河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1102民初860号 原告：张树安，男，1984年1月7日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：杨琴琴，河北理源律师事务所律师。 被告：赵洪雷，男，1982年1月15日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：苏敦秋，河北宾鸿律师事务所律师。 被告：霍永健，男，1974年8月31日出生，汉族，住衡水市桃城区永兴中路********。 被告：衡水汉唐房产中介经纪有限公司。 住所地：衡水市桃城区永兴中路********。 法定代表人：霍永健。 上述二被告共同委托诉讼代理人：赵瑞端，河北合明律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：崔向阳，河北合明律师事务所律师。 被告：景松，男，1971年7月16日出生，汉族，住衡，住衡水市桃城区div> 委托诉讼代理人：曹**昂，河北佳隆律师事务所律师。 原告张树安与被告赵洪雷、霍永健、衡水汉唐房产中介经纪有限公司（以下简称汉唐公司）、景松居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张树安及委托诉讼代理人杨琴琴、被告赵洪雷及委托诉讼代理人苏敦秋、被告霍永健、被告汉唐公司及其共同委托诉讼代理人赵瑞端、崔向阳、被告景松委托诉讼代理人曹**昂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张树安向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告赵洪雷、汉唐公司三方于2019年11月6日签订的《衡水市房地产中介买卖服务合同》；2.判令三被告共同返还原告购房款141万元（含定金5万元）、返还定金5万元及利息（以146万元为基数，自2020年1月27日起按月利率2%计算至实际返还之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。 被告赵洪雷发表答辩意见称，一、答辩人只是受托卖房，没有返还房款义务，其返还房款责任应由被告景松及作为保证人的景县赵辉建筑工程有限责任公司（以下简称赵辉公司）承担。首先，答辩人赵洪雷在本案中是受景松的委托卖房，答辩人在与被答辩人张树安及汉唐公司签订三方买卖协议前，已经取得了景松的书面委托，授权答辩人有权对涉案房产对外签订买卖协议、代收房款、每平米让利权限及所签署文件景松均予以承认等。其次，答辩人在收到涉案房款后，即当日就将房款转至景松个人账户，赵辉公司为此还向答辩人出具《收条》一份，内容为“今收到赵洪雷交来泰华丽景福苑尚园11-1-1002室房款”。后因被答辩人迟迟拿不到泰华锦业地产公司出具的涉案房产交款收据，就提出退款退房的要求。纠纷发生后，答辩人将此事及时告知委托人景松，由景松向泰华锦业地产公司协调房款收据，协调一直未果，景松承诺并保证退款，于2020年1月8日以赵辉公司的名义向答辩人出具《保证书》一份，保证房款退还给张树安，景松也在上面签字认可。答辩人只是受被告景松委托卖房，其房款也全部转至景松个人名下，答辩人只是收取了部分中介费，对被答辩人的返还房款的责任应由景松承担，赵辉公司作为景松的保证人应承担保证责任。 二、答辩人享有对涉案房产的处置权，不存在欺诈被答辩人的行为。涉案房产系赵辉公司的抵账房，被答辩人在购买前对房产是抵账房一事是知情的。答辩人与被答辩人及汉唐公司三方在签订中介买卖服务合同前，答辩人已经得到了对涉案房产享有处置权的合法授权，三方签订完中介买卖合同后，被答辩人也顺利的与泰华锦业房地产开发有限公司签订了涉案房产的购房意向书（该意向书中约定定金两万元，是由景松支付），因被答辩人成功的与泰华锦业地产公司签订了购房意向书，至此答辩人的义务已经履行完毕，不存在被答辩人所述答辩人对涉案房产没有处置权、存在欺诈等行为。 三、被答辩人在诉状所述由霍永健给付的36万元，不是违约金和利息的组成，而是所退的购房款。因涉案房产系抵账房，三方在签订中介买卖服务合同时，对合同中的第六条相关事宜和第七条的违约责任两部分均予以了划掉，也就是说本合同没有约定违约责任和利息一说，对被答辩人所述36万元是违约金和利息是没有事实依据的。该36万元实为退房款，诉前景松因未能协调好房款收据一事，也就同意将购房款退给被答辩人，被答辩人所收到的36万元，是由景松的部分退款和答辩人与汉唐公司收取的全部中介费合在一起而成，并不是违约金和利息。故返还房款责任应由景松和赵辉公司来承担。 汉唐公司与霍永健共同答辩意见：原告起诉汉唐公司和霍永健没有事实根据和法律依据，应当予以驳回。理由如下： 一、本案的三方均认可涉案的《衡水市房地产中介买卖服务合同》中买卖合同已经解除。 二、经原告张树安和被告赵洪雷协商，本案中的购房款已经于2020年1月3日转变成了借款，对此原告是认可的，这从原告诉讼请求第二项和诉状中原告认可已经给付利息7.8万就可以体现出来。既然购房款已经转变成了借款，本案应为借贷纠纷，既然是借贷纠纷就不存在返还定金问题。 三、承担连带或者共同责任的仅仅是侵权行为中才会出现，本案为居间合同纠纷，根据合同法第425条的法律规定，居间人仅仅是促使合同成立收取居间费用，在从事居间的过程中汉唐公司如实告知原告房产的事实，其本身不存在过错，更不存在法律规定的承担连带责任或者共同责任的情形。 四、因原告在签订本案合同之前已经多次去售楼处查看房源，故其对涉案房产的单价、面积、房产是期房的事实等均是明知的，故对于期房不能马上办理房产证的事实原告是明知的，签订购房意向书就属于办理完毕过户，故根据涉案房产的实际情况，原告与泰华公司签订完购房意向书、赵洪雷收到房款，中介工作即告完成。 五、霍永健虽然是汉唐公司的法定代表人，但是公司是由四个股东组成的股份有限公司，不存在公司资产和个人资产混同的情形，张树安购房款汇入霍永健个人名下，以及赵洪雷将款项通过霍永健的银行卡退还给原告，这均不属于汉唐公司的收入，仅仅是为了资金安全借用个人账户，借用个人账户并不是公司的收入，故不存在霍永健个人资产与公司资产混同的情形，根据公司法第三条霍永健对公司行为是不承担赔偿责任的。 被告景松辩称，景松不是本案的适格被告，景松本人没有参与本案涉及的中介合同，本案涉及的中介合同没有景松签字，与景松没有关系，被告景松不承担任何责任。 本院经审理认定事实如下：2019年11月6日,原告张树安（乙方、买方）与被告赵洪雷（甲方、卖方）、汉唐公司（丙方、中介）签订《衡水市房地产中介买卖服务合同》，约定甲方自愿将丽景福苑尚园12-1-1302室房屋出售给乙方，成交价格146万元。付款方式为，乙方于2019年11月6日向丙方支付购房定金5万元，由丙方保管，购房定金于交付房款时冲抵房价款。具体付款方式为全款，过户前由乙方将全部房款转至丙方账户，过户后水电暖、物业交接清楚、户口迁出后，丙方再将全部房款转给甲方。签订合同时由甲方向丙方交纳中介服务费1万元。如甲方违约，应在违约之日起3日内返还给乙方双倍定金的违约金（含定金），如已收首付款，须另向乙方支付实收金额（不含定金）20%的违约金，并另向丙方支付全额中介服务费和贷款服务费。甲乙双方在该合同上签字，被告汉唐公司盖章。该合同一式三份，采用复写的形式形成，原告持有第二联复写件，被告赵洪雷持有第三联复写件，被告汉唐公司持有原件；被告汉唐公司持有的原件及被告赵洪雷持有的第三联复写件上第七条关于违约责任的内容已划掉，原告持有的第二联复写件此条内容上无明显划痕，原告认为此条款内容未划掉。原告张树安分别于2019年11月6日、2019年12月3日向被告霍永健账户转款5万元和139万元，2019年12月3日向被告汉唐公司第十九分公司负责人郭占秀账户转款2万元，共计付款146万元。实际履行过程中，合同约定的交易房产丽景福苑尚园12-1-1302室变更为丽景福苑南区11栋1单元1002室。被告霍永健于2019年12月3日支付给被告赵洪雷145万元；被告赵洪雷在2019年12月3日向被告汉唐公司、霍永健出具借条，承诺在2020年1月3日前办妥购房手续或返还全部购房款，如到期房款未还，自2020年1月3日起按月息2分直到归还为止。被告赵洪雷为履行其承诺，于2019年12月28日向霍永健账户汇付保证金20万元，该款由霍永健出具收条并加盖汉唐公司印章。2020年1月4日、2020年1月20日被告赵洪雷又分别向霍永健账户汇入10万元、5万元。期间，因被告赵洪雷仍无法履行合同义务，原告张树安多次找到被告霍永健协商，要求解除合同、退还房款并承担违约责任。2020年1月20日，被告霍永健给付原告张树安36万元。原告张树安认为该款系违约金28.2万元（按合同的约定总价款减去定金后按实收金额的20%支付违约金）和截止到2020年1月26日的利息7.8万元，不包含提起本次诉讼要求返还的购房款和应双倍返还的定金。被告赵洪雷认为上述36万元实为退房款；被告霍永健、汉唐公司认为这36万元中包括赵洪雷退还的35万元和汉唐公司原来收取的1万元中介费。审理过程中，各被告申请追加景松为共同被告并承担民事责任。 另查明，汉唐公司成立于2019年9月2日，现设立有14家分公司。霍永健系汉唐公司的法定代表人和股东之一，汉唐公司的注册资本为6万元，其中被告霍永健出资1.5万元，持有公司全部股权的25%，霍永健多次以个人账户收取汉唐公司业务款项。上述事实有庭审笔录、双方当事人陈述在案佐证。 本院认为，当事人从事民事活动应遵循诚实信用和公平原则。原告张树安与被告赵洪雷、汉唐公司签订的《衡水市房地产中介买卖服务合同》是三方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，各方均应当按照约定履行各自的义务。原告张树安按照合同约定向被告汉唐公司支付定金5万元、支付购房款141万元，被告汉唐公司、赵洪雷应按合同约定履行自己的义务。鉴于被告赵洪雷已无法按合同约定为张树安办理购房手续，原告张树安的合同目的无法实现，且各被告认可解除合同，故对原告要求解除与被告赵洪雷、汉唐公司签订的《衡水市房地产中介买卖服务合同》的诉请，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案被告赵洪雷在签订合同时未取得交易房产的处置权，与买方张树安及中介方汉唐公司签订《衡水市房地产中介买卖服务合同》后，一直无法办理有效购房手续，被告赵洪雷的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。上述《衡水市房地产中介买卖服务合同》中第七条是关于违约责任的内容，但该条内容已经划掉，视为三方未约定。故原告张树安主张从被告霍永健给付的36万元中扣减28.2万元作为违约金及对于剩余7.8万元算作房款利息的主张，不符合合同约定，不予支持。2020年1月20日被告霍永健给付原告张树安36万元，应视为返还的部分购房款应从原告张树安支付的141万元购房款中予以扣减。核减后，被告赵洪雷应返还购房款的数额为105万元。关于购房款利息的计算，被告赵洪雷已书面承诺“如到期房款未还，自2020年1月3日起按月息2分直到归还为止。”，原告张树安主张自2020年1月27日起按年利率24%计算，本院予以认可，以105万元为基数，自2020年1月27日起按年利率24%计算至实际清偿还完毕之日。关于定金问题，定金具有惩罚性，当事人过错违约的，应履行定金罚则。本案合同解除的根本原因在于被告赵洪雷未能依约办理有效购房手续，具有明显过错，故原告张树安要求双倍返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。 原告张树安与被告赵洪雷、汉唐公司签订的《衡水市房地产中介买卖服务合同》中明确约定由被告汉唐公司收取定金和购房款，各被告亦认可霍永健实际收到该笔款项，并在此后向原告支付36万元，故作为中介买卖合同交易资金监管方汉唐公司和收取款项的个人霍永健，均有义务向原告履行剩余购房款和定金的给付义务。被告汉唐公司作为提供房源信息的居间方，对被告赵洪雷提供的抵账房源信息没有尽到应尽的审查义务；对于原告张树安交付的购房款没有在安全有效范围内履行监管义务,违反合同约定划转交易资金,对合同无法履行存在过错，应与被告赵洪雷承担共同偿还责任。根据《会计法》、《税收征收管理法》、《房地产经纪管理办法》等相关规定，公司应当使用单位账户对外开展经营行为，房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。被告霍永健系汉唐公司的法定代表人和股东，多次以个人名义收取汉唐公司业务款项，且资金用途复杂，不能证明自己的账户独立于汉唐公司的账户，损害了公司债权人的利益，应对被告汉唐公司债务承担连带责任。 根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。鉴于原告张树安已经选择2019年11月6日所签《衡水市房地产中介买卖服务合同》的卖方（本案被告赵洪雷）作为合同相对人主张其权利，故被告景松在本案中不承担民事责任。被告赵洪雷与景松之间的款项往来，属于另一法律关系，应另行解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第四百零三条、第四百二十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百七十一条第二款、参照《房地产经纪管理办法》第二十四条第一款、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告张树安与被告赵洪雷、衡水汉唐房产中介经纪有限公司2019年11月6日签订的《衡水市房地产中介买卖服务合同》； 二、被告赵洪雷应在本判决生效后十日内向原告张树安返还购房款105万元并支付相应利息（以105万元为基数，自2020年1月27日起按年利率24%计算至实际退还购房款之日止）、双倍返还定金10万元；被告衡水汉唐房产中介经纪有限公司、被告霍永健对上述确认原告张树安债权承担共同偿还责任。 三、驳回原告张树安的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取9645元、保全费5000元，由被告赵洪雷、霍永健、衡水汉唐房产中介经纪有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内带上诉状到河北省衡水市中级人民法院缴纳上诉费用后将缴费凭证交至本院，逾期不缴纳也不向河北省衡水市中级人民法院提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张志梅 二〇二〇年九月一日 书记员  陈晓静