江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初2917号原告：刘宇星。委托诉讼代理人：胡柳，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。被告：新余市博大房地产开发有限公司。法定代表人：李秋芽，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋学民，曾颖超，江西配德律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司新余市分行。负责人：谌媛。原告刘宇星（下称原告）与被告新余市博大房地产开发有限公司（下称被告）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新余市分行（下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人胡柳、被告委托诉讼代理人蒋学民到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2019年6月10日签订的《商品房买卖合同》已于2020年1月15日解除；2、判令解除原告与第三人签订的《个人购房／购车借款及担保合同》，并由被告向第三人偿还原告自判决生效之日起未偿还完第三人的剩余贷款，暂计算至2020年4月15日为566912.86元；3、判令被告返还原告购房首付款25万元并支付资金占用损失（以25万元为基数，从2019年6月10日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），暂计算至2020年4月15日为10225.69元；4、判令被告返还原告已向第三人归还的贷款本金及利息（以第三人于判决生效当月出具的个人还款对账单为准，暂计算至2020年4月15日，贷款本金为3087.14元，贷款利息为13361.39元）；5、判令被告向原告支付违约金3450元（以25万元为基数，按照每日万分之一的标准，从2019年11月15日起至实际支付之日止，暂计算至2020年4月1日）；6、判令被告向第三人偿还原告尚欠第三人的购房贷款本金、利息及因提前解除借款合同原告应当向第三人支付的违约金；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，（合同编号:1906080001），约定原告购买被告开发的位于新余市商品房（以下简称涉案房屋）一套，总计房款820000元。该合同第11条约定，被告应当在2019年10月30日前向原告交付涉案房屋。第12条约定，如逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起计算给付利息，并按照全部房价款的0.03％向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款250000元，并在第三人处办理了剩余570000元的住房贷款按揭手续，履行了剩余购房款的付款义务。后被告未按照合同约定的期限及交房条件向原告交付房屋。2020年1月14日，原告按照《商品房买卖合同》上约定的送达地址及联系方式，通过ＥＭＳ向被告邮寄送达解除商品房买卖合同通知书，该通知书于次日到达被告地址。但被告拒收该通知书后至今未履行退款等合同义务。为了解决纠纷，原告多次与被告协商退款事宜。被告至今仍未履行退款义务，已构成严重违约，并给原告造成巨大的损失。为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告辩称，原告诉请解除合同条件不成立，被告不存在逾期交房，被告已通知原告随时可以交房，系原告自己不申请交房，恶意毁约，被告已履行全部合同义务，不同意解除双方签订的商品房买卖合同。本案系房屋买卖合同纠纷，本案第三人与原告系借款合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，本案在第三人提起诉讼之前不能并案审理，不能在房屋买卖合同中审理借款合同纠纷，应驳回原告诉请。被告已履行全部合同，不存在违约行为，不应承担违约责任。第三人未答辩。经审理查明，原、被告双方于2019年6月10日签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告于2019年6月8日向被告缴纳了首付房款25万元，被告开具的发票日期为2019年6月27日。原告于2019年11月15日与第三人签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，被告作为担保人在合同上盖章。第三人按照合同放款57万元，并支付给了被告，原告按照合同约定每月进行还贷。第三人庭后向本院提交了《中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单》，本院收到后送达双方当事人质证。原告质证声明：该清单数据不是最新的数据，流水清单无原告6月份的还款情况，银行截图时间是2020年6月12日，2020年6月15日原告仍在向第三人还房贷；银行设置的违约金为5656.53元，该违约金应由违反合同的被告承担。《商品房买卖合同（预售）》第11条约定，被告应当在2019年10月30日前向原告交付房屋，交付时被告应当出示满足第九条约定交付条件的证明文件。被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任按照合同第十二条由被告承担。合同第12条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的交付时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第八条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。”被告于2019年7月8日为原告办理了所购房屋的预售备案登记。按照双方签订的买卖合同第9条约定的交付条件，被告提交了《单位工程竣工验收报告》《测绘成果报告书》《商品房预售许可证》《房屋建筑工程质量保证书》《房屋建筑工程质量保修书》《房屋建筑工程使用说明书》，证明涉案房屋在2018年3月已竣工验收合格，并且从2018年至今均向业主交付房屋，且有部分业主已经装修入住。原告认为被告未取得竣工验收备案，遂向本院申请调查令，本院予以准许。2020年6月9日，新余市建筑业管理局出具回复：根据法院调查令［（2020）赣0502民初2917号］，经查，被告位于未到建筑业管理局办理《建设工程竣工验收备案表》。合同补充协议第11条约定：“采取按揭方式支付购房款的，在合同约定交房日期到来时，如果按揭房款未全部到账的，房屋交付日期相应顺延到该款项到账之日。”按揭房款到账之日为2019年11月15日，因此被告房屋交付日期也应顺延至该日。庭审中，经传唤在园中苑做销售的证人胡某出庭作证，证人称在银行放款当日2019年11月15日证人当面通知了原告随时可以交房，且原告认可该事实，原告说不急交房，证人并要求原告签一份提前交房装修申请书，原告未签。2020年1月14日，原告根据商品房买卖合同第十二条第1款第（2）项、第二十五条等规定，向被告在合同中载明的地址邮寄解除合同通知书，邮寄单上显示快递退回，退回原因是“电话错误，公司已迁，迁移新址不明。”被告称未收到此通知。被告庭后积极办理有关备案手续。被告于2020年8月向本院提交了《新余市建设工程竣工验收备案表》，备案编号余备2020035号、余备2020036号，备案表注明该工程的竣工验收备案文件已于2020年7月21日收讫，文件齐全。本院送达原告质证。原告质证认为该证据已过法定举证期限，且在交房时原告未取得该备案表，被告存在违约。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、发票、个人购房／购车借款及担保合同、中国邮政储蓄银行对账单、ＥＭＳ详单及解除合同通知、新余市12345政府服务热线市住建局在2020年4月16日给原告的回复各一份，被告提交的单位工程验收报告、测绘成果报告书、房屋建筑工程质量保修书、保证书、使用说明书、竣工验收合格证、预售备案登记表、余备2020035号、余备2020036号竣工验收备案表各一份、业主登记表及入伙合约各六份、照片六张、胡某出庭作证证言，第三人庭后提交的中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单，以及庭审笔录等在案佐证。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证的权利，由此产生的不利后果，由其自行承担。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应恪守合同约定。原告按约定缴纳了首付房款25万元，并在第三人处办理了剩余57万元的住房贷款按揭手续，原告已履行了支付房款义务，被告应当按照合同约定履行交房。由于按揭贷款到账之日为2019年11月15日，被告交房的日期从2019年10月30日前顺延至2019年11月15日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”截至2019年11月15日交付之日，被告未提交竣工验收备案表，不符合合同第九条的交付条件。自2019年11月15日至2020年1月13日已满60日，原告于2020年1月14日向被告邮寄解除合同通知书，符合合同约定的逾期超过60日买受人有权解除合同。因电话错误、被告公司已迁、迁移新址不明，邮件被退回，未送达被告，被告未知解除通知。参照法院送达方式，邮寄通知书被退回的情况，可采取公告的方式予以送达，原告未采取公告的方式送达，视为未送达。若认为被告违约，原告可以请求解除合同。现原告第1项请求为确认原、被告双方于2019年6月10日签订的《商品房买卖合同》已于2020年1月15日解除，因解除合同通知书未送达被告，本院认为该解除合同通知书未发生解除的法律效力，故不能确认解除合同，对原告该诉请本院不予支持。关于原告第2、3、4、6项诉讼请求，因不能确认合同解除，原告又未请求解除合同，而上述请求均基于解除合同后，故对原告第2、3、4、6项诉讼请求本院不予支持。关于原告第5项诉请，即判令被告向原告支付违约金3450元（以25万元为基数，按照每日万分之一的标准，从2019年11月15日起至实际支付之日止，暂计算至2020年4月1日），本院认为，被告在2019年11月15日前不符合交房条件，未交付给原告，被告违约，应承担违约责任。按照双方合同第12条约定的“（1）逾期在60日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，原告该请求符合合同约定，依法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告新余市博大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告刘宇星支付以25万元为基数、按照每日万分之一的标准、从2019年11月15日起至实际交房之日止的违约金；二、驳回原告刘宇星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6135元，由原告刘宇星负担6085元，被告新余市博大房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  陈润根二〇二〇年九月二十三日书记员  郭嘉慧