青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2105号上诉人（一审原告）：刘培军，公民身份号码：×××，男，汉族，1971年8月23日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：刘玉梅（系刘培军姐姐），公民身份号码：×××，女，汉族，1969年8月27日出生，住西宁市。被上诉人（一审被告）：西宁房地产集团有限公司，统一社会信用代码：91630100781410423P，住所地：西宁市城**黄河路**联通大厦**。法定代表人：韩舜，董事长。委托诉讼代理人：闫艳，青海乾润律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：西宁市城中区城乡建设局，统一社会信用代码：116301030150138326，住所，住所地：西宁市城中区庄和路**div>负责人：李占芳，局长。委托诉讼代理人：张蓉，青海诚嘉律师事务所律师。上诉人刘培军与被上诉人西宁房地产集团有限公司（以下简称西房集团公司）、西宁市城中区城乡建设局（以下简称城中建设局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘培军的委托诉讼代理人刘玉梅、被上诉人西房集团公司的委托诉讼代理人闫艳、城中建设局的委托诉讼代理人张蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘培军上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由西房集团公司承担。二审庭审中刘培军变更上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项依法改判即回迁房超过3%的房屋面积归业主所有，费用由西房集团公司承担；二、本案一、二审诉讼费由西房集团公司承担。刘培军明确对一审判决第一项服判，并放弃主张不能按时收房造成过度期延长所产生的房租费由西房集团公司承担的上诉请求。事实与理由：一、本案的核心问题，根据中华人民共和国建设部令第88号文《商品房销售管理办法》第二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条是否适用于棚改房中产权置换加现金购买房已签订协议面积超出部分的纠纷问题。众所周知两部门所制定的这两部法规是为了规范房地产市场的乱象和制约不良开发商的，在目前国家没有专门针对棚改房的相关法律法规的情况下，完全适用于棚改房。二、西宁市城中区人民法院（2020）青0103号民初1495号民事判决中一审认定事实不清、有法不依、适用法律错误。西房集团公司极力否认两部门制定的法律法规对它们的约束力和规管（房屋面积增加误差达到25%）。1、一审判决中所依据的法律法规错误。如海山项目协调会议纪要、西房集团公司龙华房地产开发有限公司关于海山棚房区改造项目更改住房面积延期交房和过渡费补偿等问题的回复，由西房集团公司提供不知何人指定、何人选举、即不是合同也不是协议、即无本人签字也无本人授权的所谓“证据”。一审判决“以无反驳证据，故对其真实性予以采信”。不知道法官是以什么为依据来“予以采信的。法官真正该引用的是《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”2、关于一审判决引用《最高人民法院的解释》第九十条能说明什么呢本案事实清楚案情简单，所有的依据都能在《国有地地上房屋征收与补偿协议书》上找到。三、对协议中（最终以房屋测绘部门核定面积为准）只对房屋误差在3%内有效。如面积增加超过3%以上。本条只能为约定不明确。四、关于一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定错误。该条并没有注明“不适用棚户区回迁，国家在现阶段没有专门针对棚户区改造房相关的法律法规的情况下中华人民共和国建设部令第88号文《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》同样适用于棚改回迁房。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持刘培军的上诉请求。西房集团公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。双方纠纷为房屋拆迁安置补偿纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十四条的规定。一审判决已经判决西房集团公司给刘培军贴瓷砖，西房集团公司在判决生效后会履行，房租费并未实际产生不应当予以支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。城中建设局答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。城中区建设局不应该是本案是适格被告，2013年5月，根据《城中区人民政府房屋征收决定》海山家属院棚户区改造房屋征收项目开始实施。城中区建设局作为房屋征收实施单位，2013年5月开始对海山家属院棚户区改造房屋的项目进行入户丈量评估，并启动了该拆迁工作，刘培军是2013年6月26日与城中建设局签订了《国有地上房屋征收与补偿协议书》，刘培军选择了房屋产权调换的方式进行补偿。根据刘培军选择的房屋面积，应向城中建设局支付94783元后，刘培军得到建筑面积75.1平方米的安置房屋。根据《高高人民法院关于审理行政协议案件若干问题规定》第一条规定，本案中刘培军与城中建设局签订的补偿协议征收与补偿协议，是一个行政协议。如果城中建设局作为被告的话，本案应该提起一个行政诉讼，而不是一个民事诉讼。城中建设局不应该是本案中的适格被告。应当驳回刘培军对城中建设局的诉讼请求。刘培军与城中建设局《国有地上房屋征收与补偿协议》后，城中建设局的工作就告一段落，后续由西房集团公司与刘培军等回迁户签订《回迁房协议》，现双方就履行回迁房协议发生争议，从刘培军的三项诉讼请求而言，均是围绕回迁房协议进行主张的，而不是根据《国有土地上房屋征收与补偿协议》的履行发生的争议，与城中建设局基本没有关联。本案涉案房屋属于棚户区改造，房屋征收以后原地建还安置的房屋（回迁安置房屋），它不是商品房，发生争议后应当按照“西宁市海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案”进行处理，不能按照《商品房销售管理办法》或者《最高人民法院关于审理房屋商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》适用本案，所以刘培军的请求缺乏事实和法律依据。综上所述，原判认定事实清楚，应予维持。刘培军向一审法院提出诉讼请求：1、回迁房超过3%的房屋面积归业主所有，费用由西房集团承担；2、西房集团履行2013年和业主所签协议，在厨房和卫生间地面铺装瓷砖，四墙瓷砖到顶；3、由于西房集团的违法违约，本案结案前刘培军不能按时收房，造成过度期延长所产生的房租费，每月1800元，从2016年7月1日起至本案结案止的过渡费；4、本案的诉讼费由西房集团公司承担。一审法院经审理查明：2013年5月17日，西宁市城中区人民政府发布《城中区人民政府房屋征收公告》及《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》，对原海山轴承厂（家属院）及周边改造项目房屋进行征收，该房屋征收补偿安置方案第五条第（一）款约定：住宅征收分为三种补偿方式，即：产权调换（原地建还安置、异地安置）、货币安置。原地建还安置超面积价格：超出面积0～10㎡（含10㎡）按成本价3200元/㎡结算，楼层差价另计；11～20㎡（含20㎡）回迁优惠价按4200元/㎡结算，楼层差价另计；21㎡以上按市场优惠价4860元/㎡结算，楼层差价另计。回迁安置房屋全部为高层住宅，安置楼为新建4#、6#楼，其中4#楼（临街1～4为商业用房，5～31层住宅），户型面积分别为75.1㎡、50.4㎡、86.3㎡、131.7㎡；6#楼（位于原海山家属院中间，1～27层均为住宅），户型面积分别为73.7㎡、49.4㎡、84.7㎡、96.1㎡、124.5㎡、39.1㎡（房屋面积最终以房屋测绘部门核准为准）。城中建设局作为房屋征收实施单位，对海山轴承厂家属院棚户区改造房屋征收项目进行征收拆迁工作。2013年6月16日，刘培军与城中建设局签订了《国有土地上征收与补偿协议书》，协议约定被征收房屋座落于西宁市南川西路106号10号楼1单元111室，建筑面积为43.12平方米，套内面积为35.10平方米，房屋规划用途为住宅，补偿方式采用房屋产权调换方式，房屋回迁安置地点位于西宁市海山家属院棚户区改造小区4号楼2单元30层2305室，建筑面积为75.1平方米；该协议的第四条第一款、第八条第二项均约定安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算；协议还约定回迁房厨房、卫生间墙面、地面、地面铺装瓷砖房集团未铺装瓷砖，庭审中西房集团同意铺设上述设施。2018年10月11日、10月15日，海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商，最终协商结果为，超出合同面积10㎡以上的住户按照4200元/㎡补交房款。2019年10月30日，西房集团公司发布交房公告，通知回迁业主在2019年11月6日至11月10日进行集中交房，刘培军未办理交房事宜。另查明，西房集团公司作为开发商承建安置房的建设，安置房建成后，刘培军回迁房的建筑面积为93.29平方米，比协议约定面积75.1平方米超出18.19平方米，刘培军以超过3%的房屋面积归刘培军所有，超出面积的费用由西房集团公司承担为由诉至法院。原“西宁市城中区建设局”现更名为“西宁市城中区城乡建设局”。一审法院认为，刘培军与城中建设局签订的《国有土地上征收与补偿协议书》，系双方真实意思表示，内容合法有效，证明双方形成了合法的房屋拆迁安置补偿合同关系，应予以确认，应受法律的保护，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，商品房买卖是出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人；本案中，城中建设局与刘培军签订的是《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，针对的主体系被拆迁业主，其补偿方式采用房屋产权调换方式，并非向社会销售的主体，故该协议不是商品房买卖合同，属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷；同时按协议第四条第一款、第八条第二项的约定安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算；且《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》及海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商的纪要，能够证明对回迁房屋超面积部分，应按4200元/㎡补交房款；故刘培军主张超过3%的房屋面积归刘培军所有，超出面积的费用由西房集团公司承担的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持；刘培军与城中建设局签订的《国有土地上征收与补偿协议书》约定，西房集团公司对回迁房的厨房、卫生间墙面、地面、地面铺装瓷砖未铺装瓷砖，庭审中，西房集团公司同意对上述区域铺装瓷砖，故对刘培军主张对回迁房厨房、卫生间墙面、地面、地面铺装瓷砖的诉讼请求支持；对刘培军主张的因不能按时收房，延长过渡房的过渡期所产生的房租每月约1800元由西房集团公司承担的诉讼请求，因刘培军未提交证据予以证实，刘培军的诉求缺乏事实及法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，遂判决：一、西房集团公司于判决发生法律效力后三十日内将回迁安置给刘培军位于西宁市海山家属院棚户区改造小区4号楼2单元30层2305室的房屋厨房、卫生间墙面、地面、地面铺装瓷砖驳回刘培军的其他诉讼请求。案件受理费100元，由刘培军负担50元，西房集团公司负担50元。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为本案的法律关系是房屋拆迁安置补偿协议纠纷还是房商品房买卖合同纠纷，能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定；刘培军主张回迁房超过3%的房屋面积归其所有，费用由西房集团公司承担的上诉请求能否成立。关于本案的法律关系是房屋拆迁安置补偿协议纠纷还是房商品房买卖合同纠纷，能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条的规定的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人具有法定性、特定性，商品房买卖合同的出卖人是以营利为目的从事商品房开发和经营的房地产开发企业；标的物的非现实存在，标的物包括已竣工的房屋也包括尚未建成向社会销售商品房；买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，城中建设局与刘培军签订的是《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，房屋征收单位为城中建设局，被征收人为刘培军，针对的主体系被拆迁业主，刘培军房屋被征收后选择的补偿方式为房屋产权调换方式，并非向社会销售的主体，亦非出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故本案的法律关系不属于商品房买卖合同纠纷，而是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围以商品房为标的物的买卖合同，故本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。关于刘培军主张回迁房超过3%的房屋面积归其所有，费用由西房集团公司承担的上诉请求能否成立的问题，首先，双方签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》第四条第一款约定建筑面积约为75.1平方米，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准。第八条第二项约定，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算。其次，《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》约定，五、国有土地上房屋补偿方式及补偿标准2、超面积价格：超出面积0-10平方米（含10平方米）按成本价3200元／平方米结算，楼层差价另计；11-20平方米（含20平方米）回迁优惠价按4200元／平方米结算，楼层差价另计；21平方米以上按市场优惠价按4860元／平方米结算，楼层差价另计。4、房屋面积最终以房屋测绘部门核准为准。最后，根据有约定依约定，无约定依照法律规定的原则，《国有土地上房屋征收与补偿协议书》及《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》签订时房屋面积为不确定，约为75.1平方米，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准。并且对回迁房屋超面积部分有明确约定，应按4200元/平方米补交房款。故刘培军上诉请求无事实及法律依据不能成立，本院不予支持。综上所述，刘培军的上诉请求不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由刘培军负担。本判决为终审判决。审判长 李宏宁审判员 靳 玲审判员 纳 敏二○二○年九月二十四日书记员 孙晓艺附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。