广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7424号原告：邱玉兰，女，汉族，1965年9月5日出生，住广东省深圳市福田区岭南公司宿舍**，公民身份号码为432************063。委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：东莞市建隆房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市******************。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：陈子贤，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海林，广东格雷兄弟律师事务所辅助人员。原告邱玉兰诉被告东莞市建隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理，原告邱玉兰的委托代理人闫小宇，被告东莞市建隆房地产开发有限公司的委托代理人陈子贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告2017年10月25日向原告发送《入伙通知书》对原告不具有法律约束力；2.被告向原告支付延期交房违约金暂计27387.94元（按照合同约定交房次日起计算至原告再次收到被告《入伙通知书》之日止，违约金暂时计算至2018年3月29日）；3.被告承担延迟交房期间的物业管理费；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭放弃第三项诉讼请求。事实与理由：2015年12月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为20151215BD6CAB918449，合同约定：由原告购买被告开发的位于东莞市*******花城名苑（又称“风度盛荟”）3幢1904号的房屋，总金额875014元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并领取了发票，并且合同第十一条约定被告应当于2017年5月20日前将房屋交付原告，以及合同第二十条约定在交付后540日内为原告办理房屋产权登记手续。因被告在房屋建设过程中违法停工导致该房屋延迟交付，2017年10月28日左右，原告收到被告的《入伙通知书》，但随后当原告前往验房时，发现被告并未按合同约定提供相应的《工程竣工验收备案表》以及《房屋测绘报告》而达不到交房条件，原告依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条拒绝收房。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付应当符合下列条件：1、取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告。原告验房时，被告并未公示前两条约定之文件。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，被告逾期交付房屋：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金；逾期超过90日后，原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。以及《商品房买卖合同（预售）》第二十五条关于送达的约定，双方保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均为真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递的方式送达对方。另《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，被告在合同约定的交房期限内未通知原告办理涉案房屋交付手续，逾期后又在被告不具备交付条件时通知原告收房，原告随即按约定拒收，且被告此《入伙通知书》也不具备对原告的法律约束力，因此被告应当在达到交付条件后再次按照合同约定的方式书面通知原告收楼，但截止到现在，原告仍未收到被告的入伙通知。从而导致到原告起诉之日，仍不知被告是否达到交楼条件而未收楼，因此给原告造成了重大损失。而且因为被告的延期交付导致产生的物业管理费按照相关规定，也应当由被告承担。为维护自身权益，故原告诉至法院。被告东莞市建隆房地产开发有限公司辩称，一、案涉商品房于2017年10月25日具备交付条件。原被告双方签订的商品房买卖合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第l、2所列条件：(1)、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；(2)、该商品房己取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。就上述商品房交付所需具备的条件，原被告在附件十一《补充协议》第四条作出了修改。第四条约定：对本合同第九条商品房交付条件的补充约定如下：1、出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。2、该商品房为住宅的，出卖人应向买受人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。可见，原被告对案涉商品房的交付条件作出了修改，不再是原合同主文约定的条件。若该补充约定未对合同主文第九条约定的商品房交付条件作出修改的话，则该补充约定完全没有任何意义，因此，该补充约定是对案涉商品房交付条件的重新约定。案涉商品房买卖合同的完整版本经过东莞市住建局备案，并经过公示的，因此，补充约定没有违反法律及有关的程序，是有效的。案涉商品房于2017年l0月25日取得竣工验收报告，并在此之前已获得《建筑工程消防验收意见书》及《电梯安全检验合格证》，符合补充协议第四条约定的交付条件。因此，被告于2017年10月25日邮寄发出收楼通知书是合理和有效的。原告拒绝收楼，没有道理。二、案涉商品房应视为已收楼。原告确认己收到被告2017年10月25日邮寄发出的收楼通知书。根据补充协议第六条第2款对合同主文第十一条第（二）款的补充约定“出卖人按本合同约定的条件将商品房交付给买受人，买受人无合法理由拒收商品房或拒绝办理交接手续的，则自出卖人按本合同约定通讯地址向买受人发出的《商品房交付使用通知书》确定的交付日期之日起视为商品房已交付。…”，原告收到被告邮寄的收楼通知书后未办理收楼，应视为原告己收楼。若收楼通知书上约定的收楼时间不合理，可延长至合理时间内。三、原告事实上早己知道案涉小区竣工验收备案的情况，原告未遵守诚实信用的原则。案涉小区的部分业主约一百余人于2018年2、3月份委托同一个律师闫小宇律师代理起诉被告，要求被告承担逾期交付的违约责任。现原告等5位业主同样委托闫小宇律师代理起诉被告，要求被告承担逾期交付的违约责任。被告认为，原告等5位业主不可能不知道案涉小区早就具备交付条件，可以收楼。原告拖至今日仍不前来收楼，有违民法总则规定的诚实信用原则，法院应不支持原告的做法。经审理查明：2015年12月15日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同其中约定：一、房屋位置：原告购买被告开发的位于东莞市*******花城名苑3幢1904号房屋；二、房屋价款：房屋总价款为875014元；三、付款方式：原告于2015年12月15日前向被告支付首期房价款265014元，余款610000元向银行申请贷款支付；四、商品房交付条件（合同第九条）：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.取得房屋测绘报告；3.该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；五、交付时间和交付手续（合同第十一条）：被告应当在2017年5月20日前向原告交付该商品房，交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理；六、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金；2.逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。后原告依约向被告支付了房价款。被告于2017年10月25日向原告发出《入伙通知书》通知原告收楼，原告前去验房时发现被告没有出具建设工程验收备案证明，据此拒绝收楼。庭审中，原告主张其于2019年9月17日收楼。另，被告提交了一份资料移交签收表，拟证明双方的债权债务关系已经结清。资料移交签收表显示被告于2019年9月17日将分户图、宗地图、不动产权证（开发商）、办证证明等移交给原告。资料移交签收表的下方有“今收到东莞市建隆房地产开发有限公司以上资料原件后，双方权利义务全部履行债务全部结清，税费按国家有关规定各自负责，办证费除国家规定由发展商负责外，其余费用由业主负责”的打印内容。原告对资料移交签收表的真实性予以确认，但主张资料移交签收表是原告在办理房产证时，被告要求原告签署的，是事前打好的固定格式，只是为了移交相关的资料，并没有记载双方需要履行的权利义务以及债权债务，不能说明债务金额、债务内容及结清方式，不能说明被告所承担的违约责任应当结清。经（2018）粤1973民初914号案件查明，被告于2017年8月8日取得了案涉商品房《房屋测绘报告》；于2017年11月21日取得了案涉商品房东莞市住房和城乡建设局颁发的《竣工验收备案证书》。另查明，于2018年，（2018）粤1973民初914号等多批业主起诉被告东莞市建隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷系列案中，业主自认在2018年3月29日得知案涉房产已经满足了交楼条件。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、发票、《入伙通知书》、资料移交签收表及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告放弃第三项诉讼请求，并无不妥，本院予以准许。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，其双方均应依约履行该合同义务。《商品房买卖合同（预售）》约定被告交楼时须取得建设工程验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、该商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；逾期交楼超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房款价款万分之一的违约金。被告于2017年8月8日取得了案涉商品房《房屋测绘报告》、于2017年11月21日取得了案涉商品房《竣工验收备案证书》。《商品房买卖合同（预售）》约定被告应当在2017年5月20日前交付案涉商品房。案涉房产满足交楼条件之日即2017年11月21日晚于双方约定的交楼时间，被告延迟交房已经构成了违约，应当按照《商品房买卖合同（预售）》的约定承担违约责任。被告于2017年10月25日向原告发出《入伙通知书》，被告向原告发出《入伙通知书》时案涉房产尚未满足交楼条件，被告发出的《入伙通知书》对原告不具有法律约束力，但《入伙通知书》的效力问题属于事实部分的认定，原告单独诉请确认《入伙通知书》不具有法律约束力，本院不予支持。另，资料移交签收表是由被告提供，且上述表尾部载明“今收到东莞市建隆房地产开发有限公司以上资料原件后，双方权利义务全部履行债务全部结清”均是事先打印好的固定格式，更多的只是表明资料移交，且没有载明具体的债务内容，并不能视为双方已就案涉违约金达成合意。被告主张双方债权债务关系已经结清，缺乏依据，本院不予采信。被告应当在取得《竣工验收备案证书》后再次通知原告收楼，而被告在取得《竣工验收备案证书》即2017年11月21日后始终未向原告发出收楼通知。虽然现有证据无法证实被告有在满足交楼条件的情况下通知过原告收楼，但在大批业主起诉要求逾期交楼违约金的案件中，大批业主自认于2018年3月29日获知案涉房产满足收楼条件，则在当今通讯十分发达的条件下，原告理应知道上述事实。据此，被告应支付原告从2017年5月21日至2018年3月29日期间的延迟交房违约金。违约金具体计算如下：875014元×1/10000/天×313天=27387.94元。超出上述部分的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市建隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邱玉兰支付逾期交楼违约金27387.94元；二、驳回原告邱玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费242元（已减半，原告已预交），由被告东莞市建隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员 谢嘉禾二〇二〇年八月十七日法官助理 吴嘉琪书 记 员 张楚妍附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。