内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终1900号上诉人（原审被告）：陈冲，男，1983年4月21日出生，住内蒙古包头市。被上诉人（原审原告）：包头市环宇物业服务有限公司。法定代表人：杨旭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘贵根。上诉人陈冲因与被上诉人包头市环宇物业服务有限公司(以下简称环宇物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特右旗人民法院（2020）内0221民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈冲上诉请求：撤销一审判决；一、二审案件受理费由环宇物业承担。其上诉主张的事实和理由为：一、一审判决认定部分事实不清。首先，一审法院认定陈冲于2016年3月15日至2019年12月31日未付物业费无争议，但环宇物业作为德胜苑小区物业服务公司，其基本服务范围包括:①对房屋建筑、供电供水、公共设施等进行运行保养和维护;②专项业务类:包括安全保卫、环境卫生等。其次，环宇物业对于房屋建筑维护基本业务不合格。案涉房屋位于单元层顶，依据《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定，屋面防水工程有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。该楼已过5年保修期，环宇物业系包头市环球置业有限公司旗下单位，作为服务单位，在小区出现房屋需修缮时，应及时协助业主与开发商协商解决该问题，但建设单位与环宇物业因有关联性，陈冲有理由相信建设单位在拖延5年保修期后，由陈冲自己承担该笔费用，而环宇物业推脱不予处理，并以公共维修基金为借口，系完全推卸责任，并非一审法院认定的属于另一法律关系。再次，环宇物业安全保卫专项业务不合格。陈冲居住的4号楼2单元楼门门锁已损坏多时，环宇物业以陈冲不交物业费为由拒绝修复。楼道门如院子门，如不能得到有效保护，不止违反了《物业服务合同》的约定，亦是违反物业服务的精神宗旨。最后，环宇物业环境卫生专项业务不合格。陈冲居住的单元楼内，卫生从不清扫，小区路面亦是脏乱差，夏天垃圾桶不及时清理，加之包头市被列为新冠疫情与鼠疫区，环境卫生刻不容缓。二、一审法院适用法律错误。《包头市物业管理条例》第五十五条规定:“业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应责令其限期整改，并将其计入物业服务企业信用档案”，一审法院以此为依据对陈冲抗辩意见不予采纳，系适用法律错误。本案中环宇物业的服务系不完全履行物业服务合同和行业规范确定的维修义务，依据合同法第一百一十条的规定，一审法院要求陈冲交纳物业费不仅不符合法律规定，更缺乏事实根据。环宇物业答辩称，关于漏水的问题，不属于物业公司的服务范围。在交付房屋五年内出现房屋漏水问题，由建设单位用质保金进行维修，超过五年的，物业公司不负责维修房屋，应启动维修基金，但是如果业主的房屋有上述问题，我们有义务进行联系沟通相关部门进行维修。关于公共设备的维修问题，业主只要提出来我们就会主动提供服务，但是业主因为欠费不去物业公司进行登记，我们也不知道这些问题。关于卫生的问题，环宇物业按照住宅三级服务标准进行保洁服务。因为环宇物业服务到位，环宇物业在2019年被包头市住建局评为2019年包头市物业服务企业综合信用评价2A级服务企业，同时德胜苑C区被包头市物业管理协会评为三级物业管理住宅小区。环宇物业向一审法院起诉请求：1、依法判令陈冲立即支付拖欠的自2016年3月15日至2019年12月31日的物业费4285元[计算方式：（物业费156.74㎡×0.5元/㎡×3年9.5个月=3565.8元）+（杂费100元/年×3年9.5个月=379元）+（排污费90元/年×3年9.5个月=341元）=4285元]；2、案件诉讼费用由陈冲承担。一审法院认定的事实：德胜苑C区业主委员会成立于2019年9月25日，环宇物业于2019年9月27日与土默特右旗萨拉齐镇德盛苑C区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同约定环宇物业在2019年9月25日至2020年9月24日期间为土默特右旗萨拉齐镇德胜苑小区提供物业服务，该小区的业主有义务向环宇物业缴纳物业管理服务费，物业管理服务费的收费标准为：物业费按照0.5元/平方米/月标准缴纳，排污费为90元/年，杂费为100元/年。自2016年1月份至2019年9月27日，小区收费标准为：物业费0.5元/平方米/月，杂费为100元/年，排污费为90元/年。陈冲系土默特右旗萨拉齐镇德盛苑C区4号楼2单元504住宅房屋业主，该住宅为普通步梯住宅房屋，建筑面积156.74㎡。陈冲未缴纳自2016年3月15日至2019年12月31日期间的物业费、杂费及排污费，以上费用共计4285元。一审法院认为，依照《内蒙古自治区物业管理条例》第四十五条之规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。”环宇物业与土默特右旗萨拉齐镇德盛苑C区业主委员会签订了《物业服务合同》，而陈冲作为德盛苑C区的业主，该物业服务合同对陈冲具有约束力，陈冲有义务按照物业服务合同的约定向环宇物业缴纳物业服务费，该《物业服务合同》约定的物业服务期限自2019年9月25日至2020年9月24日止。根据环宇物业提供的包头市环球置业有限公司出具的证明二份可以证实，环宇物业与该小区业主委员会签订《物业服务合同》之前，虽未与该小区建设单位签订《前期物业服务合同》，但包头市环球置业有限公司作为该小区的建设单位，不但已经对该小区提供了前期物业服务，而且委托环宇物业负责从工程交工之日起至物业服务合同签订之日前的物业服务和收费工作。该证明明确自工程交工之日至2019年9月27日期间的物业收费标准，此期间的物业服务费收费标准与《物业服务合同》亦一致，且不违反法律规定。综上，陈冲应当向环宇物业交纳自2016年3月15日至2019年12月31日期间物业服务费4285元[（物业费156.74㎡×0.5元/㎡×3年9.5个月=3565.8元）+（杂费100元/年×3年9.5个月=379元）+（排污费90元/年×3年9.5个月=341元）]。对陈冲提出的房屋漏水的辩论意见，涉及房屋质量问题，属于另一法律关系，陈冲可以另案解决。对陈冲提出的环宇物业提供物业服务不到位的抗辩意见，陈冲未提供证据予以证明。该院认为陈冲对环宇物业提供的物业服务不满，应通过与物业公司沟通、协调或者向业主委员会反映等法律途径解决，而不应以拒交物业费为对抗手段，依照《包头市物业管理条例》第五十五条之规定：“业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。”陈冲可以按照此规定寻求救济，故该院对该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《内蒙古自治区物业管理条例》四十五条、《包头市物业管理条例》第五十五条之规定，判决如下：被告陈冲于本判决生效后三日内向原告包头市环宇物业服务有限公司给付物业服务费4285元。案件受理费50元（原告包头市环宇物业服务有限公司已预交），由被告陈冲负担。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为：陈冲与环宇物业对于其双方存在物业服务合同关系，以及物业服务费计算标准、陈冲尚欠环宇物业2016年3月15日至2019年12月31日期间物业费、杂费及排污费共计4285元的事实均无异议，本院对此予以确认。本案的争议焦点是陈冲是否应向环宇物业支付4285元物业服务费、杂费及排污费的问题。对此应从以下两点予以综合考量：首先，陈冲主张其2015年领取房屋钥匙后，案涉房屋就存在漏水问题，环宇物业未履行维修义务，故其不应当支付物业费。为证明其主张，陈冲二审中向本院提交了其2019年9月11日拍摄的房屋漏水照片和维修收据，但根据《商品房销售管理办法》第三十三条“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算…”以及《建筑工程质量管理条例》第四十条第一款第二项“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:…(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;…”的规定，因案涉房屋在环宇物业起诉主张的欠付物业费期间尚在质量保修期内，陈冲应当要求建设单位予以维修，故陈冲以此为由拒绝缴纳物业费缺乏依据，本院不予支持。其次,关于陈冲提出的环宇物业存在对于单元楼内门锁损坏不予维修、无人清扫卫生以及小区内路面脏乱差、安保服务不到位等问题，因其并未提供证据证明，故其应当承担举证不能的法律后果。综上，陈冲的上诉主张不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈冲负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 钢审 判 员 乔瑞全审 判 员 董婷婷 二○二○年九月十四日法官助理 常慧青书 记 员 王 彩附：本判决所引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。