广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1290号原告：许伟明，男，汉族，1981年10月11日出生，连州市人，身份证住址连州市***************，现住连州市********。身份证号码：441************030。原告：邓春芳，女，汉族，1981年3月6日出生，连州市人，身份证住址连州市*********，现住连州市********。身份证号码：441************122。被告：连州市宝盈置业发展有限公司。住所地：连州市***********（自编01号）商铺。统一社会信用代码：914********599554U。法定代表人：童绍洪，总经理。委托诉讼代理人：童绍禧，经理。原告许伟明、邓春芳诉被告连州市宝盈置业发展有限公司（以下简称宝盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，采用速裁方式公开开庭进行了审理。原告许伟明、邓春芳，被告宝盈公司的委托诉讼代理人童绍禧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许伟明、邓春芳向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行双方签订的编号为746**********679的《商品房买卖合同（预售）》；2．被告向原告支付从2018年6月1日起至2020年8月14日止共807天的逾期交房违约金34,137.56元（按合同约定47.08元／天计，即807天×47.08元／天=37,993.56元，扣除被告已支付3,856元违约金）。2020年8月15日起的逾期交房违约金按合同约定47.08元／天计至实际交付经验收合格房屋之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为746**********679，原告以47,082,500元的价格购买被告开发的座落于连州市*********************，并于2017年1月8日支付首期房价款200,825元，余款270,000元通过连州市**信用社贷款于2017年3月1日交清。同时，原告还向被告支付了防火防盗入户大门及可视智能防盗系统5,000元和办理房地产权证综合费600元；原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定时间将验收合格的房屋交付原告使用，已严重违约。按照合同第十一条约定，被告应当在2018年5月31日前向原告交付该商品房，合同第十二条约定，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部购房款万分之一的违约金。原告认为，被告延迟交房不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院根据《合同法》第107条以及当事人双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的约定，支持原告上述的全部诉讼请求。原告许伟明、邓春芳在举证期限内举证的证据有：1.原告身份证复印件；2.被告企业机读档案登记资料复印件；3.广东增值税普通发票复印件；4.商品房买卖合同（预售）复印件。被告宝盈公司对原告举证的证据没有异议。被告宝盈公司辩称：我方可以与原告解除合同；违约金起点没有计算没有意见，但截止日期应该计算到原告收房屋钥匙之日；诉讼费由原、被告各负担一半。被告宝盈公司在举证期限内举证的证据有：1.特别约定；2.承诺书。原告许伟明、邓春芳对被告宝盈公司举证的证据的质证意见为：对两份证据没有异议，但被告提交的证据与本案没有关系，该承诺书只是证明原告需要遵守物业规定，特别约定进一步证明被告的房屋还没有竣工验收合格。经审理查明：原、被告于2017年1月8日签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定：“被告预售位于连州市******************给原告，总价款470,825元，原告已向被告支付定金100,000元，该定金于交首期时抵作商品房价款。贷款方式为公积金贷款，于2017年1月8日前支付首期房价款200,825元，占全部房价款的42%，余款270,000元向连州市**信用合作联社申请贷款支付。该商品房交付时应当满足已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。被告应当在2018年5月31日前向原告交付该商品房。被告逾期交付商品房的，逾期在90日内的，应从交楼期限届满之次日起至实际交付之日止，以全部价款按日万分之一支付违约金给原告；逾期超过90日的，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”等主要条款。合同签后，原告包括首付款和按揭贷款支付了全部购房款给被告，被告出具购房款发票给原告。被告未能按照合同约定的2018年5月31日交付房屋原告，支付了3,856元违约金给原告。2020年3月5日，被告将涉案商品房的钥匙交付原告，原告许伟明在《特别约定》上签名捺印，《特别约定》上载明：“由于宝盈广场至今为止未曾验收合格，因此未达到收楼装修条件，存在安全风险隐患，在告知业主存在的风险隐患后，某些业主坚持一定要进入宝盈广场装修房子……后果由业主自负，与物业公司无关”，同时，原告许伟明还在主要内容为：“本人声明如下：确认已详细阅读并签定或公示连州市***物业服务有限公司制定的《宝盈广场业主临时规约》、《宝盈广场物业管理服务协议》、《宝盈广场装修协议书》、《宝盈广场车位停车管理服务协议》，同意遵守《宝盈广场业主临时规约》、《宝盈广场物业管理服务协议》、《宝盈广场装修协议书》、《宝盈广场车位停车管理服务协议》……”的《承诺书》上签名捺印。原告邓春芳对原告许伟明的行为予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合原、被告的诉辩内容，归纳本案的争议焦点为：一、原告收到房屋钥匙的行为，是否构成已经收楼；二、如何合理计算被告逾期交楼的违约时长。一、关于原告收到房屋钥匙的行为，是否构成已经收楼的问题1.原告收到了涉案商品房的钥匙，且在《特别约定》、《承诺书》上签名捺印，表明原告收领涉案商品房钥匙前已清楚了解并知晓涉案商品房的实况。2.原告没有主张、亦没有任何证据显示被告使用欺诈手段或原告受到胁迫违背真实意思情况下收领涉案商品房钥匙。3.原告收领涉案商品房钥匙后，实际掌控了涉案商品房，随时可以进出涉案商品房进行布局设计，按照设计方案进行装修，并在完成装修后掌控装修材料释放甲醛的排放时间点，减少入住后装修材料释放的甲醛对身体的危害。综上，原告自愿收领涉案商品房钥匙，具备随意进出涉案商品房进行设计装修，形成对涉案商品房的转移占有，对涉案商品房拥有与收楼一致的权利，已经构成收楼。据此，本院对原告收领涉案商品房钥匙的行为视同原告已经自愿收楼，属于对房屋的转移占有。二、关于如何合理计算被告逾期交楼的违约时长的问题1.如上述争议焦点一所述，原告收领涉案商品房钥匙的行为已构成收楼，属于对房屋的转移占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本院依法认定被告已经将涉案商品房交付给原告使用。2.虽然被告开发的涉案商品房尚未通过竣工验收，原告签署《特别约定》、《承诺书》，表明原告已清楚了解并知晓涉案商品房的实况，但是，原告仍然收领涉案商品房的钥匙，视为被告已经将涉案商品房交付给原告使用，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条关于“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失”的规定，虽然原告接收的涉案商品房尚未通过竣工验收，但对原告的权利没有造成任何实质性的影响，亦没有妨碍原告行使对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利；原告收楼后若认为因该商品房不具备约定或者法定交付条件对其造成实际损失，可另行主张被告依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。3.逾期交房违约金的法律功能在于保护买受人的居住生活权利，发挥房屋价值，其特点是补偿性而非惩罚性。对于社会大多数人而言，房屋是其维持生存的重要载体，若买受人依照合同约定履行支付房屋价款的义务后出卖人逾期交付房屋，将严重损害买受人最为基本重要的人权，这是我国法律所明文禁止的行为，亦是出卖人因此承担法律责任的法理基础。当出卖人向买受人交付房屋转移占有后，买受人取得房屋占有使用等权能，其居住生活权利将得到保障，此时逾期交房违约金的存在基础已经丧失，若交付房屋后因房屋质量等瑕疵对买受人的人身、财产造成损害，买受人可以依据其他法律关系另行要求出卖人承担违约或侵权责任。4.根据日常生活法则，购买商品房对于买受人而言系一项非常重大的事项，因此，无论买楼或收楼都必须谨慎严谨。就本案而言，合同中赋予了原告随时享有拒绝收楼并要求被告承担违约责任支付逾期交楼违约金的权利，因此，原告收取涉案商品房钥匙前理应尽到查验房屋是否符合合同约定的交付房屋条件的合理谨慎义务。原告收取涉案商品房验收视同已收楼，视为原告放弃了拒绝接收房屋的权利，应当承担收楼后产生的法律后果。5.原告于2020年3月5日收取涉案商品房钥匙，构成收楼，因此，原告在此时此刻拥有了对涉案房屋占有、使用、收益、处分权利，在此前提下再要求被告计付逾期交楼违约金至符合约定的条件，不但加重被告的法律义务，亦不符合自愿、公平、诚实信用的法律原则。综上，本院认定涉案商品房已于2020年3月5日交付，因此，被告逾期交楼的违约金应当自合同约定交楼时间的次日起即从2018年6月1日开始计付违约金至2020年3月5日止，按照原告诉求的违约金计算标准计算，被告应当支付给原告的逾期交楼的违约金为30,274.04元（470,825元×0.0001×643天），扣减己支付3,856元，尚应支付26,418.04元。应当指出的是，被告逾期交付房屋的后果严重损害了原告最为基本重要的人权，因此，原、被告在合同中约定被告按日计算向原告支付全部购房款万分之一的违约金不足以弥补由此造成原告的损失，即原、被告原合同约定的逾期交楼违约金偏低。基于原告在本案中自始至终均没有提出提高逾期交楼违约金的诉求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款关于“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，本院应当充分尊重与准许原告自行处分自己在程序上和实体上的权利，本院若利用职权进行调整，不但违反了不告不理的诉讼原则，亦不能充分体现公平、公正的法律原则。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告许伟明、邓春芳与被告连州市宝盈置业发展有限公司继续履行合同编号为746**********679的《商品房买卖合同(预售)》；二、被告连州市宝盈置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许伟明、邓春芳支付从2018年6月1日起至2020年3月5日止的违约金26,418.04元；三、驳回原告许伟明、邓春芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费653.44元，适用简易程序减半收取326.72元，由原告许伟明、邓春芳负担73.88元，被告连州市宝盈置业发展有限公司负担252.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 熊  兴二〇二〇年九月三十日法官助理 蔡 志 聪书 记 员 欧阳国杰附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。