北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初4025号原告：刘少增，男，1946年9月30日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托代理人：陈耆贵，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：李奇，男，1995年7月8日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住顺义区，公民身份号码×××。被告：黄海龙，男，1978年3月10日出生，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告兼被告黄海龙委托代理人：闫秀红（黄海龙之妻），1982年9月2日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。第三人：中国建设银行股份有限公司北京顺义支行，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码×××。法定代表人：向辉，副行长。委托代理人：周晓禹，北京市嘉律衡律师事务所律师。委托代理人：张军利，北京市嘉律衡律师事务所律师。原告刘少增诉被告李奇、黄海龙、闫秀红、第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称：建行顺义支行）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘少增及其委托诉讼代理人陈耆贵，被告李奇、闫秀红，第三人建行顺义支行委托代理人周晓禹、张军利到庭参加诉讼。被告李奇在第二次及第三次庭审中经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘少增向本院提出诉讼请求：1.确认陈连芳与被告李奇之间关于顺义区×小区×号楼×层×单元×号房屋的赠与合同无效；2.确认被告李奇与被告闫秀红之间关于顺义区×小区×号楼×层×单元×号房屋的买卖合同无效；3.判令被告李奇、闫秀红将顺义区×小区×号楼×层×单元×号房屋返还原告刘少增并配合办理房屋权属过户手续；4.判令中国建设银行股份有限公司北京顺义支行撤销设立在涉案房屋上的抵押权登记；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告刘少增与陈连芳系夫妻，于1971年5月10日在张各庄公社登记结婚。被告李奇系原告刘少增与陈连芳外孙。原告刘少增与陈连芳于2010年6月28日通过二手房交易取得顺义区×小区×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权，房屋登记在原告陈连芳名下。房屋所有权证号为X京房权证顺字第×**。2015年12月25日，陈连芳在原告刘少增不知情的情况下与被告李奇签订了《不动产赠与合同》，未经原告刘少增同意将原告的夫妻共同财产即涉案房屋赠与了被告李奇，随后办理了房屋过户手续。原告得知该情况后，很多次要求被告李奇将房屋返还，被告李奇以各种理由推脱拒绝。后原告还得知，被告李奇为转移房屋，于2016年12月12日通过与被告闫秀红签订虚假买卖合同的方式，将涉案房屋过户到了被告闫秀红名下，并向第三人申请了抵押贷款。2016年12月13日，闫秀红向建行顺义支行申请了总额为人民币146万元、期限为360个月的贷款，房屋抵押登记于2017年1月6日设立，抵押人为闫秀红，抵押权人为建行顺义支行。由于李奇与闫秀红之间关于涉案房屋的买卖合同实为二被告恶意串通行为，二被告实无买卖房屋的合意，而是通过此虚假的房屋买卖行为，骗取建行顺义支行的银行贷款，房屋买卖合同应属无效。抵押权具有从属性，根据《担保法》第五十二条的规定，抵押权也应消灭。因此，原告请求法院判令建行顺义支行撤销设立在涉案房屋上的抵押权登记。故原告特依据《中华人民共和国婚姻法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定提起诉讼，请贵院依法查明事实，判如所请。被告李奇辩称：涉案房屋从陈连芳变更到李奇名下过程中，我姥姥陈连芳是清醒状态，所有的工作人员确认陈连芳的状态后，陈连芳亲手签字。我方满足工作人员要求的条件，工作人员未要求需要我姥爷同意才能过户。涉案房屋属于陈连芳个人所有，我方认为赠与合同有效。关于我方和闫秀红的房屋买卖合同，我方认为是正常交易，也是合法有效的，房屋价款已经给付我方，共计200余万元，具体记不清了，时间太长了。房屋已经做了变更登记。综上，不同意原告的全部诉讼请求。被告闫秀红辩称：我方不同意原告的诉讼请求。我方在购买房屋时，房屋登记在李奇名下，合同无效对我方不公平。我方当时看了相关文件，都显示原为陈连芳所有，既然陈连芳将房子给了李奇，那么李奇就有权处置该房屋。被告黄海龙辩称：同意闫秀红的意见。第三人建行顺义支行述称：1.针对刘少增、陈连芳诉李奇、闫秀红确认合同无效一案，对于赠与合同的法律效力问题，我行认为与我行无关，我行对于双方的赠与行为不发表意见；关于买卖合同，在法院通知我行诉讼之前，我行并不知晓非合同当事人刘少增、陈连芳对于买卖合同存在异议。2.闫秀红依据合法有效的房屋买卖合同向我行申请房屋贷款，我行经过合法合规的审批，与闫秀红签订了借款合同及抵押合同。此后，我行依规依约向闫秀红发放贷款，并办理了抵押登记。我行在贷款审批时已经穷尽手段尽到应尽的审查义务。我行不存在任何过错。我行在办理抵押权登记时房屋为闫秀红名下，并由其实际占有、使用；闫秀红持有在不动产登记部门审核的合法有效的存量房屋买卖合同；基于此，闫秀红向我行申请贷款，并以本案争议房屋向我行申请抵押担保，我行与闫秀红签订了合法有效的抵押合同，并在不动产登记部门办理了抵押登记。我行与闫秀红签订抵押合同、办理抵押登记并发放贷款时以合理审慎的注意义务进行审查有理由确信闫秀红对本案争议房屋具有合法的占有、使用、处分、收益的权利。我行不知晓原告刘少增、陈连芳对涉案房屋产权存在异议根据物权法的相关规定，我行已经善意取得房屋的抵押权。3.借款人闫秀红在我行贷款简要情况如下：借款起止日期2017年2月1日至2047年2月1日；贷款合同金额146万元；担保方式抵押，2017年1月6日办理了抵押登记；目前闫秀红按期还款，不存在拖欠贷款本息的行为。4.原告刘少增、陈连芳的诉讼请求不符合法律规定。闫秀红在2016年12月完成房屋买卖，原告刘少增在2018年10月15日先将原告陈连芳申请法院宣告为限制民事行为能力人，即刻于2018年11月23日向法院提起诉讼。此时距离房屋交易过去将近两年的时间。原告现没有证据证明闫秀红非善意取得，原告亦没有证据证明我行抵押权的非善意取得。那么根据法律规定，我行是明确的善意取得抵押权，享有完整合法的抵押权。本案合同纠纷的发生与我行行为无关，我行不承担本案任何诉讼费用。请求法院判决驳回原告刘少增的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：陈连芳与原告刘少增系夫妻关系，双方于1971年5月10日登记结婚；因结婚证遗失，于2010年6月10日补领结婚证。李奇系刘少增夫妻的外孙。陈连芳与刘少增夫妻共生育两名子女，即女儿刘利红（李奇之母）与儿子刘利征。陈连芳于2019年2月25日死亡。陈连芳之父陈怀本于1976年1月16日去世。陈连芳之母冷氏于1980年1月5日去世。刘利红与刘利征二人均明确表示，对涉案房屋不主张实体权利，不参加本案诉讼。2010年6月28日，经存量房屋买卖，顺义区×小区×号楼×层×单元×号房屋登记在陈连芳名下，不动产权证书号为“X京房房权证顺字第×**”2015年11月6日，陈连芳申请补证，涉案房屋不动产权证书号更换为“X京房房房权证顺字第×**2015年12月25日，陈连芳与李奇签订《不动产赠与合同》，陈连芳将涉案房屋无偿赠与给李奇；同日，涉案房屋变更登记在李奇名下，不动产权证书号更换为“京（2015）顺义区不动产权第×××号”。2016年1月7日，林蕾作为抵押权人，李奇为抵押人，办理了一般抵押，担保债权数额50万元，债务履行期限1个月，该抵押于2016年4月12日注销，注销抵押原因为贷款还清。2016年4月11日，深圳市赢众通非融资性担保有限公司作为抵押权人，李奇为抵押人，办理了一般抵押，担保债权数额80万元，债务履行期限2016年4月8日至2019年10月18日，该抵押于2016年10月14日注销，注销抵押原因为抵押所担保的债权已经履行。2016年12月12日，李奇以225万元的价格将涉案房屋转卖给闫秀红。双方签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称：网签合同）中部分条款如下：第二条第五款，房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租。第四条，成交价格225万元，其中关于贷款的约定为，买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币146万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已经发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担。第六条，房屋的交付未约定交付日期。第七条，违约责任中未约定如何承担违约责任。第八条，对于出卖人将该房屋出卖给第三人如何处理，亦未明确约定后果。第十条，权属转移登记，双方未明确约定相应条款。第十一条，不可抗力及风险责任未做明确约定。闫秀红表示，实际成交价格系以该网签合同为准。2016年12月12日，涉案房屋登记在闫秀红名下，证书编号“京（2016）顺义区不动产第×××号”。2017年1月6日，建行顺义支行作为抵押权人，闫秀红作为抵押人，办理了京（2017）顺不动产证明第×××号《不动产登记证明》，担保债权数额146万元，债务履行期限360个月。2017年2月1日，借款人闫秀红、黄海龙与建行顺义支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，其中特别签订条款处约定：第二十七条、借款人、抵押人为闫秀红、黄海龙。第二十八条、借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。售房人李奇，房屋坐落：顺义区×小区×号楼×层×单元×。第二十九条、借款本金146万元。第三十条、借款期限为360个月。签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，闫秀红每月向建行顺义支行偿还贷款。闫秀红签订房屋买卖合同后，涉案房屋仍由陈连芳对外出租。出租过程中，2017年6月24日，陈连芳曾委托刘利征为代理人，委托权限为：1.代为与资产管理服务机构就房屋资产管理服务相关事宜进行洽商、签署并履行相关协议。2.代为使用资产管理服务机构为委托人生成的专有账号。3.代为授权数字签名认证机构为委托人以委托人个人信息生成数字签名。4.代为使用委托人数字签名签署《资产管理服务合同》及相关协议。5.代为收取房屋资产收益及相关款项。6.代为调取房屋钥匙、身份证件、产权证件等其他证件。刘少增对陈连芳的上述行为予以追认。2018年10月15日，北京市顺义区人民法院作出（2018）京0113民特60号民事判决书，判决宣告陈连芳为限制民事行为能力人，指定陈连芳之夫刘少增为陈连芳的监护人。2018年11月15日，刘少增向本院递交申请，请求查封涉案房屋。同日，本院作出（2018）京0113财保101号民事裁定书，裁定对涉案房屋予以查封。2018年11月19日，本院向北京市规划和国土资源管理委员会顺义分局发送《协助执行通知书》，请其协助执行：查封涉案房屋，查封期限3年，自2018年11月19日至2021年11月18日。2018年11月21日，闫秀红与北京自如生活资产管理有限公司签订《权利义务转移协议》。协议首部注明：甲方（原资产所有人）：该处为空白、乙方（管理人）：北京自如生活资产管理有限公司、丙方（现资产管理人）：该处为空白。协议尾部有乙方北京自如生活资产管理有限公司代理人和丙方闫秀红签名，甲方处无签名。协议约定：现因业主变更，甲乙丙三方经协商，就地址位于（该处为空白）之房产的资产管理服务事宜（合同号：×××，以下简称原合同）的权利义务转移达成如下协议：一、自本协议生效日起，丙方承担原合同项下甲方全部权利和义务。除本协议约定外，甲乙丙三方均不得对原合同条款进行任何修改，原合同条款继续有效，乙丙双方应严格按照原合同约定履行。二、本协议生效后，甲方应将原合同纸质文本转交丙方持有。三、甲乙丙三方同意，本协议生效后的下一个结算日（即2018年12月16日）前，乙方已经支付给甲方的资产收益及其他相关费用由甲丙双方自行结清，与乙方无关。自本协议生效之目后的下一个结算日（或服务质量保证金支付日）起，乙方须将原合同约定的资产收益及其他相关费用按照本协议约定的账户信息支付给丙方；原合同约定的付款金额和付款方式均保持不变。四、乙方已按照原合同约定向甲方支付了当前管理周期的服务质量保证金2100元，该笔服务质量保证金将用于抵扣本管理周期内最后一个结算周期（2019年10月17日至2019年11月16日）的房屋资产收益，本协议生效后，上述期间内的房屋资产收益乙方无须另行向丙方。五、原合同中的收益收款账户信息变更如下（变更为闫秀红的相关信息）。其他内容略。2018年11月23日，本院向闫秀红送达（2018）京0113财保101号民事裁定书。2018年11月23日，闫秀红向北京自如生活资产管理有限公司发出《资益+解约通知函》，内容为：现本人因出售需提前解除合同，特向贵公司发出本解约通知函，通知贵公司如下内容：一、本人同意，于全部资产使用人解约后5日内与贵公司签署解约协议。二、本人同意，返还公司已支付但未发生的各项费用，并赔偿贵公司因解约造成的实际损失，包括但不限于如下费用：1.退还贵公司已抵扣应支付给本人的应得收益后的剩余服务质量保证金，计算方式：服务质量保证金总额-当个结算周期起始日至解约协议签署日经历的天数×合同约定的日预期收益；2.合同约定的管理期限内本人提前解除合同应支付贵公司的违约金，计算方式：合同约定的月预期收益×200％；3.贵公司因与资产使用人解约所需支付资产使用人的违约金，计算方式：依资产使用人签署的《房屋租赁合同》约定的月租金总额×（100％）4.贵公司基于合同产生的装修损失费用，计算方式：标的资产的装修费用×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）；5.贵公司基于合同产生的家具家电配置折旧费用，计算方式：家具家电配置总价×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）；6.其他费用。三、本人同意，自本通知函签署之日起当日内，预付贵公司33364.68元作为贵公司办理解约事宜的费用【包括但不限于本人应向贵公司支付的违约金、贵公司与资产使用人解约需支付的违约金、贵公司已支付的服务质量保证金（抵扣应付给本人的应得收益后的剩余部分）贵公司的装修损失费、家具家电配置折旧费和其他费用】，付款方式为（刷卡、转账等）。上述款项须根据最终实际发生的金额，多退少补。如贵公司最终未能实现与资产使用人的解约，贵公司须将此预付款项退还本人。四、因不可归责于贵公司的原因导致无法办理资产使用人退租事宜的（如意外事件、不可抗力、资产使用人原因或本人原因等），贵公司不承担相应的责任。五、本人同意，一经签署本通知，即不得撤销；如贵公司根据本通知函已代本人与资产使用人解除租赁合同，但本人又拒绝与贵公司签署解约协议的，本人须赔偿贵公司因此遭受的一切损失，包括但不限于房屋空置期成本、与资产使用人解约支付的违约金、装修配置误工费等费用。闫秀红表示，其缴纳了3万余元并过了15日后收回涉案房屋。本案审理过程中，本院依职权追加黄海龙为被告，黄海龙委托闫秀红为代理人，并同意闫秀红的答辩意见以及对证据的质证意见。双方存在的分歧和相应证据有：一、陈连芳、李奇之间的赠与合同是否有效刘少增主张，赠与合同无效；在签订合同时陈连芳已经老年痴呆，属于限制行为能力人，其法律行为没有监护人的同意应属无效。此外，签订赠与合同当时，房屋实际属于陈连芳与刘少增的夫妻共同财产，按照婚姻法第十七条及其婚姻法解释（一）第十一条，陈连芳无权单独处分涉案房屋，陈连芳的处分行为构成无权处分，按照合同法第五十一条规定，在涉案房屋的共同权利人刘少增未予确认的情况下该合同无效。闫秀红主张，刘少增没有提交证据证明陈连芳有老年痴呆，闫秀红并不知道陈连芳在老年痴呆的情况下将房子赠与给李奇。建行顺义支行表示，该赠与合同效力问题与建行顺义支行无关，其不发表意见。刘少增提交了北京安贞医院出院2016年6月12日诊断证明书、首都医科大学附属北京安贞医院2016年10月18日检验申请单、（2018）京0113民特60号民事判决书，共同证明陈连芳在作出赠与行为之时已经患有老年痴呆症，存在认知障碍，属于限制行为能力人，不具备单独做出赠与行为的行为能力。李奇表示，陈连芳交易的状态已得到相关工作人员的认可，不认可证据的真实性。闫秀红、黄海龙表示，上述证据与其无关，如果陈连芳当时存在刘少增所述情形，就不会到房管局做出前述行为，房管局也不会允许这种情况发生。建行顺义支行表示：不认可北京安贞医院出院诊断证明书、首都医科大学附属北京安贞医院检验申请单证据的真实性，认可（2018）京0113民特60号民事判决书的真实性；诊断证明和检验的日期在赠与之后，不足以证明陈连芳的状态；判决书中的审理查明、本院认为部分虽然认定陈连芳为限制行为能力人，但没有认定从何时开始存在认知障碍。二、李奇、闫秀红之间的房屋买卖合同是否有效刘少增主张，陈连芳与李奇之间的赠与合同无效，李奇并未取得房屋所有权，李奇出售房屋构成无权处分，按照合同法第五十一条，李奇与闫秀红之间的买卖无效。李奇与闫秀红本身属于朋友关系，双方之间存在恶意串通行为，增加刘少增维权的难度。恶意串通证据表现在：双方对于买卖合同的主要条款未做约定，不属于房屋交易的通常逻辑；房屋买卖交易之后闫秀红长达两年时间均没有主张占有房屋，不符合房屋交易实际；闫秀红购买房屋的同时知道李奇是怎么获得涉案房屋的，其应该知道如此大的赠与行为没有配偶参与是无效的，应自行承担风险及后果。闫秀红主张，刘少增无法证明房屋买卖合同无效，闫秀红也是第一次买房，对买卖并不了解；若退还购房款，可以把房子还回去；买卖合同中存在很多空白，不能就说明买卖不能交易。建行顺义支行表示，买卖合同是经纪成交版，符合法律规定。（一）刘少增提交了如下证据：房屋成交信息，以证明2016年12月，涉案房屋的正常成交价格应该在每平米4万元，涉案房屋的实际成交价明显低于正常市场价，不符合常理。李奇表示，因其着急出售，总价便宜5万元左右，属于正常交易价格浮动区间；当时房屋的产权属于李奇，李奇拥有处置权。闫秀红表示，涉案房屋比同小区总价便宜3至5万元，因楼层不同，价格也会有所不同，当时房屋中还有租户。建行顺义支行表示，无法确认真实性，不认可证明目的，银行在审查过程中没有过错，对方提交的文件显示挂牌价格235万元，与成交价出现一定的差额是正常的，实际成交价便宜一点也是合理的。（二）闫秀红提交如下证据：1.《收条》，上载内容为：“今收到闫秀红购买×小区×号楼×单元×室首付款捌拾万元整（￥8000000），经本人同意将该笔款项直接打入深圳市赢众通金融信息股份有限公司用于解押此房唯一的抵押欠款。账户：×××，开户行：中国银行深圳水库新村支行。收款人：李奇，日期：2016年9月30日。”刘少增不认可该收条的真实性，且时间位于签订房屋买卖合同之前，不符合房屋买卖合同的通常做法，且金额80万元与合同中的79万元金额不符，无法证明支付了首付款。建行顺义支行表示，认可闫秀红支付了首付款，且借款合同中约定闫秀红支付首付款后，建行顺义支行发放贷款，其尽到了审查义务。李奇未发表质证意见。2.完税证明、非税收入一般缴款书复印件，以证明其缴纳了相应的税款。刘少增表示，未提交证据原件，不认可真实性。建行顺义支行表示，真实性由法院核实。3.上载日期为2016年9月26日的《定金收付书（三方定金）》，以证明支付定金10万元。审理中，闫秀红另表示，其并未实际支付该10万定金。刘少增主张：闫秀红2018年12月才实际占有房屋，闫秀红曾表示，已支付80万元首付款，该情况与房屋买卖合同中约定的79万元首付款彼此不对应；现根据定金收付书，闫秀红支付了10万元定金，闫秀红关于首付款支付情况陈述存在矛盾，故闫秀红存在虚假陈述。建行顺义支行表示，该证明与其贷款无关。李奇未发表质证意见。4.闫秀红名下借记卡账户历史明细账单显示，2016年9月30日跨行转款“深*司”80万元。同日该笔转款前，闫秀红账户曾收款80万元，对方户名为“*磊”。5.闫秀红在第三次开庭前补交了上载日期为2016年9月26日《金色时光房产签约文件合订本》复印件[其中包括《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《居间服务合同》《存量房交易结算资金自行划转证声明》《购房承诺书》《关于如实陈述交易信息的声明》《配偶同意出售房产声明》《单身承诺书》等文件]《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称：草签合同）约定房屋成交价格为215万元，草签合同第5条第3款第2项约定，买受人需要贷款的，支付的首付款为65万元，拟贷款金额为150万元，支付首付款的时间或条件未过户之前。草签合同第5条第4款约定，买受人向商业银行申办抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期为2016年10月20日之前，贷款期限为二个月。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已经发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担。刘少增以闫秀红未提交原件为由，不认可该证据的真实性和合法性；该草签合同与网签合同文本存在不一致的地方：第二页第三条经纪机构的编号与备案合同中经纪机构的编号不符，经纪机构很有可能造假；第三页首付款写的是65万元，备案的合同上写的贷款金额是146万元，闫秀红自述首付款是79万元，但其提供的证据显示首付款是80万元，彼此不相符；闫秀红未提供支付居间服务费的证据；房款215万元，与网签合同中的225万元不相符。建行顺义支行表示，真实性由法院审查，买卖合同是否真实应该由经纪公司作证，此份证据与我行无关；网签合同中的贷款金额与向我行申请贷款金额及我行放款金额相符。本院要求闫秀红对其在前两次庭审中未提交草签合同文本进行解释，其表示，“之前是因为没有找到，后来回家瞎翻，又翻出来了。”闫秀红、李奇在前两次庭审中均未陈述双方曾签订草签合同。三、建行顺义支行的抵押权应否注销建行顺义支行表示，我行经过合法合规的审批，与闫秀红签订了借款合同及抵押合同；此后，我行依规依约向闫秀红发放贷款，并办理了抵押登记；我行在贷款审批时已经穷尽手段尽到应尽的审查义务，我行不存在任何过错。刘少增表示，闫秀红对涉案房屋不享有所有权，故其进行抵押属于无权处分，在该处分行为未得到权利人追认情况下，抵押权应予以撤销；建行顺义支行在借贷过程中未尽到必要审查义务，不能善意取得抵押权。闫秀红、黄海龙表示，其存在贷款行为，闫秀红按时偿还贷款。上述事实，有当事人陈述、谈话笔录、死亡证明、村委会证明、《金色时光房产签约文件合订本》、《不动产赠与合同》、《不动产登记证明》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《资产管理服务合同》、《权利义务转移协议》、《资益+解约通知函》、《房屋租赁合同》、诊断证明书、《收条》、《定金收付书（三方定金）》、（2018）京0113民特60号民事判决书、（2018）京0113民初18580号民事判决书、（2018）京0113民初29565号民事判决书、（2018）京0113财保101号民事裁定书、涉案房屋档案材料等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李奇经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次和第三次庭审，视为其放弃了答辩和质证的权利。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一、针对陈连芳与李奇签订《不动产赠与合同》是否有效一节《中华人民共和国合同法》第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十五条规定，限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。2018年10月15日，北京市顺义区人民法院作出（2018）京0113民特60号民事判决书，判决宣告陈连芳为限制民事行为能力人，指定陈连芳之夫刘少增为陈连芳的监护人。2015年12月25日，陈连芳与李奇签订《不动产赠与合同》，陈连芳将涉案房屋无偿赠与给李奇。由于陈连芳被宣告为限制民事行为能力人的时间晚于作出房屋赠与的时间近三年，故本院难以认定陈连芳作出赠与行为时为限制民事行为能力人。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。刘少增与陈连芳于1971年登记结婚，涉案房屋购买于2010年。刘少增主张涉案房屋属于夫妻共同所有，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。陈连芳实施的将其与刘少增夫妻共同所有的房屋赠与李奇的行为，并无证据证明经过了共同所有人刘少增的同意和追认。现刘少增以涉案房屋共同所有人身份请求确认赠与合同无效，具有法律依据。本院予以支持。二、针对李奇、闫秀红所签订的房屋买卖合同是否有效一节由房屋抵押情况可见，2016年1月7日，李奇20岁，抵押担保债权数额50万元；2016年4月12日，50万贷款还清；但在上笔贷款还清的前一日，即2016年4月11日，再次抵押借款80万元；2019年9月30日，闫秀红代李奇偿还了80万元借款，从形式上看，该80万元并非李奇向闫秀红借款，而是作为房屋买卖合同中房款的一部分。虽然上述抵押登记的时间可能与实际借款时间有所差别，但是在如此背景下签订的房屋买卖合同，需要更加谨慎地予以审查：首先，2016年9月的草签合同显示，房屋成交价格为215万；2016年12月的网签合同显示，房屋成交价格为225万；而根据闫秀红的自述，实际成交价格系以该网签合同为准，但又陈述房屋实际成交价格为226万。网签合同与草签合同相比，房屋成交价格上涨了10万元，而根据闫秀红的自述，实际成交价格又比网签合同价格又多了1万元。房屋成交价格是房屋买卖合同中最重要的条款之一，即使草签合同与网签合同对此约定不同，实际成交价格通常也应该与其中之一的价格相符，但上述三个价格彼此均不相符。作为房屋买卖合同中交易价款这一重要内容，交易双方如此不严谨和草率，与一般二手房交易存在明显差异。其次，闫秀红自述双方之间的约定系以网签合同为准，但网签合同中多处条款未做明确约定。如，第六条，房屋的交付未约定交付日期。第七条，违约责任中未约定如何承担违约责任。第八条，对于出卖人将该房屋出卖给第三人如何处理，亦未明确约定后果。第十条，权属转移登记，双方未明确约定相应条款。第十一条，不可抗力及风险责任未做明确约定。作为房屋买卖合同履行中的重要条款，交易双方却未作约定。闫秀红对此解释为第一次购房缺乏经验，但在房产交易这种重大财产交易事项中，一般人往往非常谨慎，不熟悉和没经验的人会更加重视合同的约定内容，而闫秀红恰恰相反，这与一般二手房交易存在明显差异。再次，闫秀红自述，其为第一次买房，但其购房后并未直接占有使用涉案房屋，网签合同中明确涉案房屋未对外出租，而涉案房屋一直由陈连芳向外出租。2018年11月21日，闫秀红与北京自如生活资产管理有限公司签订《权利义务转移协议》，将涉案房屋原合同项下全部权利和义务转移至自己名下，但该协议中原资产所有人处没有人签字；2018年11月23日，闫秀红以出售房屋为由发出《资益+解约通知函》，要求解除《资产管理服务合同》，并预付了33364.68元作为办理解约事宜的费用。闫秀红购房后近两年的时间没有实际占有使用涉案房屋，收回房屋时另行支付三万余元，闫秀红的上述行为与一般购房人存在明显差异。最后，闫秀红自述，定金10万元并未实际给付，但又签订了定金收付书，这与一般二手房交易中的交易习惯有明显差异。综上，本院认为，李奇、闫秀红所签订的房屋买卖合同存在恶意串通，损害第三人利益的情形，故应属于无效。因陈连芳与李奇之间的赠与合同，以及李奇与闫秀红之间的房屋买卖合同均属无效，故该二人因上述无效合同所取得的房屋应予以返还，并协助刘少增办理房屋的权属过户手续。对于李奇、闫秀红买卖合同无效之后的法律后果，该二人可另案解决，本案中不予处理。三、对于建行顺义支行应否注销抵押权登记一节闫秀红、黄海龙系以购房为由向建行顺义支行申请贷款，闫秀红、黄海龙与建行顺义支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》时，闫秀红与李奇的房屋买卖合同已经通过了网签，涉案房屋已经登记在闫秀红名下；随后，该抵押经过了相关部门的登记，故建行顺义支行已经善意取得涉诉房屋的抵押权。刘少增要求建行顺义支行注销抵押权登记，于法无据，本院不予支持。针对涉诉房屋已设定抵押权，可否进行所有权变更登记的问题，需要予以特别说明。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。首先，在涉案房屋登记在闫秀红名下期间，建行顺义支行为涉案房屋登记设立了抵押权，刘少增是基于房屋赠与合同、房屋买卖合同无效，要求返还属于自己的夫妻共同财产，并非通过财产转让取得原属于他人的财产。其次，根据民法典立法精神，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。民法典已经删除了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的相关内容。举轻以明重。法律可以允许转让抵押财产，更应该允许将抵押财产的所有权恢复到真实的权利人名下。最后，现行物权法采纳的是物权行为有因性理论，也就是说，物权行为的法律效力受到债权行为的影响。结合本案案情，闫秀红取得房屋权属登记的物权行为，要受到其房屋买卖合同效力的影响，现房屋买卖合同无效，闫秀红取得物权登记的行为属于无效。李奇取得房屋权属登记的物权行为，要受到房屋赠与合同效力的影响，现房屋赠与合同无效，李奇取得物权登记的行为也属于无效。由于涉案房屋的原有所有权应属于刘少增、陈连芳共同所有，现陈连芳去世，陈连芳的其他继承人又均表示放弃自己的权利，故涉案房屋的所有权应归属于刘少增。综上，因合同无效，将房屋权属登记恢复至签订合同前的状态，该种房屋权属过户行为不应受到已登记抵押权的影响，即本案不应当受《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的限制。建行顺义支行善意取得了涉案房屋的抵押权，可在涉案房屋变更登记至刘少增名下后，继续对涉案房屋享有抵押权。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：一、原告刘少增配偶陈连芳与被告李奇于二〇一五年十二月二十五日签订的将位于顺义区×小区×号楼×层×单元×号房屋赠与被告李奇的《不动产赠与合同》无效；二、被告李奇与被告闫秀红签订关于顺义区×小区×号楼×层×单元×号房屋的房屋买卖合同无效；三、被告李奇、闫秀红将顺义区×小区×号楼×层×单元×号房屋返还给原告刘少增，并协助配合原告刘少增办理房屋权属过户手续，于本判决生效之日起七日内履行；四、驳回原告刘少增的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由原告刘少增负担十元（已交纳），由被告李奇、闫秀红共同负担六十元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全申请费五千元，由被告李奇、闫秀红共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  宋万忠人民陪审员  田荣芹人民陪审员  佟翠荣二〇二〇年九月二十九日书 记 员  韩 聪