湖北省武汉市硚口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0104民初2803号 原告（反诉被告）：林某。 被告（反诉原告）：郑某。 原告林某与被告郑某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，被告郑某向本院提出反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林某的委托诉讼代理人李某；被告（反诉原告）郑某及其委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）林某向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付自2020年2月1日至2020年5月28日期间的租金32563.02元；2.被告立即向原告支付2019年10月1日至2020年5月28日期间的物业服务费6949.04元；3.被告立即向原告支付自2019年10月1日至2020年5月28日的电费9466.57元；4.被告立即向原告支付违约金14518.07元（每逾期一日按逾期交付金额的2‰计算，暂计至2020年5月28日，应计至实际支付之日止）；5.被告立即向原告支付律师费10000元；6.被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2018年8月25日，被告与武汉某某某房地产有限公司（以下简称某某某公司）签订《底商租赁合同》，约定某某某公司将位于武汉市硚口区某某街某某村路某号某某城项目商业街一期5号楼11、12号商铺租赁给被告，租赁期限至2022年10月31日止，租金结算周期为三个月。2019年3月26日，被告与某某某公司签订《补充协议》，将11号商铺（面积65.43平方米）和12号商铺（面积109.49平方米）的租金分割开来，其中12号商铺2019年11月1日至2020年10月31日的月租金为7626元。2019年4月4日，原告与某某某公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定某某某公司将12号商铺出售给原告。当日，原、被告与某某某公司签订《三方协议》，约定上述租赁合同中出租人的权利义务由原告承继。后被告于2019年7月30日向原告支付租金22878元，于2019年11月2日向原告支付租金22878元，之后被告一直未再支付租金。此外，被告自2019年10月1日起一直拖欠案涉商铺的物业服务费和电费。原告多次催促未果，于2020年4月23日向被告送达了《清场腾退通知》。2020年5月28日，被告将商铺恢复原样后，通知原告办理了商铺交接手续，双方租赁合同关系正式解除。原告认为，被告在新冠肺炎疫情之前就已经出现违约情形，不能以不可抗力为由免责，故原告向本院提起诉讼。 被告（反诉原告）郑某辩称：1.根据《底商租赁合同》的约定，被告应于2020年1月22日至1月31日期间支付2020年2月1日至4月30日的房屋租金，后受新冠肺炎疫情影响，被告经营困难，合同目的无法实现，被告多次与原告沟通减免租金及延迟支付租金事宜，原告在2020年4月9日认可被告可在2020年5月20日前支付2020年2月1日至5月31日的租金，至原告发出解除合同通知时，约定的租金支付期限并未达到，故被告不存在逾期支付租金。被告与华润置地（武汉）物业管理有限公司（以下简称华润物业公司）签订的《商铺管理协议书》仅约定水电费代扣代缴，并未约定物业服务费的支付时间，被告是根据物业公司的缴费通知单缴纳相关费用，华润物业公司2020年4月23日才将《缴费通知单》送达给被告，《缴费通知单》告知被告在接到通知后一周内缴费，至原告发出解除合同通知时，被告并未拖欠电费、物业服务费达到30日。综上，被告并不存在逾期支付租金、水电费、物业服务费情形，即使存在逾期，也是受不可抗力影响不能履行合同，应予免责。2.被告承租商铺是用于经营婴幼儿游泳之用，该项目受疫情防控措施影响较大，在疫情防控期间完全没有营业收入，请求减免2020年2月1日至5月28日期间的租金。3.原告并非物业服务费的权利人，无权主张物业服务费。4.电费系华润物业公司代扣代缴，原告无权主张。5.被告并不存在违约行为，原告主张律师费于法无据。 被告（反诉原告）郑某向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还租赁保证金10000元；2.原告向被告支付剩余租赁期装修残值损失66586元；3.原告向被告支付剩余租赁期加盟费损失50857元；4.原告向被告支付商铺拆除费28793元；5.原告向被告支付律师费10000元；6.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月25日，被告与某某某公司签订《底商租赁合同》，约定某某某公司将位于武汉市硚口区某某街某某村路某号某某城项目商业街一期5号楼11、12号商铺租赁给被告经营“鱼乐贝贝婴儿水育馆”，租赁期限自商铺交付之日起至2022年10月31日，租金结算周期为三个月，每期租金应于上期租期届满前10日内支付。2019年3月26日，被告与某某某公司签订《补充协议》，将11号商铺（面积65.43平方米）和12号商铺（面积109.49平方米）的租金分割开来，其中12号商铺2019年11月1日至2020年10月31日的月租金标准为7626元。后原、被告与某某某公司签订《三方协议》，约定由原告承接上述租赁合同中出租人的权利义务。后被告依约向原告支付了2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金。因受新冠肺炎疫情影响，被告经营困难，多次与原告沟通暂缓缴纳租金及免租事宜。2020年4月19日，原告明确表示被告可在2020年5月20日前支付2020年2月1日至5月31日期间的租金。《商铺管理协议书》中并未约定水电费、物业服务费的支付时间，被告实际是根据华润物业公司的缴费通知单缴纳相关费用。2020年4月23日华润物业公司才将《缴费通知单》送达给被告，并载明接到通知后一周内缴费。截至原告发出解除合同通知时，电费、物业服务费、租金的支付期限并未到达。被告为实现租赁合同目的，与北京鱼乐贝贝教育科技有限公司签订《品牌加盟合同》，支付了加盟费，并对商铺进行装修。解除合同后，被告花钱拆除了商铺装修。现原告违约，单方解除合同，原告应当退还保证金，并赔偿被告损失。 原告（反诉被告）林某对反诉答辩称：1.《底商租赁合同》约定每期租金应于上期租期届满前10日支付，故被告应于2020年1月22日前支付2020年2月1日至4月30日的租金。合同也约定了物业服务费的支付时间，被告自2019年10月1日就拖欠物业服务费、电费，原告为了确认拖欠电费的具体数额，才要求华润物业公司开具《缴费通知单》。被告出现逾期交付租金行为之后，原告并未与其就延迟支付租金、免租期达成合意，不存在原告认可被告在2020年5月20之前交付租金的问题。2.在不可抗力事件发生之前，被告已经发生了逾期交付租金、物业服务费和电费的违约行为，无权要求被被告减免租金。3.被告已拖欠租金长达3个月、拖欠物业服务费和电费长达7个月，原告有权依据合同约定行使合同解除权，原告于2020年4月23日向被告送达了《清场腾退通知》，行使了合同解除权。4.由于被告违约导致合同被解除，其租赁期间的装修残值损失、剩余租期加盟费损失、商铺拆除费、律师费等费用，应由被告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2018年8月25日，某某某公司（甲方）与郑某（乙方）签订《底商租赁合同》，约定：“乙方租赁甲方某某城项目一期5号楼11、12号商铺用于经营婴幼儿游泳；该商铺建筑面积174.92平方米，套内面积166.82平方米；租赁期限自该商铺交付之日起至2022年10月31日止；租金的单次结算周期为三个月，自起租日开始计算；乙方应于本合同签订之日起10日内一次性支付开业装修期以及开业装修期结束后第一个月至第三个月的租金，其他每期租金均须于上期租期届满前10日支付（如遇法定节假日不予顺延）；乙方在本合同签订之日起10日内向甲方缴付租赁保证金2万元；甲方须在本合同终止/解除及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕（甲方确认乙方无欠缴费用及违约金）后30个工作日内，向甲方无息退还该租赁保证金（如有）；乙方应向华润物业公司缴纳物业服务费，物业服务费收费标准为8元/月/平方米；物业服务费的单次缴费周期为6个月，自该商铺交付之日起算，单次缴费周期物业服务费总额8396.16元，首次需预缴6个月的物业服务费；首期物业服务费应于本合同签订之日起10日内支付，其他每期物业服务费应于上期届满前10日支付；因租赁该商铺所产生的水、电费由乙方自行承担，乙方应按照单独的计量表记录读数，并结合政府有关部门规定，按物业公司制定的标准支付水、电费；本合同终止或解除后，甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并拆除乙方完成的一切装修或附属设施/设备，将商铺恢复至符合附件二约定的空壳状态；合同终止或解除前，双方应共同对店铺进行查验，甲方应当按照通常合理的标准及合同约定查验该商铺，经查验认可后，甲乙双方应当签署交还凭据并结清各自应当承担的费用；租赁期间，乙方逾期交付租金、物业服务费及水、电费等其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金，逾期超过30日的，甲方还有权单方面解除本合同，租赁保证金不予退还。甲方因向乙方催讨租金或其他款项而引起的所有费用和开支，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用和开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿该费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师费等）。”2018年9月7日，郑某与华润物业公司签订《商铺管理协议书》，约定：“管理服务费按照每月每平方米8元计收，水费、电费按市场价物业公司代付代收，管理费半年收取一次。”后郑某对房屋进行了装修并开始经营。 另查明，2019年3月26日，某某某公司（甲方）与郑某（乙方）签订《补充协议》，约定：“某某城一期5号楼11号和12号商铺，我司已于2018年11月1日一并出租给郑某，现经甲乙双方友好协商，对每间商铺的租金进行细分，其中12号商铺面积为109.49平方米，2019年11月1日至2020年10月31日的租金为7626元/月。”2019年4月4日，某某某公司（甲方）、林某（乙方）、郑某（丙方）签订《三方协议》，约定：“2019年4月4日，甲方和乙方签订《武汉市商品房买卖合同》，将12号商铺出售给乙方，2019年5月6日甲方将商铺交付给乙方。从交付之日起，甲方和丙方签订的《商铺租赁合同》中出租人变更为乙方，甲方不再依据该合同享有任何权利，亦不承担任何义务。乙方作为新的出租人继续履行该合同，承继该合同中出租人之权利义务。交付之日之前的租金及其他租赁合同权益由甲方享有，由丙方依据租赁合同向甲方履行，交付之日当日及之后的租金及其他租赁合同权益由乙方享有。以交付之日为费用结算日，甲方在扣除丙方欠缴租金等费用后将剩余租赁保证金支付给乙方，租赁保证金不足部分由丙方另行向乙方补足。在合同期内，若乙方提前终止租赁合同，则乙方必须承担丙方及5-111商铺业主所有损失，损失包括装修折扣、加盟费（包括但不限于上述费用）。”2019年11月2日，郑某向林某支付了2019年11月1日至2020年1月31日的租金22878元，后未再支付租金，也未支付2019年10月1日之后的物业服务费。2020年4月，林某与郑某就租金的支付以及免租期的问题进行了协商，但未能达成一致意见，后郑某提出退租。2020年4月23日，林某及11号商铺业主向郑某送达了《清场腾退通知》，以郑某拖欠商铺租金、物业服务费、水电费为由，通知郑某租赁合同正式解除，要求郑某2020年4月30日之前腾退商铺，将商铺恢复至空壳状态，并缴清租金、物业服务费及水电费。至2020年4月23日，郑某已拖欠11号、12号商铺电费14213.20元。后郑某将商铺装修拆除，并于2020年5月28日与林某办理了房屋交接手续。2020年6月11日，林某与湖北达讼律师事务所签订《法律事务服务代理合同》。当日，林某支付了律师费10000元，湖北达讼律师事务所开具了发票。2020年8月26日，郑某与湖北诺亚律师事务所签订《委托代理合同》并支付了律师费10000元。2020年8月30日，林某向华润物业公司支付了物业服务费6949元、电费9406元。 本院认为，某某某公司与郑某签订《底商租赁合同》及《补充协议》后，某某某公司、郑某、林某又签订《三方协议》，三方同意某某某公司将其在该租赁合同中的权利和义务一并转让给林某，故某某某公司的合同权利义务应由林某承担。按照合同约定，郑某应于上期租金届满前10日支付2020年2月1日至4月30日的租金，于上期届满前10日支付6个月的物业服务费，并按规定支付电费，郑某拖欠租金、物业服务费及水电费之一达到30日的，林某有权解除合同。至2020年4月，郑某拖欠物业服务费已超过30日，合同约定解除条件已经成就，故林某有权解除合同并要求郑某承担违约责任。违约金以补偿性为主，不得过分高于损失，合同约定的违约责任包括没收租赁保证金10000元并按逾期交付金额的2‰支付违约金，该违约金明显高于给林某造成的损失，本院予以调整，酌定林某没收租赁保证金10000元后，郑某无需再支付逾期付款违约金。合同解除后，双方于2020年5月28日办理了商铺移交手续，郑某应结清商铺移交之前的租金。因案涉房屋在疫情期间受疫情防控措施影响而无法正常使用，本院根据公平原则酌情免除郑某两个月的租金，故郑某还应向林某支付2020年4月1日至2020年5月28日的租金14514元。按照郑某与华润物业公司签订的《商铺管理协议书》的约定，物业服务费和电费应由郑某向华润物业公司支付，现林某已向华润物业公司支付案涉房屋的物业服务费6949元、电费9406元，郑某应当将该款项支付给林某。合同约定林某向郑某催讨租金或其他款项引起的费用和开支由郑某承担，故对于林某要求郑某支付律师费10000元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除的原因是郑某无意继续履行合同，且存在拖延支付物业服务费情形，并非林某违约提前解除合同，故对于郑某要求林某承担装修残值损失、加盟费损失、律师费的诉讼请求，本院不予支持。合同约定合同终止时林某有权要求郑某自费拆除商铺内的装修并将商铺恢复至空壳状态，故商铺拆除费应由郑某自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郑某于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）林某支付租金14514元、物业服务费6949元、电费9406元、律师费10000元，共计40869元； 二、驳回原告（反诉被告）林某其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）郑某全部反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取819元，反诉费1812元，共计2631元，由原告（反诉被告）林某负担411元，由被告（反诉原告）郑某负担2220元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。 审判员 谢 磊 二〇二〇年九月二十二日 书记员 陈为安