四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终511号 上诉人（原审被告，申请执行人）：重庆市合川区教育建筑工程有限公司，住所地重庆市合川钓办处嘉滨路**。 法定代表人：王修才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李小松，重庆百君（合川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，执行案外人）：许大礼，男，1960年1月1日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王科，四川宏坤律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：巴中市长林瑞投资有限公司，住所地四川省巴中市巴州区汽配街莲花锦苑**门市。 法定代表人：何长名，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何法太，男，1952年7月19日出生，汉族，该公司员工，住四川省巴中市巴州区。 上诉人重庆市合川区教育建筑工程有限公司（以下简称合川建筑公司）因与被上诉人许大礼、原 审第三人巴中市长林瑞投资有限公司（以下简称长林瑞投资公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年8月11日组织当事人进行了询问。上诉人合川建筑公司的委托诉讼代理人李小松，被上诉人许大礼的委托诉讼代理人王科，原审第三人长林瑞投资公司的委托诉讼代理人何法太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人合川建筑公司上诉请求：1.撤销四川省巴中市中级人民法院作出的（2019）川19民初89号民事判决；2.改判驳回许大礼的全部诉讼请求；3.本案二审诉讼费由许大礼承担。事实和理由：一、一审判决认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件错误。1.认定许大礼购买了案涉房屋错误。许大礼与长林瑞投资公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，双方签订案涉《商品房购房合同》的目的实质上是消灭长林瑞投资公司所负许大礼债务，不能体现双方购房的真实意思表示。2.认定案涉房屋查封之前许大礼已合法占有案涉房屋错误。首先，许大礼和长林瑞投资公司在执行异议听证程序中均称，长林瑞投资公司并未交付案涉房屋，一审判决认定与该陈述相悖。其次，案涉房屋查封之前，案涉项目的水电、电梯等设施设备均未安装，消防工程亦未施工，项目整体尚未竣工，许大礼在客观上不可能占有、长林瑞投资公司亦不可能交付案涉房屋。再者，许大礼在一审中提交的《收条》，不能证实其已合法占有案涉房屋。该收条仅有许大礼本人签字，且为单方书写，不具有真实性，且不可能由其本人保留；同时，本案除该收条外，许大礼并未举示接房通知书、房屋验收单、交纳物业服务费等其他证明房屋已实际交付的证据予以佐证。3.认定许大礼已支付全部房款错误。许大礼并没有向长林瑞投资公司支付房款，而长林瑞投资公司欠许大礼款项，用案涉房屋抵债。而且许大礼在一审中也未举示证据对长林瑞投资公司享有真实、合法的债权。4.认定并非许大礼的原因未办理过户登记错误。案涉购房合同签订前，案涉项目已取得预售许可证，可以办理网签合同登记，但许大礼并未办理，其对此存在过错。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。即使许大礼与长林瑞投资公司之间具有真实债权债务关系，但本案仍系以物抵债，抵债双方并不具有真实的房屋买卖合同关系，许大礼对长林瑞投资公司仅享有债权请求权，而非物权期待权，因此，其享有的权益并不能阻却法院强制执行。三、合川建筑公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，法院亦应驳回许大礼的诉讼请求。 被上诉人许大礼辩称：本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。一、案涉购房合同签订于人民法院作出查封裁定之前，且系买卖双方真实意思表示，不违反法律法规关于效力性强制性规定，应属合法有效。二、签订案涉购房合同当时虽未以现金支付房款，但长林瑞投资公司出具的《收据》及其财务部门复印的债权抵付房款的档案资料，能够证明许大礼已支付房款。合川建筑公司关于许大礼未支付房款，以及以物抵债的案外人不享有物权期待权的上诉理由不成立。三、许大礼已在案涉房屋被查封之前合法占有该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“占有”，仅要求对房屋进行实际控制，并不要求实际使用。许大礼在一审中提交了相应的证据证明长林瑞投资公司向其交付案涉房屋，且其已经装修入住的事实，而合川建筑公司并未提供相反证据予以反驳，其关于案涉房屋未合法交付至许大礼的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人长林瑞投资公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，许大礼与该公司在案涉房屋查封前所签订的购房合同合法有效，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、以欠款抵付房款不违反法律法规效力性强制规定，且债权的产生及抵销行为均发生在案涉房屋被查封前，当属合法有效。二、案涉房屋在被查封前已由许大礼合法占有。许大礼购房行为发生在案涉（2017）川19民初42号民事调解书确认合川建筑公司享有建设工程价款优先受偿权之前，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，商品房消费者交付购买商品房款全部或者大部分房款后，其享有的权利优先于建设工程价款优先受偿权。合川建筑公司不享有优先于许大礼的权利，人民法院对其上诉请求不应支持。另外，该公司已支付超过87%的工程价款，扣除质保金，尚欠工程款近2000万元。除案涉房屋被查封外，合川建筑公司还申请查封了该公司开发的滨河世纪城的房产，已超标的查封。请求驳回上诉，维持原判。 许大礼向一审法院起诉请求：1、判决对许大礼购买的位于巴中市巴州区住宅不得执行，并解除对该房屋的查封。2、判决确认许大礼与长林瑞投资公司于2016年8月10日签订的两份《商品房购房合同》合法有效，并确认许大礼对位于巴中市巴州区住宅享有物权期待权且归许大礼所有。3、本案诉讼费由合川建筑公司及长林瑞投资公司承担。 一审法院认定事实：一审法院于2017年9月8日作出了（2017）川19民初42号民事调解书，该调解书确认：一、长林瑞投资公司自愿于2017年9月15日前向合川建筑公司支付2016年４月30日前的工程进度款4550万元及2014年12月3日至2017年7月7日期间的资金利息10733811元。2017年7月8日之后的资金利息计算标准：以4550万元为基数，按月利率2%计算至付清之日止；二、合川建筑公司在4550万元范围内对长林瑞投资公司开发的长林·嘉苑工程项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权。调解书发生法律效力后，因长林瑞投资公司未履行调解书的付款义务，合川建筑公司向一审法院提出执行申请。一审法院于2017年10月26日作出（2017）川19执53号执行裁定书，查封了长林瑞投资公司投资开发的长林·嘉苑项目部分房产。因长林瑞投资公司未履行一审法院（2017）川19民初42号民事调解书确定的支付义务，一审法院于2019年5月28日作出（2019）川19执恢5号执行裁定书，裁定对查封的长林瑞投资公司投资开发的长林·嘉苑项目部分房产予以拍卖。查封及拍卖的房屋包括许大礼购买的位于巴中市巴州区。 许大礼对一审法院作出的（2017）川19执53号、（2019）川19执恢5号执行裁定书涉及的执行标的的房屋提出了书面异议，一审法院于2019年6月28日作出了（2019）川19执异58号、（2019）川19执异95号《执行裁定书》及（2019）川19执异87号、（2019）川19执异96号《执行裁定书》，裁定书均认为：许大礼的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议何复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（四）项规定的情形，案外人许大礼的异议请求不能成立。裁定驳回了案外人许大礼的执行异议请求。许大礼不服执行裁定，向一审法院提起诉讼。 同时查明：许大礼与长林瑞投资公司签订《商品房购房合同》约定，购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于巴中市巴州区，建筑面积约为98.70平方米，优惠后的单价为4200元／平方米，优惠后总房价款为414540元。双方签订网签《商品房买卖合同》后本预售协议自行失效，并由出卖人收回。2016年8月10日，长林瑞投资公司给许大礼出具《收据》一张，收房屋款414540元，收据中备注此房款用于抵扣借款。 许大礼与长林瑞投资公司签订《商品房购房合同》约定，购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于巴中市巴州区，优惠后的单价为4200元／平方米，优惠后总房价款为414540元。双方签订网签《商品房买卖合同》后本预售协议自行失效，并由出卖人收回。2016年8月10日，长林瑞投资公司给许大礼出具《收据》一张，收房屋款414540元，并备注此房款用于抵扣借款。 另查明：案涉的长林·嘉苑4、5号楼及地下室于2015年7月30日取得了商品房预售许可证。许大礼于2017年9月9日领取了位于巴中市巴州区的钥匙。2019年9月17日现场勘验时，购房户未到现场，无法查看装修及入住情况。 一审法院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。许大礼的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点为许大礼所购买房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。以及是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。 关于案涉房屋查封前是否已经签订合法有效的书面买卖合同问题。许大礼与长林瑞投资公司签订《商品房购房合同》购房合同对房屋的位置、面积、单价、交付时间进行了明确约定，购房合同虽加盖的是长林·嘉苑的专用章，但是长林瑞投资公司对购房合同予以认可，且给许大礼出具了购房款的收据，购房合同系双方当事人的真实意思表示，签订合同时案涉房屋已经办理了预售许可证，故商品房购房合同合法有效。签订购房合同的时间为2016年8月10日，而一审法院查封该房屋时间为2017年10月26日，故许大礼符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。 关于许大礼在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。许大礼在2016年8月10日签订购房合同后，于2017年9月9日在长林瑞投资公司处领取了房屋钥匙，一审法院认为，判断是否占有该不动产的标准并不取决于是否实际居住使用，应以实际控制为标准。本案中许大礼在一审法院查封之前从长林瑞投资公司处领取了房屋的钥匙，应当视为对房屋已经有事实上的管理权和支配权，许大礼对两套房屋实际行使了占有使用的权利。故，许大礼符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。 关于许大礼是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。本案中，许大礼购买房屋的购房款系抵偿长林瑞投资公司担保借款，长林瑞投资公司并无异议，许大礼在签订购房合同时，长林瑞投资公司向许大礼出具了购房款全款的收据，长林瑞投资公司向许大礼开具购房款的收据足以证明许大礼已经支付了全部的购房款。故，许大礼符合已支付全部价款的情形。 关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。许大礼与长林瑞投资公司签订商品房购房合同后，并没有证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记。经审查，案涉房屋并未办理竣工验收是不能进行不动产登记的主要原因，并非买受人自身原因未办理过户登记。故，许大礼符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 关于许大礼请求解除查封的问题。一审法院认为，查封系一审法院在执行（2017）川19民初42号民事调解书的财产保全行为，其可在本案判决后，在执行（2017）川19民初42号民事调解书的程序中依法向一审法院申请。其不属于本案审理范围，故一审法院对该主张不予支持。 关于案涉房屋许大礼是否享有物权期待权，是否归许大礼所有的问题。一审法院认为，许大礼与长林瑞投资公司之间签订有商品房购房合同，许大礼已支付全部购房款，长林瑞投资公司将案涉房屋交付给许大礼，许大礼已实际占有，虽许大礼尚未办理物权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故案涉房屋在办理物权登记前，许大礼享有物权期待权。许大礼请求对案涉房屋判归其所有，通过本案查明的事实，案涉房屋尚未竣工验收，尚不具备法律规定的物权性质，故，对许大礼该项诉讼请求不予支持。 关于合川建筑公司认为其享有建设工程优先受偿权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。最高人民法院2002年6月11日给上海市高级人民法院的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。故本案中，合川建筑公司主张优先受偿权的理由不成立，一审法院不予支持。 需要说明的是，本案适用法律上是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题，本案同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，在适用上述规定时产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条，第二十八条的主旨是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条的主旨是关于房屋消费者物权期待权的保护，两者是一般规定与特殊规定的关系，但并未互相排斥。当案外人就执行标的满足任一条款规定中执行异议成立要件时，即可以排除对执行标的的强制执行。在本案中适用第二十八条的相关规定。 关于本案诉讼费负担的问题。因长林瑞投资公司欠付合川建筑公司的工程款及不能为许大礼办理登记过户是导致本案纠纷的主要原因，故本案的诉讼费应由长林瑞投资公司负担。 综上所述，许大礼所购买房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条全部条款规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、确认2016年8月10日许大礼与长林瑞投资公司签订的《商品房购房合同》有效，许大礼对位于巴中市巴州区房屋享有物权期待权；二、在合川建筑公司申请执行（2017）川19民初42号民事调解书一案中不得执行位于巴中市巴州区房屋；三、驳回许大礼的其他诉讼请求。一审案件受理费7518元，由长林瑞投资公司负担。 对一审判决查明的当事人无争议的案件事实，本院依法予以确认。 二审中，许大礼陈述，其借款100万给冷兴彦，长林瑞投资公司提供担保；各方确认长林瑞投资公司开发的整个长林·嘉苑项目工程均是由合川建筑公司承建。 本院认为，根据各方当事人上诉、答辩的主要理由，本案二 审争议的主要问题为：许大礼对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。其主要涉及应如何正确理解、适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及相关规定的问题。 执行异议之诉不仅涉及申请执行人的利益，还涉及案外人和被执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素，在依法充分保护各方当事人的合法权益的基础上，作出恰当平衡。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定确立了享有担保物权等优先权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该条规定确立了商品房消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权的基本精神，此即属于“但书”条款的例外规定之一。综合前述规定，建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，滞后于消费者购房人的物权期待权。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇依法具有优先性的权利基础，损害其他相关当事人的合法权益。因此，此处的商品房消费者，应当仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定施行于2015年，系在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的基础上，以新的司法解释的形式，将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，作出一手房买卖、房屋居住属性、合理居住需求等方面的限定，以防止相关规定被滥用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，则规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于建设工程价款优先受偿权的生存权至上的价值基础，其并不享有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所规定的商品房消费者物权期待权的法律地位。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗建设工程价款优先受偿权，只能对抗一般金钱债权人；而商品房消费者如符合该规定第二十九条的规定可以对抗建设工程价款优先受偿权以及抵押权等担保物权，当然足以对抗一般金钱债权。本案中，合川建筑公司作为长林·嘉苑项目承包人，对该项目工程价款享有优先受偿权，该权利已经（2017）川19民初42号民事调解书确认。因此，许大礼作为执行案外人对案涉房屋享有的权益要获得对抗建设工程价款优先受偿权的法律地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审判决以该规定第二十八条为基础，认定许大礼对案涉房屋享有的权益能够阻却执行，适用法律不尽恰当。 合川建筑公司上诉时，主要以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为据，主张许大礼享有的权益不能阻却强制执行，一审判决亦以此条规定的四个要件为论证要点。其实，无论是该规定第二十八条，还是第二十九条，均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的房屋（不动产）买受人，保护的对象是合法的房屋（不动产）交易法律关系。根据本案现有证据以及许大礼在执行异议听证中的陈述，本案系以房抵偿冷兴彦所欠的借款，表明许大礼系基于抵债行为而受让的案涉房屋，该行为的目的均在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债权债务。虽然许大礼提交了其与长林瑞投资公司签订的《商品房购房合同》,但其应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的具体履行方式；虽然该合同不因其实为以物抵债协议而当然无效，但在完成相关房屋过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，许大礼与长林瑞投资公司并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房购房合同》，并不能改变许大礼在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不是法律给予特殊优先保护的消费者购房人的权益，不应优于其他普通金钱债权人，更不能优于承包人的建设工程价款优先权，该权益不足以排除本案强制执行。质言之，无论本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是适用第二十九条的规定，因许大礼在本案中不享有商品房消费者的物权期待权，其权益不足以阻却本案的强制执行。 综上，合川建筑公司的上诉请求成立，依法应予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律和处理结果不当，应予以纠正。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民初89号民事判决； 二、驳回许大礼的诉讼请求。 一审案件受理费7158元，二审案件受理费7158元，均由许大礼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何学敏 审 判 员 段 玲 审 判 员 邓长玉 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 彭晓瑞 书 记 员 于 节