重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4702号上诉人（原审被告）：重庆玉龙建筑工程有限公司（现更名为重庆浩山建设工程有限公司），住所地重庆市沙坪坝区金松岩**附**，统一社会信用代码91500106203099100N。法定代表人：刘明文，公司经理。委托诉讼代理人：舒斌，重庆廷源律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚港，重庆廷源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：薛玉龙，男，1953年6月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：舒斌，重庆廷源律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚港，重庆廷源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：薛飞（薛玉龙之女），女，1977年12月28日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：舒斌，重庆廷源律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚港，重庆廷源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁余，女，1987年1月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李燕，重庆中钦国彦律师事务所律师。上诉人重庆玉龙建筑工程有限公司（以下简称“玉龙公司”）、薛玉龙、薛飞因与被上诉人丁余房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初13059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人玉龙公司、薛玉龙、薛飞的委托诉讼代理人舒斌，被上诉人丁余的委托诉讼代理人李燕到庭参加了询问。本案现已审理终结。玉龙公司、薛玉龙、薛飞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人或反诉被告承担。事实和理由：1、被上诉人至今未将房屋返还给上诉人玉龙公司，没有产生实际损失，也无法确定租赁房屋的实际使用年限，一审判决认定事实不清，适用法律错误，显失公平；2、一审判决将有争议部分的扩建、改建工程造价全部认定为系上诉人施工完成，没有事实及法律依据，实属认定事实不清，适用法律错误；3、尽管涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，确实是导致《房屋租赁合同》无效的原因，但是不必然导致被上诉人违法扩建、改建。被上诉人在明知租赁房屋没有房地产权证的情况下仍然违法扩建、改建，是其自身的过错导致，与玉龙公司没有法律意义上的关联性，玉龙公司无任何过错；4、一审判决不仅判决了单方返还，还判令了资金占用损失，显然与法律规定以及合同约定不符，显失公平；5、一审判决引用《公司法》第二十条的规定，判决上诉人薛玉龙、薛飞对上诉人玉龙公司的债务承担连带责任实属适用法律错误，薛玉龙、薛飞不应当承担连带责任。被上诉人丁余辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。丁余向一审法院起诉请求：1、判令玉龙公司、薛玉龙、薛飞返还丁余交纳的房屋租赁定金390000元、保证金1240元、利息5440元、滞纳金6840元，共计403520元,并赔偿丁余上述款项的资金占用损失(即以403520元为基数,按照银行同期贷款利率计算,从2018年3月8日计算至付清之日止);赔偿丁余因对租赁房屋改建、搭建造成的财产损失,该损失的具体金额以评估金额为准。2、判令薛玉龙、薛飞对玉龙公司承担连带返还、赔偿责任。3、诉讼费、评估费由玉龙公司、薛玉龙、薛飞承担。一审法院认定事实如下：2003年9月19日，案外人重庆玉龙房地产开发有限公司与重庆市沙坪坝区覃家岗街道梨树湾村芭蕉沟经济合作社签订《土地承包经营协议书》，约定重庆玉龙房地产开发有限公司向重庆市沙坪坝区覃家岗街道梨树湾村芭蕉沟经济合作社承包经营位于芭蕉沟社马鞍山约20亩荒地。承包期30年，从2003年9月20日起至2033年9月19日止。随后，重庆玉龙房地产开发有限公司在租赁的荒地上投资建造自编号为沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号的厂房、宿舍、库房。2016年3月，重庆玉龙房地产开发有限公司委托玉龙公司全权处理沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号厂房、宿舍、库房出租、招商事宜，并许可玉龙公司以自己的名义实施出租上述厂房、宿舍、库房出租等各项民商事活动。2016年4月29日，玉龙公司（甲方）与丁余之父丁长义经营的沙坪坝区睡鸟床垫厂（个体工商户）（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称4.29《合同》）一份，约定：一、乙方决定租用甲方现有沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号（第二层及保卫室楼上两层，大门旁边住宿第二层和第三层，大门左侧第二层）。甲方于2016年7月1日将乙方已确认的现状房屋交付于乙方使用。二、租用期限为12年，从2016年8月1日起至2028年7月31日，期满后经双方商讨续签，但租金另订。在同等条件下乙方可以优先。三、租金为：年租金35万元，租金每三年递增10%，即第四年以上一年的租金为基数递增10%,即第四年以上一年的租金为基数递增10%，余下以此类推。本着先交租金后用房的原则租金一年一次交清,交费期满前一个月交下一年租金。第一年租金在甲方交房时间支付。支付方式为:银行转账。四、租房时,乙方须缴定金5万元,一旦签约后,乙方不租房,定金不退,作为赔偿甲方部分损失,如乙方执行合同,则定金可转为房屋保证金。五、乙方租房时必须交房屋保证金5万元,退房时经甲方检查(房屋、门、窗、管线等)无损坏,验收合格凭原收据退还无息保证金。如果乙方在合同期满前退房则房屋保证金不退。六、乙方所使用的动力电,水,天然气由乙方自行向有关部门申请安装。七、乙方在经营过程中如因场地狭窄,可在保证安全的前提下搭建临时隔离，费用由乙方自负,在合同有效期内,如遇国家拆迁,赔偿临时隔楼的赔偿款及搬迁费归乙方所有。八、乙方已知晓并接受甲方所出租的房屋暂无房地产权证。九、乙方必须积极配合甲方的管理，不得破坏房屋结果和改变房屋用途，造成破坏的，按造价100%进行赔偿。租用期间房屋、门、窗、水、电及下水管道等由乙方自行维修，自行管理。如发生漏水、漏电、被盗等一切财产损失及安全事故责任由乙方自行承担。乙方自行修建的建筑物在合同期满后退房时必须拆除恢复原样。十六、乙方不按时交租,每超过一天加收5‰的滞纳金,超出半月除累计加收滞纳金外,当月属乙方一次违约,按违约金额赔偿甲方,同时甲方可采取相应行为(停止转供水、电、断路等),甲方可终止协议,所造成的一切经济损失由乙方自行承担。此外，双方还对房屋维修、责任事故、发票开具、垃圾处理等问题进行了约定。合同签订后，玉龙公司将租赁房屋按现状交付给沙坪坝区睡鸟床垫厂使用。2016年5月5日，丁长义之妻、丁余之母余苹代沙坪坝区睡鸟床垫厂转账支付薛玉龙100000元。玉龙公司向沙坪坝区睡鸟床垫厂出具了《收据》，载明收到沙坪坝区睡鸟床垫厂房屋租赁定金50000元、保证金50000元。2016年6月18日，余苹代丁长义转账支付薛玉龙200000元。同日，玉龙公司向沙坪坝区睡鸟床垫厂出具《收据》，载明收到2016年8月1日至2017年7月31日期间租金35000元。2016年6月19日，余苹代丁长义转账支付薛玉龙200000元。丁长义注销沙坪坝区睡鸟床垫厂后，玉龙公司（甲方）与丁长义（乙方）于2016年7月30日签订《房屋租赁合同》（以下简称7.30《合同》）一份，约定：一、乙方决定租用甲方现有沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号（第二层及保卫室楼上两层，大门旁边住宿第二层和第三层，大门左侧第二层）。甲方于2016年7月1日将乙方已确认的现状房屋交付于乙方使用。二、租用期限为18年，从2016年8月1日起至2034年7月30日，期满后经双方商讨续签，但租金另订。在同等条件下乙方可以优先。三、租金为：年租金35万元，租金每三年递增10%，即2016年8月1日至2019年7月30日每一年的租金为35万元，2019年8月1日至2022年7月30日每一年租金为385000元，2022年8月1日至2025年7月30日每一年租金为423500元，2025年8月1日至2028年7月30日每一年租金为465850元，2028年8月1日至2031年7月30日每一年租金为512435元，2031年8月1日至2034年7月30日每一年租金为563679元。本着先交租金后用房的原则租金一年一次交清,交费期满前一个月交下一年租金。第一年租金在甲方交房时间支付。支付方式为:银行转账。四、租房时,乙方须缴定金5万元,一旦签约后,乙方不租房,定金不退,作为赔偿甲方部分损失,如乙方执行合同,则定金可转为房屋保证金。五、乙方租房时必须交房屋保证金5万元,退房时经甲方检查(房屋、门、窗、管线等)无损坏,验收合格凭原收据退还无息保证金。如果乙方在合同期满前退房则房屋保证金不退。六、乙方所使用的动力电,水,天然气由乙方自行向有关部门申请安装。七、乙方在经营过程中如因场地狭窄,可在保证安全的前提下在租赁区域二楼搭建阁楼，住宿楼顶及保卫室楼顶搭建彩钢棚，办公室装修。费用由乙方自负,在合同有效期内,如遇国家按政策拆迁,赔偿乙方自建构筑物的赔偿款及搬迁费归乙方所有，拆迁赔偿的相关事宜由乙方自行与国家相关部门协商解决。八、甲方已明确告知乙方知晓并接受甲方所出租的房屋暂无房地产权证。九、乙方必须积极配合甲方的管理，不得破坏房屋结果和改变房屋用途，造成破坏的，按造价100%进行赔偿。租用期间房屋、门、窗、水、电及下水管道等由乙方自行维修，自行管理。如发生漏水、漏电、被盗等一切财产损失及安全事故责任由乙方自行承担。乙方自行修建的建筑物在合同期满后退房时必须拆除恢复原样。……二十、合同有效期内，甲方如需向第三方出售本合同租赁物，同等条件下乙方有优先购买权。合同期内乙方子女有继续履行合同的权益。……二十三、双方协商一致，乙方向甲方再支付30万元保证金。鉴于乙方目前资金周转困难，双方同意按以下方式执行：至2017年2月28日前，乙方支付10万元保证金，同时支付30万元的利息54000元；至2018年2月28日前，乙方支付10万元保证金，同时支付20万元的利息36000元；至2019年2月28日前，乙方支付10万元保证金，同时支付10万元的利息18000元。二十四、乙方和我公司于2016年4月29日以“沙坪坝区睡鸟床垫厂”所签订的《房屋租赁合同》自行作废。此外，双方对房屋维修、责任事故、发票开具、垃圾处理等事项所作约定与4.29《合同》基本相同。沙坪坝区睡鸟床垫厂、丁长义租赁期间，对涉案房屋进行了改扩建，扩建内容主要包含新建轻钢结构楼、新建轻钢结构夹芯板、楼梯修建、支架修建、食堂修建、车间门口彩钢搭建等。2017年2月28日，余苹代丁长义转账支付薛玉龙30000元。玉龙公司向丁长义出具了《收据》，载明收到保证金30000元。2017年3月6日，余苹代丁长义转账支付薛玉龙1240元。案外人重庆瑞裕龙商业管理有限责任公司（以下简称瑞裕龙公司）向丁长义出具了《收据》，载明收到丁长义滞纳金1240元。2017年3月13日，余苹代丁长义转账支付薛玉龙124000元。玉龙公司向丁长义出具了《收据》，载明收到保证金70000元、2016年7月30日到2017年2月28日利息54000元。2017年6月7日，玉龙公司（甲方）与丁余（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称6.7《合同》）一份，约定：一、乙方决定租用甲方现有沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号（第二层及保卫室楼上两层，大门旁边住宿第二层和第三层，大门左侧第二层）。甲方于2016年7月1日将乙方已确认的现状房屋交付于乙方使用。二、租用期限为18年，从2016年8月1日起至2034年7月30日，期满后经双方商讨续签，但租金另订。在同等条件下乙方可以优先。三、租金为：年租金35万元，租金每三年递增10%，即2016年8月1日至2019年7月30日每一年的租金为35万元，2019年8月1日至2022年7月30日每一年租金为385000元，2022年8月1日至2025年7月30日每一年租金为423500元，2025年8月1日至2028年7月30日每一年租金为465850元，2028年8月1日至2031年7月30日每一年租金为512435元，2031年8月1日至2034年7月30日每一年租金为563679元。本着先交租金后用房的原则租金一年一次交清,交费期满前一个月交下一年租金。第一年租金在甲方交房时间支付。支付方式为:银行转账。四、租房时,乙方须缴定金5万元,一旦签约后,乙方不租房,定金不退,作为赔偿甲方部分损失,如乙方执行合同,则定金可转为房屋保证金。五、乙方租房时必须交房屋保证金5万元,退房时经甲方检查(房屋、门、窗、管线等)无损坏,验收合格凭原收据退还无息保证金。如果乙方在合同期满前退房则房屋保证金不退。六、乙方所使用的动力电,水,天然气由乙方自行向有关部门申请安装。七、乙方在经营过程中如因场地狭窄,可在保证安全的前提下在租赁区域二楼搭建阁楼，住宿楼顶及保卫室楼顶搭建彩钢棚，办公室装修。费用由乙方自负,在合同有效期内,如遇国家拆迁,赔偿乙方自建构筑物的赔偿款及搬迁费归乙方所有，拆迁赔偿的相关事宜由乙方自行与国家相关部门协商解决。八、甲方已明确告知乙方知晓并接受甲方所出租的房屋暂无房地产权证。九、乙方必须积极配合甲方的管理，不得破坏房屋结构和改变房屋用途，造成破坏的，按造价100%进行赔偿。租用期间房屋、门、窗、水、电及下水管道等由乙方自行维修，自行管理。如发生漏水、漏电、被盗等一切财产损失及安全事故责任由乙方自行承担。乙方自行修建的建筑物在合同期满后退房时必须拆除恢复原样。……二十、合同有效期内，甲方如需向第三方出售本合同租赁物，同等条件下乙方有优先购买权。合同期内乙方子女有继续履行合同的权益。……二十三、双方协商一致，乙方向甲方再支付30万元保证金。鉴于乙方目前资金周转困难，双方同意按以下方式执行：至2017年2月28日前，乙方支付10万元保证金，同时支付30万元的利息54000元；至2018年2月28日前，乙方支付10万元保证金，同时支付20万元的利息36000元；至2019年2月28日前，乙方支付10万元保证金，同时支付10万元的利息18000元。二十四、原合同乙方“丁长义”和我公司于2016年4月29日以“沙坪坝区睡鸟床垫厂”所签订的《房屋租赁合同》自行作废。……二十六、协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本合同于2017年月日（原文此处中未填写月、日）应原合同乙方“丁长义”本人提出修改，将原合同乙方修改为本合同乙方，自本合同签订后，甲乙双方均一致确认不再以任何理由更改本合同乙方，否则视为本合同乙方违约。此外，双方对房屋维修、责任事故、发票开具、垃圾处理等事项所作约定与7.30《合同》基本相同。2017年6月30日，丁余转账支付薛玉龙租金100000元。2017年7月1日，丁余转账支付薛玉龙129400元。2017年7月2日，丁余转账支付薛玉龙租金50000元。2017年7月3日，丁余转账支付薛玉龙租金100000元。2017年7月4日，瑞裕龙公司向丁余出具《收款收据》一份，载明收到丁余2017年8月1日止2018年7月30日租金350000元。2018年3月8日，王力代丁余转账支付薛玉龙帐户79840元。丁余还支付瑞裕龙公司现金24000元。当日，瑞裕龙公司向丁余出具了《收款收据》，载明收到合同第23条约定的保证金24000元、利息36000元、2018年3月1日至3月8日滞纳金5440元，合计65440元。2018年3月15日，王力代丁余转账支付薛飞6840元。瑞裕龙公司向丁余出具了《收款收据》，载明收到2018年3月9日至3月26日的滞纳金6840元。2018年3月27日，王力代丁余转账支付薛玉龙帐户保证金50000元；2018年3月28日，王力代丁余转账支付薛玉龙帐户26000元。当日，瑞裕龙公司向丁余出具《收款收据》，载明收到合同第23条约定的保证金76000元。2018年6月29日，丁余向玉龙公司发出《解除合同通知书》一份，其中载明：丁余与玉龙公司签订租赁合同时，玉龙公司并未明确告知丁余租赁房屋系违章建筑。丁余基于对玉龙公司的信任与玉龙公司签订租赁合同，并投入了大量的人力、物力对租赁房屋内部进行改建、装修、搭建。由于玉龙公司违反了如实告知的合同义务，导致丁余租赁的房屋面临强拆，无法实现合同目的。现通知玉龙公司解除《房屋租赁合同》，并要求玉龙公司退还已收取的保证金、定金，赔偿损失400万元。2018年7月25日，玉龙公司向丁余发出《告示》一份，其中载明：玉龙公司已于2018年6月29日收到丁余发出的《解除合同通知书》，玉龙公司同意解除合同，并要求丁余于2018年8月10日前按约腾空房屋，并将未经玉龙公司同意搭建的存在安全隐患的构筑物拆除，垃圾清除后将租赁房屋按原状退还玉龙公司等。丁余在签订合同时明确知晓房屋的现状，不同意赔偿丁余主张的损失。至本案法庭辩论终结之日，玉龙公司或重庆玉龙房地产开发有限公司尚未取得沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号房屋的建设工程规划许可证。另查明，玉龙公司成立于1993年7月17日，注册资本为60951800元。薛玉龙、薛飞均系玉龙公司股东，薛玉龙出资比例为10%，出资额为6095180元，职务为董事长；薛飞出资比例为30%，出资额为18285540元，职务为董事。审理中，玉龙公司、薛玉龙、薛飞陈述，薛玉龙、薛飞系代玉龙公司收取沙坪坝区睡鸟床垫厂、丁长义、丁余租金等费用，薛玉龙、薛飞收取后已将相关款项转账支付到了玉龙公司账户，薛玉龙、薛飞并未使用玉龙公司账户。但玉龙公司、薛玉龙、薛飞并未举示证据证明薛玉龙、薛飞已将上述款项转账支付给了玉龙公司。几方当事人均陈述，三份《房屋租赁合同》签订前后，玉龙公司并未收回涉案房屋及办理移交手续，也未退还沙坪坝睡鸟床垫厂、丁长义交纳的保证金等费用。诉讼过程中，丁余申请对沙坪坝梨树湾芭蕉沟121号房屋中丁长义扩建、改建费用进行司法鉴定。本院委托重庆中瑞工程造价咨询有限公司对丁余申请事项进行司法鉴定。鉴定过程中，重庆中瑞工程造价咨询有限公司分别与丁余、玉龙公司对鉴定意见稿进行了核对。丁余核对后对鉴定金额无异议，玉龙公司对价格鉴定无异议，仅提出项目异议。2019年7月11日，重庆中瑞工程造价咨询有限公司做出中瑞造鉴字[2019]第306号《工程造价鉴定意见书》，载明：因送鉴材料中丁余提供的工程承包合同、采购材料等资料在庭审过程中未完全得到玉龙公司的认可，本次造价鉴定未按照工程承包合同价+丁余采购材料款计算，鉴定造价是施工期2016年6月重庆市2008建设工程定额水平价格。鉴定意见为：沙坪坝梨树湾芭蕉沟121号房屋中丁长义扩建、改建成本费用鉴定工程造价1580631.39元，具体情况如下：序号工程名称金额（元）原告回复被告回复一房屋扩建、改建无争议部分1378838.94无异议无异议1大门入口右侧改造2435.21无异议无异议2入口右侧钢楼梯2843.95无异议无异议3大门入口围墙上口改造5695.15无异议无异议4大门入口右侧一、二层小屋改造9508.12无异议无异议5大门入口右侧一、二层大屋改造94760.82无异议无异议6平街一、二层30976.53无异议无异议7大门右侧斜坡角落2605.14无异议无异议8一层室内库房8664.37无异议无异议9一层空压机外墙58778.52无异议无异议10厂房外墙54891.3无异议无异议11二楼面料房31656.05无异议无异议12二楼上货平台2个2456.83无异议无异议13二楼隔断、展厅、库房38051.01无异议无异议14一、二楼车间办公室22263.61无异议无异议15一楼印刷间、木皮库房47784.71无异议无异议16一楼车间隔断、消防调货架货架10361.35无异议无异议17消防布料房16450.3无异议无异议18办公室外通道4346.15无异议无异议19一楼车间地砖21185.86无异议无异议20负二楼生活区4603.06无异议无异议21办公室装修43477.63无异议无异议22办公室外、大门入口左侧砖墙7888.17无异议无异议23大门入口增加天棚20611.43无异议无异议24车间钢平台65×××**.92无异议无异议25车间平台3个楼梯40892.68无异议无异议26大门左侧外墙（羊圈房含电动卷帘门）8713.46无异议无异议27车间二楼行桁旁栏杆986.62无异议无异议28桁车41510.89无异议无异议29消防、监控、照明、网络85317.1无异议无异议二房屋扩建、改建有争议部分201792.41无异议无异议1负2层到-1层砖栏板1450.75无异议属被告建造或投入2羊屋架空通道33596.56无异议属租赁合同外项目3入口右侧楼梯改造5864.54无异议属被告建造或投入4平街一、二层砼地面14457.59无异议属被告建造或投入5空调机房外7545.9无异议属被告建造或投入6木加工房（羊圈房不含电动卷帘门）13116.4无异议属被告建造或投入7厕所负一楼至二楼1751.45无异议属被告建造或投入8砼地坪96852.97无异议属被告建造或投入9空压机房外侧雨棚27156.25无异议属被告建造或投入合计1580631.35根据签字的《建设工程司法鉴定现场勘验记录》计算的鉴定金额为1580631.35元，丁余无异议，玉龙公司对其中的1378838.94元无异议，对其中的207192.41元有异议（详见上表）。玉龙公司认为丁长义对租赁房屋的改、扩建发生在租赁合同成立之前，与丁余无关，或者部分有争议部分改建、扩建系有玉龙公司投入或建造，羊屋架空通道系合同外项目。一审法院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。权利义务概括转让后，受让人取代转让人成为合同当事人，享有合同权利并承担合同义务。本案中，玉龙公司与丁余之父丁长义经营的沙坪坝区睡鸟床垫厂签订的7.30《合同》，将涉案房屋出租给沙坪坝区睡鸟床垫厂，约定租用期限为12年，从2016年8月1日起至2028年7月31日，期满后经双方商讨续签，租金另订。合同签订后，玉龙公司以现状办理了房屋移交手续。沙坪坝区睡鸟床垫厂注销登记后，玉龙公司与丁长义就涉案房屋再次签订《房屋租赁合同》，约定租用期限18年，从2016年8月1日起至2034年7月30日，期满后经双方商讨续签，租金另订，甲方于2016年7月1日将乙方已确认的现状房屋交付于乙方使用。并约定合同期内乙方子女有继续履行合同的权益。玉龙公司（甲方）与丁余（乙方）签订的6.7《合同》中约定，租用期限为18年，从2016年8月1日起至2034年7月30日，甲方于2016年7月1日将乙方已确认的现状房屋交付于乙方使用。原合同乙方丁长义和玉龙公司于2016年4月29日以“沙坪坝区睡鸟床垫厂”所签订的《房屋租赁合同》自行作废。本合同应原合同乙方丁长义提出修改，将原合同乙方修改为本合同乙方。此外，三份《房屋租赁合同》签订前后，玉龙公司并未收回涉案房屋及办理移交手续，也未退还沙坪坝睡鸟床垫厂、丁长义交纳的保证金等费用。上述事实足以证明，经玉龙公司同意，丁长义将其合同权利义务概括转让给了丁余，丁余取代丁长义成为合同当事人，享有合同权利并承担合同义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，至法庭辩论终结之日，玉龙公司出租的沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号房屋仍未取得建设工程规划许可证，因此，玉龙公司与丁余签订的《房屋租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。关于丁余要求玉龙公司返还支付的房屋租赁定金390000元、保证金1240元、利息5440元、滞纳金6840元，以及赔偿资金占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现涉案房屋租赁合同无效，丁余要求玉龙公司返还其支付的租赁定金390000元、利息5440元、滞纳金6840元，合计402280元，符合法律规定，一审法院予以支持。丁余要求玉龙公司从2018年3月8日起赔偿资金占用损失，符合法律规定，一审法院予以支持。资金占用损失应分别以402280元为基数，从2018年3月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付；以402280元为基数，从2019年8月20日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。至于丁余要求玉龙公司返还的保证金1240元，属另一租赁合同关系，不应在本案中进行处理。故一审法院对丁余的此一主张不予支持。丁余可以另案诉讼，主张权利。关于丁余主张改建、搭建损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，4.29《合同》约定，乙方在经营过程中如因场地狭窄,可在保证安全的前提下搭建临时隔离，费用由乙方自负,在合同有效期内,如遇国家拆迁,赔偿临时隔楼的赔偿款及搬迁费归乙方所有。7.30《合同》约定，乙方在经营过程中如因场地狭窄,可在保证安全的前提下在租赁区域二楼搭建阁楼，住宿楼顶及保卫室楼顶搭建彩钢棚，办公室装修，费用由乙方自负。在合同有效期内,如遇国家按政策拆迁,赔偿乙方自建构筑物的赔偿款及搬迁费归乙方所有，拆迁赔偿的相关事宜由乙方自行与国家相关部门协商解决。6.7《合同》约定，乙方在经营过程中如因场地狭窄,可在保证安全的前提下在租赁区域二楼搭建阁楼，住宿楼顶及保卫室楼顶搭建彩钢棚，办公室装修，费用由乙方自负。在合同有效期内,如遇国家拆迁,赔偿乙方自建构筑物的赔偿款及搬迁费归乙方所有，拆迁赔偿的相关事宜由乙方自行与国家相关部门协商解决。根据上述约定，丁长义在租赁房屋区域内通过加高、加层等方式进行扩建，是得到了玉龙公司同意的。现涉案租赁合同因玉龙公司未取得建设工程规划许可证而归于无效，丁余要求玉龙公司参照上述法律规定赔偿其扩建费用，符合法律规定，一审法院予以支持，但扩建费用应当由双方按照过错分担。4.29、7.30、6.7《合同》均明确载明，甲方明确告知乙方涉案租赁房屋暂无房地产权证。此一约定足以证明，玉龙公司在签订租赁合同的过程中，向合同相对人告知了涉案房屋存在无房地产权证的瑕疵，但该约定中关于涉案房屋“暂无”房地产权证的约定，也足以证明玉龙公司向相对人作出了将在未来某个时段取得房地产权证的说明，或者承诺。作为房屋出租人，玉龙公司在合同订立后，本应积极履行出租人义务，向相关部门申请办理建设工程规划手续、房地产权证书，以期完善租赁房屋合法性以及租赁合同合法性。但玉龙公司在出租涉案房屋至今长达三年多的时间里，并未取得该房屋建设工程规划许可证，更未取得房地产权证。审理中，玉龙公司也未主张或举示证据证明，其在租赁合同签订后积极办理建设工程规划许可证、房地产权证，现涉案房屋未取得建设工程规划许可证系玉龙公司主观因素以外的原因导致。玉龙公司的上述行为，导致扩建部分无法办理合法建设手续，玉龙公司对此具有重大过错，应当对由此产生的后果承担主要责任。丁余过分轻信玉龙公司的说明、承诺，与玉龙公司签订租赁合同，租赁其未取得房地产权证也未取得建设工程规划许可证的房屋，主观上不够审慎，对其扩建部分不能办理合法建设手续负有次要责任，应当对由此产生的后果承担次要责任。关于扩建费用的问题。司法鉴定意见证明，根据签字的《建设工程司法鉴定现场勘验记录》计算的扩建、改建费用鉴定金额为1580631.35元。玉龙公司虽对其中的1378838.94元无异议，对其中的207192.41元有异议，但其异议的理由系认为丁长义对租赁房屋的改、扩建发生在租赁合同成立之前，该部分改、扩建与丁余无关，或者部分有争议部分的改建、扩建系有玉龙公司投入或建造，羊屋架空通道系合同外项目。一审法院认为，经玉龙公司同意，丁长义将其合同权利义务概括转让给了丁余，丁余取代丁长义成为合同当事人，享有合同权利并承担合同义务。因此，对丁长义实施的扩建，丁余作为权利义务概括转让后的租赁合同当事人，有权主张玉龙公司按过错支付扩建费用；涉案租赁房屋系按现状交付，双方未对租赁房屋的范围和界限进行书面明确。玉龙公司主张有部分争议部分的改建、扩建系有玉龙公司投入或建造，则玉龙公司对此负有举证责任。但在审理中，玉龙公司并未对此举示证据证明；租赁过程中，丁长义对租赁房屋进行了改建、扩建。现玉龙公司主张羊屋架空通道系合同外项目，但玉龙公司在审理中未能举示证据证明此一主张。此外，也没有证据证明，玉龙公司在长达三年多的租赁时间里，向丁长义、丁余发出过函告，主张其占用了租赁合同范围以外的部分进行搭建，或者要求丁长义、丁余拆除在合同范围外的搭建。因此，一审法院对玉龙公司的异议不予采信。但鉴定的费用中，第28项珩车并非对租赁房屋进行的扩建，因此，对丁余因珩车产生的费用41510.89元，一审法院不予主张。综上，一审法院对丁余因扩建产生的扩建费用1539120.46元（1580631.35元－41510.89元）予以采信。综合本案事实以及当事人的过错，玉龙公司应支付丁余扩建费用为1077384.32元（1580631.35元×70%）。关于丁余主张薛玉龙、薛飞承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，租金等费用绝大部分由玉龙公司股东薛玉龙、薛飞收取。审理中，玉龙公司、薛玉龙、薛飞均主张，薛玉龙、薛飞系代玉龙公司收取租金等费用，嗣后，薛玉龙、薛飞已将收取的费用支付给玉龙公司。则玉龙公司、薛玉龙、薛飞依法对其主张负有举证责任。审理中，玉龙公司、薛玉龙、薛飞不能举示证据证明薛玉龙、薛飞代玉龙公司收取租金等费用后，将其代收的费用支付给了玉龙公司，一审法院对玉龙公司、薛玉龙、薛飞的此一主张依法不予采信。玉龙公司、薛玉龙、薛飞的上述行为，致使公司财产与股东财产无法区分，发生混同。薛玉龙、薛飞依法应当对玉龙公司对丁余的债务负有连带责任。因此，对丁余要求薛玉龙、薛飞承担连带责任的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、限重庆玉龙建筑工程有限公司在本判决发生法律效力后五日内支付丁余扩建造价费用1077384.32元。二、限重庆玉龙建筑工程有限公司在本判决发生法律效力后五日内返还丁余租赁定金390000元、利息5440元、滞纳金6840元，合计402280元。三、由重庆玉龙建筑工程有限公司赔偿丁余资金占用损失，即分别以402280元为基数，从2018年3月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付；以402280元为基数，从2019年8月20日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。四、薛玉龙、薛飞对重庆玉龙建筑工程有限公司的前述债务向丁余承担连带责任。五、驳回丁余的其他诉讼请求。本院二审期间，被上诉人丁余提供两份证据。证据1，2020年4月23日中国邮政邮寄清单，拟证明被上诉人在该时间向上诉人寄送厂房钥匙二把，案涉厂房已交付。证据2，光盘一张，拟证明被上诉人丁余在2020年4月前到上诉人办公室要求对案涉房屋进行交接，但对方股东薛飞称案件在审理过程中，暂不接收房屋。上诉人质证称，对证据1真实性无异议，但该证据不能达到被上诉人证明目的。被上诉人是向上诉人邮寄了钥匙，但二把钥匙打不开任何房门。邮寄行为不能证明其于2020年4月23日已腾空租赁房屋并与我方进行交接。对于证据2，因无法播放，真实性不予认可。本院认为，对于被上诉人提交的中国邮政邮寄清单真实性本院予以认可，但该邮寄清单无法确定邮寄的钥匙是否系案涉厂房钥匙，达不到其已实际腾空房屋并交付的证明目的，本院不予采信。关于证据2，由于被上诉人手机及光盘均无法进行播放，其内容真实性无法核实，故对证据2本院不予确认。二审审理中查明，丁余在租赁房屋上进行改扩建未到相关建设主管部门办理审批手续，亦未要求玉龙公司协助完成改扩建审批手续。对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人一、二审诉辩主张，本案争议焦点是：一、租赁合同无效后，被上诉人丁余仍占有使用房屋是否存在经济损失及损失责任如何分担；二、被上诉人未返还案涉房屋前的房屋占有使用费是否应在本案中一并处理。三、股东薛玉龙、薛飞是否应对玉龙公司的债务承担连带责任。针对上述焦点，本院评议如下：关于被上诉人丁余是否存在损失及责任分担问题。上诉人主张被上诉人一直占有使用案涉房屋未归还，被上诉人目前没有经济损失产生。本院认为，玉龙公司与丁余签订的《房屋租赁合同》因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而归于无效。由于合同签订后，承租人丁余在案涉房屋上进行了改扩建，虽然该部分改扩建房屋在诉讼时仍由丁余占有使用，但该部分房屋因租赁合同无效且将作为违法建筑随租赁房屋予以消除，故该部分工程造价费用应为丁余的损失，上诉人的该上诉理由不能成立。至于改扩建部分经济损失责任如何分担问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。该赔偿责任是基于缔约过失责任而产生的，而缔约过失责任所承担的是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿，目的在于补偿一方当事人因合同无效而遭受的经济损失。信赖利益损失应具备以下特征：直接损失，具有确定性，合理性，不得超过履行利益，可预见性。而案涉改扩建部分经济损失是否属于丁余信赖利益损失，玉龙公司是否应按照缔约过失责任承担该部分损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建费用由双方当事人按照过错责任分担。”本案中，双方在租赁合同中虽明确约定了改扩建费用由丁余及其父自行承担，但因租赁合同无效而视为双方对该费用处理无约定。由于丁余作为改扩建房屋的实施主体在诉讼中未提供证据证明就改扩建取得了相关建设主管部门审批或要求玉龙公司协助完成改扩建审批手续，因而未经合法审批手续的改扩建费用不是承租人丁余为履行合同所支出的合理费用，不符合信赖利益损失应具备的合理性特征，故该部分费用不应作为承租人信赖利益损失按照缔约过失责任进行分担，而应按照双方过错责任大小予以分担。同时，对改扩建过错责任的划分则应根据双方合同的相关约定、租赁物本身的合法性、双方的报建义务、配合行为、扩建受益情况、扩建规模、风险控制等因素，结合当事人的主观过错等综合认定。根据双方先后签订的三份《房屋租赁合同》，均明确载明租赁房屋暂无权证，现无证据显示玉龙公司对将来何时取得权证作出承诺和约定，即玉龙公司在签订合同时已明确告知租赁房屋现状及存在的瑕疵和风险，而丁余及其父在合同履行过程中，明知租赁房屋存在瑕疵仍对案涉房屋进行了较大规模的改扩建而未进行必要风险控制，且改扩建未向建设主管部门报请审批，主观上存在明显过错。同时，改扩建部分房屋建成后由丁余自行占有使用，玉龙公司并未从中受益，因此，丁余应对该部分损失承担主要责任(70%)。玉龙公司在明知租赁房屋未完善相关建设审批手续的情况下仍同意丁余及其父在租赁房屋上进行改扩建，放任损失的扩大，对因此产生的经济损失应承担次要责任(30%)，一审法院对改扩建损失责任划分不当，本院应予纠正。关于丁余未返还案涉房屋前的房屋占有使用费是否应在本案中一并处理问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”双务合同中，合同无效的法律后果系相互返还。本案中，被上诉人基于合同无效起诉要求上诉人返还房屋租赁定金、保证金并赔偿损失等，依据上述法律规定上诉人也可以提出同时履行抗辩权，即要求对方返还房屋以及支付返还前的房屋占有使用费，但在一审审理过程中，上诉人未提出返还房屋及支付占有使用费的抗辩或请求，一审法院亦未予释明。二审审理中，由于双方对房屋返还等事实存在较大争议，故本院无法就房屋占有使用费在本案中一并进行处理，上诉人可以就占有使用费等另行诉讼解决。关于薛玉龙、薛飞是否应对玉龙公司的债务承担连带责任问题。本院认为，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，承租人丁余多次将租金及保证金、滞纳金等打入玉龙公司股东薛玉龙、薛飞个人账户，虽然玉龙公司陈述薛玉龙、薛飞系代公司收取租金，但玉龙公司及薛玉龙、薛飞在一、二审审理中并未提供证据证明上述款项进入公司账户，无法证明公司财产独立于个人财产，导致公司财产与股东财产无法区分，一审法院认定玉龙公司与股东薛玉龙、薛飞之间构成财产混同并无不当。由于公司财产与股东财产混同，公司已经失去独立承担债务的基础，侵害了公司债权人利益，故一审法院判决股东薛玉龙、薛飞承担连带责任并无不当，本院予以确认。综上所述，玉龙公司的上诉请求部分成立，本案基于二审中查明的事实依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初13059号民事判决第二、三、四、五项；二、变更重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初13059号民事判决第一项为：重庆玉龙建筑工程有限公司（现重庆浩山建设工程有限公司）在本判决发生法律效力后五日内支付丁余扩建造价费用461736.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22657元，减半收取11329元，司法评估费60000元，合计71329元（丁余已预交），由玉龙公司负担57063元，丁余负担14266元；二审案件受理费22657元，由玉龙公司负担18126元，被上诉人丁余负担4531元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年九月二十一日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微