河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终973号上诉人（申请执行人、原审原告）：夏邑县农村信用合作联社。住所地：河南省夏邑县县府路东段北侧。统一社会信用代码：91411426665966141N。法定代表人：倪凯光，该联社理事长。委托诉讼代理人：陈建海，该联社工作人员。委托诉讼代理人：王文龙，河南宇言律师事务所律师。被上诉人（案外人、原审被告）：牛心富，男，汉族，1973年9月14日出生，住河南省信阳市平桥区。被上诉人（被执行人、原审被告）：河南恒喆实业有限公司（原为河南省雷硕照明电器有限公司）。住所地：河南省郑州市CBD商务外环与西七街交叉口中华大厦**。统一社会信用代码：91410100563700369L。法定代表人：张建功，该公司总经理。被上诉人（被执行人、原审被告）：信阳市上浦置业有限公司。。住所地：河南省信阳市平桥区大别山商场**楼副楼**统一社会信用代码：91411500775116893B。法定代表人：朱顽强，该公司总经理。上诉人夏邑县农村信用合作联社（以下简称夏邑农信社）与被上诉人牛心富、信阳市上浦置业有限公司（以下简称上浦置业公司）、河南恒喆实业有限公司（以下简称恒喆实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服商丘市中级人民法院（2020）豫14民初44号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了书面审理。现已审理终结。夏邑农信社上诉请求：一、依法撤销一审法院（2020）豫14民初44号民事判决，准许对信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9号楼3单元405号房产的执行；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、信阳中院2017年6月5日作出的（2017）豫14民初14号民事判决及河南高院2017年12月1日作出的（2017）豫民终881号民事判决均确定夏邑农信社对上浦置业公司提供抵押担保的位于信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9、18、19、21、22号楼房地产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。二、涉案房屋未进行竣工验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，涉案房产的交付不合法，牛心富占有该房产属非法占有。夏邑农信社的一审诉讼请求：一、准许对信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9号楼3单元405号房产的执行（诉讼标的暂定为1000000元）；二、本案的诉讼费用由牛心富、上浦置业公司、恒喆实业公司承担。一审法院经审理查明：2013年6月7日，刘威与上浦置业公司签订《商品房买卖合同》，购买上浦置业公司其位于信阳市××中心大道东侧××农贸市场××楼××单元××号房屋，当日，付房款5万元，于2013年6月18日付房款30万元，于2015年年3月30日付清了房款，并于2016年12月15日开具了发票。刘威于2015年下半年装修后入住。刘威在2016年3、4月份为其母亲看病筹钱将涉案房屋转卖给了牛心富，直接在原合同上进行了变更，上浦置业公司于2018年7月30日为牛心富开具了发票，且涉案房屋系牛心富唯一住房。另查明，2013年12月12日，恒喆实业公司因向夏邑农信社借款1.3亿元未偿还（同日上浦置业公司为该笔借款用其位于信阳市××中心大道东侧××农贸市场××、××、××、××、××楼提供抵押担保，并办理了抵押登记），夏邑农信社于2017年1月24日向该院提起诉讼，该院于2017年6月5日作出（2017）豫14民初14号民事判决，该判决第三项判令：夏邑农信社对被告上浦置业公司提供抵押担保的位于信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9、18、19、21、22号楼房地产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。恒喆实业公司不服该判决提起上诉，本院审理后于2017年12月1日作出“驳回上诉，维持原判”的（2017）豫民终881号民事终审判决。因恒喆实业公司、上浦置业公司未履行该生效判决确定的义务，夏邑农信社向本院申请强制执行，该院于2018年3月20日以（2018）豫14执66号执行案件立案执行。执行过程中查封了上浦置业公司提供抵押担保的上述房地产[2018年5月11日作出（2018）豫14执66号之一执行裁定]，并于2018年7月11日发布（2018）豫14执66号查封公告。在执行过程中，牛心富提起书面执行异议，该院于2020年03月25日作出（2020)豫14执异34号执行异议裁定：中止对信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9号楼3单元405号房产的执行。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条应当属于第二十七条规定的但书情形，其之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买的居住等权利。因此，房屋购买人对房屋的所有权产生期待，这是一种特种债权，具有物权的优先效力。而作为执行程序中的普通金钱债权人，只享有对债务人责任财产的一般期待权，并不能产生对特定财产的期待。并且，房屋购买人对房屋所拥有的期待权利，往往涉及生存利益，与申请执行人对房屋的金钱债权相比，权利层级更高，更有保护的优先性。本案牛心富所购买的涉案房屋在本院对其查封之前即2013年12月12日案涉借款抵押担保合同签订之前原房屋购买人刘威已与信阳上浦置业公司签订《商品房买卖合同》，交付了房款，入住使用，并于涉案房屋查封之前即2018年3月20日本院作出（2018）豫14执66号执行案件立即执行，执行过程中，查封上浦置业公司之前原房屋购买人刘威将房屋转卖给牛心富，且牛心富于2016年交付全部房款并占有使用，又系牛心富唯一住房，同时，涉案房屋不能进行权属登记的原因系信阳上浦公司在未告知原购房人刘威的情况下擅自设置抵押所致，刘威并不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，牛心富购买刘威的房产，其享有原购房人刘威的权利对房屋的物权期待权优先于夏邑农信社的抵押权，牛心富对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。遂判决驳回夏邑县农村信用合作联社的诉讼请求；案件受理费9583元，由夏邑县农村信用合作联社负担。本院查明的事实与一审相同。本院认为，本案的争议焦点是：牛心富对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条。对此评判如下：《执行异议和复议规定》第二十九条是对房屋消费者物权期待权的积护，是基于消费者生存权这一更高价值的保护需要，而赋予消费者对买受房屋之物权期待权以排除执行，第二十八条是对于无过错不动产买受人期待权的保护。从法律制度设计上看，《执行异议和复议规定》第二十九条并非是要限制房屋消费者权利，而是要对房屋消费者的权利进行更周全的救济与保护，因此在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条，应当对房屋消费者权利进行保护的情况下，不存在参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条而不支持保护房屋消费者利益的情况，否则将与法律保护房屋消费者生存利益的立法宗旨相违背。所以，在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可参照适用第二十九条。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，2013年6月7日，刘威与上浦置业公司签订《商品房买卖合同》，购买上浦置业公司其位于信阳市××中心大道东侧××农贸市场××楼××单元××号房屋，当日，付房款5万元，于2013年6月18日付房款30万元，于2015年年3月30日付清了房款，并于2016年12月15日开具了发票。刘威于2015年下半年装修后入住。刘威在2016年3、4月份为其母亲看病筹钱将涉案房屋转卖给了牛心富，直接在原合同上进行了变更，上浦置业公司于2018年7月30日为牛心富开具了发票。本案符合《执行异议和复议案件若规定》第二十七、二十八条之规定，牛心富对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。综上所述，上诉人夏邑农信社的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9583元，由夏邑县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  王少禹审判员  李建瑞审判员  张俊宇二〇二〇年九月二十八日书记员  王 珊