湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2065号原告：邢龙龙，男，1950年12月14日出生，汉族，住湖南省株洲市。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：周金桂，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告邢龙龙与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢龙龙及其委托诉讼代理人陈湘零到庭参加诉讼，被告张家界大成公司及被告张家界山水公司、被告湖南大成公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢龙龙向本院提出诉讼请求：1、被告张家界山水公司支付回购款224720元，违约金60420元；被告张家界大成公司、湖南大成公司对该项诉讼请求承担连带责任。2、被告张家界大成公司支付房屋收益款91331元，违约金25276元；被告张家界山水公司、湖南大成公司对该项诉讼请求承担连带责任（2016年9月至2020年8月）。3、诉讼费用由三被告承担。本案在审理过程中，经法庭明示，原告邢龙龙当庭增加解除《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》的诉讼请求。事实和理由：原告于2010年11月24日购买了张家界大成山水国际大酒店第11层1140A房。同日与三被告签订了《补充合同》，作为《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》的补充合同。当日，原告付清了房款21.2万元。依据合同约定，被告应当支付原告收益款，并向原告回购上述房屋。2016年12月，原告多次要求被告履行合同义务，被告均以各种理由不予履行。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司向本院提交了书面答辩意见，但未到庭参加诉讼。其辩称：一、回购款及租金支付情况。1、回购款不应计算违约金。原告与被告张家界大成公司一直存在房屋租赁关系，并未将涉案房屋要求收回，且被告不存在拖欠原告投资收益的行为，亦没有回购违约的情形，不应当计算回购违约金。2、2016年9月1日至2020年8月31日止，被告已向原告邢龙龙支付14653元。3、对于投资收益合同到期之后，原告继续计算投资收益不予认可，原、被告双方并未就投资收益达成续签协议。4、现因出现新型冠状病毒不可抗力的情形和被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院降低违约金计算标准。1、原告的实际经济损失没有证据证实，且其未采取相应措施弥补损失防止损失扩大。2、被告酒店因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成经济困难，请求原告放弃违约金的主张。根据情势变更原则，被告主张及时承担违约金也只能按照银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜。三、原告应当选择继续履行商品房买卖合同或者解除房屋租赁和。被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记手续。如果法院支持了原告的回购申请，则应确认《房屋买卖合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》自起诉之日起解除。四、本案任何争议合同均未约定担保期限，合同到期之后，担保人已实际没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2010年11月24日，原告邢龙龙与被告张家界山水公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》，合同约定原告邢龙龙购买张家界山水公司开发的湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第11层1140A房（建筑面积29.42平方米、套内面积20.6平方米、分摊面积8.82平方米），房屋总价款20万元。补充合同约定邢龙龙将购买的湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第11层1140A房房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理，在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定履行期限届满后（5年），按本《商品房买卖合同》所约定的购买价的106%计人民币21.2万元转让给张家界山水天下置业有限公司，具体约定见其所签订的相关合同。2016年1月1日，邢龙龙已向被告张家界山水公司交付购房款21.2万元，原告邢龙龙已履行《张家界市商品房现房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》作为买受人的义务。2．2010年11月24日，原告邢龙龙（甲方）与被告张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）、湖南大成公司（丁方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》。合同约定：甲方投资的物业坐落于张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店第11层1140Ａ房，建筑面积为29.42平方米；甲方将该房屋交给乙方统一经营管理，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用、和收益等相关权益。房屋的投资期限为5年，于甲方与丙方签定的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。投资收益标准为1500元每月，由乙方按月向甲方支付。乙方每月20号之前，将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。丙方以张家界大成山水国际大酒店不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约3500平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土地证号为：张国用（2010）第0×**）作为担保物，为被告张家界大成酒店公司上述义务提供担保。丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的0.3‰作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。如逾期超过三个月或者每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，乙方应当向甲方支付该房屋约定的价格的10%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。3．2016年1月1日，原告与被告张家界大成公司（丙方）、张家界山水公司（乙方）、湖南大成公司（丁方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》一份，约定签订本合同时，甲方付清该房屋总价款之日即视同交房，同时自该房屋交房之日起计算投资期限和投资收益。上述房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满五年后，甲方有权要求乙方按本合同中约定的价格提前回购该房屋，具体方式为：从本合同他签订之日起计算，投资期满五年后，乙方必须按本合同第三条中约定的价格（20万元）的106%价格回购该房屋。乙方以张家界大成山水国际大酒店不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约3500平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土土地证号为：张国用（2010）第0×**作为担保物，为被告张家界大成酒店公司上述义务提供担保。丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方回购甲方之义务提供担保。甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》所约定的投资期内，如逾期3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付投资收益，甲方有权要求乙方按该房屋约定的回购款提前回购该房屋，乙方在接到甲方提出的回购书面报告五个工作日内必须与甲方到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给甲方。任何乙方如逾期30天未履行，则违约方应当向守约方支付该房屋约定价格的日万分之五的违约金。4.2016年1月1日，原告与被告张家界山水公司（乙方）、张家界大成公司（丙方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》约定，甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2019年1月1日。延期回购期满后，甲方同意乙方按21.2万元回购该商品房。在延长的租赁经营期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金2208元。5．合同签订后，位于湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第**1140A房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。自2016年9月起，张家界大成公司未按合同约定足额向邢龙龙支付收益款，其最后一次向原告支付投资收益款项的时间为2019年10月。至2020年8月31日止，张家界大成公司下欠邢龙龙收益款等费用共计91331元。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、收据、银行交易明细、当事人陈述及被告提交的欠付租金及装修款租金表等证据证实，本院予以确认。裁判的理由与结果本院认为，原告邢龙龙与各被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，原告已经将其购买的湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第11层1140A房房屋（建筑面积29.42平方米、套内面积20.6平方米、分摊面积8.82平方米）交给被告张家界大成公司经营，其延期回购期限截止日期为2019年1月1日，原告起诉要求被告张家界山水公司按照《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》的约定支付回购款21.2万元、同时解除《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》的诉求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因合同约定的回购期限到期后，原告并没有提交有效证据证明其在起诉前向被告主张过回购的权益，相反其还在收取被告支付的投资收益。因此，原告起诉要求被告张家界山水公司支付回购违约金60420元的诉求本院不予支持。关于收益款及违约金的认定。自2016年9月起至2020年8月31日止，被告张家界大成公司下欠邢龙龙收益款等费用共计91331元。但因“2019××”属于不可抗力因素，据此，被告要求核减投资收益的，本院予以支持。本院结合张家界疫情的实际情况给被告核减一个月的投资收益2208元，即被告下欠收益款项为89123元。原告起诉要求超过该部分的诉求本院不予支持。关于收益款违约金，原告起诉要求按照房屋约定价格的10%标准计算违约金的标准过高，被告要求予以核减，且与其第一项违约金的计算（即要求被告按照“支付的租金的0.3‰的标准计算违约金）的计算重复，原告未举证证明其损失的具体金额，其主张的10%的违约金过高，故本院对其该项诉讼请求不予支持。原告要求被告张家界大成公司按照违约期内应支付的租金的0.3‰作为违约金的标准计算违约金，本院予以支持。本院核算2019年4月至2020年8月31日止的违约金共计4053.88元（2208元／月×12×0.3‰×510天＝4058.88元）。关于本案担保的问题。因合同并未约定明确的担保期限，且本案担保为连带担保，故根据《担保法》第26条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期间届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”，因回购合同的债务已经到期并超过6个月，故原告要求被告张家界大成公司、湖南大成公司对回购款承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。但原、被告双方的收益投资合同还在继续履行，原告要求被告张家界山水公司、湖南大成公司对该项诉讼请求承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约3500平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土地土地证号为：张国用（2010）第0×**为担保物为被告大成酒店公司提供担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告邢龙龙不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告邢龙龙依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，故被告张家界山水公司应在提供自有物业和储备土地价值范围内承担连带清偿责任。同理，被告湖南大成公司应以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益承担连带清偿责任。被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其放弃诉讼权利，应当承担不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邢龙龙与被告张家界山水置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》自2020年9月4日起解除；二、被告张家界山水置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告邢龙龙位于湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第11层1140A房屋（建筑面积29.42平方米、套内面积20.6平方米、分摊面积8.82平方米）的回购款21.2万元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告邢龙龙支付2016年9月起至2020年8月31日止收益款等费用共计89123元、违约金4053.88元（2019年4月至2020年8月31日止）；四、被告张家界山水置业有限公司以张家界大成山水国际大酒店不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约3500平方米的自有物业、以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土地证土地证号为：张国用（2010）第0×**值范围内作为担保物对上述第三项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；五、被告湖南大成国际酒店有限公司在其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益范围内作为担保物为上述第三项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告邢龙龙其他的诉讼请求。案件受理费7326元，适用简易程序减半收取计3663元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二〇年九月二十八日法官助理覃锴书记员任萌附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。