上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初1578号原告：上海朗泉企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周琴，总经理。委托诉讼代理人：史某，女。委托诉讼代理人：唐某，男。被告：上海优余教育科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：刘硕。原告上海朗泉企业发展有限公司与被告上海优余教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐某到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤,未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海朗泉企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间租赁关系于2019年8月23日解除;2、要求确认被告已付履约保证金183,246元归原告所有;3、要求确认被告已付装修恢复保证金79,270元归原告所有;4、要求被告支付2019年6月30日至2019年8月23日租金139,461.53元(按87,524元/月计算，已扣除已付的20,000元)及滞纳金，以139,461.53元为基数,按日千分之一为标准,自2019年6月30日计算至2019年10月29日;5、要求被告支付2019年7月4日至2019年8月23日物业费16,431.93元(已扣除已付3551.3元)及滞纳金，以16,431.93元为基数,按日千分之一为标准,自2019年7月4日计算至2019年10月29日；6、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告表示放弃滞纳金的相应诉请。事实与理由：2019年2月,原告与被告就坐落于上海市徐汇区钦州北路XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX号地上二层的房屋签订了编号为TSF-XXXXXXXX号的《商铺租赁赁合同》,合同约定租期自2019年3月4日起至2020年6月29日止,其中2019年3月4日至2019年6月29日的租金为79,567元/月,2019年6月30日至2020年6月29日的租金为87,524元/月,物业管理费为12,056元/月,租金及物业管理费每两个月预付一次,先付后用,水电费亦由被告承担。同时,合同约定被告应在2019年2月20日前向原告支付履约保证金183,246元,于2019年3月1日前支付装修恢复保证金79,270元。后被告自2019年6月底起开始拖欠水电费、物业费等费用,原告考虑到对方经营状况多次予以宽限,但被告仍旧无法如期支付。被告于2019年8月1日向原告发送了解约申请,但原告并未同意,而被告拖欠费用的行为仍在继续,原告多次催缴无果,遂于2019年8月21日向被告发出停电通知,要求被告于2019年8月22日前缴清费用,否则将采取停电措施,但被告不予理会。原告遂于2019年8月23日对前述房屋采取了停电措施,而被告非但不配合原告共同协商处理欠费及解约事宜,更擅自停业,人去楼空，以实际行动拒绝继续履行合同。故原告诉至法院，要求判如所请。上海优余教育科技有限公司未应诉答辩。本院认定事实如下：上海市钦州北路XXX-XXX.XXX.XXX.XXX号房屋的权利人为原告。2019年(原告签署日期2019年2月19日、被告签署日期2019年1月31日)，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)签署《商铺租赁合同》(合同编号：TSF-XXXXXXXX)，其中约定：1-1甲方出租给乙方的房屋座落在上海市徐汇区钦州北路228-20.228-21.228-22.228-23号地上二层,该房屋用途为商铺。2-1乙方承诺租赁该房屋之用途为：教育,以“维乐”品牌经营教培,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。3-1该房屋的租赁期限、免租装修期见本合同附件五。乙方应于2019年3月4日前与甲方办妥收楼手续。4-1该房屋租金及其核算、支付方式和期限见本合同附件五。4-2乙方应按本合同附件五之约定支付物业管理费。甲方指定的物业管理公司有权每年按照实际支出合理地调整物业管理费。4-3在租赁期间,乙方使用该房屋所发生的电、水、通讯、网络、燃气等费用由乙方承担。4-5乙方同意按照甲方指定的物业管理公司通知的统一电费标准向物业管理公司支付电费。5-1乙方应按本合同附件五的约定支付履约保证金。5-3租赁关系终止后,待乙方向甲方办理完结交房手续,结清相关费用且乙方将使用该房屋地址注册的全部证照文件(包括但不限于营业执照、食品经营许可证、公共场所卫生许可证、燃气户等)注销或迁址完成之日起30天内,甲方将剩余履约保证金无息返还给乙方。5-4租赁期内,乙方不得以履约保证金充抵租金或其他费用。8-1乙方应在本合同终止或提前终止后1天内向甲方返还房屋,乙方应将该房屋恢复至毛坯或甲方书面同意接受的状态返还给甲方(甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用)。因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损,甲方无须给予补偿。如乙方未按约定将房屋恢复至毛坯并将现场清理干净,甲方有权没收乙方的装修恢复保证金。8-2乙方逾期返还该房屋的,每逾期一日,乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用费。逾期超过十五天，该房屋内遗留的所有物品、装修、设备均无偿归甲方所有,甲方无需为此向乙方支付任何费用。10-2如乙方要求提前解除合同的,应提前二个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可解除本合同。如未提前二个月提出书面申请而擅自提前解除本合同的,乙方除应承担包括但不限于本合同第11-1条之违约责任外,还需向甲方另行支付相当于二个月租金的违约金。11-1租赁期间,在非本合同约定的情况下,任何一方擅自解除本合同，另一方有权要求违约方按违约前平均月租金的6倍向守约方支付违约金或要求违约方继续履行本合同。11-2若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、履约保证金、水电费、燃气费、押金(如有)及其他按本合同约定应当支付的费用,在不影响甲方其他权利的前提下,甲方有权要求乙方支付延迟支付滞纳金(该滞纳金从乙方应付所欠款项之日起按日千分之三计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。11-3乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间,合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备。本合同亦随即提前终止,且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付乙方已经享用的免租期期间之使用费;(2)履约保证金予以没收：(3)向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的六倍金额之款项作为违约金,以弥补甲方之损失：(4)甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该等事件为：(1)若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过十天,且经甲方催告而乙方仍不缴清的……(4)未经甲方同意,乙方擅自中断在该房屋内的业务连续超过十天或累计超过十五天的。(5)乙方拖欠水、电、燃气等公用事业费超过三十天,经甲方催讨后在五天内仍不支付的……合同另有其他约定。合同附件五约定：1-1租赁期限为2019年3月4日起至2020年6月29日止。2-1该房屋基本租金：自2019年3月4日起至2019年6月29日止,月租金为79,567元/月；自2019年6月30日起至2020年6月29日止,月租金为87,524元/月;2-2该房屋物业管理费为人民币12,056元/月。2-4该房屋基本租金及物业管理费每二个月预付一次,先付后用。乙方应于二个月中的第一个月的5个工作日前向甲方和甲方指定的物业管理公司预付该二个月的基本租金及物业管理费。3-1乙方应于本合同签署后于2019年2月20日前,支付履约保证金共计183,246元(相当于两个月的租金和物业管理费),以保证其履行本合同之条款。3-3乙方应于本合同签署后于2019年3月1日前,支付装修恢复保证金人民币79,270元,以保证租赁期限届满(包括租期自动履行届满及提前终止)乙方向甲方交还房屋时,如未能恢复至毛坯或未被甲方接受的,甲方有权没收装修恢复保证金。如装修保证金不足以弥补甲方实际产生的恢复费用的,不足部分由乙方另行承担。2019年8月，被告向原告送达《解约申请》，载明：由于公司经营过程中受市场及品牌冲击的影响,已无力支付租金及物业费,现申请解除房屋租赁合同;我司在签订合同之初支付的履约保证金：183,246元。装修恢复保证金79,270元,合计：262,516元。现申请将此笔费用抵扣欠款及产生的所有其他费用包含但不限于租金、物业费,水电费装修恢复等。目前学员大部分在8月底,毕业。为降低闭店给三方(贵司,我司,学生家长)带来得损失及负面影响,特向贵司恳请1个月的时间进行消课,在此期间不再收取任何形式的学费。消课截至日期暂定为2019年8月30日。(原告称2019年8月上旬收到该申请，原告即口头答复被告不同意提前解约。)审理中，原告称，根据银行交易记录，被告自2019年3月6日至8月17日期间共支付了履约保证金183,246元、装修恢复保证金79,270元、2019年3月4日至2019年6月29日的租金、2019年6月30日起的部分租金20,000元、2019年3月4日起的物业费、水电费。审理中，原告提交2019年6月27日上海丰柏物业管理有限公司向“维乐”发送的催缴2019年7月4日至9月3日的物业管理费的通知。原告还提交2019年8月19日上海丰柏物业管理有限公司向“维乐”发送的停电通知，表明若被告再未纠正欠费行为，将于2019年8月23日停水停电。审理中，原告称，被告在收到原告的催款通知后仍未交费，2019年8月23日原告对租赁房屋采取了停电措施。虽然原告看到租赁房屋自2019年8月22日之后即未再经营，但是被告并未与原告交接房屋，也未将房屋钥匙交还原告，此后原告联系不上被告，故2019年10月30日原告自行拆锁、收回房屋。租赁房屋交付给被告时是毛坯。因被告未按约定将房屋恢复至毛坯状态交还，故原告在收回房屋时进行了清场，处理家具、拆除装修，自行将房屋恢复至毛坯状态。2019年12月，其中一半的房屋另行出租。上述事实，除原告当庭陈述外，另有商铺租赁合同、不动产权证、银行回单、解约申请等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守履行。依据租赁合同约定，租金、物业管理费每二个月预付一次,先付后用。被告应于二个月中的第一个月的5个工作日前向原告、原告指定的物业管理公司预付该二个月的租金、物业管理费。若被告拖欠租金、物业管理费超过十天,且经原告催告而被告仍不缴清的，原告有权合法的提前收回该房屋，本合同亦随即提前终止,且被告应向原告承担违约责任。依据目前证据、原告的陈述可知，被告欠付租金、物业管理费已经超过十天；且2019年8月，被告亦明确表示无力支付租金、物业费，要求提前解除租赁合同；2019年8月23日原告采取停电措施，且原告称之后被告已未再营业；此后原告已自行收回房屋；依据上述情况，原告要求解除双方租赁合同，具有事实与法律依据，本院予以支持。原告主张租赁合同于2019年8月23日解除，但并无证据显示该日原告已向被告送达了解除合同通知，故原告主张的合同解除日期，依据不足，本院不予采信。另依据合同约定金额、银行记录计算，2019年6月4日至6月29日的租金应为79,567元/月/30天*26天=68,958元，现原告自认被告已经付清了截至2019年6月29日的租金，此于法无悖，本院予以确认。原告仅主张2019年6月30日至2019年8月23日的租金，于法无悖，本院予以支持，则至2019年8月23日被告应付的租金金额应为138,107.87元(87,524元/月+87,524元/月/31天*25天-已付20,000元)。原告自认被告已经付清2019年7月3日前的物业费、并主张至2019年8月23日的物业费16,431.93元，具有事实与法律依据，本院予以支持。依据租赁合同约定，被告违约的情况下应承担支付违约金、没收履约保证金等多项违约责任，现原告主张没收履约保证金183,246元，于法有据，本院予以支持。依据租赁合同约定，被告应在本合同提前终止后1天内将该房屋恢复至毛坯或原告书面同意接受的状态返还给原告，如被告未按约定将房屋恢复至毛坯并将现场清理干净,原告有权没收被告的装修恢复保证金。目前并无证据显示被告已按合同约定之要求返还了房屋，故原告要求没收装修恢复保证金79,270元，依据充分，本院予以支持。原告自愿撤回滞纳金的相应诉请，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除上海朗泉企业发展有限公司、上海优余教育科技有限公司签订的《商铺租赁合同》(合同编号：TSF-XXXXXXXX)；二、上海优余教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司至2019年8月23日的租金138,107.87元、物业费16,431.93元；三、上海优余教育科技有限公司已经支付的履约保证金183,246元、装修恢复保证金79,270元归上海朗泉企业发展有限公司所有，由上海朗泉企业发展有限公司没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7860元，由上海优余教育科技有限公司负担7496元，由上海朗泉企业发展有限公司负担364元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 理人民陪审员  王兰芳人民陪审员  蒋瑞余二〇二〇年九月三日法官 助理  刘 兴书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。