宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3593号原告：候某，宁夏回族自治区银川市人，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：马某，宁夏天器律师事务所律师。被告：宁夏土木基业房地产开发有限公司，统一社会信用代码9164012276320364XN。法定代表人：何某。被告：邓某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：苏某、王某，宁夏综义律师事务所律师。被告：罗某1，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：罗某2，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，中专文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县，系被告罗某1的儿子。原告候某与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司（以下简称土木基业公司）、邓某、罗某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告候某的委托诉讼代理人马某、被告邓某的委托诉讼代理人苏某、王某，被告罗某1的委托诉讼代理人罗某2均到庭参加了诉讼。被告土木基业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1.解除原告与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》及原告与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司、邓某、罗某1签订的《商品房买卖合同补充协议》；2.三被告返还原告购房款260000元及利息118411元(利息计算方式以本金260000元为基数，从2011年4月20日起暂算至2020年6月18日，3346天，主张至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率4.9％计算)，并连带赔偿原告260000元，以上暂时共计638411元；3.本案诉讼费用由三被告承担。被告邓某答辩要点：1.邓某并非本案适格被告：本案为商品房买卖合同关系，合同双方系原告侯瑞兵与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司，与邓某无关；2.原告起诉已超过诉讼时效；3.原告在签订涉案房屋买卖合同时十四岁左右，不具有独立生活能力，在未经其监护人主持下签订房屋买卖合同所涉及的合同效力有待确定；4.根据原告与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十三页第十七条(一)的约定，对原告主张的118411元利息不予认可；5.被告邓某不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的情形,对原告向邓某主张的260000元赔偿不予认可；6.原告由于自身原因未办理过户手续，存在过错。被告罗某1答辩要点：2010年原告的母亲想给原告在一品尚都C区买房子，当时是原告母亲委托陈某1和罗某1进行协商，最终以29万元价格达成协议，当时罗某1的义务就是带原告的舅舅陈某1以及原告的母亲到售楼部签订房屋买卖合同。签订完毕合同后，当时陈某1给罗某1以转账方式转账支付19万元，以现金方式支付2万元；给邓某支付5万元，剩余3万元购房尾款未结清，由罗某1以个人名义在2011年4月20日给陈某1出具了一张收到房款26万元的收据，因此候某尚欠罗某1房款3万元未付。被告土木基业公司未作答辩。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：原告候某（乙方/买受人）与被告土木基业公司（甲方/出卖人）共同签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告候某购买土木基业公司开发的一品尚都C区第3幢1单元502号房屋一套，建筑面积96.07平方米，单价每平方米3820元，总金额366987元整。合同第九条约定“出卖人应当在2012年5月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，合同第十条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金”。原告候某的母亲陈月芳出具授权及说明一份，载明“我是候某的母亲陈月芳，我给儿子候某购买房屋委托我哥陈某2为办理签订合同、补充合同及支付房款等事宜，我儿子和我哥签字办理的事情我都予以认可。本授权及说明一式两份，一份交宁夏土木基业房地产公司，一份自己保管。授权说明人陈月芳2009年6月15日”。2010年9月30日，原告候某（买受人/乙方）与被告土木基业公司（出卖方/甲方）、邓某及罗某1（丙方）共同签订《商品房买卖合同补充协议》一份，合同约定甲方将其开发的的位××县房屋（面积96.07平方米）以总房价366987元，抵顶欠丙方的款项，还约定丙方同意甲方以上述房产抵顶欠款，为便于办理产权证等手续，同意由乙方与甲方签订商品房买卖合同，并将该房屋产权手续办理在乙方名下，商品房买卖合同生效后甲方与丙方之间的本项债权债务关系归于消灭。如由于丙方与甲方因其他账务或其他相关问题未处理清而涉及乙方时，由此给乙方造成的损失及相关合同违约责任由丙方承担。三方还在合同中明确约定此房为顶账房，正规发票待此房可以办理产权证时方可开具。原告候某的舅舅陈某1作为其委托代理人在补充协议落款处签字。2011年4月20日，被告罗某1出具收条一张，载明“今收到候某房款贰拾陆万元正（?260000）一品尚都C区3楼1单元502室，罗某1以贰拾玖万元正出售给候某，候某全权委托陈某1办理一切手续”，案外人陈某1作为经手人在收条落款处签字。另查明，案涉房屋于2012年8月30日备案在案外人刘某名下，且该房屋于2020年4月1日被银川市中级人民法院预查封。案涉房屋至今未交付原告使用。判决的理由与结果本院认为，综合各方证据可以证实被告土木基业公司将案涉房屋抵顶欠付被告邓某、罗某1的款项，并与被告邓某、罗某1指定的原告候某签订《银川市商品房买卖合同》，同时原、被告共同签订了《商品房买卖合同补充协议》就抵顶事项进行说明。上述两份合同均系合同相对方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，被告邓某虽辩称原告候某在签订上述合同时仅十四周岁，但原告提交的授权说明等证据能够证实原告的法定监护人即其母亲对案外人陈某2原告候某购买案涉房屋等行为均认可，故上述两份合同均合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。诉争房屋于2012年8月30日备案在案外人刘某名下，且该房屋于2020年4月1日被银川市中级人民法院预查封,导致原告无法办理房屋所有权转移手续，且涉案房屋至今未能按照合同约定交付原告使用，合同目的无法实现，符合《银川市商品房买卖合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除事由。现原告候某主张解除上述《银川市商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张三被告共同返还购房款260000元的诉讼请求，原告出具收条证实被告罗某1收取案涉房屋购房款260000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉房屋买卖合同解除后，被告罗某1向原告候某收取的案涉房屋购房款260000元应当予以返还。被告罗某1辩称其仅收取21万元房款，由邓某收取另5万元房款，但未能提供相应证据予以证实，对其辩解理由本院不予采信。故对于原告主张三被告共同向其返还购房款260000元的诉讼请求，本院支持被告罗某1向原告返还购房款260000元。关于原告主张三被告向原告支付占用期间的利息118411元，并主张至实际清偿之日止的诉讼请求。《银川市商品房买卖合同》中虽然约定了房屋交付的时间及逾期交房的违约责任，但本案中案涉房屋的实际出卖人为被告邓某、罗某1，房款实际收款人为被告罗某1，均非签订《银川市商品房买卖合同》的主体，而被告邓某、罗某1签订的案涉《商品房买卖合同补充协议》中并未约定交付房屋的期限。原告在明知案涉房屋为顶账房的情况下亦未提交证据证实其向三被告主张过相关权利，由此造成损失扩大部分应由原告自行承担相应责任。综合考虑上述因素，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张三被告连带赔偿原告260000元的诉讼请求，原告当庭陈述该26万元系其依据商品房买卖合同司法解释第8条的规定主张的赔偿，其提交了房屋备案证明予以证实，但该证据无法证实其主张符合相应法律规定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告邓某虽辩称涉案房屋由其抵顶给被告罗某1，由被告罗某1个人出售给原告候某，其并非本案适格被告，但被告邓某在案涉补充协议上签字的行为足以让原告候某确认其为合同相对方，至于其与罗某1之间的约定系其二人内部约定，并不影响原告候某的认定，亦不影响被告邓某成为本案的适格被告。关于被告邓某辩称原告起诉已超过诉讼时效，原告的诉请系其行使解除权，解除权的性质为形成权,并不适用诉讼时效的规定，故被告邓某的该项抗辩没有法律依据，本院不予采信。被告土木基业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予的相应诉讼权利，仍然应当承担相应法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于适用简易程序审理民事案件的若干规定〉》第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告候某与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》；二、解除原告候某与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司、邓某、罗某1签订的《商品房买卖合同补充协议》；三、被告罗某1于本判决生效之日起十五日内向原告候某返还购房款260000元；四、驳回原告候某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5092元（已减半收取），由原告候某负担2492元，由被告罗某1负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 祁 玮 二〇二〇年九月二十八日（法官助理 金 路书记员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院〈关于适用简易程序审理民事案件的若干规定〉》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不当庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。