广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初2394号原告：四会市置安物业服务有限公司，住所：四会市*****海口地段，统一社会信用代码：914***********672Y。法定代表人：杨某1。委托代理人：罗志彩，系该公司员工。被告：江志文，男，1973年9月29日出生，汉族，住广东省四会市************9*****,公民身份号码：441************517。被告：赖秋菊，女，1981年7月26日出生，汉族，住广东省清远市清新区**************,公民身份号码：441************720。原告四会市置安物业服务有限公司（以下简称置安物业）与被告江志文、赖秋菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告置安物业的委托代理人罗志彩、被告江志文、赖秋菊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告置安物业向本院提出诉讼请求，请求判令两被告：1.立即支付四会市东城区****海明珠豪庭14B701房物业服务费共计3977元(从2014年9月10日暂计至2020年2月29日止)；2.立即支付四会市东城区****海明珠豪庭14B701房欠费违约金4053元。(从2014年9月10日暂计至2020年2月29日止)；3.承担所有诉讼费。事实与理由：被告于2009年2月6日购买了本小区物业一套，房号是东海明珠豪庭14B701房，建筑面积125.55平方米。根据小区《前期物业服务合同》和2009年2月6日原告与被告订立的《前期物业服务协议》中约定，“乙方每次交纳费用时间为每月10日之前。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日1‰追缴逾期付款的违约金。业主或非业主使用人无正当理由连续二个月不交物业服务费的，甲方有权暂停对乙方提供物业管理服务项目，必要时通过法律途径追收欠款及违约金”。物业服务费收费标准为：2009年2月6日起，每平方米建筑面积为0.48元/月，根据小区《前期物业服务合同》和被告与原告签订的《前期物业服务协议》达成之相关规定，原告一直履行相关权利义务。但被告在2014年9月10日至2020年2月29日长期无故拖欠物业服务费，共计3977元，产生违约金4053元，共计欠费金额为8030元人民币。原告以多种形式(电话和书面)向被告催交，但其未予理睬。现根据双方签订的《前期物业服务协议》和小区《前期物业服务合同》的规定，以及《物业管理条例》四十二条第一款、《合同法》第一百零九条、第一百一十四条的相关规定，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。被告江志文、赖秋菊答辩称：根据合同第四条的约定，物业公司对我们的公共设施、建筑柱梁、承重墙是有维修责任的，但是他们并没有履行这个责任，在2014年开始我们就没有交物业费，2019年说要处理这件事情，然后原告方的员工说他们是新来的不清楚具体处理方式，要向上级请示这些问题。后来原告方的人来和我们说其对我们的房子没有维修义务，但是后来我们听说对面楼的房子漏水，物业就去给对面楼房的进行维修，但是我们的房子却迟迟不肯给予维修。然后物业和我们说我们的损失已以每平方米300元赔偿了，但是我们确实没有收到这个赔偿。因为检查房子收楼的时候，原告方有一份《收楼确认书》让我们签，原告方让我们提出问题，我们检查完房子后就告诉原告方房子哪里有问题哪里要处理的，原告方都口头上答应我们处理和维修，后来我们让原告方来维修房子做防漏的事情也并没有来做。涉案房屋为顶楼，因为楼顶漏水自行出资维修花费3000元，应在物业费中扣减。现在漏水的问题依然处在。原告置安物业向本院提交如下证据：1.四会市置安物业服务有限公司营业执照。2.四会市置安物业服务有限公司法定代表人身份证明书。证明原告主体资格。3.《前期物业服务协议》。证明（1）原告系涉案物业的物业服务企业。（2）根据同一区域同类物业（住宅）收取物业服务费的标准，被告应按建筑面积每月0.48元/平方米计算物业服务费用向原告支付，即每月物业服务费为60元，交费时间为每月10日前，若逾期缴费的，从逾期之日按每天1‰交纳违约金。4.江志文、赖秋菊身份证复印件。证明两被告主体资格。5.江志文、赖秋菊物业服务费欠费及违约金计算明细表。证明自2014年9月起，被告并未按约定向原告支付物业服务费用，至2020年2月被告共拖欠66个月物业服务费共3977元，计算至2020年2月29日的违约金为4053元。6.催费凭证。7.不动产登记资料查询结果证明，证明两被告是房屋权属人。8东海明珠豪庭入住承诺书证明，证明两被告承诺会准时缴纳物业费。9、催收证明，证明原告方有对被告进行催收。被告江志文、赖秋菊向本院提交如下证据：1.图片20张。证明：（1）共用楼梯一楼到七楼楼顶的地砖有20多个是松、裂、烂，完全没有维修；（2）后阳台楼顶漏水引起柱梁开裂，后阳台门的柱角开裂，门都变形了，经我们自己修补还是修了又裂，还渗水，水管边开裂漏水，原告方也没有来处理；（3）大厅楼顶漏水，整个周边都是我们自己搞的防漏，我们修补了还是漏水，原告方当时并没有做防漏措施；（4）大厅柱梁钢筋外漏，原告方经理说要用高标号水泥帮我们修补，后来原告方三翻四次推辞也没有派人来修补；（5）前大阳台渗漏、开裂，然后天面阳台顶砖都是自己做的，当时叫物业三个月都没有答复，也没有派人修补。2.光碟。证明房屋的楼面阳台渗漏问题。3.东海明珠豪庭楼宇验收交接书。证明房屋问题早已存在。经审理查明:2013年6月3日，原告置安物业（甲方）与被告江志文、赖秋菊（江志文、赖秋菊为乙方）就涉案房屋签订了《前期物业服务协议》，约定：房屋坐落位置为东海明珠豪庭14座B梯701房；物业管理服务内容包括：1.房屋共用部位的维护和管理、2.共用设施设备及其运行的维护和管理、3.环境卫生、4.保安、5.交通秩序与车辆停放、6.房屋装饰装修管理；乙方交纳物业服务费的标准按住宅建筑面积每月0.48元/平方米计收，乙方物业的建筑面积为125.55平方米，乙方每次交费时间为每月10日前；乙方不按约定标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每日1‰交纳违约金。2014年9月起，被告江志文、赖秋菊以其不满原告的物业服务为由拒向原告缴纳物业服务费，原告向被告催收未果，遂诉至本院提出上述诉求。以上事实，有当事人陈述、经庭审核对、质证的证据、庭审记录等证实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告置安物业与被告江志文、赖秋菊签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定行使权利，履行义务。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业管理费？上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据原、被告的诉辩意见和本案现有的证据，不足以证明原告不履行物业服务合同，或者在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，两被告抗辩的理由不足以构成拒交或少交物业费的正当理由。至于两被告提出原告在物业管理过程中存在的问题，被告可直接与原告沟通，要求其改善服务质量，加强小区管理，如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行依法解决。关于两被告提出其自行出资3000元用于维修漏水问题应据此抵扣相应物业费的意见，原告认为业主未经物业公司及开发商确认就擅自维修，所以不同意抵扣。因原告不同意抵扣，且两被告并未就此提出反诉，对此本院不作处理，被告可另循合法途径解决。根据案涉的《前期物业服务协议》，原告诉请两被告支付拖欠的物业管理费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。对于原告主张的物业服务费的计价面积（125.55㎡）、计价标准（0.48元/㎡/月）、逾期缴纳物业服务费的期间（2014年9月至2020年2月，共66个月），有合同及事实依据，且两被告未提出异议，故原告主张两被告应向其支付2014年9月到2020年2月的物业服务费3977元的诉求，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。两被告的举证可以证明原告提供的物业管理服务确实存在瑕疵和不足，原告主张被告支付违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。最后需要指出的是，物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。一方面物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江志文、赖秋菊应于本判决生效之日起五日内向原告四会市置安物业服务有限公司支付2014年9月至2020年2月期间的物业服务费3977元；二、驳回原告四会市置安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告江志文、赖秋菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  许培娜二〇二〇年九月四日书记员  李嘉瑜