广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3189号 上诉人（原审被告）：桂林荣和置业有限责任公司。住所：广西壮族自治区桂林市秀峰区琴潭道****。统一社会信用代码：91450300061734390M。 法定代表人：郑立文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：廖毅，广西嘉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦子琪，广西嘉合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘丽萍，女，1983年6月29日出生，汉族，住，住广西壮族自治区永福县/div> 委托诉讼代理人：刘杰，男，1983年8月29日出生，汉族，住，住广西壮族自治区永福县被上诉人丈夫。 -2- 被上诉人（原审原告）：刘杰，男，1983年8月29日出生，汉族，住，住广西壮族自治区永福县/div> 上诉人桂林荣和置业有限责任公司因与被上诉人刘丽萍、刘杰商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人桂林荣和置业有限责任公司的委托诉讼代理人秦子琪，被上诉人刘丽萍的委托诉讼代理人、被上诉人刘杰，到庭接受询问。本案现已审理终结。 桂林荣和置业有限责任公司上诉请求：1.撤销桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初92号民事判决，改判驳回被上诉人刘丽萍、刘杰的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人刘丽萍、刘杰承担。事实和理由：一、上诉人桂林荣和置业有限责任公司与被上诉人刘丽萍、刘杰签订的《商品房买卖合同补充协议》合法有效，不存在格式条款，被上诉人应当充分遵守双方约定，上诉人依约无需承担赔偿责任。按照《商品房买卖合同补充协议》第二条房屋交接第10点的约定，对房产存在部分瑕疵的情况下由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。该《商品房买卖合同补充协议》是上诉人与被上诉人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对合同双方具有约束力。所以，被上诉人要求上诉人赔偿维修期间的损失没有合同依据和法律依据。二、一审法院认定被上诉人的损失为2500元/月没有事实依据。首先，被上诉人的损失应为直接损失，即维修房屋所产 -3- 生的维修费，该部分维修支出已经由上诉人承担。同时，被上诉人没有提供证据证明其必然会产生房屋租金损失，而且由于房屋各自的装修标准、地段、面积等因素均不相同，其他类似房屋的租金也与案涉房屋不具有可比性，被上诉人并不能以此反向证明案涉房屋租金损失的具体数额。三、被上诉人消极维修房屋导致其损失扩大，扩大部分的损失应由其自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，当案涉房屋出现建筑质量瑕疵问题时，被上诉人可以自行维修，维修费用由上诉人承担。本案案涉房屋经上诉人维修后即已符合交付条件，但被上诉人因自身原因拖延交接并实际造成所谓的9个月“维修整改期”，上诉人对该“维修整改期”不予认可。该期间被上诉人亦没有及时采取必要措施（例如聘请维修人员对房屋进行维修等）防止损失扩大，并实际导致维修期人为延长，扩大了案涉损失，该扩大部分的损失应由其自行承担。一审法院判决上诉人承担被上诉人的全部损失导致上诉人承担的责任过重，依法应当予以改判。综上，请求二审法院撤销（2020）桂0302民初92号民事判决，改判驳回被上诉人刘丽萍、刘杰的全部诉讼请求。 刘杰、刘丽萍辩称，一、被上诉人刘丽萍、刘杰与上诉人桂林荣和置业有限责任公司签订的补充协议属于格式条款，违反公平原则，应当无效。被上诉人在签订好购房主合同后，再签订涉诉补充协议，上诉人的销售人员未留有时间给被上诉人阅读该协议，也未向被上诉人解释该协议内容，对于免责条款未予以注明。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该补充协议属于格式条款，应当认定为无效。二、一审认定被上诉人的损失符合客观实际情况。被上诉人在一审中提供的证据足以证实被上诉人房屋租金的损失，被上诉人认可一审法院的判决。三、修缮 -4- 房屋是上诉人的义务，被上诉人已尽到告知义务，不能把维修责任和损失扩大责任归咎于被上诉人。按照合同约定，上诉人必须履行修缮房屋的义务，被上诉人在2018年12月验收房屋时发现质量问题后立即通知上诉人要求进行维修，在2019年1月至9月期间，被上诉人也多次询问维修进度。由于被上诉人未知相关法律，不知道法律规定被上诉人可以自行维修。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告刘丽萍、刘杰向一审法院起诉请求：请求判令被告桂林荣和置业有限责任公司支付原告刘丽萍、刘杰所购商品房维修期间经济损失38812.5元（37.5元/㎡/月×115㎡×9月=38812.5元）。 一审法院认定事实：2017年10月29日，二原告刘丽萍、刘杰与被告桂林荣和置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，约定二原告向被告购买桂林市秀峰区琴潭道16号荣和林溪府8-1栋2-3-01号房，房屋价款为1005432元，被告向原告交房日期在2018年12月31日之前。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款，被告于2018年10月17日出具数额为1005432元的购房发票一张。2017年12月25日荣和林溪府东区二期8-1栋楼经过五方验收，2019年7月10日工程竣工验收备案。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期交房不超过360日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。同时，《商品房买卖合同补充协议》第二条房屋交接第10点约定，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。2018年12月原告在验收房屋时发现墙面有质量瑕疵问题，当场拒绝收房并报修，原告于2019年5月、7月多次通过 -5- 电话、微信催促被告维修房屋，被告完成维修后于2019年10月5日交付原告。原告提交的百姓网、生活网、安居客关于荣和林溪府房屋租金走势分析显示，2019年7月至10月份该楼盘3房的月租金价格在3000元左右。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”被告桂林荣和置业有限责任公司主张依据《商品房买卖合同补充协议》第二条房屋交接第10点约定：“对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。”认为原告索赔违反合同约定。原告认为该约定构成格式条款，不具有合同效力。该院认为，该房屋已经过五方验收，符合交付条件，不存在逾期交房的问题，但因本案房屋存在质量瑕疵问题，应当维修整改，维修整改期间的经济损失被告应当承担，该条款约定违反法律规定，属于无效条款，对原告没有约束力。本案中，原告于2018年12月15日在验收房屋时发现，墙面有质量瑕疵问题，并报维修，被告完成维修后于2019年10月5日交付原告，维修整改期限长达9个月，原告主张房屋维修整改期间的经济损失应当由被告承担，损失参照同地段房屋租金价格，该院认为，原告主张有事实法律依据，该院予以支持。为提高审判效率，参照百姓网、生活网、安居客关于荣和林溪府楼盘同地段三房租金价格，以及房屋实际装修等次等因素，该院酌定原告房屋每月经济损失为2500元，则被告应承担房屋维修整改期间原告9个月的经济损失为22500元（2500元/月×9月）。 -6- 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告桂林荣和置业有限责任公司支付原告刘丽萍、刘杰经济损失22500元。本案收取案件受理费498元（原告已预交），由被告桂林荣和置业有限责任公司承担398元，原告刘丽萍、刘杰承担100元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 在二审庭审中，上诉人桂林荣和置业有限责任公司对一审认定的事实有异议，认为维修期间分为两个阶段，第一次是2018年12月报修后到2019年5月，第二次是2019年7月26日报修后在7月27日完成，故维修期应当是五个月零二天，并非一审认定的九个月。但是上诉人在二审期间未提交相关证据证明该事实，故本院不予采信。 经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审审理的争议焦点是：一、上诉人桂林荣和置业有限责任公司与被上诉人刘丽萍、刘杰签订的涉案条款是否属于格式条款；二、上诉人桂林荣和置业有限责任公司主张不应承担被上诉人刘丽萍、刘杰22500元的损失是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第 -7- 五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”格式条款并不当然认定为无效，只有该格式条款在合同无效、免除提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况下，应当认定为无效。本案中，涉诉《商品房买卖合同补充协议》是由上诉人桂林荣和置业有限责任公司一方拟定、提供的书面合同，该合同第二条房屋交接第10点约定：“对房产存在部分瑕疵的情况下由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。”上诉人作为提供合同条款的一方，该条款免除了上诉人的赔偿责任，并排除了被上诉人刘杰、刘丽萍索赔的权利，属于无效的格式条款。因此，上诉人认为该条款属于双方真实意思表示并对双方具有约束力的主张，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”买受人与出卖人签订的房屋买卖合同一般应包含有房屋质量条款，出卖人应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求，对该房屋有瑕疵担保义务，如该房屋出现质量问题或者影响买受人正常居住的情况下，出卖人应当承担维修责任及因维修期间导致的其他损失。买受人购买商品房一般是基于居住意愿，由于维修导致买受人无法按照合同 -8- 约定及时入住房屋而需花费其他金钱解决居住问题，该部分的支出属于违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体到本案，被上诉人于2018年12月15日发现涉诉房屋出现空鼓渗水问题遂向上诉人报修，根据被上诉人提交的《首期物业维修资金交款通知书》可知，上诉人直到2019年10月5日才将涉诉房屋交付被上诉人使用。因此，在涉诉房屋维修期间，被上诉人无法入住该房屋而导致的损失应由上诉人承担。上诉人主张一审判决认定上诉人承担的损失过重是由于被上诉人消极维修房屋导致损失扩大的，但是上诉人未提供能够证实其维修整改后第一时间通知被上诉人收房或被上诉人拖延交接的相应证据；同理，上诉人主张一审酌定每月2500元作为计损基数过高亦无证据证实，故上诉人应当承担举证不能的不利后果。因此，上诉人桂林荣和置业有限责任公司主张不应承担被上诉人刘丽萍、刘杰22500元的损失没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人桂林荣和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费363元，由上诉人桂林荣和置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋子秀 审判员  秦桂珍 -9- 审判员王凯 二〇二〇年九月十七日 法官助理王灿 书记员聂思祺