广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9690号原告：广东伍贰零医疗器械有限公司，住所地广东省广州市花都区曙光路**嘉尔登大酒店**（部位：**），统一社会信用代码91440101MA5D5P2L8U。法定代表人：叶竹生，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉雯，广东合誉律师事务所律师。被告：广州市益体健生物工程有限公司，住所，住所地广东省广州市花都区狮岭镇旗岭“大布河边”个体商业街社会信用代码91440114767672486A。法定代表人：徐丽红，该公司总经理。委托诉讼代理人：高晖，广东誉理律师事务所律师。原告广东伍贰零医疗器械有限公司（以下简称伍贰零公司）与被告广州市益体健生物工程有限公司（以下简称益体健公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月12日向本院提起诉讼。本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告伍贰零公司的委托诉讼代理人黄爱珍，被告益体健公司的委托诉讼代理人高晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍贰零公司向本院提出诉讼请求：1.判令益体健公司向伍贰零公司退还租金和押金共132501元及其利息暂计100元（以132501元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，自2020年4月15日起计至付清之日止）；2.判令益体健公司赔偿伍贰零公司律师费损失8000元；3.案件受理费由益体健公司负担。伍贰零公司于2020年8月5日增加诉讼请求：确认益体健公司与伍贰零公司于2020年4月15日签订的《厂房租赁合同书》于2020年6月3日解除；同日变更该项诉讼请求为：确认益体健公司与伍贰零公司于2020年4月15日签订的《厂房租赁合同书》无效。事实和理由：益体健公司与伍贰零公司于2020年4月15日签订《厂房租赁合同书》，约定益体健公司将广州市花都区狮岭瑞边村一队厂房租赁给伍贰零公司，租赁期限1年，自2020年5月1日起至2021年4月30日止，每月租金44167元，合同签订三天内支付两个月押金和一个月租金。伍贰零公司于合同签订当日授权庾达生向益体健公司指定的洪家燕银行账户转账支付两个月押金和租金共132501元，但益体健公司收到押金和租金后并未正式向伍贰零公司交付使用租赁物。伍贰零公司于2020年4月22日到租赁物查看发现因租赁物顶部铁棚存在设计缺陷及损坏，无法遮挡雨水，大量雨水流入租赁物内部，致使租赁物存在大面积积水，租赁物根本不能正常使用。伍贰零公司当即与益体健公司协商，益体健公司承诺修复，但伍贰零公司于2020年5月21日到租赁物查看发现，益体健公司并未采取任何修复措施，租赁物仍然严重漏水、渗水。伍贰零公司委托广东合誉律师事务所于2020年5月26日向益体健公司出具《律师函》，催告益体健公司收到《律师函》五日内修复租赁物以达到符合法律规定和正常使用状态并交付伍贰零公司使用。如益体健公司未在函告期限内修复租赁物并交付伍贰零公司使用，将视为伍贰零公司已履行《合同法》94条、96条规定的催告和通知义务，益体健公司与伍贰零公司签订的《厂房租赁合同书》解除。《律师函》通过EMS邮寄至益体健公司，益体健公司于2020年5月28日签收。伍贰零公司于2020年6月3日到租赁物查看，发现益体健公司并未对租赁物采取任何修复措施，租赁物顶部铁棚仍然漏水，租赁物内地板积水严重，且益体健公司并未对修复租赁物作出承诺，也未对《律师函》提出解除《厂房租赁合同书》及通知益体健公司解除合同事宜提出异议。为此，《厂房租赁合同书》应于益体健公司2020年5月28日收到《律师函》之日即告解除。益体健公司应当退还伍贰零公司两个月押金和租金共132501元，并承担违约责任，但益体健公司未向伍贰零公司退还任何款项。原告伍贰零公司为证明主张，提供证据：1.《厂房租赁合同书》；2.银行转账记录；3.微信记录；4.《律师函》及其投递单；5.视频录像；6.《委托代理合同》，广东增值税普通发票。被告益体健公司辩称，请求驳回伍贰零公司的全部诉讼请求。事实与理由：租赁合同尚未解除，双方当事人应当继续履行。伍贰零公司租赁厂房用于生产口罩，在签订合同前多次考察场地，也知道租赁物不可能达到生产条件，为此，伍贰零公司于签订合同时向益体健公司表示承租后会翻新厂房以达到生产标准。合同第五条约定场地专用设施、维修、保养由伍贰零公司负责，因此，对于顶部漏水的修缮义务，应当由伍贰零公司自行承担。益体健公司作为出租人，已将租赁物交付给伍贰零公司，履行了合同主要义务，且漏水面积占租赁物很小一部分，为此，伍贰零公司主张合同解除没有法律依据。即使伍贰零公司认为漏水修缮义务属于益体健公司，伍贰零公司通过律师函提出解除合同前，益体健公司已于2020年5月22日向修缮房顶的公司采购大量修复材料，准备维修漏水的地方，但因材料定制需要时间，且花都区近期处于雨季，而修缮需要天气干燥下进行。伍贰零公司不理会益体健公司解释，执意发函解除合同，是因口罩价格下降及需求减少，而并非益体健公司不履行交付租赁物的义务。被告益体健公司为证明主张，提供证据：1.微信记录；2.出库清单。本院经审理认定事实如下：益体健公司（出租方、甲方）与伍贰零公司（承租方、乙方）于2020年4月15日签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于广州市花都区狮岭瑞边村一队厂房2300平方米租赁给乙方使用；租赁物的功能为生产厂房及办公使用，采取包租的方式，由乙方自行管理，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意；租赁期限自2020年5月1日起至2021年4月30日止；厂房每月总租金44167元，电费1.25元/度，水费4.74元/立方米；租赁费用押二个月租金付一个月，合约签署后三天内支付。合同另约定其他事项。案外人庾达生于2020年4月15日向案外人洪家燕转账支付132501元。伍贰零公司于2020年4月22日、5月22日、6月3日前往厂房查看，存在漏水及积水现象。案外人庾达生于2020年4月22日通过微信联系益体健公司的法定代表人徐丽红。伍贰零公司委托广东合誉律师事务所于2020年5月26日向益体健公司发出律师函，要求益体健公司在收到函件之日起五日内修复租赁物，否则视为已经催告和通知，解除《厂房租赁合同书》，益体健公司于2020年5月28日签收律师函。伍贰零公司于2020年6月9日与广东合誉律师事务所签订委托代理合同，约定律师费8000元。广东合誉律师事务所于2020年6月16日向伍贰零公司开具价税合计8000元的广东增值税普通发票。在诉讼过程中，伍贰零公司与益体健公司确认：租赁物系位于广州市花都区狮岭镇山前旅游大道X号（瑞边村一队）的面积2300平方米的厂房，约定伍贰零公司租赁厂房用于生产厂房及办公，口头协议用于生产口罩。没有交接厂房的手续证明。伍贰零公司仅通过律师函向益体健公司提出解除合同。伍贰零公司由庾达生曾向益体健公司的徐丽红口头提出返还租金及押金，益体健公司于2020年4月15日收取的押金88334元和租金44167元，合计132501元，尚未退还伍贰零公司。合同没有约定律师费损失的承担。伍贰零公司主张：益体健公司至今没有向其交付使用租赁物，其至今没有取得钥匙及使用租赁物，租赁物一直由益体健公司及其工作人员在使用。其依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及最高人民法院（2018）民终1214号民事判决主张律师费损失。其于2020年6月3日向徐丽红提出返还租金及押金。益体健公司主张：其向瑞边村承租土地后建设厂房，仅有集体土地使用证，没有取得建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。伍贰零公司在签订合同次日即可进入厂房进行整改以达到使用标准，其已向伍贰零公司交付租赁物，没有交付手续。其于2020年6月10日已修复厂房，愿意自伍贰零公司进驻厂房之日起计租。本院认为，伍贰零公司与益体健公司的系争焦点涉及四个方面，可归纳及评析如下：一、合同效力的认定问题《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。经查：益体健公司确认租赁物没有取得建设工程规划许可证。该《厂房租赁合同书》在法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证，违反效力性强制法律规定，系无效合同。伍贰零公司主张《厂房租赁合同书》无效，本院予以支持。二、是否已交付使用租赁物的认定问题经查：视频录像证明，厂房于2020年4月22日、5月22日、6月3日均存在漏水及积水现象；伍贰零公司于2020年5月26日向益体健公司发出律师函，2020年6月9日委托律师事务所，2020年6月12日向本院提起诉讼；双方当事人确认没有交付厂房的手续证明；伍贰零公司主张，益体健公司没有交付租赁物；益体健公司主张，其于2020年6月10日已修复厂房，愿意自伍贰零公司进驻厂房之日起计租。上述证据及主张意见，充分证明益体健公司至今没有向伍贰零公司交付租赁物的事实清楚。三、押金及租金的返还认定问题合同法第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。经查：伍贰零公司因《厂房租赁合同书》向益体健公司交付押金88334元和租金44167元，但至今没有占有、使用租赁物。《厂房租赁合同书》无效，益体健公司作为合同相对方，应当向伍贰零公司返还因该合同取得的财物，即押金88334元和租金44167元。伍贰零公司主张益体健公司返还租金及押金共132501元，本院予以支持。四、赔偿损失的认定问题（一）利息损失认定方面。经查：伍贰零公司于2020年4月15日向益体健公司交付租金和押金合计132501元，益体健公司没有向伍贰零公司交付租赁物，且至今没有退还租金及押金，实质上系自2020年4月15日起即无偿占用了伍贰零公司的资金。伍贰零公司主张，益体健公司应当自2020年4月15日起计付退还租金及押金的利息，属于被占用资金的法定孳息范畴，本院予以支持。（二）律师费损失认定方面。经查：1.合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。伍贰零公司没有谨慎地注意到租赁物是否已经取得建设工程规划许可证等影响合同效力的因素，其签订《厂房租赁合同书》的本身对合同最终归于自始没有约束力，也具有一定过错。2.合同没有约定律师费损失的承担问题。3.伍贰零公司主张律师费损失，虽有委托代理合同及发票证明，但其并非因为本次诉讼而必然产生的费用损失。为此，伍贰零公司主张律师费损失8000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告广东伍贰零医疗器械有限公司与被告广州市益体健生物工程有限公司于2020年4月15日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告广州市益体健生物工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东伍贰零医疗器械有限公司退还押金88334元和租金44167元，合计132501元；二、被告广州市益体健生物工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东伍贰零医疗器械有限公司支付押金和租金的利息（以132501元为基数，从2020年4月15日起计至付清款项之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；四、驳回原告广东伍贰零医疗器械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5032元，由原告广东伍贰零医疗器械有限公司负担1006.4元，被告广州市益体健生物工程有限公司负担4025.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年九月二日书记员  曹国阳