北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初15436号原告（反诉被告）：北京天宝伟业物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区东经路**院。法定代表人：王寅生，董事长。委托诉讼代理人：邵启智，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：金玲，女，1988年2月14日出生，朝鲜族，自由职业者，住吉林省梨树县。委托诉讼代理人：李怀祖，北京清律（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立群，北京清律律师事务所律师。原告（反诉被告）北京天宝伟业物业管理有限责任公司（以下简称天宝伟业公司）与被告（反诉原告）金玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天宝伟业公司的委托诉讼代理人邵启智，金玲的委托诉讼代理人李怀祖、杨立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天宝伟业公司提出诉讼请求：1.被告金玲将位于北京市西城区XXX号房屋返还给原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司。2.被告金玲向原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司支付2017年4月1日起至2019年7月31日止的房屋租金150753元。3.被告金玲向原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司支付逾期付款的滞纳金（2017年8月2日至2020年3月14日为104087元；自2020年3月15日起，以150753元为基数，按照日千分之一的标准计算，计至房屋租金付清之日止）。4.被告金玲向原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司支付房屋占用费（2019年8月9日至2020年3月14日为80294元；自2020年3月15日起，每日按照366.64元的标准计算，计至房屋实际返还之日）。5.本案的诉讼费用全部由被告金玲承担。事实理由：2016年5月5日，原告与被告签订了《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租北京市西城区XXX号房屋；租赁期限为3年，自2016年8月1日至2019年7月31日止；第一年的租金为60608.4元，第二年的租金为63638.67元，第三年的租金为66911.5元；租金支付方式为季付，分别为每年的2月1日、5月1日、8月1日及11月1日；被告逾期付款的，每延期一天原告有权向被告收取逾期款项1‰的滞纳金；房屋租赁期满，被告应在5个工作日内将承租房屋交还原告，被告逾期的，每逾期一日，被告应支付当年房屋租金单价2倍的房屋占用费。上述合同签订后，被告未依约支付租金，截止目前，尚欠2017年4月1日起至2019年7月31日止的房屋租金150753元。租期届满后，被告也未依约返还房屋。现原告提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。金玲辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，天宝伟业公司没有取得涉案房屋建设工程规划许可证，根据最高人民法院相关规定，金玲与天宝伟业公司于2016年5月签订的涉案租赁合同无效，天宝伟业公司应当根据合同法的第58条规定返还金玲已经支付的租金。实际上，金玲承租涉案房屋的目的是用于手工艺品制作经营，在签订合同的时候天宝伟业公司有义务提供相关证照，为金玲办理营业执照等相关手续。但因天宝伟业公司不具备建设工程相关资质，无法办理相关证照，金玲并未实际使用涉案房屋，合同的目的无法实现。故金玲不按约定向天宝伟业公司支付租金的行为，实际上系其行使同时履行抗辩权的表现。如果房屋租赁合同无效的话，金玲也不应当根据房屋租赁合同的约定，向其支付违约金和房屋占有使用费。基于上述事实及理由，金玲向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉原告与反诉被告于2016年5月5日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；2.判令反诉被告向反诉原告返还反诉原告已缴纳的全部款项包括但不限于租金40404.7元、租赁保证金15152.1元，共计人民币59556.8元；3.判令反诉被告以人民币59556.8元为基数，按照中国人民银行公布的金融机构人民币一至五年期（含五年）贷款基准利率向反诉原告支付自2016年8月1日起计算至2019年8月19日的利息，以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向反诉原告支付自2019年8月20日起计算至反诉被告返还全部款项之日止的利息；4.判令反诉被告赔偿反诉原告全部损失，包括但不限于装修装饰、设备损失（以鉴定金额为准）；5.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。针对反诉，天宝伟业公司辩称，金玲所述关于交纳租金、保证金数额是对的。金玲于2016年8月30日交纳租金15152.1元，于2016年11月18日交纳租金10101.4元，于2017年2月24日交纳租金15151.2元，合计40404.7元。关于保证金，金玲于2016年8月30日交纳保证金15152.1元，在对方没有任何违约的前提情况下可予以返还。不同意反诉诉讼请求。第一，我方坚持认为案涉租赁合同有效。第二，关于涉案房屋没有产权证的情况，金玲在签合同的时候是知悉的，而且合同中也明确金玲对房屋产权状况全面了解，自愿承担房屋风险。第三，关于返还租金、保证金事宜，因金玲在租赁合同期限内一直使用房屋，应当依约支付租金。所以被告要求返还租金没有依据。不存在利息损失及利息返还问题。最后，针对金玲所述装修和设备损失，因金玲一直在使用房屋，且租赁期限已经届满，不存在剩余租赁期情形。故金玲主张装修损失没有依据。天宝伟业公司不清楚金玲所述的装修情况，即使有装修，也应是金玲正常承担的费用。如果屋内有设备，金玲可以取走，故不存在设备损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月5日，天宝伟业公司（出租人、甲方）、金玲（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定金玲承租北京市西城区XXX号房屋；租赁期限为3年，自2016年8月1日至2019年7月31日止；第一年的租金为60608.4元，第二年的租金为63638.67元，第三年的租金为66911.5元；租金支付方式为季付，分别为每年的2月1日、5月1日、8月1日及11月1日支付；乙方逾期付款的，每延期一天甲方有权向乙方收取逾期款项1‰的滞纳金；房屋租赁期满，乙方应在5个工作日内将承租房屋交还原告，乙方逾期的，每逾期一日，被告应支付当年房屋租金单价2倍的房屋占用费。合同签订后，金玲支付天宝伟业公司截至2017年3月租金40404.7元以及保证金15152.1元。庭审中，原、被告均认可，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未办理房屋产权证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》应属于无效合同。租赁合同无效，被告应当将占有的涉案房屋返还原告，本院对于原告的诉讼请求予以支持。关于金玲反诉请求，金玲虽主张因天宝伟业公司未能提供产权证，致其无法正常经营，但根据双方陈述可知，基于涉案房屋所在街区的特殊性，并无相关政府机构对涉案房屋进行过行政处罚，且金玲亦未提交充分证据证明其曾就证照办理事宜向天宝伟业公司主张过权利，亦未能举证证明涉案房屋无产权证对其经营造成影响，导致其租赁目的无法实现。另外，金玲亦未提交初步证据证明装修情况，在双方租赁合同已实际到期的情况下，金玲的反诉请求中除返还保证金一项诉讼请求理由正当，本院予以支持外，其他诉讼请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。金玲自租赁合同签订后，持续占用涉案房屋，应当支付占用期间的占用费。天宝伟业公司主张被告支付2017年4月1日后租金的性质亦应当被认定为占用费。本院根据公平原则，参照合同约定的租金标准并根据本案具体情况，对于占用费标准予以酌定，并对天宝伟业公司有关租金及占用费诉讼请求中的合理部分予以支持。因双方租赁合同无效，天宝伟业公司要求金玲支付滞纳金一项诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、确认北京天宝伟业物业管理有限责任公司、金玲于2016年5月5日签订的《北京市房屋租赁合同》无效。二、自本判决生效之日起十日内，金玲将位于北京市西城区XXX号房屋腾空并返还北京天宝伟业物业管理有限责任公司。三、自本判决生效之日起十日内，金玲给付北京天宝伟业物业管理有限责任公司房屋占用费（自2017年4月1日起，至实际腾退返还房屋之日，按每月5450元计算）。四、自本判决生效之日起十日内，北京天宝伟业物业管理有限责任公司返还金玲保证金15152.1元。五、驳回北京天宝伟业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。六、驳回金玲的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3164元，由金玲负担1878元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京天宝伟业物业管理有限责任公司负担1286元（已交纳）；反诉案件受理费644元，由北京天宝伟业物业管理有限责任公司负担169元（自本判决生效之日起七日内交纳），由金玲负担475元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年九月十四日法官助理 姚岚书 记 员 戴琪