江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初2858号 原告：吉安市天虹商场有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区广场南路北，统一社会信用代码：91360800563803894Ｙ。 法定代表人：高书林，董事长。 委托诉讼代理人：周波冈、邓文汐，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。 被告：罗辉，男，1990年5月5日出生，汉族。 原告吉安市天虹商场有限公司与被告罗辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人周波冈、邓文汐到庭参加诉讼，被告罗辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告吉安市天虹商场有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除。2、判令被告腾退商铺并恢复原状，向原告支付租金、水电费、管理费等其他约定费用（截止2020年6月30日尚欠244350.8元，2020年6月30日以后的各项费用按以上标准计算至实际腾退完毕之日止）。3、判令原告所收到的租赁保证金105000元不予退还。4、判令被告向原告支付违约金126000元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》及相关附件，约定了租赁的时间、面积、租金、管理费、租赁保证金等内容。附件二《房屋租赁商务条款》第1.1-1.3条约定：原告将天虹商场八层A8002商铺租给被告，同年12月1日交付使用，计费面积为套内使用面积1400（平方米）；第4.1.1条约定2019年12月1日至2020年5月31日固定租金为7.5元/（平米）/月，2020年6月1日至2020年10月30日固定租金为20元/（平米）/月；第4.1.3条约定2019年12月1日至2020年10月30日管理费均为5元（平米）/月；第4.2条约定被告需在2019年12月及2020年4月前分别缴纳105000元租赁保证金，合计210000元，2019年12月20日，原告收到租赁保证金105000元，剩余部分暂未支付；第4.12.2条b项约定被告租用原告IPAD终端机设备租金50元/台/月，数量一台，水电费实收，基础设施服务费3329.41元/月。《房屋租赁合同》第4.3.2条约定被告应于每个自然月10日前向原告缴纳该自然月的固定租金、管理费等固定款项及上月其他费用款项（包括但不限于浮动租金、浮动租金与固定租金二者取其高时的差额、水费、电费、燃气费用等）；第12.6.1条约定：乙方违反本合同约定逾期支付租金、管理费等本合同约定的其他款项超过30日的，甲方可单方面书面通知乙方解除合同、租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金。按约定违约金应以2020年6月的租金20元/（平米）/月的标准计算，由于该标准过高，原告诉请中主动将违约金调低，实际按2019年12月1日至2020年5月31日租金7.5元/（平米）/月的标准计算。基于疫情原因，原告在1月至4月已按国家政策在租金、管理费等项目上减免共计33785.81元。扣除疫情期间减免金额，截止2020年6月30日，被告尚欠租金、水电费、管理费等其他约定费用共计244350.8元。2020年6月19日，原告以解约函形式书面通知被告双方合同于2020年6月30日解除，要求其按约付清所欠款项、限期搬出并恢复原状。被告至今仍未搬出。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》及各附件是双方真实意思表示，合法有效，应依约履行。被告拒不履行已构成违约，为维护原告合法权益，原告特诉至法院。 被告罗辉提交书面答辩状，辩称：我司吉安爱尚阳光健身服务有限公司在天虹8楼经营爱尚阳光健身会所，至今已近三年，在会所的经营当中，我们一直都在不断努力地完善自身，力图为会员带去最好的服务。然而，从开业至今，会所就一直处于亏损状态，几乎每月都要亏损四、五万元，而今年突发疫情停业两个月使得我们错过了行业季，复工之后因疫情的余波也让我们的营业额跌至谷底。每月的营业收入只有几千元，会所每个月成本十几万元，在这等市场环境下，会所通过种种方法希望能够提升业绩，但也未有改善，无奈之下只得多次与天虹商场洽谈，希望能降低房租成本，减免或延迟，天虹没有给我方支持。如今我会所资金链已告断裂，股东已无力再继续经营。天虹私自终止和我方租赁合同，在会所四处贴终止合作的文案，给我司带来严重的影响，因此，我会所决定天虹如不正面回应，爱尚阳光天虹店将结束营业。 本院经审理认定事实如下：2019年12月16日，原告吉安市天虹商场有限公司（甲方）与被告罗辉（乙方）签订《房屋租赁合同》及相关附件，附件2《房屋租赁商务条款》约定：一、租赁房屋位置：吉安市吉州区井冈山大道西，广场南路北路天虹商场八层1号Ａ8002商铺，租赁房屋交付日2019年12月1日；租赁面积1400平方米；二、租赁房屋用途及营业时间：乙方将本租赁房屋作为经营商业的用途，经营范围为ＴＹ健康**活，经营品牌为爱尚阳光健身房；三、租期、装修等：租期自2019年12月1日起至2027年10月31日止；四、租金、租赁保证金、管理费等款项：收取固定租金，2019年12月1日至2020年5月31日为7.5元／平方米／月，2020年6月1日至2020年10月30日为20元／平方米／月，2020年11月1日至2021年10月31日为20.4元／平方米／月，2021年11月1日至2022年10月31日为20.8元／平方米／月；2022年11月1日至2023年10月31日为21.22元／平方米／月，2023年11月1日至2024年10月31日为21.64元／平方米／月，2024年11月1日至2025年10月31日为22.07元／平方米／月，2025年11月1日至2026年10月31日为22.51元／平方米／月，2026年11月1日至2027年10月31日为22.96元／平方米／月；管理费：2019年12月1日至2020年10月30日为5元／平方米／月，2020年11月1日至2021年10月31日为5.1元／平方米／月……；租赁保证金210000元，2019年12月缴纳105000元、2020年4月前缴纳105000元；乙方租用甲方ＩＰＡＤ，按月支付设备租金，ＩＰＡＤ终端机50元／台／月，数量一台，设备租金共计50元／月；其他费用约定：1、水电费实收，2、基础设施服务费3329.41元每月，3、不接天虹购物卡。《房屋租赁合同》约定：第四条租金、款项以及结算方式：4.3.2款（1）乙方应付款项付款：乙方应于每个自然月10日前向甲方交纳该自然月的固定租金、管理费、推广费、设备租金、平台服务费等固定款项及上月其他费用款项（包括但不限于浮动租金、浮动租金与固定租金二者取其高时的差额、水费、电费、燃气费用等）；第十二条合同违约责任及终止约定：12.6款：乙方有下列情形之一的，甲方可单方面书面通知乙方解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止时租金标准支付十二个月的租金作为违约金；12.6.1款：乙方违反本合同的约定逾期支付租金、管理费等本合同约定的其他款项超过30日的；12.8款：任何一方行使合同解除权时，应以书面形式通知合同对方，合同自对方收到书面通知时解除等。附件3《租赁房屋交付确认书》载明：依据2019年12月16日甲乙双方签订的《房屋租赁合同》、附件及其它相关协议，就乙方承租的位于江西省吉安市吉州区广场南路北路天虹商场八层Ａ8002铺的租赁房屋（经营爱尚阳光健身房品牌），甲方已完成相关工作，并同意于2019年12月1日（即租赁房屋交付日）将租赁房屋移交给乙方使用，乙方确认验收完毕，认为符合租赁用途，同意接收租赁房屋。自上述交付日起，开始计算装修期。套内使用面积：1400平方米等。《房屋租赁合同》及相关附件签订后，被告于2019年12月20日向原告缴纳了租赁保证金105000元，但固定租金、管理费及水电费等费用被告未按约给付，2020年1月19日、5月15日、6月1日、6月3日、6月5日、6月9日，原告共六次向被告送达租金催缴函，通知被告缴纳租金、水费、电费、管理费及其他约定的费用。2020年6月19日，原告向被告发函，载明：截止当前，贵方欠缴租金、管理费等费用合计242401.72元（大写贰拾肆万贰仟肆佰零壹元柒角贰分），现贵方已经拖欠我方应缴款项超过30天，已构成违约，鉴于贵方的前述行为已严重违反《房屋租赁合同》，我方已经多次催款（包括催款函件、微信、电话、面谈），但贵方均未处理，截止发函至今，贵方仍未按要求缴纳欠款，已破坏贵我双方的友好互信合作关系，现我方根据双方签订的合同相关要款，特此声明如下：1、贵我双方于2019年12月签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日正式解除；2、贵方应于2020年6月26日前将前述租金及其他费用款项立即支付给我司；3、贵方经营期间发行的储值卡，由贵方妥善处理，因贵方储值卡产生的纠纷与造成的一切后果，概由贵方负担，与我方无关；4、贵方应于2020年6月30日前撤出我方租赁房屋，将租赁房屋恢复至该租赁房屋首次交付时的原状或商场指示的其他状态并交还商场等。因新寇××疫情，原告同意减免被告2020年1月至4月的租金、管理费等共计33785.81元，截至2020年6月30日，扣除减免的33785.81元以后，被告尚欠原告租金、水电费、管理费、基础设施服务费、设备使用费共计139350.8元。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及相应附件系双方真实意思表示，合法有效，被告应按照合同的约定及时支付房屋租金、管理费等各项费用，截至2020年6月30日，扣除减免的租金、管理费等共计33785.81元后，被告尚欠原告租金、水电费、管理费等共计139350.8元，被告理应支付，原告主张要求被告支付截至2020年6月30日的租金、水电费、管理费等约定的费用244350.8元包含第二期应缴纳租赁保证金105000元，因原告已书面通知被告解除合同，原告又主张要求被告缴纳租赁保证金105000元不予支持。合同约定，被告违反本合同的约定逾期支付租金、管理费等本合同约定的其他款项超过30日的，原告可单方面书面通知被告解除合同，租赁保证金不予退还，被告按合同终止时租金标准支付十二个月的租金作为违约金，被告自签订租赁合同起至今未缴纳分文租金、管理费、水电费等费用，被告已构成根本违约，约定解除合同的条件成就，原告也已向被告书面发函通知解除合同，故原告主张要求确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除及要求被告腾退商铺并恢复原状，向原告支付租金、水电费、管理费等其他约定费用至实际腾退完毕之日止的诉请，本院予以支持。原告主张要求所收到的租赁保证金105000元不予退还并要求被告支付违约金126000元，符合双方约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告吉安市天虹商场有限公司与被告罗辉于2019年12月16日签订的房屋租赁合同及商务条款等相应附件于2020年6月30日解除； 二、被告罗辉于本判决书生效后十五日内腾退其租赁的江西省吉安市吉州区广场南路北路天虹商场八层Ａ8002商铺并恢复原状； 三、被告罗辉于判决生效后十五日内支付原告吉安市天虹商场有限公司租金、水电费、管理费、基础设施服务费及设备使用费至实际腾退租赁房屋完毕之日止（截至2020年6月30日为139350.8元，自2020年7月1日起至实际腾退租赁房屋之日止租金按20元/平方米/月计算，水电费以被告实际发生的为准，管理费按5元/平方米/月计算，IPAD终端机设备租金按50元/月计算，基础设施费按3329.41元/月计算）; 四、被告罗辉向原告吉安市天虹商场有限公司缴纳的租赁保证金105000元不予退还； 五、被告罗辉支付原告吉安市天虹商场有限公司违约金126000元，限判决生效后十五日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8430元，减半收取计4215元，由被告罗辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  曾晔 二〇二〇年九月二十一日 法官助理赖丽蔚 书记员刘爱兰