广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初2215号 原告：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司，住所地：贺州市鞍山西路**。 法定代表人：岑美坤，公司总经理。 委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所律师。 被告：黎浪舟，男，1963年8月13日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：岑家德，广西汇豪律师事务所律师。 原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司与被告黎浪舟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，于2020年8月19日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人岑思易，被告委托诉讼代理人岑家德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费、电梯维护费等各项费用合计人民币12794.9元及违约金（违约金分段计算，以被告欠款总额为本金，按每天3‰标准，从2015年3月1日计至被告付清款项之日止；暂计至2020年5月31日，物业、电梯、生活垃圾费违约金合计33718.8元；代收水、电费违约金合计102.6元）。2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系位于贺州市交汇处贺州·桂东汇豪国际城第7幢1单元1802号房的业主，该房屋建筑面积为153.08平方米。2015年6月1日，原告与开发商广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，委托原告具体负责贺州桂东汇豪国际城小区一期2＃楼、3＃楼、4＃楼、5＃楼及6＃楼的前期物业服务管理。原告与 被告签订了贺州·桂东汇豪国际城《业主临时公约》及《前期物业管理服务协议》，确定由原告向业主提供符合约定标准的专业物业管理服务。根据贺州市物价局、贺州市房产管理局印发的《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(试行）》的规定，原告报请前述两部门批准备案的物业服务等级和收费标准具体如下：1、物业服务费，服务等级为一级，对住宅执行1元/㎡/月收费标准，对产权车位、车库执行0.19元/㎡/月收费标准；2、电梯维护费，服务等级为一级，执行0.3元/㎡/月收费标准。2014年11月7日，原告在小区公告栏及显目位置告示张贴《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，明确告知小区全体业主自2014年12月1日起，汇豪小区执行贺州市物价局、贺州市房产管理局批准的前述收费标准。此后，包括被告在内的绝大部分小区业主均按照前述收费标准向原告交纳物业管理费、电梯维护费等各类小区物业支出项目。但被告自2015年3月起拒绝依照原告通知内容交纳物业管理费及其他服务费用，截至2020年5月，合计欠费12794.9元。原告为维护合法权益诉至本院。 被告黎浪舟辩称：1.房屋尚未交付，业主尚未入伙，物业公司收取物业服务费没有依据。贺州本地的人都知道，开发商广西贺州市桂东房地产开发有限公司因各种原因，其所开发的房地产绝大部分房屋逾期交房，被告购买的涉案房屋也远超合同约定交房时间落成，逾期交付。根据涉案《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”对涉案房屋，被告至今没有收到任何房屋交付通知，也未曾办理过房屋交付手续，从没有收到房屋钥匙，且不说房屋是否符合交付条件，而是根本没有交付。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约 定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”2.《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定物业费交纳时间为入伙时，但涉案房屋未交付未入伙，原告诉请从2015年3月1日起算物业费没有依据。3.《前期物业管理服务协议》约定的违约金过高。4.原告擅自提高物业服务收费标准而未提供相应标准的服务，质价不符。综上，请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：被告系位于贺州市交汇处贺州·桂东汇豪国际城第7幢1单元1802号房的业主，该房屋建筑面积为154.74平方米。原告与开发商广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2012年11月1日签订《前期物业管理委托合同》，委托原告具体负责贺州桂东汇豪国际城小区二期1＃楼、7＃楼、8＃楼、9＃楼的前期物业服务管理。原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（甲方）与被告黎浪舟（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告提供物业服务，乙方依据本协议和政府物价部门核准的物业管理服务费用的收费标准向甲方交纳物业管理费用，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米0.7元；电梯维护费每户每月30元；每次交纳时间每月首5日内，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。该协议第四条约定物业管理服务费用交纳时间为入伙时预交三个月费用，以后按月交纳。 2014年9月19日，贺州市物价局、贺州市房产管理局印发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行），规定：贺州市一级服务等级住宅物业服务费收费基准价为每月每平方米1元，按住户建筑面积计算；电梯维护费为每月每平方米0.3元；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取。 2014年10月，贺州市房产管理局、贺州市物价局同意贺州桂东汇豪国际城小区的一级物业服务等级，收费基准价为：按建筑面积计算每月每平方1.00元。 2014年11月7日，原告向全体业主/住户发出《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，通知载明：自2014年12月1日起，案涉小区物业管理费、电梯维护费等费用将根据贺州市物业服务等级一级的收费标准收取，并将上述通知张贴于公示栏。 被告购买的涉案房屋至今未办理收房手续，未入住，也未向原告交纳过物业相关费用。2020年5月21日，原告制作《催款函》，通知被告交纳2015年3月1日至2020年5月31日的物业费用共计12794.9元，并将该《催款函》张贴于涉案房屋门外。但被告未交纳，原告遂诉至本院。 另查明，2020年7月17日，被告办理位于贺州市八步区的不动产登记，不动产权证号为桂（2020）贺州市不动产权第××号，权利人为傅琼、黎浪舟，房屋性质为市场化商品房。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》等证据予以证实，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告提交的（2017）桂1102民初1036号民事判决书与本案无关联，本院不作认定。 本院认为，原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司与被告黎浪舟签订的《前期物业管理服务协议》，与广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，各方应遵照诚实信用的原则履行。《前期物业管理服务协议》约定物业服务费用自入伙时交纳，但截至2020年5月31日，涉案房屋并未交付，原告亦未举证证明开发商已向被告发出交房通知。在涉案房屋未交付使用的情形下，原告于2020年5月21日将《催款函》张贴于涉案房屋大门外面不能视为被告收到催款函。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事 实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，综上，原告应当承担举证不能的不利后果，其诉请要求被告交纳2015年3月1日至2020年5月31日的物业费用，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费965元，减半收取485元（原告已预交），由原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 李兰英 二〇二〇年九月十八日 法官助理 黄春梅 书 记 员 徐小苗 书 记 员 凌 姿