河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3474号 上诉人（原审被告）：沧州碧鸿同创房地产开发有限公司，住所地：沧州市青县清州镇发展大街创业路，统一社会信用代码证号：91130922MA07TW8E42。 法定代表人：李晓明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郝刚。 被上诉人（原审原告）：范宝利，男，1980年7月29日生，汉族，住青县。 被上诉人（原审原告）：张玉娜，女，1983年1月20日生，汉族，住青县。 二被上诉人委托诉讼代理人：李正强，河北精忠致远律师事务所律师。 上诉人沧州碧鸿同创房地产开发有限公司因与被上诉人范宝利、张玉娜买卖合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2019）冀0922民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沧州碧鸿同创房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2019）冀0922民初1431号民事判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、交付后的房屋出现质量问题，上诉人应履行保修义务，而非赔偿损失。双方签订的补充协议第六条第六款第二项约定：该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，如更换期间造成买受人损失的，出卖人应据实赔偿买受人实际损失，除此外，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。补充协议第十一条第四款约定：出卖人在履行保修、修补责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求，若买受人不配合、协助而导致出卖人无法履行保修、修补责任的一切法律后果，由买受人承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。通过合同约定及法律相关规定可以看出，出现质量问题后被上诉人应向上诉人报修且只有在上诉人拒绝或拖延维修的情况下，被上诉人才能自行或委托他人修复。上诉人从未拒绝或拖延维修，被上诉人提起诉讼要求赔偿损失的做法不符合合同约定和法律规定，不应得到支持。一审法院对此判决属于认定事实不清。上诉人应当继续履行保修义务。而非赔偿损失。二、一审法院支持被上诉人19个月的房屋租赁费极其不合理。根据补充协议第六条第六款第二项约定，上诉人对装饰装修维修更换期间给被上诉人造成损失的，上诉人应据实赔偿实际损失。上诉人认为，由我方承担的损失最多为被上诉人发现质量问题至拒绝上诉人维修期间的部分。因为被上诉人拒绝维修提起诉讼后，根据合同约定应由被上诉人自行或委托他人维修，此后若产生损失都应由被上诉人自行承担。若被上诉人未拒绝上诉人维修，则不会拖延这么长时间，因被上诉人导致损失扩大的责任应由其自行承担。另一方面，被上诉人只提交了房屋租赁合同，未提交房屋权属证书及费用支付凭证等证明材料，房屋租赁合同只有双方签字甚至连身份证号都没有写，完全无法核实真实性。且根据租赁合同内容，被上诉人承租的房屋面积200平方米，月租金2300元，严重超出青县当地的消费水平，试问，被上诉人有何必要承租一套200平方米的房屋，又为何要由上诉人为其买单，这不属于合同约定的被上诉人实际损失。作为对比，被上诉人主张一年半的物业费，一审法院以被上诉人未提供2020年上半年物业费的票据，对未发生的物业费损失不予支持。那么法院为何会在被上诉人未提交任何房屋租赁费票据的情况下支持19个月的房屋租赁费，如此判决极其不合理。三、河北欣达凯宏工程管理有限公司做出的鉴定意见书不能作为认定事实的根据。上诉人于2019年12月25日收到河北欣达凯宏工程管理有限公司出具的冀欣鉴字【2019】第035号《鉴定意见书》（下称“造价鉴定意见”），该意见确定维修工程的造价明显偏高。上诉人于2019年12月27日向一审法院提交了《鉴定人出庭作证申请书》，要求通知沧州市科技检验鉴定研究所鉴定人其中一人出庭接受当事人质询，通知河北欣达凯宏工程管理有限公司鉴定人其中一人出庭接受质询。2019年12月30日下午庭审时，沧州科技安排一名鉴定人出庭并接受上诉人质询，欣达凯宏经一审法院通知后既未到庭也未提出书面的回复意见。根据《民事诉讼法》第七十八条，欣达凯宏的造价鉴定意见不得作为认定事实的根据，上诉人于庭上表达了此观点，并提出针对造价部分重新鉴定的要求，被一审法官无视。2019年12月31日上诉人向一审法院邮寄了《鉴定意见书》，竟被直接拒收，2020年1月8日上诉人收到了一审法院于2019年12月31日作出的（2019）冀0922民初1431号民事判决书。一审法院明知欣达凯宏的造价鉴定意见不得作为证据使用，仍然一意孤行，为了可以在2019年度完成审判，竟作出这样认定事实、适用法律及程序都错误的判决。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，证据不足，严重违背公平原则。请求二审法院依法查明事实，本着公平原则法撤销（2019）冀0922民初1431号民事判决，依法改判或将本案发回重审，从而维护上诉人的合法权益。 范宝利、张玉娜答辩称，被上诉人认为一审判决虽然没有全面保护我方权益，但基本正确，我方服判，二审法院应当予以维持。上诉人上诉理由的陈述并不符合法律规定，上诉人向我方交付的房屋质量并不符合双方的合同约定，上诉人认可此事实，也曾就不合格的部分进行修复，但最终结果仍然是不合格。在此情况下，我方诉请赔偿损失符合法律规定。再有，因上诉人延迟交房且交付房屋达不到正常交房标准，需要大规模维修，我方在附近地段租赁房屋具有合理性，维修期间及为解决争议进行诉讼的必要期间进行租赁房屋都是合理的。所以上诉人上诉状的第1、2条都无事实和法律依据。上诉状第3条理由因鉴定人已到庭，我方认为该理由也不成立。综上，请求二审法院驳回上诉。 范宝利、张玉娜向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔偿原告房屋修复费用及损失暂定2万元（以司法鉴定数额为准）并承担逾期交房违约金。开庭时原告依据鉴定结果对诉讼请求数额明确为125760元。 一审法院认定事实：2016年12月23日，原告范宝利、张玉娜与被告碧鸿公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定被告将碧桂园6号楼1单元16层1-1602号房屋卖予二原告，房屋单价为7158.1元，总金额为1045094元；被告于2018年11月30日前将房屋交付原告使用；如出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按照第2种方式处理，即详见本合同附件四补充协议第七条的约定（补充协议第七条第一款约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行）；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。2018年12月2日，被告将房屋钥匙与《房屋质量保证书》交付原告，该保证书明确了被告的保修义务以及赔偿责任。经本院委托，2019年10月29日，沧州市科技检验鉴定研究所作出沧科鉴(2019)建字第165号《鉴定咨询意见书》，认定：勘查青县碧桂园6号楼1单元1602室，发现屋内装修墙砖、地砖空鼓脱落，木地板砂浆下垫层起砂，墙面存在裂缝，部分窗户玻璃为普通玻璃，墙顶石膏装饰线开裂等问题，影响房屋的正常使用，需对损坏部位进行维修；该意见书提出相应的维修方案。根据沧州市科技检验鉴定研究所的《鉴定咨询意见书》，经一审法院委托，河北欣达凯宏工程管理有限公司于2019年12月15日作出冀欣鉴字（2019）第035号《鉴定意见书》，认定：范宝利、张玉娜与被告买卖合同纠纷一案的鉴定造价为57154.27元。为此原告分别支付鉴定费8000元、5000元，共计13000元。2018年12月2日原告就诉争房屋交付广东碧桂园物业服务股份有限公司青县分公司一年物业费3151.2元。2018年12月1日，原告范宝利与案外人吴金辉签订《房屋租赁协议》一份，约定吴金辉以27600元/年的租金将其所有的四季花城楼房一处租赁给原告居住（2018年12月1日至2019年11月30日），原告为此支付租金27600元；2019年12月1日原告续租该处房屋，并签订《房屋租赁协议》一份，约定原告范宝利一次性支付7个月租金共计16100元（2019年12月1日至2020年6月30日），以上原告共支付租金43700元。以上事实由《商品房买卖合同》、《鉴定咨询意见书》、《鉴定意见书》、物业费收据一份、发票两份、《房屋租赁协议》两份及当事人的当庭陈述等予以证实。 一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告碧鸿公司卖予二原告的房屋为精装修商品房，但房屋交付后存在质量问题，需要维修，致使二原告未能正常居住，应支付二原告相关的损失。原告的损失如下：1、房屋维修费57154.27元，经一审法院委托相关机构对维修方案及维修费用进行鉴定，能够正确反映出原告的房屋维修支出；2、鉴定费13000元；3、房屋租赁费43700元，因房屋不能正常居住，原告为此支付了房屋租赁费，该项损失一审法院予以支持；4、物业费3151.2元，因房屋不能正常居住，原告为此支出的一年物业费，被告应予给付，以上损失共计117005.47元。原告另行主张支付卫生间防水施工费600元、水费100元、取暖费6300元，未能提交相应证据，对原告的该项主张一审法院不予支持。原告主张支付一年半的物业费4096.8元，但仅提交了一年的物业费票据，对未发生的物业费损失，一审法院不予支持。对原告起诉状中主张的逾期交房违约金，虽被告存在逾期交付房屋的事实的，但因原告未提出相应的证据证实已交付房款的数额，故对原告的该项诉讼请求可待证据充分后另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、被告沧州碧鸿同创房地产开发有限公司赔偿原告房屋维修费、鉴定费等各项费用共计117005.47元，并于本判决生效之日起五日内履行；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1410元，由被告沧州碧鸿同创房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理过程中，经上诉人申请，本院通知鉴定单位河北欣达凯宏工程管理有限公司鉴定人员张春茹出庭接受质询。鉴定人员针对鉴定意见和上诉人的质询发表意见称，该鉴定意见书分为两个部分，一部分是根据沧州市科技检验鉴定研究所出具的沧科鉴（2019）建字第165号鉴定咨询意见书作出的，鉴定造价为33954.92元，另一部分根据被上诉人提出的诉求的，鉴定造价为23199.35元，哪一部分应该赔偿由法院决定。上诉人针对鉴定人员的质询答复认为，该鉴定意见书中23199.35元的鉴定部分，并非青县人民法院委托鉴定范围，法院依法不应采纳。被上诉人认为，鉴定人员出庭，已释明了上诉人认为有争议的相关问题，卫生间等卫浴设施在上诉人交付的房屋出现严重质量问题的情况下，重新大规模修复时，无法保持原状，在此情况下，重新购买记入损失范围是合法合理的。被上诉人提交吴金辉收条一张，内容为：“今收到2018年12月1日至2020年6月30日房租43700元整。交款人：范宝利”。另提交吴金辉和陈慧蓉结婚证、陈慧蓉房产证各一份。上诉人质证意见为：对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可。且收条显示租金为43700元，应当附有租赁期间转款证明，现有证据不能证明发生租赁行为。被上诉人自2019年4月提起诉讼，并于2019年9月完成现场勘验，此后被上诉人完全可以自行整改居住使用，该部分扩大的责任应由被上诉人自行承担。沧州市科技检验鉴定研究所向本院出具《鉴定咨询意见书补正说明》一份，主要内容为：“现场勘查室内门、门套已拆除损坏，需按同等材质、价值的门扇、门套重新更换、安装。其他卫浴物品等问题，超出委托内容以及我所鉴定资质范围，不予评定。”河北欣达凯宏工程管理有限公司出具说明一份，主要内容为：“我公司鉴定意见书中，室内成品木门、门套更换鉴定造价为4304.06元；卫生间推拉门更换鉴定造价为1087.48元。”上诉人质证意见为：沧州市科技检验鉴定研究所一审出庭人员已表示室内门、门套不在维修范围之内，且补正过程中我方没有到场共同勘验，故对其补正说明真实性、合法性、关联性不予认可；涉案室内门、门套拆卸后是否能继续使用无法确认，故对河北欣达凯宏工程管理有限公司出具说明不予认可。被上诉人质证意见为：因涉案房屋存在质量瑕疵，维修过程中不可避免会损坏原室内门体、卫浴产品，上诉人应予赔偿，对上述补正说明真实性予以认可。因上述证明均系原鉴定机构作出的补充和说明意见，本院对其真实性依法予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。上诉人主张被上诉人拒绝维修，但未提交证据予以证实，因此不能认定被上诉人具有拒绝修复的行为。上诉人作为房屋出卖方，应依照最高人民法院上述解释的规定，承担被上诉人涉案房屋的修复费用及其他损失。关于被上诉人装饰装修维修更换期间的损失，上诉人对被上诉人提交的房屋租赁合同真实性不予认可，且主张月租金2300元，严重超出青县当地的消费水平，但其未提交证据予以证明，故本院对该合同真实性依法予以认定。因涉案房屋买卖合同约定的交房期限为2018年11月30日，至今已超过19个月，且有被上诉人提交的房屋租赁合同为证，本院对被上诉人租房费用依法予以认定。但涉案房屋建筑面积为146平方米，而被上诉人租用房屋面积为200平方米，产生租赁费43700元，故上诉人仅应对146平方米的房屋租赁费用31901元承担民事责任；超出购房面积的房屋租赁费用，应由被上诉人自行承担。河北欣达凯宏工程管理有限公司经本院通知，已派鉴定人员出庭接受质询，本院对其做出的鉴定意见中鉴定造价为33954.92元的部分，依法予以采信，该费用应由上诉人承担。该鉴定意见中鉴定造价为23199.35元的部分，沧州市科技检验鉴定研究所已经作出补正说明，证明室内门、门套已拆除损坏，需按同等材质、价值的门扇、门套重新更换、安装。同时，河北欣达凯宏工程管理有限公司确认该部分物品的鉴定造价共计5391.54元，该部分费用依法应由上诉人承担。其他卫浴物品等问题，因超出委托内容和鉴定资质范围，沧州市科技检验鉴定研究所未予评定，故被上诉人对该部分诉求，可另案处理。河北欣达凯宏工程管理有限公司所收鉴定费用5000元，依法应由上诉人承担3442元，被上诉人负担1558元。 综上所述，上诉人沧州碧鸿同创房地产开发有限公司上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省青县人民法院（2019）冀0922民初1431号民事判决第一项、第二项； 二、上诉人沧州碧鸿同创房地产开发有限公司赔偿被上诉人范宝利、张玉娜房屋维修费、物业费、房屋租赁费、鉴定费等各项费用共计85840.66元，并于本判决生效之日起五日内履行； 三、驳回被上诉人范宝利、张玉娜的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1410元，二审案件受理费2640元，以上共计4050元，由上诉人沧州碧鸿同创房地产开发有限公司承担2764元，被上诉人范宝利、张玉娜承担1286元。 本判决为终审判决。 审判长  张友僧 审判员  刘晓莉 审判员  毕文娟 二〇二〇年九月二十八日 书记员  孙 伟