江西省吉水县人民法院行 政 判 决 书（2020）赣0822行初20号原告：张万清，男，汉族，1982年1月2日出生，吉水县人，住吉水县。委托诉讼代理人：曾春平，女，汉族，1989年4月4日出生，吉水县人，住吉水县，系原告张万清弟媳。被告：吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室，统一社会信用代码为12361022MB0352364K。住所地：吉水县住房和城乡建设局（县万**大道117号）4楼。法定代表人：王卫东，该办公室主任。委托诉讼代理人：周秋生，吉水县住房和城乡建设局副局长。委托诉讼代理人：谭棠武，江西荟萃律师事务所律师。原告张万清与被告吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室房屋征收补偿协议纠纷一案，原告于2020年7月8日向本院提起行政诉讼。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月31日公开开庭审理了本案。原告张万清委托诉讼代理人曾春平、被告吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室法定代表人王卫东及委托诉讼代理人周秋生、谭棠武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张万清向本院提出诉讼请求：一、确认被告与原告签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》无效；二、被告因其胁迫原告签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》无效，给原告造成损失被征收房屋价值补偿款及其范围内收回国有土地使用权价值补偿款，两项损失补偿款合计831，046元，被告依法承担赔偿责任；三、要求返还建安成本18，992元、报建费7，960元、综合税2，379元、土地出让金69，875元、土地增值税2，783元、测绘费395元；四、由被告承担本次诉讼的所有费用；事实和理由：一、原告的房屋及土地使用权不具备征收及被收回的要件，根据我国《土地管理法》第五十八条的规定，本案被告并未进行收回国有土地使用权的程序，缺乏房屋所有权被征收及其范围内收回国有土地使用权的基础条件的支持，双方签订的协议自然无效；二、确认被告采取“株连九族”恶劣手段，非原告真实意思表示的前提下胁迫原告签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》无效。被告于2017年12月13日以吉水县委组织部、吉水县人力资源和社会保障局的名义，联合向包括原告在内的上下老街房屋被征收的人员下达《房屋征迁督促书》。凡是属于国家公职人员（含退休）或者其亲属的，通知其所在单位停发养老金，停止工作，扣发工资、奖金，在这样的情况下，原告违背了自己的真实意思表示而签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》。该协议属于行政合同，目前，我国行政实体法对协议无具体要求时，可参考《民法通则》和《合同法》的相关内容，因此，被告采取胁迫方式要求原告签订的两份《补偿安置协议书》违反了《民法通则》第4条和《合同法》第52条之规定，具有重大违法情形，应当确认无效。三、本案房地产价格评估机构选定以及作出的评估报告存在严重违法，系被告单方面委托房地产评估机构出具的评估报告，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条的规定，房地产评估机构由被征收人协商选定，协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。然而原告对评估机构的状态、选定的程序一无所知，被告亦未征求广大被征收人的意见，因此对原告的房地产进行评估，并依据该评估报告直接作出的补偿决定和制作的《补偿安置协议书》是严重违反法律的，也是无效的。对原告所造成的损失依法应承担赔偿责任。原告被征收的的房屋和土地应当分别按照市场价8，000元/㎡、8，600元/㎡的价格计算予以补偿，除去原告已经领取的款项，被告还应向原告补偿831，046元，同时被告还应返还建安成本等费用。被告吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室辩称：一、原告要求确认补偿安置协议书无效，被告认为原告的诉请不能成立，理由如下：1．补偿安置协议书是在法定程序下签订的，符合法律规定；2．胁迫签订的事实不成立；3．协议书的签订系双方自愿签订的，在签订协议书之后，双方还进行了结算，有结算清单，原告方签字确认了，还有付款手续，付款账户是原告自愿提供的，原告同意将该结算款项汇到原告的账户上，不应该认为该协议无效。二、评估程序按照法律程序进行的，选取评估机构的公告张贴以后，公告后面还有附件，有5家预选评估机构的名单，并告知了当事人的权利。评估机构评估后依法出具了评估报告，在评估报告出具以后，被告还向各户送达了分户评估表。原告收到分户评估表后，于2017年12月31日向被告出具了承诺书，表示对评估结果无异议，产权无任何纠纷。根据补偿安置协议书来看，原告收到了分户评估表，对评估结果无异议。三、根据国务院590号令第二条，给予公平补偿的原则，1、要求返还建安成本，建安成本是被告提高比例节差，扣除了建筑成本，是多给的钱，如不出建安成本就得不到补偿，是政府让利的行为；2、要求返还报建费，原告房屋没有按照房屋建设进行报批报建，未缴纳报建费。而已经领取了房产证的，他们已经缴纳了这个费用，而补偿时标准是一致的，不予扣除报建费显失公平；3、综合税的扣除与第二点理由一致；4、要求返还土地出让金，根据房地产管理法第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，有批准权的人民政府按照国务院的规定，可以不办理土地出让权使用手续，转让时应将房地产所获收益中的土地收益上交国家；根据土地使用权出让和转让条例第四十五条的规定，划拨土地使用权转让补交土地出让金，或者以转让出租抵押所获收益，抵交土地使用权出让金；第四十七条规定对划拨土地使用权，市县人民政府根据城市发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回土地；根据土地管理法第五十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的建设单位，按照国务院规定和办法，缴纳土地使用权出让金等土地使用费及其他费用后，方可使用土地。实际上本次扣除土地出让金只是按照土地基价的50%予以扣除，也就是土地收益的21%左右（即3，951元/㎡的地域价，实际扣除751元/㎡，极大做到了让利于民），所以原告要求返还毫无依据；5、要求返还土地增值税不予返还，理由同第二点；6、要求返还测绘费不予返还的理由也同第二点。被告吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室向本院提交了以下证据：第一组证据江西省住房和城乡建设厅《关于吉安市棚户区改造项目纳入国家计划的确认函》，拟证明上、下老街项目建设纳入国家棚改计划。第二组证据1．《吉水县上下老街历史文化街区保护工程房屋土地摸底调查登记表》，拟证明吉水县人民政府对拟征收房屋进行了产权调查；2．吉水县人民政府关于召开县城上、下老街历史文化街区保护（棚户区改造）房屋征收补偿方案听证会的公告及上、下老街房屋征收补偿方案听证会签到各一份，拟证明吉水县人民政府对补偿安置方案（征求意见稿）进行了听证。第三组证据1．吉水县城上下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收评估机构选定公告和推选评估机构名单各一份，拟证明吉水县人民政府向被征收户公布推选评估机构；2．江西省天禄房地产土地评估有限公司作出的三份《房地产征收估价报告》，拟证明依法选定的评估机构作出了评估报告；3．吉水县人民政府关于公开征求《吉水县上下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收与补偿安置实施方案（征求意见稿）》意见的通告，拟证明吉水县人民政府征求了公众对补偿安置方案（征求意见稿）的意见；4．吉水县人民政府关于公开征求《吉水县上下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收与补偿安置实施方案（征求意见稿）》，拟证明吉水县人民政府作出了补偿安置方案（征求意见稿）；5．吉水县人民政府关于公开征求《吉水县上下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收补偿方案征求公众意见和修改情况的公告》一份，拟证明吉水县人民政府对补偿安置方案（征求意见稿）公众意见和修改情况进行了公告；6．吉水县人民政府（吉水县府［2017］66号）《关于印发吉水县上下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收与补偿安置实施方案的通知》，拟证明吉水县人民政府作出正式补偿安置方案，并对方案进行了公开公布。第四组证据1．《资金证明》；2．《余额证明》；3．吉水县人民政府办公室抄告单二份。拟证明吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室补偿资金已全部到位。第五组证据吉水县人民政府房屋征收决定公告及张贴照片，拟证明吉水县人民政府作出房屋征收决定，公告并予以张贴，签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》具有充分的依据。第六组证据1．吉水县上、下老街区保护项目（棚户区改造）房屋征收评估公示表（一、二），拟证明房屋征收评估结果经过了公示；2．吉水县上、下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收初步分户评估结果，并进行了公示，拟证明原告知道被征收房屋评估结果；3．承诺书，拟证明原告同意评估公司的评估结果，对此无异议。第七组证据1．原告与被告签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》及结算清单，拟证明原告张万清自愿签订了补偿安置协议，对于补偿数额，双方进行了结算，原告张万清在结算单上签字认可；2．原告房产证、土地证复印件，拟证明原告张万清被征收房屋土地、房屋面积等情况；3．履约证据（付款凭单、拨付凭证），拟证明原告在房屋征收个人财产补偿拨付凭证上签字认可补偿金额，并提供个人银行账户接收补偿资金。被告已履行在补偿安置协议书中约定的义务。第八组证据：房屋征收法律依据1．《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2．《江西省国有土地上房屋征收与补偿办法》；3．《文物保护法》；4．《历史文化名城、名镇、名村保护条例》；5．《历史文化名城保护规范》；6．《江西省传统村落保护条例》；7．《吉安市国有土地上房屋与补偿条例》。第九组证据江西省吉安市中级人民法院（2018）赣08行初39号《行政判决书》、江西省高级人民法院（2019）赣行终163号《行政判决书》，拟证明吉水县人民政府房屋征收决定合法，已被法院生效判决书认可，相关证据及法律事实已被生效判决书确认。原告对被告提交证据质证意见为：补偿太不合理，补偿金额太少了，对所有证据无异议。原告未提供证据。本院对上述证据认证如下：对于被告吉水征收办提交的证据，原告经质证无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，予以认定，作为本案认定事实的依据。综合以上证据的分析与认定，本院确认本案法律事实如下：2016年11月26日，江西省人民政府作出赣府字【2016】94号《关于第二批省级历史文化街区的通知》，吉水县上、下老街历史文化街区在江西省第二批省级历史文化街区名单中。2017年9月，吉水县人民政府对吉水县上、下老街历史文化街区保护工程范围内居民房屋土地进行调查。2017年9月8日，吉水县人民政府作出《关于召开县城上下老街历史文化街区保护（棚户区改造）房屋征收补偿方案听证会的公告》，并于2017年10月17日召开了吉水县城上、下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收与补偿安置方案（征求意见稿）听证会。期间，吉水县人民政府作出了《吉水县上下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收与补偿安置实施方案（征求意见稿）》，并作出关于公开征求该补偿安置实施方案（征求意见稿）意见的通告。2017年10月18日，吉水县人民政府作出《吉水县城上下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收与补偿安置方案（征求意见稿）征求公众意见和修改情况的公告》。2017年10月20日，吉水县人民政府作出【2017】第02号《房屋征收决定书》和《房屋征收决定公告》，附件为征收红线示意图和房屋征收补偿方案，并在征收范围内张贴。同日，吉水县人民政府作出吉水县府字【2017】66号《关于印发吉水县城上下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收与补偿安置实施方案的通知》。2018年1月2日，吉水县人民政府办公室向县财政局作出吉水县府办抄字【2017】654号《抄告单》，同意预拨资金3000万元给吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室，用于解决上下老街历史文化街区保护（棚户区改造）建设项目房屋征收补偿费用。2018年1月2日，吉水县人民政府办公室向县财政局作出吉水县府办抄字【2017】754号《抄告单》，同意预拨资金3000万元给吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室，用于解决上、下老街历史文化街区保护（棚户区改造）建设项目房屋征收补偿费用。2017年10月23日，吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室作出《吉水县城上下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收评估机构选定公告》，预选截止报名日期符合报名条件的五家评估机构。后选定江西省天禄房产土地评估有限公司作为案涉房地产评估机构。2017年11月2日，江西省天禄房地产土地评估有限公司作出三份《房地产征收评估报告》。2017年11月7日，江西省天禄房地产土地评估有限公司作出《吉水县上下老街保护项目（棚户区改造）房屋征收评估公示表（一、二）》。2017年12月1日，江西省天禄房地产土地评估有限公司作出了关于原告张万清所有房屋征收初步分户评估报告。后原告签订承诺书，申请提前签订补偿安置协议，并表示对评估结果无异议。2017年12月31日，原告张万清与被告吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，并签订了上、下老街房屋征收产权置换方式结算清单。在原、被告双方签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》中原告自愿选择房屋征收补偿安置方式是房屋产权调换，并自愿选择了滨江二期2栋20楼3号产权调换房，安置房面积为136㎡，经最终结算被告向原告支付补偿款128589元。2018年1月4日，被告将该补偿款支付至原告账户。2018年4月16日，江西省住房和城乡建设厅作出赣建办函【2018】53号《关于吉安市棚户区改造项目纳入国家计划的确认函》，吉水县上下老街棚户区改造项目在计划中。2018年4月23日，中国银行吉水支行出具《资金证明》，吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室账号19×××23截止2018年4月23日账户余额为2365924.15元；江西银行吉水支行出具《余额证明》，吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室账号79×××99截止2017年6月15日账户余额********.90元。另查明，原告张万清的案涉房屋土地使用权面积为90.32平方米，1999年10月28日取得《国有土地使用证》［吉国用（1999）字第221304—183号］，土地使用权类型为划拨。建筑面积106.4㎡（其中有证面积53.2㎡，权证以外的面积53.2㎡），系一层砖木结构的房屋。原告所有的房屋因棚户区改造被征收。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定，吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室符合征收补偿主体资格，具有签订征收补偿协议的职责。因吉水县人民政府对吉水县上、下老街房屋作出房屋征收决定的合法性已经被法院生效的判决书予以确认，对原告提出房屋征收决定合法性的质疑不作评判。吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室拟定的《吉水县城上下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收与补偿安置方案（征求意见稿）》报吉水县人民政府批准同意，吉水县人民政府将上述方案征求意见稿征求了公众意见，召开了听证会，也将公众意见和修改情况予以了公告，然后作出正式补偿安置方案。吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室作出房屋征收评估机构选定公告，将符合报名条件的五家房地产价格评估机构由被征收人协商确定一家房地产价格评估机构担任价格评估工作，如协商未能达成一致意见，吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室将采取随机抽签方式确定评估机构。经选定的江西省天禄房地产土地评估有限公司作出三份《房地产评估报告》，并进行了公示。评估机构作出了关于原告张万清的房屋征收初步分户评估结果的报告，原告表示对评估结果无异议并同意提前签订房屋补偿安置协议。原告张万清与被告吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》及上下老街房屋征收产权置换方式结算清单。被告根据原告房屋层数、房屋容积率、建筑密度等按不同的增幅比例进行结算，另外增加放弃奖励20%、连片征收奖、腾房奖、安置过渡奖、搬迁费和安置费等减去上浮增调部分扣除的税费部分，经原、被告双方最终结算，原告选取136㎡安置房一套，并得到128，589元补偿款，且该补偿款早已领取。被告吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室的征收补偿安置行为符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法（省政府令第214号）》的相关程序规定，补偿程序合法，适用法律、法规正确。原告与被告签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》系双方当事人真实意思表示，原告未提供证据证实其是受到被告的胁迫而违背自己真实意思签订案涉协议，且按照协议内容被告已履行完自己的义务，因此原、被告签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》合法有效，本院予以确认。原告要求确认补偿安置协议书无效及要求返还上浮部分扣除的费税（建安成本18，992元、报建费7，960元、综合税2，379元、土地出让金69，875元、土地增值税2，783元、测绘费395元）的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。至于原告诉求案涉房屋应当按8，000元/㎡、国有土地使用权按8，600元/㎡市场价格计算，也是缺乏事实和法律依据，因为涉案房屋最终的补偿款系被告根据评估机构对该房屋初步分户评估结果，确定上浮比例为1：1.7，加上安置奖及交付奖、成片奖等确定，且原告承诺对评估结果无异议并在被告出具的《上下老街房屋征收产权置换方式结算清单》上签字，表明其认可分户评估结果和该房屋的各项补偿价，故该诉请本院亦不予支持。诉讼中，原告申请本院将案件移送至新干县人民法院管辖。本院与新干县人民法院对吉水县辖区内行政案件均有管辖权，原告选择向本院提起诉讼，本院对本案已依法受理，因此对原告的申请予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十五条，《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告张万清的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张万清承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  王卫国审 判 员  张长根人民陪审员  罗启晁二〇二〇年九月十五日法官助理李文丽书记员蔡磊