江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2642号上诉人（原审原告）:扬州华纺置业有限公司，住所地:扬州市西湖路**。法定代表人：周增根，董事长。委托诉讼代理人：韩利民，江苏楚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩**国，江苏楚汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:俞幸福，男，汉族，1972年7月7日出生，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：明智坚，江苏韵合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张克峰，江苏韵合律师事务所律师。上诉人扬州华纺置业有限公司（以下简称华纺公司）因与被上诉人俞幸福商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院(2020)苏1003民初2291号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华纺公司上诉请求：一、撤销江苏省扬州市邗江区人民法院(2020)苏1003民初2291号民事判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；二、本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定错误。一审法院认定“综上，俞幸福无违约行为，华纺公司无权以俞幸福逾期付款为由主张行使合同解除权或依据《中华人民共和国合同法》第94条规定行使法定解除权，俞幸福亦无需向原告支付违约金”是错误的。首先，马伟虽是上诉人的销售部经理助理，但是房屋销售工作上诉人已经委托专业的销售代理公司进行销售，房屋销售不在马伟的工作职务范围内，马伟更没有代上诉人收取房款的工作职务。其次，刑事案件与民事案件在认定标准和规则方面均不一样，因此马伟的刑事判决对其犯罪性质、退赔等的认定不应在本案中引用。再次，因被上诉人作为完全民事行为能力人未尽谨慎注意义务导致上当受骗将75万元交付给马伟个人，显然具有重大过错。马伟因是骗取被上诉人的款项，也未将该75万元交付给上诉人，上诉人因不知情也未收到该款项当然不能开具75万元购房发票，由此产生的责任显然应由被上诉人承担。被上诉人既未按照合同约定将首付款交付给上诉人，也未按照协议约定办理贷款手续，显然构成违约，上诉人有权依据法律规定及双方合同约定解除房屋买卖合同。第四，马伟不具有销售房屋的职务，当然无权交付房屋。被上诉人从未收到过被上诉人的任何房款，怎么可能会将房屋交付？并且一审法院认为马伟的收取75万元房款及交付房屋系基于职务行为归属于上诉人，该认为实质上是基于表见代理规则认定的，但是表见代理规则的要件是当事人是善意无过错的，但是本案中被上诉人显然具有重大过错，因此本案不适用表见代理规则来认定马伟的行为由上诉人承受。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定错误，其引用的法律也是错误的。三、一审法院判决结果的价值判断。本案实际上是一方面，被上诉人为了达到不可能实现的巨额优惠的非法目的，私下与马伟协商并听信马伟谎言，以致自己上当受骗、铤而走险、违反常规将75万元大额款项给付马伟个人；另一方面，马伟为了骗取被上诉人的钱财，向被上诉人作虚假承诺；上述两方面结合，两者私下交易造成本案的产生。如果被上诉人按照双方合同正常履行也不会产生本案纠纷，因此被上诉人具有重要的过错。然而在本案中，被上诉人具有重要的过错却对自己将75万元给付马伟的不当行为不承担责任，反而免除逾期付款应承担的违约责任，明显获得了巨额利益，不良后果却由不知情无辜的上诉人来承担，显然违背了“任何人不能从过错的行为中获益”的准则，违背了法律的公平正义。一审判决的结果将对公民日常行为起到不良示范作用，该判决结果告诉公民自己的行为虽然有过错不仅不承担责任反而获得利益，将会引导、鼓励广大公民为了个人利益不惜以身犯险，从事违法行为，这种价值取向显然是错误的。俞幸福辩称：1.本案马伟的行为是职务行为，不仅有刑事判决的认定，同时（2019）苏10民终3038号民事判决已对马伟的职务行为，上诉人与俞幸福签订的房屋买卖合同效力进行了充分认定，上诉人否认合同效力的观点及理由均已提出，其在本案中再行重复提出,依法不应支持。2.俞幸福并不存在逾期付款的行为，根据合同约定，上诉人应当先向被上诉人开具发票，后被上诉人再到银行办理按揭贷款，在商品房买卖合同中办理按揭贷款都必须先开具发票，这是众所周知的事情，也是商业惯例，但上诉人首先违背书面承诺，不解决上诉人与被上诉人之间的房屋争议，在收到被上诉人发出的律师函后不开具发票，显然是拒不履行义务，而在开具发票前被上诉人无法按揭贷款。为减少诉累，被上诉人筹集款项，将尾款以及维修基金全部付清。华纺公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年4月11日签订的《商品房买卖合同》；2.俞幸福立即向原告华纺公司支付违约金75000元（150万元×5%）；3.本案诉讼费全部由俞幸福承担。一审法院认定事实如下：1.2017年4月11日，华纺公司（出卖人）与俞幸福（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房是华纺•蜀冈锦宸第7幢（公安幢号9）101号房屋，房屋总金额150万元，物业维修基金4170.50元，商品房总价款为1504170.50元；第六条，付款方式为首付款（含定金）计人民币75万元于本合同签订之日支付，剩余房款采用个人住房商业贷款/住房公积金贷款方式支付；第七条，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第四条（补充合同第六条）约定：出卖人协助买受人办理个人住房商业贷款/住房公积金贷款，买受人应积极办理。买受人须于合同签订当日内向银行/公积金管理中心提交符合个人住房商业贷款/住房公积金贷款中心提交要求的全部材料；逾期或不齐全或未按规定提交符合要求的材料，致使银行/公积金管理中心无法办理放贷手续，出卖人有权按主合同条款中的第七条“买受人逾期付款的违约责任”执行，逾期30日后，出卖人有权解除合同，买受人按房款总额的5%向出卖人支付违约金；2.2017年8月9日，华纺公司出具《承诺函》并载明：“北京扬州华纺公司销售西湖岭秀商品房一事，现由于销售经理马伟涉嫌违法，马伟销售款项不明。我公司承诺待公安部门确定数额后五个工作日内与西湖岭秀9号楼、19号楼购房人解决问题”；3.2019年12月，俞幸福按照合同约定送达地址向华纺公司邮寄《律师函》，要求华纺公司提供办理贷款所需发票，华纺公司于2019年12月27日签收该邮件；4.在马伟安排下，俞幸福已实际领用房屋。另外，一审法院依据（2018）苏1002刑初3号刑事判决书、（2019）苏10刑终91号刑事裁定书，认定事实如下：1.俞幸福于2017年4月11日向马伟个人银行账户支付购房首付款75万元；2.2018年11月28日，扬州市广陵区人民法院作出（2018）苏1002刑初3号刑事判决，在该判决书中载明：马伟系国有独资华纺房地产开发公司职工，接受委派到华纺房地产开发公司控股的扬州华纺置业有限公司工作，被华纺公司聘为营销部经理助理，具体负责房产营销，其利用管理、经手公共财产的职务之便，在2016年11月至2017年8月期间截留、侵吞朱宝红、俞幸福、俞大文、孔桂琴、肖国青等买房人购房款、定金等共计人民币495万元（其中含俞幸福支付的华纺•蜀冈锦宸第7幢101号房屋购房款75万元）。该刑事判决认定马伟因侵吞公款数额特别巨大，其行为已构成贪污罪，对其判处刑罚处罚，并责令马伟退赔人民币495万元，发还被害单位扬州华纺置业有限公司。该案经扬州市中级人民法院二审后，维持原判。本案争议焦点为：俞幸福是否存在逾期付款的违约行为？一审法院认为，华纺公司与俞幸福签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。针对争议焦点，华纺公司主张俞幸福在合同签订当日将首付款75万元支付给马伟，俞幸福存在重大过错，且不应因马伟收取该款而认定华纺公司已收到俞幸福给付的首付款75万元，另俞幸福未按合同约定积极履行办理贷款并支付剩余购房款义务，构成违约，故华纺公司有权依约行使合同解除权，俞幸福应按约向华纺公司给付违约金75000元；俞幸福抗辩认为，因华纺公司不认可其已付首付款75万元事实且始终未向其开具首付款发票，对其申请贷款造成障碍，故其无法交付剩余购房款的责任应归咎于华纺公司，俞幸福并不因此构成违约，华纺公司无权主张解除合同和违约金。一审法院认为，第一，企业法人对它的工作人员的经营活动，承担民事责任。马伟系华纺公司的原营销部经理助理，在双方合同履行过程中，马伟收取俞幸福给付的购房款75万元，马伟行为属履行职务之行为。生效刑事判决判令马伟退赔495万元（包含该75万元），发还被害单位华纺公司，应认定华纺公司已收到俞幸福给付的首付款75万元。据此，俞幸福无逾期支付首付款的违约行为。第二，因马伟案发，双方对俞幸福已付购房款是否包括由马伟收取的75万元发生争议，华纺公司直至马伟案刑事判决生效，除出具《承诺函》外未就其与俞幸福间合同履行、开具首付款发票、办理贷款等事宜达成协议。根据《合同补充协议》中“出卖人协助买受人办理个人住房商业贷款/住房公积金贷款，买受人应积极办理”的约定，华纺公司与俞幸福确认已付房款并提供发票等办理贷款的协助是俞幸福申请贷款的前提条件，因此，俞幸福未能按照合同约定的时间以贷款方式交付剩余购房款，并不因此构成违约。第三，马伟交付房屋给俞幸福的法律后果亦应归属华纺公司，应认定华纺公司已向俞幸福交付房屋。结合华纺公司交付房屋及其在马伟案发后出具《承诺函》的行为来看，华纺公司有意与俞幸福磋商解决争议，且本案亦无证据表明华纺公司曾向俞幸福催要剩余房款和物业维修基金，而俞幸福曾按照合同约定送达地址向华纺公司发函要求提供办理贷款所需发票，华纺公司收到函件后未予处理。华纺公司在俞幸福办理贷款存在现实困难未予解决的情况下，径行主张解除合同系有违诚信之表现。综上，俞幸福无违约行为，华纺公司无权以俞幸福逾期付款为由主张行使合同约定的解除权或依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定行使法定的合同解除权，俞幸福亦无需向华纺公司支付违约金。综上所述，华纺公司的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回扬州华纺置业有限公司的诉讼请求。案件受理费19014元，减半收取计9507元，由扬州华纺置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院依法予以确认。本案的二审争议焦点为：华纺公司要求解除双方于2017年4月11日《商品房买卖合同》并主张俞幸福支付违约金75000元的上诉请求有无事实和法律依据？本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。本案中，马伟系华纺公司营销部经理助理，负责营销部工作，因马伟职务行为所产生的相应法律责任，依法应由华纺公司承担。马伟收受俞幸福购房款75万元，生效裁判文书已判令马伟退赔包含该75万元在内的495万元，发还华纺公司，应认定华纺公司已收取俞幸福的购房款75万元。鉴于俞幸福与华纺公司对已付购房款中是否包含75万元存在争议，在此情形下，俞幸福未能按期办理贷款并交付剩余购房款，并不构成违约。华纺公司以逾期付款为由要求解除合同并主张支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如果在俞幸福向一审法院提存剩余房款前，按照约定应当由其承担相应的银行贷款利息，则华纺公司可另行主张。综上所述，华纺公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19014元，由扬州华纺置业有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年九月二十五日书记员  陆昱玥