北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8684号原告（反诉被告）：董欣，女，1966年3月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郝明，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天籁乐源商贸有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街**。法定代表人：牛敏，执行董事。委托诉讼代理人：刘作丹，男，1962年9月5日出生，北京天籁乐源商贸有限公司职员，住河北省廊坊市。原告（反诉被告）董欣与被告（反诉原告）北京天籁乐源商贸有限公司（以下简称天籁乐源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董欣的委托诉讼代理人郝明，被告（反诉原告）北京天籁乐源商贸有限公司的委托诉讼代理人刘作丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）董欣向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间的合同于2020年6月30日到期终止；2、要求天籁乐源公司返还2019年11月16日至2020年4月30日期间的租金82500元；3、要求天籁乐源公司支付因交付房屋不符合标准的违约金50000元；4、要求天籁乐源公司返还押金50000元；5、要求天籁乐源公司支付装修损失15000元；6、要求天籁乐源公司结清货款27959.64元。事实与理由：2019年7月4日，董欣与天籁乐源公司订立协议，约定天籁乐源公司将位于北京市东城区东直门南大街甲2号（建筑面积70平方米，以下简称涉案房屋）出租给董欣用于经营烟酒生意，租赁期限2019年7月4日至2020年6月30日，年租金42万元，半年一付，2019年7月4日至7月20日为免租期。董欣于2019年7月6日向天籁乐源公司支付前半年租金192500元及押金50000元。2019年7月9日，天籁乐源公司便告知董欣涉案房屋涉及违章建筑问题，政府有关部门要拆除一部分面积，考虑到董欣已经交纳了租金、押金，并选定了装修公司，且天籁乐源公司承诺承担因拆除违建所造成的损失，故董欣同意继续履行合同。因拆除违章建筑时间未定，导致董欣无法按时开业。后经与天籁乐源公司协商，其承诺董欣先行开业，涉及到拆除违建的相关损失由天籁乐源公司承担。2019年9月15日，董欣利用涉案房屋试营业，双方约定租赁期限自该日起算。2019年10月14日，政府有关部门拆除涉案房屋违章建筑部分，至10月30日拆除完毕，在此期间董欣无法营业。且拆除违章建筑损坏了董欣部分装修，并且此后拆除围挡也需要一定时间，为弥补董欣相关损失，天籁乐源公司同意将董欣已支付租金重新计算至2020年4月30日。经政府有关部门拆除违章建筑后，不但使董欣承租涉案房屋的使用面积缩小，更因隔壁商户封堵开墙打洞使得涉案房屋房门成为他人共用，涉案房屋部分面积成为与他人共用的通道，造成董欣独立使用面积仅为27.72平方米。董欣认为，天籁乐源公司提供的租赁房屋面积与合同严重不符，董欣应按照实际面积支付房屋租金，主张租金标准降低至2万元/月。因董欣使用天籁乐源公司相关证照、账户经营烟酒，所以产生部分货款未结算。根据合同约定，天籁乐源公司应按照现状交房，但其违反了该约定，应承担相应的违约及赔偿责任。被告（反诉原告）天籁乐源公司辩称：首先，双方并非房屋租赁合同关系，而是企业挂靠关系，天籁乐源公司法定代表人自产权人处承租包括涉案房屋在内的约500平方米的房屋面积，将不同部分分成不同项目，其中经营烟酒承包给董欣，董欣使用天籁乐源公司的相关证照和账户，双方约定的是保底利润并非租金。其次，天籁乐源公司不清楚相关部门拆除违章建筑的情况，天籁乐源公司交付涉案房屋时不存在违章建筑，而是董欣在装修期间擅自扩建，因此被举报而被拆除，天籁乐源公司至被诉时才知道涉案房屋被董欣改动的情况。第三，双方从未协商过减免保底利润一事，也从未协商过从试营业开始计算保底利润，董欣仅支付半年的保底利润，期限为2019年7月4日至2020年1月3日，而且还未足额支付，并欠付下半年的保底利润。综上，天籁乐源公司认为其并不存在违约，而董欣存在拖欠保底利润的违约行为，认可双方合同到期终止的时间，但是不同意董欣的其他诉讼请求。并反诉要求1、由董欣支付2019年7月4日至2020年1月3日欠付的保底利润17500元、支付2020年1月4日至2020年6月30日的保底利润210000元；2、要求董欣以第一项诉讼请求为基数自2020年1月4日始按照全国银行间同业拆借中心计算并发布的贷款利率标准支付利息至董欣实际支付上述款项之日止；3、要求董欣支付违约金50000元；4、要求确认董欣已经支付的押金作为赔偿天籁乐源公司经营损失不予退还；5、要求董欣将装修拆除，恢复原状；6、要求董欣支付2020年7月1日至7月4日期间的使用费4667元。针对天籁乐源公司的反诉，董欣答辩称：双方在合同中确认的首期租金金额不包括半个月的免租期金额，因此董欣已经足额支付了半年的租金。其次，经过双方协商，董欣已交纳的租金相当于截止至2020年4月30日，董欣同意支付5月1日至6月30日期间的租金，但认为租金标准应调整到2万元/月，与董欣的本诉主张金额相互抵消。第三，天籁乐源公司主张利息，无合同及法律依据；董欣不存在违约，因此不同意支付违约金；天籁乐源公司也并无实际损失。最后，合同约定固定装修承租人不能拆卸，因此董欣未将装修拆除；且根据合同约定，董欣有七天的腾退期，不应支付占有使用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月4日，董欣（乙方）与天籁乐源公司（甲方）订立《联营合作协议》，约定标的物为涉案房屋，建筑面积载明70平方米（具体位置依附图），具体经营项目为烟酒。合作期限自2019年7月4日至2020年6月30日。协议期间，乙方支付甲方每年固定保底利润42万元，付款方式为半年付。从协议生效之日起即付首期保底利润192500元。甲方以现状交屋，场所使用改造工程由乙方负责。乙方向甲方支付押金5万元，如乙方违反协议有关条款的规定，给甲方造成损失的，甲方可使用或扣除部分或全部押金，数额以乙方所欠固定保底利润或造成的实际损失为限。甲方提供从2019年7月4日至2019年7月20日免费装修期，装修期不计入定保底利润。协议期满，除双方另有约定外，场所内的固定装修及设施乙方不得带走，无偿归甲方所有，可移动部分归乙方。超过七日内场所仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方自行处置。乙方迟延支付到期固定保底利润超过30天，甲方有权解除协议，并扣除押金作为甲方经济损失的赔偿。甲乙双方任何一方不履行本协议，需赔偿对方保证金为违约金。董欣称其订立合同时并无附图，天籁乐源公司诉讼中提交一张附图，证明订立合同时天籁乐源公司向董欣交付的涉案房屋为L型，不存在违章建筑。董欣对此不予认可。现双方当事人均称订立合同时未向董欣出具涉案房屋的产权证及产权人与牛敏之间的承租合同，协议中载明涉案房屋建筑面积70平方米系估算，并未实地测量。董欣利用涉案房屋并使用天籁乐源公司的营业执照、烟草专卖零售许可证、银行账户经营烟草。2019年7月6日，董欣自案外人曲某账户向牛敏转账242500元，交易附言为“房租”。2019年7月9日，东城区人民政府东直门街道办事处根据12345派单处理涉案房屋开墙打洞问题。2019年8月26日，东城区人民政府东直门街道办事处与施工单位订立《接诉即办施工合同》。就涉案房屋何时被拆除违章建筑以及双方如何协商租金等问题，董欣称牛敏于7月9日告知其要拆除违章建筑，因租金已付，牛敏不同意退还并承诺承担损失，董欣便继续履行合同。天籁乐源公司对此不予认可，称其并不清楚拆除违章建筑一事，2019年12月双方沟通是否退租，但董欣不愿意退租。董欣提交其与牛敏的录音，该录音显示董欣因涉案房屋拆除后面积变小问题与牛敏沟通减免租金问题，牛敏表示因为房屋被拆，已经充分考虑到董欣的利益，故从2019年9月15日（开业）才开始起算，且考虑到疫情影响、拆除违章建筑围挡时间（14天）、拆除董欣已有部分装修等因素，又给董欣让渡一个半月，董欣已支付款项可以用到4月30日，牛敏要求董欣支付剩余两个月款项。至于面积减小问题牛敏认为首先该合同并非按照面积计算价格，而面积确实因拆除减小的事实，已经与产权人沟通，可以在下一个合同内考虑该因素核减相应价格。董欣表示不同意，要求按照3万/月的标准计算整个合同期内的租金价格。牛敏则提出4月底之前的价格不同意核减，要求董欣再支付6万元。该录音中，董欣表示当时涉案房屋是方方正正的，才决定订立涉案合同，牛敏对此未表示异议，并称牛敏早前将房屋斜角修建一事已经得到产权人同意，所以拆除时牛敏及产权人均曾出面协调此事。结合该录音证据，董欣提交房屋拆除前后的照片、平面图及双方往来微信（显示牛敏于4月27日告知董欣交纳剩余房租）。经质证，天籁乐源公司否认照片、平面图的真实性，否认录音及微信的证明目的，认为录音中显示双方并未协商一致，微信也并未载明剩余房租的期限，当事人口语中的“房租”应为保底利润。就天籁乐源公司是否于此前催促过保底利润，天籁乐源公司表示自2020年1月4日即开始催促，但没有相应证据。董欣提交装修收据三张，证明装修损失，经质证，天籁乐源公司对此不予认可。经询董欣表示不申请对装修进行鉴定。2020年7月4日，双方订立《返还房屋交接单》，显示董欣于该日将涉案房屋腾空并交接钥匙、烟草订烟专用银行卡。并确认因董欣经营期间利用天籁乐源公司公账户收取货款，代缴社保，且有茅台酒款未付的情况，综合计算天籁乐源公司尚有27959.64元未向董欣支付。本院认为：根据董欣与天籁乐源公司订立的《联营合作协议》内容分析，天籁乐源公司将房屋、相应证照交由董欣经营烟酒，该合同实际包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，综合考虑董欣订立该合同主要目的是利用涉案房屋经营，而天籁乐源公司是为了获取固定的保底利润，并结合当事人在诉前对于合同履行内容真实意愿的表达，本院认为该《联营合作协议》性质更接近于租赁合同纠纷，实则为带照租赁合同。但是双方之间的《联营合作协议》又不等同于一般房屋租赁合同，本案中出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，而承租人实际经营的烟酒行业属于国家特许经营范畴，因此该《联营合作协议》应属无效。董欣要求确认双方之间合同到期终止的诉讼请求，本院不予支持。法院对该合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因合同无效，天籁乐源公司应向董欣退还相应租金，但鉴于董欣已实际利用涉案房屋，亦应向天籁乐源公司支付占有使用费。根据董欣提交的电话录音，可以认定天籁乐源公司交付董欣时的房屋包括违章建筑，天籁乐源公司曾承诺于2019年9月15日开始计算租金，又考虑到疫情影响、拆除违建时间、拆除装修物等情况免租一个半月，现董欣已支付截至2020年4月30日的租金。现涉案房屋被拆除部分违章建筑，但考虑到《联营合作协议》包含租赁与挂靠经营两种性质，租金标准并未约定按照面积单价计算，因此董欣要求按照面积降低租金至2万元/月，缺乏依据。同时应当指出拆除违章建筑后涉案房屋状况与交付时已不相符，事实上造成董欣使用面积减少，并与他人共用商户门，确实对董欣利用涉案房屋产生了一定影响，但考虑到天籁乐源公司自9月15日开始计算租金，而此时董欣已开业经营烟酒销售，而天籁乐源公司仍在此后让渡了15天的装修免租期，且天籁乐源公司已考虑了疫情、拆除违章建筑（约15天）等综合因素又让渡了一个半月的免租期，另，出租人在订立合同时未出示涉案房屋产权信息，确有不当，但承租人亦未查阅涉案房屋产权情况也存在一定过失，而承租人在得知涉案房屋将被拆除部分违章建筑后仍同意继续履行合同，本院综合考虑以上因素，对于董欣要求天籁乐源公司退还2019年11月16日至2020年4月30日期间租金的诉讼请求，不予支持。因合同无效，董欣要求天籁乐源公司支付违约金及天籁乐源公司反诉要求董欣支付违约金，本院均不予支持。董欣要求天籁乐源公司退还押金，理由正当，但董欣亦应向天籁乐源公司支付2020年5月1日至7月4日期间的使用费，该使用费标准本应以合同约定的租金标准为宜，但如前所述考虑到涉案房屋拆除部分违章建筑后对承租人利用房屋产生一定的影响，本院对使用费标准予以酌减，上述使用费与押金相互折抵。董欣认为根据合同约定赋予其7日的腾退期限，依据不足，本院不予采信。董欣要求天籁乐源公司赔偿装修损失，证据不足，且虽然《联营合作协议》无效，但双方实际上已履行至双方约定的合同到期日，并完成房屋交接，同时考虑到物尽其用的原则，本院对董欣要求天籁乐源公司赔偿装修损失及天籁乐源公司反诉要求董欣拆除装修的诉讼请求，均不予支持。现董欣利用天籁乐源公司账户经营烟酒，且双方在《返还房屋交接单》中已载明未结货款明细，故董欣要求天籁乐源公司支付货款的诉讼请求，本院予以支持。根据《联营合作协议》载明租金条款及董欣提交的录音证据，董欣并不拖欠天籁乐源公司2019年7月4日至2020年1月3日期间的租金，且双方已协商确定董欣已支付截至2020年4月30日的租金，因此天籁乐源公司反诉董欣支付2019年7月4日至2020年1月3日欠付的保底利润17500元、支付2020年1月4日至2020年4月30日的保底利润210000元的反诉请求，本院不予支持。天籁乐源公司反诉要求董欣支付利息损失，依据不足，本院不予支持。天籁乐源公司反诉要求以押金抵扣其经营损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）董欣与被告（反诉原告）北京天籁乐源商贸有限公司之间的《联营合作协议》无效；二、原告（反诉被告）董欣向被告（反诉原告）北京天籁乐源商贸有限公司支付2020年5月1日至2020年7月4日期间的占用费50000元，以被告（反诉原告）北京天籁乐源商贸有限公司收取的50000元押金冲抵完毕；三、被告（反诉原告）北京天籁乐源商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）董欣支付货款27959.64元；四、驳回原告（反诉被告）董欣其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京天籁乐源商贸有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2341元，由原告（反诉被告）董欣负担（已交纳）；反诉案件受理费3141元，由被告（反诉原告）北京天籁乐源商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年九月二十二日法官助理  高子惠书 记 员  康 婧