四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初2994号 原告（反诉被告）：四川执美生物科技有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：邓彩霞，总经理。 委托诉讼代理人：黄可，四川韬世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗淼，四川韬世律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都汇金通源企业管理咨询有限公司，住所地中国（四，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段********** 法定代表人：全国钦，总经理。 委托诉讼代理人：蒋一扉，四川衡纵律师事务所律师。 被告：全国钦（反诉第三人），男，1978年12月23日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：蒋一扉，四川衡纵律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川执美生物科技有限公司（以下简称“执美公司”）与被告（反诉原告）成都汇金通源企业管理咨询有限公司（以下简称“汇金通源公司”）、被告（反诉第三人）全国钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。执美公司的委托诉讼代理人黄可、罗淼，被告汇金通源公司的法定代表人全国钦及委托诉讼代理人蒋一扉，被告全国钦及其委托诉讼代理人蒋一扉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 执美公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.《房产租赁合同》已于2020年3月10日解除；2.汇金通源公司向执美公司返还10000元房屋租赁保证金；3.汇金通源公司向执美公司返还已收取的租金余额98089.7元；4.汇金通源公司向执美公司支付违约金30000元；5.汇金通源公司向执美公司支付律师费损失7000元；6.全国钦对上述请求承担连带清偿责任；7.本案诉讼费由汇金通源公司、全国钦共同承担。事实与理由：2019年3月25日，双方签订租赁合同，约定执美公司承租汇金通源公司出租的位于环球中心xxx使用房间1618号房，并对租金、租期、违约责任等内容做了约定。2019年8月5日，执美公司一次性向汇金通源公司支付租金143089.7元。2020年2月，汇金通源公司通知执美公司提前收回房屋，执美公司于2020年3月10日搬离案涉租赁房屋，但汇金通源公司未退还押金及已收取的租金。全国钦作为汇金通源公司的法定代表人，出借银行账户，收受汇款，依照《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条及《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》的规定，全国钦应承担连带责任，故提起以上诉请。 汇金通源公司与全国钦共同辩称，1.执美公司没有按约支付2019年11月至2020年3月共计5个月的房租50000元，应当承担按租金3倍支付违约金即30000元，房屋租赁保证金应抵扣上述租金和违约金后，执美公司仍需支付20000元；2.执美公司支付的143089.7元不是标的房屋的租金，该款项无论从数额上（指不是月租金的整数倍）及支付时间上（指执美公司陈述该款项支付时间为2019年8月5日，但执美公司实际在2019年8月13日及9月16日仍在支付当月租金）均不符合约定的租金支付数额和支付期限约定，也不符合双方的交易习惯，该款项与本案无关；3.汇金通源公司从未在2020年2月通知收回房屋，没有违约行为，不应当支付违约金；4.律师费不是法定的当事人损失，没有合同依据和法律依据；5.全国钦未与执美公司建立租赁合同关系，租赁合同约定的收款账户属于民事自洽行为，该行为及账户信息经过了执美公司的自愿认可，该行为并不等于违背被答辩人自由意志，采取违反诚实信用原则的方式故意隐瞒账户真实信息的“出借”行为，也没有通过该账户给执美公司造成任何损害，故不适用民诉法解释第65条的立法本意。《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任的批复》是针对违法出借银行账户导致金融管理秩序受到损害相关行为的批复，亦不适用本案的事实。 汇金通源公司向本院提出反诉请求，请求判令：1.执美公司支付汇金通源公司2019年11月至2020年3月共计5个月房租50000元；2.执美公司支付汇金通源公司违约金30000元。事实与理由：2019年3月25日，双方签订租赁合同，约定执美公司承租汇金通源公司出租的位于环球中心xxx使用房间1618号房，并对租金、租期、违约责任等内容做了约定。执美公司未按约支付案涉租赁房屋2019年11月至2020年3月的租金共计50000元，依据《房产租赁合同》第9.4.1条和第10.3条约定，执美公司应当按租金的3倍支付违约金。故提出以上诉请。 执美公司辩称，执美公司于2019年8月5日提前支付租金143089.7元，虽然汇金通源公司没有同意一次性支付两房屋一季度租金后给予本房屋三个月免租期的方案，但在汇金通源公司退还执美公司提前所支付的租金前，不应再重复收取租金，应直接从预付租金中扣除。就实际情况而言，汇金通源公司在本案诉讼前对2019年10月25日至2020年3月10日期间从未对执美公司提前支付本案房屋租金而不再按月支付一事提出异议，按汇金通源公司所称，执美公司未如约交付房租长达5个月的时间中，汇金通源公司应当进行相应维权行为，而非到了2020年3月初要求执美公司提前解约退场，其退场原因更是因为汇金通源公司对房屋维护出现问题导致消防审批未能通过要求整改，故执美公司不存在任何违约行为，请求法院依法驳回反诉请求。 全国钦述称，西南商友（北京）商务服务有限公司（以下简称“西南商友公司”）工作人员王俊代其出租房屋，但西南商友公司欠付房租，按照双方承诺要补齐所有费用，因此全国钦要求王俊让租户在2020年3月底前搬离代租房屋或者补齐差额部分。 本院经审理认定事实如下：2019年2月，汇金通源公司（甲方）与执美公司（乙方）就位于成都高新区天府大道北段XXX号XXX栋XXX单元XXX层XXX号中的办公室签订《房产租赁合同》，主要约定：2.1.租赁期为1年，自2019年3月25日至2020年3月24日；3.1.租金为10000元／月；3.3.甲方指定的银行账户为户名：全国钦，开户行：中国建设银行股份有限公司成都第三支行，账号：62×××54；4.1.乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10000元；4.2.租赁期满合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分甲方无息返还乙方，不足部分，由乙方继续支付；5.1.租赁期期间，乙方使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、空调、物业管理费等由甲方承担；6.1.甲方应于2019年3月25日前将房屋按约定条件交付给乙方。6.2.租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施明细表》上签字盖章。6.3.乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为：乙方放弃收回归甲方所有，甲方无需支付费用，乙方不得恶意损坏或拆除，甲方不承担为乙方变卖、保管、补偿等责任。9.4.乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不支付或者不按照约定时间支付租金达10日的或欠缴各项费用达10000元的。10.3.乙方有本合同第九条第9.4款约定的情形之一的，应按租金的3倍向甲方支付违约金。10.4.租赁期内，乙方需提前退租，应提前30日通知甲方，并按月租金的3倍支付违约金。交付的房屋吴若语在乙方代理人处签字，电话为184××××5439。 上述合同签订后，执美公司已支付租赁保证金10000元和截至2019年10月24日的租金，租金支付方式为：执美公司通过网上银行按月向全国钦支付。 2020年3月，汇金通源公司要求西南商友公司工作人员王俊让入驻租户（包括执美公司）搬离租赁房屋。2020年3月10日，执美公司搬离案涉租赁房屋。 另查明，汇金通源公司与西南商友公司于2018年12月17日签订《联合办公招商合作协议》，主要约定：双方就成都市环球中心XXX栋XXX单元XXX层XXX至XXX栋XXX单元XXX层XXX办公室场地合作使用相关事宜。合作期限为6年，自2018年12月17日至2025年2月22日。合作期限内，西南商友公司为汇金通源公司引入会员单位入住办公，合作期限开始后，三个月内，保证入驻率达60%，至第四、五个月达到70%，在以后的合作期间，必须保证租赁率达70%以上。 2019年8月1日，西南商友会的工作人员王俊通过微信向全国钦发送了《联合办公利润核算》，双方对费用进行了核算。2019年8月5日下午13:59时，王俊通过微信向全国钦发送了143089.7的图片，并问全国钦收到了吗，全国钦回答收到了。 再查明，邓燕于2019年8月5日下午13:53时向全国钦支付143089.7元，转账附言：物业费，银行摘要：全国钦1854物业费。对于该笔费用的性质，执美公司述称其为执美公司委托监事、股东邓燕代其支付的多功能会议厅（另一租赁房屋）及案涉租赁房屋的租金135000元及税费8089.7元，提交的证据有：转款委托书；汇金通源公司和全国钦辩称该笔费用为西南商友（北京）商务服务有限公司与汇金通源公司签订的《联合办公招商合作协议》项下的结算费用，提交的证据有：《联合办公招商合作协议》《联合办公利润核算》、各租户的租金收据（包括执美公司）、微信聊天记录。对于该项争议将在本院认为中一并阐述。 本院认为，汇金通源公司与执美公司签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于解除合同的问题。全国钦述称，于2020年3月要求西南商友会招租的租户全部搬离，执美公司于2020年3月10日搬离完成，故双方解除《房产租赁合同》的时间为2020年3月10日。 关于邓燕支付的143089.7元的资金性质。首先，从执美公司支付2019年10月24日前的租金的转账记录和收据来看，执美公司支付租金时从未支付过税费，仅支付合同约定的租金金额。其次，邓燕的转款记录的银行摘要载明“全国钦1854物业费”，未指明系案涉租赁房屋的费用。再次，执美公司实际在2019年8月13日及9月16日仍在支付当月租金。最后，从《联合办公招商合作协议》《联合办公利润核算》以及全国钦与王俊的微信聊天记录（双方进行了结算，王俊于2020年8月5日下午13:59时向全国钦发送了143089.7的图片，并问全国钦收到了吗）、邓燕支付的转账记录（时间为2020年8月5日下午13:53时）来看，汇金通源公司提交的证据足以证明该笔费用143089.7元是《联合办公招商合作协议》项下结算的费用。综上，邓燕支付的143089.7元并非执美公司支付的案涉租赁房屋的租金。 关于汇金通源公司主张执美公司支付租金的问题。执美公司支付了截至2019年10月24日的租金，《房产租赁合同》于2020年3月10日解除，执美公司于2020年3月10日搬离腾退案涉租赁房屋。故执美公司应当支付2019年10月25日至2020年3月10日的租金45000元（计算方式为：10000元/月×4个月15天）。 关于汇金通源公司主张执美公司支付违约金的问题。执美公司未按约支付租金，应当承担违约责任。按照合同的约定，应按月租金的3倍支付违约金。但违约金的主要功能系弥补损失，汇金通源公司的损失主要为资金占用利息，故本院以实际损失为基础，综合考虑双方的过错程度，将违约金调减为5000元。 关于执美公司主张汇金通源公司支付解除合同违约金和律师费的问题。执美公司未按约支付租金，存在违约，汇金通源公司有权解除合同，执美公司产生的损失应由自身承担，故该两项诉请，本院不予支持。 关于执美公司主张汇金通源公司返还租赁保证金的问题。合同约定，租赁期满合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由执美公司承担的费用、租金以及应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分汇金通源公司无息返还执美公司，不足部分，由执美公司继续支付。故该租赁保证金予以抵扣执美公司欠付的租金后，执美公司还应支付租金35000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、四川执美生物科技有限公司与成都汇金通源企业管理咨询有限公司于2019年2月就位于成都高新区天府大道北段XXX号XXX栋XXX单元XXX层XXX号中的办公室签订的《房产租赁合同》于2020年3月10日解除； 二、四川执美生物科技有限公司于本判决生效之日起三日内向成都汇金通源企业管理咨询有限公司支付2019年10月25日至2020年3月10日的租金35000元； 三、四川执美生物科技有限公司于本判决生效之日起三日内向成都汇金通源企业管理咨询有限公司支付违约金5000元； 四、驳回四川执美生物科技有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回成都汇金通源企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为1601元，由四川执美生物科技有限公司负担；反诉案件受理费减半收取为900元，由四川执美生物科技有限公司负担400元，由成都汇金通源企业管理咨询有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年九月一日 书记员  李双