广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3023号 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶家干，男，1979年5月9日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 委托诉讼代理人：莫丕云，广西荔泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓世棋，男，1965年5月26日出生，瑶族，住广西壮族自治区荔浦市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘伟玲，女，1965年7月25日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 上诉人叶家干因与被上诉人邓世棋、潘伟玲居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦市人民法院（2020）桂0331民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶家干上诉请求：一、撤销荔浦市人民法院（2020）桂0331民初878号民事判决，或查明事实真相后改判驳回一审原告的诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审没有查明上诉人为了促进房屋交易做了大量的工作，找了十多个客户看房，有些客户是看场地、方位，仅在房屋外面观看，有些客户是进到房屋观看，最后终于促成了双方房屋买卖合同成立，房屋买卖成交后又做了大量的房屋过户工作。二、一审将房屋买卖合同与居间合同当作一个合同，在房屋买卖合同被撤销后，居间合同也视为一同被撤销。虽然上诉人与被上诉人及购买方签订的是一份《房屋买卖合同》，但这份合同包含了两个内容，包含居间合同在内。房屋买卖合同撤销后，居间合同的部分效力是独立的，居间费是否应当返还，取决于居间人是否促进合同合法成立。本案中签订的合同在没有被撤销之前，是合法成立生效的，居间人完成了居间行为。该案被撤销，完全是被上诉人的责任，出售有瑕疵的房屋没有说明，构成质量上的违约导致被撤销，过错在于被上诉人，上诉人没有任何过错。被上诉人单方的违约行为，不得抗辩守约方，应当支付居间费。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 邓世棋、潘伟玲辩称，上诉人说其为了促成合同做了大量工作，但在2019年5月6日之前做的所有工作，都与居间合同没有任何关系。在2019年5月6日签订合同这天，被上诉人是上午10点钟接到中介电话，说有人想买房子，所以我们一直到中午12点才出来，之后买方说很满意就买了。上诉人根本没有做什么工作。而且在我们签订合同的第二天，买方就强烈要求退房。即使对方之后做了工作，也是违背了买卖双方的意愿之下做的工作。在买方不想购房之后，上诉人作为居间人，应当积极做工作化解出现的矛盾，但上诉人并没有做任何工作，导致被上诉人成为被告。关于房屋瑕疵，被上诉人已经告诉了上诉人，虽然被上诉人没有证据，但是肯定是告诉了上诉人的。被上诉人的房子之所以卖那么便宜，肯定告诉过上诉人原因。而且上诉人作为专业卖二手房的，应该有义务来了解房屋的一切情况。综上所述，上诉人的上诉请求没有法律和事实依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 邓世棋、潘伟玲向一审法院起诉请求：1.判决被告将中介费27000元返还给二原告；2.本案诉讼费由被告承担。 叶家干向一审法院反诉请求：1.判决反诉被告补中介费27000元给反诉原告；2.诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原告因经济原因，委托被告作为中介人出卖现坐落于荔浦市［房产证号，桂房权证荔字第××号，土地使用证号：荔国用（2003）第Ｃｂ03488号］。2019年5月6日，经被告介绍，原告与被告及购房人李烈政签订了一份《房屋买卖合同》，合同载明房屋买卖成交价为2690000元整，合同还约定房屋的产权证、土地证、水电过户由被告代办，合同签订当日原告和购房人各支付27000元中介费给被告。合同签订后，购房人和原告均给付被告各27000元中介费，购买方交300000元定金给原告。签订合同第二天，因购房人李烈政了解到原告房屋在2016年出租给他人时，承租人因自身原因煤气中毒，造成3人死亡。李烈政因此反悔，要求撤销购房合同，并于2019年7月22日诉到法院，荔浦市人民法院于2019年9月16日作出（2019）桂0331民初1418号民事判决，判令撤销原、被告与李烈政签订的《房屋买卖合同》，返还购房人财产，原告不服上诉，2019年12月2日桂林市中级人民法院做出（2019）桂03民终3606号民事判决，维持一审判决。现原告已依法履行了判决书规定的义务，退还购房人300000元定金，被告也退还购房人27000元中介费。由于原、被告、李烈政三方签订的房屋买卖合同已被撤销，原告认为被告没有付出相应的劳务，被告应将27000元中介费返还给原告，但被告拒绝返还。原告为此诉至原审法院。在审理过程中，被告提起反诉，要求原告补给被告中介费27000元。 一审法院认为，一、关于本诉，被告是否应当将收取原告的中介费返还原告的问题。原告与被告没有单独签订居间合同，只是在《房屋买卖合同》中，约定了中介费的数额、和中介人在《房屋买卖合同》签订后应该做的房屋的产权证、土地证、水电过户等工作。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”据此，委托人签订居间合同的目的是订立合同的机会或者享受居间促成的合同而产生的利益。但上述合同签订第二天，购房人发现该房屋存在重大瑕疵，导致案涉合同被法院依法撤销，合同被依法撤销后，意味着合同从一开始就没有法律效力。本案原告作为居间合同的委托人，无法享受合同的利益，居间合同也就失去了意义。因此，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定的“促成合同成立”是指促成合同有效成立，才符合居间合同的立法目的。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，由于涉案合同被撤销的法律后果是返还财产，原告据此请求被告返还中介费27000元，符合法律规定，该院予以支持。原告存在过错，被告可以要求支付从事居间活动支出的必要费用，但被告主张不予返还27000元中介费没有法律依据。其抗辩理由该院不予支持。二、关于反诉，反诉被告是否应补给反诉原告中介费27000元的问题。荔浦市人民法院于2019年9月16日作出（2019）桂0331民初1418号民事判决和2019年12月2日桂林市中级人民法院做出（2019）桂03民终3606号民事判决均认定反诉被告邓世棋、潘伟玲在签订涉案房屋买卖合同的时候未如实披露房屋的真实情况，导致案涉合同被撤销。合同被撤销后，意味着合同从一开始就没有法律效力。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予返还，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。因此，反诉被告是过错方，反诉原告从事居间活动所支出的必要费用，应当由反诉被告赔偿。但是，反诉原告没有提供证据证明其从事居间活动所支出的必要费用损失，也没有主张其从事居间活动所支出的必要费用损失，而主张补给《房屋买卖合同》约定的中介费27000元，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十四条、第四百二十七条，判决：一、被告叶家干将中介费27000元返还给原告邓世棋、潘伟玲；二、驳回反诉原告叶家干的反诉请求。案件受理费475元，减半收取237.5元，反诉费237.5元，合计475元，由被告叶家干负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理，二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.上诉人是否应返还中介费27000元给被上诉人；2.被上诉人是否应补中介费27000元给上诉人。 关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。可见，居间作为中介的一种形式，其宗旨是把交易双方联系在一起，以促成交易后取得合理报酬的服务，居间人是促进交易双方成交而从中取得报酬的中间人，只有在促成委托人与第三人之间的合同成立的前提下，才能获得居间报酬。本案中，上诉人作为居间人，虽促成被上诉人与购房人签订了《房屋买卖合同》，但在该合同签订第二天，由于购房人发现该房屋存在重大瑕疵，导致该《房屋买卖合同》被人民法院依法撤销。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还；……”在《房屋买卖合同》被撤销后，上诉人应返还收取的居间费用。故，一审判决上诉人返还被上诉人中介费27000元并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。”本案中，上诉人作为居间人确曾为促进涉案房屋交易付出了居间劳务，带了部分客户看房，也做了一些过户工作，被上诉人与购房人实际也签订了《房屋买卖合同》，虽然该合同最终被撤销。综合上诉人提供的居间服务情况，参照居民服务行业的工资收入，本院酌定上诉人为被上诉人促进房屋交易的必要费用为5000元。故对上诉人该项上诉理由，本院予以部分支持。 综上所述，叶家干的上诉请求部分成立；一审认定事实清楚，但实体处理部分不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区荔浦市人民法院（2020）桂0331民初878号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区荔浦市人民法院（2020）桂0331民初878号民事判决第二项； 三、被上诉人邓世棋、潘伟玲支付上诉人叶家干中介费5，000元； 四、驳回上诉人叶家干一审的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费475元，减半收取237.5元，由上诉人叶家干负担；反诉费237.5元，由上诉人叶家干负担193.5元，被上诉人邓世棋、潘伟玲负担44元；二审案件受理费712.5元，由上诉人叶家干负担580.5元，被上诉人邓世棋、潘伟玲负担132元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年九月十一日 法官助理 李灵恒 书 记 员 谢 云