贵州省铜仁市万山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0603民初748号 原告：刘燕红，女，1972年11月24日出生，土家族，住贵州省铜仁市。 委托诉讼代理人：刘应奎，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：简宏媛，贵州辅正律师事务所律师。 被告：铜仁市万山区万泉置业有限公司，住所地铜仁市万山区大众创业万众创新产业园****。 法定代表人：赵冉，执行总经理。 委托诉讼代理人：车浩瀚，贵州证道律师事务所律师。 原告刘燕红与被告铜仁市万山区万泉置业有限公司（以下简称万泉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘燕红委托诉讼代理人刘应奎、简宏媛，被告万泉公司委托诉讼代理人车浩瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘燕红向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与被告于2018年9月29日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2018011171）；2.请求依法判决被告立即向原告返还购房款474724元、维修基金3868元、办证费170元，合计：478762元；3.请求依法判决被告向原告支付违约金23736.2元（474724元×5%＝23736.2元）；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2018年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2018011171）、《协议书》，《商品房买卖合同》和《补充协议》约定不一致的以《补充协议》约定为准。上述三份合同约定，原告购买被告开发位于贵州省铜仁市万山区（精装房）及车位一个，房屋建筑面积96.71平方米，套内建筑面积75.43平方米，房屋总价款为474724元；合同第十一条约定出卖人应当在2020年1月12日前向买受人交付该商品房，交付房屋时应当取得建筑工程竣工合格证、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；第十三条约定逾期交房责任即逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的5%向买受人支付违约金；合同还对交接手续、商品房质量及保修责任等事宜进行了约定。合同签订当日，原告一次性向被告支付了全部购房款474724元和办证费170元，后又于2018年10月9日支付维修基金3868元，并在铜仁市住房和城乡建设局办理了预售买卖合同备案和交易确认书。交房期限届满后，原告一直未收到被告的书面交房通知，便于2020年3月27日亲自到被告售楼部查问为何未交房。当天，物业公司派工作人员陪同原告进入案涉房屋查看情况。进入案涉房屋发现，屋内有人正在施工，且房屋的质量存在严重问题，根本不具备交付条件，但物业公司工作人员却称可以交房。2020年4月25日，原告为了维护合法权益，根据合同约定，向被告邮寄送达《退房（解除）通知书》，并要求被告退还全部款项和违约金，但被告却不予理会。被告逾期交房的行为已严重违约，严重侵犯了原告的合法权益，现特诉至法院，恳请判决支持原告诉请。 被告万泉公司辩称，对原、被告在2018年9月29日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2018011171）、《协议书》以及原告已支付购房款474724元、办证费170元、商品房住宅维修基金3868元的事实无异议，同时认可《商品房买卖合同》和《补充协议》约定不一致的以《补充协议》约定为准。在合同约定的交付房屋时间2020年1月12日，房屋确实未达到合同约定的交付条件，为了向业主交付符合合同约定条件的房屋，需要对案涉房屋的一些设施进行修缮。但不同意解除《商品房买卖合同》和《补充协议》，根据《补充协议》第6条第2小点的约定，合同解除应当在达到解除条件15日内书面通知对方，被告并未收到原告解除合同的书面通知，所以要求继续履行合同。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供了《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》、《商品房预售买卖合同备案和交易确认书》、收据、付款凭证、商品住房维修基金收据、《退房（解除）通知书》、快递信息、快递费发票、邮寄现场照片、房屋内部工人施工和质量存在问题的照片及视频等证据，拟证实原、被告于2018年9月29日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》，约定原告购买被告开发的位于贵州省铜仁市万山区及在建车位一个。原告已按合同约定支付了购房款474724元、办证费170元、商品住房维修基金3868元。被告应在2020年1月12日前交房，如被告逾期交房超90日，原告有权解除合同，被告应当自解除合同书面通知到达之日起30日内返还购房款并支付购房款5%的违约金。被告至今未交房的行为已经严重违约，原告已书面通知被告解除合同，被告应返还购房款及相应费用并承担违约金。被告对《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》、《商品房预售买卖合同备案和交易确认书》、收据、付款凭证、商品房住宅维修基金收据的真实性无异议，对《退房（解除）通知书》、快递信息、快递费发票、邮寄现场照片、房屋内部工人施工和质量存在问题的照片及视频的真实性不予认可。被告对真实性无异议的证据，本院对真实性予以认定。对被告有异议的《退房（解除）通知书》、物流信息、快递费发票、邮寄现场照片，因被告仅否认收到《退房（解除）通知书》，但对《退房（解除）通知书》、物流信息、快递费发票、邮寄现场照片并未发表实质意见，亦未提供相反证据印证，而原告系按照双方合同明确的送达地址予以送达，该组证据对拟证原告已通过邮寄送达的方式履行了书面通知解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的事实具有较强的证明力，本院予以采信。对被告有异议的房屋内部工人施工和质量存在问题的照片及视频，因被告答辩意见中已认可案涉房屋在约定的交房时间尚不具备交付条件，且被告作为案涉商品房的开发主体，对案涉商品房是否具备交房条件以及是否履行交房义务应持有相应印证材料，其拒不提供，应承担举证不能法律后果，故对被告因房屋不符合交付条件未履行交房义务的事实，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、《协议书》，前面的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方对商品房买卖的约定，双方均表示二者约定不一致的以《补充协议》的约定为准。《协议书》系对购买车位（在建状态）的约定。当日，双方在铜仁市预售买卖合同备案和交易确认书，登记记载预售许可证号为：180028。双方约定被告将其开发的位于贵州省铜仁市万山区出售给原告，该商品房建筑面积96.71平方米，套内建筑面积75.43平方米。商品房价格按套内建筑面积计算，单价为6293.57元／平方米，商品房价款为474724元。车位具体位置待竣工验收后另行签订协议约定。原告的付款方式为一次性付款，被告在2020年1月12日前交付符合合同约定条件的房屋。房屋在交付前需取得《建筑工程竣工合格证明文件》、《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》以及符合合同约定的城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施等条件。约定的逾期交房责任为，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的5%向买受人支付违约金。合同还约定了双方的通讯送达地址，其中被告公司的通讯地址为：贵州省铜仁市万山区。此外，合同还对其他权利、义务进行了约定。以上合同和协议签订后，原告在当日采取一次性付款的方式支付了购房款474724元和不动产登记费、不动产登记工本费、不动产权证登记费共170元，后又于2018年10月9日交纳了3868元的商品住房维修基金。交房期限届满后，因案涉商品房尚未达到交付条件，被告未履行交房义务，房屋仍处于施工修缮状态。2020年4月25日，原告按照合同约定的送达地址向被告邮寄送达《退房（解除）通知书》，次日碧桂园销售中心他人代收。被告以未收到原告书面解除通知为由，拒绝返还购房款，要求继续履行合同。为此，双方发生本案纠纷。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。根据双方的合同约定，被告应在2020年1月12日前交房，逾期超过90日未履行交房义务的，原告有权在达到解除合同条件之日起15日内书面通知被告解除合同，被告应当自解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的5%向原告支付违约金。被告逾期交房时间已超过2020年4月11日，构成逾期超过90日未履行交房义务，原告解除合同请求权条件已成就。原告于2020年4月25日通过合同约定的送达地址向被告邮寄了《退房（解除）通知书》，次日已显示他人签收，其书面通知被告解除合同的期限未超过合同约定的“在达到解除合同条件之日止起15日内”，应视为原告已履行了书面通知解除的义务，双方在2018年9月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2020年4月26日已解除，本院予以确认。被告在2020年4月26日签收《退房（解除）通知书》后，应于2020年5月25日前（收到书面解除合同之日起30日内）无息返还原告缴纳的购房款474724元、不动产登记工本费和产权证登记费170元、商品房住宅专项维修基金3868元，共计478762元，被告逾期返还已构成违约，故原告的第二项诉请，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金23736.2元的主张，因被告逾期超过90日未履行交房义务，且在收到《退房（解除）通知书》后未在30日内返还购房款已构成违约，其应向原告承担违约责任，根据双方的合同约定，被告应承担的违约金为：购房款474724元×5%=23736.2元，故对原告的违约金主张，本院予以支持。被告辩称未收到书面的《退房（解除）通知书》，要求继续履行合同，因原告已提供送达《退房（解除）通知书》的基本证据，其已尽到了举证责任，被告不予认可却并无相反证据印证，故被告的辩解意见不能成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告刘燕红与被告铜仁市万山区万泉置业有限公司在2018年9月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2020年4月26日解除； 二、被告铜仁市万山区万泉置业有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告刘燕红478762元（购房款474724元、不动产登记工本费和产权证登记费170元、商品住房专项维修基金3868元），并支付违约金23736.2元； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4413元，由被告铜仁市万山区万泉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵 州省铜仁市中级人民法院。 审判员  卢以松 二〇二〇年九月二十七日 书记员  罗城荣