广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初1545号原告：冯国添，男，1988年1月20日出生，汉族，住云浮市新兴县***************。原告：陈杏娇，女，1988年7月27日出生，汉族，住广州市从化区************。被告：清远市中业投资有限公司。住所地：清远市清城区金碧湾花园小区**********。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：叶俊伟，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼景宏，广东明典律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司清远城南支行。经营场所：清远市新城**区****首层。负责人：方漫梨，行长。委托诉讼代理人：刘海波，公司职员。委托诉讼代理人：黄慧玲，公司职员。原告冯国添、陈杏娇与被告清远市中业投资有限公司（以下简称中业公司）及第三人中国农业银行股份有限公司清远城南支行（以下简称农行城南支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯国添、陈杏娇，被告中业公司的委托诉讼代理人叶俊伟，第三人农行城南支行的委托诉讼代理人刘海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯国添、陈杏娇向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告退还已支付的全部购房款（含贷款部分）；3、被告向原告自付款之日起按照0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算起付利息，同时按照房屋总价的1%向原告支付违约金；4、被告向原告返还契税11089.94元。事实和理由：2018年1月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区**********************屋。根据合同第十一条约定，被告应于2019年8月30日前交付房屋，否则应承担相应的逾期交付责任。第十二条约定逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时出卖人按照房屋总价的1%向买受人支付违约金。被告未按合同约定及时交付房屋，并拒绝沟通，原告于2019年12月3日书面通知被告交付房屋。在原告履行完所有付款义务的情况下，直至2019年12月3日，被告一直未能交付房屋，已逾期超过三个月，符合合同第十一条和第十二条约定的情形，原告有权要求解除合同。被告的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任，因此，原告于2019年12月3日向被告发出两份《解除2018010174号合同的通知》，要求被告在接函后3日内与原告就迟延交付房屋及赔偿一事进行磋商，解除《商品房买卖合同》，赔偿原告的房屋购房本金、利息、契税、交通费等一切费用，其中一份签收，一份拒收。2019年12月3日至12月30日期间被告一直拒绝沟通，拖延时间，于12月3日电话通知要求原告收楼。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告中业公司辩称，一、答辩人不同意解除合同，涉案房屋已完工，涉案楼栋的其他业主已经交付入住，不影响原告实现合同目的。涉案房屋目前的竣工备案手续已经齐全了，也已经送到了住建部门审批，故答辩人认为原告无理由解除合同，双方签订的合同应当继续履行。二、针对原告的诉讼请求二，贷款本息应由答辩人向银行支付较为合适。三、答辩人认为利息万分之二应当是一次性支付，而不是每日计算，同时应该以原告支付的首期购房款为基数较为合适。四、贷款部分是第三人因为原告需购房而分期向其发放的贷款，具有专款专用的性质，原告利用该贷款向答辩人收取利息不符合相关的规定。五、相关的税费并不是由答辩人收取，不应由答辩人返还给原告。第三人农行城南支行述称，原告没有违约，没必要解除第三人与原告之间的贷款合同，应当继续处理，不行使独立请求权。本院经审理认定事实如下：2018年1月2日，原告冯国添、陈杏娇与被告中业公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于清远市清城区**********************屋；房屋总价款为776296元，买受人应当于2018年1月2日前支付首期款316296元，余款460000元向第三人农行城南支行申请贷款支付；被告应当在2019年8月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告的房屋交付给原告；被告逾期交付房屋超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自合同解除通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含己付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息,同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。合同还就其他事项作出约定。合同签订当日，原告向被告支付了首期款316296元。2018年2月14日，原告（借款人）、第三人（贷款人）以及被告中业公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，原告因购买涉案房屋向第三人办理按揭贷款，贷款金额460000元。2018年4月2日，第三人将按揭贷款460000元发放至被告中业公司银行账户。因被告逾期超过90日未将房屋交付给原告，原告于2019年12月3日以书面形式向被告发出《解除2018010174号合同的通知》，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并协商赔偿事宜。庭审时，被告确认案涉房屋未交付，表示房屋尚未经竣工验收备案。另查明，诉讼中，第三人表示不提出独立的诉讼请求，认为应当继续履行与原告签订的贷款合同。同时，第三人确认截至2020年4月2日，原告共归还本息63622.08元，尚欠本金447561.33元。此外，原告于2018年6月20日缴纳了涉案房屋的契税11089.94元。本院认为，原告冯国添、陈杏娇与被告中业公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告已按《商品房买卖合同》的约定向被告支付了购房款776296元。但被告未能在合同约定的期限2019年8月30日前向原告交付房屋，已构成违约。至原告起诉时，被告逾期交付房屋已超过90日，根据合同约定原告有权解除合同，对原告主张解除《商品房买卖合同》及由被告将收取的购房款776296元退还给原告的诉讼请求，本院予以支持。关于利息和违约金。按照《商品房买卖合同》的约定，利息自原告付款之日起，按照0.02%计算给付利息，同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。故利息以全部房款776296元为基数，其中316296元自2018年1月3日起，460000元自2018年4月3日起计算，均按年利率6%计至付清款之日止。违约金按776296元的1%计算，为7762.96元。至于原告主张的契税，是原告向税务机关缴纳的款项，被告并非收款主体。对原告主张被告退还契税的诉讼请求，本院不予支持，但被告应当协助原告办理该款项的退款手续。另由于第三人农行城南支行在本案中明确不提出诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”的规定，原告与第三人之间的合同法律关系，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告冯国添、陈杏娇与被告清远市中业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告清远市中业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告冯国添、陈杏娇返还购房款776296元及利息（利息按年利率6%，其中316296元自2018年1月3日起，460000元自2018年4月3日起计算，均计至付清款之日止）。三、被告清远市中业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告冯国添、陈杏娇支付违约金7762.96元。四、驳回原告冯国添、陈杏娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11640元，由原告冯国添、陈杏娇负担77元，被告清远市中业投资有限公司负担11563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  杨向晖人民陪审员  张 勇人民陪审员  梁惠婵二〇二〇年九月十日书 记 员  李乐怡附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。