山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民再17号 原审原告：济南中海城房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原审被告：张**，男，汉族，户籍所在地山东省莱州市，现住山东省济南市。 原审原告济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海城公司）与原审被告张**商品房销售合同纠纷一案，本院（2017）鲁0112民初5245号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年8月17日作出(2020)鲁0112民监20号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告中海城公司的委托诉讼代理人王琰，原审被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海城公司称，一、依法判令解除中海城公司与张**于2014年12月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、依法判令张**支付中海城公司代为偿还的银行按揭贷款420215.18元，并以420215.18元为基数，自2017年10月31日起至2019年8月19日按照同期中国人民银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向中海城公司支付损失；三、依法判令张**向中海城公司支付193097.10元违约金；四、依法判令张**协助中海城公司办理撤销商品房买卖合同网签备案的相关手续；五、依法判令张**向中海城公司返还房屋并按照房屋总价款10%每年的折旧率支付折旧费（自交付之日至实际返还之日）；六、本案的诉讼费用、保全费由张**承担。事实和理由：张**于2014年12月8日与中海城公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买中海城公司开发建设的中海华山珑城10号楼903号房产，房屋总价款为643657元，后张**支付了193657元首付款，并以银行按揭贷款支付了450000元，中海城公司为上述贷款提供阶段性连带责任担保，但是后续由于张**违约导致贷款银行北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行）宣布贷款提前到期并要求张**一次性全部偿还银行按揭贷款，同时要求中海城公司承担连带保证责任。张**的行为严重违反了双方商品房买卖合同及补充协议的约定，给中海城公司造成了严重的经济损失。 张**辩称，同意解除合同，认可自己有违约行为，但是对违约金以及折旧费的数额有异议，希望能够与中海城公司协商解决。关于返还贷款本息的问题，我认为房屋已经返还了，钱就不应该给了，或者将上述款项在中海城公司应返还我的购房款中予以扣除。 中海城公司向本院起诉请求：1.依法判令解除原被告双方于2014年12月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.依法判令张**向中海城房地产支付代为偿还的银行按揭贷款415196.9元，并以415196.9元为基数自本案件受理之日起至本案判决生效之日止按银行同期人民银行贷款利率向中海城房地产支付损失；当庭变更为420215.08元，并以420215.08元为基数自2017年10月12日起至本案判决生效之日止按银行同期人民银行贷款利率向中海城房地产支付损失；3.依法判令张**向中海城房地产支付193097.1元违约金；4.依法判令张**协助中海城房地产办理撤销《商品房买卖合同》网签备案的相关手续；5.依法判令张**向中海城房地产返还房屋并自2017年1月1日至办理完毕合同预售登记注销手续之日止按照房屋总价款10%的年折旧率支付折旧费；6.本案的诉讼费用和保全费用由张**承担。张**承认中海城房地产提出的全部诉讼请求。 本院原审认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告承认原告的诉讼请求，不违反法律规定。本院原审判决：一、原被告双方于2014年12月8日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议于2017年9月21日解除。二、被告张**于本判决生效之日起十日内向原告济南中海城房地产开发有限公司支付代为偿还的银行按揭贷款420215.08元，并以420215.08元为基数自2017年10月12日起至本案判决生效之日止按银行同期人民银行贷款利率向原告济南中海城房地产开发有限公司支付损失。三、被告张**于本判决生效之日起十日内向原告济南中海城房地产开发有限公司支付193097.1元违约金。四、被告张**于本判决生效之日起十日内协助原告济南中海城房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》网签备案的相关手续。五、被告张**于本判决生效之日起十日内向原告济南中海城房地产开发有限公司返还中海华山珑城10号楼1单元903号房产并自2017年1月1日至办理完毕合同预售登记注销手续之日止按照房屋总价款10%的年折旧率支付折旧费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6373元，由被告张**负担。 本院再审认定事实如下：2014年12月8日，张**与中海城公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》约定，张**购买中海城开发建设的中海华山珑城10号楼903号房产，房屋总价款为643657元。付款方式为其他方式抵押担保贷款付款：买受人应于2014年11月27日向出卖人支付首付房款193657元，以向银行贷款的方式支付剩余款项450000元。补充协议第二条约定：买受人逾期还贷的处理第一款出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供保证期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按期履行贷款合同导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。第三款如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，自出卖人发出书面通知之日起15日内，买受人应与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧率计算）。上述合同签订后，张**支付了193657元首付款，北京银行作为贷款人（抵押权人）、张**作为借款人（抵押人）、中海城公司作为保证人（开发商）签订《借款、抵押及开发商保证合同》，张**按揭贷款450000元用于支付剩余房款，中海城公司为上述贷款提供阶段性连带责任担保。北京银行履约放款，将450000元汇入中海城公司账户。 2017年1月1日，张**与中海城公司办理了收房手续。 由于张**未按期还贷，2017年10月10日，贷款银行北京银行股份有限公司济南分行向张**发出《全部收贷通知书》，宣布贷款提前到期并要求张**一次性全部偿还银行按揭贷款，同时要求中海城公司承担连带保证责任。之后，中海城公司作为担保人，代张**偿还主合同项下贷款本息及罚息合计420215.08元（本金415496.90元，利息4673.08元，罚息45.10元）。 另查明，本案原审审理期间，潍坊市中级人民法院于2017年10月2日向本院邮寄了（2015）潍商初字第107-1号裁定书及（2015）潍商初字第107号判决书，并致函本院告知涉案房产已被查封。中海城公司已经提起执行异议之诉，该案尚在二审审理期间。 本院再审认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案《商品房买卖合同》及其补充协议是否应当解除；二、张**是否应向中海城公司支付代为偿还的银行按揭贷款本息以及垫付后的利息损失；三、张**是否应向中海城公司支付违约金，具体数额如何确定；四、张**是否应向中海城公司支付房屋折旧费。 关于第一个焦点问题，涉案《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同应当认定为有效。张**未按时偿还银行贷款致使中海城公司承担了担保责任，张**也未按照合同约定在中海城公司承担担保责任后及时偿还相应款项。因此中海城公司请求解除双方就中海华山珑城10号楼903号房产签订的《商品房买卖合同》及补充协议具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于第二个焦点问题，《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。中海城公司作为保证人已经承担了保证责任，即代张**向支付贷款本息共计420215.08元，张**所借本息已全部结清。中海城公司向债务人张**追偿上述垫付款项于法有据，本院予以支持。但是，中海城公司同时负有返还购房款的义务，故对于其要求张**承担垫付款利息的请求本院不予支持。 关于第三个焦点问题，虽然中海城公司关于违约金的计算方式符合双方合同约定，但张**对于违约金数额不与认可，中海城公司亦未能充分举证证明实际损失。因此，综合考虑本案中张**的违约情形，以及涉案《商品房买卖合同》及其补充协议签订后，房地产价格大幅上涨这一众所周知的事实，本院对违约金数额进行调减，酌定张**向中海城公司支付违约金3万元。 关于第四个焦点问题，商品房作为一种特殊的商品，其价值并不必然随时间的推移而贬损。如前所述，2017年1月1日涉案房屋交付后，房价总体处于上升趋势，在张**仅对房屋简单装修，并未进行改造，中海城公司亦未举证证明折旧费实际发生的情况下，对于中海城公司主张的涉案房产折旧费，本院不予支持。 另外，房地产网签登记不属于人民法院民事案件审理范围，故对于中海城公司撤销网签的诉讼请求在本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款规定，判决如下： 一、解除原告济南中海城房地产开发有限公司与被告张**于2014年12月8日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议； 二、被告张**支付原告济南中海城房地产开发有限公司代为偿还的银行贷款本息420215.08元； 三、被告张**支付原告济南中海城房地产开发有限公司违约金30000元； 四、被告张**于本判决生效十日内将中海华山珑城10号楼903号房产腾空并返还给济南中海城房地产开发有限公司； 五、原告济南中海城房地产开发有限公司返还被告张**购房款643657元； 上述第二项、第三项与第五项所判款项相抵后，原告济南中海城房地产开发有限公司返还被告张**购房款193441.92元，限原告济南中海城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行。 六、驳回原告济南中海城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6373元，由原告济南中海城房地产开发有限公司负担2000元，由被告张**负担4373元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 王海娜审判员刘士波审判员刘克峰 二〇二〇年九月八日 书记员 韩      欢      欢