安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初7064号原告：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区颖河路以北铜陵北路以东新站总部经济大厦**，统一社会信用代码91340100764759404Y。法定代表人:刘兴平,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。被告：张玉梅，女，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：张慧文，女，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：张玉梅（系张慧文的母亲），女，1965年9月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称“浩顺公司”）诉被告张玉梅、张慧文物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告浩顺公司的委托诉讼代理人黄正巍、被告张玉梅、被告张慧文的委托诉讼代理人张玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩顺公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日拖欠的物业费3278元；2.被告立即向原告支付逾期付款违约金暂计276元（暂计算至2020年12月31日，其后实际违约金以3278元为基数，按照每日千分之三的标准计算至全部本金清偿时止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位于合肥市瑶海区凤台路和嘉山路利港银河新城43幢901室房屋，并与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告进行前期物业管理，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任，并约定若被告逾期缴纳物业管理费用的按照日千分之三支付违约金。被告身为瑶海区凤台路和嘉山路利港银河新城43幢901室住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2019年1月1日至今，累计欠物业服务费3278元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，望依法判如诉请。张玉梅、张慧文共同辩称，一、对原告诉请被告欠缴物业费的时间段有异议，2020年9月至2020年12月物业费尚未发生，被告并不存在拖欠问题。原告在此基础上计算违约金缺乏依据。二、原告作为开发商指定的前期物业管理服务公司，理应提供符合相应服务质量标准的各项管理服务。原告在服务过程中存在各种管理服务不到位的情形。如：闲杂人员未进行登记可以随意进入小区，小区狗患严重影响卫生和行人安全，保安巡查不到位，不能尽职尽责，小区多次发生盗窃事件，小区广告经营收入没有用于物业管理之补充等。原告违反协议约定致使被告家中于2016年4月9日被盗，原告应承担减少价款或降低报酬的违约责任。（2018）皖0102民初6562号案件判决确定被告应缴付物业费后，被告与原告约好交纳物业费的时间，但在被告要求原告出示广告收入使用情况，原告就不再向被告收取物业费，而是直接向法院申请强制执行，致使被告财产和名誉受损。综上所述，原告没有提供相关证据证明其提供了符合协议约定的相应服务质量标准的各项管理服务义务。被告家中被盗遭受很大损失后，原告没有主动关心关怀和善后处理。对小区安全防范管理方面也未采取改进措施。原告在物业管理服务过程中存在严重违约和过错。故被告请求驳回原告的诉讼诉讼请求。原告诬陷被告不交物业费，申请法院强制执行给被告造成的损失及原告没有向被告出示公共部位收益使用情况原始凭证，被告将保留另行起诉的权利。本院经审理认定事实如下：浩顺公司系合肥市瑶海区凤台路和嘉山路利港银河新城物业服务企业，张玉梅、张慧文系该小区43幢901室业主，房屋面积为111.96平方米。2009年12月17日，浩顺公司与张玉梅、张慧文签订《利港·银河新城前期物业管理服务协议》一份，协议约定：由浩顺公司为利港·银河新城小区提供前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。浩顺公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、共用秩序等项目进行维护、养护与管理，依据国家有关部门规定和本协议约定向业主收取物业管理费用。张玉梅、张慧文应遵守本物业的物业管理制度和《利港·银河新城业主临时管理规约》的规定，依据国家有关部门和本协议约定向浩顺公司交纳物业管理服务费用。合同约定物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；物业管理区域内供水、供电、供气以及通信、有线电视等设施的维修和养护；环境卫生；公共秩序和公共防范安全；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；公共绿化；消防管理。业主交费周期为自起算日开始实行每6个月预缴一次物业公共性服务费；公共性服务费用的收费标准为多层住宅按建筑面积每月0.55元/平方米收取；小高层第一年优惠价按建筑面积每月0.95元/平方米收取（第二年起浩顺公司有权参照物价局批文进行调整）；高层住宅第一年优惠价按建筑面积每月每平方1.00元（第二年起浩顺公司有权参照物价局批文进行调整）。浩顺公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权建议其限期改正，浩顺公司应根据情况及时开展整改工作，如逾期进行整改造成业主损失的，浩顺公司承担相应的法律责任。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩顺公司有权要求业主补交并从逾期之日起支付应交纳费用3‰交纳违约金。协议还约定了其他责任条款等。协议签订后，原告浩顺公司依约提供了相关物业服务。现因被告张玉梅、张慧文自2019年1月1日起未交纳物业费，浩顺公司催交未果遂诉讼来院。另查明，2014年11月至今，合肥市瑶海区物价局核准利港·银河新城物业综合服务费甲级有电梯住宅为1.22元/月/平方米。本院认为，浩顺公司与张玉梅、张慧文签订的《利港·银河新城前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。浩顺公司依约为张玉梅、张慧文在内的小区业主提供了物业管理服务，张玉梅、张慧文作为小区业主，在接受和享有了浩顺公司提供的物业服务后，理应按照物业管理服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费的义务。现浩顺公司要求张玉梅、张慧文支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，因协议中约定物业费实行每6个月预缴一次，故本院对浩顺公司的上述主张予以支持。经核算，物业费应为3278元（1.22元/月/平方米×111.96平方米×24个月），考虑到被告家中被盗与浩顺公司采取的安保措施不到位有一定的关系，本院酌情按照80%支持物业费，即2622.4元（3278元×80%）。至于浩顺公司主张的逾期付款违约金，因本案中业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，张玉梅、张慧文不交物业费系对其提供的服务存在异议，且本院在审理涉及该小区其它物业服务合同纠纷案件中，查明原告提供的物业服务确系存在一定瑕疵，故本院对原告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、张玉梅、张慧文于本判决生效后十日内支付合肥浩顺物业管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费2622.4元；二、驳回合肥浩顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张玉梅、张慧文负担。本判决为终审判决。审判员  张慧霞二〇二〇年九月九日法官助理赵阿燕书记员张莹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。