湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初2537号原告：刘静，女，1996年2月16日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：刘德雄，男，1968年8月21日出生，汉族，住武汉市洪山区，与原告系父女关系。委托诉讼代理人：李军，男，1975年1月8日出生，汉族，住武汉市洪山区，与原告系舅甥关系。被告：武汉优居之家公寓管理有限公司，住所地：武汉市洪山区雄楚大街**春林庭苑******。法定代表人：赵丽。委托诉讼代理人：马永红，男，1978年10月14日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市，系该公司员工。原告刘静诉被告武汉优居之家公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用普通程序独任制，于2020年9月21日公开开庭进行审理，原告刘静的委托诉讼代理人刘德雄、李军，被告武汉优居之家公寓管理有限公司的委托诉讼代理人马永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘静向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院依法判令被告向原告支付房屋租金28600元；3.请求法院依法判令被告向原告支付欠付的水电费559.55元（暂计至2020年7月26日）；4.请求法院依法判令被告向原告返还空调柜机一台；5.请求法院判令被告向原告支付违约金7200元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月30日，原、被告签订了《房屋出租委托合同》一份，合同约定：“原告将位于武汉市洪山区关西小区康居8栋1单元6-10房委托被告对外出租，租期自2018年4月1日至2021年3月31日止，租金为3500元月，逐年递增，按季度支付，并缴纳3500元作为租房押金，并允许转租。”，合同签订后，原告按合同约定将上述房屋交给被告使用，但被告自2020年1月1日起未按约向原告支付房屋租金，后原告多次与被告协商要求其按时支付欠付的房屋租金，被告均以各种理由推诿，拒不支付，为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告武汉优居之家公寓管理有限公司辩称：28600元租金过高，被告欠原告的租金是2020年1月1日至2020年3月31日的3个月的房租，被告在原告处有3500元押金。因为疫情，请求法院减免2020年1月1日至2020年3月31日的租金，并用3500元的押金抵扣违约金。经审理本院认定事实如下：刘静系案涉房屋即武汉市洪山区雄楚大街关西小区康居********房屋的产权人。被告武汉优居之家公寓管理有限公司（以下简称“优居之家公司”）曾用名称为“武汉富盛房地产经纪有限公司”2018年3月30日，原告刘静、原告舅舅李军及被告优居之家公司签订《房屋出租委托合同》，约定：甲方（刘静）将武汉市洪山区雄楚大街关西小区康居B栋1单元6层1-6-10号房屋出租给被告，租期36个月；合同签订第一年，甲方（刘静）同意给予90天不计租金，作为乙方（优居之家公司）接洽承租的工作期，从2018年7月1日起计算租金；合同第一年租金每月3500元，第二年租金每月3600元，第三年租金每月3700元；如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任；委托期内，乙方（优居之家公司）提前退租，应赔偿甲方（刘静）两个月的合同约定的月租金为违约金；不可抗力致使本合同不能继续履行的，双方均不承担违约责任；物业费由甲方（刘静）承担，甲方（刘静）同意乙方（优居之家公司）在房内打两个隔断对外出租。合同并对双方其他权利义务作出约定，合同附件一、二对房屋装修情况、固定设施、电器家具、物品交割交接情况作出详细约定。合同签订后，被告向原告支付了押金3500元，并正常支付租金至2019年12月31日，2020年1月1日及之后的租金，经原告多次催要，被告未予支付。后武汉市爆发“新冠××”疫情，受疫情影响，武汉市自2020年1月23日至2020年4月7日关闭了离汉通道。在此期间，被告告知原告提前解除租赁合同，不再租赁案涉房屋，原告未同意，双方发生争执。2020年5月2日，原告刘静舅舅李军代表刘静与被告工作人员黄世全签订《房屋终止协议》，协议载明“位于关西小区康居园B栋1单元610/1-6-10号房的租赁合同于2020年5月1日终止，不再履行，房屋内一切物品交接完毕，水、电、燃气等费用已全部结清。2020年5月2日水费由乙方（优居之家）补交，一切由当地法院结果为准，合同终止前有争议以当地法院判决为准”。另查，租赁期内，被告欠缴水电费559.55元。上述事实，有《房屋出租委托合同》、短信聊天记录、《房屋终止协议》、不动产权证书、水电费票据及双方庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原被告签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。合同签订后，被告向原告正常支付租金至2019年12月31日，之后的租金未支付，构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第二百二十七条的规定，原告有权解除合同，双方于2020年5月2日签订了《房屋终止协议》并在该日完成了涉案房屋的交接手续，《房屋终止协议》中确认《房屋出租委托合同》于2020年5月1日终止，故本院确认《房屋出租委托合同》于2020年5月1日解除。原告请求被告交纳2018年7月1日之后未缴付的租金，对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应支付合同解除之前的欠付租金，即2020年1月1日至2020年5月1日期间的租金，因该期间爆发“新冠××”疫情，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，受疫情影响武汉市关闭离汉通道期间的租金可以适当减少，本院酌定按照正常租金标准的一半交纳。经核算，2020年1月1日至2020年5月1日的租金共计10171.5元（包括1月1日至1月22日的租金2640元，1月23日至4月7日的租金4571.5元，4月8日至5月1日的租金2960元）。此外，被告还应承担欠付水电费559.55元。被告提前退租，客观上造成了原告的房屋空置期内租金损失，双方在《房屋出租委托合同》约定被告提前退租应承担两个月租金损失，该约定合法有效，本院予以支持，鉴于优居之家公司在原告处存有3500元押金，扣减该部分押金，优居之家公司还需向原告刘静支付违约金3700元（7200元-3500元）。原告主张租赁期内，被告丢失空调柜机一台，但未提交相关证据，且《房屋终止协议》载明“房屋内一切物品交接完毕”，故本院对原告要求被告返还空调柜机一台的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院判决如下：一、确认原告刘静与被告武汉优居之家公寓管理有限公司在2018年3月30日签订的《房屋出租委托合同》于2020年5月1日解除；二、被告武汉优居之家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘静支付2020年1月1日至2020年5月1日的租金10171.5元；三、被告武汉优居之家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘静支付水电费559.55元；四、被告武汉优居之家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘静支付违约金3700元；五、驳回原告刘静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费732元，由被告武汉优居之家公寓管理有限公司负担283元，由原告刘静承担449元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘炎铭二〇二〇年九月二十二日书记员  陈 畅