湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0302民初4679号原告：十堰中房房地产开发有限公司茅箭分公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区十堰小区。负责人：汪远翱，该分公司经理。委托诉讼代理人：陈喆，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，代收法律文书等。被告：十堰市中医医院。住所地：湖北省十堰市茅箭区丹江路**。法定代表人：彭力，现任院长职务。委托诉讼代理人：程义军，湖北平长律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书等。委托诉讼代理人：胡锦秋，湖北平长律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书等。原告十堰中房房地产开发有限公司茅箭分公司（以下简称中房公司茅箭分公司）诉被告十堰市中医医院（以下简称市中医院）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中房公司茅箭分公司的负责人汪远翱及委托诉讼代理人陈喆、被告市中医院的委托诉讼代理人程义军、胡锦秋到庭参加了诉讼，本案现已经审理终结。原告中房公司茅箭分公司向本院提出的诉讼请求：1、判令市中医院立即返还保证金50万元及利息(利息从2014年12月16日起，按月利率1%计算至实际清偿之日止)；2、判令市中医院立即支付工程款41930元；3、判令市中医院支付中房公司茅箭分公司因虚增房价款多缴纳的税费5万元和管理费7.5万元；4、判令市中医院支付土地使用税4万元；5、判令市中医院支付因其拖延导致中房公司茅箭分公司办理仓储用房及车库的产权证需多缴纳的土地出让金约80万元及相应税费；6、判令市中医院支付各项零星工程费用共计92520元；7、本案诉讼费用由市中医院承担。事实和理由：2006年7月21日，原、被告双方签订《市中医院与市中房房地产开发有限公司茅箭分公司定向开发职工住宅楼的意向性协议》，约定将市中医院家属区目前可开发土地以挂牌出让形式，委托中房公司茅箭分公司定向开发住宅楼。2008年9月2日，双方签订《十堰市中医医院职工住宅楼开发合同》，约定双方定向开发位于十××路××号的市中医院职工住宅，开发面积以实际建筑面积为准，现生活区自然地平面以上住宅为7层，自然地平面以下负二层为仓储，负一层为停车场。自然地平面以上(即住宅1至7层)全部由市中医院组织职工购买。市中医院需在住宅开发建设完工后提供水电接口，并由市中医院为住户供水、供电，不直接对供电公司、供水公司抄表和交付费用。中房公司茅箭分公司负责与购房职工签订购房合同并办理住宅房《房屋产权证》、《土地使用证》，地面正负零以下的仓储用房及车库由乙方支配出售。合同签订后，中房公司茅箭分公司同土地局签订了土地征收协议，并以竞拍方式取得该地使用权，于2008年12月开始施工。2011年1月15日，双方签订《十堰市中医医院职工住宅楼开发合同补充合同(二)》，约定院内配套工程及电缆铺设费用由乙方负责，造价为352168元，中房公司茅箭分公司已垫付的51366.05元由中房公司茅箭分公司支付给市中医院；代收目前执行的公用事业附加费，标准为110元/每平米；以上两项合并增加房价191.9元/每平米，并将此价进入房价后产生的相应税费按15%计算，合并为220元/每平米，调整后住宅楼综合售价为1916元/每平米。中房公司茅箭分公司应将按住宅收取的110元/每平米支付给市中医院。补充合同签订后，中房公司茅箭分公司将代收的503143.3元交付给市中医院。2011年3月28日，原、被告双方形成会议纪要，约定：一、市中医院在2011年4月7日前将住宅预收款(总面积×1916元×60%=首付款)付给中房公司茅箭分公司，中房公司茅箭分公司在收到此款后按照市中医院分房通知同购房人签定《购房协议》。二、关于1916元/平方米房价地税能否同意此价做为完税依据，由原被告双方共同同地税部门协商。如否定，超出上述价格部分税款由市中医院承担。三、因市中医院分房时间过长，对超过合同约定的时间给中房公司茅箭分公司造成的损失，市中医院考虑酌情补偿。2011年12月工程竣工。原、被告双方于2012年11月21日对工程结算，约定中房公司茅箭分公司在应付工程款中扣留50万元办证保证金以及部分待完成的零星工程款。2012年9月18日，原、被告双方签订《十堰市中医医院家属区沥青场地及排污工程承包合同》，约定原告承包中医医院家属区八层楼前、侧场地地面、挡土墙外车道地面、排水沟更新、家属区排水系统更新、室外踏步及栏杆、生活区大门等相关零星工程，工期为一个月，工程总价为35万元。若市中医院不能按时拨付工程款，应按工程款的5‰支付滞纳金。合同签订后，中房公司茅箭分公司如约完工。2013年起，市中医院以3500元/㎡的价格向49户职工收取购房款，又以2600元/㎡的标准向中房公司茅箭分公司支付了部分工程款。市中医院以3500元/㎡的标准进行了完税。房屋总价款为12849096元，市中医院要求中房公司茅箭分公司按照15354498元开具发票，虚增房价款为250万元，市中医院仅按照15%的税率向中房公司茅箭分公司支付了250万元的税费。后中房公司茅箭分公司在实际完税过程中发现15%不够实际缴纳的税额，要求市中医院承担该部分虚增房价款多缴纳的2%税费和3%的开发管理费，但市中医院未予理睬。同年，中房公司茅箭分公司开始办理产权证。办证过程中，房管局明确要求联合开发的住宅楼的供水、供电必须符合供应单位收费到户的要求，并下达了《商品房(销售备案)验收整改通知单》，明确提出供水供电不直供到户不予验收。中房公司茅箭分公司多次找到市中医院协商，市中医院一直拖延，导致该楼物业综合验收不能通过而不能取得销售许可证，无法办理产权证手续。直到2015年5月30日，双方才签订《十堰市中医医院与中房公司茅箭分公司联合开发住宅楼供水、供电中断改造的补充协议》，约定由中房公司茅箭分公司进行改造施工，市中医院支付改造费用5876元。后在改造过程中，十堰市人民政府于2016年4月25日印发十政发(206)16号《十堰市城市规划管理技术规定》，决定对地下建筑办理产权证征收土地出让金。该政策施行以后，中房公司茅箭分公司办理所分得的地面正负零以下的仓储用房及车库的房产证和土地证需多缴纳土地出让金约80万元及相应税费，致使中房公司茅箭分公司至今未能办理地下层的产权证。2017年11月，在中房公司茅箭分公司的努力下，49户购房户的产权证全部办理完毕。在延期办证的4年时间里，中房公司茅箭分公司每年向税务部门多缴纳1万元土地使用税共计4万元。2016年8月3日，中房公司茅箭分公司向市中医院提出《申请》，要求市中医院承担因拖延水电改造而多增加的费用和50万元保证金的利息。2017年11月9日，49户购房户的产权证已经全部办理完毕，中房公司茅箭分公司向市中医院发出《关于中医院住宅楼遗留问题的函》，要求市中医院解决：(1)设计费2300元、一单元串电损失1/2赔偿款(3700元)、赵院长家属涉及医疗补偿费(6000元)、电改土建工程款(25000元)、地下车库决算费5000元、刘老板腾地补偿费1万元；(2)市中医院要求购买一单元701室，需承担的土地补交费用，分别为超容积罚款39282元、超容积土地证明费600元、超容积土地服务费938元；(3)因市中医院采用自己二次供电，导致延误办证时间4年，从而导致原告需多缴纳（地下层）的土地出让金约120万元，以及在原15%的附加房价税上增加0.65%的税费和2%的开发管理费，总计17.65%的税。2018年4月10日，中房公司茅箭分公司再次向市中医院发出《交房遗留问题补充函》，对前述《申请》和《关于中医院住宅楼遗留问题的函》作出补充，明确市中医院应支付土地使用税4万元；应按照月息1%支付50万元保证金的利息；要求在已收取的附加房价15%税的基础上增加2%税款和3%开发管理费。但被告至今未对前述问题做出任何回应。经结算，①中房公司茅箭分公司在为47户购房户办理产权证时向购房户所预收的税费超出实际办证税费385490元，该款项应退还47户购房户；②市中医院还欠中房公司茅箭分公司工程款320278元，中房公司茅箭分公司在已收取的市中医院的工程款中有重复计算的278348元，两项冲抵后，市中医院欠付原告工程款41930元。遂诉至法院。被告市中医院辩称：1、关于返还办证保证金50万元问题,因该保证金的用途是保证中房公司茅箭分公司为市中医院职工办理房产证,截止目前为止，中房公司茅箭分公司始终未将房产证交付给市中医院，同时中房公司茅箭分公司在诉状中也认可,尚有多收的385490元办证税费未退还。中房公司茅箭分公司未交付证书违约在先,且有未退还费用,故其应先履行办证交付义务,之后我院可在两项费用抵扣额度下支付。基于原告未履行在先义务,故其主张的按月息1%支付违约金的诉讼请求亦不能得到支持；2、关于欠付工程款41930元,对方未对此项费用提供证据与我院对账清算,我院不予认可；3、关于中房公司茅箭分公司要求支付虚增房价款多缴的税费5万元和管理费7.5万元,以及土地使用税4万元，在原合同及所有补充合同中均无约定,中房公司茅箭分公司也无证据证明发生了上述费用及依据,市中医院不予认可；4、关于中房公司茅箭分公司主张因我院拖延导致地下仓库、车库办产权证需补缴的土地出让金约80万元及相应税费不予认可，理由如下：⑴、中房公司茅箭分公司作为专业房地产开发公司,对于开发项目水电气暖的要求应该很清楚,其在签订联合开发合同时未提出此项要求,应是其综合考虑其开发成本等多种因素的选择,属于其自身经营风险；⑵双方2008年9月2日签订的《住宅楼开发合同》第三条第1项也明确约定,缴纳出让金系中房公司茅箭分公司义务,不能转嫁由市中医院承担；⑶根据2008年联合开发合同第三条第4项约定“地面正负零以下的商业用房及车库由乙方支配出售”,并未约定办证义务。项目开发完成后,市中医院已按合同约定将商业用房及车库交由中房公司支配处置,已履行了合同义务；据了解,该栋联合开发的住宅楼负一层、负二层已于2014年将房产证办理到了中房公司名下,不存在拖延办证问题；⑷该项目出让金等费用并未实际发生,中房公司茅箭分公司无任何依据证实须缴纳此项费用；⑸是水电表改造并非影响房产办证的原因,根据住建部《房屋登记办法》的相关规定，办理房屋产权初始登记等均未要求提供户表改造的材料,中房公司茅箭分公司主张市中医院户表改造导致拖延办证,实属推卸责任；⑹关于其他零星费用。设计费2300元、电改工程款25000元、地下车库决算费用5000元须中房公司茅箭分公司提供票据。串电损失3700元,赵院长家属医疗费补偿6000元、给业主陶建军维修卫生间费用与本案合作开发房地产纠纷不同,市中医院不是当事人,应予驳回。刘老板腾地补偿费1万元应由中房公司茅箭分公司负担。原、被告及拆迁户刘兴通三方曾于2010年11月27日签订拆迁协议,根据该协议第二条“丙方(中房公司茅箭分公司)支付乙方(即刘兴通)临时房屋赔偿费两万元”,中房公司茅箭分公司无权向市中医院主张该费用。超容积率罚款、土地证明费、土地服务费均为中房公司茅箭分公司擅自变更规划,违章建设造成,应由行为人自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2006年7月21日，市中医院与中房公司茅箭分公司签订《市中医院与市中房房地产开发有限公司茅箭分公司定向开发职工住宅楼的意向性协议》，约定将市中医院家属区目前可开发土地以挂牌出让形式，委托中房公司茅箭分公司定向开发住宅楼。中房公司茅箭分公司按有关规定缴付土地出让金。拟建土地上住户的搬迁动员协调工作由市中医院负责，涉及到市政管网：道路边界、周边非市中医院的拆迁由中房公司茅箭分公司自己解决。开发过程中需要办理的各种手续，市中医院积极配合，费用由中房公司茅箭分公司负责。待规划条件取得后，双方签订正式合同。2008年9月2日，市中医院与中房公司茅箭分公司签订《十堰市中医医院职工住宅楼开发合同》，约定在十堰市丹江路2号开发建设市中医院职工住宅，土地规划部门已批准占地面积为2017平方米划拨地。开发面积以实际建筑面积为准，现生活区自然地平面以上住宅为7层，自然地平面以下为商业用房或停车场。对住宅的具体装修等作了约定，包括水电等。自然地平面以上全部由市中医院组织职工购买。由中房公司茅箭分公司负责竞得该宗地使用权，负责办理本项目建设用地手续并缴纳土地出让金，负责办理建设工程各种前期手续及费用。由中房公司茅箭分公司负责与购房职工签订购房合同并办理住宅《房屋产权证》、《土地使用权证》，地面正负零以下商业用房及车库由中房公司茅箭分公司支配出售。向市中医院职工销售的住宅平均价格为1300元/平方米（含散水及化粪池），住宅楼层价格调差不超过100元/平方米。2010年12月10日，双方签订《十堰市中医医院住宅楼开发合同补充合同》，约定住宅平均价格调整为1660元/平方米，其中366元销售不动产综合税36元由市中医院承担，合并平均房屋价格为1696元/平方米。本补充合同签订后20日内市中医院将分房通知单交给中房公司茅箭分公司，原告中房公司茅箭分公司根据指定购房人签订协议，并对购房人支付预付款、全部购房款及相关税费作了约定。2011年1月15日，双方签订《十堰市中医医院住宅楼开发合同补充合同（二）》，约定院内配套工程及电缆铺设费用由中房公司茅箭分公司负责，预算造价为352168.00元，市中医院已垫付的51366.05元由中房公司茅箭分公司支付给市中医院。由中房公司茅箭分公司代收公益事业附加费，标准为110元/平方米。以上两项合并增加房价191.9元/平方米，并将此价进入房价后产生的相应税费按15%计算，合并为220元/平方米。调整后住宅楼综合售价为1916元/平方米。中房公司茅箭分公司应将按住宅面积收取的110.00元/平方米支付给市中医院。市中医院出具有效票据。该合同还对预收房款的标准作了调整。2011年4月30日双方签署《会议纪要》，载明双方经协商达成以下共识：一、市中医院在4月7日前将住宅预收款总住宅面积×1916元×60%＝首付款付给中房公司茅箭分公司。中房公司茅箭分公司在收到此款后按照市中医院分房通知同购房人签定《购房协议》；二、关于1916元/平方米房价地税能否同意此价做为完税依据，由双方共同同地税部门协商。如否定，超出上述价格部分税款由市中医院负担；三、因市中医院分房时间过长，对超过合同约定的时间给中房公司茅箭分公司造成的损失，市中医院考虑酌情补偿。2011年9月13日，双方签订《十堰市中医医院住宅楼开发合同补充合同（三）》，因开发房屋设计简陋，双方协商增加室内工程内容，并对单价及工期等进行了调整。2012年9月18日，双方签订《十堰市中医医院家属区沥青场地及排污工程承包合同》，承包范围：家属区八层楼前、侧场地地面、挡土墙外车道地面、排水沟更新、家属区排水系统更新、室外踏步及栏杆、生活区大门等相关零星工程，承包形式为包工包料，结算金额按2008年相关定额审计决算金额执行。工程预算总价35万元，开工之日起，市中医院按总承包金额的30%拨付给中房公司茅箭分公司，竣工后付25%，余款5%质保期满付清。2012年11月21日，市中医院印发《关于十堰市中医医院职工住宅楼工程结算等几个具体问题的会议纪要》，载明其于2012年12月7日与中房公司茅箭分公司召开专题会议，双方商定，房屋交付时市中医院保留50万元保证金，待购房户房产证、土地证全部办理到位后付清保证金。双方同时还对其他问题进行了协商。2013年4月18日，案涉工程办理了竣工验收备案证明书。2014年12月15日，中房公司办理了案涉工程整体的房产证。2015年5月3日，市中医院与中房公司茅箭分公司签订《十堰市中医医院与中房公司茅箭分公司联合开发住宅楼供水、供电终端改造的补充协议》，载明：双方2008年9月联合建房（49套住宅）时为节省建房成本，协议确定住户供水、供电由医院或物业抄表到户并收费用，不直接对供电公司、供水公司抄表和交付费用。2015年3月，中房公司在办理商品房分户房产证时，房管局明确提出住宅楼供水、供电必须符合供应单位收费到户的要求，并下达了《商品房（销售备案）验收整改通知单》，明确要求供水、供电不直供到户不予验收，相应的分户房产证无法办理。据此，双方协定，该49套住宅楼供水、供电供应单位抄表到户项目由中房公司茅箭分公司补充完善，由市中医院购房职工住户补交由此而增加的费用合计587396.60元。具体付费方式：开始施工付50%即29万元，竣工验收，交付电卡、水卡时付清余款297396.60元。2016年8月3日，中房公司茅箭分公司向市中医院提交申请，称水电改造因市中医院原因至今不能完成，要求因时间拖延所增加的税费等由市中医院承担。双方未能协商一致。2017年9月22日，中房公司茅箭分公司为购房户办理了最后一批房屋产权证。但因与市中医院间的结算等问题，中房公司茅箭分公司除将个别房产证交付给了购房户外，其他房产证中房公司茅箭分公司拒绝交付。本院认为：市中医院与中房公司茅箭分公司因市中医院定向开发建设职工住宅楼所签订的合同、补充合同都属于双方合资、合作开发房地产合同的组成部分，双方均应按其约定全面履行各自的合同义务。双方在履行合同过程中所形成的协议、纪要，对合同履行的相关事项所达成的一致意见，系双方对合同履行的协商变更和处分，对双方具有法律约束力，双方亦应遵守并履行。1、关于中房公司茅箭分公司要求返还50万元保证金及利息问题。双方在2012年12月7日协商并形成的《关于十堰市中中医医院职工住宅楼工程结算等几个具体问题的会议纪要》，约定市中医院保留50万元工程款作为保证金，待购房户房产证、土地证全部办理到位后付清保证金。该保证金的用途是保证中房公司茅箭分公司为购房户办理好分户房产证，对双方具有法律约束力。中房公司茅箭分公司于2014年12月15日取得了案涉工程的整体房产证，但一直到2017年9月22日才为购房者分批办理了分户房屋权属证书。双方虽未明确约定中房公司茅箭分公司须交付分户房产证后才能退还保证金，但房屋分户权属证属购房户的权利凭证，属中房公司依法应当向交付的单证，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，中房公司应当向市中医院或向购房户交付。现中房公司拒绝交付，其履行为存有瑕疵。但鉴于目前双方针对该项约定均可履行的实际情况，为了及时解决纠纷，本院支持中房公司茅箭分公司在其履行完交付各购房户分户房屋权属证书时，由市中医院支付中房公司茅箭分公司保证金50万元。但中房公司茅箭分公司要求支付利息本院不予支持；2、关于中房公司茅箭分公司的其他诉讼主张：中房公司茅箭分公司要求市中医院支付尚欠工程款41930元及零星工程费用92520元，未能提供双方结算等证据予以证实，本院不予支持；中房公司茅箭分公司要求市中医院承担管理费7.5万元缺乏依据，中房公司茅箭分公司要求市中医院承担因虚增房价多缴纳的税费5万元、因延期办理分户房产证导致其多交纳的土地使用税4万元及土地出让金约80万元及相应税费，中房公司茅箭分公司并未实际缴纳，相应损失尚未产生，本院不予支持。中房公司茅箭分公司可待实际费用或损失发生后，再另行主张权利。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条、六十七条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十第、第一百三十条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告十堰市中医医院在原告十堰中房房地产开发有限公司茅箭分公司交付完其所开发的十堰市中医医院职工住宅楼各购房职工房屋权属证书时，返还原告十堰中房房地产开发有限公司茅箭分公司保证金50万元；二、驳回原告十堰中房房地产开发有限公司茅箭分公司的其他请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21265元，由原告十堰中房房地产开发有限公司茅箭分公司负担11265元，由被告十堰市中医医院负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张昌安人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年九月二十四日书 记 员  赵冰玉