反法律强制性规定，不能对抗善意第三方，拍卖行为无效；经咨询镇江市不动产登记中心，案涉房产处于注销中，不能过户，拍卖公告中对案涉不动产的调查严重失实，致使异议人产生重大误解，购买目的无法实现，且案涉房产无房产证及土地证，属于违法建筑，法院拍卖违法建筑使其合法化，违反法律规定；拍卖情况调查表中的协议价与评估报告前后矛盾，应按评估价进行拍卖。经审查查明：2019年9月29日，因杨福喜申请诉讼保全杨慧萍名下价值500000元的财产，本院依据（2019）苏1191民初3132号民事裁定书，查封了杨慧萍名下位于镇江市××号××房产，查封期限为三年。同年12月19日，本院作出（2019）苏1191民初3132号民事判决书，该判决书主文为：被告杨慧萍于本判决生效之日起十日内偿还原告杨福喜借款本金50万元及逾期利息（按照基数50万元，从2017年9月21日起至实际清偿之日止，按年利率12%计算）。上述民事判决生效后，杨慧萍未履行该判决确定的义务，杨福喜向本院申请强制执行。本院于2020年3月4日立案受理，案号为（2020）苏1191执326号。2020年4月13日，本院向被执行人杨慧萍送达通知书及询价报告，载明：通过全国法院询价评估系统对案涉房产进行网络询价，其中京东大数据评估询价平台给出的询价为：173131元；阿里拍卖大数据询价平台给出的询价为：270503元，中国工商银行融e购电商平台给出的询价为：167201元。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十三条之规定，确定参考价为203611.7元，一拍起拍价为142528.2元。2020年4月21日，本院作出（2020）苏1191执326号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人杨慧萍名下位于镇江市××号××房产。2020年4月28日，被执行人杨慧萍向本院书面提起房屋评估异议及请求议价拍卖申请，其认为网络询价没有考虑到案涉房产系沿街门面和商用房等重要因素，因此估价明显较低，故请求对案涉房产以双方议价97万元作为一拍价格。2020年5月6日，申请执行人杨福喜书面表示同意并请求本院以97万元作为案涉房产第一次拍卖的价格。本院在对案涉房产进行调查时，镇江市不动产登记中心向本院提供一份中国人民解放军南京军区第三房地产管理分局（以下简称军区房地产三分局）于2011年1月25日出具给镇江市土地局《关于停止给个人办理土地证事》的函，载明：按照国家及军队1990-1996年相关政策规定，军区房地产三分局分别与地方企业在所辖润州区中山西路59号营区合建3栋住宅楼、京口区解放路19号营区合建了7栋住宅楼（现编号为1-7栋，含沿街综合楼）和解放路22号营区内合建了沿街1号楼（京城大厦）及3栋住宅楼。按照合同相关条款规定，军区房地产三分局提供建房土地，合作方投资，建成后房屋产权归部队所有，合作方有偿使用部分房屋（使用期限30-50年）。目前，部分住户已领取房产证（已违反合同规定），按照国家和军队政策规定，军用土地转让必须报中国人民解放军总后勤部批准，因此，以上坐落营区内单位及个人土地证不能给予办理，已办理土地证的不能予以转让。根据镇江新区不动产登记中心于2020年3月19日向本院出具的《镇江市不动产登记信息查询结果证明》载明，案涉房产坐落于镇江市××号××层，建筑面积为20.53平方米，权利人为杨慧萍，登记时间为2000年12月1日，共有情况为单独所有，证书号为镇健8525，于2019年9月29日被本院查封，除此之外无其他信息。另查明，杨慧萍于2020年3月31日将案涉房产出租给周建国，年租金为53000元，租期为1年。周建国于2020年7月11日向本院出具承诺书，承诺在本院处置案涉房产后及时腾空房屋，同时自愿向本院缴纳5万元作为履行承诺保证金。2020年6月19日，本院作出案涉房产的拍卖公告、拍卖须知及拍品情况调查表。拍卖公告第一项载明，案涉房产议定价为97万元，起拍价为679000元；第六项免责声明载明，标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，特别提醒，有意竞买者请亲自实地看样，未看样的视为对本标的实物现状确认，责任自负；第七项特别提示载明，本次拍卖标的对应的国有土地使用权位于镇江市中级人民法院国有土地使用权范围内，房产拍卖后有关产权及能否正常过户等问题未知，本次拍卖标的可能为现状交付，竞买人须谨慎购买，拍卖风险由购买人承担。拍卖须知第九项载明，本次拍卖标的物以现状为准，拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保；第十二项载明，拍卖标的物是否能够办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人自行到相关职能部门咨询确认。拍品情况调查表备注中再次重申，本次拍卖标的对应的国有土地使用权位于镇江市中级人民法院国有土地使用权范围内，房产拍卖后有关产权及能否正常过户等问题未知，本次拍卖标的可能为现状交付，竞买人须谨慎购买，拍卖风险由购买人承担。2020年7月21日，异议人杨利平以81.7万元的价格竞得案涉房产。本院认为：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十五条第二款规定，人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。第三十一条第（一）项规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。本院在对案涉房产进行网络司法拍卖前，已按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条、第十四条规定，对拍卖标的相关财产信息进行了公告，对案涉房产的权利瑕疵进行了充分披露，并允许竞买人申请实地看样，查阅拍卖标的有关资料，竞买人有机会发现拍卖标的有无瑕疵，并决定出价多少才与拍品价值相符，拍卖前的公告、拍品的展示等程序，使竞买人已经获得发现、了解拍卖标的瑕疵的条件，本院对拍卖财产的文字说明及瑕疵说明并未严重失实，不足以使买受人产生重大误解，导致其购买目的无法实现，故异议人以重大误解为由主张撤销拍卖，于法无据，本院不予支持。案涉房产已经取得产权证，虽然不动产登记部门认为案涉房产存在权利瑕疵，但相应产权未被注销，根据物权法定原则，本院处置案涉房产并无不当，且即使案涉房产被认定为违法建筑，其仍然具有一定的财产价值，人民法院可以按照现状拍卖启动司法处置程序，异议人主张司法拍卖违背法律强制性规定应为无效，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》相关规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。在双方当事人提交的议价结果一致，且不损害他人合法权益的，应以议价结果为参考价。在当事人议价及定向询价不能或者不成时，方可采用网络询价报告。本案中申请执行人与被执行人提交的议价结果一致，且并未损害他人合法权益，人民法院以双方议价作为参考价，并无不当，异议人主张应按评估价进行拍卖，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回杨利平的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内向镇江市中级人民法院申请复议。审 判 长  李平波审 判 员  吴 强人民陪审员  翟国富二〇二〇年九月九日法官 助理  汪海涛书 记 员  陈 贝附：参考法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（一）拍卖公告；（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（六）优先购买权主体以及权利性质；（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；（十）执行法院名称，联系、监督方式等；（十一）其他应当公示的信息。第十四条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者；（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；（六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示；（七）买受人悔拍后保证金不予退还。第十五条被执行人应当提供拍卖财产品质的有关资料和说明。人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。第四条采取当事人议价方式确定参考价的，除一方当事人拒绝议价或者下落不明外，人民法院应当以适当的方式通知或者组织当事人进行协商，当事人应当在指定期限内提交议价结果。双方当事人提交的议价结果一致，且不损害他人合法权益的，议价结果为参考价。第五条当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。双方当事人一致要求直接进行定向询价，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当准许。第七条定向询价不能或者不成，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当通过司法网络询价平台进行网络询价。双方当事人一致要求或者同意直接进行网络询价，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当准许。