广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1824号原告：中国建设银行股份有限公司开平支行，住所地：开平市****办事处东兴大道爱民路2号东兴大厦北面首、二层。负责人：冯文靖，该行行长。委托诉讼代理人：徐建军，广东真利律师事务所律师。委托诉讼代理人：容雅欣，广东真利律师事务所律师。被告：谭锦超，男，1977年10月15日出生，汉族，户籍住址：开平市*********巷13号，现住址：开平市********，公民身份号码：440************832。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：开平市水口镇绿苑别墅区**。法定代表人：邝某1。原告中国建设银行股份有限公司开平支行（以下简称建行开平支行）与被告谭锦超、开平恒威房地产开发有限公司（恒威房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行开平支行的委托诉讼代理人容雅欣、被告谭锦超到庭参加诉讼，被告恒威房地产公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行开平支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告谭锦超签订借款本金为25万元整的编号为440101779-201*******523471的《个人住房（商业用房）借款合同》;2.判令被告谭锦超立即偿还所有贷款欠款合计人民币167887.26元（其中包含本金欠款余额166656.02元及暂计至2020年4月10日的利息1175.32元、罚息55.92元），从2020年4月11日起至款项清偿之日止的利息、罚息以本金166656.02元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》的有关约定计算;3.判令对被告谭锦超提供抵押担保的位于开平市******************房进行折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还给原告;4.判令被告恒威房地产公司对上述第2项诉讼请求欠款本息、罚息承担连带保证责任；5.判令两被告向原告支付律师代理费15394元;6.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告谭锦超于2016年8月18日与原告中国建设银行股份有限公司开平支行签订440101779-201*******523471号《个人住房（商业用房）借款合同》,约定被告谭锦超向原告借款人民币贰拾伍万元整(250000元整)。借款用于购买住房,期限为120个月,即从2016年8月19日起至2026年8月19日。该借款合同第三十一条第一款约定,利率为浮动利率,即在基准利率水平上下调12.00%,贷款月利率为3.59333‰；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。该借款合同第三十一条第二款约定，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。原被告双方约定还款方式为等额本息还款方法，每月归还本息金额为人民币2083.33元。被告谭锦超提供了开平市**********绿苑山庄7区10幢502房作抵押担保；被告恒威房地产公司与原告签有《楼宇抵押贷款合作协议》约定对绿苑山庄整体项目购房人的贷款承担连带保证责任。自原告依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向被告谭锦超发放贷款后，被告谭锦超未能完全履行合同约定还款义务，经常出现逾期断供,在原告多次进行催缴后,仍未足额按期偿还。原告认为,被告谭锦超在还贷期间,屡次没有依期足额偿还贷款本息，根据原被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款第（一）项“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”，两被告的行为已构成违约。根据该合同第十七条的约定，借款人违约的,贷款人可宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用,并解除与借款人的借贷关系。且根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件.解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”因被告谭锦超违约,符合双方合同约定的解除借贷关系的条件,原告为维护自身合法权益,诉请解除于2016年8月18日与被告谭锦超签订440101779-201*******523471号《个人住房（商业用房）借款合同》,并宣布贷款立即到期,要求被告谭锦超立即清偿借款本息及相关费用。而根据该合同第十七条“救济措施”第6点,对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息,自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止,按本合同约定规则计算出的逾期罚息利率贷款利率和约定结息方式计收罚息和复利。对于被告谭锦超屡次逾期偿还借款本息的行为,原告诉请对其逾期偿还款项计收罚息。被告谭锦超在还贷期间,屡次没有依期足额偿还贷款本息,已满足原被告双方签订的《个人住房（商用住房）借款合同》第十三条第八款第（一）项“借款人未足额履行本合同项下到期债务...贷款人有权行使抵押权利”的约定。因此为维护原告的合法权益,诉请判令被告谭锦超为本案贷款提供抵押担保的开平市**********绿苑山庄7区10幢502房进行折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还给原告。被告恒威房地产公司与原告于2014年10月21日签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，协议第二条约定：“甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于开平市*********（或地段）的经批准命名为绿苑山庄商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目整个项目的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务”；协议第五条约定：“在被协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），提供无条件、不可撤销的连带保证”；协议第七条约定：“甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。”；协议第十条第（二）款1、2点约定“1、乙方有权宣布贷款立即全部到期....2、无论购房人所购房产是否已办妥房产证，均可要求甲方按本协议的约定承担连带保证责任。”。因此，原告起诉要求被告恒威房地产公司对上述诉讼请求的第2项的欠款本息承担连带保证责任。因被告谭锦超的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,原告不得不采取法律手段对两被告进行追偿,根据原被告双方签订的《个人住房（商用住房）借款合同》第十七条第13点“以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用”、第四十一条第一点“借款人同意，贷款人为实现债权而发生的律师费，由借款人按照广东省律师服务政府指导价的标准承担......”、《楼宇抵押贷款合作协议》协议第七条约定：“...（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。”等相关约定，因此原告诉请由两被告承担本案的律师费15394元及相关诉讼费用。综上，因被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,为保护原告合法利益,特呈诉状于贵院,请求依法判决。被告谭锦超答辩称，对原告的起诉内容和数额没有意见。被告恒威房地产公司没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告建行开平支行、被告谭锦超围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告恒威房地产公司没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告建行开平支行、被告谭锦超提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月18日，原告建行开平支行与被告谭锦超签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，被告谭锦超向原告借款250000元，借款期限为120个月（即2016年8月19日至2026年8月19日），借款用途为购买位于开平市******************房，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调12%，贷款月利率为3.59333‰；借款逾期的罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方式为采用等额本金还款方法，以委托扣款方式还款；担保方式为抵押。被告谭锦超以开平市******************房作为抵押，但尚未办理抵押登记手续。合同约定抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并有权向借款人以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。2016年8月19日，原告按合同约定发放了贷款250000元给被告谭锦超。自2019年11月起，被告没有按合同约定还款，截至2020年4月10日止，被告谭锦超尚欠贷款本金166656.02元、利息1175.32元、罚息55.92元，合计167887.26元。庭审中，原告确认被告谭锦超于2020年8月28日偿还欠款23788.22元，截至2020年8月31日，被告谭锦超尚欠贷款本金147916.83元。另查明，2014年10月21日，原告与被告恒威房地产公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定，在楼宇销售期间，被告恒威房地产公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证范围包括贷款本金、利息（含罚息、复息、违约金等）、原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。再查明，原告与广东真利律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托广东真利律师事务所代理本案，律师费为15394元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告建行开平支行与被告谭锦超签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同不违反法律和行政法规，是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当按合同约定履行各自义务。本案中，原告依约向被告谭锦超发放了贷款，被告未能按时足额还款，已构成违约。根据上述借款合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告谭锦超的违约行为已符合双方约定解除合同的条件，原告请求判令解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”以及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，合同解除后，被告谭锦超应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。对上述借款合同中借款所涉利息的计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，但结合中国人民银行关于贷款市场报价利率（LPR）的公告执行要求，涉案贷款合同在2016年已签订并发放贷款，其贷款利率可按原合同约定执行计算。因此，原告根据上述贷款合同的约定，请求被告谭锦超偿还截至2020年8月31日止的贷款本金147916.83元及从2019年9月1日起至贷款本息清偿日止按已签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算的利息，事实清楚、理据充分，本院予以支持。关于律师费的问题。依照原告与被告谭锦超签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第四十一条第一点的约定：“借款人同意，贷款人为实现债权而发生的律师费，由借款人按照广东省律师服务政府指导价【粤价（2006）298号】的标准承担，等于或低于该收费指导价的，借款人应当全额承担；高于该收费指导价的，高出部分借款人不予承担。”本案中，原告为实现债权，与广东真利律师事务所签订《委托代理协议》约定本案的代理费用为15394元，该收费符合广东省律师服务政府指导价标准，且广东真利律师事务所已经履行了代理职责，原告也已经实际支付了律师费并提供了发票予以证明。因此，原告诉请判令被告谭锦超承担律师费15394元，理据充分，本院予以支持。关于本案债务、律师费是否应由被告恒威房地产公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告恒威房地产公司与原告签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议第五条约定被告恒威房地产公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。恒威房地产公司作为谭锦超所购位于开平市**********绿苑山庄7区*0幢502房的开发商，承诺自愿为购房人谭锦超的上述购房借款本金、利息及实现债权的相关费用提供连带责任保证，该合同约定的保证条款对恒威房地产公司具有法律约束力，其应依法承担连带保证责任。原告在保证期间向被告恒威房地产公司主张保证债权，理据充足，故原告请求被告恒威房地产公司对被告谭锦超所欠的上述债务、律师费承担连带保证责任，事实清楚，理据充足，本院予以支持。另依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，恒威房地产公司承担保证责任后，有权向谭锦超追偿。关于抵押物的优先受偿权问题。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”和第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定，本案中，原告与被告谭锦超约定了以位于开平市******************房作抵押担保，但没有办理抵押登记手续，被告谭锦超购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市**********绿苑山庄7区*0幢502房享有优先受偿权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告恒威房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条第一款、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司开平支行与被告谭锦超签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101779-201*******523471）；二、被告谭锦超应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金147916.83元及从2020年9月1日起至款项清偿之日止的利息（以本金147916.83元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》的有关约定计算）给原告中国建设银行股份有限公司开平支行；三、被告谭锦超应在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15394元给原告中国建设银行股份有限公司开平支行；四、被告开平恒威房地产开发有限公司对上述第二、三判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5299.38元、保全费1359元，合计6658.38元（原告已预交），由被告谭锦超负担。原告中国建设银行股份有限公司开平支行多预交的案件受理费和保全费6658.38元，由本院予以退回；被告谭锦超应向本院补缴案件受理费和保全费6658.38元。被告开平恒威房地产开发有限公司对被告谭锦超应负担的受理费和保全费6658.38元承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄婷婷人民陪审员  吴彦慧人民陪审员  周伟峰二〇二〇年九月二十八日法官 助理  李佩瑶书 记 员  关绮明