广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤20执异72号 案外人：叶红九，男，1965年1月4日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县，现住广东省中山市。 案外人：李玲，女，1965年4月15日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县，现住广东省中山市。 两案外人的委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。 两案外人的委托诉讼代理人：何俊发，广东凯行律师事务所实习律师。 申请执行人：叶昊，男，1964年1月7日出生，澳门特别行政区居民，住澳门美副将马路**创富豪庭7W。 委托诉讼代理人：周崇宇，广东海建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖敏儿，广东海建律师事务所律师。 被执行人:中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场****。 法定代表人：张其。 被执行人：张其，男，1963年5月19日出生，汉族，，住中山市 被执行人：梁华娣，女，1965年9月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。 上述三被执行人的共同委托诉讼代理人：张嘉彗，女，1991年2月10日出生，汉族，，住广东省中山市系张其与梁华娣的女儿。 本院在执行申请执行人叶昊与被执行人中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、张其、梁华娣涉澳民间借贷纠纷一案[案号为（2013）中中法执字第135号]中，案外人叶红九、李玲对本院查封吉雅公司名下位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼1幢XX房房产（以下简称综合市场X号楼1幢XX房房产）的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并于2020年9月8日进行公开听证。异议人叶红九、李玲及其委托诉讼代理人贺嘉发、何俊发，申请执行人叶昊的委托诉讼代理人周崇宇、廖敏到庭听证，被执行人吉雅公司、张其、梁华娣经本院通知无正当理由未到庭听证。本案现已审查终结。 案外人叶红九、李玲称，请求解除对吉雅公司名下综合市场X号楼1幢XX房房产的查封措施。事实与理由：2006年4月10日，两案外人与吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定两案外人购买吉雅公司名下综合市场X号楼1幢XX房房产，房价款为166848元，付款方式为银行按揭付款。吉雅公司应于2005年9月30日前将房屋交付给两案外人并于交付房屋后720日内到国土部门办理产权过户登记手续。两案外人应吉雅公司要求支付了首期房款及办理银行按揭、房屋产权证的相关税费，吉雅公司于2005年9月22日将房屋交付给两案外人使用，但吉雅公司一直未将房屋的产权过户到两案外人名下，故两案外人向中山市第一人民法院提起诉讼[案号:(2011)中一法三民一初字第926号]要求吉雅公司将涉案房产过户至两案外人名下。中山市第一人民法院判决:吉雅公司于判决生效之日起三十日内协助叶红九、李玲办理综合市场X号楼1幢XX房房产的房地产权属登记手续。因吉雅公司未履行判决，两案外人向中山市第一人民法院申请强制执行[案号:（2012)中一法执字第4547号]。2012年12月5日，中山市第一人民法院以两案外人经该院通知未缴纳购房余款，且本案的涉案房产已被中山市公安局查封，暂不宜处理为由，对(2012)中一法执字第4547号案终结本次执行。直至2020年5月12日，经两案外人申请，中山市第一人民法院对(2012)中一法执字第4547号案恢复执行，并向两案外人出具当事人缴款通知书，要求两案外人对剩余购房余款112363元进行缴纳。李玲于2020年5月22日通过银行转账支付上述余款。2020年5月28日，中山市第一人民法院作出协助执行通知书，要求中山市自然资源局对涉案房产解封，并协助两案外人办理房产登记。2020年7月22日，两案外人向中山市自然资源局查询得知，涉案房产目前仍被本院查封。叶红九、李玲向本院提交以下证据：企业机读档案登记资料、（2012）中一法三民一初字第926号民事判决书、（2012）中一法执字第4547-2号执行裁定书、当事人缴款通知书、转账汇款、协助执行通知书、不动产登记资料查询结果、手机短信截图。 叶昊辩称，不同意案外人解封的请求。主要理由为：一、本案争议房产在2006年即被公安机关查封扣押，之后的诉讼也对该房产进行了查封，从案外人提交的材料看，案外人诉讼时间是法院查封后；二、本案不符合最高人民法院异议复议规定第26条规定的情形，本案属房屋买卖合同纠纷，不属于其他租赁、借用、保管等合同纠纷，故不应解除查封。且案外人在起诉的时候还没有支付50%以上房款，价款只支付了三分之一，不能对抗执行；三、根据向执行法官了解的情况，已有债权人申请吉雅公司破产，故相关执行措施应当中止。叶昊未就其主张提交证据材料。 被执行人吉雅公司、张其、梁华娣未陈述意见。 本院查明，叶昊与吉雅公司、张其、梁华娣涉澳民间借贷纠纷一案，本院作出的（2012）中中法民四初字第5号民事判决已发生法律效力。因吉雅公司、张其、梁华娣未履行该判决确定的义务，叶昊向本院申请强制执行，本院于2013年4月26日立案受理，执行案号为（2013）中中法执字第135号。2013年5月23日，本院作出（2013）中中法执字第135-1号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人吉雅公司、张其、梁华娣的执行存款490万元，如存款不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。 本院另查明，中山市第一人民法院于2012年2月21日作出（2011）中一法三民一初字第926号民事判决，判决：一、吉雅公司在该判决发生法律效力之日起三十日内协助叶红九、李玲办理综合市场X号楼1幢XX房房地产权属登记手续；二、叶红九、李玲在该判决发生法律效力之日起十五日内向吉雅公司支付购房余款116000元。上述民事判决已生效。该生效民事判决认定：2005年9月22日，叶红九、李玲与吉雅公司签订了《三乡镇中心区综合市场认购书》，约定叶红九、李玲认购吉雅公司名下综合市场X号楼1幢XX房房产，认购楼款为166848元；付款方式为签署本认购书时付清定金50848元，余款银行按揭；交楼时间为2005年9月30日。认购书还约定了其他事项。认购书签订后，叶红九、李玲于同日向吉雅公司支付购房款50848元及其他费用7598元。同日，双方签订了《三乡镇中心区综合市场物业交接书》，吉雅公司将综合市场X号楼1幢XX房房产将交付给叶红九、李玲使用。2006年4月10日，叶红九、李玲又与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定叶红九、李玲向吉雅公司购买涉案房产，房价款共166848元，付款方式为该住户已交清全部购房款的30%即50848元，余款银行按揭。交楼期限为2005年9月30日前。该案审理过程中，中山市第一人民法院派员到综合市场X号楼1幢XX房核查居住人员。经核查，居住人为叶红九、李玲。 因吉雅未履行上述生效判决确定的义务，叶红九、李玲向中山市第一人民法院提出执行申请，该院于2012年8月7日立案受理，案号为（2012）中一法执字第4547号。2012年12月5日，中山市第一人民法院作出（2012）中一法执字第4547-2号执行裁定，认为叶红九、李玲未缴纳购房余款，且涉案房产已被中山市公安局查封，暂不宜处理，裁定终结本次执行。2020年5月22日，李玲根据中山市第一人民法院的缴费通知书缴纳购房余款112363元。2020年5月28日，执行法院作出（2012）中一法执字第4547号协助执行通知书，通知中山市自然资源局协助办理以下事项：一、协助将综合市场X号楼XX房房产登记在叶红九、李玲名下；二、解除对上述房地产的查封。 本院再查明，中山市自然资源局出具的中山市不动产登记资料查询结果显示，中山市三乡镇中心区综合市场X号楼1幢XX房的权利人为吉雅公司，该房地产于2018年6月8日被本院（2013）中中法执字第135号案预查封。 本院认为，本案争议的焦点为是否应解除对综合市场X号楼1幢XX房房产的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，首先，本案中，叶红九、李玲与吉雅公司于2005年9月22日签订三乡镇中心区综合市场认购书，约定叶红九、李玲认购吉雅公司名下综合市场X号楼1幢XX房房产，同时叶红九、李玲向吉雅公司支付定金50848元；同日，双方签订三乡镇中心区综合市场物业交接书，吉雅公司将综合市场X号楼1幢XX房房产交付给叶红九、李玲使用。2006年4月10日，叶红九、李玲又就上述房产与吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》。上述事实已经中山市第一人民法院生效判决认定。而根据中山市自然资源局出具的中山市不动产登记资料查询结果，本案系于2018年6月8日对综合市场X号楼1幢XX房房产进行了预查封。叶昊主张综合市场X号楼1幢XX房房产在2006年即被公安机关查封，但其未提交相关证据证明该事实，且即使上述房产于2006年被公安机关查封，叶红九、李玲与吉雅公司签订的包含房地产买卖合同主要内容的认购书亦系在查封前签订。综上，可以认定在涉案房产被本院查封之前，叶红九、李玲已签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有涉案房产。其次，李玲已按生效判决确定的金额缴纳完购房余款，故本院认定叶红九、李玲已支付全部购房价款。叶昊认为叶红九、李玲在起诉时只支付购房价款的三分之一，不能对抗执行的主张，于法无据，本院不予采信。最后，叶红九、李玲在签订商品房买卖合同后，涉案房产处于公安部门或人民法院查封状态，故涉案房产未能办理过户登记并非叶红九、李玲自身原因。 综上，叶红九、李玲的异议可阻却本案对综合市场X号楼1幢XX房房产的执行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行”的规定，本案应中止对综合市场X号楼1幢XX房房产的执行。至于叶红九、李玲请求解除对上述房产的查封的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十三条“人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施”，本案中直接解除对房产的查封于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对中山市吉雅房地产开发有限公司名下位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼1幢XX房房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李油欢 审判员  赵 娟 审判员  钟国平 二〇二〇年九月二十九日 书记员  黄妙霞