黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020)黑81民终204号上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市浑**营盘北街**********。负责人：胡宝新，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘红旗，黑龙江卓峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江红兴隆农垦龙脉供热有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市集，住所地黑龙江省双鸭山市集贤县二九一农场四委****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：许敬国，该公司经理。委托诉讼代理人：王素娟，黑龙江诺成律师事务所律师。上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人黑龙江红兴隆农垦龙脉供热有限公司（以下简称龙脉公司）供用热力合同纠纷一案，不服黑龙江省红兴隆人民法院（2018）黑8103民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信达公司委托诉讼代理人刘红旗，被上诉人龙脉公司委托诉讼代理人王素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达公司上诉请求：撤销一审判决，改判信达公司给付龙脉公司2016年至2017年度供热费447,660.31元，2017年至2018年度基础供热费209,104.49元。事实和理由：一、信达公司自2016年10月26日取得案涉房屋所有权，并给付2016年至2017年全年供热费，认定事实错误，依法应予改判；二、大仓为住宅房屋配套使用杂物房，其性质为居民用房，应按31.50元/平方米标准交纳供热费。一审法院按43.50元/平方米标准交纳供热费，认定事实及适用法律错误，应予以改判；三、信达公司不违反《黑龙江省城市供热条例》规定的停止用热条件，并已向龙脉公司发送《停止供热函》，一审判决认定信达公司不符合停止用热条件，属适用法律错误。2017年至2018年度信达公司应按照供热费总额的25%交纳基础热费；四《前期物业管理合同》对信达公司不具有约束力，因双方未签订供用热力合同，信达公司无需支付违约金。龙脉公司辩称，一、案涉房产的所有权自黑龙江省农垦中级法院于2016年10月26日将抵债裁定送达信达公司时转移，因此信达公司应于该日起交纳供热费；二、大仓非业主居住所用，应按非居民标准收取供热费；三、信达公司向秦皇岛弘企房地产开发有限公司（以下简称弘企公司）作出《停止供暖函》，而非向龙脉公司作出该函，信达公司未在供热期开始前30日向龙脉公司申请停止供热，且大面积停热会造成供热管网整体无法运行，形成安全隐患，因此龙脉公司不能同意停止供热；四、龙脉公司已向信达公司实际供暖达三个供暖期，双方形成事实供热合同，依据《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第二款关于交费时间的规定，可以确定信达公司支付违约金的时间节点和计算标准。龙脉公司向一审法院起诉请求：1.信达公司给付供热费1,758,809.44元及2016年10月26日至2018年10月15日期间的滞纳金904,467.75元，合计2,663,277.19元。2018年10月16日之后的滞纳金按日1‰标准计算至实际付清之日止；2．案件受理费由信达公司负担。诉讼中，龙脉供热公司减少诉讼请求为：信达公司给付供热费1,737,783.92元及2016年10月26日至2018年10月15日期间的滞纳金880,260.70元，合计2,618,044.62元。一审法院认定事实：龙脉公司于2013年10月14日成立，经营范围为热力生产和供应，物业服务。2013年10月16日，龙脉公司与弘企公司签订《前期物业管理合同》，约定由龙脉公司对龙脉小区提供供热服务，按《黑龙江省城市供热条例》规定的收费日期收取供热费，逾期以当期应付的供热费为基数，按日1‰标准加收滞纳金。黑龙江省农垦中级法院因信达公司申请执行弘企公司、黑龙江省二九一农场（以下简称二九一农场）、徐树明一案，于2016年9月26日作出（2013）垦执字第4-12号执行裁定，被执行人二九一农场履行1,100,000.00元，其余债务以弘企公司所有位于二九一农场龙脉小区A6号楼、A7号楼剩余的住宅、大小仓、商服及A5号楼、A8号楼、A9号楼、A10号楼、A11号楼剩余的住宅、大小仓，按第三次流拍价人民币40,758,931.00元交付信达公司抵债，该案终结执行。案涉房产于2016年10月26日转移至信达公司。龙脉公司与信达公司在供热期间未签订任何供用热力合同。2017年7月26日，信达公司向弘企公司发送《关于秦皇岛市弘企房地产开发有限公司抵债房产停止供暖的函》，主张因信达公司取得的抵债房产无人居住，要求龙脉公司停止供暖。如龙脉公司不停止供暖，信达公司不承担供暖费用。龙脉公司收到该函后即向二九一农场反映了情况。2017年10月20日，二九一农场向信达公司发送《黑龙江省二九一农场关于龙脉小区住宅及非住宅不能停止供热的函》，即龙脉公司已作好全面供热的准备工作并已实际开始供热，信达公司未在法定期限内提出停止供热申请，如骤然停止供热势必给龙脉公司造成不可挽回的经济损失，危害相邻用户用热安全和室内公共设施安全运行。2018年8月29日，信达公司向龙脉公司提出停止供热请求，龙脉公司于2018年9月1日向信达公司发函，不同意信达公司停止供热的申请。龙脉公司的法定代表人许敬国与信达公司的工作人员在微信聊天中，要求信达公司给付供热费及滞纳金未果。2018年10月29日，同在龙脉小区接受龙脉公司供热服务的北大荒农垦麦芽有限公司支付2018年至2019年度供热费1,052,646.77元。诉讼中，龙脉公司与信达公司对案涉房产的供热面积不持异议。龙脉公司主张供热费的计算方法为：住宅22379.32平方米×31.50元/平方米=704,948.58元；大仓1390.57平方米×43.50元/平方米=60,489.80元；商服2015.32平方米×43.50元/平方米=87,666.42元，其中一层超高3.75米-3.20米=0.55米，二层超高3.85米-3.20米=0.65米，一、二层共超高1.20米，每超高0.10米加收热费的3%，则一层超高部分的热费为2015.32平方米÷2×43.50元/平方米×3%×5.50=7,232.48元，二层超高部分的热费为2015.32平方米÷2×43.50元/平方米×3%×6.50=8,547.40元，商服超高部分的供热费合计15,775.96元，供热费为868,891.96元。滞纳金的计算方法为：年度供热费用为868,891.96元，应于供热期开始前交纳50%，剩余50%应于年度的12月31日前交清。2016年至2017年度供热费的50%自2016年10月26日起至2018年10月15日为721天，滞纳金为313,235.55元；2016年至2017年度供热费的50%余款自2017年1月1日起至2018年10月15日为653天，滞纳金为283,693.22元；2017年至2018年度供热费的50%自2017年10月15日起至2018年10月15日为365天，滞纳金为158,211.49元；2017年至2018年度供热费的50%余款自2018年1月1日起至2018年10月15日为288天，滞纳金为125,120.44元。一审法院认为，龙脉公司与弘企公司签订的《前期物业管理合同》合法有效。因信达公司通过法院强制执行以物抵债方式取得弘企公司所有的案涉房产并成为所有权人，《前期物业管理合同》对龙脉公司及信达公司具有约束力。因案涉房产的所有权自2016年10月26日起转移至信达公司，信达公司应自该日起向龙脉公司交纳供热费。龙脉公司主张的按日1‰标准计算的滞纳金，为信达公司未按时支付供热费而产生的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十二条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电”。第一百八十四条规定：“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定”。《供电营业规则》第九十八条规定：“用户在供电企业规定的期限内未交清电费时，应承担电费滞纳金的违约责任。电费违约金从逾期之日起计算至交纳日止。每日电费违约金按下列规定计算：1.居民用户每日按欠费总额的千分之一计算；……”。因《前期物业管理合同》对违约金已有约定，且不违反相关规定，故龙脉公司的该项请求，应予支持。关于龙脉公司不同意信达公司的停止用热申请，信达公司是否负担供热费问题。现行《黑龙江省城市供热条例》第三十五条规定：“……停止用热的用户，应当向供热单位交纳供热设施运行基础费。供热设施运行基础费的收取标准由市、县人民政府确定。有下列情况之一的，不得申请停止用热：……（三）其他可能危害相邻用户用热安全和室内公共设施安全运行的”。因龙脉公司不同意信达公司的停止用热申请，双方未达成停止用热的合意，龙脉公司可以中止供热，也可以继续供热，信达公司辩解龙脉公司负有减损义务的辩解意见不予支持，故信达公司应当给付龙脉公司供热费；关于龙脉公司主张的供热费收费标准问题。《前期物业管理合同》中所表述的“收取供热费的标准执行红兴隆管理局相关标准”，该标准应执行黑垦价发〔2016〕21号《黑龙江省垦区物价局关于红兴隆管理局二九一农场供热价格的批复》中的规定，即：“居民供热价格由现行价格33.50元/平方米调整为31.50元/平方米、非居民供热价格由现行价格45.00元/平方米调整为43.50元/平方米，该价格自2015年秋季取暖期起执行”。龙脉公司主张居民用户按31.50元/平方米标准收取供热费，非居民用户按43.50元/平方米标准收取供热费不违反该规定，故应予支持；关于信达公司要求案涉房产中的大仓应当按照31.50元/平方米的标准收取供热费的问题。“仓”意为收藏谷物的建筑物。《黑龙江省城市供热条例》将供热收费性质分为居民标准与非居民标准。“居”为供人居住应有之意，而“仓”并无居住之意，故大仓应按非居民标准收取供热费，信达公司该项主张不予支持；关于龙脉公司主张的超高面积加收供热费问题。现行《黑龙江省城市供热条例》并无此规定，该条例第四十二条规定：“……未实行热计量收费的用户，按照面积收费的具体办法由市、县人民政府自行确定”。而类似规定见于2005年4月8日黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过的《黑龙江省城市供热条例》第三十条，该条规定：“非居民用户按照房屋建筑面积或者使用面积收费的，应当以建筑层高三点二米为基数计收。层高超过三点二米的，每超过零点一米，加收基本热价的百分之三，文化、教育、体育以及保护建筑等公益性设施加收百分之百为止”。而该条例已经废止，故龙脉公司该项请求不予支持。龙脉公司、信达公司对用热面积无争议，予以确认。现行《黑龙江省城市供热条例》第四十四条规定：“未实行热计量收费的用户应当于供热期前向供热单位交纳不少于50%热费，剩余热费应当于每年12月31日前向供热单位交纳。”。龙脉公司计算违约金的方法符合上述规定，应予支持。龙脉公司主张的供热费的数额应支持：“住宅”22379.32平方米×31.50元/平方米=704,948.58元、“大仓”1390.57平方米×43.50元/平方米=60,489.80元、“商服”2015.32平方米×43.50元/平方米=87,666.42元，合计853,104.80元，2016年至2018年度的供热费为1,706,209.60元，违约金应支持864，621.72元，合计2,570,831.32元，超出部分不予支持。2018年10月16日之后的违约金按日1‰标准计算至实际付清之日止的诉讼请求应予支持。诉讼中，龙脉公司减少诉讼请求，对其减少的诉讼请求部分，案件受理费应当退还。判决：信达公司给付龙脉公司供热费1,706,209.60元、违约金864，621.72元，合计2,570,831.32元，2018年10月16日之后的违约金按日1‰标准计算至实际付清之日止，于判决生效后10日内履行完毕；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,053.00元，退还龙脉公司181.00元，由信达公司负担13,683.00元，龙脉公司负担189.00元。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为,本案存在以下焦点问题：1.供热费的起算时间；2.大仓的收费标准；3.龙脉公司是否应对信达公司停止供热；4.龙脉公司与弘企公司签订的《前期物业管理合同》对信达公司是否有约束力。一、关于供热费起算时间问题。信达公司主张2016年10月26日黑龙江省农垦中级法院向其送达了（2013）垦执字第4-12号裁定书，并形成该日期的送达回证，由于该裁定书所载部分抵债房产被他人占用，法院另出一份案号、落款时间一致，抵债房产范围不一致的执行裁定书并于2017年1月7日向其重新送达。关于该主张信达公司并未提供证据证明。依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”因此案涉房产所有权自2016年10月26日法院将执行裁定送达信达公司时转移，即信达公司应自2016年10月26日起向龙脉公司交纳供热费。二、关于大仓收费标准问题。(2013）垦执字第4-12号裁定书，将案涉房产分为住宅、大小仓及商服，说明大仓不同于住宅，应按非居民标准收取供热费，即按43.50元/平方米收费。三、关于龙脉公司是否应对信达公司停止供热问题。信达公司未直接向龙脉公司申请停止供热，2017年7月26日信达公司向弘企公司作出《秦皇岛弘企房地产开发有限公司抵债房产停止供暖的函》。信达公司不能说明龙脉公司收到该函的时间。二九一农场于2017年10月20日向信达公司作出《关于龙脉小区住宅及非住宅不能停止供热的函》，即龙脉公司与信达公司关于停止供热未达成一致意见。信达公司主张龙脉公司应向其停止供热,且其应按热费总额交纳25%基础热费的主张本院不予认可。四、关于龙脉公司与弘企公司签订的《前期物业管理合同》对信达公司是否有约束力问题。信达公司通过法院强制执行以物抵债方式取得弘企公司所有的案涉房产所有权，弘企公司与龙脉公司签订的《前期物业管理合同》对信达公司有约束力。同时龙脉公司与信达公司虽未签订《供用热力合同》，龙脉公司向信达公司已实际供热超过三个供暖期，形成了事实上的供热合同关系，因此信达公司应按《前期物业管理合同》的约定交纳供热费及违约金。综上所述，中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,368.00元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李单丹审判员  周志强审判员  鲁 民二〇二〇年九月二十九日书记员  石 岩