广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初6217号原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地深圳市福田区********与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。法定代表人：曹雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖端阳，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宋伟如，女，该公司员工。被告：李艳兰，女，1982年4月10日出生，瑶族，住广东省连南瑶族自治县***************，公民身份号码441************169。原告深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物管公司）与被告李艳兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告公元物管公司的委托诉讼代理人肖端阳、宋伟如到庭参加诉讼。被告李艳兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公元物管公司向本院提出诉讼请求：要求被告李艳兰缴交从2017年5月至2019年1月的物业管理费、水电公摊费、生活垃圾费共计3091.19元以及逾期支付物业服务费的违约金1016.21元，共计4107.40元，并且清费后每月按时缴交物业服务费用。诉讼过程中，原告撤回诉讼请求中的“并且清费后每月按时缴交物业服务费用”。事实和理由：被告李艳兰（东方天城1栋2822业主）于2017年5月至2019年1月拖欠由深圳市公元物业管理有限公司管理服务的东方天城小区物业服务费、水电费、违约金等费用共计4107.40元，期间原告工作人员多次电话沟通、敦促业主来缴交所欠管理费，被告都以工作忙没时间或拒听电话来敷衍了事。他的行为已严重影响我司的合法权益。在此我公司特向清远市清城区人民法院提起诉讼，要求被告李艳兰缴清所欠物业服务费、水电费、生活垃圾费、违约金等所欠相关费用共计4107.40元。被告李艳兰书面答辩称，一、原告请求答辩人欠的物业费无事实根据和法律依据。于2017年4月26日，本人与清远市锦龙正荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买东方天城花园一号楼28层22号的房产。合同约定双方签订本合同之日起合同生效，双方订合同后，出卖人清远市锦龙正荣房地产开发有限公司在90天的法定时间届满都未能交购买的房给买受人，也没通知过买受人限时收房。而后，经买受人多次催促，出卖人才于2018年10月16日由清远市东方天城物业管理处办理房产移交手续。双方签订了《东方天城业户入伙收楼确认书》，确认交楼时间为2018年10月16日，出卖人将该房屋锁匙、房卡交给买受人，答辩人此时才得到该房产可以使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人已违约，应当承担违约责任，未交付房产给买受人之前的责任，应由出卖人承担。本案原告起诉被告，请求支付尚未交房产给被告的物业服务费是无事实根据和法律依据的。《物业管理条例》第四十一条规定“......已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业?物业服务费用由建设单位交纳。”答辩人不是建设单位，原告请求由签辩人交纳东方天城花园一号楼28层22号房产2017年5月至2018年10月的物业服务费没有事实，也不符法律规定，是错误的诉求，应予驳回原告的诉求。至于2018年11月至2019年1月共三个月未交物业服务费是清远市锦龙正荣房地产开发有限公司的过错造成的。在2018年10月16日交楼过程中，双方现场确认房门爆裂，不合格。经过协商后，双方同意更换维修房门，至2019年1月才把该房产的房门换好。房产维修期答辩人还没得到该房产使用，是清远市锦龙正荣房地产开发有限公司交房时提供不合格物业而空置三个月的过错造成，应承担过错责任。这三个月的物业服务费应由过错方承担。二、原告深圳市公元物业管理有限公司不具备本案的诉讼主体资格。有《清城区物业服务合同备案申请表》证实原告于2019年9月17日才被行政主管部门批准经营东方天城花园物业，东方天城花园业主委员会也于2019年6月30日与原告签订物业服务合同，答辩人也没有与原告签订过任何物业服务合同，原告无权利对东方天城花园2017年5月至2019年1月的物业服务费主张收取。三、物业服务费项目不符合物业合同和相关法律规定。《物业管条例》规定物业企业不得向业主收取额外费用。物业合同也约定只按建筑面积每平方米1.80元收取物业服务费，没有其它额外费用需由业主承担的。四、原告授权委托书中授权肖端阳、宋伟如对东方天城1栋1410单元业主提起诉讼，不是授权向答辩人提起诉讼。授权人肖端阳、宋伟如无权代原告向答辩人提起诉讼。综上所述，答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1.被告答辩认为房屋的建设单位或者原告未通知过其收楼，原告对被告主张的该事实不予认可。对于该争议事实，被告庭后补充提供了邮寄小包清单，该证据显示房屋的建设单位或者原告于2017年12月22日向被告邮寄了书面收楼通知书。因此，对于被告抗辩主张的该事实本院不予采信。2.被告答辩陈述其未与原告签订过前期物业服务协议，且未约定业主需负担除物业服务费之外的其他费用。原告对此不予认可。对于该争议事实，原告提供的《前期物业服务协议》显示被告于其实际收楼之日（2018年10月16日）与原告签订了一份《前期物业服务协议》，该协议第四条第十二点明确约定公摊水电费按实际发生费用按建筑面积进行分摊。因此，被告答辩主张的该事实没有证据证实，本院不予确认。本院认为，被告李艳兰所购物业的开发建设单位与原告公元物管公司于2012年6月29日签订的《前期物业服务合同》、被告李艳兰与原告公元物管公司于2018年10月16日签订的《前期物业服务协议》以及清远市******业主委员会与原告于2019年6月30日所签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对被告具有法律约束力。开发建设单位于2017年12月22日向被告邮寄了书面收楼通知书，被告没有提供证据证明其在收到收楼通知书后有去验收房屋以及具有正当理由迟延至2018年10月16日才实际收楼，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”的规定，本院认为可以从建设单位通知被告收楼之日（2017年12月22日）并加算合理的邮件在途时间及收楼准备时间，即2018年1月1日起视作房屋已交付，原告可以请求被告从2018年1月起缴交物业服务费及自2018年1月起的水电公摊费。经核算，被告应支付的物业服务费为1775.20元（2018年1月至2019年1月），水电公摊费为238.77元（2018年1月至2019年1月）。此外，根据合同的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照合同约定请求被告支付逾期付款的滞纳金。因被告李艳兰所购物业的开发建设单位与原告公元物管公司于2012年6月29日签订的《前期物业服务合同》以及李艳兰与原告公元物管公司于2018年10月16日签订的《前期物业服务协议》约定的物管费交纳时间为每月5日前，因此，违约金应以被告拖欠的各期物业服务费（2018年1月至2019年1月止每月拖欠的物业服务费为136.55元）为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（协议约定物业服务费的交纳时间为每月5日前，故每期物业费对应月份的6日为逾期之日，即2018年1月1日起至2019年1月31日止的每月6日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李艳兰于本判决生效之日起10日内向原告深圳市公元物业管理有限公司支付2018年1月至2019年1月的物业服务费1775.20元以及水电公摊费238.77元，共计2013.97元；二、被告李艳兰于本判决生效之日起10日内向原告深圳市公元物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金，违约金以被告拖欠的各期物业服务费136.55元为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（2018年1月1日起至2019年1月31日止的每月6日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；三、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李艳兰负担。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年九月十一日书记员  陈晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。