广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1833号 原告：刘某斌。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被告：桂林某健康养老产业投资有限公司。 法定代表人：黄某浪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：雷某妍，该公司法务部员工。 委托诉讼代理人：黄少宏，广西起航律师事务所律师。 原告刘某斌与被告桂林某健康养老产业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月06日立案受理后，适用简易程序，由审判员石剑独任审理，于2020年7月17日进行了公开开庭审理。书记员谢翠花担任记录。原告刘某斌的委托代理人吕宏科到庭参加诉讼，被告桂林某健康养老产业投资有限公司的委托诉讼代理人黄少宏、雷某妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某斌的诉讼请求：1、确认被告将原告购买被告开发的位于桂林市猴山西南侧临桂信和.山水美庐36Ｂ幢3单元5层02号的房产交付给原告的行为无效；2、判令被告支付原告逾期交付位于桂林市东边山北、猴山西南侧临桂信和.山水美庐36Ｂ幢3单元5层02号房产的违约金（违约金的计算:以371393元为基数，每日按万分之二点一五的标准，自2017年7月1日起计算至交付房产之日止。先暂从2017年7月1日计算至2020年4月30日止的违约金为：82564.38元）；3、判令被告支付原告自2018年4月26日至2018年6月25日期间60天逾期办理位于桂林市猴山西南侧临桂信和.山水美庐36Ｂ幢3单元5层02号不动产证的违约金为：22283.58元及2018年6月26日之后逾期办理不动产证的违约金（违约金的计算：以371393元为基数，每日按万分之一的标准计算，自2018年6月26日起计算至办理好不动产权证之日止。先暂从2018年6月26日计算至2020年4月30日止的违约金为：25031.89元）；4、本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险担保责任费、公告邮寄费等费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年11月4日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:第三条约定：原告购买被告出售的位于临桂镇东边山北、猴山西南侧临桂信和.山水美庐36Ｂ幢3单元5层02号房，建筑面积96.51平方米，房屋总价款3713939元；第八条约定：被告应当于2017年6月30日前，依照国家规定将符合五方验收合格的商品房交付给原告使用；第九条约定：逾期交房的违约责任，第1（2）在本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付万分之二点一五的违约金；第十五条约定：对房屋产权登记的约定，被告不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，1.约定日期起60日内，按己付房价款的千分之一承担违约责任。2.约定日期起60日以后，被告仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，按日向原告支付己付房价款的万分之一的违约金。被告于2017年12月1日向原告发出了入伙通知书，通知原告于2017年12月31日办理有关收房手续，由于被告故意隐瞒了其交付的房屋未取得五方验收合格，导致原告在不知情的情况下接收了该房屋。被告违反《建筑法》及《城市房地开发经营管理条例》等相关法律、法规的规定将未取得五方验收合格的房屋交付给原告使用，违反了法律的禁止性规定，故该交付行为无效。被告未取得涉案房产的《竣工验收备案证》依法不能交付房产，即便交付，其交付行为也无效。被告涉案房产消防未验收合格之前不能交房，即便交付，其交付行为也无效。因被告交付涉案房产的行为无效，视为被告一直未交付涉案房产。依据上述合同第九条约定，被告应承担逾期交房违约金。违约金的计算：371393元为基数，每日按万分之二点一五的标准，自2017年7月1日起计算至交付房产之日止。因被告至今未为原告办理涉案房产的不动产权证，按合同第十五条约定，被告应承担逾期办理不动产权证的违约金。违约金的计算：以371393元为基数，在约定的日期起60日内，按已付房价款的千分之一的标准计算，60日以后，按已付房价款的万分之一的标准计算违约金；自2018年4月26日起计算至办理好不动产权证之日止。被告未取得涉案房产的《竣工验收备案证》依法不能交付房产，即便交付，其交付行为也无效；被告涉案房产消防未验收合格之前不能交房，即便交付，其交付行为也无效。综上，基于被告存在的上述无效.违约行为给原告造成了损失，原告为维护自身合法权利，特向人民法院提起诉讼，请依法判决如原告之诉请。 被告桂林某健康养老产业投资有限公司辩称：一、被告交房行为是否有效问题。被告的交房行为不存在有效或者无效之争，因为在购房合同中明确约定通过五方验收可以交房，被告注意到原告诉请依照购房合同的约定提出，应当围绕商品房购房合同来约定，既然约定了五方验收合格就已经达到合同交房条件，因此，原告的第一项诉请应当驳回；二、被告是否存在办理延期办证的问题。被告不存在延期办理房产证的问题，被告准备在涉案小区周边所有的范围内设置车位得到了临桂自然资源局、住建局的批准，但因为原告韦均霖一个人的反对，导致在周边无法设立停车位，被告准备向涉案小区业主发出公告，告之该情况。无法办理产权证，责任在于原告某一个人的原因，所以原告诉请办理产权证不能得到支持；三、本案中原告所诉的延期交房问题。在购房合同补充协议中有约定，在施工建设中遇到大雨或者中雨、小雨可以顺延交房，被告针对11案原告列出了不同的雨天延期天数，所以原告在本案的全部诉请不能成立。针对原告增加的11案事实理由内容，根据有关文件规定，特殊的建筑需要通过消防的验收，普通的住宅只需要抽查备案，消防验收不是交房的必备或者法定条件，因此，被告认为原告增加的该内容不能成立。原告所说取得竣工验收备案登记才能达到交房条件也没有法定的规定和约定。 原告刘某斌对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明：（1）合同第三条约定原告购买的房屋位于临桂镇东边山北、猴山西面侧临桂信和·山水美庐36B幢3单元5层02号房，建筑面积96.51㎡；（2）第四条约定房屋总价款为371393元；（3）第八条约定被告应当在2017年6月30日前，依照国家规定，将符合五方验收合格房屋交付给原告使用；（4）第九条第1点（2）逾期超过60日后，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二点一五支付违约金；（5）第十五条第二点（一）约定被告于2018年4月25日前办结该商品房所有权初始登记；（二）1.约定日期起60日内，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，按已付房价款的万分之一的违约金；2、增值税普通发票、收据及契税发票，证明：（1）原告依约履行了自己的义务；（2）原告支付房产总价371393元；3、入伙通知书，证明被告于2017年12月1日通知原告于本月12月31日办理有关收房手续，将未取得五方验收合格的涉案房屋交付给原告使用；4、来文处理签、桂林市临桂区自然资源局邮件回复截图，证明：（1）建设单位（被告）未按照批准的总平面建设，颐养阁31#-44#楼建设工程无法通过建设工程规划核实验收，根据《广西实施城乡规划法办法》第四十六条规定，不能办理不动产权属登记，所以可以证明，被告至今未能办理原告产权证的原因是被告未按照批准的总平面建设，颐养阁31#-44#楼建设工程通过建设工程规划核实验收导致；（2）该文是2020年4月28日回复，可以证明因被告未按照批准的总平面建设，导致五方验收截止2020年4月28日止未能备案成功；5、关于刘雪萍申请信息公开的答复，证明：（1）42#截止2020年4月28日止未组织竣工验收；（2）42B栋截止2020年4月28日止未进行五方验收备案；6、关于黄艳申请信息公开答复，证明41B栋截止2020年4月28日止未进行五方验收备案。 被告桂林某健康养老产业投资有限公司对原告刘某斌提供的证据进行质证，对原告提供的1、2、3的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据4、5、6的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明内容均有异议，与本案合同约定没有关系，表示不认可。 被告桂林某健康养老产业投资有限公司为了支持其答辩主张，提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明双方签订的购房合同中约定的交房标准是经“五方验收”合格，且施工期间雨天可以顺延交房不视作被告方违约；2、《致信和信·桂林国际智慧健康旅游产业园（信和·山水美庐）业主的一封家书》以及物流信息，证明被告告知原告交房时间顺延至2017年12月31日；3、气象资料卡，证明施工期间的雨天天数，顺延交房时间符合合同约定；4、建设工程质量竣工验收意见书，证明原告所建房屋经五方验收已达到商品房买卖合同约定的交房条件；5、《商品房办理不动产权证总证材料清单》，证明办理不动产权证需要提交建设工程规划条件核实证明；6、信和信·桂林国际智慧健康旅游产业园31#—44#、131#—153#楼修建性详细规划，证明涉案房屋的政府批准的规划总平面图中显示在小区中心位置有车位规划；7、桂林日报公示，证明被告应业主要求向临桂建设局申请更改车位从小区中心区移至小区周边规划，获建设局规划会议通过，进行公示；8、关于桂林智慧健康旅游产业园山水美庐31#-44#不在园区内建设车位的请求，证明所涉小区业主请求不在小区中心建设车位；9、关于桂林某健康养老产业投资有限公司31#-44#楼、131#-153#楼总平面图的投诉，证明涉案小区业主向建设局提出不同意临桂区建设局进行规划变更；10、关于桂林某健康养老产业投资有限公司31#-44#楼、131#-153#楼总平面图的申请，证明被告按建设局意见，为使该规划能够通过，继续做原告业主的工作，获七人同意，但三人坚决不同意；11、共建美好家园及其物流信息，证明被告决定按原有规划建设小区车位问题积极与原告沟通协商；12、关于临桂区山水美庐小区房开商相关违规行为的投诉函，证明原告向住建部门投诉，禁止被告按照规划图建设露天车位；13、桂林市临桂区自然资源局《关于房开公司露天车位建设不合法问题的答复函》，证明临桂区自然资源局确认涉案小区需按规划总平面图进行建设露天车位及车道；14、桂林市临桂区自然资源局《关于信和信·桂林国际智慧健康旅游产业园项目停工整改的通知》，15、《建设工程竣工规划条件核实整改意见通知单》，共同证明由于原告原因导致被告未按规划总平图配建车位，桂林市临桂区自然资源局要求被告涉案小区建设露天车位及车行道，以便获得规划条件核实证明，办理不动产权证；16、情况说明，证明被告施工期遭遇雨天可以顺延交房的情况；17、建设工程消防设计审查验收管理暂行规定，证明根据国家规定，一般建筑物消防采取抽查备案制，消防验收并非办理不动产证的必要条件；18、公示（2020年6月18日自然资源局对被告调整规划图进行公示），证明临桂区自然资源局允许被告在周边建车位，被告之所以不能办理房产证的原因是因为原告韦均霖的投诉，导致不能被告及时办理房产证；19、2020年6月19日桂林日报，证明公示已刊登桂林日报征求利害关系人意见；20、照片，证明被告已将调整后的规划图张贴于小区，广而告之；21、关于《信和信健康养老产业投资有限公司拟调整的信和信·桂林国际智慧健康旅游产业园31#-44#、131#-153#楼修建性详细规划总平面图公示》的意见，证明原告韦均霖在公示后即向自然资源局投诉，阻碍被告进行规划变更；22、申请报告及规划图纸。 原告刘某斌对被告桂林某健康养老产业投资有限公司提供的证据进行质证，对证据1的真实性认可，如与原告提供的合同内容有出入，以原告提供的合同为准；对证据2的真实性、合法性、关联性不认可，原告并没有收到该证据；对证据3的真实性认可，但对其证明目的不认可，因为天晴下雨是每年都有的自然情况，被告在签订交房时间应当对该自然情况予以充分考虑，被告是专业的开发商，既然在合同中作出相关交房时间的约定，势必已将该证据记载的雨天天数予以充分考虑；对证据4真实性、关联性均不予以认可，验收意见书工程记载的B区36号楼与原、被告签订的买卖合同记载的楼栋号36B不一致，因此不具有关联性；对证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，属于被告单方制作，并非有权机关作出的相关要求；对证据6真实性需要核实，现在无法确认其真实性，即便真实也不认可其关联性，该规划图形成时间是2018年6月30日，那么说明其形成于五方验收之后，该证据至少可以确定相应的规划是在原告购买涉案房屋之后形成的；对证据7真实性予以认可，对其合法性及关联性不予认可，被告作出规划调整没有向利益相关方原告等业主举行听证相关程序，也没有张贴公告在楼栋等显眼位置进行公示，因此，不具有合法性，调整规划的时间是在2018年7月10日之后，晚于双方买卖合同的形成时间，因此，不具有关联性；对证据8的真实性及形成时间需要之后核实，退一步讲即便真实，该证据也恰好证明对于被告的规划调整绝大多数业主都是不同意的，也恰好证明被告在作出规划调整没有征求利益相关方意见，也没有组织相应听证程序，恰好也证明被告的规划变更程序违法不具有合法性；对证据9与证据8的质证意见一致；对证据10的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据具有证人证言的性质，申请人并没有出庭接受双方的质询，因此该证人证言不能作为定案的依据；对证据11物流信息是缺失的，对共建美好家园的函件不予认可，没有收到该函件，也不认可函件的所有内容；对证据12的真实性、合法性、关联性均予以认可，该份证据再次印证被告擅自变更规划不具有合法性，绝大部分业主不同意变更规划；对证据13的真实性，原告需要核实，即便该证据真实，也恰好证明被告一直在违法建设，存在擅自变更规划的情形，因此导致办理原告不动产权证延迟的所有责任都属于被告没有按照规划局的相关规划进行建设导致的直接后果，相应的法律责任应该完全由被告承担；对证据14的真实性认可，但对证明目的不予认可，无论被告是最初建设违背总规划的建设还是最初没有违背规划进行建设后期变更规划进行建设，该函件记载都是属于被告擅自改变规划，擅自取消和改变消防车道位置等违法建设的情形所导致被告无法获得规划条件核实证明，因此，不能办理原告的不动产权证书的责任，该证据完全可以证明是基于被告的过错所导致；对证据15无证据原件，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。被告提交的证据13、14、15均能体现由于被告未按照批准审定的产业园31-44号修建性详细规划总平面图进行建设，存在擅自取消和改变消防车道位置、改变绿地位置和未按规划总平面图配置停车位的问题，导致自然资源局对被告作出责令停工，没有办法验收备案，后被告为了纠正上述存在的问题，重新向规划部门提出要求规划停车位问题，才引发业主向有关部门投诉，完全是由于最初被告违规建设，既存事实，原告买受房屋时该违规建设的事实已经存在，最后因为是违规建设没有办法办理产权证，被告才不得不重新更改规划，但在公示的过程中遭到了业主的投诉，所以逾期办证的原因与原告无关；对证据16的真实性没有异议，但对情况说明所记载的内容及证明目的有异议，该份情况说明是属于被告单方制作，具体的降水天数以法院查明的事实为准，即便记载的降水天数是真实的，但被告未提供施工日志等其他的证据证明被告确因下雨导致停工，雨天属于自然现象，实质是属于不可抗力，依据双方合同约定，遭遇不可抗力，被告应当在发生之日起30日内告知买受人，原告没有收到过相关的告知，因此，雨天不能作为延期交房的理由；对证据17文件的真实性认可，但对证明目的、关联性不认可，该份文件的施行时间是2020年6月1日，而被告交房给原告的时间均是2017年、2018年，因此该规定不能约束原告，况且该规定也没有明确说交房不需要通过消防验收，按照消防法第十三条的规定，只有经过消防验收合格才能将开发的商品房交付给买受人，明显消防法属于上位法，而该规定属于部门规章，规章与法律有冲突的，以法律为准；对证据18的真实性予以认可，但对证明目的不予以认可，该公示内容并没有记载，如果有人投诉，便要求被告停止施工等内容，也没有记载不能办理房产证是因为投诉人投诉所导致；对证据19、20的真实性认可，但对证明目的和关联性不认可，该公示的时间记载为2020年6月18日，而双方合同约定办证时间为2018年，因此，该规划调整纯属被告个人原因引起；对证据21的真实性认可，对证明目的和关联性不认可，规划变更依据法律规定，利害关系人有权提出异议，韦均霖纯属形式法律赋予的权利，不存在阻碍被告变更的事实；对证据22的真实性无法评判，由法院进行认定，即便该申请报告真实，对于其关联性及证明内容均不认可，在被告交付房产给原告时，原有的规划已经形成，原告的规划及建设便已经竣工完成，那么被告于2018年6月6日提出变更规划的申请，作为变更规划的利害关系人及原告是可以根据法律规定在变更规划公示期内享有异议权，至于原告的异议能否得到规划局的支持，这是一个行政许可权，能否得到变更规划的许可由规划局和住建局决定，与原告提出异议没有任何关系，因此被告以原告提出异议主张进而导致产权证的办理是没有事实与法律依据。被告在签订合同时，在交付房产给原告时，便应当知道合同当中约定的办证期限也是基于被告最初的规划以及建设而做出的承诺，因此变更规划导致办证延期是由于被告个人原因，与原告无关。 经审理查明，2016年11月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：第一条，项目建设依据……。第二条，商品房销售依据……。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：36B幢3单元5层02号房。该商品房的用途为住宅，建筑面积共95.51平方米，其中，套内建筑面积75.26平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积20.25平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明详见附件二）。最终数据以开发报建数据为准。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4934.80元，总价款371393元……。第五条，面积确认及面积差异处理……。第六条，付款方式及期限……。第七条，买受人逾期付款的违约责任……。第八条，交付期限。出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格。（是指经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方验收合格）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发 第10页共20页 生之日起30日内告知买受人的；2、异常社会现象或政府及有关部门行为（如中考、高考等）造成施工中止的（政府及有关部门出台的公告、有关文件等依据）。3、连续停电、停水或内涝四小时以上的计一天，以施工记录和监理日记为准；4、工程施工期间如遇雨天，雨天天数以桂林气象局提供的雨天和监理日记记录的雨天为准（含大、中、小雨）。5、……。6、……。7、双方商定交付期限为预定交付时间加上因上述原因造成的施工期顺延时间为本合同商品房最终交付期限。由于以上原因造成的交房顺延不视作甲方违约。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期处理，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条，规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品结构形式、户型、空间尺寸、朝向；…….在不影响买受人所购房屋质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对楼房外立面、园艺、绿化、构筑物等原规划设计方案作出细部调整，可不通知买受人。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当电话或在《桂林晚报》上通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：房屋交付以《桂林晚报》登报通知为准，办理房屋交接手续期限的届满之日视为买受人接收该商品房，该日视为出卖人已向买受人实际交付之日；与该商品房有关的权利、义务、风险、责任自该日起转移至买受人，该商品房所发生的相关费用（包括但不限于物业服务费）自次日起计收并向买受人承担，并开始计算该商品房的保修期。第十二条，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷……。第十三条，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任……。第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……。第十五条，房屋产权登记。……（一）出卖人承诺于2018年4月25日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）双方同意按照下列第2种方式办理房屋转移登记：1、双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记。2、买受人同意由出卖人指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。第十六条，保修责任……。第十七条，共有权益的认定……。第十八条……。第十九条……。第二十条……。第二十一条,本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十二条……。第二十三条……。第二十四条……。原告刘某斌（签名）盖手印，被告桂林某健康养老产业投资有限公司（加盖合同专用章），2016年11月4日。附件一、二、三、四、五，其中附件五：商品房买卖合同（下称《买卖合同》）补充协议：一、关于《买卖合同》第六条的补充……。二、关于《买卖合同》第八条补充：1、《买卖合同》第八条第1款“该商品房经建设工程竣工验收合格”指建设工程通过五方验收（即建设、监理、施工、勘察、设计五单元验收），五单位在《建设工程质量竣工验收意见书》上签署验收合格意见。2、对《买卖合同》第八条第2款“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的“补充：“因不可抗力等特殊原因致使出卖人不能按期交商品房的，买卖双方同意据此予以延期，出卖人无需向买受人承担违约责任，出卖人在《桂林晚报》上刊登‘遭遇不可抗力的公告’即视为出卖人已尽到告知义务”。三、关于《买卖合同》第十条的补充……。四、关于《买卖合同》第十一条的补充……。五、关于《买卖合同》第十三条的补充……。六、关于《买卖合同》第十五条的补充……。七、关于《买卖合同》“基本术语解释”第5点及第十七条的补充……。同日，原、被告签订了一份《委托书》，约定在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，由出卖方指定专人全权代理原告到房屋登记管理机构申请办理相应的房屋登记及代为领取相应的房屋权属登记证明。合同签订后，原告向被告交纳371393元房款，产权证代办费1000元。 同时查明，涉案房屋36B#楼的施工时间为2014年8月5日-2017年11月26日，桂林气象台提供桂林市气候基准站观测：桂林市2014年8月5日-2014年12月31日逐日降水量情况为：52天；2015年1月1日-2015年12月31日逐日降水量情况为：186天；2016年1月1日-2016年12月31日逐日降水量情况为：172天；2017年1月1日-2017年11月26日逐日降水量情况为：157天，以上合计567天。2017年11月26日，信和信·山水美庐二期B区36B#楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对指定楼进行建设工程质量竣工验收，验收结论为：合格。2017年12月1日，被告向原告发出入伙通知书，原告于2017年12月31日办理了相关收房手续。 另查明，36Ｂ＃栋楼未能办理初始登记（大证）。2018年6月，信和信·桂林智慧健康旅游产业园36栋、37栋、38栋、41栋、43栋、44栋的部分业主向被告申请《关于桂林智慧健康旅游产业园山水美庐31＃-44＃不在园区内建设车位的请求》：据我们了解山水美庐31＃-44＃组团，已经批准的组团规划图中有70多个露天车位。开发商正在开工建设这些车位。山水美庐31＃-44＃属于养生养老社区，老年人和儿童人数比较多，如果在组团园林绿地中建设这些车位，必然有较多车辆来来往往，对老人和小孩安全带来隐患。因此，我们请求：1、不在组团中心区建设露天车位。2、如果必须在组团中建设露天车位，请调整规划，将车位安排在组团周边。3、要求开发商负责向临桂区建设局申报，申办调整车位的规划手续。2018年6月6日，被告向桂林市临桂区住房和城乡建设局申请：已批准的信和信·桂林智慧健康旅游产业园31＃-44＃楼、131＃-153＃楼修建性详细规划总平图，定位为人车混流组团，组团中心规划有77个地面停车位。因该社区属于健康和养老社区，老人和小孩多，业主纷纷要求组团应该做到人车分流，将拟建地面车位移出组团中心区，安排至组团周边建设，以更好地保护老人和小孩活动中的安全以及业主有更舒适的环境。考虑到该组团是整个桂林智慧健康旅游产业园的一部分，其周边亦可以安排地面车位建设，特申请取消组团中心区室外地面停车位77辆；移至已建31Ｂ-44Ｂ＃楼组团用地北侧道路位置。拟增设的路边地面车位数，与规划要求的总车位数量保持不变。现向贵局申请调整此规划总平图。桂林市临桂区住房和城乡建设局于2018年7月10日在桂林日报上刊登“公示”：桂林某健康养老产业投资有限公司拟调整的信和信·桂林智慧健康旅游产业园31＃-44＃、131＃-153＃楼总平面图已经我局规划业务会审查格局《广西壮族自治区实施办法》要求，现将该规划予以公示，公开征求相关利害关系人的意见。该项目位于，其他详细情况请到桂林市临桂区住房和城乡建设局咨询。申请人和规划地段内利害关系人如果对该规划有异议，请以书面形式将具体意见（署真实姓名和有效联系方式）于公示期内送达桂林市临桂区住房和城乡建设局（联系电话：0773-55××××6）.公示期，自公示刊登日起，至顺延满30日止。公示网站：××（详见临桂住建-公告公示栏），桂林市临桂区住房和城乡建设局，2018年7月10日。2018年8月13日，31＃-44＃楼、131＃-153＃楼的部分业主向桂林市临桂区住房和城乡建设局投诉，认为“被告变更规划，未经任何业主知情和同意”，请求桂林市临桂区住房和城乡建设局取消被告对31＃-44＃楼、131＃-153＃楼总平面图的规划变更申请。被告未经相关部门批准，开始施工建设。2020年3月13日，桂林市临桂区自然资源局向被告发出《关于信和信·国际智慧健康旅游产业园项目停工整改的通知》：经查，你公司开发建设的信和信·桂林国际智慧健康旅游产业园项目颐养阁居住组团未按照经依法批准审定的信和信·桂林国际智慧健康旅游产业园31＃-44＃、131＃-153＃修建性详细规划总平面图进行建设，存在擅自取消和改变消防车道位置、改变绿地位置和未按规划总平图配建停车位的问题，现责令你公司在建建设工程项目全部停止施工，并对上述存在进行整改。2020年3月15日，被告向颐养阁业主：……当前，颐养阁小区还面临着如何尽快办理房产证的问题。大中华养生谷养心阁（一组团）已顺利领到了房产证。颐养阁办证是具备办证基础的。目前主要的问题是，经政府审批颐养阁的建设规划图上，除了由地下车库以外，地面上还规划有70多个车位。作为开发商的我们，一直不希望在小区中心区施工建设这批车位。这一点是与广大业主们的意见是一致的。开发商与业主们有着共同的认识。为此，我们向临桂区政府、建设局申请将这批车位移往小区东侧的山边建设，临桂区建设局规划审批会上也同意了这一申请，公示后即可执行。由于众所周知的原因，这一规划胎死腹中。如今，颐养阁的小区面临着这样的难题，要办房产证，必须按已批准的规划执行，就应该建设这70多个车位。如果不建这70多个车位，就意味着无法办证。面对这一状况，我们希望与业主携手，共同面对这一难题，共同想出解决问题的办法。但无论怎样，小区都要实现人车分流，让业主有一个良好的环境……。2020年3月16日，信和信·山水美庐小区31＃-44＃业主向桂林市临桂区人民政府投诉，认为：被告多次在业主不知情的情况下私自改变小区规划，破坏已经建成的小区绿化，就建露天车位，导致小区未能完成规划验收，业主至今未领取属于自己的不动产权证。2020年5月20日，桂林市临桂区自然资源局作出《建设工程竣工规划条件核实整改意见通知单》：……根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《广西壮族自治区实施办法》第四十六条的约定，经我局现场规划条件核实，且与出具的测绘报告内容进行对比后，认为：你（单位）在桂林市临桂区项目，未按照建字第450322201300018号、450322201600196号《建设工程规划许可证》及其附件、附图和经审批的总平面图的要求进行建设，存在以下问题：1、擅自取消和改变消防车道位位置及回车场。2、改变绿地位置。3、未按规划总平图配建停车位。现请你（单位）严格对照建字第450322201300018号、450322201600196号《建设工程规划许可证》及其附件、附图和经审批的总平面图的要求进行整改并说明。整改完毕，再向我局申请规划条件核实。 2020年6月18日，桂林市临桂区自然资源局对被告拟调整信和信·桂林国际智慧健康产业园31#-44#楼、131#-153#楼修建性详细规划总平面图予以公示，公开征求利害关系的意见（2020年6月18日在小区内张贴，2020年6月19日在桂林日报公示）。 再查明，根据中共桂林市临桂区委员会、桂林市临桂区人民政府《关于印发的通知》（临委[2019]4号）和中共桂林市临桂区委办公室、桂林市临桂区人民政府办公室《关于印发的通知》（办发[2019]61号）文件精神，2019年9月1日桂林市临桂区住房和城乡建设局的城乡规划管理职能正式划转至桂林市临桂区自然资源局。 本院认为，原告与被告桂林某健康养老产业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四、五是双方当事人真实意思表示，该合同及附件没有违反法律的规定，是合法有效的合同，依法受法律保护，双方当事人应恪守各自约定的义务。 一、原告诉请确认被告将位于桂林市临桂区猴山西南侧临桂信和信·山水美庐36Ｂ幢3单元5层02号房交付给原告行为为无效的问题。《中华人民共和国民法通则》第五十八条：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，原告认为：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”；第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”；第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。”。由此可见，竣工验收备案既然是一项强制性的行政许可行为，也就意味着它是建设工程竣工的必经程序，未经过备案登记，建设工程就不能称作已通过了竣工验收，没有通过竣工验收的房屋，当然不能交付给购房者。因此，房地产开发企业须在经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合法定交付条件。本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》第八条第一款第1项约定：该商品房经建设工程竣工验收合格（是指建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方验收合格）。首先，原告自认于2017年12月31日已办理了相关的收房手续，原、被告在合同中约定该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方验收合格即可交房，该商品房所处的信和信·山水美庐二期B区36B#楼于2017年11月26日通过五方验收合格。至于桂林市临桂区住房和城乡建设局2020年4月28日对刘雪萍申请信息公开答复：“关于五方验收方面。经我局质量安全监督站核查，信和信·山水美庐42#楼项目未组织竣工验收。”，并不代表该局的质量安全监督站未参加“五方”验收就否认合同约定的建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位的验收，被告是未在建设主管部门进行竣工验收备案，但被告的交房行为，未违反法律的规定，该项诉请，本院不予以支持。 二、原告诉请判令被告支付原告逾期交房违约金有何事实依据和法律依据。本案中，原、被告在合同中约定的交房时间为2017年6月30日前，2017年12月31日，被告将涉案商品房交付给原告。被告在审理过程中，提出合同中有约定：在建设施工中遇到大雨或中雨可顺延交房，根据桂林市气象局提供的“降水量情况”应据实予以延期，原告则认为：双方合同明确约定：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；雨天天数以桂林气象局提供的雨天和监理日记为准。下雨属于自然现象，实质是属于“不可抗力”，一般的天气并不必然导致被告停工，只有极为恶劣的雨天才会对建筑施工存在影响。本案中，被告仅提供由桂林气象局出具的雨天证据，但未提供《施工日志》等其他证据证明被告因上述天气确实导致停工，也未按照合同约定在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人，故该项事由不符合延期交房的条件。本院则认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，合同中约定的交付房屋日期为2017年6月30日前，被告于2017年12月31日将涉案房屋交付给原告，超过合同约定交付房屋期限184天，但因涉案《商品房买卖合同》的第八条第4项、第7项约定：“4、工程施工期间如遇雨天，雨天天数 以桂林气象局提供的雨天和监理日记记录的雨天为准（含大、中、小雨）。7、双方商定交付期限为预定交付时间加上因上述原因造成的施工期顺延时间为本合同商品房最终交付期限。由于以上原因造成的交房顺延不视作甲方违约。”根据公平诚信原则，按合同约定从2014年8月5日-2017年11月26日被告在对36B#栋楼房施工所遇上的雨天（含大、中、小）应予以扣除。按桂林市气象局气候基准站观测2014年8月5日-2017年11月26日逐日降水量情况：567天。被告超过合同约定交付房屋的期限为184天，因合同约定“雨天（含大、小）造成施工期间顺延不视为甲方（即被告）违约”，故原告该项诉请，本院不予以支持。 三、原告诉请被告支付原告自2018年4月26日至2018年6月25日期间60天逾期办理位于桂林市猴山西南侧临桂信和.山水美庐36Ｂ幢3单元5层02号不动产证的违约金为：22283.58元及2018年6月26日之后逾期办理不动产证的违约金（违约金的计算：以371393元为基数，每日按万分之一的标准计算，自2018年6月26日起计算至办理好不动产权证之日止。先暂从2018年6月26日计算至2020年4月30日止的违约金为：25031.89元）的问题，原告认为：自2017年7月1日起计算至交付房产之日止。因被告至今未为原告办理涉案房产的不动产权证，按合同第十五条约定，被告应承担逾期办理不动产权证的违约金。被告则认为，被告准备在涉案小区周边所有的范围内设置车位得到了临桂自然资源局、住房和城乡建设局的批准，但因为原告韦均霖一个人的反对，导致在周边无法设立停车位，被告准备向涉案小区业主发出公告，告之该情况。无法办理产权证，责任在于原告某一个人的原因，所以原告诉请办理产权证不能得到支持。本院认为，原、被告签订的合同第十五条约定，房屋产权登记。……（一）出卖人承诺于2018年4月25日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告虽向相关部门申请规划调整，但未经批准就擅自违规施工，被桂林市临桂区自然资源局通知：停工整改，是造成涉案临桂信和信·山水美庐36B栋楼未能进行初始登记（办理大证）的主要原因，被告应承担违约责任，被告认为，有部分业主申请调规，经公示后，有部分业主不同意调规，向有关部门投诉，是造成不能办证的主要原因为由不承担违约责任，本院不予以支持。故原告诉请2018年4月26日-2018年6月25日期间逾期办证违约金为：4456.72元（371393元*2%00*60天）（合同约定：该期间的违约金按日千分之一计算过高，应调整为按日万分之二）；2018年6月26日-2020年4月30日期间办证违约金为：25031.89元（371393元*1%00*674天）。至于原告诉请逾期办证违约金从2020年5月1日起至办理好不动产权证之日止的请求，原告可另行起诉为妥。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林某健康养老产业投资有限公司支付逾期办证违约金29488.89元给原告刘某斌； 二、驳回原告刘某斌其他诉讼请求。 义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2898元，减半收取1449元，原告刘某斌负担724.5元，被告桂林某健康养老产业投资有限公司负担724.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2898元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 石 剑 二〇二〇年九月二十七日 书记员 谢翠花