河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1639号 上诉人（原审被告）：任金宝，男，1970年9月25日出生，汉族，住故城县。 委托诉讼代理人：刘宏赞，河北合明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贡添荣，河北合明律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：故城县宝通机动车驾驶员培训学校，住所地故城县郑口镇杏基村。 经营者：朱阿娟，女，1991年2月28日出生，汉族，住衡水市故城县。 委托诉讼代理人：刘宏赞，河北合明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贡添荣，河北合明律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：故城县美星玻璃制品有限公司，住所地故城县郑口镇大杏基村。 法定代表人：陈彦福，经理。 委托诉讼代理人：陈章岩，故城县政通法律服务所法律工作者。 原审被告：李志强，男，1970年1月15日出生，汉族，住故城县。 上诉人任金宝、故城县宝通机动车驾驶员培训学校（以下简称宝通驾校）因与被上诉人故城县美星玻璃制品有限公司（以下简称美星公司）、原审被告李志强租赁合同纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2020）冀1126民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任金宝及其委托诉讼代理人刘宏赞、贡添荣，上诉人宝通驾校的委托诉讼代理人刘宏赞、贡添荣，被上诉人美星公司的委托诉讼代理人陈章岩到庭参加诉讼。原审被告李志强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 任金宝、宝通驾校上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人的请求；2.判令被上诉人返还5万元租金。事实和理由：一、原判事实认定错误，程序错误，适用法律错误，具体表现在：1.上诉人与被上诉人签订了《租赁合同》，合同签订时上诉人立即向被上诉人交纳5万元租赁费，但被上诉人没有实际履行，上诉人是从场房、场地所在地大杏基村委会取得并使用至今。一审判决认定被上诉人将租赁物交付上诉人没有事实依据和相关证据。《租金合同》约定的租赁物的位置不明确，房屋明显不符。被上诉人没有证据证明上诉人现使用的场地和房屋是不被上诉人所有，并将其交付上诉人使用，一审在被上诉人没有证据证明上诉人使用的场地、房屋归属被上诉人所有，就判决上诉人归还被上诉人场地、房屋等，这就等于认定了被上诉人享有该租赁场地、房屋的物权，明显违反了《物权法》第九条的规定。2.不仅如此，大杏基村委会证明本案上诉人使用的场地和房屋归属其所有，与被上诉人无关，大杏基村委会作为本案的当事人参与诉讼，一审而未通知其参加诉讼，原审在没有任何证据的情况下，被上诉人也没有提供其享有租赁物的产权证据，就判决否定了大杏基村委会的主张，侵犯了案外人的权益。本案出现了权属之争，在裁决前首先应确权，而一审直接判决，属程序错误。3.合同签订时上诉人立即支付给被上诉人5万元的租金费，但被上诉人没有交付场房、场地，没有履行合同义务，应退回5万元租赁费，一审没有支持上诉人的这一请求是错误的。 美星公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，我方认可一审判决，上诉人的上诉理由不足，没有相应证据支持其主张，一审程序并无不当，大杏基村委会没有作原告和独立请求第三人，没有权利主张权利，程序正当，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告李志强未到庭亦未陈述。 美星公司向一审法院起诉请求：1.判令解除租赁合同，被告立即腾房退出场地，返还租赁的南房9间、门卫西房3间，实际占用的北房11间，东院5400㎡土地使用权（以原砖墙地基为界）恢复原状，大门1个，东院南北向墙头（东边红砖二四墙，水泥沙子结构），仓库后门垒好或赔偿损失60000元，给付欠交的租金220000元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告提供证据《租赁合同》一份，被告对真实性无异议，予以采信；公司变更登记申请书21页、原告股东大会纪要一份，上述证据具有真实性，与本案待证事实不具有关联性，不予采纳作为定案依据；被告宝通驾校企业信用信息公示报告一份，三被告无异议，予以采信。被告提供证据原告工商登记档案，（2006）故民二初字第316号民事调解书一份，原告对证据关联性有异议，上述证据具有真实性，但与本案待证事实不具有关联性，不予采纳作为定案根据；故城县郑口镇大杏基村民委员会证明一份，没有其他证据相佐证，不予采纳作为定案根据；故城县郑口镇大杏基村民委员会李洪胜村委会主任证明一份，证据具有真实性，与本案待证事实不具有关联性，不予采纳作为定案根据。，被告宝通驾校（乙方）与原告美星玻璃制品公司（甲方）签订《租赁合同》，约定“甲方租给乙方的土地位于大杏基村，其中南房9间、门卫西房3间及车库1间，结构为砖木结构；东院空闲地5400㎡，有院墙无建筑物。一、租赁期限：1、租赁期限为3年，自至止。2、合同到期后，在同等条件下，乙方具有优先租赁权。二、租赁价格及支付方式：1、租赁价格：租金为每年人民币伍万元整。2、租金支付：第一年度租金入场前全额支付，之后每年5月31日前支付下一年度全额租金，以此类推。三、双方责任与义务：2、租赁期间，乙方对所租赁的房屋有修缮、管理、使用的权利及义务，不得新建和改变原有的建筑格局；乙方必须将所租用的西院南房外墙垒好（东西向长）。”等内容。合同签订后，被告宝通驾校将经营场所变更，进入原告场地经营，期间，被告将原告的西院大门的一对铁大门换成电动门，将东院场地院墙拆除。，《租赁合同》期限届满后，被告继续使用租赁房屋及场地经营，原告未提出异议。截至，被告共计使用租赁物6年，按每年50000元租金计算，合计租金300000元。在租赁期间，被告共计支付租金80000元，剩余租金经原告多次催要未果，遂于提起诉讼，要求解除《租赁合同》，支付租金220000元，恢复原状或赔偿损失，并承担本案诉讼费用。另查明，被告任金宝系宝通驾校实际经营者。任金宝用李志强的身份证办理营业执照，李志强在宝通驾校经营期间未获取利益，不是该驾校的合伙人或者租赁人等。 一审法院认为，原告美星玻璃制品公司与被告宝通驾校签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，该合同合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。原告美星玻璃制品公司已按时将合同约定的租赁物交付被告宝通驾校，被告宝通驾校亦实际占有、使用该租赁物。原告美星玻璃制品公司与被告宝通驾校约定租赁期限为3年，租赁期限届满之后，被告宝通驾校仍继续占有、使用租赁物，原告美星玻璃制品公司没有提出异议，双方之间的原《租赁合同》继续有效，但期租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被告宝通驾校在租赁期间内未按约定支付租金，且被告宝通驾校在租赁物使用期间，对部分租赁物进行改变，其行为构成违约。原告美星玻璃制品公司要求解除《租赁合同》，被告立即腾房退出场地（宝通驾校现练车占用场地），返还租赁的南房9间、门卫西房3间及大门南车库1间。将练车场地东侧南北长，宽的砖墙恢复原状，将电动大门更换为一对铁大门，支付欠交的租金220000元的诉讼请求，予以支持。被告宝通驾校抗辩原告应提供产权证明，因租赁合同相对方为原告与被告宝通驾校，原告已实际将租赁物交付被告宝通驾校，已实际履行交付义务，被告宝通驾校反驳未提供证据，被告宝通驾校要求返还租金50000元及利息，于法无据，不予支持。被告宝通驾校为个体工商户，被告任金宝作为负责人与原告签订《租赁合同》，其承认系驾校实际经营者，被告宝通驾校与被告任金宝应承担给付租金220000元，返还租赁物及恢复原状的法律义务。原告要求被告李志强承担上述义务的诉讼请求，因原告未提供证据证实李志强在宝通驾校经营期间有获得利益，不予支持。原告要求被告返还占用的北房及将仓库后门垒好或赔偿损失60000元的主张，因上述房屋不在租赁合同范围内，应另行解决。综上所述，原告美星玻璃制品公司要求被告立即腾房退出场地，返还租赁物并恢复原状的诉讼请求，证据充分，于法有据，予以支持；对被告李志强的诉讼请求，证据不足，不予支持；其他诉讼请求，可另行解决。判决：一、解除原告故城县美星玻璃制品有限公司与被告故城县宝通机动车驾驶员培训学校签订的《租赁合同》；二、被告故城县宝通机动车驾驶员培训学校、任金宝于本判决生效之日起三十日内腾出房屋退出场地，返还租赁的西院南房9间、门卫西房3间及门南车库1间；恢复东院场地东侧南北长，宽砖墙（以原砖墙地基为界），西院大门电动门更换为1对铁大门，支付截至的租赁费220000元；三、驳回原告故城县美星玻璃制品有限公司对被告李志强的诉讼请求；四、驳回原告故城县美星玻璃制品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2750元，诉讼保全费1920元，共计4670元，由被告故城县宝通机动车驾驶员培训学校、任金宝负担。 本院二审期间，上诉人宝通公司、任金宝提交如下证据：证据1.乡镇企业用地审批申请书照片，证明上诉人现在使用的场地曾经属于已经破产的故城县玻璃制品厂，玻璃制品厂是从大杏基村委会征用取得的。2004年玻璃制品厂破产后，由土地实际控制人大杏基村委会委托上诉人任金宝管理使用。2.李洪胜的证人证言，证明现在上诉人使用场地和房屋产权的归属问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：对于证据1，由于上诉人未能提供证据原件，被上诉人对该证据的真实性不予认可，且该证据与本案待证事实之间不具有关联性，本院对该证据不予采信。证据2，证人与本案具有利害关系，且证人对于上诉人是否与大杏基村委会签订书面租赁合同、是否收取过租金均不能说清，也没有其他证据对证人证言加以佐证，故本院对该证人证言不予采信。 结合本案在卷证据和当事人陈述，本院对一审查明的事实予以确认。 再查明，宝通驾校工商登记的经营者目前为朱阿娟，宝通驾校的实际经营者一直是任金宝。 本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案的争议焦点为：案涉租赁合同是否实际履行，应否解除以及解除的法律后果如何认定。对此，具体评述如下： 美星公司与宝通驾校签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。宝通公司自合同签订后已经实际占有、使用案涉场地及房屋至今，并向美星公司交付共计8万元租金，自使用至今尚拖欠租赁费22万元。宝通驾校未按照合同约定履行支付租金的义务，构成了违约，应当承担相应的违约责任。宝通驾校、任金宝上诉主张与美星公司签订租赁合同并交付5万元租赁费后，美星公司未实际履行合同，其使用的场房、场地系从大杏基村委会取得，但根据本案查明的事实，宝通驾校自2014年3月15日签订租赁合同至今共计向美星公司支付租赁费8万元，宝通公司未提供合法有效的证据证实其向美星公司主张返还所交租赁费，故宝通公司、任金宝主张案涉租赁合同未实际履行，不符合常理。宝通公司、任金宝亦未提供合法有效的证据证实其使用的场房、场地系从大杏基村委会取得，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，宝通驾校应该承担举证不能的不利后果。双方签订的租赁合同到期后未另行签订书面租赁合同，宝通驾校仍继续占有、使用租赁物，美星公司对此未提出异议，视为双方之间存在不定期租赁合同关系，美星公司可以随时要求解除合同。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一审法院根据本案租赁合同履行实际情况，判决宝通驾校腾退、返还租赁物及支付拖欠的租金，并无不当，本院予以维持。宝通驾校系个体工商户，任金宝作为宝通驾校的实际经营者，一审判决其应与宝通驾校共同承担责任并无不当，本院予以维持。 综上所述，任金宝、故城县宝通机动车驾驶员培训学校的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,700.0元，由上诉人任金宝、故城县宝通机动车驾驶员培训学校负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张天杲 审 判 员 李春蕾 审 判 员 王江丰 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 黄佳楣 书 记 员 怡艳平