湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2832号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南迪邦医疗科技有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区琵琶王路**。法定代表人：曹宏会，总经理。委托诉讼代理人：曹成，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚小波，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：岳阳市人民政府口岸管理办公室，住，住所地岳阳市岳阳楼区琵琶王路**/div>负责人：卢大平，主任。委托诉讼代理人：袁辉，湖南君煌律师事务所律师。上诉人湖南迪邦医疗科技有限公司（以下简称迪邦公司）因与被上诉人岳阳市人民政府口岸管理办公室（以下简称市政府口岸办）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。迪邦公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不清。1、被上诉人的房屋漏水导致上诉人产生巨额损失，而不仅仅是上诉人认可的7000元。2、在签订租赁合同后，被上诉人在2019年国庆期间未经上诉人同意擅自拆除、破坏上诉人装修设施，给上诉人造成重大损失。3、被上诉人在未处理好重新签订合同的情况下，不按补充协议约定的违约行为导致上诉人不敢开业，造成重大经济损失。4、被上诉人承诺重新签订合同，原审判决按原合同判决违反补偿协议约定。5、被上诉人出具书面函后，被上诉人每月送达给上诉人的水电费、房租通知书上，房租一栏为零，可见双方未重新签订合同之前不计算租金。二、原审判决适用法律错误。1、被上诉人应按合同履行，重新签订合同。2、上诉人并未无偿使用房屋，被上诉人房屋漏水导致了上诉人装修损失及防水改造延长的直接损失。3、被上诉人至2019年11月才解决防水问题，应当按照承诺内容继续履行签订合同。市政府口岸办辩称，1、上诉人没有证据证明损失十几万元。2、上诉人占用门面至今应支付租金，即使合同无效，也应支付占用费。3、合同到期应返还房屋。市政府口岸办向一审法院起诉请求：1、返还位于岳阳市琵琶王路西侧所属市××层××层××层房屋；2、将所租赁楼楼道封堵的消防通道及违法深挖的第一层房屋地基恢复原状；3、支付房屋租金及利息363857.75元（其中包括至2019年8月1日止的租金277200元，从2019年8月2日起至2020年3月2日止的占用费58800元，按第三年租金8400元／月计算）及利息27858元（利息按银行同期贷款利率计算）；4、由迪邦公司承担本案的诉讼费用。迪邦公司向一审法院提出反诉请求：1、请求市政府口岸办继续履行合同；2、由市政府口岸办承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年5月6日，市政府口岸办（出租方、甲方）与迪邦公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于岳阳市琵琶王路西侧所属口岸办办公楼第一、二层整层及第三层北边四间房屋，交由乙方承租经营。乙方在租赁期内未取得甲方同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变约定的使用用途，如乙方擅自改变使用用途，甲方有权解除本合同。合同的租赁期间为3年，自2016年8月1日起至2019年8月1日止，合同期满需继续承租，乙方应当在期满2个月前与甲方协商，如甲方继续面向社会招租，在同等条件下乙方有优先租赁权。租金支付方式：乙方按第一年7000元/月，第二年7700元/月，第三年8400元/月的标准向甲方交纳租金，交纳方式为每季度第一个月的月初交纳本季度的租金。乙方根据经营需要，对原有设施进行维修改造，须事先征得甲方的同意后方可施工，不得改动房屋的主体结构，维修改造费用（包括办理相关手续的费用）由乙方自行负责，合同期满后，乙方优先续租。乙方应合理使用其所承租的房屋及附属硬件设施，如因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或者经济赔偿。在承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物，且乙方不得要求任何补偿：逾期60日未按约定交纳应当由乙方交纳的费用的；不支付或不按月约定支付租金超过60日的；承租期期满合同自然终止。租赁期满后，乙方应当在7日内返还租赁物。违约责任：承租期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期60天，则应按上述费用总额的千分之五向甲方支付违约金；在承租期满，乙方应如期返还租赁物，乙方逾期归还，每逾期60日应按本合同租金总额的千分之五向甲方交付违约金。因国家政策、城市建设需要拆除或改造租赁物，本合同自动终止，乙方应配合甲方按国家政策办理相关征收补偿手续。甲方同意乙方装修期间免交3个月租金。甲方由市政府口岸办的工作人员谭忠代表其签字并加盖了单位公章，乙方由迪邦公司法定代表人曹宏会签字。签订合同后，市政府口岸办将案涉门面交付给了迪邦公司，实际交付面积为747.09平方米（市政府口岸办认可租赁合同中约定的面积为852平方米，少交付的为：一楼两间房平江特产店及红旗餐馆34.91平方米，三层四间房70平方米）。迪邦公司租赁房屋后对房屋进行了装修，因房屋存在漏水问题，2017年4月10日，迪邦公司将该情况向市政府口岸办反映，并向其出具了《情况说明》，2017年4月20日，市政府口岸办工作人员谭忠在《情况说明》下方签署意见：“鉴于我单位出租房屋存在严重漏水、消防设施未过关，经请示肖主任同意我单位将防水及消防设施完善后，重新签订合同后计租金。该公司维修厕所下水管维修费7000元抵扣租金。”之后市政府口岸办与迪邦公司未再重新签订合同。迪邦公司自租赁门面后未向市政府口岸办交付过租金。市政府口岸办陈述，关于房屋防水问题，2019年5月份市政府批示后动工处理，2019年9月份已将房屋防水处理好。2018年3月15日，因迪邦公司一直未支付租金，市政府口岸办向迪邦公司发出告知函，提出解除合同，要求迪邦公司腾房退还门面，如需继续经营，在同等条件下优先迪邦公司与市政府口岸办重新商议签订合同。迪邦公司于2018年3月21日向市政府口岸办进行回函，认为其交付的租赁物存在重大质量问题，且未履行出租方的维修义务，迪邦公司未交付租金有正当理由。迪邦公司于2018年7月2日向一审法院提起诉讼，要求确认市政府口岸办解除合同无效，要求继续履行合同。一审法院以迪邦公司起诉时市政府口岸办不具备民事主体资格，驳回迪邦公司的起诉。2019年8月5日，市政府口岸办向迪邦公司发出《关于我办临街综合楼租赁合同到期不再续租的告知函》，表示合同到期后，不再与其续租门面。另查明，中共岳阳市委机构编制委员会于2017年9月1日发出《关于印发的通知》，该通知第六点中载明“分类制定涉改单位改革方案（一）政府直属涉改事业单位1、市人民政府口岸管理办公室。将其职责整体划入市人民政府办公室，不再保留市人民政府口岸管理办公室”。2019年1月24日，中共岳阳市委岳阳市人民政府下发岳发〔2019〕1号通知，市政府机构重新设置岳阳市人民政府口岸管理办公室。根据《岳阳市市级党政机关和事业单位出租出借经营性国有资产集中统一管理实施方案》，市级党政机关和财政全额保障事业单位出租出借的经营性国有资产，于2019年12月31日前整体移交划转至市机关事务管理局，实行集中统一管理。市政府口岸办名下的案涉门面包括在其中。一审法院认为市政府口岸办与迪邦公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点为：1、市政府口岸办主体是否适格；2、迪邦公司应支付的租金数额及迪邦公司是否应当支付漏水期间至维修期间的租金。1、市政府口岸办经历改革后重新设置，但提起本案诉讼时，已具备法人资格，故迪邦公司关于市政府口岸办主体不适格的抗辩理由不能成立。2、合同约定装修期间免3个月租金，从合同履行来看，自2016年5月6日双方签订合同后，市政府口岸办将案涉房屋交付给了迪邦公司，3个月装修期应自交付之日起计算。迪邦公司应当自2016年8月6日起，向市政府口岸办交付租金。合同签订后，2017年4月10日，迪邦公司提出案涉房屋存在漏水问题，市政府口岸办工作人员谭忠进行了回复。《房屋租赁合同》系谭忠代表市政府口岸办与迪邦公司所签订，故迪邦公司有理由相信谭忠可以代表市政府口岸办，谭忠的行为构成表见代理，其回复内容效力及于市政府口岸办。根据回复意见，市政府口岸办承诺待防水及消防设施完善后，重新签订合同后计租金，迪邦公司维修费7000元抵扣租金。据此，对于2016年8月6日—2017年4月20日的租金，迪邦公司应当向市政府口岸办支付。市政府口岸办实际交付给迪邦公司的面积为747.09平方米，合同约定的第一年租金7000元/月是按照852平方米计算的，故每月的租金应当相应进行核减，核减后第一年的租金应为6138元/月。自2016年8月6日至2017年4月20日租金应为52582元（6138元/月÷30天*257天）。迪邦公司支付的7000元维修费，市政府口岸办同意抵扣租金，故应从上述应付租金中予以抵扣，抵扣后应付租金为45582元。2017年4月20日之后的租金问题。合同法第二百二十一条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延迟租期”。本案中,市政府口岸办出租的房屋确实存在漏水,长时间未进行维修的问题,客观上对迪邦公司使用造成影响,市政府口岸办作为出租人也作出了待消防设备完善后再重新签订合同计算租金的承诺，但迪邦公司实际上一直在占有、使用案涉房屋，迪邦公司无偿使用不符合等价有偿的原则，也不符合合同法的上述规定。故对被告无须承担租金的抗辩理由，不予采纳。一审法院酌定租金标准按照合同约定减少50%,即迪邦公司应按照双方合同约定的租金标准的50%支付漏水至合同到期日（即2017年4月20日-2019年8月1日）的租金，其中2017年4月21日至2017年7月31日为12276元（6138元*4*50%），2017年8月1日至2018年8月1日租金为40506元（6751元*12*50%），2018年8月1日至2019年8月1日租金为44190元（7365元*12*50%）。鉴于市政府口岸办在履行租赁合同过程中也存在一定的过错，故对于市政府口岸办要求按银行同期贷款利率支付租金利息的诉讼请求，一审法院不予支持。市政府口岸办与迪邦公司的租赁合同于2019年8月1日到期后，双方未就续租事宜达成一致，故双方签订的租赁合同自合同到期之日终止。迪邦公司应当将案涉门面返还给市政府口岸办。对于迪邦公司要求继续履行合同的反诉请求，一审法院不予支持。合同到期后，案涉门面由迪邦公司占用，迪邦公司应当向市政府口岸办支付占用期间的房屋占用费。对于房屋使用费标准，根据法律规定应参照双方约定的租金标准（8400元/月）计算。市政府口岸办主张迪邦公司封堵了租赁物的消防通道及违法深挖了第一层房屋地基，但其提供的证据不能证明迪邦公司存在上述行为，故对于市政府口岸办要求迪邦公司将所租赁楼楼道封堵的消防通道及违法深挖的第一层房屋地基恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、湖南迪邦医疗科技有限公司向岳阳市人民政府口岸管理办公室返还位于岳阳市琵琶王路西侧所属市政府口岸办第一层（除“平江特产店”、“红旗餐馆”之外）房屋及第二层整层房屋；二、湖南迪邦医疗科技有限公司向岳阳市人民政府口岸管理办公室支付租金142554元，并按8400元/月的标准支付自2019年8月2日起至返还门面之日止的房屋占用费；三、驳回岳阳市人民政府口岸管理办公室的其他诉讼请求；四、驳回湖南迪邦医疗科技有限公司的诉讼请求。以上一、二项，限于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费6757元，反诉受理费100元，由岳阳市人民政府口岸管理办公室负担3006元，由湖南迪邦医疗科技有限公司负担3851元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，本院认证意见如下：一、关于上诉人提交的《湖南省行政事业单位往来结算收据》、《通知单》各若干份，证明因房屋漏水问题导致迪邦公司损失严重，市政府口岸办承诺待漏水问题解决后再与迪邦公司重新签订合同，说明市政府口岸办明知且认可租金暂不支付，待漏水问题处理完毕后再商量。本院认为，被上诉人对证据的真实性予以认可，且根据市政府口岸办出具的《情况说明》来看，双方因漏水问题协商将防水及消防设施完善后，重新签订合同后计租金，故租金暂不支付。通知单上划掉租金一项也合乎常理，本院对该证据予以采信。对于被上诉人提交的《市直行政事业单位经营性资产移交表》，证明市政府口岸办无权继续管理涉案房屋，不能再进行租赁签约。本院认为，上诉人对该份证据真实性无异议，至于证明目的，本院将结合其他证据在本院认为部分予以综合认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，一、关于涉案房屋租金应如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。在租赁合同中，交付符合房屋使用目的的合格租赁物是出租人最基础、最主要的义务。本案迪邦公司承租房屋用于经营，租赁房屋应当符合经营使用目的。根据迪邦公司出具的情况说明，该情况说明系迪邦公司提交给市政府口岸办，迪邦公司陈述其装修过程中，发现租赁物存在多出漏水、渗水情况，后将相关情况向市政府口岸办的工作人员进行了反应。之后迪邦公司对三楼宾馆的厨房、厕所、客房及下水排污等多处进行了整改、返修、防水处理。2017年4月20日市政府口岸办在该情况说明上签署意见为：“鉴于我单位出租房屋存在严重漏水、消防设施未过关，经请示肖主任同意我单位将防水及消防设施完善后，重新签订合同后计租金。该公司维修厕所下水管维修费7000元抵扣租金。”可见市政府口岸办对租赁房屋严重漏水及迪邦公司进行了部分维修的事实并未否认，对出租房屋存在严重漏水、消防设施未过关的事实无异议，且该严重漏水的事实应在2017年4月20日之前已经出现，系对之前出现漏水的事实的承认，即迪邦公司在装修期间便出现了漏水情况，否则市政府口岸办也不会同意将迪邦公司维修厕所下水管的费用7000元抵扣租金。另亦认可该严重漏水问题影响到了迪邦公司对房屋的租赁使用经营，否则不会同意待漏水问题完善后重新签订合同后计租金。故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延迟租期”。本案因出租人的房屋漏水问题，承租人维修房屋影响了对房屋的使用可请求相应减少租金或者延迟租期。因漏水事实自装修期间便存在影响了迪邦公司对房屋的使用，而市政府口岸办于2019年9月份才将房屋防水处理好，双方合同至2019年8月1日止，该时段租金应可减少，故一审法院判决迪邦公司全额承担2016年8月6日起至2017年4月20日的租金不当，本院予以纠正。因一审法院对2017年4月20日至租赁合同到期时止的租金酌情按合同约定的50%租金标准予以支付，故本院对此时段租金，亦可酌情按照租金标准的50%予以认定。至于租金标准的问题，从上述情况说明来看，市政府口岸办同意将迪邦公司维修厕所下水管的费用7000元抵扣租金，故市政府口岸办并无放弃租金的意思表示，只是表示重新签订合同后计租金，可见迪邦公司仍应支付租金。迪邦公司提交的通知单亦只能证明市政府口岸办同意暂不支付租金而不能证明无需交纳租金。考虑到双方并未重新签订合同，原租赁合同实际仍在履行，故一审法院对租金标准按照租赁合同所约定的标准计算并无不当，迪邦公司应付租金为26291元（6138元/月÷30天×257天×50%）。对于迪邦公司支付的7000元维修费，市政府口岸办同意抵扣租金，故应从上述应付租金中予以抵扣，抵扣后应付租金为19291元。则至租赁合同期满，迪邦公司总共欠付租金为116263元（19291元+后段租金96972元）。同样，因涉案房屋于2019年9月防水才修好，故对于2019年8、9两月的占有使用费应比照租金的50%计算，共8400元。二、关于本案双方能否继续履行租赁合同的问题。本案双方租赁期限已于2019年8月1日到期，合同到期后迪邦公司应当向市政府口岸办返还所租赁房屋。虽然市政府口岸办曾同意将防水及消防设施完善后，重新签订合同。但至2019年9月将防水修好后，双方就重新签订合同事宜至今并未协商一致，基于合同自愿原则，重新签订合同也只能基于双方协商一致后再自愿签订，一方并不能要求强行缔约。且根据《岳阳市市级党政机关和事业单位出租出借经营性国有资产集中统一管理实施方案》，市政府口岸办需将出租的经营性国有资产于2019年12月31日前整体移交至市机关事务管理局，涉案租赁房屋移交之后不再由市政府口岸办对外出租，迪邦公司请求重新签订租赁合同之诉求事实上亦无法再予实现。故对迪邦公司的该上诉请求，本院不予支持。至于迪邦公司上诉主张的租赁期间相关损失，因其在一审反诉时并未主张，故其可另行主张相应权利。综上，迪邦公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9748号民事判决第一、四项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9748号民事判决第三项；三、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9748号民事判决二项为：由湖南迪邦医疗科技有限公司向岳阳市人民政府口岸管理办公室支付欠付租金116263元，房屋占用费8400元。并按8400元/月的标准支付自2019年10月1日起至返还租赁门面之日止的房屋占用费；四、驳回岳阳市人民政府口岸管理办公室的其他诉讼请求。以上判决第一、三项中的履行内容，限于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。一审案件受理费6757元，反诉受理费100元，由岳阳市人民政府口岸管理办公室负担3006元，由湖南迪邦医疗科技有限公司负担3851元。二审案件受理费4938元，由湖南迪邦医疗科技有限公司负担4438元，岳阳市人民政府口岸管理办公室负担500元。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年九月十四日书记员 方晶晶