四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初6927号 原告：成都市青羊区教育局后勤服务中心，住所地成都市青羊区瑞联路**。 法定代表人：郭忠。 委托诉讼代理人：周正义、侯盛，四川致高律师事务所律师。 被告：四川千祥房地产开发有限责任公司，住，住所地成都市温江区柳城镇文化路******/div> 法定代表人：徐正伦。 委托诉讼代理人：黄绍华，四川及第律师事务所律师。 被告：成都合一酒店管理有限公司，住所地，住所地成都市青羊区西二巷**附******iv> 法定代表人：陈成。 委托诉讼代理人：曹晓乐，四川善嘉律师事务所律师。 原告成都市青羊区教育局后勤服务中心（以下简称“青羊教育后勤中心”）与被告四川千祥房地产开发有限责任公司（以下简称“千祥公司”）、成都合一酒店管理有限公司（以下简称“合一公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青羊教育后勤中心的委托诉讼代理人周正义、侯盛到庭参加了诉讼，被告千祥公司的委托诉讼代理人黄绍华到庭参加了诉讼，合一公司的委托诉讼代理人曹晓乐到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。 青羊教育后勤中心向本院提出诉讼请求：1.解除青羊教育后勤中心与千祥公司签订的《项目合作协议》；2.千祥公司、合一公司立即向青羊教育后勤中心腾退返还太升南路274号房产及相关设备；3.千祥公司向青羊教育后勤中心支付以下费用，合一公司对以下费用承担连带支付责任：（一）千祥公司所拖欠场地使用费人民币3657489.33元（暂算至2019年3月31日）；（二）滞纳金约人民币6475341.60元（暂算至2019年3月31日）。以上诉请金额共计约人民币10132830.93元（暂算至2019年3月31日）；4.千祥公司、合一公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年，青羊教育后勤中心（原成都市青羊区教育局后勤与产业管理办公室）通过公开招标与千祥公司签订《项目合作协议》，约定将太升南路274号房产提供给千祥公司使用。《项目合作协议》签订后，在未经青羊教育后勤中心同意的情况下，千祥公司与成都润熙酒店投资管理有限公司（以下简称“润熙公司”）签订《润熙酒店、商铺委托租赁管理协议》，由千祥公司将太升南路274号房产委托给润熙公司租赁经营管理。之后润熙公司又与合一公司签订《太升南路274号酒店商铺委托经营、租赁管理协议书》，由润熙公司将太升南路274号房产委托给合一公司租赁经营管理。合同期内，千祥公司长期拖欠《项目合作协议》所约定的场地使用费，导致协议目的无法实现，现青羊教育后勤中心为维护自身合法权益，诉至本院。 千祥公司辩称，1.合作协议解除的条件不具备，不应该解除双方之间签订的协议。青羊教育后勤中心以千祥公司未经其同意的擅自转租为理由，请求解除合同，但根据双方之间的协议并没有约定转租是解除的理由；2.青羊教育后勤中心向千祥公司发函,但千祥公司从未收到青羊教育后勤中心发出的函件，因此，该函件内容不能作为青羊教育后勤中心用以解除双方之间的签订协议的条件;3.青羊教育后勤中心将酒店场地租赁千祥公司使用，千祥公司将酒店委托给润熙公司管理，润熙公司又将该场地交给合一公司进行使用，青羊教育后勤中心在此间前后均知情，并且在出具的发票中备注了这一事实，其实际使用人为合一公司。现青羊教育后勤中心要求解除双方签订的项目合作协议，是以非法转租以及没有按时交租金为理由，但协议签订后青羊教育后勤中心知情默认合一公司为该协议的实际履行人，千祥公司对此不承担责任，所以要求解除合同并支付租金应当找合一公司。 合一公司辩称，1.青羊教育后勤中心要求合一公司承担连带责任没有法律依据，合一公司不是青羊教育后勤中心与千祥公司租赁合同的当事人，青羊教育后勤中心至今也否认合一公司承租人的地位；2.合一公司没有实际占据案涉房产，合一公司投资对该房产进行装修，但在过程当中，因得不到青羊教育后勤中心的认可，不得不退场，因此从没有使用过该房产；3.导致案涉房产的现状，青羊教育后勤中心也具有过错，合一公司因听信了千祥公司和润熙酒店公司的承诺相信千祥公司和润熙酒店公司具有案涉房产的转租权，并且在2014年12月第一次缴纳租金时，从发票上备注的：“由千祥房地开发变更的”从而相信青羊教育后勤中心认可合一公司的承租地位，继而投资进行装修，但在2015年3月和2015年5月两次缴纳租金的发票当中，青羊教育后勤中心将发票备注改为了“千祥房地开发委托”，并且拒绝向合一公司出示确认合一公司为承租人的书面材料，因合一公司发现青羊教育后勤中心与千祥公司签订的协议当中，约定有未经青羊教育后勤中心同意，千祥公司不得转租，并且千祥公司违反条款约定的青羊教育后勤中心有权解除合同，因为担心继续投入后青羊教育后勤中心以未经允许转租而解除合同导致更大的损失，合一公司不得不退出该项目；4.千祥公司与润熙公司，以及润熙公司与合一公司之间并不是委托管理的关系，而实质是一个转租关系，并且转租过程中，合一公司尚未使用该酒店，故不因承担此笔费用，应该费用向千祥公司主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据。本院经审查对无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人举证情况和庭审情况，本院认定如下事实： 2012年，成都市青羊区教育局后勤与产业管理公办室（甲方）与千祥公司（乙方）签订《项目合作协议》，约定：1.为更好实现资源整合，优势共享，共同打造成都酒店职业教育的一张名片，使酒店专业成为成都青苏职业中专学校的特色专业，同时将学校实习酒店打造为成都市酒店专业公共实训基地，经向社会公开招标，乙方获得太升南路274号场地使用权；2.甲方将己方所属的位于太升南路274号房产作为固定资产投入，乙方负责资金与技术投入，甲乙双方共同将该地打造为成都青苏职业中专学校实训酒店，该地占地面积2739平方米，建筑面积3755平方米；3.合作期10年，从2012年5月1日至2022年4月30日。从2012年5月1日至2012年10月31日为装修期，免收乙方场地使用费；4.场地使用费,第一年至第三年104万元，从第四年起开始递增，每三年递增一次，幅度为上次基数的3%，场地使用费每季度交纳一次，乙方签订协议时将第一季度场地使用费付给甲方，以后每个季度的场地使用费按照当年场地使用费计算方法，提前15天付给甲方，如乙方逾期不交，从就交场地使用费之日起，甲方每日收取应交场地使用费千分之三的滞纳金，从应交场地使用费之日起超过1个月不交的，甲方有权无条件终止协议；5.甲方提供太升南路274号占地面积2739平方米、建筑面积3755平方米给乙方用于酒店经营及成都青苏职业中专学校学生培训，该房产不含教师住宿楼，该地留有的设施设备（含旧桌椅、办公桌）在合作期内由乙方使用；6.合作有效期内，乙方在不破坏房屋结构的安全的前提下，可以对房屋进行装修，但装修方案必须提前报经甲方同意，装修单位资质必须提前报请甲方审核，装修费用由乙方负担，协议终止后，甲方不作任何装修补偿。7.乙方享有独立经营权，并保障每年向甲方提供满足甲方教学需要的实习岗位，保障实习学生的合法权利；8.合作有效期内，未经甲方同意，乙方不得将房屋租赁或转借他人使用。落款处，成都市青羊区教育局后勤与产业管理办公室加盖公章，千祥公司加盖公章。 2012年5月1日，千祥公司出具《接收单》，载明：我公司现接收到贵单位移交的太升南路274号“升平街小学”现有空置房产约3300平（含铺面8间）及所有门钥匙。 2012年6月13日，千祥公司出具《设备清单》（设备详见清单），载明：我公司收到贵处原“升平街小学”设备由我公司“升平街小学”改造项目使用。 成都市青羊区教育局基建与物资装备管理办公室和成都市青羊区教育局后勤与产业管理办公室于2011年撤销，成立成都市青羊区教育局后勤服务中心。 千祥公司（甲方）与润熙公司（乙方）签订《润熙酒店、商铺委托租赁管理协议书》，约定：1.甲方把位于成都市太升南路274号的润熙酒店同铺位委托给乙方租赁经营管理；2.经营管理期限自2013年5月1日起至2022年4月30日止，共计为9年，在委托租赁管理期限内，乙方对本协议项下的商铺进行租赁管理所产生的收益归乙方所有，损失亦由乙方承担；3.酒店、商铺承包管理费每年300万元，乙方签订合同时支付第一年租金，以后每年租金乙方应提前15天支付给甲方，如逾期不交，从应交租金之日起，甲方应每日收取应交租金千分之三的滞纳金；4.乙方负责委托租赁管理期间对本协议项下的酒店、商铺进行包括但不限于出租方式的经营、使用，负责租赁管理期间的物业管理费、水电费及经营的相关费用；5.委托租赁管理期间，甲方将所委托酒店、商铺的使用经营权全部交与乙方，不得干涉乙方经营，甲方确保乙方拥有本协议中商铺的绝对使用经营权。落款处，千祥公司加盖公章，润熙公司加盖公章。 2014年，润熙公司（甲方）与合一公司（乙方）签订《太升南路274号酒店商铺委托经营、租赁管理协议书》，约定：1.基于千祥公司与成都市青羊区教育局后勤产业管理办公室签订的太升南路274号《项目合作协议》，基于千祥公司与甲方签订的《润熙酒店、商铺委托租赁管理协议书》之相关内容，为便于该酒店项目的统一经营管理，甲方将太升南路274号酒店、商铺的所有委托经营、租赁管理权利及义务转移至乙方，并委托乙方全部进行经营租赁管理；2.经营范围，甲方把位于成都市太升南路274号的房产全部委托给乙方进行经营、租赁管理，原千祥公司向后勤管理办公室交纳的10万元保证金，协议到期后由乙方收取；3.经营租赁管理期限：自2014年9月15日起至2022年4月30日止；4.委托经营方式，在委托经营租赁管理期限内，乙方完全自主经营管理，对本协议下的房产进行经营产生的收益均归乙方所有，损失亦由乙方承担。甲方交该项目委托转让至乙方一次性收取承包管理费200万元，付款方式，由乙方委托朱伟个人转账至甲方指定的润熙公司账户，以润熙公司出具投资款收据为准（该款项已于2014年9月14日付款给润熙公司）。协议对应房产租金由乙方直接向成都市青羊区教育局后勤产业管理办公室交纳；5.乙方负责委托租赁管理期间对本协议项下的酒店、商铺进行包括但不限于出租方式的经营、使用，负责租赁管理期间的物业管理费、水电费及经营的相关费用；6.委托经营管理期间，甲方不得以任何方式、行为干涉乙方经营，确保乙方拥有本协议中的商铺的绝对使用经营权利，委托转让前甲方的任何负责及其法律关系，乙方概不承担，独立经营该项目；7.委托经营期满，如继续续约，则由甲方无条件配合乙方自行向成都市青羊区教育局后勤产业管理办公室联系续约事宜，甲方确保按协议时间期限内将太升南路房产交由乙方，无权收回，否则按违约金2000万元赔偿，并承担乙方其它全部由此产生的一切损失。落款处，润熙公司加盖公章，合一公司加盖公章。 另查明，2018年3月29日，千祥公司发布《公告》，载明：千祥公司系太升南路274号酒店的经营、开发、管理等唯一合法权利人，因合一公司拖欠租金及工程款等行为，为维护千祥公司权利及义务对外公告，合一公司经营其太升南路274号酒店项目以来，自2016年就拖欠教育局租金200多万元及该项目建设工程款等，其严重违约行为给我公司造成重大经济损失和负面社会影响，千祥公司确认自合一公司违约开始，其对太升南路274号酒店再无任何运营、开发、管理的权利。现千祥公司宣布，合一公司自本公告宣布之日起3日内撤离太升南路274号酒店项目，停止违法侵占和出租我公司合法经营管理的酒店项目以及酒店临街铺面，并即时完成支付对外所有工程欠款和即时补齐自合一公司运营期间所欠教育局的租金。我司将依法收回合一酒店违法出租三家商铺经营者的全部房屋。 2014年12月15日，青羊教育后勤中心出具《发票》，载明：收到合一公司房租2014.6.1-12.31半年，金额52万元，备注：此款于2014.11.17转入11556农行账户（由千祥房地产开发变更而来），青羊教育后勤中心加盖发票专用章。 2015年3月3日，青羊教育后勤中心出具《发票》，载明：收到合一公司（千祥房地开发委托），太升南路274号房租2015.1.1-3.31季，金额26万元，备注：此款于2015.2.16转入11556账户，青羊教育后勤中心加盖发票专用章。 2015年5月6日，青羊教育后勤中心出具《发票》，载明：收到合一公司（千祥房地产委托），房租2015.4.1-6.30季，金额26万元，备注：2015.2.16转入11556账户，青羊教育后勤中心加盖发票专用章。 审理中，本院工作人员于2020年9月7日前往成都市太升南路274号进行现场调查经核实，目前，该处未悬挂酒店招牌，现场的门卫称：“现在这个地方分为A座和B座，都是公寓而且已经出租了，入住都是些打工者，不是什么酒店，也不知道经营者是谁，他们是在疫情过后大概3、4月份才来的”。 本院认为，青羊教育后勤中心与千祥公司签订《项目合作协议》，系当事人真实意思表示，未违反相关法律的强制性、禁止性规定，合法有效，各方应受该协议的约束履行义务。青羊教育后勤中心向千祥公司交付房屋后，千祥公司应按合同约定支付租金。千祥公司虽辩称案涉房屋于2014年由合一公司实际承租，且青羊教育后勤中心已知晓转租事宜，并提交发票予以印证。本院认为，发票上虽载明有千祥公司变更或千祥公司委托，但不能仅以此认为青羊教育后勤中心与千祥公司解除了双方之间的租赁合同关系，而由青羊教育后勤中心与合一公司建立的新的租赁合同关系，此外千祥公司于2018年3月29日发布的《公告》中认可其系案涉房屋上酒店项目的合法权利人。故对千祥公司的上述项辩称不予支持。根据合同的相对性原则，青羊教育后勤中心要求千祥公司支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于青羊教育后勤中心要求解除《项目合作协议》。千祥公司应当按季度向青羊教育后勤中心支付租金，千祥公司从2015年11月起未向青羊教育后勤中心支付的房屋租金，现千祥公司、已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，千祥公司迟延履行支付租金的义务，致使不能实现合同目的。现青羊教育后勤中心要求解除与千祥公司签订《项目合作协议书》的诉求，符合法律规定，本院予以支持。结合前述的评判，千祥公司应支付拖欠的租金从2015年11月1至2016年1月31日欠付的租金为26万元；从2016年2月1日至2019年1月31日欠付的租金为3213600元（1071200元×3），以上共计3473600元；从2019年2月1日起欠付的租金，以每年1103336元的标准支付至合同解除之日止。 关于青羊教育后勤中心以合一公司为案涉房屋的实际占有人为由，要求合一公司对千祥公司欠付的租金范围内承担连带清偿责任。庭审中，合一公司称其于2015年6月30日已退场，青羊教育后勤中心未提交证据证明合一公司从2015年11月起实际占用案涉房屋至今，经核实案涉房屋现场亦未悬挂合一酒店的招牌。故对青羊教育后勤中心该项请求，本院不予支持。 关于青羊教育后勤中心要求千祥公司、合一公司腾退房屋并返还相关设备。青羊教育后勤中心未提交证据证明现案涉房屋及相关的设备由千祥公司、合一公司实际占有使用，现场也未核实到案涉房屋的实际使用人，故对青羊教育后勤中心要求千祥公司、合一公司腾退房屋并返还相关设备的诉讼请求，本院不予支持； 关于青羊教育后勤中心要求千祥公司以每季度应付租金为基数，按每日0.3%的标准计算滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院认为，滞纳金应结合损失来认定，双方约定明显过高，本院予以适当调整，认定该部分滞纳金以每季度应付租金（其中，2015年11月1日至2016年1月31日，每季度租金26万元；2016年2月1日至2019年1月31日，每季度租金26.78万元；2019年2月1日后，每季度租金27.5834万元）为基数，从每期应付之日起按每日万分之三的标准分段累计至实际付清之日止。超过部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，依法判决如下： 一、成都市青羊区教育局后勤服务中心与四川千祥房地产开发有限责任公司于2012年签订的《项目合作协议》解除； 二、四川千祥房地产开发有限责任公司于本判决发生效力之日起十日内向成都市青羊区教育局后勤服务中心支付从2015年11月1日至2019年1月31日欠付的租金3473600元； 三、四川千祥房地产开发有限责任公司于本判决发生效力之日起十日内向成都市青羊区教育局后勤服务中心支付从2019年2月1日起欠付的租金，按每年1103336元的标准计算至合同解除之日止； 四、四川千祥房地产开发有限责任公司于本判决发生效力之日起十日内向成都市青羊区教育局后勤服务中心支付滞纳金【以每季度应付租金为基数（其中，2015年11月1日至2016年1月31日，每季度租金26万元；2016年2月1日至2019年1月31日，每季度租金26.78万元；2019年2月1日后，每季度租金27.5834万元），从每期应付之日起按每日万分之三的标准分段累计至实际付清之日止】； 五、驳回成都市青羊区教育局后勤服务中心的其余诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82597元，由四川千祥房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 琳 人民陪审员  敬小珑 人民陪审员  刘素英 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  姜 君 书 记 员  邓郁锚