江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初2838号原告：徐州信息谷资产管理有限责任公司，住所地徐州市泉山区软件园路**徐州软件园**楼**。法定代表人：姚建林，该公司经理。委托诉讼代理人：陈召强，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩芳芳，江苏青创律师事务所律师。被告：江苏问鼎文化传播有限公司，住所地，住所地徐州市泰山路文化市场****iv>法定代表人：李兵，该公司经理。委托诉讼代理人：李永，江苏苏旭律师事务所律师。原告徐州信息谷资产管理有限责任公司与被告江苏问鼎文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐州信息谷资产管理有限责任公司的委托诉讼代理人韩芳芳、被告江苏问鼎文化传播有限公司的委托诉讼代理人李永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐州信息谷资产管理有限责任公司（以下简称“信息谷公司”）向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年4月12日至2019年12月18日期间的房屋租金139081.6元；2、被告向原告支付房屋租金优惠差额117552.3元；3、被告向原告支付滞纳金123974元(暂计算至2020年4月26日)；4、被告向原告支付违约金50742元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁坐落于徐州市泉山区软件园路6号徐州软件园X号楼X层房屋。合同签订后，原告已按合同约定履行了全部义务，但被告在合同履行过程中存在许多严重违约行为并拖欠房屋租金至今不予支付，原告遂诉至法院。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：被告向原告支付2019年4月12日至2020年6月26日期间的房屋租金205076元，实际计算至被告返还房屋之日；增加第5项诉讼请求：要求被告腾空并返还徐州市泉山区软件园路6号徐州软件园X号楼X层房屋。被告江苏问鼎文化传播有限公司（以下简称“问鼎公司”）辩称，1、原告应当提供相应证据证明在目前为止其享有房屋的所有权、使用权等相关权利，否则原告没有权利要求被告搬离涉案房屋。2、在被告欠付租金后，原告即通知物业将被告租赁房屋的电关停，被告无法查询欠付的租金及是否按照合同约定向泉山区缴纳相应的税款。3、滞纳金属于行政处罚的手段，并不是平等民事主体之间的约定，原告无权向被告主张滞纳金。4、原告主张的违约金过高，请求法院酌情下调。本院经审理认定事实如下：2015年10月9日，原告信息谷公司与案外人徐州市泉山国有资产投资经营有限公司（以下简称“泉山国资公司”）签订《中关村信息一66y954谷创新中心委托运营协议》，约定泉山国资公司将其所有的徐州软件园1-11号楼、北区地下室、南区地下室等运营资产交由原告委托运营，方式为：全权委托运营管理+科技综合服务，期限为运营开始日起20个经营年度。原告（出租方、甲方）信息谷公司与被告（承租方、乙方）问鼎公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.1、甲方将坐落于徐州市泉山区软件园路6号徐州软件园X号楼X层的房屋出租给乙方。1.2、出租房屋的用途为办公用房。1.3、出租房屋的建筑面积为563.8平方米，房屋按现状交付。1.4、甲方承诺对出租房屋拥有合法的占有、使用和收益权，有权对房屋进行出租。3.1、出租房屋租赁期限：自2017年6月27日至2020年6月26日，共计3年。3.2、租赁期满，甲方有权收回出租房屋。如乙方有意续租，应提前3个月向甲方提出书面续租申请。甲方收到上述书面续租申请后，综合考虑本合同租期内乙方发展状况、付款信用等因素后决定是否与乙方续签合同。4.1、乙方缴付的租金标准为：租价第1年（即2017年6月27日至2018年6月26日）25元/平方米/月，则月租金金额为14095元，年租金金额为169140元；租价第2年（即2018年6月27日至2019年6月26日）为30元/平方米/月，则月租金金额为16914元，年租金金额为202968元；租价第3年（即2019年6月27日至2020年6月26日）为30元/平方米/月，则月租金金额为16914元，年租金金额为202968元；如遇租期内有不满整月的天数，则计算方式为：租金单价*面积*实际天数（备注：日租金计算标准为月租金单价*12月/365，另租金价格为含税价格）。4.2、租金优惠办法：鉴于乙方已享受首年度租金优惠政策，乙方须保证在入驻中关村信息谷创新中心后乙方在泉山区缴纳税收不低于300000元/年，并保证按合同期限履行完本合同。如乙方不能完成上述经济指标，或在租赁期内因乙方违约导致合同提前终止的，需补交已享受的优惠差额租金（优惠前的正常租金为第一年35元/平方米/月，第二年35元/平方米/月，第三年35元/平方米/月）。4.3、租金的支付：支付租金的周期以季度为计算单位，乙方应于每季度开始时提前10日，向甲方预先支付下季度租金。其中，首期租金84570元（2017年6月27日至2017年12月26日），乙方于2017年12月20日支付。4.4、截至约定付款日，乙方仍未支付租金的，每迟延一日应按应付未付金额的千分之三向甲方支付滞纳金，直至乙方全部支付完毕上述拖欠的租金。6.1、本合同签署当日，乙方应向甲方支付押金，具体金额为50742元，否则甲方有权单方面无条件解除本合同。6.2、租赁期限内，若乙方拖欠租金等费用或出现毁损出租房屋、配套设备等违约行为时，甲方有权在无须通知乙方的情况下自押金中扣除相应款项。8.2、房屋的返还：租赁期届满或本合同提前终止后5日内，乙方应当将出租房屋（房屋的所有钥匙及门卡等）返还予甲方。13.4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋，并无须做出任何赔偿（包括乙方的装修费用），乙方需按照甲方要求及时迁出该房屋：不支付或者不按照约定支付租金、押金、物业服务费、第七条规定的其他费用，逾期达30日。14.4、乙方由本合同第13.4条约定的情形之一的或乙方在合同终止后未按规定返还房屋的，应向甲方支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金，乙方造成房屋、公共设施等损坏、损失的，同时还应承担赔偿责任。签订合同后，被告问鼎公司向原告信息谷公司支付押金50742元，原告信息谷公司于2017年6月16日将涉案房屋交与被告问鼎公司入场使用。双方履约过程中，被告问鼎公司出现逾期未付租金的情形，于2019年8月5日向原告信息谷公司出具《承诺书》一份，承诺其于2019年8月31日前缴纳房租40000元，于2019年9月30日前缴纳房租60000元，于2019年10月31日前把所欠房租全部缴清。后被告问鼎公司并未按照上述承诺严格履行，原告信息谷公司向被告发出《律师函》，内容为：在合同履行过程中，贵司存在逾期支付房屋租金的行为，现信息谷公司依据法律规定及合同约定解除上述房屋租赁合同。请贵司在收到本律师函5日内依合同约定返还出租房屋并支付上述费用，逾期不返还或不支付产生的违约金及各项费用将由贵司承担。该《律师函》于2019年12月18日由被告问鼎公司的魏经理签收。2019年12月20日，被告问鼎公司又向原告信息谷公司出具《承诺书》一份，承诺其于2019年12月25日前缴纳房租90000元，于2020年1月23日前把所欠房租全部缴清。后被告问鼎公司又未按照上述承诺履行，原告信息谷公司再次向被告问鼎公司发出《律师函》，内容为：在合同履行过程中，因贵司逾期支付房屋租金，2019年12月18日，信息谷公司依法解除了上述租赁合同并要求贵司返还出租房屋，但贵司至今未予返还。律师认为，房屋租赁合同已经依法解除，贵司有义务腾空并返还房屋，因贵司的继续使用行为双方形成了不定期租赁合同，现信息谷公司通知贵司，信息谷公司解除上述不定期租赁合同，请贵司在收到本律师函7日内返还房屋，逾期，信息谷公司将采取相关收房措施，由此造成的损失将由贵司承担，请贵司慎思。该《律师函》于2020年5月28日由被告问鼎公司的魏经理签收。因被告问鼎公司至今并未将所欠费用支付完毕并返还涉案房屋，双方产生纠纷，原告遂诉讼来院。另查明，2020年2月9日，徐州市泉山区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业发展的28条政策措施》，其中第二条第7项“减免企业房租”规定：对承租区属国有企业经营性用房的中小企业，免收2个月租金。鼓励和引导其他经营用房业主（房东）为租户减免1-2月房租，具体由双方协商解决。对此，原告信息谷公司认可，疫情期间徐州软件园区关闭两个月，其遵照该文件要求，对承租其委托运营的徐州软件园内其他房屋的租户采取了减免2个月租金的措施。再查明，本案起诉后，被告问鼎公司于2020年7月31日向原告信息谷公司又支付100000元。本院认为，原告信息谷公司与被告问鼎公司之间的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同合法有效。原告信息谷公司依约提供涉案房屋后，被告问鼎公司应当严格按照合同约定支付租金。根据涉案《房屋租赁合同》的约定，被告问鼎公司不按照约定支付租金，逾期达30日，原告信息谷公司有权单方面解除合同，收回出租房屋。通过被告问鼎公司出具的《承诺书》及原告信息谷公司发出的《律师函》等内容，能够认定被告问鼎公司在履约过程中存在逾期未付租金超30日的情形，原告信息谷公司有权单方面解除合同；其于2019年12月18日向被告问鼎公司送达《律师函》，通知被告问鼎公司涉案租赁合同解除，该函送达之日即为合同解除之日。涉案租赁合同解除后，原告信息谷公司作为涉案房屋的委托运营方，其有权要求被告问鼎公司搬离并返还涉案房屋，对于原告信息谷公司的该项诉请，本院依法予以支持。关于被告问鼎公司尚欠原告信息谷公司的租金（占有使用费）问题。双方的房屋租赁合同自2019年12月18日解除，因被告问鼎公司继续占有使用涉案房屋，原告信息谷公司有权向其收取房屋占有使用费。自2019年12月19日至2020年6月26日的占有使用费，原告信息谷公司主张按照租赁合同约定的优惠租金标准30元/平方米/月计算，本院予以支持。按照涉案租赁合同约定，自2017年6月27日至2020年6月26日产生租金（占有使用费）575076元，被告问鼎公司截至2020年6月共支付370000元，尚欠205076元。疫情期间，徐州软件园区关闭两个月，原告信息谷公司认可其对承租其房屋的其他租户减免租金2个月，被告问鼎公司在该期间未能正常使用涉案房屋办公，应与其他企业享受同等待遇，原告信息谷公司无权向被告问鼎公司主张该期间的占有使用费，该2个月租金合计33828元应予免除。原告信息谷公司起诉后，被告问鼎公司又于2020年7月31日支付100000元，该款应予以扣除。根据涉案租赁合同约定，租赁期限内，若被告问鼎公司拖欠租金，原告信息谷公司有权自押金中扣除。本案中，原告信息谷公司并未从押金中扣除租金（占有使用费），双方的房屋租赁合同已经解除，原告信息谷公司应将具备保证金性质的押金退还被告问鼎公司，被告问鼎公司主张以押金抵扣租金，不违反法律规定，本院予以支持。被告问鼎公司辩称原告信息谷公司对涉案房屋关停电之后的占有使用费不应支付，本院认为，因被告问鼎公司违约在先，原告信息谷公司多次向其送达《律师函》，要求与其解除涉案租赁合同，并要求其缴纳租金、搬离房屋，因被告问鼎公司未返还涉案房屋，原告信息谷公司有权采取措施，被告问鼎公司仍应支付其占有该房屋期间的占有使用费。综上，截至2020年6月26日，被告问鼎公司尚欠原告信息谷公司租金（占有使用费）数额为202968元-33828元-100000元-50742元=18398元。原告信息谷公司主张按照优惠前租金价格35元/平方米/月计算自2020年6月27日至实际返还房屋之日的占有使用费，符合合同约定，本院亦依法予以支持。关于原告信息谷公司主张的租金优惠差额的问题。根据涉案租赁合同约定，如被告问鼎公司不能完成在泉山区缴纳税收不低于300000元/年，或在租赁期内因其违约导致合同提前终止的，需补交已享受的优惠差额租金。本案中，因被告问鼎公司逾期未付租金超30日，原告信息谷公司已于2019年12月18日解除涉案租赁合同，被告问鼎公司应向原告信息谷公司支付优惠差额。原告信息谷公司主张自2017年6月27日至2019年12月18日的优惠差额，其中第一年为（35-25）*563.8*12=67656元，第二年为（35-30）*563.8*12=33828元，第三年主张自2019年6月27日至2019年12月18日为（35-30）*563.8*（5+21/30）=16068.3元，合计117552.3元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告信息谷公司主张的违约金的问题。根据涉案租赁合同约定，被告问鼎公司存在未按照约定支付租金逾期达30日的情形导致原告信息谷公司单方面解除合同，其应向原告信息谷公司支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金。原告信息谷公司主张以当年优惠租金标准16914元/月计算3个月为50742元，本院依法予以支持。被告问鼎公司辩称违约金过高，但未提供初步证据证明，本院认为，原告信息谷公司系在2019年下半年出现逾期未付租金的违约行为，在新冠疫情发生之前，被告问鼎公司违约后，原告信息谷公司多次告知被告问鼎公司解除合同，要求其搬离涉案房屋，被告问鼎公司仍未足额支付租金（占有使用费），且未搬离涉案房屋，综合考虑双方的履约情况、被告问鼎公司的过错程度及给原告信息谷公司造成的损失，本院认为，涉案租赁合同约定的违约金并未明显过高，对于被告问鼎公司该项辩称，本院不予支持。关于原告信息谷公司主张的滞纳金的问题。双方虽对逾期支付租金的滞纳金进行了约定，但因双方亦在涉案租赁合同中对违约金的承担及计算方式作出了明确约定，现被告问鼎公司出现违约行为，原告信息谷公司的损失即为可得租金的利息损失，其并未提供证据证明还存在其他损失。本院认为，原告信息谷公司主张的违约金及租金优惠差额已能对其损失进行补偿，再行主张滞纳金属于对同一违约行为进行重复评价，有悖诚实信用原则，故对原告信息谷公司主张滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告江苏问鼎文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告徐州信息谷资产管理有限责任公司支付租金（占有使用费）18398元（计算至2020年6月20日，后续占有使用费按照35元/平方米/月计算至被告实际返还房屋之日止）；二、被告江苏问鼎文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告徐州信息谷资产管理有限责任公司支付租金差额117552.3元；三、被告江苏问鼎文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告徐州信息谷资产管理有限责任公司支付违约金50742元；四、被告江苏问鼎文化传播有限公司于本判决生效后十日内腾空并向原告徐州信息谷资产管理有限责任公司返还徐州市泉山区软件园路6号徐州软件园X号楼X层房屋；五、驳回原告徐州信息谷资产管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9504元，减半收取4752元，由原告徐州信息谷资产管理有限责任公司负担2013元，被告江苏问鼎文化传播有限公司负担2739元，被告负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  张 璟二〇二〇年九月十四日法官助理  朱兴叶书 记 员  孙茜倩