广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执复543号 复议申请人（被执行人）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地：广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。 法定代表人：胡耀智，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马彪，国信信扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡明宏，国信信扬律师事务所律师。 申请执行人：广州方兴房地产建设有限公司，住所地：广州市越秀区越秀北路**首层。 法定代表人：吴楷明，该公司负责人。 委托诉讼代理人：付舒仁，广东中佳律师事务所律师。 被执行人：广州市金侨电脑织衣有限公司，住，住所地：广州市白云区人和镇建南村第一工业区人江二路**/div> 法定代表人：胡耀智，该公司负责人。 复议申请人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）不服广州市黄埔区人民法院（以下简称黄埔法院）作出（2020）粤0112执异25号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 黄埔法院查明：交通银行股份有限公司广州东山支行（以下简称交行东山支行）与广州市金侨电脑织衣有限公司（以下简称金侨公司）、澳美公司借款合同纠纷系列案，广东省高级人民法院于1999年8月30日作出（1999）粤法经一终字第414、415、416、417、424、425、426号《民事调解书》，内容如下：1.三方共同确认金侨公司、澳美公司共欠交行东山支行2000万元及利息（按人民银行同期同档贷款利率计付）；2.三方同意该协议生效时即归还200万元，之后三个月内每个月归还100万元，以上共500万元冲抵本金；以后每个月归还60万元，先还息后还本，直至本息还清为止；3.澳美公司承诺：将其部分财产（澳洲山庄E区的楼房）抵押给交行东山支行，以保证交行东山支行实现上述债权。金侨公司、澳美公司在该协议生效时起三日内办理抵押登记手续，抵押登记的费用由澳美公司承担；4.交行东山支行在收到首笔200万元本金还款三日内向人民银行撤销金侨公司违约通报备案；5.交行东山支行已付一、二审诉讼费394530元由金侨公司、澳美公司在该协议生效时起7日内付给交行东山支行。2000年7月4日，根据交行东山支行的申请，广州市中级人民法院（以下简称广州中院）以（2000）穗中法经执字第609号立案执行，并于2003年6月20日以发放债权凭证方式结案。 2004年6月7日，交行东山支行与中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产广东分公司）签订《债权转让协议》，将案涉债权转让给了信达资产广东分公司，双方于2004年9月29日共同在《南方日报》B03版刊登了《债权转让公告》，将上述债权转让行为通知被执行人。广州中院于2015年6月17日作出（2015）穗中法执变字第39号《执行裁定书》，裁定变更信达资产广东分公司为（2000）穗中法经执字第609号案的申请执行人。 2018年5月18日，广州中院恢复立案执行，并于2018年5月22日作出（2018）粤01执恢71号《执行裁定书》，将该案指定黄埔法院执行。黄埔法院于2018年7月25日立案受理，案号为（2018）粤0112执4557号。 2018年9月26日，广州方兴房地产建设有限公司（以下简称方兴公司）向黄埔法院申请变更其为（2018）粤0112执4557号案的申请执行人，黄埔法院以（2018）粤0112执异17号予以受理，并于2018年11月9日裁定变更方兴公司为（2018）粤0112执4557号案的申请执行人。澳美公司不服该裁定，向广州中院申请复议，广州中院于2018年12月20日以（2018）粤01执复580号执行裁定书驳回澳美公司的复议申请，维持黄埔法院（2018）粤0112执异17号执行裁定。 2019年1月7日，澳美公司又提出异议，请求终结执行（2018）粤0112执4557号案。黄埔法院以（2019）粤0112执异5号予以受理，并于2019年1月18日裁定驳回澳美公司的异议请求。澳美公司不服该裁定申请复议，广州中院以（2019）粤01执复182号予以受理，并于2019年4月28日裁定驳回澳美公司的复议申请，维持黄埔法院（2019）粤0112执异5号执行裁定。 2019年7月24日，黄埔法院（2018）粤0112执4557号案裁定终结本次执行程序。 2019年9月4日，黄埔法院就被执行人应履行执行款总额核算情况出具了执行情况告知书，该告知书认定：一、计至2019年8月22日的执行款总额为77525038.05元，其中迟延利息847188.62元。以本金17350000元为基数，自1999年8月30日起至2000年6月12日止，按中国人民银行同期五年以上贷款基准利率计算。二、依照广东省广州市公证处出具的《领取提存款通知书》（穗证函[2019]1975号），被执行人于2019年8月22日向该处提存32183400元用于清偿本案所欠方兴公司债务。此外，被执行人还于2015年缴纳了本案执行费10829.34元。三、以上提存及缴纳的款项经冲抵后，被执行人还应清偿的执行款包括：1.本金1626417.65元；2.本金及迟延利息的迟延履行债务利息42397713.38元；3.一、二审诉讼费37541.32元；4.暂计至2019年8月22日的一、二审诉讼费的迟延履行债务利息1134343.35元；5.自2019年8月23日起计至实际清偿完毕之日止的一、二审诉讼费的迟延履行债务利息……；6.剩余执行费134793.01元（被执行人另需缴纳剩余一、二审诉讼费对应迟延履行债务利息相应执行费）。 黄埔法院将上述核算情况以执行通知书形式送达给方兴公司和澳美公司，双方均提出执行异议。黄埔法院分别以（2019）粤0112执异206号和220号执行裁定书驳回了方兴公司和澳美公司的异议请求。 方兴公司和澳美公司均提出复议。针对澳美公司的复议，广州中院于2020年1月17日作出（2019）粤01执复788号执行裁定书，裁定如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112执异220号执行裁定第一、二项；二、变更广东省广州市黄埔区人民法院于2019年9月4日作出的（2018）粤0112执4557号《执行情况告知书》第一条第（一）项第1点为：迟延利息820621.73元。以本金17350000元为基数，自1999年9月8日起至2000年6月12日止，按中国人民银行同期五年以上贷款基准利率计算。三、驳回澳美公司的其他复议申请。针对方兴公司的复议，广州中院尚在审查过程中。 2019年10月28日，黄埔法院作出（2018）粤0112执4557号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人存款，扣留、提取被执行人收入，查封、扣押、冻结被执行人收入，查封、扣押、冻结被执行人的其他财产；二、对被执行人可供执行的财产采取强制执行保全措施的总价值，与被执行人应当履行的债务价值相当。2020年1月7日，黄埔法院作出（2018）粤0112执4557号之一《执行情况告知书》，将该案续查封澳美公司不动产的相关情况告知如下：黄埔法院已续查封被执行人澳美公司名下位于增城区镇龙镇××村xxx（登记号：萝增国用字1995特019号、萝增国用字1995特021号、萝增国用字1995特023号），位于广州市萝岗区九龙镇xx村xxx（登记号：2012国用字**）等四项不动产，续查封期限自2020年1月14日起至2023年1月13日止）。黄埔法院已轮候查封被执行人澳美公司名下的位于增城市镇龙镇××村山下（办公楼）（登记号：萝增镇字570-2号），位于增城市镇龙镇××（××山庄别墅区××）（登记号：萝增镇字589号），位于增城市镇龙镇××（××山庄别墅区××）（登记号：萝增镇字591号），位于增城市镇龙镇××（××山庄别墅区××）（登记号：萝增镇字590号）。澳美公司于2020年1月13日签收该告知书，并提出本案之异议。 澳美公司为证明其主张，提交了由广州第一太平戴维斯房地产与土地评估有限公司出具的估值报告。该报告系对澳美公司名下的位于增城区镇龙镇××村上新社（登记号：萝增国用字1995特019号、萝增国用字1995特021号、萝增国用字1995特023号），位于广州市，位于广州市萝岗区九龙镇xx村xxx（登记号：2012国用字**以2019年10月29日为基准日进行的估值。该报告第七页“物业描述”第二段记载：“根据提供的发展计划，该物业将计划发展成一个建筑面积约31512800平方米的大型住宅项目。将来建成的住宅部分包括高层住宅、洋房、别墅等。另外，其配套设施将提供日常必要的生活设施。根据最新的发展计划，吾等于估值时假设现场所有建筑物及在建工程已被拆除，并于基准日开始重建”。第十六页“估值假设”处记载：“吾等在估值过程中假设受让人或者物业使用人于各获批之土地使用年限截止前整段时间内拥有不受干预地自由使用、转让该等物业之权利。吾等在报告中并无考虑任何物业权益所负的任何押记、按揭或债项……该物业已达到建设工程开工条件，土地平整及拆迁工作已完成……本估值中并无考虑查封状态之影响”。该报告的最终结论为：基于上述估值基准及假设条件，吾等对该物业于2019年10月29日在无繁重负担情况和交吉状态之下市值的意见为人民币4134000000元。 另查，黄埔法院查封的澳美公司名下的四宗土地上均盖有建筑物，且已办理预售备案。澳美公司开发的澳洲山庄项目所建房产已大量出售给购房者，由于土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入，致使楼盘烂尾。澳洲山庄项目的部分购房者曾就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。相关行政主管部门也已在其他案件中答复，澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。 再查，澳美公司主张其在广州中院的（2019）粤01破申120号案件中，向广州中院提存了1600万元，该款项可用于偿还其在（2018）粤0112执4557号案所负的债务。经方兴公司确认，其于2020年3月12日收到广州中院转付的1600万元。 黄埔法院认为：本案的争议焦点如下：一、澳美公司的执行异议申请是否符合立案条件；二、本案是否应中止审查；三、黄埔法院是否存在超标的查封的执行行为。 关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。虽黄埔法院已裁定（2018）粤0112执4557号案件终结本次执行程序，但澳美公司并未履行完毕生效法律文书确定的义务，终结本次执行程序并不意味着澳美公司无需继续履行债务，黄埔法院对澳美公司的强制执行措施也没有停止。再者，该案终结本次执行之后，澳美公司通过提存及向广州中院账户支付的方式履行了部分债务，该案的执行标的额亦相应减少，黄埔法院对案涉四宗土地的续封虽是对原有查封的续期，实际上也是法院在衡量案件发生新的事实之后重新作出的执行行为。如当事人认为法院的执行行为违反法律规定，当然有提出执行异议的权利。因此，方兴公司主张法院不应当受理澳美公司执行异议申请的答辩意见，黄埔法院不予采纳。澳美公司认为黄埔法院在执行（2018）粤0112执4557号案的过程中超标的查封，属于对执行行为提出的异议，故本案依照民事诉讼法第二百二十五条进行审查。 关于争议焦点二，黄埔法院向方兴公司和澳美公司告知执行标的额后，双方均提出执行异议。澳美公司的执行异议经由广州中院的复议裁定作出最终认定，迟延利息部分减少了26566.89元。方兴公司提出复议的案件尚未有复议结果，故本案的执行标的额暂时未能确定。但是，即使方兴公司的异议请求得到支持，其所主张的利息部分的数额与澳美公司所主张的土地价值相差巨大，故方兴公司复议案件的结果并不影响本案的审查。 关于争议焦点三，当事人对自己的诉讼主张有举证的义务。现澳美公司主张黄埔法院查封其名下四宗土地严重超出执行标的额，应对此举证证明。根据黄埔法院于2020年1月13日向澳美公司送达的（2018）粤0112执4557号之一《执行情况告知书》，黄埔法院系对澳美公司名下的四宗土地进行了续封，并轮候查封澳美公司名下的四处不动产。轮候查封并不发生查封的法律效力，故黄埔法院判断查封是否超标的仅将萝增国用字1995特019号、萝增国用字1995特021号、萝增国用字1995特023号和2012国用字5000135号四宗土地列入审查范围。澳美公司提交其自行委托的估值公司出具的估值报告，用于证明上述四宗土地的价值高达40余亿元。该报告的估值结论系在报告中各种假设条件均予以满足的情况下得出，包括假设土地上的建筑物已经被拆除且在评估基准日重建、物业使用人在土地使用年限内不受干预地自由使用、转让该物业、该报告并未考虑案涉土地被法院查封的状态等。而实际上，该四宗地块上盖有建筑物，且上盖房产已大量出售给了购房者，存在明显的权利负担。与此同时，上盖建筑物因种种原因不具备办理产权证条件，从而导致澳美公司有众多涉诉案件。因此，案涉四宗土地显然不符合上述估值结论所依据的任一假设条件，故澳美公司提交的估值报告黄埔法院不予采信。基于以上事实，黄埔法院查封的澳美公司名下的四宗地块也不符合处置变现的条件。综上，澳美公司主张黄埔法院严重超标的查封没有事实依据，对其异议请求，黄埔法院予以驳回。 黄埔法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，于2020年6月28日作出（2020）粤0112执异25号执行裁定书，裁定驳回异议人广州澳美房地产开发有限公司的异议请求。 澳美公司不服上述执行裁定向本院申请复议，请求:一、撤销黄埔法院（2020）粤0112执异25号执行裁定书；二、裁决支持复议申请人的全部异议请求。事实与理由：一、本案所查封澳美公司名下的财产价值已远远超过债务金额，属于超标的额查封，应当及时解除相应执行保全措施。二、即使确有需要也应当采取灵活的查封措施，而方兴公司以明显较小的债务恶意查封澳美公司名下巨额价值土地，企图阻止澳洲山庄重建工作，严重损害了澳美公司及广大业主的利益。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条及相关规定，恳请法院查明事实，依法撤销一审裁定并解除对超标的额部分财产的执行保全措施，以维护澳美公司的合法权益！ 对黄埔法院查明的事实，本院经审查后予以确认。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中，黄埔法院查封的澳美公司名下四宗土地上均盖有建筑物，澳美公司开发的澳洲山庄项目所建房产已大量出售给购房者，由于土地红线重叠、不具备消防验收条件等问题导致楼盘烂尾，并引发大量的诉讼与执行案件。由于存在上述问题，黄埔法院虽然查封了澳美公司名下上述土地使用权，却无法对该土地使用权进行评估与拍卖，故于2019年7月24日裁定终结本次执行程序。因不能确定上述四宗土地使用权的价额，故不能认定黄埔法院的查封为超标的额查封。虽然澳美公司提交了自行委托的估值公司出具的估值报告，但该报告的各种假设条件与四宗土地的实际状态相差甚远，不能真实反映四宗土地的价值，且四宗土地因红线重叠，界限难以作明确的区分，不符合上述司法解释规定的解封条件，故澳美公司要求解除对其名下四宗土地的查封，不予支持。不过，澳美公司可另行提供足额的可供执行的财产以置换查封。 综上所述，复议申请人提出的复议理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回广州澳美房地产开发有限公司的复议申请，维持广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112执异25号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 黄 征 审判员 胡伟东 审判员 叶洁靖 二〇二〇年九月二十五日 书记员 陈洁雅                                                                                                                                                                莫乔珍