贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔01执复176号复议申请人（被执行人）：余昌金，男，汉族，1973年12月25日生，住址贵州省贵阳市南明区。申请执行人：贵阳市高新区海纳鑫小额贷款有限公司，住所地贵州省贵阳市高新区阳关大道**中澳科技城**第**（2）**房。委托代理人：赵仁胜，该公司员工。复议申请人余昌金不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115执异85号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2020年8月31日召开了听证会，复议申请人余昌金、贵阳市高新区海纳鑫小额贷款有限公司（以下简称海纳鑫小贷公司）到庭参加了听证会，现已审查终结。观山湖法院查明，海纳鑫小贷公司诉余昌金借款合同纠纷一案，该院作出（2015）筑观法民初字第2244号民事判决书，判决主要内容：一、余昌金于本判决生效之日起十五日内归还海纳鑫小贷公司借款600000元及利息（从2015年2月1日起以600000元为基数按年利率24%计算至判决履行期限届满之日）；二、海纳鑫小贷公司对余昌金提供的抵押物（筑房权证南明字第**，位于贵阳市南明区房屋）享有优先受偿权。判决生效后，被执行人余昌金未按生效法律文书履行义务，申请执行人海纳鑫小贷公司向该院申请强制执行，该院依法受理，执行案号（2016）黔0115执424号。执行过程中，该院查询了被执行人余昌金银行账户，无有效可供执行的银行存款。2016年7月5日申请执行人向该院提交申请，要求评估拍卖被执行人用于抵押的坐落于贵阳市南明区房屋（案涉房屋），该院于2016年10月13日依法查封了被执行人余昌金上述房屋,2017年5月2日该院作出（2016）黔0115执424号腾房公告并将腾房公告及（2016）黔0115执424号评估拍卖执行裁定书张贴于案涉房屋处。2017年5月该院委托博文房地产评估造价集团有限公司对案涉房屋进行价值评估，2017年9月25日，博文房地产评估造价集团有限公司作出博文房估字（2017）第24950号估价报告，案涉房屋评估总价为890712元，2017年9月29日该院将评估报告结果公告于案涉房屋处。2018年5月6日，该院以评估价890712元为保留价在淘宝司法网络平台进行第一次拍卖因无人竞买而流拍，2018年6月10日，该院在评估价的基础上依法在20%范围内降价，以750000元为保留价进行第二次拍卖，因无人竞买再次流拍。后申请执行人海纳鑫小贷公司向该院提交以物低债申请，申请将房屋以二次拍卖保留价750000元以物抵债给申请人，该院于2018年6月21日作出（2016）黔0115执424号之一执行裁定书，裁定将上述房屋作价750000元过户至申请执行人海纳鑫小贷公司名下，并将该以物抵债执行裁定书公告于上述房屋处。2019年8月18日，申请执行人海纳鑫小贷公司取得了上述房屋的不动产权证书。观山湖法院认为，被执行人余昌金向该院提出执行异议，主要理由是：未收到任何法律文书，在不知情的情况下将房屋办理过户手续；房屋被低价处理，实际价值远超其向申请执行人所借款项；房屋系异议人唯一房屋，没有按照相关规定执行，异议人现无家可归。请求对房屋重新公开评估、解除采取的执行措施，合理执行相关事宜。针对异议人提出的异议，经查，该院（2015）筑观法民初字第2244号案件，被执行人余昌金到庭参加了诉讼，该院（2015）筑观法民初字第**生效民事判决书确认余昌金住所地为贵阳市,执行过程中该院在生效法律文书确认地址无法与被执行人取得联系的情况下，在案涉房屋处张贴公告送达相关法律文书不违反法律规定。关于异议人称其不知情过户问题，异议人称2018年仍多次与海纳鑫公司联系协商还款事宜，对此，海纳鑫公司员工称，被执行人并没有实际履行，对该院执行情况海纳鑫公司员工均已如实电话告知被执行人，该院认为，该院执行的案涉房屋系申请执行人抵押物，从2016年申请执行人申请执行至2018年案涉房屋以物抵债，期间被执行人与申请执行人亦有联系，被执行人称对该院处置该房屋不知情并不属实。关于被执行人提出房屋被低价处理，实际价值远超其向申请执行人所借款项问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”、第八条“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；……。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”及第十九条“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。……”的规定，案涉房屋该院依法查封后委托具有相应资质的评估公司进行评估并将评估结果公告于房屋处，该院依法通过互联网拍卖平台对拍卖房屋进行公告，并以网络电子竞价方式向社会全程公开处置案涉房屋，在以评估价为保留价进行第一次拍卖无人竞买流拍后依法在20%范围内降价进行第二次拍卖，再次流拍后申请执行人申请以物低债符合法律规定，该院处置房屋经依法评估拍卖后以物抵债，故异议人提出房屋被低价处理，实际价值远超借款的理由不成立。关于被执行人提出案涉房屋系其唯一房屋，没有按照相关规定执行等问题，经查，该院处置的案涉房屋为办公商用房，且系与申请执行人签订借款合同的抵押物，并非被执行人本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，故异议人该理由亦不成立。综上，异议人提出上述执行异议理由均不成立，其要求重新公开评估房屋、解除采取的执行措施，合理执行等请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回异议人余昌金的执行异议。余昌金不服，向本院申请复议，请求撤销观山湖法院（2019）黔0115执异85号执行裁定书，理由如下：一、该住房未经合法程序选取评估机构，导致评估结论明显低于市场的正常价格行情，且其不知晓执行情况；二、案涉房屋为复议人唯一住房，可以查封，不得拍卖、变卖或者抵债。海纳鑫小贷公司答辩称，案涉房屋是办公写字楼，不是住房，余昌金没有居住。如果余昌金认为评估价格低，他可以还款，该公司可以把房子还给他，但产生的费用由余昌金承担。本院查明的事实与观山湖法院查明的事实基本一致。本院查明，案涉房屋的查封时间为2016年10月17日至2019年10月16日。又查明，博文房地产评估造价集团有限公司作出的博文房估字（2017）第24950号估价报告后所附案涉房屋的《房屋所有权证》载明房屋的规划用途为办公。另查明，2017年4月30日，观山湖法院执行局向该院对外委托办公室发出委托移送评估函，请求该室将案涉房屋委托评估。该室通过网上随机摇号的方式，确定博文房地产评估造价集团有限公司为该案的评估机构。本院认为，本案的焦点是观山湖法院对案涉房屋的处置是否符合法律规定。关于复议人所提该住房未经合法程序选取评估机构，导致评估结论明显低于市场的正常价格行情，且其不知晓执行情况的问题，观山湖法院执行局按照法律规定的工作流程，通过该院对外委托办公室采取网上随机摇号的方式，确定博文房地产评估造价集团有限公司为该案的评估机构。案涉房屋的评估报告作出时间为2017年9月25日，适用最高人民法院《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，根据第六条第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”之规定，复议申请人没有提交证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。且资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中，为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。案涉房屋系被执行人余昌金向申请执行人海纳鑫小贷公司提供的抵押物，余昌金在抵押时就应尽到如果不归还借款抵押物将被处置的注意义务，执行依据亦对此予以明确。且执行法院在执行案件立案后，依法向被执行人发出执行通知书、报告财产令、财产申报表等相关法律文书，已将腾房公告、评估拍卖公告、评估报告结果及以物抵债裁定等文书陆续张贴于案涉房屋处。关于案涉房屋为复议人唯一住房，可以查封，不得拍卖、变卖或者抵债的问题，该案的执行依据观山湖法院（2015）筑观法民初字第2244号民事判决书已判决：一、余昌金于本判决生效之日起十五日内归还海纳鑫小贷公司借款600000元及利息（从2015年2月1日起以600000元为基数按年利率24%计算至判决履行期限届满之日）；二、海纳鑫小贷公司对余昌金提供的抵押物（筑房房权证南明字第**，于贵阳市南明区房屋）享有优先受偿权。......案涉房屋为被执行人余昌金向海纳鑫小贷公司提供的抵押物，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”的规定，首先，观山湖法院对案涉房屋执行符合法律规定；其次，复议人未提交证据证明案涉房屋系其唯一住房；最后，相关法律虽规定对唯一住房需附条件执行，但明确唯一住房是指执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，强调的是其居住性。而案涉房屋的规划用途为办公，并未用作复议人及其家属居住使用。综上，复议人的复议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回余昌金的复议申请，维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115执异85号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  孙雪梅审判员  朱小龙审判员  张世海二〇二〇年九月二十四日法官助理李肇星书记员王力