宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终784号 上诉人(原审被告):王丽华，1974年9月18日出生，汉族，中专文化，个体，住宁夏银川市。 被上诉人(原审原告)：西吉县金帝豪商业管理有限公司。 法定代表人：刘淑金，该公司经理。 委托诉讼代理人：李耀强，宁夏建业律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人王丽华因与被上诉人西吉县金帝豪商业管理有限公司（以下简称金帝豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区西吉县人民法院(2020)宁0422民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王丽华、被上诉人西吉县金帝豪商业管理有限公司的委托诉讼代理人李耀强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王丽华上诉请求：1、撤销宁夏回族自治区西吉县人民法院(2020)宁0422民初880号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审认定事实错误，判决结果错误。一、一审认定双方对涉案柜组的年租金数额未能达成合意，参照相同位置的年租金数额，认定涉案柜组的年租金为20万元错误。1、双方就案涉柜组达成了合意，年租金为16万元。2018年初，上诉人与被上诉人负责人就涉案柜组达成口头协议，约定年租金为16万元。后于2018年2月5日、4月28日分两次向被上诉人经理刘淑金通过转账方式支付了2018年度的租金16万元，2019年1月18日、2月25日亦以同样的方式支付了该年度租金16万元。前述事实可以说明年租金为16万元的事实，而被上诉人直至2020年1月2日以短信催告方式告知上诉人年租金为25万元，显然有违常理。如年租金为25万元，为何被上诉人在2018年及2019年度均没有任何催告和追要行为，为何上诉人2018年度和2019年度支付租金的数额完全相同。2、一审以被上诉人提供的相同位置柜组的租赁合同及租金数额来作裁判参考显失公平。被上诉人提供的租赁给曾麟麟的柜组实际系被上诉人副经理林国彬自己经营，并非其向曾麟麟租赁，该部分事实为虚假事实。二、一审认定2020年1月6日至2020年6月5日期间，酌情扣减2个月租金，年租金按照20万元计算明显偏高。该段时间受新冠肺炎疫情的影响，消费者处于居家状态，上诉人亦未能正常营业，实际未营业期间远超2个月时间，故原审法院对该时间段租金的认定显然偏高。三、另在上诉人正常经营期间，被上诉方数次对上诉人经营的柜组进行恶意停电致无法正常营业，且商场内多次出现故障，致使客流量减小，造成上诉人经营损失。综上，请二审支持上诉人的上诉请求。 金帝豪公司辩称，双方之间存在事实上的租赁合同关系，该事实经过三次庭审已查明，但上诉人至今不交付租金，拒签租赁协议，擅自经营，拒不搬出，给被上诉人造成了严重的损失。被上诉人对涉案柜组享有出租权，也对该柜组享有定价权，被上诉人曾在2018年6月29日等先后多次向上诉人告知年租金25万元，上诉人在2019年1月28日给被上诉人的管理人员回复信息，认可年租金18万元。涉案柜组位于被上诉人的黄金地段，被上诉人在2020年1月至今，在新冠肺炎期间正常营业，结合上述事实，原审判决认定年租金20万元的事实清楚，适用法律正确。应驳回上诉，维持原判。 金帝豪公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方租赁合同关系；2、判令王丽华搬出租赁柜组内其安装的设备、设施及商品；3、判令王丽华支付拖欠的租金18万元；4、本案诉讼费由王丽华负担。诉讼过程中，变更诉讼请求为：判令王丽华按年租金25万元支付实际租用期间拖欠的租金。 一审法院查明，西吉县帝豪购物中心原由西吉县万家和商贸有限公司租赁经营，自2011年1月起，王丽华与西吉县万家和商贸有限公司签订租赁合同，约定王丽华租赁该购物中心一楼20组柜，用于经营化妆品，并约定年租金8万元，每两年按10%涨幅租金。金帝豪公司成立于2017年11月27日，类型为一人有限责任公司，法定代表人为刘淑金。2018年1月，西吉县万家和商贸有限公司租赁经营帝豪购物中心租期到后，金帝豪公司通过承租陈雪梅等房屋产权人房屋的方式，整体租赁经营西吉县帝豪购物中心。王丽华继续在原柜组位置上经营化妆品，双方至今未签订书面租赁合同。2018年2月5日、4月28日，王丽华两次向刘淑金转账支付租金10万元、6万元，2019年1月18日、2月25日王丽华又两次向刘淑金转账支付租金13万元、3万元，四次累计向刘淑金转账支付租金32万元。2018年6月29日，金帝豪公司给王丽华的138XXXX****手机发送短信，告知其所租赁的柜组年租金为25万元，并要求签订租赁协议。2019年1月25日、2019年7月5日、2020年1月2日，金帝豪公司以催款通知的方式向王丽华告知柜组年租金为25万元及所拖欠租金数额并要求签订书面租赁合同等内容。2019年1月16日金帝豪公司员工陈拯侦给王丽华发送手机短信，告知租金转入刘淑金的中国建设银行西吉支行账户中，2019年1月28日王丽华给陈拯侦发信息“关于租金我这边18万，再高我承受不起，生意是什么状况大家有目共睹，交余款的时候尽量把合同签了，这样比较妥当”，2月25日王丽华再次给陈拯侦发信息“转过去了3万，2万过下给你”。2019年10月16日金帝豪公司起诉，提出解除租赁合同关系等诉讼请求。2020年1月17日双方又就租金发生纠纷，马云娣报警后西吉县公安局吉强派出所出警，告知双方等待法院处理。同月19日9时32分，王丽华向西吉县公安局吉强派出所报警，称18日晚21时，金帝豪公司工作人员将一楼化妆品区的电断了，要求登记备案。另查明，2018年1月13日，金帝豪公司将西吉县帝豪购物中心一楼与王丽华对面位置使用面积（含公摊）27.2平方米的柜台，以年租金10万元租赁给曾麟麟，租期4年。金帝豪公司制作的帝豪购物中心一楼平面分布图显示王丽华租赁的柜组面积（含公摊）为134.69平方米，但庭审中王丽华陈述柜组面积（含公摊）约99平方米，实际使用面积为66.7平方米。2020年2月份至3月份期间，因受新冠肺炎疫情影响，王丽华的化妆品柜组未能正常营业。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案金帝豪公司在西吉县万家和商贸有限公司租赁经营帝豪购物中心的租期届满后，通过承租方式取得帝豪购物中心的出租权，就涉案化妆品柜组的租赁，本案双方当事人因年租金数额未能达成协议，至今未签订书面租赁合同，但双方存在事实上的租赁合同关系，该租赁合同依法成立并有效，王丽华租赁使用该柜组，应当支付租金。租赁期间，金帝豪公司以短信、催款通知的方式要求王丽华签订租赁合同，但因双方对年租金数额未能达成合意，未签订书面合同，对租赁期限亦没有明确约定，应视为不定期租赁，因金帝豪公司对涉案柜组享有出租权，有权对柜组租金自行定价，王丽华既不认可金帝豪公司要求的年租金数额，又持续租赁使用该柜组经营化妆品，现金帝豪公司诉请解除租赁合同，于法有据，故对解除租赁合同的诉讼请求予以支持。租赁合同解除后，王丽华应当自行搬离其经营的商品及设施等，故对金帝豪公司的第二项诉讼请求予以支持。关于涉案柜组年租金数额的认定，租赁期间双方对年租金数额争执大，金帝豪公司多次以短信、催款通知的方式告知王丽华涉案柜组年租金为25万元，但王丽华一直未予认可，只在2019年1月28日给陈拯侦所发信息中表示最高认可年租金为18万元，因双方对租金没有明确约定，可按照合同成立时履行地的市场价格确定，即参照该购物中心一楼相同位置柜组的年租金进行认定，王丽华经营化妆品柜组的对面是经营手表的2号柜组，使用面积（含公摊）为27.2平方米，2018年1月13日签订合同时约定的年租金为10万元，而王丽华在庭审中陈述其使用的柜组面积（含公摊）为99平方米，参照相同位置的年租金数额，认定涉案柜组的年租金为20万元，2018年至2019年两年度，王丽华已支付租金32万元，应继续支付租金8万元。对2020年1月6日至2020年6月5日共计5个月期间的租金，仍按年租金20万元计算，但因今年2、3月份受新冠肺炎疫情影响，消费者处居家状态，王丽华的化妆品柜组亦未能正常经营，可酌情扣减2个月租金，即按年租金20万元支付3个月的租金即5万元。综上，王丽华应当支付自2018年1月6日至2020年6月5日期间拖欠的租金13万元。对自2020年6月6日起至租赁合同解除后实际搬离之日止的租金，继续按年租金20万元计算（每天租金为547.95元）。综上所述，对金帝豪公司的诉讼请求，予以部分支持。王丽华关于疫情期间的租金，应当予以扣减的辩解意见，因受新冠肺炎疫情影响，化妆品柜组确未能正常经营，可酌情扣减2个月租金，故对王丽华的该项辩解意见予以采信。王丽华关于双方口头协议年租金为16万元，并已付清2018年和2019年租金的辩解意见，庭审中查明双方并未就年租金达成协议，王丽华的辩解意见不能成立，不予采信。王丽华关于不同意解除合同的辩解意见，因双方形成租赁关系后至今未签订书面合同，对租赁期限没有明确约定，应为不定期租赁，金帝豪公司有权诉请解除租赁合同，故对王丽华的该项辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十二条第二项、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决：一、解除西吉县金帝豪商业管理有限公司与王丽华于2018年1月6日形成的租赁合同；二、王丽华于本判决生效后十日内自行搬离其柜组物品；三、王丽华于本判决生效后十日内一次性支付西吉县金帝豪商业管理有限公司自2018年1月6日至2020年6月5日期间所欠租金130000元并按年租金200000元（每天租金547.95元）计算自2020年6月6日起至实际搬离之日止的租金；四、驳回西吉县金帝豪商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由西吉县金帝豪商业管理有限公司负担542元，王丽华负担1408元。 二审中，王丽华提供证据为：证据一：光盘及微信截图，证明：曾麟麟并非是柜台承租人，该柜台实际是商场经理林国彬经营的柜台，曾麟麟是林国彬雇佣的员工；证据二：告知书（自行书写），证明：2019年的租金16万元已付清。金帝豪公司质证意见：证据来源形式不合法，对证据的三性不认可，且与本案没有关联性，不能证明其目的。本院认为：王丽华提供证据结合其内容，不能达到其所要证明的目的，对其证明效力不予认定。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。 本院认为，不定期租赁合同，出租人可随时主张解除，但应在合理期限之前通知承租人。金帝豪公司2018年将案涉柜组出租给王丽华使用至今，但因对年租金未能达成协议，致至今未签订租赁合同，故双方形成不定期的租赁合同关系。现因王丽华拖欠租金，金帝豪公司请求解除租赁合同，于法有据，应予支持。结合双方诉辨意见，本案争议焦点问题是王丽华承租案涉柜组期间的年租金数额如何确定。王丽华租赁案涉柜组期间，金帝豪公司以短信、催款通知的方式告知王丽华每年租金为25万元并要求签订租赁合同，但王丽华既不认可金帝豪公司要求的年租金数额亦未签订租赁合同，又持续使用该柜组，并提出2018年租金依转账凭证为16万元，及在2019年1月28日给陈拯侦（金帝豪公司职员）发信息又认可年租金为18万元，故在双方未签订书面合同且对租金未能协商一致并存在较大争执时，一审根据双方当事人的陈述并结合双方提供的证据及王丽华经营的柜组面积、区位，确定王丽华经营期间的年租金为20万元较为合理妥当，二审予以确认。故王丽华上诉主张其租赁期间年租金为16万元并已付清2018年、2019年租金的意见，不予支持。因今年2、3月份疫情因素，影响了王丽华的化妆品柜组的正常收益，一审酌情扣减2020年2个月租金应属合理，应予认可。王丽华二审称应扣减4个月租金的理由不能成立，不予支持。关于王丽华称金帝豪公司多次对其经营的柜组进行恶意停电致无法正常营业，造成经营损失的意见，因其未提供证据证明该待证事实，故对该意见亦不予支持。另金帝豪公司一审当庭增加了诉讼请求，王丽华提出需重新确定举证期限，但一审未予答复，程序有瑕疵，但该瑕疵并未影响案件处理结果，且王丽华对此亦未提出明确的上诉意见，故二审对此不再审查。 综上所述，王丽华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人王丽华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王喜军 审判员  刘秀萍 审判员  李凤玲 二〇二〇年九月二十四日 书记员  魏小红