北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初10559号原告（反诉被告）：北京睿力雅集文化投资有限公司，住所地北京市东城区前门东大街****。法定代表人：华庆兰，董事长。委托诉讼代理人：李月，北京市武阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：东江米巷花园（北京）餐饮有限公司，住，住所地北京市东城区/div>法定代表人：黄刚，董事长。委托诉讼代理人：毕晓旬，河南吾衡律师事务所律师。原告（反诉被告）北京睿力雅集文化投资有限公司(以下简称睿力雅集)与被告（反诉原告）东江米巷花园（北京）餐饮有限公司（以下简称东江米巷）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）睿力雅集之委托诉讼代理人李月，被告（反诉原告）东江米巷之委托诉讼代理人毕晓旬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告睿力雅集向本院提出诉讼请求：判令东江米巷按照北京市相关政策免除睿力雅集2020年2、3、4月房屋租金及物业费。事实和理由：睿力雅集与东江米巷签订了《许可使用协议》，睿力雅集自2012年6月1日起自东江米巷处租赁北京市东城区前门东大街23号前门23号A单元房屋，建筑面积约1493平方米，租期自2012年6月1日至2021年4月30日。睿力雅集租赁该房屋用于承接私人展会及沙龙活动。租赁协议对房屋租金标准、支付时间、其他费用收取标准，以及双方权利义务均做了明确约定。双方正常履行合同至2019年12月。睿力雅集按照合同约定每月381461.5元的标准向东江米巷支付了涉案房屋2020年1月至3月租金，共计1144384.5元，按131384元/月标准支付了1月至3月物业管理费，共计394152元。2020年1月底，疫情爆发，自2020年1月底春节放假至今，受疫情影响，睿力雅集无法开展经营业务，至今未能复产复工。据悉，涉案房屋属钓鱼台宾馆管理局所有。按照《关于应对疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》文件要求，睿力雅集承租的涉案房屋属于免租范围。因此，自2020年2月起，睿力雅集即与东江米巷协商，请求按照相关政策，减免房屋租金未果。东江米巷于2020年5月26日通过电子邮件形式，向原告发送了《终止许可使用协议通知书》，通知睿力雅集自2020年6月30日终止许可使用协议，并要求睿力雅集支付各种费用共计1628977.86元。故睿力雅集诉至法院，望法院判如所请。被告东江米巷辩称，不同意睿力雅集的诉讼请求。许可使用协议签订后，双方的确一直合作不错。由于2020年4月起睿力雅集拒不缴纳各种费用，还一直使用涉案房屋，在协商无果的情况下，东江米巷给睿力雅集发出终止许可使用协议函，现东江米巷仍同意双方继续履行使用许可协议。不同意按市政府政策免除2020年2、3、4月按381461.5元/月标准计算的房屋租金及按131384元/月标准计算的物业管理费。睿力雅集按协议约定已向东江米巷支付了1月-3月的房租、物业费。4月-9月的房租、物业费和2月-7月的能源费（水、电、燃气、供暖费）未支付。涉案房屋属钓鱼台宾馆管理局所有，该管理局为事业单位，并非北京市属、区国有企业，不适用北京市的相关政策，该减免政策不包含物业费。按照市政府政策疫情期间坚持营业且不裁员、少裁员的免收2月份房租，用于办公用房2月份租金按50%减免。按照北京市规定从事生产经营且依照防疫规定坚持营业且不裁员、少裁员的免收3、4月房租，办公用房3、4月租金减免50%。睿力雅集承租的房屋用于私人会所和办公用途，私人会所及办公用途并非从事生产经营活动，且从能源费上看，睿力雅集在2020年2月-4月期间正常营业，能源费远高于2019年的2-4月，疫情并未对其造成影响，因此不符合北京市的减免政策规定。东江米巷已足额向房屋所有人钓鱼台宾馆交纳了2020年的全部租金，未享受任何减免政策。被告东江米巷向本院提出反诉请求：1、判令睿力雅集支付2020年4月1日至9月30日许可使用费及税金（按381461.5元/月标准计），共计2288769元；2、判令睿力雅集支付2020年4月1日至9月30日物业管理费及税金（按131384元/月标准计），共计788304元；3、判令睿力雅集支付2020年2月7日至7月的能源费及税金50305.17元；4、判令睿力雅集支付自2020年4月1日起房屋使用费、物业管理费的违约金，支付自2020年2月1日起能源费的违约金，按日0.1%计算至实际付款之日止；5、反诉费由睿力雅集负担。事实和理由：双方2012年6月1日签署《许可使用协议》东江米巷将涉案房屋出租给睿力雅集使用，睿力雅集每个月前三个工作日内预先支付三个月的使用费及物业管理费，并于收到能源费账单之日起10日内支付能源费。但自2020年2月起，睿力雅集开始拖欠能源费、房屋使用费、物业管理费。经多次催付，仍未交纳2020年4-6月的房屋使用费及物业管理费共计1538536.5元。2020年2-4月能源费43567.69元。为此2020年5月21日东江米巷根据合同约定向睿力雅集发出终止《许可使用协议》通知书，告知2020年6月30日终止该协议，并要求支付欠付的上述费用。此后，睿力雅集又发函给东江米巷，要求继续履行该使用协议，但睿力雅集拒不交纳任何费用，仍使用涉案房屋至今。根据京政办发[2020]7号文件，涉案房屋系钓鱼台国宾馆管理局所有，该局非北京市及区属国有企业，不适用该政策规定，睿力雅集应按协议支付2020年4月-9月的房屋使用费及物业管理费及能源使用费。现东江米巷依法诉至法院，请求判如所请。反诉被告睿力雅集辩称，对于东江米巷主张的房屋使用费和物业管理费的确自2020年4月起未支付，但2020年2、3、4月的房屋使用费及物业管理费按政策规定免除后应当顺延到2020年6月，对于2020年7月起睿力雅集同意支付房屋使用费及物业管理费。能源费认可东江米巷提交的数额同意支付。疫情期间发生能源费不能证明睿力雅集就是经营了，因为疫情期间中央空调是不关的，会有用电发生，睿力雅集员工查表时曾显示有一个月用水是“0”的，办公录像均能显示至今未经营。对于延期支付的滞纳金不认可，发生延期支付是因为东江米巷未能配合办理申请租金的减免手续，导致双方产生争议，睿力雅集行使了不安抗辩权，且滞纳金数额过高，要求将前几个月租金减免问题解决后再行支付上述费用。故滞纳金不同意负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。睿力雅集向法院提交了1、房屋租赁合同。2、工商登记信息，该两组证据证明双方之间存在合法有效的租赁合同关系，双方均应按合同约定履行义务。睿力雅集变更前的名称为北京中慈真爱文化投资有限公司。3、双方往来邮件。4、东江米巷向睿力雅集发出的终止通知书，该两组证据证明睿力雅集不认可东江米巷发出的该通知书，疫情期间，睿力雅集承租的涉案房屋应当按照北京市相关政策减免租金，东江米巷应继续履行合同。5、中小微型企业小规模纳税人申报表，证明睿力雅集属于中小微企业。6、水电单。东江米巷对上述证据1,证据2,真实性认可，合同中的1.1和1.4规定，睿力雅集没有按照约定支付，按合同1.7条和7.6条构成重大违约，应当承担违约责任。对证据3,真实性认可，本案不适用北京市的减免政策。对证据4，真实性认可，证明目的不认可，第二条第一点规定，承租国有房屋用于经营，这是指导性意见，政策要求生产经营出现困难的，睿力雅集没有证明经营出现困难。对证据5,真实性认可，证明目的不认可，增值税纳税申报表是睿力雅集自己申报材料，这个表不能确认经过有关部门认定就是中小微企业，不符合发改委政策规定的小微企业的概念。对证据6,真实性不认可。对证据7,真实性认可，证明目的不认可，本案不适用该政策。东江米巷向法院提交了证据1、终止《许可使用协议》通知书，2、关于要求按约定支付房屋租金、物业费的通知书及快递签收记录，该二组证据证明自2020年2月起，睿力雅集开始拖欠能源费、房屋租金、物业费，东江米巷书面告知缴纳2020年4月1日至9月30日房屋租金及物业费，2月1日至7月31日能源费。合同第7.7条、7.6条约定，睿力雅集至今仍未缴纳构成重大违约，应承担违约责任。3、睿力雅集欠付房屋租金、物业费、能源费明细表，证明睿力雅集欠付2020年4月1日至9月30日房屋租金2288769元；物业费788304元。2020年2月1日至7月31日期间能源费50305.17元。4、2019年2月-4月、2020年2月-4月能源费明细表，证明睿力雅集2020年2月-4月实际租赁房屋使用的水电费用远高于上一年非疫情期间的费用，不存在2020年2月-4月期间受疫情影响经营困难，无法正常开展业务的情况，主张减免租金及物业费没有事实依据。5、京政办发[2020]7号文件，6、京政办发[2020]15号文件，该二组证据证明两个文件规定，受疫情影响，可以申请减免2020年2、3、4月房租的中小微企业系承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动或办公的企业。涉案房屋归外交部钓鱼台管理局所有，不适用该两份文件规定。7、全国组织机构统一社会信用代码，证明外交部钓鱼台管理局系外交部直属事业单位，不适用7号、15号文件规定。8、钓鱼台宾馆租赁合同及补充协议，证明东江米巷引进睿力雅集驻涉案房屋进行经营活动经过了该房屋所有权人的同意。9、欠能源费明细，证明睿力雅集目前欠能源费的情况。睿力雅集对上述证据1，证据2,真实性认可，收到过终止通知。对证明目的不认可，目前有政策支持双方合作的依据，不承担2020年2-4月房屋租金和物业费。真实性认可，证明目的不认可。对证据3,真实性认可，对于是否应该支付及支付时间节点不认可。睿力雅集在2-4月疫情期间未正常办公。对证据4,真实性认可。对证据5，证据6，两组证据真实性认可，睿力雅集的情况符合北京市的政策规定，应减免房租和物业费。对证据7,真实性认可。对证据8，真实性认可，认可东江米巷将涉案房屋转租给睿力雅集。即使东江米巷转租也应配合睿力雅集办理租金减免手续。对证据9,真实性认可，对支付时间节点不认可。本院对双方当事人认可的证据予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和法院审理确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区前门东大街**前门****系外交部钓鱼台宾馆管理局所有的房屋，外交部钓鱼台宾馆管理局将该房屋出租给四合投资经营管理公司，双方签订了《房屋租赁合同》。本案的东江米巷系四合投资经营管理公司在北京合法注册北京全资子公司。2006年8月10日，外交部钓鱼台宾馆管理局（甲方）、四合投资经营管理公司（乙方）、东江米巷（丙方），三方签订了《房屋租赁合同补充协议》，三方同意东江米巷享受和承担所有租赁合同下的权利、义务和责任。位于。位于北京市东城区前门东大街**前门****房屋自2012年6月1日起出租给睿力雅集使用13年6月8日，东江米巷（许可人）与睿力雅集（被许可人）签订《许可使用协议》，约定：第2部分、将位于北京市东城区前门东大街23号前门23号A单元房屋（面积约1493平方米）。第4部分、许可使用期：2012年6月1日至2021年4月30日。第6部分、许可使用费及物业维护管理费……自2019年10月10日至2021年4月30日，每平方米每日为人民币8.4元，每月许可使用费人民币381461.5元。物业管理费：……2016年10月10日至2021年4月30日，每平方米的每月物业维护管理费额为人民币88元/月，每月许可使用单元物业维护管理费总额为人民币131384元。第7部分、保证金（押金）：人民币915190.5元作为保证金（以现金或银行支票形式交纳），被许可人已支付。第8部分、许可使用用途：私人会所及办公室。第9部分、许可使用单元内的能源费收取标准为：电费：每度1.15元；冷水费：每立方米6.21元；热水费：每立方米20元；天燃气：每立方米2.84元；供暖费：每千瓦时0.2元加上每建筑平米18元之和。第一条，1.1睿力雅集必须在每三个日历月之前三个工作日内（以下简称“应缴付日”）预先支付三个月的许可使用费、物业维护管理费及汇款或转账的手续费。1.4睿力雅集应自收到账单之日起10日内向东江米巷支付能源费。第六条6.1，若许可使用单元或其任何部分因火灾、不可抗力或其它不论直接或间接不归咎于被许可人之行为或失职的原因而造成毁坏，导致许可使用单元人不宜使用及享用时，许可使用费与物业管理费应按许可使用单元可继续营业面积的比例，按比例支付……。6.2若许可使用单元或其任何部分因瘟疫、动乱、政府强制等不可抗力的原因……导致许可使用单元不得不暂停经营持续15日以上时，暂停经营期间的许可使用费与物业费应予以免除，直至许可使用单元可以恢复使用。第七条，7.6，在无损许可人就该违约之其它权利及补偿的情况下，若许可使用费、物业管理费或被许可人按本许可使用协议所应支付之其它费用或其任何部分未有依本许可使用协议所指定的方式及时间支付，则被许可人应按所欠缴付费用总额的0.1%按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付之日起逐日计算至实际还款日止。现睿力雅集未支付2020年4月至9月房屋使用费及物业管理费，2020年2月至7月的能源使用费。之前费用已结清。本院认为，睿力雅集与东江米巷签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。睿力雅集按照合同约定已支付东江米巷房屋2020年1月至3月的房屋使用费及物业管理费。由于疫情的原因，国家采取了相应的管控措施，导致诉争房屋无法正常经营，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，本院结合疫情的影响、复工的时间、本市管控措施的相应变化等情况及双方签订的《房屋租赁合同》中的条款，免除睿力雅集2020年2月1日至31日的房屋使用费和物业管理费。对于2020年3月,4月期间的房屋使用费和物业管理费，从睿力雅集自2020年2月至4月期间的能源使用费来看，该期间睿力雅集是有经营的，故结合疫情的影响、复工的时间、本市管控措施的相应变化等情况，酌情免除睿力雅集自2020年3月1日至同年4月30日期间的房屋使用费和物业管理费。由于疫情过后睿力雅集自2020年5月起未按合同约定的时间、期限支付房屋使用费和物业管理费及能源费，因此构成违约，应支付逾期支付的违约金。对于违约金的问题，双方在合同中约定非常明确。虽睿力雅集称由于东江米巷不同意免除疫情2、3、4月的房屋使用费及物业管理费，导致双方产生争议，其才拒绝交纳后期的房屋使用费、物业管理费、能源费，对此本院认为，双方虽因疫情影响对是否免除2、3、4月房屋使用费及物业管理费发生争议，但在双方协商未果的情况下，睿力雅集未寻求法律途径予以解决，而是采取继续使用该房屋，拒不交纳上述费用的方法解决，其行为不合情理。考虑到双方多年合同履行的情况及突如其来的疫情给双方造成的影响，加之对东江米巷主张的违约金过高，本院对违约金予以酌定。对于东江米巷要求睿力雅集支付2020年2月-7月的能源费50305.17元一节，睿力雅集同意支付，对此本院不持异议。综上所述，对东江米巷要求睿力雅集支付2020年4月1日至9月30日房屋使用费及物业管理费的反诉请求的合理部分，本院予以支持。对东江米巷要求睿力雅集支付逾期支付房屋使用费、物业管理费、能源费的违约金的反诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，东江米巷花园（北京）餐饮有限公司退还北京睿力雅集文化投资有限公司自2020年2月1日至同年3月31日期间房屋使用费572192.3元；二、自本判决生效之日起七日内，东江米巷花园（北京）餐饮有限公司退还北京睿力雅集文化投资有限公司自2020年2月1日至同年3月31日期间物业管理费197076元；三、自本判决生效之日起七日内，北京睿力雅集文化投资有限公司支付东江米巷花园（北京）餐饮有限公司自2020年4月1日至同年9月30日期间房屋使用费2098038.3元；四、自本判决生效之日起七日内，北京睿力雅集文化投资有限公司支付东江米巷花园（北京）餐饮有限公司自2020年4月1日至同年9月30日期间物业管理费722612元；五、自本判决生效之日起七日内，北京睿力雅集文化投资有限公司支付东江米巷花园（北京）餐饮有限公司2020年2月至7月期间能源费50305.17元；六、自本判决生效之日起七日内，北京睿力雅集文化投资有限公司支付东江米巷花园（北京）餐饮有限公司逾期支付房屋使用费、物业管理费、能源费的违约金。房屋使用费、物业管理费以2820650元基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年5月起至实际给付时止的利息；能源费的违约金，以50305.71元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年2月起至实际给付时止的利息；七、驳回北京睿力雅集文化投资有限公司的其他诉讼请求；八、驳回东江米巷花园（北京）餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10210元，由北京睿力雅集文化投资有限公司负担4464元（已交纳），由东江米巷花园（北京）餐饮有限公司5746元（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费15909元，由东江米巷花园（北京）餐饮有限公司负担1026元（已交纳），由北京睿力雅集文化投资有限公司负担14883元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王秀文二〇二〇年九月二十八日书记员  梁媛苑