广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2119号原告：广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市**********************商铺，统一社会信用代码914***********363P。负责人：刘子扬，总经理。委托诉讼代理人：邓远华，该司员工。委托诉讼代理人：王充，该司员工。被告：林文政，男，1974年3月30日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区香洲东风里**市劳动局集体宿舍，公民身份号码440************01X。被告：陈双婵，女，1985年12月9日出生，汉族，住广东省台山市*************，公民身份号码440************526。原告广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司（以下简称龙光物业公司）与被告林文政、陈双婵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙光物业公司的委托诉讼代理人邓远华、王充到庭参加诉讼，被告林文政、陈双婵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙光物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告林文政、陈双婵向原告支付2016年10月至2019年9月期间共36个月的物业管理费6453.37元以及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费179.9元为基数，分别从欠费当月5日起按每日1‰利率计算至清偿之日至止）；2．被告向原告支付2016年8月至2019年9月期间共24个月的水费678.87元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为被告林文政、陈双婵向原告支付2016年10月至2019年9月期间共36个月的物业管理费6453.37元以及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费179.9元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰利率计算至清偿之日至止）。事实和理由：被告林文政、陈双婵购买了广东省中山市*************************，建筑面积为112.44平方米。被告与中山市龙光房地产有限公司（以下简称龙光房地产公司）签订中山市前期物业服务协议，约定业主从应办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，应于每月5日交纳物业服务费，物业管理费的计费标准为住宅一层按建筑面积每月每平方米1.45元收取，住宅**按建筑面积每月每平方米1.55元收取，住，住宅**以上六层）按建筑面积每月每平方1.6元收取；业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理服务费用的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一交违约金（滞纳金）。2016年10月至2019年9月期间，被告林文政、陈双婵欠付物业管理服务费6453.37元（每月物业管理费179.9元）、水费678.87元。林文政、陈双婵拒不交纳物业费的行为已严重违反了中山市前期物业服务合同，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告林文政、陈双婵未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交详细证据，本院经审理认定事实如下：1．林文政、陈双婵系中山市**********海悦城邦花园7幢2梯1701房[土地证号：国（2013）易33050**，房产证号：**13042418/0213042419]的产权人，房屋建筑面积为112.44平方米。2．2008年9月，龙光房地产公司与龙光物业公司签订中山市前期物业服务合同，约定龙光物业公司为中山市**********的商业住宅小区提供物业服务，由龙光物业公司在物业竣工验收交付使用后对物业实施前期物业服务；自物业竣工验收交付使用后，物业管理公司按以下标准收取物业服务费：二期（4-8幢）住）住宅**按建筑面积每月每平方米15元收取，住，住宅**按建筑面积每月每平方米15元收取，住宅六，住宅**以上）按建筑面积每月每平方1.6元收取；业主从应办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，应于每月5日前交付物业服务费；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一交纳违约金（滞纳金），合同还约定了其他事项。2011年7月20日，林文政、陈双婵与龙光房地产公司签订中山市商品房买卖合同，约定林文政、陈双婵购买位于中山市*************************；在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理，合同还约定了其他事项。按照中山市前期物业服务合同约定，林文政、陈双婵每月应交物业管理服务费为179.9元（112.44×1.6元/平方米）。龙光物业公司称，林文政、陈双婵自2016年8月15日起开始拖欠物业管理费。3．龙光物业公司提交其自制的欠费明细表，显示案涉房地产2016年10月15日已付物业管理费23.03元，2016年8月15日至2019年9月15日期间的水费合计678.87元（详见附表）。中山市人民政府发布的关于调整污水处理费征收标准的通知（中府〔2016〕151号）以及中山市坦洲镇人民政府发布的关于调整污水处理费征收标准的通告，显示水费单价1.76元/吨，2018年6月前的污水处理费单价0.7元/吨，之后为0.95元/吨。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，林文政、陈双婵作为小区业主，应受前述合同的约束。在广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司依照合同约定提供物业服务后，林文政、陈双婵应按照合同约定交纳物业管理费，其拖欠物业管理费的行为已构成违约。林文政、陈双婵应向广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司交纳2016年10月至2019年9月的物业管理费6453.37元（179.9元/月×36个月-23.03元），广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司该项诉请，理据充分，本院予以支持。关于物业管理费违约金的问题。中山市前期物业服务合同约定业主、非业主使用人逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起每日按应交物业管理服务费用的1‰加收违约金。林文政、陈双婵连续拖欠物业管理费，广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司主张以每月应交物业管理费179.9元为基数，按照每日1‰的标准，分别从欠费次月1日起计算违约金至实际清偿之日止，该违约金的计算标准过高，在其未能证明存在实际损失且林文政、陈双婵欠付物业管理费的行为也确实给其造成了相当于利息损失的情况下，本院酌定违约金以每月应交物业管理费179.9元为基数，分别从欠费次月1日起计算至实际清偿全部款项之日止，其中从2016年11月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于水费的问题。在物业服务公司已实际代业主向供水公司支付水费的情况下，业主应向物业服务公司返还。广东龙光集团物业管理公司中山分公司提交其自制的欠费明细表，证实其已为林文政、陈双婵垫付了2016年8月15日至2019年9月15日的水费678.87元，对此林文政、陈双婵未到庭应诉答辩亦未提交相反证据予以反驳，本院予以确认。2018年6月前的污水处理费单价为0.7元/吨，之后为0.95元/吨，广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司按0.7元/吨的标准在收取案涉房屋2018年6月至同年9月的污水处理费，系其对权利的自由处分，本院予以照准。因此，广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司要求林文政、陈双婵向其支付2016年8月15日至2019年9月15日的水费678.87元的诉请，未超过其权利范围，本院予以支持。林文政、陈双婵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告林文政、陈双婵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司支付中山市*************************[土土地证号：国（2013）易33050**房产证号：**13042418/0213042419]201*年10月至2019年9月的物业管理费6453.37元及违约金（违约金计算方法：以每月应交物业管理费179.9元为基数，分别从欠费次月*日起计算至实际清偿全部款项之日止，其中从2016年1*月*日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告林文政、陈双婵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司支付前述房地产2016年8月至2019年9月的水费678.87元；三、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60.71元（原告已预交）,由被告林文政、陈双婵负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈见娣人民陪审员  苏庭峰二〇二〇年九月十五日书 记 员  陈大钊袁丽珣附：林文政、陈双婵每月水费具体使用情况使用时间用量（单位：吨）水费单价（元/吨）水费（单位：元）2016.8.15212.71（实为2.46）51.662016.9.15202.71（实为2.46）49.22016.10.15172.71（实为2.46）41.822016.11.15182.71（实为2.46）44.282016.12.15182.71（实为2.46）44.282017.1.15222.71（实为2.46）54.122017.2.15102.71（实为2.46）24.62017.3.15192.71（实为2.46）46.742017.4.1542.71（实为2.46）9.842017.5.15162.71（实为2.46）39.362017.6.15102.71（实为2.46）24.62017.7.1562.71（实为2.46）14.762017.8.1562.71（实为2.46）14.762017.10.1532.71（实为2.46）7.382018.4.15142.71（实为2.46）34.442018.6.1532.71（实为2.46）7.382018.7.1592.71（实为2.46）22.142018.8.15102.71（实为2.46）24.62018.9.1572.71（实为2.46）17.222018.10.1592.7124.392018.11.1562.7116.262018.12.1582.7121.682019.1.1532.718.132019.9.15132.7135.23合计678.87