北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7671号原告（执行案外人）：北京智鼎世纪数字科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路**院**楼****。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任昊，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告（申请执行人）：芦建平，男，1961年9月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：左易，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告（被执行人）：北京中视联国际数字产业园建设有限公司，住，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路****楼**/div>法定代表人：杨**，总经理。原告北京智鼎世纪数字科技有限公司（以下简称：智鼎公司）与被告芦建平、被告北京中视联国际数字产业园建设有限公司（以下简称：中视联公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告智鼎公司的委托诉讼代理人习卫红、任昊，被告芦建平的委托诉讼代理人左易，被告中视联公司的法定代表人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智鼎公司向本院提出诉讼请求：1.停止对地盛西路6号院7号楼（涉案房屋）的司法拍卖执行措施，并解除对涉案房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年，智鼎公司与中视联公司就涉案房屋签订买卖合同并在支付了全部购房款后入住该房屋，后由于中视联公司不能履行办理房屋所有权证的合同义务，双方于2013年8月签署了协议书，根据该协议约定，智鼎公司对涉案房屋享有占有、使用、收益的实体权利，北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第11808号民事判决书已经对该协议书及其内容的真实有效性予以确认。由于中视联公司一直未履行协议书约定的还款义务，智鼎公司对涉案房屋依法依约享有的用益物权已被北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初第4587号民事判决书和北京市第二中级人民法院（2019）京02民终13199号判决书确认，因此智鼎公司自2011年起一直合法占有使用涉案房屋至今。2019年11月18日，北京市大兴区人民法院在（2015）大执字第7051号案件的执行过程中在标的房屋张贴了拍卖公告，对地盛西路6号院7号楼1至8层101房屋及占用的国有土地拟进行司法拍卖。智鼎公司认为，该执行拍卖行为损害了其作为合法用益物权人对房屋占有、使用、收益的权利，智鼎公司对该房屋享有足以排除强制执行的用益物权，故依法就上述拟进行的执行措施于期限内提出执行异议。北京市大兴区人民法院对该异议进行审查并于2020年3月12日向智鼎公司送达了（2020）京0115执异77号执行裁定书裁定驳回智鼎公司的执行异议请求。智鼎公司认为该裁定理由并不充分，未依法保护智鼎公司的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告芦建平辩称，不同意智鼎公司的全部诉讼请求，智鼎公司对于中视联公司只是普通债权人，不足以终止执行。中视联公司辩称，同意芦建平的答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京经济技术开发区地盛西路**院**楼（以下简称涉案房屋）的所有权人为中视联公司。2014年11月20日，芦建平与中视联公司签订《借款合同》，约定中视联公司向芦建平借款3000万元，并以涉案房屋作为抵押担保，并于2014年12月4日对抵押担保房地产办理抵押权登记。因中视联公司在借款到期后未偿还借款本息，芦建平向本院提出实现担保物权的诉讼，申请将涉案房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价。2015年12月10日，本院作出（2015）大民特字第00054号民事裁定书，裁定：“对被申请人中视联公司的担保房屋（房屋位于北京市经济技术开发区地盛西路6号院7号楼1至8层101，房屋所有权证号：X京房权证开字第**）及担保房屋所涉的国有土地使用权（国有土地使用证号：开有限国用（2006）第14号，抵押土地面积1382800平方米）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人芦建平对变价后所得款项按照担保房屋及国有土地使用权在借款本金二千六百万元、利息及违约金（利息及违约金合计分两部分计算，一部分为截止二〇一五年三月七日的利息三十六万四千元，一部分利息及违约金合计金额计算方式为自二〇一五年三月八日计算至实际给付之日止，以欠款本金为基数，以年利率百分之二十四为计算标准计算）及律师费二十万元的范围内优先受偿。”后芦建平向本院申请强制执行，就芦建平申请执行中视联公司实现担保物权一案，本院查封了中视联公司名下位于北京市经济技术开发区地盛西路6号院7号楼1至8层101房屋及占用的国有土地，后续封至2022年3月6日。2019年11月18日，本院作出（2015）大执字第7051号公告，责令涉案房屋的占有使用人于2019年11月30日前迁出，依法决定对涉案房屋及土地进行司法评估、拍卖。2020年，智鼎公司针对本院的上述查封行为提出书面执行异议，请求法院中止执行。2020年3月11日，本院作出（2020）京0115执异77号执行裁定书，裁定驳回智鼎公司的异议请求。智鼎公司不服该执行裁定书诉至本院，即本案。另查明，中视联公司和智鼎公司曾于2011年签订买卖合同，约定由智鼎公司购买中视联公司的涉案房屋。合同签订后，智鼎科技公司支付了房款。2011年10月，中视联公司将涉案房屋交由智鼎公司占有使用。2013年8月16日，智鼎公司（甲方）与中视联公司（乙方）就双方买卖涉案房屋签订的买卖合同签订《协议书》，约定：一、解除甲、乙双方签订的“北京市商品房现房买卖合同”编号BF-2010-0120，该合同终止履行；二、乙方在2013年8月21日前退还甲方已付房款405939.08元，2014年2月20日前退还剩余的甲方已付房款3075万元、装修244万元及按揭贷款利息131万元；三、乙方自愿负责支付甲方在华夏银行北京支行北三环分行按揭贷款的剩余部分本金16733165.92元，利息以该行最终结算金额为准，甲方协助办理相关手续；四、从签订协议之日起，该房屋抵押在甲方处，由甲方派人看管房屋，物业费由乙方支付。乙方按本协议第二、三条约定付清款项后，甲方将该房屋交付乙方。如乙方逾期，甲方有权将该房屋出售，乙方负责配合办理手续，所得款项扣除乙方应付甲方款项外，余款归乙方所有。此期间乙方销售、转让等权属变更行为均需取得甲方同意，所得款项应优先支付所欠甲方款项。同时乙方不得将本物业房屋给第三方提供抵押或担保等违法处置。后智鼎公司将中视联公司诉至本院，2014年12月18日，本院作出（2014）大民初字第11808号民事判决书，判决中视联公司退还智鼎公司已付房款30750000元、装修款2440000元、按揭贷款利息1310000元。目前，中视联公司未向智鼎公司还清上述欠款，智鼎公司亦未将涉案房屋交付给中视联公司。2019年1月25日，中视联公司以排除妨害纠纷为由将智鼎公司诉至本院，请求智鼎公司腾退并向中视联公司返还位于北京经济技术开发区地盛西路6号院7号楼（地（地上**和地下两层2019年9月20日，本院作出（2019）京0115民初4587号民事判决书，判决：驳回中视联公司全部诉讼请求。中视联公司不服一审判决，提起上诉。2019年10月30日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终13199号民事判决书，该判决书本院认为部分记载：“中视联公司与智鼎公司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。《协议书》其中载明：从签订协议之日起，该房屋抵押在智鼎公司处，由智鼎公司派人看管房屋，物业费由乙方中视联公司支付，中视联公司按本协议第二、三条约定付清款项后，智鼎公司将该房屋交付中视联公司。中视联公司未按《协议书》的约定按期支付应付款项，双方成诉；生效的判决仅对中视联公司向智鼎公司的应付款项作出了处理，但双方仍应按约履行《协议书》的其它内容。根据查明的事实，中视联公司尚未履行生效判决确定的支付义务，因此智鼎公司有权依据《协议书》的约定继续占有涉案房屋。原审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。”最终判决：“驳回上诉，维持原判。”本院认为，本案的争议焦点为智鼎公司对执行标的物涉案房屋是否具有排除查封及司法拍卖执行措施的实体权利。根据当事人提交的证据可知，北京市经济技术开发区地盛西路6号院7号楼1至8层101房屋登记在中视联公司名下，合法办理了抵押登记手续，芦建平为抵押权人，该抵押登记具有公信力，且（2015）大民特字第00054号民事裁定书已确认芦建平具有优先受偿权。智鼎公司与中视联公司已签订《协议书》解除对涉案房屋的买卖合同，虽（2019）京02民终13199号生效民事判决书已判决智鼎公司有权依据《协议书》的约定继续占有涉案房屋，但该项权利系基于《协议书》产生的债权，并非用益物权，也未进行抵押登记，不足以对抗已登记的抵押权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”故智鼎公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条之规定，判决如下：驳回北京智鼎世纪数字科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，由北京智鼎世纪数字科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  蒋怡琴人民陪审员  王 领人民陪审员  姜忠兴二〇二〇年九月七日法官 助理  黄冰瑶书 记 员  都沛涵