广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1322民初1117号 原告：北京盛世物业服务有限公司，住所地：北京市朝阳区建国路郎家园**。统一社会信用代码：91110105700221453C。 法定代表人：刘荣坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦锐，广西德彬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦德立，广西德彬律师事务所律师。 被告：广西象州恒伟置业投资有限公司，住所地：广西壮族自治区来宾市象州县象州镇温泉大道**。统一社会信用代码：91451322MA5NN64T10。 法定代表人：袁洪良，该公司经理。 委托诉讼代理人：文海沧，广西楚林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：解艳鹏，男，该公司项目经理。 原告北京盛世物业服务有限公司（以下简称盛世物业）与被告广西象州恒伟置业投资有限公司（以下简称恒伟置业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告盛世物业的委托诉讼代理人韦锐，被告恒伟置业的委托诉讼代理人文海沧、解艳鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告盛世物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告一次性向原告支付物业服务费以及违约金共计人民币436,648.66元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告为房地产开发商，在广西来宾市象州县开发“象源幸福里”房地产项目。2019年8月1日，原告与被告签订了《象源幸福里销售案场物业服务合同》，约定由原告对被告开发建设的象源幸福里房地产项目的销售案场提供物业服务，合同期限为1年，被告按每月56,108.11元于每月28日前向原告支付物业服务费，若被告逾期支付物业服务费达30日以上，原告有权解除上述物业服务合同，且被告须向原告支付违约金100,000元。此外，该合同还对原被告双方的权利义务等做了明确约定。合同签订后，原告严格按照合同约定为被告提供物业服务，但被告自2019年11月后一直未按照合同约定支付物业服务费。为此，原告多次向被告发函催收拖欠的物业服务费，同时按照合同第十七条约定主张解除物业服务合同并要求支付违约金。经协商一致，双方均同意由被告接管象源幸福里销售案场的物业管理，后被告于2020年5月29日14时50分开始接管象源幸福里销售案场的物业管理和相关材料，原告退出该销售案场的物业管理。被告拖欠的2019年12月至2020年5月的物业服务费以及违约金共计人民币436,648.66元至今未支付。综上所述，被告违反《象源幸福里销售案场物业服务合同》的约定未及时向原告支付物业服务费，已经构成违约，其应按合同约定向原告支付拖欠的物业服务费并承担违约责任。经原告多次向被告催收上述款项，均未果。故此，原告为维护自身合法权益，特具此状诉至法院，恳请人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告恒伟置业辩称，1．被告方欠付原告的物业费并不是336,648.66元，因为今年1月24日疫情开始，广西复工时间是2月24日，这段时间因为合同涉及 -3- 的提供服务场所售楼中心是被关闭的，期间原告未向被告提供物业服务，因此，2月份的物业费被告无支付的事实及法律依据；另外，双方解除合同的时间为5月29日，5月份的物业服务费应该只能计算至5月29日止，5月30、31日两天的费用应从总费用中扣除；对于原告诉请的其他月份的物业服务费确实存在，均没有支付。2.原告没有举证证明因合同解除给其造成的实际损失，因此违约金的计算应以资金占用或者民间借贷年利率3.85%为计算标准，即使按照LRP市场利率4倍计算违约金也不足10万元，违约金过高，应以实际损失为准；3.原告至今未向被告提供今年4、5月份的物业费发票，4、5月份物业费的支付不存在逾期支付，因为合同约定在被告支付物业费前原告有义务先向被告提供税票，如延期提供被告有权顺延支付期限。 经审理查明：2019年8月1日，原告盛世物业与被告恒伟置业签订《象源幸福里销售案场物业服务合同》，合同约定由原告为被告开发的象源幸福里项目提供销售案场物业服务，包括礼宾服务、客户服务、清洁服务、物业管理员即保安服务。服务期限为2019年8月1日至2020年7月30日止；合同第五条约定：销售案场的物业服务费包括物业服务成本和管理佣金两部分。合同期内，销售案场的物业服务费年总额（含税）人民币673,297.33元。甲方每月应向乙方支付含税物业服务费56,108.11元。第八条约定：销售案场的物业服务成本和管理佣金按月度结算。甲方应于公历每月28日（具体的支付时间）前向乙方支付当期常驻人员的人工成本及上一月底实际发生的常驻人员加班费用、增派支援人员的人工成本、交通费、食宿费等物业服务成本及当期管理佣金，税费由甲方承担。第十七条约定：双方同意，甲方（被告）逾期支付物业服务成本、管理佣金等相关费用的，每逾期一天应按照应支付费用的3%向乙方支付违约金。甲方延期支付达30天以上的，乙方有权解除本合同，同时甲方（被告）须向乙方（原告）支付违约金100,000元。 -4- 合同签订后，原告即入场开展销售案场物业服务。2020年5月7日，原告向被告递送工作联络单，通知被告自收到通知函之日起15日后，解除双方签订的销售案场物业服务合同，并要求被告支付2019年12月至2020年4月的物业服务成本费用和管理佣金。被告在收到原告的工作联络单后未对解除合同提出异议也没有向原告支付物业服务费用。2020年5月29日，原、被告双方完成物业事务交接，原告退出销售案场服务。原告为被告提供销售案场物业服务期间，被告尚欠2019年12月1日至2020年5月29日期间的物业服务费用共计333,028.86元。2020年8月14日，原告诉至本院，提出上述诉请。 另经查明，全国银行间同业拆借中心2020年8月14日的一年期贷款市场报价利率为3.85%。 以上事实，有原告提交的象源幸福里销售案场物业服务合同、考勤表、结算确认表、工作联络单、微信聊天记录截图、图片等证据及当事人陈述在案佐证。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：一、被告是否应支付物业服务费用的问题。本院认为，原、被告双方签订的销售案场物业服务合同是合法有效的合同，双方应恪守约定，履行其权利义务。原告自合同签订后即入场为被告提供了销售案场物业服务，被告即应依照合同约定向原告支付物业服务费用。原告实际服务到2020年5月29日止，因此，被告应支付的物业服务费应计算到2020年5月29日止。被告提出2020年1月24日至2月24日期间因疫情政府要求停工停产，销售中心处于关闭的状态，原告未提供物业服务，被告不应支付2月份物业服务费用的抗辩观点，本院认为，疫情的突发难以预料，疫情期间对经济造成的影响也在所难免，政府要求关闭销售场馆，控制人员流动，也是疫情的需要。原告作为提供销售案场物业服务的一方，其职责不单单只是服务于客户，其职责还包括了对案场的安保、环境清洁等等。且原、被告双方的管理人员在1、 -5- 2月份的结算确认表上均签名确认了疫情期间，原告仍提供了物业服务这一事实。综上，被告要求免交2月份物业服务费的抗辩观点，理由不充分，本院不予采信。综上，被告应支付给原告2019年12月至2020年5月29日期间的物业服务费共计333,028.86元。二、关于违约金是否过高的问题。本院认为，双方合同已明确约定，延期支付物业服务费用达30天以上的，守约方有权解除合同，违约方须向守约方支付违约金100,000元。被告提出100,000元的违约金过高。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”,被告尚欠原告的物业服务费用为333,028.86元，原告请求的违约金为100,000元，明显存在过高，本院酌情调整违约金标准为全国银行间同业拆借中心2020年8月14日的一年期贷款市场报价利率的四倍进行计算。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告广西象州恒伟置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告北京盛世物业服务有限公司物业服务费333,028.86元及违约金51,286元（以333,028.86元为基数，按全国银行间同业拆借中心2020年8月14日的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍进行计算）； 二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司的其他诉讼请求。 -6- 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,850元，减半收取3,925元，由被告广西象州恒伟置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 梁俊玲 二〇二〇年九月三十日 法官助理 黄 璇 书 记 员 林丽华 附：相关法律规定 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 -7- 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为 合同法第 一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。