广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终2886号 上诉人（原审原告）：桂林市正文房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇兴临路**，统一社会信用代码：91450322729774748K。 法定代表人：陆正福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向学斌，广西金桂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢俊鸿（曾用名：谢韩达），男，1985年11月14日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：谢桂英，女，1960年6月25日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区，系上诉人母亲。 委托诉讼代理人：吕春林，广西嘉沁律师事务所律师。 上诉人谢俊鸿与被上诉人桂林市正文房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人桂林市正文房地产开发有限公司的法定代表人陆正福、委托诉讼代理人向学斌，被上诉人谢俊鸿的委托诉讼代理人谢桂英、吕春林到庭参加诉讼。本案 -2- 现已审理终结。 桂林市正文房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初933号民事判决，依法支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决第七页1-3行“2005年6月10日上诉人收取了…办证费等76126元”属事认定事实错误。2005年6月10日《非经营性收入专用票据》上的76126元，被上诉人并未实际支付，如上诉人收取被上诉人的现金开具的应是《现金收入凭单》；被上诉人原欠上诉人首付款64000元，如被上诉人已付款，上诉人应会退回被上诉人。二、一审判决适用法律错误。双方签订的《购房应付款项清单》是双方对《商品房买卖合同》约定的购房款的变更，被上诉人应在全额交付完全符合约定的购房款后才能办理不动产权证。如办理不动产权证后，双方对登记面积有差异的，才进行多退少补，没有差异的即不存在多退少补的情形。上诉人已提交调查取证书面申请书，一审法院未进行核实，在程序上属于法律适用错误。 谢俊鸿辩称，房款已经付清，不欠开发商任何款项；本案已过诉讼时效。 桂林市正文房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令被告向原告支付购房款89790元及违约金9855元（以89790元为基数从2005年6月10日起按照每天万分之四的标准计算至实际清偿时止，以上9855元违约金计算期间为2005年6月10日-2006年6月9日）；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告谢俊鸿（曾用名：谢韩达）之母于2004年1月29 -3- 日向原告桂林市正文房地产开发有限责任公司支付“金山龙谷”原III-17改为J33-2栋墅定金30000元。2004年2月5日，被告谢俊鸿与原告桂林市正文房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定：第一条项目建设依据……。第二条商品房销售依据……。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第×[幢]×[座]×[单元]×[层]J33-2号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为一层3.6m，其余3.0m，建筑层数地上三层，地下**。该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共177.36平方米，其中，套内建筑面积×平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积×平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房为别墅用房，无分摊的共有建筑面积。第四条计价方式与价款。1.……。2.……。3.建筑面积计算，该商品房单价为2142.53元/㎡。该栋别墅总价款为（人民币）零仟零佰叁拾捌万零仟零佰零拾元整。（其中：宗地面积为175㎡）。第五条面积确认及面积差异处理。……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第附件四种方式进行处理【附件四：合同补充协议：1.房屋产权登记面积与合同约定面积的差异处理原则：房屋实际建筑面积与合同约定房屋建筑面积有差异时，以房屋产权证登记面积为准。房款按房屋产权证登记面积结算，房款多退少补。2.土地使用权登记面积与合同约定面积的差异处理原则：土地面积（即宗地面积）与合同约定面积有差异时，以土地使用权证登记面积为准。土地款按土地使用权证登记面积结算，土地款多退少补，按每平方米888元人民币计算。3.该栋别 -4- 墅的庭院绿地在别墅区土地使用年限内由买受人使用，依法按户办理土地使用证。绿地及护栏的养护和维修由买受人负责。4.买受方应支付的税费及其他代收费用：⑴契税：总房款的3%（如国家政策有变化，按国家规定执行）。⑵交易费：总房款的0.1%。⑶公共维修基金：总房款的1%。⑷水、电、电信（宽带网、电话等）、电视等开户入网手续，由业主申请物业公司统一代办，额定水表Dg25，额定用电量6KW/户，超出额定容量增容部分的费用业主自理。其中，契税、交易费在签订《商品房买卖合同》时交纳，公共维修基金在交房时交纳。⑸在签订《商品房买卖合同》时，另需交纳办土地证的土地契税0000元，由出卖人统一代收。按实际费用实行多退少补。】第六条付款方式及期限。1.……。2.分期付款银行按揭：2004年2月12日前付壹拾壹万肆仟元正，余款￥266000元办理银行按揭。3.其他方式办理按揭时间为签订《商品房买卖合同》后7天内，如因买受人原因造成贷款不能批准或不能足额批准的，差额款项由买受人接到通知后15日内付足现金。第七条买受人逾期付款的违约责任。……。出卖人（签章）：桂林市正文房地产开发有限责任公司（盖章），法定代表人陆正福（签名），买受人（签章）：谢韩达（签名、盖章）。合同签订当日，被告向原告支付购房首付款20000元，同日，原告向被告出具欠条一份，内容为“欠正文房地产开发有限公司首付款币陆万肆仟元正，此款于所购别墅J33—2交付时还清。经手人：谢韩达”，2004年2月26日，原告收取了被告由其代收的契税11400元、土地契3600元、交易费380元，合计15380元。2004年9月22日，原告向被告出具《现金收入凭单》，内容为收到谢韩达“金山龙谷”Ⅲ-17栋别墅定首付114 -5- 000元。2004年10月12日，被告通过银行个人住房按揭贷款的方式支付原告购房款266000元。2005年6月9日，原告向被告送达《购房应付款项清单》，要求被告核对原预交房款及预交的其他款项后，在办理交房手续前，把所欠的款一次性付清，以办理房产各项手续。《购房应付款项清单》载明“金山龙谷”原III-17—2栋别墅合同建筑面积177.36㎡，实际建筑面积198.37㎡，合同宗地面积175㎡，实际宗地面积198.03㎡，补交增加的土地面积20,451元，房屋合同总价380000元，房屋实际总价400451元，首付款50000元，按揭贷款266000元，契税12014元，已交11400元，交易费400元，已交400元，土地契税3600元，已交3600元，房管所收费700元，已交0元，公共维修基金4005元，已交0元，应交总额421170元，已预交331380元，应补交89790元。被告的法定代表人陆正福在《购房应付款项清单》签署“优惠11000元，优惠3平方米土地面积，其余按土地发证实际土地增加款，多退少补”，另注明“按合同规定赠送车库，实际面积减去车库面积，按原合同面积不变，车库面积20.736㎡=长5.4m×3.84m”。被告母亲谢桂英签署：“确认”。2005年6月10日，原告收取了被告由其代收的契税、交易费、公共维修基金，办证等费76126元。2005年6月28日，原告桂林市正文房地产开发有限责任公司将诉争房屋交付被告谢俊鸿使用。2019年7月22日，原告向税务部门交纳案涉房屋契税5618.57元，2019年8月20日，原告向相关部门交纳案涉房屋专项维修资金4005元（另3731元被告自行交纳）。至本案庭审之日止，案涉房屋尚未办理房屋产权证。 另审理查明，2017年9月11日，谢俊鸿将桂林市正文房地产开发有限公司 -6- 诉至该院，请求：一、确认位于桂林市临桂区房屋所有权归谢俊鸿所有；二、判令桂林市正文房地产开发有限公司向税务机关、公共维修基金管理中心缴纳与诉争房屋有关的税费及滞纳金，并将契税完税发票、销售不动产统一发票以及公共维修基金收据交付谢俊鸿；三、本案诉讼费用由桂林市正文房地产开发有限公司承担。该院以（2017）桂0312民初1902号予以立案，在本案审理过程中，谢俊鸿撤回第一项诉讼请求：确认位于桂林市临桂区房屋所有权归被告所有。2017年12月8日，该院作出（2017）桂0312民初1902号民事判决：驳回谢俊鸿的诉讼请求。谢俊鸿不服一审判决，提起上诉。2018年5月28日，桂林市中级人民法院作出（2018）桂03民终844号民事判决书，该判决认定：“2004年２月５日，上诉人与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，上诉人按照合同的约定，于2004年9月22日、2014年10月12日以首付款及个人住房按揭贷款的方式向被上诉人支付了购房款380000元，2004年2月26日、2005年6月10日被上诉人又代为收取了上诉人购房税费、交易费、办证费等费用共计91506元。2005年6月9日，上诉人与被上诉人对涉讼房屋土地面积的计算、房屋建筑面积的计算达成补充约定，即‘优惠11000元，优惠3平方米土地面积，其余按土地发证实际土地增加款，多退少补’、‘按合同规定赠送车库，实际面积减去车库面积，按原合同面积不变，车库面积20.736㎡’。至此，上诉人已向被上诉人支付了各项购房款项共计471506元，加上其应享受的各项购房优惠，上诉人付款总额已经超过了合同约定应当 -7- 由其支付的购房款项，其已经全面履行了合同义务。被上诉人收到上诉人支付的上述各项购房款项后，于2005年6月28日将涉讼房屋交付给了上诉人使用…。2012年7月2日，上诉人与被上诉人虽又签订过一份《换房协议》，双方在该换房协议中曾同意不再履行临桂法院作出的（2011）临民初字第103号判决书所确定的权利和义务，但该换房协议并未实际履行，被上诉人亦尚未办理本案诉争房屋的相关手续。…。被上诉人主张上诉人住错了房屋，但涉讼房屋是被上诉人自己交付给上诉人使用的，且被上诉人在本案中没有提供证据证明其在交付房屋后的十余年时间里对上诉人居住使用涉讼房屋曾提出异议或者向法院起诉主张权利，被上诉人的该项主张理由不充分，没有事实依据，该院不予支持。被上诉人又主张，上诉人入住的房屋比其购买的房屋面积大，但双方在合同中对产权实际面积与合同约定面积发生差异时已明确约定了处理原则，即：房屋实际建筑面积与合同约定房屋建筑面积有差异时，以房屋产权证登记面积为准；土地面积（即宗地面积）与合同约定面积有差异时，以土地使用权证登记面积为准。现涉讼房屋尚未办理好房屋产权证登记及土地使用权证登记，被上诉人的该项主张证据不足，理由不充分，该院亦不予支持。”判决：“一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初1902号民事判决；二、由被上诉人桂林市正文房地产开发有限责任公司在本判决生效后15日内将上诉人谢俊鸿购买的桂林市临桂区兴临路金山龙谷小区J33-2号房屋的销售不动产统一发票、契税完税证及房屋公共维修基金专用收据等票据开具并交付给上诉人谢俊鸿。” 同时查明，在该院审理谢俊鸿诉桂林市正文房地产开发有限公司（2019）桂0312民初3506号商品房预售合同纠纷一案中，桂林市正文房地产开发有限公司在其所举证据2005年6月10日代收谢俊鸿契税、交易费、公共维修基金，办证等费76126元的《收入专用收据》中，注明“其中房款70 -8- 787元，契税614，交易费20，房产证费700，公共维修基金4005”。 一审法院认为，被告谢俊鸿与原告桂林市正文房地产开发有限公司签订的案涉《商品房买卖合同》，已经在（2018）桂03民终844号民事判决确认有效，该院不再赘述。虽然合同约定谢俊鸿应于2004年2月12日前付壹拾壹万肆仟元正，余款266000元办理银行按揭，原告于2004年9月22日亦向被告出具了114000元的首付款《现金收入凭单》，但实际在此之前被告实际首付仅支付了50000元（其中30000元为2004年1月29日支付的购房定金转换，另20000元为2004年2月5日支付），另为被告写给原告的640000元欠条。根据2005年6月9日原告法定代表人陆正褔和被告母亲谢桂英签字的《购房应付款项清单》所记载，原告所列房屋合同总价380000元，实际总价400451元，被告已支付的首付款为50000元，按揭贷款为266000元，尚未支付的各种契税、费用合计5339元，而于次日（2005年6月10日），被告即向原告支付“代收契税、交易费、公共维修基金，办证等费”76126元，扣除《购房应付款项清单》所记载各种契税、费用5339元，其余70787元应为被告向原告支付的购房款，即被告原欠被告的首付款64000元，亦已包含于被告在2005年6月10日向被告支付的76126元中。被告于2005年6月10日向原告支付“代收契税、交易费、公共维修基金，办证等费”76126元的事实，已为生效的（2018）桂03民终844号民事判决所认定，该院对原告诉称2005年6月10日《收入专用收据》中房款70787元被告并未实际支付的主张不予支持。原告虽还持有被告所书写64000元借条，但借条上的金额被告已经实际向原告支付，原告又要求被告支付借条 -9- 上的64000元房款并支付违约金的诉讼请求理由不能成立，该院不予支持。同时根据原、被告合同“房屋实际建筑面积与合同约定房屋建筑面积有差异时，以房屋产权证登记面积为准；土地面积（即宗地面积）与合同约定面积有差异时，以登记面积为准。”的约定以及原、被告双方在2005年6月9日《购房应付款项清单》中“优惠11000元，优惠3平方米土地面积，其余按土地发证实际土地增加款，多退少补”、“按合同规定赠送车库，实际面积减去车库面积，按原合同面积不变，车库面积20.736㎡=长5.4m×3.84m”的约定，被告于2005年6月10日向原告支付70787元房款后，其余房款应在涉案商品房办理房屋产权证、土地使用权证后以登记面积为准进行结算，但至今为此，案涉商品房尚未办理好房屋产权证、土地使用权证，原告在本案中诉称涉案商品房实际宗地面积以及建筑面积大于合同约定，要求被告现行补交购房款并支付违约金的诉讼请求理由不能成立，该院不予支持。被告辩称其系于2004年9月22日支付原告借条上的64000元房款，但不能提供证据证实，且与该院查明事实不符，该院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：驳回原告桂林市正文房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2291元，由原告桂林市正文房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：被上诉人是否尚欠上诉人购房款89790元。 上诉人主张被上诉人并未实际支付2005年6月10日《非经营性收入专用票据》上的76 -10- 126元。上诉人于2005年6月9日向谢韩达出具《购房应付款项清单》，该清单注明了谢韩达应当补缴的费用为89790元，该清单经谢韩达母亲谢桂英签收确认；上诉人于2005年6月10日出具的《非经营性收入专用收据》载明谢韩达缴纳代收契税、交易费、公共维修基金、办证等费共计76126元，被上诉人母亲谢桂英陈述其以现金支付该笔款项。但上诉人认为若收取被上诉人现金应出具《现金收入凭单》而非《非经营性收入专用收据》，其并未收到被上诉人缴纳的76126元。本院认为，《购房应付款项清单》、《非经营性收入专用收据》均由上诉人出具，且载明内容明确，被上诉人作为普通人无法区分上诉人提供的《非经营性收入专用收据》与《现金收入凭单》有何不同，现上诉人主张其未收到《非经营性收入专用票据》上的76126元，无法让人信服，根据现有证据应认定被上诉人已经支付76126元。上诉人主张《购房应付款项清单》是双方对《商品房买卖合同》约定的购房款的变更，被上诉人应全额支付才能办理不动产权证。本院认为，双方当事人对于房款结算已有明确约定，剩余房款应在涉案商品房办理房屋产权证、土地使用权证后以登记面积为准进行结算，但至今为此，案涉商品房尚未办理好房屋产权证、土地使用权证；故对于上诉人要求全额支付房款才能办理不动产权证的主张不予支持。 综上所述，桂林市正文房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2291元，由上诉人桂林市正文房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰