广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终52号 上诉人（原审原告）：梁耀彪，男，1985年10月25日出生，壮族，桂林电子科技大学信息科技学院教师，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：刘庆才，广西诚瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：覃克平，男，1985年9月12日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 原审第三人：桂林市居联邦房地产经纪有限公司，住所广西壮族自治区桂林市中山南路**鑫桂佳苑商业楼**。 法定代表人：王世祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李鸿，男，1998年1月6日出生，汉族，该公司员工。 上诉人梁耀彪因与被上诉人覃克平及原审第三人桂林市居联邦房地产经纪有限公司（以下简称居联邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市 -2- 七星区人民法院（2019）桂0305民初1626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁耀彪及其委托诉讼代理人刘庆才、原审第三人居联邦公司的委托诉讼代理人李鸿到庭参加诉讼接受询问。被上诉人覃克平经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2020年3月6日，本案中止诉讼，现恢复审理，本案现已审理终结。 梁耀彪上诉请求：一、判决维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1626号民事判决第一项“一、被告覃克平赔偿原告梁耀彪中介费支出损失人民币17000元”；二、判决撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1626号民事判决第二项“二、驳回原告梁耀彪的其他诉讼请求”，依法改判被上诉人继续履行房地产买卖合同，协助上诉人办理桂林市七星区联发·益景10栋1-8-2号房屋的房屋产权变更登记，将该房屋产权变更登记到上诉人名下；三、本案一、二审诉讼费用（包括诉讼保全费）由被上诉人承担。事实和理由：一、本案房屋买卖合同依法应当履行，一审判决不履行违反合同法的规定和合同法的立法功能和宗旨。本案开庭时被上诉人已经取得涉案房屋产权证，一审法院认定双方的房屋买卖合同合法有效，则依据合同法的规定，被上诉人应当按照诚实信用原则，全面履行自己的合同义务，协助办理房屋过户手续。 二、本案合同能够实际继续履行，判决继续履行合同，不会丝毫损害抵押权人的利益，相反，还有利于平衡保护出卖人、买受人和抵押权人的合法权益，有利于实现司法裁判的法律效果和社会效果的有机统一。“抵押房屋转让须要征得抵押权人同意”的法律规定，其目的是为了保障抵押权人的利益在抵押房屋转让时不受非法损害，并且该规定并非效力性强制性规定。换而言之，即使未经过抵押权人同意转让抵押房屋的，仍旧合法有效，只是在转移抵押物权属时，不能损害抵押权益人的利 -3- 益，否则，则不能转移抵押物的所有权。具体到本案，抵押房屋合同继续履行，房屋产权证从被上诉人覃克平的名下过户到上诉人梁耀彪名下，不会丝毫损害抵押权人桂林市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司桂林分行的合法权益。理由如下：首先，抵押权作为他物权，是可以与所有权分离而独立存在的；其次，不动产抵押权人对抵押物的优先受偿权特性决定了其合法权益在所有权人变更后不会受到丝毫不利损害。本案中，房屋过户到上诉人名下后，在未偿还清抵押贷款前，抵押权人桂林市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司桂林分行的抵押权继续存在，如果上诉人作为新的房屋所有权人不继续偿还贷款时，抵押权人可以依法行使抵押权，从依法拍卖的房屋款项中优先受偿，在本案抵押房屋的价值远大于抵押贷款本息情况下，其足额收回抵押贷款本息的合法权益不会受到任何损害；再次，结合本案实际情况：原房屋所有人（被上诉人）已经实际一年多未归还抵押权人贷款本息，所有这些贷款本息均是上诉人代为清偿，并且上诉人仍旧继续在按月代为偿还桂林市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司桂林分行的贷款本息，这一事实上诉人在一审中也提交证据证实，一审也予以认可，两抵押权人也未提出异议，很显然，继续履行合同过户到上诉人名下更容易保障抵押权人利益的实现，同时也避免了因抵押贷款无法偿还行使抵押权时房屋拍卖价值降低、费用增加的不利局面，避免了上诉人、被上诉人的利益受损，也更能平衡保护好出卖人、买受人和抵押权人的合法权益。促使出卖人、买受人、抵押权人各方纠纷得到妥善解决，有力化解社会矛盾和危机，实现司法裁判的法律效果和社会效果的有机统一。三、一审判决不支持上诉人产权过户的诉讼请求严重损害了购房人的合法权益，还客观上助长违约、不讲诚信的不良社会风起蔓延。 覃克平未到庭也未提交书面答辩意见。 居联邦公司答辩称：覃克平欺骗第三方，买方，隐瞒了债务纠纷，他承诺收了 -4- 买方房款就交房、过户。现在他是跑路了，我们都联系不上他，他不愿意履行这套房子的继续交易，损害了买方的利益。 梁耀彪向一审法院起诉请求：1、判决被告继续履行房地产买卖合同，协助原告将桂林市七星区联发•益景10栋1-8-2号房屋的房屋产权变更登记到原告名下；2、判决被告支付原告已缴纳的房屋中介费人民币17000元整；3、本案诉讼费（包括案件受理费、财产保全费）由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月12日，原告作为乙方（买方），与作为甲方（卖方）的被告、作为丙方的第三人，共同签订了一份《房地产买卖合同》，约定由甲方将其购买的坐落于桂林市七星区联发•益景10栋1-8-2号房（建筑面积115.36平方米）作价80万元出卖给乙方；乙方在签订合同当日支付甲方第一期购房款25万元（含购房定金15万元），同日甲方交房给乙方，第二期购房款55万元由乙方获得房屋产权证书、办理银行贷款后支付给甲方；房屋过户需缴纳的税费由乙方承担；甲方于“出甲方不动产”（原告自述此系甲方取得房屋权属证书）后七个工作日内到房产交易所办理核税审税，后至可正常交件时15个工作日内须去办理《房屋所有权证》过户交件，《房屋所有权证》过户并取得乙方名下房屋所有权证后15个工作日内须去办理《国有土地使用证》过户手续；签订合同当日乙方须支付丙方中介费16000元，乙方需办理二手房按揭贷款的，在签订贷款合同当日支付丙方贷款服务费1000元；如甲乙双方中途违约或悔约，丙方已收和未收的中介费均由悔约方承担。合同亦约定了各方违约事由及责任等条款。合同签订前后，原告向被 告 共 计 支 付 了 购 房 款 万 元 ； 原 告 亦 向 第 三 人 支 付 了 中 介 费 000元。原告自述被告于2018年6月即已将涉案房屋交付给其使用至今，其存在代被告向涉案房屋开发商联发集团桂林益联盛置业有限公司偿还代偿款及向房屋抵押权人桂林住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司桂林分行 -5- 分别偿还部分公积金贷款、部分商业按揭贷款之事实。涉案房屋已经桂林市不动产登记局于2019年5月28日制发桂（2019）桂林市不动产权第0030697号不动产权证书，记载权利人系覃克平（单独所有），房屋存在抵押登记。本案中，原告主张被告未依约办理产权变更登记手续、已构成违约为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。案件审理过程中原告向本院申请诉讼保全，本院于2019年5月20日作出（2019）桂0305民初1626号民事裁定，裁定查封被告覃克平购买的坐落于桂林市七星区联发•益景10栋1-8-2号房屋。 一审法院认为，原告与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，各方均应恪守履行。原告已经按约付清除尾款以外的第一期购房款，从涉案合同中关于第二期购房款55万元由原告获得房屋产权证书、办理银行贷款后支付给甲方以及被告取得房屋权属证书后即办理纳税、过户手续等约定来看，原告主张被告取得涉案房屋权属证书后即应协助其办理房屋产权变更登记手续的条件即已成就之意见，符合双方合同约定；但涉案房屋作为被告向桂林住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司桂林分行贷款的抵押物已经设定有抵押登记，就原、被告之间转让设有抵押权房屋之行为，本案并无证据表明已征得抵押权人的同意，原告虽有代为偿还被告的抵押贷款、涤除抵押权的意愿，但并未实际将抵押权涤除，故涉案《房地产买卖合同》中约定的办理过户登记的合同义务，与他物权冲突，目前并无继续履行的可能；故原告要求被告继续履行合同义务、协助其办理房屋过户手续之请求该院不予支持。涉案房屋目前虽未满足变更登记至原告名下的条件，但此主要由被告怠于履行合同义务造成，故原告要求被告承担其已支出的中介费17000元，有充分事实、合同依据，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告覃克平赔偿原告梁耀彪中介费支出损失17000 -6- 元；二驳回原告梁耀彪的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人梁耀彪提供证据一组，证明上诉人梁耀彪已代被上诉人覃克平还清涉案房屋公积金抵押贷款和建设银行桂林分行的商业贷款，被上诉人覃克平未到庭也未提交质证意见，桂林市居联邦房地产经纪有限公司质证认为，对证据的三性予以认可。 本院认为，上诉人提交的证据，真实性予以确认，该证据与本案有关联，可以作为审理案件参考。 经审查，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人梁耀彪已还清被上诉人覃克平涉案房屋桂林住房公积金管理中心公积金贷款本息、中国建设银行股份有限公司桂林分行商业按揭贷款本息。2020年9月2日涉案房屋抵押权已注销。 综合诉辩双方的意见，归纳本案二审的争议焦点为：上诉人梁耀彪的上诉请求是否有事实和法律依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人各方签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，各方均应恪守履行。双方约定甲方（覃克平）于“甲方取得房屋权属证书后七个工作日内必须到房产交易所办理核税审税，核税审税完毕后可以正常交件时15个工作日内必须去办理《房屋所有权证》过户交件，《房屋所有权证》过户并取得乙方（梁耀彪）名下房屋所有权证后15个工作日内须去办理《国有土地使用证》过户手续”。现被上诉人已取得涉案房屋不动产权证书，但却未履行协助上诉人办理涉案房屋不动产权过户手续，存在违约行为，被上诉人应当积极主动履行其义务，协助上诉人办理涉案房屋不动产权过户手续。 -7- 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉案房屋作为被上诉人已向桂林住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司桂林分行贷款的抵押物已经设定有抵押登记。二审期间，上诉人梁耀彪已还清被上诉人覃克平涉案房屋桂林住房公积金管理中心公积金贷款本息、中国建设银行股份有限公司桂林分行商业按揭贷款本息。2020年9月2日涉案房屋已涤除抵押权。上诉人请求判决被上诉人将桂林市七星区联发•益景10栋1-8-2号房屋的房屋产权变更登记到上诉人名下符合法律规定。 综上所述，梁耀彪的上诉请求成立，本院予以支持；二审中上诉人提供了新证据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1626号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1626号民事判决第二项； 三、被上诉人覃克平协助上诉人梁耀彪将桂林市七星区联发•益景10栋1-8-2号房屋的不动产权证〖桂（2019）桂林市不动产权第0030697号〗变更登记到上诉人梁耀彪名下。 -8- 义务人应于本案判决生效之日起10日内履行义务。如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务人未按本判决履行协助义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。 一审案件受理费减半收112.5元，诉讼保全费4520元，二审案件诉讼费225元，一、二审合计4857.5元。由被上诉人覃克平负担。 本判决为终审判决。 审判长  王治斌 审判员  陈海涛 审判员  王 凯 二〇二〇年九月十五日 -9- 书记员  朱银燕