苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1499号原告：李某，女，1991年9月13日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：傅晔清，江苏苏诚律师事务所律师。被告：吴江恒宇房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区平望镇复兴民营开发区。法代代表人：吴金土，执行董事。第三人：中国工商银行股份有限公司吴江分行，营业场所：苏州市吴江区松陵镇流虹路570号。负责人：金华，行长。委托诉讼代理人：宋一芸，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜琰，系公司员工。原告李某与被告吴江恒宇房地产开发有限公司（简称恒宇公司），第三人中国工商银行股份有限公司吴江分行（简称工行吴江分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告李某之委托诉讼代理人傅晔清，第三人工行吴江分行之委托诉讼代理人宋一芸、颜琰到庭参加诉讼。被告恒宇公司经本院公告送达传票、诉状副本等应诉材料，公告期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即涤除在同里镇迎燕东路125号八景苑8幢-02室房屋（简称涉案房屋）上设立的抵押权(他项权证号00148004、2012-1667)，第三人予以协助；2.判令被告在上述抵押权涤除后，立即将涉案房屋的不动产(所有权证号07005415)过户登记至原告名下；3.判令被告立即向原告支付逾期办证违约金(以1670000元为基数，自2014年10月1日起至实际过户至原告名下之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，暂算至2019年11月20日为430000元)；4.判令本案诉讼费用由被告承担。以上诉讼请求暂合计430000元。审理过程中自愿将逾期办证违约金截止时间变更为起诉之日，即2020年1月16日。事实与理由：2013年5月29日，原告与被告签订编号为Y2013007837号《商品房买卖合同》一份(当日完成一手房网签)，合同约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋总价1670000元，合同约定被告在交房后360日内办理房屋权属证书，且不约定逾期办理的违约责任。2013年5月原告支付首期款项970000元，2013年6月10日支付后续700000元，完成了房款的支付，被告于2013年6月将房屋交付原告，于2013年7月8日开具了全额的购房发票，原告实际居住至今。因原被告双方无书面交付手续，原告在诉讼中以2013年9月30日涉案房屋实际发生电费缴纳，作为逾期办证违约金的起算依据。2016年起，每年都联系被告办理产证，但被告法人基本失联，后原告及同小区业主共同找到被告法人，被告法人交代涉案房屋抵押给了第三人工行吴江分行，其会负责处理，但被告一直拖延至今未将房屋过户给原告。原告近期打听到涉案房屋所涉及的抵押债权，被告于2018年已将相应借款归还第三人，但被告始终未办理抵押涤除手卖并将房屋过户给原告，目前被告已完全失联，原告无奈唯有通过诉讼途径主张权利。同时，原告认为根据2015年度《全国民事审判工作会议纪要》第29条“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后,又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。”以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对消费者购房人的购房权优先于抵押权的意见，原告购买涉案房屋的权利应优先于银行的抵押权，第三人应协助完成抵押权涤除以排除对原告实现购房权(优先权利)的影响。关于逾期办证违约金，根据苏高法电[2017]559号《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(征求意见稿)》第45条的规定“如果逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等的，买受人请求参照《商品房买卖司法解释》第18条第2款规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，一般可予支持”，涉案房屋购房合同第七条付款违约金和第十五条办证违约金显著不对的，故原告请求按照银行同期贷款利率计算办证违约金。综上，恳请贵院支持原告诉讼请求。被告恒宇公司未作答辩，亦未提供任何证据。第三人工行吴江分行述称，1、第三人认为被告恒宇公司将涉案房屋出售给原告的行为无效。因为在出售前其已将房产抵押给第三人，根据担保法第49条的规定，未通知抵押权人的转让行为无效；2、第三人认为本案不适用全国民商审判工作会议纪要第39条的规定，因为本案并非在建工程抵押，也并非在建工程抵押取得银行贷款，而是以建设完成的不动产为他人提供担保；3、本案并不适用最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，该批复是关于承包人建设工程折价或拍卖后价款优先受权权的问题，不适用于本案情形。本院经审理认定事实如下：2013年5月29日，原告李某作为买受人与作为出卖人的被告恒宇公司签订了《吴江市商品房买卖合同》（简称购房合同）（合同编号：Y2013007837）一份，合同约定，买受人李某向恒宇公司购买涉案房屋；住宅建筑面积和汽车库面积分别为224.53平方米、46.75平方米；单价均为6156元/平方米；金额分别为1382206.68元、287793元。该商品房总价款1670000元。出卖人应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》以及该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，“双方同意按下列第3项处理：……3.360日之后办理产权证。需买方人提供手续齐全。”2013年5月24日，原告向被告支付购房款670000元；2013年5月28日，原告向被告支付购房款300000元；2013年6月10日，原告向被告支付购房款700000元，至此，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款1670000元。2013年7月8日，恒宇公司向李某开具销售不动产统一发票（自开）一张，载明不动产项目名称为同里御花园1-3号，5-8号；销售的不动产楼牌号为8幢02；建筑面积271.31平方米；单价为6155.32元/平方米，金额为1670000元。本案另查明，2012年4月26日，恒宇公司与工行吴江分行签订了《最高额抵押》合同两份，以涉案房屋为吴江市恒鑫经编制造有限公司（简称恒鑫公司）向工行吴江分行融资产生的债务提供最高额120万元的抵押担保责任，并于2012年5月3日办妥抵押登记。他项权证号为：吴房他证字第××号、吴押他项（2012）第1667号。2015年5月22日，工行吴江分行以恒鑫公司未能还款为由，将恒鑫公司、恒宇公司、吴方明、钟云起诉至吴江法院，要求恒鑫公司归还借款本金及利息，并要求吴方明、钟云承担连带保证责任，如果恒鑫公司、吴方明、钟云逾期不能归还，则要求恒宇公司抵押给工行吴江分行的房地产拍卖、变卖或折价，所得价款工行吴江分行优先受偿。2015年10月21日，吴江法院出具（2015）吴江商初字第0977号（简称0977号案件）民事判决书，判决恒鑫公司于本判决生效之日起十日内归还工行吴江分行借款本金8325474.83元，并偿付相应欠息（截至2015年5月2日的利息、罚息、复利合计837719.82元；罚息以本金8325474.83元为基数，自2015年5月21日起按年利率13.8375%计算至实际给付之日止；并对未按时支付的利息按年利率13.8375%计收复利）；吴方明、钟云对恒鑫公司的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；若恒鑫公司、吴方明、钟云未按期履行上述债务及本案确定应负担的诉讼费用，则工行吴江分行有权就恒宇公司抵押的坐落于苏州市吴江区景苑的国有土地使用权和房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在登记的债务数额限额内优先受偿。如有不足，不足部分由恒鑫公司继续清偿。根据0977号民事判决书附件，涉案房屋债权数额为35万元，土地使用权债权数额为85万元。2019年10月30日，恒鑫公司管理人向吴江法院申请，终结恒鑫公司的破产程序。2019年10月30日吴江法院出具（2019）苏0509民初破45号之六民事裁定书，终结恒鑫公司破产程序。在破产程序中，恒鑫公司对工行吴江分行的债权为3944503.85元，工行在此次破产程序中分配到的债权共计311935.31元。截至2019年6月5日，恒鑫公司尚欠工行吴江分行共计3632568.54元。以上事实，有原告提交的购房合同、销售不动产统一发票、民事判决书及庭审中当事人陈述等证据予以证实。本院认为，首先，原告李某与被告恒宇公司就苏州市吴江区景苑8幢-02室签订的《吴江市商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款1670000元。但在该合同签订之前，恒宇公司已将涉案房屋对工行吴江分行进行了抵押担保并办理了他项权证。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。该条规定了抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效。据双方当事人所提供的证据及在庭审中所查明的事实，现有证据不能证明恒宇公司在转让涉案房产时通知过抵押权人即工行吴江分行，故涉案房产的转让行为无效。至于在此情况下是否影响《吴江市商品房买卖合同》效力的问题，本院认为，无权转让行为无效，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。李某与恒宇公司签订的房屋买卖合同作为诉争房产所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该诉争房产所有权转让的物权变动行为。上述法律规定中关于未经通知债权人而导致转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动的原因行为。因此，本案中，诉争房产的转让行为不能成就并不影响李某与恒宇公司签订的《吴江市商品房买卖合同》的效力。在本案庭审时，本院对李某的相关诉讼请求做了法律释明，询问原告是否同意变更诉讼请求或追究被告的违约责任，原告仍坚持本案诉讼请求，不同意变更诉讼请求或追究被告的其他违约责任，本院对此予以确认。综上，涉案房屋的转让行为无效，故关于原告要求被告涤除在涉案房屋上设立的抵押权及涤除抵押权后将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据《吴江市商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意360日之后办理产权证，需买方人提供手续齐全。”另，庭审查明，原告自认被告已按约于2013年9月30日交付了涉案房屋，据此可证实，原告已依约完成了自己一方的合同义务，在无相反证据的情况下，被告恒宇公司应依约于2014年9月25日前为原告办理涉案房屋的房地产权属证书，但恒宇公司并未依约履行，已构成违约，应依法承担并支付违约金。合同中未约定逾期办证违约金的计算方式，原告主张按照以已付房款1670000元为计算基数自2014年10月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至起诉之日止。本院认为，原告主张违约金以1670000元为计算基数从2014年10月1日起计算至起诉之日止，本院予以确认。故，被告恒宇公司应支付原告违约金以1670000元为计算基数自2014年10月1日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款基准利息计付；自2019年8月20日起至2020年1月16日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴江恒宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某逾期办证违约金（以1670000元为计算基数自2014年10月1日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款基准利息计付；自2019年8月20日起至2020年1月16日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付）（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66）。二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取7750元，由原告李某负担6200元，被告吴江恒宇房地产开发有限公司负担1550元，于本判决生效后十日内交至法院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××66），原告预交的诉讼费用扣除应当负担的部分外于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：江苏省苏州中级人民法院；帐号：10×××76）。审 判 长  赵向煜人民陪审员  朱根其人民陪审员  叶冬生二〇二〇年九月二日书 记 员  徐成艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。