广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初1730号 原告：管曙明，男，1986年2月22日出生，苗族，户籍地：融水苗族自治县之一，现住融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：荣俏，广西银兴律师事务所律师。 被告：广西润东投资置业有限责任公司，住所地：融水苗族自治县融水镇民族路1号润东·融洲风情B区20栋5楼，统一社会信用代码：91450225695395378W。 法定代表人：邓益民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘云，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：覃西藩，广西华怡律师事务所律师。 原告管曙明与被告广西融水润东投资置业有限责任公司（下称润东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理，依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告管曙明的委托诉讼代理人荣俏，被告润东公司的委托诉讼代理人刘云、覃西藩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告管曙明向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即将位于融 水苗族自治县融水镇民族路1号润东·融洲风情16栋1单元504室房屋权属登记所需的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告办理融水苗族自治县房屋权属登记手续；二、请求依法判令被告支付逾期办理产权备案违约金21336.34元给原告（该违约金是以总购房款285627元为基数，按每天0.01%，从2018年6月9日起计算至2020年6月26日止，从2020年6月27日至被告将位于融水苗族自治县房屋的相关手续报产权登记机关备案之日按每天0.01%继续计算支付违约金）；三、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2017年5月22日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于融水苗族自治县房屋一套，建筑面积为100.22平方米，单价为2850元／平方米，总价为285627元，并约定了交房日期等内容。原告履行付款义务后，被告并未按约交房，亦未按相关程序为原告办理不动产权证。2018年3月9日，被告交房屋给原告，理应于2018年6月9日将原告提交的房屋产权登记资料报房屋登记机关备案，但直至今日，被告仍未依约办理，已经逾期747天，按照等价有偿和公平的原则，被告应按购房款每天0.01%支付违约金给原告，共计21336.34元（285627元×0.01%／天×747天）。综上，为维护原告的合法权益，现依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规之规定，故向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告润东公司辩称：一、原告第一项诉请并不符合事实，被告已于2018年12月27日将原告房屋权属登记所需的相关资料报产权登记机关备案，被告已完成合同约定的备案责任，且在该系列案中，大多数原告已经取得房屋权 属证书。法律规定，因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商延迟向不动产登记机构报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，法院不予支持。在该案中，有部分原告未配合被告办理不动产权登记，应自行承担后果。二、不认可原告第二项诉请中的违约金计算方式及违约金金额。原告违约金按每日万分之一计算没有事实和法律依据，双方购房合同对逾期办证违约金有明确约定，为房屋总价款的0.05%,该合同是双方真实意思表达，且没有违反国家法律法规，是有效的合同，合同对双方都有约束力，原告不能自行调高违约金金额，原告认为违约金约定低于实际损失，应举证证明原告的实际损失，但在本案中原告并没有实际证据证明自己因逾期办证而造成的损失，原告应承担举证不能的不利后果。原告购房是为了居住，被告已将房屋交付原告，原告即可以自行居住，也可以用于出租获得收益，被告虽有错过，对原告来说，逾期办证的损失不同于逾期交房的损失，因此不宜参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算损失，应按照双方合同的约定计算违约金金额。其次，原告对于违约天数的计算也没有事实和法律依据，如上所述，双方已在合同中约定违约金计算方式为购房总价的0.05%,不能以违约天数计算，且被告已经将涉案房屋的相关手续报产权登记机关备案，不存在继续计算违约天数的事实。三、此案是被告所开发小区的系列案，之前已审结的相同案件被告已收到广西高级人民法院做出的再审裁定，已指定柳州市中级人民法院再审,故被告希望此批案件待中院再审判决出来后再由双方调解。四、对于被告逾期办证的免责情形之一即为国家政策调整或地方法律、法规及政策的变化，因政策调整造成被告逾期办证的，可免除违约责任。五、双方的购房合同中约定 的办理产权备案时间过短，这是造成被告违约的根本问题。交房后90个工作日要办理产权备案登记手续基本是不可能完成的任务，该份合同是不动产登记中心备案的合同，里面的条款都是固定条款被告不能更改，也因为90天内不可能办理好产权备案登记，造成了融水大多数开发商都存在逾期办证的违约情况。六、原告《民事起诉状》中计算逾期违约天数有误：1、将“90个工作日”理解成“90日”;2、计算违约总天数时未减掉法定节假日和休息日，故导致计算的交房逾期天数增加。我公司请求人民法院对此予以纠正。如果判决过高的违约金，会给开发商造成巨大的经济损失，在此被告也希望法庭能综合考量，为营造良好的营商环境，保证开发商的良好经营，也是为了能给业主更好的服务。在本案中，被告也已经积极为原告办理产权证书，且有9户已经办得不动产权证，余下原告未积极配合去银行办理抵押转移，故未得证，并没有给原告造成损失，恳请法院按购房合同对逾期办证违约金的判罚标准判决。综上，被告需承担逾期办理产权备案的违约金为购房总价的0.05%。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告对原告提供的证据一《商品房买卖合同》、证据二首付款《收据》、证据三代收契税、办证《收据》、证据四《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》，原告对被告提供的证据三部分业主的《房产证》,原、被告对本院依职权到融水苗族自治县不动产登记中心取得的《查询结果》的真实性、合法性及关联性均没有异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告润东公司认为该《查询结果》应当扣除因为新型冠状病毒疫情引起延期提交办证材料及因拆迁原因引起诉讼，妨碍公司开发该地块，导致不能通过规划验收即未能提交办证需提供的材料的时间共300天的主张能否支持，本院将在说理部分予以说明，在此不再赘述。 对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提供的证据一《融水苗族自治县不动产登记受理单回执》的真实性有异议，本院认为，本院依法调取的查询结果中不动产登记中心所作的说明证明了润东公司于2018年12月27日确向不动产中心提交了材料，但仍缺少规划核实的批复、竣工验收备案表、地籍调查表，不动产中心再次要求其予以补齐，润东公司补齐的时间为2020年3月2日，故对该份证据的真实性予以确认，但不能证明被告润东公司于2018年12月27日已提交了完整的房屋首次登记总材料；对证据二《房屋交接书》原告认为应当由业主自行核实，至本院判决时其未提出异议，故对该份证据的真实性、合法性及关联性亦予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月22日原告与被告润东公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告润东公司出售的位于融水苗族自治县融水镇民族路1号润东·融洲风情16栋1单元504号商品房。该商品房建筑面积共100.22平方米，总金额285627元。合同约定：第八条交付期限，出卖人应当在2017年11月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用……；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……。合同签订后，原告履行了全部付款义务，并支付了契税及办理费用，被告润东公司于2018年5月6日将原告所购房屋交付原告使用。原告认为被告逾期办证的行为违反了合同的约定，为此原告提起本案诉讼。 另查明，涉案房屋于2018年2月12日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格。被告润东公司于2018年4月向不动产中心提出办理房屋首次登记，由于材料不齐全，要求润东公司重新补齐材料。2018年12月27日，润东公司重新提交涉案15、16栋房屋办理首次登记的总材料，但仍缺少规划核实的批复、竣工验收备案表、地籍调查表，不动产中心再次要求其予以补齐。直至2020年3月2日润东公司才将完整的房屋首次登记总材料交至不动产中心。 本案原、被告的争议焦点如下：一、关于被告是否在与原告签订的商品房销售合同约定的时间内向产权登记机关按照要求报送应当由其提供的办理权属登记所需的全部申请、备案材料的问题。二、关于逾期提交备案登记材料的违约金适用及违约金计算方式的问题。 关于被告是否在与原告签订的商品房销售合同约定的时间内向产权登记机关按照要求报送应当由其提供的办理权属登记所需的全部申请、备案材料的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。本案中，因被告未在约定期限内向产权登记机关提交应由其提供的办理权属登记所需的材料以备案，已构成违约。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于实际交房后90个工作日内办理房屋权属登记备案。因此，该90个工作日应当予以扣除，被告逾期办理备案登记的违约责任应从被告实际交房后的第90个工作日的次日起计算至被告向不动产登记中心提交办理房屋首次登记的总材料之日止。依据查明的事实，被告实际交房的时间为2018年5月6日，故按合同约定，被告备案的时间应为2018年5月7 日起计算90个工作日，即至2018年9月10日。被告润东公司于2020年3月2日将办理房屋首次登记的总材料交到融水苗族自治县不动产登记中心，故被告润东公司应承担逾期提交备案登记材料而导致原告无法按时取得产权证所造成的损失。现原告请求被告支付逾期办理房屋产权备案的损失，实际上是被告逾期提交备案登记材料报不动产登记机关备案而导致原告一直未能办理不动产权属证书的损失。故原告这一诉请合理合法，本院予以支持。 对于被告润东公司庭后提供的《关于延迟县内建筑工地复工时间的通知》、《关于做好全县居民小区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的紧急通知》、《自治区住房城乡建设厅关于加强全区住房城乡建设系统新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知》、《融水县行政审批局关于暂停政府服务中心现场办理业务的通告》、《融水县行政审批局融水县政务服务中心现场办理业务的通告、关于恢复政务服务中心现场办理业务的通告》主张扣除受新冠疫情影响的时间及提供《2018桂02**执151号执行案件受理通知书》、《2017桂02**民初43号判决书》、《2017桂02**民终1381号判决书》等材料主张因拆迁原因引起诉讼，妨碍公司开发该地块，导致不能通过规划验收即未能提交办证需提供的材料，要求从2018年2月其因为拆迁原因引起诉讼之日至房屋拆除之日，扣除300天的时间，本院认为，首先根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。被告润东公司的提交备案登记材料报不动产登记机关备案的行为发生在新冠疫情暴发之前，依法不能免除责任；其次，原、被告双方在合同中并未对逾期办理权属登记可以延期的情形进行约定，且被告主张的涉案房地产因拆迁户的原因无法办理规划核实的批复 、竣工验收备案表、地籍调查表等材料，从而无法向不动产中心提供备案所需要的材料系案外人的原因，不能归结为买受人的责任，因此对于被告润东公司答辩称其逾期办证存在免责情形，可免除其违约责任的主张，理由不成立，本院不予采纳。故对于被告主张按2018年12月27日作为其已向不动产中心提交备案材料的时间的主张，本院不予采纳。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定的是90个工作日，属于该规定的特殊约定，故对原告认为的被告应当于90日内办理相关登记手续的主张，本院不予支持。 关于逾期提交备案登记材料的违约金适用及违约金计算方式问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。本案因为被告未按合同约定向不动产登记机关提交备案材料，导致原告在合同约定或者法定期限内未能取得房屋权属证书，被告依法应承担违约责任。在原告就被告逾期提交备案登记材料报不动产登记机关备案而导致原告一直未能办理不动产权属证书的经济损失数额无法举证证明的情况下，本院可以根据合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，结合本案被告于2020年3月2日已完成房屋办证资料报不动产登记机关备案工作，本院酌定被告润东公司应当按合同约定已付房价款的0.1%的十倍支付原告逾期备案违约金2856元。原告请求被告按购房总价款0.01%/日即年利率3.6%向原告支付违约金的主张，理由不充分，本院不予支持。另外，对于原告要求被告完 成房屋办证资料报不动产登记机关备案及协助办理房屋权属登记手续的诉请，因被告已于2020年3月2日完成备案且涉案房地产已办理了不动产转移登记手续，故对于原告的该项诉请，本院依法不予支持。 对于原告认为本院应系商品房预售合同纠纷而非商品房销售合同纠纷的问题。本院认为，商品房预售合同纠纷是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同产生的纠纷；而商品房销售合同纠纷是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同产生的纠纷。广义的商品房销售合同包括了商品房预售合同，故本院确认本系列案案由为商品房销售合同纠纷。 综上所述，被告润东公司已于2020年3月2日将办理房屋首次登记的总材料提交到融水县不动产登记中心且涉案房地产已办理了不动产转移登记手续，但仍超过合同约定的90个工作日，故本院对原告的诉讼请求予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西融水润东投资置业有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告管曙明支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金2856元； 二、驳回原告管曙明的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行 。 案件受理费333元，减半收取167元（原告管曙明已预交），由原告负担145元，被告广西融水润东投资置业有限责任公司负担22元。 本判决为终审判决。 审 判 员 刘琼琼 二〇二〇年九月十八日 法官助理 陈春玲 书 记 员 黄粲洁