宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终843号 上诉人（原审原告）：吕正军，男，1971年12月25日出生，汉族，初中文化，农民，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：柏斌，宁夏顺悦律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审被告）：郭梅，女，1964年7月29日出生，汉族，大专文化，固原市人民医院职工，住宁夏固原市。 上诉人吕正军因与被上诉人郭梅房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区宁夏回族自治区固原市××区人民法院(2019)宁0402民初7580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕正军上诉请求：1.请求撤销宁夏回族自治区宁夏回族自治区固原市××区人民法院(2019)宁0402民初7580号民事判决，改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，适用法律不当。1、一审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖协议》无效属于认定错误。2018年11月26日上诉人与被上诉人在平等、自愿、合法、协商一致的基础上签订了《房屋买卖协议》，并且双方共同申请宁夏回族自治区宁夏回族自治区固原市××区公证处办理了公证，在就《房屋买卖协议》申请公证时，公证机构还分别向双方作了公证笔录，足以证实上诉人、被上诉人对涉案房屋买卖协议的公证是双方达成买卖涉案房屋的意思表示。所以《房屋买卖协议》的成立、生效未违背我国《合同法》52条相关规定。2、上诉人一审提交的宁夏银行银联POS机消费明细、个人存款交易明细、收条内容真实合法，与涉案的《房屋买卖协议》均具有关联性，且一系列证据均在2018年11月26日当天发生，亦能够证明上诉人向被上诉人支付了该笔款项。被上诉人一审期间提交的证人李某证言，因房屋权属未作出最终认定，上诉人不能直接要求承租人搬离承租房屋。赶集网房产网页截图，因案涉房屋土地系划拨所得，虽有房产证但不能办理房屋过户登记手续。通话录音光盘，其内容是后期被上诉人不配合办理房屋过户手续也拒不返还上诉人已支付购房款，上诉人催讨债权的内容。3、上诉人与案外人伏某素不相识，然而被上诉人和案外人付某认识多年，其将出卖房屋所得款项转借他人，据此反诉中被上诉人称上诉人以恐吓、诱骗等方式签订涉案《房屋买卖协议》，后以其未收到购房款为由，拒绝承担法律责任。本案中双方均为完全民事行为能力人，缔约主体适格，涉案合同约定的内容没有损害社会公共利益，违反法律、法规禁止性规定，双方权利义务符合买卖交易习惯。二、证据效力是公证的基础法律效力，所有依法制作的公证书都应具有很强的诉讼证明力，被上诉人在一审中没有提供相反证据足以推翻公证证明。在本案中，一审法院仅依据被上诉人提交证人证言、赶集网房产网页截图、通话录音光盘等证据简单直接的否认公证的公信力，动摇社会公众对公证的信任感。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误，故请求二审法院在查明案件事实后予以撤销、改判或者发回重审，支持上诉人上诉请求。 郭梅辩称，一、吕正军在诉状中歪曲了本案真实经过，所述完全不是事实，本案的事实经过是：我和龙天珍认识也来往，因我的房产证找不到了，龙天珍帮我办好后没给我。2018年11月26日下午4：30左右，伏某和龙天珍夫妇带两个陌生男子来我单位找我，让我一起坐车到公证的地方。伏某拿出一个薄本子让我签字，伏某翻一页让我签一页，签完我问干啥，他说把你房产证用三个月。我想证是人家帮我补办的，就借用一下也不是不行。签完字后，伏某把写好的15万收条让我签字，我说为啥要签这个，他说三个月给你把房产证给了就行。在整个签字过程中，没有任何人说卖房的事。后我才明白，这些人是骗子，利用我的无知和不管事，骗我给别人卖房。我本来就对事物迟钝一些，正是这些人利用了我的这一点对我进行欺骗。二、吕正军与伏某、龙天珍合伙实施欺骗行为，以合法形式掩盖非法目的。我与吕正军至今不认识，也没有出售房屋的理由，我没有出售房屋的意思，吕正军是怎么知道我要卖房的我出售房屋了，可一分钱都没有拿到。他们两人做的借款，用我的房屋以出售的方式掩盖他们的借款，现在伏某犯罪了，钱要不来了，吕正军就以购买房屋的方式来主张，该行为完全不能成立。三、吕正军第一次起诉后又撤诉，现在又第二次起诉。他到底是什么居心我连他认识都不认识，又根本没有给我支付过卖房款，我怎么会把自己居住的房屋卖给他所以这件事只能是他们设计好套，套路我，请求法院驳回他的诉讼请求。这其中还有诈骗行为，请法院在查明事实基础上移送公安机关，追究他们的责任，以保护我的合法财产不被侵犯。 吕正军向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖协议》，办理涉案房屋过户手续，限期腾房，交付涉案房屋；2.按照《房屋买卖协议》约定条款，支付原告房屋总价款20%的违约金即3万元；3.本案诉讼费由被告承担。 郭梅向一审法院提出反诉请求：1.依法判令反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》无效；2.反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实，2018年11月26日，案外人伏某因资金周转向原告借款15万元，应原告的要求案外人伏某向被告借用位于固原市原州区人民医院家属院5号楼3单元301室（宁20**固原市不动产权第XXXX号）的房屋产权证作为借款抵押，同日，案外人伏某和原、被告一起在固原市原州区公证处办理了房屋买卖协议公证，原告通过POS机刷卡给付借款，并将被告的房产证带走作为抵押，被告应案外人伏某的要求出具了一份收条。原、被告双方除公证书中的《房屋买卖协议》之外未签订持有书面的房屋买卖合同，后案外人伏某因涉嫌刑事案件未向原告清偿借款，原告以公证书中的房屋买卖协议要求被告履行协议内容，向本院提起诉讼。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚信的原则。本案中，原告已支付的15万元被告未实际收到，根据本院调取的询问伏某的笔录，能够确认原告支付的该笔款项已由案外人伏某收取并使用，被告向原告出具的收条与双方签订的《房屋买卖协议》均是在公证时一并签写，除公证书中的一份《房屋买卖协议》外，双方并未再签写持有《房屋买卖协议》，同时根据被告提交的证据通话录音材料（被告与原告吕正军的通话），能够确认原告支付的涉案款项没有向被告支付，并且被告如将其支付给伏某的钱拿来，原告就将其持有的被告名下的房屋产权证还给被告，录音中原告也并未向被告主张交付公证书中的房屋。庭审中，经核实原告未向被告本人及涉案房屋居住人即承租人主张过交付房屋，同时根据被告提交的证据证实，涉案房屋的市场交易价格与被告所诉称已支付的房款相差较大。以上查明的事实明显与正常的房屋买卖交易习惯不符，原、被告签订的《房屋买卖协议》能够被认定是为了进行公证而签订，不是为了进行买卖房屋而签订，名为房屋买卖，实为借款抵押，双方虽然对《房屋买卖协议》进行了公证，但该公证存在恶意串通的情形，且损害了被告的合法权益。故原、被告签订的《房屋买卖协议》属于无效合同，对双方不具有法律约束力。原告（反诉被告）要求被告履行《房屋买卖协议》，办理房屋过户手续、交付房屋、并支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告（反诉原告）主张的原、被告签订的《房屋买卖协议》无效的反诉请求，理由成立，本院予以支持。综上所述，原告（反诉被告）的诉讼请求不成立，其诉讼主张本院不予支持。被告（反诉原告）的反诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条、第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告（反诉被告）吕正军与被告（反诉原告）郭梅签订的《房屋买卖协议》无效；二、驳回原告（反诉被告）吕正军的诉讼请求。本案案件受理费550.00元，由原告（反诉被告）吕正军负担。反诉案件受理费50.00元，由原告（反诉被告）吕正军负担。 二审中，当事人未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案中，上诉人吕正军与被上诉人郭梅虽然签订了《房屋买卖协议》，郭梅出具了收条并签字，双方在固原市原州区公证处办理了公证，在相关文书上签字，表面看双方有买卖房屋的行为，但根据郭梅提交的证据及一审法院的询问笔录，郭梅并未收到吕正军支付的购房款，而是案外人伏某为了向吕正军借款，将郭梅的房产证抵押于吕正军，以郭梅房屋买卖的形式，向吕正军借款15万元，由郭梅出具收条。伏某向吕正军还钱后，吕正军给郭梅还房产证。另《城市房地产转让管理规定》第七条规定“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；……”及《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”、第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。根据上述法律规定，吕正军在签订房屋买卖协议后，对郭梅所有的涉案房屋按常理应按照上述规定的程序办理相关手续，并向郭梅主张占有该房屋，但其均未行使权利，且按照郭梅房屋的出售价格明显低于市场价值，郭梅亦不存在急于低价出售的情形，双方签订的《房屋买卖协议》不符合常理，故郭梅并未有向吕正军出售房屋的真实意思表示，吕正军亦无购买郭梅房屋的意思表示，双方并不存在房屋买卖交易的事实。一审据此驳回吕正军的诉讼请求，符合本案的实际情况。上诉人吕正军的上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。 综上所述，吕正军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人吕正军负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  刘秀萍 审判员  李凤玲 二〇二〇年九月十五日 书记员  侯 荣