新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0203民初1557号 原告：任芳，女，1964年9月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。原告：彭新明，男，1965年6月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。以上二原告委托诉讼代理人：黄明军，新疆炎黄律师事务所律师。被告：克拉玛依华宇房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。法定代表人：康国旋，该公司总经理。委托诉讼代理人：敬明芳，新疆荣远律师事务所律师。原告任芳、彭新明与被告克拉玛依华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任芳、彭新明之委托诉讼代理人黄明军、被告华宇房产公司之委托诉讼代理人敬明芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任芳、彭新明向本院提出诉讼请求，依法判令：1.请求判令被告退还原告购房款650000元，支付违约金26106元，增加的违约金233958元，合计910064元；2、请求被告配合原告到有关部门办理契税26106元、印花税435.10元、住宅专项维修资金17404元的退费手续。事实和理由：原告于2015年8月购买被告预售商品房1套(克拉玛依区兴开路3-505号)，并于2015年10月前向被告全额支付了购房款870200元。原、被告双方于2016年5月16日签订正式的《商品房买卖合同》(合同编号KWS2016-01487)。被告未按照合同约定于2017年4月1日前向原告交付该商品房，经原告反复催促，被告开发承建的该房地产工程一直处于烂尾状态。原告万般无奈之下于2018年初要求解除合同并多次催促被告退还其全部购房款。被告同意解除合同，但并未依约于60日内退还全部已付购房款，在原告的反复请求催促之下，被告于2018年11月1日、2019年1月8日、2020年1月7日共计退还原告购房款220200元，剩余购房款仍未退还。原告购买房屋至今已经接近5年，原告依约履行了全部合同义务，但因被告的违约行为，原告不仅无法取得案涉房屋，并且给原告造成了巨大的经济损失，因此，为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求被告退还购房款、承担违约责任并赔偿损失，恳请法院判如所请。被告华宇房产公司辩称，对原告要求被告返还房款本金650000元的诉请无异议。对原告要求被告承担违约金26106元无异议，愿意作为损失返还。对于原告要求被告支付增加的违约损失不同意承担，无事实和法律依据，被告认为双方的解除合同行为在2018年11月1日，根据双方签订的合同第9条的约定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还已付款，并按照已付款的3%向买受人支付违约金。在本案中，被告退还房款的时间应当在2019年1月1日之前支付完毕，被告应当承担利息的起算时间是2019年1月2日，原、被告签订合同的目的是原告取得房屋所有权，被告获取购房款。从双方签订到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，这期间的利息不应当由被告承担。按照合同的约定60天属于原告给被告返还房款的期间，此期间不应当支付利息，如果原告认为3%的违约金不足以弥补损失，应当承担举证责任，否则也只能按银行同期贷款利率或全国银行同业拆借中心公布的贷款报价利率为标准来计算利息，在本案中被告认为3%足以弥补原告的损失，被告认为原告主张的违约损失不存在。被告愿意配合原告办理上述费用的退费手续，双方可以共同到相关部门办理相关的退费手续。本院经审理认定事实如下：2015年，原告与被告签订“华宇·尚都购物广场商品房认购协议”，约定原告认购被告开发的尚都购物广场5层商铺，建筑面积149.26平方米，原告选择一次性付款。该协议签订后，原告于2015年7月1日、2015年8月7日、2015年10月26日分别向被告华宇房产公司支付房款100000元、500000元、270200元，合计870200元。2016年5月6日，原、被告签订《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号KWS2016-01487）一份，约定被告将位于××区商品房出售给原告，建筑面积为149.26平方米，每平方米售价为5830元，总金额870200元；原告于2016年5月6日前一次性交付全部房价款870200元整。被告应当在2017年4月1日前，将竣工验收合格的商品房交付给原告。第九条被告逾期交房违约责任均约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下第1种列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。该合同还对项目建设、销售依据、逾期付款违约责任、产权登记、保修责任等内容进行了约定。合同签订后，2016年5月24日，原告缴纳该房屋契税26106元、印花税435.10元。2016年5月1日向克拉玛依市房产管理局缴纳该房屋维修基金17404元。被告华宇房产公司在2017年4月1日未能交付房屋，后双方协商解除了合同，被告于2018年11月1日、2019年1月8日、2020年1月7日分别向原告返还房款70200元、50000元、100000元，总计220200元。剩余房款未退还，经原告多次催要未果，故诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。后因为被告未能按期交房，双方协商一致解除了《克拉玛依市商品房买卖合同》，被告亦向原告退还了部分房款。现原告主张要求被告返还剩余购房款650000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现双方合同已经解除，被告继续占有原告购房款没有合同及法律依据，应当予以返还，故对原告主张要求被告返还购房款650000元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金26106元的诉讼请求，因被告未能按期交付合格房屋，已经构成违约，故原告有权按照合同约定要求被告承担违约责任。根据双方合同第九条第1款第(2)项的约定，买受人如主张解除合同的，出卖人应当全额退还已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。本案中，原告已支付购房款870200元，故相应的违约金为26106元（870200元×3%），故对原告主张要求被告支付违约金26106元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张要求被告支付增加的违约金233958元的诉讼请求。原告认为双方在《克拉玛依市商品房买卖合同》中约定的违约金低于被告给其造成的损失，要求法院予以增加。原告增加的违约金主要为交纳的房款在占用期间利息损失233958元，原告计算方式为：1、2015年10月27日至2018年11月1日，按照房款总额870200元，年利率6%计算为157637元（870200元×6%÷365天×1102天）；2、2018年11月2日至2019年1月8日，按照房款总额800000元，年利率6%计算为8810元（800000元×6%÷365天×67天）；3、2019年1月9日至2020年1月7日，按照房款总额750000元，年利率6%计算为44753元（750000元×6%÷365天×363天）；4、2020年1月8日至2020年8月8日，按照房款总额650000元，年利率6%计算为22758元（650000元×6%÷365天×213天）。上述四项合计为233958元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。关于原告增加的违约金部分，本院分析如下：1.关于房款870200元占用期间的利息157637元。原告自2015年10月26日向被告交纳房款870200元，被告占用原告房款，原告主张自2015年10月27日至2018年11月1日的利息157637元符合法律规定，理由如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。…”第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据第二十三条规定，合同解除，被告应当向原告返还购房本金和利息。关于利息如何计算，参照该法第十七条中原告逾期支付房款计算损失方式，利息应为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息。经查2015年10月中国人民银行三至五年贷款基准利率为4.75%，逾期贷款利率按照贷款基准利率上浮30%，故原告按照6%主张该期间的利息为157637元，符合法律规定，该利息可以认定为原告的损失。2.关于房款800000元占用期间的利息8810元。被告在2018年11月1日向原告返还房款70200元，剩余房款800000元被被告占用，原告主张自2018年11月2日至2019年1月8日的利息符合法律规定。关于利息金额，经查2018年11月中国人民银行一年以内（含一年）贷款基准利率为4.35%，逾期贷款利率按照贷款基准利率上浮30%为5.655%，故原告主张利息损失应计算为8304元（800000元×5.655%÷365天×67天）。3.关于房款750000元占用期间的利息44753元。被告在2019年1月8日向原告返还房款50000元，剩余房款750000元被被告占用，原告主张自2019年1月9日至2020年1月7日的利息符合法律规定。关于利息金额，经查2019年1月中国人民银行一年以内（含一年）贷款基准利率为4.35%，逾期贷款利率按照贷款基准利率上浮30%为5.655%，但在2019年8月20日，已将“中国人民银行同期同类贷款利率”调整为“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”，故2019年8月20日之后的利息，应当以“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”为基准，经查，2019年8月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为4.25%，逾期利率按照贷款市场报价利率上浮30%为5.525%，故原告主张利息分段计算为：2019年1月9日至2019年8月20日利息为26028元（750000元×5.655%÷365天×224天）；2019年8月21日至2020年1月7日利息为15780元（750000元×5.525%÷365天×139天），合计为41808元。4.关于房款650000元占用期间的利息22758元。被告在2020年1月7日向原告返还房款100000元，剩余房款650000元被被告占用，原告主张自2020年1月8日至2020年8月8日的利息符合法律规定。关于利息金额，经查2020年1月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为4.15%，逾期利率按照贷款市场报价利率上浮30%为5.395%，故原告主张利息损失为20464元（650000元×5.395%÷365天×213天）。故原告的上述利息损失合计228213元。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，又因原告已经按照合同约定主张逾期交房违约金26106元，根据上述法律增加后的违约金数额以不超过损失额为限，故应扣除违约金部分，对剩余违约金202107元（228213元-26106元），本院依法予以支持。超出部分，不予支持。对于原告要求被告华宇房产公司协助原告办理退还契税、印花税、维修基金的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告克拉玛依华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任芳、彭新明返还购房款650000元、支付违约金26106元、增加的违约金202107元，共计878213元；二、被告克拉玛依华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告任芳、彭新明办理完毕维修基金、契税、印花税退税事宜。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6450元，由原告任芳、彭新明负担232元，由被告克拉玛依华宇房地产开发有限公司负担6218元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   华慧二 ○ 二 ○ 年 九 月 一 日书  记  员   张雪