北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3950号原告（反诉被告）：孙立刚，男，1988年9月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：邹余胜，男，1992年7月7日出生，汉族，住北京市通州区。被告（反诉原告）：北京广源丰顺企业管理服务有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园光机电一体化产业基地经海六路**。法定代表人：傅城校，总经理。原告（反诉被告）孙立刚与被告（反诉原告）邹余胜、被告（反诉原告）北京广源丰顺企业管理服务有限公司（以下简称为广源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告孙立刚，被告邹余胜，被告广源公司的法定代表人傅城校到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙立刚向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，2、判决被告连带返还原告房屋租赁押金1050元，3、判决被告连带返还原告9个月的房屋租金，总计9954元，4、判决被告连带承担此次房屋纠纷损失，物流费用75元，猫生病治疗费910元，原告已付F106房屋电费107.9元，11月停车费80元，房租差每个月320元，计算9个月为2880元，住宿费190元，合计4242.90元；5、判决两被告连带支付1100元租赁违约金，6、判决被告承担本案诉讼费。原告诉称的事实及理由：原告（承租方）于2018年1月在北京市通州区台湖镇科创五街XX公寓，通过押一付一方式支付给被告一XX小公寓小二楼106号房间的房屋押金、电卡押金总计1050元以及1个月的房租，并与被告（出租方）达成承租事实。当时的实际情况是，原告曾在2016年就在XX公寓租房，当时房租就是被告二（被告一的姨夫）委托雇佣被告一在物业办公室代收，被告一也一直称自己是XX公寓房东。2017年原告方搬出几个月后于2018年1月又搬回到XX公寓，并支付相关费用。被告一在2019年10月1日晚上找到原告说，十一过节房租不好收，最近又要用钱，是否可以交一年房租，当时原告说不方便交一年费用，但是因为和被告一关系比较好，为了帮忙可以支付被告10个月的房租，所以以现金形式支付了被告11060元（其中包含60元的垃圾处理费），收到相关费用后，被告一给了原告自己签名的收款凭证。2019年11月19日，被告二未经原告同意，在原告不在场、不知情的情况下，将F106房间门锁更换，报警协商后，被告二拒绝开门，11月20日考虑到房间中的猫没有吃的，原告又找到警方协调无效后，原告跟被告二在物业办公室争吵，保安为了减少事件影响带着钥匙开门。当晚原告叫货拉拉把猫先寄宿到朋友家。因被告违约造成原告损失，特向法院诉讼。被告广源公司辩称，1、不同意解除与原告的租赁合同，没有合同，也没签。2、1050元押金没有，原告的证据没有证明给付了押金。3、9个月的租金，没有收到，不同意返还。4、由于原告没有交房租，所以我把他赶走了，换锁了，所以不同意，也不存在旅馆费。猫生病的治疗费，我们公司的合同中约定，禁止饲养宠物，所以不同意赔付。电费和停车费不是我方收取的，是另外的人收，与我公司无关。收据上也明确写的不是我公司。5、违约金，因为原告没有交房租，没有违约金。所有的这些费用统统驳回，包括诉讼费。被告邹余胜辩称，答辩意见同广源公司一致。被告邹余胜、被告广源公司共同提出反诉请求：1、要求被反诉人支付2018年度已住房但未交交付的房租3160元；2、要求被反诉人支付2019年度已住房但未交付的房租8220元；以上共计11380元；3、要求被反诉人承担由此引起的一切诉讼费用。其诉称的事实及理由：被上诉人于2018年1月9日在北京市通州区台湖镇科创五街XX公寓通过押一付式支付给被告1XX公寓小二楼106号房间的房屋押金、电卡押金总计1050元以及1个月的房租，并与被告（出租方）达成承租事实。以上摘抄与孙立刚的民事起诉状中的事实与理由。因此，1、孙立刚从2018年1月9日起至2019年11月23日，被傅城校赶走前都住在XX公寓小二楼106室（赶走时间由孙立刚提供的动物治疗时间为证据），孙立刚租房时间段实际存在。2、根据孙立刚提供的证据中的微信支付记录，得出孙立刚未交付上述反诉房费。邹余胜未催交孙立刚房租的原因：1、孙立刚与邹余胜是朋友关系，邹余胜在我公司工作期间，多次向孙立刚借款，因此碍于情面，邹余胜没有向孙立刚催要房租并交给我公司，同时应该向孙立刚收取的垃圾清运费，还是碍于情面没有收取。2、迫于孙立刚高利贷的威胁，写下的实际不存在的金额为11060元的正式收据，此收据已向公安部门说明情况。3、不存在上述房租永现金支付，因为所有收取的房租都开局收款收据，孙立刚提供不了房租收据和和微信交易记录，就足以证明孙立刚没有缴纳房租。原告孙立刚针对反诉辩称，不同意原告的反诉请求，没有事实和法律依据。经审理查明：本案原被告之间并未签订书面合同。原告称，其自2016年就在北京市通州区台湖镇科创五街XX公寓106号房屋（以下简称为106号房屋）租住，2017年原告方搬出几个月后，于2018年1月又搬回到XX公寓。并于2018年1月9日缴纳了房屋押金和点卡押金合计1050元，并于2018年1月24日交纳了一个月房租及卫生费合计915元。为此，原告向本院提交了两份收据，分别载明收取房屋押金、电卡押金1050元及一个月房租、卫生费915元，且收据上盖有被告广源公司的公章及被告邹余胜的签名，故本院对原告诉称的上述事实予以认可。此外，原告称其其于2019年10月1日向被告邹余胜支付了10个月房租及卫生费共计11060元，并向本院提交了载有被告邹余胜签字的收据，故本院对原告的该项诉称亦予以认可。此外，原告还提交了2018年1月-2019年3月的部分维修转让记录，其称是转账给被告的房租，另有部分房屋是通过现金方式给付，并没有对应房租的收据。至于为何原告一直将房屋交给被告邹余胜，其称，邹余胜在该小区物业办公室上班，其也一直称是房东，发生本案纠纷之后，原告才知道被告邹余胜并非106号房屋真实房东。本院通过核对原告提交的上述证据及当事人当庭陈述，确定基本事实关系如下：2018年1月，原告与被告邹余胜口头达成租赁合同，约定原告承租106号房屋，2018年1月起，月租金900元，卫生费每月15元，电卡押金150元，后于2019年10月起，月租金变更为1100元。原告按期向被告支付房租，并于2019年10月1日向被告一次性支付了2019年10月1日至2020年8月31日的租金。2019年11月19日，106号房屋门锁被被告广源公司换掉，原告随即报警，被告广源公司称，其将106室换锁的原因系因原告在106号房屋内放高利贷。同月20日，经多方协调，物业保安将106号房屋门打开，同月23日，原告从106号房屋中搬走。此外，原告称，其在106号房屋中饲养了一只猫，因被告换锁的行为导致猫生病，为给猫治病，花费物流费用75元、治疗费910元。上述事实，有《收据》三张、微信支付记录截图以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原、被告之间以口头方式订立的租赁合同，符合当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方应严格依约履行。原告提交的2018年1月9日和2018年1月24日的两份收据上都载有被告广源公司的公章，故被告广源公司和被告邹余胜均为租赁合同的出租方，原告孙立刚为租赁合同的承租方。2019年10月1日的收据上虽并未盖有被告广源公司的公章，但原告前期租金均交付给被告邹余胜，其基于信赖关系，继续将租金交付给被告邹余胜的行为并无不妥。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告孙立刚作为承租人，依约履行了支付房租的义务，被告广源公司及被告邹余胜作为出租人，享有收取租金的权利亦应履行出租人的义务。被告广源公司称原告在106号房屋内放高利贷，便将106号房屋换锁的行为，违反了出租人应提供出租房屋的义务，其行为构成违约，应对此承担违约责任，原告据此向被告主张违约金1100元，本院认为并无不妥，故予以支持。原告因106号房屋无法继续租住而主张解除合同，于法有据，本院予以支持，关于合同解除的具体时间应以被告将106号房屋换锁之日为准，即为2019年11月23日，因此，2019年11月20日-2020年8月31日的租金及对应的卫生费54元应退还给原告，具体数额经本院核算为9954元。此外，房屋押金、电卡押金在合同解除后，亦应予以返还，本案中，原告主张返还房屋押金、电卡押金1050元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，但原告亦应同时将电卡返还给被告。原告主张的106号房屋的剩余电费107.90元，因原告仅提交了电表照片，但并未提交充分证据证明承租房屋前后电表示数之差，故本院无法据此判定106号房屋剩余电费的数额，故对此主张不予支持。原告主张赔偿其停车费80元、房租差2880元的诉讼请求，因其并未提交任何证据予以证明，故本院不予支持。原告主张赔偿其物流费75元、为猫治疗费910元、住宿费190元的诉讼请求，因其上述损失的超出了违约方应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院不予支持。关于本案两被告提出的反诉请求，因其并未提交任何证据予以证明，其仅以原告并未提交收据部分所对应的房租数额而要求原告支付2018及2019年度已住房但未交交付的房租，与本院所查明的事实相悖，故本院对被告的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙立刚与被告邹余胜和被告北京广源丰顺企业管理服务有限公司形成的事实租赁合同法律关系；二、被告邹余胜和被告北京广源丰顺企业管理服务有限公司连带赔偿原告孙立刚违约金1100元、剩余租金（含剩余卫生费）9954元、房屋押金（含电卡押金）1050元，以上共计12104元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、原告孙立刚将电卡返还给被告邹余胜或被告北京广源丰顺企业管理服务有限公司，于本判决书生效之日起七日内执行清；四、驳回原告孙立刚的其他诉讼请求；五、驳回被告邹余胜和被告北京广源丰顺企业管理服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费105元，由原告孙立刚负担54元（已交纳），由被告邹余胜和被告北京广源丰顺企业管理服务有限公司连带负担51元，于本判决生效之日起七日内支付给原告孙立刚。反诉费42元，由被告邹余胜和被告北京广源丰顺企业管理服务有限公司连带负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内末交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邹 强二〇二〇年九月二十三日法官助理  李春雨书 记 员  黄 琛