广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终3194号 上诉人（原审原告）：广西好百年商业管理有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城物流区**广场****，统一社会信用代码914500000811501221。 法定代表人：张文鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方志勇，广西桂玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓燕梅，广西广司律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林叔建，男，1983年9月2日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人广西好百年商业管理有限公司（以下简称广西好百年公司）因与被上诉人林叔建房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2019）桂0105民初6230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 广西好百年公司上诉请求：1、撤销一审判决第五项；2、改判支持上诉人在一审中的第四项、第五项诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决被上诉人构成根本违约，但认为上诉人要求不予返还租赁保证金、经营服务保 证金、质保金及请求被上诉人支付违约金、赔偿剩余租期内的租金损失、律师费的请求构成重复主张，而对上诉人主张的违约金及赔偿剩余租期内的租金损失、律师费的请求，不予支持错误。且一审中被上诉人未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，对上诉人诉请的违约金并未请求驳回或调整，一审法院予以驳回没有依据。 林叔建未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 广西好百年公司向一审法院起诉请求：1.确认广西好百年公司与林叔建签订的《租赁合同》及其附件于2017年3月23日解除；2.判决林叔建支付给广西好百年公司2016年5月1日至2017年3月23日期间租金25449元；2016年4月1日至2017年3月23日期间经营服务费23789元；2017年1月至2017年3月期间物业费3075元；2016年12月至2017年3月期间电费1203元；3.判决林叔建所支付的租金保证金3486元，经营服务保证金3486元，广西好百年公司不予返还；4.判决林叔建支付广西好百年公司违约金15938.86元（计算方法：分别以林叔建拖欠的租金、经营服务费、物业费、电费为基数，自逾期之日起暂计至2019年7月1日，按照日0.03%计算，以后另计）；5.判决林叔建向广西好百年公司补交标准租金与优惠后租金（2016年12月1日至2017年3月23日）的差额29526元；补交标准经营服务费与优惠后经营服务费（2016年12月1日至2017年3月23日）的差额12303元；6.判决林叔建赔偿广西好百年公司维权律师费5913元；7.案件诉讼费由林叔建承担。 一审法院查明事实：2015年4月29日，广西好百年公司（出租方）与林叔建（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》（含附件），主要约定：广西好百年公司将位于南宁市江南区商铺出租给林叔建使用，租赁铺位建筑面积共计205.05平方米；林叔建以每壹个月为一期按建筑面积支付租金（法定假日租金照计），租金单价为11元／平方米／月，每期租金为2256元，林叔建每缴纳一期租金可使用租赁铺位期限为壹个月；租金支付实行先付费后使用的原则，首期租金应在签订本租赁合同的7日内向付清，以后每期租金须于当期起始日的30日前将当期租金一次性付清；如林叔建未能按时缴清租金的，广西好百年公司有权按本合同约定追究林叔建违约责任；本合同签订之日起7日内，即2015年4月29日前林叔建须向广西好百年公司交纳租赁保证金3486元；本合同期限自2015年8月1日起至2018年7月31日止；双方约定林叔建享受免租政策如下：合同周期三年，租金单价23元／平方米／月，无免租期；租金和经营服务费交一用一，物业费交一用一；林叔建以每壹个月为一期按建筑面积向广西好百年公司支付经营服务费（包括品牌推广、运营管理成本费等）（法定假日经营服务费照计），经营服务费单价为12元／平方米／月，每期经营服务费为2461元，林叔建每缴纳一期经营服务费可使用租赁铺位期限为壹个月；经营服务费支付实行先付费后使用的原则，首期经营服务费应在签订本合同的7日内付清，以后每期经营服务费须于当期起始日的30日前将当期经营服务 费一次性付清；林叔建以每壹个月为一期按建筑面积向广西好百年公司支付物业服务费，单价为5元/平方米/月，每期物业服务费为1025元，林叔建每缴纳一期物业服务费可使用租赁铺位期限为壹个月；首期物业服务费应在签订本合同的7日内付清，以后每期物业服务费须于当期起始日的30日前将当期经营服务费一次性付清；2015年4月29日前，林叔建须向广西好百年公司缴纳经营服务保证金3486元，林叔建向广西好百年公司交纳的租赁合同保证金及经营服务保证金，以下简称合同履约保证金；任何情况下如非因广西好百年公司单方提前解除本合同原因导致本合同终止的，根据本合同约定原给予林叔建的所有免租期优惠政策，广西好百年公司有权决定予以收回，即本合同前述约定的免租期内广西好百年公司仍有权向林叔建按约定标准收取租金及物业服务费等；林叔建未按时交纳包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等各项应交款项的，每逾期一日，应按照未交金额的万分之三向广西好百年公司支付违约金，且广西好百年公司有权暂停向林叔建返还商品代收款；林叔建拖欠应交款项（包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等费用）二十日以上（含二十日）或出现2次逾期支付前述应付款项的，为林叔建根本违约；广西好百年公司有权随时单方终止或和解除合同，除不予退还林叔建所交的合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求林叔建赔偿损失；合同终止或解除后，林叔建应在三天内支付所有欠款并撤出商场，否则，广西好百年公司有权处置并变卖林叔建滞留在商场内的一切商品和物 品，所得价款用以充抵林叔建所欠费用和弥补广西好百年公司所受的损失，不足部分由林叔建补足。上述合同签订后，林叔建向广西好百年公司支付了租赁保证金3486元、经营服务保证金3486元及相应租金，广西好百年公司将商铺交付给林叔建使用。2016年4月起，林叔建未再按时足额向广西好百年公司支付经营服务费等相关费用。 2016年12月1日，广西好百年公司、林叔建就涉案铺面又重新签订了一份《展位租赁合同》及其附件，主要作出如下变更约定：本合同期限自2016年12月1日起至2018年3月26日止，整个合同期折扣后租金总额为29526元，林叔建分3期向广西好百年公司支付，2017年3月22日前支付9842元，2017年7月22日前支付9842元，2017年11月22日前支付9842元；整个合同期折扣后经营服务费总额为12303元，林叔建分3期支付，2017年3月22日前支付4101元，2017年7月22日前支付4101元，2017年11月22日前支付4101元；林叔建以每一个月为一期向广西好百年公司支付物业费，每期物业服务费为1025元；本合同签订之日起7日内，林叔建须向广西好百年公司交纳租赁保证金3486元、经营服务保证金3486元，并交纳15000元作为商品质量保证金；任何情况下如非因广西好百年公司单方提前解除本合同原因导致本合同终止的，根据本合同约定原给予林叔建的所有免租期优惠政策，广西好百年公司有权决定予以收回，即本合同前述约定的免租期内广西好百年公司仍有权向林叔建按约定标准收取租金及物业服务费等；林叔建未按时交纳包括但不限于租金、 经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等各项应交款项的，每逾期一日，应按照未交金额的万分之三向广西好百年公司支付违约金，且广西好百年公司有权暂停向林叔建返还商品代收款；林叔建拖欠应交款项（包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等费用）二十日以上（含二十日）或出现2次逾期支付前述应付款项的，为根本违约；广西好百年公司有权随时单方终止或解除合同，除不予退还林叔建所交的合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求林叔建赔偿损失；合同终止或解除后，林叔建应在三天内支付所有欠款并撤出商场，否则，广西好百年公司有权处置并变卖林叔建滞留在商场内的一切商品和物品，所得价款用以充抵林叔建所欠费用和弥补广西好百年公司所受的损失，不足部分由林叔建补足。 2017年3月23日，广西好百年公司在林叔建经营的涉案商铺门口张贴了《解除租赁合同通知书》，通知林叔建自收到本通知之日起解除双方的租赁合同及其他相关协议并要求林叔建支付拖欠的费用、及时撤场。林叔建共拖欠广西好百年公司2016年5月1日至2017年3月23日期间的租金25449元、经营服务费23789元、2017年1月至2017年3月期间的物业费3075元，以及2016年12月至2017年3月期间电费1203元。 另查明：江南区沙井大道56号南宁华南城物流区1号广场Ｂ栋三层仓储于2015年12月31日进行了产权登记，房屋产权登记证号为邕房权证字第××号。 又查明：广西好百年公司为本案诉讼聘请律师支付律师费5913元。 一审法院认为，广西好百年公司、林叔建签订的涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不违反公序良俗，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。林叔建自2016年4月起未按约定向广西好百年公司支付经营服务费等各项费用，其行为构成违约，广西好百年公司有权依约解除涉案租赁合同。广西好百年公司于2017年3月23日在林叔建经营的涉案铺面门口张贴了《解除租赁合同通知书》，因此，一审法院确认涉案租赁合同于2017年3月23日解除。 林叔建仍负有支付合同解除前所拖欠费用的义务。因此，广西好百年公司要求林叔建支付拖欠的租金、经营服务费、物业费和电费的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于广西好百年公司要求不予返还林叔建租赁保证金、经营服务保证金、支付违约金、补足租金优惠和经营服务费优惠差额、偿付律师费的一系列诉讼请求，均是属于要求林叔建赔偿的违约损失，一审法院认为，广西好百年公司并列主张上述损失构成重复主张，综合本案情况，一审法院酌定对广西好百年公司要求不予返还租金保证金、经营服务保证金的诉讼请求以及律师费的请求予以支持，对广西好百年公司要求林叔建支付违约金和优惠差额的请求不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华 人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认广西好百年公司与林叔建于2015年4月29日签订的《房屋租赁合同》及2016年12月1日签订的《展位租赁合同》于2017年3月23日解除；二、林叔建向广西好百年公司支付拖欠的租金25449元、经营服务费23789元、物业费3075元和电费1203元；三、林叔建向广西好百年公司支付的租金保证金3486元、经营服务保证金3486元，广西好百年公司不予返还；四、林叔建向广西好百年公司偿付律师费5913元；五、驳回广西好百年公司的其他诉讼请求。案件受理费2784元，由广西好百年公司负担1297元，由林叔建负担1487元。 二审中，当事人均未提交新证据，对一审查明事实，亦无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本案二审争议焦点是：被上诉人应否向上诉人支付违约金并向上诉人补交标准租金、经营服务费与优惠后租金、经营服务费的差额？ 本院认为，一审判决确认案涉合同于2017年3月23日解除，判决林叔建向广西好百年公司支付拖欠的租金25449元、经营服务费23789元、物业费3075元和电费1203元，赔偿律师费5913元，并判决林叔建向广西好百年公司支付的租金保证金3486元、经营服务保证金3486元，广西好百年公司不予返还。上诉人与被上诉人对上述判决并无异议，本院予以维持。 关于违约金问题。虽然上诉人广西好百年公司与被上诉人林叔建于2015年4月29日签订的《房屋租赁合同》约定合同租期 自2015年8月1日起至2018年7月31日止，租金为每月2256元，经营服务费为每月2461元。但双方于2016年12月1日签订的《展位租赁合同》及附件对案涉商铺的租赁期限及租金、经营服务费作出变更，根据《展位租赁合同》及附件的约定，租赁期限调整为2016年12月1日起至2018年3月26日，整个合同期折扣后租金总额为29526元，折扣后的经营服务费总额为12303元。因被上诉人林叔建未按约定交纳租金及经营服务费等费用，上诉人广西好百年公司已于2017年3月23日在被上诉人商铺门口张贴了解除租赁合同的通知书，故被上诉人拖欠的租金及经营服务费，应为2016年12月1日至2017年3月23日期间的租金及经营服务费，但上诉人主张被上诉人拖欠的租金及经营服务费从2016年5月1日计至2017年3月23日期间，一审判决予以支持，且判决林叔建已支付的租赁保证金、经营服务费保证金，广西好百年公司不予返还，故虽然林叔建拖欠租金、经营服务费构成违约，但鉴于一审判决被上诉人多支付的租金、经营服务费及判决上诉人无需返还被上诉人支付的租赁保证金、经营服务费，已足以弥补上诉人的损失，故上诉人主张被上诉人还应向其支付违约金，本院不予支持。 关于租金、经营服务费的差额损失问题。双方合同约定，任何情况下非因上诉人单方提前解除合同原因导致合同终止的，上诉人原给予被上诉人的所有免租期优惠政策，上诉人有权决定收回，即合同约定的免租期内上诉人仍有权向被上诉人按约定标准收取租金及物业服务费。双方约定的租期至2018年3月26日届 满，上诉人却于2017年3月23日在被上诉人经营的商铺门口张贴《解除租赁合同通知书》提前解除了案涉合同。故上诉人单方提前解除案涉合同后，主张被上诉人支付免租期内的的租金、经营服务费的差额损失，没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费937元，由上诉人广西好百年商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年八月二十六日 法官助理  李姝雯 书 记 员  蒙柯羽