上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8215号原告：李志成，男，1973年9月11日生，汉族，住上海市闵行区莘松路**康城道****。被告：上海市松江区奥林匹克花园业主大会，住所地上海市松江区沪松公路**奥园居委会**。负责人：蒋建敏，主任。原告李志成与被告上海市松江区奥林匹克花园业主大会(以下简称“奥园业主大会”)业主撤销权纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告李志成、被告奥园业主大会的负责人蒋建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志成向本院提出诉讼请求：判令撤销2019年10月28日被告作出的关于续聘上海锐翔上房物业管理有限公司的决定。事实和理由：2018年11月23日原告取得上海市松江区涞寅路XXX号房屋的产权。原告在缴纳物业费时发现非住宅物业服务费有两种收费标准，原告所在的涞寅路商铺按每月5元/平方米收取，而沪松公路商铺按2.5元/平方米收取。原告认为上海锐翔上房物业管理有限公司(以下简称“锐翔上房物业”)提供的物业服务内容和标准是相同的，但收费标准却不同，这违反了相关物业管理规定，并侵害了部分商铺业主的合法权益。原告向物业及有关部门反映后，收费标准仍然没有更改。2019年9月29日，上海市松江区奥林匹克花园第三届业主委员会(以下简称“奥园业委会”)发布了《关于选聘物业服务企业方案的公告》和《是否续聘上海锐翔上房物业管理有限公司公告》，公告内容依旧延续了之前的两个物业服务收费标准。经过续聘投票后，奥园业主大会于2019年10月28日发布了《关于奥林匹克花园小区业主大会表决公告》，业主大会表决通过了续聘锐翔上房物业的决定。之后在2019年12月19日，奥园业主大会根据该表决公告与锐翔上房物业签订了物业服务合同，其中关于非住宅物业服务费的收费标准仍与之前一致。原告认为，《上海市住宅物业管理规定》明确规定同一个物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。无论涞寅路商铺还是沪松公路商铺均属于同一物业管理区域，且物业服务内容和标准相同，因此收费标准应当一致。但这份表决公告的发布，直接导致后续违规的物业服务合同签订，侵害了原告的合法权益。由于该项表决公告并不是对所有业主造成侵害，不适用于召开业主大会会议的形式改变，故为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告奥园业主大会辩称，不同意原告的诉讼请求。因为系争小区的物业服务定价从小区成立至今均未改变过，一直是延续最初的收费标准，不仅非住宅物业服务费有两种收费标准，同样是多层住宅的物业收费标准也不一致，但是这些收费标准都是通过政府相关部门备案审批才实施的，并不是某一个开发商、业委会或街道能够决定的，是符合合同法规定的。之所以涞寅路商铺与沪松公路商铺物业收费标准不同，在于两者开发时间与成本不同，商铺的布局、结构和建筑形成不同。而且2019年10月28日奥园业主大会作出的表决公告的程序并无问题，经过业主双过半表决通过，体现了全体业主的意愿，大家应当尊重业主的续聘决定。由于业主大会已经通过了续聘决定，奥园业主大会才会在2019年12月19日与锐翔上房物业签订最新的物业服务合同。该物业服务合同中收费标准的约定，是奥园业主大会与物业公司互相协商的结果，具有合理性。因此，不同意撤销奥园业主大会的该项决定。本院经审理认定事实如下：原告李志成系上海市松江区奥林匹克花园小区(以下简称“该小区”)的业主，其系上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号1层房屋的产权人之一，不动产权证书的登记日期为2018年12月18日，房屋用途为店铺，建筑面积为246.43平方米。奥园业主大会系该小区的业主大会，奥园业委会系该小区现任业主委员会，于2019年7月10日经上海市松江区九里亭街道住房保障和房屋管理事务所备案。2019年9月29日，奥园业委会公布了《上海市松江区九里亭街道奥林匹克花园小区是否续聘上海锐翔上房物业管理有限公司公告》(以下简称“续聘公告”)，该公告显示该小区与锐翔上房物业签订的物业服务合同已于2019年6月30日到期，该小区拟于2019年10月8日至10月26日采用书面征询发放选票，表决是否续聘锐翔上房物业。如大多数业主同意续聘，业委会将直接与锐翔上房物业续聘，并签订合同。如续聘不通过，将直接转按照小区议事规则第五条规定，采取公开招标新的物业服务企业。具体选聘标准，以及服务收费标准等相关内容看关于选聘物业服务企业方案的公告。该公告另对选票发放方式、选票收回等事项进行了公示。同日，奥园业委会公布了《关于选聘物业服务企业方案的公告》(以下简称“选聘公告”)及其附件，其中就物业费用标准公示如下：多层住宅1为1.30元/月/平方米；多层住宅2为1.50元/月/平方米；高层住宅为1.85元/月/平方米；商铺1为2.50元/月/平方米；商铺2为5.00元/月/平方米。该公告另对拟选聘物业服务企业的标准、物业服务内容及要求、物业费结算方式、物业服务合同期限、小区公益性收入约定、选聘方式等内容进行了公示。庭审中，被告称上述两份公告在该小区每个进入大门的宣传栏都有张贴。原告称其去宣传栏看过该两份公告。2019年10月28日，奥园业主大会发布了《关于奥林匹克花园小区业主大会表决公告》(以下简称“表决公告”)，该公告显示奥园业主大会会议于2019年10月3日至10月26日举行。根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。该小区业主户数5400户，建筑物总面积571709.32平方米，表决票送达5400张，占业主户数100%，占建筑物总面积100%，回收票数3566张，占表决票送达业主户数66.04%，占表决票送达建筑物面积68.37%，符合业主大会会议召开条件。该次业主大会表决通过了续聘锐翔上房物业的决定，表决结果为续聘4250票，另聘619票，弃权352票，废票179票，同意票占建筑物面积比例79.1%，同意票占业主人数比例78.7%。庭审中，原告称关于续聘锐翔上房物业的表决程序从表面上看是没问题的，但是这个程序里面涉及的公告内容中物业费标准是违反法律规定的。原告也参与了该表决的投票，其投了反对票，因为其对收费标准不同意。被告辩称表决程序是合法的，是经业主双过半表决通过的。2019年12月19日，奥园业主大会与锐翔上房物业签订《奥林匹克花园物业服务合同》，合同约定的物业服务费标准同选聘公告一致，物业管理期限自2020年1月1日起至2023年12月31日止。庭审中，原、被告一致确认，从小区成立至今，该小区的物业收费标准一直未作调整，原告的商铺属于物业服务合同中的商铺2。诉讼中，原告另向本院提供了简复告知书、不予受理告知书、给锐翔上房物业管理有限公司一封信、关于12.06涞寅路商铺物业信件的回函、给高经理的信、微信聊天记录截屏，上述证据显示原告向多方反映物业服务收费标准不符合法律规定的问题并收到了相应的回复。被告对上述证据的真实性无异议，但不认可其证明目的。被告辩称物业费的收费标准是由相关物业管理部门核定的，因为开发成本不一样，导致了第一期商铺和第二期商铺的物业费定价备案价格不一样。以上事实，有《不动产权证书》、《上海市松江区九里亭街道奥林匹克花园小区是否续聘上海锐翔上房物业管理有限公司公告》、《关于选聘物业服务企业方案的公告》及其附件、《关于奥林匹克花园小区业主大会表决公告》、《奥林匹克花园物业服务合同》及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反法律规定程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。是否续聘物业服务企业涉及小区全体业主的公共利益，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，奥园业委会于2019年9月29日作出续聘公告、选聘公告及其附件，被告于2019年10月3日至10月26日举行业主大会会议进行表决投票，2019年10月28日作出表决公告，该公告显示，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，被告表决通过了续聘锐翔上房物业的决定，上述表决程序并不存在程序违法情形。庭审中，原告亦认可表决程序没有问题。因此，本院确认奥园业主大会作出的续聘决定在程序上符合法律规定。原告涉诉是其认为被告作出的续聘决定导致了后续新签订的物业服务合同延续了此前违反法律规定的收费标准，故该续聘决定侵害了原告的合法权益，应当予以撤销。本院认为，物业服务价格一般通过市场竞价与物业公司协商确定。相关规定明确的“同等服务、同等收费”的原则，首先应适用于性质相同的物业，并应结合具体个案情况予以考量。本案中，案涉小区两处商铺开发时间、成本存在差异，地，地理位置亦有不同当允许业主大会与物业公司自行协商收费标准，这也是物业服务实行市场调节价的应有之意。现奥园业主大会已经通过合法程序作出了续聘的决定，其作出的决定代表了大多数业主的意见，该决定的作出应当视为大多数业主已经预见到物业费收费的差异，但仍同意续聘，故该决定应当予以尊重。随后，奥园业主大会与锐翔上房物业签订的最新物业服务合同正是落实该续聘决定的体现。该物业服务合同中关于物业收费标准的约定，虽与此前收费标准相同，但也是奥园业主大会与锐翔上房物业重新进行协商确定的结果，是双方真实的意思表示，本院同样予以尊重。综上，在奥园业主大会作出续聘锐翔上房物业的决定系按照法律规定的程序进行的情况下，原告仅以物业服务合同中的收费标准不合理而主张侵害其合法权益为由，要求撤销奥园业主大会关于续聘该物业公司决定的，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李志成的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告李志成负担(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二〇年九月十一日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。