广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初6589号原告：中国建设银行股份有限公司珠海市分行，住所地：珠海市香洲区***********、八、十三至十六层、1009号之103号至104号商铺，统一社会信用代码：914************284。负责人：肖志斌，行长。委托诉讼代理人：林苏云，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斐，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：汤松，男，汉族，1989年9月4日出生，身份证住址：湖北省鄂州市鄂城区***************，公民身份号码：420************871。被告：珠海中邦房地产开发有限公司，住所地：珠海市斗门区****************（康健服务中心），统一社会信用代码：914**********860X4。法定代表人：卫某1。委托诉讼代理人：周明皓，广东大公威德律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行（以下简称建行珠海分行）与被告汤松、珠海中邦房地产开发有限公司（以下简称中邦房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告建行珠海分行的委托诉讼代理人林苏云、被告中邦房地产公司的委托诉讼代理人周明皓到庭参加诉讼，被告汤松经本院依法送达传票及应诉材料未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行珠海分行向本院提出诉讼请求：1.被告汤松向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行支付借款本金341260.30元及暂计至2020年1月8日止的利息5575.80元，罚息55.79元和复利67.10元，共计346958.99元；2.被告汤松向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行支付自2020年1月9日起至借款本息全部清偿之日止,按借款合同约定执行贷款利率水平上上浮50%计收罚息及复利（罚息以本金341260.30元为基数，复利以正常利息、罚息、复利之和为基数）；3.被告中邦房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.确认原告对依法处分抵押房产(珠海市斗门区********************)所得价款享有优先受偿权；5.本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用全部由被告汤松、被告中邦房地产公司承担。事实和理由：2017年3月20日，原告建行珠海分行与被告汤松签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第二十八条约定，被告汤松申请该笔借款用于购买位于珠海市斗门区********************房产；合同第二十九条约定，原告建行珠海分行向被告汤松提供借款36万元整；合同第三十条约定，借款期限为300个月，自2017年3月20日至2042年3月20日；合同第三十七条第一款约定，被告汤松以其购买的上述房产作为该笔借款抵押担保；合同第十三条第二款约定，抵押担保的担保范围包括：借款本金，利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告汤松应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；合同第三十一条第一款约定，贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，即月利率为3.47083‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；合同第三十一条第三款约定，贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；合同第三十四条第三款约定，采取等额本息还款方式；合同第三十一条第二款第二项约定，贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；合同第十六条第一款第一项约定，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；合同第十七条第一款第二项约定，出现违约情形，原告建行珠海分行有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；合同第十七条第一款第六项约定，对于未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利。合同签订后，原告建行珠海分行与被告汤松办理了抵押房屋的预告抵押登记手续。2017年5月17日，原告建行珠海分行依约已将贷款36万元全部发放给被告汤松。但从2019年8月17日起被告汤松未能按时履行还款付息义务，截至2020年1月8日，被告汤松拖欠原告建行珠海分行贷款借款本金341260.3元，贷款利息5575.80元，罚息55.79元和复利67.10元，共计346958.99元。经原告建行珠海分行多次催收，但催收无果。2016年10月21日，被告中邦房地产公司与原告建行珠海分行签订《楼盘按揭贷款合作协议》，协议第五条约定，被告中邦房地产公司对被告汤松的借款债务提供连带保证责任。保证期限自原告建行珠海分行将贷款划入被告中邦房地产公司的账户之日起至被告中邦房地产公司办妥《不动产权证书》和《不动产登记证明（抵押权）》交原告建行珠海分行核对无误、保管之日止。原告建行珠海分行已经依约发放贷款，但至今被告中邦房地产公司并未办妥上述登记证明，故被告中邦房地产公司应对被告汤松的上述债务承担连带清偿责任。被告汤松迟延还款已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条等法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求，依法作出判决。被告汤松未作答辩。被告中邦房地产公司辩称：1.原告的诉讼请求中关于复利的计算方式错误。按照人民币利率的管理规定，罚息和复利是不能重复计算复利的，复利应该是按合同内的利息为计算基数。2.原告无权就涉案房屋享有优先受偿权。虽然案涉房屋已办理抵押权的预告登记，但是没有办理正式的登记手续。案涉房屋的抵押权尚未成立，原告就涉案房屋享有优先受偿权没有事实和法律依据。原告就所述被告汤松借款、未依约还款等事实提供了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息单、结算欠款金额明细单、个人贷款对账单等证据予以印证；原告就所述被告中邦房地产公司承担保证责任的事实提供了楼盘按揭贷款合作协议予以印证；原告提交的上述证据经本院审查符合法律规定，本院予以采信，且对原告所述被告汤松欠款的事实及被告中邦房地产公司承担保证责任的事实予以确认。本院认为，原告与被告汤松签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，各方均须按合同的约定行使权利，履行义务。原告已按合同约定发放贷款，被告汤松在取得贷款后，未按照合同约定按时偿还贷款，被告汤松已构成违约。原告要求被告汤松偿还拖欠的贷款本金、利息、罚息、复利，符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。楼盘按揭贷款合作协议明确约定了保证担保方式、保证担保范围、保证期间，被告中邦房地产公司应按约定的保证方式和保证范围对被告汤松的上述债务承担连带保证责任。被告中邦房地产公司承担保证责任后，有权向被告汤松追偿。被告汤松以位于珠海市斗门区********************的房产作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，但是没有办理正式的抵押登记，原告请求对处分上述抵押物所得价款享有优先受偿权，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告汤松于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行偿还贷款本金339960.95元以及计至2020年7月24日止的利息13172.15元，罚息267.34元，复利380.10元；二、被告汤松于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行支付自2020年7月25日计至实际清偿之日止，按中国人民银行上年度最后一次公布的五年以上贷款基准利率下浮15%（每年1月1日调整一次）的基础上加收50%计算的罚息、复利（罚息以未付本金339960.95元为基数，复利以未付利息、罚息、复利之和为基数）；三、被告珠海中邦房地产开发有限公司对被告汤松的上述第一、二项债务向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行承担连带清偿责任；被告珠海中邦房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告汤松追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6504元，由被告汤松、珠海中邦房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  白 龙人民陪审员  吴玩芬人民陪审员  李小榕二〇二〇年九月十一日书 记 员  李佳惠