上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初23696号原告：苏梦，女，1988年7月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：孙佩学，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：金赟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海华浙外滩置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张猛，董事长。委托诉讼代理人：蔡卫东，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。原告苏梦诉被告上海华浙外滩置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用普通程序，并依法组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告苏梦的委托诉讼代理人孙佩学、金赟以及被告上海华浙外滩置业有限公司的委托诉讼代理人蔡卫东、徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏梦诉称：2015年11月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买本市中山南路XXX弄XXX号楼1006室房屋，建筑面积暂计191.02平方米，房款暂计人民币19,960,000元，被告应于2017年12月31日前将验收合格并符合交付条件的房屋交付给原告，并于2018年6月30日前完成房地产初始登记，合同还对被告逾期交房及逾期办理房地产初始登记的违约责任进行了约定。合同签订后，原告已按约支付了全部房款。但被告于2018年1月18日才向原告发出《入伙通知书》，告知系争房屋已通过政府部门验收，系争房屋可以交付。系争房屋最终确定的建筑面积为190.81平方米，总房价为人民币19,917,158元。被告于2018年1月19日向原告交付系争房屋，但原告取得系争房屋后发现房屋不符合之前的销售宣传及合同约定，被相关行政部门认定系争房屋及所在小区存在违规建筑，并要求被告将违规建设的底楼大堂部位及设备平台进行拆除、整改。此外，被告未按约定期限完成房屋初始登记，直至2019年6月30日才完成房屋的初始登记。故原告以被告逾期交房、设备平台整改导致房屋使用价值减损、被告逾期办理房地产初始登记为由，提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币35,851元(以人民币19,917,158元为基数，按日万分之一的标准，自2018年1月1日计算至同年1月18日止)；2、判令被告向原告支付因交房瑕疵所引起的房屋价值减少部分，计人民币104,492元(按1平方米房屋价款)；3、判令被告向原告支付逾期办理房地产初始登记的违约金人民币2,180,923元(以人民币19,917,158元为基数，按日万分之三的标准，自2018年6月30日计算至2019年6月30日止)；4、诉讼费由被告负担。被告上海华浙外滩置业有限公司辩称：首先，关于逾期交付房屋，原、被告双方已签订《房屋预售合同之补充协议》，约定被告以现金方式一次性赔付原告人民币35,928元；因被告支付赔付款而产生的20%税费由原告负担，被告可在支付赔付款时代扣代缴后将剩余款项支付给原告；双方就房屋交付达成一致，再无任何争议，原告不得以任何方式就被告迟延交付提出任何请求与主张。签约后，被告已履行给付义务。现原告再向被告主张逾期交房责任，缺乏依据。其次，系争房屋的交付符合商品房预售合同约定，设备平台在规划验收合格后所进行的装修或整改，并不构成交付瑕疵，亦未造成房屋价值的减损，理由：1、合同中约定的交付标准并不包含设备平台的内容；2、对设备平台进行装修加固系经原告授权后所实施的，并非被告的开发建设行为，相关委托书中已明确由此产生的相关问题由其自行处理；3、恢复设备平台并不影响系争房屋的户型、面积及使用功能，不存在房屋价值减损；4、设备平台不计入建筑面积，亦不计入房价款，原告主张以设备平台面积乘以单价来确定房屋价值减损的金额，缺乏事实和法律依据。第三，关于迟延办理房地产初始登记，是因为设备平台装修成生活平台的行为未得到整改，原告是设备平台装修加固的委托人和受益人，故其对迟延办证负有直接责任，不应向被告主张相关违约责任。另，合同中已约定的逾期办证的违约金标准是日万分之零点五，所以原告按日万分之三的标准主张该项违约金，缺乏依据。原告苏梦提供的证据如下：1、《上海市商品房预售合同》，证明原、被告于2015年11月28日就购买系争房屋达成合意并签订上海市商品房预售合同，合同对双方的权利义务进行了约定；2、上海增值税普通发票、交房费用清单，证明原告按合同约定支付了全额房款；3、样板房宣传图片、购买样板房业主与被告方工作人员的聊天记录，证明被告宣传过程中，设备平台与生活平台是连接的，没有区别，购买样板房的业主所购买的样板房在房屋交付时，设备平台的交付标准就是按照生活平台的交付标准进行交付的；4、澎湃新闻关于绿城黄浦湾项目的时事调查；5、被告的回复函，证据4、5共同证明被告在履行合同过程中，存在大量违反销售宣传的行为，通过欺骗方式取得政府部门的验收后又以多种方式新增违章建筑，并由此导致无法办理初始登记；6、判例，证明原告按日万分之三主张逾期办理房地产初始登记违约金的依据。被告上海华浙外滩置业有限公司对原告苏梦提供的证据1真实性无异议，但恰证明原告的诉请主张不符合合同约定；对证据2无异议；对证据3宣传图片的真实性有异议，从照片上无法辨别该宣传图片是否为原件，即便为真实的，被告发出的销售广告或宣传资料仅为要约邀请，不能作为确定双方权利义务的依据，双方签订的买卖合同及补充协议才是确定双方权利义务的最终依据，图片上显示的设备平台与阳台有明显的隔断及标识，故不认可原告的证明目的；对于聊天记录的真实性无法核实，聊天记录中的“孙总”并非小区业主，聊天内容亦与本案无关，所涉的501室的设备平台亦是由业主委托装修单位在项目竣工验收后、交付前进行装修施工，故对该证据不予认可；对证据4形式上的真实性认可，但对其中的调查内容有异议，亦不同意原告的证明内容；对证据5真实性、关联性、合法性认可，但不认可原告的证明目的，被告并没有违约情形，并对业主反映的问题积极予以解决；对证据6真实性认可，但不符合证据形式要件，不应作为证据，且判例内容与本案情形完全不同，故不予认可。被告上海华浙外滩置业有限公司提供的证据如下：1、《上海市商品房预售合同》，证明合同约定系争房屋的预测绘面积为191.02平方米，房价款暂定人民币19,960,000元，建筑面积中并不包含设备平台的面积，设备平台亦未单独计价，合同附件户型图、建筑结构装修及设备标准中均不包含设备平台，合同还对房屋交付条件、交付日期、交付的标志、办理初始登记的时间、逾期办理的违约责任等进行了约定；2、《上海市建设工程竣工规划验收合格证》，证明系争房屋所在的黄浦湾公寓项目7号楼于2017年12月29日经规划验收合格；3、《建设工程竣工验收备案证书》，证明系争房屋所在的黄浦湾公寓项目7号楼于2018年1月3日通过竣工验收备案并取得备案证书，被告开发建设的内容包括装修部分已全部完成经验收合格；4、《上海市新建住宅交付使用许可证》，证明系争房屋所在的黄浦湾公寓项目7号楼于2018年1月18日取得该许可证，达到了合同约定的交付条件；5、《入伙通知书》及邮寄凭证，证明被告于2018年1月18日向原告发出入伙通知书，通知原告办理系争房屋交接手续；6、验房表，7、房屋交付验收清单，8、交付物品清单，9、钥匙托管承诺书，证据6-9共同证明原告于2018年1月19日与被告办理了房屋交接手续，并交接了钥匙，原告确认系争房屋符合约定的交付标准；10、阳台改造委托书，证明原告委托施工单位对设备平台进行装修加固，并承诺对于后续可能会出现的问题自行处理；11、房屋实测绘报告，12、面积补差款付款凭证，证据11、12共同证明系争房屋实测面积190.61平方米，设备平台未纳入测绘面积，原、被告按约进行了面积补差；13、房屋预售合同之补充协议，14、付款凭证，证据13、14共同证明原告已与被告就系争房屋延迟交付事宜达成补充协议，被告已按约向原告支付了相关赔付款；15、现场勘查情况联系单，证明因装修加固增加建筑面积，导致土地核验无法通过，影响了房地产初始登记的办理；16、告知函及公示图片，证明2018年9月10日被告在黄浦公寓项目3、4、7号楼分别张贴了要求尚未配合整改的业主尽快配合完成整改的告知函；17、现场勘查情况联系单，证明2018年11月26日由于尚有部分业主未配合整改，相关行政部门再次向被告下发联系单，要求落实整改；18、2019年1月15日召开业主交流恳谈会通知的公示照片，证明被告于2019年1月15日召集业主就包括设备平台拆改在内的诸多问题进行恳谈，并在会议上再次就拆除设备平台事项向业主进行了明确；19、责令限期拆除违法建筑决定书，证明截止2019年4月8日仍有业主未配合完成设备平台的整改；20、不动产权利证书(大产证)，证明2019年6月30日系争房屋所在的黄浦湾公寓7号楼办理了房地产初始登记，取得了新建商品房大产证；21、《办证资料领取通知书》、邮寄凭证，证明被告于2019年6月30日向原告发出通知，告知系争房屋已完成初始登记，请原告尽快领取办理产权转移登记手续的相关材料；22、小产证办理材料清单，证明原告已领取了办理产权转移登记所需的相关材料；23、《关于迟延取得大产证之相关事项的协议》，证明被告已与3、4、7号楼大部分业主就逾期办证违约金赔付事宜达成协议及协议的相关约定；24、《关于同意共同委托第三方对黄浦湾7号楼设备平台组织实施必要防护措施的业主决定书》，证明黄浦湾项目7号楼大多数业主已经签某业主决定书，同意共同委托第三方对设备平台实施装修加固；25、个税代扣明细及相关申报查询，证明被告已代扣代缴相关赔付款的税费。原告苏梦对被告上海华浙外滩置业有限公司提供的证据1真实性、合法性、关联性无异议，但被告交付的房屋不符合宣传的内容，且违约交房；对证据2、3无异议；对证据4真实性、合法性、关联性无异议，但不认可被告的证明目的，被告交付的房屋不符合其宣传及展示的内容，在尚未进行土地核验的情况下存在明显的违法建筑，不符合法律规定及事实上的交付；对证据5-9真实性、合法性、关联性无异议，但不认可被告的证明目的；对证据10认为该委托书系被告作为开发商单方制作的，其内容不符合事实，并非原告委托被告进行阳台改造，事实是被告在销售过程中虚假宣传，并在开发建设过程中违法搭建，为了规避法律处罚而要求原告签某的委托书；对证据11、12真实性、合法性、关联性无异议，但不认可被告的证明目的；对证据13、14真实性、合法性无异议，但与本案原告诉请没有关联性；对证据15真实性、合法性、关联性无异议，但不认可被告的证明目的，恰证明被告严重违约，逃避责任；对证据16真实性、合法性、关联性无法确认，亦无法证明被告目的；对证据17真实性、关联性、合法性无异议，但恰证明被告在没有通过土地核验的情况下进行违法建设，并导致房屋无法交付和办理初始登记；对证据18真实性、合法性、关联性无法确认，不认可被告的证明目的；对证据19真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明被告的证明目的；对证据20真实性无异议，合法性有异议，系争房屋及所在大楼存在违法违章问题，不应核发产证，且该核发日期已超过约定期限；对证据21真实性、合法性、关联性无异议；对证据22真实性、合法性、关联性无异议，恰证明被告办理房地产初始登记已逾期；对证据23真实性、合法性、关联性均不予认可，系被告与案外人签某，与本案无关；对证据24真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的；对证据25原告未收到相关税单。经审理查明：2015年11月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买本市中山南路XXX弄XXX号楼1006室房屋，每平方米单价为人民币104,492元，暂测建筑面积191.02平方米，如暂测面积与实测面积不一致，则按每平方米建筑面积单价计算多退少补；根据暂测面积，总房价款暂定为人民币19,960,000元，原告若未按约付款，应当向被告支付违约金，按逾期未付款额的日万分之三计，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；被告定于2017年12月31日前将系争房屋交付原告，房屋的交付必须取得《上海市新建住宅交付使用许可证》；如被告未能按约定期限将房屋交付原告，应向原告支付违约金，按原告已支付的房价款的日万分之一计，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；被告应于交付之日前10天书面通知原告办理交付手续，原告应于收到该通知之日起10天内，会同被告对房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交接该房屋钥匙；被告承诺在2018年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房的大产证，若被告逾期取得的，则每逾期一日，应向原告支付房屋总价款万分之零点五的违约金；原告应在被告送达的《房屋交付通知书》所规定的期限内办理房屋交接手续，逾期超过15天后，每逾期一日，原告应向被告支付房屋总价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了相关购房款。2017年12月29日，被告取得黄浦湾公寓7号楼的《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。2018年1月3日，被告取得系争房屋所在黄浦湾公寓项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2018年1月18日，被告取得黄浦湾公寓7号楼的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2018年1月12日，上海市房地产测绘管理办公室出具《房屋土地权属调查报告书》，经测量系争房屋实测建筑面积190.61平方米，未计入设备平台面积。被告退还原告面积补差款人民币42,842元。2018年1月19日，原、被告双方办理了房屋交接手续，并签订了《验房表》、《房屋交付验收清单》、《交付物品清单》等文件。当日，原告签订了《阳台改造委托书》一份，主要内容为：本人系系争房屋买受人，为合理利用空间，增加使用便利，特申请在取得《住宅交付使用许可证》房屋交付后，委托上海华浙外滩置业有限公司将室外设备平台内结构预留洞口改造为阳台，后续可能会出现的相关问题自行处理。同日，原、被告双方还签订《房屋预售合同之补充协议》一份，就被告延迟交付房屋事宜，双方协商一致确认被告以现金方式一次性赔付原告人民币35,928元，原告同意因被告支付赔付款而产生的20%税费由原告负担，被告可在支付赔付款时代扣代缴相应税费后将剩余款项支付给原告，双方就房屋交付达成一致，再无任何争议，原告不得以任何方式就被告迟延交付提出任何请求与主张。2018年4月18日，被告向原告转账支付人民币28,742.40元(系扣除20%税费后的金额)。被告实际于2018年8月就该笔赔付款代扣代缴了税费。2018年6月20日，黄浦区规划和土地管理局执法大队向被告发出《执法大队现场查勘情况联系单》[沪黄规土执联(2018)002号]，载明：黄浦湾公寓3号楼、4号楼、7号楼完成规划竣工验收后，尚未进行土地核验的情况下，建设单位擅自对3号楼、4号楼和7号楼采取了封堵阳台预留孔洞、填实底层平面下沉采光井和设备平台原有镂空钢板、隔离底层架空层等违法建设行为，增加了违法建筑面积。建设单位应当按照《建设工程规划许可证》及附图的要求进行建设，未经法定程序调整，不得擅自变更许可事项进行建设，要求建设单位自查自纠，及时整改到位。2018年9月10日，被告向小区3号楼、4号楼、7号楼业主发出《告知函》，主要内容为：根据黄浦区规土局的整改意见，对于已交付房屋中存在的部分违建问题，被告将统一为黄浦湾公寓3号楼、4号楼、7号楼业主的设备平台进行整改施工，并尽快完成大产证的办理。被告将《告知函》张贴于3号楼、4号楼、7号楼底层大厅电梯口。2018年11月26日，黄浦区规划和管理局执法大队向华浙公司发出《执法大队现场查勘情况联系单》[沪黄规土执联(2018)003号]，载明：上海华浙外滩置业有限公司在完成黄浦湾公寓3号楼、4号楼和7号楼规划竣工验收后，尚未进行土地核验的情况下，擅自对3号楼、4号楼和7号楼实施了封堵阳台预留孔洞、填实设备平台原有镂空钢板、封闭底层架空层和采光井等违法建设行为。近日，执法大队对上海华浙外滩置业有限公司违法建筑整改情况进行了现场查勘，发现上述三栋楼中仍有部分楼层内的违法建筑尚未开始作整改，要求上海华浙外滩置业有限公司抓紧落实整改措施。2019年1月8日，被告在黄浦湾公寓3号楼、4号楼和7号的各电梯内张贴了通知业主于2019年1月15日召开业主恳谈会的通知。2019年1月16日，被告出具《黄浦区业主恳谈会相关问题回复》一份，其中关于违建拆改问题，答复如下：1、产证办理进度：大产证的办理时间点为土地核验完成后30个工作日之内完成；2、恢复方案：大产证办理完毕后，根据当栋全体业主的统一意见，公司协助完善3、4号楼大堂装修，确保品质；同时协助有意愿的业主对其设备平台进行完善；3、对于赔偿诉求的回复：在与业主签某的各期销售合同中均约定交付条件为取得《新建住宅交付使用许可证》，3、4号楼交付时的状况也是符合交付标准的，不存在无法入住的情况；另外，7号楼相关交付延期赔付已全部操作完成；因公司原因导致大产证办理延期的，相关赔付将按照预售合同约定的标准执行。2019年4月8日，上海市黄浦区城市管理行政执法局出具《责令限期拆除违法建筑决定书》一份，主要内容为：经查，华浙公司于2019年3月24日在中山南路566弄黄浦湾公寓3号楼、4号楼、7号楼内存在违法建筑，责令华浙公司自收到本决定书之日起60日内自行拆除下列违法建筑，拆除部位及面积如下：1、拆除3号楼、4号楼、7号楼中在设备平台镂空钢板上擅自增加的楼板，合计违法建筑面积525.80平方米，涉及的住宅楼及室号如下：3号楼301、303、305、502、602、705、801、805、901、902、1105、1503、1505、1701、1705、1802、1803、1805、1905、2103、2202、2502、2503；4号楼302、501、603、701、901、902、1002、1102、1105、1201、1202、1505、1605、1702、1703、1705、1801、1905、2005、2102、2105、2203、2205、2303、2503、2505；7号楼501、505、601、602、606、607、706、707、802、803、805、905、906、1006、1007、1106、1501、1502；2、拆除3号楼、4号楼中擅自填补阳台外侧装饰构架部分的违法建筑，合计违法建筑面积37.18平方米，涉及的住宅楼及室号如下：3号楼301、305、705、801、805、901、1105、1505、1701、1705、1805、1905；4号楼501、701、901、1105、1201、1505、1605、1705、1801、1905、2005、2105、2205、2505。被告最终于2019年6月30日取得《不动产权证书》(大产证)。原告就被告逾期交房、所交付房屋不符合销售宣传内容、房屋存在违章建筑导致房屋价值减损以及逾期办理房地产初始登记等事宜与被告交涉未果，故起诉至法院，请求判如所请。另查明，系争房屋的设备平台至今未进行拆改。再查明，在本案诉前调解阶段，被告告知本院，小区大部分业主均与开发商就逾期办理大产证的违约责任达成了和解协议，具体方案为：2018年11月30日之前完成设备平台整改的，开发商承担全部责任；2018年11月30日之后完成设备平台整改的，业主承担20%的责任，开发商承担80%的责任；2019年1月15日业主与开发商洽谈之后完成设备平台整改的，业主承担40%的责任，开发商承担60%的责任；至今未完成设备平台整改的，业主承担70%的责任，开发商承担30%的责任；赔偿标准均为按房屋总价款日万分之零点五的标准赔偿7个月。拆除工作均由开发商实施，政府部门监督。审理中，原告对于实际损失未提供相应证据证明。本院认为：原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。关于逾期交房的违约责任，原、被告双方已签订补充协议，该协议系双方真实意思表示，且被告已向原告履行给付义务，并代缴了相关税费，现原告再要求被告偿付逾期交房违约金，不符合约定，本院依法不予支持。关于原告要求被告赔偿房屋价值减少的损失一节，设备平台不同于普通阳台，主要用于安装有服务功能的空调、热水器等设备，不属于建筑物室内的延伸，亦不计建筑面积。本案系争房屋的设备平台经业主委托，由开发商统一装修改造而导致增加了违法建筑面积，被相关行政部门要求整改，本院认为，首先，设备平台不能用于日常生活系众所周知的生活常识；其次，即便设备平台装修成生活阳台系开发商售楼时的宣传亮点，亦并非业主购房的主要原因，且设备平台变更为生活阳台系业主额外获利；第三，设备平台并未计入系争房屋的总房价，亦不影响业主对房屋的使用，现原告在未支付过任何对价的情况下，按1平方米房屋价格主张损失的依据不足，亦未提供证据证明设备平台整改对整体房价造成损失，故原告该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持，但被告的宣传行为亦有欠妥当，本院一并予以指正。关于逾期办理房地产初始登记的违约金标准，根据合同约定，被告逾期办理房地产初始登记，则应以房屋总价款为基数按日万分之零点五的标准向业主支付违约金，现原告主张提高违约金的标准，参照合同中关于业主逾期办理房屋交接手续的违约金标准日万分之三，不符合合同约定，亦缺乏法律依据，故对于原告要求将逾期办证违约金标准提高至日万分之三的诉请，依法不予支持。关于被告辩称逾期办理房地产初始登记是由于部分业主不配合设备平台拆改所致，被告已履行积极通知、配合提供服务的义务，相关责任应由拒不配合整改的业主承担的意见，本院认为，虽然配合整改是业主应尽的义务，但不能以被告应当承担的违约责任来牵制业主，在违章建筑已经存在的情况下，无论是被告，还是业主都应各尽其责，以解决问题为目的，在被告取得大产证之前，对配合整改设备平台的业主，被告均应按照合同约定无差别的承担违约责任；对于至今未整改的业主，因其不予配合的行为影响了小区全体业主的共同利益，故对该部分业主主张的违约金，本院酌情减半。关于业主认为部分业主未整改，开发商仍取得大产证，故设备平台是否整改并不影响开发商取得大产证的意见，对此被告表示系政府考虑到绝大部分业主的利益，审批通过发放了大产证，根据被告提供的证据及大部分业主已进行整改的事实，被告的陈述符合常理，本院予以采信。关于部分业主在取得大产证后，又将设备平台恢复成生活阳台的情况，虽不属于本案的处理范围，但本院需指出，业主在明知存在违章的情况下，仍要求开发商恢复成交房状态的行为有欠妥当，开发商作为专业的房地产开发商，有义务告知所有业主法律规定的正确做法，以及相关行为需要承担的法律责任，而不是通过文字技术规避自己的责任。假若设备平台存在设计缺陷，可能产生危害业主正常生活状态的后果，业主可以通过合法手段向开发商主张权利，要求其进行整改。因此，无论是业主主动提出，还是开发商配合提供服务，再次将设备平台进行装修恢复成交房状态的行为必然会产生相应的风险，本院需郑告相关当事人，由此产生的风险将由相关责任人自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告上海华浙外滩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内以购房款人民币19,917,158元为基数，按日万分之零点五的标准支付原告苏梦自2018年7月1日起至2019年6月30日止逾期办理房地产初始登记违约金的50%计人民币181,744.07元；二、原告苏梦的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25,370.10元，由原告苏梦负担人民币21,436元，由被告上海华浙外滩置业有限公司负担人民币3,934.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  石志仁二〇二〇年九月二十九日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。