湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3099号上诉人（原审被告）：岳阳市江**置业有限公司，住所地湖南省岳阳市德胜南路香洲名都江**苑三号楼16楼。法定代表人：何春，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗洪潭，男，1988年3月11日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人岳阳市江**置业有限公司（以下简称“江**置业”）因与被上诉人罗洪潭商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人江**置业的委托诉讼代理人杜明智，被上诉人罗洪潭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江**置业上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：案涉的金中环小区是根据岳阳市人民政府《关于岳阳职业技术学院原卫校家属区旧城改造项目问题的会议纪要》实施的旧城改造项目，属于历史遗留问题，信访矛盾严重。在实施建设过程中，因消防通道被迫变更导致消防验收迟延、因拆迁户通过信访要求加建阳台导致规划验收迟延、以及因极端天气导致不能施工，故应当顺延江**置业的交房时间。罗洪潭辩称，1、加建阳台和消防通道变更是在与答辩人签订《商品房买卖合同》前既存的事实，合同中并未对此规划变更导致迟延交房有特别免责约定，同时亦不属于法定不可抗力的理由，江**置业要求顺延交房时间的理由不成立；2、江**置业作为本地房产开发企业，应根据当地气候状况合理预计工期。同时，本案合同签订时涉案房屋主体建筑已施工完成，江**置业以天气原因作为其顺延交房的理由亦不成立。一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。罗洪潭向一审法院起诉请求：1、江**置业向罗洪潭支付逾期交房的违约金22774.6431元；2、由江**置业承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：一、2015年10月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：一、原告以617199元（单价为4661.27元/平方米）的价格购买被告开发的金中环广场2栋422号房屋一套；二、定于2016年12月31日前交付房屋，交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告；三、除不可抗力外，出卖人未按照约定交付房屋的，按照下列方式处理：1、逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。3、实测建筑面积大于预测面积时，继续履行合同，建筑面积误差比在3%以内的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。双方还就其他事项进行了约定。二、诉争房屋在2018年1月4日完成房屋测绘，2017年12月12日完成竣工验收备案。原告在2018年5月2日实际收房。三、被告提交的气象资料报告显示：2014年岳阳市极大风速≥6级出现的日数为42天，日降水≥70毫米的日数为2天；2015年极大风速≥6级出现的日数为64天，日降水≥70毫米的日数为4天；2016年极大风速≥6级出现的日数为65天，日降水≥70毫米的日数为1天。四、江**置业公司在2013年10月10日与岳阳市国土局签订土地出让合同，取得诉争房屋的土地使用权，2014年7月8日，岳阳市政府作出了岳府阅（2014）26号会议纪要，将一期工程的部分土地划转给二期工程；2014年9月29日，被告与岳阳职院、岳阳楼区安置局签订《还建房开发安置协议》，约定在还建房北面两个户型原设计基础上增加阳台一个；2017年6月26日，岳阳市规划局作出岳规会纪（2017）33号会议纪要，纪要表示，该项目为历史遗留问题，信访矛盾严重，岳阳职院106户还建户强烈要求加建阳台，江**公司2014年提交了申请报告，但未及时办理规划调整手续，增加计容面积移交法规进行行政处罚。2017年9月22日，规划竣工验收。五、诉争房屋合同预测面积为132.41平方米，实测面积为136.16平方米，相差3.75平方米。一审法院认为，原告（反诉被告）罗洪潭和被告（反诉原告）江**置业签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。一、关于违约金，双方约定交房时间为2016年12月31日之前，原告实际收房时间为2018年5月2日，被告逾期交房时间为2017年1月1日，原告主张逾期交房违约金至2018年1月4日符合法律规定，共计369天，合同约定违约金计算方式为总房价款的日万分之一，被告应支付逾期交房违约金为22774.6元（617199×369×0.0001）。二、关于被告提出的气象因素以及规划变更的抗辩意见，该两项事由均不属于法定不可抗力事件，双方就该事项并未做特别约定，故被告据此提出免责抗辩应不予支持。三、关于反诉请求，实测面积比预测面积超出3.75平方米，在合同约定的3%以内，罗洪潭应该补交超出部分房款17480元（3.75×4661.27）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）岳阳市江**置业有限公司向原告（反诉被告）罗洪潭支付逾期交房违约金22774.6元；二、原告（反诉被告）罗洪潭向被告（反诉原告）岳阳市江**置业有限公司补交房款17480元。前述第一、二项相抵，岳阳市江**置业有限公司还应向罗洪潭支付5294.6元，限判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，由岳阳市江**置业有限公司负担，反诉费118元，由罗洪潭负担。二审中，上诉人向本院提交了以下证据：证据1，规划验收申请报告（2016.5.18）、关于请求解决金中环广场项目对已批准的规划总图及建筑方案进行局部调整的报告（2017.4.11）、岳阳职业技术学院《关于支持我院原卫校家属区还建房增建阳台的请示》（2017.4.17）、岳阳职业技术学院《关于请求对我院原卫校拆迁还建房提前入住问题予处罚的函》（2017.6.20）、岳阳市规划局行政处罚决定书（岳市规罚决字【2017】第1011号）、岳规函【2017】105号工作联系函（对住建局2017.6.2）、建设工程施工许可竣工核验单（2017.6.6）、关于请求解决金中环广场一、二期项目有关问题的报告（2017.6.16）、岳规函【2017】240号，关于金中环广场项目经济技指标的情况说明（2017.7.17），拟证明因市政府同意还建户加建阳台，政府调整规划指标，导致涉案小区、规划验收的时间比正常时间多出407天，应当适当顺延江**置业交房的时间。证据2，关于请求落实福隆巴陵尚都与原卫校家属区地段旧城改造项目整体规划共院建设协议的报告（2016.8.6）、关于福隆巴陵尚都与原卫校家属区地段旧城改造项目整体规划共院建设协议的协议（2012.7.18）、消防验收意见书（2017.9.28）、规划总平面图、园林平面图、现场照片，拟证明原中环广场消防通道原设计在小区南边，后巴陵尚都业主不同意，被迫改至小区北边，导致2017年9月28日消防才验收完毕。长达14个月时间消防才验收。因此，应当顺延江**置业相应交房的时间。证据3，岳阳职业技术学院拆迁户交房手续，拟证明涉案房屋在2016年已具备居住条件，岳阳职业技术学院拆迁户已收房入住，但因政府规划、消防通道变更，导致验收备案手续不能及时办理。因此，应当顺延江**置业应交房的时间。被上诉人罗洪潭的质证意见为：对证据1、2、3的真实性无异议，但认为均达不到江**置业顺延交房时间的证明目的。本院认为，因消防通道变更和加建阳台的事实均发生在签订商品房买卖合同之前，故该证据达不到江**置业可顺延交房时间的证明目的。被上诉人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：江**置业主张顺延交房时间的理由是否成立。上诉人江**置业主张因消防通道变更、加建阳台以及极端天气等原因导致消防验收和规划验收迟延，最终影响了竣工验收备案的时间，应相应顺延交房时间。本院认为，江**置业主张的顺延理由不成立，首先，从本案查明的事实来看，消防通道变更及加建阳台均发生在商品房买卖合同签订之前，亦即江**置业在合同签订前已知晓该事实，其作为专业的房地产开发商，在对项目开发建设期限确定及合同签订的过程中，应当充分估计和预判相应的风险，并在合同中合理确定交房时间。其次，从法律规定来看，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人主张的规划变更及极端天气等原因均不属于法定不可抗力事由。再次，从合同约定来看，双方签订的合同中未对消防通道变更及加建阳台可能导致验收迟延或风力等级、降雨量大小等天气状况构成延期的情形进行具体约定。最后，从举证责任来看，江**置业仅提供了气象资料，未提交施工日志等证据，无法确定未施工的具体天数。且江**置业也未提交证据证实其在合理期限内向业主履行了通知义务。虽然消防通道改建、加建阳台以致引起行政处罚，拖延了竣工验收时间，从而影响了交房时间属实，但江**置业的该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人江**置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由岳阳市江**置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何石朝审判员  胡铁霞审判员  蒋立春审判员  程 鹏审判员  曹 维二〇二〇年九月二十七日书记员  张周舟