吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3892号上诉人（一审原告）：张家敏，女，1975年2月4日出生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：张冬艳（与张家敏系姐妹关系），女，1973年9月13日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：马庆伟，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：长春市交电贸易总公司五金交电化工公司，住所地长春市宽城区厦门路**。负责人：许智超，该公司企业改革领导小组组长。委托诉讼代理人：计红军，吉林昊桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁雪，吉林昊桓律师事务所律师。上诉人张家敏因与被上诉人长春市交电贸易总公司五金交电化工公司（以下简称五交化公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初1136号民事判决向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张家敏上诉请求：1.撤销长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初1136号判决，请求二审法院查清事实后依法改判支持张家敏的全部诉讼请求。2.由五交化公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误。1.一审法院认定《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定无效，属于事实不清，证据不足的错误认定。判决中未明确说明本案中的《房屋买卖合同》违反了哪部法律和行政法规的强制性规定，难以让人信服。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案处分的是公企房的使用权转让，而不是所有权。现行法律、行政法规中，没有任何一部法律和行政法规，对于集体企业公企房使用权转让无效条款的明确规定，也没有规定本企业在处置资产时必须征得有关部门的同意，五交化公司是具有独立法人的集体企业，并且在工商注册的企业章程里也明确规定了其特有的性质，财产归属本企业所有。而不应该以五交化公司没有任何法律效力的说明来改变审判结果。《中华人民共和国城镇集体所有制条例》中关于国有集体转让应当遵循的程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力（以上引用于最高人民法院（2014）民提字第216号判决书）。根据《中华人民共和国物权法》第三条规定，国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等。（以上引用于最高人民法院（2014）民提字第216号判决书）。由此可见，最高人民法院根据《中华人民共和国物权法》第三条规定，认可企业同个人的交易中，，地位是平等的既本案中张家敏（自然人）同五交化公司（集体企业法人）的地位是平等的。五交化公司的利益不能凌驾于张家敏的利益之上。综上，《房屋买卖合同》不属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定合同无效没有法律依据。2.张家敏与五交化公司之间的《房屋买卖合同》（使用权转让）合法有效，五交化公司应当按照该合同约定履行义务。合同签订后，张家敏依约履行了自己的全部义务，包括向五交化公司交付转让价款和2017年9月22日，向长春市国有资本投资经营有限公司资产管理分公司交付房屋租金30279.24元（国投分公司接受张家敏汇去的租金，证明其知晓张家敏购买房屋使用权的事实）。在张家敏与五交化公司签订《房屋买卖合同》之前，五交化公司早在2014年就已经在长春晚报上公开面向社会发出拍卖公告，之后又在房地产报上刊登广告转让案涉房屋，该行为证明了以下几点事实：（1）发售价格是使用权人自己制定的，且符合当年的市场价格，不存在侵害国家利益、集体利益或他人利益的情况，属于公平交易。（2）对外出售房屋使用权是房屋使用权人集体意愿，不存在隐瞒行为。房屋使用权人的上级主管部门知道或应当知道五交化公司面向社会公开转让的事实。直到2017年上级有关部门也没有对五交化公司在2014年社会上公开转让房产的公告做出禁止声明，这足以证明有关部门是同意的。以上说明了张家敏是善意取得。一审法院却忽视公开拍卖和登报这些关键性证据，做出不公平的判决。二、房屋使用权转让是经过上级主管部门同意的。纵观拍卖公告、出售广告及五交化公司职工会议纪要及职工代表大会表决和向上级主管部门长春贸易总公司的请示及《长春市贸易总公司关于五金交电化工公司处置资产的意见》，其中就有上级政府主管部门领导的签字，完全能够证明该意见中长春市贸易总公司是明确表示同意对涉案房屋进行处置、出让的。一审认定该意见不足以证明处分案涉房屋的行为已经取得上级主管部门的批准的认定是错误的。三、张家敏一审提供的证据，关联长春市中级人民法院对杨雨澄的笔录，完全能够证明出售房屋是通过职工代表大会同意的。对于职工人数80人，实际签字人数102人，张家敏已经作出了解释（实际上不需要张家敏对此作出解释的），并有杨雨澄的情况说明，而在判决中对此未做出评判。一审判决认定处分案涉房屋未通过企业职工代表大会表决同意完全是错误的判定。四、一审中张家敏明确提出将张家敏是否属于善意取得做为案件争议焦点，而判决中对是否属于善意取得未做评判，属于漏判。五、一审中张家敏增加诉讼请示，请示确认合同有效。一审判决认定合同无效，但未对合同无效的后续问题做出处理，是不完整的判决。综上，五交化公司转让案涉房屋使用权时经过了上级部门同意，通过了职工代表大会同意，并登报面向社会公开出售，张家敏已经尽到完全的审查义务，并按合同约定履行了全部合同义务。一审法院认定事实不清，证据不足、适用法律错误，请二审法院查清事实，依法撤销长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初1136号判决，改判支持张家敏的全部诉讼请求。五交化公司答辩称，1.双方签订的合同违反了《中华人民共和国城镇集体所有制条例》第8、9、27、28条，该条例中的规定属于强制性规定。集体企业改革文件指的是国函〔2005〕88号，明确在东北地区进行改革试点，妥善解决东北地区厂办大集体问题，使厂办大集体与主办国有企业彻底分离，吉政文（2006）102号《吉林省人民政府关于报批试点城市厂办大集体改革试点方案的请示》，请示得到国资委财政部、劳动部的同意，同意将吉林省长春市、白山市、四平市作为厂房大集体试点城市，吉林省国有企业改革领导小组下发《吉林省厂办大集体改革试点工作实施意见》吉国企改（2006）2号，改革范围厂房大集体，第25条，第42条；《长春市人民政府关于深化集体企业改革的意见》长府发（2001）39号，《长春市厂办大集体试点工作实施细则》长改调组（2006）6号，案涉房屋处置没有召开职工大会。2.案涉房屋属于长春市国有资本投资经营有限公司，每年与五交化公司签订共有商用房屋租赁合同，该合同第17条明确约定，不得擅自将承租房屋转租转让转借，私自交换使用、出卖或变相出卖使用权。上次上诉时长春市中级人民法院对杨雨澄的笔录作为证据，是不正确的，我们向法院提交了经过上级主管部门长春商业国有资产经营公司（原长春市商业局）长春市厂办大集体改革试点工作办公室、长春市人力资源和社会资源保障局就业促进处、长春市财政局企业处等部门认定的职工人数，证明没有开职工大会。在第一次一审法院开庭时，张家敏称职工大会开会地点是光明路688号，而该地点是长春市公安局出入境管理局，本案一审时又称开会地点是光明路2888号，这个地点根本不存在。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回张家敏的上诉请求。张家敏一审法院起诉请求：1.确认《房屋买卖合同》有效；2.判令五交化公司按照《房屋买卖合同》约定履行义务，向张家敏交付位于长春市大马路2126号中环12区公企房；3.判令五交化公司向张家敏交付逾期交房违约金，按房款日千分之二计算，自2017年11月21日起至房屋交付止；4.诉讼费用由五交化公司承担。事实和理由：张家敏与五交化公司于2017年6月10日签订《房屋买卖合同》，约定：五交化公司将自有的位于长春市大马路2126号中环12区砖混结构的公企房转让给张家敏，该房屋处于出租状态，建筑面积266.92平方米。该房总价款为1334600元。合同签订当日，张家敏向五交化公司支付购房款定金30万元，余款在十日内一次性交齐。并约定了违约责任，五交化公司在收到张家敏全部房款并从第三方收回房屋后10日内将房屋交付给张家敏，逾期未交付，张家敏要求五交化公司每日按房款的千分之二赔偿违约金，直至房屋交付为止。该合同并约定争议解决方式等其他条款。合同签订后，张家敏如期如约按照《房屋买卖合同》约定履行了自己的全部义务，但五交化公司却在收回房屋后，没有按照合同的约定，将房屋交付给张家敏。五交化公司辩称，依法驳回张家敏的诉讼请求。张家敏、五交化公司双方签订的房屋买卖合同无效，长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初341号判决是正确的。一审法院认定事实如下：2004年4月21日，长春市国有资产管理委员会办公室下发长国资办【2004】15号文件，将由长春市房地（集团）有限责任公司经营管理的全部公企房资产产权，共计130栋，面积129137.07平方米，依照2003年12月31日账面价值64570179.11元（详见附表），无偿划转至长春市国有资本投资经营有限公司。含本案争议房屋。2016年2月24日，长春房地（集团）有限责任公司、长春市国有资本投资经营有限公司、五交化公司经营处签订《房屋交接联系单》一份，内容为：“根据《〈公企房划转协议〉补充协议》约定，长春房地（集团）有限责任公司将管辖的中环12区46栋房屋，栋号3-27-106-1-8-2，建筑面积266.92平方米，承租人（单位）长春市交电贸易总公司五金交电化工公司经营处，移交给长春市国有资本投资经营有限公司进行管理。经双方现场查勘，房屋具备移交条件。该房屋于2016年2月24日起由长春市国有资本投资经营有限公司进行管理。《房屋交接联系单》一式三份，三方各持一份”。2016年、2017、2018年该房屋管理单位长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司（曾用名为长春市国有资本投资经营有限公司资产管理分公司，甲方）与五交化公司（乙方）签订《公有商用房屋租赁合同》三份，甲方将坐落在长春市南关区全安街道中环12区46栋建筑面积为266.92平方米（以下简称该房屋）资产出租给乙方；年租金为人民币30279.24元（含税）；乙方不得以甲方固定资产设定抵押或者为他人提供担保，否则甲方有权单方解除本合同；乙方有下列情况之一时，甲方有权提前终止合同、收回房屋：擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的……。2016年6月15日，长春市交电贸易总公司出具《关于五金交电化工公司处置资产的意见》一份，记载，五交化公司：你公司上报的“关于处置房产请示”文件已收悉，经我公司研究，提出如下原则意见：一、在你公司上报房产……大马路2126中环12区公企房（建筑面积266.92平方米）……等四处公企房……二、在进行集体企业资产处置、资金使用等问题应严格按照《城镇集体所有制企业条例》和集体企业改革文件等相关法律规定办理。2017年6月10日，张家敏、五交化公司签订《房屋买卖合同》，约定：五交化公司所售房屋位于长春市大马路2126号中环12区公企房，结构为砖混，建筑面积266.92平方米；该房屋交付前五交化公司已经出租给第三方，待五交化公司将房屋在承租人处收回后交给张家敏使用；五交化公司所售房屋价格每平方米5000元，总金额为人民币1334600元整。该房屋过户费、交易税费等均由张家敏承担，五交化公司应当无条件配合张家敏进行更名过户；付款方式：本合同签订当日，张家敏向五交化公司交付购房订金为人民币30万元整，剩余款项张家敏应在十日内向五交化公司一次性交齐；违约责任：如张家敏未按合同规定的期限付款，五交化公司有权解除本协议，定金不予返还；五交化公司在收到张家敏所购房屋全部房款并从第三方收回该房屋后，应在10日内将房屋交付给张家敏，逾期未交付，张家敏要求五交化公司每日按房款的2‰赔偿违约金，直至房屋交付为止；该房屋使用权转让后，原五交化公司享有的权利和本协议生效后涉及该房屋应履行的义务均由张家敏享有和承担，如遇拆、动迁等其他因素，张家敏同样享有该房屋的全部收益，五交化公司不再享有任何收益；房屋所得的补偿费需要五交化公司配合的，五交化公司应当无条件配合。此外，合同还约定了其他条款。2017年6月15日，五交化公司为张家敏出具收条一份，其内容为：今收到张家敏给付长春市大马路2126号中环12区公企房购房款共计1344600元。收款单位处加盖五交化公司的公章，收款人处由杨雨澄（原单位负责人）签名。2017年11月11日，案涉房屋经过房屋租赁合同纠纷诉讼、通过法院执行由五交化公司收回。2018年3月15日，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司出具《关于大马路2126号公企房相关问题的情况说明》，其内容为：“位于长春市大马路2126号中环，建筑面积266.99㎡的资产。根据《长春市国有资产管理委员会办公室文件》（长国资办【2004】15号）《关于公企房国有资产无偿划转的通知》规定，由长春市房地（集团）有限责任公司经营管理的全部公企房资产产权，无偿划转至我公司，其中包含上述资产。涉案房屋使用权人为长春市交电贸易总公司五金交电化工公司，该公司将上述资产使用权转让的情况我公司并不知情。涉案资产系长春市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）委托我公司代为管理的国有资产，根据公企房管理的相关规定，我公司拥有公企房产权，但不拥有使用权，即公企房产权部分与使用权部分属于两个不同物权人的有价物，我公司负责管理公企房产权收益，按期收取使用权人公企房租金。公企房使用权的出租、转借、转让等经济行为应由公企房使用单位的上级政府主管部门及企业职工代表大会批准同意后，到我公司办理相关公企房使用权证的变更、登记、备案手续”。庭审中，张家敏出示《长春市交电贸易总公司五金交电化工公司关于二道街商业用房公企房处理意见》一份（四页），内容“我公司位于大马路2126号中环12区的公企房1处，总建筑面积为266.92平方米。2005年被当时经理葛新民租给薛氏中医门诊部薛岭，租期20年，自2005年8月1日至2025年9月30日，年租金33000元。目前，公司正与薛岭就房屋租赁纠纷起诉至长春市南关区人民法院，该案还在审理中。经咨询评估公司，该处房屋无法评估其实际价值，公司拟按市场价格将其变价处理。目前，市场报价每平方米在5000元左右，由于物业公司每平方米收取700元左右更名过户费用，因此，处理净收入为每平方米4300元，总收益为115万元。所得款项用于缴纳职工保险、改制费用及其他欠款，如有剩余，作为职工福利平均发放。以上处理意见请各位职工表决。”该意见加盖有五交化公司印章，附有同意职工签字及手印共计102人。另庭审中，张家敏主张五交化公司单位职工人数80人，五交化公司抗辩单位职工在册人数168人（其中9人去世），并表示就出售案涉房屋没有召开过职工代表大会，上述职工签字有不是本人签字、签重及签字人死亡情况，而且改制领导小组没有一人签字，上述签字并不是职工大会上的签字。一审法院认为，案涉房屋系长春市人民政府国有资产监督管理委员会委托长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司代为管理并由五交化公司使用的公有企业用房，属国有资产。根据公企房管理的相关规定，该房产的转让、处分应取得其上级政府主管部门的批准及企业职工代表大会的表决同意。张家敏与五交化公司签订了《房屋买卖合同》，但根据张家敏提供的2016年6月15日长春市交电贸易总公司出具的《关于五金交电化工公司处置资产的意见》，该意见仅表示“按照《城镇集体所有制企业条例》和集体企业改革文件等相关法律规定办理”，不足以证实处分案涉房产的行为已经取得上级政府主管部门的批准。另五交化公司否认处分案涉房屋召开了企业职工代表大会，并对张家敏提供的部分职工签字提出异议，且张家敏一方面主张五交化公司企业职工人数80人，另一方面提供了102人签字的职工表决意见，依现有证据不足以认定处分案涉房屋的行为通过企业职工代表大会的表决同意。故张家敏、五交化公司双方于2017年6月10日签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。继而张家敏据此主张交付案涉房屋以及逾期交房违约金的诉请，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决：驳回张家敏的诉讼请求。案件受理费16812元，由张家敏负担。本院审理期间，张家敏提供如下证据：证据一，律师2020年9月1日到该单位取证，单位给出具的补充说明。长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司2020年9月1日出具的关于大马路2126号公企房相关问题的情况说明的补充说明（原件）。证明：该公司曾向法院提供情况说明“公企房的出租转借转让的行为应由公企房使用单位的上级政府主管部分及企业职工代表大会批准同意后，携带相关资料到我公司办理相关公企房使用权证的变更、登记、备案手续”，本次补充“此规定为我公司内部公企房使用权证更名的业务管理制度，不作为公企房使用权转让行为是否合法合规的法律依据”。五交化公司质证：对证据一的真实性及证明问题均有异议，只有公章，对公章的真实性有异议，没有经办人、说明人签字，补充说明不符合规定，使用权也涉及职工利益，也需要企业职工大会决议。五交化公司对张家敏出具的证据一真实性及证明问题均有异议，而该证据仅加盖了公章，未有经办人签名，故本院对该证据不予采信。证据二，张荣杰、赵淑艳（五交化公司的员工）2014年7月16日给杨雨澄（五交化改制组负责人）出具的证明。证明：五交化公司向上述两位征求意见，两位员工出具的证明，是在开职工大会（2015年3月20日）之前，两位员工同意五交化公司卖下属房产，用购房款缴纳职工养老保险。五交化公司质证：对证据二的真实性及证明问题有异议。证人应当出庭作证，该证据与本案无关，即使证据是真实的，也不能说明召开过职工大会，五交化公司所有员工都同意出售五交化公司的资产用来交职工养老保险，但是没有开职工大会处置案涉房产。五交化公司对张家敏提供的证据二的真实性及证明问题亦有异议，且证人应出庭接受质询，故该证据不符合证据要件，即使证人出庭证明亦不足以证明是否召开职工大会。故本院对二位证人证言不予采信。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争议焦点：2017年6月10日双方签订的《房屋买卖合同》是否违反法律法规或强制性规定，是否有效，张家敏要求履行该《房屋买卖合同》是否有法律依据。本院二审期间，张家敏认可案涉房屋的性质为公企房。关于张家敏提出的本案争议房屋其不是买卖是购买的使用权问题，张家敏在上诉请求中，一会称是购买，一会又称是买的使用权，但从案涉《房屋买卖合同》内容看，应为买卖的房屋，而非房屋使用权。《中华人民共和国企业国有资产法》第第五十三条规定：“国有资产转让由履行出资人职责的机构决定。履行出资人职责的机构决定转让全部国有资产的，或者转让部分国有资产致使国家对该企业不再具有控股地位的，应当报请本级人民政府批准。”第五十四条规定：“国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。转让上市交易的股份依照《中华人民共和国证券法》的规定进行。”第五十五条规定：“国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。”上述规定规范了国有资产的监管，旨在加强国有资产的保护，违反上述规定处置国有资产有极大可能损害社会公共利益，违反该规定的合同依法当属无效。本案中，五交化公司处置有关资产未按照上述规定报由履行出资人职责的机构决定，价格亦未经其认可，处置行为亦未在依法设立的产权交易所公开进行。因此，一审法院认为双方签订的《房屋买卖合同》应认定无效并无不当。关于张家敏上诉提出其构成善意取得的问题。案涉争议房屋现产权亦非变更登记在张家敏名下，故张家敏未取得案涉房屋，不构成善意取得。关于张家敏上诉提出“房屋使用权转让是经过上级主管部门同意”的问题。《关于五金交电化工公司处置资产的意见》仅称“按照《城镇集体所有制企业条例》和集体企业改革文件等相关法律规定办理”，并未有明确意见，故一审认为“不足以证实处分案涉房产的行为已经取得上级政府主管部门的批准”并无不当。关于张家敏上诉提出案涉房屋出卖时已召开企业职工代表大会的问题，张家敏提的证据均不足以证明其主张，故一审法院认定“现有证据不足以认定处分案涉房屋的行为通过企业职工代表大会的表决同意”并无不当。综上，张家敏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16812元，由张家敏负担。本判决为终审判决。审判长 郭 智审判员 史绍红审判员 魏 岚二〇二〇年九月十八日书记员 王艳秋