广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8663号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区锦福物业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区，统一社会信用代码914***********379E。法定代表人：廖华深,该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳杰，广东德先律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宗茂英，女，1978年7月7日出生，汉族，住四川省富顺县***********，公民身份号码510************361。委托诉讼代理人：向新庚，广东信步律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区锦福物业有限公司（以下简称锦福公司）因与被上诉人宗茂英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初3438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦福公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案诉讼费用、上诉费用由宗茂英承担。事实和理由：（一）涉案租赁合同可继续履行，无需解除。涉案租赁合同履行至2019年12月后，锦福公司曾向宗茂英表示可继续履行，且至2020年1月宗茂英仍有继续使用涉案商铺并产生部分水电费。自2020年2月起，“新冠”疫情爆发，宗茂英不愿继续履行合同，故提起本案诉讼。但合同实际解除原因是宗茂英的商铺生意不好，不愿继续经营，并非锦福公司要求解除合同。（二）涉案租赁合同明确约定了合同解除的赔偿责任，即便认定合同解除，亦应当以双方约定的违约赔偿为限。一审判决扩大赔偿范围且判令锦福公司支付装修费损失及经营利润所得，缺乏事实和法律依据。宗茂英辩称，（一）涉案租赁合同解除后虽然可以继续履行，但锦福公司在2019年9月1日发出的通知函已送达至宗茂英，即双方的租赁合同已解除。如果双方需要继续履行合同必须达成继续履行合同的合意，宗茂英并未表示要求继续租赁涉案物业，因此锦福公司主张无需解除租赁合同缺乏事实依据。（二）虽然租赁合同约定了违约责任，但锦福公司的违约行为给宗茂英造成的损失也应按照《中华人民共和国合同法》以及相关司法解释的规定予以赔偿。综上所述，宗茂英虽然对一审判决部分事实的认定有异议，但亦认可一审判决，没有提出上诉，请求维持一审判决。宗茂英向一审法院起诉请求：1.确认宗茂英、锦福公司签订的《某业物业管理（B区）租赁协议》于2019年9月1日解除；2.锦福公司返还宗茂英缴纳的保证金3600元，并赔偿一倍金额的保证金3600元；3.锦福公司赔偿宗茂英店铺装修费、制作广告牌和购置经营设备的经济损失共计40060元；4.锦福公司赔偿宗茂英购置经营设备的损失28910元；5.锦福公司返还宗茂英缴纳的2019年9月1日至2019年12月31日的铺位租金7200元；6.锦福公司赔偿宗茂英基于租赁协议产生的可得利益损失，即经营所得利润损失61687元；7.诉讼费由锦福公司承担。一审法院认定事实：坐落于广东省佛山市顺德区******3号的不动产[不动产权证号：粤（2019）佛顺不动产权第011**6号]权利人为佛山市智某置业有限公司，独用宗地面积为13303.6㎡，房屋建筑面积为18154.02㎡。2020年2月28日，佛山市智某置业有限公司向一审法院出具《物业使用权证明》，载明“关于宗茂英与锦福公司租赁合同纠纷一案……涉案位于佛山市顺德区*********工业区B区6号铺的物业为我方享有所有权的物业，由我方委托（转租）予锦福公司对外出租经营，佛山市顺德区锦福物业有限公司享有合法的出租、使用权利”。2019年5月5日，锦福公司作为甲方、宗茂英作为乙方共同签订《某业物业管理（B区）租赁协议》，约定锦福公司向宗茂英出租广东省佛山市顺德区*********工业区（B区）6号铺，租赁建筑面积为60㎡，类型为混凝土，用途为“餐饮”，租赁期限从2019年5月5日至2020年5月4日，2019年6月5日至2020年5月4日的租金为1800元/月，并约定宗茂英在协议签订之日向锦福公司交付3600元作为合同租赁履约保证金，该保证金不能抵扣每月租金；协议第九条约定“协议期间如甲方无正当理由单方解除本协议，退还乙方已交保证金，并补偿乙方一倍保证金。如乙方违反上述协议条款或无正当理由单方解除协议，保证金不退，乙方仍应缴纳一切应付费用及租金”。2019年5月16日至2019年6月10日期间，宗茂英因装修涉案商铺而支出装修费40060元，另因购置经营餐饮店所需的桌椅、炉灶、消毒柜等而支出33860元。2019年9月1日，锦福公司向宗茂英送达《通知函》，载明“兹因我司下属物业某业B区地块接政府通知定性为三旧改造项目，现通知阁下请于2019年12月31日前迁出，具体迁出补偿按双方签订《某业物业管理（B区）租赁协议》执行……”。2019年9月9日、2019年10月10日、2019年11月8日、2019年12月9日，宗茂英分别向锦福公司缴纳了2019年9月至2019年12月的租金。2019年12月31日，宗茂英变卖涉案商铺经营餐饮业期间的桌椅、炉灶、消毒柜等动产，因此获得变卖款4950元。2020年1月20日，宗茂英提起本案诉讼。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。宗茂英、锦福公司于2019年5月5日签订的《某业物业管理（B区）租赁协议》是双方的真实意思表示，双方应严格按照合同约定享有权利、履行义务。首先，宗茂英诉请涉案协议于2019年9月1日解除，锦福公司答辩认为协议没有解除，且认为可以继续履行。本案中，协议约定租赁期限从2019年5月5日至2020年5月4日。2019年9月1日，锦福公司向宗茂英发出《通知函》，要求宗茂英于2019年12月31日前迁出，而宗茂英只依约交纳租金至2019年12月，并未再交纳2020年1月的租金。由此可见，锦福公司已以《通知函》的形式明确作出解除合同的意思表示，宗茂英也已以交纳租金至2019年12月31日的行为作出了同意解除合同的意思表示。截至2019年12月31日，宗茂英、锦福公司已达成解除合同的合意。因此，一审法院认定宗茂英、锦福公司于2019年5月5日签订的《某业物业管理（B区）租赁协议》已于2019年12月31日解除。锦福公司辩称可以继续履行合同，但宗茂英反映因此前《通知函》已通知商户迁出，客源已经相继流失，继续履行合同已无法达到合同目的，故不同意继续履行合同，一审法院对宗茂英所述予以采信，对锦福公司的答辩意见不予采纳。其次，宗茂英诉请锦福公司退还保证金3600元，并赔偿一倍金额的保证金3600元。协议第九条约定“协议期间如甲方无正当理由单方解除本协议，退还乙方已交保证金，并补偿乙方一倍保证金”。如前所述，解除合同的意思表示是由锦福公司首先作出的，但协议并非锦福公司“无正当理由单方解除”，而是锦福公司基于接到“三旧”改造相关通知而提出的，且宗茂英、锦福公司双方在2019年12月31日已达成解除合同的合意。因协议已于2019年12月31日基于双方合意解除，宗茂英作为无过错方，有权诉请锦福公司退还协议原本约定在合同期满之时无息退还的保证金3600元。但对于赔偿一倍金额的保证金3600元的诉讼请求，并不符合协议约定的“无正当理由单方解除”之情形，一审法院不予支持。再次，宗茂英诉请锦福公司赔偿店铺装修费40060元、经营设备损失28910元。对于店铺装修费40060元，宗茂英已提交证据证明其实际支出。因店铺装修费产生于2019年5月至6月期间，若未出现涉案的协议解除情形，装修物可以使用至协议期满之日即2020年5月4日，至少可以使用大约10个月。本案中，宗茂英实际使用装修物的月份为2019年6月至2019年8月，仅3个月。因锦福公司于2019年9月1日向包括宗茂英在内的承租方送达《通知函》，造成涉案商铺所在物业客源流失，宗茂英在此之后客观上已无使用装修物正常经营餐饮业，故一审法院认定锦福公司需承担宗茂英的装修费损失28042（40060÷10×7）元。对于经营设备损失28910元，宗茂英已提交证据证明其因购置经营餐饮店所需的桌椅、炉灶、消毒柜等而支出33860元，并于2019年12月31日变卖这些动产而获得变卖款4950元，故诉请经营设备损失28910（33860-4950）元。虽然协议的解除减少了宗茂英在签订协议时可以预见的使用商铺时长，但协议解除不会造成经营设备的必然贬值，未有证据显示协议解除造成了宗茂英的经营设备损失，且宗茂英已通过变卖相关动产获得相应剩余价值，故对于宗茂英诉请的经营设备损失，一审法院不予支持。另外，宗茂英诉请锦福公司返还2019年9月1日至2019年12月31日的商铺租金。庭审中，宗茂英自认2019年9月1日至2019年12月31日期间仍然占有使用涉案商铺，且一审法院已认定双方在2019年12月31日才达成解除合同的合意，故宗茂英诉请锦福公司返还相应租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。最后，宗茂英诉请锦福公司赔偿2019年9月11日至2020年5月4日的经营所得利润损失61687元。如前所述，一审法院认定涉案协议已因双方合意于2019年12月31日解除，故宗茂英诉请2020年1月1日至2020年5月4日的经营所得利润损失缺乏事实依据，一审法院不予支持。对于2019年9月11日至2019年12月31日的经营所得利润损失，宗茂英主张按照8209元/月计算，证据不足。一方面，宗茂英未能提交充分的证据证明其经营餐饮店的每月利润情况；另一方面，即使涉案协议从未解除，宗茂英餐饮店的每月所得利润也会受市场波动、政策、不可抗力等因素影响，盈亏自负。虽然宗茂英未能提交有效证据证明2019年9月11日至2019年12月31日的具体利润金额，但锦福公司确于2019年9月1日向包括宗茂英在内的承租方送达《通知函》，造成涉案商铺所在物业客源流失，宗茂英餐饮店在此之后客观上已无法取得正常营业期间的可期待收入，宗茂英作为无过错方，有权向锦福公司主张合理的赔偿款。本案中，锦福公司向宗茂英收取的租金为每月1800元，赔偿款不应超过锦福公司提出解除合同时可以预见的损失，故一审法院酌定锦福公司向宗茂英赔偿2019年9月1日至2019年12月31日的经营所得利润损失7200元。宗茂英诉讼请求超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、宗茂英与锦福公司于2019年5月5日签订的《某业物业管理（B区）租赁协议》于2019年12月31日解除；二、锦福公司于判决发生法律效力之日起十日内向宗茂英退还保证金3600元；三、锦福公司于判决发生法律效力之日起十日内向宗茂英赔偿装修费损失28042元；四、锦福公司于判决发生法律效力之日起十日内向宗茂英赔偿经营所得利润损失7200元；五、驳回宗茂英的其他诉讼请求。一审案件受理费3201.14元，减半收取计1600.57元，由宗茂英负担1171.98元，锦福公司负担428.59元并于判决发生法律效力之日起十日内向宗茂英支付完毕。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据锦福公司的上诉意见及宗茂英的答辩意见，本案二审争议焦点为：涉案《某业物业管理（B区）租赁协议》应否解除；如果应该解除，锦福公司应承担的违约责任。关于涉案《某业物业管理（B区）租赁协议》应否解除的问题。锦福公司上诉认为涉案《某业物业管理（B区）租赁协议》系因宗茂英自身原因而解除，并非根据锦福公司的要求而解除，因此，在双方可以继续履行合同的情况下，不应解除该合同。经审查，由于锦福公司基于接到“三旧”改造的相关通知而于2019年9月1日向包括宗茂英在内的承租方发出《通知函》，要求宗茂英于2019年12月31日前迁出，而宗茂英亦只交纳租金至2019年12月，即锦福公司已以《通知函》的形式明确作出解除合同的意思表示，宗茂英亦以交纳租金至2019年12月的行为表示同意解除合同的合意。且宗茂英亦确认涉案商铺已在其接到《通知函》后就停止营业，并于2019年12月31日变卖了涉案商铺经营期间的桌椅、炉灶、消毒柜等动产。由此可见，宗茂英并无继续履行合同的意思表示，涉案《某业物业管理（B区）租赁协议》已无继续履行的可能性。据此，一审判决支持宗茂英关于解除涉案《某业物业管理（B区）租赁协议》的诉请并确认《某业物业管理（B区）租赁协议》于2019年12月31日解除，处理正确，本院予以维持。锦福公司该上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。关于锦福公司应承担的违约责任问题。锦福公司上诉认为即便认定《某业物业管理（B区）租赁协议》解除，也应当以双方约定的违约赔偿责任为限，一审法院判令锦福公司承担装修费损失及经营利润所得，缺乏事实和法律依据。经审查，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，宗茂英与锦福公司签订的《某业物业管理（B区）租赁协议》约定租赁期限自2019年5月5日起至2020年5月4日止，其后宗茂英对店铺进行了装修，若在合同不解除的情况下，宗茂英本可利用装修物正常经营餐饮业至合同期满，但由于锦福公司于2019年9月1日发出《通知函》要求各承租方在2019年12月31日前迁出，在一定程度上造成涉案商铺所在物业的客源流失，影响了宗茂英的餐饮经营活动，甚至停止营业，即宗茂英在2019年9月1日之后客观上已无法使用装修物正常经营餐饮业，亦无法取得正常营业期间的可期待收入，确实给宗茂英造成一定的经营损失，锦福公司对此负有一定的责任。因此，根据上述法律规定，一审法院判令锦福公司在向宗茂英返还保证金3600元的同时，赔偿宗茂英因解除协议造成的装修费损失及经营所得利润损失，公允合理，本院予以支持。综上所述，锦福公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费771.05元，由上诉人佛山市顺德区锦福物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年九月二十九日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊