山西省临汾市尧都区人民法院   民事裁定书   （2020）晋1002民初4181号   原告:王宏伟，男，汉族，1970年5月17日出生，现住临汾市。   委托诉讼代理人：张晋浩，临汾开发区滨河法律服务所法律工作者。   被告：临汾民航机场有限公司，地址：临汾市尧都区乔里镇南侯村。   法定代表人：苏嘉邦，董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：郭志明，山西诚敏律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭伟，山西诚敏律师事务所律师。   原告王宏伟与被告临汾民航机场有限公司（以下简称：临汾机场）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王宏伟及其委托诉讼代理人张晋浩，被告委托诉讼代理人郭志明、郭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还原告购房款原始本金142045并承担42015年6月1日起至退还购房款之日的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算；2、请求判令被告赔偿原告装修损失120000元；3、请求判令被告赔偿原告其他损失29775.76元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年被告建设机场基础设施时，同时申报周转房建设，因建设资金极度缺乏无奈号召员工集资建房，并将部分房屋向社会集资出售。2015年6月，原房主刘安玲出资142045元购买了临汾机场小区一号楼四单元五层东户房屋。2019年9月25日，经被告同意并备案登记，原房主刘安玲将该房屋以158000元转让给了原告。被告并于当天收取了原告2018年物业管理费、生活垃圾费、装饰垃圾费共计790.28元。2019年11月6日，原告在被告处预存了200元电费，随后又多次在被告物业管理处预交电费。2019年11月14日原告交纳了2019年物业费生活垃圾费共计590.28元。2019年机场小区建设结算后，被告于12月7日通知原告，让原告补交了该房屋的配套管道、电缆、绿化、围墙的相关公共设施费用共计3259.32元。2020年6月11日在通知原告腾房之后，又通知原告交纳了2020年度的物业费、生活垃圾费590.28元，交纳了2019年度暖气费、水费378.6元。但原告补缴了相关费用后，被告又于2020年6月16日向原告发出告知单。对原告房屋进行停水停电。导致原告房屋无法继续使用。2020年6月17日又通过物业公司给原告发出关于紧急联系方式的声明。被告通过以上事实行为认可了该房屋转让给原告的事实，原告成为机场小区新的业主，与被告产生了实际的买卖合同关系。原房主刘安玲的权利义务也随之转移给了原告。   原告购买涉案房屋后，于2019年10月15日与临汾市尧都区爱军大鹏装饰门市部签订了书面的《房屋装修合同》，由该装饰门市部包工包料对涉案房屋进行装修，工程总价款12万元整，装修过程中原告通过现金或委托他人付款等方式支付了装修工程款12万元，施工方为原告出具了收款收据。除工程施工款项外，原告还自行购买了不可拆卸的热水器、油烟机、燃气灶等家用设施及其他如沙发、床、衣柜、冰箱等大件物品。因被告原因，家用电器、家具等无法转移，该损失达23967元。   2020年4月17日被告临汾机场有限公司突然通知原告，让原告在送达通知上签字，通知原告限期退房，并以被告公司名义给原告下达了“临民航司函（2020）35号”文件，题目“临汾民航机场有限公司关于限期清退非机场职工所购周转房的通知”，根据其内部文件规定，要求原告在2020年6月15日前清退所购房屋，设置了不公平的退房条款，并威胁原告如不退房将报送相关部门依法依纪处理。完全以行政命令的方式强行要求原告退房，但对给原告造成的损失却毫不提及。被告通知原告滕房后却又通知原告交纳物业费等相关费用，随后又背信弃义，对原告房屋停水停电，已经构成严重违约。也给原告造成巨大的损失。原告认为，被告通过事实行为将其单位集资房屋面向社会出售，并以实际行为与原告建立起事实房屋买卖合同关系，现因被告公然违约，造成原告无法正常居住使用，并给原告造成巨大的经济损失，原告以涉案房屋系周转房为由强行收房。但在此之前根本没有对原告进行告知，应承担完全的过错责任，为此特向贵院提起诉讼，请求依法判决。   被告临汾机场辩称，一、原告王宏伟不具备诉讼主体资格,应当驳回其起诉。(一)本答辩人与原告之间没有房屋买卖合同关系,而且没有收取过原告的购房款。(二)原告不是答辩人单位的干部或职工,不能购买或受让具有特定用途的临汾机场干部职工周转房屋。该房屋按规定只能由机场干部职工购买且在机场干部职工之间流转,其从刘安玲处受让本案所涉房屋的行为不符合建房用途和房屋转让规定。(三)本案所涉干部职工周转房的建设用地系国有划拨土地性质,刘安玲与原告之间的房屋转让行为和转让合同均违反法律禁止性规定,应当认定为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款明确规定:“未依法登记领取权属证书的,不得转让。”本案所涉房屋的转让人刘安玲未依法进行房屋登记,更未取得房屋权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批,有批准权的人民政府准于转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案原告受让房屋,未经有批准权的政府批准,也未依法激纳土地使用权出让金。由此可见,无论刘安玲对房屋的转让还是原告对房屋的受让行为均违反了国家法律的禁止性规定。   二、原告所述事实与客观事实不符。(一)本案所涉房屋是答辩人基于机场干部职工的营业作息特点需求以及机场距离市区较远的实际困难,为了解决这一问题所采取的“干部职工周转房”措施,临汾市发改委的立项与建设的批复(临发改审批发[2014]1324号批准建设)对房屋性质批复的很明确。(二)本案所涉房屋不属于职工集资性质,是类似经济适用房性质出售给机场干部职工的,房屋的建设资金也不是来源于职工的集资,更不存在原告所述的因资金困难而向社会公开出售的事实,刘安玲取得该房屋,是通过私人关系私下违规操作办理的,这也是为什么答辩人要通知限期退房的根本原因。   三、原告的诉求只能向转让人刘安玲主张,与本答辩人无关,应当驳回原告的全部诉求。答辩人对本案所涉房屋通知和收回,符合房屋基本用途,也符合法律规定,原告所谓的房屋购房款及利息、装修损失和其他损失,即使存在,也是转让人刘安玲的非法转让和原告的非法受让所造成的,其诉求只能向非法转让人刘安玲主张,本答辩人对此没有任何过错或违约行为,不应承担任何给付和赔偿的义务。   综上,为切实维护本答辩人的合法权益,恳请贵院驳回原告的起诉或驳回其全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院查明如下：2014年11月3日经被告申报，临汾市发改委下发《临发改审批发[2014]324号》文件，同意被告建设干部职工周转房项目，项目资金4563万元，资金来源方式为自筹解决。2015年7月1日被告下发《临汾民航机场筹建处关于干部职工购买周转用房有关事项的通知》（临民航处发[2015]14号）该文件对项目筹建、职工申报程序、分房办法、购房价格等进行了规定。房屋建成后，被告将部分房屋出售给非本单位职工，其中包含本案涉案房屋以142045元的价格出售给案外人刘安玲，但双方未签订书面的房屋买卖合同。   刘安玲取得涉案房屋后，又于2019年9月25日与原告王宏伟签订了《房屋买卖协议书》，约定以158000元的价格将涉案房屋出售给原告。2019年9月27日原告以汇款的方式向刘安玲支付了全部的购房款。随后原告到小区物业缴纳了物业费、生活垃圾清理费、装饰垃圾费、暖气费、电费等各项费用，并补缴了房屋的配套管道、电缆、绿化、围墙的相关公共设施费用。随后，原告于2019年10月对房屋进行了装饰装修，并购买了家用电器等设施。2020年4月17日被告又下发《临汾民航机场有限公司关于限期清退非机场职工所购周转房的通知》（临民航司函[2020]35号），要求购买房屋的非机场职工在2020年6月15日前退出房屋，机场按照原购房价予以收回。2020年6月16日被告向原告下达了《告知单》，要求其按照35号文件要求办理周转房清退，并对其所购房屋进行了停水、停电处理。庭审中，原告称被告建房的房屋是向职工及社会筹资建设，属于集资建房，其已取得房屋的实际权利。被告则称，对原告的主体资格不认可，购房人为刘安玲并非原告，请求驳回原告的起诉。   本院认为，被告临汾机场将所建房屋出售给非本单位职工刘安玲，刘安玲缴纳了相应的购房款，虽然双方没有签订书面的《房屋买卖合同》，但双方的房屋买卖行为系双方真实意思的表示，根据《合同法》第五十二条的规定，双方达成的合意不符合无效的法定情形。刘安玲在购买涉案房屋后，又将该房产出售给本案原告，双方之间签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思的表示，不违法法律的强制性规定，也应属有效。对于房屋所有权是否转移，按照我国《物权法》规定，应以登记公示为物权转移的要件，但根据《物权法》第十五条规定，物权未登记并不影响房屋买卖合同的效力。   对于被告临汾机场主张原告不具有诉讼主体资格一节，本案被告临汾机场将房屋出售给刘安玲，双方之间存在合同关系。而对于原告王宏伟，与被告临汾机场之间并无合同关系，原告提供的物业收费凭证及通知单系物业公司对小区房屋住户收取的生活费用及管理行为，并不能证明原告与被告之间存在合同关系，故根据合同相对性原则，原告不具有本案诉讼的主体资格。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：   驳回王宏伟的起诉。   案件受理费5677元，免予收取。   如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至临汾市中级人民法院。   审判员 张 浩     二O二O年九月四日   书记员 陈宇乐