四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初4102号 原告：周小文，女，1975年12月21号出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告：乐山万兴天地商贸有限公司，住所地：乐山市市中区石雁儿北巷**。统一社会信用代码：915111000714480052。 法定代表人：刘学彬，系公司副总经理。 委托诉讼代理人：黄敏，女，1980年2月22日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区，系公司员工。 被告：乐山万华置业有限公司，，住所地：乐山市市中区柏杨中路******统一社会信用代码：91511100309325794D。 法定代表人：陈兴虎，系公司总经理。 委托诉讼代理人：张妍，女，1986年3月12日出生，汉族，住四川省通江县，系公司员工。 原告周小文与被告乐山万兴天地商贸有限公司、乐山万华置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周小文、被告乐山万兴天地商贸有限公司的委托诉讼代理人黄敏、被告乐山万华置业有限公司的委托诉讼代理人张妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周小文向本院提出诉讼请求：1.判令被告乐山万兴天地商贸有限公司立即支付拖欠原告合同号为（2017122900025）的税后租金。从2019年9月28日至2020年4月28日的未付租金百分之三即1702元；2.判令被告乐山万华置业有限公司立即支付拖欠原告合同号为（2017122900025）2019年9月28日至2020年4月28日的未付租金百分之三即1702元；3.判令被告乐山万兴天地商贸有限公司按照独家委托招商协议的约定，违约责任第六条第二款若乙方未按本协议约定及时，足额向甲方支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金的万分之四的标准向甲方支付违约金，乙方向甲方支付（2019年9月28日至2020年4月28日）违约金150元；4.判令被告乐山万兴天地商贸有限公司对被告乐山万华置业有限公司以上第一项、第二项债务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年9月8日，原告与被告乐山万华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于乐山市市中区××路××号××楼××号，面积20.05㎡的房屋，房屋总价136154元。2017年9月8日，原告与被告乐山万兴天地商贸有限公司签订《租赁协议（独家委托招商协议）》，约定原告委托乐山万兴天地商贸有限公司独家从事商铺的招商事宜，合同第三条第二款约定租金从正式开业之日起开始计算，但交房之日到开业之日的租金由乙方按照年租金8%的标准计算并支付。原告收到2019年9月28日至2020年4月28日税后租金1714.08元＋945.59元＋532.73元，乐山万兴天地商贸有限公司尚欠2019年9月28日至2020年4月28日租金1702元未付。合同第四条第二款乐山万兴天地商贸有限公司承诺按每半年向原告支付一次租金，并在每一租金期到期前30日内向原告支付下一次的租金。乐山万华置业有限公司系乐山万兴天地商贸有限公司的担保公司。 被告乐山万兴天地商贸有限公司辩称：原告起诉的租金我公司予以认可。今年上半年红星美凯龙商场因为疫情免租一个月，故需要扣减一个月的租金。合同约定的违约金标准为每日万分之四过高，要求调低。 被告乐山万华置业有限公司辩称：与乐山万兴天地商贸有限公司意见一致。认可乐山万华置业有限公司对乐山万兴天地商贸有限公司的案涉租金支付承担连带清偿责任。 本院经审理认定事实如下：2017年9月8日，原告周小文（甲方、业主）与被告乐山万兴天地商贸有限公司（乙方）、被告乐山万华置业有限公司（担保方）签订《租赁协议（独家委托招商协议）》，主要约定：本协议所指的商铺是甲方所有，位于乐山市市中区××路××号××楼××号；甲方将商铺全权委托给乙方用于统一招商、出租、联营、专卖、加盟连锁等经营服务行为；委托范围：代为办理交接房手续，代为开展与商家的谈判、代为与商家签订房屋招商、租赁、委托经营管理合同，代为收取租金及合同约定相关费用；委托招商期为十年，自商家正式开业之日起计算……若商家在交房后才正式开业，招商期年限仍然从正式开业之日起开始计算，但交房之日到开业之日的租金由乙方按照年租金8%的标准计算并支付；代收租金标准：第一年至第八年按委托商铺成交总价的8%计算每年租金，年租金为10892元；租金支付方式：乙方承诺按每半年向甲方支付一次租金，并在每一租期到期前30日内向甲方支付下一期租金；若乙方未按本协议约定及时、足额向甲方支付租金，每逾期一日，应按欠付租金的万分之四的标准向甲方支付违约金……若乙方未能按时支付租金连续达到60日或一个自然年度内累计达到100日的，甲方在不解除合同的情况下，由担保方万华置业有限公司按照《独家委托招商协议》所约定的租金标准继续支付剩余所有租金。 2017年12月29日，原告周小文（买受人）与被告乐山万华置业有限公司（出卖人）签订合同编号为2017122900025的《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：该商品房为预（销）售许可证乐市住建（2016）房预售证第42号下市中区××路××号××楼××号，规划用途为商业，房屋总价款为136154元，出卖人在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。 庭审中，原、被告均认可周小文将其购买的案涉商铺委托乐山万兴天地商贸有限公司出租经营，商铺的实际使用人（商家）为乐山红星美凯龙商场，商场正式开业时间为2019年9月28日。周小文陈述其诉请的未付税后租金1702元是从2019年9月28日起计算至2020年4月27日止，且该金额已扣除了2020年上半年一个月的疫情期间。二被告对周小文诉请的2019年9月28日起至2020年4月27日止的税后租金1702元表示认可。 上述事实，有身份证明、营业执照、《租赁协议（独家委托招商协议）》、《商品房买卖合同（预售）》以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，案涉《租赁协议（独家委托招商协议）》、《商品房买卖合同（预售）》系原、被告真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。周小文按约将商铺交由乐山万兴天地商贸有限公司用于统一招商，乐山万兴天地商贸有限公司应按租赁协议约定的租金支付方式向原告支付租金，若租赁协议约定的情形发生，乐山万华置业有限公司亦应按约承担担保责任。周小文主张要求乐山万兴天地商贸有限公司支付其从2019年9月28日起至2020年4月27日止的税后租金1702元，并由乐山万华置业有限公司承担连带清偿责任，二被告均表示认可，故本院对周小文的以上诉讼请求予以支持。庭审中，二被告要求降低违约金计算标准对违约金进行调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本院认为租赁协议约定的违约金按欠付租金的日万分之四计算标准过高，故根据原告租金的实际损失及合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，依法确定违约金计算标准为：从2019年9月28日起至实际付清之日止，以尚欠租金1702元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算。 综上，原告的部分诉讼请求本院予以支持，部分依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下： 一、被告乐山万兴天地商贸有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告周小文租金1702元及违约金（从2019年9月28日起至实际付清之日止，以尚欠租金1702元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）； 二、被告乐山万华置业有限公司对本判决第一判项所确定的债务承担连带清偿责任。被告乐山万华置业有限公司承担保证责任后，有权向被告乐山万兴天地商贸有限公司追偿； 三、驳回原告周小文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告乐山万兴天地商贸有限公司、乐山万华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  钟雅丽 二〇二〇年九月八日 书记员  齐 媛