河北省灵寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0126民初1070号 原告：付佳鑫，女，1984年6月22日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 委托诉讼代理人：刘丽娜，河北汪**律师事务所律师。 被告：戎晓刚，男，1982年12月24日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 被告：石家庄凯尊房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市灵寿县灵寿镇人民西路南侧。 法定代表人：邢俊亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：李杰，河北东临律师事务所律师。 原告付佳鑫与被告戎晓刚、石家庄凯尊房地产开发有限公司（凯尊公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付佳鑫及其委托诉讼代理人刘丽娜、被告戎晓刚、被告石家庄凯尊房地产开发有限公司法定代表人邢俊亮及其委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付佳鑫向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告分别于2019年6月12日、2019年6月24日签订的两份《协议》无效；2、依法确认2017年7月25日被告凯尊公司与原告、被告戎晓刚签订的《协议》有效，判令被告继续履行该协议并支付拆迁安置补偿费每年20000元直至交房止；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告戎晓刚原系夫妻关系，2017年7月25日在双方婚姻关系存续期间，原告付佳鑫、被告戎晓刚与被告凯尊公司签订拆迁置换协议，约定原告付佳鑫、被告戎晓刚将位于大东关村的宅基地及房屋置换给被告凯尊公司，被告凯尊公司置换给二人127平方米以上的房屋两处（以上不再付超出面积付费），另给二人车位（车库）两个，配房两个。在原告不知情的情况下，被告戎晓刚与被告凯尊公司分别于2019年6月12日、2019年6月24日签订两份《协议》，将我与戎晓刚、凯尊公司2017年签订的置换协议中约定的两套房屋、两个配房、两个车库以104万元的价格卖给了被告凯尊公司。被告戎晓刚的非法处分行为未经原告同意，侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，依法起诉，望查清事实，判如所请。 原告为证实其主张，向本院提交证据如下： 原、被告2017年签订的拆迁置换协议； 2019年6月12日被告戎晓刚与被告凯尊公司签订的房屋买卖协议； 2019年6月24日被告戎晓刚与被告凯尊公司签订的房屋买卖协议； 原告付佳鑫与被告戎晓刚（2020）冀0126民初611号民事调解书； 2019年4月9日原告付佳鑫与被告戎晓刚签订的关于拆欠置换房产的归属协议，证明被告戎晓刚自愿将置换房产权利归原告付佳鑫； 2020年4月24日原告付佳鑫与被告戎晓刚签订的关于拆迁置换房产的归属协议，证明被告戎晓刚自愿将置换房产权利、及原被告共同购买的位于宅基地及房产归原告付佳鑫，被告放弃以上财产任何权利； 原告付佳鑫与被告戎晓刚离婚纠纷庭审笔录，证明原告在离婚前对被告与凯尊公司签订的买卖房屋的协议不知情； 灵寿县松阳河新区宅基地征收补偿安置方案，证明松阳河新区宅基地征收补偿过渡费每月1200元，选择产权调换的，按24个月计发。 被告凯尊房公司辩称：原告在2017年7月25日协议上签字，并不代表其对拆迁宅基地享有权益，在签订协议时当时原告在场，在原告付佳鑫的要求下让其在拆迁协议上签的字。2019年6月12日、24日被告戎晓刚与我公司签订协议时，被告戎晓刚表示案涉宅基地是其祖宅，其享有合法权益，被告戎晓刚是在自愿的情况下处分自己的享有权益财产是合法有效的。关于原告要求拆迁安置过渡费的问题，拆迁安置协议没有约定，也没有任何事实和法律依据，原告的请求不能成立。 被告为证实其主张，向本院提交如下证据： 原告付佳鑫与被告戎晓刚离婚纠纷庭审笔录第6页，证明被告戎晓刚置换协议的原房屋系戎晓刚婚前财产，戎晓刚有权处分置换房屋。 被告戎晓刚口头辩称：我确实与被告凯尊公司分别于2019年6月12日、2019年6月24日签订两份《协议》，将我与付佳鑫、凯尊公司2017年签订的置换协议中约定的两套房屋、两个配房、两个车库以104万元的价格卖给了被告凯尊公司，我卖两套房子时原告付佳鑫都不知情。 被告戎晓刚未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：原告与被告戎晓刚原系夫妻关系，2017年7月25日在双方婚姻关系存续期间，原告付佳鑫、被告戎晓刚与被告凯尊公司签订拆迁置换协议，约定原告付佳鑫、被告戎晓刚将位于大东关村的宅基地及房屋置换给被告凯尊公司，被告凯尊公司置换给二人127平方米以上的房屋两处，另给二人车位（车库）两个，配房两个。协议甲方为石家庄凯尊地产有限公司，乙方为付佳鑫、戎晓刚。 被告戎晓刚（乙方）与被告凯尊公司（甲方）于2019年6月12日签订《协议》，协议约定：经甲乙双方友好协商，乙方戎晓刚同意将乙方的宅基地交给甲方，甲方同意给乙方的127平方米房屋一处，车位一个，配房一间并再支付给乙方55万元，以前合同作废，甲方不再支付乙方过渡费。 2019年6月24日，戎晓刚（乙方）与石家庄凯尊房地产开发有限公司（甲方）再次签订协议约定：甲乙双方经友好协商，甲乙双方同意在2019年6月12日签订协议的基础上（甲方同意给乙方的127平方米房屋一处，车位一个，配房一间）甲方给予乙方49万元整（不在给乙方甲方同意给乙方的127平方米房屋一处，车位一个，配房一间）。此后如需办理各种手续，乙方必须无条件无偿配合，协议签订后甲乙双方关于房屋及宅基地事宜无任何纠纷，无任何债务。 以上两次关于房屋买卖协议原告付佳鑫均不知情。 本院认为:本案争议的房屋为原告付佳鑫与被告戎晓刚共有财产，处分该房屋须经二人一致同意。被告戎晓刚与被告凯尊公司签订房屋买卖合同时被告戎晓刚并未持有共有人授权委托书，不能证明原告付佳鑫是否知晓戎晓刚买卖共有房屋合同的内容，是否同意将房屋出售给被告凯尊公司。认定本案合同效力还需诉诸家事代理权和表见代理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见”已经严格限制了家事代理的范围，即家事代理的范围应属于日常生活的范畴。若代理行为属于非因日常生活需要而一方对外处理共同财产的情形，则“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人”即从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，一般应适用表见代理的相关规定对缔约行为进行审查，而对于表见代理的行为应严格把握两个方面：一是有相对人相信行为人具有代理权的表象；二是相对人为善意且无过失。本案中被告戎晓刚与凯尊公司签订房屋买卖合同显然已超出了家事代理的范畴，被告戎晓刚未持有房屋共有人的授权委托书，事后未得到房屋共有人的追认，属于无权代理。法律规定无权代理人以被代理人名义签订的合同在被代理人作出追认前，应属于效力待定的合同，本案中被告凯尊公司与被告戎晓刚签订协议时明知置换协议房产的权利人是原告付佳鑫和被告戎晓刚两人，未尽到谨慎注意义务，未能了解共有人付佳鑫是否知情，未征求共有人付佳鑫的意见，凯尊公司存在过失。被告戎晓刚与凯尊公司签订的合同未经权利共有人追认，且本案共有人原告付佳鑫明确拒绝追认，故涉及原告付佳鑫合同部分应为无效合同。 鉴于被告戎晓刚与原告付佳鑫对置换协议中两套房产属于共同共有，被告戎晓刚与原告付佳鑫对共有置换房产可认定为一人一套，戎晓刚对属于自己的置换房产部分有处分的权利，且与凯尊公司签订的合同是其真实意思表示，应依法确认。被告戎晓刚处分原告付佳鑫置换协议中的房屋无事实和法律依据，戎晓刚在处分置换协议房产的过程中隐瞒其无权处分的事实，过错在先，在认定戎晓刚与凯尊公司签订的两个协议效力的选择中被告凯尊公司有优先选择权。 至于原告付佳鑫要求被告凯尊公司按照松阳河新区宅基地征收补偿办法支付拆迁过渡费20000元直至交房问题，原告不能提交其置换住宅位于松阳河新区内，也不能提供本案涉案房产适用灵寿县松阳河新区宅基地征收补偿安置方案的法律依据，本院不予认可。 综上所述，依照在《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，判决如下： 被告戎晓刚与被告石家庄凯尊房地产开发有限公司于2019年6月12日签订的协议无效，石家庄凯尊房地产开发有限公司继续履行2017年7月25日与原告付佳鑫签订的协议部分，给付原告付佳鑫127平方米房屋一套，车位（车库）一个，配房一个； 被告戎晓刚在本判决生效后十日内返还被告石家庄凯尊房地产开发有限公司给付其回购房款55万元及利息，自2019年6月12日起到还清之日至以55万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 驳回原告付佳鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告戎晓刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  杨志刚 二〇二〇年九月二十三日 书记员  王子航 上诉状及相关材料统一向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（注明邮寄地址及邮编，收件人为：材料收转窗口）。 ——