重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4962号上诉人（原审被告）：华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区文苑大道******，统一社会信用代码91500115771773597F。法定代表人：林敦凤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余英德，重庆亨德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：饶冬东，男，1982年12月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人:王爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人:戴杰，重庆中钦国彦律师事务所律师。原审被告：王陈，男，1985年9月16日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原审被告：林琴，女，1982年11月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：余英德，重庆亨德律师事务所律师。上诉人华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司（以下简称华盛置业公司））因与被上诉人饶冬东、原审被告林琴、王陈不当得利纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院作出（2019）渝0115民初876号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人华盛置业公司及原审被告林琴的委托诉讼代理人余英德、被上诉人饶冬东的委托诉讼代理人王爽到庭参加二审询问。本案现已审理终结。华盛置业公司上诉请求：1、撤销重庆市长寿区人民法院作出的（2019）渝0115民初876号民事判决书，驳回被上诉人饶冬东对上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人饶冬东承担。事实及理由：1、上诉人于案涉房屋过户前已经与王陈签订案涉租赁合同并交付给王陈，王陈亦将租金交付上诉人，进一步证明房屋并未实际交付被上诉人。2、被上诉人未支付购房款，上诉人有权不予交付案涉房屋，即便需要支付租金，上诉人也有权行使抵销权。且被被上诉人从未提出异议和主张，已经超过三年的诉讼时效。案涉房屋的租金绝大部分是支付的上诉人所有的1-1的租金。3、按照年利率6%计算无法律依据，应按照银行市场间拆借利率计算。饶冬东辩称，被上诉人购买房屋后，房屋的占有使用收益权应当转移至被上诉人，上诉人的上诉理由是属于其另诉范畴。一审法院已经对面积、租金按比例进行了分摊，原审认定事实清楚，证据充分，应予以维持。王陈未到庭发表意见。林琴未发表意见。饶冬东向一审法院起诉请求：判决被告华盛置业公司、林琴返还不当得利636964元（按照2014年1月23日起至2018年9月19日期间的租金的租金金额计算）、保证金61500元及资金占用损失（从2019年1月11日起，以636964元为基数，按年利率6%的标准计算至不当得利返还完毕时止）。一审法院认定事实：重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号“海林·太平洋生活广场”项目50幢负1-2（84.3平方米）、负1-3号（105.15平方米）商铺原登记在被告华盛置业公司公司名下。2014年1月23日，上述房屋产权变更登记在了原告名下。另查明，2013年8月20日，被告华盛置业公司（出租人）与被告王陈（承租人）签订《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》（合同编号：华0162），约定：被告王陈向被告华盛置业公司租赁位于重庆市长寿区，总面积为371.67平方米，用于经营建材，租赁期限为5年，自2013年9月20日起至2018年9月19日止，被告华盛置业公司免除被告王陈装修优惠期的租金共计3个月（2013年9月20日起至2013年12月19日止），被告王陈在免租期内只免交租金，但仍须缴付物业管理费及公共能源费水、电、气等其他费用。月租金＝建筑面积（㎡）×单位租金（元／㎡·月）。2013年9月20日至2014年9月19日期间的租金为55元／月／平方米／月，2014年9月20日至2015年9月19日期间的租金为59元／平方米／月，2015年9月20日至2017年9月19日期间的租金为64元／平方米／月，2016年9月20日至2017年9月19日期间的租金为70元／平方米／月，2017年9月20日至2018年9月19日期间的租金为77元／平方米／月。被告王陈按季（每满三个月为一季）向被告华盛置业公司交纳租金，被告王陈应于签订本租赁合同之日一次性向甲方预交第一季度租金，之后被告王陈应于前一季度的最后七个工作日前向被告华盛置业公司缴交下一季的租金。被告王陈应于本合同签订之日另向被告华盛置业公司缴交相当于一季度租金数额的履约保证金（人民币61500元）。2013年10月10日，被告王陈向重庆市长寿区市场监督管理局提交《个体工商户开业登记申请书》，经营场所：重庆市长寿区文苑大道****负**，并将前述租赁合同提交工商登记部门备案。在合同履行过程中，被告华盛置业公司委托被告林琴向被告王陈收取了租金。被告王陈通过其银行账户（62×××24、62226205100********）向被告林琴银行账户（37634799801********、37634799801********）共计转账支付租金37笔，具体情况如下：2014年7月18日，转账31260元；2014年7月21日，转账27000元；2014年12月5日，转账50000元；2014年12月10日，转账50000元；2015年3月10日，转账24176元；2015年8月1日，转账30000元；2015年9月1日，转账50000元；2016年5月26日，转账10000元；2016年6月27日，转账30000元；2016年8月25日，转账20000元；2016年11月2日，转账25000元；2016年11月3日，转账10000元；2016年11月30日，转账30000元；2016年12月27日，转账20000元；2017年2月15日，转账20000元；2017年4月17日，转账10000元；2017年5月8日，转账20000元；2017年6月4日，分别转账20000元、20000元、10000元；2017年6月29日，分别转账50000元、50000元；2017年6月30日，转账50000元；2017年7月7日，转账50000元；2017年7月20日，转账30000元；2017年8月31日，转账20000元；2017年10月17日，转账10000元；2017年12月28日，转账20000元；2018年1月31日，分别转账20000元、5493元；2018年3月30日，转账20000元；2018年5月4日，转账20000元；2018年6月19日，转账22000元；2018年7月31日，转账20000元；2018年9月29日，分别转账163277元、40252元，以上转账合计1118458元。同时，我院于2019年11月27日对案涉商铺周边其他商铺承租人冯科、蒋晓勇、张波、廖庆康等人进行询问，皆证实了系与被告华盛置业公司招商部订立合同并将租金交给被告林琴的事实。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号“海林·太平洋生活广场”项目50幢负1-2、负1-3号商铺原系被告华盛置业公司所有，但2014年1月23日后，涉案房屋的所有权人变更登记为原告饶冬东。故从2014年1月23日起，应由原告饶冬东对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，被告华盛置业公司不再对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告华盛置业公司辩称其公司系案涉房屋的所有权人，原告饶冬东并非涉案房屋的所有权人，只是代为持有，但未提交证据证明，一审法院不予采纳。对被告王陈是否实际向被告华盛置业公司支付了案涉租金。被告王陈从2014年7月18起至2018年9月29日止共向林琴转账款项共计1118458元。被告华盛置业公司辩称该转款并非租金，双方存在其他法律关系等，但对此被告华盛置业公司、林琴未提交证据予以证实。一审法院认为，被告华盛置业公司与被告王陈订立了《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》。从一审法院对被告华盛置业公司出租的其他商铺承租人的询问内容来看，均陈述系向被告林琴转账支付了商铺租金。故被告王陈向被告林琴的转款系支付案涉商铺租金的可能性较大，而被告华盛置业公司、林琴未提供证据证明转款性质非租金，应承担举证不能的不利后果。而庭审中，被告华盛置业公司认可系其公司委托被告林琴收款，被告林琴及原告对此认可。综上，一审法院对从2014年1月23日起，被告华盛置业公司向被告王陈收取案涉合同期限内租金的事实予以认定。一审法院同时认为，2014年1月23日起，被告华盛置业公司已对涉案房屋无收益的权利，在未提交证据证明其公司系经原告饶冬东授权或有其他合法理由收取租金的情况下，继续委托被告林琴收取了案涉租赁合同期限内的租金，无法律依据，收取租金后也拒绝支付给原告，已事实上获取了非法利益，并侵害了原告饶冬东对涉案房屋的收益权，给原告饶冬东造成损失，构成不当得利。故原告饶冬东要求被告华盛置业公司返还相关租赁期间（从2014年1月23日起至2018年9月19日止）的不当得利，符合法律规定，一审法院予以支持。被告林琴系受被告华盛置业公司委托收取的案涉租金，并未实际获取利益，故不应承担返还不当得利的责任。原告在本案中未对被告王陈提出诉讼请求，一审法院不予评论。对不当得利金额，原告主张按照2014年1月23日起至2018年9月19日间，依据案涉《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》的约定应产生的租金计算，具体如下：从2014年1月23日起至2014年9月19日期间的租金为82663.35元（55×189.45×7+55×189.45×28/30）；2014年9月20日至2015年9月19日期间的租金为134130.60元（59×12×189.45）；2015年9月20日至2016年9月19日期间的租金为145497.60元（64×12×189.45）；2016年9月20日至2017年9月19日期间的租金为159138元（70×12×189.45）；2017年9月20日至2018年9月19日期间的租金为175051.80元（77×12×189.45），合计696481.35元。而2014年1月23日起至2014年9月19日期间，被告王陈向被告华盛置业公司转款共计914929元，涉案门面所占租金金额应为466363.44元（914929×189.45/371.67）。因据现有证据，被告王陈2014年1月23日至2014年9月19日间向被告华盛置业公司实际支付的租金金额少于按原告所主张该期间应计算的租金额及原告诉请金额，而原告也未举证证明被告王陈已按照租赁合同的约定向被告华盛置业公司全额支付了租金，故原告所主张的不当得利金额466363.44元应予支持，超出该金额的部分不予支持。原告饶冬东另主张从2019年1月11日起，以636964元为基数，按照年利率6%的标准计算资金占用损失至返还完毕时止。一审法院认为，被告于2018年9月19日前收取了租金466363.44元，因被告华盛置业公司收取该部分租金不具有合法性，收取后即应返还。原告现主张从起诉之日即2019年1月11日起计算资金占用损失及计算标准不违反法律规定，可予支持。但对其计算基数应予调整为一审法院确定金额466363.44元。原告饶冬东要求二被告返还的不当得利中包含了履约保证金61500元。因原告饶冬东未举示证据证明被告王陈实际向被告华盛置业公司、林琴支付了履约保证金61500元。而即使保证金支付属实，也非原告据其对案涉房屋享有的物权应取得的合法收益。综上，对原告饶冬东将履约保证金61500元列入其不当得利请求范围，要求二被告返还，无事实和法律依据，一审法院不予支持。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告饶冬东返还不当得利466363.44元及资金占用损失（从2019年1月11日起，以466363.44元为基数，按照年利率6%的标准计算至返还完毕时止）；二、驳回原告饶冬东的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12376元，由被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司负担8295.44元，由原告饶冬东负担4080.56元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于诉讼时效的问题。上诉人在一审中并未就诉讼时效问题提出抗辩，在二审期间提出的，本院不予支持。关于上诉人认为案涉房屋未实际交付给被上诉人，因此被上诉人无权收取租金的问题。本院认为，案涉房屋已经于2014年1月23日过户给饶冬东，被上诉人未举示其他证据证明双方对于租金的收取具有其他约定。因此，作为案涉房屋的所有权人依法享有对案涉房屋占有使用收益的权利，体现在本案中即是通过向承租人收取租金实现其占有收益的权利，无需再另行交付。故上诉人应将其自2014年1月23日后收取的租金返还给饶冬东。至于上诉人称饶冬东未支付案涉房款的问题，系商品房买卖合同纠纷，其可另诉解决。关于上诉人称一审法院认定返还租金对应的承租面积有误的问题。依据王陈与华盛置业之间签订的《商铺租赁合同》约定的承租面积是371.67㎡，该合同的附件有重庆市长寿区土地房屋勘测规划院测绘资料专用章的宗地附图，显示附1-2的面积为84.30㎡，附1-3的面积为105.15㎡，与饶冬东的不动产权登记证载明的面积一致。一审法院亦是按照该面积主张的应返还对应租金，因此一审法院认定无误，上诉人主张承租人大部分系交纳的附1-1商铺的租金，于法无据，本院不予采纳。关于上诉人称资金占用损失的计算标准问题。本院认为，一审法院确定按照6%计算资金占用损失，并无不当，本院予以确认。综上，华盛置业的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8295.50元，由华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 郑泽审 判 员 刘希二〇二〇年九月二十八日法官助理 王玲书 记 员 梁麟