山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初5334号原告：上海永升物业管理有限公司德州分公司，住所地山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧**尚城国际综合楼**。负责人：陈传超，总经理。委托诉讼代理人：桑雨露，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告：于梁，男，汉族，1977年9月30日出生，住山东省德州市德城区。原告上海永升物业管理有限公司德州分公司（以下简称永升物业公司）与被告于梁物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永升物业公司的委托诉讼代理人桑雨露，被告于梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永升物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付自2016年11月1日-2018年5月4日期间拖欠的物业管理服务费、垃圾费共计2727.83元及利息;2.诉讼费全部由被告承担。事实与理由:德州嘉泰置业有限公司开发建设位于德州市德城区尚城国际小区并与上海永升物业管理有限公司签订《尚城国际前期物业服务合同》，约定由上海永升物业管理有限公司对尚城国际小区实行物业管理。被告于梁系尚城国际小区8-1-1703户业主，在原告管理服务期间，被告自2016年11月1日至2018年5月4日拖欠物业管理服务费2637.23元，垃圾费90.60元，共计2727.83元。原告多次向被告催缴物业管理服务费，被告均不予理会。故原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。于梁辩称，我对原告的服务不满意，且我的房屋的裂缝没有解决。当时业委会让原告离开，原告没有离开。我有证据，2017年6月9日业委会下了通知，说让原告走，所以原告是否合法。地板砖。地板砖问题物业也没有解决小区和明达物业签订的物业合同没有和原告签订合同。永升物业公司围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一：异地物业服务企业分支机构备案申请表。证明原告是经过注册的合法机构，同时从中也可以看出原告的资质等级为壹级。证据二：尚城国际前期物业服务合同及补充协议。证明德州嘉泰置业有限公司就尚城国际小区物业管理项目与上海永升物业管理有限公司签订前期物业服务合同的事实，约定服务内容、物业费单价及违约责任。证据三：授权委托书。证明上海永升物业管理有限公司委托其德州分公司进行物业管理工作及该小区物业费等费用的收取及催缴工作的事实。证据四：致业主的一封信。证明就原告接管尚城国际小区物业管理项目事宜，原告对此进行公告的事实。证据五：照片一组。证明原告依约定进驻尚城国际小区，并依合同约定提供物业服务的事实。证据六：尚城国际小区物业管理交接协议及明细、收据。证明原告与尚城国际小区业主委员会依双方约定，于2018年5月4日就该小区物业管理项目交接完毕的事实。证据七：缴费函。证明原告就被告拖欠的物业服务费、垃圾处理费等事宜进行书面催收的事实。证据八：业委会公告。证明业主委员会就原告于2018年5月4日撤场事宜及物业费等费用的缴纳以及拖欠法律后果、退还等事宜进行公告的事实。被告于梁对以上证据质证称：关于原告证据一，原告的申请表在2017年申请，但是2016年原告就已经入驻我小区进行物业服务。2016年11月向我要物业费。其他证据没有问题。原告针对被告的质证补充如下：原告的证据一是异地服务备案表，原告的营业执照是2016年11月下发的，所以原告在2016年11月1日起向尚城国际小区提供物业服务，资质合法有效。被告于梁提交如下证据：证据一，诉状一份，证明尚城国际小区业委会曾起诉原告，要求原告移交物业服务用房和相关设施。提交业委会给永升物业北京分公司通知函一份，证明业委会通知该单位退出物业管理。证据三明达物业公司出具的对尚城国际一期、二期业主地板砖问题解决方案的通知，证明就地板砖质量问题明达物业提出了解决方案。证明四协议书一次，证明明达对我小区业主实施这个方案。原告针对被告提交的证据质证如下：对证据一三性不认可，原告提交的证据六证明原告已与业委会达成协议，项目交接完毕，另外原告所知业委会现已解散。对证据二三性不予认可，该证据并非对原告下发，与原告无关。对证据三三性不认可，且该证据显示由明达物业出具，非原告。原告不对其内容承担责任。对证据四三性不认可，该协议书甲方为明达物业，乙方未知，不代表原告的意思，与原告无关。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，德州嘉泰置业有限公司作为开发建设单位和上海永升物业管理有限公司签订了《尚城国际前期物业服务合同》，双方约定由上海永升物业管理有限公司为德州嘉泰置业有限公司开发的尚城国际项目提供物业服务，物业服务期限为自2016年11月1日至2019年10月31日，合同第五部分物业服务费用第六条约定：“[高层住宅3层及以上]物业费单价（不含税）为人民币1.13元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币1.2元/平方米/月；[生活垃圾费]单价（不含税）为人民币4.5元/户/月，增值税税率为11%，物业费含税单价人民币5元/户/月。”第八部分违约责任第十八条第三款约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。”合同第六部分权利与义务第十一条甲方的权利与义务第6项约定：“解决开发商建设遗留问题。”甲方即开发建设单位德州嘉泰置业有限公司。2016年11月1日，上海永升物业管理有限公司出具授权委托书，委托原告对尚城国际小区进行物业服务管理以及物业管理费等费用的收取和催缴工作。原告自2016年11月1日起依法对尚城国际小区进行接管并提供物业管理服务，后根据与尚城国际小区业主委员会的约定于2018年5月4日终止服务。被告于梁系尚城国际小区8-1-1703户业主，房产面积共计121.23平方米。在原告管理服务期间，于梁拖欠物业管理服务费2637.23元，垃圾费90.60元，共计2727.83元。原告就于梁拖欠物业服务费、垃圾处理费等事宜进行书面催收未果。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”德州嘉泰置业有限公司作为建设单位和上海永升物业管理有限公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对小区全体业主亦具有约束力。被告于梁主张原告上海永升德州分公司入驻尚城国际小区是非法入驻并提交一份诉状、一份通知函，但诉状与通知函内容与业委会在2018年4月27日发布的《公告》和于2018年5月10日与原告签订的《交接协议》反映的内容不符，且被告并未提交其他证据证明原告是非法入驻，故对原告这一主张本院不予支持。被告主张不缴纳物业费原因之一是因为地板砖质量有问题及房屋开裂得不到解决导致，《尚城国际前期物业服务合同》第六部分权利与义务第十一条甲方的权利与义务第6项约定：“解决开发商建设遗留问题。”甲方即开发建设单位德州嘉泰置业有限公司，被告房屋开裂与地板砖问题属建筑质量问题可向合同甲方即德州嘉泰置业有限公司主张权利，故对被告于梁辩称不予采纳。原告依约履行了物业管理服务义务，被告于梁未按约及时缴纳物业管理费、生活垃圾费，构成违约，故原告要求被告缴纳拖欠的物业管理服务费2637.23元，垃圾费90.60元，共计2727.83元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张的利息问题。《尚城国际前期物业服务合同》中约定“按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”，该滞纳金计算标准过高，原告亦未举证证明因被告违约给原告造成的具体损失，根据我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及给原告造成的损失等因素，本院对滞纳金的确定根据公平原则依法进行调整，被告应向原告支付相应利息（2018年5月4日起至实际付清之日止，参照原告起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。）综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告于梁于判决生效后七日内支付原告上海永升物业管理有限公司德州分公司物业管理费、垃圾处理费共计2727.83元及利息（以2727.83元为基数，自2018年5月4日起至实际付清之日止，参照原告起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告于梁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  贾向民二〇二〇年九月三十日法官助理林博书记员姜秀香