江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初3064号原告：江苏国信物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中路**星汉大厦**，确认送达地址徐州市泉山区金泰小区45号楼2单元301室，指定代收人徐建华，联系电话18796******。法定代表人：杨飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐建华，江苏红杉树律师事务所律师。被告：孟庆江，男，1981年10月15日出生，汉族，住徐州市泉山区，确认送达地址徐州市泉山区，指定收件人孟庆江，联系。原告江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信公司）诉被告孟庆江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年9月18日公开开庭进行了审理。原告国信公司的委托诉讼代理人徐建华、被告孟庆江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信公司向本院提出诉讼请求：1.被告孟庆江支付原告物业服务费7630元（计算期间为自2014年5月1日起至2020年12月31日，计算明细为因案涉房屋属于空置房，按照70%标准收取物业费，即0.95元/月/平方米×143.42平方米×80个月×70%≈7630元）、分摊公共能耗费1900元（计算期间为自2014年4月1日起至2019年12月31日，按照业主专有部分建筑面积占建筑物总面积的比例来合理分摊，其中分摊的年限是2014年4月1日至2019年12月31日，在此期间实际产生的所有公共水电费共计3340891.72元，被告应分摊的公共能耗费金额为所购房屋建筑面积÷建筑物总面积×应分摊公共能耗费总金额，即143.42平方米÷252156.57平方米×3340891.72元≈1900元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月3日，原、被告签订了国信龙湖世家《前期物业服务协议》，协议约定：由原告为被告提供物业服务，物业费收费标准为0.95元/平方米/月，按年度进行交纳，时间截点为每年1月1日至12月31日，每年度1月1日前交纳全年度物业服务费。物业服务合同签订后至今，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告自2014年5月起至今未向原告缴纳物业费及自2014年5月起至今未向原告缴纳应分摊的公共能耗费。原告多次向被告催要无果，遂以诉称理由诉至法院，请求判如所请。被告孟庆江辩称，1.我对物业费不认可。我在2013年5月3日缴纳物业费，为什么原告要收2014年5月1日起的物业费；房屋我没有居住，第一年的物业费是按照100%收取的，超额收取的部分，物业一直没有解决办法。2.物业存在乱收费情况，2013年5月3日收取了143元的垃圾清运费，因为房屋没有居住，我没有产生垃圾。3.地下室没有给我清理，屋前屋后都是垃圾，地下，地下室有粪便没有清理垃圾。我们买的花园是公摊的，但是物业允许别人私自圈成自己的院子。物业每次说整改，但是都没有整改。我要求原告按照物业管理法给我们服务到位，我们就交物业费。当时物业答应我们整改，我们都准备交物业费了，但是物业还是没有整改，我们就不愿意交物业费。4.我要求物业把主管道恢复原状，物业有监管的责任。原告公司没有权利向我要物业费。原告在物业服务期间没有履行合同中约定的责任和要求，没有及时疏通管道导致我的房屋泡水，给我造成重大财产损失，我要求原告对我的损失进行赔偿。墙壁全部泡水发霉，部分脱落，全新的家用电器因泡水损毁，衣物也泡水损毁。我要求原告对我的损失进行赔偿。因为原告的原因，造成我的房屋泡水，给我造成财产损失，我要求原告对我的损失进行赔偿。5.我不认可公共能耗的计算，我是2013年5月3日缴纳的300元公共能耗，为什么日期是5月1日，原告没有公开公共能耗费用。6.原告在小区内经营的超市、电梯广告、快递柜、幼儿园等商业设施未公开电费支付情况，原告对公共能耗费的计算我不认可。7.我小区的业委会成立，要求原告重新签署合同，原告拒绝签署。原告目前为非法物业，我拒绝缴纳原告作为非法物业期间的物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院已生效法律文书查明的事实为2009年6月27日，原告国信公司（乙方）和江苏国信华安房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对国信龙湖世家小区提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，小高层住宅0.95元/月/平方米、别墅1.39元/月/平方米、商业物业2.5元/月/平方米；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日、12月31日前履行交纳义务；乙方可在业主办理房屋交付手续时，预收6个月物业服务费和300元代收代交的公摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过6个月；购房业主房屋连续6个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应按70%向业主收取空置期间的物业服务费，但公共能耗费如水差、电梯耗能、公共照明等费用应正常交付；停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位80元/月/个、车库车位120元/月/个的标准向乙方交纳停车费；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位80元/月/个、车库车位120元/月/个的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位40元/月/个、车库车位60元/月/个的标准提取停车管理服务费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位40元/月/个、车库车位60元/月/个的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位40元/月/个、车库车位60元/月/个的标准提取停车管理服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；本合同期限自2009年7月1日起至成立业主委员会并正式选聘物业管理公司止。双方在物业服务合同中还就物业基本情况、物业承接验收、使用与维护、专项维修资金、违约责任进行了约定。上述合同签订后，2010年10月，原告国信公司开始为徐州市云龙区（新城区）国信上城小区提供物业管理服务。2012年11月9日，徐州市物价局作出徐价服函[2012]18号《关于国信龙湖世家前期物业服务收费标准备案的复函》：一、同意以招标方式确定的国信龙湖世家前期物业管理公共服务备案收费标准为：小高层、高层住宅为0.95元/平方米/月，公共能耗费按实际发生费用合理分摊；二、别墅、商业、商务办公用房物业管理公共服务收费实行市场调节价，具体收费标准由国信公司与业主双方以合同方式约定；三、小区停车服务费、房屋装饰装修服务费应严格按《徐州市市区物业服务收费管理办法》执行；四、国信公司应认真执行明码标价规定。另查明，2013年5月3日，原告国信公司（乙方）和被告孟庆江（甲方）签订《国信·龙湖世家前期物业管理服务协议》，该协议约定：乙方受小区开发商委托，在小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效前为全体业主提供物业服务；物业服务费用多层住宅0.95元/平方米/月（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），住宅按建筑面积缴纳物业服务费，交房时缴纳一年物业管理费，之后以年度进行缴纳，时间截点为每年1月1日至12月31日，于每年度1月1日前全额交纳全年度物业管理服务费。双方还对双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量标准、有偿服务费用、代收代交收费、维修资金的管理与使用、广告牌设置及权益、违约责任等事项进行了约定。被告孟庆江为该小区C15#-1-202室业主，房屋建筑面积143.42平方米，其尚欠原告物业服务费7630元（计算期间为自2014年5月1日起至2020年12月31日，计算明细为因案涉房屋属于空置房，按照70%标准收取物业费，即0.95元/月/平方米×143.42平方米×80个月×70%≈7630元）、分摊公共能耗费1900元（计算期间为自2014年4月1日起至2019年12月31日，按照业主专有部分建筑面积占建筑物总面积的比例来合理分摊，其中分摊的年限是2014年4月1日至2019年12月31日，在此期间实际产生的所有公共水电费共计3340891.72元，被告应分摊的公共能耗费金额为所购房屋建筑面积÷建筑物总面积×应分摊公共能耗费总金额，即143.42平方米÷252156.57平方米×3340891.72元≈1900元）。又查明，被告于2013年5月3日支付原告公共水电费300元、垃圾清运费143元、物业管理费1635元；当日，原告出具给被告的相应《收款收据》上载明的收费期间为2013年5月1日至2014年4月30日。本院认为，2009年6月27日，原告国信公司和江苏国信华安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对徐州市国信龙湖世家小区物业管理区域内的全体业主均具有法律约束力。2013年12月6日，原告国信公司（乙方）和被告孟庆江（甲方）签订《国信龙湖世家前期物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告国信公司具有从事物业管理服务的资质，被告孟庆江为国信龙湖世家小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时向原告交纳物业服务费。由于被告上房后未入住使用房屋，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，按照70%标准收取物业费，因此，在此期间内，被告应向原告交纳物业服务费7630元（计算期间为自2014年5月1日起至2020年12月31日，计算明细为因案涉房屋属于空置房，按照70%标准收取物业费，即0.95元/月/平方米×143.42平方米×80个月×70%≈7630元）。故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持，但应扣减被告2013年所支付物业费超出70%的部分（原告亦同意在本案中进行扣减）以及垃圾清运费143元（原告虽同意在本案中进行扣减，但是原告收取该垃圾清运费无合同依据，且该款项属于种类物，能够在本案中进行相应抵扣），即被告应当支付原告物业服务费6996.5元（7630元-1635元×30%-143元）。原告主张要求被告支付分摊公共能耗费1900元（计算期间为自2014年4月1日起至2019年12月31日，按照业主专有部分建筑面积占建筑物总面积的比例来合理分摊，其中分摊的年限是2014年4月1日至2019年12月31日，在此期间实际产生的所有公共水电费共计3340891.72元，被告应分摊的公共能耗费金额为所购房屋建筑面积÷建筑物总面积×应分摊公共能耗费总金额，即143.42平方米÷252156.57平方米×3340891.72元≈1900元），因原告当庭提供证据证明被告案涉房屋所产生的公共能耗费的实际用量，且符合法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求亦依法予以支持，但应扣减被告2013年支出的公共能耗费超出部分，即被告应当支付原告分摊公共能耗费1876.54元。关于被告辩称的“我们买的花园是公摊的，但是物业允许别人私自圈成自己的院子。物业每次说整改，但是都没有整改”的意见，本院认为该意见反映的问题系排除妨碍纠纷，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，故本院在本案中不予理涉。关于被告辩称的“物业没有及时疏通管道导致我的房屋泡水，给我造成重大财产损失，我要求原告对我的损失进行赔偿。墙壁全部泡水发霉，部分脱落，全新的家用电器因泡水损毁，衣物也泡水损毁。我要求原告对我的损失进行赔偿。因为原告的原因，造成我的房屋泡水，给我造成财产损失，我要求原告对我的损失进行赔偿”的意见，本院认为该意见反映的问题系财产损害赔偿纠纷，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，故本院在本案中不予理涉。关于被告辩称的“原告没有公开公共能耗费用”“原告在小区内经营的超市、电梯广告、快递柜、幼儿园等商业设施未公开电费支付情况，原告对公共能耗费的计算我不认可”的意见，本院认为该意见反映的问题属于知情权法律关系，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，故本院在本案中不予理涉。关于被告辩称的“我小区的业委会成立，要求原告重新签署合同，原告拒绝签署。原告目前为非法物业，我拒绝缴纳原告作为非法物业期间的物业费”的意见，本院认为案涉《国信龙湖世家前期物业服务协议》明确约定“乙方（即原告国信公司）受小区开发商委托，在小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效前为全体业主提供物业服务”，即原告提供物业管理服务的期间不以小区业委会是否成立为限，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。关于被告辩称的“地下室没有给我清理，屋前屋后都是垃圾，地下，地下室有粪便没有清理垃圾”“原告在物业服务期间没有履行合同中约定的责任和要求”等意见，本院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。据此，对被告的本案抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告孟庆江支付原告江苏国信物业管理有限公司物业服务费6996.5元（计费期间为2014年5月1日起至2020年12月31日）及公共能耗费1876.54元（计费期间为自2014年4月1日起至2019年12月31日）。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告孟庆江负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年九月二十三日书记员 崔朝宇