上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初9794号原告：上海兰德物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李清莲，执行董事。委托诉讼代理人：罗本建，上海凯正律师事务所律师。被告：上海孝慧实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：韩晓芹，负责人。被告：韩晓芹，女，1977年12月26日出生，汉族，住山东省荣成市。原告上海兰德物业管理有限公司(以下简称兰德公司)与被告上海孝慧实业有限公司(以下简称孝慧公司)、韩晓芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，并于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告兰德公司的委托诉讼代理人罗本建到庭参加诉讼。被告孝慧公司、韩晓芹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰德公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告孝慧公司之间于2019年7月5日签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告孝慧公司腾空并归还上海市松江区叶榭工业区叶兴路XXX号5厂房1楼房屋(以下简称系争房屋)；3.判令被告孝慧公司向原告支付2019年11月1日至2020年6月20日租金305,727元(已扣除被告孝慧公司已支付的166,210元)；4.判令被告孝慧公司支付自2020年6月21日起至被告孝慧公司实际归还房屋之日止的租金、占有使用费(按照每天2,051.9元标准计算)；5.判令被告孝慧公司支付水、电费及物业管理费13,823元(暂计至2020年6月20日，实际应计至被告孝慧公司归还房屋之日止，其中水电费按实计算，物业费按照1,200元每月计算)；6.判令被告孝慧公司支付违约金141,581元；7.判令被告韩晓芹对被告孝慧公司的上列金钱债务在131,026元范围内承担连带保证责任。审理中，原告兰德公司撤回上述第5项诉讼请求。事实和理由：2019年7月5日，原告与被告孝慧公司签订了一份《厂房租赁合同》约定由原告向被告孝慧公司出租其管理的系争房屋，该房屋建筑面积2,414平方米，租期2年，自2019年7月20日起至2021年7月19日止。租金标准为每天0.85元/平方米，年租金为748,943.5元，每季度支付一次租金，先付后用，每期租金在租期开始前15天付清。租赁期内，被告孝慧公司需承担使用房屋所发生的水、电及物业管理费。逾期支付租金，需按每日5‰的标准计付违约金，逾期达两个月，则原告有权解除合同。合同有效期内，被告孝慧公司自2019年11月1日起即未按时足额支付租金。2019年12月16日，被告孝慧公司出具书面承诺书，确认截止到承诺书出具之日拖欠租金131,026元。被告孝慧公司承诺在2019年12月27日前付清，被告韩晓芹同时承诺若被告孝慧公司未按时支付，则由其承担支付责任。截至2020年6月20日，被告孝慧公司应付租金共计471,937元，扣除已付租金166,210元，尚余305,727元未付，同时拖欠13,823元水、电费及物业管理费未付。虽经原告多次催付，两被告均未履行支付义务，根据租赁合同相关约定及两被告的违约事实，原告起诉至法院，望判如所请。被告孝慧公司、韩晓芹未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海市松江区叶兴路XXX号房屋登记的产权人为案外人上海洲一企业发展有限公司(以下简称洲一公司)，房屋建筑面积24,174.5平方米，登记日期为2009年8月17日。2018年8月30日，案外人洲一公司(甲方)与原告兰德公司(乙方)签订《物业管理委托服务协议》一份，约定甲方将上海市松江区叶兴路XXX号房屋委托给乙方管理，乙方负责向已出租厂房的物业使用人直接收取费用，包括租赁费、水电费、物业管理费、保洁费、保安费等。审理中，案外人洲一公司出具《关于物业管理委托事项的说明》，确认原告与被告孝慧公司签订的《厂房租赁合同》在其授权范围内。2019年7月5日，原告兰德公司作为出租方、甲方，被告孝慧公司作为承租方、乙方签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积2,414平方米。租赁期限2年，自2019年7月20日起至2021年7月19日止。租金为每天每平方米0.85元，年租金为0.85元×2,414平方米×365天，计748,943.5元，租金每年按年租金递增3%，租金先支付后租用，每季支付一次租金，在支付日15天前到账。甲、乙双方合同签订后，乙方应先向甲方支付厂房保证金65,000元、水电保证金5,000元，保证金在租赁期满后乙方在没有违约的情况下，甲方应全额退还，续租再议。租赁期内使用系争房屋所发生的水、电所有费用均由乙方承担并在收到电费收据后5天内付款，如不按期支付上述款项，甲方有权终止水、电供应，因此造成的一切损失由乙方自行承担。租赁期间，乙方应及时支付其他应支付的一切费用，如逾期一天支付应支付甲方相当于逾期金额5‰的违约金，如乙方恶意逾期2个月未支付，甲方有权终止租赁协议，不退回保证金。合同还对其他事宜进行了约定。2019年12月16日，被告孝慧公司向原告兰德公司出具限期交付租金承诺书一份，言明：一、自2019年11月1日至2020年1月31日厂房租金187,236元，已于12月5日支付30,000元，上期结余26,210元，共计结欠租金为131,026元。二、以上款项核对无误，经双方协商同意于2019年12月16日、17日支付5万—10万元，所剩余额在本月23日—27日全部付清，如不按时支付所欠资金，将终止水电供应，造成的一切损失由孝慧公司自行负担，并按合同条款加收所欠资金违约金每天5‰计算。同日，被告韩晓芹在上述承诺书上签字，言明：以上资金如不按时支付，由本公司法人代表韩晓芹个人承担支付。审理中，原告提供租金及违约金明细表一份，确认其主张的违约金计算至2020年6月20日止，分别以2019年11月1日、2020年2月1日及2020年5月1日为当季应付租金的起始时间计算被告孝慧公司的逾期支付天数，原告以应付租金的30%为标准对《厂房租赁合同》中双方约定的违约金计算方式做出了酌减调整。以上事实，有上海市房地产权证、《物业管理委托服务协议》《关于物业管理委托事项的说明》、《厂房租赁合同》、限期交付租金承诺书、租金及违约金明细表、原告陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告兰德公司与被告孝慧公司就系争房屋签订的《厂房租赁合同》系签约双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于原告兰德公司要求确认《厂房租赁合同》解除的问题。本院认为，根据《厂房租赁合同》约定，被告孝慧公司应及时支付其应承担的一切费用，逾期2个月未支付的，原告兰德公司有权解除合同。现被告孝慧公司对于2019年11月1日起的租金存在欠付的违约行为，故原告兰德公司有权解除合同。原告兰德公司以起诉方式解除合同并无不当，本院依法予以确认。合同解除，以解除通知到达对方时解除，故应以起诉状副本送达被告孝慧公司之日，即2020年7月28日为合同解除之日。关于原告兰德公司要求被告孝慧公司迁出租赁标的物并返还原告的诉请。本院认为，此项请求符合合同解除后果的处理原则，本院予以支持。关于原告兰德公司要求被告孝慧公司支付2019年11月1日至2020年6月20日租金305,727元的诉请。被告孝慧公司未支付此项租金，原告兰德公司的诉请合法有据且将被告孝慧公司已经支付的166,210元款项在应付租金中予以了扣减，本院予以支持。关于原告兰德公司要求被告孝慧公司按照每日2,051.9元标准支付2020年6月21日起至系争房屋返还之日的租金、占用费的诉请。本院认为，被告孝慧公司并未搬离系争房屋并返还给原告兰德公司，故此项主张亦合法有据，本院予以支持。关于原告兰德公司要求被告孝慧公司支付违约金的诉请。本院认为，被告孝慧公司存在逾期付款违约行为，根据双方约定，原告有权主张关于逾期付款的违约金。虽然原告已在双方约定的标准上进行酌减，但本院认为原告酌减后主张的违约金仍然偏高，本院以逾期应付租金为基数，根据实际逾期天数，按照每日万分之二的标准，确定被告孝慧公司支付原告违约金9,758.66元。关于原告兰德公司要求被告韩晓芹对被告孝慧公司的相应债务在131,026元范围内承担连带保证责任的诉请。本院认为，根据被告韩晓芹手书的承诺内容，其作出了承担相应连带保证责任的意思表示。原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。被告孝慧公司、韩晓芹未到庭应诉答辩，视为其自行放弃抗辩的权利，由此产生的法律后果，由被告孝慧公司、韩晓芹自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海兰德物业管理有限公司与被告上海孝慧实业有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年7月28日解除；二、被告上海孝慧实业有限公司于本判决生效之日起十日内腾退上海市松江区叶榭工业区叶兴路XXX号5厂房1楼房屋并将前述房屋返还原告上海兰德物业管理有限公司；三、被告上海孝慧实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海兰德物业管理有限公司2019年11月1日至2020年6月20日期间欠付的租金305,727元；四、被告上海孝慧实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海兰德物业管理有限公司自2020年6月21日起至前述房屋实际返还之日止的租金、占有使用费(按照每天2,051.9元标准计算)；五、被告上海孝慧实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海兰德物业管理有限公司违约金9,758.66元；六、被告韩晓芹对上述第三项及第五项所确定的被告上海孝慧实业有限公司的债务在131,026元范围内承担连带清偿责任，被告韩晓芹承担连带清偿责任后有权向被告上海孝慧实业有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,300元，减半收取计5,150元，由原告上海兰德物业管理有限公司负担659元(已付)，被告上海孝慧实业有限公司负担3,030.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告上海孝慧实业有限公司、韩晓芹负担1,460.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邵毅二〇二〇年九月二十八日书记员  马青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。