河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3091号上诉人（原审原告）：驻马店市紫安物业管理有限公司。法定代表人：李敬，该公司经理。委托诉讼代理人：姚翔，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司平舆县支行。法定代表人：崔东方，该公司经理。委托诉讼代理人：钱秋峰，河南北纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧勤，公司员工。上诉人驻马店市紫安物业管理有限公司（以下简称紫安物业公司）因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司平舆县支行（以下简称邮政储蓄平舆支行）物业服务合同纠纷一案，不服平舆县人民法院（2020）豫1723民初2512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人紫安物业公司的法定代表人李敬及委托诉讼代理人姚翔，被上诉人邮政储蓄平舆支行的委托诉讼代理人钱秋峰、陈慧勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫安物业公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审时的诉讼请求或发回重审，涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审认为房屋租赁合同没有明确约定应当由被上诉人缴纳物业费是错误的。原审认为上诉人未向被告实际履行物业服务是完全错误的。关于水电费的问题，租赁合同约定是由出租方河南汇龙商务服务有限公司收取，实际中是由上诉人代出租方提供水电费代收代缴服务，水电费由上诉人按供电、供水部门的实际收费标准统一向商户收取，再由上诉人统一向供电、供水部门缴纳。因此被上诉人应向上诉人缴纳其实际使用的水、电费用。一审判决显失公平。邮政储蓄平舆支行答辩称：上诉人与被上诉人没有签订过书面协议，无口头协议也没有实际服务，上诉人催缴物业费没有依据；被上诉人没有缴纳物业费的义务；物业费的缴纳及承担约定不明；上诉人诉讼请求超出了诉讼时效。紫安物业公司向一审法院是起诉请求：1、请求被告支付拖欠其的自2014年10月1日至2020年10月1日的物业费共计109728元;2、诉讼费用及律师费由被告承担。一审法院认定事实：原告驻马店市紫安物业管理有限公司系经工商登记的经营物业管理、房屋租赁和小区配套服务的有限责任公司,成立日期为2012年5月21日。河南汇龙商务服务公司作为甲方（出租方）、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司平舆县支行作为乙方（承租方）、河南东方天中伟业有限责任公司作为丙方（房屋所有人）于2014年9月29日签订了平舆县清河支行房屋租赁合同，该合同主要约定：租赁房屋位于平舆县××大道与清河××商业街××楼××号房屋出租给乙方，用途为营业，租期为10年零1个月（自2014年10月1日至2024年10月31日）。合同还约定了租金的支付方式及合同解除事由，另就水、电、物业费约定如下：乙方在租赁区域内自行单独安装水表、电表（甲方负责水、电的正常接通），水费乙方按照该水表实际计量数据及同期供水部门规定的商业用途的收费标准按月向甲方缴纳；电费乙方按照该电表实际计量数据及同期供水部门规定的商业用途的收费标准按月向甲方缴纳。水、电费发票由甲方向乙方提供。物业费按统一标准收取，但街道所收卫生费由甲方缴纳等内容。合同签订后，被告于2014年10月1日开始租赁了平舆县清河大道与清河南路交汇处上河城商业街1号楼6-2房屋第一层、第二层及一层楼梯间，面积共1016平方米。2019年9月3日又签订了补充协议，协议主要约定是丙方河南东方天中伟业实业有限公司将其租赁给被告的房屋出卖给了丁方后双方应当遵守的事项。2013年2月25日原告驻马店市紫安物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的河南东方天中伟业实业有限公司签订了物业管理服务合同，合同约定了物业基本情况、物业内容与质量、服务费用等内容。原告提交对被告从2015年至2020年关于催交物业费（水、电费）的通知，但没有提供实际对被告提供了物业服务事项。另原告还提供了与案外人签订的租赁合同及物业管理协议，合同和协议均在2018年之后。一审法院认为：原告对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明原告的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据合同相对性原则,原告没有提供与被告签订了物业管理协议，仅以被告与河南汇龙商务服务公司、河南东方天中伟业有限责任公司签订的房屋租赁合同为依据要求被告支付自2014年10月1日至2020年10月1日的物业费109728元。对此根据本案查明，原告依据的被告与河南汇龙商务服务有限公司及河南东方天中伟业实业有限公司与被告签订的房屋租赁合同没有明确约定应当由被告缴纳物业费，只是约定物业费按照统一标准收取，至于由哪一方缴纳没有明确，而原告提交的物业管理服务合同也是其单位与河南东方天中伟业实业有限公司签订的，该合同与被告不具有相对性,且被告也不认可与原告存在物业服务合同关系。另原告也没有提供向被告实际履行了物业服务，被告举证又证明从租赁涉案房屋后一直有自己的保洁员工，就原告提交的向被告催交通知也显示物业费收取是水电费，而水电费的收取在上述房屋租赁合同中明确约定是出租方河南汇龙商务服务有限公司收取，原告明显不是合同相对方。另根据原告提供的与案外人的租赁协议和物业管理协议也说明了原告收取物业费用所依据的是物业管理协议，该物业管理协议都是发生在2018年之后，对于2018年之前的物业收取情况及收取标准原告没有提供材料证明，且根据原告提供的物业管理服务合同和涉案房屋租赁合同显示，河南汇龙商务服务有限公司与原告都是同一个法定代表人，故仅凭原告与河南东方天中伟业实业有限公司签订的物业管理服务合同来证明原被告之间存在物业服务合同关系，证据单一，本院无法核实。综上，因原、被告之间不存在物业服务合同关系及事实上的物业服务关系，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:驳回原告驻马店市紫安物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1247元(已减半)，由原告驻马店市紫安物业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了如下证据：1、照片七张，证明提供了物业服务；2、电子回单票据，证明代收代缴水电费及相关服务内容；3、物业管理服务合同及补充协议，证明缴纳服务费的主体是物业使用人。被上诉人质证称，对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，修缮的道路是最近才建的，公共部分的维护是房屋租赁合同第九条第七款约定为出租方的义务；对证据2不能证明上诉人向被上诉人提供了物业服务；对证据3不是新证据，与本案没有关联性。被上诉人提交了如下证据：1、维修税务发票，证明维修、修理是由银行自己付的修理费；2、照片五张，证明上诉人没有提供实际的物业服务；3、补充协议，证明上诉人没有向被上诉人提供过物业服务，因为补充协议没有对物业费的承担进行约定。上诉人质证称，对证据1不能显示维修对象，不能显示具体为哪个房屋，即使是，楼顶防水也是被上诉人应该承担的；对证据2证明车坏有异议，明显车没有坏，道路的大理石不是现在坏的也不是现在维修的；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，只是对租金进行约定，不涉及上诉人与被上诉人物业服务的部分。对双方二审争议的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人紫安物业公司起诉被上诉人邮政储蓄平舆支行支付拖欠的物业费用，其应当提供证据证明其与邮政储蓄平舆支行之间签订有物业服务合同。上诉人紫安物业公司提交的租赁合同系案外人与被上诉人邮政储蓄平舆支行所签，紫安物业公司不是合同的相对人，且该合同中并没有约定物业费用如何分担，上诉人紫安物业公司持该合同要求被上诉人邮政储蓄平舆支行支付物业费用，缺乏事实和法律依据。原审法院未予以支持，符合法律规定。被上诉人邮政储蓄平舆支行与案外人签订的租赁合同仅提到“物业费按统一标准收取”，但是如何分担，合同中没有明确约定，需要邮政储蓄平舆支行与租赁合同的相对人另行签订补充协议进行约定。原审法院对该事实的认定，并无错误。由于现有证据证明不了上诉人紫安物业公司向被上诉人邮政储蓄平舆支行提供了物业服务，原审法院据实认定，亦无错误。被上诉人邮政储蓄平舆支行与案外人签订的房屋租赁合同约定水电费向案外人缴纳，上诉人紫安物业公司称水电费应向其缴纳，于法无据。综上所述，上诉人紫安物业公司的上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2494元，由紫安物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  李光明审判员  贾保山审判员  袁玉慧二〇二〇年九月十七日书记员  张艺多