宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2020）宁0181民初3531号原告:银川恒志物业服务咨询有限公司灵武分公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。负责人：叶思琦，公司总经理。委托诉讼代理人：惠静，女，分公司员工。委托诉讼代理人：李学红，女，该公司员工。被告：杨小凤，女，1976年4月10日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：潘宁鲁（杨小凤丈夫），男，1976年3月5日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。原告银川恒志物业服务咨询有限公司灵武分公司（以下简称恒志公司）与被告杨小凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒志公司的委托诉讼代理人李学红、惠静、被告杨小凤的委托诉讼代理人潘宁鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒志公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2012年2月15日至2019年9月30日期间的物业费12725元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系灵武市花雨湖滨小区的物业服务企业，被告系灵武市花雨湖滨富兴路沿街X-X（面积278平方米）商业房产权人。原告为被告名下的物业提供物业服务。被告名下的商业房自2012年2月15日至2019年9月30日产生物业费12725元（物业费收费标准0.5元/月·平方米）。原告多次通过各种方式通知被告交纳物业费，但被告以各种理由拖延不予交纳。杨小凤辩称，原告说为杨小凤提供了物业服务，但杨小凤没有与原告签订物业服务合同，原告说催收过物业费，杨小凤不知道。杨小凤认为开发商没有物业公司，直到2019年，原告才通知杨小凤交纳物业费。但是杨小凤不知道物业公司提供了什么服务，原告必须明确提供了哪些服务。杨小凤作为沿街的商户，原告不给杨小凤打扫卫生，是市政府直接把垃圾清运费收走后，直接将垃圾拉走。每月每平米5角钱的服务费是给小区居住人员提供的服务。杨小凤作为沿街商户，电出现问题没有人管，只能去找供电局。消防管道一直没有水，也不知道该找谁，现在的物业公司说是开发商的事。原告起诉了7年7个月的物业费已经过了诉讼时效，在诉讼之前的物业费杨小凤不认可，原告起诉杨小凤，理由不够充分，且没有依据。本院认定事实如下：2008年3月30日，吴忠市利通区万佳物业管理中心（以下简称万佳管理中心）与陕西华宇实业有限公司签订《灵武市“花雨湖滨商住小区和商业街”前期物业管理委托合同》，合同对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务等进行了约定。2014年3月30日，陕西华宇实业有限公司与恒志公司签订《灵武市“花雨湖滨商住小区和商业街”前期物业管理委托合同》，合同对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务等进行了约定。2014年3月26日，万佳管理中心灵武物业服务部与恒志公司签订《灵武市花雨湖滨小区物业管理移交协议书》，协议约定万佳管理中心将灵武市花雨湖滨小区的物业管理移交给恒志公司，并将万佳管理中心经营期间产生的所有的债权债务一次性整体移交给恒志公司。2014年4月7日，陕西华宇实业有限公司灵武分公司与恒志公司签订《花雨湖滨小区前期物业管理委托合同补充协议》，协议约定二次供水水费为灵武市现行自来水水价基础上加收0.8元/方，如遇基础水价因政策调整，二次供水收费标准作相应调整；电梯费收费从三层开始计收，三层30元/月·户；非住宅物业收费标准0.8元/月·平米。协议还对其他事项进行了约定。2017年7月31日，万佳管理中心在宁夏法治报发布公告声明，内容载明“万佳管理中心与恒志公司已签订《灵武市花雨湖滨小区整体物业管理移交协议书》，协议约定将灵武市花雨湖滨小区A、B、C、D四个分期商住项目及小区配套商业街等附属设施，于2014年3月31日整体移交给恒志公司；同时，万佳管理中心将其在上述物业服务项目经营管理期间产生的所有债权债务一次性整体转让给恒志公司，由恒志公司享有管理并承担义务（包括但不限于追缴物业欠费、滞纳金、违约金、各项损失等）。”杨小凤系灵武市湖滨街富兴路沿街X-X号房的业主，房屋面积278平方米。2012年2月15日至2019年9月30日期间，杨小凤未交纳过物业费。2019年11月5日，恒志公司到涉案房屋催收物业费。本院认为，万佳管理中心与恒志公司签订的《灵武市花雨湖滨小区整体物业管理移交协议书》、陕西华宇实业有限公司与恒志公司签订的《灵武市“花雨湖滨商住小区和商业街”前期物业管理委托合同》、陕西华宇实业有限公司灵武分公司与恒志公司签订的《花雨湖滨小区前期物业管理委托合同补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效。该合同对包括杨小凤在内的全体业主均有法律约束力。2012年2月15日至2019年9月30日期间，杨小凤未交纳过物业费。恒志公司于2019年11月5日才到涉案房屋向杨小凤催收物业费，故2016年11月4日之前的物业费已过诉讼时效。恒志公司按0.5元/月·平方米主张物业费，2016年11月5日至2019年9月30日期间物业费为4846元，故恒志公司主张杨小凤支付2012年2月15日至2019年9月30日期间物业费12725元的诉讼请求，本院以4846元予以支持。杨小凤辩解部分物业费已过诉讼时效的理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告杨小凤于判决书生效后三日内支付原告银川恒志物业服务咨询有限公司灵武分公司物业费4846元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元，由原告银川恒志物业服务咨询有限公司灵武分公司负担37元，由被告杨小凤负担22元。本判决为终审判决。审判员 杨瑞娟 二〇二〇年九月二十九日书记员 张月月附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和他派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。