云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1950号上诉人（原审被告、反诉原告）高正琼，女，1973年4月13日出生，汉族，云南省昭阳区人，高中文化，居民，住云南省昆明市西山区。委托代理人：李高云，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）李锦达，男，1990年3月14日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住昭阳区。原审被告：郑淏珊，女，1980年10月18日出生，汉族，云南省鲁甸县人，初中文化，居民，住昭通市昭阳区。上诉人高正琼因与被上诉人李锦达、原审被告郑淏珊房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均未提交新的证据，也无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高正琼上诉请求撤销原审判决第二项，驳回李锦达的诉讼请求，撤销原审判决第四项，改判支持高正琼的反诉请求，判决一、二审案件受理费由李锦达承担。具体理由：一是原判决认定2017年8月1日至2018年2月7日涉案租赁物由高正琼和李锦达共同使用的事实错误，应予以纠正。从一审判决认定的事实可以看出二楼的商铺完全由李锦达对外转租出去，并无剩余空间由高正琼招商经营，高正琼已收取李锦达支付的租金50万元，也无理由将承租商户赶走；二是李锦达自承租以来，涉案租赁物一直处于其对外转租状态，李锦达间接占有，直至2018年9月18日，李锦达应当支付2018年2月8日至2018年9月18日期间的租金或房屋占有使用费，计算标准按照50万元计算，共计220天，为305555.56元；三是原判遗漏上诉人的诉讼请求，未作审理、判决，应将本案发回重审。高正琼反诉金额由35万元当庭变更为758504元，并提交书面申请，原审判决确定的反诉金额为35万元，与高正琼的诉讼请求不一致，遗漏了上诉人的诉讼请求范围。李锦达、郑淏珊二审未做答辩。李锦达向原审法院提出下列诉讼请求：1.解除李锦达与郑淏珊签订的商铺租赁合同；2.郑淏珊返还李锦达履约保证金50000元；3.高正琼向李锦达支付违约金100000元；4.高正琼返还李锦达剩余租金150000元；5.本案诉讼费由高正琼、郑淏珊承担。高正琼提出下列反诉请求：1.判令李锦达支付高正琼拖欠的租金758054元；2.由李锦达承担本案诉讼费。原审法院经确认如下法律事实：2015年11月3日，高正琼与郑淏珊签订《房屋租赁合同》，约定高正琼将其位于昭通市房屋出租给郑淏珊使用，租赁期限自2015年11月3日至2024年11月3日，装修免租期自2015年11月5日至2016年2月5日，年租金1500000元。同时，合同还对租金的支付、履约保证金、违约责任等进行了约定。2015年11月8日，郑淏珊与李锦达签订《商铺租赁合同》，约定由郑淏珊将其自高正琼处租用的昭通市2楼的900个平方左右的商铺出租给李锦达用于商业经营，郑淏珊并未将转租房屋的情况告知高正琼；约半年多后，高正琼才知道郑淏珊转租二楼给李锦达的事实，约定租赁期限自2015年11月10日至2024年11月9日，免租期自2015年11月10日至2016年2月7日。同时约定，2016年2月8日至2019年2月7日期间，每年的年租金500000元；2019年2月8日至2022年2月7日期间，每年的年租金525000元；2022年2月8日至2025年2月7日期间，每年的年租金551250元。合同签订后，李锦达向郑淏珊支付了2016年2月8日至2017年2月7日期间的租金。此后，李锦达又将其租用的二楼商铺分成零散摊位出租给金汉亭、台北帮厨、机器人、玩具店、淘气宝等商户使用，其中，台北邦厨租赁了280个平方左右，金汉亭租赁了230个平方左右，机器人租赁了230个平方左右，玩具店租赁了80个平方左右，淘气宝租赁了200个平方左右。后机器人、玩具店、淘气宝就租赁商铺进行了退租，退租后，机器人、玩具店、淘气宝租赁的商铺由李锦达继续管理使用。2017年年初，郑淏珊不能按时向高正琼交付房租，自2017年年初起，高正琼直接向李锦达收取了第二年度（2017年2月8日至2018年2月7日期间）的租金500000元（2017年1月20日由台北帮厨直接支付200000元给高正琼；1月24日，李锦达支付给高正琼3000**元。高正琼要求将房租涨至每年650000元，李锦达表示不同意，双方产生纠纷。2017年8月，高正琼委托的管理人赵宋伟招引部分商户进入该二楼经营至今。另查明，2017年7月17日，昭通市中级人民法院在昭通市房屋门面处张贴查封公告，公告载明，该院已于2015年12月8日查封了被执行人高正琼所有的位于昭阳区地产，查封期限自2015年12月8日起至2018年12月7日止。在查封期内，任何人不得对该财产有转移、损毁、变卖、抵押等处分行为。原审法院认为，被告（反诉被告）郑淏珊与原告（反诉被告）李锦达签订的《商铺租赁合同》是双方平等协商达成的协议，其内容不违反国家法律的强制性规定。虽然被告（反诉被告）郑淏珊在转租房屋前未征得房屋所有权人高正琼的同意，但被告（反诉原告）高正琼在得知房屋转租的情况后未提出反对意见，而且以向原告（反诉被告）李锦达收取房租的行为默认了被告（反诉被告）郑淏珊和原告（反诉被告）李锦达的房屋转租合同。因此，前述《商铺租赁合同》系有效合同。合同订立后，双方当事人已履行了第一出租年度的合同义务，在其后的合同履行过程中，由于被告（反诉被告）郑淏珊不能按时向房屋所有权人、被告（反诉原告）高正琼交付房租，导致被告（反诉原告）高正琼介入该《商铺租赁合同》的履行，致使原告（反诉被告）李锦达和被告（反诉被告）郑淏珊无法正常履行《商铺租赁合同》，合同目的不能实现。故原告（反是被告）李锦达要求解除该合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告（反诉被告）李锦达要求被告（反诉被告）郑淏珊返还其履约保证金50000元的诉讼请求。在本案的审理过程中，原告（反诉被告）李锦达并未就此部分诉讼请求提交证据材料予以证明，因此对于原告（反诉被告）李锦达的此部分诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告（反诉被告）李锦达要求被告（反诉原告）高正琼向其支付违约金100000元的诉讼请求，及被告（反诉原告）高正琼要求原告（反诉被告）李锦达向其支付拖欠的租金350000元的反诉请求。本院认为，原告（反诉被告）李锦达与被告（反诉原告）高正琼之间并没有合同关系，故原告（反诉被告）李锦达要求被告（反诉原告）高正琼支付违约金100000元的诉讼请求，以及被告（反诉原告）高正琼要求原告（反诉被告）李锦达支付租金350000元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。原告（反诉被告）李锦达要求被告（反诉原告）高正琼向其返还剩余租金150000元的诉讼请求。本案中，被告（反诉原告）高正琼代被告（反诉）郑淏珊向原告（反诉被告）李锦达收取了《商铺租赁合同》约定的第二年度（2017年2月8日至2018年2月7日期间）的房屋租金500000元后，又于2017年8月招来部分商户进入二楼经营，形成了与原告（反诉被告）李锦达共同使用房屋的事实。因此，自2017年8月1日起至2018年2月7日期间的房租250000元（500000元÷12×6），应由原告（反诉被告）李锦达与被告（反诉原告）高正琼共同承担，即由被告（反诉原告）高正琼返还125000元给原告（反诉被告）李锦达。关于原告（反诉被告）李锦达要求由二被告承担本诉诉讼费的诉讼请求，及被告（反诉原告高正琼）要求由被反诉人承担反诉案件诉讼费的诉讼请求。本院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以对于当事人如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此对于原告（反诉被告）李锦达的此部分诉讼请求及被告（反诉原告）高正琼的此部分反诉诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李锦达与被告（反诉被告）郑淏珊于2015年11月8日签订的《商铺租赁合同》。二、由被告（反诉原告）高正琼于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告（反诉被告）李锦达租金人民币125000元。三、驳回原告（反诉被告）李锦达的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）高正琼的反讼请求。本诉案件受理费5800元，由原告（反诉被告）李锦达负担3364元，由被告（反诉原告）高正琼负担2436元;反诉案件受理费2900元，由被告（反诉原告）高正琼负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。高正琼除对原审判决认定2017年8月1日至2018年2月7日涉案租赁物由高正琼和李锦达共同使用的法律事实提出异议外，对其余法律事实无异议。对当事人无异议的法律事实，本院予以确认。归纳诉辩双方主张，本案二审的争议焦点是：一、原审判决是否遗漏上诉人的反诉请求，未作审理、判决，程序是否违法？二、原审判决认定涉案租赁物于2017年8月1日至2018年2月7日由李锦达和高正琼共用的事实是否正确？三、李锦达是否应当支付高正琼20**年2月8日至2018年9月18日期间的租金？针对争议焦点，本院综合评析如下：原审法院依据上诉人提起的反诉请求是否成立，能否得到支持全面审理了审理，因为上诉人的反诉主张无事实和法律依据，未得到支持，故判决驳回了上诉人的反诉请求。原审判决中将上诉人的反诉请求书写成35万元，系笔误，本院二审予以了更正。上诉人认为原判遗漏上诉人的诉讼请求，未作审理、判决，应将本案发回重审的主张不成立，本院不予采信。关于原审判决认定涉案租赁物于2017年8月1日至2018年2月7日由李锦达和高正琼共用的事实是否存在的问题。本院认为，2017年年初，郑淏珊不能按时向高正琼交付房租，自2017年年初起，高正琼直接向李锦达收取了第二年度即2017年2月8日至2018年2月7日期间的租金500000元，其中2017年1月20日由台北帮厨直接支付200000元给高正琼。1月24日，李锦达支付给高正琼3000**元。在本次庭审中李锦达陈述“郑淏珊承租2楼以后又转租给我，我又分租给5个商铺，每个商铺从100到几十个平方不等，其中台北帮厨280个平方，金汉亭230个平方，机器人有230个平方，机器人有230个平方，玩具店有80个平方，淘气宝有200个平方。机器人、玩具店、淘气宝的退租时间记不得了，这3家商铺退租后，一直是我管理使用”，该陈述说明李锦达承租2楼的商铺后，在其出租的商户退租后，并未将空着的商铺正式转交给高正琼收回，仍然由其管理使用的事实存在。在本案发回重审的（2017）云0602民初3032号案件一审庭审中，高正琼曾陈述“其叫李锦达交房租，总共是65万元，有15万元是保证金，李锦达才交纳了30万元，剩余的35万元一直未交，然后高正琼房子的管理人员赵伟就招租其他商户使用。”，因高正琼不服（2017）云0602民初3032案件上诉至本院，本院受理的案号为（2018）云06民终2047号，在本院审理该案件时，高正琼也曾陈述“李锦达说把房子退还给我，他交不出租金，然后台北帮厨、金汉亭烧烤还有另外一家冒菜馆答应跟我签订合同，只认我。金汉亭烧烤的租金是李锦达收的，台北帮厨、冒菜馆的租金是交给我的，应当算我出租给他们了”，该陈述说明李锦达尽管没有将承租的二楼商铺正式移交给高正琼，但高正琼已经以自己的名义对外出租二楼商铺并收取租金的事实。故原审判决认定涉案租赁物于2017年8月1日至2018年2月7日由李锦达和高正琼共用的事实并无不当，也因为高正琼将商铺出租的行为，也是导致李锦达无法再次出租商铺的原因，故原审判决高正琼返还李锦达12.5万元租金恰当。关于李锦达是否应当支付高正琼20**年2月8日至2018年9月18日期间租金的问题。本院认为高正琼将案涉租赁物出租给他人使用表明高正琼实际已将之前出租给李锦达使用的案件租赁商铺收回，故其要求李锦达支付其2018年2月8日至2018年9月18日期间的租金无事实依据，本院不予支持。综上所述，高正琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5880.00元，由高正琼负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年九月二十九日书记员  陈 炻