广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终3195号 上诉人（原审原告）：广西好百年商业管理有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城物流区**广场****，统一社会信用代码914500000811501221。 法定代表人：张文鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方志勇，广西桂玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓燕梅，广西广司律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西南宁沃尔达建材有限公司，，住所地南宁市兴宁区秀厢大道**澳华花园**楼**统一社会信用代码91450102096020021H。 法定代表人：杨冰。 上诉人广西好百年商业管理有限公司（以下简称广西好百年公司）因与被上诉人广西南宁沃尔达建材有限公司（南宁沃尔达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2019）桂0105民初6227号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 广西好百年公司上诉请求：1、撤销一审判决第五项；2、改判支持上诉人在一审中的第四项、第五项诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决被上诉人构成根本违约，但认为上诉人要求不予返还租赁保证金、经营服务保证金、质保金及请求被上诉人支付违约金、赔偿剩余租期内的租金损失、律师费的请求构成重复主张，而对上诉人主张的违约金及赔偿剩余租期内的租金损失、律师费的请求，不予支持错误。且一审中被上诉人未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，对上诉人诉请的违约金并未请求驳回或调整，一审法院予以驳回没有依据。 南宁沃尔达公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 广西好百年公司向一审法院起诉请求：1.确认广西好百年公司与南宁沃尔达公司签订的《租赁合同》及其附件于2017年2月24日解除；2.判决南宁沃尔达公司支付广西好百年公司2015年11月8日至2017年2月24日期间租金71045元；2015年11月8日至2017年2月24日期间经营服务费96045元；2015年11月8日至2017年2月24日期间物业费23342.68元；2016年12月15日至2017年1月期间电费175元；3.判决南宁沃尔达公司所支付的租金保证金12806元，经营服务保证金12806元，广西好百年公司不予返还；4.南宁沃尔达公司支付广西好百年公司违约金62886.09元（计算方法：分别以南宁沃尔达公司拖欠的租金、经营服务费、物业费、电费为基数，自逾期之日起暂计至2019年7 月1日，按照日利率0.03%计算，以后另计）；5.南宁沃尔达公司向广西好百年公司补交标准租金与优惠后租金（2014年11月8日至2017年2月19日）的差额179284元；补交标准经营服务费与优惠后经营服务费（2014年11月8日至2017年2月19日）的差额179284元；6.判决南宁沃尔达公司赔偿广西好百年公司维权律师费31884元；7.案件诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实：2015年2月2日，广西好百年公司（出租方）与南宁沃尔达公司（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》（含附件），主要约定：广西好百年公司将位于南宁市江南区年家居店内三楼编号为Ｂ3072、3073、3074号商铺出租给南宁沃尔达公司使用，租赁铺位建筑面积共计426.88平方米；南宁沃尔达公司以每叁个月为一期按建筑面积支付租金（法定假日租金照计），租金单价为30元／平方米／月，每期租金为38418元，南宁沃尔达公司每缴纳一期租金可使用租赁铺位期限为陆个月；租金支付实行先付费后使用的原则，首期租金应在签订本租赁合同的7日内付清，以后每期租金须于当期起始日的30日前将当期租金一次性付清；如南宁沃尔达公司未能按时缴清租金的，广西好百年公司有权按本合同约定追究南宁沃尔达公司违约责任；本合同签订之日起7日内，即2014年7月9日前南宁沃尔达公司须向广西好百年公司交纳租赁保证金12806元；本合同期限自2014年11月8日起至2017年11月7日止；双方约定南宁沃尔达公司享受免租政策如下：合同期为三年；免租期 为二十二个月；第一年、第二年租金及经营服务费交三个月用半年，第三年交二个月用一年；可享受装修补贴四万元整，于第三年缴纳租金时减免使用；南宁沃尔达公司以每叁个月为一期按建筑面积向广西好百年公司支付经营服务费（包括品牌推广、运营管理成本费等）（法定假日经营服务费照计），经营服务费单价为30元/平方米/月，每期经营服务费为38418元，南宁沃尔达公司每缴纳一期经营服务费可使用租赁铺位期限为陆个月；经营服务费支付实行先付费后使用的原则，首期经营服务费应在签订本合同的7日内付清，以后每期经营服务费须于当期起始日的30日前将当期经营服务费一次性付清；南宁沃尔达公司以每十二个月为一期按建筑面积向广西好百年公司支付物业服务费，单价为5元/平方米/月，每期物业服务费为25613元，南宁沃尔达公司每缴纳一期物业服务费可使用租赁铺位期限为十二个月；首期物业服务费应在签订本合同的7日内付清，以后每期物业服务费须于当期起始日的30日前将当期经营服务费一次性付清；2014年7月9日前，南宁沃尔达公司须向广西好百年公司缴纳经营服务保证金12806元，南宁沃尔达公司交纳的租赁合同保证金及经营服务保证金，以下简称合同履约保证金；南宁沃尔达公司应向广西好百年公司交纳商品质量保证金15000元；任何情况下如非因广西好百年公司单方提前解除本合同原因导致本合同终止的，根据本合同约定广西好百年公司原给予南宁沃尔达公司的所有免租期优惠政策，广西好百年公司有权决定予以收回，即本合同前述约 定的免租期内广西好百年公司仍有权向南宁沃尔达公司按约定标准收取租金及物业服务费等；南宁沃尔达公司未按时交纳包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等各项应交款项的，每逾期一日，应按照未交金额的万分之三向广西好百年公司支付违约金，且广西好百年公司有权暂停向南宁沃尔达公司返还商品代收款；南宁沃尔达公司拖欠应交款项（包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等费用）二十日以上（含二十日）或出现2次逾期支付前述应付款项的，为根本违约，广西好百年公司有权随时单方终止或和解除合同，除不予退还南宁沃尔达公司所交的合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求南宁沃尔达公司赔偿广西好百年公司的损失；合同终止或解除后，南宁沃尔达公司应在三天内支付所有欠款并撤出商场，否则，广西好百年公司有权处置并变卖南宁沃尔达公司滞留在商场内的一切商品和物品，所得价款用以充抵南宁沃尔达公司所欠费用和弥补广西好百年公司所受的损失，不足部分由南宁沃尔达公司补足。上述合同签订后，南宁沃尔达公司向广西好百年公司支付了租赁保证金12806元、经营服务保证金12806元、质保金15000元及相应租金，广西好百年公司将商铺交付给南宁沃尔达公司使用。2015年11月8日后，南宁沃尔达公司未再按时足额向广西好百年公司支付租金等相关费用。2017年2月24日，广西好百年公司向南宁沃尔达公司邮寄了关于涉案商铺的《解除租赁合同通知书》，通知南宁沃尔达公司自收到本通知之 日起解除双方的租赁合同及其他相关协议并要求南宁沃尔达公司支付拖欠的费用、及时撤场，南宁沃尔达公司于2017年2月27日签收该通知书。南宁沃尔达公司共拖欠广西好百年公司2015年11月8日至2017年2月24日期间的租金71045元、经营服务费96045元、物业费23342.68元，以及2016年12月至2017年1月期间电费175元。 另查明：江南区沙井大道56号南宁华南城物流区1号广场Ｂ栋三层仓储于2015年12月31日进行了产权登记，房屋产权登记证号为邕房权证字第××号。 又查明：广西好百年公司为本案诉讼聘请律师支付律师费31884元。 一审法院认为，广西好百年公司、南宁沃尔达公司签订的涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不违反公序良俗，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。南宁沃尔达公司自2015年11月8日起未按约定向广西好百年公司支付租金等各项费用，其行为构成违约，广西好百年公司有权依约解除涉案租赁合同。广西好百年公司向其邮寄了《解除租赁合同通知书》，南宁沃尔达公司于2017年2月27日收到，因此，涉案租赁合同于2017年2月27日解除。 南宁沃尔达公司仍负有向广西好百年公司支付合同解除前所拖欠费用的义务。因此，广西好百年公司要求南宁沃尔达公司支 付拖欠的租金、经营服务费、物业费和电费的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于广西好百年公司要求不予返还南宁沃尔达公司租赁保证金、经营服务保证金、支付违约金、补足租金优惠和经营服务费优惠差额、偿付律师费的一系列诉讼请求，均是属于要求南宁沃尔达公司赔偿的违约损失，一审法院认为，广西好百年公司并列主张上述损失构成重复主张，综合本案情况，一审法院酌定对广西好百年公司要求不予返还租金保证金、经营服务保证金的诉讼请求以及律师费的请求予以支持，对广西好百年公司要求南宁沃尔达公司支付违约金和优惠差额的请求不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认广西好百年公司与南宁沃尔达公司于2015年2月2日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月27日解除；二、南宁沃尔达公司向广西好百年公司支付拖欠的租金71045元、经营服务费96045元、物业费23342.68元和电费175元；三、南宁沃尔达公司向广西好百年公司支付的租金保证金12806元、经营服务保证金12806元，广西好百年公司不予返还；四、南宁沃尔达公司向广西好百年公司偿付律师费31884元；五、驳回广西好百年公司的其他诉讼请求。案件受理费10496元，由广西好百年公司负担6607元，由南宁沃尔达公司负担3889元。 二审中，当事人未提交新证据，对一审查明事实，亦无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本案二审争议焦点是：被上诉人应否向上诉人支付违约金并向上诉人补交标准租金、经营服务费与优惠后租金、经营服务费的差额？ 本院认为，一审判决确认案涉合同于2017年2月27日解除；判决南宁沃尔达公司向广西好百年公司支付拖欠的租金71045元、经营服务费96045元、物业费23342.68元、电费175元，赔偿律师费31884元；判决南宁沃尔达公司向广西好百年公司支付的租金保证金12806元、经营服务保证金12806元，广西好百年公司不予返还。上诉人与被上诉人对上述判决均无异议，本院予以维持。 关于违约金问题。被上诉人自2015年11月8日后，未再按时足额支付租金、经营服务费、物业费、电费已构成违约。根据双方合同约定，被上诉人构成根本违约时，上诉人有权单方解除合同，除不予退还被上诉人所交的合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求被上诉人赔偿上诉人的损失。鉴于一审判决上诉人无需返还被上诉人支付的租赁保证金、经营服务费，已足以弥补上诉人的损失，故上诉人主张被上诉人还应向其支付违约金，本院不予支持。 关于租金、经营服务费的差额损失问题。双方合同约定，任何情况下非因上诉人单方提前解除合同原因导致合同终止的，上 诉人原给予被上诉人的所有免租期优惠政策，上诉人有权决定收回，即合同约定的免租期内上诉人仍有权向被上诉人按约定标准收取租金及物业服务费。双方约定租期至2017年11月7日届满，上诉人却于2017年2月24日向被上诉人邮寄《解除租赁合同通知书》提前解除了案涉合同，故上诉人单方提前解除案涉合同后，主张被上诉人支付免租期内的的租金、经营服务费的差额损失，没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4933元，由上诉人广西好百年商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年八月二十六日 法官助理  李姝雯 书 记 员  蒙柯羽