安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1202民初3206号 原告：陈纪伟，男，1969年6月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍上县。 原告：甄大林，男，1984年4月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告：程锋，男，1974年5月4日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 以上三原告共同委托诉讼代理人：刘理，安徽坤慧律师事务所律师。 以上三原告共同委托诉讼代理人：韦浩，安徽坤慧律师事务所律师。 被告：安徽阜骏机动车投资有限公司，住所地安徽省阜阳市经济技术开发区管理委员会**，统一社会信用代码91341200063604098C。 法定代表人：陈定贤，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨阳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张恩林，北京市盈科（合肥）律师事务所律师。 原告陈纪伟、甄大林、程锋诉被告安徽阜骏机动车投资有限公司（以下简称阜骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人刘理、韦浩，被告阜骏公司的委托诉讼代理人杨阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担《商品房买卖合同》项下违约责任，支付原告逾期交房违约金1818475元（违约金以已付房款16607080元为基数，按日万分之一，从2016年9月1日计算至2019年8月31日，共计1095天，其后违约金计算至被告实际交付房屋止）；2、依法判令被告支付原告逾期办理产权登记违约金759773元（违约金以已付房款16607080元为基数，按日万分之0.5，从2017年2月28日计算至2019年8月31日，共计915天，其后违约金计算至原告实际取得房屋所有权登记之日止）；3、本案诉讼、保全费用由被告承担。事实与理由，2016年3月2日，三原告共同与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的位于阜阳市开发区，房屋面积为2372.44平方米，计价方式为每平方米7000元，总房款为16607080元。付款方式为原告支付房屋首付款8607080元，余下房款800万元由原告以银行贷款按揭方式支付被告。合同第8条及补充协议另约定，被告应于2016年8月30日前将符合备案建设工程施工图纸要求并经相关部门综合验收合格的房屋交付原告，如被告逾期交房90日以上，原告可要求被告继续履行房屋买卖合同，被告并应按照原告已付房款的日万分之一向原告支付违约金。合同第15条约定，被告应于约定的房屋交付日期180日内为原告办理产权登记手续，逾期办理的，被告应按照原告己付房款的日万分之0.5向原告支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付房屋首付款并办理余款的银行按揭贷款手续，现全部房款已付清，然被告至今未能将上述房屋交付且未办理产权登记手续。后经原告多次催告。综上，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告应按照合同的约定履行义务，被告逾期交付房屋及逾期办证的行为已对原告构成严重违约，依法应当向原告承担违约责任。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告阜骏公司辩称，原告诉请没有事实依据，目前三原告无证据证明被告未履行合同约定，且根据该合同约定买受人未能按合同约定支付购房款的，出卖人可具时延期交房，同时根据合同法规定和双方签订买卖合同的约定，被告在原告未履行合同义务情况下，后履行一方完全可以行使合同法所授予的先履行抗辩权，依据该抗辩权由于三原告违约在先，三原告起诉被告支付违约金无法律依据，同时原告起诉支付逾期办证违约金也无法律和合同依据，在合同第15条第3款明确约定如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内登记房屋所有权的，由买受人承担责任。原告逾期支付购房首付款，程锋向被告出具欠条可确认其欠购房首付款的事实，其请求被告暂时出具首付款的收据用于办理按揭，之后程锋用银行转账的方式分三期向被告支付了首付款，最后一期支付时间是2016年11月3日，被告虽为原告提供了首付款收据，但不改变原告未按期支付首付款的事实，原告未按期支付首付款已经造成违约，根据双方所签的合同及补充协议被告有权逾期交房，还有权向包括原告在内共7人主张按合同总价20%作为赔偿金，另按每逾期一天额外支付5万元赔偿金的标准支付；原告早在2017年11月就已经接收案涉房屋并装饰使用，不存在原告诉讼的主张的情况，这一事实有涉案房屋的电表开户、购电明细、现场照片等可以证明；这套房屋早已通过验收，被告多次要求原告本人补办书面收房手续、房屋产权登记手续，但收到通知的买受人至今不履行义务，由此造成的所有责任均应有原告在内的所有买受人承担。 本院经审理认定的事实如下：2015年2月15日，被告阜骏公司同安徽阜骏皖北二手车大市场有限公司签订商品房买卖合同一份，双方就位于阜阳市，两边一层和二层房屋的价格、支付方式、违约责任等作了详细约定。2016年2月5日，被告阜骏公司（出卖方）与乙方（原买受人）安徽阜骏皖北二手车大市场有限公司、丙方（现买受人）陈纪伟、甄大林、赵世星、申皊、武凯生、耿灵、程锋就位于阜阳市的买卖签订了补充协议书，该协议约定由陈纪伟、甄大林、程锋作为共有人购买103室，总价款16607080元，原付款人承诺确认已付的购房款为丙方支付给甲方的购房款后，甲方同意可作为丙方陈纪伟、甄大林、赵世星、申皊、武凯生、耿灵、程锋已付房款，在丙方另行补足除103、101按揭贷款总额之外的全部首付款后，双方正式签订备案购房合同。乙丙方要在2016年2月29日前履行付款义务（即：向甲方支付除按揭贷款之外的全部房款），否则乙、丙须按本协议购房总价款的20%赔偿甲方损失，并且按照甲乙双方于2015年2月15签订的《商品房买卖合同》第四条第4点之规定，乙丙方还应向甲方支付每日5万元的赔偿金，甲方将从乙丙方已付房款中扣除不予退还。2016年3月2日，原告陈纪伟、甄大林、程锋按照上述补充协议书与被告阜骏公司签订《阜阳市商品房买卖合同》及合同补充协议一份，该合同主要内容为，原告购买被告开发的位于开发区，房屋面积为2372.44平方米，计价方式为每平方米7000元，总房款为16607080元。首付款8607080元，银行按揭8000000元，房屋交付期限为2016年8月30日前，交付条件为该商品房经验收合格；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;第十五条约定，1.商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记;2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种（自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金）。除上述内容外，双方还约定了其他权利、义务。合同补充协议第五条第七项内容为双方同意如因下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交房（1）买受人未能按合同约定支付购房款的。第六条买受人同意出卖人选择采用报纸公告或邮寄送达、短信送达等方式通知买方入伙办理房产证……。合同签订后，因原告不能向被告阜骏公司足额支付首付款，经双方约定由原告之一的程锋向被告阜骏公司出具了共计1671791元两张欠条，现原告方已支付了全部购房款，其中最后一笔购房款的支付时间为2016年11月3日。 另查明，涉案房屋于2017年1月5日竣工验收合格，2019年5月22日阜阳市城乡建设局出具了竣工验收备案表，但该房屋被告至今未与原告办理书面交接手续。 又查明，原告陈纪伟就涉案房屋分别于2017年11月18日办理了一楼办公用电开户购电登记、2018年1月2日办理了一楼照明使用的用电开户登记，同时预缴了电费。庭审中，原告认可于2019年12月16日实际接收房屋，并对涉案房屋进行了装修。 再查明，被告阜骏公司于2019年6月10日就涉案房屋办理了首次登记，2020年4月22日，被告阜骏公司分别按照三原告的户籍地址邮寄了补办房屋书面交接手续和办理产权登记的通知。 上述事实，由2015年2月15日的《商品房买卖合同》、收据、《补充协议书》、2016年3月2日《阜阳市商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、欠条、中国银行交易流水明细清单、被告营业执照、用电开户用户报表、用户档案卡片、证明、金诺物业管理服务有限公司出具的情况说明、房屋产权登记证书及当事人的陈述予以证实。 本院认为，根据本院查明的事实和双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为被告阜骏公司是否存在逾期交房与逾期办理房屋权属证书的违约行为，及逾期交房违约金和逾期办证违约金的计算起点。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。依据该条款规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告阜骏公司举证涉案房屋竣工验收的日期为2017年1月5日，并提交了阜阳市城乡建设局就涉案房屋出具的竣工验收备案表，涉案房屋具备交付条件，但根据原、被告双方于2016年3月2日签订的《阜阳市商品房买卖合同》约定，房屋交付期限为2016年8月30日前，被告阜骏公司仍构成违约，应承担支付逾期交房违约金的相应责任。逾期交房违约金的起始点被告阜骏公司虽未能举证双方交付涉案房屋的实际时间，但应原告未能按照合同约定全部购房款，故该项违约金的起点应从原告全部支付完涉案房屋购房款之日即2016年11月3日起计算，关于逾期交房违约金的节点，原、被告之间双方虽未就涉案房屋进行正式的交接，但从被告阜骏公司提供的用户开户用户报表及证明来看，原告已实际于2017年年底收房，因不能确定具体收房日期，本院酌定按原告办理涉案房屋照明使用的开户登记日期2018年1月2日为节点，故被告阜骏公司应向三原告支付的逾期交房违约金为707461.6元[16607080元×0.1‰/天×426天（2016年11月3日至2018年1月2日）]。另原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180内办讫房屋所有权登记的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，依据上述约定，涉案房屋已于2018年1月2日交付，交付后方可办理房屋所有权登记，由于被告原因造成逾期交付房屋后随之发生的逾期办理房屋权属证书的违约金，按约定应从实际交房后的180日后起计算违约金至可办理房屋权属证书之日止，即从2018年7月1日起计算逾期办证违约金至被告阜骏公司向三原告邮寄补办房屋书面交接手续和办理产权登记的通知之日止，故被告阜骏公司应向三原告支付的逾期办证违约金为548033.6元[16607080元×0.05‰/天×660天（2018年7月1日至2020年4月20日）]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽阜骏机动车投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈纪伟、甄大林、程锋逾期交房违约金707461.6元； 二、被告安徽阜骏机动车投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈纪伟、甄大林、程锋逾期办证违约金548033.6元； 三、驳回原告陈纪伟、甄大林、程锋其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27426元，减半收取13713元，保全费5000元，以上合计18713元，由原告陈纪伟、甄大林、程锋负担5663元，被告安徽阜骏机动车投资有限公司负担13050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 王 建 二〇二〇年九月二十四日 书记员 徐盈雪