福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初1612号 原告：郑云玉，女，1961年6月19日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：郑昌焕（系郑云玉父亲），男，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：游晓芳，福建景行律师事务所律师。 被告：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县城关西航路北段。 法定代表人：周廷艳，公司董事长。 委托诉讼代理人：魏良琼，系公司员工。 被告：陕西西飞中和投资集团股份有限公司，住所地陕西省西安市阎良区国家航空高技术产业基地航空三路**。 法定代表人：周廷艳，公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：曹建忠，甘肃永奋律师事务所律师。 原告郑云玉与被告陕西西飞中和投资集团股份有限公司（以下简称西飞公司）、被告平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑云玉的委托诉讼代理人郑昌焕与游晓芳、被告西航公司与西飞公司的共同委托诉讼代理人曹建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑云玉向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除合同编号为2Ｈ-ＣＦ-2014-0213、2Ｈ-ＣＦ-2014-0214两份《商品房买卖合同》；2.判令西飞公司退还郑云玉购房款4783531元；3.判令西飞公司向郑云玉支付违约金4783531元；4.判令西航公司对第2、3项请求承担连带保证责任。事实和理由：2014年初，郑云玉向西飞公司购买位于陕西省西安市阎良区房屋（面积：120.8平方米）和10235号房屋（面积：142.21平方米），约定购房款分别为2196191元及2587340元，郑云玉陆续向西飞公司支付全额购房款。2014年11月3日，郑云玉与西飞公司就其购买的两套房屋签订两份《商品房买卖合同》（包含《合同补充协议（一）》及《合同补充协议（二）》），合同编号分别为2Ｈ-ＣＦ-2014-0213、2Ｈ-ＣＦ-2014-0214，并对房屋坐落、面积、价款、交房时间等内容进行了明确约定。合同约定西飞公司应当在2016年6月6日前完成商品房验收合格并交付郑云玉使用。 郑云玉已依约付清购房款，但至今诉争房屋尚未达到交付条件，西飞公司至今仍未向郑云玉交付房屋，已构成违约，根据合同约定逾期交房超过90日后，郑云玉即有权解除合同，且根据《合同补充协议（二）》约定，西飞公司违约即按购房总金额等额赔偿郑云玉违约金。 另，西航公司向郑云玉出具《承诺书》，约定对西飞公司与郑云玉签订的中和财富广场2#2层10234/10235号《商品房买卖合同》及《补充协议（二）》所约定的退房还款和违约金承担连带保证责任。 西飞公司、西航公司共同辩称，同意解除合同并退还购房款，但违约金过高，请求予以适当减少。 郑云玉围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月，郑云玉与西飞公司就购买位于陕西省西安市阎良区房屋达成合意，约定购房款分别为2196191元、2587340元，郑云玉分别于2014年1月1日、2014年1月7日、2014年1月12日、2014年4月28日通过其胞弟郑云瑜向西飞公司支付购房款60000元、90000元、3257855元、1375676元，合计4783531元。郑云玉与西飞公司就其购买的两套房屋签订了两份合同编号分别为2Ｈ-ＣＦ-2014-0213、2Ｈ-ＣＦ-2014-0214的《商品房买卖合同》及补充协议，该合同落款时间为2014年11月3日，郑云玉主张合同系2014年4月在平潭签订后至西安备案，合同落款时间系备案前填写的，西飞公司对郑云玉该主张无异议，本院予以确认。合同约定西飞公司应在2016年6月6日前完成商品房验收合格并交付郑云玉使用。逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。同日，郑云玉作为乙方与西飞公司作为甲方签订《合同补充协议（二）》，约定如甲方指定委托的商业运营方经营不善，造成投资者利益无法达到预期收益，乙方同意给甲方五年缓冲期（2014年12月30日起算），五年缓冲期到期后，仍未达到乙方预期，乙方有权选择自由退房，并向甲方追偿以上原因造成的合同违约，退房款目按《商品房买卖合同》约定的购房总额退还。同时甲方按违约赔偿乙方购房总金额等额作为乙方补偿金。 西航公司于2014年4月22日向郑云玉出具《承诺书》，内容载明：“根据陕西西飞中和投资集团股份有限公司与郑云玉签订的中和财富广场2#2层10235/10234号《商品房买卖合同》及补充协议（二）所规定的退房和违约条款内容，我集团郑重承诺：如陕西西飞中和投资集团股份有限公司未能按《商品房买卖合同》和补充协议（二）条款履行退房还款和违约赔偿金义务。我集团负责全程担保和全部经济连带责任”。 另查明，涉案楼盘处于停工状态，尚未竣工验收，具体何时恢复施工无法明确。 本院认为，《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同及补充协议约定履行各自的义务。 关于是否解除合同并退还购房款的问题。庭审中，双方共同确认案涉楼盘现处于停工状态，且至今仍未竣工验收，亦无法确定复工日期，不具备商品房法定的交付条件，亦不符合《商品房买卖合同》约定交付条件。西飞公司逾期交付商品房至今已四年多，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，解除条件已成就，且西飞公司在本案2020年7月16日庭审时亦表示同意解除合同，为此，郑云玉要求解除案涉《商品房买卖合同》并退还购房款，符合双方《商品房买卖合同》约定，本院予以支持。 关于违约金部分。郑云玉诉请西飞公司按《商品房买卖合同》补充协议约定的购房总价款支付违约金，西飞公司主张违约金过分高于造成的损失，请求予以减少。本案中，郑云玉主张的主要损失为资金占用的利息损失，鉴于我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，本院酌定违约金以购房款总额4783531元为基数，按付款时中国人民银行五年以上同期贷款利率6.55%上浮30%，即年利率为8.515%，自郑云玉付清购房款之日2014年4月28日起计算至合同解除之日2020年7月16日为2532158元，足以弥补郑云玉的相关损失，对郑云玉主张的超过上述部分的违约金，不予支持。 关于西航公司是否承担连带保证责任的问题。西航公司自愿为西飞公司就案涉退房款及违约金的偿还提供连带保证责任，其担保行为意思表示真实。因此，郑云玉提出要求西航公司对西飞公司退还购房款及违约金承担连带清偿责任的诉讼主张，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、解除郑云玉与陕西西飞中和投资集团股份有限公司签订的合同编号为2H-CF-2014-0213、2H-CF-2014-0214的两份《商品房买卖合同》； 二、陕西西飞中和投资集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑云玉退还购房款4783531元； 三、陕西西飞中和投资集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑云玉支付违约金2532158元； 四、平潭西航实业集团有限公司对上述第二项、第三项确定的债务承担连带清偿责任； 五、驳回郑云玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费78769元，由郑云玉负担15759元，由陕西西飞中和投资集团股份有限公司、平潭西航实业集团有限公司共同负担63010元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑 群 审 判 员  李小洪 人民陪审员  蒋秀莲 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  陈虹燕