山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4750号上诉人（原审原告）：王强，男，一九八七年四月九日出生，汉族，太原唐明艺家建筑装修有限公司法定代表人，住山西省太原市，公民身份号码×××。上诉人（原审被告）：万记国，男，一九七二年二月一日出生，汉族，个体户，住山西省太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李欣，山西大士律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨彦波，山西大士律师事务所律师。上诉人王强、万记国因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇二〇年八月十七日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王强、上诉人万记国及其委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强上诉请求：依法撤销一审民事判决，查明事实后依法改判由被上诉人万记国承担中介费、损失费74608.27元。事实与理由：上诉人王强与被上诉人万记国于二〇一七年三月四日通过中介山西中联置地房地产经纪有限公司（以下简称中联置地经纪公司）介绍签订了《房屋认购合同》，合同约定万记国将位于太原市小店区真武路恒大绿洲********房屋出售于上诉人，总成交价815000元整。合同签订后，上诉人按合同约定的义务履行了付款义务，并提前支付了部分款项。根据合同约定，房屋权属转移方式为：待该房屋取得房屋所有权且具备过户条件之日起四十五日内，双方共同向房产权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，将该房产过户于上诉人名下。但是万记国违反合同约定，在二〇一九年六月十日上诉人代万记国缴纳了买卖房屋税，该房屋已取得房屋所有权且具备过户的条件下，无理由拒绝履行为上诉人办理过户手续的义务，上诉人通过中联置地经纪公司多次协调，万记国拒不配合办理，致使上诉人至今也无法取得该房屋产权。万记国的行为给上诉人造成了很大的经济损失，为此上诉人向人民法院起诉要求保护自己的权益。一审法院在依法判决万记国协助上诉人办理房屋产权转移登记手续的同时，仅仅对上诉人应该支付万记国的款项进行了判决，对万记国应该承担的中介费17000元、因上诉人自己结清银行贷款产生的借款利息15000元、多支付了一年的月供利息12608.27元、办理银行贷款手续时因万记国被司法部门列入失信人员而导致无法贷款所产生的损失费，以及孩子无法办理就近入学手续产生的损失费及精神损失费30000元，一审法院却没有客观认定。上诉人认为，上诉人所受的损失都是万记国违背诚实信用造成的，都应该由万记国赔偿。请求二审人民法院尽快做出公正判决，以维护上诉人的合法权益，惩戒失信。万记国上诉请求：1．撤销一审民事判决，并依法改判或发回重审；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人王强承担。事实与理由：二〇一七年三月四日，上诉人与被上诉人王强签订了《房屋认购合同》，合同约定上诉人将位于太原市小店区真武路恒大绿洲西区57幢3单元1704号房屋出售于王强，但该房屋买卖上诉人之妻刘翠红并不知情。二〇一二年八月八日，上诉人与刘翠红在湖北省大悟县民政局领取了结婚证，由此可知，涉案房屋为上诉人与刘翠红的夫妻共同财产，该房屋系共同共有。上诉人与王强沟通买卖房屋的相关事宜时刘翠红并不知情。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，处分共同共有的不动产时，应由全体共有人同意。上诉人妻子刘翠红对上诉人买卖房屋的行为并不知情，上诉人属于无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，刘翠红对该份《房屋认购合同》并不予以追认，因此该份合同应为无效。《关于如实陈述交易信息的声明》是上诉人所签署的声明书，根据合同相对性原理，该份声明只限制上诉人，而不应限制其妻刘翠红。且根据《中华人民共和国合同法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，可知不动产的变更应为登记，并不以交付为准。据此，请求二审法院认真查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。针对王强的上诉，万记国答辩称，一、答辩人、王强及中联置地经纪公司三方签订的《房屋认购合同》第六条明确约定由王强向中联置地经纪公司支付服务佣金即中介费用，该费用与答辩人无关。二、王强要求的其它损失费用与本案无关，与答辩人无关，请求贵院依法驳回王强的全部上诉请求。针对万记国的上诉，王强答辩称，一、涉案房屋的不动产权证书显示权利人是万记国，共有情况是单独所有。三方签署《房屋认购合同》时万记国签署了一份《关于如实陈述交易信息的声明》，其明确声明涉案房屋没有任何权属、债务争议，共有房屋已经其他成员书面同意。三、二〇一七年三月四日签署《房屋认购合同》；同年三月十五日答辩人转账付款，万记国腾房；三月十六日答辩人正式入住并对此房屋进行施工装修，至今居住已经三年。四、如果对方所称不知晓房屋出售，应在购买合同签署后及时和答辩人沟通，不应该三年后房屋产权证下来答辩人要求过户时却主张合同无效，而且万记国之妻刘翠红并没有申请加入诉讼，万记国也没有提起反诉。王强向一审法院起诉请求：1．依法判令被告万记国履行合同义务，给原告办理位于太原市小店区真武路恒大绿洲西区57幢3单元1704号的房屋过户手续；2．本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：二〇一七年三月四日，被告万记国（出让方/甲方）与原告王强（受让方/乙方）及见证方（丙方）中联置地经纪公司签订《房屋认购合同》，约定甲方所售房屋坐落于太原市小店区真武路恒大绿洲57幢3单元1704号，建房面积98.07平方米。甲方于二〇一二年十一月三日与开发建设单位恒大地产集团太原有限公司就该房屋签订商品房买卖（预售）合同。该房屋已竣工且开发建设单位已将其实际交付于甲方。经甲、乙双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价格为815000元，该价格除购买上述房屋外还包含室内固定装修装饰、灯具、洁具及油烟机、热水器、燃气灶。甲乙双方协商，待该房屋取得房屋所有权且具备过户条件之日起四十五日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续，将该房产过户于乙方名下。本合同履行过程中，甲、乙双方承担税费的具体约定如下：甲方大红本办理时，需要的费用由甲方自行承担，之后过户到乙方名下，产生的过户费，均由乙方自行承担（包括个税、增值税），双方均认可。自本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金10000元整，除购房定金外的剩余房款共计805000元整，于二〇一七年三月十五日前支付甲方345000元，剩余460000元，其中410000元为甲方现在的银行贷款，自签合同之月起银行贷款由乙方还，至大红本下来后解押当月为止，解押当月剩余本金及尾款50000元，乙方于过户当日支付给甲方方式采用银行贷款给甲方。甲方于签合同时将房屋的有关资料包括但不限于买卖（预售）合同原件交由见证方即丙方保管。甲、乙双方同意，甲方于二〇一七年三月十五日前乙方支付甲方首付款当日腾出该房屋，并由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续。甲、乙双方签订本房屋认购书之日，乙方向丙方支付该成交房屋总价款的2.5%的款项203785元作为服务佣金。本认购书签署后，如因甲、乙任何一方导致认购书不能实现的，由违约方承担责任：甲方中途悔约；乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。乙方将二〇一七年三月二十日至二〇一七年十月二十日的上述房屋月供于二〇一七年三月十五日前一次性支付给甲方，由甲方按每月还银行贷款至甲方大红本下来解除全部银行贷款之月，甲、乙双方每月月供多退少补。落款甲方处有万记国的签名捺印及身份证号、联系方式，乙方处有王强的签名捺印及身份证号、联系方式，丙方处加盖有中联置地经纪公司的公章，经纪人处有刘小鹏的签名。万记国在合同附件一《关于如实陈述交易信息的声明》上签字确认，确认涉案房屋是共有房地产，已经其他共有人书面同意。同日，万记国向王强出具定金收条，内容为今收到王强交来购买房产证号/购房合同编号RG2156094的位于小店区真武路恒大绿洲57幢3单元1704房之房屋定金10000元。中联置地经纪公司出具收据，内容为今收到王强购房服务费17500元，收款单位处加盖中联置地经纪公司的财务专用章。二〇一七年三月十五日，王强的妻子宋雪向万记国转账支付360000元。同日，万记国出具房款收条一张，内容为今收到宋雪身份证号×××交来购买/租赁太原市小店区恒大绿洲西区57-3-1704房产房款363643元。同日，万记国向王强交付了涉案房屋。二〇二〇年五月六日，王强向万记国的银行按揭账户还款373714.74元，还款后显示贷款余额为零。庭审中，双方均认可涉案房屋月供为2663.16元，合同约定的二〇一七年三月至二〇一七年十月的月供包含在上述支付的363643元中，王强未向万记国支付房屋尾款50000元。另查明，王强认可二〇一七年十一月至二〇一九年四月的月供是由万记国支付的，另陈述其按照万记国指示向高灶蓉账户支付了二〇一九年五月至七月的月供，之后的月供已直接支付至银行，并提交中国银行微银行的转账交易截图，显示付款人宋雪向收款人高灶蓉于二〇一九年八月十六日转账7989.5元，附言为“一九年五六七月月供”。万记国对该证据不予认可，抗辩称虽高灶蓉是其朋友，但没有让王强把钱打给高灶蓉，其也未收到该款项，并抗辩二〇一七年十一月至二〇一九年四月的月供是由其支付的。王强陈述其替万记国缴纳房屋买卖契税后办理了不动产权证，不动产权证的原件在房地局处保管，复印件是由中联置地经纪公司从房地局拍照得来的，并提交编号为×××的中华人民共和国税收完税证明及晋（2019）太原市不动产第0058616号不动产权证复印件，显示缴纳涉案房屋的房屋买卖契税9863.85元，坐落于真武路**********房屋为万记国单独所有。万记国对不动产权证复印件的真实性不予认可，对完税证明的真实性认可，应当由其缴纳，在其不在场的情况下是无法缴纳契税的。庭审中，王强陈述经其向房地局咨询，涉案房屋已具备过户的条件。王强表示因为万记国不配合过户，导致其孩子无法上学，并造成经济损失，应承担赔偿责任，包括中介费17000元、办理产权契税9863.85元、因结清贷款产生利息15000元、多支付了一年的月供利息12608.27元及经济损失费30000元，上述损失与其应付的费用已经抵顶，不同意向万记国支付剩余尾款及万记国垫付的银行贷款，万记国提交户口簿以证明其和刘翠红系夫妻关系，涉案房屋为其和其妻子刘翠红共同所有，对房屋的处分及出具的声明均是其单方行为，系无权处分。王强对此不予认可，认为户口本不能证明是夫妻关系，且不动产权证上载明的是万记国单独所有。再查明，王强申请诉前财产保全，本院于二〇二〇年三月十六日作出（2020）晋0105财保12号民事裁定书，裁定查封被申请人万记国位于太原市小店区真武路69号57幢3单元17层1704号房屋（保全价值815000元）。王强为此支付财产保全费4595元。一审法院认为，原告王强与被告万记国签订的《房屋认购合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。现涉案房屋的银行贷款已还清，且具备办理过户条件，故原告主张被告协助办理过户的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持，故被告应协助原告办理位于太原市小店区真武路69号57幢3单元17层1704号房屋的产权转移登记手续，由此产生的相关费用由原告自行负担。合同约定自签合同之月起银行贷款由原告偿还，至大红本下来后解押当月为止，原告支付解押当月剩余本金及尾款50000元，双方均认可二〇一七年十一月至二〇一九年四月的月供由被告支付，故原告还应向被告支付银行贷款计2663.16元×18个月＝47936.88元及房屋尾款50000元，合计97936.88元。原告为办理不动产权证支付房屋买卖契税9863.85元，该费用应由被告承担，现原告主张被告返还该项费用，符合合同约定，予以支持。被告抗辩涉案房屋系其与妻子共同所有，涉案《房屋认购合同》没有取得被告妻子的同意，系无权处分，但与不动产权证载明的信息及被告作出的《关于如实陈述交易信息的声明》不符，且结合涉案房屋已交付原告三年之久的事实，被告的抗辩意见，理由与依据不足，不予支持。原告以被告的违约行为给其造成损失，包括中介费17000元、因结清银行贷款产生利息15000元、多支付了一年的月供利息12608.27元及经济损失费30000元为由，不同意向被告支付银行贷款及房屋尾款，理由与依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告万记国于本判决生效之日起三十日内协助原告王强办理位于太原市小店区真武路69号57幢3单元17层1704号房屋的产权转移登记手续，由此产生的相关费用由原告王强自行负担；二、原告王强于本判决生效之日起三十日内向被告万记国支付银行贷款47936.88元及房屋尾款50000元，合计97936.88元；三、被告万记国于本判决生效之日起三十日内向原告王强返还房屋买卖契税9863.85元。二审所查事实与一审基本一致。万记国认可其朋友高灶蓉于二〇一九年八月十六日收到宋雪转账支付的7989.5元，为二〇一九年五、六、七月的月供款项。本院认为，关于月供款项给付，双方当事人在涉案《房屋认购合同》第五条约定为：“……剩余460000元，其中410000元为甲方现在的银行贷款，自签合同之月起银行贷款由乙方还，至大红本下来后解押当月为止，解押当月剩余本金及尾款50000元，乙方于过户当日支付给甲方方式采用银行贷款给甲方”，第十一条补充协议约定为：“乙方将二〇一七年三月二十日至二〇一七年十月二十日的上述房屋月供于二〇一七年三月十五日前一次性支付给甲方，由甲方按每月还银行贷款至甲方大红本下来解除全部银行贷款之月，甲、乙双方每月月供多退少补”。从上述条款内容看，意思表示并不清晰、明确，故而在履行过程中出现了双方各自支付一部分月供款项，在房屋产权证办理前后、还清银行贷款房屋解押及办理过户登记等节点处如何履行产生分歧，在此情况下，王强以万记国不配合过户为由要求赔偿中介费、结清贷款利息、多支付月供利息及其他经济损失等，理由并不充分；且合同已约定中介服务费由乙方王强承担，却又约定双方任一方违约由违约方承担中介服务费，权利义务并不对等。至于万记国以其出卖房屋未经共有人同意，系无权处分，主张涉案合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。显然，婚姻关系的特殊性，决定了夫或妻处分夫妻共同财产时，其行为本身即具有夫妻合意的天然属性，亦符合日常生活逻辑和经验，非有法律的特别规定，不应强加“他人”以另行寻找理由或证据的负担。本案中，万记国通过中介中联置地经纪公司与买受人王强签订《房屋认购合同》，并出具《关于如实陈述交易信息的声明》，意思表示清楚，且已收款房屋款项、交付房屋，即使存在涉案房屋系其夫妻共同财产的情形，亦不构成其抗辩理由成立的事实依据，对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条已作出明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。综上所述，王强、万记国的上诉主张均不能成立，其请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共200元，由上诉人王强、万记国各半负担。本判决为终审判决。审判长 雷 晨审判员 孙广金审判员 米青山 二O二O年九月三十日书记员 齐文姝