广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11292号原告：姚庆如，男，汉族，出生，住广东省东莞市*****新邨A区A11幢126号，公民身份号码：442************。委托诉讼代理人：梁志乐，广东弘名律师事务所律师。被告：马兴芳，女，汉族，出生，住湖北省枣阳市********，公民身份号码：420************。原告姚庆如与被告马兴芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年9月9日公开开庭进行了审理，原告姚庆如的委托诉讼代理人梁志乐、被告马兴芳均已到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚庆如向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《铺位租赁合同》；2.被告返还案涉铺位给原告；3.被告向原告支付2020年5月及6月租金17600元及滞纳金5016元。（从2020年5月6日起至付清之日止，按逾期每天1%计算，暂计算至2020年6月19日）；4.被告向原告支付2020年4月及5月水电费1324.4元；5.被告向原告支付2020年5月及6月卫生费400元，以上合计24340.4元；6.被告承担本案诉讼费。经本院释明后，原告于庭审中当庭将上述租金变更为占有使用费。事实和理由：原告于2020年1月5日向被告出租了位于东莞市******************位，约定租赁期限为2020年1月1日起至2022年12月30日止，每月租金为人民币8800元，应于当月5日前一次性支付，逾期每天收滞纳金10%，如超过5天，则原告可终止合同并收回铺位，且所交押金不予退还，然而被告于2020年5月开始则以生产经营问题拒不向原告支付租金，原告为了体谅被告也宽限了半个月时间，但被告一拖再拖，原告于2020年5月18日向被告出具催收租金律师函，并再宽限5天给被告，但被告直接拒收，直至2020年6月租金到期也拒不支付，鉴于被告的违约情节严重，故原告根据约定诉请解除合同并要求被告返还铺位支付逾期的租金。原告为维护自身合法权益，故诉请法院，请法院支持其诉讼请求。被告马兴芳辩称，1.租赁合同由双方签订，当时也口头约定隔壁不可以租给同行即汽修行业，开始双方合作愉快，但被告在2020年2月底开业，3月初原告就将隔壁租给同行汽修行业；2.在签合同前被告也发过信息并且打电话给原告声明不可以租给同行，租给同行就要退给被告租金和装修费。后来双方约定商谈，原告也承认违反约定给被告造成损失，也承诺给我方一定的补偿；3.原告4月份有给被告一些补偿，但后来原告继续出租给同行，同行堵被告出入的路和客户，对被告也造成不便。被告要求原告把押金跟装修费退还，被告即立马搬走；3.后来双方矛盾无法解决，发生争议。被告要求原告过来收租金，但原告也没有出现，被告也直接去原告处找原告，但没有找到原告。经审理查明，2020年1月5日，原告姚庆如作为甲方，被告马兴芳作为乙方，双方共同签订了一份《铺位租赁合同》，主要约定如下：原告姚庆如将其位于东莞市************铺位出租给被告马兴芳经营汽车维修生意，租赁期限为2020年1月1日至2022年12月30日、月租金8800元，被告马兴芳在签订合同时交付三个月租金共计26400元作为押金。原告姚庆如主张被告马兴芳自2020年5月1日开始拖欠案涉铺位的租金和水电费、卫生费，截止至2020年6月30日，原告姚庆如称被告马兴芳未支付租金共计17600元及水电费1324.4元、卫生费400元；被告马兴芳提出系由于原告姚庆如违背双方的约定将案涉隔壁铺位出租给同行，影响其正常经营，且称原告姚庆如同意对其进行相应补偿，且其当庭表示同意缴纳相应租金，但要求原告姚庆如退还租赁押金以及赔偿案涉铺位的装修损失、搬家损失、客户损失等费用，同时亦怀疑原告姚庆如是否具有案涉铺位的出租权，为此被告马兴芳向本院提交了收据、视频资料、聊天记录、电话录音等证据予以佐证；原告姚庆如对此不予确认，称双方从未对案涉隔壁铺位的出租进行过任何约定，亦未同意对被告马兴芳进行补偿，并提交了水电及装饰工程施工登记证、证明、身份证、结婚证、票据、用地审批表等证明其享有合法的出租权。原告姚庆如认为被告马兴芳应按照双方签订的《铺位租赁合同》支付租金等费用，而被告马兴芳以上述理由作为拒付租金的抗辩理由不能成立，且目前被告马兴芳仍正在经营案涉铺位。双方对缴纳租金的问题无法达成一致意见，2020年*月16日，原告姚庆如向本院提起本案诉讼。本院依法向双方释明，因案涉铺位未取得建设工程规划许可证，案涉《铺位租赁合同》依法无效。本院释明后，原告姚庆如将诉请的租金变更为占有使用费。另外，原告姚庆如要求被告马兴芳支付2020年4月及5月水电费共计1324.4元，以及2020年5月至6月的卫生费共计400元。以上事实，有《铺位租赁合同》、水电及装饰工程施工登记证、证明、身份证、结婚证、票据、用地审批表、收据、视频资料、聊天记录、电话录音及本案庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案系租赁合同纠纷。案涉铺位未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告姚庆如与被告马兴芳于2020年1月5日签订的《铺位租赁合同》无效。关于诉讼主体资格问题。原告姚庆如向本院提交了水电及装饰工程施工登记证、证明、身份证、结婚证、票据、用地审批表等证据证明了其属于案涉铺位的合法使用权人，故原告姚庆如在本案中具有诉讼主体资格。关于占有使用费，案涉《铺位租赁合同》虽然无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告马兴芳应按约定的租金标准支付其占有原告姚庆如的商铺期间的房屋占有使用费。本案中，被告马兴芳提出原告姚庆如违背约定将案涉铺位出租给同行，故以此为由拒付租金。经审查，被告马兴芳并无充分证据证明原告姚庆如作出上述承诺且同意对被告马兴芳作出相应补偿，即便是由于经营不善原告姚庆如同意作出适当补偿，亦不影响被告马兴芳向原告姚庆如缴纳相应的房屋占有使用费，且其确认案涉铺位仍在正常经营，故被告马兴芳提出的上述抗辩事由不成立，对于自2020年5月1日起的房屋占有使用费应予以缴纳。缴纳房屋占有使用费的标准，参照《铺位租赁合同》约定的8800元/月，故原告姚庆如主张被告马兴芳应支付2020年5月、6月的房屋占有使用费共计17600元，本院依法予以支持。关于水电费和卫生费，根据被告马兴芳提交的收据，显示2020年3月、4月的卫生费均为200元，水电费分别为447元、249.2元，由于被告马兴芳仍在正常经营，本院根据一般的合理程度，酌定2020年4月、5月水电费共计500元、卫生费共计400元。需要指出的是，因《铺位租赁合同》依法无效，约定的违约条款包括滞纳金均为无效，故原告姚庆如诉请的房屋占有使用费的滞纳金，无法律依据，本院不予支持。另外，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。原告姚庆如应将收取被告马兴芳的押金26400元退还给被告马兴芳，被告马兴芳亦应将案涉铺位返还给原告姚庆如。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告姚庆如与被告马兴芳于2020年1月5日签订的《铺位租赁合同》依法无效；二、限被告马兴芳于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告姚庆如2020年5月1日至2020年6月30日的房屋占有使用费共计17600元；三、限被告马兴芳于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告姚庆如2020年5月1日至2020年6月30日的水电费500元、卫生费400元，共计900元；四、限原告姚庆如于本判决发生法律效力之日起五日内向被告马兴芳返还押金26400元；五、限被告马兴芳于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离东莞市*************-108号铺位；六、驳回原告姚庆如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费204.26元，由原告姚庆如负担49.26元，被告马兴芳负担155元。上述受理费原告姚庆如已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谭雅婷二〇二〇年九月二十四日书记员  梁智勇附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。