湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1208号上诉人（原审原告）：张杰，男，1990年3月6日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市雨湖区，现住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：罗一粟，湖南绥之律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何杏萍，女，1965年7月25日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：何正辉，湖南红都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄萍，女，1971年11月16日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。原审第三人：谢泳莎，女，1991年9月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：何正辉，湖南红都律师事务所律师。上诉人张杰因与被上诉人何杏萍、黄萍、原审第三人谢泳莎确认合同效力纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初6号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张杰上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发还重审。2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案案由定为确认合同效力纠纷并不准确，上诉人一审诉请确认合同无效与要求返还房屋两个诉讼请求，属于并列关系而非因果关系。本案黄萍委托作出的房屋评估报告不能作为定案依据。被上诉人何杏萍、黄萍签订《商品房买卖协议》的时间为2019年8月13日，而评估报告的实地勘察时间及出具报告的时间是8月15日、8月16日，该评估报告不能作为《商品房买卖协议》中双方确认房价的依据。一审认定该评估报告由黄萍委托作出系错误认定，评估报告的客观性值得质疑，不能确定案涉房屋的买卖价格是合理对价。何杏萍辩称：一审法院确定案由准确，适用法律正确，上诉人的上诉主张于法无据，不应得到支持，请求二审法院依法维持原判。1．何杏萍为善意买受人，本案符合善意取得的要件。2．离婚协议约定的房屋归属，但未实际过户，对外不具有法律约束力。3．离婚协议中财产赠与不同于成立了赠与合同。谢泳莎的答辩意见与何杏萍的意见一致。被上诉人黄萍未提出答辩意见。张杰向一审法院起诉请求：1．确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效；2．判令二被告及第三人将房屋（位于雨湖区护潭乡韶山××路××号××号门面）返还给原告张杰，并配合办理过户手续；3．本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告张杰系被告黄萍与案外人张少云之子。第三人谢泳莎系被告何杏萍之女。2019年8月13日，被告黄萍（甲方）与被告何杏萍（乙方）在房产中介湘潭市新税房地产经纪有限公司（以下简称新税公司）签订房屋买卖协议。该协议约定，1．物业位于湘潭市雨湖区护潭乡韶山××路××号××号门面，产权面积200.48平方米；2．该物业成交价为1200000元；3．乙方于2019年8月13日支付购房定金10000元给甲方，甲方将该物业的产权证及相关权属证书原件存放于经纪方，用于产权过户；4．经双方友好协商约定乙方于2019年8月13日支付购房定金10000元，定金并抵房款，双方约定2019年9月18日之前办理产权过户手续，剩余房款于双方过户之前由经纪方托管（共计1190000元），待乙方不动产出证后，剩余房款由经纪方支付给甲方；5．双方约定甲方到手价为1200000元，乙方共计支付1500000元，包括全部费用（中介费、过户费）。该协议还对其他进行了约定。协议签订后，双方按合同履行。2019年8月16日，双方签订房屋买卖补充协议（黄萍为甲方、何杏萍为乙方），约定，1．双方同意交易当天，双方先到不动产中心查询该门面的产权状况，确认能否进行交易，确认可以交易后，乙方先支付1190000元到甲方指定的银行账户后办理该门面的转移登记手续；2．乙方购房款支付当天，甲方须无条件配合乙方办理该门面的权属过户手续，否则甲方应无条件退还乙方所支付的购房款；3．甲方收款银行卡和身份证在乙方办理不动产证前全部交由新税公司代为保管，乙方办理出不动产证后由新税公司退还甲方；4．甲方委托新税公司代为收取该门面的购房定金并开具定金收条，收取的购房定金及出具的收条甲方均予以同意，并愿承担相应的责任；5．若交易遇法院查封、解除查封及费用由新税公司承担，以上补充协议条款内容，与原买卖协议具有同等的法律效力。协议签订后，双方按协议履行。2019年8月21日，该房产权登记在被告何杏萍之女即本案第三人谢泳莎名下。2019年8月26日，被告黄萍出具收条，注明：“本人黄萍于2019年8月19日收到何杏萍购买本人商铺款人民币120万元，此款项已全部收齐”。另查明，1．原告张杰父母即被告黄萍与案外人张少云在2003年11月6日在民政部门协议离婚。离婚协议注明，位于韶山××路××公寓××门面产权归儿子张杰所有。但离婚后，未办理产权变更手续。2．经被告黄萍委托湖南志成房地产评估有限公司对涉案房产进行评估，评估价值为1100635元，依据房产交易申报，国家税务局湘潭市雨湖区税务局认定评估价值为1182489元。3．被告何杏萍除支付被告黄萍房款120万元外，还承担了交易过程中所有的税费、过户费、中介费。4．审理过程中，原告提出对案涉的房产市场价格进行评估。一审法院认为，无效合同是指合同不具备生效的要件而且不能补救，对当事人自始不产生法律约束力的合同。本案中，被告何杏萍与被告黄萍所签订的房屋买卖协议并不符合合同法第五十二条所规定的无效合同的法定情形；原告虽提出两被告恶意串通但未提交证据予以证明，且二被告并不相识，双方通过房产中介签订合同，也不存在恶意串通的情形。故此，该合同系两被告真实意思表示，合法有效，双方均应履行合同约定义务。被告黄萍与案外人张少云在离婚协议中约定涉案房产归原告张杰所有，但黄萍与张少云未就房产进行变更登记，该房产仍登记于黄萍一人名下，被告何杏萍对此并不知情，在二被告进行房产交易时，就该房产能否过户，被告何杏萍已尽审慎注意的义务，在房产过户时，就房产的价值进行了评估，双方交易价格并未明显低于市场价，故此该院对原告提出的评估申请不予支持；该房产现已过户至被告何杏萍女儿谢泳莎名下，并由被告何杏萍与第三人谢泳莎实际占用、使用。综上，该院对原告的诉讼请求不予支持，对被告何杏萍的答辩理由予以采纳，对被告黄萍的答辩理由部分予以采信。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百零六条、《最高人民法院物权法司法解释（一）》第十五条、第十九条之规定，遂判决：驳回原告张杰的诉讼请求。一审案件受理费15600元，由原告张杰负担。二审诉讼期间，上诉人张杰提供如下证据：证据1、张杰委托湘潭正茂房地产评估有限责任公司作出的《房地产评估报告》，拟证明案涉房产在交易时的评估价值为1683230元，比黄萍委托的评估报告的评估价值高，不能认定何杏萍已支付合理对价，并完成对案涉房产的善意取得。被上诉人黄萍与原审第三人谢泳莎共同质证称，该证据系张杰一审后单方委托的，系无法定事由的再次评估，不应作为证据进行认定。本院认证认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定：物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。按照上述规定，对于善意取得“合理价格”的认定，不论是在买卖过程中委托作出的评估价格，还是二审中张杰委托作出的评估价格，均是“合理价格”参考因素之一，还应根据房产位置、交易地经济状况、人均消费水平、市场价格及买受双方的交易期望值等因素综合认定。本案中，黄萍在交易前，最终通过中介公司发布的出让价为1300000元，何杏萍通过中介公司与黄萍多次协商后，以实际购房价1200000元、中介费、税费等300000元左右，合计1500000元左右购得案涉房产，该价格与交易地经济状况、房产市场价格基本相符，也符合买受双方的交易期望值，能够认定为“合理价格”。据此，上诉人提供的证据1价格评估报告达不到其证明目的，本院依法不予采信。证据2、《买卖合同》、《房屋产权查询表》，拟证明案涉房屋实际为黄萍与谢泳莎所签，且购房价格仅为100万元，购房价格远远低于市场价格。被上诉人黄萍与原审第三人谢泳莎共同质证称，该份买卖合同系一审诉讼中所签，是在房产局房屋落户时签的备案合同，房屋价格是根据中介公司要求填写的，房屋实际购买人、付款人均是何杏萍。本院认证认为，结合黄萍与何杏萍签订的《房屋买卖协议》、《补充协议》、银行转账凭证、交税凭证、黄萍出具的收条等，能够认定何杏萍为案涉房屋的实际购买人，黄萍与谢泳莎签订的买卖合同并未实际履行，仅为何杏萍将房屋办理至谢泳莎名下登记所用，故该合同记载的购房价格不能作为“合理价格”认定依据，本院依法对证据2不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案案涉房屋能否返还，在于审查黄萍与何杏萍之间的购房合同效力，买受人能否基于善意取得制度取得房屋所有权，故本案案由确定为确认合同效力纠纷并无不当。因离婚协议中对于不动产物权的约定不直接产生物权变动的效力，在不动产物权未办理转移登记的情形下，离婚协议中对不动产物权的约定不能对抗善意第三人。黄萍与张少云离婚协议上约定案涉房产归儿子张杰所有，该协议合法有效。双方离婚后均消极履行义务，没有及时办理房产过户手续，对外不具有物权公示效力，该不动产仍然属于黄萍与张少云共同共有，但依法不能对抗善意买受人。本案中，黄萍将仍登记在其名下的房产通过中介公司出售，何杏萍基于物权登记公示效力与黄萍洽谈合同，应推定为善意。在房屋买卖过程中双方没有合同法第五十二条规定被认定无效的情形，本院依法认定黄萍与何杏萍之间签订的购房合同合法有效。在支付了合理对价，并完成不动产登记的情况下，应认定何杏萍善意取得成立。综上，上诉人张杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人张杰负担。本判决为终审判决。审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇二〇年九月二十四日法官助理杨晟书记员向君菡附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……