湖北省谷城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0625民初1171号 原告（反诉被告）：某县盛康镇供销合作中心社。 法定代表人：庄某。 委托诉讼代理人：程某。 委托诉讼代理人：郑某。 被告（反诉原告）：陈某。 委托诉讼代理人：吴某。 原告某县盛康镇供销合作中心社（以下简称某县盛康镇供销合作中心社）与被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，因内部调整分案又于2020年7月22日转至张勇名下承办，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某县盛康镇供销合作中心社的委托诉讼代理人郑某、程某；被告陈某及其委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼，本案现己审理终结。 某县盛康镇供销合作中心社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即偿付购房款119000元。2.从付款逾期之日起开始按银行同类贷款承担利息至清偿之日。3.由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年10月15日，原、被告之间签订了购房合同，被告购买的房屋价款为每平方米1260元，总价款199000元。被告总体付款80000元，余款定于2014年12月30日付清。还款逾期后，经多次索要无果，特诉至法院，请求判如所请。 陈某辩称：一.涉案的集资建房分配协议书不是实际意义上的房屋买卖合同，双方签订的协议是无效的。二.被答辩人在出售房屋时，并未依法登记领取涉案房屋的房地产证书，属于不得转让的法定情形。被答辩人在属于集体性质的土地上建造房屋，且土地性质为办公、营业，不符合用地规划设计条件，而协议中并未对案涉房屋、土地的性质等进行约定，不符合《土地管理法》的规定，故案涉房屋的主体单位即被答辩人并无出售房屋的资格。退一步讲，即便该房屋可以出售也只能在被答辩人内部经济组织成员内进行买卖，答辩人属于谷城县盛康镇以外的南河镇的人员，与所购的房屋不属于同一乡镇，并且所购的房屋也没有装修入住，故该涉案的房屋合同应属无效。三.鉴于案涉房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。其在提交答辩状的同时提出反诉，反诉请求：一.被反诉人某县盛康镇供销合作中心社返还反诉人已缴纳的购房款80000元及按银行同期贷款利率6%从2013年2月1日计算至实际给付之日应支付的利息（暂计算至反诉之日2020年8月1日，利息为36000元，即：80000×7年＋80000×6%／12×6个月）。二.由被反诉人承担反诉费。 反诉原告陈某收到本院依法作出的缴纳诉讼费通知书后，缴纳了反诉费；反诉被告某县盛康镇供销合作中心社收到反诉状副本后，不要求预留答辩期，其提出反诉答辩意见：反诉人的反诉理由依法不能成立，涉案诉争的房屋证件齐全，因该房屋属于棚户区改造工程，牵扯相关法律、法规，该房屋可以办理相关证件。 某县盛康镇供销合作中心社围绕诉讼请求依法提交了集资建房分配协议书、陈某购房款收据、盛康镇金龙小区房产证及房产幢平面图复印件、土地使用证、单位工程竣工验收证明。陈某围绕其反诉请求依法提交了集资建房分配协议书、陈某购房款收据、陈某的居民身份证复印件。对经双方质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于集资建房分配协议书效力及陈某所购房屋价格的认定。盛康镇金龙小区系某县盛康镇供销合作中心社进行的棚户区改造项目，该项目完工后，办理了房产总证等相关手续；盛康供销合作社与陈某签订的《集资建房分配协议书》实为房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，且不因购买人的户籍所在地或住所地作为认定合同无效的必要条件，而为有效合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”第七十五条规定“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。”本案中，原告某县盛康镇供销合作中心社提交的谷城县盛康镇远大城镇建设有限责任公司出具的收款收据中载明：陈某所购房价为199000元，并对余款部分的给付时间及逾期付款违约责任进行了备注，该收据的交款人联已交给陈某。经本院对该项证据结合其它证据进行认证，其载明的内容实质上系集收款收据、集资建房分配协议书的补充协议内容为一体；按照交易习惯，陈某不可能在接收购房收款收据后不对载明的内容进行审查而不具有知情权，则其知道或应当知道收据载明的内容，但却在长达近七年的时间内并未提出异议，而在本案庭审中才提出盛康镇远大城镇建设有限责任公司作为委托人，其权限仅为收款并不能单方改变房屋价款的辩称意见，且未提交证据证实其抗辩意见。依照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，本院作出的已经发生法律效力的（2019）鄂0625民初××号民事判决书与本案系同等类型案件（类案），该案对集资建房分配协议书与收款收据中载明的不同购房款金额进行了分析、认定：购房款收据应作为双方结算购房款的依据。同时，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第九十六条规定“人民法院认定证人证言，可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析作出判断。”本院结合证人任某当庭所作证词及某县盛康镇供销合作中心社出具的证明认定：某县盛康镇供销合作中心社棚户区改造项目工程验收交付后，某县盛康镇供销合作中心社委托谷城县盛康镇远大城镇建设有限责任公司的任某对外出售房屋抵付工程款。故被告陈某所辩案外人谷城县盛康镇远大城镇建设有限责任公司系受原告委托代收售房款，其单方备注无权改变原合同价款的理由依法不能成立。对于被告陈某所辩工程竣工验收证明是复印件，不符合证据的形式要件，不予认可的质证意见，本院认为：该证据虽系复印件，但加盖了谷城县建设工程质量监督站的原始印章且依据案涉盛康金龙小区的房屋已经办理了房权总证这一客观事实，故应为有效证据。当事人的陈述是民事诉讼证据的一种，在民事诉讼中，当事人对于案件的一切事实、证据的判断、法律的适用，以及对方当事人主张的事实和理由，有权表示同意或者提出反驳。当事人的陈述往往带有片面性，甚至会掩盖事实的真相。因此，在案件审理中应当把当事人的陈述和其他证据如书证、物证、证人证言等结合起来，进行综合分析判断，审查其是否符合案件的真实情况。本院结合本案证据材料、类案生效法律文书及同一小区其他住户同期的购买房价等证据材料（以上证据本院以微信送达的方式传送给被告陈某的委托诉讼代理人吴某进行了质证，其亦持有异议，不予认可）综合认定陈某购买的房屋价格为199000元。 二、关于陈某反诉请求能否得到支持的问题。陈某在庭审中举出的集资建房分配协议书、交款收据均与原告所举证据一致，对以上证据的分析、认定，本院已作出阐述。对陈某提交的身份证复印件以证明其属于谷城县盛康镇以外的南河镇的人员，与所购的房屋不属于同一乡镇，并且所购的房屋也没有装修入住，故该涉案的房屋合同应属无效的答辩理由，本院亦在第一个有争议的证据和事实中已作出评析，故不再重复赘述而不予采纳。综上，陈某的反诉理由依法不能成立。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 盛康镇金龙小区系某县盛康镇供销合作中心社进行的棚户区改造项目，该项目完工后，办理了房产总证等相关手续。2015年11月，按照谷城县人民政府机构改革和上级单位要求，原谷城县盛康供销合作社、原谷城县南河供销合作社及原谷城县赵湾供销合作社进行整合，成立谷城县盛康供销合作中心社，托管上述三社业务及资产﹝以上事实已为本院作出的（2016）鄂0625刑初××号刑事判决书、（2019）鄂0625民初××号民事判决书所确认﹞。 2013年2月1日，某县盛康镇供销合作中心社与陈某签订了集资建房分配协议书，双方约定：陈某向某县盛康镇供销合作中心社订购位于盛康镇金龙小区1号楼1单元4楼右的房屋一套，面积158.15平方米，每平方米1050元，总价款166057元。首付款80000元，余款于2013年12月底付清。协议签订后，陈某当日交付部分购房款80000元，并由谷城县盛康镇远大城镇建设有限责任公司经某县盛康镇供销合作中心社授权委托售房向其出具收据一份，该收据载明：今收到陈某交来购房款80000元，房价199000元，首付80000元，2013年12月30日付60000元，余款2014年12月30日付清，2014年余款按银行利率计息。嗣后，经原告多次催索，被告陈某均以种种理由推诿，拖延还款至今。故，原告诉至本院。 本院认为：原谷城县盛康供销合作社与陈某签订的《集资建房分配协议书》实为房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同；陈某在支付购房首付款80000元的同时，重新确认购房总价款为199000元，并对剩余购房款约定了分期支付方式，及违约责任。陈某所欠119000元购房款至今未予偿付，已构成违约，理应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告要求被告支付自逾期付款之日起，按银行利率计付利息至清偿之日止的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更……。”的规定，应自双方重新约定的付款时间到期之日的次日起即2015年1月1日起计算；对于逾期付款违约金“如未按期限付款，按银行利率收取利息”的约定，随着我国金融利率市场化改革的推进，中国人民银行逐步放开了金融机构的利率决策权，已取消公布基准利率，并于2019年8月17日发布公告决定改革完善贷款市场报价利率（lpr）形成机制。现基准利率不复存在，故有必要根据我国货币政策调控机制的改变，对原被告双方约定的违约金标准进行调整。陈某反诉称涉案的房屋合同无效，被反诉人某县盛康镇供销合作中心社应返还其已缴纳的购房款80000元及按银行同期贷款利率6%从2013年2月1日计算至实际给付之日应支付的利息（暂计算至反诉之日2020年8月1日，利息为36000元，即：80000×7年＋80000×6%／12×6个月）的请求依法不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二十四条第一款、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下： 一、陈某于本判决生效之日起三日内向某县盛康镇供销合作中心社偿付所欠购房款119000元，并自2015年1月1日起，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（lpr）标准计付利息至清偿之日止。 二、驳回某县盛康镇供销合作中心社其他诉讼请求。 三、驳回陈某要求某县盛康镇供销合作中心社返还其已缴纳的80000元购房款及按银行同期贷款利率6%从2013年2月1日计算至实际给付之日应支付的利息的反诉请求。 四、驳回陈某的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2680元，减半收取为1340元；反诉费1310元，减半收取为655元，合计1995元，均由陈某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张勇 二〇二〇年九月十四日 书记员  张峥