贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终6569号上诉人（原审被告）：张开伟，男，1985年9月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河**（山水黔城半岛公寓）******。法定代表人：彭家恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莉，女，系公司员工。委托诉讼代理人：刘依，女，系公司员工。上诉人张开伟因与被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初8829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张开伟上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人缴纳第一期租金的时间为2016年7月7日从而改变诉讼时效计算时间，根据双方房屋租赁合同的约定，上诉人于合同签订之日起就支付给被上诉人2013年3月20日至6月20日的租金12227元，押金4076元，被上诉人才将房屋交付使用，上诉人在一审答辩时就对被上诉人计算标准及收据提出异议。上诉人承租案涉房屋系用于家装、建材销售商铺，但因地下停车场未设置相关标识及规划停车位、消防措施未完善、且未按合同约定设置导向及广告，致使承租人经营不济，从而产生租金拒付争议，上诉人于2016年8月就已经搬离，并在9月找被上诉人协商解除合同，但被上诉人一直相互推诿没有具体的负责人，也并未提供与上诉人沟通及争议发生后上诉人继续使用占有房屋的证据，一审判决上诉人支付租金的计算数目，对上诉人不公。二、一审法院未对被上诉人提供的证据进行独立的审核判断，即对被上诉人的证据全盘接收，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条等相关法律规定。三、关于诉讼时效问题，上诉人在接受案涉房屋时，按照合同约定支付了三个月租金及押金，本案的诉讼时效起算点应为2016年6月5日，《民法总则》2017年10月1日才实施生效，生效前已届满一年诉讼期，因此本案应适用《民法通则》第一百三十六条的规定。四、一审适用简易程序进行审理本案，根据相关法律规定，应在立案之日起三个月内审结，本案立案之日为2019年5月22日，审结时间为2019年12月23日超过了简易程序的审理期限，是否延长期限或改普通程序也未通知上诉人，因此，一审程序错误。恒祥公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回被上诉人的全部上诉请求：一、被上诉人在一审庭审过程中提出的第四组证据为上诉人最后支付租金时的《收据》不是证明上诉人仅支付了一个付费周期的租金，因此，上诉人有关其仅支付了第一期租金的论述与事实不符，基于该理由推导出其支付租金截止日期是2016年6月20日，从而认为本案一审法院认定事实及本案应适用一年诉讼时效期间的上诉理由不成立。二、上诉人所述2016年8月搬离涉案房屋，一方面并未举证证明该事实，其次被上诉人处也未收到上诉人有关搬离或者解除合同的通知，该上诉理由不能成立。三、被上诉人按约交付给被上诉人的是具备正常使用条件的房屋，双方办理了房屋交接手续，对涉案房屋的现状是知晓并认可接收的，使用过程中房屋并未出现任何质量问题，因此，在上诉人并未举证证明涉案房屋存在不能正常使用条件的情况下，上诉人拒付租金实属违约，上诉人认为双方租赁合同无效的理由不能成立。恒祥公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金68894.17元，并以68894.17元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月14日，案外人杨军（共有人蒋维霞）向贵阳宏益房地产开发有限公司购买位于贵阳市南明区（贵阳都会）栋（6）1-17-11号房屋后，于2015年8月10日与原告签订《委托管理协议》，委托原告对该房屋进行对外招租管理。2016年3月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目“花果园-三期写字楼-Ｒ1区-贵阳都会6栋-1711号”房屋（建筑面积135.86平方米）出租给乙方，经营用途为：家装建材；租赁期限从2016年3月20日至2017年12月31日止；租金标准为：2016年3月20日至2016年12月31日，30元／月.平方米，2017年1月1日至2017年12月31日，35元／月.平方米；支付方式为：按3个月一次支付。付款方式为：乙方应在本合同签订之日支付首期租金12227元，其余各期租金乙方应在上一期租金计付期限的最后一日届至前15日向甲方预付；并约定乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的百分之十向甲方支付违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。2016年7月7日，原告向被告出具《收据》一份，确认收到被告支付2016年7月4日至2016年10月3日的固定租金12227元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。首先。关于原告的诉请是否已过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案中，原告于2019年4月10日向一审法院提交民事起诉状，起诉要求被告支付从2016年10月4日起的租金，原告的该主张未超过法律规定3年的诉讼时效期间。故被告对原告要求支付租金提出异议的主张，一审法院不予支持。其次。本案中，原告于2016年3月20日与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约定将案涉房屋交付给被告使用，履行了自己的义务。但被告仅缴纳了2016年10月3日前的租金，此后产生的租金未按双方所签合同约定履行按期向原告交付租金的义务，构成违约，依法应承担相应的民事责任。现原告起诉要求被告支付2016年10月4日起至2017年12月31日止的租金68894.17元。对此，被告辩称租赁的房屋与所签合同房号不一致，且从2016年8月份未继续使用房屋。故对租金的计算标准、计算金额及违约金有异议。因被告对其主张未提交证据证明，故对被告提出异议的主张，一审法院不予支持。原告要求被告支付所欠租金68894.17元的诉请，于法有据，一审法院予以支持。对于原告诉请被告以所欠租金68894.17元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金的主张。双方合同约定被告应按时向原告缴纳租金，每逾期一天，被告按月租金的百分之十向原告支付违约金，该约定违反法律规定。现原告自行降低要求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，一审法院从其自愿，予以支持。但因双方合同约定租金按每3个月支付一次，故原告诉请按所欠租金68894.17为基数计算有误，一审法院予以纠正，确认按已到期应付未付租金分段计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告张开伟于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒祥置业管理有限公司租金68894.17元及逾期付款违约金（其中以12293.14元为基数，从2016年10月4日起算；以14265.3元为基数，从2017年1月4日起算；以14265.3为基数，从2017年4月4日起算；以14265.3为基数，从2017年7月4日起算；以13805.13为基数，从2017年10月4日起算，按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍，计算至本判决履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1524元，减半收取762元，由被告张开伟负担（此款原告贵州恒祥置业管理有限公司已预交，被告张开伟在支付上述款项时一并支付原告贵州恒祥置业管理有限公司）。二审中，当事人没有提交新证据，二审经审理查明，本案一审已报扣除审限。此外，二审查明的其余事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人张开伟与被上诉人恒祥公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应恪守。恒祥公司按照合同约定将案涉租赁房屋交付张开伟使用，张开伟应当按照合同约定履行支付租金义务，但张开伟未按照合同约定支付租金，其行为构成违约，其应当承担支付租金及违约金的违约责任。张开伟上诉主张本案已过诉讼时效。对此，根据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，恒祥公司起诉要求张开伟支付2016年10月4日至2017年12月31日止租金的诉讼时效并未届满一年，恒祥公司于2019年4月10日向一审法院起诉要求被告支付从2016年10月4日起至2017年12月31日至的租金，恒祥公司该主张未超过前述法律规定三年的诉讼时效期间。故本院对张开伟该项上诉主张不予采信。张开伟上诉还主张地下停车场未设置相关标识及规划停车位、消防措施未完善、且未按合同约定设置导向及广告，其于2018年8月份搬离，并找被上诉人协商解除合同，但其并未提交相应证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。其在租赁合同约定期间并未向恒祥公司交付租赁物，应当按约支付相应租金。故本院对张开伟该项上诉理由亦不予采信。综上所述，张开伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1524元，由张开伟负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇二〇年九月二十三日书记员 曹 艳