湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2866号上诉人（原审原告）：周伟，男，1988年10月16日出生，住湖南省南县。委托诉讼代理人：周治清（系周伟之父），男，住湖南省南县。委托诉讼代理人：李庆举，湖南省岳阳市三湘法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区云梦路南津港**。法定代表人：甘支香，总经理。委托诉讼代理人：万槿。委托诉讼代理人：张文军，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人周伟因与上诉人岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司（以下简称岳阳洞庭名城）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初10160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。岳阳洞庭名城上诉请求：撤销原审判决第二项，驳回周伟的全部诉讼请求。事实与理由：1、岳阳洞庭名城在2015年对涉案项目招租时是具有租赁权限的，没有违背诚实信用原则。2、一审法院根据周伟提交的《竹吟斋设计工装装饰装修设计合同》，认定赔偿设计费损失10000元错误。3、一审法院依据周伟提交的《室内装饰设计委托合同书》，认定前期损失42000元错误，该设计委托合同书未在审核期限内提交，且未将装修设计方案或者效果图交给上诉人审核，该损失不应由岳阳洞庭名城承担。周伟辩称，1、本案不能签订租赁合同的原因在于岳阳洞庭名城，故其应当承担缔约过失责任。2、租赁合同要符合条件才能签订，必然发生的费用应当是赔偿的范围。周伟上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，维持第一项。2、改判岳阳洞庭名城增加赔偿各项损失357572元。3、诉讼费由岳阳洞庭名城承担。事实与理由：一、原审判决认定岳阳洞庭名城承担缔约过失责任，则应对全部经济损失予以赔偿，原审以周伟的损失不属于双方约定的范围而不予认定或者酌情认定，不符合全责处理原则。二、一审法院认定事实不清，未依法维护缔约过失责任受害方的全部经济损失。1、周伟若想取得商铺租赁权，则需在此前进行各项筹备工作，筹备工作包含精品客栈的装修、经营等一切环节。2、周伟按照岳阳洞庭名城的审核意见履行合同造成的设计费、装修材料定金等开支属于损失范围。3、两次设计均全部完成，周伟也按约定支付了全部设计费，原审判决的损失明显不公平。三、周伟提交的证据符合法律规定，原审判决没有依法采纳和认定。岳阳洞庭名城答辩意见同上诉意见。周伟向一审法院起诉请求：1、判令岳阳洞庭名城返还周伟交纳的合作意向金40845元；2、判令因岳阳洞庭名城单方解约导致周伟租赁前期所产生的各项经济损失450417元；3、本案诉讼费用由岳阳洞庭名城承担。一审法院认定事实：（一）无争议的事实1、岳阳洞庭名城是岳阳市洞庭新城投资建设开发有限公司的全资子公司，也是岳阳市“鱼巷子文化街区”开发建设施工单位，并负责前期商铺招商事宜。2015年12月21日，岳阳洞庭名城对于有意向参与招租的客户公布了一份“鱼巷子二期商户装修规范参考意见”，该参考意见最后强调“各品牌或商户须先提交承租物业的二次装修设计计划书或装修方案（附效果图）交由我公司以及项目管理部和相关物业建筑设计方审批。审批通过后方可签订正式合同，在修改三次后如还无法通过我方有权单方面解除前期的任何承租协议或承诺。”2、2015年12月28日，周伟（乙方）与岳阳洞庭名城（甲方）签订《确认书》，周伟交纳了合作意向金40845元。该意向确认书所列条款确认以下事项：“1、乙方自愿向甲方预订位于鱼巷子项目二期的5号楼2、3层5-201、5-301号（自编）商铺（下称“该房屋”，具体位置见附图），总建筑面积约1238.12平方米，准确租用面积及位置以双方签署的正式租赁合同的约定为准。9.1、如因甲方原因，至双方无法签署正式租赁合同，则甲方在通知乙方之日起7天之内将乙方所缴纳的合作意向金全额无息退还给乙方。11、乙方应在签署本确认书后的30日内向甲方递交《经营项目策划、计划方案》，经甲方审核通过以及签署正式租赁合同后才能进行装修启动流程。超过此日期未递交方案的，甲方有权将该商品租给其他承租人。15、其它约定，①该项目须作旅游精品客栈；②本协议签订后30个工作日内，乙方需提交承租面积的装修设计方案或效果图交由甲方审批，审批通过后方可签订正式合同。如审批未通过，甲方有权单方面解除本协议，并不计利息退还意向金。”3、根据2019年4月27日岳府阅[2019]13号《岳阳市洞庭新城项目建设有关问题的会议纪要》决定，鱼巷子该扩建项目整体移交给岳阳市旅游发展有限公司，岳阳洞庭名城对案涉商铺不再享有招租权。2019年7月4日，岳阳洞庭名城向周伟出具“解约通知书”一份，通知其愿意退还周伟意向金40845元。（二）有争议的事实和证据分析认定1、周伟主张其系约定期限内提交的设计方案。并提供2015年11月24日周伟与岳阳市竹吟斋装饰设计有限公司签订的《竹吟斋设计工装装饰装修设计合同》、设计费100000元的收据。岳阳洞庭名城对周伟提交证据三性及证明目的均不认同，该合同未提交岳阳洞庭名城审核，且无设计平面图、装修施工图纸，周伟支付设计费的方式和时间节点与该合同约定不符。且收据不是正规支付凭证，不能作为认定周伟损失的依据。一审法院认为，根据岳阳洞庭名城提供的“装修规范参考意见”，要求有意向参与招租的客户必须提交装修设计计划书或装修方案（附效果图）才能报审报批。据此，周伟提交设计方案附效果图是其参与招租的必要条件，故一审法院对于周伟提交其作为甲方与乙方岳阳市竹吟斋设计有限公司签订的《竹吟斋设计工装装饰装修设计合同》的真实性予以确认。根据该合同第二项中第二条约定：“（1）、甲、乙双方当面协商满意后确定设计详细内容及金额，即签定本合同，同时支付定金人民币10000元（人民币大写：壹万元整）。乙方收到定金后7天内，向甲方提交平面功能布置图。（2）、甲、乙双方初步确定设计概念后，同时支付首期设计费人民币[按以上2（1）支付的人民币定金自动转为首期设计费]。乙方收到设计费后15天内，向甲方提交较详细装修设计方案包括主要效果图。（3）、甲方确认效果图即支付第二期设计费人民币，乙方收到设计费后15天内，向甲方提交详细装修施工图。”上述协议明确了周伟只需要支付前期费用10000元，即可获得设计方提供的平面功能布置图，详细装修设计方案包括主要效果图。周伟主张其支付了100000元设计费，应包含了后期“详细装修施工图”等后期费用。周伟与岳阳市竹吟斋设计有限公司签订的合同上显示的设计费仅为50000元，且周伟提交的仅为收款收据，没有正式发票，故对于周伟支付设计费100000元的事实，一审法院不予确认，但根据设计合同条款可以认定前期费用10000元。2、周伟主张，其在岳阳洞庭名城建议下于2017年1月6日与岳阳伟亨堂装饰艺术设计有限公司签订了《室内装饰设计委托合同书》，并分期支付设计费共计210460元。周伟所提交的发票于起诉后补开，岳阳洞庭名城提出周伟超过举证期限举证，对证据不予认可。一审法院确认周伟与岳阳伟亨堂装饰艺术设计有限公司签订《室内装饰设计委托合同书》的事实。虽该合同上约定设计费210460元，但该设计合同的范围超出了《确认书》约定的条件，岳阳洞庭名城的招租审批条件仅限于提供设计方案和效果图，参照2015年11月岳阳市竹吟斋设计有限公司的设计方案，一审法院确认周伟前期费用为42000元（占总设计费的20%）。3、周伟主张，2018年4月6日周伟与岳阳海昱暖通科技有限公司签订了中央空调、新风和热水系统购销和安装合同，并支付定金11万元；2018年4月8日周伟与福熙门业签订购门合同，支付定金39800元。并将设计合同、购销安装合同、收据、发票、图纸作为证据提交。根据《确认书》第11条，周伟应该在签署正式租赁合同后才能进行装修启动流程。周伟以上两项合同行为均超出了《确认书》约定的条件，在没有签订正式租赁合同的情形下自行主张的行为。4、另周伟主张因涉案项目所产生的差旅费、房屋租赁费、招待费用及其他费用共61202元，仅提供其自制支出统计表，未提交证据佐证，故一审法院对此不予认定。一审法院认为，我国合同法第四十二条规定，当事人在订立合同过程中违背诚实信用原则，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中岳阳洞庭名城在没有完全取得涉案标的租赁招租权的情形下，与周伟签署租赁意向确认书并收取合作意向金，其行为有违诚实信用原则，给周伟方造成的损失，岳阳洞庭名城应承担全部缔约过失责任。对于周伟的损失认定，一审法院认为应该仅限于周伟、岳阳洞庭名城双方在订立正式合同前所签订的《确认书》中规定范围之内。根据一审法院查明的事实，岳阳洞庭名城要求周伟在签订正式合同前必须先提交租赁物的二次装修设计计划书或装修方案（附效果图）交由岳阳洞庭名城方审批。周伟基于岳阳洞庭名城要求提供了两次设计方案和效果图，周伟因此需向设计方缴纳相应费用。但周伟所主张的全部设计费超出了岳阳洞庭名城所要求的范围，其中周伟与岳阳市竹吟斋设计有限公司签订的《竹吟斋设计工装装饰装修设计合同》中约定只要双方初步确定设计概念后周伟支付的10000元定金将自动转换为首期设计费，且首期设计费占总设计费（50000元）的20%即可获得装修方案包括主要效果图；第二次设计合同中约定的总设计费为210460元，一审法院酌情按约20%认定周伟损失，超出部分由周伟自行负担。周伟另主张与岳阳海昱暖通科技有限公司签订中央空调、新风和热水系统购销和安装合同已损失定金110000元；与福熙门业签订购门合同，支付定金39800元。这些合同均超出《确认书》规定的范围，造成的损失应由周伟自行负担。另周伟向岳阳洞庭名城交纳意向金40845元，岳阳洞庭名城应该返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决：一、岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司向周伟返还意向金40845元，于本判决生效后十日内付清；二、岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司向周伟支付为签订正式租赁合同所产生的两次设计费损失共计52000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回周伟的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9122元，减半收取4561元，由周伟负担3641元，岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司负担920元。本院二审期间，双方均未提交证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，一、本案双方签订的《确认书》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效。该确认书约定：“乙方（周伟）应在签署本确认书后的30日内向甲方（岳阳洞庭名城）递交《经营项目策划、计划方案》，经甲方审核通过以及签署正式租赁合同后才能进行装修启动流程。超过此日期未递交方案的，甲方有权将该商品租给其他承租人。如因甲方原因，致双方无法签署正式租赁合同，则甲方在通知乙方之日起7天之内将乙方所缴纳的合作意向金全额无息退还给乙方。本协议签订后30个工作日内，乙方需提交承租面积的装修设计方案或效果图交由甲方审批，审批通过后方可签订正式合同。如审批未通过，甲方有权单方面解除本协议，并不计利息退还意向金。”后因双方就审批装修设计方案或效果图的相关事项一直未达一致，双方未按确认书的约定签订正式的租赁合同。现根据岳阳洞庭名城向周伟送达的通知可知，因岳阳洞庭名城按照政府要求需将涉案项目整体移交导致不能再行使出租权，亦即本案的确认书已不能继续履行，且其同意退还合作意向金，可见双方将来不能签订租赁合同系岳阳洞庭名城因项目整体移交再无出租权所致。因上述确认书系双方约定在将来一定期限内订立合同的协议，系预约合同。从预约到本约的签订，双方当事人应遵循诚实信用原则。现因岳阳洞庭名城无法再对涉案项目予以出租，导致双方在确认书中约定将来签订正式租赁合同的根本目的无法实现，违约责任在岳阳洞庭名城。故岳阳洞庭名城提出不再履行确认书，其应当返还合作意向金并承担相应赔偿责任。二、对于周伟的损失如何认定及责任如何承担的问题。本案双方签订确认书后，根据市政府的相关文件，岳阳洞庭名城需将涉案项目整体移交，不能再行使租赁权。周伟为履行该确认书所造成的损失，系其信赖岳阳洞庭名城具有出租权将来能签订租赁合同而履行，故对其确因履行确认书且按照约定所造成的实际损失，岳阳洞庭名城应承担相应责任。1、根据周伟提交的《竹吟斋设计工装装饰装修设计合同》，该合同虽然在确认书前签订，但根据在岳阳洞庭名城的《装修规范参考意见》，该意见要求在签订正式租赁合同前，各品牌或商户必须先提交承租物业的二次装修设计计划书或装修方案（附效果图）交由其审批。该意见在双方签订确认书之前出具，结合《竹吟斋设计工装装饰装修设计合同》确系为涉案项目设计及该装修设计合同与上述参考意见时间相隔不远，且之后周伟又另行选择设计公司再次设计的事实来看，该装修设计合同应系周伟在双方签订确认书之前为参与招租而提交的前期相关方案。亦即周伟先提交本装修设计方案不符合要求后，再参考上述意见另行进行设计，故该装修设计合同应与本案有关，应与招租有所关联。该装修设计合同约定双方签合同时需交纳10000元定金，且交纳该定金后可获得平面功能布置图，综合考虑合同的履行情况及设计费用，本院认为一审法院依照合同条款酌情予以认定10000元并无不当。但对周伟主张的其余设计费，因合同显示设计费仅为50000元，且周伟提交的仅为收款收据，无正式发票，本院不予支持。2、关于周伟主张的《室内装饰设计委托合同书》所支付的装修设计费用。因周伟未提交充分证据证明其向岳阳洞庭名城提交了该合同进行审批，即使提交了亦无充分证据证明已正式通过了审批，对此没有正式的书面文件。至于周伟提交的相关录音证据因无法核实被录音人的身份，该证据真实性存疑，亦不能作为单独认定事实的证据。故对周伟主张该设计委托合同已经通过审批，岳阳洞庭名城应支付全部费用的理由，本院不予采纳。但因周伟与岳阳伟亨堂装饰艺术设计有限公司签订《室内装饰设计委托合同书》属实，参考该设计委托合同书的相关费用标准及金额，并综合考虑周伟自身过错，本院认为一审法院酌情按照总设计费的20%确认周伟的该前期费用42000元并无不当，予以维持。至于周伟所主张的设备采购、差旅费等费用损失，因设备采购等费用均与双方签订的《确认书》所约定的范围无关，应由周伟自行负担。对差旅等费用，周伟并未提交充分证据证明该费用与本案相关且实际发生，本院亦不予支持。综上所述，周伟、岳阳洞庭名城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7763元，由周伟负担6663元，岳阳洞庭名城负担1100元。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年九月二十九日书记员 刘 叶