浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初7175号 原告：浙江升和资产管理有限公司（统一社会信用代码：91330000307511024U）。住所地：浙江省宁波市鄞州区安波路**、建宁街**26-3。 法定代表人：周**，该公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：陆忠飞，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告：宁波越光宝盒体育文化发展有限公司（统一社会信用代码：91330212MA2CMNBJXM）。。住所地：浙江省宁波市鄞州区实怡中心**2-1 法定代表人：孙佳慧。 被告：孙佳慧，女，1995年6月16日出生，汉族，户籍所在地：山东省威海市环翠区。 被告：刘允亮，男，1988年3月23日出生，汉族，户籍所在地：吉林省双辽市。 原告浙江升和资产管理有限公司为与被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司、孙佳慧、刘允亮房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月6日向本院提起诉讼，请求判令（变更后）：1.原告浙江升和资产管理有限公司与被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司签署的租赁合同自2020年4月20日解除；2.被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司支付免租期2019年3月1日至2019年5月31日的租金104646元；3.被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司支付2019年10月1日至2020年4月20日的物业管理费34752元，以15638.40元为基数按日5‰支付自2019年9月11日起至实际清偿日止的逾期付款违约金，以15638.40元为基数按日5‰支付自2019年12月11日起至实际清偿日止的逾期付款违约金，以3475.20元为基数按日5‰支付自2020年3月11日起至实际清偿日止的逾期付款违约金；4.被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司支付2019年12月1日至2020年4月20日的房屋租金129102.40元，并以92552.30元为基数按日5‰支付自2019年11月11日起至实际清偿日止的逾期付款违约金，以36550.10元为基数按日5‰支付自2020年2月11日起至实际清偿日止的逾期付款违约金；5.被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司支付逾期开业违约金745430.40元；6.原告浙江升和资产管理有限公司没收被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司的租赁保证金69764元；7.被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司立即返还商铺并将商铺恢复原样或原告认可的状态，及自2020年4月21日起至实际返还商铺之日止按日租金1146.80元的2倍支付占有使用费；8.被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司立即注销、变更以该商铺为注册地址的证书执照，并自2020年4月26日起至实际注销、变更之日止按日租金1146.80元的2倍支付违约金；9.被告孙佳慧、刘允亮对被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司的上述债务承担连带责任；10.本案诉讼费用由三被告共同承担。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭审理了本案。原告浙江升和资产管理有限公司委托诉讼代理人陆忠飞到庭参加诉讼。被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司、孙佳慧、刘允亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本院经审理认定：坐落于宁波市鄞州区××路××号××幢××层××幢××室商铺所有人为宁波领东置业有限公司。宁波领东置业有限公司授权原告浙江升和资产管理有限公司全权负责上述涉案商铺的出租等相关手续，有效期为2017年7月24日至2030年12月31日。 2019年2月21日，原告浙江升和资产管理有限公司与被告刘允亮签订《宁波金融硅谷项目商铺租赁合同》［编号：（2019）年金融硅谷项目实怡中心8幢2-1商铺］一份，约定：原告浙江升和资产管理有限公司出租给被告刘允亮的商铺坐落在本项目二层实怡中心8幢2-1号，该商铺建筑面积为521.28平方米，该建筑面积是计算该商铺租金等费用的唯一面积依据；该商铺的交付标准及合同终止时被告刘允亮向原告浙江升和资产管理有限公司返还该商铺时原告浙江升和资产管理有限公司的验收依据在合同附件三中列明；租赁期限为5年，自2019年3月1日至2024年2月28日，具体租赁期限自商铺交付日起开始计算；自商铺交付日起算，被告刘允亮享有3个月的免租期，并自第一个租赁年度免租期届满之次日计算租金，被告刘允亮同意，如被告刘允亮中途退租或因被告刘允亮违约导致合同提前终止的（包括原告浙江升和资产管理有限公司单方解除），则被告刘允亮自始无权享有免租期，被告刘允亮应将已经享受的免租期租金全额支付给原告浙江升和资产管理有限公司，被告刘允亮享有的免租期为2019年3月1日起至2019年5月31日止；2019年3月1日至2020年2月28日该商铺的月租金为34882元，2020年3月1日至2021年2月28日该商铺的月租金为34882元，2021年3月1日至2022年2月28日该商铺的月租金为36626元，2022年3月1日至2023年2月28日该商铺的月租金为36626元，2023年3月1日至2024年2月28日该商铺的月租金为38529元，每3月为一期，每期支付一次，于每期租金到期前20天预先支付下一期固定租金，上述付款日期逢法定节假日的，则相应提前，首、尾月不足一个整月的，按照实际天数计算，被告刘允亮应于签署本合同之日向原告浙江升和资产管理有限公司支付首期租金104646元；被告刘允亮应于签署合同之同时向原告浙江升和资产管理有限公司支付租赁期内首年2个月的月租金作为租赁保证金69764元，在本合同有效期内，原告浙江升和资产管理有限公司有权从上述租赁保证金中抵扣任何被告刘允亮应付未付的租金、物业管理费、违约金、赔偿金、公用事业费用及其他费用，在本合同有效期内，如因被告刘允亮中途退租或因被告刘允亮违约导致合同提前终止（包括原告浙江升和资产管理有限公司单方解除）时，原告浙江升和资产管理有限公司有权没收被告刘允亮的租赁保证金；在本合同有效期内，被告刘允亮应将物业管理费支付给原告浙江升和资产管理有限公司指定的物业管理方，自该商铺交付日起开始计算，物业管理费标准为每月5212.80元，物业管理费支付方式为押三付三，在商铺交付之日前一次性支付，物业管理费支付周期为3个月一付，在每个季度到期前20天预付下一期物业管理费，物业管理方有权将押金抵扣任何被告刘允亮欠付的费用，如被告刘允亮未向物业公司支付应由被告刘允亮承担的费用，则原告浙江升和资产管理有限公司有权单方面解除合同并向被告刘允亮主张违约责任，同时还可要求被告刘允亮直接向原告浙江升和资产管理有限公司支付应由被告刘允亮承担的费用，若原告浙江升和资产管理有限公司已代被告刘允亮支付了应由被告刘允亮承担的费用，则原告浙江升和资产管理有限公司有权向被告刘允亮追偿，被告刘允亮与原告浙江升和资产管理有限公司的物业管理公司不再另行签订物业管理合同，以本合同中的条款为准；被告刘允亮承诺该商铺开始营业日期最晚不迟于首年免租期届满之次日（即“租金起算日”），被告刘允亮确保于免租期内完成装修并于2019年6月1日前开业；被告刘允亮返还商铺时，应自费使该商铺恢复至本合同附件三约定的交付标准或原告浙江升和资产管理有限公司届时书面认可的状态；租赁期届满或本合同提前终止，被告刘允亮应确保于本合同终止之日起的5日内将其以该商铺为注册地址的各类证书执照予以注销或变更（包括但不限于工商税务登记注册、煤气过户、租赁合同登记备案等），若被告刘允亮在本合同约定时间内怠于办理注销或变更手续的，则每逾期一日被告刘允亮须按照该商铺当时日租金标准的2倍向原告浙江升和资产管理有限公司支付违约金；被告刘允亮逾期缴付租赁保证金、租金、物业管理费以及合同约定由被告刘允亮承担的费用中的任何一项费用超过3天，被告刘允亮未能于本合同约定的开业日期开始对外营业，逾期超过15天，原告浙江升和资产管理有限公司有权书面通知被告刘允亮解除本合同，本合同立即终止，被告刘允亮给原告浙江升和资产管理有限公司造成损失的，被告刘允亮还应赔偿造成的损失；被告刘允亮逾期支付租赁保证金、租金、物业管理费、公用事业费用、物业管理费押金以及合同约定由被告刘允亮承担的费用中的任何一项费用，则每逾期一日，被告刘允亮应按欠付费用总额的5‰每天向原告浙江升和资产管理有限公司支付违约金，逾期超过7天的，原告浙江升和资产管理有限公司有权单方面解除合同并向被告刘允亮主张违约责任；如果被告刘允亮未能于本合同约定的开业日期开始营业，则每逾期一日，应按照当时日租金的2倍向原告浙江升和资产管理有限公司支付违约金；如果被告刘允亮延迟办理商铺返还手续，则自本合同终止之日起至该商铺返还原告浙江升和资产管理有限公司为止，每逾期一日，被告刘允亮须按照当时日租金的2倍向原告浙江升和资产管理有限公司支付占有使用费；被告刘允亮拒绝或延迟将其已注册在该商铺的各类证书执照予以注销或变更，并将注销或变理之证明提交原告浙江升和资产管理有限公司备案，则每逾期一日，应按照当时日租金的2倍向原告浙江升和资产管理有限公司支付违约金；承租方法定代表人对承租方在本合同项下的各项义务的履行承担连带责任保证，担保范围包括合同约定由承租方承担的费用及律师费在内的承租方应付的一切费用。《宁波金融硅谷项目商铺租赁合同》附件一为涉案商铺平面图，附件二为商铺交付日承租方应缴费用，附件三为商铺交付标准，附件四为《商铺使用交接书》。附件四《商铺使用交接书》载明原告浙江升和资产管理有限公司已于2019年3月1日将坐落于宁波市鄞州区××路××号××幢××层××幢××室商铺交付被告刘允亮使用，被告刘允亮所享有的免租期自2019年3月1日开始计算。 上述合同签订后。原告浙江升和资产管理有限公司将涉案商铺交付被告刘允亮。2019年3月21日，原告浙江升和资产管理有限公司与被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司、孙佳慧、刘允亮签订《合同主体变更协议》一份，约定：同意将原告浙江升和资产管理有限公司与被告刘允亮于2019年2月21日签订的《房屋租赁合同》[编号为（2019）年金融硅谷项目实怡中心8幢2-1商铺]中承租人由被告刘允亮变更为被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司，被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司继续履行合同中被告刘允亮作为承租人的全部权利义务，原告浙江升和资产管理有限公司继续享有作为出租方的权利和承担出租方的义务，被告刘允亮承诺对租赁合同项下的各项义务的履行承担连带保证责任。 之后，被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司未按约定缴纳房屋租金和物业管理费，亦未按时开业。被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司物业管理费支付至2019年9月30日止，房屋租金支付至2019年11月30日止。2019年12月13日，原告浙江升和资产管理有限公司向被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司邮寄送达《催款告知函》一份，向被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司催收欠付的租金、欠费及延迟履行违约金。2020年1月16日，原告浙江升和资产管理有限公司向被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司邮寄送达《告知函》一份，再次向被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司催收租金、欠费及延迟履行违约金。2020年4月17日，原告浙江升和资产管理有限公司向被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司邮寄送达《关于解除租赁合同的告知函》一份，载明：因被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司承租的商铺存在逾期缴付租金、物业管理费、逾期开业等违约行为，虽多次催告，但被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司至今仍未履行上述合同义务，原告浙江升和资产管理有限公司致函被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司告知如下事项：1.原告浙江升和资产管理有限公司自2020年4月20日解除与被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司签署的租赁合同；2.被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司于2020年4月20日前向原告浙江升和资产管理有限公司支付免租期租金2019年3月1日至2019年5月31日，共计104646元，2019年10月1日至2020年4月20日的物业管理费34752元，2019年12月1日至2020年4月20日的房屋租金162464.32元，截至2020年4月20日的逾期付款违约金150622.95元，截至2020年4月20日的逾期开业违约金745430.40元；3.房屋租赁保证金69764元不予退还。2020年4月22日，原告浙江升和资产管理有限公司委托国浩律师（宁波）事务所向被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司、刘允亮邮寄送达《关于：解除租赁合同的律师函》一份，再一次告知被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司、刘允亮解除双方签订的涉案租赁合同于2020年4月20日解除，并催收物业管理费、房屋租金、违约金等，告知事项的内容同《关于解除租赁合同的告知函》。 被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司系自然人独资公司，自然人股东为孙佳慧。 以上事实由原告浙江升和资产管理有限公司提供的《不动产权证》、《授权书》、《宁波金融硅谷项目商铺租赁合同》、《合同主体变更协议》、《催款告知函》、《告知函》、《关于解除租赁合同的告知函》、《关于：解除租赁合同的律师函》、快递凭证、微信聊天记录、照片、公司基本情况，以及原告浙江升和资产管理有限公司的陈述予以证明。 本院认为，原、被告签订的《宁波金融硅谷项目商铺租赁合同》、《合同主体变更协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司未按合同约定支付房屋租金、物业管理费，也未在合同约定的期限内开业，已构成违约，应当承担民事责任。原告浙江升和资产管理有限公司主张解除租赁合同的函于2020年4月18日到达对方，现原告浙江升和资产管理有限公司主张双方签订的《宁波金融硅谷项目商铺租赁合同》于2020年4月20日解除，符合法律规定，本院予以支持。因被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司违约导致涉案租赁合同提前解除，根据合同约定，被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司自始无权享有免租期。因此，被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司应当支付2019年3月1日至2019年5月31日的房屋租金104646元。被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司应当按照合同约定支付物业管理费，及逾期支付物业管理费的违约金。但原被告双方约定逾期一日，按欠付费用总额的5‰按日计算逾期付款违约金的标准过高。本院调整为以欠付费用总额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍按日计算逾期付款违约金。原告浙江升和资产管理有限公司自愿调整疫情期间的房屋租金（按减免0.80元/平方米/天计算，2020年2月1日至2020年4月20日），本院予以支持。逾期支付房屋租金的违约金调整为以欠付房屋租金总额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍按日计算逾期付款违约金。涉案租赁合同约定了逾期开业违约金，原告浙江升和资产管理有限公司已向被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司主张了逾期支付物业管理费、房屋租金的违约金，再主张逾期开业违约金显失公平，本院不予支持。被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司违反合同约定导致租赁合同提前解除，应当赔偿原告浙江升和资产管理有限公司损失。原告浙江升和资产管理有限公司根据租赁合同约定没收被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司的租赁保证金，本院予以支持。租赁合同解除，被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司应当根据合同约定返还承租的商铺，并按照合同约定的租金标准支付至返还商铺时止的占有使用费。原告浙江升和资产管理有限公司主张的按日租金的2倍支付占用费，有失公平，本院不予支持。原告浙江升和资产管理有限公司提供的证据表明被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司注册地为浙江省宁波市鄞州区实怡中心8幢2-1，即承租的商铺。双方签订的租赁合同解除后，被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司应当按照合同约定注销或变更公司注册地。原告浙江升和资产管理有限公司主张逾期注销、变更公司注册地的违约金，显失公平，本院不予支持。根据《宁波金融硅谷项目商铺租赁合同》、《合同主体变更协议》约定，被告孙佳慧、刘允亮应当对被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司的上述债务承担连带保证责任。被告孙佳慧、刘允亮承担连带保证责任后，有权向被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司追偿。根据我国民事诉讼法的规定，当事人享有答辩并针对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告浙江升和资产管理有限公司与被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司签订的涉案《宁波金融硅谷项目商铺租赁合同》于2020年4月20日解除； 二、被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司向原告浙江升和资产管理有限公司支付免租期2019年3月1日至2019年5月31日的租金104646元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司向原告浙江升和资产管理有限公司支付2019年10月1日至2020年4月20日的物业管理费34752元，以15638.40元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付自2019年9月11日起至实际清偿日止的逾期付款违约金，以15638.40元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付自2019年12月11日起至实际清偿日止的逾期付款违约金，以3475.20元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付自2020年3月11日起至实际清偿日止的逾期付款违约金，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司向原告浙江升和资产管理有限公司支付2019年12月1日至2020年4月20日的房屋租金129102.40元，并以92552.30元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付自2019年11月11日起至实际清偿日止的逾期付款违约金；以36550.10元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付自2020年2月11日起至实际清偿日止的逾期付款违约金，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 五、原告浙江升和资产管理有限公司对被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司交纳的租赁保证金69764元不予返还； 六、被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司返还坐落于宁波市鄞州区××路××号××幢××层××幢××室××商铺，并将涉案商铺恢复原样（即符合涉案《宁波金融硅谷项目商铺租赁合同》附件三约定的标准），并按涉案《宁波金融硅谷项目商铺租赁合同》约定的月租金标准支付自2020年4月21日起至实际返还商铺之日止的占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 七、被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司注销、变更以涉案商铺地址为注册地的营业执照，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 八、被告孙佳慧、刘允亮对上述二、三、四、六项确定的被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司的付款义务承担连带保证责任，被告孙佳慧、刘允亮承担连带保证责任后，有权向被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司追偿； 九、驳回原告浙江升和资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费14553元，减半收取7276.50元，由原告浙江升和资产管理有限公司负担4089.50元，由被告宁波越光宝盒体育文化发展有限公司、孙佳慧、刘允亮共同负担3187元，三被告负担的案件受理费3187元于本判决生效之日起十日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  朱 林 二〇二〇年九月十一日 代书记员  任俊辉