广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初8699号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城**雅豪坊C15卡之四，统一社会信用代码914***********215G。负责人：钟锦锈，总经理。委托诉讼代理人:冯明坤，女，员工。委托诉讼代理人:苏增媛，女，员工。被告：彭丹，女，1979年12月15日出生，汉族，住广东省深圳市福田区****朗晴馨洲15F2，公民身份号码511************564。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅生活公司凯茵新城分公司）与被告彭丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告雅生活公司凯茵新城分公司委托诉讼代理人冯明坤到庭参加诉讼；被告彭丹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活公司凯茵新城分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2016年3月至2019年11月期间共43个月的物业管理费20597元及违约金(违约金计算方法：以每月物业管理费479元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰利率计算至清偿之日止，暂计至2019年11月30日为13594.02元)。事实和理由：被告拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2017年3月5日，原告与中山市凯茵新城业主委员会签订物业服务合同。合同期限：从2017年3月17日起至2022年4月14日止；物业坐落：中山市火炬开发区凯茵新城A-16区2期H2-1幢205房（以下简称涉案房产）；权属人：彭丹；建筑面积：171.19平方米；交楼时间：2011年3月30日；物业费计收标准：根据物业服务合同第五章第五条第3点约定，天誉高层洋房管理费为2.8元/平方米/月，付费期限：根据物业服务合同第五章第十二条约定，每月15日前交纳。违约金依据：根据物业服务合同第十二章第三十二条约定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从次月一日起每天按应交物业管理费总额的千分之一交纳违约金。欠费期间：2016年3月至2019年11月，共43个月。欠费金额：物业管理费每月479元；催收方式：2019年11月，通过EMS快递律师函的方式催收。诉讼中，雅生活公司凯茵新城分公司明确诉讼请求为：被告向原告支付2016年3月1日至2017年7月24日共17个月的物业管理费8143元及违约金。原告雅生活公司凯茵新城分公司向本院提交的证据有：1.商品房销售登记备案表；2.收楼通知书；3.发信回执；4.物业服务合同；5.管理费追缴律师函；6.律师信函邮寄底单；7.中山市不动产登记资料查询结果；8.律师函的邮政速递物流信息；9.证明；10.中山市火炬开发区******凯茵新城16区2幢门牌座落新旧对照表。被告彭丹未答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐公司凯茵新城分公司）于2017年9月l4日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称为雅生活公司凯茵新城分公司。彭丹向中山市*****地产开发有限公司（以下简称***园公司）购买了涉案房产。2010年4月19日，涉案房产办理了商品房销售登记备案，备案的建筑面积171.19平方米。2010年11月15日，***园公司通过挂号信的方式向彭丹发出收楼通知书，通知彭丹于2010年11月26日办理涉案房产的收楼手续；物业管理费、保修期从办理收楼手续之次日开始起算；若彭丹未能在以上通知到期日前办理收楼手续的，根据商品房买卖合同的约定，该房屋视为已实际交付使用，物业管理费、保修期也从合同约定的交付期限届满之次日开始计算；收楼时应预交三个月的物业管理费，物业管理费按2.8元平方米计收，每月479元，合计应缴交1437元。2011年3月30日，中山市凯茵新城商住小区业主委员会（甲方）与雅居乐公司凯茵新城分公司（乙方）签订中山市凯茵新城小区物业服务合同，主要约定由乙方为凯茵新城小区提供物业管理服务，服务期限自2011年3月20日起至2014年3月19日止，洋房、别墅、商铺的物业服务收费根据物业建筑面积按月计收，天誉高层洋房物业服务费收费标准为每月每平方米建筑面积2.8元，物业管理费用由业主或物业使用人在每月10日以前向乙方支付，逾期交纳物业管理费和本合同决定的其他费用，乙方有权自逾期之日起向业主或物业使用人按日加收应交纳费用的千分之一作为滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，雅居乐公司凯茵新城分公司依约提供了物业服务。2014年3月16日，中山市凯茵新城商住小区业主委员会（甲方）与雅居乐公司凯茵新城分公司（乙方）签订中山市凯茵新城商住小区物业服务合同，主要约定：合同期限自2014年3月19日起至2017年3月18日止，乙方向业主或物业使用人提供物业服务，洋房、别墅、商铺的物业服务收费根据物业建筑面积按月计收，天誉高层洋房物业服务费收费标准为每月每平方米建筑面积2.8元，由业主或物业使用人在每月10日以前向乙方支付，逾期交纳，乙方有权自逾期之日起向业主或物业使用人按日加收应交纳费用的千分之一作为滞纳金。该物业服务合同还约定了其他事项。2017年3月5日，雅生活公司凯茵新城分公司与中山市凯茵新城小区业主委员会签订中山市凯茵新城小区物业服务合同，主要约定：由雅生活公司凯茵新城分公司为凯茵新城小区提供物业服务，物业服务区域包括A16区天誉，服务期限自2017年3月17日至2022年4月14日止；洋房、别墅、商铺的物业服务收费根据物业建筑面积按月计收，已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以商品房买卖合同中约定的建筑面积为准，天誉高层洋房物业服务费收费标准为每月每平方米建筑面积2.8元，业主或物业使用人应于每月15日前足额支付当月费用，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从次月一日起每天按欠缴物业服务费总额的千分之一交纳违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，雅居乐公司凯茵新城分公司依约提供了物业服务。2019年11月25日，雅生活公司凯茵新城分公司委托广东正日律师事务所向彭丹发出的律师函（催交物业管理费通知书）载明：截至2019年10月31日，彭丹尚欠物业管理费20118元、逾期滞纳金14226.3元，要求彭丹于2019年12月10日前付清拖欠的物业管理费。该律师函于2019年11月27日邮寄给彭丹的公民身份证登记的住址。诉讼中，本院依法向中山市自然资源局调取了涉案房产的权属材料。本院调取的材料显示，2017年7月25日，中山市火炬开发区******凯茵新城16区2幢204房转移登记至案外人孔德峰名下，该物业建筑面积为171.57平方米。雅生活公司凯茵新城分公司称中山市火炬开发区******凯茵新城16区2幢204房与涉案房产是同一个物业，并向本院提交了中山市火炬开发区******凯茵新城16区2幢门牌座落新旧对照表为证。经查，该证据加盖了中山市公安局火炬开发区分局的户口专用章，其中显示涉案房产原销售编号为凯茵新城A16区二期H2-1幢205房，确权座落为凯茵新城16区2幢204房。雅生活公司凯茵新城分公司主张彭丹并未办理收楼手续，但已交纳2011年4月至2016年2月的物业管理费。雅生活凯茵新城分公司主张按171.19平方米计算涉案房产的物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。结合雅生活公司凯茵新城分公司的举证，本院认定雅生活公司凯茵新城分公司自2011年3月30日起为涉案房产提供物业管理服务。彭丹在2017年7月25日前是涉案房产的业主，应当按物业服务合同的约定如期缴纳截止至2017年7月24日的物业管理费。现彭丹未按合同约定支付2016年3月至2017年7月24日期间的物业管理费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，雅生活公司凯茵新城分公司诉请彭丹支付上述期间的物业管理费及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。涉案房产的实际确权建筑面积为171.57平方米，雅生活公司凯茵新城分公司主张按171.19平方米计算涉案房产的物业管理费，不违反法律规定，本院予以准许。彭丹应向雅生活公司凯茵新城分公司支付物业管理费为8052.78元（2.8元/月·平方米×171.19平方米×16个月+2.8元/月·平方米×171.19平方米×24天÷30天/月）。由于物业服务合同约定的违约金的计算标准每日千分之一显属过高，本院酌情调整违约金的计算方法为：以每月实际所欠物业管理费为基数，分别自次月的1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍的标准计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，以每月实际所欠物业管理费为基数，分别自次月的1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍的标准计算至实际清偿之日止。彭丹经本院公告传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告彭丹于本判决生效之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司支付物业管理费8052.78元及违约金（计算方法：以每月实际所欠物业管理费为基数，分别自次月的1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍的标准计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，以每月实际所欠物业管理费为基数，分别自次月的1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司负担500元，被告彭丹负担154元（被告彭丹于本判决生效之日起七日内迳付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  欧贝贝审判员  麦 琳审判员  赵 磊二〇二〇年九月三十日书记员  何浚欢王静