宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初2435号原告：吴某，住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏汇融房地产开发有限公司。法定代表人：任某，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋某，男，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：高某，宁夏兴业律师事务所律师。原告吴某诉被告宁夏汇融房地产开发有限公司（以下简称汇融公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告吴某，被告汇融公司的委托诉讼代理人宋某、高某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴某向本院提出诉讼请求：1.判令汇融公司继续履行《商品房买卖合同》，为吴某安装壁挂炉；2.汇融公司支付迟延办理房屋产权证书的违约金2609元；3.本案诉讼费由汇融公司承担。事实和理由：2013年11月12日，吴某与汇融公司签订《银川市商品房买卖合同》，吴某购买汇融公司开发的位于银川市××区房屋一套，总价款为352612.8元，合同第十七条约定，出卖人应在商品房交付使用后90天内，报产权登记部门备案并取得初始登记证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书，买受人不退房的，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同附件四关于装饰、设备标准约定为壁挂炉独立采暖。合同第十四条约定，达不到附件四要求的双方协商解决。吴某于2015年5月28日交接房屋，发现汇融公司擅自采用集中供暖，没有给业主安装壁挂炉，与合同约定严重不符。汇融公司未在合同约定的期限内报产权登记部门备案并取得初始登记证，致使吴某不能在规定期限内办理房屋权属登记证书，故原告诉至法院，请求判如所请。汇融公司辩称，一、我公司已于2015年8月31日向吴某交付了涉案房屋，现诉讼时效已过，请求依法驳回吴某的诉讼请求；二、吴某向我公司主张逾期办证违约金2609元缺乏合同依据。依据涉案合同第九条约定，房屋的交付时间应为2015年8月31日。结合涉案合同第十七条约定，若我公司未能在2015年11月29日前取得初始登记证明，则应当以全部已付购房款为基数，按照日万分之0.5的标准向吴某支付违约金。我公司于2016年1月22日取得涉案房屋的初始登记证。吴某所主张的逾期办证违约金的计算期间应为2015年11月29日至2016年1月22日，总计54天，故我公司应当支付的逾期办证违约金为952.05元（352612.8元×0.00005×54天≈952.05元）；三、吴某要求我公司为其安装天然气壁挂炉的主张缺乏法律依据。我公司无法履行安装壁挂炉的合同义务属不可抗力情形，且我公司已通过妥当方式予以补救，应当免责。银川市西夏区人民法院做出的（2018）宁0105民初652号民事判决书以及银川市中级人民法院作出的（2018）宁01民终3099号民事判决书均支持了我公司的该观点。综上，请求人民法院驳回吴某对我公司的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2013年11月12日，吴某（乙方，买受人）与汇融公司（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》，吴某购买汇融公司开发宁夏回族自治区银川市××区房屋一套，总价款为352612.8元。该合同第九条约定，出卖人应当在2015年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条第2款约定，交房时买受人需交清各项费用，包括按揭贷款客户办理产权证契税费用、物业储备金、装修押金、垃圾清运费等。第十七条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1、……2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。3、出卖人取得《房屋初始登记证明》，买受人未办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。”第二十二条约定：“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知对方当事人。”该合同附件四关于装饰、设备标准的约定第11条：“其他：壁挂炉、独立采暖，地热采暖，天燃气管道。”合同附加条款约定：“根据甲方的建设情况，在2015年3月30日前通水、通电，具备装修条件，买受人根据个人情况，可提前申请领取钥匙进行装修，申请领钥匙前必须交清房款、物业维修储备金、物业费、电梯费、垃圾处理费等物业相关费用，以及贷款客户应缴纳的契税、印花税、工本费、代办费等按揭转抵押费用。最终交付时间以合同第九条为准。”合同签订后，吴某依约向汇融公司支付了购房款，后吴某于2015年5月28日向汇融公司交纳了涉案房屋的物业专项维修基金等费用，并接收涉案房屋。2016年1月22日，汇融公司取得涉案房屋的《房屋初始登记证明》。另查明，双方签订合同前，银川市供热规划领导小组于2013年8月2日下发银供热办发[2013]48号文件，批复同意涉案小区采取天然气壁挂炉方式采暖，并要求汇融公司于2013年9月1日前向银川市供热办提交相关手续备案。2015年8月10日，银川市供热规划领导小组下发银供热办发[2015]35号文件，批复：“因宁夏电投热力有限公司供热负荷已满，无法满足你单位开发建设的常春藤项目供热需求，现同意你单位自建单台容量为5吨的5台天然气锅炉，负责常春藤项目冬季供暖。”后宁夏哈纳斯新能源集团有限公司依据上述批复向被告出具书面说明：“贵公司开发建设的常春藤小区住宅及营业房，若采用分户壁挂炉供热，将违反供热规划小组文件精神。所以我公司严格按照政府文件执行，不同意贵公司采用分户壁挂炉采暖。”汇融公司所交付房屋因行政审批变化实际采用的供暖方式为集中供暖，涉案房屋并未安装壁挂炉。上述事实，有双方当庭陈述，吴某提交的《银川市商品房买卖合同》、首次登记情况说明、收据各1份，汇融公司提交的《银川市商品房买卖合同》、《房屋初始登记证明》、《银川市供热规划领导小组办公室文件银供热办发〔2013〕48号》、《银川市供热规划领导小组办公室文件银供热办发〔2015〕35号》、《关于常春藤项目变更供热方式的说明》、（2018）宁0105民初652号民事判决书、（2018）宁01民终3099号民事判决书各1份，并经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，吴某、汇融公司之间成立房屋买卖合同关系，汇融公司未按合同约定为涉案房屋安装壁挂炉、逾期办理初始登记证书的事实客观存在，现汇融公司对吴某的诉讼请求以诉讼时效已过为由提出抗辩，故本案审查的重点是吴某的诉请是否已过诉讼时效。本案中，吴某自认涉案房屋的交付时间为2015年5月28日，吴某在接收涉案房屋后理应知道其安装壁挂炉的权利受到侵害，其要求汇融公司安装壁挂炉的诉讼时效起算日应为2015年5月29日。依据涉案合同第九条及附加条款的约定，涉案房屋的交付时间应为2015年8月31日。依据涉案合同第十七条关于产权登记的约定，汇融公司应于涉案房屋交付使用后90日内即2015年11月29日前取得房屋初始登记证，故吴某要求汇融公司支付逾期办理初始登记证书违约金的诉讼时效起算日应为2015年11月30日。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算…”。根据上述法律规定，吴某应分别于2018年5月29日前、2018年11月30日前向汇融公司主张安装壁挂炉、支付逾期办理初始登记证书违约金。吴某于2020年7月20日向本院提起诉讼，因其未提交证据证明本案有引起诉讼时效中断、中止的事由发生，故汇融公司对本案已过诉讼时效的抗辩主张成立。综上所述，吴某向本院提起诉讼已超过法律规定的诉讼时效，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回吴某的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（实收25元），由吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 马宏斌 二〇二〇年九月三日（法官助理 王 颖书记员 井 娟附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十四条在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。