福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4528号 上诉人（原审被告、反诉原告）：沈文秀，女，1958年3月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：戴一星，女，1992年4月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：戴树东（系戴一星之父、沈文秀之夫），男，1959年9月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄梅芳，女，1972年3月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林铮铮，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈清华，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人沈文秀、戴一星因与被上诉人黄梅芳房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈文秀、戴一星上诉请求：撤销一审判决，改判：1.黄梅芳承担自己的装修费用；2.黄梅芳向沈文秀支付该房屋使用费总计14100元。 3.黄梅芳向沈文秀支付该房屋修缮费26000元。事实与理由：一、一审判决沈文秀、戴一星支付黄梅芳装修费，缺乏事实和法律依据。1.导致该房屋卖卖合同的纠纷与解除，过错方是黄梅芳。在2017年3月29日过户前，沈文秀当面要求先付款后办手续，黄梅芳和中介却坚持先办手续后马上付款，双方意见不统一，黄梅芳和中介当场态，先办手续，后马上付款，如果没有马上付款，黄梅芳会按合同的约定支付50万元的违约金。有了黄梅芳和中介当场表态，沈文秀只好与黄梅芳的指定的第三方办理房屋过户交件手续，当天黄梅芳未按合同的约定支付剩余购房款，该行为已构成根本违约，其结果是黄梅芳存有欺骗行为。黄梅芳明知自已是政策限制的购房对象，故意隐瞒该事实，存在恶意交易的目的，企图从中谋取非法利益，实是欺骗行为。沈文秀方在交易前及签订合同时，完全不知黄梅芳是政策限制购房对象，沈文秀的行为不存在任何过错。该房屋卖卖合同的纠纷与解除是由于黄梅芳自己一手造成的，因此黄梅芳应当承担全部过错责任。2.交房前，该房屋刚装修不久，处在正常的出租状态，并不是毛坯房。交房后，黄梅芳在尚未取得房屋所有权的情况下，在使用该房屋期间，未告知沈文秀并取得沈文秀同意，就擅自装修，一切后果理应自己承担责任。3.再次装修后几年都是黄梅芳直在使用并出租该房屋，租金已由黄梅芳所得，其受益最大。因此，房屋装修费理应由黄梅芳承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，“当事人应当按照约定约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。真正不讲公平原则和诚实信用原则的是黄梅芳，而不是沈文秀，一审判决认定“充分考虑在案情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定沈文秀、戴一星应支付黄梅芳装修费用26000元”。二、沈文秀提出黄梅芳支付该房屋使用费，有理有据。从2019年9月9日发生法律效力算起，至2019年12月13日返还房屋止，房屋应属于沈文秀，但黄梅芳一直在使用并出租该房屋，租金已由黄梅芳所得，沈文秀提出黄梅芳支付该房屋使用费，有理有据，每月按4500元出租金计算(每间房1500元，三间房合计4500元)，总计14100元。三、沈文秀提出黄梅芳赔偿修缮费，有法可依。1.黄梅芳一直在使用并出租该房屋三年多，2019年12月13日返还时发现该房屋已老化破旧，水表被水务集团拆回，一处吊顶漏水，墙纸老化变旧，家电和家具破旧，租户废弃垃圾满地，有照片为证。房屋应有的价值已大打折扣。2.沈文秀对黄梅芳再次装修成这样结构的房屋很不满意。该房产包括公摊为57.34平方米。在2016年交房前，刚装修不久，一房一厨一厅一卫，处在正常的出租状态，有照片为证。交房后，黄梅芳在尚未取得房屋所有权的情况下，在使用该房屋期间，未告知沈文秀并取得沈文秀同意，就擅自装修，改造成三房一厅一卫，破坏了房屋原有的结构，实在是难于居住，降低了房屋应有的价值，有照片为证，房屋如果不重新装修，也必须重新修缮，给沈文秀造成了不少的损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失”。既然法院不支持沈文秀提出的恢复房屋原状的诉求，沈文秀提出黄梅芳赔偿返还房屋后修缮费的诉讼请求，有法可依。四、一审法院判决沈文秀、戴星支付黄梅芳利息损失缺乏事实依据和法律依据。1.一审法院判决明显高于国家银行存款的利息。2.黄梅芳只支付少量的购房款和定金，40万元远差250万元的总购房款，还达不到五分之一，导致沈文秀三年多来无法换房，失去市场良机。3.房屋返还之前，黄梅芳已经向厦门市思明区人民法院起诉沈文秀赔偿高昂的装修费。双方协商不下，2020年3月19日在法院庭审时，沈文秀表示可当场返还余下的房款，黄梅芳又不调解。(2019)闽02民终1627号判决讼争合同解除后，双方可就讼争房屋及购房款项的返还、相关损失的承担等问题另行处理。4.既然法院要考虑赔偿逾期付款利息的损失，法院应当考虑每月4500元房屋使用费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。 沈文秀、戴一星补充上诉事实和理由：一、黄梅芳明显是在炒房，这是政府反对的。二、一审判决判决结果错误。沈文秀、戴一星可以要求黄梅芳恢复原状，并赔偿损失。三、与本案密切相关的（2019）闽02民终已经被厦门市人民检察院受理。 黄梅芳辩称，一、一审判令沈文秀、戴一星向黄梅芳支付相应的装修费用及逾期付款利息损失具有充足的事实及法律依据。1.（2019）闽02民终1627号生效判决书明确表明：案涉《房产买卖协议》签订在限购政策实施之前，因限购政策导致合同无法履行，不可归责于当事人双方，双方对合同解除互不承担违约责任。则依据生效判决及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，讼争合同解除后即应当返还原物，赔偿损失。2.黄梅芳因案涉房屋装修支出了装修费用12万元，沈文秀、戴一星在本案一审庭审过程中亦对黄梅芳已支付了该等装修费用进行确认，故在讼争合同解除，黄梅芳将房屋返还至沈文秀、戴一星后，黄梅芳明显损失了因房屋装修而产生的房屋现有装修价值，沈文秀、戴一星理应赔偿黄梅芳的该等损失。黄梅芳在未改变房屋的主体结构，不影响房屋的安全及使用的情形下对讼争房屋进行了装修，该等装修显然增加了房屋的现有价值，则沈文秀、戴一星基于房价上涨、房屋装修，更是通过讼争房屋获得了巨额利益。故，原审法院基于公平原则及诚实信用原则，确定沈文秀、戴一星应向黄梅芳支付相应的装修费用具有充足的事实及法律依据。3.讼争合同解除后，沈文秀、戴一星理应及时向黄梅芳返还40万元购房款，但黄梅芳于2019年12月13日返还讼争房屋后，沈文秀、戴一星恶意拖欠，甚至拒绝返还购房款，截至2020年4月8日才将全部的购房款返还至黄梅芳，其中30万元的购房款系在黄梅芳返还讼争房屋117天后才由沈文秀、戴一星向黄梅芳支付完毕。故原审法院基于沈文秀、戴一星逾期返还购房款的客观情形，判令沈文秀、戴一星向黄梅芳支付逾期付款利息损失合法合理。二、沈文秀、戴一星无权要求黄梅芳支付房屋占有使用费。1.讼争房产买卖协议被确认解除后，黄梅芳负有将房屋交付给沈文秀、戴一星的义务，沈文秀、戴一星亦负有将40万元购房款返还给黄梅芳的义务，双方所需履行的义务没有先后履行顺序之分，应当同时履行。但黄梅芳多次与沈文秀、戴一星沟通40万元购房款的返还及讼争房屋的交接事宜时，沈文秀、戴一星均拖延，甚至拒绝返还购房款。更甚者，黄梅芳为尽快解决双方的纠纷，于2019年12月5日再次要求沈文秀、戴一星对讼争房屋进行交接时，亦是由于沈文秀、戴一星自身原因，导致讼争房屋截止2019年12月13日才交付完毕。2.故黄梅芳基于《中华人民共和国合同法》第六十六条赋予的同时履行抗辩权，有权暂不向沈文秀、戴一星返还房屋，即便其最终于2019年12月13日才将讼争房屋交付给沈文秀、戴一星，沈文秀、戴一星亦无权要求黄梅芳支付任何房屋占有使用费，原审法院认定“沈文秀、戴一星要求黄梅芳支付房屋占有使用费理据不足”并无不当。3.另，即使依据厦门市房屋租赁的市场行情，与讼争房屋同等面积、同等地段的房屋月租金标准至多也仅在2000元左右，沈文秀、戴一星提出的4500元/月的占有使用费标准超出市场行情2倍有余，明显过高，依法也不应当予以支持。三、沈文秀、戴一星上诉请求第3项中“房屋修缮费26000元”的请求未在本案一审阶段提出过，依法不得纳入本次审理范围。四、关于利息问题。讼争房屋返还前的房屋占用费与利息已经在一审判决中予以抵销。一审判决支持的仅为黄梅芳返还房屋后该段时间的利息。 黄梅芳向一审法院提出诉讼请求：1．沈文秀、戴一星返还黄梅芳购房款300000元并支付逾期利息（以300000元为基数，按年利率6%，自2019年9月10日起计算至实际还款之日止）；2．沈文秀、戴一星支付黄梅芳房屋装修费用120000元（实际以评估结果为准）。 沈文秀、戴一星向本院提出反诉请求：1．黄梅芳支付沈文秀、戴一星自2016年12月7日起至2019年12月13日期间的房屋占有使用费162900元（按每月4500元计算）；2．黄梅芳将厦门市思明区豆仔尾路XX号XX室房屋恢复原状。 一审法院认定事实如下：厦门市思明区豆仔尾路XX号之一XX室房屋系沈文秀、戴一星共同共有的房屋，建筑面积为57.34平方米。 2016年11月16日，在厦门欢康房地产行销策划有限公司居间下，沈文秀、戴一星（作为甲方）与黄梅芳（作为乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：乙方向甲方购买上述讼争房屋，成交总价为2500000元，其中2016年11月16日支付定金100000元，2016年12月15日前（交房当日）支付购房款300000元，2017年3月31日前（过户当日）支付购房款900000元，乙方向银行申请商业贷款1200000元；双方应于2017年3月31日前办理房屋交易过户登记手续；甲方应于2016年12月15日前将房屋交给乙方使用。该合同第十八条还约定“乙方有权指定第三方为产权过户人。”合同签订后，黄梅芳分别于2016年11月16日、2016年11月21日、2016年12月7日支付购房款100000元、80000元、220000元。沈文秀、戴一星亦已将讼争房屋交付给黄梅芳，黄梅芳接收房屋后进行了相应装修。 此后，双方当事人就《房产买卖协议》的履行发生争议并产生诉讼。2018年10月24日，厦门市思明区人民法院作出（2018）闽0203民初7768号民事判决，认为：“黄梅芳与沈文秀、戴一星签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。讼争合同签订后，双方均依约履行合同义务，直至2017年3月25日后，黄梅芳属于厦门市住房限购对象，没有购房资格，讼争合同客观上无法继续履行。双方在明知黄梅芳属于限购对象的情况下，协商将讼争房屋过户至第三方名下，违背了国家房产调控政策。沈文秀、戴一星诉请解除双方于2016年11月16日签订的《房产买卖协议》，本院予以支持。黄梅芳诉请沈文秀、戴一星将讼争房屋过户至其指定的第三方李培英名下，本院不予支持。在讼争合同的履行过程中，黄梅芳作为买受人，明知自己属于限购对象，没有购房资格，仍与沈文秀、戴一星协商继续履行讼争合同，要求将讼争房屋过户至其指定的第三方名下。沈文秀、戴一星作为出卖人，明知黄梅芳属于限购对象，没有购房资格，仍然愿意配合黄梅芳将讼争房屋过户至第三方名下。黄梅芳与沈文秀、戴一星对于讼争合同的解除均有责任，双方互不承担违约责任。黄梅芳诉请沈文秀、戴一星支付逾期办理过户手续违约金，本院不予支持。沈文秀、戴一星诉请黄梅芳支付违约金50万元及律师费6万元，本院亦不予支持。黄梅芳依约向沈文秀、戴一星支付定金及相应购房款，沈文秀、戴一星依约将讼争房屋交付给黄梅芳使用，黄梅芳接收讼争房屋后对讼争房屋进行装修并无不当。沈文秀、戴一星诉请黄梅芳将讼争房屋恢复原状，不仅不利于对讼争房屋的利用，而且会造成损失的扩大，故本院对沈文秀、戴一星的该项诉求不予支持，若沈文秀、戴一星有证据证明黄梅芳对讼争房屋的装修破坏了房屋主体结构，造成安全隐患，可另行向黄梅芳主张损失赔偿。讼争合同解除后，双方可就讼争房屋及购房款项的返还、相关损失的承担等问题另行处理”；判决：“一、解除沈文秀、戴一星与黄梅芳于2016年11月16日签订的《房产买卖协议》；二、驳回黄梅芳的诉讼请求；三、驳回沈文秀、戴一星的其他反诉请求。”沈文秀、戴一星不服该民事判决，提起上诉。 2019年8月30日，厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终1627号民事判决，认为“双方在明知黄梅芳属于限购对象的情况下，协商将讼争房屋过户至第三方名下，违反了有关房产调控政策。……因案涉《房产买卖协议》签订在限购政策实施之前，因限购政策导致合同无法继续履行，不可归责于当事人双方，一审判决认定双方对合同解除互不承担违约责任，并不不当”；判决：“驳回上诉，维持原判。”该民事判决于2019年9月9日发生法律效力。 2019年12月5日，黄梅芳以短信方式通知戴树东于次日办理讼争房屋的交接手续，戴树东回复“我现在外地出差，下周回来再约。”后黄梅芳与戴树东于2019年12月13日办理了讼争房屋的交接手续。 2019年12月13日，沈文秀、戴一星通过戴树东以银行转账方式返还黄梅芳购房款100000元。 审理中，2020年4月8日，沈文秀、戴一星通过戴树东以银行转账方式返还黄梅芳购房款300000元。本院向沈文秀、戴一星释明，若其主张的恢复讼争房屋原状涉及房屋安全性问题，可于2020年3月23日前向本院申请进行相应的鉴定。沈文秀、戴一星未就房屋安全性问题向本院申请鉴定。 一审法院认为，在案生效民事判决认为“讼争合同解除后，双方可就讼争房屋及购房款项的返还、相关损失的承担等问题另行处理”，故在黄梅芳于2019年12月13日返还讼争房屋时，沈文秀、戴一星亦应当同时向黄梅芳返还购房款400000元。但沈文秀、戴一星迟至本案诉讼中才向黄梅芳返还全部购房款，应承担相应的责任，故黄梅芳要求沈文秀、戴一星赔偿逾期付款利息损失，具有事实和法律依据，本院酌定为4000元。 在案生效民事判决认为“黄梅芳接收讼争房屋后对讼争房屋进行装修并无不当。沈文秀、戴一星诉请黄梅芳将讼争房屋恢复原状，不仅不利于对讼争房屋的利用，而且会造成损失的扩大，故本院对沈文秀、戴一星的该项诉求不予支持，若沈文秀、戴一星有证据证明黄梅芳对讼争房屋的装修破坏了房屋主体结构，造成安全隐患，可另行向黄梅芳主张损失赔偿。”现沈文秀、戴一星并未举证证明黄梅芳对讼争房屋的装修破坏了房屋主体结构并对房屋的安全性造成影响，亦即未提交证据否定前述认定，故沈文秀、戴一星再次要求黄梅芳将讼争房屋恢复原状，应不予支持。充分考虑在案情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定沈文秀、戴一星应支付黄梅芳装修费用26000元。结合诉讼成本的考虑，黄梅芳申请对讼争房屋装修价值进行鉴定，已无必要性，不再予以准许。鉴于黄梅芳占有使用讼争房屋期间，沈文秀、戴一星亦占有黄梅芳支付的购房款400000元可获得收益，故沈文秀、戴一星要求黄梅芳支付房屋占有使用费，理据不足，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、沈文秀、戴一星于判决生效之日起十日内赔偿黄梅芳逾期付款损失4000元；二、沈文秀、戴一星于判决生效之日起十日内支付黄梅芳装修费用26000元；三、驳回黄梅芳的其他诉讼请求；四、驳回沈文秀、戴一星的反诉请求。本案一审本诉案件受理费1390元，由黄梅芳负担1054元，沈文秀、戴一星负担336元。反诉案件受理费1779元，由沈文秀、戴一星负担。 二审审理期间，除黄梅芳认为一审判决遗漏查明其多次向戴树东发送短信要求交房外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 审理中，沈文秀、戴一星提交一份证明，拟证明黄梅芳的装修金额低于11.4万元。黄梅芳质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。该证据属于证人证言，应当出庭作证，装修人员的签名等均无法核实。本院对该证据经分析认为，该证据属证人证言，而沈文秀、戴一星未申请证人出庭作证，故对沈文秀、戴一星的证明主张不予采信。 本院认为，首先，厦门市思明区人民法院作出（2018）闽0203民初7768号与本院作出的厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终1627号生效民事判决未被撤销，仍然维持其既判力和拘束力，本案必受在先生效判决之拘束。上述生效判决已经认定，因限购政策原因导致合同无法履行，不可归责于当事人双方，双方对合同解除互不承担违约责任。沈文秀、戴一星上诉主张系黄梅芳负有过错，显与生效民事判决认定相悖，故不予采纳。前述生效民事判决同时认定黄梅芳接收讼争房屋后进行装修并无不当，亦驳回了沈文秀、戴一星诉求黄梅芳将讼争房屋恢复原状的诉求。现沈文秀、戴一星已经收回房屋，该讼争房屋亦附有黄梅芳的装修部分，沈文秀、戴一星又无证据证明黄梅芳的装修破坏了房屋的主体结构，则其应当支付黄梅芳的装修费用。一审判决根据公平原则和诚实信用原则，酌定沈文秀、戴一星向黄梅芳支付装修费用26000元，并无不当，应予以维持。其次，沈文秀、戴一星上诉主张黄梅芳应当支付房屋占用费。黄梅芳依约支付了40万元的购房款，沈文秀、戴一星也交付了讼争房产，双方依约在支付首期款项和交房之间构成了对等给付。现生效民事判决已经解除双方之间的房屋买卖合同关系，则沈文秀、戴一星返还购房款与黄梅芳返还房屋互为对待给付，双方应当同时返还。黄梅芳应支付讼争房产的占有使用费，但沈文秀、戴一星亦应支付资金占用费，两笔费用可相互抵销，故对于沈文秀、戴一星关于应支付占有使用费的上诉主张予以驳回。再次，如前所述，在黄梅芳于2019年12月13日返还房屋的同时，沈文秀、戴一星应同时返还购房款，但其迟至本案诉讼过程中方予以支付，故黄梅芳关于逾期付款利息的部分，应予以支持。一审判决酌定4000元，并未过高，应予以维持。最后，沈文秀、戴一星上诉主张黄梅芳应支付修缮费，但其在一审中并未就此提出反诉请求，故不在二审审理范围之内。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4230元，由上诉人沈文秀、戴一星负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  章 毅 审 判 员  胡林蓉 二〇二〇年九月二十三日 代书记员  朱巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。