广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终805号 上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司。住所：广西南宁市良庆区歌海路**广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼**第**。统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李晋，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：严何芳，女，汉族，1980年11月20日出生，住广，住广西防城港市防城区div> 委托诉讼代理人：李冠成，男，壮族，1972年12月23日出生，住广，住广西防城港市防城区何芳的丈夫。 被上诉人（原审原告）：李冠成，男，壮族，1972年12月23日出生，住广，住广西防城港市防城区div> 上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）因与被上诉人严何芳、李冠成商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院(2020)桂0602民初683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人方典公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金起算时间为房屋交付使用后的720个工作日（即从2018年1月25日计至2020年1月16日）；2.依法改判上诉人支付的逾期办证违约金总额不超过已付房款的1%；3.被上诉人承担二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定上诉人支付逾期办证违约金的起算时间错误。上诉人支付逾期办证违约金应当从交付房屋使用后的720个工作日开始计算，即从2018年1月25日计至2020年1月16日。(一）一审判决认为《商品房买卖合同》为上诉人提供，故应采用对被上诉人有利的条款不适用于本案。本案中，双方在签订《商品房买卖合同》时已主动选择第十五条第三项补充协议处理逾期办证的违约责任，同意将逾期交付违约金的起算天数从交房后的720日变更为720个工作日，《商品房买卖合同补充协议》系对《商品房买卖合同》的变更，双方意思表示真实，合法有效，法律应当保护。(二）上诉人已于2015年2月14日向被上诉人交付案涉房屋。根据一审法院以往相关判例及中华人民共和国劳动和社会保障部《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》，扣除法定工休日104天及法定节假日11天，一年的法定工作日为250天，上诉人应在交房时间2015年2月14日往后推720个工作日即2018年1月25日前为被上诉人办理不动产权证。二、一审判决认定被上诉人支付逾期办证违约金的计算方式错误。一审判决上诉人每日按照已付房款的万分之一支付违约金不符合合同约定，也显失公平。根据《商品房买卖合同补充协议》第三条第一项约定，被上 -3- 诉人购买房屋总价款为244490元，上诉人向被上诉人支付违约金最高不超过2449元。 被上诉人严何芳、李冠成辩称，约定违约金的计算标准应是每日不超过已付房款的百分之一；由上诉人承担二审诉讼费。 严何芳、李冠成向一审法院起诉请求：1.请求判令方典公司向严何芳、李冠成支付逾期办证违约金25549.2元(违约金以总房款244490元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年2月16日起暂计至2020年1月10日，共计1045天，计算至取得不动产证之日止）；2.判令方典公司在判决生效之日起十日内协助严何芳、李冠成办理房屋不动产证；3.本案诉讼费用由方典公司承担。 一审法院认定事实：2013年1月1日,严何芳、李冠成（买受人）与方典公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定方典公司以单价2677.87元每平方米的价格将位于防城港市港口区商品房卖给严何芳、李冠成，建筑面积为91.30平方米，房屋总价款为244490元。合同签订后，严何芳、李冠成依约支付了房款，方典公司于2015年2月14日将房屋交付严何芳、李冠成，方典公司未能在房屋交付使用后720个日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用,1.该商品房经验收合格……第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后7 -4- 20日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理，3.见补充协议；附件四《商品房买卖合同补充协议》第三条关于产权登记的约定：1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，最高不超过总房款的1%；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。 一审法院认为，严何芳、李冠成与方典公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。严何芳、李冠成与方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现方典公司逾期未能将办理权属登记需由方典公司提供的资料报产权登记机关备案，经严何芳、李冠成催促仍未履行该义务，故对严何芳、李冠成要求方典公司协助严何芳、李冠成办理房屋不动产证的诉请，该院在合同约定范围内予以支持，即方典公司应将办理权属登记需由方典公司提供的资料报产权登记机关备案。 -5- 对于严何芳、李冠成要求方典公司支付逾期办证违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。在本案中方典公司主张违约金应按照总合同不超过总房款的百分之一计算，严何芳、李冠成主张以总房款244490元为基数，按每日万分之一的标准计算，该院根据《商品房买卖合同》第八条、第十五条及附件四《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定，并结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定方典公司应按已付房款的日万分之一向严何芳、李冠成支付违约金，自2017年2月16日起暂计至2020年1月10日，共计1058天,方典公司应向严何芳、李冠成支付的逾期办证违约金为25867.04元（244490元×0.0001×1058天），现严何芳、李冠成要求方典公司支付逾期办证违约金25549.2元，该院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起三十日内将严何芳、李冠成位于防城港市港口区商品房办理权属登记需由广西方典置业投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向严何芳、李冠成支付违约金25 -6- 549.2元；三、驳回严何芳、李冠成的其他诉讼请求。案件受理费538.73元，减半收取269.37元，由广西方典置业投资有限公司负担。 本案二审期间，各方当事人均无新证据向法庭提交，对一审判决查明事实各方当事人均无异议，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案上诉人逾期办证的天数如何确定；二、本案逾期办证违约金如何计算。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定《商品房买卖合同》的效力正确，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对一审判决第一项内容均未提起上诉，本院予以维持。关于焦点一的问题。《商品房买卖合同》第十五条：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，《商品房买卖合同补充协议》附件四第三条关于产权登记的约定：“1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。”从上述约定的内容看，双方对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用后720日内；双方对房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内。本院认为上述约定内容并不一致，《商品房买卖合同》第十五条约定的内容系约定出卖人提供资料报备的义务，而《商品房买卖合同补充协议》附件四第三条约定的内容系出卖人办理报备手续后，如买受人委托出卖人办理《房屋 -7- 所有权证》的出卖人义务。本案中，方典公司未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故本案适用《商品房买卖合同》第十五条的约定，一审法院根据《商品房买卖合同》第十五条约定计算方典公司的逾期办证的违约天数为1058天并无不当，本院予以维持，方典公司关于应适用补充协议计算逾期办证违约天数的理由无事实依据，本院不予支持。 关于焦点二的问题。《商品房买卖合同补充协议》第三条约定“……每逾期一日应按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，最高不超过总房款的1%”，如按方典公司的解释，其支付给被上诉人的逾期办证违约金最高不超过总房款244490元的1%，则意味着不管其违约多长时间，其需支付的违约金最多也仅为2444.9元，显失公平。再者，违约金不仅具有担保债务履行的功能，作为一种违约责任形式，对于一方违约以后及时补偿受害人的损失、制裁违约行为人亦有重要作用，故本案违约金计算方式应为每逾期一日按买受人已付房款的万分之一计算。一审计算违约金的数额正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人方典公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费538.73元（上诉人广西方典置业投资有限公司已预交），由上诉人广西方典置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 -8- 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 郭 凯 金 书  记  员 阳 秋 艳