江苏省南通市通州区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏0612执异49号 案外人：冯尉，男，汉族，1982年1月27日生，住江苏省南通市通州区。 委托诉讼代理人：钱志明，江苏新高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡玲玲，江苏新高的律师事务所律师。 申请执行人：中国银行股份有限公司南通通州支行，统一社会信用代码91320612838711789T，住所地江苏省南通市通州开发区。 负责人：谭甬，行长。 委托诉讼代理人：褚红军，男，公司职员。 第三人：中国东方资产管理股份有限公司，统一社会信用代码911100007109254543，住所地北京市西城区。 法定代表人：吴跃，董事长。 委托诉讼代理人：孙笑笑，上海市友林（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王进龙，上海市友林（南京）律师事务所实习律师。 被执行人：江苏晋亿智能化工程有限公司，统一社会信用代码913206125643433913，住所地江苏省南通市通州区。 法定代表人：曹建林，执行董事。 被执行人：江苏金轮装饰集团股份有限公司，统一社会信用代码91320600695549568W，住所地江苏省南通市通州区。 法定代表人：沈宏茂，董事长。 被执行人：南通长虹幕墙装饰工程有限公司，统一社会信用代码91320612066219056J，住所地江苏省南通市通州区。 法定代表人：曹建林，执行董事。 被执行人：沈宏茂，男，汉族，1955年3月18日生，住江苏省南通市通州区。 被执行人：洪粉红，女，汉族，1959年6月26日生，住江苏省南通市通州区。 被执行人：沈巧兰，女，汉族，1963年5月22日生，住江苏省南通市通州区。 被执行人：沈峰，男，汉族，1976年12月27日生，住江苏省南通市通州区。 被执行人：曹菊芳，女，汉族，1979年2月8日生，住江苏省南京市江宁区。 被执行人：沈敏，男，汉族，1982年2月5日生，住江苏省南通市通州区。 被执行人：毛淼影，女，汉族，1980年11月9日生，住江苏省南京市江宁区。 本院在执行中国银行股份有限公司南通通州支行（以下简称中行南通通州支行）申请执行江苏晋亿智能化工程有限公司（以下简称晋亿公司）、江苏金轮装饰集团股份有限公司（以下简称金轮公司）、南通长虹幕墙装饰工程有限公司（以下简称长虹公司）、沈宏茂、洪粉红、沈巧兰、沈峰、曹菊芳、沈敏、毛淼影金融借款合同纠纷一案中，案外人冯尉向本院提出书面异议。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2017年6月13日，本院对中行南通通州支行诉晋亿公司、金轮公司、长虹公司、沈宏茂、洪粉红、沈巧兰、沈峰、曹菊芳、沈敏、毛淼影金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0612民初3310号民事判决：一、被告晋亿公司于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中行南通通州支行借款本金15000000元并支付利息236598.99元（计算至2017年4月21日，含约期内利息84408.5元及逾期罚息、复利）及2017年4月22日起至实际还款之日的逾期罚息、复利（逾期罚息以实欠本金为基数，复利以约期内利息84408.5元为基数，均按月利率4.917‰上浮40%计算）；二、被告金轮公司、长虹公司、沈宏茂、洪粉红、沈巧兰对上述第一项判决确定的被告晋亿公司的还款义务承担连带保证责任，但包括上述第一项判决确定的债务在内，金轮公司订立的2015年中银最高保字15032366401号《最高额保证合同》、长虹公司订立的2015年中银最高保字15032366402号《最高额保证合同》、沈宏茂、洪粉红订立的2015年中银最高个保字15032366401号《最高额保证合同》、沈巧兰订立的2015年中银最高个保字15032366402号《最高额保证合同》各合同项下承担的担保责任总额以本金15000000元及相应利息（含利息、逾期罚息、复利）为限；三、被告沈峰、沈敏对上述第一项判决确定的被告晋亿公司的还款义务承担连带保证责任；四、被告曹菊芳以其与被告沈峰的夫妻共同财产为限，与被告沈峰共同承担上述第三项判决确定的被告沈峰的保证责任；五、被告毛淼影以其与被告沈敏的夫妻共同财产为限，与被告沈敏共同承担上述第三项判决确定的被告沈敏的保证责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 2017年4月26日，本院根据中行南通通州支行的申请，作出（2017）苏0612民初3310号民事裁定：冻结被申请人晋亿公司、金轮公司、长虹公司、沈宏茂、洪粉红、沈巧兰、沈峰、曹菊芳、沈敏、毛淼影的银行存款18500000元或查封、扣押其相应财产及其他权益。2017年4月28日，本院立案保全，案号为（2017）苏0612执保349号，于2017年5月16日轮候查封了被申请人长虹公司名下位于二甲镇三甲村9组1幢、2幢、4幢的不动产，查封期限自2017年5月16日起至2020年5月15日止。 根据中行南通通州支行的申请，本院于2017年8月16日立案强制执行，案号为（2017）苏0612执2613号。在该案执行过程中，中行南通通州支行向本院申请撤回执行申请，本院于2017年12月28日作出（2017）苏0612执2613号之一执行裁定：终结本院（2017）苏0612民初3310号民事判决书的执行。根据中行南通通州支行的恢复执行申请，本院于2020年3月31日立案恢复强制执行，案号为（2020）苏0612执恢232号。在本案执行过程中，本院于2020年4月1日作出（2020）苏0612执恢232号执行裁定：冻结、提取、划拨被执行人江苏晋亿智能化工程有限公司、江苏金轮装饰集团股份有限公司、南通长虹幕墙装饰工程有限公司、沈宏茂、洪粉红、沈巧兰、沈峰、曹菊芳、沈敏、毛淼影名下的银行存款人民币15680781.00元及相应利息、迟延履行利息或查封、扣押其相应价值的其他财产。2020年7月30日，本院作出（2020）苏0612执恢232号协助执行通知书，要求南通市通州区不动产登记交易中心协助：一、查封长虹公司名下位于南通市通州区××甲社区××组不动产（以下简称案涉不动产）；二、查封期限为三年，自2020年7月30日起至2023年7月29日止。 冯尉提出异议称，案涉不动产虽然登记在长虹公司（已注销）名下，但该长虹公司与被执行人长虹公司并非同一家公司，两家公司是完全独立的法人单位。法院查封的案涉不动产原产权人为长虹公司，该案涉不动产于2004年即已登记至长虹公司名下。2009年4月13日长虹公司更名为江苏长虹幕墙装饰工程有限公司（以下简称江苏长虹公司），该公司于2009年10月9日注销登记。法院执行案件中的案涉当事人长虹公司是2013年4月10日新注册成立的公司，与原长虹公司是完全独立的两个法人单位，因此，法院无权查封原长虹公司名下的案涉不动产。案涉不动产在原长虹公司注销前已依法以以房抵债的方式交付案外人，案外人为案涉不动产的实际权利人。2008年6月12日，案外人与原长虹公司签订了《胶水供货合同》《铝单板供货合同》。合同签订后，案外人向原长虹公司提供胶水和铝单板，但原长虹公司未能按合同约定履行付款义务。后双方于2008年12月30日签订结账单，明确原长虹公司欠款情况及以房抵债事宜，但原长虹公司仍未能按照要求付款，故双方于2009年7月6日签订以房抵债协议书。根据以房抵债协议，目前案涉不动产实际权利人为案外人，法院无权查封。案涉不动产自以房抵债协议签订至今一直由案外人实际占有并支配，案外人未能办理产权变更系原长虹公司已依法注销，无法按照要求缴纳土地增值税所致，并非案外人自身原因而未办理过户手续。为此，案外人向本院提交了以下证明材料（均系复印件）：南通市通州区市场监督管理局二甲分局的证明、江苏省工商行政管理局名称变更核准通知书、南通市通州工商行政管理局公司准予注销登记通知书、2009年5月15日出版的江苏经济报（今日8版）、填发日期为2004年7月6日的房屋所有权证书、填发日期为2004年6月11日的土地使用权证书、苏（2020）通州区不动产权第0014566号不动产权证书、胶水供货合同、铝单板供货合同、送货单、结账单、收据、用房屋土地抵算债务协议书、厂房租赁协议书、中国建设银行客户专用回单、水费缴纳发票、电费缴纳微信截图、江苏金茂智能科技集团有限公司营业执照。请求：中止对案涉房屋的执行。 第三人中国东方资产管理股份有限公司（以下简称东方资产公司）辩称，2019年12月20日，本案原申请执行人中行南通通州支行与东方资产公司签订债权转让协议，约定将本户债权及相关权益转让给东方资产公司，并于2020年2月19日在《中国商报》进行了公告，现东方资产公司已是本案合法债权人。东方资产公司认为案外人冯尉对案涉不动产排除执行的异议不能成立，理由如下： 执行法院查封的案涉不动产系登记在本案被执行人长虹公司名下，查封无误。《通州区不动产登记信息查询结果》显示，本案查封的案涉不动产，权利人系长虹公司，证件号为320683000408705，而本案据以判决的编号为2015年中银最高保字15032366402号《最高额保证合同》载明的保证人长虹公司，营业执照号码即为320683000408705。另依据国家企业信用公示系统查询结果可知，本案被执行人长虹公司统一社会信用代码为91320612066219056J，注册号为320683000408705。案外人所述查封的案涉不动产系登记在已注销的原长虹公司名下，与事实不符，且案外人并无证据证明案涉不动产信息登记错误。 即使登记错误，执行法院也应当继续查封并执行该案涉不动产。假如登记错误，本案查封的案涉不动产应冻结在已注销的原长虹公司名下，而原长虹公司2009年7月6日的《公司清算报告》显示，企业债务为零，清算组并未对案涉不动产进行抵债处分，应属于股东沈宏茂、沈峰、沈敏所有，而三名股东均为本案被执行人，执行法院据此亦可查封处置该案涉不动产。 即使登记错误，案外人提出的案涉不动产抵债的行为，也无法排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》的规定，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议的，应当符合下列条件：（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同；（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产；（3）案外人已经支付全部价款（其中案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已经支付全部价款，应同时符合下列情形：①案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；⑥以房抵债协议不违反其他法律法规的规定）；（4）案外人非因自身原因未办理过户登记手续。 本案中，案外人提出的以房抵债等相关证据根本无法排除执行。首先，案外人冯尉在案涉不动产查封之前未实际占有。虽然案外人提供了厂房租赁协议书、水电费缴纳记录、租金回单，但是从上述证据看，约定每年20000元的租金明显与市场行情不符，电费依然由本案被执行人长虹公司缴纳，建行回单中备注的用途为备用金、往来款、工资，并未注明租金。其次，无法证明案外人已经支付全部价款。虽然案外人提供了《用房屋土地抵算债务协议书》、供货合同、结账单等证据，但均无证据核查原长虹公司与案外人之间的债权债务关系是否合法有效，案外人对被执行人享有到期债权与执行标的的实际价值是否相当，亦无法排除该以物抵债协议是否存在规避债务或逃避债务或损害其他债权人的情形。再次，因案外人自身原因未能办理过户。案外人陈述，2009年7月6日原长虹公司将案涉不动产抵债给案外人，同年10月9日原长虹公司注销。期间有三个月的时间可以办理过户登记，且《用房屋土地抵算债务协议书》第三条约定，长虹公司应无条件配合冯尉办理房屋土地过户手续，所产生一切费用均由冯尉承担。而案外人提出的异议理由是因长虹公司无法按照要求缴纳土地增值税，未办理过户手续，此处与案外人提供的协议书内容相冲突，故可理解认定系案外人自身原因未办理过户登记手续。 另外，东方资产公司从市场监督管理局调取的本案被执行人长虹公司设立时的档案，发现被执行人长虹公司注册地就在查封的案涉不动产之上，南通市通州区二甲镇人民政府曾于2013年出具房屋产权证明，用于证明金轮公司系案涉不动产的产权人，这明显与案外人陈述的2009年因抵债而取得案涉不动产相矛盾。 为证明上述执行法院查封案涉不动产的合法性及案外人排除执行异议的理由不能成立，东方资产公司向本院提交了以下证明材料（均为复印件）：2020年7月30日出具的通州区不动产登记信息查询结果、编号为2015年中银最高保字15032366402号最高额保证合同、国家企业信用公示系统查询截图、江苏长虹幕墙装饰工程有限公司的《公司清算报告》、房屋产权证明。请求：驳回冯尉的异议请求。 另查明，原长虹公司设立时间为1999年3月12日，股东发起人为沈宏茂、沈峰、沈敏，2009年4月13日，原长虹公司更名为江苏长虹公司，2009年10月9日，江苏长虹公司被注销。被执行人长虹公司设立时间为2013年4月10日，股东发起人为沈敏、洪维新、周洪涛，后变更为自然人独资，现股东为曹建林，亦为公司法定代表人。2004年6月案涉不动产中的6463平方米土地使用权及房屋所有权登记在原长虹公司名下，土地使用权证和房屋所有权证（1幢、2幢、4幢登记在一起）各一本，未有权证登记号。2017年5月17日，本院查封案涉不动产时，案涉不动产中的土地证仍一本，证号为通州国用（2004）字第476号，房屋所有权证分为三本：1幢证书号为通州房权证二甲字第××号、2幢证书号为通州房权证二甲字第××号、4幢证书号为通州房权证二甲字第××号，登记时间为2012年9月7日，案涉不动产登记在长虹公司（原长虹公司已注销、被执行人长虹公司尚未设立的状态）名下。2020年7月30日，本院查封案涉不动产时，案涉不动产证书号为苏（2020）通州区不动产权第0014566号，通州区不动产登记信息查询结果显示：登记时间为2020年7月6日、附记为“遗失补证”、南通市通州区二甲镇二甲社区9组1幢。审查中未发现2幢、4幢登记到该不动产证书的附记之中。 本院认为，在债务清偿期届满后，冯尉与原长虹公司以用房屋土地抵算债务的形式来解决双方之间的债权债务问题，没有违反相关法律法规的规定。但是，双方当事人达成以物抵债协议后，未能将所抵之物，即本案案涉不动产过户登记到冯尉名下，相反登记到原长虹公司已注销、被执行人长虹公司尚未设立状态时的“长虹公司”名下，后又以案涉不动产权利证书“遗失补证”为由最终登记到本案被执行人长虹公司名下，冯尉主张该案涉不动产所有权归其所有，本院不予支持。而本院执行中查封的案涉不动产正是登记在被执行人长虹公司名下的不动产,并非登记在原长虹公司名下，执行行为正当合法，冯尉要求解除查封、停止执行的理由亦不能成立，对其异议申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回冯尉的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  王 忠 人民陪审员  纪汉平 人民陪审员  龚启兵 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  何宇伦