文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初12014号原告：重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**-5-2-5，统一社会信用代码9150010645038606XR。法定代表人：李小刚，职务总经理。委托诉讼代理人：於有琳，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：蔡忠瑜，住重庆市南岸区。被告：袁利，户籍地重庆市江津区白沙镇。原告重庆洪泉物业管理有限公司与被告袁利物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆洪泉物业管理有限公司的委托诉讼代理人蔡忠瑜、被告袁利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年5月至2020年5月期间的物业服务费用2453.06元和违约金245元，合计欠费2698.06元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年8月15日和重庆市公共租赁房管理局签订了《重庆市公共租赁住房物业服务合同》，约定由原告对重庆市九龙坡区民安华福公租房小区实施物业管理服务工作，物业服务费按约定价格执行，被告是重庆市九龙坡区民安华福公租房小区的物业使用人，现被告拖欠原告物业服务费用，原告多次催款未果，为维护合法权益，特诉请至法院。被告袁利答辩称：原告未尽到物业管理服务职责，物业费应当减半收取。原告服务不到位的表现主要有：被告入住不到两年，发现入户厅连接厕所过道处漏水，房屋家具也被浸水损坏，被告联系物业维修，物业不仅维修不及时且维修工人态度恶劣，此外，被告阳台顶上漏水，一直未能解决，厕所开关坏了也不及时维修，小区44栋楼道污水横流、臭气难闻、电梯异动、电梯指示灯常年无信号指示，楼道路灯经常坏了也无人维修等。经审理查明：被告袁利系位于重庆市九龙坡区民安华福**第****房屋的承租人，于2013年6月1日入住该房屋，该房屋的性质为公租房，建筑面积为48.6平方米，开发建设商为重庆市公共住房开发建设投资有限公司，该公司按照《重庆市人民政府关于进一步加强公租房管理的意见》（渝府发[2012]120号）关于“规范房屋移交和后期维护”的要求，于2012年7月将重庆市九龙坡区民安华福小区移交给重庆市公共租赁房管理局，并由该局依法招聘物业服务公司实施物业管理工作。2015年8月15日，重庆市公共租赁房管理局（甲方）、重庆市公共住房开发建设投资有限公司（乙方）、重庆洪泉物业管理有限公司（丙方）三方签订了《民安华福公租房项目物业服务合同》，约定甲、乙两方委托丙方对民安华福公租房小区提供物业服务，合同期限为两年，自2015年8月20日起至2017年8月19日。合同期届满三个月前，甲、乙两方作出续聘或者选聘的决定，决定续聘的应当在合同期限届满前一个月续签物业服务合同；在甲、乙两方与续聘或者选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；合同期限届满三个月前，丙方决定不再接受续聘或者选聘的，应向甲、乙两方书面通知，合同期满，本合同终止。2017年8月20日，重庆市公共租赁房管理局（甲方）、重庆市公共住房开发建设投资有限公司（乙方）、重庆洪泉物业管理有限公司（丙方）三方续签了《重庆市公共租赁房物业服务合同》（民安华福），约定甲、乙两方委托丙方对民安华福公租房小区提供物业服务，合同期限为两年，自2017年8月20日起至2019年8月19日。合同期届满三个月前，甲、乙两方作出续聘或者选聘的决定，决定续聘的应当在合同期限届满前一个月续签物业服务合同；在甲、乙两方与续聘或者选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满三个月前，丙方决定不再接受续聘或者选聘的，应向甲、乙两方书面通知，合同期满，本合同终止。物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅1.03元/月/平方米、商业物业2.40元/月/平方米、、地下停车场5500元/月/个。上述物业服务合同签订后，原告按约定为被告所在的民安华福公租房小区提供了相应的物业服务。物业服务合同期限届满后，原告仍在民安华福公租房小区提供物业服务。被告自2016年5月起开始欠付物业服务费。原告2019年通过起诉被告的方式向被告主张物业服务费，后原告自愿撤回了起诉。在本次起诉前，原告通过向被告邮寄《催款通知书》的形式对被告进行了物业服务费的催收。在重庆市公租房管理局关于2016年度物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2017〕10号）、重庆市公租房管理局关于2017年度物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2018〕2号）以及重庆市公租房管理局关于2018年度物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2019〕6号）中，重庆洪泉物业公司民安华福管理处均获得良好等次。2020年7月20日重庆市公共租赁房管理局民安华福房屋管理中心出具情况说明：重庆洪泉物业管理有限公司依据与重庆市公租房管理局签订的“物业服务合同约定”，从2012年8月起至今，已对九龙坡区民安华福小区全面履行了物业管理服务工作。庭审中，原告明确是依据物业服务合同，按照1.03元/月/平方米的标准主张被告自2016年5月至2020年5月期间的物业服务费共计2453.06元，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。被告举示了小区照片，拟证明原告提供物业服务不到位，被告房屋漏水、小区电梯异常等情况。以上事实，有情况说明、物业服务合同、重庆市公共住房管理局文件、接房通知单、照片、民事裁定书、催款通知书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因物业的承租人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照关于业主的规定处理。原告与重庆市公共租赁房管理局、重庆市公共住房开发建设投资有限公司签订的物业服务合同，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为承租人的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为民安华福公租房小区提供了物业服务。在物业服务合同期限届满后，原告仍该小区提供物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。依照权利、义务相一致的原则，被告，被告作为民安华福公租房小区的承租人，合同约定支付物业服务费。对于被告提出的原告服务不到位的问题，本院认为，物业服务存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，现被告举示的证据不足以证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形，故被告以上述理由作为拒交物管费的辩称意见不能成立，本院不予采纳。被告未举示2016年5月至2020年5月期间的交费凭证，故对于原告要求被告支付2016年5月至2020年5月期间的物业服务费共计2452.84元（49个月×48.6平方米×1.03元/月/平方米）的诉请，本院予以支持。原告自愿撤回对违约金的主张，本院予以尊重。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告袁利于本判决生效之日起十日内向原告重庆洪泉物业管理有限公司支付2016年5月至2020年5月期间的物业服务费共计2452.84元；二、驳回原告重庆洪泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告袁利负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年九月十七日法官助理 朱 灿书 记 员 夏 瑜