上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初8446号原告(反诉被告)：上海卫海汽车配件有限公司，住所地上海市宝山区虎林路****。法定代表人：朱祥生，总经理。委托诉讼代理人：邱平，上海市光明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海柏涛汽配有限公司，住所地上海市嘉，住所地上海市嘉定区安亭镇米泉路****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：曾长根，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑志民，上海正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：左锦海，上海正源律师事务所律师。原告(反诉被告)上海卫海汽车配件有限公司(以下简称卫海公司)与被告(反诉原告)上海柏涛汽配有限公司(以下简称柏涛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫海公司的委托诉讼代理人邱平，被告柏涛公司的法定代表人曾长根及委托诉讼代理人郑志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫海公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付上海市宝山区长江西路XXX号卫海汽配市场B楼25商铺和205仓库(以下简称系争房屋)的房屋场地使用费人民币39,725元(2019年10月1日至2020年3月30日,每月使用费7,945元，因新冠肺炎疫情因素减免一个月使用费)。事实和理由：原告与上海阳瑞高级汽车修理厂于2011年4月29日签订《租赁合同》，约定由原告承租上海市宝山区长江西路XXX号房屋和场地，租赁期限自2011年8月1日起至2021年7月30日止。原告承租后对租赁房屋和场地进行了全方位的装修和改造，并成立了卫海汽配市场开始陆续对外招租。被告系在卫海汽配市场长期经营的业主之一，原告将系争房屋租赁给被告，最后一份《租赁合同》的租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止。《租赁合同》期满后双方并未续签，但被告仍继续使用系争房屋至今。由于宝山区政府决定对长江西路XXX号地块整体进行业态调整，根据上级通知所有承租户须于2020年4月15日前搬离。据此，原告于2020年3月17日函告被告，要求被告立即支付拖欠的房屋使用费。但被告至今仍未付，故原告诉至本院。被告柏涛公司辩称，系争房屋以及所在的卫海汽配市场所在地的房屋都是违章建筑，故不具有合法性。2019年6月，淞南镇政府及相关的责任部门联合发文通知卫海汽配市场所有的小仓库的经营者和市场的管理方停止该市场的经营运作、停止出租，要求租户在2019年8月30日之前主动搬离。基于政府已经行政强制干涉，被告于2019年的9月30日基本已经搬离了市场，故2019年10月份以后的租金不能向被告索要。又因后期新冠病毒疫情的爆发，市场已经被封闭，被告不存在任何的经营运作行为，故原告要求被告支付后期的场地使用费没有任何法律依据。综上，被告不同意原告的诉讼请求。被告柏涛公司向本院提出反诉请求：1、确认原、被告之间的租赁合同无效；2、原告返还被告支付的2019年8月、9月期间的商铺租金和仓库租金15,890元(每月7,945.20元)；3、原告赔偿被告2019年8月、9月期间被告支出的员工工资等共计25,000元；4、原告返还被告2011年10月1日至2019年9月30日期间被告支付的物业管理费10,166元；5、原告赔偿被告装修费用4,000元、搬场费用3,000元；6、原告返还被告固定电话押金1,000元。事实和理由：原告在明知其出租的房屋无任何合法改建手续，不符合法律规定的情况下违法出租给被告，该租赁合同应属无效。因原告故意违法被勒令停止经营造成的被告租金、物业管理费、装修费、员工工资等，应由原告赔偿和返还给被告。原告卫海公司针对反诉辩称，第一，双方签订的租赁合同真实合法有效，系双方真实意思的体现。租赁标的的真实的状况，被告不存在不知晓的状况，且租赁关系事实上已经存在多年，故租赁合同合法有效。第二，关于租金，因租赁合同有效，且八九月份被告在系争房屋正常经营，被告理应支付租金。政府的相关职能部门确实下发了通知，但是下发通知的时间不等同于各个业主实际搬离的时间。事实上包括本案被告在内的众多的租赁户都是在2020年的3月底左右的时间才完成搬离的。第三，关于员工工资，与本案没有关联。被告为其员工支付的工资系其开展经营活动应当支出的正常开支，故无权向原告主张。第四，关于物业管理费，被告确实已经交付，但原告作为市场的管理方以及租赁标的的出租方提供了相关的物业服务，故被告要求原告返还物业费无法律依据。另，被告主张返还2017年6月份之前的物业管理费已经超出了民法总则规定的三年的诉讼时效。第五，装修费用和搬场费用，与本案没有任何关联，且原告也没有看到任何的相关的证据。第六，关于电话押金，被告没有提供证据予以证明，故不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：柏涛公司自2011年年底2012年年初向原告承租系争房屋。自2017年起每月租金调整为7,945元。2018年之后双方未再签订书面租赁合同。柏涛公司已支付租金至2019年9月底。柏涛公司已支付卫海公司2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费10,166元。2019年8月13日，宝山区淞南镇拆除违法建筑工作领导小组向卫海汽配经营商户出具《宝山区淞南镇生态环境综合告知书》，告知商户于2019年8月29日前清空人员及物品，自行拆除违章建筑物。2019年9月1日，宝山区淞南镇拆除违法建筑工作领导小组再次向卫海汽配经营商户出具《宝山区淞南镇拆违整治第三次通告》，告知商户于2019年9月30日前清空人员及物品，自行拆除违章建筑物。审理中，卫海公司、柏涛公司一致确认系争房屋没有房屋产权证或建设规划许可证。关于柏涛公司搬离时间，卫海公司称柏涛公司于2020年4月初才彻底搬离，卫海公司主张租金至2020年3月底。柏涛公司称其于2019年9月底搬离，但未办理交接手续。本院认为，本案中，因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故卫海公司与柏涛公司之间的租赁关系应属无效。房屋租赁合同虽然无效，但卫海公司有权要求柏涛公司支付其使用系争房屋期间的房屋占有使用费。关于柏涛公司的搬离时间，柏涛公司应提供证据证明其具体搬离时间，在其未提供证据证明的情况下，以卫海公司陈述柏涛公司搬离时间为宜。考虑相关职能部门出具拆违整治相关通知及疫情因素对柏涛公司使用系争房屋有一定影响，本院酌情确定柏涛公司支付卫海公司房屋占有使用费2万元。关于柏涛公司要求卫海公司返还2019年8月、9月商铺租金，柏涛公司在上述期间占有使用系争房屋，故其要求返还无事实依据，本院难以支持。关于员工工资，柏涛公司要求卫海公司赔偿无相关事实和法律依据，本院难以支持。关于物业管理费，2011年10月1日至2019年9月30日期间卫海公司为柏涛公司提供了相关物业服务，故柏涛公司要求卫海公司返还无事实依据，本院难以支持。关于装修、搬场费用，柏涛公司未提供证据证明其上述损失，且双方之间系不定期租赁关系，故本院对该项主张不予支持。关于固定电话押金，柏涛公司未提供证据证明其曾支付该押金，故该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海卫海汽车配件有限公司与被告(反诉原告)上海柏涛汽配有限公司就上海市宝山区长江西路XXX号卫海汽配市场B楼25商铺和205仓库建立的房屋租赁关系无效；二、被告(反诉原告)上海柏涛汽配有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海卫海汽车配件有限公司占有使用费2万元；三、驳回被告(反诉原告)上海柏涛汽配有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取396元，由原告(反诉被告)上海卫海汽车配件有限公司负担198元，被告(反诉原告)上海柏涛汽配有限公司负担198元；反诉案件受理费640元，由被告(反诉原告)上海柏涛汽配有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 武恩强二〇二〇年九月二日法官助理 汤 娜书 记 员 汤 娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……