河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2145号 上诉人（原审被告）：郭恩星，男，1985年9月27日出生，汉族，中专文化，现住邢台市襄都区。 被上诉人（原审原告）：胡康华，男，1988年2月3日出生，汉族，高中文化，现住邢台市任泽区。 被上诉人（原审原告）：姜赛，女，1989年2月1日出生，汉族，初中文化，现住邢台市任泽区，与胡康华系夫妻关系。 原审第三人：郭恩衡，男，1983年4月7日出生，汉族，初中文化，现邢台市襄都区，系郭恩星之兄。 上诉人郭恩星因与被上诉人胡康华、姜赛、原审第三人郭恩衡房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2020）冀0502民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭恩星，被上诉人胡康华、姜赛，原审第三人郭恩衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭恩星上诉请求：1、依法撤销河北省邢台市桥东区人民法院作出的（2020）冀0502民初149号民事判决，改判为继续履行我与被上诉人双方签订的两份房屋买卖协议。2、由被上诉人承担本案上诉费。事实和理由：一、原审判决作出解除双方签订的房地产买卖协议违反法律规定。我与被上诉人先后于2017年、2018年签订了两份房地产买卖协议，两份协议均是双方经协商自愿签订，已经合法生效。并且我也向被上诉人交付了部分房价款，被上诉人向我交付了房屋，我已经入住并对房屋进行了装修投资。依据物权法第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，该合同合法有效，虽然在履行合同时，发生了一些影响履行的客观因素，但双方应当积极协商，相互体谅，对无法实现的一些条件适当作出一些变更，以促使合同目的的实现，而并非在履行之后再解除合同，合同的解除既不符合法律规定，也影响市场秩序的稳定。请求二审法院改判为双方继续履行合同。二、一审判决认定事实错误。1、房屋首付款22万元，是被上诉人核算出的价格，我首次购房，首付款应当按什么比例支付我毫无经验，而上诉人有购买经验，不应当出现这种错误。2、2017年双方签订购房协议时，是被上诉人提出只出售跃层中的七层，对方负责办理分户手续。而购买七层也在我的经济能力范围内，但在我支付房价款、搬进所购买房屋，并出资装修后，时隔将近一年之久，被上诉人又提出不能分户，要求我购买六层，并称两层能以首付款22万元的价格购买，让我与其签订2018年的协议，这样一步步对我进行套路，直至我发现首付款需要40万元才能购买。而并非一审判决所说我受到征信限制不能实现首付款22万元的预期条件。三、一审要求我支付租赁费36000元是错误的。我是基于购买的方式取得房屋权属才对房屋合法占有，并非非法侵占，一审也认定双方的买卖协议合法有效，我在合法占有期间对房屋的使用属于合法合理行为，对于我合法占有期间的使用却强行让我支付租赁费无法律依据。四、一审解除了双方的合同，却没有考虑到对我造成的实际损失。退一步讲，就算按照一审判决认定签订协议时双方均负有疏忽大意的责任，被上诉人方也应当对我的合法权益进行赔偿。但一审判决仅仅考虑到维护被上诉人的合法权益却没有考虑我的合法权益。一审判决结果中：拆除我对房屋的装修物、向被上诉人支付租赁费均是对我的合法财产权的侵犯。同时，2017年到2020年几年期间房屋增值情况，据我了解，同等地段同等情况的房屋转让款项已经升值了二十余万元，但一审判决对此丝毫没有考虑。同时我支付的9.9万元房价款解除合同后应当有相应的利息，一审法院更没有提及。自2018年开始，被上诉人将房屋采取了停水断电的恶劣手段，给我造成极大地经济损失和生活上的不便，却没有受到丝毫惩罚，可见一审判决结果有失公正。综上所述，请求二审法院依法改判继续履行双方签订的房地产买卖协议。 胡康华、姜赛答辩称，一、根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋，或者买受人迟延支付购房款经催告后在三个月的合理期限内，仍未履行，当事人一方请求解除合同应予支持。二、上诉人称2018年我们开始恶意断水、断电，我们也打印出来了费用清单，从2018年到现在水电费的清单都有。上诉人提到他支付9万元定金，然后要的利息，他只考虑到了它的利息，他并没有考虑到他拖延我们两年时间，不能实现合同目的，给我们造成的损失。我们实现100万房款的话，我们利息在6万左右。三、上诉人要继续履行合同。因为不能实现这个合同目的，跟我们没有关系。因为他自己不能实现买卖合同了，所以要解除，本案合同不能再履行了。根据物权法的第九条、第三十四条、第三十六条规定，上诉人的主张不符合法律规定。 郭恩衡述称，被上诉人存在欺诈，被上诉人让我弟弟郭恩星低首付购买房产这是其一，我没有说不给被上诉人钱，是被上诉人不要。 胡康华、姜赛向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告之间签订的2017年5月29日，2018年12月10日两份房屋买卖协议。2、判决被告搬离涉案房屋601（6-7）室7层，并返还给原告601（6-7）室7层，恢复房屋原状。3、判决被告购房款定金96000元，以违约金处理，不予返还。4、判决被告占用房屋其间损失费用：601（6-7）室7层，30个月×租金1500元，合计45000元。601（6-7）室6层。12个月×1500元租金，合计18000元，二项共计损失费63000元，并承担诉讼期间房租至本案结束。5、判决被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年5月29日胡康华与郭恩星签订房地产买卖协议，约定郭恩星购买甲方坐落在桥东区中兴东大街99号楼2单元（6-7）跃层的701室，原告在办理分户时被告知跃层不能单独办理证书，经协商双方又重新签订了2018年12月10日的房地产买卖协议书。约定，被告购买桥东中兴东大街99号楼2单元6-7层，总价格1100000元，签协议当日被告交定金96000元，首付款220000元，银行贷款880000元。后被告办理贷款时得知因个人原因无法达到首付220000元的条件，首付款需要400000元，原告在交纳100000元首付款后因后续首付款无能力履行被迫停止。 原告认可被告实际占用了涉案房屋的7层，未占有使用6层。被告、第三人认可实际占用7层的时间是2017年5月29日签订合同后即占用。另郭恩星未经原告许可对涉案房屋7层进行了装修。上述事实，有原、被告的陈述举证及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，双方的房屋买卖协议合法有效，但在协商首付款220000元时双方未预料到被告受到征信限制不能实现首付款220000元的预期条件，双方对合同不能继续履行均负有疏忽大意的责任，因此原告要求被告承担不能继续履行的违约责任不予支持。被告实际自2017年5月29日签订合同后就占用了涉案房屋的7层，至今已36个月，按每月租金1000元计算，至今（2020年5月底）共产生实际使用费36000元，被告应向原告支付租赁费36000元，该36000元从被告已交纳定金100000元中扣除，并扣除被告自2020年6月1日起至实际搬出房屋之日的租金后，由原告将剩余款项返还被告。原告要求将房屋恢复原状，被告未提交经原告同意实施装修的证据且装修时未取得房屋所有权，因此原告主张恢复原状应予支持。综上所述，因被告不能支付房款，合同事实上已经履行不能，合同应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，判决如下：一、解除胡康华、姜赛与郭恩星于2017年5月29日、2018年12月10日签订的房地产买卖协议。二、郭恩星自本判决生效之日起60日内将桥东区中兴东大街99号楼2单元701室其自行装修的装修物拆除，恢复房屋原状，向胡康华、姜赛交付房屋。三、郭恩星、郭恩衡自本判决生效之日起60日内搬出桥东区中兴东大街99号楼2单元701室，向胡康华、姜赛交付房屋；并自2017年6月1日起按每月租金1000元，支付房屋使用费至实际搬出止，具体费用数额从郭恩星已交给胡康华、姜赛的100000元定金中扣除，剩余的部分自搬出之日起两日内由胡康华、姜赛返还郭恩星。四、驳回胡康华、姜赛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3480元，减半收取1740元，由被告郭恩星、第三人郭恩衡负担。 本院二审期间，围绕二审审查范围，二审查明当事人提供证据的内容、争议事项以及查明事实与一审查明证据情况、争议事项以及查明事实内容一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十条、第一百六十八条的规定，第二审法院应当围绕郭恩星的上诉请求进行审理，其审理的范围，不应超出一审时胡康华、姜赛起诉的诉请范围。对于郭恩星超出一审诉请的事项，本院不予审查。本案中，当事人于2018年12月10日签订的房地产买卖协议书（以下称房屋买卖协议），是双方真实意思表示，具备合同成立的主要条款和形式要件，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。至本案一审法庭辩论终结，郭恩星并未按照房屋买卖协议约定交付够首付款，也没有以银行贷款的方式给付剩余购房款，其行为已构成根本违约，原审判决解除房屋买卖协议并无不当。郭恩星提出胡康华、姜赛采用欺诈的方式与其签订房屋买卖协议，并无相关证据予以证实，且与其上诉状“两份协议均是双方经协商自愿签订，已经合法生效。”内容相互矛盾，本院不予支持。郭恩星提出约定的交付首付款22万元，不足以取得房屋剩余银行贷款的理由，因房屋买卖协议中约定“银行贷款88万元”，并未约定以房屋抵押方式取得贷款，郭恩星完全可以采用物的担保和人的担保方式取得贷款，郭恩星提出的不能办理贷款其并未违约的事由，无法律和合同依据，本院不予支持。 审查双方于2017年5月29日签订的房地产买卖协议（以下称旧房屋买卖协议）和房屋买卖协议的履约过程，旧房屋买卖协议因买卖房屋不能过户，双方才又签订房屋买卖协议，因此，房屋买卖协议签订之时，当事人已对旧房屋买卖协议的合同效力予以解除，双方应当按照房屋买卖协议履行合同。原审判决以裁判的形式解除旧房屋买卖协议适用法律虽有瑕疵，但鉴于原审判决是以房屋买卖协议作为判断处理双方违约的依据，其处理的违约责任结果正确，且因郭恩星违约应当由其恢复房屋原状。故本院对原审判决主文第一项、第二项予以维持。但在处理郭恩星占用房屋的时间时，应当考虑郭恩星对旧房屋买卖协议的履约能力，双方造成旧房屋买卖协议协商解除的原因力和过错大小，郭恩星当时按照旧房屋买卖协议履约时，其占有该房屋的合理性，以及郭恩星因信赖旧房屋买卖协议能够履行的投入损失因素，并衡量当事人之间因房屋买卖协议解除所造成的损失利益范围，兼顾一二审诉讼费用负担情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院对签订房屋买卖协议之前，非因郭恩星不能履约原因占有房屋时间应予扣除。郭恩星对于房屋买卖协议签订时间2018年12月10日（合同生效时间）之后的履约不能，应当由其支付占有该房屋的费用。 综上所述，郭恩星的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市桥东区人民法院（2020）冀0502民初149号民事判决第一项（即：解除胡康华、姜赛与郭恩星于2017年5月29日、2018年12月10日签订的房地产买卖协议）； 二、维持河北省邢台市桥东区人民法院（2020）冀0502民初149号民事判决第二项（即：郭恩星自本判决生效之日起60日内将桥东区中兴东大街99号楼2单元701室其自行装修的装修物拆除，恢复房屋原状，向胡康华、姜赛交付房屋。）； 三、撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2020）冀0502民初149号民事判决第四项（即：驳回胡康华、姜赛的其他诉讼请求）； 四、变更河北省邢台市桥东区人民法院（2020）冀0502民初149号民事判决第三项为：郭恩星、郭恩衡自本判决生效之日起60日内搬出桥东区中兴东大街99号楼2单元701室，向胡康华、姜赛交付房屋；并自2018年12月10日起按每月租金1000元，支付房屋使用费至实际搬出止，具体费用数额从郭恩星已交给胡康华、姜赛的100000元定金中扣除，剩余的部分自搬出之日起两日内由胡康华、姜赛返还郭恩星； 五、驳回胡康华、姜赛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3480元，减半收取1740元，由胡康华、姜赛负担450元，郭恩星、郭恩衡负担1290元；二审案件受理费3480元，由郭恩星负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二〇年九月十八日 书记员  张姿巍