河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0211民初2187号原告：开封市中博物业管理有限公司，住所地开封市鼓楼区老君堂中街**楼******。统一社会信用代码：91410204395706365E。法定代表人：王琪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张海，男，1983年10月23日出生，住河南省开封市龙亭区。系该公司经理助理，特别授权代理。被告：董中华，男，1971年6月10日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。原告开封市中博物业管理有限公司诉被告董中华物业服务合同纠纷一案,本院于2020年6月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告开封市中博物业管理有限公司的委托诉讼代理人张海、被告董中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付开封市中博物业管理有限公司管理费10879元，违约金3264元，合计14143元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告为小区物业服务公司。被告小区11-1501号房业主，房屋面积为113.32平方米，物业收费标准为1.6元/㎡/月。原告在服务期间，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。但是，被告自2016年4月17日起停缴物业管理费，截止2021年4月16日，被告欠缴物业费共计10879元。根据《物业服务合同》违约条款约定，原告对违约金部分主张3264元，两项请求金额合计14143元。经原告多次催缴，被告扔拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望法院判如所求。被告董中华辩称，原告所诉与事实不符，原告服务期间没有履行好应尽的义务，蛮横不作为，隐瞒事实真相。被告没有缴纳物业费的理由是：1、原告没有和开封宏力置业有限责任公司签订有效服务合同，也没有和业主签订物业服务合同；2、房屋因没有达到合同约定交付条件，没有交付签字验收；3、原告管理野蛮、服务差、不作为，因管理过失给被告造成经济损失，态度恶劣；4、原告物业费收取1.6元/平方，远高于自身三级物业资质收费标准（0.5元/平方）；5、原告几年来利用小区公共区域经营所得收入没有公示，不知去向；事实与理由如下：1、原告提供的服务合同甲方没有载明开发商开封宏力置业有限责任公司，是与王世清个人的约定，没有签字生效，服务内容没有向业主告知，业主不知情，服务内容损害了业主的利益。原告没有和开封宏力置业有限责任公司签订物业服务合同。水岸家园业主委员会于2017年8月成立以来原告也没有和业主签订物业服务合同，属于无服务合同。2、开发商开封宏力置业有限责任公司建造11号楼偷工减料，以次充好，房屋装饰及设备质量不符合《商品房买卖合同》约定内容，1-2层外墙花岗岩装饰（实际装饰是涂料），电梯一线品牌（实际安装的是普通巨力电梯），入户门优质品牌钢制入户门（实际安装的是普通工程门），至今没有整改，原告办理房屋交付签字验收时，被告因开发商违约没有签字验收。未达到合同约定没有验收交付的房屋的物业费应该向开发商收取。3、原告在2015年4-10月期间私自撬了被告家的门换锁，被告10月份装修房子看现场，钥匙打不开门，到原告物业办公室询问情况，原告管理人员说找不到被告房屋门上的钥匙把换锁了。原告管理人员说交了物业费和垃圾清运费才能给钥匙进行装修。2015年10月28日交了物业费2176元（物业费和公共区域损耗费）和垃圾清运费400元（属于乱收费），领取了房屋钥匙，开始装修房屋。问原告物业费和公共区域损耗费各是多少？原告不给说明。原告用控制房屋钥匙的方式收取物业费和高额垃圾清运费的行为属于名符其实的村霸行为。4、原告负责水岸家园小区交房房屋问题的协调解决，被告2015年11月装修期间因下水管向楼下漏水，主卧门口倾斜找原告解决，开始答应解决，找了几次老是说好，就是不给解决，最后还是自己想办法解决。地。地下储藏室门锁交钥匙时已损坏告答应维修更换，就是不见行动，到原告物业办公室催促多次，每次都说给安排维修，到现在一直没有维修更换。5、2016年1月份房屋装修基本完成，因快过年书房水管阀门没有安装完，3月份被告去水岸家园看房子，发现书房里全是水，像鱼塘一样，木地板全部泡坏，书房四周墙壁下部乳胶漆墙面全部浸水泡粉脱落；与书房相邻的客厅墙壁下部受潮起碱；梦天木门及门套泡水下部开裂。水井房门依然锁着，随后到原告办公室询问情况，问原告管理人员谁开了水井房被告家的水阀？原告有责任通知被告及时处理，原告却不通知，水井房钥匙原告管理着，15层就被告一户开始装修，原告管理人员私自乱开被告总水阀，没有尽到管理责任，应该对此事负责，应该赔偿损失。原告怪被告家没安装总水阀，被告家水管怎么跑和原告私自开乱开业主未入住房屋总水阀没有一点关系，蛮横不讲理。让原告管理人员去看现场情况她们都不去，这就是原告所谓提供了优质服务。被告在2016-2017年多次找原告询问造成书房泡水的问题怎么解决，遭到原告的拒绝，被告无奈暂停缴纳物业费等待协商解决。6、2016年大概10月份的一天下午，被告去水岸家园查看房子，发现次卧北墙上部墙面湿了一片，有过水现象，经查看是楼顶公用热水箱漫水造成，到原告物业办公室通知他们立即维修，原告派人上去看了看，说没有配件等明天处理。在等待维修期间原告没有关闭上水阀，热水箱一直漫水，被告次卧北墙乳胶漆墙面因长时间泡水损坏，因原告管理过失给被告再次造成经济损失，别说赔偿损失，一句道歉的话都没有说，像村霸一样的服务态度。原告平时就没有对公用设备进行定期检查维护，没有配件储备，没有尽到管理责任。7、2017年上半年部分业主安装空调，原告不按照建筑预留空调安装位置位进行错误定位，让14层空调室外机位置上移一层安装在15层被告家卧室窗前，原告物业管理人员多次打电话要求被告开门让14层安装空调，遭到被告的拒绝，使邻居之间发生误解。这都是原告管理人员错误指挥造成。原告管理人员这最起码的知识就不懂，是不是取得物业管理资格证。8、2018年8月原告在被告家1501入户门贴了一次缴费通知书，通知书索要高额违约金5689.931元，物业费4376.87元，并注明提供的服务内容为绿化、清洁、安保。掩盖服务内容，推卸给被告造成经济损失的管理责任。原告还在缴费通知书上插入老赖图片对被告进行侮辱，给被告的精神造成极大的伤害。原告的违法行为侵犯了被告的声誉。9、2019年1月被告入住水岸家园，原告至今不给开通门禁卡，限制被告及家人的出入小区的自由，侵犯了业主被告及家人的人身自由，对被告及家人的精神造成伤害。10、2020年2-3月被告给原告进行协商以物业费方式补偿被告损失，原告承认管理不到位，不想承担管理过失责任，被告提出要求给开通门禁卡，还被告及家人出入小区的自由，从2020年开始缴纳物业费，遭到原告的拒绝。11、2020年5月原告对被告地下储藏室进行拉闸停电进行威胁，造成几天不能用电，联系原告几次才给送电。12、原告没有尽到特种设备电梯的安全管理责任，让电梯带故障运行，不顾业主人身安全。11号楼两部电梯照明玻璃板被原告破坏，造成缺失和损坏，有跌落伤人的危险，两年来一直没有维修更换。电梯15天维保一次只更换维保日期，没有实质性的维保，维保前北梯显示“检修满员”故障报警，更换维保日期后仍然显示“检修满员”故障报警。电梯超期未进行定期维保，7月9日还未维保，日期还是7月1日。13、原告消防安全管理不到位，地，地下室有消火栓缺少消防水带全出口指示灯很多不亮，灭火器配置不到位，公共照明灯罩缺失和很多不亮，地，地下室黑暗年都没有维修处理，存在安全隐患。14、原告提供催缴通知书是伪造，被告没有收到过该催缴通知书，应该承担法律责任；原告利用假律师发短信恐吓被告。15、原告抬高二次加压生活用水价格，4.9元/T，居民共用水表2.6元/吨，差价2.3元；对业主自家地下停车位停车收取50元/月管理费，根本没有管理，也不存在管理；以此获取不正当收益。16、原告公共区域缺少管理，管理混乱。11号楼单元门前下雨全是积水，视而不见；小区内主要交通路口设置路障，给业主行走带来不便，造成磕绊；小区内道路损坏视而不见，不维修；15层步梯防火门损坏两年不维修；地；地下室的通风设备从未开启进行过通风换气，地下室一股异味车尾气浓度越聚越高。17、原告对供电、供水设备维护保养不到位，小区经常出现停水停电，给业主生活带来不便，应急发电机从未投入使用过。18、原告对到处粘贴的小广告视而不见，11号楼一楼公示牌和业主入户门上贴的全是小广告，原告不安排清理也不实施管理。19、原告在小区公共区域进行经营活动，所得收入不向业主公示所得多少及去向。主要经营活动有：电梯内广告经营，小区东大门和北大门及小区东门内投放广告，业主门禁卡上投放广告；社区直饮水站2个，蜂巢快递箱两个，旧衣物回收箱6处。根据以上事实和理由，证明原告在服务水岸家园期间没有物业服务合同，原告没有尽到服务责任，而是反客为主，强取豪夺乱收费，把业主当成提款机，管理混乱，态度恶劣，不作为，原告没有积极主动解决因其管理过失给被告造成的损失，而是采用胁迫手段收缴不合理的物业费。因原告管理过失给被告造成了不必要的重大经济损失，因原告恶劣的管理行为给被告及家人造成了精神伤害。不交缴纳不合理的物业费是正当维权，请法院驳回原告的上诉请求，制止物业公司称霸的管理乱象，规范物业公司管理行为，制止物业公司乱收费现象，提高物业公司服务质量，维护被告及全体业主的合法权益。本院经审理认定事实如下：被告为水岸家园小区11-1501号房业主，房屋面积为113.32平方米。原告与开封市宏力置业有限责任公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告向该小区提供物业服务，物业服务费的标准为高层每月每平方米1.6元，合同期限自2015年4月17日起至水岸家园三期交付满一年止。后被告按照上述合同的约定向该小区提供了物业服务。被告收取上述房屋后交纳物业费用至2016年4月16日，此后未再交纳物业费用，后原告向被告进行了催交，但被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵，不同意交纳物业费用，双方纠纷成诉。本院认为，原告依据《物业管理服务合同》为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主亦应向原告交纳相应的物业费用，被告自2016年4月17日起至今未交物业服务费，原告要求被告支付2016年4月17日至2020年5月16日的物业费用共计8884.29元，原告的诉求超出本院认定的部分，本院不予支持。原告要求被告支付违约金的诉求，因原告对于《物业管理服务合同》并未提供证据证明已经告知了被告，被告对于其违约后果是明知的，故原告据此要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。被告辩称原告未尽到服务义务，提供的服务存在瑕疵，所提供的证据可以证明原告在提供物业服务的过程中确实存在瑕疵，原告应根据《物业管理服务合同》的约定限期整改，但上述履行瑕疵不足以成为被告不交纳物业费用的理由，被告以物业服务瑕疵为由拒付物业管理费没有合同及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告董中华在本判决生效之日起三日内向原告开封市中博物业管理有限公司支付2016年4月17日至2020年5月16日的物业费用共计8884.29元；驳回原告开封市中博物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。案件受理费减半收取计76.79元，由原告开封市中博物业管理有限公司负担28.79元，被告董中华负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  王辰娟二〇二〇年九月二日书记员  李瑞艳