江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初4541号 原告：蒋元芳，女，1971年1月29日生，汉族，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：张玉芬，江苏雨花石律师事务所律师。 原告：许某1。 法定代理人：许某2,男，1993年10月24日生，汉族，系与原告许某1父子关系，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：张玉芬，江苏雨花石律师事务所律师。 被告：南京宁力建设工程有限公司，住所地南京市六合区雄州街道西陈村。 法定代表人：钟立平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李光有。 委托诉讼代理人：胡铭，江苏焯燃律师事务所律师。 第三人：南京龙津房地产开发有限公司，住所地南京市六合区雄州街道专诸巷**紫晶广场******。 法定代表人：林婷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯志利，该公司员工。 第三人：南京八百建筑安装工程有限公司，住所地南京市六，住所地南京市六合区金牛湖街道八百大道** 法定代表人：赫有海，该公司总经理。 原告蒋元芳、许某1与被告南京宁力建设工程有限公司（下称宁力公司），第三人南京龙津房地产开发有限公司（下称龙津公司）、南京八百建筑安装工程有限公司（下称八百公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋元芳、许某1委托诉讼代理人张玉芬、原告许某1法定代理人许某2、被告委托诉讼代理人李光有、胡铭以及第三人龙津公司委托诉讼代理人冯志利到庭参加诉讼。第三人八百公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋元芳、许某1向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令不得执行位于南京市六合区××街道××路××-××号不动产；2.确认位于南京市六合区××街道××路××-××号不动产归蒋元芳、许某1所有；3.判令宁力公司承担诉讼费。事实与理由：一、蒋元芳、许某1支付了全部房款并实际取得占有不动产，产权属于蒋元芳、许某1所有，对未办理产权过户蒋元芳、许某1无过错。苏（2018）宁六不动产权第××号不动产产权证虽载明产权人龙津公司，但该不动产于2019年8月11日由蒋元芳、许某1认购，签订了商品房认购协议，并于当天支付了20万元团购费，于2019年8月25日签订《商品房现售合同》，并于当天支付了房屋全款191万元，蒋元芳、许某1取得该不动产后将该不动产全权委托第三人运营管理，蒋元芳、许某1收取租金。因龙津公司未当场开具房款发票，后蒋元芳、许某1多次催要发票因龙津公司发票在总公司而未及时交付给异议人，但房款发票实际已于2019年9月20日开出。直到蒋元芳、许某1提起执行异议前几日才拿到发票至不动产交易中心办理产权证书被告知房屋被查封，而无法办理过户，蒋元芳、许某1在办证过程中无任何过错。二、（2020）苏0116执异33号民事裁定书适用法律错误。宁力公司因与龙津公司、八百公司建设工程施工合同纠纷向六合区人民法院提起诉讼，依据宁力公司的申请，六合区人民法院于2020年5月11日作出（2020）苏0116民初2613号民事裁定书以及协助执行通知书，裁定查封案涉不动产。蒋元芳、许某1在拿到购房发票后至不动产交易中心办理产权证书被告知房屋被查封而无法办理过户，得知此情况后立即向六合区人民法院提出执行异议申请。在申请执行异议时，蒋元芳、许某1向法院提供了案涉不动产相关的证据材料，积极履行己方的举证义务，并认为依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形并其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于南京市六合区不动产的查封应予解除。但贵院在收到蒋元芳、许某1的异议申请后认为应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不适用本案。但蒋元芳、许某1认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的不动产，并未区分商业性质和住宅性质，而第二十九条是对买受人名下无其他用于居住的房屋，即使没有支付全款，也可以排除执行，系该类房屋的特殊保护，贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定驳回蒋元芳、许某1的执行异议适用法律错误。综上所述，蒋元芳、许某1对上述财产享有合法所有权，并且足以排除宁力公司对该财产的执行，故向贵院提起诉讼，请求支持诉请。 被告宁力公司辩称，本案的执行标的尚在龙津公司名下，蒋元芳、许某1对于本案标的不享有足以排除保全措施的民事权益，提出执行异议，缺乏事实法律依据。本案是执行异议，本案标的是诉讼保全阶段，不能够停止对该财产的执行。现在还没有到执行阶段。 第三人龙津公司称，该房屋是蒋元芳、许某1购买，应该配合对方办理房屋权属证书，由于公司欠税，一直未办理好税票，所以耽误了办理过户手续。 第三人八百公司未到庭陈述。 本院经审理查明后认定事实如下：2019年8月11日，甲方蒋元芳、丙方南京冠松房地产营销策划有限公司（下称冠松公司）、丁方南京德墨网络科技有限公司（下称德墨公司）签订《欢乐广场Ｂ地块商业销售部分团购会员服务合同》，约定甲方在合同签订当日向丙方支付人民币15万元，甲方在合同签定当日向丁方支付人民币5万元。指定房源缴纳总服务费20万元抵30万元。合同对其他事项进行了约定。同日，预售人甲方龙津公司、预购人乙方蒋元芳签订《商品房认购协议》，约定乙方同意认购由甲方开发建设的欢乐广场Ｂ地块综合楼项目，备案证号XXXXX号《商品房现售备案证》项下的商品房，并就相关事宜，经协商一致，达成如下协议：一、乙方同意支付定金人民币10万元认购公安门牌XX室的商品房，该房屋建筑面积为53.88平方米。二、乙方认购的该房屋单价为43485.6元／平方米，总房款为2343004元，优惠：交20万元团购抵30万元，按时付款及签约97折，票物优惠2万元，特批优惠523.4元。三、甲乙双方应于2019年9月15日前签订《现售合同》---。协议对其他事项进行了约定。同日，蒋元芳向冠松公司付款15万元，冠松公司出具《收据》，向德墨公司付款5万元，德墨公司出具《收据》。后转让方甲方龙津公司、受让方乙方蒋元芳、许某1签订《欢乐广场Ｂ地块综合楼商品房现售合同》，约定甲方出售给乙方位于六合区房屋，该商品房的建筑面积53.88平方米，房屋单价35449.15元／平方米，总价款191万元。2019年8月25日一次性支付房款191万元。甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该商品房。合同对其他事项进行了约定，8月25日前蒋元芳向龙津公司付款191万元。9月20日，龙津公司向蒋元芳出具江苏增值税普通发票，价税合计191万元。蒋元芳催要，龙津公司在2020年5月份将税票交付给蒋元芳。案涉房屋产权证号为苏（2018）宁六不动产权第××号，权利人为龙津公司，用途为商服用地／商业。 另认定：2019年8月25日，甲方蒋元芳、许某1、乙方南京紫气东来商业管理有限公司签订《直卖模式租赁合同》，约定甲方和乙方经协商一致，甲方拥有该房屋产权，就甲方自愿将该房屋使用权全权委托乙方提供统一运营管理的服务事宜订立合同，租赁期限为2019年7月1日至2029年6月30日。甲方应于2019年6月30日前，将租赁房屋交付给乙方，如延期交付按实际交付房屋之日起开始计算租金。2019年7月1日至2020年6月30日租金为81110元，2020年7月1日至2021年6月30日租金为105050元---。2020年7月10日，该公司向蒋元芳打款81110元。 还认定：2020年5月21日，南京市六合区人民法院受理宁力公司起诉龙津公司、八百公司建设工程施工合同纠纷一案。2020年5月11日，本院作出（2020）苏0116民初2613号民事裁定书以及协助执行通知书，查封案涉房屋。后蒋元芳、许某1向本院提起执行异议，请求解封对案涉不动产的查封。2020年7月15日，本院作出（2020）苏0116执异33号民事裁定书，认为案涉不动产为商业性质，不属于居住性质，故两案外人的异议请求不成立，不能排除本院诉讼保全的查封措施，遂驳回蒋元芳、许某1的异议请求。7月23日，本院向蒋元芳、许某1送达文书，8月5日，蒋元芳、许某1将起诉材料送至本院立案庭，8月7日，该案登记立案。 以上事实有当事人陈述、欢乐广场B地块商业销售部分团购会员服务合同、收据、欢乐广场B地块综合楼商品房现售合同、房屋产权证书、直卖模式租赁合同、民事裁定书、银行流水等证据在案证实。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2019年8月25日，龙津公司、蒋元芳、许某1签订《欢乐广场Ｂ地块综合楼商品房现售合同》，8月份支付全款，同时将房屋交付给第三方统一运营出租，蒋元芳、许某1未办理产权证系因龙津公司未按时将发票交付。上述系列事实可以认定案涉房屋在查封之前签订买卖合同、查封之前交付不动产、支付全部价款及非买受人原因未办理过户登记，足以排除强制执行，该不动产应系蒋元芳、许某1所有，不得执行该执行标的。宁力公司辩称，案涉房屋非居住房屋，不符合《最高人民法院》第二十九条规定，不应认定可以排除强制执行。本院认为，《最高人民法院》第二十八条、第二十九条均规定可以排除强制执行的情形，只要符合其中一种情形即可排除强制执行，本案符合第二十八条规定的情形。综上，依据《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、不得执行苏（2018）宁六不动产权第××号房产； 二、确认苏（2018）宁六不动产权第××号房产归原告蒋元芳、许某1所有。 案件受理费21999元，由被告南京宁力建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  薛俊卫 人民陪审员  廖 敏 人民陪审员  徐林安 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  林丹萍