苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初729号原告：泰兴金江化学工业有限公司，住所地泰兴市经济开发区通江西路**。法定代表人：赵楚榜，总经理。委托诉讼代理人：丁红美，江苏戴维律师事务所律师。被告：苏州和记锦程置业有限公司，，住所地苏州市吴江经济技术开发区瓜泾路**法定代表人：沈华平，董事长。委托诉讼代理人：张庆马，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。第三人：江苏大象东亚制漆有限公司，，住所地苏州市吴江区松陵镇法定代表人：杨少武，董事长。诉讼代表人：江苏大象东亚制漆有限公司管理人。委托诉讼代理人：许丽丽，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕洁，江苏新天伦律师事务所律师。原告泰兴金江化学工业有限公司（以下简称金江公司）与被告苏州和记锦程置业有限公司（以下简称和记公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因双方当事人争议较大，本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案，并追加江苏大象东亚制漆有限公司（以下简称大象公司）作为第三人共同参加诉讼。原告金江公司的委托诉讼代理人丁红美，被告和记公司的委托诉讼代理人张庆马，第三人大象公司的委托诉讼代理人许丽丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金江公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金564817.17元(以总房价3757932元为基数，自2017年1月1日起按日万分之1.5计算至实际交房之日止，现暂计算至2019年9月30日)。2、被告赔偿原告租金损失789168元(自2017年1月1日计算至实际交房之日止，现暂计算至2019年12月31日)。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月22日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》(合同编号分别为Y2016002376/Y2016002379)，双方约定：原告购买被告出卖的位于苏州市吴江区商业营业用房，价款分别为1292338元、2465594元，合计总价款3757932元。交房期间均为2016年12月28日前；产权登记时间为出卖人应当在商品房交付使用后90日内。上述两份《商品房买卖合同》均对出卖人逾期交房违约责任作了约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。在签订上述《商品房买卖合同》同日，应被告要求，原告就购买的两套营业用房以委托人身份与苏州欣惠达商业管理有限公司(受托人，以下简称欣惠达公司)及被告(担保人)签订了两份《吴江蝴蝶城委托经营管理合同》，将上述两商铺委托欣惠达公司统一经营和管理，约定委托经营时间为2016年12月28日至2026年12月27日，共十年，并确定了每年的收益支付标准及支付时间。经原告多次催促，被告至今仍未能向原告交付合同约定的上述商品房，也未向原告支付合同约定的违约金，并赔偿原告房屋租金损失。原告认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，现被告逾期交房的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告和记公司辩称：原告与被告签订的两份商品房买卖合同自始无效，双方签订合同的行为系原告与案外人大象公司恶意串通，以合法的以房抵债行为掩盖非法目的，损害被告及他人利益，主要表现为：1、案外人结欠原告货款经泰兴市人民法院（2014）泰商初字1223号民事调解书确认，截至2016年1月22日，大象公司结欠原告货款3319635元。2、2016年1月22日，原告与大象公司签订和解协议书，大象公司以有权处分被告商铺为由，将被告的两套商铺折抵给原告冲抵债务。当日，大象公司法定代表人杨少武利用在被告公司任职的便利条件，以被告公司名义，与原告签订两份商品房买卖合同，并将没有实际支付房款的收据出具给原告。结合上述两点，大象公司以被告两套商铺抵债，表面上完成了和解协议约定的以房抵债行为。3、和解协议中表述大象公司以有权处分被告商铺为由，与原告签订和解协议书，本身就是虚构行为，原告也明知大象公司无权处分被告财产，大象公司既不是被告关联企业，双方又无债权债务关系，大象公司没有权利处分被告财产。4、和解协议书约定大象公司先行垫付给被告公司3757932元，原告明知大象公司在2016年1月22日未支付被告公司房款，与被告签订商品房买卖合同，对大象公司规避债务的行为是明知的。5、被告至今未收到原告或大象公司支付的购房款，原告与大象公司之间以房抵债的行为损害被告公司的利益。6、被告开发的蝴蝶城项目，因资金链断裂，处于瘫痪状态，被告尚欠国家税收三千万元，其他债务几千万元，公司面临破产。综上，原告与大象公司以房抵债，表面上签订商品房买卖合同，看似合法，实际上损害国家利益和他人利益，大象公司则规避了300多万元的债务。因原、被告签订的商品房买卖合同自始无效，故不存在向原告支付逾期交房违约金及赔偿租金损失的问题，请求法庭驳回原告的诉请。第三人大象公司述称：第三人与原告签订的和解协议书是双方在债务履行期届满而第三人无法履行的情况下达成的以物抵债的协议，是用第三方也就是本案被告和记公司的房子来抵偿债务。和记公司与原告也签订了商品房买卖合同。被告和记公司对于以其房产抵偿第三人大象公司的债务是同意的。三方达成的以物抵债协议不存在违反法律、法规强制性规定的情形，据此签订的合同应当是合法有效的。商品房买卖合同签订后，第三人与原告之间的债务因为抵偿而消灭。泰兴法院的执行裁定书也载明双方和解并履行完毕，也能证明第三人和原告之间的原债务消灭了，原、被告的纠纷与第三人无关。另外，向法庭说明一下，第三人于2020年5月14日被法院受理破产清算，目前破产程序在进行当中。本院经审理认定事实如下：2016年1月22日，和记公司作为甲方（卖方）与金江公司作为乙方（买方）签订了《吴江市商品房买卖合同》两份(合同编号分别为Y2016002376/Y2016002379)，约定：金江公司购买和记公司开发的位于苏州市吴江区商业营业用房，价款分别为1292338元、2465594元，合计总价款3757932元。付款方式及期限约定为一次性付款。第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行：(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同……同日，和记公司出具《收款收据》二份，确认已收到金江公司支付的购买蝴蝶商业大厦第3幢3单元286号1118号商铺购房款，以上全部购房款实际由大象公司与收款人具体结算，与金江公司无关，本收据出具后即视为金江公司已付清全部购房款。和记公司加盖财务专用章。同时出具制式《收据》各一份，均加盖和记公司财务专用章。同日，金江公司作为委托人（甲方）与欣惠达公司作为受托人（乙方)、和记公司作为担保人（丙方)签订了两份《吴江蝴蝶城委托经营管理合同》，并出具授权委托书两份，约定：甲方对乙方的委托的内容包括：在授权委托期内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据吴江蝴蝶城情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策：由乙方全权负责，同时甲方授权以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商(出租)和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责该商铺的租金收益并按合同约定支付甲方租金。委托经营期限为十年，自2016年12月28日至2026年12月27日。甲方不可撤销或解除赋予乙方全权办理甲方与开发商之间的商铺交接手续以及以乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利。若甲方未在开发商指定的商铺交接之日前签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金等相关费用的，则甲方对乙方的委托管理期限起算日也相应后延，至前述款项付清、手续办理完毕……并确定了每年的收益支付标准及支付时间如下：开业第一、二、三年均为172592元，第四、五、六年均为47936元……支付方式为：在每年的12月28日前向甲方支付上半年(1月-6月)收益，在每年的7月1日前向甲方支付下半年(7月-12月)收益。合同第十一条担保约定：11.1、担保方为乙方的商铺委托经营管理责任承担担保责任。11.2、在乙方不能按合同履行义务及责任时，担保方应为乙方的违约起到担保作用，同时支付承担因乙方违约而产生的所有违约责任和赔偿资任。嗣后，蝴蝶商业大厦众多买受人与和记公司就案涉楼盘的交房期限多次交涉。2018年3月9日，蝴蝶商业大厦的部分买受人作为业主代表与和记公司签订《蝴蝶城住宅楼施工进度表及补充协议》一份，协议约定：2018年4月份完成气工程以及门维修工程；2018年5月份完成水工程、套内电线工程以及弱电工程；2018年6月份完成强电工程、消防工程以及电梯工程。双方约定交房时间为2018年8月底之前，如开发商未完成，业主赔偿金需根据双方签订的商品房买卖合同中约定的违约金的3倍（万分之1.5）执行，从2017年1月起计算。从2018年3月起每月15号为开发商与业主进度交流会，直至住宅交房，，地点为蝴蝶城需开发商项目负责人及陈总（陈春华）参与。商铺租金在住宅交房日后一周内交付商铺业主。由蝴蝶城陈总指定项目负责人进入业主群，每个项目开始，施工过程中及施工完成以图片及文字形式描述过程及结果，双方沟通时间地点由业主代表现场确认。大象公司法定代表人杨少武作为蝴蝶城股东在该协议上签字。协议签订后，和记公司仍未按约交付案涉房屋，遂致本案讼争。另查明：和记公司的股东为叶雪林、汤桂珍、陆丽强，所占股份分别为20%、40%、40%，汤桂珍名下股份实为杨少武持有。再查明：金江公司与大象公司曾有买卖业务往来。2014年12月，金江公司将大象公司诉至泰兴市人民法院，后经该院调解，双方于2015年1月达成调解协议，但大象公司在规定的期限内没有履行债务，致案件进入执行程序。后双方于2016年1月22日达成《和解协议书》，确认截至2016年1月22日，大象公司（甲方）结欠金江公司（乙方）货款本金及利息3319635元，并以有权处分的和记公司开发的蝴蝶城项目商铺签售给乙方抵冲货款。乙方确认签收蝴蝶城项目的以下房产：1、商铺一层1118号、面积40.30㎡、单价61180元/㎡；2、商铺二层1118号、面积32.93㎡、单价39245元/㎡，合计房款总额为3757932.00元，双方确认以该房款总额抵偿甲方结欠乙方的货款及利息3319635.00元，房款总额与货款及利息的差额438297.00元，由甲方先行垫付给和记公司。其中20万元在协议生效并在乙方与和记公司签署《商品房买卖合同》到住建局办理备案手续完成后的3天内乙方以市场价等值丁酯交付给甲方，余额238297.00元在乙方取得商铺房产证后以等值货物交付给甲方来冲减垫付款。甲方协助将该前述房产办理到乙方名下。房产交易合同由乙方直接与和记公司按正常房产交易流程签署。应付房款由甲方与和记公司结算，与乙方无关。在协议生效并在乙方与和记公司签署《商品房买卖合同》到住建局办理备案手续完成后，泰兴市人民法院(2014)泰商初字第01223号《民事调解书》执行终结。杨少武作为大象公司的法定代表人和保证人在和解协议书上签名。协议书签订当日，金江公司与和记公司签订了案涉商品房买卖合同，并办理了网签备案手续。同年4月6日，金江公司向大象公司发送了标准级醋酸正丁酯40.06吨，合计金额200300元。2016年3月24日，泰兴市人民法院裁定该案执行结案。2020年5月14日，本院依法受理大象公司破产清算一案，目前破产程序在进行中。以上事实，有原告举证的吴江市商品房买卖合同（合同编号分别为Y2016002376/Y2016002379）、收款收据、收据、《吴江蝴蝶城委托经营管理合同》、送货单和增值税专用发票各两份、蝴蝶城住宅楼施工进度表及补充协议，本院调取的大象公司和原告的和解协议书、案涉房屋的备案信息、泰兴市人民法院函、执行裁定书、结案申请书，及当事人的陈述等证据予以证实。被告举证的和解协议书、情况说明不能证明原告与大象公司存在恶意串通、规避大象公司债务的事实，且原告与大象公司之间的债权债务已归于消灭，大象公司未支付被告房款，系被告和大象公司之间的债权债务关系，故本院对被告所举证据的证明效力不予确认。本院认为：法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案原告金江公司基于对和记公司实际控制人杨少武身份及其提供和记公司印章真实性的信赖，且该协议书是在法院执行过程中达成的，法院也根据该协议书对双方之间的债务纠纷案执行终结，原告完全有理由相信案涉和解协议书的真实性，无需进一步向被告公司核实杨少武是否有权限代表公司签订涉案合同，故而其已尽到了合理的审查义务，主观上构成善意。另，涉案商品房买卖合同中不仅加盖了和记公司的公章，且完成了网签备案。故应认定杨少武代表和记公司与原告签订合同的行为构成表见代表。故本院认定案涉《吴江市商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，且不违反相关法律规定，该合同依法成立并生效，双方均应依约履行责任和义务。涉案商铺尚未取得《商品房交付使用通知书》，不具备交付条件，故截至目前，案涉《吴江蝴蝶城委托经营管理合同》尚未实际履行，本院对原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求不予支持。综上所述，本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告作为商品房买卖合同的出卖人，未按照合同约定在规定的期限内交付房屋，已构成违约，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持，其主张的计算标准符合双方的约定，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏州和记锦程置业有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告泰兴金江化学工业有限公司逾期交房违约金546779.10元(以总房价3757932元为基数，自2017年1月1日起，按日万分之1.5计算至2019年8月31日；并以3757932元为基数，自2019年9月1日起，按日万分之1.5计算至实际交房之日止)。二、驳回原告泰兴金江化学工业有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（若转账支付，请直接汇入原告指定账户，户名：泰兴金江化学工业有限公司，开户行：中国银行泰兴支行，账号：55×××13）。案件受理费16984元，由原告泰兴金江化学工业有限公司负担9899元，被告苏州和记锦程置业有限公司负担7085元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××65）。原告预交的诉讼费用7085元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  杨小红人民陪审员  胡云政人民陪审员  顾大妹二〇二〇年九月三十日书 记 员  王曙敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。