宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1628号 上诉人（原审被告）：李某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：银川市住房和城乡建设局。 法定代表人：陈某。 委托诉讼代理人：张某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：黄某，宁夏天盛律师事务所律师。 上诉人李某与被上诉人银川市住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初11279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人李某，被上诉人银川市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人张某、黄某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人李某向本院提出上诉请求：1.依法处理；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：根据《中华人民共和国残疾人保障法》第六条、第四十八条规定各级人民政府对生活确有困难的残疾人、通过各种渠道给予生活、教育、住房和其他社会救助。李某二级残疾，救助条件具备。每年民政救助3000元为住房救助的标准。住房、物业费、暖气费、天然气费、电费、水费、垃圾处理费，共计21万元（从2013年5月至2016年6月低保取消为四级残疾），为维护残疾人合法权益，依法上诉。 被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确。上诉人已经享受了保障房的优惠政策，房租价格远远低于市场租赁价格。上诉人陈述的事实和理由和本案没有关联性，本案审理的范围是房屋租赁纠纷。 原告向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳房屋租金1927.2元，滞纳金173.45元，合计2100.65元(租金及滞纳金自2016年7月1日起暂计至2018年12月31日，租金顺延计算至返还房屋之日止，滞纳金顺延计算至租金全部缴清之日）；2.判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：原银川市住房保障局系银川市住房保障工作的行政主管部门。2011年11月15日，银川市住房保障局（甲方）与被告李某（乙方）签订《廉租住房租赁合同》一份，约定：根据住房保障工作相关规定，乙方符合租赁廉租住房的条件，甲方按政策规定将坐落在银川市××区住房（建筑面积35.89平方米）租赁给乙方，乙方愿意承租该房屋作住房使用；租赁期限自2011年11月16日至2012年12月31日；租金按月交纳，月租按廉租房规定租金标准收取，月租额计人民币24.05元，今后政府调整住房租金标准时，应按新的租金标准重新计算月租额；乙方应按时交纳租金，无故拖欠租金时，甲方加收月租额10%的滞纳金；同时亦约定了其他权利义务。合同签订后，涉案房屋交付被告。2014年11月5日，原银川市建设局、银川市住房保障局职责划入新组建的银川市住房和城乡建设局，不再保留银川市建设局和银川市住房保障局。2015年政府调整住房租金标准为64.24元/月。现原告以被告欠付涉案房屋2016年7月1日至2018年12月31日租金为由，诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，原告与被告签订的《廉租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公益，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行己方义务。合同签订后，涉案房屋交付被告使用，租赁期间届满，被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，被告应按约履行支付租金等合同义务，违约应承担继续履行等违约责任，故原告请求被告支付自2016年7月1日至2018年12月31日期间租金1927.2元（64.24元/月×30个月）及违约金（依合同性质滞纳金实为逾期支付租金的违约金）173.45元（64.24元/月×27个月×10%）的诉讼请求事实清楚，于法不悖，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：被告李某于判决生效后五日内向原告银川市住房和城乡建设局支付租金1927.2元、违约金173.45元，合计2100.65元。案件受理费25元，已减半收取，由被告李某负担。 二审期间，上诉人向本院提交如下证据： 证据一、《银川市公共租赁住房租赁协议》原件一份、发票原件两张，证明：上诉人是廉租房，每月租金是24.05元，且按照24.05元交纳的房租。 被上诉人对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的均不予认可，本案于2019年12月9日审理完毕，租赁协议及发票于2020年4月17日、4月29日形成，均晚于一审法院案件审结的时间。 证据二、残疾证、低保证原件各一份，证明：上诉人是残疾人，享受低保。 被上诉人对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不认可，因为该残疾证、低保证的发放时间是2016年7月，晚于租金审核确定的时间2015年。 经审查，上诉人提供的证据一、《银川市公共租赁住房租赁协议》一份、发票两张，真实合法，能达到其证明目的，本院予以采信；证据二，上诉人一审已经提供，本院不作为新证据处理。 经本院审理查明，2020年4月17日李某（乙方）与银川市住房和城乡建设局（甲方）签订《银川市公共租赁住房租赁协议》，该协议约定甲方将案涉房屋即位于银川市××区公共租赁住房租赁给乙方及其共同申请人居住，租赁期限自2016年6月1日起至2022年10月31日止，建筑面积35.89平方米，月应缴租金24.05元。2020年4月17日、2020年4月28日，李某以月租金24.05元向被上诉人支付租金432.9元、577.68元。 二审查明的其他事实同一审法院查明的事实一致。 本院认为，案涉《廉租住房租赁合同》签订的事实，双方均不表异议，合同合法有效。合同签订后，涉案房屋交付上诉人使用，租赁期间届满，上诉人继续使用涉案房屋，被上诉人未表异议，原租赁合同约定继续有效。尽管原《廉租住房租赁合同》约定，今后政府调整住房租金标准时，应按新的租金标准重新计算月租额，但对2015年政府调整住房租金标准为64.24元/月，被上诉人并未举证其通知上诉人租金变更的证据或双方进一步确认租金变更的协议，在租赁合同到期后，上诉人仍然居住，被上诉人并未提出异议，视为双方仍按原合同约定内容履行，且根据上诉人二审举证的证据证明2020年4月17日李某与银川市住房和城乡建设局签订的《银川市公共租赁住房租赁协议》约定月租金仍为24.05元，且李某于2020年4月17日、2020年4月28日以月租金24.05元向被上诉人支付案涉房屋租金时，被上诉人仍予以接受，视为对该租金计算标准的认可。据此，被上诉人主张按月租金64.24元为标准计算本案上诉人所欠租金，于法无据。依据本案事实和双方约定，本院仍以月租金24.05元为标准支持被上诉人的诉讼请求。故上诉人应向被上诉人支付自2016年7月1日至2018年12月31日期间的租金721.5元（24.05元/月×30个月）；依据合同约定，对于被上诉人主张的违约金，本院予以支持64.94元（24.05元/月×27个月×10%）；对于被上诉人主张租金、违约金超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 综上，一审法院认定部分事实不清，适用房屋租金计算标准不当，应予以改判。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初11279号民事判决； 二、李某于本判决生效之日起十日内支付银川市住房和城乡建设局租金721.5元、违约金64.94元，合计786.44元； 三、驳回银川市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由李某负担9元，银川市住房和城乡建设局负担16元。 二审案件受理费50元，由李某负担18元，银川市住房和城乡建设局负担32元。 本判决为终审判决。 审判员 王 刚 二〇二〇年九月十八日 书记员 马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。