湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0103民初69号原告：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市江汉区建设大道**。负责人：林顺辉，行长。委托诉讼代理人：江**华，该公司员工。特别授权（仅限调解）。委托诉讼代理人：张典，湖北典恒律师事务所律师。一般代理。被告：李博文，男，1994年9月20日出生，汉族，住址武汉市江岸区（集体宿舍），被告：武汉万润房地产开发有限公司，住，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村/div>法定代表人：付奇，总经理。委托诉讼代理人：万甜，女，1991年3月15日出生，汉族，住址武汉市新洲区，公司员工。特别授权。原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北省分行）与被告李博文、武汉万润房地产开发有限公司（以下简称万润公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行湖北省分行的委托诉讼代理人张典，被告万润公司的委托诉讼代理人万甜到庭参加诉讼。被告李博文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行湖北省分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李博文向原告偿还借款本金472266.80元；2、判令被告李博文向原告支付借款利息、罚息（截止2019年7月10日的利息2506.07元，罚息17.51元；此后的利息、罚息以实际所欠借款金额为基数，按合同约定标准计算至全部欠款清偿之日止）；3、判令被告李博文向原告支付律师代理费23613元；4、判令原告对被告李博文提供抵押的黄陂区盘龙城经济开发区许庙村万润·橄榄城21#-26#1单元24栋14层1室实现抵押权所得价款享有优先受偿权；5、判令被告万润公司对被告李博文的上述债务承担连带清偿责任；6、判令本案诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费等诉讼及实现债权的费用由两被告承担。事实与理由：2016年2月25日，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告向被告李博文发放住房借款金额498000元；借款期限360个月，自2016年2月25日至2046年2月25日止；贷款年利率为基准利率，若未按约定的时间归还，贷款人将按合同约定对逾期贷款在执行贷款利率的水平上上浮50%计收罚息，还款方式为等额本息；若借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，贷款银行有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；被告李博文以其购买的黄陂区盘龙城经济开发区许庙村万润·橄榄城21#-26#1单元24栋14层1室为上述贷款提供了抵押担保；被告万润公司为上述贷款提供了连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了贷款498000元，并就抵押房屋办理了《预购商品房合同抵押登记（个人）收件单》（登记编号：201611018007），取得了抵押优先受偿权。后被告李博文逾期还款，构成违约。依合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告立即清偿借款本息及相关费用。为此，原告诉至法院。被告万润公司辩称，原告阶段性的担保目的已经实现了，被告万润公司不应承担连带保证责任。阶段性保证的目的在于降低银行因现房抵押权无法实现，而导致的债权清偿风险，如果开发商完成了案涉商品房的全部开发建设并具备所有权初始登记的所有条件，应当视为阶段性保证的目的已经实现。预告抵押登记具有物权变更效力，虽然原告未取得他项权证，但实质上未损害原告的优先受偿权，被告不应承担本应由原告承担的金融风险。原告已经取得了期房抵押证明，相应权益已经获得保障，开发商不应继续承担保证责任。被告李博文未到庭应诉，亦未提交答辩意见。经审理查明，2016年2月25日，原告建行湖北省分行与被告李博文、万润公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告建行湖北省分行向被告李博文发放借款498000元，期限为360个月（即2016年2月25日至2046年2月25日）。贷款利率为基准利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。还款方式为等额本息还款法；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上浮50%。本合同项下担保方式为抵押和保证。被告李博文以所购房屋提供抵押担保；被告万润公司提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。若借款人出现任一违约情形，原告建行省分行有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。被告李博文在合同尾部借款人及抵押人处签字，被告万润公司在合同尾部保证人处盖印。被告李博文以其所购买的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村万润·橄榄城21#-26#1单元24栋14层1室的房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房的预告登记。上述合同签订后，原告建行湖北省分行依约发放了借款498000元，但被告李博文未按约归还借款本息。截止2019年7月10日，被告李博文尚欠原告建行湖北省分行本金472266.80元、利息2506.07元、罚息17.51元。原告建行湖北省分行因本案诉讼发生的律师代理费7077元。案件审理过程中，原告建行湖北省分行向本院申请对被告李博文、万润公司名下价值500000元的财产采取保全措施并提供担保。本院审查后，依法作出（2020）鄂0103民初69号民事裁定书，裁定对被告李博文、万润公司价值500000元的财产予以查封、冻结。上述事实，有当事人的陈述及原告建行湖北省分行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《预购商品房合同抵押登记（个人）收件单》、武汉市不动产抵押信息单、贷款账户基本信息等证据予以证实，且均经庭审质证属实，本院予以认定。本院认为，上述《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效。原告建行湖北省分行已依约发放了贷款，但被告李博文未依约归还借款本息，其行为已构成违约，故原告建行湖北省分行要求被告李博文偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。案涉合同中虽约定被告李博文以所购房屋为前述借款提供抵押担保，但双方在房产管理部门办理的不动产登记是预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。现原告建行湖北省分行虽已取得案涉房屋的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记，原告建行湖北省分行不能基于抵押权预告登记主张对案涉房屋享有优先受偿权，故原告建行湖北省分行主张对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，与事实及法律规定不符，本院不予支持。被告万润公司为案涉债务提供连带责任保证，在被告李博文未履行还款义务的情况下，应承担连带清偿责任。故原告建行湖北省分行主张被告万润公司承担连带保证担保责任的诉讼请求与事实及法律规定相符，本院予以支持。被告万润公司承担清偿责任后有权向被告李博文追偿。因此，对被告万润公司的抗辩意见不予采纳。原告建行湖北省分行主张被告支付因本案付出的律师代理费23613元的诉讼请求，因其提供了委托代理合同及实际支出的律师代理费7077元的发票，故对原告建行湖北省分行的该项诉讼请求，本院予以部分支持。被告李博文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告李博文于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行偿还借款本金472266.80元；二、被告李博文于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行支付利息、罚息（截止2019年7月10日的利息2506.07元、罚息17.51元；此后的利息、罚息以实际欠款为基数，按合同约定的标准计算至欠款付清之日止）；三、被告李博文于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行支付为实现本案债权发生的律师代理费7077元;四、被告武汉万润房地产开发有限公司对上述第一、二、三项判决确定的还款义务承担连带清偿责任；被告武汉万润房地产开发有限公司承担清偿责任后有权向被告李博文追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4388元、保全费3012元、公告费78元，共计7478元，其中由原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行负担124元（已付），由被告李博文、武汉万润房地产开发有限公司负担7354元（此款原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行已垫付，被告李博文、武汉万润房地产开发有限公司随上述判决款项一并给付原告中国建设银行股份公司湖北省分行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周玉华二〇二〇年九月八日书记员  李德胜