广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7547号原告：申海亮，男，1983年9月3日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：李健灿，广东恩慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：金东，广东恩慈律师事务所律师。被告：屈凤娟，女，1978年6月10日出生，汉族，住广州市萝岗区。被告：钟锦球，男，1978年7月20日出生，汉族，住广州市开发区。两被告共同委托诉讼代理人：何诗茁，广东港宏律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张玉，广东港宏律师事务所实习人员。原告申海亮与被告屈凤娟、钟锦球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告申海亮的委托诉讼代理人金东，被告屈凤娟、钟锦球的共同委托诉讼代理人何诗茁、张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申海亮向本院提出诉讼请求：1.两被告归还原告支付的租赁保证金10000元；2.两被告向原告支付停产停业损失补偿费50000元、临时安置补助费20000元、装修费20000元、搬迁费10000元，共计100000元；3.本案诉讼费由两被告承担。原告申海亮当庭变更第2项诉讼请求中停产停业损失补偿费金额为288000元。事实和理由：原告租赁两被告位于广州市黄埔区东区街火村岗荔街18号首层的商铺用于经营美发店。该商铺为两被告的夫妻共同房产。2018年8月25日，原告与被告屈凤娟签订了房屋租赁合同，约定“租赁期共三年，甲方从2018年9月1日起将该物业出租交付乙方使用至2021年8月31日收回……”。原告向被告交付10000元作为租赁案涉商铺的保证金。2019年6月10日，被告称火村拆迁要求原告在2019年6月20日前搬离。原告从多方打听到因火村拆迁，其经营的店铺可以获得一定的补偿费用，且该费用已经由被告领取。2019年6月11日，原告委托律师向被告屈凤娟寄送律师函，表示不同意被告屈凤娟单方面解除租赁合同。在被告已经明确表示不履行合同义务的情况下，为了避免造成自身更大的损失，原告选择先搬离后再追究被告的违约责任。目前，被告在原告搬离后仍然扣留着保证金不退还。综上所述，被告的违约行为造成了原告经济损失，为了维护原告的合法权益,谨以此诉诸于法院，恳请法院判如所请。被告屈凤娟、钟锦球共同辩称，一、双方租赁合同明确约定在租赁期间，如遇国家征收(房屋征收)乙方无条件搬出，乙方铺内装修甲方一律不赔。该合同是双方当事人的真实意思表示，甲乙双方均有义务遵守并履行该合同。对于保证金，根据被告与原告配偶的聊天记录可知，被告同意退还保证金，只是原告拖延时间不肯办理房屋的交接手续，且未向被告缴交2019年6月份的房租水电费。二、拆迁已全面启动，涉案房屋已于2019年6月30日拆除。有关火村拆迁事宜，原告并非不知情。根据微信聊天记录可知，原告在2019年5月确定知道涉案房屋会拆迁，被告也表示其不想租的话可以退保证金，而原告在明知涉案房屋拆迁时还提议将房屋转租，因被告认为该行为存在欺诈成分未同意，原告配偶还想被告为其修改合同，从而获得房屋拆迁赔偿。被告已给足了原告搬迁的时间，不应该支付第2项诉讼请求所要求的费用。综上所述，被告没有违反合同的任何规定，也无义务支付原告因房屋拆迁造成的损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2018年8月25日，屈凤娟（甲方、出租方）与申海亮（乙方、承租方）签订《合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市黄埔区东区街火村岗荔街18号首层右侧铺出租给乙方作理发店使用，租赁期限从2018年9月1日起至2021年8月31日止，租金按月结算；乙方应向甲方交付10000元租赁保证金，到合同期满时，由甲方向乙方退还租赁保证金（不计利息）。合同第六条约定，在租赁期如遇国家征收（房屋征收），乙方无条件搬出，乙方铺内装修甲方一律不赔偿。上述合同为续租合同，申海亮实际承租涉案物业经营广州市萝岗区艺巢汇美发店已有八、九年，申海亮就该理发店办理了工商营业执照，注册日期为2012年2月27日。钟锦球庭审质证时确认其与申海亮存在房屋租赁合同关系。2019年3月26日，广州开发区规划和自然资源局发布《国有土地使用权协议出让公示》（穗开协议告【2019】03号），载明：宗地编号KXCD-A4-1，位于黄埔区开源大道以东、瑞和路以西的城镇住宅用地，土地面积2.5894公顷，该地块为黄埔区东区街火村社区“三旧”改造项目融资地块，根据《关于对我区东区街火村社区“三旧”改造方案的批复》（穗萝府【2013】33号）、《关于延长火村社区“三旧”改造批复有效时间的函》（穗萝旧改办函【2014】18号）、《黄埔区城市更新局关于火村旧村改造项目启动实施有关事项的复函》（穗埔更新函【2018】481号）等文件精神，融资地块采取协议出让方式出让给火村社区经济联合社全资子公司广州宏祥房地产有限公司，成交价为13635万元，公示期从2019年3月26日起至2019年4月9日止。2019年4月23日，广州市黄埔区人民政府发布《关于火村旧村改造项目一期改造的通告》（穗埔府规〔2019〕6号），载明：一、火村旧村改造项目一期范围地块包括：AG0206005、AG0206009、AG0206015、AG0206014地块（开源大道以南、瑞和路西），AG0206024、AG0206028地块（瑞和路以西、东明三路以北），改造用地面积约10.81公顷；二、火村旧村改造项目一期由火村社区经济联合社全资子公司广州宏祥房地产有限公司负责实施；四、自本通告发布之日起，火村旧村改造项目一期范围地块改造进入动迁和建设阶段。除改造主体外，任何人和单位在改造范围内不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为；改造范围内已到期的出租屋、出租商铺不得再续签租约；改造范围内的各类经营业主应及时办理地址变更或注销手续。另查明，萝字第No.003572号《农村（圩镇）宅基地使用证》显示坐落在萝岗镇××号的宅基地使用人为钟沃全，地上房屋层数为两层半，建筑面积189平方米。2009年6月19日，钟沃全委托其子钟锦球办理火村岗荔街18号（宅基地证地址：火村丁木社石头岗巷2号）房屋的报建手续。申报事项为旧房拆建改造，计划按原用地面积75.67平方米重建三层，另加天面楼梯间20平方米，总建筑面积247.01平方米，按标准高度改建。本次报建符合农村居民一户一宅建房条件，经过房屋所在经济社、村民委员会及广州市萝岗区东区街火村房屋管理部门审批同意。2019年8月27日，钟沃全出具书面情况说明，同意将坐落在广州市黄埔区萝岗火村岗荔街18号房屋赠送给钟锦球，并将房屋的租赁权交给钟锦球负责。钟锦球与屈凤娟是夫妻关系。再查，申海亮的妻子与屈凤娟的微信聊天记录显示，屈凤娟于2019年5月14日告知其涉案物业将要拆迁，最迟2019年6月20日要搬离，2019年6月租金无需交纳，只收取收水电费，然后退还租赁保证金；申海亮的妻子在此之前已获悉涉案物业属于火村旧村改造范围，称理发店生意难做，一个月只赚几千元，提议将涉案物业以几万元的价格交由他人接手，要求屈凤娟配合隐瞒拆迁事宜，屈凤娟认为该行为构成欺诈，明确表示不同意；在此之后，申海亮的妻子陆续清理涉案物业内的物品，实际搬离时间为2019年6月25日。庭审中，钟锦球和屈凤娟同意向申海亮退还租赁保证金10000元。申海亮在本案中主张的停产停业损失补偿费、临时安置费、装修费、搬迁费均为估算金额，其委托诉讼代理人李健灿律师持本院出具的律师调查令向广州开发区城市更新局、广州市开发区土地开发储备交易中心、广州市黄埔区东区街火村社区经济联合社等部门调查以下证据：一、广州市黄埔区东区街火村社区旧城改造拆迁补偿方案；二、涉案房屋的补偿协议及补偿款发放情况；三、广州市萝岗区艺巢汇美发店的补偿协议及补偿款发放情况。后实际仅调取到广州市黄埔区东区街火村社区经济联合社提供的《广州萝岗区火村社区旧村改造拆迁补偿方案》（征求意见稿2013年9月24日）。该补偿方案主要载明以下内容：二、火村社区改造范围内所有建筑物面积，以每栋房屋的有效面积为准（有效面积是指2007年6月30日以前的现状面积）；五、本补偿安置方案中所称的被拆迁人，是指拥有改造范围内被拆迁的房屋及宅基地块的本村村民；六、本村村民的身份界定为：（一）在本村内有房屋产权，并属于火村社区经济联合社的股东；（二）在本村内有房屋产权的原本土村民。原本土村民是指在本村出生或有合法的迁入村手续的村民，下同；（三）在本村建有或继承合法房屋的原本土村民的外嫁女及其合法继承人；（四）原有本土血统，在本村有房屋产权，现侨居海外、港澳台的村民；（五）凡符合上述4条件之一的合法所有权人以下简称为“本村村民”；十四、关于房屋改建成商铺的解决办法。对于在2011年6月30日以前房屋改建成的商铺，办理了营业执照和税务登记并且至今仍在营业的情况，先对首层首排实际商铺面积一次性进行补助；补助完毕后，原整体物业按照住宅房屋回迁安置办法进行回迁、补偿或安置。具体补助方式如下：由改造主体会同火村社区经济联合社组成的专职评估工作小组根据不同商铺的位置、出租价格等因素进行综合分析评估后，分别按照每月平方米补助25元、35元、45元、60元四个等级标准，一次性按照2年进行补助；十七、搬迁费用按照现状总建筑面积10元/平方米计算给予搬迁补偿（该补助款包含电话、电视、网络等一切迁移费用），每栋补偿不足3000元的，按照3000元给予补偿；十八、临迁费按照村民回迁安置面积20元/平方米/月计付。涉案物业现已拆除完毕，钟锦球实际领取了拆迁补偿款，也签订了拆迁补偿协议，但主张因拆迁搬家遗失无法找到协议原件。本院后亦向广州市黄埔区东区街火村社区经济联合社发函要求其协助提供火村社区旧城改造拆迁补偿方案、涉案房屋有关拆迁补偿的协议及补偿款具体发放情况，但该经济联合社在指定期限内未提供相关文件亦未有任何回复。上述事实有合同、营业执照、微信聊天记录、《国有土地使用权协议出让公示》（穗开协议告【2019】03号）、《关于火村旧村改造项目一期改造的通告》（穗埔府规〔2019〕6号）、《情况说明书》《证明》《拆建房屋申请书》《委托证明书》《房屋四邻意见书》《广州市萝岗区村镇住宅报建表》《符合一户一宅建房条件登记表》《农村（圩镇）宅基地使用证》以及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，涉案物业已办理合法报建手续，并经权利人赠与钟锦球并授权其对外出租。屈凤娟与钟锦球为夫妻关系，钟锦球亦认可屈凤娟与申海亮签订《合同》合法有效，故该《合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应诚意履行。屈凤娟在签订合同时与钟锦球处于婚姻关系存续期间，钟锦球庭审质证时亦确认其与申海亮存在房屋租赁合同关系，故钟锦球与屈凤娟作为共同出租人应对涉案物业共享权利、共担风险。关于返还租赁保证金的问题。双方当事人对本案合同解除的事实并无异议。钟锦球与屈凤娟同意向申海亮返还租赁保证金10000元，本院依法予以照准。关于临时安置费的问题。参照《广州萝岗区火村社区旧村改造拆迁补偿方案》（征求意见稿2013年9月24日）第五条和第十八条规定，临迁费的补偿对象是拥有改造范围内被拆迁的房屋及宅基地地块的火村村民。就本案而言，申海亮并非涉案物业的产权人，也非拆迁补偿方案中界定的本村村民，不符合领取临迁费的条件。双方也未在合同中对临迁费用进行约定，申海亮请求钟锦球和屈凤娟支付临时安置补偿费，缺乏依据，本院不予支持。关于装修费的问题。双方在合同中第六条约定，如遇到国家征收（房屋征收），申海亮无条件搬出，铺内装修一律不赔偿。本案涉及的火村社区旧村改造是在政府主导下开展的，其改造方案得到广州市及黄埔区两级政府的批准同意，属于法律意义上政府征收行为。该情形符合“国家征收”的本质内涵，即因政府征收行为导致合同无法继续履行，装修费用应适用合同第六条约定。申海亮已在合同中明示放弃装修损失赔偿，现在合同解除后要求钟锦球和屈凤娟支付装修费用，违反诚实信用原则，本院不予支持。关于停产停业损失和搬迁费的问题。双方《合同》并未对该两项费用进行明确约定，钟锦球与屈凤娟仅以《合同》第六条约定“无条件搬出”抗辩无需支付该两项费用理据不足。本院综合全案分析如下：首先，从申海亮妻子与屈凤娟的微信聊天内容可知，申海亮早已知悉涉案物业被纳入火村旧村改造项目范围，且对自身经营的理发店的营业收入水平和整体价值均有合理评估。相比于申海亮在本案中估算的业绩数额，前述微信聊天内容更能反映其对店铺经营损失的心理预期。申海亮妻子对于包含装修及设备情况下将涉案理发店转给下一手经营仅需几万元尚且信心不足，还需要求助于屈凤娟配合，其本案主张停产停业损失近30万数额明显过高。其次，虽然申海亮未能充分举证证明实际停产停业损失，但考虑到其作为承租人以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营多年，停产停业损失确实存在。至于损失数额，钟锦球作为出租人领取了拆迁补偿款项但未能提交拆迁补偿协议，基于公平原则，本院综合考量申海亮的实际营业年限、余下租赁期限以及店铺价值等因素，酌定支持停产停业损失20000元。最后，因拆卸、搬迁店铺内物品而实际产生的费用，属于必要合理支出，应予以支持。本院参照《广州萝岗区火村社区旧村改造拆迁补偿方案》（征求意见稿2013年9月24日）第十七条规定，同时结合涉案物业总建筑面积，酌定支付搬迁费2500元。申海亮主张过高部分，本院不予支持，数额以本院核定为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告屈凤娟、钟锦球于本判决生效之日起七日内一次性向原告申海亮返还租赁保证金10000元；二、被告屈凤娟、钟锦球于本判决生效之日起七日内一次性向原告申海亮支付停产停业损失20000元和搬迁费2500元；三、驳回原告申海亮的其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6520元，由原告申海亮负担5911元，由被告屈凤娟、钟锦球共同负担609元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  王丽红人民陪审员  李少芳二〇二〇年九月二十五日书 记 员  黄宝茵