广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初2303号原告（反诉被告，以下仍简称“原告”）：付绍毅，男，1972年6月6日出生，汉族，住重庆市云阳县*************3-1.公民身份号码：512************036。委托诉讼代理人：朱雪峰，广东广诚信律师事务所律师。被告（反诉原告，以下仍简称“被告”）：李培彬，男，1975年8月23日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县凉水乡灶王庙**，公民身份号码：511************638。委托诉讼代理人：肖武松，广东大洲律师事务所律师。原告付绍毅诉被告李培彬租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，被告李培彬向本院提出反诉，本院决定接纳其反诉，将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情较复杂，依法转为适用普通程序组成合议庭再次公开开庭进行审理。两次庭审，原告付绍毅及其委托诉讼代理人朱雪峰以及被告李培彬的委托代理人肖武松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付绍毅向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原、被告签订的《租赁合同》；二、请求判决被告退回租赁保证金100000元；三、请求判决被告退回多收的租金:218916元(即：2019年3月1日--2020年3月1日期间，18243元/月×12个月=218916元）；四、请求判决被告退回多收变压器使用费：44160元（即：2019年3月1日--2020年3月1日期间，3680元/月×12个月=44160元）；五、请求判决被告承担本案诉讼费。以上2-4项合计：363076元。事实和理由：原告是经营江门市渝通生物质颗粒有限公司的经营人，2018年4月6日，原、被告双方签订了《租赁合同》，原告按合同约定按时交租金和水电费，被告李培彬违反合同约定限制原告的企业用电，强迫原告的企业在夜晚生产，白天不许开工。被告还违反竞业禁止的约定，原告在合同签订时就和被告约定，为了防止同行相竞争，被告的厂区不得再进驻与原告生产同样产品的企业，被告违反约定将厂房租给了原告的竞争企业。2020年3月9日，原告因为生产用电跳闸，遭遇被告的合伙人陈培军的殴打，原告认为被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》。鉴于以上事实和理由，原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，公正判决，依法维护原告的合法权益。原告在举证期限内提供以下证据：证据1、租赁合同。证明被告在履行合同期间，违反约定不履行公用设施变电器的变更和维护，使原告企业无法正常生产，无法实现合同目的。证据2、押金收据。证明原告缴纳10万元押金的事实。证据3、同行不恶意竞争协议。证明被告违反双方约定，引入相竞争的企业入驻工业园区的事实。证据4、新会区120网络医疗急救处方、大泽医院急救证明、新会区人民医院证明书、门诊病历。证明原告被被告员工陈培军打伤的事实。证据5、新会区公安局治安调解协议、报警回执。证明被告工业园变压器跳闸，被告员工陈培军认为是原告企业生产用电超负荷导致，无辜殴打原告的事实。证据6、电费单。证明被告每月收取变压器使用费7360元，还强迫原告在夜晚生产，白天不让开工的事实。被告李培彬辩称，原、被告双方于2018年4月6日签订了租赁合同及补充协议。合同签订后被告依约将租赁物交付给原告使用并按约定标准收取租金和水电费等相关费用，从未多收。在租赁合同履行过程中，被告并未限制原告的企业用电，也未强迫原告的企业在夜晚生产、白天不许开工，更从未与原告约定任何有关同行竞争的竞业禁止事宜。相反，原告从租赁开始就一直违约，每月租金、水电费等费用从未按时交纳，2020年3月份至今的水电费、保安费、卫生费等费用及4月份至今的租金也一直未付。2020年3月9日，因原告超负荷用电导致租赁物所在地工业园区停电，严重影响了工业园内其他企业的生产经营，被告方的管理人员陈培军遂与原告理论，在理论过程中双方发生语言冲突，原告率先动手殴打陈培军，陈培军随之还手自卫导致双方各有损伤，后在当地公安机关的主持下达成调解。另经被告调查了解，原告在2019年就因两宗涉诉案件未履行人民法院判决义务而被重庆市万州区人民法院纳入了失信名单〔执行案号：（2019）渝0101执2854号、（2019）渝0101执2859号〕，其所经营的江门市渝通生物质颗粒有限公司也因拖欠多家厂商的款项而被人多次上门讨债。被告至始至终没有违约行为，原告要求解除租赁合同没有事实和法律依据，属单方违约解除合同，按照租赁合同第九条第2款及第3款第（7）项的约定，被告无权要求退还租赁押金。原告前述未按时支付和拖欠租金等费用的行为已构成违约，按照租赁合同第三条第4款、第九条第1款、第九条第3款第（2）项的约定，原告应当以欠缴费用为基数，按每逾期一日计付1%的违约金给被告，被告有权单方面随时没收押金、追回原告拖欠款项、收回租赁物及解除合同，由此造成原告经济损失的不给予赔偿。被告从未多收原告的租金和变压器使用费等费用，原告诉请被告退回多收的租金及变压器使用费没有事实和法律依据。原告在自身被纳入失信名单及无能力继续经营的情况下为逃避违约责任，虚构、捏造理由中伤被告违约，其诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。被告为反驳对方诉求提供以下证据：证据1、全国法院失信执行名单信息公布与查询结果。证明原告在2019年因拒不履行判决义务被人民法院纳入失信名单的事实。证据2、说明函、电费清单。证明被告已于2018年6月27日为租赁物所在工业园新增了500KVA变压器，按约提供了320KVA电量给原告使用，不存在限制原告用电的事实。证据3、借记卡账户历史明细清单。证明原告每月均逾期给付租金等费用的事实。原、被告对对方所举证据有以下质证意见：被告李培彬对原告付绍毅提供的证据：证据1，真实性没有异议，但该份证据只能证明原、被告在2018年4月6日建立租赁合同关系以及合同约定的权利义务。从租赁合同内容看，无法证明被告在履行合同期间违反约定没有按要求提供变压器的变更、维护，使原告的企业无法正常生产而不能达到合同目的的这一事实。证据2，真实性、关联性、合法性均予以认可。证据3，认可该证据的真实性，对于关联性不认可，该协议内容是本案原告与工业园区的案外人所签署的，是原告与案外人之间对于同业竞争的约定，并非原告与被告之间对于不能引入相竞争企业入驻工业园的约定。被告的工作人陈培军虽然在该协议上签名也仅仅是作为第三方见证人，也没有对原告作出任何有关不再引入与原告相同业务企业入驻工业园的承诺。证据4，真实性予以认可，但无法证实伤情是由陈培军打伤的，该证据只能证明原告的伤情情况。证据5，认可该证据真实性，从内容看本次纠纷事出有因，因原告违反约定超负荷用电，导致租赁物所在的工业园全部停电，我方管理人员陈培军是在与原告理论过程中双方发生肢体接触后均有损伤。原告在冲突过程中率先辱骂以及殴打我方工作人员陈培军，陈培军为了维护自身的人身安全才被迫动手还击，因此，不存在无故殴打原告，且该事件已经调解结案。证据6，真实性予以认可，但关联性不予认可，原告以此证明被告强迫原告在夜晚生产是没有依据的，原告在2020年1月的生产用电是低谷期，但不能证明在低谷期用电是被告强迫所致，从电费单的用电价格看，夜晚用电价格仅仅是白天的三分之一左右，恰恰证明原告为了节约生产成本而自行决定在夜间生产。原告付绍毅对被告李培彬提供的证据：对证据1，该证据与本案没有关联性，因为该证据显示的两件案子均是原告为朋友担保而产生的债务纠纷。证据2的真实性确认，但是被告新增500KVA是整个工业园区，园区内五家企业的用电量超过1000KVA,所以该证据证明被告没有使租赁物符合工业生产的用途，其行为致使合同目的无法实现。证据3，真实性确认，证明原告没有拖欠被告的租金以及水电费，至于每月分两次支付租金是与李培彬协商同意的。被告李培彬向本院提出以下反诉请求：一、判决解除反诉原告李培彬与反诉被告付绍毅之间于2018年4月6日签订的《租赁合同》及《补充协议》。二、判决反诉被告即刻将位于江门市新会区****闸一经济合作社后坑F栋厂房退还给反诉原告。三、判决反诉被告即刻支付2020年4月份至租赁物退还之日止的租金（暂计至2020年5月份为72974元）及2020年3月份至今的水费（暂计至2020年5月份为58.5元）、电费（暂计至2020年5月份为29598.20元）、卫生及保安分摊费（每月固定分摊金额为656元，暂计至2020年5月份为1968元）给反诉原告。四、判决反诉被告即刻支付逾期给付租金、水电费的违约金（从逾期之日起以未付的租金、水电费为基数，按每逾期一日1%的标准计算，暂计至2020年5月31日为34306.24元给反诉原告。五、判决反诉原告无需退还租赁物保证金/押金100000元给反诉被告。六、判决反诉被告即刻赔偿提前终止租赁合同的赔偿金72974元给反诉原告。七、判决反诉被告即刻对损坏的位于江门市新会区****闸一经济合作社后坑F栋厂房进行修复（如反诉被告拒绝修复，则要求被告即刻赔偿修复费48660元给反诉原告）。八、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年4月6日签订了租赁合同及补充协议。合同约定由反诉原告将位于江门市新会区****闸一经济合作社后坑F栋厂房出租给乙方作工厂生产使用，租赁期为5年，从2018年4月6日起至2023年4月5日止，其中装修免租金期间为30天，厂房（含周边空地）每月租金为36487元，第三年开始递增10%，园区管理费、卫生费、门卫费分摊，每月水电费统一由反诉原告收取，其中水费每吨4.5元，电费按供电公司收费标准收取，每度加收电损0.1元，前期提供100KVA电量、后期提供320KVA电量给反诉被告使用，其中变压器使用费（基本电费）23元/KVA，如国家上调水电费收费标准，则按上调标准收取，反诉被告每月5日前预交当月租金及上月水电费，逾期一天，按欠费额的1%加收滞纳金，超过半个月不缴清所有费用，反诉原告有权单方面终止合同及追收欠款并没收租赁保证金，由此所造成的损失由反诉被告自负，反诉被告于合同签订之日需一次性向甲方缴交租赁保证金（押金）100000元，合同期满在反诉被告付清租金等经营管理费水电费用后保证金（押金）无息退还，租赁期间租赁物如有损坏，由反诉被告负责修复并承担修复费用，反诉被告在租期内要提前终止合同需提前三个月告知甲方，保证金（押金）不予退还，并赔偿两个月租金给反诉原告，合同还约定了其它内容（详见租赁合同及补充协议）。合同签订后反诉原告依约将租赁物交付给反诉被告使用，但反诉被告从租赁开始就一直违约，每月租金、水电费等费用从未按时交纳，2020年3月份至今的水电费、保安费、卫生费等费用及4月份至今的租金也一直未付。租赁物因使用不当存在多处损坏，反诉被告也一直未进行修复。反诉原告认为，反诉被告在无法定事由情况下违背诚实信用原则屡屡违约并要求提前解除租赁合同，其行为已违反了租赁合同的约定，已构成实质性和根本性违约，损害了反诉原告的合法权益，反诉被告应当为此承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，反诉原告现依法向贵院提出反诉，请贵院依法判决准如反诉原告诉讼所请。被告李培彬就其反诉提供以下证据：证据1、租赁合同及补充协议。证明反诉原告与反诉被告于2018年4月6日签订了租赁合同及证明反诉被告严重违约的事实。证据2、租赁物损坏照片及维护报价单。证明反诉被告损坏租赁物，以及修复租赁物需要花费48660元的事实。证据3、借记卡账户历史明细清单。证明反诉被告每月均与其给付租金等费用。证据4、租赁物水电表及欠租明细。证明截至照片拍摄之日（2020年5月18日）租赁物的水电用量情况及截至2020年5月份反诉被告应付未付租金等费用金额明细。原告付绍毅针对被告李培彬的反诉答辩如下：对于被告的反诉主张，第一项要求解除双方的租赁合同，我方同意；第二项厂房返还的问题，该厂房由于我方今年三月份已起诉至法院，我方同意返还厂房给被告；第三项，拖欠租金的问题，我方从来没有拖欠租金，被告也提交了我方交纳租金的清单，在2020年3月9日之前所有的租金以及水电费我方已经全部交清。由于3月9日被告阻止原告生产用电，殴打原告，其行为属于违约行为，其违约之后产生的租金、水电及相关费用应当由被告自行承担；第四项的违约金，由于我方是守约方，违约方是本案被告即反诉原告，所以不存在违约行为，请求法院依法驳回其诉讼请求；第五项无需退还保证金10万元的问题，该项诉求不成立，理由是出租人无法保证租赁物符合合同约定的用途，即不允许白天生产用电，殴打企业管理人员，原告签订合同的目的是用于工业生产，被告无法提供合同约定的用电设施，而且因用电殴打经营者，所以其根本违约，按合同约定其应当退还10万元保证金；对于第六项提前终止租赁合同，没有事实及法律依据，违约一方是本案被告即反诉人，其无法按合同提供用电、以暴力手段殴打原告经营者，是反诉人违约，所以该项请求不应当支持；第七项，对损坏的厂房进行修复，该项诉求被告没有提交任何证据证明该厂房的损失是由我方造成的，因为该工业区入驻的企业有6、7家，都会经过大门，都有可能造成厂房的墙面损坏，该请求没有事实及法律依据；对第八项，由于被告违约在先，其行为是毁约行为，解除合同也是我方的诉求，其诉讼请求没有事实及法律依据，因此其诉讼费应由其自行承担。对被告的反诉，原告没有提交证据。原告付绍毅对被告李培彬反诉提供的证据的质证意见如下：对于证据1，确认其真实性，该合同的第一条第二款明确规定租赁物用作生产使用，第六条第三款规定工业区内的功用设施包括变压器以及配电房由被告负责养护以及管理，第四款规定被告保障用水用电畅通。由于被告无法履行本合同的约定致使合同目的（工业生产）无法进行，所以被告的行为是单方违约行为，也是根本违约行为。该补充协议就是被告提供320KVA的电量给原告使用，被告并没有履行该协议，我方提交的电费单也显示被告为了保证工业园区用电指示原告只能在夜间生产。对于证据2，不确认。该工业区有多家企业使用该道路，墙体的损坏以及门梁的损坏被告没有提供证据证明是原告造成的，故对于该证据不予确认。证据3，确认其真实性，但我方没有违约，因为我方有经过被告同意每月分两次支付租金。证据4的电表、水表真实性予以确认，是我方使用的，但是没有缴纳费用的原因是因为被告员工陈培军殴打原告，双方就租赁合同纠纷已经向人民法院起诉，所以我方暂停支付水电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对证据真实性无异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据，本院在后面的分析过程中进行认证。经审理查明：2018年4月6日，原告付绍毅与被告李培彬签订了《租赁合同》（合同甲方为李培彬、乙方为付绍毅），约定由李培彬将其向案外人承租的位于江门市新会区*******闸一经济合作社后坑F栋厂房及空地转租给付绍毅；免租期30天，计租期5年（从2018年5月6日至2023年4月5日），租金36487元/月（从第三年开始递增，递增期的租金递增幅度为上一期租金的10%）；水按4.5元/吨计算（由甲方统一收取），园区管理费、卫生费、门卫生分摊；电费按供电公司标准收取，加收电损0.1元/度，甲方提供电量为320KVA给乙方使用，变压器使用费23元/KVA，合计7360元，根据用电量和生产设备的增加而增大用电量时，由此产生的基本电费由一方支付；乙方每月5日前预交当月一个月租金及上月水电费，逾期一天每天按欠费额的1%加收滞纳金，甲方并有权停水停电，超过半个月不缴清所有费用，甲方有权单方面终止合同及追收欠款北京没收租赁保证金；乙方需一次性缴交三个月租金作为租赁保证金（即押金）计100000元和预付电费等。合同还约定了违约责任等条款。当日，双方又签订一份补充协议，约定甲方前期给乙方提供100KVA电量使用，后期变压器装好给乙方提供320KVA电量使用，地磅经甲、乙双方协商后由甲方决定安装在制定位置。合同签订后，被告李培彬将涉案厂房和空地移交给原告付绍毅使用（付绍毅自称其在租赁的涉案场地开办经营江门市渝通生物质颗粒有限公司）。2020年3月9日之前的租金以及水电费付绍毅已交清，但其支付租金的日期未能按《租赁合同》约定的“在每月5日前预交当月一个月租金”履行。2020年3月9日19时许，原告付绍毅与被告李培彬雇请的园区管理员陈培军因涉本案厂房的园区变压器跳闸而发生争执，继而殴打，导致双方受伤。经大泽派出所调解，付绍毅与陈培军达成协议：陈培军愿意一次性赔偿3000元给付绍毅。原告认为自己已按合同约定按时交租金和水电费，被告违反合同约定限制原告企业用电，并强迫原告的企业只能在夜晚生产，且被告违反竞业禁止的约定，引进与原告竞争的企业，构成违约，遂于2020年4月30日诉诸本院。原告付绍毅起诉后，被告李培彬认为原告有违约行为，故提起反诉。诉讼中，原、被告双方均表示由对方直接向其支付胜诉部分诉讼费。本院认为：本案是租赁合同纠纷。本案存在如下争议焦点：一、涉案《租赁合同》以及补充协议的效力如何？二、原、被告各自的主张应否支持？对争议焦点一，涉案《租赁合同》以及补充协议的效力问题。涉案租赁物，出租人未提交任何权属证明，相关建筑物亦未依法取得产权证，在一审辩论终结前也未能提交相关的已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案涉案《租赁合同》应属无效，该主合同无效，则补充协议亦无效。对争议焦点二，本院根据合同效力等因素作以下处理：1、原告付绍毅与被告李培彬均主张解除双方的《租赁合同》以及补充协议，但由于该合同无效，故无需解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因上述《租赁合同》无效，且双方有同等过错，故原告付绍毅应当返还租赁标的物给被告李培彬，而被告李培彬因该合同取得的押金（租赁保证金）100000元亦应当返还。因此，原告付绍毅诉请被告李培彬向其退还保证金100000元，于法有据，本院予以支持。同理，被告李培彬反诉要求无需退还该租赁物保证金（押金）100000元，没有法律依据，本院不予支持。2、原告付绍毅要求被告李培彬退回多收的租金218916元、退回多收变压器使用费44160元。由于付绍毅未能提供证据证明李培彬多收了上述款项，且其主张的该期间，其仍在租赁占用涉案的厂房、空地等，亦因生产经营使用了变压器，故其该诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。3、被告李培彬反诉要求原告付绍毅返还位于江门市新会区****闸一经济合作社后坑F栋厂房。该厂房在诉讼过程中已于2020年8月16日返还给被告李培彬，且已完成交接手续，故该诉求本院不作调整。但，2020年4月至2020年8月16日期间，原告付绍毅仍一直占用该厂房，故相应的占用费用仍应支付给李培彬，该费用标准应参照《租赁合同》相关月租金标准计算为宜。经核算，原告付绍毅应支付165286.11元厂房占用费（36487元/月×4.53个月）给被告李培彬。因李培彬应退回押金100000元给付绍毅，对冲后，原告付绍毅仍应向被告李培彬支付厂房占用费65286.11元。至于李培彬反诉主张的水电费、卫生及保安分摊费用，由于发生在付绍毅移交厂房之前，故应予支持。根据被告的举证，经核算，原告付绍毅应向被告李培彬支付水费58.50元，电费29598.20元，卫生及保安分摊费用3627.68元（从2020年3月1日按656元/月计至2020年8月16日，656元/月×5.53个月）。4、被告李培彬反诉要求原告付绍毅支付逾期付租金、水电费、卫生及保安分摊费用的违约金（按每日1%计算）以及提前终止租赁合同的赔偿金72974元。由于相关租赁合同自始无效，相应的约定亦无效，且被告该诉求亦未提供充分证据予以证明，故被告李培彬该主张，本院不予支持。5、被告李培彬反诉要求原告付绍毅对损坏的涉案厂房进行修复（涉及费用48660元），由于李培彬所举证据未能证明厂房受损前后对比情况，亦未有证据证明该损坏是原告造成，且在2020年8月16日双方已办理厂房退还移交手续，故对李培彬该反诉主张，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李培彬应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）付绍毅返还租赁保证金100000元。二、原告（反诉被告）付绍毅应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）李培彬支付厂房占用费165286.11元、水费58.50元、电费29598.20元、卫生及保安分摊费用3627.68元，合计198570.49元。上述二项相互对冲后，原告（反诉被告）付绍毅还应向被告（反诉原告）李培彬支付98570.49元。四、驳回原告（反诉被告）付绍毅的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）李培彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8059.42元（本诉原告付绍毅已预交8059.42元），由付绍毅负担6205.75元，李培彬负担1853.67元。反诉案件受理费3354.04元（按减半收取，反诉原告李培彬已预交3354.04元）及财产保全费1520元，合计3354.04元，由付绍毅负担913元，李培彬负担2441.04元。上述双方应负担的本诉诉讼费与反诉诉讼费相冲减后，李培彬应向付绍毅支付940.67元，付绍毅在履行上述判项应付款项98570.49元时可扣减该940.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 张松坚审 判 员 林家荣审 判 员 李惠冰二〇二〇年九月三十日法官助理 张碧媛书 记 员 邓莲芳