福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初1523号 原告：福建二新华印刷有限公司，住所地福建省三明市三元区。 法定代表人：杨黄河,董事长。 委托诉讼代理人：殷红芳，福建君来律师事务所执业律师。 被告：福建省明旺汽车贸易有限公司，住所地福建省三明市三元区。 法定代表人：张留宝，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张保华、俞良燕，福建律慧律师事务所执业律师。 原告福建二新华印刷有限公司（以下简称二新华公司）与被告福建省明旺汽车贸易有限公司（以下简称明旺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告二新华公司的委托诉讼代理人殷红芳，被告明旺公司的委托诉讼代理人张保华、俞良燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二新华公司向本院提出诉讼请求：1.判令明旺公司立即将汽车维修厂从二新华公司处搬离，并腾退占用二新华公司工厂的厂房、车间、仓库、空地等；2.判令明旺公司支付占用二新华公司车间、厂房、空地等使用费19797元，诉讼中，二新华公司变更该请求为，明旺公司支付从2020年7月1日起至2020年9月30日止占用二新华公司车间、厂房、空地等使用费33050元（其中，《房屋租赁协议》的使用费为31800元;小房子的使用费为1250元）；3.本案诉讼费用由明旺公司承担。事实和理由：2014年1月16日，二新华公司与明旺公司签订《房屋租赁协议》，约定二新华公司将其工厂物料库旁300多平方米的车间、原纸箱生产车间的空地270多平方米、原五金库300多平方米及两间油库36平方米的仓库租给明旺公司作为汽车维修厂，每月租金9815元（不含税）。同年8月1日，双方协商，明旺公司又租用二新华公司工厂原两间油库外的30平方米空地，每月租金450元。同时，《房屋租赁协议》第三条约定：“甲方出租给乙方的车间、空地年租金为人民币壹拾壹万肆仟伍佰肆拾元整（不含税），租赁期限自2014年1月1日起至福建二新华印刷厂拆迁为止。”以及第七条约定：“……如遇国家或政府重大政策调整或城市建设（甲方）需要征用、拆迁等不可抗拒因素，本协议自然终止，甲方不承担提前终止协议造成的损失。”2013年12月，三明市人民政府[2013]11号常务会议纪要研究决定将二新华公司地块列为“三旧改造”项目。2019年11月，三明市自然资源局下发条字第2019-010号文件，对二新华“三旧改造”地块出具规划条件和相关要求。同月,三明市自然资源局、三明市住房和城乡建设局、三元区人民政府联合发文明自然资[2019]179号文件，拟定了二新华公司新市中路70号地块三旧改造及补交土地出让金方案。二新华公司作为“三旧改造”对象，以及列入三元区重点建设项目，积极响应市政府关于市区的工厂退市入园的号召，将工厂外迁，旧工厂进行“三旧改造”建设，同时二新华公司也遵循合同约定，于2019年6月27日，通过书面及口头形式告知明旺公司及其他租户，搬迁事由及搬迁事项，让明旺公司和其他租户做好搬迁准备，并于2019年8月31日前搬迁出二新华公司工厂。2020年6月30日，二新华公司已与三明市自然资源局签订了“三旧改造”的《国有建设用地使用权出让合同》，且已经缴纳土地出让金人民币19733630元，计划于2020年9月30日前动工开发。根据《房屋租赁协议》约定，二新华公司与明旺公司的租赁协议终止，且二新华公司已经提前一年多告知明旺公司。其他租户均于2019年8月31日前搬迁完毕。目前，明旺公司一直不肯搬迁出二新华公司工厂，还提出各种无理要求，阻扰工厂进行拆迁。二新华公司多次与明旺公司协商，且多次邀请三元区城关街道办领导出面协商，明旺公司拒不搬迁，故诉至法院。 明旺公司辩称，1.在收到本案相关材料之前，明旺公司并不知晓本案是政府拆迁，故而认为不符合协议书约定的合同终止情形，未搬离。现确认是政府拆迁行为，二新华公司及拆迁方未与其就拆迁补偿事宜进行协商达成补偿协议，诉请其搬离厂房没有法律依据。《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。明旺公司在未收到拆迁补偿款之前，可暂时不搬迁。同法第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。根据以上规定，征用厂房的，政府要对厂房房东和厂房实际使用人进行补偿。对于房屋实际使用人的补偿，如果企业用于生产经营，则应当给予企业停产停业补偿费及搬迁、临时安置补偿费等。而至于明旺公司是否是拆迁补偿的主体、能否获得补偿，是行政诉讼的审理范畴，明旺公司已准备提起行政诉讼，只有等行政诉讼审理结果出来后才能继续审理本案，故请求法院依法中止本案的审理。2.依据二新华公司财务开具的《收款收据》可知，明旺公司从租赁使用至今均按时交纳租金，2020年7月-9月份的租金也通过微信转账支付给二新华公司的财务，而该财务人员并没有领取相应的租金。因此并不是明旺公司未支付租金，而是二新华公司未领取租金。3.二新华公司提交的《房屋租赁协议》第一页是虚假的，请求法院追究其责任。明旺公司提交的《房屋租赁协议》与二新华公司提交的协议书对比有三处不一致：第一处是租赁场地，二新华公司提交的场地多了“两间油库36平方米的仓库”，第二处是租赁租金，二新华公司提交的租金是9815元（不含税），明旺公司提交的租金是9275元（不含税），第三处是二新华公司提交的协议书多了其公司的骑缝章。而根据《房屋租赁协议》、银行转账流水及《收款收据》可知，在合同签订之初，明旺公司交纳的租金是9275元，而非9815元，因此可知二新华公司提交的协议书有进行改动。 本院经审理，对本案事实作如下认定： 1.2014年1月16日，二新华公司(甲方、出租人）与三明市三元区明旺汽车服务有限公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁协议》，主要内容：1.租赁押金：收取押金人民币玖仟元整（￥9000），押金不计利息；2.甲方将物料库旁300多平方米的车间、原纸箱生产车间的空地270多平方米及原五金库300多平方米的仓库租给乙方作为汽车维修场地使用，乙方不能从事其他经营活动，一经发现乙方违约，甲方有权终止协议，并收取违约金人民币玖仟元；3.甲方出租给乙方的车间、空地年租金人民币壹拾壹万壹仟叁佰元整（不含税），租赁期限自2014年1月1日起至福建二新华印刷厂拆迁为止。每月租金玖仟贰佰柒拾伍元整（不含税）。乙方应在每月前3天付清下月租金，逾期1个月未交租金，甲方有权收回另租他人，并将乙方提供的全额押金作为补偿金（此价格不含房屋出租税金）。逾期交纳房租每日按总租金的1%收取滞纳金；7.在租赁期内，乙方不得以任何方式转租或变相转租他人，且不得从事其他经营活动，否则甲方有权收回房屋并处罚乙方违约金人民币玖仟元整。乙方一经签定协议，不得退租，否则全额押金作为补偿金。如遇国家或政府重大政策调整或城市建设（甲方）需要征用、拆迁等不可抗拒因素，本协议自然终止，甲方不承担提前终止协议造成的损失，但必须提前3个月以书面形式告知乙方等。同年8月，三明市三元区明旺汽车服务有限公司与二新华公司达成口头租赁协议，另租赁二新华公司的其他空地及房子，租金每月为990元，三明市三元区明旺汽车服务有限公司应缴租金每月合计为10265元。2018年8月，三明市三元区明旺汽车服务有限公司又与二新华公司达成口头租赁协议，另租赁二新华公司的其他空地及房子，租金每月为335元，三明市三元区明旺汽车服务有限公司应缴租金每月合计为10600元。2016年5月1日，二新华公司与三明市三元区明旺汽车服务有限公司签订《补充协议》，主要约定：二新华公司同意将维修车间后面青砖房子单身公寓（楼上楼下两间），每年以贰仟元整租给三明市三元区明旺汽车服务有限公司。租赁期限与维修车间（新市中路70号49幢）同步。因为此房子多年未住，房顶及墙面严重漏水，三明市三元区明旺汽车服务有限公司需翻盖维修，一切费用由其自行承担等。明旺公司缴纳《房屋租赁协议》及双方达成的口头租赁协议所涉租金，与缴纳《补充协议》所涉租金，不是同一时段。 2.2013年12月8日，三明市人民政府召开常务会议，研究三元区二新华地块等问题，并形成三明市人民政府[2013]11号常务会议纪要，该会议纪要载明：会议原则同意三元区二新华地块控制性详细规划和“三旧”改造方案等。2019年11月6日，三明市自然资源局下发条字第2019-010号《三明市三元区二新华“三旧改造”地块规划条件》的文件，对三明市三元区二新华“三旧改造”地块出具规划条件。同月15日，由三明市自然资源局、三明市住房和城乡建设局、三元区人民政府联合发文明自然资[2019]179号文件，确定了福建二新华印刷有限公司新市中路70号地块三旧改造及补交土地出让金方案。2020年6月30日，三明市自然资源局与三明华欣房地产开发有限公司、二新华公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将案涉地块用于商服用地等开发。 3.2019年6月27日，二新华公司张贴内容为“所有二新华租户：因我公司三旧改造项目已与合作方洽谈成功，并向政府递交了项目审批申请，政府相关部门正在走审批流程，预计10月份工程部将要进驻。因要开发须拆迁旧厂房，根据房屋租赁协议约定，现通知各位租户于2019年8月31日前搬迁出我公司。感谢各位的配合！特此通知！”的《搬迁通知》，向承租户告知搬迁事由及搬迁事项。2020年7月24日，二新华公司向明旺公司发出内容为“三明市三元区明旺汽车服务有限公司：我司于2020年6月30日与政府签订了三明市三元区新市中路70号土地开发的相关协议，8月份我司将进行地面上建筑物的拆除工作。我司于2014年1月16日与贵司签订的房屋租赁协议上明确说明，租赁期限自我司拆迁为止，且我司不承担提前终止协议造成的损失。现我司正式通知贵司2020年7月30日前搬清所有的设备及设施，我司将于7月31日上午向供电局申请停电，由此造成的一切损失由贵司自行承担。另，我司未租赁给贵司的消防通道，贵司擅自砌墙堵塞，造成安全隐患。现正式通知贵司，我司将于7月31日拆除该道墙，由此造成的一切损失由贵司自行承担。特此通知！”的《通知》。但明旺公司至今未将租赁物返还，二新华公司亦未向三明华欣房地产开发有限公司交付案涉地块。 4.福建省明旺汽车贸易有限公司原名三明市三元区明旺汽车服务有限公司。二新华公司已收取《房屋租赁协议》、《补充协议》及双方达成的口头租赁协议所涉租金至2020年6月30日止。2020年7月始，明旺公司通过微信支付租金给二新华公司指定的收款人，但该收款人未收款。 上述事实，有二新华公司提交其营业执照复印件、三明市人民政府常务会议纪要、三明市三元区二新华“三旧改造”地块规划条件、三明市自然资源局、三明市住房和城乡建设局、三元区人民政府文件、国有建设用地使用权出让合同复印件、《搬迁通知》、《通知》复印件、搬迁通知张贴照片、明旺公司提交的明旺公司营业执照复印件、《房屋租赁协议》、银行历史明细清单、收款收据、微信转账截图及庭审笔录等相印证，本院予以认定。 对二新华公司提供的《房屋租赁协议》，因明旺公司提供《房屋租赁协议》能与明旺公司提供的2014年4月、5月二新华公司出具的收款收据一张、收据二张相互印证，证实签订该协议时双方约定每月租金玖仟贰佰柒拾伍元整，故二新华公司提供的《房屋租赁协议》因不具真实性，不予采信。 双方争议焦点：明旺公司何时知晓案涉地块拆迁问题。 二新华公司认为，2019年6月27日，其通过书面及口头形式告知明旺公司及其他租户，搬迁事由及搬迁事项，让明旺公司和其他租户做好搬迁准备，并于2019年8月31日前搬迁出二新华公司工厂。同年2020年7月24日，其又向明旺公司发出《通知》，明旺公司早已明知。并提供《搬迁通知》、《通知》、照片拟予以证明。 明旺公司认为，其接到应诉材料后，才知政府拆迁。 本院认为，明旺公司虽辩称其接到应诉材料后，才知政府拆迁，但未提供证据予以证实，而二新华公司提供的《搬迁通知》、《通知》、照片可以证实，明旺公司于2020年8月前，已明知案涉地块拆迁，故明旺公司的该辩称，不能成立，不予采纳。 综上所述，本院认为，二新华公司与明旺公司签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》及双方达成的口头租赁协议，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，《房屋租赁协议》、《补充协议》因明确约定“租赁期限自2014年1月1日起至福建二新华印刷厂拆迁为止”，属定期租赁，而双方达成的口头租赁协议，因未采用书面形式的，属不定期租赁。二新华公司提供的三明市人民政府[2013]11号常务会议纪要、三明市自然资源局条字第2019-010号《三明市三元区二新华“三旧改造”地块规划条件》文件、《国有建设用地使用权出让合同》等证据，可以证实案涉地块属拆迁地块，且明旺公司至今未将租赁物返还，二新华公司亦未将案涉地块交付三明华欣房地产开发有限公司，即《房屋租赁协议》、《补充协议》涉及的租赁期间届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，明旺公司负有返还租赁物的义务；不定期租赁部分，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，因二新华公司已在合理期限之前（2020年8月前）通知承租人，故二新华公司诉请要求明旺公司立即将汽车维修厂从二新华公司处搬离，并腾退占用二新华公司工厂的厂房、车间、仓库、空地等的主张，有事实、法律依据，本院予以支持。对《房屋租赁协议》及双方达成的口头租赁协议所涉租金，因二新华公司与明旺公司对需按月缴纳10600元及2020年7月1日始二新华公司未收取租金均无异议，该部分租金31800元（2020年7月1日起至2020年9月30日，共三个月，每月10600元），本院予以确认；对《补充协议》涉及的租金，因系按季缴纳（500元∕季），2020年7月1日起至2020年9月30日止为一季度，本院确认该部分的租金为500元，合计为32300元，故二新华公司诉请使用费（即租金），合理部分，予以支持。对明旺公司提出本案应中止审理的辩称，如前所述，二新华公司的诉请有相应法律依据，本案无需另一案的审理结果为依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的规定，且二新华公司与明旺公司之间系租赁合同法律关系，并非征收法律关系，不适用《国有土地房屋征收与补偿条例》相关规定，故明旺公司的辩称，不能成立，不予采纳。对明旺公司与二新华公司及拆迁方的补偿事宜，明旺公司可另案主张。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条规定，判决如下： 一、福建省明旺汽车贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内将案涉合同（《房屋租赁协议》、《补充协议》及双方达成的口头租赁协议）所涉厂房、车间、仓库、空地、单身公寓等租赁物清空并全部返还给福建二新华印刷有限公司； 二、福建省明旺汽车贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给福建二新华印刷有限公司租金人民币32300元（2020年7月1日起至2020年9月30日止）； 三、驳回福建二新华印刷有限公司其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费626元，减半收取313元，由福建二新华印刷有限公司负担53元，由福建省明旺汽车贸易有限公司负担260元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 蔡章薛 二〇二〇年九月三十日 法官助理 潘丽萍 书 记 员 韦桂明 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼： （一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的； （二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的； （三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的； （四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的； （五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的； （六）其他应当中止诉讼的情形。 中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。