河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4965号 上诉人（原审被告）:沧州碧鸿同创房地产开发有限公司，住所地：河北省青县清州镇发展大街创业路。 法定代表人：李晓明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭齐，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：孙旺，男，1986年9月18日出生，汉族，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：张炜，河北瑞方律师事务所律师。 上诉人沧州碧鸿同创房地产开发有限公司（以下简称碧鸿公司）因与被上诉人孙旺房屋买卖合同一案，不服河北省青县人民法院（2020）冀0922民初1349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 碧鸿公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销青县人民法院(2020）冀0922民初1349号民事判决书，并发回原审法院重审或依法改判。二、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，所作判决没有依据。（一）被上诉人所称的房屋漏水质量问题中，漏水原因不明确，不应当由上诉人承担责任。被上诉人在一审庭审中提到涉案房屋漏水，但漏水的原因系因涉案房屋的楼上业主搭建水池，导致防水层破坏造成的漏水，被上诉人对此也知晓，但一审法院未审查漏水原因，直接判令上诉人承担逾期交房的违约责任，严重侵犯了上诉人的合法权益。（二）本案不应当适用《商品房买卖合同》第十一条第三款，也不应当适用《合同法》第一百一十四条。1、《商品房买卖合同》是房管局出的制式合同，第十一条第三款第2项中的空白处是打叉的，说明双方是不适用该条款的。退一万步讲，即便适用该条款，但该条款中只是约定了“修复后再行交付”，也只是约定了上诉人的修复责任，而没有说需要按照合同第十二条承担违约责任。对比合同第十条第二款、第十一条第二款就可以看出，如果要上诉人承担逾期交付违约责任的，双方会明确约定，但第十一条第三款只是约定了修复，而没有约定按照第十二条承担违约责任，说明此种质量瑕疵不属于上诉人承担逾期交付责任的范畴。因此合同没有约定承担逾期交付责任，不应当适用《合同法》第一百一十四条判令上诉人承担违约责任。2、被上诉人提出的门框、门窗问题只是一般的质量瑕疵，不属于地基基础、主体结构影响居住的严重质量问题，不影响被上诉人使用，不影响交付，也不影响合同目的的实现，上诉人可以进行相应的维修或者更换，而不应当承担逾期交付责任。（三）被上诉人在没有收房的情况下，擅自取走钥匙进行装修，其本身就违反了合同约定，更能说明被上诉人所谓的质量问题根本不影响使用，只是一般的瑕疵问题，上诉人也不应当承担逾期交付的责任。二、被上诉人提交的证据不能完整的证明其诉求，一审法院所作判决证据明显不足。涉案房屋的漏水问题系因楼上业主擅自搭建水池造成的防水层破坏，而不是房屋在一交付时就存在的质量问题，被上诉人的证据不能证实漏水系交付时存在的质量问题。上诉人不应当承担所谓的漏水造成的逾期交房的违约责任，因为本案中的漏水和逾期交房没有关联性。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院发回重审或在查清事实的基础上依法改判。 孙旺辩称，1、我方在一审中提交的与上诉人的售楼部经理黄湃的通话录音、与上诉人客服的通话录音及往来的电子邮件、现场的录像视频均可以证实上诉人自认在2019年12月22日前，因上诉人的原因造成房屋有质量问题未能交付的事实。上诉人在上诉状中辩解无非就是为了逃避承担延期交房的责任。2、在交房之前，我方发现房屋有渗漏水现象，属于合同规定的房屋质量问题，无论该漏水现象属于上诉人还是第三方造成，与我方无关，我方有权按照房屋存在质量问题，拒收房屋。3、按照上诉人的逻辑，只要房屋主体或者基础不存在导致房倒倒屋歪歪现象，购房人就有义务接收房屋。对于房屋地暖未装，屋顶渗水、门窗歪斜、玻璃破损，钢筋裸露均属于一般质量问题，购房人应当无条件收房，收房后在慢慢铺装、慢慢维修，因此造成的时间延期与上诉人无关，这种想法才造成上诉人修房拖欠近一年之久，以上逻辑显然与正常的交易习惯严重不符，这种逻辑显然有悖常理。4、上诉人声称不适用合同的第十一条第三款的规定，而第三款中的打叉部分是对上诉人存在质量问题的房屋规定其应当修复的时间，但是在该条中也规定了只有在上诉人修复后，才可以向购房人交付房屋。也就是说，你什么时间修复了那么什么时间交付房屋，拖延的时间应当视为上诉人迟延交付。在合同的第十二条明确规定迟延交付房屋的违约金，我方正是根据第十一条没有按期交付房屋才按第十二条约定，要求上诉人支付违约金。综上，上诉人的上诉请求，不符合事实及法律规定，应维持原判。 孙旺向一审法院提出起诉请求：判令被告因迟延交付房屋应支付的违约金146862元（按355天计算）。 一审法院认定事实：2018年3月17日,原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1、原告购买被告开发的碧桂园翡翠郡2号楼1层2-04铺，房屋总价款为1378990元；2、出卖人应当自2018年12月30日前向买受人交付该商品房；3、买受人查验的房屋存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂以及门窗翘裂、五金件损坏、管道堵塞、灯具等不能正常使用等情形时，由出卖人按照相关标准和规范负责修复并承担修复费用，修复后再行交付；4、出卖人在30日内逾期交房自约定的交付期限届满次日起（2018年12月31日）至实际交付之日止出卖人按总房价款的日万分之三向买受人支付违约金，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按总房价款的日万分之三向买受人违约金。2018年12月份，双方约定的交房日期后当原告到现场看房时发现该房屋存在漏水、门框、门窗出现质量问题，原告随即与被告联系。2019年10月21日、2019年10月31日、2019年11月15日、2019年11月22日、2019年12月4日等日原告通过邮件的方式向被告反映上述质量问题，被告回复予以解决。2019年11月25日原告与被告黄姓工作人员继续就该楼房质量问题进行协商。2019年12月21日原告就上述问题已经由被告解决后可交付房屋的事宜与被告黄姓工作人员电话协商接收房屋。2019年12月22日，原告向被告以电子邮件的形式向被告公司确定其反映的质量问题已经被解决。 以上事实由《商品房买卖合同（预售）》一份、房屋的照片若干、房屋的视频资料、录音、电子邮件截图以及双方当事人当庭陈述等予以证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示、合法有效，双方应按约定如实全面履行。原告提交的照片、视频资料、录音资料及电子邮件等证据，相互印证、相互补充，能够形成完整的证据链条，被告在庭审中亦认可房屋存在质量瑕疵，由此可以确定原告所述的房屋渗漏、门窗质量问题等情形客观存在，被告在交房时存在违反合同约定的客观情形，故被告应按照合同约定向原告承担违约责任。被告因房屋出现质量问题进行维修后，在2019年12月21日双方确定房屋可以交付，可以认定被告逾期交房且已经超过30日，现原告主张继续履行合同并要求被告承担违约责任，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持，根据原、被告双方《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告逾期交房30日内和30日后应按总房款日万分之三支付违约金。双方约定的房屋交付期限届满后次日（2018年12月31日）起至原、被告确认本案所涉房屋可以交付的2019年12月21日止，共计356天，现原告请求以355天计算本院予以支持，因此被告应支付逾期交房违约金应146862元（1378990元×0.0003×355天=146862元）。 综上所述，被告应给付原告逾期交房违约金146862元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及相关民事法律政策之规定，遂判决：被告沧州碧鸿同创房地产开发有限公司给付原告孙旺逾期交房违约金146862元，并于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，由被告沧州碧鸿同创房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被上诉人原审提交的照片、视频资料、录音资料及电子邮件等相关证据，相互印证，能够形成完整的证据链条，证实被上诉人房屋存在渗漏、门窗质量问题等情形，且上诉人在原审庭审中亦认可房屋存在质量瑕疵。上诉人对被上诉人房屋出现的质量问题进行了维修，双方于2019年12月21日确定房屋存在的质量问题已经解决可以交付，上诉人逾期交房且已经超过30日，按照合同约定应当向被上诉人承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 本案合同约定每日按全部房价款万分之三支付违约金，房屋总价款1378990元，每月违约金12411元，远远高于同地段同类房屋的租金标准，故本院认为给被上诉人造成的损失金额宜参照同地段同类房屋的租金标准确定，酌定为日万分之一点五。合同约定上诉人应当自2018年12月30日前向被上诉人交付该商品房，该房屋交付期限届满后次日（2018年12月31日）起至双方确认案涉房屋可以交付的2019年12月21日止，共计356天，现被上诉人请求以355天计算违约金本院予以支持。故上诉人应支付逾期交房违约金为73431元（1378990元×0.00015×355天=73431元）。综上所述，原审程序合法，认定事实清楚，但处理结果不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销河北省青县人民法院（2020）冀0922民初1349号民事判决； 二、上诉人沧州碧鸿同创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人孙旺逾期交房违约金73431元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1620元，由上诉人沧州碧鸿同创房地产开发有限公司负担810元，被上诉人孙旺负担810元；二审案件受理费3240元，由上诉人沧州碧鸿同创房地产开发有限公司负担1620元，被上诉人孙旺负担1620元。 本判决为终审判决。 审 判 长 位海珍 审 判 员 高 娜 审 判 员 葛淑红 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 张 坤 书 记 员 王 蓉