安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初4873号 原告:汪安,女,1985年1月25日出生,汉族,住上海市静安区。 委托诉讼代理人：韩山，安徽安贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘浏，安徽安贵律师事务所律师。 被告:章昌华,男,1962年4月11日出生,汉族,住安徽省池州市贵池区。 被告:王增萍,女,1965年3月10日出生,汉族,住址同上。 被告:章伟,男,1988年1月21日出生,汉族,住址同上。 以上三被告共同委托诉讼代理人：章新超，安徽九华律师事务所律师。 被告:池州市顺丰房地产经纪有限公司,住所地安徽省池州市贵池区翠柏中路**，统一社会信用代码91341700394102500K。 法定代表人:徐青,执行董事兼总经理。 被告:中国工商银行股份有限公司池州城建支行,住,住所地安徽省池州市池阳路一社会信用代码91341700853824896T。 负责人:何超,该行行长。 委托诉讼代理人：姚卓闻，安徽天贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹儒宏，安徽天贵律师事务所实习律师。 原告汪安与被告章昌华、王增萍、章伟、池州市顺丰房地产经纪有限公司（以下简称“顺丰房产”）、中国工商银行股份有限公司池州城建支行（以下简称“工行城建支行”）买卖合同纠纷一案，于2020年7月18日立案受理。2020年原告汪安向本院提出撤回对被告顺丰房产的起诉，本院经审查予以准许。本院于2020年9月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪安委托诉讼代理人刘浏、被告章昌华、王增萍、章伟共同委托诉讼代理人章新超、工行城建支行委托诉讼代理人姚卓闻参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪安向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原告与被告章伟、被告顺丰房产在2018年7月6日签订的房屋买卖合同及原告与被告章昌华、王增萍、被告顺丰房产在2018年7月30日签订的存量房买卖合同;2、判令被告章昌华、王增萍将位于池州市贵池区房屋过户回原告名下,过户税费由二被告承担;3、判令被告章昌华、王增萍向原告支付违约金31200元;4、判令被告工行城建支行立即解除设置在涉案房屋上的抵押权;5、判令本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由:原告通过顺丰房产分别在2018年7月6日与被告章伟、2018年7月30日与被告章昌华、王增萍签订了房屋买卖合同（各方的权利义务以后一份合同为准）,向被告章昌华、王增萍出售自己位于池州市贵池区房屋。合同签订后,被告章昌华、王增萍向原告支付了10000元定金和112000元的首付款。2020年3月18日,原告得知涉案房屋已于2018年8月过户到被告章昌华、王增萍名下,且在被告工行城建支行完成了涉案房屋的抵押登记。但原告时至今日仍未收到被告章昌华、王增萍应当支付的剩余购房款。原告认为被告章昌华、王增萍未在合理期限内支付剩余房款的行为已构成违约,经原告向两被告发出催告函后,两被告仍未在催告函要求的履行期限内履行义务。根据双方在2018年7月30日签订的存量房买卖合同第8条第二款之规定,原告有权解除与两被告签订的存量房买卖合同并要求两被告赔偿原告的各项经济损失和违约金,另由于涉案房屋已经过户到两被告名下并且设置了抵押权,原告请求将涉案房屋过户退回原告名下并解除设置在该房屋上的抵押权。综上所述,为维护原告的合法权益,特诉至贵院,请求贵院依法支持原告的各项诉讼请求。 被告章昌华、王增萍、章伟辩称：1、房屋买卖不能履行是因为章昌华在服刑阶段，合同约定尾款由银行按揭支付，不是被告方有意违约，属于不可抗力，不适于违约款项；2、关于原告解除合同，被告方没有异议，被告方的经济来源主要来源于章昌华的收入，现在章昌华因为服刑而其余被告没有承担能力，所以无法承担该费用；3、关于损失31200元，原告没有损失，房屋现已增值，中介费9000元也由被告支付，被告支付的首付款也是给原告使用至今。综上，请求法院判令原告返还首付款112000元和10000元定金。 被告工行城建支行辩称：2018年8月，被告章昌华、王增萍与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定向被告工行城建支行借款20万元，期限180个月，并以被购房屋向其抵押担保。合同约定贷款发放前如出现贷款人无法联络借款人、担保人等情形的，贷款人有权免除贷款发放义务或重新进行贷款审查审批。另外，被告章昌华还授权委托贷款人将贷款直接付至原告账户。因贷款发放前，工行城建支行多次与章昌华联系，均无果，该贷款未能发放成功。本起纠纷系被告章昌华原因导致，工行城建支行同意原告关于注销涉案房屋抵押登记的请求，但不应承担诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实与原告诉称一致。 另查明：被告章伟系被告章昌华、王增萍之子。就原告名下的锦绣苑小区17幢102室房产先由被告章伟于2018年7月6日与原告及顺丰房产签订《房屋买卖合同》，后由被告章昌华、王增萍于2018年7月30日与原告签订《存量房买卖合同》，该合同已备案。被告章昌华、王增萍已向原告支付定金和首付款共计122000元；另因资金需要向工行城建支行申请按揭贷款20万元并签订《个人购房借款/担保合同》，后因为被告章昌华个人原因贷款未能发放，以致原告汪安未能如期收到购房款。 本院认为：汪安和章昌华、王增萍签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，已依法成立并生效。因被告章昌华个人原因致使贷款未能如期发放，而被告章昌华、王增萍、章伟也未向原告支付剩余购房款，致使合同无法继续履行，现原告要求解除合同并将涉案房屋返还的请求，予以支持；原告要求被告工行城建支行解除设置在涉案房屋上的抵押权，予以支持。原告要求被告章昌华、王增萍支付违约金31200元，经双方协商达成被告章昌华、王增萍、章伟补偿原告解除合同损失12000元的意向以及由原告承担诉讼费，本院认为当事人对自己的权利在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下有充分的处分权，故该协商内容予以确认。因被告章昌华、王增萍已向原告支付首付款122000元，抵扣需向原告给付的12000元后，原告应退还110000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告汪安与被告章昌华、王增萍签订的《存量房买卖合同》、原告汪安与被告章伟签订的《房屋买卖合同》； 二、被告章昌华、王增萍将池州市贵池区房屋返还给原告汪安，并于本判决生效后十日内协助办理过户手续，过户费由被告章昌华、王增萍承担； 三、本判决生效后十日内由原告汪安退还被告章昌华、王增萍交付的首付款及定金共计122000元；由被告章昌华、王增萍、章伟补偿原告汪安因解除合同而造成的损失12000元；两项相抵由原告退还被告人民币110000元； 四、被告中国工商银行股份有限公司池州城建支行于本判决生效之日起七日内解除设置在池州市贵池区房屋的抵押权； 五、驳回原告汪安的其他请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费580元，减半收取290元，由原告汪安承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费580元。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号：12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张俐琴 二〇二〇年九月二十二日 法官助理舒志瑛 书记员江琴