松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初1633号 原告：姜禹，男，汉族，1990年5月26日生，现住吉林省前郭县。 委诉讼托代理人：于梦（系姜禹妻子），女，汉族，1989年1月1日生，现住吉林省抚松县。 被告：郭维新，女，汉族，1983年9月30日生，现住吉林省松原市宁江区。 被告：松原经济技术开发区某装饰装潢中心，住所地松原市经济技术开发区。 经营者：郭靖达，1987年6月25日生，汉族，现住吉林省前郭县。 委托诉讼代理人：曹晗，吉林信维律师事务所律师。 原告姜禹与被告郭维新、松原经济技术开发区某装饰装潢中心（以下简称某装饰装潢中心）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜禹的委托诉讼代理人于梦、被告郭维新、某装饰装潢中心的委托诉讼代理人曹晗到庭参加诉讼。本案已审理终结。 姜禹向本院提出诉讼请求：1.依法判令郭维新、某装饰装潢中心给付拖欠的房租费67,500元及违约金47,475元，以上共计114,975元。2.郭维新、某装饰装潢中心交付2019年10月20日至2020年6月20日的物业费1712元。3.案件受理费由郭维新、某装饰装潢中心负担。事实与理由：郭维新与某装饰装潢中心系合伙关系。2018年10月2日，姜禹与郭维新签订了《门市房出租合同》，双方约定姜禹将位于松原市宁江某街第66幢108号门市（现为23幢105号）出租给郭维新、某装饰装潢中心，经营松原经济技术开发区某装饰装潢中心，合同约定了租赁期限为3年，租金每年为45,000元，双方约定如果租3年，免14个月租金，如果不租3年就不可能免租金，并约定了如未如期交纳房租费，有权要求按当年租金的5%支付违约金。合同第五条第二项约定，必须按时缴纳房租费，如拖欠按每日收取0.5%的违约金，合同履行至2020年1月22日开始拒绝履行合同内容，拒绝支付租金，现合同已无法履行，故诉至法院。 郭维新辩称：姜禹提供的房屋是毛坯房，第一年房屋租赁费用房屋装修抵顶了。并不是租3年免14个月租金，合同上清楚地写着是因为郭维新装修，才减免1年租金45,000元。合同是2018年10月20日签订的，当时房子并没有下来，所以履行合同的时间是从2018年12月31日开始计算。2020年1月22日向原告提出退租，原告当时同意并且谈妥第二天取钥匙退房，里面的装修按照原告去做的基础装修花了5万多元，墙面装修花了7万多元，不同意给付房屋租赁费。违约金过高。现在要求解除合同，同意给付2019年12月31日至2020年1月22日期间的物业费。 某装饰装潢中心辩称：某装饰装潢中心与郭维新不存在合伙关系，姜禹与郭维新之间的房屋租赁合同纠纷与某装饰装潢中心无关，某装饰装潢中心不应承担任何责任。 经审理查明：2018年10月2日，姜禹与郭维新签订门市房出租合同一份，合同约定：“出租方（以下简称甲方）：姜禹，承租方（以下简称乙方）：郭维新。一、租赁门面描述。1.甲方出租给乙方的门市房位于宁江某街第66幢108号，该门市建筑面积共102.84平方米。2.门市房内附属设施：毛坯结构。二、租赁房屋用途。1.乙方租赁房屋作为商业门面使用……三、租赁期限。2018年10月20日起至2021年12月31日止，租赁期为三年。自合同签订之日，房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验并移交房屋钥匙后视为交付完成，如果未按约定时间2018年10月20日交付房屋，按天数顺延租房日期。四、租金及支付方式。1、该门市房年租金总额为人民币45,000元（大写肆万伍仟零佰零拾零元整），租金支付方式现金。2、第一年租金减免总额为人民币45,000元（大写肆万伍仟零佰零拾零元整），作为装修补助给乙方。五、甲方的权利与义务。1.房屋在乙方装修完成后，乙方应向甲方交付5000元押金（不计利息），合同期满押金退回。2.乙方必须按时交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金……六、乙方的权利与义务。1.在租赁期内因租赁门面所产生的水、电、卫生费、取暖费、物业管理费、税费等债务由乙方自行承担……十一、合同的变更和解除……3.在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同。（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同……十二、违约责任及赔偿……2.乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的50%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失……十三、其他条款……2.甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前叁个月通知对方，待双方同意后方方可办理手续。若甲方违约，要负责退还给乙方相应期限内的房租。反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金……4.租赁期间，如甲方违约应退还押金和已收到的租金。如乙方违约不得要求退回押金，并赔偿剩余租赁期间的租金……”。郭维新向姜禹交付5000元押金，该租赁房屋后变更幢号为23幢105室。郭维新租赁该房屋用于经营某装饰装潢中心，故姜禹认为该店应与郭维新共同承担租赁费。姜禹认为郭维新租赁房屋时是2赠1，租3年才免1年的租金，租赁期限应从2018年10月20日起计算，房屋实际晚交付10天，且郭维新一直未将房屋钥匙交还给姜禹。郭维新认为因为租赁房屋系毛坯房，所以才免第1年租金，并不是姜禹所称的2赠1，租赁期限应从2018年12月31日开始计算，之前的时间是姜禹留给郭维新的装修时间和交房时间，因为合同签订时并未交房，2020年1月22日姜禹同意郭维新解除房屋租赁合同，其于当天即腾空租赁房屋，通知姜禹取钥匙时姜禹说钥匙过后再取。姜禹提交的其与郭维新之间2020年1月22日的微信聊天记录，其内容为郭维新提出退租及退钥匙等相关事宜。庭审后判决前，姜禹已将案涉房屋收回。 认定上述事实的证据有：姜禹、郭维新、某装饰装潢中心的当庭陈述，门市房出租合同、微信聊天记录等证据在卷为凭。 本院认为：姜禹与郭维新于2018年10月2日签订《门市房出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照法律的规定和合同的约定履行各自义务。因该租赁合同的相对方为郭维新，郭维新应承担给付房屋租赁费的义务。现某装饰装潢中心认为其与姜禹、郭维新之间的房屋租赁合同无关，不同意给付租赁费，故对姜禹以该房屋用于经营某装饰装潢中心要求其与郭维新共同承担该房屋租赁费的诉讼请求本院不予支持，对某装饰装潢中心的该项辩解意见本院予以采纳。关于租赁期限的认定。《门市房出租合同》上记载的“租赁期限2018年10月20日起至2021年12月31日止”与“租赁期为三年”不符，结合姜禹与郭维新的陈述，本院认定租赁期为三年，租赁期限从2018年12月31日起计算，2018年10月20日至2018年12月30日期间为双方约定的交房宽限期及房屋装修期。关于租赁合同是否已经解除。通过姜禹提交的微信聊天记录显示，郭维新于2020年1月22日提出退租及交钥匙事宜即要求解除房屋租赁合同，姜禹与郭维新对该项事宜已达成一致，只是对赔偿及违约金事宜未能达成一致，故本院认定该房屋租赁合同于2020年1月22日已经解除。关于房屋租赁费。《门市房出租合同》中明确约定“第一年租金减免总额为人民币45,000元（大写肆万伍仟零佰零拾零元整），作为装修补助给乙方”，故本院认定郭维新租赁姜禹房屋第一年为免租金。虽姜禹主张双方约定如果租3年才免14个月租金、如果不租3年就不可能免租金，但并未能提交充足证据予以证实，且郭维新对此予以否认，故本院对姜禹该项主张不予采纳，对姜禹主张第一年租赁费的诉讼请求本院不予支持。双方于2020年1月22日解除房屋租赁合同，郭维新应当支付2020年1月1日至2020年1月22日期间的房屋租金2712元（45,000元÷365天×22天）。双方解除租赁合同后，姜禹未及时接收房屋，对扩大部分的损失应当自行承担。关于违约金。双方在《门市房出租合同》中约定“乙方违约不得要求退回押金”，故郭维新已经交付的押金5000元不予退回。姜禹依照《门市房出租合同》第五条第2项“乙方必须按时交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金……”，要求郭维新支付违约金24,975元（45,000元×0.5%×自2020年1月1日至2020年4月21日共计111天），依照《门市房出租合同》第十二条第2项“乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的50%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失”，要求郭维新支付违约金22,500元（45,000元×50%），该两处条款系针对未按时交付租金情形而约定的违约金，而实际上郭维新于2020年1月22日提出解除合同时并未拖欠租金，双方就赔偿及违约金事宜达成一致，不属于未按时交付租金的情形，故对姜禹的该项主张本院不予支持。根据《门市房出租合同》第十三条第4项“租赁期间，如甲方违约应退还押金和已收到的租金。如乙方违约不得要求退回押金，并赔偿剩余租赁期间的租金……”郭维新（乙方）在租赁期限届满前提前终止合同，属于违约方，按照该条款约定的违约金过高，姜禹未能举证证明其实际发生的损失数额，但由于郭维新提前解除合同姜禹确实实际存在着房屋空置的损失，应当给予姜禹适当的对外租赁期，结合本案实际情况，本院将违约金数额酌定为15,000元，对姜禹主张超出的部分，本院不予支持。关于姜禹主张的物业费。因双方在《门市房出租合同》中约定物业费由郭维新缴纳，姜禹主张郭维新交付自2019年10月20日起至2020年6月20日止的物业费1712元，因郭维新并未提交证据证明其物业费缴纳至何时，故本院对物业费保护为自2019年10月20日起至2020年4月22日止，经计算为1284元，对姜禹主张超出的部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告郭维新于本判决生效后立即支付原告姜禹房屋租赁费2712元（自2020年1月1日起至2020年1月22日止）； 被告郭维新于本判决生效后立即支付原告姜禹违约金15,000元； 被告郭维新向原告姜禹支付物业费1284元（自2019年10月20日起至2020年4月22日止）； 被告松原经济技术开发区某装饰装潢中心在本案中不承担给付责任。 驳回原告姜禹在本案中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1300元，由被告郭维新负担300元，由原告姜禹负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 王 欢 二〇二〇年九月二日 书记员 李昱廷