广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初8331号原告：惠州市鹏翔物业管理有限公司，住所：惠州市******金世界花园内。法定代表人：李某1。委托代理人：黄永军，广东指针律师事务所律师。委托代理人：吴燕娜，广东指针律师事务所实习律师。被告：练来福，男，汉族，1965年4月30日出生，公民身份号码：441************475，住址：惠州惠城区水口街道办事处谭屋一路******。原告惠州市鹏翔物业管理有限公司诉被告练来福物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市鹏翔物业管理有限公司诉称，2014年3月26日，原告与璟鹏华府开发商惠州市培雄实业有限公司签订了《璟鹏华府物业管理服务合同》，约定由原告为璟鹏华府小区提供物业管理服务，合同约定住宅物业管理费1.08元/月.平方米、逾期违约金为每天按应缴费用总额的千分之三计收，合同期限为2014年4月1日起至小区业主大会及业主委员会成立并聘请新的物业公司接管之日止。被告房屋位于惠州市*********璟**********，面积为91.66平方米，每月应缴99元，被告自2017年6月1日起至今未履行业主缴费义务。协议履行至今，原告依约为小区提供了物业管理服务，业主理应按协议约定履行交费义务。原告积极督促被告履行交费义务，但被告至今仍拒不缴纳，已严重违约。原告与开发商所签订的物业管理服务合同效力及于全体业主，被告拖欠物业管理费的行为侵害了物业公司的合法权益，也侵害了广大已缴费业主的合法权益。现原告为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付2017年6月1日至2020年2月29日期间产生的物业管理费3267元、住宅用水1220元、小区水电公摊费864.2元，同时支付逾期违约金直至被告付清所有欠款之日，现违约金暂计至2020年2月29日即8040.83元，上述全部款项共计13392.03元；2、请求判决本案诉讼费用由被告承担。被告练来福辩称，一、开发商未经业主同意，无权更换前期物业管理公司。被答辩人尚未取得合法的物业管理公司身份，其与答辩人之间不存在物业管理服务关系。2012年11月17日，答辩人应璟鹏华府开发商（惠州市培雄实业有限公司）的通知到场收楼。同时，在其组织下，答辩人与惠州市精科物业管理有限公司签订了《物业服务协议》，约定由惠州市精科物业管理有限公司为答辩人提供物业服务，答辩人向其履行按时缴纳物业管理服务费用等义务。由此可见，惠州市精科物业管理有限公司为璟鹏华府开发商委托的向答辩人征收物业管理服务等费用的合法且经答辩人同意的物业公司。而对于本案中的被答辩人，虽然其声称与开发商于2014年3月26日签订了《物业管理服务合同》，但该行为属于未经业主同意擅自更换前期物业管理公司，答辩人更是不知情。根据《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《物权法》第76条第4款的规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。”可见，法律赋予了业主决定选聘和解聘物业公司的权利,并赋予了开发商在业主大会重新选聘物业公司前，选聘前期物业公司的权利，但是法律并未明确赋予开发商解聘物业公司的权利。此外，根据《物业管理条例》第26条的规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，前期物业公司将提供物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业公司。本案中，与业主最开始签订《物业服务协议》的惠州市精科物业管理有限公司是合法有效的物业管理公司。该协议将持续有效至业主大会或业主委员会选聘新的物业管理公司之时。开发商未经全体业主同意，无权擅自更换物业管理公司。被答辩人的物业管理公司身份未得到全体业主的认可，尚不具备合法的物业管理公司身份，与答辩人之间不存在合法的物业管理关系。二、被答辩人对璟鹏华府的物业管理不符合标准，因其管理不当造成小区内乱象横生，小区业主的合法权益受到了极大的侵害。依据开发商与被答辩人之间签订的《物业管理服务合同》第五章第二十一条的约定，乙方（被答辩人）提供的物业管理服务应达到以下约定质量标准，实现管理目标，即业主和物业使用人以乙方（被答辩人）的服务满意率达到90%以上。然而，被答辩人提供的物业管理服务显然不能达到该标准，并且还违背了其与开发商签订的《物业管理服务合同》规定的义务。小区内房屋墙体脱落、楼道阶梯杂物乱堆乱放、楼顶公用场所被塑料网线圈地种菜以及违反规划擅自将架空停车位改建成房屋等行为，违背了被答辩人应履行的《物业管理服务合同》第二十一条第二款以及第四款等条款约定的义务，使得包括答辩人在内的业主合法权益受到严重损害。综上，答辩人认为，被答辩人不具备合法的物业管理公司身份，并且未按照合同约定以及相关规定提供服务，导致答辩人的合法权益受到严重损害。答辩人拒交物业管理服务等费用具有正当理由，请求人民法院依法驳回被答辩人无事实、法律依据的诉讼请求。审理查明的事实经审理查明，2012年5月17日，被告（买受人）与惠州市培雄实业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于惠州市惠城区*************************1**，约定建筑面积91.66平方米，出卖人应当在2012年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2014年3月26日，原告（乙方）与惠州市培雄实业有限公司（甲方）签订《璟鹏华府物业管理服务合同》，约定：甲方聘请乙方对璟鹏华府商住小区提供物业管理服务事宜，委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、楼道门、窗。公共环境卫生，包括房屋公用部位的清洁卫生。代收代缴水电费、电话费等。乙方的权利义务：对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。对业主和物业使用人违反小区管理规约的行为进行处理。物业管理服务质量标准:对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，每日巡查一次，巡查和养护记录齐全。无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象。道路通畅，路面平整，供水设备设施完好，运行正常，无渗漏，无污染，消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通无阻。房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象。服务期限：自2014年4月1日起至小区业主大会及业主委员会成立聘请新的物业公司接管之日止。本合同第一个管理服务年度内，本小区物业管理服务费用延续前任物业公司的收费标注，住，住宅物业管理服务费18元起/月.平方米，本合同第二个管理服务年度起，本小区有电梯住宅物业管理服务费1.39元/月.平方米。公共照明、电梯运行、保洁绿化水电费、二次供水泵电费每月按户按实分摊；逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每天按应缴费用总额的千分之三加收违约金或滞纳金。本合同自双方签字盖章之日起生效，至本小区业主大会及业主委员会成立续聘或另选物业管理企业接管时失效。原告提交的欠费明细表显示被告拖欠2017年6月至2020年2月的物业管理费3267元、公摊水电费864.2元、水费1220元、违约金8040.83元。对于水费，被告认可系原告代其缴交。原告称其多次向被告书面（在涉案房屋处张贴通知单、寄送律师函等）或电话催交上述费用，均未果。被告称开发商未经业主同意无权更换前期物业管理公司，与其签订物业服务协议的是惠州市精科物业管理有限公司，且对更换物业公司不知情，双方之间不存在物业管理服务关系，另原告未尽到管理服务义务，小区存在房屋墙体脱落、楼道阶梯杂物乱堆乱放、楼顶公用场所被圈地种菜以及违反规划擅自将架空停车位改建成房屋等问题。被告提交了反映上述问题的相关图片。原告称其入驻程序合法，其系通过招标程序，中标后与惠州市培雄实业有限公司依法签订了前期《物业管理服务合同》，进驻小区后，在小区公告栏、单元楼入口告示板就精科物业退出小区的物业服务，由其于2014年4月1日起接管涉案小区物业管理服务工作进行了公示公告。其入驻后，被告也继续交费了一段时间，对于更换物业公司不可能不知情，架空停车位改建为房屋系开发商所为，其已协助业主向相关部门投诉，并向开发商转达业主意见，已履行了相应义务。裁判理由与结果本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，涉案小区尚未经业主大会或业委会选聘物业企业，承建单位惠州市培雄实业有限公司选聘原告并与其签订了《璟鹏华府物业管理服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该服务合同对业主具有约束力。原告提供了物业服务，被告应及时足额缴交物业管理费，被告自2017年6月起就未缴交物业管理费、公摊水电费及原告代其缴交的水费，现原告要求被告支付上述费用，有事实与法律依据，本院予以支持。被告辩称开发商未经其同意更换物业，其未与原告签订物业服务合同，双方不存在物业管理服务关系，且原告未尽到管理服务义务，楼道阶梯杂物乱堆乱放、楼顶公用场所被圈地种菜等，鉴于原告提供的物业服务尚存在不足之处，对原告要求违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告练来福应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市鹏翔物业管理有限公司支付2017年6月至2020年2月的物业管理费3267元、公摊水电费864.2元、水费1220元。二、驳回原告惠州市鹏翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费67元（原告已预交），由被告练来福负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 杨燕红二〇二〇年九月二日法官助理 张岳灵书 记 员 李诗琪