湖南省茶陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0224民初1030号 原告（反诉被告）：茶陵县好又多生鲜超市茶陵店。 经营者：喻军。 住所地:湖南省茶陵县。 委托诉讼代理人：谭浩卿，男，1997年2月12日出生，茶陵县人，住湖南省茶陵县，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：廖刚其，湖南廖香明律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告（反诉原告）：茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店。 经营者：曾海江。 住所地：湖南省茶陵县。 委托诉讼代理人：曾光华，男，1953年9月15日出生，茶陵县人，住湖南省茶陵县，系曾海江父亲，代理权限为一般代理。 委托代理人：邓振林，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店（以下略记为“好又多超市”）与被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店（以下略记为“开心汤姆店”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，被告开心汤姆店于2020年7月14日提起了反诉，依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）好又多超市委托诉讼代理人谭浩卿、廖刚其、被告（反诉原告）开心汤姆店委托诉讼代理人曾光华、邓振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)好又多超市向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除双方于2016年5月11日所签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即自行搬离腾空房屋并向原告支付搬离前占用房屋期间的租金（从2020年4月25日开始计算，租金以每月3万元、每日1000元的标准计算），暂计至2020年6月25日为60000元，后段租金计算至被告搬离腾空房屋交还给原告为止；3、判令原告没收被告的保证金30000元并由被告向原告支付违约金共计37500元；4、判令被告向原告支付滞纳金共计75000元（自2020年2月10日起支付原告拖欠半年以租金135000元为基数的滞纳金（按拖欠金额的1%）暂计至2020年4月6日，后段滞纳金计算至被告还清所欠租金为止）；5、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：自2016年5月11日签约至今，双方约定每半年提前一个月交纳一次房租，即自每下半年8月10日交纳每年9月10日到次年3月9日的下半年房租，自每年的2月10日交纳从本年3月10日到下半年9月9日的上半年房租。今年由于疫情影响，原告按照人道主义原则已经同意减免一个半月的房租，被告却执意无理要求减免2个月房租，按照约定拖欠房租近4个月之久，此无理要求严重损害了我公司的合法权益，原告多次与被告就此问题进行交涉均未果，且于2020年6月3日向被告送达催告函后，其仍然不与原告妥善处理此事。为了维护原告的合法权益，特具状至法院，望判如所请。 被告(反诉原告)开心汤姆店辩称，1.答辩人经营茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店成本投资数额较大；2.被答辩人要求解除租赁合同不符合客观事实和法律规定，不能解除租赁合同，答辩人要求减免租金以及延长租期符合法律规定：（1）2020年1月全国发生了新冠肺炎疫情，餐厅不能开业，造成合同当事人各方损失，此疫情为“不可抗力”事件，根据此实际情况，答辩人于2020年4月1日才重新开业，停业时间两个多月，要求减免两个月的租金也是符合实际情况的。（2）关于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情人事案件若干问题的指导意见（二）》第一节第6条第二款之规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成立，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”（3）答辩人租赁的商铺面积为320㎡，根据答辩人一排周围的其它商铺租金价格相比，租金价格贵一倍。请求法院考虑实际情况，根据公平原则适当降低月租金；3.答辩人不存在违约情形，故要求支付滞纳金、没收保证金的理由均不成立。 被告(反诉原告)开心汤姆店向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告好又多超市赔偿反诉原告经济损失146.336万元；2.本案的反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年5月11日，反诉原、被告签订了《商铺租用合同》，租赁茶陵县炎帝中路湘运时代广场一楼第3号至第4号两间商铺，租赁面积约320平方米，租赁期限为5年，从2016年5月11日至2021年5月10日，租金每月30000元。租赁经营场所当时为毛坯房，签订合同后，反诉人立即筹集资金加班加点装修房屋，购买设备设施，联系上游加盟公司（其中加盟费10万元），共花费120多万元，同时招聘技术人员与工作人员。经过3个多月的装修和筹备，于2016年9月9日正式开业。2020年1月，全国新冠肺炎疫情发生。茶陵县属于新冠肺炎疫情“二类”危险区，作为聚集性的餐厅一律关闭不得营业。考虑到顾客的生命安全，反诉原告的餐厅在疫情期间也一直关门歇业，直到2020年4月1日在国家政策允许开业后才重新开业。在此期间，反诉人为商铺租金减免的事项与反诉被告进行商量，双方谈了几次均未达成一致意见。反诉被告于2020年5月27日发了一份告知书，要求缴纳租金，否则将于6月1日停水停电停止营业。反诉人多次找到反诉被告商量，要求先交12万元租金，等情况好转后再商量，但反诉被告置之不理，于6月1日对反诉原告经营场所停水停电，导致反诉人无法营业，经济损失巨大，其中经茶陵县公证处对反诉人经营场所的易腐易烂的成品、半成品及原材料等清点核算，损失了共计37359元，6月份员工工资54250元，现停业近两个月，店内技术人员均已外出工作，顾客即将退会员卡71752.8元，由于经营场所关闭较久，顾客都已流向他处，且店子的信誉受到重创，现无法继续营业。反诉原、被告因履行租赁合同产生纠纷，双方应理性处理，反诉被告采取停水停电逼迫停业这一过激行为，给反诉原告造成直接损失146.336万元，为了维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）好又多超市口头辩称，反诉原告违约在先，答辩人要求反诉原告按时缴纳租金，并在协商、催告无果的情况下采取断电自力救济行为没有任何过错，因此反诉原告的各项损失应由其自行承担，与答辩人无关，恳请法院驳回反诉原告的各项请求。 本院经审理查明：2016年5月11日，好又多超市与开心汤姆店签订了一份《商铺租赁合同》，好又多超市将进超市入口左边内第一层（3-4）铺号的商铺出租给开心汤姆店用于经营，租赁期限为5年，从2016年5月11日至2021年5月10日，租金为每年36万元，支付方式为半年提前一个月交付一次，即每年的8月10日交纳当年9月10日至次年3月9日的半年房租，每年的2月10日交纳当年3月10日至9月9日的半年房租，合同还约定开心汤姆店需向好又多超市交纳3万元保证金。签订合同后，双方均按照合同约定履行。2020年1月下旬开始，全国范围开始爆发新冠肺炎疫情，因该疫情具有一定的传染性，严重威胁公民的生命健康，为抗击疫情，全国范围内的企业均处于临时停产停业的状态，开心汤姆店因此也停止营业。随着疫情影响的减弱，各地企业陆续复工复产，中共湖南省委新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年3月16日下发了一份关于加强复工复产安全生产工作的通知，鼓励各企业复工复产，开心汤姆店遂于2020年4月1日恢复营业。由于疫情原因，开心汤姆店未按照约定支付房租，好又多超市考虑到疫情期间开心汤姆店未营业，同意减免一个半月房租，开心汤姆店则认为应当减免两个月房租，双方多次协商未果。2020年5月27日，好又多超市向开心汤姆店送达了一份告知书，告知因其未按合同约定交纳房租，将于6月1日开始对其停水停电。5月30日，开心汤姆店财务通过微信要求好又多超市财务提供其公司银行账号以便支付12万元房租，好又多超市财务认为应当支付的房租为13.5万元，金额不对的情况下拒绝接收，双方僵持不下，好又多遂于6月1日上午对开心汤姆店予以停电处理，开心汤姆店委托代理人曾光华于6月2日上午拨打了报警电话，民警到达现场后了解情况后告知到相关部门解决。6月3日，好又多超市在开心汤姆店面卷闸门上张贴了一份催告函，要求其在3日内将2020年3月10日至9月9日止的半年房租在减免一个半月的基础上缴清房租共计1350000元。开心汤姆店向茶陵县公证处申请对其店内部分食品类进行清点进行保全证据，6月4日茶陵县公证处到达开心汤姆店，对其店内四门冰箱、厨房冻库、厨房里的部分食品类进行清点、登记，总价值为37359元。开心汤姆店提交了其制作的工资表，工资表显示该店6月份的工资共计54250元。现原告好又多超市向本院起诉，被告开心汤姆店提起了反诉，望判如所请。 上述事实，有原告委托代理人谭浩卿、廖刚其、被告开心汤姆店委托代理人曾光华、邓振林的当庭陈述及原告提交的营业执照、《商铺租赁合同书》、微信聊天记录、报警案件登记表、告知书、《中共湖南省委新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组关于加强复工复产安全生产工作的通知》、证人证言、被告提交的公证书、工资表、证明、劳动合同书等证据予以证明，足以认定。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。本案的争议焦点为：1.究竟是哪一方违约？2.开心汤姆店因好又多超市对其停电造成的损失是多少？该损失应由谁承担？ 关于争议焦点1，开心汤姆店承租商铺是用于经营餐饮业，由于疫情原因导致其两个多月无法对外营业，没有按时交付租金，这并非是由于开心汤姆店自身原因造成的。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，在好又多超市催讨租金时，开心汤姆店同意先支付12万元，但好又多超市拒绝受领，由此可见开心汤姆店未按约定支付房租并不构成违约，在双方对于应当缴纳的房租金额存在争议的情况下，应当通过合法手段妥善处理双方的纠纷，即使好又多超市认为开心汤姆店应交纳的租金为135000元，但对于开心汤姆店同意交纳的12万元仍然可以先行受领，这并不妨碍继续向其催讨剩余部分，但好又多超市选择通过停电这一过激手段进行催讨租金，导致开心汤姆店无法正常营业，属于违约行为，故本院对于原告好又多超市要求解除租赁合同的请求不予支持。 原告好又多超市请求被告开心汤姆店支付2020年4月25日至6月25日的租金60000元，本院认为，开心汤姆店自4月1日恢复营业至6月1日被好又多超市停电期间，仍然处于正常经营状态，应按照合同约定的标准支付租金。自6月1日开始，因好又多超市的停电行为，导致开心汤姆店无法经营，其租赁合同的目的无法实现，依据公平原则，开心汤姆店所应承担的义务与其享有的权利应当相对应，停电期间开心汤姆店未利用该商铺进行经营，故也无需支付租金，4月25日至5月31日（共36日）的租金仍应支付，按照双方约定的租金标准计算为36000元。至于原告原告好又多超市主张的其他诉讼请求，因双方签订的合同未解除，被告开心汤姆店也未违约，故本院均不予支持。 关于争议焦点2，由于好又多超市的停电行为，导致开心汤姆店无法正常经营，其店内的成品、半成品等食材均需要冷藏或者冷冻处理，在无法对外销售的情况下，好又多超市的停电行为给开心汤姆店造成了一定的损失，该部分材料经过茶陵县公证处公证，总价值37359元，该部分损失系好又多超市的违约行为直接造成的，但好又多超市已提前四天告知将对其进行停电，开心汤姆店完全有时间自行处理部分食品，因其未及时处理，对于扩大部分的损失由开心汤姆店自行承担，故本院认为由好又多超市承担上述损失的2/3即24906元更为适宜。同时，因开心汤姆店无法经营，无法获取营业收入，虽然开心汤姆店未提交证据证明其损失，但其向本院主张6月份员工工资54250元应当由好又多超市承担。本院认为，开心汤姆店如果能正常经营，其营业收入在一定程度上能够保证顺利支付员工工资，但好又多超市的停电行为导致其无法正常经营，开心汤姆店为保证在恢复供电后能够正常经营，仍按合同约定发放了员工六月份的工资，开心汤姆店为此向本院提交了其自行制作的工资表以及员工出具的领取工资的证明，但好又多超市认为工资表系开心汤姆店自行制作的，对此提出异议，本院认为，虽然工资表系开心汤姆店自行制作的，但结合劳动合同及员工领取工资的证明，同时对比之前几个月的工资表工资发放情况，可以认定6月份员工工资54250元符合客观情况，无论该笔费用目前是否已经实际支出，都属于开心汤姆店必须支付的费用，该费用系好又多超市的停电行为给其造成的损失，应由好又多超市承担。开心汤姆店还向本院主张其店内会员要求退还的会费及店内购买的设施设备也应当纳入损失范围，本院认为，开心汤姆店会员充值了一定的金额在其会员卡内，该部分财产仍然属于会员的个人财产，并不属于开心汤姆店的财产，现其店内会员要求退还会员卡内未消费的金额，这是合情合法的行为，并不属于开心汤姆店的损失。开心汤姆店并未提交证据证明其购买的设施设备因好又多超市的停电行为造成损坏，其要求好又多超市承担该部分损失没有依据。综上，因好又多超市的停电行为给开心汤姆店造成的损失共计55459元，应当由好又多超市承担赔偿责任。 至于应核减一个半月还是两个月的租金，双方可以协商处理，如协商不成，可以通过诉讼等合法方式予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店要求立即解除与被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店于2016年5月11日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求； 二、限被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店支付2020年4月25日至5月31日的租金36000元； 三、限原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店在本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店各项损失共计79156元； 四、驳回原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店过高部分及其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店过高部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4338元，减半收取2169元，由被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店负担386元，原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店负担1783元，反诉案件受理费17970.24元，减半收取8985.12元，由原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店负担486元，被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店负担8499.12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费数额向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 （此页无正文） 审 判 员 肖玉坤 二〇二〇年九月四日 法官助理 颜雪飞 书 记 员 谭飞飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。