广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10728号原告：罗树培，男，汉族，1970年5月11日出生，住广东省东莞市***********，公民身份号码：442************476。委托代理人：宋文斌，广东莞信律师事务所律师。被告：东莞富几家居实业有限公司，住所地：广东省东莞市谢岗镇谢山村银湖工业区****。法定代表人：何某1。原告罗树培诉被告东莞富几家居实业有限公司（以下简称富几公司）租赁合同纠纷一案，本院2020年7月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员何健林独任公开开庭审理。原告罗树培的委托代理人宋文斌，被告富几公司的法定代表人何某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗树培向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除，合同期内租金总标的为22928670元；2．判令被告立即搬离位于东莞市********编号6、7号厂房及宿舍；3．判令被告立即支付原告拖欠的2019年9月1日至2020年3月31日的租金1203000元及违约金89875.8元（违约金自2019年9月1日起计算至实际清偿之日止，按照拖欠金额为基数，以每日万分之七计算，暂计至2020年3月31日为89875.8元）；4．判令被告支付占有使用费（自2020年4月2日起计算至实际腾房之日止，按照租赁合同的租金标准，暂计至2020年4月25日为151200元）；5．判令被告支付原告因追讨相关费用而支出的律师费5000元；6．本案的所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年6月20日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市********编号6、7号厂房及宿舍出租给被告使用。月租金总额优惠后实际金额为180000元，租金从2016年9月1日起计算，每3年上涨5%，每月15日前支付当月租金，每延迟一日，应向甲方支付0.07%的违约金。合同签署后，原告依约将物业交付给被告使用，但被告自2019年9月开始拖欠租金。原告在2019年12月17日收到被告支付的2019年9月份的租金120000元，但仍继续拖欠2019年9月份租金71520元。截止至今，被告再无支付任何款项，严重违背了租赁合同的约定，拖欠时间早就已经超过90日，原告不得不通知被告解除案涉的租赁合同。租赁合同解除后，被告又拖延办理腾房交接等手续，被告应当按照租赁合同即租金标准支付原告占有使用费。鉴于被告的违约行为，为维护原告的合法权益，原告依据法律的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。庭审时，原告申请将租金变更为房屋占用使用费。被告富几公司辩称，对原告的起诉没有意见。本院审理查明：2016年6月20日，原告罗树培作为出租方、被告富几公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：甲方将位于东莞市********编号6、7号厂房及宿舍（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用，租赁厂房建筑面积11000平方米，宿舍建筑面积4200平方米，合计15200平方米，租赁房屋权利人为罗树培。第二条：乙方租用租赁房屋的期限为拾年，从2016年9月1日至2026年8月31日。第三条：甲方收取乙方租金按整体面积每平方米每月人民币12元计算，月租金总额优惠后实际金额为180000元。租金从2016年9月1日起计算，每3年上涨5%。第四条：乙方应于2016年6月20日前交付首期租金180000元，同时还应交付两个月的租金360000元作为租赁保证金。该保证金在乙方不再续约且没有拖欠任何费用及将租赁房屋完好退交甲方时，由甲方向乙方退还；若出现下列情形之一的，甲方可不予退还保证金：1、合同终止后，乙方破坏了承租物业基础设施；2、合同终止后，乙方拖欠甲方租金及水电费等。第五条：乙方应于每月15日前向甲方交付租金；每迟延一日，应向甲方支付0.07%的违约金。等等。罗树培在合同上签名、富几公司的代表人签名并加盖公章。2020年4月1日，原告聘请的律师通过EMS快递向被告发出（2020）广莞律函字第79号律师函，告知：“1．贵司与我方委托人签订的《房屋租赁合同》于2020年4月l日解除；2、请贵司于收到本函后3日内向我方委托人支付拖欠的租金1203000元，（大写：壹佰贰拾万叁仟元）和违约金为89875.8元（大写：捌万玖仟捌佰柒拾伍元捌角）暂计至2020年3月31日）；3、请贵司于收到本函后10日内搬离、退出房屋，并按合同约定和我方委托人办理交接房屋手续。”另查明，案涉租赁房屋没有办理建设工程规划许可证。2019年12月17日，原告出具的收据载明被告九月应交费191520元，已收取120000元，被告仍欠71520元。以上事实，有《房产租赁合同》、收据、律师函、EMS快递单、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。由于原告出租的房屋没有办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原、被告签订的租赁合同为无效合同。因为合同无效，故被告应搬离其占用的位于东莞市********编号6、7号厂房及宿舍。原告将租金变更为房屋占有使用费，符合上述司法解释第五条的规定，本院予以准许，按租金的标准计算房屋占有使用费。关于2019年9月1日至2020年3月31日的房屋占有使用费，因为原、被告协商按180000元/月收取，且每3年递增5%，故该期限的房屋占有使用费为1323000元【180000元/月×（100%+5%）×7-120000元】。原告主张1203000元，是对其权利的处分，本院予以确认。因为合同无效，原告主张违约金没有法律依据，本院不予支持。关于被告至搬离时止的房屋占有使用费。被告应在本判决生效后搬离案涉房屋，并应按合同约定的标准支付房屋占有使用费至搬离时止。关于原告主张的律师费。原告没有提交相关证据证明其实际支出的律师费，并且原告主张此项权利，亦无相关法律规定，故本院对其此项请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告罗树培与被告东莞富几家居实业有限公司于2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限被告东莞富几家居实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于东莞市********编号6、7号厂房及宿舍；三、限被告东莞富几家居实业有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告罗树培支付2019年9月1日至2020年3月31日房屋占有使用费1203000元及2020年4月1日至搬离时的房屋占有使用费（参照双方约定的房屋租金标准计算）；四、驳回原告罗树培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8921元，由原告罗树培负担704元，被告东莞富几家居实业有限公司负担8217元。原告罗树培已经交纳受理费8921元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  何健林二〇二〇年九月十四日书记员  陈笑欢连晓莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。