北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初29083号原告：韩桂芬，女，1973年10月12日出生，汉族，北京艳琳洗衣有限公司个体户，住河北省承德市滦平县。委托诉讼代理人：徐大江，北京国略律师事务所律师。被告：北京京大昆仑房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区西四环中路**。法定代表人：胡陆军，董事长。委托诉讼代理人：田滨，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷旭，北京金诚同达律师事务所律师。原告韩桂芬与被告北京京大昆仑房地产开发有限公司（以下简称京大昆仑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩桂芬及委托诉讼代理人徐大江，被告京大昆仑公司的委托诉讼代理人田滨、雷旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩桂芬向本院提出诉讼请求：1.京大昆仑公司返还韩桂芬合同价款同实际价值之间的差价4483425元；2.京大昆仑公司赔偿韩桂芬涉案房屋不能出租期间的租金损失（自2017年1月10日至2020年4月28日止，按4.4元/平米/日的房屋租金1204天乘以4.4元乘以256.06平方米等于1356503.46元）；3.京大昆仑公司因其欺诈行为赔偿韩桂芬1808596元（多支出的契税、不能使用的物业损失费、不能出租的租金损失、溢价损失）；4.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、评估鉴定费）由京大昆仑公司承担。事实和理由：一、京大昆仑公司将价值差异巨大的配套公建当做“商业”销售给韩桂芬，是赤裸裸的恶意欺诈行为，应就此承担相应法律责任。韩桂芬经了解得知，早在2012年1月16日京大昆仑公司在办理本案商品房所在项目初始登记时，本案商品房的用途即登记为配套公建而非商业用途。然而在2012年8月1日韩桂芬与京大昆仑公司签署《商品房预售合同》时，京大昆仑公司依然隐瞒本案商品房初始登记的真正用途，将配套公建房屋当做商业用途房屋出售牟取暴利。此欺诈行为严重违反合同约定，应当承担因其欺诈和违约而应负有的赔偿责任。二、京大昆仑公司销售给韩桂芬的房屋使用性质不是商业，而是不具备商业用途房屋价值的配套公建。两者价值差异巨大，京大昆仑公司应当返还配套公建用途房屋与商业用途房屋之间的差价4483425元。2012年8月1日，双方签署《商品房预售合同》，约定韩桂芬购买丰台区岳各庄5号住宅楼2层2-2号商品房，预售许可证为京房售证字（2007）253号。合同约定，该商品房用途为“商业、配套公建”（出卖人当初向买受人推荐该房屋的用途为：二层为纯商业，一层入户门厅及楼梯部分为共用配套公建）；交房时建筑面积256.06平方米，房屋总价7648525元，单价为29870.05元/平方米。2018年韩桂芬办理房屋产权证时被告知本案商品房初始登记用途为“配套公建”。经法院委托评估，在双方签订合同时涉案房屋市场为3165100元，而房屋当时是按照商业用途房屋出售的，差价大4483425元。这种结果是因为京大昆仑公司欺诈而产生，并非建立在真实意思表示基础上。京大昆仑公司无权因其欺诈行为获益，应当返还多收取的房款。三、由于京大昆仑公司的违约行为，其应当赔偿韩桂芬自交付房屋之日起至2020年4月28日前不能出租的损失。韩桂芬购买本案商品房的目的就是为了自己开展或出租用于商业经营，取得经营利润或租金。在最新的政策和法规出台前，韩桂芬的购房目的不能实现。根据《合同法》第107条、第113条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第29条规定，京大昆仑公司应当对未能出租房屋期间的损失承担违约责任。按照评估机构评估的4.4元/日/平米标准，自2017年1月10日起算至2020年4月28日，京大昆仑公司应赔偿租金损失1356503.46元。四、京大昆仑公司应当就其欺诈行为赔偿韩桂芬相应的损失。直接损失有四方面：一是给韩桂芬造成支出的218529.29元的契税损失。韩桂芬购房时是基于购房合同的全价款缴纳的契税，总计218529.29元。这是基于京大昆仑公司欺诈行为而导致，韩桂芬应当按照涉案房屋的成本价计算和缴纳税款，多缴纳的契税应由京大昆仑公司赔偿给韩桂芬。二是韩桂芬在持有但不能使用房屋时发生的物业费用10余万元。三是法规变更前不能自用或出租房屋用于商业经营而产生的可得利益损失。四是房屋溢价损失。本案商品房如果具备商业用途，目前市场价格已达60000元/平方米。但是鉴于本案商品房用途仅为配套公建，没有升值空间，则韩桂芬房屋溢价损失7715087.8元。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条规定的受欺诈方可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任等规定，韩桂芬要求京大昆仑公司因其欺诈而赔偿1808596元。京大昆仑公司辩称，不同意韩桂芬的诉讼请求。一、京大昆仑公司出售的涉案房屋具备商业使用功能。根据《北京市人民政府关于印发本市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标的通知》（2002年生效，2015年失效）第（四）条明确规定，居住区配套公建分类：按使用性质分为教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建。按效益分为公益性配套公建和盈利性配套公建。公益性配套公建，即非盈利性设施，以指令性指标控制该类配套公建的建设。盈利性配套公建，即居住区日常生活必须的商业服务性设施，以指导性指标引导该类配套公建的建设。《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（2006年生效，2015年失效）第1.6.4条明确规定，商业服务设施原则上重在总量控制，具体项目和指标不是硬性规定，只具参考作用。由于社会主义市场经济的不断完善和发展，配套商业服务设施基本上作为商品房出售，且受市场因素调节，不列入住宅成本。为节约用地，商业服务设施不单独占地。除此之外，《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》在明确该通知覆盖范围时标明，为规范商业、办公类项目（含配套公建、非配套公建、综合楼等，下同）管理…基于前述规章制度，可知北京市政府认可将配套公建作为商业用房出售及使用。涉案房具备商业使用功能。二、京大昆仑公司未有构成欺诈或违约，韩桂芬应自行承担因此产生的风险。为方便公司内部管理，京大昆仑公司与阅园一区5号楼其他一层及二层业主签订商品房预售合同均为统一制式合同，由于5号楼一层房屋规划用途为商业、二层房屋规划用途为配套公建，因此，京大昆仑公司将房屋用途统一表述为商业、配套公建，并不存在刻意隐瞒或误导的情形。除此之外，京大昆仑公司在销售涉案房屋及阅园一区5号楼其他房屋时，已根据《关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知》在售楼处公示了商品房预售许可证、建设工程规划许可证及其附件、商品房预售合同、共用建筑面积分摊情况等，其中，《丰台区岳各庄居住区东区1号楼5#住宅楼共用公用建筑面积分摊说明》第二条第2款显示，配套公建部分具体部位是地上二层。也即，涉案房屋为配套公建一事已经京大昆仑公司对外公示。基于上述，京大昆仑公司在涉案房屋销售过程中，已明确告知韩桂芬涉案房屋规划用途为配套公建，最终为韩桂芬办理的房产证上也显示房屋用途为配套公建，京大昆仑公司自始至终不存在任何违约或欺诈行为。在此种情况下，韩桂芬选择购买涉案房屋，即应单方面承担由此产生的商业风险。三、涉案房屋能够作为商业用房使用，韩桂芬购买涉案房屋的目的不受影响，无权要求解除合同。根据阅园一区5号楼规划许可证附件及《关于岳各庄居住区东区规划方案调整复函》及其附件可知，阅园一区5号楼2层房屋，包括涉案房屋的规划用途均为配套公建中的商业服务类。因此，涉案房屋在使用上与商业用房并无区别。此外，市场监督管理部门相关人员介绍，根据《关于进一步推进市场主体登记便利化优化营商环境的实施办法》（2020年4月28日生效）第（六）条规定，除法律、法规有特别规定外，支持不属于住宅（别墅、公寓）等居住规划的建筑物按照互通适用的原则作为市场主体住所登记注册。据此，涉案房屋规划为配套公建中的商业服务类，不属于住宅，可以作为市场主体住所登记注册，用于商业经营。规划用途为“配套公建”并不影响韩桂芬将房屋用于商业经营。其主张购买涉案房屋的目的已经不能实现与上述事实不符，无权根据《合同法》第九十四条第（四）款规定解除合同。四、京大昆仑公司未构成违约，韩桂芬无权主张违约损害赔偿。韩桂芬或根据《合同法》第九十七条合同解除后损害赔偿的规定主张京大昆仑公司赔偿损失。基于前述事实及分析，涉案房屋能够作为商业用房使用，韩桂芬购买涉案房屋的目的不受影响，其无权解除合同，无权主张解除合同后的损害赔偿。韩桂芬或根据《合同法》第107条主张违约损害赔偿，本案中，京大昆仑公司在涉案房屋销售过程中，已明确告知韩桂芬涉案房屋规划用途为配套公建，最终为其办理的房产证上也显示房屋用途为配套公建，京大昆仑公司自始至终不存在任何违约或欺诈行为。韩桂芬主张违约损害没有事实依据。因此，京大昆仑公司无须赔偿韩桂芬主张的契税损失、物业费等损失。此外，根据京大昆仑公司了解的情况，涉案房屋同层多个房屋目前已成功被出租并完成工商登记，由此可见，涉案房屋用途为配套公建并不会影响房屋的出租，韩桂芬所述之房租损失与涉案房屋登记用途无关。综上所述，京大昆仑公司出售的涉案房屋具备商业使用功能，且在将涉案房屋出售至韩桂芬时，已如实告知房屋用途为配套公建，不存在任何欺诈或违约行为。韩桂芬无权主张违约损害赔偿。其次，涉案房屋可以作为市场主体住所登记注册，其规划用途为“配套公建”不影响将房屋用于商业经营使用的目的。韩桂芬无权解除合同，无权要求赔偿解除合同后的损失。同时，将涉案房屋用途登记为配套公建与韩桂芬未能将涉案房屋出租并无因果关系，并且也不会影响其以后出租涉案房屋。为此京大昆仑公司诉请贵院驳回韩桂芬全部诉讼请求，以维护京大昆仑公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，韩桂芬（买受人）与京大昆仑公司（出卖人）签订《商品房预售合同》约定：房屋坐落为丰台区岳各庄5#住宅楼2层2-2号（现行政地址为丰台区阅园一区5号楼2层2-2号，以下简称2-2号房屋），该商品房的用途为商业、配套公建；预测建筑面积248.13平方米，房屋总价款7443900元；买受人可以首期支付购房总价款的50%，3723900元于2012年8月1日前付清，其余价款3720000元可以向建设银行借款支付；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同。此外，合同对逾期付款责任、逾期交房责任、交接手续等亦作出约定。上述合同签订后，韩桂芬支付了50%购房款3723900元，缴纳了税款。2017年1月，韩桂芬起诉京大昆仑公司房屋买卖合同纠纷一案，要求：京大昆仑公司支付逾期交房违约金（按照月租金标准计算，自2013年7月1日至2017年1月9日起诉之日止）。本院于2017年6月28日作出（2017）京0106民初1843号民事判决书，判决：一、京大昆仑公司于该判决生效之日起七日内向韩桂芬支付2-2号房屋逾期交房违约金七十五万元（自二〇一三年七月一日起至二〇一七年一月九日止）；二、驳回韩桂芬的其他诉讼请求。京大昆仑公司不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）京02民终8564号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年3月8日，韩桂芬再次起诉京大昆仑公司房屋买卖合同纠纷一案，要求：京大昆仑公司协助韩桂芬办理2-2号房屋产权过户手续并交付该房屋。本院于2018年5月18日作出（2018）京0106民初9500号民事判决书，判决：一、韩桂芬于该判决生效之日起七日内向京大昆仑公司支付购房款三百九十二万四千六百二十五元；二、京大昆仑公司于该判决生效之日起七日内将2-2号房屋交付与韩桂芬；三、京大昆仑房地产开发有限公司于该判决生效之日起七日内将2-2号房屋过户登记至韩桂芬名下。该民事判决书亦确定房屋总价为7648525元。现该民事判决书已生效。2018年8月6日，2-2号房屋所有权登记至韩桂芬名下。房屋所有权证记载用途为配套公建，房屋建筑面积256.06㎡，编号为京（2018）丰不动产权第0041970号。2018年8月1日，韩桂芬提起本案诉讼，要求京大昆仑公司因其欺诈行为及违约而赔偿韩桂芬17897504元。2019年7月11日，韩桂芬变更诉讼请求，要求京大昆仑公司返还因其欺诈多收取韩桂芬的购房款4483425元、赔偿多缴纳的契税128323元、赔偿2017年1月9日至2019年7月19日期间已产生租金损失1036530.88元、赔偿预期可得利益10075192.80元，总计15723471.68元。2019年11月18日，韩桂芬又变更诉讼请求，要求：解除双方签订的《商品房预售合同》，将2-2号房屋过户至京大昆仑公司名下，由此产生的费用由京大昆仑公司承担；京大昆仑公司返还购房款7646525元；京大昆仑公司因其欺诈行为而赔偿7646525元。2020年7月24日，韩桂芬再次将诉讼请求变更为目前诉讼请求。在本案审理过程中，韩桂芬申请对2-2号房屋作出如下评估：1.以成本法方式评估房产和土地的市场价值；2.以市场法方式评估房屋所在地段的商业用房的每平方米租金水平。本院委托北京华信房地产评估有限公司对上述评估内容进行评估。2018年12月11日，北京华信房地产评估有限公司出具（北京）华信（2018）（估）字第00758号《房地产估价报告》，以成本法作为估价方法，估价结果：确定估价对象在价值时点2018年11月19日的估价结果为691.69万元。同日，北京华信房地产评估有限公司出具（北京）华信（2018）（估）字第00762号《房地产估价报告》，以比较法作为评估方法，估价结果：确定估价对象在价值时点2018年11月19日的估价结果为房地产租金4.4元/平方米·天。韩桂芬为此交纳评估费39500元。在本案审理过程中，韩桂芬又申请对2-2号房屋作出如下评估：以成本法方式评估本案房产和土地于2011年1月17日竣工验收时的市场价值。本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对上述评估内容进行评估。2019年5月22日，北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具建亚评字2019-182号《房地产估价报告》，以成本法作为估价方法，估价结果：确定估价对象在价值时点2011年1月17日的房地产价值为316.51万元。韩桂芬为此交纳评估费10413元。庭审中，韩桂芬提交北京市工商行政管理局丰台分局于2018年10月25日向北京英诺诚科技有限公司作出的京工商丰注册企不许字（2018）001号登记驳回通知书，内容为：你单位于2018年10月25日向本局提交的设立登记申请，经审查，本局决定不予登记。理由如下：你单位提交的京（2018）丰不动产权第0041970号的不动产权证书用途为配套公建，根据《北京市城乡规划条例》第47条，房屋登记用途与申请商业用途不一致，不予登记。就此，本院工作人员前往丰台区市场监督管理局登记科调查核实，得到答复为：配套公建有很多种类型，比如供电室、库房、医务室、物业用房、商业、办公等等，需要申请人提供建设工程规划许可证说明其房屋的具体用途；如果房屋用途符合登记条件，是可以登记的，本案不知其是否提供，就目前看申请人没有证明其符合登记条件；如果符合条件，可以随时办理登记；另外，北京市优化营商环境条例颁布后，申请人向市场主体登记机关申报住所基本信息，就产权权属、使用功能及法定用途作出符合事实和规定的承诺，登记机关依申请人承诺，对申请人提交的住所证明材料实行形式审查，目前是非住宅类，承诺就可以办理；市场主体应当使用真实、合法、安全的非住宅类规划用途的建筑物作为住所，并对住所的真实性、合法性、安全性负责。另，经本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局发函，询问2-2号房屋是否属于经营性配套公建，是否能办理工商营业执照，得到答复为：可以用于商业经营。另查，2-2号房屋同层相邻丰台区阅园一区5号楼2层2-1号及丰台区阅园一区5号楼2层2-3号房屋均已办理工商营业执照，进行商业经营。以上事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、不动产权证、建设工程规划许可证、北京市国有土地使用权出让合同、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、北京市工商行政管理局丰台分局登记驳回通知书、工商登记信息、关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知、关于商品房销售及商品房配套用房转移登记有关问题的通知、关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知、共有公用建筑面积分摊说明、北京市规划委员会关于岳各庄居住区东区规划方案调查复函、北京市房屋租赁合同、营业执照、北京市第二中级人民法院（2017）京02民终8564号民事判决书、本院（2018）京0106民初9500号民事判决书、房地产评估报告、本院调查笔录等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案核实事实与争议焦点为：韩桂芬与京大昆仑公司签订的《商品房预售合同》约定的2-2号房屋用途为“商业、配套公建”，而韩桂芬取得的不动产权证记载用途为“配套公建”，韩桂芬以此主张2-2号房屋不具备商业用途，京大昆仑公司构成欺诈和违约，并提出其诉讼请求。京大昆仑公司主张2-2号房屋属于商业服务类配套公建，具备商业用途，该公司不存在欺诈和违约行为。关于欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，韩桂芬与京大昆仑公司签订《商品房预售合同》后，通过多次诉讼向京大昆仑公司主张了逾期交房违约金、交付房屋及办理过户手续等诉讼请求，最终取得2-2号房屋不动产权证。北京市第二中级人民法院（2017）京02民终8564号民事判决书亦认定双方签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。韩桂芬未在法定期限内主张撤销合同，亦未因合同目的不能实现主张解除合同，现其要求京大昆仑公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，不符合上述法律规定。关于违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，韩桂芬就其损失提出三项诉讼请求。第一项诉讼请求，韩桂芬要求京大昆仑公司返还合同价款同实际价值之间的差价4483425元。韩桂芬在本案中申请以成本法作为估价方法评估了2-2号房屋在竣工验收时即2011年1月17日的房地产价值为3165100元，其以房屋总价7648525元与该评估价的差价作为其损失。本院认为，韩桂芬关于该项诉讼请求的计算方式无法律依据，本院不予支持。第二项诉讼请求，韩桂芬要求京大昆仑公司赔偿自交付房屋之日起至2020年4月28日前不能出租的损失1356503.46元。首先，韩桂芬以2017年1月10日作为交付房屋之日计算损失，无事实依据。其次，2-2号房屋具备商业用途，其同层相邻房屋均已办理工商营业执照并实际使用，韩桂芬自房屋交付之日起是否实际使用房屋，后果均应自担。对于该项诉讼请求，本院不予支持。第三项诉讼请求，韩桂芬要求京大昆仑公司因其欺诈行为赔偿韩桂芬1808596元，包括多支出的契税、不能使用的物业损失费、不能出租的租金损失、溢价损失等，其要求均无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回韩桂芬的全部诉讼请求。案件受理费65340元，评估费49913元，由韩桂芬负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  魏敬贤人民陪审员  莫连福人民陪审员  王立芷二〇二〇年九月三十日书 记 员  高云鹏