贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4942号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：聂立，男，汉族，1989年6月15日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：彭晓洁，贵州靖毕律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：孟元元，贵州靖毕律师事务所实习律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人聂立商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人赵霞林，被上诉人的委托诉讼代理人彭晓洁、孟元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销原审判决第二项，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.涉案房屋系由拆迁单位从上诉人处购买后安置给被上诉人的，如何确定各方合同义务，需要追加拆迁部门七星关区高速公路建设指挥部作为当事人参加诉讼。2.合同约定被上诉人在签订合同之后30日内将契税、维修基金交给上诉人，被上诉人未向上诉人交契税和维修基金，违反先合同义务，上诉人取得顺序履行抗辩权，不应承担逾期办证违约责任；3.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任；4.案涉房屋迟延达到办证条件，是国家政策因素即《不动产登记条例》施行所致，应当免责。5.原判计算的违约金终期有误。被上诉人自行交清契税、维修基金等应当由被上诉人承担的费用并向上诉人提交相关资料，是上诉人为被上诉人代办案涉房屋转移登记的前提条件。案涉房屋楼栋已于2018年11月29日达到办证条件，经通知，被上诉人未提交相应的资料予以办证，在一审开庭当日上诉人再次当庭通知被上诉人提交资料办证，但其未履行该义务，故即便支付违约金，违约期间至迟应当于一审开庭日截止。6.一审案件受理费应当由双方当事人合理分担。被上诉人聂立答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审原告聂立一审诉讼请求：1.判令被告为原告办理“瑞丰铭城”第3幢24-4商品房不动产权证书并交付给原告。2.判令被告支付原告逾期办证违约金暂计40,000.00元(违约金以原告已付房款302,225.00元为基数，按日0.1%的标准从2017年5月31日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止）。3.本案所涉诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月12日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程“瑞丰铭城”第3幢24层4号商品房，房号为3-24-4；建筑面积120.89平方米，套内建筑面积98.68平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款302,225.00元；预付款302,225.00元；买受人应于2015年3月9日前支付全部购房款。预付款：302,225.00元；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告2015年3月12日将涉案房屋交付原告，原告向被告交纳了开户费829.00元、办证费694.00元。另查明：涉案房屋系拆迁安置房，2011年12月25日，原告与拆迁部门签订《房屋征收安置补偿协议》，协议约定拆迁部门拆迁原告所有的毕节市的房屋，拆迁部门给予安置；拆迁部门负责办理产权调换房屋产权证并交原告，办证费用按有关规定执行。协议签订之后原告与拆迁部门的房屋差价款已结算完毕。2014年12月5日，七星关区高速公路建设指挥部与被告签订《团购安置协议》，购房款由七星关区高速公路建设指挥部支付给被告，被告再与原告签订《商品房买卖合同》，将房屋交付原告。上述协议载明：被告应为原告办理房产、土地权属手续，办证产生的应由被拆迁人（即原告）承担的契税部分，在该指挥部安置完毕后，被告提供票据，指挥部于十个工作日内据实一次性支付给被告，其他费用均由被告全额承担。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定将房屋交付给原告，并在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，支持以已付购房款302,225.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，予以支持，对交付的诉讼请求，不予支持。但原告必须提供相关文书。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。关于被告未收到房款及原告未缴纳相关办证税费的抗辩，因本案房屋系拆迁安置之房屋，根据庭审查明的事实，七星关区高速公路建设指挥部与被告已经约定了付款事项，被告与七星关区高速公路建设指挥部签订的协议中明确了办证费用的承担，办证相关费用不应由原告承担，且原告已缴纳了一定的办证费用，故被告的该抗辩无事实及法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告聂立提供相关文书之日起九十日内为原告聂立申请办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂立逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款302,225.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）；三、驳回原告聂立的其他诉讼请求。案件受理费人民币400.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本案二审期间，上诉人向本院提交了毕节市住房和城乡建设局文件（毕市住建【2015】107号、毕市住建【2017】18号、毕市住建【2018】271号、《关于开展七星关区中心城区房开项目住宅专项维修资金清缴的通知》）、进账单、行政事业单位资金往来结算收据、委托书、维修基金打款清册各一份。证明目的：被上诉人未取得不动产权证书是因其未履行缴纳维修基金和契税、未提交相应资料和出具授权委托书所致，上诉人不应支付违约金。被上诉人质证意见：对真实性、合法性无异议，但不能达到上诉人的证明目的，维修基金的缴纳与案涉违约责任无关。经审查，被上诉人缴纳维修基金、契税等与上诉人依约应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任无关联，该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，对相关权利义务进行了约定，双方应当依约履行。安置义务人与上诉人签订《团购安置协议》为被上诉人代为支付房款，并已实际给付，是否作为当事人参加诉讼，并不影响双方的合同关系，故对上诉人主张追加拆迁部门七星关区高速公路建设指挥部作为当事人参加诉讼的上诉请求，本院不予支持。上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。对上诉人主张不应承担违约责任的上诉理由，本院分析评判如下：首先，被上诉人是否缴纳及何时缴纳专项维修基金和契税，与上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书的义务无涉，且上诉人对上述费用仅仅系代收后转交，而非对该费用享有所有权及使用权，合同双方也未约定缴纳该费用是上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书义务的前提，故被上诉人据此主张不承担案涉违约责任的理由不能成立。其次，违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。再次，上诉人所举证据不能证明其违约系因政策因素影响，其主张据此免责无事实依据。鉴于被上诉人委托上诉人向房屋权属登记机关代为提交涉案房屋办理转移登记的资料，故上诉人没有向被上诉人交付涉案房屋办理转移登记有关文书的现实必要，其交付文书的义务转化为向被上诉人披露涉案房屋已符合办理转移登记条件，即视为上诉人履行完毕向被上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书的义务。上诉人将涉案房屋于2018年11月29日符合办理转移登记条件的情况于一审开庭时向被上诉人进行了披露，故上诉人承担违约责任的时间应截止至一审开庭之日，即2020年4月9日。一审判决上诉人承担违约责任至上诉人提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2002号民事判决第一、三项，即“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告聂立提供相关文书之日起九十日内为原告聂立申请办理涉案商品房的不动产权证书；驳回原告聂立的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2002号民事判决第二项为：上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人聂立逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（该违约金以被上诉人聂立已付购房款302,225.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年4月9日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）；三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费400元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担350元，由被上诉人聂立负担50元；二审案件受理费800元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担700元，由被上诉人聂立负担100元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  王 云审判员  郭少华二〇二〇年九月十一日书记员  邓 千