文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初4458号原告：刘邦银，男，1963年7月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：谢志飞，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：王松，男，1986年9月18日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：沈迪，重庆渝东律师事务所律师。被告：彭水县金辉商务酒店，个体工商户，经营场所：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区北门街**人和春天**3-1、3-2、3-3、3-4，统一社会信用代码92500243MA5UFRTQ6565。经营者：周晓兵，男，1970年8月2日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告刘邦银与被告王松、彭水县金辉商务酒店（以下简称金辉酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘邦银的委托诉讼代理人谢志飞、被告王松的委托诉讼代理人沈迪到庭参加诉讼。被告金辉酒店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘邦银向本院提出诉讼请求：1、判决立即解除原告与被告王松于2017年3月4日签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告在双方房屋租赁合同关系解除后，立即将涉案房屋腾空并返还给原告；3、请求人民法院判令两被告立即支付原告2017年12月10日至2020年8月9日期间的房屋租金677922.8元以及违约金，违约金以当期欠付租金为基数，从欠付之日起按照每日0.65‰标准计算至付清之日止；4、请求人民法院判令被告按20元/平方米/月的标准，向原告支付涉案房屋在租赁合同关系解除后至返还前的房屋占用费；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费由两被告承担。事实与理由：2017年3月4日,原告作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的王松签订《房屋租赁合同书》。合同约定：原告将其位于彭水县汉葭镇石嘴社区人和春天A栋三楼，建筑面积为2759.36平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限为十年，即从2017年3月10日至2027年3月9日止。其中房屋装修过渡期为3个月，租金从2017年6月10日起算，房屋用途商业(宾馆、茶楼)，房屋租金为建筑面积每平方米20元，月租金55187.2元，年总租金为662246.4元。2019年3月10日后，房屋租金按市场价格双方协商执行。合同第五条约定，房屋租金为每半年支付，乙方应在2017年3月10日前，付清半年租金。如乙方未能按约定支付租金，按未付租金的每日千分之三收取违约金。同时，合同第十条约定，乙方未按时支付租金超过两个月的，甲方有权解除本合同。合同签订后，原告按约向被告王松交付房屋，被告王松与周晓兵利用涉案房屋成立彭水县金辉商务酒店，经营住宿、茶楼等业务。2018年6月，因涉案房屋部分产权转移，原告计租房屋面积由2759.36平方米变为859.23平方米，被告每月应付原告租金相应变为17184.6元。从原被告签订《房屋租赁合同书》至今，被告屡次违约，拒不按约支付房屋租金。截至2020年8月10日，被告拖欠原告房屋租金677922.8元，违约金314047.8元。本案中被告彭水县金辉商务酒店是涉案房屋的实际使用人，周晓兵系彭水县金辉商务酒店的经营者，根据相关法律规定，彭水县金辉商务酒店对欠付的房屋租金及违约金负有清偿义务。周晓兵作为彭水县金辉商务酒店的经营者，对欠付的房屋租金及违约金负有连带清偿责任。虽经原告催收，上述义务人均拒绝履行相应合同义务。原告为维护合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告王松辩称，房屋租赁合同不应解除，应继续履行；被告已支付租金100000元，履行了支付义务；在租赁期间，由于原告产权变动，导致其租赁面积发生变动，而租金给付是按面积乘以单价确定的，原告面积发生变动后，未向被告告知租金的计算方式，所以被告不存在违约行为，不应当承担违约责任；在租赁期间，被告收到重庆市涪陵区人民法院送达的协助执行通知书以及魏仕发出的告知函，内容均为租金不能直接支付给原告；被告愿意通过本案查明的支付金额和支付对象支付租金；原告的合同目的是收取租金，而被告愿意按照生效判决确定的内容给付，原告的根本目的能够得以实现，案涉合同应当继续履行。被告金辉酒店未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年3月4日前，原告刘邦银及案外人秦国芳共计拥有彭水县汉葭街道石嘴社区北门街333号人和春天A栋3-1、3-2、3-3、3-4号房屋的产权,建筑面积（套内面积）分别为342.03平方米（308.07平方米）、922.25平方米（830.67平方米）、977.88平方米（880.78平方米）、517.2平方米（465.84平方米），共计2759.36平方米（2485.36平方米）。2017年3月4日，原告刘邦银（甲方）与被告王松（乙方）签订《房屋租赁合同书》，内容如下：第一条:甲方将座落于彭水县汉葭镇石嘴社区人和春天A栋三楼房屋出租给乙方使用，建筑面积共计2759.36平方米。第二条：乙方租用出租房屋的期限为10年，即2017年3月10日至2027年3月9日（其中房屋装修过渡期为3个月，期间不收取租金，租金起算时间2017年6月10日）。第三条：甲方同意乙方可将出租房屋作商业（宾馆、茶楼等）用途，乙方可根据所需要求，在不影响房屋结构的前提下，自行设计并报有关职能管理部门同意后自行装修，中途要经过职能管理部门同意的，甲方应无条件同意认可，同时甲方不得以任何借口不同意装修方案而影响乙方的装修进度。乙方自行开通水、电、气、电话和网络专户，甲方必须提供能办理上述手续所需的相关基础资料，办理上述开户费用由乙方自理。甲方保证出租房屋能够作上述用途使用（甲方提供出租房屋的水电容量须足够保证乙方经营初期的需要），并符合国家有关消防安全规定；甲方保证出租房屋的产权无争议及未受法律上的限制，如甲方出现上述过错行为均与乙方无关，由此影响乙方的租赁期正常、合法经营，从而给乙方造成的损失由甲方承担。乙方在租赁期内严禁在消防通道停车，堆物，搭建临时设施，通道及公用（共用）部份必须保持畅通和清洁卫生，车辆停放按物管及市政规定要求办理。第四条：出租房屋的单位租金按建筑面积每平方米每月20元，月租金55187.2元，年总租金662246.4元。至2019年3月9日租金不变，2019年3月10日后房屋租金按市场价格双方协商执行。第五条：甲方应于2017年3月10日前将出租房屋交付乙方使用，并结清物管费、水费、电费、燃气费等租金按每半年支付，乙方同时于2017年3月10日前付清半年租金如乙方未能按约定付清房屋租金，按未付租金的每日千分之三收取违约金。第六条：租赁期内，乙方自行担由此租赁产生的各种税费。租赁期内所属乙方发生的水、电、气、电话、网络、物业管理等一切费用，均由乙方负责；乙方必须按时支付租赁费用及其它由经营产生的费用，如因乙方拖欠缴费所发生的一切滞纳金、罚款等费用和其它责任由乙方自行承担。乙方应爱惜使用室内外设施，若损坏，乙方应给予全额赔偿。承租范围内的房屋在承租期间不涉及房屋质量安全的维修和维护所产生的费用由乙方自行承担。乙方租赁房屋期间室内消防用水，商业用水用电在损度按比例进行分摊,所从事的经营项目必须符合国家的相关规定和要求，并不得造成对周边环境的污染，若因乙方经营造成环境污染、消防隐患、治安问题由乙方负责。导致周边居民的投诉或纠纷，一切责任由乙方承担。乙方租赁期限届满或因其他原因结束租赁时，可自行拆卸或搬出经营设备，但不准损坏装饰墙体，消防设施、水、电、气、照明和弱电等设施。乙方在租赁期间应遵守物业管理相关规定和物业管理条例。第七条：合同终止时，乙方应保证房屋及内部设施完好（正常损耗除外），同时结清应当乙方承担的各项费用，如租赁期间届满后乙方确实无法找到房屋，甲方应给予60日的宽限期，宽限期的房租与约定的房租一样。第八条：本合同有效期10年，甲方不得转让房屋所有权给第三方，如需转让，甲方必须保证乙方的使用权，租赁到期后甲方即便转让房屋产权或是重新租赁乙方在同等条件下优先。甲方在转让或重新出租该房屋的部分或者全部所有权的，应提前六个月通知乙方。乙方在本合同有效期内如需转让经营项目的，需告知甲方。第九条：本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：（一）发生不可抗力或意外事件，本合同无法履行；（二）政府决定征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋，拆迁征用时的停产、搬迁费用归乙方。第十条：有下列情形之一，甲方有权解除本合同：（一）乙方未按规定时间内交付租金超过二个月的；（二）乙方所欠各项费用超过二个月的。第十一条：有下列情形之一，乙方有权解除本合同：（一）甲方在规定时间内不能如期交房；（二）产权存在争议，足以影乙方正常经营的。如因乙方违约甲方有权解除合同，并按每月2%支付尚余租期内租金总额的滞纳金；如甲方违约，乙方有权单方解除合同，并向乙方支付尚余租期内租金总额10%的违约金。第十二条：甲乙双方就本合同未尽事宜,可另行协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第十三条：甲、乙双方就本同履行或解除合同发生纠纷，应通过协商解决；协商解决不成的,可提请本合同登记机关调解或向人民法院起诉。第十四条：本合同一式2份，甲、乙双方各执1份，具同等法律效力。第十五条：本合同自签字之日起按约定时间内支付完第一次房屋租金时生效。原告刘邦银、被告王松均签名并捺印。2017年11月28日，重庆市涪陵区人民法院作出（2017）渝0102执3251号之四执行裁定书及协助执行通知书，要求王松将刘邦银在人和春天A栋3-1、3-4的房屋租金收入250万元提取至重庆市涪陵区人民法院，用于执行重庆广丰建筑工程有限公司申请执行重庆市银盾房地产开发有限责任公司、刘邦银借款合同纠纷案。2017年12月18日，因原告刘邦银将3-2、3-3号房屋卖与案外人郑江文（原告在庭审中的陈述），被告王松与案外人郑皙签订了《彭水县人和春天A3-2、3-3商业用房租赁合同交接》，内容如下：彭水县人和春天A3-2、3-3商业用房的现承租人王松，现产权代表人郑皙，经双方商讨一致，作出如下交接：一、优先购买权：1、王松为该房的承租人，享有该房的优先购买权，现郑皙以5600元/平米的价格包干出售。王松有意向购买此房屋。2、王松需在2017年12月30日前确定购买与否。如要购买，需交定金伍拾万元整给郑皙。不买或者不予答复，视为放弃优先购买权。二、租金：1、租金收取人：郑皙。如该房屋有其他权利人向王松收取租金，则由郑皙负责。如果造成损失，由郑皙承担。2、金额：2017年12月10日至2018年6月10日的租金共计22.8万元（大写：二十二万八千元整）。3、租金交纳时间：王松需在2017年12月30日前交纳租金，如未交纳，则按原租赁合同执行违约责任，从2017年12月10起按每天千分之三收取违约金。4、如王松购买此房屋，则郑皙不收取租金。三、合同确认：附件合同为原始合同予以确认。四、本合同一式两份，经双方签字按手印后生效。郑皙、王松及刘邦银均在该合同上签字并捺印。另查明，2018年11月28日，案外人魏仕向被告王松发出《关于彭水县人和春天A栋三层的房屋租金的告知函》，内容如下：致王松先生：我方（魏仕）于2017年5月4日与刘邦银、秦国芳签订《债权转让协议》，协议约定：刘邦银、秦国芳将其对周晓强租赁位于彭水县人和春天A栋第二、三层的房屋租赁合同债权转让给我方。我方在找周晓强催收彭水县人和春天A栋第二、三层的房屋租金过程中得知彭水县人和春天A栋三层房屋从2017年3月10起由你实际承租使用。现我方郑重告知于你：请你在收到本告知函之日起三日内，向我方缴纳彭水县人和春天A栋三层房屋从2017年3月10日起至今的房屋租金。如有任何疑问请尽快与我方联系。联系人：谢志飞，联系地址：重庆市XX区XX路XX号涉外商务区XX栋XX楼，联系电话：13452****XX。催告人：魏仕（签名）。所附的《债权转让协议》为2017年5月4日刘邦银、秦国芳（甲方）与魏仕（乙方）所签订，约定甲方向乙方转让对债务人周晓强（身份证号：5123011976********）拥有的房屋租赁合同之债权。还查明，2017年12月9日前的租金已支付，根据《房屋租赁合同书》约定，租金按每半年支付。根据王松、刘邦银、郑皙签订的《彭水县人和春天A3-2、3-3商业用房租赁合同交接》，从2017年12月10日起，原告刘邦银即不再享有3-2、3-3房屋的租金权利，只享有3-1、3-4房屋共计859.23平方米的租金权利。2017年12月10日至2018年6月9日，租金为103107.6元，2018年5月9日，被告王松向原告刘邦银支付房屋租金20000元；2018年6月10日至2018年12月9日，租金为103107.6元；2018年12月10日至2019年6月9日，租金为103107.6元，2019年4月20日，被告王松向原告刘邦银支付房屋80000元；2019年6月10日至2019年12月9日，租金为103107.6元；2019年12月10日至2020年6月9日，租金为103107.6元；2020年6月10日至2020年8月9日，租金为34369.2元。2020年9月23日，被告王松向重庆市涪陵区人民法院支付60000元，附言“协助执行刘邦银人和春天A栋3楼房屋租金”。本院认为，本案系一起租赁合同纠纷，本案争议的焦点有：一、被告金辉酒店是否应当承担责任；二、被告王松是否构成违约，如构成违约，是否应当解除《房屋租赁合同书》及承担违约金。现分别评判如下：关于争议焦点一。根据《房屋租赁合同书》，合同的双方当事人为原告刘邦银与被告王松，根据合同相对性原则，应由被告王松享有合同权利并承担合同义务，被告金辉酒店不是合同的当事人，不是本案的适格被告，不应承担合同责任。至于被告王松租赁得房屋后如何使用（比如开设经营金辉酒店），并不构成合同当事人的变更或增加。故此，原告刘邦银要求被告金辉酒店承担责任的请求不成立，本院不予支持。关于争议焦点二。被告王松是否构成违约，首先，《房屋租赁合同书》约定“房租按每半年支付”，但未明确约定支付具体的时间，不能确定“每半年”的租金应从“该半年”之始就应当交纳，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，可确定被告王松在“每半年”届满时，应当支付“该半年”的租金。其次，2017年12月9日之前的租金已支付完毕，虽原告刘邦银主张被告王松该期间的租金延迟支付了7天，但对此并未举证证明，故此，原告刘邦银主张该期间被告王松违约不成立。第三，关于2017年12月10日之后的租金，根据2017年11月28日原告刘邦银、被告王松及案外人郑皙签订的《彭水县人和春天A3-2、3-3商业用房租赁合同交接》，可以明确3-2、3-3的租金从2017年12月10日起，权利即转移至案外人郑皙，即原告刘邦银无权主张3-2、3-3房屋从2017年12月10日起的租金。第四，根据重庆市涪陵区人民法院2017年12月18日作出的执行裁定书及协助执行通知书，被告王松亦不能向原告刘邦银支付3-1、3-4的租金，如被告王松未按人民法院的民事裁定书及协助执行通知书履行交付租金的义务，应依法由人民法院采取相应的执行措施。在重庆市涪陵区人民法院的执行措施未终结之前，原告刘邦银无权主张3-1、3-4的租金。最后，被告王松租赁得房屋后，原告刘邦银对其享有的房屋产权进行了部分出让，虽然签订了《彭水县人和春天A3-2、3-3商业用房租赁合同交接》，但原告刘邦银未就出让后还应享有的权利面积书面通知被告王松或者与被告王松达成补充协议，可能导致被告王松无法明确应支付租金的面积（相应的，无法明确租金的金额）。如上所述，本院认为，被告王松未按时支付租金的情况客观存在，但是由于租赁期间房屋的产权转让、租金权利人变动（3-2、3-3案外人郑皙；3-1、3-4重庆市涪陵区人民法院提取）等因素所造成，不能认定是被告王松单方违反合同义务，进而对原告刘邦银构成违约，原告刘邦银以此提出解除房屋租赁合同的请求不成立，本院不予支持。并且原告刘邦银没有权利主张其提出的相应期间的租金，故此，对原告刘邦银要求被告王松支付租金及违约金的请求，均不予支持。对被告王松2020年9月23日向重庆市涪陵区人民法院支付“协助执行刘邦银人和春天A栋3楼房屋租金”60000元客观属实，本院在此予以确认。对于被告王松在重庆市涪陵区人民法院作出并送达执行裁定书及协助执行通知书后，还向原告刘邦银支付100000元房屋租金客观属实，本院在此亦予以确认；但对被告王松违反执行裁定书及协助执行通知书的规定向原告刘邦银支付租金的行为，本院在此不予评判，应由相关法院另行处理。对于2018年11月28日案外人魏仕向被告王松发出《关于彭水县人和春天A栋三层的房屋租金的告知函》及附件《债权转让协议》，根据《债权转让协议》的内容，该债权转让明确的债务人是周晓强，没有证据证明本案被告王松是该《债权转让协议》所涉债权的债务人，该债权转让对被告王松不具有约束力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘邦银的诉讼请求。案件受理费10579.22元（原告刘邦银已预交5289.61元），减半收取为5289.61元，由原告刘邦银承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  文元兴二〇二〇年九月二十九日书记员  黄文剑