宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初7219号原告：郭婕，女，1981年6月2日出生，汉族，系宁夏报业传媒有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：朱爱华，女，1973年8月10日出生，汉族，系银川高级中学公寓老师，住宁夏回族自治区贺兰县。原告郭婕与被告朱爱华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郭婕、被告朱爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭婕向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告签订的商铺租赁合同；2.判令被告退还原告疫情期间房租1166元（2、3、4、5月份）、合同期内未使用期限的房屋租金1458元（6、7、8、9、10月份）、2021年房屋租金3500元及押金1000元，合计7124元。事实和理由：2019年11月10日，原、被告签订《商铺租赁合同协议》，约定原告承租被告所有的银川商城某商铺；租期自2019年11月10日至2021年11月9日；每年租赁费为3500元。合同签订后，原告按照合同约定及时支付租金。租赁期间，因疫情影响，原告无法正常经营，故其与被告协商解除合同事宜，但被告拒绝解除合同。后原告于2020年6月10日撤离商铺，并告知了商城负责人，且其一直与被告协商终止协议及退租等事宜，但一直无果。故原告诉至法院。朱爱华辩称，第一，2020年6月10日，原告以微信的方式告知被告其想要撤离商铺。2020年6月11日，原告未经被告同意，将其所有物品搬空。后经双方协商未果。2020年6月18日，原告取走案涉商铺的门锁。第二，因被告欠付2020年6月、7月、8月的物业费及滞纳金、不开门罚金，原告亦未支付上述费用，故被告不退还原告相应费用，案涉合同亦未解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.对原告提交的照片五张、接警单一张，因该组证据与本案无关，故本院对该组证据不予采信。2.对被告提交的商城考勤管理规定一份、收款收据一张，因该组证据与本案无关，故本院对该组证据不予采信。本院经审理认定事实如下：被告系兴庆区某号房产所有人。2019年11月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同协议》一份，约定：甲方现有银川商城某商铺号承租给乙方使用，期限为两年，从2019年11月10日至2021年11月9日止；租赁费全年金额为3500元，一次性付清，押金1000元；其他费用由乙方负责交付（物业、水电费等）；租金3500×2＝7000，11、12月物业费700，押金1000，合计8700元。合同签订后，被告按约将案涉商铺交付原告。原告支付被告自2019年11月10日至2021年11月9日期间租金7000元、自2019年11月至12月期间物业费700元、押金1000元，合计8700元。2020年1月10日，原告支付案外人银川商城业主委员会2020年第一季度物业费996.84元。2020年6月10日，原告搬离案涉商铺，且未支付后续物业费。后双方协商解除租赁合同及退租事宜未果，故原告诉至本院。另查明，因全国爆发新冠肺炎疫情，宁夏回族自治区人民政府决定从2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应，2月28日降为二级响应。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。但考虑到原告搬离案涉商铺，双方已无履约的可能性，现在仅因双方协商未果而使商铺被闲置，这种状况不仅使当事人的利益受损，且造成社会资源的浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方之间存在的商铺租赁合同关系合法有效，尽管被告在履行过程中没有任何违约行为，本案租赁合同协议也应当于2020年8月26日（判决出具之日）予以解除。租赁合同协议解除后，原告应及时将商铺返还被告。故对原告要求终止双方签订的《商铺租赁合同协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于退还租金及押金的问题，因受疫情防控影响，原告在宁夏启动重大突发公共卫生事件一级响应期间无法正常营业，该事件为原告不能预见、不能避免且不能克服的。一级响应降为二级响应后，考虑到其申请恢复经营的期间，本院酌定原告按照月租金的一半即146元的标准支付2020年2月1至2020年3月15日期间的租金219元；对2020年3月15日至2020年8月26日期间的租金，原告应当按照月租金292元的标准予以支付，共计1558元。鉴于被告在履行合同中没有任何违约行为，且其亦提出原告支付违约金的意见，故本院酌情支持被告退还原告租金3568元[租金（3500元×2-487元-292元-219元-1558元）﹣违约金876元]。因被告收取原告押金1000元，故对原告要求被告退还押金1000元的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、终止原告郭婕与被告朱爱华签订的《商铺租赁合同协议》；二、被告朱爱华于本判决生效之日起三日内向原告郭婕退还租金3568元、押金1000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告郭婕负担13元，被告朱爱华负担12元。本判决为终审判决。审判员 马立忠 二○二○年八月二十六日法官助理 胡 娜书记员 杨 乐附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。