山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初4958号原告：上海永升物业管理有限公司德州分公司，住所地山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧**尚城国际综合楼**。负责人：陈传超，总经理。委托诉讼代理人：许晓东，北京市京师（德州）律师事务所。委托诉讼代理人：桑雨露，北京市京师（德州）律师事务所。被告：郭明娜，女，汉族，1983年6月15日出生，住山东省德州市德城区。原告上海永升物业管理有限公司德州分公司（以下简称上海永升德州分公司）与被告郭明娜物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海永升德州分公司的委托诉讼代理人许晓东到庭参加诉讼，被告郭明娜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海永升德州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年11月1日-2018年5月4日期间拖欠的物业管理服务费、垃圾费共计2126.13元。2.本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由:德州嘉泰置业有限公司开发建设位于德州市德城区尚城国际小区并与上海永升物业管理有限公司签订《尚城国际前期物业服务合同》，约定由上海永升物业管理有限公司对尚城国际小区实行物业管理。被告郭明娜系尚城国际小区15-1-2003户业主，在原告管理服务期间，被告自2016年11月1日至2018年5月4日拖欠物业管理服务费2035.53元，垃圾费90.60元，共计2126.13元。原告多次向被告催缴物业管理服务费，被告均不予理会。故原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告郭明娜未到庭，提交答辩状辩称：1、原告入驻违法，违反法律强制性规定。2、原告强行服务，非法收取费用，原告使用强制手段，非法收费，不是收取垃圾费合法主体，原告强行买卖违反消费者权益保护法。3、原告与尚城国际小区业主委员会签署的交接协议严重损害了被告的合法权益。综上所述，原告上海永升德州分公司，非法入驻，非法收费，涉黑涉恶，损害被告的合法权益，违反法律法规的强制性规定。目无法纪，无法无天，请求法院公正判决，驳回原告的所有诉讼请求，以保护被告的合法权益。上海永升德州分公司围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一：异地物业服务企业分支机构备案申请表。证明原告是经过注册的合法机构，同时从中也可以看出原告的资质等级为壹级。证据二：尚城国际前期物业服务合同及补充协议。证明德州嘉泰置业有限公司就尚城国际小区物业管理项目与上海永升物业管理有限公司签订前期物业服务合同的事实，约定服务内容、物业费单价及违约责任。证据三：授权委托书。证明上海永升物业管理有限公司委托其德州分公司进行物业管理工作及该小区物业费等费用的收取及催缴工作的事实。证据四：致业主的一封信。证明就原告接管尚城国际小区物业管理项目事宜，原告对此进行公告的事实。证据五：照片一组。证明原告依约定进驻尚城国际小区，并依合同约定提供物业服务的事实。证据六：尚城国际小区物业管理交接协议及明细、收据。证明原告与尚城国际小区业主委员会依双方约定，于2018年5月4日就该小区物业管理项目交接完毕的事实。证据七：缴费函。证明原告就被告拖欠的物业服务费、垃圾处理费等事宜进行书面催收的事实。证据八：业委会公告。证明业主委员会就原告于2018年5月4日撤场事宜及物业费等费用的缴纳以及拖欠法律后果、退还等事宜进行公告的事实。证据九：证明一份，证明原告是适格主体。被告郭明娜未到庭，提交一份质证意见：1、尚城国际前期物业合同，物业服务企业乙方上海永升物业管理有限公司不同页面，不同地方盖了三个章，但是全部中间镂空并且没有税号，按照常理此公章周边清晰重要内容部分无法辨认，此公章涉嫌造假。2、德州嘉泰置业有限公司与上海永升物业管理有限公司签订了《尚城国际小区前期物业合同》并不是和原告签的合同所以原告并不具备主体资格。3、原告想要收取2016年11月1日至2018年5月4日的物业费却无法提供其依法取得尚城国际小区的管理权，以及为尚城国际小区提供服务的证据以及依据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》中第六十四条证明责任和职权探知，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告针对被告的质证补充如下：我们提交了证据九证明被告是适格主体。关于公章的问题，都在前期物业服务合同第一页，甲方、乙方盖章处盖了章，不存在造假问题。根据我方签订合同和业主的签订交接协议，可以证明2016年10月1日至2018年5月4日是由我们提供的物业服务，享有物业管理权和费用收取权。被告郭明娜提交了如下证据：证据一：行政判决书（2020）鲁14行终187号。证明永升物业是非法入驻，强行服务。证据二：业主委员会发布的公告。证明永升物业非法入驻，强行服务，并且在2017年6月8日和其他物业公司签订了服务合同，依据国务院颁发的物业管理条例，第二十六条截止2017年6月8日前期物业合同终止。证据三：光盘。证明原告涉黑涉恶违反法律法规，对尚城国际小区造成恶劣影响。证据四：和明达物业签订的物业管理服务协议。证明被告已经依法和明达物业签订物业服务管理协议。原告对被告郭明娜提交的证据质证如下：对证据一提交的复印件，如果能在裁判文书网上查到且一致，我们是认可的。对证明内容我们不认可，该判决书只是认定德州市住房和城乡住建局及德州市房产管理中心出具的认定原告入驻是合法的答复，因为证据不足而被撤销，不能因此认定原告入驻为非法入驻。对证据二有真实性有异议，该证据为复印件。对证明内容有异议，根据我方提供的证据六，原告是2018年5月4日和业主委员会交接的。对证据三真实性不认可，没有提供原始载体，不能看出谁与谁对话，不能证明涉黑涉恶。对证据四真实性不认可，因为公章看不清楚，明达物业是嘉泰的下属单位，2016年10月1日德州嘉泰置业公司作为开发建设单位与上海永升物业管理股份有限公司（现变更为上海永升物业管理有限公司）签订了前期物业服务合同，2016年10月16日双方签订补充协议，对进场，交接等事项进行约定，所以原告是合法入驻，被告与明达签订的服务协议和我方无关。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，德州嘉泰置业有限公司作为开发建设单位和上海永升物业管理股份有限公司（后工商登记变更为上海永升物业管理有限公司）签订了《尚城国际前期物业服务合同》，双方约定由上海永升物业管理股份有限公司为德州嘉泰置业有限公司开发的尚城国际项目提供物业服务，物业服务期限为自2016年11月1日至2019年10月31日，合同第五部分物业服务费用第六条约定：“[高层住宅3层及以上]物业费单价（不含税）为人民币1.13元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币1.2元/平方米/月；[生活垃圾费]单价（不含税）为人民币4.5元/户/月，增值税税率为11%，物业费含税单价人民币5元/户/月。”第八部分违约责任第十八条第三款约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。”合同签订后，上海永升物业管理有限公司出具授权委托书，委托原告对尚城国际小区进行物业服务管理以及物业管理费等费用的收取和催缴工作。原告自2016年11月1日起依法对尚城国际小区进行接管并提供物业管理服务，后根据与尚城国际小区业主委员会的约定于2018年5月4日终止服务并撤出尚城国际小区，2018年5月10日与尚城国际小区业主委员会签订了《交接协议》。2018年4月27日，尚城国际小区业主委员会向小区业主发布《公告》，公告中载明：“上海永升物业管理股份有限公司德州分公司于2016年11月1日接管尚城国际小区管理权，依据《前期物业服务合同》履行物业管理。现已接到该公司要求撤出小区物业管理的公告，将于2018年5月4日前依法退出小区物业管理工作。”在公告中，尚城国际小区业主委员会督促业主交纳物业费用，提醒办理预交费用的退款事宜。郭明娜系尚城国际小区15-1-2003户业主，房产面积93.57平方米。在原告管理服务期间，郭明娜拖欠物业管理服务费2035.53元，垃圾费90.60元，共计2126.13元。原告就郭明娜拖欠物业服务费、垃圾处理费等事宜进行书面催收未果。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，德州嘉泰置业有限公司作为建设单位和上海永升物业管理股份有限公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对小区全体业主亦具有约束力。原告依据上海永升物业管理股份有限公司（后变更名称为上海永升物业管理有限公司）的授权依约履行了物业管理服务义务。《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条规定：“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。”本案中，永升物业德州分公司系依法设立并领取营业执照的分支机构，具有上海永升物业管理有限公司的授权，可以以分公司作为诉讼主体提起诉讼。被告郭明娜未按约及时缴纳物业管理费、生活垃圾费，构成违约，故原告要求被告缴纳拖欠的物业管理服务费2035.53元、垃圾费90.60元，共计2126.13元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。被告郭明娜认为上海永升德州分公司违法入驻尚城国际小区，并提交山东省德州市中级人民法院（2020）年鲁14兴终187号行政判决书复印件一份，但该判决书维持一审判决认定德州市住房和城乡建设局作出的《关于来信反映问题的答复》因主要证据不足，应予撤销同时在以其为前提的德州市人民政府德政复决字（2019）277号行政复议决定维持了德州市住房和城乡建设局作出的《关于来信反映问题的答复》应一并予以撤销。但该判决书并未认定上海永升德州分公司入驻尚城国际小区是违法的。被告郭明娜认为原告上海永升德州分公司涉黑涉恶但未提交充足证据证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对被告郭明娜的主张不予采纳。审理过程中，被告郭明娜认为《尚城国际前期物业服务合同》中上海永升物业管理股份有限公司的公章涉嫌伪造，但并未申请对印章进行司法鉴定。本院认为，该合同系经建设方德州嘉泰置业有限公司招投标后签订的，并依法进行了备案，且上海永升物业管理股份有限公司变更名称后的上海永升物业管理有限公司授权的德州分公司已经履行合同，尚城国际小区并已接受了该公司的物业服务。关于垃圾处理费，系由上海永升德州分公司代收，并非由永升物业德州分公司最终取得，被告以原告不是收取垃圾费合法主体为由拒绝交纳的主张不能成立，本院不予支持。被告郭明娜主张原告自2017年6月8日至2018年5月4日期间属于强行服务，并提交了2018年12月6日尚城国际小区业委会作出的公告以及一份视频加以证明。该公告内容与业委会在2018年4月27日发布的《公告》和于2018年5月10日与原告签订的《交接协议》反映的内容不符，且视频亦不能证明被告的主张，本院不予支持。被告郭明娜主张尚城国际小区地板砖存在严重质量问题，原告和案外人嘉泰置业签订前期物业合同以及交接合同属于利用合同掩盖非法目的的无效合同，但《尚城国际前期物业服务合同》第六部分权利与义务第十一条甲方的权利与义务第6项已明确约定：“解决开发商建设遗留问题。”甲方即开发建设单位德州嘉泰置业有限公司，被告若有房屋质量问题属建筑质量问题可依法向合同甲方即德州嘉泰置业有限公司主张权利，故对被告郭明娜主张不予采纳。关于原告主张的利息问题。《尚城国际前期物业服务合同》中约定“按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”，该滞纳金计算标准过高，原告亦未举证证明因被告违约给原告造成的具体损失，根据我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及给原告造成的损失等因素，本院对滞纳金的确定根据公平原则依法进行调整，被告应向原告支付相应利息（2018年5月4日起至实际付清之日止，参照原告起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。）综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：被告郭明娜于判决生效后三日内支付原告上海永升物业管理有限公司德州分公司物业管理费、垃圾处理费共计2126.13元及利息（以2126.13元为基数，自2018年5月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告郭明娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  贾向民二〇二〇年九月二十九日法官助理林博书记员刘雅男