重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初7909号原告：赵航，男，1993年11月28日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：赵立友(原告之父），男，1962年8月19日出生，汉族，住山西省侯马市。被告：重庆圃贝农业科技有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道****15-1、15-2、15-3，统一社会信用代码91500113MA5YR9TX32。法定代表人：易本华，经理。原告赵航与被告重庆圃贝农业科技有限公司（以下简称圃贝农业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赵航委托代理人赵立友到庭参加了诉讼，被告圃贝农业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵航向本院提起出诉讼请求：1、被告支付租赁重庆市巴南区渝南大道XX号XX幢XX房屋期间拖欠的物业管理费和公共水电分摊费共计20877.31元；2、被告支付拖欠的租金97278.75元，违约金64852.5元，共计162131.25元。事实与理由：2018年4月20日，被告与重庆万达广场置业有限公司签订租赁合同，租用了位于重庆市巴南区渝南大道XX号XX幢XX房屋。原告于2018年12月23日购买了上述房屋，承继了该租赁合同的权利义务。2019年4月20日始，被告连续三个季度未向原告支付房屋租金共计97278.75元。以上事实有租赁合同、收据、房产证复印件等证据证实。为此，原告请求人民法院依法判决被告支付拖欠的物业服务费、房屋租金及违约金。被告圃贝农业公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告赵航围绕其诉讼请求依法提交了房地产权证、圃贝农业公司注册基本情况、《租赁合同》、《三方协议》、《关于解除赵航、赵玲利与重庆圃贝农业科技有限公司的通知书》、微信截图、通知书邮寄相关材料、水电费的收据等证据，经审查，均予以确认。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年4月20日，被告圃贝农业公司（乙方、承租人）与重庆万达广场置业有限公司（甲方、出租人）签订了《租赁合同》，约定被告承租重庆市巴南区渝南大道XX号XX幢XX号房屋（以下称案涉房屋）；建筑面积为259.41平方米；租赁期限为3年，自2018年4月20日至2021年4月19日；租金标准为第一年每月50元/平方米、第一年租金每月为10808.75元、第一年租金合计129705元（此金额中已免两个月租金），第二年租金每月为11673.4元、第二年租金合计140081元（此金额中已免两个月租金，第二年租金在第一年租金上递增8%），第三年租金每月为12607.3元、第三年租金合计151287元（此金额中已免两个月租金，第三年租金在第二年租金上递增8%）；按季度支付，首期租金于本合同签订当日支付（2018年4月20日至2018年7月19日），其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币10809元作为租赁保证金，甲方或物业服务公司有权从租赁保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及违约金、赔偿金，由此造成的租赁保证金或物业服务费保证金的不足部分，乙方应在收到甲方或物业服务公司通知后7日内补足差额，但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任；乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，物业服务费按该房屋的计租面积计算按月支付，每平方米每月13元，即每月物业服务费为3372元；自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气、热力等能源费用；合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付租赁保证金、物业服务费保证金、质量保证金、装修保证金、装修管理费以及首期租金、物业服务费，则自乙方逾期支付以上任一项费用的第5日起，甲方即有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金、管理费和首期租金物业服务费应付金额的违约金，因乙方违约而提前终止的，则甲方除有权要求乙方承担本合同约定的其它违约责任外，还有权没收租赁保证金。如违约方支付的违约金不足以弥补守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足，乙方延迟交纳本合同项下租金（不包括首期租金）及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付所在租约年6个月的租赁费用作为违约金，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金（不包括首期租金）或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同，甲方依据本合同约定或法律规定解除本合同的，乙方应按本合同约定腾空交还所租赁房屋，乙方若对甲方解除合同存在异议，应在甲方解除合同通知送达之日起15日（即异议期间）内依法提出解除合同效力的确认程序，乙方未在异议期间提出解除合同效力的确认程序的，视为乙方对解除合同无异议；乙方确认了通知地址为重庆市巴南区渝南大道XX号XX幢XX，若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果，通知可以特快专递方式及挂号信方式，以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证，通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定乙方确认，租赁期限内，案涉房屋是乙方的有效通知地址，甲方或物业服务公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，且乙方已于于通知张贴当日知悉通知内容。合同签订当日，重庆万达广场置业有限公司向被告圃贝农业公司交付了案涉房屋。2018年4月20日，重庆万达广场置业有限公司（甲方、开发商）、被告圃贝农业公司（丙方、承租人）与赵航、赵玲利（乙方、购房人）签订了《三方协议》，甲方将案涉房屋出租给丙方，丙方同意甲方可对外销售该房屋，并承诺放弃其对该房屋享有的优先购其权，且同意在甲方售出案涉房屋后，继续按租赁合同约定向房屋买受人承租案涉房屋；经三方确认，在乙万向甲方付清买卖合同项下该房屋全部房款当日，赁合同项下出租人（即甲方）的全部权利义务自动概括转让给乙方，甲、方与丙方应就此签订三方协议；乙方在签买卖合同前知晓并接受甲方与丙方签订的租赁合同的全部内容及合同的履行情况，乙方同意在购买案涉房屋后，继续按租赁合同约定向丙方出租该房屋；三方同意，在乙方付清全部买卖合同项下购房款之前甲方有权继续出租该房屋且甲方收取的租金（租金计算截至乙方向甲方付清该房屋全部购房款之日）归甲方所有，自乙方付清全部购房款后，丙方应直接向乙方支付租金；三方确认，在本协议签订之日，甲方将其对丙方享有的该项债权（包括所欠租余及违约金（违约金按租赁合同计算））自本协议签订之日起自动转让给乙方，本协议的签订即视为甲方已就本次债权转让通知了丙方；自乙方向甲方支付全部购房款项之日起，租赁合同项下的任何争议及纠纷均应由乙方直接与丙方处理，与甲方无关，甲方就租赁合同不对任何方做任何承诺及承担任何责任。另查明，案涉房屋登记在原告赵航、赵玲利名下，房地产权证号为：渝（2XX8）巴南区不动产权第0XXXX**，产权登记日期为2018年10月9日；案外人赵玲利委托赵航处理就案涉房屋与被告圃贝农业公司产生的租赁合同纠纷。2019年12月5日，原告赵航、赵玲利通过挂号信的方式向被告圃贝农业公司确定的通知地址送达了《关于解除赵航、赵玲利与重庆圃贝农业科技有限公司的通知书》，主要载明：2019年4月20日至今，圃贝农业公司已违约198天，拖欠租金97278.75元，违约金10376.4元。由于被告至今未缴纳租金及违约金，从即日起，赵航、赵玲利与圃贝农业公司解除租赁关系，你方不得再使用我方房产；圃贝农业公司需尽快交纳拖欠租金97278.75元及违约金10376.4元，并赔偿合同违约金64852.5元，合计172507.65元；圃贝农业公司需尽快结清租赁期间产生的物管费、水费、电费、气费等相关费用。2019年12月13日，原告赵航、赵玲利交纳了案涉房屋的水电费1132.86元及物业服务费19744.45元，合计20877.31元。本院认为，原、被告签订的《三方协议》及被告与重庆万达广场置业有限公司《租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告赵航按约出租房屋，被告圃贝农业公司使用了租赁房屋，应当在2019年4月20日前支付自2019年4月20日至2019年7月19日期间的租金46515元，在2019年7月20日前支付自2019年7月20日至2019年10月19日期间的租金46515元，现被告圃贝农业公司未支付租金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付拖欠的租金97278.75元及违约金64852.5元的诉请，因被告圃贝农业公司连续6个月未支付租金的行为已构成违约，原告已于2019年12月5日按合同约定的方式与地址向被告送达了解除合同通知书，被告在异议期（收到起15日）内未提出异议，并归还了案涉房屋钥匙，故租赁合同已经解除，解除时间应为2019年12月20日，对原告要求被告支付2019年4月20日至2019年11月3日期间租金75098.9元（11673.4×7-11673.4÷30×17）的诉请本院予以支持，超过部分不予支持；因被告已超过30日未向原告支付租金，按合同约定被告应向原告支付所在租约年6个月的租赁费用作为违约金，故对原告要求被告支付违约金64852.5元的诉请本院予以支持。关于原告要求被告支付租赁案涉房屋期间拖欠的物业管理费和公共水电分摊费共计20877.31元的诉请，因合同已约定由被告承担并支付案涉房屋所发生的水、电、燃气、热力等能源费用，现原告已经支付了案涉房屋的水电分摊费及物业管理费20877.31元，故对原告要求被告支付物业管理费和公共水电分摊费共计20877.31元的诉请本院予以支持。被告圃贝农业公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担拒不到庭参加诉讼的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告重庆圃贝农业科技有限公司在本判决生效后七日内支付原告赵航物业管理费及公共水电分摊费合计20877.31元；二、被告重庆圃贝农业科技有限公司在本判决生效后七日内支付原告赵航自2019年4月20日至2019年11月3日期间租金75098.90元、违约金64852.50元，合计139951.40元；三、驳回原告赵航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3960元，减半收取1980元，由原告赵航负担222元，由被告重庆圃贝农业科技有限公司负担1758元（此款原告已经垫付，被告负担的部分应在本判决生效后七日内径付原告），本院预收的诉讼费不作清退。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费3960元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 汤华巍二〇二〇年九月十五日法官助理 付良坤书 记 员 邓媛媛