杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1988号 原告：游水法，男，1963年1月21日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：袁娟娟，北京中伦文德（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶余，北京中伦文德（杭州）律师事务所律师。 被告：钱慧英，女，1948年11月10日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：朱学军，男，1970年1月6日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：程淑月，女，1974年1月15日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告游水法诉被告钱慧英、朱学军、程淑月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员王晓芳独任审判，后因案情需要又依法转为适用普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员王晓芳适用普通程序独任审理，分别于2020年6月4日、9月9日公开开庭进行了审理。原告游水法及其委托诉讼代理人袁娟娟、叶余、被告朱学军均到庭参加诉讼。被告钱慧英、程淑月经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游水法向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告钱慧英之间签订的《杭州市房屋转让合同》；2.判令被告钱慧英立即返还原告购房款246430元，并赔偿原告房屋增值损失2522535.3元，共计2768965.3元，被告朱学军、被告程淑月与被告钱慧英承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费用、保全费用等均由三被告承担。事实和理由：位于杭州市下城区五里塘苑******房屋系三被告以家庭户为安置对象的拆迁安置房，2002年9月25日，经案外人徐土英介绍，原告向三被告购买涉案房屋，当日原告即向徐土英支付购房押金10000元。次日，原告向被告钱慧英支付购房款170000元，三被告将房屋交付给原告，原告及家人在涉案房屋居住至今。2002年10月19日，原告再次向被告钱慧英支付购房款13000元。2002年11月15日，原告与被告钱慧英签订《杭州市房屋转让合同》，合同约定，房屋转让金额为246430元，原告支付200000元后被告钱慧英向原告交付房屋，余款待三证办完付清，被告钱慧英协助原告办理过户手续，如有违约，全部责任由被告钱慧英承担。被告朱学军、程淑月分别系被告钱慧英的儿子、儿媳，2005年9月27日，涉案房屋权属登记为被告朱学军、程淑月共同共有。2005年10月，涉案房屋三证齐全后，被告朱学军、程淑月将房屋三证原件交付给原告。原告认为，被告朱学军、程淑月通过向原告交付房屋三证原件、交付房屋并同意原告及家人长期占有使用等行为，表明其认可原告与被告钱慧英之间签订的《杭州市房屋转让合同》的效力，故根据该合同，被告朱学军、程淑月须协助原告办理房屋过户手续，但被告朱学军、程淑月一直推诿甚至拒绝办理过户登记。2006年1月27日，原告依合同约定向被告钱慧英支付购房款26430元，至此原告已将涉案房屋全部转让款支付完毕。后被告朱学军、程淑月因与案外人胡鹤鸣民间借贷纠纷一案，涉案房屋被杭州市江干区人民法院查封，并在执行阶段进行预告拍卖，杭州市江干区人民法院已责令原告及家人限期搬出并腾空涉案房屋，严重损害了原告合法权益。现因涉案房屋既无法过户给原告，原告及家人也不能继续占有、使用该涉案房屋，致使合同目的无法实现，原告为维护自身的合法权益，故向本院提起诉讼。 被告钱慧英、程淑月均未到庭答辩。 被告朱学军答辩称，案涉房屋是交由其母亲即被告钱慧英打理，他并不清楚案涉房屋的交易情况，在未经过其本人同意的情况下，钱慧英与原告签订的《杭州市房屋转让合同》无效。 原告游水法为证明主张的事实，向本院提交如下证据： 1.《杭州市房屋转让合同》1份、收条4张，证明原告向三被告购买涉案房屋，与被告钱慧英签订房屋转让合同，并支付全部购房款的事实。 2.证明1份、邻里证明2份，证明原告及家人自2002年9月26日三被告将涉案房屋交付后一直居住至今的事实。 3.房屋所有权证、共有权证、契证、国有土地使用证各1份，证明被告朱学军、程淑月取得涉案房屋三证后，将三证原件交付给原告，但一直推诿拒绝办理房屋过户登记手续的事实。 4.执行裁定书1份，证明涉案房屋已被杭州市江干区人民法院查封并在执行阶段预售拍卖，致使合同目的不能实现的事实。 5.好找房网站关于五里塘苑房屋转让信息，证明涉案房屋最新市场交易挂牌均价为42698元每平方米的事实。 6.杭州永正房地产土地资产评估有限公司出具的杭州市下城区五里塘苑3幢1单元302室住宅房地产司法估价报告1份，证明案涉杭州市下城区五里塘苑3幢1单元302室经评估价值为人民币280万元的事实。 被告钱慧英、朱学军、程淑月均未向本庭提交相应的证据材料。 原告游水法提交的上述证据经当庭举证、质证，本院认证如下： 被告钱慧英、程淑月均未到庭，系自行放弃质证权利。被告朱学军对原告提交的证据1中除对徐土英出具的收条有异议，对被告钱慧英出具的收条均无异议；对原告提交的证据2、5不予认可，认为不具有法律效力。对原告提交的证据3、4、6的真实性予以认可。本院认为原告提交的证据1、3、4、6系书证，具有真实性，本院予以确认。原告提交的证据2系证人证言，证人未到庭接受质询，本院不予确认。证据5系打印件，来源于网络，本院不予确认证明效力。 综合上述有效证据及原告、被告的陈述，本院认定案件事实如下： 2002年9月25日，经案外人徐土英介绍，原告游水法向被告钱慧英购买位于杭州市下城区××镇××五里××幢××单元××室房屋，当日原告即向徐土英支付购房押金10000元。次日，原告向被告钱慧英支付购房款170000元，被告钱慧英遂将杭州市下城区××镇××五里××幢××单元××室房屋交付给原告，原告及家人搬至涉案房屋居住。2002年10月19日，原告向被告钱慧英支付购房款13000元。2002年11月15日，原告游水法与被告钱慧英签订了《杭州市房屋转让合同》一份，转让合同约定：原告向被告钱慧英购买位于杭州市下城区××镇××五里××幢××单元××室房屋，建筑面积为64.85平方米，房屋转让价格为每平方米3800元，总金额为246430元，合同约定分期付款，第一次现付20万元，余款待三证办完一次付清。现付20万元后就交付房屋。钱慧英协助解决证件，原告自愿承担一切费用。钱慧英如有违约，全部责任由钱慧英承担。2005年9月27日，涉案房屋权属被登记在被告朱学军、程淑月名下。2005年10月，涉案房屋权属登记证书原件由被告钱慧英交付给原告保管。2006年1月27日，原告依合同约定向被告钱慧英支付购房款26430元，被告钱慧英向原告出具收条注明共计收到246430元。 另查明，被告朱学军、程淑月分别系被告钱慧英的儿子、儿媳，被告朱学军、程淑月因民间借贷纠纷被案外人胡鹤鸣起诉至法院，后案外人胡鹤鸣向法院申请强制执行，杭州市江干区人民法院对被告朱学军、程淑月名下的涉案杭州市下城区××镇××五里××幢××单元××室房屋进行查封，并在执行阶段进行预告拍卖，责令原告及家人限期搬出并腾空涉案房屋，经评估，认定涉案房屋价值为280万元。现原告认为涉案房屋被告钱慧英无法过户给原告，原告及家人也不能继续占有、使用该涉案房屋，致使合同目的无法实现，为维护自身的合法权益，故向本院提起诉讼。 本院认为，原告游水法与被告钱慧英签订的《杭州市房屋转让合同》系双方的真实意思表示，虽然被告钱慧英在签署上述房屋转让合同时未取得讼争房产的共有权人被告朱学军、程淑月的授权，但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，上述协议不因被告钱慧英无权处分讼争房产而无效。上述协议不存在法定无效之情形，合法有效。协议签订后，被告钱慧英未取得房屋所有权人即被告朱学军、程淑月的委托授权，进而无法依约将房产过户至原告游水法名下，且被告朱学军、程淑月已将案涉房屋抵押给案外人，现法院要求原告腾退房屋，导致原告游水法合同目的无法实现，被告钱慧英的行为构成违约，在此情形下，原告游水法有权要求解除与被告钱慧英之间签订的合同，原告的该项诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告钱慧英返还原告购房款并赔偿损失的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。关于损失的金额，鉴于涉案房屋的价值已经评估，综合考虑同地段同时期房屋市场转让价格因素，本院认为原告主张2522535.3元的损失亦属合理，予以支持。关于原告要求被告朱学军、程淑月与被告钱慧英承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，原告在签订合同时明知合同上无被告朱学军、程淑月的签名确认，也未让被告钱慧英出具被告朱学军、程淑月的委托授权，原告提供的现有证据亦不能证明被告朱学军、程淑月有共同买卖房屋的意思表示，被告朱学军、程淑月也非合同相对人，故原告要求两被告承担连带清偿责任并无事实和法律依据，本院不予支持。被告钱慧英、程淑月经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系自行放弃诉讼权利行为，其责任应自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条（二）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告游水法与被告钱慧英签订的《杭州市房屋转让合同》； 二、被告钱慧英于本判决生效之日起十日内返还原告游水法购房款246430元； 三、被告钱慧英于本判决生效之日起十日内赔偿原告游水法房屋增值损失2522535.3元； 四、驳回原告游水法的其他诉讼请求。 如果被告钱慧英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28952元，财产保全申请费5000元，共计33952元（原告游水法已预交），由被告钱慧英负担。 原告游水法于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告钱慧英于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 王晓芳 二〇二〇年九月十八日 代书记员 熊丝语