四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终543号 上诉人（原审被告、申请执行人）：四川省龙欣建筑集团有限公司，住所地四川省成都市邛崃市临邛镇善新巷**附**。 法定代表人：诸泽全，总经理。 委托诉讼代理人：刘乔瑞，四川银证律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）:扎西拉姆。 委托诉讼代理人：陈勇，四川蜀望律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：成都市泰森房地产开发有限公司,,住所地四川省成都市双流县东升街道永福社区北仓路 法定代表人：李开荣。 委托诉讼代理人：李开红。 上诉人四川省龙欣建筑集团有限公司（以下简称龙欣公司）与被上诉人扎西拉姆及原审第三人成都市泰森房地产开发有限公司（以下简称泰森公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月9日公开开庭进行了审理，上诉人龙欣公司的委托诉讼代理人刘乔瑞，被上诉人扎西拉姆的委托诉讼代理人陈勇，原审第三人泰森公司的委托诉讼代理人李开红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙欣公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由扎西拉姆承担。事实与理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。1.一审法院先入为主认定案涉房屋属于特定主体集资建设的安居房屋，却对以下问题视而不见：首先，龙欣公司诉泰森公司建设工程施工合同纠纷一案系2016年11月8日立案，受理案件当日，经龙欣公司查询，“三江苑”项目预售商品房尚有价值约2000余万元的近200个车位及20余套房屋未售。为防止泰森公司转移财产，龙欣公司于2016年11月15日提交保全申请。2016年11月24日，龙欣公司再次查询，上述房产及车位仍处于可售状态。2016年12月5日，一审法院执行局在办理保全时发现上述未售房产及车位几乎已经全部办理网签合同，可售车位仅剩7个。而扎西拉姆办理网签的时间为2016年12月2日，与上述时间节点吻合，且未作合理解释。其次，“三江苑”小区除中共西藏昌都地区委员会政法委员会（以下简称昌都政法委）集资建房外，还有部分房屋由泰森公司自行对外销售，一审法院对于该事实并未查明就想当然认定案涉房屋属于集资建设的安居房屋。2.扎西拉姆与泰森公司签订的是《商品房买卖合同》，但购房款是否按照合同约定支付，一审法院并未查明。本案中，昌都政法委称其分别向成都市龙昌实业有限责任公司（以下简称龙昌公司）支付1.35亿元，向泰森公司支付仅4300万元，但未提供证据证明龙昌公司是否将1.35亿元支付给泰森公司。从泰森公司的专项审计报告可以看出，2013年至2015年间该公司向四川省玉泉森林旅游开发有限公司和李开荣借款近一亿元用于项目开支，更加印证昌都政法委的相关款项并未支付给泰森公司。3.本案中，扎西拉姆并无任何向昌都政法委支付款项的证据，相关款项系由益西曲珍支付，仅凭一份无法确定真实性的《委托书》不能认定益西曲珍将房屋转让给了扎西拉姆。同时，益西曲珍在“三江苑”小区可能还有其他房屋，这些均不能排除合理怀疑。4.扎西拉姆并未提交任何证据证明其名下无其他用于居住的房屋，一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条第二项的规定作限缩解释，仅以其在成都市范围内无其他住房来作出认定，属于适用法律错误。二、一审法院认定本案诉讼费由龙欣公司承担显失公平，龙欣公司并无任何过错。综上，请求支持龙欣公司的上诉请求。 扎西拉姆答辩称：一、龙欣公司提到的案涉房屋查封之前进行网签的问题，与本案没有关联性。扎西拉姆与泰森公司是在2016年4月签订的合同，是否网签不影响合同效力。扎西拉姆在一审中举示了大量证据，证明从昌都政法委申请土地立项、申请税费减免到成都市双流区专门召开常委会批准审核，以及各种税费的交纳，都是客观事实；扎西拉姆在巴塘县人民法院工作。二、关于集资建房的费用，龙昌公司是否把集资建房款转交给了泰森公司，该事实与本案没有关联性。泰森公司已认可收到昌都政法委的建房款，即使龙昌公司未支付给泰森公司，也应当属于另外一个法律关系。昌都政法委与泰森公司均认可收到扎西拉姆的购房款。三、案涉房屋在2011年就由益西曲珍购买并支付购房款，因几年后尚未交付，就将该购房指标转让给扎西拉姆。益西曲珍在“三江苑”小区并无其他房屋，龙欣公司若怀疑此点应当举证证明。四、《执行异议和复议规定》第二十九条的规定是来源于消费者权益保护，扎西拉姆属于消费购房者，一审法院以该条规定进行认定是正确的。五、关于诉讼费，根据相关法律规定，应当由败诉的一方承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人泰森公司陈述意见称，其同意扎西拉姆的答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。 扎西拉姆向一审法院的起诉请求：1.撤销（2017）川01执异579号执行裁定，判决对四川省成都市双流区东升街道金河路1203号（“三江苑”小区）1幢1单元7楼703号房屋解除查封并不得对该房屋强制执行；2.诉讼费用由龙欣公司承担。 一审法院认定事实：2011年6月28日，龙昌公司委托李开荣以其名义就昌都政法委安居工程谈判及签署协议。昌都政法委作为甲方与龙昌公司作为乙方于2011年7月15日签订了《“西部国际绿岛”（暂定名）定向开发建设协议书》（后更名“三江苑”），约定委托具备房地产开发资质的龙昌公司在四川省成都市双流区。后由于双流区人民政府政策限制，宗地竞得人须在双流区，李开荣遂于2013年3月6日成立泰森公司继续负责安居房工程代建工作，李开荣担任泰森公司法定代表人。 从2011年9月起，昌都政法委分别向龙昌公司、泰森公司支付“三江苑”项目建设费用共计178000000元。其中，从2011年9月26日至2013年1月8日期间，昌都政法委分别向龙昌公司支付了建设费用135000000元；从2014年4月1日至2016年5月12日，昌都政法委向泰森公司支付了建设费用43000000元。案涉房屋所在小区“三江苑”的土地使用权登记在泰森公司名下，目前未办理房屋初始产权登记。 另查明，案涉房屋系扎西拉姆于2016年4月从益西曲珍处转换，益西曲珍分别于2011年8月4日和2011年12月1日向昌都政法委交付了购房首付款129200元及279100元。2016年4月20日，扎西拉姆和益西曲珍签订《委托书》，益西曲珍认可代扎西拉姆付房款432295元。2016年5月6日，泰森公司与扎西拉姆签订《商品房买卖合同》，约定泰森公司以423934元价款将“三江苑”1幢1单元7层703号房出售给扎西拉姆。2016年12月2日，上述《商品房买卖合同》办理了合同签约备案登记（合同签约备案号：506965）。昌都政法委和泰森公司均认可扎西拉姆支付了购房款431684元（含税费）。2016年9月13日，扎西拉姆与成都欣诚物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》。同日，双方办理了房屋交接手续。2016年9月14日成都欣诚物业管理有限公司向扎西拉姆出具了2016年5月至2017年5月的物业服务费收据。扎西拉姆在成都市辖区（市）县无其他登记住房。 再查明，2016年11月8日，一审法院受理龙欣公司诉泰森公司建设工程施工合同纠纷一案。诉讼中，根据龙欣公司所提财产保全申请，一审法院作出（2016）川01执保436号执行裁定，于2016年12月22日查封泰森公司所有的位于四川省成都市双流区的预售房产，案涉房屋在前述查封范围内。2018年5月11日，一审法院作出（2016）川01民初2655号民事判决，判决主要内容为：1.泰森公司于判决生效后十五日内向龙欣公司支付工程款15900055.09元及利息，利息的计算方法：以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，其中11117706.64元从2016年11月8日起，另4782348.45元从2018年4月29日起，均计算至判决确定的付款之日止。逾期未支付完毕的，应计算至工程款本金履行完毕时止；2.泰森公司于判决生效后十五日内向龙欣公司退还履约保证金10035576元及利息……。判决生效后，泰森公司未按照生效判决履行金钱给付义务，龙欣公司向一审法院申请强制执行。 执行过程中，扎西拉姆提出书面异议。一审法院于2017年4月18日作出（2017）川01执异579号执行裁定，驳回案外人扎西拉姆的异议请求。扎西拉姆不服上述裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案争议的焦点是案外人扎西拉姆就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 一、关于案涉房屋的性质。根据本案查明的事实，案涉房屋所在小区“三江苑”，系昌都政法委用于解决昌都地区政法系统干警安居房建设而成。前期由昌都政法委委托具有房地产开发资质的企业龙昌公司购买土地进行建设，并设立西藏昌都地区政法委西部国际绿岛建设项目部收取有购房需求的昌都政法系统干警缴纳的购房款。后续由于双流区人民政府政策限制，宗地竞得人须在双流区，故由李开荣成立泰森公司继续负责安居房工程代建工作。相应建设工程款项亦是由昌都政法委向龙昌公司、泰森公司支出，故案涉房屋属于特定主体集资建设的安居房屋。 二、关于扎西拉姆能否排除执行的问题。案涉“三江苑”1幢1单元7层703号房系扎西拉姆于2016年4月从益西曲珍处转换，益西曲珍分别于2011年8月4日和2011年12月1日向昌都政法委交付了购房首付款129200元及279100元。2016年4月20日，扎西拉姆和益西曲珍签订《委托书》，益西曲珍认可代扎西拉姆付房款432295元。房屋办理预售许可后，扎西拉姆于2016年5月6日与昌都政法委委托的代建方泰森公司签订了《商品房买卖合同》，约定泰森公司以423934万价款将案涉房屋出售给扎西拉姆。2016年12月2日，上述《商品房买卖合同》办理了合同签约备案登记（合同签约备案号：506965）。昌都政法委和泰森公司均认可扎西拉姆支付了购房款431684元（含税费）。 本案中，案涉房屋的查封时间为2016年12月22日，无论是合同签订日期还是付款时间均在一审法院查封案涉房屋之前，支付的款项亦远超于合同约定总价款的百分之五十，泰森公司已经将案涉房屋交付给扎西拉姆，且扎西拉姆在成都市下辖各区、县无其他用于居住的房屋。综上，参照《执行异议和复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，从开发商处购买商品房的消费者在符合前述条件下可以排除执行。本案中，扎西拉姆作为集资建设安居房的特殊消费者，所购买的房屋在符合前述条件的情形下优先予以保护，符合法律、司法解释对公平正义的价值追求，故扎西拉姆对案涉房屋享有的权益能够排除执行，其提出不得执行案涉房屋的请求，一审法院予以支持。关于扎西拉姆请求撤销（2017）川01执异579号执行裁定及解除查封的诉请，并非本案案外人执行异议之诉的审理范围，该执行裁定是否失效及是否解除查封依据本案审理结果由执行机构予以处理。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，判决：一、对扎西拉姆向泰森公司购买的位于四川省成都市双流区房屋不得执行；二、驳回扎西拉姆的其他诉讼请求。案件受理费7659元，由龙欣公司负担（此款扎西拉姆已垫付，龙欣公司应在本判决生效起十五日内付给扎西拉姆）。 本院二审期间，龙欣公司向本院提交如下新证据： 1.四川省成都市中级人民法院（2016）川01民初2655号民事裁定。拟证明龙欣公司提出财产保全的时间是2016年11月15日，裁定的作出时间在2016年11月21日，在案涉房屋办理网签之前。 2.泰森公司的债权债务专项审计报告。拟证明昌都政法委没有将集资代建款全部支付给泰森公司。 扎西拉姆的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，但与本案没有关联性，不能达到龙欣公司的证明目的。 泰森公司的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，同意扎西拉姆的质证意见。 本院认证意见为：各方当事人对证据1、2的真实性均无异议，本院予以确认，至于能否达到龙欣公司的证明目的，将结合全案证据综合判断。 除龙欣公司对扎西拉姆购买案涉房屋的整个事实有异议外，各方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议。关于龙欣公司所提异议，因扎西拉姆是否是真实购房者、对案涉房屋享有何种民事权益本是需要审查的重点内容，本院将在后文详细论述。 本院认为，根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案争议的核心问题是：扎西拉姆就案涉房屋所享有的权利，能否阻却龙欣公司申请人民法院继续强制执行。 案涉房屋所在的“三江苑”小区，系昌都政法委为解决政法系统干警安居房而委托龙昌公司等主体建设而成，案涉房屋属于特定主体集资建设的安居房屋，该事实有相关开发建设协议、立项审核、缴纳税费等相应证据予以证明。但上述事实仅能说明案涉房屋的修建情况及由来，具体到购房户扎西拉姆对案涉房屋所享有的民事权益能否阻却执行，仍需根据购房的具体案件事实及相关法律规定予以判断。龙欣公司申请执行的债权为一般金钱债权，案外人扎西拉姆主张依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其系商品房消费者，对案涉房屋享有的物权期待权能够阻却执行。对此，本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据该条规定的上述三个要件，该条意欲保护的主体是真实的消费者购房人。 就本案而言，首先，根据一审查明的事实，扎西拉姆与泰森公司于2016年5月6日签订书面的《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方对该事实并无异议。一审法院查封案涉房屋的时间为2016年12月22日，晚于上述《商品房买卖合同》的签订时间。扎西拉姆在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项的规定。 其次，案涉房屋所在的“三江苑”小区系住宅，扎西拉姆购买案涉房屋系用于居住，且根据其在一审中提交的《房屋登记信息查询记录》显示，扎西拉姆在案涉房屋所在地的成都市辖区内并无其他住房，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定。关于龙欣公司主张一审法院以成都市住房来认定系对法条的缩小解释，属于适用法律错误的问题，本院认为，基于《执行异议和复议规定》第二十九条系对消费者购房人生存权保护的立法意旨，对于购房者名下无其他用于居住房屋的范围认定，既不宜过于宽泛，也不宜过于狭窄，将范围界定在与案涉房屋同一设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋较为合适，亦符合客观实际，龙欣公司的该主张不能成立。 第三，从购房款的支付情况看，案涉房屋最早由益西曲珍购买并由益西曲珍向昌都政法委交纳购房款共计408300元，昌都政法委出具收据认可收到上述购房款，此后益西曲珍将该购房指标转让给扎西拉姆。昌都政法委出具的《昌都市委政法委收购房业主付款明细》载明案涉房屋由扎西拉姆购买并已支付购房款408300元，益西曲珍出具《委托书》及《说明》认可已将购买案涉房屋及已支付的购房款等权益转让给扎西拉姆，泰森公司也与扎西拉姆签订《商品房买卖合同》并将案涉房屋交付给扎西拉姆。上述证据及事实表明昌都政法委、益西曲珍以及泰森公司均认可案涉房屋由扎西拉姆购买并已支付408300元购房款，至于扎西拉姆是否实际向益西曲珍支付购房款、昌都政法委是否将案涉购房款支付给泰森公司，当属另外的法律关系，若因此产生争议也应由相关当事人另行主张权利，不属于本案审查范围。因此，龙欣公司在二审中提交的审计报告与本案无关，亦不能达到其证明目的。扎西拉姆支付购房款408300元已远超出合同约定购房款的50%，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项的规定。 综上，扎西拉姆举示的证据能够证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的三个要件，对案涉房屋享有消费购房者物权期待权，能够排除龙欣公司享有的普通金钱债权的强制执行。此外，关于龙欣公司提出的诉讼费承担问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”的规定，一审法院判决由龙欣公司承担本案一审诉讼费并无不当。龙欣公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7659元，由四川省龙欣建筑集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓长玉 审判员  段 玲 审判员  兰 娟 二〇二〇年九月十七日 书记员  于 节