河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初6624号原告：吴慧敏，女，1968年11月1日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：杨光（吴慧敏儿子），住河南省新郑市。被告：孙亚辉，女，1983年9月20日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨梦，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚聪慧，河南豫龙律师事务所实习律师。被告：郑州创实房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区航海路北、东环路东海轮城市风铃********。法定代表人：郭新强。委托诉讼代理人：贾真，河南红达律师事务所律师。原告吴慧敏与被告孙亚辉、郑州创实房地产营销策划有限公司（以下简称创实公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴慧敏及其委托诉讼代理人杨光，被告孙亚辉的委托诉讼代理人杨梦，被告创实公司的委托诉讼代理人贾真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴慧敏向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告三方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》；2．判决被告孙亚辉、创实公司共同承担原告购房款350000元并支付违约金240000元，共计590000元；3．请求判决被告创实公司退还原告支付的佣金及代办费27000元并支付从起诉之日起至实际清偿之日止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息；4．判令被告支付原告为实现房屋过户所支出的执行异议及执行异议之诉相关律师费10000元；5．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判决被告孙亚辉、创实公司共同承担原告购房款350000元并支付双倍返还定金多一倍的定金240000元，共计590000元。事实和理由：2019年5月10日，原告在被告创实公司的居间下购买了被告孙亚辉名下位于郑州市××区安康××、××西××楼××单元××房屋××套，三方于当日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份。约定居间合同佣金及代办费27000元由原告承担，该房屋总价款1200000元，定金及首付款共计350000元，因违约方原因导致房产无法过户的，违约方按照总房款的20%向守约方支付违约金。2019年5月17日，三方又签订了《补充协议（二）》对房屋的解押及解除保全等问题进行了补充约定。2019年8月24日，三方又签订了《补充协议（三）》对交房及过户时间进行了补充约定。上述佣金、代办费、定金和首付款等，原告均按照合同约定予以支付。2019年8月28日，因被告孙亚辉于案外人之间存在经济纠纷，且创实公司明知被告孙亚辉与其妹妹孙亚琼之间存在债务关系，却隐瞒此重要情况直接导致原告对被告孙亚辉个人资产及房产的安全性产生错误的判断，在此情况下创实公司仍促使原告与被告孙亚辉继续交易，目前该房产已经被管城法院查封，面临被法院拍卖，双方签订的合同无法继续履行。原告已明确告知被告解除合同及补充协议，并要求归还支付的所有费用，但被告以各种理由不予退还，为维护原告合法权益，故诉至法院。孙亚辉辩称，签订房屋买卖合同时，原、被告均知晓房屋瑕疵情况，且被告孙亚辉在签订房屋买卖合同后曾向创实公司转账2500元用于促成被告创实公司加快合同的履行，本案的发生并非被告单方过错，请求法院酌情减轻被告的违约责任。创实公司辩称，房屋买卖合同于2019年5月10日签订，房屋于2019年8月28日因业主的个人纠纷被查封，其公司无法预见，其公司已经完全履行了居间义务，无过错亦无违约行为，本案是因被告孙亚辉违约导致合同无法继续履行，根据房屋买卖合同第十二条的约定，其公司所收佣金不予退还，原告的佣金损失应由被告孙亚辉承担。本院经审理认定事实如下：2019年5月10日，孙亚辉（卖方、甲方）、吴慧敏（买方、乙方）、创实公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方拥有位于管城××区安康××、××西××楼××单元××房产，房屋所有权证书号为140××××****，乙方自愿购买甲方上述房产；经甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为1200000元；乙方于本合同签订时支付定金、佣金及代办费60000元整，其中佣金24000元，代办费3000元，余额作为代收的定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式；该房屋处于抵押状态，甲方解押手续完毕后的30个工作日内，甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等手续；乙方负担房屋过户税费及银行贷款费用，丙方的佣金由乙方承担，因甲、乙任一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，三方确认，丙方所收佣金不予退还，守约方支付的佣金向违约方追偿；甲方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金，乙方若违反本合同第五条的规定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金；立契后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金。同日，孙亚辉（卖方、甲方）、吴慧敏（买方、乙方）、创实公司（见证方、丙方）签订《补充协议》一份，主要约定：乙方于2019年5月18日前向甲方支付定金240000元，首付110000元，定金加首付共计350000元，甲方承诺收到该350000元后五个工作日内将房屋解除保全；房屋解除保全后，甲方应积极配合办理不动产权证，办证费用由甲方自理，待不动产权证下发后，甲方解押款由第三方垫资公司垫资解押；如因甲方原因导致该房屋无法正常过户，甲方应将乙方支付的定金及首付款350000元如数退还，并支付乙方总房款的20%作为违约金；如因乙方原因导致该房屋无法正常过户，乙方应支付甲方总房款的20%作为违约金，甲方应将乙方支付的定金及首付款350000元如数退还。当日，吴慧敏向孙亚辉支付定金33000元，由创实公司进行保管，孙亚辉向吴慧敏出具了《定金收条》，创实公司出具《定金保管凭证》。2019年5月11日，吴慧敏向创实公司交纳佣金及代办费共计27000元，创世公司向吴慧敏出具了《收据》。2019年5月17日，孙亚辉（卖方、甲方）、吴慧敏（买方、乙方）、创实公司（见证方、丙方）签订《补充协议（二）》，主要约定：乙方已于《房屋买卖合同》签订之时向甲方支付定金33000元，由居间方保管，现甲、乙协商一致将定金数额变更为240000元，乙方应再向甲方支付定金207000元，定金于房屋完成过户至乙方名下时抵作房款；乙方应于2019年5月17日向甲方支付317000元，该款项专用于《房屋买卖合同》所涉房屋解除查封保全，其中207000元为第一项所列补充支付的定金，剩余110000元为房屋首付款；甲、乙双方应于房屋解押手续办理完毕后的10个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；如因甲方违约导致《房屋买卖合同》、补充协议及补充协议（二）解除，甲方应将乙方所付房款如数退还，并按定金罚则向乙方双倍返还定金或向乙方支付违约金（包括但不限于以月2%为利率的资金占用损失、房屋溢价损失、乙方实现债权所支出的律师费、诉讼费、差旅费等所有费用）；如因乙方违约导致《房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议（二）》解除，乙方无权要求返还定金或向甲方支付违约金，甲方应在扣除定金后，退还乙方剩余房屋首付款。当日，吴慧敏向孙亚辉转账支付317000元。同日，创实公司将其保管的33000元定金转账支付给孙亚辉。2019年8月24日，孙亚辉（卖方、甲方）、吴慧敏（买方、乙方）、创实公司（见证方、丙方）签订《补充协议（三）》，将合同项下房产解押时间变更为2019年10月15日，将房产过户时间变更为2019年11月21日后2019年12月10日前。另查明，案涉房屋于2014年9月5日设立抵押给上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，于2018年5月7日被郑州高新技术产业开发区人民法院查封，吴慧敏向孙亚辉支付房款后，孙亚辉向郑州高新技术产业开发区人民法院申请解除了该房屋的查封。2019年8月28日，因孙亚辉与案外人孙亚琼之间存在民间借贷纠纷，案涉房屋被本院查封。本院认为，《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》系原、被告真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行己方义务。上述协议签订后，因被告孙亚辉个人与案外人之间的债权债务纠纷导致案涉房屋被法院依法查封，无法办理过户手续，原告购买案涉房屋的合同目的无法实现，故原告主张解除《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》，理由正当，本院予以准许。根据合同解除的法律规则，被告孙亚辉应当向原告返还已收取的购房款。原告共向被告支付购房款350000元，双方《补充协议（二）》中将定金协商一致变更为240000元，不超过房屋总价款的20%，定金的约定符合法律规定。被告孙亚辉违约，应当按照合同的约定承担违约责任，当事人在《补充协议（二）》中既约定了违约金，又约定了定金，原告选择适用定金条款，于法有据，故被告孙亚辉应向原告返还购房款110000元，并双倍返还定金480000元。原告向被告创实公司支付了佣金24000元、代办费3000元，被告创实公司在居间促成《房屋买卖合同》签订时，已经向原告如实告知案涉房屋当时的基本情况，为促成原告与被告孙亚辉订立合同提供了居间服务，并也成功促成原告与被告孙亚辉签订了《房屋买卖合同》，被告创实公司的居间行为已经完成，且不存在过错，本案合同解除系由于被告孙亚辉的违约行为导致，故根据《房屋买卖合同》的约定，原告已经支付的佣金损失24000元，应由被告孙亚辉向原告赔偿。代办费3000元系被告创实公司收取的协助原告与被告孙亚辉办理过户手续的费用，因合同已解除，该笔费用未实际发生，应由被告创实公司向原告予以退还。关于原告主张的为实现房屋过户所支出的律师费，原告主张其因案涉房屋被查封向法院提出执行异议及执行异议之诉，委托河南扬善律师事务所律师作为诉讼代理人支出律师费10000元，并向本院提交了委托代理合同、律师费转款凭证、律师费发票等证据，上述费用虽系原告为维护自身权利所支出的合理费用，但原告选择适用定金条款，被告双倍返还定金已经具有违约金性质，且被告向原告双倍返还定金也已经足以弥补原告的损失，故本院对原告主张的律师费10000元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告吴慧敏与被告孙亚辉、郑州创实房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》；二、被告孙亚辉于本判决生效之日起十日内返还原告吴慧敏购房款110000元，并双倍返还定金480000元，合计590000元；三、被告孙亚辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴慧敏佣金损失24000元；四、被告郑州创实房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴慧敏代办费3000元；五、驳回原告吴慧敏的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10170元，减半收取计5085元，由被告孙亚辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  康月婷二〇二〇年九月三十日法官助理张梦磊书记员王楠