浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终871号 上诉人（原审被告）：姜志翔，男，1991年8月13日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 上诉人（原审被告）：郑文，女，1991年9月5日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：姜志翔，男，1991年8月13日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区，系郑文丈夫。 被上诉人（原审原告）：吴永彩，女，1965年2月16日出生，汉族，住浙江省江山市。 被上诉人（原审原告）：黄杰，男，1990年5月20日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：吴永彩，女，1965年2月16日出生，汉族，住浙江省江山市，系黄杰母亲。 上诉人姜志翔、郑文因与被上诉人吴永彩、黄杰房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2020）浙0803民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。 姜志翔、郑文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实正确，但适用法律错误。一审中，已明确认定双方签订的合同合法、有效，且双方对违约责任已进行明确约定：如果姜志翔、郑文违反合同，不出卖，姜志翔、郑文必须双倍退还定金，并在解除合同时偿还；吴永彩违反合同，不予购买，姜志祥、郑文有权没收定金。因此，上诉人认为一审法院判决上诉人返还定金8000元是错误的，应改判上诉人无需返还定金。 针对姜志翔、郑文的上诉，被上诉人吴永彩、黄杰答辩称：1.双方签订的《房地产转让合同》明确约定了，“如黄杰征信有问题，该合同自动作废”，现在黄杰因征信问题办不下来贷款，合同应当作废。中介当时也说，如果征信有问题，2万元定金是要返还的。2.上诉人出卖的房屋是有问题的，存在五、六处漏水。 吴永彩、黄杰向一审法院起诉请求：1.确认合同无效；2.判令姜志翔返还定金20000元；3.诉讼费由姜志翔承担。 一审法院认定事实：2019年6月26日，吴永彩、黄杰查询黄杰个人信用报告记录，黄杰最近5年内有5个月处于逾期状态，其中2个月逾期超过90天。2019年6月27日，吴永彩为购买房屋，与姜志翔签订房地产转让合同一份，其中郑文的签名由姜志翔代为签名。合同约定吴永彩（乙方）购买姜志翔（甲方）所有的坐落于衢州市××小区××幢××单元××室，房款1350000元；同时约定于2019年6月27日乙方支付定金20000元，2019年7月15日前过户，因甲方银行有贷款，乙方同意协助还款，支付首付款270000元（含定金20000元），尾款1080000元以银行贷款形式付清，贷款不足部分以现金补足房款；违约责任为合同签订后，若甲方违反合同，不出卖，甲方必须双倍退还乙方所付定金，并在解除合同时偿还；乙方违反合同，不予购买，甲方有权没收乙方所付定金；补充事项为：①室内所有家具家电留给乙方；②如黄杰征信有问题，该合同自动作废（约定时间2019年6月28日）；③中介费20000元过户当天付清；④配偶知情，由姜志翔全权代理，如有违约，姜志翔负全部违约责任。合同签订后，吴永彩按照约定于2019年6月27日向中介交付定金20000元，中介于次日将该定金通过支付宝如数支付姜志翔。2019年7月3日，吴永彩按照约定向姜志翔支付购房首付款200000元。次日，买卖双方按照约定前往银行办理按揭贷款手续，因黄杰的个人信用报告中有最近5年内有5个月处于逾期状态，其中有2个月逾期超90天的信用记录而未能以黄杰为借款人办理贷款。加之此后的数日正值雨天，吴永彩发现涉案房屋有多处漏水，遂要求退回首付款，姜志翔将上述购房首付款200000元如数退还吴永彩。嗣后，吴永彩多次与姜志翔协商，要求退回上述定金20000元，但因双方未能达成一致意见而未果。同时查明，涉案房屋的产权为姜志翔、郑文共同共有，郑文对本案中的房地产转让合同予以认可，同意该合同中约定的买卖双方的权利义务。审理中，吴永彩主张为购买房屋，其本人及黄杰往返广州、衢州、温州等地，造成其路费、误工等损失；姜志翔、郑文主张为出售房屋办理过户而向他人借款，以用于提前归还按揭借款，造成其利息损失。但是，吴永彩、姜志翔、郑文均没有向该院提交证明证其因此所受损失。 一审法院认为，该案所涉及的以及双方当事人所争议的主要焦点在于合同主体、合同的效力和违约责任的承担，对此该院作出以下评判： 合同的主体，即黄杰是否为涉案房地产转让合同的当事人。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的签订是合同主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议的形式。该案中，吴永彩、姜志翔均在房地产转让合同中签名、捺印，并承担合同中约定的义务，享受合同约定权利，为该案中买卖双方的当事人即合同主体。同理，黄杰并没有在房地产转让合同中签名、捺印，按照法律规定，黄杰并不承担合同中约定的义务，享受合同约定权利。因此，黄杰请求确认合同无效，返还定金等诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据。 合同的效力，即该案附条件合同所附的条件自始不能成就时，该合同是否生效。吴永彩与姜志翔、郑文签订房地产转让合同是经双方事前协商、自愿达成的、附条件买卖关系的房地产转让合同，系双方真实意思的表示，应依法认定为合法、有效。附条件合同所附的条件是决定合同效力的附加条款，决定效力发生的条件，称为生效条件。在条件成就前，合同已经成立但未生效，合同效力处于停止状态，须待条件成就方才生效，如果此条件不成就，则该合同将终不生效，而合同所附生效条件应当以将来客观上不确定事实为内容的附加条款，条件须以事实为内容，此事实必须是将来不确定的事实。该不确定，是指客观上的不确定，而非主观上不确定，如果该事实在客观上已经确定，只是当事人主观上认为不确定，那么该事实不能作为条件。该案中，吴永彩在签订合同前已经明知黄杰的个人信用处于逾期状态，即吴永彩与姜志翔、郑文签订合同时，以黄杰的个人信用无逾期为生效条件，而该生效条件因黄杰的个人信用在合同签认前已经逾期而自始不能成就，故该院认为，房地产转让合同约定生效条件的合同条款对姜志翔、郑文不产生法律效力，但不影响合同的其他内容的效力，该房地产转让合同自吴永彩、姜志翔、郑文签字时即发生法律效力。 双方的违约责任，即涉案定金是否应当退还。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。吴永彩作为买受人，支付房屋价款是其基本义务；姜志翔、郑文作为出卖人，向买受人交付房屋是其基本义务。在实际履行中，吴永彩虽然按照约定向姜志翔、郑文支付定金、首付款，但又单方要求解除合同，退回定金和首付款；姜志翔、郑文在涉案房屋多处漏水的情况下交付房屋，未能按照约定履行合同义务。综合本案房地产转让合同中约定的主要内容，以及买卖双方实际履约情况，买卖双方应互有违约，且相关交叉，互有因果，根据双方对违约责任即合同签订后，如果姜志翔、郑文违反合同，不出卖，姜志翔、郑文必须双倍退还定金，并在解除合同时偿还；吴永彩违反合同，不予购买，姜志翔、郑文有权没收定金的约定，该院酌定由姜志翔、郑文退还吴永彩定金8000元。 综上所述，对吴永彩部分诉讼请求符合法律规定和双方约定，该院依法予以部分支持。黄杰诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十五条、第一百五十九条之规定，判决：一、姜志翔、郑文于判决生效之日起十日内向吴永彩返还定金8000元。二、驳回吴永彩的其他诉讼请求。三、驳回黄杰的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由吴永彩负担90元，姜志翔、郑文负担60元，限判决生效之日起七日内交纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。本案中，被上诉人吴永彩与上诉人姜志翔、郑文签订《房地产转让合同》后，在实际履行过程中单方要求解除合同，构成违约。但上诉人姜志翔、郑文交付的涉案房屋存在多处漏水，不符合质量要求，亦应承担相应的违约责任。上诉人姜志翔、郑文主张，在签订《房地产转让合同》之前，已经将涉案房屋漏水的情况告知被上诉人吴永彩，但未举证证明，故本院不予支持。原审法院综合考虑本案买卖双方互有违约，且相关交叉、互有因果，酌情确定姜志祥、郑文返还吴永彩定金8000元，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人姜志翔、郑文的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姜志翔、郑文负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 郑慧芳 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 魏 琪 代书记员 章 静