广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3704号上诉人（原审原告）：卢占明，男，1986年1月18日出生，汉族，住山东省临清市**********。委托诉讼代理人：郑琳，广东冠伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市菜园市场经营管理有限公司，住所地广东省中山市***************。法定代表人：熊金环，该公司总经理。委托诉讼代理人：李翠，该公司员工。被上诉人（原审被告）：熊金环，女，1982年12月25日出生，汉族，住广东省英德市******。上诉人卢占明因与上诉人中山市菜园市*经营管理有限公司（以下简称菜园公司）、被上诉人熊金环房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。卢占明上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，改判菜园公司、熊金环连带向卢占明双倍返还定金20000元；三、撤销一审判决第三项，改判菜园公司、熊金环连带向卢占明退还入场费14500元及赔偿卢占明装修损失22700元；四、改判卢占明无须支付菜园公司租金、物业服务费、水电费等费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，菜园公司具有重大过错，属根本违约。1.根据一审中双方提交的证据来看，涉案商铺的正前方确实有游戏机等物品长期遮挡。即使消费者可以看到涉案商铺的柜台、招牌，其去购买食品是极其不便的。从一般商业习惯角度出发，如果去一个商铺购买商品需要弯来拐去，势必有部分消费者“望而却步”、打消购买意愿。此外，卢占明在一审时向法院提交了《勘察现场申请书》，希望法院能够派员到现场勘察，以更清楚地查明本案事实；但一审法院在没有去过现场的情况下，仅凭双方提交的照片（且拍摄日期不尽相同）作出不利于卢占明的认定，卢占明对一审法院的认定不予认可。2.关于通水的问题。首先，双方在租赁合同中明确约定了出租方负责通水，一审法院却在判决中陈述“双方对通水问题并未约定”属于认定事实错误。其次，在卢占明与菜园公司财务徐慧娟的微信聊天记录中也可以看出，菜园公司对卢占明作出过通水的承诺。最后，根据一般生活常理，卢占明经营商铺系经营鸭脖等餐食小吃，无水可用是完全经营不了的，因此，菜园公司没有给涉案商铺通水，具有重大过错，属于根本违约。至于卢占明在未通水的情况下开业经营却系事实，但这并不能成为免除菜园公司违约责任的理由。3.菜园公司出租给卢占明的商铺本来就是公共场所的一部分（一楼大堂），卢占明根本无法通过正规渠道办理营业执照。另外，根据菜园公司向一审法院提交的证据来看，原房东不允许在一楼经营商场，但菜园公司违反了其与原房东的合同，将一楼出租给超市经营，增加了双方合同履行的风险，故菜园公司具有重大过错。二、菜园公司已经构成根本违约，应当双倍返还卢占明定金20000元。三、关于装修损失的问题。根据双方的证据来看，卢占明确实对涉案的商铺进行了装修、拆除装修等工作，虽然卢占明没有申请评估，但装修损失势必存在，鉴于菜园公司构成根本违约，故装修损失应当由菜园公司全部负担。卢占明在一审时已经提交了微信支付记录、装修公司证明等证据，可以认定装修损失为22700元。四、一审法院认定卢占明须向菜园公司支付租金、物业费、水电费等费用没有事实依据。菜园公司在一审中没有对卢占明提起反诉，截至卢占明上诉，菜园公司也没有就租金、物业费、水电费等费用另案提起诉讼。因此，一审法院在一审判决中处理上述费用，违反了“不告不理”原则，请求贵院二审予以纠正。菜园公司答辩称，卢占明上诉称双倍返还保证金，退还入场费、装修损失的问题没有事实及法律依据。卢占明违法解除租赁合同，在菜园公司提交的聊天记录中，卢占明与菜园公司的管理人员称其想退场并拿回部分款项，即卢占明擅自终止租赁合同，卢占明认为其经营不下去想拿回部分款项。熊金环未陈述答辩意见。菜园公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、卢占明向菜园公司支付2019年10月15日至2020年5月22日（暂时计算到上诉日期）所欠交的租金、物业服务费、水电费及滞纳金，合计95353.36元。事实和理由：一、菜园公司无需退回合同履约保证金、平台使用和基建装修分摊费及承担卢占明20%的装修和拆除费用。合同签订后，卢占明开始入场装修，因卢占明对商铺的现状有充分的了解和认识，其本人也在现场有测量过，菜园公司的工作人员没有提供过地板砖的尺寸，即使有提及过，也是供其参考，卢占明应持谨慎的态度，可以不采信供参考的数据，而应自行测量和确定符合自己装修需要的尺寸，因此，卢占明所说的地板砖有偏差的责任应由其本人承担。由于卢占明经营的是特色小吃、鸭脖，装修风格比较特别（需要制作玻璃屋），此装修风格影响旁边超市和二楼酒吧的整体装修形象和美观，引起该两位经营者的不满，他们多次向菜园公司提出，要求与卢占明沟通商量稍稍移动位置，以减少影响。菜园公司作为出租方，有协调各方经营者达到和谐经营的责任和义务，同时，为了尽快调解好各方的利益和关系，促进各方和谐经营，遂与卢占明沟通能否适当移动位置事宜，卢占明同意并移到了新的地点（即从原来的超市正门口外面左边的位置移到超市正门口右边的位置），移动后的位置与超市正门口紧紧相邻，属于同一平面区域内的移动，进出超市和乘坐电梯上二楼的人员都会经过此处，即人流量不受任何影响。而且，菜园公司为了答谢卢占明的配合，主动给其免收2个月的租金并赠送一个约8平方米的仓库，以表示对卢占明业务上的支持，卢占明对此表示同意和接受。卢占明搬移到新地点后，由于其经营位置向外的是菜园公司预留给各经营者搞促销或各类销售活动的公共区域，偶尔有其他经营者做宣传促销活动并会临时摆放促销品和宣传展示架，该特点在卢占明移动位置前，其对此是有充足了解和知悉的，菜园公司在与其沟通移动位置时，也作了充分的沟通和说明，卢占明同意搬移，说明了卢占明是经过充分的考虑和权衡的。而且在此处临时搞促销活动，恰恰增加了人流量，活跃了现场的气氛，也恰好是一种商机，让更多的客人了解和知悉自己的铺位和经营的美食，起到一定的宣传推广作用，不存在影响其经营的事实和做法。另外，该区域超出了卢占明的租赁范围，各方经营者因自身的经营需要，均有权申请临时且合理地使用该公共区域资源。卢占明经营一段时间后，自认为客流量减少，与位置的移动没有关系，经过此区域的人员均为进出超市或到二楼的人员，而新地点正好在超市门口（紧紧相邻），也正好面向二楼的电梯门口，不会影响应有的客流量。而客流量和经营状况，应与卢占明本身的管理经验、营销的方法、经营政策、服务意识、服务态度和商品的品种、类型、味道及客户的喜好、客户满意度等因素有更密切的关系，这些因素的作用力和影响才是最重要的，因此，卢占明认为客流量的减少，应从其自身分析原因，不应寻找其他无关的因素作为推托。另外，关于排水管道的问题，此处为超市门口的通道，原来并没有预留排水口，也没有计划安装排水管道，对于租赁物的现状，卢占明在租赁时，是完全知道和了解的，也同意按此条件租赁使用。在租赁过程中出现的问题，均与卢占明充分沟通、达成一致意见后，再作调整处理，而最终，卢占明在没有与菜园公司沟通达成共识的情况下，擅自悄悄搬离物品、退出经营场所的行为，属于严重违反租赁合同规定的行为，根据菜园公司与卢占明签订的《菜园子锦标市场商铺租赁合同》第六条第2款约定：未经菜园公司同意，卢占明中途擅自解除合同视为卢占明违约，菜园公司有权没收履约保证金及一切预缴费用、卢占明对商铺的所有装修及费用视为违约金归菜园公司所有，不予退还。租赁合同第七条第十五款还约定：合同终止时，未经菜园公司的书面同意，卢占明不得拆除商铺内的固定装置、装修，且约定菜园公司不对商铺的装修和添附的物品作任何补偿。因此，卢占明的上述行为，属于单方违约，卢占明已缴纳的保证金10000元及平台使用和基建装修分摊费18000元不予退还。其装修费用和拆除架子的费用，应由卢占明自行承担，菜园公司不应给予补偿。二、卢占明应缴清租赁期间，所欠缴的租金、物业服务费、水电费和逾期滞纳金。菜园公司与卢占明签订的《菜园子锦标市场商铺租赁合同》第二条约定：第一年、第二年的租金为人民币：1800元/月，物业服务费为人民币：80元/月；合同履约保证金为人民币：10000元。水电费用由卢占明负责，先交租后使用。约定卢占明于每月初5号前缴纳当月租金、物业服务费和上月水电费，逾期未缴纳的，每日须按应缴金额的5%缴纳滞纳金，逾期一个月未缴纳的，视为卢占明违约，即卢占明单方面终止合同，菜园公司有权终止合同，没收卢占明已支付的履约保证金、追收租金、物业服务费、逾期滞纳金及各项应缴费用和违约金，卢占明之前所交纳的一切费用作为违约金归菜园公司所有，不予退回，卢占明所有的固定装修和水电设施同时归菜园公司所有，菜园公司不作任何补偿。卢占明实际交租至2019年10月14日，自2019年10月15日开始一直欠缴租金及各项应缴费用，而其在未与菜园公司沟通达成一致意见的情况下，于2019年12月23日擅自悄悄搬离了部分物品，且并未全部搬完，具体到什么时间全部搬完，因是其悄悄所为，现在没有记录可以证实，一审判决直接认定至2019年12月24日终止租赁合同的做法，有失公平、合法、合理。事实上，因是卢占明自行搬离物品，没有记录可以证实其实际搬完全部物品的日期的情况下，租赁期间应当计算到卢占明缴清其所有欠缴的租金、物业服务费、水电费和逾期滞纳金的情况下，才能终止和解除租赁合同。因此，卢占明应继续缴纳所欠缴的各项费用和逾期滞纳金。三、关于熊金环的责任问题，菜园公司在经营期间，依据国家有关财务政策和法律法规进行财务管理，严格执行公司的财务管理制度规定，实行公司资产与股东个人财产相分离，不存在混同的情况和行为，且公司处于正常经营和健康发展的经营状态中，公司有能力且公司的资产足以支付公司的债务。按照《中华人民共和国公司法》的规定，股东应以其认缴的出资额为限对公司的债权债务承担有限责任，在公司正常经营并经营状况良好的情况下，不具备也不应当由股东对公司的债权债务承担连带责任，因此，菜园公司有能力承担本案的有关费用，不应由熊金环承担连带责任。综上所述，一审判决认定的事实错误，请求二审法院依法改判，支持菜园公司的上诉请求。卢占明答辩称，一、菜园公司请求撤销一审判决无法律及事实依据，一审判决的判项并非全部不合理；二、菜园公司仅请求撤销一审判决，并未向二审法院请求应当改判的内容；三、菜园公司请求卢占明支付其租金、物业费、水电费等费用，其在本案一审中未提起反诉，在本案二审应当依法不予处理。卢占明向一审法院起诉请求：一、解除卢占明与菜园公司之间签订的菜园子锦标市场商铺租赁合同；二、菜园公司立即向卢占明双倍返还定金合计20000元（即：10000元×2倍）、向卢占明退还入场费18000元、赔偿卢占明装修损失25700元、赔偿卢占明架子拆除费用600元;三、熊金环对菜园公司所负有的上述债务向卢占明承担连带清偿责任。诉讼过程中，卢占明将诉求二的装修损失变更为22700元。一审法院认定事实：2019年5月27日，菜园公司（甲方、出租方）与卢占明（乙方、承租方）签订菜园子锦标市场商铺租赁合同，主要约定：甲方将坐落于中山市民众镇菜园子锦标市场501号的铺位租赁给乙方使用。如经营过程中，乙方需调整、改变经营范围或经营品牌的，须经甲方书面批准。租赁期共3年，即从2019年6月15日起至2022年6月14日止。合同期内，第一年、第二年租金为1800元/月，物业管理费为80元/月。合同签订当天，乙方必须向甲方交付履约保证金1万元，合同期满乙方如无违约并已缴清租金和物业服务费、水电费等一切应缴费用后的十天内，甲方将履约保证金无息退回给乙方。甲方负责保持市场之公共建筑物及其附属设施、设备良好及其有关的维修保养。甲方或委托的管理公司为市场所有商铺提供专业的综合管理服务，为乙方的正常合法经营活动提供便利。甲方中途无故收回该铺位视作违约处理，甲方应将履约保证金双倍退还给乙方。合同终止时，甲方对乙方用于商铺装修的投资及在商铺内的添附物品不予补偿。合同还约定了其他事项。合同签订当日，菜园公司将案涉商铺交付卢占明使用，卢占明向菜园公司支付了29880元，其中包含履约保证金10000元、入场费（平台建设和基建建设分摊费）18000元及一个月租金、物业管理费1880元，后卢占明通过微信第二次支付租金1572元。双方原约定的商铺位于烁隆超市靠路口的过道处。后双方协商一致将商铺位置转移。卢占明称因菜园公司保证其搬移后的商铺前的公共区域系空地、无游戏设备，其才同意搬迁。菜园公司称给予了卢占明免两个月租金及赠送了约8平方米的仓库给卢占明作为补贴，其中免租期从2019年5月27日至2019年8月18日。卢占明从2019年8月19日起支付租金，共支付了3452元，即已支付租金至2019年10月14日。卢占明从2019年8月20日开始营业。卢占明称案涉商铺一直未通水，同年10月底，其商铺前举行了汽车展销活动，遮挡了案涉商铺，且烁隆超市长期将游戏机摆放在其商铺前，影响了其经营，导致其生意不好。卢占明并称其在10月底就未再营业。案涉商铺位于中山市民众镇锦标市场一楼，在烁隆超市与通二楼楼梯之间，其铺位正门面朝马路，商铺招牌“武味黑鸭”距离地面约2.7米，该商铺距离入口约10米，入口与商铺之间的空间为公共区域。卢占明提供的照片显示了以下情况：1.烁隆超市入口靠近案涉商铺的公共区域摆放了游戏设备；2.一部汽车及广告牌摆放在案涉商铺的前方，广告牌及车辆遮挡了案涉商铺及其招牌。卢占明通过微信曾向菜园公司的黄显棠经理反映游戏机摆放问题并提议将其店铺前面的空间划分给其。黄显棠回复称：搞活动的时候可能需要用一下，其他时间是不占用，公共区域应该是大家协商，不是明确划分。卢占明于2019年10月15日向菜园公司的财务徐慧娟提出案涉商铺前的展销活动影响其经营，提出“如果退场的话，你看看能不能帮我退一部分钱”，徐慧娟于2019年10月29日回复称：出于人道主义同意给您补偿5000元，如果你同意这个方案就过来找经理。还有你的设备，房子可以都拆去。黄显棠向卢占明发送微信称：现通知你在2019年12月30日前自行处理店铺内的物品和店铺，逾期不处理，将按合同条款执行。卢占明于2019年12月24日将案涉商铺的设备全部拆走，清空了商铺，并发微信告知了黄显棠。现案涉商铺已摆放有游戏设备。卢占明提供以下证据拟证明其装修案涉商铺的费用：1、中山市晴园装饰工程有限公司于2019年8月8日出具的金额为10700元的收据及装修证明各一份，其中证明称：本公司承接了中山市民众镇未可食品店的装修工程（工程内容包含：天花吊顶、间墙、水电、玻璃、水槽等工程，工程性质含材料及人工在内）。总费用合计10700元；2、卢占明通过微信转账分别于2019年5月28日、6月6日、7月7日向微信名为“伟明装饰民众店”转账5000元、2000元、2000元；3、中山市民众镇腾辉广告制作部出具的金额为2600元的收据一份，卢占明通过微信转账分别于2019年6月27日、7月24日向该公司转账1000元、1600元；3、中山市民众镇圣创不锈钢工程部出具的金额为600元的收据，载明：今收到未可食品店架子拆除费600元。另查明，坐落于中山市***************之一的房屋[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0***9号，土地：8165平方米，房屋：10860.66平方米，用途：商业]权利人为中山市民众镇锦标村经济联合社（以下简称锦标村联合社）。2017年1月23日，锦标村联合社（甲方）与案外人李江峰（乙方）签订锦标市场经营权承包合同，约定：对坐落于中山市***************之一的锦标市场物业15年经营权进行招标，乙方通过现场竞价并以最高应价成为竞得人。乙方承包锦标市场经营权的承包期限自2017年2月20日起至2032年2月19日，共15年。2017年7月19日，锦标村联合社（甲方）、李江峰（乙方）、菜园公司（丙方）签订锦标市场经营权承包合同权利义务转让协议书，约定：乙方将其于2017年1月23日与甲方签订锦标市场经营权承包合同中乙方的合同权利义务一并转让给丙方。再查明，菜园公司于2017年3月7日成立，系有限责任公司（自然人独资），熊金环为法定代表人及股东。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。菜园公司与案外人锦标村联合社、李江峰签订权利义务转让协议书，取得座落于中山市*******物业的经营权，系案涉商铺的权利人。菜园公司与卢占明签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于卢占明主张解除与菜园公司签订的租赁合同，卢占明于2019年10月即向菜园公司提出撤场要求，菜园公司同意其撤场并补偿5000元，后菜园公司又通知卢占明应于2019年12月30日前处理店铺物品事宜，卢占明实际于2019年12月24日搬离租赁物且告知了菜园公司，菜园公司对卢占明搬离行为知晓且并未提出异议，至今案涉商铺也已摆放其它设备，菜园公司已实际收回案涉商铺并另作它用。即双方对案涉合同不再继续履行已达成一致意见，且双方的实际行为也已表明租赁合同已解除。故一审法院确认双方已于2019年12月24日解除案涉租赁合同。关于菜园公司是否构成违约，案涉租赁物为商铺，菜园公司作为出租人应为案涉商铺提供必要的、便利的经营条件，包括必要的附属设施、较宽的门面接触顾客等，公共区域应为各商铺共同合理使用，权利共享。在未与卢占明协商、沟通的情况下，长期在案涉商铺的公共区域前摆放游戏设备确实会对商铺的通道、外观进行一定的遮挡，对经营造成一定的影响，且在举办车辆展销期间遮挡案涉商铺，确实影响了案涉商铺的正常经营，菜园公司作为权利人对此存在管理不到位的情况，存在过错，应承担相应的责任。卢占明在租赁案涉商铺前已清楚了解租赁物的现状，无证据证实菜园公司承诺将案涉商铺前的公共区域清空或划归卢占明单独使用。从双方提交的证据来看，游戏设施并非摆放在案涉商铺的正前方的公共区域，并无阻挡商铺的过道，且设备也未高过案涉商铺的柜台和招牌，消费者从入口处完全可以清晰看到案涉商铺的柜台、招牌且无阻碍通过过道，举办像车辆展销的活动也并非经常持续，且卢占明称该期间其已未再经营。此外，双方对通水问题并未约定，卢占明对此情况明知且案涉商铺实际已经营业，即通水问题并不足以导致卢占明不能正常经营。卢占明作为一个完全民事行为能力人，经营商铺前应做好准备，尽到合理审慎的义务，应能意识到投资具有风险，对经营风险具有合理的评估和判断。卢占明将其不能继续经营、合同目的不能实现的原因，即市场经营风险完全归咎于菜园公司理据不足，虽然菜园公司存在一定的过错，但并不构成根本违约。菜园公司称案涉商铺的正门为另一朝电梯口的方向，卢占明对此不予确认，双方对此并无约定，卢占明装修商铺后进行经营，店铺正门朝向已确定。菜园公司对此并无提出异议。且案涉商铺面朝人流众多的马路符合日常生活经验及商业习惯，案涉商铺服务对象并非只针对乘坐电梯顾客，故菜园公司的该项辩解无事实和法律依据，不予采纳；关于卢占明要求菜园公司双倍返还定金、退还入场费、赔偿装修损失及拆除费用的主张；承前所述，一审法院已认定双方已经解除合同，菜园公司不构成根本违约，故卢占明主张菜园公司双倍返还定金20000元理据不足，不予支持，双方约定履约保证金合同期满缴清租金和物业服务费、水电费等费用后十天内退回。现双方协商一致解除合同，卢占明应先向菜园公司支付2019年10月15日至12月24日期间的租金、物业管理费及尚欠的水电费，菜园公司在卢占明支付完上述款项后十天内将卢占明支付的定金10000元退回给卢占明；关于入场费（平台建设和基建建设分摊费）18000元，该项费用双方约定为三年的费用，应根据双方实际履行情况确定，卢占明实际占有案涉商铺期间为2019年5月27日至12月24日，故应支付入场费3500元（18000÷36月×7月），菜园公司应退回卢占明14500元；关于卢占明主张的装修损失22700元及拆除费用600元。因卢占明主张的装修费用只有部分有收据，其余转账记录无法证明与本案的关联性，拆除费用亦未提供相应的付款记录。根据实际情况，卢占明确实对案涉商铺进行了装修及拆除。因卢占明提交书面意见明确不申请对装修损失进行评估，结合双方证据酌定卢占明的装修费用及拆除费用为15000元，酌定菜园公司对卢占明的该项损失承担20%的责任，即菜园公司应赔偿卢占明装修费用及拆除费用损失3000元；关于卢占明主张熊金环对菜园公司承担连带清偿责任，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，菜园公司为一人有限责任公司，熊金环作为菜园公司的股东，没有证据显示公司财产独立于熊金环个人财产，故熊金环应当对菜园公司债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认卢占明与菜园公司于2019年5月27日签订的菜园子锦标市场商铺租赁合同于2019年12月24日解除；二、菜园公司、熊金环于判决发生法律效力之日起，且卢占明向菜园公司支付完毕租赁期间产生的租金、物业服务费、水电费的十日内向卢占明返还定金10000元；三、菜园公司、熊金环于判决发生法律效力之日起七日内向卢占明退还入场费（平台建设和基建建设分摊费）14500元及赔偿卢占明装修费、拆除费用损失3000元；四、驳回卢占明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，减半收取计703元（卢占明已预交），由卢占明承担402元；由菜园公司、熊金环负担301元（菜园公司、熊金环负担部分于判决发生法律效力之日起七日内迳付卢占明）。本院二审期间，卢占明、熊金环二审未提交新证据。菜园公司提交卢占明与市场经理（黄显棠）的微信对话记录，证明租赁过程出现问题的处理记录。卢占明确认微信对话记录的真实性、合法性，不确认关联性，该聊天记录是卢占明与菜园公司的员工黄显棠的聊天，该记录显示菜园公司没有提供符合经营条件的商铺给卢占明，卢占明也在记录中提出游戏机摆放遮挡的问题，双方在聊天记录中就相关公共区域的划分一直存在争议。熊金环未对上述证据发表质证意见。菜园公司与卢占明均确认聊天记录真实性，本院对该聊天记录真实性予以确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，对于菜园公司在二审阶段主张卢占明向其支付欠交的租金、物业服务费、水电费及滞纳金的问题，菜园公司在一审期间并未就卢占明欠交的租金、物业服务费、水电费及滞纳金等提出反诉，故本院对菜园公司的该上述诉求不予处理。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同解除的原因及时间；二、菜园公司应否向卢占明双倍返还定金；三、菜园公司应否向卢占明退还入场费（平台建设和基建建设分摊费）14500元；四、菜园公司应否向卢占明支付装修、拆除费用；五、熊金环应否为菜园公司本案债务承担连带责任。争议焦点一，关于涉案租赁合同解除的原因及时间的问题。卢占明上诉称因菜园公司在其店铺门口摆放游戏机、促销品和宣传展示架等物品，严重影响其经营，菜园公司构成根本违约。菜园公司确认卢占明经营位置外向的是菜园公司预留给经营者搞促销或各类销售活动的公共区域，偶尔确实存在摆放促销品和宣传展示架的行为。对此，本院认为，菜园公司作为出租方应当给经营者提供必要的、便利的经营条件，虽然菜园公司在卢占明店铺外摆放宣传架、游戏机等行为会对商铺外观带来一定影响，确实影响了涉案店铺的正常经营，存在一定的过错，但菜园公司在该公共区域的促销活动也相应地带来了部分人流，且从双方提交的涉案店铺照片中可见，菜园公司摆放的游戏机、宣传架等物品并未遮挡涉案店铺，消费者仍能从入口处看到涉案店铺的招牌、柜台，并进入涉案店铺，故卢占明上诉主张菜园公司在其店铺前摆放游戏机等物品构成根本违约的主张，本院不予采纳。另外，卢占明还上诉称菜园公司没有对涉案店铺进行通水的问题，双方在合同中未对通水问题进行约定，且卢占明承租涉案店铺后已经实际经营数月，即通水问题不足以导致卢占明不能正常经营，故涉案店铺未通水也不足以认定菜园公司构成根本违约。综上，卢占明上诉主张菜园公司构成根本违约导致合同解除的说法不能成立，本院不予支持。菜园公司上诉称卢占明于2019年12月23日擅自悄悄搬离部分物品，其未与卢占明协商一致解除合同的问题，根据卢占明与菜园公司工作人员徐慧娟的聊天记录显示，卢占明于2019年10月提出撤场要求，并与菜园公司协商解除合同，菜园公司同意撤场并补偿5000元，又根据菜园公司工作人员给卢占明发出的微信显示系菜园公司通知卢占明在2019年12月30日前自行处理店铺内的物品和店铺，卢占明于2019年12月24日搬离涉案商铺并通过微信告知菜园公司，没有证据显示菜园公司对卢占明的搬离行为提出异议，且一审诉讼期间涉案商铺已经摆放其他设备，菜园公司已实际收回涉案商铺并另作它用，从上述行为可以认定卢占明与菜园公司协商一致解除了涉案租赁合同，菜园公司称系卢占明单方解除租赁合同的主张不能成立。一审法院认定合同解除时间为卢占明实际搬离之日即2019年12月24日正确，本院予以维持。争议焦点二，关于菜园公司应否向卢占明双倍返还定金的问题。卢占明认为菜园公司构成根本违约，应当向其双倍返还定金。涉案租赁合同约定：“甲方（菜园公司）中途无故收回该铺位视作违约处理，甲方应将履约保证金双倍退还给乙方（卢占明）”，根据本院上述认定，双方系协商一致解除涉案租赁合同，故卢占明要求双倍押金没有事实及合同依据，本院不予支持。同理，因涉案租赁合同已协商解除，菜园公司应当向卢占明返还履约保证金1万元，至于租赁期间卢占明应向菜园公司支付的租金和物业服务费、水电费等费用，菜园公司可另案起诉主张，一审法院根据已解除的涉案租赁合同条款为保证金的返还设立条件不妥，本院予以纠正。争议焦点三，关于菜园公司应否向卢占明退还入场费（平台建设和基建建设分摊费）14500元的问题。涉案租赁合同签订当天卢占明向菜园公司缴纳了平台建设和基建建设分摊费18000元，涉案合同租赁期共三年，由于双方协商一致解除涉案合同，故应当按照卢占明实际占有涉案商铺的时间计算其应承担的平台建设和基建建设分摊费。卢占明实际占有商铺时间为2019年5月27日至12月24日，故一审法院认定卢占明应支付的平台建设和基建建设分摊费为3500元（18000元÷36月×7月），菜园公司应当退还卢占明14500元（18000元-3500元）正确，本院予以维持。争议焦点四，关于菜园公司应否向卢占明支付装修、拆除费用的问题。由于卢占明提交的转账记录无法确认与本案存在关联性，一审法院根据现有的部分装修拆除费用证据，并结合卢占明确实对涉案商铺进行了装修及拆除的实际情况，酌定卢占明的装修及拆除费用为15000元并无不妥，同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，因双方协商一致解除合同，属于上述规定中的不可归责于双方的事由导致合同解除，卢占明于2019年12月24日搬离涉案商铺，涉案合同约定的租赁期限为2019年6月15日至2022年6月14日，剩余租赁期间还余30个月，故剩余期间内的装饰装修残值损失为12500元（15000元÷36/月×30/月），该笔损失应按照公平原则分担，即双方各负50%的责任，故菜园公司应当向卢占明支付的装修拆除费用为6250元（12500元×50%），一审法院对此认定有误，本院予以纠正。争议焦点五，关于熊金环应否为菜园公司本案债务承担连带责任的问题。菜园公司认为熊金环仅以其认缴的出资额为限承担有限责任，但菜园公司为一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，熊金环作为菜园公司股东，没有证据显示公司财产独立于熊金环个人财产，故熊金环应对菜园公司的债务承担连带责任，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人卢占明的上诉请求部分成立，本院予以支持；菜园公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初445号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初445号民事判决第四项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初445号民事判决第二项为：中山市菜园市*经营管理有限公司、熊金环于本判决发生法律效力之日起七日内向卢占明返还定金10000元；五、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初445号民事判决第三项为：中山市菜园市*经营管理有限公司、熊金环于本判决发生法律效力之日起七日内向卢占明退还入场费（平台建设和基建建设分摊费）14500元及赔偿卢占明装修费、拆除费用损失6250元；四、驳回卢占明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1406元，减半收取计703元，由卢占明承担351元，由中山市菜园市场经营管理有限公司、熊金环负担352元；二审案件受理费3350元（卢占明已预交542.5元，中山市菜园市*经营管理有限公司已预交2191元），由卢占明承担500元，由中山市菜园市场经营管理有限公司、熊金环承担2850元。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年九月十五日书记员  雷 媛廖建锋