文书内容            贵州省贵阳市花溪区人民法院            民事判决书            （2020）黔0111民初9823号                         原告              原告：毛卫华，女，1973年08月08日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区长岛之春公寓******，居民身份证3307191973********。      委托诉讼代理人：唐瑞秸，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201202011208216，特别代理。                   被告              被告：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村，统一社会信用代码：915201110550468745。      法定代表人：欧阳腾平，职务：总经理。      委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201910099976，一般代理。                  案由                 商品房预售合同纠纷                  诉讼      请求              1、判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金39650元（从2018年3月21日起计算至2020年5月22日止）；      2、本案诉讼费由被告承担。                  答辩      意见              被告辩称，按照《委托办理权属登记协议书》第三条约定被告应当付清房价款、税费、抵押办证费等其他款项，被告在第三项约定的条件具备后被告在270日内向不动产登记中心递交资料。而原告于2020年4月27日才付清房屋契税，故被告不存在逾期办证的情况。                  主要      事实              2016年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为HX-QS-16H-02DY-302，约定原告购买被告开发的位于贵阳市花溪区孟关乡花溪碧桂园一期浅山16号楼2-3-2号房屋，总价款426029元。该《商品房买卖合同》第二十二条约定转移登记，原告同意委托被告办理商品房权属转移登记，具体事项详见《委托办理权属登记协议书》，需要特别说明的是，该《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金，但是对于委托办证事宜当事人另行签订《委托办理权属登记协议书》。该《委托办理权属登记协议书》第四条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。      另查明，《碧桂园物业及资料移交书》等证据载明，被告于2017年12月20日向原告移交房屋。根据原告提交的《碧桂园集团通用机打收据》、收据等显示，原告于2017年12月20日向被告支付了房屋所有权登记费80元、印花税5元、契税4260.29元。      被告提交的2020年4月27日税收完税证明载明纳税人毛卫华于2020年4月27日实缴契税6086.13元。      根据贵州省不动产登记查询结果显示，位于贵阳市花溪区孟关乡花溪碧桂园**浅山**楼******房屋于2020年5月22日办理产权登记，权利人为原告毛卫华。                  本案于2020年7月28日立案后，于2020年8月31日对本案适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。      本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。      第一，关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。在本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。经本院释明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办证违约金与按照委托办理权属登记协议书的约定主张的逾期提交权属登记资料的违约金系同一性质，当事人可以自主选择，但不得同时主张。虽然按照双方签订的《委托办理权属登记协议书》第四条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。即被告应当在条件具备之日起270日内履行递交资料义务，否则应当承担违约责任。但是，从房屋买卖合同一般交易习惯来看，被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，且该义务也由司法解释确定为法定义务。被告通过另行签订《委托办理权属登记协议书》方式系格式条款，加强买受人的义务，减轻出卖人的责任，逃避法定的合同义务，损害了买受人的合法权益，因此《委托办理权属登记协议书》相关内容应属无效。另一方面，原告提交的证据虽然也不能直接证实其已按《委托办理权属登记协议书》提供全部的条件，但是结合碧桂园物业及资料移交书、碧桂园集团通用机打收据等证据，可以合理地推断，在2017年12月20日实际交房之日，《委托办理权属登记协议书》约定的支付相应费用以及签署收楼文件等条件已经基本具备，被告应当履行相应的办证义务，关于被告提出的原告于2020年4月27日才付清房屋契税，故被告不存在逾期办证的情况，原告在交房时已委托被告办理产权登记并支付相应费用，即使需要存在补交契税等情况，被告亦未举证证明已履行相关通知义务。在本案中，本案所涉的房屋已实际交付，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，原告应于2018年3月21日前取得房屋权属证书，而案涉房屋在2020年5月22日才办理产权登记，被告已经构成违约，应当承担逾期办证违约金，原告表示坚持按照50元/天从2018年3月21日计算违约金，并未违反法律规定，本院予以支持，即被告应支付逾期办证违约金为39650元。      综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二之规定，判决如下：      被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告毛卫华支付逾期办理房产证的违约金39650元。      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。      案件受理费50元，由被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担。          本判决为终审判决。                              审   判   员    谢      茂      二〇二〇年九月八日      法官助理      刘  安  伟      书   记   员    吴  德  贤