1浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4917号 原告（反诉被告）杭州乐尚酒店管理有限公司，住所地杭州 市江干区凤起东路888号323室。 法定代表人薛晖。 委托代理人邴朝祥，浙江星韵律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州万好万家商业经营管理有限公司，住 所地杭州市江干区凯旋路210号7028室。 法定代表人陈欢贵。 委托代理人陈海情、俞飞女，浙江永鼎律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州乐尚酒店管理有限公司为与被告（反 诉原告）杭州万好万家商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷 一案，原告杭州乐尚酒店管理有限公司于2019年5月17日起诉， 后被告杭州万好万家商业经营管理有限公司提起反诉，本院分别 受理后，于2019年8月23日、2020年9月21日公开开庭进行 了审理。杭州乐尚酒店管理有限公司的委托代理人邴朝祥，杭州 万好万家商业经营管理有限公司的委托代理人陈海情、俞飞女到 庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州乐尚酒店管理有限公司诉称，2018年8月20日， 原告与被告签订一份《房屋租赁合同》约定被告将位于杭州市秋 涛北路102号第五层和第六层1360平方米的房屋出租给原告使 用，双方就该租赁房屋的期限、租金、合同变更、终止、违约责 任等内容进行了约定。合同签订后，原告缴纳了履约保证金、租 金后并开始进行装修。装修完工后，由于被告无法提供与租赁房 屋所有权人的租赁合同等原告办理营业执照、消防审批等所需的 合法证明材料及设施，导致原告无法开业。2019年1月18日， 原告与被告签订一份《补充协议》约定：为了保证乙方（即原告） 2的经营秩序，甲方（即被告）应于2019年4月1日前提供与租 赁房屋所有权人的租赁合同以及其他乙方办理营业执照、消防审 批等所需合法证明材料及设施，否则视为甲方违约，乙方有权书 面通知甲方解除《房屋租赁合同》并追究甲方的违约责任（包括 但不限于乙方的装修费用、物业费等）。原告认为，按照合同约 定，现被告已构成违约，原告有权解除合同并追究被告的违约责 任。按照《房屋租赁合同》第十二条的约定：如一方违反本合同 的约定，守约方有权要求违约方承担其因追究违约行为而支出的 相关费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等，原告因本 案而支出的律师费用应有被告承担，故请求：1.原告与被告签订 的《房屋租赁合同》（合同编号：×××-1）和《补充协议》 解除；2.被告立即返还履约保证金人民币100000元；3.被告立 即返还租金人民币620500元：4.被告赔偿原告装修损失人民币 1973914元以及经营损失620500元、律师费70000元；5.本案 诉讼费、保全费由被告承担。 被告杭州万好万家商业经营管理有限公司辩称，一、原告 陈述的事实与客观事实不符。1.原告在签订案涉租赁合同之前已 经对案涉房屋的权属、性质等状况做了充分的了解，其非常清楚 案涉房屋的实际情况，双方在合同中第五条第三项约定“日常经 营但凡涉及到需审批方可实施的装修等，由原告负责到相关部门 审批”、在第八条约定“原告承诺应在正式营业前自行办理工商 执照、税务登记证、卫生许可证等相关证照”，被告没有提供相 关资料以及办理相关审批的合同义务。2.原告声称未能正常办理 营业执照，但通过工商信息查明其早已于2018年9月29日注册 成立，并于2018年10月8日领取了营业执照。原告向被告隐瞒 了真实的情况，使得被告误以为是被告的原因导致原告无法经 营，并在错误的认识下签订了《补充协议》。即便原告存在经营 障碍，也完全是其自身原因造成的，和被告没有关联。3.本案并 非被告违约，在双方的长期交往中被告一直积极履行合同，案涉 房屋所属大楼共16层，其中还有其他公司或法人单位在经营， 3包括开设酒店或出租，均未受到任何影响，可以正常经营且都领 取了营业执照等相关证照，案涉合同的履行不存在任何障碍。本 案纠纷发生后，被告发现原告擅自将案涉房屋主体结构进行了改 变，将案涉房屋分割成一间间，并将用途由公寓房改变为酒店， 如果原告无法办证属实，那也完全是因为原告擅自变更了房屋用 途和主体结构，使得房屋不符合工商以及消防要求导致的，而非 被告造成。本案实质是被告借合同之名恶意索要巨额赔偿款。4. 除以上事实外，原告在合同履行过程中存在多项违约行为，被告 向法庭则要予以说明：合同约定租赁用途为公寓房出租，但原告 将房屋作为酒店经营而非公寓房出租；合同约定原告装修必须经 过被告事先书面同意，并将工程施工图纸交被告备案，但原告从 未取得被告的书面同意；合同约定房屋主体结构变动的，需经被 告书面认可后，报有关部门审批通过后方可实施，但原告改变房 屋主体结构将案涉房屋分割为一间间，从未取得被告的书面同 意，在施工前也未向消防等有关部门报批，导致最终无法通过消 防审批。按照合同约定，被告有权解除合同，追究原告的违约责 任。 二、原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。 （一）案涉租赁合同以及补充协议无效，原告无权据此主 张权利。根据合同法规定，合同订立人必须具备民事权利能力和 民事行为能力，但原告在签署租赁合同时并未注册成立，不具备 民事权利能力和民事行为能力，也即不具备签订合同的法律资 格，但原告未将该事实向被告披露，并用一枚可能涉嫌造假的公 章签署了案涉租赁合同，严重违反了法律法规的强制性规定，应 属无效合同。而补充协议系基于租赁合同产生，系租赁合同的一 部分，被告是在原告隐瞒了真实情况下产生了错误的认识后签 订，所述内容与客观事实不符，在作为主合同的租赁合同无效的 情形下，补充协议也一并无效，故原告无权依据无效合同主张权 利。 （二）若法庭审理后认为协议有效的，因本案并非被告违 4约，原告无权解除合同，基于原告的欺诈行为，被告已提起反诉 要求撤销补充协议并追究原告的违约责任。l.被告在签订租赁合 同后一直积极履行，在合同约定的义务以外，甚至愿意协助原告 前往工商部门协助办理相关事宜，原告的正常经营并无任何障 碍。在双方的沟通过程中，原告也从未提及过被告有违约行为， 其无权要求解除合同；2.鉴于原告存在多项违约行为，被告在法 庭释明租赁合同以及补充协议的效力问题后，若法庭确认有效 的，被告将提起反诉要求撤销补充协议并追究原告的违约责任。 （三）关于原告诉请的几项赔偿金额，对装修损失以及经 营损失也不应得到支持。1.针对原告主张的装修损失。首先合同 明确约定了需经被告书面同意后方可实施，原告未经被告书面同 意擅自装修，按照合同约定应当无偿移交给被告，并且合同还约 定装修需报原告需办理装修所需的消防等报批手续，其未经报批 同意即进行装修，属于其未按照合同约定以及法律规定的不当操 作，对该不当操作所产生的损失应当由其自行承担，不存在赔偿 的依据。同时，原告诉请依据为结算书，被告认为对装修的实际 价值以及损失应当以鉴定机构出具的鉴定结论为准，且该份结算 书系两个案外人之间的约定，结算系其内部约定，并不能直接适 用到本案中，并且原告也没有提供工程量增加的联系单以及款项 支付凭证等相应证据。2.针对原告主张的经营损失，在法律上属 于逾期可得利益损失，以一方当事人违约为前提。首先本案不属 于被告违约，其次，逾期利益损失指的是合同履行后取得的利益， 但原告没有任何证据证实其承租后一定能够盈利，不排除其亏损 的可能，故其无权主张经营损失。 综上所述，本案实际情况是原告违约在先恶意提起诉讼， 其所述与客观事实不符，其诉请无事实和法律依据，且已超过诉 讼时效，请求法庭驳回原告全部诉请。 反诉原告杭州万好万家商业经营管理有限公司诉称，2018 年8月20日，反诉被告经实地查看和充分了解后，与反诉原告 签订《房屋租赁合同》一份，由反诉原告将位于杭州市秋涛北路 5102号大楼的第五层和第六层共计1360平方米房屋出租给反诉 被告使用。按照合同约定，反诉原告向反诉被告交付了房屋。合 同签订后，反诉被告隐瞒真实情况，声称因为反诉原告与房屋所 有权人的租赁合同尚处于审批流程中的原因导致其无法办理出 营业执照以及消防审批，使得反诉原告在反诉被告的欺骗下产生 了错误的认识，违背真实意思表示于2019年1月18日和反诉被 告签订了与客观事实严重不符的《补充协议》。后反诉原告经了 解后发现，反诉被告已于2018年9月29日通过工商部门审核， 并于2018年10月8日向工商部门领取了营业执照。此外，反诉 原告还发现反诉被告存在擅自将租赁房屋的用途由公寓房变更 为酒店用房、擅自改变房屋主体结构将房屋分割为一间间小房屋 等等严重违约行为，给原告造成了极大的损失，包括但不限于房 屋所有权人追究反诉原告违约责任的违约损失、反诉原告为案涉 房屋恢复原状所支付的费用等等，具体金额目前尚无法确定，反 诉原告保留要求反诉被告赔偿该些损失的权利。故请求：1.撤销 反诉原、被告双方于2019年1月18日签订的《补充协议》；2. 反诉被告支付拖欠的租金暂计620500元（租金自2018年10月 20日起计算至反诉被告实际腾退之日止，现暂计算至2019年10 月19日止）；3.反诉被告支付违约金620500元、不予退还反诉 被告履约保证金100000元（违约金金额参照租赁合同第12条第 （二）项计算）；4.反诉被告立即腾退返还案涉房屋；5.判令案 涉房屋装饰装修物以及附属设施设备归反诉原告所有，反诉被告 无偿移交给反诉原告；6.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告杭州乐尚酒店管理有限公司辩称，一、杭州万好万 家商业经营管理有限公司的反诉请求自相矛盾。其仅仅要求撤销 《补充协议》，对主合同未作论述，而其第四项诉讼请求要求原 告腾退。合同只有在撤销或解除的前提下，才有可能会产生腾退 的法律责任。 二、杭州万好万家商业经营管理有限公司以杭州乐尚酒店管 理有限公司存在欺诈为由，要求撤销《补充协议》，缺乏事实和 6法律依据。 杭州乐尚酒店管理有限公司之所以无法在案涉房屋的地址上 办理工商登记（变更登记）、消防验收，根本的原因是杭州万好 万家商业经营管理有限公司与新的产权人的合同未及时签订，导 致杭州乐尚酒店管理有限公司办理工商登记、消防审批所需材料 不齐，双方经过多次协商，杭州万好万家商业经营管理有限公司 基于与房屋新权利人的洽谈进度等因素，双方签订了《补充协 议》，杭州乐尚酒店管理有限公司不存在欺诈行为。 至于杭州乐尚酒店管理有限公司在别处临时办理的工商登 记，杭州万好万家商业经营管理有限公司的是明知的，该地址也 是杭州万好万家商业经营管理有限公司的介绍的地方，等案涉房 屋地址能够办理工商登记等条件后，杭州乐尚酒店管理有限公司 在案涉房屋上办理工商登记、消防验收后方能正常经营，所以， 杭州乐尚酒店管理有限公司不存在隐瞒的行为。 三、杭州万好万家商业经营管理有限公司以杭州乐尚酒店管 理有限公司存在擅自变更房屋用途、擅自改变房屋主体结构等严 重违约行为，要求杭州乐尚酒店管理有限公司承担违约责任，缺 乏事实和法律依据。杭州乐尚酒店管理有限公司租赁案涉房屋的 目的，无论是合同签订之前的洽谈、还是合同中的记载以及合同 签订后的实际履行等环节，杭州乐尚酒店管理有限公司租赁房屋 的目的一直都是用于酒店公寓，用途一直未变。杭州万好万家商 业经营管理有限公司没有证据证明杭州乐尚酒店管理有限公司 改变了案涉房屋的主体结构，主体结构是指房屋的梁、柱、承重 墙等，事实上，杭州乐尚酒店管理有限公司也不可能改变，因为 改变主体结构都需要事前审批，而且想要证明杭州乐尚酒店管理 有限公司是否改变了房屋的主体结构，只要拿着杭州乐尚酒店管 理有限公司在杭州万好万家商业经营管理有限公司处备案的施 工图去监管部门投诉即可。事实上，杭州乐尚酒店管理有限公司 装修之前取得了杭州万好万家商业经营管理有限公司的书面同 意、办理了备案手续并缴纳了装修押金。 7综上，杭州万好万家商业经营管理有限公司的反诉请求和事 实理由，缺乏事实和法律依据，请给予驳回。 经审理本案认定事实如下： 2018年8月20日，杭州乐尚酒店管理有限公司（乙方/承 租人）与杭州万好万家商业经营管理有限公司（甲方/出租人） 签订编号为×××-1号《房屋租赁合同》一份，约定：甲方 将坐落于杭州市秋涛北路102号第五层和第六层1360平方米出 租给乙方作为公寓出租使用，房屋之详细建筑位置、使用范围以 附件一竣工图纸为准；房屋交付时间由双方现场办理交接物业时 书面确认，免租期为房屋交付完毕之日起60天；租赁期限为9 年10个月9天（含免租期）；房屋租金不含税为2.5/平方米/天， 计1241000元，租金前3年不递增，自第4年起每经过3年递增 8%；第一年租金，2018年10月20日至2019年10月19日，合 计1241000元；租赁费每半年一付，先付款后使用，乙方自房屋 交付日起2日内，一次性向甲方支付第一年第一期租赁费，以后 每期租金的交付以上述每年起止为准，提前30天将下一期租赁 费划入甲方指定的银行账户；租赁物的用水、用电、电信等在乙 方承租经营期间均由乙方自理并向相关部门结算；本合同签订 后，承租人向甲方缴纳履约保证金10万元；在合同期限届满后， 如无违约情况履约保证金三个工作日内如数退还；乙方根据其经 营需要对租赁房屋进行重新分割、布局、装修，须经甲方事先书 面同意，并将工程施工图纸提交甲方备案；出租期满后或因乙方 违约行为导致合同解除，乙方按照本条约定进行的装修及增添的 设施（特指无法拆除的部分）无偿移交给甲方；在租赁期限前三 年，乙方中途擅自退租的，需提前六个月书面通知甲方，并按照 退租当年的年租金总额的50%向甲方支付违约金，双方合同自动 解除；如一方违反本合同约定，守约方有权要求违约方承担其因 追究违约行为而支出的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、 律师费等）。 后杭州乐尚酒店管理有限公司（乙方）与杭州万好万家商业 8经营管理有限公司（甲方）、案外人杭州乐尚品牌管理有限公司 （丙方）签订《代付款协议》一份，约定：甲、乙、丙三方就杭 州秋涛北路102号第五层和第六层《房屋租赁合同》（合同编号： ×××-1）事项，乙方按照约定向甲方支付履约保证金及第一 年第一期租赁费，合计人民币：柒拾贰万零伍佰元整(￥720500 元)。经甲、乙、丙三方协商一致，达成以下内容，并共同执行： 一、此款由丙方自愿代乙方支付。二、丙方代乙方于2018年8 月22日支付上述款项（720500元）后，表明甲乙双方就上述《房 屋租赁合同》（合同编号：×××-1）事宜中约定的乙方向甲 方支付履约保证金及第一年第一期租赁费的付款义务履约完毕。 三、上述款项发票由甲方直接开给乙方。后案外人杭州乐尚品牌 管理有限公司向杭州万好万家商业经营管理有限公司汇款合计 720500元。 该租赁合同签订后，杭州乐尚酒店管理有限公司进场装修并 向杭州万好万家商业经营管理有限公司支付装修押金5000元。 2018年12月20日，杭州万好万家商业经营管理有限公司 向杭州乐尚酒店管理有限公司出具《情况说明》一份，载明：“由 于我司（杭州万好万家商业经营管理有限公司）与秋涛北路102 号产权所有方的租赁合同正在审批流程中，导致贵公司租赁的秋 涛北路102号5楼、6楼（2018年8月20日签订的房屋租赁合 同）无法正常经营，租金起算日期由我司提供与产权所有方的租 赁合同后，双方另行约定”。 2019年1月18日，杭州乐尚酒店管理有限公司（乙方/承 租人）与杭州万好万家商业经营管理有限公司（甲方/出租人） 签订《补充协议》一份，约定:本补充协议是对甲、乙双方于2018 年8月20日签订《房屋租赁合同》（编号：×××-1）之补充， 如与《房屋租赁合同》有不一致之处，以补充协议为准；《房屋 租赁合同》签订后，由于甲方与租赁房屋所有权人的租赁合同尚 处于审批流程中，导致乙方无法办理营业执照及消防审批，无法 开展正常经营，故租金及物业服务费自甲方提供与房屋所有权人 9的租赁合同之后再开始起算；为保证乙方的经营秩序，甲方应于 2019年4月1日前提供与租赁房屋所有权人的租赁合同以及其 他乙方办理营业执照、消防审批等所需的合法证明材料及设施， 否则视为甲方违约，乙方有权书面通知甲方解除《房屋租赁合同》 并追究甲方的违约责任（包括但不限于乙方的装修费用、物业 费）；若甲方按约提供了其与租赁房屋所有权人的租赁合同以及 其他乙方办理营业执照所需的合法性证明材料，并给予乙方适当 办理营业执照、消防审批等其他法定手续的免租期（若因甲方原 因导致手续办理迟延的，则该免租期应予以相应顺延）。免租期 截止日期为乙方按正常审批流程，接受消防部门开业前检查当天 为止；由于甲方审批手续的迟延，事实上已导致乙方的实际租期 缩短、利润减损，故待甲乙双方另行签订房屋租赁补充协议后， 房屋租金递增的起算日期（《房屋租赁合同》（编号：×××-1） 第三条第（一）项）也应相应顺延。 2019年2月19日，杭州万好万家商业经营管理有限公司退 还装修押金5000元。 2019年4月4日，杭州乐尚酒店管理有限公司委托浙江星 韵律师事务所邴朝祥律师向杭州万好万家商业经营管理有限公 司出具《律师函》，函告杭州万好万家商业经营管理有限公司解 除《房屋租赁合同》及《补充协议》并要求退还保证金、租金并 赔偿损失。 在审理过程中，根据杭州乐尚酒店管理有限公司申请，本院 委托杭州众诚价格评估有限公司就杭州市秋涛北路102号第五 层和第六层房屋已附合装修投入以及未附合的装修家具、设备价 值进行评估，2019年12月31日，杭州众诚价格评估有限公司 出具评估报告一份，言明：“杭州市秋涛北路102号第五层和第 六层房屋已附合装修投入以及可移动、设备在评估基准日为2018 年10月15日的评估价值为1864880元，其中已附合部分为 1641768元，未附合家具、设备为223122元”。后出具补充意见 为“杭州市秋涛北路102号第五层和第六层房屋已附合装修投入 10 以及未附合的装修家具、设备在评估基准日为2019年11月14 日的评估价值为1751540元，其中已附合部分为1528418元，未 附合家具、设备为223122元”。另，就上述未附合家具、设备包 括床（含床垫）49张、床头柜43张、沙发16张、书桌49张、 椅子49张、空调50台、热水器49台、油烟机49台、办公桌1 张、办公椅2张、长办公桌2张、保险柜1台、办公打印件1台、 办公文件柜1台、办公电脑2台、圆凳2张、监控屏幕1台。为 此次鉴定，杭州乐尚酒店管理有限公司支付鉴定费35000元。本 案审理过程中，鉴定人出庭接受了询问，鉴定人出庭产生费用 1200元，由杭州乐尚酒店管理有限公司预付。 另查明，案涉房屋原房屋所有权人为中国人民武装警察部队 杭州疗养院，因涉及军产停偿问题，杭州万好万家商业经营管理 有限公司需与房屋所有权人另行签订房屋租赁合同。 再查明，杭州乐尚酒店管理有限公司为本案诉讼支付律师费 70000元。 上述事实，有杭州乐尚酒店管理有限公司提交的《房屋租赁 合同》、《补充协议》、《代付款协议》、付款凭证、《律师函》及邮 寄凭证、《委托代理合同》及律师费发票、《情况说明》，杭州万 好万家商业经营管理有限公司提交的《武警部队房地产租赁合 同》以及杭州众诚价格评估有限公司出具的鉴定报告、本案庭审 记录证实。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实的 意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。 就《补充协议》效力问题。杭州万好万家商业经营管理有限 公司主张杭州乐尚酒店管理有限公司隐瞒于2018年10月8日向 工商部门领取了营业执照的真实情况，以“杭州万好万家商业经 营管理有限公司与房屋所有权人的租赁合同尚处于审批流程中 的原因导致其无法办理出营业执照以及消防审批”为由使得杭州 万好万家商业经营管理有限公司在被欺骗情况下产生错误认识 而签订案涉《补充协议》。本院认为，一方当事人故意告知对方 11 虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意 思表示的，可以认定为欺诈行为。而当事人对自己提出的诉讼请 求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提 供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主 张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经查，因杭州乐 尚酒店管理有限公司承租案涉房屋期间正值军产停偿期间，杭州 万好万家商业经营管理有限公司通过出具《情况说明》及签订《补 充协议》的方式确认因杭州万好万家商业经营管理有限公司与房 屋所有权人的租赁合同尚处于审批流程中，导致杭州乐尚酒店管 理有限公司无法办理使用地与注册地一致的营业执照及开展正 常经营的事实，杭州万好万家商业经营管理有限公司作为经营房 屋租赁的商事主体，对于合同的内容有理解能力，其签订《补充 协议》时对己方的行为性质应具有充分的认识，故其欺诈的主张 不能成立，其反诉要求撤销双方签订的《补充协议》，本院不予 支持。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以 约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可 以解除合同”。本案中，《补充协议》约定：“为保证乙方的经营 秩序，甲方应于2019年4月1日前提供与租赁房屋所有权人的 租赁合同以及其他乙方办理营业执照、消防审批等所需的合法证 明材料及设施，否则视为甲方违约，乙方有权书面通知甲方解除 《房屋租赁合同》并追究甲方的违约责任（包括但不限于乙方的 装修费用、物业费）”，双方于签订《房屋租赁合同》后办理房屋 交接，截止2019年4月1日，杭州万好万家商业经营管理有限 公司仍无法提供全部正确资料，导致杭州乐尚酒店管理有限公司 无法办理案涉房屋的工商登记手续，也即无法将案涉房屋用于合 法经营用途，双方租赁合同目的无法实现，杭州万好万家商业经 营管理有限公司构成严重违约，《房屋租赁合同》、《补充协议》 约定的解除条件已经成就，杭州乐尚酒店管理有限公司有权要求 解除合同，现杭州乐尚酒店管理有限公司诉请解除涉案《房屋租 12 赁合同》及《补充协议》，符合法律的规定，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履 行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措 施、并有权要求赔偿损失。鉴于本案系因杭州万好万家商业经营 管理有限公司严重违约导致杭州乐尚酒店管理有限公司行使解 除权，杭州万好万家商业经营管理有限公司理应承担相应违约责 任。1.关于杭州乐尚酒店管理有限公司主张返还租金及履约保证 金的问题。因案涉房屋由杭州乐尚酒店管理有限公司承租后，杭 州万好万家商业经营管理有限公司一直也未能履行配合杭州乐 尚酒店管理有限公司办理工商登记的义务，导致杭州乐尚酒店管 理有限公司无法根据约定用途正常使用案涉房屋，在杭州乐尚酒 店管理有限公司未取得占有案涉房屋利益的情况下，杭州万好万 家商业经营管理有限公司理应返还杭州乐尚酒店管理有限公司 已交付的全部租金及履约保证金，合计720500元。2.杭州乐尚 酒店管理有限公司装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审 理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相 关规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合 同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可 由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”； “承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附 合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余 租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约 导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残 值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围 内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期 内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责 任”。杭州乐尚酒店管理有限公司承租案涉房屋后投入的装饰装 修工程，已实际添附于案涉房屋，在双方租赁合同解除后杭州乐 尚酒店管理有限公司客观上不能另行利用，故属于杭州乐尚酒店 13 管理有限公司的实际损失。又鉴于因无法办理工商登记手续，杭 州乐尚酒店管理有限公司实际并未使用装饰装修物，故本案中对 于装饰装修折价金额可依据杭州乐尚酒店管理有限公司实际投 入情况确定。杭州乐尚酒店管理有限公司为证明以上损失的申请 了司法评估，本院根据本案综合情况，结合杭州众诚价格评估有 限公司出具的鉴定结论（评估基准日为2018年10月15日）及 杭州万好万家商业经营管理有限公司明确表示不同意使用案涉 房屋内家具设备的意见，酌情确定杭州乐尚酒店管理有限公司装 修损失为170万元，未附合的装修家具、设备由杭州乐尚酒店管 理有限公司搬离。3.杭州乐尚酒店管理有限公司主张的律师费 问题，双方在案涉合同中予以明确约定由杭州万好万家商业经营 管理有限公司承担，故本院予以支持。4.杭州乐尚酒店管理有 限公司主张的经营损失，缺少相应证据予以佐证，本院不予支持。 杭州万好万家商业经营管理有限公司主张杭州乐尚酒店管理有 限公司改变房屋用途及房屋主体结构的辩称，均无相应证据予以 佐证，故本院不予支持。 就杭州万好万家商业经营管理有限公司反诉要求杭州乐尚 酒店管理有限公司支付拖欠的租金及违约金、没收履约保证金及 装修的主张，结合上文，本院不予支持，唯案涉《房屋租赁合同》、 《补充协议》经本院判决解除后，杭州乐尚酒店管理有限公司应 将案涉房屋腾退并返还杭州万好万家商业经营管理有限公司。 关于鉴定费，鉴定费35000元系双方解决纠纷的必要费用， 本院酌情确定杭州万好万家商业经营管理有限公司承担鉴定费 为30143元，杭州乐尚酒店管理有限公司承担4857元。鉴定人 出庭费双方各半承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条 第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一 十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最 高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下： 14 一、解除杭州乐尚酒店管理有限公司与杭州万好万家商业经 营管理有限公司签订的编号为×××-1号《房屋租赁合同》 及《补充协议》。 二、杭州万好万家商业经营管理有限公司支付杭州乐尚酒店 管理有限公司租金及履约保证金人民币720500元，于本判决生 效之日起十日内付清。 三、杭州万好万家商业经营管理有限公司支付杭州乐尚酒店 管理有限公司装修损失人民币1700000元，于本判决生效之日起 十日内付清。 四、杭州万好万家商业经营管理有限公司支付杭州乐尚酒店 管理有限公司律师费人民币70000元、鉴定费人民币30143元、 鉴定人出庭费人民币600元，于本判决生效之日起十日内付清。 五、杭州乐尚酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内 将杭州市秋涛北路102号第五层和第六层的房屋腾退并交还杭 州万好万家商业经营管理有限公司。 六、驳回杭州乐尚酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 七、驳回杭州万好万家商业经营管理有限公司的其他反诉诉 讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取案件受理费人民币16939.5元，财产保全费 人民币5000元，合计人民币21939.5元，由原告杭州乐尚酒店 管理有限公司负担人民币6445.5元，由被告杭州万好万家商业 经营管理有限公司负担人民币15494元，原告于本判决生效之日 起十五日内向本院申请退费，被告于本判决生效之日起七日内， 向本院交纳应负担的诉讼费； 反诉案件减半收取的受理费人民币8434.5，由反诉原告杭 州万好万家商业经营管理有限公司负担人民币8394.5元，由反 诉被告杭州乐尚酒店管理有限公司负担人民币40元，反诉原告 15 于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，反诉被告于本判 决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中 级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理 费，在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员 韩 涛 二〇二〇年九月二十七日 书记员 王云霞