上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初21751号原告：上海中建兴孚投资有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区耀华路******。法定代表人：孙弋宁，执行董事。委托诉讼代理人：唐旼旻，女，上海中建兴孚投资有限公司工作人员。委托诉讼代理人：冉红丽，女，上海中建兴孚投资有限公司工作人员。被告：上海粒斯餐饮管理有限公司，住，住所地上海市虹口区/div>法定代表人：刘莎莎，执行董事。委托诉讼代理人：朴玉川，山东森嵘律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，山东森嵘律师事务所律师。原告上海中建兴孚投资有限公司(以下简称中建兴孚公司)诉被告上海粒斯餐饮管理有限公司(以下简称粒斯餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月17日、8月20日公开开庭进行了审理。原告中建兴孚公司的委托诉讼代理人唐旼旻和冉红丽，被告粒斯餐饮公司的委托诉讼代理人朴玉川到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告中建兴孚公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议(一)》于2019年7月31日解除；2、判令被告支付2019年3月7日至2019年7月31日的租金人民币(以下币种同)220,544元，并支付滞纳金：以36,684.80元为基数、自2019年3月1日起，以459,64.80元为基数，分别自2019年4月1日起，2019年5月1日起，2019年6月1日起，2019年7月1日起，均按每日千分之三的标准，计算至被告实际付清之日止；3、判令被告支付2018年2月1日至2019年3月6日的逾期支付租金滞纳金214,967.0688元；4、判令被告支付2017年12月23日至2019年7月31日物业费422,226.58元，并支付滞纳金：以6,354.58元为基数，自2017年12月1日起，以21,888元为基数，分别自2018年1月起至2019年7月每月1日起，均按每日千分之三的标准，计算至被告实际付清之日止；5、判令被告支付2019年5月1日至2019年7月31日欠付水费421.20元；6、判令被告支付2017年10月23日至2017年12月22日的装修期租金91,929.60元和物业费差额21,888元，并支付滞纳金：以91929.60元和21,888元为基数，按每日千分之三的标准，自2019年7月31日起计算至被告实际付清之日止;7、判令被告支付房屋占有使用费：以每日4,464元的标准，自2019年7月31日起计算至2020年4月9日止，合计1,129,392元；8、判令被告支付权利清洁逾期违约金：以每日4,464元的标准，自2019年8月31日起计算至被告将登记于系争房屋的高科西路分公司工商注册地址予以注销之日止；9、判令被告支付系争房屋恢复原状费用120,101.80元；10、判令被告将登记于系争房屋的高科西路分公司工商注册地址予以注销；11、判令被告支付合同解约违约金203,558.40元。事实与理由：2017年8月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，其中约定被告向原告租赁位于上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号三层F301室房屋(以下简称系争房屋)，租赁面积360平方米；月保底租金按租赁面积收取，首期保底租金于交付系争房屋之前支付，之后每月1日前预缴当月保底租金；房屋交付之前支付装修期的物业管理费，之后每月1日前预缴当月物业管理费，装修期(2个月)物业管理费为21,888元，此后每月物业管理费为21,888元，每日物业管理费720元。2017年12月，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议(一)》(以下简称《补充协议》，约定被告租赁系争房屋期限为2017年10月23日至2022年10月22日，装修期为2017年10月23日至2017年12月22日免收租金，计租期为2017年12月23日至2022年10月22日，并对租金标准进行了约定。2017年10月19日，原告依约向被告交付系争房屋。但被告长期拖欠租金、物业管理费及公用事业费，严重违反合同约定，原告有权要求解除合同。经多次催讨协商未果，原告于2019年7月30日向被告发送终止函，书面通知被告《租赁合同》及《补充协议》于2019年7月31日解除，并要求将房屋恢复原状交还原告。被告签字确认，同日亦通过微信沟通群发送该终止函。2019年8月1日，原告再次向被告发送《解约告知函》，重申合同于2019年7月31日解除。被告于2019年8月2日通过微信沟通表明其已知悉。2018年2月1日至2019年3月6日期间，被告存在长期迟延给付租金，此外又欠付租金等费用，合同解除后，被告又未及时将房屋恢复原状并返还，原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判如所请。被告粒斯餐饮公司辩称，同意双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年7月31日解除，但合同解除原因为原告单方通知解除，并非被告违约。关于欠付租金，原告主张的计算标准确认，2019年3月7日至2019年7月31日租金数额为220,544元。原告于2018年8月免除了被告2018年1-3月的2个半月租金116,006.40元，但原告又把被告支付的2018年4月之后的租金依次抵充2018年1-3月租金，故原告主张的欠付租金中应扣除减免的2个半月租金116,006.40元。关于滞纳金，不予认可。欠付租金扣除减免租金，剩余租金明显低于被告已缴纳的履约保证金。原告完全可以以履约保证金冲抵欠付租金。此外，滞纳金标准也明显过高。关于物业费，物业公司为中建东孚管理有限公司，并非原告，原告没有为被告提供物业服务，无权要求物业费，也就不存在滞纳金，滞纳金约定也过高。关于水费，经核实，已经结清，但相应的结清证明遗失。关于装修期租金及物业费差额，不予认可。关于房屋占有使用费，2019年7月31日，原告向被告发送解约函，双方合同于该日解除，同时原告对系争房屋进行上锁，被告于该日失去对房屋的占有，故不存在之后的房屋占有使用费。关于权利清洁逾期违约金，该违约金数额明显高于原告损失，应当予以调整。关于恢复原状费，缺乏事实依据，不予认可。同意注销登记于系争房屋的工商登记。关于解除违约金，被告不存在违约行为，系原告单方要求解除合同。此外，系争房屋存在严重质量问题导致被告无法正常营业，合同目的无法实现，属原告根本违约，故不同意承担解约违约金。本院经审理认定事实如下：2017年8月31日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定被告向原告租赁系争房屋，租赁面积360平方米，租赁用途餐饮；自起租日，乙方以月付形式按照月保底租金与提成租金两者取高的方式向甲方交付月租金：月保底租金按租赁面积计收，交房之前预付首期保底租金，其后每个月的1日前预缴当月的月保底租金；自交付日起，乙方以月付形式向甲方交付该房屋的物业管理费，并接受物业管理方对购物中心提供的物业管理服务，乙方应于交付房屋之前向甲方交付装修期的物业管理费，其后每个月的1日前向甲方预缴当月的物业管理费；乙方应自交付日起承担其所使用的公用事业设施的全部费用；履约保证金作为乙方于租赁期限内全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自提前终止本合同或因乙方违反本合同约定而致使甲方有权行使提前终止合同权利的，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方。22-1-4条约定，乙方应在租赁期限届满之日或在本合同提前终止之日将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物恢复至该房屋交付标准或者甲方书面认可的标准，并将完成至复原标准的房屋交还给甲方。甲方应对房屋的交还状态进行验收，如房屋交还状态符合复原标准或者甲方书面认可的标准，则双方应签署房屋返还交接凭证，房屋返还交接凭证的签署视为乙方正式将房屋实物交还至甲方，如房屋交还状态不符合复原标准，则甲方有权要求乙方继续恢复至复原标准后再向甲方交还，乙方继续恢复期间视为乙方逾期返还房屋期间，并且甲方还有权自行对房屋作出合适的修缮，因此而引起的一起开支及费用由乙方负担，甲方修缮期间视为乙方逾期返还房屋期间。22-2-1条约定，乙方应于租赁期限届满之日或在本合同提前终止之日起的三十日内，办妥以该房屋为注册地址或应于地址或登记地址的工商登记、合同登记及其他有关证照的注销或变更手续。25-2条约定，因乙方原因，乙方逾期支付租金、物业管理费、经营保证金、经营品质保证金或其他应付费用，逾期付款超过三十日，或在一年内累计逾期支付租金或物业管理费超过十五日的，守约乙方有权书面通知违约一方提前终止本合同，违约一方应向守约一方按月租金及月物业管理费之和的三倍支付违约金，给守约一方造成损失的，若违约一方支付的违约金尚不足以抵付守约一方损失的，违约一方还应赔偿损失与违约金的差额部分。26-1条约定，倘乙方逾期向甲方支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金、公用事业费等，每逾期支付一日，乙方需按未付款项千分之三的标准向甲方支付滞纳金或违约金。滞纳金的计算期间自上述各项费用应付之日开始计算，直至乙方付清上述各项费用。26-2条约定，当甲方依照本合同规定行使单方终止合同权时，乙方还应向甲方补交其在装修期内所免去的所有租金和物业管理费，以补偿甲方在装修期间的租金和物业管理费损失。26-3-1条约定，若乙方未能于租赁期限届满之日或本合同提前终止之日将该房屋返还给甲方，视为乙方逾期返还该房屋，甲方有权向乙方收取逾期返还期间的乙方占用使用费及其他费用，每一日的占用使用费的收取标准为当年日保底租金或上月平均日提成租金与日物业管理费之和的二倍，直至乙方向甲方返还房屋之日。26-3-2如乙方在租赁期限届满之日或本合同提前终止之日未向甲方交还房屋，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方还有权在租赁期限届满之日次日或于本合同提前终止之日的次日开启该房屋的门锁并更换门锁，将该房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空、按照合同规定的复原标准进行修缮及收回房屋。甲方对因此而引起的乙方财物损坏及乙方的损失概不负责。26-4条约定，如乙方未能按照本合同第22-2款约定的期限完成的注销或变更手续，每逾期一日，应当按照该房屋当年日保底租金或上月平均日提成租金与日物业管理费之和的二倍向甲方支付违约金。合同第二部分商业条款中约定，乙方应付月租金的计算取月保底租金和月提成租金中金额较高者；装修期免除的租金为91,929.60元；装修期的物业管理费为21,888元，每月物业管理费为21,888元；履约保证金总额135,705.60元。2017年12月，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《补充协议》，其中约定交付日为2017年10月23日，装修期为2017年10月23日至2017年12月22日，计租期为2017年12月23日至2022年10月22日；乙方应付月租金的计算取月保底租金和月提成租金中金额较高者，(1)月保底租金：2017年12月23日至2019年10月22日45964.80元，2019年10月23日至2021年10月22日51436.80元，2021年10月23日-2022年10月22日56,908.80元，(2)月提成租金：2017年12月23日至2019年10月22日的月提成租金按照当月营业额乘以提成比率6%，2019年10月23日至2021年10月22日的月提成租金按照当月营业额乘以提成比率7%，2021年10月23日-2022年10月22日的月提成租金按照当月营业额乘以提成比率8%。2017年10月19日，原告向被告交付系争房屋。2019年7月30日，原告向被告发送终止函，载明由于被告累计多月欠缴租金及物业费，故通知租赁合同于2019年7月31日解除，要求被告支付欠付租金、违约金并将房屋恢复原状后交还。2019年8月1日，原告再次向被告发送《解约告知函》，重申合同于2019年7月31日解除。2020年6月19日，上海中建东孚物业管理有限公司(以下简称中建东孚物业)向原告发送催款函，明确被告退租时存在费用拖欠情况，请业主方清缴租户租赁期间的欠费及违约金，截至2019年7月31日累计拖欠物业费422,226.58元，应补缴装修期物业管理费减免优惠21,888元，能耗费421.20元，共计444,535.78元，应收取滞纳金12,822.48元。2020年7月23日，原告向中建东孚物业转账支付457,358.26元。关于被告已付租金情况，双方确认被告于2017年9月21日支付67,852.80元，2018年4月23日支付45,964.80元，2018年8月7日支付45,964.80元，2018年8月27日支付91,929.60元，2018年11月28日支付91,929.60元，2018年12月11日支付91,929.60元，2019年1月21日支付45,964.80元，2019年3月1日支付91,929.60元，2019年3月25日支付45,964.80元，2019年7月4日支付45,964.80元，合计666,395.20元。但原告认为上述租金对应区间为2017年12月23日至2019年2月6日，被告则认为原告给予2018年1月、2月、3月两个半月的免租期，故对应租金区间应计算至2019年7月。关于租赁保证金，双方确认被告支付135,705.60元。原告主张予以没收，被告则主张抵扣欠付费用。关于房屋交还时间。原告主张2020年3月23日收回房屋，4月9日完成复原工作，根据合同约定，恢复原状期间视为被告逾期返还房屋，故2020年4月9日为原告收回房屋时间。原告提供一份加盖中建东孚物业中建广场服务中心印章的退租交接记录表，原告表示该交接表没有被告签名，由物业公司员工及原告运营管理人员谷维维签名，其中注明：现场原装修的天、地、墙、设施设备已拆除，恢复毛坯，店铺我方原设施设备保留，已可进行新商户的交付。被告则主张，原告对系争房屋进行上锁，2019年8月1日系争房屋已由原告实际占有控制，原告怠于行使恢复原状及退租交接导致扩大的损失应由原告自行承担。2020年9月，原告主张：2020年7月17日，被告高科西路分公司工商注册地址已注销，故对于撤回要求被告将登记于系争房屋的高科西路分公司工商地址注销的诉请，同时诉请的权利清洁逾期违约金调整为：以每日4,464元的标准，自2019年8月31日计算至2020年7月17日，即1,432,944元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告作为承租人，未按约履行支付租金等义务，显属违约，原告依约主张合同解除，并无不当，本院予以支持。被告虽辩称由于原告提供的房屋存在质量问题导致合同解除，但对此未能提供充分证据予以佐证，故对被告的该项辩称，本院不予支持。关于合同解除的时间，双方确认于2019年7月31日解除，并无不当，本院予以支持。合同解除后，双方应结清欠付费用。关于欠付租金，被告辩称原告同意减免2个半月租金，但未有充分证据予以佐证，且原告予以否认，故本院不予采信。对于原告主张的2019年3月7日至2019年7月31日欠付租金220,544元，本院予以支持。关于上述欠付租金的滞纳金，由于双方之间的合同已于2019年7月31日解除，而合同解除后，若再继续计算滞纳金，显然与解约违约金弥补损失存在重复，故法院认定上述滞纳金的计算期间至2019年7月31日，原告主张的计算标准也过高，本院酌定为3,300元。关于2018年2月1日至2019年3月6日的逾期支付租金滞纳金，原告主张的金额过高，本院酌定为12,380元。关于物业管理费，合同约定由原告向被告支付，原告也实际向物业公司支付，故对原告主张的2017年12月23日至2019年7月31日物业费422,226.58元，本院予以支持。关于滞纳金，原告主张的每日千分之三标准过高，本院参考原告实际向物业公司支付的滞纳金数额，酌定为12,822.48元。关于水费，由物业公司的催款函为证，本院予以支持。被告辩称已结清，缺乏证据予以佐证，本院不予采信。关于补交装修期租金及物业费差额，符合合同约定，本院予以支持。关于滞纳金，合同26-1条并未明确约定逾期补交装修期租金及物业费差额应支付相应的滞纳金，故对原告的该项滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于房屋占有使用费，合同解除后，承租方有义务将房屋及时返还给出租方，出租方也应及时收回房屋，防止损失扩大。本案中，双方之间的租赁合同已于2019年7月31日解除，从原、被告之间的微信沟通群可知，被告已搬离系争房屋，预留的退费电话停机，顾客找到商场处，因此原告对于被告搬离的事实应当知晓，为物尽其用，减少损失，原告应尽快收回房屋。双方签订的租赁合同也明确约定被告未及时返还房屋的，原告有权开启系争房屋门锁并更换门锁，将房屋内物品搬出、腾空，按复原标准进行修缮及收回房屋。然而，原告在2019年8月2日之后未再有任何积极有效方式催告被告办理进一步的交接手续或者主张权利，放任房屋长期空置，直至有新的商户出现，再对房屋进行复原，于2020年4月9日在交接记录表注明已可进行新商户的交付，对此造成的扩大损失，原告应承担相应的责任。根据本案的具体情况，本院酌定合同解除后，应由被告承担的房屋使用费为137,894.40元。关于系争房屋的工商注册地址注销，因注销已完成，原告自愿撤回该项诉请，并无不当，本院予以照准。关于权利清洁逾期违约金，依约有据，本院予以支持，但原告主张的计算显著过高，本院酌定为5万元。关于恢复原状费用，目前原告尚未提供证据证明其实际支付费用的情况，故对该项费用，本案不作处理，待费用实际发生后，原告另行主张。关于保证金及解约违约金，根据合同约定，被告违约导致合同解除的，原告有权没收保证金并按照月租金及月物业管理费之和的三倍追究被告的违约责任，故原告主张没收保证并要求支付解约违约金，具有事实和合同依据，本院予以支持。关于解约违约金的数额，鉴于原告已没收保证金，且也已主张相应装修免租期租金及物业管理费，在此基础上再要求被告支付相当于三个月租金及物业管理费之和的违约金，明显高于实际造成的损失，本院酌情将解约违约金调整为一个月租金及物业管理费之和即67,852.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、原告上海中建兴孚投资有限公司与被告上海粒斯餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议(一)》于2019年7月31日解除；二、被告上海粒斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司2019年3月7日至2019年7月31日的租金220,544元及滞纳金3,300元；三、被告上海粒斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司2018年2月1日至2019年3月6日的逾期支付租金滞纳金12,380元；四、被告上海粒斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司2017年12月23日至2019年7月31日物业管理费422,226.58元及滞纳金12,822.48元；五、被告上海粒斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司2019年5月1日至2019年7月31日欠付水费421.20元；六、被告上海粒斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司2017年10月23日至2017年12月22日的装修期租金91,929.60元、物业费差额21,888元，合计113，817.60元；七、被告上海粒斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司房屋占有使用费137,894.40元；八、被告上海粒斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司权利清洁逾期违约金5万元；九、被告上海粒斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中建兴孚投资有限公司解约违约金67,852.80元；十、被告上海粒斯餐饮管理有限公司支付的保证金135,705.60元不予退还，由原告上海中建兴孚投资有限公司予以没收；十一、驳回原告上海中建兴孚投资有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,256元，减半收取计22,128元，由原告上海中建兴孚投资有限公司负担15,042元，被告上海粒斯餐饮管理有限公司负担7,086元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年九月八日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。