云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初3143号原告：刘文韬，男，1982年2月16日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：韩玲，女，1984年1月10日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。系原告妻子，特别授权代理。被告：陈建红，男，1983年4月15日生，汉族，户籍住址云南省玉溪市易门县，现住红塔区。委托诉讼代理人：陈奉文，人和法律服务所法律工作者。一般授权代理。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年7月27日向本院提起诉讼，诉请：1、判令被告支付违约金为年租金的50%即30712.5元；2、因被告不能按合同约定支付2020年7月27日至2021年4月1日租金41425元，此租金甲方已经支付给本房产的户主（玉溪鑫元隆房地产开发有限公司），请求判令被告赔偿利息损失（自垫付之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3、判令被告支付被告使用房屋至2020年7月31日所产生的水电费共计2500元；4、按照转租合同约定，判令被告不能拆除或破坏安装在房屋内的固定装饰装修物，包括：门头装修及发光字、室内吊顶及灯具、墙面挂板和横档等附属配件、卫生间内正常使用设施、仓库内货物隔板等装饰装修物由原告处置，且原告不对被告给予任何经济补偿。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判决解除原被告双方2017年10月8日签订的商铺部分转租协议。2、判令被告支付违约金为年租金的50%即30712.5元；3、因被告不能按合同约定支付2020年7月27日至2021年4月1日租金41425元，此租金甲方已经支付给本房产的户主（玉溪鑫元隆房地产开发有限公司），请求判令被告赔偿利息损失（自垫付之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；4、请求判令被告向原告支付被告使用房屋2017年10月8日至2020年7月31日所产生的水电费共计2500元；5、由被告腾还铺面，铺面内固定装饰装修物包括：门头装修及发光字、室内吊顶及灯具、墙面挂板和横档等附属配件、卫生间内正常使用设施、仓库内货物隔板等装饰装修物由原告处置，且原告不对被告给予任何经济补偿；6、由被告按照61425元每年（168.28元每天）的标准向原告支付自2020年7月27日至2022年3月31日止的租金损失。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理，原告刘文韬及其委托诉讼代理人韩玲，被告陈建红及其委托诉讼代理人陈奉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理认定，经征得玉溪鑫元隆房地产开发有限公司同意，原、被告于2017年10月8日签订的《商铺部分转租协议》，约定：“……甲方（原告）将向案外人玉溪鑫元隆房地产开发有限公司租赁的玉溪市红塔区东风中路东安大厦8-3号商铺分割为两部分，转让其中一部给乙方（被告）经营使用。租赁期限为四年6个月（自2017年10月8日至2022年3月31日止），第一年（6个月）租金为27640.00元；第二年租金50000.00元，第三年租金为52500.00元,第四年租金为56700.00元，第五年租金为61236.00元。租金交纳方式为现金或转账支付，租金一年一付，于每年3月27日前一次全部（12个月）付清，先付租金后使用。承租期内发生的房屋维修、装饰费用由乙方负担，装修装饰房屋时禁止在梁、板、柱上打眼，以保证房屋的安全。承租期满时，乙方不得拆除或损坏安装在房屋内的固定装饰装修物，由甲方负责处理，且甲方不对乙方给予任何经济补偿。甲乙双方应全面、实际履行合同，任何一方不得随意变更或解除合同，如有违约，违约方需对守约方进行赔偿（赔偿金额为年租金的50%）……”根据转租协议约定，第一个租赁年度为：2017年10月8日到2018年3月31日，按半年六个月计算；第二个租赁年度为：2018年4月1日到2019年3月31日；第三个租赁年度为：2019年4月1日到2020年3月31日；第四个租赁年度为：2020年4月1日到2021年3月31日；第五个租赁年度为：2021年4月1日到2022年3月31日。协议签订后，原、被告均依约履行，被告按年支付租金至2020年3月31日止。第四个租赁年度即2020年4月1日到2021年3月31日，租金为56700.00元/年（4725元/月、155元/日），因被告无力支付，至今只支付了20000租金（2020年5月8日支付），并经营至2020年7月30日。被告于2020年7月31日搬离案涉铺面，并于同日及第二日将案涉商铺钥匙（两把）交还原告。现案涉商铺实际由原告控制。另，被告从使用房屋至2020年7月31日所产生的水费、电费共计3500元，均由原告垫付。被告分别于2020年7月4日向原告支付水电费1000元、于2020年7月15日支付原告水电费500元，现尚欠原告水电费2000元。被告于2019年10月5日向原告支付的1200元，系被告按双方约定应由其承担的2019年10月5日至2021年10月5日的网络费。在被告搬离商铺前，原、被告双方对被告尚存的价值4790.6元的货物进行了清点，并对货物名称及规格、单位、数量、单价进行了确认并记入销货清单。现该批货物由原告代为保管。现被告承租的商铺中还存放有被告的玻璃墙板7组、挂衣墙板（铁）3组、衣服、裤子货架8组、蓝足球货架3组、收银台1个、中岛挂架2组（已拆卸）、模特2个。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间的商铺转租事实清楚。原、被告双方达成的转租协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同。原、被告双方应依约履行。本案中，被告于2020年7月31日搬离案涉铺面已构成违约，虽然被告抗辩，原、被告双方于2020年6月底商量一致“由其支付21000元的租金给原告，原告让被告将商铺使用至2020的7月31日”，双方于2020年7月31日提前解除转租协议，但因原告不认可且被告所举证据不能证实上述主张，故对被告的该项主张，不予采纳。因被告已于2020年7月31日搬离案涉商铺并交还了商铺钥匙，双方的《商铺部分转租协议》已无法继续履行，现原告请求解除该协议有事实及法律依据，故原、被告双方签订的《商铺部分转租协议》应予解除。合同解除的时间应为解除通知到达被告陈建红时。原告作为守约方曾于2020年8月27日庭审时，当庭变更诉讼请求，明确要求解除双方签订的转租协议，故解除时间应为2020年8月27日。根据双方协议“承租期满时，乙方不得拆除或损坏安装在房屋内的固定装饰装修物，由甲方负责处理，且甲方不对乙方给予任何经济补偿”的约定，对原告关于“由被告腾还铺面，铺面内固定装饰装修物包括：门头装修及发光字、室内吊顶及灯具、墙面挂板和横档等附属配件、卫生间内正常使用设施、仓库内货物隔板等装饰装修物由原告处置，且原告不对被告给予任何经济补偿”的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。本案中，被告向原告支付了20000元的租金，按双方约定的租金标准，被告支付了129天的租金（20000元÷155元/日），即2020年4月1日至2020年8月7日的租金。对原告关于“由被告按照61425元每年（168.28元每天）的标准向原告支付自2020年7月27日至2022年3月31日止的租金损失”，本院予以支持2020年8月8日到合同解除之日（2020年8月27日）止的租金3100元（155元/日×20天）。2020年8月27日以后的租金实为商铺占有使用费，但因被告已于将商铺钥匙交还原告，现原告已实际控制该商铺，故2020年8月27日以后的商铺占有使用费不予支持。另，违约金与损害赔偿金不能同时主张，二者并存时优先适用违约金。双方签订的《商铺部分转租协议》中关于“……甲乙双方应全面、实际履行合同，任何一方不得随意变更或解除合同，如有违约，违约方需对守约方进行赔偿（赔偿金额为年租金的50%）……”应认定双方对违约金的约定。现被告违约，原告依据双方的约定，请求其承担违约责任，有事实及法律依据。按前述约定被告应支付原告的违约金为28350元（56700.00元/年×50%），原告请求的30712.5元与事实不符。转租协议向原告支付违约金的约定显然过高，违约金应与双方签订的《商铺部分转租协议》约定的租金标准相当。另，庭审中，被告也明确表示，违约金约定过高，请求法院依法予以调整”。根据最高人民法院关于《适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。故，本院根据合同法的有关规定，其对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑，原告可能获得的预期利益以及被告的根本违约行为、过错程度等因素，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌情认定被告陈建红应支付原告违约金11010元（[56700.00元/年-20000元]×30%）。据上，对原告关于“因被告不能按合同约定支付2020年7月27日至2021年4月1日租金41425元，此租金甲方已经支付给本房产的户主（玉溪鑫元隆房地产开发有限公司），请求判令被告赔偿利息损失（自垫付之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）”的请求，不予支持。庭审中，被告对由原告为其垫付从使用房屋至2020年7月31日所产生的水费、电费共计3500元的事实无异议，故扣除被告已支付给原告的水电费1500元，被告还应支付原告已垫付的水电费2000元。原告的其他诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持，应予驳回。被告关于“2020年7月30日原告从被告铺子里盘走了价值4790.6元的货物。抵扣水电费所余货款到现在原告也没有支付给被告”的主张，因原告不认可且被告所举证据不足以证明其该项主张，故对被告的该项主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘文韬与被告陈建红于2017年10月8日签订的《商铺部分转租协议》于2020年8月27日解除；二、由被告陈建红于本判决生效之日起十五日内将玉溪市红塔区东风中路东安大厦8-3号商铺其中一部份（被告转租部分）腾还原告刘文韬（由被告自行搬走现存放在商铺的玻璃墙板7组、挂衣墙板[铁]3组、衣服、裤子货架8组、蓝足球货架3组、收银台1个、中岛挂架2组[已拆卸]、模特2个并由原告开门予以配合；被告不得拆除或损坏安装在房屋内的固定装饰装修物，铺面内固定装饰装修物包括：门头装修及发光字、室内吊顶及灯具、墙面挂板和横档等附属配件、卫生间内正常使用设施、仓库内货物隔板等装饰装修物由原告处置，原告无需给予被告经济补偿）；三、由被告陈建红于本判决生效之日起十五日内支付原告刘文韬2020年8月8日至2020年8月27日止的租金3100元；四、由被告陈建红于本判决生效之日起十五日内支付原告刘文韬违约金11010元；五、由被告陈建红于本判决生效之日起十五日内支付原告刘文韬垫付的水电费2000元；六、驳回原告刘文韬的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1666元，减半交纳833元，由原告刘文韬负担433元、被告陈建红负担400元。本判决中货币单位均为人民币。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  徐红伟二〇二〇年九月三十日书记员  邓 澄