广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1666号 上诉人（原审原告）：陈某1，男，2005年11月19日出生，汉族，住广西北流市。 法定代理人：陈某2（系陈某1父亲），男，1970年10月11日出生，汉族，住广西北流市。 法定代理人：吴某（系陈某1母亲），女，1975年2月5日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：吕坤才，广西玉洲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宁荣顾房地产开发有限责任公司，住所广西南宁市白沙大道**南国花园商城****。 法定代表人：顾家龙，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司，住，住所广西北流市城南一路**/div> 负责人：顾建辉，该公司总经理。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄育，广西济见律师事务所律师。 上诉人陈某1因与被上诉人南宁荣顾房地产开发有限责任公司（以下简称荣顾公司）、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司（以下简称荣顾北流分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2020）桂0981民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈某1上诉请求：1．撤销一审判决，改判按一审原告即上诉人的诉讼请求作出判决；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，判决错误。本案是因为被上诉人的欺诈行为导致上诉人办理的《不动产权证》为住宅，与《商品房买卖合同》约定的商铺严重不符。上诉人无法办理“商铺”《不动产权证》，是被上诉人出卖的商品房不符合办理“商铺”《不动产权证》的条件，而不是办证机关的责任。一审法院将被上诉人出售的商品房不符合办理商铺条件责任推给北流市不动产登记中心违法，严重损害了上诉人的合法权益。1．被上诉人向北流市人民政府拍卖到胜景新都小区的建设用地的《国有土地使用证》注明土地用途为“住宅&;住宅&rdquo诉人购买的土地按照法律强制性规定只能作“住宅&;住宅&rdquo房出售。2．被上诉人在未经法定程序办理批准购买土地用途为“商住”二用，未变更《土地使用证》用途，未补交出让金的情况下，通过不正当手段，即使获取《建设用地规划许可证》，也不得建“商铺”对外出售，出售的属违法行为和欺诈行为。3．被上诉人未取得“商铺”《商品房预售许可证》却与上诉人签订“商铺”《商品房买卖合同》，按司法解释之规定该合同为无效合同，被上诉人未有预售证而出售商品房，属隐瞒事实，弄虚作假的欺诈行为。4．北流市不动产登记中心按照被上诉人提供的《土地使用证》以及其与土地管理部门签订的《出让土地合同书》，给上诉人办理“住宅&;住宅&rdquo产权证》是合法正确的，这一事实充分证明：上诉人购买的商品房不是“商铺”而是“住宅&;住宅&rdquo诉人把“住宅&;住宅&rdquoldquo;商铺”出售给上诉人确实存在欺诈行为。综上，被上诉人应退回高出住宅价款给上诉人。 荣顾公司、荣顾北流分公司辩称，上诉人办证的时候，不动产登记部门未对涉案商铺所占土地及规划进行严格审查，而是按照住宅性质办理了不动产权证是错误的。被上诉人发现问题后马上向有关部门反映，政府召开了协调会，已经明确了该地块的性质为居住兼商用，后续也主动将涉案地块的土地性质纠正为居住兼容商业，北流市自然资源局已经明确答复对已经办了产权登记为住宅，但其符合规划为商业用途的商铺，其业主可申请变更登记为商业用途的不动产权证书且属免费办理。被上诉人不存在违约行为，上诉人的上诉理由不成立，应依法驳回。 陈某1向一审法院起诉请求：1．请求判令被告返还购房款165770元（按面积15.07平方米，每平方米退回11000元计）及赔偿支付利息33154元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告；2．本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月21日，被告荣顾公司作为出卖人，被告荣顾北流分公司作为委托代理机构，原告陈某1作为买受人签订了一式五份《商品房买卖合同（预售）》，该合同主要约定如下：“一、原告向被告购买位于北流市荔枝公司北面胜景新都小区［国有土地使用证证号为北国用（2011）第09-23292号，建设工程规划许可证号为建字第450981201200006，建筑工程施工许可证号为452526201203233301的负一层1FA314号商铺，总价款为220332元，原告应当在2015年5月27日前分2期支付该商品房全部价款。二、出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房，双方确认上述交付时间为交房时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。三、规划变更。（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：（1）出卖人已履行告知义务或者视同买受人接受变更的，出卖人不承担赔偿责任；（2）所造成的损失由买受人承担举证责任，损失依据需经出卖人核实确认；（3）损失金额根据买受人提供的且经出卖人核实确认的实际损失计算。确有发生实际损失但无法计算实际损失金额的，则按照买受人已付全部房款（含已付贷款部分）的千分之三计算赔偿金额”。原告的法定代理人陈某2、吴某代陈某1、被告荣顾北流分公司在该合同上签字盖章确认。上述合同已进行了商品房预售合同登记备案【备案号为（胜景新都）备字第201507130122号】。2015年6月23日，原告陈某1向被告荣顾北流分公司支付了负一层1FA314号商铺总价款220332元，荣顾北流分公司出具了《销售不动产统一发票》给原告收执。另查明，被告荣顾公司经工商部门核准登记领取了法人营业许可证，被告荣顾北流分公司是荣顾公司依法注册成立的分公司。被告荣顾公司于2011年9月6日取得了涉案的胜景新都小区的《国有土地使用证》，证号为北国用（2011）第09-23292号，地类（用途）为城镇住宅用地；于2011年11月7日取得《建设用地规划许可证》，证号为地字第450981201100016号，用地性质为居住兼容商业；于2012年2月5日取得《建设工程规划许可证》，证号为建字第450981201200007号，建设规模为胜景新都小区地下室（负二层及夹层）。被告荣顾北流分公司于2012年1月5日取得了《建设工程规划许可证》，证号为建字450981201200006号，工程名称为北流市胜景新都商住小区，建设规模为地上十七层、负一层商业面积及半地下商场；于2012年3月23日取得了《建筑工程施工许可证》，编号为452526201203233301号，工程名称为北流市胜景新都商住小区，备注为地上十七层，小区地下室（负二层及夹层）；于2013年7月31日取得了《商品房预售许可证》，证号为北房预字第2013024号，预售住宅610套、非住宅74套。2019年7月2日，被告荣顾公司取得了北流市北流镇城南一路二里16号胜景新都小区1FA001号等1430处的不动产权证，证号为桂（2019）北流市不动产权第0009333号，用途为城镇住宅用地/住宅、其它、成套住宅。原告2019年7月24日取得涉案商品房《不动产权证书》【证号为桂（2019）北流市不动产权第0009988号】，该证书内容载明：权利人陈某1，坐落于北流市，用途为城镇住宅用地/住宅，面积为共有宗地面积19428m2/房屋建筑面积15.06m2。2011年11月2日，北流市住房和城乡建设局作出《关于同意胜景新都规划方案的批复》（北住建规【2011】77号），原则同意由广西华蓝设计（集团）有限公司所作的胜景新都总平面图方案，以及该项目的建筑单体方案。2015年6月3日，北流市住房和城乡建设局作出《关于同意胜景新都负一层及一层商业建筑设计变更的批复》（北住建城【2015】6号），原则同意被告建筑设计的修改方案，即1、负一层局部调整为半地下商场相连接，构成大商场（小分隔铺位）及面向荔枝公园的临街商铺进深扩大；2、取消一层平面独立商铺，变更为开敞式大商场（小分隔铺位）。再查明，该院致函北流市不动产登记中心，该中心复函称，胜景新都小区国有土地使用权于2010年12月3日拍卖承继，竞得人为荣顾公司。北流市住建局北住建规条【2010】34号文和北住建房条【2010】17号文对该宗地的规划用途为居住用地兼容商业用地，但因北流市人民政府批准该宗地的出让方案只有住宅用途，没有兼容商业，因此拍卖成交后签订的《国有建设用地使用权出让合同》也只有住宅用地，北流市不动产登记局登记时也只能按出让合同确认的用途进行登记，该宗地的规划用途与出让合同确定的用途确实存在不一致的情况。有关单位已向北流市人民政府反映，北流市人民政府现正在调查之中，待北流市人民政府有明确的处理意见后，再相应按北流市人民政府的处理意见办理。 一审法院认为，原告与被告荣顾北流分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告荣顾公司予以认可，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效。原、被告双方均应依照合同的约定履行合同义务。原告已按照约定向被告支付了购房款220332元，被告亦按照约定到有关部门办理了涉案《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续，也于2015年7月31日前将上述商品房交付给原告，且原告已于2019年7月24日办理涉案的商品房的《不动产登记证》。原告主张涉案商品房取得《不动产登记证》显示用途为城镇住宅地/住宅，合同约定双方交易的房产应为商铺而非普通住宅，被告存在违约行为和欺诈行为，应赔偿原告损失。该院认为，北流市住房和城乡建设局在颁发给被告的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》中，批准涉案商品房均为商业性质，被告按此规划设计完成了胜景新都小区的建设，经相关部门验收合格备案，并按照合同的约定将涉案的商铺交付给原告使用，在本案《商品房买卖合同（预售）》中，被告不存在违约、欺诈、隐瞒事实的情形。因原告取得涉案商品房的《不动产权证书》登记为住宅而非商铺，属对北流市不动产登记中心颁发的《不动产权证》存在异议，不属于本案的审理范围，因此，原告认为被告存在违约行为和欺诈，要求被告返还购房款165770元及赔偿利息的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，该院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告陈某1的全部诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。荣顾公司、荣顾北流分公司提交以下证据：1．北流市自然资源局关于“胜景新都”小区土地性质、不动产登记有关问题的复函及附件：（1）北流市人民政府北政阅［2020］13号《研究北流市胜景新都小区商铺办理不动产登记有关问题的会议纪要》、（2）国有建设用地使用权出让变更合同；2．北流市住房和城乡建设局关于北流市“胜景新都”小区预售许可有关问题的复函。上述证据系本院审理胜景新都其他业主与被上诉人商品房预售合同纠纷系列案件向北流市自然资源局、北流市住房和城乡建设局致函，咨询关于案涉小区土地性质、不动产登记、预售许可等相关问题的复函，来源客观真实，可作为认定本案事实的依据。 经本院审理查明，一审法院认定的事实属实，予以确认。另查明，北流市自然资源局于2020年5月29日的回函内容为：一、“胜景新都”小区（G［2010］42号地块），按该地块《国有土地出让合同》确定的城镇住宅用地性质办理了土地权属登记。二、按北流市人民政府《研究北流市胜景新都小区商铺办理不动产登记有关问题的会议纪要》（北政阅［2020］13号）、《国有建设用地使用权出让变更合同》规定，“胜景新都”小区土地性质可变更为居住兼容商业，与规划规定用地性质一致。三、已办理产权登记标注为“住宅&;住宅&rdquo符合规划为商业用途的商铺，其业主可申请变更登记为商业用途的不动产权证书，且属免费办理。四、“胜景新都”小区的负一层、一层和上下商场业主按商业用途办理不动产权证书。北流市住房和城乡建设局回函称，2013年7月31日北流市房管所颁发给荣顾北流分公司的“胜景新都小区”项目的北房预字第2013024号《商品房预售许可证》是按该小区原有的规划文件颁发的商品房预售许可，该公司于2015年申请变更规划，北流市住建局向该公司发出北住建城［2015］6号《北流市住房和城乡建设局关于同意胜景新都负一层及一层商业建筑设计变更的批复》，同意该公司的建筑设计修改方案，之后房管所按照该公司提交的规划变更文件对地下一层和负一层商铺进行了重新测绘，并将测绘成果录入该项目的网上商品预售备案系统资料库，覆盖了原来的74套商铺预售许可的测绘成果，该测绘成果作为北房预字第2013024号《商品房预售许可证》中非住宅商铺的备案文件。在后续的商品房买卖合同备案中，房管所以规划变更后的测绘成果和北房预字第2013024号《商品房预售许可证》对上述商铺进行商品房买卖合同备案，该备案行为符合相关规定。再查明，北流市住房和城乡建设局关于明确G［2010］42号地块规划条件的复函（北住建规条［2010］34号文）已明确G［2010］42号地块的规划建设用地性质为居住用地，兼容适用性质为商业用地。《北流市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》（北国土资告字［2010］45号）也明确，G［2010］42号地块建设规划指标按［2010］34号文件执行，同时，出让评估时原市国土资源局对G［2010］42号地块依据北住建条［2010］34号文件的规划条件进行地价评估。但之后由于原北流市国土资源局与被上诉人签订的合同土地性质仅为住宅，现由北流市政府文件要求，北流市自然资源局与荣顾公司重新签订了合同，北流市自然资源局同意按照北住建规条［2010］34号文将位于北流市荔枝公园北面的G［2010］42号地块国有建设用地使用权的土地用途由城镇住宅用地变更为城镇住宅用地兼商服用地，该合同为原出让合同的变更合同，其他条款按原合同执行。 本院认为，上诉人陈某1与被上诉人荣顾公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应恪守履行。本案二审的焦点为被上诉人对于上诉人所办理的《不动产权证》为“住宅&;住宅&rdquo品房买卖合同》约定的“商铺”不符是否存在过错。首先，双方的合同约定案涉商品房建设规划性质为“商业”，被上诉人拍卖取得土地使用权后按照规划进行建设，涉案小区于2011年已获得商品房预售许可，经变更规划后的商铺亦在原有的商品房预售许可范围内，均可进行备案登记，该事实经北流市住房和城乡建设局认可。上诉人主张被上诉人未取得“商铺”《商品房预售许可证》与事实不符，本院不予采纳。其次，原北流市国土资源局与被上诉人签订的出让合同中对涉案小区土地使用权性质仅有住宅，导致涉案小区土地使用权以及房屋所有权的性质仅能登记为住宅，是上诉人所购买的商铺在办理不动产权证时登记为“住宅&;住宅&rdquo，北流市政府明确了该事实，故不动产权证登记为“住宅&;住宅&rdquo结于被上诉人的原因。且北流市政府已明确涉案小区的负一层、一层和上下商场按商业用途办理不动产权证，相应职能部门亦明确对已办理产权登记标注为“住宅&;住宅&rdquo符合规划为商业用途的商铺，其业主可申请变更登记为商业用途的不当产权证书，且属免费办理，故上诉人起诉关于商铺产权证的性质已经得到相关部门的答复及解决。再次，双方之间因商品房买卖合同产生的是民事法律关系，仅依据合同约束双方的权利与义务，被上诉人履行合同行为未违反法律强制性规定以及合同约定，至于北流市自然资源局与开发商出让合同中对土地性质如何约定、土地性质是否经规划变更、是否经土地主管部门的同意以及是否补交土地出让金，属于另外的法律关系，不属于上诉人与被上诉人之间民事合同所涉及的问题。综上，被上诉人在销售及履行与上诉人签订的《商品房买卖合同》关于商品房用途为商业的过程中并不存在隐瞒、欺诈行为，在商铺产权证性质的登记过程中亦不存在过错，上诉人在购买商铺的合同目的已实现的情况下，主张案涉商铺按照住宅性质的价格计算价款并返还差价没有理由，本院不予采纳。 综上所述，陈某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4278元（上诉人已预交），由上诉人陈某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年九月十八日 书记员  苏 宇