重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终905号上诉人（原审被告）：重庆凯正房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区钓办处杨柳街**，统一社会信用代码9150011767101039XK。法定代表人：康笃荣，执行董事。委托诉讼代理人：令狐刚，男，公司员工。委托诉讼代理人：龙婉香，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆勤雅物业管理有限公司，，住所地重庆市合川区合阳办溪子口东方商住楼**楼**统一社会信用代码915001170846823192。法定代表人：陈亚君,总经理。委托诉讼代理人：唐雄伟，重庆合友律师事务所律师。委托诉讼代理人：向家珍，女，该公司员工。上诉人重庆凯正房地产开发有限公司（以下简称凯正公司）因与被上诉人重庆勤雅物业管理有限公司（以下简称勤雅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初5426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人凯正公司的委托诉讼代理人令狐刚、龙婉香，被上诉人勤雅公司的委托诉讼代理人唐雄伟到庭参加二审询问。本案现已审理终结。凯正公司上诉请求：1、撤销重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初5426民事判决，并改判上诉人不予支付物业服务费；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人并没有承接本案所涉物业，也没有实际为本案所涉物业提供物业服务。双方签订《前期物业服务合同》只是达成了合意，并没有进行实际交接。被上诉人未举示证据证明其进行了物业服务，一审中举示的证据均是其单方制作的表格，不足以采信；被上诉人承接了4、5号楼的物业，但并不当然承接了1、2、3号楼的物业管理，上述楼栋在物理上是可以区隔的。2.双方在《前期物业服务合同》中关于物业服务费收费标准的约定无效，在2015年5月之前，物业服务费收费标准是政府定价，收费标准由物价部门核定；物业服务费起算时间错误，应从2017年4月1日起算，6号楼未竣工验收，不应计算物业服务费，本案中物业竣工时间为2017年4月1日，应从此计算；2017年7月6日，上诉人已将本案所涉物业全部移交给了物业买受人，移交之后的物业服务费不应由上诉人承担。3.物业服务费收费标准过高，被上诉人向本案所涉物业的1、2、3号楼业主收取过物业服务费，其向其他业主收费时，双方达成了新的标准，有电梯的按1.2元每平方米收费，没有电梯的按0.7元每平方米标准收费。4.一审法院程序违法，遗漏了应当参加诉讼的当事人，即吴弟富、姚邦弟、杨泽文、令狐刚、张双林、陈明生、王新月、谭王强、姚勇等业主，应将上述业主列为第三人或被告。勤雅物业公司辩称：驳回上诉，维持原判，一审审理事实清楚，适用法律正确，对于追加当事人，卖出去的房屋与本案无关，不存在遗漏当事人。勤雅物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费1339091.84元及违约金401563.53元；2.诉讼费由被告承担。审理中，其诉称6号楼及车库的物业费、违约金等另案主张，本案仅主张1、2、3、4、5号楼住宅和商业的物业管理费，并变更第一项诉讼请求为：被告支付2016年11月1日起2019年1月31日期间的物业管理费980156.46元；增加诉讼请求，要求保全费5000元由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月19日，被告凯正公司就其开发建设的合川区龙市镇“合川东北部农副产品交易中心”进行物业管理服务招标，原告勤雅物业公司于2014年12月4日中标。2014年12月6日，原告勤雅物业公司（乙方、物业管理企业）与被告凯正公司（甲方、开发企业）签订《重庆市前期物业服务合同》，主要约定勤雅物业公司为凯正公司开发建设的合川东北部农副产品交易中心项目提供前期物业管理服务，物业服务费用采取包干制，按建筑面积计算，多层住宅0.7元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米，车库车位50元/月/个，业主应于每季度10日前交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因凯正公司未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由凯正公司全额交纳。合同期限为五年，自2014年12月6日起至2019年12月5日。其中，合同第十七条“甲方的权利义务”中第5项载明，“乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：⑴竣工平面图…⑵规划设计资料…⑶设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料…”。第三十三条载明“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应当按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。附件1物业构成明细载明：多层住宅3幢，125套，建筑面积10585.46㎡，商业用房3幢21198.54㎡，车库2908.83㎡，物管用房116.08㎡，社区用房19.24㎡，其他用房897.42㎡，合计35725.57㎡。合同附件3还就物业管理服务标准作出了详细约定。该合同于2014年12月15日经重庆市合川区国土资源和房屋管理局登记备案。2016年9月27日，杨泽文向原告勤雅物业公司移交相应房屋钥匙，并在《合川东北部农副产品交易中心未售房源统计表》、《合川东北部农副产品交易中心一层商业及公共部分交钥匙统计表》签字确认，随后原告勤雅物业公司开始提供物业服务。2017年4月1日，重庆市合川区城乡建设委员会颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其中载明“工程名称合川东北部农副产品交易中心（A区1-5号楼及地下车库），工程规模总建面33923.84㎡。其中：住宅建面7416.11㎡，非住宅建面26507.73㎡。竣工验收时间2016年10月30日”。2019年4月29日，原告勤雅物业公司向被告凯正公司发函催收物业费，被告凯正公司回函声称因原告勤雅物业公司未实际提供物业服务，其不应支付物业费。2019年6月，原告勤雅物业公司因本案申请财产保全，产生保全担保费3480元，保全费5000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：依法成立的合同受法律保护。本案中，被告凯正公司作为建设单位，通过招投标的方式选聘原告勤雅物业公司作为物业服务企业，并与其签订《重庆市前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自义务。关于案涉合同物业费收费标准的问题。被告凯正公司提交《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》，以合同约定的物业服务收费标准未经政府定价为由，主张该收费标准无效，一审法院评析，《重庆市物业服务收费管理办法》已于2015年5月1日施行，《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》相应废止，原告勤雅物业公司主张2016年11月起的物业服务费，不应适用前述重庆市物价局通知。物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。本案中，前述重庆市物价局的通知为政府职能部门制定的相应基准价，原、被告通过招投标后签订合同，约定物业费收费标准，已经国土房管部门备案登记，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因此，对被告凯正公司关于价格条款无效的辩解意见，一审法院不予采信。原告勤雅物业公司提供物业服务后，被告凯正公司应当按照合同约定及时缴纳物业服务费用。关于物业服务费计收的起止时间。被告凯正公司举示竣工平面图、规划设计等建筑资料，拟证实物业并未交接，原告勤雅公司未实际提供服务。首先，根据案涉合同的约定，移交相应资料为建设单位即被告凯正公司的合同义务，其以自己未履行相应义务抗辩不存在物业服务，显然有悖诚信。其次，未移交相应资料与物业服务并不直接矛盾，从原告勤雅物业提供的照片、接房交验表、巡逻登记表等证据来看，其已实际提供物业服务；第三，《重庆市物业管理条例》第四十二条规定，前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。案涉合同约定已竣工未出售的物业管理范围由被告凯正公司交纳物业服务费，本案工程项目虽在2017年4月1日取得工程竣工验收备案登记，但已于2016年10月30日竣工验收，现原告勤雅物业公司主张2016年11月1日至2019年1月31日期间的物业服务费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于物业服务费计收面积。被告凯正公司举示其与吴弟富、杨泽文等八人签订的《以物抵债协议》、《房屋买卖协议》，以此主张物业费应向相应业主收取，申请证人张继元等人出庭作证，拟证实“龙市综合市场”由承租人张继元聘请人员从事物业服务，原告勤雅公司未对1、2、3号楼提供服务，一审法院认为，《以物抵债协议》、《房屋买卖协议》的真实性、合法性尚不能确认，即便属实，无证据证明相应房屋已经交付并办理权属登记，故对前述辩称意见，一审法院不予支持。原告勤雅物业公司未主张“龙市综合市场”的物业费，被告凯正公司在选聘原告勤雅物业公司作为物业服务企业后，仍然有权聘请其他人员服务，因此，不能当然的以张继元等人提供了物业服务来认定原告勤雅物业公司未提供物业服务。根据案涉合同约定，已竣工未出售部分的物业费由被告凯正公司承担，竣工验收备案登记证载明“工程规模总建面33923.84㎡。其中：住宅建面7416.11㎡，非住宅建面26507.73㎡”，被告凯正公司作为项目开发建设单位，未在一审法院限定的举证期限内就房屋出售面积举示相应证据，应当承担不利后果。原告勤雅物业公司主张从2016年11月1日起，1-5号楼的第一季度物业服务费以19694.15㎡计算，具体为113780.56元（商业18569.96㎡×2元/㎡×3个月=111419.76元，住宅1124.19㎡×0.7元/㎡×3个月=2360.8元），按此方式，第二季度以19252.61㎡（商业18569.96㎡，住宅682.65㎡）计算为112853.32元，第三季度以18944.37㎡（商业18522.93㎡，住宅421.44㎡）计算为112022.6元，第四季度以18798.2㎡（商业18487.34㎡，住宅310.86㎡）计算为11576.85元，第五季度以18375.12㎡（商业18064.26㎡，住宅652.81㎡）计算为109038.37元，第六季度以18339.29㎡（商业18028.43㎡，住宅310.86㎡）计算为108823.39元，第七、第八季度均以18285.54㎡（商业17974.68㎡，住宅310.86㎡）计算为108500.89元，2018年11月1日至2019年1月31日为第九季度，以16997.28㎡（商业16686.42㎡，住宅310.86㎡）计算为100771.33元，以上总计985868.2元，其实际主张980156.46元，系对自身权利作出的处分，符合合同约定，一审法院予以支持。原告勤雅物业公司因本案起诉，产生保全费5000元，系其实现债权支出的合理必要费用，应由被告凯正公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆凯正房地产开发有限公司所欠原告重庆勤雅物业管理有限公司2016年11月1日至2019年1月31日期间的物业服务费980156.46元，限被告重庆凯正房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清；二、限被告重庆凯正房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆勤雅物业管理有限公司保全费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20465.91元，由重庆勤雅物业管理有限公司负担6784.91元，被告重庆凯正房地产开发有限公司承担13681元。二审中，凯正公司举示证据如下：1.合川东北部农户产品交易中心A区1—5号楼商业交付明细，1—5号楼地下车库竣工面积测算报告书面积统计，拟证明一审查明的面积及销售交付情况有误。2.《以物抵债协议》、2017年7月6日每个抵房人房源和面积统计，证人证言及相关附表，证明1-5号楼中存在部分抵房的情况，抵房的所有房屋已于2017年7月6日交付给抵房人。3.收据9套14张，租赁合同12份。拟证明被上诉人向其他业主的物业收费标准，为没有电梯的一、二楼为1元/平方米/月，三至五楼有电梯的为1.2元/平方米/月，三至五楼没有电梯的是0.7元/平方米/月。4.合川东北部农副产品交易中心未售房屋统计表即附图，合川东北部农副交易中心一层商业及公共部分交钥匙表，房款结清通知存根，客户领取钥匙登记表，租赁房屋交接单，接房核算情况表。拟证明勤雅物业公司计算了物业费的部分房屋又向他人主张收取了物业费，且部分房屋已经交付给了业主。勤雅公司发表质证意见如下：对证据1的交付明细是上诉人自行制作，测算报告书在一审中已经提交不是新证据；对证据2中《以物抵债协议》在一审中已经提交，不是新证据，证人证言，证人没有出题接受咨询；对证据3中的加盖了财务专用章的收据真实性予以确认，对《房屋租赁合同》等真实性不予确认。上述证据均不是新证据。对证据4中的合川东北部农副产品交易中心未售发去年购物统计表即附图三性无异议，对合川东北部农副交易中心一层商业及公共部分交钥匙表，对此证据三性无异议。对客户领取钥匙登记表，租赁房屋交接单、接房核算情况表，三性均有异议。上诉人称客户领取钥匙登记表中有被上诉人的员工杜鹃、周克举、孔祥萍、杨家学签字，反映2017年1月4日及其后，被上诉人将部分钥匙领走并给业主办理了交房手续。被上诉人认可杜鹃、周克举、孔祥萍、杨家学是其公司员工。本院对证据4的证据真实性予以确认。对上诉人举示的证据2，其主张房屋抵偿给案外人并实际交付给案外人应由案外人承担物业费，案外人未到庭接受质询，也没有案外人未实际办理网签和接房的证据，本院对上述证据的真实性不予确认。对上诉人举示的收据加盖了财务专用章的部分，真实性予以确认。对上述证据是否能证实物业管理费收费标准进行了变更，本院在本院认为部分进行评述。对于上诉人举示的关于应收费面积的证据，本院不予确认。但因上诉人与被上诉人进行对账后，对于上诉人各个时段未出售未出租的房屋套数和面积进行了确认，2016年11月1日至2017年1月31日的面积为商业18032.69㎡、住宅490.27㎡；2017年2月1日至2017年4月30日的面积为商业17985.66㎡；2017年5月1日至2017年7月31日的面积为商业17675.97㎡；2017年8月1日至2017年10月31日的面积为商业17272.20㎡；2017年11月1日至2018年1月31日的面积为商业17236.46㎡；2018年2月1日至2018年4月30日的面积为商业16205.82㎡；2018年5月1日至2018年7月31日的面积为商业12728.53㎡；2018年8月1日至2018年10月31日的面积为商业11959.65㎡；2018年11月1日至2019年1月31日的面积为商业11429.21㎡。双方一致同意仅就此部分时间段的物业服务费在本案中予以处理。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于凯正公司认为涉案《前期物业服务合同》并未实际履行的问题。从二审中，凯正公司自行举示的证据中已经显示在2017年1月，勤雅物业公司的员工已经从凯正公司领取钥匙并为业主办理交房手续等，充分说明了勤雅物业公司已经进场并进行了相关的物业管理服务。故《前期物业服务合同》已经实际履行，双方应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。关于凯正公司认为勤雅物业公司仅针对涉案物业4、5号楼进行了物业服务的问题。勤雅物业公司领取的钥匙并交付的房屋中亦包含1、2、3号楼的业主，结合一审在卷的证据，足可认定勤雅物业公司物业管理服务的范围包括涉案物业的1、2、3号楼。关于凯正公司认为《前期物业服务合同》约定的收费标准无效的问题。本院认为，勤雅物业公司主张的物业管理费的时间段为2016年11月1日起，此时《重庆市物业服务收费管理办法》已经正式施行，对物业服务收费不再实行政府定价。故该协议约定的收费标准并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于凯正公司认为勤雅物业公司与其他业主对物业管理费进行了变更约定，凯正公司也应适用这一变更后的标准。本院认为，凯正公司未举示证据证明其与勤雅物业公司进行了协商就空置部分房屋的收费标准进行了重新约定，勤雅物业公司向他人收取物业管理费的标准，其是否系打折或者优惠，并不必然与凯正公司应交物业费标准相关，上诉人据此提出物业管理费标准应予变更于法无据，本院不予支持。关于凯正公司应交纳物业服务费的时间，案涉物业的竣工验收时间为2016年10月30日，勤雅物业公司于2016年9月27日进场，其主张从2016年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费，于法有据，本院予以确认。综上所述，凯正公司应交的物业服务费为，2016年11月1日至2017年1月31日的面积为商业18032.69㎡×2元/月.㎡、住宅490.27㎡×0.7元/月.㎡，计109225.71元；2017年2月1日至2017年4月30日的面积为商业17985.66㎡×2元/月.㎡，计107913.96元；2017年5月1日至2017年7月31日的面积为商业17675.97㎡×2元/月.㎡，计106055.82元；2017年8月1日至2017年10月31日的面积为商业17272.20㎡×2元/月.㎡，计103633.20元；2017年11月1日至2018年1月31日的面积为商业17236.46㎡×2元/月.㎡，计103418.76元；2018年2月1日至2018年4月30日的面积为商业16205.82㎡×2元/月.㎡，计97234.92元；2018年5月1日至2018年7月31日的面积为商业12728.53㎡×2元/月.㎡，计76371.18元；2018年8月1日至2018年10月31日的面积为商业11959.65㎡×2元/月.㎡，计71757.90元；2018年11月1日至2019年1月31日的面积为商业11429.21㎡×2元/月.㎡，计68575.26元。总计844186.71元。综上，因出现新的证据，导致本案认定的部分事实发生变化，凯正公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初5426号民事判决；二、重庆凯正房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向重庆勤雅物业管理有限公司支付2016年11月1日至2019年1月31日期间的物业服务费844186.71元；三、驳回重庆勤雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费20465.91元，由重庆勤雅物业管理有限公司负担8751.19元，由重庆凯正房地产开发有限公司负担11714.72元，财产保全费5000元，由重庆凯正房地产开发有限公司负担；二审案件受理费13601.56元，由重庆勤雅物业管理有限公司负担1886.84元，由重庆凯正房地产开发有限公司负担11714.72元。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年九月二十三日法官助理 王玲书 记 员 梁麟