河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初3832号原告：尹绪联，男，1967年9月27日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：杨建设，河南愚公律师事务所律师。被告：韩阳阳，男，1982年12月26日出生，汉族，住济源市。被告：济源市鑫祥置业有限公司，住所地：济源市商贸城对面。法定代表人：吴保建，系该公司经理。二被告委托诉讼代理人：吴秋栓，济源市方圆法律服务所法律工作者。原告尹绪联与被告韩阳阳、济源市鑫祥置业有限公司（以下简称鑫祥置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹绪联的委托诉讼代理人杨建设、被告韩阳阳及其与被告鑫祥置业公司的委托诉讼代理人吴秋栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹绪联向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告鑫祥置业公司与原告于2016年1月13日就鑫源花园26号楼写字楼10层12套房产所签订的认购协议书；2.判令被告鑫祥置业公司返还原告购房款110万元并赔偿原告损失（以110万元为基数，按月息2%从2016年1月13日计算至还款之日止）；3.判令被告韩阳阳对上述房款及损失承担连带责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：鑫祥置业公司为了缓解资金周转压力，欲出售鑫源花园已主体竣工的房产。2016年1月13日，该公司与尹绪联达成合意，尹绪联以110万元的价格购买鑫源花园26号楼写字楼10层的12套房产，双方签订认购协议书后，尹绪联按照法定代表人韩阳阳的要求付清了购房款110万元，该公司出具收据。随后尹绪联催促韩阳阳签订商品房买卖合同并交付房产，韩阳阳一直推脱。2020年4月尹绪联发现其所购房产已另售他人。被告韩阳阳辩称，其本人未与原告签订购房合同，也未收到购房款，不是房屋买卖合同的相对方。原告起诉其无事实和法律根据，应予以驳回。被告鑫祥置业公司辩称，原告所述不属实。1.公司与原告签订的认购协议书不是商品房买卖合同，且原告未向公司支付购房款，双方之间不存在买卖合同关系；2.即使原告与被告签订了商品房买卖合同并交纳了购房款，但原告知道被告未取得商品房预售许可证，双方签订的合同依法无效；3.原告所述的涉案房屋至今仍未出售，不存在一房二卖情形；4.原告主张按照月息2%赔偿损失无依据，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的收据加盖有被告鑫祥置业公司财务专用章，且记载内容与认购协议书相互印证，能够证明待证事实，本院予以采信；2.原告提供的鑫祥置业公司董事、监事、经理信息及设立时的企业法人营业执照均系复印件，且与本案无直接关系，本院不予认证；3.原告提供的两份银行转账明细相互印证，形成完整证据链，且牛素竹本人称与韩阳阳素不相识，不存在经济往来，韩阳阳又未能就款项用途作出合理说明，上述证据相互结合能够证明原告通过济源市济水红珠陶瓷经销部经营者牛素竹的账户转给被告韩阳阳的50万元系支付的购房款，本院予以采信。本院依职权对案涉人员尹根平、狄利霞、牛素竹制作的调查笔录。尹根平称鑫源花园认购协议书系其受原告尹绪联委托签订，其把尹绪联出具的委托书交给了韩阳阳。该认购协议书是韩阳阳在鑫祥置业公司售楼部二楼办公室给其的，合同上的印章是韩阳阳拿到财务室加盖的。当时韩阳阳和狄利霞都在，房款中的60万元是由韩阳阳和狄利霞商量的，剩余50万元是尹绪联让别人转给韩阳阳的。狄利霞称其知晓尹绪联向韩阳阳买房一事，当时是尹根平签的协议书。其之所以在现场是让韩阳阳走手续，把韩阳阳欠其的钱顶给尹绪联，其给在韩阳阳出具80万元的收条，其中的60万顶给尹绪联，尹绪联直接顶购房款，余款50万由尹绪联支付给韩阳阳，在与韩阳阳的纠纷中其不再主张该笔款项。牛素竹称其不认识韩阳阳，与韩阳阳没有业务往来，其转给韩阳阳的50万元是尹绪联转给其的。双方当事人对上述笔录的真实性均无异议，但被告认为上述内容不属实。被告鑫祥置业公司给原告出具金额为110万元的房款收据，韩阳阳时任法定代表人，其否认收到购房款，但未能对经济源市济水红珠陶瓷经销部经营者牛素竹账户转至其账户的50万元的借款用途作出说明，另韩阳阳称其与狄利霞之间存在经济往来，且狄利霞已就全部欠款提起诉讼，但韩阳阳未提供证据证明，狄利霞本人称顶账部分在诉讼中并未主张，原告提供的收据及涉案人员陈述相互印证达到高度盖然性证明标准，能够证明原告已经支付购房款110万元，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月13日，尹根平受原告尹绪联委托（乙方）与被告鑫祥置业公司（甲方）签订认购协议书，约定：“第一条乙方自愿认购甲方开发的鑫源花园26#楼写字楼10层1002、1003、1005、1006、1008、1010、1013、1015、1017、1018、1019、1020号房产（以下简称为“该房产”）。第二条该房产暂测建筑面积约600平方米。（该房屋的最终签约面积以房管局测量面积为准）；总价为人民币壹佰壹拾零万零仟零佰零拾零元整（￥：1100000元）。第三条乙方选择的付款方式为一次性付款。”。同日，原告通过济源市济水红珠陶瓷经销部经营者牛素竹的账户向被告韩阳阳转账50万元，余款60万元原告及案外人狄利霞均认为由被告韩阳阳的欠款顶账。被告鑫祥置业公司向原告出具收据，载明“今收到尹绪联交来房款1002、1003、1005、1006、1008、1010、1013、1015、1017、1018、1019、1020人民币壹佰壹拾万元整￥1100000会计李焕芝收款人陈方方”，并在收据上加盖济源市鑫祥置业有限公司财务专用章。被告鑫祥置业公司至今未将涉案房屋交付原告，也未取得商品房预售许可证明。另查，被告鑫祥置业公司成立于2012年11月22日，经营期限至2022年11月20日，韩阳阳于2013年12月13日至2017年3月17日期间担任公司法定代表人。本院认为，原告尹绪联与被告鑫祥置业公司签订的鑫源花园认购协议书虽不是正式的商品房买卖合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从双方签订的认购协议书内容和被告已给原告出具房款收据看，原告与被告鑫祥置业公司签订的鑫源花园认购协议书应当认定为商品房买卖合同。但被告鑫祥置业公司至今未就涉案房产取得商品房预售许可证明，其与原告签订的认购协议书应当认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求解除认购协议书以协议合法有效为前提，故原告的该项请求无依据，亦无实际意义，本院不予支持。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，虽原告将购房款支付韩阳阳，但韩阳阳时任鑫祥置业公司法定代表人，鑫祥置业公司给原告出具的收据上有公司财务人员签字，并加盖公司印章，说明公司认可已经收到购房款，韩阳阳收款行为系职务行为，行为后果应由被告鑫祥置业公司承担。原告要求韩阳阳承担连带还款责任无依据，本院不予支持。另双方未明确约定交房时间，原告要求被告赔偿利息损失亦无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告济源市鑫祥置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告尹绪联110万元；二、驳回原告尹绪联的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24928元，减半收取计12464元，由被告济源市鑫祥置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  尼双纳二〇二〇年九月四日书记员  冯 惠