河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4309号 上诉人（原审被告）：李**建，男，1994年8月2日出生，汉族，住高碑店市。 委托诉讼代理人：王艳国、刘新祎，河北诚创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：线丽华，女，1990年9月5日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：王小娜，河北言复律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高碑店市协庆诚房产经纪有限公司，住所地河北省高碑店市五一南路西侧阳光紫金园E1门店。 法定代表人：陈飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王立荣，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：高碑店市协庆诚房产经纪有限公司第六分公司，住所地河北省保定市高碑店市光华大街西侧安泰路南侧**院**底商。 负责人：王立荣，该分公司经理。 上诉人李**建因与被上诉人线丽华、高碑店市协庆诚房产经纪有限公司（以下简称协庆诚房产公司）、高碑店市协庆诚房产经纪有限公司第六分公司（以下简称协庆诚房产公司六分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 李**建上诉请求：撤销一审判决第一、二项，予以改判。事实和理由：1.一审法院以房产因土地尚未落宗来认定双方签署合同的目的无法实现没有事实依据。从双方买卖合同约定的内容可以看出，是出于房产局或者银行的原因双方才互相免责。而本案不能及时过户是因为中介的业务疏忽及房屋土地落宗问题，近期就可以解决，不会因此导致合同目的不能实现。一审以此判决解除合同属认定事实不清，应当改判。2.在合同履行过程中上诉人不存在过错，是由于第三方原因造成，上诉人不应承担利息。3.一审法院判决上诉人承担的诉讼费用过高，应当予以改判。 线丽华答辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审法院认定合同解除的事由是因为房屋土地落宗问题导致房屋无法办理过户，线丽华的合同目的不能实现，在上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同内，其他约定事项明确约定双方友好解除的基础，一审法院依据该约定事由解除合同，符合合同约定，且被上诉人线丽华知道该房屋因土地落宗问题导致房屋无法过户后，多次与上诉人沟通解除合同事宜上诉人拒不履行合同内容，不与被上诉人解除购房合同，根据合同法第94条的规定，可以依法定事由解除合同。2.被上诉人线丽华已于2020年5月另行贷款购置其他房屋，根据高碑店的购房政策，线丽华不能再购置第二套房产。3.一审法院判定支付利息有事实和法律依据。4.诉讼费的承担符合事实及法律依据，一审判决的内容全部支持了被上诉人线丽华的诉讼请求数额。 协庆诚房产公司答辩称，导致房屋无法过户的原因就是无法落宗的问题，我方认可一审判决。 协庆诚房产公司六分公司答辩称，导致房屋无法过户的原因就是无法落宗的问题，我方认可一审判决。 线丽华向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除线丽华与李**建之间2019年4月5日签订的首付385000的《房屋买卖合同书》以及2019年4月25日签订的首付505000的《房屋买卖合同书》；2、请求依法判令李**建立即退还线丽华已经支付的购房首付款505000万元及款项占用期间利息（自收取之日起至还清之日止按年利率24%计算）；3、请求依法判令协庆诚房产公司、协庆诚房产公司六分公司返还中介费12550元；4、请求依法判令李**建、协庆诚房产公司、协庆诚房产公司六分公司共同赔偿线丽华损失的评估费6275元、契税16430元以及代李**建缴纳个人所得税10953.33元，合计：33658.33元。5、本案的一切费用均由李**建、协庆诚房产公司、协庆诚房产公司六分公司承担。 一审法院认定事实：2019年4月5日，甲方（出卖方）李**建与乙方（买受方）线丽华以及中介方高碑店市协庆诚房产经纪有限公司第六分公司签订第一份《房屋买卖合同书》，合同约定：乙方购买甲方拥有的座落在河北省高碑店市，建筑面积约117.36平米，房产交易总价格为1255000元，合同签订当日支付定金50000元，暂由中介方保管。双方约定以银行贷款方式购买上述房屋，于2019年4月19日前往银行办理首付款交接手续，线丽华先付首付款385000元，剩余房款870000元批贷后由银行支付给甲方，此房交易过户需要缴纳的交易税费由乙方承担，房产于过户当天交付使用。中介费由双方各支付总房款的百分之一，并由乙方支付贷款额的百分之二做为贷款服务费。甲方保证在交接时该房产没有产权纠纷和债务人纠纷，并保证该房产属甲方所有，并已征得配偶及家人同意，自愿将该房产出售给乙方。其他约定事项：另如因不可抗力因素造成本房不能正常交易或者过户，由甲乙双方协商解决。如因房产局或银行政策原因造成本房不能正常交易或者过户，买卖双方友好解约，互不追究违约责任。事实二：双方于2019年4月19日办理首付款交接手续前，再次签订第二份《房屋买卖合同书》，调整首付款数额为505000元，后续贷款数额减少为750000元。该合同的书面日期补写为2019年4月5日。其他约定事项未变更。事实三：线丽华于2019年4月5日分五笔向中介方员工刘学青转付定金共计50000元，其中：扣除评估费6275元、中介费12550元，剩余31175元中介方于2019年4月25日退还线丽华。线丽华于2019年4月18日将首付款505000元转付中国建设银行定兴支行营业部，该支行于2019年4月25日将款项足额扣划至李**建账户内。三方于2019年4月25日到相关部门办理了房产过户的前置手续，交纳购房契税16430元、代缴个人所得税10953.33元。李**建已就案涉房产取得房屋产权证书，现因房产所属土地尚未落宗，暂不能办理房产过户手续。 一审法院认为，线丽华、李**建签订的两份日期为2019年4月5日的《房屋买卖合同书》，已经具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且合同系双方当事人自愿、真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合同成立并有效。李**建已取得案涉房产的所有权证书，对外出售房产具有主体资格，但本案《房屋买卖合同书》约定：“如因不可抗力因素造成本房不能正常交易或者过户，由甲乙双方协商解决；如因房产局或银行政策原因造成本房不能正常交易或者过户，买卖双方友好解约，互不追究违约责任。”，现案涉房产因土地尚未落宗，不能办理房产过户手续，导致线丽华的合同目的不能实现，线丽华据此行使解除权在合理期间内，要求解除双方签订的两份《房屋买卖合同书》有事实及法律依据，予以支持。合同解除，因该合同取得的财产应由相对人予以返还，故线丽华主张由李**建返还已付首付款505000元应予支持。本案已付房款的利息支付不基于买卖双方的过错，因线丽华客观上实际支付了首付款，而利息系该笔房款的法定孳息，故根据恢复原状原则，李**建理应返还线丽华资金占用期间的利息损失，但李**建主张标准过高，一审法院参照中国人民银行同期存款利率标准，自李**建2019年4月25日收取资金日起计算至实际返还全部首付款之日止。关于中介费12550元，虽然线丽华与李**建在中介方的居间下已经签订了《房屋买卖合同书》，但因该房产的土地落宗问题直接影响了双方合同的实际履行，中介方做为专业的房产经纪公司，对房产交易过程中的各个环节均应具有专业性，因居间方在履职过程中未尽到合理的审慎义务，损害了线丽华的合理信赖利益并导致合同最终解除，故中介费应予返还。同理，因居间方的履职过错，在未明确房产是否可以办理过户手续的情况下，要求双方办理过户前期手续，致使线丽华支出的评估费6275元、购房契税16430元以及代缴个人所得税10953.33元不能收回，给线丽华造成经济损失，居间方对线丽华的此部分损失存在直接过错，线丽华主张赔偿合理有据，应予支持。但李**建已取得案涉房屋所有权证书，对是否可以办理过户手续并非明确可知，对线丽华要求李**建承担损失赔偿责任的诉求不予支持。协庆诚房产公司六分公司以自己的名义对外从事民事活动，产生的民事责任可以先由该分支机构管理的财产承担责任，不足以承担的，由法人协庆诚房产公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：“一、解除原、被告签订的日期为2019年4月5日的两份《房屋买卖合同书》。二、被告李**建于本判决书生效后十日内返还原告线丽华购房首付款505000元并支付自2019年4月25日起按中国人民银行同期存款利率标准计算至实际返还全部首付款之日止的利息。三、被告高碑店市协庆诚房产经纪有限公司第六分公司于本判决书生效后十日内返还原告线丽华中介费12550元并赔偿原告线丽华评估费6275元、契税16430元、个人所得税10953.33元，共计46208.33元。四、被告高碑店市协庆诚房产经纪有限公司对被告高碑店市协庆诚房产经纪有限公司第六分公司的上述民事责任承担补充清偿责任。五、驳回原告线丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4656元（已减半收取），由被告李**建负担4425元、由被告高碑店市协庆诚房产经纪有限公司第六分公司负担231元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李**建提交了以下证据：1.高碑店市人民政府专题会议纪要（2018）第51号复印件，2.中共高碑店市委全面深化改革委员会会议纪要（2020）3号复印件，上述两份证据拟证明：涉案房产天阔（一期二期）土地落宗问题已经解决，会议纪要明确涉案房屋能够办理首次登记（办理首次登记与办理土地手续同时进行），再依据购房人契税税票及实测面积办理不动产转移登记，涉案房屋买卖发生在2019年4月份，且涉案房屋已经取得房屋产权证书，购房人线丽华已经缴纳购房契税16430元，本案房屋在购买时完全能够依据上述内容办理不动产转移登记手续，合同目的完全能够实现。被上诉人线丽华质证称，该两份证据并非原件，对真实性不认可，文件内容是政策上要求所在项目以此标准来办理，但涉案房屋的土地手续并没有办理，再依据购房人的契税税票实测面积办理不动产转移登记，是在涉案项目首次登记及土地手续同时办理完毕后才可以进行的再次转移登记，该证据足以证明在涉案房屋土地手续没有办理的情况下，不可以再就该不动产转移登记。被上诉人协庆诚房产公司、协庆诚房产公司六分公司质证称，对该两份证据真实性不认可，事实是涉案房屋存在土地超占的问题，确实不能过户。被上诉人线丽华提交了以下证据：1.线丽华与中国建设银行签订的个人住房商业用房借款合同原件一份及个人贷款支付凭证原件一份，拟证明线丽华已经另行购置其他房产，并已在银行办理了批贷手续。2.《高碑店市人民政府关于加强调控促进房地产市场健康平稳发展的实施意见》网页截图打印件，拟证明线丽华无支付第二套住房首付款提高至60%的付款能力，双方的合同不能再继续履行，且是上诉人原因导致。上诉人李**建质证称，对该两份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。被上诉人协庆诚房产公司、协庆诚房产公司六分公司质证称，无法核实该两份证据的真实性，不了解相关情况。本院对上述证据认定如下：上诉人李**建提交的两份证据均为复印件，无法与原件核对，本院不予采信；被上诉人线丽华提交的两份证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人主张本案房产不能及时过户是因为中介疏忽及房屋土地落宗问题导致，且土地落宗近期就可以解决，不会因此导致双方的合同目的不能实现。《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。《不动产登记暂行条例》第八条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。……”。《不动产登记暂行条例实施细则》第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”本案中，上诉人李**建虽然已就涉案房产取得房屋所有权证，但各方均认可在涉案《房屋买卖合同书》签订时，该房屋坐落的土地尚未完成落宗，不动产登记部门因此未为涉案房屋办理过户登记手续。又因各方在《房屋买卖合同书》中约定：“如因房产局或者银行政策原因造成本房不能正常交易或者过户，买卖双方友好解约，互不追究违约责任”。故一审法院据此支持被上诉人线丽华关于解除涉案两份《房屋买卖合同书》的诉请并无不当，本院予以维持。上诉人称一审法院判决其支付利息没有法律依据。虽然依据涉案《房屋买卖合同书》的约定，上诉人李**建与被上诉人线丽华对合同的解除均不承担违约责任，但上诉人李**建自2019年4月25日收到被上诉人线丽华给付的购房首付款后支配并使用至今，且涉案房屋也一直由上诉人李**建占有使用而未交付给被上诉人线丽华，故一审法院判决上诉人李**建按照中国人民银行同期同类存款利率给付被上诉人线丽华购房首付款占用期间的利息并无不当，本院予以维持。此外，上诉人主张一审法院判决上诉人负担的诉讼费用过高。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，一审判决对诉讼费用负担的认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，李**建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8850元，由上诉人李**建负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 琦 审判员 孟庆池 审判员 盛莉婷 二〇二〇年九月十四日 书记员 张炎圻