四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川14执异10号 案外人：李和平，女，汉族，1968年1月2日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：邓永刚，四川林志（绵阳）律师事务所律师。 申请执行人：四川省第四建筑有限公司，住所地四川省德阳市。 法定代表人：李登龙，董事长。 委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宴兵，泰和泰律师事务所律师。 被执行人：仁寿县景观天意房地产开发有限责任公司，住所地四川省仁寿县。 法定代表人：段祝英，董事长。 本院在执行四川省第四建筑有限公司（以下简称省四建司）与仁寿县景观天意房地产开发有限责任公司（以下简称景观天意公司）建设工程施工合同纠纷一案中，决定拍卖被执行人景观天意公司位于四川省仁寿县文林镇中央商务大道97号景观33号二期6幢在建工程，案外人李和平认为其中有17间商铺为其全款购买，向本院提出异议，要求停止对其已购房产的拍卖、变卖或折价抵偿。本院受理案外人李和平的异议申请后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人李和平提起异议称，其于2018年8月15日与被执行人景观天意公司签订《商品房订购协议》，购买景观天意公司开发的仁寿县××道××号“景观33号”二期6幢一楼17间共计1374.69平方米，单价35000元／平方米，总价款48114150元。其已于当日支付定金5600000元，余款42514150元根据《债权债务抵偿协议》的约定通过第三人段祝英对天意公司享有的债权予以抵偿付清。而本院正处置的仁寿县××道××号6幢1-9层房产中包含了其购买且已经支付全款的X幢X层2-8号、27-36号共17间总面积1374.69平方米的商铺。其系个人购房者，已支付全部房款，所购买的房屋未能办理登记手续系开发商原因造成，其权利应当优先保护，请求停止对景观天意公司名下位于仁寿县××道××号“景观33号”X幢X层2-8号、27-36号共17间总面积1374.69平方米商铺的执行，停止对该房产的拍卖、变卖或折价抵偿。 为支持其异议主张，案外人李和平向本院提交了以下证据材料：1．其与景观天意公司2018年8月15日签订的《商品房订购协议》；2．景观天意公司出具的收据7份；3．李和平中国工商银行刷卡消费持卡人存根3份；4．罗剑波中国工商银行刷卡消费持卡人存根2份；4.李和平招商银行户口历史交易明细表1页；5．甲方景观天意公司，乙方李和平，丙方段祝英，丁方罗有威、叶华容、罗麒麟2018年7月29日签订的《债权债务抵偿协议》（以上材料均系复印件）。 申请执行人省四建司称，一、案外人李和平所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的应当予以支持异议的情形：1．案外人李和平与被执行人景观天意公司所签署的仅是《商品房定购协议》，该协议是预约合同的性质，双方没有签订合法有效的书面买卖合同；2．案涉房产规划用途与实际用途均是商业，非用于居住，案外人所购买的房屋不是用于居住，且明显可以看出案外人不存在名下无其他用于居住的房屋的情形。二、案外人李和平所提异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的应当予以支持异议的情形：1．申请执行人系被执行人所开发的景观33号二期项目的总承包人，该项目的6-10号楼尚未竣工，在案涉房产未竣工验收的情况下，案外人李和平不存在合法占用该不动产的可能；2．案外人所提交的材料，无法证明其已经向被执行人景观天意公司支付全部的购房款：《债权债务抵偿协议》约定通过抵偿方式支付的购房款为43,302,735元，该数额与《商品房定购协议》中载明的余款42,514,150元不符合；且前者签署时间为2018年7月29日，后者签署时间为2018年8月15日，在定购协议未签署之时就已经签订《抵偿协议》，逻辑不符；再则被执行人景观天意公司在2019年3月19日才向案外人出具财务收据，载明“收到李和平购房款42,514,150元”，该金额与《债权债务抵偿协议》载明的金额不符，时间在申请执行人起诉之后，申请执行人有理由相信是被执行人及案外人为了该诉讼而作出的应对。综上所述，申请执行人省四建司认为案外人与被执行人在人民法院查封之前未能订立合法有效的商品房买卖合同，该商品房也不是用于居住且不是异议人名下唯一住房，在案涉资产未竣工的情形下，案外人也不存在合法占有该不动产的可能，其异议不符合法律规定，请求驳回案外人的异议申请。 经审查查明，省四建司在诉景观天意公司建设工程施工合同纠纷一案中，向本院申请诉讼保全，本院于2019年1月31日向仁寿县不动产登记中心发出（2019）川14执保3号协助执行通知书，轮候查封了包括了案外人李和平提出异议的景观33号X幢X层2-8号、28号-32号、35号、36号商铺在内的景观33号二期部分现房和期房。该案审结生效，进入执行程序后，本院与查封在先的四川省成都市中级人民法院协商，该院同意将处置权移送本院，本院遂启动处置程序，于2020年7月27日发出公告，决定拍卖景观天意公司位于仁寿县文林镇中央商务大道97号景观33号二期6幢在建工程，其中包括了案外人李和平提出异议的17间商铺。 另查明，仁寿县文林镇中央商务大道97号景观33号二期6幢尚未竣工验收。 还查明，案外人李和平所提交的景观天意公司2018年8月15日出具的6张收据金额分别为60万元、50万元、100万元120万元、130万元和100万元，李和平当天刷卡支付景观天意公司的金额分别为20万元、40万元和13万元，其同时提交的罗剑波的2张刷卡存根所载明的刷卡金额均为50万元，但交易时间完全一致，均为2018年8月15日15：44。李和平提交的招商银行户口历史交易明细表则载明，其在2018年8月16日向“2313398309100033748仁寿县景观＊＊＊”支付387万元。李和平同时提交的景观天意公司2019年3月19日出具的1张收据载明金额为42,514,150元。李和平所提交的《债权债务抵偿协议》落款时间为2018年7月29日，该协议第一条所载明的购房总价款为4811.415万元，李和平首期付款为481.1415万元，尾款余额为4330.2735万元，约定尾款由段祝英偿付，以段祝英对景观天意公司享有的债权中的同等金额进行抵偿。 以上事实，有本院（2019）川14执保3号协助执行通知书、拍卖公告，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点为案外人李和平可否以其系购房人为由要求本院停止对涉案房产的拍卖、变卖或折价抵偿。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”现案外人虽然提交了部分证据材料，但李和平所提交的收款收据与其付款凭证在时间和金额上并不一致；且收据出具时间早于转账凭证载明的支付时间，二者存在逻辑上的矛盾；同时李和平也未证实罗剑波的付款行为与本案的关联性；而李和平等几方约定的债权债务抵偿行为发生在定购合同签订之前，但景观天意公司2019年3月19日所出具的42,514,150元的收据在本院查封之后，亦存在逻辑上的矛盾，故李和平所提交的证据不足以认定其已支付全部价款。本案中，涉案房产尚未竣工验收，即尚不具备交付条件，案外人李和平在法院查封前亦不可能合法占有涉案房产。故案外人的主张不符合前述第二十八条的规定，无法依据该规定要求排除执行。本案涉案房产均系商业用途，非住房，案外人李和平未能证实该房产具有居住保障功能，系其唯一住房，其主张亦不符合上述第二十九条的规定，不能依据该规定要求排除执行。综上所述，案外人李和平目前所提交的证据不足以证实其符合上述第二十八条或二十九条规定情形，对其异议主张应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人李和平的异议。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。 审判长 韩 胜 审判员 张澌岷 审判员 高 萍 二〇二〇年九月三十日 书记员 陈艳玲 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条异议人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）异议人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回异议人执行异议裁定送达异议人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。