江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初2803号原告：柯姜仙，女，汉族，1960年1月12日出生，住江西省上饶市信州区。原告：张达新，男，汉族，1956年9月16日出生，住江西省上饶市信州区。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市上饶县旭日北大道**，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：章奀花，女，汉族，1965年10月5日生，住江西省上饶市信州区，该公司员工。原告柯姜仙、张达新与被告江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柯姜仙、张达新及被告委托诉讼代理人章奀花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告柯姜仙、张达新向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年第三季度及2018年4月16日至2020年6月30日的商铺租金，合计82274.99元；2、请求判令被告支付逾期付款的违约金；3、请求判令被告承担回购条款的义务；按合租赁期满后，强制被告执行回购条款；4、本案诉讼以及执行的一切费用由被告承担。庭审中，原告申请撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2010年12月5日，原告与江西丰跃房地产开发公司（被告的关联公司）签订购买丰跃香港名城二层356商铺合同〈位于上饶县旭日大道888号〉；同时又与被告签订了《商业用房委托经营合同》，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。原告购买被告〈被告关联公司〉的商铺，同时将商铺的全部经营管理权委托给被告，由被告统一经营。被告承诺以租金形式支付给原告作为投资回报，10年返还全部购买商铺款。双方在合同第三项③同时约定：委托经营十年期满，原告可以要求由被告关联公司（丰跃房地产）回购商铺，回购总价按购房合同总价的1.31579倍。委托经营合同第四条2（1）款约定：被告按季度向原告支付租金，每季度最后1个月之25日至30日，被告将当季租金以银行划拨方式向原告一次性付清。委托经营合同第五条1款约定：委托期内，无论被告的经营是否臝亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。委托经营合同第六条4款约定：被告须按期足额向原告支付租金。委托经营合同第七条4款约定：被告无正当理由逾期向原告支付租金，被告因按逾期支付金额的万分之三，每日向原告支付违约金，同时，原告有权依据担保规定申请执法机关强制执行。委托经营期内，被告自主经营管理商铺，并承担经营风险。委托经营合同明确约定了租金支付及违约责任，该违约金条款是双方认可的，且未违反法律及行政法规的强制性规定。被告提出的商铺空置没有收益，不能按约定支付租金及违约金的理由，均属于正常的经营风险，并不存在客观上无法履约的情形。被告以没有收益、资金短缺为由，不履行支付租金合同义务，毫无诚信严重违约。原告无奈之下依法向贵法院提起诉讼，请求法院维护原告合法权益，公正公平的判决。原告柯姜仙、张达新围绕诉讼请求提交了下列证据：1、原告身份证复印件。证明原告诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同》和房产证。证明原告向被告购买涉案商铺并取得所有权；3、《商业用房委托投资经营合同》及补充协议。证明原、被告之间签订合同以及被告未付租金的事实。被告丰跃公司辩称，1、对原告所述的欠付2017年第三季度、2018年5月16日至2020年6月30日期间租金的事实无异议，2020年之前的租金按照委托经营合同的约定由法院依法判决。2020年，新冠疫情席卷而来，国家及各级政府均发布了相关强制性管控措施，因疫情影响，2020年2月10日，全国人大常委会法工委明确指出当前我国发生的新冠疫情，为不能预见、不能避免和不能克服的，属于《合同法》第117条规定的“不可抗力”。根据被告与原告双方签订的委托经营合同第八条约定，在因不可抗力导致本合同无法执行时，本合同自动解除，双方均不承担责任。且《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。再者，根据《民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。以上，不管是双方的约定还是法律的规定，被告均是考虑双方长久的“伙伴”关系，被告均无需在因疫情的不可抗力因素持续影响下向原告支付租金；2、同原告所述双方签订的委托经营合同第五条第一款，委托期内，无论被告的经营是否赢亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金，此约定并不假，但此条款的前提是被告在有“经营行为”的情形下，则不论是否盈亏，原告都有权收取租金。但我国因新冠疫情全国性爆发，除了对疫情防控物资和生活必需品生产企业，其他所有企业均是停工停产的状态，尤其被告是以儿童游乐为主题的综合商场，受影响特别严重，被告一直处于停业状态，属于客观不能。被告是由于疫情的不可抗力因素影响，而非是以正常的商业经营风险亏损才“无理由”的拒付租金和违约金；3、2020年5月28日商场重新恢复营业，被告响应政府的号召，给予商场内的承租户四个月租金减免（2、3、4、5月），被告、原告、承租商户实际上是休戚与共的利益共同体，共同目标都是商场正常规范有序经营，以最大限度实现经济收益。现被告作为商场统一经营管理方，在此不得已的情形之下，被告向原告郑重提出，要求原告能够减免被告的租金，另此前返租业主起诉一季度租金，法院给予了减免一个月的免租，望各位业主与商场共克时艰。因此被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告丰跃公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：第一组证据为1、关于“全国人大常委会法工委就‘不可抗力’相关法律规定”声明的全国人民代表大会官网打印件；2、上饶市广信区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部，关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指导》的通知。证明（1）当前我国发生的新冠疫情对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的“不可抗力”；（2）根据《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指导》的通知，第五大条第4小条的规定，影剧院、剧场、ＫＴＶ、歌舞厅、网吧、电子游戏、足浴、线下培训机构等暂缓对外开放，所以被告按政府管控要求，从2020年1月24日起至2020年5月27日对整个商场进行停业。且被告在此期间未收取租金，被告在没有“经营行为”的情况下，无需向原告支付租金。第二组证据为1、关于商场恢复正常营业的通知；2、关于减免租金的告知函；证明（1）被告系以儿童游乐及线下培训机构为主题的综合商场，因疫情的不可抗力因素带来的影响，商场一直处于停业状态，根据饶广信新冠指办发（2020）37号文件要求（3月23日发）我司经过向相关部门报备审核后于2020年5月28日恢复营业；（2）被告因新型冠状病毒疫情的不可抗力影响，商场停业，商户纷纷要求租金减免，等开业后再计算租金，被告已给予承租户（2、3、4、5月）四个月的租金减免，为此被告方也请求原告方给予租金的减免，双方共同克服困难。本院组织当事人对以上证据进行了质证，关于原告提供的1、2、3组证据被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的1、2组证据，原告表示不清楚，经本院核查，上述声明、通知等书面材料真实存在，本院予以确认。结合当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年，原告柯姜仙、张达新与被告丰跃公司签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将其具有产权的位于上饶县旭日北大道888号的丰跃香港名城内二层356号商铺的经营管理权委托给被告，由被告合法经营，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。合同中还约定，2015年10月1日至2017年9月30日的租金标准为每季度8009.13元，2017年10月1日至2020年9月30日的租金标准为每季度8737.16元，被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清，被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。现被告未按合同约定的期限支付给原告2017年第三季度、2018年5月16日至2020年6月30日期间的租金。另查明，江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司于2017年7月23日与上海喜盈门企业管理有限公司签订《项目加盟协议》，约定上海喜盈门企业管理有限公司同意江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司使用“喜盈门”品牌，并提供商场委托管理服务，丰跃香港名城商场更名为“上饶喜盈门．范城”，并于2020年1月11日重新开业经营。但由于新冠××疫情，2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，2020年2月4日，“上饶喜盈门．范城”商场根据上述要求停业。随着防控工作的逐步开展，2020年3月18日全国新增本土确诊病例首次实现零报告，同日国务院办公厅印发《关于应对新冠××疫情影响强化稳就业举措的实施意见》，2020年3月23日上饶市广信区新型冠状病毒的××疫情防控应急指挥部印发饶广信新冠指办发（2020）37号关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知，要求我省新冠××低风险县（市、区）全面推进复工复产、恢复交通运输秩序、恢复餐饮经营、恢复相关企事业单位正常运行、恢复开放各类公共服务场所、有序恢复社会服务秩序等。其中《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》第五条第4款规定：影剧院、剧场、ＫＴＶ、酒吧（茶吧）、歌舞厅、网吧、麻将馆、棋牌室、电子游戏室、洗浴中心、足浴、线下培训机构等空间相对密闭、人员相对集聚的经营性场所暂缓对外开放。第5款规定：暂缓举办集市、集会、展会、大型人才招聘会等各类人员聚集性活动。2020年5月28日，经相关部门审核后被告恢复正常营业。本院认为，原、被告签订的《商业用房委托经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告虽在其后签订了补充协议，但庭审中双方均主张关于租金标准、支付时间及逾期未付租金的违约金条款均按主合同履行，不违反法律规定，本院予以准许。本案的争议焦点是：一、被告主张因新冠××疫情影响导致商场停业是否构成不可抗力；二、被告支付2020年第一、二季度租金及违约金的责任能否部分或全部免除。关于焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百八十二条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”新冠××疫情暴发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，全国各地均采取了一些强力疫情防控措施，因此，新型冠状病毒疫情符合不可抗力的三个构成要素“不能预见”、“不能避免”且“不能克服”，符合不可抗力的成立要件。本案所涉合同未履行是否与新冠××疫情及由此采取的防控措施具有直接的因果关系，是认定本案是否适用不可抗力的关键因素。原、被告签订的《商业用房委托经营合同》约定，原告将其所有的商铺委托给被告进行经营管理，被告从收益中以租金的形式支付给原告作为委托经营回报。因新冠××疫情暴发，被告经营的“上饶喜盈门．范城”商场根据省、市、区的相关政策规定，于2020年2月4日停业。由于新冠××疫情属于不可抗力的法律事件，因此被告在履行合同的过程中，因疫情防控措施的影响导致暂停营业，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，原、被告在《委托经营合同》约定因不可抗力导致合同无法执行时，合同自动解除，双方均不承担责任。本案中，新冠××之不可抗力并未导致双方的委托经营合同无法履行，且双方均未要求解除合同，故被告主张减免租金及违约金实质上是对合同的变更履行，而能否部分或全部免除租金及违约金的关键在于，新冠××疫情及由此采取的防控措施对本案合同的履行产生的影响程度如何。原告以收取租金的方式将商铺委托给被告经营管理，被告按季度向原告支付租金。本案中，被告因受新冠××疫情影响于2020年2月4日暂停营业，5月28日恢复营业。这期间无经营性收入，给原本无法正常履行合同的被告增加了更大的经济压力，若要求被告继续按照原合同支付该期间的租金，对其明显不公平。原告主张应按合同约定无论经营是否亏损都要支付租金，该约定应当是排除商业风险造成的亏损承担，但本案中被告因新冠××疫情的不可抗力无法正常经营，并不属于商业风险，因此，对原告的该主张本院不予采纳。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，在原告不同意调解的情况下，本院可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同的相关内容。现被告未支付原告2017年3季度以及2018年5月16日至2020年6月30日的商铺租金，已构成违约，应承担继续支付租金的义务，但根据民事合同的公平原则，原告应对2020年2月4日至5月27日的租金适度减免，分担损失，故酌定免除被告江西丰跃商业投资管理有限公司2020年2月4日至5月27日期间50%的租金，因合同约定该季度租金为8737.16元，即97.08元／天，2020年2月4日至5月27日期间的租金共97.08元／天×114天＝11067.12元，被告免除支付该期间租金的50%即5533.56元后，仍应支付给原告2017年3季度租金（8009.13元）、2018年5月16日至2019年12月31日租金（56791.54元）及2020年第一、二季度租金（11940.76元），以上合计为76741.43元。关于违约金的问题，被告未按约履行2019年12月31日前的部分租金，应按合同中约定的按逾期支付金额的0.03%支付违约金，但被告迟延履行支付2020年第一、二季度租金的义务是因新冠××疫情的不可抗力影响，故对原告主张的逾期支付该两个季度租金的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柯姜仙、张达新20**年第三季度、2018年5月16日至2020年6月30日的商铺租金共计76741.43元；二、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柯姜仙、张达新逾期支付2017年第三季度、2019年7月1日至2019年12月31日租金的违约金（违约金按每日0.03%计，其中2017年第三季度的违约金以8009.13元为基数，从2017年10月1日起算至租金付清之日止；2018年5月16日至2018年6月30日的违约金以4368.58元为基数，从2018年7月1日起算至租金付清之日止；2018年第三季度的违约金以8737.16元为基数，从2018年10月1日起算至租金付清之日止；2018年第四季度租金的违约金以8737.16元为基数，从2019年1月1日起算至租金付清之日止；2019年第一季度租金的违约金以8737.16元为基数，从2019年4月1日起算至租金付清之日止；2019年第二季度租金的违约金以8737.16元为基数，从2019年7月1日起算至租金付清之日止；2019年第三季度租金的违约金以8737.16元为基数，从2019年10月1日起算至租金付清之日止；2019年第四季度租金的违约金以8737.16为基数，从2020年1月1日起算至租金付清之日止）；三、驳回原告柯姜仙、张达新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1858元，减半收取929元，由被告江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员 王 健二〇二〇年九月十四日书记员 朱苇铭交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件费用（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：14×××14）；上诉期满后七日内未预交，则按自动撤回上诉处理。