吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民初1439号 原告（案外人）：吉林省境泰房地产开发建设有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区。 法定代表人：曹小杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李跃武，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：姜广岩，男，汉族，1979年4月26日生，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：田英，吉林兢诚律师事务所律师。 被告（被执行人）:刘坪，女，汉族，1975年11月23日生，住吉林省长春市朝阳区。 原告吉林省境泰房地产开发建设有限责任公司（以下简称境泰公司）与被告姜广岩、被告刘坪案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告境泰公司的委托诉讼代理人李跃武、被告姜广岩的委托诉讼代理人田英、被告刘坪本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告境泰公司向本院提出诉讼请求：一、不得执行备案在刘坪名下坐落于农安县农安镇德彪街东侧雅士居三期黄龙盛世家园6号楼1至5层，建筑面积5826.63平方米的房屋（以下简称涉案房屋），并解除查封;二、确认涉案房屋归境泰公司所有;三、本案诉讼费由姜广岩、刘坪承担。事实与理由：一、2018年5月31日长春仲裁委员会作出的长仲裁字（2015）第428号仲裁裁决书认定：1.境泰公司与刘坪之间系名为买卖实为借贷的法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均是为借款提供担保。2.虽双方签订的《商品房买卖合同》有效，但不能实现涉案房屋所有权直接转移给刘坪的法律效果，也不能作为刘坪就涉案房屋直接登记取得所有权的依据……在境泰公司不履行借款的情况下，刘坪只能依法请求法院拍卖、变卖房屋，从中收回本金、利息，不能直接取得涉案房屋的所有权。二、（2018）吉01民初441号民事判决已认定境泰公司不承担对姜广岩债权的偿还责任。在该441号民事案件审理过程中，姜广岩认可境泰与刘坪的关系是名为买卖实为借贷的关系，对此刘坪也表示认可。涉案房屋的所有权人为境泰公司，而不是刘坪。三、境泰公司与刘坪之间的债权债务关系不明确，且涉及刑事案件。综上，请求贵院支持境泰公司的诉讼请求。 被告姜广岩辩称，一、贵院（2020）吉01执异24号异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，对涉案房屋不能解除查封，应继续执行。二、境泰公司与刘坪之间签订的协议有仲裁条款，境泰公司已经向仲裁委申请仲裁，且其仲裁的第一项请求与本案请求一致，根据《中华人民共和国仲裁法》第五条、第九条、第五十九条的规定，贵院应不予受理。 被告刘坪称，不同意境泰公司的诉请，涉案房屋作为境泰公司向我借款的担保，在境泰公司没有偿还借款之前涉案房屋不能返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理姜广岩与刘坪、境泰公司民间借贷纠纷一案过程中，依据姜广岩的申请，于2018年6月29日诉讼保全查封了备案在刘坪名下的涉案房屋。2019年5月7日本院作出（2018）吉01民初441号民事判决：一、刘坪于判决生效后十日内偿还姜广岩借款本金1530万元；二、驳回刘坪的其他诉讼请求。因刘坪未履行该生效判决确定的义务，姜广岩向本院申请执行，本院以（2019）吉01执486号立案执行。执行中，境泰公司对涉案房屋提出案外人异议，本院以（2020）吉01执异24号驳回其异议请求。后境泰公司不服，向本院提起案外人异议之诉，形成本案。 另查，2015年12月14日境泰公司以刘坪、李升为被申请人向长春仲裁委员会申请仲裁，请求：1.裁决确认涉案房屋归境泰公司所有；2.确认境泰公司与刘坪于2014年11月7日签订的商品房买卖合同（预售）及刘坪、李升于2014年11月7日签订的协议书无效；3.请求刘坪协助办理撤销涉案房屋的备案登记；4.裁决仲裁费及相关费用由刘坪、李升承担。刘坪仲裁中提出反请求：1.境泰公司承担本案中的鉴定费33846元；2.仲裁费由境泰公司负担。仲裁查明：2014年11月7日，境泰公司与刘坪签订《商品房买卖合同（预售）》，将涉案房屋出售给刘坪，价款7085182.08元。合同约定当日需交付全款，房屋交付时间2015年12月31日。刘坪在当日通过汇款方式向境泰公司支付了6672682.08元，次日取款412500元支付了剩余房款。境泰公司于2014年11月7日出具了两张带有公司财务专用章的收据，表明收到刘坪购房款7085182.08元。现该合同已备案在刘坪名下。2014年11月7日，境泰公司与贵州一建（代理人李升）签订《协议书》，境泰公司将涉案房屋借给贵州一建，由贵州一建与刘坪洽谈，并签订用于借款抵押的房屋买卖协议，房屋作价抵押7500000元。境泰公司以贵州一建的名义向刘坪支付借款利息，名义上由贵州一建将房屋买回，在境泰公司将上述借款还清后，涉案房屋归还境泰公司。2014年11月7日，境泰公司、刘坪、李升签订《协议书》，约定境泰公司、刘坪同意李升在涉案房屋现状的基础上受让刘坪对境泰公司的合同权利、义务，受让价格7500000元。李升需于签订本协议一个月内一次性向刘坪支付受让价款，逾期支付，每增加一个月，受让价格增加412500元，且应于逾期前将价格增加的412500元作为分期款按月支付给刘坪，逾期支付受让款且未能按月支付分期款的，或者逾期支付受让价款超过六个月的，刘坪有权解除协议。2015年9月26日刘坪与李升签订《协议书》，以李升未按约向刘坪支付受让款为由，将房屋转让关系解除。李升共向刘坪支付了4期即1650000元的逾期增加购房款，未支付7500000元受让款。仲裁认为：一、对境泰公司与刘坪签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》本质是境泰公司为刘坪提供借款的担保，该合同无违反法律效力性强制性规定，应属有效。二、《商品房买卖合同（预售）》是借款担保，虽合法有效但不能实现涉案房所有权直接转移至刘坪的法律效果，也不能作为刘坪直接取得涉案房屋所有权的根据。在境泰公司不还款的情况下，刘坪只能请求法院拍卖、变卖房屋，不能直接取得涉案房屋的所有权。对于境泰公司对涉案房屋主张所有权的请求，不宜在本仲裁案件中审理。三、商品房登记备案是限制境泰公司处置涉案房屋的手段，在《商品房买卖合同（预售）》有效，境泰公司尚未履行还款义务的情形下，涉案房屋登记备案起到为刘坪债权担保的作用。在境泰公司未偿还本息等损失之前，不具有撤销登记备案的条件。2018年5月31日长春仲裁委员会作出长仲裁字（2015）第428号仲裁裁决：一、驳回境泰公司提出的全部仲裁请求；二、驳回刘坪提出的全部反请求。 本院认为，一、关于境泰公司提出的能否中止对涉案房屋执行，并解除查封的问题。根据长春仲裁委员会作出长仲裁字（2015）第428号仲裁裁决的内容，境泰公司与刘坪之间真实的意思表示是建立借款关系，而不是通过支付对价而获得涉案房屋所有权的商品房买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及为刘坪办理涉案房屋合同备案均是为担保该笔债务履行，因此刘坪不具有真实的买房人身份，其不能依据上述合同及备案行为取得涉案房屋的实体权利。故境泰公司提出的中止对涉案房屋执行的请求本院予以支持。执行异议之诉的审理范围是案外人对涉案房屋是否享有排除执行的实体权利，境泰公司提出的解除查封的请求，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。二、关于境泰公司提出的确认涉案房屋权属的问题。在刘坪与境泰公司之间的债权债务关系尚未理清的情况下，不宜将涉案房屋确权给境泰公司。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、中止对坐落于农安县农安镇德彪街东侧雅士居三期黄龙盛世家园6号楼1至5层，建筑面积5826.63平方米的房屋的执行。 二、驳回原告吉林省境泰房地产开发建设有限责任公司提出的其他诉讼请求。 案件受理费61397元，吉林省境泰房地产开发建设有限责任公司、姜广岩各负担30698.5元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  张东宇 审 判 员  蒋振华 人民陪审员  臧冬梅 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  赵若冰