四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初2247号 原告:杜某，男，2011年3月27日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 法定代理人：祝某（系原告母亲），女，1978年1月9日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被告：峨眉山花园城酒店有限公司，住所地四川省峨眉山市山湖路**峨秀湖国际度假区假日半岛**，统一社会信用代码91511181068993782U。 法定代表人：杨小军。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：汪**，男，1972年3月1日出生，汉族，公司员工，住四川省成都市龙泉驿区。 原告杜某与被告峨眉山花园城酒店有限公司（以下简称花园城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜某的法定代理人祝某、被告花园城公司委托诉讼代理人汪**到庭参加全部诉讼活动。本案现已审理终结。 原告杜某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行《委托经营管理协议》向原告支付9797.2元，违约金7053.98元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告在2012年12月28日签订《委托经营管理协议》，协议第二条约定，原告将物业委托给被告经营期限为20年，装修状态为精装修，委托经营期限为2014年6月1日至2033年5月31日止，协议第四条第1款约定，初始委托收益为30.06元／平方米／月，收益年度递增方式为：第2年至10年每年递增4%，第11年至20年每年递增5%，具体到2020年当年，即1-5月租金收益为1502.35元／月，6-12月租金收益为1562.44元／月（详见《假日半岛公寓20年租金收益体系测算表》），该条第2款约定，支付时间为每月最后一个工作日前支付次月的委托收益。但实际情况是，被告每月支付时间是当月最后一个工作日支付当月的收益，且在2020年全年，仅收到2401.87元收益，按《委托经营管理协议》约定，本年到现在为止，总计应收到12199.07元，所以被告拖欠原告9797.2元。协议第九条第2条第（2）条约定，如乙方未按期支付甲方委托收益，逾期超过30个工作日的，每天应按应付款的千分之三向甲方支付违约金，所以被告总计拖欠违约金7053.98元。为维护原告合法权益，根据相关法律规定和双方合同约定，原告特诉至法院，望法院判如所请。 被告花园城公司辩称，1、被告一直严格履行双方的协议，不存在恶意拖欠租金行为，被告与原告等176户业主签订了委托经营管理协议，业主的购房价高于当时峨眉山市价的2-3倍，同期开业且租金方式相同还有乐活酒店、熊猫王子酒店、峨眉山318酒店等7家酒店，由于与本地市场严重背离的租金以及开发商出售房屋时承诺的相关餐饮、娱乐、会展等配套设施无一兑现，导致该片区所有酒店生意远低于预期，没有任何一家酒店能盈利，截止2019年12月除了我公司因不断投入资金弥补亏损外，另外7家酒店全部倒闭；我公司系注册资金50万元的有限责任公司，截止2019年12月一直严格按协议支付全体业主的租金，因2019年直接性经营亏损204.56万元，酒店也请了业主代表对酒店全年账务进行了审核，确定酒店早已资不抵债，可以依法申请破产清算，因此酒店投资人于2020年1月16日在酒店建立全体业主加入的业主群发布了酒店自2020年2月1日停业并启动破产清算的通知，酒店于2月1日正式停业并遣散员工，聘请律师并安排王伟、汪**留下负责申请破产清算、接洽业主收房等后续事宜；春节后，酒店业主代表程伟、谢天华等十多位业主找到酒店并与投资人见面，提出许多业主理解酒店的实际经营困境，希望能协商一份新的租金协议，以支持酒店继续经营下去，尽量避免酒店倒闭给投资人和广大业主造成无法弥补的损失。经过近两个月的协商，初步达成免除2020年2月至4月停业期间的租金、酒店应于2020年5月1日前恢复营业以及2020年5月至2023年4月的租金意向，双方共同确定参照业主委员会管理条例相关规定如超过三分之二业主表决通过则新租金协议生效，酒店将必须与业主签新租金协议并继续经营，由业主代表负责在全体业主自建微信群里协商讨论并形成最终租金协议文本，并将协议文本在业主自建微信群组织进行表决，2020年4月上旬，业主程序、谢天华及其他代表业主通知酒店投资人，全体176户业主有139户同意本租金协议，同意比例为78.98%，因此酒店根据之前协商时的承诺于4月下旬恢复酒店经营并与业主签订新租金协议，截止9月20日已有151户业主签订了新租金协议，实际签约比例为85.8%，还有一些暂不方便到酒店的业主表示认可业主代表与酒店达成的租金协议，将择机安排时间来酒店签署。2、基于以上事实，我方认为：原告与我方签署的委托经营管理协议已失去履行的基础和条件，因极不合理的租金已导致蓝光假日半岛周边酒店除我酒店外另外7家全部倒闭，客观上也对当地经济发展、就业等造成了极大的负面影响，特别是今年年初突发新冠肺炎疫情对全国旅游、餐饮等服务行业造成的打击前所未有，据四川旅游局今年9月初在旅博会新闻发布会上通报的数据，今年1-7月全省旅游收入仅为去年同期的46.5%，峨眉山酒店市场形势同样非常严峻，在国家层面为支持酒店及其他小微企业活下去，相继推出了税收减免、社保减免、租赁国有资产经营给予免租减租等一系列措施，峨眉山市政府及其他职能部门也推出了电费、水费优惠及其他补贴，酒店经营情势变更是酒店投资人和绝大多数业主的共识，并写进了新签的租金协议，情势变更应得到原告的认可和法庭支持，在这样情况下，按原协议履行不道德也不合法；新签订租赁协议是在酒店停业并着手破产清算后，广大业主为避免酒店破产造成无法挽回的损失，与酒店协商并达成的，并非酒店单方面更改租金标准并强加给广大业主，且最终已签约业主占全体业主达85.8%，参照业主委员会管理条例相关规定应视为可以代表全体业主的真实意思表示。我方对原告起诉的时间也有异议，新租金协议事实上从今年4月酒店恢复经营就已开始履行，酒店从4月开始即严格按协议约定支付了包括在原告在内全体176户业主租金直至现在，且酒店对全体业主承诺如实际签署协议业主超过三分之二酒店得以继续经营，酒店从7月开始继续投入资金对酒店进行装修，而事实上酒店装修于7月下旬就开始进场并于8月份全面开工装修，如原告从今年4月收到酒店按新租金协议支付的租金后起诉酒店，酒店可以根据诉讼结果考虑停业、转让等一系列措施及时止损，更不会继续投入巨额资金进行装修改造，故我公司有理由怀疑原告之所以选择在8月中下旬才提出诉讼是为了一己之私以酒店投资人和其他广大业主的利益做要挟。综上，我方未违约，且原告的诉讼请求罔顾事实，不合理也有违公平、道德原则，请求法院驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月28日，原告杜某的法定代理人祝某代表原告杜某（甲方）与被告花园城公司（乙方）签订了《委托经营管理协议》，约定以下内容：1、甲方将其所有的位于峨眉山市房屋交由乙方作为酒店经营管理，租赁期间（委托经营期限）为20年，从2014年6月1日起至2035年5月31日止，其中免租期为6个月；2、房租：甲方按30.06元／平方米／月收取乙方租金，由此产生的相关税费由甲乙双方按国家法规各自承担，协议期内，委托收益年度递增方式为：第2至10年每年递增4%，第11至20年每年递增5%；乙方按月支付甲方房租，支付时间为每月最后一个工作日前支付次月的房租；乙方在接收甲方交付物业后，即预付甲方第一个月的房租，免租期满后，按约定支付；执行标准参看《委托收益明细表》；3、委托经营期间，该物业的物业管理费、水电气费、电视收视费由乙方承担；4、违约责任：如乙方未按期支付甲方委托收益，逾期30个工作日之内，每天应按应付款的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过30个工作日（含30）时，每天应按应付款的千分之三向甲方支付违约金；逾期超过三个月时，甲方有权解除本协议，如乙方要求继续履行本协议，乙方每天应按应付款的千分之三向甲方支付违约金，本协议继续执行。 原告杜某的案涉房产产权证（不动产权证号：20××57）载明建筑面积为41.06平方米。 原告杜某的法定代理人祝某陈述，2020年1月1日至2020年9月23日期间，共计收取被告支付的租金3201.87元（1201.87元＋400元＋400元＋400元＋400元＋800元）。 以上事实，有原告提交的身份证、户口薄、《委托经营管理协议》、《不动产权证书》、《假日半岛公寓20年租金体系测算表》、银行交易详情，被告提交的营业执照、《假日半岛151栋公寓价格》、《关于峨眉山花园城度假酒店停业并申请破产清算的通知》、《2020年补充租金协签订登记表》、《峨眉山花园城度假酒店委托经营管理补充协议》、《业主代表关于新租金协议的情况说明》及本案庭审笔录予以证明。 本院认为，原告与被告花园城公司之间的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方均应按约履行相应义务。原告将房屋交予被告委托经营管理实为房屋租赁，双方约定的委托经营收益实为房屋租金，原告履行了交付出租房屋的义务，被告也应按约履行给付租金的义务。根据原告的诉讼请求分析如下： 一、原告请求被告继续履行《委托经营管理协议》，并应按该协议约定履行支付2020年1月1日起截止起诉之日的租金。本案中，根据《委托经营管理协议》、《假日半岛公寓20年租金体系测算表》及原告提供的银行交易明细查明，被告向原告支付的租金截止于2020年8月31日，共计向原告支付2020年1月至8月租金为3201.87元，被告尚差原告2020年1月1日至8月31日租金8990.48元（36.57元/月/平方米×41.06平方米×5个月+38.03/月/平方米×41.06平方米×3个月-3201.87元）。被告抗辩认为应按跟其他业主签订《峨眉山花园城度假酒店委托经营管理补充协议》来计算租金，本院认为，原告尚未与被告签署补充协议，被告也未提交证据证明原告已同意被告按补充协议支付租金，故原告的诉讼请求理应得到支持。 关于被告提出因新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响造成酒店经营困难，进而停业无法正常经营使用，本院从公平角度出发，将被告应支付的自2020年2月1日至4月30日的租金标准调整为原告主张的月租金标准的一半，即2020年2月1日至4月30日租金为：2252.35元（36.57元/月/平方米×41.06平方米×3个月÷2）。 根据上述事实的认定，被告花园城公司在2020年1月1日-8月31日期间应向原告支付租金为6738.13元[36.57元/月/平方米×41.06平方米×2个月+38.03/月/平方米×41.06平方米×3个月-3201.87元+2252.35元]。 二、关于原告诉请的违约金。原告请求按《委托经营管理协议》约定，被告应向原告支付违约金，计算方式是每天应按应付款的千分之三支付，本院认为，因被告拖欠租金给原告造成的损失实为资金占用利息损失，现结合本案的实际情况，本院酌定截止2020年8月31日产生的违约金为200元，自2020年9月1日起至款清之日止，以尚欠的租金6738.13元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。 综上，原告的诉讼请求部分符合法律的规定，本院对符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告峨眉山花园城酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜某截止2020年8月31日的房屋租金6738.13元及违约金（截止2020年8月31日产生的违约金为200元；自2020年6月1日起以6738.13元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 二、驳回原告杜某其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费222元，依法减半收取111元，由被告峨眉山花园城酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  唐娟 二〇二〇年九月二十五日 书记员  师考 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。