贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4863号上诉人（原审原告）：熊书伟，男，汉族，1955年11月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人熊书伟因与被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人熊书伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人以房屋总价款724535元为基数，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息130%的标准支付逾期办证违约金，支付的时间自2015年4月5日至2019年9月30日止。事实及理由：一审判决混淆了办证请求权与违约金请求权的关系，一审判决认定被上诉人未在2015年4月4日前尽到交付义务，故被上诉人存在逾期交付商品房转移登记有关文书的行为，侵害了上诉人的办证请求权，而不是违约金给付的请求权。办证请求权是一种物权性质的请求权，不适用诉讼时效。办证请求权不等于违约金请求权，违约金的起算时间也不等于违约金请求权被侵害的时间或诉讼时效的起算时间，2015年4月5日，是被上诉人承担办证违约责任的时间起算点。根据最高人民法院，第8次全国法院民事商事审判工作会议会议纪要第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，由于双方在合同中约定了逾期办证违约金计算起止时限为自违约金起算之日至实际办理商品房转移登记有关文书之日止，故一审认定上诉人请求支付违约金之诉请已超过诉讼时效错误。被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。1、双方在合同中约定的办理商品房转移登记有关文书，并不是仅仅包括房屋产权证或者是不动产权证，而是指在办证过程中所形成的相关资料，比如不动产权登记申请书等办证所需资料，因此有关文书并非就是不动产权证。2、按照旧的不动产登记规则，被上诉人在合同约定的期限内已具备办证条件，并且已经于2016年9月1日为上诉人办理了涉案房屋的房产证，只是根据新的不动产登记条例，办证机关收回该房产证。重新为上诉人办理不动产权证，因此在2016年9月1日被上诉人已履行完毕自己的合同义务，即便存在违约，该违约金的计算期限也应当截止至2016年9月1日。3、上诉人所提出的诉请是基于合同之债提出的诉讼请求，当然适用诉讼时效的约束，其余2020年1月向法院日出诉讼，已超过诉讼时效，故一审对其诉请不予支持是正确的。请求二审法院依法维持。原审原告熊书伟一审诉讼请求：1、确认被告违约，判令被告以房屋总价款724,535.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告办证违约金(违约金暂定10万元)。2、由被告承担该案诉讼费。一审认定事实：2014年2月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，该商品房位于地上第1层,房号为Ｄ2-1-9，建筑面积55.27平方米，套内建筑面积54.00平方米，该商品房总价款为724535.00元；买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款364535.00元，余款360000.00元以银行按揭支付。转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款724535.00元。在合同履行过程中，被告向原告代收了土地证费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2015年1月4日，被告向原告交付涉案房屋。毕节市住房和城乡建设局于2015年5月8日为涉案房屋所属的Ｄ2幢颁发了商品房备案证明书。2016年9月1日，被告为原告申请办理了案涉房屋的房屋所有权证书，所有权证号为：毕房权证毕节字第**。原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。该案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2015年1月4日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2015年4月4日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2015年4月4日前尽到交付的义务，故被告存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的行为。对此，被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2015年4月4日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2015年4月5日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将土地证费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属D2幢的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2016年9月1日为原告申请办理了涉案房屋的权属证书，履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。综上，被告的违约期间为2015年4月5日至2016年9月1日。原告于2020年1月22日提起诉讼，因原告未提供证据证明其向被告主张过权利导致诉讼时效的中止、中断、延长，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。故被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，具有事实及法律依据，予以采纳。对原告主张被告支付其逾期办证违约金的诉请，因诉讼时效届满胜诉权消灭，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告熊书伟的诉讼请求。案件受理费1,150.00元，由原告熊书伟负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人应否承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人。因双方未约定被上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于商品房交付之日起90日内即2015年4月5日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。依据涉案《商品房买卖合同》第二十二条就办理商品房转移登记的方式，双方虽约定为共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方就办证事宜成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，被上诉人应于2015年4月5日前办理商品房初始登记，并向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于被上诉人已接受上诉人委托，代其申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责被上诉人再向上诉人交付有关文书已无实际意义。此时被上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件，该披露义务履行完毕，可视为被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。上诉人据此得以向被上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于被上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，被上诉人在取得涉案房屋所属D2幢的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2016年9月1日为上诉人申请办理了涉案房屋的权属证书，已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。一审认定被上诉人违约期间为2015年4月5日至2016年9月1日并无不当。上诉人于2020年1月22日提起诉讼，主张被上诉人向其支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金确已超过诉讼时效，上诉人主张应以实际办理商品房转移登记有关文书之日起算诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人熊书伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年九月二十五日法官助理 王 江书 记 员 邓 千