浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0803民初1565号 原告：浙江中都物业管理有限公司，住所地：杭州市余杭区东湖街道北大街**中都大厦**，统一社会信用代码：91330110723636272R。 法定代表人：杨定勇，总经理。 委托诉讼代理人：龚闻芳，浙江**风律师事务所律师。 被告：衢州金潮置业有限公司,住所地：衢州市衢江区铂金府邸**********，统一社会信用代码：913308036912679504。 法定代表人：奚德驹，总经理。 委托诉讼代理人：吴小建，衢州市衢江区樟潭街道法律服务所法律工作者。 第三人：浙江中都物业管理有限公司衢州分公司，住所地:衢州市柯城区白云，住所地:衢州市柯城区白云街道幸福家园******0800697017645F（1/1）。 负责人：杨定勇。 委托诉讼代理人：孙爽 原告浙江中都物业管理有限公司（以下简称“中都公司”）与被告衢州金潮置业有限公司（以下简称“金潮公司”）、第三人浙江中都物业管理有限公司衢州分公司（以下简称“中都分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月18日诉前登记，2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日证据交换，同年8月12日第一次公开开庭进行审理，2020年9月7日，原、被告双方向本院申请一个月的庭外和解期限。2020年9月23日，本院依职权追加浙江中都物业管理有限公司衢州分公司（以下简称“中都分公司”）为本案第三人并通知其参加诉讼。2020年9月30日，本案第二次公开开庭进行审理并当庭宣告判决。原告中都公司的委托诉讼代理人龚闻芳、被告金潮公司的委托诉讼代理人吴小建、第三人中都分公司的委托诉讼代理人孙爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中都公司向本院提出诉讼请求：1、依法责令被告支付铂金府邸小区别墅未出售期间的物业费共计3029201.38元；2、本案诉讼费用由被告承担。2020年7月15日，原告变更诉讼请求：1、依法责令被告支付铂金府邸小区别墅未出售期间的物业费共计3443167.15元，并支付逾期付款利息（自2020年5月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系物业服务企业，被告系衢江区铂金府邸小区的开发商。2014年，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为铂金府邸小区提供物业服务，并对服务期限、报酬等作了约定。合同签订后，原告积极筹备，并按被告要求于2014年10月份起派员入驻铂金府邸小区，开展工作。期间，原告按被告的要求提供优质服务，被告也会在原告需要开支时陆续转账一些款项，使原告免去了垫资经营的麻烦。在此期间双方合作愉快，直至2019年9月6日铂金府邸小区电工在业主家查看过程中坠楼身亡，原、被告双方因赔偿款问题关系恶化。被告称应严格履行《前期物业服务合同》约定，自2017年3月份起转入承包制服务模式，死者的赔偿款应由原告承担，其仅有支付未出售房屋物业费的义务。2020年初，原告多次与被告协商未果。同年4月25日，铂金府邸小区业主委员会向原告发出移交通知书，要求原告5月15日退出铂金府邸小区。后原告再次向被告催讨物业费用，而被告未能付款。故原告向法院提起诉讼，诉请如前。 被告衢州金潮置业有限公司辩称：1、按照双方签订的《前期物业服务合同》第九条约定，原、被告之间的合作模式自协议签订之日起2年另3个月（其中交付前介入期3个月）为酬金制模式，即至2017年3月之前，双方是酬金制，自2017年3月至2018年12月19日，双方为承包制合作模式，在被告保证原告核算的费用支出后，被告未售出的物业费用不另行缴纳物业费用。2018年12月19日，双方签订《衢州铂金府邸项目前提物业服务合同补充协议》（以下简称“补充协议”）一份，此后原、被告双方的合作模式变更为酬金制。按照《前期物业服务合同》及《补充协议》约定，被告并未拖欠原告物业费用。 第三人中都分公司称，本案系原告与被告之间的纠纷，第三人受原告指派服务于铂金府邸小区，被告在答辩中涉及到第三人的内容与事实不符。 当事人围绕诉辩意见各自提交了证据，对原告提供的《前期物业服务合同》1份、《铂金府邸小区物业服务移交通知书》1份、被告提供的《物业承接查验移交书》1份、《物业承接查验备案表》1份，双方均无异议，本院予以确认，作为定案依据。 对双方有争议的证据，本院认定如下： 1、对原告提供的《催缴函》及顺丰快递详情单，本院对其真实性予以确认，该份证据能够证明原告在起诉前有催收物业费的行为。 2、对原告提供的衢州市自然资源和规划局查询结果清单，本院认为不动产物权变动原则上以登记为生效要件，故本院对该份证据予以确认。 3、对原告提供的欠付物业费汇总表、明细表及欠费清单，本院将结合其他证据综合予以认定。 4、对被告提供的《补充协议》，《补充协议》虽然系第三人中都分公司与原告签订，但结合原告在与被告签订《前期物业服务合同》后，指派第三人中都分公司实际履行合同，故第三人与被告签订的《补充协议》有效成立，本院对补充协议予以认定，作为定案依据。 5、对被告提供的工作联系函及物资采购清单，原告对其中部分物资采购清单的真实性存疑，虽然被告在庭审中已作出了解释，本院认为，原告存疑的物资采购清单对本案判决并无决定性影响，对物资采购清单的真实性在本案中暂不予确认，原、被告之间就垫资费用的纠纷可另案起诉。但是，被告该组证据足以证明原告在案涉小区物业服务期间，对物业费打折收取等事项需报被告方审批及被告垫付了原告部分经营成本的事实。 6、对被告提供的2017年、2018年物业费用支付总明细及各项明细及所附单据、被告计算的空置费明细，结合其他证据综合予以认定。 7、对原告补充提交的业主委员会备案表本院予以确认；对NO19-48物资采购申请单真实性予以确认，但不能证明原告的待证事实；（2019）浙0802民初6125号民事调解书、（2020）浙0803民初73号民事判决书与原告诉请被告拖欠物业费的纠纷并无关联。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告中都公司系物业服务企业，第三人中都分公司系原告设立的分支机构，被告金潮公司系案涉衢江区铂金府邸小区开发商。2014年，原、被告双方签订《前期物业服务合同》一份，合同第四条约定“本物业管理区域内物业服务模式采取酬金制和承包制相结合的方式”，合同第九条约定“1、前期物业酬金制管理服务：……即本项目前期物业酬金制管理期限为2年另3个月（其中交付前介入期3个月），费用12万元/年……酬金制服务期限满，若业主委员会尚未成立，同时甲方没有异议，乙方自动延续项目管理权，并转入承包制管理服务模式……乙方承包期前两年，甲方在保证乙方核算的费用支出后，甲方未售出的物业费用不另行缴纳……”合同签订后，原告指派第三人为案涉小区提供物业服务，被告亦按约支付了酬金制期间的管理费用。 后酬金制服务期限届满，原、被告双方自2017年3月进入承包制服务模式。2018年12月19日，被告与第三人中都分公司签订《衢州铂金府邸项目前期物业服务合同补充协议》一份，补充协议第三条对案涉小区业主委员会成立，而原告不再继续服务于小区的情况做了特别约定“（1）乙方应对业主委员会成立之前，业主所欠的所有物业服务费列表报备甲方，乙方仍有义务、有责任继续追缴业主委员成立前所欠所有物业服务费……（3）甲方拥有对催收的物业服务费（含能耗费等其他）的支配权，甲方不再另行支付其他任何费用”。 2020年1月19日，案涉小区召开业主大会并选举产生首届业主委员会，同年3月，业主委员会经衢州市衢江区房地产管理服务中心备案。后业主委员会向社会公开招标物业服务企业，2020年4月22日招标结果出具，原告未能中标。同年4月25日，案涉小区业主委员会通知第三人退出小区并最迟在5月15日前完成所有移交工作。后第三人按期退出，但原、被告对退出前被告名下未售出的房产的物业费用缴纳产生分歧，双方多次协商未果，故此纠纷成讼。 本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定享有权利、履行义务。 首先，《前期物业服务合同》已约定了服务模式分酬金制及承包制，且双方在庭审中确认于2017年3月进入承包制。原告称，承包期前两年免除被告物业费用指承包期开始前两年，即2015年3月至2017年2月，本院认为，从酬金制到承包制，是一个连续的过程，酬金制期间原、被告亦约定免除被告物业费用，故《前期物业服务合同》中第九条第一款第三项约定的“乙方承包期前两年”应当为承包期内前两年，即2017年3月至2019年2月，故原告应当按照合同约定免除被告此期间的物业费用。 其次，本案《补充协议》是否成立。第三人系原告的分支机构，且为原告在案涉小区履行《前期物业服务合同》，补充协议的内容也在第三人的经营范围之内。故被告有充分理由相信第三人在签订《补充协议》时有代理权。原告及第三人主张《补充协议》无效本院不予支持。 再次，案涉纠纷是否可以套用《补充协议》第三条的约定。原告主张，业主委员会成立后，原告继续服务于案涉小区，不符合《补充协议》第三条约定的前提条件。本院认为，案涉小区在2020年1月至4月期间，经历了召开业主大会、选举业主委员会、备案、公开招聘等程序，在招标结果出具后，因原告未中标，业主委员会第一时间通知第三人退出小区服务。整个过程是连续的，最终结果符合《补充协议》第三条“如若业主委员会成立，而乙方不在继续服务于铂金府邸项目”的条件，故《补充协议》第三条对案涉纠纷有约束力。 最后，《补充协议》中的支配权如何理解。本院认为，结合《补充协议》的上下文及协议签订的目的，《补充协议》第三条第三款中的“支配权”包含了占有、使用、收益、处分的权利特征。 对于业主委员会成立之前，被告欠付的物业费用，应当分阶段处理。在2019年2月之前，原告应当按照《前期物业服务合同》的约定免除被告的物业费用，在2019年2月之后，按照《补充协议》的约定，被告为其未付物业费用的权利主体，原告对该笔费用不在享有主张的权利。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第十三条规定，判决如下： 驳回原告浙江中都物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费31034元，减半收取15517元，由原告浙江中都物业管理有限公司负担（已付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  朱震婕 二〇二〇年九月三十日 书记员  甘亚婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》 第十三条公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有企业法人资格，依法独立承担民事责任。 ?SHAPE*MERGEFORMAT???? ?SHAPE*MERGEFORMAT????