上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初8704号原告(反诉被告)：上海卫海汽车配件有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱祥生，总经理。委托诉讼代理人：邱平，上海市光明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海锐欣汽车配件有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：韩玉，总经理。委托诉讼代理人：郑志民，上海正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：左锦海，上海正源律师事务所律师。原告(反诉被告)上海卫海汽车配件有限公司(以下简称卫海公司)与被告(反诉原告)上海锐欣汽车配件有限公司(以下简称锐欣公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫海公司的委托诉讼代理人邱平，被告锐欣公司的委托诉讼代理人郑志民、左锦海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年10月1日至2019年9月30日欠付的房屋场地使用费人民币38,240元(以下币种均为人民币)；2、判令被告向原告支付上海市宝山区长江西路XXX号卫海汽配市场A楼59、60、69商铺的房屋场地使用费18,295元；3、判令被告向原告支付上海市宝山区长江西路XXX号卫海汽配市场A楼301-303仓库的房屋场地使用费26,377元。事实和理由：原告与上海阳瑞高级汽车修理厂于2011年4月29日签订《租赁合同》，约定由原告承租上海市宝山区长江西路XXX号房屋和场地，租赁期限自2011年8月1日起至2021年7月30日止。原告承租后对租赁房屋和场地进行了全方位的装修和改造，并成立了卫海汽配市场开始陆续对外招租。被告系在卫海汽配市场长期经营的业主之一，原告将上海市宝山区长江西路XXX号卫海汽配市场A楼59、60、69商铺和301-303仓库租赁给被告，最后一份《租赁合同》的租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止。《租赁合同》期满后双方并未续签，但被告仍继续使用上述房屋至今。由于宝山区政府决定对长江西路XXX号地块整体进行业态调整，根据上级通知所有承租户须于2020年4月15日前搬离。据此，原告于2020年3月17日函告被告，要求被告立即支付拖欠的房屋使用费。但被告至今仍未付，故原告诉至本院。被告锐欣公司辩称，原、被告之间确实存在租赁物使用关系，2019年8月30日后由于政府对市场进行拆除整治，被告于2019年8月13日开始搬离该市场，自2019年10月起被告亦未使用租赁物，后因新冠病毒疫情的爆发，市场已经被封闭，被告不存在任何的经营行为，故原告要求被告支付后期的场地使用费没有任何法律依据。综上，被告不同意原告的诉讼请求。被告锐欣公司向本院提出反诉请求：1、判令确认原被告双方签署的租赁合同全部无效；2、判令原告赔偿被告支出的2019年8月、9月的员工工资、医疗保险、失业保险、养老保险、公积金合计33,000元；3、判令原告返还被告支付的物业管理费19,180元(自2014年10月1日至2019年9月30日止)；4、判令原告赔偿装修费用50,000元、搬场费用8,000元；5、判令原告退还被告电话押金1,000元。事实和理由：原告在明知其出租的房屋无任何合法改建手续，不符合法律规定的情况下违法出租给被告，该租赁合同应属无效。因原告故意违法被勒令停止经营造成的被告员工工资、物业管理费、装修费、搬场费用等，应由原告赔偿和返还给被告。原告卫海公司针对反诉辩称，双方签订的租赁合同真实合法有效，系双方真实意思表示，不同意返还租金。员工工资与本案没有关联，该请求无事实依据和法律依据。物业管理费应当由承租方负担，不同意返还。装修费和搬场费用与本案无关。电话押金无事实和法律依据。综上，不同意所有反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年8月13日，宝山区淞南镇拆除违法建筑工作领导小组向卫海汽配经营商户出具《宝山区淞南镇生态环境综合告知书》，告知长江西路XXX号区域内存在违法行为，必须尽快拆除，商户于2019年8月29日前清空人员及物品，自行拆除违章建筑物。2019年9月1日，宝山区淞南镇拆除违法建筑工作领导小组再次向卫海汽配经营商户出具《宝山区淞南镇拆违整治第三次通告》，认定长江西路XXX号卫海汽配城内地产集团所属产权区域上的建筑均属违法建筑，依法必须拆除，并告知商户于2019年9月30日前清空人员及物品，自行搬离。审理中，锐欣公司与卫海公司一致确认，双方就长江西路XXX号A楼59、60、69号商铺和仓库存在租赁关系，锐欣公司表示仓库位置为B楼301-303室，另外还有B楼东区305室，卫海公司表示仓库位于A楼301-303室，是否包含B楼东区305室不清楚。锐欣公司提供的2014-2016年的租赁合同仅体现租赁部位为A楼59、60、69号商铺。关于租金标准，双方一致确认商铺年租金96,653元，仓库年租金141,587元。锐欣公司认为商铺租金中包含物业费，卫海公司予以否认。锐欣公司表示尚欠2019年8-9月的租金38,240元，但无需支付。卫海公司表示截止至2019年9月30日尚欠商铺及仓库租金38,240元。锐欣公司表示自2015年起物业费为每年2,740元，与租金一起支付，无单独的支付凭证。卫海公司对物业费标准认可，不清楚是否支付。审理中，卫海公司、锐欣公司一致确认长江西路XXX号房屋没有房屋产权证或建设规划许可证。关于锐欣公司搬离时间，锐欣公司称其于2019年9月底全部搬离，搬离时通知了卫海公司，卫海公司表示无需办理交接手续。锐欣公司还提供其与案外人签订的房屋租赁合同、缴纳租金的凭证、照片，以证明其搬离并已另行租赁房屋，并缴纳租金。卫海公司对上述证据真实性不予认可，并表示锐欣公司于2019年12月7日搬离商铺，于2020年1月7日搬离仓库，并未接到过锐欣公司要求交接的通知。本院认为，本案中，因长江西路XXX号房屋未取得建设工程规划许可证，故卫海公司与锐欣公司之间的租赁关系应属无效。房屋租赁合同虽然无效，但卫海公司有权要求锐欣公司支付其使用租赁房屋期间的房屋占有使用费。关于锐欣公司的搬离时间，锐欣公司应提供证据证明其具体搬离时间，在其未提供证据证明的情况下，以卫海公司陈述锐欣公司搬离时间为宜。考虑相关职能部门出具拆违整治相关通知及疫情因素对锐欣公司使用租赁房屋有一定影响，本院酌情确定锐欣公司支付卫海公司商铺和仓库占有使用费共计41,000元。关于员工工资、医疗保险等，锐欣公司要求卫海公司赔偿无相关事实和法律依据，本院难以支持。关于物业管理费，2014年10月至2019年9月期间卫海公司为锐欣公司提供了相关物业服务，故锐欣公司要求卫海公司返还无事实依据，本院难以支持。关于装修、搬场费用，锐欣公司未提供证据证明其上述损失，且双方之间系不定期租赁关系，故本院对该项主张不予支持。关于电话押金，锐欣公司未提供证据证明其曾支付该押金，故该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海卫海汽车配件有限公司与被告(反诉原告)上海锐欣汽车配件有限公司就上海市宝山区长江西路XXX号卫海汽配市场A楼59、60、69号商铺和仓库建立的房屋租赁关系无效；二、被告(反诉原告)上海锐欣汽车配件有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海卫海汽车配件有限公司商铺和仓库占有使用费41,000元；三、驳回被告(反诉原告)上海锐欣汽车配件有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,032元，由原告(反诉被告)上海卫海汽车配件有限公司负担620元，被告(反诉原告)上海锐欣汽车配件有限公司负担412元；反诉案件受理费1,262元，由被告(反诉原告)上海锐欣汽车配件有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 姗二〇二〇年九月十六日法官助理  汤 娜书 记 员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……