北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20296号原告：刘小明，男，1982年3月6日出生，汉族，个体户，住北京市西城区。被告：北京日日生鲜商业有限公司，住所地北京市朝阳区东坝中路京奥家园**楼**21-7。法定代表人：姜娇杰，总经理。委托诉讼代理人：杨松，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京日日生鲜商业有限公司西城分公司，，住所地北京市西城区黄寺大街**院**楼地下**B01-01负责人：杨山，经理。委托诉讼代理人：杨松，北京市中闻律师事务所律师。原告刘小明与被告北京日日生鲜商业有限公司（以下简称生鲜公司）、北京日日生鲜商业有限公司西城分公司（以下简称生鲜西城分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小明，被告生鲜公司、生鲜西城分公司共同委托诉讼代理人杨松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小明向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.请求判令被告生鲜公司支付原告合同违约金168000元；3.请求判令被告生鲜公司支付原告设备购买费6000元、装修费5049元、中介费7000元、损失赔偿金（加盟费）10200元；4.请求判令被告生鲜公司支付原告保证金21000元；5.请求判令被告生鲜公司支付定金（被告称为进场费）30000元；6.请求判决被告生鲜公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年9月20日，原告与被告双方签订为期1年的房屋租赁合同；房屋位于北京市西城区黄寺大街甲23院1号楼地下一层B01-07商铺；租金支付方式按季度缴纳；原被告双方约定免租期为10天；原告是承租人，被告是出租人；合同约定：如一方违约，违约方需支付合同款双倍违约金168000元。因被告违约造成原告投资损失如下：装修费5049元，设备费6000元，项目加盟费10200元；被告应支付原告保证金21000元；被告应支付原告定金（被告称为进场费）30000元；中介介绍费7000元。租赁房屋不在合同范围内，无法经营，无法实现经营目的，综上原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，望依法受理并判如所请。被告生鲜公司、生鲜西城分公司辩称，原告所述不实，不同意原告的各项诉求。原被告于2019年9月20日签订《租赁合同》，合同约定租赁期一年，自2019年10月1日至2020年9月30日。原告签订合同时仅交付了首期三个月租金21000元，即自2019年10月1日至2010年12月31日止。而根据合同约定，如果违约，免租期要计算在合同期内，即租期应为2019年9月20日至2019年12月19日。但原告擅自停止经营的日期为2019年12月29日。迄今为止，原告仍占用租赁场地，相关物品未腾退。可见，系原告违反了合同约定，单方终止履行合同义务，构成根本违约，其应承担全部违约及赔偿责任。对于给被告造成的损失，不足部分另案解决。对于原告辩解租赁房屋不在合同范围之内，无法经营，无法实现目的等根本没有事实根据。故应依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月20日，生鲜西城分公司（出租方、甲方）与刘小明（承租方、乙方）经北京新同联福居商务信息咨询有限公司居间签订《租赁合同》，内容有：一、出租房屋情况：房屋座落在北京市西城区黄寺大街甲23号院1号楼地下一层（7）号摊位，房屋建筑面积约为15平方米，类型为商铺。二、租赁用途：乙方向甲方承诺租赁该房屋仅供乙方用作为鸭迷鸭脖使用。三、交付日期和租赁期限：1、房屋租赁期限自2019年10月1日起至2020年9月30日止，共计一年。2、租赁期间，甲方为支持乙方在该房屋中开业前的筹备工作，甲方同意免收乙方自2019年9月20日至2019年9月30日的租金。如乙方未能按合同所约定的租赁期限依约完整履行完毕，则乙方须按第一年租金的标准将该期间甲方所免收的租金补付给甲方。……四、租金、支付方式和期限：1、第一年（即2019年10月1日至2020年9月30日）年租金为84000元。2、租金支付方式为：乙方应按每3个月为一期向甲方支付租金。五、保证金和其他费用：1、乙方应于合同签订当日向甲方支付履行本合同的保证金21000元。租赁合同期满后，在乙方未发生违反合同约定的情况下，该履约保证金除用以抵充合同所约定的应由乙方承担的各种费用以及乙方应承担的各项违约赔偿外（不够需补齐），在乙方注销或迁移在该房屋登记注册的有关证照后的30日内，由甲方将剩余部分无息归还乙方。2、租赁期间，该区域物业费8213元/年，水费10元/吨，电费1.6元/度。……八、双方特别约定：1、甲乙双方在签订本合同时，甲方已向乙方出示了该房屋的有关权属证明及其它必要资料，并于签约时已将该房屋的有关权属证明和其他必要资料的复印件提供给了乙方，乙方确认已收到甲方移交的与该房屋相关的上述权属证明和其他必要的材料。2、乙方确认在签订本合同前，甲方已向乙方履行了就甲方对该房屋所享有的各种权利、义务及该房屋的现在等情况的告知义务。且乙方确认在签订本合同前，已清楚了解该房屋的现状及该房屋周边的情况，并根据自己即将在该房屋所要开设的经营项目结合国家的法律、法规和当地政府各项政策的规定作了详细的了解和前期准备工作，现乙方确认愿意依该房屋的现状承租该房屋。3、乙方在承租该房屋前确认已对该房屋的水、电、环保及消防等设备和设施的有无状况及房屋周边情况作了详细了解，乙方承诺其经营所需的水、电、环保及消防的设备、设施和具体用量及相关手续均由乙方自行到有关单位申请扩容、申办、解决并承担一切费用。所需的装潢、消防、环评等审批手续及开业所需的相关证照也均由乙方自己解决并承担一切费用和风险。……第十一条、违约责任。……2、租赁期间，甲方违反本合同的约定或法律的规定擅自解除本合同提前收回该房屋的，或因甲方出现违反本合同的有关约定，而导致乙方依据本合同有关约定解除本合同的，甲方应按本合同解除时当月的租金的贰倍向乙方支付违约金，如此约定的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应另行赔偿乙方的全部损失（经权威机构认定）。3、租赁期间，乙方违反本合同的约定或法律的规定擅自解除本合同，或未征得甲方书面同意而中途擅自退租或擅自停业超2日的，或因乙方出现违反本合同的有关约定，而导致甲方依据本合同有关约定或法律的有关规定解除本合同的，乙方应按本合同解除时当月的租金的贰倍向甲方支付违约金，如此约定的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的全部损失（经权威机构认定）。《租赁合同》签订后，生鲜西城分公司向刘小明交付了租赁商铺，刘小明向生鲜西城分公司支付了2019年10月1日至2020年12月31日期间的房屋租金21000元、物业费2055元，租赁保证金21000元，定金（进场费30000元）。刘小明另向北京新同联福居商务信息咨询有限公司支付居间费7000元。关于进场费的性质，生鲜公司、生鲜西城分公司主张该费用就是商户进场之前该公司需要进行的一些准备工作的费用。审理中，刘小明主张签订合同时双方口头约定使用生鲜西城分公司的证照进行经营，但租赁商铺并不在生鲜西城分公司的证照范围内，而且租赁商铺面积不够，不能经营熟食，也无法办理餐饮类营业执照，故市场监督管理局工作人员检查时已口头告知经营违法，生鲜西城分公司出租的商铺无法经营，构成违约。生鲜公司、生鲜西城分公司主张合同约定由刘小明自行办理营业执照，该公司已向刘小明提供了办理营业执照的产权证明，但刘小明并未向相关部门申请办理营业执照，而且刘小明只租了15平方米的商铺，只能经营包装好的食品，不能经营再加工的食品。刘小明主张由于租赁商铺无法经营，其于2019年11月20日向法院提起了要求赔偿的诉讼，同时也电话告知了生鲜西城分公司的负责人，故双方的租赁合同应2019年11月20日解除。生鲜公司、生鲜西城分公司主张刘小明于2019年12月29日通知该公司不再经营，但刘小明至今未腾空并交还租赁商铺，合同并未解除，现该公司当庭同意解除合同，合同解除的时间应为开庭当日即2020年7月28日。生鲜公司、生鲜西城分公司向本院提交了租赁商铺的照片两张用于证明刘小明至今未将全部物品清空。刘小明主张其早已告知生鲜西城分公司不要相关物品，要求赔偿，生鲜西城分公司说自行处理，通过照片可以看出生鲜西城分公司实际也搬离了部分物品，且已实际占用租赁商铺。生鲜公司、生鲜西城分公司主张照片中显示的只是工人搬货时临时占用，并非一直占用。生鲜公司、生鲜西城分公司向本院提交了该公司工作人员与刘小明的微信记录用于证明刘小明通知停止经营的时间。该微信记录显示：2019年12月30日，工作人员问：“法院判决了是吗？”刘小明回复：“没有，我的起诉请求里有这一项，法官说起诉成立就可以要求补偿。”工作人员回复：“不成立就视同你不要了好吧？你不处置我们就处理了哈”。刘小明对该微信记录的真实性不予认可。刘小明向本院提交了《商标授权使用书》及转账记录用于证明其支出加盟费10200元，提交了《广告装修明细单》用于证明其支出装修费5049元，提交了转账记录用于证明其支出购买设备费6000元。生鲜公司、生鲜西城分公司对上述证据的真实性均不予认可并主张系刘小明构成违约，相应损失应自行承担。本院认为：生鲜西城分公司与刘小明签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行义务。生鲜西城分公司系生鲜公司的分支机构，相应责任应由生鲜公司承担。刘小明主张双方存在使用生鲜西城分公司证照经营的口头约定，但未提供证据予以证明，本院不予采信。根据合同约定，生鲜西城分公司向刘小明提供了商铺的权属证明及相关材料，刘小明在签订合同前也对商铺的现状及经营的项目进行了充分的了解，并确认自行办理营业所需的相关证照。现刘小明主张租赁商铺面积不够，无法办理餐饮类营业执照，刘小明对此情况应当知晓，且租赁合同中约定的租赁用途也并非餐饮。故生鲜西城分公司不具有协助刘小明办理餐饮类营业执照的义务，刘小明以此为由主张租赁商铺无法经营、生鲜西城分公司构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。刘小明无正当理由提前要求解除合同并停止经营，构成根本违约，不具有合同解除权，但考虑到刘小明已明确表示停止经营并离开租赁商铺，由此表明刘小明不愿再继续履行租赁合同，而该义务不宜强制履行，一味要求刘小明继续履行合同，并不公平，在此情况下，刘小明请求解除合同，本院予以支持。关于合同解除的具体时间，虽然刘小明是违约方，但生鲜西城分公司作为守约方也负有减少损失扩大的义务，根据生鲜西城分公司提交的证据及当庭陈述，2019年12月29日刘小明通知生鲜西城分公司停止经营，2019年12月30日生鲜西城分公司表示将自行处理租赁商铺内物品，后生鲜西城分公司在上下货物时实际也占用了租赁商铺的部分位置，故本院根据案件具体情况，酌情确定双方的合同于2019年12月31日解除。刘小明主张合同解除的时间不当，本院予以调整。本案系因刘小明违约而导致合同解除，故对刘小明要求生鲜公司支付违约金、赔偿设备购买费、装修费、中介费、加盟费的诉讼请求，本院均不予支持。刘小明违约导致合同解除，应当按照合同约定向生鲜公司支付相当于2个月租金的违约金，刘小明还应补交2019年9月20日至2019年9月30日免租期期间的租金。根据合同约定，刘小明交纳的租赁保证金应用于折抵上述应交纳的费用，折抵后剩余部分，生鲜公司应当返还给刘小明，对刘小明要求生鲜公司返还租赁保证金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。生鲜公司未能明确说明刘小明所交纳的30000元进场费的性质，本院将该费用按照租赁期限予以平摊，合同解除后，生鲜公司应当将剩余期限的进场费退还给刘小明，对刘小明要求生鲜公司退还进场费诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、北京日日生鲜商业有限公司西城分公司与刘小明2019年9月20日签订的位于北京市西城区黄寺大街甲23号院1号楼地下一层（7）号摊位的《租赁合同》于2019年12月31日解除。二、本判决生效之日起七日内，北京日日生鲜商业有限公司退还刘小明租赁保证金4433元、进场费22500元。三、驳回刘小明的其他诉讼请求。如果北京日日生鲜商业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2504元，由刘小明负担2231元（已交纳），由北京日日生鲜商业有限公司负担273元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇二〇年九月九日法官助理  王 甘书 记 员  温晓娟