北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初712号原告：姚伟，女，1987年10月29日出生，汉族，住北京市延庆区。原告：胡少岩，男，1988年1月25日出生，汉族，住北京市延庆区。以上二原告委托诉讼代理人：贺海东，河北振功律师事务所律师。被告：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街**楼****，统一社会信用代码911102295621166897。法定代表人：魏宁，执行董事。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。第三人：北京市延庆区住房和城乡建设委员会（北京市延庆区人民政府住房保障和改革办公室、北京市延庆区人民政府房屋征收办公室），住所，住所地北京市延庆区东外大街**社会信用代码111102290001177434。负责人：胡玉民，主任。委托诉讼代理人：聂晓霞，女，1980年4月25日出生，汉族，北京市延庆区住房和城乡建设委员会副主任，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李树静，北京胡李律师事务所律师。原告姚伟、胡少岩、被告北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润公司）与第三人北京市延庆区住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚伟、胡少岩的委托诉讼代理人贺海东、被告天润公司的委托诉讼代理人冉德志、第三人住建委的委托诉讼代理人聂晓霞、李树静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚伟、胡少岩向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金标准为：以1200322元为基数，以每日万分之三为标准，自2019年6月1日开始计算至实际符合合同约定的交付条件之日止（截至2019年7月31日违约金金额为21605元）；二、确认原告对购买房屋所在小区的共有车位享有使用权，被告不得阻止原告车辆进入小区；三、判令被告修复房屋内墙皮脱落处；四、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2018年4月7日购买被告开发的位于北京市延庆区××街区核准名称为××小区共有产权住房，并签订了《北京市共有产权住房预售合同（试行）》，合同第四章第十一条第（一）项约定被告应于2019年5月31日前按照合同约定的条件交付原告，而合同第四章第九条约定的交付条件为取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；取得有资质的房产测绘机构出具《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；满足第十条中承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；已取得消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件；已取得该共有产权住房所在楼栋的不动产权证书。而被告实际交付房屋的时间为2019年8月初，相比合同约定的交付时间迟延2个月之久，加之交付房屋时并未提供符合原合同约定交付条件的证明文件，截至目前是否符合交付条件不可而知。被告承诺小区有三个共用地上停车场，而交付房屋后，被告却以未购买车位为由阻止原告车辆进入小区，且其工作人员态度蛮横，原告实在难以接受，除此之外，原告领取钥匙时房屋即是被淹的状态，房屋内很多处滴答水，目前仍有墙皮脱落痕迹。综上，原告为维护合法权益，故诉至法院。被告天润公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：一、关于逾期交房违约金问题。我公司已经取得了竣工验收备案，项目施工符合设计、要求，逾期交房是政策和天气的不可抗力原因导致的。2016年天润公司拿地时项目为自住房，2017年政策调整改为共有产权房，涉及房屋报批审查等手续，导致拖延项目一年多；根据合同约定，涉及不可抗力的公司不承担责任，2017年11月23日至2019年5月31日，因政府发文要求停工和天气原因导致停工146天，是不可抗力，我公司不应承担责任。交房期限应以交房通知为准，我公司在2019年7月1日通过快递邮寄方式向所有业主发布了交房通知，该通知约定于2019年7月10日至2019年7月31日期间办理入住手续，因此即使存在逾期交房问题，逾期交房的截止时间也应为2019年7月10日。二、关于车位问题，原告所指的车位在合同中约定的属于业主共有，我公司认可小区业主享有共有车位使用权，虽然我公司曾与村委会约定共有车位由回迁户使用，但共有车位最终的使用问题应是小区全体业主共同决定，或者成立业主委员会来代表业主决定，这不是法院能决定的，共有车位的数量不能满足小区所有业主需求，小区另外是有地下车位可以出租出售的，原告可以购买、租用。现小区的公共设施已移交给物业公司管理，阻止原告车辆进入小区的非我公司工作人员。三、关于墙皮脱落问题，原告的诉讼请求不明确，如在保修期内可以报修。第三人住建委述称，北京市延庆区住房保障事务中心（以下简称住保中心）系住建委下属单位，无独立主体资格，故由住建委参与本案诉讼。预售合同中关于约定违约金的条款为第十一条、第十二条，是原被告之间的约定，与第三人无关；车位和进出小区车辆的限制问题与第三人无直接法律关系；装修问题，如法院查实确实存在质量问题，同意原告诉求。本院经审理认定事实如下：2018年4月7日，胡少岩与姚伟（买受人）、天润公司（出卖人）、北京市延庆区住房保障事务中心签订了《北京市共有产权住房预售合同》（，以下简称合同），合同说明第一条载明合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局共同制定，适用于共有产权住房预售，合同包括附件十一《北京市前期物业服务合同》（下文简称物业合同）及附件十三补充协议，购买坐落于北京市延庆区××街区，房屋总价款为1200322元，胡少岩、姚伟按照合同约定采取公积金贷款方式付款。关于房屋交付条件，合同第九条约定了该共有产权住房交付时应当符合的条件：1.该共有产权住房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该共有产权住房已取得有资质的房产测绘机构出具《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；4.已取得消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件；5.出卖人已取得该共有产权住房所在楼栋的不动产权证书。关于交付时间，合同第十一条约定出卖方应当于2019年5月31日前交付该共有产权住房。关于逾期交房的责任，合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该共有产权住房交付买受人的，双方同意按照下列第1及第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照退款时中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照买受人支付的房价款的3%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖方按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.如遭遇不可抗力而引起延误的，出卖方可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任，但因出卖方原因造成政府部门有关机构作出导致延误行为的除外。补充协议第八条房屋的交付、交接约定中第8款约定：如因以下原因造成房屋的延期交付，出卖人不承担延期交房的违约责任，但出卖方必须在约定的交房日期前向买受人发出书面通知：（1）因政府主管部门有关审批工作的延误。（2）出卖人因遵守政府规定或响应政府号召而影响到建设工期。（3）因不可抗力造成的延误。该共有产权住房延期后的交付日以出卖方书面通知的房屋交接期限届满之日为准。补充协议第十四条不可抗力的约定：对《共有产权住房预售合同》及本补充协议条款中提及的“不可抗力”一词，三方同意解释为下列任何一种或几种情况：1.人力不可抗拒的自然灾害。2.人力不可抗拒的其他事故或事件，包括但不限于战乱、罢工、暴动等。3.其他非买受人或出卖人所能预见和抗拒、避免的事件。合同第二十一条前期物业管理约定了，占用该共有产权住房所在建筑区划内的道路、绿地、业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位由北京××物业管理有限公司负责管理，停车费用为150元/每月，停车收益归全体业主共有；停车管理单位及停车费用调整的，应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。合同附件十一的物业合同约定了物业服务企业为北京××物业管理有限公司。合同第十七条保修责任约定了，在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。对于紧急情况维修的，买受人与出卖人可通过协商处理。本案在审理过程中，天润公司为证明诉争房屋符合交付条件，提交了工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书、建设工程竣工验收消防备案凭证、竣工环境保护验收意见书、人防工程竣工验收备案通知单、防雷装置检测报告书、北京市住宅质量保证书、北京市房屋建筑使用说明书、住宅工程质量分户验收表、物业公司出具的情况说明。胡少岩、姚伟不认可房屋交付时符合合同约定的交付条件，2019年8月初之所以接收所购房屋，是为了避免扩大损失，领取钥匙的同时也可以继续追究天润公司逾期交房的违约责任，直至符合合同约定的交付条件日止。天润公司为证明交房事实和交房时间，提交了交房验房汇总表、共有产权房明细、共有产权住房交房流转单、房屋验收表。胡少岩、姚伟认可上述证据的业主签字栏部分均由其本人签署，其余部分为天润公司填写，并认为交房验房汇总表中手写的“交房”和“验房日期”为后期填写，属于篡改、伪造证据，该表应为共有产权房明细表。天润公司称通过快递邮寄方式向业主送达了延期通知、交付通知书，交付通知书中载明办理验房入住手续的时间为2019年7月10日至2019年7月31日，因此交房日期为2019年7月10日，即使天润公司逾期交房，逾期时间也应截止到2019年7月10日，胡少岩、姚伟未在交付通知书载明日期内收房，天润公司不应承担此部分责任。胡少岩、姚伟称未收到延期通知、交付通知书，天润公司未提供充分有效的证据证明业主已签收延期通知、交付通知书。关于逾期交房的原因，天润公司称系因天气等原因政府要求停工，导致工期延误；此外，共有产权房改革，致使项目性质有变化，工程也受到影响，上述因素属于因遵守、配合政府的法规政策引起的工期延误，天润公司无须承担违约责任。为此，天润公司提交了北京市自住型商品房住房告知书、企业承诺书、居住用地项目批复，以及2017年至2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案和空气污染、暴雪、大风的预警通知。胡少岩、姚伟认为即使2017年政策变化使房屋审批程序不同，天润公司应重新制定合理的工期，能够克服其已预见的困难。胡少岩、姚伟认可北京市曾在2017年11月15日至2018年3月15日期间停工4个月，但停工发生在签订预售合同之前，因此合同载明的交房时间是天润公司认为能够交房的时间，不属于不可抗力，不能作为天润公司逾期交房的正当理由。大风预警只是注意防范，不是全面停工，空气污染、天气等原因造成的停工即使发生在签订合同后，每年也都会发生，是可以预见到的。关于违约金的支付标准，天润公司认为应该按照合同第十二条约定的标准计算具体数额；胡少岩、姚伟认可合同关于逾期60日内的标准，不认可合同关于逾期超过60日后的标准，逾期超过60日后的标准也应按照日万分之三的比率计算，因为合同是制式合同，签订合同时空白部分已由开发商填写完毕，没有公平协商，当合同条款出现两种以上解释时，应当作出对提供文本方不利的解释。关于车辆被阻止进入和确认共有车位的使用权的问题，胡少岩、姚伟出示视频显示其车辆在小区入口处被阻止进入，对此，天润公司称车辆管理已移交专门的物业公司，并非天润公司的工作人员阻止胡少岩、姚伟的车辆进入，业主有共有车位使用权，但共有车位的使用应该由全体业主或者成立业主委员会代表业主决定。胡少岩、姚伟认可涉案小区现由物业公司进行管理服务，但小区门口的工作人员是哪个公司的不清楚。关于修复房屋内墙皮脱落处，胡少岩、姚伟提交了照片证明装修问题，天润公司认为真实性无法确认，如确认真实，照片显示的装修问题属于质保期内，属于施工单位的保修范围，按照程序由物业保修，通知施工单位进行维修就可以。另查，住保中心为住建委下属单位，无独立法人资格。上述事实，有合同、补充协议、视频资料、交房验房汇总表、共有产权房明细、共有产权住房交房流转单、房屋验收表、北京市自住型商品房住房告知书、企业承诺书、居住用地项目批复，以及2017年至2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案和空气污染、暴雪、大风的预警通知、工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书、建设工程竣工验收消防备案凭证、竣工环境保护验收意见书、人防工程竣工验收备案通知单、防雷装置检测报告书、北京市住宅质量保证书、北京市房屋建筑使用说明书、住宅工程质量分户验收表、物业公司出具的情况说明等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。胡少岩、姚伟与天润公司、北京市延庆区住房保障事务中心签订的合同系真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。胡少岩、姚伟主张逾期交房的违约金，认为天润公司未按照合同约定的日期交付房屋，构成违约。天润公司认可交房的时间为2019年8月2日，但认为其逾期交房是因为关于自住房与共有产权房审批政策变更、政策性停工和天气原因的不可抗力因素导致的，不应该承担违约责任。胡少岩、姚伟对此不予认可。本院认为，房屋开发建设是一个相对长期的过程，受天气及政府禁令等的影响和制约较大，不确定因素大，双方通过合同及补充协议的方式，对影响商品房开发建设进度和延期交付房屋的事由以及相应的法律后果作出约定，系双方充分协商后真实意思表示，双方在履行合同过程中均应考虑上述各种因素对合同履行的影响。天润公司作为专业的房地产开发企业，理应对影响工期的各种因素（包括天气、常年存在的重大活动或确定的停工事由）有充分的预知或预判，即使因为天气、政策等引起停工，也并不必然导致迟延交付，在签订合同时应当对相关因素有充分的预判。因此，天润公司所主张的逾期交房的理由不符合合同约定及法律规定，本院不予采信，天润公司未按约定如期交付房屋，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算期限截止时间，天润公司主张应当按照其所邮寄发放的交付通知书上载明的时间，而胡少岩、姚伟对此不予认可，称其未曾收到交付通知书，收房是由于天润公司逾期交房，经多次询问后得知的验房时间。本院认为，天润公司未提供充分有效证据证明交付通知书已签收，且工程竣工验收备案表的备案日期为2019年7月31日，物业公司出具的情况说明载明业主于2019年7月31日开始办理交房入住手续，因此，本院对天润公司关于截止日期的意见不予采信。胡少岩、姚伟认为违约金的计算期限应截止到房屋符合合同约定的交付条件之日，房屋交付时未提供符合合同约定交付条件的证明文件，天润公司交房是因为在业主拨打市长热线和主管部门的压力下，为了稳定业主才交房，胡少岩、姚伟接收房屋是为了避免扩大损失，领取钥匙的同时也可以继续追究天润公司逾期交房的违约责任，直至符合合同约定的交付条件日止。本院认为违约金的计算期限截止时间应为实际交房日，理由如下：首先，买受人明知房屋不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。根据已查明的事实、双方当事人的陈述及在案证据，胡少岩、姚伟于2019年8月2日接收涉案房屋，胡少岩、姚伟明知房屋不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋；其次，合同第十二条约定逾期交付责任为出卖方未按照合同约定的时间将住房交付买受人而产生的逾期交付违约金，而非合同约定的交付条件；合同第十一条约定交付住房时，出卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足约定条件的，在买受人拒收后产生的逾期交付责任由出卖方承担，胡少岩、姚伟明知房屋不符合合同约定的交付条件，但未拒收房屋，不符合合同约定的拒收产生的逾期交付责任。天润公司现已提交竣工验收备案表、面积实测技术报告书，以及合同约定的其他证据证明房屋符合交付条件，胡少岩、姚伟亦收房，合同不存在不能履行的情形。综上，胡少岩、姚伟要求天润公司支付迟延满足合同约定的房屋交付条件这一部分违约金的诉讼请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。对于约定交付条件存在的瑕疵问题，胡少岩、姚伟有权要求天润公司依据法律规定或合同约定继续完善房屋的交付条件，如造成客观上的实际损失，则胡少岩、姚伟有权予以另案主张。关于逾期交房违约金的支付标准，天润公司认为应按照合同约定的具体比率计算，比率后括号内的内容为合同模板，没有强制性。胡少岩、姚伟认为逾期交房超过60日后的也应按照逾期交房60日内的比率计算，即比率均按照日万分之三的标准计算。本院认为，根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照通常理解，确定该条款的真实意思。按照常理，逾期交房超过60日后的违约程度要更加严重，且本案合同为北京市住房和城乡建设委员会与北京市工商行政管理局共同制定的合同，其括号内的内容应是上述单位对比率约定标准的要求，因此，逾期超过60日后的违约金比率不应小于逾期60日内的比率。关于车辆被阻止进入小区的问题，胡少岩、姚伟称小区门口的工作人员以其未购买、租赁车位为由阻止其车辆进入小区，虽然小区现已由物业公司管理，但不清楚门口工作人员是否为物业公司工作人员，天润公司称小区已由物业公司接收管理。本院认为，现涉案小区已由物业公司服务管理，小区门口安保人员理应为物业公司工作人员，胡少岩、姚伟未提供有效证据证明阻止其车辆进入小区的工作人员为天润公司工作人员，故本院对胡少岩、姚伟要求天润公司不得阻止其车辆进入小区的诉讼请求不予支持。关于确认共有车位的使用权，胡少岩、姚伟要求确认其购买房屋所在小区的共有车位享有使用权。本院认为，确认之诉，系指原告请求法院确认当事人之间有争议的权利或者法律关系存在与否的诉讼，提起确认之诉必须具有需要诉讼救济或保护的法律利益，亦即确认之诉的利益。具言之，只有当原告的权利或法律地位现实处于不安之状态，且在原被告之间，通过对该诉讼标的的权利或法律关系之存在与否作出判决，是消除这种不安有效且适当的方法时，原告才具有确认之诉的利益，法院应当作出实体判决。反之，如原告对于请求权可以提起给付之诉或被告并不否定原告的法的地位时，原告提起确认之诉因缺乏诉的利益而不适法，应予驳回。此系民事诉讼法之基本法理。具体到本案，天润公司与胡少岩、姚伟对小区业主享有共有车位使用权均无异议，且现共有车位已由物业公司管理，而非天润公司管理，胡少岩、姚伟提起共有车位使用权的确认之诉并不具有诉的利益，应予驳回。关于修复房屋内墙皮脱落处，天润公司认为照片如内容属实，则该装修问题属于质保期内，属于施工单位的保修范围，按照程序由物业保修，通知施工单位进行维修就可以。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。上述司法解释与预售合同中关于保修范围内房屋质量问题的责任承担具有一致性，原告未提交证据证明已按照合同的约定要求被告履行维修责任，即直接诉至法院要求被告维修房屋的诉求，不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、北京天润诚泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付胡少岩、姚伟逾期交房违约金22326元；二、驳回胡少岩、姚伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由北京天润诚泽房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张馨天二〇二〇年九月十五日法官助理 郝小静书 记 员 康 丽书 记 员 刘 硕