广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终694号 上诉人（原审原告)：恒大地产集团防城港有限公司。住所：广西防城港市港口区北部湾大道**。统一社会信用代码：914506000527143555。 法定代表人：张增世，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李炳光，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：周芊妤，女，1993年10月28日出生，汉族，，住浙江省嵊州市通讯地址广西防城港市。 上诉人恒大地产集团防城港有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人周芊妤商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托诉讼代理人李炳光到庭参加诉讼。被上诉人周芊妤经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 上诉人恒大公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由周芊妤承担。事实与理由：一、本案合同解除权未经过除斥期间。周芊妤逾期偿还银行贷款致恒大公司承担保证责任，恒大公司基于双方合同约定有权解除涉案合同。涉案合同未约定解除权行使期限，周芊妤亦从未催告恒大公司行使解除权，故本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定。二、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条就出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款时当事人解除合同的期限作出规定。周芊妤以贷款方式购买涉案房屋，且已按约定支付了首期购房款并申请银行贷款，故本案不存在买受人迟延交付购房款的情况。周芊妤不偿还贷款致恒大公司承担保证责任，恒大公司承担保证责任后根据双方约定有权解除涉案合同，此情形不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的情形，不能以该规定第二款认定本案合同解除权消灭。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条属于法定解除，本案合同依约解除，有合同约定的情况下应当优先适用合同约定。三、恒大公司依约行使合同解除权。因周芊妤未按约偿还银行贷款，恒大公司陆续被贷款银行划扣款项，但贷款银行确定周芊妤已结清贷款前，恒大公司无法确定是否还应就罚息、违约金、补偿金等费用承担连带保证责任。因恒大公司未能确定其连带保证责任已履行完毕，故其根据与周芊妤签订的合同约定享有合同解除权。 被上诉人周芊妤既未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃其依法享有的辩论等诉讼权利。 恒大公司向一审法院起诉请求：一、解除恒大公司与周芊妤于2015年4月21日签订的《商品房买卖合同》；二、周芊妤协助恒大公司办理注销防城港市港口区北部湾大道99号恒大御景湾5幢2302号房的《商品房买卖合同备案证明》（编号：2015125535）和预购商品房预告登记证明（防港房预港口直字第××号）手续；三、周芊妤向恒大公司支付违约金70647元；四、本案诉讼费用由周芊妤承担。 一审法院认定事实：2015年4月21日，恒大公司作为出卖人与周芊妤作为买受人签订一份已备案的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCGYJW52302），约定周芊妤购买恒大公司开发的位于防城港市港口区，建筑面积120.88平方米，每平方米单价为5797.54元，总金额为700807元；《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限约定，买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年4月23日前支付首期房价款210807元，占全部房价款的30.1%。余款49万元向邮储银行申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第（一）条第5款约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。2015年5月18日，双方办理了《房屋预告登记证明》（编号：防港房预港口直字第××号），预告登记权利人为周芊妤，预告登记义务人为恒大公司。 另查明，2015年5月8日，恒大公司（保证人）、周芊妤（借款人）与邮政银行（贷款人）签订了一份《个人购房／购车借款及担保合同》（合同编号：4599945Ｑ115059444455），约定周芊妤向邮政银行借款49万元购买防城港市港口区，并将该商品房抵押给邮政银行；恒大公司对上述借款承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定正式抵押登记手续已办理完毕条件的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 再查明，2017年9月30日，邮政银行向恒大公司发出《提前收回贷款告知函》，因借款人周芊妤家庭生活变故，且了解到该借款人无继续偿还贷款的能力与意愿，其决定行使提前收回贷款本息的权利，宣布贷款全部提前到期，并终止借款合同，邮政银行要求恒大公司结清借款人周芊妤所欠所有贷款本息（截止2017年9月30日所欠贷款本息合计473451.63元，扣收具体金额以扣收日还款凭证为准），并结清该笔贷款及回购此套房屋。2018年11月15日，邮政银行作出《代偿证明》，表示2017年10月至2017年11月，恒大公司代周芊妤偿还贷款本息合计483251.09元，周芊妤的贷款已结清。 一审法院认为，恒大公司与周芊妤签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。依据已查明的事实，恒大公司与周芊妤签订《商品房买卖合同（预售）》后，周芊妤未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致邮政银行宣布贷款全部提前到期并终止借款合同，根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第（一）条第5款的约定，恒大公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》。根据上述双方约定及法律的规定，恒大公司从2017年12月1日起享有合同解除权，此即为解除权发生的时间。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，在当事人对解除权行使期限没有约定且对方当事人没有催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中，周芊妤未向恒大公司发出解除合同的催告，故恒大公司应自2017年12月1日起一年内向周芊妤主张解除合同。恒大公司于2019年1月3日以向法院提起诉讼的方式主张解除合同，因其解除权已消灭，一审法院对恒大公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》，要求周芊妤协助办理注销《商品房买卖合同备案证明》和预购商品房预告登记证明手续以及支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回恒大公司的诉讼请求。案件受理费10345.45元，公告费700元，两项共计11045.45元，由恒大公司承担。 本案二审期间，各方当事人均无新证据向法庭提交。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，除向邮政银行贷款49万元外，周芊妤还向恒大公司支付了涉案房屋购房款210807元。2015年5月5日，周芊妤与恒大公司签订的涉案《商品房买卖合同》取得《商品房买卖合同登记备案证明》（编号：2015125535）。 本院认为，恒大公司与周芊妤签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定其合法有效正确，本院予以确认。 周芊妤与恒大公司签订《商品房买卖合同》后未按约定按时偿还每期贷款本息，导致邮政银行决定提前收回贷款本息并终止借款合同，恒大公司作为保证人已向邮政银行结清该项贷款本息。根据涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第（一）款第5项的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，恒大公司享有单方解除该合同的权利，一审判决对此认定正确，本院予以确认。一审判决认定恒大公司未按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定在一年内行使其合同解除权，合同解除权归于消灭，对恒大公司的诉讼请求予以驳回。恒大公司对此不服提出上诉，故本案的争议焦点在于恒大公司的合同解除权是否消灭。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的解释，即合同没有约定解除权，针对迟延交房或迟延付款的一方来说，应在对方催告后给予的一定期限内尽快履行合同义务，而本案周芊妤与恒大公司在签订的《商品房买卖合同》附件四中约定了周芊妤未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒大公司承担了保证责任的，恒大公司有权单方解除《商品房买卖合同》，故一审判决在本案中适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，属适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，因周芊妤和恒大公司未约定解除权行使期限且周芊妤未向恒大公司进行催告，再结合周芊妤一、二审均未到庭应诉，视为其对恒大公司解除合同主张予以认可的情况，应当认定恒大公司的合同解除权没有消灭。恒大公司请求解除涉案《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定和《商品房买卖合同》附件四第（一）款第5项的约定，因涉案《商品房买卖合同》解除，恒大公司主张周芊妤配合注销该合同登记备案及涉案房屋预告登记于法有据，本院亦予支持。一审判决对此处理错误，本院予以纠正。 关于周芊妤是否应向恒大公司支付违约金的问题。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》附件四第（一）条第5款的约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方解除合同，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还的权利。现本院已支持恒大公司解除合同、周芊妤配合注销该合同登记备案及涉案房屋预告登记的诉讼请求，恒大公司请求周芊妤向其支付违约金70647元（占总房款700807元的10.08%），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。恒大公司可将该违约金从周芊妤已付购房款210807元中扣除，周芊妤无需实际支付。 综上所述，上诉人恒大公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初402号民事判决； 二、解除上诉人恒大地产集团防城港有限公司与被上诉人周芊妤于2015年4月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FCGYJW52302）； 三、被上诉人周芊妤自本判决生效后十日内配合上诉人恒大地产集团防城港有限公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（编号：2015125535）； 四、被上诉人周芊妤自本判决生效后十五日内配合上诉人恒大地产集团防城港有限公司办理注销防城港市港口区北部湾大道常山路北恒大御景湾5幢23层2302号房的预购商品房预告登记证明（防港房预港口直字第××号）手续； 五、被上诉人周芊妤向上诉人恒大地产集团防城港有限公司承担违约金70647元（该违约金从周芊妤已付购房款中扣除，周芊妤无需实际支付）。 一审案件受理费10345.45元，公告费700元，两项共计11045.45元，由被上诉人周芊妤负担。二审案件受理费案件受理费10345.45元，公告费700元，两项共计11045.45元（上诉人恒大地产集团防城港有限公司已预交），由被上诉人周芊妤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禤汉奇 审 判 员 黄玉霞 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年九月三十日 法官助理 黄 颖 书 记 员 何 维 附本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。