宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终595号上诉人（原审被告）：鲁会平，女，1979年6月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区号。被上诉人（原审原告）：李爱平，女，1969年12月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区号。原审被告：贺军宏，男，1979年4月8日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区。上诉人鲁会平因与被上诉人李爱平及原审被告贺军宏房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人鲁会平、被上诉人李爱平及原审被告贺军宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁会平上诉请求：1、依法撤销石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初917号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人李爱平所有诉讼请求；3、判令被上诉人李爱平返还上诉人暖气维修费2000元；4、判令若被上诉人李爱平不继续向上诉人继续出租涉案房屋，向上诉人支付因装修所致财产损失80000元；5、本案的全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。2019年4月上诉人与被上诉人口头上协商续签2019-2020年位于大武口区青山南路259号房屋租赁合同。双方经协商后达成一致，口头约定被上诉人2019-2020年继续将房屋出租给上诉人，房屋租金8000元。上诉人因资金难以周转分数次将8000元交付给了被上诉人，同时被上诉人也将该房屋交付上诉人继续承租。根据《中华人民共和国合同法》三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已经成立生效。虽然被上诉人后拿出书面合同上诉人未进行签字，但是该书面合同只是将双方的法律关系予以书面的确认并不影响双方法律关系的效力。但是一审法院没有查明上述法律关系，认定上诉人、被上诉人对于2019-2020年的合同没有签订的判决是错误的，从而在此基础之上依据上诉人提交的2018-2019年份的租赁合同推定延续期限至2020年，从而认定2019-2020年份房屋租赁合同的租金为20000元。这种认定是违背双方当事人真实意思表示的，上诉人与被上诉人对于2019-2020年份房屋租赁合同是存在意思表示一致，租赁合同法定形式虽然是书面合同，但是依据《合同法》三十七条的规定，双方均已履行合同义务，因此合同已经成立生效。综上，租金应当是8000元而不是20000元，上诉人要求被上诉人支付合同之外10000元房租，没有事实和法律依据。二、被上诉人要求上诉人支付2018年、2019年、2020年三年的暖气费是不合理的。被上诉人出租的该房屋的暖气2014年已经产生损坏，暖气漏水无法达到制暖的作用。根本法使用。上诉人数次联系被上诉人对该房屋暖气进行维修，被上诉人均进行拖延。最终2019年3月被上诉人将暖气维修完毕，后上诉人向被上诉人支付了2000元维修费。但是被上诉人收到暖气维修费后于2019年9月份就去办理停暖。从事实角度上讲可归责于被上诉人的原因致使上诉人2018年、2019年、2020年三年根本无法使用暖气，此种情形下要求上诉人向被上诉人支付3年暖气费8721.2元是不公平的。无论从情理上还是法理上，上诉人均不应当承担该部分暖气费用。同时上诉人向被上诉人支付的2000元暖气维修费，被上诉人也应当返还给上诉人。三、上诉人承租被上诉人房屋后，经被上诉人同意后对出租房屋进行数次装修。上诉人装修后上诉人的财产与涉案房屋发生不动产附合。发生不动产附合后，上诉人合法财产已经难以变更性质分离，按照法律相关规定被上诉人因不动产附合取得上诉人合法财产所有权。因此，若上诉人不能继续承租涉案房屋，上诉人搬离涉案房屋后因装修行为导致既丧失了其合法财产权利所有权，又丧失其合法财产的使用权。上诉人的装修行为是经被上诉人同意后的合法行为，却蒙受装修行为带来的所有损失不得合法赔偿是不合乎情理的。因此，被上诉人向上诉人支付因装修而导致的损失应当予以支持。综上，原审判决认定案件事实与实际不符，严重损害了上诉人的合法权益。为此，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。李爱平辩称，一审判决认定事实、适用法律正确，房租每年20000元，2019年4月至2020年4月已付10000元，尚欠10000元，拖欠暖气费8721.2元，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。贺军宏辩称，2019年4月份之前不欠付房租，2019年之后的事情其不知情，大武口区宏慧烟酒商行是上诉人鲁会平在经营。暖气费2017年记不清了，2018年确实没有交，其看了被上诉人缴纳暖气费的票据，认可被上诉人交了暖气费，对于上诉人要求被上诉人承担暖气维修费2000元和装修费80000元，不发表意见。李爱平向一审法院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金10000元和暖气费8721.2元（2018年、2019年、2020年三年）；2.判令被告支付原告违约金4000元；3.请求人民法院判令被告在合理期限内腾出房屋；4.本案诉讼费全部由被告承担。一审法院查明，被告从2009年开始租赁原告的房屋，2018年4月20日，原告李爱平与被告贺军宏签订房屋租赁协议一份，约定李爱平向贺军宏出租的房屋位于大武口区青山南路259号，租赁期限自2018年4月20日至2019年4月20日，年租金20000元，违约应承担违约责任，向对方赔偿违约行为造成的一切直接或可预见的经济损失，无正当理由随意单方面解除合同的，应承担年租金20%的违约金，并赔偿其他实际损失。之后，二被告一直使用涉案租赁房屋，但2018年4月20日至2020年4月20日期间，被告仅支付了1万元租金，2017至2020年度暖气费8721.2元（2017-2018年度4031.8元，2018-2019年度3642.27元，2019-2020年度1047.13元），二被告未支付。故原告诉至法院，请求判如所请。一审法院另查明，被告贺军宏、鲁会平当庭陈述其二人为夫妻关系。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告贺军宏与原告签订房屋租赁协议，交由鲁会平共同使用租赁房屋至今，故被告贺军宏、鲁会平应共同承担责任。房屋租赁协议中约定年租金为20000元，2018年4月20日至2020年4月20日的租金被告仅交付了10000元，且被告未支付2017至2020年度暖气费8721.2元，故原告请求判令被告贺军宏、鲁会平支付租金10000元、暖气费8721.20元的诉讼请求，一审法院予以支持。被告未按时支付租金，存在违约情形，合同约定违约应赔偿经济损失，但原告未提交证据证实其损失情况，故对原告主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。约定的租赁期限已届满，原告可随时要求被告腾出房屋，原告要求被告在合理期限内腾出房屋，一审法院予以支持。被告抗辩暖气漏水、没有暖气未提交证据证实，2019年至2020年度原告办理停暖的原因是被告未支付之前的暖气费，故对被告抗辩，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告贺军宏、鲁会平于本判决生效后十五日内向原告李爱平支付租金10000元、暖气费8721.20元，合计18721.20元；二、被告贺军宏、鲁会平于本判决生效后十五日内搬离大武口区青山南路259号房屋；三、驳回原告李爱平的其他诉讼请求。案件受理费372元，减半收取186元，由李爱平负担34元，由贺军宏、鲁会平负担152元。本院二审期间，上诉人向法庭提交了杨红霞、陈进红、史燕萍、张文斌证人证言及录音资料，欲证实涉案房屋暖气不热及不欠租赁费。被上诉人提交了与上诉人短信截屏一份，欲证实2019年4月至2020年4月租赁为20000元，同时证实被上诉人已通知上诉人租期届满收回租赁房屋。本院组织双方当事人进行了质证。2019年因上诉人拖欠暖气费，被上诉人将暖气报停，已停止供暖，且上诉人亦不能证实暖气不热的原因在被上诉人，故本院对该部分证据不予采信，关于租赁费的标准及是否拖欠租赁费问题，证人陈进红证实听到被上诉人陈述2019年租赁费已付清，结合李爱平向法庭提交的短信中自认2019年租赁费降至10000元，同时李爱平认可收到上诉人2019年4月至2020年4月租金10000元，故本院对上诉人主张已付清2019年4月至2020年4月的租金予以采信，对李爱平关于2019年4月至2020年4月租金仍为20000元的主张不予采信。对一审查明的事实，除当事人对“2018年4月20日至2020年4月20日期间，被告仅支付了1万元租金”中“2018年4月20日至2020年4月20日期间”应为“2019年4月20日至2020年4月20日期间”存在笔误外，双方当事人对原审查明的其他事实无异议，本院对双方无争议的事实予以确认。同时查明，李爱平与鲁会平在2019年承租期间，承诺将2019年4月20日至2020年4月20日期间的租金降至10000元。本院认为，当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证实其主张的，由承担举证责任的一方承担不利后果。上诉人主张其已付清2019年4月至2020年4月租金，双方签订的2018年4月至2019年4月租金约定为20000元，2019年4月21日后的合同双方未签订，双方均认可合同每年一签，租金随行就市，因双方均不能提交证据证实双方重新就租金达成新的协议，故一审法院以上一年度租金约定新租金并无不当。但由于被上诉人在二审中提交的短信中认可将2019年4月至2020年4月租金降至10000元，并认可收到上诉人10000元租金，结合证人证言，能够认定上诉人已付清了2019年4月到2020年4月的租金，故上诉人关于其已付清2019年4月至2020年4月租金的理由成立，本院依法予以支持。关于暖气费问题，上诉人在租赁期间，拖欠暖气费，理应由其承担。上诉人主张暖气不热，虽提供了证人出庭作证，但因不能证实暖气不热的原因在被上诉人，同时，由于其不能及时交纳租赁费及其他费用，导致被上诉人被迫采取停暖措施，故其关于暖气不热责任在被上诉人的上诉理由不能成立，关于上诉人提出的要求退还维修费2000元、支付装修费80000元的问题，因上诉人在一审中并未提出反诉，二审中双方亦无法达成一致意见，故本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初第917号民事判决第二项、第三项，即“二、被告贺军宏、鲁会平于本判决生效后十五日内搬离大武口区青山南路259号房屋”、“三、驳回原告李爱平的其他诉讼请求。”；二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初第917号民事判决第一项，即“一、被告贺军宏、鲁会平于本判决生效后十五日内向原告李爱平支付租金10000元、暖气费8721.20元，合计18721.20元”；三、上诉人鲁会平于本判决生效后五日内支付被上诉人李爱平暖气费8721.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费186元，由被上诉人李爱平负担111元，上诉人鲁会平负担75元；二审案件受理费2314元，由上诉人鲁会平负担2063元，被上诉人李爱平负担251元。本判决为终审判决。审判长 刘 敏审判员 辛爱丽审判员 张建兴 二〇二〇年九月十五日（法官助理 李 斌书记员 李利利附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。