宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初6524号原告:朱安邦,男,1958年6月18日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告:银川市金凤区长城中路街道办事处，住所:宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人:李荣利,银川市金凤区长城中路街道办事处主任。委托诉讼代理人：赵兴荣，宁夏新中元律师事务所律师。（特别授权）。原告朱安邦与被告银川市金凤区长城中路街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱安邦，被告银川市金凤区长城中路街道办事处的委托诉讼代理人赵兴荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱安邦向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告返还订购金、房款共计550000元，支付违约金55000元(总房款的10%),总计605000元；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告签订的7份《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》。事实与理由：2014年10月15日,原、被告双方约定由原告购买被告建设的位于金凤十三路以东、金凤七街以南、金凤十二路以西、丰盈安置区以北的三禾广场商住区营业房共计550平方米,营业房每平方米均价最高为4500元。另合同约定:甲方如违约,则退还乙方支付的订金,并再向乙方支付相当于订金金额10%的违约金。原告按约于2014年10月15日向被告支付三禾广场营业房订购金伍万元整,后于2014年12月3日支付房款柒万伍仟元整,2015年3月3日支付房款肆拾贰万伍仟元整,前后共计支付伍拾伍万元整。而被告建设的三禾广场商住区项日从2015年起停工,至今未能恢复建设,按照合同约定已构成违约,但被告却未按合同约定向原告退还已付款项,并承担相应的违约责任,其行为给原告造成了严重的经济损失。为维护自身合法权益,原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定,特向贵院提起诉讼,请求依法支持原告的诉讼请求。被告银川市金凤区长城中路街道办事处辩称,原告诉请没有事实和法律依据,应当依法驳回。原、被告分别于2014年12月3日、2015年1月26日签订《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》(编号:2014字0001号)、(编号:2014字0054号),协议约定原告认购三禾广场商住区营业房,房屋交付时间2016年10月31日前,如被告违约支付订金金额10%的违约金。被告向原告支付购房款共计250000元，现原告请求返还订购金、房款而未要求解除上述认购协议,系不符合《合同法》相关规定。被告向原告支付购房款共计250000元,原告要求返还55000元与事实不符,应予驳回。原告主张违约金过高。涉案合同系答辩人为落实国家失地农民安置政策,促进失地农民创业,认购协议后由于大部分认购人交纳认购款不到位等原因未能按约交付房屋。协议约定违约金为订金金额10%。原告主张退还房款55万元，其中30万元由案外人朱某等5人与被告签订的认购协议并向被告交纳认购款，鉴于该55万元票据均由原告持有，如果原告的诉请取得上述5人的同意并调查核实该55万元款项均是由原告向被告交纳，被告同意解除认购协议，将款项退还原告，但前提是上述5人须本人到庭接受庭审调查核实，综上,请求依法判决驳回原告的诉讼请求，同意解除原告与被告签订的2份认购协议。本院经审理认定事实如下：2014年12月3日，原告朱安邦与被告银川市金凤区长城中路街道办事处签订《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》一份，约定：乙方（认购方）朱安邦自愿从甲方（安置方）银川市金凤区长城中路街道办事处认购三禾广场商住区出租营业房共计25平方米，按家庭成员每人5000元的标准收取订金，同意购买家庭成员人数5人，应收取认购订金款共计25000元。2015年1月26日，原、被告再次签订《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》一份，约定：乙方（认购方）朱安邦自愿从甲方（安置方）银川市金凤区长城中路街道办事处认购三禾广场商住区出租营业房共计225平方米，按家庭成员每人5000元的标准收取订金，同意购买家庭成员人数45人，应收取认购订金款共计225000元。2014年12月3日，朱某与被告签订《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》一份，约定：乙方（认购方）朱某自愿从甲方（安置方）银川市金凤区长城中路街道办事处认购三禾广场商住区出租营业房共计15平方米，按家庭成员每人5000元的标准收取订金，同意购买家庭成员人数3人，应收取认购订金款共计15000元。同日，朱某与被告签订《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》一份，约定：乙方（认购方）朱某自愿从甲方（安置方）银川市金凤区长城中路街道办事处认购三禾广场商住区出租营业房共计15平方米，按家庭成员每人5000元的标准收取订金，同意购买家庭成员人数3人，应收取认购订金款共计15000元。同日，朱某与被告签订《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》一份，约定：乙方（认购方）朱某自愿从甲方（安置方）银川市金凤区长城中路街道办事处认购三禾广场商住区出租营业房共计20平方米，按家庭成员每人5000元的标准收取订金，同意购买家庭成员人数4人，应收取认购订金款共计20000元。2014年12月16日，张某与被告签订《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》一份，约定：乙方（认购方）张某（朱安邦）自愿从甲方（安置方）银川市金凤区长城中路街道办事处认购三禾广场商住区出租营业房共计50平方米，按家庭成员每人5000元的标准收取订金，同意购买家庭成员人数10人，应收取认购订金款共计50000元。2015年1月26日，原告妻子吴某与被告签订《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》一份，约定：乙方（认购方）吴某自愿从甲方（安置方）银川市金凤区长城中路街道办事处认购三禾广场商住区出租营业房共计200平方米，按家庭成员每人5000元的标准收取订金，同意购买家庭成员人数40人，应收取认购订金款共计200000元。上述七份《认购协议》均约定：甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约；甲方如违约，则退还乙方支付的订金，并再向乙方支付相当于订金金额10%的违约金；房屋交付时间为2016年10月31日前。另查明，上述七份《认购协议》中约定的认购金共计55万元，均系原告朱安邦于2014年10月15日、2014年12月3日、2015年3月3日向被告交纳，被告给原告出具结算票据19张，均载明“缴款人：朱安邦”。后被告一直未能交付房屋，引起本案诉讼。上述事实，有原告提交的收据，被告提交的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》、宁夏回族自治区行政事业单位资金往来结算票据在卷佐证，本院予以确认。经本院询问，朱某、吴某、朱某、朱某陈述朱某系原告朱安邦姐姐，吴某系原告朱安邦妻子，朱某系原告朱安邦女儿，朱某系原告朱安邦儿子。上述四人均陈述系朱安邦以其名义与被告签订《认购协议》，认购金全部是朱安邦交纳，协议的签订主体实际为原告朱安邦与被告，认购协议的权利义务与其无关，同意解除以其名义与被告签订的《认购协议》，将交纳的认购金退还原告，要求被告向原告承担违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原告朱安邦与被告银川市金凤区长城中路街道办事处签订的二份《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法、有效合同。合同签订后原告支付了被告购房款，但涉案房屋未交付。经查明，涉案房屋至今仍未竣工。现时涉案房屋无法交付，原告签订合同的目的无法实现。故对原告要求解除双方签订的二份《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。协议解除后，被告依据该两份协议取得的购房款250000元应予以退还原告。本案的争议焦点为原告是否有权要求解除原告以朱某、朱某、朱某、吴某、张某名义分别与被告签订的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》，经向朱某、朱某、朱某、吴某核实，其均认可《认购协议》系原告以其名义签订，认购金均由原告交纳，认购协议的主体系原告朱安邦与被告，《认购协议》的权利义务均由原告承担，同意解除朱安邦以其名义签订的《认购协议》，认购金直接退还给原告，违约责任由被告向原告承担，故对原告要求解除以朱某、朱某、朱某、吴某名义与被告签订的四份《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》的诉讼请求，本院依法予以支持，协议解除后，被告依据该四份协议取得的购房款250000元应予以退还原告。原告未举证证明张某同意其行使《认购协议》赋予的权利义务，故对原告要求解除张某与被告签订的《认购协议》并退还认购金5万元的诉讼请求，本院不予支持。根据《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》的约定，被告应于2016年10月31日前向原告交付房屋，现被告未按时交付房屋的行为构成违约，应承担违约责任。因双方约定“甲方如违约，则退还乙方支付的订金，并再向乙方支付相当于订金金额10%的违约金”，故被告应支付原告违约金50000元（500000元×10%），故对原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，本院支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，判决如下：一、原告朱安邦与被告银川市金凤区长城中路街道办事处分别于2014年12月3日、2015年1月26日签订的两份《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》于判决生效之日解除；二、原告朱安邦以朱某、朱某、朱某名义分别与被告银川市金凤区长城中路街道办事处于2014年12月3日签订的三份《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》于判决生效之日解除；三、原告朱安邦以吴某名义与被告银川市金凤区长城中路街道办事处于2015年1月26日签订的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》于判决生效之日解除；四、被告银川市金凤区长城中路街道办事处于判决生效之日起十日内退还原告朱安邦购房款500000元、支付违约金50000元，共计550000元；五、驳回原告朱安邦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4925元，由原告朱安邦负担448元，被告银川市金凤区长城中路街道办事处负担4477元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 魏丽波 二〇二〇年九月十二日书记员 陈雅荣附：本案适用法律条款如下《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。