广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1100号 上诉人(原审原告)：姚晨，男，1974年7月5日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：尤艳涛，江苏德誉法钧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王珍，江苏德誉法钧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西防城港市嘉园房地产开发有限公司。住所：广西防城港市防城区防城镇城南新区春江嘉园营销中心。统一社会信用代码：91450603557245371F。 法定代表人：娄月星，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：农毅，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：殷德华，男，1973年1月29日出生，汉族，户籍所在地江苏省南京市白下区，现住江苏省南京市。 被上诉人（原审被告）：南京家有好房网络科技有限公司。住所：江苏省南京市秦淮区中山东路**南工院金蝶大学科技园****。统一社会信用代码：91320104777007842J。 法定代表人：王美兰，该公司执行董事兼总经理。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱庆杨，国浩律师（南京）事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨珂伟，国浩律师（南京）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：防城港市诺尔信贸易有限公司。住所。住所：广西防城港市防城区防城镇民族大道社会信用代码：91450603771714001B。 法定代表人：张创才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：裴娟，女，该公司员工。 上诉人姚晨因与被上诉人广西防城港市嘉园房地产开发有限公司（以下简称嘉园公司）、殷德华、南京家有好房网络科技有限公司（以下简称家有好房公司）、防城港市诺尔信贸易有限公司（以下简称诺尔信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚晨的委托诉讼代理人尤艳涛、王珍，被上诉人嘉园公司的委托诉讼代理人农毅，被上诉人殷德华、家有好房公司的共同委托诉讼代理人杨珂伟以及被上诉人诺尔信公司的委托诉讼代理人裴娟到庭接受询问并参加质证。本案现已审理终结。 上诉人姚晨上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持姚晨的一审诉讼请求；二、判决嘉园公司、殷德华、家有好房公司、诺尔信公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案商品房预售合同约定的交付日期已经届满，约定解除权已成就，嘉园公司在约定期限未交付涉案房屋且其未举证证明涉案房屋在施工过程中存在可延迟交付的特殊原因，也未提出不可抗力抗辩，一审法院认定姚晨不享有合同解除权错误。根据本案生效的商品房预售合同约定，嘉园公司应当在2019年12月31日前向姚晨交付合同约定的商品房，逾期超过180日后，姚晨依法享有合同约定的解除权。至2020年6月28日止，已超过180天，嘉园公司仍未交付房屋，姚晨享有合同解除权。嘉园公司抗辩在施工过程中存在合同列明的特殊原因其可延期交房，但并未提供证据证明施工过程中存在合同约定的特殊原因和应当延期的天数。二、即使涉合同约定的解除权未成就，姚晨依然享有法定解除权，一审法院未查清可延期交付的天数、涉案房屋预计能够实际交付的日期等关键事实，认定姚晨不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，属认定基本事实不清，应当改判。首先，嘉园公司延期交付的主要原因是资金短缺导致工程无法继续施工，疫情仅是部分因素，至今资金尚未解决。其次，嘉园公司表示其施工计划是先完成其余楼的施工，最后再对涉案房屋所属楼栋进行施工。结合姚晨提供的施工地照片证据可以证明在涉案房屋现有的状态下即使给予嘉园公司足够资金和其他充足条件，按照正常合理进度进行施工，嘉园公司也无法在2020年12月底前交付涉案房屋。如前所述，嘉园公司并未举证证明可延期交付情形和天数，综合案件事实，将疫情等实际情况考虑在内，嘉园公司可延期交付及姚晨享有的约定解除权成就时间也不会晚于2020年12月底，在履行期限届满之前，嘉园公司以其行为表明无法履行主要债务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，姚晨可以解除合同，无需等到约定解除权成就之日。 被上诉人嘉园公司辩称，一审判决正确。一、嘉园公司已收到姚晨的购房款227997元。根据涉案合同约定，嘉园公司因不可抗力可延期交房。根据气象资料证明书和工期延误签证单，嘉园公司可延期交房天数分别为497天和195天。二、涉案楼盘的配套项目如水电、消防、地下室等正在施工，涉案项目并未停工。根据施工组织计划及资金调度情况，涉案项目拟定于2021年下半年交付，实际违约情况根据实际时间和合同条款约定计算。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人殷德华、家有好房公司辩称，认可一审判决。殷德华、家有好房公司不是本案适格被告，与本案不存在利害关系，应当驳回对殷德华和家有好房公司的诉讼请求。本案纠纷是姚晨与嘉园公司之间的买卖合同纠纷，殷德华、家有好房公司仅是推荐方，殷德华作为家有好房公司的员工，其代收购房款是职务行为，且购房款已经转账给嘉园公司，嘉园公司已收到姚晨的购房款，因此殷德华、家有好房公司不应承担返还购房款等责任。姚晨要求殷德华、家有好房公司就返还购房款承担连带责任没有合同和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人诺尔信公司辩称，认可一审判决。姚晨与嘉园公司签订涉案合同，与诺尔信公司无直接关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 姚晨向一审法院起诉请求：一、解除姚晨与嘉园公司之间的房屋买卖合同;二、嘉园公司、殷德华、家有好房公司、诺尔信公司退还姚晨己付全部房款227997元及贷款利息（按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准，自姚晨付款之日起计算至实际退还之日）;三、嘉园公司支付违约金22799.7元（按全部房价款的10%计算）;四、确认姚晨对春江嘉园一期31号楼五单元21层2112号房的变卖款、拍卖款享有优先受偿权；五、嘉园公司、殷德华、家有好房公司、诺尔信公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年3月28日，姚晨与嘉园公司签订合同编号：FCG2019092456号《商品房买卖合同（预售）》，嘉园公司出售房屋给姚晨。合同约定：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付商品房。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。后姚晨支付全部购房款后，嘉园公司未予交付房屋，姚晨将嘉园公司诉至法院。 一审法院认为，合同编号为FCG2019092456号《商品房买卖合同（预售）》是具有完全民事行为能力人的姚晨和嘉园公司自愿签订的合同，成立并生效，双方都应遵照履行。根据合同约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付商品房。逾期超过180日后，姚晨享有合同约定的解除权。根据合同约定，综合整个案件事实，因众所周知的今年年初疫情措施导致各地人员流动控制、交通管制、政府要求延期复工导致施工人力短缺等基于新冠××疫情及防控措施的不可预见、不可归责于嘉园公司的事由应是不可抗力原因导致房屋延期交付，至判决作出之日，姚晨尚未达到合同约定的逾期交房超过180日的解除权条件，且姚晨并未有证据证明其它法定的解除合同事由，现合同约定的解除条件尚未成就，对姚晨的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决：驳回姚晨的诉讼请求。案件受理费5062元，减半收取2531元，保全费1820元，由姚晨负担。 本案二审期间，姚晨向本院提交以下证据：1、春江花园施工地的录像及照片；2、防城区人民政府来信解答；证据1、2共同证明涉案房屋无法于2020年年底前交付；3、2020年9月21日形成的视频，证明包括涉案项目的31号楼嘉园公司的全部施工现场处于停工状态。嘉园公司提交以下证据：1、气象资料证明书，证明工期延误符合涉案合同约定的不可抗力因素，延误天数为497天；2、工期延误签证单，证明在施工过程中遇到停水、停电时间，应当予以扣除195天。经质证，嘉园公司不认可姚晨提交的证据1，认为视频中被采访人员所述不真实，涉案项目并未停工；认可证据2中陈述的事实；不认可证据3，认为不能达到姚晨的证明目的。殷德华、家有好房公司认为证据1、2的真实性、合法性其无法判断，不认可关联性，认为上述证据与其没有关系，不能证明其是本案适格被告；认为证据3与其无关。诺尔信公司的质证意见与殷德华、家有好房公司一致。对于嘉园公司提交的证据，姚晨认可其真实性，但不予认可其证明目的，认为涉案合同应当从签订时间即2019年3月28日对双方有拘束力，其只认可2019年3月28日以后因中雨以上可停工天数43天，停电停水为12天，且上述两种情形有重合的情形。殷德华、家有好房公司的质证意见与姚晨一致，且认为上述证明目的与其无关。诺尔信公司认可嘉园公司提供的证据，但认为与其无关。 本院认为，姚晨提交的证据1、3不能达到其证明目的，不予采纳；嘉园公司认可证据2，本院予以采纳；嘉园公司提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳，但对嘉园公司认为的停工天数不予采信。 各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，姚晨于2020年4月10日向一审法院递交民事起诉状，诉请解除合同等。一审法院于2020年4月14日立案受理、于2020年7月1日开庭审理。 另查明，涉案合同第十一条第（二）点中约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据（或凭监理单位或政府部门等证明材料）予以延期：……2、因国家有关法律、法规、政策等改变或政府相关部门行为（如停水、停电的，每8小时按1天计）导致工期延误的；3、其他非因出卖人主观原因造成的客观事件（如中雨、暴雨、雷暴天气等）导致工期延误的。……”2019年3月28日至2019年12月31日期间，防城港市防城区防城镇的中雨以上降雨天数为42天，停水停电天数为14天，其中重合天数为3天。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》系姚晨公司与嘉园公司平等自愿签订，一审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。姚晨于2020年4月10日向一审法院递交起诉状，诉请解除合同等，一审法院于2020年4月14日立案受理，并于2020年7月1日开庭审理。根据嘉园公司关于出现中雨以上天气及停水停电等非因嘉园公司主观行为可据实延期交房的抗辩，从嘉园公司提交的气象资料和签证单显示，涉案合同签订至合同约定的交房时间内，施工过程中确实存在足以影响施工的中雨以上的气象以及停水停电事由共53天（扣除中雨以上天气和停水停电重复计算的3天）。涉案合同约定的交房时间为2019年12月31日，根据涉案合同第十一条约定，嘉园公司可延期交房53天，因此嘉园公司应当向姚晨交付涉案房屋的时间为2020年2月23日。由于涉案合同约定逾期交付180天后，姚晨享有合同解除权，至2020年7月1日一审法庭辩论终结前，姚晨并不具备合同约定的解除权。姚晨上诉认为至2020年6月28日止，涉案房屋已经达到逾期交付的180天，即便认定嘉园公司可延期交房，至二审庭询时间2020年9月21日止，已经达到逾期交付的180天，因此其享有约定解除权，涉案合同应当解除。本院认为，姚晨起诉时其并未享有合同约定的解除权，诉讼期间的延长并不能改变诉讼前已经确定的合同权利状态，且至一审法庭辩论终结前姚晨并未取得合同约定的解除权，故姚晨该项上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，一审法院认定涉案合同约定的解除条件尚未成就并无不当，本院予以确认。 此外，姚晨上诉主张涉案项目已经全面停工，嘉园公司无法交付房屋，姚晨据此享有法定解除权。本院认为，姚晨提供的证据不足以证明嘉园公司无法交付涉案房屋等其他法定解除合同的事由出现，故姚晨的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。由于涉案合同并未达到约定或者法定解除的条件，姚晨的其他诉讼请求，本院亦不予支持。因此，一审法院认定涉案合同约定的解除条件尚未成就以及不具备法定解除条件，驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人姚晨的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5062元（上诉人姚晨已预交），由上诉人姚晨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  李丽莉 审 判 员  李启宁 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  王景山 书 记 员  刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。