广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初4127号原告：深圳市森佳实业发展有限公司，住所地深圳市坪山区坑梓街道办秀新社区东二村二巷**，统一社会信用代码9144030076347989XY。法定代表人：许慈秀，总经理。委托诉讼代理人：杨军文，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋歆迪，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：彭新里，男，汉族，1957年7月21日出生，户籍地址广东省揭西县。委托诉讼代理人：王学连，广东融关律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克拓，广东融关律师事务所律师。原告深圳市森佳实业发展有限公司与被告彭新里房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨军文、蒋歆迪、被告彭新里及其委托诉讼代理人陈克拓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市森佳实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年9月至2019年6月20日拖欠的租金人民币8533.33元（2018年9月至2019年2月每月租金差额200元，共计1200元；2019年3月至2019年6月20日期间按2000元/月为标准计算租金为7333.33元；合计8533.33元）；2.请求判令被告向原告支付2019年1月至2019年6月20日拖欠的水电费人民币1831.67元；3.请求判令被告向原告支付逾期支付租金、水电费等滞纳金人民币2753.71元（分别以1210元、3795元、2010元、2010元、1340元为计算基数，依次从2019年3月1日、2019年4月1日、2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日起按每日万分之七均暂计至2020年4月15日）；4.请求判令没收被告合同保证金2000.00元。事实和理由：2016年9月20日,被告与原告签订了《租用金沙市场厂房店铺存档合同书》,约定:由原告出租坑梓金沙市场厂房店铺(店铺号5#)给被告使用;原告向被告收取押金人民币2000元,在被告没有违反合同情况下,期满无息退还,如被告违约，押金一律不退还;并追究违约法律责任;租期暂定三年,自2016年9月1日至2019年8月31日,第1-2年每间每月租金1800元,第3年每间每月租金2000元;被告应每月5号前支付当月租金及上月水电卫生费用,超期一天加收滞纳金10%,超期一个月未交租金视为违约,原告有权终止合同收店铺转租他人并没收押金。自2019年3月起,被告便停止向原告交纳租金及水电卫生费且未足额缴纳2018年9月至2019年2月间的租金,经原告多次催告仍置之不理,并继续使用房屋至2019年6月底。被告逾期拒不向原告支付租金及水电费的行为严重违反了相关法律规定和双方的约定,严重侵犯了原告合法权益,给原告造成了巨大的经济损失,已经构成严重违约。为维护原告合法权益,特诉至贵院,请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告彭新里辩称：一、原告与案外人深圳市坑梓金沙股份合作公司关于涉案物业的租赁合同已经于2019年1月31日到期，原告于2019年1月31日之后就没有权利收取答辩人租金或占有使用费。二、答辩人已按照原告的缴费通知书向原告缴纳了2018年9月至2019年1月的租金及水电费；同时原告出具给答辩人的缴费通知书显示2018年9月份之后，原告仍按照2018年9月份之前的租金标准向原告收取租金，被告也按此标准支付，应视为原被告已经通过实践履行变更了租赁合同中关于租金调整的约定。三、答辩人缴纳的保证金,被告应当返还或者抵扣水电费。经审理查明：2016年9月20日，原被告签订《租用金沙市场厂房店铺存档合同书》，约定主要内容为“被告租用原告的坑梓金沙市场厂房5号店铺，合同期限为2016年9月1日至2019年8月31日，前两年每月租金1800元、第三年每月租金2000元。押金为2000元，在被告没有违反合同的情况下，期满无息退还，同时收清第一个月租金，以后每月5号前，被告向原告交清当月租金及上月水电卫生费用......”。2018年9月至2019年2月期间，原告按每月1800元为标准收取被告租金。2019年1月水电费460元，原告已经在向被告收取2019年2月租金时一并向被告收取。另查明：2016年8月8日，原告和深圳市坑梓金沙股份合作公司签订《物业租赁合同》，约定原告租用深圳市坑梓金沙股份合作公司位于深圳市坪山区㎡，无房产证。原告出租给被告的是该物业中的一部分。2019年3月25日，原告和深圳市坑梓金沙股份合作公司签订《解除〈物业租赁合同〉协议书》，深圳市坑梓金沙股份合作公司是协议书甲方，原告是协议书乙方，协议书内容为“甲方和乙方于2016年8月8日签订《物业租赁合同》,约定乙方租赁甲方位于深圳市坑梓街道金沙社区坪山大道6403号(原深汕路1097号)厂房。租赁期限至2019年8月31日止。因深圳市市政府建设地铁14、16号线,需要拆迁乙方租赁的厂房,甲方接深圳市坪山区人民政府(深坪府〔2019〕16号)及深圳市坪山区坑梓街道办事处土地整备中心《关于全力配合地铁14号线征收拆迁工作的通知》,要求甲方必须在2019年3月30日前移交该厂房予政府拆除。基于上述不可抗力因素,甲方与乙方达成本协议:1、结合征拆的相关情况该物业租赁合同终止至2019年1月31日;2、该物业租金结算至2019年1月31日;3、要求乙方务必在2019年3月30日前搬迁完毕,将物业返还给甲方;4、该物业拆迁补偿标准,按照政府相关规定的补偿标准给予承租方;5、对此次拆迁,甲方不对承租方做任何赔偿和补偿。6、本协议一式两份,自双方签字后生效”。本院认为，原告出租给被告的涉案物业无产权证，原告也未能提交建设工程规划许可证，被告与原告签订的《租用金沙市场厂房店铺存档合同书》属于无效合同，原告第四项诉讼主张，缺乏法律依据，本院予以驳回。关于原告第一项诉讼主张中“2018年9月至2019年2月期间租金差额200元，共计1200元”的主张。首先，原告主张向被告开具1800元租金系笔误，被告主张系双方以实际履行变更了租赁合同中关于租金调整的约定。被告未举证证实双方存在书面或口头约定，对第三年的租金标准予以变更，故本院采信原告主张，确认被告应向原告支付2018年9月至2019年1月期间租金差额1000元。其次，依据《解除〈物业租赁合同〉协议书》约定内容可知，原告从2019年2月1日起对涉案物业不再拥有出租收益的权利，被告是否实际占用涉案物业，均无需向原告支付占有使用费，故原告收取被告2019年2月份租金1800元缺乏依据，该1800元应当用于冲抵原告主张的1000元租金差额。综上两点，原告第一项诉讼请求，本院予以驳回。关于原告第二项诉讼主张。首先，原告虽未举证证实水电费金额，但被告答辩同意抵扣，应视为对原告主张水电费金额的认可，原告已经向被告支付2019年1月份水电费460元，故本院认定被告应向原告支付2019年2月至2019年6月20日的水电费为1371.67元。其次，原被告签订的合同无效，原告收取被告的押金应当返还，故被告抗辩以押金抵扣水电费，本院予以支持，抵扣后，原告应向被告返还押金628.33元。因被告未提出反诉，故该628.33元，本院不予处理。综上两点，原告第二项诉讼主张，本院不予支持。关于原告第三项诉讼主张，双方签订的合同无效，原告主张被告承担违约责任缺乏法律依据，本院予以驳回。被告抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告深圳市森佳实业发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费89元，由原告深圳市森佳实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  贾延涛二〇二〇年九月二十七日书记员  石斐宇