吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3096号上诉人（原审原告）：董**，男，1986年7月25日出生，汉族，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：王**，吉林瑞广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩雪，男，1988年1月10日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：秦国杰，吉林创一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘小微，女，1984年12月29日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。被上诉人（原审被告）：长春市持恒房地产代理有限公司，住所地吉林省长春经济开发区。法定代表人：姜海波，该公司总经理。上诉人董**因与被上诉人韩雪、刘小微、长春市持恒房地产代理有限公司（以下简称持恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春经济技术开发区人民法院（2019）吉0191民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董**上诉请求：1.撤销原审判决，改判韩雪、刘小微、持恒公司2017年9月22日签订的《房屋出售合同》无效，判决韩雪将吴中北国之春A区8栋807室房屋返还给董**和刘小微；2.本案一、二审诉讼费用由韩雪、刘小微、持恒公司负担。事实和理由：一、原判决认定的事实缺少证据支撑，认定事实不清，证据采信违法。（一）原判决认定刘小微将房产出售后董**去过持恒公司两次询问尾款能否打到两张卡上，缺少证据支持。退一万步讲，就算董**去过持恒公司询问过尾款是否可以打到两张卡上，也只是事后行为，并不代表刘小微出售房屋时是取得了董**的同意的，也不代表事后董**追认了这一行为，恰恰相反，如果可以打到两张卡上，董**就同意追认，如果不能，那董**就不同意追认这一行为。而之后不久董**的诉讼行为表明董**拒绝追认。本案中没有任何有效证据可以证明刘小微在将房产出售给韩雪后，董**去过持恒公司询问尾款可否打到两张卡上,唯一的证据就是在董**，起诉被上诉人侵权纠纷一案中即长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初1286号案件中,持恒公司有个员工以个人身份到庭做过证提到过这事，但证人是不是持恒公司的员工，没有证据，因为没有提供劳动合同和社保等证明。而且即使是，那么该员工既与韩雪存在利害关系,也疑点众多。比如董**什么时间去的持恒公司的门店询问的，询问的谁，当时都有谁在场，既然明知案涉房屋是董**与刘小微婚后共同财产，董**去了门店为何不让董**在合同上补签名字。因为既然董**同意出售，当时让他签名是完全没有问题的，而三方协议持恒公司是有一份的。所以持恒公司这个员工的证言经不起推敲。退一万步讲，就算董**去过持恒公司询问过尾款是否可以打到两张卡上，也只是事后行为，并不代表刘小微出售房屋时是取得了董**的同意的，也不代表事后董**追认了这一行为，恰恰相反，如果可以打到两张卡上，董**就同意追认，如果不能，那董**就不同意追认这一行为。而之后不久董**的诉讼行为表明董**拒绝追认。（二）持恒公司是一家没有在主管房产部门备案的中介，按规定其无权从事房屋中介经营，其从中收取韩雪支付的中介费等费用与韩雪存在利益上的关系，因为若房屋购买不成，韩雪必然找持恒公司要回中介费等相关费用。《房地产经纪管理办法》第十一条规定:“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产)主管部门备案。”经过备案的房产中介，主管部门会发一个备案登记证书，而长春的现状是很多中介都是只有营业执照而无备案，即所谓的“黑中介”。本案中，双方打官司至今三年时间，持恒公司从未提供该备案证明，而从房管局网站上，也查不到持恒公司的名字，所以可能这是一起违规操作。根据中介服务的规则，房屋交易会产生合同总价2%的中介费及代办费若干等，而这些费用是由买方承担的。无论持恒公司是不是黑中介，持恒公司都收到了韩雪一方支付的1.26万元的中介费，这1.26万的中介费由代办业务员和持恒公司各得50%,这就是前面所述持恒公司业务员与韩雪等存在利害关系的原因，而持恒公司要想这笔款项收的稳不被要回，就必须促成这笔交易，持恒公司明知案涉房屋是夫妻共同财产，没有董**签字，这个合同存在问题，其本身存在过错，但是其为了利益必须要与韩雪站在一起，否则1万多的中介费势必要退还给韩雪。只不过如果持恒公司是黑中介，其信用就更不可信，违规操作就存在更大的可能性，其过错也更大。（三）有证据显示董**、刘小微一致同意65万元出售案涉房屋，但韩雪以外的其他买家出价57万，未能成交，但是没有证据表明董**、刘小微就63万元出售案涉房屋以及出售给韩雪进行过协商或达成了一致意见，原审判决认定“董**、刘小微对于出售案涉房屋达成一致意见，刘小微处分夫妻共有房屋的行为应视为已征得董**的同意，案涉房屋交易价格略低于董**的预期没有明显偏离市场行情，不损害董**的利益”错误。第一，刘小微、董**达成一致意见是65万元出售案涉房屋，除此之外其他事项没有证据表明达成一致意见。其他事项包括是全款卖房还是贷款卖房，款项打到谁的账户等等。案涉房屋的购房首付款和装修款26万元都是从董**父母那借的，而且当时董**、刘小微正在办理离婚，这些问题当然需要双方意见一致，怎能认定董**对刘小微出售共有房屋的行为是同意的呢。第二，原审认定63万成交，不明显低于市场交易价格，对董**的利益没有损害，太主观，与事实不符。2017年的房地产价格正是上涨的时候，每个月的交易价格都在上涨，又没有鉴定，如何能认定63万元是符合当时的市场价格呢。二是何为不损害董**的利益。按照原审判决的逻辑，只要比57万高一点都不算损害董**的利益，都不算明显低于市场价。（四）原审中董**、刘小微均承认出售案涉房屋时，双方分居且正在闹离婚。董**提供与持恒公司负责人（原审到庭）的通话录音表明持恒公司对首付15万元是否给付刘小微不知情，（2018）吉01民终4218号案件审理中，刘小微、韩雪对款项支付也提供不了证据。因此，刘小微在离婚期间单方转移夫妻共有财产为恶意转移财产，而钱款又一分没分给董**。刘小微出售案涉房屋时,正是2017年秋收时节(每年九月末十月初),董**回家帮助父母秋收，刘小微就在这种情况下偷偷的把房子卖了，而且在原审中刘小微和董**均对出售房屋时双方正在分居并办理离婚的事实予以认可。刘小微卖房子与韩雪不可能只接触一次，为什么她不告诉董**说韩雪要63万买房子。刘小微要求董**回来签合同，就算董**回不来，也可以要求董**录一段视频或发微信授权给她。第一次是董**和刘小微一起去的持恒公司，而刘小微也是拿着结婚证去的中介，这说明其很清楚案涉房屋是其与董**的共有财产，要出售需要董**本人同意和签字。但是刘小微出售房屋却不告诉董**，得到款项全部揣入自己兜里。说明刘小微正在为离婚而转移财产，因为按照正常情况分割，这个房子恐怕没有多少剩余价值，因为需要还董**父母26万元，银行贷款还有30万元未还,所以扣除这一切刘小微可能分不到什么财产了。关于首付款15万元，韩雪有没有支付给刘小微不仅没有证据证明，而且在长春市中级人民法院（2018）吉01民终4218号案件审理中，对于交易后的还贷行为还有一部分是刘小微还贷，刘小微对此的解释是韩雪转钱给她，她又转到银行卡上的，但是韩雪给小微转款的证据没有。所以本案中韩雪是不是刘小微找来顶名用以转移房产的，犹未可知。上述房屋出售时刘小微、董**正在闹离婚以及持恒公司对首付款是否支付不知情的事实可以确认，但原判决却只字未提，采信有利于韩雪、刘小微方的证据，于法不符。二、原判决适用法律确有错误。（一）由于原判决对案件事实查明不清、对证据分析、判断不准、对房屋出售的背景不加考虑，导致其适用法律必然错误。（二）刘小微在离婚期间单方擅自处分夫妻共有财产，构成恶意转移财产，损害董**的合法权益，违反《合同法》第五十二条关于“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定。（三)刘小微在离婚期间单方出售夫妻共有财产，违反《合同法》第五十一条的规定，构成无权处分。该处分行为也违反法律的强制性规定，原审判决对“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”的理解是错误的，《婚姻法解释一》第十七条第一款的规定重在说明夫妻在共有财产上的权利是平等的，即通俗地讲一个东西有你的一半也有我的一半，绝不是说一方可以不经过对方同意处分共有财产，除非这种处分是为了夫妻日常生活需要，比如子女上学、子女和老人或夫妻一方生病治疗或者置办家庭共同财产，但本案中根本不涉及夫妻共同生活需要的事，因为双方已经分居了，孩子还小幼儿园都没有上，董**也从来没有拒绝支付孩子的抚养费，至少现在没有证据证明刘小微将这15万用在了夫妻日常生活上。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，刘小微的行为构成无权处分，而刘小微出售房产后不久，董**就启动了诉讼程序，往回要案涉房屋，只不过当时诉讼方向错误，打了侵权官司，但董**往回要房子的诉讼从未停止，这说明董**对刘小微处分共有房屋的行为拒绝追认，因此应当认定案涉的《房屋出售合同》无效。另外根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第八十九条的规定:“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”（四）本案不能适用善意取得制度，韩雪的行为不符合善意取得的条件，不构成善意取得。根据《物权法》第一百零六条的规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二)以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中受让人韩雪明知案涉房屋为董**与刘小微夫妻共有财产，因为刘小微带着结婚证出售房屋的，而且刘小微与董**一起到过中介，所以案涉房屋为夫妻共有财产，中介公司和韩雪都是知道的，但却不要求董**签字或者授权,款项也没有打给董**，何来善意。其次，董**已经明确出售房屋可以，但是必须不能少于65万，中介公司明知这一情况不可能不告知韩雪，但韩雪以63万购买还是贷款购买，首付款支没支付至今没有提供证据，这能叫做支付合理价格吗。如果董**没有设定底线价格，经评估这房子值65万，韩雪给了63万，这叫支付合理价格，可是董**设定了价格底线，这就不能叫做合理价格，你不能说低于2万合理，低于8万就不合理。因此韩雪没有支付合理的价格。最后案涉房屋属于需要办理登记的不动产，现在房屋仍然登记在刘小微名下并没有变更登记，即使合同有效，韩雪形成的也只是债权而非物权，董**仍然有权利拒绝变更登记。所以韩雪根本不构成善意第三人，其行为也不符合善意取得的要件。韩雪辩称，董**在没有证据证明其对买卖合同的交易不知情的情况下，应当承担不利后果，故上诉请求应当依法予以驳回。刘小微辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回董**请求。持恒公司辩称，房屋所有人是刘小微，出具的身份证和购房合同是刘小微本人，本案属于夫妻共有财产分割问题。董**向一审法院起诉请求：1.判决三被告于2017年9月22日签订的《房屋出售合同》无效；2.被告韩雪将其占有的吴中北国之春A区8栋807室房屋返还给原告及被告刘小微；3.被告承担一审及二审全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告董**与被告刘小微于2015年3月9日登记结婚。2015年4月28日，刘小微与长春吴中金凯房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了吴中·北国之春A区8幢4单元807号房，面积为86.79平方米，总价款为428656元，付款方式为银行按揭。其后，刘小微与招商银行股份有限公司长春分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定自该银行处贷款30万元用于购买涉案房屋，贷款期限为240个月，即从2015年4月20日起到2035年4月29日止，并由刘小微提供涉案房屋作为抵押担保。贷款合同签订后，招商银行股份有限公司长春分行发放了贷款，刘小微亦按约定还贷。2017年9月22日，被告刘小微（甲方、买方）与被告韩雪（乙方、卖方）及被告持恒公司（丙方、居间方）共同签订《房屋出售合同》，约定：甲方将其名下完全私有产权未下产权证的涉案房屋，待下证后按揭贷款的形式出售给被告韩雪；下证前甲方招商银行贷款月供由乙方按月还清直至产权证下发；该房屋售价总金额为635000元；乙方于本合同签订之日向甲方支付定金人民币10000元，在2017年10月22日前支付首付款15万元，同时甲方刘小微将房屋及物业交付给乙方使用，剩余房屋尾款475000元由乙方贷款银行支付，贷款额不足部分由乙方现金支付；此房屋在招商银行的贷款由丙方借款给甲方结清，同时甲方支付给丙方5000元垫款费，解押、换证、取证、归档均由甲方办理，下证前的费用由甲方承担，并无偿配合乙方办理银行贷款及更名过户等。合同签订后，韩雪向刘小微支付了首付款15万元，刘小微亦向韩雪交付了涉案房屋。早在刘小微与韩雪签订房屋买卖合同之前，董**与刘小微就曾于2017年8月中旬，委托被告持恒公司以65万元的价格出售涉案房屋，并共同在持恒公司的工作地点与其他意向购买人进行磋商，后因价格问题未谈拢故未成交。在刘小微将该房产出售给韩雪后，董**又两次前往持恒公司，询问尾款是否可以办两张银行卡、能否将尾款平均打在两张卡上等事宜。一审法院认为，夫妻双方在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。根据董**与刘小微共同到中介公司与购买意向人磋商购房事宜的行为，以及董**当庭陈述，可以认定刘小微、董**对于出售涉案房屋已达成一致意见，刘小微处分夫妻共有房屋的行为，应视为已征得董**同意，无需另行得到董**单独授权。至于涉案房屋最终交易价格略低于董**预期价位一节，因该成交价并未明显偏离市场行情，且与董**的预期也差别不大，故对董**的利益并无实质性损害，董**不得以此为由否认刘小微处分涉案房屋的行为效力。刘小微与韩雪签订的《房屋出售合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，且不损害他人利益或有悖于公序良俗，故具有法律效力。原告董**关于该合同无效的诉讼主张，无事实及法律依据，原审法院不予采纳。其关于被告韩雪返还房屋的诉请，违背合同约定，于法无据，故原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：驳回原告董**的诉讼请求。案件受理费10150元，由原告董**负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案涉房屋虽然是刘小微和董**在婚姻存续期间购买，但是案涉房屋的《商品房买卖合同》是刘小微一方签订，现房屋登记在刘小微一人名下。刘小微与具有外观意义上的房屋所有权人签订《房屋出售合同》，已经尽到了基本的审查义务。由于我国婚姻法承认夫妻约定财产制，韩雪很难审查在刘小微一方名下的房屋是夫妻共同财产还是单方所有责。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”可见，即便案涉房屋属于刘小微和董**夫妻共有财产，刘晓微将案涉房屋出售给韩雪的行为属于无权处分行为，董**诉请《房屋出售合同》无效的请求法院也无法支持。若案涉房屋确系刘小微和董**共同所有，刘小微的处分行为确给董**造成了损失，董**可请求刘小微赔偿损失或承担侵权责任。故原审判决认定刘小微与韩雪签订的《房屋出售合同》有效并无不当。本次诉讼中，董**要求返还案涉房屋的诉讼请求是基于合同关系，而非侵权关系。现《房屋出售合同》有效，董**要求返还案涉房屋的诉请本院无法支持。综上所述，董**的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10150元，由董**负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年九月八日书记员 张维峰