广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4206号 原告：周美，女，汉族，1982年2月6日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：魏杰，四川善锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卫彬，四川善锦律师事务所律师。 被告：玉林市柳和岛房地产开发有限公司，住所地：广西玉林市金港路**滨江公馆**楼储物间**商铺第**，统一社会信用代码：914509006697433165。 法定代表人：杨文斌，董事长。 委托诉讼代理人：李明超，该公司员工。 原告周美与被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司（以下简称柳和岛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人魏杰、卫彬到庭参加诉讼，被告柳和岛公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《滨江1号认购(保留)协议书》；2、请求判令被告返还原告购房款57600元；3、请求依法判令被告向原告支付溢价款80000元；4、请求判令本案诉讼费用及保全费用由被告承担。庭审中变更诉讼请求2、判令被告返还原告购房款47600元。事实和理由：原被告于2015年12月9日签订《滨江1号认购（保留）协议书》，约定原告认购被告开发的位于玉林市滨江公馆•凤凰城22栋2205号房屋，房屋建筑面积约为81.6平方米，单价为3500元/平方米，房屋总价款为285600元。协议第三条第1款约定被告为原告保留意向房源并给子相应的优惠政策，在该房源签订正式商品房买卖合同时，被告应提前通知原告。协议签订后，原告多次要求被告与原告签订正式商品房买卖合同，并履行房屋交付手续，但时至今日被告仍未通知原告签署正式商品房买卖合同，亦未将案涉房屋交付原告。原告认为被告的行为违反协议约定与法律规定，严重侵害原告合法权益，为此向本院起诉。 被告柳和岛公司书面答辩称：一、原、被告于2015年12月9日签订的《滨江公馆•凤凰城认购（保留）协议书》未约定溢价款的条款，承诺书未加盖被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司公章，承诺书陈维签字、捺印，是个人行为，与其公司无关。二、关于签署正式商品房买卖合同，被告已多次电话通知原告前来签署，且原告的丈夫吴东升从2009年9月18日至2017年8月在被告公司担任高管职务等工作，2014年到2017年担任被告公司总经理职务，是原告不愿意签署正式商品房买卖合同。三、原、被告于2015年12月9日签订《滨江公馆•凤凰城认购 -3- （保留）协议书》，即玉林市滨江公馆•凤凰城22栋2205号房屋。原告从2016年11月24日至原告起诉前从未向被告申请退涉案房屋订房款，这明显超过法律规定的诉讼时效，法律依据：自2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，民法总则施行前（2017年10月1日起施行），民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。而《民法通则》关于诉讼时效的规定：第一百三十五条（普通诉讼时效）向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，综上所述，请求人民法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年12月9日，原告周美与被告柳和岛公司签订《滨江1号认购（保留）协议书》。约定原告周美向柳和岛公司认购位于玉林市滨江公馆•凤凰城22栋2205号房，建筑面积约81.6平方米，单价3500元每平方米，总价款285600元。双方约定付款方式为银行按揭付款。柳和岛公司承诺为周美保留意向房源并给予相应的优惠政策，在该房源签订正式商品房买卖合同时，柳和岛公司须提前通知周美，周美须在7日内与柳和岛公司签订《商品房买卖合同》，如逾期未办理签订合同手续，公司将按原价收回该房源。在正式签订《商品房买卖合同》之前，公司允许免费更名一次。原告支付了购房定金10000元、房款47600元，合计57600元给被告，柳和岛公司于2015年12月9日、2015年12月24日出具《收据》给原告收执，确认收到原告购房定金100 -4- 00元、房款47600元。被告于2018年8月10日退还房款10000元给原告。 另查明，陈维于2015年11月27日至2018年9月11日前系柳和岛公司的法定代表人，其于2016年11月24日出具《承诺书》给原告周美收执，承诺如果柳和岛公司没有按照认购协议约定履行协议义务，公司承诺将退还周美已支付的房款，并以每套房屋溢价80000元的标准回购上述房屋。之后，被告柳和岛公司没有通知原告周美签订《商品房买卖合同》。原告向被告主张权利无果后，向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告双方于2015年12月9日签订的《滨江1号认购（保留）协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行义务。原告周美按照约定支付了房款57600元，履行了合同义务。被告柳和岛公司在签订认购协议之后，没有按照协议的约定通知原告周美签订《商品房买卖合同》，造成原告签订本约合同的目的无法实现，已构成根本违约，应承担违约责任。原告周美请求解除双方签订的上述认购协议书并要求被告柳和岛公司返还房款47600元（57600-10000）有事实和法律依据，本院予以支持。时任公司法定代表人陈维为处理柳和岛公司与周美认购商品房事宜而作出的承诺，属于职务行为，代表柳和岛公司。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，其行为后果由柳和岛公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方 -5- 违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合原告主张的溢价款，本院酌情调整利息损失为：以房款57600元为基数，自2015年12月9日起至2018年8月10日止；以房款47600元为基数，2018年8月11日起至房款实际返还之日止，均按照月利率2%计算，利息合计最高限于80000元以内（含）。被告柳和岛公司关于《承诺书》是陈维签字、捺印，是个人行为，与其公司无关的抗辩理由，不符合事实，本院不予以采信。关于诉讼时效问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照 合同法第 六十一条、第 六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，双方并未约定签订《商品房买卖合同》的时间，且柳和岛公司有提前通知周美签订《商品房买卖合同》的义务，但其公司一直没有通知周美签订《商品房买卖合同》，也没有向周美明确表示其公司不履行认购协议约定的义务，原告请求被告柳和岛公司归还购房款的诉讼时效尚未起算。被告主张原告的起诉超过诉讼时效，无事实依据，本院不予支持。 -6- 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告周美与被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司于2015年12月9日签订的《滨江1号认购（保留）协议书》； 二、被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司退还房款47600元给原告周美； 三、被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司给付利息给原告周美（计算方式：以房款57600元为基数，自2015年12月9日起至2018年8月10日止；以房款47600元为基数，2018年8月11日起至房款实际返还之日止，均按照月利率2%计算，利息合计最高限于80000元以内（含））。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3052元，减半收取为1526元（原告周美已预交），由被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 -7- 审 判 员  黄 双 二〇二〇年九月七日 法官助理  吕仟伦 书 记 员  梁安妮