重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初1082号原告：重庆中华企业房地产发展有限公司，住所地：重庆市九龙坡区奥体路****，统一社会信用代码：915001077500662364。法定代表人：杨华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏飞，重庆启瑞律师事务所律师。被告：程银周，男，住重庆市长寿区。原告重庆中华企业房地产发展有限公司（以下简称“中华企业公司”）与被告程银周房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中华企业公司的委托诉讼代理人王鹏飞到庭参加了诉讼。被告程银周经本院合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中华企业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201703-L227-1）、《租户销售数据采集协议书》、《安全生产管理协议书》于2018年6月20日解除；2、被告向原告支付2017年4月17日至合同解除之日2018年6月20日欠付的租金18,571.2元（包括补交从2017年4月17日至2017年5月16日的装修免租期租金1,214元，2017年5月17日至2017年8月16日经营免租期租金3,442元，2017年8月17日至2017年9月16日租金600元；从2017年4月17日至2018年6月20日租金13,315.2元）及支付从欠付之日起至付清时止以欠付租金金额按年利率24%计算违约金（暂计算至2019年11月15日，违约金为6,014.24元）；3、被告向原告支付从2018年6月21日合同解除次日至2018年8月13日被告实际返还房屋之日止的房屋占用使用费4,730.4元；4、被告向原告支付补偿金7,190元；5、被告向原告支付自2017年5月17日起至2018年6月20日合同解除之日止的运营管理费9,451.55元（2017年4月17日至2017年5月16日的运营管理费被告已支付219元，需补交511元）及支付从欠付之日起至付清时止以欠付金额按年利率24%计算的违约金（暂计算至2019年11月15日，违约金为4,311.64元）；6、被告向原告支付2017年5月17日起至2018年6月20日止实际发生的公共事业费2,782.6元（2017年4月17日至2017年5月16日的公共事业费原告予以免除）及支付从欠付之日起至付清时止以欠付金额按年利率24%计算的违约金（暂计算至2019年11月15日，违约金为1,162.37元）；7、被告向原告支付2017年5月17日起至2018年6月20日止的保洁费30,701.62元（2017年4月17日至2017年5月16日的保洁费原告予以免除）及支付从欠付之日起至付清时止以欠付金额按年利率24%计算的违约金（暂计算至2019年11月15日，违约金为14,763.87元）；8、被告向原告支付2017年5月17日起至2018年6月20日止的CPT租赁费1,103.01元（2017年4月17日至2017年5月16日的CPT租赁费原告予以免除）及支付从欠付之日起至付清时止以欠付金额按年利率24%计算的违约金（暂计算至2019年11月15日，违约金为554.89元）；9、被告立即办理重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号重庆小时代天地L2层X号的工商注册地址注销或变更手续。事实和理由：2017年3月7日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201703-L227-1）和《租户销售数据采集协议书》，并于2017年8月10日签订了《安全生产管理协议书》。租赁合同约定原告将其位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号重庆小时代天地L2层X号房屋出租给被告从事经营，租期自2017年3月10日起至2019年3月9日或自实际交付日起算，并相应顺延。合同同时对租金计算方式、解除、房屋返还、租金、运营管理费、违约金等进行了约定。2017年4月17日，原告将案涉房屋交给被告使用，被告接房后至今未向原告支付过租金、运营管理费、公共事业费等费用，并未经原告同意于2018年6月20日被告擅自停止营业，原告多次要求被告支付费用均无果。2018年9月29日和2019年2月2日，原告两次向被告发出解除合同通知书。原告认为，被告违反合同约定不支付租金等费用，并擅自停止营业，严重违约，故诉至法院。被告程银周未答辩，也未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证复印件、《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201703-L227-1）、《租户销售数据采集协议书》、交房通知书、交房表、房屋交付确认书、开业申请表、关于李海粥王欠费的沟通函、关于缴纳水电费相关事宜的通知函件、停业申请、关于缴纳煤气费相关事宜的通知函件、关于李海粥王欠费的沟通函、关于解除与程银周的《房屋租赁合同》及配套协议的通知书、对外签收表、微信聊天记录、EMS快递单及邮件查询信息、缴费通知、租赁房屋退房现场交接确认单、营业执照等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年3月7日，原告中华企业公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告程银周，双方就位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号重庆小时代天地项目L2层X号房屋（套内建筑面积14.6平方米），签订了《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201703-L227-1）。该合同主要约定：乙方承诺租赁该房屋经营的商标或商号限于李海粥王；租赁期自2017年3月10日至2019年3月9日止（或自实际交付日起算，并相应顺延），交付日为2017年3月10日；若甲方未能按时向乙方交付房屋，乙方同意给予甲方60天的宽限期，甲方在宽限期内不需承担任何违约责任；租赁期内，甲方给予乙方的装修优惠期为1个月，即自2017年3月10日至2017年4月9日止（或自实际交付日起算，并相应顺延）；甲方给予乙方的经营优惠期为3个月，自2017年4月10日起至2017年7月9日止（或自实际交付日起算，并相应顺延）；在上述装修优惠期内、经营优惠期内，乙方享有租金优惠之权益，即享有租金折扣优惠，因此，尽管有本合同4.1.1条的约定，双方同意，乙方租赁期内装修优惠期、经营优惠期及经营优惠期届满后第一个公历月实际应缴纳租金金额为：2017年3月10日至2017年4月9日为100元，2017年4月10日至2017年5月9日为100元，2017年5月10日至2017年6月9日为200元，2017年6月10日至2017年7月9日为200元，2017年7月10日至2017年8月9日为714元；但在装修优惠期、经营优惠期间乙方仍需无优惠全额缴纳运营管理费、公用事业费等；上述装修优惠期、经营优惠期包含在本合同的租赁期内，乙方应自房屋实际交付日起支付租金，但甲方同意乙方在2017年8月20日内一次性支付自起租日起至2017年8月9日应付的所有租金。租金的计算为月保底租金或月营业额抽成（两者取其高），合同4.1.1条约定：自起租日起，月固定/保底租金为：自2017年3月10日起至2019年3月9日，月租金标准为90元/月/平方米也即月租金为1,314元；自2017年3月10日至2019年3月9日月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的8%。4.1.2条约定：固定/保底租金的支付时间：固定/保底租金以一个公历月为一个支付周期，乙方应于每个公历月的第20日或之前支付下一期的固定/保底租金。合同5.1条约定：乙方须于租赁合同签订后7日内，向甲方支付5,000元，作为乙方依约履行本合同的保证金。合同5.2.1条主要约定：乙方应支付运营管理费，每月运营管理费为730元，但装修优惠期间的运营管理费，按15元/平方米/月收入，也即该房屋装修优惠期间每月的运营管理费为219元；第一期运营管理费乙方应于实际交付房屋之日起5日内向甲方支付，其后各期的运营管理费应由乙方于每月的20日之前支付下月的费用；运营管理费每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金，逾期支付超过10天的，甲方有权停止提供商场管理服务。合同5.2.3条主要约定：租赁期内，乙方应向甲方支付公用事业费用，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日内或甲方另行确定的时间支付上一月的公用事业费；如乙方未及时支付，每逾期一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金，乙方逾期支付该款项超过10天的，甲方有权停止供应水、电等。合同5.2.5条约定：乙方另需每月缴纳保洁费2,500元，第一期保洁费乙方应于实际开业之日起5日内向甲方或甲方指定的商场管理公司支付，其后各期的保洁费应由乙方于每月的20日之前支付下月的费用，保洁费每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金，乙方逾期支付该款项超过10天的，甲方有权停止此项保洁服务。合同第10条主要约定：乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金（日租金按本合同解除前乙方应当已经支付的最高月租金标准进行计算）的两倍向甲方支付该房屋占用期间使用费；无论何种原因导致合同提前解除或自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至该房屋交付时的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。合同同时约定：乙方逾期交纳租金及合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用累计超过15日的，或乙方累计擅自中断或停业超过三日的，甲方有权不予返还乙方租赁保证金，并要求乙方补交装修优惠期所优惠的租金等费用、提前终止合同并合法地提前收回该房屋，同时乙方应另行按月租金及运营管理费的3倍金额补偿甲方［前述月租金指合同解除前乙方已经支付的最高月租金或合同规定的租赁保证金的1/3（两者取高）］；除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、运营管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方应当向甲方支付的任何一项费用，每逾期一日应按各项欠费的0.5%支付相应违约金，若逾期累计超过十五日，甲方选择解除合同，则违约金应当由乙方支付至合同解除之日止……。合同签订当日，原、被告双方又签订了《租户销售数据采集协议书》，该协议书主要约定：被告同意向原告租用小票打印监控设备（简称“CPT”）以便原告能够通过安装CPT的方式采集被告的销售数据信息；CPT设备租赁费用为100元/月/台，租赁期内被告向原告租用CPT共1台也即每月租用费用为100元；自房屋开业日起每三个月为一个支付周期，除首期费用由被告于本协议签订后7日内向原告支付外，以后每期的费用由被告于每个周期届满前10日内向原告支付下一期的费用；该协议系租赁合同的组成部分，与租赁合同具有同等的法律效力，协议有效期与租赁合同租赁期相同……。合同签订时，被告支付了租赁保证金5,000元、运营管理费219元，后被告未就案涉租赁房屋支付过租金、运营管理费、水电费（公用事业费）等费用。2017年4月17日，原告将案涉商铺交付给被告。交房当日，原、被告双方就案涉租赁房屋的交接形成了《房屋交付确认书》及《交房表》，《房屋交付确认书》中载明：甲方已经按照租赁合同约定，对乙方履行了该房屋及相应装修、附属设施及设备的交付义务。2017年5月16日，被告程银周以案涉商铺作为经营场所取得了高新技术开发区程银周餐馆的营业执照。2017年6月23日，被告程银周向原告提交了开业申请表，该表主要载明：截至2017年6月23日，商铺已经基本装修完毕，具备开业条件，特申请于2017年6月24日开业。2018年6月20日，承租案涉商铺经营的“李海粥王”向原告提交了《停业申请》，该申请主要载明：从去年开业以来，商场客流一直不理想，刚开业又经历商场火灾等，加之排挡区其他商家相继停业，造成客流越来越少，现在每月都在亏损，无法继续经营，特提出撤场申请，停业时间为2018年6月20日。2018年8月7日，原告与被告程银周的委托代理人程海芳签订了《房屋返还确认书》。该确认书主要载明：甲乙双方确认已签订的《房屋租赁合同》于2018年6月20日终止/解除，房屋返还时间为2018年6月20日；甲方同意乙方以现状交还房屋，该房屋内已形成附合的装饰装修物及其他可拆除可搬离的部分由乙方自行拆除和搬离，不可拆除的已形成附合的装饰装修具有可利用价值的部分乙方同意无偿交付甲方，归甲方所有，由甲方自行利用、使用、处理；本协议只针对双方一致同意于2018年6月20日解除《房屋租赁合同》及乙方退还租赁房屋的事宜，其他未尽事宜仍按照双方签订的房屋租赁合同约定执行。2018年8月13日，被告委托代理人程海芳与原告就案涉商铺办理了交接，将案涉商铺退还给了原告，并形成了《租赁房屋退房现场交接确认单》。在案涉租赁合同履行过程中，原告就被告欠费事宜多次向被告发函，“彭海某”、“高某勇”、“程银周”在函件上予以签收。原告分别于2018年9月29日、2019年2月2日向被告发送关于解除与程银周《房屋租赁合同》及配套协议的通知书，通知书主要载明：被告接房开业以来，未向原告支付过费用，并于2018年6月20日停业，原告认为被告违反了房屋租赁合同的约定构成违约，故通知被告案涉房屋租赁合同已于2018年6月20日解除。2019年2月4日，上述解除通知书被他人代收。2017年7月15日至2018年7月15日期间的水费以及2017年5月15日至2018年7月15日期间的电费，合计2,782.6元。审理中，原告陈述，2017年7月14日，因其他商户发生火灾停业，同年8月11日重新营业，故原告给予被告调减了659.35元的运营管理费，因当时正处于经营优惠期内，故租金未调减。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方于2018年8月7日签订的《房屋返还确认书》中双方一致同意，案涉租赁合同已于2018年6月20日解除，本院对此予以确认。合同解除后，双方应当根据合同中的结算和清理条款进行结算，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定标准的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告作为承租方理应按照合同约定的期限和方式向原告支付相应的租金。依据案涉租赁合同的约定，被告逾期交纳租金等费用累计超过15日的，甲方有权不予返还乙方租赁保证金，并要求乙方补交装修优惠期所优惠的租金等费用。因此被告妥善履行合同是给予其装修优惠期和减免租金的前提，若被告违约导致合同提前终止，则应按应依约定的租金标准补交装修优惠期的租金。现因被告逾期未交纳租金等费用造成违约致使合同解除，原告有权要求被告补交装修优惠期内优惠的租金以及其他应当正常交纳的租金。原告于2017年4月17日将涉案房屋交付被告，但被告一直未交纳相应的租金，直至双方确认租赁合同于2018年6月20日解除，故被告应当将2017年4月17日至2018年6月20日期间应付租金支付给原告。按照租赁合同约定，原告将涉案房屋交付被告后，给予被告1个月的装修优惠期（租金共计100元）与3个月的经营优惠期（租金共计500元），且经营优惠期之后的第一个月租金为714元，故2017年4月17日至2017年9月16日期间的租金包括100元（装修优惠期）、500元（经营优惠期）、714元（2017年8月17日至2017年9月16日），共计1,314元。2017年9月17日至2018年6月20日的租金按照每月1,314元计算，共计12,001.2元（1,314元/月×9个月+1,314元/月÷30天/月×4天）。依据案涉租赁合同的约定，被告应当向原告交纳装修优惠期所优惠的租金，故被告应当向原告补交的装修优惠期的租金为1,214元。案涉租赁合同未约定被告应当补交经营优惠期及优惠期满后的租金，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，被告应向原告支付截止合同解除之日也即截至2018年6月20日的租金为14,529.2元（1,314元+12,001.2元+1,214元）。关于房屋占有使用费的问题。本案中，依据，原、被告双方于2018年8月13日签订的《租赁房屋退房现场交接确认单》载明的内容，被告于2018年8月13日将案涉商铺返还给原告，故原告主张合同解除之日至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费，理由正当，本院予以支持。关于该期间房屋占有使用费计算标准的问题。案涉租赁合同虽约定按日租金的2倍支付房屋占用期间使用费，但房屋在被占用期间出租方一般仅产生租金收益损失，现原告未举示证据证明其在该期间还存在其他损失，故本院酌情参照案涉合同约定的该期间的租金标准也即1,314元/月计算房屋占有使用费为2,365.2元（1,314元/月÷30天/月×54天）。关于运营管理费的问题。本院认为，《房屋租赁合同》中约定装修及经营优惠期内被告仍需按约交纳运营管理费及水电费等相关费用。同时案涉租赁合同约定，被告逾期交纳租金等费用累计超过15日的，甲方有权要求乙方补交装修优惠期所优惠的租金等费用。故被告应向原告交纳接收涉案房屋之日2017年4月17日至合同解除之日也即2018年6月20日期间的运营管理费，根据双方约定的运营管理费标准也730元/月计算，该期间的运营管理费合计为10,317.33元（730元/月×14个月+730元/月÷30天/月×4天）。扣除原告已经缴纳的运营管理费219元及原告主动予以调减的659.35元后，被告还应支付原告运营管理费9,438.98元。关于CPT租赁费。依据《租户销售数据采集协议书》约定的100元/月的租金标准计算，从开业之日也即2017年6月24日开始计算至合同解除之日也即2018年6月20日期间的CPT租赁费为1,190元【（100元/月×11个月）+（100元/月÷30天/月×27天）】，现原告主张该期间的CPT租赁费为1,103.1元，并无不当，本院对此予以尊重。关于保洁费。本案中，依据案涉租赁合同关于保洁费的约定及2,500元/月的保洁费标准，本院酌定从开业之日也即2017年6月24日开始计算至合同解除之日也即2018年6月20日期间的保洁费为29,750元【（2,500元/月×11个月）+（2,500元/月÷30天/月×27天）】。关于原告主张的欠付租金、运营管理费、CPT租赁费、保洁费等所产生的违约金问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告违约导致合同解除，原告主张相应的违约金，并无不当。但鉴于案涉租赁合同同时约定了被告逾期向原告支付租金等费用累计超过15日的，原告有权不予返还被告的租赁保证金。本案中，由于被告违约导致案涉租赁合同解除，故被告交纳的租赁保证金5,000元应不予退还。同时考虑到违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，故本院酌情，原告主张的欠付租金、运营管理费、CPT租赁费、保洁费等所产生的违约金，本院不予支持。关于公用事业费的问题。本院认为，原告主张被告支付公用事业费，有合同依据，结合原告方提供的水电费缴费通知等，认定被告应向原告交纳2017年7月15日至2018年7月15日期间的水电费共计2,782.6元。关于该费用产生的违约金问题。案涉租赁合同虽约定被告在收到书面结算通知后5个工作日内或甲方另行确定的时间支付上一月的公用事业费，但原告举示的证据尚不足以证明其每月何时将公用事业费的书面结算通知送达给被告，故对原告主张的该项违约金，本院不予支持。关于原告主张的按月租金及运营管理费的3倍金额补偿的诉讼请求。本案中，原告主张的该补偿金实质系违约金，鉴于违约金的功能主要以补偿性为主，惩罚性为辅，且被告已经承担了不予退还租赁保证金等相应违约责任，故对原告该项主张，本院不予支持。关于工商注册地址迁移的问题。就原告请求被告将工商注册登记地址从涉案房屋迁出的诉讼请求，不属于民事案件受理范围，本院依法不予处理。如原告认为被告此举违反了案涉租赁合同的约定给原告造成了相应的损失，可另案主张权利。综上，被告程银周经本院合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆中华企业房地产发展有限公司与被告程银周于2017年3月7日就位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号重庆小时代天地项目L2层X号房屋签订的《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201703-L227-1）及《租户销售数据采集协议书》已于2018年6月20日解除；二、被告程银周于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年6月20日欠付的租金14,529.2元；三、被告程银周于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年6月20日欠付的运营管理费9,438.98元；四、被告程银周于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年6月20日欠付的CPT租赁费1,103.1元；五、被告程银周于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年6月20日欠付的保洁费29,750元；六、被告程银周于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年7月15日欠付的公用事业费2,782.6元；七、被告程银周于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付2018年6月21日至2018年8月13日期间的房屋占有使用费2,365.2元；八、驳回原告重庆中华企业房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1,164元，由被告程银周承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  倘军伟二〇二〇年九月十六日书记员  许安娜