贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔05民终5349号 上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**。91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向芸娇，四川达宽（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗舸真，公司员工。 被上诉人（原审原告）：孙华江，男，1979年2月15日生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）:王洪美，女，1981年1月25日生，汉族，住贵州省毕节市。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。 上诉人毕节万晟置业有限公司因与被上诉人孙华江、王洪美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭审理，上诉人毕节万晟置业有限公司委托诉讼代理人罗舸真、被上诉人委托诉讼代理人吴发琴到庭参加诉讼。现已审理终结。 上诉人毕节万晟置业有限公司上诉请求：1．撤销原判并依法改判。2．判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1.不动产统一登记系国家政策调整，事实上已无法单独办理房屋产权证，该变动导致不能按合同约定转移证件不能归责于上诉人，上诉人不应对此承责。双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因政策原因，上诉人在事实上和法律上都已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。2.因被上诉人未缴纳契税导致延迟办证系被上诉人过错，由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应对此承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人过错不能办理房屋产权证书，上诉人不应该承担违约责任。3.即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，减少违约金。二、一审法院认定事实不清，电视入户费、燃气入户费、水开户费等不应退还被上诉人。1.一审法院认定被上诉人于2016年1月23日缴纳三通开户费，被上诉人却于2020年4月30日才起诉，其诉求已过诉讼时效，不应得到支持，请求人民法院予以驳回。2.是否退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等应以双方签订的合同为准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，需要客户另行交纳。三、供暖设施并不是房地产开发项目的配套设施，供暖设施费用未包含在房价款中，被上诉人系根据其与案外人贵州华电毕节热电有限公司签订的合同交纳供暖设施费用，买卖合同及补充协议已约定该费用由被上诉人自行承担。上诉人仅系代收该费用，且已经代交该案外人，且已经过了诉讼时效，上诉人不应退还。 被上诉人孙华江、王洪美辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请法庭驳回上诉，维持原判。 原审原告孙华江、王洪美一审诉讼请求：1.判令被告退还原告四通费共计11,199.00元;2.判令被告赔偿商品房所有权转移登记违约金13,681.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告向原告支付逾期办证违约金17,054.99元，违约金以总房款374,835.00元为基数从2018年1月1日起，按日万分之一计算至2019年3月31日止；增加诉讼请求为判令被告以3,080.00元为基数从收取各项开户费之日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍支付原告资金占用期间利息至被告履行完毕之日止。 一审认定事实：2016年8月28日，原告孙华江、王洪美作为买受人，被告万晟公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：出卖人将其开发的位于毕节市七星关区，房号为Ａ25-1-1-2号房，以房屋总价款为374825.00元出售给原告孙华江、王洪美；第七条约定……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2016年12月31日达到管道入户；供暖×年×月×日达到×。第十四条约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、智能水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用。第二十二条约定……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用Ｘ由Ｘ承担。此外，双方还在合同中约定了其他相关事项。合同补充协议第一条约定……2、合同约定房价不包括《房屋所有权证》、《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天燃气初装费、智能刷卡水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等由第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。此外，双方还约定了其他相关事项。合同和协议签订后，孙华江、王洪美向被告支付购房款372271.00元（发票载明）及相关税费，2016年8月26日，被告代收取原告供暖建设费8119.00元；2018年1月7日，被告出具给原告的《万晟阳光城收房交款明细表》载明：燃气入户费2500.00元／户、有线电视开户费380.00元／户、自来水开户费200.00元／户，开发商收款人严圣涛。2019年1月31日，被告取得案涉楼幢的不动产权证书。2019年2月28日，被告向不动产登记机构提交了办理涉案房屋产权转移登记的相关资料。2019年3月5日，涉案房屋登记在原告名下。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。2016年2月4日，被告与贵州华电毕节热电有限公司签订《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》，合同约定相关事项，被告向贵州华电毕节热电有限公司支付了相关费用。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于逾期办理房屋不动产权证书违约金的问题。根据合同第二十二条“……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记……”的约定，只有被告具备办理涉案商品房转移登记条件，通知原告提交应由原告提交的资料，并将办理涉案商品房转移登记的相关资料提交到不动产登记机构，可视为被告履行了合同约定的义务被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告于2019年1月31日取得案涉楼幢的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记条件。2019年2月28日，被告向不动产登记机构提交了办理涉案房屋产权转移登记的相关资料。因此，逾期办证违约金应以已付购房款372,271.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年1月1日起计算至2019年2月27日，共计15,747.06元（372,271.00元×0.0001×423天）。关于退还各项费用及支付利息的问题。根据合同第七条“……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用”、第十二条“供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2016年12月31日达到×；供暖×年×月×日达到管道入户（室内设备业主自理）”、第十四条“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、智能水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用”合同补充协议第一条“……2、合同约定房价不包括《房屋所有权证》、《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有限电视接入开通费、天燃气初装费、智能刷水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等由第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴”的约定及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、暖气等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告向原告代收的供暖建设费8,119.00元、燃气入户费2,500.00元、有线电视开户费380.00元及自来水开户费200.00元无事实和法律依据，应予退还。对原告主张的利息，无事实和法律依据，不予支持。对被告提出诉讼时效抗辩，因上述费用的代收无事实和法律依据，原告可以基于代收事由不成立随时要求被告予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙华江、王洪美供暖建设费8,119.00元、燃气入户费2,500.00元、有线电视开户费380.00元和自来水开户费200.00元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙华江、王洪美逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金15,747.06元；三、驳回原告孙华江、王洪美的其他诉讼请求。案件受理费211.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。 本案审理过程中，上诉人提交了：1.“万晟阳光城”一期室内供暖设施庭院管网工程承包合同；增值税发票6张。2.华电公司出具的“关于万晟阳光城一期供热工程建设费构成说明”；3.《居民住宅供用热合同》、《供热信息登记表》。证明目的：上诉人已将室内供暖设施庭院管网工程发包给陕西金平石化建设有限公司，案涉小区全部室内供暖设施所需的庭院管网建设费用由上诉人自行承担，并未另向业主单独收取。华电收取的65元每平方米供暖建设费为电厂一级换热站到换热站小区外围二级换热站的供热设施建设费。被上诉人对上列证据的质证意见：承包合同、发票的真实性、合法性予以认可，与本案没有关联性，达不到上诉人证明目的，因为该工程承包合同当事人不是被上诉人，对被上诉人不发生拘束力。该发票不能证明上诉人收到供暖建设费后，将涉案三家供暖建设费提交给了华电公司。该承包合同也不能表明上诉人收取的供暖建设费属于室外的供暖建设设施费用。根据双方签订的合同第七条、第十二条、第十四条约定，相关供暖、供水、有线电视、宽带网络等配套设施费用，出卖人不再向买受人收取，已经包含在总房价款中，且上诉人的房价款也高于其他小区的房价款，该房价款中已经包含了供暖建设费，上诉人在收取总房款后又重新再次收取业主的供暖建设费没有法律依据，应当予以退还。 经审查，上诉人提交的上述证据真实、合法，与待证事实相关联，予以采信。 经审理查明：本院对一审认定的事实，予以确认。另查明，案涉供暖项目系贵州华电毕节热电有限公司打造的第一个城市居民示范性供热项目，也是毕节市首个集中供暖示范项目。该项目的建设费用分为三个部分，第一部分为电厂到万晟.阳光城一期8#楼换热站（二级换热站）的建设费用；第二部分为万晟.阳光城一期8#楼换热站到用户端口处的投资建设费用；第三部分为用户室内取暖设施费用。上诉人与贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》第七条约定：贵州华电毕节热电有限公司负责一级换热站至二级换热站（一级供热户外管网设施）的设计、施工、维护、更新及费用；上诉人负责二级换热站至用热户入户端口（二级供热户外管网设施）的设计、施工、保修及费用；用热户负责入户端口后户内供热管网热设施的设计、施工、维护、更新及费用。贵州华电毕节热电有限公司委托上诉人向业主代收的65元/平方米供暖建设费为电厂到万晟.阳光城一期8#楼换热站的建设费用。万晟.阳光城一期8#楼换热站到用户端口处的供暖建设费用上诉人已自行承担。 本案二审的争议焦点：1.上诉人是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高应予调减？2.各项开户费应否予退还？3.供暖建设费是否应予退还？ 本院认为，关于逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任。上诉人所举证据不能证明上诉人应履行交付办理转移登记有关文书的义务系因国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张减免责任的事由不能成立。上诉人履行交付转移登记有关文书的义务，与被上诉人缴纳契税的情况无涉，上诉人主张因被上诉人未缴纳税费而减免责任的上诉理由也不能成立。故一审认定的违约期间及违约责任并无不当。另外，双方约定的违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，对其主张调减违约金的请求不予支持。 被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。 上诉人与贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》、上诉人与陕西金平石化建设有限公司签订的《“万晟阳光城”一期室内供暖设施庭院管网工程承包合同》、增值税专用发票、贵州华电毕节热电有限公司出具的“关于万晟阳光城一期供热工程建设费构成说明”等证据证明，案涉小区内的供暖设施建设费系上诉人自行承担，并未向被上诉人另行收取。上诉人向被上诉人代收的供暖建设费系贵州华电毕节热电有限公司委托上诉人收取，用于电厂到万晟.阳光城一期8#楼换热站（二级换热站）的供热设施建设，且上诉人已实际转交给贵州华电毕节热电有限公司，被上诉人向上诉人主张退还无事实及法律依据，不应支持。上诉人的该上诉理由成立，予以采纳。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3167号民事判决第二、三项，即：“被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙华江、王洪美逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金15,747.06元；驳回原告孙华江、王洪美的其他诉讼请求”。 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3167号民事判决第一项为：上诉人毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人孙华江、王洪美燃气入户费2,500.00元、有线电视开户费380.00元和自来水开户费200.00元。 三、驳回上诉人毕节万晟置业有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费211.00元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担150.00元，被上诉人孙华江、王洪美负担61.00元；二审案件受理费422.00元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担320.00元，被上诉人孙华江、王洪美负担102.00元。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 吉 雪 审 判 员 郭少华 二〇二〇年九月四日 法官助理 任云娇 书 记 员 陈思印