河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初2567号原告：宫桂兰，女，1947年12月2日出生，汉族，身份证住址：河南省郑州市金水区。原告：陆秋宇，男，2004年9月15日出生，汉族，身份证住址：河南省郑州市金水区。法定代理人:陆鹰，1976年12月13日出生，汉族，身份证住址：河南省郑州市金水区，系陆秋宇父亲。委托诉讼代理人：李月、常兴旺（实习），河南程功律师事务所律师。被告：新乡御景置业有限公司，住所地:河南省新乡市平原示范区滨湖大道**市民之家**，统一社会信用代码：91410700596282132P。法定代表人:贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯玉洁，女，1990年8月11日出生，汉族，身份证住址：河南省内黄县。系公司员工。委托诉讼代理人：孙文清，男，1992年8月16日出生，汉族，身份证住址：河南省淮滨县。系公司员工。原告宫桂兰、陆秋宇与被告新乡御景置业有限公司(以下简称新乡御景公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告宫桂兰及其委托诉讼代理人李月、被告新乡御景公司委托诉讼代理人冯玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宫桂兰、陆秋宇向本院提出诉讼请求：1、依法解除2017年1月17日原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》；2、依法判令被告退还原告支付的房款979394元、滞纳金5262元、维修基金8229元，共计992885元及占用期间利息暂计50000元(以9928885元为基数，自2017年1月17日起至2019年8月20日按照中国人民银行贷款基准利率支付，2019年8月21日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，以上暂计1042885元；3、依法判令被告支付逾期交房违约金暂计547天53000元(按照979394元日万分之一支付，自应交房日即2018年11月1日计算至法院判决解除合同日)；4、依法判令被告赔偿原告因违约产生的预装修损失9000元、租金损失60000元，损失计69000元；5、依法判令被告赔偿诉请2-4项逾期支付的损失暂计133786元(诉请2-4项应付款额1144885元为基数，按照年息^12%支付自退房函告交付后15日至实际清偿之日)；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由，2017年1月17日，原、被告签订《商品房买卖合同(预售)》，约定被告将位于郑州恒大金碧天下小区内263号楼1单元23层2301室出售给原告，房屋面积137.15平方米，房屋价格为979343元，合同约定于2018年10月31日前交房。合同签订后原告依约足额缴纳房款，但至今被告尚未将房屋交付原告使用，并且拒不配合办理退款手续。诉前原告多次找被告协商解决，均无果，无奈向贵院提起诉讼，望贵院依法审理判决支持原告诉请，以维护原告合法权益及法律尊严。被告新乡御景公司辩称，一、原告诉请解除合同的诉请不符合合同约定也不符合法律规定。原告诉请解除合同的理由是被告延期交房，但是根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应自2018年10月31日前交付商品房，但合同附件四第三条同时约定：约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续前付清全部款项，否则出卖人有权不交付房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任；附件十一补充协议第三条同时约定：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的，出卖人可据实予以延期交付时间。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，原告应于2019年1月17日前交纳最后一笔分期款，但原告实际上于2019年7月31日才交纳该笔款项。由于原告先违约交纳分期款，根据合同约定，被告有权不按照合同约定时间交房。在原告支付完房款后，被告曾多次通知原告办理收房手续，现被告保留了2019年10月31日至2019年11月3日之间与原告的通话录音，催促原告前来收房并办理有关手续，但原告拒不前来。这足以证明并非被告不交付房屋，而是原告拒绝收房，违反了合同约定。在被告没有违约的情形下，原告要求解除合同的诉请是没有任何合同依据的。同时，原告要求解除合同的约定也不符合解除合同的法定事由，故，原告诉请解除合同的诉请不符合合同约定也不符合法律规定；二、关于原告支付的房款问题，合同约定原告在2017年7月17日支付分期房款，但原告于2017年6月17日向我公司支付，我公司给予其提前还款优惠共计2125元，其实际向我公司支付的款项为977218元。并非其所诉的979394元。原告所诉的滞纳金为其延期交付房款产生的违约金，维修基金只是被告代房管部门收取，最终收取维修基金的并非被告，该两项款项并非房款；三、原告不能正常收房是由于其自身原因（延期交纳房款、通知收房后不及时收房）造成的，在原告违约并非被告违约的情况下，原告主张延期交房的违约金、预装修损失费、租金损失没有任何的事实及法律依据；四、原告第五项诉讼请求表述不明确，且与第2-4项诉讼请求相重复，不应当得到支持。综上，由于原告违约才导致被告无法交付房房屋，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。原、被告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对其真实性均无异议的证据即原告提交的第一组、第五组证据和被告提交的第一组、第二组证据，能够证明案件事实，认定具有证据的证明力。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：关于原告提交的第二组证据中的第一项、第二项证据，被告有异议，原告无其他证据证明，不具有证据的证明力，第二组第三项证据有被告方工作人员签字，认定具有证据的证明力。关于原告提交的第三组证据，被告所提异议成立，原告在被告未交房的情况下为涉案房屋购买家具，与本案不具有关联性，不具有证据的证明力。关于原告提交的第四组证据，该租赁合同签订于2016年11月18日，本案房屋买卖合同签订于2017年1月17日，合同无出租方签名按手印，也没有出租人的相关身份信息，且租金单价与原告提交的流水不相符，不具有真实性，不能认定具有证据的证明力。关于被告提交的第三组证据，原告有异议，不具有证据的证明力。关于被告提交的第四组证据，客观真实，认定具有证据的证明力。根据上述具有证明力的证据和开庭审理笔录，本院可以认定以下案件事实：2017年1月17日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告为买受人，被告为出卖人，合同的主要内容是：一、原告购买被告位于新乡××以南、××路××、××大道以东恒大金碧天下项目第263号楼1单元12301号房屋，房屋面积137.15平方米，套内面积104.95平方米，总价款979343元；二、付款方式：合同签订前支付定金10000元，剩余款项分期支付：2017年1月19日前支付293803元、2017年7月17日前支付166489元、2018年1月17日前支付166489元、2018年7月17日前支付176282元、2019年1月17日前支付186280元；三、逾期付款责任：逾期180日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期180日后出卖人有权解除合同；四、交房期限：被告应当自2018年10月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人；五、出卖人逾期交付商品房在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金；六、面积差异处理：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。2017年3月8日，原告向被告交纳首付款273803元、维修基金8229元,3月11日交纳房款20000元，2017年6月7日交纳房款176282元，因原告提前支付房款，被告给予其提前还款优惠2125元，2018年4月28日交纳房款176282元，2018年11月15日交纳房款166488元，交纳违约金2015元，2019年7月31日交纳房款166488元，交纳违约金3247元，共计交纳购房款979343元。原告在2018年10月31日前多次要求被告交付房屋，被告未能向原告交付商品房。2019年10月31日至11月3日，被告多次电话通知原告交房，原告以被告违约未按期交付为由，不再接收房屋，并要求被告退还房款，办理退房手续，多次协商无果，原告提起本诉讼。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房，但被告在2019年10月31日才通知原告交房，构成违约。按照合同第十二条的约定，原告有权要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，但原告没有证据证明书面通知被告解除，却提起了本案诉讼，在向被告送达原告的起诉状副本之日即2020年7月29日视为双方所签合同解除。按照合同第十二条“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”的约定，被告应向原告返还购房款979343元及利息（利息以交款数额为基数，自交款之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），同时，被告应按约定向原告支付违约金9793.43元，向原告返还维修基金8229元及利息（利息以8229元为基数，自2017年3月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告辩称近年来由于大气污染治理，政府采取封土令等措施导致被告被迫停工，造成交房延期，但国家实施大气污染治理已多年，被告在出售该商品房时已经可以预见大气污染治理因素，因此，该事由不属于不可抗力，不足以构成延期交付的免责事由；关于被告辩称的新冠肺炎疫情影响问题，该疫情发生在被告延期交房之后，根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情不能免除被告的违约责任。原告的其他请求没有合同依据和法律依据，不予支持，应予驳回。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宫桂兰、陆秋宇与被告新乡御景置业有限公司于2017年1月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告新乡御景置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告宫桂兰、陆秋宇购房款979343元及利息（利息其中以273803元为基数，自2017年3月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告新乡御景置业有限公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以20000元为基数，自2017年3月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告新乡御景置业有限公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以176282元为基数，自2017年6月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告新乡御景置业有限公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以176282元为基数，自2018年4月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告新乡御景置业有限公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以166488元为基数，自2018年11月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告新乡御景置业有限公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以166488元为基数，自2019年7月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告新乡御景置业有限公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告新乡御景置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告宫桂兰、陆秋宇维修基金8229元及利息（利息以8229为基数，自2017年3月8日之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告新乡御景置业有限公司于判决生效后十五日内支付原告宫桂兰、陆秋宇违约金9793.43元；五、驳回原告宫桂兰、陆秋宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取8244.02元，原告宫桂兰、陆秋宇负担1327.14元，被告新乡御景置业有限公司负担6916.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，并将上诉费票据交本院查验，上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉。审判员  娄本武二〇二〇年九月十六日书记员  李 扬