湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初2594号 原告：罗娟，女，汉族，1976年3月24日出生，住湖南省株洲市芦淞区。公民身份号码：xx。 委托诉讼代理人：曾树理，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉等诉讼权利。 被告：株洲市天伦大酒店有限责任公司，住所地天元区。 法定代表人：龚骁炜，系公司总经理。 委托诉讼代理人：汤盾，湖南湘东律师事务所律师，代理权限为特别授权,即代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加庭审、进行调解、提起上诉、签收法律文书等有关事项。 原告罗娟与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下简称天伦大酒店）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法由审判员胡劲松适用简易程序独任审理，实习法官助理孙有意协助审理，书记员吴鹏担任法庭记录。原告罗娟的委托诉讼代理人曾树理，被告天伦大酒店的委托诉讼代理人汤盾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿房屋恢复费用40925元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年前原告购买长江北路xx号商品房。购买后，由保利大厦返租，保利大厦将该房出租给被告开办天伦大酒店，返租到期后，由原告直接与被告签订租赁合同，在签订合同时被告向各业主承诺“承租的房子改造，合同到期或终止合同，各业主可要求被告负责恢复原状，或业主自行恢复。由被告承担恢复费用。”2018年11月，因被告停止营业，拖欠租金（租金已判决生效）而终止合同（合同已判决终止）。原告因恢复费用是否该由被告承担，已向法院起诉（因证据问题已撤诉），在二审期间，中级法院组织业主及六被告代理人查看了现场，签字认可改造的现状，并有公证照片证实。被告应承担恢复原状的赔偿责任（业主对恢复原状的损失提交了评估报告），被告应赔偿恢复原状的费用。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。 被告天伦大酒店辩称：1、在案涉《租赁合同》约定的租赁期限之前，答辩人系与保利公司签订的租赁合同。答辩人在案涉《租赁合同》租赁期间并未改变原状。被答辩人也未提供充分证据证明天伦大酒店改变的房屋原状，亦不能证明案涉《租赁合同》租赁期限起始日房屋的原状。被答辩人要求答辩人承担恢复原状的主张无任何依据。2、本案案由系财产损害赔偿纠纷，被答辩人系主张侵权责任。但是答辩人系对租赁物的正常使用，符合合同约定，未对租赁物造成损害，答辩人不构成侵权，故不承担侵权赔偿责任。3、被答辩人单方主张的恢复费用，所依据的《评估报告》不具有合法性，不能作为定案的依据。4、被答辩人提交的证据证明，在2019年9月份之后，被答辩人等业主对案涉房屋6、7楼自行招商，进行了施工改造，将原布局和设施全部拆除；5、答辩人对房屋的改造系发生在答辩人与保利公司签订的合同期间，原告在与答辩人签订租赁合同的时候就已知晓答辩人已经对房屋进行了改造，原告直到十年后才向答辩人主张侵权责任，早已超过诉讼时效期间。综上，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求无事实与法律依据，应当予以驳回。 本院经审理查明：原告罗娟系株洲市天元区xx号（酒店自编房号xx号）房屋所有权人。原告购买该房屋后，由保利公司对整栋楼（包括原告房屋）进行返租。保利公司将该房出租给被告开办天伦大酒店。在被告与保利公司签订的租赁合同期间，被告对承租的房屋进行了装修改造。保利公司返租到期后，原告直接与被告签订租赁合同，在签订合同时被告向原告承诺“承租的房子改造，合同到期或终止合同，各业主可要求被告负责恢复原状，或业主自行恢复。由被告承担恢复费用。”后被告停止营业，拖欠租金。2019年10月21日，原告方向本院提起诉讼，要求被告支付拖欠的租金、恢复房屋原状，并要求被告股东沈勇、刘清华、吴奕、李晖、陈香建承担连带责任。本院作出（2019）湘0211民初3626号民事判决书，支持原告主张拖欠租金的诉请，驳回了原告的其他诉请。原告罗娟不服该判决，向湖南省株洲市中级人民法院提起上诉。二审期间，原告撤回要求被告恢复房屋原状及要求股东承担连带责任的一审诉讼请求。2020年6月30日，湖南省株洲市中级人民法院作出（2020）湘02民终784号民事裁定书，裁定维持一审对拖欠房屋租金的判决，并准许罗娟撤回要求株洲市天伦大酒店有限责任公司恢复原状和沈勇、刘清华、吴奕、李晖、陈香建承担连带责任的一审诉讼请求。收到二审裁定后，原告就恢复房屋原状的费用再次提起本案诉讼。 另查明：原被告租赁合同纠纷案二审审理期间，株洲市中级人民法院组织业主及被告代理人查勘了案涉租赁房屋现场，双方签字认可改造的现状。原告罗娟提交了由湖南湘军项目管理有限责任公司株洲分公司出具的工程造价报告，鉴定恢复原状工程造价为40925.75元。双方租赁合同于2020年6月30日解除。 以上事实，有原告的身份证复印件、被告天伦大酒店的工商登记信息、承诺书、现场笔录、审计表、（2019）湘0211民初3626号民事判决书、（2020）湘02民终784号民事裁定书以及庭审笔录等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为：本案案由为财产损害赔偿纠纷。本案的争议焦点为：1、原告的诉请是否超过诉讼时效期间；2、原告恢复房屋装修原状的费用如何确定？3、原告要求被告赔偿该费用有无事实及法律依据？现综合分析如下： 关于原告起诉的时间是否超过诉讼时效期间。本院认为，被告一直承租案涉房屋，如其对租赁房屋擅自进行装修改造而对原告的财产权益造成侵害，则该侵权行为在双方租赁合同期间处于持续性的状态，原告主张侵权赔偿的诉讼时效期间应当从双方租赁合同终止之次日开始计算。而原告于2019年10月21日第一次向法院提起诉讼时，双方租赁合同关系还未终止，没有超过诉讼时效期间。原告于2020年6月30日撤诉后，于2020年7月22日再次提起诉讼，亦未超过诉讼时效期间。故，本院对被告关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 被告在租赁使用原告房屋过程中，对租赁房屋进行了装饰装修改造，无证据证明其装饰装修改造行为经过了原告的同意，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，原告作为房屋所有权人可以要求被告恢复原状或承担恢复原状的费用。关于恢复原状的费用，原告提交了由湖南湘军项目管理有限责任公司株洲分公司出具的工程造价报告，被告虽然对该报告提出了异议，但未提出足以推翻该报告结论的相反证据，也未向本院申请对恢复原状费用进行重新鉴定，本院对原告提交的工程造价报告予以采信。故，原告要求被告赔偿房屋恢复费用40,925元的诉请，本院予以支持。 综上所述，本案经调解未成，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告株洲市天伦大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告罗娟赔偿损失40,925元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费824元，减半收取412元，由被告株洲市天伦大酒店有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：xx。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 胡 劲 松 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 实习孙有意 书 记 员 吴   鹏 附判决书引用的法律条文的原文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国侵权责任法》 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。