山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5108号上诉人（原审被告）:太原化学工业集团房地产开发有限公司，住所地:太原市万柏林区长兴南街**。法定代表人:闫帅达,执行董事。委托诉讼代理人：朱燕春，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇青，山西华炬律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）:李帅,男,汉族,1989年8月19日出生,住太原市。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司、李帅房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱燕春、张勇青，上诉人李帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原化学工业集团房地产开发有限公司的上诉请求：一、依法撤销（2020)晋0109民初776号民事判决书;二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;三、依法判令本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一审判决事实认定不完整,请求依法改判。一、一审判决对2019年7月23日之前因执行政府指令性文件造成无法施工的期间未予认定,属于认定事实不完整。1、项目开工后至2019年7月23日期间确实发生了执行政府指令性文件导致无法施工的情形。项目自2017年4月5日开工至2020年1月1日交房期间,太原市环保局、太原市政府办公室、太原市城乡管理局、山西省住房和城乡建设厅、太原市改善省城环境质量领导小组办公室等单位发布的环保、“二青会”、停止施工、交通管制等通告,内容涉及建筑行业各施工环节,导致项目无法施工共计223天。一审中,上诉人提供了该系列政府文件及监理工作联系单、监理日志予以证明实际停工期限。2、虽然2019年7月23日前发生的停工情形未予通知,但均系政府部门广而告之、众所周知的情形,实际已经形成告知和知晓的效果,应认定为顺延期限，以上情形中的雾霾天气环保通告,是太原市极为常见的管制情形,“二青会”是全国性重大活动,二者均是广大民众明确知晓且广泛遵守的情形,实为“众所周知”的无须证明的事实,应认定为相应顺延的交房期。二、一审判决未对消防报验工作因主管部门机构改革及新冠疫情不可抗力影响无法实施进行依法认定,判令上诉人承担该期间的违约责任,违背客观事实，根据山西省住房和城乡建设厅、山西省消防救援总队晋建办字(2019)140号文件,自2019年5月21日起,建设工程消防设计审查、消防验收、备案抽查工作由各级住房城乡建设部门负责组织开展;本项目消防工程于2019年12月建设完成,并经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合自检验收合格,具备消防验收申请条件之后向主管部门提交消防验收资料,但因变更后的主管机构一太原市住房城乡建设局组织机构尚未完善,窗口未予受理报验申请,至2020年1月25日,新冠疫情全面爆发,直至3月10日,新冠疫情突发公共卫生事件一级响应调整为三级,主管部门仍以机构改革为由不予受理,4月16日,太原市行政审批服务管理局官网公开消防验收审批职能，20日,公布申报清单,才明确主管部门及报验资料,但由于之前积攒的代办项目巨多,本项目消防报验于5月份才正式报请验收。以上受疫情和机构改革的双重影响,2019年12月-2020年5月份期间,消防验收无法推进的责任属于无法预见、无法避免、不可抗拒的情形,应依法排除上诉人的违约责任。三、被上诉人已于2020年5月10日收房，此后，上诉人不应当再承担违约责任。综上,一审判决对于顺延交房情形的认定不完整,请求二审法院依据客观事实,综合实际情况,做出完整、全面的认定。李帅辩称：1、关于停工天数的主张，我方认为在2019年的9月底前后，施工已经完毕，不存在影响施工的事实。我们从上诉人提交的证据明细看出，我方认为在合同约定的9月30日交房日期前上诉人进行的只不过是一些工程的收尾工作，根本就不存在政府指令和天气原因造成对施工的影响。上诉人罗列的停工政府指令只是为了逃避违约责任。2、依据合同法相关117条第二款，当事人履行合同发生延迟，执照双方合同约定出卖人应当在30日内告知买受人方可据实延期，上诉人未履行合同义务在30日内完成通知义务。上诉人应当按照合同约定承担相应的违约责任。3、上诉人在提交格式合同时，对交房期限做了时间的安排，上诉人应该自担风险。我们认为对方明知具体的合同约定却违约是不公平不诚信的。上诉人的违法交房经相关主管机关责令整改过，不能推是政府行为，不承担违约责任。李帅的上诉请求：1、依法改判被上诉人按合同约定的万分之六毎日向原告支付延期交房违约金，自2019年10月1日至其取得太化紫景天城交付批准文件。2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院对被上诉人应在2019年12月20日交房认定错误。(一）政府环境类通告文件不应被认定为停工文件。1.被上诉人提交的政府停工文件非法定停工文件。根据《关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知》（晋气防办函〔2019)71号）文件精神，政府此类文件旨在控制建筑工地可能出现的扬尘污染。停工文件中明确说明，所有土石方作业、砂浆搅拌、石材切割等易起尘作业才要求停工，但是根据被上诉人太化微信公众号显示，2019年4月份住宅主体工程已完成，除建筑工地易起尘作业外，其他施工项目均可正常进行。2019年10月份项目土石方作业、砂浆搅拌、石材切割等易起尘作业已全部结束，其他项目均可正常开展，故一审法院“一刀切”的认定建筑工地全部停工明显错误。2.相关政府文件对施工进度的影响是可预见的、可以避免的。根据被上诉人向二审法院提交的上诉状中所述，既然环保文件是“广大民众明确知晓”的情形，那么被上诉人作为本地经营多年的开放商，更应将此类政府文件对于施工进度的影响考虑在内。由此可以认定，合同约定的2019年9月30日的交房时间是被上诉人将此类停工文件考虑在内后做出的承诺。3.被上诉人提交的停工文件、联系单等证据真实性、证明力存疑。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》证据的证明力可依据下列方面进行审核认定：证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符。证据的形式、来源是否符合法律规定。证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系。首先，根据被上诉人一审提交的证据，大部分为被上诉人通过网站截图的形式获得，未提供政府正式性通知文件，且被上诉人在一审过程中也未就证据来源进行明确说明。其次，被上诉人对监理单位及建设单位具有绝对话语权，双方具有商业上的关联性，存在利益关系，被上诉人仅提供联系单复印件，无施工日志证明被上诉人真正停工，更无法证明是因政府文件而停工。(二）一审法院将被上诉人变更设计也计算入延期交房时间认定错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》交付标准，双方未就太化紫景天城电梯间的交付标准做明确约定，被上诉人将电梯间贴瓷砖，是属于单方面变更行为与延期交付并无直接关联。根据太化紫景天城的实际施工进度，2019年10月份瓷砖张贴完成后，有管线铺设、绿化工程、消防设备安装等多项交付工程仍在施工，且其他工程与张贴瓷砖分属不同工程类别，项目可同时开展，贴瓷砖并不会延误工程进度和交房时间，故被上诉人主张改贴瓷砖导致工程延期交付与事实不符，不能认定为可延期交房时间。(三）被告自2019年8月23日寄送《调整延期交付警告函》之后再无通知停工事宜。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定《合同法》一百一十八条的规定，被上诉人应当在不可抗力、政府停工文件情形出现的30日内将停工情况告知房屋买受人，但自2019年8月23日之后，被上诉人仍然怠于覆行告知义务，应按照《商品房买卖合同》承担违约责任。二、一审法院对违约金过高的认定明显不当，(一）根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问題的解释（二）》规定，主张违约金过高的一方应承担举证责任，且违约金是否过高应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在一审庭审中，被上诉人仅提到了违约金过高，未就违约金过高认定进行说明，也未进行举证，一审法院也未就此问題进行质证，即判定违约金过高明显不当。(二）被上诉人作为格式合同的制定者，作为在商品房交易中的优势者，合同条款均由被上诉人自己决定，在履行合同中因自身严重违约的情况下，又主张自己设定的违约金标准过高，明显有违公平原则和诚实信用原则。综上，请求二审法院依法改判被上诉人按照合同约定的万分之六毎日向上诉人支付延期交房违约金，时间自2019年10月1日起至其取得太化紫景天域交付批准文件。望贵院判如所请。太原化学工业集团房地产开发有限公司辩称：一、因执行政府指令性文件造成无法施工的期间应予认定，且应自项目开工后全部认定。项目自2017年4月5日开工至2020年1月1日交房期间，太原市环保局、太原市政府办公室、太原市城乡管理局、山西省住房和城乡建设厅、太原市改善省城环境质量领导小组办公室等单位发布的环保、"二青会"、停止施工、交通管制等通告，内容涉及建筑行业各施工环节，导致项目无法施工共计223天。一审中，上诉人提供了该系列政府文件及监理工作联系单、监理日志予以证明实际停工期限。工程监理单位作为《城市房地产管理法》、《建筑法》中规定的参与工程建筑的独立第三方，是因与建设单位存在监理发包关系才具备独立监理的地位，上诉人以此正常的业务关系否定其证据材料的客观性。二、2019年8月23日《敬告函》己经明确告知之后发生的停工情形将据实顺延，业主已收到并且知晓，此后的相应顺延期限应予计算，一审法院认定正确。三、以上顺延情形是客观天气原因形成的实际情况，政府部门据实发布相关停止施工的文件要求，我方根本无法预料。四、一审法院将本楼座交房标准公共区域部分改贴瓷砖增加的工期42天认定为逾期交房的免责期符合事实及法律规定。本项目原定交房时间2019年9月30日前，且楼房公共部分交房标准为乳胶漆涂料（一审提交证据有该楼座设计院出具的设计图纸、公示交楼标准予以证明），但在2019年8月份，即将交房之际，发生数百名业主拉条幅、围堵售楼部，要求提升公共区域交楼标准事件（一审提交证据有搜狐焦点太原站关于业主维权的报道、业主维权照片），答辩人在不得已的情况下根据业主的诉求将公共区域原定交楼标准提升为贴瓷砖。首先提升标准而发生的变更设计，是广大业主在即将交房之际发起的诉求，我方是被迫而为，并非主动变更设计，既然最终实施的标准提升是针对整体楼座而非个别住户，实际是全体业主对交房标准的设计变更，因此我方不需要再行通知业主；其次，所有业主均是本次提升标准的受益者，客观公平而言，因此发生的工期应计为免责期，一审判决对此认定符合实际情况。五、一审判决依法调整违约金标准符合法律规定及公平诚信原则。《合同法》第一百一十四条规定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。在上诉人要求继续履行商品房买卖合同的诉求之下，其所主张的逾期交房违约金应以逾期交房期间的损失为标准依法进行调整。此种情形下，其损失并无其他，应参考其所支付购房款的贷款利息或者租房租金的损失，而合同约定的每曰万分之六达到年息21.6%,计算至一审判决为20余万元，很明显，其损失并未如此严重，同时严重超出了我方项目开发的预期利益，一审法院依法作出的违约金标准调整达到年息5.41%，符合以上商品房买卖司法解释中的参照标准，同时兼顾了公平和诚实信用原则，请求二审法院以维持该标准。综上，一审判决在以上事实与法律适用方面尊重合同履行的事实及相关法律规定，望二审法院对该部分予以维持。李帅向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照合同约定支付延期交房违约金，自2019年10月1日至其取得太化紫景天城交付批准文件，暂计算至起诉之日2020年1月15日违约金为68856.24元；2.判令被告承担2019年10月1日至实际交付产生的租房相关费用，暂计算至起诉之日2020年1月15日6250元；3.判令被告按照合同约定取得政府竣工验收批复文件并向原告出示，并在2日内依法向原告交付房屋；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年9月29日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告需在2019年9月30日前将符合交房条件的房屋交付原告使用，否则按支付合同总价款的日万分之六的违约金。2019年9月20日，被告向原告寄送了《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，悍然以市政府相关部门的临时性管制文件为由延迟交房，延迟日竟达百天之久。之后原告及小区业主多次因逾期交房、房屋质量等前往楼盘、被告公司所在地、信访局等地寻求解决，但被告百般逃避，至今未给予业主满意答复。2019年12月底，原告接到被告出具的交房通知书，被告在未经过内部及政府相关部门安全验收、未取得《竣工验收备案表》的情况下强制交房。原告已于2020年1月8日明确说明因被告明知在不具备交房条件的情况下强制交房，原告拒绝收房，并要求原告承担相应的延期赔偿责任。故原告提起诉讼。一审法院认定事实如下：2017年9月29日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号20170067379），约定，原告购买被告开发位于太原市西中环路南段129号“太化﹒紫景天城”小区6幢1单元20层2002号房；该商品房层高3米，建筑层数地上32层；房屋总金额1072527.12元；买受人已交房款382527.12元，银行按揭贷款69万元；出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；因市政施工或政府指令性文件造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款，被告向原告出具了收到首付款及银行按揭款的收据。被告在施工建设过程中，受太原市污染天气影响，按照相关部门发布的通告，应监理单位要求，采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施，造成施工进度延误。2019年8月，太化﹒紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的6号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月13日至2019年10月15日。2019年8月23日，被告向原告发出《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，列出24份通告、通知等文件，表示2017年至今，我市陆续开展大气污染防治攻坚行动，太化﹒紫景天城项目累计停工165天以上，公司据实予以延期，2020年1月开始交房，若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延。2019年12月23日，被告向原告发出《入住通知书》，通知原告于2020年1月8日交房，原告因不符合交房标准拒绝收房。2019年12月25日，被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西太行建设开发有限公司出具了竣工验收证明书。被告至今未取得原告所购楼房的消防验收合格证明。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋，原告主张被告通知原告2020年1月8日收房不符合交房标准，属于违法交房，被告不予认可，向本院提交了太原市环保局等相关部门发布的通告等文件、监理工作联系单及监理日志及2019年8月23日被告向原告发出的《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，以证明被告未逾期交房。对于被告是否延期交房的问题，按照合同约定，被告应在无法施工的情形发生之日起30日内告知买受人即原告，被告于2019年8月23日向原告发出的《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，敬告函中告知了原告影响工程进度的原因，并告知了原告若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延，原告未提出异议，根据合同约定，对于2019年7月23日之后被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间属于符合合同约定的停工，应计算在符合合同约定造成的延期交房时限内，根据被告提交的相关证据，被告在此期间的停工时间为60天；2019年8月，太化﹒紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的6号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月13日至2019年10月15日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此获利受益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，但此顺延的33天中有12天与被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，应予核减，故被告可延期交房共计81天，被告应在2019年12月20日前向原告交房。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用。原告购买的房屋所在楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，现被告尚未取得消防验收合格证明，不符合双方《商品房买卖合同》中约定的交房条件，被告不能向原告交付符合合同约定的房屋，构成违约，应向原告支付违约金。被告辩解违约金应当以原告已经交付的首付款为基数进行计算，而被告实际收到了全部购房款，向原告出具了全部购房款的收据，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。被告辩解合同约定的违约金过高，本院酌定以原告缴纳的全部购房款为基数，按照日万分之一点五计算自2019年12月21日至被告取得消防验收合格证明时的违约金，并在取得消防验收证明后三日内向原告出示。原告请求的租房费用证据不足，并且违约金能够弥补该损失，故对原告的该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告李帅自2019年12月21日至2020年7月13日的违约金33141.09元。二、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司在取得消防验收证明后十日内，向原告支付2020年7月14日至取得消防验收合格证明之日的违约金（以1072527.12元为基数，按日万分之一点五计算），并在取得消防验收合格证明后三日内向原告李帅出示。三、驳回原告李帅的其它诉讼请求。本院二审查明的事实与一审基本相同。本院认为，2017年9月29日，李帅作为买受人与作为出卖人的太原化学工业集团房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，上诉人李帅依约支付了全部房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司应于2019年9月30日前向李帅交付房屋，上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司未能按照合同约定按期交付房屋，确因客观原因影响施工交房期限应当顺延，原审对交房期限也予以了顺延，上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司至今未取得涉案楼房的消防验收合格证明，不能向上诉人李帅交付符合合同约定的房屋，构成违约，应当支付违约金，故原审判决并无不当。上诉人李帅主张的应当按照双方《商品房买卖合同》约定的毎日万分之六支付违约金，因双方合同约定的违约金过高，原审法院予以适当调整并无不当。综上所述，上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司、李帅的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费1678元，由上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司负担。上诉人李帅交纳的二审案件受理费1678元，由上诉人李帅负担。本判决为终审判决。审判长 任 峥审判员 赵耀功审判员 段雪丽 二〇二〇年九月二十八日书记员 王 娜