宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初1274号原告：宁夏中卫农村商业银行股份有限公司。统一社会信用代码9164050022834044XX。法定代表人：顾某，该行董事长。委托诉讼代理人：王某，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：冯某，宁夏中卫市人，现住宁夏回族自治区中卫市。被告：中卫市翔聚房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91640500073803234C。法定代表人：杨某。原告宁夏中卫农村商业银行股份有限公司与被告姚振民、冯某、中卫市翔聚房地产开发有限责任公司（以下简称翔聚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，审理中被告姚振民已因病死亡，原告撤回对其诉讼，本院准予，并依法组成合议庭于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某，被告冯某、被告翔聚公司的法定代表人杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原被告签订的《个人购房担保借款合同》；2.依法判令被告冯某立即偿还原告借款本金280963.89元、利息25386.62元（自2018年7月21日至2019年12月3日，之后利息按照合同约定计算至贷款还清之日），本息共计306350.51元；3.依法判令原告对被告冯某所有的位于中卫市××区商业楼109、209号(宁20**中卫市不动产权证明第0001217号)抵押物的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.依法判令被告翔聚公司对上述借款本息承担连带清偿责任；5.依法判令原告对被告翔聚公司在原告处开设的账号为×××的账户内资金享有优先受偿权；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告冯某、姚振民系夫妻关系。被告翔聚公司系位于中卫市××区的开发商。2016年8月10日，被告翔聚公司与原告签订《银企按揭楼盘合作协议》，双方协议第13条约定翔聚公司为购房人因购买合作项目项下房屋，且依据《个人购房担保借款合同》所产生的债务提供连带责任保证，有关保证责任的具体内容以原告、翔聚公司与购房人签订的《个人购房担保借款合同》为准；第14条约定翔聚公司按原告依据本协议而发放的按揭借款金额的百分之拾交纳保证金作为质押，存入保证金专户(户名翔聚公司，开户行西街支行，账号×××）；在翔聚公司承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由翔聚公司代为偿还，原告有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。2016年8月10日，被告冯某与被告翔聚公司签订《商品房买卖合同》约定，冯某、姚振民从翔聚公司处购买位于中卫市××区，付款方式为支付首期房款334733.60元，剩余房款320000元被告冯某申请贷款支付。2016年10月24日，被告冯某向原告申请贷款。2016年11月23日，原告与三被告共同签订《个人购房担保借款合同》约定：被告冯某、姚振民向原告借款32万元，用于购买宣和镇幸福村庄营业房；借款期限120个月；年利率5.88%；还款周期为1个月，即自借款发放后，从次月起每月的20日为还款日；被告冯某、姚振民用购买的中卫市沙坡头区宣和镇幸福村庄34号营业房为借款提供抵押担保；被告翔聚公司提供连带保证担保，担保期间为借款到期日起二年；被告冯某、姚振民未按合同约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告计收复利：若被告冯某、姚振民未足额偿还借款本息超过90天，则原告有权提前收回已发放借款，提前行使担保权等事项。同时，原告与被告冯某、姚振民就抵押营业房办理了预告登记，注明抵押方式为一般抵押。合同签订后，原告按照合同约定向被告冯某、姚振民发放借款32万元，被告冯某、姚振民按照合同约定履行还款义务至2018年7月20日，之后再未履行还款义务。后原告多次催促被告无果。综上，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，被告冯某、姚振民违反合同约定不按时履行还本付息的行为，严重损害了原告的合法权益，应承担偿还借款支付利息等法律责任；原告对被告冯某、姚振民提供的位于中卫市××区商业楼109.209号房屋享有以该财产折价或者拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利；被告翔聚公司作为保证人应承担连带清偿责任。同时，原告与被告翔聚公司签订《银企按揭楼盘合作协议》亦合法有效，原告对被告翔聚公司的×××账户内资金享有优先受偿的权利。被告冯某辩称，原告起诉的事实属实，冯某与姚振民系夫妻关系，姚振民因病于2018年12月去世，现同意原告提出的诉讼请求。被告翔聚公司辩称，原告起诉的事实属实，翔聚公司做了担保，现同意原告提出的诉讼请求，请求拍卖涉案房屋清偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对双方当事人无异议的原告提交的证据贷款申请书、借款人身份证、结婚证、翔聚公司企业信息查询单、《商品房买卖合同（预售）》、个人购房担保借款合同各1份、不动产抵押登记证明2份、银企按揭楼盘合作协议》、借款借据、贷款信息查询单、利息清单各1份和被告冯某提交的证据户口本1份的证明效力予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告冯某、姚振民（现因病以死亡）系夫妻关系。被告翔聚公司系位于中卫市××区的开发商。2016年8月10日，翔聚公司与原告签订《银企按揭楼盘合作协议》，该协议第13条约定翔聚公司为购房人因购买合作项目项下房屋，且依据《个人购房担保借款合同》所产生的债务提供连带责任保证，有关保证责任的具体内容以原告、翔聚公司与购房人签订的《个人购房担保借款合同》为准；第14条约定翔聚公司按原告依据本协议而发放的按揭借款金额的百分之拾交纳保证金作为质押，存入保证金专户(户名翔聚公司，开户行西街支行，账号×××）；翔聚公司在承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由翔聚公司代为偿还，原告有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。2016年8月10日，被告冯某与被告翔聚公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告冯某从翔聚公司处购买位于中卫市××区商业房，通过贷款方式付款，即支付首期房款334733.60元，剩余款320000元申请贷款支付。2016年10月24日，被告冯某向原告申请贷款。2016年11月23日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》约定：被告冯某、姚振民向原告借款32万元，用于购买宣和镇幸福村庄营业房；借款期限为120个月，自2016年11月23日至2016年11月23日；年利率为5.88%；还款周期为1个月，即自借款发放后，从次月起每月的20日为还款日；被告冯某、姚振民用购买的中卫市沙坡头区宣和镇幸福村庄34号营业房为该借款提供抵押担保；被告翔聚公司提供阶段性连带责任保证担保，担保期间为借款到期日起二年；被告冯某、姚振民未按合同约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告计收复利；若被告冯某、姚振民未足额偿还借款本息超过90天，则原告有权提前收回已发放借款，提前行使担保权等事项。同时，原告与被告冯某、姚振民就抵押营业房办理了预告抵押登记，注明抵押方式为一般抵押。合同签订后，原告按照合同约定向被告冯某、姚振民发放32万元借款，被告冯某、姚振民按照合同约定履行还款义务至2018年7月20日，之后再未履行还款义务。原告向被告多次催要未果。为此，原告诉至本院。本院认为：原告与被告冯某及姚振民、被告翔聚公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，应受法律保护。被告冯某及姚振民在借款期限届满前未按合同约定的还款方式偿还借款本息，属违约，现已逾期多笔，退还约定的解除条件成就，原告有权要求终止合同履行，提前归还全部借款本息，本院予以确认。对原告要求解除原告与被告冯某及姚振民、被告翔聚公司签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告被告冯某及姚振民对剩余借款本金280963.89元及利息应予向原告返还；现姚振民因病死亡后，被告冯某是遗产法定继承人又是遗产管理人，且该债务又是夫妻共同生活期间的共同债务，依法应当承担清偿债务的民事责任。对于原告要求被告冯某立即偿还其借款本金280963.89元、利息25386.62元（自2018年7月21日计算至2019年12月3日，之后利息按照合同约定计算至贷款还清之日），本息共计306350.51元的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院依法予以支持。原告与被告冯某及姚振民签订的《个人购房担保借款合同》还约定被告冯某及姚振民以其向被告翔聚公司购买的共同所有的位于中卫市××区商业楼109、209号营业房(宁20**中卫市不动产权证明第0001217号)作为抵押物为上述借款提供抵押担保并办理了抵押登记，依法原告对被告冯某及姚振民提供抵押的上述房产在二被告未返还的借款本金及利息范围内对其拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。故关于原告要求对被告冯某及姚振民名下位于中卫市××区商业楼109、209号营业房(宁20**中卫市不动产权证明第0001217号)抵押物的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院亦予以支持。原告与被告翔聚公司签订的《个人购房担保借款合同》还约定被告翔聚公司被告冯某及姚振民向原告的上述借款提供阶段性连带责任保证担保，应当按照合同约定对被告冯某及姚振民所欠借款本息与债务人承担连带清偿责任。对原告要求被告翔聚公司承担连带清偿责任的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院亦予以支持。同时，原告与被告翔聚公司签订的《银企按揭楼盘合作协议》约定，原告对被告翔聚公司的保证金账号为×××作为质押担保，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由翔聚公司代为偿还，原告有权对该账户内资金享有优先受偿的权利。对原告要求对被告翔聚公司在原告处开设的账号为×××的账户内资金享有优先受偿权的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院亦予以支持。被告翔聚公司承担担保责任后，有权向债务人被告冯某进行追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告宁夏中卫农村商业银行股份有限公司与被告冯某、中卫市翔聚房地产开发有限责任公司于2016年10月24日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告冯某于本判决生效后三十日内向原告宁夏中卫农村商业银行股份有限公司返还借款本金280963.89元及利息25386.62元（利息计算至2019年12月3日），2019年12月3日之后利息按双方合同约定计付至本金清偿完毕之日；三、原告宁夏中卫农村商业银行股份有限公司对被告冯某所有的位于中卫市××区商业楼109、209号(宁20**中卫市不动产权证明第0001217号)抵押物的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、被告中卫市翔聚房地产开发有限责任公司对上述借款本息及2019年12月3日之后的利息承担连带清偿责任；五、原告宁夏中卫农村商业银行股份有限公司对被告中卫市翔聚房地产开发有限责任公司开设的账号为×××账户内资金享有优先受偿权；六、被告中卫市翔聚房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告冯某进行追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6196元，由被告冯某、中卫市翔聚房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宋建喜人民陪审员 俞立华人民陪审员 丁保国 二〇二〇年九月二十九日书记员 曾获钰本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家的有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第六十三条本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。