广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3413号上诉人（原审原告）：刘传福，男，1983年10月6日出生，汉族，住广东省中山市*******。委托诉讼代理人：黄帅，广东邦仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁彬，男，1988年10月20日出生，汉族，住广东省中山市********。被上诉人（原审被告）：吴子欣，女，1993年6月7日出生，汉族，住广东省江门市新会区************。原审第三人：宁华林，男，1973年10月13日出生，汉族，住广东省吴川市**********。上诉人刘传福因与被上诉人梁彬、吴子欣及原审第三人宁华林房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初5414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。刘传福上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第五项；2.改判梁彬、吴子欣赔偿刘传福损失519722元（房屋差价部分金额719722元-20万元）。事实和理由：一、一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。第一，一审法院认定涉案合同合法有效，双方均应依法遵守执行；第二，梁彬、吴子欣在收取刘传福的定金20万元且取得涉案房屋产权证后，未按时履行合同约定义务，甚至将涉案房屋进行抵押，该行为直接导致合同目的无法实现，梁彬、吴子欣恶意将涉案房屋进行抵押，造成刘传福与梁彬、吴子欣无法将涉案房屋过户，构成根本性违约；第三，一审法院经比例原则认定赔偿金额为144000元适用法律错误。合同约定，双方签约当天支付房款20万元定金给卖家，梁彬、吴子欣取得房地产权证后15天内无条件配合将案产过户至刘传福或刘传福指定的第三人名下并取得房地产权证后，刘传福办理银行贷款手续后再将剩余购房款87元支付给梁彬、吴子欣。刘传福向梁彬、吴子欣支付20万元定金之日，已经履行了在取得房地产权证时间节点之前的全部义务。至于取得房地产权证如何付款、何时付款，双方在合同中另有约定。再者，梁彬、吴子欣侵犯了刘传福的可得信赖利益，刘传福在本案中的信赖利益受损没有得到赔偿，一审法院不能将违约金的赔偿视为信赖利益受损的赔偿。在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》等文件中也未提到该情况可以使用比例原则的相关规定。二、一审判决是在间接保护违约方，损害守约方的合法利益。现房屋升值719722元，法院仅仅判决梁彬、吴子欣赔偿144000元给刘传福，该赔偿金额加上原来约定的房款并不能买到同类房产，从梁彬、吴子欣角度看，仅赔偿房屋升值的18.6%损失，即使违约，也可以赚取利益，这样不仅不能制止梁彬、吴子欣违约，而且鼓励其违约以及相应案例中的违约方违约。在梁彬、吴子欣违约后，刘传福多次与他们进行沟通，但对方态度恶劣，恶意躲避，甚至在刘传福起诉后，拒绝签收法律文书，恶意拖延诉讼时间。梁彬、吴子欣为了利益，增加房价迫使刘传福放弃购房，这样计算损失的方式，既不符合法律规定，更违背诚实信用原则。综上，望二审法院纠正错误，改判支付刘传福的上诉请求。梁彬、吴子欣未向本院发表答辩意见。原审第三人宁华林未向本院陈述意见。刘传福向一审法院起诉请求：一、解除刘传福与梁彬、吴子欣于2016年9月25日签订的《房地产转让合同》；二、梁彬、吴子欣双倍返还购房定金400000元；三、梁彬、吴子欣赔偿刘传福损失1018246元（现价129.69×2690000÷152.46-原价1070000-定金200000）；四、梁彬、吴子欣承担刘传福支出的律师费30000元。一审法院认定事实：2016年9月25日，梁彬、吴子欣作为出卖方与刘传福作为买受方以及宁华林作为居间方，就案涉房产签订《房地产转让合同》，房屋坐落于中山市东区*****************，建筑面积129.22平方米，套内建筑面积103.51平方米，物业成交价107万元。第一部分房款（定金款）为20万元，签约当天买方支付该20万元定金给卖方。梁彬、吴子欣取得房地产权证后，15天内无条件配合将案涉房产过户至刘传福或刘传福指定的第三人名下。在梁彬、吴子欣将案涉房产过户至刘传福或刘传福指定的第三人名下并取得新的房地产权证后，刘传福以案涉房产办理银行贷款手续后再将剩余购房款87万元支付给梁彬、吴子欣。合同违约责任中约定违反本合同任何一条或本合同其他甲方义务约定的，乙方有权单反解除本合同，解除合同通知发出后，本合同即解除，甲方须将已收取的转让款全部退还给乙方，并须向乙方支付违约金20万元；约定若出卖方违约，买受方可向有管辖权的人民法院起诉，出卖方需承担买受方主张债权所产生的费用，该费用包括但不限于律师费、诉讼费、调查取证费、评估费等有关费用。合同签订后，刘传福依照约定向梁彬、吴子欣支付定金20万元。2019年2月20日，刘传福委托广东邦仁律师事务所律师向梁彬、吴子欣发出律师函，要求梁彬、吴子欣收函后三日内与刘传福联系，无条件配合刘传福办理房产过户手续。梁彬、吴子欣分别于当月22日、25日签收该函。后刘传福以梁彬、吴子欣在取得案涉房地产权证后并未履行上述合同约定为由诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查，案涉房产不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第*******号、粤（2019）中山市不动产权第*******号，权利人登记为梁彬、吴子欣，登记时间为2019年1月14日。截至2019年8月8日，案涉房产存在三组抵押权登记，合计抵押担保金额为131.1万元。抵押权人分别是中国银行股份有限公司中山三乡支行、刘志丹，其中中国银行股份有限公司中山三乡支行抵押权担保金额为76.1万元，刘志丹抵押权担保金额为55万元。一审法院再查，诉讼过程中刘传福申请一审法院对案涉房产在价值时点2019年8月2日的市场价值，一审法院依据程序委托深圳市国策房地产土地估价有限公司进行评估。2019年9月25日，深圳市国策房地产土地估价有限公司作出深国策估字FZS[2019]G090239号房地产评估报告，确定案涉房产在价值时点2019年8月2日的市场价值为1789722元。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。梁彬、吴子欣与刘传福、宁华林三方签订的《房地产转让合同》系三方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同当事人均应按照合同约定，全面履行各自的义务。梁彬、吴子欣在收取刘传福定金20万元且在取得案涉房屋房地产权证后，并未按时履行合同约定义务，甚至是将案涉房屋进行抵押，该行为直接导致合同目的无法实现。刘传福要求解除《房地产转让合同》的主张，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项，但由于《房地产转让合同》为复合合同，其内容除包含梁彬、吴子欣与刘传福的房屋买卖合同关系，亦包含梁彬、吴子欣与宁华林、刘传福与宁华林的居间合同关系，本案仅审理了梁彬、吴子欣与刘传福的房屋买卖合同部分，故一审法院仅支持解除《房地产转让合同》中刘传福与梁彬、吴子欣的房屋买卖合同部分。刘传福要求梁彬、吴子欣双倍返还定金400000元及承担律师费30000元的主张，按照合同约定及刘传福提交的委托代理合同、律师费发票，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，一审法院予以支持。关于刘传福要求梁彬、吴子欣赔偿损失1018246元的主张。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”案涉房产在价值时点2019年8月2日的市场价值为1789722元，梁彬、吴子欣与刘传福签订的《房地产转让合同》中约定案涉房产的成交价为1070000元，可以得出房屋差价部分金额为719722元。在房屋买卖合同纠纷中，房屋差价损失属于当事人所失利益，亦属于履行利益，所以在梁彬、吴子欣存在过错导致房屋买卖合同解除的情况下，刘传福提出对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，应当予以支持，但具体赔偿数额应当综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整。本案中，双方约定的交易方式为刘传福先行支付定金200000元，梁彬、吴子欣在取得案涉房产权属后，直接将案涉房产过户至刘传福名下。刘传福再以该案涉房产作抵押向银行贷款的方式，将剩余870000元房款支付予梁彬、吴子欣。纵观合同交易方式及实际履行情况，该案涉房屋的交易仅进行了第一步，即刘传福仅向梁彬、吴子欣支付购房定金200000元。履行利益对应信赖利益，信赖利益的保护程度应当与合同的履行方式、履行程度相对称，符合比例原则，且在已适用定金罚则弥补刘传福部分损失的情形下，一审法院认定赔偿金额应为144000元[719722×（200000÷1070000）]。梁彬、吴子欣经一审法院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。第三人宁华林经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除刘传福与梁彬、吴子欣于2016年9月25日签订的《房地产转让合同》中的房屋买卖部分；二、梁彬、吴子欣于一审判决生效之日起七日内向刘传福双倍返还购房定金400000元；三、梁彬、吴子欣于一审判决生效之日起七日内向刘传福赔偿损失144000元；四、梁彬、吴子欣于一审判决生效之日起七日内向刘传福支付律师费30000元；五、驳回刘传福的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元、诉讼保全费5000元，刘传福已预交19700元，由梁彬、吴子欣负担，梁彬、吴子欣于一审判决生效之日起七日内直接向刘传福支付，一审法院不另收退。二审中，双方均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为：一审认定的违约赔偿金是否恰当。对此焦点问题，本院评析如下：首先，梁彬、吴子欣与刘传福签订的《房地产转让合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，当事人应严格遵守合同约定，履行自己的义务。梁彬、吴子欣在收取刘传福的20万元定金后，未能按照合同约定，将房产过户至刘传福名下，反而将房产与案外人办理了抵押登记，致使涉案房产无法过户至刘传福名下，刘传福的合同目的无法实现，梁彬、吴子欣的行为已构成根本性违约，应向刘传福承担相应的违约责任。其次，双方在合同中约定了定金罚则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，现梁彬、吴子欣违约，作为守约方的刘传福可以选择定金罚则或要求其赔偿违约金，但赔偿金总和不应高于因违约造成的损失。至于认定本案损失的赔偿范围问题，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并综合考虑守约方的履约情况等因素确定,但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，涉案合同仅履行了第一步，即刘传福向梁彬、吴子欣支付了定金20万元，刘传福支付的款项仅为合同约定的总额的18.7%（20万/107万），按照刘传福的实际履约情况，一审法院在适用定金罚则的情况下，再酌情支持损失赔偿144000元并无不当，刘传福上诉请求梁彬、吴子欣应向其赔偿全部房屋差价部分金额，理据不足，本院不予采纳。综上，刘传福的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无明显不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8997.22元（刘传福已预交），由刘传福负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年九月四日书记员  张灵芝