北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84177号原告（反诉被告）：夏超英，女，1980年6月18日出生，汉族，户籍地郑州市金水区。委托诉讼代理人：王猛，北京君颜律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡官庄村。法定代表人：刘腾，经理。委托诉讼代理人：辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欢，北京市隆安律师事务所律师。原告（反诉被告）夏超英与被告（反诉原告）北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司（以下简称大柳树市场）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。夏超英的委托诉讼代理人王猛，大柳树市场的委托诉讼代理人刘欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏超英向本院提出诉讼请求：判令大柳树市场双倍返还定金406000元。事实和理由：2018年6月16日，夏超英与大柳树市场签订《定金协议》，约定夏超英承租大柳树市场位于7楼7-27商铺，定金225000元，大柳树市场应于2018年8月1日前将房屋交付给夏超英装修，如因大柳树市场原因使夏超英不能承租该房屋，大柳树市场应退还夏超英定金并承担相应责任。2018年6月19日夏超英支付了《定金协议》约定的定金225000元。12月21日，夏超英应大柳树市场要求又支付了7号楼租金、食品安全保证金、保证金、押金、灭火器费等共计808500元，其中保证金即定金203000元。但大柳树市场并未按约定将房屋交付给夏超英，没有向夏超英交付工程验收报告，也不能为夏超英办理工商登记注册手续，致使夏超英不能顺利承租，餐厅无法装修开业。大柳树市场严重违约，应向夏超英双倍返还定金406000元。大柳树市场辩称，不同意夏超英的全部诉讼请求。理由是：第一，双方已经签订了《东鹏市场摊位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《定金协议》约定的定金已转为《租赁合同》的履约保证金，本案案由不能认定为定金合同纠纷。第二，大柳树市场已于2018年12月将涉案商铺交付给夏超英，当时商铺已具有承租条件，水电燃气均可使用。夏超英在收房后签订了《施工安全协议书》，交纳了垃圾清运押金等费用。后夏超英因自身原因没有进行商铺装修，并于2019年5月单方提出解除《租赁合同》要求，大柳树市场根据合同约定扣除了履约保证金，向夏超英退还了其他费用。第三，在夏超英提出退租申请约2个月后，大柳树市场将涉案商铺承租给案外人，该案外人已办理营业执照，水电燃气均可使用。基于上述事实和理由，大柳树市场向本院提出反诉请求，要求夏超英支付损失395760元（2019年2月1日至5月31日按照98940元/月计算的房屋租金损失）。夏超英针对大柳树市场的反诉请求辩称，《租赁合同》不是夏超英所签，大柳树市场无权依据《租赁合同》提出反诉，故不同意大柳树市场的全部反诉请求。夏超英向本院提交如下证据材料予以证明：1.《定金协议》；2.银行个人客户账户明细清单；3.网上银行回单；4.收据5份；5.《关于终止东鹏大柳树农副产品市场7号楼7-27商铺租赁合同申请》（“申请人”处无夏超英签名，以下简称《申请一》）；6.银行个人客户账户明细清单；7.《律师函》、快递单及详情查询单截屏；8.夏超英与大柳树市场出纳王某的微信往来记录；9.司法鉴定费转账凭证。大柳树市场公司向本院提交如下证据材料予以证明：1.《租赁合同》；2.《施工安全协议书》；3.《收据》（装修垃圾清运押金）；4.大柳树市场交纳电费的发票；5.大柳树市场交纳燃气费的发票；6.大柳树市场与北京市xx集团有限责任公司签订的《北京市非居民天然气供用合同》；7.大柳树市场与北京x**建筑工程有限公司签订的《建设工程施工合同》（工程名称为北京市朝阳区王四营乡官庄大队村垡头市场新装3台500K**箱式变压器工程）；8.北京xx**珠宝销售有限公司营业执照；9.《关于终止东鹏大柳树农副产品市场7号楼7-27商铺租赁合同申请》（“申请人”处有夏超英签名，以下简称《申请二》）；10.昵称为“张某”的微信用户信息页截屏；11.昵称为“张某”的微信用户与大柳树市场员工王某的微信往来记录；12.昵称为“张某”的微信用户与大柳树市场员工贺某的微信往来记录；13.夏超英与大柳树市场员工王某的微信往来记录；14.“东鹏市场（垡头）”微信群截屏；15.案外人闫某某与大柳树市场签订的《大柳树市场租赁合同》（摊位号为10号楼西1层）；16.大柳树市场出纳王某的证人证言；17.《收据》（定金）；18.《支出凭单》；19.收据（保证金）；20.收据（租金）。大柳树市场对夏超英证据1-8的形式要件不持异议，表示证据9的真实性以法院核实为准。夏超英不认可大柳树市场证据1、2上载其签名的真实性并申请司法鉴定；认可证据3、4中2018年10月23日发票、6-9、13-15、17、19、20的真实性；不认可其他证据的真实性，理由是证据4（2018年10月23日发票除外）、5非原件，证据10-12不能显示该微信用户与夏超英的关系，证据16证人是大柳树市场的员工，证据18上夏超英签名并非本人所签。对当事人无异议的证据，本院予以一并确认。经与鉴定机构核实，本院对夏超英的证据9予以认定；依据鉴定机构出具的《司法鉴定意见书》，本院对大柳树市场证据1、2的真实性不予认定；大柳树市场证据4-7均未显示与诉争商铺的直接关联性，故前述证据与本案之关联性，本院不予认定；证据10-12可登录互联网复现，无相反证据推翻，本院对证据的形式真实性予以认定，证明力将综合全案进行认定；证据16证人与大柳树市场存在利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据；大柳树市场表示证据18上夏超英的签名系其代理人张某某所签，本院将综合其他证据予以认定。本院根据上述认证及当事人陈述查明事实如下：2018年6月16日，甲方大柳树市场与乙方夏超英签订《定金协议》。双方约定：乙方承租甲方位于7楼7-27的商铺，建筑面积为452平方米，租金为8元/平方米，经营项目为餐饮，合同期限为5年，付款方式为半年付，定金为225000元（按500元/平方米计算）；甲方应在2018年8月1日前将房屋交付给乙方进行装修设计，但乙方应配合甲方进行公共基础工程的施工；甲方负责为乙方提供正常的水、电、燃气供应，满足乙方商铺需要；甲方负责提供乙方申办营业执照所需的房产证明材料；乙方进场施工前需向甲方申报设计施工方案，待甲方批复同意后方可进行施工，签订《施工安全协议书》使用的装修材料达到国家规定的防火等级标准；乙方交完定金后，在约定的时间内，如因甲方的原因使乙方不能承租该房屋，则甲方退还乙方定金，并且承担相应的责任；截至2018年9月1日，因乙方原因不承租该房屋的，则乙方同意甲方没收乙方交付的定金，不要求甲方返还等。同年6月19日，夏超英向大柳树市场指定的李某庆名下银行账户转账338500元。同日，大柳树市场出具《收据》，载明：收到夏超英东鹏7号楼7-27号定金225000元。诉讼中，双方确认该338500元中的225000元系夏超英针对涉案《定金协议》向大柳树市场交纳的定金，另113500元系针对案外《定金协议》[夏超英承租商铺位于10号楼北侧，本院另案审理中，案号为（2019）京0105民初84178号，以下简称84178号案件]向大柳树市场交纳的定金；后双方确认夏超英实际承租的商铺为7-32号，起租时间为2018年2月1日。夏超英表示：因实际承租的7-32商铺面积较小，故双方协商将定金金额变更为203000元；大柳树市场则表示：双方签订《租赁合同》后，夏超英交纳的定金225000元中有203000元转为《租赁合同》项下租赁商铺履约保证金。同年12月13日，大柳树市场员工告知夏超英“稻香村369200元、饭店583500元，未包含电表安装费；电表安装费等您装修时候再补交就可以”。12月14日，大柳树市场员工告知夏超英收款账户为李某庆名下银行账户。12月15日，大柳树市场员工告知夏超英7-32饭店三项电表安装费是6000元，让其安排人把稻香村定金条拿过去换押金条。夏超英予以认可。12月17日，大柳树市场员工告知夏超英可以安排人去拿单据。夏超英回复“我还让上次和我一起的人去拿”。大柳树市场员工称“您让她把稻香村和饭店的定金条也带过来”。同年12月17日，夏超英向大柳树市场指定的李某庆名下银行账户转账583500元。诉讼中，双方确认该583500元加上2018年6月19日夏超英向李某庆支付225000元中的2.2万元，系夏超英向大柳树市场交纳的7-32商铺租金494700元（2019年2月1日至6月30日）、食品安全保证金10万元、灭火器800元及垃圾清运押金1万元。同年12月21日，昵称为“张某”、微信号为“×××****215”的微信用户询问大柳树市场出纳王某当日下午几点可以到市场办公室换押金条。王某回复称2点后。“张某”回复称其下午三点过去。同日，大柳树市场出具《收据》，载明：收到夏超英7-32号装修垃圾清运押金1万元。同日，大柳树市场另出具收据4张，载明：缴款人为夏超英，承租位置为7号楼7-32号餐饮，月租金为98940元；收费项目分别为租金（2019年2月1日至6月30日）、食品安全保证金、保证金、灭火器，金额分别为494700元、10万元、203000元、800元。前述收据上“交款人”处均为空白。2019年1月5日，大柳树市场员工在“东鹏市场（垡头）”微信群中通知7号-9号锁门的商户把钥匙交到办公室，次日暖气试水，如不交钥匙，暖气不能试水，暖气片损坏与市场无关，自行承担损失。“张某”回复收到。夏超英也在该微信群中，未作任何回复。同年1月10日，“张某”询问大柳树市场员工是否有“我们稻香村”的平面图。大柳树市场员工称其留存的图是整体的，不能看出里面的结构。“张某”回复称其自行测量并询问市场地址是否会变更。大柳树市场员工询问“张某”是否在“东鹏管理”的群里。“张某”称其在群里。1月10日，“张某”称“我们夏总要看柱距”，需要看图。大柳树市场员工称直接到市场找刘总。2月27日，大柳树市场员工询问“张某”马路边边是否其店铺。“张某”予以肯定。大柳树市场员工让其到市场填表。同年5月2日，夏超英询问大柳树市场员工何时可以给其合同。大柳树市场员工表示要请示领导，并询问夏超英为何不装修。夏超英答复“门口还是一片废墟呢，装了也没人过来”。大柳树市场员工回复“您的位置挺好，流量大，里边的饭店基本都开了”。同年5月14日，夏超英向大柳树市场提交《关于终止大柳树市场7号楼7-27商铺租赁合同申请》，载明：夏超英于2018年6月16日与大柳树市场签订商铺租赁《定金协议》，租赁7号楼7-27号商铺，现因商铺实际状况申请终止协议，恳予批准。夏超英持有的《申请一》“申请人”处无夏超英签名，下方有大柳树市场负责人李某儒签名；大柳树市场持有的《申请二》“申请人”处有夏超英签名，下方有李某儒手书内容“定金扣除，退租金”及签名，《申请二》上李某儒签名位置比《申请一》其签名位置更靠下方。同年5月31日，大柳树市场出纳王某通过微信向夏超英表示其承租的房屋从2019年6月1日起开始起租。夏超英回复称其已于5月10日退租。王某称夏超英5月10日未到市场办理退租手续，如6月1日前不办理，将影响市场对外正常出租，将会向夏超英收取租金，延误一日按照一个月租金计算，要求夏超英即刻办理退租手续。夏超英回复称大柳树市场之前未告知要办理退租手续，其已书面形式交给“李总”，大柳树市场可在将商铺租给别人。王某说在夏超英提交书面申请后其给夏超英打过电话。同年6月5日，大柳树市场向夏超英退还本案及84178号案件垃圾清运押金各1万元。6月6日，夏超英收到李某庆的汇款930700元。诉讼中，双方确认该款项系大柳树市场向夏超英退还的7-32商铺租金494700元（2019年2月1日至6月30日）、食品安全保证金10万元、灭火器800元，84178号案件10号楼商铺租金334700元、灭火器500元。同年6月13日，夏超英委托北京君颜律师事务所向大柳树市场发送《律师函》，要求大柳树市场于收函的5日内向夏超英返还本案及84178号案件《定金协议》双倍定金681000元。6月14日，大柳树市场签收该《律师函》。诉讼中，大柳树市场提交有《租赁合同》《施工安全协议书》。其中，《租赁合同》记载：夏超英承租大柳树市场7-32商铺，起租日期为2019年2月1日，终止日期为2023年12月31日，每月租金为98940元；签订合同时，夏超英应向大柳树市场交纳履约保证金203000元，作为夏超英依法依约本合同的担保，大柳树市场有权在夏超英违法、违约或违规时，扣除夏超英所交的履约保证金，租赁期满后夏超英在没有违法、违约并遵守大柳树市场各项制度的情况下，大柳树市场退还夏超英所交的履约保证金本金（不含利息）等。前述《租赁合同》《施工安全协议书》落款处有“夏超英”“张某某”字样签名。夏超英对《租赁合同》《施工安全协议书》上载其签名的真实性提出异议并申请司法鉴定，本院组织双方共同确定了鉴定样本及检材，通过摇号方式选定法大法庭科学技术鉴定研究所。2020年3月12日，该研究所出具《司法鉴定意见书》，载明：鉴定意见为《租赁合同》《施工安全协议书》中“夏超英”签名与样本中的“夏超英”签名不是同一人书写。夏超英支付司法鉴定费9900元。大柳树市场出纳王某作为证人出庭表示：夏超英与张某某共同在大柳树市场签署7-32和10号楼1层商铺的《租赁合同》《施工安全协议书》，两人分别在前述文件上签名，张某某称是夏超英的财务；夏超英虽未给张某某出具过的书面授权书，但在微信中提到“让上次和我一起的人去拿”即是张某某；后张某某将涉案商铺钥匙取走，具体时间无法核实，未让张某某签署收条或书面交接手续；昵称为“张某”的微信用户是张某某。诉讼中，依大柳树市场申请，夏超英当庭登录其微信手机应用软件，搜索“张”“张某”“张某某”、微信号“×××****215”，均显示无结果。夏超英表示：其在微信中提到“让上次和我一起的人去拿”指的是其合伙人邹某，其对名为张某或张某某的人没有印象，未授权过张某或张某某签署《租赁合同》《施工安全协议书》；夏超英制作《关于终止大柳树市场7号楼7-27商铺租赁合同申请》一式两份，一份未在“申请人”处签名，由大柳树市场李某儒签名，另一份在“申请人”处签名交由大柳树市场审批，当时李某儒未签名或手书“扣除定金”等内容；夏超英以定金合同纠纷为由起诉，诉讼中表示案由以法院认定为准。大柳树市场则表示：张某某在《租赁合同》《施工安全协议书》上签名、用定金收据换取保证金收据等行为均代表夏超英；因时间久远，现未留存签订《租赁合同》《施工安全协议书》的监控录像，未找到向夏超英交付涉案商铺钥匙的书面手续；夏超英在载有“扣除定金”的《申请二》上签名，可见双方已协商一致扣除了定金。本院认为，夏超英与大柳树市场签订的《定金协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行各自义务。我国合同法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，《定金协议》载明225000元系定金性质，大柳树市场收款后向夏超英开具《收据》，载明收到夏超英交纳的定金225000元，则双方之间成立定金合同关系。诉讼中，双方确认将《定金协议》约定的夏超英承租商铺由大柳树市场7-27商铺明确为7-32商铺、起租时间由2018年8月1日变更为2019年2月1日，本院对此不持异议。本案争点有二，一是诉争203000元的款项性质为何，二是夏超英关于适用双倍定金罚则的主张能否成立。关于第一项争点，大柳树市场认为双方签订《租赁合同》后，夏超英交纳的定金225000元中有203000元转为《租赁合同》项下履约保证金，而夏超英则认为203000元仍系定金性质。本院认为，其一，从《租赁合同》的签章情况分析，《租赁合同》虽载明夏超英应向大柳树市场交纳履约保证金203000元，但该《租赁合同》上载“夏超英”签名经鉴定机构认定为非夏超英书写，故大柳树市场仅凭《租赁合同》主张诉争203000系履约保证金的抗辩意见，依据不足。其二，从大柳树市场出具收据的情况分析，2018年12月15日、17日大柳树市场人员通过微信通知夏超英“把定金条拿去换押金条”“把定金条也带过来”，夏超英予以认可，后大柳树市场于2018年12月21日向夏超英出具收据，上载该203000元系保证金，现无证据证明夏超英曾就收据上载款项性质提出异议。综上，本院认定诉争的203000元系保证金性质，而非定金性质。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的实际法律关系的性质，相应变更案件的案由。本案中，夏超英以定金合同纠纷为由起诉有误，诉讼中夏超英表示案由以法院认定为准，故本院将本案案由调整为合同纠纷。关于第二项争点，现双方对于夏超英要求终止租赁合同的原因各执一词，本院从双方举证情况予以分析。其一，夏超英提交的《关于终止大柳树市场7号楼7-27商铺租赁合同申请》上载终止协议的原因为“商铺实际状况”，从文义解释分析，不足以证明“商铺实际状况”系指因夏超英自身原因不承租商铺。其二，大柳树市场称夏超英在《申请二》上签名的行为表示其已认可大柳树市场李某儒手书“扣除定金”事宜，但夏超英持有的《申请一》上仅有李某儒签名，未有“扣除定金”的手书内容，现有证据不足以证明夏超英在《申请二》“申请人”处签名时李某儒已手书相关内容，故本院对大柳树市场的相关抗辩意见不予采纳。其三，大柳树市场称已于2018年12月底向夏超英交付涉案商铺，夏超英对此不予认可，大柳树市场称因时间久远未留存相关交接手续，应自行承担举证不能的法律后果。仅凭大柳树市场提交的夏超英交纳涉案商铺租金、灭火器费的收据，以及未标注涉案商铺位置编号的大柳树市场交纳水电、燃气费用凭证等证据，不足以证明大柳树市场关于其已向夏超英交付涉案商铺的主张。其四，从大柳树市场关于张某某系夏超英代理人的举证情况分析，大柳树市场称《租赁合同》落款处与“夏超英”并列签名的“张某某”系夏超英的代理人，现无证据证明夏超英曾给张某某或昵称为“张某”的微信用户出具书面授权委托书授权张某某或“张某”处理涉案商铺租赁事宜。大柳树市场表示夏超英在微信提到“让上次和我一起去的人去拿”指的是张某某或“张某”，但夏超英当庭登录其微信手机应用软件搜索张某某或“张某”均显示无结果。现有证据不足以证明张某某或“张某”系夏超英的有权代理人，大柳树市场关于“张某”在微信群中对大柳树市场要求交还钥匙的通知回复“收到”等行为系代表夏超英的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。大柳树市场自认已将涉案商铺出租给案外人，现有证据不足以证明系因夏超英自身原因导致不承租涉案商铺，亦不足以证明存在应予扣除夏超英保证金的约定或法定情形，故夏超英要求大柳树市场退还保证金203000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。夏超英要求大柳树市场按照定金罚则另行支付定金罚金203000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。现有证据不足以证明大柳树市场已向夏超英交付涉案商铺，大柳树市场要求夏超英支付房屋租金损失的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）夏超英保证金203000元；二、驳回原告（反诉被告）夏超英的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7390元，由原告（反诉被告）夏超英负担3695元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司负担3695元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3637元，由被告（反诉原告）北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司负担（已交纳）；司法鉴定费9900元，由被告（反诉原告）北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司负担[原告（反诉被告）夏超英已预交，被告（反诉原告）北京市东鹏大柳树农副产品市场有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）夏超英支付]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  温晓汾审判员  李佳佳审判员  牟诚诚二〇二〇年九月二十一日书记员  王 玥