苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初5281号原告：中海物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州工业园区普惠路**。负责人：金水勇。委托诉讼代理人：姬永强、郭勇，江苏益友天元律师事务所律师。被告：刘天杰，男，1984年11月11日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：孙婷婷，女，1983年11月28日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告中海物业管理有限公司苏州分公司（以下简称中海物业苏州分公司）诉被告刘天杰、孙婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理，并依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告中海物业苏州分公司的委托代理人郭勇，被告刘天杰到庭参加诉讼，被告孙婷婷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中海物业苏州分公司向本院提出诉讼请求：判决两被告支付自2016年7月1日起至2020年3月31日的物业服务费11020.5元；判令两被告支付迟延付款的滞纳金1530.26元（以欠款为基数按照年利率6%暂计至2020年5月31日为1530.26元，最终计算至实际履行之日止）；两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两被告为苏州市吴中区独墅岛花园226幢3107室的业主。原告负责被告该小区的物业服务，物业服务费为2.77元/月·平方米。原告按约提供了物业服务，但被告自2016年7月1日起拖欠物业服务费，故诉至法院请求判如所请。被告刘天杰辩称，其并不是不交物业费，由于原告的物业服务导致其产生损失，需原告按照物业服务协议第八条的规定赔偿其损失后,双方进行结算支付物业费。原告提供的服务存在瑕疵，小区野狗横行，排水系统损害，单元楼门禁未启用，小区业主装修期间，保安有辱骂并不让业主进入的行为。2017年5月29日之前的物业费已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年6月4日，甲方（房地产开发企业）：中海英奥置业（苏州）有限公司(以下简称中海英奥公司)、选聘的物业管理公司：中海物业苏州分公司与乙方：被告刘天杰、孙婷婷签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定乙方所购房屋坐落独墅岛花园226幢3107室，中海物业苏州分公司负责独墅岛花园的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年；物业服务费为高层2.77元/月·平方米；甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应当承担相应的赔偿责任；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。甲方（房地产开发企业）：中海英奥公司与选聘的物业管理公司：中海物业苏州分公司签订《独墅岛花园前期物业管理服务协议》。该协议约定的物业费标准、当事人权利义务、免责条款、违约责任等合同条款与上述《苏州市前期物业管理服务协议》一致。2015年6月16日，中海独墅岛花园入伙邀请函载明入伙办理验房流程：1、交换《入伙会签单》；2、在工作人员引导下收楼、验房等；3、若房屋有质量问题，请在《业主接管验收记录》上逐项说明，由物业管理处负责转呈发展商等。该入伙邀请函加盖中海英奥公司印章。2015年6月23日，被告刘天杰办理拿房手续。2016年2月26日，独墅岛花园226幢3107室房屋登记为被告刘天杰、孙婷婷共同共有，建筑面积88.4平方米。2017年11月15日、12月5日原告向被告刘天杰寄送挂号信。2017年12月19日、2018年12月22日、2019年11月29日，原告通过EMS快递向被告刘天杰寄送信件，快递单内件品名载明为律师函。其中2019年11月29日的信件由物业代收。审理中，原告陈述，其提供的两份物业管理服务协议均没有约定物业费交纳期限，但实际是按半年收取的。其连续履行物业服务协议，诉讼时效应从最后一期服务费履行期限届满之日起算。其已经多次通过寄送挂号信、律师函等方式向被告催要物业费。房屋质量、交房流程与本案无关，而且也应向开发商主张。被告认为其存在损失也未能提供证据证明。被告刘天杰陈述，其从未收到原告称的挂号信、律师函，物业公司也未催收过物业费，双方对交费期限没有约定。交房时物业人员要求先签入伙会签单后验房，导致其发现房屋质量问题后无法向开发商主张赔偿。因为开发商说已经签入伙会签单无法再主张权利。因此，其房屋质量问题产生的损失与物业公司直接有关。其损失已超过物业费，应由原告先赔偿其损失，其再交物业费。上述事实由原告提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、《独墅岛花园前期物业管理服务协议》、临时管理规约、商品房买卖合同、业主信息登记表、装箱清单、不动产登记簿查询记录、EMS邮寄单及查询记录、挂号信封照片打印件、律师函发放明细，被告刘天杰提供的入伙邀请函，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。审理中，被告刘天杰还提供照片及聊天记录截屏打印件，证明涉案房屋内存在一根贯穿梁，外墙渗漏导致其房屋墙壁发霉，小区存在野狗横行，排水系统损害，单元楼门禁未启用等情况。经质证，原告对照片及聊天记录真实性及关联性均不认可。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。中海英奥公司与原告签订的《独墅岛花园前期物业管理服务协议》及中海英奥公司与原被告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》均系各方真实意思表示，应属合法有效，各方应按约全面履行义务。物业服务合同到期后，双方虽未续签合同，但原告客观上一直在提供物业服务，故该期间的物业服务费仍应按此前的合同支付。关于被告辩称部分物业费已超过诉讼时效，因原告持续为被告提供物业服务，原告要求被告支付物业服务费的诉讼时效应从最后一期物业服务履行期限届满之日起算，故原告主张物业服务费并未超过诉讼时效。关于被告辩称因交房流程错误导致不能向开发商主张质量问题造成的损失。本院认为，通常由开发商向购房人交付房屋，被告提供的《入伙会签单》也系开发商制作出具。即便被告对交房流程、房屋质量有异议，也不能作为其履行物业服务合同的抗辩事由，且其也未能举证证明交房流程问题必然导致其无法维权。故本院对其抗辩不予采信。关于被告辩称房屋外墙漏水导致墙面发霉，小区野狗横行，保安态度恶劣等情形既未能提供充分证据予以证明，也非拒绝交纳物业费的正当理由，故本院对其抗辩不予采信。综上，原告已按约为被告房屋提供物业服务，现被告未能按约交纳物业服务费，已经构成违约，原告诉请被告交纳物业服务费，应予支持。因前期物业协议未约定物业服务费交纳时间，参照市场上物业服务费交纳的通常惯例，本院确定被告每12个月交纳一次物业服务费，被告可在该期间内任一天交纳。关于滞纳金即违约金，合同约定按日千分之三计算，现原告主张按年利率6%计算至实际支付之日止，不违反法律规定，本院予以支持。本院按照不动产登记簿查询的房屋面积88.4平方米核算被告应交纳2016年7月1日至2019年12月31日的物业服务费10284.46元，并支付自2017年1月1日起以1469.2元为基数，自2018年1月1日起以2938.42元为基数，自2019年1月1日起以2938.42元为基数，均按照年利率6%计算至2019年12月31日止的违约金为793.37元，及此后以10284.46元为基数自2020年1月1日起按年利率6%计算至实际支付之日止的违约金。至于2020年1月1日至3月31日的物业服务费，被告可在2020年度任一天交纳，原告诉请被告立即交纳该期间物业服务费及违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告刘天杰、孙婷婷于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司苏州分公司自2016年7月1日至2019年12月31日止期间的物业服务费人民币10284.46元及计算至2019年12月31日的违约金793.37元，并支付以10284.46元为基数自2020年1月1日起按年利率6%计算至实际付清之日止的违约金。二、驳回原告中海物业管理有限公司苏州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币57元，由原告中海物业管理有限公司苏州分公司负担17元，被告刘天杰、孙婷婷负担40元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 员 瞿忠奎二〇二〇年九月十五日法官助理 赵纯碧书 记 员 李未彦