广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初2185号 原告：伍有弟，女，汉族，1961年8月18日生，住广西桂林市秀峰区。 原告：武小清，女，汉族，1964年10月4日生，住广西桂林市秀峰区。 原告：黄锦萍，女，汉族，1972年10月23日生，住广西桂林市七星区。 三原告的委托诉讼代理人：杨崴，广西晟朗律师事务所律师。 被告：杨小爱，女，汉族，1973年9月6日生，住广西桂林市七星区。 被告：杨冬梅，女，汉族，1975年12月28曰生，住桂林市。 原告伍有弟、武小清、黄锦萍与被告杨小爱、杨冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法由审判员阳帆适用简易程序于2020年8月18日公开开庭审理了本案，书记员何淑萍担任法庭记录。原告武小清、黄锦萍及三原告的委托代理人杨崴，被告杨小爱、杨冬梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2014年8月31日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付从2019年7月1日至2020年7月31日拖欠的商铺租金281050元；3、判令被告向原告支付拖欠的水电费4363.99元；4、判令被告向原告支付违约金100000元；5、判令合同约定的36000元押金原告不予退还被告；6、判令被告将桂林归还给原告；7、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年8月31日，原被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告租用原告所有的位于桂林商铺，用于米粉店经营。租赁期从2014年9月1日至2023年1月31日止。租金的支付方式为被告按月缴纳，租金先付后用。合同签订后，原告按照合同约定如实履行了交付义务，并保证被告按合同约定正常使用，被告也将该商铺用于餐饮经营，但被告从2019年起，就以各种理由拖欠原告的商铺租金。原告多次找被告协商，并提出多种解决方案，但被告一直找各种理由搪塞。2020年2月被告擅自搬离该商铺，并将商铺原装修的墙面、地板、水电管线等固定附着物损坏。被告告知原告不再租用该商铺，并且不同意支付其拖欠的租金。原告认为被告故意损坏租赁房屋、拖欠商铺租金的行为，已经违反合同的约定。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 二被告共同辩称，1、被告和原告之间的合同在2014年签署，但是实际履行是在2015年开始。被告承租了1、2层的门面经营米粉生意，并将部分门面转租给德祥药店经营，后来该药店在2019年5月退租，2019年6月被告与原告达成了口头协商，每年递增的10%的租金不再计算。在2019年被告给原告的租金已经给付至2020年1月份；2、被告在2020年2月4、5日向原告申请减免租金，双方没有达成协议，由于2月份被告没有缴纳租金，原告就让被告搬走。双方在3月9日达成协议，在3月9日全部搬清；3、合同中有约定，由于自然灾害的不可抗力，自动搬离的不存在违约责任；4、原告方没有将押金退还给被告；5、水电费确实没有缴纳；6、雅迪电动车门面的2月份的房租已经由其承租人向原告交纳了7000元，被告认为不存在拖欠房屋租金的情况。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2014年8月31日，三原告（合同甲方）与二被告（合同乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方租用甲方所有的位于桂林商铺，租赁期从2014年9月1日至2023年1月31日止；2014年9月1日至2015年1月31日每月租金20550元，2015年2月1日至2021年1月31日每月租金35000元，之后每两年递增租金总额是10%（即第1-2年租金35000元、第3-4年每月租金38500元，第5-6年每月租金42300元）；乙方必须按照约定于每月1日向甲方交纳租金，如乙方无故拖欠租金，从第二天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%收取滞纳金，乙方拖欠租金不得超过5天，否则，甲方有权采取措施收回房屋并终止租赁合同，押金不退；乙方必须在2014年9月1日向甲方交纳房屋押金36000元；乙方在经营中产生的水电费、维修 费等费用由乙方自行缴纳；双方在合同签订后，均不得擅自终止合同，如有一方自行违约终止合同，由违约方赔偿另一方的经济损失，并支付违约金100000元。合同签订后，二被告向三原告交纳了押金36000元，三原告亦将约定的门面交给二被告使用，二被告在2019年7月之前按照合同的约定向三原告支付了租金，从2019年7月1日起按照每月38500元向三原告支付租金至2020年1月，从2020年2月1日起未再支付租金并拖欠三原告水电费4363.99元。其后，双方就租金的减免及退租事宜未能达成一致，二被告于2020年3月9日从上述门面中搬出。三原告于2020年3月15日收回上述门面，并将1层的部分门面重新装修使用，2层门面空置至今。由于双方对善后事宜未能达成一致，原告故诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，二被告在承租期间，将1层的部分门面转租他人经营，其中转租给王毅用于经营雅迪电动自行车的门面从2020年2月1日起，向三原告按每月7000元交纳租金至2020年5月。 本院认为，本案的争议焦点：一、合同在何时解除；二、二被告是否应承担违约责任；三、二被告应当支付的房屋租金及水电费的计算。 关于争议焦点一，本院认为，原、被告双方于2014年8月31日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二被告在2020年3月9日自行搬离了承租的门面，并不再交纳租金，以自己的行为向原告表达了解除合同的意思表示，三原告于2020年3月15日将该门面收回，并将部分门面自行使用，亦表明三原告认可了合同解除的 事实，双方的合同关系就此终止，故本院认定合同于2020年3月15日已经解除； 关于争议焦点二，本院认为，二被告未按合同约定及时支付租金，且未经三原告同意，提前终止合同的履行，属根本违约，应依约向原告支付违约金。被告收取的押金，实质为逾期付款的违约金，该违约金约定明显过高，本院酌情调整为按年利率6%计付的利息。三原告收取的押金36000元，应当抵扣二被告应付的租金。双方约定的提前终止合同的违约金，与三原告因合同解除后重新寻找承租人的房屋空置期租金损失大体相当，故对原告要求被告支付提前终止合同的违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求确认合同约定的36000元押金不予退还被告的诉讼请求，本院不予支持。二被告辩称因不可抗力解除合同，主张应免除二被告的违约责任，没有事实和法律依据，该主张本院不予支持； 关于争议焦点三，本院认为，二被告从2019年7月1日起按照每月38500元向三原告支付租金至2020年1月，三原告对此并未提出异议，故本院采信二被告关于双方从2019年7月起不再按合同约定增加租金的口头约定，认定双方执行的租金标准为每月38500元。经计算二被告2020年2月1日至3月15日应当支付的租金为57750元（38500元/月×1.5个月），扣除次承租人王毅已经支付的该期间租金10500元（7000元/月×1.5个月）及应当抵扣的押金36000元，二被告实际应当支付的租金为11250元（57750元-10500元-36000元），二被告拖欠三原告的水电费4363.99元应当一并支付，故对三原告要求二被告支付2019年7月1日至2020年7月31日拖欠的商铺租金281050元的诉讼请求，本院予以部分支持，对三原告要求二 被告支付拖欠的水电费4363.99元的诉讼请求，本院予以支持。因三原告已实际收回了出租的门面，故对三原告要求二被告将桂林归还给原告的诉讼请求，本院不再作出判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告伍有弟、武小清、黄锦萍与被告杨小爱、杨冬梅于2014年8月31日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月15日解除； 二、被告杨小爱、杨冬梅共同向原告伍有弟、武小清、黄锦萍支付租金11250元并支付逾期付款违约金（违约金计算：以11250元为基数，从2020年3月15日起至付清时止，按年利率6%计算）； 三、被告杨小爱、杨冬梅共同向原告伍有弟、武小清、黄锦萍支付水电费4363.99元； 四、被告杨小爱、杨冬梅共同向原告伍有弟、武小清、黄锦萍支付提前解除合同的违约金100000元； 五、驳回原告伍有弟、武小清、黄锦萍的其他诉讼请求。 本案案件受理费7620元，因适用简易程序减半收取3810元（原告已预付本院），由被告负担1045元，原告负担2765元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十 三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7620元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 阳 帆 二〇二〇年九月二十四日 书记员 何淑萍