广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初7151号 原告：邓小燕，女，1983年7月1日出生，汉族，住南宁市江**。 被告：广西悦茂投资有限公司，住所地南宁市江**智和路**楼**，统一社会信用代码91450100MA5MRREE0L。 法定代表人：蓝爱华，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：林东华，广西广合律师事务所律师。 原告邓小燕与被告广西悦茂投资有限公司（以下简称“悦茂公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后,依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告邓小燕、被告广西悦茂投资有限公司的委托诉讼代理人林东华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓小燕向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告2018年1月16日签订的《南宁市智和生活广场合作建房摊位合同书》（合同编号为：0460）无效；2.判令被告向原告返还首付款33600元，并支付资金占用利息（按年利率6%从2018年1月16日起计至还清首付款之日止）；3.被告承担本案的受理费、保全费等 全部诉讼费用。事实与理由:原告于2018年1月16日在南宁江南区沙井大道以西、智和路以南购买了被告所开发项目的楼盘摊位,原告承诺该楼盘证件齐全,是和政府部门开发的,可放心购买。合同约定2020年3月30日前交付给原告使用,现合同约定期已超出多月。该项目楼盘不但没有建成交付,目前咨询相关部门了解所知被告开发的项目没有在相关部门有备案,没有取得相关手续。被告属于欺骗原告购买该项目,现申请法院确认合同无效并退还首付款及资金占用利息。为了维护自身的合法权益,特向人民法院依法起诉,请判如所请。 被告广西悦茂投资有限公司答辩称：1.原告的诉请及理由没有事实和法律依据，被告没有说过是商品房用地，在合同明确说明该土地是商场用地，也未承诺可以办理产权证，合同有使用权约定；2.本案三产用地开发建设具备合法手续，该商场建设是合法建设的项目，原告要求合同无效不成立，也不符合合同的约定；3.关于合同的性质，我方认为符合合作合同的性质，合同的内容没有直接约定原告方的风险承担，但是从合同的条款来看，第十条约定逾期交付的风险承担可知，在市场化的今天，市场风险多样化，因此双方存在共担风险的事实。综上，原告主张合同无效或者解除合同及要求返还已付款计算相关的利息损失没有事实和法律依据。 根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《南宁市智和生活广场合作建房摊位合同书》是什么性质合同？该合同效力应如何认定？2.原告要求解除合同是否有法律依据？3.原告要求被告返还购买摊位款以及相应利息、违约金是否有事实和法律依据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 根据原、被告提交的证据及庭审查明的事实，本院确认事实如下：2018年1月16日，原告与被告签订一份《南宁市智和时代广场房屋合作建设合同书》（合同 编号：0460），合同约定：被告与南宁市江南区沙井街道办同乐村11、35、36组合作开发南宁市江南区沙井大道以西、智和路以南的划拨性质土地，该地面积为20.82亩，规划用途为产业用地。原、被告双方合作建房的房屋为智和时代广场第一层智和生活广场河鱼区C141号摊位，该摊位建筑面积3.86平方米。该摊位使用年限自2017年5月10日起至2049年5月9日止。摊位单价为14507.77元/㎡，总价款为56000元。合同约定以分期形式支付合作建房款。被告应当在2020年3月30日之前依照合同约定将摊位交付原告使用。 另查明，原告于合同签订当天向被告支付摊位首期款33600元。 本院认为，原告与被告签订的合作建房合同，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、摊位总价款及付款方式来看，合同成立的目的系房屋买卖。原告以出资形式最终目的是要得到该摊位，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得合法房屋销售许可手续，被告销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返 还给原告。故原告主张被告退还合作建房款33600元，于法有据，本院予以支持。本案被告明知合作项目未取得合法销售手续，仍将房屋出卖给原告，对此被告存在过错，在签订合同时，原告应当知道与被告签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。合同约定的摊位交付时间为2020年3月30日前，被告至今未向原告交付商铺，经考量本案双方的过错程度、涉案合同的签订时间等因素后，2020年3月30日之后的资金占用利息由被告承担，2020年3月30日之前的利息损失由原告自行承担。故利息计算方式为：以33600元为基数，自2020年3月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告邓小燕与被告广西悦茂投资有限公司签订的《南宁市智和时代广场房屋合作建设合同书》（合同编号:0460）无效； 二、被告广西悦茂投资有限公司返还原告邓小燕合作建房款33600元； 三、被告广西悦茂投资有限公司支付原告邓小燕利息损失（利息计算：以33600元为基数，自2020年3月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至付清之日止。）； 四、驳回原告邓小燕其他的诉讼请求。 案件受理费1020元，由被告广西悦茂投资有限公司负担。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉 讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 珊 二〇二〇年九月八日 书记员 覃兰渊 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。