北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17928号原告：北京安居家园房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区新街口西里****楼**6-14。法定代表人：孙家杰，总经理。委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。被告：富金城，男，1955年4月25日出生，满族，无业，住北京市西城区。被告：朱鸿玉，女，1959年2月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告北京安居家园房地产经纪有限公司（以下简称安居家园公司）诉被告富金城、朱鸿玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居家园公司的委托诉讼代理人岳长凌，被告富金城、朱鸿玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安居家园公司诉讼请求：1．判令解除原被告于2019年7月30日签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：CZ1200900001229）；2．判令富金城向原告支付自2020年2月1日起至2020年4月11日止未支付的租金14200元；3．判令富金城向原告支付违约金12000元；4．被告朱鸿玉对上述请求的第一项、第二项、第三项承担连带给付责任；5．诉讼费由被告富金城、朱鸿玉负担。事实与理由：原被告于2019年7月30日起签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：CZ1200900001229）；约定原告将位于北京市西城区新街口西里XX区XX号楼XX门XX号房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2019年8月1日起至2020年7月31日止，月租金6000元，支付方式为季付，具体支付日期为2019年8月1日、2019年10月1日、2020年1月1日，2020年4月1日。合同签订后，原告在双方约定的期限内将房屋交给被告使用，但被告自2020年2月1日起不向原告支付租金，原告找被告要求按时交纳租金，但被告拒绝交纳，按双方签订的合同约定，被告违反合同存在严重的违约行为。被告富金城辩称，富金城是朱鸿玉的朋友，朱鸿玉借用富金城的身份证复印件租赁房屋，房屋租赁事宜富金城不清楚，也没有居住使用涉案房屋，本案与富金城无关。被告朱鸿玉辩称，朱鸿玉从2017年认识安居家园公司的经纪人王洪亮，一直与王洪亮进行沟通。2018年3月开始租赁涉案房屋，当时原告收取了朱鸿玉押金6000元。本案合同上的签字都是朱鸿玉签的，朱鸿玉借用富金城的名义租赁涉案房屋，涉案房屋租赁与富金城没有关系。2019年11月朱鸿玉把涉案房屋其中的一间租赁给其他人，但该租户设置赌局，朱鸿玉被公安机关控制了1个多月，2020年1月底朱鸿玉从派出所出来就和王洪亮联系，跟他沟通继续租赁房屋、房租缓交以及退还押金事宜。2020年2月，安居家园公司让朱鸿玉交完房租再住，后来要朱鸿玉搬出房屋还要强行换锁，甚至跳窗户进来，使朱鸿玉受到了惊吓。2020年3月中旬，王洪亮说退朱鸿玉押金，朱鸿玉同意解除双方的房屋租赁合同，但不同意支付2020年2月1日以后的房屋租金，因为2020年2月1日以后朱鸿玉没在涉案房屋内居住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月30日，安居家园公司作为出租人北京西都地产房产有限公司的委托代理机构与承租人富金城（朱鸿玉代签）签订《北京市房屋租赁合同》，约定富金城租赁北京市西城区新街口西里XX区XX号楼XX门XX号房屋，建筑面积68平方米，租赁期限为2019年8月1日起至2020年7月31日止，月租金6000元，支付方式为季付，押金6000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租方。承租人有下列情形之一的，应承担违约责任，出租人有权单方解除合同，收回房屋：01．不按约定支付租金达五日的。02．欠缴各项费用达月租金额15%的……06．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的。07．擅自将房屋转租、分租或者转借给第三人的……承租方有上述违约情形之一的，应按月租金的200%向出租人支付违约金，出租人并可以要求承租人恢复原状或赔偿相应损失。承租方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，应按日租金的10%标准向出租方支付违约金。庭审中，富金城称上述合同不是其签字，涉案房屋也并非由其租赁和居住，富金城将身份证借给朱鸿玉使用，系朱鸿玉与安居家园公司订立了涉案租赁合同。朱鸿玉认可系其借用了富金城的身份证与安居家园公司订立合同，称由于朱鸿玉被列为了失信被执行人，银行卡等被冻结无法使用，所以只能借用富金城的名义租赁房屋。安居家园公司对于合同系朱鸿玉签署，涉案房屋系朱鸿玉实际居住和使用予以认可。经原被告确认，朱鸿玉交纳了涉案房屋的押金6000元及2019年8月1日至2020年1月31日期间的房屋租金。2019年12月28日，朱鸿玉因涉嫌在新街口西里XX区XX号楼XX门XX号房屋即本案涉案房屋内开设赌场罪被北京市公安局西城分局刑事拘留，于2020年1月31日被取保候审。2020年8月3日，北京市西城区人民法院作出（2020）京0102刑初411号刑事判决书，判决被告人朱鸿玉犯开设赌场罪，判处有期徒刑八个月，缓刑一年，并处罚金二千元等。庭审中，朱鸿玉称其于2020年1月31日被取保候审后，即与安居家园的经纪人王洪亮联系，要求退押金、缓交房租，2月份由于取保候审需要有监督人，故朱鸿玉一直居住在其姐姐家，3月8日安居家园公司的人来到涉案房屋，朱鸿玉没听见未开门，安居家园公司的员工即跳窗进入了房屋，要求朱鸿玉腾退房屋、给付违约金和欠付的租金，4月初安居家园公司称只要放弃押金，把房子腾退即可，朱鸿玉于2020年4月11日进行了房屋交接。朱鸿玉自认其从未向安居家园公司提出过解除合同，亦未于2020年4月11日前提出过腾退房屋的事宜，因为疫情期间别的地方不好找房子，所以没有想过要退掉涉案房屋。安居家园公司不认可朱鸿玉所述，称朱鸿玉自2020年1月31日后一直未交纳房租，在此期间安居家园公司多次要求朱鸿玉腾退房屋、支付欠缴的租金和违约金，但其拒不支付，故其于2020年3月8日在涉案出租屋内与朱鸿玉交涉腾房及赔偿事宜，后交涉未果，朱鸿玉在涉案房屋内一直居住到2020年4月11日。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告均认可房屋实际承租人和合同签订人为朱鸿玉，双方签订的《北京市房屋租赁合同》不违反法律、法规强制性规定，本院认定安居家园公司与朱鸿玉签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。根据该合同约定，承租人有下列情形之一的，应承担违约责任，出租人有权单方解除合同，收回房屋：01．不按约定支付租金达五日的。02．欠缴各项费用达月租金额15%的……06．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的。07．擅自将房屋转租、分租或者转借给第三人的……承租方有上述违约情形之一的，应按月租金的200%向出租人支付违约金，出租人并可以要求承租人恢复原状或赔偿相应损失。本案中，朱鸿玉自2020年2月1日起欠付租金，虽然其称自己因为取保候审不在涉案房屋内居住，但其亦自述认可从未提出要求解除合同，亦未对涉案房屋进行腾退，朱鸿玉欠付租金的情形已达到合同约定的解除条件。2020年4月11日，经双方协商，朱鸿玉才搬出涉案房屋，故本院依法认定朱鸿玉与安居家园公司订立的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月11日解除，朱鸿玉依法应当支付2020年2月1日起至2020年4月11日期间的房屋租金14200元。依据合同约定，承租方违约导致合同解除的，应按月租金的200%向出租人支付违约金，安居家园公司主张的违约金有合同依据，亦未明显高于其所受的损失，故本院依法予以支持。鉴于涉案房屋系朱鸿玉实际居住使用，故本院对于安居家园公司要求富金城承担连带赔偿责任的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京安居家园房地产经纪有限公司与被告朱鸿玉于2019年7月30日订立的编号为CZ1200900001229的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月11日解除；二、被告朱鸿玉于本判决生效后七日内向原告北京安居家园房地产经纪有限公司支付2020年2月1日起至2020年4月11日期间的房屋租金14200元；三、被告朱鸿玉于本判决生效后七日内向原告北京安居家园房地产经纪有限公司支付违约金12000元；四、驳回原告北京安居家园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果被告朱鸿玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，由被告朱鸿玉负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  黄 丹二〇二〇年九月十四日法官助理  苏相中书 记 员  董 悦