广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初23547号原告深圳百万居物业有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道航空路**，统一社会信用代码91440300MA5DHEWU8E。法定代表人王海群。委托诉讼代理人刘彦玲，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人陈楚洲，广东宝城律师事务所律师。被告深圳市鸿鼎盛担保有限公司，住所地深圳市宝安区**新安一路南天辉商厦**C308(办公场所)，统一社会信用代码91440300581599479B。法定代表人李俊华。被告李俊华，男，汉族，1992年4月11日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。两被告共同委托诉讼代理人陈凯，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原告深圳百万居物业有限公司（以下简称“百万居物业”）诉被告深圳市鸿鼎盛担保有限公司（以下简称“鸿鼎盛担保”）、李俊华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈楚洲、两被告共同委托诉讼代理人陈凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.两被告向原告支付物业管理费用人民币360000元（按15000元／月，自2018年6月4日计至被告搬离之日，暂计至2020年6月3日）；2.两被告向原告支付逾期利息人民币371070元（按日千分之三计的标准，自2018年6月4日起计至被告付清之日，暂计至2020年6月3日）；3.两被告支付本案的律师费人民币45000元；4.被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为判令两被告支付本案的律师费人民币55000元；原告明确第1项诉讼请求中主张的物业管理费用为2018年6月4日至2020年9月3日期间产生的费用。具体事实和理由：2018年6月4日，原与被告鸿鼎盛担保签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告承租的位于深圳市宝安区共计1500平方米租赁房屋进行物业管理服务，物业服务为包干制管理方式，被告于本协议签订后三日内预交3个月费用；被告应按月缴费，于每月10日前缴纳当月全部费用（包括当月租金、使用水电费、专项维修资金费用、污水垃圾处理费等），物业管理费用以每月15000元标准收取；水电费根据实际用量计算；若被告逾期拖欠上述款项的，应当从逾期之日起按每天千分之三的标准缴纳违约金，若原告通过法律诉讼追缴的，被告还应承担因此支付的费用（包括但不限于律师费、公证费、公某等）。合同签订后，原告依约履行义务，为被告提供物业管理服务，但被告从未缴纳过物业管理费用，且多次逾期支付水电等费用。截至原告起诉之日，被告欠缴物业管理费用已达24个月，合计360000元。被告拒不缴纳物业费费用，已经构成根本违约，应承担违约责任。因被告鸿鼎盛担保系自然人独资企业，被告李俊华应对案涉欠款承担连带责任。望判如所请。被告鸿鼎盛担保辩称，1.原告第1项诉讼请求没有事实依据。原告没有提供大部分的物业管理服务，仅提供了一部分的管理服务，其诉讼请求不应得到支持。2.原告第2项诉讼请求没有事实、法律依据。合同约定的是逾期支付违约金，并不是逾期利息，且千分之三的违约金过分高于实际损失，请求法庭予以适当减少。3.关于第3项诉讼请求，由于原告方没有提供相应的大部分的管理服务，我方认为并不符合物业服务合同的第8条第3款的约定。请法庭驳回原告的诉讼请求。被告李俊华辩称，我方已经进行了股权转让，不再是被鸿鼎盛担保的股东，且鸿鼎盛担保是普通的有限责任公司，因此我方不需与鸿鼎盛担保承担连带责任。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2018年1月22日，鸿鼎盛担保作为承租方（乙方）、案外人深圳恩海光学玻璃制品有限公司（现名称已变更为“深圳恩海实业有限公司”）作为出租房（甲方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于深圳市宝安区的恩海高科写字楼第八层出租给乙方使用，租赁房屋计租面积为1500平方米（包括10个免费停车位、约300平方米的空中花园由乙方在承租期内免费使用）；租金按月计收，租金为60元／平方米／月（含税），从租赁期2018年1月22日开始交租，月租金总金额为人民币9万元，第三年起每两年递增8%；物业管理费按计租面积计收，由甲方承担，乙方无需承担；租赁期为十年，自2018年1月22日起至2028年1月22日止；装修期免租期为十个月，自2018年1月22日期至2018年11月22日止，期间乙方除支付自用水、电费、通讯费用外无需支付其他任何租赁费用；甲方应于2018年1月22日前现给乙方交付租赁场地。2018年6月4日，百万居物业的恩海高科大厦物业服务中心作为物业管理服务方（甲方）、鸿鼎盛担保作为租户（乙方），双方签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方租赁物业位于深圳市宝安区，建筑面积1500㎡，甲乙双方就前期物业管理服务达成协议约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用和其他有偿服务费用，按相关法律规定及本物业管理制度等实施具体物业管理工作；乙方依据本协议按时、足额向甲方交纳物业管理费及相关费用。物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，具体为房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间，走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，具体为共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井和共用设施设备使用的房屋等；环境卫生；秩序维护；交通秩序和车辆停放；房屋装置装修管理；有偿服务等内容。物业管理服务为包干制管理方式，缴费起始时间为《房屋租赁合同》签订时间为约定日期；乙方在入场装修前、签订本服协议后三日内预交3个月费用，之后按月缴费，每月10日前缴纳当月费用。管理费标准为商铺10元／月／平方米、公寓楼4.5元／月／平方米（不含中央空调使用电费、不包含税金），面积以租赁合同签约面积为准；乙方房屋空置须足额缴纳管理费。乙方不按约定收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三的比例缴纳违约金，并采取必要催缴措施，乙方应承担甲方因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、交通费、公证费、证人出庭费、公某等）。合同还约定了双方的其他权利义务。鸿鼎盛担保于2019年3月1日向百万居物业转账支付人民币3万元，摘要和用途为“八楼物业管理费”，备注“两个月”。庭审中，两被告确认：涉案物业承租后，租赁合同约定的装修免租期结束时仍在进行装修施工；2018年11月至2019年1月期间，原告受深圳恩海实业有限公司委托，通过书面方式催促缴纳租金以及管理费，鸿鼎盛担保遂向百万居物业支付部分物业管理费，但尚未实际使用涉案物业。庭审中，双方当事人均确认涉案物业所在建筑自2018年6月4日起由原告提供物业服务至今；涉案物业产权登记用途为工业厂房。2020年6月6日，百万居物业与广东宝城律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，委托广东宝城律师事务所代理其与鸿鼎盛担保、李俊华物业服务合同纠纷一案，并为此支付一审律师费55000元。广东宝城律师事务所与2020年6月16日出具增值税专用发票。另查，1.关于涉案房屋产权登记情况。位于深圳市宝安区登记权利人为深圳恩海实业有限公司，不动产权证号为粤（2019）深圳市不动产权第××号，权利性质为出让／商品房，用途为工业用地／厂房。2.庭审中，原、被告双方均确认，《房屋租赁合同》履行过程中发生纠纷，深圳恩海实业有限公司以鸿鼎盛担保为被告提起诉讼，本院（2020）粤0306民初18714号案件已受理，至庭审时尚未审结。3.两被告陈述于2019年7月12日正式使用涉案物业办公，并提交电信业务登记单用以证明。4.原告、被告双方均确认，被告鸿鼎盛担保与签订房屋租赁合同时，涉案物业由案外人深圳恩海实业有限公司自行提供物业服务；2018年6月4日，原告与被告鸿鼎盛担保签订《前期物业管理服务协议》后，并未明确就租赁合同约定变更或补充，但案外人深圳恩海实业有限公司免租期结束后实际按照75000每月收取租金。原告主张，据其了解，《前期物业管理服务协议》签订后，案外人深圳恩海实业有限公司不再提供物业服务，因此按照每月75000元标准向鸿鼎盛担保收取租金，与原租赁合同约定租金90000元的差额即为原告应收取的物业服务费每月15000元；被告鸿鼎盛担保主张，其认为深圳恩海实业有限公司以实际行动自愿降低租金，并无其他意思表示。5.深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息显示：深圳市鸿鼎盛担保有限公司成立于2011年8月25日，注册资本500万元人民币，企业类型为有限责任公司，法定代表人暨股东李英堂（持股比例99%），股东卢晓光（持股比例1%）。2020年7月15日，市场主体类型由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司；股东由卢晓光（持股比例100%）变更为股东李英堂（持股比例99%），股东卢晓光（持股比例1%）；法定代表人由卢晓光变更为李进国。2020年6月22日，股东由李俊华（持股比例100%）变更为股东卢晓光（持股比例100%）；法定代表人由李俊华变更为卢晓光。2017年2月24日，市场主体类型由有限责任公司变更为有限责任公司（自然人独资）；股东由股东李曙昌（持股比例20%），股东李英界（持股比例80%）变更为李俊华（持股比例100%）；法定代表人由李英界变更为李俊华。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。涉案物业所在深圳市宝安区登记所有权人为案外人深圳恩海实业有限公司，深圳恩海实业有限公司虽然未与原告签订书面物业服务合同，但确认委托原告为恩海大厦整栋物业提供物业服务，并指示物业实际使用人与原告签订物业服务协议。原告与鸿鼎盛担保签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当地履行合同。被告鸿鼎盛担保作为租用涉案物业的实际使用人，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，享受了原告提供的物业管理服务，应当交纳物业服务费。被告鸿鼎盛担保以尚未完成用途由工业改为商业的手续为由，主张涉案物业不符合商业用途，其有权拒绝支付物业服务费用。本院认为，房屋是否符合租赁用途系租赁合同调整的内容，本案为物业服务合同纠纷，百万居物业作为物业服务企业，其合同义务仅为提供约定的物业服务。《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。关于鸿鼎盛担保主张百万居物业拒绝维修的为“外墙玻璃”，该外墙玻璃位于鸿鼎盛担保承租的物业专有部分内，不属于房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间，走廊通道等共用部位，不属于百万居物业应予维修的部分。关于鸿鼎盛担保主张百万居物业造成其消防不过关，鸿鼎盛担保租赁的物业已取得不动产权证书，已经竣工验收合格，合同约定百万居物业对包括消防设施在内的房屋共用设施设备及其运行进行维护和管理，鸿鼎盛担保作为涉案物业的实际使用人,为自身使用行为的责任主体,在未经核实涉案物业规划用途是否已变更为商业用途的情况下即进行装修，且其装修行为开始于百万居物业进驻涉案物业所在恩海大厦提供物业服务之前，现主张改变租赁物业用途进行装修后未取得消防验收的责任在于仅负有消防设施维护和管理责任的百万居物业,缺乏依据，鸿鼎盛担保该抗辩主张本院不予采纳。综上，被告鸿鼎盛担保提出原告仅提供部分物业管理服务，且原告提供的物业管理服务存在质量问题，但提供的证据不足以证明原告未提供物业服务合同的主要义务，被告鸿鼎盛担保以此拒付物业服务费或主张先履行抗辩权均缺乏依据，本院不予采纳。关于物业服务费收取期间。被告鸿鼎盛担保与原告签订《前期物业管理服务协议》，对涉案物业的物业服务提供主体及费用缴纳等进行了变更，相关权利义务关系应依据在后的《前期物业管理服务协议》履行。《前期物业管理服务协议》约定物业服务费用以《房屋租赁合同》签订时间作为缴费起始时间，鉴于案涉物业《房屋租赁合同》签订时间早于《前期物业管理服务协议》时间，原告以《前期物业管理服务协议》签订时间作为缴费起始时间，并无不妥。被告鸿鼎盛担保主张其与案外人深圳恩海实业有限公司在《房屋租赁合同》中约定除租金外无须缴纳物业服务费以及装修免租期，因此在装修免租期内无需向原告缴纳物业服务费。本院认为，装修免租期及无需缴纳物业服务费系承租人与出租人之间的约定，仅约束房屋租赁合同关系的主体即被告鸿鼎盛担保与案外人深圳恩海实业有限公司，不能约束未参与双方房屋租赁合同关系的原告，若被告鸿鼎盛担保与案外人深圳恩海实业有限公司之间发生争议，应另寻法律途径解决。《前期物业管理服务协议》约定房屋空置须足额缴纳管理费，因此，被告鸿鼎盛担保关于2019年7月之前未实际使用涉案物业无需缴纳物业服务费用的抗辩主张，本院不予采纳。综上，被告鸿鼎盛担保应向原告缴纳自2019年6月4日起的物业服务费。关于物业服务费收取标准。《前期物业管理服务协议》约定管理费标准为商铺10元/月/平方米、公寓楼4.5元/月/平方米。被告鸿鼎盛担保于2019年3月1日向原告支付3万元，转账单据载明“八楼物业管理费”、“两个月”，说明其在本案争议前，认可涉案物业物业管理费每月15000元的收费标准，该标准亦与《前期物业管理服务协议》约定1500㎡×10元/月/平方米计算方法相符，本院予以采信。鸿鼎盛担保确认截至庭审时仍使用涉案物业。综上，百万居物业主张2018年6月4日起至2020年9月3日止的物业服务费于法有据，鸿鼎盛担保应向百万居物业交纳的物业服务费375000元（10元/㎡/月×1500㎡×27个月-3万元）。关于逾期支付违约金。虽然《前期物业管理服务协议》约定逾期支付物业服务费的,应按每日3‰的标准支付逾期付款违约金,鸿鼎盛担保主张该标准明显过高，要求对此标准进行调整。本院认为,百万居物业因鸿鼎盛担保逾期付款所遭受的损失应为其不能及时获得欠付款项的法定孳息,故鸿鼎盛担保应按中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向百万居物业支付逾期付款的违约金。因合同约定的物业服务费为按月支付,每月10日支付当月物业服务费，百万居物业主张鸿鼎盛担保自次月10日起计付当月欠缴物业服务费的逾期付款利息，本院予以支持。关于律师费。《前期物业管理服务协议》约定，鸿鼎盛担保应承担百万居物业因采取必要催缴措施支付的相关费用（包括但不限于律师费、交通费、公证费、证人出庭费、公某等），依据本院认定的事实，百万居物业实际支付律师费55000元，因此，百万居物业要求鸿鼎盛担保支付律师费55000元的主张，本院予以支持。关于李俊华的责任。依据工商登记信息，2017年2月24日至2020年6月22日期间，鸿鼎盛担保为自然人独资的有限责任公司，李俊华为鸿鼎盛担保唯一的自然人股东。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，李俊华作为涉案物业服务合同履行期间鸿鼎盛担保唯一股东，未能举证证明其个人财产与公司财产相互独立，故应对期间内公司债务及因此产生的律师费、诉讼费等费用承担连带责任。因此，李俊华应对鸿鼎盛担保2018年6月4日至2020年6月22日期间应向百万居物业履行的支付义务即339000元（10元/㎡/月×1500㎡×22.6个月）承担连带责任。百万居物业诉请超出认定部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市鸿鼎盛担保有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告深圳百万居物业有限公司支付2018年6月4日起至2020年9月3日期间欠付物业管理费人民币375000元；二、被告深圳市鸿鼎盛担保有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告深圳百万居物业有限公司支付2018年9月10日至2019年8月19日期间逾期付款违约金人民币3831.62元（2019年8月20日起的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以180000元为基数，自2019年8月20日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2019年9月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2019年10月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2019年11月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2019年12月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年1月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年2月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年3月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年4月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年5月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年6月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年7月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年8月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年9月10日起计至清偿之日止）；三、被告深圳市鸿鼎盛担保有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告深圳百万居物业有限公司支付律师费55000元；四、被告李俊华应对被告深圳市鸿鼎盛担保有限公司应当支付的律师费55000元、欠付物业管理费339000元及相应逾期付款违约金承担连带责任（违约金为2018年9月10日至2019年8月19日期间逾期付款违约金人民币3831.62元；2019年8月20日起的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以180000元为基数，自2019年8月20日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2019年9月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2019年10月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2019年11月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2019年12月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年1月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年2月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年3月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年4月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年5月10日起计至清偿之日止；以15000元为基数，自2020年6月10日起计至清偿之日止；以9000元为基数，自2020年7月10日起计至清偿之日止）；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11561元、保全费4400元，由两被告负担受理费5959元、保全费2268元，由原告负担受理费5602元、保全费2132元。受理费11561元、保全费4400元原告已预交，其中受理费5959元、保全费2268元由本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费5959元、保全费2268，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二〇年九月二十八日书记员 涂莹洁（兼）书记员 陈  丽  君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。