济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)鲁0102民初10235号 原告：姚瑞芳，女，1955年3月26日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。 委托诉讼代理人：王甜甜，北京大成（济南）律师事务所律师。 被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张海，总经理。 委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶小利，北京德恒（济南）律师事务所律师。 原告姚瑞芳与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚瑞芳的委托诉讼代理人王甜甜，被告才高公司的委托诉讼代理人陶小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚瑞芳向本院提出诉讼请求：1.才高公司支付姚瑞芳逾期办证违约金95206元（以889778元为基数，自2016年8月29日起至2019年8月5日止，按日万分之一标准计算）；2.本案律师费5000元由才高公司承担；3.本案诉讼费用由才高公司承担。 事实与理由：2014年8月22日，原告姚瑞芳（买受人）与被告（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》，购买被告所开发位于济南历下区鑫源山庄小区1号楼1单元某住宅及-2层1-213号储藏室（现为第3区7号楼1单元某住宅及-2层1-213号储藏室）。住宅购买金额为862350元，建筑面积为126.63平方米，储藏室购买金额为27428元，建筑面积为8.02平方米，总购房款共计889778元。原告已按合同约定履行付款义务，被告于2014年8月29日交付涉案房屋。根据合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但直至2019年8月5日，被告才提交资料报产权登记机关备案，逾期已达1070天，构成违约。 才高公司辩称，一、本案系答辩人与被答辩人之间因单位内部集资建房而引起的房产纠纷，根据法律法规的相关规定，本案不属于人民法院的主管范围，应依法驳回原告之起诉。二、根据双方签署的《济南市商品房买卖合同》及相关补充协议的约定，其并无逾期办证违约金的相关约定。该合同第十五条关于产权登记的约定，仅约定了答辩人应向产权登记机关提交办理权属登记需要的资料的时间。并约定了若答辩人未能在规定期限达到“具备了办理房产登记备案的条件”时，方可触动违约责任条款。据此可知，合同约定了应当在房屋交付（不包括视为交付）后方可计算730日的起始时间。2019年7月3日，答辩人已经取得涉案房产的综合验收证明，具备了办理房产登记备案的条件。，即使需要计算逾期办证违约金，也应当计算至2019年7月3日，并非被答辩人所称的计算至2019年8月2日。且，截至2019年8月2日，答辩人已经将全部产权登记材料交付不动产登记中心。故，截至目前，尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。三、被答辩人主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。四、被答辩人主张逾期办证违约责任的诉讼请求，没有任何的合同依据，且已经超过诉讼时效。五、被答辩人主张律师费5000元的诉讼请求，没有任何的事实和法律依据，且律师费金额过高。另，法律之外，尚存人情。人，亦应当存有感恩之心。答辩人认为，即使双方合同之中存在违约责任的相关约定，购房职工亦应本着友善、感恩、积极配合的态度处理该问题，避免出现矛盾。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月22日，姚瑞芳（买受人）与才高公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定姚瑞芳购买位于济南市历下区鑫源山庄小区1号楼1单元某室（3区7号楼1单元某）房屋及地下室，房屋价款为862350元，地下室价款为27428元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。 才高公司为姚瑞芳出具收据二份，载明住宅862350.3元、地下室27428.4元。姚瑞芳已交清全部房款。 2014年8月29日，才高公司交付涉案房屋。 2019年8月2日，才高公司向济南市不动产登记中心提交国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记材料。 《补充协议》第五条第三款约定，对于买卖合同第十五条“取得”的理解：此处的“取得”是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书。关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。 姚瑞芳与北京大成（济南）律师事务所签订委托代理合同，律师费5000元。 本院认为，姚瑞芳与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定以姚瑞芳结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了姚瑞芳的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。 才高公司应当在房屋交付后的730日内将权属登记资料提交登记机关备案，才高公司于2014年8月29日将涉案房屋交付姚瑞芳，应在2016年8月29日之前将权属登记资料提交登记机关备案，才高公司直至2019年8月2日才提交相关材料。才高公司构成违约。因此，姚瑞芳有权要求才高公司支付违约金。本院认为才高公司承担违约责任的截止日期为2019年8月2日。才高公司辩称姚瑞芳所主张的违约金已超过诉讼时效，本院认为，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。姚瑞芳于2020年7月30日向本院提交起诉状主张才高公司支付违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的新规定，姚瑞芳主张的2017年7月30日及此前的违约金要求，已经超过了三年诉讼时效，且姚瑞芳未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，故姚瑞芳主张的逾期办证违约金应自2017年7月31日起计算。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，姚瑞芳有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。 姚瑞芳主张律师费5000元，并提供委托代理合同、律师费发票予以佐证，符合合同约定，本院予以支持。 综上，违约金数额以889778元为基数，自2017年7月31日至2019年8月2日止，共计732天，按照日万分之一计算，违约金共计65131.75元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚瑞芳逾期办证违约金65131.75元； 二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚瑞芳律师费5000元； 三、驳回原告姚瑞芳超出部分的诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2304元，减半收取1152元，由原告姚瑞芳负担346元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担806元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  姚文辉 二〇二〇年九月二十九日 书记员  姚目远