湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1439号上诉人（原审原告）：沈建军，男，1970年7月24日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。上诉人（原审原告）：吴焱，女，1968年12月4日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈兰芳，湖南芙蓉律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐诗唯，湖南芙蓉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湖南恒盛健康产业有限公司，住所地湖南省湘潭市昭山两型产业发展中心****（昭山示范区）。法定代表人：张英斌。委托诉讼代理人：曹阳，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王格，女，该公司员工。上诉人沈建军、吴焱因与被上诉人湖南恒盛健康产业有限公司（以下简称恒盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈建军、吴焱上诉请求：1、撤销（2020）湘0304民初1425号民事判决，支持沈建军、吴焱在一审的全部诉讼请求；2、判令恒盛公司承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律均有错误。一审法院认定恒大地产集团有限公司作出的承诺并不当然对恒盛公司产生约束力，明显错误。恒大地产集团有限公司作出的《关于全面实施无理由退房的重大决定》的文件接收对象为集团相关中心、部（室）、各地区公司，享受无理由退房承诺的楼宇范围为恒大全国所有楼盘住宅。涉案楼盘恒大养生谷在其宣传资料中明确介绍了恒大集团下的众多项目，其中包括恒大养生谷，虽然《商品房买卖合同》的签订主体是恒盛公司，但该公司是恒大旗下公司，理应受到上述文件约束。一审法院认定应由沈建军、吴焱主动要求签订退房协议，明显错误，正常流程应是由恒大工作人员介绍并出示《无理由退房协议书》，再由顾客选择是否签署，而恒盛公司违反操作流程，从未主动出示该协议，构成欺诈和虚假宣传。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第十五条及其他法律规定认定“无理由退房”系要约邀请，且不存在信赖利益，属于适用法律错误，本案应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，将“无理由退房”认定为要约。恒盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回沈建军、吴焱的全部上诉请求，维持原判。一、恒盛公司系恒大健康产业集团有限公司全资子公司，与恒大地产集团有限公司并无隶属关系，恒大地产集团有限公司作出的无理由退房承诺并不当然对恒盛公司具有约束力。且沈建军、吴焱在庭审过程中承认已经查阅“无理由退房政策”，沈建军、吴焱明知“无理由退房政策”存在适用条件，恒大地产在各类广告资料中亦有宣传。二、在涉案项目不适用“无理由退房政策”前提下，沈建军、吴焱认为恒盛公司应当主动出示《无理由退房协议书》的逻辑存在根本性错误。在沈建军、吴焱购房期间，涉案项目本就不适用“无理由退房政策”，恒盛公司也并未就该政策对外宣传，故恒盛公司没有义务也无法向沈建军、吴焱出示《无理由退房协议书》。三、“无理由退房”的宣传法律性质为要约邀请，且不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的适用前提。首先，“无理由退房政策”不属于“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”；其次，沈建军、吴焱也无证据证明恒大地产集团有限公司作出的无理由退房承诺对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格的确定有重大影响。据此，如将恒大地产集团有限公司作出的该承诺认定为要约没有法律依据。一审法院将“无理由退房”认定为要约邀请并无错误。沈建军、吴焱向一审法院起诉请求：1、判令解除《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》编号0002421及《商品房买卖合同》合同编号XTH20190802003044;2、判令恒盛公司退还已收房款95275元；3、判令恒盛公司支付己收房款利息(以95275元为本金，按年利率4.35%自起诉之日起暂计算至2020年5月13日为345.37元,应继续计算至实际支付之日止)。一审法院认定事实：2019年5月7日，沈建军、吴焱与恒盛公司签订《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》，约定沈建军、吴焱认购恒盛公司开发的湘潭恒大养生谷25栋2单元1002001号商品房，建筑面积98.57平方米，总价635165元；签署认购协议时支付定金1万元；付款方式为分期付款。2019年9月11日，沈建军、吴焱与恒盛公司签订《商品房买卖合同》，约定付款方式为沈建军、吴焱于2019年5月6日前支付第一期房款31758元，于2019年11月2日前支付第二期房款63517元，于2020年2月2日前支付第三期房款63517元，于2021年8月2日前支付第四期房款476373元；恒盛公司应在2021年12月30日前将符合合同约定条件的商品房交付沈建军、吴焱使用。沈建军、吴焱于2019年5月7日支付首期房款31758元（含定金），于2019年11月3日支付第二期房款63517元。之后，沈建军、吴焱未按约支付第三期房款。沈建军、吴焱认为根据恒大集团官网宣传，其享有无理由退房的权利，而恒盛公司拒绝退房，损害了沈建军、吴焱的合法权益，沈建军、吴焱遂诉至人民法院，提出如诉称所述之请求。另查明，恒大地产集团有限公司以公司文件的形式于2015年4月15日作出关于全面实施无理由退房的重大决定，该文件载明：执行时间为2015年4月16日8时起，楼宇范围为恒大全国所有楼盘住宅，实施原则为自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。在签订《商品房买卖合同》之前，沈建军、吴焱曾通过网络查询了恒大集团宣传的无理由退房政策，沈建军、吴焱在购房时未主动向恒盛公司的工作人员了解该楼盘是否适用无理由退房。恒盛公司并未对外宣布湘潭恒大养生谷适用无理由退房，双方也未签订《无理由退房协议书》。一审法院认为，本案的争议焦点为沈建军、吴焱能否单方解除双方所签订的《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》及《商品房买卖合同》？沈建军、吴焱与恒盛公司签订的《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》及《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。沈建军、吴焱单方要求解除《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，应当符合单方解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，恒大地产集团有限公司在其官方网站对于“无理由退房”的宣传法律性质应为要约邀请，且该宣传明确表明无理由退房的条件还需另行签订《无理由退房协议书》，沈建军、吴焱提交的空白《无理由退房承诺书》中亦载明无理由退房的前提是沈建军、吴焱已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间方可退房。沈建军、吴焱并未与恒盛公司签订《无理由退房协议书》，沈建军、吴焱签订《商品房买卖合同》之前也曾对“无理由退房政策”进行查询，沈建军、吴焱对“无理由退房政策”的适用条件应当知道，但沈建军、吴焱并未要求与恒盛公司签订《无理由退房协议书》，恒盛公司也未向沈建军、吴焱承诺可以无理由退房。因此，沈建军、吴焱无权享受无理由退房权利。退一步讲，即使原、被告签订了《无理由退房协议书》，因沈建军、吴焱没有按《商品房买卖合同》的约定支付第三期房款，存在违约行为，亦不符合《无理由退房协议书》约定的可以退房的条件，也不能享受无理由退房权利。此外，根据沈建军、吴焱提交的证据可知，做出无理由退房承诺的主体系恒大地产集团有限公司，恒大地产集团有限公司做出的承诺并不当然对被告恒盛公司具有约束力，而被告恒盛公司在沈建军、吴焱购房时未对无理由退房作出宣传或承诺，且沈建军、吴焱在购房时并未要求与被告恒盛公司签订《无理由退房协议书》，据此可推知，沈建军、吴焱签署涉案协议时对其享有无理由退房权利并无信赖利益。因此，沈建军、吴焱要求判令解除《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，要求恒盛公司返还已收房款95275元并支付利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。恒盛公司辩称沈建军、吴焱未提供证据证明其符合合同约定解除条件，沈建军、吴焱对无理由退房政策的适用条件应是充分知悉的，沈建军、吴焱主张无理由退房没有事实和法律依据的辩解意见，理由成立，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈建军、吴焱的全部诉讼请求。本案案件受理费2200元，减半收取1100元，由原告沈建军、吴焱负担。二审中，上诉人沈建军、吴焱向本院提交了如下证据：第一组证据，恒大对外宣传“无理由退房”证据集，拟证明恒大地产集团于2015年4月15日向社会公开承诺“无理由退房”及操作流程。第二组证据，2019年7月3日恒盛公司关于“无理由退房”的重要提示、2020年2月之后养生谷对外宣传资料、2020年6月新业主签署的《无理由退房协议书》、2020年3月27日恒盛公司《关于湘潭恒大养生谷业主反馈的情况说明》，拟证明恒盛公司对外宣传资料中均明显有“恒大”标识，其在与上诉人签订商品房买卖协议之后才发布通知，内容违反恒大集团政策的通知，之后又公开宣传恒大的无理由退房政策，其行为前后矛盾；且对同一楼盘的业主差别对待，违反公平原则。第三组证据，恒盛公司、恒大健康、中国恒大集团的股权关系、湘潭恒大养生谷项目在其宣传资料中多处使用“恒大集团”字样，拟证明恒盛公司是恒大健康的全资子公司，恒大健康、恒大地产均为恒大集团下属公司，湘潭恒大养生谷项目属于恒大地产的系列项目之一，无疑在“无理由退房”范围，应受到恒大集团文件制约。第四组证据，恒大集团房产项目官方小程序“恒房通”内容，拟证明该小程序由恒大地产开发，小程序可查询所有恒大房地产项目，包括涉案湘潭恒大养生谷。第五组证据，会员费收据、上诉人的会员费的转账银行流水，拟证明上诉人在购房时向恒盛公司缴纳6万元/人的巨额会员费，被上诉人承诺该会员费是用来抵扣房费，但最终没有抵扣，被上诉人强制性捆绑巨额会员费且不抵扣房费构成欺诈。第六组证据，两份不同日期签署的《湘潭恒大养生谷商品房认购书》，拟证明被上诉人要求上诉人签订两份金额不同的认购协议，为阴阳合同，包含会员费金额的协议已被恒盛公司收回，第二份协议的金额为住建局报价的实际购房金额，因此上诉人实则分别交付了会员费和购房费，不存在抵扣，构成虚假宣传和欺诈，之后签订的《商品房买卖合同》就购房金额违背了签订合同时的真实意思表示。恒盛公司对上述证据质证后认为，对第一组证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该文件发布的主体的是恒大地产有限公司，本案被上诉人与恒大地产有限公司没有关系，与本案没有关联。且该证据所载内容为2015年发布，并不能全面完整的反映现行恒大集团无理由退房政策。对第二组证据的三性没有异议，证明目的有异议，无理由退房政策是涉案项目阶段性营销政策，在上诉人购房期间涉案项目并不适用无理由退房政策，也从未对外宣传该政策。对第三组证据的三性没有异议，证明目的有异议，该证据证明了恒盛公司为恒大健康产业集团有限公司全资子公司，与恒大地产集团有限公司并无隶属关系。对第四组证据的三性没有异议，证明目的有异议，该小程序由恒大地产集团有限公司开发，但可查询包括恒大地产、恒大旅游、恒大健康等恒大集团属下各产业集团楼盘项目，并不能证明涉案项目就是恒大地产集团有限公司旗下项目，且从该小程序也可看出，所有关于无理由退房政策的宣传均有提示具体是否适用需详询售楼部。对第五组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该收据上无被上诉人名称或公章，该银行流水显示的会员费收款方也并非被上诉人，与被上诉人无关，不能达到上诉人的证明目的。对第六组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该证据所示两份认购协议的签订主体均非上诉人，与本案无关联，更不能达到上诉人的证明目的。二审中，被上诉人恒盛公司未向本院提交新证据。本院经审查后认为，对沈建军、吴焱提交的第一至四组证据的真实性予以认定，但恒盛公司是恒大健康的全资子公司，与恒大地产系不同的法律主体，恒大地产的相关行为不能当然地对恒盛公司产生约束力，沈建军、吴焱提交的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。第五组证据，收据上的收款单位并非恒盛公司，沈建军、吴焱也没有提交证据证明恒盛公司存在欺诈行为，该组证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。第六组证据，沈建军、吴焱提交的两份认购协议并非其本人签订，与本案不具有关联性，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人沈建军、吴焱与被上诉人恒盛公司签订的《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》及《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同有效。根据查明的事实，被上诉人恒盛公司具有独立的法人资格，且系恒大健康产业集团有限公司全资子公司，其与恒大地产集团有限公司并无隶属关系，沈建军、吴焱认为恒大地产集团有限公司的无理由退房决定对恒盛公司产生约束力无事实依据。本案中，沈建军、吴焱并未与恒盛公司签署《无理由退房协议书》，恒盛公司也未向沈建军、吴焱宣传或承诺可以无理由退房。因此，沈建军、吴焱认为其享有无理由退房的权利不符合法律规定和合同约定。沈建军、吴焱上诉还提出恒盛公司存在欺诈和虚假宣传行为，但并未提交充分的证据予以证明，其要求解除《湘潭恒大养生谷商品房认购协议》及《商品房买卖合同》并要求恒盛公司返还已收房款的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，沈建军、吴焱的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由沈建军、吴焱负担。本判决为终审判决。审判长  李明智审判员  朱建军审判员  贺振中二〇二〇年九月二十八日法官助理钟贻云书记员唐灏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……