北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4637号原告（反诉被告）：张艳杰，女，1986年12月5日出生。委托诉讼代理人：张新禹，男，1983年12月22日出生。被告（反诉原告）：吴艳，女，1956年6月29日出生。委托诉讼代理人：刘静，北京市佑天律师事务所律师。原告（反诉被告）张艳杰与被告（反诉原告）吴艳房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳杰的委托诉讼代理人张新禹、被告吴艳的委托诉讼代理人刘静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张艳杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告履行合同，支付逾期交房违约金自2020年1月14日至2020年2月2日（每日按已付款120万元的万分之五计算）20天12000元，2020年2月3日-2020年2月29日（每日按已付款220万元的万分之五计算）27天29700元，支付逾期迁出户口违约金20000元，共计61700元；2、请求法院依法判令被告限期迁出其户口，并按约定迁出期限届满之日起至实际迁出之日止，按日计算向被告支付全部已付款万分之五的违约金；3、被告占用两个车库的费用从2020年1月14日至东西挪走每月500元支付租金，并要求被告把5号车库的钥匙交付给我方；4、诉讼费及相关费用由被告负担。被告（反诉原告）吴艳辩称：对第一项诉讼请求我方不同意，合同中虽然约定了交房的日期为2020年1月10日，但在过户的当日及过户前双方另行达成了交房的协议，交房应当在最后一笔款项到后，被告在2020年2月3日收到最后一笔房款，口头约定在被告和原告提交的证据均体现这一点；其次因为北京疫情的原因无法履行交房的义务以及被告身体的原因，于2020年的2月5日至3月12日均在医院住院治疗，因此被告不履行交房的义务是属于不可抗力，不应当承担违约责任。关于第二项诉讼请求，被告认为不应承担违约责任以及违约金，主要理由是被告户口未迁出并没有给原告造成损失，依据原告向法庭提交的证据也可以认定公安机关是允许涉案房屋进行落户的，即使被告不迁移户口原告的户口也可以落在该房屋内，另外，依据合同约定，户口应当在办理过户之日30天办理，主要是疫情爆发和身体的原因导致了被告迁移户口义务未及时履行，上述均属于不可抗力，被告不承担违约责任。明确一点，被告已经于2020年3月21日将户口迁出。针对车库，我方不同意原告诉讼请求，被告从未向原告许诺每个车库每月500元费用，原告也没有相关证据证明被告理应向其支付占有使用的费用，因此被告不应该支付该笔费用。被告（反诉原告）吴艳向本院提出反诉请求：1、请求被反诉人返还反诉人留在涉案房屋内的物品，具体物品清单如下：（1）大衣柜（4门）；（2）真皮沙发（单人）；（3）3.8米长高低高柜；（4）五斗柜；（5）、鞋柜；（6）大梳妆台；（7）玻璃茶几；（8）长形实木茶几；（9）方形实木茶几；（10）电视剧；（11）电视接收锅；（12）电视柜（已扣除合同上送的）；（13）热水器；（14）洗浴蒸房；（15）方太灶具；（16）万合抽油烟机；（17）光波炉；（18）折叠床；（19）餐桌（包括6把椅子）；（20）床头柜；上述物品价值约估39520元。2、诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）张艳杰辩称：大衣柜没有，有2个真皮沙发，高柜没有，五斗柜没有，鞋柜没有，楼梯下有一个柜子但是我不知道是不是鞋柜，梳妆台没有，玻璃茶几没有，茶几没有，电视机有一个老型电视机，电视机接收锅有但是不是一套，电视柜没有，热水器有一个，洗浴蒸房没有，厨具不知道，充电器没有，餐桌没有，床头柜没有，之后的都没有。不认可被告的意见。经审理查明：在北京恒大万家房地产经纪有限公司（丙方，以下简称“万家地产公司”）的居间服务下，2019年12月9日，张艳杰（买受人、乙方）与吴艳（出卖人、甲方）签订了《北京市存量房屋买卖居间合同》。该合同约定：出卖人将其所有的位于北京市房山区×镇×号×室房屋（建筑面积213.12平方米，用途为居住）出售给买受人；该房屋产权证号（合同号）：京房权证房私字第XXXX号；权属为商品房。关于成交价格、付款方式双方约定：经甲乙双方协商一致，该房屋成交价为220万元，甲乙双方同意自行划转交易结算资金，乙方签订本合同的同时支付定金5万元，其中3万元直接交付甲方，其中2万元由丙方留存，作为甲方的交房押金，房屋交付后，甲方按合同约定将该房屋所涉及的相关费用结清，交房押金如数退还甲方。关于付款方式，乙方向银行申请按揭贷款方式：组合贷；首付款交付甲方金额约为120万元，交付时间为过户前；乙方向银行和公积金管理中心贷款100万元，实际金额以银行批贷为准。关于房屋交付，双方约定：出售人应当在双方房屋产权手续过户完毕后3天内将房屋交付给乙方。在房屋交付时，双方应当履行下列手续：（1）甲方与乙方共同对该房屋附属设备、装修装饰、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的底数、并交接该附件中的所列物品，其中附件中所列物品包括：空调四台、冰箱1台、电视柜1个、沙发1套、双人床3张、茶几1个；（2）双方在房屋附属设施设备装修装饰，相关物品清单上签字；（3）移交该房屋房门钥匙，甲方同时将该房屋原有票据交付乙方；（4）交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担，甲方同意缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移至乙方名下。关于权属转移登记，双方约定：1、当事人双方同意，自本合同签订之日起到甲方解押后60个工作日，双方共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋产权转移登记手续。2、甲方应当在该房屋产权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期将本房屋相关户口迁出的，应当向乙方支付人民币20000元的违约金；户口迁出逾期超过30日的，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金。关于违约责任，双方约定：1、已经向居间方交付定金的，不得索回定金；2、按照居间方在本合同中应当获得的佣金予以赔偿居间方；3、乙方单方违约按20%购房总款赔付甲方，甲方单方违约按20%购房总款赔付乙方；4、乙方以签订本合同当日则视为约定生效，如乙方违反本合同定金约定的不予返还定金，若甲方违反本合同约定则双倍赔偿定金。关于逾期交房责任，双方约定：除不可抗力外，甲方未按照期限和条件将该房屋交付乙方的，逾期在20日之内的，自第三条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向乙方支付违约金，合同继续履行。关于合同附加部分，双方约定：甲方承诺此房屋满五年唯一住房、随房车库2两个，库号5号、+5号。合同还约定了双方其他权利义务内容。2020年1月10日，涉案房屋过户至张艳杰名下；2020年1月13日，张艳杰将首付款中最后一笔钱给付吴艳；2020年2月3日，吴艳收到涉案房屋最后一笔银行贷款的打款。2020年2月29日，吴艳将涉案房屋钥匙交与张艳杰，同日，张艳杰入住交付的涉案房屋。双方确认，2020年3月21日，吴艳将涉案房屋中其原有户口迁出。上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖居间合同》、房屋所有权证书、短信打印件等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：原告张艳杰与被告吴艳于2019年12月9日签订的《北京市存量房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，依据合同约定，吴艳应于过户（2020年1月10日）后3日内即2020年1月13日交房，而实际交房时间为2020年2月29日。吴艳以新冠肺炎疫情以及自身身体健康原因抗辩自身迟延履行交房义务，因2020年1月13日之前，疫情并未严重到阻碍其履行交房义务的程度，且吴艳住院治疗期间亦不在此阶段，故吴艳的上述答辩意见，本院不予采信。故吴艳应依照合同约定，承担延期交房的违约责任。违约金数额以双方合同约定方式计算，即迟延履行交房违约金为41700元。关于户口迁出问题，因涉案房屋内吴艳一方户口已于2020年3月21日迁出，故张艳杰依然坚持要求吴艳限期迁出其户口的诉讼请求，目的已经实现，不具备继续主张的实际意义。关于户口迟延迁出的违约金问题，依据双方合同约定，吴艳应于2020年2月10日之前将其户口从涉案房屋内迁出，但考虑该时间点北京新冠肺炎疫情的影响，确给吴艳按期如约履行造成了一定障碍，且并未给张艳杰一方造成实质性影响和损失，故对于张艳杰主张吴艳承担其迟延迁出其在涉案房屋内户口的违约责任的诉讼请求，本院予以支持，但违约金的具体数额，本院结合迟延履行时间、对张艳杰造成的实际损失等因素酌情予以确定为3000元。关于张艳杰主张的要求吴艳支付占用两个车库的费用，因双方合同中并未约定此项，亦未在事后达成补充协议，故张艳杰的此项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于张艳杰要求吴艳交付5号车库钥匙的诉讼请求，因涉案房屋已完成交付，且双方合同附加条款中亦有约定随房车库2个即库号5号、+5号，张艳杰称5号车库钥匙未予交付，吴艳称钥匙已交付，双方均未提供证据证明各自陈述，故对5号车库钥匙交付一事，双方可另行解决。关于吴艳提出的反诉请求，因双方在合同中明确约定有交接单及其具体内容，涉案房屋已完成交付，交付时吴艳亦未对涉案房屋内物品提出异议，故对其要求张艳杰返还其涉案房屋内物品的反诉请求，本院不予支持。关于车库内物品返还问题，因双方均无法证明车库内具体物品内容，仅由吴艳提供的物品清单，张艳杰亦不认可，故就车库物品返还，双方可协商或另案解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴艳于本判决生效后十五日内给付原告张艳杰（反诉被告）逾期交房违约金及户口逾期迁出违约金共计44700元；二、驳回原告（反诉被告）张艳杰的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴艳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费671元，由被告（反诉原告）吴艳负担470元；由原告（反诉被告）张艳杰负担201元；反诉案件受理费394元，由被告（反诉原告）吴艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  郭 倬二〇二〇年九月十五日法官助理  刘婷婷书 记 员  邰晶晶