重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5595号上诉人（原审被告）：重庆威特尼餐饮有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路**旭阳台北城（台北梦时代）**附**，统一社会信用代码915001063203571138。法定代表人：江海燕，总经理。被上诉人（原审原告）：重庆得劲房地产开发有限公司，住，住所地重庆市璧山区璧泉街道绿岛新区一社会信用代码91500227060532842A。法定代表人：董凤涛，董事长。委托诉讼代理人：张金权，重庆言诚律师事务所律师。原审第三人：朱秋林，男，1980年8月23日出生，汉族，住重庆市璧山区。上诉人重庆威特尼餐饮有限公司（以下简称威特尼公司）因与被上诉人重庆得劲房地产开发有限公司（以下简称得劲公司）、原审第三人朱秋林租赁合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初3032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人威特尼公司的法定代表人江海燕、被上诉人得劲公司的委托诉讼代理人张金权到庭参加二审询问，原审第三人朱秋林未到庭参加询问。本案现已审理终结。威特尼公司上诉请求：1.依法撤销重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初3032号民事判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.判令被上诉人赔偿因错告给上诉人造成的经济损失和声誉损失10万元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人向被上诉人交纳30000元保证金的同时，并向被上诉人预交了2016年12月至2017年2月的租金37200元，有银行交易明细和交费收据予以证明；被上诉人未经财务核实或明知上诉人已经交纳租金的情况下向法院起诉属于错告和诬告，对上诉人的经营活动和声誉造成了重大负面影响，应当承担法律责任。得劲公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，应当维持。事实和理由：上诉人的理由中说预交了30000元，被上诉人在出售房屋时已经连同应缴的租金转给了新的业主，也就是说上诉人欠被上诉人三个月的租金是成立的。得劲公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2016年12月1日至2017年2月28日的租金合计36000元，违约金7200元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月14日，原告得劲公司与被告威特尼公司签订了一份《房屋租赁合同》，由得劲公司将位于重庆市璧山区门唐城商业项目Ｂ区407号4-8至4-9的房屋出租给威特尼公司使用。双方主要约定：租赁期限为5年，自2015年12月31日起至2020年12月30日止；租金标准为2016年12000元／月、2017年12600元／月……；装修截止时间为2016年3月31日，装修期间免收租金，甲方给予乙方8个月的经营免租期；乙方拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过七天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用及滞纳金外，甲方有权解除本合同；……。被告威特尼公司租用的房屋于2016年12月1日开始计租。2017年3月27日，威特尼公司的法定代表人江海燕向原告发出《租金缓交申请书》，申请暂缓交纳涉案房屋开始计租以来的前三个月租金（即2016年12月至2017年2月），并承诺：“1、除上述3个月租金外，其他月份的租金及物业管理费均按贵我双方签订的《租赁合同》按时缴纳。2、我铺面开始计租以来的前三个月的租金延期缴纳的期限为《租赁合同》所约定期限。3、若在延期缴纳租金的期间内，我铺面出现更改上述《租赁合同》的签约主体，或出现包括但不限于铺面的转让、转租、闭店等情况，本人及本铺面需在上述情况完成前不足缓交的租金。”根据租赁合同的约定，2016年12月的租金应为12000元，2017年1月和2月的租金均为12600元，故2016年12月至2017年2月期间的租金应为37200元。现原告得劲公司自愿主张36000元。2017年3月，原告得劲公司将上述涉案房屋出售给了第三人朱秋林。后由于被告威特尼公司拖欠第三人朱秋林自2018年11月1日起至2019年3月31日止的租金及物业管理费等费用，第三人朱秋林于2019年4月18日起诉至一审法院。该案经一审法院主持调解，第三人朱秋林与威特尼公司达成调解协议，一审法院于2019年7月10日作出（2019）渝0120民初3044号民事调解书对双方的调解协议进行确认。双方约定：一、朱秋林与重庆威特尼餐饮有限公司之间的租赁合同（原重庆得劲房地产开发有限公司与重庆威特尼餐饮有限公司于2015年10月14日签订的房屋租赁合同），双方协商于2019年3月30日已解除；二、重庆威特尼餐饮有限公司于2019年8月10日前支付原告朱秋林2018年11月1日至2019年3月30日止的租金、2019年1月1日至2019年3月30日止的物管费（该期间的物管费由朱秋林自行与物管公司结算）、违约金共计45000元，如逾期未足额支付，则由重庆威特尼餐饮有限公司另行支付违约金30000元；三、朱秋林不再退还重庆威特尼餐饮有限公司已交纳的保证金30000元；四、朱秋林自愿放弃其他诉讼请求，双方之间因本合同产生的债权债务已结清；五、案件受理费1309.66元（已减半收取），由朱秋林负担。被告威特尼公司辩称其已向得劲公司缴纳了2016年12月至2017年2月之间的租金，但未举示证据证明。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。根据法律规定，“买卖不破租赁”，即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，涉案房屋已于2017年3月由原告得劲公司出售给了第三人朱秋林，第三人朱秋林成为了新的出租人，继承了原出租人得劲公司的权利和义务。后朱秋林因威特尼公司拖欠租金将威特尼公司诉至法院，朱秋林与威特尼公司已在（2019）渝0120民初3044号案件中确认本案所涉的《房屋租赁合同》已于2019年3月30日已解除，故原告得劲公司要求一审法院再次解除涉案租赁合同，缺乏事实依据，一审法院不予支持。因2016年12月至2017年2月期间，涉案房屋的所有人仍为得劲公司，威特尼公司仍应向得劲公司支付上述期间的租金，虽然威特尼公司辩称其已支付上述期间的租金，但并未举证证明，故原告得劲公司要求被告威特尼公司支付2016年12月至2017年2月之间的租金36000元，一审法院予以支持。由于被告威特尼公司未按约定向得劲公司支付租金，已构成违约，应向原告得劲公司支付违约金。但原告得劲公司主张的违约金过高，一审法院酌情确定违约金为3200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零九条。第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆威特尼餐饮有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆得劲房地产开发有限公司支付2016年12月至2017年2月期间的租金36000元、违约金3200元，合计39200元；二、驳回原告重庆得劲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元（已减半），被告重庆威特尼餐饮有限公司负担。二审中，威特尼公司向本院举示得劲公司出具的收据两张、个人活期明细结果一张，拟证明威特尼公司已经向得劲公司交纳了租赁保证金30000元及2016年12月至2017年2月的租金37200元。得劲公司质证意见如下：对上述证据的真实性无异议。本院对上述证据的真实性、合法性及证明目的予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为威特尼公司是否已经向得劲公司交纳了2016年12月至2017年2月的租金37200元。根据威特尼公司在二审中举示的证据，威特尼公司已经于2015年10月13日通过刷POS机方式向得劲公司预交了2016年12月至2017年2月的租金37200元，并且得劲公司亦出具了加盖有其财务专用章的收据。因此得劲公司起诉要求威特尼公司支付2016年12月1日至2017年2月28日的租金于法无据，本院不予支持。对于威特尼公司要求赔偿经济损失及名誉损失的请求不属于本案二审审理范围，本院不予评判。综上所述，因本案在二审中出现新的证据，威特尼公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初3032号民事判决；二、驳回重庆得劲房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费880元，减半收取440元，由重庆得劲房地产开发有限公司负担；二审案件受理费780元，由重庆得劲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年九月二十一日法官助理 刘学亮书 记 员 刘思含