山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初2293号原告：太原坚实房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区双塔西街****，统一社会信用代码×××（1-1）。法定代表人：马隽，总经理。委托诉讼代理人：张亚晋，山西君比德律师事务所律师。被告：李敏，男，1986年10月8日出生，汉族，住山西省长治市。被告：李国宏，男，1954年9月29日出生，汉族，住山西省长治市。原告太原坚实房地产开发有限公司与被告李敏、李国宏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告太原坚实房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张亚晋，被告李敏、李国宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告太原坚实房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告共同支付原告购房款80万元；2、二被告支付原告以179万元为基数按照每日万分之二的比例支付自2018年7月1日起至2020年4月27日的违约金238428元，并以80万元为基数支付自2020年4月28日起至全部履行完毕之日止的违约金；3、被告承担本案诉讼费用、律师代理费，庭审中原告变更诉讼请求：2020年5月27日支付办理了贷款并支付了80万元，申请撤回第一项诉讼请求，二被告支付原告以179万元为基数按照每日万分之二的比例支付自2019年7月1日起至2020年4月27日的违约金107758元，并以80万元为基数支付自2020年4月28日起至2020年5月27日止的违约金4640元；共计112398元。事实与理由：2018年5月31日,原被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,约定被告购买原告建设的位于太原市南内环街89号“太原师范学院地块项目5#、8#楼、”项目第5幢2单元28层2802号房。房屋总价2562427元。首期房款772427元一次性支付,余款1790000元被告申请银行贷款支付,贷款需于签订协议起30日内付清。合同签订后被告于2019年5月31日支付了首期购房款772427元,余款1790000元未支付。后在人民法院申请诉前调解过程中,被告于2020年4月27日办理了99万元贷款,剩余80万元购房款仍未支付。双方签订的《商品房屋买卖合同》第七条约定:买受人逾期付款的,自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。《商品房合同买卖补充协议》第二十三条约定:合同履行过程中发生争议,任何一方可房屋所在地人民法院起诉。现被告逾期支付购房款已严重超出合同约定期，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告李敏辩称，涉案房屋显示是2019.5.31日签订的，实际合同是2019.9.1签订的，名章是在2019.8.31日刻的，公积金我已经办好了，但公积金中心一直没有放款，商业贷款没有贷下来的原因是我妻子快生孩子，她身体状况一直不好，当天我就带妻子去山大一院检查，之后我带我妻子去医院检查超过30多次，并且在生产前2019.10.17就住院了，由于银行贷款需要面签合同，但我妻子身体状况不允许，无法进行面签。在我妻子生产和坐月子期间我一直找原告协商，当时我说的是我先签字，等我妻子身体恢复好了再签字。之后又赶上新冠疫情，一直没有来太原办理。综上，我方不存在恶意不办理贷款，确实是存在特殊情况，都属于不可抗力。通过聊天记录也能看出我一直在和原告协商解决，原告也同意我的意见。请求法庭同情原告的情况，可以减免违约金。被告李国宏同意同被告李敏的答辩意见一致。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、商品房认购书，证明双方2019.5.31签订的认购书，确定了被告购买的房屋，并且被告交付了10万元房屋认购款。2、《商品房协议书》，证明双方对按揭贷款方式进行了变更。如逾期办理贷款，被告应承担违约责任。3、《商品房买卖合同》，证明对于逾期付款的责任双方有更为明确的约定。4、《商品房买卖合同补充协议（二期）》，证明对《商品房买卖合同》中的事项进行了补充和变更，对违约责任也进行了明确说明，要求被告应当及时办理贷款，如办理不下贷款，被告应自行筹款交付购房款。如被告违约，还应承担诉讼费、律师代理费等费用。5、收款通知单，证明2019.5.31被告交付了首付款772427元。6、律师函，证明2019.9.9原告委托律师向被告发送律师函催要款项。7、中国建设银行回执，证明20204.27被告支付了购房款99万元；2020.5.27支付了购房款80万元。到2020.5.27购房款全部交付完毕。8、律师代理合同，证明原告和律师所签订的代理合同，代理费分为前期诉讼费用及后期执行费用。代理费是按照分段支付的。9、发票及查验记录，证明在立案后原告支付了4500元的律师代理费用。被告质证：对原告提交的上述证据无异议。但《商品房协议书》中落款日期是原告后补的，《商品房认购书》中落款的日期也是原告后补的，《商品房买卖合同》中落款处的被告的名章以及日期都是后补和后加盖的。被告举证：1、情况说明，证明被告迟延办理贷款的原因。2、顺延交付日期的通知函，证明因疫情原因顺延交付日期。3、微信转账记录、微信聊天记录，证明被告一直在和原告积极沟通。并且证明名章是在2019.8.31刻好的。并且被告已经办理了公积金。4、住院及医院诊疗记录等材料，证明被告迟延办理贷款的原因是由于被告1的妻子生孩子住院。原告进行质证：对证据1情况说明的真实性不认可，只是被告的抗辩意见，不能作为证据使用。对证据2是关于房屋顺延交付的通知，与被告不履行交款义务无关。对证据3微信记录只能证明双方对本案事实进行过协商，但不能证明原告同意被告迟延付款。对聊天记录中关于名章的情况不认可。网签合同只是一个备案合同，双方在2019.5.31已经签订了，也约定了违约金。对聊天记录中关于办理公积金的情况，双方约定是以公积金导致为准。对证据4医院的资料与本案无关，不认可。如公积金和商业贷款不能办下来，被告应自行筹款。经上述认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2019年5月31日，出卖人山西坚实房地产开发有限公司与买受人李敏、李国宏签订了《商品房屋买卖合同》，合同约定，所购房屋为南内环街89号5幢2单元28层2802号，总价为2562427元，付款方式为银行按揭，首期房款含定金772427元于2019年5月31日前一次性支付给出卖人，余款179万元由买受人向银行申请贷款，贷款需要确保贷款款项于本协议签订之日起30日内全额到达甲方指定账户。逾期60日之内，自本合同规定的应付款项之第二日起至实际支付应付款之日止，买受人按照日向出卖人支付逾期应付款日万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订当日原告支付772427元首付款，二被告在2020年4月27日支付99万元，2020年5月27日办理了贷款，支付了购房款80万元。本院认为，出卖人山西坚实房地产开发有限公司与买受人李敏、李国宏签订了《商品房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定贷款需要确保贷款款项于本协议签订之日起30日内全额到达甲方指定账户，自本合同规定的应付款项之第二日起至实际支付应付款之日止，买受人按照约定向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本案中二被告应当在2019年6月30日前将贷款支付至原告指定账户，二被告签订合同后一直未办理贷款，构成违约，故原告要求被告支付从应付贷款之日的第二日即2019年7月1日起至2020年4月27日止以贷款179万元为基数按照日万分之二计算违约金为107758元，2020年4月28日起至2020年5月27日止以80万元为基数按照日万分之二计算违约金为4640元。根据原告提供的山西增值税专用发票显示原告为此实际支付了4500元律师费，故原告主张的律师费4500元予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：被告李敏、李国宏于判决生效后十日内向原告太原坚实房地产开发有限公司支付违约金112398元及律师费4500元。案件受理费7073元由原告太原坚实房地产开发有限公司承担5800元，被告李敏、李国宏承担1273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院审判员 徐建堂 二○二〇年九月十日书记员 高 斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。