宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初5298号 原告（反诉被告）：张青侠，男，1989年7月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：XXX 委托诉讼代理人：林梓炜，宁夏平瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区 法定代表人：倪吉乐，系公司董事长。 委托诉讼代理人：伏宇昊，宁夏嘉睿律师事务所律师。 原告(反诉被告）张青侠与被告（反诉原告）宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理立案后，被告龙马公司于2020年7月15日提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张青侠的诉讼代理人林梓炜，被告（反诉原告）龙马公司的诉讼代理人伏宇昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张青侠向本院提出诉讼请求：１．判令被告龙马公司立刻协助原告办理银川市宁安大街XXX室房屋的不动产权属证书；2．判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金41872.60元(合同约定交房日期为2017年5月31日,实际交房日期为2018年3月4日,逾期交房276日,减去宽展期90日,逾期交房186日,按已交购房款750405元的日万分之三计算违约金,即:750405×186×0.0003=41872.60)；3．判令被告向原告支付迟延办理不动产权属证书的违约金88247.63元(合同约定办结不动产权属证书日期为2019年5月21日前,逾期天数暂计算至2020年6月16日，即392日，按已交购房款750405元的日万分之三计算，即750405×392×0.0003=88247.63元。此后违约金计算至不动产权属证书实际办理完毕之日止）；4．被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方于2017年6月26日签订《银川市商品房买卖合同(预售)》一份，约定：由被告向原告出卖宁安大街XXX室；被告应于2017年5月31日前向原告交付涉案房屋；原被告应当在交付房屋后共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并在交房后720日办理完毕房屋所有权登记。合同签订后被告于2018年3月4日将房屋交付原告，逾期交房达277天。被告依约应于2019年5月21日之前配合原告办结房屋所有权登记，而直至起诉，仍未配合原告办理房屋所有权登记。被告逾期交房及不予配合原告办理不动产权登记证书已严重违约，导致原告无法利用房屋进行融资或者处置，给原告造成了严重的经济损失。故诉至法院，望判如所请。 被告龙马公司辩称，一、房屋虽然已经实体竣工，但尚未办理竣工验收备案手续，因此不能办理房屋产权登记；二、原告诉讼请求第2项、第3项没有事实和法律依据。2017年6月26日，原被告签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告购买了被告开发的XXX室房屋，总价款为750405元。合同第十一条约定“出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房”。合同附件十一第四条第9款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”根据合同约定，被告于2017年9月25日起按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金。2018年1月10日，原告向被告出具《承诺书》，记载“我是龙马阳光城小区业主，之前贵公司与我签订的关于延迟交房的赔付协议，现本人同意延迟交房的违约金计算至2018年1月10日止。除2018年1月10日之前产生的延期交房违约金外，双方再无其他违约金发生并自愿接收房屋”。据此，原告诉请的逾期办证违约金没有事实和法律依据。2018年11月3日，原告与被告签订《关于违约金抵顶购买车位、储藏间款的说明》和《龙马·阳光城地下储藏室使用转让协议》，原告认可房屋已具备实体交付条件并同意收房，协议约定延期交房违约金赔偿截止日期为2018年1月10日，具体赔付款通过原告选取的8174号储藏间（建筑面积15.51平米），按协议价格进行购买，即1600元/㎡×15.51㎡=24816元，核算后互补差价抵顶解决。因此，计算逾期交房违约金期限应自2017年9月1日计算至2018年1月10日，同时减去抵顶储藏间金额24816元，抵顶后，原告尚欠被告储藏室抵顶款16786.67元。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉请。 反诉原告龙马公司向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金37520.25元(以购房款总额按日万分之五，自2017年7月12日计算至2017年10月20日止)；2．本案本诉与反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年6月26日,反诉被告与反诉原告签订了《银川市商品房买卖合同(预售)》，约定反诉被告购买反诉原告开发的XXX室房屋,总价款为750405元。合同附件十一补充协议第二条付款方式及期限约定:“乙方选择按揭付款方式的,乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余房款向甲方指定的银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余房款于本合同签订后【15】日内全部支付至甲方的银行账户。乙方应向甲方指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用,并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。甲方协助乙方办理按揭贷款手续，相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。乙方没有按照本补充协议约定的期限支付全部房款的,视为乙方付款违约,甲方有权解除本合同,并要求乙方按本补充协议约定承担违约责任。”补充协议第三条关于逾期付款的补充约定：“逾期超过90日的,甲方享有单方合同解除权,甲方未行使合同解除权的,本合同继续履行,自本合同规定的应付款期限至第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止,乙方按日向甲方支付购房款总额万分之五的违约金。在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前,甲方随时可以行使合同解除权。”2017年7月11日,反诉被告的剩余房款未支付至反诉原告的银行账户,直至2017年10月20日反诉原告收到剩余房款,反诉被告逾期付款达100天。现反诉原告依法向人民法院提起诉讼,以维护其合法权益。 反诉被告张青侠辩称，本合同签订于2017年6月26日，但合同中所约定的房屋交付时间为2017年5月31日，签订合同时反诉原告已经违约，反诉被告要求对合同条款进行调整，因为是公司制式文本，遭到拒绝。签订合同后，反诉被告多次与反诉原告协商房屋交付及付款问题无果。后反诉被告于2017年10月19日与第三方签订贷款合同，向反诉原告支付了剩余房款，但双方达成口头约定，不针对延期付款行为追究违约责任。即使反诉被告的行为构成违约，根据合同法的规定应当将延期付款违约金进行调整，因该违约金已经远超实际损失。另外，合同中双方的违约责任设定不对等。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月26日，原告（反诉被告）张青侠与被告（反诉原告）龙马公司签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。合同约定：张青侠购买龙马公司位于银川市金凤区宁安大街XXX室房屋，面积131.65平方米，单价为5700元/平方米，总价750405元；张青侠应于2017年3月11日前支付首期房价款450405元，剩余300000元向银行贷款；龙马公司应于2017年5月31日前向张青侠交付涉案房屋；交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，并且水、电、暖、燃气等基础设施接入城市网；龙马公司逾期交房按补充协议约定承担违约责任。《补充协议》约定：付款方式为张青侠选择按揭贷款方式的，应于合同签订之日付清首付款，剩余房款向龙马公司指定的银行申请按揭贷款支付，且张青侠保证该剩余房款于合同签订后15日内全部支付至龙马公司的银行账户等；逾期付款超过90日的,龙马公司享有单方合同解除权,龙马公司未行使合同解除权的,合同继续履行,自合同规定的应付款期限之第二天起至张青侠实际全额支付应付款之日止,张青侠按日向龙马公司支付购房款总额日万分之五的违约金；房屋交付时间为2017年5月31日前，具体以《入住通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期）；由于龙马公司自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付张青侠，则张青侠给予龙马公司90天宽展期，宽展期内合同继续履行，龙马公司无需承担违约责任，宽展期满仍未交付的，自合同约定交付期限届满后第91日起至实际交付之日，龙马公司向张青侠按日支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行；龙马公司应当在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由龙马公司提供的资料报产权登记机关备案。如因龙马公司的责任，张青侠不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，龙马公司每日按已付购房款的万分之一向张青侠支付违约金等等。合同签订后,张青侠按约支付龙马公司首付款450405元,并于2017年10月20日将剩余房款300000元支付完毕。 2018年1月10日，张青侠签署承诺书一份，载明：“我是龙马阳光城的业主，之前贵公司与我签订的延迟交房的赔偿协议，现本人同意延迟交房的违约金计算至2018年1月10日止。除2018年1月10日之前产生的延期交房违约金外，双方再无其他违约金发生并自愿接收房屋”。2018年11月3日，张青侠与龙马公司签订了《龙马·阳光城地下储藏室使用权转让协议》，约定龙马公司将其开发建设的金凤区XXX号储藏室的使用权转让给张青侠，面积15.51平方米，单价1600元/平方米，总价24816元。张青侠在《关于违约金抵顶购买车位、储藏间款的说明》上签字确认。直至诉讼时，龙马公司未支付张青侠违约金。 本院认为，原告（反诉被告）张青侠与被告（反诉原告）龙马公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。龙马公司未按合同约定日期向张青侠交付涉案房屋构成违约，应承担相应的违约责任。张青侠未按合同约定向龙马公司支付下剩购房款亦构成违约，应承担相应的违约责任。1、关于逾期交房违约金。因张青侠签署的承诺书表明同意延迟交房的违约金计算至2018年1月10日止，故按照合同约定，本院支持龙马公司按照已交房款的日万分之一支付违约金，即8570元[450405元×0.1‰×52天（2017年8月29日至2017年10月19日）＋750405元×0.1‰×83天（2017年10月20日至2018年1月10日），合同约定的交房日期扣除延展期90天，违约金应从2017年8月29日开始计算]。张青侠主张按照日万分之三计算违约金没有依据，本院不予支持。2、关于逾期付款违约金。补充协议中约定逾期付款违约金按照购房总款日万分之五支付，对比逾期交房违约金的支付约定，明显存在不对等，故根据诚实信用及公平原则，本院调整为按照未付房款的日万分之一支付违约金，即3000元[300000×0.1‰×100天（2017年7月12日至2017年10月20日）]。3、关于办理涉案房屋的不动产权属证书以及支付延迟办理不动产权属证书违约金。因涉案房屋何时能取得交房应具备的条件不确定，故对原告主张的上述两项诉讼请求，本院暂不予调整。张青侠关于龙马公司对其延期付款行为不追究违约责任的辩解意见，无证据证实，本院不予采纳。因原被告在《龙马·阳光城地下储藏室使用权转让协议》及《关于违约金抵顶购买车位、储藏间款的说明》中对逾期交房违约金抵顶储藏间应付价款不明确，故本案对抵顶部分不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十三条第一款、第二款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宁夏银川龙马房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张青侠逾期交房违约金8570元； 二、原告（反诉被告）张青侠于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）宁夏银川龙马房地产开发有限公司逾期付款违约金3000元； 上述第一项、第二项折抵后，被告（反诉原告）宁夏银川龙马房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）张青侠违约金5570元； 三、驳回原告（反诉被告）张青侠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1451元，反诉费369元，合计1820元，由原告（反诉被告）张青侠负担1385元，由被告（反诉原告）宁夏银川龙马房地产开发有限公司负担435元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 王 旭 二〇二〇年九月十八日 书记员 胡亚坤 本案适用法条如下： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。 反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。 反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。