宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4845号原告：银川惠众物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122083535309M。法定代表人：漆某。委托诉讼代理人：杨某1，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：杨某2，汉族,宁夏回族自治区贺兰县人，文化程度、职业不详，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告银川惠众物业服务有限公司（以下简称惠众物业公司）与被告杨某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告惠众物业公司的委托诉讼代理人杨某1到庭参加诉讼，被告杨某2经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠众物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告贺兰县塞上阳光水岸室2016年5月1日至2020年5月1日的物业费2052元，违约金448元，共计2500元；2、本案诉讼费由被告承担。事实理由:我公司自2016年5月1日接管贺兰县塞上阳光水岸小区物业服务管理工作，与该小区前物业公司签订物业服务移交合同，并在贺兰县城建局物业办做备案手续，合同约定物业服务收费标准为普通多层住宅0.45元/平方米/月，商业用房0.6元/平米/月，被告系塞上阳光水岸7-3-502室业主，面积95平方米，属普通多层住宅用房(0.45元/平米/月)合同生效后原告为被告提供物业服务和管理工作，按约定被告应当向原告缴纳2016年5月1日至2020年5月1日的物业费2052元，违约448元，共计2500元，但被告一直拒绝缴费。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴无果，根据《中华人民共和国物权法》、《合同法》、《民法通则》等相关法律规定，原告依法起诉被告人至人民法院，请求人民法院判如所请。被告杨某2经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为其放弃法律赋予的相关诉讼权利。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2016年5月31日，原告惠众物业公司（接管方）与贺兰县鑫润服务有限公司（移交方）签订《物业转让协议》，约定贺兰县鑫润服务有限公司就塞上阳光水岸于2016年5月31日起正式移交惠众物业公司接管，正式移交后所发生的责任与义务由惠众物业公司承担，2016年5月31日前物业管理费债务、债权与惠众物业公司无关；惠众物业公司同意支付贺兰县鑫润服务有限公司三万元整，并支付鑫润公司人员工资一万七千元整。后原告进入涉案小区提供物业服务至今。2016年11月17日，原告在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，物业服务费标准为0.45元/月/平方米。被告杨某2系贺兰县塞上阳光水岸小区7-3-502室业主，房屋面积是95平方米。被告杨某2欠付2016年5月1日至2020年5月1日期间的物业费，经原告多次催要被告未在限定期限内交纳物业费。现原告诉至本院，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原告与贺兰县鑫润服务有限公司签订物业转让协议，不违反法律强制性规定，该协议合法有效，应当按照协议约定履行各自的义务。其后原告对涉案小区进行物业管理，即与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系。原告提供了相应物业管理和服务，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告提供的物业转让协议明确约定涉案小区物业于2016年5月31日起正式移交其接管，正式移交前物业管理费债务、债权均与原告无关，故对于原告起诉2016年5月31日之前的物业费部分本院不予支持。另原告提供的物业服务合同备案登记表能够证明其收取物业费的标准为0.45元/月/平方米，故自2016年6月1日起至2020年5月1日期间，被告应交物业费为2009元（95㎡×0.45元/月/㎡×47个月）。故对原告要求被告支付物业服务费2052元的诉讼请求，本院予以支持2009元，超出部分不予支持。关于违约金，原告惠众物业公司未与被告签订物业服务合同，亦未约定业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，故对原告惠众物业公司要求被告杨某2承担违约金448元的诉讼请求，本院不予支持。被告杨某2经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，仍应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十三条、《最高人民法院﹤关于适用简易程序审理民事案件的若干规定﹥》第三十条之规定，判决如下：一、被告杨某2向原告银川惠众物业服务有限公司支付2016年6月1日起至2020年5月1日期间的物业费2009元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告银川惠众物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告银川惠众物业服务有限公司负担5元，被告杨某2负担20元。本判决为终审判决。审判员 时 楠二〇二〇年九月二十四日书记员 王昭君附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百八十三条人民法院审理小额诉讼案件，本解释没有规定的，适用简易程序的其他规定。《最高人民法院﹤关于适用简易程序审理民事案件的若干规定﹥》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。