广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6052号上诉人（原审被告）：杨亚生，男，汉族，住广东省吴川市************，公民身份号码440************21X。被上诉人（原审原告）：许明，男，汉族，住湖北省监利县********，公民身份号码421************776。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。上诉人杨亚生因与被上诉人许明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨亚生上诉请求：驳回许明的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审没有依法追加关某1为第三人进行审理，也没有对关某1进行调查，仅仅凭借许明提供的一份合同和收据，就直接认定许明与关某1签订租赁合同的事实，缺乏事实和法律依据。二、一审以许明与关某1签订的租赁合同上的租金作为确定许明损失的依据是错误的，于法无据。1.基于上述，许明与关某1签订的租赁合同来源不合法，在没有合法认定的情况下，不能作为判决依据。应由有资质的机构出具当地租赁合同同期差价平均报告书来认定。2.一审认定杨亚生与许明签订的租赁合同无效，则许明与关某1签订的租赁合同也必将无效，一审法院将一份无效的合同作为判断许明的损失依据，缺乏依据。3.许明与关某1签订的租赁合同所租赁的土地大于杨亚生与许明签订的租赁合同所租赁的土地，一审以许明与关某1签订的租赁合同的租金作为确定许明损失的依据是错误的。三、杨亚生与许明签订租赁合同时已告知许明，杨亚生出租的房屋是租赁过来的，且租赁到期日为2019年12月30日，证明该事实的有：许明去办理佛山市明羽玻璃有限公司工商营业执照登记时，杨亚生提供了杨亚生和佛山市禅城区********经济合作社（以下简称**经济社）签订的租赁合同给许明，许明将该合同直接提交给工商局。许明在明知该事实的情况下，仍然和杨亚生签订租赁合同，其对杨亚生和**经济社签订的租赁合同到期后产生的后果已经是预知的，由此产生的法律后果由许明承担，杨亚生没有过错，杨亚生不应承担租金差价损失50000元。四、许明于2019年12月30日合同到期前便起诉杨亚生，并私自于合同到期前和关某1签订租赁合同，许明在租赁期限未到前主动提出解除合同，其行为构成违约，根据双方签订的合同约定，杨亚生有权没收保证金，因此，应驳回许明请求杨亚生返还保证金的请求。五、许明超过几个月没有支付2019年12月的租金，其行为构成违约，依合同约定应承担违约责任。被上诉人许明在二审期间未进行答辩。许明向一审法院提出诉讼请求：1.杨亚生向许明退还保证金16800元；2.杨亚生向许明赔偿损失50000元；3.本案的诉讼费用由杨亚生承担。一审法院查明：2019年1月1日，许明（乙方）与杨亚生（甲方）签订《厂房租赁合同》，主要约定：第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.甲方将位于广东省佛山市禅城区************口旁的厂房租赁于乙方作为玻璃加工使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定厂房内约630平方米。5.本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限1.租赁期限：从2019年1月1日起至2021年12月31日止。第三条租赁费用1.租金厂房、仓库内每月租金5600元。2.支付方式为每一个月支付一次。4.递增本合同签约期限为3年。5.租赁保证金本出租合同的租赁保证金为16800元，在本合同生效两日内由乙方支付给甲方，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物以及缴清经营所产生的一切税费、垃圾费、水费、电费、保安费、公共设施维护费、安全保卫费等杂费及相关事宜后，甲方将在两日内无息退还乙方租赁保证金。同日，杨亚生出具《收据》，确认收到许明支付的厂房押金16800元。2019年11月15日，案外人**经济社（甲方）与关某1（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区***********涌边地L**、土地总面积643平方米，出租给乙方作厂房、仓库之用，该土地目前已有建筑，合同租赁期间建筑归乙方使用；租赁期限3年，从2020年1月1日至2022年12月31日止；合同期内每月租金6430元。2019年11月21日，许明（乙方）与案外人关某1（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于南庄镇吉利**村***涌边旁，租赁期从2020年1月1日起至2023年12月31日止，乙方应于本合同签订之日一次性向甲方交付履行保证金20000元；厂房共643方，每平方13元即每月租金8359元，实行按季度先交后用，每季度25077元；甲方已将租赁物交付给乙方使用。同日，案外人关某1出具《收据》，确认收到订金20000元。据杨亚生提交的与**经济社签订的《厂房租赁合同》载明，**经济社将位于**村***涌边地的厂房以现状出租给杨亚生，厂房占地面积630平方米，租赁期限自2016年1月1日至2019年12月31日止。诉讼中，许明陈述：2019年11月，在案外人关某1取得涉案土地的出租权后找许明商量续租问题时，许明才得知杨亚生与**经济社的合同到期。因许明与关某1签订的合同约定的租金标准较许明、杨亚生签订的合同约定的租金标准提高，许明主张以该两份合同约定的租金标准的差价，计算剩余两年租期，得出6万余元，故许明主张杨亚生赔偿损失50000元。杨亚生陈述：涉案土地上盖的厂房没有办理报建手续。杨亚生与**经济社签订的租赁合同于2019年12月31日到期，在与许明签订合同前已告知许明该事实。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因杨亚生自述涉案厂房未办理相关的报批报建手续，故其与杨亚生签订的《厂房租赁合同》应属无效。关于许明主张杨亚生退还保证金的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因涉案租赁合同为无效合同，故该合同项下的保证金16800元应返还予许明。因此，一审法院对许明的该项诉请予以支持。关于许明主张杨亚生赔偿损失的诉请。根据查明的事实，**经济社将涉案厂房出租予杨亚生，杨亚生再将该厂房出租予许明，许明、杨亚生签订的《厂房租赁合同》约定的租赁期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止。后，**经济社将该土地出租予案外人关某1，租赁期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止。由此，在**经济社与关某1就涉案土地签订租赁合同之日起，杨亚生不再享有出租权，其与许明之间的租赁合同亦提前终止。杨亚生抗辩称在与许明签订合同前已向其告知杨亚生与**经济社的租赁期限至2019年12月31日到期，但许明仍与其签订租赁合同，但未有证据予以证明，亦与常理不符，一审法院不予采纳。故此，涉案租赁合同提前终止的过错在于杨亚生，许明有权向杨亚生主张赔偿损失。为避免产生搬运费、停工费等，许明与新出租方关某1签订合同，继续使用涉案厂房，并向关某1支付该合同项下的租金等费用，合同已实际履行。据此，许明主张杨亚生应将剩余两年租期的租金差价损失赔偿予许明，合理有据，一审法院予以支持。经计算，上述租金差价为66216元【（8359元-5600元）×24个月】，许明主张杨亚生赔偿损失50000元，未超出上述租金差价的数额，一审法院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨亚生于判决发生法律效力之日起十日内向许明退还保证金16800元；二、杨亚生于判决发生法律效力之日起十日内向许明赔偿损失50000元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系杨亚生应否向许明退还保证金及赔偿损失。杨亚生自述称案涉厂房未办理相关的报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与许明签订的《厂房租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。合同无效，自始没有法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，杨亚生应向许明返还租赁保证金16800元，一审法院对此处理正确，本院予以维持。杨亚生上诉主张许明于合同期满前提前终止合同，且其与许明签订合同前已告知许明其与**经济社的租赁期限到2019年12月31日，故合同提前终止的过错在于许明，其有权没收保证金，且无需赔偿许明的损失。对此，本院认为，根据已查明的事实可知，**经济社将案涉厂房出租予杨亚生，杨亚生再将该厂房出租予许明，许明、杨亚生签订的《厂房租赁合同》约定的租赁期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止。后2019年11月15日，**经济社与案外人关某1签订租赁合同，约定将该土地出租予案外人关某1，租赁期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止。可见，在**经济社与关某1就案涉土地签订租赁合同之日起，杨亚生不再享有出租权，其与许明之间的租赁合同因其未能与**经济社续租而提前终止，此其一；其二，杨亚生虽主张其与许明签订合同前已告知许明其与**经济社的租赁期限到2019年12月31日，但其未能举证证明，其应承担举证不能的法律后果。综上，杨亚生的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。案涉租赁合同提前终止的过错在于杨亚生，许明有权向杨亚生主张赔偿损失。现许明已与新出租方关某1签订合同，继续使用案涉厂房，并向关某1支付该合同项下的租金等费用，合同已实际履行，许明就该事实已提交了相关证据予以佐证，杨亚生虽对此有异议，但未能提供证据予以反驳，其应承担举证不能的法律后果。一审法院据此对许明主张杨亚生应向其赔偿剩余两年租期的租金差价50000元予以支持，合理有据，本院予以维持。至于许明与案外人关某1之间为另一法律关系，本院对此不予审查。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杨亚生的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1470元，由上诉人杨亚生负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年九月十一日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽