重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 裁 定 书(2020)渝0242民初322号原告：重庆华弘实业集团有限公司，住所地重庆黔江区城东办事处新华东路（新华大道中段**）。统一社会信用代码：915001146992726907。诉讼代表人：陈希平，该公司破产管理负责人。委托诉讼代理人：林超，男，1984年12月19日生，住该公司破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：郭亚霜，女，1995年9月26日生，该公司破产管理人工作人员。被告：湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区迎丰中路**。统一社会信用代码：91431200670750855Y。法定代表人：王志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：补新泉，重庆宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾奇才，重庆宏峰律师事务所律师。第三人：酉阳县弘帛商业管理有限公司，住，住所地：重庆市酉阳县桃花源街道桃花源大道**负**/div>统一社会信用代码：91500242592270353W。法定代表人：谢丰。委托诉讼代理人：黎昌国，男，1970年6月22日生，该公司总经理。原告重庆华弘实业集团有限公司（以下简称华弘公司）与被告湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司（以下简称佳惠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理，诉讼过程中，依法追加酉阳县弘帛商业管理有限公司（以下简称弘帛公司）为本案第三人。因不适宜适用简易程序，本院依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告华弘公司委托诉讼代理人林超、郭亚霜、被告佳惠公司委托诉讼代理人补新泉、曾奇才、第三人弘帛公司委托诉讼代理人黎昌国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华弘公司向本院提出本诉诉讼请求：1.解除原告华弘公司与被告佳惠公司2011年10月18日签订的《租赁合同》；2.佳惠公司向华弘公司支付欠缴的租金3491336元以及迟延缴纳租金的滞纳金5960254元；3.佳惠公司承担合同约定的违约金1000000元；4.被告佳惠公司在30日内完成清理现场杂物，排除安全隐患、恢复原状的工作；5.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，华弘公司变更诉讼请求第二项诉讼请求为被告向原告支付2017年1月1日起至2020年6月16日止租金4971245元，2017年10月20日至2020年6月16日产生的滞纳金15219902元；变更第四项诉讼请求为被告佳惠公司在判决生效后30日内完成清理现场杂物，排除安全隐患，交还租赁物的工作。事实与理由：2011年10月18日，原告与被告均以原公司名称签订了《租赁合同》，约定华弘公司将酉阳县碧津广场一层至三层约13009平方米的房产与配套产地及附属用房、配套设施出租给被告使用。整体租赁费用为38元/月/平方米，租赁期限为2012年8月1日至2032年7月31日止，共计20年（含两年免租期）。华弘公司于2013年7月19日将出租物业交付佳惠公司使用。2017年双方同意对租赁物1至3楼商业铺面及3楼连廊进行整体改造的基础上，2017年2月9日双方签订了《关于租赁合同的补充协议》，对租赁费用的标准进行了变更，但佳惠公司至今未对租赁物实施任何改造。2017年1月1日起，佳惠公司开始以各种理由拖欠或延缓交付租金，并擅自抵扣租金。原告多次书面催收，被告以各种理由拒收租金催收函，拒不支付租金，并单方面向原告发出交还租赁物通知、撤场通知书，在尚未对租赁物业清场、恢复原状的情况下，强行将商铺钥匙交付弘帛公司，意图单方面解除租赁合同，应承担相应违约责任。被告在强行单方面撤场前未对租赁物进行妥善处理存在多项安全隐患，严重影响了原告对租赁物的有效管理和再利用。佳惠公司辩称，1.华弘公司不是租赁合同当事人，其作为原告起诉诉讼主体不适格。佳惠公司与华弘公司2011年10月18日签订了租赁合同，但是在2015年1月10日，佳惠公司与华弘公司、弘帛公司签订了《租赁三方协议》，约定由弘帛公司取代华弘公司在《租赁合同》中的出租人地位，华弘公司对弘帛公司履行出租人义务提供连带担保责任，因此《租赁三方协议》签订后，华弘公司已不再享有出租人地位，不再是《租赁合同》当事人，其只能作为担保人对弘帛公司履行出租人义务提供连带责任担保；2.佳惠公司根本不存在拖欠租金的事实，无需向华弘公司承担滞纳金和违约金；3.即便双方在结算后尚有未支付的租金，华弘公司也无权向佳惠公司主张支付租金，法院已经冻结了华弘公司的应收租金，所以即便在结算后尚有应付的租金，均应在法院生效文书的冻结期限内，华弘公司无权对抗法院生效法律文书要求支付租金，同时合同约定乙方收到发票之日起5个工作日内支付租赁物费用，否则乙方有权暂缓支付费用，也就是出租人不提供发票，承租人有权拒绝支付租金，华弘公司至今未提供相应发票，4.华弘公司存在严重违约行为，佳惠公司有权依据合同约定直接从应负租赁费用中扣除华弘公司应当支付的违约金或赔偿金等费用。弘帛公司述称，1.华弘公司作为本诉原告诉讼主体适格，2015年虽然签订了三方协议，但2017年华弘公司与佳惠公司又签订了《补充协议》，被告是按照2017年补充协议缴纳租金；2.2017年双方存在十几万的租金支付争议，佳惠公司2018年未缴纳租金，我们多次催收未果，合同的确约定开具发票，但和佳惠公司协商，对方不愿支付租金；3.我们的广告渗水导致珠宝店损失，我们已作出赔偿，有证据证明，米兰春天损失，是佳惠公司自己管理不当造成，2017年签订补充协议，双方协商将碧津广场进行升级，华弘公司以降低租金作为补偿，但佳惠公司未实际进行装修升级改造，个别小业主的侵权行为不能代表所有业主行为；4.佳惠华公司发出的《解除合同通知书》和《交还租赁物通知书》，我们确实收到，但同时我们也向佳惠华公司发出了催缴租金的函；5.现仍有部分商铺在经营，佳惠公司称2019年5月31日已全部撤场的说法不实，佳惠公司强行交换钥匙后，我们工作人员又将钥匙放在了佳惠华公司办公室门上，有视频照片为证。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织进行了质证。华弘公司提交了1、（2019）渝0242破申6号民事裁定书；2、（2019）渝0242破4号决定书；3、国家企业信用信息公示系统、营业执照；4、《租赁合同》、《关于租赁合同的补充协议》；5、《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》；6、催缴租金的相关函告；7、被告租赁物业现状相关资料；八、案涉物业图片七张；九、视频资料三个等证据材料，催缴租金的相关函告因华弘公司并未举证证明将该函告送达到佳惠公司，达不到华弘公司的证明目的，其余证据材料证据来源合法，内容客观真实，与待证事实有关联性，本院予以认定。佳惠公司提供的1、《租赁合同》、《租赁三方协议》；2、《关于租赁合同的补充协议》；3、酉阳县人民法院（2017）渝0242民初执保60号执行裁定书和协助执行通知书、酉阳县人民法院（2017）渝0242执960号限期履行债务通知书；4、黔江区人民法院（2017）渝0114执保3号执行裁定书、（2017）渝0114执保4号执行裁定书、（2017）渝0114执保5号限期履行协助义务通知书；5、《书面告知书》及酉阳县人民法院（2017）渝0242民初5195号民事判决书；6、重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103执6839号《通知》；7、照片和视频资料；8、《解除合同通知》、《交还租赁物通知》；9、《公证书》两份；10、酉阳县人民法院（2020）渝0242民初808号判决书等证据材料，其中第3、4、5、6组证据据材料，并不能达到佳惠公司已支付相应租金的证明目的，其余证据材料，来源合法，内容真实，本院予以认定。结合认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年10月18日，华弘公司（出租方、甲方）与佳惠公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将酉阳碧津广场一层至三层约13009平方米的房产与配套场地及附属用房、配套设备设施出租给乙方使用。租赁期限2012年8月1日至2032年7月31日止共计20年（含2年免租期），甲方应于2012年7月31日前交付物业，本合同所述租赁费用含租金、所有物业管理费用、设备使用费、全部应归甲方缴纳的税费、公共区域清洁保安费等一切公摊费用及应由乙方承担的与租赁物业相关的其他所有费用和支出（不含乙方经营区间保安、保洁、水、电、通讯费）。整体租赁费用为38元/月/平方米。签订生效后7日内支付定金100万元，免租期结束后正式计租日开始前三年不递增，从第四年每三年递增5%。租金及相关费用按季度支付，乙方内阻进林季度第一个月5号前付清该季度应付租赁费用，甲方应于乙方付款前5个工作日提供符合国家税务部门认可的正式发票。如因甲方未能按合同之规定提供足额发票，则乙方有权顺延应付合同款项的支付时间，直至甲方提供相关足额发票时止。合同签订后，华弘公司将相应房产及附属用房、配套设备设施交付佳惠公司。2013年8月1日，华弘公司（甲方、委托方）与弘帛公司（乙方、受托方）签订《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》，委托标的物位于碧津商贸广场内甲方自持物业（商业），建筑面积约3.58万平方米（不含车库），委托方式为甲方就其拥有的碧津商贸广场用房的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方碧津商贸广场产业在委托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营。委托期限2013年8月1日至2021年7月31日止。商业收益费用标准，乙方按每平方米12元向甲方支付商业收益费用，为扶持乙方前期的商业打造，甲方同意给予乙方三年免交期，第四年优惠50%，自第五年开始乙方向甲方足额缴纳商业收益费用。商业收益费用自2016年8月1日起开始计算。2015年1月10日，华弘公司（甲方）与佳惠公司（乙方）、弘帛公司（丙方）签订《租赁三方协议》，约定一、甲方与乙方于2011年10月18日就酉阳碧津广场物业南区1至3层部分签订《租赁合同书》与《租赁补充协议》。二、甲方已于2015年10月18日，将租赁房屋交给丙方全权经营管理，经甲、乙、丙三方协商一致，对房屋租赁事宜做如下约定：甲、乙、丙三方一致决定，自2015年1月10日起由丙方取代甲方在《租赁合同书》、《租赁补充协议》中相应产权部分的出租人地位，根据《租赁合同书》、《租赁补充协议》等相关协议享有的相应产权部分的出租人权利，履行相应产权部分的出租人义务（包含出具发票义务）。以保证《租赁合同书》、《租赁补充协议》的继续履行，甲方对丙方出租人义务提供连带担保责任。三、经甲方、丙方要求，乙方同意将自2015年1月10日起将上述租赁面积的租赁费用直接支付给丙方，丙方保证，必须按照《租赁合同书》的要求向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁费用发票，乙方在收到上述发票之日起5个工作日内支付租赁物费用，否则，乙方有权暂缓支付费用，直至丙方向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁费用发票。四、本协议与《租赁合同书》、《租赁补充协议》等相关协议不同的，以本协议为准，其他按《租赁合同书》、《租赁补充协议》等相关协议执行。该补充协议签订后，三方均按照协议约定履行相应租赁事宜，由弘帛公司向佳惠收取租金、开具发票，履行出租人相应权利义务。2017年2月9日，华弘公司（甲方）与佳惠公司（乙方）签订《关于租赁合同的补充协议》，约定鉴于乙方同意对租赁甲方1F-3F商业铺面及3F连廊进行整体改造，甲乙双方现就原签订的租赁合同达成如下补充协议。1、从2017年1月1日起，本协议同意乙方承租物业的1F4263平方米及2F4069平方米租赁费用变更为28元月平方米。2、从2017年1月1日起3F租赁费用变更为15元月平方米。租赁面积为原租赁合同南区实际使用面积4037平方米。3F甲方现有商户（除甲方已售商铺）根据甲方意愿可交与乙方统一租赁管理，但租赁费用为15元月平方米。乙方租赁使用范围内的物业管理（包括但不限于消防、卫生、设施设备等）由乙方全权负责。3、3F从2017年开始在原来租赁合同约定的免租基础上，甲方承诺继续增加1年免租期，免租时间分解为2017年至2022年，共计6年，每年免租两个月。4、本补充协议有效期三年（2017年至2019年），本协议第三条除外。5.原租赁合同中甲方应给予乙方截止2016年12月31日剩余的4个月免租期延后至2020年1月1日起至2021年12月31日止开始执行，共计两年，每年免租2个月，原租赁合同其他条款依然有效。6.截止2016年12月31日，乙方欠甲方的租赁费用乙方应于2017年2月28日前向甲方结清。7、本协议作为甲乙双方原签订的租赁合同附件，与原租赁合同同时使用，具有同等法律效力。该协议签订后，仍然是由弘帛公司向佳惠公司收取租金，履行出租人相应的权利义务。2018年11月16日，佳惠公司向弘帛公司发出《解除合同通知》，要求解除租赁合同和租赁三方协议，该通知书由弘帛公司总经理黎昌国2018年11月19日签收。2019年4月7日，华弘公司向弘帛公司发出《交还租赁物通知》，弘帛公司总经理黎昌国2019年4月11日签收。2018年1月18日，弘帛公司向佳惠公司发出的《关于佳惠华盛堂执行异议申请书的说明》，由佳惠公司酉阳分店负责人杨章君签收，2018年4月25日，弘帛公司向佳惠公司酉阳分公司发出《关于佳惠华盛堂2018年一季度租金疑义的复函》，由佳惠工作人员转交杨章君。本院认为，2011年，华弘公司与佳惠公司签订《租赁合同》，约定华弘公司将酉阳碧津广场一层至三层约13009平方米的房产与配套场地及附属用房、配套设备设施出租给佳惠公司使用。2015年1月10日，华弘公司与佳惠公司、弘帛公司签订《租赁三方协议》，从该三方协议约定内容看，华弘公司已将2011年《租赁合同》中出租人的权利义务转让给弘帛公司，即原租赁合同出租人的主体已由华弘公司变更为弘帛公司，且三方协议签订后，也是弘帛公司在履行出租人的权利义务。虽然2017年2月9日，华弘公司又与佳惠公司签订了《关于租赁合同的补充协议》，但该补充协议弘帛公司并未参与签订，同时该补充协议内容仅是对租金标准进行变更及对免租期等事项进行约定，并未对原租赁合同其他事项进行约定或变更，且该补充协议签订后，仍是弘帛公司在向佳惠公司收取租金，履行出租人的相应权利义务，佳惠公司就租赁合同履行事宜主要也是与弘帛公司沟通衔接。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”华弘公司主张解除与佳惠公司2011年10月18日签订的《租赁合同》，要求佳惠公司支付2017年1月1日后的租金及滞纳金，其起诉的违约金也是基于佳惠公司2017年以后未按约定支付租金而主张。但如前所述，2015年1月10日，华弘公司与佳惠公司、弘帛公司签订《租赁三方协议》后，华弘公司作为出租人的权利义务已经转让给弘帛公司，华弘公司已不是适格的权利主体。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告重庆华弘实业集团有限公司的起诉。案件受理费134747元，予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  李 珍人民陪审员  周翠香人民陪审员  冉隆忠二〇二〇年九月二十八日书 记 员  陈 曦