山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初3143号原告（反诉被告）：徐濛，女，1989年2月14日出生，汉族，永泰能源股份有限公司证券事务专员，住太原市。委托诉讼代理人：郭松（原告丈夫），男，永泰能源股份有限公司财务专员，住太原市。被告（反诉原告）：冯改平，女，1977年9月30日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：冯三旦（被告之妹），女，无业，住太原市。原告（反诉被告）徐濛与被告（反诉原告）冯改平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐濛的委托诉讼代理人郭松，被告（反诉原告）冯改平及其委托诉讼代理人冯三旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐濛向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告返还原告押金2500元;二、判决被告返还原告代为支付的物业费、电梯费及取暖维修费1694元;三、判令被告支付原告维修厨房水龙头费用299元;四、本案诉讼费由被告承担。本案诉讼过程中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2019年3月24日,原告作为承租人（乙方)与被告作为出租人(甲方)及居间人山西仁誉房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》,约定:被告将其位于建设南路206号14幢4单元13层1304号房屋出租给原告,租赁期自2019年4月15日至2020年4月14日,年租金30000元,押金2500元。租赁期间设备设施因自然属性或合理使用而损耗的,原告应及时通知被告修复。七日内逾期未修复的,可代原告为维修,费用由被告承担。租赁期间的物业管理费由原告承担。同签订当日,原告分别以微信转账和银行转账方式付给被告定金3000元和年租金30000元,3000元定金抵扣2500元押金和电卡、水卡、燃气卡内余额部分后,被告退还原告340元。2019年4月原告入住后发现厨房没有热水,在与被告协商未得到及时处理后,垫付花费299元购买电热水龙头修理。2019年10月13日,物业通知需缴纳下一年度物业费,原被告协商原告先行支付2020年全年物业等费用3988元。2020年3月14日之前,原告未提出续租,并于2020年4月2日即租期届满之日前将屋内属于自己设施搬出该房屋,且与被告完成了房屋交接,合同终止。后经多次协商,被告均以各种理由拒不返还押金及物业管理费等相关费用,并向原告支付修理费,给原告造成了较大的经济损失。综上,原告特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼,恳请判如所请。被告冯改平（反诉原告）辩称，被告拒绝返还原告押金、物业费等费用（共4194元）有正当理由。租赁期满后，原告提出不再续租，在燃气费、电费等费用没有结清的情况下将房屋返还给被告。被告收回房屋后发现房屋内设备设施多处损坏，其损坏金额超过了4194元，被告就维修事宜与原告协商未果。1、按照合同第六条，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属用品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任，原告对被告的房屋及其附属用品、设备设施造成的损失，共4650元。2、按照合同第九条，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按照月租金的50％（1250元）向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同第八条第四款中“擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，保管不当或不合理使用导致附属用品、设备设施损坏并拒不赔偿的”甲方可要求乙方支付违约金1250元。3、因其损坏房屋且没有对房屋进行维修和赔偿损失，在被告重新出租房屋时房租降低2000余元。全部损失达7900元，超过了4194元，所以被告不应退还押金、物业费等费用，与之相反，原告还应按照合同承担维修或赔偿房屋及其附属用品、设备设施保管不当或不合理使用导致损坏的责任。综上所述，原告对被告的房屋造成极大的损失且并未维修或赔偿，在租房期间，未经被告允许私自改造房屋，这些行为严重损害了被告的利益，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）冯改平向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人损失6650元；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金1250元；3、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2019年3月24日，反诉人作为甲方，被反诉人作为乙方，双方签订房屋租赁合同，约定:甲方将建设南路206号14幢4单元13层1304号房屋出租给乙方，月租金为2500元，租赁期限为12个月，从2019年4月15日至2020年4月14日。租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。若乙方需继续承租，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。合同同时约定因乙方保管不当或者不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障，乙方应负责维修或承担赔偿责任。若乙方保管不当或者不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的50％向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同签订后，反诉人按约将房屋交付给被反诉人，租赁期满后，被反诉人提出不再续租，在燃气费、电费等费用没有结清的情况下将房屋返还给反诉人。反诉人收回房屋后发现房屋内设施设备多处损坏，反诉人就维修事宜与被反诉人协商未果。因房屋损坏，导致反诉人重新出租房子时房租降低2000余元反诉人因此根据《合同法》和《民事诉讼法》的规定提起诉讼，望判如所请。原告（反诉被告）徐濛辩称，燃气费当时余额欠30元，电费欠51元，门卡没坏，但是我确实是少退一张，20元认可，空调我去时已经是坏的，我和房东联系，房东没有修。卧室灯我临走前坏了，但是不是我弄坏的，是我过年回来后卧室灯就打不开了，坐便器没坏，淋浴装置住时一直就是坏的，花洒用胶带缠着，我每次用是都没动花洒，让它固定在那个位置。搬进去时客厅灯开关，开时就有打火的声音，我们就不敢用，灯没坏。灯泡10个不知道，一共只有2个灯泡，走时灯泡都是好着的。家政费不应该我承担，当时我给钥匙时已经把家打扫干净了，而且问了房东是否需要再打扫。煤气灶没坏，左边一直就打不开火，我们一直用的右边的，也和房东多次反映。打虫药我们和房东反映有虫子，不是我们导致的。电视柜我方没动过，是订在墙上的电视。衣架一直能正常使用。我方没在墙壁上打孔。房东出租是之前的租客打了放映机的孔，不是我打的。墙壁及地角线损坏不是我损坏的，租住时已经是那样了。地板也是我们之前的租客造成的，我们没有损坏。衣柜横梁我们入住时就是弯的，我们没有使用。窗帘暖气片没有损坏。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2019年3月24日，被告（反诉原告）（甲方）作为出租人与原告（反诉被告）（乙方）作为承租人、山西仁誉轩房地产经纪有限公司（丙方）作为居间人签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将其位于太原市建设南路206号14幢4单元13层1304号的房屋出租给乙方使用；2、租赁期限：自2019年4月15日起至2020年4月14日止，共计12个月；3、租金及押金：租金每月2500元整，租金按照年支付，租金总计3万元。押金2500元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；4、租赁期内甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修,费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；5、乙方有下列约定的情形之一的，不按照约定支付租金达十日的；欠缴各项费用的金额相当于1个月房屋租金的；擅自改变房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的；签署本合同后末到起租日，乙方拒绝承租该房屋的，乙方应按月租金的50%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。原告2019年3月24日向被告支付租金3万元及押金2500元。2019年10月，原、被告协商由原告先行支付2020年物业费3988元，随后原告支付物业费3988元。原、被告均认可，原告（反诉被告）于2020年4月2日将涉案房屋的钥匙返还被告（反诉原告），2020年4月10日向被告（反诉原告）交付涉案房屋的水电卡。被告（反诉原告）当庭认可原告（反诉被告）多支付物业费、电梯费及取暖维修费1694元。原告（反诉被告）于2020年4月2日将涉案房屋的钥匙返还被告（反诉原告），被告（反诉原告）提供的2020年4月2日前关于房屋维修的收据，与常理不符，故本院对前述证据不予认可。关于被告（反诉原告）提供的2020年4月10日房屋空调维修600元的收据，真实性本院予以认可。被告（反诉原告）提交的2019年3月11日地板完好的照片及2020年7月19日地板损坏的照片真实性本院予以认可，可证明原告租赁期间地板确有损坏。被告（反诉原告）提供的房屋出租前的照片，未能提供原件并未能证明拍照时间，因此上述照片的证明力本院不予认定。证实上述事实的证据有，《房屋租赁合同》、电子回单、收条、微信转账记录、照片、收据等书证，及双方当事人当庭陈述等。本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行义务。根据原告（反诉被告）陈述，其交还房屋时欠付燃气费30元、电费51元，门卡交接时少退一张（20元），被告（反诉原告）虽提供了燃气费、电费缴费单，但不能证明被告（反诉原告）缴费数额为原告（反诉被告）所欠，故所欠燃气费、电费以原告（反诉被告）认可的数额为准。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，空调作为家用电器且使用过程中存在出现故障的可能性。现有证据不能充分证明原告在使用时存在未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的情形，因此反诉原告主张反诉被告赔偿空调维修费的事实及法律依据不足，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张的家政费，原告（反诉被告）于2020年4月2日将涉案房屋的钥匙返还被告（反诉原告），被告（反诉原告）未提供证据证明该笔费用应由原告承担，故对该项主张，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张的卧室灯、客厅大灯、坐便器下水、开关、灯泡、淋浴器的更换损失，根据被告（反诉原告）提供的收据均发生在原告退房之前，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张的煤气灶、打虫药、电视柜损坏、衣架、衣柜、墙壁、地脚线、地板、窗帘、暖气片损坏，被告（反诉原告）未提供充分证据证明是由原告导致，且在使用过程中存在正常的消耗，故对被告（反诉原告）的前述主张本院不予支持。原告（反诉被告）在租赁期间对房屋部分地板确有一定损坏，应予赔偿，但反诉原告未提供损坏赔偿数额的相关证据，本院酌情确定赔偿数额为200元。综上，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付燃气费、电费、一张门卡费、地板损坏赔偿共计301元。被告（反诉原告）当庭认可原告（反诉被告）代为支付物业费、电梯费及取暖维修费1694元，被告（反诉原告）应当予以偿还。关于原告（反诉被告）主张的押金，原告（反诉被告）所欠费用已经扣除，故原告（反诉被告）的相应诉讼请求本院予以支持。关于被告（反诉原告）主张的违约金，不符合双方在《房屋租赁合同》的约定，也不符合法律的规定，本院不予支持。被告（反诉原告）主张的房屋租金减少的损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯改平于本判决生效之日起十日内返还原告徐濛（反诉被告）押金2500元；二、被告（反诉原告）冯改平于本判决生效之日起十日内返还原告徐濛（反诉被告）代为支付的物业费、电梯费、取暖维修费用1694元；三、原告（反诉被告）徐濛于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）冯改平地板损坏赔偿、门卡费、燃气费、电费共计301元；四、驳回原告（反诉被告）徐濛的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）冯改平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，由原告（反诉被告）徐濛负担5元，被告（反诉原告）冯改平负担20元；反诉案件受理费减半收取计25元，由被告（反诉原告）冯改平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张盈敏 二○二○年九月十七日书记员 侯文燕相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十九条【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十条【租赁物的维修】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。