北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10966号原告：北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司，营业场所北京市顺义区仁和镇沙坨村东路1号-14号，统一社会信用代码91110113306667393R。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辰，北京嘉纳律师事务所实习律师。被告：孔海涛，男，1985年9月12日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司（以下简称中建物业公司）与被告孔海涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告中建物业公司的委托诉讼代理人李欣，被告孔海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付2016年5月26日至2020年12月31日的物业服务费10636.35元、垃圾清运费137.5元、消纳费165元；2.请求法院依法判决被告向原告支付逾期给付物业费违约金2845.31元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告为×××小区×××室（以下简称×××室）的所有人，该房屋建筑面积为84.52平方米。原告与被告签订《×家园前期物业服务协议》（以下简称合同），约定由原告为被告所有的房屋所在的×××小区提供物业服务，被告对此予以认可。合同第三章第九条约定物业服务费标准为2.28元/月/平方米；第十条约定物业服务费用自《商品房买卖合同》中约定的房屋交付之日，采取预收的方式，业主应一次性预交一年的物业服务费。以后按年预付的方式进行交纳，于每年的首月预交全年的物业服务费和其他费用。被告未交纳2016年5月26日至2020年12月31日期间的物业服务费及此期间的垃圾清运费、消纳费。原告认为被告作为×××小区房屋的所有人与原告建立了物业服务合同关系。原告依合同约定为被告所居住的小区提供物业服务，享有依照合同约定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。被告在享受了原告提供的物业服务后应按照合同约定内容交纳物业费和其他费用。原告多次向被告催缴拖欠的物业服务费和其他费用无果，遂起诉至贵院，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告孔海涛辩称，我是涉诉房屋的业主，建筑面积84.52平方米，具体欠费时间我不记得。我是入住时交纳了一年物业费，之后缴费情况我不记得了。没缴纳物业费的理由是：物业服务存在很多问题。楼单元门损坏，物业没有及时修理。小区垃圾清理不到位，小区公摊面积被物业占用，做成他用，物业利用公摊面积盈利。地下室做成垃圾清理场，电梯都是臭风。单元楼都是业主自行打扫。签署的前期物业服务协议，物业没给业主看合同，也没有告知要成立业主委员会。成立业主委员会后，业主才能选择物业。按照小区规划建设，物业占用小区公摊面积过大，没有按照规划利用，擅自改成很多垃圾清运场。消防通道被占用。小区地下停车费现在收费标准与之前合同约定不一致，地下停车场经物业强制开通，交物业费才给车位，物业区别对待业主。小区地上停车位之前约定不收费，现在车都进不来，有其他小区的车辆停到小区里。疫情期间，涉诉小区随便进。前期组织的活动，明确表示交纳物业费的可以参加，其他的业主就不管了。本院经审理认定事实如下：孔海涛系×××小区×××室的业主，该房屋建筑面积84.52平方米。2014年8月23日，乙方中建物业公司与甲方孔海涛签订了《×家园前期物业服务协议》，约定由中建物业公司为孔海涛居住的小区提供物业服务，物业服务费标准为2.28元/月·平方米。合同第十条约定业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起预交一年（12个月）的物业服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日预交一年（12个月）的物业服务费，以后每季度首月的10日前缴纳当季物业服务费及相关费用，或每年的首月预交全年物业服务费及相关费用。甲方可以到物业服务企业交付现金或支票，也可在物业服务企业指定银行开设委托收款账号，由银行划拨。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求被告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳违约金……第三十六条约定本协议期限自双方签订之日起生效，自北京慧眼置业有限公司完成物业共用部分交接并发布终止前期物业服务责任公告之日起执行，协议期限为三年。协议期内业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。中建物业公司提供物业服务期间，孔海涛未支付×××小区2016年5月26日至2020年12月31日期间物业服务费10636.35元、垃圾清运费137.5元、消纳费165元。庭审中，孔海涛提交一组照片，证明物业服务不到位，小区文体中心不开放，垃圾桶按照物业服务2级标准，是不合格的。小区应该是封闭式管理，但是自从入住甚至疫情期间，都没有封闭管理。物业占用公摊面积盈利，收入未给业主。物业管理用房应该在5号楼地下1层到1层，现在物业在5号楼2层，而且不让走正门进入，物业占用面积超过规划。收费通知，证明物业说从2017年6月1日起交纳物业费。开展免费入户电路检测的通知，证明物业歧视对待，已缴费的可以预约报名。购房合同，证明物业未按照规划使用涉诉小区面积，占用公用部分并擅自改变使用用途。孔海涛提交几段视频，证明物业在地下室居住，导致起火。物业擅自开通地下停车场，物业和业主发生冲突，物业先动手，警察都来了。物业没有开通文体活动中心，私自改地点开乒乓球室，并没有配公厕。地下消防通道堵住了。物业没有公示物业费及收入明细。物业服务没有达到2级收费标准。对此，中建物业公司主张照片是一时的反映，物业公司会每天按时对垃圾桶及卫生情况进行清理，但不可能是每时每刻，不认可证明目的。小区严格实行封闭管理，每次去小区都是登记的，门口也有健康宝检查的。收费通知没有原件，实际缴费时间有之前的案例判决确认过（2019）京03民终13218号判决书载明，涉诉小区物业费自2016年5月26日开始计算。关于检测通知，物业服务区域是小区共有设施和场所，室内的服务面积不在物业服务面积中。物业提供增值服务，有权利选择交纳物业费业主来提供增值服务，并非被告所述情况。关于购房合同，物业没有占用公摊面积，如果业主认为占用公摊面积侵害了业主权利，业主应该经业主委员会或者全体业主就物权问题向物业主张权利，而不应该在物业服务合同中，由业主个人向物业主张权利。关于视频，小区地下车位所有权属于国家，管理权限属于开发商。因没有通过审核，晚于业主入住开放，引起业主不满，物业公司、开发商、政府经多次协调，已经开放，经营收益属于开发商。物业公司只是代为管理。地下室是开发商来经营的。上述事实，有原告中建物业公司提交的《×家园前期物业服务协议》，被告孔海涛提交的照片、视频，当事人陈述及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。中建物业公司与孔海涛签订书面的《×家园前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方具有约束力，双方均应依约履行。中建物业公司在相应服务期内为涉诉小区提供了物业服务，孔海涛作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。因物业服务是一个动态且持续不断的过程，本院对孔海涛主张的物业服务不到位的辩解意见不予采信。根据已有的生效判决确认涉诉小区物业费自2016年5月26日开始计算，故本院对孔海涛主张物业费应自2017年6月1日开始收取的辩解意见不予采纳。中建物业公司要求孔海涛支付物业费、消纳费、垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因孔海涛并非恶意拖欠物业费，故本院对中建物业公司主张孔海涛支付违约金的诉讼请求不予支持。需要指出的是，物业服务是一个持续不断的过程，业主不应该以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司也应积极对待业主所反映的问题，及时进行修缮与维护。针对本案诉讼过程中所反映出的相关问题，本院建议原告应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告孔海涛支付原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司2016年5月26日至2020年12月31日期间物业服务费10636.35元、垃圾清运费137.5元、消纳费165元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司的其他诉讼请求。如果被告孔海涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，由原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司负担36元（已交纳），由被告孔海涛负担36元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 刘蓉蓉二〇二〇年九月一日法官助理 白 云书 记 员 李 琛