上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初7718号原告：上海青蛙仓储有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：韦东东，总经理。委托诉讼代理人：朱玲龄，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴安琪，上海汉盛律师事务所实习律师。被告：上海恒兴物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：赵以勇，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，上海沪紫律师事务所律师。原告上海青蛙仓储有限公司诉被告上海恒兴物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱玲龄、柴安琪和被告委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海青蛙仓储有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的厂房租赁合同于2020年4月30日正式解除；2.判令被告支付2020年4月2日起至4月30日房屋租金50,000元(人民币，下同)；3.判令被告支付水电费共计5,531.82元(2019年4月2日起至2020年4月30日)：4.判令被告支付物业门卫费共计37,700元(2019年4月2日起至2020年4月30日)；5.判令被告支付违约金共计300,000元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月，原告与被告签订《厂房租赁合同》约定，被告向原告承租位于上海市奉贤区南桥镇远东路XXX号XXX幢一层厂房，该厂房含公摊面积总计1,450平方米。租赁期限自2019年4月2日起至2021年4月1日止。房租租金先付后租，按6个月为一期支付，每一期租金为300,000元，提前20日支付。租赁期间生产、生活用水6.8元/吨，电费1.5元/度，物业费、门卫费每/月/平方2元等费用均由被告承担。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，而被告仅向原告支付了两期房屋租金(即2019.4.1至2020.3.31期间的租金)，其他费用均未支付。按合同约定，自合同签订之日起被告应每月向原告支付水费、电费、物业费、门卫费等费用，并且应于2020年3月向原告支付第三期房屋租金。原告曾多次向被告催讨上述费用，但被告一直拖欠不予支付。原告认为被告的行为已经严重损害了原告的经济利益。因此，特向法院提起诉讼请求，望法院支持为盼。被告上海恒兴物流有限公司辩称，不同意原告所有诉请。因为新冠疫情的影响，被告的物流生意受到影响，被告因此以不可抗力的理由和原告商量解除合同，2020年1月24日之后被告已经将钥匙交给了原告的门卫，系争房屋一直由原告进行包管，被告并未使用。原告也于2020年4月将房屋出租。本院经审理认定事实如下：2019年3月25日，原、被告签订《厂房租赁合同》，甲方(原告)将位于上海市奉贤区南桥镇远东路XXX号XXX幢一层厂房出租给乙方(被告)，该厂房含公摊面积总计1,450平方米。租期2年，自2019年4月2日起至2021年4月1日止。租金为先付后租，按6个月为一期支付，每一期租金为300,000元，每期租金应提前20日支付。乙方每月需支付生产、生活用水6.8元/吨，电费1.5元/度，物业费、门卫费每/月/平方2元，保证金50,000元。任何一方因特殊原因需要提前解除本合同的，必须提前三个月以书面形式通知对方，经对方书面同意后，双方可协商提前解除本合同。未经书面同意，任何一方均不得任意变更或终止。如一方擅自变更或终止本合同，则其行为视为违约。违约方须支付守约方违约金，违约金为当年度一年租金。合同补充条款约定，交付时间2019年4月2日已交付乙方使用并开始计算房租。免租期10天，合同最后一年最后一期房租里扣除。上述协议签订后，被告先后支付了50,000元保证金和一年的租金。2020年4月18日，原告提供律师发函被告，认为被告逾期支付租金等构成违约，要求被告支付租金、水电费、物业费等共计341,697元。2020年5月7日，原告发出《解除通知函》，认为被告违约，双方的《厂房租赁合同》于2020年4月30日正式解除，要求被告支付拖欠的租金50,000元，水电费5,531.82元、物业门卫费37,700元，合同违约金600,000元。另，原告称2020年5月起已将租赁厂房又出租。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《厂房租赁合同》，是当事人双方真实意思的表示，合法有效。被告认为自2020年1月24日后，由于新冠疫情影响被告生意，故曾以不可抗力原因要求解除合同，并将钥匙交给原告的门卫。原告认为由于被告违约自行搬离，原告在2020年5月初收回租赁场所另行出租，被告系违约。本院认为，新冠疫情不属于不可抗力范围，被告如确因新冠疫情特殊原因要求解除合同，根据双方合同约定应当提前三个月书面通知原告。现被告没有证据证明履行了提前三个月通知的义务，其擅自搬离租赁场所导致合同无法继续履行，其行为已经构成违约。鉴于原告已于2020年5月初接受租赁房屋，本院确认双方的《厂房租赁合同》于2020年4月30日解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故本院对于原告主张要求被告支付拖欠物业门卫费的请求，于法无悖，本院应于支持。对于租金方面自2020年1月23日起，由于疫情原因，对于被告使用租赁场所确存在一定影响，应当减免被告应承担的部分租金，另又考虑到被告已经将租金支付至2020年4月1日，故本院酌情减免2020年4月1日至30日期间的租金。对于水电费部分，原告提供的水电费发票与其计算清单不具有关联性，故本院难以支持，其可待有证据后另行主张。现双方的租赁合同已经解除，原告基于租赁合同收取的保证金应一并予以返还。对于违约金部分，被告认为过高，请求予以降低。鉴于违约金兼具补偿与惩罚的性质，约定违约金既是对守约方履行利益的补偿，也是对违约方违约行为的惩罚，可以督促当事人诚信履约。本院综合原告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认为原告依据约定的方式主张的违约金金额过高，故依法予以酌情调整为80,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告上海青蛙仓储有限公司与被告上海恒兴物流有限公司于2019年3月25日签订的《厂房租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告上海恒兴物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海青蛙仓储有限公司物业门卫费37,700元；三、被告上海恒兴物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海青蛙仓储有限公司违约金80,000元；四、原告上海青蛙仓储有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海恒兴物流有限公司保证金50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,200元，减半收取计3,600元，由原告上海青蛙仓储有限公司负担1,600元，被告上海恒兴物流有限公司负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇二〇年九月二十五日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。