宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初5846号 原告：唐丽敏,女,1976年9月18日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：郭建萍，宁夏言成律师事务所律师（特别授权）。 被告:恒大地产集团银川有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人:张飞,该公司总经理。 委托诉讼代理人：强瑞、王旭伟，该公司职员。 原告唐丽敏与被告恒大地产集团银川有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐丽敏及其委托诉讼代理人郭建萍，被告恒大地产集团银川有限公司的委托诉讼代理人强瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐丽敏向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告恒大地产集团银川有限公司向原告返还购房款182396.52元,维修基金5194元,共计187590.52元,并支付资金占用期间的利息损失至实际付清之日；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月24日,原告与被告恒大地产集团银川有限公司签订《商品房买卖合同》,约定被告恒大公司将XXX室房屋出售给原告,房屋总价款为586368元。原告于签订合同当日支付了购房首付定金72184元、维修基金5194元。2013年5月22日,原告以按揭贷款的方式向银行借款350000元,恒大公司向原告出具了销售发票。后原告又先后几次向被告恒大公司支付购房款46046元。2018年2月5日,被告恒大公司向金凤区人民法院起诉,法院于2018年8月14日做出(2018)宁0106民初1386号民事判决书,判决解除了原告与被告恒大公司的商品房买卖合同,但未判决被告恒大公司向原告返还已付购房款。现原告多次与被告恒大公司协商返还购房款事宜,但被告均以各种理由推脱。据此,原告认为,原告与被告恒大公司商品房买卖合同解除后,被告基于房屋买卖合同购房款、维修基金均应当依法返还。现原告向法院起诉,请求判如所请。 被告恒大地产集团银川有限公司辩称，由于原告根本违约，银川市金凤区人民法院于2018年8月14日作出（2018）宁0106民初字1386号民事判决书，法院认为原被告双方签订的银川市商品房买卖合同及附件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自约定。由于原告违约造成合同解除，被告收回商品房的，原告所交的全部款项不予退还。该判决书生效后，原告也未按照判决书履行义务，被告依法申请了强制执行，过程中产生诉讼费用100元，公告费700元，强制执行费500元，均由被告承担，按照判决书及法律规定，上述费用应由原告承担。后原告联系到被告，于2019年4月11日搬离XXX室，原告已多年占有使用房屋，据此，被告按照合同约定收取原告的违约金并无不妥，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月24日，原告唐丽敏（乙方）与被告恒大地产集团银川有限公司（甲方）签订一份《银川市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于银川市金凤区XXX室房屋，建筑面积103.88平方米，单价每平方米5644.67元，总金额586368元；乙方于2013年4月25日前付首付236368元，乙方于2013年5月10日前付商业贷款350000元。合同附件六补充协议中约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方面解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人在出卖人履行期保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。 2013年5月9日,原、被告及中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行签订《个人购房担保(商业用房)借款合同》,约定原告向银行贷款350000元用于购买涉案房屋,被告提供阶段性保证担保,原告提供抵押担保。2013年4月25日，涉案房屋备案至原告名下。2015年7月7日，原告接收该房屋并签署了收楼物品确认书。后因原告未按期偿还贷款，2017年3月23日中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行自被告账户划扣共计293542.38元（本金288750.14元、利息4677.44元、罚息114.8元）。 2018年2月5日，恒大地产集团银川有限公司向本院起诉，要求判决确认该公司与唐丽敏签订的上述《商品房买卖合同》已解除，唐丽敏将XXX室房屋恢复原状返还，并配合办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续。2018年8月14日，本院作出（2018）宁0106民初字1386号民事判决书，判决：一、确认恒大地产集团银川有限公司与唐丽敏签订的《银川市商品房买卖合同》已解除；二、唐丽敏向恒大地产集团银川有限公司返还XXX室房屋，并配合恒大地产集团银川有限公司办理XXX室房屋解除备案手续。判决书生效后恒大地产集团银川有限公司申请法院执行，2019年4月11日，唐丽敏向恒大地产集团银川有限公司返还了XXX室房屋。 另查明，原告于2013年4月24日向被告支付首期房款72184元及维修基金5194元，2013年5月22日通过银行贷款向被告交款35万元；2014年4月23日向被告交款21046元，2014年12月30日向被告交款15000元，2015年12月31日向被告交款5万元，2016年2月29日向被告交款5万元。 本院认为，原告唐丽敏与被告恒大地产集团银川有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，原告向被告购买位于银川市金凤区XXX室房屋，部分购房款是以向银行申请贷款的方式支付，因原告未按约定偿还银行贷款导致被告履行了保证责任。现双方签订的《银川市商品房买卖合同》经判决确认已解除，原告已付购房款及已交纳维修基金，被告应予合理退还。 被告辩称由于原告违约造成合同解除，原告所交的全部款项不予退还。虽双方合同约定了“买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方面解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还”。该合同系被告单方提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”的规定，本案中，恒大地产集团银川有限公司作为提供格式条款的一方当事人，其制定的合同内容应遵循公平原则，公平、合理的规定双方权利和义务。但该条款属于加重买受方责任、排除合同解除后买受方合理取回已付款的权利，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“加重对方责任、排除对方主要权利的”的条款内容，应为无效条款。故对被告的该抗辩主张，本院不予采信。虽然合同中“全部款项不予退还”的约定无效，但合同的解除确系原告原因造成，且原告实际占有使用案涉房屋达三年九个月，应当扣除合理的使用费用，参考同地段的房屋租金等因素，予以扣除45000元，被告应退还原告已付购房款129687.62元（72184元+21046元+15000元+5000元+5000元+350000元-293542.38元-45000元）及维修基金5194元。对原告要求支付资金占用期间利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条、第九十八条规定，判决如下： 一、被告恒大地产集团银川有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐丽敏购房款129687.62元及维修基金5194元，两项合计134881.62元； 二、驳回原告唐丽敏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2026元，由原告唐丽敏负担569元，被告恒大地产集团银川有限公司负担1457元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  武刚 二〇二〇年九月二十一日 书记员  翟静