重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民终5089号 上诉人（原审原告、案外人）：闫家权，男，汉族，1965年8月18日出生，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：王君，重庆正义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：雷仲明，男，1953年12月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：杜江，重庆坤凌律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：段辉明，男，1969年3月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。 上诉人闫家权因与被上诉人雷仲明、原审第三人段辉明案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年8月19日进行了询问。上诉人闫家权及其委托诉讼代理人王君、被上诉人雷仲明及其委托诉讼代理人杜江、原审第三人段辉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫家权上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持闫家权一审诉讼请求，上诉费由被上诉人承担。其理由：1、虽然在法院查封之前，上诉人未与第三人签订正式书面买卖合同，但一方已经履行主要义务而对方接受的，合同成立。上诉人已经支付了全部购房款，履行了房屋买卖合同的主要义务，并已由本人及其家人入住实际占有涉案房屋，故上诉人与第三人已经形成了事实上的房屋买卖合同关系，应当对其以居住目的购房权益予以特殊保护。2、上诉人已按照《房屋买卖补充协议》向第三人支付了全部购房款30万元，第三人也予以认可，一审法院以上诉人曾是第三人职工为由否认转账系支付购房款的认定是错误，不能以此排除上诉人从第三人处购买房屋的事实。3、涉案房屋查封前，上诉人与其家属一直居住在房屋内，有水电费缴费记录佐证，法院在涉案房屋外张贴公告时，上诉人在涉案房屋内实际居住占有。4、正是由于上诉人曾是第三人职工，对第三人合理信赖，因而在购房时才约定20年后办理交易过户。涉案房屋在购房后一直处于查封状态，客观上无法办理过户登记，不可归责于上诉人。 雷仲明辩称，闫家权并未与段辉明在法院查封前签订书面买卖合同，也未履行房屋过户手续，没有实际占有使用涉案房屋，没有完成支付30万元购房款的义务。上诉人系第三人开办公司的财务人员，与第三人之间存在大量私人账户的经济往来，第三人串通上诉人恶意发起虚假诉讼。一审判决正确，请求维持原判。 段辉明述称：闫家权购房房屋是事实，支付购房款的银行流水也是真实的，闫家权不是段辉明开办公司的财务人员，只是一般人员，其支付购房款后一直居住涉案房屋至今，有街道和派出所的证明为据。 闫家权向一审法院起诉请求：1.依法解除对位于渝中区房屋的查封并停止对该房屋的执行；2.判令以上房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明，2014年9月2日，原告雷仲明与被告重庆融畅投资有限公司、段辉明、刘君民间借贷纠纷一案在重庆市第一中级人民法院立案后，该院在审理过程中，以本案与我院已经受理的同一原、被告之间的民间借贷纠纷两案证据存在交叉，报请重庆市高级人民法院指定管辖。重庆市高级人民法院于2015年11月6日指定我院审理该案，我于2015年12月1日立案审理后，于2016年12月26日作出原告雷仲明与被告重庆融畅投资有限公司、段辉明、刘君民间借贷纠纷一案［（2015）渝北法民初18970号］民事判决书，判决：一、被告重庆融畅投资有限公司于本判决生效之日起十五日内归还原告雷仲明借款本金2559579.37元及截至2013年9月27日利息45145.10元，并支付利息（以2559579.37元为基数，从2013年9月28日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至付清时止）；二、驳回原告雷仲明其他诉讼请求。雷仲明收到该判决书后不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院审理后于2018年9月19日作出（2017）渝01民终3443号民事判决书，判决：一、维持重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第18970号民事判决第一项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第18970号民事判决第二项；三、段辉明、刘君对重庆融畅投资有限公司在本判决第一项中所负之支付义务向雷仲明承担连带清偿责任；四、驳回雷仲明的其他诉讼请求。重庆市第一中级人民法院在2014年该案审理过程中，雷仲明向该院申请诉前财产保全，该院于2014年8月作出（2014）渝一中法执保字第297-10号执行裁定书，裁定：查封段辉明名下位于重庆市渝中区房屋，并向不动产登记部门送达了相关文书。前述判决书生效后，重庆融畅投资有限公司、段辉明、刘君未按期履行判决书确定的义务，雷仲明向渝北区人民法院申请强制执行［案号（2019）渝0112执489号］，在该案执行过程中，我院对重庆市渝中区房屋进行第二次续查封。闫家权以其已经购买了该房屋，系该房屋的所有人为由提出书面执行异议，经我院审查后作出（2019）渝0112执异585号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议申请。原告闫家权收到该裁定书后不服，提起本案之诉。庭审中，原告向本案提交了一份以其为乙方，段辉明为甲方，打印的落款时间为2019年5月16日的《房屋买卖补充协议》，主要约定：鉴于甲乙双方在2011年5月27日达成的关于甲方名下的坐落于重庆市渝中区，产权证101字第072846号房屋一套的口头协议，经甲乙双方友好协商达成以下补充协议：一、房屋总价为300000元的口头约定不变，乙方已于2011年5月27日全额支付给甲方。二、该房屋的过户时间甲乙双方原口头约定为乙方在该房屋居住满20年（即2011年5月27日-2031年5月27日）现协商该房屋过户时间为乙方在该房屋居住满10年（即2011年5月27日-2021年5月27日）。三、本协议未尽事宜甲乙双方友好协商，如协商不成交由人民法院裁决。四、本协议一式二份，具有同等法律效力，甲乙双方签字生效。第三人段辉明在甲方处签字，原告闫家权在乙方处签字。原告还提交了一份其中国工商银行卡（账号为62×××64）的个人业务凭证，证明其于2011年5月27日向第三人段辉明转账汇款30万元。同时提供了一份由第三人段辉明出具的落款时间为2011年5月27日的《收条》，记载：今收到闫家权付渝中区桂花园新村18幢7-3号房款人民币叁拾万元，付款方式为转账。收款人：段辉明，账号62×××10，开户行工商银行北部新区支行。庭审中，原告闫家权陈述，其于2000年-2019年期间在重庆融畅投资有限公司上班，第三人段辉明曾任该公司总经理，原告闫家权在该公司为段辉明开车、办事。其于2010年-2012年间将其中国工商银行卡（账号为62×××64）交由第三人段辉明控制并使用，期间，段辉明通过该卡与被告雷仲明之间有多笔资金往来。一审法院认为，案外人闫家权对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告虽主张其与第三人段辉明就案涉房屋签订了房屋买卖合同，并已经付清了全部价款，并实际占有了该房屋，即便其主张全部真实，但该房屋并未过户登记至原告名下，其享有的是债权，并不能取得该房屋的所有权，故其第二项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。就是否应当解除对案涉房屋的查封，停止对该房屋的执行问题。一审法院认为，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据原告与第三人于2019年5月16日签订的《房屋买卖补充协议》记载，双方并未在法院查封案涉房屋前就案涉房屋签订书面的房屋买卖合同，不符合第二十八条第（一）项的要件。即使原告曾与段辉明之间《房屋买卖补充协议》为真实，但该协议中双方将过户登记的时间由原告居住满20年（即2031年5月27日以后）变更为居住满10年（即2021年5月27日之后），该约定使原告所购买的房屋长期处于登记在他人名下的情形，在此期间，可能出现房屋登记所有权人另行将该房屋进行抵押、或另行出售、或因其他债权债务被司法查封等的情形，原告认可这样的交易安排，即表明原告自愿接受其中的交易风险，故该房屋现在未过户亦属因原告自身原因所致，不符合第二十八条第（四）项的要件。对于原告的主张的其已于2011年5月27日付清了房款的事实，一审法院认为原告曾为段辉明所在公司的员工，于2010年-2012年间将其中国工商银行卡交给段辉明使用，期间通过该卡向段辉明转账的款项并不能证明就是原告所支付的购房款，而段辉明出具的收条亦不能证明确为2011年5月27日所写，对于原告所称的已付清房屋的事实一审法院不予采信，不符合第二十八条第（三）项的要件。综上，原告闫家权对涉案房屋并不享有能够排除强制执行的权利，对其第一项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告闫家权的全部诉讼请求。案件受理费8800元，由原告闫家权负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。 本院认为，本案的争议焦点为闫家权对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案涉房屋首次被查封的时间为2014年8月，闫家权提交《房屋买卖补充协议》显示的签订时间为2019年5月16日，晚于人民法院查封的时间。该补充协议上载明双方于2011年5月27日达成购买涉案房屋的口头协议，不符合上述司法解释第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。第二，闫家权在本案诉讼中提交涉案房屋的生活缴费凭证，该缴费凭证不能直接证明闫家权缴纳了涉案房屋的相关费用，达不到“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的证明目的。第三，闫家权虽举示了段辉明出具的《收条》，但其工商银行卡于2011年5月27日向段辉明转账汇款30万元并未备注系购房款，加之闫家权系段辉明开办公司的员工，该段时间闫家权的前述银行卡交由段辉明控制使用，故现有证据不能充分证明闫家权已支付全部购房款。第四，闫家权购买涉案房屋，在《房屋买卖补充协议》中约定将原口头约定居住满20年过户改变为居住满10年过户，闫家权接受长期将涉案房屋登记在出卖人名下的事实，其中风险应由其自行承担。闫家权上述行为说明未能过户也有其自身原因。综上，闫家权的请求不符合前述司法解释的规定，其对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。同时，涉案房屋至今登记在段辉明名下，闫家权要求判令涉案房屋归其所有的请求不符合《中华人民共和国物权法》第九条的规定，该项请求本院不予支持。 综上所述，闫家权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人闫家权负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 硕 审 判 员  郑 泽 审 判 员  刘 希 二〇二〇年九月十日 法官助理  江满意 书 记 员  程 容