贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0381民初855号原告：中国建设银行股份有限公司赤水支行，营业场所：贵州省赤水市文化支路14号，统一社会信用代码：91520381915010004J。负责人：汤自勇，行长。委托诉讼代理人：黄兴，贵州他山律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小波，支行员工。被告：姚应全，男，汉族，1972年2月19日生，住贵州省赤水市。被告：熊心莉，女，汉族，1976年12月21日生，住四川省旺苍县。被告：赤水市广水房地产开发有限公司，住所地：贵州省赤水市人民南路消防大队旁，统一社会信用代码：91520381745742949G。法定代表人：简平元，执行董事。委托诉讼代理人：刘文聪，公司员工。原告中国建设银行股份有限公司赤水支行（以下简称建行赤水支行）诉被告姚应全、熊心莉、赤水市广水房地产开发有限公司（以下简称赤水广水房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日以简易程序立案受理后，于2020年6月15日转为普通程序，并于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告建行赤水支行的委托诉讼代理人黄兴、张小波，被告赤水广水房开公司的委托诉讼代理人刘文聪到庭参加诉讼，被告姚应全、熊心莉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行赤水支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告姚应全、熊心莉签订的编号为2014住借62号《个人住房借款合同》。二、判决被告姚应全、熊心莉立即偿还原告贷款本金人民币142752.56元、利息为16394.82元、罚息7125.96元，因长期拖欠，赤水广水房开公司承担保证责任代偿6187.19元，共计172460.53元（截止2020年3月10日）；并支付从2020年3月11日起至实际付清本息之日止按照合同约定的计息规则计算出借款逾期罚息利率和结息方式计收利息、复利和罚息；三、判决被告向原告支付原告诉讼律师代理费11209元和保全费1382元。四、判决确认原告对抵押物即赤水市房屋享有优先受偿权。五、判决被告赤水市广水房地产开发有限公司对上述还款第二项、第三项所有债务承担连带清偿责任。六、本案诉讼费用由被告承担。庭审中变更第二项诉讼请求为：判决被告姚应全、熊心莉立即偿还原告贷款本金142752.56元、利息为18695.64元、罚息为10211.98元，本息合计171660.18元（截至2020年8月28日）；并支付从2020年8月29日起至实际付清本息之日止按照合同约定的计息规则计算借款逾期罚息利率和结息方式计收的利息、复利、罚息。事实和理由：被告姚应全、熊心莉因购买赤水市房屋向原告申请贷款。经原告审核被告具有贷款资格后，于2014年5月6日原、被告签订编号为2014住借62号的《个人住房借款合同》，约定被告姚应全、熊心莉借款本金为19万元用于购买赤水市房屋，借款期限为120个月即2014年5月14日至2024年5月14日，贷款利率在基准利率水平上浮5%，逾期罚息利率在本合同执行贷款利率水平上上浮50%，被告采用等额本息法还款。该合同还约定被告以该房产作为前述贷款的抵押，并办理了房预赤水市字第××号登记，担保依约履行还款付息的义务。另，被告赤水广水房开公司与原告签订《保证合同》，为被告姚应全、熊心莉的所有的还款义务承担连带保证责任。综上所述，原告已按合同约定向被告发放了全部贷款，但被告不能依照约定按时还本付息。为维护原告的合法权益，遂诉至人民法院，请法院支持原告诉讼请求。被告赤水广水房开公司辩称：被告姚应全、熊心莉在我公司买房，与原告签订了借款合同，我公司与原告签订了保证合同是事实。如果被告姚应全、熊心莉不按时还钱，就按照规定拍卖被告姚应全、熊心莉的房屋偿还债务。被告姚应全、熊心莉未作答辩，也未提供证据。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，原告建设赤水支行与被告赤水广水房开公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》），约定：2013年10月30日至2018年10月29日，原告向购买赤水市的购房人发放贷款，被告赤水广水房开公司对上述贷款本金（包含利息、违约金等）最高额在90000000.00元以内承担连带责任保证。如购房人违反《借款合同》约定，则原告（债权人）有权要求被告赤水广水房开公司（保证人）立即承担连带保证责任，并可从其在原告处开设的保证金专户中划收其应付的款项。2014年5月6日，原告建行赤水支行与被告姚应全、熊心莉签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2014住借62号）（以下简称“《借款合同》”）。合同约定：借款人（被告姚应全、熊心莉）向贷款人（原告）借款190000.00元用于购买被告赤水广水房开公司出售的位于赤水市（住房），借款期限为120个月（即2014年5月14日至2024年5月14日），借款利率执行浮动利率，即在中国人民银行公布的同期贷款基准利率水平上上浮5%，还款方式为按月还本付息法，借款逾期罚息利率在借款利率上上浮50%，借款逾期是指借款人未按《借款合同》按时足额偿还任意一期借款本息的行为；借款的担保采用抵押加阶段性保证的方式，抵押人（被告姚应全、熊心莉）以其购买的上述房屋作为抵押物，被告赤水广水房开公司作为借款保证人。2014年5月14日，原告将借款190000.00元按《借款合同》约定的支付方式一次性划入被告赤水广水房开公司的账户。2014年5月7日，上述抵押房屋在赤水市房屋产权登记服务中心办理抵押权预告登记，预告登记权利人为原告建行赤水支行，抵押权证书号：房预赤水市字第××号。事后，被告姚应全、熊心莉按《借款合同》约定还本付息至2017年3月。之后，被告姚应全、熊心莉未按约定还本付息。其间，原告多次向被告姚应全、熊心莉催收，但被告姚应全、熊心莉未履行其义务。截止2020年8月28日，被告姚应全、熊心莉尚欠原告借款本金142752.56元、利息为18695.64元、罚息10211.98元，共计171660.18元。由于被告姚应全、熊心莉下落不明，本院依法在《遵义日报》公告向被告姚应全、熊心莉送达相应法律文书及开庭传票，产生公告费400元（已由原告垫付）。审理中，原告建行赤水支行于2020年7月21日向本院申请诉讼财产保全，请求保全被告姚应全、熊心莉、广水房开公司名下价值172460.53元的财产。同日，本院发出（2020）黔0381民初855号之一民事裁定书，保全被告姚应全、熊心莉、广水房开公司名下的财产。并已冻结被告姚应全、熊心莉、广水房开公司名下银行账户，冻结金额为100000.00元，冻结期限为一年。上述事实，有当事人的陈述、原、被告身份证明、《保证合同》、《借款合同》、房屋预告登记证、贷款发放审核表、贷款对账单等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本院认为，原告建行赤水支行与被告姚应全、熊心莉签订《借款合同》、与被告赤水广水房开公司签订《保证合同》，均是合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，上述合同对各方当事人均具有法律约束力，当事人应该按照合同的约定履行自己的义务。现被告姚应全、熊心莉自2017年3月起至今，违反《借款合同》约定，已连续数月未向原告还本付息，且经原告多次催收仍未履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，故对原告建行赤水支行请求解除与被告姚应全、熊心莉签订的《借款合同》，本院予以支持。《借款合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告姚应全、熊心莉应向原告建行赤水支行偿还剩余借款本金，并支付尚欠的利息、罚息（截至于2020年8月28日的利息为18695.64元、罚息为10211.98元），另支付从2020年8月29日起至全部借款清偿完毕之日止的利息（含罚息），并按《借款合同》中约定的利率计算标准计算。对原告建行赤水支行要求被告赤水广水房开公司对被告姚应全、熊心莉的还款义务承担连带保证责任请求。双方在《保证合同》中明确约定，对被告姚应全、熊心莉违反《借款合同》约定应向原告承担的违约责任，被告赤水广水房开公司承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第十四条“保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。”、第十六条“保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。”、第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”之规定，现《借款合同》已解除，被告姚应全、熊心莉应立即向原告还本付息并承担违约责任，被告赤水广水房开公司应基于《保证合同》的约定，对被告姚应全、熊心莉向原告负担的还款付息责任承担连带清偿责任。故对原告的此项请求，本院予以支持。原告要求确认对“房预赤水市字第201500377号”抵押权预告登记下的房屋（赤水市）享有优先受偿权的请求。原告建行赤水支行与被告姚应全、熊心莉签订的《借款合同》中约定，被告姚应全、熊心莉用在被告赤水广水房开公司购买的位于赤水市（住房）作商品房抵押权预告登记，并在赤水市房屋产权登记服务中心办理了预购商品房抵押权预告登记（房预赤水市字第××号）。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为该案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可以排他性地对抗他人针对该房屋的处分。故在赤水市房屋产权登记服务中心办理的预购商品房抵押权预告登记合法有效，原告对抵押权预告登记的商品房享有优先抵押登记权。对于原告主张的代理费11209元，根据原告提供的证据，委托诉讼代理人的收费为2141.29元，依据原告与被告所签订的《借款合同》约定，该费用应由被告姚应全、熊心莉承担。审理中，被告姚应全、熊心莉经本院公告传唤，期限届满后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，由此产生的法律后果，由其自行承担。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十六条、第十八条、第二十一条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定，判决如下：一、解除2014年5月6日原告中国建设银行股份有限公司赤水支行与被告姚应全、熊心莉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2014住借62号）。二、被告姚应全、熊心莉在本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司赤水支行借款本金142752.56元及截至2020年8月28日的利息18695.64元、罚息10211.98元，本息合计171660.18元；并从2020年8月29日起至借款清偿之日止，以《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利息计算标准计算支付利息。三、被告姚应全、熊心莉在本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司赤水支行已付的律师费2141.29元。四、被告赤水市广水房地产开发有限公司对本判决主文第二项、第三项被告姚应全、熊心莉所负债务承担连带清偿责任。五、确认原告中国建设银行股份有限公司赤水支行对赤水市的住房的抵押权预告登记（抵押权证书号：房预赤水市字第××号）有效，原告中国建设银行股份有限公司赤水支行对抵押权预告登记的商品房享有优先抵押登记权。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司赤水支行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3974元、保全费1382元、公告费400元，由被告姚应全、熊心莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  施成斌人民陪审员  陈德黔人民陪审员  崔似兰二〇二〇年九月十一日书 记 员  罗 权