广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终509号 上诉人（原审被告）：李佳霖，女，1984年5月4日出生，汉族，户籍所在地广西防城港市防城区，现住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：杨怀军，男，1979年4月19日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 被上诉人（原审原告）：防城港市防城区青松物业服务有限公司。住所：广西防城港市防城区共建路********。统一社会信用代码：91450603MA5NCCYJ7E。 法定代表人：林伟爵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂斌，广西幸程律师事务所律师。 上诉人李佳霖因与被上诉人防城港市防城区青松物业服务有限公司（以下简称青松公司）物业服务合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李佳霖上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回青松公司一审全部诉讼请求，或者将本案发回重审；二、本案一、二审全部诉讼费用由青松公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，程序严重违法。1、一审判决遗漏当事人的诉讼请求未予处理。青松公司一审诉讼请求为“判令李佳霖支付物业管理服务费87.8元、车位管理服务费320元，违约金222.23元”，青松公司一审已经自认李佳霖付清了物业管理服务费，但一审判决在认定事实部分没有查明李佳霖是否尚欠青松公司物业管理费的事实，在本院认为部分也没有对青松公司请求李佳霖支付物业管理服务费87.8元的诉讼请求进行评判，一审仅判决“李佳霖支付青松公司车位管理服务费320元，物业服务费违约金222.23元”，没有判决“驳回青松公司的其他诉讼请求”，遗漏处理青松公司关于“李佳霖支付物业管理服务费87.8元”的诉讼请求，程序严重违法。2、本案遗漏当事人防城区委员会老干部局（以下简称老干局），程序严重违法。根据老干局（出卖人）与李佳霖签订的《商品房买卖合同》第一条的约定，涉案住宅小区所占土地（包含露天公共停车位）的性质为划拨土地，至今未补缴土地出让金，老干局对露天公共停车位收取车位管理服务费缺乏法律依据。即便老干局有权对露天公共停车位收取车位管理服务费，本案也应先解决该露天公共停车位是属于老干局所有还是全体业主共同所有的问题。因此，本案需追加防城区老干局参加本案诉讼，以便查清涉案小区的露天公共停车位是否包含在业主购买的商品房公摊面积之内、权属归谁所有、老干局是否有权对露天公共停车位收取车位管理服务费等基本事实。如涉案露天公共停车位包含在商品房公摊面积之内，则应归全体业主共同所有，老干局即便有权收取车位管理服务费，也应向全体业主公示收支明细，结余部分应归全体业主所有、交由全体业主处置。如老干局无权对露天公共停车位收取车位管理服务费，那么其委托青松公司代为收费则没有法律依据，青松公司请求李佳霖支付车位管理服务费320元的诉讼请求应当予以驳回。二、一审判决适用法律错误，实体处理错误，且一审法院未向李佳霖行使释明权。1、青松公司未提供证据证明其与老干局签订的《前期物业服务合同》已向全体业主公示，也没有证据证明青松公司已告知李佳霖该《前期物业服务合同》的内容，李佳霖对该《前期物业服务合同》的条款不知情，且李佳霖并非该《前期物业服务合同》的相对人,故该《前期物业服务合同》关于业主逾期缴纳物业费按每日千分之三收取违约金的约定对李佳霖不产生效力，李佳霖不应向青松公司支付违约金。2、一审法院在李佳霖对青松公司主张的违约金提出异议，发表“约定的违约金计付标准达到月息九分、属于高利贷，是违法的、无效的”的观点时，并未向李佳霖释明是否抗辩合同约定的违约金过高，导致李佳霖一审未能明确抗辩违约金过高，侵害了李佳霖的诉讼权利。3、即便《前期物业服务合同》对全体小区业主产生拘束力，合同约定的按未缴纳金额每日千分之三的标准计付违约金，年利率已达到109.5%，明显过高，应予以调低，请求按中国人民银行同期贷款利率计付违约金。 被上诉人青松公司辩称，一、老干局与本案没有关联，不需要进行追加。二、关于收费是否有依据及违约金的问题，一审判决对此论述清楚，请求二审法院维持一审判决。 青松公司向一审法院起诉请求：一、李佳霖支付物业管理服务费87.8元、车位管理服务费320元，违约金222.23元，以上三项合计630.03元；二、本案的诉讼费由李佳霖承担。 一审法院认定事实：李佳霖居住在老干局开发建设的B2-1101号房。该小区尚未成立业主大会。2018年9月1日，青松公司与老干局签订《前期物业服务合同》，2018年10月26日，青松公司与李佳霖签订《防城区委老干部局小区车位管理服务协议》。青松公司与李佳霖就物业服务问题发生纠纷，青松公司将李佳霖诉至法院。后李佳霖补交了物业服务费，现李佳霖尚未交纳2019年1月-2019年4月的车位管理服务费。 一审法院认为，李佳霖居住的老干局小区尚未成立业主大会，建设单位老干局采用协议方式选聘物业服务企业，与青松公司签订《前期物业服务合同》，该合同本身并未违反法律禁止性、强制性规定，是具有完全民事行为能力法人签订的合同，成立并生效。《防城区委老干部局小区车位管理服务协议》也是具有完全民事行为能力人及法人自愿签订的合同，成立并生效。李佳霖与建设单位老干局签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，青松公司与李佳霖都应遵守前期物业服务合同及车位管理服务协议的约定。青松公司依据合同及协议提供了小区的物业管理服务及车位管理服务，李佳霖应予支付相应费用。李佳霖抗辩建设单位无权选聘物业公司、该合同及协议对其无约束力，青松公司没有履行管理义务等；但并未提供充分有效的证据予以证明，且现实中青松公司已经对整个小区提供了相应的物业管理及车位管理服务，但由于老干局场地有限、青松公司自身的管理技术等未能达到使每个小区业主满意的状态，青松公司提供的服务还需要更多的提高，应接受李佳霖的监督检验。但李佳霖的该抗辩理由，不能成为李佳霖可以不予交纳车位管理服务费的理由，对该抗辩理由，不予采纳。青松公司提供了服务，李佳霖应予交纳相应的费用。对青松公司请求李佳霖支付车位管理服务费的诉讼请求，予以支持。同时依合同约定，李佳霖应按时交纳物业服务费，青松公司请求李佳霖依合同约定交纳违约金，予以支持。依照《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：李佳霖于本判决生效之日起十日内支付给青松公司车位管理服务费320元，物业服务费违约金222.23元。案件受理费50元，由李佳霖负担25.72元，青松公司负担24.28元。 本院二审期间，上诉人李佳霖提交证据：1.老干部局小区收款单(收款单位为防城港市诚信物业服务有限公司)，证明前期物业并不是青松公司；2.老干部局小区收款单，证明前期物业诚信物为撤出后的小区情况；3.商品房买卖合同，证明小区土地性质和业主公共部分与公摊等。被上诉人青松公司无证据提交，其质证认为，上诉人提交的证据1证明在青松公司进驻前有其他物业公司管理，业主也按约定交纳物业费及各项费用；证据2证明物业公司撤出后，由老干局自行收费；对证据3没有异议。本院认为，青松公司对李佳霖提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议，予以采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，在老干局和青松公司签订《前期物业服务合同》前，老干局曾与其他物业公司签订《前期物业服务合同》进行物业管理。 青松公司与李佳霖签订《防城区委老干部局小区车位管理服务协议》约定的停车管理服务费为：室内100元/月/个车位，室外80元/月/个车位。青松公司主张按80元标准计算停车管理服务费。 经本院询问，青松公司不再主张本案物业费，李佳霖表示撤回其上诉第一点理由。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、青松公司请求李佳霖支付违约金有无事实和法律依据；二、一审判决是否遗漏当事人，是否应追加老干局参加诉讼；三、青松公司请求李佳霖支付车位管理服务费有无事实和法律依据。 本院认为，一、关于第一个焦点问题。根据本院查明的事实可知，老干局在和青松公司签订《前期物业服务合同》之前，已有其他物业公司入驻该小区进行管理，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，老干局在未经业主共同决定的情况下，擅自更换物业公司，根据上述法律规定，老干局和青松公司签订的《前期物业服务合同》对李佳霖不具有约束力。但是青松公司入驻涉案小区后进行物业管理，李佳霖在事实上接受了青松公司提供的服务并缴纳物业费，双方已形成事实物业服务合同关系。因此，青松公司请求按照《前期物业服务合同》第二十二条的约定要求李佳霖支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决李佳霖承担222.23元违约金错误，本院予以纠正。 二、关于第二个焦点问题。本案系物业服务合同纠纷，与青松公司存在物业服务合同关系的是李佳霖。如上所述，因老干局与青松公司签订的《前期物业服务合同》对李佳霖无约束力，老干局作为建设单位是否参加诉讼，并不影响本案的审理，因此，一审并未遗漏老干局作为当事人参加诉讼。李佳霖上诉主张本案应追加老干局作为当事人参加诉讼，本院不予支持。 三、关于第三个焦点问题。青松公司与李佳霖签订《防城区委老干部局小区车位管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的禁止性强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。李佳霖主张涉案住宅小区所占土地为划拨土地，至今未补缴土地出让金，收取车位管理服务费缺乏法律依据。本院认为，青松公司提供的是车位管理服务，涉案土地的性质及归属如何，均不影响青松公司在提供车位管理服务后依据合同约定收取车位管理费，因此，青松公司按照合同约定请求李佳霖支付车位管理服务费320元（80元×4个月），一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，李佳霖的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初897号民事判决； 二、上诉人李佳霖支付被上诉人防城港市防城区青松物业服务有限公司车位管理服务费320元； 三、驳回被上诉人防城港市防城区青松物业服务有限公司的其他诉讼请求。 以上金钱债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费50元（被上诉人防城港市防城区青松物业服务有限公司已预交），由上诉人李佳霖负担29.51元，被上诉人防城港市防城区青松物业服务有限公司负担20.49元；二审案件受理费50元（上诉人李佳霖已预交），由上诉人李佳霖负担29.51元，被上诉人防城港市防城区青松物业服务有限公司负担20.49元。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  潘云燕 审 判 员  李启宁 二〇二〇年九月二十三日 法官助理  王景山 书 记 员  廖 兰