吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0802民初1001号原告：崔桂云，女，1942年12月10日生，汉族，住吉林省白城市。委托诉讼代理人：姜平，女，1972年8月13日生，汉族，住吉林省白城市。原告：姜平，女，1972年8月13日生，汉族，住吉林省白城市。二原告委托诉讼代理人：孙海楠，吉林捷盈律师事务所律师。被告：白城市宜家物业服务有限公司，统一社会信用代码：91220800MA14X0GG5H。法定代表人：刘天宝，公司总经理。委托诉讼代理人：温荣庆，公司经理。被告：白城市保障性住房管理中心，统一社会信用代码：12220800412992026K。法定代表人：杨伟斌，主任。委托诉讼代理人：陈宇，副主任。二被告委托诉讼代理人：肖宇，吉林厚合律师事务所律师。原告崔桂云、姜平诉被告白城市宜家物业服务有限公司（以下简称宜家物业）、白城市保障性住房管理中心（以下简称白城保障中心）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜平、原告崔桂云、姜平委托诉讼代理人孙海楠、被告宜家物业委托诉讼代理人温荣庆、被告白城保障中心委托诉讼代理人陈宇、被告宜家物业、白城保障中心委托诉讼代理人肖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔桂云、姜平向本院提出诉讼请求：1.要求解除二原告与被告住房保障中心于2019年签订的的位××园#、2#、3#门市房的《房屋出租合同》；2.要求被告住房保障中心返还二原告房屋租赁费用是19250元（2019年12月-2020年7月，共计是7个月，33000元/年÷12个月×7个月）；3.请求法院判令被告住房保障中心赔偿损失：装修费用126347元、营业损失158500元、取暖费12873元（4378.71元×3门市房）、物业费1295.07元（0.5元/㎡×123.34元/㎡×7个月×3门市房）、估价商品15000元、幼儿园相关物品79696.12元、鉴定费5000元，以上总计417961.19元；4.诉讼费用由被告住房保障中心承担。事实与理由：2017年7月中旬左右，原告因开设幼儿园需选址找到被告，经协商，在被告同意原告长期租赁后，双方于同月21日签订了《房屋出租合同》合同约定：被告承租位于××园#、2#、3#门市房，每个门市房年租金10000元，合计30000元。但在同年11月底原告向洮北区教育局申请更换民办学校办学许可证过程中得知所租赁的房屋没有经过消防验收，从2017年11月至今原告多次和被告协商，要求被告申请消防验收，但均未果。依据《消防法》有关之规定，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。被告明知所出租房屋没有经过消防验收，并且在《房屋出租合同》签订时也未告知原告。现因被告过错导致原告租赁房屋目的不能实现，造成严重的财产损失。故原告依法具状提起诉讼，请人民法院依法判决，以维护原告的合法权益。宜家物业辩称，1.同意解除合同；2.原告从2017年开始对涉案房屋进行租赁使用，至今已使用三年，原告与被告签订租赁合同前原告已对出租房屋进行过考察，其了解房屋现状，租赁合同中也已明确告知，对于其主张的赔偿项目及数额无依据，请法庭驳回原告诉求；3.对于委托关系宜家物业无异议，确认委托关系，我们是受委托人，委托人是住房保障中心。白城保障中心辩称，1.同意解除合同；2.不同意返还租赁费19250元，可以按照疫情期间政府要求对二原告进行减免租赁费，按年租金的平均数同意减免三个月的租赁费；3.第三、四、五项诉求均不同意；4.确认委托关系，受委托人是宜家物业，委托人是住房保障中心，委托事项是签订租赁合同、收取租金；5.同意宜家物业公司的答辩意见；6.原被告双方在签订租赁合同前被告向原告告知过房屋并没有消防验收手续，对于原告主张的赔偿项目及数额被告不同意赔偿，同时按照原告与物业公司签订的委托合同，承租方是崔桂云，与姜平无关。本院经审理认定事实如下：2017年6月21日，白城市万嘉物业服务有限公司与崔桂云签订《公共租赁住房小区商业住房出租合同》，白城市万嘉物业服务有限公司将友谊嘉园小区37号楼1号、2号、3号房屋出租给崔桂云，租赁期限自2017年7月21日至2018年7月21日。2018年7月25日，白城市宜家物业服务有限公司与崔桂云签订《公共租赁住房小区商业住房出租合同》，白城市宜家物业服务有限公司将前述房屋出租给崔桂云，租赁期限自2018年7月21日至2019年7月21日。2019年8月14日，白城市宜家物业服务有限公司与崔桂云签订《出租合同》，白城市宜家物业服务有限公司将前述房屋出租给崔桂云，租赁期限自2019年7月21日至2020年7月21日。白城市住房保障管理中心与白城市宜家物业服务有限公司签订《物业委托管理合同》，白城市住房保障管理中心将友谊嘉园范围内商服、住宅的物业委托给白城市宜家物业服务有限公司进行统一管理，双方在合同第一条第二项约定：“（二）管理事项包括：廉租住房小区中配建的商业用房、车库等营业用房的出租、维修等管理。”以上事实有出租合同、委托合同予以证明，本院予以确认。崔桂云、姜平主张二人合伙经营白城市洮北区晨星幼儿园（以下简称晨星幼儿园）。晨星幼儿园的《民办学校办学许可证》载明的经办者为商雪梅，崔桂云、姜平申请商雪梅出庭作证，商雪梅证明晨星幼儿园的实际经营者为崔桂云、姜平，商雪梅不参与幼儿园的经营、管理，未对幼儿园出资，幼儿园的收益和支出与商雪梅无关，是崔桂云、姜平挂商雪梅的名字进行经营。本院认为，虽然办学许可证中的经办者为商雪梅，但是晨星幼儿园的实际经营者为崔桂云、姜平，系崔桂云、姜平借用商雪梅的资质进行办学。《出租合同》的相对人虽为崔桂云，但租赁物用于经营晨星幼儿园，姜平作为晨星幼儿园的合伙人，享有该合同利益，属于共同诉讼人，故姜平为本案原告主体适格。涉诉租赁物为廉租房配建的商业用房，由住房保障管理机构统一管理，白城保障中心作为管理机构将其委托宜家物业对外出租，白城保障中心与宜家物业之间为委托关系。依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”规定，《出租合同》的出租方虽为宜家物业，在宜家物业向崔桂云、姜平披露委托人为白城保障中心后，崔桂云、姜平选择白城保障中心作为合同相对人，故该合同的相关民事权利义务应由白城保障中心承担。白城市宜家物业服务有限公司与崔桂云自愿签订《出租合同》，该合同未违反法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”规定，该合同合法有效。崔桂云、姜平要求解除合同，宜家物业、白城保障中心均同意解除合同。崔桂云、姜平主张双方于2019年12月14日解除合同，宜家物业、白城保障中心认为双方于2020年5月6日解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，崔桂云、姜平未提交证据证明其在诉讼前已通知宜家物业或白城保障中心解除合同，白城保障中心主张于崔桂云、姜平起诉之日（2020年5月6日）知道其要求解除合同，同意于该日解除合同符合法律规定，故本院确认崔桂云、姜平与白城保障中心于2020年5月6日解除崔桂云与宜家物业于2019年8月14日签订的三份《出租合同》。2019年12月4日，吉林白城工业园区管理委员会下发吉白工管函字[2019]85号《关于城南街道办事处辖区晨星幼儿园违法违规办学经营有关事宜的函》。2019年12月13日，白城市市场监督管理局对晨星幼儿园张贴封条。白城市洮北区民办教育管理办公室出具《证明》，载明：“按照《吉林省白城工业园区管委会关于城南街道办事处辖区晨星幼儿园违法违规办学经营有关事宜的函》（吉白工管函字[2019]85号）的要求，洮北区民办教育管理办公室于2019年12月16日对没有取得办学许可证的晨星幼儿园进行了关停，特此证明。”崔桂云、姜平主张因涉诉租赁房屋没有经过消防验收，导致其无法更换办学许可证，幼儿园因此被关停。本院认为，晨星幼儿园于2014年取得民办学校办学许可证，有效期限至2017年11月17日，按照《白城市洮北区民办教育机构审批程序》第二条第9款：“具有消防、公安等部门出具的有效证明”要求，办学许可证到期后，崔桂云、姜平更换新的办学许可证需提供消防、公安部门出具的有效证明。经庭审调查，涉诉租赁房屋未经过消防验收、未进行消防备案，因办学场所不符合审批条件，崔桂云、姜平未能更换新的办学许可证。白城保障中心认为崔桂云、姜平更换新的办学许可证不只是因为没有消防的有效证明，其还不符合“租借校舍的租期不少于3年”条件，但白城保障中心亦承认双方口头约定房屋租赁期限为三年，合同一年一签，并且双方在合同中约定崔桂云对房屋有优先承租权，故本院对白城保障中心的该项抗辩主张不予支持。涉诉租赁房屋的性质为廉租住房小区中配建的商业用房，白城保障中心为崔桂云、姜平提供的商业用房应符合使用条件，保证幼儿园的正常经营，但该房屋未进行消防验收，违反消防法的规定，导致崔桂云、姜平无法正常经营，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，白城保障中心应当承担违约责任，赔偿崔桂云、姜平的各项损失。崔桂云、姜平要求白城保障中心给付租赁费19250元、取暖费12873元、物业费1295.07元。本院认为，晨星幼儿园于2019年12月13日因被白城市市场监督管理局查封而停止经营，2019年12月13日至2020年7月21日期间崔桂云、姜平未能实际经营，让其承担未经营期间的租赁费、取暖费、物业费没有事实依据，白城保障中心应当给付其未经营期间的租赁费、取暖费、物业费。崔桂云、姜平的未经营期间共计7个月8天，其主张白城保障中心给付7个月的租赁费、物业费应予支持。崔桂云、姜平已给付租赁费33000元，白城保障中心应给付崔桂云、姜平租赁费19250元（33000元÷12个月×7个月）。崔桂云、姜平已交纳物业费2220.12元，白城保障中心应给付崔桂云、姜平物业费1295.07元（0.5元/㎡×123.34㎡×3个门市房×7个月）。双方确认冬季供暖期从当年10月25日至次年4月5日，2019年10月25日至2020年4月5日为163天，崔桂云、姜平未经营期间的供暖期从2019年12月13日至2020年4月5日，共计114天，白城保障中心应给付崔桂云、姜平取暖费9186.94元（4378.57元×3个门市房÷163天×114天）。崔桂云、姜平要求白城保障中心赔偿装修费126347元、营业损失158500元。为确认损失数额，崔桂云、姜平申请对其装修费用、营业损失进行鉴定。本院委托白城市永信价格评估事务有限公司作出白永信法评字[2020]第051号价格评估报告，价格评估结论：1、装修费用评估价格为人民币126347元；2、营业损失的评估价格为人民币158500元。（一）关于装修费问题。双方合同第七条约定：“在不影响房屋结构的前提下，乙方（崔桂云）有权装修房屋，并可在房屋内设置家具、设备、及商业固定装置而无需得到甲方（宜家物业）的事先同意，如对房屋的结构上有改变，应事先征得甲方同意，房屋租赁期满而双方未续约或合同终止、合同解除后，依附于房屋的装修由甲方取得所有权。在租期届满或提前终止合同后的当日内，乙方可搬迁上述物件。如乙方逾期不搬，做弃权论处。”该条款约定应以双方依法履行合同义务为前提，但白城保障中心在履行合同过程中存在违约行为，导致崔桂云、姜平无法正常经营，若在白城保障中心违约的情况下房屋装修仍然归白城保障中心所有，不仅违背双方签订合同的真实意思表示，亦违反公平原则，故白城保障中心应当赔偿崔桂云、姜平装修费。崔桂云、姜平主张其于2017年6月21日签订租赁合同后开始对房屋进行装修，装修约两个月左右，于2017年8月开始经营。白城保障中心主张崔桂云在知道房屋没有消防验收后仍然继续装修，存在扩大损失情形。本院认为，崔桂云、姜平在2017年11月更换新的办学许可证时知道租赁房屋未经消防验收，白城保障中心无证据证明其存在明知没有消防验收仍继续装修的扩大损失行为，故对白城保障中心的该项辩驳主张本院不予支持。综上，白城保障中心应当赔偿崔桂云、姜平装修费126347元。（二）关于营业损失问题。崔桂云、姜平无法继续经营的原因系因租赁房屋未经消防验收，其无法更换新的办学许可证。白城保障中心在知道租赁房屋未经消防验收的情况下仍将房屋出租给崔桂云，崔桂云、姜平在2017年11月已经知道租赁房屋未经消防验收的情况下仍然续签租赁合同，双方均存在过错，但白城保障中心作为出租方应当承担主要责任。综合考虑双方的过错程度以及经营收益受客观情况影响等因素，白城保障中心应对崔桂云、姜平7个月未能经营期间的营业损失承担60%责任，即白城保障中心应赔偿崔桂云、姜平营业损失95100元（158500元×60%）。崔桂云、姜平要求白城保障中心给付鉴定费5000元。该鉴定费为崔桂云、姜平为确定装修费用、经营损失进行鉴定支出的费用，按照本院对崔桂云、姜平上述两项诉求的支持比例，应由白城保障中心承担鉴定费3887元。崔桂云、姜平要求白城保障中心给付估价商品损失15000元、幼儿园相关物品损失79696.12元。本院认为，从崔桂云、姜平提供的物品清看看，上述物品为幼儿园玩具、文具、生活用品、服装等，是幼儿园在经营过程中的正常支出和消耗品，并且崔桂云、姜平已经实际经营了2年5个月，未经营期限仅为7个月，故其主张白城保障中心给付上述损失没有依据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十六条、第四百零三条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，判决如下：一、原告崔桂云、姜平与白城市保障性住房管理中心于2020年5月6日解除崔桂云与白城市宜家物业服务有限公司于2019年8月14日签订的三份《出租合同》；二、被告白城市保障性住房管理中心于本判决生效之日起三日内给付原告崔桂云、姜平租赁费19250元、物业费1295.07元、取暖费9186.94元；三、被告白城市保障性住房管理中心于本判决生效之日起三日内赔偿原告崔桂云、姜平装修费用126347元、营业损失95100元，给付鉴定费3887元；四、驳回原告崔桂云、姜平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3785元，由崔桂云、姜平负担1222元，由白城保障中心负担2563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  黄海鹰二〇二〇年九月十八日书记员  孙赛飞