重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020渝01民终5141号上诉人（原审原告）：重庆模具产业园区开发建设有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道红锦大道**中渝广场****，统一社会信用代码91500112756217955W。法定代表人：彭善荣，执行董事。委托诉讼代理人：陈露，女。被上诉人（原审钟敏）:钟敏，女，1983年11月10日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：樊四华，重庆贝泽禹律师事务所律师。原审被告：重庆吉屋科技有限公司，住，住所地重庆市江**杨河一村******一社会信用代码915001050517002933。法定代表人：曾小玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢瑶，女。上诉人重庆模具产业园区开发建设有限公司（以下简称重庆模具公司）因与被上诉人钟敏、原审被告重庆吉屋科技有限公司（以下简称吉屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆模具公司的委托诉讼代理人陈露、被上诉人钟敏的委托诉讼代理人樊四华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆模具公司上诉请求：1.依法改判驳回钟敏的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由钟敏承担。主要事实和理由：一、钟敏未按约定按时支付首期房款，未按约签署按揭合同及提供按揭所需资料，未按约支付房款，已严重违反合同约定。钟敏在长达三、四年的时间里未向重庆模具公司支付欠付款项，也未联系重庆模具公司，其主观上存在恶意，其行为造成损失不断扩大。钟敏作为违约方，无合同解除权。钟敏应继续履行房屋买卖合同并向重庆模具公司支付逾期付款违约金。二、钟敏未按合同约定按时支付首付房款及办理按揭贷款事宜，且其未在银行通知之日起7日内以现金方式付清欠付款项，已严重违约。钟敏未提交其办理按揭贷款事宜的相关资料，按揭贷款未能获得审批的责任应由钟敏承担。三、重庆模具公司不应支付资金占用利息。钟敏无合同解除权，因其自身原因导致按揭贷款未办理，并且长时间未与重庆模具公司联系，未及时以现金方式付清差额，导致损失扩大，重庆模具公司不应支付资金占用利息。二审询问中，重庆模具公司补充上诉请求，重庆模具公司不同意解除合同，一审法院认为应当解除的情况下应释明，而非依据不告不理原则处理；诉争房屋已经办理网签，一审法院判决解除合同还应当解除网签。钟敏答辩称，请求驳回上诉，维持原判。钟敏是由于诉争房屋的性质导致不能申请贷款，团购费应当退还。重庆模具公司的上诉理由不成立。吉屋公司向本院提交书面陈述，本案中未能办理按揭贷款手续导致双方合同内容不能继续履行是重庆模具公司或钟敏的责任，其双方是否存在违约行为与吉屋公司无关，且本案中对吉屋公司所能主张的权利已超过法定诉讼时效。钟敏向一审法院起诉请求：1.解除钟敏与重庆模具公司于2014年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令重庆模具公司返还钟敏购房款及其他费用共计730586.19元（其中：首付款669017元、大修基金5995.2元、地籍零、地籍零星测量73契税39870.5元、权证印花税5元、合同印花税664.51元、转让手续费13290.9元、权属调查费20元、预告登记费550元、转移登记费550元、抵押登记费550元），并支付资金占用利息（以730586.19元为基数，按年利率6%，从2015年6月16日起计算至付清之日止）；3.判令重庆模具公司支付违约金73059元；4.判令重庆模具公司、吉屋公司共同返还钟敏团购费4万元及资金占用利息（以4万元为基数，按年利率6%，从2014年12月17日起计算至付清之日止）；5.本案诉讼费由重庆模具公司、吉屋公司承担。一审法院经审理查明：重庆模具公司的股东之一为重庆江航投资有限公司，重庆江航投资有限公司的股东之一为航发投资管理有限公司。2014年12月17日，钟敏与吉屋公司签订《吉屋网会员团购服务协议书》一份，主要约定凡参加“吉屋网”成为会员，凭《吉屋网会员团购服务协议书》及收据，在认购“中航・我的大街”指定房源时，可享受缴纳4万元团购服务费后开盘每套房源总价减10万元再享3%的优惠。该协议第五条约定，钟敏认可吉屋公司组织的团购活动，在协议签署前已充分了解和认可团购活动的优惠政策，并自愿参加。钟敏自主决定认购事宜并独立承担法律责任。团购预约服务费由吉屋公司收取，与合作楼盘开发商无关，不计入也不抵扣开发商购房款。第六条约定，钟敏与商品房开发商之间的权利义务，以钟敏与开发商签订的《商品房买卖合同》为准，吉屋公司对商品房的品质及买卖合同的履行不承担任何责任。一旦钟敏以优惠价格与合作楼盘开发商签订认购协议后，如因钟敏自身原因要求退房的，吉屋公司收取的团购预约服务费不予退还。第九条约定，会员认购成功后，开发商的一切降价活动及违约行为，吉屋公司不承担任何责任。合同签订当日，钟敏向吉屋公司支付“中航・我的大街”团购费4万元。吉屋公司于2014年12月25日向钟敏开具收取该团购费的通用机打发票。2014年12月18日，钟敏与重庆模具公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定钟敏向重庆模具公司购买位于重庆市渝北区，建筑面积为74.94平方米，套内面积为72.37平方米，总成交金额为1329017元。该合同第五条约定，钟敏以按揭付款方式按期付款。如因重庆模具公司原因导致钟敏未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，钟敏愿意继续履行合同的，双方对付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；钟敏也可解除合同，重庆模具公司应于钟敏解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给钟敏，并按照钟敏已付房价款的10%赔偿钟敏。如因钟敏原因，导致钟敏未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，钟敏应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其它方式支付。在此期限内，不承担合同第十条约定的违约责任。如钟敏未能在约定的期限内以现金或其它方式支付，双方按合同第十条约定执行。因不可归责于双方的事由导致钟敏未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，对具体付款方式、期限另行约定，并签订补充协议。双方也均可单方解除本合同，重庆模具公司应于钟敏解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给钟敏。此外，该《重庆市商品房买卖合同》附件五《商品房买卖合同补充协议》第六条第二款约定，钟敏应于合同签订当日付清首期房款669017元。钟敏拟向贷款银行申请金额为66万元的按揭贷款。合同第五条第（三）款第一项中“甲方原因”是指双方签署合同前或签署合同时，因重庆模具公司故意导致钟敏所购房屋的项目（楼盘）无任何银行表示愿意向钟敏提供购房贷款，或者重庆模具公司无正当理由拒绝配合钟敏办理购房贷款。合同第五条第（三）款第二项中“乙方原因”是指钟敏不符合贷款条件等可归结于钟敏的原因导致银行未批准或未全额批准钟敏贷款，因国家贷款政策的调整导致钟敏不符合贷款条件或不能按申请额度获得全额贷款的，属于钟敏原因。上述合同还约定了其他事项。合同签订后，钟敏向重庆模具公司支付了首期购房款669017元，并支付了大修基金5995.2元、地籍零、地籍零星测量73契税39870.51元、权证印花税5元、合同印花税664.51元、转让手续费13290.17元、权属调查费20元、预告登记费550元、转移登记费550元、抵押登记费550元等其他费用共计61569.19元。重庆模具公司分别于2014年12月18日、2015年6月16日向钟敏出具《收款收据》及《销售不动产统一发票》，分别载明收到钟敏缴纳的上述费用。对收到钟敏交纳的上述费用，重庆模具公司一审当庭亦予以确认。重庆模具公司收到钟敏交纳的上述费用后，分别于2016年10月20日向有关行政部门交纳了物业专项维修资金（大修基金）5995元，于2017年8月4日向重庆市渝北区地方税务局交纳了印花税664.5元及契税39870.51元。重庆模具公司对于其代收的其他费用，其陈述已向相关部门支付，但未举示相关证据。因钟敏申请办理的银行按揭贷款未获审批，2016年2月23日，重庆模具公司向钟敏送达了《关于提供中航・MYTOWN按揭贷款资料的告知函》，其中载明：“近期接到按揭银行通知，您的‘按揭贷款’未能顺利通过银行审批或未至银行办理相关手续，导致银行不能放款。为确保后期您能顺利接房，请您在2016年3月15日前尽快到我公司签约中心补办签约按揭手续（具体所需资料详见附件1）。”一审庭审中，钟敏认可其在与重庆模具公司签订《重庆市商品房买卖合同》时，已按与吉屋公司签订的《吉屋网会员团购服务协议书》约定享受了交4万元团购费抵10万元房款再优惠3%的优惠。关于吉屋公司与重庆模具公司之间的关系，庭审中，钟敏诉称两被告系隐名委托代理关系，4万元团购费应属购房款。吉屋公司陈述其与重庆模具公司为合作关系。因其于2014年系与重庆模具厂公司合作的，而重庆模具公司后来才收购了重庆模具厂公司的案涉项目，故重庆模具公司不清楚双方之间的合作关系。重庆模具公司陈述由于案涉商品房项目系其收购原股东出售的二手房项目，故没有查到亦不清楚原股东与吉屋公司之间的关系。一审另查明，案涉房屋的产权人现为重庆模具公司。另，钟敏在一审庭审中陈述，因案涉房屋的银行按揭贷款未获审批，钟敏无力支付剩余购房款，确已无法购买案涉房屋。一审法院认为，钟敏与重庆模具公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。吉屋公司举示的其与钟敏签订的《吉屋网会员团购服务协议书》，虽然该证据系复印件，但该证据与钟敏认可的吉屋公司出具的收款收据及钟敏已享受交4万元团购费抵10万元购房款优惠的事实能相互印证，本院对其真实性予以采信。钟敏与吉屋公司签订的上述协议亦合法、有效。本案的争议焦点为：一是钟敏与重庆模具公司签订的《重庆市商品房买卖合同》应否解除；二是重庆模具公司是否应向钟敏支付违约金；三是钟敏是否有权要求退还其支付的团购费4万元。针对上述争议焦点，一审法院分述如下：一、关于钟敏与重庆模具公司签订的《重庆市商品房买卖合同》应否解除问题。首先，在银行按揭贷款审批未通过的情况下，钟敏在长达三、四年的时间里均未向重庆模具公司支付剩余购房款，且钟敏在庭审中明确表示确已无力购买案涉房屋，故双方签订的商品房买卖合同在事实上已无法履行。其次，本案无直接证据证明系钟敏原因导致其申请的银行按揭贷款未获审批通过即钟敏具有违约行为。第三，钟敏在银行按揭贷款审批未通过且其无力支付剩余购房款的情况下，现其诉请解除合同，钟敏主观上并非恶意。如要求钟敏继续履行合同，明显强人所难、有失公平。重庆模具公司拒绝解除合同，与客观事实不符，亦会造成相关损失不断扩大，有违诚实信用原则。基于上述理由，对钟敏诉请解除其与重庆模具公司于2014年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此规定，合同解除后，钟敏有权要求重庆模具公司返还其收取的首期购房款669017元。现钟敏诉请重庆模具公司返还该首期购房款669017元，一审法院予以支持。关于钟敏另诉请重庆模具公司返还大修基金等其他费用问题。根据重庆模具公司举示的《重庆市物业专项维修资金专用收据》《契税完税证明》，其已将代收的大修基金、合同印花税及契税支付给相关行政部门，故钟敏无权要求重庆模具公司返还上述大修基金、合同印花税及契税，其可依法另行向相关部门主张返还。对于重庆模具公司代收的地籍零星测量73.8元、权证印花税5元、转让手续费13290.17元、权属调查费20元、预告登记费550元、转移登记费550元、抵押登记费550元，虽重庆模具公司辩称其已向相关部门支付了上述费用，但其并未举示证据证明，故对重庆模具公司的该辩解理由，一审法院不予采信。现钟敏诉请重庆模具公司返还上述地籍零星测量费等费用，一审法院予以支持。重庆模具公司逾期返还上述购房款及地籍零星测量费等其他费用，客观上给钟敏造成了资金占用期间的利息损失，钟敏诉请从2015年6月16日起向其支付资金占用利息，一审法院予以支持。资金占用利息的计算标准，根据双方约定，应按中国人民银行同期贷款利率计算（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。钟敏诉请按年利率6%计算，无事实及法律依据，对超出部分，一审法院不予支持。二、关于重庆模具公司是否应向钟敏支付违约金的问题。钟敏虽陈述本案系因重庆模具公司原因导致其向银行申请的按揭贷款未能审批通过，但其并未向一审法院举示证据证明其主张的该事实。尽管钟敏在诉讼中向一审法院申请到相关银行调查案涉房屋抵押按揭贷款审批未能通过的原因，但该事项既非属于人民法院依职权调查、收集证据的范围，钟敏亦未举证证明其确因客观原因不能调查、收集该事项，且钟敏申请事项也并非属于证据，故对钟敏的该调查、收集证据申请，一审法院未予准许。总之，在本案中，无证据证明系因重庆模具公司的原因导致钟敏申请的银行按揭贷款未能审批通过，现钟敏诉请重庆模具公司支付违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。三、关于钟敏是否有权要求被告退还其支付的团购费4万元的问题。从钟敏与吉屋公司签订的《吉屋网会员团购服务协议书》可知，双方的主要权利义务为钟敏在向吉屋公司交纳4万元团购服务费后，其可依据该协议享受开盘每套房源总价减10万元再享3%的优惠。该协议也明确载明了团购服务费由吉屋公司收取，与开发商无关，也不抵扣开发商的购房款。由此可知，钟敏与吉屋公司之间系服务合同关系，钟敏向吉屋公司交纳的团购服务费，其性质应为服务费，而非购房款。钟敏在与重庆模具公司签订商品房买卖合同时，已享受了《吉屋网会员团购服务协议书》约定的购房优惠，吉屋公司已按约履行了合同义务，现钟敏诉请吉屋公司返还该团购服务费并支付资金占用利息，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。钟敏主张吉屋公司与重庆模具公司系隐名委托代理关系，但钟敏未举证证明其主张的该事实，依法应承担举证不能的法律后果。故对钟敏提出的该主张，一审法院不予采信。此外，上述团购服务费并非由重庆模具公司收取，现钟敏诉请重庆模具公司返还该团购服务费并支付资金占用利息，一审法院亦不予支持。综上，钟敏诉讼请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告钟敏与被告重庆模具产业园区开发建设有限公司于2014年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆模具产业园区开发建设有限公司于本判决生效后三日内返还钟敏钟敏购房款669017元、地籍零、地籍零星测量73权证印花税5元、转让手续费13290.17元、权属调查费20元、预告登记费550元、转移登记费550元、抵押登记费550元，以上共计684055.97元；三、被告重庆模具产业园区开发建设有限公司于本判决生效后三日内向钟敏钟敏支付资金占用利息（以684055.97元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年6月16日起计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、驳回原告钟敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12350元，由原告钟敏负担2350元。被告重庆模具产业园区开发建设有限公司负担10000元。二审审理中，重庆模具公司举示加盖有“重庆市规划和自然资源局不动产登记资料查询专用章”的户室情况查询结果，拟证明案涉房屋处网签状态。钟敏对证据的真实性和证明目的无异议，并陈述该证据证明诉争房屋是负楼，无法办理按揭。本院认为，双方当事人对证据的真实性和证明目的无异议，本院对证据予以采信。本院二审查明：本案诉争的房产于2014年12月18日办理商品房网签。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于钟敏是否有权解除案涉《重庆市商品房买卖合同》的问题，首先，本案系因银行按揭贷款审批未通过导致双方就是否继续履行合同发生争议，而本案并无直接证据证明系因钟敏的原因导致银行按揭贷款未通过。其次，重庆模具公司于2016年2月23日向钟敏送达了《关于提供中航・MYTOWN按揭贷款资料的告知函》，该告知函中“近期接到按揭银行通知，您的‘按揭贷款’未能顺利通过银行审批或未至银行办理相关手续，导致银行不能放款”的内容，足以证明重庆模具公司知晓钟敏的银行按揭贷款未通过的事实。再次，双方合同约定，因不可归责于双方事由导致钟敏未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，对具体付款方式、期限另行约定并签订补充协议的约定。本案中，在双方均知晓银行按揭贷款未通过的情况下，双方至今并未就付款方式、期限达成补充协议，结合钟敏无力支付剩余房款的陈述，要求双方继续履行合同客观上存在障碍。综上，一审法院支持钟敏关于解除合同的诉讼请求，并依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除的法律后果的规定，判令重庆模具公司返还购房款等款项并支付资金占用利息，并无不当。重庆模具公司上诉称钟敏未按时支付首期房款，未按约签署按揭合同及提供按揭资料，未按约支付房款，系严重违约。重庆模具公司主张钟敏存在逾期支付首期房款的违约行为，但在钟敏已经实际足额支付该款项的情况下，重庆模具公司从未就此事实主张钟敏违约，不能以此作为其对解除合同的抗辩。根据双方那个合同约定，如因钟敏原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，才是钟敏应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其它方式支付。但本案现有证据并不能证明银行按揭贷款未通过系因钟敏的原因导致，故重庆模具公司上诉主张钟敏未按约签署按揭合同及提供按揭资料，未按约支付房款系违约，理由不能成立。重庆模具公司上诉认为一审法院在认定案涉合同应予解除的情况下未对其进行释明，该上诉理由缺乏法律依据。综上，重庆模具公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12350元，由重庆模具产业园区开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年九月二十一日法官助理  傅典模书 记 员  江 波