苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4567号 原告：苏州苏宁易购便利店有限公司，住所地江苏省苏州市人民路**。 法定代表人：陆海华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：丁希胜，江苏锦同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昱尧，江苏锦同律师事务所律师。 被告：徐阜，男，1990年11月4日出生，汉族，住江苏省阜宁县开发区。 被告：王玲娟，女，1975年6月20日出生，汉族，住浙江省仙居县。 被告：朱建军，男，1971年8月1日出生，汉族，住浙江省仙居县。 原告苏州苏宁易购便利店有限公司与被告徐阜、王玲娟、朱建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告苏州苏宁易购便利店有限公司的委托诉讼代理人丁希胜，被告徐阜、王玲娟、朱建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州苏宁易购便利店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐阜退还57292元租金并支付逾期退还租金的暂计利息1783元，从2019年11月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，暂计至2020年5月20日，应计算至被告徐阜实际退还租金之日；2、判令被告王玲娟、朱建军对被告徐阜的上述债务承担连带责任；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告徐阜退还57142元租金并支付逾期退还租金的暂计利息1178元，从2019年11月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，暂计至2020年5月20日，应计算至被告徐阜实际退还租金之日。 事实和理由：2016年1月15日，被告王玲娟、朱建军将其位于姑苏区商铺出租给被告徐阜，并签订了《商铺租赁合同》。2018年12月17日，被告王玲娟、朱建军同意被告徐阜将涉案商铺转租给原告并签署了《产权人同意转租证明》，同时被告王玲娟、朱建军承诺若被告徐阜不能履行出租人义务时，其将代替被告徐阜履行。2018年12月19日，原告与被告徐阜签订了《租赁合同》，合同就房屋面积、租赁期限、租金及原告提前解除合同的违约责任等作出了明确约定。合同签订后，原告向被告徐阜合计支付租金15万元。因涉案商铺周边人流量较少，商业氛围不足，致使原告一直处于亏损状态，原告再三斟酌决定关闭此店。2019年9月27日，原告依据合同的约定，向被告徐阜发函解除合同并退还剩余租金57292元，但被告徐阜却置之不理。故原告诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告徐阜辩称：按照合同约定，我方应该退还57142元租金，但是原告租赁案涉房屋的时候，当时有一个租户未走，为了让原告顺利入住租赁房屋，我方与前面的租客提前解除合同，给租客找新的铺子，产生了许多费用，包括转让费和租金差额补贴、整改等费用共计7万元左右。原告当时租赁房屋时要求我方更改电压，花了1万元左右，所以我方不同意退还剩余租金。上述8万元费用我方在本案中提起反诉，要求原告予以赔偿。 被告王玲娟、朱建军共同辩称：当时案涉铺子是我方租给徐阜的，后来徐阜说要转租给原告，产权人同意转租证明上除了我方的签名都是后面添加上去的，租期内容与事实不符，我方不知情原告与被告徐阜签订租赁合同的内容，承诺我方也不知情，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明： 2016年1月15日，王玲娟（甲方、出租方）与被告徐阜（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于苏州市姑苏区商铺出租给乙方使用，期限为10年，自2016年1月15日至2026年1月14日。租金每月一次性付清，乙方在签订合同时一次性付清第一个月房租，以后每月租金均在当月15日前一次性付清，租金每两年涨幅5%。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的一个月租金的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。 2018年12月17日，王玲娟、朱建军向苏州苏宁易购便利店有限公司出具《产权人同意转租证明》一份，内容为：2016年1月15日，本人与徐阜签订商铺租赁合同，将位于苏州市姑苏区商铺出租给徐阜，租赁期限共10年至2026年1月14日。本人现同意徐阜将其租赁的房屋全部或部分转租给贵司。本人承诺，不论徐阜因何种原因不能履行与贵司就该房屋转租所签租赁合同（含相关补充协议、承诺函等所有法律文件）时，本人将取代徐阜按其与贵司所签租赁合同履行其出租方的全部权利义务。 2018年12月19日，徐阜（甲方、出租方）与苏州苏宁易购便利店有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，内容为：1、甲方向乙方出租位于闻钟苑XX幢XXX室商铺，租赁期限为5年2个月，自2019年3月1日起至2024年4月30日，租赁费用为每年15万元。2、乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起60日之次日作为本合同解除的日期。此种情况下，乙方需支付甲方当租赁年度一个月的租赁费用作为对甲方的补偿。前述补偿金在甲方向乙方书面确认乙方已退还租赁物且甲方向乙方提供了相应金额全额的租赁费增值税普通发票后由乙方向甲方支付（不能提供发票的，乙方可扣除25%支付）。 2018年12月29日，原告向徐阜转账50000元。2019年3月14日，原告向徐阜转账100000元。 2019年9月19日，苏州苏宁易购便利店有限公司向徐阜寄送《关于要求退还保证金/已付费用的函》，内容为：贵我双方于2018年12月19日就我司承租贵方位于闻钟苑XX幢XXX室房屋签订了租赁合同一份，现鉴于双方租赁合同已于2019年11月20日解除，但我司尚有抵扣一个月赔偿剩余多付54167元租赁费在贵方处，至今未返还我司，故请贵方收函后10日内向我司退还上述费用。否则我司将向法院提起诉讼，由此产生的一切法律后果由贵方承担。该函由原告向徐阜身份证上的地址邮寄后退信。审理中，原告向本院明确其业务员于2019年9月28日将解除函微信拍照发送给了徐阜。 庭审中，徐阜陈述：原告邮寄的合同解除函我方没有收到，合同解除的事情是在原告邮寄后一个礼拜左右知晓的，是对方业务员发给我的照片。同意转租证明房东当时签的时候是空白的。 庭审中，王玲娟、朱建军陈述：租赁合同及转租证明都是按照原告业务员要求在空白的合同上签的字。 以上事实，由商铺租赁合同、产权人同意转租证明、租赁合同、银行转账凭证、解除函、邮寄凭证及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，原告苏州苏宁易购便利店有限公司与被告徐阜签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合同依法成立且有效。根据合同约定，原告可以提前解除合同，但须提前60日书面通知徐阜，以解除合同通知送达徐阜之日起满60日之次日作为合同解除日期。根据已查明事实，原告于2019年9月19日邮寄的解除函被退信，不能视为已将解除函送达了被告徐阜。但根据原告及被告徐阜确认，原告业务员于原告邮寄解除函后一个礼拜将解除函拍照发送给了徐阜，此时应视为徐阜收到了合同解除函。据此，可以认定2019年9月28日后满60日的次日即2019年11月28日为解除合同的时间。经计算，剩余未履行租期为2天+5个月，金额为54285.72元。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告徐阜应当将该54285元退还原告。至于被告徐阜当庭提起的反诉请求，因未按期预交反诉费，故本院对此不予理涉。就徐阜所认为的损失问题，徐阜可另行进行主张。 关于原告要求被告王玲娟、朱建军对被告徐阜的上述债务承担连带责任的诉讼请求。本院认为，因原告无法举证《产权人同意转租证明》的原件，故虽然房屋所有权人认可签名的真实性，但本院无从认定《产权人同意转租证明》所载明内容的真实性。退一步讲，即使所载条款内容为真实，王玲娟、朱建军的承诺应为一般保证。根据法律规定，在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，一般保证人对债权人可以拒绝承担保证责任。因此，原告在本案中一并主张要求王玲娟、朱建军承担连带责任缺乏事实与法律依据。此外，《产权人同意转租证明》约定，当徐阜不履行租赁合同时，由王玲娟、朱建军取代徐阜按照租赁合同约定履行出租方的全部权利义务。根据该条款内容，王玲娟、朱建军系代为履行租赁合同约定的内容，而租赁合同并未约定租金的退还问题。本案实质上属于合同解除后根据法律规定产生的相互返还问题，故该返还租金的法定义务亦不应由王玲娟、朱建军来承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐阜于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告苏州苏宁易购便利店有限公司剩余租金54285.72元及利息损失（以54285.72元中未付的金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2019年11月28日起计算至实际给付之日止） 二、驳回原告苏州苏宁易购便利店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1276元，减半收取638元，由原告苏州苏宁易购便利店有限公司负担80元，被告徐阜负担558元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  李成 二〇二〇年九月二十七日 书记员  罗瑶