北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12743号原告：郭杰，男，1963年2月22日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：赵长凤，北京顺新律师事务所律师。被告：北京恒安聚鑫置业咨询有限责任公司，住所地北京市顺义区李遂镇牌楼村潮华路**，统一社会信用代码91110113MA0054XH4P。法定代表人：杨金喜，总经理。被告：杨磊，男，1981年12月17日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。二被告之共同委托诉讼代理人：吴春蕾，北京道盛律师事务所律师。原告郭杰与被告北京恒安聚鑫置业咨询有限责任公司（以下简称“恒安公司”）、杨磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭杰之委托诉讼代理人赵长凤，被告恒安公司、杨磊之共同委托诉讼代理人吴春蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭杰向本院提出并明确诉讼请求：1.判决原告与第一被告签订的房屋买卖合同无效；2.判决二被告给付原告购房费115万元、装修费392000元。事实和理由：被告在北京市顺义区×镇×村×路8号建别墅一处，占地面积6000平方米。2017年10月1日，第一被告将别墅卖给原告，房屋价款为115万元，原告将购房款115万元以转账的形式转到第二被告名下，第一被告在收到款后将别墅交给原告。2019年9月份，第二被告带人去拆别墅的院墙，原告才得知购买第一被告的别墅属于违法建筑，根据原告与第一被告签订的合同第十一条第3款规定：“如因甲方原因导致合同无法履行的或无法入住的，甲方赔偿乙方装修款和房款。因违法建设被拆除的，甲方全额退还乙方所交转让金及装修损失。”第一被告既然是将违法建设的别墅卖给原告，应将收取原告的购房款和装修款给付原告，现原告起诉至法院，请法院依法判决，维护原告的合法权益。被告恒安公司、杨磊共同辩称，同意双方签订的合同无效，但不同意退还全部房款，也不同意给付装修款。另，因原告已在涉诉房屋中居住3年半的时间，原告应向被告支付占有使用费，具体数额应在退还的房款中予以扣除。首先，原告以农村房屋买卖合同纠纷为案由确定本案适用法律关系是错误的，本案中的房屋性质显然不是农民自有房屋。其次，根据法院作出的（2019）京0113民初27663号民事判决书，双方签订的房屋转让合同应属无效。但原告与被告签订房屋转让合同，双方均存在过错，合同无效并不是完全由被告造成的。合同签订时，被告就告知了原告房屋及土地的性质，原告在清楚知道房屋和土地性质的情况下，自愿与被告签订房屋转让合同，故原告对合同无效的结果亦存在过错。再次，原告要求被告退还购房款，是原告不诚信导致的。本案涉诉房屋目前没有被任何部门认定为违法建筑，依然完整无损。合同第十一条第三款约定的情形并未出现，现在房屋还由原告占有使用，原告不提起诉讼依然可以正常占有使用房屋。合同约定的违约责任不能作为原告主张退还房款和装修费的依据。反而由于原告的不诚信，提出合同无效给被告造成巨大损失，如原告当初不购买本案涉诉房屋，被告完全可以自用、出租或出售给他人，可以获取相关收益。原告实际占有使用房屋已经长达三年半之久，现要求被告全额退还房款，白白占有使用房屋，明显不公平，是对被告合法权益的损害。故被告要求原告按照每年300元的标准支付房屋及院落的占有使用费（自2017年2月1日至房屋实际返还之日止，截止到本次庭审金额为505200元），并要求从退还的房款中予以扣除。最后，关于装修损失，首先不适用合同第一条第三款的约定，并且是原告违反诚信原则提出的合同无效，根据其本身过错应当由其自行承担装修损失。另外，被告对原告的装修损失也不予认可。本院经审理认定事实如下：2017年10月1日，恒安公司（甲方）与郭杰（乙方）签订《房屋转让合同》一份，约定：一、甲方经本部决定建设职工宿舍楼，该项目位于北京市顺义区×镇×村，占地面积为6000平方米，地上房屋使用权限为50年，从交房之日算起，截至日期为2067年10月1日，如使用期限满应按照当时的建设用地的每亩价格交纳土地租赁费用，每户按实际面积计算公用部分应平均分摊。二、购置甲方建设的总部基地职工宿舍楼，房屋用途为住宅，房屋编号为陆座，即第二排东数陆座，独院使用面积78平方米，该房屋建筑面积297平方米。三、房屋转让金标准按人民币4377元/平方米计算。四、转让金交纳及付款方式：1.转让金合计115万元；……五、本合同房屋转让期限为50年。……七、甲方应在2017年2月1日将房屋交付给乙方；……合同第十一条第3款约定：如因甲方原因导致合同无法履行的或无法入住的，甲方赔偿乙方装修款和房款。因违法建设北拆除的，甲方全额退还乙方所交转让金及装修损失。合同第十五条约定：本人杨磊自愿承担本合同的义务。合同尾部甲方落款处有恒安公司的公章及杨磊的签名，乙方落款处有郭杰的签名。落款上方有一段手写文字，内容为：全款已付清。合同附件中有户型图、恒安公司的营业执照副本复印件、法定代表人杨金喜的身份证复印件以及编号为京顺集用（2000划企）证字第0046号的《集体土地使用证》复印件一份。其中，《集体土地使用证》载明涉诉土地的使用者为顺义区×镇×村村民委员会，用途为养殖，使用权类型为划企。审理中，郭杰提供银行转让凭证等证据，证明其向恒安公司已经付清房款115万元的事实。恒安公司、杨磊认可上述证据的真实性和证明目的。郭杰另提供装修费收条等证据，证明其装修费总额为392000元。恒安公司、杨磊不认可上述证据的真实性和证明目的，称其提供的收条中的款项均比较大，但却没有转账凭证，无法证明该款项即装修款。但恒安公司、杨磊认可郭杰购买的房屋确实进行了装修并且已经实际入住。经询问，双方一致认可涉诉房屋实际于2017年2月交付给郭杰。上述事实，有《房屋转让合同》、银行转账凭证及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据双方《房屋转让合同》中所附《集体土地使用证》载明的内容，涉案土地的用途为养殖用地，现恒安公司在该土地上建设住宅并用于出售，违反了我国土地管理等法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《房屋转让合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，恒安公司明知涉诉土地的用途为养殖用地仍建设房屋用于出售，郭杰在签订合同时应当知道涉诉土地的用途为养殖用地仍与恒安公司签订《房屋转让合同》，故双方对合同无效的结果均有一定的过错，对因此造成的损失应当各自承担相应的责任。因郭杰对涉诉房屋进行了装修，故恒安公司应当对郭杰进行适当的补偿，具体数额本院予以酌定。郭杰主张的装修损失缺乏充分证据佐证，本院不予支持。另，恒安公司要求从返还郭杰的房款中扣除相应房屋使用费的主张亦符合情理，本院予以支持，具体数额本院根据双方合同标的以及郭杰实际占有使用的情况予以酌定。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，根据双方《房屋转让合同》第十五条的约定，杨磊应为《房屋转让合同》中承担连带责任的保证人，对恒安公司所负郭杰返还购房款并赔偿损失的义务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条规定，判决如下：一、原告郭杰与被告北京恒安聚鑫置业咨询有限责任公司于二〇一七年十月一日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告北京恒安聚鑫置业咨询有限责任公司于本判决生效之日起三十日内给付原告郭杰购房款及损失（扣除相应房屋使用费）共计一百一十八万元，被告杨磊负连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千三百三十九元，由原告郭杰负担二千一百九十三元（已交纳），被告北京恒安聚鑫置业咨询有限责任公司负担七千一百四十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇二〇年九月二十七日书记员  王 倩