北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8662号原告：北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司，住所地北京经济技术开发区科创五街**院**楼**505。法定代表人：夏旻，总经理。委托诉讼代理人：高丽，女，1985年3月4日出生，汉族，北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司职员。委托诉讼代理人：霍金荣，北京市西城区陶然亭街道法律服务所法律服务者。被告：王献鸟，女，1976年6月13日出生，汉族，北京千悦青青国际商贸有限公司职员，住北京市昌平区。原告北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司（以下简称：中商和旭物业）与被告王献鸟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中商和旭物业的委托代理人高丽、霍金荣，被告王献鸟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中商和旭物业向本院提出诉讼请求：1、判令王献鸟支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业费3188.7元、垃圾生活清运费用66元；2、诉讼费由王献鸟承担。事实和理由：王献鸟系北京经济技术开发区科创五街38号院x-x-x的业主，房屋建筑面积为67.1平方米，中商和旭物业受北京国盛兴业投资有限公司委托为该小区“莫尔空间”项目提供前期物业服务。我公司与王献鸟在《前期物业服务合同》中约定物业费采用包干制，收费标准为3.96元/建筑平方米/月，业主须于每个交费周期第一个月预交下一年度的物业费。王献鸟在实际享受了服务后至今未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，经多次催告未果，故诉至法院，请求法院依法裁判。王献鸟辩称：房屋产权人是我，房屋面积是67.1平方米，但不同意原告诉请。1、对于欠缴年度我不认可，我在2018年已经交纳了2019年的物业费，因此不存在拖欠行为；2、现在物业没有相关备案手续，我跟原告不存在物业服务合同关系，我手里有一份物业合同是没有我签字的，是开发商委托原告公司管理业主莫尔小区的，没有业主委托，原告公司应该找开发商去收物业费，把业主已交的物业费退还给业主；3、前期物业合同期限是两年，两年期满，物业阻止业主成立业委会，赖着不走。非法收取业主的费用，且业主只能找物业去买水买电，限制门禁、限制购买水电，给业主造成很大困难，水电门禁收费不开发票，过去几年的物业费也是近期才补开了发票；4、当时销售房屋时候就存在欺骗行为，当时销售说房子是商住两用的，但房子性质却不是这样的，原来房产证上写着只能出售给开发商的合作伙伴，不能自由买卖，业主经过长期努力才把这些字去掉，且房屋质量存在问题，房子有裂痕，我跟物业打电话，物业说房子过了保修期，直接拒绝维修，小区只有收物业费的楼管、保洁人员和保安，没有其他的维修维护人员，我空调坏了联系物业，物业没有人员维修，只能介绍外面的人员来维修，入户维修收费远远高出市场价；5、合同约定停车管理费为150元每月，但2018年原告未经业主同意，强行收取业主和租户的停车费，白天每小时4元，夜间每小时8元，导致租户退租；6、物业公司不按法律规定公示公共收益，公共收益也没有返还业主。本院经审理认定的事实如下：王献鸟系北京经济技术开发区科创五街38号院x-x-x的业主，房屋建筑面积为67.1平方米。2015年11月7日，王献鸟（产权人、甲方）与中商和旭物业（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定乙方为本物业的全体业主和物业使用人提供三级标准的物业服务，双方约定了委托管理事项，物业管理服务费标准为3.96元/建筑平方米·月，生活垃圾清运费、处理费66元/户/年，小型机动车地下车库停车管理费150元/月·位；物业管理费为年付，业主须于每个交费周期第一个月向乙方预交下一年度的物业服务费。前期物业服务期限截至业主大会成立后完成正式交接止。王献鸟认为自己已交纳2019年度物业费，双方的物业服务合同存疑，前期物业服务的两年期限已满，不同意继续接受中商和旭物业的物业服务，且其提供的物业服务不达标，乱收停车费，限制买水买电，不公示、不分配公共区域收益等原因，未缴纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。庭审中，中商和旭物业提交了中商和旭物业在小区3号楼B处公布《物业共用部分经营收支情况表》（2020年3月29日）的照片，以及宣传物业条例、垃圾分类的照片，楼宇内干净整洁的照片，夜间及凌晨业主、用户购买水、电的收费凭证，证明其为业主提供了完善的物业服务。2018年3月20日，城乡世纪广场发布告知书，称“本车场于2018年4月1日起实行按时收费……”，2018年3月27日中商和旭物业发布《关于停车问题的通知》，称“现并未对业主进行停车收费，有关停车管理事项将另外通知”。王献鸟提交其2015年11月7日交费的转账凭证、收据，以及2016年1月7日至2018年12月31日三个年度的物业费、垃圾清运费发票，欲证明其已交纳2019年度的物业费；提交住建委查询结果，证明其购买的房产为非住宅项目；提交开发区管委会的政府信息答复告知书，证明中商和旭物业未进行备案；提交小区业主的投票结果，证明大多数业主认为中商和旭物业提供的物业服务不达标，与物业费不匹配，同意解聘该物业公司；提交一组照片，以及其他两位业主的证人证言，以佐证中商和旭物业提供的物业服务不达标。王献鸟还提交了业主代表与物业公司之间以及与开发区物业管委会工作人员多次沟通交谈的录音。本院认为：中商和旭物业和王献鸟签订的物业管理服务合同是双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，中商和旭物业按照合同约定为王献鸟的房屋提供了相应的物业服务，王献鸟亦应按照合同约定履行向中商和旭物业交纳相应物业费的义务。物业服务具有综合性、全面性、持续性、长期性的特点，中商和旭物业提交的证据可以证明中商和旭物业履行了基本的物业服务。但结合证据情况，本院认为中商和旭物业为王献鸟提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故本院对王献鸟应交纳物业费数额予以酌减。王献鸟辩称其缴纳了2019年度的物业费，但只提交了2016年度至2018年度的交费凭证和发票，本院就该答辩意见不予采信；王献鸟辩称中商和旭物业没有相关备案手续，但经审查，中商和旭物业具备相应资质，收费标准系双方合同约定，亦不违反有关法律、法规及政策规定，故王献鸟以中商和旭物业未备案为由主张物业管理合同无效，该抗辩意见不予采纳；王献鸟辩称前期物业合同期限是两年，中商和旭物业应该撤离，但根据相关法律法规政策，前期物业服务企业可服务至“业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效之日”双方亦约定服务期限为“前期物业服务期限截至业主大会成立后完成正式交接止”，王献鸟认为中商和旭物业提供的物业服务不达标或物业费收费过高，可通过法定程序进行维权；王献鸟辩称其所购买的房产存在属性、质量问题，该抗辩事由属于其他法律关系，王献鸟可另行维权；王献鸟称物业公司收费不开发票，其应向税务管理部门投诉解决；王献鸟辩称中商和旭物业不按法律规定公示公共收益，但中商和旭物业已提供公示照片予以反驳；公共收益属于全体业主，王献鸟作为业主个人，以公共收益没有返还业主为拒交物业费，本院不予采信。需要指出的是，现阶段中商和旭物业与业主之间形成“业主不缴费—中商和旭物业提供物业服务不达标—--业主更不同意交费”的恶性循环，希望业主尽快以业主大会或业主委员会的形式与中商和旭物业友好协商物业事宜，早日改善小区的硬件设施和软件环境氛围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、王献鸟于本判决生效后十日内给付北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2870元、垃圾清运费66元；二、驳回北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张 杰二〇二〇年九月三日法官助理  李惠卿书 记 员  吕欢欢