上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11232号原告：陆小军，男，1987年2月17日出生，汉族，户籍地浙江省江山市。委托诉讼代理人：白志文，天津天关律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，天津天关律师事务所律师。被告：上海乐联日用品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄兴丰，执行董事。委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏飞，江苏简安律师事务所律师。原告陆小军与被告上海乐联日用品有限公司(以下简称乐联公司)合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年7月1日、8月10日两次公开开庭进行了审理，原告陆小军(第二次庭审未参加)及其委托诉讼代理人白志文、张军，被告乐联公司委托诉讼代理人蒋海芳、魏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆小军向本院提出诉讼请求：1、判令被告乐联公司提供一套位置、面积与原告陆小军现有住房同等性质的房屋，供原告陆小军使用36年5个月，或给与对应等价补偿人民币(以下币种均为人民币)2,008,011元；2、判令被告乐联公司赔偿自2018年1月21日起至实际提供一套位置、面积与本案同等性质的房屋供当事人使用之日止的损失(按每月4,300元计算，暂计至起诉之日的损失为124,700元)。3、诉讼费由被告乐联公司承担。事实与理由：2016年9月27日，在原加盟人姚苏琴退出加盟的情况下，原被告签订《加盟协议书》，约定：原告陆小军以选定第2幢3号201室房屋方式加盟，建筑面积91.69平方米，被告乐联公司提供上述建设用地土地使用权50年(自2004年6月8日至2054年6月8日)，土地证编号为沪房地青字(2004)第010708号，原告陆小军支付加盟金257,000元，对建筑物享有占有权和使用权，今后若按国家有关规定转为商业用房，转性所需税费由加盟者按照建筑面积所占比例分摊，原告陆小军补交税费后由被告乐联公司代办相关的产权证。此后，原告陆小军按约履行加盟协议的义务，支付被告乐联公司加盟金257,000元，同时以加盟金利息方式向原加盟人姚苏琴支付住房转让款563,000元，共计820,000元。原告陆小军接收房屋后将房屋出租每月收益4,300元。由于被告乐联公司履行合同义务不符合约定，所交付使用的房屋不符合消防管理要求，2018年1月21日被青浦区消防支队查封，造成该房屋不能进入、更无法居住使用的严重后果，致使原告陆小军签订《加盟协议书》的合同目的无法实现，据此，原告陆小军诉至本院作如上诉请。被告乐联公司辩称：原告陆小军诉请没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一、被、原告签订《加盟协议书》，初衷是与原告共同投资建设工业地产，原告根据其投资的金额即加盟金及工程建设费享有相应面积的房屋占有、使用和收益权。合同约定的加盟金包含了土地复垦费、土地安置费、青苗补偿费、土地平整及红线外修建的水电、线路管道、道路建设、园林绿化的基础设施兴建的配套费用，工程建设费则包括了房屋的建筑成本等。被告乐联公司在此过程中，并不以盈利为目的，只是收取了土地取得、开发及房屋建设的成本价。原告陆小军向原加盟人姚苏琴支付转让款系其个人行为，与被告乐联公司无关，被告乐联公司并未参与并获取收益。二、若法院认定案涉加盟协议实际为房屋买卖合同，则该加盟协议系无效合同。被告乐联公司并非房地产开发企业。案涉项目所在土地用途为工业用地，不能分割销售。该项目也未办理过商品房预售许可。三、加盟协议无效的情况下，协议不得继续履行。原被告对合同无效均存在过错，被告乐联公司仅应也愿意返还原告陆小军缴纳的加盟金及房屋建设费本金257,000元，原告陆小军应返还该房屋。1、在加盟协议中，被告乐联公司已经明示了案涉房地产权证，房地产权证上明确载明土地用途为工业用地。原告陆小军明知案涉项目所在土地用途系工业用地，所建房屋既非住宅也非商业，且目前无法办理产证，并不能用于生活居住。原告陆小军将房屋出租给第三人居住生活，系违规使用。2、案涉项目依法取得了建设工程规划许可证、施工许可证，工程完工后取得了竣工验收合格证明书以及消防验收合格证明。案涉房屋之所以被消防部门查封，原因在于众多加盟户及承租人在房屋使用过程中违规搭建及擅自用于居住生活，导致房屋存在消防安全隐患，其责任应由原告陆小军在内的加盟户自行承担，与被告乐联公司无关。综上，首先案涉房屋所在土地系工业用地，地上房屋并非住宅性质，不能用于生活居住，原告陆小军无权要求被告乐联公司提供住房用于居住或按照住宅给予等价补偿。其次，原告陆小军将房屋出租给第三人居住并获取租金，系违规使用房屋，原告陆小军要求按照住宅房屋出租的租金标准赔偿其损失没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：乐联公司新建厂房、科技展示厅、简易楼工程项目，位于青浦区崧泽大道(诸陆东路)558弄。乐联公司上述工程项目于2003年9月由青浦区计划经济委员会批准立项，批准文号为青计投(2003)1288、1289号；于2003年9月取得上海市青浦区规划管理局颁发的编号为沪地青(2003)0495号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，于2004年9月获取上海市青浦区规划管理局颁发的编号为沪建字(2004)0321、0267号《中华人民共和国建设工程规划许可证》；于2004年9月、12月分别获取上海市青浦区建设管理委员会颁发的编号为0402QP0189D01、0402QP0248D01号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。2004年9月6日，乐联公司取得编号为沪房地青字2004第010708号《上海市房地产权证》，乐联公司为青浦区徐泾镇二联村9/2丘工业土地权利人，总面积为58,633.80平方米。2007年6月21日，上海市青浦区公安消防支队对上述工程项目出具(2007)沪青公消(建验)字第0256号《建筑工程消防验收的意见书》，表示消防验收基本合格。2007年6月房屋建成后，乐联公司陆续与诸多业主签订《加盟协议书》并毛坯交付房屋。2007年12月1日，乐联公司出具《承诺书》，承诺：一、房地产权证保管：待成立业主委员会后，由乐联公司与业主委员会同意协商保管，乐联公司不得擅自将该房地产权证用作抵押贷款、担保等有损加盟户利益的行为，房地产权证实行封存银行保管，一方保管钥匙，一方保管密码，共同监管。二、规划调整：今后若遇政府规划导致本项目房屋拆迁或其他有损加盟户利益的变更，应按国家相关拆迁政策，按各加盟户投资规模据实予以补偿。三、公司经营：乐联公司自身经营活动的企业亏损与加盟户无关，交房后加盟户房屋出租、使用等需交的税费由加盟户自己承担，乐联公司不予负担。四、土地转性：本项目工业用地转商业用地时，由乐联公司与业主委员会共同参与操作。五、本项目结算为房屋建造及水、电、绿化配套设施，乐联公司不赚加盟户一分钱。另查明，2014年12月29日，乐联公司(甲方)与姚苏琴(乙方)签订《加盟协议书》，由乙方选定系争的青浦区徐泾镇崧泽大道558弄第2幢第3号201室，建筑面积91.69元；甲方提供上述建设用地，其房产证编号为沪房地青字2004第010708号，乙方支付加盟金及工程建设费合计257,000元。协议另对其他内容进行了约定。此后姚苏琴付清费用并接收房屋。2016年9月27日，姚苏琴与陆小军签订《房屋转让协议》，由姚苏琴将加盟乐联公司系争的青浦区徐泾镇崧泽大道558弄第2幢3单元201室房屋及占有权、使用权、收益权、处分权以原价格257,000元转给陆小军，另转让差价利息563,000元，合计房屋转让房款总额820,000元整，姚苏琴承诺原所签房屋加盟协议书解除并终止，请乐联公司给予办理相关交房过户手续。2016年9月27日，姚苏琴向乐联公司作出申请，将系争房屋转让给陆小军，解除并终止原加盟协议书，请乐联公司予以办理相关转让手续。为此，2016年9月27日，乐联公司(甲方)与陆小军(乙方)签订《加盟协议书》，约定：由乙方选定系争的青浦区徐泾镇崧泽大道558弄第2幢第3号201室，建筑面积91.69元；甲方提供上述建设用地，其房产证编号为沪房地青字2004第010708号，乙方支付加盟金及工程建设费合计257,000元，房地产权证使用期限为2004年6月8日至2054年6月8日。工程项目以甲方为主体进行开发运作，乙方加盟投资参建；乙方付清加盟金和房屋建设费，并办理房屋交接手续后，乙方享有对房屋的占有权和使用权，今后若按国家有关规定转为商业用房，转性所需的一切费用由加盟者按照建筑面积所占比例分摊，乙方补交所有税费后由甲方代办相关的产权证。协议另对其他内容进行了约定。同日，乐联公司向陆小军出具了257,000元“加盟款与建设费”的收据，并与陆小军签订了《交接书》，明确以上房屋交付后，陆小军享有占有、使用、收益的权利。实际上是：房屋由姚苏琴直接交付给陆小军，转让款820,000元由陆小军直接支付姚苏琴，姚苏琴原加盟费收据退还给乐联公司，由乐联公司重新开具收据给陆小军，期间乐联公司收取服务费10,000元。陆小军从姚苏琴处接收房屋后，又将系争房屋出租收益。又查明，乐联公司在未办理土地用途变更审批手续、也未取得商品房预售许可证的情况下，实际与各加盟业主将系争房屋所在的徐泾镇诸陆东路(现崧泽大道)558号土地房屋，用于商业经营、生活居住等形成“龙联汽配城”区域，其中部分加盟户有再行转让加盟房屋情形。2017年12月，上海市青浦区徐泾镇城市管理行政执法总队向“龙联汽配城各业主”张贴《告示》：经实地排查，龙联汽配城有违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住“五违”问题，对此将对汽配城区域内以下三个方面开展整治活动：1、龙联汽配城内未经审批擅自设置户外广告设施(含无证无照经营店铺的店招店牌)的；2、建筑物内所有涉嫌群组并存在严重消防安全隐患的建筑隔断、建筑物内违规搭建的“三合一”隔层以及其他违法建筑的；3、违规堆放杂物的；请各业主于2018年1月2日前自行整改，若拒不整改，职能部门将依法进行清理整治。2018年1月21日起，青浦区公安消防支队对系争房屋所在龙联汽配城进行了查封。再查明，2020年4月3日，乐联公司就青浦区徐泾镇诸陆东路(现崧泽大道)558号土地房屋与青浦区徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室签订了《国有土地非居住房屋补偿协议》，后乐联公司将房屋交付，房屋于2020年5月被拆除。该工作办公室于2020年8月10日向本院出具《情况说明》表示：“因《国有土地非居住房屋补偿协议》作为民事协议涉及个人隐私、商业秘密，乐联公司本身不同意公开，且本单位经讨论认为公开《国有土地非居住房屋补偿协议》会造成巨大社会不稳定因素，故本单位无法向贵院提供上述《国有土地非居住房屋补偿协议》。2020年4月11日，乐联公司向各加盟户出具《告知书》，表示：“你户与我司签订的《加盟协议书》，因该加盟行为违反法律法规的强制性规定，现我司特告知为保护你户的合法权益，我司决定与你户解除双方签订的《加盟协议书》，并给予你户补偿。为此，我司专门成立了‘解除加盟协议清算小组’，请你户收到本告知书后主动联系我司解除加盟协议清算小组，并于2020年5月20日前办理解除加盟协议、腾退房屋等事宜；逾期，我司将自行处置房屋，并视为你户自愿放弃房屋内相关构筑物、附属设施、装饰装修等的所有权利”。同时在《告知书》上附有“加盟户腾退标准”：1、平层：常规房型，单价6,200元。2、类复式：挑高型，单价9,200元。3、类门面：3、4、9、10号，单价9,200元；5、6、7、8号(中间大道)，单价9,600元；1、2、11号(沿街店铺)，单价10,000元。因无法就补偿问题达成一致，陆小军诉至本院作如上诉请。根据庭审确认的事实，本院认为：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。现乐联公司变更土地用途，将原本规划用于建造厂房的工业用地实际用于建造营业用房和居住用房，乐联公司的该行为违反了法律法规强制性规定。乐联公司与陆小军等加盟业主签订《加盟协议书》，虽名为加盟，但从合同内容审查更符合房屋买卖合同的特征，实质是乐联公司将一张工业用地产权证上的工业房屋土地，分割成若干商业及居住房屋进行销售，而本案更是陆小军与原加盟业主之间的二手居住房屋买卖关系由来。因房屋买卖合同关系中的标的物，即系争的房屋并未取得合法的(商业或居住用房)批建手续和销售许可，故乐联公司与陆小军之间签订的《加盟协议书》系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，系争房屋已经因乐联公司就房屋土地整体与相关部门签订《国有土地非居住房屋补偿协议》而被拆除，已无法返还。当事人应当就《国有土地非居住房屋补偿协议》列明的补偿利益，综合考量双方过错程度、各业主购房投资的比例等实际情况，依法、据实进行补偿利益的分割。现陆小军基于无效合同主张居住房屋的使用权或等价补偿，没有法律依据，本院难以支持。2007年6月交付之初，消防验收已经合格；2018年1月系争房屋在内的全部区域因消防问题被查封，系因乐联公司与所有加盟业主在具体占有使用房屋过程中，有违反消防规定的相关行为，由此造成的损失应由乐联公司与全体加盟业主共同承担。陆小军诉请要求乐联公司承担房屋被查封至再行提供居住房屋期间的损失，没有法律依据，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条之规定，判决如下：驳回原告陆小军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币23,861.60元，减半收取人民币11,930.80元，由原告陆小军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇二〇年九月九日书记员  朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。