重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6133号上诉人（原审被告）：彭兴池，女，1966年1月18日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：何铀力，重庆羿奇林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许红峰，男，1968年6月22日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：唐坤，重庆索达律师事务所律师。上诉人彭兴池因与被上诉人许红峰房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初4349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人彭兴池的委托诉讼代理人何铀力、被上诉人许红峰的委托诉讼代理人唐坤参加诉讼。本案现已审理终结。彭兴池上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许红峰的全部诉讼请求或发回重审；本案全部诉讼费由许红峰负担。事实和理由：1.本案纠纷发生在定金交付后、首付款支付前，合同解除时许红峰没有交付首付款。2.许红峰在2017年12月4日收到彭兴池7000元转款后至本案起诉前没有提出异议，彭兴池有足够理由相信该纠纷已终结。3.买卖合同第五条第二、三款约定因各自原因不履行合同的违约责任，该约定是限定条件下的合同解除权，本案应适用约定解除而非法定解除，合同解除时间应为2017年2月17日。4.彭兴池为减少诉累主动抵扣诉讼费，一审法院的认定具有不好的社会导向。5.一审法院认定的损失金额无依据，税收法律关系和民事法律关系显然不同。6.一审程序错误，应发回重审。首先，许红峰一审有两位代理人参与诉讼，判决只列明了一位代理人。其次，原审法院未追加案涉房屋共有人参加诉讼，漏列主体。许红峰辩称，许红峰未完成按揭贷款系因为彭兴池单方通知中止贷款导致，许红峰当时也有一次性支付房款的能力。2017年12月4日彭兴池转款7000元并未得到许红峰同意，且许红峰于2017年12月28日就另案生效判决提起了再审申请。彭兴池存在违约行为，其无权解除合同。计税依据系以市场价格确定，许红峰以计税依据计算差价损失合理。彭兴池的做法完全违背诚信原则，另案二审改判后，其在合同未解除的情况下将房屋转至其儿子名下。一审判决符合公平原则。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。许红峰向一审法院起诉请求：1.彭兴池向许红峰双倍返还购房定金共计40000元；2.彭兴池向许红峰支付房屋差价损失242600元；3.诉讼费用由彭兴池承担。一审法院认定事实：2016年10月22日，甲方彭兴池与乙方许红峰签订《房地产买卖合同》，约定：许红峰购买彭兴池所有的位于重庆市北碚区房屋，建筑面积167.54平方米，套内面积161.91平方米，房屋成交价格为95万元；三、付款方式，1、乙方于2016年10月22日支付购房定金2万元；2、乙方于过户当日支付（最迟2016年11月15日）支付部分房款共计人民币43万元，并共同前往重庆市区房地产交易所办理该房屋的产权过户手续。3、甲方同意乙方向银行申请人民币50万元的按揭款用于支付部分房款并配合乙方办理相关贷款手续。（最迟于2016年11月30日）支付购房尾款贷款具体金额以银行审批为准。……第五条……2、若因甲方原因（包括但不限于：未取得房屋共有人的同意、提供虚假证件资料、不按时办理按揭贷款手续、拖延还清银行贷款并注销抵押登记、未取得承租方放弃优先购买权的表示及出售该房屋的意向改变等）不履行本合同约定或导致本合同无法履行，则乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方按总房款的1%支付违约金……。合同有甲方彭兴池、乙方许红峰签字。合同签订后，许红峰支付了购房定金20000元。后，双方在合同履行过程发生争议。2017年2月17日，彭兴池用号码159××××****的手机向许红峰的妻子李晓秋发信息：“妹儿你好，在重庆吗？房子的事我非常抱歉，考虑到你们的感受，按照合同约定，双倍返还定金，请你们考虑考虑。高抬贵手，好人好报。”李晓秋于2017年2月18日回复：“姐姐！做人、做事一定要讲诚信！才会有好报！你也可以考虑按照合同约定买给我呀！厚德载物！诚信为本！才会有福报！”彭兴池于2017年2月19日回复：“真的不好意思，房子确实不卖了，还是留着自己住。该赔付你的，希望尽快赔付给你。”李晓秋于2017年2月20日回复：“如果我们付的20万定金，十倍返还定金。姐姐你还会违约吗？还会说留着自己住吗？”许红峰于2017年6月13日起诉至一审法院，请求法院判决：彭兴池继续履行双方在2016年10月22日签订的《房地产买卖合同》，将案涉房屋的转移过户登记至许红峰名下。一审法院于2017年7月24日作出了（2017）渝0109民初5436号民事判决书，判决：被告彭兴池于本判决生效之日起三十日内协助将重庆市北碚区房屋（产权证号107房权证2010字第**）的产权过户至原告许红峰名下。案件受理费13300元、保全费5000元，由被告彭兴池负担。彭兴池不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。重庆市第一中级人民法院于2017年10月10日作出了（2017）渝01民终6030号民事判决书，载明“因许红峰未举证证明其已完成其已完成支付部分房款43万元的先履行义务，因此对于许红峰要求彭兴池将案涉房屋过户至起名下的主张，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持……”判决：一、撤销重庆市北碚区人民法院（2017）渝渝01**民初5436号民事判决书；二、驳回原告许红峰的诉讼请求。一审案件受理费13300元、保全费5000元，由许红峰负担。二审案件受理费13300元，由许红峰负担。许红峰不服重庆市第一中级人民法院作出的终审判决书，向重庆市高级人民法院法院申请再审。重庆市高级人民法院于2018年1月15日立案受理了许红峰的再审申请，案号为（2018）渝民申132号，现案件正在审理中。2017年12月1日，许红峰妻子李晓秋用131××××****的电话号码向彭兴池发信息：“彭姐姐你好！我不想和你这样没完没了的打下去了。我想退一步海阔天空！下午你有时间来沙坪坝三峡广场吧，我们把合同解除了。大家都安安心心地过日子！”彭兴池回复：“收到，请把银行卡号发给我。请把许红峰老师的银行卡号发给我。”李晓秋回复：“建行深圳分行振华路支行：43×××75；许红峰。明天把合同寄给你。”彭兴池回复：“好的”。2017年12月2日，李晓秋再次用131××××****的电话号码向彭兴池发信息：“彭姐！对不起!你先不要转钱给我们，我合同没有找到。等我找到合同后再转吧。”彭兴池回复：“合同早就失效了找不找没关系，我尽快去银行转给你。”李晓秋回复：“合同什么时候失效的呢？中院都没有说合同失效喔。”2017年12月4日，彭兴池向许红峰银行账户转账7000元。2017年12月6日，彭兴池短信告知李晓秋：“妹你好，款已转，注意查收。”2019年4月26日，许红峰向彭兴池发送短信载明：“《解除合同通知书》彭兴池：我是许红峰，我与你于2016年10月22日签订《房地产买卖合同》，约定我以95万元购买你所有的位于北碚区的房屋（产权证号107房房权证2010字第**）合同签订后，我依约向你支付了两万元定金，之后我们共同前往平安银行申请了按揭贷款，但在平安银行对房屋进行评估程序时，你却突然告知我不愿意出售该房屋了。我多次与你沟通交涉，要求你遵守合同约定，继续履行合同，但你以各种理由拖延，反复折腾我方，直至明确表示不愿出售该房屋。后，我将你起诉至北碚区人民法院要求你继续履行合约，协助我方办理房屋过户手续。虽然该案最终由重庆市一中院判决我方败诉，理由是我方为按照合同约定时间支付相应的房屋价款，你方享有先履行抗辩，但一审二审法院对你方的违约行为均予以确认。二审虽然判决我方败诉，但合同尚未解除，在支付房款后，你方依然有义务将房屋过户至我方名下。你方擅自将房屋过户至他人名下，致使合同目的不能实现。根据合同法的规定，我方有权单方解除与你方签订的《房地产买卖合同》。现我方正式通知你方，从收到本通知书之日起，我与你签订的《房地产买卖合同》正式解除。因为是你方违约导致合同解除，你方应当退还我方支付的定金并赔偿我方享有损失。我方将依法追究你方的违约责任。通知人：许红峰”彭兴池回复：“许红峰：你的通知收悉，感觉有点莫名其妙，我们之间的事已经了结。你卡号发过来后，我本着息事宁人的态度将不应退还的定金予以退还。大家应该本着诚实信用的原则，也不要向借此谋取不当利益。你也应该放手了，我累了，你不累吗？”在本案的审理过程中，许红峰申请对案涉房屋2019年5月14日的市场价值进行评估，一审法院依法委托了重庆金地房地产资产评估有限公司进行评估。重庆金地房地产资产评估有限公司于2019年12月3日出具了重金房估（2019）字第3288号房地产估价报告，载明案涉房屋2019年5月14日的市场价值为172.57万元。许红峰支付鉴定费6800元。另查明，案涉房屋于2017年11月29日转移过户登记至案外人张彧名下，成交价格为900000元。转移过户登记时，彭兴池按照1192600元的计税依据缴纳了契税17880元。一审法院认为，许红峰与彭兴池在2016年10月22日签订《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议有效。双方均应该按照协议约定履行各自义务。本案中，双方争议的焦点为：1、合同的解除时间以及原因？2、双方对合同解除后的赔偿问题是否达成一致意见？3、彭兴池是否应向许红峰支付房屋差价损失，若需要房屋差价损失如何计算？一审法院具体评述如下：1、合同的解除时间以及原因？关于合同解除时间，双方争议主要为以下三个时间节点：一、2017年2月17日，即彭兴池短信告知许红峰妻子李晓月不愿出售房屋的时间；2、2017年12月1日，即许红峰妻子李晓月，短信告知彭兴池要求解除合同的时间；3、2019年5月12日，许红峰代理人向彭兴池发送短信告知解除合同的时间。一审法院分别作如下评述：一、2017年2月17日至2月20日彭兴池通过短信的方式，明确告知许红峰，不愿意出售案涉房屋，属于违约。根据双方合同约定以及法律规定，彭兴池作为违约方并不享有单方解除权，其于2017年2月17日短信告知许红峰方要求解除合同的通知，并不发生解除合同的效力，彭兴池主张该时间节点作为双方合同解除时间，无合同及法律依据，一审法院不予采信；二、根据之前许红峰要求彭兴池履行过户义务的一审、二审案件查明的事实看，彭兴池无故不愿意出售案涉房屋，且在双方买卖合同并未解除的前提下，于2017年11月29日将案涉房屋转移过户登记至案外人张彧名下。彭兴池的行为致使许红峰购买房屋的合同目的，无法实现，构成根本违约。许红峰作为守约方享有合同的单方解除权。2017年12月1日，许红峰妻子李晓秋短信告知彭兴池：“彭姐姐你好！我不想和你这样没完没了的打下去了。我想退一步海阔天空！下午你有时间来沙坪坝三峡广场吧，我们把合同解除了。大家都安安心心地过日子！”彭兴池回复：“收到，请把银行卡号发给我。请把许红峰老师的银行卡号发给我。”虽然，李晓秋并非合同当事人，但其系许红峰妻子，且在（2017）渝0109民初5436号案件中也系许红峰委托诉讼代理人，可以推定其有权代许红峰作出解除合同的意思表示。彭兴池回复：“收到”。可以看出，解除合同的意思表示已经到达彭兴池处，案涉合同于2017年12月1日解除；三、因双方的合同，在2017年12月1日已经解除，故2019年5月14日解除合同的通知不再发生效力。综上，一审法院认定，因彭兴池的违约行为，许红峰依法行使单方解除权，双方的房屋买卖合同于2017年12月1日解除。2、双方对合同解除后的赔偿问题是否达成一致意见？合同解除后，2017年12月2日，李晓秋再次用131××××****的电话号码向彭兴池发信息：“彭姐！对不起!你先不要转钱给我们，我合同没有找到。等我找到合同后再转吧。”彭兴池回复：“合同早就失效了找不找没关系，我尽快去银行转给你。”李晓秋回复：“合同什么时候失效的呢？中院都没有说合同失效喔。”从上述陈述中可以看出，虽然许红峰要求解除合同，但其并不认可合同对双方已经没有约束力了，双方对于合同解除后损害赔偿问题也并未进行协商确定。即使2017年12月4日，彭兴池向许红峰银行账户转账7000元，但并没有证据证明该款项为双方对合同解除后损害赔偿达成的合意。且根据重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终6030号民事判决书，载明一审案件受理费13300元、保全费5000元，由许红峰负担。二审案件受理费13300元，由许红峰负担。以上诉讼费用，属于人民法院征收退缴范围，不能由彭兴池自行进行抵扣。综上，一审法院认定，合同解除后，双方对合同解除后的损害赔偿问题，双方并未达成一致意见。许红峰可以另行向法院提起诉讼，主张赔偿损失。3、彭兴池是否应向许红峰支付房屋差价损失，若需要房屋差价损失如何计算？因彭兴池的违约行为，导致双方合同解除，许红峰要求彭兴池双倍返还购房定金40000元的诉讼请求，符合《中国人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条规定，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应超过违约造成的损失。”因此，虽然许红峰主张了双倍返还定金，但定金不足以弥补损失的，当事人可以主张支付超过定金部分损失。在本案中，许红峰主张因彭兴池的违约行为造成的损失为房屋差价损失。而房屋价格上涨利益是许红峰在合同履行后可获得的利益，因彭兴池的违约行为导致该预期利益的损失，许红峰主张彭兴池赔偿，一审法院予以支持。关于房屋差价损失的计算方式，许红峰在诉讼过程中将房屋差价损失的计算截止点，从2019年5月14日的市场价值变更为2017年11月29日彭兴池将案涉房屋转售给案外人时在房管局缴纳的契税的计税依据1192600元。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据如下：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格：……前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机构参照市场价格确定。因此，计税依据的价格，能比较公正的反映当时案涉房屋的市场价格。因双方房屋买卖合同的解除时间为2017年12月1日，原告主张参照2017年11月29日的计税依据价格与其购买房屋的差价作为其房屋价格上损失，较恰当，一审法院予以支持。故因彭兴池的违约行为给许红峰带来的房屋价格上涨损失为242600元（1192600元-950000元），由于定金罚则的20000元不足以弥补许红峰的损失，因此，彭兴池应该赔偿许红峰损失差额为242600元-20000元=222600元。因2017年12月4日，彭兴池已经向许红峰银行账户转账支付了7000元，双方对该款项因本次买卖合同纠纷支付并无异议，因此，可以在彭兴池向许红峰支付的赔偿款中进行抵扣，故彭兴池应向许红峰支付的款项共计为255600元（40000元+222600元-7000元=255600元。）关于鉴定费6800元，因许红峰申请鉴定的2019年5月14日的房屋市场价值，最终并未成为一审法院判断房屋价格上涨利益的依据，因此，许红峰应自行承担该鉴定费用。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告彭兴池于本判决生效之日起十日内双倍返还原告许红峰购房定金以及赔偿损失共计255600元；二、驳回原告许红峰的其他诉讼请求。案件受理费5540元，减半收取2770元，由被告彭兴池负担。鉴定费6800元，由原告许红峰负担。二审中，彭兴池举示了释放证明书、户口页，拟证明合同签订时彭兴池的丈夫在监狱服刑，彭兴池当时无权处分房屋。许红峰质证称对证据真实性无异议，但与本案无关，不影响合同效力与履行。许红峰举示了民事裁定书，拟证明许红峰针对另案判决提起再审，高院并未认定原二审判决正确，而是因为案涉房屋已转移案外人，高院认为没有审查必要。彭兴池质证称，对该证据真实性无异议，但与本案待证事实无关联。本院认为，双方对对方举示的证据真实性均无异议，本院对证据的真实性确认；但释放证明书、户口页、民事裁定书与本案缺乏关联性，对以上证据均不予采信。本院二审查明：一审中，许红峰委托重庆索达律师事务所唐坤、徐伟作为其诉讼代理人，徐伟参与了一审庭前会议、一次庭审，唐坤参与了庭前质证、两次庭审。许红峰对一审漏列代理人的问题，并未提出异议，并称其认可一审判决。二审中，许红峰称，在合同约定过户之日前彭兴池就通知银行终止贷款手续了。彭兴池对此并未提出异议，并称其在合同约定的过户之日前告知许红峰不卖房了。许红峰称其收到7000元转账后于当月向高院提出了再审申请，当时产权调查显示只有彭兴池一个人的名字，整个交易过程和另案诉讼过程中，彭兴池均未提及房屋共有权的问题。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案，涉案房屋登记在彭兴池名下，彭兴池提出其无权处分夫妻共同财产，不符合法律规定，本院不予支持。许红峰与彭兴池之间签订的房地产买卖合同合法有效，双方均应全面、诚信履行合同义务。本案争议焦点为彭兴池应否赔偿许红峰双倍定金并支付房屋差价损失。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。二审中，彭兴池称其在合同约定的过户之日即约定的首付款支付之日前就告知对方不出售房屋。一审查明，2017年2月17日彭兴池再次短信告知许红峰妻子不愿出售房屋。可见，彭兴池在履行合同过程中明确提出不愿意出售房屋、不愿意履行卖方的主要合同义务，其行为已经构成预期根本性违约。另案生效判决于2017年10月10日驳回许红峰要求产权过户的请求，2017年11月29日彭兴池将案涉房屋过户至案外人名下。许红峰在彭兴池预期根本违约并采取诉讼方式仍无法实现履行合同目的情况下，从双方短信可知，许红峰通过其妻子于2017年12月1日短信向彭兴池作出了单方解除合同的意思表示，彭兴池未提异议，但双方未对解除后果达成一致，不能认定双方已协商一致解除买卖合同，因彭兴池存在根本违约行为，该解除合同短信到达彭兴池，即构成许红峰单方合法解除了合同。其次，合同因彭兴池存在违约导致解除，彭兴池应当承担违约损失赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”彭兴池的违约行为给许红峰造成的损失主要为房屋差价损失，即许红峰的可得利益损失已超过定金。双方合同于2017年12月1日解除，许红峰主张参考2017年11月29日彭兴池将房屋过户至案外人的计税依据1192600元作为当时的房屋市场价格，计税依据能够反映当地、当时房屋坐落位置的房产市场价格。签订合同至合同解除之日，案涉房屋的差价损失为242600元（1192600元-950000元）。该损失无法通过定金罚则进行填补，依法应由彭兴池退还20000元定金，并就房屋的差价损失赔偿。因此，扣除彭兴池单方向许红峰的转账7000元，加上彭兴池应退还给许红峰的定金20000元，彭兴池应当向许红峰支付的违约损失赔偿金额为255600元（242600元-7000元+20000元）。此外，本案合同第五条系违约责任的约定，而本案许红峰未主张该条约定的违约金，而是依法主张违约的损失赔偿，且损失已超过违约金，符合法律规定，故彭兴池基于合同第五条约定，而认为一审认定损失缺乏依据，不能成立。本案系许红峰单方解除合同，双方并未对解除后赔偿达成一致，故彭兴池主张双方纠纷已在2017年12月4日后终结，明显不成立。关于彭兴池上诉称的一审程序问题，首先，虽然一审存在漏列许红峰代理人的行为，但并未实质侵害彭兴池的程序权利，许红峰对该瑕疵也未提异议；其次，一审法院不存在漏列当事人的情形，案涉合同由许红峰、彭兴池签订，合同效力仅涉及该二人合同权利义务。因此，一审并不存在程序违法导致需发回重审的情形。综上所述，彭兴池的上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5134元，由彭兴池负担。本判决为终审判决。审 判 长 万  怡审 判 员 邓  山审 判 员 朱 华 惠二〇二〇年九月二十三日法官助理 牛维宋芳书 记 员 江  波