江西省上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1103民初3564号原告：上饶银行股份有限公司广丰支行，住所地江西省上饶市广丰区丰溪街道永丰南大道**,统一社会信用代码：91361122741988204J。负责人：谷江红，该行行长。委托诉讼代理人：李振华，该行员工。被告：江西省华玲房地产开发有限公司，，住所地：江西省上饶市广丰区永丰街道永丰大道**统一社会信用代码：913611220634537361。法定代表人：张献玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘昭然，江西红源律师事务所律师。第三人：邵某某，男，1981年9月14日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：刘攀，江西惟矩律师事务所律师。第三人：郑某某，男，1969年7月30日生，汉族，浙江省仙居县人，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：刘攀，江西惟矩律师事务所律师。原告上饶银行股份有限公司广丰支行与被告江西省华玲房地产开发有限公司、第三人邵某某、郑某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上饶银行股份有限公司广丰支行委托诉讼代理人李振华，被告江西省华玲房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘昭然，第三人邵某某、郑某某共同委托诉讼代理人刘攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上饶银行股份有限公司广丰支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告江西省华玲房地产开发有限公司立即向原告返还租金261,973.8元（计算至2020年6月份，具体以还款日为准）；2、本案诉讼费用被告负担。本案在审理过程中，原告申请变更诉讼请求：一、请求被告江西省华玲房地产开发有限公司返还原告租金130,826.25元（2019年12月1日至2020年4月30日，共计5个月,邵某某承租部分），2020年5月份之后的租金直接交由原告，同时要求第三人邵某某与原告签订租赁合同或者搬离；二、请求判决被告江西省华玲房地产开发有限公司返还原告租金210,607.2元（2020年4月1日至2020年3月31日，郑某某承租部分），同时要求第三人郑某某立即与原告重新签订租赁合同或者搬离；三、本案诉讼费用由被告江西省华玲房地产开发有限公司负担。事实与理由：原告与被告江西省华玲房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，已由法院审理并执行。法院于2019年11月12日作出（2019）赣1103执901号之二执行裁定书，裁定将被告名下的位于广丰区（房产证号为：广房权证字第**、广房房权证字第**、房权房权证字第**）处抵偿原告的债务，所有权自裁定书送达原告时转移。原告于次日收到了该执行裁定书。原告收到该裁定书后，准备对该房产进行接管时，发现一楼房产（1744.35平方米）出租给邵某某经营“沃金超市”并收取房租；三楼房产（1755.06平方米）出租给郑某某经营“金港湾”并收取房租，原告认为，自原告收到上述裁定书起，原告已经获得被出租房产的所有权，被告已经丧失了该房产的所有权，其不具备收取租金的权利，其收取租金的行为严重侵害原告的合法权利，应当返还给原告。被告江西省华玲房地产开发有限公司辩称，被告与第三人所签订的运营管理协议合法有效且已实际履行。在没有依法解决或撤销的前提下，原告无权主张返还。故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告计算租金时未考虑被告免租期的成本，请求法院审核。第三人邵某某、郑某某辩称，第三人承租被告的房屋，在与被告签订租赁合同时并不知情该涉案房屋已被拍卖执行。目前第三人也不知道向哪一方缴纳租金，请求法院依法裁决。再是第三人前期投资较大，要求继续承租该房产，租赁合同另行签订。经审理查明：2017年8月18日，原告与饶少华（江西省华玲房地产开发有限公司股东）、叶梅花签订《借款合同》，约定原告向饶少华、叶梅花提供1750万元的贷款，贷款期限一年，月利率8.67‰。同日，原告与被告江西省华玲房地产开发有限公司签订了《上饶银行抵押合同》，约定被告以位于上饶市广丰区㎡房产（房产证房产证号：广房权证字第××、296、20××94号）对上述贷款提供抵押。2018年12月24日，原告与被告饶妤签订了《借款合同》，约定原告向饶妤提供240万元的贷款，贷款期限一年，月利率7.86‰。同日，原告与被告江西省华玲房地产开发有限公司签订了《上饶银行抵押合同》，约定被告以位于上饶市广丰区㎡房产（房产证房产证号：广房权证字第××、296、20××94号）对上述贷款提供抵押。因饶少华、叶梅花、饶妤等借款人未及时归还上述两笔贷款，原告诉至本院，本院于2019年3月29日作出（2019）赣1103民初1377号民事调解书，各方约定：“饶妤同意在调解书生效后立即归还借款本金2400000元，利息34405.33元（利息暂时计算至2019年3月11日）。如果饶妤未按期履行上述债务，则原告上饶银行股份有限公司广丰支行有权对被告江西省华玲房地产开发有限公司名下的三处房产（房产证房产证号：广房权证字第××、296、20××94号）进行折价或者拍卖，对变卖该抵押财产所得价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归抵押人（被告江西省华玲房地产开发有限公司）所有，不足部分由被告饶妤继续清偿”。2019年3月29日，本院作出（2019）赣1103民特30号民事裁定书，裁定：“准予拍卖、变卖被申请人江西省华玲房地产开发有限公司位于上饶市广丰区㎡房产（房产证房产证号：广房权证字第××、296、20××94号），所得价款由申请人（本案原告）在被申请人担保范围内优先受偿。即贷款本金1750万元，利息702654.28元，合计18202654.28元。因饶妤等人未实际履行，法院进行了强制执行，于2019年11月12日作出（2019）赣1103执901号之二执行裁定书，裁定将被告名下的位于广丰区（房产证房产证号为：广房权证字第**、证字房权证字第**、字第房权证字第**）债务，所有权自裁定书送达原告时转移。原告于次日收到了该执行裁定书。原告收到该裁定书后，准备对该房产进行接管时，发现一楼房产（1744.35㎡）出租给第三人邵某某经营“沃金超市”（邵某某共计租用了4341.57㎡），租赁期限自2019年11月1日起至2029年10月31日止，共计10年（2019年3月1日至2019年10月31日免租金），已收取半年租金390742元（2019年11月1日至2020年4月30日）及押金100000元；三楼房产（1755.06㎡）出租给第三人郑某某经营“金港湾”（郑某某共计租用了3943.98㎡），租赁期限自2020年4月1日起至2030年3月31日止，共计10年（2019年8月1日至2020年3月31日为免租期），被告已收取一年租金473278元（2020年4月1日至2021年3月31日）。另查明，原告所有的房产与被告所有的房产一并租给两个第三人使用，租金价格相同，原告所有的房产在临街一侧。上述事实有原告提交的（2019）赣1103民初1377号民事调解书、（2019）赣1103执901号之二执行裁定书、租赁合同、及各方当事人陈述等证据予以佐证，上述证据能够互相印证，形成证据链，本院予以确认。本院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告未按民事调解书和民事裁定书确定的内容履行还款义务，法院对其名下的房产进行强制执行，自本院下达执行裁定书后，该房产的所有权即转移给原告所有，原告具有收取租金的合法权益，故原告要求被告返还租金的请求,本院予以支持。因两个第三人前期装修投资较大，时间较长，被告在出租时提供了不同时间的免租期，符合常理，因该免租期在产权转移之前，客观上给被告造成一定的损失。但同时，因原告所有的房产位置在临街一侧，其商业价格大于被告所有的房产，租金按同样价格计算，实际上原告在之后的租金也有一定的亏损，两相对抵，本院酌情全部不予考虑。故对被告要求计算免租期的损失本院不予支持。物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押要将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已经抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实际造成承租人的损失，由承租人自己承担”。故从上述规定分析，虽然有关法律规定了“买卖不破租赁”的原则，但租赁权与抵押权相抵触时，应当优先保护抵押权，被告将抵押物出租给第三人，未书面告知原告，该租赁合同未给原告备案，造成损失应当由被告承担。本案中原告与两个第三人均同意继续履行租赁合同，根据本案的实际（第三人前期投资较大，且租赁面积并非全部归原告所有），对此请求予以支持。但毕竟租赁物的所有权已经变动，租赁合同的相对人也发生变动，双方有必要重新订立有关租赁合同，有关细节可另行协商。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于适用若干问题解释》第四百九十三条之规定，判决如下：一、被告江西省华玲房地产开发有限公司在本判决生效后立即返还原告上饶银行股份有限公司广丰支行租金130,826.25元（2019年12月1日至2020年4月30日，共计5个月,邵某某承租部分），2020年5月份之后的租金由第三人邵某某直接交给原告上饶银行股份有限公司广丰支行；二、第三人邵某某与原告上饶银行股份有限公司广丰支行重新签订租赁合同；三、被告江西省华玲房地产开发有限公司返还原告上饶银行股份有限公司广丰支行租金210,607.2元（2020年4月1日至2021年3月31日，郑某某承租部分），之后租金由郑某某直接交给原告上饶银行股份有限公司广丰支行；四、第三人郑某某与原告上饶银行股份有限公司广丰支行重新签订租赁合同。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费6422元，减半收取3211元，由被告江西省华玲房地产开发有限公司负担（原告已预交2615元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提供副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  周罡红二〇二〇年九月二十一日书记员  叶丽玲