江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初2624号原告：江西金涛实业有限公司。统一社会信用代码：91360121664760272M。住所地：南昌县莲塘镇莲西路**。法定代表人：龚建华，该公司总经理。委托代理人：丁诗保、魏思明，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601200310521559和13601201710726827。被告：南昌市小文置业有限责任公司。统一社会信用代码：91360121MA37NX4K3A。住所地：南昌市南昌县莲塘镇莲塘中大道********/div>法定代表人：黄霞，该公司总经理。委托代理人：舒卫华，男，1969年6月11日出生，汉族，该公司职员，住江西省南昌，住江西省南昌市南昌县原告江西金涛实业有限公司（简称金涛公司）诉被告南昌市小文置业有限责任公司（简称小文公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法由审判员谌祖春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金涛公司委托代理人丁诗保、魏思明、被告小文公司法定代表人黄霞及其委托代理人舒卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，南昌县澄湖嘉苑住宅小区系由原告开发建设。2019年4月29日，原告作为合同甲方，被告作为合同乙方，就原告委托被告对澄湖嘉苑小区提供物业管理服务等事宜签订《物业管理委托合同》一份。该合同第五章对物业服务管理质量进行了约定:“第二十一条乙方必须按下列规定，实现目标管理。1、房屋外观：美观、整洁；2、设备运行：良好、运行正常；3、房屋及设施设备的维护养护：无事故隐患，定期保养，检修制度完备；4、公共环境：整洁；5、绿化：养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象；6、交通秩序：井然有序；7、保安：24小时保安制度；8、急修：2小时内解决；小修：24小时内答复、解决；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到98%。“合同第二十八条约定：“乙方违反合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的乙方应给予甲方赔偿”。第二十九条约定:“乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退，造成甲方经济损失的应给予甲方经济赔偿。”合同履行过程中，被告不仅未能依照约定承担房屋共有部位、共有设施、市政公用设施的维修、养护和管理义务以及尽责履行环境卫生保洁义务，还擅自提高收费标准违法收取小区业主物业费，且其工作人员多次与小区业主发生冲突。被告上述违约行为导致小区公用设施故障频发，环境脏、乱、差，给广大业主生活造成极大影响，严重损害了公共利益。为此，小区业主多次到政府相关部门信访，而被告对于业主及原告的整改要求均置若罔闻。为维护自身和澄湖嘉苑小区广大业主的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令解除原、被告于2019年4月29日签订的《物业管理委托合同》；判令被告退还原告支付的物业管理费用贴补金3万元；判令被告立即撤离澄湖嘉苑小区并向原告移交物业用房、业主资料、账本、收费票据、办公器具等相关的财物和资料；本案全部诉讼费用均由被告承担。被告小文公司辩称，一、原、被告签订的《物业管理委托合同》未经业主书面授权和委托，属无效合同。依照《江西省物业管理条例》和《南昌市物业管理条例》规定，物业管理区域内出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积之50%以上时，开发建设单位应当组织召开首次业主大会会议，建设单位应当以书面形式在物业管理区域内公布。小区至今未成立业主大会和业委会，开发建设单位存在过失，开发商未经专有部分占建筑总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主书面委托和同意委托授权，无继续行使全体业主的权利的主体资格，不具备与被告签订物业管理委托合同的权利。原告不具备起诉的条件，应当驳回原告起诉。二、依照《中华人民共和国合同法》之规定，原、被告之间签订的合同体现了合同双方的真实意愿，在合同法范畴内有效。但原告没有取得全体业主双过半的委托授权，原告不具有代表全体业主行使要求被告撤场的权利，被告与全体业主之间实际上已经形成了事实服务合同。三、原告支付给被告3万元物业管理补贴费用，说明被告已依照合同约定履行了规定的义务，完成了物业服务管理质量和目标。原告要求退回补贴金于法无据。四、该小区于2013年8月交付使用，属于老旧小区，各项设施逐渐老化，收费标准沿用至今，小区体量小，却要保留两个进出小区的大门，又没有人车分流的硬件配套设施，设计缺陷增加了小区保安的工作难度。业主对物业服务的质量逐步提高，小区无充足的经费解决现阶段设施维修改造的实际需求，导致业主与物业公司之间的矛盾加深和恶化。原告没有充分考虑问题存在的客观历史原因，所述的服务质量和目标没有达到与事实不符。原告无证据证明小区哪栋房屋的具体位置没有达到外观美观和整洁的要求，绿化要求养护措施落实，无破坏、践踏现象，同样无证据证明没有做到。满意率达到98%无明确的评判细则和要求，原告无证据证明实际满意率未达到。合同约定了管理目标，却未明确达成部分还是全部管理目标原告才有权解除合同。原告无证据证明向被告提出过要求整改的期限和措施。被告收费标准按照合同约定收取，按照政府规定的标准进行调整，符合双方合同约定。关于小区共有部位、共有设施、市政公用设施的维修，50元以内的由物业公司承担，其他由维修基金承担。但由于同意使用维修基金的业主人数不够，导致维修无法顺利办理。综上，原告没有充分证据证明被告未按合同约定进行物业服务，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，南昌县澄湖嘉苑住宅小区系由原告金涛公司开发建设。该小区至今未成立业主大会和业主委员会。2019年4月29日，原告作为合同甲方，被告小文公司作为合同乙方，就原告委托被告对澄湖嘉苑小区提供物业管理服务等事宜签订《物业管理委托合同》一份。该合同第五章对物业服务管理质量进行了约定:“第二十一条乙方必须按下列规定，实现目标管理。1、房屋外观：美观、整洁；2、设备运行：良好、运行正常；3、房屋及设施设备的维护养护：无事故隐患，定期保养，检修制度完备；4、公共环境：整洁；5、绿化：养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象；6、交通秩序：井然有序；7、保安：24小时保安制度；8急修：2小时内解决；小修：24小时内答复、解决；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到98%。”合同第二十三条约定：“小区内停车位，车位使用费露天车位按60元每月收取”。合同第二十六条第6款约定：“考虑到物业管理费用偏低，经甲乙双方共同协商，乙方在签订合同之日起每履行完成一年本合同约定内容事项，如本年度乙方不存在违约的情况下，甲方同意每年向乙方支付本年度物业管理费用补贴金叁万元人民币。”合同第二十八条约定：“乙方违反合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的乙方应给予甲方赔偿”。第二十九条约定:“乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退，造成甲方经济损失的应给予甲方经济赔偿。”合同签订后，被告小文公司搬入小区物业管理房屋，与上家物业管理公司进行了相关交接手续，开始对澄湖嘉苑住宅小区进行物业管理服务。同时被告小文公司按双方合同约定的标准向业主收取物业管理服务费用。其中露天车位车辆使用费按每辆每月80元收取。2020年5月，原告按双方合同第二十六条约定向被告支付了费用补贴3万元。管理服务期间，业主姜小妹等人向有关部门投诉物业管理服务存在不足：收费不合理、经常恐吓业主、晚上无人值守、私自关闭水电、装修垃圾不清理等。业主邹卫红与被告工作人员舒卫华协商物业时发生纠纷导致肢体冲突，经公安机关调解解决。原告诉称，被告物业服务导致小区环境脏、乱、差，对于原告和业主的整改要求置若罔闻，超过半数业主签名要求更换物业服务公司。被告辩称物业服务达到了管理目标和质量要求，个别业主虽然有意见，但大部分业主对物业服务表示满意。双方遂成纠纷至本院。上述事实，有原告举示的《物业管理委托合同》、收款收据、照片、南昌县公安机关治安调解协议书、南昌县人民来访接待中心来访登记表、南昌县信访局信访事项程序性受理告知书、澄湖嘉苑小区业主表决书、南昌群衡房地产测绘有限公司出具的《房产测绘成果报告书》及被告举示的工作日报照片、保安巡查记录表、车辆进出记录表、2019年第三季度和2020年客户满意度调查报告、前物业公司合同、微信聊天记录截图等证据及庭审中原、被告双方陈述为据，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《物业管理委托合同》是否有效；二、双方合同是否可以解除；三、原告各项诉讼请求是否有事实和法律依据。关于焦点一，根据《江西省物业管理条例》和《南昌市物业管理条例》之规定，在业主大会和业主委员会成立之前，原告作为建设单位，可以选聘物业服务企业，进行前期物业服务。原告与被告签订《物业管理委托合同》，将澄湖嘉苑小区的物业管理服务委托给被告，主体适格。该合同系双方真实意思表示，未违背有关法律法规规定，合法有效。关于焦点二，原、被告双方签订的《物业管理委托合同》的基础法律关系是委托法律关系，被告小文公司介入澄湖嘉苑小区物业管理服务活动系接受原告金涛公司的委托而实施，双方发生纠纷时，处理上不应突破基础法律关系所确定的权利和义务内容。《物业管理委托合同》的相对方是原、被告，业主只是服务的对象，并不是合同的相对方，本案合同并没有业委会介入。在未成立业主大会和业委会时，提出解除物业服务合同的主体只能是合同的双方，业主大会和业委会无权介入本案合同约定的权利、义务关系。原、被告之间系委托合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可随时解除委托合同”。委托合同一般是基于信任而签订，本案中，双方已产生矛盾，缺乏相互信任，继续履行不利于合同目的实现。再者，被告小文公司按每辆每月80元收取露天车位车辆使用费，超出双方合同约定标准。该条约定事关业主切身利益，属双方合同约定的主要权利义务内容之一，原告以被告违反合同约定为由，要求解除合同，符合法律规定。关于焦点三，是否应返还费用补贴3万元。民事主体从事民事活动，应遵循诚实信用原则。民事法律行为自成立时生效。行为人非依法律规定或未经对方同意，不得擅自变更或解除民事法律行为。原告依据合同约定向被告支付了费用补贴3万元，系原告真实意思表示，在双方之间产生法律约束力。原告无证据证明作出此行为时存在重大误解或受胁迫、欺诈等可撤销的情形，原告要求返还该费用3万元，无法律依据，不予支持。关于被告是否向原告移交物业用房、业主资料等请求，因原告无证据证明向被告交付了上述设施和资料，且双方合同中并未对此进行约定，该请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第四百一十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西金涛实业有限公司与被告南昌市小文置业有限责任公司之间签订的《物业管理委托合同》；二、驳回原告江西金涛实业有限公司其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  谌祖春二〇二〇年九月二日书记员  刘宇辰