陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终10196号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐爱芳，女，1961年4月14日出生，汉族，住陕西省洛川县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐卫西，男，1974年9月28日出生，汉族，住陕西省蓝田县。上诉人徐爱芳因与被上诉人徐卫西房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员师婷独任审理。本案现已审理终结。徐爱芳上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项，改判徐爱芳在2000元押金中扣除房屋物品损坏赔偿维修费用；2.本案一、二审诉讼费由徐卫西负担。事实与理由：1.一审判决适用法律错误，一审认定新冠××疫情期间徐爱芳退还徐卫西一个月租金没有法律依据，疫情期间涉案房屋具备完好居住功能，徐卫西私自改变房屋用途造成损失应自行承担，徐爱芳没有责任义务承担费用。2.一审认定事实不清，徐卫西承租房屋期间损坏全自动静音锁一套，价值1000元，洗衣机维修费500元，地漏防臭设施100元，壁纸修复两处（包括无线网标板处）300元，损坏柜门两个拉手100元，一审未查清前述损失。徐卫西辩称，一审认定事实清楚，判决正确，疫情属于不可抗力，应给其免一个月租金。交房时未提及房屋内有损坏，房屋交接后徐爱芳再提出房屋内设施损坏要求徐卫西赔偿不予认可。徐卫西向一审法院起诉请求：1.判令徐爱芳向徐卫西退回房租13400元（含从2020年2月1日至2020年7月22日期间计算的房租11400元及押金2000元）；2.本案全部费用由徐爱芳负担。徐爱芳反诉请求：徐卫西支付违约金8000元，名誉损失费、精神损失费2000元，共计10000元。一审法院认定事实如下：2019年7月23日，徐卫西与徐爱芳签订房屋租赁合同，约定由徐卫西承租徐爱芳坐落于西安经济技术开发区凤城七路双威理想城9号楼1单元710室，用途为居住，租期自2019年7月23日到2022年7月22日，租金每月2000元，租金按年支付，支付方式为押1付12；第一期租期自2019年7月3日至2020年7月22日，租金支付日期为2019年7月23日，第二期租期自2020年7月23日至2021年7月22日，租金支付日期为2020年6月23日……；押金为人民币2000元，于支付第一笔租金当日一并支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由徐卫西承担的费用、租金，以及徐卫西应该承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给徐卫西；除双方另有约定以外，徐卫西需事先征得徐爱芳同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向徐爱芳承担责任；经双方协商一致，可以解除合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行，本合同自行解除；徐卫西有下列情形之一的，徐爱芳有权单方解除合同，收回房屋：……签署合同后未到起租日，徐卫西拒绝承租该房屋的；若违约，应按月租金的100%向对方支付违约金……。合同签订当日，徐卫西支付徐爱芳租金2.4万元、押金2000元，徐爱芳将房屋交付给徐卫西。徐卫西将该房屋以经营民宿方式使用，受到新冠××疫情防控措施的影响，徐卫西联系徐爱芳解除合同，徐爱芳未做回应，故徐卫西诉至法院，形成诉讼。另查，2020年4月19日有人入住该房屋。2020年4月29日，徐卫西在庭审中要求解除该租赁合同，徐爱芳表示同意。当日，徐卫西将房屋交还给徐爱芳，徐爱芳称房屋设施有损，故不同意退还押金，要求徐卫西照价赔偿。徐卫西不予认可，双方就此未协商一致。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，徐卫西与徐爱芳签订的房屋租赁合同系在平等自愿的基础上达成，应属合法有效，对双方均有法律约束力。徐卫西虽多次联系徐爱芳协商解除合同事宜，但并未和徐爱芳达成合意，双方之间租房合同并未实际解除。对于2020年2月1日至2020年4月29日之间的房屋租金，因新冠××疫情而发生的疫情防控措施，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，导致房屋的居住受影响，徐爱芳应酌情为徐卫西减免一个月房租，即2000元。徐卫西与徐爱芳在2020年4月29日解除合同并腾交房屋，故徐卫西缴纳房屋租金的使用期限应从2019年7月23日计算至2020年4月29日。徐爱芳应退还徐卫西自2020年4月30日至2020年7月22日未使用的房屋租金共计2个月零23天，共计5533.33元。对于徐卫西主张的房屋押金2000元，徐爱芳称房屋设施有损坏，但徐卫西不予认可，徐爱芳未提供产生维修或赔偿费用的相关证据，且双方未协商一致，故徐爱芳宜在本案返还徐卫西该房屋押金2000元，对于其损失可另行主张，本案不予论处。因租赁合同中约定房屋的用途为“居住”，经营民宿并未改变居住的用途，但疫情解除后，“居住”的合同目的仍然可以实现，故对徐爱芳反诉要求的违约金，酌情支持2000元。对于徐爱芳称其名誉和精神受损，无相关的事实和法律依据，故对其反诉要求的名誉损失费和精神损失费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，判决：一、被告徐爱芳于本判决生效后十五日内退还原告徐卫西疫情期间的房屋租金2000元、2019年4月30日至2020年7月22日期间未使用房屋租金5533.33元及房屋押金2000元，共计9533.33元。二、反诉被告徐卫西于本判决生效后十五日内给付原告徐爱芳违约金2000元。三、驳回原告徐卫西其余诉讼请求。四、驳回反诉原告徐爱芳其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元（徐卫西已预交），现由徐卫西自行承担60元；其余75元由徐爱芳承担，于支付上款时一并给付徐卫西。反诉受理费25元（徐爱芳已预交），现由徐爱芳承担20元；其余5元由徐卫西承担，于支付上款时一并给付徐爱芳。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审中，徐爱芳提交“接房损坏物品清单”及收据、收条等，其中“接房损坏物品清单”载明：柜门拉手2个100元，墙纸损坏两处300元，地漏防臭网损坏100元，洗衣机漏水维修500元，全自动静音锁损坏换1000元；水剩余27方102元，电305元，天然气92元，共计499元，物业费1-4月未交约340元。该“接房损坏物品清单”上有房屋中介工作人员李杨签字。收款收据显示柜门拉手两个100元，壁纸、米胶、工费计300元，防臭地漏一个100元。李杨到庭陈述退房时徐卫西派人与徐爱芳办理交接手续，经查看壁纸、柜门把手、地漏有损坏，门锁徐卫西已更换可以正常使用，洗衣机、冰箱未查看；徐卫西预交水、电、天然气费有剩余，扣除徐卫西欠付物业费，徐爱芳应退还徐卫西约160元；交接第二天徐爱芳告知其洗衣机、冰箱亦有损坏，“接房损坏物品清单”系其按照徐爱芳要求出具。本院认为，本案二审当事人争议的主要问题是：1.徐爱芳是否应向徐卫西适当免除疫情期间租金；2.徐卫西是否应赔偿徐爱芳房屋设施设备损失。一、关于徐爱芳是否应向徐卫西适当免除疫情期间租金的问题。涉案房屋系住宅，双方签订租赁合同亦约定房屋租赁用途为居住，结合双方约定房屋用途以及房屋的性质可以认定租赁合同约定之居住用途并非徐卫西将房屋用作经营民宿由他人居住使用，本案中徐卫西也未有证据证实徐爱芳知晓且同意其将涉案房屋实际用于经营民宿，而且将住宅改变为经营性用房也存在相应的限制性规定，徐卫西租赁住宅自行改变用途用于经营使用，后因新冠疫情影响造成房屋经营使用价值受损的责任应由徐卫西自行负担，徐爱芳上诉关于其不应免除徐卫西疫情期间租金的主张，理由成立，本院予以采纳。二、关于徐卫西是否应赔偿徐爱芳房屋设施设备损失的问题。本案徐爱芳主张徐卫西租赁房屋期间损坏房屋内柜门拉手、壁纸、地漏防臭网、洗衣机、全自动静音锁造成其损失2000元，要求以徐卫西支付的押金2000元折抵赔偿。二审中，徐爱芳为支持前述主张提交了损坏物品清单、收款收据、收条等，涉案房屋中介工作人员李杨亦到庭陈述了双方当事人交接房屋时的相关情况，综合审查徐爱芳提交证据以及李杨陈述情况，本院酌情对徐爱芳主张柜门拉手、壁纸、地漏防臭网损失予以认定计500元。至于徐爱芳主张的洗衣机遭损坏，因未有双方当事人一致确认，且中介工作人员李杨对此也未有直接确认，故本院不予采信；徐爱芳主张的全自动静音锁损失，因徐卫西已将门锁更换且中介工作人员李杨亦称该门锁可正常使用，故本院亦不予采信。另外，根据徐爱芳提交的损坏物品清单载明内容以及中介工作人员李杨的相关陈述，可以认定徐卫西预交水电费、天然气费在扣除其应负担的物业费后尚余159元，结合本案实际情况，同时为减轻当事人诉累，本院将该费用的返还在本案中一并计算处理。结合以上，徐卫西已付押金2000元，徐爱芳应退徐卫西其余费用159元，扣减徐卫西应赔偿徐爱芳损失500元，徐爱芳应退还徐卫西剩余押金1659元。综上所述，一审判决第二项、第四项应予维持，第三项应予撤销，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3643号民事判决第二项、第四项；二、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3643号民事判决第三项；三、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3643号民事判决第一项为：徐爱芳于本判决生效之日起十五日内退还徐卫西租金5533.33元及房屋押金1659元；四、驳回徐卫西其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费135元（徐卫西已预交），由徐卫西负担67.5元，徐爱芳负担67.5元，反诉案件受理费25元（徐爱芳已预交），由徐爱芳负担20元，徐卫西负担5元；二审案件受理费50元（徐爱芳已预交），由徐爱芳负担25元，徐卫西负担25元。本判决为终审判决。审判员  师婷二〇二〇年九月二十九日书记员  程姣