陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终1140号上诉人（原审被告）：陕西广厦投资发展集团有限公司，住所地陕西省汉中市汉台区。统一社会信用代码：91610700295449648M。法定代表人：朱晓军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冀晓彤，陕西嘉盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：段雨欣，陕西嘉盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔伟，男，汉族，生于1982年9月29日，住陕西省汉中市汉台区，公民身份号码：XXXX********。委托诉讼代理人：王栋，陕西恒爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏高峰，陕西恒爱律师事务所律师。上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人崔伟商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人广厦公司上诉请求：1、依法撤销汉台区人民法院（2020）陕0702民初1982号民事判决，并改判驳回崔伟的全部诉讼请求或者发回重审。2、一、二审诉讼费由崔伟全部承担。事实和理由：1、广厦公司已于2015年3月23日即取得了汉台区XXXX路XXXX号XXXXX3号楼的《房屋所有权证》，并且3号楼亦应有一定数量的业主办理了房屋产权证书，并不存在不能办证的情形。2、当事人双方签订的商品房买卖合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。广厦公司在该合同签订之前就已经完成了资料报产权机关备案的义务，广厦公司不存在违约行为，也不存在合同法上解除的情形。3、一审中崔伟并未举证涉案房屋是否已经完成竣工验收，也未举证涉案房屋不能办理产权证的证据，一审法院擅自超越原告诉讼请求的范围，将与本案无关的浙江宏成是否给广厦公司移交验收资料的事实作为本案推理判决的依据，且广厦公司一审中从未自认过涉案房屋无法办理产权证以及未验收的事实，一审程序严重违法。4、崔伟购买房屋一直将房屋出租收取丰厚租金，已经发挥了购买房屋的占有、使用、收益的权利。在涉案房屋买卖合同不存在解除的情形下，一审判决解除合同严重损害了广厦公司的合法权利。被上诉人崔伟辩称，购房的事实无争议，但是一审时上诉人提供的房产大证只有复印件没有原件，且房屋的竣工资料也没有。上诉人的代理人及其工作人员均告知被上诉人涉案房屋不能办理房产证，案涉房屋一直没有办理竣工验收手续，无法办理房屋的产权手续。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。崔伟向一审法院起诉请求：一、依法判令解除《商品房买卖合同》；二、依法判令广厦公司立即向崔伟退还购房款2575989元，并以购房款总额为基数，自2017年9月27日起，按年利率6%计算利息损失至清偿完毕之日止，暂计至起诉之日为400137元；上述诉讼请求合计金额2976126元。三、依法判令广厦公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月27日，崔伟从案外人徐某某处购买了XXXXXXX3号楼104营业房，并与广厦公司签订了《商品房买卖合同》，房屋面积90.64㎡，单价为28420元，房屋总价2575989元。合同约定广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。至崔伟起诉时，尚未获得不动产权证。另查，广厦公司另案起诉浙江宏成建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，广厦公司诉请判令浙江宏成建设集团有限公司立即完成竣工验收前的各项准备并提请相关主体进行竣工验收，同时由浙江宏成建设集团有限公司立即向广厦公司移交全部竣工验收资料。在该案中，汉中中院查明从2015年1月17日至2016年12月31日，浙江宏成建设集团有限公司陆续向广厦公司交付了案涉房屋，案涉工程除13号楼和幼儿园于2015年10月9日验收合格外，其余均没有验收。一审认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人签订《商品房现房买卖合同》后，应按照合同约定各自履行义务。本案中，双方商品房买卖合同关系依法成立，崔伟按照约定支付购房款后，广厦公司未按期办理产权证办证事宜，构成违约。广厦公司虽提交3号楼不动产权证书欲证明该处房产可以由崔伟自行办理不动产权证，但办理不动产权证不仅要求房地产开发企业办理大产权证，还需由开发公司履行分割产权、建模等多个义务。广厦公司虽提交3号楼整体产权证，但该产权证并未列明可以办理不动产权证房屋的房号，加之广厦公司庭审时自认其公司工作人员对外均宣称无法办理房地产权属证书，以及广厦公司在汉中中院庭审时对无法办证及未验收事实的承认，均说明案涉房屋现无法为崔伟办理不动产权属证书。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。广厦公司亦未提交证据证明案涉房屋以通过验收。虽广厦公司提交了3号楼大产权证，但不能以此推定案涉房屋已验收，本案涉案房屋至今未通过验收，属于未按约定的瑕疵交付，广厦公司已构成违约。另外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，案涉合同签订于2017年9月27日，合同约定360日内提交资料协助办证，广厦公司应当至迟于2018年9月22日前为崔伟办理不动产权证，广厦公司至今未履行相关义务，构成违约，崔伟据此解除合同并主张损失应于支持。对于违约金比例，本案中，虽崔伟未获取不动产权证，给其造成损失，但因崔伟对该房屋实际占有并出租享有收益，该院酌情将损失计算方式调整为人民银行公布的贷款市场报价利率。因广厦公司应当于2018年9月22日前办理不动产权证，其在此期间内应属合同约定的办证时间，违约金应自该时间届满之日起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、解除双方于2017年9月27日签订的《商品房现房买卖合同》；二、广厦公司于本判决生效之日起三十日内退还崔伟购房款2575989元，并自2018年9月22日起，按人民银行公布的贷款市场报价利率向崔伟赔偿损失至购房款清偿之日止；三、驳回崔伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30710元，由广厦公司负担。本院二审期间，上诉人广厦公司提交了一份XXXX3、4号楼的办证清单，以证明涉案房产可以办理不动产权证。上诉人崔伟质证：该证据没有相关部门盖章，是房屋网签信息表，不是办证清单。且住宅能否办证与商铺无关，因为住宅和商铺是两个施工合同。本院对该证据认定如下，该证据并未加盖不动产登记部门的公章，且图表颜色区分亦无相应说明，无法证明上诉人主张涉案房屋可以办理不动产权证的目的。二审期间，本院依职权向汉中市不动产登记交易服务中心调查涉案房屋产权登记情况，2020年9月28日，汉中市不动产登记交易服务中心书面复函情况说明：经核实，汉台区XX路XXXX号XXXX3号楼104号营业房已具备办证条件，该中心于2015年3月19日受理广厦公司提交的XXXX3号楼首次登记资料，已于2015年3月23日办结，首次登记的不动产登记证号为：汉中市房权证汉台区字第XXXX号。该说明加盖汉中市不动产登记交易服务中心公章。经质证，上诉人广厦公司对该份证据予以认可，被上诉人崔伟对该份证据的真实性予以认可，但认为该证据与汉中市中级人民法院的相关判决书相矛盾，且是否初始登记并非能够办理权属证书的唯一条件，其他条件是否成就未能证明，与上诉人一审自认的事实也不一致。经审查，本院对2020年9月28日汉中市不动产登记交易服务中心出具的书面复函情况说明予以采信，涉案房屋已于2015年3月23日具备办理不动产权证的条件。对一审认定涉案房屋无法办理不动产权证的事实予以纠正，本院二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故本案争议的焦点为：涉案房屋的买卖合同是否具有合同约定或者法定的解除事由。第一、双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。该合同签订时间为2017年9月27日，而涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报汉中市不动产登记交易服务中心登记备案的时间为2015年3月19日，并于同月23日登记备案手续办理完结。即涉案房屋的买卖合同签订时，广厦公司已经办理完买卖合同第十五条约定的义务，该合同不存在约定解除的条件。第二、汉中市不动产登记交易服务中心说明涉案房屋已具备办证条件，且广厦公司的首次登记材料于2015年3月23日就已经办结，即涉案房屋未办理不动产权证并非出卖人的原因，这不符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的情形，该合同不存在法定解除的情形。综上所述，广厦公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销陕西省汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初1982号民事判决；二、驳回崔伟的诉讼请求。一审案件受理费30710元，由崔伟负担。二审案件受理费30710元，由崔伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 仵瑞梅审 判 员 刘新星审 判 员 李 涛二〇二〇年九月三十日法官助理 王雅泽书 记 员 王韵捷1