云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1241号上诉人（原审被告兼反诉原告）：张智中，男，1987年6月15日生，汉族，云南省西畴县人，住云南省文山市。委托诉讼代理人：姚明昌，云南临吉律师事务所执业律师，特别授权。委托诉讼代理人：张绍文，云南临吉律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审原告兼反诉被告）：王明丽，女，1987年9月26日生，壮族，云南省马关县人，住云南省文山市。委托诉讼代理人：张正星，维权法律服务所法律工作者，特别授权。上诉人张智中因与被上诉人王明丽房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2020）云2601民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，2020年9月8日组织上诉人张智中的委托诉讼代理人姚明昌、张绍文，被上诉人王明丽及其委托诉讼代理人张正星到庭进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。张智中上诉请求：二审法院依法撤销一审判决，改判支持张智中一审反诉请求，并驳回王明丽一审本诉诉讼请求；本案一审、二审的本诉、反诉诉讼费用均由王明丽承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致判决错误，应予以纠正。一、一审法院认定张智中与王明丽签订的《房屋买卖合同》（以下简称《合同》）未解除属于事实认定错误，应依法予以纠正。首先，从张智中与王明丽签订的《合同》约定内容可知，房屋总价款为5,328,888.88元。房款分四期支付，即《合同》签订当天支付268,888.88元；《合同》签订7日内支付400,000元（2019年3月7日）；《合同》签订100天内付3,900,000元（2019年6月9日）；张智中收到第三期购房款当天，到银行办理该房屋还款并将该房屋产权变更到王明丽名下，张智中配合王明丽到房管部门办理完所有过户手续及双方到相关部门将该房屋消防证等相关证件变更到王明丽名下，并办理好该房屋使用权交接当天，王明丽向张智中支付房屋购房尾款760,000元。但《合同》签订后，王明丽仅向张智中履行了第一期、第二期的付款义务，履行过程中均未按《合同》约定时间履行。王明丽在履行第三期付款义务时，未能按《合同》约定期限支付，该事实有张智中提供的《合同》、电话录音及王明丽提供银行支付凭证予以证实。之后，张智中多次向王明丽催付第三期购房款，但王明丽也未能支付，经张智中催告，给予王明丽3个月的宽限期限，并告知王明丽如不能按时付款，张智中即解除《合同》，有权将房屋另行出售，张智中进行了附解除条件的通知。王明丽接到张智中通知之后，在催告后合理期限内仅支付200,000元，未能支付其他剩余购房款项，法定解除《合同》的条件已经成就。其次，从本案的交易目的来看，张智中交易目的是希望通过出售房屋尽快获取资金，才会选择将房屋出售给王明丽，以解决资金问题。而王明丽却未能按《合同》约定支付购房款，未能支付剩余购房款的行为一直持续至2019年12月份。2020年3月8日，王明丽才向中介公司提供办理银行按揭贷款手续（中介机构出具的《真实情况说明》予以证实），《合同》的目的已然不能实现。因此，张智中与王明丽签订的《合同》于通知解除条件成就时已经依法解除，一审法院认定张智中是在买卖房屋出售后才告知王明丽《合同》已经作废，不能产生合同解除的法律后果，《合同》并未解除属于事实认定错误。二、一审法院认定张智中在《合同》履行中存在违约行为属于事实认定错误，应予以纠正。如前所述，张智中在《合同》解除后，另行出售房屋的行为不构成违约，一审法院认定张智中在《合同》履行中存在违约行为属于事实认定错误。三、一审法院判决错误，应予以纠正。因张智中在《合同》解除后出售房屋的行为不构成违约，不存在张智中违约程度大于王明丽未按约付款违约行为一说。王明丽未按约支付第三期购房款，违约行为持续至2019年12月，其行为已经构成根本违约，王明丽应按《合同》约定向张智中支付违约金，张智中反诉请求依法有据，应依法予以支持，一审法院判决驳回张智中反诉请求属于判决错误。同时，《合同》已经依法解除，且王明丽的行为已经构成根本违约，王明丽支付的购房定金不应予以退还，再结合《合同》对于违约金的约定，王明丽支付的全部款项没有超过应向张智中承担违约金的数额，张智中无义务向王明丽退还定金及购房款，一审法院判决解除《合同》、判决张智中向王明丽退还购房定金及购房款属于判决错误。综上所述，一审法院认定的事实不清，张智中的主张有事实和法律依据，恳请二审法院依法支持张智中的上诉请求。王明丽答辩称：对一审的本诉及反诉部分的处理无意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。王明丽向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除王明丽、张智中双方于2019年2月28日签订的《合同》；2.判令张智中双倍返还王明丽支付的购房定金537,777.76元（268,888.88元×2）；3.判令张智中退还王明丽支付的购房款600,000元，以上两项共计：1,137,777.76元。张智中向一审法院提出反诉请求：判令王明丽向张智中支付1,077,776元违约金。一审法院经审理确认本案法律事实如下：2019年2月28日，王明丽与张智中签订了《合同》约定：张智中将坐落于文山市的房产卖给王明丽，房屋售价为5328888.88元，付款方式为：签订合同当天，王明丽向张智中支付购房定金268888.88元，7日内王明丽向张智中支付第二次购房款400000元，签订合同100天内王明丽向张智中支付第三次购房款3900000元，张智中收到第三笔购房款当天，到银行办理该房屋还款并将该房屋产权变更到王明丽名下，张智中配合王明丽到房管部门办理完所有过户手续及双方到相关部门将该房屋消防证等相关证件变更到王明丽名下，并办理好该房屋使用权交接当天，王明丽向张智中支付房屋购房尾款760000元。并且双方约定，合同履行期间，如有一方中途违约，则由违约方按总房价20%的标准向对方支付违约金。在合同履行过程中，王明丽支付了前两次购房款后，就未按照合同约定向张智中支付第三次购房款，经张智中催要并给予三个月宽限期限后，王明丽仍然未在给予的宽限期内支付完毕第三次购房款3900000元。2019年3月1日，王明丽通过微信及银行转账的方式向张智中支付定金268888.88元；2019年3月10日、4月11日王明丽通过银行转账的方式共向张智中支付了购房款400000元；2019年7月5日，王明丽通过银行转账支付张智中购房款200000元。因银行贷款未办妥，王明丽未能按期支付第三次购房款3900000元；经张智中给予三个月的宽限期后，王明丽仍未能支付3900000元购房款。张智中将案涉房屋以5600000元的价格另卖给他人后，王明丽于2019年12月16日致电张智中，与张智中商量退购房款事宜，双方协商未果，张智中在电话中说其给予王明丽的三个月宽限期已满，合同已作废，王明丽不认可合同作废的说法。一审法院认为，本案争议焦点是：一、双方签订的《合同》是否已解除；二、张智中是否有违约行为；三、王明丽是否有违约行为；四、张智中应如何返还王明丽已支付的款项；五、王明丽是否应按双方约定的违约金承担违约责任。针对上述争议焦点，一审法院一一评述如下：一、关于双方签订的《合同》是否已解除的问题，虽然王明丽迟延履行主要债务，且经催告后在合理期限内仍未履行，张智中可以解除合同；但张智中并未依法解除合同，而是在其将案涉房屋另外出售给他人后，才告知王明丽其与王明丽签订的《合同》已作废，一审法院认为，张智中未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定依法解除合同，其在将案涉房屋另行出售给他人后提出其与王明丽签订的《合同》已作废，不能产生合同解除的法律后果，故双方签订的《合同》并未解除。二、关于张智中是否有违约行为的问题，既然双方签订的《合同》未解除，张智中将案涉房屋另外出售给他人，导致王明丽的合同目的不能实现，张智中存在违约行为。三、关于王明丽是否有违约行为的问题王明丽迟延履行主要债务，且经催告后在合理期限内仍未履行，而收取购房款是张智中的主要权利，王明丽未能按时支付购房款的行为构成违约。四、关于张智中应如何返还王明丽已支付的款项的问题，因本案中双方均存在违约行为，从违约程度上看，张智中的违约程度大于王明丽的违约程度，故张智中应退还王明丽的购房定金本金，王明丽也存在违约行为，故其关于双倍返还定金的诉请不予支持。五、关于王明丽是否应按双方约定的违约金承担违约责任的问题，根据上述四的分析，既然双方均存在违约行为，且张智中的违约程度较王明丽的大，故王明丽不应支付张智中违约金，张智中也不应双倍返还王明丽定金，但王明丽已支付的定金应退还。综上，王明丽的诉讼请求和反诉答辩部分予以支持，张智中的答辩及反诉请求不予支持。据此，判决：一、解除张智中与王明丽于2019年2月28日签订的《合同》；二、张智中于判决生效之日起三十日内退还王明丽购房定金268,888.88元、购房款600,000元，合计868,888.88元；三、驳回王明丽的其他诉讼请求；四、驳回张智中的反诉请求。本诉受理费15,040元，由张智中负担11,485元，由王明丽负担3555元；反诉受理费14,390元，由张智中负担。本院二审期间，张智中围绕自己的上诉主张，除一审提交的证据外，在二审提交如下证据：2019年11月27日张智中与王明丽的通话录音刻录光碟一份。证明：双方在2019年11月27日进行过协商，张智中将房屋另卖他人，王明丽是同意的。经质证，王明丽认为通话录音摘录不全面，当时的通话时间较长，现在的通话时间较短，通话中王明丽还说重新约定的付款时间是到1月份。王明丽说到1月份，即是2020年1月份。张智中认可到1月份还办不到贷款，就退款给王明丽。对该部分录音予以认可，其他不予认可。本院认为，张智中提交的录音光碟所主张的事实为双方争议的焦点问题，本院将结合争议焦点问题进行综合评判。王明丽围绕自己的答辩意见，除一审提交的证据外，在二审未提交证据。二审审理中，经本院征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，张智中提出如下异议：1.一审遗漏认定“经张智中催要并给予三个月宽限期限后，如果王明丽还是不付款，张智中就要将房屋出售他人”的事实。2.对一审认定“王明丽仍未能支付3,900,000元购房款。张智中将案涉房屋以5600,000元的价格另卖给他人后，王明丽于2019年12月16日致电张智中，与张智中商量退购房款事宜”的事实有异议，2019年11月27日双方协商重新约定，王明丽再不支付剩余购房款，张智中将叫亲戚朋友来看，如果谁愿意购买，他就将房屋卖掉，王明丽也是同意的。王明丽提出如下异议：对一审认定张智中给予王明丽三个月的宽限期的事实有异议，当时口头约定说先给200,000元，让王明丽继续办理银行贷款，当时没有约定三个月的宽限期，未约定期限。关于张智中提出异议1和异议2，涉及一审是否遗漏认定张智中已经将解除合同的意思通知到王明丽的事实。为此，张智中二审提交2019年11月27日以及一审提交2019年12月16日与王明丽通话的录音为证。关于2019年11月27日的通话录音，本院认为，由于张智中未能提交该录音的原始载体，在王明丽不认可录音完整性的情况下，无法确认该录音的真实性和完整性，故本院不予确认。而张智中一审提交的王明丽2019年12月16日与张智中进行通话时的录音，张智中确实问过王明丽是否记得张智中曾经向王明丽说过给予王明丽三个月宽限期间，如果有人来买，张智中肯定是要出售的事实。但这仅是张智中向王明丽陈述其向王明丽提过此事，但未能提供其实际已经告知王明丽并给予三个月宽限期，若王明丽不能在宽限期内按时付款其就将房屋另行出售给他人的证据，即不能提供其已将解除合同的意思通知到王明丽，故张智中的此异议不能成立，本院不予采信。关于王明丽提出的异议，涉及双方在王明丽不能按时支付第三期购房款3,900,000元后，双方是否另行协商，张智中同意王明丽先支付200,000元，余款3,700,000元由王明丽贷款后再行支付，且没有明确仅给予王明丽三个月宽限期而是无期限的事实。对此，王明丽一审提交了房屋中介机构文山市三合房地产经纪有限公司（以下简称三合公司）经办人腾琼俊提供的证实：王明丽第三次向张智中支付的购房款3,900,000元系王明丽通过银行按揭贷款后一次性向张智中支付。而王明丽的贷款事宜是交由三合公司办理，由于没有放贷指标，王明丽的贷款迟迟没有办理。期间，王明丽多次与张智中协商，说明贷款办理情况，张智中表示愿意继续履行合同，由王明丽继续办理贷款，但是要求王明丽需先行支付购房款200,000元，余款3,700,000元由王明丽继续办理银行贷款后支付。但在双方继续等待银行办理贷款期间，张智中未告知王明丽和三合公司即将房屋另行出售给第三人。该证明与王明丽2019年7月5日向张智中转账200,000元的事实相互印证，本院予以采信。但对于王明丽主张的张智中未给予其三个月宽限期的事实，与王明丽2019年12月16日与张智中的通话中张智中陈述的内容相互矛盾，本院不予采信。王明丽关于张智中同意继续履行合同、且要求王明丽先行支付200,000元购房款的异议成立，本院予以采信。其关于张智中未给予三个月宽限期而是没有期限的异议不能成立，本院不予采信。经二审审理，本院确认本案法律事实除一审认定的本案法律事实外，二审补充认定如下法律事实：1.在合同履行过程中，由于王明丽不能按时办妥银行贷款，导致王明丽不能按时向张智中支付第三次购房款3,900,000元，经王明丽与张智中协商，张智中同意继续履行合同，让王明丽继续办理银行贷款。但是要求王明丽先行支付200,000元，王明丽按照张智中的要求于2019年7月5日向张智中支付购房款200,000元。2.2019年12月16日王明丽在知道张智中已经将案涉房屋出售给他人的情况下，致电张智中，要求张智中退还已经收取的定金和购房款。张智中表示同意待张智中收到房屋尾款后退还王明丽已经支付的款项，也向王明丽表示双方不谈违约问题。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：一、双方签订的《合同》是否已经解除；二、在《合同》履行过程中，究竟何方违约，张智中应否向王明丽返还定金和购房款，王明丽应否向张智中支付违约金。对双方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和双方所举证据综合评判如下：（一）关于双方签订的《合同》是否已经解除的问题。张智中认为，王明丽未按合同约定时间支付购房款，张智中在给予三个月期限后仍无法支付剩余购房款，张智中履行了解除合同通知义务，《合同》已经解除。王明丽认为，王明丽延迟支付剩余款项是经过张智中认可，张智中提供的证据不能证实合同已经解除的意思已经送达王明丽，《合同》没有解除。本院认为，根据王明丽与张智中签订的《合同》约定：张智中将其房屋出售给王明丽，总价款5,328,888.88元，以银行贷款购房。而且双方还对房屋价款的支付时间和金额进行了明确。《合同》合法有效，双方应当按照合同约定各自履行义务。作为买受方的王明丽应当按照合同约定履行向张智中支付房屋价款的义务。但在合同履行过程中，由于王明丽未能按时支付第三期购房款，首先其存在违约，张智中可以解除合同。但是由于双方签订的《合同》未对合同的解除及其条件进行约定，因此，双方签订的《合同》是否已经解除，应当根据法律的规定处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案，王明丽未能按照合同约定按时向张智中支付第三笔购房款3,900,000元，其行为符合迟延履行主要债务情形，张智中享有法定解除权。但张智中要行使法定解除权，应当将解除合同意思表示通知到王明丽。但是其提供的2019年11月27日和2019年12月16日与王明丽的通话录音中，2019年11月27日的通话录音因不完整和未提供原始载体，在王明丽不予认可完整性的情况下，本院不予采信。而2019年12月16日的通话录音是王明丽在已经知道张智中将房屋出售给他人的情况下，要求张智中退还其已经支付的购房款时，张智中才向王明丽告知《合同》作废。因张智中提供的证据不能证实在2019年12月16日王明丽在打电话给张智中之前，张智中已经将解除合同的通知送达到王明丽。同时，根据查明的事实，在张智中给予王明丽三个月的宽限期内，经王明丽与张智中协商，张智中同意继续履行合同，仅是要求王明丽先行支付200,000元款项，余3,700,000元，由王明丽继续办理贷款支付。因此，一审认定2019年12月16日张智中在房屋已经出售给他人的情况下，张智中才告知王明丽解除合同，不发生《合同》解除的法律效果。因此，双方签订的《合同》并未解除。王明丽以提起诉讼的方式请求解除合同，一审法院认定王明丽因不能实现合同目的，而解除《合同》并无不当，本院予以维持。张智中关于《合同》已经解除的主张不能成立，本院不予支持。（二）关于在《合同》履行过程中，究竟何方违约，张智中应否向王明丽返还定金和购房款，王明丽应否向张智中支付违约金的问题。张智中认为，王明丽未按合同约定支付购房款，其行为已经构成违约，根据合同约定，王明丽应当向张智中支付20%购房总金额的违约金。张智中在合同解除的情况下将房屋出售不构成违约，张智中不应当向王明丽返还定金和已经支付的购房款。王明丽认为，张智中在合同没有解除的情况下，将房屋再次出售，致使王明丽无法实现合同目的，是张智中违约，王明丽逾期付款的行为是经过张智中同意的，不构成违约，不应向张智中支付违约金，张智中应当返还王明丽支付的定金及购房款。本院认为，双方签订的《合同》约定王明丽向张智中支付购房款的时间为：签订合同当天支付定金268,888.88元；7日内支付400,000元；签订合同的100天内支付3,900,000元。因王明丽未能按时支付第三笔购房款3,900,000元，王明丽首先存在违约。而张智中在王明丽已经先期违约的情况下，张智中并未依法行使合同解除权，而是经与王明丽协商后同意王明丽继续办理贷款而继续履行合同。张智中主张合同已经解除但其提供的证据不能证明张智中已经将解除合同的意思通知到王明丽，且从2019年7月5日张智中又收取王明丽200,000元购房款的事实说明张智中有继续履行合同的意思表示。因此，张智中关于其已经履行解除合同告知义务，不存在违约行为的主张不能成立。因张智中在予以王明丽继续贷款筹资期间未通知王明丽解除合同，其擅自将房屋又另行出售给他人的事实存在违约，故在履行《合同》的过程中，王明丽、张智中均存在违约行为，根据合同约定，均应当给予对方房屋总价款20%的违约金。因双方2019年12月16日的通话协商中张智中已经明确：张智中收到第三人支付的购房款后就向王明丽予以退还收取的定金和购房款。且表明没有和王明丽谈过违约责任。对此王明丽并未提出异议，说明双方已经通过电话协商达成口头协议由张智中退还王明丽定金和购房款，双方不再相互支付违约金。因此，一审判决由张智中向王明丽返还王明丽已经支付的定金和购房款，双方互不支付违约金的处理并无不当，本院予以维持。张智中上诉请求驳回王明丽本诉请求，支持反诉请求的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，张智中的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29,430元，由张智中负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 陆启慧审判员 张雯静二〇二〇年九月十四日书记员 刘灿灿