宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初2809号原告：董某，住银川市。被告：宁夏汇融房地产开发有限公司。法定代表人：任某，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋某。委托诉讼代理人：马某，宁夏兴业律师事务所律师。原告董某与被告宁夏汇融房地产开发有限公司（以下简称汇融公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告董某及被告宁夏汇融房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋某、马某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董某向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失41340元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月6日,董某与汇融公司签订《银川市商品房买卖合同(预售)》一份,约定董某购买汇融公司开发的位于银川市××区房屋一套,房屋面积113.48平米,房屋总价款432245.32元。2018年1月11日，董某前往汇融公司办理了房屋交付手续，汇融公司要求董某缴纳契税，董某当日通过刷卡方式支付了6495元契税，汇融公司出具收据一张。根据相关税收政策的规定，自缴纳契税之日起满两年转让房屋的，免征增值税。2020年6月份，董某在有理由相信并确定契税缴纳时间已满两年的前提下，将涉案房屋出售给案外人。当董某与案外人一同前往房管部门办理房屋过户手续时，工作人员告诉董某涉案房屋的契税，汇融公司于2019年9月26日才向税务机关缴纳。因时间尚未满两年，须缴纳增值税及附加税。董某认为，因汇融公司迟延缴纳契税，导致其在出卖涉案房屋时额外缴纳41340元税款，造成了损失，故董某诉至本院，请求判如所请。宁夏汇融房地产开发有限公司辩称，一、被告缴纳契税的时间没有违反合同的约定。根据合同第八条第2款的约定，原告以按揭贷款的方式购买房屋，涉案房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托被告统一办理。结合补充协议第一条第3款的约定，原告委托被告代为办理房屋权属证书，并委托被告代收所有税费用于办理房屋权属证书，补充协议中明确，契税为预交费用，同时合同中也没有约定被告在代收税费后必须于什么时间点代原告向税务机关缴纳相应税费。被告代收税费是为了代理原告协助办理银行按揭转抵押、房产证等，故在涉案房屋的权属证书没有办理至原告名下之前，被告可以暂不缴纳代收原告的所有税费；二、即使按照合同约定的办理房屋权属证书的时间缴纳契税，原告交易涉案房屋的时间也不符合适用《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》优惠政策的前提条件。如前所述，被告代收税费是为了代理原告协助办理银行按揭转抵押、房产证，故依据合同第十一条第（一）款以及合同第二十条的约定，被告最迟可在2018年10月26日（涉案房屋办理所有权证书的截止时）前代原告缴纳税费。根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（以下简称“通知”）第二条规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税（即营改增后的增值税），据此证实原告最早应当在2020年10月26日之后出卖涉案房屋，才能享受《通知》所规定的优惠政策，而原告实际交易的时间发生于2020年6月份，故原告称其“有理由相信并确定契税缴纳时间已满两年”的主张不能成立。三、原告主张的损失赔偿不属于被告违约损害赔偿的范围。退一步讲，即便被告代缴契税的时间违反了合同的约定，原告主张的损失赔偿也不属于被告违约损害赔偿的范围。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定，因违约而受损赔偿的范围以损失是因违约而造成，并且以违约一方在签订合同时可预见的损失范围为限。因此确定违约一方是否应当赔偿，应先确定损失是否存在，如果损失存在，那么损失是否因违约引起，如果损失是因违约引起，那么该损失是否能为当事人在签订合同时所预见。被告请求的赔偿范围必须同时符合上述三个条件，才属违约方应赔偿的范围。本案中原告认为被告没有在代收契税后立即向税务机关缴纳，导致其在对外交易过程中产生了额外的增值税损失。原告额外缴纳的增值税属于或然损失，换言之被告何时代缴契税并不必然导致原告产生额外增值税损失。原告在知晓其不符合适用《通知》优惠政策的前提条件时，完全可以推迟办理房屋权属变更登记的时间从而使自己可以享受减免增值税优惠政策。此外，原被告双方在签订房屋预售合同时，原告何时出售房屋、房屋能否成功出售等处于不确定状态，故原告所主张的损失是被告在订立合同时不可能预见到的损失，该损失不属于被告违约赔偿的范围。请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：董某提交的银川市商品房买卖合同、契税缴款书、增值税普通发票（NO：01204818）、税收完税（NO：3491/1469），汇融公司提交的银川市商品房买卖合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1、董某提交收据（NO：0074638），汇融公司认为是复印件，对三性及证明目的不予认可。本院认为，该证据虽系复印件，但汇融公司认可收到董某缴纳的该笔费用，本院予以采信；2、董某提交增值税普通发票及收据（NO：00735835），汇融公司认为与本案无关，本院认为该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；3、董某提交房屋买卖（置换）合同，被告不予认可，本院认为，结合董某提交的案外人交付房款的发票，能够证实该份合同的真实性，本院予以采信。根据上述有效证据并结合当事人陈述，确认本案事实如下：2017年3月6日，董某（乙方，买受人）与汇融公司（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，董某购买汇融公司开发的位于银川市××区房屋一套，房屋总价款432245.32元。该合同第七条约定：贷款方式为商业贷款。买受人应当于2017年3月6日前支付首期房款177245.32元，余款255000元向银行申请贷款支付。第十一条约定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理：取得商品房所有权证明书的计算时间以合同第十一条（一）约定的交房时间之次日开始计算，包括提前办理入住的情况。《补充协议》第一条第三款约定，买受人委托出卖人代为办理《房屋所有权证》，并委托出卖人代收银川市政府部门规定的所有税费（最终收费项目及标准依银川市政府部门最新规定执行，多退少补）。买受人选择自行办理《房屋所有权证》的（仅适用买受人一次性付款的情形），必须在出卖人规定的时间内向银川市政府部门缴纳全部相关税费并向出卖人提供相关缴款凭证，同时买受人自行承担办证延期的后果，出卖人不承担任何责任。第八条第二款约定，如买受人以按揭或公积金贷款方式购买房屋，则商品房的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理。买受人应于办理房屋交付手续时向出卖人或出卖人指定代办单位出具委托办理商品房产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料。并按要求预留相关征集复印件等资料，预交契税、印花税、工本费、配图费、代办费等各项办证费用。合同签订后，汇融公司于2018年1月11日向董某交付房屋，当天董某向汇融公司交付涉案房屋契税6495元。2019年9月26日，汇融公司向税务机关缴纳涉案房屋契税6185.81元。董某于2019年10月9日缴纳了不动产登记费。董某于2020年4月从汇融公司领取涉案房屋契税缴款书。2020年6月28日，董某与案外人祁某签订《房屋买卖（置换）合同》，以780000元将涉案房屋出售给祁某，董某缴纳增值税39000元、地方教育附加税390元、教育费附加税585元、城市维护建设税1365元，共计41340元。本院认为，董某与汇融公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点是关于董某缴纳41340元税款应由汇融公司承担的请求能否得到支持。根据《商品房买卖合同（预售）》的二十条及其补充协议第八条第二款约定，买受人应当在与出卖人办理交房手续时交纳契税等办证所需的各种税、费并提交相关资料。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。即在办理涉案房屋产权过程中，董某与汇融公司均负有相应的义务，董某提交资料和税费，汇融公司共同办理产权证。根据庭审查明的事实，董某在汇融公司交房当天交纳了契税，汇融公司也在收到董某的相关资料后协助办理了涉案房屋的房产证，双方均履行了合同义务。该合同未约定汇融公司在收到契税后向税务机关缴纳的时间，故无法认定汇融公司在2019年9月26日向税务机关缴纳契税属于迟延缴纳契税的行为。且董某在2020年4月从汇融公司领取了涉案房屋契税缴款书，该缴款书明确载明契税缴纳时间为2019年9月26日，董某却在2020年6月与案外人签订《房屋买卖（置换）合同》，故其主张在出售房屋时因契税缴纳时间不满两年而多缴纳增值税是因汇融公司迟延缴税造成的理由不成立，其要求汇融公司赔偿税款损失的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回董某的诉讼请求。案件受理费834元，减半收取417元（实收417元），由被董某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 金 菁 二〇二〇年九月二十八日书记员 王小瑞附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。