广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初7334号 原告：庞家明，男，1977年4月6日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：石振，广西胜展律师事务所律师。 被告：李博芳，女，1957年5月21日出生，汉族，住南宁市江**。 被告：黄杰英，男，1983年8月30日出生，汉族，住南宁市江**。 原告庞家明与被告李博芳、黄杰英房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告庞家明及其委托诉讼代理人石振，被告李博芳到庭参加诉讼。被告黄杰英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告庞家明向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2.判令两被告退还原告装修补偿款28000元和押金2000元；3.请求两被告赔偿原告因租赁物被断水断电无法营业造成的营业损失241225元（以月损失48245元为基数，从2019年9月1日暂计至2020年2月1日，之后的损失按每月48245元为基数，计至2022年6月30日止）；4.请求两被告赔偿原告因违约造成的装修费用损失60110元；5.请求两被告赔偿原告因无法营业会员退费损失17131元；6.请求两被告赔偿原告因无法营业造成的库存美发用品损失12439元；7.请求两被告赔偿2019年9月1日至2020年4月30日的物业费损失688.4元；8.请求两被告退还原告2019年9月租金1700元；9.本案诉讼费用和保全费由两被告承担。本案在审理过程中，原告将其全部诉讼请求变更如下：1.请求判令两被告共同向原告支付补偿金68000元并支付迟延付款违约金78200元（该违约金以68000元为基数，按每日百分之五，自2019年12月9日暂计至2020年1月1日；2020年1月1日之后的违约金继续计算至本案债务清偿完毕之日止）；2.判令两被告退还原告装修补偿款28000元和押金2000元；3.判令两被告退还原告2019年9月的租金1700元；4.本案的诉讼费用和保全费由两被告承担。事实与理由：原告与被告黄杰英在2017年4月28日签订《商铺租赁合同》，原告租赁被告黄杰英单独所有的位于南宁市江南区×××号商铺，开设富人领地造型工作室，用于经营美发工作。租赁期限为5年，自2017年7月1日至2022年6月30日。租金为2017年7月1日至2019年6月30日每月租金为1700元，2019年7月1日至2021年6月30日每月租金为1900元，2021年7月1日至2022年6月30日每月租金为2300元。乙方在本合同签订之日起2日内，一次性支付给甲方装修补偿款28000元以及三个月租金5100元和2000元押金。租金缴纳方式为每三个月一交。2019年7月17日，被告黄杰英在未告知原告的前提下，将涉案商铺出售给被告李博芳，致使原告无法行使优先购买权。被告李博芳办得涉案商铺的桂（2019）南宁市不动产权第××号不动产权证书，证书记载涉案商铺为李博芳单独所有。自2019年8月31日起，被告李博芳指使物业对商铺断水断电，原告无奈多次报警，找物业协调，以及找中介协调均无果。自2019年9月1日开始，原告的美发工作室因商铺断水断电无法营业至今，给原告造成了巨大的损失。 被告李博芳辩称：请求法院驳回原告的各项诉请，原告所列的损失并非被告李博芳造成，原告的请求并无法律依据。 被告黄杰英未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。被告黄杰英庭后在本院组织各方当事人进行询问时辩称：该三方协议签订的时候，是原告将我与被告李博芳共同关在涉案商铺，我报警后原告才将我与被告李博芳放出，我是在被胁迫的情况下签订的协议。我当时不得不同意赔偿原告，而且当时签订协议中的68000元是包括所有的了，支付完68000元后就两不相欠了。我方认为协议中约定的违约金过高，我认为应按银行同期贷款利率支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对原告的提交的三方协议，被告黄杰英质证称该协议是受胁迫所签订，但其自己也认可该协议是在派出所签订，当时为了快点离开所以签订的该协议；本院认为，被告黄杰英作为完全民事行为能力人，在未能提交证据证明签订该协议是受到胁迫的情况下，应对其签订该协议的行为承担相应的法律责任，本院对被告黄杰英关于受胁迫签订协议的质证意见不予采纳，本院对原告提交的三方协议的真实性、合法性、关联性予以确认。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实： 2017年4月28日，原告（承租方，乙方）与被告黄杰英（出租方，甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方自愿将位于南宁市江南区×××号商铺租给乙方，作为经营场所；租用期限5年，自2017年7月1日至2022年6月30日，免租期限为2017年5月1日至2017年6月30日；租金为2017年7月1日至2019年6月30日每月租金为1700元，2019年7月1日至2021年6月30日每月租金为1900元，2021年7月1日至2022年6月30日每月租金为2300元；乙方在本合同签订之日起2日内，一次性支付给甲方装修补偿款28000元以及三个月的租金5100元和2000元押金（共计：35100元），租金缴纳方式为每三个月一交；租赁期间，如乙方或甲方单方解除合同的，甲方都应退回乙方押金，责任方应对对方进行相应赔偿。 上述合同履行过程中，被告黄杰英将南宁市江南区×××号商铺出售给了被告李博芳，并于2019年7月17日将该商铺过户登记至被告李博芳名下。2019年7月1日，被告黄杰英收到了原告2019年7月1日至2019年10月1日的租金合计5100元。2019年9月1日前，被告李博芳到涉案商铺与原告协商要求原告搬离涉案商铺，但双方未能达成一致意见。2019年9月1日，被告李博芳要求物业对涉案商铺进行了断电处理。而后，原、被告各方就上述纠纷多次报警。 2019年12月5日，再次报警后，原告与两被告在派出所达成了一份《协议》，内容如下：经三方协商，达成以下协议：×××号商铺，租户庞家明的补偿金共计68000元，由原业主黄杰英进行赔偿，于2019年12月9日前支付给庞家明；支付完成后，原业主黄杰英与庞家明签订的租赁合同自动失效；如逾期未支付，按未支付金额日百分之五作为违约金；本补偿金为庞家明租赁丽景星城地下26号商铺的所有补偿；收到补偿金后，庞家明搬离商铺；如果黄杰英未能按时支付庞家明赔偿款发生的一切事情将由黄杰英负责；收到补偿金后，庞家明于7日内搬离商铺，并留商铺原状。 上述协议签订后，被告黄杰英未按约定向原告支付补偿金，原告未搬离涉案商铺。2020年4月27日左右，原告按物业的要求补交了物业费，物业对涉案商铺恢复通电。2020年5月4日，被告李博芳向物业出具了书面《委托书》，要求物业对涉案商铺停电。物业再次对涉案商铺停电后，原告停业，并提起本案诉讼。 本院认为，原、被告三方于2019年12月5日就涉案纠纷的解决达成的《协议》合法有效，对原、被告三方均具有法律约束力。被告黄杰英未按协议向原告履行支付补偿款的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告黄杰英向其支付补偿款68000元的诉讼请求，符合三方协议的约定，本院予以支持。关于原告主张的违约金是否过高的问题。本院认为，三方关于补偿款的约定即是对原告的各项损失进行了补偿，协议达成后，被告黄杰英未按时向原告支付补偿款，主要是给原告造成了利息损失，三方协议中约定按日百分之五计算违约金过高，本院综合本案案情酌情调整为按年利率12%计算。即对原告要求被告黄杰英支付迟延付款违约金的请求，本院按以下计算方式予以支持：从2019年12月10日起至补偿款付清之日止，以尚欠的补偿款68000元为基数，按年利率12%计算；对原告主张的迟延付款违约金超出本院支持的上述数额的部分，本院不予支持。因三方协议中约定的补偿款是“庞家明租赁×××号商铺的所有补偿，收到补偿金后，庞家明自动搬离商铺”，应认定为68000元补偿款已经包含了装修补偿款、押金和应退租金，原告再请求退还上述费用缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告李博芳对上述债务承担共同责任，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下： 被告黄杰英向原告庞家明支付补偿款68000元； 被告黄杰英向原告庞家明支付迟延付款违约金（迟延付款违约金计算：从2019年12月10日起至补偿款付清之日止，以尚欠的补偿款68000元为基数，按年利率12%计算）； 驳回原告庞家明的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4462元，由原告庞家明负担2554元，由被告黄杰英负担1908元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  燕纪飞 二〇二〇年九月十六日 书记员  蒋环宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失，赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——