宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初3620号原告：邵某，女，1989年8月18日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。委托诉讼代理人：彭雪盈，宁夏浩晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧，宁夏浩晟律师事务所实习律师。被告：龚某，男，1989年9月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告邵某与被告龚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵某的委托诉讼代理人彭雪盈、李慧到庭参加诉讼，被告龚某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邵术向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金5338.8元（2020年1月至2020年4月），违约金4804.9元，合计10143.7元。租金要求支付至实际腾交房屋之日，每天按44.49元计算；2.判令被告支付租赁期内欠付的物业费436元（2020年1月至4月）、电梯费715元（2019年3月至2020年4月），此二项费用合计1151元。以上费用共计：11294.7元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月23日购得银川新华联房地产开发有限公司所售位于银川市金凤区新华联广场公寓楼的商品房。该房在原告购买时就已经由开发公司出租给被告的经营者龚某使用。2017年7月8日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》,合同约定原告将上述房屋出租给被告，房屋租赁期自2017年7月1日至2029年10月31日，租金为前三年每月每平米30元，每三年递增百分之五，即：第一至第三租赁年度为每月每平米30元；第四至第六租赁年度为每月每平米31.5元；第七至第九租赁年度为每月每平米33.07元；第十至第十二租赁年度为每月每平米34.72元；租金支付方式为按季度支付，在每个季度开始十日前支付，如逾期支付，应按十二个月的租金向原告支付违约金。水电费、物业管理费、采暖费、宽带费及有线电视费等费用由被告承担。合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告如约履行合同，被告却违反约定，在2019年12月该支付下一季度的租金时原告多次催要，被告均以各种理由推拖，并拖欠了物业管理费和电梯费等费用。综上，原告认为被告的违约行为侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告龚某未作答辩，也未向法庭提交证据材料。原告围绕其诉讼请求依法提交的《银川市商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、房屋交接待收取费用清单真实、合法，与本案待证事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的位于银川市金凤区新华联广场的房屋出租给被告，租赁期限自2017年7月1日至2029年10月31日，共计12年；租金标准为租赁期间前三年起始租金为30元/每平米·月，每三年递增5%。第一至第三租赁年度的租金标准为30元/每平米·月，第四至第六租赁年度的租金标准为31.5元/每平米·月；被告按季度、以货币方式支付租金，自租赁标的物交付承租方的十日前，支付第一租赁年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清；水电费、物业管理费、采暖费、宽带月费等由被告承担。同时，合同第12.4条约定，被告应按照本合同的约定按时向原告支付房屋租金，逾期支付的，每迟延一天，被告应按应付款金额的千分之三向原告支付违约金。合同第12.1条约定，被告有12.4条约定的情形之一的，应按十二个月的租金向原告支付违约金。2020年4月3日，原告将涉案房屋收回。现原告主张被告支付2020年1月1日至2020年4月3日期间房屋租金。涉案房屋2020年1月1日至4月30日期间物业费、2019年3月1日至2020年4月30日期间的电梯费尚未缴纳。另查明，宁夏回族自治区人民政府结合新冠肺炎疫情防控形势，于2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月28日18时起，将应对新冠肺炎疫情引发的重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年3月18日，自治区应对新冠肺炎疫情工作指挥部正式印发《关于加快建立同疫情防控相适应的商业物流秩序实施方案》，明确要求各地要在抓好疫情防控的同时，分类分项放开商业经营，全面恢复大型商业综合体、批发市场和农贸市场，分类有序恢复物流业、零售业、餐饮业、住宿业、酒店业，有序加快恢复服务业经营。被告租赁原告涉案房屋用于经营公寓酒店，作为酒店客房使用。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约将涉案房屋出租给被告使用，被告应按照租赁合同约定及时向原告支付租金并足额交纳物业相关费用。自2020年1月1日起，被告未再支付房屋租金，2020年4月3日涉案房屋交付原告。原告主张被告支付2020年1月1日至2020年4月3日期间房屋租赁费，因被告租赁涉案房屋系用于经营酒店客房，新型冠状病毒疫情突发系不可抗力，在上述期间内确受新冠疫情影响其正常经营，综合考虑合同的实际履行情况、被告的违约程度、原告的实际损失，结合宁夏回族自治区人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应及自治区应对新冠肺炎疫情工作指挥部印发的《关于加快建立同疫情防控相适应的商业物流秩序实施方案》的要求，本院酌定对2020年2月1日至2020年3月30日期间两个月的租赁费予以免除。综上，本院计算被告欠付原告房屋租赁费为：2020年1月1日至2020年1月31日期间租赁费1334.7元（44.49㎡×30元/每平米×1个月）。2020年2月1日至2020年3月31日期间租赁费予以免除。2020年4月1日至2020年4月3日期间租赁费133.47元（44.49㎡×30元/每平米÷30天×3天）。以上合计1468.17元。对于原告要求被告按十二个月租金的30%支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据公平原则，本院调整为按未付租赁费的3%支付违约金，本院计算违约金为：44.05元（1468.17元×3%）。对原告主张被告支付2020年1月1日至4月30日期间物业费、2019年3月1日至2020年4月30日期间电梯费的诉讼请求，因原告于2020年4月3日已经将涉案房屋收回，故本院支持2020年1月1日至2020年4月3日期间的物业费334.27元(2.45元/月/㎡×44.49㎡÷30天×92天)；2019年3月1日至2020年4月3日期间的电梯费，原告主张715元，符合法律规定，本院予以支持。被告龚某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告龚某于本判决生效后五日内支付原告邵某租赁费1468.17元、逾期付款违约金44.05元，合计1512.22元；二、被告龚某于本判决生效后五日内支付原告邵某2020年1月1日至4月3日期间的物业费334.27元、2019年3月1日至2020年4月3日期间的电梯费715元，合计1049.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41元（已减半收取），由原告邵某负担31元，由被告龚某负担10元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 原 甜 二〇二〇年九月二十日书记员 韩慧娟本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。