福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3459号 原告:福州合嘉源物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道古田路**建福大厦（建福广场）19层15办公。统一社会信用代码913501037463641342。 法定代表人：高希军，总经理。 委托诉讼代理人：杨茜，女，该公司员工。 被告：凌某，女，1980年11月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区（Ｃ地块）57＃104。 原告福州合嘉源物业管理有限公司（以下简称合嘉源物业公司）与被告凌某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告合嘉源公司的委托诉讼代理人杨茜、被告凌某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合嘉源物业公司向本院提出诉讼请求:判令被告支付原告自2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业管理费2660.2元、公摊水电费954.8元及违约金（自被告欠缴物业费起，按每日加收欠缴物业费总额1‰计至实际支付之日止，暂计至2020年5月31日止为1376.67元）。事实和理由：被告系福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲三期57#104单元业主。原告于2017年8月16日入驻武夷绿洲三期提供物业管理服务至今。2018年2月16日，原告与武夷绿洲社区居民委员会签订《福建省物业服务合同》，合同期限自2018年2月16日起至2021年2月15日止。原告一直为被告居住的小区实施规范的物业管理服务。被告居住的房屋属高层住宅，房屋面积79.41㎡，物业费为1元/㎡·月，每月应支付物业费79.41元，公摊水电费按每月28.5元缴纳。自2017年8月16日起，被告未缴纳相应费用，原告多次催收无果。自2017年8月16日起至2020年5月31日止，被告应缴纳物业费2660.2元和公摊水电费954.8元。此外，依据合同约定，被告应自欠费之日起按每日加收欠缴物业费总额1‰计算违约金至欠费缴清之日止。 被告凌某辩称，《福建省物业服务合同》非其本人签字，是在其本人完全不知情的情况下，由居委会与合嘉源物业公司进行的签约。合同由居委会代签，居委会理应代表业主出面应对，而今天却未在场而直接找业主。合嘉源物业公司未提供过半业主的委托书，无法证明其与居委会签约经过过半业主同意。合嘉源物业公司未出示2017年8月16日起至2018年2月14日试运营期间的法律文件、合同签订、公示情况，也未出示本合同签约后合嘉源物业公司依法在社区醒目位置进行的公示证据。合嘉源物业公司从未向其催讨物业管理费及公摊水电费等直至收到法庭传票。其于2016年11月生育二胎，期间因开证明向武夷绿州居委会完整清晰的提交过相关生育材料和证明，居委会有其本人详细联系方式和住址。案涉合同共24页，隐约看到封面有骑缝章，但后面全部没有，证明物业公司有造假、篡改的情况，且缺乏附件三《共用部位细目》、附件四《共用设施设备细目》、附件五《三级服务标准》等内容，合嘉源物业公司未出示案涉合同第六条第九点所规定《每年度共用部位共用设施设备运行状况表的书面情况》以及《醒目位置公告的证据》、第六条第三点所规定应当在本物业的醒目位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项，每季度向甲方或全体业主公布一次物业服务资金的收支情况，未出示第七条第二点第2条所规定由乙方按照公共部位实际发生额按月由全体业主共同分摊、每月定期公布，也未出示本合同物业主管部门的备案证据。合嘉源物业公司未根据附件向其本人解释具体服务内容和服务质量，其本人已通过照片展示监控、门禁、消防、垃圾清理、绿化、停车管理等情况以及三年来媒体曝光新闻截图、各大平台关于本小区物业的投诉截图、600多名业主正在签署的罢免物业的联名签字复印件，如果合嘉源物业公司没有进行的服务项目，那么如何扣费。小区存在含道闸关告、门禁广告、停车收费、停车充电收费、甚至把地库出租给商户当仓库等公共收入，合嘉源物业公司从未出示在合同期内关于公共收入的金额和用途，以及在醒目位置公示的相关证据。合嘉源物业公司从试运营起算已三年，合同期限还有半年即结束。在服务期间不做事，合同快结束起诉收费，然后退出，无法保证业主的服务。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 合嘉源物业公司就其主张提交了《内资企业登记基本情况表》、《房屋登记簿附件》、《福建省物业服务合同》、《证明》、EMS面单的原件以及《武夷绿洲三期自查表》复印件为据。凌某经质证对《内资企业登记基本情况表》《证明》和《房屋登记簿附件》未提出异议，对《福建省物业服务合同》、EMS面单及《武夷绿洲三期自查表》均有异议，认为签订《福建省物业服务合同》的是福建嘉庆物业管理有限公司，起诉的却是合嘉源物业公司，没有公示；《武夷绿洲三期自查表》都是摆拍，垃圾都没有及时清理；没有收到EMS面单所载内容。 凌某就其辩解向本院提交了向本院提交了投诉记录及媒体曝光记录的网络打印件、一系列照片复印件（反映小区垃圾清理情况以及小区消防、小区电路裸露、小区绿化、小区门禁、停车管理、、地库管理小区其它设施、小区广告收入使用情况）、武夷绿洲三期“罢免物业”业主签字表复印件等证据拟证明合嘉源物业公司在合同期内不作为、未按合同约定提供相应服务以及从合同角度存在重大违约。合嘉源物业公司经质证对凌某提供的证据均持异议，认为投诉记录和媒体曝光记录只是截图，无法证明其真实出处来源；一系列照片无法明确地点，即使是小区内拍摄的，也只能证明是某一时刻某一地点存在的情况，不能反映小区整体情况；所谓小区广告收入使用情况无法证明广告收入；对武夷绿洲三期“罢免物业”业主签字表签名的真实性无法确认。 上述双方已提供原件予以核对的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月15日，武夷绿洲社区居民委员会作为甲方、福建嘉庆物业管理有限公司作为乙方，双方签订一份《福建省物业服务合同》，约定：本物业名称武夷绿洲三期（48号楼-73号楼），委托管理的期限自2018年2月16日起至2021年2月15日止，甲乙双方约定合同第一年结束，若遇有产权面积及业主户数超过小区总建筑面积及业主总户数的50%以上（双过半）反对继续履行合同，则合同中止。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，标准为高层住宅1元/月•㎡，公共水电分摊费由乙方按照公共部位实际发生额按月由全体业主共同分摊，每月定期公布。物业服务费用按月收取，业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费。委托管理事项包含负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理，负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等。合同还约定了其他事项。 本院另案诉讼中，合嘉源物业公司提供落款时间为2018年1月30日的《台江区武夷绿洲三期小区业主大会表决票统计结果》原件，对于“是否赞同选聘福建嘉庆物业管理有限公司”的表决事项，武夷绿洲三期小区业主的赞同票权数为94149.47，占总数56.51%；赞成票户数为922，占总数55.51%。 2019年9月3日，福建嘉庆物业管理有限公司名称变更为福州合嘉源物业管理有限公司。现合嘉源物业公司向本院提出上述诉请。 2020年7月27日，福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具《证明》一份，内容为：“坐落于福州市台江区、二期（24-47栋）、三期（48-73栋）于2017年8月16日起至2019年9月1日由福建嘉庆物业管理有限公司，2019年9月2日至今由福州合嘉源物业管理有限公司进行物业管理服务。” 另依本院另案生效判决查明，2020年8月5日，福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具一份《关于签订物业的合同的说明》，内容为“武夷绿洲小区（三期）2017年8月17日至今，未成立业主委员会，根据《福建省物业管理条例》相关规定，在小区未成立业主委员会之前，由社区暂时履行业主委员会职责召开业主大会，经过全体业主票决通过，于2018年2月16日与福建嘉庆物业管理有限公司（2019年9月3日变更为合嘉源物业管理有限公司）签订物业管理合同。” 又查，凌某系台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲三期（C地块）57#楼104单元的房屋所有权人，该房屋建筑面积为79.77平方米。诉讼中，双方确认案涉小区至今未成立业主委员会。 本院认为，小区业主委员会未成立之际，居民委员会可代为履行相应职责。结合福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具的《证明》及《关于签订物业的合同的说明》，本院认定合嘉源物业公司（原名福建嘉庆物业管理有限公司）于2017年8月16日入驻武夷绿洲三期（48-73号楼）提供物业服务。经武夷绿洲三期小区业主大会表决通过，武夷绿洲社区居民委员会与合嘉源物业公司（原名福建嘉庆物业管理有限公司）于2018年2月15日签订的《福建省物业服务合同》没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对案涉小区所有业主具有法律约束力。凌某作为案涉小区的业主，自2017年8月16日起接受了合嘉源物业公司提供的物业服务，凌某提供的证据无法证明合嘉源物业公司未提供物业服务，其提出不缴纳物业服务费的辩解于法无据，凌某作为物业服务的实际受益人理应及时向合嘉源物业公司缴纳物业管理服务费用。诉讼中，凌某对尚未交纳2017年8月16日起至2020年5月31日止物业服务费没有提出异议，案涉房屋建筑面积为79.77㎡，现对合嘉源物业公司自愿按照79.41㎡计算物业费，本院予以照准，物业费按1元/月•㎡计算，因此凌某应向合嘉源物业公司支付2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业服务费合计2660.2元（1元/月•㎡×79.41㎡×33.5个月）。关于合嘉源物业公司要求凌某承担违约金诉请，EMS面单未能体现签收情况，考虑到合嘉源物业公司与业主之间缺乏有效沟通，凌某提供的证据中能反映出合嘉源物业公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，故对于合嘉源物业公司要求凌某承担违约金的诉请，本院不予支持。诉讼中，合嘉源物业公司申请撤回要求凌某支付2017年8月16日起至2020年5月31日止公摊水电费954.8元的诉请，本院已予以口头裁定准许。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时回复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能看到其在物业服务中的努力和付出，应认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、《福建省物业管理条例》第二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、凌某应于本判决生效之日起十日内向福州合嘉源物业管理有限公司支付自2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业服务费计2660.2元； 二、驳回福州合嘉源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由福州合嘉源物业管理有限公司负担11元，凌某负担14元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄利敏 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 潘冰心 书 记 员 叶绿琴 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 …… 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《福建省物业管理条例》 第二十二条…… 业主大会已成立但未选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，可以由乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行协调业主之间及业主与物业服务企业之间关系、督促业主履行有关交费义务、监督物业服务企业履行物业服务合同等业主委员会的职责。业主大会选举产生业主委员会或者改选新的业主委员会后，临时物业管理委员会解散。临时物业管理委员会产生办法由省人民政府物业管理主管部门制定，报省人民政府批准后执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。