内蒙古自治区牙克石市人民法院   民事判决书   （2020）内0782民初1803号   原告：王薇，女，住内蒙古自治区牙克石市。   委托诉讼代理人：刘新山（与原告系夫妻关系），住内蒙古自治区牙克石市。   被告：牙克石市中合房地产开发有限公司。   法定代表人：黄德振。   被告：黄德振，男，住内蒙古自治区牙克石市。   以上被告共同委托诉讼代理人：马庆丽，内蒙古典威律师事务所律师。   原告王薇诉被告牙克石市中合房地产开发有限公司（以下简称中合房地产公司）、被告黄德振商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月12日公开开庭进行了审理。原告王薇的委托诉讼代理人刘新山、被告中合房地产公司以及黄德振的委托诉讼代理人马庆丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告王薇向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购买商铺价款376955元及利息,利息从2017年7月I0日起算，计算至实际给付为止。2.判令被告给付原告20I5年商铺租金30156.4元及利息，利息从2015年1月1日起算,计算至实际给付之日止。3.判令被告给付原告2016年商铺租金30156.4元及利息，利息从2016年1月1日起算，计算至实际给付之日止。4.判令被告给付原告2017年1月1日至7月31日商铺租金17591.2元及利息,利息从2017年1月1日起算，计算至实际给付之日止。5.判令被告给付原告2017年8月1日至2017年12月31日商铺租金31412.92元及利息，利息从2017年8月1日起算,计算至实际给付之日止。6.判令被告给付原告2018年商铺租金75391元及利息,利息从2018年1月1日起算，计算至实际给付之日止。7.判令被告给付原告2019年商铺租金75391元利息,利息从2019年1月1日起算，计算至实际给付之日为止。8.判令被告给付原告2020年商铺租金75391元及利息,利息从2020年1月1日起算，计算至被告实际给付之日为止。上述租金合计为712444.92元，除去已经支付部分租金43271元,被告尚有669173.92元未给付。9.被告承担本案诉讼费。事实与理由：第二被告为第一被告的总经理,因同意与第一被告共同承担债务因而列为共同被告。2015年1月11日，原告从第一被告处购买了由其开发的“牙克石市中合国际购物中心”的两处商铺(有商品房买卖合同),分别为l-2-2-261号、1-2-2-262号。1-2-2-261号商铺的购买合同编号为2015-9000016,价款为193885元;1-2-2-262号商铺的购买合同编号为2015-9000018,价款为183070元。同时,原告将两处商铺回租于第一被告进行经营管理8年,租期从2015年1月开始。后期，由于第一被告单方的原因，导致其严重失信，在2017年7月9日,原告、第一被告在自愿的基础上签订“退商铺返现金协议书”，协议约定，原告将购买的两处商铺退还给第一被告,第一被告将376955元价款及自2015年1月开始的租金(租金的截止日期以归还本金的日期为准，租金的总额另行计算)退还给原告，退还日期最晚不超过2017年11月1日；若该日仍旧没有退还,第一被告从20I7年8月1日开始，按照本金376955元的20%计算年租金(该日之前的按照8%的利率计算年租金，租金的截止日期以归还本金的日期为准)。为表承诺，第二被告同意用自有财产与第一被告共同承担债务。至今为止,第一被告仅仅于2015年4月、2018年1月给付原告部分租金4327l元,故原告依照双方签订的“退商铺返现金协议书”的约定起诉至法院，望判如所请。   被告中合房地产公司辩称，对于签订的商品房买卖合同和退商铺返还现金协议书无异议。一、对方主张自2017年7月10日计算利息没有任何法律依据，也无任何的双方合意约定。同时双方约定以租回购的形式管理原告购买的涉诉商铺，被告支付相应的租金，所以原告主张的利息应予以驳回。二、原告依据双方所签订的协议主张自2015年1月1日的租金利息不符合约定，应当以合同的生效之日起计算相应的利息。三、依据我国《合同法》第一百一十条及相关的司法解释规定，原告主张的利息过高。原告主张的利息实际上是带有违约金性质的赔偿利息。   被告黄德振辩称，被告黄德振主体不适格，该案诉讼的主体应为被告中和房地产公司，虽然黄德振在协议书中有签字，但并没有承认与公司承担连带责任。签字的行为属于职务行为，担责一方应为第一被告。   本院经审理认定事实如下：原告提供的证据：1、两份商品房买卖合同复印件（核对原件后当庭退回），欲证实商品房买卖关系成立。二被告均无异议，本院予以采信。2、退商铺返现金协议书，欲证实商品房买卖合同签订后原告只收到了4万多元租金，因房屋一直不能交付使用，所以签订该协议书，黄德振同意和中合房地产公司共同承担支付原告房款以及利息、房屋租金的责任。被告中合房地产公司质证称，真实性认可，证明目的不认可，利息部分不认可。被告黄德振质证称，真实性与证明目的均不认可。该合同的签订是基于原告多次找被告协商此事。同时该协议书均为原告起草，在被告签订的过程当中并未仔细审查协议书的内容，当时原告只告知被告签字就可，被告也确实出于真心本意想要将商铺的租金及本金返还给原告，故签订了协议书。被告同时也是基于法定代表人的身份来签订，并不是被告的个人行为，是属职务行为，应由公司承担责任。同时在协议书中被告并没有承认与公司承担连带责任，只是约定原告可以通过司法途径执行牙克石市中合房地产开发有限公司或黄德镇本人所有的财产，承担责任的主体是二选一。虽然协议书中约定了相关的利息，但该利息主张过高，应适当予以调整。原告既主张20%的利息，又主张延迟支付的利息，应属利中利，应不予支持。本院审查后认为，因上述证据为双方当事人真实意思表示，本院对其真实性予以认定，对原告的证明目的部分予以维护。   被告中合房地产公司、被告黄德振未提交证据。   本院根据上述证据认证查明：2015年1月11日，原告与被告中合房地产公司签订商品房买卖合同，约定原告购买中合房地产公司开发建设的“牙克石市中合国际购物中心”l-2-2-261号、1-2-2-262号两处商铺，价款合计376955元。双方还约定,原告将两处商铺回租于中合房地产公司进行经营管理8年,租期从2015年1月开始计算。协议签订后，原告如约交付了房屋价款。至2017年7月，被告中合房地产公司未能按约定向原告交付房屋。同年7月9日,双方签订“退商铺返现金协议书”，协议约定，原告将购买的两处商铺退还给中合房地产公司,中合房地产公司将原告交付的376955元价款以及自2015年1月开始的租金(租金的截止日期以归还本金的日期为准，租金的总额另行计算)返还给原告。返还方式为：一、中合房地产公司近期寻找合作伙伴，注入资金，待资金到位后返还原告。二、中合房地产公司从“公职人员团购楼”的回收房款返还原告，时间最晚不超过2017年11月1日。若上述方式仍然未兑现原告的房款和租金，中合房地产公司将从2017年8月1日开始，按照本金376955元的20%的利率（之前的按照8%的利率计算）支付原告租金，租金的截止日期以归还本金的日期为准。协议还约定，原告可以通过司法途径执行中合房地产公司或黄德振本人所有的财产，由此产生的一切费用均由中合房地产公司或黄德振本人承担。黄德振为中合房地产公司法定代表人，在该“退商铺返现金协议书”上签字。   另查明，2015年4月、2018年1月中合房地产公司分两次给付原告4327l元租金。   本院认为，本案二被告对于原告主张退还其购买的商铺以及返还376955元房屋价款无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：一、原告既主张房屋价款的利息又主张租金以及利息是否符合约定以及法律规定。二、被告黄德振在本案中是否承担民事责任。关于焦点一，根据“退商铺返现金协议书”的约定，如中合房地产公司不能按约定返还原告购房款，则中合房地产公司将从2017年8月1日开始，按照本金376955元的20%的利率（之前的按照8%的利率计算）支付原告租金。按照该约定，被告承担违约责任的方式是支付原告租金。租金分两部分计算，自2015年1月至2017年7月末按照年利率8%支付，为77904元；自2017年8月至本息全部还清之日按照年利率20%计算租金，至2020年10月末为245020.75元。以上租金合计322924.75元，被告已经给付4327l元，尚欠279653.75元。被告中合房地产公司逾期交房构成违约，应当按照约定和法律规定承担违约责任，其主张双方协议约定的违约金过高，缺乏事实和法律依据。原告既主张逾期返还376955元房款的利息又主张租金的利息违反了协议的约定，本院按照协议约定的租金予以维护。关于焦点二，被告黄德振为中合房地产公司的法定代表人，其在“退商铺返现金协议书”中承诺原告“可以通过司法途径执行中合房地产公司或黄德振本人所有的财产，由此产生的一切费用均由中合房地产公司或黄德振本人承担”，对此本院认为，黄德振的行为应视为对公司债务的担保，其在本案中应承担的是担保责任。因双方对于保证方式没有约定，故黄德振按照连带责任保证承担保证责任。   综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以维护。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条之规定，判决如下：   一、被告牙克石市中合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王薇购房款376955元、支付租金279653.75元，并自2020年11月1日起以376955元为基数按照年利率20%支付利息，直至本息全部还清为止；   二、被告黄德振对上述欠款本息承担连带保证责任；   三、驳回原告王薇的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10492元，减半收取计5246元，由被告牙克石市中合房地产开发有限公司负担，被告黄德振承担连带责任；诉讼保全费4520元，由被告牙克石市中合房地产开发有限公司负担，被告黄德振承担连带责任。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。   审判员 庞 昕   二〇二〇年九月二十四日   书记员 李福建   本判决适用的法律：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国担保法》   第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。