重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初3676号原告：重庆彦杰物业管理有限公司，住所重庆市铜梁区东城街道办事处金龙大道**(东和时光第******)，统一社会信用代码：915002245616331824。法定代表人：王建忠。委托诉讼代理人：谭定阳，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者，特别授权。被告:成都伊澳斯商贸有限公司,住所地四川省成都市武侯区小天中节**米兰风度**，统一社会信用代码915101076696997222。法定代表人：刘建伟。被告:铜梁区糯米鲜生食品超市,个体工商户，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处迎春东街**附**负**，统一社会信用代码92500224MA5YP1E99J。经营者：夏洪锋。原告重庆彦杰物业管理有限公司（以下简彦杰物业）与被告成都伊澳斯商贸有限公司（以下简称伊澳斯公司）、铜梁区糯米鲜生食品超市（以下简称：糯米超市）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理，依法适用简易程序于2020年8月24日、9月16日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托诉讼代理人谭定阳、被告伊澳斯公司的法定代表人刘建伟到庭参加诉讼，被告糯米超市经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼；第二次开庭原告的委托诉讼代理人谭定阳到庭参加诉讼，被告伊澳斯公司、糯米超市经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院均依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彦杰物业向本院提出诉讼请求：1.二被告支付原告物业费208800元及从起诉之日起按月利率2%计算至付清之日止的利息（庭审中变更物业费计算期间为2018年3月19日至2019年8月23日）；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年8月26日，原告与重庆市龙首房地产开发有限公司（以下简称龙首公司）签订了“太阳城”前期物业管理服务合同，由原告为“太阳城”小区业主提供物业服务。2016年8月22日，龙首公司将“太阳城”1-3号楼负1层整体出租给被告伊澳斯公司经营，实际由夏洪锋开设的糯米超市经营使用。被告伊澳斯公司与原告签订了《物业管理服务协议》，约定从开业当日至18个月，按建筑面积7000平方米，单价2元/月平方米收取物业费，之后按单价2元/月平方米收取物业费。龙首公司于2019年8月23日与被告解除合同，但二被告自2018年3月至2019年9月物业费208800元仍未交纳。被告伊澳斯公司辩称，龙首公司虽与伊澳斯公司签订了《租赁合同》，但因伊澳斯公司与糯米超市合伙经营出现纠纷，未实际履行合伙协议，糯米超市又重新与物业公司签订了合同，且该租赁物实际也是糯米超市在使用。物业公司与伊澳斯公司已达成和解，表示伊澳斯公司仅承担水电费99132元，其余费用无须承担。因此，驳回原告对伊澳斯公司的诉讼请求。被告糯米超市未提交答辩意见，也未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提供的《“太阳城”前期物业管理服务合同》两份、《太阳城项目商铺租赁合同》、（2018）渝0151民初1927号民事判决书、（2019）渝0151民初1762号民事调解书、欠费明细、告知书、承诺书、催款通知；被告伊澳斯公司提供的《和解协议》及收据；本院依原告申请调取的（2019）渝0151民初1762号租赁合同纠纷案的庭审笔录及《股东合作协议》、银万华与夏洪锋签订的《房屋租赁合同》。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月7日，彦杰物业与龙首公司签订《“太阳城”前期物业管理服务合同》，约定龙首公司选聘彦杰物业对“太阳城”提供前期物业管理服务，物业费用中商业物业为4元/月·平方米。2016年8月22日，伊澳斯公司与龙首公司签订《太阳城项目商铺租赁合同》，约定龙首公司向伊澳斯公司出租位于太阳城1-3号楼负1层建筑面积为7000平方米的商业用房。合同还约定，伊澳斯公司应与龙首公司聘请的物业公司（即彦杰物业）签订物业管理协议，向彦杰物业交纳物业管理费。后在（2019）渝0151民初1762号租赁合同纠纷案中双方协议该合同自2017年8月9日解除。同日，彦杰物业与伊澳斯公司签订《“太阳城”前期物业管理服务合同》，约定物业费收费标准为：物业费收取时间为超市开业（试营业）当天起算，开业当日至18个月内按2元/月·平方米标准执行，之后按3元/月·平方米标准执行；物业费按月收取，每月1-5日缴纳本月物业费。夏洪锋代伊澳斯公司在合同上签字。2016年8月25日，伊澳斯公司法定代表人刘建伟与夏洪锋签订《股东合作协议》，对重庆市铜梁区太阳城1-3号楼负一层超市合股事宜进行了协议，协议对股份比例、投资金额、装修补贴款分配、法人权力分配等作了相应约定。后在（2019）渝0151民初1762号租赁合同纠纷案的庭审笔录中，夏洪锋陈述其与刘建伟签订的该协议未实际履行。2017年8月9日，夏洪锋（承租方）与银万华（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定银万华将太阳城1-3号楼负1层7000平方米向夏洪锋出租。银万华系龙首公司的职工。2017年12月5日，夏洪锋以“铜梁区糯米鲜生食品超市”作为字号注册了个体工商户，经营场所为重庆市铜梁区东城街道办事处迎春东街**附**负**（本案所涉商铺地址）。另查明，因租赁问题产生纠纷，2019年3月21日，龙首公司以伊澳斯公司、夏洪锋为被告向本院提起（2019）渝0151民初1762号租赁合同纠纷诉讼，后本案双方达成调解协议，载明夏洪锋于2019年8月23日将租赁商铺返还龙首公司。因物业费未按期支付，彦杰物业多次向糯米超市催收。夏洪锋曾于2018年7月21日以糯米鲜生会员店的身份出具承诺书，载明：物业管理费2018年3月至7月48000元，承诺超市开业之前向太阳城物业管理处缴纳。2019年4月21日，伊澳斯公司与彦杰物业签订《和解协议》，载明：伊澳斯公司愿意先行为夏洪锋垫付使用物业时产生的水电费99132元，伊澳斯公司支付完毕该款项后，彦杰物业不得向伊澳斯公司主张包括但不限于物业使用费的其他任何费用。同日，伊澳斯公司向彦杰物业支付了99132元。现彦杰物业以每月12000元的标准向本院主张自2018年3月19日至2019年8月23日的物业费。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，彦杰物业与龙首公司签订的《“太阳城”前期物业管理服务合同》合法有效，彦杰物业系太阳城小区合法的物业管理服务提供单位，其有权要求物业使用人根据物业管理服务协议缴纳物业费。本案的争议焦点为承担物业费缴纳义务的主体，本院认为，本案的诉争租赁房屋系夏洪锋开设的糯米超市在实际使用，故糯米超市应为物业费承担主体。理由如下：第一，从伊澳斯公司与龙首公司签订《商铺租赁合同》，到伊澳斯公司与夏洪锋签订的《股东合作协议》，以及夏洪锋在（2019）渝0151民初1762号租赁合同纠纷案的陈述，可以认定伊澳斯公司拟与夏洪锋合伙在伊澳斯公司向龙首公司租赁的商铺经营超市的事实，后因某种原因夏洪锋与伊澳斯公司未实际履行《股东合作协议》。第二，因《股东合作协议》未实际履行，伊澳斯公司与夏洪锋合伙经营超市事宜未能成功，后夏洪锋以自己名义于2017年8月9日与龙首公司职工银万华在同一租赁商铺上重新签订了《房屋租赁合同》，经协商，伊澳斯公司与龙首公司签订的《商铺租赁合同》也在上述《房屋租赁合同》签订的同时解除，后夏洪锋以自己为经营者在租赁物地址上注册了糯米超市，故该租赁物的实际使用人系夏洪锋经营的糯米超市，伊澳斯公司随《商铺租赁合同》的解除其与租赁物已再无法律上的权利义务关系。第三，夏洪锋以糯米超市的名义曾向彦杰物业承诺支付物业费，表明其认可自己系物业使用人，并知晓其应当承担物业费的给付义务。综上，糯米超市系物业使用人，应当承担物业费支付义务，故对彦杰物业要求伊澳斯支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于物业费的具体金额。虽彦杰物业与伊澳斯公司签订《“太阳城”前期物业管理服务合同》时以伊澳斯公司为合同相对方，但实际签字系夏洪锋，结合物业实际使用人系夏洪锋经营的糯米超市，故本院认为该物业管理服务合同可以约束物业使用人糯米超市。现彦杰物业主张物业费为12000元/月，低于上述合同约定的金额，故本院对彦杰物业对自己权利的处分予以尊重，认定本案物业费标准为12000元/月。对具体欠费时间，彦杰物业主张从2018年3月19日起算，夏洪锋在2018年7月21日以糯米鲜生会员店的身份出具承诺书中也认可2018年3月起未支付物业费，现糯米超市未到庭应诉，视为其放弃抗辩，本院采信彦杰物业的陈述，认定物业费起算时间为2018年3月19日。由于夏洪锋于2019年8月23日将租赁商铺返还龙首公司，故彦杰物业可主张物业费至2019年8月23日。经计算，物业费总金额为205972.60元（12000元/月×17月+12000元/月*12月÷365天×5天）。关于违约责任。因糯米超市未按期支付物业费构成违约，应当承担违约责任，因双方未约定违约责任的具体承担方式，现原告请求从起诉之日起计算资金占用利息，符合法律规定，本院予以主张，但请求按月利率2%计算无法律依据，本院酌情主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故，本院主张糯米超市支付从起诉之日即2020年7月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止的资金占用利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告铜梁区糯米鲜生食品超市于本判决生效之日起5日内支付原告重庆彦杰物业管理有限公司自2018年3月19日至2019年8月23的物业费205972.60元及以205972.60元为基数从2020年7月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款付清时止的资金占用利息。二、驳回原告重庆彦杰物业管理有限公司对被告成都伊澳斯商贸有限公司的诉讼请求；三、驳回原告重庆彦杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2126元（已减半），由被告铜梁区糯米鲜生食品超市负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院审 判 员 王伟伟二〇二〇年九月十六日法官助理 程乃善书 记 员 伍 玥