湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初4032号原告王玉林，女，1980年6月30日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人钦世海，随州市炎帝法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告随州市华强置业有限公司。住所地：湖北省随州市曾都区湖岸新城**楼**商铺。法定代表人刘华强，该公司总经理。委托诉讼代理人张晓东，该公司部门经理。代理权限：一般代理。被告李琼，女，1984年1月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人吕淑霖，系李琼之母。代理权限：一般代理。第三人吕淑霖，女，1964年1月28日出生，汉族，住湖北省随州市世景一品小区。原告王玉林与被告随州市华强置业有限公司（以下简称华强置业公司）、李琼、第三人吕淑霖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉林及其委托诉讼代理人钦世海、被告华强置业公司的委托诉讼代理人张晓东、第三人吕淑霖代表其本人并作为被告李琼的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉林向本院提出诉讼请求：一、判决解除我与二被告于2019年4月15日签订的《随州市华强置业有限公司不动产存量房买卖合同》；二、判令二被告及第三人共同双倍返还我的购房定金计4万元；三、本案的诉讼费用及其他实际支出费用由二被告共同承担。事实和理由：2019年4月15日，我与二被告在被告华强置业公司的南关口门店签订了《随州市华强置业有限公司不动产存量房买卖合同》，第三人吕淑霖作为被告李琼的代理人代为在该合同上签字并收取了我的购房定金2万元，被告华强置业公司的员工张田作为见证方签字确认。但由于其一、第三人吕淑霖在签订该合同时并未取得被告李琼的授权，却收取了我的定金；其二、被告华强置业公司没有明确告知我银行按揭贷款的相关要求，在我办理银行按揭贷款之时，违反合同首付款66000元的约定，以该房屋的评估价格高于合同价格，不能达到我要求的按揭贷款金额为由，要求我变通处理，另外再交首付款60000元，而我没有能力再交，该公司即讲明其可以帮助垫付，但要求我支付2000元的利息，我不同意，因此而导致该房屋买卖未成；其三、被告李琼没有督促被告华强置业公司完成交易。综上，我认为致使我房屋买卖合同的目的不能实现，是因二被告及第三人的违约行为所造成。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法裁决。被告华强置业公司辩称，第一、我公司不存在违约行为。由于涉案合同约定的房屋价格为386000元，首付款加上定金才86000元，原告自己需要在银行按揭贷款30万元，但当时银行方面规定只能按房屋总价款70%的金额贷款，这样，原告就无法贷到30万元，我公司为促成该房屋买卖，提出可以按照评估价42万元签订一份变通性的合同，并由原告另外暂时过渡性多交6万元，凑成12万元的首付款，即可以贷足30万元，但原告说其没有多余的钱可以暂交，我公司即又提出该6万元我公司可以暂时无偿借给原告，只要求其出具借条，但原告不同意，并改变主意不想购买该房屋，且要求退还其定金。对此，我公司予以拒绝。原告就找工商管理机关投诉，该机关在了解实情后不予处理。原告是自身违约，还恶人先告状，其行为违背诚信原则；第二、原告自己无法申请到30万元的按揭贷款，与他人无关，之后其拒不履行交付首付款的合同义务，属其自己违约。综上，原告的诉请，没有任何事实和法律依据。被告李琼、第三人吕淑霖辩（述）称，在涉案合同的履行中，原告一直未依约支付房屋首期款并办理银行按揭贷款手续，从而导致了合同事实上终止。由于违约责任在原告一方，为此，原告理应按合同约定承担违约责任，其反而起诉要求我们双倍返还定金，没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，第三人吕淑霖系被告李琼的母亲。2019年初，被告李琼因在外地工作，便欲将其所有并登记在其本人名下位于湖北省随州市××区××舜井大道××单元××室的房屋[房权证号：(2016)随州市不动产权第00125**]对外出售，遂口头委托第三人吕淑霖代为联系出售。随后，吕淑霖即在房屋销售中介机构被告华强置业公司发布了二手房出售信息。同年4月，原告王玉林到被告华强置业公司选购二手房，该公司即推介被告李琼的待售房屋，原告在看房后表示比较中意。被告华强置业公司遂于同月15日通知第三人吕淑霖及原告王玉林到其公司的南关口门店，具体协商房屋买卖事宜。经协商，吕淑霖代表李琼（甲方）与王玉林（乙方）、华强置业公司（丙方）签订一份《随州市华强置业有限公司不动产存量房买卖合同》，主要约定：一、由乙方购买甲方位于随州市曾都区东城舜井大道182号1栋2单元601室面积为97.41平米的房屋，总价款386000元；二、乙方于签订合同之时付定金20000元为第一部分房款，甲、乙双方同意在乙方支付定金时，从中预留5000元作为交房保证金交由丙方托管；三、第二部分房款为30万元，乙方须于2019年4月30日之前支付除定金外的首期款66000元，并在2019年4月30日之前申请银行按揭贷款作为第二部分房款，按揭贷款的金额以银行承诺的金额为准，如乙方已付首期款的金额少于应付房款减去银行承诺的贷款金额，则乙方应于银行出具贷款承诺函或者贷款审批同意书后的7个工作日内补足首期款。该合同签订后，原告当即向被告华强置业公司以微信转账方式支付定金20000元，被告华强置业公司在扣留、扣收5000元的交房保证金及被告李琼应支付给其公司的佣金3900元后，将下余11100元交付给第三人吕淑霖，吕淑霖向原告出具了20000元的定金收条。之后，被告李琼与其丈夫谢贵超于同月20日以书面形式确认了第三人吕淑霖在上述房屋买卖合同中的代理行为，并经公证机关进行了公证。同时，原告也开始向银行申请办理按揭贷款手续，但由于原告请求贷款的金额为30万元，而银行方根据该房屋买卖合同总价款及首付款的约定情况，并结合相关房贷政策，认为不能达到贷足30万元的条件，故未批准原告30万元的按揭贷款请求。原告因无法按合同的另行约定补足差额部分的首付款，便找到被告华强置业公司商量解决办法。华强置业公司为促成该笔交易，遂提出采用以房屋买卖价格43万元另行签订一份虚拟合同的变通办法，以便使银行能够通过原告30万元额度的按揭贷款申请，即按银行以房屋交易价格43万的70%确认贷款额度计，便可以贷足30万元。但如此操作，则需要完善首付款的票据手续，即原告需暂时提供6万元资金过账，以在账面上凑足30%的首付款。但原告坚称其没有多余的钱可以提供过账，华强置业公司即又提出由其公司为原告垫资过账，但要求原告出具借条并支付一定的利息。原告不同意，双方因此陷入僵局。原告遂停止了向银行申请按揭贷款并拒不依约支付购房首付款，且提出解除合同并由二被告及第三人返还其已付定金的要求，但遭到拒绝。原告于是便向工商管理机关投诉被告华强置业公司，并于2019年5月7日以本案第三人吕淑霖和本案被告华强置业公司为被告，向本院提起诉讼[该案案号为（2019）鄂1303民初2047号]，要求双倍返还定金。后其于2019年7月28日向本院提出撤回对该案起诉的申请，本院裁定予以准许。随后，原告又向本院提起本案诉讼。另查明，由于原告拒不依约支付购房首付款，且停止向银行贷款以履行涉案房屋买卖合同的相应付款义务，并在其后向本院提起双倍返还定金的诉讼，被告李琼无奈，便于2019年8月将涉案房屋另行出售给了他人。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，第三人吕淑霖接受涉案房屋权利人被告李琼的委托，与原告王玉林及被告华强置业公司所签订的《随州市华强置业有限公司不动产存量房买卖合同》，系各方当事人真实意思的表示，不违反相关法律的规定，合法有效。由于该合同所约定的原告以申请银行按揭贷款支付第二期购房款30万元，系原告自己确认和承诺的付款方式，其是否能够成功地足额获得贷款，与被告华强置业公司和李琼无关，并非属二被告的约定或法定义务，故原告在其按揭贷款额度未经银行批准且不接受被告华强置业公司的变通意见情况下，本应依合同的另行约定相应增加支付首付款，以补足贷款不足的差额，但其却以被告华强置业公司未履行按揭贷款政策的告知义务和被告李琼没有督促华强置业公司完成该房屋交易，以及第三人吕淑霖没有取得相应代理权而收受定金等为由，主张解除合同，并要求二被告及第三人双倍返还定金，显然违背合同的诚信原则，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告以上述不当理由，停止向银行申请按揭贷款且拒不依约支付购房首付款的行为，已经构成根本违约，依法应承担相应的违约责任，无权要求返还定金。被告李琼在原告违约明示不履行涉案合同的主要义务并主张解除合同的情形下，将涉案房屋另行出售，被告华强置业公司对此亦无异议，则二被告已以其行为表明其同意解除合同。故涉案房屋买卖合同应视为已经各方当事人协议解除。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告王玉林与被告随州市华强置业有限公司、李琼于2019年4月15日所签订的《随州市华强置业有限公司不动产存量房买卖合同》已经三方协议解除；二、驳回原告王玉林的其他诉讼请求。案件受理费800元，由原告王玉林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  张华明人民陪审员  郭志国人民陪审员  史晓燕二〇二〇年九月二十七日书 记 员  徐明燃