广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7733号上诉人（原审原告）：黄小红，男，汉族，住广东省佛山市禅城区********，公民身份号码430************517。上诉人（原审被告）：佛山市三水高富地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********，统一社会信用代码914***********877K。法定代表人：陈小兵，执行董事。委托诉讼代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周波，广东引力律师事务所实习律师。上诉人黄小红因与上诉人佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄小红上诉请求：1.在一审判决第一项的基础上，增加判令高富公司向黄小红支付以1364123元为基数，自2017年9月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十的标准计算至今的逾期交房违约金；2.撤销案涉《商品房买卖合同》第十一条第二款和第三款的约定；3.对案涉房屋质量进行查验，判令高富公司修复排查出来的所有质量问题；4.本案一审、二审诉讼费由高富公司承担。一、一审判决认定高富公司于2017年9月20日将案涉房屋交付给黄小红缺乏事实和法律依据，违反了意思自治原则。（一）案涉合同第十一条第一款约定高富公司在交房时应履行书面通知、提供和出示房屋验收证明文件、签署房屋交接单等义务及黄小红可以拒绝收房的权利。事实上双方从未签署过房屋交接单，高富公司亦未证明该交接单的存在。（二）案涉合同交接条款并未明确约定高富公司应提供和出示的房屋验收证明文件和房屋交接单的名称及交房的详细流程，但高富公司在其售楼中心张贴了其制作的收房流程图和该流程中标示的《房屋检查表》《房屋交接表》的示范文本，该流程关于收房的步骤清晰、操作性强，该示范文本名称具体、内容详实、设计合理，不仅与案涉购房合同交接条款不冲突，反而弥补了该条款内容粗糙及操作性不强的缺陷。因此，高富公司张贴的这些资料所承诺的义务，特别是作为高富公司核心的交房义务——《房屋交接表》，依法应成为案涉购房合同的有益补充。事实上，高富公司在黄小红依约支付全部购房款后，不仅没有书面通知黄小红去收房并签署《房屋交接表》，在案涉房屋查验出质量问题时也未将这些问题登记在《房屋检查表》中，甚至至今都没有指派过工作人员与黄小红谈及交房一事。一审判决根本没有依法认定高富公司张贴的这些资料的法律效力，反而认定高富公司已履行了交房义务，无视了双方没有签署《房屋检查表》《房屋交接表》的法律事实。（三）《收楼业主身份确认表》《***国际社区业主收楼情况记录表》《***国际社区业主收楼钥匙／资料签收表》不能证明高富公司已交房。首先，《收楼业主身份确认表》《***国际社区业主收楼情况记录表》《***国际社区业主收楼钥匙／资料签收表》并非约定或法定的交房手续，《房屋检查表》《房屋交接表》是高富公司张贴的交房流程中的有名手续及证明高富公司履行交房义务的关键手续，而《收楼业主身份确认表》《***国际社区业主收楼情况记录表》《***国际社区业主收楼钥匙／资料签收表》并非购房合同约定的房屋交接单，也不是高富公司张贴的交房流程中的《房屋检查表》和《房屋交接表》。因此，高富公司提交的这三份资料不具备证明高富公司已履行交房义务的形式证明力。其次，黄小红签署《收楼业主身份确认表》的目的是为了签收相关资料，并非为了收房。黄小红于2017年9月20日去高富公司售楼中心签收案涉房屋的测绘结果——《房产分层图》《宗地图》时，高富公司的工作人员曾某1说只有业主才能签收该二份图纸，于是黄小红就应其要求签了该确认表，其目的并不是为了收房，该确认表记载的“交房日期”为无（“／”）即可证明该事实，同时也可以证明案涉房屋直到2017年9月20日仍未交房。而且，该确认书也不是高富公司公示的交房流程图中的身份确认环节，没有《入住登记表》《收房通知书》这些前置手续和文书的印证，同样证明该确认表的目的不是用于收房，高富公司也没有提供其它证据能佐证该确认表是用于交房。一审判决无视高富公司的举证不能，反而要求黄小红另行提供证据证明该确认表不是用于交房、将相关举证责任强加给黄小红，不仅违反了谁主张、谁举证的诉讼原则，而且无视了上述法律事实。再者，《***国际社区业主收楼情况记录表》《***国际社区业主收楼钥匙／资料签收表》并非高富公司制作和出具，同样不具备相应的形式证明力，其签署目的也不是为了收房。黄小红因在交清购房款前发现案涉房屋外墙出现裂缝，于是在2017年9月20日签收了《房产分层图》和《宗地图》，确认房屋实测面积没有问题后，就主动联系佛山市******物业管理有限公司（以下简称**物业公司）的工作人员黄某1开门去察看房屋室内质量状况，结果发现10多处质量问题，于是就让黄某1登记在案并转告高富公司进行维修，黄某1将发现的质量问题记录在《***国际社区业主收楼情况记录表》中。接着当黄小红希望领取房屋钥匙以方便及时查验高富公司维修房屋的效果时，**物业公司工作人员便要求黄小红必须一并收取其它资料，如此黄小红就签署了上述签收表。上述事实证明，黄某1根本不是高富公司的工作人员，上述记录表和签收表均由**物业公司制作和出具，不具备证明高富公司已履行交房义务的形式证明力。一审判决认定黄小红与高富公司的经办人员签署了《***国际社区业主收楼钥匙／资料签收表》，将黄某1认定为高富公司的工作人员与事实不符。黄小红与黄某1的通话录音也可以证明黄某1不是高富公司的工作人员，其与高富公司之间根本不存在任何法律关系，且该记录表和该签收表的制式与案涉的几份《业主意见、建议、需求情况记录跟进表》完全一致，其抬头均标明其制作、使用单位为“**美居物业有限公司”或“**美居”（**物业公司文字加图案的图标），也证明该记录表和该签收表是**物业公司制作及出具，与高富公司没有任何关系或关联，不能成为高富公司已交房的证据。不仅该记录表和该签收表形成的原因、目的均与收房无关，同样道理，该签收表也不是高富公司公示的交房流程图中的签收相关文件及收房物品环节中形成，没有《入住登记表》和《房屋交接表》《房屋检查表》这些前置手续或文书的印证。很显然，如果高富公司有意于2017年9月20日交房，则上述身份确认表中“交房日期”就应为“2017年9月20日”，而不是无（“／”），当天发现的房屋质量问题就应记录在《房屋检查表》中，而不是在《***国际社区业主收楼情况记录表》中，陪同黄小红去看房并在该记录表和该签收表中签名的人就应该是曾某1，而不是黄某1或**物业公司的其它工作人员。如果《***国际社区业主收楼情况记录表》和《***国际社区业主收楼钥匙／资料签收表》如一审判决认定的那样是交房手续，那么黄小红在已发现案涉房屋存在诸多质量问题且没有任何收房心理压力的情况下，肯定不会去签署这二份表单主动收房的。总之，该记录表和该签收表不能证明高富公司已履行交房义务，高富公司应承担举证不能的法律后果。一审判决要求黄小红另行提供证据证明该记录表和签收表不是用于交房，违反了谁主张、谁举证的诉讼原则。二、一审判决认定案涉房屋符合法定和约定的交付条件，缺乏相应的事实和法律依据。（一）案涉合同交接条款约定的验收证明文件不明确，高富公司应当按照佛山市有关规定提供案涉房屋的验收证明文件。我国《城市房地产开发经营管理条例（2011年修订版）》第18条和《建筑工程质量管理条例（2000年版）》第49条均规定住宅小区等群体房地产开发项目的验收方式是综合验收，该经营管理条例第17条还规定商品房的交付使用条件是一种综合条件。案涉合同第11条约定高富公司必须出示案涉房屋的验收证明文件，否则黄小红可以拒绝收房。但该合同并未明确约定高富公司应出示哪些验收证明文件，更未明确约定高富公司只需出示《竣工验收备案表》。因此，该合同关于交付使用条件和验收方式的约定实质上就是上述法律规定的条件和方式。佛山市住房和城乡建设管理局佛建管［2012]321号《关于规范新建商品房交付使用流程的通知》规定开发商具体应提供多达10种的验收证明文件，完全吻合上述法律规定的综合验收方式，高富公司不仅应遵守该通知（高富公司就是落实该通知规定才张贴交房流程图及《房屋检查表》和《房屋交接表》示范文本的），而且该通知规定的验收证明文件名称具体、项目清晰，刚好弥补了购房合同关于验收证明文件约定不明确的缺陷。因此，该通知有关验收证明文件的规定，同样应成为《商品房买卖合同》交接条款有益的补充及高富公司应履行的交接义务的具体内容之一。本案中高富公司只提供了《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，与上述法律规定不符，提供明显不充分，证明案涉房屋不符合交付使用的综合条件。虽然《竣工验收备案表》中有“规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”的描述，但该描述显然是一种传闻证据，没有其它证据予以佐证，依法不能认定其证据效力。如果真的已取得其它验收证明文件，高富公司就应直接提供而不是间接来证明。高富公司出具的《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》的内容均不符合法定要求，存在造假嫌疑，更难以证明案涉房屋符合交付使用的综合条件。一审判决仅凭《竣工验收备案表》就认定案涉房屋符合法定和约定的交付条件，与商品房综合验收方式和交付使用综合条件的上述法律规定不符，也无视了高富公司必须遵守佛山市有关验收证明的规定及举证不能的事实。（二）现有证据已充分证明，案涉房屋出现的质量问题，依法已达到影响了正常居住使用的严重程度。首先，一审判决认定的事实遗漏了高富公司已实际维修，但没有被记录在案的诸如下水管道周边天花渗水等房屋质量问题，也没有如实披露高富公司就该渗水问题及案涉房屋厨房内外墙及电梯间外墙角等处裂缝多次维修的事实。其次，虽然我国法律目前没有关于商品房质量问题严重影响正常居住使用的统一认定标准，但房屋维修的次数是公认的认定标准之一，根据通常理解，如果商品房出现的质量问题能经过简单修复即可恢复原状，则这样的质量问题应该属于一般的质量问题。但若一处质量问题经过多次维修都无法恢复原状，则理应属于严重影响买受人正常居住使用的情形。根据《广东省实施办法（2012年修正）》第9条第四款规定及《浙江省实施办法》第29条第二款规定可以看出，经营者修理的次数达二次以上是商品可以退赔的法定理由，更应作为包括商品房在内的商品存在严重质量问题的认定标准。而案涉房屋开裂、空鼓、渗水等问题数量多、维修时间远超60天，且如厨房内外墙、电梯间外墙墙角等处裂缝以及下水管道周边天花渗水问题被维修时所抹灰浆的新旧痕迹证实高富公司至少维修过三次以上，远超上述法定标准。因此，目前证据已充分证明案涉房屋完全符合严重影响正常居住使用的认定标准及黄小红可以据此拒绝收房的约定情形。再者，高富公司多次进行维修的墙体裂缝，都是从墙体的一端连续地开裂到另一端，依法属房屋主体结构质量问题。一审判决在认定案涉房屋出现的质量问题“均属房屋质量瑕疵，不属于严重影响正常居住使用的质量问题及不影响房屋主体结构”时并未援引相应的法律依据，则证明该认定没有法律依据，也完全无视了上述相关事实。最后，高富公司自2017年9月开始直到本案一审判决前一直都在对案涉房屋进行维修，造成黄小红在依约给付全部购房款二年多后一直无法对房屋正常占有和使用，因此，高富公司要赔偿相应的损失给黄小红。一审判决无视该损失以及高富公司维修进度拖沓、效率低下并无理拒绝承担维修所产生的水电费用等事实，显然有失公平。三、一审判决违反了法定程序。1.一审判决适用简易程序、书面质证及没有依法对黄小红提交的《***办理〈不动产权证〉资料签收条》进行审查核实，均违反了法定程序。首先，本案诉争的标的额近二十万元，双方既未约定适用简易程序审理本案，且诉讼观点完全相反，争议极大不符合法律规定的简易程序适用情形。其次，一审法院只组织双方进行了一次庭审，之后双方都补充提交了证据，但一审法院无视黄小红的异议，并未开庭对这些证据进行质证，而是要求双方提交相应的质证书面意见，违反了我国民事诉讼法第68条的规定。最后，一审判决遗漏了黄小红提交的《***办理〈不动产权证〉资料签收条》，未进行全面审查。2.一审法院未及时答复却判决不予批准黄小红申请增加诉讼请求的申请，违反了法定程序。一审法院在本案庭审后多次组织双方进行书面质证，因此，本案一审法庭辩论结束的时间应在最后一次书面质证之后，而黄小红提出增加诉讼请求申请是在本案一审庭审后，第一次书面质证开始前，黄小红提出增加诉讼请求完全符合程序，一审判决不批准黄小红的申请违反程序。且一审法院以判决形式而不是及时通知的形式答复黄小红增加诉讼请求的申请，造成黄小红丧失重新完善诉讼请求的选择机会，其程序也缺乏相应的正当性，损害了黄小红合法的诉讼利益。至于黄小红增加诉讼请求的具体内容及相应的事实理由，请详见该申请书。3.一审法院事先没有明确告知目的便组织验房，其程序缺乏相应的正当性和公平性，不支持黄小红重新验房申请，既不尊重案涉房屋存在未被修复的渗水问题的客观事实，对黄小红也显失公平。首先，一审法院在组织双方实地察看案涉房屋前没有将查验房屋剩余质量问题的目的明确告知黄小红（黄小红还误以为是核实已发现的质量问题及其维修状况），以致黄小红在没有专业人员帮助的情况下仓促参与验房，验房结果必然不全面、不专业，黄小红也从未承认房屋尚存的质量问题只限于黄小红当天所发现的问题。因此，一审法院组织的验房，其程序缺乏相应的正当性和公平性，特别是双方从未规范地查验过案涉房屋的质量问题及该房屋长年处于维修状态，只有在专业人员的参与下进行全面排查，才能得出一个相对公平和客观的验房结论。其次，高富公司根本没有也不可能进行过试水，更不可能因此验证出下水管道周边天花的漏水问题已被修复。案涉房屋有二条从屋顶穿透楼板且与洗手间沉池相连通并最终通往地下管网的下水管道，高富公司已将该管道周边的天花维修了多次，证明该处天花之前肯定渗水，这是凭肉眼便可以排查出来且高富公司从来没有通过合适方式证明已修复的问题。高富公司违反双方的约定，没有通知黄小红到场查验，于本案一审判决前通过一审法院发给黄小红一组照片和视频，辩称上述天花处已不再渗水。但高富公司明显没有给下水管道周边的天花试过水，因为该处天花之所以渗水，明显是该楼板用于该管道穿越的孔洞发生了防水质量问题，并非该管道的管壁破裂所致，且该渗水问题也只有当连续多日下雨后雨水从屋顶沿着该管道外壁流至该天花处才得以显现，从该管道途经的所有楼层的天花均有渗水现象也能证明该成因。由于该管道外壁与屋顶和楼板之间并没有可以蓄水的空间，因此，上述天花处的渗水问题其实是难以通过人工试水的手段来验证的，除非从屋顶在该管道周边连续多日不断地洒水（其它位置的试水都要求蓄水48小时以上，二者道理本质上是一样的）。很明显，高富公司没有也不可能这样洒过水，该管道周边的天花当然不会出现异样并因此证明之前的渗水问题已被修复。因此，高富公司理应承担举证不能的法律后果。一审判决却认定上述下水管道周边天花的漏水问题已被修复，缺乏事实依据。至于高富公司给各沉池试水后沉池下方的天花没有渗水现象，既不能证明该沉池没有渗水问题，因之前发现的沉池渗水位置并不在沉池下方的天花，而是在周边的墙壁处，更不能证明上述管道周边天花的渗水问题已被修复，因二者之间明显毫不相干。高富公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回黄小红的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由黄小红承担。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》约定付款期限及方式为：分期付款，黄小红应在2015年3月15日前全部支付完房款，房屋的交付期限为2015年12月31日前，因黄小红违约未能如约支付房款，后高富公司通过诉讼追讨剩余房款，并申请强制执行，双方于2017年6月9日在一审法院的主持下签订《执行和解协议》，黄小红于2017年6月9日付清房款。合同约定案涉房屋的交付日期应为2015年12月31日，而且黄小红在历次庭审中已确认此日期该房屋已通过综合竣工验收，取得竣工备案表，符合法定及合同约定的交付条件，黄小红已清楚在此日期办理房屋接收手续，物业管理服务费也应该从当日起计收。由于其个人原因未前来收房，其后在2017年6月9日交清房款后应立即办理接收房屋手续，当时现场黄小红也口头承诺当天下午到案涉房屋管理的物业公司办理交接手续。但至2017年6月12日，高富公司未见黄小红前来办理收房手续，于是向其邮寄了一份收房通知书，此通知书的性质为一份催促办理收房手续的函，是因为黄小红明知可以收房的情况下而怠于办理收房手续，高富公司再次书面催促其办理收房手续，就算高富公司不邮寄通知书，黄小红也应在交清房款后立即办理收房手续，因此高富公司并不存在逾期交楼的行为，不应承担逾期交楼的责任，不应加重守约方高富公司的责任，一审判决认定高富公司承担逾期交楼的责任缺乏事实依据。黄小红向一审法院提出诉讼请求：1.高富公司继续履行购房合同义务、彻底解决案涉房屋地基沉降问题，并依法向黄小红支付迟延交楼违约金共计186424元（以购房款1364123元为基数、按银行同期贷款利率上调30%暂计算至2019年11月15日）；2.本案诉讼费用由高富公司承担。诉讼过程中，黄小红将第一项诉讼请求变更为高富公司重新验房并修复查出的所有质量问题，依法向黄小红支付迟延交楼违约金共计186424元（以购房款1364123元为基数、按银行同期贷款利率上调30%自2017年6月15日起暂计算至2019年11月15日）。一审法院查明：2014年12月21日，高富公司作为出卖人与黄小红作为买受人签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买的商品房为预售商品房，为佛山市三水区*************国际社区*区*座***号房；2.房屋总金额为1364123元；3.出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经竣工验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，买受人选择分期付款方式还未付清房款或是选择银行按揭方式但银行还未放款的，出卖人有权拒绝将商品房交付买受人使用，在付清房款或银行放款后，买受人才能收楼；4.出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；6.买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同签订后，黄小红于2014年12月30日向高富公司交付预收购房款414123元。2015年11月13日，黄小红因欠付高富公司第二期购房款950000元房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2015）佛三法民一初字第615号，被一审法院判决于该判决生效之日起十日内向高富公司支付950000元及以950000元为本金，自2015年3月16日起至上述款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十的标准计算的违约金。2017年6月9日，黄小红作为被执行人与高富公司作为执行人就（2016）粤0607执3502号案签订《执行和解协议》，该协议主要对上述执行案案款本金利息、执行费、评估费、拍卖费的负担问题进行了约定，还约定了黄小红于6月9日一次性支付1093764.76元至高富公司银行账户。2017年6月15日，高富公司向黄小红出具金额为950000元的广东增值税普通发票。另查明，2017年9月20日，黄小红在《收楼业主身份确认表》和《***国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》中签名，确认收到入户大门钥匙A钥匙二条、B钥匙五条、阳台铝门钥匙三条、信箱钥匙二条、业主智能卡三张、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》、白蚁防治质量保证说明一本等材料。同日，黄小红与高富公司的经办人员签署了《***国际社区业主收楼情况记录表》，提出了大厅右侧墙有裂纹、客厅墙面有裂纹、入户门左边墙有裂纹、后花园台阶有开裂、三楼露台正面墙有裂纹、三楼主人房墙原补位置需重新修复、三楼窗户墙与主体墙间隙有裂纹、三楼梯间墙有裂纹、二楼主人房门口上角有裂纹、二楼主人房窗与主体墙有间隙裂纹、一楼梁底大部分有裂纹、门后面上角有开裂等质量问题。2018年1月7日，黄小红在案外人**物业公司的《业主意见、建议、需求情况记录跟进表》中签名，确认案涉房屋存在厨房烟窗边上有缝隙、二楼主人房卫生间沉箱填示表面有裂、二楼小房间卫生间窗户墙边也有裂、小房间墙边有缝隙、小房间右侧墙修补梁边上未接好、三楼主人房飘台右侧有裂纹、三楼露台右侧交接墙有缝隙等质量问题。2018年1月21日，黄小红在案外人**物业公司的《业主意见、建议、需求情况记录跟进表》中签名，确认案涉房屋存在后花园台阶裂隙条、后花园护栏左右两处接口裂纹、后花园推门墙裂、二楼主宿房窗台右侧上下两处空鼓、三楼主房窗台右下一处空鼓等质量问题。2018年1月27日，黄小红再次在案外人**物业公司的《业主意见、建议、需求情况记录跟进表》中签名，确认案涉房屋新发现二楼主卧卫生间门口渗水、一楼楼道拐角墙有裂缝等质量问题，原发现未解决的问题有二楼小客房窗台边墙角裂缝、一楼墙面的一处空鼓、后花园围墙顶板未更换。再查明，2015年12月31日，案涉房屋经竣工验收合格，取得了《竣工验收备案表》。该表中的工程竣工验收备案文件目录的第六项为规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。案件审理过程中，一审法院向黄小红释明案涉房屋质量问题、修复方案等待证事实需通过司法鉴定意见证明，应由黄小红在指定期间内向一审法院提出司法鉴定申请并预交鉴定费用。黄小红在指定期间内未向一审法院提出司法鉴定申请。一审法院组织黄小红、高富公司于2020年3月25日到案涉房屋进行现场查看，其中2020年3月25日查看现场时发现一楼客厅墙角存在一条裂缝及对二楼卫生间下水管道进行放水试验；事后，高富公司已对该裂缝进行修复处理，经放水试验后未发现二楼卫生间下水管道存在渗水现象。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄小红与高富公司签订的《广东省商品房买卖合同》意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认可。关于案涉房屋是否符合交付使用条件问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定及案涉合同中关于“出卖人应在2015年12月31日前将具备竣工验收合格条件的商品房交付买受人使用”的约定，案涉房屋已于2015年12月31日经竣工验收合格，取得《竣工验收备案表》，符合法定的交付使用条件及双方合同约定的交付条件。至于黄小红主张的案涉房屋存在严重质量问题。如前所述，案涉房屋已取得《竣工验收备案表》，该备案表可作为高富公司交付合格房屋的初步证明，黄小红主张案涉房屋存在严重质量问题，但未在一审法院指定的期间就房屋的质量问题向一审法院提出司法鉴定申请，应承担举证不能的法律后果。且从黄小红于2017年9月20日向高富公司反映的案涉房屋多处墙面有裂纹、缝隙及此后向案外人**物业公司反映的案涉房屋墙面裂纹、缝隙、窗台下侧空鼓、二楼主卧卫生间门口渗水等问题分析，一审法院认为上述问题均属房屋质量瑕疵，不属于严重影响正常居住使用的质量问题及不影响房屋主体结构，不会导致案涉房屋买卖合同的根本目的不能实现。因此，案涉房屋已具备合同约定及法定交付使用条件，黄小红以案涉房屋不具备交付使用条件而拒绝接收房屋的主张，无据，一审法院不予支持。黄小红接收房屋后，可在房屋质量保修期内主张高富公司履行保修义务对上述房屋质量问题进行修复。关于高富公司应否承担逾期交楼责任问题。黄小红依约支付全部购房款后，高富公司理应依约履行交付房屋的义务，但因高富公司提供的现有证据不足以证明其已于2017年6月13日书面通知黄小红收楼，应承担举证不能的法律后果。黄小红于2017年9月20日签订《收楼业主身份确认表》和《***国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》，签收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等材料，一审法院确定此日为案涉房屋的交楼之日，因此，高富公司应承担逾期交楼违约责任。黄小红虽主张签收上述材料的行为与高富公司交楼无关，但未提供相反证据予以证实，对黄小红该主张，一审法院不予认可。至于逾期交楼违约责任的计算标准，案涉合同约定为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金，黄小红自愿将该标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十的标准计算，是对自身权利的处分，一审法院予以认可。故逾期交楼违约金应以黄小红已交付的房价款1364123元为基数，自黄小红主张的按照高富公司向黄小红开具剩余购房款发票的时间即2017年6月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十的标准计算至2017年9月20日止。对黄小红诉请超出部分，一审法院不予支持。关于黄小红主张高富公司重新验房并修复房屋所有质量问题。如前所述，案涉房屋取得的《竣工验收备案表》已能作为高富公司交付合格房屋的初步证明，在黄小红未能提供相应证据否定上述证明的情况下，黄小红主张高富公司重新验房，无理，一审法院不予支持。至于修复房屋所有质量问题，鉴于黄小红未能提供证据证明案涉房屋的现存质量问题及修复方案，且黄小红庭审中亦承认高富公司每次均有对黄小红反映的房屋质量问题进行维修，对一审法院在庭审后到现场查看发现的一楼客厅墙角裂缝问题，高富公司亦已提供证据证明其已对该裂缝进行修复，故对黄小红该主张，一审法院不予处理，黄小红可待有证据证明案涉房屋存在质量问题后，再另行主张高富公司履行修复义务。关于黄小红庭审结束后申请增加诉讼请求的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，黄小红增加诉讼请求的，应于本案一审法庭辩论结束前提出，故黄小红庭审结束后提出的增加诉讼请求申请，一审法院不予批准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、高富公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄小红支付以1364123元为基数，自2017年6月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十的标准计算至2017年9月20日止的逾期交楼违约金；二、驳回黄小红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2014元（黄小红已预交），由黄小红负担1839元，高富公司负担175元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉房屋是否符合交付使用条件及高富公司应否向黄小红支付逾期交楼违约金。黄小红上诉主张案涉房屋不符合交付使用的条件，且高富公司未按约定签署房屋交接单，故其有权拒绝收楼。对此，本院认为，首先，根据案涉合同第八条：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经竣工验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，案涉房屋已于2015年12月31日经竣工验收合格，取得了《竣工验收备案表》，即案涉房屋符合交付使用条件。黄小红虽主张案涉房屋存在严重质量问题，不符合交付使用条件，但其未能提供充分、有效的证据证明案涉房屋存在的质量问题属于严重影响到其正常居住使用的质量问题，且经一审法院释明，黄小红未在指定期间内就案涉房屋存在的质量问题、修复方案等待证事实申请司法鉴定，故根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，其应承担举证不能的法律后果。同理，黄小红关于请求高富公司重新验房并修复房屋所有质量问题的主张亦缺乏依据，本院不予支持。其次，基于前述，案涉房屋已取得《竣工验收备案表》，符合交付使用条件。黄小红亦已于2017年9月20日在《收楼业主身份确认表》和《***国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》签名，确认收到案涉房屋入户大门钥匙A钥匙二条、B钥匙五条、阳台铝门钥匙三条、信箱钥匙二条、业主智能卡三张、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等材料，同日，签署了《***国际社区业主收楼情况记录表》。在黄小红已签收案涉房屋相关钥匙、业主智能卡的情况下，其已是事实上收楼，故黄小红以未签署房屋交接单为由拒绝收楼缺乏依据，本院不予支持。一审法院根据上述查明的事实认定高富公司于2017年9月20日向黄小红交付案涉房屋于法有据，本院予以维持。黄小红已依约于2017年6月9日支付完购房款，高富公司亦应及时履行交付房屋的义务。高富公司虽主张其已书面通知黄小红收楼，但高富公司未能提供充分、有效的证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果，高富公司上诉主张其无需承担逾期交楼的违约责任缺乏依据，本院不予支持。一审法院根据黄小红的主张，结合已查明的事实，认定高富公司应向黄小红支付以已付房款1364123元为基数，自2017年6月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十的标准计算至2017年9月20日止的逾期交楼违约金于法有据，本院予以支持。至于黄小红请求撤销案涉合同第十一条第二款和第三款的问题，其该请求是在一审庭审结束后新增加的诉讼请求，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，对其该申请不予准许正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。高富公司、黄小红的上诉主张理据均不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4028元，由黄小红负担3678元，由佛山市三水高富地产开发有限公司负担350元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年九月十一日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽