河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初5297号原告:燕平，女，出生于1954年1月4日，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：高誓苑（执业证号：14101201811027591）、司志远（执业证号：14101202010185254），二人均系河南光法律师事务所律师。原告：邝玉封，男，出生于1996年3月5日，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人：马永欣（执业证号：14101201811074764）、吕贝雷（执业证号：14101201611367551），二人均系河南信永律师事务所律师。原告:张龙翔，男，出生于1991年12月23日，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：王亚洲（执业证号：14101202010187980），系北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告：王爱萍，女，出生于1975年12月24日，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张**（执业证号：14101200810262500）、崔瑞雪（执业证号：14101201911086404），二人均系河南松杉律师事务所律师。原告：亢银平，女，出生于1981年3月15日，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：程思倩（执业证号：14101201811055748），系北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告：梁直，男，出生于1993年10月1日，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：郭松涛（执业证号：14101201010889041），系河南京原律师事务所律师。原告：葛继祥，男，出生于1983年1月3日，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：喻杰（执业证号：14101201710253471），系河南扬善律师事务所律师。被告：郑州一美可置业有限公司，住所地：新密市曲梁镇高洼村。统一社会信用代码：914101830778330940.法定代表人：沈悦，系该公司经理。委托诉讼代理人：王卓（执业证号：14101201910082781），系河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟佳颖，女，出生于1990年9月14日，汉族，住郑州市中原区。系该公司员工。原告燕平、邝玉封、张龙翔、王爱萍、亢银平、梁直、葛继祥诉被告郑州一美可置业有限公司（以下简称一美可公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告燕平委托诉讼代理人高誓苑，邝玉封委托诉讼代理人马永欣，张龙翔及其委托诉讼代理人王亚洲，王爱萍委托诉讼代理人张**、崔瑞雪，亢银平委托诉讼代理人程思倩，梁直及其委托诉讼代理人郭松涛，葛继祥委托诉讼代理人喻杰及被告一美可公司委托诉讼代理人王卓、孟佳颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。七原告向本院均提出三项诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《定房协议》或确认原、被告签订的《定房协议》无效；2、判令被告返还原告已付购房款并向原告支付利息；3、案件涉诉费用由被告承担。被告一美可公司辩称：1、其与原告燕平、王爱萍、亢银平各自签订的《定房协议书》系有效合同，现同意解除三原告与其各自签订的《定房协议书》，并同意按其盖章的《收据》金额为准退还三原告购房款，但不同意向三原告支付利息；2、对原告邝玉封、张龙翔、梁直、葛继祥主张退还购房款数额，应按照双方协商确认的《项目退房审批表》中需退还房款的金额，扣除已向各原告退还的购房款，就剩余部分未退还的购房款进行退还，对四原告提出利息部分的诉请，因四原告在协商退款时未约定利息，故不同意支付利息。查明的事实根据原、被告的陈述和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：燕平2018年6月25日，原告燕平与被告一美可公司签订《中金智谷协议书-定房协议书》两份，协议约定原告燕平分别购买被告一美可公司开发的“中金智谷”项目“XXXX号楼XXX室、XXX室”的房屋各一套，同日原告燕平向被告一美可公司交纳购房款251766元，并支付20000元电商服务费，收款单位名称为“郑州华丽欧鞋业”；现原告燕平以其购买房屋所在楼栋至今未取得房屋预售许可证为由，请求法院确认原、被告签订的《中金智谷协议书-定房协议书》无效，并要求被告一美可公司退还购房款271766元；另查明，涉案的“中金智谷”项目XX号楼尚未办理预售许可证。王爱萍2016年9月9日，原告王爱萍与被告一美可公司签订《中金智谷协议书-定房协议书》两份，协议约定原告王爱萍分别购买被告一美可公司开发的“中金智谷”项目“XX号地XX号楼XX单元XX户及XX单元XX户”房屋各一套，合同签订后，原告王爱萍向被告一美可公司交纳购房款共计92400元；现原告王爱萍以其购买房屋所在楼栋至今未取得房屋预售许可证为由，请求法院确认原、被告签订的《中金智谷协议书-定房协议书》无效，并要求被告一美可公司退还购房款92400元。另查明，该案涉楼房尚未办理预售许可证。亢银平2018年4月3日，原告亢银平与被告一美可公司签订《中金智谷协议书-定房协议书》一份，协议约定原告亢银平购买被告一美可公司开发的“中金智谷”项目“XX号地XX号楼XXX”房屋一套，合同签订后，原告亢银平向被告一美可公司交纳购房款72775元；现原告亢银平以其购买房屋所在楼栋至今未取得房屋预售许可证为由，请求法院确认原、被告签订的《中金智谷协议书-定房协议书》无效，并要求被告一美可公司退还购房款82775元。另查明，该案涉楼房尚未办理预售许可证。邝玉封原告邝玉封购买被告一美可公司的房屋一套，并向被告支付购房款120373元；2019年9月28日，原告邝玉封以“工程进度太慢、急用钱”为由向被告一美可公司申请退房，经双方协商一致，原告邝玉封承担19368.65元违约金，被告于60至90天内退还原告邝玉封购房款101004.35元。2020年1月18日，被告一美可公司向原告邝玉封退款10000元，剩余房款未退还。张龙翔2017年10月28日，原告张龙翔与被告一美可公司签订《中金智谷协议书-定房协议书》一份，协议约定原告张龙翔购买被告一美可公司开发的“中金智谷”项目“XX号地XX栋XX层XX户”房屋一套，同日原告张龙翔向被告一美可公司交纳购房款199807元，并向郑州亚诚房地产营销策划有限公司支付电商服务费10000元；2019年10月25日，原告张龙翔以“无法按期交房”为由向被告一美可公司申请退房，经双方协商一致，原告张龙翔承担18991元违约金，被告于90个工作日内退还原告剩余购房款180816元；现被告一美可公司未向原告张龙翔退还购房款。梁直2018年5月5日，原告梁直与被告一美可公司签订了《定房协议书》一份，协议约定原告梁直购买被告一美可公司开发的“中金智谷”项目“XXXX号楼XX户”房屋一套。同日原告梁直向被告一美可公司交纳购房款117355元。2018年5月1日原告通过微信转账的方式向郑州赛帮房产经纪有限公司工作人员李某某支付10000元购房定金。2020年3月30日，原告梁直以“个人原因”为由向被告一美可公司申请退房，经双方协商一致，原告梁直承担18568元违约金，被告于所退房屋出售后60至90个工作日内返还原告梁直购房款98787元。2020年8月3日，被告一美可公司向原告梁直退还20000元，剩余购房款未退还。葛继祥2018年4月21日，原告葛继祥与被告一美可公司签订《中金智谷协议书-定房协议书》一份，协议约定原告葛继祥购买被告一美可公司开发的“中金智谷”项目“XXXX号楼XX室”房屋一套，同日原告葛继祥向被告一美可公司交纳购房款220519元；2019年10月21日，原告葛继祥以“个人原因，工地迟迟不建”为由向被告一美可公司申请退房，经双方协商一致，被告于60个工作日内退还原告葛继祥购房款198993元（扣除总房款430519元的5%违约金，即21525.95元）；至今被告一美可公司未按约定向原告葛继祥退还购房款。判决的结果及理由本院认为，被告与七原告签订的《定房协议书》中将房屋的准确位置、面积、房屋价款、支付方式、交房时间、交付标准等情况约定的明白具体，该合同为商品房预售的本约合同。一、关于原告燕平、王爱萍、亢银平请求确认与被告一美可公司签订《定房协议》无效的认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。因此，案涉燕平、亢银平、王爱萍的《定房协议书》均为无效合同，对原告主张退还全额购房款的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告邝玉封、张龙翔、梁直主张请求解除与被告一美可公司签订《定房协议书》的认定。三原告诉求解除与被告一美可公司签订的《定房协议书》，因原告邝玉封、张龙翔、梁直、葛继祥已向被告申请退房，被告亦同意，且双方已达成了新的退还房款意见，双方已经以实际行为解除了《定房协议书》，双方签订的《定房协议书》已经终止，无需再次请求解除合同。三、关于原告邝玉封、张龙翔、梁直主张被告按照其实际交纳购房款数额返还购房款的认定。因三原告已分别同被告一美可公司达成了购房款退款金额的一致意见，该意见系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，故应遵循双方的合意，以《项目退房审批表》中与三原告确认的退款数额进行退款。原告邝玉封与被告在《项目退房审批表》上确认的退款数额为101004.35元，被告于2020年1月18日退还10000元，故被告还需退还原告邝玉封购房款91004.35元；原告张龙翔与被告在《项目退房审批表》上确认的退款数额为180816元，故被告应退还原告张龙翔购房款180816元；原告梁直与被告在《项目退房审批表》上确认的退款数额为98787元，被告已退还原告梁直购房款20000元，故被告还需退还原告梁直购房款78787元。四、关于原告燕平、张龙翔、梁直主张被告返还电商服务费或定金的认定。因原告燕平、张龙翔均提供了缴纳该项费用的证据，且结合本案事实，二原告作为购房者在合同签订地交纳该费用，其没有能力分辨在签合同时、签合同地收取其各项费用的人员的身份，被告通常与收取“电商费”的人员或单位存在合作关系或委托关系，明示或默许相关人员对电商费进行收取，故对二原告要求被告退还各自交纳的“电商费”的请求，本院予以支持。原告梁直提交了其向李某某微信转账10000元的记录，被告明知李某某系郑州赛帮房产经纪有限公司工作人员，其与郑州赛帮房产经纪有限公司存在一定的合作关系或委托关系，因此被告应承担退还该10000元费用的责任；被告退还三原告的该费用后，可以分别向郑州华丽欧鞋业、郑州亚诚房地产营销策划有限公司、郑州赛帮房产经纪有限公司追偿。五、关于原告亢银平、邝玉封主张被告返还电商服务费或定金的认定。原告亢银平、邝玉封提交的证据不能证明其缴纳了电商服务费或定金，因此对二原告的该主张，本院不予支持。六、关于七原告主张的利息部分的认定。对原告燕平、王爱萍、亢银平主张的利息，因双方签订的《定房协议书》无效，故被告应自接收三原告购房款之日起以交纳房款金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向三原告支付利息至款项退还完毕为止；对原告邝玉封、张龙翔、梁直、葛继祥主张的利息，因四原告与被告已确认退还房款的时间及需要返还的购房款金额，现被告未按约定的时间退还房款，故被告应从逾期退还房款之日起以未退房款额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向四原告支付利息至款项退还完毕为止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告燕平与被告郑州一美可置业有限公司于2018年6月25日签订的《定房协议书》无效；被告郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告燕平购房款251766元及电商服务费20000元，并自2018年6月25日起以251766元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款项退还完毕为止；二、确认原告王爱萍与被告郑州一美可置业有限公司于2016年9月9日签订的《定房协议书》无效；被告郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王爱萍购房款92400元，并自2016年9月9日起以92400元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款项退还完毕为止；三、确认原告亢银平与被告郑州一美可置业有限公司于2018年4月3日签订的《定房协议书》无效；被告郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告亢银平购房款72775元，并自2018年4月3日起以72775元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款项退还完毕为止；四、被告郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告邝玉封购房款91004.35元，并自2019年12月29日起以91004.35元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款项退还完毕为止；五、被告郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张龙翔购房款180816元及电商服务费10000元，并自2020年3月10日起以180816元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款项退还完毕为止；六、被告郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告梁直购房款78787元及电商服务费10000元，并自2020年8月7日起以78787元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款项退还完毕为止；七、被告郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告葛继祥购房款198993元，并自2020年1月15日起以198993元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款项退还完毕为止；八、驳回七原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。燕平一案诉讼费减半收取为2689元；王爱萍一案诉讼费减半收取为1288元，保全费1089元；张龙翔一案诉讼费减半收取为1959元；梁直一案诉讼费减半收取为1224元；邝玉封一案诉讼费减半收取为1354元；亢银平一案诉讼费减半收取为1047元；葛继祥一案诉讼费减半收取为2140元，保全费1539元；本案诉讼费合计为11701元，保全费合计为2328元，共计14029元，由被告郑州一美可置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张聪会二〇二〇年九月二十九日书记员  赵文龙