宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初1913号原告：陈某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告：王某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。二原告共同委托诉讼代理人：伏某，贺兰县德胜法律服务所法律工作者。被告：宁夏土木基业房地产开发有限公司，统一社会信用代码9164012276320364XN。法定代表人：何某。被告：银川丰业门窗有限公司，统一社会信用代码91640121684241170L。法定代表人：席某。委托诉讼代理人：胡某，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市。被告：姚某，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告陈某、王某与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司（以下简称土木基业公司）、银川丰业门窗有限公司（以下简称丰业门窗公司）、姚某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈某及二原告共同委托诉讼代理人伏某、被告丰业门窗公司的委托诉讼代理人胡某及被告姚某均到庭参加了诉讼。被告土木基业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某、王某向本院提出诉讼请求：1.与三被告解除商品房买卖合同及买卖合同补充协议；2.被告姚某退还原告购房款177000元整，并支付占用房款期间利息107028元，合计284028元；3.本案受理费由三被告承担。事实和理由：2010年12月1日，二原告与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司、被告银川丰业门窗有限公司、姚某签订了《商品房买卖合同补充协议》和买卖合同各一份。协议约定，被告宁夏土木基业房地产开发有限公司将位于××县住房一套以394281元价格抵顶给被告银川丰业门窗有限公司，被告银川丰业门窗有限公司又以抵顶原价将该房卖给二原告。合同签订后，原告按照合同约定于2010年12月20日给被告姚某支付了177000元购房款首付款，下欠房款双方约定房屋交工后给付，后三被告却未按合同约定向原告交付该房。三被告违约行为致使合同无法实现，导致原告一直在外租房居住，原告多次找三被告协商解决此事，三被告却相互推诿。综上，三被告行为已严重侵犯了原告合法权益，为维护其合法权益不受侵犯，现原告特向法院起诉，请求准予原告诉讼请求。被告丰业门窗公司辩称，原告所诉我方不知情，房款确实没有打入我公司账户上。被告姚某辩称，原告提供的商品房买卖合同补充协议中写的很清楚我签字是履行的职务行为，原告提供的居间合同，落款处除了有我的签字还有丰业门窗公司的公章。涉案房屋是土木基业公司抵顶给丰业门窗公司，丰业门窗公司又将房屋卖给原告，原告诉请要求解除商品房买卖合同及买卖合同补充协议，应该由土木基业公司、丰业门窗公司及原告进行协商，至于谁向原告退还房款，与我无关。被告土木基业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。原告陈某、王某围绕诉讼请求依法提交了证据一、商品房买卖合同补充协议原件1份、居间合同原件1份，证据二、收条原件1份。经质证，被告丰业门窗公司对上述证据均无异议，被告姚某对原告提交证据一中的居间合同真实性有异议，对其他证据均无异议。经本院向被告姚某释明，被告姚某未在本院要求时间内提出鉴定申请，视为其放弃鉴定的权利。被告土木基业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为放弃举证、质证的权利。上述证据能够与原、被告的陈述相互印证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告陈某陈述王某系陈某的妻妹。被告丰业门窗公司将涉案房屋登记在中介公司对外出售。经中介公司联系，2010年12月1日，被告姚某（甲方）与原告王某（后将王某遮盖更改为陈某）签订居间合同一份，被告姚某在甲方落款处签名，并由被告丰业门窗公司盖章。双方均认可该居间合同实际为买卖合同，该合同看房记录表处书写一品尚都C区15-6-402室，128.82平方米，总价412000元整，买受人陈某、王某于2010年12月1日交首付款170000元，剩余房款7000元于2010年12月20日付清，剩余房款235000元办理银行按揭手续。同日，原告王某（买受人/乙方）代原告陈某与被告土木基业公司（出卖方/甲方）、被告丰业门窗公司（丙方）共同签订《商品房买卖合同补充协议》一份，合同约定甲方将其开发的的位××县房屋（面积128.85平方米）以总房价394281元抵顶欠丙方的款项，还约定丙方同意甲方用上述房产抵顶欠款，为便于办理产权证等手续，同意由乙方与甲方签订商品房买卖合同，并将该房屋产权手续办理在乙方名下，商品房买卖合同生效后甲方与丙方之间的本项债权债务关系归于消灭。如由于丙方与甲方因其他账务或其他相关问题未处理清而涉及乙方时，由此给乙方造成的损失及相关合同违约责任由丙方承担。三方还在合同中明确约定此房为顶账房，正规发票待此房可以办理产权证时方可开具。被告姚某（签订合同时系丰业门窗公司的股东）作为被告丰业门窗公司的委托代理人在补充协议落款处签字。2010年12月20日，被告姚某出具收条一张，载明“今收到陈某、王某交来一品尚都C区15楼6单元402室房屋首付款?177000元（壹拾柒万柒仟元整）”。三被告至今未向原告交付涉案房屋。另查明，案涉一品尚都C区15楼6单元402室房屋于2010年11月18日备案在案外人高某下，且该房屋于2016年7月27日由银川市中级人民法院预查封，并于2019年7月18日进行了续封。案涉房屋至今未交付二原告使用。本院认为，综合各方证据可以证实原告陈某与被告丰业门窗公司、姚某基于买卖涉案房屋的共同意思表示签订了《居间合同》，又由原告王某与被告土木基业公司、丰业门窗公司基于相同意思表示共同签订案涉《商品房买卖合同补充协议》，上述两份合同均系合同相对方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，被告姚某、丰业门窗公司在签订案涉居间合同时虽未获得案涉房屋的所有权，但被告土木基业公司依此与原告王某签订《商品房买卖合同补充协议》的行为系认可被告姚某、丰业门窗公司出售案涉房屋，故上述两份合同均合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现诉争房屋仍然备案在案外人高某下，并已被银川市中级人民法院查封,且至今未能交付二原告使用，合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除事由。现原告陈某、王某主张解除上述商品房买卖合同即《居间合同》及《商品房买卖合同补充协议》符合法律规定，本院予以支持。关于二原告主张被告姚某返还购房款177000元的诉讼请求，二原告及被告姚某均认可被告姚某收取原告购房款177000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉房屋买卖合同解除后，被告姚某向原告陈某、王某收取的案涉房屋购房款177000元应当予以返还。被告姚某虽辩称其将上述购房款交至被告丰业门窗公司且其行为属于职务行为，但未能提供相应证据证实，而二原告提交的收条足以证明被告姚某收到案涉房屋购房款177000元，故对被告姚某的辩解理由不予采信。对于二原告主张被告姚某返还购房款177000元的诉讼请求，本院予以支持。关于二原告主张被告姚某支付占用房款期间的利息107028元的诉讼请求。涉案房屋已于2010年11月18日备案在案外人高某下系可以查询的公开信息，且案涉《居间合同》及《商品房买卖合同补充协议》中均未约定交付房屋的期限，而二原告在明知案涉房屋为顶账房的情况下亦未提交证据证实其向三被告主张过相关权利，由此造成损失扩大部分应由原告自行承担相应责任。综合考虑案涉两份合同关于期限的约定以及相应减损规则，对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告土木基业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予的相应诉讼权利，仍然应当承担相应法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈某与被告姚某、银川丰业门窗有限公司签订的《居间合同》；二、解除原告王某与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司、银川丰业门窗有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》；三、被告姚某于本判决生效之日起十五日内向原告陈某、王某返还购房款177000元；四、驳回原告陈某、王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5560元，由原告陈某、王某负担1720元，由被告姚某负担3840元。公告费300元，由被告宁夏土木基业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 祁 玮人民陪审员 杨兵国人民陪审员 李 娟 二〇二〇年九月二十八日（法官助理 金 路书记员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。