广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初3186号 原告陈海龙，男，汉族，1988年8月14日出生，住广西陆川县。 委托代理人黄健光，广西同望律师事务所律师。 被告陆川中浩房地产开发有限公司，住所地广西陆川县城城东新区三峰东路北面**第**B2商铺，统一社会信用代码：91450922662104087P。 法定代表人：温威。 委托代理人田兰，女，1983年8月25日出生，系被告陆川中浩房地产开发有限公司副总经理。 委托代理人陈小裕，女，1986年8月18日出生，系被告陆川中浩房地产开发有限公司合约中心总监。 原告陈海龙诉被告陆川中浩房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，本院根据原告陈海龙的申请，依法作出（2020）桂0922民初3186号民事裁定书，对被申请人陆川中浩房地产开发有限公司名下的财产在价值41361元范围内予以 保全。2020年9月18日，本院公开开庭审理了本案。原告陈海龙的委托代理人黄健光、被告陆川中浩房地产开发有限公司的委托代理人田兰、陈小裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈海龙向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金计算方法：以购房款总额412789元为基数，每日按万分之三计算，从2019年9月1日起计至被告按约定交房之日止，暂计至2020年8月1日共计334天，数额为41361元）；2、判令被告承担本案的诉讼费、保全费及1000元保单保函费。 事实与理由：2017年12月29日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：一、该项目位于陆川县城东新区文体中心南侧，国有土地使用证号为：陆国用（2012）第0209号，土地使用权面积为：31206㎡，项目核准名称为：中浩?龙腾华府二区；二、原告购买的房屋为7幢28层2804号，建筑面积为113.85㎡，房屋单价为3625.73元/㎡，房屋总价为412789元，建筑结构为框架剪力墙；三、付款方式：银行按揭付款；四、项目进度时间：除不可抗力外，被告应当于2019年8月31日前向原告交付房屋，否则愿意承担相应的违约责任；五、双方还就其他事项进行约定。合同签订后，原告依约向被告交付了所有的购房款，而被告至今未向原告交付符合合同约定的房屋，经原被告双方多次沟通，被告至今仍然无法交房。被告一再违约，已严重损害了原告的合法权益。为弥补原告的损失，被告应当按照本合同第十二条“逾期交付责任”的约定及相关法律法规之规定，依法向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。 被告陆川中浩房地产开发有限公司辩称：一、被告没有违约行为，原告主张违约金没有事实依据。1、被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，虽然约定了交房时间以及违约责任追究，但是，双方在该合同的第十一条也约定了出卖人（即答辩人）可据实予以延期的情形，对于延期的期限以及条件没有约定。因此，没有违 约行为发生的事实。2、在本案中，涉案房地产确实受到不可抗力的客观雨水天气影响，施工进度延期是合理的，该事实有被告提供的雨水天气数据表证据予以证实，不构成本案原告主张的违约行为。3、政府配套设施因素影响，也导致了工期延期。涉案房地产配套的九洲路尚未施工开通、九洲路高边坡安全隐患未排除等客观因素影响，导致延期交房，该事实有2019年8月15日、2019年12月11日被告向陆川县人民政府递交的《关于请求县政府解决落实九洲路征地主体并加快推进道路工程建设的请示》、《关于九洲路土方严重威胁到中浩龙腾华府业主出行安全的报告》证据予以证实。4、被告总承包方向被告提出的《关于陆川中浩龙腾华府项目6#、7#号楼工程延期交付的申请》，证明了环保、住建、交警等多部门在县里开展的严查执法行动，市政配套九洲路未开工导致存在高边坡安全隐患及一系列施工现场交叉施工无法开展，导致施工现场停工、土方停运、机器停转、边坡塌方等，严重造成工期延期，交房时间顺延，是合理的。综合上述情况，这些客观因素都不是被告所能控制的，被告对于上述情况，也向政府主管部门反映要求处理，但一直没有得到处理。正因为这些客观不稳定潜在因素存在，因此，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的第十一条，就约定了如遇特殊情况，可以延期交房，具体交房时间另行通知为准，故，该合同原约定的交房时间发生了改变，不能作为最终交房时间的期限了，也不能作为违约交房的原因。因此，被告没有违约，原告主张被告违约没有事实根据。二、目前，被告没有停止楼宇工程施工建设行为，也在全力赶工，更没有出现烂尾楼迹象，工程施工管理正常，不存在有不能交付房屋侵犯原告合法权益的情形。三、保全行为不是当事人必须采取的法定措施，保函费是原告自愿支付给保险公司的，如果原告以自己的财产提供担保就不会产生保函费，因此该保函费用不应由被告承担。四、因今年受新冠疫情影响，涉案房地产项目实际复工时间是2020年4月份左右，亦导致工期延误。综上所述，原告主张被告违约没有事实根据，主张的违约金不应当得到法院支持。请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人 无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。双方当事人对下列证据存在争议：（1）被告对原告提供的证据4住建局的答复意见真实性无异议，但证明内容有异议，认为原告延期交房是多方面的原因造成的，并不是一种原因造成的。（2）被告对原告提供的证据5保单保函、发票的真实性无异议，合法性关联性有异议，认为这个保全行为不是当事人必须采取的法定措施，保函费是原告自愿支付给保险公司的，如果当事人以自己的不动产等财产提供给法院担保就不会发生保函费，因此不应由被告承担。（3）原告对被告提交的证据1-3真实性没有异议，但合法性、关联性有异议，其认为被告作为专业的开发商，对于雨水、政府行为等常见的现象及行为应当有明确的预见性，应当作出合理的天数预算，不能作为延期交房的事由。（4）原告对被告提交的证据4不予认可，认为这是被告的申请，没有佐证及政府部门的答复，不具有合法性。 对上述存在争议的证据，本院经审核、分析认定如下：（1）原告提供的证据4系住建局出具的关于被告逾期交房说明的文件，具有真实性，且来源合法，对讼争事实具有证明力，依法应作为认定本案案件事实的依据。（2）原告提供的证据5系保单保函和发票，来源合法，客观真实，对讼争事实具有证明力，依法应作为认定本案案件事实的依据。（3）被告提供的证据1系玉林市大气防雷科技有限公司陆川分公司、陆川县气象局出具的2017年1月-2019年7月中雨量及以上雨天数数据表，该证据来源合法，客观真实，对本案讼争事实具有证明力，依法应作为认定本案案件事实的依据。（4）被告提供的证据2系被告公司提交陆川县人民政府的《关于请求县政府解决落实九洲路征地主体并加快推进道路工程建设的请示》、《关于九洲路土方严重威胁到中浩?龙腾华府业主出行安全的报告》，被告提交县政府的两份请示报告均未有政府相关单位的书面回复意见，在无其他证据佐证的情况下，并不能据此证明案涉房地产施工进度受到市政配套设施不开通、安全隐患不排除等因素的影响，导致交房时间延期的事实，不能证明被告的证明目的，对该证据本院不予认可。（5）被告提供的证据3系规划及竖向总平面图，该证据来源于陆川县住建局，来源 合法，客观真实，与本案讼争事实具有关联性，可以作为认定本案案件事实的参考依据。（6）被告提供的证据4系案涉项目建设单位广西四方建设工程有限公司向被告提交的《关于陆川中浩?龙腾华府6#、7#号楼工程延期交付的申请》，该申请报告内容中除第二项中提及的在案涉项目赶工关键期，政府相关部门组织各项安全、环保督查检查，导致了一定时间的工期延误，与本院查明的广西住房和城乡建设厅文件《自治区住房城乡建设厅关于开展建筑施工安全生产和扬尘治理“严防死守百日攻坚”专项活动的通知》（桂建管〔2017〕83号）相互印证，可作为认定本案事实的参考依据。 根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2017年12月29日，原告陈海龙与被告陆川中浩房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发的位于陆川县城东新区文体中心南侧中浩?龙腾华府二期第7幢28层2804号房屋一套，房屋建筑及公摊面积为113.85㎡，单价为3625.73元/㎡，房屋总价款为412789元。合同签订后，原告依约向被告付清了所有房款。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：“出卖人应当自2019年8月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人（但因客观原因无法及时告知的除外）；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、买受人未按合同约定期间付款时，出卖人有权延期交房；4、政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上时；5、为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误（包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令、自然灾 害、公告突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、市政建设影响施工等），出卖人据实相应延期交房；6、非因出卖人原因停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足4小时按4小时计算，超过4小时不足8小时按8小时计算）。7、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府借到资料日起为准）······”；合同第十二条关于逾期交付责任的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累积〕。（1）逾期在90日之内〔该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限〕，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金〔该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率〕。（2）逾期超过90日〔该期限应当与本条第（1）项中的期限相同〕后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁〔该比例应当不低于本条第1（1）项中的比率〕的违约金”。合同还就面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，原告依约向被告履行了支付购房款义务，合同约定被告应在2019年8月31日前将所购房屋交付原告，但截至原告起诉之日，被告仍未交付，且涉案房屋所在楼栋仍在施工，原告遂向法院提起诉讼，要求被告承担逾期交房违约责任并支付违约金。原告起诉后，申请法院对被告名下价值41361元财产进行保全，由中国平安财产保险股份有限公司广西分公司为原告的申请提供《保单保函》作担保，原告为此支出保单保函费用1000元。 另查明，自案涉房地产合同签订之日起至合同约定交付之日止，陆川县遭遇的 中雨量以上雨天数为90天。案涉房地产项目在施工过程中，广西住房和城乡建设厅下发《自治区住房城乡建设厅关于开展建筑施工安全生产和扬尘治理“严防死守百日攻坚”专项活动的通知》（桂建管〔2017〕83号）文件一份，针对包括案涉房地产项目在内的全区所有房建市政工程进行的工程建筑施工安全生产、扬尘治理等督查活动，被相关部门责令停工或配合政府行为变相半停工，该项活动起止时间为2017年11月2日至2018年2月15日，导致案涉房地产项目停工，延误工期。 再查明，经有资质的房地产评估机构评定的与案涉房产同地段同类房屋2020年5月左右租金均价在1600元至1800元幅度范围内。 本院认为，原告陈海龙与被告陆川中浩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实，内容条款未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。合同签订后，双方应按合同约定履行各自的权利和义务。原告依约支付了购房的全部价款，被告陆川中浩房地产开发有限公司理应按照合同约定及时交付房屋，现该房屋至今未能实现交付，构成迟延交付。本院认为，本案审理应解决三方面的问题：1、被告迟延交房是否构成违约的问题；2、被告若违约，应当如何承担违约责任的问题；3、被告是否应当负担原告财产保全支付的保函费的问题。本院下面分别进行论述： 一、被告迟延交房是否构成违约的问题。被告提出四个影响工期的抗辩理由：1、案涉房地产收到客观雨水天气影响，施工进度延期；2、环保、住建、交警等多部门开展的严查执法行动，甚至部分时间必须配合政府变相半停工，大大增加了工期，导致工期延误；3、案涉房地产配套的九洲路尚未施工开通、九洲路高边坡安全隐患未排除等政府配套设施因素影响，导致工期延误；4、受疫情影响导致工期延误。本院逐项分析如下：1、雨水天气影响工期问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定，气象部门记录日降雨量达到中雨以上雨天可作为逾期交房 免责事由，出卖人以雨天主张扣除逾期交房天数的，应予支持，本案中被告举证了玉林市大气防雷科技有限公司陆川分公司、陆川县气象局出具的《中雨级别以上雨量及雨天数统计表》证实合同订立后陆川县所发生的中雨量以上降雨天数为90天，影响了本案建设工程施工，导致工期顺延，交付时间据实延期，应扣减逾期交房天数90天，对被告提出的雨天影响工期的抗辩理由，本院予以采信。2、政府多部门严查执法导致工期延误问题。本院认为，本案合同约定因政府限制性行为导致工期延误的，交付时间可以据实予以延期，本案中被告举证广西住房和城乡建设厅文件《自治区住房城乡建设厅关于开展建筑施工安全生产和扬尘治理“严防死守百日攻坚”专项活动的通知》（桂建管〔2017〕83号）证实因政府相关部门开展的针对包括案涉房地产项目在内的所有房建市政工程进行的工程建筑施工安全生产、扬尘治理等督查活动被相关部门责令停工或配合政府行为变相半停工，被告被停工的情况也符合合同约定的免责事由。因建筑施工期间政府施行的与施工工期有关的禁令及管制措施，对房地产开发的工期及开发商的房屋交付具有重要影响，且政府禁令及管制措施也是开发商无法预知或预判的，因此可以作为开发商延迟交付房屋的免责事由，本案中被告主张因政府各部门实施开展的各种严查督查活动导致延误工期两个月，但根据广西住房和城乡建设厅文件（桂建管〔2017〕83号）记载该项活动起止时间为2017年11月2日至2018年2月15日，而案涉商品房买卖合同签订时间系2017年12月29日，但该项活动并不必然导致案涉房地产项目在上述时间内都无法动工，故本院据实再酌情减25天延误工期时间，该段延误工期时间应从逾期交房时间中扣除。3、九洲路施工未启动、隐患未排除影响工期问题。本院认为，其一，《商品房买卖合同（预售）》第十一条并未明确约定因政府市政道路及相关配套建设等特殊原因影响施工的，可以据实延期，被告不能以合同未约定的情形作为其可以顺延交付房屋的合理理由；其二，被告作为案涉楼盘的开发商，系专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，对市政配套设施会影响到楼盘建设进度的情况应有充分的认识，对建设风险也是可以预见的，在被告取得案涉房地产开发项目所在地块时 就应对周边市政配套设施能否同步成熟建设具有预见性，案涉房地产项目因市政配套道路九洲路尚未施工建设导致工程项目进展缓慢，延误工期，亦不属于不可抗力，而属于应由被告承担的相关开发建设风险。综上，对被告公司的该项抗辩意见本院不予支持。4、新型冠状病毒××疫情影响工期问题。新冠××疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，疫情期间的社会生活和经济秩序是非常规的，具有不能避免和不能克服的客观情况，属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第2款规定的不可抗力，但以疫情作为不可抗力进行抗辩的前提是该疫情必须发生在合同成立以后、约定的履行期限以前。本案约定交房时间为2019年8月31日，扣除上述合理延期交房的115天，被告最迟也应在2019年12月下旬交付房屋，而新型冠状病毒××疫情疫情发生于2020年1月下旬，即发生在被告违约迟延履行之后一个月，我国《合同法》第一百一十七条明确规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，被告未按照商品房合同约定的期限交房的，不能以逾期交房后发生的不可抗力作为抗辩，故对被告公司的该项抗辩意见本院不予支持。经计算，以上符合合同约定具有正当理由延期交房的总天数为115天，从本案合同约定的交房日2019年8月31日的次日2019年9月1日起至本案起诉之日2020年8月24日共计358天，扣除正当理由迟延交房115天，被告仍然构成违约，故被告应当承担违约责任。 二、被告如何承担违约责任的问题。原告主张依照合同约定的，以全部房价款为基数，按日万分之三计算违约金；被告主张违约金计付标准过高，应按照讼争房屋同地段同类房屋租金标准计算违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中双方当事人未能提供充分证据证明原告的实际损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按照逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按照房屋租金标准承担 违约责任，结合本案案情及经本院对有资格的房地产评估机构就讼争房屋的同类地段、同类房屋租金情况进行调查，以有资格的房地产评估机构出具房屋租金情况说明作为参考值来看，前者承担的违约责任远重于后者，即使按照前者标准来看，双方当事人之间约定的日万分之三的违约金也远高于此标准，确属过高。综合考虑本案各方面因素本院确定违约金的计付标准应以同地段同类房屋租金标准1600元/月为宜，本案被告应支付给原告的违约金以同地段同类房屋日租金标准53.33元/日计算，从合同约定的交付房屋之次日即2019年9月1日起计至房屋实际交付之日止，但应扣除合理逾期交房天数115天。 三、被告是否应当负担原告财产保全支付的保函费的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供保全，申请人不提供保全的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，原告可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因被告违约引起本案诉讼，原告为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费1000元系原告支出的合理必要费用，属原告的损失部分，故该保函费用1000元应由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《 中华人民共和 国合同法》第 六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、被告陆川中浩房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈海龙支付逾期交房违约金（违约金计算方法：按每日53.33元的标准从 2019年9月1日起计至本判决发生法律效力之日止，但应扣除合理逾期交房天数115天；本判决发生法律效力次日起的违约金，按照每日53.33元的标准，由被告陆川中浩房地产开发有限公司逐月支付给原告陈海龙至实际交房之日止）； 二、被告陆川中浩房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈海龙支付诉讼保全担保保险费1000元。 本案案件受理费834元，减半收取417元（原告已预交）；财产保全费434元（原告已预交）。上述两项费用由被告陆川中浩房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应当于本判决指定的期限内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息直至债务清偿为止。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的数量提出副本，上诉至玉林市中级人民法院。 审 判 员 何玉森 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 陈 波 书 记 员 罗海权