江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初12648号原告：昆山军保物业管理有限公司，住所地昆山市玉山镇柏庐中路****，统一社会信用代码91320583695539167D。法定代表人：梁广才,该公司经理。委托诉讼代理人:杨欢，北京市惠诚(昆山)律师事务所律师。被告：胡学安，男，1984年12月22日出生，汉族，住安徽省舒城县。被告：张宇，女，1985年4月27日出生，汉族，住江苏省滨海县。原告昆山军保物业管理有限公司（以下简称军保物业公司）与被告胡学安、张宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序之小额诉讼程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨欢、被告张宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告军保物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告物业费6344元及滞纳金(以6344元为基数，自2019年7月1日起按日千分之三计算至实际付款之日止)；2、本案诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉请金额为从2015年7月1日计算至2020年9月30日，物业费金额为8326元。事实和理由：被告于2009年购买了位于昆山市房屋，并签订了《XX花园》前期物业管理服务协议。原告系昆山市XX花园的物业管理公司，负责XX的物业管理。XX住宅物业管理收费标准为公共服务费0.68元/月/平米，代收代缴055元/月/平米，原告所购房屋建筑面积为107.45平方米.但原告自2015年7月1日起至2019年6月30日止未支付过物业管理费，结欠物业费合计6344元。原告已多次书面通知被告交付，但被告一直未予理会。原告认为：原告与被告物业管理法律关系真实合法存在，原告已实际履行物业管理义务，现被告不愿支付物业管理费的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》的相关规定，现原告依据《物业管理条例》收取物业管理费，为维护原告的合法权益，特诉请贵院，请求判令如前所请!被告胡学安、张宇辩称，1.我方自购买房屋后厨房的窗户正对的下水排污管道，长期清理不及时，以至于常年都有恶臭，不敢开窗。2.我方近几年厨房每年频繁的出现下水管道返污至室内，导致家里厨具用品损失严重，且返污期间影响正常日常生活，对我家庭生活不管是人力还是财力影响远超物业管理费用。3.我方次屋的房间出现墙体开裂，多次报修，物业不作为，不处理，之前住建局也曾经过来处理，提出的处理方式是物业方给予维修，至今我未得到物业方任何的处理。且墙体开裂，此屋上霉严重，影响人身健康，我方已经过多次处理，墙体重新粉刷，最后无奈贴上墙布，且房屋外墙的开裂纹也是明显，是否存在安全隐患希望予以告知。物业人员不作为，且保修期间对业主提出言语讽刺。整个厨房间已经被返污弄的一塌糊涂之时，物业不但不处理，还指出那是你家里的，不归我们管。如果不是物业的总排污管道不及时清理，这个返污从哪里来。我方多次寻找物业清理管理，对方的处理方式是溢出来后过来通几下，殊不知，这种溢出来的恶臭，导致我家根本无法开窗。物业人员言语讽刺，我方一楼的房子便宜，就是会有问题，我想请问业主的购买房屋能力，跟物业的服务有什么关系。还是说一楼物业没有收取物业费，如果是恶意拖欠物业费，我就会是从头到尾不缴纳，并不会出现期间的缴纳物业费的事情。在我家厨房返污期间我方有致电便民服务电话1****，对方予以调节，当时的方案是我家的管道改掉，我当时也是跟12××5的人员说我们都是上班工人不太了解这些，12××5工作人员提出，这个费用也是不是很贵，我们可以让物业给你们处理费用你们出，我方同意。等待处理期间，物业打电话说你们还投诉我们物业啊，你们年纪轻轻怎么做这种事情，期间我还好言对待，我说那你们处理以下，费用我们出，对方告诉这个你们自己处理，我们不管的。其对于调节根本没有任何的善意处理。对于我家次屋的墙体开裂，也知会物业多次，物业的解释就是装修问题，最后应该是住建局人员过来看过，给出的处理方案是，物业进行维修，至今，我方仍未收到任何的物业处理方案，长期未处理。2019年下半年我家厨房在雨水期间连续多天的返污，导致整个生活受影响，物业不管不问，永远就是家里的脏是你家的事。最后由我老公姐姐跟我公公到昆山便民服务中心的建管所现场投诉，现场工作人员就直接给开发商打了电话，且开发商也很快与我方沟通，待雨水停已经及时处理，更改我家的排污管道，至此我们家厨房的返污问题才算解决。我方有理由根据以上事实证明物业是恶意的处理，管理不善，污水管道排污不及时，不为业主与开发商之间提供桥梁服务，而只是恶意的颠倒事实。事实是墙体开裂提出物业处理，物业不处理。事实是由于物业的污水管清理不及时彻底，导致我方多次返污，物业强词夺理的说明，是由于一楼房价便宜。事实是物业并未向开放商提出问题处理，如果物业有及时跟开放商提出，也不会出现我家常年的返污问题，如果真的是开放商不处理，也不会出现我方去建管所，建管所人员的一个电话，开放商就及时处理，可见开放商是处理的。对于物业方提出的我方恶意拖欠物业费，我方不予承认。就在此次收到应诉通知书之前，物业有上门询问联系方式，以便投诉之时，我方就提出，厨房整改之前的物业费远抵不过我方的损失，整改过后的部分你们算好，我们一分不会少会予以支付。物业的回复我们不管的，我们要投诉。以上说明还请法官能详细阅读，并予以公平公正的调解或者其他解决方案。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据庭审质证意见，并经审核，对原、被告双方均认可的证据真实性予以确认，作为本案定案依据。经审理查明：原告与上海海鸿福船物业管理有限公司及开发商昆山大欣置业有限公司签署债权委托书，原告取得2012年1月1日至2013年6月30日龙之天地部分业主拖欠物业费的债权。后原告与昆山大欣置业有限公司签署多份昆山市前期物业管理委托合同，一直服务至今。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，小高层、高层住宅按照0.68元/月/平方米代收代缴费0.75元/月/平方米；上述代收代缴费含小高层、高层的（包含底层）业主电梯泵运行费0.5元/平方米（一楼业主免收电梯运行费0.2元）。被告胡学安、张宇系该小区6号101室业主，建筑面积为107.45平方米。被告按1.23元/平方米/月的标准计算被告的物业服务费，被告结欠2015年7月1日至2020年9月30日的物业服务费8326元。原告催讨无果，故诉诸法院。以上事实由原告提供的债权委托书、物业服务合同以及原告在庭审中的陈述为证。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十五条第一款规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。结合案件事实，原告与建设单位及业主委员会签订的物业服务协议系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，上述协议对小区内的每个业主均具有约束力。被告系涉案小区的业主，理应在原告提供物业服务期间缴纳物业服务费，被告未按时缴纳引发纠纷，对此应承担民事责任。根据合同约定的收费标准及被告房屋面积，经核算，原告起诉的金额在合法范围内，本院予以支持。庭审中，本案中原告辩称房屋质量、房屋反水等问题，本院认为，关于房屋质量问题，被告应与开发商进行协商或者通过诉讼的方式向开发商主张相关权益。关于房屋反水，根据目前的证据并无法判定房屋反水的具体原因，被告可固定证据，通过诉讼的形式主张自己的权利。综上，被告的上述理由并不足以导致其免于缴纳物业费的义务，被告拒交物业管理费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。原告作为物业公司，要想在一个小区长期提供服务，在物业服务过程中既要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。关于利息，被告逾期支付款项的行为确给原告造成一定损失，原告主张按照日千分十三支付逾期利息损失过高，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第三十五条第一款、第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告胡学安、张宇于本判决生效之日起十日内支付原告昆山军保物业管理有限公司2015年7月1日至2020年9月30日的物业管理费8326元及逾期利息损失（以8326元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年8月4日计算至实际支付之日）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年。案件受理费50元，减半收取25元，由胡学安、张宇负担。昆山军保物业管理有限公司预交的案件受理费25元，本院予以退还；胡学安、张宇应当负担的25元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：322XXX********；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决！审判员  王建勋二〇二〇年九月七日书记员  邵振华