广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3154号 原告：广西某某物业服务有限责任公司，住所地：桂林市七星区七里店路。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住湖北省钟祥市。该公司员工。 委托诉讼代理人：张某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住辽宁省昌图县。系该公司员工。 被告：文某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西全州县。 被告：伍某某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西全州县。 两被告的共同委托诉讼代理人：文某昌，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西全州县。系两被告的儿子。 原告广西某某物业服务有限责任公司与被告文某某、伍某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告广西某某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人李某某，被告文某某、伍某某及其共同委托诉讼代理人文某昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西某某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业管理费2884.2元，违约金272.6元，合计3156.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系广西桂林市临桂区机场路两江大道*号某某*栋*单元***室业主。原告受建设单位委托，对某某小区进行前期物业管理，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳131.1元的物业管理费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业管理服务。但被告自2018年7月起便无故拖欠物业管理费至今共计人民币2884.2元。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但其未予理睬。原被告双方签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为一日3‰。原告希望被告能尊重原告公司广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的服务合同，现依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告文某某、伍某某辩称：被告请求法院驳回原告不合理且不合法的请求。原告没有按照物业合同约定提供物业服务违约在先，原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、对讲机从交房到2019年6月份才帮弄好，期间以各种借口推脱；2、*栋*单元两个电梯从交房之日起，经常坏，有时一个月都没有修好，向物业反映了，也没有回复，直到2019年5月份，物业才带业主去找开发商，才知道电梯保修2年，过期自费，开发商说没有收到物业的任何反映此情况；3、被告的儿子结婚的时候，楼道有装修垃圾，被告向物业反映了，物业也没有处理，是被告自己家人把楼道装修垃圾处理干净；4、2019年4月份，本小区电动车电瓶被盗，不是业主及时报警，损失不可估算；5、2019年12月24日晚上，7点至9点之间，被告大门被撬，找门口保安反映，换锁从10点到次日1点，未见保安及管事人来处理；6、家里卫生间有漏水痕迹，和物业反映，也没有处理，之后叫被告和楼上业主自行解决；7、本小区管理不好，人员随意出入；8、保洁服务太差，有些地方几年没有擦，灰层太多。被告要求行使先履行抗辩权，在原告纠正履约行为之前，有权拒绝支付物业服务费用。请法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2011年11月23日，临桂县某某房产开发有限公司（甲方）与桂林市某某物业服务有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定委托乙方对位于机场路某某山庄斜对面的某某小区（占地面积：66667平方米，建筑面积230500平方米）实行物业管理服务，委托管理期限为合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止。《前期物业服务合同》约定：第一条、甲方委托乙方为【****】提供前期物业管理服务，乙方行使对本物业的整体物业管理权，双方在平等、协商一致的基础上，特订立本合同；第三条、乙方提供服务的受益人是甲方及本合同范围内物业的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担各自的相应责任；第四条、乙方在签订合同后，接受甲方委托的物业管理服务事项；第十九条、委托管理期限：本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止；第二十一条、物业管理服务费（二）本物业管理服务费采用包干制，物业管理服务费的标准：1、收费标准：（1）住宅高层按其拥有房屋建筑面积每月每平方米1.1元向乙方交纳。合同签订后，原告进驻该小区进行管理。2017年7月1日，被告文某某、伍某某入伙收楼完毕。被告文某某（甲方）与桂林市某某物业服务有限责任公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：第三条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的维修、养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、完全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；第八条、本物业管理区域物业服务收费选择酬金制，1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）（电梯）住宅：1.1元/月·平方米；第十六条、业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3%0的标准向乙方支付违约金，物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业管理费用的应按欠费数额拖欠每日3%0的标准向乙方支付违约金，业主承担连带清偿责任；第十七条、乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主或物业使用人就超额部分有权拒绝，乙方已经收取的，业主或物业使用人有权要求乙方返还。 同时查明，2019年1月3日、2019年7月3日、2020年4月3日，原告向被告小区大门上张贴送达《催费通知》，2020年4月27日，原告向被告邮寄送达了《律师函》，向被告催收拖欠的物业费。 另查明，桂林市某某物业服务有限公司于2001年5月22日成立，2020年2月24日，名称变更为广西某某物业服务有限责任公司。被告文某某、伍某某是某某的业主，其所有的房产位于机场路某某山庄斜对面的某某小区*栋*单元**层*号房，建筑面积为119.14平方米。 本院认为，原告广西某某物业服务有限责任公司与临桂县某某房产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告广西某某物业服务有限责任公司与被告签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。原告广西某某物业服务有限责任公司按照上述合同的约定，进驻某某小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定，经本院审核，被告文某某、伍某某所欠的物业费为2883.19元（被告住宅建筑面积为119.14平方米，物业管理费按1.1元/月/平方米，交纳期间从2018年7月至2020年4月，共计22个月），故，被告应支付物业费为2883.19元。对于原告诉请超过本院审核部分的物业费，本院不予支持。对被告提出的原告没有履行好应尽义务的答辩主张，被告仅提供部分照片，原告对该证据不予认可，由于物业服务固有的长期性、重复性、琐碎性等特点，被告仅提供某一时间点的证据无法直接证明原告存在物业服务不符合合同约定的情形，因此对被告提出的该主张，本院不予采纳。关于违约金，虽《前期物业服务合同》中对违约金有相应约定，但被告并非恶意拖欠物业服务费，只因对原告的物业服务有意见而拒不交纳物业服务费，基于物业服务合同关系具有相对长期性、稳定性特点，双方应保持良好沟通关系，考虑被告不交纳物业服务费存在部分客观原因，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下： 一、被告文某某、伍某某支付物业管理费2883.19元给原告广西某某物业服务有限责任公司； 二、驳回原告广西某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告文某某、伍某某负担。 上述义务，义务人应在本判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员 韩 艳 二〇二〇年九月二十九日 书记员 唐景姣