上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初5133号原告：上海捷时达邮政专递有限公司，住所地上海市青浦区香花桥街道郏一村********。法定代表人：黄来芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭卓君，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢逸，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海睛彩眼镜有限公司，住所地上海市黄，住所地上海市黄浦区淮海中路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：任国荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：周永琪，上海市凯荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科达，上海市凯荣律师事务所律师。原告上海捷时达邮政专递有限公司(下称捷时达)与被告上海睛彩眼镜有限公司(下称睛彩)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭卓君及卢逸、被告法定代表人任国荣、被告委托诉讼代理人周永琪及陈科达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷时达向本院提出诉讼请求：(1)确认捷时达与睛彩于2012年12月28日所签《房屋租赁协议》于捷时达起诉之日予以解除；(2)睛彩迁离上海市黄浦区淮海中路XXX号底层房屋及上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号XXX室底层房屋，并将上述房屋返还予捷时达；(3)睛彩支付2019年1月1日至2020年3月31日期间租金人民币812,500元；(4)睛彩支付自2020年4月1日起、按合同租金标准、计至实际迁离日止之租金及房屋使用费；(5)睛彩就逾期付租赔偿利息损失(自2019年1月5日起、以每期租金应付日作为起算日、并以每期应付租金数额人民币162,500元作为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率、计至判决生效之日止)；(6)睛彩偿付违约金人民币325,000元。事实和理由：2012年12月28日，捷时达与睛彩签订租约，约定捷时达将位于上海市黄浦区淮海中路XXX号底层房屋及上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号XXX室底层房屋(下称系争房屋)出租予睛彩使用，租期自2013年1月1日起至2020年12月31日止。睛彩承租期间欠付自2019年1月1日起之租金，捷时达经多次催缴未果。鉴于睛彩欠付租金行为已构成租约约定之解约事由，捷时达就此起诉来院，要求解除所签租约，同时要求睛彩支付欠租、房屋使用费并承担租约项下违约责任。睛彩辩称，捷时达诉请租金数额有误，睛彩于2019年曾通过第三方支付租金，另捷时达之前曾承诺减免部分租金，睛彩经核查确认尚欠捷时达租金数额仅为人民币175,000元，睛彩之前曾多次要求捷时达核对账目，故睛彩并不存在恶意欠租行为。对于捷时达提起之诉请，同意支付睛彩核实之欠租，对其他诉请均不予认可，且捷时达诉请之违约金存在约定过高情形。捷时达提供以下证据：(1)2012年12月28日《房屋租赁协议》，以证明捷时达与睛彩之间存在租赁合同关系，同时证明租赁双方对于违约金及合同解除权所作约定；(2)2019年12月26日《房屋租金催缴函》，以证明捷时达曾向睛彩书面催缴租金；(3)2015年10月19日《还款计划》及(4)睛彩已付租金统计表，以证明租赁双方账目情况。睛彩提供以下证据：(1)1998年8月21日《投资协议书》，以证明捷时达系睛彩股东，系争房屋作为睛彩之经营场地进行使用，睛彩之经营期限为30年；(2)2015年7月22日及2016年8月12日《房屋补充协议》，以证明2015年及2016年之年租金由人民币620,000元下调为人民币520,000元；(3)睛彩付款清单，以证明睛彩已向捷时达支付协议项下租金人民币3,295,000元；(4)案外人上海通瑞商贸有限公司(下称通瑞)出具《关于我司代付款的情况说明》及代付款清单，以证明通瑞代睛彩向捷时达支付协议项下租金人民币730,000元；(5)中国政府网信息，以证明鉴于疫情原因，承租国有房屋可免除上半年3个月租金。经审理查明：捷时达长年将位于上海市黄浦区淮海中路XXX号底层及上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号XXX室底层共计面积62.96平方米之房屋(下称系争房屋)提供予睛彩使用，期间，双方于2012年12月28日就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁协议》(下称《协议》)一份，约定(1)捷时达将系争房屋出租予睛彩使用，租期自2013年1月1日起至2020年12月31日止；(2)2013年1月1日至2017年12月31日期间年租金为人民币620,000元，睛彩于每季度第一个月5日前一次性支付租金人民币155,000元；(3)2018年1月1日至2020年12月31日期间年租金为人民币650,000元，睛彩于每季度第一个月5日前一次性支付租金人民币162,500元；(4)睛彩于租赁使用期间无故拖欠租金6个月视为违约，睛彩就此除须支付协议约定房屋租金外，并须支付年租金50%之违约金，同时捷时达有权收回系争房屋并予终止协议；(5)睛彩租赁使用期间，系争房屋之房屋基本租金、房屋协议租金及使用房屋所发生之一切费用均由睛彩承担。签约后，租赁双方履行各自协议义务。租赁期间，租赁双方于2015年7月22日及2016年8月12日先后签订《房屋补充协议》两份，约定2015年及2016年之年租金调整为人民币52,000元。另查明：2015年10月19日，睛彩出具《还款计划》一份，明确(1)根据双方财务对账情况，睛彩就系争房屋相关租金欠款作出还款计划；(2)截止至2014年年底，历年积累尚未支付之租金余额共计人民币455,000元，现定于2016年3月月底前偿还人民币220,000元，2016年6月月底前偿还人民币235,000元；(3)2015年全年租金共计人民币520,000元，现定于2016年9月月底前偿还人民币260,000元，2016年12月月底前偿还人民币260,000元；(4)睛彩于偿还上述欠租同时按照协议规定日期及金额正常支付2016年租金。睛彩于出具上述还款计划后分别于2016年2月2日付租人民币50,000元、2016年4月6日付租人民币300,000元、2016年7月14日付租人民币300,000元、2016年8月12日付租人民币105,000元、2016年10月27日付租人民币260,000元、2017年1月25日付租人民币300,000元、2017年8月1日付租人民币150,000元、2017年10月25日付租人民币150,000元、2018年1月16日付租人民币100,000元、2018年3月1日付租人民币100,000元、2018年4月8日付租人民币120,000元、2018年7月8日付租人民币100,000元，期间睛彩通过第三方上海通瑞商贸有限公司(下称通瑞)另行于2017年6月6日付租人民币180,000元、2018年9月29日付租人民币200,000元、2019年3月6日付租人民币200,000元、2019年8月8日付租人民币150,000元。2019年12月26日，捷时达致睛彩《房屋租金催缴函》，称睛彩至今尚未缴付2019年全年租金计人民币650,000元，就此要求睛彩于2020年2月月底前缴付2019年全年欠租，同时告知睛彩按照协议约定日期及租金数额正常支付2020年租金。同日，睛彩法定代表人任国荣签收函件，对于函件中所述欠租情节未予提出任何异议，但届时未能按照函件要求履行付款义务。2020年4月3日，捷时达起诉来院，捷时达起诉状副本于2020年4月27日送达至睛彩。本院认为，捷时达与睛彩于2012年12月28日所签《协议》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，捷时达及睛彩作为签约方均应恪守协议约定之义务。本案审理期间，捷时达与睛彩之间争议焦点在于捷时达认为依据睛彩所出具之《还款计划》，双方对于截至还款计划出具当日止之租金账目均已对账完毕，睛彩则认为协议起租日系2013年1月1日，睛彩出具《还款计划》系因财务账目审核失误所致，租赁双方租金账目应当重新核对，相关付款情节应当自2013年1月1日起重新进行结算。针对上述争议焦点，现作如下分析。一、《还款计划》文字显示内容(1)双方租赁合同关系实际建立时间首先，双方于2012年12月28日签订《协议》，协议约定起租日系2013年1月1日，但睛彩于2015年10月出具《还款计划》中却称“截止到2014年年底”存在“历年积累尚未支付的租金余额”，如双方租赁合同关系于2013年1月1日起方才建立，则截至2014年年底租期仅有2年时间，何来睛彩所称“历年积累”之说。其次，按照付款明细，睛彩实际于2013年付租人民币500,000元、于2014年付租人民币540,000元，而睛彩2013年及2014年应付租金总额为人民币1,240,000元，在双方账目如此清晰情形下，双方财务对账却会产生如何误差，睛彩所称账目核对失误显然有悖常理。再则，《还款计划》于2015年10月出具，睛彩于2015年出具计划之前曾付租人民币220,000元，但睛彩在《还款计划》中却确认2015年全年租金尚未支付且就此承诺后续还款期限，睛彩就2015年当年情形既已出现如此记忆误区，睛彩对此未能作出合理解释。结合以上因素，加之捷时达在庭审中陈述双方租赁关系实际始于1989年，睛彩对捷时达该项陈述内容虽未予以肯定，但亦未作出否定之意思表示。综上，本院依法认定捷时达与睛彩于2013年1月1日前就系争房屋已实际建立房屋租赁合同关系。(2)睛彩应付及未付租金如何计算鉴于捷时达与睛彩之间房屋租赁合同关系在双方于2012年12月28日签订《协议》之前既已实际建立，故睛彩所称应当自2013年1月1日起核对双方租金账目之说辞显然无法成立，就此，睛彩所出具《还款计划》系双方进行结算之重要依据，睛彩如欲否认《还款计划》中所记载之对账内容，则睛彩对此负有举证责任，现仅依据睛彩所提供自2013年1月1日起至付款清单显然不足以推翻《还款计划》所记明之内容。睛彩在《还款计划》中确认(1)截止2014年年底之历年积累欠租共计人民币455,000元，定于2016年分两期偿还；(2)2015年全年租金尚未支付，定于2016年分两期偿还；(3)2016年全年租金按照《协议》约定正常支付。依据上述内容应可依法认定(1)睛彩于《还款计划》出具前所支付租金均已用于清理2014年年底之前历年积累欠租；(2)将睛彩所付全部租金用于盘点历年老账后，截至2014年年底，睛彩尚有租金人民币455,000元未予支付；(3)因睛彩于2015年所付全部租金均已用于盘点老账，故睛彩就2015年度并未实际支付租金，该项认定事实与睛彩于《还款计划》中所确认2015年全年租金均未支付一节无悖。综上，睛彩在出具《还款计划》后应付租金包括(1)截至2014年年底尚余欠租老账人民币455,000元；(2)2015年及2016年两年租金，按年租金人民币520,000元标准共计人民币1,040,000元；(3)2017年全年租金人民币620,000元；(4)2018年1月1日计至2020年3月31日止、按年租金人民币650,000元标准共计人民币1,462,500元。上述，截至2020年3月31日止，睛彩应付租金数额共计人民币3,577,500元。之前已详细阐述睛彩在出具《还款计划》后曾自行付租人民币2,035,000元，另通过通瑞付租人民币730,000元，共计付租人民币2,765,000元，抵充前述应付租金人民币3,577,500元，则睛彩截至2020年3月31日止尚欠租金数额为人民币812,500元，按照计租时段进行结算，睛彩实际仅付租至2018年年底，该项结算结果与捷时达向睛彩所发《房屋租金催缴函》所述欠租情形相符。结合上述睛彩付租细节，现对捷时达诉请再予分析。一、捷时达诉请确认所签《协议》于捷时达起诉之日予以解除，同时诉请要求睛彩迁离并返还系争房屋捷时达起诉时已就睛彩欠租行为取得合同解除权，捷时达通过诉讼方式行使该项权利，依法可导致《协议》予以提前解除之法律后果，但解除日期应系睛彩收讫捷时达起诉状副本之日即2020年4月27日。二、捷时达诉请要求睛彩支付2019年1月1日起至实际迁离日止之租金及房屋使用费前述已依法认定睛彩自2019年1月1日起欠付租金，且睛彩在解约后并未迁离而仍然占用系争房屋，故本院对捷时达该项诉请依法予以支持。三、捷时达诉请要求睛彩偿付违约金人民币325,000元捷时达该项违约金诉请与协议约定内容无悖，但鉴于睛彩辩称违约金存在约定过高情形，虑及《协议》约定租期至2020年12月31日届满，《协议》解除之前疫情原因从而加重睛彩之付租压力，同时虑及违约金之惩罚性能，本院依法将睛彩应予承担之违约金数额酌情调低至3个月租金数额。四、捷时达诉请要求睛彩就逾期付租偿付利息损失鉴于捷时达因睛彩逾期付租实际遭受租金利息损失，故睛彩对捷时达该项损失应予承担赔偿责任。但因捷时达依法可获之解约违约金已足以弥补该项利息损失，故本院对捷时达该项利息损失诉请依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第四项之规定，判决如下：一、原告上海捷时达邮政专递有限公司与被告上海睛彩眼镜有限公司于2012年12月28日所签《房屋租赁协议》于2020年4月27日予以解除；二、被告上海睛彩眼镜有限公司于本判决生效之日起十日内迁离上海市黄浦区淮海中路XXX号底层房屋及上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号XXX室底层房屋、并将上述房屋返还予原告上海捷时达邮政专递有限公司；三、被告上海睛彩眼镜有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海捷时达邮政专递有限公司租金及房屋使用费(截至2020年3月31日止应付人民币812,500元；自2020年4月1日起、按每年人民币650,000元、计至被告上海睛彩眼镜有限公司实际迁离并返还房屋之日止)；四、被告上海睛彩眼镜有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海捷时达邮政专递有限公司违约金人民币162,500元；五、驳回原告上海捷时达邮政专递有限公司的其他所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15,262元(原告上海捷时达邮政专递有限公司已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币7,631元，由被告上海睛彩眼镜有限公司负担，本院退还原告上海捷时达邮政专递有限公司人民币7,631元；财产保全费人民币5,000元(原告上海捷时达邮政专递有限公司已预缴)，由被告上海睛彩眼镜有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年九月十四日书记员  芦笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。……二、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……第九十三条……下列事实，当事人无须举证证明：（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……