上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0113民初16637号 原告(案外人)：上海宏益百货经营有限公司，住所地上海市宝山区月罗路******。 法定代表人：李佐招，董事长。 委托诉讼代理人：施建平，上海市中联律师事务所律师。 被告(申请执行人)：上海农村商业银行股份有限公司宝山支行，住所地上海，住所地上海市宝山区牡丹江路**> 负责人：杨兴华，行长。 委托诉讼代理人：郭军，北京盈科(上海)律师事务所律师。 第三人(被执行人)：上海源盛汽车销售服务股份有限公司，住所地上海市宝，住所地上海市宝山区月罗路**** 法定代表人：徐保源。 第三人(被执行人)：徐保源，男，1957年4月29日出生，汉族，住上海市宝山区月浦镇沈巷村徐家宅**。 原告上海宏益百货经营有限公司(以下简称宏益百货公司)与被告上海农村商业银行股份有限公司宝山支行(以下简称农商行宝山支行)、第三人上海源盛汽车销售服务股份有限公司(以下简称源盛公司)、徐保源案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告法定代表人李佐招及其委托诉讼代理人施建平，被告农商行宝山支行的委托诉讼代理人郭军到庭参加诉讼。第三人源盛公司、徐保源经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告宏益百货公司向本院提出诉讼请求：判令对上海市宝山区月罗路XXX号房屋负担租赁权予以拍卖变现。事实和理由：2017年12月8日，原告与源盛公司签订《房屋租赁合同》，同月29日、2018年2月27日，双方又签订两份补充协议。以上合同约定原告以年租金150万元承租源盛公司所有的上海市宝山区月罗路XXX号房屋及场地，租赁期限自2018年5月10日至2028年2月28日止。原告于2017年12月8日入场进行装修，共投资660万元，并征得源盛公司同意对外招租经营建材商场，目前有次承租人28户。原告自2019年3月1日起向源盛公司支付租金，已付至2020年8月底全部租金共计280万元(含押金30万元)。但本院因农商行宝山支行与源盛公司、徐保源金融借款合同纠纷一案，至上述房屋处张贴公告，要求承租人搬离。原告提出案外人执行异议后，被法院裁定驳回。原告认为，原告的租赁权虽发生在被告的抵押权之后，但发生于法院查封之前，为善意承租人，故请求判如所请。 被告农商行宝山支行辩称：原告主张的租赁合同关系发生在被告抵押权设立以后，根据物权法的有关规定，所有权人在抵押权设立后将抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告的诉讼请求违反物权法的规定，请求法院判决予以驳回。 第三人源盛公司、徐保源未发表述称意见，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2015年4月17日，第三人源盛公司经核准取得沪房地宝字(2015)第013940号上海市房地产权证，对坐落于上海市宝山区月罗路XXX号1幢建筑面积1,385.35平方米、3幢建筑面积537.44平方米、4幢建筑面积11,087.67平方米，合计13,010.46平方米的厂房享有所有权。2016年7月20日，被告农商行宝山支行经核准在上述房屋上设定抵押权，登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX，债权数额为3,000万元，债务履行期限自2016年7月22日至2025年12月25日止。2017年10月20日，本院因(2017)沪0113民初18152号案件将上述房屋查封。 2018年9月5日，本院对农商行宝山支行与源盛公司、徐保源之间金融借款合同纠纷一案作出(2018)沪0113民初11922号民事判决书，判令：一、源盛公司于判决生效之日起十日内归还农商行宝山支行合同号为XXXXXXXXXXXXXX的《上海农商银行经营性物业借款合同》项下借款2,850万元；二、源盛公司于判决生效之日起十日内支付农商行宝山支行计算至2018年6月4日的借款利息853,305.61元、利息罚息18,314.06元、复利262.44元并支付自2018年6月5日至借款本金及利息实际付清之日止的利息、罚息、复利(按照合同号为XXXXXXXXXXXXXX的《上海农商银行经营性物业借款合同》计算)；三、源盛公司于判决生效之日起十日内支付农商行宝山支行律师费100,000元；四、如源盛公司未履行上述第一至三项付款义务，农商行宝山支行有权对源盛公司名下位于上海市宝山区月罗路XXX号的房产行使抵押权；五、徐保源对源盛公司的上述第一至三项付款义务承担连带责任；六、徐保源承担保证责任后有权向源盛公司追偿；如果源盛公司、徐保源未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费189,159元(农商行宝山支行已预缴)由源盛公司、徐保源共同负担。源盛公司、徐保源不服该判决而提起上诉，因未在指定期限内缴纳上诉费，上海市第二中级人民法院于2019年1月18日作出(2019)沪02民终520号民事裁定书，裁定：该案按上诉人源盛公司、徐保源自动撤回上诉处理；一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力；该裁定为终审裁定。因源盛公司、徐保源未能及时履行上述生效法律文书确定的付款义务，农商行宝山支行向本院申请执行，本院以(2019)沪0113执3199号予以立案执行。被执行人源盛公司、徐保源一直未能履行付款义务。2020年4月3日本院至上海市宝山区月罗路XXX号处张贴(2019)沪0113执3199号公告，明确：一、被执行人源盛公司、徐保源(使用人)于2020年4月20日前自行迁出上海市宝山区月罗路XXX号的房屋，到期仍不履行的，本院将依法强制执行，由此而产生的费用由被执行人负担，财产因强制执行而遭到损坏、灭失的，后果由被执行人自负；二、上述房屋的合法承租人应在本公告公布之日起十五日内向本院提出书面异议，并将承租上述房屋以及履行相应协议的全部材料交由本院审核；三、上述房屋的无权占用者应在本公告公布之日起七日内全部撤离并腾空该房屋内的相关财物，逾期本院将依法采取强制措施。宏益公司遂向本院提出书面异议。本院于2020年6月23日作出(2020)沪0113执异174号执行裁定书，裁定驳回宏益百货的异议请求。宏益百货仍不服，故涉讼。 另查明，2017年12月8日，源盛公司(出租人，甲方)与宏益百货(承租人，乙方)签订一份房屋租赁合同，约定甲方将上海市宝山区月罗路XXX号工业用房一至三层共计面积3,700平方米(包括产证中不许现的1,777.2平方米，有规划许可证)租赁给乙方开设建材商场，三层办公使用；租赁期限为2018年5月10日至2027年5月9日，共9年；乙方在履行合同时不能将租赁物业整体转租给任何第三方，但甲方同意乙方可以对外进行招商；甲方于2017年12月10日将租赁物业交付乙方，免租期5个月；租金标准为2018年5月10日至2021年5月9日年租金270万元，2021年5月10日至2024年5月9日年租金286.2万元，2024年5月10日至2026年5月9日年租金3,033,720元，2026年5月10日至2027年5月9日年租金3,215,743元；每半年作为一个付款期，乙方应在每个付款期开始前向甲方支付该付款期的租金，先付后用。 2018年12月29日，宏益百货与源盛公司签订补充协议，约定：免租期改为2019年2月28日止，正式租赁期限为2019年3月1日至2028年2月28日止，共计9年；年租金270万元改为年租金186万元，两年租金为372万元，现已付甲方235万元，余款137万元在2019年6月1日至2020年6月30日之间付清，此后租金支付方式为一年一付。2019年2月27日，宏益百货与源盛公司又签订补充协议，约定将租赁面积改为3,000平方米计算租金，年租金为150万元。2017年12月至2019年12月间，宏益百货陆续向源盛公司支付租金(包括押金30万元)280万元。 审理中，原告明确其承租的房屋是上海市宝山区月罗路XXX号1幢1,385.35平方米、3幢537.44平方米、仅有建设工程规划许可证而无产权证的750平方米以及1幢内无证面积288平方米。 本院认为，案外人异议之诉应当审查案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的有关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，宏益百货与源盛公司签订房屋租赁合同的时间为2017年12月8日，而农商行宝山支行在系争房屋上登记设立涉案抵押权的时间为2016年7月20日。宏益百货对涉案房屋享有的租赁权发生在农商行宝山支行抵押权登记之后，故宏益百货租赁关系不得对抗农商银行的抵押权。原告并不具有足以排除本案执行的权利，其诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告上海宏益百货经营有限公司的诉讼请求。 案件受理费29,200元(原告已预缴)，由原告上海宏益百货经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，同时按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，并按上诉状请求金额预缴上诉受理费，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 赵 晨 人民陪审员 王 芳 人民陪审员 张申兰 二〇二〇年九月四日 法官 助理 史雅丽 书 记 员 史雅丽 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 …… 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 …… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 …… 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 …… 三、《最高人民法院关于适用的解释》 …… 第三百一十二条…… 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 ……