重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2489号 原告：刘光玉，女，1957年10月26日出生，汉族，城镇居民，住重庆市巴**。 被告：重庆普度置业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇香叶路******1-1，统一社会信用代码915002326710066229。 法定代表人：杨座铭，该公司董事长兼总经理。 原告刘光玉与被告重庆普度置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法由审判员熊强适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告刘光玉到庭参加诉讼；被告重庆普度置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘光玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告重庆普度置业有限公司立即为原告刘光玉办理位于重庆市武隆区XX镇X小区X幢X单元X-X号房屋的产权登记手续，并办理房产证；2.判令被告重庆普度置业有限公司向原告刘光玉支付逾期办理产权登记的违约金。在诉讼过程中，原告刘光玉将诉讼请求变更为要求被告重庆普度置业有限公司按日向原告刘光玉支付已付房款万分之五的逾期办理房产证违约金（从签订合同90日后开始计算，直至被告重庆普度置业有限公司办理房产证之日为止）。事实和理由：2018年7月12日，原告刘光玉向被告重庆普度置业有限公司全款购买了坐落于重庆市武隆区XX镇X小区X幢X单元X-X号现售商品房，并于当日一次性支付购房款180595元和契税、大修基金、装修保证金等其他费用9331元。被告重庆普度置业有限公司应在房屋交付之日起3个月内为原告刘光玉办理房屋的权属证书；如逾期办理，应按日支付已付房价款的万分之0.1的违约金。经原告刘光玉多次催告，被告重庆普度置业有限公司至今未为原告刘光玉办理房屋的权属证书。被告重庆普度置业有限公司在销售房屋时向原告刘光玉出示的合同载明“90日之后办理房产证”，故原告刘光玉在诉讼过程中主张违约金应从签订合同90日后开始计算。 被告重庆普度置业有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩材料。 本院经审理认定事实如下：2018年7月12日，原告刘光玉与被告重庆普度置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（该合同的甲方为被告重庆普度置业有限公司，乙方为原告刘光玉），购买座落为重庆市武隆区XX镇X路X号X幢X单元X-X号房屋（结构为钢筋混凝土结构，建筑面积25.68平方米，套内建筑面积20.64平方米，户型为单间配套）。原、被告双方在合同（第二条）中约定该商品房为“预售商品房，《商品房预售许可证》号：渝武国土房管（2014）预字第X号,预售商品房批准机关：武隆县国土资源和房屋管理局”，在合同（第五条）中约定该房屋总成交金额为180595元，由原告刘光玉在2018年7月12日一次性付清。原、被告双方在合同（第七条）中对商品房交房期限约定为“属现售商品房的，甲方应在2018年12月30日前，将商品房交付乙方使用”。原、被告双方在合同（第十三条）中对办理产权登记的约定为“1.现售商品房的，自本合同签定之日起24月内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起24月内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应互相配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1（该比率不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”同日，原、被告双方还签订了《补充协议》(前述《重庆市商品房买卖合同》的附件五)，该协议第十二条对前述《重庆市商品房买卖合同》的第十二条作了补充说明，“1.乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳合同约定的全部房款外，还应同时缴纳公共维修基金、税款、手续费等……2.乙方已知晓所购买物业尚处于抵押，甲方承诺乙方在签订《商品房买卖合同》且乙方支付完本条第1款约定的全部款项后90个工作日内解除抵押……”；该协议第十二条对前述《重庆市商品房买卖合同》第十三条有关办理产权登记的约定作了如下补充和变更：“1.乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。2.现售商品房的，自本商品房实际交付之日起260日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。3.预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。4.如甲方提前交房，则自本合同约定的交房日期之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。”原告刘光玉向被告重庆普度置业有限公司支付了购房款180595元，被告重庆普度置业有限公司于2018年7月16日向原告刘光玉开具了增值税普通发票。原告刘光玉于2018年7月12日向被告重庆普度置业有限公司支付了契税、大修基金、办理权证费用等其他费用7031元，于2018年7月22日向被告重庆普度置业有限公司支付了装修保证金2000元和除渣费300元，被告重庆普度置业有限公司向原告刘光玉出具了盖有其公司财务专用章的收款收据。原告刘光玉现已入住其购买的前述房屋，被告重庆普度置业有限公司未按约定为原告刘光玉办理并取得前述房屋在土地房屋登记机构出具的登记受理单。 另查明，座落为重庆市武隆区XX镇X路X号X幢X单元X-X号房屋在不动产登记机构的登记状态为“期房，预售许可，在建工程抵押，房屋查封”。该房屋于2014年8月28日在不动产登记机构办理了预售许可新建登记（登记权利人为重庆普度置业有限公司），于2015年11月9日办理在建工程抵押权登记（抵押权人为常世晓），于2020年5月25日办理查封登记（查封法院为重庆市沙坪坝区人民法院）。 本院所确认的以上事实，有原告刘光玉的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及其附件五《补充协议》、增值税发票、收据等证据在案为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 本院认为，被告重庆普度置业有限公司在销售本案涉及的房屋时，已取得了商品房预售许可证；原、被告双方在自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》未违反法律强制性规定和违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。虽然本案涉及的商品房在出售前已抵押，被告重庆普度置业有限公司可以出售已设立抵押权的房屋，但应在出售之后将购房价款支付给抵押权人。被告重庆普度置业有限公司收到房屋买卖价款之后未及时清偿债务和解除抵押，有违诚实信用原则。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，房屋的抵押和查封情况会影响不动产权属转移登记，对原、被告之间的房屋买卖合同能否继续履行产生影响，但并不影响原、被告之间的房屋买卖合同的效力。核发房产证等不动产权属证书是土地房屋权属登记机关的行政职责和行政职权；原告刘光玉诉称的被告重庆普度置业有限公司“办理房产证”的义务，实际应为原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》约定的“向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。被告重庆普度置业有限公司未按合同约定为原告刘光玉办理并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已经构成违约，应当承担违约责任。在诉讼过程中，原告刘光玉将诉讼请求变更为只主张逾期办理权属登记的违约金，该行为系原告刘光玉对权利的合法处分，依法应予准许。原告刘光玉以原、被告在合同中约定的违约金标准（按已付房款每日万分之0.1）过低，请求将违约金标准调整为“已付房款每日万分之五”；原告刘光玉在签订合同时未提出异议，应视为其认可合同约定的违约金标准；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，原告刘光玉以约定的违约金过低为由请求增加，但未提供证明因被告重庆普度置业有限公司违约而给其造成实际损失金额的任何证据；原告刘光玉要求将违约金标准调整为每日万分之五的请求，本院不予支持。因此，被告重庆普度置业有限公司承担违约金的标准仍应当按照双方约定的按已付房价款（180595元）每日万分之0.1（即每日0.1‱）计算。关于违约金的起算时间，原告刘光玉称被告重庆普度置业有限公司在销售房屋时向其出示的合同载明“90日之后办理房产证”，原告刘光玉主张违约金应从签订合同90日后开始计算；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，但原告刘光玉并未提供原、被告双方曾约定“90日之后办理房产证”的证据材料，原告刘光玉应当承担举证不能的法律后果；因此，对原告刘光玉关于违约金从签订合同90日后开始计算的主张，本院不予采信。违约金的起算时间，应根据当事人提供的证据材料来确定。原、被告在商品房买卖合同及其补充协议中对预售商品房和现房约定了不同的逾期办理权属登记违约金的起算时间；原、被告在合同（第二条）中约定买卖的房屋为预售商品房，但在合同（第七条）又约定该房屋交房期限适用“现售商品房”有关交房期限的条款；合同第二条是关于“本商品房销售依据”的约定，直接明确了该房屋为预售商品房并载明了预售许可证的编号和发证机关，该约定内容也与房屋在不动产登记的登记状态相符，因此，原、被告之间买卖的房屋应为预售商品房。原、被告在补充协议（第十二条）中约定，“预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内”申请办理权属登记并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原、被告约定的交房时间是在2018年12月30日前，现原、被告均未提供交房时间的直接证据，但原告刘光玉提供证据证明其于2018年7月22日支付了装修保证金和除渣费；根据日常生活经验来分析，购房者去接房时通常会被要求交纳装修保证金和除渣费；在原、被告双方均无充分证据证明准确的交房时间的情况下，可以通过购房者支付房屋装修保证金和除渣费的时间来确定房屋交付时间。因此，本案涉及的房屋交付时间可以确定为2018年7月22日，违约金应当从该交付房屋之日起第361日（即2019年7月17日）开始计算，直至被告重庆普度置业有限公司按约定为原告刘光玉办理并取得前述房屋在土地房屋登记机构出具的登记受理单之日为止。原、被告签订的合同中还有关于违约金给付时间的条款，即“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，如果认定该条款有效，在被告重庆普度置业有限公司一直没有取得登记受理单的情况下，被告重庆普度置业有限公司的违约行为一直延续且不会实际承担违约责任。前述条款明显是被告重庆普度置业有限公司为了自己的利益恶意阻止条件成就而设置。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就……”的规定，被告重庆普度置业有限公司至今未按约定取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告重庆普度置业有限公司给付违约金的条件应视为已成就。 本案经本院审判委员会研究决定，原告刘光玉的部分诉讼请求成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆普度置业有限公司在本判决生效后支付原告刘光玉逾期办理房屋权属登记的违约金（计算方式：以180595元为基数，从2019年7月17日起按日利率0.1‱计算，直至被告重庆普度置业有限公司按约定为原告刘光玉办理并取得座落为重庆市武隆区XX镇X路X号X幢X单元X-X号房屋的权属转移登记受理单之日止）； 二、驳回原告刘光玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费80元，减半收取40元（原告刘光玉已预交），由被告重庆普度置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 熊强 二〇二〇年九月三十日 法官助理 张敏 书 记 员 杨景