贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5989号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：申平，男，1989年6月17日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：肖倩，女，1990年4月21日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：梁松，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人申平、肖倩商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人余英民，被上诉人的委托诉讼代理人梁松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，酌情改判办证违约金按已付房款的日万分之零点一支付；撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料、缴纳税费，上诉人完成委托办证的前提是被上诉人提交完毕办证所需资料并出具委托，被上诉人在交房时并未向上诉人提交办证资料、出具委托，不能以此视为办证条件已成就。被上诉人主张计算违约金的基数为550044元，一审法院以556575元计算，超诉讼请求裁判。案涉商品房的办证受到政策调整的影响，逾期办证在我市普遍存在，对房地产等来已造成重大不利影响，请求二审将违约金标准调至10%支付。2.上诉人所收取的各项开户费有合同约定，不属于建设安装费，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。被上诉人申平、肖倩二审答辩称：逾期办证违约金标准有合同约定，并不过高。三通费系代收性质，应予退还。请求二审驳回上诉，维持原判。原审原告申平、肖倩一审诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金66830元（违约金以550044元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至2019年11月1日）；2.判决被告退回不应该由原告承担各项开户费3525元及占用资金期间的利息，利息以3525元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准，从2013年12月9日起计算至资金占用利息至本案履行完毕之日止。一审法院认定事实：2013年12月9日，以原告申平、肖倩为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积135.06平方米，套内建筑面积113.7平方米。房屋总价款550044元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款556575元，以及各项开户费及交易费3775元。之后，被告退还原告交易费及多收的闭路电视开户费。2016年4月1日，被告将涉案房屋交付原告使用。2016年10月24日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2018年1月15日，被告通知业主提交办证资料。之后，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。原告认为，被告逾期办理商品房转移登记存在违约，以及应退还三通费，遂提起诉讼。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年4月1日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2017年4月1日前）为原告办理商品房转移登记。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告虽然在规定的时间内将办理转移登记相关资料交到办证部门，但未履行通知义务，构成违约。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年1月19日提起诉讼主张被告支付2017年1月19日之前逾期办证违约金已超过诉讼时效，不予支持。故对被告的诉讼时效抗辩主张部分予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月19日起计算，违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年1月15日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款556575元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月19日计算至2018年1月15日，违约金为20092.36元（556575元×0.01%/日×361日）。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。被告退还原告交易费及多收的闭路电视开户费，故被告应退还原告开户费为3285元。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告申平、肖倩逾期办理房屋权属证书违约金20092.36元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告申平、肖倩开户费共计3285元；三、驳回原告申平、肖倩的其他诉讼请求。案件受理费779元，由原告申平、肖倩负担587元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担192元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内（即2017年3月27日前）为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，违约金应自2017年3月28日起计算至2018年1月15日，一审支持被上诉人主张2017年1月19日至2017年3月27日期间违约金之诉请无事实依据，本院予以纠正。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。被上诉人一审诉请以550044元房款为基数计算逾期办证违约金，一审以被上诉人已付房款556575元计算本案逾期办证违约金超诉讼请求裁判，本院予以纠正，计算本案逾期办证违约金为550044÷10000×294=16171.29元。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1919号民事判决第二、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告申平、肖倩开户费共计3285元；驳回原告申平、肖倩的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1919号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人申平、肖倩逾期办理房屋权属证书违约金16171.29元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费779元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担179元，被上诉人申平、肖倩负担600元；二审案件受理费384元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担358元；被上诉人申平、肖倩负担26元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年九月二十五日书记员  邓 千