广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终792号 上诉人（原审原告）：李凤爽，女，汉族，1991年2月2日出生，户籍地吉林省德惠市，现住黑龙江省大庆市萨尔图区。 委托诉讼代理人：刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西港祺投资有限公司。住所：广西防城港市港口区北部湾大道**恒大御景湾综合楼。统一社会信用代码：91450600075243154G。 法定代表人：张增世。 委托诉讼代理人：韦翥，该公司员工。 上诉人李凤爽因与被上诉人广西港祺投资有限公司（以下简称港祺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院(2020)桂0602民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本 案现已审理终结。 上诉人李凤爽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。(一）《防城港恒大悦澜湾商品房认购书》含有欺诈内容。2019年9月28日晚，上诉人经朋友介绍，误信被上诉人的售楼员唐法清宣传，在未看到认购书内容的情况下，当即给周兆东出具认购楼房的授权委托，并将20 -2- 000元定金转给受托人指定的被上诉人对公账户内；按照唐法清的通知，于2019年10月7日将房屋首付款20296元支付到被上诉人对公账户内。同日，唐法清在委托人对认购书内容不知晓的情况下，不知指使何人以委托人的名义与被上诉人签订《防城港恒大悦澜湾商品房认购书》，当晚，被上诉人将此前收到的两笔款项合计40296元向上诉人出具收款收据。此后，上诉人在不了解真实情况和被蒙蔽的情况下，于2020年1月7日继续交纳第二笔房屋认购款。该认购书中的内容与上诉人后来了解和掌握的实际情况截然相反，仅约定认购人各期购房款的交纳时间、数额和逾期付款的违约责任，对出卖人交房期限、逾期交房、房屋质量标准及质量不合格的修复、返工等违约责任均没有任何明确约定。(二）本案双方并未形成正式《商品房买卖合同（预售）》关系。上诉人了解认购书内容之后，针对双方违约责任失衡和极不平等的实际情况，开始以微信聊天、工作函等方式与被上诉人就尚未签订的商品房买卖合同的正式条款等内容，本着平等、诚信的原则进行协商，并于2020年3月30日专程来到涉案楼房项目售楼处当面与售楼员唐法清、销售经理陈思颐再次就商品房买卖合同主要条款进行协商，最终因被上诉人始终不同意变更为双方权利义务平等、公平的合同条款导致协商失败，至此，双方始终未能就该商品房的合同主要条款达成一致意见。协商期间，上诉人多次索要因被被上诉人诱骗而单方签署，后被被上诉人恶意补章、虚假倒签的《商品房买卖合同（预售）》文本原件，但均遭到拒绝，在无法索回合同文本情况下，上诉人在2020年3月30日协商时明确声明其因被诱骗而在条款极不平等的合同上单方签字的行为无效，明确拒绝与被上诉人签订商品房买卖合同。二、一审判决程序违法。（一）从被上诉人的答辩意见及举证情况看，本案显然属于事实不清、权利义务关系复杂、争议极大的案件，显然不符合简易程序审理的法定要件。一审法院为了查明案件事实，应该及时将案件转为普通程序进行审理。一审 -3- 法院既不依法将案件的审理由简易程序转为普通程序，也不依职权调查核实上诉人所举的与被上诉人单位售楼员唐法清、销售经理陈思颐录音、视频内容的真伪，直接依据被上诉人对该证据的质证观点，不认可该证据的做法错误且明显偏袒被上诉人。（二）第一次庭审后，一审法院不同意上诉人提供反驳对方虚假证据及再次开庭的申请错误。本案中，上诉人在开庭前没有及时收到被上诉人提交的证据，无法准备质证意见和提出足够的反驳证据来当庭驳斥对方。按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十九条第三款的规定，上诉人一审庭后所举证据与本案双方是否合法签订和存在正式商品房买卖合同关系的案件基本事实有关，是正当的维权行为，法院应再次开庭进行调查，查证属实对该证据予以采纳。一审法院拒绝收取该证据并拒绝再次开庭的做法是错误的。三、一审判决依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定判决驳回上诉人一审诉讼请求，属于适用法律错误。上诉人有充分的证据证明，本案的基本事实为本案双方最终因就正式商品房买卖合同的主要条款经协商无法达成一致致使购买房屋未果。此种情形完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的情形，依法应该支持上诉人的一审全部诉讼请求。 被上诉人港祺公司辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。本案双方是在平等协商一致的基础上签订《防城港恒大悦澜湾商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实。上诉人缴纳定金及首期房款，被上诉人向上诉人邮寄《商品房买卖合同（预售）》，上诉人在合同上签字寄回并缴纳第二期购房款，上述一系列行为可以认定其对认购书及合同进行了追认，双方之间已经存在商品房买卖合同关系的事实，不能仅仅因为被上诉人基于房管局要求倒签合同日期行为而予以否认。被上诉人并未陈述《商品房买卖合同（预售）》是虚假合同，被上诉人在收到上诉人邮寄回来的带有上诉人签字的合同，经走完流程后公司予以用 -4- 印盖章，该合同是双方签字并盖章予以确认的，符合合同生效要件。上诉人提交的相关聊天记录及光盘录音等证据的真实性尚未予以确认，且陈思颐、唐法清在交谈中并未明确表示《商品房买卖合同（预售）》尚未签订，而是一再明示双方已经成立商品房买卖合同法律关系。 李凤爽向一审法院起诉请求：1.判令解除李凤爽、港祺公司签订的《防城港恒大悦澜湾商品房认购书》；2.判令港祺公司向李凤爽返还定金20000元、前期预付款80739元、专项维修资金5316元、测绘费90元、产权登记费80元，合计106225元；3.判令港祺公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年10月11日，李凤爽（乙方、买受人）与港祺公司（甲方、出卖人）签订《防城港恒大悦澜湾商品房认购书》一份，约定乙方自愿向甲方认购防城港恒大悦澜湾楼盘3幢3002号房，该商品房规划用途为住宅。该商品房建筑面积为53.7平方米，其中套内面积38.77平方米，按建筑面积计算，单价为7503.84元/㎡；按套内面积计算，单价为10393.5元/㎡；总金额为402956元。乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》是转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。乙方选择分期付款方式付款：乙方须于2019年10月11日前支付首期房款20296元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年1月7日前付清60443元；于2020年4月7日前付清60443元；于2020年7月7日前付清40296元；于2020年10月7日前付清40296元；于2021年1月7日前付清40296元；于2021年4月7日前付款剩余款项，即40296元；于2021年7月7日前付清40296元；与2021年10月7日付清40 -5- 294元。如乙方未能按约定日前支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；甲方已根据《防城港市住宅专项维修资金管理暂行办法》的规定，预缴了乙方所认购物业的物业专项维修资金，乙方须在交付首期房款同时向甲方交付全部物业专项维修资金即5316元，并将已缴纳款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。该认购书还约定了其他事项。 2019年10月11日，港祺公司向李凤爽出具《收据》四张，《收据》1表明收到李凤爽防城港恒大悦澜湾3号楼-3002号（前期含定金）款项40296元；收据号码为20219973《收据》2，表明收到李凤爽防城港恒大悦澜湾3号楼-3006号购房款60443元；收据号码为20256558《收据》3，表明收到李凤爽防城港恒大悦澜湾3号楼-3002号其他款项5316元（专项维修资金）；收据号码为20256559《收据》4，表明收到李凤爽防城港恒大悦澜湾3号楼-3002号其他款项170元（测绘费90元、产权登记费80元）。 另查明，李凤爽《在防城港恒大悦澜湾项目认购须知》上签名，该认购须知载明：在认购防城港恒大悦澜湾项目之前，敬请详细阅读本物业各项资料、售楼部公示的各种文件、证书、重要提示及《商品房买卖合同》（包括补充协议及附件）、《前期物业管理协议》、《业主临时公约》范本，以及对所认购物业的状况、交易条件、周边环境进行充分的了解确认……购房者应缴纳以下税费，产权登记费80元/套，房产分户测绘报告及不动产测绘报告90元/户……，购房者签署认购书后，即视为购房者对本物业各项资料已作了充分的了解并完全认可。 再查明，李凤爽（买受人）与港祺公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定李凤爽购买港祺公司开发的位于防城港市港口区 -6- 赤港街南侧防城港恒大悦澜湾3号楼30层3002号房房屋。预测建筑面积共53.7平方米，其中套内面积38.77平方米，分摊共有面积14.93平方米。该商品房单价为每平方米7503.84元，总价款为402956元。买受人采取分期付款方式付款。买受人应当在2021年10月7日前分9期支付该商品全部价款，首期房价款40296元，应当于2019年10月11日前支付。第二期款60443元于2020年1月7日前支付；第三期款60443元于2020年4月7日前支付；第四期款40296元于2020年7月7日前支付；第五期款40296元于2020年10月7日前支付；第六期款40296元于2021年1月7日前支付；第七期款40296元于2021年4月7日前支付；第八期款40296元于2021年7月7日前支付；第九期款40294元于2021年10月7日前支付。该《商品房买卖合同（预售）》还对逾期付款责任、交房时间、逾期交付责任等进行了约定。另，该《商品房买卖合同（预售）》是港祺公司于2019年11月份将未盖章的《商品房买卖合同（预售）》邮寄给李凤爽，后李凤爽将《商品房买卖合同（预售）》签好字后寄回给港祺公司。庭审中港祺公司提供盖有其公司章的《商品房买卖合同（预售）》。 一审法院认为，一、关于李凤爽请求解除与港祺公司签订的《防城港恒大悦澜湾商品房认购书》的问题。李凤爽、港祺公司双方《防城港恒大悦澜湾商品房认购书》属于商品房买卖合同签订前的预约合同，预约合同也属于合同的一种，对双方当事人均具有法律约束力，双方都应严格遵守。本案中，李凤爽以双方签订的《防城港恒大悦澜湾认购书》只约定了其逾期付款的违约责任，未约定港祺公司出现延期交房、 -7- 房屋质量不合格等违约行为是港祺需承担的责任，双方权利义务不对等要求解除合同，但该院认为，认购书只是双方商品房买卖合同签订前的预约合同，并不要求约定延期交房、房屋质量不合格等内容，相关的具体内容双方可以在商品房买卖合同中进行约定，因此对于李凤爽以该理由要求解除认购书，该院不予采信。又李凤爽以双方未签订《商品房买卖合同》，认购书的根本目的不能实现为由要求解除认购书，但根据港祺公司提供的证据，李凤爽、港祺公司双方已经签订了《商品房买卖合同（预售）》合同，认购书的目的已经实现，因此对李凤爽的该理由该院不予采信。又李凤爽称认购协议书不是其委托的受托人所签订，认购书效力问题，但该院认为，李凤爽已经按照认购书的约定缴纳了购房定金、首期房款等，且与港祺公司签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》，李凤爽以自己的实际履行对认购书进行了认可，故对于李凤爽的该理由该院不予采信。综上，李凤爽要求解除与港祺公司签订的《防城港恒大悦澜湾商品房认购书》没有事实和法律的依据，该院不予支持。 关于李凤爽要求港祺公司返还定金20000元、前期预付款80739元、专项维修资金5316元、测绘费90元、产权登记费80元的问题。前已述及，李凤爽要求解除与港祺公司签订的《防城港恒大悦澜湾商品房认购书》没有事实和法律的依据，且李凤爽也与港祺公司签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》，因此李凤爽要求港祺公司返还上述费用，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回李凤爽的全部诉讼请求。案件受理费2424.5元，减半收取计1212.25元，由李凤爽负担。 本案二审期间，上诉人李凤爽向法庭提交以下证据：1.光盘及文字整理资料，拟证明开发商收到上诉人发给的要求协商合同主要条款及要求开发商针对疫情适当延长购房款的工作函，截止上诉人向法院提交录音证据之前，上诉人单方签订的《商品 -8- 房买卖合同（预售）》并无被上诉人盖章，被上诉人的盖章行为是双方就合同条款协商不成经法院立案后补的，双方没有形成商品房买卖合同关系；2.微信聊天截图一组，拟证明随同证据1，截止2020年3月18日及法院立案前，本案双方均没有就涉案房屋达成商品房主要合同条款的合意并签署《商品房买卖合同（预售）》；3.快递单截图，拟证明上诉人要求一审法院再次开庭审理及调查核实2020年3月20日录音录像真实性，本案不适用简易程序而应转为普通程序审理。 被上诉人港祺公司无新证据向法院提交，其对上诉人提交的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，不能确定光盘录制时间、地点、是否经过剪辑，聊天记录的内容并不能得出双方并未签订正式的购房合同，相反证实被上诉人先邮寄给上诉人，被上诉人再用印的方式签订购房合同；2.对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，无法提供手机予以核实，无法确认聊天双方的身份，且不能得出被上诉人在一审提交的有双方签字盖章的购房合同是伪造的，双方签订的虽是草签合同，但并不影响该合同成立并生效，且合同上签署的日期是被上诉人根据房管局的要求不得已而倒签，签署的日期也不影响该合同成立及生效；3.证据3由法庭认证。 本院认为，上诉人提交的证据1-3本院将结合其他证据及事实在本院认为部分予以充分认定及考量。 上诉人对一审判决查明部分事实有异议，但未能提供充分的相反证据予以推翻。一审判决查明事实除“收据号码为20219973《收据》2，表明收到李凤爽防城港恒大悦澜湾3号楼-3006号购房款60443元”应纠正为“收据号码为20219973《收据》2，表明收到李凤爽防城港恒大悦澜湾3号楼-3002号购房款60443元”外，一审判决其他查明事实属实，本院予以确认。 -9- 本院另查明，《防城港恒大悦澜湾认购书》第九条约定：“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。” 再查明，港祺公司在一审庭审中当庭提交6份证据，审判员询问上诉人是否愿意放弃举证期限，由原告方发表质证意见，上诉人当庭表示愿意放弃举证期限，并当庭发表了质证意见。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人请求解除与被上诉人签订的《防城港恒大悦澜湾商品房认购书》及返还已付款项有无事实与法律依据。 本院认为，关于上诉人提出一审法院适用简易程序违反法律规定的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”本案中，上诉人虽对《防城港恒大悦澜湾认购书》、《商品房买卖合同（预售）》的合同效力不予认可，但综合双方当事人的陈述及现有证据足以判明案件事实，明确双方权利义务关系，上诉人在一审审理期间亦未就本案适用简易程序进行审理提出异议，故一审法院依法适用简易程序审理本案并无不妥。 关于上诉人认为被上诉人当庭提交证据，但因其未准备质证意见和反驳证据，要求一审法院再次开庭的问题。本院认为，因一审庭审中，审判员已向上诉人释明是否愿意放弃举证期限当庭发表质证意见，上诉人表示同意，并当庭发表了质证意见。被上诉人当庭提交的证据已经举证质证，上诉人要求再次开庭的理由不能成立，本院不予支持。 -10- 关于本案的焦点问题。双方签订的《防城港恒大悦澜湾认购书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人称《防城港恒大悦澜湾认购书》不是其本人签字，但是上诉人按《防城港恒大悦澜湾认购书》已实际履行主要义务，被上诉人收取上诉人已付定金和部分购房款，并向上诉人出具收据，应认定双方均已认可《防城港恒大悦澜湾认购书》，该《防城港恒大悦澜湾认购书》成立并具有法律效力，对双方均有约束力。同理，上诉人按《防城港恒大悦澜湾项目认购须知》已实际缴纳了测绘费、产权登记费和专项维修资金，被上诉人收取上诉人相关款项，并向上诉人出具收据，应认定双方均已认可《防城港恒大悦澜湾项目认购须知》，《防城港恒大悦澜湾项目认购须知》亦具有法律效力。根据《防城港恒大悦澜湾认购书》第九条的约定和《防城港恒大悦澜湾项目认购须知》，双方就《商品房买卖合同》的内容已作出约定即按样板条款并不再变更、增加或减少任何条款。现上诉人主张其与被上诉人协商变更《商品房买卖合同》的主要内容，因双方未能达成一致意见，属不可归结双方的原因，应解除《防城港恒大悦澜湾认购书》。本院认为，上诉人的上诉理由与《防城港恒大悦澜湾认购书》第九条和《防城港恒大悦澜湾项目认购须知》约定的内容不符，本院不予采纳，上诉人不按时履行《防城港恒大悦澜湾认购书》约定的支付房款义务，其无权主张本案约定解除权或法定解除权，故，上诉人请求解除与被上诉人签订的《防城港恒大悦澜湾商品房认购书》无依据，一审法院判决驳回上诉人的该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。基于《防城港恒大悦澜湾商品房认购书》尚未解除，上诉人请求返还已付款项亦无依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人李凤爽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 -11- 二审案件受理费2424.5元（上诉人李凤爽已预交），由上诉人李凤爽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二〇年九月三十日 法官助理 郭 凯 金 书  记  员 阳 秋 艳