广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0325民初1443号 原告：上海沁联物业管理有限公司桂林分公司，住所地广西桂林市七星区朝阳路**奇峰小筑门面**。 法定代表人：蒋靖靖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫凡毅，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：赵鑫，广西嘉沁律师事务所律师。 被告：陈斌，男，1984年11月2日出生，汉族，住址广西兴安县。 委托诉讼代理人：廖涛，广西胜涛律师事务所律师。 原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司与被告陈斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司的委托诉讼代理人莫凡毅、赵鑫及被告陈斌的委托诉讼代理人廖涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求:一、请求判令被告向原告支付2019年11月1日至2020年5月31日期间（共7个月）的物业服务费453.16元，公摊水电费58元，共511.16元；二、请求法院判令被告按511.16元的30%(即153.34元）向原告支付违约金；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与2020年1月17日与御景园业主委员签订了《御景园临时物业服务合同》和《御景园物业服务委托合同》。双方的约定：由原告为该小区提供物业服务；物业服务费为1、电梯住宅0.80元/月/m2;2、步梯住宅0.45元/月/m2;3、商业物业1元/月/m2;4、露天区域公摊水电费100元/年/户。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务。被告系御景园××栋××单元××室的业主，房屋面积为143.86m2。被告每月应向原告支付各项服务费用73.07元，但截止至原告起诉之日，被告尚有7个月未支付。原告屡次以电话通知，贴催费单的形式向被告追索该费用，但其未予缴纳。物业管理合同中明确约定拖欠物业费的违约金为毎日千分之三。原告希望被告能尊重原告公司广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的服务合同，现依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》之相关规定向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告陈斌辩称：一、御景园业主委员会全体委员已于2019年12月28日请求辞职，并张贴公告予以公示，个别业主委员依法无权代表全体业主与原告签订《御景园临时物业合同》及《御景园物业服务委托合同》，该两份合同不能约束被告；二、因御景园小区业主与原业委会成员发生矛盾，多数业主抵制个别前业主委员擅自代表业主委员会签订物业服务合同，同时自2020年1月下旬，全国处于新冠病毒疫情期间，御景园小区基本处于封闭状态，原告根本没有实际提供完善的物业服务，因此，原告无权收取2020年1月至3月期间的物业服务费；三、自2020年4月1日起，御景园小区实际由蒋成刚、文桂良等10余人提供保安、保洁等物业服务，原告在4月至今为止，没有提供任何物业服务，因此，原告主张收取2020年4月以后的物业费没有事实依据；四、2019年11月1日至2019年12月31日，御景园小区尚处于其他物业公司管理之下，结合原告在民事起诉状中陈述的“2020年1月17日与御景园业主委员签订合同”，足以说明在2019年11月至2019年12月31日期间，原告没有在御景园小区提供物业服务，因此原告主张2019年11月、12月的物业服务费没有任何事实依据和法律依据；五、原告没有任何证据证明已通知业主交纳物业费，不能视为业主违约，故本案不应支持任何违约金。综上所述，原告在没有提供物业服务的情况下，根本无权主张物业服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：御景园业主委员会组建成立于2018年7月，次月到当地社区、镇政府、房地产管理部门办理了备案登记。原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司为依法登记的物业服务企业。2020年1月17日原告与御景园业主委员会签订了《御景园临时物业服务合同》和《御景园物业服务委托合同》。合同约定，甲方御景园业主委员会将御景园小区物业（建筑面积约80000平方米）委托乙方即原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司进行服务管理。《御景园物业服务委托合同》约定的合同期限为五年，即自2020年1月1日起至2024年12月31日止，合同对物业管理服务事项、服务质量、双方权利和义务、服务费用、违约金等作了较详细的约定。其中第二十条约定，物业服务费采用包干制，自负盈亏，由业主或受益人向乙方按时缴纳，物业服务费收费标准为1、电梯住宅0.80元/月/平方米;2、步梯住宅0.45元/月/平方米;3、商业物业1元/月/平方米;4、露天区域公摊水电费100元/年/户；5、生活垃圾费84元/年/户。收费标准对电梯用户相关费用另作了相应的规定。该条还规定，业主在本合同期起始之日起按月向乙方交纳物业服务相关费用，业主（使用人）应在次月首10日内缴纳上月物业费，否则视为逾期，从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳违约金（如有特殊情况，经业委会证明非恶意逾期的，可以免除违约金）。《御景园临时物业服务合同》约定的合同期限为三个月，即从2020年1月1日起至2020年3月31日止。该合同除对上述收费标准作了同样的约定外，还约定乙方上海沁联物业管理有限公司桂林分公司“按原收费标准，向【御景园】业主收取从2019年11月1日至2019年12月31日物业费及公摊费等（此费用归乙方所有）”，即约定业主所欠前物业公司2019年11月1日至2019年12月31日期间的物业费由现任物业公司即本案原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司收取所有。《御景园临时物业服务合同》另约定，“从2020年3月1日起至2020年3月31日将在物业办公室设立物业反对签名表，若反对业主户数达到30%，则2020年1月17日甲乙双方签订的《御景园物业服务委托合同》作废”。上述两份合同签订后，原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司依合同约定派人进驻御景园小区进行物业管理服务，物业服务至第三个月，按合同约定由业主对原告物业服务满意度进行测评，“御景园反对意见征集表”显示，有五户业主作了意见登记，表示对原告的物业服务工作不满。三个月临时服务期届满，部分业主因对原告服务工作不满，排斥并阻挠原告继续提供服务，并自发选任、召开业主代表大会，从2020年4月起另行聘请管理人员和清洁工、安保人员，对小区开展物业服务工作。因此，原告从2020年4月1日起，未能对御景园小区开展正常的物业服务工作。2020年7月25日，原告在小区张贴公告，明确于2020年7月31日撤出小区物业服务现场，结束小区各项物业管理工作，同时告知还没有按时缴纳物业相关费用的业主及时联系小区物业服务中心管家缴纳，否则将通过司法途径起诉。公告发出后，因被告仍未向原告缴纳物业服务费，原告遂向本院提起诉讼。庭审中原告改变诉讼请求，一、请求判令被告向原告支付2019年11月1日至2020年7月31日期间（共9个月）的物业服务费582.63元，公摊水电费75元，共657.63元；二、判令被告按657.63元的30%(即197.29元）向原告支付违约金；三、本案诉讼费由被告承担。 另查明，2019年12月28日，御景园小区业主委员会9名成员联名向兴安县兴安镇人民政府、兴安县房地产管理所、兴安县双灵社区提交集体辞职书，但未获相关部门审批。 被告陈斌系御景园小区××栋××单元××室业主，房屋建筑面积为143.86平方米，2020年1月1日至2020年3月31日期间共欠原告物业费194元，水电公摊费25元。 上述事实，有原告、被告的陈述，原告提供的《御景园临时物业合同》、《御景园物业服务委托合同》、《业主委员会备案申请表》、御景园反对意见征集表、御景园2020年物业公司员工工资领取表、《劳动合同》、（2019）桂0323民初1858号民事判决书、原告撤出服务小区公告照片、录像光碟及被告提供的《兴安县御景园小区业主委员会集体辞职书》、《临时雇佣小区日常管理事务协议书》、《保洁员聘用协议书》、御景园业主代表聘请的员工工资表、日常支出报账单、证人蒋成刚证词及庭审笔录在卷证实。 本院认为：御景园小区业主委员会大部分成员虽然2019年12月28日联名向有关部门提交了集体辞职书，但在2020年1月17日前未经法定程序免除，免除前御景园小区业主委员会代表业主于2020年1月17日与原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司签订《御景园临时物业服务合同》和《御景园物业服务委托合同》，是其履行法定职责行为。上述两份合同是合同双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、法规禁止性规定，合同合法有效，对合同双方具有法律约束力，被告陈斌系御景园小区的业主，合同自然对其产生法律约束力。合同签订后，当事人双方应全面履行合同义务，原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司在2020年1月1日至2020年3月31日期间依照《御景园临时物业服务合同》履行了相关物业服务义务，其服务工作经业主测评，仅有五户业主提出不满意见，反对率未达到30%，依照《御景园临时物业服务合同》的约定，《御景园物业服务委托合同》自2020年4月1日起应继续履行，然而在履行合同过程中，遭到部分业主的强烈反对和阻挠，致使原告自4月起无法正常开展物业服务工作，并于2020年7月31日自动撤出小区现场，与此同时，部分业主自发组织、推选业主代表并以业主代表的名义另行聘请清洁员、保安员和管理人员从4月开始对小区开展物业服务工作，据此，本院认定原告与御景园小区业主委员会签订的《御景园临时物业服务合同》和《御景园物业服务委托合同》已于2020年4月1日起已实际终止履行。原告在2020年1月1日至2020年3月31日期间依照合同履行了相关物业服务义务，被告作为业主应按照合同约定的时间缴纳物业费用，被告未按期缴纳，应承担相应的违约责任。原告诉讼请求被告按照本案合同支付2019年11月至2020年7月共9个月的物业费，因2019年11月1日至2019年12月31日系前物业公司所做的服务，本案合同虽然约定了该期间的物业费由本案原告收取所有，但原告没有提供前物业公司的债权转让凭证及前物业公司与御景园小区业主委员会签订的物业服务合同等相关证据证明，本院无法确认该债权转让的真实性及前物业服务合同的物业费收费标准，被告主张按本案合同约定的物业费收费标准收取该期间物业费并归自己所有，证据不足，本院不予支持。因服务合同已于2020年4月实际已终止，原告从该月起对小区未提供实际性服务，故原告要求被告支付2020年4月1日至2020年7月31日的物业费，本院不予支持。被告未按合同约定按时缴纳物业费，并在原告于2020年7月25日公告催缴后仍未缴纳，按合同约定，应向原告支付违约金。原告请求违约金按物业费欠缴总金额的30%支付，未超过合同约定标准和法律的规定，予以支持，计算金额为66元【（194＋25）×30%）】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款的规定，判决如下： 一、被告陈斌给付原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司2020年1月1日至2020年3月31日期间物业服务费194元，水电公摊费25元，合计219元； 二、被告陈斌给付原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司违约金66元； 三、驳回原告原告上海沁联物业管理有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案减半收取案件受理费25元（原告已预交），由原告负担19元，被告负担6元。 本判决为终审判决。 审判员  陆正胜 二〇二〇年九月一日 书记员  尹 萍