云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初4250号原告：昆明市城建投资开发有限责任公司，住所为昆明市西山区崇尚街盘龙区**。法定代表人：杨晓斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：连高鹏、蔡焕焕（实习），系云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明鸿栾农贸市场管理有限公司，，住所为云南省昆明市盘龙区金星小区综合市场**法定代表人：张徽。委托诉讼代理人：刘冬，系云南王中律师事务所律师，特别授权代理。被告：张徽，男，汉族，1966年8月23日出生，住云，住云南省昆明市西山区div>原告昆明市城建投资开发有限责任公司（以下简称城投公司）与被告昆明鸿栾农贸市场管理有限公司（以下简称鸿栾公司）、张徽租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告城投的委托诉讼代理人连高鹏、蔡焕焕，被告鸿栾公司的委托诉讼代理人刘冬，被告张徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城投公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告昆明鸿栾农贸市场管理有限公司之间签订的《租赁协议》（合同编号：ＫＭＣＴ【2017】第156号）于2020年3月16日解除，并判令被告昆明鸿栾农贸市场管理有限公司立即搬离所租赁的位于昆明市盘龙区的房屋（总计面积为2550.04平方米）；2．依法判令被告昆明鸿栾农贸市场管理有限公司支付自2020年3月1日至其实际搬离房屋之日止的房屋占用费147101.899元（暂计算至2020年4月7日，计算标准为：2020年度租金1412952.45元／365＊38天）；房屋管理费36775,4745元（暂计算至2020年4月7日，计算标准为：2020年度房屋管理费353238.11元／365＊38天）。上述费用合计183877374元；3.依法判令被告昆明鸿栾农贸市场管理有限公司支付违约金人民币282590.49元（计算标准为：2020年度租金1412952.45元＊20%；4.依法判令被告昆明鸿栾农贸市场管理有限公司支付使用承租房屋期间产生的水费、电费等一切因被告适用租赁房屋所产生的费用（截止被告返还房屋之日止的实际欠付款为准，具体金额以自来水公司及供电部门的收费单为准）；5.依法判令被告张徽对上述第二、三、四项诉讼请求所列债务承担连带清偿责任；6.依法判令被告昆明鸿栾农贸市场管理有限公司、张徽共同承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费、公告费等。事实和理由：2017年12月28日，原告与被告昆明鸿栾农贸市场管理有限公司（以下简称“昆明鸿栾公司”）签订了《租赁协议》（合同编号：ＫＭＣＴ【2017】第156号），约定原告将位于金星农贸市场外围商铺、独立式铺面及一二楼摊位租赁给被告昆明鸿栾公司使用，租赁期限自2017年12月1日起至2023年2月28日止，租金一年一付，即每年的2月10日前支付下年度的租金。同时，协议还约定若被告毘明鸿栾公司拖欠任何一期租金、保证金、水电费、物业管理费等费用累计超过30日的，原告可单方面无条件解除本合同，提前无偿收回租赁物，且被告鸿栾公司已支付的一切所有费用全部归原告所有。若给原告造成损失的，被告鸿栾公司应当及时、足额进行赔偿。因被告昆明鸿栾公司的违约行为导致原告解除《租赁协议》的，被告昆明鸿栾公司还应承担当年年度租金20%的违约金。2017年12月28日，被告昆明鸿栾公司法定代表人即实际控制人张徽向原告出具《担保函》，承诺为被告昆明鸿栾公司不履行《租赁协议》项下合同义务及因此给原告造成的损失，承担连带责任保证担保。根据《租赁协议》的约定，被告昆明鸿栾公司应于2020年2月10日前支付2020年3月1日至2021年2月28日期间的房屋租金人民币1412952.45元，房屋管理费353238,11元，两项费用总计1766190.56元。被告昆明鸿栾公司未能在协议约定期限内支付上述租金和房屋管理费用，且原告多次催告未果。更为恶劣的是，被告昆明鸿栾公司在租赁金星农贸市场外围商铺、独立式铺面及一二楼摊位期间，利用原告委托其管理金星农贸市场物业服务的便利，未经原告同意非法将金星农贸市场属于原告3-8层的房屋出租给他人使用，并收取租金，且经原告多次催要亦未将3-8层的房屋租金支付给原告。被告非法出租的行为已构成根本违约，违背了双方签订《租赁协议》的合同目的，严重侵害了原告的合法权益。基于被告的上述违约行为及涉嫌侵占罪的严重犯罪行为，2020年3月13日，原告向被告昆明鸿栾公司寄送了《关于解除协议并按期交接的通知》，决定解除与被告昆明鸿栾公司签订的《租赁协议》，并要求被告昆明鸿栾公司于2020年3月22日前与原告办理交接手续。《关于解除协议并按期交接的通知》被告昆明鸿栾公司已于2020年3月16日收悉。被告昆明鸿栾公司无故拒不支付欠付租金、房屋管理费等费用已构成违约，同时，被告昆明鸿栾公司非法出租属于原告的房屋给他人使用，严重侵害了原告的合法权益，属于犯罪行为。庭审中，原告明确其第四项诉讼请求的费用具体包括水费、电费、垃圾清运费，但无法明确具体金额；第六项诉讼请求已产生的只有诉讼费。鸿栾公司辩称，1.原告无权单方面解除租赁协议。被告已于2020年2月4日向原告提出减免部分租金的申请，而合同约定下一年度缴费日期是2020年2月10日，并得到了原告“等复工以后研究再说”的回复。况且在此期间，昆明市人民政府已经出台了支持企业有效应对疫情，稳定经济增长，以帮助企业稳定职工队伍、减轻企业负担、促进企业复工复产的若干政策20条，其中对减免企业的租金做了明确的规定。之后云南省人民政府又出台了支持实体经济发展的若干措施，强调了“2020年全面落实国有资产减租政策对承租国有企业、机关、实业单位经营性房产的市场主体，在减免一个季度房租的基础上，扩展至减免全年房租”。被告认为原告作为昆明市的核心企业，有责任和义务执行省政府、市政府的上述政策给予金星农贸市场减免租金。其次，原告并未向被告对租金及房屋管理费有过任何催要行为，被告在等待原告研究答复的时候突然接到解除合同的通知，被告认为的是在等待相关政策期限明确以后再按期支付租金，所以被告并没有违约，原告以未按期交付租金为理由形式合同单方解除权没有事实和法律依据。2.被告对3到8楼的房屋进行的是过渡性的维护管理，是在原被告双方合作过程中出现的新的工作内容，而且这种过渡性的维护管理工作已向原告进行了请示，原告对此没有出任何异议，反而帮助被告完善了3到8楼的消防验收、电梯、公共通道、水电设备等设施的修缮和维护，为被告投入了巨大的资金和人力。被告对3到8楼进行过渡性管理是期待原告完善物业产权手续以后，能与原告建立长期租金及委托合作关系，并非原告诉请的非法侵占。综上，原被告双方达成租赁的合意是真实的意思表示，而且原告没有行使单方解除合同的权利，故本案租赁合同不应当解除。对于原告诉请的办理、支付占用费也不应当得到法院支持。至于原告诉请的水电费及其他费用，被告已经付清，故请求驳回原告的全部诉讼请求。另外，本案租赁合同指的是一楼、二楼以及外围商铺，并不包括3到8楼的房屋，所以原告称被告擅自非法出租、拒不缴纳收益的说法没有实施依据。况且被告在对3到8楼的物业进行过渡性管理的过程中没有收到过原告关于该部分收益要求返还的通知。张徽辩称，同意鸿栾公司的答辩意见。当事人围绕其诉讼主张提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证。上述证据本院认定如下：对原告提交的被告伪造与原告签订的《租赁协议》、被告与商户签订的《租赁协议》，因无原件核对，无法确认真实性，本院对该两组证据不予确认；对原告当庭补充提交的情况说明，该情况说明性质属证人证言，但昆明玥霖文化公司并未派员出庭进行说明，故本院对该两份情况说明不予确认；对原告补充提交的民事裁定书、受理案件通知书，经核对与原件一致，本院对该组证据真实性予以确认。对被告提交的关于金星农贸市场受新型冠状病毒疫情影响的情况说明，该材料系被告方自行制作，不具备证据的形式要件，故本院对该证据不予采纳；对被告提交的关于对金星农贸市场3-8楼进行过渡性维护管理的请示，该材料系被告方自行制作，不具备证据的形式要件，故本院对该证据不予采纳；对被告提交的关于金星农贸市场被纳入昆明市主城区集贸市场提升改造的情况报告及工程结算书，因无原件核对，无法核实真实性，故本院对该证据不予确认对上述证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2017年12月28日，城投公司（甲方）与鸿栾公司（乙方）签署《租赁协议》，约定：甲方将位于金星小区金星农贸市场外围商铺、独立式铺面及一、二楼摊位租赁给乙方使用，乙方使用用途为农贸市场；租期5年，自2017年12月1日起至2023年2月28日止（其中2017年12月1日至2018年2月28日为装修免租期）；租金一年一付，每年的2月10日前支付下年度的租金（其中第一年的额租金在签订协议的5个工作日内支付，从第二年起租金在上年度租金基础上上调3%）；甲方交付该租赁物之日，乙方应同时向甲方支付履约保证金300000元；乙方在租赁期内应交款明细为：2017年12月1日至2019年2月28日，应缴租金1331843.2元、房屋管理费332960.8元、履约保证金300000元，合计1964704元；2019年3月1日至2020年2月29日，应缴租金1371798.5元、房屋管理费342949.62元，合计1714748.12元；2020年3月1日至2021年2月28日，应缴租金1412952.45元、房屋管理费353238.11元，合计1766190.56元；2021年3月1日至2022年2月28日，应缴租金1455341.02元、房屋管理费363835.26元，合计1819176.28元；2022年3月1日至2023年2月28日，应缴租金1499001.26元、房屋管理费374750.31元，合计183751.57元。《租赁协议》还对其他具体事项进行了详细约定。2020年2月4日，鸿栾公司法定代表人以疫情防控时间不确定为由向城投公司申请减免租金，城投公司人员回复“收到。等复工以后研究一下再说”。至2020年2月10日，鸿栾公司未能按合同约定支付2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金及房屋管理费。庭审中，双方均确认鸿栾公司已付清截止至2020年2月29日的租金及房屋管理费。根据原被告双方的举证质证以及在庭审中的陈述，本院总结双方的争议焦点为：1．鸿栾公司迟延支付租金并使用进行农贸市场3-8楼的行为是否构成违约；2．如鸿栾公司构成违约，本案合同是否应当因此解除；3.本案是否应根据市政府和省政府文件减免租金。针对第一个争议焦点。首先，关于鸿栾公司迟延支付租金的问题。根据双方签订的《租赁合同》，鸿栾公司应在每年的2月10日前支付下年度的租金，即鸿栾公司应在2020年2月10日前支付2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金。关于鸿栾公司抗辩称已在2020年2月10日前向城投公司申请减免租金，故其迟延支付租金的行为不构成违约的主张。本院认为，根据鸿栾公司提交的微信聊天记录，鸿栾公司于2020年2月4日向城投公司申请减免租金，但未得到城投公司是否同意的明确答复，并且鸿栾公司仅申请减免，未申请延期，即便城投公司同意就2020年度的租金进行减免，但对租金支付时间是否延后双方均未提及。故本院认为鸿栾公司未按合同约定支付租金，已经构成违约。其次，关于鸿栾公司使用农贸市场3-8楼的问题。根据双方签订的《租赁协议》，所涉场所仅为金星小区金星农贸市场外围商铺、独立式铺面及一、二楼摊位，整个协议并未提及3-8楼的使用问题，故本院认为鸿栾公司使用农贸市场3-8楼与本案合同关系无关，亦不构成本案租赁协议的违约行为。针对第二个争议焦点。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”本案中，鸿栾公司承租金星小区金星农贸市场外围商铺、独立式铺面及一、二楼摊位系用于经营农贸市场，疫情期间全国各地限制运输及出行，农贸市场经营受到直接冲击，依常理可知农贸市场交易量必然大幅降低，且本案双方约定的应付租金时间为2020年2月10日前，该时间段正是我国国内疫情最为严峻的时候，故本院认为本案《租赁协议》不应解除，鸿栾公司亦不应为此承担违约责任。针对第三个争议焦点。因城投公司在诉讼请求中仅主张解除合同并由鸿栾公司承担解除合同后至搬离期间的房屋使用费，并未主张支付租金，本案虽确认合同不应解除，但城投公司尚有上诉权，在合同是否继续履行未决的情况下，本案中不宜就租金支付标准进行评判，故对该争议焦点不予论证。对于城投公司要求鸿栾公司支付水电费等费用的诉讼请求，因城投公司未能明确该项请求的金额，故本院不予处理。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，判决如下：驳回昆明市城建投资开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费21715元由昆明市城建投资开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇二〇年九月十七日书记员  孙海鸥