北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11425号原告：高峰，男，1978年12月13日出生，汉族，无业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：陈占忠，河北海立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王爱萍，河北海立律师事务所律师。被告：厉娜，女，1988年8月13日出生，汉族，无业，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：张明军（系厉娜丈夫），男，1988年5月21日出生，汉族，无业，住山东省临沂市罗庄区。原告高峰与被告厉娜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高峰的委托诉讼代理人陈占忠、被告厉娜的委托诉讼代理人张明军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高峰向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告2019年12月1日至2020年4月30日房屋租金27500元及违约金11000元，共计38500元；2.判令被告支付原告2019年3月1日至2019年11月30日每月少支付的租金500元，共计4500元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年7月28日，原告与北京明辉伟业投资管理有限公司签订《房屋出租委托代理合同》，原告将北京市大兴区泰禾中央广场21C-2-905房屋全权委托明辉伟业独家代理对外出租，委托期限自2018年8月1日至2020年8月1日，房屋租金为每月5500元，明辉伟业按季向原告支付，同事约定双方不得以任何理由单方修改或解除合同，如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方合同约定的两个月房租作为违约金。合同履行期间，明辉伟业最后一次支付租金是2019年11月，此后便不再支付，且具体联系人也无法联系。直到2020年5月份，原告通过查询才得知明辉伟业已于2019年10月9日注销。原告为防止损失扩大，2020年5月份将房屋租给他人。原告认为明辉伟业违反了合同约定，构成违约，应当赔偿原告损失及违约金。根据公司法相关司法解释，公司注销后对负有清算责任的股东应当承担连带责任，故原告依法对被告提起诉讼。厉娜辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋于2018年8月1日签订合同，每月租金5500元，房屋于2018年7月28日交给我方，之后房屋一直空置，直到2018年12月22日，我方电话、短信联系原告想要退租，因为原告工作忙，没有时间来收回房屋，双方协商一致降低租金由原来的月租金5500变为5000元，合同一直履行到2019年12月21日，后因为公司无法经营，联系原告收房，因为我方在外地，原告也不在北京，所以一直没有办理房屋腾退手续，后因为疫情，我方一直没有去北京，所以一直没有办理房屋腾退手续。本院经审理认定事实如下，对双方无争议的事实，本院予以确认。2017年3月22日，高峰与北京泰禾嘉信房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》购买黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地项目中的021c-2#办公商业楼第9层905号（涉案房屋）。北京明辉伟业投资管理有限公司（以下简称：明辉伟业公司）为自然人独资公司，股东为厉娜，厉娜与张明军系夫妻关系。2018年7月28日，高峰（委托方，甲方）与明辉伟业公司（受托方，乙方）之间合意签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定甲方将位于北京市泰禾中央广场21C-2-905的房屋，建筑面积为76平方米的房屋，委托乙方代理对外出租。委托代理期限自2018年8月1日至2020年8月1日止，共计24个月。甲方同意每年预留出22个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期。期满后从2018年8月1日起开始计算租金，工作期内若产生租金收益归乙方所有。委托代理价格与交付方式：甲方委托乙方代理的房屋租金为5500元/月，租金每季度支付一次，乙方提前三个工作日向甲方支付应付款项（遇法定节、假日顺延，不再另行通知）。具体房租交付清单：2018年8月1日乙方支付房租16500元，2018年11月1日乙方支付房租11000元，2019年2月1日乙方支付房租11000元，2019年5月1日乙方支付房租16500元，2019年8月1日乙方支付房租16500元，2019年11月1日乙方支付房租16500元，2020年2月1日乙方支付房租16500元，2020年5月1日乙方支付房租16500元。甲方的权利与义务约定：甲方提供的房屋及室内设备设施应完好无损，如遇自然损坏且已影响承租人正常使用的，甲方应在五日内修复并交付承租人使用，超过上述规定期限免租期自动顺延。该合同附表一房屋设备设施清单显示：2018年7月28日甲方提供的房屋及设备设施完好无损（经过甲乙双方确认签字）。甲方负责承担涉案房屋的物业管理费与供暖费。其他如水、电、煤气、卫生费、电话费、有线收视费等，自本合同生效时须处于结清状态，如因费用未结清而导致乙方损失的，其损失部分应由甲方支付，或由乙方自应支付给甲方的租金中扣除。乙方的权利与义务：委托期满后由乙方负责监督承租人结清水、电、煤气、电话等各项费用，如有拖欠由乙方负责结清，同时清点屋内各项设施及家具家电。该合同第六条违约责任显示：违反上述合同条款的行为即视为违约，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同。如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方合同约定的两个月房租作为违约金。合同签订后，甲方于签订合同当日将该房屋交付给乙方，张明军当日支付甲方2018年8月1日至2018年10月31日期间房屋租金16500元。2018年11月2日，张明军支付甲方房屋租金11000元（扣除2018年免租期）。在庭审中，双方表示在2018年12月协商过将月租金变更为5000元。2019年2月2日，张明军支付甲方房屋租金10000元（扣除2019年免租期）。2019年5月3日至2019年11月10日，张明军每月支付甲方房屋租金5000元。2019年10月8日，明辉伟业公司被核准注销，其清算报告显示公司已成立清算组，清算组对其资产进行了全面清算核查，已清算完毕，其股东决定一致确认清算报告内容，注销后的未尽事宜由全体股东承担，全体股东亲笔签字或加盖公章：厉娜。对厉娜无异议的证据，本院予以采信；对厉娜有异议的证据，结合证据来源、效力，本院酌予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高峰与明辉伟业公司签订的《房屋出租委托代理合同》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。在合同履行期间，明辉伟业公司与高峰协商变更月租金标准，口头约定由5500元变为5000元，虽高峰称未同意，但从2019年3月1日开始，明辉伟业公司按照月租金5000元的标准向其支付涉案房屋租金，高峰对此未提出异议，故本院认为，双方已通过协商一致的方式将月租金变更为5000元，对高峰要求厉娜支付自2019年3月1日起至2019年11月30日止少支付的租金4500元的诉讼请求，本院不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，明辉伟业公司为厉娜独资设立，厉娜未有证据证明公司财产独立于自己的财产，且明辉伟业公司已于2019年10月8日核准注销，其股东会决议显示注销后的未尽事宜由全体股东承担，故厉娜作为被告，主体适格。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。厉娜称其已经支付2019年12月涉案房屋租金并于2019年12月21日搬离涉案房屋告知高峰办理房屋腾退手续，但其未提交证据证实自己的主张，故对厉娜的此项抗辩，本院不予采信，对于高峰主张双方之间的租赁合同于2020年5月1日解除，本院予以采信。对高峰要求厉娜支付2019年12月1日至2020年4月30日期间房屋租金27500元的诉讼请求，因从2019年3月1日开始，明辉伟业公司已按照5000元标准支付涉案房屋租金，故本院认定为25000元；关于高峰要求厉娜支付违约金11000元的诉讼请求，因合同中未约定迟延支付租金需支付违约金，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、厉娜于本判决生效后十日内支付高峰（2019年12月1日至2020年4月30日）房屋租金25000元；二、驳回高峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，由高峰负担183元（已交纳），由厉娜负担255元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 青二〇二〇年九月三十日书记员 印承程