呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2609号上诉人（原审原告）：杨云飞，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：温寓婷，内蒙古陀力律师事务所律师。委托诉讼代理人：温姝月，内蒙古陀力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司。法定代表人：周渭岐，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王荣，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，内蒙古蒙信律师事务所律师。原审第三人：董九斤，男，汉族，现在呼和浩特市第四监狱服刑。上诉人杨云飞、上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）、原审第三人董九斤房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2744号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨云飞的委托诉讼代理人温寓婷、温姝月，上诉人富恒公司的委托诉讼代理人王蓉、李强，原审第三人董九斤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨云飞上诉请求：1.依法撤销内蒙古自治区托克托县人民法院作出的(2019)内0122民初417号民事判决;2.改判富恒公司退还12789164元(与一审判决差额346万元);3.本案一、二诉讼费、保全费由富恒公司、董九斤承担。事实及理由：一、案涉四份《商品房买卖合同》,对富恒公司是买卖合同,支付的是所欠第三人董九斤的工程款,应对工程款债务消灭，判决认定富恒公司向董九斤的借款提供担保属于认定事实错误；二、董九斤未按照借款期限还本付息,借款利息应按照约定计算,一审判决按中国人民银行同期同类贷款基准利率和银行间拆借利率计算利息错误；三、杨云飞以《商品房买卖合同》提起解除合同之诉，要求返还购房款并赔偿损失，一审判决按借款判决返还没有事实依据；四、《商品房买卖合同》项下的购房款已经全部付清，富恒公司不交付房屋构成违约，合同解除应当全额退还购房款。富恒公司答辩称：一、富恒公司与杨云飞之间不存在房屋买卖合同关系或是担保关系。2012年7月24日借款人董九斤向杨云飞借款644万元，双方约定借款期限半年，为了确保董九斤到期归还借款，双方约定以富恒公司抵顶给董九斤的案涉4套房屋作抵押，2012年7月24日，富恒公司配合董九斤和杨云飞变更了商品房买卖合同，将案涉4套房屋买受人变更为杨云飞，2012年7月5日杨云飞向董九斤支付借款214万元，2012年7月12日支付借款430万元，4份商品房买卖合同签订在借款实际发生前，实为董九斤以该四套房屋为借款提供担保，富恒公司仅是配合董九斤和杨云飞变更担保手续，本案实则为董九斤、杨云飞以买卖合同的形式为借款提供担保的典型让与担保，本案应当按照基础法律关系即民间借贷进行审理，杨云飞应当另行提起民间借贷的诉讼；第二，本案应为民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷，案由确认错误；第三，杨云飞诉称，富恒公司未交付房屋与事实情况不符，房屋交付行为是一种双务行为，富恒公司多次通知杨云飞办理房屋交接手续，包括现在富恒公司也能将案涉4套房屋交与杨云飞，但杨云飞拒绝办理房屋交接手续，拒绝受领，而非富恒公司拒绝交付，故富恒公司在房屋交付行为中不存在违约行为。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的规定》，即使杨云飞以房屋买卖合同纠纷提出解除，根据该规定第15条之规定，解除的期间为一年，而杨云飞提出解除期限早已超过一年，故其无权诉请解除。董九斤述称：第一，对于借款的金额不认可，董九斤的账户没有收到600万元；第二，富恒公司就是为董九斤提供担保，买卖合同并不存在，事实就是担保合同；第三，董九斤与杨云飞并不熟悉，当时借款只是因杨云飞哥哥与董九斤熟悉。富恒公司上诉请求：1.撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2018)内0104民初2744号民事判决,依法驳回杨云飞的一审起诉或驳回全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费、保全费由杨云飞承担。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》实际系富恒公司以合同为董九斤的借款所提供的一种担保属认定错误。本案的基本事实为:董九斤向杨云飞的哥哥杨泽峰借款600万元,借款期限半年,同时董九斤以富恒公司抵顶其工程款的四套房屋作为担保,并协调富恒公司与杨云飞签订了四份《商品房买卖合同》:约定如果到期不能还款,就以四套房屋偿还。基于上述事实,富恒公司认为,本案的基本法律关系应是董九斤与杨云飞(杨泽峰)之间的民间借贷法律关系,董九斤以富恒公司抵顶其工程款的四套房屋作为担保,并协调富恒公司与杨云飞签订了四份《商品房买卖合同》的行为实际上是一种让与担保行为。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,杨云飞应以借贷法律关系提起诉讼。二、杨云飞将富恒公司列为本案的被告、判令富恒公司承担退还借款本金及利息的责任完全错误。本案的基础法律关系是董九斤与杨云飞(杨泽峰)之间的民间借贷关系。在此借贷法律关系中,富恒公司并非合同的当事人,故无需承担相应的法律责任。在让与担保的法律关系当中,富恒公司已将四套房屋抵顶给董九斤,董九斤是抵押人,富恒公司只是配合董九斤与杨云飞(杨泽峰)签订了《商品房买卖合同》(让与担保手续)，富恒公司没有为董九斤提供担保的意思表示,也未收取杨云飞(杨泽峰)的任何款项,故富恒公司也非让与担保合同的当事人。杨云飞辩称，一、本案不存在让与担保的法律关系，富恒公司给付义务源自于施工款抵顶转化为商品房买卖合同，应按合同约定承担给付责任和违约责任。现无证据显示富恒公司在签订商品房买卖合同时的意思表示是对董九斤的借款提供担保，则不能认定房屋买卖合同是让与担保。实际情况为富恒公司不知道董九斤与杨云飞之间存在何种关系，只是按照董九斤的要求将一定工程款的房屋与杨云飞签订买卖合同，抵顶对应的工程款；二、从杨云飞和富恒公司的证据陈述及董九斤的刑事案卷可知，本案的事实为富恒公司以案涉4套房屋抵顶董九斤的工程款，董九斤同意杨云飞领受抵顶的4套房屋，并指示富恒公司与杨云飞签订案涉4套房屋的买卖合同，则表明商品房买卖合同不是基于民间借贷法律关系签订，该合同的前提事实是抵顶工程款，因而，董九斤与他人之间存在民间借贷的法律关系以及双方借款如何结算均与本案无关，不应在本案中进行评价认定，更不影响本案中富恒公司的交付义务。富恒公司将杨云飞与董九斤之间的借款关系与本案以房屋抵顶工程款的关系进行混淆，导致法院认定事实错误；三、商品房买卖合同合法有效，杨云飞是合同主体，享有合同权利的杨云飞在富恒公司不履约交付房屋的情况下，要求其返还对应购房款有事实依据。（一）商品房买卖合同签订是两个法律关系履行的结果，一是富恒公司与董九斤之间基于施工合同关系产生的工程款给付，富恒公司以4套房屋作价1278万余元消灭工程款，二是董九斤将抵顶的房屋债权转让给杨云飞，因为基本同时发生，所以合并履行，直接体现为杨云飞与富恒公司的商品房买卖合同。（二）基于富恒公司杨云飞、董九斤的意思表示一致，对应的房屋合同债权转让给杨云飞，因此，其成为合同主体享有商品房买卖合同中的权利，在富恒公司拒不履行交付房屋义务的情况下，合同目的无法实现，杨云飞有权要求解除合同，并要求富恒公司承担返还相应款项的责任。董九斤述称，董九斤和富恒公司之间的工程款没有结算，当时就是因为案涉中的两套房导致董九斤入狱，富恒公司要拿房抵顶工程款，董九斤也认可，后因富恒公司不交付这两套房，导致董九斤入狱。富恒公司所称已结算与事实不符，如结算请富恒公司出示董九斤签字的结算文件。本案事实就是富恒公司为董九斤的借款提供担保，董九斤当时还在施工中，富恒公司仍有欠付董九斤的工程款。杨云飞向一审法院起诉请求：1.请求判令依法解除杨云飞、富恒公司双方于2012年7月4日就大盛魁商业街第F区01号、02号和第E区02号、03号房屋签订的四份《商品房买卖合同》;2.请求判令富恒公司向杨云飞退还购房款12789164元并按银行同期贷款利率赔偿损失(按照银行同期贷款利率从2012年7月4日起计算至实际还款日暂算至2018年8月10日为4486811.76元),共计17275975.76元;3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由富恒公司承担。一审法院认定事实：2012年7月4日,出卖人富恒公司与买受人杨云飞签订《商品房买卖合同》四份,编号分别为大盛魁商业街E02VE03FO1,约定买受人杨云飞购买房屋分别为本合同第一条规定的项目中(席力图召东侧、大东街以南,暂定名大盛魁商业街)的第E区02号商业房,初测面积72.8平方米,单价21420元,总价1559376元,一次性付款,第E区03号商业房,初测面积72.8平方米,单价21336元,总价1553261元,第F区01号商业房,初测面积228.98平方米,单价21210元,总价4856666元,第F区02号商业房,初测面积221.96平方米,单价21715元,总价4819861元,一次性付款,房屋交付期限为2012年12月31日前。富恒公司于2012年7月4日出具收据四张,写明收到杨云飞大盛魁商业街E区02号房款1559376元、E区03号房款1553261元、F区01号房款4856666元、F区02号房款4819861元。合同第七条第2项约定,出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用,逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。庭审中,经核实,上述房屋未交付。另查,席力图召东侧、大东街以南,暂定名大盛魁商业街第E区02号商业房、第E区03号商业房、第F区01号商业房、第F区02号商业房系富恒公司抵顶于第三人董九斤。实系由杨云飞通过富恒公司大盛魁项目工程实际施工人董九斤购买富恒公司抵顶工程款的顶账房,在董九斤的要求下,房屋由富恒公司直接将用于抵顶董九斤工程款的房屋对应的买卖合同签订于杨云飞名下,富恒公司出具的收据金额是抵顶董九斤工程款的金额。呼和浩特市公安局赛罕区分局的刑事侦查笔录中,杨泽峰(杨云飞哥哥)称,董九斤当时讲过,富恒公司以1200万元价格给他抵顶工程款,董九斤和我借款600万元,也和我讲明他还我的600万元后,他把这四套房拿回,如果还不了,就以这四套房偿还。现在这600万元还没有偿还,当时约定借款期限为半年,每月以4分利息支付,空白合同是以我弟弟杨云飞名字登记的。经与杨泽峰核实,实际借款金额为644万元,借款时间为2012年5月期间。经查阅刑事案卷笔录,杨泽峰在笔录中有过借据及利率约定的陈述,但并未交相应借据,且在本次诉讼中也系以银行同期贷款利率主张利息。富恒公司庭审中认可该案也系抵押借款关系。一审法院认为，通过在案证据,可以认定董九斤与杨云飞哥哥杨泽峰之间存在民间借贷关系。因借款尚未偿还,故董九斤将上述四套房屋抵顶,并约定如无法偿还借款,以这四套房偿还,同时通过富恒公司将房屋买卖合同签订于杨云飞名下,并出具了收据,且杨泽峰对该权利由杨云飞主张并无异议,可见,涉案《商品房买卖合同》实际系富恒公司以合同为董九斤的借款所提供的一种担保,且权利已转移至杨云飞名下,故合同应属有效,具有担保性质。然至今,富恒公司既未交房,也未以担保方式向实际权利人杨云飞偿还借款,故本案以抵押为由签订的《商品房买卖合同》已无法履行,具备解除条件,现杨云飞要求解除合同,符合法律规定,本院予以支持。针对退还购房款12789164元并按银行同期贷款利率赔偿损失的诉讼请求,富恒公司作为担保方,应当对上述债务承担偿还责任,退出合同约定的部分购房款,但退出部分应以房屋实际价值为限,若房屋价值未达到借款本息之和的,可由杨云飞向董九斤另行主张权利。庭审查明,董九斤尚欠借款本金为644万元,故富恒公司退还的房款数额应为董九斤所欠的借款本金644万元及相应利息为限。此外,针对利息,双方借款时间为2012年5月期间,且庭审查明董九斤一直未偿还上述借款,故应当从2012年5月开始结算,但杨云飞主张自2012年7月开始计算,并不违反法律规定,本院予以支持,应以银行同期贷款利率从2012年7月起计算至2019年11月,2019年11月以后的利息,因2019年11月20日,中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率,故2019年11月20日以后的逾期利息,应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际还款日。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定,判决如下:一、解除原告杨云飞与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于2012年7月4日签订的编号分别为大盛魁商业街E02FO1F02四份《商品房买卖合同》；二、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告杨云飞644万元退还相应利息(以644万元为本金,按中国人民银行同期同类贷款基本利息自2012年7月起计算至2019年11月20日止,并继续以644万元为本金自2019年11月21日起按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为准计算实际还款日止,此外上述本息之和应以不得超过2012年7月4日签订的编号分别为大盛魁商业街E02FO2四份《商品房买卖合同》所涉房屋实际价值为限,若房屋价值未达到借款本息之和的,可由原告杨云飞向董九斤另行主张权利)；三、驳回原告杨云飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费125456元、保全费5000元,由被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。杨云飞复举了一审提交的证据，富恒公司、董九斤的质证意见同一审一致。富恒公司提交了如下证据：证据一、杨泽峰个人活期明细，拟证明2012年7月5日杨云飞的哥哥杨泽峰通过转账的方式，向董九斤出借214万元，2012年7月12日杨泽峰通过转账的方式，向董九斤出借430万元，两次合计转账出借644万元。证据二、呼市公安局赛罕分局经侦大队对董九斤的询问笔录二份、呼市公安局赛罕分局经侦大队对杨泽峰的询问笔录一份、玉泉区人民法院对杨云飞的询问笔录一份、玉泉区人民法院对杨泽峰的询问笔录一份，拟证明2012年7月3日因大盛魁商业街项目，富恒公司欠董九斤的工程款，富恒公司将案涉4套房屋抵顶给董九斤，用于抵偿工程款，2012年7月4日，富恒公司配合董九斤和杨云飞将案涉4套房屋的买受人变更为杨云飞。杨云飞经质证认为，对于证据一活期明细是杨泽峰接受询问时出具的，对其真实性认可，但对证明问题不认可，对于本案商品房买卖合同的权利义务关系没有证明力。对于证据二笔录的真实性认可，但对于关联性不认可，董九斤的第一份笔录是借款法律关系的事实，也是房屋买卖合同签订的原因，此处董九斤已经自认借款600万元。第二份是杨泽峰的笔录，是借款法律关系的内容，与本案无关，是董九斤愿意将房屋享有的合同之债转让给杨云飞的原因。第三份、第四份、第五份的笔录均是合同签订的过程和合同签订的原因，对于本案的商品房买卖合同内容的权利、义务关系等没有证明力。董九斤经质证认为，对于证据一杨泽峰个人活期明细不清楚，对于证据二询问笔录认可。原审第三人董九斤没有提交书面证据。本院认为本案的争议焦点是：一、杨云飞与富恒公司签订的四份《商品房买卖合同》是否为真实的买卖合同关系；二、富恒公司退还杨云飞644万及相应利息是否有事实及法律依据。本院查明，富恒公司加盖公章的《董九斤顶账房明细表》显示，杨云飞与富恒公司签订的四份《商品房买卖合同》包含在该明细表中的11套顶账房内，即双方签订的《商品房买卖合同》标的物系富恒公司抵顶给董九斤工程款的四套房屋。杨云飞的哥哥杨泽峰个人活期账户明细载明，2012年7月5日杨云飞的哥哥杨泽峰存入董九斤账户214万元，2012年7月12日，杨泽峰存入张满良账户430万元，以上共计644万元。对上述转账明细，董九斤当庭予以认可。呼市公安局赛罕分局经侦大队对董九斤的讯问笔录、杨泽峰的询问笔录、杨云飞的询问笔录载明，杨云飞及杨泽峰均认可董九斤借杨泽峰六百多万元，以四套房屋作抵押，亦表明知道该四套房屋系富恒公司抵顶给董九斤的工程款，且杨泽峰明知四张收据的金额与富恒公司抵顶给董九斤的工程款的金额相同。本院认为，根据《董九斤顶账房明细表》、呼市公安局赛罕分局经侦大队的笔录、董九斤当庭陈述，可以证明董九斤通过张满良向杨云飞的哥哥杨泽峰借款，并以富恒公司顶给其的四套顶账房作为抵押，富恒公司将房屋买卖合同签订于杨云飞名下,同时出具四张购房款收据。综上，杨云飞与富恒公司于2012年7月4日签订的四份《商品房买卖合同》并非真实的买卖合同关系，该四份《商品房买卖合同》实为董九斤为其与杨泽峰之间的借款所提供的抵押，即该《商品房买卖合同》的真实目的是为了给借款提供担保，并非以实现买卖房屋为目的而签订，且杨云飞没有提交已实际支付房款的证据，现杨云飞以该四份合同及收据请求依法解除《商品房买卖合同》、并退还购房款12789164元及相应利息的主张本院不予支持。综上所述，杨云飞的上诉请求没有事实及法律依据不能成立，本院不予支持。呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2744号民事判决；二、驳回杨云飞的诉讼请求。一审案件受理费125456元、保全费5000元、二审案件受理费48906元，共计179362元，由杨云飞负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 鄂晓红审判员 戴玉英二〇二〇年九月二十八日法官助理 高海俊书记员 雎 洁