北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1031号原告（反诉被告）：袁伟英，女，1973年5月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张寿荣，北京市智远律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京韩建伟业房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡镇东关村。法定代表人：隗合站，经理。委托诉讼代理人：徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏，北京徐凤明律师事务所实习律师。原告（反诉被告）袁伟英与被告（反诉原告）北京韩建伟业房地产开发有限公司（以下简称韩建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁伟英的委托诉讼代理人张寿荣，被告（反诉原告）韩建公司的委托诉讼代理人徐凤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁伟英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2007年3月27日签署的商品房买卖合同及2007年3月27日签署的合同补充协议;2.判令被告返还原告购房款250352元，并以250352元为基数自2007年4月2日起计算利息至本案判决书生效之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.判令被告赔偿原告经济损失979048元；4.判令被告支付原告评估费5573元。以上共计1234973元。事实和理由：2007年3月27日，我与被告订立了《商品房买卖合同》(编号×××)，按合同约定:我以每平米6670.72元价格(套内面积价格，建筑面积每平米价格5659.03元)购买某小区某幢某单元某室，砖混，37.53平米(套内面积，建筑面积44.31平米)，总价250752元。2007年4月份，被告将该处房产交付我使用。2007年，我办完入住后三年后，找被告询问何时办房产证，被告以种种理由推脱，至2019年9月份，被告正式通知我所购买的该处房产无法办理房屋产权证。为了维护我的合法权益不受侵犯，故诉至法院。韩建公司辩称，我方认可双方签订的合同，不同意原告主张的损失。我方同意解除合同，我方可以将原告的购房款退还给她，损失可以在3倍以内计算，最多赔偿房价款3倍的损失。因为责任是双方的，应该按照责任大小来确定责任比例。原告是知道涉案的房子无法办理房产证的。在2007年的时候房屋是边开发边办证的，后来因为政策的原因无法办证了。但是房屋无法办证之后也是有相应的规定的，也就是说如果退房则按照相应的比例对对方进行赔偿。2007年3月27日的补充协议中对此有规定，应按照合同约定来履行。韩建公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令反诉被告限期腾退其占有的北京市房山区某小区某幢某单元某号房屋；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告与我单位于2007年3月27日签订了《商品房买卖合同》一份，反诉被告购买我单位开发的北京市房山区某小区某幢某单元某号房屋，建筑面积44.31平方米。我单位为反诉被告办理了入住手续后，反诉被告一直居住在该套房屋内。现反诉被告要求解除合同，我方同意，但过错责任不是单方原因造成的，在合同补充协议附件5中，明确规定了解除合同的责任和责任承担方式。根据法律规定，有合同规定的按照合同规定，没有合同规定的，按照法律规定。反诉被告也理应将其占有的北京市房山区某小区某幢某单元某号房屋限期腾退，并返还给我单位。据此特诉至法院，望法院依法裁判。袁伟英对韩建公司的反诉辩称：不同意反诉原告的反诉主张。当初双方在签订合同的时候反诉原告是有售卖涉案房屋的资格，但是从2007年至今反诉原告是否受过行政处罚等情况我们并不清楚，涉案的商品房是否登记在反诉原告名下这个也不清楚。韩建公司要求我方腾退涉案房屋没有事实及法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月27日，韩建公司（出卖人）与袁伟英（买受人）签订了《商品房买卖合同》。合同约定：韩建公司将位于北京市房山区某小区某幢某单元某号的房屋出售给袁伟英。该商品房用途为住宅，建筑面积共44.31平方米，套内建筑面积37.53平方米，按套内面积计价每平米6670.22元，房屋总价款为250352元。附件五合同补充协议约定：“……目前该项目的情况：该项目四证齐全（见本合同第一条项目建设依据）。北京市国土资源和房屋管理局对在区、县内立项的项目不予办理商品房预售许可。买受人自愿签订本合同即已与出卖人在此问题上达成共识，因此，买受人不能因没有商品房预售许可证而提出解除合同。如买受人因此而后悔，出卖人有权扣除买受人总房款的10%作为违约金，利息及其他损失由买受人承担。……”该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。该合同签订后，2007年4月2日，袁伟英向韩建公司支付了250352元购房款，2007年3月30日，韩建公司向袁伟英交付了涉案房屋，袁伟英居住使用至今。在本院审理过程中，依袁伟英申请，本院依法委托宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋的市场价格进行评估，评估结论为：评估对象建筑面积44.31平方米在价值时点的房地产评估价值单价为27745元/平方米，价值总价为122.94万元。袁伟英支付评估费5573元。另查明，2010年9月14日，北京市国土资源局作出京国土（房）分局罚字【2010】第65号《国土资源行政处罚决定书》，载明：韩建公司于2006年4月占用某街道办事处某村东侧集体土地建设某号住宅楼，经勘测，该项目占地面积为9225.67平方米（折合13.84亩），建筑面积9541.02平方米。经核查，该宗地土地利用现状地类为仓储用地、城镇住宅用地、街巷用地、空闲地，土地利用总体规划为城镇建设用地，该项目未办理用地审批手续。韩建公司占地建设的行为属于违法行为，责令退还非法占用的农村集体土地9225.67平方米（折合13.84亩）；没收韩建公司在非法占用的土地上新建的建筑物，建筑物面积9541.02平方米；对韩建公司非法占用的9225.67平方米（折合13.84亩）土地，按每平方米14元标准，处以罚款129159元。本院认为，韩建公司至今未取得商品房预售许可证，其与袁伟英签订的《商品房买卖合同》及附件，违反了相关法律的效力性强制规定，该合同及其附件应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。袁伟英要求韩建公司返还购房款250352元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。韩建公司未取得商品房预售许可证仍然向袁伟英出售涉案房屋，其对于双方所签合同及附件无效存在过错；袁伟英明知韩建公司未取得商品房预售许可证仍购买房屋，其对于合同及附件无效亦存在一定过错。袁伟英要求赔偿损失，本院参照在假定产权明晰、手续齐全的情形下对房屋市场价值的估价，综合考虑双方当事人的过错程度、合同的履行情况等因素，结合双方当事人的陈述，酌情确定韩建公司向袁伟英赔偿经济损失751056元。袁伟英要求韩建公司支付购房款利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。韩建公司要求袁伟英腾退返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、北京韩建伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向袁伟英返还购房款250352元；二、北京韩建伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向袁伟英赔偿经济损失751056元；三、袁伟英于本判决生效之日起十日内将位于北京市房山区某小区某幢某单元某号的房屋腾退并交付北京韩建伟业房地产开发有限公司；四、驳回袁伟英的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7957元，由袁伟英负担1051元（已交纳），由北京韩建伟业房地产开发有限公司负担6906元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2528元，由袁伟英负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费5573元，由北京韩建伟业房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  殷岚岚二〇二〇年九月二十四日书记员  朱月君