广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终2440号 上诉人（原审原告）：谢俊鸿（曾用名：谢韩达），男，1985年11月14日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：谢桂英，女，1960年6月25日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区，系上诉人母亲。 委托诉讼代理人：周彩云，广西嘉沁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林市正文房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇兴临路**，统一社会信用代码：91450322729774748K。 法定代表人：陆正福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向学斌，广西金桂律师事务所律师。 上诉人谢俊鸿与被上诉人桂林市正文房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人谢俊鸿的委托诉讼代理人谢桂英、周彩云，被上诉人桂林市正文房地产开发有限公司的委托诉讼代理人向学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢俊鸿上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3506号民事判决，依法支持上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。2004年2月5日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人向被上诉人购买桂林市临桂区兴临路金山龙谷小区J33-2号房屋。同日，上诉人委托被上诉人向政府部门缴纳契税11400元、土地税3600元、交易费380元共15380元。2004年9月22日，上诉人支付了114000元首付，2004年10月12日通过银行贷款支付236000元，2005年6月10日支付契税、交易费、公共维修基金、办证费等共计76126元。被上诉人收取上述费用后，都开具了收据。被上诉人一共收取上诉人房款38万元，其他费用91506元，共计471506元。该事实，经（2011）临民初字第103号、（2017）桂0312民初1902号、（2018）桂03民终844号民事判决予以确认，被上诉人在三次诉讼中都没有提出异议。一审法院在没有证据推翻该事实的情况下否认该事实，系认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。一审法院称房款尚未结算，要求被上诉人退还余款，条件尚未成就系适用法律错误。上诉人要求归还的是被上诉人代理上诉人上诉人办理契税、代缴维修基金、代缴土地税等费用，代理工作已经完成，理应退还剩余钱款。 桂林市正文房地产开发有限公司辩称，一审判决认定70787元是上诉人所支付的购房款，这笔款上诉人未支付完成，已另案起诉。因双方已对合同进行变更，变更的主要内容就是房款，房款较原合同有增加。 谢俊鸿向一审法院起诉请求：一、被告退还原告委托其代缴的契税、土地税、交易费余款81882.43元；二、被告支付原告未代交部分资金占用费，直至退还完诉请一款项为止，现暂算至2019年8月31日，共70380.98元；（以9761.43元为基数，从2004年3月1日起，按年息6%、月息0.5%计算，直至付清为止。现暂算至2019年8月31日，共186个月，计9078.13元。以72121元为基数，从2005年7月1日起，按年息6%、月息0.5%计算，直至付清为止。现暂算至2019年8月31日，共170个月，计61302.85元）；三、被告支付原告已代交契税、公共维修基金的资金占用费8601.43元（5618.57元契税的资金占用费，以5618.57元为基数，从2004年3月1日起，按年息6%、月息0.5%计算，直至2019年7月22日，共185个月，计5197.18元。4005元公共维修基金的资金占用费，以4005元为基数，从2005年7月1日起，按年息6%、月息0.5%，直至2019年8月20日，共170个月，计3404.25元）。以上三项合计160865.23元；四、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告谢俊鸿（曾用名：谢韩达）之母于2004年1月29日向被告桂林市正文房地产开发有限责任公司支付定购“金山龙谷”原III-17改为J33-2栋墅定金30000元。2004年2月5日，原告谢俊鸿与被告桂林市正文房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定：第一条项目建设依据……。第二条商品房销售依据……。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第×[幢]×[座]×[单元]×[层]J33-2号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为一层3.6m，其余3.0m，建筑层数地上三层，地下**。该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共177.36平方米，其中，套内建筑面积×平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积×平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房为别墅用房，无分摊的共有建筑面积。第四条计价方式与价款。1.……。2.……。3.建筑面积计算，该商品房单价为2142.53元/㎡。该栋别墅总价款为（人民币）零仟零佰叁拾捌万零仟零佰零拾元整。（其中：宗地面积为175㎡）。第五条面积确认及面积差异处理。……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第附件四种方式进行处理【附件四：合同补充协议：1.房屋产权登记面积与合同约定面积的差异处理原则：房屋实际建筑面积与合同约定房屋建筑面积有差异时，以房屋产权证登记面积为准。房款按房屋产权证登记面积结算，房款多退少补。2.土地使用权登记面积与合同约定面积的差异处理原则：土地面积（即宗地面积）与合同约定面积有差异时，以土地使用权证登记面积为准。土地款按土地使用权证登记面积结算，土地款多退少补，按每平方米888元人民币计算。3.该栋别墅的庭院绿地在别墅区土地使用年限内由买受人使用，依法按户办理土地使用证。绿地及护栏的养护和维修由买受人负责。4.买受方应支付的税费及其他代收费用：⑴契税：总房款的3%（如国家政策有变化，按国家规定执行）。⑵交易费：总房款的0.1%。⑶公共维修基金：总房款的1%。⑷水、电、电信（宽带网、电话等）、电视等开户入网手续，由业主申请物业公司统一代办，额定水表Dg25，额定用电量6KW/户，超出额定容量增容部分的费用业主自理。其中，契税、交易费在签订《商品房买卖合同》时交纳，公共维修基金在交房时交纳。⑸在签订《商品房买卖合同》时，另需交纳办土地证的土地契税0000元，由出卖人统一代收。按实际费用实行多退少补。】第六条付款方式及期限。1.……。2.分期付款银行按揭：2004年2月12日前付壹拾壹万肆仟元正，余款￥266000元办理银行按揭。3.其他方式办理按揭时间为签订《商品房买卖合同》后7天内，如因买受人原因造成贷款不能批准或不能足额批准的，差额款项由买受人接到通知后15日内付足现金。第七条买受人逾期付款的违约责任。……。出卖人（签章）：桂林市正文房地产开发有限责任公司（盖章），法定代表人陆正福（签名），买受人（签章）：谢韩达（签名、盖章）。合同签订当日，原告向被告支付购房首付款20000元，同日，原告向被告出具欠条一份，内容为“欠正文房地产开发有限公司首付款币陆万肆仟元正，此款于所购别墅J33—2交付时还清。经手人：谢韩达”，2004年2月26日，被告收取了原告由其代收的契税11400元、土地契3600元、交易费380元，合计15380元。2004年9月22日，被告向原告出具《现金收入凭单》，内容为收到谢韩达“金山龙谷”Ⅲ-17栋别墅定首付114000元。2004年10月12日，原告通过银行个人住房按揭贷款的方式支付被告购房款266000元。2005年6月9日，被告向原告送达《购房应付款项清单》，要求原告核对原预交房款及预交的其他款项后，在办理交房手续前，把所欠的款一次性付清，以办理房产各项手续。《购房应付款项清单》载明“金山龙谷”原III-17—2栋别墅合同建筑面积177.36㎡，实际建筑面积198.37㎡，合同宗地面积75㎡，实际宗地面积198.03㎡，补交增加的土地面积20451元，房屋合同总价380000元，房屋实际总价400451元，首付款50000元，按揭贷款266000元，契税12014元，已交11400元，交易费400元，已交400元，土地契税3600元，已交3600元，房管所收费700元，已交0元，公共维修基金4005元，已交0元，应交总额421170元，已预交331380元，应补交89790元。被告的法定代表人陆正福在《购房应付款项清单》签署“优惠11000元，优惠3平方米土地面积，其余按土地发证实际土地增加款，多退少补”，另注明“按合同规定赠送车库，实际面积减去车库面积，按原合同面积不变，车库面积20.736㎡=长5.4m×3.84m”。原告母亲谢桂英签署：“确认”。2005年6月10日，被告收取了原告由其代收的契税、交易费、公共维修基金，办证等费76,126元。2005年6月28日，被告桂林市正文房地产开发有限责任公司将诉争房屋交付原告谢俊鸿使用。2012年7月2日，原、被告签订《换房协议》，约定被告将Ⅰ区13号别墅（清水房）置换原告所购Ⅲ区17-2号别墅（已装修），双方互不补差，也不支付其他补偿费用，并按规定办理手续。如规划变更未得到政府的批准，不拆除乙方别墅，双方则无需进行别墅置换。双方同意不再履行临桂法院作出的（2011）临民初字第103号判决书所确定的权利和义务。因政府尚未作出批复，原、被告的换房协议并未实际履行，被告桂林市正文房地产开发有限责任公司亦尚未办理本案诉争房屋的相关手续。原告谢俊鸿现所居住的金山龙谷住宅小区J33-2号房屋，系一幢连体别墅，该房屋坐北朝南，左东至围墙（系被告桂林市正文房地产开发有限责任公司二期开发地，现政府已开发为廉租房小区），右西至连体别墅的另一套（原告谢俊鸿认为是Ⅲ17-1幢，被告桂林市正文房地产开发有限责任公司认为是Ⅲ17-2幢）房屋。2006年8月29日经临桂县联发房地产测绘有限责任公司测绘并制作临房测字（2005）639号《房屋测绘结果报告表》产权人：谢韩达，房屋坐落：临桂镇金山龙谷小区，产权性质：无，产权来源：商品房，结构：混合、层数：三、幢号：三区17-2，建筑占地面积（㎡）75.44，总建筑面积（㎡）203.07。该《房屋测绘结果报告表》上的附图与原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）上的附图基本一致。2019年7月22日，被告向税务部门交纳案涉房屋契税5618.57元，2019年8月20日，被告向相关部门交纳案涉房屋专项维修资金4005元（另3731元原告自行交纳）。至本案庭审之日止，案涉房屋尚未办理房屋产权证。 另审理查明，2017年9月11日，谢俊鸿将桂林市正文房地产开发有限公司诉至该院，请求：一、确认位于桂林市临桂区房屋所有权归谢俊鸿所有；二、判令桂林市正文房地产开发有限公司向税务机关、公共维修基金管理中心缴纳与诉争房屋有关的税费及滞纳金，并将契税完税发票、销售不动产统一发票以及公共维修基金收据交付谢俊鸿；三、本案诉讼费用由桂林市正文房地产开发有限公司承担。该院以（2017）桂0312民初1902号予以立案，在本案审理过程中，谢俊鸿撤回第一项诉讼请求：确认位于桂林市临桂区房屋所有权归原告所有。2017年12月8日，该院作出（2017）桂0312民初1902号民事判决：驳回谢俊鸿的诉讼请求。谢俊鸿不服一审判决，提起上诉。2018年5月28日，桂林市中级人民法院作出（2018）桂03民终844号民事判决书，该判决认定：“2004年２月５日，上诉人与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，上诉人按照合同的约定，于2004年9月22日、2014年10月12日以首付款及个人住房按揭贷款的方式向被上诉人支付了购房款380000元，2004年2月26日、2005年6月10日被上诉人又代为收取了上诉人购房税费、交易费、办证费等费用共计91506元。2005年6月9日，上诉人与被上诉人对涉讼房屋土地面积的计算、房屋建筑面积的计算达成补充约定，即‘优惠11000元，优惠3平方米土地面积，其余按土地发证实际土地增加款，多退少补’、‘按合同规定赠送车库，实际面积减去车库面积，按原合同面积不变，车库面积20.736㎡’。至此，上诉人已向被上诉人支付了各项购房款项共计471506元，加上其应享受的各项购房优惠，上诉人付款总额已经超过了合同约定应当由其支付的购房款项，其已经全面履行了合同义务。被上诉人收到上诉人支付的上述各项购房款项后，于2005年6月28日将涉讼房屋交付给了上诉人使用…。2012年7月2日，上诉人与被上诉人虽又签订过一份《换房协议》，双方在该换房协议中曾同意不再履行临桂法院作出的（2011）临民初字第103号判决书所确定的权利和义务，但该换房协议并未实际履行，被上诉人亦尚未办理本案诉争房屋的相关手续。…。被上诉人主张上诉人住错了房屋，但涉讼房屋是被上诉人自己交付给上诉人使用的，且被上诉人在本案中没有提供证据证明其在交付房屋后的十余年时间里对上诉人居住使用涉讼房屋曾提出异议或者向法院起诉主张权利，被上诉人的该项主张理由不充分，没有事实依据，该院不予支持。被上诉人又主张，上诉人入住的房屋比其购买的房屋面积大，但双方在合同中对产权实际面积与合同约定面积发生差异时已明确约定了处理原则，即：房屋实际建筑面积与合同约定房屋建筑面积有差异时，以房屋产权证登记面积为准；土地面积（即宗地面积）与合同约定面积有差异时，以土地使用权证登记面积为准。现涉讼房屋尚未办理好房屋产权证登记及土地使用权证登记，被上诉人的该项主张证据不足，理由不充分，该院亦不予支持。”判决：“一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初1902号民事判决；二、由被上诉人桂林市正文房地产开发有限责任公司在本判决生效后15日内将上诉人谢俊鸿购买的桂林市临桂区兴临路金山龙谷小区Ｊ33-2号房屋的销售不动产统一发票、契税完税证及房屋公共维修基金专用收据等票据开具并交付给上诉人谢俊鸿。” 一审法院认为，原告谢俊鸿与被告桂林市正文房地产开发有限公司签订的案涉《商品房买卖合同》，已经（2018）桂03民终844号民事判决确认有效，该院不再赘述。本案的争议焦点为：一、被告代收原告各种契税、费用的数额；二、被告是否应当将其代收原告的各种契税、费用余额退还原告。 关于焦点一 被告于2004年9月22日向原告出具了114000元的首付款《现金收入凭单》，但实际在此之前被告实际首付仅支付了50000元（其中30000元为2004年1月29日支付的购房定金转换，另20000元为2004年2月5日支付），另640000元为欠条。2005年6月10日，原告向被告支付了76126元，被告开具的收入专用收据中列明的费用为“代收契税、交易费、公共维修基金，办证等费”76126元，结合2005年6月9日的《购房应付款项清单》所记载原告已支付的首付款为50000元，按揭贷款为266000元，尚未支付的各种契税、费用合计5339元，因此原告2005年6月10日向被告支付的“等费”中，扣除各种契税、费用5339元，另外的70787元应为原告向被告支付的购房款，即原告原欠被告的首付款64000元，亦已包含于原告在2005年6月10日向被告支付的76126元中。原告诉称76126元全部为各种契税、费用的理由不能成立，该院不予采信。原告于2004年2月26日向被告交纳契税、土地契税、交易费15380元，加上原告2005年6月10日交纳的各种契税、费用为5339元，原告共计向原告交纳的各种契税、费用为20719元，扣除被告为原告向相关部门交纳的案涉房屋契税5618.57元、房屋专项维修资金4005元，被告收取原告的各项契税、费用尚余11095.43元。原告诉称被告收取其各种契税、费用91506元，在被告处未向相关部门缴纳余款为81882.43元，与该院查明事实不符，该院不予采信。 关于焦点二 该院认为，原告向被告交纳的费用按合同约定为预交，原告在被告处的余款数额不大，而双方对案涉房屋土地面积的计算、房屋建筑面积的计算达成补充约定，即“优惠11000元，优惠3平方米土地面积，其余按土地发证实际土地增加款，多退少补”，最终房价及各种税、费用并未最终确定，双方尚未进行最后结算，原告现要求被告退还余款，条件尚未成就，故该院对原告在本案中要求被告退还原告委托其代缴的契税、土地税、交易费余款并支付资金占用费的诉讼请求不予支持。至于被告庭审中提出房屋交付错误的问题，（2018）桂03民终844号民事判决就此已作出认定，该院对被告的诉讼主张不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：驳回原告谢俊鸿的诉讼请求。案件受理费3517元，由原告谢俊鸿负担。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：2005年6月10日由被上诉人开出的76126元是否包含上诉人原写欠条的64000首付款在内。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据当事人举证显示在2005年6月9日这个节点上，经双方核对签名确认的《购房应付款清单》表明：1、涉诉房屋实际总价为400451元；2、上诉人已预交的房款(包括首付款50000元)为316000元；3、上诉人已预交契税11400元、交易费380元、土地契税3600元，合计15380元；还欠契税614元、交易费20元、房管所收费700元和公共维修基金4005元，合计5339元。在此节点之后，上诉人除能提交由被上诉人于2005年6月10日开出的科目明确写明“代收契税、交易费、公共维修基金、办证等费”76126元外，并无其他给付款凭证。故，按先结房款后结税费款的原则，一审法院认定76126元含欠房款64000元在内符合一般房屋交易操作方式。 综上所述，上诉人谢俊鸿的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决适用法律、实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3517元，由上诉人谢俊鸿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年九月七日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰