重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初11149号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：尹伯群，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：黄宇霞，女，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：袁真树，男，汉族，住重庆市九龙坡区。系被告黄宇霞配偶。被告：袁真树，男，汉族，住重庆市九龙坡区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告黄宇霞、袁真树物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人尹伯群、被告袁真树到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业服务费共计6032.52元（该费用计算自2019年4月至2020年4月）；违约金1206.50元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%）；2.请求被告支付拖欠的电费及公摊4270.53元；3.请求被告支付本案诉讼费。事实和理由：原告与重庆万科银翔置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对“×××”提供物业服务，物业服务费标准为12元/月·平方米。合同生效后，原告如约履行物业服务，被告却拒绝支付物业服务费及公摊费。原告多次催收未果，遂诉至法院，望判如所请。被告袁真树辩称，原告在服务和收费上存在失误：被告商铺经常断电，向原告反映多次一直未得到妥善解决；因涉案小区业主之间闹矛盾，在小区门口违章修建了大门，在被告商铺门前修建了路障，使被告商铺无法出租，被告向原告反映也一直未得到解决；在被告商铺出租期间，原告未向商铺租户收取电费，导致租期届满后原告无法向租户收取，而直接向被告收取，造成被告损失5000元左右；故被告认为原告服务达不到12元/月·平方米的标准。原、被告双方围绕诉讼请求提交了房屋登记信息查询证明，×××前期物业管理中标通知书、前期物业服务合同、前期物业服务合同（预售）备案证明、能耗公摊公告及发票、律师函，重庆×××物业服务中心收款收据等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告黄宇霞系、袁真树系位于重庆市九龙坡区×××商铺的业主，该房屋建筑面积为38.67平方米，开发商为重庆万科银翔置业有限公司。2013年8月24日，在重庆万科银翔置业有限公司进行的×××前期物业管理招标中，原告中标。后重庆万科银翔置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告签订了《×××前期物业服务合同》，约定原告为×××提供物业服务，合同期限自2013年9月7日起至2018年8月31日止，但是：1.合同期内，物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，合同继续有效：A.乙方同意继续履行合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或者解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业管理区域内物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：群楼商业（1幢）12元/平方米˙月（不含公摊水电费永）。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费应当自甲方交付食用通知书约定的房屋交付之日起交纳全额物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季结算和交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳上季度的公摊水电费，在每季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约定为×××提供了相应的物业服务，被告自2019年4月起开始欠付物业服务费。原告在起诉前对被告进行了物业服务费催收。庭审中，原告明确是依据前期物业服务合同，按照12元/月·平方米的标准主张被告自2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费6032.52元；2018年8月1日至2020年3月1日期间的公摊电费4270.53元；由于按照前期物业服务合同的约定计算违约金过高，现原告只请求被告向原告支付其所欠物业服务费总金额的20%，即1206.50元。被告对物业服务费的欠费时段无异议，但认为案涉小区原告的服务达不到12元/月·平方米标准，故不认可物业费欠费总金额，也不认可违约金；被告认为其公摊费用已经缴纳，并在庭后提交了收款收据，证明其已经缴纳了4256.64元。原告对此予以认可，并仅要求被告支付剩余未交款项13.89元。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆万科银翔置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为×××小区提供了物业服务。依照权利、义务相一致的原则，被告作为×××小区的业主应按照合同约定支付物业服务费。原告主张参照前期物业服务合同约定的标准按月收取物业服务费并无不当。关于被告应缴纳的物业服务费金额，被告虽不认可原告收取物业服务费的标准，但并未提交证据证明原告的物业服务不到位，也不能证明被告所述现象是由原告未履行物业管理服务义务所致。故本院根据合同中约定的收费标准、被告房屋建筑面积及双方的陈述，经计算认定被告应向原告缴纳2019年4月1日至2020年4月30日期间的物业服务费6032.52元（38.67平方米×12元/平方米/月×13个月）。关于原告主张的公摊水电费的问题，考虑到公摊水电费系小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生的费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊。扣减被告已经缴纳部分后，被告应当向原告支付剩余费用13.89元。关于原告主张的违约金，被告未按时足额交纳物业服务费、公摊电费，并非恶意拖欠，故本院不予支持。对被告提出其所属房屋租赁期间应当由租户承担电费的问题，因涉及第三人，本案不予处理，被告可另案主张权利。涉案小区门口和被告商铺门前的违章建筑问题，被告可向相关部门反映或另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄宇霞、袁真树于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2019年4月1日至2020年4月30日期间的物业服务费6032.52元、公摊电费13.89元，合计6046.41元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为44元，由被告黄宇霞、袁真树负担25元，余款19元由原告成都万科物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年九月十五日法官助理 文 婷书 记 员 牟 仪