宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终599号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：沈晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：原致润，男，该公司员工。委托诉讼代理人：魏金娥，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：丁威振，男，汉族，1995年3月21日出生，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。委托诉讼代理人：王小军，宁夏塞北律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：宁夏嘉利源房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。临时负责人：杜买和，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐军，石嘴山市惠农区红果子法律服务所法律工作者。上诉人中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资产管理公司）因与被上诉人丁威振、宁夏嘉利源房地产开发有限公司（以下简称嘉利源房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2020）宁0205民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。长城资产管理公司上诉请求：1.撤销（2020）宁0205民初112号民事判决，恢复对涉案房屋××房屋的执行；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.长城资产管理公司与嘉利源房产公司于2014年5月10日签订了《商品房买卖合同》，并于2014年5月14日办理备案，已完成房屋权利变动的公示，且设立了担保物权，长城资产管理公司对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；2.丁威振不属于商品房消费者，其提出对涉案房屋执行的事实和理由不符合商品房消费者权益优先于抵押权的情形；3.长城资产管理公司与嘉利源房产公司之间的担保物权具有优先受偿性，丁威振对嘉利源房产公司的普通债权无法排除该担保物权的执行，且丁威振称其已占有、使用涉案房屋，但其未及时办理过户登记，也未对涉案房屋进行备案登记，怠于行使权利，对房屋产权纠纷的产生存在过错。丁威振辩称，1.长城资产管理公司与嘉利源房产公司设立担保物权时，长城资产管理公司作为权利方没有对抵押房产权属状况及现状进行尽职核实，长城资产管理公司自身具有过错；2.相关法律及司法解释并未区分商品房消费者的具体情形，没有区分相关的商品房是住房还是营业房，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形就可以排除执行；3.长城资产管理公司的担保物权是在涉案商品房顶账给丁威振之后设立，且丁威振对于权属、涉案房产的登记并不存在怠于行使权利的情形。综上，长城资产管理公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。嘉利源房产公司辩称，1.丁威振与嘉利源房产公司是2013年7月18日签订的房屋买卖合同，并支付了购房款，后因嘉利源房产公司管理混乱，误将涉案房屋备案抵押给长城资产管理公司，存在严重过错。嘉利源房产公司与长城资产管理公司之间的借款合同纠纷，嘉利源房产公司愿积极筹款偿还借款；2.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。长城资产管理公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令对备案在长城资产管理公司名下的位于惠农区××号房屋准许执行（价值741221元）；2.本案诉讼费由丁威振、嘉利源房产公司承担。一审法院认定事实：丁某某与丁威振系父子关系。2013年4月2日，嘉利源房产公司与丁祥礼签订《房屋置换协议书》，约定嘉利源房产公司将其开发的位于石嘴山市惠农区××号楼商业房作为置换条件出让给丁祥礼，丁某某负责提供某某公司生产的符合国家标准的合格的螺纹钢Φ12、螺纹钢Φ14作为置换，双方用于置换的商品房价款为以人民币为结算货币，结算地上单价5500元/㎡，地下单价2000元/㎡为计价单位，丁某某向嘉利源房产公司提供1850吨钢筋（以实际提货量为准）作为置换，置换的钢筋为3730元/吨（不含税价）等。后经嘉利源房产公司与丁祥礼协商，将其位于惠农区××号房屋（包含地下室，建筑面积260.26㎡，地下室建筑面积128.77㎡）作价1688970元货款抵顶给丁某某，并于2013年4月9日向丁某某出具了一张“今收到丁某某房款1688970元（壹佰陆拾捌万捌仟玖佰柒拾元整），物业储备金肆仟元整。（8-105铺）备注：财务没有收到现金。2013年4月9日。”的收条。2013年7月18日，嘉利源房产公司应丁某某要求与丁威振就上述涉案房屋签订了《商品房（预）销售合同》，并于2013年12月6日将涉案房屋交付给丁威振，但未将涉案房屋备案登记到丁威振名下。2014年7月9日，嘉利源房产公司向丁威振出具了购房发票。丁威振为涉案房屋交付了装修保证金并进行了装修，小区物业公司于2014年11月6日退还该装修保证金。丁威振接收涉案房屋后一直占有、使用至今。同时查明，2014年5月10日，嘉利源房产公司与中国长城资产管理公司（2016年12月6日变更为中国长城资产管理股份有限公司）签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，约定将惠农区××号房屋销售给长城资产管理公司，并于2014年5月14日在石嘴山市房屋产权产籍管理所备案。另查明，2016年6月24日，长城资产管理公司与嘉利源房产公司、某某公司、杜某甲、孙某某、杜某乙合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2016）宁民初44号民事调解书内容为：一、嘉利源房产公司于2017年12月31日前向长城资产管理公司支付61699280.14元，其中货款5000万元、利息8263888.89元(暂计算至2016年3月20日)、违约金2235391.25元、财务顾问服务费120万元，以及2016年3月20日之后所产生的利息和罚息。如嘉利源房产公司不能在2017年12月31日前支付上述款项，对未支付的部分，自2018年1月1日起至全部付清止按日万分之五的标准向长城资产管理公司支付违约金；二、某某公司、杜某甲、孙某某对上述债务承担连带清偿责任;三、长城资产管理公司对杜某甲质押的嘉利源房产公司1140万元(万股)股权享有优先受偿权;四、长城资产管理公司对嘉利源房产公司抵押的两宗土地使用权(土地证号：惠国用××号，抵押面积2741平方米；土地证号：惠国用××号，抵押面积83308平方米)享有优先受偿权;五、长城资产管理公司对杜某乙质押的某某公司840万元(万股)股权享有优先受偿权;六、案件受理费350296元，减半收取计175148元，保全费5000元，合计180148元，由嘉利源房产公司负担。同日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2016）宁民初44-1号民事裁定书，裁定：对嘉利源房产公司开发并登记备案在长城资产管理公司名下的位于石嘴山市惠农区“尚城名邸”小区201套房屋、“领航鑫苑”小区32套房屋予以查封。因嘉利源房产公司未履行生效法律文书确定的义务，长城资产管理公司于2018年1月10日申请宁夏回族自治区高级人民法院强制执行。2018年1月15日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2018）宁执7号执行裁定书指定惠农区人民法院执行。2019年7月9日，惠农区人民法院作出（2018）宁0205执255号之六执行裁定书，裁定：一、被执行人嘉利源房产公司抵押在长城资产管理公司的位于石嘴山市惠农区“尚城名邸”小区的81套房产、“领航鑫苑”小区的13套房产，共计94套的所有权及相应其他权利归申请人长城资产管理公司所有；二、买受人可持本裁定书到房屋登记管理机构办理相关产权手续。在执行过程中，案外人丁威振就其为石嘴山市惠农区××号房屋实际权利人向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年12月12日作出（2019）宁0205执异60号执行裁定书，裁定中止对位于惠农区××号房屋的执行。一审法院认为，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，嘉利源房产公司将其位于石嘴山市惠农区××号房屋抵顶给丁某某用于清偿欠付的货款，后应丁某某要求就该房屋与丁威振签订了《商品房（预）销售合同》，丁威振通过上述顶账的方式取得了涉案房屋，嘉利源房产公司也将涉案房屋交付给丁威振，双方形成了房屋买卖合同法律关系，并已履行了合同主要义务，故该合同合法有效，予以确认。宁夏回族自治区高级人民法院查封涉案房屋之前，丁威振已实际占有控制涉案房屋，并交纳了与该房屋有关的装修保证金。嘉利源房产公司与丁威振签订购房合同后，嘉利源房产公司应向房产管理部门申请备案登记，但嘉利源房产公司不仅未申请备案登记，反而将已出售给丁威振的房屋备案登记至长城资产管理公司名下导致被查封，故涉案房屋被查封的责任不能归责于丁威振。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，丁威振对石嘴山市惠农区××号房屋享有排除长城资产管理公司对该房屋执行的权利，故长城资产管理公司要求准许对石嘴山市惠农区××号房屋执行的诉讼请求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回长城资产管理公司的诉讼请求。案件受理费11212元，由长城资产管理公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长城资产管理公司提交证据一：《商品房预售许可证》，证明涉案房屋所在的尚城名邸8幢楼于2011年10月20日获得商品房预售许可批准，自2011年10月20日开始，涉案房屋可以办理商品房备案登记；证据二：（2018）宁0205执981号执行裁定书，证明案外人丁祥礼与嘉利源房产公司是民间借贷法律关系，并非钢材销售合同法律关系。丁威振对证据一的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明目的不予认可，商品房具备预售条件不等同于可以办理商品房备案登记，且根据丁威振与嘉利源房产公司签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，办理备案登记的义务是开发商通过房产信息网进行网上操作，丁威振作为买受人无法参与备案经过；对证据二的三性及证明目的不认可，证据二没有法院印章，无法核实真实性，但是丁某某与嘉利源房产公司之间将货款转化为借款并不违反法律规定，丁某某根据双方确认的借贷关系主张权利并根据相关法律文书申请法院强制执行，不能据此否定丁某某与嘉利源房产公司之间钢材买卖的真实性。嘉利源房产公司对证据一的三性及证明目的均无异议；对证据二的三性及证明目的均不认可，证据二是复印件，无法核实其真实性。另丁威振与嘉利源房产公司是既发生了借贷关系，也发生了钢材买卖合同关系，依现有的证据无法确定其证明目的。丁威振与嘉利源房产公司的房屋买卖合同关系发生在嘉利源房产公司与长城资产管理公司抵押登记之前，丁威振虽系普通债权，但其合法权益应当予以保护。丁威振提交证据一：某某公司证明，证实丁某某销售给嘉利源房产公司的钢材是从某某公司顶账来的；证据二：租赁协议、收条，证明丁威振从嘉利源房产公司收到顶账房屋后，与案外人某某公司于2013年11月28日签订了租赁合同，将涉案房屋租赁给该公司作为商超经营使用，某某公司于2014年1月10日向丁威振支付了一年的15000元租金的事实；证据三：国网系统购电记录查询界面照片打印件、涉案房产外观照片，证实某某公司承租涉案房屋后，在2013年12月8日购电，并且在涉案房屋门楣制作安装了匾牌用于经营的事实。长城资产管理公司对证据一的三性及证明目的均不认可，该证据系复印件，且仅凭该证明无法核实丁某某与某某金属物资回收有限公司之间的钢材顶账的关系是真实的，也不能证明丁某某将钢材供到嘉利源房产公司；对证据二的租赁协议与收条的三性及证明目的均不认可，租赁协议上没有某某公司的盖章，其二者的租赁关系无法核实；对证据三的三性及证明目的均不认可，该证据显示首次购电时间是2012年12月13日，而丁威振与嘉利源房产公司签订商品房销售合同的时间是2013年7月18日，无法达到丁威振的证明目的。嘉利源房产公司对上述证据的三性及证明目的均无异议。本院对上述证据的认证意见：对长城资产管理公司提交的证据一、二的真实性、合法性予以确认，但不能达到长城资产管理公司的证明目的；对丁威振提交的证据一的真实性、合法性予以确认，但无其他证据予以佐证，不能达到丁威振的证明目的，本院不予采信；对证据二的真实性、合法性、关联性予以确认，且能达到丁威振的证明目的，本院予以采信；对证据三中的国网系统购电记录查询界面照片打印件的真实性、合法性予以确认，但照片信息不能反映出是涉案房屋的购电记录，本院不予采信；证据三中的涉案房产外观照片能与证据二相互印证，本院予以采信。长城资产管理公司对一审查明的事实“2013年4月2日，嘉利源房产公司与丁某某签订《房屋置换协议书》，用房屋置换钢材”有异议，一审中丁威振仅提供房屋置换协议证明双方之间有房屋买卖关系，没有提供供货清单及销售发票，该证明目的不能成立，丁威振与嘉利源房产公司签订的《商品房（预）销售合同》没有在房产中心进行备案登记，与合同内容有矛盾，对真实性不认可，无法达到丁威振的证明目的，对一审查明的其他事实没有异议。丁威振、嘉利源房产公司对一审查明的事实无异议。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系长城资产管理公司申请执行嘉利源房产公司合同纠纷一案中，因案外人丁威振对人民法院查封的登记在被执行人嘉利源房产公司名下的房屋主张权利所引起的纠纷。因该涉案房屋转让未依法办理房屋所有权转移登记而不发生物权变更的法律效力，所以该房屋的所有权仍归嘉利源房产公司。关于丁威振对涉案房屋是否享有物权期待权并足以排除执行的民事权益的问题，分析如下：首先，丁威振提交的《房屋置换协议书》能够证实在涉案房屋被查封前丁威振的父亲丁某某与嘉利源房产公司存在合法有效的到期债权债务关系，嘉利源房产公司将其所有的房屋抵顶所欠丁祥礼的钢材款。之后，嘉利源房产公司与丁威振签订《商品房（预）销售合同》，对抵顶的××号涉案房屋的坐落、房号、面积、价格约定明确，嘉利源房产公司向丁威振开具购房发票。根据《房屋置换协议书》以及收条，可以证实房款已全部支付。丁威振提交的尚城名邸入住通知单、退还装修保证金验收清单、收条、物业公司证明、租赁协议、涉案房产外观照片能够证实丁威振对涉案房屋已实际占有，嘉利源房产公司亦不持异议，故丁威振在人民法院查封之前已合法占有该不动产。《房屋置换协议书》《商品房（预）销售合同》的签订及履行亦不存在规避执行或逃避债务情形；合同签订后，涉案房屋未及时办理登记手续，并非是丁威振自身原因所致。因此，丁威振可以占有使用涉案房屋并对涉案房屋享有物权期待权。其次，长城资产管理公司认为其作为涉案房屋抵押权人要求执行涉案房屋的诉讼请求是否成立的问题。丁威振与嘉利源房产公司于2013年7月18日签订了《商品房（预）销售合同》；嘉利源房产公司与长城资产管理公司于2014年5月10日签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，并于2014年5月14日在石嘴山市房屋产权产籍管理所进行了合同备案，但长城资产管理公司并未支付购房款，亦没有按法律规定对涉案房屋进行抵押登记；宁夏回族自治区高级人民法院于2016年6月24日作出了查封涉案房屋的民事裁定，可知丁威振与嘉利源房产公司签订的《商品房（预）销售合同》的时间在长城资产管理公司与嘉利源房产公司签订《石嘴山市商品房买卖合同》以及宁夏回族自治区高级人民法院作出查封涉案房屋的民事裁定之前。商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，故长城资产管理公司在签订《石嘴山市商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记并不产生登记请求权的物权效力，不能对抗丁威振对涉案房屋享有的物权期待权。再者，长城资产公司在签订《石嘴山市商品房买卖合同》前后，未尽谨慎审查义务，未了解涉案房产是否存在预售、占有、使用、处置等情况，其对此应当承担不利后果，其以涉案房屋抵押权人优先受偿要求执行涉案房屋的诉讼请求不能成立。综上所述，长城资产管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11212元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 安立莎审判员 王 华 二〇二〇年九月七日（法官助理 王 芳书记员 吴学花附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。