吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1484号上诉人（原审原告）：王中华，男，1953年4月18日出生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：何杉，吉林法护律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫军，男，1979年6月1日出生，汉族，住吉林省珲春市。原审第三人：刘伟，男，1976年7月21日出生，汉族，住吉林省珲春市靖和街文化委**。原审第三人：吉林珲春天宇建筑有限责任公司。住所地：吉林省珲春市靖和街世代第一城。法定代表人：王斌，经理。上诉人王中华因与被上诉人闫军及原审第三人刘伟、吉林珲春天宇建筑有限责任公司返还原物纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王中华上诉请求：一、请求撤销吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初694号民事判决，发回重审或改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。1.一审法院认定第三人刘伟与珲春市新农砂石厂签订房屋买卖协议,当时刘伟具有处分诉争房屋的权利是错误的。一审法院已查明2017年11月20日,珲春市新农砂石场(甲方)与刘伟（乙方）签订《房屋转让协议》,刘伟于2017年11月23日出具欠条:“今欠王青松位于珲春市世代第一城小区住宅一处，价值五十五万三千零六十六元整，定于2018年1月15日前还清，如不能结清欠款,原房产必须返还。”后刘伟未按期向上诉人支付购房款，上诉人在一审中提供的录音证据能够证明,约定的付款到期后上诉人多次通过电话方式向刘伟表示解除合同,并要求其将房屋相关手续返还,刘伟亦同意返还。依据《合同法》第94条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”双方的《房屋转让协议》已经解除,刘伟在2018年7月16日将涉案房屋转让给被上诉人系无权处分。2.一审法院认定刘伟与被上诉人签订的《房屋转让协议》有效是错误的。被上诉人并未向刘伟支付房屋价款,而是抵偿之前刘伟所欠债务，且房屋的转让价款明显低于市场价格。刘伟与上诉人的儿子王清涛签订的房屋转让协议未经涉案房屋所有权人吉林珲春天宇建筑有限责任公司的认可是无效的合同。刘伟和被上诉人闫军之间的合同是无效合同。因为刘伟既没有涉案房屋的合同权利，更谈不上已经取得涉案房屋的物权。截止2019年6月26日,涉案房屋的物业费均由上诉人缴纳,且第三人吉林珲春天宇建筑有限责任公司在庭审中一表示办理该房屋过户手续需经过上诉人儿子王清涛同意。被上诉人在明知刘伟未取得涉案房屋所有权的情况下,以明显低于房屋市场价格的价款购买房屋的行为并非善意,上诉人认为被上诉人与刘伟系恶意串通骗取上诉人房屋。3.依据《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被上诉人明知涉案房屋未经王清涛同意不能办理房屋过户手续,其并未取得涉案房屋的所有权。综上，请求二审法院撤销珲春市人民法院（2020）吉2404民初694号民事判决，发回重审或依法改判。闫军答辩称，1.上诉人关于刘伟与珲春市新农砂石场签订房屋买卖协议时刘伟不具有处分讼争房屋的主张不成立。2017年11月20日，珲春市新农砂石场与刘伟签订房屋转让协议，刘伟又把房屋转让给闫军，是基于合同产生的权利义务关系，三方之间的合同不违反国家强制性规定，所以均是有效合同，上诉人无权利确认三方之间的合同效力，而上诉人取得房屋产权证明无根据，涉嫌虚假诉讼。2.上诉人称房屋的转让价格明显低于市场价格，理由不成立。如果上诉人房屋价格过低，被上诉人同意按照此价格转让给上诉人。关于物业费用等由上诉人缴纳，在上诉人没有占有、使用、支配的情况下，为什么缴纳上述费用，只能证明上诉人与其子恶意串通，骗取产权证书。3.关于上诉人取得的房屋产权证，应当根据法律的规定合法取得的证明，才有物权效力，而上诉人是经过什么程序取得的，自己无法陈述清楚，属于通过不正常的渠道取得，因此不具有物权效力，上诉人的上诉请求于法无据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王中华一审中请求：请求人民法院判令闫军腾迁房屋(房屋坐落于珲春市靖和街世代第一城一期4号楼402室，产权证号:吉（2019）珲春市不动产权第0013745号);将房屋恢复原状。事实和理由：2017年5月14日起，王中华儿子王清涛经营的珲春市新农砂石场开始向天宇公司供应混合砂石料。截止2017年8月,天宇公司在珲春市新农砂石场赊购混合料共计人民币282万元。2017年8月10日，天宇公司与珲春市新农砂石场签订《以物抵债协议》，约定天宇公司将位于珲春市世代第一城4号楼一单元402室房屋、18号楼四单元2108室房屋共同作价848,333元,抵顶赊欠珲春市新农砂石场的混合料款。2019年8月，天宇公司通知王中华房屋已可以办理房屋产权登记。王中华遂与天宇公司重新签订了《存量房买卖合同》,在珲春市房产局办理了房屋产权登记,取得不动产登记证书。后王中华去世代第一城物业领取房屋钥匙时,物业告知该房屋钥匙已被闫军领取。该房屋现已被闫军进行了装修并居住,王中华要求闫军腾迁并将房屋恢复原状遭到拒绝。一审法院认定事实（以下为原文）：珲春市新农砂石场系个体工商户，经营者为王清涛。2017年8月，天宇公司（甲方）与珲春市新农砂石场（乙方）签订《以物抵债协议书》，主要内容为：因甲方从乙方处赊购混合料价款282万元，现甲方将位于珲春世代第一城两套房屋抵顶给乙方，一、双方同意抵顶两套房屋情况及抵顶价格1.两套房屋:一套位于珲春世代第一城4号楼（一单元，房屋号402室，面积:156.41㎡，单价:3536.00元/㎡总价:人民币553,066.00元）;另一套位于珲春世代第一城18号楼(四单元，房屋号2108室，面积:69.54㎡，单价:4246.00元/㎡,总价:人民币295,267.00元)。2.甲方与乙方经协商一致并认可，对上述两套房屋作价为人民币848,333.00元,甲方用该两房屋价值抵顶甲方欠乙方混合料款人民币848,333.00元。以上两套房屋总价848,333.00元,此价格不包含其他费用。上述商品房面积为暂定面积，最终以房产测绘面积为准，房屋总价变化的差额部分由购房者和开发商按多退少补的方式处理,不再计入抵扣乙方材料。”签订协议后天宇公司将房屋收据、《以物抵债协议书》交付给王清涛。2017年11月20日，珲春市新农砂石场（甲方）与刘伟（乙方）签订《房屋转让协议》，内容为：“经甲乙协商，甲方现将位于珲春市世代第一城小区一处房产顶账给乙方，内容如下:1.该房产位于珲春市世代第一城小区4号楼1单元402室，共156.41平方米。2.房屋价格:人民币大写伍拾伍万叁仟零陆拾陆元整（小写:￥553066.00）。3.自本合同签订之日起，该房屋产权属于乙方所有，甲方将该房屋所有票据及合同一并交给乙方。4.该房屋所涉及到的物业费、装修保证金等均由乙方负责。5.本协议一式两份，签字之日起生效”。2017年11月23日，刘伟出具欠条内容为：“今欠王青松位于珲春市世代第一城小区住宅壹处（面积：156.41㎡，4号楼一单元402室），价值伍拾伍万叁仟零陆拾陆元整，定于2018年1月15日前还清，如不能结清欠款，原房产必须返还。欠款人：刘伟。”王清涛将房屋收据、《以物抵债协议书》、《房屋转让协议》等材料交付给刘伟。2018年7月16日，刘伟与闫军签订《房屋转让协议》，约定以48万元的价格将案涉房屋转让给闫军。刘伟将房屋收据、《房屋转让协议》、《以物抵债协议书》、等材料交付给闫军。2019年6月闫军入住案涉房屋。2019年6月6日，珲春市世代实业有限公司与天宇公司签订《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋出卖给天宇公司。2019年8月19日，珲春市世代实业有限公司将诉争房屋变更到天宇公司名下。2019年10月23日，王中华与天宇公司签订《存量房买卖合同》，约定王中华购买案涉房屋，并将案涉房屋变更登记至王中华名下。而天宇公司的购房收据原件并非在王中华手中。但天宇公司并未将房屋交付给王中华。王中华在庭审中主张是王清涛将案涉房屋赠与给王中华，并未实际支付房款。另查明，王青松系王清涛,系同一人。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”，第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，刘伟与珲春新农砂石场签订合同，取得案涉房屋后将房屋抵顶给闫军，闫军在物业公司取得钥匙后占有案涉房屋不违反法律规定。王中华要求闫军腾迁房屋的主张，王中华系王清涛父亲，其知道案涉房屋已经由新农砂场处分给刘伟，王中华在闫军占有该房屋后，未支付房款的情况下与天宇公司签订《存量房买卖合同》，且王中华未从《存量房买卖合同》相对方天宇公司处获得案涉房屋的实际控制权，王清涛并未从刘伟处收回房屋收据、《房屋转让协议》、《以物抵债协议书》的情况下，办理房屋产权过户登记,可能存在危害其他债权人权利的情况，故王中华应对其合法取得案涉房屋所有权提供相应证据，现其提供的证据不足以证明其主张，故其要求闫军腾迁房屋的主张，本院不予支持。同理王中华要求将房屋恢复原状的主张，本院亦不予支持。王中华以刘伟与闫军存在恶意串通，双方之间签订的房屋买卖协议无效的主张，闫军、刘伟不予认可，亦未能提供证据证明，该抗辩主张，本院不予支持。王中华主张闫军购买房屋的行为并非善意，其占有房屋的行为不属于善意取得的主张，本案中，刘伟与珲春市新农砂石场签订房屋买卖协议，当时刘伟具有处分诉争房屋的权利，而善意取得法律规定前提是处分人不存在处分权的情形，王中华的该抗辩主张，不适用善意取得法律规定，本院不予支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回王中华的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由王中华负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经本院审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。由于本案讼争房屋由珲春市世代实业有限公司名下变更至原审第三人吉林珲春天宇建筑有限责任公司名下后，上诉人王中华与吉林珲春天宇建筑有限责任公司又签订《存量房买卖合同》，本案讼争房屋已经登记在王中华名下，被上诉人闫军并非案涉房屋的登记权利人，原审第三人刘伟在对王青松作出“如不能结清欠款就返还本案讼争房屋”的承诺后，又与闫军签订《房屋转让协议》，违反诚实信用原则。闫军持有的《房屋转让协议》只能证明刘伟与珲春新农砂石场、闫军与刘伟基于债权债务关系曾经签订过《房屋转让协议》，这种债权债务关系不足以对抗王中华持有的讼争房屋所有权证的效力。闫军关于王中华取得的房屋产权证不具有物权效力的抗辩理由不能成立。由于本案是返还原物纠纷，刘伟与珲春新农砂石场、闫军与刘伟之间的债权债务关系，不属本案审理范围，当事人因此而产生的相关损失可另案主张。王中华要求闫军腾迁房屋的请求于法有据，应予支持。原审认为当时刘伟具有处分诉争房屋的权利，据此判决驳回王中华的诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初694号民事判决；二、被上诉人闫军于本判决生效之日起十五日内将坐落于吉林省珲春市世代第一城小区4号楼1单元402室房屋清空并返还给上诉人王中华。三、驳回王中华的其他诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，共计150元，由闫军负担。本判决为终审判决。审判长  李燕峰审判员  陈立晖审判员  金 花二〇二〇年九月二十五日书记员  刘虹辰