呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2258号上诉人（原审被告）：云昇，男，退休职工，住内蒙古武川县。上诉人（原审被告）：王月清，女，退休职工，住址同上，系云昇妻子。被上诉人（原审原告）：孟刚，男，汉族，下岗职工，住内蒙古武川县。被上诉人（原审原告）：张彩霞，女，下岗职工，住址同上，系孟刚妻子。上诉人云昇、王月清因与被上诉人孟刚、张彩霞房屋买卖合同纠纷一案，不服武川县人民法院（2020）内0125民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，因当事人均没有提出新的证据、事实及理由，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。云昇、王月清上诉请求：依法撤销武川县人民法院（2020）内0125民初269号民事判决，支持云昇、王月清的上诉请求，发回重审或改判。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误;依据一审法院查明的事实，2009年3月20日王月清和张彩霞签订楼房买卖协议书，云昇在王月清出售该楼房时不知情，而该《房屋所有权证》上写着云昇的名字，并且是云昇、王月清婚后购买该楼房，属于夫妻共同财产，王月清无权处分属于云昇的个人财产，因此该处分行为损害了云昇的合法权益，该处分行为无效。2.孟刚、张彩霞应再支付上诉人3万元购房款。2019年10月经过孟刚、张彩霞和云昇协商，云昇和孟刚、张彩霞达成口头协议，即由孟刚、张彩霞再支付云昇购房款3万元，云昇就配合孟刚、张彩霞将该楼房过户给孟刚、张彩霞，2019年10月24日在不动产登记中心办理变更登记时孟刚、张彩霞反悔，拒不履行再支付3万元购房款的义务，是孟刚、张彩霞违约造成买卖协议无法履行，过错方在孟刚、张彩霞。孟刚、张彩霞辩称，其二人于2009年3月多次去云昇、王月清家看房，云昇与王月清共同参与接待看房后，孟刚、张彩霞与云昇、王月清签订了楼房买卖协议书并一次性支付总价款12万元。云昇、王月清于2010年4月将房屋钥匙及双方身份证、房屋产权证和国有土地所有权证及水、电、暖缴费票证一并交给孟刚、张彩霞，孟刚、张彩霞接收房屋后对该房屋进行了装修改造，占有使用一直至今。2019年10月24日，孟刚、张彩霞与云昇、王月清协商去登记机关办理过户手续，云昇在各种资料调查表上都亲笔签了名，对案涉房屋买卖合同进行了进一步的确认，当该房屋在网上评估，孟刚、张彩霞交了4400多元交易税后，王月清看到评估价为22多万元当即拒绝配合过户，声称案涉房屋卖便宜了，要求孟刚、张彩霞再向云昇、王月清再支付3-5万元，故更名过户未办理完成。十年前的房价于现在而言上涨是正常现象，并且货值当时，云昇、王月清要求多付3-5万元无理无据，并且云昇、王月清将案涉房屋交给孟刚、张彩霞的八年间并未向孟刚、张彩霞主张过撤销权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭；具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权，撤销权消灭。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条规定，无权代理人以被代理人名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。综上所述，云昇、王月清提出的要求于法无据，损害了孟刚、张彩霞的合法权益，为此请求法院维持原判，保护孟刚、张彩霞的合法权益。孟刚、张彩霞向一审法院起诉请求：1.判令云昇、王月清将共同所有的的位××县开发行武川支行家属楼东单元5楼西户房屋产权证及国有土地使用权证变更过户登记为孟刚、张彩霞所有权；2.诉讼费用由云昇、王月清承担。一审法院认定事实：张彩霞与王月清于2009年3月20日签订了《楼房买卖协议书》，协议约定：王月清将自己所有的的位××县发展银行武川支行家属住宅楼东单元五楼西户，建筑面积114.44平方米，房价格为八万元，房款交付时间2009年3月20日一次交清，云昇、王月清将房产权证、土地证一并交付张彩霞，并办理房屋交接，还约定更名过户所产生的费用由张彩霞负担，云昇、王月清需提供有关证明。另查明张彩霞于2010年4月25日交付给王月清的购房款12万元，王月清给张彩霞出具收条：“今收到张彩霞购买王月清、云昇影视西街发行五楼西户，全部（包括凉房）房款12万元。”收到房款后，云昇、王月清将房屋交付给孟刚、张彩霞占有使用，在2010年5月份云昇、王月清将房屋产权证、土地使用权证交付给孟刚、张彩霞。该涉案房屋从2010年4月25日至今一直由张彩霞、孟刚夫妻占有居住，云昇在长达八年的时间未向云昇、王月清夫妻主张过房屋买卖合同无效。再查明：2019年10月24日张彩霞、孟刚，王月清、云昇共同去到不动产管理中心办理房权更名过户事宜，双方进行不动产权籍调查表、房屋调查表、界址签章表、不动产登记资料查询申请书，材料登记签字确认。因云昇、王月清提出再支付购房款3-5万元，张彩霞、孟刚拒绝给付，更名过户未办理完成。一审法院认为，本案双方争议的焦点：一是房屋价款问题，二是房屋买卖合同是否有效，三是购房价明显低于市场价问题。该院认为房屋价款从2010年4月25日王月清给张彩霞出具的收条，就可以查明确认房价为12万，因收条中明确表示收到全部房款12万（包括凉房）。也就是说张彩霞、孟刚已经将购房价款全部付清。第二个争议问题房屋买卖合同效力问题，云昇抗辩的房屋买卖协议其没有签字，本人不知情，共同财产人王月清在共有人云昇不知情的情况下处分了共有财产房屋，因此合同无效。该院认为王月清与张彩霞所签订的房屋买卖协议是合法有效的合同，应该依法成立，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条：“无权代理人以被告代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”该规定可以得出云昇对协议书已经追认认可，因为云昇将自己居住多年的房屋在八年前交付给购房人孟刚、张彩霞居住占有是客观事实，2010年4月25日云昇收到张彩霞支付的购房款12万元，将房屋交付给孟刚、张彩霞占有使用是在履行合同义务。另外，云昇于2019年10月24日与孟刚、张彩霞共同去到不动产登记中心办理涉案房产的更名过户，并在不动产权籍调查表签名确认，由此可以确认云昇是同意该房屋买卖合同成交，并且履行合同协助办理更名过户。未办理完成是另一个事实和法律关系。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定的合同撤销权行使和消灭，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中云昇将自己居住的住房交付给孟刚、张彩霞八年之久，并未向孟刚、张彩霞主张过撤销权，很显然其撤销权已消灭。双方争议的第三个问题明显低于市场价格的问题，该院认为云昇抗辩2019年10月份该房屋评估价22万元明显价款低于市场价的抗辩理由不成立，因为该房屋买卖成交是2009年，当年的价格是双方商定的，并非进行评估后再交易。另外十年前的房价与现行房价有上涨是正常现象，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：按照日常交易习惯确定是“货值当时价”。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十五条第一项、第二项、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条之规定，判决：由王月清、云昇将位于××县西户住房一套的房屋所有权产权证、国有土地使用权证更名变户登记为张彩霞、孟刚户名，更名变户费用由张彩霞、孟刚支付，更名变户登记手续在判决生效后十个工作日内完成。二、案件受理费100元，由王月清、云昇负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，关于王月清与张彩霞签订的案涉《楼房买卖协议书》的效力问题，云昇、王月清称案涉房屋系其二人婚后购买的，属于云昇、王月清的夫妻共同财产，王月清出售案涉房屋时云昇不知情，王月清属无权处分，王月清出售该房屋的行为损害了云昇的合法权益，该处分行为无效。二审中，云昇自认王月清与张彩霞签订《楼房买卖协议书》时给其打电话征询意见，其同意17万元出售案涉房屋。上述事实说明云昇对王月清出售案涉房屋的事宜是知情的。2010年4月25日，张彩霞、孟刚向王月清支付12万元购房款后，云昇、王月清搬离案涉房屋并将该房屋交付张彩霞、孟刚，案涉房屋由张彩霞、孟刚居住使用至今，期间云昇并未提出异议。云昇以自己的行为表明其对王月清出售案涉房屋是同意的，起码是事后追认。即便王月清在出售案涉房屋时未经共有人云昇同意，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，云昇、王月清主张案涉《楼房买卖协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于案涉房屋的价格问题，张彩霞与王月清于2009年3月20日签订的《楼房买卖协议书》中约定的售房价格为8万元，2010年4月25日张彩霞向王月清支付购房款12万元，王月清给张彩霞出具收条：“今收到张彩霞购买王月清、云昇影视西街发行五楼西户，全部（包括凉房）房款12万元。”收到上述购房款后云昇、王月清向张彩霞、孟刚交付了案涉房屋，上述事实能够认定双方约定的购房价格为12万元。云昇、王月清上诉称双方达成口头协议，由张彩霞、孟刚再支付云昇购房款3万元，但云昇、王月清对其所主张的事实未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上所述，云昇、王月清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人云昇、王月清负担。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 贾 慧 芳审 判 员 额日德尼二〇二〇年九月九日（法官助理 曹 文 婷书 记 员 苏 永 清