江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初607号原告(案外人)：陈得地，男，1967年2月7日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：张剑，江苏晔楷律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏句容农村商业银行股份有限公司，住所地句容经济开发区华阳西路。法定代表人：朱安顺，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘桂生、蒋玲，江苏刘桂生律师事务所律师。被告（被执行人）：溧阳市金宇房地产开发有限公司，住所地溧阳市上兴镇溧兴路**。法定代表人：佘国民，系该公司经理。被告（被执行人）：江苏千里农林有限公司，，住所地句容市茅山风景区上杆村**法定代表人：姚文伟，系该公司总经理。被告（被执行人）：常州市伟祥建筑新材料有限公司，住，住所地常州市新**薛家镇连江村石家塘/div>法定代表人：靳益祥，系该公司总经理。被告（被执行人）：姚文伟，男，1961年11月26日生，汉族，住常州市新**。原告陈得地与被告江苏句容农村商业银行股份有限公司（以下简称句容农商行）、溧阳市金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序公开进行了审理。审理中，本院依法追加江苏千里农林有限公司（以下简称千里公司）、常州市伟祥建筑新材料有限公司（以下简称伟祥公司）、姚文伟作为本案共同被告参加诉讼。本案于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告陈得地及其委托诉讼代理人张剑、被告句容农商行的委托诉讼代理人蒋玲到庭参加诉讼。被告金宇公司、千里公司、伟祥公司、姚文伟经公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、举证须知、开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。经审理查明，句容农商行与千里公司、伟祥公司、金宇公司、姚文伟金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月11日作出（2015）句后商初字第0150号民事判决：一、被告江苏千里农林有限公司于本判决生效后十日内归还原告江苏句容农村商业银行股份有限公司贷款本金360万元、期内利息66273.72元（利息计算至2015年12月21日,2015年12月21日以后的利息及逾期利息按合同计付）；二、被告常州市伟祥建筑新材料有限公司、溧阳市金宇房地产开发有限公司、姚文伟对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费减半收取17947元，财产保全费5000元，合计22947元，由被告江苏千里农林有限公司负担（此款原告已预交本院，被告江苏千里农林有限公司应于本判决生效后十日内将此款给付原告，被告常州市伟祥建筑新材料有限公司、溧阳市金宇房地产开发有限公司、姚文伟对此款承担连带清偿责任）。该判决发生法律效力后，根据句容农商行的申请，本院于2016年3月11日立案执行，案号为（2016）苏1183执690号。2016年9月8日，本院作出（2016）苏1183执690号民事裁定书，裁定本次执行程序终结执行。2017年8月3日句容农商行向本院申请恢复执行，本院立案恢复执行，案号为（2017）苏1183执恢219号。在执行过程中，句容农商行向本院申请撤回强制执行申请，本院于2018年8月14日作出（2017）苏1183执恢219号之二执行裁定书，裁定终结（2017）苏1183执恢219号案件的执行。2019年3月27日，本院依据句容农商行的申请再次立案执行，案号为（2019）苏1183执1158号。在该案执行过程中，本院于2019年8月15日作出（2019）苏1183执1158号之二执行裁定书，裁定：查封被执行人溧阳市金宇房地产开发有限公司名下的位于溧阳市不动产，查封期限三年。2019年8月16日，本院依法查封了金宇公司名下的上述房产。案外人陈得地向本院提出书面异议，要求停止对位于位于溧阳市房屋的执行拍卖，解除对该房屋的查封。本院经审查，认为陈得地的异议不成立，于2020年1月3日作出（2020）苏1183执异68号执行裁定书，裁定驳回了案外人陈得地的异议申请。原告陈得地向本院提出诉讼请求：停止对位于溧阳市房屋的强制执行，解除对该房产的查封。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告与金宇公司于2009年9月20日就已签订了商品房“内部认购协议书”，认购由金宇公司开发的位于位于溧阳市房屋，并缴纳认购金2万元。后该房屋于2009年年底交付，房屋余款以金宇公司欠付原告的工程款折抵完毕，随后原告装修入住至今近10年，但一直未办理房屋所有权证。因句容市人民法院公告欲对该套房产予以拍卖，原告及时向金宇公司索要了发票，并缴纳了办理产权证书的相关税费，但因查封无法办理房屋产权证书。原告认为,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，金宇公司将涉案房屋出售给原告，原告支付了全部价款并实际占有该财产，虽未办理过户登记手续，但原告对此没有过错。故诉至法院，请求判如所请。被告句容农商行辩称：1、涉案房屋于2019年8月16日被法院查封，而原告与金宇公司签订《商品房买卖合同》的时间是在2019年8月18日，签订房屋买卖合同的时间在房屋被查封之后。2、原告没有提供充分有效证据证明其已经支付了全部房屋价款。3、原告没有举证证明从2009年到涉案房屋被查封前，涉案房屋是非因自身原因未办理过户登记，原告对此具有过错。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告金宇公司、千里公司、伟祥公司、姚文伟未作答辩，亦未提交证据材料。本院查明，2019年8月16日，本院依法查封了登记在金宇公司名下的位于溧阳市不动产，并于同日张贴执行公告，公告对金宇公司名下的上述不动产进行评估拍卖。2019年8月18日，陈得地与金宇公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定金宇公司将坐落于溧阳市上兴镇老明路南侧二号地块上开发的施工编号为12#甲单元302，建筑面积为122.86平方米商品房以242000元价格出卖陈得地。该合同上未载明有备案日期及备案号。同年8月21日，金宇公司向陈得地出具了金额为241724.04元的购房发票，并在发票上注明房号为金玉佳园12#甲单元302。同日，陈得地向溧阳市税务局第一分局缴纳了契税，税务机关向陈得地开具了税收缴款凭证。现不动产登记部门登记的案涉不动产房号为金玉佳园12幢1-302，建筑面积122.72平方米。认定上述事实，有本院（2015）句后商初字第0150号民事判决、执行裁定书、商品房买卖合同、发票、契税凭证、供电公司溧阳分公司上兴业务所出具的电费缴纳明细以及到庭当事人的相关当庭陈述在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，陈得地应当就其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述司法解释条文规定了不动产买受人排除执行的相应条件。本案中，案涉争议房产至今仍登记在被执行人金宇公司名下，物权尚未发生变动，因此，陈得地请求排除对案涉房产的执行，应当符合以上法定条件，否则执行法院对案涉房产可以依法采取执行措施。第一，本院对涉案房产采取查封措施的时间是在2019年8月16日，而陈得地提供的其与金宇公司签订的商品房买卖合同，该合同签订的日期是在2019年8月18日，陈得地所提交的购房款发票、税款缴款凭证开具的日期均是在2019年8月21日，签订合同的时间、开具购房款发票及契税缴款凭证的时间均在案涉房屋被查封以后，而非在查封之前。而且，陈得地与金宇公司签订的商品房买卖合同中没有载明备案登记日期、备案号，事实上房屋被查封后也无法进行合同备案登记。凭该份合同，也不足以认定陈得地与金宇公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖关系。第二，陈得地主张其在2009年9月20日就与金宇公司签订了《商品房内部认购协议书》，并交纳了2万元认购金，剩余房款以金宇公司所欠其工程款折抵完毕。但陈得地仅提供了一份认购协议书的拍照打印件，既未提供认购协议书原件，也未提供交纳认购金的原始收据。陈得地亦未能提供其与金宇公司之间以工程款折抵购房款的原始协议结算凭据，以佐证双方以工程款折抵购房款的事实。虽然在涉案房屋被查封以后，金宇公司开具了购房款发票给陈得地，但根据陈得地的陈述，陈得地与金宇公司的实际控制人李定福具有合作关系，而且，陈得地提交的《商品房买卖合同》中第7.1条约定买受人应于2010年9月10日前支付该商品房全部价款242000元，并未约定以工程款折抵购房款。因此，该份发票不能充分证明陈得地已实际支付了案涉房产的全部购房款。陈得地未能提交充分证据证明其已支付了案涉房产的购房款。第三，案涉房产早已初始登记于金宇公司名下，且金宇公司亦可正常开具发票，案涉房产具备办理过户登记的条件。然而直至2019年8月16日本院查封案涉房产时，时隔数年仍未依法办理过户登记手续。陈得地作为具有完全民事行为能力的民事主体，对于购买商品房取得物权需要依法缴纳相应税费以及办理过户登记，未经登记不发生物权变动效力理应有充分认知。如未及时办理过户登记，应自行承担相应的法律风险。因此，案涉房产未能办理过户登记，不能排除系原告陈得地自身原因所致。综上，根据现有事实及证据，对照相关法律规定，陈得地主张对案涉房产排除执行，缺乏事实和法律依据。其要求停止执行案涉房产以及解除查封的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告陈得地的诉讼请求。案件受理费4930元，由原告陈得地负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费（户名：江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61），上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  房道生人民陪审员  杨小平人民陪审员  张远花二〇二〇年九月十日书 记 员  张爱琼