重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5119号上诉人（原审被告）：白宁，男，1983年1月20日出生，彝族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：陈方淑，北京盈科（昆明）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡韵睿，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆科曼九江贸易有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道**附**，统一社会信用代码：915001075868685787。法定代表人：周世平，总经理。委托诉讼代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。原审被告：陶再彬，男，1964年1月5日出生，汉族，住重庆市大足县。委托诉讼代理人：张高易，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。原审被告：周后银，男，1979年12月3日出生，汉族，住重庆市大足县。上诉人白宁因与被上诉人重庆科曼九江贸易有限公司（以下简称科曼公司）、原审被告陶再彬、周后银房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初1912号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，上诉人白宁的委托诉讼代理人陈方淑、被上诉人科曼公司的委托诉讼代理人游国平、原审被告陶再彬的委托诉讼代理人张高易到庭参加了二审询问。本案现已审理终结。白宁上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初1912号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.原审法院不应当将（2018）渝01民初517号判决书裁判的租金支付标准直接适用于本案的一审判决。被上诉人隐瞒了租赁物只能用于车库的事实致使上诉人在违背真实意思表示的情况下签订了案涉租赁合同，被上诉人存在重大过错，应承担全部过错责任，上诉人系基于错误的认识按照商铺的标准约定租金，故不应类推适用被上诉人与业主约定的租金标准。2.被上诉人隐瞒案涉租赁物系车库的事实，案涉租赁合同应当依法被撤销。合同撤销后应按照车库的租金计算占用费，按照上诉人租用的面积4677㎡，约为109个车库，小区业主包月停车收费标准为400元/月，应照此标准计算。科曼公司辩称：一审查明事实清楚，认定事实证据充分，程序得当，请求维持原判。陶再彬辩称：陶再彬在一审中没有参与庭审，判决其承担责任错误。2017年6月陶再彬已经退出了租赁合同关系，也没有与白宁、周后银共同经营。科曼公司向一审法院起诉请求：1.判令被告将租赁房屋恢复原状归还原告；2.判令被告支付所欠原告2018年8月至11月的房屋占用费687519元；3.判令被告支付原告延期支付租金的滞纳金（以687519元为基数，按年利率24%计算至付清时止）；4.判令被告支付原告管理费56124元；5.判令被告自2018年12月1日起至将租赁房屋恢复原状并归还原告之日止，按原租金36.75元/平方米/月、管理费3元/平方米/月的标准向原告支付逾期归还房屋的占用费。本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：016年3月5日，科曼公司（甲方）与白宁、陶再彬、周后银（乙方）签订《祈年悦城租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落在重庆渝北区祈年悦城负一层，建筑面积为4677平方米的区域出租给乙方，租赁期为8年，2016年3月5日到2018年3月4日，租金标准为35元/平方米，每月租金为163695元，2018年3月5日到2024年3月4日的租金标准在原有35元/平方米的基础上逐年上涨幅度当年租金的5%，交租时间按先交租后使用的原则，租金每季度交纳一次，期满前15日交下一期的租金。签订合同的同时，乙方须向甲方交付履约保证金100000元整。租赁期间每月电费按比例分摊1.3元/度计算，水费按5.5元/立方，管理费按3元/㎡计算，公区水电按实际每月分摊，由乙方向甲方每月按时缴纳，如遇政府调价，将按比例同时上调。租赁期间，乙方如拖欠租金，甲方每日按租金额的1‰计收滞纳金，如果拖欠租金时间达10天以上或欠电费达2个月，即视为乙方严重违约，甲方除每日按租金额的1‰计收滞纳金外，并有权终止本合同。因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该房屋，且押金不退。租赁期间，乙方原则上不可以整体转租，但可以分租。案外人重庆保成商业经营管理有限公司曾向祈年悦城项目负一层、负二层部分车库物业现有使用人发出告知函一份，载明科曼公司于2015年承租了重庆保成商业经营管理有限公司和重庆渝开发资产经营管理有限公司出租的位于祈年悦城项目负一、负二层的部分车库物业，根据《房屋租赁合同》的约定，租赁物只能用作“车库”用途，不能用于非车库用途，不得转租，如要进行装修改造，不得改变房屋结构，且必须取得包括消防、规划等相关政府部门的批准和我司的书面同意，租金每两个月交纳一次，应当按期足额交纳租金。科曼公司接房后长期拖欠我司房租，且未经我司同意，亦未取得包括消防、规划等相关部门的批准擅自对租赁物进行了改造，将租赁物用于非车库用途，进行了转租，科曼公司已构成严重违约。我司和渝开发公司于2017年11月向科曼公司发出了解除《房屋租赁合同》的通知，租赁关系已自2017年12月28日解除，科曼公司对租赁物的占有使用系非法占用使用，我司多次要求科曼公司清空租赁物并将租赁物恢复原状返还给我司，但科曼公司拒不搬出，我司已诉至法院追究其法律责任。根据科曼公司的陈述和租赁物的现场情况，科曼公司将租赁物进行了转租，并用于农贸市场、超市、餐饮店、美食城等多种业态，鉴于租赁物的出租用途仅为车库，科曼公司对租赁物的前述改造以及用途变更未取得消防、规划等相关部门的批准，未取得我司同意，未设置任何消防安全设施，前述业态均为人员密集场所，存在重大安全隐患，且科曼公司已构成严重违约，其对租赁物的占用使用、转租均系违法行为，我司已多次要求将租赁物恢复原状返还，现特告知如下：一、科曼公司无权出租祈年悦城项目负一层、负二层的任何车库物业，无权收取前述物业的任何租金，请现有使用人停止向科曼公司支付任何租赁费用；二、祈年悦城项目负一层、负二层的现有使用人对该租赁物的使用系非法占有使用，请立刻自行清场并搬离，并将租赁物恢复原状。三、科曼公司对祈年悦城项目负一层、负二层车库物业的改造未取得消防、规划等相关部门的批准和我司的书面同意，系违法改造，存在重大安全隐患，请前述物业的使用人立刻停止使用并搬出，如发生安全事故等造成人员伤亡及财产损失均与我司无关。白宁举示的收据显示，其缴纳的2017年9月至2018年6月的租金每月均为100000元，物业管理费每月均为8800元。另查明，重庆市第一中级人民法院2018年9月26日受理了科曼公司与案外人重庆保成商业经营管理有限公司、重庆渝开发资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷案，该案涉及租赁物包含本案的租赁的物业，重庆保成商业经营管理有限公司、重庆渝开发资产经营管理有限公司起诉要求：一、请求确认重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司解除其与科曼公司签署的《房屋租赁合同（祈年悦城）》的行为合法有效，该合同于2017年12月28日解除；二、若第一项请求不能成立，则请求判令立刻解除重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司与科曼公司签署的《房屋租赁合同（祈年悦城）》；三、请求判令科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付房屋租金1602090元，向重庆保成商业经营管理有限公司支付欠付的房屋租金1514323元（前述欠付租金对应的租期均暂计算至2017年12月28日当日，若法院判令的租赁合同解除日与2017年12月28日不一致的，则欠付租金应按合同约定的租金标准计算至合同解除之日止）；四、请求判令科曼公司自逾期缴纳租金之日起至付清之日止，以应付未付的租金金额为基数，按照年利率24%的标准向重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司支付逾期缴纳房屋租金的违约金；五、请求判令科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付合同剩余租期总租金的10%的终止合同违约金2408813元，向重庆保成商业经营管理有限公司支付合同剩余租期总租金的10%的终止合同违约金2314349元；六、请求判令科曼公司于《房屋租赁合同（祈年悦城）》解除之日立刻搬出租赁房屋，将租赁房屋恢复原状归还给重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司；七、请求判令科曼公司自《房屋租赁合同（祈年悦城）》解除之日起至将租赁房屋恢复原状归还给重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司之日止，按该租赁年度日租金3倍的标准向重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司支付逾期腾房占用费；八、请求判令科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付律师费85000元，向重庆保成商业经营管理有限公司支付律师费81495元。科曼公司提出反诉要求：一、依法宣告反诉原被告签订的（祈年悦城）《房屋租赁合同》无效；二、判令重庆渝开发资产经营管理有限公司退还科曼公司履约保证金622422元，重庆保成商业经营管理有限公司退还科曼公司履约保证金598014元；三、判令重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司退还科曼公司租金；四、判令重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司连带赔偿科曼公司装修损失20万元（以司法鉴定为准）。在审理过程中，科曼公司撤回了反诉请求。该院于2019年8月28日作出民事判决书，判决：一、重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司解除其与科曼公司签订的《房屋租赁合同（祈年悦城）》的行为合法有效，该合同于2017年12月28日解除；二、科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付欠付租金1602090元，抵销重庆渝开发资产经营管理有限公司应返还科曼公司的履约保证金622422元后，还应支付欠付租金979668元；三、科曼公司向重庆保成商业经营管理有限公司支付欠付租金1514323元，抵销重庆保成商业经营管理有限公司应返还科曼公司的履约保证金598014元后，还应支付欠付租金916309元；四、科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付逾期支付租金违约金：包括57952.71元（即44579.01元*1.3，从欠付之日起至2017年12月28日止），以1602090元为本金、按人民银行同期贷款利率的1.3倍从2017年12月29日起计算至本判决生效之日止的利息，及以979668元为本金，按人民银行同期贷款利率的1.3倍从本判决生效之日起计算至付清时止的利息；五、科曼公司向重庆保成商业经营管理有限公司支付逾期支付租金违约金：包括62431.81元（即48024.47元*1.3，从欠付之日起至2017年12月28日止），以1514323元为本金、按人民银行同期贷款利率的1.3倍从2017年12月29日起计算至本判决生效之日止的利息，及以916309元为本金，按人民银行同期贷款利率的1.3倍从本判决生效之日起计算至付清时止的利息；六、科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付终止合同违约金237120元（即152*400元/月*3月*1.3），向重庆保成商业经营管理有限公司支付终止合同违约金229320元（即147*400元/月*3月*1.3）；七、科曼公司搬出重庆市渝北区银桦路166号祈年悦城项目负一层车库及负二层车库，原状归还重庆渝开发资产经营管理有限公司租赁车库6512.06㎡，原状归还重庆保成商业经营管理有限公司租赁车库2271.9㎡；八、科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付逾期腾房占用费（具体计算方式为：从2017年12月29日起至科曼公司腾空交房时止，以6512.06㎡为计租面积，按原合同约定对应期间月租金标准计算）；九、科曼公司向重庆保成商业经营管理有限公司支付逾期腾房占用费（具体计算方式为：2017年12月29日起至2019年3月28日期间，以6256.69㎡为计租面积，按原合同约定对应期间月租金标准计算；2019年3月29日起至科曼公司腾空交房时止，以2271.9㎡为计租面积，按原合同约定对应期间月租金标准计算）；十、科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付律师费85000元，向重庆保成商业经营管理有限公司支付律师费81495元；十一、驳回重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。一审法院认为，重庆市第一中级人民法院生效判决，重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司解除其与科曼公司签订的《房屋租赁合同（祈年悦城）》的行为合法有效，该合同于2017年12月28日解除。2017年12月28日，重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司解除其与科曼公司签订的《房屋租赁合同（祈年悦城）》后，科曼公司无权继续将房屋出租给陶再彬、周后银及白宁三人，应将案涉房屋归还给出租人，现陶再彬、周后银及白宁三人占用案涉房屋，科曼公司要求该三人将房屋恢复原状并归还给科曼公司，以便科曼公司归还案涉房屋给出租人，对科曼公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。尽管科曼公司在2017年12月28日之后就不再有权出租案涉房屋，但其尚未归还案涉房屋予出租人，并需向出租人按照原合同约定的标准支付房屋占用费，现陶再彬、周后银及白宁亦未将案涉房屋归还给科曼公司，致使科曼公司无法将房屋退还给出租人，因此科曼公司有权按照重庆市第一中级人民法院生效判决判定的房屋占用费标准要求该三人支付房屋占用费，科曼公司要求陶再彬、周后银及白宁按照该标准支付2018年8月-11月及之后至腾房之日的房屋占用费，一审法院予以支持，科曼公司要求其他的占用费，一审法院不予支持。关于延期支付租金的滞纳金的诉讼请求。本案中，出租人重庆保成商业经营管理有限公司曾发函要求现使用人停止向科曼公司支付租赁费用，陶再彬、周后银及白宁等人据此可暂不向科曼公司支付租金，科曼公司要求该三人支付延期支付租金的滞纳金无事实依据，一审法院不予支持。关于管理费，2017年12月28日，重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司解除其与科曼公司签订的《房屋租赁合同（祈年悦城）》后，科曼公司不再享有对案涉房屋的管理权，且科曼公司也未提供证据证明其在之后还向陶再彬、周后银及白宁三人提供了商业管理服务，其要求该三人支付管理费均系2017年12月28日之后的期间，因此对科曼公司管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陶再彬、周后银及白宁于本判决生效之日起5日内将案涉租赁房屋返还原告重庆科曼九江贸易有限公司。二、被告陶再彬、周后银及白宁本判决生效之日起3日支付原告重庆科曼九江贸易有限公司自2018年8月1日起至实际返还房屋之日的房屋占用费[具体计算方式为：从2018年8月1日起至被告陶再彬、周后银及白宁腾空交房时止，以4677㎡为计租面积，按重庆市第一中级人民法院作出的（2018）渝01民初517号判决书判项第八、九项确定的逾期腾房占用费月租金计算标准计算]。三、驳回原告重庆科曼九江贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费36640元，减半收取18320元，由重庆科曼九江贸易有限公司负担10000元，由被告陶再彬、周后银及白宁负担8320元。二审中，白宁举示证据如下：1.重庆市渝北区人民法院2019年12月3日第2次审理笔录及重庆渝开发物业管理有限公司收据，拟证明2019年6月上诉人已经腾出车库2677平米，并交付于科曼公司，但科曼公司拒绝交接，导致损失扩大，科曼公司应当对其拒不接受的面积承担全部责任，上诉人自2019年7月至2020年1月期间仅占有2000平米车库。2.银行流水清单、工薪表、重庆市渝北区人民法院2019年7月25日第1次审理笔录，拟证明上诉人向被上诉人缴纳10万元保证金，应主张相互抵消，双方自2017年12月至2018年7月实际变更了租金为每月10万元，被上诉人构成对上诉人的不当得利，其已经收取的管理费应当返还，不当得利的款项应另案主张返还。科曼公司发表质证意见如下：对于一审中已经存在的证据，不是新证据，不予质证。对于银行流水清单，真实性无异议，确实是白宁缴纳的押金，保证金和押金是同一性质，但与本案无关；白宁应向我司缴纳物管费，其向案外人缴纳物管费，我司不清楚，与本案无关；对于工薪表三性均有异议，不能反映系白宁所聘请的为涉案租赁物服务的员工，与本案无关。陶再彬发表质证意见如下：对于物管费收据，真实性无异议。对于银行流水清单的真实性无异议。对于工薪表，陶再彬不清楚。本院对银行流水清单、物管费收据的真实性予以确认，对于上诉人提交的本案一审庭审笔录的真实性予以确认。对工薪表的真实性无法核实，不予确认。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点有四，一是上诉人是否应向科曼公司归还房屋，恢复原状并支付房屋占有使用费；二是房屋占有适用费的标准是多少；三是上诉人是否已经将房屋腾空并返还；四是上诉人是否可以主张抵销。本院评析如下：一、关于焦点一。因科曼公司与案外人重庆保成商业经营管理有限公司、重庆渝开发资产经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同（祈年悦城）》已经于2017年12月28日解除，故上诉人对案涉房屋的占用系无权占用。但案外人并未直接要求次承租人交还房屋，支付占有使用费，而是要求科曼公司将案涉房屋恢复原状并交还。因此，科曼公司作为将案涉房屋转租的承租人有权依据其与次承租人之间的租赁合同关系，要求次承租人交还房屋并支付房屋占用费，本院对其该项诉讼请求予以支持。二、关于焦点二。上诉人认为应按照小区业主承租车库的月租金标准计算房屋占用费。本院认为，依据案涉租赁合同载明：“本人签合同时已认可该物业的性质现状和自己使用的面积。”表明上诉人明确知晓案涉房屋的使用性质，其自愿与科曼公司签定案涉租赁合同并约定了相应的租金标准，且上诉人承租案涉房屋亦是用于了经营用途，其要求按照小区业主承租车库的租金标准支付房屋占用费，于法无据。因此对于房屋占用费的标准，因有生效判决确认案涉房屋的占有使用费标准。一审法院据此标准主张案涉房屋的占有使用费，且该标准亦低于次承租人与承租人约定的租金标准，并无不当，本院予以确认。三、关于焦点三。在一审中上诉人陈述其已于2019年6月腾空2677平方米但无人接收，二审中陈述于2020年1月已经移交完毕。二审中被上诉人陈述，“中院执行局还打电话叫我们移交，渝开发现在还申请执行我们，我们无法移交就是因为对方没有移交给我们。”上诉人举示的证据不足以证明其已经腾空房屋恢复原状并完成移交手续。四、关于焦点四。本院认为，科曼公司是否存在违约行为并承担相应的违约责任，保证金是否应退还，上诉人并未提出反诉。其可另案处理，本案不予处理。综上所述，白宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36640元，由白宁负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年九月二十七日法官助理 王玲书 记 员 梁麟