广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初2399号原告：鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司，住所地：鹤山市**********单号四层4-C，统一社会信用代码：914***********763L。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：黄宣干，广东天高律师事务所律师。被告：郭于，男，1983年1月13日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区*********，公民身份号码：510************517。被告：龙春梅，女，1985年1月11日出生，汉族，住四川省泸县***********，公民身份号码：510************588。原告鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司（以下简称财富欢乐日公司）与被告郭于、龙春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告财富欢乐日公司的委托诉讼代理人黄宣干及被告郭于、龙春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告财富欢乐日公司向本院提出诉讼请求：1．两被告向原告支付2019年6月至2020年5月物业管理费1751.76元、滞纳金1707.76元，两项合计3459.73元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告系鹤山市住房和城乡建设局备案的必登高财富广场项目的前期物业管理单位，两被告是财富广场*号1002（5座***2）的业主，被告欠交2019年6月至2020年5月物业管理费1751.76元，另根据《物业服务协议》的约定，被告应向原告缴纳滞纳金1707.76元。原告为维护自身权益，遂诉至法院。被告郭于、龙春梅辩称，一、原告不能按照前期物业服务协议提供物业服务，确保物业管理服务质量，违约在先。具体有：1、不履行安全保卫义务；2、不维护消防设施，甚至破坏消防设施；3、楼道等公共区域的清扫、保洁工作不到位；4、未尽“除四害”服务与绿化环境的养护与管理；5、外墙存在安全隐患；6、电梯故障隐患，电梯故障频发；7、不履行制止并报告不法行为义务，楼顶加建、三楼商铺XX泳池的经营，给楼层承重增加压力；8、被告所在小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到诉求、维护和保障；9、原告不履行向全体业主和物业使用人公布管理费用收支项目；10、在新冠肺炎疫情期间不作为；二、原告诉求的滞纳金过高，应最多按1751.76元的30%计收；三、被告收到律师函后积极与原告沟通解决，但原告拒不改进；四、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。本院经审理认定事实如下：2016年10月28日，以被告郭于、龙春梅为甲方，广东建银金服投资有限公司为乙方，双方签订了《财富广场前期物业服务协议》，约定：甲方所购房屋名称为财富广场*座***2房，建筑面积为97.32平方米，乙方根据法律法规及本合同的约定，为甲方提供物业服务，物业服务费用标准按《财富广场前期物业服务合同》约定的标准执行，其中住宅1.5元/㎡，甲方必须在每月10号前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下个月1日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额5‰向甲方收取滞纳金。同日，财富广场物业服务中心向被告发出《入住手续书》，被告于同日办理了收楼手续并签收了《商品房收楼确认书》。2018年7月1日，鹤山远景物业发展有限公司在小区园区内张贴《致全体业主公开信》，载明：“尊敬的各位业主：必登高财富广场物管公司将从2018年10月1日正式变更，从2018年10月1日开始由鹤山市欢乐日文化运营有限公司对必登高财富广场小区全面开展物业管理服务工作，原管理单位广东建银金服投资有限公司停止服务。这次变更是由必登高财富广场开发商依照国家相关法律法规要求和程序，结合小区实际管理情况并经与原管理单位广东建银金服投资有限公司友好协商后共同作出决定的。变更后，原管理单位和业主签订的《前期物业服务协议》和《业主（临时）公约》仍然生效，只是协议的乙方由鹤山市欢乐日文化运营有限公司衔接履行，如需要重新签订协议的，由鹤山市欢乐日文化运营有限公司另行通知各业主……。”2019年6月21日，鹤山市住房和城乡建设局向原告出具《物业服务合同备案回执》，载明：收到鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司提交的《必登高财富广场项目前期物业服务合同》、《前期物业管理协议书》（财富广场）和《工商营业执照》正（副）本复印件各壹份，（其中《必登高财富广场项目前期物业服务合同》的有效期限：从2018年10月1日开始至2021年9月30日止或在业主大会选聘其他物业服务企业决议生效时止，所有前期物业服务合同终止），现予以备案。2020年1月8日，广东天高律师事务所受原告委托向被告郭于、龙春梅发出《催缴物业费律师函》，催缴两被告交纳2019年6月1日至2019年11月30日止所欠缴的物业管理费875.88元及滞纳金459.84元；后该所又于同年2月28日向两被告发出《催缴物业费律师函》，催缴两被告交纳2019年6月1日至2020年2月29日止所欠缴的物业管理费1313.82元及滞纳金985.37元。另查明：1、涉案商品房的建筑面积为98.77平方米，丈量面积为98.77平方米；2、根据《前期物业服务协议》的约定，被告每月应向原告支付的物业服务费为148.16元(98.77㎡×1.5元/月)，原告实际按照145.98元/月的标准收费（1751.76元÷12个月）；被告郭于、龙春梅自2019年6月起没有向原告支付物业服务费。上述事实，有原、被告提供的证据、庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告作为物业服务提供方，已进场对涉案物业进行了实际管理，被告郭于、龙春梅作为该小区的业主接受了原告的物业服务，应当按照《前期物业服务协议》的约定向原告支付物业费。两被告拖欠物业管理费已构成违约，应负违约责任。两被告每月应缴纳的物管费为148.16元，现原告自愿按照145.98元/月的标准请求两被告按支付2019年6月至2020年5月期间的物业管理费1751.76元（145.98元/月×12个月），没有超出本院核定的数额，是原告自行处分民事权利的行为，没有违反法律规定，本院予以支持。至于原告请求的滞纳金，实质为逾期付款违约金，原告请求按每日5‰计算的标准过高，本院调整为按每月2%计算。根据《财富广场前期物业服务协议》第八条第四款中“如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金”的约定，2019年6月的物业服务费对应的违约金应从2019年7月1日起计算，暂计至2020年5月31日，共11个月，违约金计算公式为145.98元/月×2%×11个月；2019年7月的物业服务费对应的违约金应从2019年8月1日起计算，暂计至2020年5月31日，共10个月，违约金计算公式为145.98元/月×2%×10个月；如此类推，涉案物业服务费暂计至2020年5月31日止的违约金为192.69元[145.98元/月×2%×（11+10+9+8+7+6+5+4+3+2+1）个月]。原告请求多出部分于法无据，本院不予支持。两被告有关原告所提供的物业服务存在瑕疵，其拒交物业服务费是在履行先履行抗辩权等有关辩称意见，本院认为，被告郭于、龙春梅提供的证据反映原告的管理服务在某些环节、个别区域确实存在不足之处，但上述证据不能充分证明原告提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对原告提供服务情况的持续性予以证明，故两被告相关辩称意见于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郭于、龙春梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司支付2019年6月1日起至2020年5月31日止的物业管理费1751.76元及违约金192.69元；二、驳回原告鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（已由原告鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司预交），由原告负担11元，被告郭于、龙春梅负担14元（原告同意被告郭于、龙春梅负担的受理费于支付款项时一并付给原告，故本院不再收退）。本判决为终审判决。审 判 员 汤有为二〇二〇年九月三日法官助理 马惠娴书 记 员 胡小红