安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初12476号 原告:合肥华冶商业运营管理有限公司，住所地合肥市包河区西藏路与云谷路交口华冶金谷广场****，统一社会信用代码91340111MA2NXBAF8L。 委托诉讼代理人：陈明，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯丹丹，安徽天禾律师事务所律师。 被告:刘少婷，女，1971年12月28日出生，汉族，住安徽省舒城县。 原告合肥华冶商业运营管理有限公司（以下简称“华冶公司”）与被告刘少婷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华冶公司的委托诉讼代理人冯丹丹，被告刘少婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华冶公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付房屋租金149516.64元及违约金（违约金以149516.64元为基数，按照年利率24%的标准计算至款清之日）；2、判令被告立即向原告支付应补交的装修期租金及免租期租金144506.14元及利息（以144506.14元为基数，自2020年5月15日之日起按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率的标准计算至款清之日止）;3、判令被告立即向原告支付物业费101322元及违约金（以101322元为基数，自2020年5月26日起按年利率24%的标准计算至款清之日止）;4、判令被告立即向原告支付电费96844元及违约金（以96844元为基数，自2020年5月26日起按年利率24%的标准计算至款清之日止）;5、判令被告承担本案全部诉讼费等相关费用。事实和理由:被告为经营汉釜宫烤肉店需要租赁原告出租的位于合肥市滨湖区商铺并与原告签订《租赁合同》（下称“合同”），出租商铺面积为433平方米。合同约定：租赁期限为2018年10月1日至2023年9月30日，第一、二租约年年租金为280584元，原告为扶持被告经营并考虑长久合作，给予被告装修期免租及三个月免租期的租赁优惠并约定以三个月为一个交租期，首期租金应于合同工作日内支付，下一期租金于上个交租期最后一个月的5日前支付。同时约定物业费每月每平方米18元、电费每度1.32元。被告如迟延缴纳租金、物业服务费及其他费用的，每迟延一日应当支付欠付金额千分之五的违约金。被告妥善履行本合同是原告给予其装修期和免租期及其他优惠政策的前提，如因被告原因导致本合同提前终止的，被告应于合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金标准补交装修期租金及免租期租金和其他减免和补贴的全部费用。合同签订后，2018年10月8日原告将商铺交付被告，2019年4月20日商场正式营业，原告于2019年4月17日通知其该事项并催缴首期租金。被告至今并未缴纳任何房屋租金及物业费，多次催要未果，电费也仅在原告催缴后支付6512元。2019年12月31日，原告向被告发函催缴物业费，被告予以确认截止2019年11月30日，共欠付原告物业费85734元，截至2020年1月31日，被告共欠付物业费101322元。2020年5月11日，被告确认租赁期间内共使用电量78300度。因疫情原因双方于2020年4月1日签订《房屋租赁合同补充协议》，原告同意免除其2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金和物业管理费。2020年4月27日被告因自身原因要求解除合同并撤铺，原告不得已于2020年5月7日同意解除合同，但其行为已严重违反了双方合同约定和法律规定，应向原告补交原告给予的装修期及免租期等期间的租金。 被告刘少婷辩称：一、商场没有任何运营管理，导致商户损失严重，2019年4月份，商场开业时我们没有得到任何通知，商场也没有达到80%的开业条件，根据约定我们不应该支付房租。同意支付电费，但是商场其他用户装的都电子充卡电表，但是我家装的是老式电表，所欠的电费我不清楚，我知道后，要求商场帮我装电子充卡电表，但是商场一直没有安装。二、我在租赁期间亏损100多万，我从2019年6月份要求撤场，但商场一直没有同意，我就要求商场给予免租期，但商场不同意。我想撤场搬走，但商场也不同意。我认为我不存在违约情况，因为商场没有人，经营不下去。商场的电梯一直处于关闭状态，导致没有人流量。综上，我认为我方不应该承担上述费用。 经审理查明：2018年，华冶公司（甲方）与刘少婷（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将华冶金谷广场4层4-002号商铺出租给乙方用于经营，租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止，计租面积为433㎡，第一、二个租约年租金单价为54元/月/㎡，即年租金为280584元。免租装修期为2018年7月1日至2018年9月30日，另外再免除租约期内3个月的租金。并约定乙方自计租日起向甲方交纳物业服务费，物业服务费为18元/月/㎡，乙方还应向甲方缴纳电费，电费标准为1.32元/度。合同第24.8条载明：双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第4.4条项下及其他优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金的标准补交装修期租金，同时须补交第4.4条项下及甲方减免和补贴的其他全部费用。2018年10月8日，华冶公司将涉租商铺交付刘少婷。2020年4月1日。华业公司与刘少婷签订《房屋租赁合同》补充协议一份，约定华冶公司免除刘少婷2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金及物业费。2020年4月27日，刘少婷因经营困难向华冶公司提出撤场申请并要求解除《租赁合同》，2020年5月7日，华冶公司同意上述申请。2020年5月11日，华冶公司与刘少婷共同确认刘少婷承租期间电表用量为78300度。 另查：《租赁合同》签订后，刘少婷向华冶公司共支付履约保证金3万元，物业费保证金1万元、装修押金8000元及电费6512元，未支付租金及物业费。 上述事实，有原告华冶公司提供的《租赁合同》、《房产交接确认书》、《租金催缴函》、《租金交款通知单》、《物业费用催缴函》、《致商户函》、电费账单、《换表时原表抄表读书确认单》、资金缴款单、《房屋租赁合同》补充协议、《撤铺申请》，双方当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为：原告华冶公司与被告刘少婷签订的《租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。现《租赁合同》因刘少婷自身经营原因提前解除合同，根据《租赁合同》第24.8条的约定，刘少婷应按约补交免租装修期及租约期内的免租期的租金，案涉商铺计租期间应自2018年10月8日起至2020年5月7日止， 华冶公司诉请刘少婷支付物业费12820元，符合事实和法律规定，本院予以支持。另华冶公司诉请刘少婷支付迟延交纳租金及物业费的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘少婷辩称涉租商铺租金起算时间应为2019年6月20日，但未提供证明证明，故本院不予支持。刘少婷已支付的履约保证金11880元及物业费保证金2376元，合计14256元，应在欠付房租及物业费款项中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘少婷支付原告合肥华冶商业运营管理有限公司房屋租金83160元及物业费12820元，扣除已付款项14256元，余款81724元，于本判决生效之日起十日内一次付清； 二、驳回原告合肥华冶商业运营管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1196元，原告合肥华冶商业运营管理有限公司负担256元，被告刘少婷负担940元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  姜文强 二〇二〇年九月三十日 法官助理张彤 书记员龚丽娟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。