山西省襄垣县人民法院民事判决书（2020）晋0423民初277号原告(反诉被告）：郭锐嘉，男，汉族，现住襄垣县。委托诉讼代理人：王宏亮，山西君略律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司，住所地：襄垣县古韩镇文苑路（水木清华小区）**。法定代表人：李洪权，职务：执行董事。委托诉讼代理人：姜鹏，山西黎蜀律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告郭锐嘉诉被告襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司作为原告向本院提起反诉，经审查，符合法律规定，本院依法予以准许。原告（反诉被告）郭锐嘉及其委托诉讼代理人王宏亮，被告襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司（反诉原告）的委托诉讼代理人姜鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭锐嘉依法向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告按照房屋认购协议交付房屋并且协助原告办理房屋权属登记；2、依法判令被告从2016年12月31日起按照同期人民银行贷款利率支付原告违约金至实际交房之日止，被告赔偿原告从2016年12月31日至交付房屋之日的租房损失暂估3万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年10月14日与被告签订《水木清华认购协议书》约定原告购买被告开发的的坐落××区房屋;房屋建筑面积为110.08平方米，单价为人民币3107.86元/平方米，房屋总价342113元(含定金1000元)，原告于2016年10月15日按照合同约定支付了合同总价款30％即112113元，后被告一直不能按照协议约定交付房屋。2019年4月11日被告起诉原告要求解除与被告的《水木清华认购协议书》，后该案经襄垣县人民法院(2019)晋0423民初478号判決、长治市中级人民法院2019年8月23日做出(2019)晋04民终1366号民事判決书判決驳回被告诉讼请求。2019年9月24日原告向被告发出《通知》要求被告提供办理房贷的资料或提供被告公司的银行账号，被告不予理会；原告于2019年10月11日收到被告《合同催告函》，被告要求原告一次性支付全部款项，原告收到通知后多次要求提供银行账号被告不予提供，在被告售楼部看到被告张贴的银行账号后，原告于2019年11月4日一次性将23万元汇至被告账户，后被告以各种理由仍推脱拒不交房，无奈原告诉求法院，请求支持原告诉讼请求。被告辩称，原被告于2016年10月14日签订的认购协议书约定原告购买被告开发的的坐落××区房屋，原告支付30%后，剩余款项约定是按照个人住房贷款的方式按期按揭付款，等到银行将款项拨至被告账户视为原告付清全部。被告于2017年11月31日取得预售证，同时被告通知原告于2018年1月13日向中国银行提交贷款所需流水，但因原告征信问题导致贷款没有按照合同约定时间及时支付合同约定剩余房款，中级法院判决后，被告向原告发出催告函要求继续履行合同，根据判决结论继续履行原告仅支付了剩余房款，未支付违约金，故被告未向原告交付房屋，被告行使抗辩权拒绝交付房屋。反诉原告襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司依法向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金（自2017年12月1日起至2019年11月4日止，按每日342元计算），共计240426元；2、本诉及反诉费均由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年10月14日签订《水木清华认购协议书》，约定被反诉人购买反诉人开发的的坐落××区房屋，被反诉人于2016年10月15日向反诉人支付房屋总价款的30%（其中含定金1000元）作为首付款，剩余款项以个人住房贷款的方式按期付款，待银行将贷款（即房价余款）拨至反诉人账户后，视为被反诉人付清全部房款。后被反诉人因自身原因导致贷款不能办理，反诉人多次要求其支付剩余房款，被反诉人一直置之不理。按照协议给定，被反诉人逾期付款，反诉人同意继续履行合同的，应当向反诉人支付自签订认购协议时至逾期交付房款时止的违约金，违约金按每日总房款（342113元）的千分之一（342元）计算。现针对被反诉人起诉反诉人合同纠纷一案，反诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特提起反诉，请求依法支持反诉人的反诉请求，以维护反诉人的合法权益。反诉被告辩称，反诉被告不存在违约行为，不应当支付违约金。按照双方签订的认购协议书约定关于房款支付30%的已经履行，剩余尾款应在正式合同签署之日起履行，剩余尾款根据该协议约定买方也就是反诉被告于正式合同签署之日填写个人住房贷款申请表，提供其他申请贷款的证明材料，在买房申请通过银行、住房贷款审查后，银行将贷款支付卖方账户之日为卖方认同买房的付清全款之日。合同约定交房时间为2016年12月31日，而该房屋具备贷款条件时间为2017年12月31日，且反诉被告是否向反诉原告提供贷款资料或者不符合贷款条件事实，中级法院判决书中已经认定，关于尾款中院已经认定其未向反诉被告进行过催告，所以反诉被告不存在违约，不应当支付违约金。原告（反诉被告）为证明其诉讼主张成立，向本院依法提交以下证据：1、认购书一份，证明：原被告于2016年10月14日签订认购协议，房屋总价款为342113元，约定方式为按揭贷款，2016年10月15日之前首付被告30％，包括定金共112113元，被告交房时间为2016年12月31日。2、收据两支，证明：原告按照约定交付房屋首付款，按约履行了相应义务。3、襄垣县人民法院(2019)晋0423民初478号民事判决书、长治市中级人民法院(2019)晋04民终1366号民事判决书各一份，证明：2016年12月31日前被告未将房屋交付原告，直至2017年11月30日，被告才陆续办理了五证；被告起诉原告解除合同经中级人民法院审理，认为被告未提供证据证明将催缴剩余房款事项通知原告，也未能提供证据证明原告不同意一次性付清房款，不存在法定或约定解除合同情形，故驳回了被告诉讼请求。4、通知、FMS邮寄单(单号1128367871125)、(单号1128367871125)快件物流信息各一份，证明：原告于2019年9月24日向被告发出通知，要求被告提供办理房贷资料或提供被告银行账号，被告于2019年9月28日签收该通知。5、银行汇款凭证一份，证明：原告于2019年11月4日向被告转账230000元，原告已经全部交清购房款。6、催告通知书、BMS邮寄单(单号1135758180525)、（单号1135758180525）快件物流信息各一份，证明：2019年11月4日原告向被告发生催告通知，要求被告交付房屋及所有房屋手续并签订正式商品房买卖合同。7、短信记录截图一份，证明：原告分别于2019年9月27日及2019年11月6日向被告经理曹帅发送证明四及证据六中的通知。8、光盘一份、录音四段，证明：原告于2019年9月15日、9月21日到被告售楼部办理合同履行事宜，2019年9月25日与曹帅通话录音办理合同履行事宜，2019年11月1日到售楼部要求售楼部提供被告银行账号事宜等。9、邮单一份，证明：被告向原告发出的合同催告函一份，该函由被告向原告邮寄于2019年10月4日，原告收到时间为2019年10月11日，原告于9月24日向被告发出通知后，被告才向原告发出催告函。被告对原告所举证据的质证意见为，证据1，无异议，但房款总价是34万余元，同时协议第3页第五条约定了在双方均不解除合同情况下，买房需要承担违约金，时间是签订认购协议至逾期交付房款止，标准是每天千分之一；证据2，无异议，不认可证明目的，只能证明原告按时交付了首付款，这只是部分履约行为；证据3，认可，根据478号判决书，一审质证阶段，本案原告自认2017年11月31日是具备办理贷款条件的时间节点；判决书第5页第二段证明原告在原一审质证时自认银行流水确系原告提供截止时间2018年1月13日，根据一审情况，原告于2018年1月13日已经申请了贷款是未批准，其确实是用自有现金交款，仍未办理贷款，但当时签订认购约定是按揭，客观是因原告过错而导致未及时通过银行取得房款；不认同原告证明目的，1366号判决书中第6页第四行二审法院引用了规定，认为本案认购协议就是房屋买卖合同，其次针对该案诉的是解除认购合同，仅是从是否符合约定解除和法定解除情形，从约定解除形式上看只是认定我公司未履行送达程序被驳回，虽然驳回但继续履行，被告要求全面履行其合同内容；证据4，不认可，原告是引导法庭证明未结尾款系我公司原因，原告不是第一次支付房款，不能达到其不按时交付房款的抗辩理由，没有法律及事实依据支持原告不能获取我公司账号就导致原告不能支付尾款；证据5，认可，但剩余尾款交付时间为2019年11月4日；证据6、7、8，不认可，原告单方发出的是原告自行处分行为，但不产生法律效力，因为没有得到被告应允，短信记录也未得到回复，录音不认可，存在证据合法性，录音当中各人物身份及其代表主体不能确认，不具有认定价值；证据9，无异议；被告（反诉原告）向本院提交以下证据：1、房屋认购协议书一份，证明：1、原告是以贷款方式购买被告房屋，原告如未按时付款，被告又同意履行合同的情况下，原告需要承担逾期交付房款的违约金；2、该协议第四条第三款第二项约定，在按揭贷款支付方式的前提下，原告作为买方，负有提交申请贷款相关材料的义务，同时负有审核义务的并非被告而是银行，在此，被告仅是有接收房款的义务，同时办理按揭常识并非原告一户，需要开发商提交的资料是要交给审批方，并非原告，所以原告要求提供贷款资料没有任何依据，且事实上，在小区与原告同样情况下，除原告外他人均已经下拨，所以根据本条约定，可以推定原告在提交贷款申请材料后并未同他人一样获得通过，最终导致不能按期交付房款，对此原告负有过错。结合478号判决中认定的事实，具备按揭条件在此之前未付款，在2017年12月之后原告于2018年1月初已经办理了贷款资料未获批也未支付房款，所以要求以这个时间支付违约金。2、原告及其妻子银行卡明细清单二份，证明：原告办理贷款提交的银行资料，但因为原告个人原因导致贷款未获审批，被告没有如期收到款项。3、合同催告函及送达时录像一份，证明：长治市中级人民法院（2019）晋04民终1366号判决后，被告催告原告积极履行协议。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所举证据的质证意见为：证据1，真实性无异议，不认可证明目的，该协议第三页倒数第五行中的第四条第三项约定买方应于正式签署之日填写，被告未与原告签订正式买卖合同，也未向原告提供过个人住房申请贷款申请审批表；证据2，银行流水确系原告提供，但不能证明原告不具备贷款条件及办理按揭贷款，被告并不仅是接收房款义务，且应当提供原告办理贷款的其他资料，如首付发票等。综上被告证据不能证明是因原告问题不能办理贷款；证据3，催告函原告收到时间是2019年10月11日，其落款时间是9月20日，其是后补发的，是在原告催告被告账户等之后才补发的催告函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：原告(反诉被告）所举证据4、6符合法定的证据形式，与本案具有关联性，本院予以采纳；证据7，内容系对证据4、6的复述，且信息相对方与快递收寄方的联系电话内容一致，对其真实性，本院予以采纳；证据8仅提交录音一份，未提交其他证据相佐证，本院不予采纳。被告(反诉原告)所举证据3，符合法定的证据形式，与本案具有关联性、证明性，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月14日，原告（反诉被告）与被告（反诉原高）签订《水木清华认购协议书》，协议约定：原告购买被告开发的的坐落××区房屋；房屋总价为342113元（含定金1000元）；原告应在2016年10月15日前向原告支付房屋总价款的30%（含已付定金），原告应于正式合同签署之日填写银行《个人住房贷款申请审批表》，并提交其它申请贷款的证明材料，在原告申请通过银行住房贷款审查后，银行将贷款(即房价余款)拨至被告账户之日为原告付清全部房款之日；本协议签订之日起，因原告不符合银行贷款条件而导致银行不能发放按揭贷款，原告又不同意在30天内一次性付清房款余额时，双方终止认购协议；因被告原因导致原告不能办理按揭贷款，原告又不同意采用其它方式付款时，双方终止认购协议；被告应于2016年12月31日前将验收合格的房屋交付原告，除不可抗力或政府因素造成的延迟交房外，被告逾期交房的，原告有权解除协议，原告不解除协议，要求被告继续履行合同的，被告需承担逾期交房的违约责任，违约金按照原告已交房款总额的中国人民银行同期个人活期存款利率计算等。2016年10月14日，即协议签订当日，原告按约向被告支付房屋的首付款112113元（含定金1000元）。被告未于2016年12月31日前将房屋交付原告。协议签订后直至2017年11月30日，被告相继办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有建设用地使用证》和《商品房预售许可证》。2018年1月13日，原告向被告提供原告夫妻的中国工商银行股份有限公司襄垣支行及中国农业银行的个人明细清单。2019年，被告以要求解除与原告的《水木清华认购协议书》为由诉至我院，2019年6月19日，我院作出（2019）晋0423民初478号民事判决书，判决解除双方签订的《水木清华认购协议书》，判后，被告提起上诉，长治市中级人民法院于2019年8月23日作出（2019）晋04民终1366号民事判决书，认定双方签订的《水木清华认购协议书》为房屋买卖合同，亦不存在法定或约定的合同解除情形，对被告要求解除合同的主张不予支持。2019年9月24日,原告向被告襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司出具通知，主要内容为要求被告提供办理房贷资料或者提供银行账户，2019年9月28日被告通过中国邮政快递签收。2019年9月20日，被告出具合同催告函，主要内容为通知原告于收到本催告函后30日内按照协议约定一次行支付全部款项。逾期未履行，将解除《水木清华认购协议》，原告于2019年10月11日通过顺丰快递签收。2019年11月4日，原告通过中国工商银行转账的方式向被告银行账户支付剩余房款23万元，并通过邮寄方式向被告方邮寄催告通知及转款凭证，被告于2019年11月6日签收。现原告以要求被告交付房屋、协助办理相关房屋权属登记手续及赔偿违约金、租房损失为由，诉至我院。本案审理过程中，被告作为反诉原告向本院提起反诉，以要求反诉被告支付违约金为由，诉至我院。本院认为，原告（反诉被告）郭锐嘉与被告（反诉原告）襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司双方虽未签订正式的书面购房合同，但根据生效的（2019）晋04民终1366号民事判决书内容，“原、被告签订的《水木清华认购协议书》被依法认定为房屋买卖合同,且被告襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司亦未有证据证明其向原告郭锐嘉催缴房款及原告郭锐嘉不同意一次性支付房款，不存在法定的或约定的解除合同情形”，故原被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点之一为被告（反诉原告）襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司是否应当按照认购协议交付房屋及协助原告办理产权登记。本院认为，根据庭审原告提交的证据，在长治市中级人民法院作出的生效判决之后，原告已经按照合同约定将房屋剩余价款23万元支付于被告银行账户并告知被告，其付款义务已经履行完毕，故原告主张被告履行其交付房屋的义务并办理相应的房屋产权证书并无不当，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉求，本院认为，原被告在签订的《水木清华认购协议书》中约定，被告应于2016年12月31前将验收合格的房屋正式交付原告，并办理相关产权证书，根据该约定，被告交付房屋并无前提条件，但根据原被告双方在履行过程中的合同行为，双方均怠于行使自己的合同权利;从被告的合同利益考虑，被告以留置房屋未交付来保障自己的权利亦并无不当，综合考虑全案审理过程，本院酌情确认被告从原告向其全额支付房款次日起计算其迟延交付房屋的违约金，违约金的计算方式为按照中国人民银行同期贷款利率计算，以342113元为基数，从2019年11月4日起直至实际交付房屋之日止。关于原告主张被告支付租房损失的诉求，未提交证据证明，本院不予支持。本案的争议焦点之二是反诉被告是否应当向反诉原告支付违约金。本案中，反诉被告的合同义务为支付相应的合同价款，付款方式为个人住房贷款或一次性付清房款余额。合同内容约定，反诉被告应于正式合同签署之日填写银行《个人住房贷款申请审批表》，并提交其他申请贷款的证明材料，同时对因各方原因导致不能进行贷款的责任进行了明确约定，但在《水木清华认购协议》签订后，双方并未签订正式合同，反诉被告亦未办理相应贷款手续，庭审中，反诉原告自认其于2017年11月31日取得预售许可证，反诉被告于2018年1月13日向其提供了反诉被告夫妻二人的银行交易明细，其后，反诉原告虽主张其履行了催告手续，但无证据证明。综上，本案的证据不足以证明贷款不能的原因应归责于哪一方，但结合交易习惯及合同约定，反诉被告在买卖合同签订后，应当对自身负担的合同义务有明确的认知，根据公平原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，反诉被告应当对反诉原告因其迟延付款产生的损失承担一定的民事责任。故本院酌情确认反诉被告从第一次诉讼终结裁判文书生效后即长治市中级人民法院作出的（2019）晋04民终1366号民事判决书次日起即2019年8月24日，以342113元为基数，按342113元的日千分之一计算，直至其实际交付全部房款之日即2019年11月4日止的违约金24624元。庭审中，经本院主持调解，原被告达不成一致意见，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告郭锐嘉（反诉被告）交付诉争房屋及协助原告郭锐嘉办理相关产权手续，并支付违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算，以342113元为基数，从2019年11月4日起直至被告襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司实际交付房屋之日止。二、反诉被告郭锐嘉应于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司违约金24624元。三、驳回原告（反诉被告）郭锐嘉的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，由原告郭锐嘉负担50元，被告襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司负担500元。反诉案件受理费4906元，由反诉原告襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司负担4000元，反诉被告郭锐嘉负担906元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判长 李广文人民陪审员 韩丽芝人民陪审员 郭 锐二〇二〇年九月二十一日（法官助理 张 敏书记员 武园园