贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初3931号 原告：高朝利，男，1995年3月25日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住址：播州区。 被告：遵义巨宇置业有限公司。住所：贵州省遵义市播州区娄山东路巨宇融鑫国际**。统一社会信用代码：91520321577129212J。 法定代表人：戴山华，公司经理。 委托诉讼代理人：钱庆喜，贵州他山律师事务所律师。 被告：黄仕亮，男，1971年8月25日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住址：播州区。，住址：播州区 被告：杨兴模，男，1971年8月17日出生，汉族，户籍住址：重庆市壁山区。 本院立案受理原告高朝利诉被告遵义巨宇置业有限公司商品房销售合同纠纷一案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，依被告遵义巨宇置业有限公司申请，本院追加了黄仕亮、杨兴模作为本案被告。原告高朝利、被告遵义巨宇置业有限公司委托诉讼代理人钱庆喜到庭参加了诉讼。被告黄仕亮、杨兴模经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告高朝利向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理商品房所有权登记；2.判决被告支付原告违约金从2017年8月31日起按日向原告支付已付房款的万分之一至实际交付办理商品房转移登记在有文书之日止；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于巨宇融鑫国际项目的4幢1单元14层1-14-3号商品房，房屋总价款为312900元，原告于2017年2月23日交付了全部房款。合同第二十二条第三项约定，被告于2017年8月31日前取得该住房所有权初始登记，并将有关文书交付买受人，违约将按照合同约定支付相应的违约金。被告至今未能完成办理房屋所有权登记，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，望支持原告的诉讼请求。 被告遵义巨宇置业有限公司辩称，原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据；涉案房屋是黄仕亮、杨兴模借用我公司名义开发，产权归黄仕亮、杨兴模，原告与我公司签订的合同是因被告黄仕亮将房屋抵原告的工程款，原告未向我公司支付购房款，原告与黄仕亮之间签订了抵偿协议，至今4号楼已经有部分业主办理了产权登记，我公司受黄仕亮委托与原告签订商品房买卖合同，后果应由黄仕亮承担，如确有违约，应当由黄仕亮承担违约责任。 被告黄仕亮、杨兴模经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，原告高朝利与被告遵义巨宇置业有限公司签订遵义“巨宇·融鑫国际”购房认购书，认购楼号、楼层、房号为4-1-14-3，户型三室两厅两卫，建筑面积111.75平方米，房屋总价款为312900元，定金14236元，付款方式全款，认购方高朝利，且黄仕亮在该认购书上签署“同意此价”，原告高朝利签字，遵义巨宇置业有限公司盖章。2017年2月23日，原告高朝利（买受人）与被告遵义巨宇置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明：第一条、项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于南白镇××、××土地面积为××、编号为2011-16的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清，该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为巨宇融鑫国际建设工程，建筑工程施工合同约定的开工日期为2015年3月10日，竣工日期为2016年6月30日；第二条、买受人购买的商品房为预售商品房；第三条、基本情况，买受人购买的商品房为第一条和第二条约定项目中的第4幢1单元14层1-14-3号房；第十一条、交付时间和条件，出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房；第二十二条、房屋登记，一、预告登记，（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记，三、转移登记，（一）出卖人承诺于2017年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房登记的有关文书，交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理，1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第②项处理，②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记，1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订当日，原告高朝利交纳契税4694.00元、印花税157.00元、登记费80.00元、维修基金6705.00元，同月23日，原告交纳购房款310080.00元给被告黄仕亮。庭审中，原告高朝利陈述自己与被告遵义巨宇置业有限公司签订合同后交清了购房款312900.00元，并于2017年入住案涉房屋，要求被告遵义巨宇置业有限公司协助其办理房屋产权登记手续。被告遵义巨宇置业有限公司认可此事实，但认为案涉房屋的实际销售人是黄仕亮，遵义巨宇置业有限公司收到原告所交312900元的购房款属实，但仅是代收行为，公司不是出卖人，因此公司不承担原告产权证未办的违约责任，但愿意配合原告办理案涉房屋的产权登记手续。庭审中，原告表示：黄仕亮是被告遵义巨宇置业有限公司的工作人员，应由被告遵义巨宇置业有限公司承担违约责任。被告遵义巨宇置业有限公司对原告的此意见，作出回应：同意协助原告高朝利办理房屋产权转移登记手续，另原告主张的违约金过高。 另查明，2014年被告黄仕亮、杨兴模、遵义巨宇置业有限公司达成合作开发协议，由黄仕亮、杨兴模作为巨宇·融鑫国际4号楼的实际投资人，以被告遵义巨宇置业有限公司的名义进行自主开发、独立核算、自负盈亏。后于2016年，被告黄仕亮将所占股权转让给杨兴模，但继续聘用黄仕亮作为巨宇·融鑫国际4号楼的项目负责人。 本院认为，被告黄仕亮、杨兴模、遵义巨宇置业有限公司合作开发建设巨宇·融鑫国际4号楼，并由被告遵义巨宇置业有限公司对外预售在建房屋的事实成立。2017年，被告遵义巨宇置业有限公司与原告高朝利签订《商品房买卖合同》后，收取了原告的购房款，并向原告交付了合同约定的房屋属实，且双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院依法予以确认。合同约定：“出卖人承诺于2017年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房登记的有关文书交付给买受人，出卖人在约定日期起90日以后不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，遵义巨宇置业有限公司至今未按约定将办理商品房登记的有关文书交付给原告，未协助原告办理产权登记，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告遵义巨宇置业有限公司应从2017年9月1日起向原告支付违约金，但双方约定的违约金过高，结合案件中原告，结合案件中原告已入住所购房屋多年失的情况，违约金应予以调减为每日按原告所交购房款312900.00元的万分之零点五，即被告遵义巨宇置业有限公司应从2017年9月1日起每日按原告所交购房款312900.00元的万分之零点五（即每日15.645元）支付原告违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书、协助办理产权转移登记之日止。 关于被告遵义巨宇置业有限公司辩称：“受黄仕亮委托与原告签订商品房买卖合同，后果应由黄仕亮承担，如确有违约，应当由黄仕亮承担违约责任”的意见，因2016年被告黄仕亮将所占股权转让给杨兴模后，仍受聘用继续作为巨宇·融鑫国际4号楼的项目负责人工作，被告黄仕亮利用其项目负责人身份在原告高朝利购买巨宇·融鑫国际4号楼的住房的过程中的一系列行为，足以令原告信任黄仕亮系代表被告遵义巨宇置业有限公司，构成表见代理，其表见代理行为应由被告遵义巨宇置业有限公司承担。因此，对被告遵义巨宇置业有限公司辩称由被告黄仕亮承担违约责任的意见不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、由被告遵义巨宇置业有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告高朝利办理产权转移登记手续。 二、由被告遵义巨宇置业有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告高朝利从2017年9月1日起每日按15.645元计算至被告遵义巨宇置业有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书、协助原告高朝利办理产权转移登记之日止的违约金。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取283.00元，由被告遵义巨宇置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内，向本院或被执行的财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  刘正艳 二〇二〇年九月十八日 法官助理冉红霞 书记员张廷露