天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初4590号原告：中国人民解放军天津陆军预备役高射炮兵师，住所地天津市河**。法定代表人：乔贵成，师长。委托诉讼代理人：李昊，天津日昇律师事务所律师。被告：天津金恒升投资有限公司，住所地天津市南开区宾水西道与凌宾路交口西南侧奥城商业广场**楼**。法定代表人：单辉，总经理。委托诉讼代理人：谷雨，天津浩思律师事务所律师。委托诉讼代理人：马静怡，天津浩思律师事务所律师。原告中国人民解放军天津陆军预备役高射炮兵师（以下简称高炮师）与被告天津金恒升投资有限公司（以下简称金恒升公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。高炮师的委托诉讼代理人李昊、金恒升公司的委托诉讼代理人马静怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高炮师向本院提出诉讼请求：1.判令金恒升公司向高炮师支付2018年5月20日至2019年6月30日期间的租金2499034.22元及自付款期限届满次日起至实际付清之日止的逾期付款利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,暂计至2020年3月26日为38308.3元）；2.判令金恒升公司向高炮师支付2018年9月12日至2019年9月17日期间欠付的电费330557元；3.本案全部诉讼费用由金恒升公司承担。诉讼期间高炮师变更第2项诉讼请求金额为367404.4元。事实和理由：高炮师、金恒升公司曾于2011年6月29日签署《合同书》,约定金恒升公司承租高炮师名下坐落天津市河东区××道京津字第3902坐落,靠近高炮师公寓房北侧、凤凰路西侧临街的土地,后因金恒升公司存在长期拖欠租金及水电费的严重违约行为,高炮师起诉至天津市河东区人民法院（以下简称“河东法院”）,河东法院经审理后作出（2017）津0102民初912号民事判决,判决解除涉案《合同书》、支付欠付租金、支付2016年1月至2016年8月期间水电费2237866.79元、腾还涉案土地等,对于金恒升公司继续占用土地期间实际发生的水电费,河东法院认为,由于该部分费用尚未发生,不能确定具体数额,高炮师可在上述费用实际发生后另行主张权利,该判决已于2017年6月13日生效。判决生效后,金恒升公司未将涉案土地腾还交予高炮师。2018年5月19日,依据中央军委停偿政策,为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施,高炮师、金恒升公司签署了《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议书》（以下简称“《整治协议》”）,重新明确了整改后的租赁土地面积为5223.2平方米;租赁期限调整为10年,自2018年5月20日起至2028年5月20日止;租金调整为223.8872万元／年;同时,金恒升公司须按照军队委托管理的政策配合委托管理的实施,且金恒升公司新建或添建的房屋,所有权归部队,合同期满无偿交还,不得提出赔偿要求。其他未明确事项暂按2011年6月29日签订的《合同书》执行。为确保军队资产服务于战斗力和保值、增值,经党中央、国务院批准成立了军队资产管理有限公司,并组建了融通地产（天津）有限公司（以下简称融通地产）作为接管我市范围内需委托管理的停偿项目的平台。根据军队停偿政策,高炮师、金恒升公司又于2019年9月5日签订了《军队房地产租赁合同解除协议》,约定双方于2018年5月19日签订的《整治协议》自该协议生效之日起解除,由金恒升公司与融通地产另行订立新的租赁合同,租期按《整治协议》剩余租期确定,租赁面积、租金、用途与《整治协议》保持一致。此外,双方还结算确认金恒升公司拖欠高炮师2018年5月20日至2018年12月31日期间的租金1379598元,金恒升公司应于2019年12月31日前一次性交付高炮师;金恒升公司拖欠高炮师2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金1119436.22元,金恒升公司应于2019年9月16日前向高炮师交纳。据此,金恒升公司与融通地产（天津）有限公司于同日另行签署了《房地产租赁合同》。另,在本案诉讼前,高炮师还曾于2018年8月29日将金恒升公司起诉至河东法院,请求法院依法判令金恒升公司向其支付2016年9月1日至2018年9月11日期间的水电费2070035.42元,河东法院经审理后作出（2018）津0102民初8076号民事判决,支持了高炮师的全部诉讼请求。此后,金恒升公司仍一直在涉案土地上从事经营活动,但所产生的2018年9月12日至2019年9月17日期间的电费并未足额支付。故提起诉讼,望依法判如所请。金恒升公司辩称，按照双方签订的《合同书》约定及《中华人民共和国建筑法》第七条规定，高炮师应为金恒升公司提供建设房屋所需资料证件并协助金恒升公司办理相关手续，但是截至2019年7月1日，金恒升公司与案外人融通地产签订房地产租赁合同之前高炮师始终没有为涉诉土地上的房屋办理合法手续，导致金恒升公司只能以明显大幅低于市场价的价格对外出租，给金恒升公司造成了巨大损失；即使在高炮师完全履行了办理合法手续的义务情况下，也不应要求金恒升公司支付全部租金，涉诉土地上共有67间商铺，其中9间因为高炮师拒绝为金恒升公司接通水电导致长期闲置，金恒升公司认为该部分租金即使在高炮师履行了合同义务情况下，也应该减免；涉诉房屋的出租方已经于2019年7月1日变更为案外人融通地产，高炮师要求金恒升公司支付电费已经不具备事实及法律依据；双方之间签订的合同书以及后续签订的租赁项目整改协议书对逾期支付租金并没有约定，因此金恒升公司不应该向高炮师支付逾期付款利息。综上，金恒升公司并非无理由拒付租金，而是由于高炮师未履行义务在先，存在违约行为，且因该行为给金恒升公司造成巨大损失，金恒升公司依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定有权基于先履行抗辩权拒绝高炮师的履行要求，因此不应向高炮师支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：高炮师与金恒升公司系租赁合同关系，高炮师系出租人，金恒升公司系承租人。双方于2011年6月29日签订《合同书》，合同约定：“甲方（高炮师）同意将位于天津市河东区××道京津字第3902坐落，靠近甲方公寓房北侧、凤凰路西侧临街土地租赁给乙方（金恒升公司），由乙方投资建设商铺和综合保障中心。1.以凤凰路现有便道内侧为准，进深12米范围内（其中沿凤凰路部队围墙东北角处局部进深30米），建设沿街二层商铺，总高度不超过6.5米，总建筑面积8900平方米，占地面积约7亩。2.建设综合保障中心占地面积约3亩，总建筑面积9360平方米；商铺土地使用租赁期限为20年，时间从2012年1月1日至2031年12月31日止；建设期间，甲方为乙方提供临时用水、用电，乙方按规定交费。商铺和综合保障中心建设时，甲方协助乙方办理水、电、暖、天然气配套等相关手续，所产生的费用由乙方承担”。合同签订后，高炮师向金恒升公司交付了租赁土地。综合保障中心尚未建设，现状态为土地闲置。金恒升公司已建成一排二层商铺后出租获益，但房屋无产权登记及相应审批手续。另查，高炮师曾于2017年1月20日对金恒升公司提起租赁合同纠纷之诉，本院于2017年6月9日作出（2017）津0102民初912号民事判决，判决解除涉案《合同书》，金恒升公司腾空交付涉案土地、以日租金5479.45元为标准给付高炮师2013年1月1日起至判决生效之日的租金及自判决生效之日起至其实际退还土地之日止的土地占有使用费、给付高炮师2016年1月至2016年8月期间的水电费合计2237866.79元。高炮师在该案中亦曾主张欠付租金及水电费的逾期利息，判决以双方对于逾期支付租金并无约定为由未予支持。金恒升公司不服该判决，提起上诉。天津市第二中级人民法院作出（2017）津02民终3521号民事裁定，按金恒升公司撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。金恒升公司于2018年8月3日向本院提起诉讼，要求高炮师为其在涉案土地上建设的房产项目办理合法产权手续、赔偿其建设成本损失、租金损失及返还租金等。本院作出（2018）津0102民初7284号民事判决，判决高炮师给付金恒升公司建设成本补偿816977元、房屋租金损失补偿2512526元，驳回了金恒升公司其他诉讼请求。高炮师不服该判决，提起上诉。天津市第二中级人民法院作出（2018）津02民终7851号民事判决，维持天津市河东区人民法院（2018）津0102民初7284号民事判决第一项，撤销天津市河东区人民法院（2018）津0102民初7284号民事判决第二项、第三项，并判决高炮师一次性给付金恒升公司房屋租金损失补偿2012526元，驳回了金恒升公司其他诉讼请求，驳回了高炮师其他上诉请求。高炮师于2018年8月29日向本院起诉，要求金恒升公司给付2016年9月1日至2018年9月11日期间的水电费。本院作出（2018）津0102民初8076号民事判决，判决金恒升公司给付高炮师2016年9月1日至2018年9月11日期间的水电费合计2070035.42元。该判决已生效。2018年12月1日，本院就（2017）津0102民初912号、（2018）津0102民初8076号、（2018）津02民终7851号民事判决的履行主持调解，双方达成执行和解协议。三个案件互负到期债务相互抵消后，金恒升公司给付高炮师1125.3481万元。双方还就其他事宜进行了约定。另查，2018年5月19日，双方签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议书》（以下简称整治协议），约定项目地址位于天津市河东区××路（坐落号：京津字第3902号），实测出租面积：房屋建筑面积7673.22平方米（含金恒升公司投资建设房屋面积），场地面积5223.2平方米。整治后租赁期限调整为2018年5月20日至2028年5月20日，年租金223.8872元。2019年9月5日，双方签订《军队房地产租赁合同解除协议》（以下简称解除协议），约定整治协议及相关全部合同协议（除执行和解协议外）自协议生效之日起解除。承诺金恒升公司与融通地产签订租赁合同，租期按整治协议剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与整治协议报酬一致。经结算，截止2018年12月31日，尚欠高炮师租金（含水电费）12633079元，金恒升公司承诺于本协议生效后全额向高炮师支付，其中：（2）2018年5月20日至2018年12月31日期间所产生的租金1379598元，由金恒升公司于2019年12月31日前一次性交付金恒升公司。2019年1月1日至2019年6月30日，金恒升公司欠缴的租金119436.22元，金恒升公司于2019年9月16日前向高炮师缴纳，并由高炮师转交融通地产。解除协议第九条约定协议在融通地产与金恒升公司签订新的租赁合同后或在第七条情形下视为金恒升公司自动放弃租赁权利后生效。2019年9月5日，融通地产与金恒升公司就上述房产签订了《房地产租赁合同》，约定租赁期限自2019年7月1日至2028年5月20日。双方还就其他事宜进行了约定。金恒升公司未按解除协议的约定给付2018年5月20日至2019年6月30日期间的租金。2019年9月17日金恒升公司转租的案外人麦当劳餐厅商户人员确认其使用的电表读数为21724.92度，另案记载该餐厅2018年9月11日的电表读数为18385.94元，电阻倍数100，每度电按1.1元计收电费，因此电费共计367287.8元。金恒升公司未支付此部分电费。诉讼期间融通地产出具情况说明，说明2019年9月17日前的电费由高炮师向电力公司缴纳，高炮师有权以自己名义追索。融通地产不会就此部分电费向金恒升公司重复主张。本院认为，双方因《合同书》的争议已经过诉讼，人民法院已有生效判决。后双方就该土地上的房屋租赁等事宜又签订了整治协议，系对《合同书》的变更。之后双方又签订了解除协议，解除了整治协议并对未了事宜进行了约定。整治协议及解除协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，虽然金恒升公司抗辩称解除协议系为了继续承租案涉土地不得不接受高炮师的条件，但其并未举证证明高炮师有胁迫的情形，故整治协议及解除协议均合法有效。本案的争议焦点有以下几点：一、金恒升公司是否享有先履行抗辩权。金恒升公司主张高炮师未按《合同书》的约定履行为其在涉案土地上建设的房屋办理相关手续，导致其租金损失，且其中九间商铺因为高炮师拒接水电长期闲置，即使在高炮师履行了合同义务的情况下也应减免租金。对此本院分析认为，对于金恒升公司抗辩的上述事宜，已有生效判决对此作出了裁决，金恒升公司在明知裁决结果的情况下仍然与高炮师签订了整治协议和解除协议，已经变更了《合同书》的约定，故其不再享有抗辩权。金恒升公司应当按照解除协议约定向高炮师支付租金。二、高炮师是否有权向金恒升公司主张电费。金恒升公司主张2019年7月1日出租方已变更为融通地产，因此高炮师不再有向其主张电费的事实和法律依据。对此本院认为，高炮师主张的电费虽有一部分发生在融通地产与金恒升公司签订租赁合同后，但融通地产已向本院书面表明此期间内的电费仍由高炮师支付，其不主张权利。金恒升公司并未实际交纳过此期间的电费，故高炮师有权向金恒升公司主张。至于电费数额，应以本院认定的367287.8元为准。三、高炮师是否有权向金恒升公司主张逾期支付租金的利息。首先，解除协议系双方达成协议签订的新的合同，已经对《合同书》进行了变更，因此双方的权利义务应以此合同为准；其次，经当庭询问，高炮师明确其主张的为金恒升公司逾期支付租金的实际损失。根据法律规定，实际损失并不以合同有约定为前提。租金系金钱给付义务，高炮师主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际利息损失并无不妥，本院依法照准。金恒升公司应当按照以下标准给付高炮师逾期给付租金的利息损失：以1119436.22元为基数，自2019年9月17日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1379598元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百二十六条规定，判决如下：一、天津金恒升投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向中国人民解放军天津陆军预备役高射炮兵师给付2018年5月20日至2019年6月30日期间的租金2499034.22元。二、天津金恒升投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向中国人民解放军天津陆军预备役高射炮兵师给付逾期给付租金利息损失（以1119436.22元为基数，自2019年9月17日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1379598元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、天津金恒升投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向中国人民解放军天津陆军预备役高射炮兵师给付2018年9月12日至2019年9月17日期间电费367287.8元。四、驳回中国人民解放军天津陆军预备役高射炮兵师其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30038元，减收15019元，由天津金恒升投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  杨桂军二〇二〇年九月二十一日法官助理张欢书记员安雅涵附：一、证据清单中国人民解放军天津陆军预备役高射炮兵师向本院提交如下证据：1.合同书；2.（2017）津0102民初912号民事判决书；3.（2018）津0102民初3521号民事裁定书；4.（2018）津0102民初8076号民事判决书；5.执行和解协议；6.《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议书》；7.《军队房地产租赁合同解除协议》；8.《房地产租赁合同》；9.电表读数确认单；10.律师见证书；11.财务凭证、发票。天津金恒升投资有限公司向本院提交如下证据：1.合同书；2.（2018）津0102民初7284号民事判决书；3.（2018）津02民终7851号民事判决书。二、本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。