甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终922号上诉人（原审被告）：平川区孝和文化传播中心。住所地：甘肃省白银市平川区。法定代表人：陈杰，该中心主任。上诉人（原审被告）：陈杰，男，1977年6月6日出生，汉族，住白银市平川区。被上诉人（原审原告）：张传海，男，1959年4月1日出生，汉族，住白银市平川区。委托诉讼代理人：白存文，甘肃同人行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏晓玲，女，1965年6月10日出生，汉族，住白银市平川区。委托诉讼代理人：白存文，甘肃同人行律师事务所律师。上诉人平川区孝和文化传播中心（以下简称孝和中心）、陈杰与被上诉人张传海、魏晓玲租赁合同纠纷一案，张传海、魏晓玲向平川区人民法院起诉后，该院经审理作出（2019）甘0403民初1549号民事判决，张传海、魏晓玲不服向本院提起上诉，本院经审理于2019年12月19日作出（2019）甘04民终1405号民事裁定，撤销原判，发回重审。该院重审后于2020年6月1日作出（2020）甘0403民初47号民事判决，孝和中心、陈杰不服向本院提起上诉，本院于2020年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。孝和中心、陈杰上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回张传海、魏晓玲的原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由张传海、魏晓玲承担。事实及理由：一审判决认定事实错误。孝和中心、陈杰为了公益事业发展的需要，与张传海、魏晓玲在平等的基础上商定租赁其房屋，并在2013年4月10日签订租赁合同。合同约定租赁期限为2013年4月10日-2016年4月9日，租赁费每年5万元，这是双方的真实意思表示，应当受到法律保护。按照双方签订合同约定的租赁费每年5万元，孝和文化、陈杰已经全部付清了租赁费，不存在欠费一说。至于欠房屋租赁费18万元的欠条，陈杰是在张传海、魏晓玲严重干扰孝和文化、陈杰正常工作下，胁迫、威胁出具的，应当认定无效，这有派出所的报案材料可以证明。综上，望判如所请。张传海、魏晓玲辩称，从孝和文化、陈杰给张传海、魏晓玲交付租赁费的客观事实可以得出房屋租费标准前三年不是5万元，而是20万元，前三年度孝和文化、陈杰向张传海、魏晓玲共计支付房屋租赁费52万元，截止2018年12月底的房屋租赁费为12万元，加上拖欠的第四年度的18万元，合计拖欠30万元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张传海、魏晓玲向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付拖欠原告的房屋租金300000元；2.请求判令二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年4月10日，以张传海为甲方、以陈杰为乙方，双方共同签订《房屋租赁合同》一式两份，合同约定甲方出租其位于白银市平川区中区西路，路南林业局对面房屋（房产证号：平房权证初始字第**）给乙方，面积1315平方米，租赁期限为三年，即自2013年4月10日起至2016年4月9日止，每年租金为人民币50000元，乙方每六个月交纳一次租金。合同签订后，陈杰用该房屋开办了平川区孝和文化传播中心，在租赁期间：①2013年8月20日被告陈杰向原告交纳房租90000元，原告魏晓玲出具了《收条》一张，内容如下：“收条今收到孝和中心房屋租赁费玖万元整￥90000收款人：魏晓玲2013.8.20”；②2014年3月1日孝和中心交纳房租50000元，原告出具收据一张；③2014年10月30日孝和中心交纳房租50000元，原告出具收据一张，并在收款事由处备注“2013年5月1日至2014年4月30房费补欠费”；④2014年10月30日孝和中心交纳租金50000元，原告魏晓玲出具收据一张，并在收款事由处备注：“2013年度房费壹万元，2014年度肆万元整（补欠费）”；⑤2015年2月13日孝和中心向原告交纳租金50000元，原告张传海出具《收条》一张，内容如下：“收条今收到孝和中心2014年至2015年房屋租金伍万元整收款人：张传海2015.2.13”；⑥2015年7月20日孝和中心交纳房租50000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“付2014年至2015年4月30日房费所欠房费伍万元至2015年7月20日欠2014年——2015年度房费6万元经办人：魏晓玲”；⑦2015年12月31日孝和中心交纳房租40000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2014年——2015年5月1日房租（此票为9月份所付款未开票而所补）”；⑧2015年12月31日孝和中心交纳房租20000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2014年5月1日——2015年5月1日房租”；⑨2016年8月27日孝和中心交纳房租20000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2015年5月1日——2016年5月1日房费已付20000元欠18万元正”；⑩2016年11月25日孝和中心交纳房租40000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2015年5月1日——2016年4月30日房费结至2016年11月25日欠房费￥140000元”；⑪2016年12月30日孝和中心交纳房租50000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2015年5月1日——2016年4月30日房费结至2016年12月30日欠2015年至2016年4月30日房费90000元整”；⑫2017年1月23日孝和中心交纳房租50000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2015年5月1日——2016年4月30日房费结至2017年1月23日欠2015年5月1日至2016年4月30日房费￥40000元整”；⑬2017年10月27日孝和中心交纳房租100000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2017年5月1日——2018年4月30日房租总房租180000元，已交100000元，还欠8万元整”；⑭2018年6月26日孝和中心交纳房租80000元，原告张传海出具收据一张，并在收款事由处备注：“2017年5月1日——2018年4月30日房租补交总房租18万元已经交清”。2013年8月20日——2018年6月26日期间，被告孝和中心及陈杰分14次共向张传海、魏晓玲交纳房租合计740000元。2017年10月27日被告陈杰向原告张传海出具《欠条》一张，欠条载明欠付2016年5月1日至2017年4月30日房费180000元。后被告孝和中心继续租用该房屋至2018年12月底。庭审中二原告与被告孝和文化中心陈杰均认可房屋租赁费用并未按照合同约定履行。2013年——2015年交纳房租520000元，其中2013年度实际履行房屋租金为200000元（①、②、③、④中的壹万元），2014年度房租已履行完毕（⑤、⑥、⑦、⑧）；2015年度房屋租金亦已履行完毕（⑨、⑩、⑪、⑫）；2016年度房租金未交纳，被告陈杰向原告张传海出具欠条一张。2017年度房租已按年租金180000元履行完毕（⑬、⑭）；2018年5月1日——12月31日期间的租金未交纳。另查明，张传海出租给陈杰的房屋系其与魏晓玲夫妻二人共有。在兰州市中级人民法院（2018）甘01执恢126号案件，已将张传海、魏晓玲名下位于甘肃省白银市平川区长征西路南侧第1幢1—4层商业用房作价660776元折抵案件执行款履行完毕。一审法院认为，当事人之间订立合同可以采取书面形式和口头约定，若采用书面形式订立了合同，但合同一方在实际履行合同过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容，而合同相对人又接受这种变更并实际履行的，应视为双方当事人协商一致，变更了合同。本案双方当事人虽然在书面的《房屋租赁合同》中约定了2014年——2016年三年度的房屋年租金为50000元，但二原告提交的被告孝和中心及陈杰交纳房屋租金的票据能够证明双方并未按照合同约定的租金数额进行履行，庭审中被告陈杰也明确表示前三年度的房屋租金已经交清，且实际交纳的租金数额合计约510000元，因此应当视为双方当事人以实际履行行为达成了新的合意，具有法律效力，应当以实际履行为准。2016年度房屋租金数额180000元，有证人张克钧的证言及陈杰出具的《欠条》予以证实；2017年度房屋租金180000元已经履行完毕；2018年度房屋租金，原、被告双方均未提交证据证明数额是否发生变更，故应当依照双方当事人实际履行的上一年度房屋租金的数额标准进行计算，因此2018年度产生房屋租金应为：180000元/年÷12个月×8个月（2018年5月1日至2018年12月31日共计244天），即120000元。据此，对二原告要求二被告支付拖欠房屋租金的诉讼请求，该院依法全部予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经法官专业会议讨论，判决：平川区孝和文化传播中心、陈杰共同向张传海、魏晓玲支付拖欠房屋租赁费300000元，于本判决生效后30日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由平川区孝和文化传播中心、陈杰负担。二审中各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案争议焦点为双方约定的租金数额如何确定，上诉人是否欠付被上诉人租金。首先，本案双方当事人虽在房屋租赁合同约定2013年4月10日至2016年4月9日年租金为5万元，但魏晓玲、张传海提交的孝和文化、陈杰缴纳的租赁费的票据能够证明双方实际约定的房屋租金与租赁合同不一致，且已实际履行，双方实质上对合同进行了变更，应当按照双方变更后实际履行的数额来确定租金。其次，上诉人是否欠付租金的问题。上诉人主张房屋年租金为5万元远低于市场价格，且其主张按照年租金5万元计算租金已经全部付清，却又出具欠付租金的欠条，与常理不符。陈杰出具的欠条及证人张克钧的证言及租赁费票据能够相互印证证明上诉人共计拖欠魏晓玲、张传海房屋租金30万元的事实，原审对此已详尽分析，认定正确，予以维持。此外，陈杰主张2017年10月27日其出具欠付18万元租金的欠条是受魏晓玲、张传海胁迫所为，但并未提供相应证据予以证明，应由其承担举证不能的责任。综上所述，孝和文化、陈杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由平川区孝和文化传播中心、陈杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红雅审 判 员 张军忠审 判 员 李作凤二〇二〇年九月二十四日法官助理 高霞飞书 记 员 郭洋宏