广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终32448号上诉人（原审原告）：隋少武，男，汉族，1961年3月29日出生，住广东省深圳市宝安区。上诉人（原审原告）：吴雅杰，女，汉族，1960年9月20日出生，住长春市朝阳区。两上诉人共同委托诉讼代理人：韩洋，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：钟艳梅，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天虹商场股份有限公司，住所地深圳市南山区中心路（深圳湾段）**天虹大厦****，统一社会信用代码91440300618842912J。法定代表人：高书林，董事长。委托诉讼代理人：刘银胜，广东卓尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玉璇，广东卓尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市常兴购物广场有限公司，住所地深圳市南山区常，住所地深圳市南山区常兴路**常兴广场**东侧440300748863754R。法定代表人：赖广生，董事长。上诉人隋少武、吴雅杰因与被上诉人天虹商场股份有限公司（以下简称天虹商场）、深圳市常兴购物广场有限公司（以下简称常兴购物广场）返还原物纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初15899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人隋少武、吴雅杰上诉请求：一、判令天虹商场返还涉案十套商铺；二、判令天虹商场、常兴购物广场向上诉人支付自2018年8月5日起至本案判决生效之日止的租金差额人民币10020.92元（以市场价57.2元／平方米基础，暂计至起诉之日起的租金为67320.58元）；三、判令天虹商场、常兴购物广场承担本案全部诉讼费用。事实和理由详见上诉状。被上诉人常兴购物广场、天虹公司共同辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人要求返还商铺及支付占用费的请求无事实和法律依据。隋少武、吴雅杰一审诉请判令：1.天虹商场返还涉案十套商铺；2.天虹商场、常兴购物广场支付租金67320.58元（以市场价57.2元/平方米基础，从2018年8月5日开始计算，暂计至起诉之日的租金为67320.58元，实际计算至天虹商场返还涉案十套商铺时为止）；3.天虹商场、常兴购物广场承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于深圳市南山区（涉案商铺），建筑面积分别为12.09平方米、7.14平方米、17.93平方米、17.7平方米、17.7平方米、17.7平方米、17.7平方米、20.95平方米、42.06平方米、5.57平方米，于2004年2月19日登记在吴雅杰、隋少武名下。2005年12月16日，深圳市建业建筑工程有限公司（委托方、甲方）与深圳市常兴购物广场有限公司（受托人、乙方）、深圳新常兴城实业发展有限公司签订《铺位委托经营合同书》，约定：甲方自愿将出资购买拥有的位于深圳市南山区铺位（详见附件一）（以下称该物业，建筑面积：2650.90平方米）委托给乙方实行统一管理、统一代租，整体经营；本合同代理期限从丙方于2005年12月9日向甲方交付商铺之日起至2018年8月4日止；乙方在代理期限内实施的代理行为方为有效；甲方的商铺在购买之前已由丙方出租给第三人即深圳天虹商场有限公司（以下简称天虹商场），甲方对原租赁合同及补充协议不持异议；甲方同意由丙方与第三人即天虹商场协商，将原租赁合同及补充协议书的出租方变更为乙方，或由乙方转委托丙方行使出租权并将转委托协议书原件一份提交甲方；为确保甲、乙双方的利益，本委托代理采取附条件的风险代理方式，双方约定：甲方在将该物业不可撤销地授权乙方代管、代租的条件下，无论乙方以何价何时向何人代为出租，在本合同委托经营的有效期内，乙方按本合同的约定向甲方支付收益金。乙方向甲方支付的收益金（租金），按每季度支付一次，支付日为每季度的最后一天；本合同到期前6个月内，甲方可以采取全体业主以简单多数的形式决定商铺的经营方式是否与乙方续订《委托经营合同》，同等条件下乙方享有委托代理、租赁的优先权。合同期满，乙方按甲方购买该商铺时签订的《深圳市房地产买卖合同》附件一（详见附件二）的约定，将商铺全部交还甲方及该物业管理的全部资料，并保证商铺良好状态。丙方应向甲方提供其与天虹商场签订的《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》的复印件，甲方开具收条；甲方应了解上述合同的全部内容，且同意履行上述合同的全部条款；及其他内容。2006年1月13日，中国建筑技术集团有限公司深圳分公司（甲方）与隋少武（乙方）签订协议，约定：1、该商铺的产权由甲方委托直接从深圳新常兴实业发展有限公司（铺位原业主）过户给乙方；2、乙方认可该协议附件的所有内容；3、协议附件为①深圳市建业建筑集团有限公司与深圳市常兴购物广场有限公司签订的《委托经营合同》。②深圳新常兴城实业发展有限公司与深圳市建业建筑工程有限公司签订的《协议书》。③深圳新常兴城实业发展有限公司与深圳天虹商场有限公司签订的《补充协议》。④常兴广场商铺抵付工程款分配方案。⑤铺位位置平面图。⑥深圳市建业建筑工程有限公司与中国建筑技术集团有限公司深圳分公司签订的《协议书》。还约定了其他内容。2018年7月9日，天虹商场（乙方、承租方）与常兴购物广场（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将常兴广场地上一层部分、地上二层至五层全部面积，、地上****全部面积米出租给乙方使用；甲方承诺已获得常兴购物广场商铺业主所拥有超过51%建筑面积商铺的委托，并与该部分业主签订《铺位委托经营合同书》；租赁期限为5年，自2018年8月5日起至2023年8月4日止；及其他内容。天虹商场向常兴购物广场支付了2018年8月5日至2019年6月份租金。2019年7月18日，常兴购物广场向隋少武、吴雅杰的银行账户转账支付2018年8月5日至2019年7月4日收益金57299.66元。但隋少武、吴雅杰主张常兴购物广场的支付行为发生在其起诉之后，且2018年8月至2019年7月期间没有建立任何委托关系，没有任何租赁凭证，天虹商场、常兴购物广场拒不按约支付收益金，同时要求隋少武、吴雅杰以远低于市场价值价格与其签订租赁合同，是强买强卖行为。常兴购物广场提交了《常兴广场已签署委托合同商铺以及建筑面积汇总表》、常兴购物广场开发商证明（载明常兴购物广场商业建筑面积共36808.86平方米、总商户户数5059户）、情况说明（常兴购物广场与天虹商场于2018年7月9日签订的租赁合同，有保密条款协议，无法提交该证据）等，以证明截止2019年6月28日，常兴购物广场已与常兴购物广场的业主续签铺位委托经营合同共计3869份，且已签署合同的业主商铺面积占总商业面积的77%，大多数业主同意与常兴购物广场续签合同，故隋少武、吴雅杰应按照同样的标准与常兴购物广场续签委托合同。隋少武、吴雅杰对前述证据不予认可，并表示新常兴城公司只是当时涉案物业的开发商，在其出具证明时，并不是涉案物业的产权人；关于完成多少户签约没有相关证据予以证实，天虹商场作为一家上市公司，有披露相关重要合同的义务，其以保密条款为借口未提供相关证据。天虹商场提交了用于证明各商铺之间无墙体进行物理间隔，涉案商铺属于产权式商铺。常兴购物广场予以认可；隋少武、吴雅杰对前述证据关联性不予认可，认为该照片是已经装修完的天虹商场的现状，不能说明隋少武、吴雅杰所涉及到的产权是不可分割的，既然是不动产产权，那么隋少武、吴雅杰作为产权人，就应该拥有占有、使用、收益、处分的权利，且没有任何法律规定隋少武、吴雅杰拥有的涉案商铺产权的收益权和处分权是应该存在瑕疵的。庭审中，常兴购物广场指出每季收益金＝该物业所在楼层当季实际租金总收入×甲方购楼总价／总购楼总价，隋少武、吴雅杰所说的57.2元每平方米是五楼的平均价，但隋少武、吴雅杰方取得涉案商铺的购买价格低于当时市场价，为5500元每平方米，隋少武、吴雅杰在购买时就应该清楚产权式商铺带来的收益计算，且隋少武、吴雅杰已收取收益金10余年，隋少武、吴雅杰方投入额较少，却要求得到相当于楼层均价所获得的收益金，必然导致楼层其他业主的收益金受到损失，且隋少武、吴雅杰获得的商铺是开发商当时抵偿工程款的商铺，其地理位置都是边角位置，其收益无法保障。庭审中，隋少武、吴雅杰主张5500元每个平方米抵的工程款，系由于隋少武、吴雅杰是该工程的实际施工人，因到期拿不到工程款，才用涉案商铺抵偿；5500元是优惠价，但这并不能证明当时该部分涉案商铺的市场价格就是5500元。庭审中，常兴购物广场主张之前的租金是58元每平方米每月，现在是每月117元每平方米，均价高于南山区域的指导价。庭审后，常兴购物广场提交三份其与其他业主续签的合同，隋少武、吴雅杰对上述合同不予认可，主张其名下十处房产是集中的，可以独立使用的。一审法院认为，常兴购物广场共有5059间产权式商铺，各商铺业主均持有各自的《房产证》，隋少武、吴雅杰对于其所有的涉案商铺享有占有、使用、收益、处分的权利。隋少武、吴雅杰以其与常兴购物广场的合同期满，天虹商场继续使用隋少武、吴雅杰的商铺，但却未向隋少武、吴雅杰支付任何租金，要求天虹商场返还十套商铺；天虹商场、常兴购物广场支付租金，对此，法院分析如下：首先，涉案商铺均为产权式商铺，且面积较小，隋少武、吴雅杰所有的商铺虽有独立的房产证，但每个商铺之间并没有隔断作为明确的界限，在客观上与其他商铺存在于一个整体空间，因此，隋少武、吴雅杰所有的商铺与常兴广场其他业主所有的商铺具有不可分割性，形成统一的整体；其次，产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，如果单个业主独立使用其所有的商铺，必然降低整个区域内商铺的使用价值，对其他业主利益造成损害。因此，隋少武、吴雅杰虽对涉案商铺享有所有权，但该权利的行使，不能损害全体业主的共同利益。本案中，常兴购物广场已提交证据证明常兴购物广场77%的业主已与其续签委托经营合同，将其所有的商铺委托其代为出租，隋少武、吴雅杰对常兴购物广场提交的证据虽不予认可，但不认可的理由并不充分，也未提交证据予以反驳，故法院采信常兴购物广场提交的证据，认定常兴购物广场的多数业主同意将其商铺交由常兴购物广场统一经营和对外出租，可见，常兴购物广场是征得了多数业主同意的情况下，将常兴购物广场的商铺续租给天虹商场，天虹商场在此情况下占用常兴购物广场的商铺，具有合法依据。其次，《铺位委托经营合同书》明确约定：合同到期前6个月内，隋少武、吴雅杰可以采取全体业主以简单多数的形式决定商铺的经营方式及是否与常兴购物广场续订委托经营合同。本案中，隋少武、吴雅杰对于涉案商铺的相关权利行使，亦应遵循其与常兴购物广场签订的《委托经营合同》之约定。根据前述约定，隋少武、吴雅杰是否与常兴购物广场签订续签合同，须采取全体业主以简单多数的形式来决定，即隋少武、吴雅杰是否同意与常兴购物广场续签合同，须遵循常兴购物广场大多数业主的意见，而常兴购物广场大多数业主已同意与常兴购物广场续签委托经营合同，如隋少武、吴雅杰不同意续签，坚持独立行使相关权利，必然会损害全体业主的共同利益，也违背了《铺位委托经营合同书》的约定。最后，常兴购物广场与其他业主签订的续租合同约定的租金标准高于原委托经营合同约定的租金标准，该续租行为不违背隋少武、吴雅杰的根本利益；而且，天虹商场已经按照合同约定足额支付了租金给常兴购物广场，常兴购物广场已按照其与其他业主续签的委托经营合同约定的租金标准向隋少武、吴雅杰支付了57299.66元，常兴购物广场不存在侵害或者影响隋少武、吴雅杰行使经营权的行为。综上，隋少武、吴雅杰要求天虹商场返还涉案商铺以及要求天虹商场、常兴购物广场支付67320.58元，依据不足，法院对此不予支持。判决：驳回隋少武、吴雅杰的全部诉讼请求。案件受理费741.51元，由隋少武、吴雅杰负担。本院二审经审理查明：2005年12月16日，深圳市建业建筑工程有限公司（甲方）、常兴购物广场（乙方）和深圳新常兴城发展有限公司（丙方）签订的《常兴广场铺位委托经营合同书》第四条约定，从2005年10月1日起至2010年6月30日止，乙方每年按甲方向丙方购买该物业总价（以《房地产买卖合同》为准）的3.95%金额向甲方支付租金（其中四层月租金26.99元每平方米，5层月租金18.10元每平方米）。从第七年（即2010年7月1日）开始每月的收益金，乙方按从第三方实际收取的租金按如下方式公式计算：当年的月租金收入（已出租部分）÷基准总楼价(其中5层为9800元每平方米，即以上每层均价×相应楼层面积的结果之和)（即系数0.002343，若按年计算则为0.002343×12＝0.028116＝2.8116%）×甲方购楼总价（按甲方向丙方购买该物业时签订的《深圳市房地产买卖合同》确定的总价）计算所得的款项作为收益金向甲方支付；从2010年7月1日起每年租金收入为614201.42元（其中五层年租金收入123398.87元，月租金14.23元每平方米），以后甲方的收益金每年按2%递增。乙方向甲方支付的收益金，按每季度支付一次，支付日为每季度的最后一天。2005年12月16日，深圳新常兴城实业发展有限公司（甲方）与深圳市建业建筑工程有限公司（乙方）签订协议书，双方约定，甲方将常兴广场商业裙楼4楼和5楼的部分商铺的产权出售给乙方，用于抵偿甲方欠乙方该项目的部分工程款，其中，五层72间，建筑面积共计722.76平方米，该层商铺原销售均价为人民币9800元每平方米，甲方同意按优惠价人民币5500元每平方米销售给乙方。2006年1月16日，深圳市建业建筑工程有限公司（甲方）和中国建筑技术集团有限公司深圳分公司（乙方）签订协议书，双方约定，甲方总承包的常兴广场预应力工程由乙方施工，经双方确认的结算价为2134412.85元，截止2016年1月10日，甲方尚欠乙方工程款971852.85元，现甲乙双方协商，以甲方名下位于常兴广场相当面积的商铺转让给乙方用于抵付乙方工程款。2016年1月13日，中国建筑技术集团有限公司深圳分公司（甲方）与隋少武（乙方）签订协议书，双方约定，双方同意以甲方名下位于常兴广场的商铺转让给乙方，用于抵付甲方欠乙方的工程款，该商铺为深圳市建业建筑工程有限公司抵给甲方的工程款，经甲乙双方协商达成协议如下：1、该商铺的产权由甲方委托直接从深圳新常兴城实业发展有限公司（铺位原业主）过户给乙方。2、乙方认可该协议附件的所有内容。3、协议附件为：（1）深圳市建业建筑集团有限公司与深圳市常兴购物广场有限公司签订的《委托经营协议书》。（2）深圳新常兴城实业发展有限公司与深圳市建业建筑工程有限公司签订的《协议书》。（3）深圳新常兴城实业发展有限公司与深圳天虹商场有限公司签订的《补充协议》。（4）常兴广场商铺抵付工程款分配方案。（5）铺位位置平面图。（6）深圳市建业建筑工程有限公司与中国建筑技术集团有限公司深圳分公司签订的《协议书》。4、商铺面积为176.72平方米，抵去甲方欠乙方的债款为971852.85元。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷。针对隋少武、吴雅杰的上诉请求和理由，本院评析认定如下：首先，根据一审查明的事实，常兴公司包括涉案商铺在内共有5059间产权式商铺，隋少武、吴雅杰就涉案商铺与常兴公司、新常兴城公司签订了《铺位委托经营合同书》，约定自愿将出资购买的涉案商铺委托给常兴购物广场实行统一管理、统一代租、整体经营。本合同到期前6个月内，可以采取全体业主以简单多数的形式决定商铺的经营方式，是否与常兴购物广场续订《委托经营合同》。产权式商铺具有统一的经营模式、共同的经营规则和不可分割的完整装修格局，其整体功效的发挥和价值的获取是无法通过单个小商铺独立实现的。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”根据一审查明的事实，77%的业主已与常兴购物广场续签委托经营合同，将自身所有的商铺委托给常兴购物广场代为出租，因此，可以认定常兴购物广场系征得多数业主同意的情况下，将商铺续租给天虹商场继续统一经营。天虹商场在此情况下占用常兴购物广场的商铺，不违反法律规定。隋少武、吴雅杰作为个别业主对其建筑物专有部分权利的行使需受其他业主整体意志的限制，否则，势必导致物业整体的商业效用无法发挥，影响其他大多数业主的利益，不利于市场的持续经营。其次，常兴购物广场与其他业主签订的续租合同约定的租金标准高于原委托经营合同约定的租金标准，该续租行为不违背隋少武、吴雅杰的根本利益，且常兴购物广场已按照其与其他业主续签的委托经营合同约定的租金标准向隋少武、吴雅杰支付了2018年8月5日至2019年7月4日期间的收益金，可见常兴购物广场不存在侵害或者影响隋少武、吴雅杰行使经营权的行为。故此，一审法院认为涉案商铺符合产权式商铺的特征，且不宜进行独立经营，从衡平当事人利益出发，依照公平和诚实信用原则，对隋少武、吴雅杰要求返还商铺、支付2018年8月5日起的占用费等请求不予支持，并无不当。综上所述，上诉人隋少武、吴雅杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计10200.92元，由上诉人隋少武、吴雅杰负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年九月二十一日书记员 孙巍（兼）